Sąd Apelacyjnyw Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 101/21
Data wyroku: 2021-11-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Górski, Artur Kowalewski, Leon Miroszewski (przewodniczący)
Słowa kluczowe: Zasady współżycia społecznego, Wypowiedzenie umowy
Podstawa prawna: art. 31t ustawy COVID-19, art. 5 k.c.

Sygnatura akt I AGa 101/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 listopada 2021 roku
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie:
Sędzia Leon Miroszewski (przewodniczący)
Sędzia Krzysztof Górski
Sędzia Artur Kowalewski
po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2021 roku w Szczecinie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa(...)Towarzystwa(...)z siedzibą wS.

przeciwko Sądowemu zarządcy przymusowemu nieruchomości położonej wS.przyal. (...)iul. (...)
o ustalenie istnienia stosunku najmu ewentualnie o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 13 maja 2021 roku, sygnatura akt VIII GC 386/20

I
zmienia zaskarżony wyrok w punktach II. i IV. w ten sposób, że wypowiedzenie umowy najmu z dnia 31 stycznia 2014 roku pomiędzy powodem a(...) spółką akcyjnąz siedzibą wS., pismem z dnia 4 maja 2020 roku, uznaje za bezskuteczne; zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 10.817,00 (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w sprawie o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu; zasądza od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Szczecinie kwotę 19.795,00 (dziewiętnaście tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem opłaty sądowej, od której powód został zwolniony;

II
oddala apelację w pozostałej części;

III
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.650,00 (cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym;

IV
zasądza od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Szczecinie kwotę 2.341,00 (dwa tysiące trzysta czterdzieści jeden) złotych tytułem opłaty sądowej, od której powód został zwolniony.

