Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 407/21
Data wyroku: 2022-02-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: asesor sądowy Mateusz Berent
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222§1 KC, art 5 KC
Teza: nietezowane

Sygn. akt.  I C 407/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 lutego 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:  asesor sądowy Mateusz Berent
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Świst
po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2022 r. w Gdyni
na rozprawie
sprawy z powództwa Agencji Mienia Wojskowego z siedzibą wW.
przeciwkoM. O. (1),S. O.,M. O. (2)iZ. O.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowejGminy M.G.
o eksmisję

I
oddala powództwo;

II
obciąża powódkę Agencję Mienia Wojskowego z siedzibą wW.kosztami postępowania, uznając je za uiszczone w całości.

Sygn. akt I C 407/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 lutego 2022 r.

(podstawa faktyczna i żądanie pozwu)

1
Powódka Agencja Mienia Wojskowego wW.wystąpiła przeciwkoM. O. (1),S. O.,M. O. (2)i małoletniejZ. O.z powództwem o nakazanie pozwanym, aby opuścili, opróżnili z rzeczy i wydali powódcelokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)kl. I wG..

2
W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwani nie wywiązywali się z obowiązku uiszczania opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich, w związku z czym na mocyart. 687 k.c.powódka wypowiedziała im umowę najmu ww. lokalu mieszkalnego bez zachowania terminów wypowiedzenia i wezwała do wydania tego lokalu w terminie 30 dni. Jak argumentowała strona powodowa pozwani doprowadzili do powstania zadłużenia przekraczającego trzy pełne okresy płatności, wynoszącego na dzień 31 maja 2019 r. 4.553,47 zł. Wypowiedzenie zostało poprzedzone wezwaniem najemcy do uregulowania zaległości. W odpowiedzi, na wypowiedzenie, pozwany wniósł o uchylenie decyzji wskazując na problemy osobiste, zawodowe oraz zdrowotne, które – zdaniem powoda – pozostają poza przedmiotem konfliktu stron. Po zapoznaniu się z twierdzeniami pozwanego powódka wyraziła zgodę na zawarcie umowy najmu na czas oznaczony, jednak pozwani ostatecznie nie podpisali umowy. Powódka podała w wątpliwość twierdzenia o problemach psychicznych pozwanego, wskazując, że przedłożone zaświadczenia zostały wystawione przez lekarza specjalistę z zakresu medycyny morskiej i tropikalnej, a nie psychiatrę. Powódka zwróciła uwagę, o ile pozwani uregulowali zadłużenie w dniu 7 września 2020 r., o tyle już w dniu 29 lipca 2020 r. jako dacie doręczenia wypowiedzenia, ziścił się określony w nim skutek, w związku z czym późniejsze spłacenie zadłużenia pozostawało bez znaczenia dla kwestii ustania stosunku najmu. Powódka wskazała, że konsekwentnie podtrzymywała wolę pozasądowego rozwiązania zaistniałej sytuacji poprzez zawarcie umowy najmu, niemniej pozwani pozostawali obojętni wobec tej propozycji.

3
Powódka wskazała, że wobec faktu sprawowania opieki nad wspólnym dzieckiem – małoletniąZ. O., pozwani są uprawnieni do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

(pozew, k. 3-7)

(stanowisko pozwanych)

4
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie wskazali, żeM. O. (1)jest emerytowanym żołnierzem Marynarki Wojennej z wieloletnim stażem, a tytuł do lokalu otrzymał w 2002 r. na mocy decyzji w sprawie przydziału kwatery stałej. Jak wskazano, umowa najmu została wypowiedziana, mimo wcześniejszych uzgodnień z pracownikiem WAM, że opłacenie zaległości pozwoli na kontynuowanie najmu z zachowaniem uprawnień do nabycia lokalu, a wypowiedzenie zostanie anulowane. Zgodnie z ustaleniami, zaległość została uregulowana w dniu 5 września 2020 r., a mimo tego decyzja powoda nie została uchylona. Dyrektor WAM nie wykazał się zrozumieniem, dobrą wolą, ani chęcią pomocy mimo wyjaśnienia przyczyn powstania zadłużenia tj. kłopotów zdrowotnych pozwanego (depresja spowodowana ogromnym stresem i odpowiedzialnością na zajmowanych stanowiskach) oraz wypadków losowych. Pozwani zadeklarowali także dodatkową formę zabezpieczenia przyszłych należności czynszowych tj. możliwość wpłaty kaucji w kwocie 5.000 zł, lecz nie spotkało się to z aprobatą powoda. Zdaniem pozwanych pozbawienie ich praw do lokalu, a tym samym możliwości jego wykupu, było zbyt pochopne i przedwczesne. Lokal, w którym pozwani zamieszkują od 20 lat, został przez nich gruntownie wyremontowany, co podniosło znacząco jego wartość (np. usunięcie toksycznego ksylamitu z posadzki). Jak wskazali spłata zadłużenia, choroba pozwanego, sytuacja rodzinna umożliwiają zastosowanieart. 5 k.c., albowiem w okolicznościach sprawy żądanie wydania lokalu pozostaje sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

(odpowiedź na pozew, k. 62-64)

5
Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiłaGmina M.G., wnosząc o uwzględnienie powództwa w przypadku ustalenia, że pozwani nie legitymują się tytułem prawnym do lokalu oraz o ustalenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

(interwencja uboczna, k. 75-76)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6
Lokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wG.stanowi własność Skarbu Państwa i znajduje się w zasobach mieszkaniowych Agencji Mienia Wojskowego z siedzibą wW..

