Sąd Okręgowy w Warszawie
XVI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XVI GC 1098/20
Data wyroku: 2022-07-21 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Cezary Skwara

Sygn. aktXVI GC 1098/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 lipca 2022 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XVI Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Cezary Skwara

Protokolant:

starszy sekretarz sądowy Agnieszka Rozen

po rozpoznaniu 7 lipca 2022 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki AkcyjnejwW.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o ukształtowanie stosunku prawnego

1
oddala powództwo w całości;

2
zasądza od powoda(...) Spółki AkcyjnejwW.na rzecz pozwanego(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.kwotę 5417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu,w tym kwotę 5400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Cezary Skwara
Sygn. aktXVI GC 1098/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 21 lipca 2022 r.
Pozwem z dnia 24 sierpnia 2020 r.
    (data prezentaty pisma)powód(...) Spółka AkcyjnawW.wniósł o ukształtowanie, na podstawieart. 357(
    1)ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
    (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm., dalej jako: „k.c.”), stosunku prawnego łączącego powoda z pozwanym(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.na podstawie umowy najmu lokalu nr(...), o powierzchni 800,42 m(
    2), położonego wcentrum handlowym (...)usytuowanym weW.przyul. (...), z dnia 27 grudnia 2016 r., poprzez obniżenie czynszu najmu o 40% czynszu ustalonego w ww. umowie na okres jednego roku (12 miesięcy) od dnia 4 maja 2020 r. do dnia 31 kwietnia 2021 r.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż w dniu 27 grudnia 2016 r. zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu wcentrum handlowym (...), w którym zgodnie z powyższą umową miał prowadzić działalność handlową pod nazwą „(...)”. Na podstawie powyższej umowy pozwany zobowiązany był do uiszczania z powyższego tytułu czynszu w stałej, miesięcznej kwocie liczonej od powierzchni lokalu albo stanowiącego 8% wpływów rozliczanych w ujęciu rocznym. Od 14 marca 2020 r. do 3 maja 2020 r. powód zaprzestał uiszczania czynszu na rzecz pozwanego, natomiast w dniu 30 lipca 2020 r. powód złożył pozwanemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy o 6 miesięcy. Od dnia 4 maja 2020 r. powód uiszczał czynsz w wysokości 60% jego wysokości wynikającej z umowy. Zdaniem powoda pandemia koronawirusa jest okolicznością powodującą nadzwyczajną zmianę stosunków, o której mowa wart. 3571k.c., a w jej następstwie wykonywanie umowy w sposób ustalony przez strony groziłoby powodowi rażącą stratą. Powód wskazał, iż pandemia koronawirusa spowodowała głębokie zmiany w gospodarce, prawie oraz stosunkach społecznych, a ponownie otwarte od 4 maja 2020 r. obiekty handlowe podlegają surowym regułom sanitarnym. Powód stwierdził także, iż na atrakcyjnośćcentrum handlowego (...)wpływa fakt, że część sklepów w nim pozostaje zamknięta. Powód wskazał ponadto, iż w jego lokalu wcentrum handlowym (...)nastąpił dynamiczny spadek obrotów oraz liczby klientów odwiedzających lokal. Zdaniem powoda pomiędzy groźbą rażącej straty spowodowanej płaceniem przez powoda czynszu w wysokości ustalonej w umowie a pandemią koronawirusa występuje związek przyczynowy(pozew k. 3-243).
W odpowiedzi z dnia 4 marca 2021 r.(data stempla pocztowego)na pozew pozwany(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany wskazał, iż strony zawarły umowę najmu. Pozwany przyznał, że powód skutecznie złożył pozwanemu ofertę przedłużenia umowy najmu zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami prawa. Pozwany potwierdził także, iż powód uiszczał od 4 maja 2020 r. czynsz miesięczny w wysokości 60% jego umownej wysokości. Pozwany zakwestionował natomiast istnienie po stronie powoda nadmiernej trudności, a także rażącej straty lub jej groźby, w spełnieniu świadczenia z umowy najmu w rozumieniuart. 3571k.c.Pozwany stwierdził także, iż z ostrożności procesowej kwestionuje istnienie związku przyczynowego w rozumieniuart. 3571k.c.Pozwany zakwestionował ponadto dopuszczalność żądania przez powoda modyfikacji stosunku prawnego z mocą wsteczną. Pozwany wskazał, iż powód obecnie nie ma wobec niego żadnego wymagalnego zadłużenia wynikającego ze spornej umowy, co spowodowało wygaśnięcie zobowiązania i czyni powództwo zart. 3571k.c.niedopuszczalnym za okres, za który zobowiązanie w całości wykonano. Pozwany stwierdził, iż sytuacja finansowa powoda jest dobra, a branża powoda ucierpiała w wyniku pandemii w mniejszym stopniu niż inne gałęzie handlu. Zdaniem pozwanego spadek odwiedzin przez klientów lokalu najmowanego przez powoda nie przekłada się bezpośrednio na spadek obrotów generowanych w lokalu, a ponadto stanowi to efekt działań powoda, który rozszerza swoją działalność w Internecie. Pozwany stwierdził, iż w sytuacji wskazanej przez powoda nie zostały spełnione przesłanki określonego wart. 3571k.c., wymagane do ukształtowania przez Sąd stosunku prawnego łączącego powoda z pozwanym(odpowiedź na pozew k. 366-479).
W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 27 grudnia 2016 r. pomiędzy(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.(dalej jako:(...)), jako wynajmującym, a(...) Spółką AkcyjnąwW.(dalej jako:(...)), jako najemcą, została zawarta umowa najmu.
Zgodnie z pkt 3.1 umowy, wynajmując oddał najemcy, a najemca wziął w najem lokal nr(...)wcentrum Handlowym (...), o powierzchni 796,04 m(
    2), na warunkach określonych w umowie.
Jak stanowił pkt 5.1 umowy, okres najmu rozpoczynał się w dniu przekazania lokalu i trwał przez czas oznaczony, wskazany w punkcie 6 szczegółowych warunków (7 lat liczonych od dnia rozpoczęcia, z możliwością przedłużenia przez najemcę na kolejne 3 lata, zgodnie z pkt 5.1 umowy).
Jak stanowił pkt 7.1 umowy, czynsz nie uwzględniał wszelkich pozostałych opłat i należności wymienionych w umowie. Czynsz, płatny w PLN, stanowił ekwiwalent wyższej z następujących kwot:

