Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 323/22
Data wyroku: 2022-06-28 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Ciężar dowodu
Podstawa prawna: art.180 ugn

Sygn. akt XI GC 323/22 (poprzednio XI GC 639/21)

UZASADNIENIE
P. P.wniósł przeciwkoZ. B.o zapłatę kwoty 48.232,04 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwoty 48.000 zł od dnia 5 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty, oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwoty 323,04 zł od dnia wniesienia pozwu, do dnia zapłaty. Nadto powód wniósł zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.
Powód wskazał, że pozwany zlecił udostępnienie adresu nieruchomości z prezentacją i obecnie dochodzi od pozwanego wynagrodzenia za czynności pośrednictwa oraz rekompensatę z tytułu kosztów odzyskiwania należności.
Nakazem zapłaty z dnia 13 lipca 2021 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwany wniósł sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając nakaz w całość, wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
W toku procesu pozwany zmarł , wobec czego postanowieniem z dnia 5 maja 2022 r. Sąd na podstawieart. 174 § 1 pkt 1 k.p.c.zawiesił postępowanie z uwagi na śmierć pozwanego, wzywając na podstawieart. 174 § 3 k.p.c.do udziału w sprawieM. B.-zarządcę sukcesyjnegoPRZEDSIĘBIORSTWA (...)­HANDLOWEGO(...)Z. B.w spadku.
Na zgodny wniosek stron zgłoszony na rozprawie dnia 23 maja 2022 r. sąd podjął postępowanie z udziałem zarządcy sukcesyjnego zmarłego pozwanego.
W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanyZ. B.poszukiwał hali w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. W kwietniu 2019 r. pozwany zauważył na nieruchomości położonej wS.przyul. (...)baner z ogłoszeniem o ofercie sprzedaży lub wynajmie hali. Chcąc obejrzeć halę, skontaktował się telefonicznie pod wskazanym na banerze numerem telefonu, należącym do(...). Uzyskał wówczas informację, iż właściciel nieruchomości przebywa aktualnie w szpitalu. Strony w połowie kwietnia 2019 roku prowadziły rozmowy za pośrednictwem wiadomości SMS, w której ustaliły, iż pozwany może obejrzeć halę w asyście paniM.- pośrednika w obrocie nieruchomości. W odpowiedzi sms-em z dnia 14 kwietnia 2019 r. pozwany podniósł, iż informację o sprzedaży hali pozyskał z banera znajdującego się na ścianie hali oraz że wolałby kupować bez pośredników.
S.z 15 kwietnia 2019 r. pozwany uzyskał informację, iż hala zostanie okazana pozwanemu przez współpracownikaR. Ł.C..
Ł. Ć.okazał pozwanemu dwie hale, mniejszą i większą, znajdujące się pod adresem przyul. (...)wS., które były na sprzedaż lub wynajem.Ł. Ć.szczegółowo zapoznał pozwanego z ich stanem technicznym, w tym takich parametrach jak oświetlenie, ogrzewanie itp. W oprowadzaniu po halach przezŁ. Ć.towarzyszyli pozwanemu małżonkaO. B.i synM. B.. Pozwany nie zdecydował się wówczas nabyć żadnej z hal, wobec konieczności poczynienia nakładów oraz z uwagi na cenę i rozważał budowę własnej hali.

Dowód:

- korespondencja SMS k. 38-39;
- zeznania świadkaŁ. Ć.k. 208-209;
- zeznania świadkaR. M.k. 209-212;
- zeznania świadkaO. B.k. 212-213;
- zeznaniaM. B.k. 213-214, 272-273.
Nie mogąc w dalszym ciągu zbyć lub wynająć większej z hal przyul. (...)wS., dnia 4 marca 2020 r.R. M.(jako zamawiający) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł z powodemP. P.(pośrednikiem) umowę pośrednictwa w sprzedaży/wynajmie nieruchomości, położnej wS.przyul. (...), za cenę 2.500.000 zł lub podlegającej wynajmowi z czynszem najmu 15 zł/m2. Zmiana oferowanych kwot mogła nastąpił wyłącznie na wniosek zamawiającego.
Strony tej umowy ustaliły, że w okresie do 3 marca 2021 r. obowiązuje wyłączność, tj. że udostępnienie przedmiotu umowy w celu oględzin oraz dalsze posunięcia związane ze zbyciem przedmiotu umowy odbywają się wyłącznie w porozumieniu z pośrednikiem.
Zamawiający oświadczył, że nie istnieją przeszkody faktyczne lub prawne w zawarciu umowy z kontrahentem, nieruchomość jest wolna od wad prawnych, nie jest obciążona prawami osób trzecich (§ 2 ust. 4).
Zamawiający powierzył pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży / wynajmu przedmiotu umowy, w tym udzielił pełnomocnictwa w celu zgromadzenia wszelkiego rodzaju niezbędnej dokumentacji potrzebnej do zawarcia umowy (§ 3).
Powód zobowiązał się m.in. do inwestowania własnych środków w celu promocji reklamy przedmiotu umowy, prezentowania oferty swoim klientom (§ 4 ust. 1).
W przypadku zawarcia transakcji związanej z przedmiotem umowy z osobą lub firmą, która została bezpośrednio skojarzona z zamawiającym przez pośrednika oraz w przypadku sprzedaży nieruchomości osobie niewskazanej przez pośrednika zamawiający zobowiązał się zapłacić powodowi wynagrodzenie w kwocie 61.500 zł brutto, płatne na żądanie po zawarciu umowy przyrzeczonej (§ 6 ust. 1 i 2).
Zamawiający wyraził zgodę na wykonanie przez pośrednika czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji (§7).
Powód sporządził fotografie haliR. M., zamieścił na portalach internetowych ofertę jej sprzedaży lub jej wynajmu za pośrednictwem swojego biura obrotu nieruchomościami, wskazując oferowaną cenę na 2.900.000 zł netto, jak również opis tej nieruchomości.

Dowód:

- umowa z dnia 4 marca 2020 r. k. 15-18;
- wydruki k. 79-81, 100-103;
- zeznania świadkaR. M.k. 209-212;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237.
W 2020 roku pozwanyZ. B.nadal poszukując hal na sprzedaż lub wynajem, natrafił na zamieszczone w internecie oferty powoda, który dysponował kilkoma halami na sprzedaż i wynajem. Pozwany skontaktował się telefonicznie z powodem, który umówił się z nim na spotkanie w dniu 17 kwietnia 2020 r. przed halą położoną przyul. (...)wS..P. P.dysponując kluczem do nieruchomościR. M., oprowadził wówczas pozwanego po ww. hali.
Pozwany w rozmowach z powodem nie wyrażał zainteresowania tą halą, wobec czego strony udały się do hali położnej przyul. (...)wS., która była wystawiona na wynajem.
Podczas tego spotkaniaP. P.przedłożył pozwanemu do podpisu przygotowaną przez siebie umowę zatytułowaną jako „Skierowanie adresowe nr(...)”, zgodnie z którą udostępniono dane o nieruchomości pozwanemu (zamawiającemu).
Zgodnie z § 1 tej umowy zamawiający zlecił powodowi jako pośrednikowi udostępnienie adresu nieruchomości z jej prezentacją (tabelka).
Zgodnie z § 2 w przypadku skutecznego przeniesienia praw do nieruchomości staraniem powoda, zamawiający zobowiązany zostanie do zapłaty wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w wysokości 2% ceny transakcyjnej netto.
W § 3 wskazano, iż powód przedstawił zamawiającemu oferty, których zamawiający wcześniej nie znał ani nie widział, a dotyczyły one ujętych w tabelce:
- hali o pow. 1800 m2położonej przyul. (...)wS.w dniu 17 kwietnia 2020 r. za cenę 2.900.000 zł netto;
- hali o pow. 110 m2położnej przyul. (...)wS.w dniu 17 kwietnia 2020 r. za 9900 zł netto czynszu miesięcznie.
W myśl § 5 ust. 3 zamawiający wyraża zgodę na wykonywanie czynności pośrednictwa na rzecz obu stron zbywcy i nabywcy.
Powód w tym samym dniu zaprezentował pozwanemu halę przyul. (...)wS., która nie satysfakcjonowała pozwanego z uwagi na dojazd i sąsiedztwo. Wówczas powód zaproponował pozwanemu obejrzenie jeszcze jednej hali położonej wS.przyul. (...).
Po zaprezentowaniu ww. 3 hal na spotkaniu z powodem pozwany nie zgłaszał powodowi zainteresowania żadną z nich, wskazując, że zdecyduje się jednak na budowę własnej.