(fakt bezsporny)

7
Na podstawiedecyzji nr (...)z dnia 1 października 2002r. przedmiotowy lokal – jako osobna kwatera stała – został przydzielony powodowiM. O. (1). Do zamieszkiwania w kwaterze – oprócz żołnierza zawodowego – uprawnione były również jego żonaS. O.oraz córkiM. O. (2)iZ. O..

(dowód: decyzja z dnia 1 października 2002r. k. 12-12v)

8
PozwaniM. O. (1)iS. O.przeprowadzili generalny remont ww. lokalu, w tym usunęli toksyczne posadzki, a także wymienili instalacje. Pozwani mieli zamiar w przyszłości zakupić lokal.

(dowód: przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanejM. O. (2), k. 112-113, 00:32:47-00:42:32, k. 115)

9
Pozwani posiadali zaległości z tytułu opłat za używanie lokalu oraz opłat pośrednich. W związku z powstaniem zadłużeniaM. O. (1)kilkukrotnie zawierał z powódką ugody, w których uznawał dług. Strony zawarły następujące umowy:

- umowę z dnia 25 lutego 2009r. dotyczącą rozłożenia zadłużenia w kwocie 3.780,56 zł na 24 raty płatne począwszy od lutego 2009r.; umowa przestała obowiązywać z powodu nieregulowania przez pozwanych objętych nią należności;
- umowę z dnia 1 sierpnia 2013 r. dotyczącą rozłożenia zadłużenia w kwocie 16.606,67 zł na 48 rat płatnych w okresie od sierpnia 2013r. do lipca 2017r.; umowa została wypowiedziana przez powódkę pismem z dnia 2 października 2013 r.,
- umowę z dnia 10 grudnia 2013r. na podstawie której pozwany zobowiązał się do spłaty jednorazowo zadłużenia w kwocie 7.000 zł, zaś powódka zgodziła się na odroczenie terminu spłaty pozostałego zadłużenia; umowa została wypowiedziana przez powódkę pismem z dnia 10 lutego 2014 r.,
- umowę z dnia 10 października 2014 r. dotyczącą rozłożenia zadłużenia w kwocie 3.309,27 zł na 24 raty płatne w okresie od listopada 2014r. do 15 października 2016 r.; umowa została wypowiedziana przez powódkę pismem z dnia 26 stycznia 2015 r.,
- umowę z dnia 10 maja 2017 r. dotyczącą rozłożenia zadłużenia w kwocie 4.488,23 zł na 23 raty płatne w okresie od maja 2017 r. do marca 2018 r.; umowa została wypowiedziana przez powódkę pismem z dnia 28 listopada 2017 r.
(dowód: umowa z dnia 25 lutego 2009 r., k. 157, pismo powoda z dnia 13 października 2009 r., k. 152, wezwanie do zapłaty z dnia 26 sierpnia 2009 r. wraz z zpo, k. 154-155, umowa z dnia 1 sierpnia 2013 r., k. 149-150, wypowiedzenie umowy z dnia 2 października 2013 r. wraz z zpo, k. 146-147, umowa z dnia 10 grudnia 2013r. k. 143-144, wypowiedzenie z dnia 10 lutego 2014r. k. 142 wraz z zpo, k. 141, umowa z dnia 10 października 2014 r., wypowiedzenie z dnia 26 stycznia 2015 r. wraz z zpo, k. 134-135, umowa z dnia 10 maja 2017 r., k. 130-131, wypowiedzenie z dnia 28 listopada 2017 r. wraz z zpo, k. 120-121, przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115)

10
Zadłużenie z tytułu czynszu i opłat pośrednich było skutkiem problemów finansowych pozwanych wynikających z utraty źródła dochodu przez pozwanąS. O..

11
Pozwana zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej z długami wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz innych wierzycieli. PozwanaS. O.miała problemy ze znalezieniem pracy i zarejestrowała się jako osoba bezrobotna w Powiatowym Urzędzie Pracy wG..

(dowód: przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115)

12
W tym czasie pozwanyM. O. (1)był zatrudniony na stanowisku kierownika warsztatu remontowego w Warsztatach Remontowych(...)Morskiej wG., a jego wynagrodzenie było jedynym dochodem rodziny. Pozwany spłacał także raty kredytu zaciągniętego na spłatę samochodu, który został mu skradziony.

(dowód: decyzje Powiatowego Urzędu Pracy wG., k. 18-19, zaświadczenie Powiatowego Urzędu Pracy wG., k. 20, pismo z dnia 16 grudnia 2020 r. k. 33-33v, postanowienie prokuratora z dnia 1 sierpnia 2006 r., k. 22-22v, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115)

13
W związku ze stresem związanym ze służbą wojskową pozwanyM. O. (1)zachorował na depresję, cierpiał na rozchwianie emocjonalne, miał problemy z koncentracją. W związku z powyższymi dolegliwościami pozwany podjął leczenie i stosował stale leki. W związku z chorobą pozwany zdecydował się przejść na emeryturę.