    Krzysztof Górski Leon Miroszewski Artur Kowalewski

Sygnatura akt I AGa 101/21

UZASADNIENIE
Stowarzyszenie(...)z siedzibą wS., w pozwie z 30 czerwca 2020 r. złożonym przeciwko zarządcy przymusowemu nieruchomości położonej wS.przyal. (...)orazul. (...)-K. K. (2), domagało się ustalenia, że:
- między powodem a właścicielem objętej zarządem przymusowym nieruchomości, tj.(...) S.A.wS., istnieje powstały na mocy umowy z 31 stycznia 2014 r. stosunek najmu lokali o łącznej powierzchni 1.940 m2, znajdujących się na II i III piętrze budynku pod nazwą Dom Handlowy(...)(Centrum(...)), położonego wS.przy
al. (...)orazul. (...), na nieruchomości dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą nr (...), co do której prawo wieczystego użytkowania gruntu i prawo własności posadowionego na nim budynku stanowiącego odrębną nieruchomość pozostają w przymusowym zarządzie sądowym pozwanego,
- ewentualnie ustalenia, że oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmiez 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. jest nieważne lub nieskuteczne.
W uzasadnieniu powód wskazał, że pomimo braku zaległości w płatności czynszu najmu otrzymał wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym wraz z wezwaniem do zapłaty czynszu (za okres, w którym obowiązywał zakaz prowadzenia siłowni z uwagi na pandemię koronawirusa) i żądaniem wydania zajmowanego lokalu do 29 maja 2020 r. Powód stał na stanowisku, że zarządzany przez pozwanego budynek objęty jest dyspozycją normy wynikającej z art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 347 ze zm., dalej także jako: u.COVID lub ustawa covidowa). Niezależnie od tego powód uważał, że zgodnie z art. 31t ust. 1 cytowanej wyżej ustawy do 30 czerwca 2020 r. nie można było wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu na nieruchomościach takich jak nieruchomość zarządzana przez pozwanego, tj. budynek handlowo-biurowy o powierzchni około 20.000 m(
    2), czyli powyżej 2.000 m2. Z tego względu, zdaniem powoda, wypowiedzenie złożone przez pozwanego nie wywołuje skutków prawnych.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany podniósł, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, co czyni powództwo bezpodstawnym. Pozwany podał, że zarządzana przez niego nieruchomość nie może być zakwalifikowana jako obiekt o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2.
Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 13 maja 2021 r., sygnatura akt VIII GC 386/20, w punkcie I oddalił powództwo o ustalenie, że istnieje stosunek najmu, w punkcie II oddalił powództwo o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, w punkcie III zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 10 817 zł tytułem kosztów postępowaniaw sprawie o ustalenie, że istnieje stosunek najmu, natomiast w punkcie IV zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 10 800 zł tytułem kosztów postępowania w sprawie o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu.
W ustaleniach faktycznych Sąd Okręgowy stwierdził, że w dniu 31 stycznia 2014 r.(...) spółka akcyjnawS.(jako wynajmujący) zawarł z powodem (jako najemcą) umowę najmu. W jej § 2 ust. 1 wynajmujący oświadczył, że jest jedynym właścicielem budynku położonego wS.przyal. (...)orazul. (...), o łącznej kubaturze 20.800 m2 (KW nr(...)). Na podstawie § 2 ust. 2 umowy wynajmujący oddał, a najemca wziął w najem lokale na II i III piętrze, oznaczone w planach inwentaryzacji budynku nr.:(...)o łącznej powierzchni 1.940 m2, na warunkach przewidzianych w umowie. Na podstawie § 5 umowy najemca zobowiązał się używać przedmiotu najmu wyłącznie na cele zgodne ze swoim przedmiotem działalności polegającej na:
a) prowadzeniu siłowni,
b) organizowaniu zajęć sportowych obejmujących w szczególności ćwiczenia ogólnorozwojowe, fitness, sztuki walki, cross fit, zumba, aerobik, joga, cyckling, crossgym, ketle, salsping oraz inne zajęcia ruchowe poprawiające zdrowie i kondycję organizmu oraz zajęcia grupowe w oparciu o sprzęt siłowy lub wysiłek fizyczny,
c) prowadzenie punktu sprzedaży produktów związanych z dietetyką i suplementacją, sprzętu, ubioru, obuwia i akcesoriów sportowych,
d) prowadzenie punktu solarium,
e) przeprowadzaniu treningów sportowych,
f) organizowaniu i przeprowadzaniu szkoleń, konferencji, spotkań,
g) organizowaniu i przeprowadzaniu akcji marketingowych,
h) organizowaniu i przeprowadzaniu pokazów sportowych,
i) organizowaniu przeprowadzaniu zawodów sportowych.
§ 4 umowy zatytułowany został „obowiązki wynajmującego”. W jego treści wynajmujący zobowiązał się zapewnić niezakłócone korzystanie z przedmiotu najmu w celu umożliwienia najemcy korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem opisanym w § 5, w szczególności wynajmujący zobowiązał się, że nie będzie podejmować działań prawnych lub faktycznych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym. Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy najemca zobowiązał się począwszy od 1 maja 2014 r. płacić wynajmującemu miesięcznie:
a) czynsz najmu w kwocie 14 zł za 1 m2 zajmowanej powierzchni, tj. kwotę 27.160 zł z tytułu prawa do korzystania z przedmiotu najmu powiększony o podatek VAT w odpowiedniej wysokości,
b) koszt zużytej energii elektrycznej (…),
c) w okresie grzewczym koszt ogrzewania przedmiotu najmu (…),
d) koszt zużytej ciepłej wody użytkowej według wskazań wodomierza (…),
e) koszt zużytej wody w przedmiocie najmu według wskazań wodomierza.
Zgodnie z § 6 ust. 2 czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10 – go dnia każdego miesiąca.
§ 11 zatytułowany został „dostęp do przedmiotu najmu”. Postanowiono w nim, że wynajmujący zapewni najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez 7 dni w tygodniu,24 godziny na dobę, przez wszystkie dni w roku – dostęp po godzinach pracy możliwy będzie sposób uzgodniony z ochroną budynku. W § 11 ust. 2 postanowiono, że dostęp dla klientów najemców odbywać się będzie jedynie w godzinach pracy budynku - to jest w godzinach 6.00 - 24.00.
§ 15 zatytułowany został „usługi świadczone przez wynajmującego”. Opisano w nim usługi świadczone przez wynajmującego: utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, ochrona budynku, ogrzewanie budynku, dostarczanie do budynku wody i odprowadzanie z budynku ścieków, usuwanie z budynku śmieci i nieczystości, utrzymywanie w należytym stanie powierzchni wspólnych budynku i otoczenia, administrowanie budynkiem.
W § 7 ust. 1 strony postanowiły, że wynajmujący zapewni najemcy odpowiednią moc energii elektrycznej w przedmiocie najmu.W § 18 postanowiono, że umowa została zwarta na okres 10 lat.
W § 19 zatytułowanym „rozwiązanie umowy”, strony postanowiły, że wynajmujący - poza uprawnieniami wynikającymi z przepisów prawa - będzie uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności. W § 19 ust. 3 umowy wskazano, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy powinno zostać dostarczone drugiej stronie w formie pisemnej na adres wskazany w § 6 ust. 5 umowy lub osobiście, bądź do miejsca prowadzenia przez strony działalności w budynku.
Postanowieniem z dnia 5 maja 2016 r. w sprawie o sygn. akt VIII GC 287/15z powództwa syndyka masy upadłości(...) sp. z o.o.wS.przeciwko(...) spółce akcyjnejwS.Sąd Okręgowy w Szczecinie udzielił zabezpieczenia roszczenia w sprawie o ustalenie i wydanie poprzez ustanowienie na okres do dnia uprawomocnienia się orzeczenia w przedmiotowej sprawie zarządu przymusowego nad prawem użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...)orazul. (...)oraz prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku pod nazwą Centrum(...)stanowiące odrębną nieruchomość, objętej KW nr(...), z jednoczesnym zobowiązaniem zarządcy przymusowego do przeznaczania dochodu, jaki przyniesienie wyżej opisana nieruchomość, po pokryciu wydatków określonych wart. 940 k.p.c., na rachunek depozytowy Sądu. Postanowieniem z 5 maja 2016 r. wyznaczono też zarządcę przymusowego w osobieK. K. (2).
Nieruchomość położona wS.przyal. (...)orazul. (...)znana była wS.do końca lat dziewięćdziesiątych jako Dom Handlowy(...)
Budynek byłego domu handlowego ma 7 pięter oraz piwnice. Łączna powierzchnia pomieszczeń w budynku wynosi około 12.000 m2. Piętro szóste i siódme jest wyłączonez eksploatacji ze względu na zły stan techniczny. Obecnie wynajmowane jest około 6.000 m2powierzchni. Taki stan rzeczy istniał również w marcu 2020 r.
Budynek składa się z kilku części. Część budynku z wejściem od stronyal. (...)(skąd można dostać się na parter oraz schodami na kolejne piętra) tworzyw sensie techniczno-użytkowym całość przeznaczoną do działalności handlowej. Znajdują się tu sklepy, lokale gastronomiczne, na wyższych piętrach klub fitness. Ta część budynku jest powszechnie dostępna dla osób z zewnątrz, pełni rolę centrum handlowego.
Budynek ma również kilka wejść od stronyul. (...), w tej części budynku znajdują się pomieszczenia wynajmowane na biura, szkoły, działalność usługową. Pomieszczenia te są ogólnie dostępne, ale oddzielone od części budynku obejmującej centrum handlowe (nie mają wspólnych ciągów komunikacyjnych).
Sam budynek tworzy nieregularną bryłę, ponieważ był kilkukrotnie przebudowywany w taki sposób, że obecnie składa się z trzech części, budowanych w różnych okresach (od stronyulicy (...)budynek jest wyższy).
Na każdym piętrze trwałe ściany działowe oddzielają tą część powierzchni piętra, do której można dostać się od stronyal. (...)(schodami od parteru) od tej części powierzchni piętra, do której można dostać się jednym z wejść od stronyul. (...). Ściany działowe nie są postawione na każdym piętrze w tym samym miejscu, tym samym nie wszystkie piętra stanowią swoje „lustrzane odbicia” (taką sytuację można przyjąć jedyniew odniesieniu do piętra drugiego i trzeciego).
W marcu 2020 r. na parterze znajdował się sklep spożywczy(...), prowadzony przez(...) sp. z o.o.z siedzibą wL..Spółka (...)wynajmuje lokal o powierzchni 787,10 m2, na mocy umowy z 26 lipca 2016 r., zawartej z zarządcą przymusowymK. K. (2). Powierzchnia najmu przeznaczona jest w części na halę sklepową, pozostałą część stanowią magazyny, chłodnie, szatnie, zaplecze, toalety i inne pomieszczenia techniczne. Wejście do sklepu znajduje się od stronyal. (...), ale wejść można również od stronyul. (...), sklep jest bowiem usytuowany na ciągu komunikacyjnym. W tej części parteru znajdują się również schody prowadzące na górne piętra.
W marcu 2020 r. na parterze znajdował się również lokal wynajmowany wspólnikomspółki cywilnej (...)na mocy umowy z 31 marca 2017 r., zawartej z zarządcą przymusowymK. K. (2). Powierzchnia wynajętego lokalu wynosi 46 m2, w całości przeznaczona jest na produkcję pączków, sprzedaż pączków dokonywana jest z okienka wychodzącego wprost naal. (...)i oznaczonego szyldem(...).
Na pierwszym piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem schodami od stronyal. (...)- znajdował sięsklep (...), prowadzony przez(...) sp. z o.o.z siedzibą wP.. Lokal wynajmowany jest na mocy umowy z 18 grudnia 2017 r. zawartej z zarządcą przymusowymK. K. (2). Powierzchnia wynajętego lokalu wynosi 910 m2. Powierzchnia najmu przeznaczona jest w części na halę sklepową, pozostałą część stanowią magazyny, toalety, pomieszczenia socjalne.
Na pierwszym piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem klatką schodową od stronyul. (...)- znajdowały się pomieszczenia wynajmowane różnym przedsiębiorcomz przeznaczeniem na działalność biurową i usługową.
Na drugim i trzecim piętrze - z wejściem schodami od stronyal. (...)-w marcu 2020 r. funkcjonowała siłownia (klub fitness), prowadzone przez(...)Towarzystwo(...)wS.,na mocy umowy najmu zawartej 31 stycznia 2014 r. z(...) spółką akcyjnąwS.. Powierzchnia wynajętych lokali, usytuowanych na dwóch piętrach, wynosi 1.940 m(

