Sąd Okręgowy w Warszawie
XVI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XVI GC 1901/13
Data wyroku: 2022-09-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata Iwanowska

Sygn. aktXVI GC 1901/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 września 2022 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XVI Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący –

SSO Renata Iwanowska

Protokolant –

sekretarz sądowy Aleksandra Sawicka

po rozpoznaniu w dniu 22 września 2022 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanego(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.na rzecz powoda(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.kwotę 4 117 800 zł (cztery miliony sto siedemnaście tysięcy osiemset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 2 maja 2013 roku do 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

2
obciąża pozwanego kosztami postępowania w całości i zleca szczegółowe ich rozliczenie referendarzowi sądowemu.

SSO Renata Iwanowska
Sygn. akt XVI GC 1901/13

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 22 września 2022 roku
Pozwem z dnia 5 listopada 2013 r. powód(...) Budowlany spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.wniósł o zasądzenie od pozwanego(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.kwoty 4 117 800 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 2 maja 2013 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód wskazał, iż w dniu 18 marca 2008 r. strony zwarły umowę najmu, na podstawie której pozwany jako wynajmujący zobowiązał się wobec powoda jako najemcy do udostępniania powodowi powierzchni w centrum handlowym wG.przyul. (...). Powód prowadził działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży materiałów i artykułów ogrodniczych i ogrodowych oraz budowalnych, w tym elementów wykończenia wnętrz pod nazwą(...). Na podstawie § 22 ust. 1 umowy najmu, pozwany zobowiązał się do nie prowadzenia działalności konkurencyjnej wobec działalności prowadzonej przez powoda w przedmiocie umowy najmu. W przypadku naruszenia tego zakazu strony ustaliły karę umowną w kwocie 1 000 0000 euro. Powód wskazał, iż w dniu 16 listopada 2012 r. na terenie centrum handlowego rozpoczął działalność gospodarczą market(...)o powierzchni ponad 3000 m2. Zdaniem powoda, market(...)prowadzi działalność konkurencyjną w stosunku do działalności powoda, co oznacza, że pozwany naruszył zakaz konkurencji opisany w § 22 ust. 1 i w konsekwencji zobowiązany jest do zapłaty na rzecz powoda dochodzonej kary umownej.
Pozwany w przepisanym terminie złożył odpowiedź na pozew wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego
kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, że działalnośćsklepu (...)prowadzona jest na terenie centrum handlowego zgodnie z umową łączącą powoda z pozwanym, w tym § 22 ust. 1 umowy. Zdaniem pozwanego,sklep (...), nie będąc marketem budowanym ani ogrodniczym, nie prowadzi w galerii działalności konkurencyjnej wobec powoda - ani w znaczeniu powszechnie nadawanym temu terminowi w obrocie, ani w znaczeniu określonym przez strony w § 22 ust. 1 umowy najmu. W ocenie pozwanego, zawierając umowę najmu, powód wyraził zgodę na sprzedaż na terenie centrum handlowego przez inne podmioty tych samych towarów co oferowane przez powoda, o ile podmioty te nie są marketami budowlanymi lub ogrodniczymi, zaś(...)prowadzi sklep wielobranżowy. Ponadto, pozwany zaznaczył, żesklep (...)prowadzony jest na terenie, który strony w umowie najmu wyraźnie wyłączyły spod działania klauzuli antykonkurencyjnej zawartej w § 22 ust. 1. Ponadto, zdaniem pozwanego materiały budowlane i ogrodnicze są sprzedawanesklepie (...)na powierzchni nie większej niż 500 m(

    2). Podnosząc powyższe zarzuty pozwany wnosił o oddalenie powództw w całości jako bezzasadnego, zaś z ostrożności procesowej wniósł o miarkowanie kary umownej jako rażąco wygórowanej.
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
W dniu 18 marca 2008 r. powód- (...)spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością wW.zawarł z(...)
spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wW.((...)) umowę najmu, na
podstawie której(...)jako wynajmujący zobowiązał się wobec(...)do
wybudowania nieruchomości, tj. centrum handlowego o nazwie(...)
(...)((...)), uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a następnie oddania do
używania przedmiotu najmuspółce (...). Na przedmiot najmu składał się m.in.
market budowlany o powierzchni 5 366 m2. Market ten wraz z powierzchniami
2
przydzielonymispółce (...)zaznaczone były na planie centrum kolorem czerwonym.(dowód: umowa wraz z planem sytuacyjnym i aneksem k. 33-58).
W § 14 ust. 1 zd. 1 umowy przyjęto, że najemca zobowiązany jest do używania przedmiotu najmu wyłącznie w celu prowadzenia działalności w postaci Marketu Budowlanego Dom i Ogród, polegającego na sprzedaży materiałów i artykułów ogrodniczych oraz budowlanych, w tym elementów wykończenia wnętrz, pod nazwą(...)albo pod inną nazwą handlową, jaką(...)może wybrać do prowadzenia takiej działalności w Polsce

    (dowód: umowa wraz z planem sytuacyjnym i aneksem k.33-55).
W § 22 ust 1 umowy postanowiono, że wynajmujący zobowiązuje się do nieprowadzenia w okresie najmu na terenie(...)(z wyjątkiem terenu hipermarketu oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy) działalności konkurencyjnej wobec działalności prowadzonej przez najemcę w przedmiocie najmu zgodnie z § 14 ust. 1 zd. 1. Przez działalność konkurencyjną wobec najemcy strony uznały prowadzenie przez wynajmującego lub oddanie przez wynajmującego do prowadzenia marketu budowlanego lub marketu ogrodniczego o powierzchni sprzedaży większej niż 500 m(
    2)na jeden lokal zlokalizowany na ternie(...)(z wyjątkiem terenu hipermarketu oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy). Strony zawarły jednocześnie zapis, w myśl którego - celem uniknięcia wątpliwości - powód oświadczył, iż ma świadomość, że w ramach(...)mogą powstawać sklepy, które będą zajmowały się dystrybucją towarów oferowanych przez najemcę w przedmiocie najmu i potwierdził, że działalnością konkurencyjną wobec niego nie jest prowadzenie na terenie(...)Hipermarketu(...)lub innego hipermarketu o podobnym charakterze, a także kwiaciarni, sklepów meblarskich, sklepów z wyposażeniem wnętrz, z glazurą, terakotą etc. Strony przyjęły, iż taka działalność nie stanowi działalności konkurencyjnej.
Stosownie do § 22 ust. 3 umowy w przypadku naruszenia przez wynajmującego powyższego zakazu i nie zaprzestania naruszenia pomimo otrzymania pisemnego wezwania od najemcy wyznaczającego dodatkowy okres 30 dni na zaprzestanie naruszenia, wynajmujący zobowiązał się uiścić na rzecz najemcy karę umowną w kwocie stanowiącej równowartość 1000 000 euro, przy czym przeliczenie miało nastąpić zgodnie z § 11 ust. 4. Strony wyłączyły prawo dochodzenia przez najemcę innych roszczeń z tytułu naruszenia zakazu konkurencji, o którym mowa w ust. 1. W 11 ust. 4 umowy przyjęto, że przeliczenie czynszu (w tym wypadku odpowiednio kary umownej) miało nastąpić na podstawie średniego kursu wymiany EUR/PLN Narodowego Banku Polskiego, obowiązującego w dniu poprzedzającym dzień wystawienia poszczególnej faktury przez wynajmującego(dowód: umowa wraz z planem sytuacyjnym i aneksem k. 33-58).
W trakcie negocjacji umowy między(...)a(...), negocjowano także klauzule konkurencyjne. Zawarcie umowy poprzedzone było licznymi spotkaniami stron i ich przedstawicieli. Ze strony(...)w negocjacjach umowy uczestniczyli:S. W.,W. G.,I. K.iM. K.oraz prezes zarząduA. G., który reprezentował spółkę.Spółkę (...)reprezentował członek zarząduP. B. (1), a w negocjacjach brały udziałK. Z.iJ. W..
W negocjacjach stron zgodnie ustalono, że na terenie oznaczonym kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym powstanie

