Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 303/21
Data wyroku: 2021-11-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Bożena Charukiewicz
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 k.c.
Teza: Ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia.

Sygn. akt IX Ca 303/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 listopada 2021 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodnicząca:

sędzia Bożena Charukiewicz

Protokolant:

st. sekr. sąd. Agnieszka Najdrowska

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2021 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwaJ. K.iZ. K.
z udziałem GminyO.
przeciwkoD. P.,A. P. (1),V.J. P.iA. P. (2)
o eksmisję
na skutek apelacji powodów, pozwanych oraz interwenienta ubocznego od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 15 stycznia 2021 r., sygn. akt I C 1659/20,

I
zmienia zaskarżony wyrok w punktach II i III w ten sposób, że:

- w punkcie II orzeka o braku uprawnień pozwanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,
- w punkcie III zasądza od pozwanych na rzecz powodów kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty oraz zasądza od pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego GminyO.kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację pozwanych;

III
zasądza od pozwanych na rzecz powodów oraz interwenienta ubocznego kwoty po 320 zł (trzysta dwadzieścia złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego rozstrzygnięcia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Bożena Charukiewicz
sygn. akt IX Ca 303/21

UZASADNIENIE
PowodowieJ. K.iZ. K.wnieśli o nakazanie pozwanymD. P.,A. P. (1),W. P.iA. P. (2)aby opróżnili, opuścili i wydali powodomlokal mieszkalny nr (...)przyulicy (...)wO..
W uzasadnieniu podali, że są współwłaścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Pozwani zajmują ten lokal na podstawie umowy najmu z 20 czerwca 2009r. W związku ze zwłoką w zapłacie czynszu przekraczającą 3 pełne okresy płatności, powodowie wyznaczyli dodatkowy termin do zapłaty. Pozwani uiścili zaległości częściowo. W związku z tym powodowie wypowiedzieli pozwanym umowę najmu. Wnieśli również o orzeczenie o braku uprawnień pozwanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
Pozwani wnieśli o odrzucenie pozwu, ewentualnie o jego oddalenie.
W uzasadnieniu podali, że między stronami toczyło się już postępowanie o eksmisję. W poprzedniej sprawie strona powodowa nie wskazała przyczyny wypowiedzenia umowy najmu. Podnieśli, że opłacali czynsz zgodnie z umową. W maju 2019r. powódka odmówiła przyjęcia zapłaty i za kolejne miesiące przelewy były zwracane z adnotacją o odmowie przyjęcia przez adresata. Podali, że po wezwaniu do zapłaty uiścili należności. Nie mają zaległości za najem. Wskazali, że wypowiedzenie umowy najmu nie spełnia wymogów formalnych.
GminaO., która przystąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego wniosła o oddalenie powództwa, a w przypadku orzeczenia eksmisji o nie przyznawanie pozwanym prawa najmu socjalnego lokalu.
Wyrokiem z 15 stycznia 2021r. Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazał pozwanym aby opróżnili, opuścili i wydali powodomlokal mieszkalny nr (...)przyulicy (...)wO.; przyznał pozwanym prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i nakazał wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez GminęO.oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu; nie obciążył pozwanych kosztami procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że powodowie są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego wO.przyul. (...).
W dniu 20 czerwca 2009r. powodowie zawarli z pozwanymD. P.umowę najmu przedmiotowego lokalu od dnia 1 lipca 2009r. Umowa zawarta została na czas nieokreślony.
Zgodnie z zapisami umowy pozwany zobowiązany był do comiesięcznego regulowania należności czynszowych w wysokości 1.000 zł.
Aktualnie w spornym lokalu poza pozwanymD. P.zamieszkuje wraz z nim jego żonaA. P. (1)oraz ich małoletnie dzieci –V. P.iA. P. (2)w wieku 7 i 8 lat.
