Sąd Okręgowy we Włocławku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 498/20
Data wyroku: 2021-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Mariusz Nazdrowicz
Słowa kluczowe: Zniesienie współwłasności
Podstawa prawna: art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c.
Teza: W sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości w toku jej wyceny dla potrzeb określenia wartości przeznaczenie nieruchomości może zostać ustalone odmiennie niż w rejestrze gruntów w braku planu miejscowego zagospodarowania w zależności od przeznaczenia w studium uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub faktycznego użytkowania.

Sygnatura akt: I 1 Ca 498/20

POSTANOWIENIE
Dnia 16 września 2021 r.
Sąd Okręgowy we Włocławku, Sekcja Odwoławcza I Wydziału Cywilnego
w składzie:
Przewodniczący: SSO Mariusz Nazdrowicz
Protokolant: st.sekr. sąd. Halina Baszewska
po rozpoznaniu w dniu 16 września 2021 r. we Włocławku
na rozprawie
sprawy z wnioskuZ. S.
z udziałemD. N.o zniesienie współwłasności
na skutek apelacji wnioskodawcyod postanowienia Sądu Rejonowego we Włocławku z dnia 1 lipca 2020 r. wydanegow sprawie sygnatura akt I Ns 1502/14
postanawia:

1
oddalić apelację;

2
orzec, że wnioskodawca i uczestniczka postępowania ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

SSO Mariusz Nazdrowicz
Sygn. akt I 1 Ca 498/20

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy we Włocławku dokonał zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości (bliżej określonej w sentencji), składającej się z 2 działek oznaczonychnumerami geodezyjnymi (...)o łącznej powierzchni 2,0806 ha położonej wK.
i wP.w ten sposób, że przyznał ją w całości na rzecz wnioskodawcyZ. S.zasądzając od niego na rzecz uczestniczki postępowaniaD. N.kwotę 148 590 złotych tytułem spłaty wartości jej udziału w nieruchomości płatną w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności. Ponadto rozstrzygnął o należnych Skarbowi Państwa nieuiszczonych kosztach sądowych oraz orzekł, że w pozostałym zakresie wnioskodawcza i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.
Apelację od powyższego postanowienia wniósł wnioskodawca zarzucając zarówno naruszenie prawa procesowego jak i materialnego. W ramach pierwszej grupy zarzutów wskazał na obrazę przepisówart. 3271§ 1 kpc(poprzez niewskazanie wszystkich podstaw wydanego rozstrzygnięcia),art. 233 § 1 kpcw zw.zart. 278 kpciart. 13 § 2 kpc(wskutek oparcia orzeczenia o nieprawidłową opinię biegłego do spraw wyceny nieruchomości, w której wycenił on nieruchomość jako przeznaczoną na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami pomijając jej charakter rolny)art. 623 §2 kpcw zw. zart. 212 kc(poprzez zasądzenie zawyżonej spłaty i niewzięcia pod uwagę, że wnioskodawca nie jest w stanie spłacić tak dużej kwoty w zakreślonym terminie i pominięcia stanu majątkowego skarżącego) orazart. 233 kpc(wskutek wybiórczej i dowolnej oceny materiału dowodowego,
a w szczególności opinii biegłego z dziedziny geodezji i kartografii). Obrazy przepisów prawa materialnego apelujący dopatrywał się w naruszeniuart. 210 i 211 kcw zw. zart. 95 pkt 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami(poprzez wadliwe przyjęcie, ze w świetle tych przepisów nie ma możliwości fizycznego podziału nieruchomości). Powołując się na powyższe skarżący wniósł o zmianę kwestionowanego postanowienia w zakresie należnej uczestniczce spłaty i obniżenie jej „przez określenie 1 m2nieruchomości gruntowej, położonej wK., stanowiącej działkę oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...)… na 20 zł za 1 m2” oraz
o wydłużenie terminu spłaty do roku od uprawomocnienia się orzeczenia ewentualnie o uchylenie kwestionowanego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Uczestniczka postępowania w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja wobec braku uzasadnionych podstaw nie zasługiwała na uwzględnienie.
Przed przystąpieniem do dalszych rozważań należy wskazać, że Sąd II instancji z urzędu sprawdził (art. 368 § 2 kpcw zw. zart. 25 § 1 kpc) podaną
w apelacji wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 24 950 złotych. Apelujący zanegował wyceną tylkodziałki (...)z kwoty 444 000 złotych na 366 120 złotych. W takim układzie wartośc nieruchomości wyrażałaby się sumą 367 890 złotych (366 120 zł + wartość drugiej działki 1770 zł). Wartość udziału uczestniczki (1/3) to kwota 122 630 złotych. Skoro na je rzecz Sąd Rejonowy zasądził 148 590 złotych to wartość przedmiotu zaskarżenia powinna prawidłowo wynosić 25 960 złotych (148 590 zł - 122 630 zł).
Przechodząc do oceny zgłoszonych zarzutów podkreślenia wymaga, że wszystkie one zmierzały do zakwestionowania wyceny nieruchomości objętej wnioskiem i w ten sposób do podważenia wysokości spłaty zasądzonej na rzecz uczestniczki postępowania. Wbrew sugestiom skarżącego Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i wyciągnął na ich podstawie właściwe wnioski. Ustalenia te Sąd odwoławczy przyjął jako własne czyniąc je podstawą orzekania
w postępowaniu apelacyjnym.
Przedmiotem zniesienia współwłasności było gospodarstwo rolne, które w ewidencji gruntów jest określone – w stosunku do poszczególnych działek ewidencyjnych - jako grunt rolny. Niewątpliwie więc, w świetle definicji zawartych wart. 461kciart. 533 kcnieruchomość ta jest nieruchomością rolną (gruntem rolnym) i gospodarstwem rolnym. Podkreślenia w tym miejscy wymaga, że ocena charakteru prawnego nieruchomości podlegającej zniesieniu współwłasności w celu ustalenia, czy w rozumieniu przywołanych przepisów stanowi ono nieruchomość rolną (gospodarstwo rolne), do którego to zniesienia będą miały zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegodotyczące gospodarstw rolnych powinna być dokonywana w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego, a – jak w rozpatrywanej sprawie – w jego braku kataster (art. 92 ust. 1 i 2 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn.: Dz.U.2020.1990); do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez pojęcie katastru należy rozumieć ewidencję gruntów (art. 53a ustawy z dnia
17 maja 1989 roku „prawo geodezyjne i kartograficzne” – tekst jedn.: Dz.U.2020.2052). Oznacza to, że zniesienie współwłasności przedmiotowego gospodarstwa podlega regułom określonym wart. 212 – 216 kcw zw. zart. 617 – 625 kpc. Niezbędne jest więc stosowanie przepisów o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego odnośnie zasad przyznawania gospodarstwa jednemu ze współwłaścicieli lub jego podziału między nich oraz co do zasad ustalenia spłat lub dopłat. Natomiast zupełnie inną kwestią jest wycena nieruchomości określonej
w ewidencji jako rolna. Na tle praktycznie identycznej sytuacji faktycznej Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16 maja 2013 roku IV CSK 256/12 nie publ., LEX nr 1365710 wyjaśnił, że w toku wyceny jej przeznaczenie dla potrzeb określenia wartości może zostać ustalone odmiennie w braku plany miejscowego w zależności od przeznaczenia w studium uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu lub faktycznego użytkowania. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację zapatrywanie to w pełni podziela i nie ma potrzeby powielania argumentów przedstawionych na rzecz tego stanowiska. Wystarczy wskazać na przepisart. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który ma zastosowanie także w przypadku wyceny nieruchomości rolnej.Działka (...)jest ujęta wStudium (...)utrwalonego uchwałą nr(...)z dnia 26 maja 2010 roku
i leży w jednostce planistycznej o przeznaczeniu „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami”. Biegły, a w ślad za nim Sąd miał więc wszelkie podstawy, aby przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnić ją według cen nieruchomości na terenach o przeznaczeniu mieszkaniowo – usługowym, a nie cen właściwych dla gruntu rolnego. Jest przecież rzeczą oczywistą – czego nie trzeba szerzej uzasadniać – że wartość działki potencjalnie o charakterze budowlanym jest większa niż gruntu rolnego, który w przewidywalnej przyszłości nie zmieni swojego charakteru. Marginalnie można tutaj wspomnieć, że proponowana przez apelującego cena za 1 m2(20 zł) jest tylko o około 21 % wyższa niż przyjął to Sąd meriti (24,26 zł za 1 m2), a więc różnica praktycznie jest niewielka. Przy aktualnym poziomie cen nieruchomości gruntowych na rynku z pewnością przyjęcie wartości uwzględnionej przez Sąd Rejonowy nie jest dla wnioskodawcy krzywdzące.
Podsumowując ten wątek rozważań – przyjmując wartośc nieruchomości w oparciuo opinię biegłegoJ. L.Sąd a quo nie dopuścił się żadnego błędu metodologicznego i została ona ustalona we właściwy sposób. Wszelkie zarzuty ją deprecjonujące pozbawione są jakiekolwiek słuszności.
Ustosunkowując się do dalszych kwestii poruszonych w apelacji to zniesienie współwłasności nieruchomości objętej wnioskiem poprzez jej podział fizyczny na mniejsze (choćby dwie) części z uwagi na mały obszar byłby sprzeczny
z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, gdyż powstałe jednostki nie byłyby zdolne do samodzielnej produkcji rolnej, czego także nie trzeba dokładnie uzasadniać. Jednocześnie zainteresowani wyrazili zgodę na przyznanie nieruchomościZ. S., a spór dotyczył jedynie wartości nieruchomości
i w konsekwencji wysokości spłaty. Nie było więc żadnych przeszkód, aby w świetle przepisuart. 213 § 1 kpccałość nieruchomości przyznać wnioskodawcy. Przypomnienia tutaj wymaga, że w piśmie procesowym poprzedzającym zamknięcie rozprawy ( z dnia 5 czerwca 2002 roku, k. 348) – które to stanowisko podtrzymał na wspomnianej rozprawie w dniu 24 czerwca 2020 roku – deklarował on spłatę
w wysokości 122 630 złotych w terminie 30 dni od uprawomocnienia się postanowienia. Taki też termin Sąd I instancji oznaczył w postanowieniu z dnia 1 lipca 2020 roku, a spłatę zasądził wyższą o 25 960 złotych. Zarzuty kwestionujące wysokość spłaty w kontekście sytuacji materialnej apelującego i terminu jej dokonania są w tych warunkach nie tylko całkowicie chybione, ale wręcz niezrozumiałe. Nie ma żadnych podstaw, aby traktować stanowiska zainteresowanych w przedmiocie wysokości spłat czy dopłat jako niepoważne. Przyjąć zatem należy, że dysponował on zasobami pieniężnymi umożliwiającymi wykonanie zobowiązania. Jeżeli osoba chcąca otrzymać w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości jej całość zapewnia, że zapłaci dużą kwotę tytułem spłaty i zapewnienie to nie budzi wątpliwości drugiego współwłaściciela (reprezentowanego przy tym przez fachowego pełnomocnika) to nie ma potrzeby wyjaśniania możliwości płatniczych zobowiązanego – jest to fakt bezsporny. Żadnego przy tym znaczenia nie ma to, że ostatecznie kwota spłaty jest o około 20% wyższa. Przy tego typu rzędach wartości trudno doprawy przyjąć, by współwłaściciel zobowiązany do spłaty nie był w stanie zapłacić sumy nie aż tak bardzo większej i że ta różnica miałaby sprawić, iż cała spłata byłaby niemożliwa. Nie można przy tym tracić z pola widzenia, że od chwili wydania orzeczenia przez Sąd Rejonowy upłynął znaczny czas umożliwiający apelującemu dodatkowe finansowe przygotowanie się do realizacji nałożonego obowiązku.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy we Włocławku na podstawieart. 385 kpcw zw. zart. 13 § 2 kpcoddalił apelację.
O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawieart. 520 § 1 kpc. W tzw. sprawach działowych co do zasady nie zachodzi sprzeczność interesów tych uczestników, którzy domagają się podziału niezależnie od tego, jaki sposób podziału postulują i jakie wnioski składają w tym względzie, co uzasadnia zastosowanie jako podstawy orzeczenia o kosztach przywołanego wyżej przepisu.
SSO Mariusz Nazdrowicz.