    konkretniemarket(...). Umowa z(...)została zawarta

    przeddatą zawarcia umowy pomiędzy stronami, W umowie z(...)ustalono, że sklep ten będzie działał na terenie oznaczonym kolorem fioletowym. Przedstawicielomsklepu (...)zależało, by na tym terenie działał market typu(...). Był to sklep spożywczo-przemysłowy, który obok sklepu budowlanego, jakim jest(...)miał stanowić część planu inwestycyjnego(...). Strony nie rozważały innego marketu. Zgodną intencją stron przy formułowaniu zapisu 2.1 umowy było zakazanie działalności na terenie centrum(...)innego
marketu o charakterze konkurencyjnym do(...)o powierzchni większej niż 500 m(
    2).
4
Postanowienie o zakazie konkurencji było wynikiem wielu negocjacji. Wyłączenia spod zakazu konkurencji miały na celu ochronę działalności marketu(...), który posiadał również w części asortyment zbliżony do(...). Była to jednak niewielka część asortymentu tożsamego, dlatego(...)wyraził zgodę na działalność(...). Po negocjacjach i podpisaniu umowy pomiędzy okazało się, że(...)nie zajmie całej pierwotnie planowanej powierzchni centrum „oznaczonej kolorem fioletowym", ale(...)nie uzgodnił z(...), jaki sklep będzie na zwolnionej części, pierwotnie przeznaczonej pod działalność(...).
(dowody: zeznania świadków:S. W.k. 540-541,W. G.k. 601-602,T. P.k. 630-631,K. Z.k. 770-772, k. 776-793,P. B. (1)k. 772-773, k, 794-821, zeznania strony pozwanejJ. L.k. 922-923, k. 926- 957, zeznania strony  powodoxvejA. G.k. 1412-1417, projekt plan k. 1494, przekroje przez budynek, rzuty k. 1501-1502),
W dniu 29 marca 2012 r.(...)przekazał(...)informaqę, że najprawdopodobniej(...)podpisze umowę zesklepem (...). Przedstawiciel(...)sygnalizował, żesklep (...)może obniżyć wysokość obrotów(...)i naruszyć warunki umowy.(...)zaproponował(...)rekompensatę finansową w związku z podpisaniem umowy najmu z(...), jednak ostatecznie pomiędzy stronami nie doszło do żadnych ustaleń.
Dnia 24 października 2012 r.(...)zwrócił uwagęspółce (...), że na tereniecentrum handlowego (...)(następnie(...)) powstaje nowy obiekt handlowy(...), który posiada asortyment w przeważającej części identyczny z asortymentem(...).(...)zwrócił uwagę także na treść zapisu § 22 i wskazał, że otwarciesklepu (...)równoznaczne będzie z naruszeniem tego postanowienia. Jednocześnie,(...)wezwał(...)do zaprzestania naruszeń zobowiązań wynikających z umowy i zwrócił uwagę, że w przypadku naruszenia przez wynajmującego zakazu konkurenqi i nie zaprzestania naruszeń pomimo wezwania, wynajmujący będzie zobowiązany uiścić na rzecz najemcy karę umowną w wysokości 1 000 000 euro.
Pozwany miał świadomość, iż wynajęcie powierzchni handlowej marketowi(...)stanowi naruszenie klauzuli konkurencji z umowy.
(dowody: zeznania świadkaP. B. (2)k. 771-773, transkrypcja k. 794 - 821,pismo k. 65, dowód: pismo k. 397).
Od 16 listopada 2012 r. na tereniecentrum handlowego (...)(następnie(...)) rozpoczął działalność sklepo nazwie J.. Powierzchnia sklepu wynosiła ponad 3000 m(

    2).(...)działał na terenie obszaru oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym, zwolnionym częściowo przezsklep (...)i w bezpośrednim sąsiedztwiesklepu (...)

    (okoliczności częściowo bezsporne, dowody: wydruki ze strony internetowej k. 59-64, zdjęcia k. 1045-1068, 1111-1114, k. 1495-1500, zeznania strony powodowejA. G.k. 1412-1417).

Asortymentsklepu (...)był podobny do tego, który oferuje i oferowałsklep (...).Sklepy (...)od 2011 r. sprzedają takie artykuły jak: narzędzia i maszyny, w tym m.in. narzędzia udarowe i łupiące, instrumenty pomiarowe, elektronarzędzia i maszyny, maszyny z zakresu spawania i lutowania, pneumatyki, artykuły budowlane i farby, w tym gwoździe i wkręty, okucia, farby i fugi, drabiny i rusztowania, artykuły do przechowywania, instalacje wodne i sanitarne, urządzenia do klimatyzaq'i, elektrykę i oświetlenie, w tym instalacje elektryczne, oprawy, żarówki, odzież i artykuły bhp, w tym bieliznę i skarpety, odzież, obuwie, bhp, sprzęty ogrodowe, w tym narzędzia ogrodowe, maszyny ogrodowe, drewno i ścinki, systemy do nawadniania i osuszania, płytki podłogowe i meble, meble ogrodowe, grille, ogrodzenia, namioty, osłony przeciwsłoneczne, urządzenia na wypoczynek, w tym namioty, materace, lornetki, trampoliny, baseny, torby, urządzenia do wędkarstwa, rowery i motocykle, łodzie i mariny, akcesoria dla zwierząt, sprzęty z zakresu motoryzacji, w tym akcesoria samochodowe, pielęgnacyjne, artykuły garażowe, transportowe, sprzęty gospodarstwa domowego, w tym również urządzenia kuchenne, urządzenia do sprzątania, pielęgnacji ciała, sprzęty rtv, agd, artykuły biurowe, przeciwpożarowe, bożonarodzeniowe,dekoracyjne.

Sklep (...)oferował do 02.2015 r. takie artykuły jak: meble, systemy budowy mebli, fronty mebli, kantówki, listwy, drewno, materiały budowlane, w tym tynki, zaprawy, sucha zabudowa, wyposażenia do budowy, elementy budowlane takie jak kamień, drzwi, stalowe elementy, okna, wyposażenia, elementy ogrzewania i klimatyzacji, w tym urządzenia elektryczne, piece, kominki, płytki ceramiczne, w tym, kamień, dodatki do glazury, art. żelazne, wiertarki, szlifierki, sznury, łańcuchy, maszyny, narzędzia, nagrzewnice, maszyny czyszczące, lutownice, spawarki, narzędzia ręczne, narzędzia do budowy, wyposażenie warsztatu, dekoracje łazienki, w tym lustra, akcesoria, szafki, meble, ceramika, wanny, prysznice, urządzenia instalacji sanitarnych, techniczne, elektryczne, armatura, sprzęt elektryczny, w tym przewody, elektronika, oświetlenie, baterie, latarki, osprzęt samochodowy wyposażenie, radia, oleje, rowery, akcesoria rowerowe, lakiery, farby, narzędzia malarskie, kleje, taśmy, uszczelki, wszystko wokół okna, dekoracje wnętrz, tapety, tekstylia domowe, akcesoria do kuchni, dywany, wyposażenie mieszkań, zegary, ramy do obrazów, wykładziny podłogowe, regały, meble lekkie, meble do kuchni, AGD, mycie i konserwacja, porządek, lampy, oświetlenie, artykuły sezonowe, wyposażenie kampingowe, piknik i wyposażenie, meble ogrodowe, grill, wędkarstwo, narzędzia ogrodowe, wyposażenie ogrodu, technika wodna, nawozy, ziemia, kora, maszyny ogrodowe, rośliny doniczkowe, artykuły butikowe, doniczki, wazony, kwiaty suszone, literatura o ogrodach, rośliny szklarniowe, byliny, rośliny okazjonalne, balkonowe, nasiona, cebulowe, budowa ogrodu, pojemniki, drewno, druty, siatki, wyposażenie ogrodu, materiały budowlane do ogrodu

    (dowody: raport k. 254-272, zeznania świadków:E. F.k. 629, wykaz asortymentusklepu (...)k. 724-730, k. 89-97, zdjęcia ze sklepu i gazetek(...)k. 1115-1192, 175-215, zdjęcia ze sklepu i gazetek(...)k. 1362-1394, k. 98-151, zestawienie asortymentu(...)k. 1573-1584, 152-163).

