Sąd Okręgowy w Lublinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1363/19
Data wyroku: 2022-01-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Dariusz Iskra, Sędzia Sądu Okręgowego Anna Podolska-Kojtych, Sądu Rejonowego Anna Wołucka-Ławnikowicz
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Rękojmia
Podstawa prawna: art. 360 k.c.

Sygn. akt II Ca 1363/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 stycznia 2022 roku
Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Dariusz Iskra (sprawozdawca)
Sędziowie:  Sędzia Sądu Okręgowego Anna Podolska-Kojtych
Sędzia Sądu Rejonowego Anna Wołucka-Ławnikowicz
(delegowana)
Protokolant  Katarzyna Wójcik
po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2021 roku w Lublinie, na rozprawie
sprawy z powództwaA. I.iG. I.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.
o zapłatę kwoty 75000 zł (siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych):
1)z odsetkami ustawowymi od kwoty 20000 zł (dwadzieścia tysięcy złotych) od dnia 5 sierpnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od tej kwoty od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
2)z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 4000 zł (cztery tysiące złotych) od dnia 27 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty oraz
3)z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 51000 zł (pięćdziesiąt jeden tysięcy złotych) od dnia 12 marca 2019 roku do dnia zapłaty
na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu RejonowegoL.z dnia 23 lipca 2019 roku, w sprawie(...)
uchyla w całości zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi RejonowemuL., pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.
Anna Podolska-Kojtych   Dariusz Iskra    Anna Wołucka-Ławnikowicz

Sygn. akt II Ca 1363/19

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 23 lipca 2019 roku Sąd RejonowyL.:
I. zasądził od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.na rzeczA. I.iG. I.solidarnie kwotę 75000 zł:
1) z odsetkami ustawowymi od kwoty 20000 zł od dnia 5 sierpnia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
2) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 4000 zł od dnia 27 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty,
3) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 51000 zł od dnia 12 marca 2019 roku do dnia zapłaty;
II. zasądził od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.na rzeczG. I.kwotę 5322,75 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
III. zasądził od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.na rzeczA. I.kwotę 5322,75 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
IV. przejął na rachunek Skarbu Państwa kwotę 265,56 zł z pozycji zaliczek(...)tytułem „pokrycia wynagrodzenia biegłego wyłożonego w tej części z sum budżetowych Skarbu Państwa”;
V. nakazał ściągnąć od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.na rzecz Skarbu Państwa kwotę 4370,99 zł tytułem pokrycia kosztów sądowych wyłożonych w tej części z sum budżetowych Skarbu Państwa (k. 801-801v).
W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 5 grudnia 2012 rokuA. I.iG. I.zawarli z(...) Sp. z o.o.(...)(...)z siedzibą wL.(potem(...) Sp. z o. o.(...)z siedzibą wL., obecnie(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.) umowę deweloperską, której przedmiotem była nieruchomość gruntowa mająca zostać zabudowana jednorodzinnym domem mieszkalnym przyul. (...)wL.w zabudowie szeregowej, oznaczonym numerem(...). Zgodnie z zawartą umową, powodowie zobowiązali się zapłacić pozwanemu kwotę 675000 zł stanowiącą cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości. Szczegółowe informacje dotyczące standardów, terminów oraz harmonogramów etapów prac zadania inwestycyjnego zawarte zostały w prospekcie informacyjnym oraz pozostałych dokumentach stanowiących integralny składnik zawartej umowy, stanowiących załączniki do przedmiotowej umowy.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 9 lutego 2013 roku strony dokonały zmiany wymienionej wyżej umowy w zakresie harmonogramu etapów prac zadania inwestycyjnego oraz harmonogramu płatności.
Sąd Rejonowy ustalił, że umową z dnia 27 maja 2013 roku strony ponownie zmieniły treść umowy deweloperskiej w zakresie harmonogramów oraz terminów wykonania przez pozwanego umowy deweloperskiej (z dnia 31 marca 2013 roku na dzień 30 sierpnia 2013 roku) i ostatecznego przeniesienia na powodów własności nieruchomości (z dnia 31 maja 2013 roku na dzień 30 sierpnia 2013 roku). Ponadto pozwany zobowiązał się do zapłaty na rzecz powodów poniesionych przez nich kosztów najmu lokalu od dnia 1 czerwca 2013 roku do dnia przeniesienia na powodów własności przedmiotowej nieruchomości, a także poniesionych przez nich kosztów zmiany umowy kredytowej oraz kosztów ubezpieczenia kredytu.
Sąd Rejonowy ustalił, że zgodnie z zawartą przez powodów umową najmu, wysokość czynszu najmu lokalu mieszkalnego została ustalona na kwotę 2900 zł na miesiąc. Ostatnią opłatę z tego tytułu w wysokości 2900 złA. I.iG. I.uiścili w dniu 7 stycznia 2014 roku (za miesiąc styczeń 2014 roku).
Sąd Rejonowy ustalił, że kolejna zmiana umowy deweloperskiej nastąpiła w dniu 30 sierpnia 2013 roku. Deweloper zobowiązał się wykonać przedmiot umowy do dnia 30 października 2013 roku. Ostateczny termin przeniesienia własności nieruchomości strony ustaliły na dzień 30 października 2013 roku.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 16 września 2013 roku został sporządzony protokół z przeglądu przedodbiorowego lokalu mieszkalnego, pomieszczeń kotłowni i garażu. W protokole stwierdzono liczne wady i braki przedmiotowej nieruchomości, takie jak brak wypełnień szklanych w balustradach i daszkach, balustrady tarasu na części technicznej, płytek na tarasie, klamek i nawiewników w oknach, zamontowanych grzejników, wideodomofonu, technologii kotłowni, kotła gazowego, paneli solarnych na dachu, drzwi do kotłowni, ocieplenia ścian i sufitu w garażu, ogrodzenia ogrodów, niwelacji terenu w ogrodzie, tarasu na gruncie, wykończenia murku przy wejściu, wykończenia schodów wejściowych, płotku na murku, altany śmietnikowej, oprawy świetlnej na zewnątrz nad tarasem od strony ogrodu, wykończenia cokołów na ścianach fundamentowych, a także wadę w postaci zapadniętej kostki na wjeździe do garażu i dojściu do mieszkania, które pozwany zobowiązał się usunąć. Zgodnie z treścią protokołu, od tego momentu właściciel mógł prowadzić we własnym zakresie prace wykończeniowe nie objęte umową.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 15 listopada 2013 roku doszło do wydania przedmiotowej nieruchomości powodom przez pozwanego przez wydanie kluczy.
Sąd Rejonowy ustalił, że strony wielokrotnie podejmowały próby zawarcia umowy sprzedaży, między innymi w dniu 24 grudnia 2013 roku oraz 16 stycznia 2014 roku, do której nie doszło z uwagi na obciążenia i roszczenia w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości.
Sąd Rejonowy ustalił, że umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości została ostatecznie zawarta między stronami w dniu 29 stycznia 2014 roku. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 645972,50 zł. Różnica w cenie sprzedaży w stosunku do ceny ustalonej w umowie deweloperskiej wynikała z opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność oraz kosztów, które pozwani byli zmuszeni ponieść z tego tytułu, to jest kosztów najmu lokalu od dnia 1 czerwca 2013 roku do dnia przeniesienia na powodów własności nieruchomości, a także poniesionych przez nich kosztów zmiany umowy kredytowej oraz kosztów ubezpieczenia kredytu. Pozwana spółka otrzymała od powodów już wcześniej kwotę 505000 zł, natomiast kupujący zobowiązali się do zapłaty na rzecz pozwanego pozostałej kwoty 140972,50 zł w terminie do dnia 5 marca 2014 roku. Jednocześnie pozwany zobowiązał się do dokonania prac wykończeniowych na przedmiotowej nieruchomości obejmujących:
1) wykończenie murków żelbetonowych przed wejściem do segmentu,
2) dokończenie altany śmietnikowej,
3) poprawę elewacji zewnętrznej od strony północnej w miejscach kotwiczeń,
4) poprawę kostki betonowej na wjeździe do budynku,
5) zamontowanie drzwi do pomieszczenia gospodarczego,
6) zainstalowanie instalacji oświetleniowej do pomieszczenia gospodarczego,
7) zniwelowanie ogrodu i
8) położenie warstwy czarnoziemu,
w terminie do dnia 30 kwietnia 2014 roku, na co powodowie wyrazili zgodę.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 8 maja 2014 roku powodowie zgłosili pozwanemu kolejne wady w postaci uszkodzonych okien.
Sąd Rejonowy ustalił, że na skutek powyższego zgłoszenia w dniu 13 października 2014 roku zostało zawarte pomiędzy stronami porozumienie ugodowe w zakresie wad budynku polegających na zabrudzeniach, zaplamieniach i porysowaniach szyb, uszkodzeniach profili aluminiowych okien oraz otworów okiennych. W porozumieniu tym pozwany zobowiązał się do wymiany 4 szyb, natomiast w pozostałym zakresie zobowiązał się do zapłaty na rzecz powodów kwoty 2500 zł tytułem odszkodowania. Zgodnie z porozumieniem, w przypadku wystąpienia innych usterek, których nie dotyczyło porozumienie, miały być rozstrzygane w odrębny sposób.
Sąd Rejonowy ustalił, że od momentu sprzedaży powodowie wielokrotnie, sukcesywnie zgłaszali pozwanemu za pośrednictwem kierownika projektuT. K. (1)iM. R.powstałe wady oraz kontaktowali się telefonicznie i mailowo z pozwanym w celu wezwania go do usunięcia wad nieruchomości powstałych zarówno przed, jak i po podpisaniu umowy sprzedaży.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 30 grudnia 2014 roku powodowie zgłosili żądanie usunięcia wad nieruchomości, takich jak:
1) nieprawidłowo zatynkowane otwory po kotwach,
2) zacieki pod orynnowaniem elewacji,
3) poplamione, porysowane metalowych obramowań daszków zewnętrznych i okien w pokojach na piętrze,
4) porysowana pleksa daszku nad tarasem dolnym,
5) porysowana i pobrudzona rama górnych drzwi balkonowych,
6) widoczne pęknięcia ścian nośnych na klatce schodowej i w pokojach,
7) nieszczelne okna, silne przedmuchy nad parapetami,
8) rozszczelniona, piszcząca i poplamiona brama garażowa,
9) poplamione farbą z elewacji zewnętrznej drzwi wejściowe, dodatkowo porysowane przez ekipę czyszczącą,
10) poplamiona farbą impregnującą drewno elewacja przy oknach,
11) płytki przed wejściem do domu poplamione cementem,
12) ułożona krzywo kostka przed domem, poplamiona cementem, zapadnięta w wielu miejscach,
13) parapety zewnętrzne porysowane i pobrudzone,
14) płyta na altanie śmietnikowej puchnąca od wilgoci,
15) ogrodzenie ogrodu niezgodne z projektem, prospektem informacyjnym i umową.
W związku z powyższym w dniu 19 stycznia 2015 roku strony przeprowadziły oględziny przedmiotowej nieruchomości. Z oględzin został sporządzony protokół, w którym ustalono wady nieruchomości wskazane w piśmie powoda.
Sąd Rejonowy ustalił, że w piśmie z dnia 19 lutego 2015 roku pozwany zobowiązał się do usunięcia plam na glifie okiennym po farbie impregnującej oraz usunięcia farby z drzwi wejściowych do mieszkania przy bramie garażowej. Ponadto pozwany przychylił się do prośby sprawdzenia stolarki okiennej w postaci próby jej regulacji oraz wykonania napraw związanych z zapadnięciami kostki brukowej w zakresie wskazanym w protokole. W zakresie pozostałych wad nieruchomości pozwany poinformował o braku podstaw do pozytywnego rozpatrzenia reklamacji.
Sąd Rejonowy ustalił, że na skutek zlecenia przez pozwanego ekipa czyszcząca wykonała prace mające na celu usunięcie powstałych zabrudzeń, jednak podjęte prace okazały się bezskuteczne.
Sąd Rejonowy ustalił, że w związku z nieusunięciem przez powoda wad przedmiotu umowy, pismem z dnia 17 lipca 2015 roku powodowie wystąpili z żądaniem obniżenia ceny przedmiotowej nieruchomości o kwotę 25000 zł. W odpowiedzi na to pismo pozwany w dniu 4 kwietnia 2016 roku poinformował stronę powodową o uznaniu roszczenia powodów za bezzasadne.
Sąd Rejonowy ustalił, że w piśmie z dnia 20 października 2016 roku powodowie zgłosili pozwanej spółce kolejne wady budynku w postaci odstających pęknięć tynku na ścianach klatki schodowej na drugim piętrze oraz nieszczelności stropodachu. Do chwili obecnej wskazane przez powodów wady, z wyjątkiem stanu ogrodu, którym powodowie zajęli się we własnym zakresie, nie zostały usunięte.
Sąd Rejonowy ustalił, że koszt usunięcia wszystkich wskazanych przez powoda wad fizycznych przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 75000 zł.
Sąd Rejonowy wskazał dowody, na podstawie których dokonał ustaleń faktycznych w sprawie, oraz przedstawił swoje stanowisko w zakresie oceny dowodów.
Sąd Rejonowy uznał, że nie ma żadnych podstaw do podawania w wątpliwość niespornych twierdzeń stron sporu w zakresie okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W toku całego postępowania nie zostały bowiem ujawnione takie okoliczności, w świetle których twierdzenia stron wskazane jako niesporne powinny być uznane w całości lub w oznaczonej części za niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.
Sąd Rejonowy uznał, że w całości autentyczna jest zgromadzona w toku postępowania w sprawie dokumentacja w postaci umowy deweloperskiej, umów zmieniających przedmiotową umowę, umowy sprzedaży, złączników do powyższych umów, a także protokołów oraz wiadomości mailowych, obrazująca przebieg współpracy pomiędzy stronami.