W dniu 27 lutego 2018r. powodowie wystosowali do pozwanych pismo stanowiące wypowiedzenie umowy najmu wskazując jako przyczynę zamiar sprzedaży przedmiotowego mieszkania.
W maju 2019r. powódka odmówiła przyjęcia od pozwanej należności z tytułu najmu, wobec czego środki te przekazane zostały na rachunek bankowy powodów. W taki też sposób pozwani przesyłali powodom opłaty czynszowe za okres do października 2019r., jednakże żadna z dokonanych wpłat nie została przez powodów odebrana.
W lipcu 2019r. powodowie wytoczyli przeciwko pozwanym powództwo o eksmisję. Wywodząc roszczenie powodowie wskazali, że wypowiedzieli pozwanym umowę najmu kierując się zamiarem sprzedaży mieszkania, jednakże pozwani nie wydali im spornej nieruchomości. Wyrokiem z 3 października 2019r. w sprawie o sygn. I C 2412/19 powództwo to zostało oddalone.
W związku z tym, że powodowie od maja 2019 r. nie przyjmowali od pozwanych zapłaty za czynsz, pozwani zaprzestali zapłaty czynszu za wynajmowane mieszkanie.
Jak ustalił Sąd Rejonowy powodowie, uznając zwłokę w zapłacie czynszu od maja 2019r., pismem z 7 stycznia 2020r. wyznaczyli pozwanym miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. W odpowiedzi pozwani uiścili kwotę 4.000 zł twierdząc, że są to należności tytułem czynszu za okres od listopada do grudnia 2019r. oraz za styczeń i luty 2020r. W zakresie zaś należności za okres od maja do października 2019r. odmówili spełnienia świadczenia twierdząc, że należności tytułem najmu były regulowane na bieżąco, a powodowie nie przyjęli należności z tytułu czynszu, co przyznali na rozprawie w sprawie I C 2412/19.
Powodowie w związku z powyższym, wskazując na nieuiszczenie należności czynszowych za okres przekraczający 3 miesiące, pismem z 2 marca 2020r. wypowiedzieli pozwanym umowę najmu, jednak pozwani odmówili wydania lokalu.
Pozwani podejmują prace zarobkowe. Obecnie dochód pozwanej wynosi około 2.400 zł netto, zaś pozwanego około 1.000 – 2.000 zł. Powódka dodatkowo pełni funkcję ławnika w Sądzie Okręgowym w Olsztynie. Z tego tytułu otrzymuje środki w wysokości 140 zł za jedno posiedzenie. Miesięcznie daje to kwotę 300 - 400 zł.
Pozwani nie pobierają zasiłku z MOPS, nie posiadają oszczędności, ani innej nieruchomości, która mogłaby zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe.
Rodzice pozwanej zamieszkują wO.w 3-pokojowym mieszkaniu o pow. około 60 m2. Rodzice pozwanego mieszkają ze swoimi rodzicami w 4-pokojowym dom jednorodzinnym.
W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zdaniem Sądu I instancji nie sposób było przyznać słuszności stanowisku pozwanych, jakoby należycie spełnili świadczenie za okres od maja do października 2019r. Co prawda we wskazanym okresie pozwana przekazywała należności za najem na rachunek bankowy powodów, a powodowie środków tych nie podejmowali. Okoliczność powyższa nie uprawniała jednak pozwanych do całkowitego zaprzestania opłacania czynszu za wynajmowane mieszkanie, zwłaszcza, że cały czas w nim zamieszkiwali. Samo zaś podejmowanie nieskutecznych prób przekazania należności za okres od maja do października 2019r. na rachunek bankowy powodów nie świadczyło o spełnieniu przez pozwanych świadczenia. Pozwani mieli bowiem świadomość, że zamieszkują w mieszkaniu wynajmowanym od pozwanych i w związku z tym są zobowiązani do przekazania powodom środków za czynsz. W przypadku natomiast odmowy przyjęcia należności z tytułu najmu pozwani winni byli rozważyć złożenie nieprzyjętych środków z tytułu zapłaty czynszu do depozytu sądowego w trybieart. 467 k.c., czego jednak nie uczynili. Sąd Rejonowy podkreślił, że po oddaleniu powództwa w sprawie o sygn. I C 2412/19 powodowie wystosowali do pozwanych wezwanie do zapłaty należnych im środków za wskazany okres, jednakże pozwani odmówili spełnienia żądania w tym zakresie. Skutkiem tego należności za okres od maja do października 2019r. nie zostały przez pozwanych uregulowane. Z tego też względu Sąd Rejonowy uznał, że pismem z 2 marca 2020r. doszło do skutecznego wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu. Gdyby nawet przyjąć, że pismo to nie zostało pozwanym skutecznie doręczone – choć przeczy temu odpowiedź pozwanych ujęta w wystosowanym do powodów piśmie – to za wypowiedzenie umowy przyjąć należałoby wniesienie przedmiotowego pozwu. Tym samym Sąd Rejonowy uznał, że pozwani zajmują stanowiący własność powodów lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.