    2). Powierzchnia najmu - poza częścią przeznaczoną do użytkowania przez klientów klubu korzystających z siłowni oraz z sal do zajęć sportowych, pokazów sportowych, konferencji i spotkań - obejmuje również ciągi komunikacyjne, toalety, szatnie, szyb windowy oraz schody wewnętrzne. Część wynajętej powierzchni zajmuje lada (recepcja klubu fitness), gdzie sprzedawane są usługi fitness, można wykupić wstęp do siłowni, sprzedawane są towary w postaci napojów, odżywek itp.
Na drugim i trzecim piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem klatką schodową od stronyul. (...)- znajdowały się pomieszczenia wynajmowane różnym przedsiębiorcomz przeznaczeniem na działalność biurową i usługową.
Na czwartym i piątym piętrze w marcu 2020 r. znajdowały się wyłącznie pomieszczenia przeznaczone na działalność biurową i usługową.
W dniu 2 marca 2020 r. zarządca przymusowy wystawił(...)Towarzystwu(...)fakturę VAT tytułem czynszu najmu lokalu za marzec 2020 r. na kwotę 33.406,80 zł brutto z terminem płatności 25 marca 2020 r.
W e-mailu z 13 marca 2020 r. w związku z wprowadzeniem na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii oraz wprowadzonymi w związku z tym obostrzeniami stowarzyszenie(...)wS.zwróciło się do zarządcy przymusowego o obniżenie czynszu za dwa tygodnie przestoju w marcu. Nadto wskazano, że w pierwszych dniach marca Stowarzyszenie odnotowało spadek przychodów o blisko 80–90% i w związku z tym nie będzie mogło w całości opłacić czynszu za marzec, szczególnie jeśli z mocy ustawy i rozporządzenia Klub zostanie zamknięty do końca marca.
W odpowiedzi na powyższy e-mail zarządca przymusowy w piśmie błędnie datowanym na „09.19.2016” wykazując zrozumienie dla sytuacji związanej z epidemią wskazał, że z uwagi na jego status w odniesieniu do zarządzanej nieruchomości nie ma możliwości przychylenia się do wyrażonej w tym e-mailu prośby w sposób w nim wskazany. Podał, że zakres jego umocowania nie obejmuje możliwości modyfikacji stawki czynszu najmu w sytuacjach podobnych do takiej, jaka zaistniała. Zarządca wyraził natomiast gotowość, w przypadku gdy zaistniała sytuacja nie ulegnie poprawie, wydłużenia na podstawie oddzielnego porozumienia obowiązującego obecnie terminu płatności czynszowych. W sytuacji, gdy obecny stan doprowadzi do konieczności zaprzestania działalności w nieruchomości, zarządca wyraził gotowość modyfikacji (skrócenia) umownego terminu rozwiązania umowy.
W piśmie z 27 marca 2020 r. Stowarzyszenie powołując się na trwającą pandemię oraz projektowane przepisy dotyczące regulacji stosunków najmu w obiektach handlowycho powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2(galeriach handlowych) w czasie zagrożenia epidemicznego oraz przepisykodeksu cywilnegodotyczące umów wzajemnych, zwróciło sięz prośbą o wydłużenie czasu w płatnościach za czynsz i rozłożenia powstałych zaległościna raty oraz nienaliczanie odsetek za ten okres. Jednocześnie wskazano, że gdyby przyjąć,że najemca mimo zakazu prowadzenia działalności handlowej ma obowiązek ponosić koszty najmu powierzchni handlowej, to naruszałoby to zasady sprawiedliwości i uczciwości kontraktowej oraz byłoby rażąco sprzeczne z celem instytucji następczej niemożliwości świadczenia.
W odpowiedzi, w piśmie z 31 marca 2020 r., zarządca przymusowy zaproponował wydłużenie terminu płatności obejmujących należności czynszowych, tj. zaproponował płatność czynszu za marzec odroczyć do września b.r., zaś płatność czynszu za kwiecieńdo października b.r. Nadto zarządca wskazał, że może umożliwić Stowarzyszeniu rozwiązanie łączącej strony umowy w terminie dogodnym dla Stowarzyszenia. Podkreślił też, że nie znajduje uzasadnienia powoływana przez Stowarzyszenie regulacjaart. 495 k.c., gdyż zarządca jako wynajmujący realizuje swoje świadczenie. Pismo to zostało wysłane drogą elektroniczną 31 marca 2020 r.
Dnia 1 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wystawił(...)Towarzystwu(...)fakturę VAT tytułem czynszu najmu za kwiecień 2020 r. na kwotę 33.406,80 zł brutto z terminem płatności 25 kwietnia 2020 r.
W piśmie z 8 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wezwał(...)Towarzystwo(...)do zapłaty 25.406,80 zł tytułemfaktury (...)z 2 marca 2020 r., obejmującej czynsz najmu za lokal, w terminie 7 dni.Pismo zostało wysłane listem poleconym 8 kwietnia 2020 r.
W piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy wezwał(...)Towarzystwo(...)do zapłaty kwoty 58.813,60 zł z odsetkami, na którą składa się: kwota 25.406,80 zł tytułemfaktury (...)z 2marca 2020 r. oraz kwota 33.406,80 zł tytułemfaktury (...)z 1 kwietnia 2020 r., w terminie 7 dni.
W kolejnym piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy na podstawie § 19 ust. 1 lit b) umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. oświadczył(...)Towarzystwu(...), że wypowiada ze skutkiem natychmiastowym umowę najmu z 31 stycznia 2014 r. obejmującą najem lokali na II i III piętrze nieruchomości przyal. (...)orazul. (...)wS.o łącznej powierzchni 1.940 m(

