Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
VIII Wydział Cywliny
Sygnatura akt: VIII Ns 796/21
Data wyroku: 2022-12-14 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Małgorzata Sosińska-Halbina
Słowa kluczowe: Zasiedzenie
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt VIII Ns 796/21

POSTANOWIENIE
Dnia 14 grudnia 2022 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: S.S.R. Małgorzata Sosińska-Halbina
Protokolant: st. sekr. sąd. Izabella Bors
po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2022 roku w Łodzi
na rozprawie sprawy
z wnioskuP. Ż.
z udziałemH. M.iZ. Ż.
o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

postanawia:

1
stwierdzić, że wnioskodawcaP. Ż.nabył z dniem 21 sierpnia 2006 roku przez zasiedzenie udział w wysokości ½ (jednej drugiej) części w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej wŁ.przyulicy (...), składającej się zdziałki ewidencyjnej o numerze (...), w obrębie ewidencyjnym(...)_9.0050,(...), o powierzchni 0,1087 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)

2
ustalić, że wnioskodawca i uczestnicy postępowania ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt VIII Ns 796/21

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 10 grudnia 2021 rokuP. Ż., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o stwierdzenie, że nabył z dniem 20 sierpnia 2006 roku w drodze zasiedzenia udział wynoszący ½ części nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej wŁ.przyul. (...), składającejsię zdziałki gruntu nr (...), obręb(...), identyfikatordziałki (...)_9.0050.20/4, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...), o powierzchni 0,1087 ha. Na wypadek uznania, że wnioskodawca działał w złej wierze,P. Ż.wniósł o stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości z dniem 20 sierpnia 2016 roku.
W uzasadnieniu pełnomocnik wnioskodawcy wyjaśnił, żeP. Ż.jest właścicielem udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości objętej wnioskiem w wysokości ½. Na nieruchomości tej posadowiony jest budynek mieszkalny, który to udział wnioskodawca nabył w drodze darowizny w dniu 16 czerwca 2015 roku. Pozostałą część udziału we współwłasności wnioskodawca posiada samoistnie od dnia 20 sierpnia 1986 roku. W dacie tejS. Ż.przekazał, w drodze umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego, nieruchomość na rzecz wnioskodawcy ustanawiając na swoją rzecz prawo dożywotniego, bezpłatnego użytkowania mieszkania w budynku położonym na przedmiotowej nieruchomości. Dokonując wskazanej czynności prawnejS. Ż.był właścicielem działek gruntu o nr 20/2 oraz 83/1, a także współwłaścicielem w udziale ½działki nr (...). Pozostała częśćdziałki nr (...)należała doZ. Ż.(synaS. Ż.i ojca wnioskodawcy) iU. Ż.(żonyZ. Ż.i matki wnioskodawcy). Jednocześnie z umowy przekazania gospodarstwa rolnego jednoznacznie wynika, że woląS. Ż.było przekazanie wnioskodawcy własności całego posiadanego gospodarstwa, w tym udziału ½ częścidziałki nr (...), która była częścią całości gospodarstwa rolnego. Odmienna konkluzja, w ocenie wnioskodawcy, czyniłaby bezprzedmiotowym oświadczenie o ustanowieniu na rzeczS. Ż.prawa dożywocia. Na skutek omyłki notariusza sporządzającego umowę, o której mowa, w umowie nie wpisanodziałki o nr (...), choć wpisano jednocześnie prawo dożywocia w odniesieniu do budynku znajdującego się na nieruchomości, dla której prowadzona byłaksięga wieczysta (...)(działka o nr (...)). W następstwie powyższego prawo własności wnioskodawcy zostało wpisane jedynie do księgi wieczystej prowadzonej dladziałek nr (...).
W dalszej kolejności pełnomocnik wnioskodawcy podniósł, że po śmierciS. Ż.spadek po nim nabyły jego dzieciH. M.iZ. Ż.po połowie– uczestnicy postępowania. Uczestniczka, powołując się na postanowienie spadkowe, złożyła wniosek o wpis prawa własności w udziale w wysokości ¼ części przedmiotowej nieruchomości do księgi wieczystej, uczestnik natomiast nie złożył tożsamego wniosku, dlatego też w księdze wieczystej widnieje nadal udział w części ¼ przynależnyS. Ż.. Wnioskodawca wskazał, że (historycznie) na mocy umowy sprzedaży z dnia 4 stycznia 2013 roku udział we współwłasności w wysokości ½ częścidziałki o nr (...)będącej współwłasnościąZ. Ż.iU. Ż., nabyła ich córkaA. Ż. (1). NastępnieA. Ż. (1)w dniu 16 czerwca 2015 roku darowała nabyty udział wnioskodawcy. Dopiero wówczas wnioskodawca dowiedział się, że formalnie nie jest właścicielem udziału w wysokości ½ przedmiotowej nieruchomości.
