Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 42/22
Data wyroku: 2022-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sławomir Splitt
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 221 ust.2 ustwy o gospodarce nieruchomościami
Teza: brak

Sygn. akt I C 42/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2022 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: Sędzia Sławomir SplittProtokolant: Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie
w dniu 7 września 2022 roku
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wG.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie

I
ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąspółkę komandytową z siedzibą wG.opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 0,7202 ha położonej w obrębie(...)G., a objętejksięgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaG.wynosi, przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, począwszy od 2022 roku 23.481,40 złotych (dwadzieścia trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt jeden złotych czterdzieści groszy)

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

I
zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaG.na rzecz powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej z siedzibą wG.kwotę4.165,00 złotych(cztery tysiące sto sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE
Powód(...) sp. z o.o.sp. k. z siedzib1w Gocicinie w zastêpuj1cym pozew wniosku z dnia 11 czerwca 2021 roku domaga3siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona.
Powód nie kwestionowa3ustalonej przez rzeczoznawcê maj1tkowego wartoci nieruchomoci, lecz sam fakt dokonania aktualizacji poprzez zmianê stawki procentowej, zasadnoæ zastosowania stawki 3 % oraz sposób ustalenia op3aty za poszczególne lata z pominiêciem regulacji art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomociami.
Zdaniem powoda dopiero wykazanie trwa3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoci jest podstaw1do zmiany stawki procentowej.
Mo¿liwoæ uzyskania op3aty rocznej w zmienionej wysokoci pojawi siê dopiero po zakoñczeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na u¿ytkowanie obiektu budowlanego.
Powód nie wzniós3na nieruchomoci ¿adnego obiektu budowlanego i nie uzyska3jeszcze pozwolenia na budowê. Powód uzyska3dla przedmiotowej nieruchomoci decyzjê z dnia 23 padziernika 2019 roku o ustaleniu warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
SkarbP.nie wskaza3w oparciu, o jakie okolicznoci ustali3trwa31zmianê oraz, jaki jest aktualny sposób korzystania z nieruchomoci, który uzasadnia zastosowanie stawki 3 %.
Nawet jeli nast1pi3a trwa3a zmiana korzystania z nieruchomoci, to zastosowanie powinna mieæ stawka 1 %.
Poza tym SkarbP.powinien zastosowaæ mechanizm stopniowego dochodzenia do wysokoci pe3nej op3aty.
(wniosek zastêpuj1cy pozew  k. 4-5)
W sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany podniós3, ¿e okrelenie wysokoci stawki procentowej op3aty rocznej mo¿liwe by3o na podstawie art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
Stosownie do ust. 3 tego przepisu dotyczy to tak¿e nieruchomoci gruntowych, dla których przy oddaniu w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3okrelony cel, na który nieruchomoæ by3a oddana.
N.¿y to odnieæ tak¿e do nabycia tego prawa z mocy ustawy. Przepis ten znajduje równie¿ zastosowanie w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomoæ w u¿ytkowanie wieczyste, przys3ugiwa3o w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z op3at.
Przedmiotowa dzia3ka z chwil1wy31czenia jej z zasobów(...) S.A.wW.i zbycia na rzecz powoda, utraci3a swój atrybut zwi1zany z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej, która korzysta ze zwolnienia z op3at za u¿ytkowanie wieczyste zgodnie z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
Z chwil1ustania ustawowych przes3anek zwolnienia z op3aty za u¿ytkowanie wieczyste, w3aciciel zobowi1zany by3dostosowaæ treæ stosunku prawnego31cz1cego go z u¿ytkownikiem wieczystym do zasad wynikaj1cych z ustawy poprzez wypowiedzenie zasad dotychczasowych i z3o¿enie oferty o ustaleniu wysokoci stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie nie mia3zastosowania tryb okrelony w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomociami zwi1zany z trwa31zmian1sposobu korzystania z nieruchomoci.
(sprzeciw  k. 6-9)
Zdaniem powoda przedmiotowa nieruchomoæ korzysta ze zwolnienia z op3at rocznych z mocy art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
(...)do ustalenia op3aty mo¿e byæ wy31cznie wykazanie przez w3aciwy organ trwa3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoci. Zmiana podmiotowa po stronie u¿ytkownika wieczystego nie ma znaczenia.
W wypowiedzeniu nie ma ¿adnego wyjanienia, czy przedmiotowa nieruchomoæ przesta3a byæ wykorzystywana na cele infrastruktury kolejowej. Na tle ustawy o transporcie kolejowy nie mo¿na zaaprobowaæ pogl1du, ¿e za infrastrukturê kolejow1w rozumieniu ustawy uznaæ mo¿na tylko tak1infrastrukturê, która znajduje siê w dyspozycji jej zarz1dcy.