Sąd I instancji wskazał, że nie zachodzą okoliczności powagi rzeczy osądzonej. Sąd podkreślił, że każda sprawa w przedmiocie naruszenia praw właścicielskich ma swój indywidualny charakter. Zgodnie zart. 366 k.p.c.wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. W ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie nie zachodziła tożsamość okoliczności faktycznych, leżących u podstaw wytoczenia przez powodów przedmiotowego powództwa oraz powództwa w sprawie I C 2412/19. Intencje powodów skłaniające ich do wytoczenia obu powództw wyrażone zostały bowiem w skierowanych do pozwanych wypowiedzeniach umowy najmu, z których w obu przypadkach powodowie wywodzili wygaśnięcie umowy najmu. W piśmie z 27 lutego 2018r. powodowie uzasadniali wypowiedzenie łączącej strony umowy zamiarem sprzedaży przedmiotowego mieszkania, natomiast w piśmie z 2 marca 2020r. wskazali na zaległość powstałą w spłacie należności czynszowych od maja 2019r.
Sąd Rejonowy uznał także, że nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd miał na względzie przede wszystkim sytuację rodzinną i materialną pozwanych. Pozwani posiadają wprawdzie źródła dochodu, nie posiadają jednak żadnego zabezpieczenia finansowego ani nieruchomości, w której mogliby zamieszkać. Z uwagi na warunki mieszkaniowe członków rodziny pozwani nie mogą liczyć na ich wsparcie w tym zakresie, albowiem mieszkają oni w warunkach nie pozwalających na przyjęcie czteroosobowej rodziny. Nie można zapominać przy tym, że pozwaniD. P.iA. P. (1)sprawują pieczę nad dwojgiem małoletnich dzieci, które od narodzin zamieszkują w spornym lokalu. Pozbawienie ich miejsca zamieszkania bez zagwarantowania lokum zastępczego byłoby pozbawione znamion słuszności.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 102 k.p.c.z uwagi na sytuację życiową i materialną pozwanych.
Apelacje od powyższego wyroku wnieśli powodowie, pozwani i interwenient uboczny.
Powodowie zaskarżyli wyrok w części, tj. w punktach II i III. W apelacji zarzucili:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.art. 5 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy lokalu socjalnego byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, iż pozwani mają dostateczne możliwości ekonomiczne, umożliwiające wynajęcie lokalu mieszkalnego;
2. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.art. 102 k.p.c.przez jego błędne zastosowanie, polegające na nieobciążeniu pozwanych kosztami procesu, mimo że nie zachodzą żadne przesłanki uzasadniające zwolnienie pozwanych od obowiązku poniesienia kosztów postępowania w tej sprawie;
3. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, polegający na błędnym ustaleniu, że:
a. nieprzyznanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy lokalu socjalnego byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy sytuacja majątkowa pozwanych umożliwia im wynajęcie lokalu mieszkalnego;
b. sytuacja rodzinna i materialna pozwanych stanowi trudną sytuację ekonomiczną, podczas gdy sytuacja rodzinna i materialna pozwanych jest w pełni stabilna.
Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez:
a. orzeczenie o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobecD. P.,A. P. (1),W. P.,A. P. (2);
b. obciążenie pozwanych kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego przed Sądem Rejonowym, według norm przepisanych;
2. zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Pozwani w apelacji zarzucili naruszenieart. 233 kodeksu postępowania cywilnegopoprzez niezgodność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego oraz przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegające na dowolnym uznaniu, że umowa najmu mieszkania przyul. (...)wO.została skutecznie wypowiedziana w związku ze zwłoką w zapłacie czynszu za okres przekraczający 3 pełne okresy płatności.
Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Sąd I instancji.
Interwenient uboczny GminaO.zaskarżyła wyrok w części, tj. w punktach II i III. W apelacji zarzuciła:
I. naruszenie przepisów postępowania cywilnego mające wpływ na wynik postępowania:
1)art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227w zw. zart. 229 k.p.c.polegające na braku wszechstronnego rozważenia przez Sąd I instancji wszystkich zebranych w sprawie dowodów i przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów prowadzących do błędu w ustaleniach faktycznych sprawy przez pominięcie istotnych faktów przyznanych w zeznaniach przez pozwanąA. P. (1)oraz nadanie jej zeznaniom znaczenia odmiennego niż to wynikało z jej zeznań i ustaleniu, że sytuacja rodzinna i materialna pozwanych nie pozwala im na wynajęcie innego lokalu na wolnym rynku i zabezpieczenia przez nich potrzeb mieszkaniowych bez udziału GminyO.oraz że warunki mieszkaniowe członków rodziny nie pozwalają na możliwość wsparcia pozwanych w zakresie mieszkaniowym pozwalającym na przyjęcie do wspólnego zamieszkania czteroosobowej rodziny pozwanych, tj.:
- ograniczenie się Sądu do wybiórczej oceny dowodów, w tym z zeznań pozwanej, tj. uznania, że pozwani nie dysponują oszczędnościami w postaci oszczędności ani nieruchomości, podczas gdy pozwani pracują i osiągają dochód, który umożliwiał im przez wiele lat i umożliwia wynajmowanie lokalu na wolnym rynku. Ponadto pozwani mają faktyczną możliwość zamieszkania wraz z rodzicami zarówno pozwanej jak i pozwanego, wynikającą z ich możliwości mieszkaniowych. Albowiem jedni z nich są właścicielami domu dwu kondygnacyjnego wO., a drugim przysługuje własnościowe prawo do dużego ponad 60m mieszkania- 3 pokojowego wO., co w konsekwencji prowadzi do wniosku, że pozwani biorąc pod uwagę ich sytuację materialną i rodzinną nie spełniają przesłanek ustawowych do przyznania im uprawnienia najmu socjalnego lokalu;
2) naruszenieart. 102 k.p.c.poprzez jego zastosowanie i uznanie, że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek powodujący podstawę do zwolnienia pozwanych z kosztów postępowania sądowego wygenerowanych przez pozwanych w całości, pomimo przegrania przez nich procesu w całości. Podczas gdy sytuacja materialna pozwanych nie uzasadnia takiego zwolnienia. Postępowanie o eksmisję jest już kolejnym postępowaniem toczonym w tej sprawie pomiędzy stronami, wymagało przystąpienia do postępowania interwenienta ubocznego, poniesienia przez niego opłaty 40 zł i zaangażowania w sprawę profesjonalnego pełnomocnika, który aktywnie działał w postępowaniu, zaś koszty te nie są wysokie a pozwani winni liczyć się z kosztami jakie powstaną w toku postępowania mając na uwadze postawę pozwanych i odmowę ugodowego zakończenia postępowania;
II. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U.2019.1182 z zm.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyznanie uprawnienia najmu socjalnego lokalu pozwanym, którzy nie spełniają przesłanek uprawniających ich do przyznania im uprawnienia najmu socjalnego lokalu, albowiem ich sytuacja materialna wskazuje, że mogą oni samodzielnie bez udziału Gminy wynajmować nadal na wolnym rynku tego rodzaju lokal jak dotychczas wynajmowany, a sytuacja rodzinna wskazuje, że mogą oni zamieszkać bądź to w domu bądź w mieszkaniu razem z rodzicami, z uwagi na zasób mieszkaniowy stanowiący własność rodziców oraz metraż tych nieruchomości i relacje rodzinne;
III. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 5 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne uznanie przez Sąd, że stan majątkowy i sytuacja życiowa pozwanych uzasadnia uznanie Sądu, że nieprzyznawanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy pozwani mają możliwości dochodowe, pracują i uzyskują dochody, które umożliwiały i umożliwiają im nadal wynajmowanie lokalu na wolnym rynku bez udziału Gminy, tak jak to czynili dotychczas. Ponadto mogą oni zamieszkać razem z rodzicami, z uwagi na zasób mieszkaniowy stanowiący własność rodziców oraz metraż tych nieruchomości i relacje rodzinne.
Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku w pkt II i III po przez orzeczenie, w pkt II, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie najmu socjalnego lokalu i w pkt III zasądzenie od pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego kosztów interwencji ubocznej, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych;
2. zasądzenie od pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania za II instancję według norm prawem przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacje powodów i interwenienta ubocznego były zasadne, natomiast apelacja pozwanych nie zasługiwała na uwzględnienie.
Analizując apelację pozwanych jako najdalej idącą należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom apelujących w rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w oparciu o cały zgromadzony materiał dowodowy i nie naruszył dyspozycjiart. 233 § 1 k.p.c.Przeprowadzona przez Sąd pierwszej instancji ocena materiału dowodowego w zakresie zasadności żądania orzeczenia eksmisji jest logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie i na podstawie tych ustaleń wywiódł słuszne wnioski, które legły u podstaw zaskarżonego orzeczenia, ustalenia te Sąd Odwoławczy uznaje za własne. Także wywód prawny dokonany przez Sąd pierwszej instancji w tym zakresie jest trafny.
Pozwani w apelacji podtrzymali swój zarzut powagi rzeczy osądzonej, powołując się na rozstrzygnięcie w sprawie I C 2412/19 Sądu Rejonowego w Olsztynie. Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że zarzut powyższy jest niezasadny.
Przepisart. 366 k.p.c.stanowi, że orzeczenie prawomocne ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto między tymi samymi uczestnikami. Tożsamość roszczeń wystąpi dopiero wtedy, gdy identyczny jest przedmiot, podstawa faktyczna i prawna roszczenia (postanowienie Sądu Najwyższego z 30.06.2020r.,  IV CSK 707/19).
W konsekwencji moc wiążąca obejmuje te ustalenia, które w związku z podstawą sporu stanowiły przedmiot rozstrzygnięcia. Natomiast przedmiot rozstrzygnięcia należy postrzegać biorąc pod uwagę żądanie pozwu i fakty przytoczone w celu jego uzasadnienia. Ocena występowania powagi rzeczy osądzonej, uzasadniającej odrzucenie pozwu, powinna być oparta na ustaleniu identyczności przedmiotu uprzedniego orzeczenia oraz kolejnego powództwa. O tożsamości roszczeń przesądza istnienie także podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Chodzi zatem o całokształt okoliczności faktycznych, charakteryzujących stosunek prawny pomiędzy stronami, z których powód wywodzi swoje roszczenie względem pozwanego, czyli o te fakty, które według hipotezy danej normy prawnej uzasadniają zastosowanie jej dyspozycji.
