Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 94/20
Data wyroku: 2022-11-04 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Sędziowie: Kalina Gomuła
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art.498 kc

Sygn. akt XI GC 94/20

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 2 lipca 2019 roku powódkaApteka (...)mgr farm.T. J., mgr farm.(...) spółka jawnawG.wniosła o zasądzenie od pozwanejH.G.H1 spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wS.kwoty 27413,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 27 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu. Powódka dochodzi od pozwanej zapłaty kaucji stanowiącej równowartość trzymiesięcznego czynszu po rozwiązaniu umowy najmu lokalu położonego w galerii handlowej wG.przyul. (...).
13 listopada 2019 roku sąd wydał nakaz zapłaty.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty, w którym przedmiotowy nakaz został zaskarżony w całości, pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu. Kwestionując roszczenie co do zasady, pozwana podniosła nadto zarzut potrącenia wierzytelności powódki dochodzonej w sprawie z wierzytelnością pozwanej tytułem odszkodowania w związku z koniecznością przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego co do kwoty 27500 zł.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
14 stycznia 2008 roku powódka (Najemca) zawarła z pozwaną (Wynajmująca) umowę najmu lokalu położonego w galerii handlowej wG.przyul. (...). Lokal zgodnie z umową miał być przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie apteki. W dacie zawarcia umowy firma pozwanej brzmiała:(...) sp. z o.o.
Najemca zobowiązany był na swój koszt wykonać projekt budowlany w zakresie wykończenia przedmiotu najmu (architektura, konstrukcja, technologia, instalacje elektryczne i sanitarne z uzgodnieniami SANEPID, BHP, P.(...)i innymi wymaganymi przezprawo budowlane), a jeśli taki nie będzie wymagany to zestawienie planowanych robót oraz projekt wnętrz ze szczególnym uwzględnieniem podłogi, sufitu z oświetleniem, kolorystki ścian, witryny reklamowej i rolety wejściowej również z uwzględnieniem 20 % wynajętej powierzchni na magazyn wraz z zapleczem socjalnym wyposażonym co najmniej w umywalkę – przygotuje Najemca i przekaże Wynajmującemu do uzgodnienia przed przekazaniem przedmiotu najmu w terminie do 1 maja 2008 roku (§ 3 ust. 3 umowy).
Postanowiono, że wynajmujący uzgodni lub przekaże uwagi do projektu budowlanego bądź do projektu wnętrz w ciągu 14 dni od jego otrzymania, brak stanowiska Wynajmującego oznaczał uzgodnienie projektu bez uwag. W przypadku niewykonania przez najemcę zobowiązania, o którym mowa w ust. 3 umowy bądź nieuwzględnienia uzgodnionych lub przekazanych uwag Wynajmujący może wstrzymać się z przekazaniem i przedmiotu najmu bez negatywnych skutków dla Wynajmującego, aż do czasu uzgodnienia projektu. Wynajmujący nie odmówi uzgodnienia tych elementów projektu budowlanego i projektu wnętrz, które są zgodne ze sztuką budowalną, a także gdy jest on zgodny z zamierzoną działalnością placówki wyższej użyteczności publicznej i przepisami jej dotyczącymi (ust. 4).
W przypadku uzgodnienia lub przekazania uwag, o których mowa w ust. 4, Najemca zobowiązany był uwzględnić je i przekazać uzgodniony projekt Wynajmującemu w terminie 14 dni pod rygorem wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (ust.5).
