Sąd Okręgowy w Nowym Sączu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 887/20
Data wyroku: 2021-04-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Monika Świerad

Sygn. akt I C 887/20
Dnia 23 kwietnia 2021 roku
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Monika Świerad
Protokolant: Kinga Poręba
po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2021 roku w Nowym Sączu
na rozprawie
sprawy z powództwaA. G.iW. G.
przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejK.4 wZ.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę nr(...)z dnia 4.03.2020 roku w sprawie wprowadzenia zmiany do regulaminu rozliczania kosztów mediów Wspólnoty przyul. (...)wZ.w części dotyczącej paragrafu 1 punktu 1 i 2 uchwały,

II
nakazuje ściągnąć od strony pozwanej Wspólnoty MieszkaniowejK.4 wZ.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Nowym Sączu kwotę 200 zł (dwieście złotych) z tytułu opłat sądowych,

III
pozostałe koszty postępowania między stronami wzajemnie znosi.

SSO Monika Świerad
Sygn. akt I C 887/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23.04.2021 roku
Pozwem inicjującym niniejsze postępowanie doprecyzowanym na rozprawie w dniu 8.02.2021 roku i w pismem z dnia 14.02.2021 roku (k. 1-2, k. 63 i k. 65-67) powodowieA.iW. G.domagali się uchylenia uchwały nr(...)z dnia 4.03.2020 roku w sprawie wprowadzenia zmiany do regulaminu rozliczania kosztów mediów Wspólnoty przyul. (...)wZ.w części dotyczącej paragrafu 1 punktu 1 i 2 uchwały oraz zasądzenia od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
Motywując pozew powodowie podnieśli, że są właścicielem lokalu położonego wZ.przyul. (...). Dnia 4.03.2020 oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr(...)o wprowadzeniu w zmian w regulaminie rozliczenia kosztów c.o., którą otrzymali w dniu 29.07.2020 r. Zebranie prowadził PanC., który podał, że zaskarżona uchwała przewidywała zmiany zapisu w pkt.2 regulaminu rozliczania kosztów c.o., gdzie podział kosztów centralnego ogrzewania na koszty stałe 30% i koszty zmienne 70% zostanie zastąpiony od okresu rozliczeniowego 01.01.2020r. podziałem kosztów na koszty stałe 35% i koszty zmienne 65%. Według wcześniejszych uchwałJ. C.doprowadził do opomiarowania grzejnika w suszarni przybudówki, rozgłaszając nieprawdziwe informacje, że suszarnia ta generuje wielkie koszty i naraża Wspólnotę na straty. To opomiarowanie suszarni spowodowało przeniesienie kosztów jej ogrzewania z kosztów wspólnych na koszty indywidualne 5 właścicieli przybudówki.J. C.twierdził też, że powód wpływa na podniesienie kosztów ogrzewania części wspólnych- korytarzach.J. C.uważał, że kaloryfery na korytarzach grzały 5 mieszkań i zużywały dużo ciepła, dlatego opomiarowano grzejniki na korytarzach i klatkach schodowych. Według powodów z części wspólnych zostały w ten sposób wyłączone suszarnia, korytarze i klatki schodowe. Zmiana relacji kosztów z 30% na 70 %, na relację 35% do 65% spowoduje przeniesienie części kosztów ogrzewania na wszystkich właścicieli. Więcej zapłacą właściciele większych mieszkań m.in. powodowie. W 2015 rokuJ. C.proponował wprowadzenie innej zmiany dotyczącej relacji kosztów co, ale uchwały ostatecznie nie wprowadzono w życie. Zdaniem powodówJ. C.dowodnie manipuluje procentowym podziałem kosztów c.o., w zależności co jest dla niego i jego kolegów korzystniejsze. W 2015 roku PanC.uważał, że korzystniejszy był podział z mniejszymi kosztami wspólnymi, a gdy zmieniła się jego