Sąd Apelacyjny w Lublinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 71/22
Data wyroku: 2022-11-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariusz Tchórzewski
Słowa kluczowe: Cesja, Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 509 k.c., art. 471 k.c.
Teza: a.	Właściciel lokalu może przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu; należy jednak wykluczyć możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną;
b.	Dopuszczalne jest przejście uprawnień odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy, jakie przysługują kupującemu względem sprzedawcy, na kolejnych (wtórnych) kupujących. Musi mieć to wówczas podstawę w woli uprawnionego i osoby, której ma to dotyczyć. Przeniesienie praw dokonywane jest w drodze umowy cesji odrębnej od umowy sprzedaży. Ważność takiej umowy nie jest zaś warunkowana zachowaniem szczególnej formy (np. pisemnej);
c.	Umowa przelewu może być dokonana także ustnie, a nawet per facta concludentia;
d.	Z normalnym korzystaniem z odrębnej nieruchomości lokalowej nierozerwalnie wiąże się korzystanie z nieruchomości wspólnej. Automatycznie, zatem wady nieruchomości wspólnej powiązane są z samym lokalem (przedmiotem umowy sprzedaży), a nie jego każdoczesnym właścicielem. Ich usunięcie umożliwia bowiem dopiero właściwe korzystanie z samego lokalu. Uznać zatem należy w oparciu o zasady doświadczenia życiowego, że sprzedawca nieruchomości lokalowej, w budynku z wadami dotyczącymi nieruchomości wspólnej, przenosząc na kupującego ogół swoich uprawnień związanych z przedmiotem sprzedaży, co do zasady przenosi również w sposób dorozumiany te uprawnienia, które są związane z przywróceniem przedmiotu do dalszej, zakładanej pierwotnie eksploatacji;
e.	W treści art. 37 § 1 k.r.o. wymieniono enumeratywnie czynności, które wymagają dla swej ważności zgody drugiego małżonka. Wśród tych czynności nie została wymieniona umowa cesji roszczenia odszkodowawczego związanego z majątkiem objętym wspólnością majątkową, co oznacza, że dla jej ważności nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka;
f.	Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymację materialną [wspólnoty mieszkaniowej] do dochodzenia roszczeń w tym zakresie. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe" uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu;
 
g.	Szkodę majątkową właścicieli poszczególnych lokali objętych umowami cesji stanowił, zatem uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane prawidłowo;
h.	Istotą umów developerskich nie jest sprzedaż lokali w budynku wykonanym wadliwie, niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej ale także wprost sprzecznie z ogólnie obowiązującymi przepisami prawa, z nieprawidłowo dobranych materiałów, czy niezgodnie z projektem;
I. Na skutek nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną, właściciele mieszkań, reprezentowani aktualnie przez wspólnotę ponieśli szkodę, którą stanowi kwota wydatków koniecznych do przyszłej naprawy nieruchomości wspólnej. Szkoda ta odpowiada wysokości środków pieniężnych niezbędnych do zaangażowania w celu usunięcia wad fizycznych części wspólnej; obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej wyrównującej ten uszczerbek nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany podjął już działania zmierzające do zlikwidowania szkody i czy w ogóle zamierza ją naprawić; odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący od chwili jej powstania do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób przewidziany prawem.

Sygn. akt I ACa 71/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 listopada 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Lublinie I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący Sędzia

SA Mariusz Tchórzewski

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2022 r. w Lublinie na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŚ.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwŚ.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w(...)
z dnia 22 listopada 2021 r. sygn. akt(...)

I
z apelacji pozwanej i powódki zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że zasądza od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŚ.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŚ.kwotę 661348,12 (sześćset sześćdziesiąt jeden tysięcy trzysta czterdzieści osiem 12/100) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 13 lipca 2021 r., oddalając powództwo o zasądzenie kwoty 139091,61 zł z odsetkami;

II
z apelacji pozwanej zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punkcie III w ten sposób, że zasądzoną kwotę 19817 zł obniża do kwoty 17229 (siedemnaście tysięcy dwieście dwadzieścia dziewięć) zł;

b
w punkcie IV w ten sposób, że nakazaną do ściągnięcia kwotę 67952,76 zł obniża do kwoty 55572 (pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset siedemdziesiąt dwa) zł, obciążając Skarb Państwa należnymi kosztami sądowymi w pozostałej części;

II
oddala apelacje w pozostałych częściach;

III
zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŚ.na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŚ.kwotę 1309 (tysiąc trzysta dziewięć) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sygn. akt I ACa 71/22

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 22 listopada 2021 roku Sąd Okręgowy w(...)zasądził od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŚ.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŚ.kwotę 800.439,73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 22 listopada 2021 roku (pkt I), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II), zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 21.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III) oraz nakazał ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Lublinie kwotę 67.952,76 zł tytułem nieuiszczonych w sprawie kosztów sądowych (pkt IV).
Uzasadnienie wyroku zawarto na k. 1420 – 1431 akt sprawy.
Wyrok w drodze apelacji zaskarżyły obie strony.
Powódka zaskarżyła wyrok w punkcie I i II w części oddalającej powództwo ponad kwotę 800.439,73 zł., tj. w zakresie oddalenia powództwa na kwotę 297.766,19 zł oraz w części oddalającej powództwo o zasądzenie ustawowych odsetek za opóźnienie od dnia 10 listopada 2011 roku.
Prawomocnym postanowieniem z dnia 22 lutego 2022 r. Sąd Apelacyjny w Lublinie odrzucił apelację powódki w części odnoszonej do punktu II, w jakiej zaskarżyła ona wyrok Sądu Okręgowego w(...)co do kwoty 289 572,18 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2011 r. (k. 1504).
Co do pozostałej części apelacji powódki poddanej ocenie merytorycznej wskazać należy, iż zarzuciła ona zaskarżonemu orzeczeniu:

1
naruszenieart. 233 § 1 i 2 oraz art. 328 § 2 k.p.c.poprzez dokonanie swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie polegającej na pominięciu dla ustalenia rzeczywistej wartości prac budowlanych, faktu złożenia przez powódkę opiniiFundacji Politechniki (...)dotyczącej prawidłowości kosztorysów wykonania napraw elementów budynków mieszkalnych wielorodzinnych przyul. (...)wŚ.sporządzonej przez dr. hab. inż.M. R.z dnia 16 listopada 2019 r. oraz protokołu z pięcioletniego przeglądu budynków mieszalnychul. (...)wŚ.wykonanego przez(...) OddziałwL.w sierpniu 2019 r. , a w konsekwencji błędnym przyjęciu, że wartość koniecznych do wykonania robót budowlanych wynosi 800.439,73 zł, w sytuacji gdy aby wykonać naprawy niezbędne jest wydatkowanie kwoty 1.016.857,33 zł powiększoną o podatek VAT

1
art. 233 k.p.c.przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, tj. opiniiFundacji Politechniki (...), jak również protokołu z pięcioletniego przeglądu budynków sporządzonego przez(...) OddziałwL., z których wynika, że wartość robót koniecznych do wykonania w celu usunięcia wad budowlanych wynosi powyżej 1 mln zł. ,

2
naruszenie prawa materialnego, poprzez błędną wykładnię i zastosowanie przepisuart. 363 § 2 k.c., w sytuacji gdy wartość odszkodowania i prac została ustalona w dacie sporządzenia opinii przezLaboratorium Budownictwa (...)w przedmiocie zgodności wykonywanych robót z projektem i sztuką budowlaną budynków mieszkalnych wielorodzinnych przyul. (...)wŚ., która została przekazana pozwanemu, jak również stanowiła załącznik do zawezwania pozwanego do próby ugodowej przez Sądem Rejonowym(...)