Wszelkie roboty adaptacyjne i modernizacyjne wraz z materiałami Najemca miał wykonać na własny koszt i we własnym zakresie bez prawa zwrotu poniesionych nakładów (ust. 6).
Ustalono, że Wynajmujący zobowiązuje się do zmiany projektu polegającego na przygotowaniu dodatkowego wejścia do lokalu ze strony klatki schodowej przylegającej do lokalu i wykonania w witrynie okienka do obsługi klienta. Okienko zostanie wykonane na podstawie danych dostarczonych przez Najemcę Wynajmującemu. Koszty związane z montażem drzwi i okienka ponosił Najemca (§ 3 ust. 8).
W dziale III umowy strony uregulowały wysokość czynszu, kosztów eksploatacyjnych i zabezpieczenia. Zgodnie z § 5 ust. 2 Najemca będzie płacił Wynajmującemu czynsz miesięcznie w wysokości 70 zł powiększone o podatek VAT za jeden metr kwadratowy przedmiotu najmu, tj. 7644 zł netto.
Zgodnie § 11 ust. 1 należności Wynajmującego wynikające z umowy zabezpieczone były poprzez kaucję gwarancyjną w jednej z następujących postaci zaakceptowanej przez wynajmującego: gotówki, gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej przez cały okres trwania umowy. Najemca wniesie kaucję gwarancyjną w równowartości trzymiesięcznego czynszu brutto, określonego w § 5 ust. 2 w terminie 30 dni od dnia wejście w życie umowy.Wynajmujący zwróci Najemcy kaucję gwarancyjną w terminie jednego miesiąca po zakończeniu stosunku najmu, o ile nie zostanie ona przez Wynajmującego zaliczona na poczet roszczeń Wynajmującego wynikających z umowy.
W § 16 ust. 4 umowy przewidziano, że jeżeli Najemcadokona przeróbek lub nakładów na przedmiot najmuniezgodnie z umowąWynajmujący może żądać zapłaty kwoty potrzebnej do przywrócenia stanu poprzedniego oraz zapłaty kary umownej w wysokości dwumiesięcznego czynszu lub też po zakończeniu umowy najemca przywróci Lokal do stanu poprzedniego. Na pisemny wniosek Najemcy, Wynajmujący może odstąpić od żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, również w takim przypadku Najemcy nie przysługuje zwrot nakładów poniesionych na dokonane w lokalu ulepszenia.
Kara umowna należała się niezależnie od wysokości poniesionej szkody, przy czym wynajmujący mógł żądać zapłaty odszkodowania przewyższającego karę umowną (ust. 5).
Zgodnie z § 17 ust. 3 umowy Najemca zobowiązany był zaadoptować przedmiot najmu do specyfiki swojej działalności i zapewnić rozpoczęcie działalności przez lokal w dniu wskazanym przez Wynajmującego jako dzień otwarcia Galerii na własny koszt.
Najemca miał obowiązek zwrócić przedmiot najmu w dniu jego zakończenia w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia (§ 19 ust. 5 umowy). Wynajmujący mógł żądać usunięcia przed zwrotem przedmiotu najmu wszelkich zmian dokonanych przez najemcę bez pisemnej zgody wynajmującego w przedmiocie najmu i przywrócenia do stanu poprzedniego (ust. 9).
Umowa została zawarta na czas określony 5 lat. Strony postanowiły, że po upływie 5 – letniego okresu najmu nastąpi przedłużenie umowy najmu na dotychczasowych warunkach na kolejny okres 5 lat z zastrzeżeniem warunków wskazanych w ust. 3 (§ 20 umowy).
Powódka dokonała zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 27.413,40 zł tytułem kaucji gwarancyjnej.
Przedmiotowy lokal znajdujący się w nowo wybudowanej galerii został wydany powódce w dniu 9 września 2008 roku w tzw. stanie deweloperskim, bez posadzek, białego montażu, ścianek działowych, sufitów, klimatyzacji oraz instalacji. Powódka była pierwszym najemcą tego lokalu, przystosowała go pod działalność apteki, uzgadniając projekt budowalny z pozwaną.