Sąd Rejonowy wskazał, że ponieważ ustalenie zaistnienia wad fizycznych nieruchomości oraz ich wyceny wymagało wiadomości specjalnych, Sąd ustalił je w oparciu o wywołane w sprawie opinie biegłychA. M. (1)orazA. D. (1).
Sąd Rejonowy wskazał, że w zakresie, w którym zachodziły istotne różnice pomiędzy wyceną poszczególnych wad fizycznych rzeczy zawartych w opiniachA. M. (1)orazA. D. (1), Sąd oparł się na opinii biegłegoA. D. (1). Opinię tę Sąd ocenił jako spójną i logiczną oraz opartą na fachowej wiedzy biegłego. Autentyczność opinii biegłegoA. D. (1)nie była w ogóle kwestionowana w toku postępowania dowodowego przez strony procesu, zaś jej rzetelność nie została skutecznie podważona przez pozwanego. Opinia biegłegoA. D. (1)opiera się na dokładnej analizie poszczególnych wad fizycznych rzeczy, a wysokość każdej z nich została ustalona poprzez dokonanie szczegółowej wyceny z uwzględnieniem wartości materiałów oraz wysokości kosztów robocizny. Wszelkie wątpliwości, które pojawiły się co do przedmiotowej opinii, zostały natomiast usunięte poprzez złożone w sprawie pisemne opinie uzupełniające, w których biegły w sposób szczegółowy odpowiedział na wszystkie zadane przez strony pytania.
Sąd Rejonowy wyjaśnił, że opinia sporządzona przez biegłegoA. M. (1)nie mogła ona stanowić we wskazanym wyżej zakresie „podstawy rozstrzygnięcia”, z uwagi na zastosowanie w niej wyłącznie metody szacunkowej. BiegłyA. M. (1), wskazując na wysokość kosztów naprawy poszczególnych wad, nie uzasadnił w wyczerpujący sposób swojej wyceny, nie poparł jej stosownymi kalkulacjami i wyliczeniami. Oszacowanie kosztów poszczególnych prac naprawczych nastąpiło w oderwaniu od cen materiałów, nakładu pracy, czy średnich cen rynkowych, a zatem opinia okazała się być zbyt lakoniczna, co uniemożliwiło prawidłową jej weryfikację przez sąd. Również przedstawione przez biegłego opinie uzupełniające nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności sprawy, toteż konieczne było wywołanie w sprawie kolejnej opinii. Opinia biegłegoA. M. (1)stanowi „podstawę rozstrzygnięcia” Sądu tylko w tym zakresie, w którym strony nie kwestionowały wykonanej przez biegłego wyceny.
Sąd pierwszej instancji uznał za wiarygodne w całości zeznaniaG. I.złożone w trybieart. 299 k.p.c.na okoliczność istnienia wad nieruchomości, przebiegu współpracy pomiędzy stronami oraz zawartego porozumienia. Wyjaśnienia powoda pozostają zgodne z załączoną do akt sprawy dokumentacją. Sąd obdarzył je wiarą zarówno w zakresie dochowania terminu zgłoszenia poszczególnych wad, czasu ich powstania, jak i momentu, w którym powodowie spostrzegli ich powstanie. Sąd podzielił twierdzenia powoda w kwestii braku powiązania pomiędzy obniżeniem ceny sprzedaży a niewykonaniem ogrodzenia zgodnie z umową, co znajduje potwierdzenie w załączonej do akt niniejszego postępowania umowy najmu, oraz dodatkowych kosztów poniesionych z tytułu umowy kredytu.
Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadkaM. B., ponieważ pozostają zgodne z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.
Sąd Rejonowy wskazał, że zeznaniaT. K. (1)iM. R., są wiarygodne w kwestii zaangażowania powoda w budowę oraz zgłaszania przez niego poszczególnych wad nieruchomości, zarówno osobiście, jak i telefonicznie.
Sąd Rejonowy nie uznał za wiarygodne zeznańT. K. (1),S. B. (1),G. M.,J. P.iA. M. (2)w tej części, gdzie świadkowie twierdzą, że cena nieruchomości została obniżona o wartość ogrodzenia. W tym zakresie zeznania świadków pozostają sprzeczne ze zgromadzoną dokumentacją, w szczególności z dowodem poniesienia przez powodów kosztów czynszu z tytułu najmu lokalu (w tym także za miesiąc styczeń 2014 roku). Sąd nie podzielił również zeznań świadków w kwestii odpowiedzialności powodów za niezawarcie umowy sprzedaży do końca 2013 roku. W ocenie Sądu przyczyna, którą wskazali powodowie (obciążenia i roszczenia w dziale III księgi wieczystej), pozostaje uzasadniona.
Sąd wskazał, że zeznania świadkaK. G.są wiarygodne w kwestii małej stabilności ogrodzenia wykonanego przez pozwanego oraz wielokrotnych reklamacji z tym związanych, co znajduje potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, w szczególności w zeznaniach powodaG. I.złożonych w trybieart. 299 k.p.c.
Sąd uznał za niewiarygodne zeznania przedstawiciela pozwanego –P. C.w części odnoszącej się do ogrodzenia, jako przyczynie obniżenia ceny sprzedaży. Osoba ta związana była głównie ze stroną finansową projektu, a funkcję członka zarządu pełni dopiero od 2016 roku. PonadtoP. C.nie miał bezpośredniego kontaktu ze strona powodową, a jego informacje w tym zakresie pochodzą wyłącznie z rozmów z innymi pracownikami spółki.
Sąd Rejonowy przytoczył treść przepisówart. 556 § 1 k.c.,art. 557 § 1 k.c.,art. 559 k.c.,art. 560 § 1 k.c.,art. 568 § 1 k.c.iart. 563 § 1 zd. 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku, a więc w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta (Dz. U. z 2014 r. poz. 827), i wyjaśnił, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, to znaczy sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Brak wiedzy, choćby nawet elementarnej, czy nawet podejrzeń, w żaden sposób nie wpływa na wyłączenie odpowiedzialności, czy nawet jej ograniczenie. Wystarczającą przesłanką faktyczną tego rodzaju odpowiedzialności, która powstaje już po wykonaniu świadczenia z umowy przez sprzedawcę (umorzeniu jego zobowiązania), jest ustalenie, że wydana i odebrana przez kupującego rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.
Sąd Rejonowy uznał, że powodowie udowodnili roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.
Sąd wskazał, że powodowie nie uchybili terminowi wskazanemu wart. 563 § 1 k.c.Zarówno z zeznań świadkaT. K. (1), jak iM. R., potwierdzonych zeznaniamiG. I.złożonymi w trybieart. 299 k.p.c., jednoznacznie wynika, żeG. I.przez cały okres budowy był zaangażowany w wykonywane prace i zgłaszał na bieżąco kierownikowi projektu wszelkie usterki i wady nieruchomości, które zauważył. Powód wielokrotnie kontaktował się z przedstawicielami pozwanego mailowo, telefonicznie oraz dokonywał zgłoszeń ustnie bezpośrednio do kierownika projektu z prośbą o usunięcie powstałych usterek. W ocenie Sądu, taki sposób zgłoszenia wad rzeczy pozostaje wystarczający, nie ma bowiem podstaw żeby twierdzić, że do skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi konieczne jest zgłoszenie powstałych wad w formie pisemnej bezpośrednio sprzedającemu. Zarówno wskazany przepis, jak i treść zawartej pomiędzy stronami umowy, nie wskazuje na istnienie takiego obowiązku. Zatem w realiach przedmiotowej sprawy zastosowanie znajdą przepisy ogólne –art. 60 k.c.Skoro zatem powód poinformował o wykrytych wadach nieruchomości osobę nadzorującą prace w imieniu pozwanego, należy przyjąć, że zachowany został termin określony wart. 563 § 1 k.c.Dla skorzystania z uprawnień przysługujących powodom z tytułu rękojmi sposób notyfikacji pozwanemu jest dowolny. Istotne jest, aby informacja o zgłoszeniu wady doszła do pozwanego w taki sposób, aby mógł on zapoznać się z jej treścią.
Sąd Rejonowy wskazał, że pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia w odniesieniu do ogrodzenia oraz altany śmietnikowej na podstawieart. 568 k.c.Powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 stycznia 2006 roku, I CK 247/05, Sąd Rejonowy wskazał, że definicje zawarte wustawie – Prawo budowlanesą przyjęte dla potrzeb wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost doart. 568 § 1 k.c., którego cel jest zupełnie inny i który używa pojęcia „budynek” w innym znaczeniu. Zatem charakter przepisuart. 568 § 1 k.c.wskazuje na konieczność zastosowania szerokiej wykładni pojęcia budynek na gruncie prawa cywilnego. W ocenie sądu pojęcie „budynek” użyte wKodeksie Cywilnymnależy utożsamiać z „obiektem budowlanym”, o którym mowa wart. 3 ust. 1 ustawy – Prawo Budowlane. W przedmiotowej sprawie stosowanie różnych terminów przedawnienia co do poszczególnych elementów składowych jednej inwestycji pozostaje nieusprawiedliwione i sprzeczne z celem przepisów o rękojmi. W związku z powyższym, w odniesieniu do ogrodzenia oraz płyty na altanie śmietnikowej zastosowanie znajduje trzyletni termin przedawnienia.
Sąd Rejonowy uznał, że nie można zgodzić się z twierdzeniem pozwanego, że ze względu na fakt, iż nieruchomość została wydana powodom przed zwarciem umowy sprzedaży, powodowie mieli możliwość zapoznania się ze stanem nieruchomości, a zatem w dniu zawarcia umowy mieli świadomość istnienia wad zgłoszonych w pozwie.
Sąd wskazał, że odniesieniu do napraw w postaci dokończenia altany śmietnikowej, poprawy elewacji zewnętrznej od strony północnej w miejscach kotwiczeń oraz poprawy kostki betonowej na wjeździe do budynku pozwany zobowiązał się już w momencie zawarcia umowy sprzedaży, bez względu na fakt, że nieruchomość została wydana powodom już wcześniej. Pozostałe poszczególne wady fizyczne rzeczy ujawniały się stopniowo. Zupełnie nieuzasadnione pozostaje twierdzenie pozwanego, że powód miał możliwość zapoznania się ze stanem nieruchomości już w momencie jej wydania, a zatem powinien był zauważyć wszystkie zgłoszone w pozwie wady już na tym etapie. Przede wszystkim należy zauważyć, że od momentu wydania nieruchomości w dalszym ciągu trwały tam pracy budowlane, zatem inwestycja pozostawała przez ten okres niezakończona. Nie sposób wymagać od powoda, niebędącego profesjonalistą, a zatem nie mającego tym zakresie wystarczającej wiedzy, aby był w stanie na tym etapie stwierdzić zaistnienie poszczególnych wad, szczególnie tych mających charakter estetyczny. Oczywiste jest, że niektóre usterki polegające na zadrapaniach, poplamieniach, porysowaniach i zabrudzeniach mogą zostać ujawnione dopiero w momencie dokładnego oczyszczenia poszczególnych elementów. Ponadto sama możliwość wykrycia wady w określonym czasie nie wpływa na wyłączenie odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi. Z treściart. 557 § 1 k.c.nie wynika co do zasady, aby sprzedawca był zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący mógł i powinien wadę zauważyć. Przeciwnie, z przepisu tego wynika, że aby nastąpił taki skutek, kupujący musi o wadzie wiedzieć w chwili zawarcia umowy. Dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie istotny jest moment, w którym dojdzie do faktycznego wykrycia przez kupującego wady rzeczy, a nie hipotetyczna możliwość jej wykrycia.
Sąd Rejonowy wskazał, że zasadniczym elementem sporu pomiędzy stronami postępowania pozostaje również kwestia wykonania ogrodzenia niezgodnie z projektem, prospektem informacyjnym i umową.
Sąd Rejonowy stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, że przed wytoczeniem powództwa doszło już do obniżenia ceny sprzedaży o całkowity koszt wykonania ogrodzenia. Przede wszystkim z umowy przenoszącej własność nieruchomości z dnia 29 stycznia 2014 roku nie wynika, aby doszło do obniżenia ceny z wymienionego wyżej tytułu. Obniżenie wysokości ceny sprzedaży o łączną kwotę 29027,50 zł wynikało ze zobowiązania się pozwanego w umowie z dnia 27 maja 2013 roku, zmieniającej umowę deweloperską, do poniesienia przez niego wszelkich kosztów związanych z opóźnieniem w przeniesieniem własności nieruchomości (koszty najmu, koszty zmiany umowy kredytowej, koszty zabezpieczenia kredytu). Kwota 24065 zł, o jaką obniżona została cena nieruchomości, obejmuje jedynie okres do końca grudnia 2013 roku. Natomiast do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości doszło dopiero w dniu 29 stycznia 2014 roku. W ocenie Sądu, pozostała kwota, o jaką została obniżona cena nieruchomości, musi stanowić równowartość kosztów, które powodowie ponieśli z tytułu opóźnienia w zawarciu umowy sprzedaży, które to nastąpiło z winy pozwanego. Do dnia 29 stycznia 2014 roku powodowie ponieśli łącznie koszty w wysokości 28147,38 zł, na którą składają się, oprócz wskazanych wyżej 24065 zł, kwota 2900 zł z tytułu najmu za styczeń 2014 roku, 430 zł z tytułu ubezpieczenia pomostowego, 500 zł z tytułu aneksu do umowy kredytu, a także 252,38 zł z tytułu aktu notarialnego, co łącznie stanowi kwotę 28147,38 zł. Zatem nie jest możliwe, wbrew twierdzeniom pozwanego, aby do obniżenia ceny sprzedaży o kwotę 4462,50 zł doszło z tytułu niewykonania ogrodzenia. Nie ma żadnych podstaw do uznania, że obniżenie ceny sprzedaży jest wynikiem uzgodnień pomiędzy stronami w zakresie niewykonania ogrodzenia, skoro z treści umowy z dnia 27 maja 2013 roku, zmieniającej umowę deweloperską, jednoznacznie wynika, że zamiarem stron było wyłącznie zrekompensowanie kupującemu opóźnienia w wykonaniu umowy oraz kosztów, które zostały przez niego poniesione z tego tytułu. Zgodnie ze wskazaną wyżej umową, deweloper zobowiązał się do poniesienia kosztów związanych z opóźnieniem do dnia przeniesienia własności zakupionej nieruchomości, to jest do dnia 29 stycznia 2014 roku.