(dowód: przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, dokumentacja medyczna leczenia pozwanego, k. 21, pismo z dnia 16 grudnia 2020 r. k. 33-33v)

14
Pismem z dnia 29 maja 2019 r. powódka wezwała pozwanych do uregulowania zaległych należności w terminie jednego miesiąca licząc od dnia doręczenia wezwania, pouczając, iż niewywiązanie się z tego obowiązku w wyznaczonym terminie będzie skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu. Powyższe wezwanie zostało pozwanym doręczone w dniu 3 czerwca 2019 r.

(dowód: uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu z dnia 24 lipca 2020r. k. 13-14)

15
Pismem z dnia 24 lipca 2020 r. Agencja Mienia Wojskowego złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu ww. lokalu mieszkalnego i wezwała pozwanych do opróżnienia i przekazania lokalu mieszkalnego w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Zgodnie z treścią wypowiedzenia zadłużenie wynosiło 11.219,40 zł.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu z dnia 24 lipca 2020 r. k. 13-14)

16
W dniu 15 września 2020 r. pozwany spłacił całe zadłużenie.

(dowód: pismo powódki z dnia 7 października 2020 r., k. 23, przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115)

17
Pismem z dnia 16 września 2020r. pozwani zwrócili się do powoda o uchylenie decyzji dotyczącej wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu swojego pisma pozwani wskazali na problemy osobiste w postaci: utraty pracę przez pozwanąS. O., depresji pozwanego, okłamywania pozwanejS. O.przez pozwanego co do sytuacji materialnej i zaległości wobec powoda, kradzieży samochodu.

(dowód: pismo pozwanych z dnia 16 września 2020r. k. 15)

18
Pismem z dnia 7 października 2020 roku powódka zaproponowała pozwanym zawarcie umowy najmu na czas oznaczony do dnia 31 października 2021 roku z możliwością ewentualnego przedłużenia najmu w przypadku regularnego uiszczenia opłat za używanie ww. lokalu mieszkalnego i opłat pośrednich oraz posiadania źródła dochodu, przesyłając cztery egzemplarze umowy najmu do podpisania i odesłania. Ponadto, kolejnym pismem z tej samej daty powódka wskazała na brak podstaw do cofnięcia oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, podnosząc, że nie wykazano zaistnienia zdarzenia nagłego, nieprzewidywalnego i przemijającego.

(dowód: pismo powoda z dnia 7 października 2020 roku, k. 23, potwierdzenie doręczenia, k. 24, projekt umowy najmu, k. 25-26, pismo z dnia 7 października 2020 roku, k. 27/27v, dowód doręczenia, k. 28)

19
Kolejnymi pismami z dnia 19 października 2020 r. i 21 grudnia 2020 r. pozwani ponownie zwrócili się do powódki o cofnięcie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, wskazując na całkowitą spłatę zadłużenia, a także stabilną sytuację finansową.

20
Do pisma załączono oświadczenie kmdr ppor.A. S.bezpośredniego przełożonego pozwanego, w którym ocenił pozwanego jako rzetelnego pracownika oraz wskazał na problemy zdrowotne jako przyczynę niepowodzeń pozwanego.

21
W piśmie z dnia 20 stycznia 2021 r. powódka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko.

(dowód: pismo pozwanych z dnia 19 października 2020 r., k. 29-29v, pismo pozwanych z dnia 21 grudnia 2020 r., k. 30-31v, oświadczenieA. S., k. 33,pismo powoda z dnia 20 stycznia 2021 r., k. 35, dowód doręczenia, k. 36)

22
Pismem z dnia 22 grudnia 2020 r. z apelem do powoda o anulowanie decyzji w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu zwróciła się wspólnota mieszkaniowa oraz administrator budynku, wskazując, że pozwani są zaangażowani w sprawy osiedla oraz inicjują różne akcje.

(dowód: pismo z dnia 22 grudnia 2020 r., k. 34)

23
Pismem z dnia 22 kwietnia 2021 r. powódka wezwała pozwanych do opróżnienia, opuszczenia i przekazania przedmiotowego lokalu mieszkalnego w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania.

(dowód: wezwanie z dnia 22 kwietnia 2021 r., k. 38-39v, dowód doręczenia, k. 40-42)

24
Obecnie dochód pozwanych stanowią: świadczenie emerytalne pozwanegoM. O. (1)(około 3.700 zł), dochód pozwanego z działalności gospodarczej (około 5.000 zł), a także dochody pozwanejS. O.z działalności gospodarczej (biuro obrotu nieruchomościami, około 10.000 -15.000 zł co 2-3 miesiące).