Bezsporne, a nadto dowód:

-

potwierdzenie salda k. 8,

umowa najmu k. 20-36,

regulamin funkcjonowania galerii k. 37- 45,

mapa galerii k. 46,

protokół zdawczo – odbiorczy k. 94-96,

zeznania świadkaM. K.k. 270-271,

zeznania świadkaJ. W.k. 271-272,

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229.

W dniu 30 września 2018 roku powódka dostarczyła pozwanej projekt budowlany apteki. Pozwana nie wniosła do niego zastrzeżeń. Następnie powódka dostarczyła aktualizację projektu, która również została odebrana przez pozwaną bez uwag.
Powódka zleciła wykonanie prac budowlanych w związku z zawartą umową i poniosła z tego tytułu koszt w wysokości 135.500 zł.
Powódka przez 10 lat w wynajmowanym lokalu prowadziła aptekę.

Bezsporne, a nadto dowód:

-

pismo z dnia 20 września 2008 roku k. 145,

pismo pt. wystrój i wyposażenieapteki (...)wGalerii (...)z dnia 9 października 2008 roku k. 145,

aktualizacja z dnia 29 października 2008 roku k. 147,

projekt budowany k. 148-159,

umowa z dnia 15 sierpnia 2008 roku k. 160-163,

zeznania świadkaJ. W.k. 271-272;

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229.

Pismem z dnia 10 maja 2018 roku pozwana poinformowała powódkę, że umowa ulegnie rozwiązaniu z dniem 29 listopada 2018 roku, zgodnie z § 20 ust. 1 i 2 umowy. Wskazała, iż lokal winien być opróżniony przez powódkę z całości z wyposażenia wniesionego do lokalu i zostać wydany bez ulepszeń i nakładów, jakich dokonała powódka po dniu protokolarnego wydania lokalu przez Wynajmującego. Brak opróżnienia lokalu w wyżej opisany sposób będzie uprawniał pozwaną do naliczania odszkodowania z § 19 ust. 8 umowy.

Bezsporne, a nadto dowód:

-

pismo z dnia 20 maja 2018 roku k. 96,

potwierdzenie nadania k. 97,

zeznania świadkaM. K.k. 270-271;

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229,

Dnia 8 listopada 2018 roku powódka poinformowała pozwaną, iż w związku z zakończeniem przez nią prowadzania działalności gospodarczej na tereniegalerii (...)wG.apteka będzie nieczynna do 24 listopada 2018 roku. Zwróciła się o wskazanie osoby upoważnionej do odbioru lokalu w dniu wygaśnięcia umowy najmu, tj. 29 listopada 2018 roku. Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 13 listopada 2018 roku i pozostało bez odpowiedzi pozwanej.

Dowód:

-

pismo z dnia 8 listopada 2018 roku k. 48,

potwierdzenie odbioru k. 49,

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229.

W dniu 29 listopada 2018 roku reprezentanci powódki w osobachP. W.iM. W.stawili się w lokalu pozwanej wGalerii (...)w celu jego wydania po zakończeniu umowy oraz sporządzania i podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu. Ze strony pozwanej nikt się nie stawił. W związku z powyższym przedstawiciele powódki sporządzili protokół oraz dokumentację zdjęciową wraz z notatką dotyczącą zwrotu przedmiotu najmu oraz żądaniem zwrotu wpłaconej kaucji. Komplet dokumentów wraz z dokumentacją zdjęciową na płycie CD oraz kluczami do lokalu został przesłany na adres siedziby pozwanej. Pozwana odebrała przesyłką w dniu 30 listopada 2018 roku.

Bezsporne, a nadto dowód:

-

pismo z dnia 29 listopada 2018 roku k. 50-52,

protokół zdawczo – odbiorczy k. 53-59,

potwierdzenie odbioru k. 60,

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229.

Następnie pozwana zleciłaA. B.prace na terenie lokalu zdanego przez powódkę, m.in. w zakresie usunięcia ścianek działowych, w celu przygotowania lokalu pod nowych najemców. Za wykonane praceA. B.wystawił fakturę, która została opłacona.

Dowód:

-

zeznania świadkaM. K.k. 270-271,

zeznania świadkaA. B.k. 272-273.

W miejsce d. lokalu najmowanego przez powódkę wgalerii (...)utworzono trzy nowe punkty sprzedażowe: salon jubilerski(...), punkt prasowy ,,(...)prasy” ipiekarnię (...).

Dowód:

-

zeznania świadkaA. B.k. 272-273,

opinia biegłego sądowegoM. S.k. 289-305,

zeznania przedstawiciela powódkiM. W.k. 227-229,

zeznania przedstawiciela powódkiP. W.k. 229.