Tymczasem w niniejszej sprawie nie zachodzi identyczność przedmiotu rozstrzygnięcia biorąc pod uwagę żądanie pozwu i fakty przytoczone w celu jego uzasadnienia. Pomijając nawet kwestię, że w sprawie I C 2412/19 po stronie powodowej występowała tylkoJ. K., zaś w niniejszej sprawie występuje dwóch powodów, to okoliczności faktyczne, z których powodowie wywodzą swoje roszczenie w niniejszej sprawie są odmienne.
W sprawie I C 2412/19, mimo iż w chwili wniesienia pozwu powodowie odmawiali przyjęcia opłat, to nie zaległości czynszowe stanowiły podstawę żądania orzeczenia eksmisji. Do pozwu w powyższej sprawie zostało dołączone wypowiedzenie z 27 lutego 2018r. umowy najmu, gdzie w uzasadnieniu wskazano, że podstawą jest „sprzedaż mieszkania”. W odpowiedzi na pozew w powyższej sprawie pozwana przyznała, że powodowie podjęli czynności zmierzające do sprzedaży lokalu, nawet „przebywała przedstawicielka biura nieruchomości w celu zrobienia zdjęć i oględzin nieruchomości, które miały służyć do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży”. Składający zeznania w charakterze świadka w powyższej sprawieZ. K.zeznał, że popiera powództwo o eksmisje, gdyż „chcą sprzedać lokal, który wynajmują”. Pozwana zaś składając zeznania jednoznacznie podała, że „powodowie chcą sprzedać mieszkanie i dlatego wypowiedzieli nam umowę najmu”.
Tymczasem w niniejszej sprawie podstawą żądania orzeczenia eksmisji pozwanych jest zwłoka w zapłacie czynszu za trzy pełne okresy płatności. Żądanie zatem nie jest oparte na identycznej podstawie faktycznej. Tym samym nie zachodzi powaga rzeczy osądzonej i brak jest przesłanek do odrzucenia pozwu na podstawieart. 199 § 1 pkt. 2 k.p.c.
Sąd Okręgowy podziela także stanowisko Sądu Rejonowego o skuteczności wypowiedzenia umowy najmu z 20 czerwca 2009r. pismem z dnia 2 marca 2020r.
Powodowie, zgodnie zart. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uprzedzili pozwanych o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu ze względu na zwłokę w zapłacie czynszu za więcej niż trzy pełne okresy płatności i wezwali do uiszczenia zaległości. A następnie pismem z 2 marca 2020r. umowę skutecznie wypowiedzieli. Okoliczność podnoszona przez pozwaną, że pismo adresowane do wszystkich pozwanych znajdowało się w jednej kopercie, nie podważa skuteczności wypowiedzenia. Zgodnie bowiem zart. 61 k.c.oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Pozwani nie kwestionowali, że zapoznali się z treścią wypowiedzenia, zresztą potwierdzili, że z treścią pisma się zapoznali odpowiadając na nie pismem z dnia 12 marca 2020r. podpisanym przez oboje małżonków (k.19). Dodatkowo należy zauważyć, że najemcą był tylko pozwanyD. P., gdyż zawarł on umowę najmu przed zawarciem związku małżeńskiego z pozwaną (co miało miejsce 9 lutego 2013r., jak podała pozwana na rozprawie apelacyjnej). Pozwana ani małoletni pozwani nie byli najemcami przedmiotowego lokalu, a swoje prawa do zamieszkiwania w tym lokalu wywodzili od pozwanegoD. P.. Wypowiedzenie więc umowy najmu mogłoby zostać skierowane wyłącznie wobec pozwanegoD. P..