W ocenie konsumentów nie można stwierdzić, że sklepy(...)i(...)mają
zupełnie różny asortyment. Z przeprowadzonych badań wśród klientów, które
wskazały inną odpowiedź niż „nie wiem" wynika, że 4 % badanych odpowiedziało,
że sklepy te mają taką samą ofertę, 43 % odpowiedziało, że mają zbliżoną ofertę, 39
7
%,

    żemają nieco inną ofertę, a 14 %, że mają zupełnie inną ofertę

    (dowód: opinia(...)k. 1609-1622, opinia uzupełniająca k. 1870-

    1871).

  Materiały i artykuły ogrodnicze i ogrodowe znajdują się w różnych działach zarówno w markecie(...)jak również w markecie(...). W przypadku marketu(...)głównie znajdują się w dziale: "Ogród i Wypoczynek" z niewielkim udziałem działu Technika. W markecie(...)materiały i artykuły ogrodnicze i ogrodowe znajdują się głównie w dziale "Ogród" i niewielkim zakresie w działach: "Wypoczynek" oraz „Odzież i artykuły BHP", Nazwy grup i podgrup w markecie(...)i(...)są różne. Poszczególne materiały i artykuły ogrodnicze i ogrodowe znajdują się często w innych grupach i podgrupach lub grupach i podgrupach o innych nazwach. Markety przyjęły inną taksonomię (klasyfikacje) i nomenklaturę (nazewnictwo) grup, podgrup, jak również często nawet materiałów i artykułów. Ponad 95% materiałów i artykułów ogrodniczych i ogrodowych, które można kupić w markecie(...)mają swoje odpowiedniki w markecie(...). Inne marki, ale podobne materiały i produkty o tym samym zastosowaniu.(...)(...)oferuje około 11 000 materiałów i artykułów ogrodniczych i ogrodowych, a market(...)około 1 500. Mimo znacznie mniejszej liczby towarów często oferta marketu(...)jest bardziej atrakcyjna (konkurencyjna) po względem rodzaju asortymentu, czy ceny

    (dowód: opinia biegłego sądowegoR. Z.k. 1725-1731).

W art. 2 ppkt 2.1 umowy najmu z 20 czerwca 2012 r. łączącej(...)spółkę z
ograniczoną odpowiedzialnością wW.jako wynajmującego oraz(...)
spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością wW.jako najemcę postanowiono,
że najemca ma prowadzić w przedmiotowym lokalu działalność gospodarczą
zbliżoną pod względem wizualnym i pod względem asortymentu do sklepów
obecnie działających pod marką(...)w obrębie towarów sprzedawanych w sklepach
(...)na terenie Polski i zagranicą. Zgodnie z umową, najemca nie mógł prowadzić w
przedmiotowym lokalu marketu budowlanego ani marketu ogrodniczego. Najemca
oświadczył także, że część budowlano-ogrodnicza sklepu najemcy nie przekroczy
500 m2przedmiotowego lokalu. Bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, w
8
obrębie przedmiotowego lokalu niedozwolone było prowadzenie jakiejkolwiek działalności innej niż wskazana w art, 2.1 (art. 2 ppkt 2.3). W art. 3 ppkt 3.1. ustalono, że okres najmu miał się rozpocząć 15 października 2012 r. i miał trwać przez 120 miesięcy. W art. 9 ppkt 9.1.4 ustalono, że najemca ma obowiązek prowadzić działalność w sposób spójny z wizerunkiem inwestycji i zgodnie z postanowieniami 2.1-2.7. Strony postanowiły także, że w przypadku poważnego naruszenia przez najemcę postanowień dotyczących dozwolonego użytkowania przedmiotowego lokalu oraz w takim przypadku, jeżeli wynajmujący poniósł koszty kar nałożonych na wynajmującego na mocy umowy najmu zawartej przez datą niniejszej umowy, z innym najemcą działającym na rynku budowlanym i ogrodniczym w ramach inwestycji, wskutek takiego naruszenia najemcy, najemca bezwarunkowo, nieodwołalnie i bezterminowo pokryje koszty takich kar.(dowód: umowa wraz z tłumaczeniem Ł 308-394 ).
W odpowiedzi na pismo(...),(...)w piśmie z dnia 5 grudnia 2012 r. wskazał, że działalnośćsklepów (...)nie stanowi konkurencji w stosunku do działalnościsklepów (...), bowiem markety(...)nie obejmują prowadzenia marketu budowlanego ani ogrodniczego.(...)uznał żądanie o zapłatę kary umownej za bezzasadne

    (dowód: pismo k.68-69).

W dniu 4 marca 2013 r.(...)wezwał(...)do zaniechania naruszeń
postanowień umowy najmu z 18 marca 2008 r., tj, g 22 umowy oraz usunięcia
skutków tego naruszenia poprzez doprowadzenie w terminie 30 dni od dnia
otrzymania pisma do rozwiązania stosunku umownego, na podstawie którego na
terenie należącego do(...)Centrum Handlowego (...),
podmiot trzeci prowadzi market z m.in. z artykułami budowlanymi i ogrodniczymi
pod nazwą(...), W razie niewykonania tego wezwania,(...)wskazał, że będzie
dochodził zapłaty kary umownej, zgodnie z § 22 umowy najmu. W odpowiedzi na
to,(...)w piśmie z 5 kwietnia 2013 r. ponownie wskazał, że market(...)nie stanowi
działalności konkurencyjnej w stosunku dosklepu (...), gdyż działalność(...)jest
wielobranżowa, a oferta bardzo szeroka i nie obejmuje marketu budowlanego ani
9
ogrodniczego. Ponadto(...)wskazać że wykonywanie działalności związanej z prowadzeniem marketu budowlanego lub marketu ogrodniczego jest dopuszczalne na terenie hipermarketu działającego na obszarze centrum handlowego zaznaczonego na fioletowo. W dalszych pismach strony podtrzymały swoje stanowiska(dowód: wezwanie z załącznikami k.70-77, pismo z dnia 5 kwietnia 2013 r, k. 304-307, pismo z dnia 10 kwietnia 2013 r, z załącznikami k. 83-88),
W dniu 15 kwietnia 2013 r.(...)wezwał(...)do zapłaty kary umownej stanowiącej równowartość 1 000 000 euro, zgodnie z § 22 ust. 1 i 3 umowy najmu.(...)wskazał, że spełnione zostały przesłanki do żądania kary umownej, wskutek niewykonania wezwania z dnia 4 marca 2013 r.(...)podtrzymał swoje stanowisko, że market(...)oferuje usługi z zakresu budowlanego i ogrodniczego, tj. sprzedaż detaliczna artykułów budowlanych, maszyn, narzędzi, urządzeń budowlanych, farb, urządzeń elektrycznych i oświetleniowych, artykułów BHP oraz artykułów ogrodniczych o powierzchni sprzedaży większej niż 500 m(

    2), co stanowi działalność tożsamą z działalnością marketu(...). Powód wskazał, że(...)naruszył zakaz konkurencji i w związku z tym naliczył karę umowną, zgodnie z § 22 ust. 1 i 3 umowy najmu