sytuacja rodzinna i zamieszkał z córką i jej dziećmi przy zwiększonym zapotrzebowaniu na ciepło uznał, że należy podnieść koszty ogrzewania części wspólnej. Zmniejszenie kosztów zmiennych do 65% ma wpływ na cenę impulsu na podzielniku, co zmniejsza koszty dla tych mieszkańców co więcej grzeją. Dlatego te kalkulacje powinny być czytelne dla każdego. Na zebraniach nie uwzględniono propozycji powoda dotyczącej podziału kosztów c.o. Głosowane są tylko propozycjeJ. C.. Na zebraniu w kwestii zaskarżonej uchwałyJ. C.powoływał się na jakieś rozporządzenia, których nie precyzował, proponował też 40% ryczałt minimalny. Średnia wartość współczynników redukcji dla lokalu powodów wynosi 19,5 % wartości zużytej w tych pomieszczeniach. Tą wartość ustalono dla najgorzej usytuowanych lokali. Skąd więc 35% i to średniego zużycia na 1 mkw, gdzie wpływ mają duże zużycia sklepów i niektórych lokatorów, którzy z konieczności muszą ogrzewać lub tych którzy po prostu lubią ciepło. PanC.przeanalizował ilości ciepła zużytego przez wyścieli mieszkań i doszedł do wniosku, że przydałaby się większa ilość płacących kary za niby niedogrzanie mieszkania, bo to obniży koszty tych mieszkań, w których zużywa się dużo ciepła. Nie podał przy tym żadnych argumentów przemawiających za tą zmianą. Według powodów regulamin powinien być odzwierciedleniem przepisów prawa i rzeczywistych warunków we Wspólnocie, biorąc pod uwagę wszystkich właścicieli. Natomiast twór wymyślony przezJ. C.wprowadza procentowe średnie zużycie ciepła na 1mkw jako wyznacznik dla ryczałtu minimalnego, a więc tego ile każdy z właścicieli ma grzać.
Strona pozwana w odpowiedzi na pozew (k.38-40) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Strona pozwana zaznaczyła, że uchwała nr(...)z dnia 04.03.2020 r. została podjęta przez członków wspólnoty mieszkaniowej budynku przyulicy (...)wZ.w sposób prawidłowy i powództwo winno zostać w całości oddalone. Wbrew temu co twierdzą powodowie to ogół właścicieli lokali decyduje o przyjętej proporcji podziału kosztów ciepła. Powodowie w każdej chwili mogą zaproponować inny sposób podziału kosztów ciepła i jeżeli tylko przekonają do tego większość członków wspólnoty, to taki podział będzie obowiązywał. Skoro jednak wspólnota mieszkaniowa głosami większości swoich członków zdecydowała o obecnie przyjętej proporcji podziałów kosztów ciepła, to w żadnym razie nie można mówić, że jeden z jej członków (J. C.) dowolnie manipuluje podziałem procentowym. Ponadto zdaniem pozwanej nie istnieją jakiekolwiek ograniczenia co do proporcji podziału kosztów centralnego ogrzewania. Tym samym przyjęta uprzednio przez wspólnotę proporcja podziału - 30% koszty stałe, 70% koszty zmienne, jak i przyjęta w uchwale z dnia 04.03.2020 r. proporcja podziału 35% koszty stałe, 65% koszty zmienne jest prawidłowa. Na „koszty stałe” składa się m.in. moc zamówiona i przesył mocy zamówionej co w roku 2013 stanowiło 29,5% sumy zapłaconej przez Wspólnotę firmie ogrzewającej budynek - Geotermii Podhalańskiej. Oprócz tego na koszty stałe składają się koszty ciepła z niepomianowanych grzejników w łazienkach i przedpokojach. Dlatego wspólnota mieszkaniowa zdecydowała się zwiększyć udział procentowy ciepła rozliczanego metrażem (koszty stałe) z 30% do 35%, gdyż ta proporcja bardziej odpowiada rzeczywistym proporcjom w kosztach ogrzewania budynku. Ponadto część lokali mieszkalnych w budynku wspólnoty jest niezamieszkała lub nieogrzewana w związku z czym lokale te mają