Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 225/21
Data wyroku: 2022-08-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Joanna Jank
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste, Opłaty
Podstawa prawna: art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: brak

Sygn. akt: I C 225/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 sierpnia 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Joanna Jank
Protokolant: sekretarz sądowy Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2022 r. wG.
sprawyz powództwa(...) Sp. z o.o.wK.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaG.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG., przy ul.(...)-149, stanowiącejdziałkę nr (...)(księga wieczysta (...)) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 89085 zł (osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych);

II
Oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 226 zł (dwieście dwadzieścia sześć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania;

IV
Nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1738, 26 zł (tysiąc siedemset trzydzieści osiem złotych i dwadzieścia sześć groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.

UZASADNIENIE
Powód AT-(...)spó3ka z ograniczon1odpowiedzialnoci1z siedzib1wG.domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci SkarbuP.po3o¿onej wG.przyulicy (...), oznaczonej w(...)W.jako dzia3ka 498 obszaru 13.108 m2, objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadnione w ni¿szej wysokoci.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj1cego pozew powód zakwestionowa3przyjêt1w operacie szacunkowym, stanowi1cym podstawê aktualizacji op3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci oraz sposób wyceny, wskazuj1c, ¿e rzeczoznawca nie przedstawi3w operacie profesjonalnej analizy rynku nieruchomoci przyjêtego jako podstawa wyceny, niew3aciwie dobra3nieruchomoci porównawcze, a tak¿e pope3ni3inne b3êdy dotycz1ce m.in. braku opisu nieruchomoci porównawczych. Nadto, powód zarzuci3rzeczoznawcy nieuwzglêdnienie tego, ¿e nieruchomoæ nie ma dostêpu do drogi publicznej.
(pozew, k. 3-6)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós3o oddalenie powództwa. W ocenie pozwanego op3ata roczna z tytu3u u¿ytkowania wieczystego zosta3a ustalona w prawid3owej wysokoci, która odpowiada wartoci nieruchomoci okrelonej przez posiadaj1cego uprawnienia rzeczoznawcê maj1tkowego. Operat szacunkowy, bêd1cy podstaw1dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny okrela wartoæ nieruchomoci, w szczególnoci cechy charakteryzuj1ce nieruchomoæ bêd1c1przedmiotem wyceny zosta3y szczegó3owo opisane i zosta3y wziête pod uwagê poprzez zastosowanie wspó3czynników koryguj1cych. Rzeczoznawca precyzyjnie opisa3przyjête dla analizowanego rynku cechy wraz z ich ocen1. Nadto, prawid3owo okreli3rynek nieruchomoci gruntowych, przeznaczonych pod zabudowê, do których zalicza siê przedmiotowa nieruchomoci, wskaza3na zró¿nicowanie cenowe dzia3ek podobnych w zale¿noci od okolicznoci maj1cych wp3yw na wartoæ, a nastêpnie wskaza3wartoæ dzia3ki z uwzglêdnieniem odpowiednich korekt, co da3o zgodnie z ustaw1o gospodarce nieruchomociami, najbardziej prawdopodobn1wartoæ prawa w3asnoci wycenianej dzia3ki mo¿liw1do uzyskania na rynku.
(odpowied na pozew, k. 39-41)
(...)stan faktyczny:
Pozwany SkarbP.jest w3acicielem nieruchomoci gruntowej po3o¿onej wG.przyulicy (...)o31cznej powierzchni 13.108 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia3ka nr 498,(...)W., objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...).
Powód AT-(...)spó3ka z ograniczon1odpowiedzialnoci1z siedzib1wG.by3u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
(...)nr 498 powsta3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia3ki nr 175/1 (2005r.), która z kolei powsta3a w wyniku podzia3u dzia3ki nr 175 (2004r.), ta natomiast powsta3a z dzia3ek nr 79/10 i 161/27 (2002r.).(...)wskutek podzia3ów dzia3ek 74/10 (1999r.), 30/10 (1997r.), natomiast dzia3ka nr 161/27 powsta3a w wyniku podzia3ów dzia3ek 161/5, 161/12, 161/15, 161/23 (1996r.), z kolei dzia3ka 161/23 powsta3a na skutek podzia3ów dzia3ek 161/6 i 161/9.
