Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 511/19
Data wyroku: 2021-03-31 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Leszek Dąbek
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art.659 § 1 i 2 kc , art.199 zd 1 kc

Sygn. akt III Ca 511/19 (III Ca 512/19)

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 marca 2021 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Leszek Dąbek
Protokolant Martyna Springer
po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2021 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. Z. (1)
przeciwkoW. C. (1),B. K. (1)(K.),M. R. (1),K. K. (2)iB. P.(P.)
o zapłatę
na skutek apelacji powoda i pozwanejM. R. (2)
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 5 grudnia 2018 r., sygn. akt II C 762/18

1
z apelacji powoda zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 4, w ten sposób, że nie obciąża powoda kosztami procesu w zakresie zgłoszonego przez pozwanąB. K. (1)żądania ich zasądzenia od powoda;

2
oddala apelację powoda w pozostałej części;

3
z apelacji pozwanejM. R. (1)zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punktach 1 i 2 w ten sposób, że oddala powództwo skierowane przeciwko pozwanejM. R. (1),

b
w punkcie 5 w części zasądzającej od pozwanejM. R. (1)na rzecz powoda koszty procesu, w ten sposób, że nie obciąża powoda w tej części kosztami procesu;

4
nie obciąża powoda kosztami postępowania odwoławczego.