Pismem z dnia 4 lutego 2019 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kaucji w kwocie 27413,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 30 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty w terminie 7 dni na wskazany numer rachunku bankowego.
W odpowiedzi na powyższe pismo pozwana pismem z dnia 15 lutego 2019 roku, wskazała, iż brak jest podstaw faktycznych i prawnych do żądania przedmiotowej kwoty, jako że powódka nie usunęła z lokalu ulepszeń i kaucja została przeznaczona w całości na pokrycie kosztów przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, a kwota prac przy usuwaniu tych ulepszeń przekroczyła uiszczoną kaucję.

Dowód:

-

wezwanie do zapłaty z dnia 4 lutego 2019 roku k. 98-99,

pełnomocnictwo k. 100,

pismo z dnia 15 lutego 2019 roku k. 101-102,

potwierdzenie nadania k. 103.

Pismem z dnia 6 czerwca 2019 roku powódka ponownie wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 27143,40 zł wraz z odsetkami liczonymi od dnia 29 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty w terminie 3 dni od doręczenia wezwania na rachunek bankowy powódki.
W odpowiedzi na powyższe pismo, pozwana pismem z dnia 25 czerwca 2019 roku ponownie wskazała, iż brak jest podstaw faktycznych i prawnych do żądania przedmiotowej kwoty.

Dowód:

-

wezwanie do zapłaty z dnia 6 czerwca 2019 roku k. 61,

potwierdzenie nadania k. 62,

potwierdzenie odbioru k. 63-65,

pismo z dnia 25 czerwca 2019 roku k. 104-105,

potwierdzenie odbioru k. 106-109.

Powódka w przedmiotowym lokalu nie wykonała ulepszeń, a roboty niezbędne do funkcjonowania apteki. Powódka po zakończeniu najmu nie zdemontowała ścianek działowych, sufitów, drzwi wewnętrznych, urządzeń sanitarnych, witryn szklanych, blend i płytek. Lokal po aptece został wynajęty na piekarnię, salon prasowy i sklep jubilerski.
Można przypuszczać, że w lokalu stanowiącym przedmiot najmu po jego zakończeniu rozebrane zostały ścianki działowe, witryny oddzielające aptekę odpasażu Galerii (...), drzwi wewnętrzne, terakota na posadzkach, okno podawcze, okna doświetlające salę sprzedaży oraz zabezpieczenie tymczasową ścianką oddzielającą powierzchnie byłej apteki odpasażu Galerii (...). Nie zostały zdemontowane sufity podwieszane (nie było takiej potrzeby). Demontażu glazury ze ścian gipsowo – kartonowych nie trzeba było wykonywać, ponieważ w całości ze ściankami były do wywiezienia.
Wartość robót przywracająca lokal do stanu przed wynajmem z uwzględnieniem stawek roboczogodzin, cen sprzętu, materiałów, kosztów pośrednich, kosztów zakupu i zysku w IV kwartale 2018 roku wynosiła 11570,11 zł netto.

Dowód:

-

opinia biegłego sądowegoM. S.k. 289-305,

opinia uzupełniająca biegłego sądowegoM. S.k. 336-339.

