Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2058/20
Data wyroku: 2021-05-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia () Beata Koźbiał
Podstawa prawna: art. 29 ust.2 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 2058/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 maja 2021r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilnyw składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia (del.) Beata Koźbiał
Protokolant: Karolina Piech
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2021r. wŚ.
sprawy z powództwaM. G.,W. J.,E. S.,L. S.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wW.przyul. (...), w pkt I i w pozostałym zakresie postępowanie umarza;

II
nakazuje uiścić Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej wW.przyul. (...)na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Świdnicy kwotę 800zł tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu.

Sygn. akt I C 2058/20

UZASADNIENIE
PowodowieE. S.,L. S.,W. J.,M. G.ostatecznie (w dniu 28 kwietnia 2021 roku) wnieśli o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.jedynie w punkcie pierwszym, tj. w zakresie udzielania absolutorium Zarządowi Wspólnoty. W uzasadnieniu wskazali, że Zarząd Wspólnoty nie dopełnił obowiązku złożenia sprawozdania ze swojej działalności, wobec czego udzielnie absolutorium nie jest możliwe. Nadto, wskazali że uchwała w każdym punkcie winna być sporządzona na odrębnym druku i odrębnie głosowana, o co powodowie wnosili w trakcie zebrania Wspólnoty w dniu 6 października 2020 roku.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu podnosząc, iż zaskarżona uchwała została podjęta wiekszością głosów i w żaden sposób nie narusza obowiązujących przepisów prawa i interesów współwłaścicieli. Uzasadniając wskazali ponadto, że w czasie zebrania Wspólnoty omówiono wszystkie kwestie objęte porządkiem obrad i udzielono powodom szczegółowych informacji. W dniu 28 kwietnia 2021 roku strona pozwana wyraziła zgodę na ograniczenie żądania pozwu tylko do spornego punktu pierwszego uchwały, w zakresie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty.
Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawało, że:



powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej;

umowę o administrowanie nieruchomością Wspólnota zawarła zMiejskim Zarządem (...) Sp. z o.o.wW.(dalej administrator);

uchwałą nr(...), podjętą na zebraniu w dniu 6 października 2020 roku i w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach 6-26 października 2020 roku, pozwana Wspólnota:

1
udzieliła absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2019;

2
przyjęła sprawozdanie finansowe i rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2019;

3
przyjęła roczny plan gospodarczy na rok 2020 w części A dot. kosztów zarządu;