25
Pozwanym nie służy prawo do innego lokalu mieszkalnego.

(dowód: pismo PUP wG.z dnia 10 grudnia 2021r., k. 101, pismo MOPS wG.z dnia 14 grudnia 2021r. k. 103, przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanejM. O. (2), k. 112-113, 00:32:47-00:42:32, k. 115)

26
Pozwani nie korzystają ze świadczeń pomocy społecznej.

(dowód: zaświadczenie Dzielnicowego Ośrodka Pomocy(...)nr 2 wG., k. 103,  przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanejM. O. (2), k. 112-113, 00:32:47-00:42:32, k. 115 )

27
PozwaniM. O. (1),S. O.iM. O. (2)nie są osobami bezrobotnymi.

(dowód: zaświadczenie Powiatowego Urzędu Pracy wG.z dnia 10 grudnia 2021 r., k. 101,  przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanejM. O. (2), k. 112-113, 00:32:47-00:42:32, k. 115 )

28
W przedmiotowym lokalu zamieszkują pozwaniM. O. (1),S. O.iZ. O.,urodzona (...). PozwanaM. O. (2)w związku z podjęciem studiów przeprowadziła się doW., gdzie stale zamieszkuje.

(dowód: przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115, przesłuchanie pozwanejM. O. (2), k. 112-113, 00:32:47-00:42:32, k. 115)

29
Pozwani na bieżąco uiszczają na rzecz powódki koszty związane z zajmowaniem lokalu.

(dowód: przesłuchanie pozwanegoM. O. (1), k. 109-111, 00:02:49-00:21:44, k. 115, przesłuchanie pozwanejS. O., k. 111-112. 00:21:45-00:32:46, k. 115)

Sąd zważył, co następuje:

(ocena dowodów)

30
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z przesłuchania pozwanych.

31
Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy, Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Forma i treść przedmiotowych dokumentów nie budzi również wątpliwości Sądu.

32
Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania pozwanychM. O. (1),S. O.iM. O. (2). Zdaniem Sądu zeznania te były szczere, spontaniczne, wewnętrznie spójne i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie, a nadto nie budziły one żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego. PozwaniM. O. (1)iS. O.wprost przyznawali wszelkie istotne fakty związane z wykonywaniem umowy najmu, wskazując również na uchybienie obowiązkom umownym z uwagi na ich trudną sytuację życiową.

(rozstrzygnięcie, podstawa prawna żądania)

33
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

34
Przechodząc do kwestii merytorycznych wskazać należy, że w niniejszej sprawie powódka Agencja Mienia Wojskowego domagała się eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego znajdującego się w jej zasobach mieszkaniowych, twierdząc, że pozwani utracili tytuł prawny do tego lokalu w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jak argumentowała powódka, pozwani pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu oraz innych opłat i nie spłacili tego zadłużenia mimo wezwania ich do spłaty tego zadłużenia w dodatkowym miesięcznym terminie.

35
W tym stanie rzeczy podstawę prawną żądania wydania przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiły przepisyart. 222 §1 k.c.w zw. zart. 29a i 29b ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej(dalej jako: ustawa o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP). W myśl art. 29a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej do osób innych niż żołnierze zawodowi, które zajmują lokale mieszkalne będące w zasobie mieszkaniowym i internatowym Agencji, w zakresie nieuregulowanym w ustawie mają zastosowanie przepisyustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilnyorazustawy z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego(Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 i 1578). Stosownie do treściart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zgodnie zaś zart. 29b ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiejosoby inne niż żołnierz zawodowy, które zamieszkują kwatery albo inne lokale mieszkalne, są obowiązane do ich opróżnienia w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia wezwania właściwego dyrektora oddziału regionalnego. Przepisart. 41 ust. 5stosuje się odpowiednio. Natomiast, wedleart. 29b ust. 2powołanej powyżej ustawy w przypadku nieopróżnienia lokalu mieszkalnego w ustalonym terminie, dyrektor oddziału regionalnego kieruje do sądu powszechnego pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego, a w przypadkach, o których mowa w art. 45 ust. 3, również o wezwanie gminy do udziału w postępowaniu. W myśl art. 45 ust. 3 pkt 2 ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP do opróżnienia lokalu mieszkalnego, miejsca w internacie albo kwatery internatowej przez małoletniego wraz z osobami wspólnie z nimi zamieszkującymi, nie wydaje się decyzji o opróżnieniu lokalu mieszkalnego, miejsca w internacie albo kwaterze internatowej. W takim przypadku dyrektor oddziału regionalnego kieruje do sądu powszechnego pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego, orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, o wezwanie do udziału w postępowaniu gminy oraz zasądzenie odszkodowania.

