Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 750/18
Data wyroku: 2022-12-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Rafał Kubicki
Podstawa prawna: art. 353(1) k.c.
Teza: Przesłanki ważności umowy powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości.

Sygn. akt: I C 750/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 grudnia 2022 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

sędzia Rafał Kubicki

po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2022 r. w Olsztynie na posiedzeniu niejawnym
w trybie art. 15 zzs2ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanychz zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem(...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, 567, 568 i 695)
sprawy z powództwaP. N.iH. D.
przeciwkoS. T.,J. T.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, ewentualnie o zapłatę

I
pod warunkiem nieskorzystania przezKrajowy Ośrodek (...)z określonego wart. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego(tekst jednolity z dnia 13 stycznia 2022 r., Dz. U. z 2022 r. poz. 461) prawa nabycia niżej opisanej nieruchomości zobowiązuje pozwanych:S. T.iJ. T.do złożenia powodom oświadczenia woli, że dokonują przeniesienia na powodów:P. N.iH. D.prawa własności nieruchomości położonej pod adresem(...)w obrębie 13 –P.(GminaM., powiat(...)) stanowiącej działkę geodezyjną o numerze(...)o powierzchni 1,73 ha, dla której prowadzona jestksięga wieczysta KW Nr (...)- w ten sposób, aby:

- na rzecz powodaP. N.przeniesiony został udział wynoszący½ we współwłasności tej nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w budynkach mieszkalnych i gospodarczych,
- na rzecz powódkiH. D.przeniesiony został udział wynoszący ½ we współwłasności tej nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w budynkach mieszkalnych i gospodarczych,
II. oddala powództwo w pozostałej części,
III. zasądza od pozwanych:S. T.iJ. T.na rzecz powodów:P. N.iH. D.kwotę 16.781,05 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia o kosztach procesu do dnia zapłaty,
IV. nakazuje ściągnąć od pozwanych:S. T.iJ. T.na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Olsztynie) kwotę 288,51 zł tytułem poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatków sądowych.
sędzia Rafał Kubicki
I C 750/18

UZASADNIENIE
Powodowie:P. N.iH. D.(obywatele niemieccy,w związku partnerskim) wnieśli w pozwie o zobowiązanie pozwanych małżonków:J.iS. T.do złożenia oświadczenia woli, że dokonują przeniesienia prawa własności nieruchomości położonej wP.(nr geod.(...))o powierzchni 1.73 ha (KW (...)) w ten sposób, by na każdegoz powodów przeniesiony został udział wynoszący ½ o powierzchni 0,865 ha, a ponadto o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 75.000 zł „jako części środkówz tytułu niewykonania umowy zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości”. Pozew wniesiono 11 grudnia 2018 r.
Pismem procesowym z 5 lutego 2019 r. (k. 74) powodowie rozszerzyli drugie z żądań w ten sposób, że zażądali zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwoty 98.000 zł tytułem „niewykonania umowy zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości” z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od 1 kwietnia 2017 r. do dnia zapłaty.
Pismem procesowym z 13 stycznia 2020 r. (k. 184-185) powodowie dokonali kolejnej modyfikacji powództwa, polegającej na tym, że zażądali:

1
zobowiązaniapozwanych do złożenia oświadczenia woli, że dokonują przeniesienia prawa własności nieruchomości położonej wP.o powierzchni 1.73 ha (KW (...)) w ten sposób, by na każdegoz powodów przeniesiony został udział wynoszący ½ we współwłasności nieruchomości opisanej w pozwie,

2
ewentualnieby na każdego z powodów została przeniesiona własność części nieruchomości o powierzchni 0,865 ha tytułem wykonania umowy zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości, określonej przez biegłego geodetę,

3
ewentualnie zasądzeniaod pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwot: 98.000 zł - z tytułu zwrotu pożyczki albo bezpodstawnego wzbogacenia i 617.700 zł - z tytułu niewykonania umowy zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości albo zwrotu środków uzyskanych w ramach zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości albo nakładów poniesionych na sporną nieruchomość albo bezpodstawnego wzbogacenia w przypadku uznania, że umowa zlecenia nie została zawarta lub jest nieważna.

Powodowie podjęli jeszcze jedną próbę modyfikacji powództwa (pismem procesowym z 13 września 2022 r. - k. 599), ale nieskuteczną - pismo to zostało zwrócone zarządzeniem z 2 listopada 2022 r. (k. 613) i nie zostało wniesione ponownie do zamknięcia rozprawy.