Sąd Rejonowy zauważył, że skoro pozwany zobowiązał się do zapłaty równowartości kosztów, które strona powodowa zmuszona była ponieść do dnia przeniesienia własności nieruchomości, przyczyna tego opóźnienia pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sporu. Nie ma również podstaw do uznania, że pozwany jest zwolniony od wykonania tego zobowiązania z uwagi na próby zawarcia umowy sprzedaży we wcześniejszym terminie. Okoliczność, że w dziale III księgi wieczystej, którą została objęta nieruchomość powodów, wpisane były ograniczoneprawa rzeczowei roszczenia, uzasadniała obawę powodów co do ewentualnych zobowiązań z tego tytułu i w konsekwencji odmowę zawarcia umowy sprzedaży. Zatem brak jest podstaw do przypisana powodom winy za powstałe opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości.
Sąd Rejonowy wskazał, że zasadniczą grupą zgłoszonych przez powodów wad fizycznych nieruchomości są wady posiadające charakter estetyczny. Powodowie wskazują na następujące wady o charakterze estetycznym: widoczne zatynkowania otworów po kotwach, zacieki pod orynnowaniem elewacji na ścianie szczytowej, poplamiona metalowa konstrukcja daszku na tarasem dolnym, porysowana pleksa daszku nad tarasem, porysowana i zabrudzona rama górnych drzwi balkonowych, zabrudzenia dolnej listwy, poplamione farbą drzwi wejściowe, widoczne plamy po czyszczeniu, poprzecierana powłoka drzwi, piszcząca brama garażowa, poplamiona farbą impregnującą elewację, poplamiona farbą impregnującą elewacja, płytki przed wejściem do budynku poplamione cementem, parapety zewnętrzne porysowane i pobrudzone przez ekipę czyszczącą, zbyt głębokie zagłębienia wkrętów mocujących na deskach na elewacji.
Sąd Rejonowy wskazał, że nie sposób zgodzić się z pozwanym, że wskazane wyżej wady nie powodują zmniejszenia wartości sprzedanej rzeczy. Zdecydowanie defekty estetyczne wpływają na wartość nieruchomości, a ich usunięcie wiąże się z poniesieniem przez powodów określonych kosztów. Dla oceny, czy rzecz sprzedana ma wadę, decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne, a nie normatywno-techniczne. Oznacza to, że wada fizyczna pod tą postacią występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. W odniesieniu do każdej ze wskazanych wyżej wad fizycznych spełnione zostały przesłanki określone wart. 566 k.c.w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Powodowie, zawierając z pozwanym umowę, oczekiwali, że przedmiot umowy zostanie im wydany w stanie pozbawionym jakichkolwiek usterek, w tym również tych o charakterze estetycznym. Zatem skoro każda z wymienionych przed powodów wad pozostaje zauważalna, to niewątpliwie ma to bezpośredni wpływ na jakość rzeczy oraz wartość całej nieruchomości.
Sąd Rejonowy wyjaśnił, że w odniesieniu do wskazanych wyżej zabrudzeń, zadrapań i poplamień powodowie wskazują, że powstały one na skutek prac wykonywanych przez ekipę czyszczącą bądź pracowników pozwanego, którzy wykonywali prace w sposób niestaranny, niechlujny i nieestetyczny. Natomiast zdaniem pozwanego wskazane usterki pojawiły się w wyniku prac wykończeniowych wykonywanych na zlecenie powodów.
Sąd Rejonowy wskazał, że przede wszystkim należy zwrócić uwagę na charakter powyższych wad oraz rodzaj materiału, jakim zostały zabrudzone poszczególne elementy (np. farba impregnująca elewację czy cement), które jednoznacznie wskazują na fakt, że powstały na skutek prac wykonawcy. Ponadto prace wykończeniowe zlecone przez powodów były wykonywane wewnątrz obiektu, a powodowie nie zlecali dodatkowo wykonania prac czyszczących, zatem brak jest podstaw, aby twierdzić, że istnieje związek pomiędzy tymi pracami a wadami zgłoszonymi przez stronę powodową.
Sąd Rejonowy wskazał, że pozostałe wady zgłoszone przez stronę powodową mają charakter użytkowy.
W odniesieniu do pęknięć ścian na klatce schodowej, w dwóch sypialniach oraz w salonie nie sposób zgodzić się ze stwierdzeniem pozwanego, że przedmiotowe zarysowania nie są objęte odpowiedzialnością wykonawcy, gdyż są one spowodowane procesem osiadania budynku. Niewątpliwie powstałe zarysowania są częściowo konsekwencją osiadania budynku, niemniej jednak okoliczność ta nie pozwala na wyłącznie odpowiedzialności pozwanego z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi zależy w zasadzie tylko od wystąpienia wady i wiedzy kupującego o wadzie. Przesłanką jej aktualizacji nie jest natomiast powstanie szkody. Nie jest nią również co do zasady wina sprzedawcy – odpowiada on z tytułu rękojmi także wtedy, gdy świadczenie rzeczy wadliwej nie jest następstwem okoliczności objętych jego odpowiedzialnością. Ponadto bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostaje uznanie, że wskazane zarysowania nie są stricte wadą, ale jej konsekwencją. Nie można wymagać od powodów, będących konsumentami, żeby dokonując zgłoszenia wady pozwanemu wskazywali czym są spowodowane przedmiotowe zarysowania ścian, ponieważ powodowie nie mają specjalistycznej wiedzy z tej dziedziny. Dokonanie odpowiednich czynności naprawczych w tym zakresie jest konieczne nie tylko z uwagi na estetykę budynku, ale również, na co wskazał biegły sądowy, z uwagi na możliwość pogłębiania się zarysowań ścian w przyszłości.
Sąd Rejonowy wskazał, że wada w postaci nieszczelności okien oraz przedmuchów pod parapetami, zgodnie z opinią biegłegoA. D. (1), wynika najprawdopodobniej z niedostatecznego uszczelnienia przestrzeni pomiędzy ramą okna a murem. Nie można w tym miejscu zgodzić się pozwanym, że wada ta nie może zostać uwzględniona z uwagi na rażącą dysproporcję wyceny przez biegłych. Biegły sądowyA. M. (1)na rozprawie w dniu 24 października 2017 roku wskazał jedynie, że w trakcie wizji lokalnej nie występowały wiatry, dzięki którym mógłby stwierdzić nieszczelność okien. Ponadto biegły stwierdził, że nie dysponuje aparaturą, która mogłaby ustalić rzeczywisty zakres nieszczelności w oknach. W ocenie Sądu Rejonowego, opinia biegłegoA. M. (1)nie wyklucza ustaleń zawartych w opinii biegłegoA. D. (1).
Odnosząc się do kwestii zapadniętej kostki przed budynkiem, Sąd Rejonowy wskazał, że okoliczność, czy wskazana usterka jest wadą, czy też konsekwencją wady, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd wskazał, że wada do dnia dzisiejszego nie została usunięta, pomimo uznania przez pozwanego swojej odpowiedzialności z tego tytułu, zatem roszczenie powoda pozostaje całkowicie uzasadnione. Odnosząc się do dysproporcji w wycenie usunięcia tej wady wskazanej w opiniach biegłych, Sąd Rejonowy uznał, że opinia sporządzona przez biegłego sądowegoA. D. (1)pozostaje bardziej wiarygodna, z uwagi na fakt, że zawiera szczegółowe wyliczenia zarówno w odniesieniu do potrzebnych materiałów, jak i co do kosztów robocizny, podczas gdy opinia biegłegoA. M. (1)opiera się wyłącznie na powierzchownym oszacowaniu.
Sąd Rejonowy wskazał, że kolejną zgłoszoną przez stronę powodową wadą jest płyta na altanie śmietnikowej, która puchnie podczas opadów w powodu wykonania jej z płyty paździerzowej, nienadającej się do zastosowania na zewnątrz. W ocenie Sądu, nie ma wątpliwości co do faktu, że płyta na altanie śmietnikowej została wykonana z materiału, który nie nadaje się do tego typu zabudowań i powinna zostać wymieniona na płytę wykonaną z bardziej wytrzymałego materiału. Nie ma przy tym znaczenia, że pozwany wykonał płytę zgodnie z dokumentacją projektową. Powyższe nie stanowi bowiem okoliczności wyłączającej odpowiedzialność pozwanego z tego tytułu. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością szeroką. Skoro przedmiot zawartej pomiędzy stronami umowy nie spełnia swojej funkcji użytkowej, powodowie mają prawo żądać obniżenia z tego tytułu ceny sprzedaży. Powodowie, jako konsumenci, nie mieli przy zawieraniu umowy wiedzy, z jakich materiałów powinna być wykonana płyta na altanie śmietnikowej, aby spełniała swoją funkcję. To na pozwanym ciążył obowiązek wykonania przedmiotu umowy w taki sposób, aby odpowiadał swemu przeznaczeniu, gdyż to pozwany pozostawał autorem dokumentacji, na podstawie której (przedmiot umowy – SO) został wykonany.
Sąd Rejonowy wskazał, że odnośnie stanu ogrodu, który spowodowany jest wykonaniem przez pozwanego instalacji odwadniającej sprzecznie z zasadami dobrej praktyki, należy uznać, że powodem powstawania zastoisk wody była nieprawidłowo poprowadzona rura drenażowa, która nie została zabezpieczona prawidłowym materiałem, ponadto wylot końcowy rury był ustanowiony zdecydowanie wyżej niż trasa na działce, co uniemożliwiało wypływanie wody z drenażu.
W ocenie Sądu Rejonowego, bez znaczenia pozostaje okoliczność, że pozwany na mocy zawartej umowy był zobowiązany jedynie do wykonania niwelacji terenu, natomiast nie do odwodnienia. Roszczenie powoda w tym zakresie wywodzi się bowiem z nienależycie położonej rury drenażowej, niezgodnie ze sztuką budowlaną, co ma bezpośredni wpływ na powstawanie zastoisk wodnych na działce. Natomiast okoliczność, czy pozwany był zobowiązany do wykonania odwodnienia, czy też nie, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie. Należy bowiem zauważyć, że intencją stron w umowie dotyczącej ogrodu było przygotowanie ogrodu do „zasadzeń”. Natomiast stan ogrodu wydany powodom tego nie spełniał.
Sąd Rejonowy wyjaśnił, że w dalszej kolejności powodowie wskazali na odstające pęknięcia tynku na ścianach klatki schodowej na drugim piętrze oraz na nieszczelność stropodachu. Wada ta została szczegółowo omówiona w opinii biegłegoA. M. (1). Natomiast w odniesieniu do zarzutu pozwanych, że powodowie nie mogą dochodzić obniżenia ceny z tego tytułu, ponieważ zarówno w trakcie przekazania budynku, jak i w chwili podpisania umowy sprzedaży nie zgłaszali powyższej wady, Sąd wskazał, że w momencie zawarcia umowy oraz w trakcie przekazania budynku powyższa wada nie została jeszcze ujawniona. Strona powodowa poinformowała pozwanego o jej zaistnieniu bezzwłocznie w momencie, gdy dowiedziała się o jej powstaniu.
Sąd Rejonowy uznał, że wszystkie zgłoszone przez powodów wady fizyczne sprzedanej rzeczy spełniają przesłanki wskazane wart. 556 § 1 k.c.obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy sprzedaży, toteż roszczenie powodów o zapłatę określonej kwoty tytułem obniżenia ceny przedmiotowej nieruchomości pozostaje w pełni zasadne. Wobec powyższej argumentacji nie ma również podstaw do uznania, że w przedmiotowej sprawie doszło do przedawnienia uprawnień z tytułu rękojmi z uwagi na treśćart. 562 k.c.orazart. 568 k.c., zatem zbędne jest w tej sytuacji rozważanie odpowiedzialności pozwanego z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania na podstawieart. 471 k.c.
Sąd Rejonowy wskazał, że ustalając kwotę obniżenia ceny sprzedaży z uwzględnieniem poszczególnych wad przedmiotu umowy, Sąd oparł się w znacznej części na opinii biegłegoA. D. (1), a także, w części niekwestionowanej przez strony, na opinii biegłegoA. M. (1)i zasądził na rzecz powoda następujące kwoty:
1) widoczne zatynkowania otworów po kotwach – 4594,31 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
2) zacieki na ścianie zachodniej i związane z ich przyczyną odparzenia płytek ceramicznych w łazience 39382,65 zł oraz 625,98 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
3) ogrodzenie ogrodu niezgodnie z projektem, prospektem informacyjnym i umową – 4544,89 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)kwota jest wyższa, jednakże z uwagi naart. 321 k.p.c.sąd zasądził powyższą kwotę zgodnie z żądaniem powodów),
4) poplamiona metalowa konstrukcja daszku nad tarasem dolnym, widoczne zacieki po tynku – 216 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
5) porysowana pleksa daszku nad tarasem – 1482,68 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
6) porysowana i zabrudzona rama górnych drzwi balkonowych, zabrudzenia dolnej listwy – 432,00 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
7) pęknięcia ścian nośnych na klatce schodowej, w dwóch sypialniach oraz salonie – 432 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
8) nieszczelne okna, przedmuchy pod parapetami – 326,19 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
9) poplamione farbą drzwi wejściowe, widoczne plamy przy czyszczeniu, poprzecierana powłoka drzwi – 561,60 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
10) piszcząca brama garażowa oraz poplamiona farbą impregnującą elewację – 4590 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
11) poplamiona farbą impregnującą elewacja – 216,00 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
12) płytki przed wejściem do budynku poplamione cementem – 370,28 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
13) zapadnięta kostka przed budynkiem, przy pierwszym stopniu widoczne szpary – 1806,33 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
14) parapety zewnętrzne porysowane i pobrudzone przez ekipę czyszczącą – 324 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
15) płyta na altanie śmietnikowej puchnie podczas opadów, wykonana została z płyty paździerzowej nienadającej się do zastosowania na zewnątrz – 324,00 zł (zgodnie z opinią biegłegoA. M. (1)),
16) występujące notorycznie zastoiska wody na terenie ogrodu, z powodu wykonania przez pozwanego instalacji odwadniającej sprzecznie z jakimikolwiek zasadami dobrej praktyki, z użyciem brudnego żwiru, który zamulił rurę mającą odprowadzić nadmiar wody oraz bez zachowania spadku grawitacyjnego – 4184,34 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
17) zbyt głębokie zagłębienia wkrętów mocujących na deskach na elewacji powodujące zmniejszenie estetycznego wyglądu budynku – 9932,17 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)),
18) odstające pęknięcia tynku na ścianach klatki schodowej na II piętrze – 654,58 zł (zgodnie z opinią biegłego sądowegoA. D. (1)).