    2 )wskazując, że podstawą wypowiedzenia umowy jest zwłoka w zapłacie czynszu najmu za marzec 2020 r. oraz za kwiecień 2020 r. Tym samym wezwał do wydania zajmowanego lokalu wolnego od osób i rzeczy, jako ostateczny termin wskazując 29 maja 2020 r.
Pismem z dnia 15 lipca 2020 r. Stowarzyszenie(...)z siedzibą wS.złożyło wobec zarządcy przymusowego nieruchomości położonej wS.przyal. (...)oraz
ul. (...)K. K. (2)ofertę przedłużenia umowy najmu.
Zarządca przymusowy w wyrażonej w piśmie z 22 lipca 2020 r. odpowiedzi na ofertę podtrzymał swoje stanowisko w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu oraz oświadczył, że nie przyjmuje przedstawionej oferty, jako nieznajdującej oparcia w obowiązującym stanie prawnym. W uzasadnieniu pisma po raz kolejny wyjaśnił, że zarządzany przez niego obiekt nie jest obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2.
Sąd Okręgowy uznał, że powód posiada interes prawny zarówno w ustaleniu, że powód posiada interes prawny zarówno w ustaleniu, że istnieje stosunek najmu pomiędzy powodem a(...) S.A.wS.(żądanie pierwotne), jak i interes prawny w ustaleniu, że oświadczenie woli pozwanego o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym jest nieważne lub nieskuteczne (żądanie ewentualne). W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy powstała niepewność co do istnienia stosunku prawnego, powodująca po stronie powoda potrzebę ochrony prawnej, która może być realizowana w trybie powództwa zart. 189 k.p.c.Tym samym powód posiada interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku prawnego między powodem i(...) S.A., którego dotyczy żądanie pierwotne, natomiast w przypadku oddalenia tego powództwa - posiada interes prawny w ustaleniu faktu mającego charakter prawotwórczy, co w istocie zmierza do ustalenia stosunku prawnego między powodem i pozwanym.
Oceniając żądanie główne Sąd Okręgowy wskazał, że uzasadniając je powód powołuje się w pozwie na art. 15ze ust. 1 i 2 u.COVID. Powód powinien zatem, aby wykazać, iż istnieje stosunek najmu opisany w tym żądaniu, udowodnić, że zarządzana przez pozwanego nieruchomość jest obiektem o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u.COVID-19, przez co umowa najmu (łącząca powoda i(...) S.A.wS.) wygasła z mocy prawa na podstawie art. 15ze ust. 1 u.COVID-19, powinien również wykazać, że na skutek złożonej przez niego oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach umowa na powrót zaczęła wiązać te same strony, tj. powoda i(...) S.A.wS.. Żądanie to nie może być uwzględnione, ponieważ nawet przy hipotetycznym założeniu, że umowa łącząca powoda oraz wskazaną spółkę wygasła z mocy prawa na podstawieart. 15ze ust. 1 u.COVID-19, to po spełnieniu przez powoda warunków opisanych przezart. 15ze ust. 2 u.COVID-19 umowa zaczęłaby wiązać inne podmioty niż wskazane w żądaniu pozwu w zgłoszonym na pierwszym miejscu, to jest powoda i zarządcę przymusowego nieruchomości. Oznacza to, że powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego (żądanie pierwotne) nie mogło zostać uwzględnione. Na poparcie swojego stanowiska Sąd przywołał tu równieżart. 936 k.p.c.orazart. 935 § 1 k.p.c.
Przechodząc do oceny żądania ewentualnego, Sąd Okręgowy rozważył w pierwszej kolejności sporną kwestię czy zarządzana przez pozwanego zarządcę przymusowego nieruchomość stanowiła„obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2zgodnie z właściwymi przepisami”, o jakim mowa wart. 15zeust. 1 u.COVID-19. Jako „powierzchnię sprzedaży” Sąd Okręgowy przyjął, zgodnie z definicją zawartą wart. 2 pkt 19 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz. U. Nr 80, poz. 717), że przez powierzchnię sprzedaży należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).
Sąd Okręgowy, odwołując się do wiedzy notoryjnej dla każdego mieszkańcaS.wskazał, że były dom handlowy(...)składa się z kilku części, przy czym tylko tą część budynku, do której wejście znajduje się od stronyal. (...)można uznać za „całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów”. Właśnie ta część pełniła niegdyś funkcję domu handlowego. Stanowi ona całość techniczno-użytkową, odrębną od części nieruchomości, do której wejścia znajdują się od stronyulicy (...). Tym samym przy ustalaniu metrażu „powierzchni sprzedaży” dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy uwzględnić te powierzchnie, na których w marcu 2020 r. odbywała się bezpośrednia sprzedaż towarów i które zarazem znajdują się w tej części budynku, do której wejście znajduje się od stronyal. (...)i która tworzy „całość techniczno-użytkową” przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Do „powierzchni sprzedaży” w rozpoznawanej sprawie nie mogą być zaliczone te powierzchnie, które znajdują się w części budynku, do której wejścia znajdują się od stronyul. (...).
Dalej Sąd ten stwierdził, że do „powierzchni sprzedaży” w rozumieniu art. 15 ze ust. 1 u.COVID-19 należy natomiast zaliczyć powierzchnię sprzedaży zajmowaną w marcu 2020 r. przezsklep (...),sklep (...)oraz powierzchnię sprzedaży zajmowaną przez klub fitness prowadzony przez powoda, przy czym w przypadku każdegoz tych trzech podmiotów należy wziąć pod uwagę zajmowaną powierzchnię bez wliczania do niej – zgodnie z ustawą – powierzchni usług (co dotyczy klubu fitness) oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (co dotyczy wszystkich trzech podmiotów). Do „powierzchni sprzedaży” nie można natomiast zaliczyć powierzchni zajmowanej przez znajdującą się w marcu 2020 r. na parterze budynku(...), wynajmowany na tą działalność lokal w całości był bowiem przeznaczony na produkcję pączków, sprzedaż dokonywana była z okienka wychodzącego wprost naal. (...).
Według Sądu Okręgowego ciężar dowodu w rozpoznawanej sprawie, zgodnie zart. 6 k.c., rozkłada się w ten sposób, że powód powinien udowodnić, iż powierzchnia sprzedażysklepu (...),sklepu (...)oraz klubu fitness prowadzonego przez powoda w marcu 2020 r. przekraczała 2.000 m2. Powód w pozwie uznał zarządzaną przez pozwanego nieruchomości za obiekt o jakim mowa art. 15ze ust. 1 u.COVID-19 tylko na tej podstawie, że wszystkie wynajmowane przez pozwanego powierzchnie tego budynku przekraczają 2.000 m2, pomijając w swoich wywodach ustawowe sformułowanie„o powierzchni sprzedaży”. Powód argumentował, że skoro zajmowana przez niego powierzchnia na dwóch piętrach zgodnie z umową najmu wynosi 1.940 m2, tosklep (...)orazsklep (...), z których każdy zajmuje całe piętro, również łącznie zajmują 1.940 m2. Tym samym powód próbował udowodnić fakt dotyczący powierzchni sprzedaży zajmowanych przez te dwa sklepy wykorzystując instrument, jakim jest domniemanie faktyczne (art. 231 k.p.c.). Domniemanie faktyczne polega na przyjęciu wniosku o istnieniu danego faktu na podstawie innych ustalonych faktów.
Sąd Okręgowy uznał, że wnioskowane powoda dotknięte jest wadą, gdyż fakt przyjęty przez powoda za podstawę domniemania nie został bowiem udowodniony. Prezes powodowego stowarzyszenia podczas przesłuchania w charakterze strony przyznał, że umowa najmu zawarta przez powoda obejmuje m.in. ciągi komunikacyjne, schody wewnętrzne między piętrami i szyb windowy, zaś powierzchnia najmu powoda, obejmująca dwa piętra, wynosi 1.940 m2(powyższe znajduje potwierdzenie w treści umowy najmu, gdzie w § 3 wymienione zostały pomieszczenia będące przedmiotem umowy - jest to 12 pomieszczeń na dwóch piętrach oznaczonych na planach inwentaryzacji budynku określonymi numerami). Tymczasem jak wynika z umów najmu zawartych z podmiotami prowadzącymisklepy (...)i(...)powierzchnia najmu tych umów wynosi odpowiednio 787,10 m2 i 910 m2, natomiast przedmiotem najmu jest w każdym przypadku tylko jeden lokal. Z zasad logicznego myślenia wynika więc, że nie może być tak, jak zakłada powód, tj. że powierzchnia najmusklepów (...)i(...)wynosi łącznie 1.940 m2, nie obejmuje ona bowiem dla tych podmiotów całego piętra wraz z ciągami komunikacyjnymi, schodami wewnętrznymi między piętrami i szybem windowym, tak jak powierzchnia najmu powoda. Suma całej powierzchni najmu dwóch sklepów - jak wynika z umów najmu - wynosi 1.697,10 m2, a nie 1.940 m2. Co więcej powód zdaje się nie dostrzegać, że nie cała powierzchnia najmu tych dwóch sklepów stanowi powierzchnię sprzedaży w rozumieniu art. 15ze ust. 1 u.(...)19.
Powód nie przedstawił przy tym żadnego dowodu pozwalającego na ustalenie „powierzchni sprzedaży” z wyłączeniem powierzchni pomocniczej, do której zalicza się zgodnie z ustawą powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (ciężar dowodu w zakresie wykazania „powierzchni sprzedaży” obiektu handlowego zarządzanego przez pozwanego spoczywa na powodzie, ponieważ to powód winien wykazać, że wynajmowana przez niego powierzchnia handlowa, której definicja została zawartaw art.15ze ust. 5 u.(...)19, znajdowała się w obiekcie o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u.(...)19).