bardzo niskie lub nawet zerowe zużycie jednostek ciepła. Lokale te są ogrzewane ciepłem z lokali sąsiednich przez ściany wewnętrzne budynku. W związku z powyższym właściciele lokali zostali zobowiązani do utrzymania w swoich lokalach temperatur minimalnych, aby nie wyziębiać budynku i nie dogrzewać się kosztem właścicieli lokali sąsiednich. Pierwotnie ryczałt został ustalony na poziomie 20% średniego zużycia liczonego na podstawie odczytów ze wszystkich lokali znajdujących się w budynku, co miało spowodować, że właściciele lokali „odkręcą kaloryfery” i nie będą ogrzewali swoich mieszkań kosztem sąsiadów. Pomimo tego nadal w części mieszkań zużycie jednostek ciepła było zerowe lub bliskie zeru, co oznaczało że właścicielom tych lokali bardziej opłaca się zakręcać kaloryfery, dogrzewać lokale z mieszkań sąsiednich i płacić ryczałt w wysokości 20%. W związku z powyższą sytuacją Wspólnota podjęła uchwałę o podniesieniu ryczałtu do 35% kosztów średniego zużycia ciepła, co ma spowodować chociażby minimalne ogrzewanie lokali przez wszystkich właścicieli, a nie ogrzewanie swoich lokali przez sąsiadów, a tym samym bardziej sprawiedliwe partycypowanie przez członków wspólnoty w kosztach ogrzewania budynku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wZ.składa się z 30 lokali mieszkalnych. PowodowieA.iW. G.są właścicielami na prawach wspólności ustawowej małżeńskiejlokalu mieszkalnego nr (...)w pozwanej wspólnocie składającego się z 3 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju objKW (...). Ich lokal mieszkalny znajduje się w parterowej przybudówce przy budynku głównym, w której nie ma mieszkań nad i pod lokalem powodów, nie ma tam też podpiwniczenia. W częściach wspólnych w drugiej przybudówce znajduje się sklep, którego powierzchnię wynajmuje podmiot nie będący członkiem wspólnoty.
Powodowie utrzymują się tylko z emeryturyA. G.wynoszącej około 1900 zł. Żyją skromnie i przeliczają każdy wydatek. W swoim mieszkaniu starają się oszczędzać na ogrzewaniu, lecz temperatura w ich pomieszczeniach nie spada poniżej 19 stopniC..
(dowód: odpis KW k.3, oświadczenie majątkowe k. 12-13, zeznania powodaA. G.k. 63-64 00:10:00, zeznania powódkiW. G.k. 64 00:37:12)
Dnia 4.03.2020 roku odbyło się coroczne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wZ.. Zebraniu przewodniczyłJ. C.członek Zarządu pozwanej, a brało w niej udział 12 członków wspólnoty. Omawiano m.in. sprawozdanie finansowe za 2019 roku, udzielono absolutorium zarządowi.
Zarząd Wspólnoty, przedstawił projekt uchwały, dotyczącej zmiany w regulaminie rozliczania mediów. W projekcie uchwały zaproponowano, by dotychczasowy podział kosztów centralnego ogrzewania na koszty stałe 30% i koszty zmienne 70% został zastąpiony od 01.01.2020r. podziałem kosztów na: koszty stałe 35% i koszty zmienne 65%. W projekcie uchwały zaproponowano zmiany dotyczące minimalnego zużycia ciepła obliczanego jako koszt zmienny. Zaproponowano wprowadzenie tzw. ryczałtu minimalnego. W lokalach, w których ilość jednostek odnotowanych przez podzielniki kosztów c.o. jest mniejsza niż 35% od średniego zużycia w budynku (koszt zmienny), zaproponowano wprowadzenie ryczałtu minimalnego, obliczanego jako 35% średniego kosztu zmiennego ogrzania 1m2. Ponadto ustalono zmianę ceny ciepłej wody użytkowej na kwotę 12,50zł/m3. Poddano pod głosowanie uchwałę nr(...)z dnia 04.03.2020r. w sprawie wprowadzenia zmiany do regulaminu rozliczania kosztów mediów Wspólnoty przyul (...)wZ..