Łącznie stanowi to kwotę 75 000 zł.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia o żądaniu odsetek za opóźnienie Sąd Rejonowy wskazał przepisart. 481 § 1 k.c., wyjaśniając, że w rozpoznawanej sprawie roszczenie powoda należy do kategorii roszczeń bezterminowych, których wymagalność zależy od wezwania dłużnika do spełnienia świadczenia. W dniu 17 lipca 2015 roku powodowie na podstawieart. 560 § 1 k.c.zażądali od pozwanego obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości o 20000 zł, wskazując jednocześnie czternastodniowy termin na spełnienie świadczenia. Pismo powodów zostało doręczone pozwanemu w dniu 21 lipca 2015 roku. Świadczenie stało się zatem wymagalne po upływie powyższego terminu, licząc od dnia doręczania pisma, to jest w dniu 4 sierpnia 2015 roku. Ustawowe odsetki za opóźnienie od kwoty 20000 zł są należne powodom od dnia następującego po dniu, w którym roszczenie stało się wymagalne, a zatem od dnia 5 sierpnia 2015 roku.
W odniesieniu do odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 4000 zł oraz od kwoty 51000 zł Sąd Rejonowy wskazał, że datą początkową ich naliczania jest dzień doręczenia pozwanemu pisma zawierającego rozszerzenie powództwa (data wymagalności roszczenia), a zatem odpowiednio co do kwoty 4000 – 27 grudnia 2016 roku, a co do kwoty 51000 zł – 12 marca 2019 roku.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Rejonowy wskazał przepisyart. 108 § 1 k.p.c.iart. 98 § 1 k.p.c.
Sąd Rejonowy wskazał ponadto, że z sum budżetowych Skarbu Państwa została wypłacona łącznie kwota 4636,55 zł, na którą złożyły się kwoty: 199,20 zł tytułem wynagrodzenia za sporządzenie przez biegłegoA. D. (1)opinii pisemnej uzupełniającej, 159,36 zł tytułem wynagrodzenia za sporządzanie przez biegłegoA. D. (1)opinii pisemnej uzupełniającej, 1488,95 zł tytułem wynagrodzenia za sporządzenie przez biegłegoA. D. (1)opinii pisemnej uzupełniającej, 239,04 zł tytułem wynagrodzenia za sporządzenie przez biegłegoA. D. (1)opinii pisemnej uzupełniającej, 2550 zł tytułem opłaty od rozszerzenia powództwa z dnia 5 marca 2019 roku.
Wobec faktu, że pod zaliczką numer(...)(k. 289) pozostała niewykorzystana zaliczka w kwocie 625,56 zł, Sąd przejął na rachunek Skarbu państwa wskazaną kwotę, celem pokrycia wynagrodzenia biegłego wyłożonego tymczasowo z sum budżetowych Skarbu Państwa. Natomiast pozostałą kwotę w wysokości 4 370,99 zł (4 636,55 zł – 625,56 zł) Sąd nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa od pozwanego na podstawie art. zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
*
Od wyroku z dnia 23 lipca 2019 roku apelację wniósł pozwany, reprezentowany przez pełnomocnika, wskazując, że zaskarża rozstrzygnięcia zawarte w punktach I, II, III i V.
Pozwany zarzucił naruszenie:
„1. Przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik postępowania, tj.
1./art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego(…) poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że nie doszło do obniżenia ceny z tytułu niewykonania przez stronę pozwaną ogrodzenia, podczas gdy materiał zgromadzony w sprawie wykazuje, że strona pozwana obniżyła Powodom cenę sprzedaży nieruchomości z tytułu niewykonania ogrodzenia, co miało wpływ na wynik sprawy poprzez uwzględnienie powództwa w powyższym zakresie,
2./art. 233 § 1 KPCpoprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwana ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za przeniesienie własności nieruchomości w stosunku do umówionej daty, podczas gdy materiał zgromadzony w sprawie wykazał, że pozwana Spółka była gotowa zawrzeć umowę przeniesienia własności w grudniu 2014 r., do której nie doszło z wyłącznej winy Powodów, gdyż odmówili oni przystąpienia do podpisania aktu notarialnego, co miało wpływ na wynik sprawy poprzez uwzględnienie powództwa w powyższym zakresie,
3./art. 233 § 1 KPCpoprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego, to jest:
— zeznańT. K. (1),S. B. (1),G. M.,J. P.,A. M. (2),P. C.w zakresie w jakim zeznali, że cena sprzedaży nieruchomości została obniżona o wartość ogrodzenia odmawiając im wiarygodności tylko dlatego, że zeznania powoda Sąd uznał za bardziej wiarygodne niż zeznania świadkówT. K. (1),S. B. (1),G. M.,J. P.,A. M. (2),P. C., jednocześnie nie wskazując motywów takiej oceny, i błędnym uznaniu, że zeznania ww. świadków pozostają sprzeczne ze zgromadzoną dokumentacją, w szczególności z dowodem poniesienia przez powodów kosztów czynszu z tytułu najmu lokalu, podczas gdy z zeznań:
- świadkaT. K. (1)wynika, że „powód chciał ogrodzenie inne niż w pozostałych segmentach. Powód kontaktował się z wykonawcą bezpośrednim co do ogrodzenia. Powód dostał wycenę tego ogrodzenia, była to kwota ok. 5 tys. zł, co zostało pomniejszone z wartości nieruchomości" (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.),
- świadkaS. B. (1)wynika, że „odnośnie obniżenia ceny o koszty ogrodzenia była podpisana zgoda przez zarząd”, „wraziliśmy zgodę na pokrycie kosztów ogrodzenia” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.),
- świadkaG. M.wynika, że „druga strona wiedziało, ze to obniżenie ceny jest równowartością płotu, bo druga strono dostała kosztorys i zostało poinformowana o docelowej wartości nieruchomości”, „za moim pośrednictwem wysłałem państwuI.obliczenie kosztów wykonania płotu i to zostało odliczone od ceny nieruchomości” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 09.05.2017 r.),
- świadkaJ. P.wynika, że „cena została obniżona o kwotę ok. 29 tys. zł. W ramach tej obniżki są koszty najmu, koszty bankowe i koszty ogrodzenia, które państwo mieli wykonać we własnym zakresie” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.),
- świadkaA. M. (2)wynika, że „na pewno przyczyną obniżenia ceny było ogrodzenie, z którego PanI.zrezygnował, my wyceniliśmy to ogrodzenie na ok. 5 tys. i zdjęliśmy ok 5 tys., z kwoty mieszkania a resztę było obniżenie z tyt,. opóźnienia w realizacji za miesiące listopad – grudzień na poczet kredytów”, (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 25.06.2019 r.),
- strony pozwanej w imieniuP. C.wynika, że „były dwie przyczyny zmniejszenia ceny pomiędzy umową deweloperską a umową przenoszącą własność: po pierwsze było to opóźnienie w stosunku do pierwotnego terminu przekazania lokalu i to była kwota ok. 24 tys. zł, druga składowa to była kwestia niewykonania ogrodzenia, bo standard wykonania ogrodu nie odpowiadał Powodowi dlatego na jego prośbę to ogrodzenie nie zostało wykonane i cena została obniżona o 4.500 zł, łącznie ok. 29 tys. zł”, mimo to Sąd uznał je za niewiarygodne podnosząc, że „osoba ta związana była głównie ze stroną finansową projektu, a funkcję członka zarządu pełni dopiero od 2016 r., a jego informacje w tym zakresie pochodzą wyłącznie z rozmów z innymi pracownikami spółki”, podczas gdyP. C.zeznał, że „informacje jakie podaje są z rozmów z pracownikami oraz dokumentów”, „moim zakresem zainteresowań jest przyczyna innej ceny z umowy deweloperskiej a umowy przedwstępnej bo zajmuję się stroną finansową”,
co doprowadziło Sąd do błędnego przyjęcia, że brak jest powiązania pomiędzy obniżeniem ceny sprzedaży, a niewykonaniem ogrodzenia zgodnie z umową, błędnego przyjęcia, że nie ma podstaw do uznania, że przed wytoczeniem powództwa doszło już do obniżenia ceny sprzedaży o całkowity koszt wykonania ogrodzenia, błędnego przyjęcia, że obniżenie wysokości ceny sprzedaży o łączną kwotę 29.027,50 zł wynikało ze zobowiązania się pozwanego w umowie z dnia 27 maja 2013 r. zmieniającej umowę deweloperską do poniesienia przez niego wszelkich kosztów związanych z opóźnieniem z przeniesieniem własności nieruchomości, błędnego przyjęcia, że do obniżenia ceny sprzedaży o kwotę 4.462,50 zł nie doszło z tytułu niewykonania ogrodzenia,
— zeznań świadków (tu nie wiadomo jakich, gdyż Sąd I instancji nie wskazał których zeznań świadków nie podzielił, poprzestając jedynie na stwierdzeniu „Sąd nie podzielił również zeznań świadków w kwestii odpowiedzialności powodów za nie zawarcie umowy sprzedaży do końca 2013 r.”) w zakresie w jakim świadkowie zeznali, że pozwana nie ponosi odpowiedzialności za nie zawarcie umowy sprzedaży do końca 2013 roku, odmawiając im wiarygodności tylko dlatego, że „przyczyna, którą wskazali powodowie pozostaje uzasadniona”, jednocześnie nie wskazując motywów takiej oceny, podczas gdy z zeznań:
- świadkaT. K. (1)wynika, że „w grudniu 2013 r. nie doszło do podpisania aktu przenoszenia własności, bo była próba uzyskania przez powoda większego upustu z ceny”, (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.),
- świadkaS. B. (1)wynika, że „pamiętam, że był termin podpisania umowy wyznaczony na Wigilię i umowa nie doszła do skutku. Wtedy umowa nie została podpisana, bo coś się nie podobało państwuI.”, „gotowość podpisania aktu była już w grudniu 2013 r.”, „spółka była przygotowana i można było zawrzeć umowę o przeniesienie własności w grudniu 2013 r.” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.),
- świadkaG. M.wynika, że „3 razy stawialiśmy się w kancelarii, dopiero za 3 razem została zawarta umowa przyrzeczona. Za pierwszym razem nie doszło do podpisania umowy, bo państwoI.twierdzili, że nie rozliczyli się do końca z deweloperem z umowy o zakupie nieruchomości. Rościli o zwrot kosztów za niewykonanie elementów płotu. Za moim pośrednictwem wysłałem państwuI.obliczenie kosztów wykonania płotu i to zostało odliczone od ceny nieruchomości. Za drugim razem nie doszło do podpisania umowy przyrzeczenia, bo państwoI.twierdzili, że w macierzystej księdze wieczystej dla nieruchomości były wpisane roszczenia pozostałych przyszłych właścicieli działek zabudowanych segmentami. W rzeczywistości z tym roszczenie było tak, że skupiało się na działce przypisanej do danego segmentu, absolutnie innego segmentu niż segment panaI.. Notariusz tłumaczył państwuI.jak to wygląda z wpisywaniem roszczeń, że nie jest możliwe, aby fizycznie wszyscy właściciele stanęli do aktu, żeby można było te roszczenia wykreślić. Trzeci raz spotkaliśmy się i doszło do podpisania umowy” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 09.05.2017 r.),
- świadkaJ. P.wynika, że „z początkiem grudnia poinformowaliśmy o możliwości zawarcia umowy własności. Wskazałam datę aktu własności na 24 grudnia. Byliśmy gotowi podpisać umowę własności w deklarowanym terminie, ale do umowy nie dochodzi. Nie było przeszkód, aby podpisać akt notarialny w grudniu w proponowanym pierwszym terminie” (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 14.03.2017 r.).
