Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 2835/20
Data wyroku: 2021-09-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Lokal
Podstawa prawna: art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy

Sygn. akt IV Ca 2835/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 września 2021 r.
Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie IV Wydział Cywilny – Odwoławczy
w składzie następującym: Przewodniczący – sędzia Michał Marcysiak
po rozpoznaniu w dniu 15 września 2021 r. w Warszawie
na posiedzeniu niejawnym
spraw z powództwT. S.
przeciwko GminieO.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Otwocku z dnia 9 września 2020 r. sygn. I C 117/19

1
zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że oddala oba powództwa i zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2100 (dwa tysiące sto) zł tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. IV Ca 2835/20

UZASADNIENIE
Apelacja była zasadna, jako że trafny okazał się zarzut, iż Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, mimo że powód nie wykazał wysokości dochodzonych od pozwanej Gminy roszczeń.
Stosownie do art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2018 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym w 2018 r. (tekst jednolity Dz.U. 2018 r. poz. 1234) jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawieart. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny(Dz.U. z 2018 r. poz. 1025). W orzecznictwie sądowym dotyczącym tego roszczenia konsekwentnie wskazuje się, że odszkodowanie będące przedmiotem tego roszczenia obejmuje utracone korzyści w postaci pożytków, które z wystarczającą dozą prawdopodobieństwa zostałyby pobrane, gdyby lokal został opróżniony, jak i stratę w postaci poniesionych kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu (por. np. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2018 r. sygn. III CZP 27/18). W zakresie w jakim odszkodowanie to obejmuje utracone korzyści winno ono natomiast odpowiadać rynkowym stawkom czynszu za wynajmowanie lokalu o takich cechach, z którego właściciel nie może swobodnie korzystać. Bardzo ważne jest zatem, przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego od gminy w oparciu o art. 18 ust. 5 u.o.p.l., uwzględnienie stanu technicznego konkretnego lokalu, a także wszelkich innych jego cech użytkowych, wpływających na wysokość potencjalnego czynszu najmu, który mógłby zostać osiągnięty, gdyby lokal można było wynająć.
W ocenie Sądu Okręgowego nie stanowi dostatecznego wyznacznika wysokości tego odszkodowania wysokość czynszu opłacanego przez lokatora w okresie gdy umowa najmu obowiązywała. Czynsz ten, z wielu powodów, może bowiem nie odpowiadać wysokości czynszu rynkowego – może być zarówno znacznie niższy, jak i wyższy od czynszu rynkowego. Wysokość dotychczas obowiązującego czynszu ma, z mocy art. 18 ust. 3 u.o.p.l. (w brzmieniu obowiązującym w 2018 r.). znaczenie dla określenia jedynie wysokości świadczeń jakie winien uiszczać na rzecz właściciela były lokator zajmujący lokal z uwagi na wstrzymanie wykonania wyroku eksmisyjnego do czasu złożenia lokatorowi oferty zawarcia najmu lokalu socjalnego przez gminę. Co istotne, świadczenia te, nazwane w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. „odszkodowaniem”, nie mają w istocie takiego charakteru. Sąd Najwyższy trafnie przyjmuje w tym przypadku, że art. 18 ust. 3 u.o.p.l. ustanawia szczególnego rodzaju stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu przez byłego lokatora. Taki wywód Sąd Najwyższy poczynił np. w uzasadnieniu uchwały z 7 grudnia 2007 r. sygn. III CZP 121/07. Co prawda, jak również trafnie wskazał Sąd Najwyższy w tej uchwale, odpowiedzialność gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego oraz tej osoby za spełnienie świadczeń, o których mowa w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. jest odpowiedzialnościąin solidum(co oznacza, że zapłata odszkodowania przez jednego z zobowiązanych zwalnia w tym zakresie z odpowiedzialności odszkodowawczej drugiego), ale taki charakter tej odpowiedzialności, nie oznacza jeszcze, że jej zakres jest tożsamy.