I Wydział Cywilny z siedzibą wŚ., sygn. akt(...), i od tej daty zdaniem powódki należy ustalić odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z treściąart. 481 k.c.tj. od dnia 10 listopada 2011r.

Podnosząc powyższe zarzuty powódka wniosła o przyznanie powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wŚ.dodatkowej kwoty 8195 zł oraz odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 10 listopada 2011 r. tj. od dnia zawezwania pozwanej spółki do próby ugodowej tytułem odszkodowania za nieusunięcie wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej.
Pozwana zaskarżyła powyższe orzeczenie w części, tj. co do punktów I, III oraz IV wyroku, zarzucając:
1) naruszenie przepisów prawa materialnego tj.art 6 k.c.orazart. 471 k.c.poprzez ich błędne zastosowanie i błędne uznanie, że powódka miała legitymację czynną do złożenia i popierania przedmiotowego powództwa, podczas gdy nie wykazała swojego umocowania, a nadto z przedstawionych przez nią umów cesji roszczeń z poszczególnymi lokatorami nie wynika, które umowy cesji dotyczą pierwotnych, a które wtórnych właścicieli, jak również których właścicieli reprezentuje wspólnota w obecnym sporze oraz czy między wtórnymi, a pierwotnymi właścicielami doszło do zawarcia umów cesji roszczeń;
2) naruszenie przepisów prawa procesowego, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego polegającą na bezpodstawnym i nieznajdującym oparcia w materiale dowodowym przyjęciu, że powódka miała legitymację czynną do złożenia i popierania powództwa, opartego naart. 471 k.c., tj. odszkodowania od pozwanej, podczas gdy z przedstawionych przez nią dokumentów mających wykazać jej legitymację czynną wynika, że cesja dotyczyła wierzytelności z tytułu rękojmi za wady budynkuul. (...)wŚ.w zakresie dotyczącym części wspólnej w/w budynku, a zatem nie uprawniała do występowania z powództwem z tytułu odszkodowania nie tylko w zakresie części wspólnej budynków, ale również części stanowiących wyłączną własność poszczególnych lokatorów;
3) naruszenie przepisów prawa procesowego, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.art. 217 § 2 k.p.c.(w ówczesnym brzmieniu, obecnieart 2352§ 1 pkt 5 k.p.c.orazart 6 § 2 k.p.c.) orazart 68 § 1 k.p.c.poprzez niepominięcie spóźnionych dowodów i zezwolenie powódce na przedstawienie umów cesji roszczeń z lokatorami dopiero po upływie niemal roku od wniesienia pozwu i pół roku po wniesieniu odpowiedzi na pozew, podczas gdy powódka winna była wykazać swoje umocowanie podczas pierwszej czynności procesowej;
4) naruszenie przepisów prawa procesowego, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego polegającą na bezpodstawnym i nieznajdującym oparcia w materiale dowodowym przyjęciu, że po stronie powódki zaistniała szkoda (podczas gdy szkoda nie zaistniała i z pewnością nie została wykazana), że szkoda wynikła z przyczyn leżących po stronie pozwanej, a pomiędzy tymi przyczynami a szkodą zachodzi związek przyczynowy, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.art. 471 k.c.poprzez zasądzenie na jego podstawie kwoty 800.439,73 złotych od pozwanej na rzecz powódki, podczas gdy niespełnione zostały przesłanki orzeczenia odszkodowania na w/w podstawie, nie doszło bowiem do zaistnienia szkody, zaś powódka domagała się od pozwanej kwoty zadośćuczynienia za szkodę przyszłą;
5) naruszenie przepisów prawa procesowego, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.art. 278 § 1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.w zw. zart 98 § 1 k.p.c.poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z trzech opinii biegłych z naruszeniem zasad ekonomiki postępowania, w szczególności z uwagi na podnoszony zarzut braku legitymacji czynnej powódki, zamiast poprzestania na jednej opinii i ewentualnie skorzystania i wyczerpania przysługujących możliwości złożenia wyjaśnień przez biegłego lub odpowiednio ustnego uzupełnienia opinii przez biegłego, co w konsekwencji nie tylko skutkowało przedłużeniem postępowania, ale również niezasadnym zwiększeniem kosztów postępowania i niezasadnym obciążeniem tymi kosztami pozwanej.
Mając na uwadze powyższe, pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.
W odpowiedziach na apelacje strony wnosiły o oddalenie apelacji strony przeciwnej oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacje obu stron w zakresach rozważanych merytorycznie okazały się częściowo zasadne.
Co do zasady, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia Sądu I instancji, z poniższymi uzupełnieniami.
W pierwszej kolejności należało odnieść się do apelacji pozwanej Spółki, z uwagi na najdalej postawiony w niej zarzut, tj. brak legitymacji czynnej powodowej Wspólnoty, którego uwzględnienie prowadziłoby do oddalenia powództwaa liminei unicestwiło potrzebę odnoszenia się do innych zarzutów obydwu apelacji. Zarzut ten został uzasadniony naruszeniemart. 6 k.c.,art. 471 k.c.orazart. 233 § 1 k.p.c.i twierdzeniem, że powodowa Wspólnota nie wykazała swojego umocowania..
Oceniając zasadność postawionego zarzutu wskazać należy, że w sprawie niniejszej powództwo zostało wniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)wŚ.przyul. (...), która domagała się zasądzenia od pozwanej Spółki kwoty 808.633,74 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia zawezwania do próby ugodowej, tytułem odszkodowania za nieusunięcie wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej w budynkach przyul. (...)wŚ..
Niewątpliwie na gruncie ustawy z 24 czerwca 1991 roku o własności lokali nie przysługujeex legewspólnocie mieszkaniowej uprawnienie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko developerowi, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co nie oznacza, że wspólnota ta nie może wystąpić z takim powództwem w oparciu o inną podstawę. Ugruntowane jest stanowisko judykatury, że właściciel lokalu może przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (uchwała [7] SN z dnia 29 stycznia 2014 r. w sprawie III CZP 84/13). U podstaw tego zapatrywania legło stwierdzenie, że dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych z tytułu takich wad mieści się w zakresie zarządzania tą nieruchomością. Sąd Najwyższy wskazał, że w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Należy jednak wykluczyć możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 2013 r. (I CSK 379/12) wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi lokalu, przysługujących współwłaścicielowi tego lokalu w stosunku do sprzedawcy, nawet w razie ich przelewu na rzecz wspólnoty.