-A. M. (2)„w grudniu PanI.był wzywany do podpisania umowy, PanI.odmówił, a później były jeszcze wezwania w styczniu, też była jeszcze odmowa, bo był zarzut wpisów w III dziale księgi wieczystej, na koniec stycznia PanI.przeniósł tę umowę”, „spółka była gotowa na przeniesienie własności w grudniu”, (tak zeznania objęte protokołem rozprawy z dn. 25.06.2019 r.),
co doprowadziło Sąd do błędnego przyjęcia, że przyczyną nie zawarcia umowy do końca 2013 r. były obciążenia i roszczenia w dziale III księgi wieczystej, które uzasadniały obawę powodów co do ewentualnych zobowiązań z tego tytułu i w konsekwencji odmowę zawarcia umowy sprzedaży, co w konsekwencji doprowadziło Sąd do błędnego uznania, że brak jest podstaw do przypisania powodom winy za powstałe opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości,
4./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w całości zeznań PowodaG. I.złożonych na rozprawie w dniu 14.02.2017 r. potwierdzonych w trybieart. 299 KPCna rozprawie w dniu 25.06.2019 r. w szczególności co do przyznania:
- że „ogrodzenie miało być wykonane zgodnie z prospektem informacyjnym i miało być drewniane”, a Sąd I instancji nieprawidłowo uznał odpowiedzialność pozwanej z tyt. nienależytego wykonania ogrodzenia, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów wykonania ogrodzenia,
- że Powodowie „prace wykończeniowe budynku rozpoczęli po otrzymaniu kluczy, czyli w 2013 r. i trwały one znaczny czas”, a Sąd I instancji nieprawidłowo uznał odpowiedzialność pozwanej w zakresie zachlapań, zarysowań, pobrudzeń, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z zachlapaniami, pobrudzeniami, zarysowaniami,
- że Powód „prowadził rozmowy w sprawie obniżenia ceny sprzedaży z tytułu ogrodzenia i rozmowa dotyczyła wybudowania ogrodzenia”, a Sąd I instancji błędnie uznał, że do obniżenia ceny sprzedaży z tytułu ogrodzenia nie doszło, mimo potwierdzających to zeznań świadkówT. K.,S. B., G.M., J.T.–P.,A. M., P.C., którym Sąd odmówił waloru wiarygodności, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów wykonania ogrodzenia,
- że „ja powiedziałem, że wykonam sobie sam to ogrodzenie, bo to oferowane przezW.jest niefunkcjonalne. Poprosiłem o obniżenie wartości. Liczyłem na obniżenie ceny” a Sąd I instancji nieprawidłowo uznał odpowiedzialność pozwanej z tyt. nienależytego wykonania ogrodzenia, jak również obniżenia ceny, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów wykonania ogrodzenia,
5./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w części zeznań świadkaT. K. (1)złożonych na rozprawie w dniu 14.03.2017 r. w zakresie w jakim zeznał on, że:
- „w pierwszym etapie była powodowi przekazana możliwość wprowadzenia swojego podwykonawcy, który robił prace wykończeniowe wewnątrz”, „możliwość wykonywania prac powodowie mieli już w sierpniu-wrześniu 2013 r”, a Sąd I instancji nieprawidłowo przypisał odpowiedzialność pozwanej za zabrudzenia, zachlapania i zarysowania, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z zachlapaniami, pobrudzeniami, zarysowaniami,
- „w zakresie obowiązków dewelopera co do ogrodu było przyprószenie czarnoziemią z posianiem trawy. Powód przystąpił do wykonywania ogrodu zgodnie ze swoją wizją. Deweloper nie miał obowiązku umieszczenia instalacji odwadniającej”, „do umowy jest podpięty standard w którym opisane jest do jakiego stanu ma być doprowadzony ogród na datę umowy przenoszącej własność. Według tego standardu teren miał być przyprószony czarnoziemią z posianiem trawy. To był załącznik do umowy deweloperskiej. Pozwana Spółka w ogóle nie wykonywała ogrodzenia Powoda”, „drenaż nie był w zakresie umowy” a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem,
6./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w części zeznań świadkaM. R.złożonych na rozprawie w dniu 14.03.2017 r. w zakresie w jakim zeznał on, że:
- „na tym etapie, kiedy to było zgłoszone, wykonawcy nie są w stanie stwierdzić czy usterki powstały na etapie ich prac czy późniejszych, a Sąd I instancji błędnie uznał, że pomimo wykonywanych przez Powodów prac, usterki powstały z winy strony pozwanej, co nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, a miało wpływ na wynik sprawy poprzez uwzględnienie powództwa w zakresie zgłoszonych wad,
- „deweloper miał za zadanie zrobić niwelację ogrodu i wysypać humus”, „nie było obowiązku instalacji odwaniającej, drenażu”, a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem,
7./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w części zeznań świadkaS. B. (1)złożonych na rozprawie w dniu 14.03.2017 r. w zakresie w jakim zeznał on, że:
- „według umowy deweloperskiej tam było ogrodzenie ogrodu i posianie trawy. Tyle jeżeli chodzi o standard ogrodu”, „w standardzie oferowanym ogrodzenie było z paneli drewnianych, ale wiele osób rezygnowało i zamieniali je na inne. Tak samo PanI.zdecydował się na samodzielne wykonanie ogrodzenia”, „ogrodzenie było wykonane na ich zlecenie przez wykonawcę i koszty pokryłaW.”, a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem,
8./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w całości zeznań świadkaK. G.złożonych na rozprawie w dniu 14.03.2017 r. w zakresie w jakim zeznał on, że:
- „PaństwoI.porozumieli się zW.” (w zakresie ogrodzenia), a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, jak również w zakresie obniżenia ceny sprzedaży o ogrodzenie, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem,
9./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w części zeznań świadkaA. M. (2)złożonych na rozprawie w dniu 25.06.2019 r. w zakresie w jakim zeznała ona, że:
- „w zakresie ogrodów nie ingerowaliśmy jak mają być wykończone, nie wykonaliśmy nasadzeń, i to było w prospekcie informacyjnym, było informacja, że tylko wyrównujemy teren, grodzimy za pomocą ogrodzenia panelowego, i posypujemy tylko warstwą humusu”, „nie odwadnialiśmy terenów, bo Spółka nie było do tego zobowiązana, nie było ani dokumentacji do tego, projektanci nie wskazywali na to, że jest konieczność wykonywania odwodnieni”, „nie przypominam sobie aby były jakiekolwiek zapewnienia do Powodów w zakresie wykonania odwodnienia”, „być może rura pojawiła się chwilowo aby odciągnąć wodę od budynku, ale jest to element prac budowlanych”, „Spółka nie wykonywała ogrodzenia u Powodów”, „była rezygnacja - PanI.zrezygnował z wykonania przez Spółkę ogrodzenia”, „jak Klient ma wydane klucze do lokalu to już raczej my nie wchodzimy do lokalu”, „ja z doświadczenia własnego (jako biegły sadowego z zakresu budownictwa lądowego) powiem, że zawsze na dachu, czy elementach elewacji zbiera się kurz i w momencie opadów atmosferycznych ten kurz ścieka na elewację, i to zawsze będzie zabrudzenie”, „każdy może podejść pod drzwi wejściowe i bramę garażową Powodów” (dot. zakresu zadrapań, zabrudzeń), a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, jak również błędnie uznał, że pozwana ponosi odpowiedzialność za wszelkie zadrapania, porysowania, pobrudzenia, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem oraz innymi wadami,
10./art. 233 § 1 KPCpoprzez niezgodne z zasadami logicznego rozumowania z jednej strony uznanie za wiarygodne w części zeznań Wiceprezesa ZarząduP. C.złożonych na rozprawie w dniu 25.06.2019 r. w zakresie w jakim zeznał on, że:
- „w tej inwestycji my nie zobowiązywaliśmy się, że te ogrody będą wykończone poza wyniwelowaniem i nałożeniem czarnoziemu”, „jeśli było jakieś odwodnienie robione to był to element budowlany na etapie wykonawstwa budynku, na pewno nie były to prace ścisłe związane z odwodnieniem tych ogródków”, „nie było robione odwodnienie na innych ogródkach”, „nie robiliśmy odwodnienia na innych inwestycjach dotychczas robionych”, „w umowie przenoszącej własność zobowiązaliśmy się do wykonania części prac wskazanych przez Powoda, m.in. niwelacji terenu, ogrodzenia na pewno nie było”, „pod koniec 2013 r. Spółka ustaliła, że ogrodzenie nie będzie wykonywane i na tą okoliczność została obniżona cena”, „od momentu przekazania lokalu Powodom, PanI.wykonywał prace i nie jesteśmy w stanie odpowiadać za zabrudzenia i zarysowania po tym czasie”, a Sąd I instancji błędnie uznał, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia (bowiem Powód zrezygnował z powyższego) oraz do wykonania w ogrodzie instalacji odwadniającej, jak również błędnie uznał, że pozwana ponosi odpowiedzialność za wszelkie zadrapania, porysowania, pobrudzenia, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem oraz innymi wadami,
11./art. 233 § 1 KPCw zw. z § 6 pkt. 2 a-h umową sprzedaży – Akt notarialny Rep A numer(...)z dnia 29 stycznia 2014 r. (karta 79-82 verte) poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwana Spółka zobowiązana była do wykonania ogrodzenia i odwodnienia w Powodowej nieruchomości, podczas gdy w przedmiotowej umowie przenoszącej własność pozwana Spółka zobowiązała się jedynie do wyniwelowania ogrodu i położenia warstwy czarnoziemu (pkt. h), nie zobowiązała się zaś do wykonania ogrodzenia i odwodnienia, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem i jego odwodnieniem,
12./art. 233 § 1 KPCw zw. z pismem pozwanej z dnia 20 grudnia 2013 r. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwana Spółka nie obniżyła Powodom ceny sprzedaży nieruchomości o koszt ogrodzenia, podczas gdy z przedmiotowego pisma wynika, iż wartość zakupionego przez Powodów domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej uległa obniżeniu o kwotę 24.05,00 zł oraz koszt ogrodzenia ogrodu (52,5 x 85 zł) 4.462,50 zł, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie kosztów związanych z ogrodzeniem,
13./art. 233 § 1 KPCw zw. z porozumieniem ugodowym z dnia 13.10.2014 r. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwana ponosi odpowiedzialność za wady polegające na zabrudzeniach, zaplamieniach i porysowaniach szyb, uszkodzeń profili aluminiowych okien oraz otworów okiennych znajdujących się w przedmiotowym lokalu, konsekwencją czego Sąd błędnie obciążył kosztami za ww. wady, podczas gdy pomiędzy stronami w dniu 13.10.2014 r. zawarte zostało porozumienie, na mocy którego poprzednik prawny pozwanej Spółki wymienił 4 szyby w oknie wyjściowym z salonu na ogród oraz wypłacił Powodom odszkodowanie w wysokości 2.500,00 zł, co stanowi ostateczne i całościowe rozliczenie w powyższym zakresie, a Powód zobowiązał się nie dochodzić żadnych roszczeń z tyt. ww. uszkodzeń, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie wad polegających na zabrudzeniach, zaplamieniach, porysowaniach,
14./art. 233 § 1 KPCw zw. z protokołem z przeglądu przedodbiorowego lokalu mieszkalnego, pom. kotłowi, garażu, inwestycji realizowanej wL.przyulicy (...)z dnia 16.09.2013 r. (karta 83) poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających, tj. ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwana zobowiązana była do wykonania ogrodu i odwodnienia na nieruchomości Powodów, podczas gdy z przedmiotowego protokołu wynika, że w stanie wykończenia i wybudowania przedmiotu umowy nie znajdowało się ogrodzenie ogrodu oraz jego odowodnienie, co miało wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa w zakresie ogrodzenia ogrodu i jego odwodnienia,
15./art. 233 § 1 KPCpoprzez dokonanie w sposób dowolny oceny zgromadzonego materiału dowodowego i brak wszechstronnego rozważenia poprzez:
— dokonanie lakonicznego stwierdzenia w zakresie oceny opinii sporządzonej przez biegłegoA. M. (1), że nie mogła ona stanowić w zakresie, w którym zachodziły istotne różnice pomiędzy wyceną poszczególnych wad fizycznych zawartych w opiniachA. M. (1)orazA. D. (1), podstawy rozstrzygnięcia z uwagi na zastosowanie w niej wyłącznie metody szacunkowej, i częściowo oparcie się na opinii biegłegoA. D. (1)i częściowo na opinii biegłegoA. M. (1), podczas gdy dowód ten powinien podlegać ocenie Sądu z zastosowaniemart. 233 § 1 KPCwedług właściwych dla przedmiotu opinii kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków, czego Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie czyni;
— dokonanie oceny opinii sporządzonej przez biegłego sądowegoA. D. (1)jako rzetelnej i przekonującej, co jest wynikiem nierozważenia przez Sąd zastrzeżeń pozwanej odnoszących się zarówno do sposobu opiniowania, nieprawidłowości w zakresie kosztorysowania, zawyżania stawek przyjętych przez biegłego, a jednocześnie wskazujących na stronniczość biegłego sądowegoA. D. (1)(dokonanie oględzin z wykluczeniem pełnomocnika pozwanej pomimo jego obecności, na podstawie której wykonana została opinia i kosztorys, na którym oparł się Sąd 1 instancji),
— uznanie przez Sąd I instancji, że autentyczność opinii biegłegoA. D. (1)nie była w ogóle kwestionowana w toku postępowania dowodowego przez strony procesu, zaś jej rzetelność nie została skutecznie podważona przez pozwanego, podczas gdy pozwana zgłaszała szereg zastrzeżeń tak do opinii podstawowej biegłego sądowegoA. D. (1), jak również do opinii uzupełniających z dni 16.10.2018 r., 10.11.2018 r., które nie zostały wyjaśnione, wnosząc o pominięcie w całości z materiału dowodowego opinii uzupełniającej z dnia 10.11.2018 r., wskazując, że oględziny w dniu 16.10.2018 r., na podstawie których biegły sądowyA. D. (1)sporządził opinię uzupełniającą z dnia 10.11.2018 r. odbyły się z wykluczeniem pełnomocnika pozwanej, pomimo jego stawiennictwa, (co potwierdził sam biegły sądowyA. D. (1)) oraz potwierdził zgromadzony w sprawie materiał dowodowy,
16./art. 278 § 1 KPCw zw. zart. 286 KPCpoprzez niewłaściwe zastosowanie przez Sąd I instancji i dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii, podczas gdy jedynym motywem wniosku powodów w tym zakresie było niezadowolenie z opinii sporządzonej przez biegłegoA. M. (1), a ponadto zlecenie jej sporządzenia biegłemuA. D. (1), który dokonał kosztorysowania i opiniowania na podstawie oględzin z udziałem powoda z wykluczeniem pozwanej, pomimo opozycji pozwanej zgłaszanej Sądowi I instancji, a mając na uwadze działania biegłego, które przemawiają za jego stronniczością, doszło w ocenie pozwanej do naruszenia zasady równości stron wtoku niniejszego postępowania;
17./art. 233 § 1 KPCw zw. zart. 278 § 1 KPCpoprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów i oparcie rozstrzygnięcia również na podstawie opinii tak podstawowej, jak i uzupełniającej biegłegoA. D. (1)w zakresie w jakim strona powodowa była niezadowolona z opinii biegłegoA. M. (1), w sytuacji, gdy opinia biegłego w została wydana z udziałem powodowa z wykluczeniem pozwanej (co przyznał sam biegły w piśmie zatem biegły nie badał ich stanu tylko przyjął założenie, że na każdym balkonie trzeba wykonać dokładnie taki sam zakres prac;
18./art. 278 § 1w zw. zart. 232 zd. 2 KPCorazart. 286 KPCw zw. zart. 290 § 1 KPCpoprzez niepowołanie "rozstrzygającej" opinii biegłego sądowego lub instytutu naukowego w sytuacji, gdy Sąd dysponował dwoma opiniami biegłych sądowych, zawierających odmienne wnioski.
