Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 2206/20
Data wyroku: 2021-01-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Sędzia Zbigniew Zgud
Słowa kluczowe: Ochrona własności
Podstawa prawna: art. 222 k.c., art. 22 u.o.l.

Sygnatura akt II Ca 2206/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 stycznia 2021 roku
Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Zbigniew Zgud

Protokolant: sekretarz sądowy Robert Makowski
po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2021 roku w Krakowie
na rozprawie w postępowaniu uproszczonym
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)K.(...)(...)
przeciwkoI. S.
o przywrócenie stanu zgodnego z prawem
na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 7 września 2020 roku, sygnatura akt I C 1514/19/K

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób że nakazuje pozwanejI. S.aby usunęła konstrukcję zadaszenia zamontowaną na balkonie/tarasie lokalu przyulicy (...)wK.i zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 2117 zł (dwa tysiące sto siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

2
zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 1300 zł (tysiąc trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Zbigniew Zgud
Sygn. akt II Ca 2206/20

UZASADNIENIEwyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 stycznia 2021 roku
Niniejsza sprawa była rozpoznana przez Sąd Okręgowy, jako Sąd drugiej instancji w postępowaniu uproszczonym. Ponieważ nie było prowadzone postępowanie dowodowe uzasadnienie wyroku obejmować będzie - na podstawieart. 50513§ 2 k.p.c.- jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Bezzasadny był wniosek apelacji o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.Artykuł 386 § 4 k.p.c.wymienia w sposób enumeratywny sytuacje, w których sąd uchyla zaskarżone orzeczenie i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania. Dzieje się tak jedynie w razie stwierdzenia nieważności postępowania, w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo wtedy, gdy wydanie orzeczenia wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości. Żadna z tych sytuacji nie zachodzi w rozpoznawanej sprawie i żadna z nich nie jest wskazywana w zarzutach apelacji. Nie było też podstaw do uchylenia wyroku na podstawieart. 50512§ 1 k.p.c.
Sąd Rejonowy na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego prawidłowo ustalił stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Prawidłowo przyjął, że pozwana jest właścicielem lokalu przyulicy (...)wK.znajdującym się w budynku należącym do strony powodowej. Na przynależnym do pozwanej balkonie zamontowała ona zadaszenie niezgodne z projektem architektonicznym autora budynku, nadto zostało ono wykonane bez uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej. Tych ustaleń apelująca nie kwestionuje. Sąd Okręgowy może zatem przyjąć je za własne. Jedyne zarzuty apelacji co do ustaleń faktycznych dotyczą ustalenia, że sposób odprowadzenia wód opadowych jest wadliwy i prowadzi do powstania szkody po stronie pozwanej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że stwierdzenie takie znalazło się w piśmie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 31 sierpnia 2016 roku, które Sąd Rejonowy przywołał za podstawę powyższego ustalenia. Nie ma zatem podstaw, aby ustalenie to kwestionować z tym zastrzeżeniem, że należy podkreślić, że ustalenia takiego dokonał właśnie Inspektor Nadzoru Budowlanego. Okoliczność ta pozostaje zresztą bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, ze względu na przyjęty przez Sąd Okręgowy pogląd prawny, o którym mowa poniżej.
Finalnie zatem ocena materiału dowodowego dotycząca ustalenia faktów nastąpiła bez przekroczenia granic określonych treściąart. 233 § 1 k.p.c.Ustalenia te generalnie Sąd Okręgowy podziela, przyjmując je jako własne, ze wskazanym wyżej zastrzeżeniem.