Pełnomocnik wnioskodawcy wskazał ponadto, że wnioskodawca w sposób nieprzerwany, od dnia 20 sierpnia 1986 roku, posiada samoistnie przedmiotową nieruchomość w udziale o zasiedzenie, którego wnosi, działając przy tym w dobrej wierze, jako że gospodarstwo rolne w skład którego wchodzi w/w nieruchomość zostało mu przekazane na mocy umowy notarialnej. Wnioskodawca zamieszkiwał na nieruchomości prowadząc gospodarstwo rolne, czynił na nią liczne nakłady m.in. związane z remontem dachu, ponosił ciężary związane z jej użytkowaniem. Zachowywał się jak właściciel nieruchomości, co było zauważalne również na zewnątrz, dla otoczenia.
(wniosek k. 5-36)
Postanowieniem z dnia 23 grudnia 2021 roku Sąd oddalił wniosekP. Ż.o udzielnie zabezpieczenie żądania zgłoszonego we wniosku wobec nie uprawdopodobnienia interesu prawnego w jego udzieleniu.
(postanowienie k. 438, uzasadnienie k. 453-455)
W odpowiedzi na wniosek uczestniczkaH. M.przyznała, że nabyła spadek poS. Ż.obejmujący nieruchomość, o zasiedzenie której wniósł wnioskodawca. Wskazała, że wnioskodawca nie wywiązał się z umowy dożywocia, dom na nieruchomości popadł bowiem w ruinę, aS. Ż.ostatnie 4 lata życia spędził w chorobie, pozbawiony środków do życia i mieszkający poza nieruchomością.
(odpowiedź na wniosek k. 457)
W toku postępowania wnioskodawca podtrzymał stanowisko w sprawie.
UczestnikZ. Ż.przyłączył się do wniosku, uczestniczkaH. M.wnosiła o jego oddalenie.
Pełnomocnik wnioskodawcy uzupełniająco wyjaśnił, że dom zlokalizowany na nieruchomości został wybudowany w latach 50-ych, w okresie deficytu materiałów budowlanych. Z uwagi na położenie nieruchomości na terenie zalewowym oraz liczne podtopienia, w tym spowodowane powodzią, aktualnie dom nie znajduje się w dobrym stanie technicznym ale w czasach, kiedy na nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej prowadzone były gospodarstwa ogrodnicze, absorbujące bardzo dużo wody, ten znajdował się w dobrym stanie technicznym. Po zakończeniu działalności ogrodniczej przez wnioskodawcę poziom wody podniósł się jednak o około 1,5 metra i z tego powodu całoroczne przebywanie w budynku mieszkalnym nie jest możliwe. Powyższe nie deprecjonuje jednak samoistnego posiadania wnioskodawcy.P. Ż.na bieżąco odwadnia nieruchomość, aby ratować fundamenty budynku, porządkuje grunt, uiszcza należności podatkowe, odbiera korespondencję, a także przebywa na nieruchomości w celach rekreacyjnych.
Przed zamknięciem rozprawy uczestniczka oświadczyła nadto, że o wiedzę o tym, że w skład spadku po jej ojcu wchodzi nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku, dowiedziała się od wnioskodawcy dopiero w latach 2015-2016 a zatem kilka lat po śmierci jej ojca –S. Ż.w 2004 roku.H. M.dodała, że z tego powodu wcześniej nie interesowała się tą nieruchomością, do roku 2016/2017 nie bywała na niej, ponieważw jej ocenie i świadomości ta należała do wnioskodawcy.
(protokół rozprawy k. 468-473, k. 489-495, k. 518-526, k. 542-546, l. 591-594, pismo przygotowawcze k. 552-555, k. 578-589)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość, o zasiedzenie udziału we współwłasności, której wniósłP. Ż., stanowidziałkę nr (...)o powierzchni 0,1087 ha i jest położona przyul. (...)wŁ.. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą nr (...).
W dziale II księgi wieczystej, jako właściciele nieruchomości wpisani są:S. Ż.(dziadek wnioskodawcy) w ¼ części,P. Ż.w ½ części orazH. M.w ¼ części. W dziale III księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym staniem prawnym z uwagi na nieujawnienie, że spadek poS. Ż.nabyłK. Ż.w ½ części.
Na dzień 27 lipca 2021 roku w wypisie z rejestru gruntów jako współwłaścicieledziałki nr (...)wpisani byliS. Ż.iP. Ż..
W latach 50-ych XX wieku na przedmiotowej działce wybudowany został murowany budynek mieszkalny. Po rozpatrzeniu podania z maja 1959 rokuS. Ż.otrzymał nadto pozwolenie na wykonanie robót budowlanych w postaci rozbudowy cieplarni.
Działka nr (...)stanowiła część gospodarstwa rolnego – gospodarstwa ogrodniczego, które obejmowało równieżdziałki nr (...), a które prowadziłS. Ż.. Po rozwodzie,S. Ż.iM. Ż.– babka wnioskodawcy, pozostali współwłaścicielami, nieruchomości obejmującejdziałkę nr (...)wpisaną doksięgi wieczystej nr (...). W konsekwencji dom, wybudowany na przedmiotowejdziałce (...), pozostał we współwłasnościS. Ż.iM. Ż.. W dniu 15 września 1975 rokuM. Ż.darowała swój udział w nieruchomości, jak wyżej, objętej KW nr(...), synowiZ. Ż.(ojcu wnioskodawcy) i jego żonie - synowejU. Ż..