Uchwały tej nie omawiano szczegółowo. Właściciele lokali nie znają się na przelicznikach kosztów centralnego ogrzewania, bo nikt tego nie tłumaczy. Przyjmują propozycje zarządu bez zastanowienia się.
(dowód: protokół zebrania k. 4-5, lista obecności k. 45, zeznania powodaA. G.k. 63-64 00:10:00, zeznania powódkiW. G.k. 64 00:37:12)
Dnia 28.07.2020 roku do skrzynki powodów wrzucono zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...)w sprawie wprowadzenia zmiany do regulaminu rozliczania kosztów mediów Wspólnoty przyul. (...)wZ.w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwałę podjęto według głosów w trybie art. 23 ust 2, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Za uchwałą głosowało 19 właścicieli a przeciw było 3 głosy właścicieli. Głosujący za podjęciem uchwały nr(...)roku właściciele stanowili 63,8228% udziałów we Wspólnocie.
W paragrafie 1 w/w uchwały stwierdzono, że uchwala się, punktową zmianę Regulaminu rozliczania kosztów mediów Wspólnoty zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały. Zmiana w regulaminie rozliczania kosztów c.o. dotyczyła:
- zmiany zapisu w pkt 2 regulaminu gdzie dotychczasowy podział kosztów centralnego ogrzewania na koszty stałe 30% i koszty zmienne 70% zastąpiono od okresu rozliczeniowego od 01.01.2020r podziałem kosztów na: koszty stałe 35% i koszty zmienne 65% (paragraf 1 pkt 1 uchwały),
W paragrafie 1 ust 2 uchwały wprowadzono zmiany zapisów ujętych w pkt 17 regulaminu dotyczących minimalnego zużycia ciepła obliczanego jako koszt zmienny (podzielniki) od okresu rozliczeniowego 01.01.2020r. w ten sposób, że pkt 17 otrzymał zapis: „17. W związku z koniecznością skłonienia właścicieli do zapewnienia niezbędnego minimalnego ogrzewania ze względów technicznych wprowadza się ryczałt minimalny. W lokalach, w których ilość jednostek odnotowanych przez podzielniki kosztów c.o. jest mniejsza niż 35 % średniego zużycia w budynku (koszt zmienny), wprowadza się ryczałt minimalny obliczany jako 35% średniego kosztu zmiennego ogrzania 1 mkw.
(dowód: zawiadomienie o treści uchwały k. 35, uchwała nr(...)k. 46, karty do głosowania k. 46/2-48, potwierdzenie odbioru zawiadomienia k. 49)
A. G.zapoznał się z treścią zawiadomienia dnia 29.07.2020 roku.
(okoliczność niesporna)
W pozwanej wspólnocie rozliczenie kosztów mediów w tym centralnego ogrzewania reguluje regulamin.
W 2015 roku(...) sp. z o.o.zaproponował w związku z uchwałą pozwanej wspólnoty dotyczącej zmiany współczynników redukcyjnych usytuowania pomieszczeń ze względu na docieplenie budynku, strych oraz wymiany stolarki okiennej, zmianę wartości procentowych redukcji według schematu: mieszkanie nad piwnicą nieogrzewaną 5%, mieszkanie pod stropodachem 10%, ściany płn-wschodnie lub płn. Zachodnie 2%, pomieszczenia narożnikowe 10%, pomieszczenia przyległe do klatki schodowej 2 %.
(dowód: pismo z dnia 17.12.2015 roku k. 7)
Już w 2018 roku powódA. G.monitował u zarządcy w sprawie rozliczenia ciepła za 2017 roku, gdy naliczono mu ryczałt minimalny na 199,54 zł. Żądał wskazania jakie jest minimalne zużycie ciepła w jego lokalu, skoro jest mniejsze o 20% od średniego zużycia w budynku. Prosił m.in. o jaśniejsze wytłumaczenie zasad naliczania ryczałtu minimalnego.
(dowód: pismo z dnia 10.05.2018 roku k. 8, rozliczenie c.o. powodów za 2017 rok k. 9)
Według zbiorczego rozliczenia kosztów za 2018 rok zużycie powodów z zajmowanego przez nich lokalu z podzielnika wynosiło 992,56, koszty podstawowe c.o. wyniosły 559,94, koszty indywidualne c.o. wyniosły 552,20, a koszty ryczałtu c.o. wynosiły 0.