(pismo z dnia 30.03.2022r.  k.30)
Stan faktyczny:
(...)Wojewody(...)nr WG.II/MNo/7720-144/07 z dnia 9 stycznia 2009 roku stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku przez przedsiêbiorstwo pañstwowe(...)wW.prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu, bêd1cego w3asnoci1SkarbuP., po3o¿onego wG., oznaczonego w ewidencji gruntów jako dzia3ka nr 907/2 o powierzchni 0,7202 ha, obrêbG., arkusz mapy 49, numer jednostki rejestrowej(...), zapisanej w ksiêdze wieczystej KW nr(...)prowadzonej przez(...)Rejonowy wG., a tak¿e prawa w3asnoci budynków, budowli i urz1dzeñ usytuowanych na dzia3ce, o której mowa powy¿ej.
Nabywca praw zwolniony zosta3z op3at z tytu3u u¿ytkowania wieczystego gruntu, albowiem grunt ten zajêty by3pod infrastrukturê kolejow1(art. 8 ustawy o transporcie kolejowym).
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj1Wojewody(...)z dnia 09.01.2009r. wraz z za31cznikiem  k. 10-12 akt administracyjnych(...).(...).16.2020.AL)
Dnia 23 padziernika 2019 roku Prezydent MiastaG.wyda3decyzjê o warunkach zabudowy nr(...).6730.2.14.2019.KR- 122/d.24 m.in. przedmiotowej dzia3ki w szczególnoci pod zabudowê mieszkaniow1wielorodzinn1z rozbiórk1istniej1cego zainwestowania.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj1z dnia 23.10.2019r.  k. 9-16 akt SKO Gd/3584/21)
(...) S.A.z siedzib1wW.naby3a przedmiotow1nieruchomoæ jako aport, na podstawie umowy wniesienia do spó3ki nieruchomoci i praw u¿ytkowania wieczystego jako aportu zgodnie z umow1z dnia 11 maja 2011 roku.
Dnia 29 wrzenia 2020 roku(...) S.A.z siedzib1wW.sprzeda3a powodowi w stanie wolnym od obci1¿eñ i praw osób trzecich (poza opisanymi w akcie notarialnym) ww. nieruchomoæ wraz z budynkami, budowlami i urz1dzeniami, na niej posadowionymi.
Wówczas na nieruchomoci znajdowa3y siê 2 budynki niemieszkalne, tory stacyjne, linie przesy3owo-rozdzielcze, kabel miejscowy na stacjiG.postojowa, wiata, droga i chodnik z p3yt ¿elbetowych, p3yt typu jomb, p3ytek chodnikowych z krawê¿nikowych, przy31cze wodoci1gowe oraz p3ot z elementów ¿elbetowych.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: aktem notarialnym z dnia 29.09.2020r. Rep A nr 8195/2020  k. 1-10 akt administracyjny(...).(...).16.2020.AL)
Pismem z dnia 17 maja 2021 roku Prezydent MiastaG.dzia3aj1c jako organ SkarbuP.wypowiedzia3powodowi dotychczasow1wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego gruntu SkarbuP.po3o¿onego wG.obejmuj1cego dzia3kê nr 24 o powierzchni 0.7202 ha po3o¿onego w(...)G., a objêtego KW nr(...)w kwocie 0,00 z3i ustali3wysokoæ stawki procentowej op3at rocznych z tytu3u u¿ytkowania wieczystego w wysokoci 3 % ceny. W przes3anej ofercie zaproponowano now1op3atê roczn1p3atn1pocz1wszy od 2022 roku w kwocie 70.444,20 z3.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: wypowiedzeniem  k. 37 akt administracyjnych(...).(...).16.2020.AL)
Skierowanym do(...)Kolegium(...)wG.wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 roku powód domaga3siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony wnioskiem  k. 4-5)
Orzeczeniem z dnia 22 grudnia 2021 roku(...)Kolegium(...)wG.w sprawie SKO Gd/3584/21 pozostawi3o op3atê roczn1za u¿ytkowanie wieczyste gruntu w dotychczasowej wysokoci.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO(...) k. 24v.-27 akt SKO Gd/3584/21)
Pozwany SkarbP.zaskar¿y3wydane orzeczenie w ca3oci i wniós3o ustalenie, ¿e aktualizacja w kwocie 70.444,20 z3jest uzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony sprzeciwem  k. 6-9)
(...)z dnia 7 padziernika 2021 roku udzielono pozwolenie na budowê inwestycji polegaj1cej na zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych.Decyzja (...)siê ostateczna z dniem 10 listopada 2021 roku.
(decyzja, k. 51- 53)
Wartoæ przedmiotowej nieruchomoci jak dla gruntu niezabudowanego na dzieñ dokonania wypowiedzenia wynosi3a 2.348.140,00 z3.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: operatem szacunkowym rzeczoznawcy maj1tkowegoA. R.z dnia 16.02.2021r.  k. 29v.-35 akt administracyjnych(...).(...).16.2020.AL)
R.¿ania prawne:
Zgodnie z treci1art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomociami je¿eli przy oddaniu nieruchomoci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3a okrelona wysokoæ stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, w3aciwy organ okreli wysokoæ tej stawki, z wy31czeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosuj1c tryb postêpowania okrelony w art. 7881 (ust. 2).
Je¿eli przy oddaniu nieruchomoci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3okrelony cel, na który nieruchomoæ by3a oddana, stawkê procentow1op3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoci (ust. 3).
