Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
VIII Wydział Cywliny
Sygnatura akt: VIII C 307/21
Data wyroku: 2021-12-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Bartek Męcina
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt VIII C 307/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 grudnia 2021 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:  Sędzia Bartek Męcina
Protokolant:  st. sekr. sąd. Ewa Ławniczak
po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2021 roku w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwa MiastaŁ.-(...)wŁ.
przeciwkoJ. O.iS. O.
o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego

1
nakazuje pozwanymJ. O.iS. O.opróżnienielokalu mieszkalnego numer (...)położonego przyulicy (...)wŁ.wraz z rzeczami do nich należącymi;

2
orzeka, że pozwanejJ. O.przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego;

3
orzeka, że pozwanemuS. O.nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego;

4
nakazuje wstrzymanie eksmisji pozwanejJ. O.z lokalu wymienionego w punkcie 1 (pierwszym) do czasu złożenia pozwanej przez GminęŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

5
nie obciąża pozwanych kosztami procesu.

Sygn. akt VIII C 307/21

UZASADNIENIE
W dniu 12 marca 2021 roku powód MiastoŁ.–(...)wŁ., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wytoczył przeciwko pozwanymJ. O.iS. O.powództwo o nakazanie opróżnienialokalu mieszkalnego nr (...)położonego wŁ.przyulicy (...)oraz wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu powód podniósł, żeJ. O.była najemcą lokalu, o którym mowa wyżej. Pozwana zaniechała obowiązku uiszczania należnych wynajmującemu opłat, w konsekwencji czego umowa najmu została wypowiedziana. Pomimo wypowiedzenia umowy najmu pozwana nie opuściła przedmiotowego lokalu, zajmując go bez tytułu prawnego wraz zS. O.
(pozew k. 5-5v.)
W odpowiedzi na pozew pozwani nie uznali powództwa i wnieśli o jego oddalenie. Nadto wskazali, żeJ. O.jest osobą niepełnosprawną.
W uzupełnieniu odpowiedzi na pozew zadeklarowali chęć spłaty zadłużenia. Pozwani poinformowali, że popadli w zadłużenie wobec powoda z uwagi na problemy zdrowotne i wypadki losowe, wnieśli także o rozłożenie zadłużenia wobec powoda na raty.
(odpowiedź na pozew k. 27, uzupełnienie odpowiedzi na pozew k. 33-34)
Na rozprawie w dniu 17 czerwca 2021 roku pozwani oświadczyli, że zadłużenie wobec powoda wynosi około 7.000 zł. Wskazali, że nie uiszczali czynszu, gdyż spłacali inne zobowiązania. Pozwany oświadczył, że jest po 3 operacjach lewej nogi. Pozwani podali, że mają możliwość spłaty zadłużenia, poczynając od września 2021 roku, uiszczając po 600 zł miesięcznie, z czego 350 zł na bieżące opłaty i 250 zł na poczet zadłużenia.
(protokół rozprawy k. 79)
Do zakończenia postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.
Na rozprawie w dniu 6 grudnia 2021 roku pozwana oświadczyła, że do chwili obecnej tytułem zadłużenia wobec powoda nie uiścili żadnej kwoty, bowiem pozwany przebywa na zwolnieniu lekarskim i czeka na wyznaczoną operację, zaś przeciwko pozwanej prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.
(protokół rozprawy k. 102-102v.)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 1 sierpnia 2011 roku pozwanaJ. O.zawarła z powodem umowę o najemlokalu mieszkalnego numer (...)położonego wŁ.przyul. (...). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zgodnie z jej treścią, wynajmujący zobowiązał się wydać najemcy przedmiotowy lokal do używania, a pozwana zobowiązała się do uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych, które to świadczenia na dzień zawarcia umowy wynosiły łącznie 186,34 zł. Wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca był w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia dokonanego przez wynajmującego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych należności.
Wraz z pozwaną w przedmiotowym lokalu zamieszkuje pozwanyS. O..