(ziszczenie się ustawowych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu)

36
Przechodząc do oceny zgłoszonego powództwa, należy wskazać, że bezsporne pozostawało, że powódkę i pozwanegoM. O. (1)(emerytowanego żołnierza zawodowego) łączył stosunek prawny najmu lokalu mieszkalnego. Nie było również kwestionowane, że pismem z dnia 24 lipca 2020r. powódka złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W świetle podniesionych przez pozwanych zarzutów rzeczą Sądu pozostawała ocena skuteczności złożonego przez powódkę oświadczenia. Zgodnie z treściąart. 687 k.c.w zw. zart. 29a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiejjeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

37
W świetle zebranego materiału dowodowego nie budziło wątpliwości Sądu, że w dacie złożenia przez powódkę oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, pozwani posiadali znaczne zaległości w spłacie czynszu najmu oraz pozostałych opłat obciążających najemcę. Z treści wypowiedzenia wynika bowiem, że zaległość pozwanych wynosiła 11.219,40 zł, a więc niewątpliwie przekraczała wysokość czynszu za dwa pełne okresy płatności. Nadto, pismem z dnia 29 maja 2019 r. powódka wezwała pozwanych do spłaty zadłużenia w dodatkowym terminie miesięcznym pod rygorem wypowiedzenia umowy. Mimo upływu wyznaczonego terminu pozwani nie dokonali spłaty zadłużenia. Powyższe okoliczności nie zostały przez pozwanych zaprzeczone. Zważyć należy, iż co do zasady tylko zapłata całości zaległego czynszu w dodatkowym terminie wyłącza możliwość wypowiedzenia najmu na podstawieart. 687 k.c.Do wypowiedzenia wystarcza, że po upływie tego terminu zwłoka dotyczy choćby części czynszu za ostatni okres płatności (por. M. Gutowski (red.),Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz. Art. 627–1088. Wyd. 3, Warszawa 2022).

38
Bez wątpienia pozwani nie dokonali spłaty zadłużenia w wyznaczonym dodatkowym terminie miesięcznym. Spłata zadłużenia nastąpiła dopiero w dniu 15 września 2020 roku. Jak natomiast wskazuje się w orzecznictwie uiszczenie zaległego czynszu po upływie terminu dodatkowego albo po dokonanym wypowiedzeniu pozostaje bez wpływu na skuteczność wypowiedzenia (vide:wyrok Sądu Najwyższego z 28 września 1994 r., III CZP 122/94, OSNC 1995, Nr 2, poz. 31). W związku z powyższym należało uznać, że istniały podstawy do wypowiedzenia umowy najmu, jak również została dochowana przez powódkę ustawowa procedura, jaka winna poprzedzać wypowiedzenie umowy najmu.

(ocena wypowiedzenia na gruncieart. 58 §2 k.c.iart. 5 k.c.)

39
Wobec podniesionego w odpowiedzi na pozew zarzutu nadużycia prawa podmiotowego, konieczna była ocena skuteczności wypowiedzenia przez pryzmat jego zgodności z zasadami współżycia społecznego.

40
W pierwszej kolejności należało kwestię tę rozważyć na kanwieart. 58 §2 k.c.Zgodnie z tym przepisem nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W świetle przytoczonego przepisu nieważne są czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a zatem takie, w wyniku których powstaje obowiązek lub uprawnienie do postępowania zakazanego przez normę moralną, czy też takie, które służą osiągnięciu stanu rzeczy podlegającego negatywnej ocenie moralnej (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.),Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Stosownie do powyższego przepisart. 58 § 2 k.c.znajduje zastosowanie jedynie w takich przypadkach, gdy z treści lub celu oznaczonej czynności prawnej wynika wprost, że godzi ona we względy słuszności, powszechnie uznawane normy moralne. W rozpatrywanym przypadku natomiast zarówno obowiązek najemcy zapłaty czynszu i pozostałych opłat, jak i uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia wynikają wprost z ustawy. Nadto, realizacja przez powódkę uprawnienia kształtującego do rozwiązania umowy w drodze jednostronnego oświadczenia woli nie prowadzi do stanu rzeczy, który podlegał negatywnej ocenie na płaszczyźnie aksjologicznej. W rozpatrywanym przypadku faktycznie istniały przewidziane ustawą podstawy do wypowiedzenia umowy. W tym stanie rzeczy nie sposób uznać, aby treść bądź cel tej czynności były niegodziwe. Tym samym wypowiedzenie umowy nie było nieważne z uwagi na jego sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 §2 k.c.).

41
W dalszej kolejności Sąd analizował okoliczności pozostające poza sferą elementów czynności prawnej, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej, osobistej i zdrowotnej pozwanych, a także przyczyn powstania zadłużenia. Dodatkowo, Sąd dokonał oceny okoliczności sprawy przez pryzmat skutków wypowiedzenia umowy i w konsekwencji, konieczności orzeczenia o obowiązku eksmisji pozwanych.

42
Zgodnie z treściąart. 5 k.c.nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Podkreślić należy, że konstrukcja nadużycia prawa, o jakiej stanowiart. 5 k.c.oznacza, że jeżeli uzna się wykonywanie przysługującego prawa podmiotowego za niezgodne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, to takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony, a zatem jest bezskuteczne. Wykonujący prawo podmiotowe, któremu dowiedziono, iż postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego jest traktowany tak, jakby już wyszedł poza treść swego prawa, a więc już go nie może dalej wykonywać. Dlatego wart. 5 zdanie drugie k.c.jest stwierdzone, że takie wykonywanie prawa nie jest już wykonywaniem prawa podmiotowego i nie korzysta z ochrony (vide:wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2014r., V ACa 799/13, Legalis nr 992933).