Na mocy aktu własności ziemi, decyzją z dnia 11 października 1976 roku,S. Ż.w ½ części orazZ. Ż.i jego żonaU. Ż.w ½ części, stali się z mocy prawa – tj.ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych– współwłaścicielamidziałki o nr (...)o powierzchni 0,1087 ha, wraz z zabudowaniami.
Wnioskodawca od urodzenia w 1965 roku, wraz z rodzicami, siostrąA.i dziadkiemS. Ż., mieszkał na nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie.S. Ż.prowadził m.in. na tej nieruchomości i innych, wyżej wskazanych, gospodarstwo ogrodnicze - hodowlę kwiatów. Przy pracach w gospodarstwie, od czasów nastoletnich, co najmniej od 1983 roku, dziadkowi pomagał wnuk -P. Ż.. Z czasem zaczął on w ogóle zastępować dziadka w pracach ogrodniczych pod jego nieobecność, zajmował się transportem kontraktowanych warzyw i kwiatów, był upoważniony do odbierania poczty, do spółdzielni ogrodniczej, do spraw bankowych i inwestycyjnych z Bankiem Spółdzielczym.
Wobec zaangażowania wnioskodawcy w prace w gospodarstwie i chęć przejścia na emeryturę rolniczą,S. Ż.postanowił, za zgodąP. Ż., że ten przejmie gospodarstwo. Ustalono, że wnioskodawca otrzyma od dziadka gospodarstwo rolne wraz z połową domu mieszkalnego na spornej nieruchomości, natomiast siostra wnioskodawcy, w momencie uzyskania pełnoletniości, miała dostać od rodziców drugą część domu z inną działką, na której rodzice wnioskodawcy również prowadzili swoje gospodarstwo. Wiedza odnośnie zamiarówS. Ż.była powszechna, zarówno wśród jego najbliższej rodziny, dzieciS. Ż.– synaZ. Ż.i córki –H. M.jak i wśród znajomych, czy sąsiadów. W rozmowach z nimi,S. Ż.mówił, że ziemia, dom będzie dla wnuczka –P. Ż., który interesuje się nieruchomością i pracuje na niej.
W dniu 20 sierpnia 1986 roku,S. Ż.iP. Ż., zawarli w formie aktu notarialnego, umowę przekazania gospodarstwa rolnego. W przedmiotowej umowie wskazano, żeS. Ż., jest właścicielem gospodarstwa rolnego, położonego wŁ.przyulicy (...)3 wŁ., składającegosię z dwóchdziałek gruntu nr (...)o łącznym obszarze 61 arów i 10 m2orazpołowy domu mieszkalnego, murowanego, o pięciu izbach z łazienką i przedpokojem, szklarni i budynku gospodarczego drewnianego, która to nieruchomość wolna jest od wszelkich zajęć i obciążeń i pochodzi z nieruchomości, dla której w niniejszym Biurze prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), nadto, żeP. Ż.stale pracuje w gospodarstwie rolnym, bezpośrednio przy produkcji rolnej. Zgodnie z treścią umowyS. Ż.przeniósł nieodpłatnie własność opisanego jak wyżej gospodarstwa rolnego na rzecz swojego następcyP. Ż., który na powyższe wyraził zgodę. W związku z przeniesieniem własnościP. Ż.ustanowił na rzeczS. Ż.prawo dożywotniego, bezpłatnego użytkowania mieszkaniastanowiącego jedną izbę od strony zachodniej i kuchni oraz dostęp do łazienki i korzystania z garażu. W treści umowy przekazania gospodarstwa rolnego nie wpisanodziałki nr (...), na której mieści się wskazany w umowie dom mieszkalny, którego dotyczy zapis „połowy domu mieszkalnego, murowanego …”. Braku wskazania numeru przedmiotowej działki w umowie nikt nie zauważył. Strony umowy jak i pozostała część rodziny, nie byli świadomi powyższego, wobec czego od daty jej zawarciaP. Ż.traktował, i był przez wszystkich traktowany jako właściciel udziału we współwłasności nieruchomości obejmującejdziałkę gruntu numer (...)w wysokości ½.H. M.o przekazaniu gospodarstwa dowiedziała się od swojej matki. Nie kontestowała tego faktu uznając, że jej ojciec może swobodnie dysponować swoim majątkiem. Uczestniczka była przekonana, że wnioskodawca jest współwłaścicielem działki, na której posadowiony jest dom mieszkalny.
