Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 274/19
Data wyroku: 2021-03-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Jamróg, Izabella Dyka, Paweł Rygiel
Słowa kluczowe: Umowa, Najem, Kary umowne
Podstawa prawna: art 659 k.c., art 483 k.c.

Sygn. akt I AGa 274/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 marca 2021 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Paweł Rygiel (spr.)

Sędziowie:

SSA Sławomir Jamróg
SSO (del.) Izabella Dyka

Protokolant:

Katarzyna Mitan

po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2021 r. w Krakowie na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaK. S.iM. S.
przeciwko
    Apteka(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwO.

o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 16 lipca 2019 r. sygn. akt IX GC 760/18

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Sławomir Jamróg  SSA Paweł Rygiel  SSO (del.) Izabella Dyka
sygn. akt I AGa 274/19

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 3 marca 2021 r.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 lipca 2019 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od strony pozwanej Apteka(...)spółki z o.o.wO.solidarnie na rzecz powodówM. S.iK. S.– wspólnikówspółki cywilnej (...)s.c. kwotę 292.799,22 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów zwrot kosztów procesu.
Sąd wskazał, że w sprawie bezsporne były okoliczności faktyczne dotyczące:
1/ zawarcia umowy najmu między powodami jako wynajmującymi iA. B.jako najemcą;
2/ zmiany formy prawnej działalności gospodarczej prowadzonej przezA. B.na spółkę z ograniczona odpowiedzialności pod nazwą(...)sp. z o. o wO.oraz zawarcia przez strony umowy cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na w/w spółkę;
3/ treść pism jakie strony wzajemnie do siebie kierowały.
Ponadto Sąd ustalił, że powodowie wynajęliA. B.lokal, w którym prowadzona miała być działalność gospodarczą – apteka. Przed przekazaniem najemcy lokalu powodowie zobowiązali się wykonać na własny koszt i we własnym zakresie, zgodnie z projektem budowalnym, prace budowlane w taki sposób, by dostosować lokal na potrzeby apteki dla Pani(...)B.. W związku z tym zastrzeżona umowa kara umowna miała na celu ochrony interesów powodów związanych z poniesieniem kosztów na adaptację lokalu na potrzeby najemcy.
Po zawarciu umowy cesji praw strona pozwana zaprzestała uiszczenia należności, jak też zaprzestała prowadzenia działalności gospodarczej w wynajętym lokali w formie apteki. Powodowie wzywali stronę pozwaną do uiszczenia zaległości, a wobec braku zapłaty wypowiedzieli umowę najmu w dniu 19 grudnia 2017 r. Nadto domagali się wydania przedmiotu najmu. Naliczyli też karę umowną w wysokości 24 opłat miesięcznego najmu tj. w kwocie 231 160 zł, a to w oparciu o zapisy umowne uprawniające ich do naliczenia takiej kary i w tej wysokości.
Zadłużenie strony pozwanej z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych wyniosło 61 639,22 złotych.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał zgłoszone roszczenie za uzasadnione.
Sąd I instancji nie podzielił zarzutu strony pozwanej, iż kara umowna została zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy, a nie jej wypowiedzenia przez powodów. Sąd Okręgowy z uwagi na treść postanowień umowy oraz okoliczności w jakich ona została zawarta, w szczególności chęci powodów zachowania trwałości stosunku najmu uznał, że kara umowna została zastrzeżona za każde zakończenie stosunku najmu - za wyjątkiem sytuacji, gdyby doszło do tego na podstawie wspólnego porozumienia. Zdaniem Sądu strony umowy jako podmioty nie będące profesjonalistami w zakresie obrotu prawnego, jak też w zakresie najmu lokali nie dokonywały rozróżnienia pojęć: „rozwiązanie”, „odstąpienia” i „zakończenie” i rozumiały je oraz stosowały tożsamo i wymiennie. Podane przy tym były okoliczności, w których powodowie mogli wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Odstąpienie od umowy w każdym z wymienionych w umowie okoliczności przed końcem okresu najmu wiązało się z zapłaceniem kary umownej przez najemcę w wysokości 24 miesięcznych czynszów.