    (dozoód: wezwanie wraz z załącznikami k. 78-82),

W dniu 25 kwietnia 2013 r. w nawiązaniu do wezwań(...),(...)zwrócił się do

(...)z zawiadomieniem o żądaniach(...).(...)podkreślił, że zgodnie z pkt
2.1 umowy najmu łączącej strony,(...)nie mogła wykonywać w lokalu stanowiącym
przedmiot umowy jakiejkolwiek działalności związanej z prowadzeniem marketu
budowlanego lub ogrodniczego. Ponadto, przypomniał, że zgodnie z umową na
skutek naruszenia tego obowiązkusklep (...)zobowiązany będzie do pokrycia
kosztów w związku z karą umowną. W piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r.(...)
ponownie zwrócił się do(...)wskazując na ograniczenia wynikające z
umowy co do prowadzenia opisanej wyżej działalności. Ponadto, podkreślono, że
obszar w obrębiesklepu (...)zajmowany na potrzeby sprzedaży materiałów
budowlanych i ogrodniczych nie może przekraczać 500 m2.(...)podkreślił, że nie
ma podstaw do rozróżnienia na dwie odrębne kategorie asortymentowe tj. materiały
10
budowlane i artykuły budowlane.(...)wskazał, że przedstawione przez(...)dokumenty, z których wynika, że sklep dzieli się na kategorie sprzedaży, z których każda z kategorii nie przekracza 450 m(

    2)nie stanowi wystarczającego argumentu, że zostały spełnione wymogi łączącej ich umowy najmu. W związku z powyższym(...)wezwał(...)do wskazania dokładnej powierzchni przeznaczonej na prowadzenie sprzedaży poszczególnej kategorii oraz szczegółowych wskaźników z obrotu uzyskiwanego ze sprzedaży materiałów budowlanych i ogrodniczych w stosunku do całkowitego obrotu

    (dowody; pisma(...)k, 397-399),

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych w nawiasach dokumentów, których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron a Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Podstawą ustaleń faktycznych Sąd uczynił również zeznania świadków:S. W.,W. G.,T. P.,K. Z.,P. B. (1), zeznania strony pozwanejJ. L., zeznania strony powodowejA. G., z tym, że Sąd nie dał wiary zeznaniom świadkaT. P.iS. S.w części, gdzie świadkowie ci zeznawali na okoliczność intencji stron przy podpisywaniu umowy, albowiem jak sami oni przyznali, nie brali osobiście udziału w negocjacjach spornej umowy. Osobą odpowiedzialną za negocjacje po stronie pozwanej byłP. B. (2). Z tego samego powodu Sąd nie dał wiary zeznaniom przedstawiciela pozwanejl. L., gdyż nie brał on udziału w żadnych spotkaniach ani rozmowach poprzedzających zawarcie umowy - co sam przyznał, a zatem nie może on mieć wiedzy na temat rozmów, jakie toczyły się pomiędzy stronami, zaś treść jego zeznań - w ocenie Sądu - jest wynikiem pozycji procesowej. Zeznania pozostałych świadków są spójne i co istotne, spójne są zeznania zarówno świadków, którzy uczestniczyli w negocjacjach po stornie powodowej, jak i pozwanej, o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.
Sąd ustalając stan faktyczny oparł się również na opinii biegłych:instytutu (...)oraz opinii biegłego sądowegoR. Z., których
kompetencje nie budziły wątpliwości, a przedstawione przez nich analizy i wnioski Sąd ocenił jako rzetelne, jasne, wyczerpujące tezy dowodowe ujęte w postanowieniach o dopuszczeniu dowodu z tych opinii. Biegli metodycznie, w rzetelny i rzeczowy sposób ustosunkowali się do każdego z zarzutów stron, w klarowny i zrozumiały sposób przedstawiając wnioski wymagane postanowieniem Sądu.
Sąd oddalił wszystkie pozostałe, nierozpoznane wnioski dowodowe z uwagi na fakt, iż zgromadzony w toku 9 lat procesu materiał dowodowy w postaci zeznań świadków oraz opinii biegłych jest wystarczający do merytorycznego rozstrzygnięcia sporu.
Sąd zważył, co następuje.
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Powód dochodzi w niniejszym postępowaniu od pozwanego zapłaty kary umownej w wysokości 1000 000 euro (w przeliczeniu na złote polskie - 4117 800 zł) przewidzianej w § 22 ust. 3 umowy łączącej strony.
Poza sporem pozostawał fakt, że strony łączyła umowa najmu z 18 marca 2008 r., na podstawie której pozwany jako wynajmującycentrum handlowe (...)oddał do używania powodowi jako najemcy budynek marketu budowlanego wraz z powierzchniami poza budynkiem zaznaczonymi na mapie stanowiącej załącznik do umowy, a powód zobowiązał się do zapłaty wskazanych w umowie opłat czynszowych.
Strony zatem łączył stosunek prawny oparty na umowie najmu w rozumieniuart. 659 i nast. k.c.Zgodnie z tym przepisem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z § 14 ust. 1 zd. 1 umowy powód jako najemca zobowiązany był do używania przedmiotu najmu wyłącznie w celu prowadzenia działalności w postaci Marketu Budowlanego Dom i Ogród polegającego na sprzedaży materiałów i
artykułów ogrodniczych, ogrodowych oraz budowlanych, w tym elementów wykończenia wnętrz, pod nazwą(...).
W związku z powyższym, strony po wielu negocjacjach zdecydowały się zawrzeć w umowie zakaz konkurenqi opisany w § 22 ust. 1 i 3. interpretacja tego zapisu stanowiła istotę sporu.
Zgodnie z treścią § 22 ust. 1 umowy: „wynajmujący zobowiązuje się do nieprowadzenia w okresie najmu na terenie(...)(z wyjątkiem terenu hipermarketu oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy) działalności konkurencyjnej wobec działalności prowadzonej przez najemcę w przedmiocie najmu zgodnie z § 14 ust. 1 zd. 1. Przez działalność konkurencyjną wobec najemcy strony rozumieją prowadzenie przez wynajmującego lub oddanie przez wynajmującego do prowadzenia marketu budowlanego lub marketu ogrodniczego o powierzchni sprzedaży większej niż 500 m(