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia3ek, z których powsta3a obecnie istniej1ca dzia3ka nr 498, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miastaG..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia3ka nr 498 po3o¿ona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 01.PP (przemys3), a niewielki jej fragment w strefie 08.KL 1/2 - ulica(...). W 1992 roku dzia3ki, z których powsta3a przedmiotowa dzia3ka, znajdowa3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem G8 P (teren realizowanej Fabryki P..(...)ochronna zak3adu  300 m od róde3emisji).
Wpis s3u¿ebnoci gruntowej w dziale III. ksiêgi wieczystej nr(...)nie dotyczy przedmiotowej nieruchomoci.
(dowód: pismoW. A. BudowlanegoU.MiastaG.z dnia 12 listopada 2021r., k. 62, wykaz zmian gruntowych, k. 61, pisemnaopinia (...)s1dowej rzeczoznawcy maj1tkowegoJ. K., k. 77-106)
Pismem z dnia 11 lutego 2020 roku Prezydent MiastaG., dzia3aj1c w imieniu SkarbuP., wypowiedzia3powodowi dotychczasow1wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 70.000 z3i zaproponowa3ustalenie nowej wysokoci op3aty rocznej w kwocie 103.681,65 z3.(...)aktualizacji wysokoci op3aty rocznej by3operat szacunkowy sporz1dzony przez rzeczoznawcê maj1tkowego, zgodnie z którym wartoæ nieruchomoci mia3a wynosiæ 3.456.055 z3. Zgodnie z treci1wypowiedzenia nowa wysokoæ op3aty rocznej mia3a obowi1zywaæ pocz1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, k. 12 akt administracyjnych(...).BT.(...)-13/06/(...))
Nie zgadzaj1c siê z wysokoci1nowej op3aty rocznej, we wniosku z dnia 16 marca 2020 roku skierowanym do(...)Kolegium(...)wG.powód domaga3siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoci jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoci. Orzeczeniem z dnia 3 marca 2021 roku(...)Kolegium(...)wG.oddali3o ten¿e wniosek. Pismem z dnia 23 marca 2021 roku powód wniós3sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj1c orzeczenie w ca3oci i domagaj1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty by3a nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoci.
(dowód: pismo z dnia 16 marca 2020r., k. 3-6, sprzeciw z dnia 23 marca 2021r., k. 8-16, orzeczenie SKO z dnia 3 marca 2021r., k. 15v-16. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/1540/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci po3o¿onej wG.przyulicy (...)o31cznej powierzchni 13.108 m2 stanowi1ca dzia3kê nr 498  ustalona jak dla gruntu niezabudowanego  wed3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 2.969.500 z3.
Przedmiotowa nieruchomoæ ma kszta3t doæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoci jest stosunkowo p3aski, w czêci zabudowany budynkiem magazynowym, utwardzony i urz1dzony przez u¿ytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomoæ nie posiada bezporedniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, utwardzonymi w czêci asfaltobetonem, w czêci p3ytami drogowymi, s3abej jakoci, z licznymi dziurami, bez formalnie ustanowionych s3u¿ebnoci gruntowych przejazdu i przechodu. Przedmiotowe drogi wewnêtrzne przebiegaj1m.in. przez dzia3ki nr 491 i 493 stanowi1ce w3asnoæ SkarbuP., a pozostaj1ce w u¿ytkowaniu wieczystym czêciowoGminy M.G., a czêciowo(...) sp. z o.o.(...)posiada dostêp do sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodoci1gowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej.(...)sieci s1w czêci przestarza3e, nie spe3niaj1obecnych wymogów, wystêpuj1problemy z przy31czeniem do sieci.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowej rzeczoznawcy maj1tkowegoJ. K., k. 77-106 wraz z pisemn1opini1uzupe3niaj1c1, k. 133-138)
(...)¿y3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny(...)na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu zopinii (...)s1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie(...)brak by3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z3o¿y3y owiadczeñ w nich zawartych.(...)tak¿e nie doszuka3siê ¿adnych okolicznoci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów,(...), ¿e przed3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj1rzeczywisty przebieg postêpowania zwi1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj1przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia3ek ewidencyjnych, jak równie¿ cel, na jaki nieruchomoæ zosta3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste (vide: informacja o przeznaczeniu planistycznym spornej nieruchomoci).
