Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 187/20
Data wyroku: 2021-02-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Wojciech Hajduk
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 i1a ustawy o własności lokali

Sygn. akt:I C 187/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 lutego 2021 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Wojciech Hajduk

Protokolant:

sekretarz sądowy Aleksandra Strumiłowska

po rozpoznaniu w dniu 17 lutego 2021 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaM. K.
przeciwko(...)wG.

o uchylenie uchwały
utrzymuje w mocy wyrok zaoczny Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 8 czerwca 2020 r. w sprawie I C 187/20.
SSO Wojciech Hajduk
IC 187/20   UZASADNIENIE
PowódM. K.domagał się uchylenie uchwały nr(...)z dnia 25.02.2020r. roku pozwanej(...)wG.w sprawie(...). Uzasadnił, że zgodnie z regulaminem uchwalonym przez pozwaną wspólnotę § 9.2.1 członkowie zarządu otrzymują wynagrodzenie za każde jego posiedzenie w kwocie ryczałtowej niezależnie od czasu obradowania. Zaskarżoną uchwałą przyznano dla zarządu premię w kwocie 2000zł, faktycznie zarząd podjął decyzję by każdemu wypłacić po 2000zł. Zaskarżona uchwała jest niezgodna z umową właścicieli gdzie, nie ma wzmianki o premii, narusza interes powoda, ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami i jest niegospodarna. Brak zabezpieczenia naraża na szkodę.
Pozwana nie złożyła odpowiedzi na pozew. Wyrokiem zaocznym z dnia 8.06.2020r. IC 187/20 uwzględniono powództwo [k-62].
W sprzeciwie pozwana wniosła o uchylenie wyroku zaocznego i oddalenie powództwa. Wspólnota ma prawo stanowić w drodze uchwał o o różnorakich aspektach swojej działalności - w tym odnoszących się m.in. do finansów oraz wynagradzania zarządu. Skoro uchwała została podjęta większością ponad 50% głosów powinna być zrealizowana.
SĄD USTALIŁ
W dniu 25.02.2020 właściciele lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę o przyznaniu premii dla zarządu[k-23 i k-72]. Uchwała została przyjęta na skutek uzyskania pozytywnego wyniku finansowego w 2019r. przez wspólnotę na skutek wynegocjowania przez zarządcę wspólnotyD. O.i członków zarządu korzystnych warunków wynajęcia lokali użytkowych wspólnoty(...),(...)i klubowi fitness. Przychód wspólnoty w 2019r. wyniósł około 500.000zł. Członkowie Zarządu otrzymują ryczałtowe wynagrodzenie za udział w każdym posiedzeniu w kwocie po 300zł. W 2019r. posiedzenia zarządu miały miejsce stosunkowo często niekiedy nawet 2-3 razy w tygodniu, łącznie w 2019r. odbyło się 30 takich posiedzeń. Zarząd wspólnoty liczy dwóch członków, każdy z nich prowadzi własną działalność gospodarczą, nie są zatrudnieni przez wspólnotę[okoliczności niesporne k-94]. Przyznanie wynagrodzenia zarządowi uregulowane zostało w paragrafie 9 Regulaminu Wspólnoty, z którego wynika, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymagająca podjęcia uchwały właścicieli
SĄD ZWAŻYŁ
W pierwszym rządzie omówienia wymaga kwestia reprezentacji pozwanej. Z przedłożonego do akt sprawy aktu notarialnego sporządzonego przez notariuszaM. G.w dniu 16.11.1995r. rep(...)zawierającego „umowę w sprawie zarządu wspólną nieruchomością” wynika, że w par. 1 umowy postanowiono, że zarząd wspólną nieruchomością zostaje powierzony osobom fizycznym, w ilości co najmniej 5 osób, powierzono go członkom wspólnoty-właścicielom lokali wspólnoty [k-35]. Skład liczbowy zarządu został zmieniony uchwałą właścicielilokali nr (...)z dnia 13.03.2009r. kiedy powołano zarząd dwuosobowy [k-73]. Uchwała ta nie została zaprotokołowana przez notariusza. Skład zarządu został potwierdzony kolejną uchwałą nr(...)z 20.02.2014r. [k-74].
Zgodnie zart. 18.ust 1 i 2a ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego w trybieust. 1sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