(dowód z przesłuchania wnioskodawcy – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestnika– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestniczki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, zeznania świadkaA. P.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaR. W.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaA. K. (1)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaG. K.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaJ. M.– elektroniczny protokół rozprawyz dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaJ. K. (1)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaR. M.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaA. K. (2)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaH. K.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaW. Ł.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaP. Ż.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia21 listopada 2022 roku, pozwolenie wraz z załącznikami k. 43-49, oświadczenie k. 67, umowa przekazania gospodarstwa rolnego k. 72-73v., oświadczenieS. Ż.k. 67, zaświadczenie k. 75, dokumentacja związana z prowadzeniem gospodarstwa ogrodniczego k. 76-81, k. 84-87, k. 90-95, k. 104-105, k. 112-118, wypis z rejestru gruntów k. 428, wyrys z mapy ewidencyjnej k. 429, wypis z kartoteki budynków k. 430, odpis zwykły księgi wieczystej k. 431-434, okoliczności bezsporne)
Od chwili przekazania gospodarstwa rolnego w 1986 roku, wnioskodawca już samodzielnie prowadził gospodarstwo ogrodnicze w ramach, którego m.in. współpracował – jako sprzedawca – zWojewódzką Spółdzielnią (...)-Pszczelarską wŁ.. W zaświadczeniu z dnia 26 września 1986 roku podmiot ten wskazał, żeP. Ż.przejął od dziadka gospodarstwo ogrodnicze, które nie jest w pełni produkcyjne. Wskazano ponadto, że szklarnie wymagają remontu, żeP. Ż.jest producentem kontraktującym w(...)wŁ.i ma zawartą 5-letnią umowę z w/w Spółdzielnią na dostawę pomidorów i sałaty. Wnioskodawca uprawiał ponadto w szklarniach kwiaty, m.in. frezje i gerbery. Wymagało to ogrzewania szklarni zimą, które wnioskodawca sam zapewniał, nie było go bowiem stać na palaczy. Wszelkie naprawy pieca, ubytków w szkle, wnioskodawca wykonywał we własnym zakresie.P. Ż.samodzielnie wykonywał wszystkie prace związane z prowadzeniem przedmiotowego gospodarstwa, które prowadził do początku lat 90-ych.
P. Ż., samodzielnie, czynił również nakłady na nieruchomość objętą wnioskiem, wyremontował dach i poddasze w budynku mieszkalnym, rynny i kominy, robił tynki, podpiwniczenie, remontował wnętrze domu, dbał o działkę. Wszelkie decyzje podejmował samodzielnie, nie pytając nikogo o zgodę i traktując całą nieruchomości, w tym część działki, na której stoi dom mieszkalny w udziale w wysokości ½ jako swoją własność. Również w ocenie osób trzecich to wyłącznie wnioskodawca był osobą decyzyjną w odniesieniu do spornej nieruchomości, wszyscy traktowali go jako jej właściciela. Przykładowo, gdy zamieszkała na sąsiadującej ze sporną działką,J. K. (1), chciała wymienić płot z siatki na betonowy, rozmawiała na ten temat zeS. Ż.ten powiedział jej, że ma na ten temat rozmawiać z wnioskodawcą bo to on jest osobą decyzyjną. Dziadek wnioskodawcy, od momentu przepisania gospodarstwa na wnuczka przestał się nim interesować.
Wnioskodawca wraz z małżonką zajmował część domu otrzymaną od dziadka, natomiast jego rodzice mieszkali w części otrzymanej od babki-M. Ż..
Sąsiedzi wnioskodawcy nie widzieli, aby, od czasu przekazania gospodarstwa rolnego, nieruchomością kiedykolwiek zajmowała się inna osoba poza wnioskodawcą.
P. Ż.opłacał daniny publiczne związane z nieruchomością, jak również wszelkie opłaty za media. Występował także jako właściciel w kontaktach z Urzędem MiastaŁ., na adres nieruchomości przychodzi również korespondencja do wnioskodawcy, która jest na bieżąco przez niego odbierana.
Z uwagi na położenie nieruchomości na terenach zalewowych, po zakończeniu działalności ogrodniczej pojawił się problem z podnoszeniem poziomu wody, która wcześniej częściowo była absorbowana przez prowadzone gospodarstwo. Między innymi powyższe wpłynęło na możliwość stałego zamieszkiwania na nieruchomości, wskutek czego zaczęła ona z czasem pełnić funkcję rekreacyjną. Rodzice wnioskodawcy wyprowadzili się z domu, także wnioskodawca nabył inny lokal mieszkalny, w którym przebywał. Nieruchomość, już znacznie wcześniej, opuścił takżeS. Ż., który zamieszkał u swojej partnerki, z którą pozostawał w związku od 1984 roku aż do śmierci. Nawet po wyprowadzeniu, cały czasP. Ż.interesował się przedmiotową nieruchomością, bywał na niej choć pobyty te miały bardziej sezonowy charakter. Wnioskodawca w niezbędnym zakresie cały czas dbał o przedmiotową nieruchomość, robił na niej grilla, zapraszał siostrę z rodzicami, czy udostępniał nieruchomość synowi, który po rozwodzie rodziców zamieszkał razem z matką.
W 1997 roku, na skutek powodzi, nieruchomość została zalana do poziomu około metra i przez kilka miesięcy stała na niej woda. Nastąpiły wówczas zmiany geologiczne ziemi, woda nie miała gdzie uchodzić. Działka była zalewana także w późniejszych latach. Do chwili obecnej działka jest podmokła a w podpiwniczeniu domu stoi woda.