Roszczenie wywiedzione przez stronę powodową w niniejszej sprawie znajdowało oparcie w treściart. 222 § 2 k.c.Zgodnie z brzmieniem przywołanego przepisu przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jest to tzw. roszczenie negatoryjne (actio negatoria). W ujęciu generalnym roszczenie negatoryjne, będąc prawnorzeczowym środkiem ochrony własności, jest wymierzone - podobnie jak roszczenie windykacyjne - przeciwko trwałemu wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną. Powstaje ono, gdy prawo własności zostało naruszone w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (W.J. K., Zakres i przesłanki roszczenia negatoryjnego, Studia (...) 1988, s. 161). Ze sformułowania zawartego w treściart. 222 § 2 k.c.wynika, że na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane właścicielowi: możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń. W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie (por. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 595; S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 368). Należy przy tym podkreślić, że chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie.
Zgodnie zart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali(u.w.l.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. O ile zatem balkon, do którego dostęp możliwy jest wyłącznie z lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności trzeba uznać za przynależny do tego lokalu mieszkalnego, to już sama konstrukcja balkonu i jego wygląd architektoniczny jako elementy elewacji budynku należą do części wspólnych nieruchomości w rozumieniuart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Widoczne z zewnątrz elementy wykończenia budynku, w tym kształt (obrys), kolor balkonów stanowią mienie wspólnoty mieszkaniowej. Innymi słowy, zmiana wyglądu budynku stanowi ingerencję w mienie wspólne współwłaścicieli. W konsekwencji umieszczenie na tych częściach budynku, a więc na nieruchomości wspólnej, jakichkolwiek konstrukcji – w tym również zadaszenia - wykracza poza zakres korzystania z odrębnej własności lokalu i musi być rozpatrywane w kategoriach korzystania z nieruchomości wspólnej. Montaż zadaszenia balkonu służy przy tym wyłącznie interesom właściciela lokalu, do którego ów balkon przynależy. Działanie takie nie mieści się zatem w kategorii współkorzystania z części wspólnych, albowiem dokonujący zabudowy działa z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Decyzje co do zabudowy balkonów, w tym montażu zadaszeń, co do zasady władna jest zatem podjąć wspólnota mieszkaniowa w trybie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną, a nie samodzielnie właściciel lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy ustanowiony przez daną wspólnotę mieszkaniową regulamin porządkowy wymienia szczegółowo jakich urządzeń właściciel lokalu nie może samodzielnie instalować, lub jakich zmian nie może samodzielnie dokonywać. Wyłączną kompetencję do zarządu nieruchomością wspólną ma bowiem wspólnota (art. 18do 33ustawy o własności lokali). Przyjęty w odpowiednim trybie regulamin może upoważniać właścicieli do podejmowania niektórych czynności samodzielnie, ale wymaga w tym zakresie wyraźnego umocowania właściciela danego lokalu. Wskazanie w regulaminie szeregu czynności będących czynnościami zarządu rzeczą wspólną, a zakazanych właścicielom stanowi powtórzenie normy ustawowej. Znaczenie normatywne miałoby natomiast wskazanie, jakie czynności właściciel lokalu może podejmować samodzielnie. Oznacza to, że wbrew stanowisku Sądu Rejonowego, niewskazanie w regulaminie, że samodzielny montaż zadaszeń jest niedozwolony nie oznacza, że właściciel lokalu uzyskał w tym zakresie kompetencję do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Przeniesienie wynikających z ustawy uprawnień do zarządu mieniem wspólnym musi być bowiem wyraźne i nie może być domniemywane. Takie przeniesienie kompetencji zarządczych musi wprost wynikać ze stosownej uchwały wspólnoty (art. 18u.w.l.). Innymi słowy, jeżeli regulamin milczy na temat montażu zadaszeń balkonów, to oznacza, że kompetencje do podejmowania decyzji w tym przedmiocie pozostają przy zarządzie wspólnoty mieszkaniowej. Wskazane przez Sąd Rejonowy ograniczenia w konstytucyjnych prawach właściciela lokalu wynikają w tym wypadku nie z regulaminu, ale z przepisuustawy o własności lokali, która zarząd nieruchomością wspólną (w tym wypadku elewacją budynku) powierza wspólnocie. Nie ma przy tym znaczenia, czy konstrukcja zadaszenia jest w zamiarze pozwanej tymczasowa i łatwa do demontażu. Istotne jest, że została trwale (sztywno) połączona z elewacją i zmienia jej wygląd.
