Sąd Rejonowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 317/21
Data wyroku: 2022-09-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Joanna Zachorowska

Sygn. akt I C 317/21
Dnia 21 września 2022 r.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Rejonowy w Gliwicach Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Joanna Zachorowska
Protokolant: Sylwia Pordzik
po rozpoznaniu w dniu 21 września 2022 roku w Gliwicach
na rozprawie sprawy z powództwa GminyR.
przeciwkoP. D.,N. D.,E. S.,A. D.,D. B.
o eksmisję

1
powództwo oddala;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanegoP. D.kwotę 147,60 zł (sto czterdzieści siedem złotych sześćdziesiąt groszy), w tym kwotę 27,60 zł (dwadzieścia siedem złotych sześćdziesiąt groszy) tytułem podatku VAT, tytułem nieopłaconych kosztów pomocy prawnej świadczonej pozwanemuP. D.z urzędu.

Sędzia Joanna Zachorowska
Sygn. akt. I C 317/21

UZASADNIENIE
W dniu 15.4.2021 roku GminaR.wniosła przeciwkoP. D.,E. S.,A. D.,D. B.o nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego położonego w miejscowościB.,D.10A w stanie wolnym od osób i rzeczy. Domagała się również zasądzenia kosztów procesu. Wskazała, że pozwani zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, gdyż umowa najmu została wypowiedziana z racji zaległości czynszowych.
Postanowieniem z 26.11.2021 r. ustanowiono dlaP. D.radcę prawnego z urzędu.
Postanowieniem z 21.4.2022 r. wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanejN. D..
P. D.,E. S.,A. D.iN. D.zażądali oddalenia powództwa w całości.D. B.pozostawiła decyzję do uznania Sądu podając, że w miejscowościB.,D.10A nigdy nie mieszkała. PełnomocnikP. D.ustanowiony z urzędu zażądał zasądzenia kosztów postępowania, które nie zostały pokryte ani w całości ani w części.
W piśmie z 10.2.2022 r. pełnomocnik pozwanego zaprzeczył, by jego mandat posiadał zadłużenie uprawniające powódkę do wypowiedzenia umowy najmu. Wskazał, że lokatorzy ustalili z właścicielką mieszkania, że nadpłata z tytułu ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania zostanie zaliczona na poczet przejściowego zadłużenia. Była to suma 1 690,06 zł, którą powódka rozliczyła pismem z 18.2.2020 roku. Tym samym powód nadużył prawa poprzez wprowadzenie pozwanych w błąd. Zachowanie powódki było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w postaci zasady ochrony trwałości najmu lokali mieszkalnych, naruszałoart. 5 k.c.Roszczenie windykacyjne jest więc niezasadne. Z ostrożności zażądał przyznania pozwanemu uprawnienia do lokalu socjalnego.
Strona powodowa w piśmie z 12.4.2022 r. podkreśliła, że okresem rozliczeniowym z tytułu ciepłej wody i centralnego ogrzewania jest sezon grzewczy. Jego zakończenie nie jest możliwe w miesiącu styczniu. Wypowiedzenie umowy było prawidłowe. Pozwany we wcześniejszych okresach również zalegał z zapłatą należności za korzystanie z lokalu.
W dniu 2.8.2022 r. powódka wskazała, że na dzień 21.1.2020 r. zadłużenie pozwanego wynosiło 1893,51 zł. W tym czasie pozwany był obowiązany do uiszczania następujących opłat za mieszkanie: czynsz 394,38 zł, odbiór śmieci 60 zł, dostawa ciepłej wody użytkowej 45,53 zł, centralne ogrzewanie 203,58 zł.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny
W lokalu położonym w miejscowościB.,D.10A/10 mieszkaP. D.z konkubinąE. S.i ich dziećmiA. D.iN. D..
Umowa najmu została zawarta pomiędzy GminąR.aP. D.w dniu 19.12.2011 r. na czas nieoznaczony. Z tytułu najmu najemca był obowiązany uiszczać wynajmującemu czynsz i opłaty dodatkowe związane z eksploatacją lokalu, w szczególności koszty centralnego ogrzewania, ciepłej wody użytkowej, odbioru śmieci komunalnych. Na poczet dostawy ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania najemca był zobowiązany do wnoszenia comiesięcznych zaliczek. Okresem rozliczeniowym dla c.o. i c.w.u. był zakończony sezon grzewczy w oparciu o odczyty z urządzeń pomiarowych. W razie wystąpienia nadpłaty należność z tego tytułu była zaliczana w pierwszej kolejności na pokrycie zadłużenia. Opłaty za energię elektryczna, wodę i kanalizację najemca był obowiązany płacić na podstawie umów zawartych bezpośrednio z dostawcami mediów. Czynsz wraz z zaliczkami na opłaty dodatkowe był płatny z góry do 15-tego dnia każdego miesiąca.
Decyzją(...)z 4.9.2019 r.P. D.przyznano dodatek mieszkaniowy na okres 6 miesięcy od września 2021 r. do lutego 2020 r. w wysokości 265,38 zł. Na wniosek pozwanego kwota ta była przekazywana na konto zarządcy budynku. Po informacji zarządcy budynku o nieopłacaniu na bieżąco należności za lokal od grudnia 2019 r. wypłata dodatku została wstrzymana.
Dnia 28.11.2019 roku powódka wezwałaP. D.do zapłaty zaległego czynszu w wysokości 1328,37 zł oraz odsetek w wysokości 18,76 zł. Wyznaczyła miesięczny termin do zapłaty. Uprzedziła o zamiarze rozwiązania umowy najmu. Upomnienie odebrane zostało 2.12.2019 roku.
Zgodnie z fakturami VAT wystawionymi przez powódkę czynsz za miesiąc grudzień 2019 r. wyniósł 700,79 zł (opłata za powierzchnię 394,38 zł, opłata za ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową 306,41 zł), a opłata za śmieci (składnik czynszu) 60 zł.
Dnia 17.1.2020 roku zostało wystosowane doP. D.wypowiedzenie umowy najmu wobec pozostawania w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za media za okres dłuższy niż 3 okresy płatności. Wypowiedzenie odebrane zostało przez najemcę w dniu 21.1.2020 roku. Zadłużenie wyniosło wówczas 1893,51 zł.
W dniu 10.2.2020 r. powódka wystawiła fakturę VAT dlaP. D.uwzględniającą kwotę nadwyżki z tytułu kosztów ogrzewania i ciepłej wody w wysokości 1690,06 zł. Nadpłata została zarachowana na poczet bieżących zaległości z tytułu wynajmu.
28.2.2020 r.(...)poinformowała Wójta GminyR., że zaległości zostały przez pozwanego w całości spłacone. Wznowiono wypłatę dodatku mieszkaniowego przez(...). W dniu 10.3.2020 r. przelano kwotę 796,14 zł z racji dodatku mieszkaniowego za grudzień 2019 r, styczeń 2020 r. i luty 2020 roku.
P. D.złożył pismo w sprawie przywrócenia umowy najmu.
Pismem z 3.3.2020 r. powódka wezwałaP. D.do opuszczenia lokalu.
Dowód:
umowa najmu k. 12-14
aneks do umowy najmu k. 149
wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 10
wypowiedzenia umowy najmu wraz z potwierdzeniem odbioru k. 9
lista nierozliczonych płatności k. 203
wezwanie do opuszczenia lokalu k. 8
decyzja(...)k. 36, 47, 49
pismo(...)k. 50
faktura VAT k. 44, 200, 201
rozliczenie kosztów k. 45
pismo(...)wR.k. 46, 51
przesłuchanieP. D.k. 218-219
przesłuchanieE. S.k. 219
P. D.jest osobą bezrobotną zarejestrowaną w PUP bez prawa do zasiłku.E. S.jest pracownikiem technicznym, zarabia 1100-2300 zł netto miesięcznie. Ich małoletnia córkaN. D.cierpi przewlekle na astmę oskrzelową, nieraz kierowana jest do szpitala.
Rodzina korzysta z pomocy Ośrodka Pomocy(...). W przypadku eksmisji nie ma się gdzie wyprowadzić.
D. B.w lokalu położonym wD.10A/10 wB.nigdy nie mieszkała, nie posiada kluczy do niego, nie ma w nim swoich rzeczy osobistych. Czasem odwiedza w nim matkę.
Dowód:
przesłuchanie pozwanejD. B.k. 219-220
informacja z(...)k. 175-176
informacja z PUP k. 178

