Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 562/19
Data wyroku: 2022-08-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Nowicka-Midziak
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 471 k.c.
Teza: nietezowane

Sygn. akt: I C 562/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 sierpnia 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. wG.
sprawy z powództwaB. T.
przeciwkoK. K. (1)
o zapłatę

1
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8 900 zł. (osiem tysięcy dziewięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 lipca 2019r do dnia zapłaty;

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 124,55 zł. (trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4
nakazuje ściągnięcie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1550,73 zł. (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt złotych siedemdziesiąt trzy grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka;

5
nakazuje ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 317,62 zł. (trzysta siedemnaście złotych sześćdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka.

Sygnatura akt I C 562/19

UZASADNIENIE
PowódkaB. T.wnios3a pozew przeciwkoK. K. (1)prowadz1cej dzia3alnoæ gospodarcz1pod nazw1BellVederE o zap3atê kwoty 51.687 z3wraz z odsetkami ustawowymi za opónienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap3aty.
W uzasadnieniu pozwu powódka podnios3a, ¿e wraz z mê¿em jest w3acicielk1na zasadzie maj1tkowej wspólnoci ma3¿eñskiej nieruchomoci po3o¿onej wG.przyul. (...)zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzenia 2016 roku pozwana wraz ze(...)Guz wynajê3y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoæ czego zosta3sporz1dzony protokó3zdawczo  odbiorczy. Gdy pozwana rozsta3a siê ze swoj1wspólniczk1zg3osi3a chêæ wynajêcia ca3ego budynku. Strony nie sporz1dzi3y wówczas protoko3u zdawczo  odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeniejszaumowa (...)rozwi1zana, a strony zawar3y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj1c1wszystkie czêci budynku z przeznaczeniem na dzia3alnoæ us3ugow1(parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow1czynsz wynosi317.000 z3miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta3rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane. Pozwana dokonywa3a p3atnoci czynszu czêciami, w niepe3nej wysokoci. Ostatniej wp3aty dokona3a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoci wezwañ do zap3aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p3atnoci zaleg3oci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia3a umowê najmu. Pozwana odmówi3a opuszczenia nieruchomoci bez podania przyczyny, odsy3aj1c do prawniczki. Za zgod1pozwanej pe3nomocnik powódki z notariuszem sporz1dzili protokó3stanu faktycznego nieruchomoci. W trakcie tych czynnoci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opucili nieruchomoæ oddalaj1c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj1c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta3y otwarte, wobec czego powódka zarz1dzi3a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê3a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi3a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow1powinny zostaæ usuniête. Powódka, celem ustalenia wysokoci szkody i wartoci prac koniecznych, zleci3a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr1koszt ten wynosi 51.687 z3. Zdaniem powódki odpowiedzialnoæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu.
(pozew, k. 3-9)
Pozwana wnios3a o oddalenie powództwa w ca3oci. Pozwana zwróci3a uwagê na rozbie¿noæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn1trz budynku, koniecznoci poprawienia g3adzi na cianach. Do dnia 4 padziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by3o konfliktów. Dopiero, gdy dosz3o do zalania apartamentów i pozwana musia3a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoci do stanu poprzedniego to powódka  wbrew wczeniejszemu zobowi1zaniu  nie pokry3a kosztów naprawy. Nadto, gdy dosz3o do przywrócenia nieruchomoci do stanu u¿ywalnoci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz3o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by3o spowodowane budow1na s1siedniej nieruchomoci i uniemo¿liwi3o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d3ugi czas i zmusi3o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst1pi3y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by3a informowana. Zgodnie z umow1pozwana by3a zobowi1zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci1¿aj1najemców, a gruntowny remont nieruchomoci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿1. Pozwana inwestowa3a w3asne rodki w dobrej wierze, licz1c na ich póniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap3aty i postawa powódki wiadczy3y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan1w b31d. W zwi1zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê i jej mê¿a do zap3aty kwoty 56.080 z3w terminie 7 dni tytu3em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed3o¿enia dokumentów zwi1zanych z przegl1dami. Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr1ci3a przys3uguj1c1jej wierzytelnoæ z wierzytelnoci1powódki. Pozwana wskaza3a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona3a prace remontowe o wartoci 4.607 z3, a nastêpnie potr1ci3a wierzytelnoæ o zwrot kosztów z wierzytelnoci1powódki z tytu3u czynszu w kwocie 5.420 z3. Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona3a kolejne prace remontowe o wartoci 47.032 z3i dokona3a potr1cenia z wierzytelnoci1powódki w kwocie 813 z3. W zwi1zku z tym, wobec dokonanych potr1ceñ to powódka pozostaje d3u¿niczk1pozwanej. Pozwana zakwestionowa3a tak¿e skutecznoæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.
(odpowied na pozew, k. 70-77)
(...)stan faktyczny:
W dniu 23 wrzenia 2016 roku(...)T.(jako wynajmuj1c1)(...)K.i jej wspólniczk1(jako najemcami) zosta3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by3o pierwsze piêtrobudynku (...)¿onego na nieruchomoci wG.przy ul.(...)P.14. Przy zawarciu umowy strony sporz1dzi3y protokó3zdawczo  odbiorczy, w którym opisa3y stan przedmiotu najmu, wskazuj1c w nim, ¿e:
- salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod3oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma3e okna sprawne i bez zniszczeñ, ciany, sufit, owietlenie w stanie bardzo dobrym,
- kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki,
- pokój z balkonem z dwoma oknami, ciany i owietlenie w stanie idealnym,
- trzeci pokój  dwa okna, ciany w stanie bardzo dobrym,
-3azienka  umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry,
- pod3oga w ca3ym lokalu z wyj1tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny.