4
ustaliła zaliczkę na poczet kosztów zarządu nieruchomością w wysokości 1,40 zł/m2.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pismem z dnia 28 sierpnia 2020 roku administrator zawiadomił członków Wspólnoty o wyznaczeniu terminu zebrania na dzień 6 października 2020 roku, zgodnie z wnioskiem Zarządu. W zawiadomieniu wskazano, że porządek obrad przewiduje m.in.: sprawozdanie z działalności Zarządu i administratora, przyjęcie rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2019, przyjęcia rozliczenia funduszu remontowego za rok 2019, podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty, przestawienie projektu planu gospodarczego na rok 2020 i jego przyjęcie w drodze uchwały.
Dowód: z pisma z dnia 28 sierpnia 2020 roku, k. 28.
Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wW.przyul. (...), które odbyło się w dniu 6 października 2020 roku, administrator nieruchomości przedstawił i omówił sprawozdanie finansowe za rok 2019 oraz przychody, koszty i stan funduszu remontowego za ten rok. Wskazał ponadto, iż bilans za rok 2019 wykazuje saldo dodatnie na rachunku kosztów zarządu. Następnie administrator przedstawił plan gospodarczy na rok 2020. Członkowie Wspólnoty zgodzili się na utrzymanie zaliczki na poczet kosztów zarządu na poziomie 1,40 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu. Ponadto, przedstawiono wyniki przeglądów okresowych, co do których członkowie Wspólnoty również nie zgłosili żadnych uwag. Właściciele wyrazili zgodę na kontynowanie dotychczasowych umów ubezpieczenia nieruchomości i zdecydowali o wykonaniu przeglądu instalacji gazowej.
W trakcie zebrania powódkaE. S.wniosła o przedstawienie, przez obecnego na zebraniu członka Zarządu Wspólnoty –P. Z., sprawozdania z działalności Zarządu. Sprawozdanie nie zostało przedstawione przez Zarząd Wspólnoty, a po zgłoszeniu tego wnioskuP. Z.opuścił zebranie.
Dowód: z protokołu, k. 29
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie we wskazanym zakresie, tj. zakresie punktu pierwszego uchwały, w przedmiocie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty.
Na wstępnie wskazać jednak należy, że zarówno z uzasadnienia pozwu, jak i stanowisk stron wyrażonych na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2021 roku wynika, że powodowie nie kwestionują uchwały Wspólnoty w zakresie punktów 2-4, tj. przyjęcia sprawozdania finansowego i rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2019; przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2020 w części A dot. kosztów zarządu oraz ustalenia zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością w wysokości 1,40 zł/m2.
Wobec tego, po ograniczeniu powództwa, spór dotyczył wyłącznie punktu pierwszego uchwały, tj. udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty. Powodowie twierdzili bowiem, że nie kwestionują dokumentów finansowych przedstawionych na zebraniu w dniu 6 października, zgadzają się również z ustalonymi tam kosztami i innymi wydatkami, wyrażają zgodę na przyjęty plan gospodarczy i wysokość ustalonej zaliczki. Nie przedstawili ponadto żadnych dowodów, na okoliczność niegodności z prawem, czy interesem członków Wspólnoty uchwał podjętych w punktach od 2 do 4 (uchwała nr(...), k. 27). W ocenie powodów, uchwały te nie naruszają przepisów prawa i zgodne są z ich wolą, choć wyraźnie wcześniej tego nie wyrazili. Ograniczyli zatem powództwo wyłącznie do punktu pierwszego wnosząc o uchylenie uchwały nr(...)w zakresie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty, ich celem było bowiem wyrażenie niezadowolenia z pracy Zarządu Wspólnoty, co do której od lat mają zastrzeżenia. Na powyższe wyraziła zgodę strona pozwana, wobec tego na postawieart. 355 § 1 k.p.c., Sąd umorzył postępowanie w zakresie punktu 2-4 uchwały nr(...).
Powodowie twierdzili, że na zebraniu podpisali dokument, który w swej treści zawierał tylko pkt I uchwały nr(...). Podnosili, że uchwała w tym zakresie miała być sporządzona na odrębnym druku, tj. dokumencie, który doręczono im z chwilą zawiadomienia o terminie zebrania (k. 69). Z przedstawionego przez strony materiału dowodowego nie wynika, aby w trakcie zbierania głosów doszło do sfałszowania karty do głosowania, co zarzucali powodowie, nie przestawiając jednak żadnych dowód na tą okoliczność (art. 6 k.c.- cofnęli bowiem zgłoszony dowóz z zeznań świadków). W ocenie Sądu, okoliczność ta i tak nie miałaby większego znaczenia dla rozstrzygnięcia, skoro z protokołu zebrania z dnia 6 października 2020 roku wprost wynika, że po złożeniu formalnego wniosku przez członka Wspólnoty (powódkęE. S.) obecny na zebraniu członek Zarządu Wspólnoty –P. Z.opuścił zebranie, nie składając sprawozdania z działalności Zarządu. Wobec tego, w ocenie Sądu, głosowanie przez członków Wspólnoty nad absolutorium było przedwczesne. Strona pozwana nie udowodniła (art. 6 k.c.) bowiem, iż takie sprawozdanie zostało w terminie indywidualnego zbierania głosów złożone członkom Wspólnoty. Wymogu tego nie spełnia natomiast sprawozdanie finansowe złożone przez administratora za rok 2019, które jak wynika z pism a(...) Sp. z o.o.wW.(administratora – k. 153) sporządzone zostało przez paniąR. O., pracownika działu księgowości administratora i przez administratora zostało przedstawione na zebraniu.
Jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 lipca 2017 roku (sygn. aktVI ACa 681/16)wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, może - na podstawieart. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku(tj. Dz. U. z 2020r., poz. 1910 ze zm.) - sama ustanowić zasady i sposób prowadzenia ewidencji w drodze podjęcia uchwały w tej sprawie przez właścicieli lokali. Oznacza to, że wspólnota sama może zdecydować czy chce prowadzić ewidencję uproszczoną, czy też księgi rachunkowe na podstawieustawy o rachunkowości(vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2009 r. sygn. akt I ACa 336/09). Mając powyższe na uwadze należy uznać, że ocena sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty powinna być dokonana przez pryzmat przepisów zawartych wustawie o własności lokali, a nieustawy o rachunkowości. Z treściart. 30u.w.l. nie wynika, w jakiej formie ma być sporządzone sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie wskazuje się, że jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części – pierwsza opisowa powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga finansowa, analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie to powinno także zawierać takie dane, jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 3 lutego 2015 r. I ACA 700/14). Nawet wadliwe sporządzenie takiego sprawozdania, nie musi pociągać za sobą podjęcia przez członków wspólnoty negatywnej decyzji co do sprawozdania z działalności zarządu. Jednak sprawozdanie takie, zgodnie zart. 30 ust. 1 pkt 2u.w.l., zarząd lub zarządca zobowiązany jest składać właścicielom lokali corocznie. W niniejszej sprawie ani Zarząd (pomimo wniosku zgłoszonego na zebraniu), ani zarządca takiego sprawozdania nie złożył, wobec tego brak było postaw do podjęcia uchwały w przedmiocie udzielani absolutorium, skoro członkom wspólnoty, poza rozliczeniem finansowym (bilansem) nie przestawiono żadnych innych informacji dotyczący działalności Zarządu w 2019 roku.
Co więcej, w zakresie składania sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma zatem przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu, czy nawet osobę przez zarząd upoważnioną – istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny.
Na zebraniu w dniu 6 października 2020 roku Zarząd sprawozdania takiego nie złożył, członek Zarządu po złożeniu wniosku przez powódkę zebranie opuścił, oświadczając, że podpisy pod uchwałami uzupełni w drodze indywidualnego zbierania głosów (k. 29). Z protokołu zebrania wynika, że na tym zebranie się zakończyło, nie złożono zatem sprawozdania, o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. Wobec tego głosownie w przedmiocie pojęcia uchwały, o której mowa w art. 30 ust. 2 pkt 3 nie powinno mieć miejsca i należy uznać je za przedwczesne. Zatem, uchwała nr(...)w zakresie punktu pierwszego podlega uchyleniu, narusza bowiem przepisy prawa i interes członków Wspólnoty, którzy mają prawo do pełnej informacji w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
Podkreślić należy, że zgodnie zart. 29 ust. 2u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności. Przepis ten należy uznać za ogólną podstawę prawną uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium. Z dalszych przepisówustawy o własności lokaliwynika, że ww. uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1(art. 30 ust. 1 pkt 3w zw. zart. 30 ust. 2 pkt 3u.w.l.). Z analizy stosownych przepisówustawy o własności lokalimożna wyprowadzić wniosek, że na zebraniu, o którym mowa jest wart. 30 ust. 1 pkt 3u.w.l., dochodzi najpierw do oceny pracy zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 2u.w.l.). Podstawą oceny pracy zarządu lub zarządcy jest składane właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2u.w.l.). Sprawozdanie powyższe jest przedmiotem zebrania właścicieli lokali, które kierując się m.in. tym sprawozdaniem podejmuje uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3u.w.l.) Zatem, brak takiego sprawozdania uniemożliwia podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium. Powyższe rozważania prowadziły do wniosku, że z punktu widzenia prawidłowości podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi, podstawowe znaczenie mają rzetelność rocznego sprawozdania złożonego przez zarząd oraz umożliwienie swobodnej dyskusji nad oceną pracy zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali (wyrok Sadu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2017 roku, I ACa 205/16).
Stosownie do treści przepisuart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(t.j. - Dz. U z 2020 roku, poz. 1910 ze zm., dalej u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z uwagi na jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarżenie uchwały w trybieustawy o własności lokalipowoduje, że sąd orzekający bada zarówno zgodność uchwały z przepisami prawa, jak i umową właścicieli lokali, a także interes właściciela lokalu.
Pojęcie "interesów" na gruncieart. 25u.w.l. rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) O naruszeniu interesów poszczególnych właścicieli lokali mogą decydować różne okoliczności, m.in. – jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – odmowa poinformowania ogółu właścicieli o podejmowanych przez Zarząd działaniach w 2019 roku w ich imieniu. Wobec tego, uznać należy, że interes ogółu właścicieli został naruszony poprzez unikanie przez Zarząd wykonania ustawowego obowiązku złożenia sprawozdania ze swojej działalności. Zatem, uchwała podlega uchyleniu w punkcie pierwszym, o czym orzeczono w pkt I wyroku, na podstawie cytowanych przepisów.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną wart. 98 k.p.c.w zw. zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. - Dz. U. z 2020r., poz. 755 ze zm.) Na koszty te składa się nieuiszczona przez powodów opłata od pozwu w wysokości 800 zł (4 powodów po 200 zł).