W uzasadnieniu powodowie wskazali, że jako cudzoziemcy niemogący wówczas nabyć spornej nieruchomości zlecili to pozwanym w drodze fiducjarnego nabycia nieruchomości. Pozwani, wykonując tę umowę, nabyli nieruchomość i ustanowili na rzecz powodów służebność osobistą polegającą na prawie korzystaniaz nieruchomości nieodpłatnie i na czas nieoznaczony. Powodowie od lat korzystająz nieruchomości jak wyłączni właściciele oraz czynią na nieruchomości nakłady, polegające głównie na wzniesieniu budynków mieszkalnych i towarzyszących. Ponadto powódka w dniu 5 czerwca 2003 r. udzieliła pozwanemu i jego ojcu pożyczekw kwotach po 49.000 zł, które zostały zabezpieczone hipotekami. Pożyczki te stanowiły w istocie cenę spornej nieruchomości gruntowej. Powodowie wskazali też, żew dokumencie z 17 marca 2009 r. pozwani potwierdzili wolę zbycia nieruchomości. Powodowie stwierdzili ponadto, że sporna nieruchomość nie jest nieruchomością rolną wobec jej wykorzystywania bez prowadzenia jakiejkolwiek działalności rolniczej. Gdyby jednak uznać, że ma ona charakter rolny, może ją nabyć osoba niebędąca rolnikiem pod warunkiem, że(...)(obecnie:Krajowy Ośrodek (...)) nie wykona prawa wykupu.
Odpowiadając na pozew, pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, zarzucając powodom, że: 1) nie dysponują wymaganym do nabycia nieruchomościw Polsce zezwoleniem właściwego ministra, 2) „powódka nie przekazała pozwanemu kwoty 44.000 zł tytułem pożyczki pieniędzy, gdzieE. T.zwrócił powódce kwotę wynikającą z umowy pożyczki”, 3) kwestionują autentyczność oświadczenia zobowiązującego do przeniesienia własności nieruchomości, 4) „nie sposób wywnioskować z projektu umowy przedwstępnej przeniesienia przedmiotowej nieruchomości, iż doszło do umowy zlecenia, skoro projekt umowy traktuje o sprzedaży nieruchomości za cenę”, 5) wzniesienie zabudowy siedliskowej nie powoduje, że nieruchomość zmienia przeznaczenie, i pozostała ona rolną. Uzasadniając, zaprzeczyli, by zakupili nieruchomość na zlecenie powodów – kupili we własnym imieniu i z własnych środków ponieśli nakłady. Pozwany „nie otrzymał od powodów kwoty 44.100 zł i w tym zakresie powódka pozostaje w zwłoce”, jednocześnie „E. T.zwrócił część pożyczki”, co świadczy o tym, że umowa pożyczki nie była częścią umowy zlecenia i nie doszło do zlecenia fiducjarnego. Pozwani ustanowili służebność na rzecz powodów, ale w dowód wdzięczności za pożyczkę na rzecz pozwanego i w wyniku zażyłych stosunków. Pozwani liczyli na to, że powodowie będą korzystać z nieruchomości tylko sezonowo w czasie wypoczynku.
Pismem procesowym z 16 stycznia 2020 r. (k. 403), odpowiadając na rozszerzenie powództwa, pozwani ponadto podnieśli zarzut przedawnienia roszczeń powodów, wskazując, że od 2003 r. minęło do wniesienia powództwa ponad 15 lat, powodowiew tym czasie nie żądali przeniesienia własności nieruchomości ani nie podjęli w 2003 r. kroków administracyjnoprawnych w kierunku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Od 1 maja 2004 r. powodowie, będący obywatelami państwa członkowskiego UE mogli nabyć nieruchomość bez zezwolenia,
Fakty istotne dla rozstrzygnięcia
W dniu 5 czerwca 2003 r. wG.w kancelarii notarialnej podpisane zostały dwa osobne dokumenty zawierające umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi: W pierwszej umowie - przedwstępnej sprzedaży -M.iM. K.zobowiązali się sprzedaćE.iG. T. (1)udział ½ za cenę 49.000 zł, aS.iJ. T.dalszy udział ½ za cenę 49.000 zł – we współwłasności nieruchomości zabudowanej o powierzchni 1,73 ha (nr geod. 140) położonej wP., a kupujący zobowiązali się tak oznaczoną nieruchomość kupić.E.iG. T. (1)wpłacili sprzedawcom zadatek 4.900 zł.S.iJ. T.wpłacili zadatek w tej samej wysokości. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określono na 26.06,2003 r.
W drugiej umowie - zatytułowanej umową pożyczki -H. D.(pożyczkodawca) zawarłaE. T.iS. T.(pożyczkobiorcami) umowę pożyczki tej treści, że udziela im pożyczek w kwotach po 49.000 zł, a oni je przyjmują i potwierdzają odbiór przedmiotu pożyczek w kwotach po 4.900 zł, zaś pozostałe części kwot pożyczki po 44.100 zł zostaną im wypłacone do 26.06.2003 r., po czym zwrócone pożyczkodawcy do 5.06.2009 r. bez oprocentowania.