Dowód:

- skierowanie adresowe k. 11-12;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237;
- zeznaniaM. B.k. 213-214, 272-273.
Następnie pozwany podjął decyzję, że niezależnie od budowy własnej hali nabędzie również dostępną halę przyul. (...)wS.. Dysponując posiadanym już wcześniej numerem telefonu doR. M., skontaktował się z nim telefonicznie. Pozwany iR. M.negocjowali cenę sprzedaży oraz pozostałe warunki transakcji, nie informując powoda o prowadzonych rozmowach.R. M.podjął czynności związane m.in. z ujawnieniem przedmiotowej hali w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której była ona posadowiona, jak również zmierzające do wykreślenia z księgi wieczystej hipoteki umownej na rzecz banku w kwocie 2.700.000 zł oraz hipoteki przymusowej na rzeczGminy M.w kwocie 47.595,30 zł.
Dnia 27 maja 2020 r. pozwany zawarł zR. M.umowę najmu ww. hali położonej przyul. (...)wS.o pow. 1850 m2.
Kolejno dnia 28 maja 2020 r. pozwany zawarł zR. M.przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na której posadowiona była ww. hala magazynowa, położona wS.przyul. (...)za cenę 2.400.000 zł netto (2.952.000 zł brutto), z czego kwota 480.000 zł netto miała być płatna do 1 czerwca 2020 r., a kwota 1.900.000 zł netto do 1 sierpnia 2020 r. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej strony określiły do dnia 1 sierpnia 2020 r.
Pozwany zawarł zR. M.przyrzeczoną umowę sprzedaży dnia 1 sierpnia 2020 r. za uzgodnioną cenę. Pozwany do czasu nabycia hali opłacał na rzeczR. M.miesięczny czynsz najmu wynoszący 3690 zł. Strony umowy nie informowały powoda o tych transakcjach.

Dowód:

- umowa najmu z dnia 27 maja 2020 r. k. 40-41;
- umowa przedwstępna k. 43-46;
- potwierdzenia przelewów k. 42-43;
- wydruk KW k. 47-68;
- wydruk KW k. 19-20;
- zeznania świadkaR. M.k. 209-212;
- zeznaniaM. B.k. 213-214, 272-273;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237.
W tym czasie z biurem pośrednictwa obrotu nieruchomości powoda skontaktował się klient ze Szwecji –N. J., który był zainteresowany nabyciem hali wS.przyul. (...). Powód umówił się z nim na spotkanie dnia 16 września 2020 r., wystawiając skierowanie adresowe, lecz do prezentacji przedmiotowej hali nie doszło, gdyż po dotarciu na miejsce powód zauważył na hali szyld z nazwą przedsiębiorstwa pozwanego(...). W rozmowie telefonicznej zR. M.powziął wówczas informację, iż hala istotnie została zbyta na rzecz pozwanego z pominięciem powoda.R. M.usprawiedliwiając powodowi zaistniałą sytuację, tłumaczył, że pozwany nie zakupiłby od niego nieruchomości z halą, jeżeli w czynności tej będzie uczestniczył pośrednik nieruchomości.R. M.sporządził pisemne oświadczenie, w którym potwierdził wskazanie przez powoda ww. nieruchomości pozwanemu. Ostatecznie dnia 31 grudnia 2020 r.R. M.uiścił na rzecz powoda wynagrodzenie za wykonane czynności pośrednictwa na jego rzecz w kwocie 43 050 zł tytułem wystawionej przez powodafaktury VAT nr (...).R. M.w późniejszym czasie zlecił powodowi czynności pośrednictwa w sprzedaży swojego mieszkania.