Uwzględniając powyższe wskazania judykatów na gruncie niniejszej sprawy ustalić należy, że powodowa Wspólnota swoją legitymację czynną wywodziła z dokonanych na jej rzecz cesji roszczeń odszkodowawczych przysługujących poszczególnym właścicielom lokali. W piśmie procesowym z dnia 15 marca 2016 roku powódka przyznała, że zawarła 155 umów cesji, co stanowi 79,2712 % udziałów w nieruchomości wspólnej (k. 571 - 582). W odpowiedzi na powyższe pismo skarżąca nie podważała stanowiska strony powodowej, zarówno co do tego, że doszło do zawarcia umów wskazywanych przez powódkę, jak i nie kwestionowała, aby zostały dokonane przez właścicieli lokali, którym łącznie przysługuje 79,2712 % udziału w nieruchomości wspólnej. Zarzucała jedynie, że nie zostało wyjaśnione, czy umowy cesji zostały zawarte przez pierwotnych właścicieli, czy też kolejnych nabywców nieruchomości lokalowych. W tej sytuacji, zgodnie zart. 230 k.p.c.za przyznany należało uznać fakt, że między powodową Wspólnotą, a właścicielami lokalu doszło do umów cesji roszczeń odszkodowawczych i ogólna ich liczba odpowiadała 79,2712 % udziałów w nieruchomości wspólnej, w dacie wytoczenia powództwa. W oparciu o dowody przedłożone w postępowaniu pierwszoinstancyjnym Sąd Apelacyjny ustalił dodatkowo, że powodowa wspólnota na rozprawie w dniu 18 maja 2016 roku dołączyła jeszcze 6 umów cesji, które zostały zawarte po złożeniu przez nią pisma z dnia 15 marca 2016 roku (k. 667-678). Łącznie odpowiadają one 3,3519 % udziałów w nieruchomości wspólnej, zatem na powodową wspólnotę właściciele lokali przelali – przed zamknięciem rozprawy - roszczenia z 82,6231 % udziałów w nieruchomości wspólnej.
O ile faktycznie niektóre umowy cesji zostały podpisane przez pierwotnego właściciela, a część przez nowych właścicieli (co zostało podniesione w piśmie pozwanej z dnia 29 października 2015 r. k. 522-534), to okoliczność ta nie pozbawia skuteczności powyższych umów. Podkreślić bowiem należy, że w sytuacji, kiedy umowa cesji roszczenia żądania odszkodowania została zawarta przez pierwotnych właścicieli lokali, a następnie doszło do zbycia lokalu, to okoliczność ta obojętna jest dla skuteczności uprzednio zawartej umowy cesji (zbywcom nie przysługiwało już roszczenie odszkodowawcze skutecznie przeniesione wcześniej na wspólnotę). Decydujący jest bowiem moment zawierania przedmiotowej umowy cesji. W sytuacji zatem, gdy w czasie dokonywania przelewu roszczenia odszkodowawczego określone prawo przysługiwało wierzycielowi to zawarta przez niego umowa cesji na rzecz Wspólnoty jest ważna i skuteczna. W takiej sytuacji, następcze zbycie nieruchomości nie ma wpływu na skuteczność wcześniej dokonanej umowy cesji i nie do końca zrozumiałe wydają się zarzuty pozwanej odnoszone do tych kwestii.
Odnosząc się natomiast do zawarcia umów cesji przez nowych właścicieli nieruchomości lokalowych („kolejnych” nabywców) to wskazać należy, że w realiach niniejszej sprawy Sąd Apelacyjny również nie dostrzega podstaw do ich podważenia, czy odmawiania skuteczności. Dopuszczalne jest bowiem przejście uprawnień odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy, jakie przysługują kupującemu względem sprzedawcy, na kolejnych (wtórnych) kupujących. Musi mieć to wówczas podstawę w woli uprawnionego i osoby, której ma to dotyczyć. Przeniesienie praw dokonywane jest w drodze umowy cesji odrębnej od umowy sprzedaży. Ważność takiej umowy nie jest zaś warunkowana zachowaniem szczególnej formy (np. pisemnej) (por. Z.Radwański, Z.Olejniczak „Zobowiązania”, 2006 r., s. 357). W myślart. 511 k.c.jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, to przelew tej wierzytelności winien być również stwierdzony pismem. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w sprawie niniejszej. Niezależnie od powyższego, niezachowanie powyższej formy nie prowadziłoby do nieważności umowy, a jedynie powodowałoby skutek określony wart. 74 k.c., tj., w razie jej niezachowania nie byłby dopuszczalny w sporze dowód z zeznań świadków lub przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Powyższe prowadzi do konkluzji, że umowa przelewu może być dokonana także ustnie, a nawetper facta concludentia(E.Łętowska [w:] „System prawa cywilnego”, t.III, cz.1, s.910; red. A.Kidyba „Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część ogólna”, Tom III, s. 761, t.1 i przywołana tam literatura; uzasad. wyroku SN z 8.02.2002 r. II CKN 1160/99). Zgodnie, bowiem zart. 60 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. W niniejszej sprawie, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy uznać należy, że na nowych właścicieli nieruchomości lokalowych (którzy następnie zawarli umowy cesji ze wspólnotą) roszczenia odszkodowawcze przeciwko developerowi, związane z nieprawidłowościami w wykonaniu części wspólnych budynków, zostały przeniesione przez zbywających nieruchomości w drodze umów cesji wraz z zawieranymi z nimi umów sprzedaży poszczególnych lokali. Podkreślić należy, że z normalnym korzystaniem z odrębnej nieruchomości lokalowej nierozerwalnie wiąże się korzystanie z nieruchomości wspólnej. Automatycznie, zatem wady nieruchomości wspólnej powiązane są z samym lokalem (przedmiotem umowy sprzedaży), a nie jego każdoczesnym właścicielem. Ich usunięcie umożliwia bowiem dopiero właściwe korzystanie z samego lokalu. Uznać zatem należy w oparciu o zasady doświadczenia życiowego, że sprzedawca nieruchomości lokalowej, w budynku z wadami dotyczącymi nieruchomości wspólnej, przenosząc na kupującego ogół swoich uprawnień związanych z przedmiotem sprzedaży, co do zasady przenosi również w sposób dorozumiany te uprawnienia, które są związane z przywróceniem przedmiotu do dalszej, zakładanej pierwotnie eksploatacji. Oczywistym jest, że opisanej zasady nie można odnosić do przypadku (niewystępującego w sprawie) roszczeń z tytułu rękojmi, jak chociażby żądania obniżenia ceny, czy odstąpienia od umowy, które są ściśle związane z pierwotnym nabywcą (podmiotem), a nie przedmiotem umowy sprzedaży. Ich realizacja bezpośrednio oddziałuje bowiem na jego sytuację prawną, powodując konieczność zwrotu mu przez dewelopera całej lub części ceny sprzedaży. Na rzecz powyższego stanowiska przemawia równieżin casuokoliczność, że z akt sprawy niniejszej wynika, że wady fizyczne części wspólnych nieruchomości były widoczne dla przeciętnego odbiorcy, o czym świadczy dołączona przez powodową Wspólnotę obszerna dokumentacja fotograficzna. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że mało prawdopodobne jest, aby doszło do sprzedaży odrębnej własności lokalu bez (co najmniej dorozumianego) przeniesienia roszczeń odszkodowawczych, skoro nowy właściciel musiałby dodatkowo ponosić koszty związane z usunięciem wad części wspólnych (bez prawa żądania ich zwrotu od innego podmiotu), przy pozostawieniu po stronie sprzedawcy roszczenia o zwrot ich równowartości od developera. Powyższe wiązałoby się z dodatkowymi kosztami związanymi z nabyciem lokalu w szerokim rozumieniu tego pojęcia, co niewątpliwie musiałoby powodować obniżenie ceny sprzedaży, co z kolei nie byłoby w interesie sprzedawcy. Z jednej strony wiązałoby się z wymierną jego stratą finansową, a z drugiej strony nadal formalnie przysługiwałoby mu roszczenie odszkodowawcze przeciwko deweloperowi wymagające jego aktywności w dochodzeniu, w sytuacji, gdy nie miałby już faktycznego interesu w jego popieraniu z uwagi na brak faktycznej potrzeby przywrócenia nieruchomości osób trzecich do zakładanej pierwotnie jakości. Z drugiej strony, niepoinformowanie o wadach kupującego powodowałoby odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie sprzedawcy lub odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sąd Apelacyjny nie ma zatemin casuwątpliwości, że wraz z zawarciem umów sprzedaży nieruchomości lokalowych przez nowych właścicieli, doszło do konkludentnego przeniesienia na nich roszczeń odszkodowawczych dotyczących nieruchomości wspólnej przez sprzedawców. O powyższym świadczy także fakt, że w każdej umowie cesji zawartej między powodową Wspólnotą, a nowym właścicielem zawarto oświadczenie, że cedentowi - jako właścicielowi lokalu przysługują roszczenia cywilno – prawne związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej, w stosunku do(...) sp. z o.o.z siedzibą wŚ.. Składając takie oświadczenia nowi nabywcy nieruchomości lokalowych potwierdzili zatem jednocześnie, że doszło do uprzedniego przeniesienia na nich przedmiotowych roszczeń odszkodowawczych. Skarżąca Spółka nie podważyła wiarygodności tych oświadczeń. Przesądzającym argumentem na rzecz powyższego stanowiska jest również okoliczność, że żaden z poprzednich (pierwotnych) właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych nie występował nigdy z osobnym, własnym roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do pozwanego dewelopera, co w świetleart. 231 k.p.c.gargantuicznie potwierdza zaprezentowane ustalenia.