W dniu 26.06.2003 r. wG.w kancelarii notariuszaJ. C.aktem notarialnym Rep. A(...)M.iM. K.zawarli zE. T.,S. T.iJ. T.umowę sprzedaży tej treści, że sprzedająE. T.udział ½ za cenę 49.000 zł, aS.iJ. T.dalszy udział ½ za cenę 49.000 zł – we współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym i stodołąo powierzchni 1,73 ha (nr geod. 140) położonej wP., a kupujący oświadczyli, że udziały te kupują (E. T.z majątku objętego wspólnością małżeńskązG. T. (1)) z przeznaczeniem na cele rolne. Ceny sprzedaży strony określiły jako uiszczone przed tym aktem. Rozwinięciem tej kwestii był § 5, zgodnie z którym kupujący okazali umowę pożyczki zawartą 5 czerwca 2003 r. zawartą przez kupujących zH. D., z której wynikało, że udzieliła ona kupującym pożyczek w kwotach po 49.000 zł.E. T.oświadczył jednocześnie, że ustanawia na udziale ½ części w nabywanej nieruchomości hipotekę umowną zwykłąw kwocie 49.000 zł na rzeczH. D.celem zabezpieczenia spłaty pożyczki. Analogiczne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożyli w tym samym akcieS. T.iJ. T.. Do księgi wieczystej wpisani zostali następnie jako współwłaściciele spornej nieruchomości:E.iG. T. (1)– do ½ części orazS.iJ. T.– również do ½ części oraz dwie hipoteki (na obu udziałach we współwłasności) w kwotach po 49.000 zł na rzeczH. D.z tytułu spłaty udzielonej pożyczki.
dowód: umowa przedwstępna sprzedaży, umowa pożyczki, umowa sprzedaży k. 19-25, zawiadomienie wieczystoksięgowe z 11.09.2003 r.
W dniu 5.10.2004 r. wM.w kancelarii notariuszaT. S.aktem notarialnym Rep. A(...)E. T.(działającyw imieniu własnym i jako pełnomocnik żonyG. T. (1)),S. T.iJ. T.orazP. N.iH. D.zawarli umowę ustanowienia służebności osobistej tej treści, że pierwsi czworo – jako współwłaściciele nieruchomości położonej wP.– numerdziałki (...)o powierzchni 1,73 ha ustanowili nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności osobiste polegające na prawie wyłącznego korzystania przez uprawnionychP. N.iH. D.z całej nieruchomości. Podobną umowę te same osoby zawarły już blisko rok wcześniej – 30 września 2003 r., lecz wówczas w zwykłej formie pisemnej,z tym że w niej opisany był szczegółowiej zakres uprawnień wynikających ze służebności: prawo korzystania z budynków, przygotowywania posiłków, przechowywania rzeczy osobistych, pojazdów, żywności, płodów rolnych, zapasów zbóż, sadzonek, nawozów, maszyn rolniczych i narzędzi, prawo instalowania wszelkich niezbędnych urządzeń sanitarnych oraz urządzeń gospodarstwa domowego, wnoszenia i korzystania z własnych mebli, przyjmowania gości i samodzielnego planowania sposobu zagospodarowania nieruchomości gruntowych. Umowa pisemna przewidywała też prawo pierwokupu przysługujące uprawnionym do służebności za kwotę, za jaką właściciele nabyli ją od swoich poprzedników prawnych, a ponadto –w razie zmiany przepisów w wyniku wstąpienia Polski do Unii Europejskiej – uprawnieni będą mogli żądać przeniesienia na nich własności nieruchomościw związku z uzyskaniem karty stałego pobytu lub z nieprzerwaną uprawą ziemi rolnej.
dowód: umowy ustanowienia służebności k. 27-36
W dniu 29.11.2007 r. wM.w kancelarii notariuszaT. S.aktem notarialnym Rep. A(...)E. T.,G. T. (1),S. T.iJ. T.zawarli umowę darowizny tej treści, żeE. T.iG. T. (1)swój udział we współwłasności nieruchomości położonej wP.– numerdziałki (...)o powierzchni 1,73 ha darowaliS. T.iJ. T..
