Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1388/19
Data wyroku: 2021-03-12 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Marek Jasiński
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art.180 ust.3
Teza: Przepis art. 63 kc. dotyczy wyrażenia  zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej, a  nie potwierdzenia czynności dokonanej przez falsus  procuratora Z tego względu przepis ten nie ma  zastosowania do czynności dokonanej przez  falsus procuratora. Potwierdzenie tej czynności może  może dojść w sposób dorozumiany czyli chociażby przez przystąpienie  do wykonanej umowy.

Sygn. akt I C 1388/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 marca 2021 r.
Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Marek Jasiński
Protokolant: Joanna Czyżewska
po rozpoznaniu 9 marca 2021 r. wG.
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.
przeciwkoJ. W.
o zapłatę

I
zasądza odJ. W.na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.kwotę 20 777 zł (dwadzieścia tysięcy siedemset siedemdziesiąt siedem złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 14 maja 2019 r. do dnia zapłaty;

II
zasądza odJ. W.na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąkwotę 4656 zł (cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1388/19

UZASADNIENIE
Pozwem z 6 listopada 2019 roku powódka(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.wniosła o zasądzenie od pozwanegoJ. W.kwoty 29.777 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 maja 2019 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu.
Uzasadniając swoje żądanie powódka wskazała, iż 8 maja 2018 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa nieruchomości, zawarła zM. S.działającym w imieniu i na rzecz pozwanego umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, położonej wG.przyul. (...),księga wieczysta nr (...). Zgodnie z umową wynagrodzenie powódki miało być równe wartość 3,57% brutto od całkowitej ceny sprzedaży nieruchomości wraz z przyległościami. 5 marca 2019 r. powódka przekazała informacje dotyczące oferty sprzedaży nieruchomości pozwanego m.in.A. C.. Następnie już 8 marca 2019 r. pozwany działający w imieniu swoim i żony zawarł zA. C.przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, ustalając cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 610.000 zł, przy czym kwota 40.000 zł tytułem zaliczki miała zostać przelana na rachunek pozwanego do 12 marca 2019 r. 13 maja 2019 r. dokonano w treści księgi wieczystej nieruchomości wpisu prawa własności. Tym samym należne powódce wynagrodzenie z tytułu świadczonych usług pośrednictwa wynosi 21.777 zł. 8 marca 2019 r. powódka wystawiła pozwanemufakturę Vat nr (...)na kwotę 1.000 zł tytułem zapłaty pierwszej części prowizji od umowy pośrednictwa. 12 marca 2019 r. faktura została opłacona przezG. W.- żonę pozwanego. Wobec podpisania umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność nieruchomości położonej wG.przyul. (...), powódka obciążyła pozwanego kwotą 20.777 zł tytułem pozostałej części należnej prowizji z umowy pośrednictwa łączącej strony. Pismem z 2 października 2019 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty, jednakże bezskutecznie.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództw i zasadzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazywał na nieważność umowy pomiędzy stronami, z uwagi na brak umocowania do działania w jego imieniuM. S.. Argumentował, iż umowa zawiera jego nieprawidłowy adres zamieszkania. W jego ocenie,W. S. (1)– pracownik powódki - działał w rzeczywistości na rzeczA. C., z uwagi na zabieganie o jak najniższą cenę. Jednocześnie potwierdził przystąpienie do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Nadto podniósł zarzut braku zapewnienia obecności powódki przy zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości objętej ofertą. Tym samym uznał kwotę 1.000zł za adekwatną do świadczonych czynności – okazania nieruchomości i umówienia terminu u notariusza. Wskazywał przy tym na brak otrzymania faktury z(...)(...).