43
Za ugruntowany w orzecznictwie należy uznać pogląd, że normaart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę. Nie można odmówić ochrony prawa podmiotowego (np. prawa własności) na podstawie zarzutów ogólnikowych i nie popartych dowodami. Judykatura utrwaliła pogląd, że normaart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (vide:orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1969 r., III CRN 310/69, LexPolonica nr 300860, OSNCP 6/70, poz. 115).

(ocena skutków nakazania opróżnienia lokalu)

44
Należało również mieć na względzie, że w judykaturze Europejskiego Trybunału Praw Człowieka należy uznać za utrwalone stanowisko, że eksmisja stanowi najdalej idące - bo nieodwracalne ograniczenie prawa do domu (mieszkania). Trybunał konsekwentnie przyjmuje, że ograniczeniem takim jest już samo zagrożenie eksmisją, niezależnie od tego, czy orzeczenie nakazujące eksmisję zostało wykonane (vide:wyrok z 15 stycznia 2009 r.,Ć.przeciwko Chorwacji). Dlatego Trybunał podkreśla, że eksmisja musi być oparta na szczególnie przekonywających powodach, a ocena proporcjonalności musi uwzględnić jej nieodwracalność (vide:wyroki: z 27 maja 2004r.,C.przeciwko Zjednoczonemu Królestwu, z 18 listopada 2004 r.P.przeciwko Rosji). Kontynuując tę linię orzeczniczą Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku z 20 października 2009r. w sprawieP.przeciwko Chorwacji (skarga nr(...)) wyraźnie podkreślił, że sąd krajowy, rozpoznając sprawę o eksmisję z mieszkania, nie może ograniczyć się do stwierdzenia, że pozwany nie posiada tytułu prawnego do lokalu.Konwencja o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności(Dz.U. z 1993 r., Nr 61, poz. 284) wymaga bowiem nie tylko, aby ingerencja w prawa jednostki do mieszkania była zgodna z prawem krajowym, ale także, by była ona proporcjonalna w świetle art. 8 ust. 2 Konwencji. W konsekwencji sąd rozpoznający sprawę o eksmisję jest zobowiązany rozważyć, czy nakazanie opuszczenia lokalu środkiem proporcjonalnym i rozsądnym w świetle zasad wyrażonych w art. 8 Konwencji, niezależnie od tego, czy pozwany ma tytuł prawny do lokalu (pkt 42 i 43). Podobne stanowisko wyrażono w wyrokach ETPCz: z dnia 9 października 2007r.S.przeciwko Słowacji (skarga nr(...), pkt 58-63) oraz z dnia 21 czerwca 2011r.,O.przeciwko Chorwacji (skarga nr(...), pkt 66-70). To ostatnie orzeczenie ma szczególnie istotne znaczenie dla rozpoznawanej sprawy, gdyż zapadło również na tle sprawy o eksmisję z lokalu pozostającego w dyspozycji organów wojskowych, w którym skarżący zamieszkiwał przez dłuższy czas.

45
W świetle przytoczonego powyżej stanowiska ETPCz obowiązkiem Sądu było rozważenie, czy nakazanie pozwanym opuszczenia spornego lokalu byłoby proporcjonalne i rozsądne w świetle art. 8 ust. 2 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Sąd mógłby dokonać takiej oceny bezpośrednio na podstawie Konwencji, która jest aktem prawa powszechnie obowiązującym i w razie potrzeby może być bezpośrednio stosowana przez sąd powszechny (art. 9 i 91 Konstytucji). W sprawie nie ma jednak potrzeby stosowania przepisów Konwencji bezpośrednio, z pominięciem przepisów prawa krajowego. Jak wskazano powyżej w prawie cywilnym podstawową normą prawną, mającą na celu stosowanie prawa zgodnie z podstawowymi dla systemu prawnego, powszechnie uznawanymi wartościami moralnymi, jest bowiemart. 5 k.c.Uzasadniony jest więc pogląd, że wymagana przez Europejski Trybunał Praw Człowieka ocena proporcjonalności eksmisji powinna być dokonana właśnie w płaszczyźnie tego przepisu.

46
W pierwszej kolejności ocena ta powinna obejmować skuteczność wypowiedzenia stosunku prawnego stanowiącego podstawę zajmowania lokalu przez lokatora. Reasumując, sąd rozpoznający sprawę o nakazanie opróżnienia lokalu jest nie tylko uprawniony, ale nawet zobowiązany do uznania wypowiedzenia za nadużycie prawa podmiotowego, mając również na względzie, że orzeczenie eksmisji mogłoby naruszać zasadę proporcjonalności (art. 8 ust. 2 Konwencji).

(ocena sytuacji pozwanych)

47
Kierując się powyższymi kryteriami Sąd w pierwszej kolejności badał, czy przypadek pozwanych ma charakter szczególny, wyjątkowy. W tym celu należało dokonać analizy zarówno sytuacji życiowej, osobistej czy materialnej pozwanych, jak również przyczyn powstania zaległości.