Za wiarygodny i w pe3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód(...)równie¿ opiniê bieg3ej s1dowej do spraw wyceny nieruchomociJ. G.K..(...)na uwadze, ¿eopinia (...)przygotowana przez osobê posiadaj1c1wiedzê fachow1z zakresu szacowania wartoci nieruchomoci oraz du¿e dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe.(...)bowiem wielokrotnie wystêpowa3a w charakterze bieg3ego w podobnych sprawach. W ocenie(...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta3a sporz1dzona zgodnie z obowi1zuj1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj1szczegó3owe uregulowania dotycz1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego.Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo3anego rozporz1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op3at z tego tytu3u okrela siê jej wartoæ jako przedmiotu prawa w3asnoci, stosuj1c podejcie porównawcze (ust. 1). Przy okrelaniu wartoci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w3asnoci (ust. 2). Wartoci nieruchomoci, o których mowa w ust. 1-4, okrela siê wed3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ aktualizacji op3at z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoæ zosta3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu.P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s1znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami).(...)tak¿e prawid3owo wybra3a metodê korygowania ceny redniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s1ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Wartoæ nieruchomoci bêd1cej przedmiotem wyceny okrela siê w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspó3czynnikami koryguj1cymi, uwzglêdniaj1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. W niniejszym przypadku bieg3a dysponowa3a zbiorem 20 nieruchomoci podobnych. Do porównania bieg3a przyjê3a nieruchomoci gruntowe niezabudowane, stanowi1ce przedmiot prawa w3asnoci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno  us3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno  us3ugow1, bazy, sk3ady itp. oraz funkcje towarzysz1ce, co  wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste  równie¿ nale¿a3o uznaæ za zabieg prawid3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta3a dane transakcyjne z okresu od lutego 2018r. do 11 lutego 2020r. nie tylko z obszaru miastaG., ale tak¿eG.(tereny wzd3u¿O.T.). Jak bowiem wskaza3a bieg3a w obrêbie granic administracyjnychG.znalaz3a zbyt ma31próbê nieruchomoci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz1dzenia bieg3a prawid3owo ustali3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op3aty, a tak¿e dokona3a prawid3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa3a cechy nieruchomoci i dokona3a prawid3owej ich oceny, okreli3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj1ce pomiêdzy wycenian1nieruchomoci1a nieruchomociami podobnymi skorygowa3a za pomoc1w3aciwych wspó3czynników koryguj1cych. Jak wynika z treciopinii (...)uwzglêdni3a nastêpuj1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoci parkowania; (3.) wielkoæ powierzchni dzia3ki; (4.) dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoæ nieruchomoci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoci, redniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó3czynników koryguj1cych, a tak¿e wspó3czynnika koryguj1cego k.P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w1tpliwoci(...)w wietle obowi1zuj1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na(...)co do poprawnoci sporz1dzonego operatu szacunkowego nie mia3y wp3ywu zarzuty zg3oszone przez stronê pozwan1.Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany SkarbP.zakwestionowa3przede wszystkim wnioski bieg3ej odnonie wp3ywu braku ustanowienia s3u¿ebnoci gruntowych na wartoæ nieruchomoci (obni¿enie wartoci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po3o¿one na nieruchomociach stanowi1cych w3asnoæ SkarbuP., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s3u¿ebnoci drogowych.(...)ci pozwanego wzbudzi3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg3a nie wskaza3a na jakim materiale ród3owym opar3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg3osi3zastrze¿enia co do wp3ywu ww. niedogodnoci na wartoæ poszczególnych wspó3czynników koryguj1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu redni), mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoci spowodowa3y przyjêcie cechy na poziomie rednim). Kolejne w1tpliwoci pozwanego wzbudzi3o zastosowanie wspó3czynnika koryguj1cego k na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoci ustanawiania s3u¿ebnoci drogowych, wspó3czynnik ten powinien zostaæ okrelony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci3nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W wietle wyjanieñ bieg3ej zawartych wopinii (...)powy¿sze zarzuty nale¿a3o uznaæ za bezzasadne.