Stan faktyczny w spornym zakresie sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach sprawach dokumentów, których autentyczność nie była kwestionowana, strony częściowo wyprowadzały odmienne wnioski. Sąd bazował także na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków, uznając je za szczere i prawdziwe, czym innym jest natomiast ocena prawna faktów, o których przesłuchani świadkowie zeznali. Przy czym zeznania zawnioskowanego świadka pozwanejA. B.cechowały się dużą ogólnikowością, jako że świadek nie pamiętał szczegółowo prac wykonywanych na terenie byłej apteki, niemniej jednak zeznał on, że sporządził na rzecz pozwanej ofertę cenową swoich robót, wystawił za nie fakturę. Dokumentów tych pozwana jednak nie złożyła w sprawie niniejszej. Zeznaniom reprezentantów powódki nie sposób było odmówić wiary, gdyż znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dokumentarnym. Sąd oparł się również na opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, biegły w swojej opinii podkreślał istotne braki w dokumentacji – przede wszystkim fotograficznej, dokumentującej stan lokalu w dniu przejęcia przez pozwaną, jak również po zakończeniu prac (rozbiórek) przez wykonawcę. Stąd szacunkowa wartość robót jakie mogła wykonać pozwana w lokalu zdanym przez powódkę opierały się jedynie na przypuszczeniach. W sposób przekonywający biegły wyjaśnił, dlaczego prace wykonane przez powódkę należy traktować jako roboty niezbędne do funkcjonowania apteki, a nie jako ulepszenia na lokal. Odnosząc się do zarzutów stron, biegły wyczerpująco się do nich odniósł i jednocześnie przyznał rację stronie powodowej, iż w aktach brak było wystarczających dowodów w zakresie poniesionych kosztów rozbiórki pomieszczeń apteki, a zwłaszcza zwrócił uwagę na brak faktury odA. B.. Opinia biegłego została w ocenie sądu sporządzona rzetelnie, na podstawie oględzin i materiału dowodowego dostarczonego przez strony. Metodyka biegłego nie może budzić zastrzeżeń. Dla porządku wskazać należy, że z tych przyczyn Sąd oddalił zgłoszony na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z kolejnej uzupełniającej opinii biegłego sądowego. Opinia główna i uzupełniająca są kompletne, po doręczeniu opinii uzupełniającej pozwana aż do rozprawy nie zgłaszała żadnych dalszych zastrzeżeń. Brak zobowiązania przewodniczącego do ustosunkowania się do opinii uzupełniającej nie stanowił przeszkody do zgłoszenia zawczasu wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej – choćby ustnej z uwagi na wyznaczony termin rozprawy. Pozwana żadnych dalszych uwag nie sygnalizowała, w takim układzie wniosek w tym przedmiocie zgłoszony na rozprawie należy ocenić jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. A zastrzeżenie zgłoszone przez pełnomocnika do protokołu w trybieart. 162 k.p.c.jako nie znajdujące uzasadnionych podstaw.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się uzasadnione w całości.
W rozpatrywanej sprawie powódka dochodziła od pozwanej kwoty 27413,40 zł tytułem zwrotu uiszczonej przez powódkę kaucji po zakończeniu najmu lokalu położonego w galerii handlowej wG.przyul. (...). Podstawę roszczenia powódki § 11 ust. 1 zd. trzecie umowy (k. 28 akt sprawy).
Kwestionując żądanie powódki, pozwana odmawiała zapłaty podnosząc, iż pomimo wezwań, powódka nie usunęła z lokalu ulepszeń i nakładów dokonanych po jego wydaniu. W związku z powyższym musiała we własnym zakresie wykonać prace, których wartość – w jej ocenie – przewyższa roszczenie powódki w zakresie dochodzonego zwrotu kaucji. Z tzw. daleko posuniętej ostrożności procesowej w sprzeciwie pełnomocnik procesowy strony pozwanej złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności powódki dochodzonej w sprawie z wierzytelnością pozwanej tytułem odszkodowania w związku z koniecznością przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, tj. na kwotę co najmniej 27500 zł.
