Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 1194/22
Data wyroku: 2022-12-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jacek Barczewski
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 § 1 i 3 kc
Teza: Żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Sygn. akt IX Ca 1194/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 grudnia 2022 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Marta Borowska

po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2022 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwaM. S.
przeciwkoM. G.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 16 września 2022 r., sygn. akt X C 2879/21 upr,

I
oddala apelację,

II
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Jacek Barczewski
Sygn. akt IX Ca 1194/22 upr.

UZASADNIENIE

W TRYBIEART. 505 
13
          § 2 K.P.C.
Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.
Stosownie doart. 50513§ 2 k.p.c., jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
W przedmiotowej sprawie niekwestionowanym było, iż podstawę prawną roszczenia powódki stanowiły przepisyart. 394 k.c., regulującego instytucję zadatku. Bezspornym pozostawało również, że powódka wręczyła pozwanej z omawianego tytułu kwotę 10.000 zł, którą apelująca zatrzymała wywodząc, iż do niewykonania umowy doszło z przyczyn leżących wyłącznie po stronie niedoszłej kupującej.
W tym miejscu godzi się przytoczyć dyspozycjęart. 394 § 1 k.c., zgodnie z którym, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jak przyjmuje się w orzecznictwie, żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r.,III CZP 39/09, OSNC 2010, nr 2, poz. 25 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r.,III CKN 245/00, z dnia 15 października 2008 r.,I CSK 101/08, i z dnia 24 grudnia 2011 r., I CSK 149/11, OSNC-ZD 2013, nr A, poz. 16). Podnosi się, że jeżeli mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody (por. postanowienie SN z 15 stycznia 2019 r., III CSK 175/18). Dodatkowo wskazać wypada, że żądanie zapłaty zadatku w podwójnej wysokości nie może uzasadniać przyjęcia, iż samo wezwanie do zapłaty zawiera dorozumiane oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej (por. uzasadnienie wyroku SA w Warszawie z 28 kwietnia 2017 r., I ACa 157/16).
Podzielając powyższe zapatrywania Sąd II instancji wskazuje, że w okolicznościach sprawy pozwana nie złożyła (w przeciwieństwie do powódki – k. 33-34) oświadczenia o odstąpieniu od umowy z 26 sierpnia 2021 r. Takowego oświadczenia nie sposób odnaleźć w pismach pozwanej z 14 października 2021 r. (k. 31- 32 i 56). Nie zostało ono także złożone po upływie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.
W tych warunkach pozwana nie mogła skutecznie zatrzymać zadatku w wykonaniu uprawnienia zart. 394 § 1 k.c., albowiem nie dochowała wymaganego ustawą warunku uprzedniego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży.
Abstrahując od powyższego, teoretycznie słusznie wskazał Sąd I instancji na przepisart. 394 § 3 k.c.jako podstawę rozstrzygnięcia w zakresie zasądzenia od pozwanej wyłącznie kwoty nominalnej wręczonego zadatku, nie zaś jego podwójnej wartości. Stosownie do wzmiankowanej regulacji, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Jednakże w przeciwieństwie do stanowiska Sądu Rejonowego, w ocenie Sądu II instancji w okolicznościach sprawy obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie umowy, co praktycznie skutkowało identycznym obowiązkiem zwrotu zadatku przez pozwaną.
I tak, odpowiedzialności powódki w niewykonaniu umowy upatruje się w bezkrytycznym zawarciu umowy przedwstępnej bez upewnienia się co do własnej zdolności kredytowej i możliwości nabycia nieruchomości w kształcie oferowanym przez pozwaną. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że okoliczność zgodnie z którą kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji będzie on ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399).
Jeśli chodzi o odpowiedzialność apelującej, to wynika ona z zaoferowania do sprzedaży nieruchomości, której granice nie pokrywały się z posadowionym na niej budynkiem. Rację ma pozwana wywodząc, że okoliczność ta sama z siebie nie stała na przeszkodzie zbyciu nieruchomości, co rzeczywiście nastąpiło aktem notarialnym z 28 października 2021 r. Jednakże nie mogło ujść uwadze Sądu Okręgowego, że na ten dzień dokonano już zmian w rejestrze gruntów (k. 31), uwzględniających zmianę powierzchni sprzedawanej nieruchomości zgłoszonej do właściwych organów 25 października 2021 r. (twierdzenie niezaprzeczone k. 150 v.). Pozwana wiedziała z przekazu powódki o utrudnieniach w staraniach kredytowych związanych z niejasnością w kwestii przekroczenia granicy i podjęła działania zmierzające do ich usunięcia. Skoro udało się to uczynić do 25 października 2021 r., nic nie stało na przeszkodzie, by dopiero po tej dacie pozwana wezwała powódkę do zawarcia umowy sprzedaży, a w przypadku odmowy, odstąpiła od niej, co jednak nie nastąpiło.
Tym samym gdyby przyjąć nawet, że pozwana złożyłaby skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, to roszczenie powódki oparte oart. 394 § 3 k.c.istniałoby do kwoty 10.000 zł, które Sąd Rejonowy, mimo częściowo nieadekwatnego uzasadnienia werdyktu, prawidłowo zasądził od pozwanej, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie ustalonymi podług reguł zart. 455w zw. zart. 481 § 1 k.c.
Mając powyższe okoliczności na uwadze na podstawieart. 385 k.p.c.Sąd oddalił apelację strony pozwanej jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy rozstrzygnął na podstawieart. 98 § 1 i 11k.p.c.zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 900 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za instancję odwoławczą.
SSO J. Barczewski