Wskazano te¿ na nastêpuj1ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl1du.
(dowód: protokó3zdawczo  odbiorczy z dnia 23 wrzenia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania wiadka £ukaszaS., p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaA.(...), p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaM.£ojewskiej, p3yta CD k. 183, przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
W dniu 1 lutego 2017 roku(...)T.(jako wynajmuj1c1)(...)K.(jako najemc1) zosta3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by3a nieruchomoæ po3o¿ona wG.przy ul.(...)P.14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego(...)Rejonowy wG.prowadzi ksiêgê wieczyst1nr(...)z przeznaczeniem na prowadzenie dzia3alnoci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast1pi3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko3ów zdawczo  odbiorczych, które stanowi1za31cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by3zobowi1zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow1i powszechnie obowi1zuj1cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj1cego zmian nara¿aj1cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz1cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj1cym poza zu¿ycie bêd1ce wynikiem prawid3owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci1¿aj1najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7).(...)na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿1siê konieczne dla prowadzonej dzia3alnoci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta3ychlokalu (...)cznie z pod3og1(§ 4 ust. 1). Nadto, najemca mia3prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed3ug w3asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi1zany by3zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi3on odpowiedzialnoci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona3najemca, wynajmuj1cy móg3zatrzymaæ za zap3at1sumy odpowiadaj1cej wartoci dokonanego ulepszenia b1d ¿1daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4).
(dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16)
W momencie zawarcia umowy najmulokale (...)¿one na I. i II. piêtrzebudynku (...)wykoñczone i umeblowane. W obulokalach (...)siê lodówki, zmywarki, p3yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by3tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by3y nowe. £azienki w obulokalach (...)wy3o¿one kamieniem (na pod3odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety.(...)zosta3y wykonane na wymiar. W obumieszkaniach (...)po3o¿one panele pod3ogowe, listwy przypod3ogowe, za3o¿one zosta3y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta3o owietlenie.
(dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania wiadka £ukaszaS., p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaA.(...), p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaM.£ojewskiej, p3yta CD k. 183, przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
Strony zawar3y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi1zuje siê usun1æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun1æ zacieki wewn1trz budynku, zdemontowaæ istniej1c1izolacjê na tarasie i wykonaæ now1, prze3o¿yæ kostkê brukow1na ca3ej posesji, poprawiæ g3adzie na cianach wewnêtrznych.
(dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania (...)T., p3yta CD k. 185, przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
Zacieki, o jakich mowa waneksie (...)siê pomieszczeniach gospodarczych, kot3owni, schowku,3azience na parterze.
(dowód: przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
W dniu 18 padziernika 2017 roku pozwana zg3osi3aTowarzystwu (...) S.A.z siedzib1wW., roszczenie o wyp3atê odszkodowania za szkodê spowodowan1zalaniem jednego z lokali w dniu 4 padziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia Bezpieczny dom plus. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta3o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj1ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod3ogowych oraz listew przypod3ogowych na d3ugoci cian, prawdopodobne nasi1kniêcie cian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg3a zmywarka (koniecznoæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoæ osuszania).(...)z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna3pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z3.
(dowód: akta szkody, p3yta CD k. 241)
Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe3nomocnik pozwanej wezwa3Powszechny(...) S.A.z siedzib1wW. z którym osoba wskazana jako sprawca szkody -R. S.mia3a zawart1umowê ubezpieczenia(...) do zap3aty kwoty 31.270,82 z3tytu3em naprawienia szkody zwi1zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj1cym na zalaniu wod1z glin1pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg3a pod3oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p3yta gipsowa, sofa, fotele, p3yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treci zg3oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by3o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie cian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym  pod3oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p3yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p3yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj1c1i osadzaj1c1siê wszêdzie parê wodn1, zniszczone glify okienne i czêæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia.
(...)z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa3o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj1c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi3o, aby do zalanialokalu (...)w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿1cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia3ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu wiadcz1cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan1jako poszkodowana.
(dowód: akta szkody(...)nr(...), k. 235)
Nadto, pozwana zg3osi3a szkodê zwi1zan1z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 rokuTowarzystwu (...) S.A.z siedzib1wW., domagaj1c siê wyp3aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia Nowy Mi. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza3aR. S.a wysokoæ szkody oszacowa3a na kwotê oko3o 36.000 z3. Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna3i wyp3aci3pozwanej odszkodowanie w31cznej kwocie 4.800 z3.
(dowód: akta szkody nr 099-(...), p3yta CD k. 243)
W 2018 roku najemca dokonywa3zap3aty czynszu czêciami i w niepe3nej wysokoci, co spowodowa3o powstanie zad3u¿enia.
(dowód: przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
W wiadomoci e  mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia3a powódkê, ¿e zap3aci zaleg3oci w op3atach czynszowych po uzyskaniu p3atnoci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opónienie p3atnoci wp3yw ma sprawa zwi1zana z zalaniem salonu przez s1siada i w zwi1zku z tym pozwana poprosi3a w3acicieli nieruchomoci o przes3anie podpisanych dokumentów zwi1zanych z cesj1odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza3a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzenia 2018r. apartamenty zostan1doprowadzone do stanu pierwotnego.
(dowód: wydruk wiadomoci e  mail, k. 147-149)
Powódka odmówi3a podpisania dokumentów zwi1zanych z cesj1roszczeñ odszkodowawczych.
