Sąd Okręgowy w Nowym Sączu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 983/21
Data wyroku: 2021-11-26 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Małgorzata Franczak-Opiela

Sygn. akt I C 983/21
Dnia 26 listopada 2021 roku
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący :  SSO Małgorzata Franczak-Opiela
Protokolant :  sekr. sąd. Katarzyna Kulpa
po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2021 r. w Nowym Sączu na rozprawie
sprawy z powództwaA. K.iH. K.
przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejW.(...)przyul. (...)wR.
o uchylenie uchwał

I
oddala powództwo,

II
nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Nowym Sączu od powodówA. K.iH. K.solidarnie kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem brakującej opłaty od pozwu.

Sygn. akt I C 983/21

Uzasadnieniewyroku z dnia 26 listopada 2021 roku
PowodowieA. K.iH. K.w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejW.(...)przyul. (...)wR.domagali się uchylenia dwóch uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)i nr(...)z dnia 14 lipca 2021 r. oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powodów zwrotu poniesionych kosztów postępowania.
W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że obydwie uchwały zostały podjęte w treści protokołu zebrania, co nie jest prawidłowe, gdyż powinny być określone jako odrębne dokumenty – załączniki do protokołu. Nadto powodowie zarzucili, że obydwie uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i rażąco naruszają interesy powodów. Pozwana wspólnota składa się z właścicieli 4 – mieszkań, stąd powołanie zarządu trzyosobowego jest niepotrzebne, a nadto w składzie zarządu nie ma powodów, którzy reprezentują 37% uprawnień właścicielskich, co narusza ich prawa, bowiem także chcą współdecydować o prawach i obowiązkach wspólnoty. Osoby powołane w skład zarządu są nieprzyjazne dla powodów co rażąco narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interes powodów. Ponadto powodowie wskazali, że od kilkunastu lat prowadzą księgowość wspólnoty, w 2004 r. powód otrzymał upoważnienie od wspólnoty do podejmowania decyzji w zakresie czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu i nie ma podstaw do odbierania powodowi tych uprawnień, zwłaszcza, że powodowie nadal prowadzą księgowość wspólnoty.
Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Pozwana wspólnota w uzasadnieniu stanowiska podniosła, że powodowie zostali prawidłowo powiadomieni o terminie zebrania w dniu 14 lipca 2021 r., zignorowali udział w zebraniu, tym samym powódka pozbawiła się możliwości wyboru na członka zarządu. Liczba członków zarządu Wspólnoty jest zgodna z prawem, nieobecność powodów na zebraniu nie miała wpływu na wynik głosowania zaskarżonych uchwał, albowiem powodom przysługuje 36,8% udziału w nieruchomości wspólnej. Pozwana wspólnota wskazała, że brak jest przepisów prawa, które uznawałyby niedopuszczalność podjęcia uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty w treści protokołu zebrania wspólnoty, w sytuacji zgodności z prawem przeprowadzonego głosowania i pozostałych poprzedzających czynności. Powołanie dwuosobowego zarządu w składzie z osobą powódki w sytuacji skonfliktowania powódki ze wszystkimi członkami wspólnoty uniemożliwiałoby działanie tak powołanego zarządu wspólnoty.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Właściciele 4 lokali wchodzących w skład nieruchomości przyulicy (...)wR.od maja 2004 r. tworzą wspólnotę mieszkaniową(...). Aktualni właściciele to:N. L.23,31%,M. O.22,95%,L. C.16,94% oraz małżonkowieA. K.iH. K.36,80%. 12 maja 2004 r. ówcześni właściciele lokali mieszkalnych wchodzących w skład nieruchomości upoważnili powodaH. K.do wykonywania czynności prawnych związanych ze zwykłym zarządem nieruchomością wspólną. Na tym tle dochodziło do nieprozumień pomiędzy powodami, którzy wspólnie jako małżonkowie prowadzili czynności a pozostałymi właścicielami. W sprawie bieżących problemów była prowadzona korespondencja na piśmie, właściciele lokali są skłóceni z powodami, część z nich w ogóle z nimi nie rozmawia. Członek wspólnotyN. L.na wiosnę 2021 r. dowiedziała się, że od stycznia 2020 r. nastąpiła zmiana przepisów w ustawie o własności lokali, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą i ma obowiązek powołać zarząd. W tej sprawie właściciele lokaliM. O.,N. L.iL. C.zwołali zabranie wspólnoty, które pierwotnie miało się odbyć w miesiącu czerwcu 2021 r. , ale nie doszło do odbycia tego zebrania w tym czasie i kolejny termin został wyznaczony na 14 lipca 2021 r. Zawiadomienia o terminie zebrania wraz z programem zebrania zostały wrzucone do skrzynek każdego właściciela, jak również zostały wywieszone w miejscu zwyczajowo przyjętym w pozwanej wspólnocie. Na powyższe zawiadomienie powodowie poinformowali wspólnotę, że odkładają w czasie wszystkie sprawy dotyczące całości wspólnoty do czasu rozwiązania spraw zaległych i uzgodnienia z powodami wszystkich zaległości. Po załatwieniu spraw zaległych będzie możliwa organizacja wspólnoty wg pisemnych zasad z potwierdzeniem zgód u notariusza.
Powodowie nie stawili się na zebranie wspólnoty, które odbyło się w mieszkaniu członka wspólnotyM. O.. W zebraniu brało udział trzech właścicieli reprezentujących łącznie 63,20% udziałów w nieruchomości wspólnej. Na zebraniu zostały podjęte 2 uchwały: nr(...)w sprawie odwołania zgody dla powodaH. K.do reprezentowania właścicieli nieruchomości przyul. (...)w zakresie czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu oraz uchwała nr(...)w sprawie powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wR.. Na mocy tej uchwały właściciele lokali powołali zarząd trzyosobowy w składzie:M. P.Zarządu, członkowie zarząduN. L.iL. C.. Uchwały zapadły większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Wszyscy właściciele obecni na zebraniu głosowali za podjęciem uchwał i ich głosy stanowiły 63,20% udziałów w nieruchomości wspólnej. Został wybrany zarząd kilkuosobowy, bowiem nie wszyscy członkowie na co dzień mieszkają w lokalach objętych wspólnotą. Po podjęciu uchwały o powołaniu zarządu zarząd podjął czynności związane z zarejestrowaniem wspólnoty, wspólnota uzyskała REGON, NIP, został otwarty rachunek bankowy dla wspólnoty, został zorganizowany przegląd kominiarski, gazowy, piecyka CO, wspólnota zamierza powołać administratora z zewnątrz. Powodowie pismem z dnia 2 sierpnia 2021 r. zwrócili się do pozwanej wspólnoty z wezwaniem o uchylenie uchwał podjętych bez podstawy prawnej w dniu 14 lipca 2021 r. Powodowie nie uznając tych uchwał nadal prowadzą czynności dotyczące czynności zwykłego zarządu i nie zgadzają się na przekazanie dotychczas zabranej przez nich dokumentacji i rozliczeń.
(dowód: upoważnienie wspólnoty dlaH. K.k. 93, korespondencja w sprawie zarządu nieruchomością wspólną k.10-16, k. 18, k.55-59, k. 72-74, zawiadomienie o zebraniu k. 53, pismo powódki z 10.07.2021 r. k. 54, protokół zebrania wspólnoty wraz z załącznikami k. 43-52, zeznania powodów od 00:27:29 k. 95-96, zeznania członków wspólnoty od 01:06:31 k.96-97).
Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, powołanych w stanie faktycznym, ich autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony, a także w oparciu o zeznania stron. Sąd nie dał wiary powódce w zakresie, że przed terminem zebrania 14 lipca 2021 r. wystosowała do wspólnoty pismo, w którym powodowie domagali się ochrony ze względu na pandemię, głosowania mieszanego czy obecności notariusza. Tej okoliczności powódka w żaden sposób nie wykazała. Według pozwanej wspólnoty zostało wystosowane tylko pismo z dnia 10 lipca 2021 r. w którym powodowie oświadczyli, że nie będą brać udziału w zebraniu dopóki nie zostaną rozwiązane spawy zaległe. Powódka przed sądem nie przedstawiła innego dokumentu mającego potwierdzić jej zeznania.
Sąd zważył co następuje
Powództwo okazało się bezzasadne.
Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali statuuje roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali. Rozpoznając powództwo wniesione w ww. trybie sąd dokonuje oceny zaskarżonej uchwały pod kątem jej zgodności z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ewentualnie czy nie narusza ona interesów właściciela lokalu. W zależności od wyników tej oceny sąd może zaskarżoną uchwałę uchylić albo oddalić powództwo. Art. 25 ust. 1 uwl nie daje natomiast sądowi możliwości ingerencji w treść zaskarżonej uchwały.
Sąd nie podzielił zarzutów powodów co do niezgodności zaskarżonych uchwał z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interesem powodów.