a
7.1.1 stałego miesięcznego czynszu wyliczonego jako równowartość stawki wyrażonej w euro, wskazanej w punkcie 8 szczegółowych warunków (równowartość w PLN kwoty 10,5 euro za jeden m2powierzchni lokalu miesięcznie), pomnożonej przez powierzchnię lokalu

albo

b
7.1.2 wskazanego w punkcie 9 szczegółowych warunków procentu wpływów najemcy (8% rocznych wpływów najemcy określonych w pkt 7 ogólnych warunków, rozliczanych w okresach rocznych), bez podatku VAT, w okresie rozliczeniowym wskazanym w punkcie 9 szczegółowych warunków, uzyskanych ze sprzedaży prowadzonej w lokalu przez najemcę lub osoby trzecie.

(Dowód: umowa najmu k. 31-174).
Pismem datowanym na 20 lipca 2020 r., na podstawie art. 15ze ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych(t.j. Dz. U. poz. 1842 z późn. zm.)spółka (...)złożyłaspółce (...)bezwarunkową, wiążącą i nieodwołaną ofertę przedłużenia o 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu na dotychczasowych warunkach, o okres obowiązywania względem najemcy zakazu, o którym mowa w art. 15ze ust. 1 ustawy.
(Dowód: oferta z dnia 20 lipca 2020 r. k. 176-176v).
Spółka (...)zwróciła się dospółki (...)o obniżenie czynszu z tytułu korzystania z lokalu wcentrum handlowym (...), o 40% w odniesieniu do czynszu ustalonego w umowie najmu, przez okres 12 miesięcy od dnia ponownego otwarcia sklepu, tj. od dnia 4 maja 2020 r., w związku z nadzwyczajnymi zmianami sytuacji rynkowej wywołanymi pandemią koronawirusa.
(Dowód: pismospółki (...)z dnia 29 czerwca 2020 r. wraz z dowodem nadania k. 242-243).
Spółka (...)wskazywałaspółce (...), iż za okres od 7 listopada 2020 r. do dnia ustania zakazu nie są należne wynajmującemu od najemcy żadne opłaty z tytułu umowy najmu, w tym w szczególności czynsz oraz opłat eksploatacyjne. Jednocześniespółka (...)zwracała się dospółki (...)o dokonanie korekty faktur dotyczących aktualnego okres rozliczeniowego oraz o uwzględnienie zwolnienia z płatności na podstawie art. 15ze ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przy wystawianiu faktur w kolejnych okresach rozliczeniowych, w przypadku dalszego obowiązywania zakazu handlu.
(Dowód: pismospółki (...)z dnia 18 listopada 2020 r. k. 382).
Na dzień 26 lutego 2021 r. pomiędzyspółką (...)aspółką (...)brak było nierozliczonych należności z tytułu umowy najmu lokalu o nr(...)wcentrum handlowym (...)z dnia 27 grudnia 2016 r.