Zaproponowany w zaskarżonej uchwale podział kosztów rozliczenia c.o. powodowie uważają za niesprawiedliwy. Według powodów w kosztach stałych pokrywają koszty ogrzewania sklepów. Wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały roczne koszty ogrzewania lokalu powodów wzrosły o 120 zł.
(dowód rozliczenie zbiorcze kosztów za 2018 i za 2019 k. 6 i k. 68-69, e-maile k. 70-71, pismo powoda z dnia 12.10.2020 roku k. 72, pismo powoda z dnia 8.01.2021 roku k. 73, zeznania powodaA. G.k. 63-64 00:10:00, zeznania powódkiW. G.k. 64 00:37:12)
Uchwałą nr 9/2010 w paragrafie 1 pozwana Wspólnota Mieszkaniowa na podstawieart. 23 ust 2 ustawy o własności lokaliustaliła, że głosy będą liczone nie według udziałów we współwłasności, lecz jeden właściciel - jedno mieszkanie równa się 1 głos.
(dowód: uchwała nr 9/2010 k. 44)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt dokumentów i zeznań powodów, które uznał za wiarygodne i rzeczowe.

Sąd zważył co następuje:
Powództwo podlega uwzględnieniu.
Z mocyart. 25 §1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(dalej w skrócie u.w.l. Dz.U.2000.80.903 j.t.): właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Powodowie twierdzili, że z zaskarżoną uchwałą nr(...)z dnia 4.03.2020 zapoznali się w dniu 29.07.2020 roku. Okoliczność ta nie została podważona, zwłaszcza, że zarządca pozostawił informację o zapadnięciu tej uchwały w ich skrzynce pocztowej dnia 28.07.2020 r. Pozew został nadany w dniu 23.08.2020, zatem z zachowaniem terminu 6 tygodni do zaskarżenia uchwały.
Uzasadniając powództwo o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 4.03.2020 co do paragrafu 1 pkt 1 i 2 powodowie powołali się na to, że w jej wyniku będą zmuszeni ponosić większe koszty c.o. w sytuacji gdy mniej grzeją w swoim mieszkaniu, ponieważ zaskarżoną uchwałą podwyższono koszty zużycia w części wspólnej. Chociaż powodowie nie podali żadnej z wymienionych w art. 25 uwl przesłanek zaskarżenia uchwały, treść uzasadnienia pozwu nawiązywała do naruszenia przez zaskarżoną część uchwały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i do naruszenia interesów powodów. Powodowie nie kwestionowali natomiast ważności podjęcia samej uchwały.
Tymczasem jak wynika z treści spornej uchwały zalegającej na k. 46 uchwałę podjęto według głosów w trybie art. 23 ust 2, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Za uchwałą głosowało 19 właścicieli a przeciw było 3 głosy. Ponadto uchwała nr 9/2010 dotycząca zmiany liczenia głosów z w ten sposób, że będą one liczone nie według udziału we współwłasności, a według zasady jeden właściciel jeden głos weszła w życie 1.03.2010 roku (k.44).
Zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Od zasady „głosowania udziałami” są jednak wyjątki. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie można postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (głosowanie per capitam). Gdy wolę zmiany liczenia głosów wyrażą właściciele, jest potrzebna uchwała podjęta w trybie art. 23 ust. 2. u.w.l., w której właściciele godzą się na skorzystanie z tego trybu oraz określą sprawę, nad którą zamierzają głosować. To oznacza, że najpierw trzeba podjąć uchwałę w trybie tzw. udziałowego sposobu głosowania (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Jej przedmiotem jest doprecyzowanie sprawy, co do której właściciele wyrażają zgodę na przeprowadzenie głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.
Przede wszystkim w niniejszej sprawie uchwała zmieniająca sposób głosowania na „jeden właściciel jeden głos” nie zapadła bezpośrednio przed zaskarżoną uchwałą, bo weszła w życie w 2010 roku. Ponadto nie określono w tej uchwale zmieniającej sposób głosowania udziałami konkretnie sprawy, nad którą zamierzano głosować tj. sprawy zmiany regulaminu w zakresie rozliczania kosztów mediów.