(dowód: przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298, przes3uchanie pozwanejK. K. (1), p3yta CD, k. 298)
W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy3a pozwanejK. K. (1)wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj1c, ¿e w przeciwnym razielokale (...)przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg3ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza3a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e  mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan1ekipy remontowej.
(dowód: protokó3z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31)
W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s1dowy przy(...)Rejonowym wG.sporz1dzi3protokó3stanu faktycznego, w którym stwierdzi3m.in., ¿e po wejciu do lokalu stwierdzono, ¿e ciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega3o na wybiciu otworu w p3ycie karton gips.
(dowód: protokó3z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a)
W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuci3a czêæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoci pozwana zabra3a meble, w tym sofê, stó3jadalny z szecioma krzes3ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe3ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze3ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy.
(dowód: zeznania (...)T., k. 256v-257v, zeznania wiadkaA. K. (1), p3yta CD k. 298, przes3uchanie pozwanejK. K. (1), p3yta CD, k. 298)
W trakcie u¿ytkowania nieruchomoci najemca wyniós3z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê.
(dowód: protokó3przes3uchaniaP.(...)w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó3przes3uchania wiadkaK. K. (1)w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania (...)T., k. 256v-257v, przes3uchanie pozwanejK. K. (1), p3yta CD, k. 298)
W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s1dowy przy(...)Rejonowym wG.dorêczy3pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie  wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania  nakaza3przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi3powódkê w posiadanie. Komornik sporz1dzi3wówczas protokó3na okolicznoæ stanu lokalu, a tak¿e wykona3dokumentacj1zdjêciow1i nagranie audio  wideo.
(dowód: protokó3z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania (...)T., p3yta CD k. 185)
Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemuR. G. (1)sporz1dzenie oceny technicznej inwentaryzuj1cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa331czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z3.
(dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanegoR. G. (1), k. 53-62, zeznania wiadkaR. G. (1), p3yta CD k. 216)
Powódka ponios3a koszty zwi1zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw1ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk3adaniem szafek, monta¿em gniazdek w31cznej kwocie 19.320 z3. Nadto, ponios3a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z3.
(dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64)
W wyniku nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1wynajmuj1ca ponios3a szkodê w postaci:
- na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik ciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod3ogowej, brak jednej ¿arówki w owietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj1ca przy schodach;
- na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci1gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó3ki wisz1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p3yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w cianach po ko3kach mocuj1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj1cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p3yty dennej w szafce podumywalkowej w3azience, brak uchwytu na papier toaletowy w3azience, zniszczone skrzyd3o drzwi wewnêtrznych do wc;
- na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych3azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w3azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w cianie po ko3kach mocuj1cych i otwór pod nimi,
- na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona ciana z p3yt kartonowo  gipsowych, pozostawione ruchomoci i mieci,
- na klatce schodowej: uszkodzona cianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowej z zakresu budownictwa El¿bietyC.k. 337-346 wraz z pisemnymiopiniami (...), k. 382-387 i 417-419, czêciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanegoR. G. (1), k. 53-62, zeznania (...)T., p3yta CD k. 185, zeznania wiadka £ukaszaS., p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaA.(...), p3yta CD k. 185, zeznania wiadkaR. G. (1), p3yta CD k. 216, czêciowo zeznania wiadkaP.(...), k. 256v-257v, czêciowo przes3uchanie pozwanejK. K. (1), p3yta CD, k. 298, przes3uchanie powódkiB. T., p3yta CD k. 298)
Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali wG.przyul. (...), wyrz1dzonej przez pozwan1i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa3:
- dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych;
- wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych;
- zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych;
- zakup i monta¿ listwy maskuj1cej przy schodach;
- przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw1rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby;
- zamurowanie przebiæ w cianach o gruboci ½ ceg3y;
- wymianê listew przyciennych z(...);
- wymianê p3yty dennej szuflady podumywalkowej;
- zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy;
- zakup skrzyde3drzwiowych p3ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe3nych;
- zakup i monta¿ cianki bocznej z szyby przy natrysku;
- szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi;
- uzupe3nienie ok3adzin z p3yt gipsowo  kartonowych cianek dzia3owych i przedcianek;
- demonta¿ tablic rozdzielczych;
- uzupe3nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo  wapiennej na cianach;
- umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej;
- zakup lodówki z zamra¿ark1z monta¿em w zabudowie;
- usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p3yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków;
- koszt zu¿ycia niezbêdnych rodków czystoci;
- usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoci;
- dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych cian i sufitów farb1emulsyjn1z przygotowaniem powierzchni;
- wywóz materia3ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj1.
Wartoæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z3brutto.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowej z zakresu budownictwa El¿bietyC.k. 337-346 wraz z pisemnymiopiniami (...), k. 382-387 i 417-419)
Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 4.607 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne owiadczenie o odmowie ich wykonania.
(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82)
Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 56.080 z3tytu3em zwrotu równowartoci dotychczas wykonanych przez ni1prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk3ada3y siê: koszty zwi1zane z ci1g3ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd3u¿ budynku, koszty zwi1zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn1wejciow1do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod3o¿em, ponownym po3o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi1zane z ci1g3ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni12017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep3ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania cian.
(dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93)
Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana owiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoci w kwocie 56.080 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przyul. (...)wG.z wierzytelnoci1powódki w kwocie 61.500 z3z tytu3u czynszu najmu.
(dowód: owiadczenie o potr1ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81)
Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 4.607 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne owiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa3a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt  zgodnie z za31czonym wykazem  mia3wynosiæ 47.032 z3.