Podjęcie przez wspólnotę uchwały o powołaniu zarządu miało związek ze zmianą m.in. przepisów art. 19 i 20 ustawy o własności lokali, która z dniem 1 stycznia 2020 r. wprowadziła nowe pojęcie małej wspólnoty, która ma miejsce wówczas, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. Wobec czego pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą i stosownie do przepisu art. 20 powołanej ustawy właściciele lokali są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Powodowie nie podnosili zarzutów, że nie byli powiadomieni o terminie zebrania w dniu 14 lipca 2021 r., o tym, że wiedzieli o terminie i programie zebrania świadczy pismo z dnia 10 lipca 2021 r., powodowie nie zgłaszali zarzutów co do trybu podjęcia tych uchwał, natomiast sama okoliczność, że treść podjętych uchwał została wpisana do treści protokołu zebrania, a nie w formie odrębnych dokumentów nie rodzi nieważności czy bezskuteczności podjętych uchwał. Odwołanie zgody dla powoda do reprezentowania mieszkańców wspólnej nieruchomości ma związek z powołaniem zarządu wspólnoty, który będzie kierował sprawami wspólnoty i podejmował czynności zwykłego zarządu. Zarzut powodów, że zbędne było powołanie trzyosobowego zarządu w świetle art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jest niezasadny, przepis ten daje właścicielom lokali możliwość powołania zarządu jednoosobowego lub kilkuosobowego. Kolejny zarzut powodów o pominięciu ich w składzie zarządu, gdy reprezentują 37% udziałów, ma związek z postawą powodów, którzy nie uznali za konieczne udział w tym zebraniu i zgłoszenie swojej kandydatury w sytuacji gdy w programie zebrania była informacja o wyborze zarządu wspólnoty. Zarzut powodów, że powołanie do zarządu osób, które są nieprzyjazne i rażąco naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz pozbawiają powodów zarządzania nieruchomością wspólną także nie zasługuje na uwzględnienie. Bezsporne jest, że właściciele tworzący pozwaną wspólnotę są skonfliktowani, konflikt ten w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną trwa od kilku lat co wynika z dołączonej do akt sprawy korespondencji między powodami dotychczas zarządzającymi w zakresie czynności nie przekraczających zwykłego zarządu a pozostałymi właścicielami. Zarzut powodów jakoby zostali bez możliwości kontroli nad wspólnotą nie ma umocowania w przepisach art. 27 i art. 29 ustawy o własności lokali. Zgodnie z przepisem art. 27 powołanej ustawy każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. Prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną zostało skorelowane z prawem kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela (por. art. 29 ust. 3). To z kolei może stanowić podstawę oceny co do udzielenia absolutorium zarządowi – art. 29 ust. 2 i przesłankę relewantną do sformułowania wniosku do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 – niewypełnianie swoich obowiązków, naruszanie zasad prawidłowej gospodarki). Stanowisko powodów, że tylko dwuosobowy zarząd może rozwiązać problem wspólnoty nie jest zasadny, zwłaszcza przy skonfliktowanych właścicielach oraz przy podejmowaniu decyzji w sprawach wspólnoty, w razie spornych stanowisk nie zostanie podjęta decyzja, bo będzie jeden głos przeciwko drugiemu i nie będzie możliwości uzyskania większości przy podjęciu decyzji.
W tych okolicznościach sąd uznał, że podjęte przez wspólnotę uchwały zakwestionowane przez powodów są zgodne z prawem, z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i nie naruszają interesów powodów i orzekł oddaleniu powództwa.
O kosztach sądowych sąd orzekł w oparciu o przepis art. 113 ust. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i art. 98 k.p.c. i nakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwotę 200 zł tytułem brakującej opłaty od pozwu w zakresie żądania uchylenia uchwały, powodowie bowiem uiścili opłatę od pozwu w kwocie 200 zł, a ich żądanie dotyczyło uchylenia dwóch uchwał i należna opłata od pozwu wynosiła 400 zł.
W myśl przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c., strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Pozwana wspólnota w przedmiotowej sprawie nie poniosła żadnych kosztów sądowych, nie była reprezentowana przez pełnomocnika i nie wykazała żadnych kosztów postępowania.