Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 110/19
Data wyroku: 2021-02-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tadeusz Trojanowski
Słowa kluczowe: Ustalenie opłaty
Podstawa prawna: art. 77 u.g.n.

Sygn. akt:I C 110/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 lutego 2021 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Tadeusz Trojanowski

Protokolant:

Tomasz Chmiel

po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2021 roku w Gliwicach
sprawy z powództwa(...) Spółki AkcyjnejwG.
przeciwko(...)
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1
oddala powództwo;

2
ustala, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG.numerdziałki (...)o powierzchni 37.055 m(
    2)dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)dokonana wypowiedzeniem(...)z dnia24 listopada 2017 roku, od którego odwołanie oddalono orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.z dnia 9 lipca 2015 roku jest zasadna;

3
ustala następującą wysokość opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej powyżej w poszczególnych latach:

- w 2018 roku w kwocie 16.674,74 (szesnaście tysięcy sześćset siedemdziesiąt cztery 74/100) złotych;
- w 2019 roku w kwocie 87.314,55 (osiemdziesiąt siedem tysięcy trzysta czternaście 55/100) złotych;
- w 2020 roku oraz w latach następnych w kwocie 157.954,35 (sto pięćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt cztery 35/100) złotych;
4. zasądza od powoda na rzecz Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 10.800 (dziesięć tysięcy osiemset 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania;
5. nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 3.941,37 (trzy tysiące dziewięćset czterdzieści jeden 37/100) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
SSO Tadeusz Trojanowski
I C 110/19

