Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1688/21
Data wyroku: 2021-11-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: asesor sądowy Mateusz Janicki
Słowa kluczowe: Bezumowne korzystanie, Lokal, Wypowiedzenie umowy, Najem, Lokal mieszkalny
Podstawa prawna: art. 11 u.o.p.l., art. 18 u.o.p.l., art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów

sygn. akt I C 1688/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
9 listopada 2021 roku
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie:
Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki
po rozpoznaniu na rozprawie 9 listopada 2021 roku wW.
przy udziale protokolanta Beaty Lewandowskiej
sprawy z powództwa(...) W.
przeciwkoM. K. (1),G. K.,J. Ł.iM. K. (2)
o zapłatę
oddala powództwo.

UZASADNIENIE
I. Stanowiska stron
(...) W.wniosło o zasądzenie odM. K. (1),G. K.,J. Ł.orazM. K. (2)solidarnie 2 767,40 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie szczegółowo opisanymi w pozwie oraz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazało, że 3 grudnia 2018 r. wypowiedziało pozwanejM. K. (1)umowę najmu lokalu przyul. (...)wW.i w związku z tym dochodzi od pozwanych, nadal zajmujących lokal przyul. (...), odszkodowania za bezumowne zajmowanie tego lokalu za okres od 1 maja 2019 r. do 31 maja 2020 r. (pozew k. 2-3, oświadczenie pełnomocnika k. 162).
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazali, że nie mogą zamieszkać w lokalu przyul. (...), bo mieszka tam ojciec pozwanegoG. K.z żoną i pasierbicą oraz ma miejsce przemoc domowa, w związku z czym wypowiedzenie umowy najmu nie było skuteczne (sprzeciw od nakazu zapłaty k. 66-68).
II. Ustalenia faktyczne
24 września 1998 r.M. K. (1)(wówczasG.) zawarła z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)wW.na czas nieoznaczony (umowa k. 6).
24 września 2018 r. powód wystosował pismo doM.iG. K., w których wezwał do dobrowolnego zdania lokalu przyul. (...)oraz rozwiązania umowy najmu w trybie porozumienia stron, wskazując na posiadanie przez nich prawa własności do nieruchomości położonej przyul. (...)wW.(pismo k. 12, potwierdzenie doręczenia k. 13).
28 listopada 2018 r. powód stwierdził niezamieszkiwanie najemcy w ww. lokalu, wskazując że prowadzone są czynności zmierzające do przejęcia lokalu (raport k. 8).
Pismem adresowanym doM. K. (1)z 3 grudnia 2018 r., doręczonymG. K.12 grudnia 2018 r., powód oświadczył, że wypowiadaM. K. (1)z dniem 31 grudnia 2018 r. umowę najmu z 24 września 1998 r. dotyczącą lokalu przyul. (...)wW., wskazując że tytuł prawny wygaśnie z dniem 31 stycznia 2019 r.Wskazał, że „M. K. (1)przysługuje prawo własności nieruchomości zabudowanej na terenie(...) W.”, a podstawą prawną wypowiedzenia jestart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów(wypowiedzenie k. 14, potwierdzenie doręczenia k. 15).
Właścicielem mieszkania przyul. (...)jestG. K.(wydruk z księgi wieczystej k. 145, przesłuchanie stron k. 162v-163). W lokalu tym jest też zameldowany, a oprócz niego zamieszkujący tam jego ojciecA. K., jego macochaJ. K.oraz córka macochyM. T.(informacja k. 148, przesłuchanie stron k. 162v-163).
JednakżeG. K.nie mieszka tam od 19 lat, kiedy to wyprowadził się, uciekając wraz ze swoją mamą przed przemocą domową i problemem alkoholowym ojca. Mieszkanie formalnie jest jego, ponieważ dawniej został na niego przepisany przez mamę wkład mieszkaniowy i w momencie, gdy była możliwość wykupywania mieszkań spółdzielczych za symboliczną złotówkę, w 2009 roku, tylko on jako posiadacz praw z tytułu wkładu mógł to uczynić, mimo że od dawna już tam nie mieszkał. Jednakże nigdy od wyprowadzki w mieszkaniu nie zamieszkał. Nie próbował też eksmitować ojca, bo taka też była umowa, gdy mama przepisywała na niego wkład, że nie pozbawi ojca, który jest inwalidą, do końca jego życia, możliwości mieszkania w tym lokalu. Pozostali pozwani nigdy w tym lokalu nie mieszkali (przesłuchanie stron k. 162v-163).