dowód: umowy darowizny k. 37-38
W dniu 17 marca 2009 r.S. T.iJ. T.podpisali dokument zatytułowany „Oświadczenie zobowiązujące” tej treści, że jako właściciele nieruchomości położonej w(...)– numerdziałki (...)o powierzchni 1,73 ha, zamieszkali pod innym adresem (P.47A) „kiedyR. D.iP. N.(ewentualnie w różnym czasie) będą mogli nabywać w sposób nieograniczony na własność nieruchomości gruntowe i domy w Polsce, zawnioskujemy niezwłocznieo przepisanie nieruchomości gruntowej(...)wraz z jej zabudową w księdze wieczystej naR. D.iP. N.”.
dowód: uwierzytelnione tłumaczenie z języka niemieckiego k. 39, uwierzytelniony przez adwokata odpis oryginalnej wersji niemieckojęzycznej oświadczenia k. 118
W sierpniu 2015 r. pozwani wyjechali z zamiarem stałego pobytu do Stanów Zjednoczonych Ameryki. Powodowie wystąpili przeciwko pozwanym z wnioskiemo zawezwanie do próby ugodowej z 21 grudnia 2016 r. w sprawie przeniesienia własności nieruchomości pod adresem:(...). Do ugody nie doszło wskutek niestawiennictwa zawezwanych.

    dowód: pismo procesowe adw.M. D.do SR w(...)- I Co(...)- k. 46, zawezwanie do próby ugodowej k. 48-51, protokół posiedzenia pojednawczego k. 52

Pozwani są nadal jedynymi współwłaścicielami spornej nieruchomości.
dowód: wydruk treściksięgi wieczystej KW Nr (...)- k. 55-62
Bezspornie powodowie nie dysponują zezwoleniem na nabycie spornej nieruchomości wydanym zgodnie zart. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Okoliczności powstania tych dokumentów były następujące. W roku 2002 powodowie przyjechali z Niemiec doM.i szukali pokoju, w którym można będzie przenocować z psem. W hotelu polecono imE.iS. T.zP.i zawieziono ich do nich. Powodowie zaprzyjaźnili się zS. T., który mówił po niemiecku.J. T.poznali 2-3 lata później. Za pierwszym razem gościli u nich 10 dni, a później wrócili do Niemiec. Ponownie przyjechali do państwaT.w maju następnego roku, ale w międzyczasie wymieniali korespondencję. Do pierwszych umów ustnych doszło w maju 2003 r. Powodowie umówili się zS. T., że ten rozejrzy dla powodów za jakimś domem pod lasem, w jakimś ładnym miejscu, gdzie powodowie będą mogli zamieszkać na starość. Pomiędzy pierwszym, a drugim pobytem powodów w PolsceS. T.znalazł powodom dostępną na sprzedaż konkretną działkęwP.(sporną w tej sprawie). Była to działka zabudowana, była tam szopai mały domek mieszkalny, który następnie został zburzony. Powodowie wyrazili chęć zakupu nieruchomości, ale zdawali sobie sprawę z tego, że w obecnym wówczas stanie prawnym nie mogą dokonać zakupu jako cudzoziemcy. W 2003 r. umówili się więc zE.iS. T., że dadzą im pieniądze na cenę zakupu, a oni dokonają zakupu, a następnie nieodpłatnie przeniosą nieruchomość na powodów, gdy zaistnieje taka prawna możliwość. Działka miała kosztować 98.000 zł. Ponieważ była ograniczona kwota, którą powodowie mogli codziennie wybraćz bankomatu, sukcesywnie wypłacali, aż uzbierali 9.800 zł i wręczyli jeS.iE.. Suma ta to dwukrotność kwoty 4.900 zł, którą zgodnie z „umową pożyczki” z 5 czerwca 2003 r. powodowie wręczyli pożyczkobiorcom. Resztę kwot wynikających z „umowy pożyczki” powodowie jeszcze w 2003 r. przelali na konto bankoweE.- siostryS. T., która mieszkała w Niemczech, która kilka dni później pojechała do Polski i przekazała te pieniądze pożyczkobiorcom. Następnie powodowie zleciliS. T.wzniesienie na tej działce istniejących do dziś budynków, za co otrzymywał od powodów (przebywającychw Niemczech) wynagrodzenie. Było tak przez 3 lata miesięcznie po 400 euro. Wszelkie koszty robocizny i materiałów związane ze wzniesieniem budynków pochodziły od powodów i przekazywane byłyS. T.. Budowa zakończyła sięw 2008 lub 2009 r. i odtąd powodowie nieprzerwanie tam mieszkają i korzystająz nieruchomości jak wyłączni właściciele. Dopiero w 2016 r. uzgodnienia ustne zostały zakwestionowane - w ten sposób, żeS. T.poinformował powodów, że przeniesienie na ich rzecz całej nieruchomości nie jest możliwe i że może nastąpić tylko w części stanowiącej 60 arów (po 30 arów na osobę). AniE. T., aniS. T.nie zwrócili powodom w żadnej części tego, że otrzymali od nichw ramach „umowy pożyczki”.