Sąd Apelacyjny nie znajduje również podstaw, aby zakwestionować skuteczność części tych umów cesji (na rzecz powódki) w kontekście zarzutów pozwanej, że część z nich nie została podpisana przez współmałżonków. Taka sytuacja niewątpliwie zachodzi wobec umowy cesji zawartej przezM. K.w sytuacji, gdy odrębna własność lokalu przysługuje mu niepodzielnie z żonąA. K.(k. 224), czy też analogicznie odnośnieP. P.(k. 227). Do powyższej sytuacji odnosi sięart. 36 § 2 k.r.o.ustanawiający generalną regułę, że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzających do zachowania tego majątku. W treściart. 37 § 1 k.r.o.wymieniono enumeratywnie czynności, które wymagają dla swej ważności zgody drugiego małżonka. Wśród tych czynności nie została wymieniona umowa cesji roszczenia odszkodowawczego związanego z majątkiem objętym wspólnością majątkową, co oznacza, że dla jej ważności nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka.
Konkludując powyższe uwagi wstępne uznać należy, że powodowa wspólnota wykazała, że zawarła 161 umów cesji z członkami wspólnoty, odpowiadających 82,6231 % udziałów w nieruchomości wspólnej i w tym zakresie wykazała legitymację czynną do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w sprawie niniejszej. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymację materialną do dochodzenia roszczeń w tym zakresie. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 19 sierpnia 2016 r. sygn. akt I ACa 196/16).
Kierując się powyższym uznać należy, że w sytuacji, gdy na rzecz powódki przelano 82,6231% wierzytelności uprawnionych do dochodzenia roszczeń współwłaścicieli, to w takim też zakresie powódka może skutecznie dochodzić odszkodowania na swoją rzecz. Nie posiada własnego prawa dochodzenia od pozwanej spółki roszczenia odszkodowawczego, zatem górną granicę jej roszczeń wyznacza zakres procentowy w nieruchomości wspólnej przelanych na nią roszczeń odszkodowawczych i w tym zakresie zarzut apelacji pozwanego był skuteczny. Sąda quonie miał podstaw do zasądzania na rzecz powódki odszkodowania w wysokości 100% ustalonej poprawnie kwoty.
Po tym wstępnym, korygującym i uzupełniającym ustaleniu, analizując pozostałe zarzuty apelacji stron Sądaquemzważył, co następuje.
Zarzut naruszeniaart. 233 §1 k.p.c.nie zasługiwał na uwzględnienie. Powołany powyżej przepis dotyczy oceny dowodów i stanowi, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przez pryzmat tego zarzutu pozwana w rzeczywistości zarzucała Sądowimeritibłędną ocenę, że przedmiotem umowy cesji było roszczenie odszkodowawcze, w sytuacji gdy [w jej ocenie] umowa dotyczyła wyłącznie wierzytelności z tytułu rękojmi za wady budynkuul. (...)wŚ.. Pozwana nie twierdziła natomiast, aby znajdujące się w aktach sprawy umowy cesji nie pochodziły od osób, które je podpisały. W tej sytuacji uznać należy, że pozwana faktycznie podważa wykładnię zawartych w nich oświadczeń woli stron, zatem jej zarzut winien dotyczyć naruszenia prawa materialnego tj.art. 65 § 1, 2 k.c., a nie błędnej oceny dowodów. W sytuacji, gdy Sąd Apelacyjny nie jest związany zarzutami prawa materialnego, to może bez zarzutu naruszenia w/w przepisu dokonać wykładni oświadczeń woli złożonych przez strony umowy cesji. Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (uchwała [7] SN z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/2007)
O ile zgodzić się należało ze skarżącą spółką, że w umowach cesji zawieranych pomiędzy powodową wspólnotą, a właścicielami lokali wskazano, że ich przedmiotem jest wierzytelność, jaka przysługuje cedentowi w stosunku do dłużnika(...) sp. z o.o.z siedzibą wŚ.„z tytułu rękojmi za wady budynku przyul. (...)wŚ., w zakresie dotyczącym części wspólnej w/w budynku”, to nie można uznaćin casu, aby wolą stron było ograniczenie cesji jedynie do tego rodzaju roszczeń. Należało bowiem badać, jaki był zgodny zamiar stron, a nie opierać się jedynie na dosłownym brzmieniu umowy (art. 65 § 2 k.c.). Celem wykładni oświadczeń woli stron nie jest wykrycie wewnętrznej (subiektywnej) woli danej osoby, ale zrozumienie rzeczywistej treści jej działania, zmierzającego do wywołania skutków prawnych (Stanisław Rudnicki „Kodeks cywilny. Komentarz. Księga pierwsza. Część ogólna”, Warszawa 2006, str. 282).