Skoro więc montaż tego typu konstrukcji na części nieruchomości wspólnej jest czynnością zarządu nieruchomością wspólną, to do jej dokonania przez właściciela lokalu niezbędna jest zgodna Wspólnoty wyrażona w trybieart. 22u.w.l. Pozwana nie ma uprawnienia do montażu tego typu konstrukcji bez stosownego upoważnienia ze strony powodowej Wspólnoty. Pozwana - co bezsporne - nie posiada takiej zgody i do dnia zamknięcia rozprawy pozwana takiej niezbędnej zgody Wspólnoty nie uzyskała. Stąd też montaż zadaszenia bez zgody Wspólnoty stanowi bezprawną ingerencję w sferę wyłącznego władztwa powodowej wspólnoty i narusza przysługujące tej Wspólnocie prawa do części wspólnej nieruchomości. Strona powodowa może zatem domagać się nakazania pozwanej zaniechania tego typu naruszeń przysługującego jej prawa własności nieruchomości wspólnej i żądać usunięcia konstrukcji zadaszenia na podstawieart. 222 § 2 k.c.
Nie ma przy tym podstaw do odmówienia ochrony stronie powodowej na podstawieart. 5 k.c.Zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są pojęciem pozostającym w nierozerwalnym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy, i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowaniaart. 5 k.c.konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, niepubl.). Odmowa uwzględnienia roszczenia zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.) może nastąpić w okolicznościach wyjątkowych, szczegółowo wskazanych przez stronę podnoszącą zarzut nadużycia prawa podmiotowego i wykazanych w razie sporu. Odmowa przyznania ochrony prawnej w oparciu o zarzuty współżycia społecznego musi uwzględniać ważenie proporcji dóbr chronionych. Sąd Okręgowy podkreśla, że zniszczenia tarasu i mienia powódki, o ile następują, mogą być przedmiotem osobnych roszczeń i żądań kierowanych przez pozwaną przeciwko powodowej Wspólnocie. Nie ma jednak podstaw, aby na tej podstawie odebrać stronie powodowej w sposób trwały uprawnienia do zarządu częścią wspólną nieruchomości. Tymczasem taki skutek miałoby oddalenie niniejszego powództwa na podstawieart. 5 k.c.Sąd Okręgowy podkreśla, że w aktach sprawy brak jest dowodów, aby pozwana formalnie występowała do Wspólnoty o zgodę na montaż spornego zadaszenia, a wniosek tego typu mogła złożyć nie tylko do zarządu Wspólnoty, ale także żądać jego głosowania przez członków Wspólnoty np. na corocznym zebraniu. Trzeba bowiem odróżnić ponawiane żądania rozwiązania problemu odprowadzania wód opadowych z wyższych kondygnacji, od wniosku o wyrażenie zgody na wykonanie konkretnego zadaszenia. Ewentualne uszkodzenie elewacji budynku spowodowane wodami opadowymi dotyczy mienia Wspólnoty (za stan elewacji jako mienie wspólne odpowiada bowiem Wspólnota), a nie pozwanej. Przedostawaniu się z kolei wody do wnętrza lokalu mieszkalnego z całą pewnością można zapobiec także w inny sposób niż tylko montując zadaszenie przytwierdzone trwałą konstrukcją do elewacji budynku. Jest to właśnie kwestia proporcji zastosowanego środka ochrony do skali zagrożenia. Nie ma zatem podstaw do sięgania po rozwiązanie analogiczne zart. 142 k.c.jak podnosiła to pozwana w odpowiedzi na pozew. Sąd Okręgowy podkreśla przy tym, że poza przedmiotem rozpoznania i poza kompetencjami Sądu w niniejszej sprawie pozostaje ocena, czy, i ewentualnie w jaki sposób strona powodowa powinna rozwiązać problem powtarzającego się zalewania balkonu wykorzystywanego przez pozwaną. Istotne jest, że pozwana nie miała uprawnień do
Z powyższych względów apelację strony powodowej uznać należało za uzasadnioną co skutkować musiało zmianą zaskarżonego wyroku na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.
Konsekwencją uwzględnienia powództwa było orzeczenie o kosztach oparte na zasadzie zart. 98 k.p.c.Na zasądzone koszty złożyło się taryfowe wynagrodzenie pełnomocnika powoda obliczone na podstawie § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, opłata od pozwu 300 zł i koszt pełnomocnictwa 17 zł.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono również na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Przegrywająca strona pozwana była zobowiązana do zwrotu kosztów na rzecz powoda, tj. kwoty taryfowego wynagrodzenia pełnomocnika 900 zł (§ 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w/w rozporządzenia) i kwoty 400 zł opłaty od apelacji.

SSO Zbigniew Zgud