(umowa o najem lokalu mieszkalnego k. 15-17, okoliczności bezsporne)
Pozwani zalegali z opłatami za wynajmowany lokal. Pismem z dnia 15 czerwca 2020 roku, doręczonym w dniu 25 czerwca 2020 roku, powód wezwał pozwanąJ. O.do uregulowania zaległości czynszowych w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania, pod rygorem, w przypadku braku zapłaty, wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zaległość, o której mowa, według stanu na dzień 31 maja 2020 roku, wynosiła 1.857,47 zł należności głównej oraz 41,11 zł odsetek, ponad trzykrotnie przekraczając miesięczny czynsz.
Pozwana w terminie zakreślonym w wezwaniu nie uregulowała zaległości czynszowych.
(wezwanie do zapłaty wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 14-14v., okoliczności bezsporne)
Pismem z dnia 7 września 2020 roku, doręczonymJ. O.w dniu 24 września 2020 roku, wynajmujący wypowiedział pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości czynszowych, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Według stanu na datę sporządzenia oświadczenia o wypowiedzeniu, zadłużenie przedmiotowego lokalu wynosiło łącznie 2.874,98 zł.
(wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 13-13v., okoliczności bezsporne)
Pomimo upływu terminu wypowiedzenia i wystosowanego przez powoda wezwania pozwanych do dobrowolnego wydania lokalu, pozwani nie uczynili powyższego.
(wezwanie do dobrowolnego wydania lokalu k. 11-11v., k. 12-12v., okoliczności bezsporne)
PozwanaJ. O.ma 70 lat. W przedmiotowym lokalu zamieszkuje wraz z synemS. O.. Pozwana otrzymuje emeryturę w wysokości około 2.000 zł miesięcznie, po potrąceniach komorniczych do dyspozycji pozostaje jej kwota 1.400 zł. Pozwana posiada orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym o trwałym charakterze, wydane na stałe. Pozwana otrzymuje także dodatek rehabilitacyjny w wysokości 215 zł. Pozwana nie dysponuje innym lokalem, w którym mogłaby zamieszkać.
S. O.ma 42 lata, obecnie pozostaje bezrobotny. Pozwany pozostawał zatrudniony przez agencję pracy tymczasowej w dniu 28 sierpnia 2020 roku, w okresie od 31 sierpnia 2020 roku do dnia 30 kwietnia 2021 roku oraz od dnia 1 maja 2021 roku do dnia 14 czerwca 2021 roku jako operator wózka widłowego. Pozwany przebywa na zwolnieniu lekarskim po ustaniu zatrudnienia i otrzymuje zasiłek chorobowy w wysokości około 3.200 zł netto. Pozwany leczy się w związku z urazem lewej i prawej nogi, przebył 3 operacje, aktualnie oczekuje na kolejną operację. Pozwany nie dysponuje innym lokalem, w którym mógłby zamieszkać.
(dokumentacja medyczna k. 35-37, k. 39-40, zeznania pozwanej 00:13:25, zeznania pozwanego 00:20:00 w elektronicznym protokole rozprawy z dnia 20 września 2021 roku k. 92-93, zaświadczenie o wypłaconych zasiłkach k. 82-83, orzeczenie o niepełnosprawności k. 84, informacja z ZUS k.90, świadectwo pracy k. 87, k. 88)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości, co do prawidłowości ani rzetelności ich sporządzenia, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu, a także na podstawie zeznań pozwanych.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo jest zasadne i zasługuje na uwzględnienie w całości.
Podstawą żądania nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego jestart. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
W myśl zaś przepisuart. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.
Pozwani władają rzeczą cudzą, będącą własnością MiastaŁ., reprezentowanego w tej sprawie przez jednostkę organizacyjną, z której działalnością wiąże się dochodzone roszczenie. Tym samym, żeby skutecznie przeciwstawić się żądaniu pozwu, pozwani winni wykazać, że przysługuje im tytuł prawny do zajmowania lokalu, o którym mowa w sprawie. Sąd ustalił jednak, że taka okoliczność w tej sprawie wobec pozwanych nie istnieje.
Stosownie do treści przepisu zart. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. 2001 Nr 71, poz. 733 ze zm.), znajdującego zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie umowy winno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia; właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