Apelująca pozwana koncentruje swój zarzut na jednym z postanowień umowy cesji (pkt 3), wyrwanym z kontekstu całego dokumentu. Wskazać zaś należy (videk. 24), że w kolejnym punkcie umów cesji strony postanawiały, że „cedent przenosi na rzecz cesjonariusza przysługujące muwszelkieroszczenia cywilnoprawne w stosunku doL./…/ określone w punkcie 2 niniejszej umowy”, a wymieniony punkt 2 umów zawierał oświadczenia cedenta, że „przysługują mu roszczenia cywilno-prawne związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej” i nie sposób nie zauważyć, że łączne odczytanie wszystkich trzech postanowień umów cesji nie pozwala na tak ścieśniającą interpretację woli kontrahentów, jaką próbuje narzucić apelująca pozwana.
Przed odczytaniem woli stron zawierających umowę cesji, należało odnieść się przede wszystkim do kontekstu sytuacyjnego poprzedzającego zawarcie tych umów.
W dniu 28 marca 2014 roku właściciele lokali w nieruchomości przyul. (...)/(...)wŚ.podjęli uchwałę nr(...). Zgodnie z jej § 1 Wspólnota Mieszkaniowa(...)wŚ.upoważniła Zarząd Wspólnoty oraz udzieliła Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania z członkami wspólnoty umów cesji roszczeń, przysługujących członkom wspólnoty w stosunku do(...) sp. z o.o.wŚ.z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z § 2 uchwały przeznaczyła kwotę 51.000 zł na pokrycie kosztów sądowych i obsługę prawną w sprawie przeciwko(...) sp. z o.o.wŚ.o naprawę budynków przyul. (...)i/lub o wypłatę środków finansowych na naprawę budynków przyul. (...)i/lub o wypłatę odszkodowania” (k. 20). Załącznikiem do uchwały był wzór opisanej powyżej umowy cesji.
Porównując, zatem treść uchwały nr(...)podjętej przez właścicieli lokali z treścią mającego ją wykonać załącznika uznać należy, że strony umów używając pojęcia „roszczenie z rękojmi” uważały, że obejmuje
    wszelkieroszczenia z tytułu wad fizycznych budynku tj. o naprawę budynku, wypłatę środków finansowych na naprawę budynków oraz o wypłatę odszkodowania, co wprost wynika z § 2 uchwały. Nie zawężały tego pojęcia jedynie do znaczenia nadanego w przepisachkodeksu cywilnegowyraźnie wskazując, że obejmuje również roszczenia o wypłatę odszkodowania (§ 2). Istotne w sprawie niniejszej jest bowiem, że treść umów cesji nie była indywidualnie ustalana z każdym właścicielem lokalu. Obowiązywał jeden wzór, który był załącznikiem do uchwały Nr(...)i miał ją wykonywać. Powyższe oznacza, że przedmiot umowy cesji musiał być powiązany z treścią podjętej uchwały i wolę stron należy odczytywać w duchu § 1 i 2 powołanej wyżej uchwały. Powyższe wskazuje, że intencją stron umowy było zatem objęcie cesją również roszczenia odszkodowawczego, którego źródłem były wady w częściach wspólnych. O słuszności powyższego stanowiska przemawia również okoliczność, że roszczenia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi to żądanie obniżenia ceny, odstąpienie od umowy, żądanie usunięcia wad lub wymiana rzeczy na nową. Z katalogu powyższych roszczeń, na gruncie sprawy niniejszej należałoby wykluczyć roszczenie o dostarczenie zamiast rzeczy wadliwej takiej samej rzeczy wolnej od wad, gdyż przedmiotem sprzedaży była rzecz oznaczona indywidualnie: odrębna własność lokalu i związany z nią udział w nieruchomości wspólnej (art. 561 k.c.). Nadto żądanie usunięcia wad może być skierowane jedynie wobec sprzedawcy, który wytworzył przedmiot sprzedaży, co nie miało miejsca w sprawie niniejszej. Pozwana Spółka nie była wykonawcą budynków, w których doszło do wyodrębnienia przysługujących im lokali. Nie można również uznać, aby wolą stron było żądanie obniżenia ceny, czy też odstąpienie od umowy, gdyż charakter tych roszczeń świadczy o tym, że właściciele poszczególnych lokali wystąpiliby z nimi samodzielnie. Udzielenie cesji Wspólnocie oznacza, że ich roszczenie odnosi się do części wspólnych budynku, którymi zarządza wspólnota i których wady zostały stwierdzone.
Dodatkowo należy wskazać, wbrew wywodom skarżącej pozwanej, że w ramach niniejszego postępowania powodowa wspólnota domagała się odszkodowania z tytułu wad ujawnionych wyłącznie w częściach wspólnych budynku. Podkreślić należy, że zgodnie zart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokalunieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Powyższa regulacja nie precyzuje, co należy do części wspólnych nieruchomości. Nie ma jednak wątpliwości, że należą do nich elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji. Natomiast sama funkcjonalna przynależność tarasów do lokalu nie oznacza wcale, że ujawnione w ich konstrukcji wady fizyczne nie dotyczą nieruchomości wspólnej. Podnieść należy, że elementy architektonicznej konstrukcji tarasów są trwale połączone z bryłą budynku. Okoliczność, że wady ujawniły się na „tarasach zielonych”, czy też innych tarasach nie oznacza wcale, że dotyczą one wyłącznie pojedynczego, konkretnego lokalu. Wady te wprost oddziałują bowiem na części wspólne budynku, co wynika z opinii biegłegoR. K.. W jego ocenie nieskuteczność izolacji poziomych tarasów powoduje przeciek wody na odcinkach łączenia stropów i tarasów ze ścianami fundamentowymi, co powoduje nieszczelność pomiędzy ścianą a stropem, a w konsekwencji wpływa na konstrukcję całego budynku i jego trwałość. Powyższe świadczy, że wadu ujawnione w budowie konkretnych tarasów stanowią wady dotyczące nieruchomości wspólnej. Dotyczy to również wad w wykonawstwie garaży. Ujawnione w ich wnętrzach zacieki czy też rysy związane są nieprawidłowym wykonaniem izolacji przeciwwilgociowej pionowych zewnętrznych ścian garaży, które są nieszczelne i powodują zawilgocenie ścian budynku. Niewątpliwie spękanie powłoki izolacji przeciwwilgociowej i rozluźnienie spoin powoduje również przenikanie wilgoci do wnętrza poszczególnych garaży. Powyższe prowadzi jednak do wniosku, że wady dotyczące konstrukcji budynku uwidaczniają się właśnie wewnątrz garaży, co nie oznacza wcale, że nie dotyczą części wspólnych.
Niezasadny również okazał się zarzut pozwanej, że doszło do naruszeniaart. 217 § 2 k.p.c.(w ówczesnym brzmieniu, obecnieart. 2352§1 pkt 5 k.p.c.orazart. 6 §2 k.p.c.) orazart. 68 § 1 k.p.c.poprzez brak pominięcia spóźnionych dowodów i zezwolenie powodowi na przedstawienie umów cesji roszczeń z lokatorami dopiero po upływie niemal roku od wniesienia pozwu i pół roku po wniesieniu odpowiedzi na pozew, podczas gdy powód winien wykazać swoje umocowanie podczas pierwszej czynności procesowej.