SSO Leszek Dąbek
Sygn. akt III Ca 511/19

UZASADNIENIE
PowódJ. Z. (1)zażądał zasądzenia od pozwanychK. K. (2),B. K. (1)(poprzednioO.),M. R. (1),W. C. (2)orazB. P.solidarnie na jego rzecz kwoty 8 160,16 zł z odsetkami umownymi w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego NBP liczonymi od kwot: 1 328.95 zł od dnia 4 11 2014 r. do dnia zapłaty; 1 417,60 zł od dnia 4 12 2014 r. do dnia zapłaty; 2 548,18 zł od dnia 4 01 2015 r. do dnia zapłaty; 1 853,37 zł od dnia 4 02 2015 r. do dnia zapłaty; 463,23 zł od dnia 4 03 2015 r. do dnia zapłaty; 548,83 zł od dnia 11 03 2015 r. do dnia zapłaty. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanych solidarnie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu powództwa twierdził, że pozwani nie wywiązali się z obowiązków wynikających z rozwiązanej umowy najmu okazjonalnego mieszkania, a na roszczenie składają się należności z tytułu nieuiszczonego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Twierdził, że dokonał rozliczeń z tytułu zatrzymanej kaucji gwarancyjnej, a żądanie w zakresie odsetek wynika z okresów wypowiedzenia umowy w stosunku do poszczególnych pozwanych. Nadto wskazał, że niezamieszkiwanie przez część pozwanych w najmowanym lokalu w okresie dochodzonym pozwem nie ma znaczenia dla obowiązku uiszczenia opłat wynikających z umowy najmu.
Sąd Rejonowy w Gliwicachdnia 30 10 2017r. sporządził nakaz zapłaty
w którym polecił pozwanym zapłacić powodowi dochodzone należności oraz orzekł
o kosztach procesu.
PozwaneB. K. (1)iM. R. (1)orazW. C. (1)wnieśli sprzeciwy od nakazu zapłaty, w których wnosili o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na ich rzecz od powoda zwrotu kosztów od procesu.
PozwanaB. K. (1)zarzuciła brak legitymacji biernej z uwagi na zakończenie we wrześniu 2013r. łączącego strony stosunku prawnego umowy najmu, kwestionując powództwo co do zasady, jak i wysokości. Podnosiła między innymi,
że we wrześniu 2013r. odbyła z powodem rozmowę na temat zakończenia najmowania lokalu wG.z końcem tego miesiąca, na co powód wyraził zgodę oraz, że od października 2013r. nie mieszkała w lokalu będącym przedmiotem najmu i pisemnie wypowiedzenie umowy najmu z 31 10 2014r. nie rodziło skutków prawnych. Ponadto zarzuciła, że na fakturach nie wyszczególniono składników oraz kwot mających umocowanie w umowie najmu oraz, że powód nie rozliczył kwoty zatrzymanej tytułem kaucji gwarancyjnej.
PozwanaM. R. (1)zarzuciła, że wywiązała się z ciążącego na niej obowiązku  zapłaty powodowi czynszu za wynajmowany lokal, gdyż że w trakcie trwania umowy uiszczała 1/5 tej należności, przelewając ją na rzeczK. K. (2), który przekazywał pieniądze powodowi. Podnosiła, także że po wytoczeniu powództwa wpłaciła na rzecz powoda kwotę 3 000 zł zmniejszającą wysokość zobowiązania
oraz że powód bezzasadnie potrącił kaucję albowiem lokal w chwili sporządzenia protokołu nie wymagał remontu, nosząc ślady zwykłego użytkowania.
PozwanyW. C. (1)zarzucił powód nie wykazał dochodzonych roszczeń oraz że doszło do ich częściowego zaspokojenie oraz zakwestionował ich wymagalność. Podnosił, między innymi, że powód nie poinformował go o szkodach powstałych w mieszkaniu, wskazując, że od nie zamieszkiwał w lokalu będącym przedmiotem najmu w okresie objętym powództwem, a wypowiedzenie umowy najmu złożył w październiku 2014r. z uwagi na wcześniejsze uzgodnienia z pozostałymi wynajmującymi. Nadto zarzucił, że powód nie rozliczył kaucji gwarancyjnej i nie podał w jaki sposób została ona przez niego wykorzystana.
Sąd Rejonowy w Gliwicachw wyroku z dnia 5 12 2018r. zasądził solidarnie od pozwanychM. R. (1)iW. C. (1)na rzecz powoda kwotę 5 326,41 zł wraz z odsetkami umownymi w wysokości zmiennej czterokrotności stopy lombardowej NBP w skali roku, z tym że maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, liczonymi od dnia 5 12 2017 r. do dnia zapłaty, przy czym ich odpowiedzialność w tej kwocie wraz z odsetkami jest solidarna zK. K. (2)iB. P., co do których orzeczono nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uproszczonym z dnia 30 10 2017 r., sygn. akt II Nc 6949/17 (pkt 1 wyroku); zasądził od pozwanejM. R. (1)na rzecz powoda kwotę 156,77 zł wraz z odsetkami umownymi w wysokości zmiennej czterokrotności stopy lombardowej NBP w skali roku, z tym że maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, liczonymi od dnia 5 12 2017 r. do dnia zapłaty, przy czym jej odpowiedzialność w tej kwocie wraz z odsetkami jest solidarna zK. K. (2)iB. P., co do których orzeczono nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uproszczonym z dnia 30 10 2017 r., sygn. akt II Nc 6949/17 (pkt 2 wyroku); w pozostałej części powództwo oddalił (pkt 3 wyroku); zasądził od powoda na rzecz pozwanejB. K. (1)kwotę 1 817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 4 wyroku) oraz zasądził solidarnie od pozwanychM. R. (1)iW. C. (1)na rzecz powoda kwotę 1 397,22 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, przy czym ich odpowiedzialność w tej kwocie jest solidarna zK. K. (2)iB. P., co do których orzeczono nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym uproszczonym z dnia 30 10 2017 r., sygn. akt II Nc 6949/17 (pkt 5 wyroku).