dowód: zeznania powodów k. 180-182
Nieruchomość sporna w tej sprawie jest nieruchomością rolną i spełnia definicję gospodarstwa rolnego.
dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji, klasyfikacji gruntów i rolnictwa – draA. B.– k. 472-478
Średni rynkowy koszt robocizny i materiałów potrzebnych do wzniesienia wszystkich budynków znajdujących się na spornej działce wynosi 946.600 zł.
dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa lądowego i rzeczoznawstwa majątkowego –D. K.– k. 546-556
Rozważania
Niemal całą inicjatywę dowodową w sprawie wykazali powodowie. Odpowiedź na pozew zawierała niemal wyłącznie argumentację prawną, a dowody wskazane były tylko w trzech punktach (V-VII) i dotyczyły: opinii biegłego na okoliczność charakteru spornej nieruchomości (dowód przeprowadzony), zobowiązania powodów do złożenia dokumentu z 17 marca 2009 r. zawierającego zobowiązanie pozwanych do przeniesienia własności nieruchomości (powodowie złożyli w wyniku tego uwierzytelniony odpis oryginalnego niemieckojęzycznego dokumentu, do którego pozwani nie kierowali już zastrzeżeń – nie podważyli w szczególności autentyczności) oraz pokwitowania spłaty pożyczki przezE. T.– dokument ten miał zostać złożony zgodnie z zapowiedzią odpowiedzi na pozew przez pozwanychw późniejszym terminie, lecz złożony nie został, a nawet w odpowiedzi na pozew nie został opisany, z czego nie można wysnuć innego wniosku niż ten, że dowód taki po prostu nie istnieje. Biorąc pod uwagę fakt, że przeprowadzona opinia biegłego na okoliczność charakteru rolnego spornej nieruchomości miała niewielki wpływ na rozstrzygnięcie sprawy (wpłynęła tylko na dodanie do wyroku zastrzeżeniu o prawieKrajowego Ośrodka (...)do wykupu nieruchomości), należy stwierdzić w podsumowaniu inicjatywy dowodowej pozwanych, że była ona śladowa i niewiele znacząca dla wyroku.
Sąd oparł wyrok na wiarygodnych opiniach biegłych sądowych: z zakresu geodezji, klasyfikacji gruntów i rolnictwa –A. B.i z zakresu budownictwa lądowego i rzeczoznawstwa majątkowego -D. K.. Druga z tych opinii nie była kwestionowana przez strony. Pierwsza zaś spotkała się z pismem powodów z 16 kwietnia 2021 r. (k. 515), zatytułowanym „zastrzeżenia do opinii biegłego”, lecz wbrew tytułowi niezawierającym żadnych zastrzeżeń. Powodowie nie zakwestionowali żadnego ustalenia ani wniosku biegłego, a swoje pismo ograniczyli do zadania biegłemu trzech pytań, bez wyjaśnienia, jakie znaczenie pytania te mają dla wniosków opinii. Sąd uznał te pytania za nieistotne i pominął wniosek o zasięgnięcie opinii uzupełniającej.
Sąd pominął ponadto jako nieistotne wnioski powodów o zasięgnięcie opinii biegłego geodety dla wyznaczenia połówek nieruchomości mających przypaść powodom – ponieważ to powodowie, a nie biegły winni byli wskazać w swym żądaniu dotyczącym fizycznych połówek nieruchomości, jak powinny być one wyznaczone i któremu powodowi przypaść (biegły nie może zastępować stron w formułowaniu ich twierdzeń oraz żądań), a także o zasięgnięcie opinii biegłego z zakresu księgowości dla ustalenia „wartości przelewów”, ponieważ do podsumowania kwot przelewów bankowych nie jest potrzebna wiedza specjalna, nie była to zresztą okoliczność istotna dla rozstrzygnięcia wobec uwzględnienia żądania głównego powodów.
W tej sytuacji można uogólnić, że stan faktyczny w sprawie został ustalony na podstawie wiarygodnego materiału dowodowego przedstawionego przez powodów,w tym na podstawie wiarygodnych zeznań powodów, przy czym jako dowody we wcześniejszej części uzasadnienia zostały wymienione tylko te dokumenty złożone przez powodów, które Sąd uznał za istotne dla sprawy – chodzi głównie o większość załączników do pozwu.