PozwanejJ. O.została skutecznie wypowiedziana umowa najmu przez powoda wskutek naruszenia przez pozwaną jako najemcę postanowień umowy najmu z dnia 1 sierpnia 2011 roku, tj. § 8 pkt 3 ust 1 b, zgodnie z którym wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Przywołane postanowienie umowne pozostawało w zgodzie z regulacją zawartą wUstawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.(Dz. U. 2001 Nr 71, poz. 733 ze zm.), tj.art. 11 ust. 2 pkt 2, który uprawniał właściciela do wypowiedzenia stosunku prawnego, jeżeli lokator był w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, wszystkie wskazane wyżej wymogi rozwiązania umowy najmu z najemcą –J. O., wskutek nieuiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych – zostały spełnione przez wynajmującego. Samo wypowiedzenie zostało sporządzone na piśmie i wskazywało przyczynę wypowiedzenia, a więc zostało dokonane prawidłowo. Umowa najmu została zatem skutecznie rozwiązana, wobec czegoJ. O.utraciła tytuł prawny do zajmowania lokalu. Z upływem okresu wypowiedzenia strona powodowa mogła się skutecznie domagać od pozwanych opróżnienia zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego, gdyż umowa najmu uległa rozwiązaniu.
W tym miejscu koniecznym jest wskazanie, że pozwanaJ. O.w ogóle nie kwestionowała faktu utraty przez nią tytułu prawnego do lokalu. Nadto pozwani nie wskazywali, aby po upływie okresu wypowiedzenia ponownie, na innej podstawie niż umowa najmu z dnia 1 sierpnia 2011 roku uzyskali tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Zgodnie zart. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy (art. 14 ust. 1 ustawy). Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego m.in. wobec osoby niepełnosprawnej w rozumieniuustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych(Dz.U. z 2021 r. poz. 573 i 1981). Zgodnie z ustalonym w sprawie stanem faktycznym, pozwanaJ. O.posiada orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym o charakterze trwałym, wydane na stałe, zaś przyczyna niepełnosprawności powstała u pozwanej przed 16 rokiem życia. W świetle powyższych okoliczności Sąd był zobligowany do orzeczenia względem pozwanej o jej uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego
Zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, Sąd nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu w stosunku do pozwanejJ. O.do czasu złożenia jej przez MiastoŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
W ocenie Sądu, w stosunku do pozwanegoS. O.nie ustalono istnienia przesłanek do otrzymania lokalu socjalnego. Z tej przyczyny Sąd orzekł, że pozwanemuS. O.nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.
W ocenie Sądu Rejonowego, brak było podstaw do oddalenia powództwa w niniejszej sprawie na podstawieart. 5 k.c., a więc w oparciu o to, iż roszczenie powódki jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa. Powódka była wynajmującym i jest jednocześnie właścicielem przedmiotowego lokalu. Prawo własności jest zaś prawem chronionym przezKonstytucjęi równocześnie jednym z fundamentalnych praw ustrojowych. Wobec tego, jak wynika z utrwalonego, aktualnego stanowiska judykatury i doktryny, stosowanieart. 5 k.c.w ogóle, a w przypadku roszczeń związanych z prawem własności w szczególności, winno mieć charakter wyjątkowy i winno być szczególnie uzasadnione. Zdaniem Sądu, w oparciu o ustalony stan faktyczny nie sposób stwierdzić, aby taka sytuacja zachodziła w przedmiotowej sprawie.
Nadto uwzględniając sytuację życiową pozwanych, która, zdaniem Sądu, oceniana przez pryzmat zasad współżycia społecznego, uzasadnia odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu cywilnego Sąd odstąpił od obciążenia pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu, na podstawieart. 102 k.p.c.
Z tych względów orzeczono, jak w sentencji.