Dowód:

- skierowanie adresowe nr(...)k. 98;
- oświadczenie k. 14;
- potwierdzenie przelewu k. 99;
- zeznania świadkaR. M.k. 209-212;
- zeznaniaM. B.k. 213-214, 272-273;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237.
Dnia 28 grudnia 2020 r. powód wystawił również na pozwanegofakturę VAT nr (...)na kwotę 48 000 zł brutto, tytułem pośrednictwa- wynagrodzenia w zakresie kupna hali położonej wS.przyul. (...), na podstawie skierowania adresowego nr(...)z dnia 17 kwietnia 2020 r. Przesłał fakturę VAT na adres e-mail pozwanego.
Pozwany nie zaksięgował ww. faktury i w odpowiedzi wiadomością e-mail z dnia 28 grudnia 2020 r. pozwany uznając to za żart, kazał „wywalić to do śmieci”.

Dowód:

- faktura VAT k. 13;
- korespondencja e-mail k. 69-70;
- rejestr VAT k. 142-200;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237.
Wiadomością e-mail z dnia 18 stycznia 2021 r. skierowaną do pełnomocnika powoda orazspółki (...)działającej na rzecz powoda, pozwany odmówił spełnienia świadczenia i oświadczył, iż roszczenie powoda jest bezpodstawne.

Dowód:

- korespondencja e-mail k. 71-72;
Pismem z dnia 22 stycznia 2021 r.spółka (...)wysłała pozwanemu upomnienie zapłaty kwoty 48000 zł.
W odpowiedzi pismem z dnia 22 stycznia 2022 r. pełnomocnik pozwanego wezwał spółkę do zaprzestania naruszeń dóbr osobistych, kwestionując roszczenie.

Dowód:

- pismo z dnia 22 stycznia 2021 r. k. 73;
- pismo z dnia 22 stycznia 2021 r. k. 75;
- dowód nadania k. 76;
Również wiadomością e-mail z dnia 25 stycznia 2021 r. pełnomocnik pozwanego zakwestionował roszczeniespółki (...), wzywając spółkę do zaprzestania naruszeń dóbr pozwanego i kierowania bezpodstawnych wezwań do zapłaty, kwestionując roszczenie co do zasady jak i wysokości.

Dowód:

- wiadomość e-mail z dnia 25 stycznia 2021 r. k. 74;
Pismem z dnia 9 lutego 2021 r.spółka (...)wskazała na kontynuowanie działań windykacyjnych wobec niewycofania zlecenia przez powoda, który podtrzymał roszczenie przeciwko pozwanemu, wskazując, iż pozwany nie dokonał zapłaty na rzecz powoda należnego wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa w nabyciu nieruchomości.

Dowód:

- pismo z dnia 9 lutego 2021 r. k. 77-78;
Pismem z dnia 6 kwietnia 2021 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 48 323,04 zł w terminie do dnia 7 kwietnia 2021 r.

Dowód:

- pismo z dnia 6 kwietnia 2021 r. k. 21-22;
- dowód nadania k. 23-24;
Pismem z dnia 22 grudnia 2021 r., doręczonym powodowi do jego skrzynki pocztowej oraz równolegle drogą mailową dnia 23 grudnia 2021 r. , a także przesyłką poleconą dnia 27 grudnia 2021 r., pozwany złożył powodowi oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu - zawartych w skierowaniu adresowym nr(...)z uwagi na błąd co do treści prawnej i skutków, wywołany przez powoda podstępnie. Podniósł, że użyte w dokumencie sformułowania nie wskazują na jego charakter jako umowy pośrednictwa oraz z uwagi choćby na użytą nazwę wprowadzają w błąd co do rzeczywistego znaczenia. Na podstawie przywołanych w piśmie okoliczności pozwany wskazał, że w chwili złożenia oświadczenia , od którego skutków prawnych się uchyla, uznawał, że skierowanie adresowe nie stanowi umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a wyłącznie potwierdzenie czynności powoda w ramach realizacji umów tego rodzaju zawartych przez powoda z właścicielami nieruchomości wymienionych jego treści.