    (Dowód: okoliczność bezsporna; stan rozliczeń należności z tytułu umowy najmu lokalu o nr(...)wcentrum handlowym (...)z dnia 26 lutego 2021 r. k. 383).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów, których prawdziwość nie budziła wątpliwości Sądu, jak również nie była kwestionowana przez żadną ze stron w toku postępowania. Pozostałe dokumenty znajdujące się w aktach nie miały kluczowego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Sąd za nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy uznał zeznania świadkówM. P.,P. O.,M. S.,L. K.orazJ. W., albowiem kwestie ewentualnego spadku obrotów generowanych w lokalu najmowanym przez powoda oraz ilość odwiedzin powyższego należy uznać za irrelewantne w kontekście dopuszczalności uwzględnienia w niniejszej sprawie powództwa na podstawieart. 3571k.c., co będzie przedmiotem rozważań Sądu w dalszej części niniejszego uzasadnienia.
Na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 i 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego(Dz. U. z 2021 roku poz. 1805 z późn. zm., dalej jako: „k.p.c.”)Sąd pominął dowód zgłoszony przez stronę powodową dotyczący powołania biegłego z zakresu ekonomii i finansów z uwagi na fakt, iż powyższa opinia miała częściowo dotyczyć okoliczności bezspornych, a częściowo okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, takich jak np. wpływ pandemii koronawirusa na handel detaliczny powoda w najmowanym lokalu, czy też wpływ pandemii koronawirusa na liczbę klientów w centrum handlowych. Należało zatem stwierdzić, iż powyższy dowód zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo należało oddalić w całości.
W niniejszej sprawie co do zasady stan faktyczny pomiędzy stronami należy uznać za bezsporny. Strony zgodnie bowiem wskazywały, iż łączy je umowa najmu lokalu nr(...), zlokalizowanego wcentrum Handlowym (...). Bezsporna była także okoliczność, iż niezależnie od okresów, w których powód w ogóle nie uiszczał na rzecz powoda czynszu z tytułu najmu, wobec wprowadzonych przez władzę państwową okresowych obostrzeń, od dnia 4 maja 2020 r. powód uiszczał na rzecz pozwanego czynsz w wysokości 60% jego wysokości wynikającej z umowy zawartej przez strony. Ostatecznie powód w lutym 2021 r., co również nie było sporne, wyrównał należności, które pozwany uważał za zaległe, uiszczając od tamtej pory na rzecz pozwanego 100% miesięcznego czynszu. Jednocześnie powód wskazywał pozwanemu, iż zastrzega zwrot należności przekraczających 60% czynszu ustalonego na podstawie najmu w sytuacji korzystanego dla powoda rozstrzygnięcia niniejszego postępowania toczącego się przed tutejszym Sądem. Strony zajmowały zatem odmienne stanowiska w kwestii wpływu pandemii koronawirusa na działalność prowadzoną przez powoda w najmowanym od pozwanego lokalu, a także w kwestii dopuszczalności ukształtowanie na podstawieart. 357(
    1)k.c.stosunku prawnego łączącego powoda z pozwanym.
Jak stanowiart. 3571k.c., jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Dla istnienia tak sformułowanego roszczenia należy wykazać przesłanki wynikające z powyższego przepisu, a więc: 1) nadzwyczajna zmiana stosunków; 2) nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron; 3) związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty; 4) nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania. Wymów wykazania powyższych przesłanek spoczywa na stronie powodowej.
Podkreślenia wymaga, że jak stwierdził Sąd Najwyższy, hipoteząart. 3571k.c.objęte są tylko zdarzenia nadzwyczajne o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze. Ocena, czy określone okoliczności przez ich wpływ na zobowiązanie umowne mogą być zakwalifikowane jako nadzwyczajna zmiana stosunków, należy każdorazowo do sądu orzekającego. Brzmienieart. 3571k.c.jednoznacznie wskazuje na to, że wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków nie musi oznaczać, iż sąd zaingeruje w stosunek zobowiązaniowy łączący strony. Ustawodawca określił bowiem dalsze przesłanki tej ingerencji, którymi są interesy obu stron oraz zasady współżycia społecznego. Te ogólne klauzule wymagają uzupełnienia konkretną treścią na gruncie poszczególnych stanów faktycznych, podlegających rozważeniu przez sądy i trudno w odniesieniu do nich formułować rozstrzygnięcia o znaczeniu systemowym i uniwersalnym. To, że podmioty obrotu gospodarczego prowadzą działalność w celu osiągnięcia zysku, nie oznacza przy tym, że każde przedsięwzięcie, w jakim uczestniczą, musi im zagwarantować jego osiągnięcie. Przed skorzystaniem z kompetencji przewidzianych wart. 3571k.c.sąd musi rozważyć nie tylko interes powołującego się na nadzwyczajną zmianę stosunków, ale i jego kontrahenta(postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilny z dnia 24 kwietnia 2019 r., I CSK 640/18, Legalis nr 1898213).