W ocenie sądu zarzuty pozwanej dotyczące obowiązku usunięcia przez powódkę nakładów czy ulepszeń na lokal, co uprawniało do zatrzymania kaucji, okazały się chybione. W tym zakresie sąd w całości podziela całą argumentację prawną przytoczoną w odpowiedzi powódki z dnia 2 czerwca 202 r. na sprzeciw (k. 133 i nast.) i przyjmuje ją za własną, bez potrzeby jej powielania w tym miejscu z uwagi na trafność i szczegółowość wywodu. Zgodnie zart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast w myśl zart. 662 § 1 k.c.wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Wskazać należy, iż w umowie z dnia 14 stycznia 2008 roku postanowiono, iż powódka będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie apteki. Pozwana była świadoma, jakiego rodzaju działalność specjalistyczną będzie prowadzić powódka. Następnie w § 4 ust. 2 umowy najmu (cel umowy najmu) wskazano kolejny raz, że powódka będzie używać przedmiotu najmu wyłączenie dla prowadzenia działalności w zakresie apteki. Nie pozostawia żadnej wątpliwości w świetle ustalonego stanu faktycznego oraz treści samej umowy, że zobowiązanie powódki obejmowało zaadaptowanie przedmiotu najmu do specyfiki swojej działalności, na swój koszt (§ 17 ust. 3 umowy). Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, lokal został wydany powódce w stanie niezdatnym do umówionego użytku w tzw. stanie surowym deweloperskim. Stan ten uniemożliwiał zresztą prowadzenie w lokalu jakiejkolwiek działalności – lokal nie był wyposażony m.in. w niezbędne instalacje. To na powódce spoczywał w świetle § 3 ust. 3 umowy obowiązek wykonania na swój koszt projektu budowlanego w zakresie wykończenia lokalu apteki, a więc w zakresie doprowadzania lokalu do stanu zgodnego z umówionym użytkiem w zakresie apteki. Projekt ten był uzgadniany z pozwaną, bez zastrzeżeń z jej strony. Powódka wykonała prace budowlane w lokalu, uiściła należne wynagrodzenie wykonawcy robót. Także w świetle regulaminu funkcjonowania Galerii najemcy byli uprawnieni i zobowiązani do wykonania wszelkich własnych robót budowlanych i instalacji wewnętrznych dostosowujących na zasadach określonych w § 3 i 17 umowy. Zatem zgodnie z zawartą umową obowiązek dostosowania przedmiotu najmu do umówionego użytku obciążał stronę powodową.
Rację ma powódką, że dokonane przez stronę powodową nakłady były konieczne, były realizowane w porozumieniu z pozwaną i zgodnie z przewidzianą umową. Bez nich niemożliwe było funkcjonowanie lokalu i prowadzenie w nim jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a zwłaszcza w postaci apteki. Roboty budowlane wykonane przez powódkę nie miały charakteru nakładów drobnych, estetycznych, wykończeniowych, które mogłyby jedynie zwiększać wartość lokalu powódki. Należy uznać, iż wykonane prace stanowiły niezbędne minimum dla prowadzenia działalności powódki w formie apteki i stanowiły nakład konieczny dla funkcjonowania lokalu do umówionego użytku. Wskazywany przez stronę pozwaną przepisart. 676 k.c.nie znajduje zastosowania do nakładów koniecznych i pozwana nie może oczekiwać i żądać, aby powódka dokonała ich usunięcia i przywróciła lokal do stanu poprzedniego. Także z treści opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa wynika, że powódka nie wykonała w lokalu ulepszeń, a roboty niezbędne do funkcjonowania apteki (k. 295). Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż powódka przed rozpoczęciem prac w lokalu dostarczyła pozwanej projekt budowlany, który został przez nią przyjęty bez zastrzeżeń. Zwraca uwagę, że w § 16 ust. 4 umowy przewidziano karę umowną w przypadku przeróbek lub nakładów dokonanych na przedmiot najmu niezgodnie z umową. Pozwana z tego uprawnienia ani w toku trwania umowy, ani po jej rozwiązaniu nie skorzystała. Z kolei z §19 ust. 5 umowy wynikał obowiązek powódki zwrotu lokaluw stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia. Pozwana natomiast na podstawie ust. 9 tego paragrafu mogła również domagać się usunięcia przed zwrotem lokalu wszelkich zmian dokonanych przez najemcę bez zgody pozwanej i przywrócenia do stanu poprzedniego.
W ocenie sądu analiza treści zacytowanych postanowień umowy nie pozwalała pozwanej na zatrzymanie kaucji gwarancyjnej powódki, bowiem powódka nie dokonała żadnych prac niezgodnych z umową, bez zgody pozwanej. Lokal został zwrócony w stanie uwzględniającym normalne zużycie, biorąc pod uwagę 10-letni okres funkcjonowania apteki.
