Sąd Okręgowy w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1293/19
Data wyroku: 2021-08-24 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: SSO Marzena Kluba
Słowa kluczowe: Przetarg
Podstawa prawna: art. 41 ugn

Sygn. akt I C 1293/19

UZASADNIENIE
K. B.w pozwie z dnia 25.07.2019r. wniósł o zasądzenie od pozwanego Urzędu MiastaŁ.kwoty 101.000,- (sto jeden tysięcy) złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11.08.2016r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu wadium uiszczonego w związku z przystąpieniem do przetargu i nie zawarcia umowy nabycia udziału w nieruchomości od pozwanego z uwagi na zasadniczą zmianę stanu posiadania poszczególnych lokali.
(pozew k.4-6)
Pozwany, MiastoŁ., nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm. Potwierdzając rezygnację powoda z zawarcia umowy na skutek zmiany sposobu użytkowania nieruchomości oraz odstąpienie pozwanego od zawarcia umowy, wskazał na brak podstaw do zwrotu wadium.
(odpowiedź na pozew k.68-71)
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Zarządzeniem Prezydenta MiastaŁ.został ogłoszony przetarg na nabycie udziału 5/20 MiastaŁ., w nieruchomości stanowiącejwspółwłasność z osobami fizycznymi, położonej wŁ.przyul. (...). Ceną wywoławcza wynosiła 505.000 zł. a wadium 101.000,- zł. W informacji o inwestycji wskazano m.in., że działka zabudowana jest 6-kondygnacyjnym budynkiem. W budynku frontowym znajdowało się 12 lokali mieszkalnych (wszystkie z umowami najmu) oraz dwa lokale użytkowe - jeden użytkowany na podstawie umowy najmu a drugi w dyspozycji współwłaścicieli. Zgodnie z treściąksięgi wieczystej Kw nr (...)udział pozwanego nie był obciążony żadnymi ograniczonymiprawami rzeczowymiani prawami osób trzecich.
Wadium wpłacone przez uczestnika, który przetarg wygra miało być zaliczone na poczet ceny nabycia a wpłata wylicytowanej ceny winna nastąpić przed zawarciem umowy przenoszącej własność na konto Urzędu Miasta. Stosownie do dalszych warunków, jeżeli nabywca nie uiści opłaty i nie stawi się w celu zawarcia umowy, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Powyższe postanowienia zostały powtórzone w protokole ustnego przetargu.Powód potwierdził, że zapoznał się ze stanem prawnym i sposobem zagospodarowania nieruchomości oraz warunkami przetargu.
( informacja o inwestycji k.10-15, protokół ustnego przetargu k.212-213)
Przetarg w formie ustnej licytacji odbył się w dniu 8.07.2019r. Przed rozpoczęciem licytacji, powód uzyskał zapewnienie, że „większy lokal od frontu nie jest wynajęty” i „przedmiotowy lokal pozostaje w dyspozycji współwłaścicieli nieruchomości”. Uczestnikiem przetargu ustalonym jako nabywca udziału został powódK. B..(protokół przetargu k.16-19, zeznania świadkaM. J.k.123, świadkaA. B.k.204, świadkaM. J.k.209)
W piśmie z dnia 15.07.2019r. jeden ze współwłaścicieli(...) sp. z o.o.w piśmie skierowanym do współwłaścicielki nieruchomości -A. J.- poinformował o zajęciu lokalu użytkowego na parterze w budynku frontowym, na prowadzenie działalności gospodarczej spółki.(pismo k.20)
W danych zawartych w księdze wieczystej na dzień 24.07.2019r. jako współwłaściciel ujawniona byłaspółka (...)z udziałem(...)oraz drugaspółka (...) sp. z o.o.z udziałem(...). W dziale III księgi wieczystej ujawniono prawa najmu na rzeczspółki (...) sp. z o.o.na okres 10 lat.(wypis elektroniczny księgo wieczystej k.52-63)
Powód w piśmie z dnia 15.07.2019r. skierowanym do pozwanego zwrócił się z prośbą o umieszczenie w akcie notarialnym nabycia udziału we współwłasności oświadczenia, „że na chwile podpisania aktu notarialnego, warunki sprzedaży udziału są zgodne z ofertą sprzedaży, a w szczególności większy lokal użytkowy odul. (...)nie jest wynajęty i jest w dyspozycji współwłaścicieli, w lokalu nie jest nikt zameldowany i nie jest zajęty na prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej.” Dodatkowe oświadczenia miały potwierdzać m.in. brak obciążeń ograniczonymiprawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osobistymi nie wpisanymi w księdze wieczystej.(pismo k.21)