Ponadto, skoro odesłanie w treściart. 18 ust. 5u.o.p.l. doart. 417 k.c.oznacza możliwość dochodzenia od gminy odszkodowania w pełnym zakresie wyznaczonym przezart. 361 k.c.(zob. post. SN z 25.6.2008 r., III CZP 46/08, Legalis), to, w ocenie Sądu Okręgowego, w konsekwencji należy również przyjmować, że odpowiedzialność ta nie może także przekraczać szkody rzeczywiście poniesionej przez właściciela.
Z tych wszystkich względów wysokość czynszu obowiązująca w czasie trwania umowy najmu, nie tylko nie jest wiążąca dla określenia wysokości odszkodowania należnego od gminy w oparciu o art. 18 ust. 5 u.o.p.l., ale także nie jest wystarczającym wskaźnikiem pozwalającym na ustalenie wysokości tego odszkodowania. Skoro odszkodowanie to ma kompensować szkodę poniesioną przez właściciela, to może być ono zarówno wyższe, jak i niższe od świadczenia, które na szczególnej podstawie prawnej, tj. w oparciu o art. 18 ust. 3. u.o.p.l., zobowiązany jest spełniać na rzecz właściciela były lokator uprawniony do lokalu socjalnego. Nie jest w szczególności wykluczone, że z uwagi na cechy konkretnego lokalu, jego wynajęcie na wolnym rynku byłoby niemożliwe w zamian za czynsz odpowiadający wysokością czynszowi, który wiązał byłego lokatora. Wówczas nie sposób mówić o tym, że z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania lokalem, właściciel ponosi szkodę odpowiadającą wysokością, co najmniej, czynszowi uiszczanemu przez byłego lokatora.
Pozwana gmina kwestionowała w toku postępowania przed Sądem Rejonowym, żelokale nr (...)przyulicy (...)wO.mogłyby zostać wynajęte przez powoda za wskazywany przez niego czynsz (1100 zł w przypadkulokalu nr (...)i 1500 zł w przypadkulokalu nr (...)). Nadto, okolicznością bezsporną było, że byli lokatorzy, zajmujący te lokale w okresie oczekiwania na zaoferowanie im przez pozwaną gminę umowy najmu lokalu socjalnego, uiszczali na rzecz powoda pewne świadczenia pieniężne, co Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił. W końcu, zgromadzony materiał dowodowy wskazywał na poważne wątpliwości odnośnie tego, czy oba te lokale w ogóle nadawały się do zamieszkania i czy w związku z tym, w okresie którego dotyczył pozew, mogłyby zostać wynajęte za kwoty wskazywane przez powoda. Odnośnielokalu nr (...)wątpliwości te wynikają z niekwestionowanych przez powoda zeznań świadkaD. Ś., która wskazała, że od maja 2018 r. do stycznia 2019 r. lokal ten nie nadawał się do zamieszkania – nie było w nim ogrzewania, nie było przyłącza gazu, było jedynie przyłącze kanalizacyjne i dostęp do bieżącej wody, nadto mieszkanie było zagrzybione i przeciekał dach. Z kolei w odniesieniu dolokalu nr (...), wątpliwości te wynikają z zeznań świadkaH. K.. Zeznał on, iż ogrzewał mieszkanie piecem i kuchnią, a ocieplenie sufitu było wykonane gliną. Z kolei świadekM. S.(syn powoda) wskazał, że standard lokalu był bardzo niski. Z jego zeznań wynika również, że w lokalu nie było kanalizacji i lokal wymagał remontu. Nie jest dla Sądu Okręgowego wiarygodnym dowodem na okoliczność, że za lokal ten można było w maju 2018 r. uzyskać czynsz w kwocie 1100 zł miesięcznie, przedłożona przez powoda umowa najmu tego lokalu zawarta w dniu 10 maja 2018 r. przez powoda z synemM. S., gdzie uzgodniono taki właśnie czynsz. Należy bowiem zauważyć, że wiarygodność tego dowodu podważa nie tylko fakt zawarcia jej przez powoda z własnym synem, ale także okoliczność, że umowa zawarta została w dniu wydania wyroku eksmisyjnego przeciwkoC. K.iH. K., którzy nadal po tym dniu zajmowali ten lokal. Sugeruje to, żeM. S., jako najemca nie był zainteresowany zamieszkaniem w tym lokalu, a mimo to zgodził się uiszczać czynsz miesięczny w kwocie 1100 zł. Dla Sądu Okręgowego oczywistym jest, że nikt rozsądny nie zawarłby takiej umowy w tych okolicznościach.