(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90)
Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana owiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoci w kwocie 4.607 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przyul. (...)wG.z wierzytelnoci1powódki w kwocie 5.420 z3z tytu3u czynszu najmu.
(dowód: owiadczenie o potr1ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80)
Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 47.032 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne owiadczenie o odmowie ich wykonania.
(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79)
Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana owiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoci w kwocie 47.032 z3z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przyul. (...)wG.z wierzytelnoci1powódki w kwocie 813 z3z tytu3u czynszu najmu.
(dowód: owiadczenie o potr1ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78)
(...)¿y3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny(...)na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ (...)T., £ukaszaS.,A.(...),M.£ojewskiej,J.widerskiej,R. G. (1),P.(...),A. K. (1), dowodu z przes3uchania stron, a tak¿e dowodu zopinii (...)s1dowej z zakresu budownictwa.
(...)faktycznych w niniejszej sprawie(...)na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed3o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko3u zdawczo  odbiorczego z dnia 23 wrzenia 2016 roku,faktur VAT (...)poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc.P.liæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza3a w mylart. 253 kpcani nawet nie twierdzi3a, ¿e wymienione dokumenty nie s1autentyczne a zawarte w nich owiadczenia nie pochodz1od osób wymienionych jako ich wystawcy.(...)z urzêdu nie doszuka3siê ¿adnych okolicznoci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoci co do ich autentycznoci czy wiarygodnoci.
Jeli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoci osobowego materia3u dowodowego, to(...)zeznaniom (...)T., £ukaszaS.,A.(...)iM.£ojewskiej odnonie stanu nieruchomoci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych wiadków by3y ze sob1w przewa¿aj1cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a3o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz1cym stanu nieruchomoci z daty oddania jej w najem koreluj1z treci1protoko3u zdawczo  odbiorczego z dnia 23 wrzenia 2016r., a tak¿e treci1aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoci z daty jej wydania przez najemcê z treci1protoko3u sporz1dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treci1dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcêR. G. (1).
Jeli natomiast chodzi o zeznania wiadkaJ.widerskiej, to mia3a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanulokalu (...)¿onego na parterze, gdzie mieci3siê salon fryzjerski. wiadek opisa3a stan tego lokalu jako normalny, wskazuj1c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem(...), nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania wiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po3o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia3y zacieki, które mog3y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu.
Z kolei, wiadekR. G. (1)wskaza3, ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoci w 2019 roku sporz1dzi3dokumentacjê fotograficzn1, która przedstawia3a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjani3, ¿e przy sporz1dzeniu opinii nie uwzglêdni3szkód zwi1zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi1zanych z eksploatacj1nieruchomoci przez pozwan1. W ocenie(...)nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz1dzona przez wiadka dokumentacja fotograficzna zosta3a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia3a stanu nieruchomoci z 2019 roku.(...)¿y3a ona tak¿e bieg3ej s1dowej jako materia3pogl1dowy do wyceny szkody. Jednak odnonie zeznañ wiadka dotycz1cych nieuwzglêdnienia szkód zwi1zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaniæ, ¿e sporz1dzaj1c ekspertyzê wiadek nie uwzglêdni3jedynie szkód zwi1zanych z nieprawid3owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona3rozró¿nienia szkód powsta3ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta3ych w wyniku nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1.Z.¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj1c ustaleñ w zakresie wysokoci poniesionej szkody(...)nie opiera3siê na wycenie sporz1dzonej przez wiadka, lecz naopinii (...)s1dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn1ze stron niniejszego procesu  mog3a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoæ szkody. Nadto, bieg3aE. C.w swojejopinii (...)szereg niecis3oci w ekspertyzie wiadka, a tak¿e wskaza3a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê.
W czêci na wiarê zas3ugiwa3y zeznania wiadkaP.(...). W ocenie(...)nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ wiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoci opuszczenia nieruchomoci przez pozwan1. Nadto, wiadek potwierdzi3, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta3a st3uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w cianie. Nadto, wiadek wskazywa3, ¿e kilkukrotnie dosz3o do zalania pomieszczeñ znajduj1cych siê wbudynku (...)przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treci1dokumentów znajduj1cych siê w aktach szkody.Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ wiadek bêd1cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy3istnieniu wielu szkód, które jednak w wietle zebranego materia3u dowodowego nale¿a3o uznaæ za udowodnione, przy czêci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa3, by powsta3y wskutek nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1. W tym zakresie niew1tpliwie zeznania wiadka nie zas3ugiwa3y na wiarê.
W.znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia3y zeznania wiadkaA. K. (2), która jedynie wskaza3a, ¿e pomaga3a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, wiadek nie pamiêta3a stanu nieruchomoci (poza zniszczonymi drzwiami do3azienki) ani nie potrafi3a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta3y przez pozwan1zabrane, a jakie pozostawione.
Jeli chodzi o zeznania stron to(...)im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj1one z pozosta3ymi dowodami w sprawie, które(...)za niew1tpliwie wiarygodne. W zwi1zku z tym nie by3o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoci zeznaniom powódkiB. T.odnonie stanu nieruchomoci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj1z zeznaniami wiadków, a tak¿e znajduj1odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej.O.cie odmienn1kwesti1by3zwi1zek ujawnionych szkód z nieprawid3owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa3a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak(...)opinii (...), która rozró¿ni3a szkody bêd1ce skutkiem nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta3ych w wyniku zalania. W czêci(...)tak¿e na zeznaniach pozwanej.O.nie stanu nieruchomoci w dacie wydania jej najemcy istotne by3y zeznania dotycz1ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj1z zeznaniami wiadka £ukaszaS.. Nadto, pozwana przyzna3a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta3y przez ni1uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi3dziurê w cianie w celu pod31czenia pr1du. Pozwana potwierdzi3a tak¿e, ¿e wynios3a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg3y uszkodzeniu. Natomiast za ca3kowicie go3os3owne nale¿a3o uznaæ zeznania pozwanej odnonie poniesionych przez ni1prac remontowych i nak3adów, albowiem nie przed3o¿y3a na tê okolicznoæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza3by poniesienie takich wydatków.
Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód(...)tak¿e opiniê bieg3ej s1dowej z zakresu budownictwa El¿bietyC..Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowaopinia (...)sporz1dzona przez osobê posiadaj1c1odpowiedni1wiedzê fachow1, jest jasna a po jej uzupe3nieniu nie budzi ¿adnych w1tpliwoci w wietle zasad dowiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania.(...)na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte wopinii (...)stanowcze i zosta3y nale¿ycie umotywowane. Nadto, wopiniach (...)bieg3a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj1cy odnios3a siê do wszystkich zarzutów zg3oszonych przez stronê powodow1, o czym - dla jasnoci wywodu - szczegó3owo mowa bêdzie w dalszej czêci niniejszego uzasadnienia. W zwi1zku z powy¿(...), ¿eopinia (...)¿ona przez bieg31El¿bietêC.jest kompletna i zupe3na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wobec tego, na podstawie(...)§ 1 pkt 5 kpc(...)dowód z opinii innego bieg3ego, uznaj1c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi3oby jedynie do nieuzasadnionego przed3u¿enia niniejszego postêpowania.
W niniejszej sprawie powódka domaga3a siê od pozwanej zap3aty kwoty 51.687 z3tytu3em naprawienia szkody wyrz1dzonej przez najemcê.P.prawn1powództwa stanowi3art. 471 kcw zw. zart. 675 § 1 kc.Zgodnie z treci1art. 471 kcd3u¿nik obowi1zany jest do naprawienia szkody wynik3ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi1zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoci, za które d3u¿nik odpowiedzialnoci nie ponosi. Stosownie do treciart. 675 § 1 kcpo zakoñczeniu najmu najemca obowi1zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoci za zu¿ycie rzeczy bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ywania. Jako alternatywn1podstawê powo3anoart. 415 kcdotycz1cy deliktu.
P.liæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj1cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa3a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj1dla jej zu¿ycia w wyniku prawid3owego u¿ywania, oznaczaj1cego u¿ywanie w sposób okrelony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj1cy w3aciwociom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoci (art. 675 § 1 kc). Jego odpowiedzialnoæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych (art. 471 kc), jest zwi1zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid3owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa3prawid3owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA wG.z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16,L.). W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona3y modyfikacji zasad odpowiedzialnoci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg3y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi1zany by3zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi3on odpowiedzialnoci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ytkowania.
W wietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuci3siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci3przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj1zakres zu¿ycia bêd1cego nastêpstwem prawid3owego u¿ywania nale¿a3o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoæ zosta3a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi3o sporu, ¿e pocz1tkowo pozwana by3a najemc1jedynie czêci nieruchomoci, tj. pomieszczeñ znajduj1cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeniu 2016 roku zosta3przez strony stwierdzony w protokole zdawczo  odbiorczym z dnia 23 wrzenia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar3y kolejn1umowê, której przedmiotem by3a tym razem ca3a nieruchomoæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz1dzi3y kolejnego protoko3u, stwierdzaj1c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast1pi3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko3ów zdawczo  odbiorczych, które stanowi1za31cznik do umowy.Z.¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoci w dacie oddania jej w najem, zgodnie zart. 675 § 3 kc, domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta3wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym (art. 234 kpc). Przepis ten koresponduje z treci1art. 662 kc, z którego wynika m.in. obowi1zek wynajmuj1cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a3o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa3ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta3jej wydany w stanie dobrym.(...), przy okreleniu stanu nieruchomoci w dacie wydania jej najemcy nale¿a3o mieæ na wzglêdzie treæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi1za3a siê do usuniêcia istniej1cych ju¿ usterek tj. zobowi1za3a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun1æ zacieki wewn1trz budynku, zdemontowaæ istniej1c1izolacjê na tarasie i wykonaæ now1, prze3o¿yæ kostkê brukow1na ca3ej posesji, poprawiæ g3adzie na cianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu. Ponadto, w treci protoko3u z dnia 23 wrzenia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl1du. Na podstawie zeznañ wiadka £ukaszaS., a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a3o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionychlokali (...)siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta3uzupe3niony przez wynajmuj1cego). Strona pozwana nie zdo3a3a udowodniæ, choæ  jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa3ciê¿ar dowodu  ¿e istnia3y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy.
(...)¿sze, w dalszej kolejnoci nale¿a3o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan1.P.liæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoci nie nast1pi3jednorazowo, lecz czêciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z3o¿eniu owiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz3a w posiadanie pomieszczeñ po3o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku  jak wynika z zeznañ wiadkaA. K. (2)oraz zeznañ pozwanej  najemczyni mia3a opró¿niæ pozosta3e pomieszczenia, przy czym nie nast1pi3o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz3a w posiadanie pomieszczeñ po3o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika.(...)stan nieruchomoci z daty zwrotu przedmiotu najmu(...)na dowodach z zeznañ wiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz1dzonej przez rzeczoznawcêR. G. (1), zapisach protoko3ów sporz1dzonych przez Komornika s1dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio  wideo z czynnoci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ naopinii (...)s1dowej z zakresu budownictwa.