II. Przepisów prawa materialnego, tj.
1./art. 3 ust. 1 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane(t.J. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.). poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że ogrodzenie i altanę śmietnikową należy utożsamiać z obiektem budowlanym, o którym mowa wart. 3 ust. 1 ustawy Prawo Budowlanei w konsekwencji uznanie, że w odniesieniu do ogrodzenia oraz płyty na altanie śmietnikowej zastosowanie znajduje 3 letni termin przedawnienia,
— w konsekwencji naruszenieart. 568 § 1 KPCpoprzez nieuznanie zarzutu przedawnienia w odniesieniu do altany śmietnikowej oraz ogrodzenia, a następnie w konsekwencji naruszenieart. 233 § 1 KPCw zw. zart. 278 § 1 KPCpoprzez uwzględnienie zakresu prac ogrodzenia i altany śmietnikowej przedstawiony przez biegłegoA. D. (1),
2./art. 560 § 1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny(według stanu prawnego t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.). dalej „KC” poprzez błędne jego zastosowanie i zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu „obniżenia ceny z racji wad występujących w sprzedanej rzeczy” poprzez zliczenie wartości kwot, ustalonych jako suma, kwot cząstkowych, z przyjęciem kalkulacji biegłegoA. D., z pominięciem faktu, że przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 29.01.2014 r. pomiędzy Powodami a poprzednikiem prawnym Pozwanej były działki grantu zabudowane budynkiem mieszkalnym, stąd roszczenie o obniżenie ceny tak określonego przedmiotu umowy sprzedaży, nie może być ustalane, jako wartość napraw poszczególnych wadliwych elementów przedmiotu sprzedaży, jak nastąpiło to w tej sprawie,
3./art. 560 § 1 KCw związku z umową sprzedaży z dnia 16.01.2014 r. i nie uwzględnienia ustaleń Stron co obniżenia ceny z „racji niewykonania ogrodzenia przez stroną pozwaną” dokonanymi przed zawarciem umowy sprzedaży zgodnie z pismem poprzednika Pozwanej z dnia 20.12.2013 r. poprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu „niewykonania ogrodzenia przez stroną pozwaną” w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy sprzedaży doszło do ustaleń Stron o odstąpieniu od wykonywania przez Pozwaną ogrodzenia działki Powoda, i ustaleniu, ze Powód sam wykona to ogrodzenia, w zamiast za co Pozwana obniży wynagrodzenie z umowy deweloperskiej także i o wartość niewykonanych prac z racji rezygnacji z ogrodzenia, co zostało dokonane i ma wyraz w niższej cenie sprzedaży niż w umowie deweloperskiej.
4./art. 560 § 1 KCw związku z załącznikiem nr 5 do Umowy deweloperskiej to jest prospektem informacyjnym oraz ustaleniem stanu wykonania ogrodu (Załącznik nr 2 do Prospektu informacyjnego) poprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu „obniżenia ceny z racji występujących notorycznie zastoisk wody na terenie ogrodu, wykonania przez pozwanego instancji odwaniającej sprzecznie z jakimikolwiek zasadami dobrej praktyki, z użyciem brudnego żwiru, który zamulił rurę mająca odprowadzić nadmiar wody oraz bez zachowania spadku grawitacyjnego” w sytuacji, gdy Pozwana nie ponosi odpowiedzialności za ten stan, wobec braku zobowiązania do Powodów wykonania odwodnienia,
5./art. 560 § 1 KCw związku z porozumieniem ugodowym z dnia 13.10.2014 r. i nie uwzględnienia ustaleń Stron co do zapłaty przez poprzednika prawnego Pozwanej odszkodowania, którego celem było pokrycie w całości szkód jakie zgłosili Powodowie z tytułu poplamień, porysowań czy zabrudzeń poprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu wad ogólnie zdefiniowanych jako poplamienia, porysowania czy zabrudzenia poszczególnych części budynku, w sytuacji, gdy po odbiorze przez Powodów budynku w 09.2013 r., jak i po zawarciuumowy sprzedaży (...).2014 r., to jest po 10 miesiącach od dysponowania przez Powodów przedmiotowym budynkiem, w dacie już nie wykonywania w budynku żadnych prac ze strony Poprzednika prawnego pozwanego, dochodzi do zawarcia ugody celem rozliczenia roszczeń Powodów w zakresie wykazanych przez Nich poplamienia, porysowania czy zabrudzenia, stąd też brak podstaw do odpowiedzialności Pozwanej za wady oparte na tych wadach, które już zostały ujęte ugodą,
6./art. 559 KCw związku z protokołem wydania z dnia 16.09.2013 r. Przedmiotu Umowy deweloperskiej Powodom, jak i w związku z porozumieniem ugodowym z dnia 13.10.2014 r., jak i w związku zart. 6 KCpoprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu wad ogólnie zdefiniowanych jako poplamienia, porysowania czy zabrudzenia poszczególnych elementów budynku w sytuacji, gdy poprzednik prawny Pozwanej wydał Przedmiot umowy sprzedaży Powodom we wrześniu 2013 r. i Powodowie dalej prowadzili w tym budynku prace budowalne, dobierali sami wykonawców budowlanych, jak i po dniu 13.10.2014 r. poprzednik prawny Pozwanej nie wykonywał prac wykończeniowych lub naprawczych, stąd nie ponosi odpowiedzialności za poplamienia, porysowania czy zabrudzenia poszczególnych elementów budynku, gdyż ich nie spowodował, jak i nie spowodowały ich osoby działające na zlecenie poprzednika prawnego Pozwanej,
7./art. 563 KCpoprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów z tytułu wad w sytuacji utraty przez Powodów roszczeń z tytułu rękojmi na jakich oparł się Sąd wydając zaskarżony wyrok, gdy Powodowie nie wykazali zachowania terminów do zgłoszenia tych wad, przy czym wymagane byłoby wykazanie dla każdej wady odrębnie z ustaleniem daty stwierdzenia istnienia wady i daty zgłoszenia, z oceną rodzaju wady i dostępności ustalenia jej istnienia, co przy wadach widocznych – jak brak ogrodzenia, poplamienia, porysowania – winno być oceniane z uwzględnieniem daty wydania Przedmiotu Umowy sprzedaży w dniu 16.09.2013 r., treści umowy sprzedaży z dnia 29.01.2014 r. (strona 6),
8/.art. 369w zw. zart. 367 KCpoprzez zasądzenie solidarnie kwoty objętej pozwem w stosunku do Powodów jako wierzycieli (solidarność czynna) w sytuacji gdy brak jest podstawy potwierdzenia że pomiędzy Powodami istnieje solidarne uprawnienie, czego Sąd w uzasadnieniu nawet nie wykazuje”.
Pozwany wniósł o:
„1. zmianę wyroku Sądu RejonowegoL., sygn. akt(...)z dnia 23 lipca 2019 r. w części, tj. w zakresie pkt I, II, III i V poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz pozwanejSpółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wL.od powodówA. I.iG. I.kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję, według norm przepisanych,
Ewentualnie w przypadku uznania przez Sad II instancji, że Sad RejonowyL.nie rozpoznał istoty sprawy albo, że wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.wniósł o:
2. uchylenie wyroku Sądu RejonowegoL., sygn. akt(...)z dnia 23 lipca 2019 r. i przekazanie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego”1 (k. 822-836).
*
W odpowiedzi na apelacjęA. I.iG. I., reprezentowani przez pełnomocnika, wnieśli o oddalenie apelacji pozwanego w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz każdego z powodów kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 845-858).
*
Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanego popierał apelację (k. 881v).
Pełnomocnik powodów wnosił o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego (k. 881v).
*
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Na wstępie należy wskazać, że do rozpoznania apelacji miały zastosowanie przepisyKodeksu postępowania cywilnegow brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 4 lipca 2019 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1469).
Przepis art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 4 lipca 2019 roku stanowi, że do rozpoznania środków odwoławczych wniesionych i nierozpoznanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym.
÷
Apelacja pozwanego jest zasadna w całym zakresie zaskarżenia, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty i zawarte w niej wnioski są trafne.
Zaskarżony wyrok podlega uchyleniu w całości, a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji, ponieważ Sąd ten nie rozpoznał istoty sprawy.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednoznacznie podkreślono, że nierozpoznanie istoty sprawy – w rozumieniuart. 386 § 4 k.p.c.– oznacza zaniechanie przez sąd pierwszej instancji zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego2.
W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powodowie w dniu 5 grudnia 2012 roku zawarli z poprzednikiem prawnym obecnego pozwanego umowę deweloperską w znaczeniu określonym przez przepisyustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego(Dz. U. Nr 232 z 2011 r., poz. 1377).
Wprawdzieustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoutraciła moc na podstawie art. 80 ustawy z dnia 29 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177), jednak do umowy z dnia 5 grudnia 2012 roku mają zastosowanie przepisyustawy z dnia 16 września 2011 roku.
Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 roku, umowa deweloperska, to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Przepisy art. 27 ustawy z dnia 16 września 2011 roku stanowią, że:
1. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.
3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
5. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
6. W zakresie nieuregulowanym w przepisachust. 1-5do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisyustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilnyo rękojmi.
Trafne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w rozpoznawanej sprawie mają zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegow brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku, a więc w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta (Dz. U. z 2014 r. poz. 827).
Akceptację dla powyższego stanowiska należy jednak uzupełnić o stwierdzenie, że w rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzili ostatecznie dwóch żądań, z których każde było oparte na odrębnej (samodzielnej) podstawie faktycznej, a relacja między tymi żądaniami polegała na tym, że pierwsze z nich było żądaniem głównym, a drugie żądaniem ewentualnym.
Żądaniem głównym było żądanie zapłaty kwoty pieniężnej z tytułu obniżenia ceny sprzedaży, oparte na twierdzeniu (podstawie faktycznej), że przedmiot sprzedaży ma wady fizyczne uzasadniające obniżenie ceny sprzedaży na podstawieart. 560 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku.
Przepisy zawarte wart. 560 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku stanowiły, że:
Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
Drugim żądaniem, zgłoszonym jako żądanie ewentualne, było żądanie zapłaty kwoty pieniężnej stanowiącej odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Żądanie te opierało się na twierdzeniach, że nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej spowodowało szkodę polegającą na konieczności poniesienia wydatków w celu naprawienia przedmiotu sprzedaży. Podstawę prawną oceny zasadności tego żądania stanowiły przepisyart. 566 § 1 zd. 1in principiok.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 rokuw związku zart. 471 k.c.
Przepisy zawarte wart. 566 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku stanowiły, że:
Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i praktyce sądów powszechnych przyjęto przy tym taką wykładnię przepisówart. 566 § 1 k.c., która zakłada, że w wypadku, w którym szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność, kupujący może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych niezależnie od tego, czy korzysta lub może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, czy też nie3.
Żądanie obniżenia cenysprzedanej rzeczy jest żądaniem wynikającym z rękojmi za wady fizyczne tej rzeczy, a jego podstawą faktyczną jest istnienie wady rzeczy oraz zgłoszenie przez kupującego sprzedającemu tego żądania4.
Przepisart. 560 § 3 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku określa zakres żądania obniżenia ceny. Przepis ten stanowi, że jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prawidłowe zastosowanieart. 560 § 3 k.c.wymaga stosunkowego obniżenia ceny, a więc ustalenia proporcji między wartością rzeczy wolnej od wad a jej wartością rzeczywistą, czyli ustaloną z uwzględnieniem istniejących wad. Następnie tę samą proporcję należy zastosować do ceny przyjętej w umowie, obliczając w ten sposób nową, obniżoną cenę5.
Uprawnienie z rękojmi dotyczące obniżenia ceny odnosi się bowiem do ceny rzeczywiście przez strony umówionej6.
Żądanie zapłaty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowyjest żądaniem wynikającym z faktu nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedającego oraz z faktu powstania szkody stanowiącej normalne następstwo nienależytego wykonania zobowiązania. Podstawę prawną tego żądania stanowią przepisyart. 566 § 1 zd. 1in principiok.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku w związku zart. 471 k.c.Rodzaj i zakres szkody oraz wysokość odszkodowania ustalane są na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika (art. 361 k.c.,art. 362 k.c.,art. 363 k.c.).
Z powyższych rozważań jednoznacznie wynika, że roszczenie o obniżenie ceny sprzedaży i roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży nie są roszczeniami tożsamymi. Całkowicie odrębna jest podstawa faktyczna każdego z tych roszczeń, a w związku z tym całkowicie odrębna jest podstawa materialnoprawna oceny zasadności tych roszczeń7. O ile sąd nie jest związany powoływaną przez powoda podstawą prawną swojego żądania (roszczenia procesowego), o tyle wiążą go wskazana przez stronę treść i zakres żądania oraz podstawa faktyczna żądania (art. 321 § 1 k.p.c.).
÷
W orzecznictwie Sąd Najwyższego8 i sądów powszechnych dopuszczono możliwość zgłoszenia w jednym pozwie więcej niż jednego roszczenia w taki sposób, że powód nie domaga się jednoczesnego uwzględnienia wszystkich roszczeń, lecz nadaje priorytet jednemu z roszczeń (żądań), określając je jako główne, zaś kolejne roszczenie zgłasza do rozstrzygnięcia na wypadek nieuwzględnienia roszczenia głównego, określając je tym samym jako ewentualne. Roszczeń ewentualnych może być więcej niż jedno, przy czym powód określa kolejność rozstrzygnięcia tych żądań.