Sąd zważył, co następuje
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
W myślart. 222 § 1 kcwłaściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Zgodnie zart. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegojeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy).
Czynsz najmu za lokal położony w miejscowościB.,D.10A/10 był płatny miesięcznie z góry do dnia 15-tego każdego miesiąca. Dnia 28.11.2019 roku powódka wezwałaP. D.do zapłaty zaległego czynszu w wysokości 1328,37 zł oraz odsetek w wysokości 18,76 zł. Wyznaczyła miesięczny termin do zapłaty. Uprzedziła o zamiarze rozwiązania umowy najmu.
Upomnienie odebrane zostało przez najemcę dnia 2.12.2019 roku.
Zgodnie z fakturami VAT wystawionymi przez powódkę czynsz za miesiąc grudzień 2019 r. wyniósł 700,79 zł (opłata za powierzchnię 394,38 zł, opłata za ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową 306,41 zł), a opłata za śmieci (składnik czynszu) 60 zł.
Dnia 17.1.2020 roku zostało wystosowane doP. D.wypowiedzenie umowy najmu wobec pozostawania w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za media za okres dłuższy niż 3 okresy płatności. Zadłużenie wynosiło wówczas 1893,51 zł. W tym czasie wysokość należnych opłat za mieszkanie przedstawiał się jak w miesiącu grudniu 2019 roku. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu dotarło do lokatora w dniu 21.1.2020 roku.
Dla spełnienia przesłanki skutecznego wypowiedzenia umowy wystarczające jest istnienie zaległości w momencie złożenia wypowiedzenia. Zadłużenie z tytułu czynszu, innych opłat za używanie lokalu, opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela za lokal było wówczas równe 1893,51 zł, a więc było mniejsze niż za trzy pełne okresy płatności opłat z tytułu korzystania z mieszkania. Dla skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu zadłużenie z tego tytułu winno wynieść co najmniej 2282,37 zł (3 x 760,79 zł). Korzystający z lokalu nie mieli zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą centralnego ogrzewania, ciepłej wody użytkowej czy odbiorcą śmieci komunalnych. Istnieje koniunkcja pomiędzy składnikami opłat wymienionymi wart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Tak też przepis interpretowała powódka, wystawiając faktury VAT i określając czynsz za miesiąc grudzień 2019 r. na 700,79 zł (opłata za powierzchnię 394,38 zł, opłata za ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową 306,41 zł), opłatę za śmieci (składnik czynszu) na 60 zł.
W związku z powyższym wypowiedzenie umowy było bezskuteczne, a przez to powództwo o wydanie lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy ulec musiało oddaleniu. Pozwanym przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Zwrot kosztów procesu na rzecz strony pozwanej zasądzono w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.w związku z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. Koszty poniesione przezP. D.to koszt nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej mu z urzędu przez pełnomocnika w wysokości 120 zł plus VAT 27,60 zł (§ 13 pkt 1 w związku z § 4 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu).
Sędzia Joanna Zachorowska