    2)na jeden lokal zlokalizowany na terenie(...)(z wyjątkiem terenu hipermarketu oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy) „Działalność Konkurencyjna". Celem uniknięcia wątpliwości najemca miał świadomość, że w ramach(...)mogą powstawać sklepy, które będą zajmowały się dystrybucją towarów oferowanych przez najemcę w przedmiocie najmu i potwierdza, że działalnością konkurencyjną wobec niego nie jest prowadzenie na terenie(...)Hipermarketu(...)lub innego hipermarketu o podobnym charakterze, a także kwiaciarni, sklepów meblarskich, sklepów z wyposażeniem wnętrz, z glazurą, terakotą etc., a strony przyjmują, że taka działalność nie stanowi działalności konkurencyjnej". Stosownie do § 22 ust. 3 w przypadku naruszenia przez wynajmującego powyższego zakazu i nie zaprzestania naruszenia pomimo otrzymania pisemnego wezwania od najemcy wyznaczającego dodatkowy okres 30 dni na zaprzestanie naruszenia, wynajmujący zobowiązany był uiścić na rzecz najemcy karę umowną w kwocie stanowiącej równowartość 1 000 000 euro.
Powód podnosił, że wskutek rozpoczęcia działalnościsklepu (...)na tereniecentrum handlowego (...)w listopadzie 2012 r. doszło do naruszenia przez pozwanego jako wynajmującego opisanego wyżej zakazu
konkurencji. Powód wskazał, żesklep (...)prowadzi działalność konkurencyjną, a w jego ofercie znaleźć można materiały budowlane i ogrodnicze, tak samo jak wsklepie (...). Powód swojego żądania upatruje w treści § 22 ust. 3 umowy, tj. zapłaty kary umownej.
Stosownie doart. 483 § 1 k.c, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Powszechnie uważa się, iż kara umowna stanowi surogat odszkodowania, jej zastrzeżenie w ramach obowiązującej zasady swobody umów ułatwia i upraszcza uzyskanie odszkodowania, zwalnia bowiem wierzyciela z obowiązku wykazywania wysokości szkody. Charakter odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.), celu kary umownej, jak i umiejscowienia samych przepisów jej dotyczących wKodeksie cywilnym(w tytule dotyczącym skutków niewykonania zobowiązań). Podporządkowanie kary umownej podstawom odpowiedzialności kontraktowej sprawia, że zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem -jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności(por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 20 marca 1968r.,II CR 419/67).
Zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności kontraktowej dłużnik może zwolnić się z odpowiedzialności kontraktowej wykazując, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 k.c.).
Jednocześnie wskazać trzeba, że strony w § 22 ust. 3 umowy wyłączyły możliwość dochodzenia przez najemcę innych roszczeń z tytułu naruszenia zakazu konkurencji.
Zatem ocenie Sądu podlegało, czy pozwany dopuścił się naruszenia zakazu konkurencji opisanego w treści umowy, a tym samym, czy powodowi przysługuje z tego tytułu ustalona kara umowna.
Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawał fakt że od 16 listopada 2012 r. na terenie centrum handlowego(...)rozpoczął działalność sklep o nazwie(...). Powierzchnia całkowita sklepu wynosiła ponad 3000 m(

    2).(...)działał na terenie obszaru oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym w bezpośrednim sąsiedztwiesklepu (...).
Pozwany kwestionując zasadność dochodzonego roszczenia podnosił następujące zarzuty:

1
sklep (...)znajduje się na terenie oznaczonym kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy najmu, który to teren został wyłączony spod zakazu konkurencji.

2
materiały ogrodnicze i budowlane były sprzedawane przezsklep (...)na terenie nie większym niż 500 m2, co oznacza, że taka działalność została wyłączona spod zakazu konkurencji w § 22 ust. 1 umowy.

3
działalnośćsklepu (...)nie była konkurencyjna w stosunku do działalności powoda, jak równieżsklep (...)nie był marketem budowlanym ani ogrodniczym, tylko wielobranżowym, co znaczy, że jego działalność była dozwolona w świetle treści umowy.

Odnosząc się kolejno do powyższych zarzutów w pierwszej kolejności należało ustalić zgodny zamiar stron przy formułowaniu § 22 ust. 1 umowy. Sporne było bowiem to, czy teren oznaczony kolorem fioletowym na planie sytuacyjnymcentrum handlowego (...)wyłączony był spod zakazu konkurencji, a jeżeli tak - czy wyłączenie to dotyczyło wszystkich sklepów, prowadzących tam działalność.
Wskazać należy, że w świetleart. 3531k.c.strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Dokonując wykładni obiektywnej oświadczeń woli mających formę pisemną, należy oprzeć się na tekście dokumentu i językowych regułach znaczeniowych, z
uwzględnieniem kontekstu, w którym interpretowane wyrażenia zostały użyte, a także okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone oraz celu umowy.
Ustalając znaczenie oświadczenia woli mającej formę pisemną należy zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych. Trzeba jednak uwzględnić nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst. Przy wykładni oświadczenia woli należy -poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Poza tym należy uwzględnić przy wykładni umowy jej cel(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r,, III CSK 55/11, zdnia 14 czerwca 2012 r., I CSK 485/11, z dnia 19 września 2013 r., I CSK 688/12, zdnia 24 czerwca 2014 r., I CSK 392/13 - nie publ.).Wykładnia umów w pierwszym rzędzie powinna uwzględniać rzeczywistą wolę stron zawierających umowę i taki sens wyrażaart. 65 § 2 k.c.Wymaga to zbadania nie tylko konkretnego postanowienia umowy, ale analizy jej całości; innymi słowy wskazane jest przyjmowanie takiego sensu oświadczenia woli, które uwzględnia logikę całego tekstu, który je wyraża (kontekst umowny). Poza tym mogą mieć znaczenie dla stwierdzenia zgodnej woli stron, ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw, kontekst sytuacyjny(por. uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najun/ższego z dnia 29 czenuca 1995 r., III CZP 66/95,OSNC 1995,Nr 12, poz.168).
Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że wykładnia umowy nie może prowadzić do stwierdzeń w sposób oczywisty sprzecznych z jej treścią(wyrok SN z 17 grudnia 2008 r., I CSK 250/08, opubl. baza prażona LEX nr 484668).
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, wobec sprzeczności interpretacyjnych stron co do treści § 22 ust. 1 umowy, badać należało samą jej treść wespół z tym, czego oczekiwały i co wzajemnie uzgadniały strony w toku negocjacji poprzedzających zawarcie umowy.
Niezbędne zatem w tym zakresie było przesłuchanie osób, które były obecne przy zawieraniu tej umowy, które reprezentowały strony umowy i które z polecenia osób reprezentujących spółki, negocjowały jej warunki, w tym również zakaz konkurencji.
Należy w tym miejscu podkreślić, iż osobami, które brały bezpośredni udział w negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy i które tworzyły jej treść byli:
Po stronie powodowej:A. G.,W. G..
Po stronie pozwanej -P. B. (1),K. Z..
Wszyscy Ci świadkowie, w tym przedstawiciele pozwanej, potwierdzili wersję powoda, iż wyłączenie spod zakazu konkurencji obejmowało konkretnie działalnośćsklepu (...), który miał powstać na terenie oznaczonym kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym. Spotkania i negocjacje poprzedzające zawarcie umowy trwały wiele miesięcy. Należy podkreślić, iż świadkowie:S. S.,T. P.ani przedstawicielł. L.nie uczestniczyli osobiście w tych negocjacjach. Osobą uczestniczącą

    po stronie pozwanejbyłP. B. (2)orazK. Z., zaś pomocniczoJ. W.. Nikt inny ze strony pozwanej nie uczestniczył w negocjacjach treści umowy. Jak zeznałP. B. (2): „Z

    ramienia(...)w proces negocjacji zaangażowany byłem ja jako prokurent orazK. Z., była też paniJ.z(...). Ze strony powoda byłA. G.
,

S. G.." (vide zeznanieP. B. (1)nagranie 00:48:10, tożsame zeznaniaK. Z.nagranie od 00:10:42).Tożsame zeznania złożył świadekW. G., który zapytany w kwestii osób uczestniczących w negocjacji spornej umowy stwierdził:

    „NazwiskoT. P.nic mi nie mówi w kwestii negocjacji tej umowy ani w ogóle".

W odniesieniu do rozumienia przez strony zapisu dozwolonych 500 m2 sklepu świadekV. B.zeznał: „

    Nigdy nam nie przyszła do głowy ta koncepcja, o której pan w tej chwili napomknął, mianowicie sklep wewnątrz sklepu" (nagranie 01:01:50).Świadek ten na pytanie pełnomocnika powoda: - Czyli to było bezdyskusyjne dla obu stron, że ta część oznaczona kolorem fioletowym, że tam będzie znajdował się(...)? Świadek odpowiedział:

    „Tak. Absolutnie" (nagranie-

    01:04:08).Na pytanie - czy to pojęcie hipermarket, które jest w klauzuli o zakazie konkurenci ono dotyczy(...)?