(...)faktycznych w niniejszej sprawie(...)zakres szkody, zgodnie z opini1bieg3ej. W ocenie(...)¿a3o pomin1æ szkody powsta3e w wyniku zalania nieruchomoci, bêd1cej przedmiotem najmu.Z.nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przyul. (...)wiadcz1dokumenty sporz1dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoci protoko3y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta3ych wskutek zalania. W swojejopinii (...)oddzieli3a szkody bêd1ce nastêpstwem dzia3añ b1d zaniechañ najemcy sprzecznych z umow1od szkód wynikaj1cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi1zek dba3oci o to, by przedmiot najmu istnia3i by3przydatny do umówionego u¿ytku, obci1¿a wynajmuj1cego (art. 662 § 1 kc). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci1¿aj1cych najemcy,
nie ma on obowi1zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w(...)z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19,L.).(...)ogólnej zasady wyra¿onej wart. 675 § 1 kc- ci1¿1cy na najemcy obowi1zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie. Przepisart. 675 kcjest norm1o charakterze wzglêdnie obowi1zuj1cym i strony mog1objête nim kwestie, dzia3aj1c w granicach przyznanej treci1art. 353[1]kcswobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W wietleart. 473 § 1 kcd3u¿nik mo¿e przez umowê przyj1æ odpowiedzialnoæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi1zania z powodu oznaczonych okolicznoci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog1interpretacji uzupe3niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w1tpliwoci co do treci umowy nale¿y t3umaczyæ na niekorzyæ strony, która zredagowa3a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe3nych postanowieñ, nie podlegaj1cych usuniêciu wdrodze (...)(por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 padziernika 2012 roku, V ACa 697/11,L.). Zatem, w wietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by3by zobowi1zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by3a ona nastêpstwem okolicznoci, za które ponosi odpowiedzialnoæ (art. 471 kc). Drugim, gdyby przyj13w drodzeumowy (...)odpowiedzialnoæ odszkodowawcz1(art. 473 kc). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza3a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ.J.nie nale¿a3o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj1cym spoczywa obowi1zek dbania, o to, by przedmiot najmu by3przydatny do umówionego u¿ytku, a w wietle zgromadzonego materia3u dowodowego nie budzi w1tpliwoci, ¿e sprzêty, które by3y przyczyn1zalania (np. zmywarka) zosta3y dostarczone przez wynajmuj1cego. W tych okolicznociach, poza zakresem odpowiedzialnoci najemcy pozostawa3y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd1cych przedmiotem najmu.
Wopinii (...) zgodnie z zakrelon1tez1dowodow1 uwzglêdni3a zatem tylko te szkody, które istnia3y w dacie zakoñczenia najmu i by3y spowodowane niew3aciwym, sprzecznym z umow1postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa3y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. Wopinii (...)szczegó3owo wymieni3a wszelkie szkody spe3niaj1ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreli3a wysokoæ szkody na kwotê 8.900 z3. Strona powodowa jednak zakwestionowa3a opiniê niemal w ca3oci. W ocenie(...) wobec wyjanieñ bieg3ej zawartych w dwóchopiniach (...) zarzuty podniesione przez stronê powodow1nale¿a3o uznaæ za nieuzasadnione.Z.¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoci powódka zarzuci3a bieg3ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi1zek przeprowadzenia oglêdzin wynika3bezporednio z treci postanowienia o dopuszczeniu dowodu zopinii (...).J.nie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika3a m.in. z koniecznoci wykonania przez bieg31stosownych pomiarów, na podstawie których mog3aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj1c1naprawom tynkarskim czy pracom malarskim).P.¿sze by3o tym bardziej uzasadnione, i¿  jak wskaza3a bieg3a  rzeczoznawca wykonuj1cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona3¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa3pe3nomocnik powódki zadaniem bieg3ego nie by3a wy31cznie weryfikacja prawid3owoci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R.G., lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do31cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas1dow1i powo3uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk3ada ekspertyzê z intencj1uznania jej przez s1d za dowód w sprawie, wówczas istniej1podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego.(...)opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j1podpisa3a, wyrazi3a zawarty w niej pogl1d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoci z prawd1zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09,L.). Oznacza to, ¿e taka pozas1dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej.Z.¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia3y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by3o oprzeæ ustaleñ odnonie zakresu szkody wy31cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona3rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj1cymi z nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1i zniszczeniami bêd1cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione(...)zarzuty podniesione przez pe3nomocnika powódki odnonie wkroczenia przez bieg31w kompetencjê zastrze¿on1dla(...)i dokonywanie przez ni1ustaleñ faktycznych.Z.¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg3ej by3o ustalenie zakresu szkody, wynikaj1cego tylko z nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia3a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj1z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ wiadków. Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoci, skoro pozwana kwestionowa3a zakres szkody, a jednoczenie wnosi3a o dopuszczenie dowodu zopinii (...).(...)w niniejszej sprawie nie by3o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe3nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnonie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena.
O.nie zarzutu dotycz1cego pominiêcia przez bieg31kosztów wynikaj1cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a3o podzieliæ wyjanienia bieg3ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by3y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by3y inne, co powodowa3o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca3ego przedsiêwziêcia.Z.¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre sporód prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by3y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog3y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach.