Aktualizacja op3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste mo¿e byæ dokonana wy31cznie w przypadku, gdy op3ata taka zosta3a uprzednio ustalona.
Teza taka znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku S1duN.¿szego z dnia 7 lipca 2006 roku (I CSK 124/06,L.), w którym stwierdzono ponadto, ¿e "op3aty roczne za u¿ytkowanie wieczyste powinny zostaæ ustalone zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami, w zakresie okrelenia wartoci nieruchomoci przez uprawnionego rzeczoznawcê oraz obowi1zuj1cej stawki, z uwzglêdnieniem jednak unormowania zawartego w art. 221 ust. 2 GospNierU, stanowi1cego, ¿e je¿eli przy oddaniu nieruchomoci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3a okrelona wysokoæ stawki procentowej op3aty rocznej z tego tytu3u, to w3aciwy organ okreli wysokoæ stawki, stosuj1c tryb postêpowania okrelony w art. 7881 GospNierU".
Zgodnie z tym przepisem, je¿eli przy oddaniu nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3okrelony cel, na który nieruchomoæ by3a oddana, stawkê procentow1op3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoci.
Przewidziane w tym przepisie okrelenie oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste, nale¿y odnieæ równie¿ do nabycia tego prawa z mocy ustawy, jak to mia3o miejsce w przypadku pierwotnego u¿ytkownika wieczystego(...)wW.. Brak jest bowiem podstaw do ograniczania tego pojêcia jedynie do umownego przekazania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste.
W niniejszej sprawie nie ulega w1tpliwoci, ¿e w przypadku tak rozumianego oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu powoda, nie zosta3okrelony cel w jakim zosta3a ona oddana.
Zatem pozwany zasadnie okreli3stawkê op3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste "stosownie do celu wynikaj1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoci", a nie stosownie do celu, w jakim nieruchomoæ zosta3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, gdy¿ tego ostatniego po prostu nie ma.
Nadto powo3any przepis w ¿aden sposób nie odwo3uje siê do przeznaczenia nieruchomoci okrelonego w planie zagospodarowania przestrzennego czy w studium uwarunkowañ i zagospodarowania przestrzennego, a jedynie odnosi siê do celu wynikaj1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoci.
Przepis art. 221 ust. 3 ustawy ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy oddaniu nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta3okrelony cel na który nieruchomoæ zostaje oddana, natomiast nie ma zastosowania w przypadku okrelenia celu na jaki nieruchomoæ zosta3a oddana przy ustanowieniuprawa rzeczowegoograniczonego (por. wyrok S1du Apelacyjnego wP.z dnia 28.12.2007r., I ACa 1035/07, LEX nr 466430).
Niemniej jednak zasadnie strona powodowa zakwestionowa3a okrelon1przez pozwanego stawkê procentow1wskazan1w treci wypowiedzenia.(...)na wzglêdzie cel inwestycji podejmowanej przez powoda, której wyrazem s1podjête prace projektowe i przygotowawcze i uzyskanie pozwolenia na budowê nale¿a3o zastosowaæ stawkê 1% - jak dla budownictwa mieszkaniowego. W ocenie(...)nie mo¿na przyj1æ za3o¿enia aby obci1¿enie op3at1mog3o nast1piæ dopiero z chwil1wydania decyzji  pozwolenia na budowê. Zwolnienie, o którym mowa w przepisie art.. 8 ustawy o transporcie kolejowym nale¿y odnieæ do infrastruktury, która jest lub mo¿e byæ wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W sytuacji gdy wskutek zbycia gruntu nabywca podejmuje dzia3ania, z których wynika odmienny cel korzystania z przedmiotowego gruntu nie korzysta on ze zwolnienia zawartego w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, której cel sprowadza siê do objêcie zwolnieniem gruntów zajêtych pod infrastrukturê o znaczeniu publicznym.
Tym samym w ocenie(...)wypowiedzenie dokonane by3o uzasadnione, z tym, i¿ maj1c na wzglêdzie charakter inwestycji zasadnym by3o zastosowanie stawki 1%.
(...)na wzglêdzie to, i¿ w przypadku wypowiedzenia zosta3a ustalona stawka, a nie zaktualizowana przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomociami nie znajduje zastosowania.
(...)na wzglêdzie powy¿(...)wartoæ ustalonej op3aty w kwocie 1% stawki pocz1wszy od 2022 roku.
O kosztach Sad orzek3na podstawie przepisówart. 98 i 108 k.p.c.przyjmuj1c, i¿ powód wygra3w 66,70%, za przegra3w 33,3%.
£1czny koszt poniesiony przez powoda to kwota 8.940,00 z3otych, na która sk3ada3y siê op3ata  3.523,00 z3ote, wynagrodzenie pe3nomocnika  5.400 z3otych, op3ata skarbowa od pe3nomocnictwa  17,00 z3otych. 66,7% to 5.963,00 z3ote. £1czny koszt poniesiony przez pozwanego to 5.400,00 z3otych. 33,3% to 1.798,00 z3otych. Ró¿nica poniesionych kosztów daje kwotê 4.165,00 z3otych.