Sąd odniósł się do treściart. 483 § 1 k.c.regulującego karę umowną i wskazał na jej odszkodowawczy charakter. Podkreślił przy tym, że z umowy stron wynika, iż zdarzeniem dającym możliwość wynajmującemu do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, z winy pozwanego, było używanie pomieszczeń sprzecznie z ich przeznaczeniem lub na cele inne niż apteka. Postępowanie dowodowe wykazało, że pozwana nie wykorzystywała przedmiotowego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie prowadziła w nim działalności gospodarczej jaką była apteka. Zdaniem Sądu zastrzeżona kara umowna miała mobilizować dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania i gwarantować trwałość umowy najmu, z uwagi na poniesione przez powodów koszty adaptacji lokalu na potrzeby strony pozwanej. Nie został zatem podzielony zarzut strony pozwanej, że w niniejszym przypadku kara umowna zabezpieczała wykonanie świadczenia pieniężnego, a tym samym takie postanowienie umowne byłoby nieważne.
Dodatkowo Sąd wskazał, że całość zachowania strony pozwanej oraz poprzedniego najemcy wskazuje na celowość działania zmierzającego do uwolnienia się od obowiązku zapłaty czynszu przez cały przewidziany umową okres. Przemawia za tym fakt zaproponowania cesji umowy najmu w sytuacji, gdy poprzedni najemca miał już kłopoty finansowe, zaprzestanie prowadzenia apteki w sytuacji, gdy poprzedni najemca zaczął prowadzić nową aptekę, niemożność – ze względu na przepisy – rozpoczęcia prowadzenia apteki przez inny podmiot w tej samej lokalizacji, próba ogłoszenia upadłości przez pozwaną Spółkę, a także złożenie przez prezesa pozwanej spółki (męża pierwotnej najemczyni, a jednocześnie jedynego udziałowca pozwanej spółki) rezygnacji z funkcji w trakcie procesu, przy braku powołania nowego zarządu. Wszystkie te okoliczności świadczą o zamierzonym działaniu podjętym dla pokrzywdzenia powodów. Kara umowna miała zapobiegać właśnie tego typu działaniom i zabezpieczała interes ekonomiczny powodów w postaci trwałości umowy najmu. Miała charakter stymulacyjny i prewencyjny, aby najemca (strona pozwana) nie doprowadził do sytuacji przedwczesnego zakończenia stosunku najmu.
Sąd podkreślił, że niewykonywanie umowy najmu polegało na zaprzestaniu prowadzenia przez stronę pozwaną działalności, jak również na zaprzestaniu płatności za czynsz najmu i opłat eksploatacyjnych. Rozstrzygnięcie znajdowało oparcie w przepisachart. 659 k.c.w zw. zart. 483 k.c.oraz postanowieniach umowy łączącej strony.
O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.zasądzając od strony pozwanej, jako przegrywającej, na rzecz powodów kwotę 25 457 zł.
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając go w całości. Zarzuciła:
- nieważność postępowania w oparciu oart. 379 pkt 2 k.p.c.z uwagi na prowadzenie rozprawy pomimo braku zarządu w pozwanej spółce;
- naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść orzeczenia, tj. przepisuart. 69 § 1 k.p.c.poprzez ustanowienie przez Sąd I instancji kuratora z urzędu, bez wniosku strony przeciwnej, w sytuacji gdy nie zachodziły szczególnie uzasadnione przypadki;
- błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że zgodnym zamiarem stron było zastrzeżenie kary umownej w każdym przypadku rozwiązania umowy, co doprowadziło do zasądzenia kary umownej za nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego;