Świadkowie:E. T.iG. T. (2)(poprzednio:T.) jako rodzice pozwanego i teściowie pozwanej odmówili składania zeznań (protokół rozprawyk. 179). Sąd dopuścił dowód z przesłuchania stron, za aprobatą pełnomocników stron organizując ten dowód w ten sposób, że przesłuchanie powodów nastąpiło bezpośrednio na rozprawie (zeznania ich były tłumaczone przez tłumacza przysięgłego języka niemieckiego), zaś przesłuchanie pozwanych (przebywających stale w Stanach Zjednoczonych Ameryki) miało odbyć się pisemnie, jednak pozwani nie złożyli pisemnych zeznań mimo zakreślenia im terminu 30-dniowego. Braku zeznań nie usprawiedliwili ani bezpośrednio, ani poprzez reprezentującego ich radcę prawnego, dlatego Sąd ograniczył dowód z przesłuchania stron do złożonych na rozprawie wiarygodnych zeznań powodów.
Uzasadniając tę wiarygodność, należy odnieść się do stanowiska faktycznego podanego przez pozwanych – które Sąd ocenia bardzo krytycznie, uznając je za nielogiczne, niekiedy wręcz absurdalne i naiwne w swej próbie przekonania do niego Sądu. Przypomnijmy: pozwani zarzucili powodom, że: „powódka nie przekazała pozwanemu kwoty 44.000 zł tytułem pożyczki pieniędzy, gdzieE. T.zwrócił powódce kwotę wynikającą z umowy pożyczki”, ponadto że kwestionują autentyczność oświadczenia zobowiązującego do przeniesienia własności nieruchomości Zaprzeczyli, by zakupili nieruchomość na zlecenie powodów. Stwierdzili, że kupili we własnym imieniu i z własnych środków ponieśli nakłady. Pozwany „nie otrzymał od powodów kwoty 44.100 zł i w tym zakresie powódka pozostaje w zwłoce”, jednocześnie „E. T.zwrócił część pożyczki”, co świadczy o tym, że umowa pożyczki nie była częścią umowy zlecenia i nie doszło do zlecenia fiducjarnego. Pozwani ustanowili służebność na rzecz powodów, ale w dowód wdzięczności za pożyczkę na rzecz pozwanego i w wyniku zażyłych stosunków. Pozwani liczyli na to, że powodowie będą korzystać z nieruchomości tylko sezonowow czasie wypoczynku.
Zarzuty te nie dają się pogodzić z zasadami logicznego rozumowania. Potwierdzeniem przekazania przez powodów obu pełnych sum określonych jako „pożyczki” są nie tylko wiarygodne zeznania powodów, ale przede wszystkim dokumenty, a wśród nich ustanowienie hipotek na zabezpieczenie pełnych, a nie częściowych sum „pożyczek” oraz oświadczenie państwaT.(kupujących) zawarte w akcie notarialnym nabycia spornej nieruchomości z 26.06.2003 r. (§ 5), zgodnie z którym kupujący okazali umowę pożyczki zawartą 5 czerwca 2003 r. zawartą przez kupujących zH. D., z której wynikało, że udzieliła ona kupującym „pożyczek”w kwotach po 49.000 zł. Tym samym pozwani uzasadnili otrzymaniem „pożyczek”w pełnej wysokości posiadanie środków finansowych na pokrycie ceny sprzedaży przed notariuszem, a pośrednio i przed urzędem skarbowym. Rażące było powołanie się przez pozwanych w odpowiedzi na pozew na dokument mający potwierdzać dokonanie zwrotu przezE. T.całości lub części (tego pozwani nie wyjaśniają) „pożyczki” – pozwani dokumentu tego nie opisali i wbrew zapowiedziom nie złożyli go do akt sprawy, co należy odczytywać jako wskazanie na nieprawdziwość twierdzeń odpowiedzi na pozew. Naiwnością zaś razi stwierdzenie, że pozwani liczyli na to, że powodowie będą korzystać z nieruchomości tylko sezonowo w czasie wypoczynku – jeśli zestawić je z dokumentem w postaci zwykłej pisemnej umowy ustanowienia służebności (w tym miejscu nie chodzi o formę umowy, leczo niezaprzeczoną treść oświadczenia pozwanych w niej zawartego) - w niej opisany był szczegółowiej zakres uprawnień wynikających ze służebności: prawo korzystaniaz budynków, przygotowywania posiłków, przechowywania rzeczy osobistych, pojazdów, żywności, płodów rolnych, zapasów zbóż, sadzonek, nawozów, maszyn rolniczych i narzędzi, prawo instalowania wszelkich niezbędnych urządzeń sanitarnych oraz urządzeń gospodarstwa domowego, wnoszenia i korzystania z własnych mebli, przyjmowania gości i samodzielnego planowania sposobu zagospodarowania nieruchomości gruntowych. Były to wszystkie atrybuty właścicielskie, a nie cechy korzystania sezonowego.