Wbrew skarżącej spółce brak jest obowiązku wykazania legitymacji czynnej strony przy pierwszej czynności procesowej. Powyższe nie wynika z treściart. 68 §1 k.p.c.Powołana norma prawna ustanawia wymóg dla przedstawiciela ustawowego, organu osoby prawnej lub innych podmiotów nie będących osobami fizycznymi przedstawienia dokumentu, z którego wynika, że jest upoważniony do podejmowania czynności procesowych za reprezentowany w procesie podmiot w konkretnej sprawie. Chodzi o wykazanie umocowania do występowania w imieniu strony w danej sprawie, a nie faktu, że przysługuje stronie określona należność dochodzona pozwem. Powyższa okoliczności zgodnie z ciężarem dowodu podlega udowodnieniu w trakcie toczącego się postępowania i nie jest ograniczona terminem określonym wart. 68 §1 k.p.c.Nie doszło również do naruszeniaart. 217 § 2 k.p.c.w brzmieniu obowiązującym przed jego uchyleniem z dniem 7 listopada 2019 r. Nie można uznać, aby przedłożenie kserokopii umów cesji na pierwszej rozprawie tj. w dniu 23 września 2015 roku spowodowało zwłokę w rozpoznaniu sprawy, tym bardziej, że nastąpiło to jeszcze zanim zaczęto w ogóle postępowanie dowodowe.
Nie można również zgodzić się ze skarżącą spółką, że doszło do naruszeniaart. 233 §1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i bezpodstawnym przyjęciu, że po stronie powódki zaistniała szkoda, która wynikła z przyczyn leżących po stronie pozwanego, a pomiędzy tymi zdarzeniami zachodził związek przyczynowy. W oparciu o powyższy zarzut, skarżąca spółka nie podważała, bowiem oceny dowodów dokonanej w Sądziemeriti, a kwestionowała wykazanie przez powódkę przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej zart. 471 k.c., co zostanie niżej omówione.
Chybiony okazał się również zarzut pozwanej naruszeniaart. 278 §1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.w zw. zart. 98 § 1 k.p.c.poprzez przeprowadzenie i dopuszczenie dowodu z trzech opinii biegłych .
Wbrew skarżącej, wywołane w sprawie niniejszej opinie biegłych nie pokrywały się ze sobą i nie odnosiły do tej samej tezy dowodowej.
Powodowa wspólnota domagała się w pozwie dopuszczenia dowodu z opinii trzech biegłych z tym, że każdy z opiniujących (różnych specjalności) miał wydać opinię na inną okoliczność.
BiegłyR. K.opiniował w przedmiocie zgodności wykonanych robót z projektem i sztuką budowlaną budynków mieszkalnych wielorodzinnych przyul. (...)oraz wskazania prac, których wykonanie jest konieczne do usunięcia ujawnionych wad, co było objęte pkt 9 pozwu.
W swojej opinii biegły stwierdził, że tarasy zielone oznaczone w projekcie(...)wbudynkach (...)/(...)wykonane są niezgodnie z projektem oraz sztuką budowlaną, na odcinkach łączenia stropów i tarasów ze ścianami fundamentowymi występują przecieki wywołane nieszczelnością połączeń pomiędzy ścianą, a stropem. Wody opadowe i roztopowe nie spływają do istniejących wpustów. Powyższe powoduje długotrwale zaleganie wód opadowych na płaszczyźnie tarasów. Nieprawidłowo zostały wykonane również opaski budynków i pas cokołowy wszystkich budynków. Wskazał, że ściany zewnętrzne podziemia garaży i izolacje przeciwwilgociowe oraz termiczne również zostały wykonane niezgodnie z projektem. Zdaniem opiniującego, brak jest wykonania izolacji termicznej, a wykonane izolacje przeciwwilgociowe pionowe ścian garaży są nieszczelne. Jednocześnie opiniujący wskazał zakres prac potrzebnych do usunięcia powyższych wad.
Biegły sporządził kosztorys wykonania robót naprawczych i określił ich wartość na poziomie 301.152,27 zł, do czego nie był zobowiązany i w tym zakresie istotnie wyszedł poza tezę dowodową (opinia k. 730-784).
BiegłyT. K.miał opiniować na okoliczności wskazane w pkt 10 pozwu tj. miał wycenić roboty, których wykonanie jest konieczne dla usunięcia ujawnionych wad fizycznych budynków przyul. (...)wŚ.. Wartość robót naprawczych ustalono na poziomie kwoty 526.498,10 zł netto (opinia k. 878-925).
Powódka zgłosiła zastrzeżenia do powyższej opinii, twierdząc, że w swoim kosztorysie biegły nie ujął wielu prac potrzebnych do usunięcia wad (k. 1161-1167). Na rozprawie w dniu 3 lutego 2020 roku wnioskowała o wywołanie opinii innego biegłego i jej wniosek został uwzględniony. Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłegoA. D.i opinia taka została sporządzona w dniu 15 września 2020 roku. Na rozprawie w dniu 5 lipca 2021 roku strony zgodnie oświadczyły (przyznały), że obecna wartość prac wskazanych w opinii biegłegoA. D.wynosi 10 % więcej, niż wynikałoby to z kosztorysu opracowanego przez biegłego. W związku z powyższym strony nie wnosiły o sporządzenie opinii uzupełniającej.
Z powyższego wynika, że zakres tezy dowodowej pokrywał się w dwóch opiniach tj.T. K.iA. D., jednakże nie można Sądowi Okręgowemu postawić zarzutu, że nieprawidłowo dopuścił dowód z opinii biegłegoA. D.w sytuacji, gdy powodowa wspólnota zgłosiła uzasadnione zastrzeżenia do opiniiT. K., które Sąd uznał za słuszne. Sama pozwana podzieliła przy tym nową opinięA. D.i dodatkowo wniosła o podwyższenie kwoty z niej wynikającej.
Brak było również podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącej spółki, co do naruszeniaart. 471 k.c.
Podkreślić należy, że powodowa wspólnota uzasadniając swoje żądanie w sprawie niniejszej wskazała, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługiwało kontraktowe roszczenie odszkodowawcze związane z wadami w nieruchomości wspólnej. Wskazała jednocześnie, że podstawą prawną jej żądania jestart. 363 §1 k.c.w zw. zart. 471 k.c., zatem odpowiedzialność pozwanej wspólnota upatrywała w nienależytym wykonaniu zobowiązania. Dla udowodnienia powyższego wnioskowała o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który miał wydać opinię w przedmiocie zgodności wykonanych robót z projektem i sztuką budowlaną budynków wspólnoty.
Szkodę majątkową właścicieli poszczególnych lokali objętych umowami cesji stanowił, zatem uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane prawidłowo.
W sprawie niniejszej został dopuszczony dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa lądowego, wodnego i melioracjiR. K.. W opinii tej biegły potwierdził istnienie wielu wad w budynkach przyul. (...), wskazując między innymi na niezgodne z projektem wykonanie tarasów zielonych. Zastrzeżenia opiniującego budziły również ściany konstrukcyjne podziemia, wykonanie izolacji termicznej, izolacji przeciw wilgotnościowej, opasek wszystkich budynków. Opiniujący stwierdził nieprawidłowe wykonanie daszków nad wejściami do klatek przedmiotowych budynków. Jednocześnie biegły wskazał na konieczność wykonania robót naprawczych zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.
Z opiniiA. D.wynika, że wartość prac naprawczych wynosi 673.770,82 zł netto tj. 727672,48 zł brutto. Kosztorys został sporządzony według cen z II kwartału 2020 roku.
Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu I-szej instancji, że wnioski wynikające z powyższych opinie nie mogą budzić zastrzeżeń. Opiniujący w sposób rzetelny ustosunkowali się do tez dowodowych, udzielając szczegółowych i zrozumiałych odpowiedzi. Wyprowadzone przez nich wnioski były logicznie poprawne. Opinie te nie były sprzeczne, każda z nich została wydana w oparciu o inną tezę dowodową. Skarżąca spółka również nie kwestionowała ostatecznie powyższych opinii, a zgłaszane przez nią zastrzeżenia zostały ostatecznie wyjaśnione. W ocenie Sądu Apelacyjnego skarżąca podzieliła wnioski z opiniiA. D., skoro ostatecznie nie wniosła o jej uzupełnienie, a na rozprawie w dniu 5 lipca 2021 roku strony zgodnie oświadczyły, że obecna wartość prac wskazanych w opinii biegłegoA. D.wynosi 10 % więcej niż wynikałoby to z kosztorysu opracowanego przez biegłego i w związku z powyższym nie wnosiły o sporządzenie opinii uzupełniającej.
Z niekwestionowanej przez skarżącą opiniiR. K.wynikał zakres wad fizycznych w częściach wspólnych, co świadczy o tym, że doszło do wyrządzenia szkody w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jej wysokość została udowodniona przez powódkę w oparciu o opinię biegłegoA. D., który określił koszt usunięcia tych wad.
Wbrew pozwanej, dotychczasowy brak poniesienia przez powódkę kosztów naprawy stwierdzonych wad nie świadczy o braku szkody.
Szkodę majątkową właścicieli poszczególnych lokali objętych umowami cesji stanowił uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane prawidłowo.
Poza sporem pozostaje przy tym to, że wady w częściach wspólnych budynków muszą zostać usunięte, jeżeli miałoby dojść do przywrócenia stanu budynków zakładanych przez strony umów sprzedaży lokali z developerem. Nie budzi przecież sporu, że istotą umów developerskich nie jest sprzedaż lokali w budynku wykonanym wadliwie, niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej ale także wprost sprzecznie z ogólnie obowiązującymi przepisami prawa, z nieprawidłowo dobranych materiałów, czy niezgodnie z projektem.
Na skutek nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną, właściciele mieszkań, reprezentowani aktualnie przez wspólnotę ponieśli szkodę, którą stanowi kwota wydatków koniecznych do przyszłej naprawy nieruchomości wspólnej. Szkoda ta odpowiada wysokości środków pieniężnych niezbędnych do zaangażowania w celu usunięcia wad fizycznych części wspólnej. W wyroku z dnia 06.03.1998 r. (III CKN 405/97) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po utracie uprawnień z tytułu rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi. W tym reżimie odpowiedzialności strony powodowej nie obciąża obowiązek udowodnienia winy pozwanej (dewelopera) w nienależytym wykonaniu zobowiązania. Strona powodowa winna jedynie udowodnić fakt nienależytego wykonania umowy.
Obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej wyrównującej ten uszczerbek nie jest, zatem uzależniony od tego, czy poszkodowany podjął już działania zmierzające do zlikwidowania szkody i czy w ogóle zamierza ją naprawić. Odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący od chwili jej powstania do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób przewidziany prawem. Przy takim rozumieniu szkody i obowiązku odszkodowawczego istotne jest, że odszkodowanie ma odpowiadać kosztom usunięcia opisanej wyżej różnicy w wartości majątku poszkodowanego (zob. uchwałę SN z 15 listopada 2001 r., III CZP 68/01, OSNC 2002, nr 6, poz. 74).
Jak wskazano wyżej, z opinii biegłegoA. D.wynika jaki jest koszt usunięcia stwierdzonych wad w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przyul. (...)i zgodnie ze stanowiskiem pozwanej wycenę tę należało podwyższyć w dacie wyrokowania przez Sąd Okręgowy o 10 %.
Słusznie zatem Sąd Okręgowy ustalił, że łączny koszt naprawy wynosi 800.439,73 zł. W sytuacji, gdy na rzecz powódki przelano 82,6231 % roszczeń odszkodowawczych to w takim też zakresie powódka mogła dochodzić odszkodowania, a zatem należało na jej rzecz zasądzić kwotę 661.348,12 zł.
Mając na uwadze powyższe, apelację pozwanej należało uznać za częściowo uzasadnioną i dlatego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 385 k.p.c.
Przechodząc do oceny apelacji powódki w części poddanej merytorycznemu rozpoznaniu, za zasadny należało uznać zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 481 k.c., jednakże nie z przyczyn w niej wskazanych. Termin spełnienia roszczenia odszkodowawczego nie został oznaczony przez strony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, a zatem staje się ono wymagalne zgodnie z regułą ustaloną wart. 455 k.c., a więc po wezwaniu dłużnika przez wierzyciela do spełnienia świadczenia odszkodowawczego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa zapatrywanie, zgodnie z którym zasądzenie odszkodowania według cen z chwili wyrokowania usprawiedliwia przyznanie odsetek dopiero od tej chwili. U podstaw tego poglądu leżało przyjęcie, że odsetki za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, podobnie jak mechanizm przewidziany wart. 363 § 2 k.c., kompensują spadek wartości należności pieniężnej wywołany spadkiem cen. Chwila ustalenia wysokości szkody może być tym przypadku miarodajna dla określenia początku naliczania odsetek ustawowych. Zastosowanie tej zasady sprawia, że wierzyciel nie ponosi ujemnych skutków spadku wartość pieniądza w okresie od wymagalności zobowiązania do orzekania o obowiązku dłużnika i nie uzyskuje - kosztem dłużnika - świadczenia przewyższającego wartość doznanej szkody (uzasadnienie wyroku SN z dnia 14 października 2016 r., I CSK 685/15 i powołane tam orzeczenia). Jednocześnie zwraca się uwagę na to, że w okresie między powstaniem stanu wymagalności roszczenia odszkodowawczego, a chwilą orzekania o tym roszczeniu ceny mające wpływ na określenie rozmiaru świadczenia mogą nie tylko wzrastać, ale również pozostawać stabilne, a nawet ulec obniżeniu; nakazuje to unikać automatyzmu i ustalać stan opóźnienia indywidualnie z uwzględnieniem okoliczności danej sprawy (zob. m. in. wyroki SN: z dnia 24 maja 2007 r., II CSK 52/07; z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 78/10; z dnia 24 czerwca 2015 r., II CSK 569/14).
In casuwskazać należy, że wysokość odszkodowania należnego powodowej wspólnocie została ustalona w oparciu o opinię sporządzona przezA. D.. Opiniujący - szacując koszt naprawy wad części wspólnych nieruchomości budynkowych wskazał, że przyjął ceny z II kwartału 2020 roku. Na rozprawie w dniu 5 lipca 2021 roku pełnomocnicy stron zgodnie przyznali, że wartość prac wskazanych w opinii biegłegoA. D.jest w tej dacie większa już o 10 %, aniżeli wynikałoby to z kosztorysu opracowanego przez biegłego w roku poprzednim. W związku z powyższym nie wnosili o sporządzenie opinii uzupełniającej (bezsporne). Pozwana nie zgłaszała przy tym wówczas zastrzeżeń do opinii biegłego, jak również sama przyznała, że nastąpił wzrost kosztów związanych z wykonaniem prac naprawczych, a zatem znając niewątpliwie rozmiar szkody z dowodu, którego nie podważała, winna spełnić świadczenie niezwłocznie, co zdaniem sądu odwoławczego nie powinno zająć dłużej, niż tydzień od dnia rozprawy. W tej sytuacji Sąd odwoławczy z apelacji powódki zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że zasądził odsetki od należnej stronie kwoty odszkodowania, od dnia 13 lipca 2021 roku. Wbrew skarżącej powódce pozwana nie pozostawała w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia od dnia zawezwania jej do próby ugodowej, gdyż ustalenie wysokości odszkodowania wymagało wiadomości specjalnych i zostało dokonane dopiero w toku procesu, a nadto w próbie ugodowej powodowa wspólnota domagała się zawarcia ugody, poprzez zobowiązanie pozwanej do usunięcia wad, a nie poprzez zapłatę oznaczonej sumy pieniężnej. Również złożenie opiniiFundacji Politechniki (...)nie pozwala na uznanie, że od tej daty winny być zasądzone odsetki za opóźnienie. Podkreślić należy, ze opinie prywatne nie stanowią dowodu zastępującego opinię biegłego sądowego wykonywaną na zlecenie sądu lub organu procesowego. Nie są więc dowodem na okoliczności wymagające wiadomości specjalnych i dopiero dowód z opiniiA. D.pozwolił ustalić w sprawie wysokość należnego powódce odszkodowania. Na marginesie podnieść należy, że sama wspólnota nie była przekonana o trafności wniosków płynących z powyższej opinii prywatnej, skoro wnioskowała o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zarówno na okoliczność wad fizycznych w częściach wspólnych budynku, jak również na okoliczność kosztów ich usunięcia. W sytuacji zatem, gdy przedłożona przez powódkę opinia prywatna w znaczny sposób odbiegała od tej sporządzonej przez biegłegoA. D., to brak było podstaw do uznania, że od dnia przekazania jej pozwanej należało zasądzić odsetki za opóźnienie od uwzględnionego roszczenia.
W oparciu o powołane wyżej okoliczności, jako niezasadny należało uznać zarzut powódki naruszeniaart. 233 §1 k.p.c.Nie można mówić o niewłaściwej ocenie dowodów w sytuacji, gdy Sąd Okręgowy podzielił opinię biegłegoA. D., a nie uwzględnił opinii prywatnej sporządzonej przezFundację Politechniki (...), czy też protokołu z pięcioletniego przeglądu budynków mieszkalnych przyul. (...)wŚ., wykonanego przez(...) OddziałwL.w sierpniu 2019 r. Podkreślić z całą stanowczością należy, że prywatna opinia nie stanowi dowodu na okoliczność wymagającą wiadomości specjalnych, w rozumieniuart. 278 § 1 k.p.c.. Walor tego rodzaju ekspertyzy jest jedynie taki, że stanowi ona „wzmocnienie” stanowiska strony wiadomościami specjalnymi. Może ona ewentualnie stanowić asumpt do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego (tak SN w wyroku z dnia 2 lutego 2017 r., I CSK 778/15).
W sprawie niniejszej został dopuszczony dowód z opiniiR. K.na okoliczność wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości oraz opiniiA. D., co do kosztów usunięcia tych wad. Obie opinie wzajemnie się uzupełniają i jak już wyżej wskazano, brak podstaw do podważenia dokonanej przez Sąd Okręgowy ich oceny. Nie ma potrzeby ponownego przytaczania argumentów za słusznością tego stanowiska, skoro zostało to już przedstawione w ramach omawiania apelacji pozwanej.
Uzupełniająco jedynie wskazać należy, że skarżąca po wyjaśnieniu przez biegłegoA. D.jej wątpliwości, co wydanej przez niego opinii podstawowej, nie zgłaszała już żadnych zastrzeżeń.
Kierując się powyższym, Sąd Apelacyjny nie znajduje przyczyny, dla której miałby podważyć ocenę dowodów dokonaną przez Sąd Okręgowy i wysunąć odmienne wnioski, niż wynikają z opinii.
Z tych względów Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 385 k.p.c.uwzględnił apelację powodowej wspólnoty, jednie w części tj. co do daty zasądzenia odsetek za opóźnienie.
Zmiana wyroku w zaskarżonej części determinuje zmianę rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu. Powodowa wspólnota wygrała postępowanie w 81,78 % i stosującart. 100 k.p.c.należało dokonać stosunkowego rozliczenia kosztów procesu. Łączne koszty tego postępowania wyniosły 32.094 zł. Powódka z tego tytułu wydatkowała łącznie 23.077 zł tj. 10.000 zł tytułem opłaty od pozwu, 4.000 zł zaliczki na poczet dowodu z opinii biegłego, 7.200 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika, ustalonego zgodnie z § 6 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 60 zł (2x30 zł) tytułem opłat od zażaleń na postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 13 kwietnia 2016 r oraz z dnia 19 kwietnia 2019 r., wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniach zażaleniowych w łącznej kwocie 1.800 zł (2 x 900 zł) - zgodnie z § 11 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 6 ust. 7 w zw. z § 13 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
Pozwana spółka tytułem kosztów procesu poniosła 9.017 zł tj. 7.200 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego zgodnie z§ 6 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 1800 zł (2x900 zł) tytułem wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniach zażaleniowych zgodnie z§ 10 ust. 1 pkt 7w zw. z§ 6 ust. 7w zw. z§ 12 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
Stosując stosunkowe rozliczenie kosztów, pozwana Spółka winna z tego tytułu być obciążona kwotą 26.246 zł, a skoro wydatkowała 9.017 zł to powinna zwrócić powódce 17.229 zł.
Uzasadniona była również zmiana rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów sądowych i mając na uwadze wynik sprawy należało je zasądzić od pozwanej Spółki w kwocie 55.572 zł, zaś w części nieuiszczonej przejąć na rachunek Skarbu Państwa zgodnie zart. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego oparto na treściart. 100 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Łączna wartość zaskarżenia z obu apelacji wyniosła 808. 635 zł. Pozwana wygrała to postępowanie, co do kwoty 147.286,61 zł, co odpowiada 18 %, zatem powódka wygrała je w 72 %.
Koszty tego postępowania wyniosły 65.018 zł.. Pozwana z tego tytułu wydatkowała łączną kwotę 48.122 zł, w tym kwotę 40.022 zł tytułem opłaty od apelacji, 8100 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego zgodnie z § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia j.w.
Powódka tytułem kosztów postępowania apelacyjnego poniosła 16. 896 zł, w tym 500 zł tytułem opłaty od apelacji, 8100 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego zgodnie z § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia j.w., kwotę 2.896 zł tytułem opłaty od zażalenia i kwotę 5.400 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powódki w postępowaniu zażaleniowym.
Mając na uwadze ostateczny wynik postępowania odwoławczego pozwana winna być obciążona kosztami tego postępowania w wysokości 46.812,96 zł. Wydatkowała z tego tytułu kwotę 48.122 zł, zatem powódka winna jej zwrócić kwotę 1309 zł i tak też orzeczono w punkcie III wyroku.