Dowód:

- oświadczenie k. 219, 222;
- dowód nadania k. 220-221;
- wiadomość e-mail k. 221v.;
- zeznania powodaP. P.k. 233-237.
- zeznaniaM. B.k. 213-214, 272-273.
PozwanyZ. B.zmarł 4 kwietnia 2022 r., a zarządcą sukcesyjnym przedsiębiorstwa pozwanego w spadku jest jego synM. B., który został również powołany do spadku po pozwanym na podstawie testamentu jako jedyny jego spadkobierca.

Bezsporne, a nadto dowód:

- akt zgonu k. 252;
- (...)k. 253-254;
- oświadczenieM. B.na rozprawie k. 270.
Stan faktyczny w sprawie sąd ustalił w pierwszym rzędzie na podstawie przywołanych dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały, częściowo wyprowadzając odmienne wnioski. Jako szczere i prawdziwe sąd ocenił zeznania przesłuchanych w sprawie świadkówŁ. Ć.,O. B.orazM. B., przy czym ten ostatni przesłuchany został po podjęciu postępowania z jego udziałem również w charakterze strony. Odnośnie do zeznań świadkaR. M.sąd zasadniczo nie znalazł podstaw do zdyskredytowania jego wiarygodności, gdyż świadek prezentował przebieg zaistniałych zdarzeń z własnej perspektywy i w takiej chronologii, jak je zapamiętał, czym innym jest natomiast ocena prawna faktów, o których świadek zeznał. Sąd nie traci z pola widzenia, żeR. M.w późniejszym czasie współpracował z powodem w zakresie pośrednictwa w zbyciu innej nieruchomości świadka; świadek czuł się niejako winny niezręcznej sytuacji z połowy września 2020 roku z okazaniem hali kupcowi ze Szwecji, gdyż powód pośredniczył w sprzedaży hali nie należącej już do ww. świadka, za co w konsekwencji przepraszał powoda, jak również za obecny proces sądowy, co zresztą wynikało z zeznań samego powoda i świadka. W takiej sytuacji można stwierdzić, że solidaryzował się on z powodem i jego zeznań nie można ocenić do końca jako obiektywnych.
W zakresie przeprowadzonego dowodu z przesłuchania powoda sąd miała na uwadze, że w pismach procesowych stron prezentowano odmienny stan faktyczny w zakresie okoliczności dotyczącej okazania przez powoda hali przy Kupieckiej 4 wS.oraz podpisania dokumentu skierowania adresowego. Powód wprawdzie zeznawał stanowczo, a zarazem spokojnie, niemniej jednak sąd zauważa, że powód legitymuje się wykształceniem socjologa zachowań ludzkich i długoletnim doświadczeniem w służbie w Policji. Sam sposób składania zeznań przez powoda, który wie i potrafi zeznawać tak, aby wywołać ogólne wrażenie osoby wiarygodnej, godnej zaufania, nie sprawił natomiast, że sąd uznał tylko wersję powoda, który w sposób oczywisty zainteresowany jest korzystnym wynikiem procesu. Z przyczyn „naturalnych” - wobec śmierci pozwanego, sąd nie był w stanie skonfrontować prawdziwości zeznań powoda z zeznaniami pozwanegoZ. B., który w pismach procesowych prezentował odmienną wersję zdarzeń; zwłaszcza że co do okoliczności, w jakich doszło do podpisania przez powoda dokumentu tzw. skierowania adresowego, zeznania powoda nie cechowały się już taką szczegółowością. Wobec czego sąd bazował na zeznaniach powoda w zakresie, w jakim opierały się one na faktach bezspornych między stronami bądź korespondowały z niekwestionowanymi dokumentami zgromadzonymi w sprawie.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się niezasadne.