Strona powodowa wnosi3a tak¿e zarzuty dotycz1ce wyceny poszczególnych prac.O.nie prac elektrycznych powódka zarzuci3a, ¿e wycena jest niepe3na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg3a wskaza3a, ¿e ustalony przez ni1koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak1powo3uje siê strona powodowa (133 z3). Powódka zarzuci3a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi1zanych z monta¿em listew przypod3ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg3a wskaza3a, ¿e taka pozycja nie by3a tak¿e uwzglêdniona w opiniiR. G. (1). Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz1ca mo¿liwoci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg3a pominê3a tak¿e koszty zwi1zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa3a przyjêt1przez bieg31powierzchniê do przetarcia. Jak wynika zopinii (...)bieg3a wy¿ej wskazan1powierzchniê przyjê3a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj1c miejsca po ko3kach mocuj1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj1cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni3a zamurowanie dwóch otworów w cianie na drugiej kondygnacji.(...), ¿e tak¿e w opiniiR. G.brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów. Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy(...)zosta3a skalkulowana bez ceny monta¿u b1d kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza3a bieg3a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia3ami. Powódka zarzuci3a równie¿, ¿e bieg3a b3êdnie wyceni3a wymianê p3yty dennej szuflady, nie uwzglêdni3a kosztów zwi1zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bietaC.wyjani3a, ¿e kalkulacja wymiany p3yty dennej zosta3a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela(...), a zatem w oparciu o stawki rynkowe.(...)przy tym, ¿e koszt wskazany przezR. G.zosta3przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b1d wymiany. Zdaniem powódki bieg3a nie uwzglêdni3a równie¿ koniecznoci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwifirmy (...)wynosi 800 z3.(...)jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni1koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia3ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z3).J.nie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi3a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza3by, ¿e koszt monta¿u drzwi by3wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa3a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci3a bieg3ej, ¿e nie uwzglêdni3a, ¿e szyba powinna spe3niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa3a koszt wymiany szyby.(...)ni3a, ¿e przyjêty przez ni1koszt zosta3skalkulowany dla bocznej cianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe3nia normy bezpieczeñstwa.(...)w ekspertyzieR. G.koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg31. Z kolei nak3ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd3a okiennego. W ocenie powódki bieg3a przyjê3a arbitralnie powierzchniê p3yt kartonowo  gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa3a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoci równania ca3ych powierzchni cian) i ich wycenê.P.liæ nale¿y, i¿ argumentacja pe3nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoci, wskazuj1c, ¿e wszystkie dane podane s1w opiniiR. G., który nie przeprowadzi3¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg3ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy31cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi3a bieg3ej dokonanie oglêdzin nieruchomoci, zgodnie z tez1dowodow1. Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia3añ. Natomiast, ¿1danie pe3nomocnika powódki, aby bieg3a opiera3a siê wy31cznie na opinii prywatnej, która zosta3a wykonana w sposób doæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt1bieg3a kilkukrotnie zwróci3a uwagê wopiniach (...), jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w1tpliwociach co do prawid3owoci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast  jak wyjani3a bieg3a  powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta3y przez ni1wyliczone na podstawie znajduj1cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji. Z kolei, wycena prac zosta3a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez(...), a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios3a, ¿e nie wiadomo, jakie dok3adnie bieg3a uwzglêdni3a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci3a bieg3ej, ¿e nie uwzglêdni3a koniecznoci wykonania kompleksowej us3ug elektrycznej i us3ug specjalisty od central alarmowych. Wopinii (...)bieg3a wyjani3a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj1demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie ciany.J.nie, wskaza3a, ¿eR. G.bez uzasadnienia przyj13koniecznoæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia3a jedynie koniecznoæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta3y zniszczone. Nadto, powódka wskaza3a, ¿e nie do31czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu rodków czystoci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoci. Jednak jak wskaza3a bieg3a wszelkie uwzglêdnione przez ni1koszty zosta3y ustalone na podstawie cen wystêpuj1cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg3a nie uwzglêdni3a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega3a pracom malarskim i jaka zosta3a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa3a stawkê prac malarskich.(...)ni3a, ¿e przyjê3a stawkê katalogow1dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych cian i sufitów farb1emulsyjn1z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z3/m
2, przy czym powierzchniê do malowania ustali3a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj1cych malowania.R. G.natomiast wyliczy3powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga3y malowania. Powódka zakwestionowa3a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj1c na koniecznoæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg3a czêciowo uzna3a zarzut powódki, uwzglêdniaj1c koszt dwóch kontenerów.J.nie, bieg3a wyjani3a, ¿e przyjê3a ceny na I kwarta32019 roku, a nie jak b3êdnie wywodzi3pe3nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios3a tak¿e, ¿e bieg3a pominê3a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype3nionej wczeniej zmywark1, otwory po ko3kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy ciany na styku czêci kuchennej i dziennej, brak opraw owietleniowych w czêci dziennej, brak umywalki z bateri1i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u cianki dzia3owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy.P.¿szy zarzut równie¿ nie zas3ugiwa3na uwzglêdnienie.Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêæ wymienionych przez powódkê szkód powsta3a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez1dowodow1, zosta3y prawid3owo pominiête przez bieg31(uszkodzenia tylnej cianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod3ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod3ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd1ce skutkiem nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêæ szkód by3a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b1d brakfaktur (...)na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoci (zdemontowanie pó3ki wisz1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg3a nie by3a w stanie ustaliæ ich wartoci rynkowej. Nadto, bieg3a prawid3owo nie uwzglêdni3a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ wiadka £.S.wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz1dzenie nie znajdowa3o siê na wyposa¿eniu mieszkania.(...)równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow1wynajmuj1cy wyrazi3zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿1siê konieczne dla prowadzonej dzia3alnoci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew1tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie cianki dzia3owej zosta3y wykonane zgodnie z umow1.J.nie umowa nie przewidywa3a koniecznoci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod1wynajmuj1cego, nie skutkuj1powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj1cego.P.za przez wynajmuj1cego decyzji  po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by3przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj1cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18,L.). Jeli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk1podumywalkow1na II kondygnacji, to bieg3a wskaza3a, ¿e pomieszczenie to zosta3o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona3a posadzkê z terakoty, po3o¿y3a glazurê na cianach, doprowadzi3a wodê i kanalizacjê, zamontowa3a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika3o, czy nak3ady te zosta3y uzgodnione z wynajmuj1c1, ani te¿, ¿e strony dokona3y rozliczenia poniesionych przez pozwan1nak3adów.Z.¿ywszy za na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa3na stronie powodowej, to nale¿a3o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by3y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn1istotn1rozbie¿noæ w ekspertyzie rzeczoznawcy iopinii (...), która niew1tpliwie mia3a wp3yw na wycenê szkody.O.¿, jak wynika z opiniiE. C.rzeczoznawca sporz1dzaj1cy prywatn1opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni3nieprawid3ow1stawkê podatku od towarów i us3ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y3o wycenê szkody.(...)na wzglêdzie wyjanienia zawarte w dwóchopiniach (...)uzna3, ¿e bieg3a odpar3a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jejopinii (...)przez stronê powodow1i w konsekwencji przyj13 zgodnie z treci1opinii  ¿e poniesiona przez wynajmuj1c1szkoda zwi1zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi3a 8.900 z3.