Wobec powyższego, skoro powód twierdził, iż kwoty uiszczone przez osoby zajmującelokal nr (...)przyulicy (...)wO.w okresie od maja 2018 r. do 1 stycznia 2019 r. nie wyrównały jego szkody wynikającej z braku możliwości swobodnego dysponowania tymi lokalami w tym okresie, to okoliczność tę winien był udowodnić. Zwrócić przy tym należy uwagę, że zdatność danego lokalu do wynajęcia na cele mieszkalne oraz wysokość rynkowych czynszów najmu stanowią wiedzę specjalistyczną, wobec czego nieodzowne, dla wykazania twierdzeń powoda, było przeprowadzenie w niniejszej sprawie dowodu z opinii biegłego. Jak przy tym wynika zart. 232 k.p.c., to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Przewidziana wzdaniu drugimtego przepisu możliwość dopuszczenia dowodu niewskazanego przez stronę powinna być wykorzystywana przez sąd jedynie w szczególnych sytuacjach procesowych o wyjątkowym charakterze. Nie jest on bowiem co do zasady władny zastąpić własnym działaniem bezczynność strony (wyr. SN z 5.11.1997 r., III CKN 244/97, OSNC 1998, Nr 3, poz. 52; W. Broniewicz, Glosa do wyroku SN z 12.12.2000 r., V CKN 175/00, OSP 2001, Nr 7–8, poz. 116, s. 398). Do takich wyjątkowych sytuacji bywa zaliczane występowanie w postępowaniu strony wyjątkowo nieporadnej, a więc kiedy przemawia za tym zapobieżenie uchybieniu zasadzie równości (równouprawnienia) stron (wyr. SN z 30.1.2007 r. IV CSK 346/06, Legalis). Biorąc zaś pod uwagę treść pism powoda i jego pozostałą aktywność procesową, z pewnością nie można powoda do takich osób zaliczyć.
Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu w całości, wobec czego Sąd Okręgowy także w całości zmienił zaskarżony wyrok orzekając na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.jak w punkcie 1. sentencji. Zmianie uległo zatem również rozstrzygnięcie o kosztach procesu, które oparte zostało na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu uregulowanej wart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Do kosztów procesu strony pozwanej należały wyłącznie koszty zastępstwa procesowego wykonywanego przez adwokata. Sąd miał przy tym na uwadze, że zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy rozstrzygnął w przedmiocie dwóch powództw, połączonych ze względów ekonomiki procesowej, do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Wobec tego odpowiednie stawki opłat za zastępstwo procesowe należało ustalić osobno w odniesieniu do wartości przedmiotu każdej sprawy. Tym samym koszty zastępstwa procesowego należne stronie pozwanej w wyniku wygrania sprawy wszczętej pozwem o kwotę 4624 zł, należało ustalić w stawce minimalnej wynikającej z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z dn. 2015, poz. 1800 zm.), tj. w kwocie 900 zł, zaś w sprawie wszczętej pozwem o kwotę 8039 zł – w stawce minimalnej wynikającej z § 2 pkt 4 tego rozporządzenia, tj. w kwocie 1800 zł. W związku z tym, łącznie tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2700 zł.
O kosztach procesu w instancji odwoławczej orzeczono również stosownie doart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Do kosztów strony pozwanej w postępowaniu apelacyjnym należała opłata sądowa od apelacji uiszczona w kwocie 750 zł oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone – analogicznie jak w przypadku kosztów procesu przed sądem pierwszej instancji, lecz przy uwzględnieniu także § 10 ust. 1 pkt 1 wyżej wskazanego rozporządzenia, a więc odpowiednio w kwotach 450 i 900 zł. Suma kosztów wyniosła zatem 2100 zł.