Bezpośredni sąsiedzi wnioskodawcy, w tym m.in.A. K. (1)(zam. Nad(...)) orazJ. K. (2)(zam. Nad(...)) w swoich domach na stałe mają zainstalowane w piwnicy pompy wody, by tę odpompowywać, nie mniej chcąc wejść do piwnicy muszą i tak zakładać specjalne, wodoodporne obuwie. Wyłącznie pomp skutkowałoby podniesieniem się poziomu wody na nieruchomości i zalanie pomieszczeń do wysokości 20-30 cm.
Pomimo stanu nieruchomości wnioskodawca cały czas przyjeżdża na jej teren, dogląda jej, podejmuje konieczne prace. Działki graniczące z przedmiotową nieruchomością zostały zajęte przez dzikie zwierzęta i wnioskodawcy zależy, aby utrzymać taki stan rzeczy. Po 2000 roku nasiliły się akty dewastacji nieruchomości, przed czym ciężką ją było zabezpieczyć. W konsekwencji wnioskodawca podjął decyzję o rozebraniu szklarni i sprzedaży pozostałości po nich.
Po otrzymaniu darowizny od siostry wnioskodawca chciał rozpocząć budowę nowego domu na przedmiotowej nieruchomości.
Ugodą wstępną z dnia 25 maja 1995 rokuP. Ż., jako właściciel nieruchomości oznaczonej jakodziałka nr (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), wyraził warunkową zgodę na lokalizację na w/w nieruchomości kolektora sanitarnego oraz na ograniczenie prawa własności nieruchomości wynikające z lokalizacji inwestycji oraz strefy ochronnej wynoszącej 5 metrów od osi urządzenia, a polegającej na niemożności wznoszenia obiektów budowlanychi trwałych naniesień roślinnych.
Decyzją z dnia 23 sierpnia 1995 roku Urząd MiastaŁ.po rozpatrzeniu wniosku właścicielaP. Ż.zatwierdził podział nieruchomości składającej sięzdziałki nr (...)nadziałki nr (...). W dniu 24 października 1995 roku przed notariuszemP. Ż.,S. Ż.(na rzecz, którego ustanowiona była służebność osobista mieszkania), a także reprezentującyPrzedsiębiorstwo (...)wW.W. M.iJ. W.wnieśli, aby Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi od nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)odłączył do osobnej księgidziałkę gruntu nr (...)o obszarze 6 arów 62 m2i jako jej właściciela wpisał w/w Przedsiębiorstwo.
Umową z dnia 16 kwietnia 1999 roku zawartą w formie aktu notarialnegoA. Ż. (2)sprzedałdziałkę gruntu nr (...)S. C.. W związku ze sprzedażąS. Ż.oświadczył, że zwalnia nieodpłatnie przedmiotową działkę spod obciążenia przysługującym muprawem rzeczowymograniczonym (służebnością osobistą), poprzestając na obciążeniu tym prawempozostałej częścinieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...).
W dniu 10 czerwca 2011 rokuP. Ż.zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem byładziałka nr (...). W treści umowy oświadczył, że nieruchomość tę nabył w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1986 roku oraz że na nieruchomości tej posadowione są: parterowy, drewniany budynek mieszkalny, budynki gospodarcze, fundamenty pod szklarnie oraz pozostałości po gospodarstwie ogrodniczym.
(dowód z przesłuchania wnioskodawcy – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestnika – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestniczki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, zeznania świadkaA. P.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaR. W.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaA. K. (1)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaG. K.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia1 czerwca 2022 roku, zeznania świadkaJ. M.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaJ. K. (1)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaR. M.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaA. K. (2)– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaK. N.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaH. K.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaW. Ł.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 sierpnia 2022 roku, zeznania świadkaP. Ż.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2022 roku, dokumentacja podatkowa k. 88-89, k. 96-100, k. 102-103, k. 106-107, k. 121-125, k. 131-132, k. 135-139, k. 141, k. 143-146, k. 149-156, k. 159,k. 182, k. 193, k. 223, k. 249, k. 274, k. 294, k. 423-424, k. 558, decyzja k. 160-161, k. 176,k. 208-209, k. 359-360, k. 362-363, k. 409-410, k. 411, k. 420-421, k. 426-427, k. 556-556v., k. 557-557v., upomnienie k. 163-164, k. 165, k. 167, k. 175, k. 194, k. 195, k. 308, ugoda wstępna k. 172-173, wypis z aktu notarialnego k. 179-180, umowa sprzedaży k. 218-221, przedwstępna umowa sprzedaży k. 303-306, protokół z oględzin nieruchomości k. 547-549, okoliczności bezsporne)
W dniu 3 września 2004 roku zmarłS. Ż..
Postanowieniem z dnia 19 września 2018 roku Sąd Rejonowy w Pabianicach stwierdził, że spadek poS. Ż.na podstawie ustawy nabyły dzieciH. M.iZ. Ż.po połowie.
(odpis skrócony aktu zgonu k. 279, postanowienie k. 458, okoliczności bezsporne)
Umową z dnia 16 czerwca 2015 rokuA. Ż. (1)darowała swojemu bratuP. Ż.przysługujący jej udział w wysokość ½ części nieruchomości oznaczonej jakodziałka nr (...), położonej wŁ.przyul. (...), o obszarze 1087 m2objętejksięgą wieczystą (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi. W umowie znalazło się oświadczenie darczyńcy, że na przedmiotowej nieruchomości posadowiony jest murowany budynek mieszkalny z podpiwniczeniem.