Powód dochodził od pozwanego w pierwszym rzędzie wynagrodzenia w kwocie 48.000 zł, stanowiącego prowizję za czynności pośrednictwa w nabyciu nieruchomości, stanowiącego 2% ceny sprzedaży netto. Podstawę prawną żądania powoda stanowi § 2 umowy zatytułowanej jako „Skierowanie adresowe” z dnia 17 kwietnia 2020 roku. Poza sporem w niniejszej sprawie była okoliczność, iż pozwany podpisał ww. dokument, natomiast sprzeciwiając się żądaniu pozwu zarzucił w sprzeciwie nieważność ww. umowy (art. 58 k.c.) z uwagi na brak elementów umowy pośrednictwa wymaganychart. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, tekst jednolity (dalej jako u.g.n.), jak również naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Niezależnie od powyższego w toku procesu pozwany złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych w zakresie dot. ww. dokumentu jako złożonego pod wpływem błędu.
Nie była przy tym kwestionowana w niniejszym procesie legitymacja bierna wezwanego do udziału w sprawie w charakterze pozwanegoM. B.jako zarządcy sukcesyjnego przedsiębiorstwa pozwanegoZ. B.w spadku, wobec brzmienia art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej (…), Dz. U. z 2021 r. poz. 170 t.j. ze zm., w zw. zart. 174 § 3 k.p.c.iart. 1811k.p.c.
Sąd w pierwszej kolejności dokonał analizy stosunku prawnego łączącego strony postępowania i stwierdził, że w okolicznościach niniejszej sprawy między powodema pozwanymZ. B.dnia 17 kwietnia 2020 roku doszło do zawarcia umowy zbliżonej do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uregulowanej w art. 180 ust. 3 u.g.n., według którego zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uznaje się za umowę starannego działania, podejmowaną za wynagrodzeniem. Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa zobowiązuje się do dokonywania dla zleceniodawcy określonych czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży/najmu nieruchomości, a zleceniodawca zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. pośrednik celem zabezpieczenia, uprawniony jest zastrzec w umowie wynagrodzenie za samo dokonywanie przez niego czynności zmierzających do zawarcia umów dotyczących nieruchomości, w sytuacji gdy finalnie doszłoby do zawarcia umowy z jego wyłączeniem.
Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańskuz dnia 30 kwietnia 2009 roku sygn. akt I ACa 249/09 uprawnienie do wynagrodzenia wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył stronie sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa jednak na pośredniku jako podmiocie profesjonalnym. Nie ulega również wątpliwości, że wynagrodzenie należy się pośrednikowi jedynie wówczas, gdy podjąłon czynności, do których był obowiązany na mocy wiążącej go umowy. Nie można również wychodzić z założenia, że sam fakt podpisania umowy pośrednictwa przez jego strony, bez realizacji obowiązków spoczywających na profesjonalnym podmiocie, daje gwarancję otrzymania wynagrodzenia jakie pośrednik uzyskałby z tytułu umowy pośrednictwa.
Zgodnie z mającą generalny charakter regułą dowodową wyrażoną wart. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Powód opierał swoje roszczenie na twierdzeniach, iż wykonał przedmiot zawartej z pozwanym umowy, wobec czego to na nim spoczywały obowiązki dowodowe w tym zakresie. Strona występująca z powództwem powinna zatem wykazać zasadność swojego żądania i udowodnić jego istnienie w sposób nie budzący wątpliwości.