W odpowiedzi na sprzeciw powódka podniosła, m.in. iż w jej ocenie pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty potwierdził umocowanieM. S.do podpisania umowy z powódkę, a zatem miał wiedzę o konieczności uregulowania wynagrodzenia należnego stronie powodowej. Przyjmując nawet, iżM. S.działał jako falsus procurator, to czynność ta została potwierdzona przez pozwanego najpóźniej podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
W piśmie procesowym z dnia 3 września 2020 r. strona pozwana powołując się na treśćart. 63 § 2 k.c.wskazywała na nieważność umowy z uwagi na brak jej potwierdzenia we właściwej formie – w formie pisemnej.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
8 maja 2018 r.W. S. (1)w imieniu i na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa nieruchomości, zawarł zM. S., działającym w imieniu i na rzeczJ. W., umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, położonej wG.przyul. (...), objętej(...)nr(...).
Zgodnie z umową wynagrodzenie(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.było równe wartość 3,57% brutto od całkowitej ceny sprzedaży nieruchomości wraz z przyległościami.
dowód: umowa – k 13-13 verte, zeznania świadkaW. S. (1)– k. 84-87.
W ramach umowyW. S. (1)kontaktował się zE. S.- córką pozwanego orazM. S..  5 marca 2019 r.W. S. (1)przekazał informacje dotyczące oferty sprzedaży nieruchomościA. C..
Następnie 8 marca 2019 r.J. W.działający w imieniu swoim i żony zawarł zA. C.przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego(...)(...), ustalając cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 610.000 zł, przy czym kwota 40.000 zł tytułem zaliczki, miała zostać przelana na rachunek pozwanego do 12 marca 2019 r.
dowód: protokół przekazania adresu – k. 14, akt notarialny(...)(...)– k. 18-20, zeznania świadkaW. S. (1)– k. 84-87, korespondencja e-mail – k. 60 zeznania świadkaA. C.– k. 97-98.
8 marca 2019 r.(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.obciążyłaJ. W.fakturą Vat nr (...)na kwotę 1.000 zł tytułem zapłaty pierwszej części prowizji od umowy pośrednictwa.
12 marca 2019 r. faktura została opłacona przezG. W.– żonęJ. W..
Wobec podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej wG.przyul. (...), powódka obciążyłaJ. W.fakturą VAT nr (...), opiewającą na kwotę 20.777 zł tytułem pozostałej części należnej prowizji z umowy pośrednictwa łączącej strony z terminem płatności o 13 maja 2019 r.
dowód: potwierdzenie przelewu - k.15, faktura VAT – k.11,12, 33.
Pismami z 14 maja 2019 r. oraz z 2 października 2019 r. powódka wezwałaJ. W.do zapłaty, jednakże bezskutecznie. Wezwanie skierowano na adres:(...) (...)-(...) G..
dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania – k. 16-17, wezwanie do zapłaty – k. 32-32 verte.
Sąd zważył, co następuje:
Stan faktyczny w niniejszej sprawie, Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez stronę powodową do akt sprawy, w tym na podstawie: umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, faktur Vat, wezwania do zapłaty.
Sąd w swych ustaleniach oparł się także na zeznaniach świadkaW. S. (1), które uznał za spójne, logiczne, a także spójne z pozostałym, wiarygodnym materiałem dowodowym, w szczególności w postaci dokumentów oraz, częściowo, zeznań świadkaA. C..
Na zeznaniach świadkaA. C.Sąd oparł się w ograniczonym zakresie, w jakim potwierdziła swój podpis pod okazanym na rozprawie 9 marca 2019 r. protokołem przekazania adresu. Świadek bowiem zasłaniała się niepamięcią co do pozostałych okoliczności, zwłaszcza znalezienia oferty, zawarcia zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, położonej wG.przyul. (...), objętej(...)nr(...).
Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania świadkówE. S.– córki pozwanego, jak i żony pozwanegoG. W., bowiem skorzystały one z ustawowego prawa odmowy składania zeznań. Natomiast Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego, który pomimo skutecznego wezwania na rozprawę nie stawił się bez usprawiedliwienia.
Powództwo było zasadne i podlegało uwzględnieniu.
Najistotniejszą kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było to, czy pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy pośrednictwa, a w konsekwencji – czy powodowej spółce należy się z tego tytułu wynagrodzenie.