Od około 15 lat pozwani nie zamieszkują w lokalu naul. (...), do 2018 roku tam okresowo pomieszkiwali, natomiast od 2018 roku pozwaniG.,M.iM. K. (2)mieszkają wG., w mieszkaniu kupionym za środki z zaciągniętego kredytu, natomiast pozwanyJ. Ł.mieszka w lokalu przyul. (...)wW.. Nie zdali jednak kluczy do lokalu powodowi i nie opróżnili mieszkania (przesłuchanie stron k. 162v-163).
III. Ocena dowod ów
Przeprowadzone dowody nie budziły wątpliwości sądu co do ich wiarygodności.
Ustalanie okoliczności dotyczących wywiązywania się przez powoda z obowiązków wynajmującego lokal mieszkalny, a także szczegółowe ustalanie sytuacji życiowej i rodzinnej pozwanych było w niniejszej sprawie zbędne, ponieważ powództwo zostało oddalone z uwagi na nieskuteczność wypowiedzenia, a nie z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego przez powoda.
Z kolei naruszenie takich zasad przez pozwanych, którzy zajmują lokal komunalny, mimo że jest im obecnie zbędny, nie pozwala na uwzględnienie wytoczonego przeciwko nim powództwa. Naruszenie zasad współżycia społecznego nie skutkuje bowiem wygaśnięciem umowy najmu i nie pozwala na obciążanie naruszających zasady współżycia społecznego odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie pozwala też na odstąpienie od bezwzględnie wiążących przepisów o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego tj. uznanie za skuteczne wypowiedzenia opartego na niezaistniałej podstawie.
IV. Ocena prawna
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Podstawą faktyczną powództwa było twierdzenie, że pozwani zajmują należący do powoda lokal przyul. (...)bez tytułu prawnego, co uprawnia powoda do żądania od nich odszkodowania. Podstawą prawną był natomiastart. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Podstawową przesłanką, od której zależała zasadność powództwa, było nieprzysługiwanie pozwanym tytułu prawnego do zajmowania lokalu przyul. (...), a tym samym skuteczne wypowiedzenie umowy najmu łączącej powoda i pozwanąM. K. (1).
Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego wymaga spełnienia ściśle określonych wymogów zart. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uchybienie któremukolwiek z tych wymogów skutkuje nieskutecznością wypowiedzenia. Przepis ten podlega ścisłej wykładni jako wyjątek od ochrony prawa do lokalu mieszkalnego, wartości podlegającej szczególnej ochronie. Przesłanki te nie mogą być relatywizowane w ten sposób, że ze wskazaniem na istotne inne podlegające ochronie wartości dokona się rozszerzenia wyjątków od zasady trwałości stosunku najmu lokalu mieszkalnego. W polskim systemie prawa stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest stosunkiem bardzo silnym, w wielu aspektach wręcz zbliżonym do prawa własności, ponadto chronionym już na gruncie konstytucyjnym (art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).
Podstawową zasadą ochrony prawa najmu lokalu mieszkalnego w polskim porządku prawnym jest ograniczenie przyczyn dopuszczających wypowiedzenie umowy do ściśle wyliczonych w ustawie, zastrzeżenie formy pisemnej wypowiedzenia umowy pod rygorem nieważności oraz wymóg wskazania – pod tym samym rygorem nieważności – przyczyny wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Powyższe oznacza, że żeby wypowiedzenie było skuteczne, konieczne jest zaistnienie w chwili jego dokonywania wskazanej w nim przyczyny, dostatecznie precyzyjnie określonej, oraz mieszczenie się tejże przyczyny w ustawowym katalogu przesłanej uprawniających do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy, powód jako podstawę prawną wypowiedzenia wskazałart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który dopuszcza wypowiedzenie w razie przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jednocześnie, co istotne,powód w ogóle nie określił przyczyny wypowiedzenia, nie wskazał bowiem w dostatecznie precyzyjny sposób, tytuł prawny do jakiego lokalu przysługuje najemcy. Ograniczył się do „poinformowania”, że „M. K. (1)przysługuje prawo własności nieruchomości zabudowanej na terenie(...) W.” (co swoją drogą jest w ogóle pojęciem o wiele szerszym niż lokal mieszkalny). Skutkuje to nieważnością wypowiedzenia zgodnie zart. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest bowiem określeniem przyczyny wypowiedzenia podanie jednostki redakcyjnej przepisu z podstawą prawną.