W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia jako źródło dochodzonych roszczeń wskazał regulacjęart. 659 § 1 i 2 k.c.,370 k.c.,336 k.c., 77k.c.i 74k.c.Stwierdził, że strony łączyła umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego zawarta na czas nieokreślony. Najemcy zobowiązali się utrzymywać mieszkanie w należytym stanie, a po zakończeniu najmu zwrócić mieszkanie w stanie nie niepogorszonym.
Po zakończeniu najmu wszelkie prace podnoszące walory estetyczne lub użytkowe mieszkania wykonane przez najemców miały pozostać własnością wynajmującego bez jakiegokolwiek odszkodowania. Najemcy zobowiązali się płacić wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 1 500 zł, z góry do 3-go każdego miesiąca na rachunek bankowy wynajmującego lub wyjątkowo do rąk wynajmującego za pokwitowaniem. Oprócz czynszu najmu najemcy zobowiązali się ponosić opłaty za media, użytkowe
i eksploatacyjne. W razie opóźnienia w zapłacie za czynsz oraz za media pozwani byli zobowiązani do zapłaty odsetek maksymalnych w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego NBP. Ponadto, najemcy zobowiązali się wpłacić kaucję zwrotną w kwocie 1 550 zł tytułem zabezpieczenia należności czynszowych i innych na rzecz wynajmującego. Strony uzgodniły, że przysługuje im prawo wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony zastrzegły, że wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności. O odsetkach orzekł w oparciu
o regulacjęart. 481 i 482 k.c., uwzględniając zmianę przepisówKodeksu cywilnego, która nastąpiła z dniem 1 01 2016r. O kosztach wobec pozwanejB. K. (1)orzekł stosując regulacjęart. 98 k.p.c., a w stosunku do pozwanychM. R. (1)
iW. C. (1)w oparciu o regulacjęart. 100 k.p.c.
PowódJ. Z. (2)wyrok w części oddalającej powództwo i za-sądzającej koszty procesu oraz wnosił o jego zmianę poprzez zasądzenie solidarnie
od pozwanychM. R. (1),W. C. (1),B. K. (1)na rzecz powoda kwotę 8 160,16 zł wraz z odset­kami umownymi w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP od kwot: 1 328,95 zł od dnia 4 11 2014 do dnia zapłaty, 1 417,60 zł od dnia 4 12 2014 r. do dnia zapłaty, 2 548,18 zł od dnia 4 01 2015 r. do dnia zapłaty,
1 853,37 zł od dnia 4 02 2015 r. do dnia zapłaty, 463,23 zł od dnia 4 03 2015 r. do dnia zapłaty, 548,83 zł od dnia 11 03 2015 r. do dnia zapłaty, przy czym ich odpowiedzialność w tej kwocie wraz z odsetkami jest solidarna zK. K. (3)­czykiem iB. P., co do których orzeczono nakazem zapłaty w po-stępowaniu upo­minawczym uproszczonym z dnia 30 10 2017 r., sygn. akt II Nc 6949/17. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanych na rzecz jego „wszystkich kosztów postępowania, z uwzględ­nieniem zwrotu kosztów zastępstwa przez adwokata według norm przepisanych za postępowa­nie przed Sądem Rejonowym oraz w postępowaniu apelacyjnym”. Ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania, z pozostawieniem temuż Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępo­wania apelacyj-nego.
Zarzucił, że przy ferowaniu wyroku naruszono regulacjęart. 233 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, skutkującą błędnym przyjęciem, że do rozwiązania umowy najmu pomiędzy powodem a pozwanąB. K. (1)doszło na mocy porozumienia stron; termin wymagalności roszczenia pozwanegoW. C. (1)był zależny od daty dorę­czenia mu wezwania do zapłaty z 27 05 2015 r., podczas gdy termin wymagalności roszczenia wynikał z umowy; powód zobowiązany był do zwrotu na rzecz pozwanych kaucji zwrotnej i zaliczenie jej na poczet nieuregulowanych należności czynszowych i opłat za media kaucji zwrotnej, podczas gdy kaucja została uprzednio przez powoda rozliczona oraz, że powód bezpodstawnie zawyżył opłatę za wodę, podczas gdy wysokość opłaty wynikała z umowy.
W przypadku uznania, że zarzut wadliwej oceny dowodów, skutkujący błędnym przyjęciem, że do rozwiązania umowy najmu pomiędzy powodem a pozwanąB. K. (1)doszło na mocy porozumienia stron za nieza­sadny zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie regulacjiart. 98 k.p.c.poprzez jego błędną wykładnię i obciążenie po­woda kosztami zastępstwa procesowego w pełnej wysokości, podczas gdy koszty te winny być zasądzone proporcjonalnie do ilości osób występujących w sprawie po stronie pozwanej.
PozwanaM. R. (1)zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej wobec niej powództwo i wnosiła o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Ewentualnie „na wypadek uznania przez Sąd, że nie zachodzi podstawa do zmiany zaskarżonego wyroku” wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozstrzygnięcia – przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Zarzuciła, że przy ferowaniu wyroku naruszono regulacjęart. 233 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów i ustalenie, że doszło do ustnego rozwiązania umowy najmu zB. K. (1), a nie doszło to zmiany umowy w tej samej formie zM. R. (1).
PozwanaB. K. (1)wniosła o oddalenie apelacji powoda oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania za drugą instancję.
Sąd Okręgowy w Gliwicachdnia 13 02 2020r. zarządził połączenie sprawy o sygn. akt III Ca 512/19 ze sprawą o sygn. akt III Ca 511/19 do łącznego ich rozpoznania i rozstrzygnięcia.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:
Sąd pierwszej instancji trafnie zakwalifikował dochodzone roszczenia, przyjmując, że mają one źródło w łączącej strony umowie najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę.