Dowód w celu wykazania „powierzchni sprzedaży” byłego domu handlowego(...)przedstawił pozwany w postaci swoich własnych zeznań. Pozwany - opierając się o swoją znajomość zarządzanego obiektu - zeznał, że szacuje on, iż około połowa powierzchni wynajmowanej przezsklep (...)i około 60% powierzchni wynajmowanej przez(...)to powierzchnia sprzedaży, a resztę stanowią magazyny, chłodnie, zaplecze, toalety, szatnie, pomieszczenia socjalne i inne pomieszczenia techniczne. Uwzględniając zasady doświadczenia życiowego przyjąć trzeba, że każdy sklep wymaga tzw. powierzchni pomocniczej. Należy również mieć na uwadze, że powierzchnię pomocniczą takich sklepów jak(...)i(...)- uwzględniając cel i różnorodność pomieszczeń niezbędnych do różnych celów pomocniczych - będzie tworzyło wiele pomieszczeń, z których każde będzie zajmowało od kilku do kilkunastu metrów kwadratowych. W świetle powyższego, przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego, szacunki pozwanego co do procentowego udziału powierzchni pomocniczej w powierzchni najmu w wymienionych sklepów należy uznać za wiarygodne.
Kontynuując rozważania Sąd Okręgowy wskazał, że przyjmując dla uproszczenia(z korzyścią dla powoda), że dla obu sklepów powierzchnia pomocnicza wynosi 40%,to „powierzchnia sprzedaży” obu sklepów łącznie wynosi 1.018,20 m2. Sam powód prowadzi klub fitness, gdzie część wynajętej powierzchni zajmuje lada (recepcja klubu fitness), przy której sprzedawane są usługi fitness, można wykupić wstęp do siłowni, a także sprzedawane są towary w postaci napojów, odżywek itp. Część wynajmowanych przez powoda powierzchni zajmuje również ekspozycja oferowanych towarów. Wg twierdzeń przedstawionych przez pełnomocnika powoda w piśmie procesowym z 5 lutego 2021 r. powierzchnia sprzedaży powoda wynosi około 330 m2, natomiast prezes zarządu stowarzyszenia przesłuchany w charakterze strony zeznał, że powierzchnia sprzedażowa klubu fitness w marcu 2020 r. obejmowała 200-300 m2. Przyjmując - w oparciu o zeznania powoda - nawet najbardziej korzystną wersję wskazującą na 300 m2i tak nie można uzyskać wymaganej ustawą powierzchni sprzedaży obiektu przekraczającej 2.000 m2(brakuje około 700 m2).
Mając na uwadze powyższe rozważania przyjąć trzeba, że w stosunku do powoda nie znajduje zastosowania art. 15 ze ust. 1 u.(...)19, tym samym łącząca powoda i(...) S.A.umowa nie wygasła w okresie obowiązywania ustawowego zakazu prowadzenia działalności przez powoda.
Konsekwencją powyższego jest obowiązek powoda opłacania czynszu za miesiąc marzec i kwiecień 2020 r. Powód stał na stanowisku, że nie miał obowiązku zapłaty czynszu za miesiąc marzec 2020 r. od czternastego dnia tego miesiąca oraz za miesiąc kwiecień.
Sąd zważył, że wynajmujący (pozwany) proponował powodowi odroczenie płatności należności czynszowych, powód nie przyjął jednak tej propozycji ugodowej stojącna niezmiennym stanowisku, że czynszu nie zapłaci. W tej sytuacji pozwany skorzystałz uprawnienia do wypowiedzenia umowy z § 19 ust. 1 lit b umowy, zgodnie z którym przysługuje mu uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowymw przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności. W tym przypadku zwłoka powoda obejmuje część czynszu za miesiąc marzec i całość czynszu za miesiąc kwiecień. Tym samym oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r.o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. nie jest nieważne ani nieskuteczne.
Sąd Okręgowy dodał, że w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy nie znajduje zastosowania art. 31t ust. 1 u.(...)19, zgodnie z którym do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu, a to ze względu na regulację ust. 3 pkt 1 wymienionego wyżej art. 31t, zgodnie z którym przepisu ust. 1 nie stosuje się m.in. w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu.Brak zapłaty czynszu narusza postanowienia umowy najmu, tym samym art. 31t ust. 1 u.(...)19 nie znajduje zastosowania.
Sąd Okręgowy poddał ocenie rozpoznawaną sprawę także w perspektywieart. 495 k.c.
W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy przyjął, że wystąpiła sytuacja zart. 495§ 2 k.c.(częściowa niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia), a nie sytuacja zart. 495 § 1 k.c.(całkowita niezawiniona niemożliwość świadczenia). Analiza umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. wskazuje bowiem na to, że obowiązkiem wynajmującego wobec powoda było nie tylko oddanie opisanych w umowie lokali znajdujących się na dwóch piętrach do używania. Umowa nakładała na wynajmującego szereg dodatkowych obowiązków. Posługując się przyjętą w doktrynie klasyfikacją, że świadczenie może przyjmować jedną z 4 postaci (dare – danie czegoś, facere – czynienie czegoś, non facere – nieczynienie czegoś oraz pati – znoszenie czegoś) Sąd Okręgowy zrekonstruował, że umowa najmu z 31 stycznia 2014 r. nakładała na wynajmującego (pozwanego) następujące świadczenia: pati – znoszenie, że najemca używa przedmiot najmu; świadczenie to zostało uszczegółowione w § 11 umowy, który został podzielony na dwa punkty: 1) w § 11 pkt 1 wynajmujący zapewnił najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez wszystkie dni w roku 24 godziny na dobę (tyle że po godzinach pracy w sposób uzgodniony z ochroną budynku); 2) w § 11 pkt 2 wynajmujący zapewnił dostęp dla klientów najemcy, ale w ograniczonym zakresie: jedynie w godzinach pracy w budynku, tj. od 6.00 do 24.00; non facere – wynikający z § 4 obowiązek wynajmującego nie podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym (np. odłączenie mediów); facere – wynikający z § 15 obowiązek podejmowania przez najemcę opisanych w tym paragrafie usług (np. ochrona budynku, administrowanie budynkiem, utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, jak również ogrzewanie budynku, dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, usuwanie śmieci i nieczystości) oraz wynikający z § 7 obowiązek zapewnienia odpowiedniej mocy energii elektrycznej w przedmiocie najmu.
Niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia dotyczy jedynie świadczenia, wynajmującego opisanego w § 11 pkt 2 umowy najmu - decyzją ustawodawcy, zgodnie § 5 ust. 1 pkt 1 lit. d rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. wprowadzono bowiem zakaz prowadzenia m.in. klubów fitness, co w przełożeniu na regulacje z umowy najmu oznacza niemożliwość spełnienia przez wynajmującego (pozwanego) świadczenia polegającego na udostępnianiu klientom najemcy wynajmowanych przez powoda powierzchni. Wszystkie pozostałe świadczenia wynajmującego (pozwanego) opisane w umowie były możliwe, co więcej świadczenia te były przez wynajmującego spełniane (a przynajmniej powód inaczej nie twierdzi), w szczególności pozwany bez przerwy świadczył na rzecz powoda usługi opisane w § 15 (facere). Co więcej pozwany nieustannie spełniał świadczenie polegające na znoszeniu (pati), że najemca używa przedmiot najmu, tj. zajmuje wynajmowane powierzchnie przechowując tam wyposażenie siłowni, urządzenia do ćwiczeń, towary, meble itp.
Sąd skonkludował, iż oznacza to, że zgodnie zart. 495 § 2 k.c.powód mógł według swojego wyboru skorzystać z dwóch możliwości: albo zapłacić za sporny okres (w którym ustawodawca wprowadził zakaz prowadzenia działalności w branży fitness) część czynszu odpowiadającą tej części świadczenia pozwanego, która była przez pozwanego nieustannie wykonywana (nie była dotknięta niemożliwością świadczenia), albo od umowy odstąpić i opróżnić wynajmowane pomieszczenia. W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powód nie zapłacił jednak - jak sam wskazuje - ani złotówki czynszu za sporny okres, to jest za część miesiąca marca po 14 oraz za cały miesiąc kwiecień 2020 r., nie skorzystał również z uprawnienia odstąpienia od umowy, bez przerwy zajmując wynajmowane pomieszczenia, zatem pozwany słusznie skorzystał z uprawnienia z § 19 ust. 1 lit. b umowy i złożył oświadczenie o jej rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 108 § 1w zw. zart. 98 § 1 k.p.c.i99 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Pozwany wygrał proces w całości, zarówno w odniesieniu do żądania pierwotnego, jak i żądania ewentualnego. Każde z żądań powoda – pierwotne i ewentualne – dotyczy tych samych lokali oraz oparte jest na tej samej podstawie faktycznej, jednakże zmierza do ustalenia stosunku prawnego między innymi podmiotami (różnica dotyczy podmiotu po stronie wynajmującego)
Wyrok Sądu Okręgowego został w całości zaskarżony apelacją przez powoda, który zarzucił mu:

1
niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływna wynik sprawy, przez bezzasadne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowoduz rzutów obiektu zarządzanego przez pozwanego, podczas gdy przeprowadzenie tego dowodu wskazałoby na większą powierzchnię sprzedaży tego obiektu niż twierdzi to pozwany oraz mogłoby podważyć wiarygodność zeznań pozwanego w tym zakresie, które to w najgłębszym przekonaniu powoda są niezgodne z rzeczywistością;

2
naruszenie przepisu postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a toart. 189 k.p.c.poprzez uznanie, że każde z żądań powoda – pierwotne i ewentualne – zmierza do ustalenia innego stosunku prawnego, tj. każde z żądań ostatecznie zmierzado ustalenia istnienia umowy najmu pomiędzy innymi podmiotami po stronie wynajmującego, podczas gdy zarówno z treści żądań, jak i celu pozwu wynika,że intencją powoda było ustalenie, że pomimo działań pozwanego, umowa najmu pomiędzy powodem a(...) S.A.wS.ciągle obowiązuje i nie może mieć na to wpływu fakt, że powód ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach złożył na ręce pozwanego, tj. podmiotu, który reprezentuje interesy(...) S.A.w zakresie wykonywania istniejących umów najmu na obiekcie(...). W konsekwencji błędnej oceny roszczeń powoda, gdyż zarówno pierwotne roszczenie, jak i ewentualne są ze sobą ściśle związane, sąd naruszyłart. 98 k.p.c.i nieprawidłowo rozstrzygnął o kosztach postępowania;