W tej sytuacji nie doszło zatem do skutecznej zmiany sposobu głosowania nad uchwałą nr(...)z dnia 4.03.2020 toku. Niemniej jednak z uwagi na fakt, że nie doszło w do zawarcia umowy i skutecznego podjęcia uchwały o zmianie zasad głosowania (jeden właściciel-jeden głos) podjęta uchwała spełniała wymóg ustawowy "większości głosów" liczoną według wielkości udziałów, bo jak Sąd przeliczył zapadła większością 63,8228%. Dlatego mimo opisania wadliwego sposobu głosowania głosami jeden właściciel jeden głos zdaniem Sądu sporna uchwała jest ważna, bo została podjęta większości głosów liczoną według wielkości udziałów, nie narusza zatem art. 23 ust 2 uwl.
Odrębnym zagadnieniem, które należało rozważyć była kwestia naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i kwestia naruszenia interesów powodów jako współwłaścicieli. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.
W celu wyjaśnienia powyższego zagadnienia należało zatem ustalić, czy proponowane w skarżonej uchwale zmiany do regulaminu w zakresie rozliczenia kosztów mediów w szczególności kosztów centralnego ogrzewania są prawidłowe , a w szczególności czy nie narażają właścicieli poszczególnych lokali na zbędne i nieuzasadnione wydatki.
Należało w pierwszej kolejności zaznaczyć, że sposób rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w pozwanej wspólnocie nie jest prosty i nie ogranicza się tylko do rozliczenia centralnego ogrzewania stosownie do udziałów we współwłasności. W regulaminie rozliczania kosztów mediów w pozwanej Wspólnocie w punkcie 2 odwołano się do podziału kosztów centralnego ogrzewania na koszty stałe i koszty zmienne, a w punkcie 17 uregulowano ryczałt minimalny, odnoszony do średniego kosztu zmiennego ogrzania za 1 mkw.
Kwestia związana z wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnych uregulowana została wart. 12-14 ustawy o własności lokali, przy czymart. 12 ust. 2wyraźnie wskazuje na zasadę dotyczącą wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych z zaznaczeniem ponoszenia ich w stosunku do posiadanych udziałów.
Nie budzi wątpliwości Sądu w światle zasad doświadczenia życiowego, że w przypadku ogrzewania budynków wspólnotowych występują na przebiegu instalacji ciepłowniczej straty ciepła, które powodują ogrzewanie części wspólnych np. klatki schodowej, czy wynikające z tego, że część mieszkań jest nie ogrzewanych, co skutkuje koniecznością większego zużycia ogrzewania w mieszkaniach ogrzewanych i użytkowanych. Wszystkie te straty ciepła winny być ujęte w rozliczeniu kosztów centralnego ogrzewania tak aby np. właściciele lokali nad piwnicami, pod strychami, właściciele mieszkań narożnych w budynku nie ponosili wyższych opłat w związku z normalną utratą ciepła w instalacji grzewczej. Rozliczenie kosztów ogrzewania centralnego winno uwzględniać wszystkie w/w okoliczności i być rozliczeniem zbilansowanym, równomiernie obciążającym każdego właściciela lokalu mieszkalnego.