Niezależnie od powyższego, nawet gdyby chcieć przyjąć, że określenie przyczyny było dostatecznie precyzyjne, bowiem pozwana znała tę przyczynę i wiedziała, do czego odwołuje się w piśmie powód (we wcześniejszej korespondencji powód pisał bowiem o mieszkaniu przyul. (...)), o tyle wskazana przyczynanie miała w ogóle miejsca w rzeczywistości. Prawo własności lokalu przyul. (...)przysługiwało bowiem pozwanemuG. K.a nie pozwanejM. K. (1), która jest najemcą lokalu przyul. (...). Tymczasem powód w wypowiedzeniu wskazał, że pozwana „jest właścicielem”.
Co więcej,nie można też uznać, że pozwani, w tym przede wszystkim pozwanaM. K. (1), mogą zamieszkać w mieszkaniu naul. (...), które stanowi własnośćG. K.- a jest to kolejna, wynikająca zart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorówprzesłanka skuteczności wypowiedzenia umowy. Wynika to z dwóch zasadniczych okoliczności. Po pierwsze z tego, że osiągnięciem życiowym pozwanegoG. K.jest ucieczka z tamtego miejsca, w którym doświadczał przemocy domowej i problemu alkoholowego. Powrót w to miejsce oznaczałby zaprzepaszczenie tego osiągnięcia. W ocenie sądu powód nie może tego od pozwanego i jego rodziny wymagać. Po drugie, wprawdzie pozwany jest wyłącznym właścicielem tego mieszkania – jednakże mieszkanie to pochodzi z przekształcenia wkładu mieszkaniowego, który przepisała mu matka, zastrzegając jednocześnie, na co pozwany się zgodził, że pozwoli w tym mieszkaniu mieszkać swojemu niepełnosprawnemu ojcu do końca życia. Nie można w ocenie sądu, z przyczyn tylko formalnych (przysługiwania prawa własności) wymagać od pozwanego, żeby sprzeniewierzył się słowu danemu matce i wyeksmitował swojego niepełnosprawnego ojca (co zresztą w praktyce z dużą dozą prawdopodobieństwa nie byłoby, przynajmniej w sensownej perspektywie czasowej, możliwe) albo – w przeciwnym razie – powrócił do środowiska przemocowego i patologicznego.
Reasumując, wypowiedzenie umowy najmu lokalu przyul. (...)było nieskuteczne ponieważ: po pierwsze, nie określało przyczyny wypowiedzenia, po drugie – ewentualnie określona przyczyna była nieprawdziwa, po trzecie – pozwana nie ma możliwości zamieszkać w mieszkaniu przyul. (...).
Ziściła się natomiast zupełnie inna przyczyna – zart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów– pozwana nie zamieszkuje bowiem, i już w chwili wypowiedzenia nie zamieszkiwała w lokalu przyul. (...), co uprawniało powoda do wypowiedzenia umowy. Jednakże wymaga to poprawnie skonstruowanego wypowiedzenia wskazującego właśnie tę, rzeczywistą i prawdziwą przyczynę wypowiedzenia.
Zaniedbanie powoda w przeprowadzeniu prawidłowo, zgodnie zustawą o ochronie praw lokatorów, procedury wypowiedzenia umowy, nie może skutkować uznaniem przez sąd nieważnego wypowiedzenia za wypowiedzenie skuteczne jedynie ze względów wsparcia komunalnej polityki mieszkaniowej, do których odwołuje się powód.
Mając na uwadze powyższe, sąd oddalił powództwo.
Niezależnie od tego wskazać należy, żepowód nie udowodnił swojego roszczenia co do wysokości– nie udowodnił bowiem, jaki czynsz mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu ani jakie dodatkowe straty poniósł. Ograniczył się do przedstawienia jako rzekomego dowodu: swojego pisma z określeniem wysokości odszkodowania (k. 10). O ile jednak właściciel może ustalać czynsz, o tyle już dochodzone odszkodowanie jest świadczeniem mającym źródło ustawowe i odwołującym się nie do określenia przez wierzyciela, tylko do obiektywnej wartości, którą należy udowodnić.

Z.ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;
- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda r. pr.G.przez umieszczenie w portalu informacyjnym.
W., 29 listopada 2021 roku asesor sądowy Mateusz Janicki