Strona pozwana wskazywała, iż powód uiścił na jej rzec zaległy czynsz w lutym 2021 r., a następnie od tamtej pory uiszczał miesięczny czynsz w pełnej wysokości, co spowodowało wygaśnięcie zobowiązania i czyni powództwo zart. 3571k.c.niedopuszczalnym. Powód przyznał, iż uiścił czynsz w ww. zakresie stwierdzając jednocześnie, iż mimo tego nadal jest on uprawniony do wytoczenia powództwa na podstawieart. 3571k.c.W powyższej kwestii należy jednak podzielić stanowisko strony pozwanej. Mimo faktu, iż powód powołał się na stanowiska odrębne, które występuje w doktrynie, to za zasadny przyjąć należy pogląd wynikający z niemal jednolitej linii orzeczniczej, zgodnie z którym gdy zobowiązanie zostało wykonane w określonym zakresie, to jego modyfikacja na podstawieart. 3571k.c.w wykonanym zakresie nie jest możliwa, a jeżeli nadzwyczajna zmiana stosunków nastąpiła po częściowym wykonaniu zobowiązania, to wówczas przesłanki zastosowania klauzuli z tego przepisu podlegają ocenie w odniesieniu do niewykonanej części zobowiązania i zmianą może być objęta tylko niewykonana część zobowiązania(tak m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 22 listopada 2007 r., III CSK 111/07, LEX nr 484689; z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CK 645/04, LEX nr 369251; z dnia 9 kwietnia 2003 r., I CKN 255/01, LEX nr 78890; z dnia 4 lipca 2016 r., VI ACa 569/15, LEX nr 2109567; z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 290/06, LEX nr 203285; z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 2/13, LEX nr 1438655; a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2016 r., VI ACa 569/15, LEX nr 2109567; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2014 r., VI ACa 307/13, LEX nr 1532590; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 listopada 2010 r., V ACa 409/10, LEX nr 846529; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 grudnia 2015 r., V ACa 579/15, LEX nr 1994456; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 8 listopada 2007 r., I ACa 461/07, OSAB 2007/3-4/3, LEX nr 339325).Jak już zostało wskazane we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia, powód dochodzi na podstawieart. 3571k.c.obniżenia przez Sąd czynszu z tytułu najmowanego od pozwanego lokalu o 40% jego wysokości ustalonej w umowie najmu zawartej przez strony, na okres 12 miesięcy, od dnia 4 maja 2020 r. do dnia 31 kwietnia 2021 r. Jednocześnie powód spełnił swoje zobowiązanie, wynikające z umowy najmu, za ww. okres w całości, tj. uiścił pełną kwotę czynszu, co w niniejszej sprawie nie stanowi kwestii spornej. Zważywszy na powyższe okoliczności należy uznać, iż ukształtowanie na podstawieart. 3571k.c.przez Sąd stosunku zobowiązanego w sposób wskazany przez powoda w pozwie, wobec wykonania przez niego w pełni powyższego zobowiązania, jest niedopuszczalne, w związku z czym powództwo należało oddalić w całości.
W związku z powyższym Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.
Zgodnie zart. 98 § 1 k.p.c., strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Ze względu na fakt, iż w niniejszej sprawie powództwo zostało oddalone w całości, Sąd obciążył powoda kosztami procesu w całości, zasądzając od niego na rzecz pozwanego kwotę 5 417 zł, na którą składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 5 400 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie(Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.)oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, zgodnie zart. 98 § 11zd. 1 k.p.c.
W związku z powyższym Sąd orzekł jak w punkcie 2 sentencji wyroku.
SSO Cezary Skwara

ZARZĄDZENIE
(...)