3
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału wskutek naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 233 § 1 k.p.c.przez dokonanie oceny dowodów:

- w sposób niewszechstronny, bowiem oddalenie wniosku powoda przeprowadzenie dowodu z rzutów budynku zarządzanego przez pozwanego pozwoliłoby zobiektywizować twierdzenia stron odnośnie powierzchni sprzedażyw tym obiekcie oraz podważyć wiarygodność oświadczeń pozwanego;
- w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania. W świetle tych zasad nie można zaakceptować zasad pozwanego, którego oświadczenia były wzajemnie sprzeczne, a w części nieprawdziwe,tj. nieprawdziwe było oświadczenie pozwanego, że był w wynajmowanym przez powoda lokalu w 2021 r., podczas gdy w roku tym do lokalu wchodziły jedynie osoby wpuszczane przezP. K., którego zeznania Sąd uznałza wiarygodne, gdyż tylko on miał klucze do obiektu i nie wpuszczał nigdy pozwanego, poza tym pozwanego nie było w lokalu powoda od 2018 r. Poza tym pozwany w odpowiedzi na pozew przyznał, że bezpośrednia powierzchnia sprzedażyto powierzchnia łączna 1 739 m2, na którą składają się powierzchnie(...),(...)oraz(...)i jest to powierzchnia, którą powód zmierzył i odpowiada ona prawdzie. Późniejsze twierdzenia pozwanego,że powierzchnię tę należy pomniejszyć o powierzchnie magazynowo-socjalno-biurowe nie są wiarygodne. Dodając do tego 300 m2bezpośredniej powierzchni sprzedaży w lokalu powoda, to stwierdzić należało, że obiekt pozwanego bezpośredniej powierzchni sprzedaży, o której mowa w art. 15ze u.COVID-19 ma ponad 2 000 m2.