Przy zawieraniu przedmiotowej umowy, wnioskodawca dowiedział się, że formalnie nie jest współwłaścicielem nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie, której wnosi, a na której posadowiony jest dom mieszkalny. Do czasu przedmiotowej darowiznyP. Ż.i członkowie jego rodziny, w tym uczestnicy postępowania, żyli w przeświadczeniu, że nieruchomość, która obejmowała gospodarstwo i połowę domu mieszkalnego stanowi własność wnioskodawcy. Wnioskodawca nie miał wiedzy, że notariusz sporządzający umowę przekazania gospodarstwa rolnego nie wpisał do umowydziałki nr (...)w treść tejże umowy.
(dowód z przesłuchania wnioskodawcy – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestniczki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku, dowód z przesłuchania uczestnika – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 12 października 2022 roku, zeznania świadkaP. Ż.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2022 roku, umowa darowiznyk. 345-346v., okoliczności bezsporne)
UczestniczkaH. M.nie była na spornej nieruchomości od lat 80-ych XX wieku do 2016/2017 roku. Nie interesowała się tą działką, nikt z nią nie konsultował żadnych czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości,czy to faktycznych czy prawnych,.
(dowód z przesłuchania wnioskodawcy – elektroniczny protokół rozprawy z dnia12 października 2022 roku dowód z przesłuchania uczestniczki – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 20 kwietnia 2022 roku i z dnia 12 października 2022 roku)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie, znajdujących się w aktach sprawy, dowodów z dokumentów, których prawidłowość i rzetelność sporządzenia nie budziła wątpliwości, nie była również kwestionowana przez uczestników postępowania. Za podstawę ustaleń faktycznych Sąd przyjął również wyjaśnienia wnioskodawcy oraz uczestników postępowania, a także zeznania świadków. Relacje wymienionych osób, w istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy zakresie, wzajemnie ze sobą korespondowały. Wskazane osoby zgodnie podały, że od 1986 roku jedyną osobą, która zajmowała się nieruchomością objętą wnioskiem, suwerennie nią zarządzała i wykonywała na jej terenie prace remontowe, czy uiszczała daniny publiczne, był wnioskodawca –P. Ż.. Relacje te pozwoliły również ustalić,że w przekonaniu nie tylko członków rodziny, ale także osób trzecich – sąsiadów, nie tylkoP. Ż.sam siebie uważał za współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości objętej wnioskiem ale i był tak traktowany przez te inne, wszystkie osoby.P. Ż.dopiero po otrzymaniu darowizny od siostry zarówno on, jak i pozostali członkowie rodziny, powzięli wiedzę na temat niewpisania do umowy przekazania gospodarstwa rolnegodziałki nr (...)(choć jednocześnie w umowie tej wpisano, że darczyńca przekazuje na rzecz wnioskodawcy połowę domu, który przecież był posadowiony nadziałce nr (...)).
Sąd zważył, co następuje:
Wniosek o zasiedzenie zasługiwał na uwzględnienie.
Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności. Jest to instytucja polegająca na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu, pozwalająca na eliminację długotrwałej rozbieżności pomiędzy stanem prawnyma rzeczywistym. Przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (rzeczy ruchome lub nieruchomości) bądź też część rzeczy (część rzeczy ruchomej lub nieruchomości).
Przepisart. 172 k.c.szczegółowo wskazuje jakie przesłanki muszą być spełnione aby doszło do zasiedzenia: po pierwsze posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia, po drugie upływ czasu.
Posiadaczem samoistnym jest osoba władająca rzeczą jak właściciel, przy czym stan posiadania współtworzą fizyczny element władania rzeczą (corpus) oraz intelektualny element zamiaru władania rzeczą dla siebie (animus).C.oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego władztwa.A.oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, przy czym wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo (patrz komentarz do art. 172 kodeksu cywilnego E. Gniewka, Zakamycze 2001). W tym miejscu koniecznym jest podkreślenie, iż bez znaczenia dla zasiedzenia pozostaje sposób traktowania (ocena zachowania „nieuprawnionych” do rzeczy) przez uprawnionego (właściciela), bowiem o tym z jakiego rodzaju posiadaniem w konkretnym/danym przypadku mamy do czynienia decyduje nie zachowanie właściciela, lecz posiadacza oraz ocena tego zachowania z punktu widzenia otoczenia (osób trzecich).
Druga z przesłanek – długość upływu czasu – jest uzależniona od dobrej bądź złej wiary posiadacza samoistnego, i tak w przypadku dobrej wiary jak wynikaz treściart. 172 k.c.dla zasiedzenia wystarczający jest upływ 20 lat, zaś przy złej wierze 30 lat. Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że ma tytuł prawny do rzeczy (jest właścicielem rzeczy), a w złej ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że nie ma tytułu prawnego do rzeczy (nie przysługuje mu prawo własności rzeczy, lecz innej osobie).