Należy w tym miejscu podkreślić, iż zgodnie z treściąart. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Przepis ten określa reguły dowodzenia, tj. przedmiot dowodu oraz osobę, na której spoczywa ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zaznaczyć też trzeba, że przy rozpoznawaniu sprawy na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegorzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też Sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne. Zaprzeczenie dokonane przez stronę procesową powoduje, że istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności stają się sporne i muszą być udowodnione. W razie ich nieudowodnienia Sąd oceni je na niekorzyść strony, na której spoczywał ciężar dowodu, chyba że miał możność przekonać się o prawdziwości tych twierdzeń na innej podstawie.
Ciężar wykazania, iż do zawarcia umowy pośrednictwa pomiędzy stronami doszło spoczywał więc – wobec zaprzeczenia tej okoliczności przez pozwanego – na stronie powodowej, która temu obowiązkowi sprostała.
Zgodnie zart. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamizakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Jak zatem z powyższego wynika, umowa pośrednictwa jest umową konsensualną, dwustronnie zobowiązującą, nazwaną i formalną, gdyż wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W ocenie Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do uwzględnienia powództwa. Nie było wątpliwości Sądu co do łączącego strony stosunku obligacyjnego w postaci umowy o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości. Powódka wykazała zarówno fakt zawarcia umowy, jak i jej wykonanie, przedkładając na tą okoliczność zarówno dowód w postaci umowy, jak i protokół przekazania adresu, który w połączeniu z zeznaniamiA. C.- potwierdzającej swój podpis złożony pod protokołem, a przede wszystkim z zeznaniamiW. S. (1)pozwoliły na odtworzenie logicznego ciągu zdarzeń w całym sporze i doprowadziły Sąd do przekonania, że spór co do skuteczności zawarcia umowy, pojawił się dopiero na etapie konieczności zapłaty przez pozwanego kwoty, wynikającej z faktury, wystawionej przez powodową spółkę. Z zeznań świadkaW. S. (1)wynikają zarówno okoliczności zawarcia umowy, jak i czynności mające na celu wykonanie umowy. Nadto świadek zeznając podał, że pozwany nie kwestionował obecności pośrednika podczas zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Tym samym kierując się doświadczeniem życiowym, zasadami logiki, przyjąć należy, iż pozwany nie podważał tym samym skuteczności umowy łączącej strony, inaczej zapewne oponowałby obecności osoby trzeciej przy czynności notarialnej.
Nie zasługiwały na uwzględnienie również wątpliwości co do skuteczności zawarcia umowy o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości przezM. S.bez umocowania – jakofalsus procurator.
Zgodnie zart. 103 § 1 k.c.jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
W niniejszej sprawie jakkolwiek nie zostało załączone do akt sprawy pełnomocnictwo dlaM. S.do działania w imieniu i na rzecz pozwanego przy zawarciu umowy o pośrednictwo, to jednak z zeznań świadkaW. S. (1)wynika, iż takie pełnomocnictwo istniało. Co więcej w ocenie Sądu zawarcie umowy zostało potwierdzone przez przystąpienie przez pozwanego do jej wykonania - zawarł umowę przedwstępną, została uiszczona kwota 1.000 zł tytułem części należnej powódce prowizji.
Strona pozwana wskazywała na treśćart. 63 k.c.zgodnie z którym jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty (§ 1). Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie (§ 2).