UZASADNIENIE
Powód :(...) SAwnosił o ustalenie , że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona ( pozew/wniosek w aktach SKO, także k. 260 akt ).
Pozwany(...)zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wnosił o oddalenie powództwa w całości (k.50).
Sąd ustalił co następuje :
Pozwany Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej wG.na południe odulicy (...)-przyul. (...)- obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 37 055 m2( czyli 3,7055 ha) dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadziksięgę wieczystą (...).Powód jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości.
Oświadczeniem woli z 24.11.2017 roku pozwany wypowiedział powodowi jako użytkownikowi wieczystemu dotychczasowa opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości wynoszącą dotychczas 8337,37 zł i zaoferował nową opłatę w wysokości 157.954,35 zł podając także sposób jej zapłaty w kolejnych latach(k.253).Dokument wypowiedzenia zawiera sposób obliczenia opłaty oraz pouczenie o możliwości złożenia stosownego wniosku do SKO. Wypowiedzenie nastąpiło w związku ze zmianą wartości nieruchomości, która w dacie wypowiedzenia wynosiła 5.265.145 zł. Aktualizacja opłaty została poprzedzona sporządzeniem operatu szacunkowego.
Wypowiedzenie zostało doręczone powodowi w dniu 29.11.2017 r. Powód wnioskiem z 27.12.2017 r. zakwestionował wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej, zarzucając że ocena stanu techniczno-użytkowego w zakresie poszczególnych cech nieruchomości nie uwzględnia stanu rzeczywistego, zakwestionowano dobór nieruchomości porównawczych. Orzeczeniem SKO wK.oddalono wniosek powoda. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej według stanu i cen na dzień 31.12.2017 rok wynosi 5.414.847 złotych (k.158).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dokumenty z akt postępowania przed SKO a to: wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z potwierdzeniem odbioru, wniosek do SKO, orzeczenie SKO, operat szacunkowy sporządzony przed wypowiedzeniem (dokumenty w teczce do łączonej do akt sądowych) oraz opinie biegłegoA. S.k.87, k.154, k,218 ; wyjaśnienia na rozprawie k.253.
Biegły wyjaśnił kwestię zakresu czasowego badania rynku nieruchomości. Podał, że w celu ustalenia listy transakcji dotyczących nieruchomości podobnych (tabela k.176) zbadał około 20 transakcji dotyczących nieruchomości powyżej i poniżej 1 hektara; wyjaśnił że pominął nieruchomości poniżej 10 000 m2, bo im niższa jest powierzchnia działki tym wyższa jest cena za jeden metr kwadratowy. Z analizy biegłego wynikało, że nie dało się znaleźć nieruchomości podobnych bliżej położonych. Nie należy brać do porównania nieruchomości z innych miast bo te rynki są różne, rozbieżność jest zbyt duża. Przy kryteriach obniżenia ceny z uwagi na położenie w dzielnicyŁ.korekty dokonywane są cechami rynkowymi, jest to wynikiem dokonanej oceny biegłego na podstawie jego wiedzy i doświadczenia wykonywanego zawodu.
Biegły stanowczo i przekonywująco wyjaśnił swoją opinię. Biegły posiada wiadomości specjalne w tym zakresie a strony nie wykazały ostatecznie nieścisłości w opinii, luk w rozumowaniu biegłego ani błędów logicznych. Wobec wątpliwości stron biegły sporządzał kolejne opinie, w której wyjaśniał kwestie przedstawiane przez powoda. Wobec udzielenia odpowiedzi na wszystkie pytania zawarte w piśmie procesowym , opinię biegłego należy uznać za w pełni wyjaśnioną. Biegły przekonywująco wyjaśnił na rozprawie w dniu 2.02.2021 roku wszystkie kwestie podniesione przez powoda w uwagach do ostatniej opinii.
Autorytet instytucji biegłego przemawia za daniem mu wiary w zakresie wypowiedzi z jego specjalizacji. Proces nie jest grą losową, w której wnioskuje się o kolejne opinie biegłych w nadziei ,że któraś z opinii będzie korzystna dla strony. Opinia nie musi przekonać strony, wystarczy, że będzie przekonywująca dla sądu.
Biegły wyczerpująco wypowiedział się w przedmiocie zarzutów dotyczących lokalizacji nieruchomości podobnych. W tej sytuacji nie było celowe dalej idące postępowanie dowodowe. Złożone, skorygowane i wyjaśnione opinie były dla Sądu przekonywujące i mogły stać się podstawa rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Sąd zważył co następuje:
Zarzuty powoda do opinii okazały się nieuzasadnione. Powództwo jest zatem nieuzasadnione.
Do aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste mają zasady określone w art.77-81 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Zasadą jest, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata , jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty(art.77 ust 1 ustawy).Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły normy zawarte a art77 ust.1 i ust3ustawy oraz art.72 ust.3 pkt 5 ustawy.
Obowiązkiem sądu jest nie tylko stwierdzenie, czy wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej było uzasadnione , ale także- w sytuacji kiedy jest ono uzasadnione- ustalenie wysokości tej opłaty ( uzasadnienie uchwały SN z 23.06.2005 r., III CZP37/05 oraz wyrok SN z 18.09.2003 r., I CK 66/02).Oznaczając opłatę sąd może orzekać tylko w granicach wynikających ze stanowisk stron.
W niniejszej sprawie okolicznością sporna pozostawała jedynie wartość przedmiotowej nieruchomości .Z opinii biegłego- skorygowanej w toku procesu- wynika, że wartość rynkowa nieruchomości na datę aktualizacji przewyższa wartość ustaloną w operacie dla potrzeb aktualizacji. W tej sytuacji wobec stanowisk stron , Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej zgodną z wypowiedzeniem dokonanym przez pozwanego. W wypowiedzeniu tym zastosowano także mechanizm z art. 77 ust.2 a ugn wyjaśniony w wyroku SO W Gdańsku z 30.10.2013 r. ;XVC 389/13.
Wobec powyższego powództwo oddalono( w pkt 1 wyroku). Rozpoznawana sprawa ma specyficzny charakter, co wpływa na strukturę orzeczenia. Ustalenie , iż aktualizacja dokonana przez pozwanego i ustalenie wysokości opłaty rocznej za poszczególne lata oznacza, iż sprzeciw powoda od orzeczenia SKO, oddalającego wniosek powoda o ustalenie, iż aktualizacja wyceny prawa wieczystego użytkowania jest niezasadna ,nie został uwzględniony, co jest równoznaczne z oddaleniem powództwa. Z powyższych względów , kierując się koniecznością zagwarantowania powodowi ewentualnego substratu zaskarżenia zamieszczono rozstrzygnięcie o oddaleniu powództwa.
W pkt 2 wyroku zawarto wyrzeczenie ,że –zgodne z ustaleniami- że dokonana aktualizacja jest zasadna.
Powszechnie przyjmuje się, że orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego , należnej po dokonaniu wypowiedzenia , zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego ,powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, Sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego (por,uchwała SN z dnia 30.03.2011 r., III CZP 3/11, OSNC 2011, Nr 12, poz.138; wyrok SN z dnia 21.02.2013 r.IV CSK 430/12.
Mając powyższe na uwadze w pkt 3 wyroku ustalono wysokość opłaty zbieżnie z treścią wypowiedzenia(...)z dnia 24 listopada 2017 roku.
O kosztach procesu (pkt 4 wyroku)postanowiono na zasadzieart.98 kpc. zasądzając od powoda na rzecz PG RP kwotę 10.800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanej.
O kosztach sądowych (pkt 5 wyroku) orzeczono na zasadzie art.113ust.1 uoks biorąc pod uwagę wynik sprawy, koszty te to koszty związane z zasięganiem opinii biegłego sądowego.