W ocenie Sądu, stanowisko faktyczne powodów potwierdza już sama treść opisanych wyżej dokumentów dołączonych do pozwu. Dodatkowym tylko uzupełnieniem są zeznania powodów. Sąd jest przekonany, że strony zawarły ustną umowę fiducjarnego zlecenia nabycia nieruchomości. Dokonując tych ustaleń i zawierając „umowę pożyczki” strony nie były w pełni reprezentowane przez zawodowych pełnomocników – i tym należy tłumaczyć fakt, że umowy tej nie zawarły na piśmie (bezspornie zresztą przyjaźniły się, co uzasadnia dodatkowo nieformalność początkowych czynności) i że sumy wręczone państwuT.nazwane zostały mylnie pożyczką. Nie o pożyczkę stronom faktycznie chodziło, lecz o przekazanie zleceniobiorcom pieniędzy na pokrycie ceny zakupu nieruchomości. Błędne nazwanie tej czynności „pożyczką” nie wpływa na ważność tej czynności prawnej. Nie była to czynność pozorna, była to czynność niewłaściwie nazwana z prawnego punktu widzenia. Czynność nazwana przez strony „umową pożyczki” stała się zawartym w formie pisemnej elementem ustnej umowy powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości.
Pozorna ani zmierzająca do obejścia prawa nie była też umowa ustna zlecenia jako całość, zawarta w 2003 r. Umowa zlecenia nabycia nieruchomości nie jest podstawą wpisu zleceniobiorcy do księgi wieczystej, zatem forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) nie jest to konieczna (S. G., Powiernicze [fiducjarne] zlecenie nabycia własności nieruchomości,(...)nr(...)). Ważna jest taka umowa zawarta ustnie. Obejście prawa polega na tym, że czynność prawna jako taka nie jest objęta zakazem prawnym, ale zostaje przedsięwzięta dla osiągnięcia celu prawnie zakazanego, a nie jest taką umowa nienakierowana na skutek w postaci nabycia przez powoda, jako cudzoziemca, nieruchomości bez stosownego zezwolenia (wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2016 r., II CSK 230/15). Umowa jest ważna, ponieważ jej celem było nie przeniesienie własności nieruchomości wbrew obowiązującemu wówczas zakazowi, lecz przeniesienie własności w sytuacji prawnej to dopuszczającej, co wprost wynika z dokumentów towarzyszących zawarciu ustnego porozumienia.
Roszczenia powodów nie przedawniły się, licząc obowiązujący w tamtym okresie 10-letni termin przedawnienia, ponieważ umowa zawarta została w maju 2003 r., a w dniu 17.03.2009 r. pozwani przerwali bieg przedawnienia, sporządzając i wręczając powodom pisemne oświadczenie, które należy traktować jako uznanie długu. Kolejne przerwanie terminu nastąpiło poprzez zawezwanie do próby ugodowej i ponownie poprzez wniesienie pozwu.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 2014 r. (sygn. akt II CSK 292/13, OSNC 2015/4/44) wprost wskazał, że brak w umowie przedwstępnej zastrzeżeniao nieskorzystaniu przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości nie powoduje nieważności tej umowy. Podkreślił, że sąd ustala treść umowy przyrzeczonej na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale w razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z obowiązującego stanu prawnego i rezultatów wykładni postanowień umowy przedwstępnej z uwzględnieniem zasad wynikających zart. 65 k.c.Ustawowe prawo pierwokupu jest konstrukcją mającą zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie do zawartej przez strony umowy przedwstępnej. Ustawowe prawo pierwokupu nie jest bowiem elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniui który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza tylko tyle, że zobowiązanie z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępneji obowiązujących przepisów. Umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 389/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt III CSK 171/10). wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 r., sygn. akt V CSK 163/09).
W przypadku rozpatrywanym w tej sprawie mamy do czynienia nie tyle z umową przyrzeczoną, co z umową powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości – zobowiązującą nie tylko do nabycia, ale i do przeniesienia własności na zleceniodawców w umożliwiającej to sytuacji prawnej, umożliwiającej nabycie.
Ponieważ umowa powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości, nawet zawarta ustnie, zobowiązuje do przeniesienia na zleceniodawców nabytej własności, i nie jest to typ umowy nazwanej (skodyfikowanej), podstawą prawną uwzględnienia żądania powodów jest przepis przewidujący zasadę swobody umów –art. 3531k.c.Przeniesienie własności nieruchomości zgodnie z umową powinno nastąpić nieodpłatnie. Powodowie w zeznaniach wspomnieli (mimo że pozwani nie stawiali takiego twierdzenia), że po zawarciu umowy trwały między stronami rozmowy na temat odpłatności przeniesienia na nich własności nieruchomości, jednak nie zakończyły się żadnymi ustaleniami, więc nie mogą być traktowane jako zmiana umowy. Dodać trzeba, że cena nabycia nieruchomości została pokryta w całości ze środków pochodzących z majątku powodów, podobnie jak koszt wzniesienia i wyposażenia budynków, a dodatkowo pozwany za pomoc w budowie otrzymywał wynagrodzenie. Nie ma więc mowy o sprzeczności żądania powodów z zasadami współżycia społecznego czy z celem społeczno-gospodarczym ich prawa, nie zachodzi też nadużycie ich prawa podmiotowego.