Słusznie także Sąd Rejonowy przyjął, że pozwani zalegali z opłatami ponad trzy pełne okresy płatności. Bezspornym jest, że powodowie od maja 2019r. odmawiali przyjęcia od pozwanych czynszu. Powyższe oznacza, że to powodowie byli wówczas w zwłoce, a pozwani nie popadli w zwłokę. W takiej sytuacji nie zostałaby spełniona przesłanka wypowiedzenia umowy o której stanowiart. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów(…). Jednak należy podkreślić, że odmowa przyjęcia przez powodów świadczenia nie oznacza, że ono wygasło, że pozwani zostali zwolnieni z obowiązku świadczenia. Obowiązek zapłaty czynszu nadal spoczywał na pozwanych, a zwłoka powodów skutkowała tym, że to powodowie, jako wierzyciele, a nie pozwani, popadli w zwłokę. Zgodnie zart. 486 § 2 k.c.wierzyciel dopuszcza się zwłoki, gdy bez uzasadnionego powodu bądź uchyla się od przyjęcia zaofiarowanego świadczenia, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione, bądź oświadcza dłużnikowi, że świadczenia nie przyjmie. Dłużnik aby uniknąć negatywnych konsekwencji zmiany okoliczności po terminie, w którym miało nastąpić przyjęcie świadczenia przez wierzyciela, może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego, które wywołuje taki skutek, jakby dłużnik świadczenie spełnił.
Zgodnie zart. 470 k.c.ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia. Pozwani kwot z tytułu opłat czynszowych do depozytu nie złożyli, a więc gdy byli wzywani przez powodów do zapłaty pismem z 7 stycznia 2020r. byli dłużni powodom czynsz za okres od maja 2019r., a więc za dłuższy czas, niż trzy pełne okresy płatności. Po wezwaniu do zapłaty pozwani uregulowali tylko zaległości od listopada 2019r. do lutego 2020r. Nie uiścili opłat za okres od maja do października 2019r., błędnie przyjmując, że wobec odmowy przyjęcia opłat przez powodów ich zobowiązanie wygasło. W tej sytuacji powodowie skutecznie wypowiedzieli pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)wO.i obecnie pozwani zajmują ten lokal bez tytułu prawnego. Słusznie zatem Sąd Rejonowy uznał prawo powodów do skutecznego domagania się opuszczenia przez pozwanych przedmiotowego lokalu i wydania go powodom, jako właścicielom, zgodnie zart. 222 § 1 k.c.
Orzeczenie eksmisji pozwanych nie narusza także zasad współżycia społecznego. Uwzględnienieart. 5 k.c.w sprawach o ochronę prawa własności może nastąpić w sytuacjach wyjątkowych. A taka nie zachodzi w niniejszej sprawie. Powodowie już od kilku lat próbują odzyskać swoją własność. Pozwani mając tego świadomość byli w stanie zapewnić sobie i dzieciom inne miejsce zamieszkania, chociażby poprzez wynajęcie innego lokalu mieszkalnego. Nie sposób zarzucić powodom, że żądając wydania należącego do nich lokalu naruszyli zasady i wartości moralne powszechnie w społeczeństwie akceptowane.
Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy uznał apelację pozwanych za niezasadną i na podstawieart. 385 k.p.c.ją oddalił.
Natomiast Sąd Odwoławczy uznał w pełni za zasadne apelacje powodów i interwenienta ubocznego. Apelacje zarzucały niezasadne rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego co do przyznania pozwanym prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu złożenia oferty zawarcia takiej umowy. Sąd Rejonowy uzasadnił swoje stanowisko sytuacją rodzinną i materialną pozwanych, tym, że nie posiadają żadnego zabezpieczenia finansowego ani nieruchomości, w której mogliby zamieszkać. Sąd Okręgowy nie podziela tego stanowiska.
Zgodnie zart. 14 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów(…) Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, m.in., wobec małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
W ocenie Sądu Okręgowego sytuacja materialna pozwanych pozwala na samodzielne zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.