Specyfika orzekania o żądaniu głównym i żądaniu ewentualnym wyraża się w tym, że sąd rozpoznaje i rozstrzyga (pozytywnie lub negatywnie) żądanie ewentualne tylko wówczas, gdy brak podstaw do uwzględnienia żądania głównego, a więc gdy w tym zakresie zapada rozstrzygnięcie oddalające powództwo. W przypadku uwzględnienia żądania głównego sąd nie orzeka w ogóle o żądaniu ewentualnym (pozytywnie lub negatywnie, merytorycznie lub formalnie).
Zgłoszenie roszczenia głównego i roszczenia lub roszczeń ewentualnych jest szczególną postacią kumulacji przedmiotowej roszczeń, do której, wobec braku innych przepisów, stosuje się odpowiednio przepisart. 191 k.p.c.
÷
W pozwie w rozpoznawanej sprawieA. I.iG. I.wnieśli o zasądzenie kwoty 20000 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości, powołując się na wady fizyczne budynku mieszkalnego i budowli znajdujących się na tej nieruchomości, a także na zgłoszone w ich mieniu przez zawodowego pełnomocnika w piśmie z dnia 17 lipca 2015 roku żądanie obniżenia ceny o kwotę 25000 zł.
Z treści pozwu i okoliczności przytoczonych na uzasadnienie żądania jednoznacznie wynika, że powodowie domagają się zapłaty kwoty, którą już uiścili w ramach zapłaty ceny, a o którą cena ta miałaby zostać obniżona.
W piśmie procesowym z dnia 15 listopada 2016 roku, złożonym w tym samym dniu do Sądu RejonowegoL.,A. I.iG. I., reprezentowani przez pełnomocnika, rozszerzyli powództwo o kwotę 4000 zł, wnosząc o zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwoty 24000 zł z odsetkami:
1) ustawowymi od kwoty 20000 zł od dnia 5 sierpnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
2) ustawowymi za opóźnienie od kwoty 4000 zł od dnia doręczenia pisma pozwanemu do dnia zapłaty.
Z treści pisma jednoznacznie wynika, że powodowie domagają się obniżenia ceny sprzedaży według zasad wskazanych w treści przepisuart. 560 § 3 k.c., którą zresztą przytaczają w piśmie (k. 205-206).
To samo dotyczy żądania powodów skierowanego do pozwanego zawartego w pozasądowym piśmie z dnia 20 października 2016 roku (k. 208-209).
W piśmie procesowym z dnia 23 stycznia 2017 roku powodowie, reprezentowani przez pełnomocnika, podtrzymali dotychczasowe żądanie zasądzenia kwoty z tytułu obniżenia ceny, natomiast na wypadek nieuwzględnienia tego żądania wnieśli o „ocenę zgłoszonego żądania jako roszczenia odszkodowawczego, wywodzonego zart. 471 k.c.i na tej podstawie zasądzenie dochodzonego roszczenia” (k. 230-239).
Jak już wyżej wyjaśniono, żądanie obniżenia ceny sprzedaży (w istocie zasądzenia zwrotu kwoty uiszczonej w ramach ceny i odpowiadającej obniżeniu ceny) oraz żądanie zapłaty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedającego to dwa różne żądania, oparte na odmiennych podstawach faktycznych. W związku z tym należy uznać, że w piśmie procesowym z dnia 23 stycznia 2017 roku powodowie zgłosili nowe żądanie oparte na nowej podstawie faktycznej, z tym że zgłoszone zostało ono jako żądanie ewentualne.
W piśmie procesowym z dnia 24 czerwca 2017 roku, wniesionym do Sądu Rejonowego po sporządzeniu opinii przez biegłegoA. M. (1), powodowie nie zmienili swoich żądań, ani też ich podstaw faktycznych (k. 361-366).
W piśmie procesowym z dnia 5 marca 2019 roku, wniesionym w tym samym dniu do Sądu RejonowegoL., powodowie reprezentowani przez pełnomocnika, rozszerzyli powództwo, domagając się dodatkowo kwoty 51000 zł z tytułu obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości, a na wypadek nieuwzględnienia nowego żądania, zasądzenia tej kwoty jako odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży (k. 711-713).
W piśmie procesowym z dnia 5 czerwca 2019 roku nie doszło zatem do zmiany rodzaju zgłoszonych roszczeń i ich podstaw faktycznych, a także wzajemnej ich relacji, chociaż wysokość każdego z dwóch roszczeń (głównego i ewentualnego) uległa rozszerzeniu.
W rozpoznawanej sprawie Sąd pierwszej instancji rozstrzygnął jedynie żądanie główne, a w związku z tym, zgodnie z zasadami orzekania o żądaniu głównym i ewentualnym, nie orzekał o żądaniu ewentualnym.
Orzekając o żądaniu głównym Sąd Rejonowy nie rozpoznał jednak istoty sprawy, gdyż nie dokonał ustaleń faktycznych stanowiących podstawę faktyczną zastosowania przepisuart. 560 § 3 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku, a mianowicie nie ustalił wartości przedmiotu sprzedaży według stanu bez wad fizycznych, nie ustalił wartości przedmiotu sprzedaży z uwzględnieniem tych wad i nie odniósł stosunku między tymi wartościami do umówionej ceny sprzedaży.
W rzeczywistości zatem nie wiadomo czy i o jaką kwotę może być obniżona umówiona cena sprzedaży. Chodzi przy tym o cenę sprzedaży pomniejszoną w związku z ustaleniami stron dotyczącymi rezygnacji powodów z wykonania ogrodzenia nieruchomości przez pozwanych.
Okoliczności związane z kosztami napraw lub usunięcia wad przedmiotu sprzedaży nie mogły stanowić samodzielnego wyznacznika zakresu obniżenia ceny sprzedaży. W tym zakresie nie jest trafne stanowisko powoda powoływane chociażby w końcowej części pozwu. Odwołanie się w tym zakresie do stanowiska Sądu Okręgowego wG.wyrażonego w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie(...)nie stanowi dostatecznego uzasadnienia tezy powoda. Pomijając już fakt, że stanowisko to pozostaje w sprzeczności z treścią przepisuart. 560 § 3 k.c., to opiera się na mechanicznym odczytaniu tezy 9 uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 roku, III CZP 48/88, zawierającej wytyczne w zakresie wykładni prawa i praktyki sądowej w sprawach rękojmi i gwarancji (art. 556-582 k.c.). Stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w tej tezie nie zostało szczegółowo uzasadnione przez ten Sąd i ma niewątpliwie charakter celowościowy, jednak może być interpretowane jedynie jako wskazówka co do okoliczności, jakie w konkretnym wypadku można byłoby brać pod uwagę przy określeniu wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy z uwzględnieniem istniejących wad, gdyby przemawiały za tym okoliczności danej sprawy. Nie może natomiast oznaczać automatyzmu, ponieważ w takim wypadku pozostawałoby w oczywisty sposób w sprzeczności z treścią przepisuart. 560 § 3 zd. 1 k.c.w pierwotnym brzmieniu, obowiązującym zresztą do dnia 24 grudnia 2014 roku.
Jak już wyżej wyjaśniono, przepisart. 560 § 3 k.c.(w brzmieniu mającym zastosowanie w rozpoznawanej sprawie) stanowi, że jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
Nie wdając się w tym miejscu w szczegółowe rozważania teoretyczne, należy jedynie zasygnalizować, że sam fakt istnienia wady fizycznej rzeczy, w szczególności wady o charakterze estetycznym, może, ale nie musi wpływać na wartość sprzedanej rzeczy, w szczególności na obniżenie tej wartości, a tym samym na powstanie roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży. W zależności od rodzaju wady fizycznej może mieć ona wpływ na wartość rynkową rzeczy lub nie. Dla przeciętnego nabywcy rynkowego istnienie wady rzeczy może nie mieć jakiegokolwiek znaczenia z punktu widzenia wysokości ceny sprzedaży i jest on gotów zapłacić cenę odpowiadającą wartości rynkowej, pomimo istnienia wady i wiedzy o tej wadzie. W szczególnych, specyficznych wypadkach istnienie wady fizycznej rzeczy może wręcz wpływać na zwiększenie wartości rzeczy. Taka sytuacja może wystąpić na przykład w odniesieniu do sprzedaży rzeczy kolekcjonerskich.
W związku z omawianym zagadnieniem należy wskazać, że uzasadniony jest zarzut pozwanego naruszenia przepisuart. 560 § 1 k.c.przytoczony w punkcie 2 na stronie 12 apelacji, a tym samym uzasadniony jest, zgłoszony jako ewentualny, wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji z powodu nierozpoznania przez ten Sąd istoty sprawy.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd pierwszej instancji powinien poczynić ustalenia dotyczące wszystkich faktów, które składają się na podstawę faktyczną roszczenia o zasądzenie kwoty odpowiadającej obniżonej cenie.
÷
Mając na uwadze powyższe rozważania, na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.Sąd Okręgowy uchylił w całości zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi RejonowemuL..
W związku z uchyleniem wyroku z dnia 23 lipca 2019 roku w punkcie I, uchyleniu podlegały również pozostałe rozstrzygnięcia zawarte w tym wyroku, a mianowicie dotyczące kosztów procesu i nieuiszczonych kosztów sądowych, ponieważ są one ściśle związane z faktem wydania orzeczenia kończącego sprawę w pierwszej instancji (art. 108 § 1 k.p.c.i art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Dotyczy to również rozstrzygnięcia zawartego w punkcie IV zaskarżonego wyroku. Wprawdzie rozstrzygnięcie to nie zostało wskazane w części wstępnej apelacji, jako objęte zakresem zaskarżenia, jednak nie ma to żadnego znaczenia, ponieważ zaskarżenie wyroku sądu pierwszej instancji w jakiejkolwiek części dotyczącej istoty sprawy oznacza, że zaskarżone zostały również te wszystkie rozstrzygnięcia uboczne, które są ściśle związane z rozstrzygnięciem o przedmiocie procesu, w szczególności rozstrzygnięcia dotyczące kosztów procesu i nieuiszczonych kosztów sądowych.
Ubocznie należy wskazać, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie IV zaskarżonego wyroku było oczywiście błędne, jako wydane całkowicie bez podstawy prawnej. Sąd Rejonowy dokonał w istocie egzekucji części nieuiszczonych kosztów sądowych, nakazując ich pobranie w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie nie od konkretnej strony postępowania (co było możliwe na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), lecz z zaliczki wpłaconej przez powodów. Na etapie wydania orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie możliwe było jedynie nakazanie pobrania nieuiszczonych kosztów od stron, nie zaś pobranie tych kosztów z zaliczki, a więc w istocie ich wyegzekwowanie.
÷
Odnosząc się do pozostałych zarzutów apelacji należy stwierdzić, że zasadne są zarzuty dotyczące prawidłowości ustalenia przez Sąd pierwszej instancji, że cena nieruchomości ustalona w umowie sprzedaży z dnia 29 stycznia 2014 roku nie była obniżona również o koszty związane z wykonaniem ogrodzenia nieruchomości przez dewelopera, a kupujący nie zrezygnowali z wykonania przez dewelopera tej części inwestycji budowlanej (zarzuty wskazane w punktach I 1-12, 14 części wstępnej powoda).
Sąd Rejonowy dokonał w tym zakresie niewłaściwej oceny zeznań świadków i stron. Przy ocenie tych zeznań Sąd Rejonowy pominął dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, a mianowicie pismo(...) Sp. z o. o.03(...)z dnia 20 grudnia 2013 roku (k. 199), dokument zawierający oświadczenie co do kosztu 1 m ogrodzenia ogrodu (k. 200) oraz wydruki korespondencji mailowej z dnia 20 grudnia 2013 roku z godziny 12:17 (k. 255) i z godziny 20.42 (k. 256).
W pierwszej wiadomości mailowej przedstawiciel dewelopera poinformowałG. I., że termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ustalony został na dzień 24 grudnia 2013 roku na godzinę 10.30 w Kancelarii Notarialnej NotariuszaR. F., a także, że przedstawiciel dewelopera ma otrzymać odT. K. (1)wycenę ogrodzenia ogrodu, a kiedy ją otrzyma, to poinformuje o tymG. I.i „ta kwota zostanie odliczona od wartości domu” (k. 255).
W drugiej wiadomości mailowej przedstawiciel dewelopera poinformowałG. I., że w załączniku przesyła „pismo z zestawieniem pełnej rekompensaty dotyczącej zakupionego (…) domu przyul. (...)wL.(k. 256). Do wiadomości dołączone zostało pismo z dnia 20 grudnia 2013 roku, z którego wynika, że wartość domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej przyul. (...)wL.ulega obniżeniu o kwotę 24065 zł oraz o koszt ogrodzenia ogrodu w kwocie 4462,50 zł brutto. Wprawdzie kwota 4462,50 zł nie została zapisana precyzyjnie, ponieważ zapis ma postać „4 46250 zł brutto), jednak przedstawiony w nawiasie sposób obliczenia tej kwoty (52,5 · 85 zł) jednoznacznie wskazuje, że chodzi o kwotę 4462,50 zł.
Z pisma wynika ponadto, że cena sprzedaży nieruchomości („domu jednorodzinnego” zostaje ustalona na kwotę 646472,50 zł, kupujący dokonali już zapłaty kwoty 505000 zł, a pozostała część ceny, czyli 141472,50 zł (k. 199) płatna będzie w terminie siedmiu dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży, który ustalony został na dzień 24 grudnia 2013 roku.
Zwrócić należy dodatkowo uwagę, że w piśmie z dnia 19 grudnia 2013 roku przedstawiciel dewelopera poinformował kupujących, że cena sprzedaży („wartość nabycia”) ulega obniżeniu o kwotę 24065 zł (k. 241).