Co do kręgu osób zobowiązanych z umowy, wskazać trzeba, że początkowo byli to pozwany i jego ojciec, jednak krąg ten zmienił się po zawarciu umowy. Doszło do darowizny udziałów w nieruchomości, w wyniku której wyłącznymi współwłaścicielami stali się pozwani, a pozwana podpisała oświadczenie – zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości. Okoliczności sprawy wskazują na to, że w ten sposób strony zwolniły z długu rodziców pozwanego, a w ich miejsce współdłużnikiem pozwanego stała się pozwana.
Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców regulujeustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej(Dz. U. Nr 49 poz. 466), która weszła w życie 26 kwietnia 2004 r., natomiast cześć przepisów ustawy weszła w życie z dniem 1 maja 2004 r.Ustawa ta dostosowując prawodawstwo Polski do prawodawstwa Unii Europejskiej, wprowadza zmiany do obowiązującej do niedawnaustawy z dnia 24 marca 1920 r.o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która wart. 8ogranicza zakres podmiotowy i przedmiotowy jej stosowania poprzez wyłączenie obowiązku uzyskiwania zezwolenia przez określone osoby lub w określonych przypadkach. Z dniem akcesji Polski do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, że z dniem 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia: 1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej; 2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. W rozpoznawanym w tej sprawie przypadku nie zachodzi żaden z tych wyjątków – dodać tu należy, że pierwszy z nich nie zachodzi z uwagi na upływ przewidzianego w nim okresu 12-letniego. To oznacza, że brak obywatelstwa polskiego nie jest dla powodów przeszkodą w uzyskaniu wyroku uwzględniającego ich żądanie główne.
Spośród dwóch zaproponowanych przez powodów żądań niepieniężnych Sąd wybrał jako właściwsze to pierwsze – przewidujące przeniesienie własności udziałów po ½ we własności nieruchomości na powodów, a nie przeniesienie własności podzielonych fizycznie części nieruchomości. Wydaje się, że warunki ustnych ustaleń stron dokonanych w 2003 r. bliższe są właśnie temu pierwszemu rozwiązaniu.
Mimo powyższego uwzględnienie żądania głównego powodów nastąpiło nie w całości (w znaczeniu: bezwarunkowo), lecz z zastrzeżeniem warunku, żeKrajowy Ośrodek (...)nie skorzysta z prawa nabycia spornej nieruchomości. Dlatego powództwo w pozostałej części należało oddalić na podstawieart. 3531k.c.w związku z przepisami tu omawianymi. Otóż zart. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegowynika, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku orzeczenia sądu, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Ust. 2 przewiduje rozwiązanie sytuacji, w której cena nie wynika z czynności prawna (jak w tej sprawie). Wyjątki przewidziane w ust. 4 nie mają tu zastosowania. Odnosząc się do art. 1a pkt 1 lit. b omawianej ustawy, trzeba wskazać, że sporna nieruchomość rolna ma większą powierzchnię niż 0,3 ha.
Uwzględniając żądanie główne, choć z poczynionym zastrzeżeniem, Sąd nie miał obowiązku rozpoznawania żądań zgłoszonych jako ewentualne. Można jednak ogólnie wskazać, że gdyby nastąpiło rozpoznanie żądań pieniężnych, to powinny być one uwzględnione do wysokości żądanej – jako niższej od wyniku ustaleń biegłego rzeczoznawcy, który ustalił wartość rynkową nakładów powodów, wyznaczającą jednocześnie wartość bezpodstawnego wzbogacenia pozwanych kosztem powodów (art. 410 k.c.w zw. zart. 405 k.c.). O zwrocie pożyczki nie ma mowy, ponieważ – jak wynika z wcześniejszych wniosków – strony w istocie nie zawarły umowy pożyczki.
O kosztach procesu między stronami orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c., zasądzając je stronie wygrywającej proces. Na koszty te składają się: opłata od pozwu 3.750 zł, wynagrodzenie adwokackie wg stawki minimalnej właściwej dla wartości przedmiotu sporu z opłatą od pełnomocnictwa 5.417 zł i wykorzystana zaliczka na koszt wynagrodzenia biegłych 3.500 zł.
O poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
sędzia Rafał Kubicki