W tym procesie powód wprawdzie wykazał, że podjął czynności pośrednictwa w zbyciu nieruchomości w wykonaniu umowy pośrednictwa łączącej go z(...). Mianowicie zamieścił ofertę na portalach internetowych, okazał halę pozwanemu, podjął czynności pośrednictwa z klientem ze Szwecji. Powód wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy łączącej go z ww. świadkiem i nie można również wykluczyć, że to właśnie na skutek spotkania powoda z pozwanym, które miało miejsce 17 kwietnia 2020 r. i okazaniu pozwanemu tego dnia 3 hal, pozwany po upływie blisko roku od pierwszych oględzin hali przy Kupieckiej 4 wS.ostatecznie powziął decyzję o nabyciu dostępnej hali właśnie odR. M., a nie od innych podmiotów. Wskazuje na to bowiem nie tylko logika postępowania stron tej umowy, ale i chronologia dalszych zdarzeń, które miały miejsce już w kolejnych miesiącach od spotkania pozwanego z powodem. Co więcej, można to wywnioskować także z treści sprzeciwu (k. 32v). Powód wprawdzie nie był zaangażowany w dalsze czynności związane z tą transakcją, jako że nie został poinformowany o tym przez strony umowy sprzedaży; niemniej jednak otrzymał już odR. M.wynagrodzenie za dokonane czynności pośrednictwa na jego rzecz w kwocie 43.050 zł. Jest to kwota bardzo znaczna i w zupełności wystarczająca za podjęte na rzecz właściciela nieruchomości wyżej opisane czynności, w tym za jednokrotne okazanie hali pozwanemu – powód otrzymał już zatem wynagrodzenie za czynność prezentacji hali – tzw. udostepnienia adresu nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że strony umowy sprzedaży znały się wcześniej, pozwany oglądał w 2019 roku obie dostępne wówczas haleR. M.z udziałem świadkaŁ. Ć., posiadał numer telefonu do właściciela nieruchomości, wywieszony zresztą na banerze na hali i już tylko z tych przyczyn powód nie mógł skojarzyć stron umowy, które znały się od blisko roku.
W ocenie Sądu z zebranego w toku postępowania materiału dowodowego, w tym korespondencji sms-owej pozwanego zR. M.jednoznacznie wynika,że nie było wolą pozwanego zawarcie umowy pośrednictwa z powodem, ani też nie chciał on, aby w przyszłej transakcji nabycia przedmiotowej nieruchomości uczestniczył jakikolwiek pośrednik obrotu nieruchomości.
Co więcej, zdaniem sądu pozwany pismem z dnia 22 grudnia 2021 r., doręczonym powodowi najpóźniej 27 grudnia 2021 r. , złożył skuteczne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w wymaganej formie i przed upływem rocznego terminu od wykrycia swojego błędu. Dlatego istniały podstawy do uznania, że postanowienia zawartej z powodem umowy z dnia 17 kwietnia 2020 r. nie wiążą stron. Zgodnie zart. 84 § 1 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę,chociażby bez jej winy,albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Stosownie natomiast do treściart. 88 k.c.uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie (§ 1). Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (§ 2). Jak słusznie wskazuje się w literaturze oświadczenie woli złożone pod wpływem błędu nie jest bezwzględnie nieważne, ale wzruszalne. Czynność prawna, w skład której weszło oświadczenie złożone pod wpływem błędu lub groźby, jest ważna i skuteczna, może być jednak wzruszona, jeżeli osoba, która złożyła oświadczenie obarczone wadą uchyli się od jego skutków (por. K. Osajda,Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 20, Legalis/el. 2018). Nieważność ma zatem w tym przypadku charakter względny, co oznacza, że dopóki uprawniony nie złoży oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych, czynność prawna jest wiążąca i wywołuje skutki prawne.