Powodowie nie zaprzeczyli, że nie otrzymali powyższej korespondencji. Zawarte w niej dane liczbowe znalazły odzwierciedlenie w treści umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2014 roku, z tą zmianą, że cena sprzedaży obniżona została jeszcze dodatkowo o 500 zł (k. 82).
Zestawienie zeznań osób wskazanych w treści zarzutów z treścią omówionych wyżej dokumentów jednoznacznie wskazuje na prawdziwość twierdzeń pozwanego co do faktów w omawianym zakresie.
÷
Nie są również prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji co do tego, że przyczyną nieprzystąpienia przez powodów, jako kupujących, do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w grudniu 2013 roku były obawy powodów związane z wpisami obciążeń i roszczeń w księdze wieczystej obejmującej nieruchomość, która miała być przedmiotem sprzedaży na ich rzecz (k. 79-79v – oświadczenie powodów z dnia 16 stycznia 2014 roku).
Z treści umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2014 roku jednoznacznie wynika, że w chwili jej zawarcia w dziale IIIksięgi wieczystej numer (...), prowadzonej dla nieruchomości, która miała być przedmiotem sprzedaży na rzecz powodów, wpisane były ograniczoneprawa rzeczowena rzecz osób trzecich i roszczenia osób trzecich (k. 80-83v), a jednak nie stało to na przeszkodzie zawarciu przez powodów umowy w tym dniu.
Okoliczność, że umowa sprzedaży mogła być obiektywnie zawarta już w grudniu 2013 roku nie ma bezpośredniego znaczenia dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Tłumaczy natomiast dodatkowo, że obniżenie ceny sprzedaży nie mogło obejmować swoim zakresem roszczenia odszkodowawczego powodów w stosunku do dewelopera za szkodę polegającą na wydatkach z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego za styczeń 2014 roku. Sprzedawca był przy tym gotowy do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości już w grudniu 2013 roku, czego wyrazem jest chociażby oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego w dniu 16 stycznia 2014 roku i korespondencja mailowa z dnia 19 i 20 grudnia 2013 roku (k. 296-297).
Częściowo uzasadnione są zarzuty apelacji dotyczące ustaleń w zakresie przyczyn i skutków powstawania zastoiska wody podczas opadów w części ogrodowej nieruchomości powodów. Z treści umowy deweloperskiej i związanych z nią dokumentów wynikało, że obowiązki dewelopera (wykonawcy) obejmowały niwelację gruntu w części ogrodowej oraz położenie na powierzchni gruntu czarnoziemu. Nie obejmowały natomiast wykonania odwodnienia nieruchomości. Stanowisko Sądu pierwszej instancji, że tak przygotowany grunt miał nadawać się do nasadzeń, nie znajduje oparcia w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Nie wiadomo przy tym, o jakiego rodzaju nasadzenia miałoby chodzić (warzywa, rośliny ozdobne i jakie). Z wymagania posypania gruntu czarnoziemem wynika natomiast, że mogło to posłużyć do posiadania trawy.
Nie zostało natomiast dokładnie wyjaśnione, w jakich okolicznościach na części ogrodowej znalazła się rura drenażowa, a mianowicie, czy usytuowanie jej nastąpiło na podstawie odrębnej, dodatkowej umowy stron, czy też doraźnie, na czas trwania prac budowlanych z inicjatywy samego wykonawcy. Wyjaśnienie tej kwestii ma znaczenie dla rodzaju i zakresu roszczeń powodów. W każdym razie to na powodach spoczywa ciężar dowodu, że w zakres obowiązków dewelopera wchodziło wykonanie odwodnienia nieruchomości.
÷
Uzasadniony jest zarzut podniesiony w punkcie I punkt 13 części wstępnej apelacji.
W dniu 13 października 2014 roku powodowie i poprzednik prawny pozwanego zawarli ugodę, która dotyczyła zabrudzeń, zaplamień i porysowań szyb, uszkodzeń profili aluminiowych okien oraz otworów okiennych znajdujących się w budynku przyul. (...), stanowiącym już własność powodów, opisanych w § 1 ust. 1 ugody.
Strony ustaliły, że(...) Sp. z o. o.w likwidacji(...)(...)z siedzibą wL.dokona wymiany czterech szyb znajdujących się w oknie wyjściowym z salonu na ogród (parter), oznaczonym na projekcie budowlanym przedmiotowego budynku jako „(...)” oraz wypłaty odszkodowania w kwocie 2500 zł.
Strony ustaliły również, że „ugodowe rozwiązania wskazane w § 2 pkt 1 stanowią o ostatecznym rozliczeniu stron z tytułu roszczeń wynikających z uszkodzeń wskazanych w § 1 ust. 1 niniejszego porozumienia” oraz że kupujący („reklamujący”) „nie będą dochodzić żadnych roszczeń z tytułu uszkodzeń opisanych w § 1 ust. 1 niniejszego porozumienia, jak i wszelkich następstw związanych z przedmiotowymi uszkodzeniami”.
Z treści zawartej ugody wynika, że dotyczy ona wszelkich roszczeń powodów związanych z usterkami opisanymi w treści tej ugody. W związku z tym objęte ugodą wady nie mogą już stanowić podstawy faktycznej roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży. Przepisart. 917 k.c.stanowi bowiem, że przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać.
÷
Dokonanie szczegółowej oceny zarzutów apelacji dotyczących oceny dowodów z opinii biegłych jest w znacznej części przedwczesne, gdyż oceny biegłych dotyczące kosztów usunięcia konkretnych usterek są w zasadzie bez znaczenia z punktu widzenia oceny zasadności żądania obniżenia ceny sprzedaży. Zgodzić się jednak należy ze stanowiskiem pozwanego, że rozbieżności pomiędzy ocenami biegłych, zwłaszcza dotyczące takich usterek, które w świetle zasad doświadczenia życiowego jawią się jako drobne i mogące być łatwo usunięte (na przykład skrzypiące drzwi, nieszczelności przy ościeżnicach otworów okiennych, ślady po kotwach na elewacji), wymagają szczegółowej analizy, być może konfrontacji biegłych albo przeprowadzenia dowodu z dodatkowej opinii.
W każdym razie sporządzenie opinii dotyczącej wyceny wartości nieruchomości z uwzględnieniem istniejących wad oraz wartości nieruchomości bez tych wad powinno być poprzedzone dokładnymi oględzinami przez osobę lub osoby sporządzające opinię, a strony i ich pełnomocnicy powinni mieć zagwarantowany udział w tych czynnościach, w stopniu, jaki nie będzie stanowił przeszkody w wykonaniu prac przez biegłego lub biegłych.
÷
Uzasadniony jest zarzut naruszenia przepisuart. 367 § 1 k.c.przez jego zastosowanie przez Sąd pierwszej instancji oraz przepisuart. 369 k.c.przez jego niezastosowanie przez ten Sąd, chociaż naruszenia te nie miały w rozpoznawanej wpływu na celowość, czy też konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Przepisart. 369 k.c.stanowi, że zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.
Z powołanego przepisu wynika, że zobowiązanie jest solidarne tylko wówczas, gdy istnieje tytuł prawny takiej postaci zobowiązania. Tytułem tym jest albo przepis ustawy albo postanowienia czynności prawnej będącej źródłem zobowiązania.
W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy nie ma tytułu prawnego do przyjęcia solidarności wierzycieli po stronie powodów. Żaden przepis ustawy nie przewiduje takiej solidarności, jak również zawarte przez strony umowy nie przewidują, że powodowie są uprawnieni w sposób solidarny do przyjęcia jakiegokolwiek świadczenia od pozwanego.
÷
Nie są uzasadnione te zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego podniesione w apelacji, które opierają się na kwestionowaniu prawidłowości ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji.
Naruszenie prawa materialnego może nastąpić bądź przez jego błędną wykładnię, bądź przez jego niewłaściwe zastosowanie, nie zaś przez błędne ustalenia faktyczne9.
Zarzut naruszenia prawa materialnego ma rację bytu wówczas, gdy sąd dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, a tylko nie zastosował odpowiednich przepisów prawa materialnego, niewłaściwie je zastosował lub też dokonał błędnej ich wykładni. W takich wypadkach naruszenie prawa materialnego ma charakter pierwotny i może stanowić podstawę zarzutu apelacyjnego.
Jeżeli natomiast sąd pierwszej instancji dokona nieprawidłowych ustaleń faktycznych i stosownie do tych ustaleń zastosuje lub nie określone przepisy prawa materialnego, to naruszenie prawa materialnego ma charakter wtórny, gdyż jest pochodną nieprawidłowych ustaleń faktycznych. W takim przypadku nie następuje naruszenie prawa materialnego w znaczeniu ścisłym, a podnoszenie wówczas takiego zarzutu jest bezprzedmiotowe.
*
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd pierwszej instancji powinien poczynić ustalenia dotyczące wszystkich faktów, które składają się na podstawę faktyczną roszczenia o zasądzenie kwoty odpowiadającej obniżonej cenie.
Ustalenie wartości niezbędnych z punktu widzenia zastosowania przepisuart. 560 § 3 k.c.powinno być poprzedzone dokładnym wskazaniem wad sprzedanej rzeczy, ze względu na które dokonywanie będzie ustalenie jej wartości z uwzględnieniem wad i bez tych wad.
Przy ustalaniu wad fizycznych, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, należy mieć również na względzie treść przepisuart. 559 k.c.w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 roku. Przepis ten stanowi, że sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej.
Przejście niebezpieczeństwa na kupujących nastąpiło z chwilą z chwilą wydania nieruchomości kupującym (art. 548 § 1 k.c.). W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że jeżeli określone uszkodzenia nieruchomości (zarysowania, zachlapania) nastąpiły po wydaniu nieruchomości kupującym i były wynikiem zachowania sprzedającego lub osób działających w jego imieniu lub na jego rachunek, to nie mamy tutaj do czynienia z wadą sprzedanej rzeczy w znaczeniu prawnym, lecz co najwyżej z wyrządzeniem szkody, której źródłem może być nienależyte wykonanie umowy albo czyn niedozwolony.
*
Na podstawieart. 108 § 2 k.p.c.Sąd Okręgowy pozostawił Sądowi RejonowemuL.rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.
*
Z tych wszystkich względów i na podstawie powołanych wyżej przepisów Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.
Anna Podolska-Kojtych   Dariusz Iskra    Anna Wołucka-Ławnikowicz

1 Przytoczono dosłowne brzmienie zarzutów i wniosków apelacyjnych z zachowaniem zastosowanej przez pozwanego pisowni i interpunkcji.
2 Por.: wyrok SN z dnia 23 września 1998 roku, II CKN 897/97, OSN C 1999, z. 1, poz. 22; wyrok SN z dnia 23 września 1998 roku, II CKN 895/97, Lex nr 35067; wyrok SN z dnia 12 lutego 2002 roku, I CKN 486/00, Lex nr 54355; wyrok SN z dnia 12 września 2002 roku, IV CKN 1298/00, Lex nr 80271; wyrok SN z dnia 11 października 2002 roku, I CKN 1063/00, Lex nr 515435; wyrok SN z dnia 21 października 2005 roku, III CK 161/05, Lex nr 178635; wyrok SN z dnia 27 marca 2008 roku, II UK 86/07, Lex nr 461645; wyrok SN dnia 17 kwietnia 2008 roku, II PK 291/07, Lex nr 837059; wyrok SN z dnia 13 stycznia 2010 roku, II CSK 239/09, Lex nr 560847; wyrok SN z dnia 11 sierpnia 2010 roku, I CSK 661/09, Lex nr 737251; wyrok SN z dnia 26 stycznia 2011 roku, IV CSK 299/10, Lex nr 784969; postanowienie SN z dnia 3 czerwca 2011 roku, III CSK 330/10, Lex nr 885041.
3 Por. np.: uchwałę SN z dnia 13 maja 1987 roku, III CZP 82/86, OSN CP 1987, z. 12, poz. 189; uchwałę SN z dnia 30 grudnia 1988 roku, III CZP 48/88, OSN CP 1989, z. 3, poz. 36; uzasadnienie wyroku SN z dnia 22 grudnia 1998 roku, II CKN 107/98, Lex nr 1214350.
4 W aktualnym stanie prawnym złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny.
5 Por.: uzasadnienie wyroku SN z dnia 2 marca 2006 roku, I CSK 22/05, Lex nr 1503133; uzasadnienie wyroku SN z dnia 14 grudnia 2001 roku, V CKN 561/00, Lex nr 52713.
6 Por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 15 stycznia 1997 roku, III CKN 29/96, Lex nr 550926.
7 Por.: uzasadnienie wyroku SN z dnia 11 grudnia 2009 roku, V CSK 180/09, Lex nr 551156; analogicznie przy żądaniu zwrotu ceny w związku z odstąpieniem od mowy sprzedaży – uzasadnienie wyroku SN z dnia 1 kwietnia 2011 roku, III CSK 220/10, Lex nr 1129119.
8 Por.: uzasadnienie postanowienia SN z dnia 20 kwietnia 1966 roku, I CZ 29/66, OSP 1967, nr 2, poz. 36; uzasadnienie wyroku SN z dnia 31 stycznia 1996 roku, III CRN 58/95, Lex nr 1112063; uzasadnienie postanowienia SN z dnia 6 grudnia 2006 roku, IV CZ 96/06, Lex nr 607281; uzasadnienie postanowienia SN z dnia 2 sierpnia 2007 roku, V CZ 68/07, Lex nr 465614; uzasadnienie postanowienia SN z dnia 28 października 2008 roku, I PZ 25/08, OSNP 2010, z. 5-6, poz. 70; uchwałę SN z dnia 18 października 2013 roku, III CZP 58/13, OSNC 2014, z. 6, poz. 62.
9 Por.: postanowienie SN z dnia 28 maja 1999 roku, I CKN 276/99, Prokuratura i Prawo 1999, nr 11-12, poz. 34; wyrok SN z dnia 19 stycznia 1998 roku, I CKN 424/97, OSN C 1998, z. 9, poz. 36; uzasadnienie postanowienia z dnia 28 marca 2003 roku, IV CKN 1961/00, Lex nr 80241.