W ocenie Sądu zarzuty strony pozwanej nie zasługiwały na uwzględnienie również w świetle wniosków płynących z opinii biegłego sądowego, o czym była mowa już wyżej.
W przedmiocie podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia to również i on nie zasługiwał na uwzględnienie. Poza wymogiem złożenia oświadczenia o potrąceniu pozwana powinna zindywidualizować swoją wierzytelność, skonkretyzować jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powódki, wskazać przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz dowody w celu ich wykazania. Główną przesłanką warunkującą skuteczność dokonania potrącenia jest istnienie wzajemnych wierzytelności (art. 498 k.c.). W ocenie sądu pozwana nie miała względem powódki żadnej wierzytelności wynikającej z umowy stron, a skoro zgłoszona w niniejszym procesie wierzytelność nie istniała, tym sama strona pozwana (tudzież jej pełnomocnik) nie mogła skutecznie złożyć oświadczenia o potrąceniu.
Strona pozwana nie przedstawiła żadnego miarodajnego materiału dowodowego świadczącego o tym, iż po zakończeniu umowy najmu z powódką dokonała prac przywracających stan poprzedni na swój koszt, w wysokości przez nią wskazywanej na co najmniej 27.500 zł. Do akt sprawy nie została w szczególności załączona oferta bądź faktura dla wykonawcy robót, o której zeznali świadkowie pozwanej. ŚwiadekA. B.na rozprawie w dniu 25 października 2021 roku zeznał, iż co prawda wykonał na rzecz pozwanej pewien zakres robót, ale nie potrafił wskazać precyzyjnie jaki i za jakim wynagrodzeniem, zasłaniając się niepamięcią.
W świetle opinii biegłego sądowego w lokalu stanowiącym przedmiot najmu po jego zakończeniu mogły zostać rozebrane ścianki działowe, witryny oddzielające aptekę odpasażu Galerii (...), drzwi wewnętrzne, terakota na posadzkach, okno podawcze, okna doświetlające salę sprzedaży oraz zabezpieczenie tymczasową ścianką oddzielającą powierzchnie byłej apteki odpasażu Galerii (...). Nie były zdemontowane sufity podwieszane. Demontażu glazury ze ścian gipsowo – kartonowych nie trzeba było wykonywać, ponieważ w całości ze ściankami były do wywiezienia. Zdaniem biegłego sądowego przy takich założeniach szacunkowa wartość ww. robót wynosiła 11570,11 zł netto.
Opinia biegłego w tym zakresie opiera się jedynie na pewnych przypuszczeniach, bowiem biegły zwrócił uwagę na istotne braki w dokumentacji, zwłaszcza fotograficznej i na 3 nowopowstałe lokale w miejscu lokalu byłej apteki, stąd nie można wykluczyć, że to nowi najemcy ponieśli koszty robót budowalnychA. B..
Wniosków z przedmiotowej opinii w żaden sposób nie podważyły zarzuty strony pozwanej. W dopuszczonej przez Sąd pisemnej opinii uzupełniającej biegły w całości podtrzymał swoje stanowisko w sprawie, przyznając rację stronie powodowej z uwagi w zakresie ograniczonego materiału dowodowego w sprawie, jakim dysponował.
Strony związane były zatem postanowieniami umowy z dnia 14 stycznia 2018 roku, którą pozwana zawarła w pełni świadomie na określonych warunkach. W konsekwencji należało uznać, że roszczenie powódki o zwrot kaucji znajdowało podstawę w świetle § 11 ust. 3 umowy. Natomiast zarzuty pozwanej okazały się chybione w materiale dowodowym sprawy.
W tym stanie rzeczy powództwo okazało się zasadne w całości, o czym orzeczono jak w pkt I wyroku, zasądzając całą kwotę dochodzoną pozwem.
Poza należnością główną powódka dochodziła także odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia w zapłacie należności w terminach ich wymagalności. Żądanie to znajdowało podstawę prawną w treściart. 481 § 1 k.c.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu (pkt II) oparte jest naart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Na koszty powódki złożyły się: opłata od pozwu – 1371 zł, opłata od pełnomocnictwa – 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego – wynagrodzenie radcy prawnego w stawce minimalnej adekwatnie do wartości sporu 3.600 zł. Łącznie 4988 zł i taką też kwotę należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki, która wygrała sprawę w całości.

SSR Kalina Gomuła

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)

3
(...)

(...)