Ustalenia faktyczne składające się na podstawę faktyczną orzeczenia w części dotyczą okoliczności bezspornych pomiędzy stronami, a w pozostałym zakresie mają podstawę w informacjach zawartych w przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku źródłach dowodowych.
Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, jest logiczna oraz mieści się w graniach swobodnej oceny dowodów i Sąd odwoławczy podziela.
Skarżący w ramach zarzutów dotyczących podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku, w istocie kwestionują dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę prawną.
Z tej przyczyny zarzuty te tylko werbalnie odnoszą się do niej i jako takie nie mają wpływu na zawartą powyżej ocenę.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna ustalonego stanu faktycznego tylko w części jest prawidłowa (dotycząca zawiązania przez strony stosunku najmu lokalu mieszkalnego i jego treści) i Sąd odwoławczy w tym zakresie ją podziela i przyjmuje za własną (orzecz. SN z dn. 26 04 1935r. C III 473/34, Zb. U.z 1935r. poz. 496).
Umknęło jednak jego uwadze, że w § 2 ust.1 umowy leżącej u podstaw dochodzonych roszczeń (zawartej przez strony w dniu 13 09 2012r.), przedmiot najmu został oddany pozwanym do wspólnego korzystania.
W następstwie tego po ich stronie powstał stosunek współnajmu okazjonalnego - wskazanego w umowie lokalu mieszkalnego - do którego z racji braku przepisów, które by normowały wspólność tego prawa (w szczególności ich braku wustawie z dnia 23 04 1964r. – Kodeks Cywilnyoraz wustawie z dnia 21 06 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) w tej kwestii należy stosować w drodze analogii zawarte wKodeksie cywilnymprzepisy o współwłasności, tj.art. 195 i nast.(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 06 1967r. III CZP 45/67, OSNC 1968/1/3).
W ich świetle dokonane przez pozwanąB. K. (1)wypowiedzenie stosunku najmu, czy też jego rozwiązanie w drodze zawartego przez nią z powodem porozumienia oraz dokonana przez pozwanąM. R. (1)w drodze porozumienia z powodem zmiana wysokości ciążącego na niej z mocy umowy obowiązku uiszczania czynszu rzutowały w sposób istotny na obowiązki pozostałych wynajmujących.
Z tej przyczyny przy ocenie ich skuteczności znajduje zastosowania regulacja zawarta wart. 199 zd. 1 k.c., która uzależnia ich skuteczność od uzyskania przez pozwane od pozostałych wynajmujących uprzedniej zgody na ich dokonanie (Konwalidacja takiej czynności - przewidziana wart. 63k.c.- nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, gdyż zgoda współnajemcy nie jest tożsama z przewidzianą w tym przepisie zgodą osoby trzeciej).
W sprawie nie zostało wykazane żeby współnajemcyB. K. (2)iM. R. (1)wyrazili uprzednio zgodę na dokonanie przez nie wskazanych powyżej czynności.
Dlatego są one bezskuteczne (niezależnie od tego czy dochowano przewidzianej w umowie formy pisemnej) i co do zasady skarżącemu przysługują wobec nich dochodzone roszczenia.
Stanowiące ich przedmiot świadczenia nie zostały jednak przez pozwane spełnione w wykonaniu zawartych z powodem porozumień, który nie tylko taki stan rzeczy zaakceptował, ale wręcz uprzednio uzgodnił to z nimi (de factozwolnił je od obowiązku ich świadczenia) oraz co należy podkreślić odpowiadało to zakresowi faktycznego korzystania przez nie z przedmiotu współnajmu.
W tej sytuacji dochodzenie ich obecnie przez powoda od pozwanychB. K. (1)orazM. R. (1)jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 zd. 1 k.c.i jako takie z mocy regulacji zawartej wart. 5 zd. 2 k.c.nie korzysta z ochrony prawnej.
Czyni to skierowane przeciwko nim powództwa nieuzasadnionym i powinno było prowadzić do ich oddalenia.
W przypadku pozwanejM. R. (1)nie znalazło to prawidłowego odzwierciedlenia w zaskarżonym wyroku, co jej apelację czyni uzasadnioną i prowadziło do jej uwzględnienia i zmiany zaskarżonego wyroku w części zasądzającej od niej dochodzone świadczenia główne, przez oddalenie powództwa w oparciu o regulacjęart. 386 § 1 k.p.c..
Natomiast w przypadku pozwanejB. K. (1)ma prawidłowe odzwierciedlenie w tym wyroku, stąd też w tej części apelacja powoda jest bezzasadna w rozumieniuart. 385 k.c.i jako taka z mocy zawartej w nim regulacji podlegała ona oddaleniu.
Podkreślić przy tym należy, że orzeczenia to nie mają wpływu na treść relacji prawnych łączący pozwane z pozostałymi wynajmującymi.
W zakresie objętym zaskarżeniem niniejsza sprawa miała wątpliwy, a powód w materiale sprawy mógł być subiektywnie przekonany o zasadności jego powództwa.
Dlatego w sprawie zachodzi uzasadniony wypadek o którym mowa wart. 102 k.p.c.uzasadniający nie obciążania go kosztami procesu za pierwszą instancję.
W zatem tej części jego apelacja była uzasadniona, co prowadziło do zmiany orzeczenia o kosztach procesu przy zastosowaniu regulacjiart. 386 § 1 k.p.c.
Resumując z podanych względów orzeczono jak w sentencji przy zastosowaniu wskazanych powyżej regulacji prawnych.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocy regulacjiart. 102 k.p.c.nie obciążając powoda kosztami postępowania odwoławczego, z tym samym względów, które legły u podstaw zastosowania tej regulacji w odniesieniu do orzeczeń o kosztach procesu za pierwszą instancję.

SSO Leszek Dąbek