    (nagranie - 01:05:14)świadek odpowiedział

    „Tak".Świadek ten wyjaśnił w dalszych zeznaniach, iż powodem zmiany wielkości powierzchni przez(...)był kryzys finansowy z 2008 roku, zaś powierzchnia
zwolniona przez(...), a zajęta następnie przezsklep (...)stanowiła ok 3000 m2.
17
Świadek potwierdził również, iż miał świadomość, że wynajęcie powierzchni marketowi(...)stanowi złamanie zakazu konkurencji przez pozwaną i taką informację przekazał zarządowi(...).
Dodatkowo interpretacja taka jest zgodna z literalnym brzmieniem całej umowy, gdzie wskazano m.in,: „z
    wyjątkiem terenu hipermarketu oznaczonego kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik nr 1 do umowy"oraz
    „działalnością konkurencyjną wobec niego nie jest prowadzenie na terenie(...)Hipermarketu(...)lub innego hipermarketu o podobnym charakterze, a także kwiaciarni, sklepów meblarskich,
    sklepów z wyposażeniem wnętrz, z
    glazurą, terakotą etc., a strony przyjmują, że taka działalność nie stanowi działalności konkurencyjnej”.Zapisy te wyraźnie odnoszą się do hipermarketu, w drugiej części wprost wskazano na(...)lub inny tego rodzaju hipermarket.
Wobec treści zeznańP. B. (2), który w czasie negocjaqï umowy był prokurentem pozwanej, a także treści zeznańK. Z., brak jest jakichkolwiek podstaw, aby podzielić stanowisko zaprezentowane w powyższej kwestii przez stronę pozwaną.
Należy mieć bowiem na uwadze, że zawarcie umowy poprzedzone było licznymi spotkaniami stron i ich przedstawicieli, w tym wielokrotnie omawiano klauzulę o zakazie konkurencji. Z zeznań świadków i stron, które uczestniczyły przy zawieraniu umowy i negocjacjach wynika, iż na terenie oznaczonym kolorem fioletowym na planie sytuacyjnym powstać miał konkretnie market(...). Umowa z(...)została zawarta przed umową z powoda z pozwanym. Również w umowie z(...)pozwany ustalił, że będzie działał na terenie oznaczonym kolorem fioletowym.
Reasumując, literalna wykładnia treści umowy wespół z treścią
przedstawionych wyżej zeznań świadków wykazała, iż intencją stron w § 2.1 umowy
było zakazanie działalności innego marketu niż(...)o charakterze
konkurencyjnym do(...)o powierzchni większej niż 500 m(
    2), zaś wyłączenie spod
zakazu konkurencji terenu oznaczonego kolorem fioletowym miało na celu ochronę
działalności marketu(...), który posiadał również w części asortyment
18
zbliżony do(...). Była to jednak niewielka część asortymentu tożsamego, dlatego powód wyraził na to zgodę, co znalazło wyraz w § 2.1 umowy.
Odnosząc się do drugiego z zarzutów pozwanego, jakobysklep (...)oferował swój asortyment budowlany i ogrodniczy jedynie na 500 m(

    2), należy stwierdzić, iż z zeznańP. B. (2)wynika, iż market(...)został otwarty na 3000 m2. Ponadto zakazu konkurencji odnoszącego się do sklepu o powierzchni 500 m2 strony nie rozumiały w ten sposób, iż asortyment zbliżony do produktów(...)nie może zajmować 500m2 powierzchni jakiegokolwiek sklepu, lecz w ten sposób, iż -sklep, który będzie sprzedawał produkty nie może zajmować powierzchni większej niż 500 m2, (łącznie jako sklep, a nie powierzchnia wewnątrz sklepu).
Bez znaczenia pozostaje w tym zakresie postanowienie zawarte w umowie najmu łączącej(...)z pozwanym, zgodnie z którym(...)jako najemca nie mógł prowadzić w przedmiotowym lokalu marketu budowlanego ani marketu ogrodniczego, jak i oświadczenie zawarte w tej umowie, iż część budowlano- ogrodnicza sklepu najemcy nie przekroczy 500 m(
    2)przedmiotowego lokalu (2 ppkt 2.1 umowy najmu z 20 czerwca 2012 r.). Takie oświadczenia należy, zdaniem Sądu, uznać za świadomą próbę obejścia przez pozwanego zakazu konkurencji określonego w umowie najmu łączącej go z pozwanym. Świadczy o tym również dalszy zapis w umowie najmu łączącej pozwanego z(...), z którego wynika, że pozwany przerzuca odpowiedzialność zapłaty kary umownej za naruszenia zakazu konkurencji nasklep (...). W umowie tej określono bowiem, że w przypadku, jeżeli pozwany poniesie koszty kar nałożonych na niego na mocy umowy najmu zawartej przez datą umowy z(...), z innym najemcą działającym na rynku budowlanym i ogrodniczym w ramach inwestycji, wskutek takiego naruszenia najemcy, najemca bezwarunkowo, nieodwołalnie i bezterminowo pokryje koszty takich kar (pkt 9 ppkt 9.1.4. umowy). W ocenie Sądu pozwany w chwili zawarcia umowy z(...)miał świadomość konsekwencji wynikających z zakazu konkurencji, a także z tego, żesklep (...)może taką konkurencję stanowić. Powyższe
postanowienia świadczą jedynie o próbie obejścia tego zakazu wbrew postanowieniom umowy łączącej powoda z pozwanym oraz o przerzuceniu na(...)ostatecznej odpowiedzialności zapłaty kary umownej na rzecz powoda. Odnosząc się do zarzutów pełnomocnika pozwanej/ iż powódka nie wykazała, żesklep (...)prowadził działalność na powierzchni powyżej 500 m 2 należy wskazać, iż niezależnie od kwestii wiedzy powszechnej i oczywistości faktu, iż sklepy tego rodzaju prowadzą działalność na kilku - kilkunastu tysiącach metrów, to istotne tu pozostaje to, iż zakaz konkurencji dotyczył powierzchni całego sklepu i nie ma tu znaczenia na jakiej jego procentowej części znajdowały się materiały konkurencyjne. Przede wszystkim jednak należy jednak powtórzyć, że zakaz konkurencji, wbrew twierdzeniem pozwanego, odnosił się do powierzchni sklepu powyżej 500 m2, a nie części powierzchni sklepu w zakresie 500 m2. Tak wynika z literalnego brzmienia umowy, jak również z woli stron. Jak wskazano w umowie, przez działalność konkurencyjną wobec najemcy strony rozumieją prowadzenie (...) marketu budowlanego łub marketu ogrodniczego o powierzchni sprzedaży większej niż 500 m2na jeden lokal zlokalizowany na terenie(...)(...)". W ocenie Sądu w oparciu o zeznaniaP. B. (2)należy wywieść, iż sformułowanie „powierzchnia sprzedaży większa niż 500m2" odnosi się do całej powierzchni sklepu, który mógłby prowadzić taką działalność konkurencyjną. Skoro zatemsklep (...)zajmował powierzchnię ponad 3000 m2, to nie można stwierdzić, że wyłączony był spod zakazu z uwagi na jego wielkość, niezależnie od tego, na jakiej jego części znajdowały się produkty konkurencyjne (pomijając oczywistą zmienność takich danych jak i niesprecyzowane przez pozwanego, na jaką ewentualnie datę należałoby ustalać procentowe zajęcie powierzchni takimi produktami). Zatem także i ten zarzut okazał się bezzasadny.
Ostatnim zarzut pozwanej dotyczył kwestii konkurencyjnościsklepu (...)w stosunku dosklepu (...).
Jako działalność konkurencyjną w umowie najmu (§ 22 ust. 1) określono prowadzenie marketu budowlanego lub ogrodniczego. Zatem ocenie Sądu podlegało ustalenie, czy takim marketem jest(...). Pozwany podnosił, żesklep (...)jest sklepem
wielobranżowym. Nie zmienia to jednak faktu, że nie sama nazwa ani niewielka różnica w asortymencie ma tutaj znaczenie, bowiem ocenie podlegała konkurencyjność produktów (nie identyczność), w tym przede wszystkim ogrodniczych i budowlanych.
Termin „konkurencja" oznacza rywalizaq'ę, współzawodnictwo między podmiotami lub osobami zainteresowanymi w osiągnięciu tego samego celu. Zajmowanie się interesami konkurencyjnymi jest więc równoznaczne z działaniem podejmowanym w celach zarobkowych lub udziałem w przedsięwzięciach lub transakcjach handlowych, których skutki odnoszą się (lub potencjalnie mogą się odnieść), chociażby częściowo, do tego samego kręgu odbiorców
    (por. między innymi wyroki z dnia 23 lutego 1999 r., IPKN 579/98, z dnia 8 maja 2002 r., IPKN 221/01, z dnia24
    września 2003 r., 1PK 411/02).

