Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 605/19
Data wyroku: 2021-03-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sławomir Splitt
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: brak

Sygn. aktI C 605/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 marca 2021 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilnyw składzie:Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt
po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2021 roku w Gdyni
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaGminy M.G.
przeciwkoSkarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1
ustala, że obciążająca powódkęGminę M.G.opłata roczna z tytułu udziału wynoszącego(...)w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej wG., oznaczonej w obrębie nr(...)Ś.jako działki ewidencyjne o numerach:

648 obszaru 115 m2,
663 obszaru 1.142 m2,
664 obszaru 10.532 m2,
673 obszaru 124 m2,
684 obszaru 920 m2
oraz 700 obszaru 1.303 m2,
dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą o numerze (...),
zgodnie z posiadanym udziałem(...),
wynosi od dnia 1 stycznia 2019 roku kwotę48.074,40 złotych(czterdzieści osiem tysięcy siedemdziesiąt cztery złote czterdzieści groszy),

2
zasądza od powódkiGminy M.G.na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę3.352,20 złotych(trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt dwa złote dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

3
nakazuje ściągnąć od powódkiGminy M.G.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę272,00 złotych(dwieście siedemdziesiąt dwa złote) tytułem kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa, w pozostałym zakresie przejmując koszt opinii na Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 605/19

UZASADNIENIE
Stan faktyczny:
Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.na dzień wypowiedzenia był właścicielem nieruchomości położonej wG., oznaczonej w obrębie nr(...)Ś.jako działki ewidencyjne o numerach: 648 obszaru 115 m2, 663 obszaru 1.142 m2, 664 obszaru 10.532 m2, 673 obszaru 124 m2, 684 obszaru 920 m2 oraz 700 obszaru 1.303 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą o numerze (...). Z koleiGmina M.G.jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości w udziale(...).
(okoliczności bezsporne)
Pismem z dnia 25 maja 2018 roku Prezydent MiastaG.wypowiedziałGminie M.G.dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości i zaproponował nową opłatę roczną od 2019 roku w wysokości 49.085,26 zł z uwzględnieniem stopniowego dochodzenia do wysokości pełnej (w roku 2019 – 13.147,90 zł, w roku 2020 – 31.116,58 zł, od roku 2021 – 49.085,26 zł).
(dowód: wypowiedzenie – k. 112-112v.)
Wartość rynkowa ww. nieruchomości według stanu i cen na datę wypowiedzenia wynosiła 2.153.600 zł.
(dowód: opinia biegłej sądowejA. B.– k. 70-96 wraz z pisemną opinią uzupełniającą – k. 119-120)
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości.
Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.
Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej sądowejA. B.. W ocenie Sądu opinia biegłej jest w całości wiarygodna i stanowiła podstawę do ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości jak dla gruntu niezabudowanego. Opinia została sporządzona przez biegłą, posiadającego odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłą zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościamiorazrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości. Biegła zgodnie w powyższymi przepisami zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen kupna sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele przemysłowo-usługowe oraz tereny komunikacyjne, jako przedmiotu prawa własności, na obszarze administracyjnym miastaG., w cenach z daty wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej.
Strona powodowa zarzuciła biegłej, że nie zastosowała dodatkowego współczynnikaKz uwagi na szczególnie uzasadniony przypadek, którym jest funkcja komunikacyjna nieruchomości, co miało w konsekwencji powodować wyłączenie jej z obrotu prawnego (szczególnie w stosunku dodziałki numer (...)).
W odpowiedzi biegła wskazała, że współczynnik korekcyjnyKmoże być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Zdaniem biegłej taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodziła. Wskazała, że przedmiotem badania rynku, a co za tym idzie, również dane porównawcze przyjęte do wyceny, są to tylko nieruchomości użytkowane lub przeznaczone pod komunikację, czyli o takiej samej funkcji jak nieruchomość wyceniania. Wszelkie cechy różnicujące nieruchomości i mające wpływ na wartość zostały ujęte w wycenie odpowiednimi atrybutami i przypisanymi im wagami.
Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegła w sposób prawidłowy określił przeznaczenie nieruchomości, dobrała nieruchomości podobne i określiła wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd wraz z pisemną opinią uzupełniającą uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia przedstawia wartość 2.153.600.
Strona pozwana udowodniła więc wzrost wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej w przeważającej mierze. Przy wyrokowaniu sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczoną przez powołanego przez sąd biegłego.
Reasumując, opłata roczna (finalna) biorąc pod uwagę wyniki postępowania dowodowego winna wynosić 48.074,42 zł (jako iloczyn 3% wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłąA. B.oraz udziału we współużytkowaniu) –art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zważyć należy, że Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2019 roku według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biuletyn SN 2014 nr 2,(...)Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.
Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, obowiązuje – począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty – nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, ma – w związku z dokonanym wypowiedzeniem – zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak wpunkcie 1. sentencji na mocyart. 72 ust. 3 pkt 5w zw. zart. 77 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Koszty procesu:
O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 3. na podstawie przepisuart. 100 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.oraz § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 listopada 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U.2015.1800) i zasądził od powódki jako przegrywającej proces niemal w całości koszty poniesione przez pozwanego w całości, na co składała się opłata za czynności fachowego pełnomocnika pozwanego – radcy Prokuratorii Generalnej w stawce minimalnej wynagrodzenia adwokata. Na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. 2016 poz. 2261) koszty te zasądzono na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.
Koszty sądowe:
Ponadto w punkcie III. wyroku na mocyart. 100 k.p.c.w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych (wynagrodzenie biegłego w wysokości 278,69 zł), nakazując ściągnąć je od powódki jako przygrywającej proces w całości.