Powoływanie się przez stronę pozwaną na powyższy przepis było nieskuteczne, bowiem dotyczy on wyrażenia zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej, a nie do następczego potwierdzenia czynności prawnej dokonanej przez pełnomocnika działającego z przekroczeniem umocowania lub bez umocowania. Wprawdzie w doktrynie pojawia się pogląd co do zasadności stosowaniaart. 63 k.c.per analogiamw tym przypadku, jednakże jest on odosobniony. Większość doktryny, jak i Sąd, stoi na stanowisku, że przepis ten nie ma zastosowania dofalsus procuratorai do potwierdzenia tej czynności może dojść w sposób dorozumiany, czyli chociażby przez przystąpienie do wykonania umowy. Dla oświadczenia woli mocodawcy o potwierdzeniu umowy zawartej przez fałszywego pełnomocnika ustawodawca nie zastrzega szczególnej formy, co może prowadzić do wniosku, że potwierdzenie może być dokonane nawet w sposób dorozumiany także wtedy, gdy do zawarcia potwierdzanej umowy wymagane jest zachowanie formy szczególnej pod rygorem nieważności. Pomimo tego podstawy do przyjęcia wymogu formy szczególnej dla czynności polegającej na potwierdzeniu umowy zawartej przez rzekomego pełnomocnika niektórzy autorzy upatrują wart. 63 § 2 k.c.(zob. M. Smyk, Pełnomocnictwo, s. 296). Słusznie zwraca się jednak uwagę, żeart. 63 § 2 k.c.dotyczy potwierdzania czynności prawnych przez osobę trzecią, zaś za taką osobę nie można uznać mocodawcy, który jest przecież stroną czynności dokonywanej przez pełnomocnika (P. Sobolewski, w: K. Osajda, Komentarz KC, Legalis 2018, art. 103, teza 7) (por. Komentarz pod red. Załuskiego , wyd. II Uliasz, legalis C.H.Beck).
Z materiału dowodowego w sprawie – z zeznań świadkaW. S. (2)wynikało, na co Sąd zwracał uwagę powyżej, iż pozwany miał świadomość działania powódki w jego imieniu, która brała udział w spotkaniach przed notariuszem, jak i podejmowała czynności związane z zawarciem umowy. W związku z tym Sąd nie miał wątpliwości, że umowa została wykonana. Natomiast działania pozwanego, brak stawiennictwa na rozprawę w celu przesłuchania w charakterze strony bez usprawiedliwienia, Sąd uznał na mocyart. 233 k.p.c.za przyjętą taktykę procesową, zmierzającą jedynie do uchylania się spełnienia świadczenia należnego powódce w ramach umowy łączącej strony.
Powódka wykazała również roszczenie co do wysokości. Jakkolwiek odpłatny charakter umowy nie ulega wątpliwości, to jednak sporne pozostawać może, kiedy pośrednik może domagać się zapłaty – można tu przyjąć zarówno zasadę uzależnienia zapłaty od osiągnięcia określonego w umowie skutku, którym zazwyczaj będzie sprzedaż nieruchomości (umowa rezultatu), aczkolwiek zapłata nie musi być zawsze od jego osiągnięcia uzależniona - świadczenie wzajemne może też zostać uznane spełnione w momencie wykonania czynności, do których pośrednik się zobowiązał (umowa starannego działania) – decydować o tym będzie każdorazowo treść konkretnej umowy.
W niniejszej sprawie powódka była uprawniona na mocy umowy łączącej strony do prowizji stanowiącej 3,75% brutto ceny całkowitej sprzedaży nieruchomości wraz z przyległościami. Poza sporem była cena zbycia nieruchomości za kwotę 610.000 zł, tym samym należna prowizja stanowi 20.777 zł (po pomniejszeniu dokonaniu wpłaty 1.000 zł z tego tytułu).
W związku z tym na mocyart. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiSąd orzekł jak w pkt 1 wyroku.
O odsetkach Sąd orzekł na mocyart. 481 k.c.zgodnie z żądaniem pozwu od dnia 14 maja 2019 do dnia zapłaty tj. od dnia następującego po upływie terminu do zapłaty, zgodnie treściąfaktury nr (...)z 8 maja 2019 r.
Sąd orzekł o kosztach procesu w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.iart. 108 § 1 zd. 1 k.p.c.uznając, iż powódka wygrała sprawę w całości. Powódka poniosła koszty z tytułu zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokacie, w brzmieniu obowiązującym na dzień wniesienia pozwu, powiększone o opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, a także nadto koszty opłaty od pozwu w kwocie 1.039 zł.
Sygn. akt I C 1388/19

ZARZĄDZENIE
(...)
(...)
(...)
3.(...)
SSR Marek Jasiński