Zwraca uwagę, że umowa powoda zawarta z pozwanym dnia 17 kwietnia 2020 roku w zakresie nie tylko nazwy, ale również jej dalszych postanowień, zasadniczo różni się od umowy powoda zawartej z właścicielem nieruchomości dnia 4 marca 2020 r. Umowa zawarta z pozwanym została sporządzona według wzoru przygotowanego przez powoda i nosi ona tytuł „Skierowanie adresowe” (k. 11), zaś w § 1 umowy określono jej przedmiot jako udostępnienie adresu wskazanych w tabelce nieruchomości z jej prezentacją. I faktycznie czynności powoda na rzecz pozwanego ograniczyły się do zaprezentowaniu pozwanemu 3 hal, które miał powód w ofercie swojego biura.
Podczas gdy umowa zawarta przez powoda zR. M.nosi wprost nazwę umowy pośrednictwa w sprzedaży/wynajmie (k. 15), a jej celem było doprowadzeniedo sfinalizowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za określoną w umowie cenę,ze wskazaniem szczegółowych obowiązków powoda, do których należało m.in. dokonanie promocji / reklamy oraz prezentacji nieruchomości zainteresowanym nabywcom, a za wykonanie przedmiotu umowy i finalizację sprzedaży należało się powodowi wynagrodzenie w kwocie 61.500 złotych brutto.
Zgodnie zart. 6 k.c.w zw. zart. 232 k.p.c.ciężar wykazania okoliczności skutkujących nieważnością stosunku prawnego łączącego pozwanego z powodem spoczywał na stronie pozwanej. Zdaniem sądu pozwany sprostał temu obowiązkowi. W świetle ustalonego stanu faktycznego z uwagi na nazwę i treść umowy z dnia 17 kwietnia 2020 r. zredagowanej przez powoda należy uznać, że zataił on rzeczywisty przedmiot umowy z pozwanym i przez to mógł wywołać błąd po stronie pozwanej, co do jej treści i skutków prawnych. W przedmiotowej sprawie pozwany złożył skuteczne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego wobec powoda oświadczenia woli wyrażonego w dokumencie „skierowania adresowego”, gdyż pozwany na podstawie ustalonych okoliczności sprawy zasadnie mógł przypuszczać, że jest to dokument jedynie potwierdzający dokonane czynności powoda, polegające na prezentacji wskazanych nieruchomości. Wobec podpisania tego dokumentuad hoc, pomiędzy oględzinami hal i poza lokalem powoda, pozwany istotnie mógł przypuszczać, że nie zawiera on umowy pośrednictwa z powodem, zaś wynegocjowane wynagrodzenie prowizyjne na poziomie 2% ceny transakcyjnej netto dotyczy relacji powoda z właścicielem nieruchomości, a nie z pozwanym. Z tych wszystkich przyczyn sąd uznał, że zawarta z powodem umowa jest nieważna w rozumieniuart. 58 k.c.Dlatego umowę stron uznać należało za niewiążącą.
W ocenie sądu niezależnie od powyższego opisana wyżej praktyka powoda polegająca na przedkładaniu potencjalnym nabywcom nieruchomości do podpisu dokumentów tzw. skierowań adresowych przed okazaniem nieruchomości wystawionych na sprzedaż przez właścicieli, z którymi powód ma zawartą odrębną umowę pośrednictwa i domaganie się na ich podstawie dodatkowego jeszcze wynagrodzenia od kupców, skoro i tak powód otrzymuje wynagrodzenie od właściciela nieruchomości m.in. za prezentację obiektu klientowi, jest nadto niezgodna z dobrymi obyczajami kupieckimi. Dlatego roszczenie powoda o zapłatę (dodatkowego) wynagrodzenia na podstawie § 2 umowy – skierowania adresowego jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nie zasługuje na ochronę (art. 5 k.c.).
Stąd powództwo, również w zakresie roszczenia o zasądzenie rekompensaty z tytułu kosztów odzyskiwania należności, w całości oddalono (pkt I wyroku).
Na zasądzone na rzecz pozwanego koszty (pkt II) jako wygrywającego sprawę (art. 98 k.p.c.) złożyło się wynagrodzenie adwokata w stawce minimalnej 3600 zł adekwatnie do w.p.s.oraz dwie opłaty skarbowe 34 zł, w sumie 3634 zł wraz z odsetkami zgodnie z żądaniem strony pozwanej.

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)

3
(...)

4
(...)