Działalność konkurencyjna występuje zasadniczo wtedy, gdy oba przedsiębiorstwa zajmują się produkcją takich samych lub zbliżonych (o charakterze substytucyjnym) dóbr i usług(wyrok SN z dnia4listopada 2010 r., II PK 108/10, Legalis).
Zdaniem Sądu, działalność powoda isklepu (...)obejmuje podobne usługi sprzedaży materiałów budowlanych i ogrodniczych, jak również zmierza do osiągnięcia podobnego celu, a krąg ich odbiorców był i pozostaje zbliżony. Takie ustalenia Sąd poczynił na podstawie przedłożonej dokumentacji, w tym licznych gazetek i ofert sklepów, jak również szczegółowych wykazów sprzedawanego asortymentu, z których wynika, że porównywane podmioty oferują w swoich sklepach bardzo zbliżone produkty. Ustalenia te poczynione zostały również w oparciu o przywołane opinie biegłych.
Jeśli chodzi o zakres oferowanych produktów, to należy stwierdzić, iż
asortyment obydwu sklepów oferowany w czasie wniesienia pozwu, jak i w latach
kolejnych pokrywał się znacznie w zakresie materiałów budowlanych i
ogrodniczych. Pomimo ich odmiennego nazewnictwa, przeznaczenie tych
produktów było podobne. W tym m.in. podobne są takie produkty jak: narzędzia i
maszyny (m,in. narzędzia budowlane, instrumenty pomiarowe, elektronarzędzia i
maszyny, maszyny z zakresu spawania, artykuły budowlane i farby, w tym
21
gwoździe i wkręty, okucia, farby i fugi, drabiny, instalacje wodne i sanitarne, urządzenia do klimatyzacji, elektryka i oświetlenie, w tym instalacje elektryczne, oprawy, żarówki, narzędzia ogrodowe, maszyny ogrodowe, drewno, systemy do nawadniania i osuszania, meble ogrodowe, grille, ogrodzenia, namioty, osłony przeciwsłoneczne, urządzenia na wypoczynek, narzędzia wędkarskie, rowery, sprzęty z zakresu motoryzacji, w tym akcesoria samochodowe, pielęgnacyjne, artykuły garażowe, transportowe, sprzęty gospodarstwa domowego, w tym urządzenia do sprzątania, sprzęty AGD, artykuły biurowe, dekoracyjne). Porównania tego dokonano na podstawie przedłożonych dokumentów, gazetek, wykazów obowiązujących w dacie, w której pozwany miał się dopuścić naruszenia zakazu, tj. w okresie począwszy od 2012 r. Nie znajdują zatem uzasadnienia argumenty pozwanego, jakoby przedstawione dane obejmowały okres późniejszy i niemiarodajny dla oceny tej sytuacji. Załączone do akt sprawy dokumenty bowiem obejmowały opiniowany okres roku 2012. Ponadto, wykazy z późniejszych okresów, różniły się nieznacznie produktami i nazewnictwem, ale nadal były to produkty podobne. Zarzuty pozwanego w tym zakresie pozostają gołosłowne.
Jak stwierdził biegłyR. Z., którego opinię Sąd uznał za rzetelną, materiały i artykuły ogrodnicze oraz ogrodowe znajdują się w różnych działach zarówno w markecie(...)jak również w markecie(...). W przypadku marketu(...)głównie znajdują się w dziale: "Ogród i Wypoczynek" z niewielkim udziałem w dziale Technika. W markecie(...)materiały i artykuły ogrodnicze oraz ogrodowe znajdują się głównie w dziale "Ogród" z niewielkim udziałem w działach: "Wypoczynek" oraz „Odzież i artykuły BHP". Nazwy grup i podgrup w markecie(...)i(...)są różne. Poszczególne produkty znajdują się często w innych grupach i podgrupach lub grupach i podgrupach o innych nazwach. Markety przyjęły własną taksonomię (klasyfikacje) i nomenklaturę (nazewnictwo) grup, podgrup, jak również często nawet materiałów i artykułów. Pomimo odmiennego nazewnictwa ponad 95% materiałów i artykułów ogrodniczych oraz ogrodowych, które można kupić w markecie(...)mają swoje odpowiedniki w markecie(...). Jak stwierdził biegły, inne
marki, ale podobne materiały i produkty o tym samym zastosowaniu. Market(...)oferuje około IX 000 materiałów i artykułów ogrodniczych oraz ogrodowych, a market(...)około 1 500. Jednakże mimo znacznie mniejszej liczby towarów często oferta marketu(...)jest bardziej atrakcyjna (konkurencyjna) po względem rodzaju asortymentu, czy ceny, co oznacza, że można stwierdzić, że sklepy są dla siebie konkurencyjne.
Również spełniona została przesłanka co do podobnego kręgu odbiorców. Sklepy nie mają wprawdzie identycznego asortymentu ani odbiorców, jednak jak wykazała opinia(...)i przeprowadzone przez tą firmę badania, w ocenie konsumentów nie można stwierdzić, że(...)i(...)mają zupełnie różny asortyment. Z przeprowadzonych badań wśród klientów, które wskazany inną odpowiedź niż „nie wiem" wynika, że 4 % badanych odpowiedziało, że sklepy te mają taką samą ofertę, 43 % odpowiedziało, że mają zbliżoną ofertę, 39 %, że mają nieco inną ofertę, a 14 %, że mają zupełnie inną ofertę. Zatem skoro większa część badanych odpowiedziała, że sklepy mają zbliżoną albo tylko nieco inną ofertę, oznacza to, że sklepy są konkurencyjne wśród odbiorców.
Tym samym, zdaniem Sądu, powód wykazał istnienie przesłanki konkurencyjnościsklepu (...)wobec(...), warunkującą podstawę do naliczenia pozwanej kary umownej.
O naruszeniu zakazu konkurencji świadczyć może również treść korespondencji prowadzonej między stronami, z której wynika, że pozwany jeszcze przed zawarciem umowy z(...), zwracał się do przedstawicieli powoda z propozycją rekompensaty za ewentualne straty z uwagi na wprowadzenie do centrum handlowegosklepu (...). Powód natomiast sygnalizował przed nawiązaniem tej umowy, że asortymentsklepu (...)jest podobny i może doprowadzić to do jego ewentualnych strat. Do ustaleń rekompensaty ostatecznie nie doszło, jednak rozmowy te wespół z zeznaniami świadkaV. B.potwierdzają świadomość pozwanego naruszenia zakazu. Taką świadomość potwierdza również korespondencja prowadzona przez pozwanego zesklepem (...), która toczyła się na skutek wezwań powoda do zaprzestania naruszeń, gdzie pozwany zobowiązywał
sklep (...)do wyjaśnień w jakim zakresie prowadzą działalność sprzedaży produktów budowlanych i ogrodniczych. Warto podkreślić, iż sam pozwany wskazał, wyjaśnieniasklepu (...)o tym, że sprzedaż z kategorii budowlanej i ogrodniczej nie stanowi 500 m2nie była przekonywująca.
Na marginesie należy podkreślić, że o tym, żesklep (...)jest w przeważającej części budowlany, mogą również świadczyć okoliczności związane z obostrzeniami wprowadzonymi przez regulacje państwowe związane z Covid-19. Na mocy § 1 ust. pkt 2b) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020r., zmieniającego rozporządzeniem z dnia 9 października 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii w §7 rozporządzenia z 9 października 2020 r. dodano ust. 5 pkt li) w brzmieniu:,, Do dnia 29 listopada 2020 r. w obiektach handlowych lub usługowych, w tym parkach handlowych, o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2000 m(