W kolejnym piśmie z dnia 27.07.2019r. powód złożył oświadczenie o rezygnacji z prawa zakupu udziału we współwłasności, wskazując jako przyczynę: niedotrzymanie warunków sprzedaży. Powołał się na oświadczenie publiczne przewodniczącego Komisji Przetargowej dotyczące stanu faktycznego - nie wynajętego - lokalu użytkowego od frontu. Decyzję uzasadnił faktem powzięcia wiedzy od zarządcy budynku o włamaniu do większego lokalu użytkowego, wymianie zamków oraz ujawnionego zamiaru prowadzenia w tym lokalu działalności gospodarczej przez współwłaściciela niewielkiego udziału. Powód uznając iż wobec nieprzywrócenia stanu poprzedniego i bezprawnego zajęcia lokalu nie czuje się na siłach podejmowania walki ze sprawcami, wniósł o zwrot uiszczonego wadium.(pismo powoda k.21-22)
Pozwany w piśmie z dnia 5.08.2021r. potwierdził, że informacje o zasiedleniu lokali były podany zgodnie ze stanem na dzień przetargu. Wobec rażącego naruszenia zasad gospodarowania nieruchomością wspólną, złożył zawiadomienie o bezprawnym zajęciu lokalu przez jednego ze współwłaścicieli. Pozwany zakwestionował istnienie przesłanek do odstąpienia od podpisania umowy sprzedaży oraz braku podstaw do zwrotu wadium i wyznaczył nowy termin podpisania umowy na dzień 2.09.2019r.( pismo pozwanego k. 24)
W piśmie z dnia 16.08.2019r. powód podtrzymał oświadczenie o rezygnacji z prawa do zakupu udziału i ponownie zażądał zwrotu wadium.(pismo powoda k.25)
W kolejnym piśmie, pełnomocnik powoda powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, złożył oświadczenie o niemożliwości wykonania zobowiązania powoda i konieczności rozwiązania przez strony zobowiązania i zwrotu wzajemnych świadczeń.(pismo pełn. powoda k.26-28)
Pozwany podtrzymał swoje wcześniejsze stanowisko. ((pismo k.29)
W dniu 2.09.2019r. powód stawił się z synami w kancelarii notarialnej notariuszaP. L.celem podpisania umowy nabycia udziału. Zażądał zamieszczenia w akcie notarialnym zapisu o zmianie sytuacji prawnej i obciążeniu nieruchomości prawem osoby trzeciej – najemcy lokalu tj.(...) sp. z o.o.– zgodnie z pismem z dnia 15.07.2019r. Powód tłumaczył ten warunek sytuacją zajęcia lokalu i wpisie dokonanym w księdze wieczystej. Pozwany nie zgodził się na umieszczenie proponowanego zapisu w akcie i do podpisania umowy nie doszło. Przed spotkaniem powód nie wpłacił pozostałej wylicytowanej kwoty. (zeznania świadkówP. B.k.146,J. B.k.140-141, notariuszaP. L.z dnia 12.07.2021r. 02:38 – 22, powoda protokół z dnia 12.07.(...). 23:48 – 35)
Powód był zainteresowany lokalem użytkowym, który według zapewnień w dniu przetargu był w dyspozycji pozwanego. Według wiedzy powoda nieruchomość była zarządzana przez firmę miejską – bo pracownik pozwanego pokazywał 2 lokale. W ocenie powoda po przetargu doszło do zmiany stanu prawnego nieruchomości, skoro ujawniono w księdze wieczystej prawo najmu. Powód był zainteresowany konkretnym mieszkaniem i lokalem, które oglądał. (zeznania powoda z dnia 12.07.2021r. 23:48 – 35:40)
W piśmie skierowanym do pełnomocnika powoda,pozwanypowołując się na wcześniejsze pismo i przebieg spotkania u notariuszazłożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży udziału i zatrzymaniu wadium. Zapewniono, że lokal nadal nie jest objęty umową najmu i pozostaje w dyspozycji współwłaściciela – a zaistniała po przetargu sytuacja nie zmienia stanu prawnego nieruchomości a dotyczy jedynie kwestii zarządu nieruchomością wspólną. W kolejnym piśmie potwierdzono zawarcie umowy najmu i ujawnienie tej okoliczności w księdze wieczystej, jednak pozwany podtrzymał dotychczasową argumentację.(pismo pozwanego k.30, 32)
W odpowiedzi na takie stanowisko, powód występował do MiastaŁ.– w tym do Prezydenta Miasta – o interwencję w tej sprawie i zwrot wadium.Pisma powoda k. 37,38-39, 42,43,44,49)
We wrześniu 2019r. powód wystąpił do pozwanego z propozycją realizacji prawa nabycia udziału za wylicytowaną kwotę, wobec uzyskania informacji o prawomocnym wyroku dot. opróżnienia spornego lokalu - nieprawnie zajętego.(pismo k.77)
Pozwany w odpowiedzi poinformował o braku podstaw do realizacji sprzedaży - powołał się na brak podstaw do uchylenia oświadczenia MiastaŁ.o odstąpieniu od zawarcia umowy sprzedaży oraz nieaktualny operat szacunkowy, sporządzony w 2015r.(pismo pozwanego k.76)
Sąd Okręgowy zważył:
Podstawą prawną zarządzenia o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego (licytacji) są przepisyrozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zarówno w informacji o inwestycji jak i protokole z przetargu zawarto ustawowe regulacje dotyczące wadium.