- niezasadne przyjęcie, że strony nie są profesjonalistami i przy czynnościach prawnych używały określeń w innym znaczeniu niż wynikające z języka prawnego, w tym zamiennie używali określeń „odstąpienie” i „wypowiedzenie”;
- zasądzenie kary umownej za naruszenie zobowiązania pieniężnego;
- nieuwzględnienie, że zasądzenie kary umownej doprowadzi do wzbogacenia powodów, gdyż potrzymają oni również czynsz od nowego najemcy a zatem nie będzie spełniona funkcja wyłącznie odszkodowawcza kary umownej.
Strona pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości, zniesienie postępowania od dnia 2 lipca 2019 r., a w razie nieuwzględnienia powyższego- o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego za I i II instancję.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przez Sądem II instancji.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja strony pozwanej nie była zasadna i podlegała oddaleniu.
Nie był uzasadniony najdalej idący zarzut apelacyjny, dotyczący nieważności postępowania z uwagi na brak zarządu pozwanej spółki. Zgodnie zart. 379 pkt 2 k.p.c.nieważność postępowania zachodzi jeżeli strona nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany.
Należy wskazać, że Sąd I instancji na rozprawie w dniu 2 lipca 2019 r. został poinformowany o tym, że Prezes Zarządu pozwanej(...)sp. z o.o. wO.B. B.w dniu 20 maja 2019 r. złożył rezygnację z funkcji członka zarządu. Jak wynikało z odpisu KRS strony pozwanej (aktualnego na datę 2 lipca 2019 r.)B. B.nadal widniał jako Prezes Zarządu spółki uprawniony do samodzielnej reprezentacji. Sąd z urzędu ustalił, że do Sądu Rejonowego dlaK.Wydziału Gospodarczego KRS w dniu 7 czerwca 2019 r. wpłynął nadany w dniu 4 czerwca 2019 r. wniosek o wykreślenieB. B.jako członka zarządu, jednak został on zwrócony. Jednocześnie na dzień 5 czerwca 2019 r. zwołane zostało Nadzwyczajne Zgromadzenie wspólników tej spółki celem wyboru nowego zarządu, jednak pełnomocnik pozwanej oświadczył że zgromadzenie nie odbyło się. W aktualnym odpisie KRS nadalB. B.widnieje jako Prezes Zarządu pozwanej spółki. Zatem nie sposób uznać, że w toku procesu doszło do rezygnacji jedynego członka zarządu strony pozwanej uprawnionego do reprezentowania(...)sp. z o.o. wO..
Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut dotyczący naruszenia przepisuart. 69 § 1 k.p.c.Niezależnie bowiem od słuszności ustanowienia kuratora dla pozwanej, przyjęcie, że nie doszło w sposób skuteczny do złożenia rezygnacji przez prezesa zarządu pozwanej spółki powoduje, iż spółka nadal miała organ uprawniony do jej reprezentacji. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że w opisanych wyżej okolicznościach procesowych zasadne jest przyjęcie, iż działanie strony pozwanej było nakierowane na próbę pozbawienia spółki organów uprawnionych do reprezentacji i zawieszenie postępowania, ewentualnie podjęcie takich działań które prowadziły do opóźnienia wydania merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie. Odnotować należy, że samo oświadczenie prezesa pozwanej spółki (męża jedynego udziałowca spółki) zostało złożone bezpośrednio przed ostatnią rozprawą, zaś z perspektywy czasu postępowanie takie należy ocenić jako pozorne, skoro pomimo upływu blisko 2-ch lat w Krajowym Rejestrze Sądowym jako prezes zarządu nadal figurujeB. B., jak też spółka nie podjęła żadnych działań celem wyjaśnienia, czy przedmiotowa rezygnacja była skuteczna, ewentualnie działań dla powołania nowych członków (członka) zarządu.
W rezultacie postępowanie pozwanej w tym zakresie nie zasługiwało na aprobatę i ochronę ze strony Sądu, a skoro pozwana spółka była w sprawie reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika umocowanego przez prezesa zarządu spółki i to pełnomocnictwo zachowało moc także w stosunku do kuratora ustanowionego dla spółki przez Sąd, to nie sposób przyjąć, iż pozwana nie była w sprawie należycie reprezentowana.
Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji. W ocenie Sądu ustalenia te zostały poczynione prawidłowo, na podstawie wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów, z poszanowaniem granic wyznaczonychart. 233 § 1 k.p.c.Podziela Sąd również przekonywujące wywody prawne.
Należy wskazać, że niezasadny był zarzut apelacyjny kwestionujący ustalenie, iż zgodnym zamiarem stron było zastrzeżenie kary umownej na wypadek każdego rozwiązania umowy i strony odróżniały wyraźnie „odstąpienie” od „wypowiedzenia” umowy. Jak słusznie podkreślił Sąd Okręgowy, strony nie będąc profesjonalistami w obrocie prawnym i najmie nieruchomości używały w umowie i wzajemnych stosunkach pojęć związanych z zakończeniem stosunku umownego w sposób potoczny, odbiegający od języka prawnego. Pomimo, że powodowie prowadzą działalność architektoniczną, zaś strona pozwana aptekę, to charakter ich profesji nie stanowił o właściwym rozróżnianiu i stosowaniu pojęć języka prawnego. Powodowie zeznali, że przy zawieraniu umowy nie korzystali z pomocy profesjonalnego, lecz przygotowywali ją wraz z PaństwemJ., którzy nie zajmują się kwestiami umów najmu i prawem.
Należało zatem w sprawie zastosować reguły wskazane wart. 65 § 2 k.c.które dają pierwszeństwo badaniu zgodnego zamiaru stron i celu umowy przed dosłownym brzmieniem tekstu. Analiza postanowień umownych powinna objąć cały tekst umowy w odniesieniu do poczynionych przez strony negocjacji i uzgodnień oraz obejmować cały kontekst sytuacyjny. Jak wynika z umowy z dnia 11 lipca 2008 r. jej § 5 został zatytułowany „Czas trwania najmu i wypowiedzenie. Wzajemne rozliczenia”. Zatem strony powiązywały wprost czas trwania umowy wynoszący 10 lat wobec przystosowania lokalu pod aptekę dla strony pozwanej, z możliwością wypowiedzenia umowy w określonych przypadkach przed tym okresem. W treści tego paragrafu wskazano z kolei na przyczyny, dla których właściwe jest wypowiedzenie umowy zarówno przez wynajmującego i najemcę, jednakże równocześnie w tym samym zapisie wskazywano na możliwość odstąpienia od umowy i jej rozwiązania: „wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (…)”;„odstąpienie od umowy w każdym z wyżej wymienionych wypadków (…)”; „w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn określonych w punkcie Wypowiedzenie Najmu przez Najemcę (…)”;„(…) niniejsza umowa może zostać rozwiązana za pisemnym porozumieniem stron”. Zatem chociaż w języku prawnym pojęcia „wypowiedzenie” i „odstąpienie” stanowią inne instytucje umożliwiające złożenie oświadczenia dotyczącego zakończenia stosunku umownego, to strony ich nie rozróżniały i rozumiały je zamiennie. Zatem złożone przez powodów pismem z dnia 19 grudnia 2017 r. wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym z uwagi na wielomiesięczne zaległości w zapłacie czynszu przez pozwaną było zgodne z umową stron. Stanowiło ono także podstawę do naliczenia kary umownej płatnej przez najemcę w wysokości czynszu za 24 miesiące, skoro umowa stanowiła o takiej karze w przypadku odstąpienie od umowy w każdym z wymienionych wyżej (tj. w ustępie dot. wypowiedzenia najmu przez wynajmującego) przypadków przed końcem okresu najmu. Kara umowna została zatem zastrzeżona na wypadek wszystkich wskazanych w tym paragrafie przypadków zakończenia stosunku umownego przez wynajmującego i określenie go jako „wypowiedzenie” przez powodów nie niweczyło skuteczności jej nałożenia.