    2 )ustanawia się zakaz: handlu detalicznego właścicielom lub najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem takiego, którego przeważająca działalność polega na sprzedaży: artykułów budowlanych lub artykułów remontowych. Co do zasady świadczenie usług i handel na tego typu obiektach był zakazany. Rozporządzenie wymieniało wyjątki od ogólnego zakazu. By spełnić wymogi wyłączające zakaz trzeba było świadczyć usługi lub handel w branżach czy dziedzinach tam wymienionych w przeważającej części. Jednym z takich wyjątków była przeważająca działalność polegająca na sprzedaży: artykułów budowlanych lub artykułów remontowych.
Rozporządzeniem weszło w życie z dniem 7 listopada 2020 r., podczas gdy począwszy od 7 listopada 2020 r. na stronie internetowejsklepów (...)widniał komunikat, zgodnie z którym wszystkie sklepy tej marki były otwarte, co oznacza, że nie obejmował ich wymieniony wyżej zakaz handlu, a zatemsklep (...)musiał być wyłączony spod zakazu z uwagi na charakter swojej działalności w przeważającej części budowlany i remontowy. Pozwany cały czas podtrzymywał, żesklep (...)jest sklepem wielobranżowym, ale jednocześnie nie spożywczo-przemysłowym. Należy wskazać, że sklepy spożywczo-przemysłowe również były wyłączone spod zakazu
handlu. Z pewnością(...)takim sklepem nie był. Również pozostały zakres działalności wyłączony spod zakazu cytowanym wyżej rozporządzeniem nie pasował do profilusklepów (...), np. sprzedaż artykułów toaletowych, środków czystości, gazet lub książek, żywności, produktów kosmetycznych, leczniczych, paliw, usług telekomunikacyjnych, artykułów dla zwierząt, wyrobów medycznych, części i akcesoriów do pojazdów. Jedynie wyłączenie dotyczące działalności w przeważającej części polegającej na sprzedaży artykułów budowlanych i remontowych mogło mieć zastosowanie. Z takiego wyłączenia korzysta również siećsklepów (...). Powyższe dodatkowo potwierdza, że sklepy(...)i(...)mają podobny profil i asortyment. Obydwa sklepy należy uznać za sklepy, których działalność opiera się na handlu w przeważającej części artykułami budowlanymi i remontowymi.
Wobec powyższego, zdaniem Sądu, pozwany dopuścił się naruszenia zakazu konkurencji opisanego w § 22 ust. 1 umowy, co z kolei uzasadnia przyznanie powodowi od pozwanego kary umownej w ustalonej w § 22 ust. 3 umowy wysokości 1 000 000 euro, tj. w wysokości żądanej - 4117 800 zł. Powód zasadnie przeliczył kwotę według obowiązującego kursu NBP na dzień 16 kwietnia 2013 r. przed dniem otrzymania wezwania do zapłaty z 15 kwietnia 2013 r. (otrzymano 17 kwietnia 2013 r.).
Sąd nie uwzględnił wniosku o miarkowanie kary umownej z następujących względów, W zakresie miarkowania kary umownej wskazać należy, iż zgodnie z treściąart. 484 § 2 k.c.możliwość żądania zmniejszenia kary umownej istnieje w dwóch sytuacjach, po pierwsze, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, a po drugie, jeżeli kara jest rażąco wygórowana.
W orzecznictwie dominuje utrwalone stanowisko, w świetle którego miarkowanie kary umownej na żądanie dłużnika w trybieart. 484 § 2 k.c.należeć będzie do tzw. prawa sędziowskiego, zaś regulacja tego przepisu nie zawiera jakichkolwiek wyłączeń. Wspomniany przepis, mający charakter normy ogólnej, będzie więc mógł znaleźć zastosowanie w każdym wypadku, gdy w świetle oceny określonego stanu faktycznego można będzie uznać karę umowną w zastrzeżonej
wysokości za nieadekwatną(por. wyrok SA w Katowicach z dnia 17 grudnia 2008r.,sygn. akt V ACa 483/08,LEX nr 491137).Przewidziane wart. 484 § 2 k.c.miarkowanie kary umownej ma bowiem przeciwdziałać pojawianiu się znacznych dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary a otoczeniem właściwą ochroną słusznego interesu wierzyciela.
W niniejszej sprawie pierwsza z przesłanek nie ma zastosowania, bowiem nie doszło do spełnienia świadczenia. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia żądania o miarkowanie kary umownej również na podstawie drugiej przesłanki. Strony z pełną świadomością umieściły w umowie najmu postanowienie o karze umownej na wypadek zakazu konkurencji. Pozwany miał zatem świadomość tego, jaka jest wysokość kary umownej i w jakiej sytuacji przysługuje powodowi. Wskazać trzeba, że umowa najmu została zawarta na duży market budowlany, a zatem na znaczną część powierzchni centrum handlowego. Została zawarta na okres 10 lat, a umowa poprzedzona była licznymi negocjacjami. Również opłaty czynszowe są wysokie, miesięcznie ustalono je na kwotę(...)euro. Zatem współpraca stron opiera się na znacznych kwotach pieniężnych. Również obroty, których spodziewa się powód są wysokie. W tej sytuacji naruszenie zakazu konkurencji mogło się znacząco odbić na sytuacji finansowej powoda. Oznacza to, że brak jest podstaw do uznania, że kara umowna jest wygórowana, mając na uwadze całokształt współpracy stron, a także zachowanie pozwanego. Pozwany w żaden sposób nie udowodnił, że kara umowna jest wygórowana, a także, że występuje znaczna dysproporcja między karą a jego naruszeniem, także Sąd oceniając ten zarzut nie znalazł takich podstaw, wobec czego wniosek podlegał oddaleniu.
W tym stanie rzeczy, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4117 800 zł, zgodnie z żądaniem pozwu.
O odsetkach Sąd rozstrzygnął w oparciu o treśćart. 481 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby
opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszej sprawie termin zapłaty świadczenia wynikał z wezwania do zapłaty, co jednoznacznie wskazuje na to, że termin zapłaty był znany pozwanemu. Powód żąda odsetek od dnia następnego po upływie terminu na wezwaniu do zapłaty, co należy uznać za uzasadnione. Pozwany winien był spełnić swoje zobowiązanie w terminie. Brak spełnienia tego zobowiązania w terminie należy zatem kwalifikować co najmniej jako opóźnienie, które uzasadnia możliwość naliczania odsetek. Z uwagi na zmiany wprowadzone ustawą o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw z dnia 9 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1830) obowiązujące od 01 stycznia 2016 r. dokonane wart. 481 k.c., Sąd od 2 maja 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. zastosował dotychczas obowiązujące przepisy regulujące odsetki ustawowe. Natomiast w okresie od 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty odsetki od zasądzonej kwoty Sąd określił jako odsetki ustawowe za opóźnienie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, wprowadzonymi wyżej wymienioną ustawą zmieniającą.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.uznając, że powód wygrał proces w całości, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu w oparciu oart. 108 § 1 zd. 2 k.p.c.
(...)