W ocenie sądu pomimo, że uchwała nr(...). z 13.03.2013r. zmieniająca liczbowy skład zarządu nie została zaprotokołowana przez notariusza jest ważna i zgodna z przepisami prawa. Należy wskazać, że wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalijest mowa o zarządzie w znaczeniufunkcjonalnym. Chodzi tu opowierzenie zarząduosobie trzeciej (zarządcy osobie fizycznej lub prawnej) – podmiotowi odrębnemu od samej wspólnoty, którego zadaniem jest zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarząd w znaczeniupodmiotowymzostał określony w art. art. 20 ust. 1 i 2 oraz art. 21 ust.1 ww. ustawy. Przepisy te określają organ wspólnoty, nie będący podmiotem odrębnym od wspólnoty lecz wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie takiego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Przewidziany w art. 18 ust. 2a ustawy obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały o zmianie, ustalonego w trybie art. 18ust1 ustawy, sposobu zarządu nieruchomością wspólną (tj. powierzonego osobie trzeciej). Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu,będącego organem wspólnotymieszkaniowej[w tym względzie podzielono stanowisko wyrażone w wyroku SN z 14.01.2004 sygn. ICK 108/03]. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że umowa w sprawie zarządu z 6.11.1995r. w efekcie nie powołała zarządcy[zarządu w rozumieniu funkcjonalnym z art18 ust1 u.w.l.]lecz zarząd w rozumieniu podmiotowym z art. 20ust 1i2 i art. 21ust1 ustawy. Uchwała zmieniająca skład osobowy i liczbowy takiego zarządu nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza. Tym samym reprezentacja pozwanej jest prawidłowa.
Zgodnie z art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali[tekst jednolity DZ.U. z 2000r Nr 80 poz 903 z późn. zm.]właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powód zarzucił, że zaskarżona uchwała rażąco godzi w jego interesy oraz w interes ekonomiczny samej Wspólnoty, tym samym narusza zasady prawidłowego zarządzania, jest niezgodna z umową właścicieli (regulaminem wspólnoty), gdzie brak wzmianki o premii. Członkowie zarządu otrzymują ryczałtowe wynagrodzenie za każde posiedzenie zarządu, a w 2019r. było 30 posiedzeń i każdy z nich otrzymał łącznie 9.000zł wynagrodzenia.
Powództwo jest uzasadnione. W świetleart. 14 pkt 5 ustawy o własności lokalina koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. W pozwanej wspólnocie wynagrodzenie takie otrzymuje zarówno zarządca jak i członkowie zarządu. Przyznanie ryczałtowego wynagrodzenia członkom zarządu w kwocie 300zł za każde posiedzenie zarządu, w sytuacji gdy tych posiedzeń jest sporo, rekompensuje wysiłek w sposób wystarczający. Co do zasady premia związana jest ze stosunkiem pracy, a w świetleart. 14 ustawy o własności lokalibrak podstaw do jej przyznania członkom zarządu, o ile nie są związani ze wspólnotą stosunkiem pracy, co u pozwanej nie ma miejsca. Uchwałę o przyznaniu premii można co prawda traktować jako przyznanie dodatkowego wynagrodzenia, jednakże w okolicznościach niniejsze sprawy naruszałoby to uzasadniony interes ekonomiczny powoda. Wspólnota oprócz wynagrodzenia zarządcy ponosi wynagrodzenie członków zarządu, co już może budzić pewne wątpliwości w świetleart. 14 pkt 5 ustawy o własności lokali. Wypłacane kwoty, z uwagi na ilość posiedzeń, nie są niskie i bez wątpienia rekompensują poniesiony wysiłek, obciążają właścicieli lokali. Wątpliwości budzi również rzeczywista treść spornej uchwały. Z dokumentu dołączonego do pozwu wynika, że premia dla zarządu miała wynosić „2000zł” [k-23], zaś pozwana przedłożyła uchwałę o odmiennej, rozbudowanej treści, wynika z niej, że przyznano „po 2000zł” premii dla każdego z członków [k-72]. Wątpliwości co do rzeczywistej treści uchwały również powodują, że nie może być zaakceptowana, narusza interes powoda i wspólnoty, nie wiadomo w efekcie jaka treść została poddana pod głosowanie. W takich okolicznościach uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i usprawiedliwiony interes ekonomiczny powoda i wspólnoty. W świetle powyższego na mocyart. 347kpcutrzymano wyrok zaoczny z dnia 8.06.2020r. sygn. IC 187/20 w mocy.