Sąd Apelacyjny nie podziela również zarzutu wskazującego, że zasądzenie przez Sąd I instancji kary umownej nastąpiło za nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego, wbrew treściart. 483 § 1 k.c.Przepis ten stanowi, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, które zgodnie z zasadą swobody umów może być wprowadzone do treści umowy, mając na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami poprzez skłonienie strony zobowiązanej do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Stanowi ona niejako gwarancję spełnienia świadczenia przez dłużnika. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2017 r., sygn. akt I ACa 532/17, LEX nr 2471786).
Umowa została wypowiedziana przez powodów bez zachowania terminów wypowiedzenia, ze względu na zaległości strony pozwanej w zapłacie czynszu najmu. Jednakże kara umowna została zastrzeżona w każdym wypadku wskazanym w § 5 umowy, gdy do jej zakończenia doszłoby przed końcem okresu najmu tj. przed upływem 10 lat. W ocenie Sądu Apelacyjnego miała ona zatem na celu zobowiązanie strony pozwanej do należytego wykonywania umowy i prowadzenia w lokalu apteki przez czas trwania umowy, gdyż powodowie na własny koszt przystosowali na prośbę poprzednika prawnego spółkiA. B., lokal do tego typu działalności. Zakończenie stosunku umownego przed terminem 10 lat wiązało się dla powodów z brakiem zwrotu poniesionych kosztów przystosowania lokalu na aptekę. Zatem Sąd I instancji prawidłowo ocenił, iż przedmiotowa kara umowna zabezpieczała trwałość stosunku umowy najmu, nie zaś wykonanie świadczenia pieniężnego, gdzie takie postanowienie umowne i tak naliczona kara byłaby zgodnie zart. 483 § 1 k.c.nieważna.
Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut strony pozwanej, iż zasądzona kara umowna nie spełnia funkcji odszkodowawczej, gdyż powodowie zawarli umowę z nowym najemcą, a więc nie ponieśli szkody w takiej wysokości jak zastrzeżona kara, a doszło do ich niezasadnego wzbogacenia. Zgodnie z aktualnymi poglądami doktryny i orzecznictwa, wystąpienie po stronie wierzyciela szkody nie stanowi przesłanki roszczenia o zapłatę kary umownej. (por. uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów - zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03 opubl. w OSNC z 2004/5/69). Możliwość dochodzenia zapłaty kary umownej nie jest w żadnej mierze uzależniona od wystąpienia po stronie wierzyciela szkody majątkowej. Naruszenie postanowień umownych (nienależyte wykonanie lub niewykonanie umowy) jest wystarczającą okolicznością do żądania kary umownej. Kara umowna ma rekompensować ogół skutków, jakie towarzyszą niewykonaniu zobowiązania w sferze interesów wierzyciela i stanowić dodatkowe zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy. (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 517/18 LEX nr 2636480).
Zatem, chociaż kara umowna opiera się na zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej, to zasądzenie zastrzeżonej w umowie najmu kary umownej nie było uzależnione od wystąpienia szkody po stronie powodów i to w takiej wysokości jaka była wysokość tej kary tj. 24 miesięcznych czynszów najmu. Strona pozwana odpowiada za naruszenie postanowień umownych i wyrażała zgodę na naliczenie kary w takiej właśnie wysokości. Powodowie nie otrzymają zatem „podwójnego wynagrodzenia” z tego samego tytułu dot. najmu lokalu. Okoliczności czy powodowie ponieśli taką szkodę czy też nie oraz czy wynajęli lokal następnemu podmiotowi i uzyskują od niego czynsz najmu, są bez znaczenia dla podstaw zasądzenia kary umownej i odpowiedzialności pozwanej.
Mając powyższe na uwadze apelacja strony pozwanej podlegała oddaleniu w całości, o czym Sąd Apelacyjny orzekł w pkt 1 wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik - na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.

SSA Sławomir Jamróg SSA Paweł Rygiel  SSO (del.) Izabella Dyka