Nie dość, że obowiązujący w regulaminie wspólnoty sposób rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania jest skomplikowany i niezrozumiały dla właścicieli lokali, to jeszcze zarząd pozwanej Wspólnoty proponując zamianę w regulaminie rozliczenia mediów podczas zebrania nie wyjaśnił ściśle i dokładnie dlaczego należy zmienić podział kosztów centralnego ogrzewania w zakresie kosztów stałych i zmiennych. Nie przedstawił żadnych matematycznych wyliczeń uzasadniających właścicielom w sposób klarowny tych zmian. Nie przedstawił żadnego wyjaśnienia jak liczone są procentowe mierniki kosztów stałych i zimnych, jak wygląda zużycie rocznego ciepła na ogrzanie części wspólnych, jak wygląda utrata ciepła dla mieszkań, ogrzewanych w związku z sąsiadowaniem z mieszkaniami nieogrzewanymi. Brak takich danych i przejrzystości w rozliczaniu kosztów rozliczania centralnego ogrzewania uniemożliwia zrozumienie mechanizmów powodujących zmiany w kosztach stałych i zmiennych dla poszczególnych właścicieli. Przy tym nie budzi wątpliwości, że powód jako właściciel większego mieszkania przy zmianie rozłożenia procentowego kosztów stałych i zmiennych oraz wprowadzenia minimalnego ryczałtu będzie zobligowany płacić więcej za ogrzewanie w stosunku miesięcznym. Zmiana jest korzystna dla lokali mniejszych. Ponadto w związku ze zmianą rozliczenia kosztów co Zarząd wspólnoty nie wyjaśnił jak zmiana ta wpłynie na koszty ogrzewania powstające w wynajmowanych pod sklepy lokalach, co powoduje uzasadnione wątpliwości powodów.
W toku tego postępowania strona pozwana ograniczyła się jedynie do twierdzeń, że to ogół właścicieli lokali decyduje o przyjętej proporcji podziału kosztów ciepła, a powodowie w każdej chwili mogą zaproponować inny sposób podziału kosztów ciepła i jeżeli tylko przekonają do tego większość członków wspólnoty, to taki podział będzie obowiązywał. Jednak wspólnota mieszkaniowa głosami większości swoich członków zdecydowała o obecnie przyjętej proporcji podziałów kosztów ciepła.
Pozwana nie przedstawiła żadnego matematycznego uzasadnienia, ani wyjaśnienia jak podano wyżej, dla którego należałoby przyjąć, że dokonana zmiana regulaminu w zakresie naliczania kosztów centralnego ogrzewania jest zasadna i bardziej adekwatna, a argumentacja powodów jest błędna. Pozwana nie przedstawiała żadnych danych by zasadność zamiany regulaminu mógł też ocenić Sąd w kontekście interesów wspólnoty i poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. To wszystko sprawia, że pozwanej wspólnocie można postawić zarzut naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w tym w sposób naruszający interesy poszczególnych współwłaścicieli. Fakt, iż na liniach przesyłowych (instalacji cieplnych) występują straty ciepła jest tak oczywisty, że nawet dla laika jest to zupełnie zrozumiałe. Oczywistym jest także, że straty te powodują ogrzanie otoczenia w którym występują. Występujące straty są jednocześnie formą ogrzewania części wspólnych budynku. Ogrzewanie takie (mimo, iż nie zamierzone) w okresach jesień-wiosna stanowi jednocześnie podwyższenie standardu funkcjonowania mieszkańców oraz zabezpieczenie substancji budynku przed niszczeniem, a zatem służy wszystkim współwłaścicielom. Do tej pory pozwana nie wykazała jednak, że istniejący wcześniej procentowy sposób rozdzielania kosztów stałych i zmiennych był zły, z czego wynika zmiana wprowadzona zaskarżoną uchwałą.
Podjęta uchwała nie oddaje treści art. 12 ust. 2 uwl. Regulamin wprowadza inne rozliczenie centralnego ogrzewania z podziałem na koszty zmienne, stałe, ryczałt minimalny. Wobec braku wykazania uzasadnienia dla wprowadzanych zmian kwestionowana część uchwały nr 7/03/2020 narusza w/w normę w tym uzasadnione interesy współwłaścicieli.
Reasumując w ocenie Sądu zarzut powodów dotyczący wadliwości uchwały z powodu naruszenia interesów poszczególnych współwłaścicieli i niewłaściwego zarządu nieruchomością wspólną, był zasadny, dlatego powództwo uwzględniono w całości.
O kosztach postępowania orzeczono stosowanie doart. 98 kpc. Powodowie występowali samodzielnie. Pozwana uiści opłatę od pozwu w kwocie 200 zł, od której powodowie byli zwolnieni. Pozostałe koszty wzajemnie zniesiono.

SSO Monika Świerad