W ocenie(...), tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿1dania wskazanej w pozwie (delikt,art. 415 kc) zakres i wycena szkody by3yby takie same, jak wskazano powy¿ej.Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes3ank1odpowiedzialnoci sprawcy z tytu3u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w wietle przytoczonych powy¿ej okolicznoci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia3anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych wopinii (...).(...) s1nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan1, b1d dzia3ania zgodnego z prawem.
J.nie,(...)nie podzieli3stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoæ powódki uleg3a umorzeniu wskutek potr1cenia jej z wierzytelnoci1pozwanej z tytu3u kosztów poniesionych napraw i nak3adów. Na powy¿sz1okolicznoæ pozwana przed3o¿y3a jedynie trzy owiadczenia, z których wynika, ¿e dokona3a potr1cenia rzekomo przys3uguj1cych jej wierzytelnoci z tytu3u nak3adów z wierzytelnoci1powódki z tytu3u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe3nie inna wierzytelnoæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treci1pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta3y przez wynajmuj1c1doliczone do zaleg3ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj1æ, ¿e wierzytelnoæ powódki o naprawienie szkody uleg3a umorzeniu. Zgodnie z treci1art. 498 § 1 kcgdy dwie osoby s1jednoczenie wzglêdem siebie d3u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr1ciæ swoj1wierzytelnoæ z wierzytelnoci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoci s1pieni1dze lub rzeczy tej samej jakoci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoci s1wymagalne i mog1byæ dochodzone przed s1dem lub przed innym organem pañstwowym. W wietle powy¿szego przepisu nie ulega w1tpliwoci, i¿ podstawow1przes3ank1potr1cenia jest istnienie wierzytelnoci zg3oszonej przez potr1caj1cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza3a, aby przys3ugiwa3a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoæ z tytu3u podniesionych nak3adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed3o¿y3a ¿adnych dowodów, które potwierdza3yby, ¿e ponios3a jakiekolwiek nak3ady zwi1zane z remontem nieruchomoci, czy usuwaniem szkód zwi1zanych z zalaniem nieruchomoci, w szczególnoci nie przedstawi3a faktur czyrachunków (...)poniesione wydatki.P.¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy3a istnieniu wierzytelnoci, na jakie pozwana siê powo3ywa3a. Tym samym(...)nie znalaz3¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoæ powódki uleg3a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie.
(...)zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocyart. 471 kc,(...)od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z3tytu3em naprawienia szkody. Nadto, na mocyart. 481 § 1 i 2 kcod powy¿szej kwoty zas1dzono odsetki ustawowe za opónienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap3aty. Powódka nie wykaza3a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa3a pozwan1do zap3aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a3o potraktowaæ pozew, który zosta3pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie doart. 455 kcroszczenie sta3o siê wymagalne z dniem nastêpnym.
Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo3anych przepisów a contrario, powództwo podlega3o oddaleniu w pozosta3ym zakresie.
O kosztach(...)na podstawieart. 100 kpc, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk3adaj1siê: op3ata s1dowa od pozwu (2.585 z3), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z3. Obie strony ponios3y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z3, z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z3, za pozwanej 4.482 z3, a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a3o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z3. nastêpnie, nale¿a3o kwotê tê pomniejszyæ o op3atê skarbow1od pe3nomocnictwa (17 z3) i wskazan1powy¿ej kwotê nale¿n1powódce z tytu3u op3aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a3o zatem zas1dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z3tytu3em zwrotu kosztów procesu.
Ponadto, na mocyart. 100 kpcw zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych(...)ci1gniêcie od stron  w zakresie w jakim uleg3y w niniejszym sporze  kosztówopinii (...)i kosztów wiadka, które zosta3y wy3o¿one tymczasowo ze SkarbuP.w31cznej kwocie 1.868,36 z3.(...)stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra3a niniejszy spór nale¿a3o nakazaæ ci1gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z3, a od pozwanej kwoty 317,62 z3.