Celem artykułu 14 powyższej ustawy było objęcie ochroną przewidzianą w tym przepisie osób niezaradnych życiowo, niepełnosprawnych, rodzin wielodzietnych, znajdujących się w tak trudnej sytuacji życiowej, że nie byliby w stanie wynająć lokalu mieszkalnego na wolnym rynku. Z umową najmu socjalnego lokalu związany jest także bardzo niski czynsz, wynoszący połowę stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie mieszkaniowym gminy. Tymczasem pozwani wynajmowali od 2009r. lokal na wolnym rynku mieszkaniowym i byli w stanie uiszczać przez ten czas czynsz wolnorynkowy. PozwaniD. P.iA. P. (1)nie są osobami niepełnosprawnymi, oboje pracują zawodowo, osiągając niemałe dochody –miesięczne wynagrodzenie pozwanej wynosi 3.800 zł brutto, dochody pozwanego, to około 2.000 zł netto, do tego małoletni pozwani otrzymują świadczenia 500+ (zgodnie z twierdzeniami pozwanej na rozprawie apelacyjnej). Przyznanie pozwanym w opisanej sytuacji materialnej i rodzinnej prawa do socjalnego lokalu pozostawałoby w sprzeczności z zasadami słuszności i poczuciem sprawiedliwości społecznej w sytuacji, gdy tak wiele rodzin znajdujących się w zdecydowanie gorszej sytuacji materialnej oczekuje na pomoc gminy.
W ocenie Sądu Okręgowego sytuacja materialna i rodzinna pozwanych jest na tyle dobra, że są oni w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe wynajmując inny lokal na wolnym rynku mieszkaniowym, tak jak to czynili dotychczas. Dlatego Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w ten sposób, że orzekł o braku uprawnień pozwanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
Sąd drugiej instancji uwzględnił także apelacje powodów i interwenienta ubocznego w zakresie orzeczenia o kosztach procesu. Sąd Rejonowy powołał się na orzeczenia Sądu Najwyższego, z których wynika, że sama sytuacja ekonomiczna nie wyczerpuje znamion wypadku szczególnie uzasadnionego, stanowiącego podstawę do odstąpienia od obciążania kosztami procesu pomimo przegrania sprawy. Mimo tego Sąd pierwszej instancji jako jedyny argument zwolnienia pozwanych od tych kosztów powołał ich sytuację materialną, gdyż pozwani nie dysponują dodatkowymi środkami umożliwiającymi pokrycie kosztów procesu.
Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska Sądu Rejonowego. Sytuacja materialna i rodzinna pozwanych nie jest wyjątkowo trudna, a koszty procesu nie są nadmiernie wysokie. Dochód pozwanych wynosi ok. 5000 zł miesięcznie, koszty procesu poniesione przez powodów przed Sądem I instancji wyniosły 457 zł (opłata od pozwu 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 240 zł opłata od pełnomocnictwa 17 zł), zaś przez interwenienta ubocznego 240 zł (opłata od interwencji 40 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 240 zł). Dlatego Sąd Odwoławczy zmienił zaskarżony wyrok również w tym zakresie i zasądził od pozwanych na rzecz powodów i interwenienta ubocznego koszty procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.
Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.orzekł, jak w wyroku.
O kosztach procesu za instancję odwoławczą orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 11k.p.c.orazart. 107 k.p.c.w zw. z § 7 pkt. 1 i § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzeń Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i za czynności radców prawnych zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W ocenie Sądu drugiej instancji nie występują w niniejszej sprawie żadne szczególne okoliczności uzasadniające odstąpienie od obciążania pozwanych kosztami procesu. Sprawa niniejsza nie ma charakteru precedensowego, a sytuacja materialna i rodzinna pozwanych, uzyskiwane przez nich stałe dochody i stosunkowo niewysokie koszty procesu pozwalają na obciążenie ich obowiązkiem zwrotu na rzecz powodów i interwenienta ubocznego poniesionych przez nich kosztów procesu (w kwotach po 320 zł, na które składają się opłata od apelacji 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnika 120 zł).
I tylko na marginesie można jedynie zauważyć, że zgodnie z art. 15zzu ustawy z 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid -19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu Covid-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (obecnie obowiązuje stan epidemii ogłoszony przez Ministra Zdrowia na obszarze całego kraju od 20.03.2020r. do odwołania).
Bożena Charukiewicz