(...)do wyk3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego(...)Administracyjnego wK.z dnia 4 lutego 2013 r.,(...) SA/Kr(...),L.), przy czym dostêpu nieruchomoci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym.D.ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoci prawnej, orzeczenia s1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego(...)Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK(...),L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomociami, o czym mo¿e wiadczyæ choæby przywo3any przez bieg31wopinii (...)przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz1cy podzia3u nieruchomoci, jak równie¿ art. 99 powo3anej ustawy stanowi1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s3u¿ebnoci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia3u nieruchomoci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia3ek wydzielonych w wyniku podzia3u zostan1one ustanowione. Za spe3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia3ek gruntu wraz ze sprzeda¿1udzia3u w prawie do dzia3ki gruntu stanowi1cej drogê wewnêtrzn1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomociami rozwi1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r.,(...) SA/R.671/21,L.).(...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnonie dostêpu wycenianej nieruchomoci do drogi publicznej nale¿a3o uznaæ za chybion1. Przede wszystkim pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoæ wyceniana i nieruchomoci s1siednie, mimo ¿e maj1tego samego w3aciciela, to stanowi1odrêbne nieruchomoci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog1stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoci wp3ywa na mo¿liw1do uzyskania cenê.Z.nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz1dzenia prawem w3asnoci ww. dzia3ek wyceniana nieruchomoæ nie bêdzie mia3a nawet poredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoci bêdzie istnia3a niepewnoæ, co do tego, czy w3aciciel dzia3ki s1siedniej umo¿liwi po31czenie komunikacyjne z drog1publiczn1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoci mog1siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia3ce, gdzie przed w3aciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznociach stwierdzenie bieg3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp3ywaj1c1na obni¿enie jej wartoci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami dowiadczenia ¿yciowego. Nie ulega bowiem w1tpliwoci, ¿e nabywcy preferuj1nieruchomoci, które maj1zagwarantowany prawnie dostêp do drogi publicznej (co te¿ wp3ywa na potencja3inwestycyjny), a nie takie do których dojazd jest udostêpniany przez w3acicieli dzia3ek s1siednich na zasadach grzecznociowych. Podobnie, w wietle wyjanieñ bieg3ej zawartych wopinii (...), nale¿a3o uznaæ, ¿e prawid3owo oceni3a ona dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej jako redni. Z treciopinii (...)wynika, ¿e w przypadku dzia3ki nr 498 wystêpuj1liczne problemy zwi1zane z infrastruktur1techniczn1, np. brakiem odpowiedniej kanalizacji deszczowej (stoj1ca woda na terenie dzia3ki i na terenie dróg dojazdowych). W zwi1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoæ mia3a pe3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs3ugi terenu sieci. Jeli natomiast chodzi o cechê mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania, to bieg3a wyjani3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja3inwestycyjny nieruchomoci, ograniczenia wynikaj1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoci, jak: kszta3t dzia3ki, ukszta3towanie terenu, wystêpowanie s3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoæ, przydatnoæ budowlana gruntu, mo¿liwoæ podzia3u dzia3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi1zane z ustanoweniem ograniczonychpraw rzeczowych. Jak wskaza3a bieg3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi1gaj1nieruchomoci z dobrymi mo¿liwociami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoci wycenianej na ocenê cechy mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania wp3yw mia3y takie okolicznoci jak: przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj1cych mo¿liwoci inwestycyjne (koniecznoæ prze3o¿enia czêci urz1dzeñ w przypadku zabudowy), po3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoæ powinna zostaæ oceniona jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a3o uznaæ, ¿e bieg3a prawid3owo okreli3a tak¿e wspó3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w wietle wyjanieñ bieg3ej nale¿a3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego SkarbuP.co do pominiêcia przez bieg31aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza3a bieg3a analiza wyodrêbnionego przez ni1segmentu rynku nie wykaza3a wyranego trendu zmiany cen nieruchomoci w czasie, a zgodnie z treci1art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoci w podejciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu o ile takie zaistnia3y.