48
Na podstawie zebranego materiału dowodowego Sąd ustalił, że powstanie zaległości w opłatach czynszowych było skutkiem splotu szeregu niekorzystnych dla pozwanych okoliczności. Przede wszystkim należało mieć na względzie, że w trakcie odbywania służby wojskowej pozwany zachorował na depresję. Choroba ta miała związek z przebiegiem służby w Marynarce Wojennej RP. Z pisma przełożonego pozwanego skierowanego do powódki wynika, że przyczyną problemów zdrowotnych pozwanego była duża odpowiedzialność oraz szeroki zakres obowiązków na zajmowanym przez niego stanowisku kierownika warsztatu remontowego i wynikający z tego stres i obciążenie psychiczne. Choroba spowodowała, że pozwany był rozchwiany emocjonalne, miał problemy z koncentracją, co wpływało na wykonanie obowiązków służbowych. Powyższe problemy zdrowotne doprowadziły do przejścia pozwanego na emeryturę. Bezzasadne są przy tym zarzuty powódki zmierzające do zakwestionowania zaświadczeń lekarskich przedstawionych przez pozwanego, a tym samym stanu zdrowia pozwanego, skoro powódka sama posługiwała się w toku sprawy oświadczeniem przełożonego pozwanego, z którego jednoznacznie wynika, że to choroba była przyczyną odejścia pozwanego z wojska.

49
Na problemy zdrowotne pozwanego nałożyły się również kłopoty natury finansowej. Jak wynika z zeznań pozwanych w związku z niepowodzeniami pozwanejS. O.w prowadzeniu działalności gospodarczej oraz niemożności znalezienia przez nią pracy, pozwany pozostał jedynym żywicielem rodziny. Dochody pozwanego nie pozwalały jednak na spłatę wszystkich zobowiązań rodziny, tym bardziej, że miał na utrzymaniu niepracującą żonę i dorastające córki. Mimo tej niekorzystnej sytuacjiM. O. (1)czynił starania w celu zaspokojenia roszczeń powódki oraz spłaty zaległości. W okresie od 2009 r. do 2017 r. pozwany kilkukrotnie zawierał z powódką umowy ugody, uznając dług i zobowiązując się do jego spłaty w ratach. Z uwagi jednak na ograniczone dochody realizacja powyższych zobowiązań przerosła możliwości finansowe pozwanego. Ostatecznie, pozwany zdołał jednak spłacić całe wymagalne zadłużenie. Jak wynika bowiem z treści pisma powódki z dnia 7 października 2020 r. zadłużenie zostało spłacone w całości we wrześniu 2020 r. Należało przyjąć, że aktualna sytuacja finansowa pozwanych i spłata zadłużenia daje bardzo dobrą prognozę na przyszłość i gwarantuje, że pozwani będą ponosili opłaty związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego własność powódki. Od momentu spłaty długu wobec powódki, pozwani nie posiadają bowiem żadnych zaległości w opłatach za lokal i uiszczają je na bieżąco.

50
Zważywszy, iż powódka jest instytucją mającą na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych żołnierzy, nie bez znaczenia pozostawały także okoliczności związane z przebiegiem służby wojskowej pozwanego. Ze wspomnianego już powyżej pisma bezpośredniego przełożonego pozwanego wynika, żeM. O. (1)był wzorowym żołnierzem, bardzo lojalnym i rzetelnym pracownikiem, powierzone mu obowiązki wykonywał z dużym zapałem i dokładnością, a także cieszył się dużym zaufaniem przełożonych. Pozwani cieszyli się również nienaganną opinią w środowisku lokalnym, o czym świadczy treść załączonego do pozwu pisma skierowanego do Agencji Mienia Wojskowego przez wspólnotę mieszkaniową i administratora budynku. Nadto, należało mieć na względzie, że pozwani zamieszkują w spornym lokalu od niemal 20 lat. Lokal ten stanowił dla pozwanych dom rodzinny, tutaj wychowały się córki pozwanychM.iS. O.. Niewątpliwie pozwanych łączy z tym lokalem więź sentymentalna. Z zeznań pozwanych wynika, że przeprowadzili gruntowny remont lokalu, obejmujący m.in. wymianę instalacji, czy też toksycznych posadzek. Obecny standard lokalu jest o wiele wyższy aniżeli w chwili jego wydania pozwanym. Podkreślenia wymaga, że fakt wieloletniego zamieszkiwania w lokalu nie jest wystarczającą i samoistną podstawą do uwzględnienia zarzutu opartego naart. 5 k.c., ale jest istotna okolicznością w kontekście oceny proporcjonalności eksmisji.

51
Sąd zważył, że uznanie bezskuteczności wypowiedzenia w okolicznościach niniejszej sprawy i w konsekwencji oddalenie powództwa nie pozostaje w sprzeczności z interesem publicznym. Należy mieć bowiem na względzie, że ustawowym zadaniem Agencji Mienia Wojskowego jest zapewnienie lokali mieszkalnych żołnierzom zawodowym. PozwanyM. O. (1)jest emerytowanym żołnierzem zawodowym. Dalsze zamieszkiwanie w spornym lokalu wysoko cenionego żołnierza nie stanowi uszczerbku dla interesu publicznego. Należy mieć także na względzie, że sama Agencja nie uznawała spornego lokalu za niezbędny do wykonywania swoich zadań ustawowych, skoro mimo długoletniego istnienia zadłużenia, przez wiele lat nie podejmowała czynności zmierzających do rozwiązania stosunku najmu i odzyskania lokalu, a podjęła je niemal w tym samym momencie, w którym ustały okoliczności uzasadniające rozwiązanie stosunku prawnego łączącego strony.