Podkreślić również należy, iż przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia może być zarówno prawo własności całej nieruchomości, jak i prawo do części nieruchomości lub udziału we własności nieruchomości w sytuacji, gdy posiadanie dotyczy nieruchomości w części ułamkowej i spełnia wymagania przewidziane dla samoistności posiadania przez wymagany okres czasu. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 1978 roku (III CZP 96/77, OSNC 1978, nr 11, poz. 195), w razie spełnienia przesłanek przewidzianych wart. 172k.c.przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być nieruchomość gruntowa lub jej fizycznie wydzielona część, jak też udział w prawie własności, czyli tak zwana idealna część nieruchomości. Współposiadanie nieruchomości prowadzące do nabycia przez zasiedzenie idealnej części nieruchomości może mieć miejsce, gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej nieruchomości albo każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której nie da się fizycznie wydzielić (por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2003 roku,IV CK 115/02,L.).
Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd za wiarygodne uznał twierdzenia wnioskodawcy odnośnie nieprzerwanego, samoistnego posiadania udziału w wysokości ½ we współwłasności spornej nieruchomości od 1986 roku pozwalającego na jego zasiedzenie. Przypomnienia wymaga,że od czasu otrzymania gospodarstwa rolnego od dziadkaP. Ż.objął całość otrzymanej nieruchomości we władanie, prowadził w jej obrębie gospodarstwo ogrodnicze, podejmował się szeregu prac remontowych, modernizacyjnych, konserwacyjno-naprawczych, opłacał daniny publiczne, wreszcie uiszczał opłaty za media. Prace, o których mowa, były inicjowane i finansowane wyłącznie przez wnioskodawcę, który nie pytał nikogo o zgodę na ich przeprowadzenie. W ocenie Sądu brak było zresztą podstaw do przyjęcia, że inne osoby miały interes w inicjowaniu prac w zakresie nieruchomości, skoro była ona zamieszkana– w spornej części – tylko przezP. Ż.i jego rodzinę. Co oczywiste tak szeroki zakres przeprowadzonych prac na zajmowanej nieruchomości, nie może zostać uznany jedynie, jako związany ze zwykłym użytkowaniem rzeczy. Nie budzi zatem wątpliwości okoliczność, żeP. Ż.w sposób wyraźny, dostrzegalny na zewnątrz, manifestował samoistne posiadanie spornej nieruchomości. Powyższe potwierdzają dodatkowo zarówno depozycje świadków jak i uczestników postępowania, którzy zgodnie przyznali, że nieruchomością zajmował się wyłącznie wnioskodawca, którego poczytywali za jej właściciela. W ocenie Sądu zgromadzony materiał dowodowy daje również podstawę do uznania, że posiadanie samoistne wnioskodawcy miało niezakłócony charakter. Od 1986 roku ani razu nie doszło do sytuacji, w której inne osoby poczyniły względem wnioskodawcy jakiekolwiek działania mające na celu odzyskanie nieruchomości, w szczególności nie wzywały wnioskodawcy do wydania części nieruchomości, nie wnosiły o przywrócenie posiadania itp.
Niewątpliwie uznać zatem należy, żeP. Ż.nie tylko faktycznie władał udziałem w nieruchomości objętej wnioskiem (corpus) ale i miał intelektualny zamiar władania dla siebie (animus).
Zauważyć w tym miejscu należy, że świadomość posiadacza, co do przysługującego mu prawa do posiadania, nie decyduje o jego samoistnym, czy zależnym charakterze, ma natomiast znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 stycznia 2008 roku, I CSK 327/07,L.), przy czym nie tylkoP. Ż.ale i uczestniczka postępowania, która jako jedyna wniosła o oddalenie wniosku, nie mieli świadomości, że nieruchomość objęta wnioskiem nie została skutecznie przekazana wnioskodawcy w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Z punktu widzenia oceny charakteru posiadania wnioskodawcy nie ma również znaczenia fakt, żeS. Ż.dobrowolnie wyprowadził się w latach 80/90 z zajmowanej części budynku mieszkalnego. Wprawdzie rację ma uczestniczka wywodząc, że zamieszkiwanie to odbywało się w ramach ustanowionego na rzecz dziadka wnioskodawcy prawa dożywocia, to jednocześnie zdaje się ona całkowicie ignorować fakt, że decyzję tę samodzielnie podjął dziadek wnioskodawcy wyprowadzając się do swojej ówczesnej partnerki, z którą pozostawał w związku od 1984 roku. Wskutek zalewania przedmiotowej nieruchomościdziałkę nr (...)opuścili również ostatecznie i rodzice wnioskodawcy i on sam. Równie oczywiste jest, że sama okoliczność zamieszkania w innym miejscu nie oznacza, żeP. Ż.przestał być samoistnym posiadaczem spornej działki. Pomimo przeprowadzki nie utracił on bowiem zainteresowania nieruchomością, bywał na niej sezonowo, spotykał się z rodziną, starał się dbać o nieruchomość w sposób, w jaki było to obiektywnie możliwe. Oczywiście z czasem dom mieszkalny ulegał zniszczeniu, ale ponownie, było to efektem kolejnych podtopień i utrzymującego się wysokiego stanu wody na nieruchomości, a nie tego, że wnioskodawca przestał się interesować nieruchomością. Wręcz przeciwnieP. Ż.chciał wybudować nowy dom na przedmiotowej nieruchomości.