(...)ni3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoci podobnych wynika3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoci i zdolnoci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a3o przyj1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg3zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by3o potrzeby korekty cen transakcyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg31jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjania wszelkie w1tpliwoci odnonie sposobu wyceny, na podstawieart. 2352 § 1 pkt 2 kpc(...)dowód z kolejnejopinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eliopinia (...)jest tak kategoryczna i tak przekonywaj1ca, ¿e s1d okrelon1okolicznoæ uznaje za wyjanion1, to nie ma obowi1zku dopuszczania dowodu z dalszejopinii (...)(por. wyrok S1duN.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P.prawn1powództwa stanowi3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z3o¿yæ do samorz1dowego kolegium odwo3awczego w3aciwego ze wzglêdu na miejsce po3o¿enia nieruchomoci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoci. Wniosek sk3ada siê za porednictwem w3aciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w3aciwemu s1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treci1art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie.(...)ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoci gruntowej, na podstawie wartoci nieruchomoci gruntowej okrelonej przez rzeczoznawcê maj1tkowego. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes3anek aktualizacji op3aty, równie¿ w postêpowaniu s1dowym, spoczywa na w3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie(...)Apelacyjnego wP.z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13,L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz1c o dopuszczenie dowodu zopinii (...), strona pozwana jedynie czêciowo zdo3a3a udowodniæ, i¿ zaistnia3y podstawy do aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd1cym podstaw1wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia3a wynosiæ 3.456.055 z3. Natomiast, bieg3a w z3o¿onej w niniejszej sprawieopinii (...)wartoæ ni¿sz1, tj. 2.969.500 z3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid3owoci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg31. Tym samym(...)za miarodajn1wartoæ wskazan1przez bieg31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op3aty rocznej wynosi 89.085 z3.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami,(...)jak w punkcie pierwszym sentencji. Natomiast, w pozosta3ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali3jako bezzasadne.
O kosztach procesu(...)na mocyart. 100 kpci rozliczy3je stosunkowo, uznaj1c, ¿e powód wygra3niniejszy spór w 43 %, za pozwany w 57 %.Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op3at1dotychczasow1a op3at1zaproponowan1przez pozwan1(stanowi1ca wartoæ przedmiotu sporu) wynosi3a 33.681,65 z3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op3at1dotychczasow1a op3at1ostatecznie ustalon1przez(...).085 z3. Powód poniós3koszty w postaci op3aty s1dowej od pozwu (1.685 z3), op3aty za czynnoci fachowego pe3nomocnika w stawce minimalnej okrelonej w odniesieniu do wartoci przedmiotu sporu (3.600 z3), op3aty skarbowej od pe3nomocnictwa (17 z3)  zatem31cznie w kwocie 5.302 z3, z czego przys3uguje mu od przeciwnika zwrot kwoty 2.278 z3. Natomiast, pozwany poniós3koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 3.600 z3i nale¿y mu siê od powoda zwrot kwoty 2.052 z3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noci powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 226 z3.
Ponadto, na mocyart. 100 kpcw zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych,(...)ci1gniêcie od powoda, w stosunku w jakim uleg3w niniejszym sporze, nieuiszczone kosztyopinii (...), które zosta3y wy3o¿one tymczasowo ze SkarbuP.w31cznej kwocie 3.049,59 z3. Powód powinien pokryæ ten¿e wydatek do kwoty 1.738,26 z3(57 % ca3oci kosztówopinii (...)).Z.¿ywszy, i¿ SkarbP.stanowi konstrukcyjnie jedn1osobê prawn1, brak by3o podstaw, aby ww. kosztami obci1¿aæ tak¿e statio fisci, które reprezentowa3o stronê pozwan1. Na gruncie procesu cywilnego ekonomicznie bezcelowym jest przenoszenie kosztów s1dowych pomiêdzy ró¿ne jednostki SkarbuP..(...)w tym kierunku mo¿na uzasadniaæ tak¿e obecnym brzmieniem art. 21a i 80a ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych.