Sąd Okręgowy w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 600/20
Data wyroku: 2021-05-25 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Barbara Pyz-Kędzierska

Sygn. akt II C 600/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 maja 2021 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:

sędzia Barbara Pyz-Kędzierska

po rozpoznaniu w Warszawie na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 maja 2021 r.
sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.Sp.k. z siedzibą wK.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi(...) W.
o ustalenie

a
ustala, iż stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości:

a/ stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy –Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą KW nr (...),
b/ stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...), z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy –Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą KW nr (...),
c/ stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą KW nr (...),
począwszy od 1 stycznia 2018 r. wynosi 1%;

b
zasądza od Skarbu Państwa - Prezydenta(...) W.na rzecz(...) Sp. z o.o.Sp.k. z siedzibą wK.kwotę 48 022 zł (czterdzieści osiem tysięcy dwadzieścia dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 10 800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. Akt II C 600/20

UZASADNIENIE
Powód(...) Spółka z o.o.sp. komandytowa pismem z dnia 28 maja 2019 r. (data nadania w placówce pocztowej) wniósł sprzeciw od całości orzeczenia Samorządowego Kolegium OdwoławczegowW.z dnia 26 października 2018 r., znak(...), oddalającego wniosek użytkownika wieczystego o stwierdzenie, że odmowa aktualizacji stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości oznaczonej, jakodziałki ewidencyjne (...)z obrębu(...), na rok 2018 była nieuzasadniona.
Uzasadniając sprzeciw powód wskazał, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej wW., w dzielnicyW., przyul. (...)nr(...), składającej się z działek gruntu oznaczonychnumerami ewidencyjnymi (...)z obrębu(...), o łącznej powierzchni(...)m2, opisanej wksiędze wieczystej nr (...). Powód podniósł, iż w objętym niniejszym sprzeciwem orzeczeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło argumentację przedstawioną w piśmie Skarbu Państwa – Prezydenta(...) W., znak(...)dot. odmowy aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.
Powód wskazał, iż nie zgadza się z w/w poglądem ze względu na stopień zaawansowania wykonanych prac budowalnych trwale zmieniających stopień korzystania z nieruchomości, a tym samym powodujących zmianę celu, na który nieruchomość została oddanaw użytkowanie wieczyste(sprzeciw, k. 3-3v, koperta, k. 103).
Powód pismem z dnia 27 grudnia 2019 r. (data nadania w placówce pocztowej) w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu z dnia 17 grudnia 2019 r. wskazał, iż domaga się ustalenia aktualizacji stawki procentowej na rok 2018 na poziomie 1%, co do użytkowania wieczystego gruntów o powierzchni(...)m2 objętych pierwotnie, tj. w dacie złożenia wniosku KW nr(...), a obecnie objętych KW nr(...),(...)oraz(...).
Powód wskazał, iż w jego ocenie o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na jego użytkowanie. Przeciwne stanowisko, jak wskazał powód, powodowałoby nieuzasadnione zróżnicowanie użytkowników wieczystych otrzymujących grunt przeznaczony na cele mieszkaniowe, ale jeszcze niezagospodarowany (ze stawką 1%) i użytkowników wieczystych, którzy postanowili wykorzystać grunt na cele mieszkaniowe wbrew pierwotnemu przeznaczeniu (ze stawka 3%, aż do chwili zrealizowania inwestycji mieszkaniowej)(pismo powoda, k. 119-127, k. 199-203).
Postanowieniem z dnia 4 lutego 2020 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie stwierdził swoją niewłaściwość i przekazał sprawę do prowadzenia Sądowi Okręgowemu w Warszawie(postanowienie, k. 145).
Pozwany w odpowiedzi na pozew z dnia 17 lipca 2020 r. (data nadania w placówce pocztowej) wniósł o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu, oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postepowania, z tym, że kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej RP, według norm przepisanych.
Pozwany zakwestionował powództwo w całości, przy czym wskazał, iżw jego ocenie od roku 2017 nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która uzasadniałaby zmianę stawki opłaty z dniem1 stycznia 2018 r. Poza tym, jak wskazał pozwany, powód nie wykazał powyższego stanu rzeczy, jak również podkreślił, iż nie można zgodzić się ze stanowiskiem powoda, że już samo wejście w życie miejscowego planu przewidującego na danym terenie funkcje objęte preferencyjnymi stawkami procentowymi wystarczy do przyjęcia „trwałej zmiany sposobu korzystaniaz nieruchomości”(odpowiedź na pozew, k. 160-169, koperta, k. 188).
Powód pismem z dnia 17 listopada 2020 r. podtrzymał dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie i wskazał, że w odniesieniu dodziałek ewidencyjnych nr (...)z obrębu(...)(KW nr(...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznejw wysokości 1% za rok 2018; działek ewidencyjnych nr(...)

(...)(KW nr(...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% za 2018 i 2019 r.; działek ew. nr(...)(KW nr(...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% za 2018 i 2019 r.

    (pismo powoda, k. 192-197, koperta, k. 205).

Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 26 stycznia 2021 r. wszczął dochodzenie w celu sprawdzenia wartości przedmiotu sporu i ustalił jej wartość na 744 100 zł(postanowienie, k. 206).
Pozwany pismem z dnia 9 marca 2021 r. (data nadania w placówce pocztowej) podtrzymał dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie(pismo pozwanego, k. 211-213, koperta, k. 215).
Do dnia wydania wyroku strony podtrzymały stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa z siedzibą wK.wpisana została w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr(...). Wspólnikiem spółki jest(...) spółka akcyjnao nr KRS(...). Wysokość sumy komandytowej wynosiła 500,00 zł, wartość wkładu umówionego wynosiła 20.000.000,00 zł. Jako sposób reprezentacji spółki wskazano, iż upoważnione są osoby działające w imieniu i na rzecz(...) sp. z o.o.zgodnie z zasadami reprezentacji przewidzianymi dla tej spółki(odpis KRS, k. 6-9, k. 10-13).
Decyzją z dnia 4 sierpnia 2016 r. nr(...)Prezydent(...) W.po rozpatrzeniu wniosku powoda z dnia 30 grudnia 2015r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i stacja transformatorową przyul. (...)iul. (...)(projektowanej) wW.nadziałkach ewidencyjnych nr (...)(decyzja, k. 26-k.27).
Zgodnie z treścią dziennika budowy nr(...)wydanego w dniu 27 września 2016 r. od dnia 23 listopada 2016 r. powód rozpoczął prace budowlane na terenie działek onumerach ewidencyjnych (...)(kopia dziennika budowy, k. 29-29v, k. 48-67, k. 68-83).
Prezydent(...) W.decyzją z dnia 12 września 2017 r. nr(...)po rozpatrzeniu wniosku powoda z dnia 18 listopada 2016r., skorygowanego w dniu 14 lipca 2017 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmujące budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, częściami podziemnymi mieszczącymi garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i boksy na jednoślady oraz zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową na terenie działek o nr ewidencyjnych(...)z obrębu(...)przyul. (...)wW.– DzielnicaW.

    (decyzja, k. 27-28).

Na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym(...). cz.(...)z obrębu(...)zgodnie z treścią dziennika budowy o nr(...)z dnia 25 października 2017 r. powód rozpoczął prace budowlane od dnia 8 listopada 2017 r.

    (kopia dziennika budowy, k. 30-30v, k. 91-100).Kolejne prace powód rozpoczął od dnia 7 grudnia 2017 r.

    (dziennik budowy nr(...)z dnia 25 października 2017 r., k. 84-90).

Porozumieniem z dnia 31 października 2017 r. powód zobowiązał się m.in. do opracowania wszelkiej dokumentacji technicznej wraz z uzyskaniem wszelkich niezbędnych zgód, uzgodnień i opinii wymaganych prawem,a związanych z realizacją określonych przez powoda robót budowalnych(porozumienie, k. 32-32v).
Dnia 9 listopada 2017 r. powód zawarł z Miastem(...)
W., dzielnicaW.umowę w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji niedrogowej na prowadzonych przez siebie inwestycjach, a dotyczącej wykonania na swój koszt inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi(...), przebudowie fragmentu drogi(...)oraz budowie drogi(...)zgodnie z uchwałą rady(...) W.nr(...)w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonuul. (...)– część północna

    (umowa, k. 31-31v).

Powód wnioskiem z dnia 10 grudnia 2017 r. skierowanym do Urzędu Miasta(...)W.(...)dla DzielnicyW.wniósł o obniżenie wysokości dotychczasowej stawki opłaty rocznej obowiązującej dla nieruchomości położonej wW., w dzielnicyW., przy ulicach:(...)iG.nr(...), składającej się z działek gruntu oznaczonychnumerami ewidencyjnymi (...)w obrębie ewidencyjnym(...), o łącznym obszarze(...)m2 oznaczone jako(...)– tereny przemysłowe, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr(...)ze stawki 3% na stawkę 1%. Jako podstawę zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powód wskazał trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości

    (wniosek, k. 22, 171-172v).

Pozwany decyzją z dnia 19 stycznia 2018 r. skierowanym do pozwanego odmówił dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jakodziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...)o łącznej powierzchni(...)m2 położonej wW.przyul. (...). Pozwany wskazał, iż obowiązująca wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej wynosi 3% i wynika zdecyzji Nr (...)z dnia 22 stycznia 1992 r. Wojewody(...)

    (pismo, k. 34, k. 36).Powyższe pismo powód odebrał w dniu 27 kwietnia 2017 r.

    (potwierdzenie odbioru,k. 35, k. 37).

Powód pismem z dnia 28 maja 2018 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniósł o stwierdzenie, iż odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości była nieuzasadniona(wniosek,k. 39-41v).
Skarb Państwa – Prezydent(...) W.- Zarząd Mienia Skarbu Państwa - pismem z dnia 7 sierpnia 2018 r. przekazał do rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze złożony w dniu 28 maja 2015r. wniosek powoda w zakresie odmowy zamiany z 3% na 1% stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, wnosząc o jego oddalenie(wniosek, k. 21).
Prezydent(...) W.decyzją nr (...)z dnia 5 września 2018 r. zatwierdził podział części nieruchomości uregulowanej w KW nr(...), oznaczonej jakodziałki ewidencyjne nr (...)o pow.(...)ha i nr(...)o pow.(...)ha z obrębu(...), położonej w DzielnicyW.(...) W.przyul. (...), jako zgodnyz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonuul. (...)– część północna(...), zatwierdzonym Uchwałą Nr(...)Rady(...) W.z dnia 3 lipca 2014 r.w następujący sposób:

1

działka ewidencyjna nr (...)na działki:(...)o pow.(...)ha,(...)
o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, tj. razem(...)ha;

2

działka ewidencyjna nr (...)na działki:(...)o pow.(...)ha,(...)o pow.(...)ha, tj. razem(...)ha

    (decyzja, k. 129-133).

Decyzją nr (...)z dnia 16 października 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla(...) W.udzielił Inwestorowi, tj.(...) sp. z o.o.sp.k. pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową przyul. (...)iul. (...)(projektowanej) wW., dz. ew. nr(...)i(...)z obrębu(...)– kat.(...)obiektu budowalnego wg.Prawa budowlanego

    (decyzja, k. 14-15, k. 134-137).

Samorządowe Kolegium odwoławcze pismem z dnia 26 października 2018 r. stanowiącym odpowiedź na wniosek powoda przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi(...) W.o ustalenie, że odmowa dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej, jakodziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...).(...)orzekł o oddaleniu złożonego wniosku, wskazując, iż wnioskodawca nie udowodnił, że w niniejszej sprawie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste(orzeczenie SKO wW., k. 18-20v).
Pozwany decyzją z dnia 21 marca 2019 r. ustalił ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r. stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej(...)z(...)części nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jako działki ew. nr(...)i(...)z obrębu(...).(...)o pow.(...)m2, położonej wW.przyul. (...), związanej z lokalami mieszkalnymiw wysokości 1% wartości gruntu, wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowej na cele mieszkaniowe. Wysokość opłaty rocznej ustalono na 99.059,50 zł

    (pismo pozwanego, k. 177-178).Decyzję tę powód odebrałw dniu 24 kwietnia 2019 r.

    (potwierdzenie odbioru, k. 179-180).

Pismem datowanym na dzień 21 marca 2019 r. pozwany odmówił dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej(...)części nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu państwa, oznaczonej jako działki ew. nr(...)i(...)z obrębu(...).(...)o łącznej powierzchni(...)m2, przynależnej do lokali niemieszkalnych usytuowanych w budynku przyul. (...). Pozwany wskazał, iż obowiązująca wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej wynosi 3% i wynika zdecyzji Nr (...)z dnia 22 stycznia 1992 r. Wojewody(...)

    (pismo, k. 181-182).

Zgodnie z treścią zaświadczenia z dnia 29 lipca 2019 r. wydanego przez pozwanego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, przyul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr(...)z obrębu(...)
o pow.(...)m2, uregulowanej w KW nr(...)uległo przekształceniu w prawo własności ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r. Roczna opłata przekształceniowa w odniesieniu do w/w udziału wyniosła 16.501,89 zł

    (zaświadczenie, k. 142-143).

Dnia 15 października 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla(...) W.wydałdecyzję NR (...), na mocy której udzielił powodowi pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, częściami podziemnymi mieszczącymi garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i boksy na jednoślady oraz zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową na terenie działek o nr ewidencyjnych(...)(po podziale dz. ew. nr(...)),(...)(po podziale dz. Ew. nr(...))z obrębu(...)przyul. (...)wW.–D.W., kat.(...)obiektu wg.Prawa budowlanego

    (decyzja, k. 138-141).

Zgodnie z treścią zaświadczenia z dnia 12 czerwca 2020 r. wydanego przez pozwanego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, przyul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr(...)
(...)z obrębu(...)o pow.(...)m2, uregulowanej w KW nr(...)uległo przekształceniu w prawo własności ze skutkiem na dzień 17 października 2019 r. Roczna opłata przekształceniowaw odniesieniu do w/w udziału wyniosła 318.446,00 zł

    (zaświadczenie,k. 198-198v).

Powyższy stan faktycznySąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów, które wprawdzie zostały złożone w kserokopiach, jednakże żadna ze stron ich nie kwestionowała i Sąd nie odmówił im wiarygodności.
Sąd na podstawieart. 2352§ 1 pkt. 2 k.p.c.oddalił wniosek pozwanego o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaM. R., albowiem fakt, na jaki miał zostać przesłuchany świadek został udowodniony zgodniez twierdzeniem wnioskodawcy.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo w niniejszej sprawie podlegało uwzględnieniu w całości.
W świetle przeprowadzonego postępowania dowodowego Sąd ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego działek ewidencyjnycho numerach(...)oraz(...)z obrębu(...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr(...),działek ewidencyjnych o numerach (...)z obrębu(...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr(...), działek ew.
(...)(...)z obrębu(...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr(...)począwszy od 1 stycznia 2018 r. wynosi 1%.
Stosownie doart. 238 k.c.użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jestart. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2004 r. nr 261 póz. 2603) (dalej: u.g.n.), według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Opłaty roczne ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej w art. 67 u.g.n. Wysokość stawek jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa. Obowiązek uiszczenia opłaty rocznej powstaje, co do zasady, z każdym rokiem kalendarzowym trwania użytkowania wieczystego. Termin zapłaty upływaz dniem 31 marca danego roku. Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny. Stanowią one ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Korzystanie to ma następować w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Istotną cechą regulacji ustawowych jest określone rozłożenie w czasie odpłatności z tytułu użytkowania wieczystego, więc opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego – należy uiszczać je periodycznie, co jednocześnie powoduje, że rozłożona jest w czasie wymagalność tych opłat (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2009 r., I FSK 1182/08, opubl w SiP LEX nr 530975).
Wszelkie wyjątki od generalnych zasad muszą wynikać z przepisówustawy o gospodarce nieruchomościamilub z przepisów innych ustaw. Takim wyjątkiem jest np. zwolnienie instytutów badawczych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego z wyjątkiem gruntów wykorzystywanych do działalności, która nie jest ich zdefiniowaną w ustawie działalnością podstawową (głównie do działalności gospodarczej), wprowadzone przezart. 20 ust. 1 ustawy z dnia 30 kwietnia 2010 r. o instytutach badawczych(Dz. U. Nr 96, poz. 618 z późn. zm.), które następuje z mocy samego prawa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 grudnia 1998 r., II SA/Gd 2227/97, ONSA 1999, nr 4, poz. 132, wydany w okresie obowiązywania wcześniejszejustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych, lecz aktualny także w okresie obowiązywaniaustawy o instytutach badawczych). Co więcej, przepisy art. 71 u.g.n. mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, więc kwestii tu uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa, bez względu na to, od kogo nabył on to prawo (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 121). Opłata ta jest bowiem związana z samym istnieniem prawa i żaden nabywca prawa nie może zasłaniać się niewiedzą o obowiązku wnoszenia opłat rocznych lub o ich wysokości. Nie można też zmienić wysokości opłat w drodze rokowań między stronami lub zmiany umowy (co dotyczy zarówno właściciela, jak i użytkownika wieczystego). Wysokość opłat może ulec zmianie jedynie w wyniku aktualizacji przeprowadzonej zgodnie z przepisami art. 77-81 u.g.n. (zob. komentarz do art. 71 u.g.n., E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Lex, 2018).
Zgodnie z treścią art. 77 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.
Stosownie do art. 81 ust. 1 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznejz tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. W tej sytuacji odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 77-80. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 81 ust. 2 u.g.n.).
Przepis art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.W takim przypadku wniosek o zmianę wysokości opłaty rocznej zastępuje pozew. Podkreślić należy, że w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, zaskarżone orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n.).
Mając na względzie treść powołanych regulacji w pierwszym rzędzie należy wskazać, iż przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest żądanie strony powodowej określone we wniosku z 10 grudnia 2017 r., który zastępuje pozew. We wniosku tym strona powodowa domagała się zmianyi obniżenia wysokości dotychczasowej stawki opłaty rocznej obowiązującej dla nieruchomości położonej wW., w dzielnicyW., przy ulicach:(...)i(...)nr(...)w województwie(...), składającej się z działek gruntu oznaczonychnumerami ewidencyjnymi (...)w obrębie ewidencyjnym(...), o łącznym obszarze 16.102,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy – MokotowawW., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr(...)ze stawki 3% na stawkę 1%. Jako podstawę zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powód wskazał trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Działka ta bowiem była wykorzystywana do celów mieszkaniowych.
Zgodnie z art. 71 ust. u.g.n., za oddanie nieruchomości gruntowejw użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W myśl przepisów powołanej ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość tej stawki jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.). Stawka procentowa opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosiw przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny, a wobec nieruchomości niewymienionych w przepisie określającym obniżone stawki – 3 % ceny (art. 72 ust. 3 u.g.n.).
Przesłanki i tryb zmiany wysokości stawki procentowej zostały sformułowane w art. 73 u.g.n. W ustępie 2 tego artykułu wskazano, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu, a przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb przewidziany w art. 78 - 81 ustawy. Art. 81 ust. 1 u.g.n. stanowi, że użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (zmiany stawki procentowej opłaty rocznej).
Powód wnosząc o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na poziomie 1 % powołał się na okoliczność wyrażoną w art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości.
Dokonując oceny zaistnienia przesłanek art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w wieczyste użytkowanie, należy zauważyć, że przepisy prawa nie formułują kryteriów, za pomocą których możliwe jest przeprowadzenie wskazanej oceny i weryfikacja czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu. Powoływanie się wobec tego w odpowiedzi na pozew przez pełnomocnika strony pozwanej na fakt, iż przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu występują jedynie w sytuacji: a) gdy zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpi w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, b) wydania prawomocnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, wydania decyzji o warunkach zabudowy, nie jest uprawnione.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 r. ( IV CSK 333/11, OSNC 2012/11/132, Biul.SN 2012/6/13) wskazał, iż nie istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy, którego można przesądzić, o tym że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe.O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena,w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych, odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanychw stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomościi jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. W ocenie Sądu Najwyższego samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Skoro zatem grunt niewątpliwie jest już wykorzystywany jedynie na cele mieszkaniowe, gdyż wznoszony jest na nim budynek mieszkalny, a nic nie wskazuje na to, że stan ten w najbliższym czasie ulegnie zmianie, to odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu za rok, w którym taki stan stwierdzono opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% nie znajduje żadnych podstaw prawnych ( por. uzasadnienie powołanego powyżej orzeczenia).
Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 listopada 2009 roku (I CSK 109/09, publ. L.), Sąd Najwyższy wskazał, że przy dokonywanej ocenie decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego zaś względy o charakterze formalnym np. decyzje administracyjne, zezwolenia na budowę, stanowią wyłącznie jeden z elementów mogących ułatwić weryfikację zastanego stanu rzeczy.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy zdaniem Sądu można przyjąć, iż już co najmniej w 2018 r. doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości obejmujących działki onumerach ewidencyjnych (...), której użytkownikiem wieczystymbył powód.
O nastąpieniu trwałej zmiany sposobu korzystania ze spornego gruntu zdaniem Sądu świadczy fakt, że powód konsekwentnie od momentu uzyskania pozwoleń na budowę realizował zamierzony proces inwestycyjny. O powyższym świadczą m.in. przedstawione przez powoda i zamieszczonew aktach sprawy kserokopie dzienników budowy, jak również fotografiez placu budowy. Powód podjął czynności zmierzające do zabudowy nieruchomości trzeba budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Należy podkreślić, że dominującą funkcją budowanych przez powoda obiektów była funkcja mieszkaniowa, co też powód wykazał w składanym przez siebie wniosku o zmianę wysokości stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Bez znaczenia w niniejszej sprawie był fakt, iż podstawą wydania pozwolenia na budowę był plan miejscowy, a nie decyzjao warunkach zabudowy.
Wymienione powyżej okoliczności, w ocenie Sądu pozwalają uznać, iżw realiach przedmiotowej sprawy mamy do czynienia z trwałą zmianą sposobu korzystania z gruntu, o której mowa wart. 73 ust. 2 ustawyo gospodarce nieruchomościami.
Oddane stronie powodowej w użytkowanie wieczyste działki gruntu na skutek działań użytkownika wieczystego, przekwalifikowana została w sensie faktycznym m.in. poprzez rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych zmierzających ku trwałemu zabudowaniu nieruchomości obiektemo dominującej funkcji mieszkaniowej, obecnie już zrealizowane. W świetle powołanych faktów, zdaniem Sądu nieuprawnione jest stanowisko strony pozwanej, wedle którego powód nie udowodnił trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O trwałości zmian w sposobie korzystaniaz nieruchomości przez stronę powodową, jak już wielokrotnie wskazywano, świadczy już bowiem sam fakt rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych, a także przekształcenie dostępnej przestrzeni na pomieszczeniao przeznaczeniu mieszkalnym.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uznał, że już co najmniej od grudnia 2017 r. nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddanaw użytkowanie wieczyste. Zmiana ta posiada charakter trwały. Okoliczność ta, zdaniem Sądu, uzasadnia zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powód wnosił o orzeczenieo zmianie stawki procentowej od daty 1 stycznia 2018 r., a Sąd uznał, żew dacie tej zmiana sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w użytkowanie wieczyste, posiadała charakter trwały. Na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., Sąd uznał żądanie pozwu za uzasadnione, o czym orzeczono w pkt. I ppkt. a) – c) wyroku.
O kosztach procesu (pkt. II sentencji wyroku) Sąd orzekł w oparciuart. 98 k.p.c.zgodnie z odpowiedzialnością za wynik procesu. Powód wygrał niniejszy proces w całości, a na poniesione przez niego koszty procesu złożyła się kwota w wysokości 37.205,00 zł uiszczona tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwota 17,00 zł tytułem opłat skarbowych od udzielonego przez powoda pełnomocnictwa i kwota 10.800,00 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego. W związku z powyższym Sąd zasądził na rzecz powoda łączną kwotę poniesionych przez niego kosztów procesu w wysokości 48.022,00 zł.

sędzia Barbara Pyz – Kędzierska

ZARZĄDZENIE
(...)

sędzia Barbara Pyz – Kędzierska