Podsumowując tę część rozważań Sąd doszedł do wniosku, że od dnia 20 sierpnia 1986 roku władztwoP. Ż.obejmowało niepodzielnie całą część spornego udziału wdziałce nr (...), miało suwerenny charakter i nie zostało zakłócone przez działania innych osób. O czym była mowa, wnioskodawca zajmował się sporną działką, prowadził m.in. w jej obrębie gospodarstwo ogrodnicze, wykonywał na niej prace remontowe, porządkowe, a także o charakterze inwestycyjnym, płacił daniny publiczne, uiszczał opłaty za media, wreszcie manifestował swoje niepodzielne władztwo nad całą nieruchomością na zewnątrz. Powyższe akty władania nieruchomością uzasadniają kwalifikację takiego władztwa, jako samoistnego posiadania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 1999 roku, II CKN 419/98,L.).
Drugą przesłanką zasiedzenia wskazaną w treściart. 172 k.c.jest upływ czasu (długość okresu posiadania). Przesłanka ta jest uzależniona od dobrej bądź złej wiary posiadacza samoistnego, w przypadku posiadacza w złej wierze termin ten jest dłuższy aniżeli dla posiadacza w dobrej wierze. Obecnie obowiązujący okres dwudziestu i trzydziestu lat został wprowadzony od dnia 1 października 1990 roku na skutek zmianyart. 172 k.c. Kodeks cywilnyw pierwotnym brzmieniu przewidywał termin dziesięciu lat w dobrej wierze i dwudziestu lat w złej wierze. Stosownie do treści art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 rokuo zmianieustawy Kodeks Cywilny(Dz.U. z 1990 roku, nr 55, poz. 321) do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, stosuje się przepisy tejże ustawy. Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas, przy czym do oceny ciągłości posiadania odnoszą się zasady określone w przepisach dotyczących posiadania: w szczególności wyrażonewart. 340 k.c.domniemanie ciągłości posiadania.
Dla oceny dobrej i złej wiary istotny jest moment wejścia w posiadanie nieruchomości. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do rzeczy, jakie faktycznie wykonuje. Posiadacz jest natomiast w złej wierze, jeśli jest świadomy, że nie przysługuje mu prawo, które wykonuje albo gdy okoliczności danej sprawy nie usprawiedliwiają błędnego przekonania posiadacza, że przysługuje mu prawo faktycznie wykonywane. Oczywiście przy ocenie dobrej bądź złej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie można uznać, że jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (podobnie. m.in. uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 roku, III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48; glosy aprobujące:J. G., PiP 1992, z. 5 s. 116;M. W.,PS1993, nr 6, s. 82).
W realiach przedmiotowej sprawy zastosowanie zatem znajdzie krótszy termin zasiedzenia. Bezsprzecznie bowiemP. Ż.miał usprawiedliwioną okolicznościami świadomość, że przysługuje mu tytuł prawny w stosunku dodziałki nr (...). Zawierając umowę przekazania gospodarstwa rolnego nie tylko wnioskodawca, ale takżeS. Ż.działał w przekonaniu, że obejmuje ona swoją treścią także sporną działkę. Było to tym bardziej oczywiste, że w treści umowy wskazano połowę domu mieszkalnego usytuowanego nadziałce nr (...), a na rzeczS. Ż.ustanowiono prawo dożywocia związane z częścią tegoż domu co byłoby zupełnie zbędne, gdyby działka ta nie miała zostać objęta umową. Ani wnioskodawca aniS. Ż.nie zauważyli jednak, że numer wskazanej działki, na której znajdował się wskazany w umowie dom mieszkalny, nie został wprost wskazany w umowie i w konsekwencji po zawarciu umowy obydwoje uznawali, że od tego czasuP. Ż.jest współwłaścicielem spornej nieruchomości.
Tym samym należy uznać, że z dniem 21 sierpnia 2006 roku, po upływie 20 lat od zawarcia umowy i wejściu, w dobrej wierze, w samoistne posiadanie udziału w przedmiotowej nieruchomości,P. Ż.nabył przez zasiedzenie udział w wysokości ½ części w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej wŁ.przyulicy (...), składającej się zdziałki ewidencyjnej o numerze (...), w obrębie ewidencyjnym(...)_9.0050,(...), o powierzchni 0,1087 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...).
Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, że wnioskodawcaP. Ż.nabył z dniem 21 sierpnia 2006 roku przez zasiedzenie udział w wysokości ½ (jednej drugiej) części w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej wŁ.przyulicy (...), składającej się zdziałki ewidencyjnej o numerze (...), w obrębie ewidencyjnym(...)_9.0050,(...), o powierzchni 0,1087 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)
O kosztach postępowania rozstrzygnięto w oparciu o treśćart. 520 § 1 k.p.c.zgodnie z ogólną zasadą ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym, zgodnie z którą każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.