Stosownie do treści art. 41 u.g.n. organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.
Niezależnie od wskazanego uprawnienia, obu stronom – zarówno wyłonionemu w wyniku przetargu nabywcy nieruchomości, jak i organizatorowi przetargu – służy roszczenie o zawarcie umowy. Powód nie wystąpił z roszczeniem o zawarcie umowy, choć wyrażał wolę jej zawarcia po wyznaczonym terminie.
W niniejszej sprawie nie jest sporny stan faktyczny i prawny obejmujący ogłoszenie o przetargu oraz przebieg przetargu – potwierdzony protokołem jak również okoliczności związane z odmową zawarcia umowy.
Powód przywiązuje największą wagę do zapewnień o wolnym lokalu użytkowym i w konsekwencji usprawiedliwia odmowę zawarcia umowy bezprawnym jego zajęciem. Ostatecznie w dniu wyznaczonym na podpisanie umowy – powód zażądał dodatkowych postanowień w umowie (nie stanowiących elementów istotnych), które zostały ujawnione już w księdze wieczystej. Należy podkreślić, że powód nie dokonał także wpłaty pozostałej ceny nabycia przed podpisaniem umowy, zatem w dniu wyznaczonym odmowa zawarcia umowy nie była usprawiedliwiona obiektywnymi okolicznościami a jedynie subiektywną oceną i reakcją powoda na zachowanie jednego ze współwłaścicieli. Te kwestie powód mógł wyjaśniać po nabyciu udziału jako większościowy współwłaściciel.
Należy podkreślić, że pomimo złożenia przez powoda oświadczenia o rezygnacji z prawa zakupu, pozwany wyznaczył termin zawarcia umowy, wskazując na brak przesłanek do odstąpienia. Jednocześnie podjął działania zmierzające do usunięcia naruszenia przez współwłaściciela zasad gospodarowania nieruchomością. Powód miał zatem możliwość i czas na korektę oświadczenia, ocenę sytuacji i skutków prawnych odmowy zawarcia umowy.
Nieprzystąpienie nabywcy do zawarcia umowy, aby uchylało uprawnienie organizatora przetargu zart. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamimusi być usprawiedliwione obiektywnie, a nie tylko subiektywnym przeświadczeniem podmiotu uprawnionego.
Usprawiedliwioną podstawą odmowy przystąpienia do zawarcia umowy przez nabywcę wyłonionego w przetargu mogą być wady postępowania przetargowego, czy też wady przedmiotu umowy (wady fizyczne i prawne nieruchomości). Nabywca nieruchomości może odstąpić od zawarcia umowy w wyniku wykrycia wad przetargu i nie musi zawierać najpierw umowy w formie aktu notarialnego, by następnie na podstawie przepisów o skutkach niewykonania umowy wzajemnej od tej umowy odstępować, czy też uchylać się od skutków złożonego oświadczenia woli. Zatem w wypadku, gdy nabywca nieruchomości jest uprawniony do odstąpienia od umowy czy też uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, a podstawy istnienia takiego uprawnienia są mu znane przed zawarciem umowy, nabywca może odstąpić od zawarcia umowy, a organizator przetargu nie jest uprawniony do zatrzymania wadium.
W ocenie sądu, w niniejszej sprawie nie doszło do zmiany czy wad przedmiotu przetargu ani też nie wystąpiły przesłanki nieważności przetargu a powód nie wskazał także na żadną z wad oświadczenia woli – tym samym, odmowa zawarcia umowy skutkuje zatrzymaniem wadium – zgodnie z postanowieniami przetargu.
Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo i na podstawieart. 98 k.p.c.orzekł o kosztach procesu, na które składa się koszt wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego.
z/ odpis doręczyć pełn. zgodnie z wnioskiemprzez system PI