52
Ponadto, należało mieć na względzie, że w przypadku orzeczenia eksmisji i ustalenia prawa do lokalu socjalnego zapewnienie nowego lokum obciążałoby instytucję publiczną tj.Gminę M.G.a to z uwagi na ziszczenie się przesłanki, o której mowa w art. 45 ust. 3 pkt 2 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, a powódka jeszcze przez długi czas musiałaby godzić się jednocześnie na dalsze jego zamieszkiwanie w przedmiotowym mieszkaniu do czasu zaoferowania pozwanym lokalu socjalnego, co z pewnością nie byłoby dla powoda rozwiązaniem satysfakcjonującym. Tymczasem pozostanie pozwanych w dotychczas zajmowanym lokalu będzie stanowić dla nich pochwałę czynienia starań o wyjście z trudnej sytuacji życiowej i regulowania swych zobowiązań. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że pozwani dobrowolnie podejmowali skuteczne działania, w celu uregulowania zaległości na rzecz powódki i co ważne spłacili całą należność, dając rękojmię należytego wykonywania obowiązków umownych w przyszłości.

53
Sąd miał na względzie, że pozwani długotrwale pozostawali w zwłoce z zapłatą należnego czynszu, co powódka tolerowała. Podkreślenia wymaga, że powódka wykazała się zrozumieniem sytuacji życiowej pozwanych, skoro wypowiedzenie umowy nastąpiło dopiero w lipcu 2020 r. Jednakże mając na uwadze fakt, że całkowita spłata zaległego czynszu nastąpiła niedługo po wypowiedzeniu, tj. we wrześniu 2020 r., zaś pozwani czynili starania o cofnięcie oświadczenia woli o wypowiedzeniu niezwłocznie po zaspokojeniu roszczeń powódki, wypowiedzenie okazało się bezskuteczne jako godzące we względy słuszności.

54
W tych okolicznościach – zdaniem Sądu – uznanie wypowiedzenia umowy najmu za skuteczne byłoby rażąco niesprawiedliwe. Powyższa ocena jest o tyle uzasadniona, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy zostało złożone przez powoda na krótko przed tym, kiedy pozwany wypełnił wszelkie zobowiązania wobec powódki. Udzielenie ochrony prawnej pozwanym uzasadniał również fakt, że pozwany zdołał ostatecznie przezwyciężyć swoją chorobą związaną ze służbą wojskową, co pozwoliło mu na zaspokojenie swoich długów. Obecnie, zważywszy na wysokość osiąganych dochodów, a także brak zaległości w zapłacie czynszu, pozwani dają rękojmię należytego wykonania obowiązków najemców. Zważywszy na powyższe uczynienie użytku z uprawnienia do wypowiedzenia umowy byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stanowiło nadużycie prawa podmiotowego. Nadto, orzeczenie eksmisji na skutek uznania skuteczności wypowiedzenia w niniejszym przypadku byłoby nieproporcjonalne i godziłoby w prawo pozwanych do poszanowania ich domu (mieszkania), które jest chronione przez art. 8 Konwencji. Ingerencja w rozpatrywanym przypadku nie byłaby także uzasadniona interesem publicznym ani koniecznością ochrony praw innych osób. Skoro zatem czynność powoda nie stanowi wykonania prawa i nie korzysta z ochrony, należy przyjąć, że jest ona dotknięta bezskutecznością.

55
Na marginesie wskazać należy, że pozwanaM. O. (2)nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, z którego trwale wyprowadziła się w związku z podjęciem studiów. Z treści jej przesłuchania wynika, że wprawdzie rozważa ona powrót do domu rodzinnego, jednak według stanu z chwili zamknięcia rozprawy nie zamieszkiwała ona w tym lokalu, nie zajmowała go, a jej centrum interesów życiowych zlokalizowane było wW.. W konsekwencji, nie władałą ona faktycznie lokalem, stąd nie służyła jej legitymacja bierna w niniejszej sprawie.

56
W tym stanie rzeczy, po rozważeniu wszelkich okoliczności niniejszej sprawy, w tym w kontekście ewentualnych skutków nakazania pozwanym opróżnienia lokalu, Sąd uznał wykonanie przez pozwaną uprawnienia do wypowiedzenia umowy za nadużycie prawa podmiotowego i udzielił ochrony prawnej pozwanym, oddalając powództwo. Sąd uznał, że wypowiedzenie to było bezskuteczne i nie doprowadziło do ustania stosunku najmu między stronami. Pozwanym nadal służy tytuł prawny do lokalu skuteczny wobec powódki jako właściciela, co uzasadniało oddalenie powództwa na podstawieart. 222 §1 k.c.a contrario.

(koszty procesu)

57
O kosztach procesu orzeczono na mocyart. 98 k.p.c.i obciążono nimi powódkę jako stronę przegrywającą niniejsze postępowanie, jednocześnie uznając je za uiszczone.