4
naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 232 k.p.c.poprzez niedopuszczenie przez Sąd z urzędu dowodu z opinii biegłego sądowego lub z oględzin, celem sprawdzenia rzeczywistej bezpośredniej powierzchni sprzedaży w obiekcie pozwanego, która to okoliczność w sprawie jest na tyle istotna, że dodatkowy taki dowód rozwiałby wszelkie wątpliwości i sprzeczności oraz dopomógłby Sądowi w dokonaniu prawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a nadto z materiałów sprawy wynika, że dopuszczenie przez Sąd tego dowodu z urzędu jest szczególnie uzasadnione i oczywiste;

5
naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.art. 935 k.p.c.poprzez uznanie, ż powód nie mógł złożyć wobec pozwanego oferty przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach ze skutkiem wobec(...) S.A.wS., podczas gdy z prawidłowej wykładni tego przepisu wynika, że zarządca zajętej nieruchomości wykonuje czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzi sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne, a taką sprawą jest przyjęcie ww. oferty;

6
naruszenie prawa materialnego – art. 15ze ust. 1 u.COVID-19 poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe rozumienie tego przepisu skutkujące wadliwym przyjęciem, że w przypadku, gdy obiekt zarządzany przez pozwanego spełnia warunki obiektu,o których mowa w tym przepisie, to umowa wygasa z mocy prawa w związku z zakazem prowadzenia w nim określonej działalności, podczas gdy, jak to wynika z treści przepisu, wygasają jedynie wzajemne zobowiązania stron przez czas istnienia zakazu, a umowa trwa nadal;

7
naruszenie prawa materialnego –art. 495 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie,gdyż w sprawie jedno ze świadczeń wzajemnych (wynajęcie na cele prowadzenia siłowni) stało się niemożliwe wskutek okoliczności, z które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, toteż jeśli właściciel powierzchni w jakiejkolwiek galerii handlowej lub inny właściciel powierzchni (a nie tylko ci, o których mowa wart. 15ze u.COVID-19) ze względu na ustawowy zakaz zawarty w przepisach właściwych nie mogli świadczyć, to od najemców nie mogą dochodzić czynszu, czyli wszyscy właściciele powierzchni, a nie tylko ci, o których mowa wart. 15ze u.COVID-19, na czas obowiązywania zakazu tracą prawo do czynszu – jest tak w okresie obowiązywania zakazu prawnego, nawet gdy uwzględnimy jedynie następczą niemożliwość absolutną (fizyczną i prawną), czyli z pominięciem niemożliwości obiektywnej, a w konsekwencji pozwany, w okresie zakazu prowadzenia siłowni, nie mógł żądać czynszu najmu w tym okresie i nie miał uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu, zarówno na podstawie umowy najmu, jak iart. 31t ust. 1 u.COVID-19. W dalszej kolejności stwierdzić należy, że prawidłowa subsumcja powinna skutkować uwzględnieniem zarówno roszczenia o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, jak i stwierdzenie, że dotychczasowy stosunek najmu dalej istnieje,

8
naruszenie art. 31t ust. 1 i 3 pkt 1 u.COVID poprzez jego błędne rozumieniei niezastosowanie, podczas gdy z przepisu tego jasno wynika, że do dnia 30 czerwca 2020 r. istnieje prawny zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu, a okoliczność niezawinionego i niemożliwego spełniania świadczenia oraz brak możliwości żądania czynszu w okresie prawnego zakazu prowadzenia działalności w najmowanym obiekcie nie jest okolicznością, o której stanowi ust. 3 pkt 1 ww. artykułu, tj. nie jest naruszeniem przez najemcę postanowień umowy dotyczących sposobu używania tego lokalu.

Powód wniósł o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku poprzez orzeczenie zgodnie z roszczeniem pozwu,tj. ustalenie istnienia stosunku najmu pomiędzy powodem, aspółką (...) S.A.wS.zgodnie z umową najmu z dnia 14 stycznia 2014 r., wobec bezskuteczności wypowiedzenia tej umowy przez pozwanego,

2
ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Sąd I isntancji;

3
zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje;

4
zwolnienie powoda od kosztów sądowych w zakresie opłaty od apelacji ponad kwotę 500 zł z uwagi na niezawinioną przez powoda niemożliwość uiszczenia tej opłatyw całości. Głównym powodem tej niemożliwości jest stan epidemii COVID-19i wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenia prowadzenia działalności, które skutkują złą sytuacją finansową w roku 2021 (dużą stratą – załączniki księgowe), graniczącą z niewypłacalnością.

Nadto powód wniósł o:

5
na podstawieart. 241 k.p.c.w zw. zart. 292 k.p.c.uzupełnienie postępowania dowodowego poprzez zarządzenie oględzin obiektu pozwanego z udziałem stron, celem sprawdzenia bezpośredniej powierzchni sprzedaży w tym obiekcie wsklepach (...),(...)i(...)oraz w lokalu powoda, która łącznie przekracza 2 000 m2, gdyż wobec niejasności w tym zakresie oraz sprzecznych oświadczeń pozwanego, dodatkowy dowód dopomoże Sądowi w dokonaniu prawidłowej oceny zgromadzonego już w sprawie materiału dowodowego. Ewentualnie powód wniósł o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego o dowód z opinii biegłego sądowego, który określi w sposób niebudzący wątpliwości jaka jest powierzchnia sprzedaży w ww. lokalach, gdyż z dokładnych wyliczeń powoda wynika, że wskazane przez pozwanego w przedłożonych przez niego umowach najmu powierzchnie nie odpowiadają rzeczywistości.

6
na podstawieart. 241 k.p.c.o uzupełnienie postępowania dowodowego poprzez przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków:J. K.,A. K.,K. O. (1),A. F.,T. W.,D. K.,B. J. (1),W. L.– na okoliczność wielkości pomieszczeń zajmowanej przez powoda do bezpośredniej sprzedaży, miejsca ustawienia regałów do bezpośredniej sprzedaży w lokalu powoda wg stanu na marzec 2020 r., zniesienia tych regałów z piętra IV obiektu pozwanego, daty ich ustawienia, wiedzy pozwanego o tych regałach – wezwanie na adres:P.(...)Al. (...), III p.(...),(...)-(...) S.,

7
przeprowadzenie dowodu z dokumentów:

- doręczonego pozwanemu pisma powoda z dnia 15 lipca 2020 r. w sprawie bezwarunkowej oferty przedłużenia umowy najmu lokalu, na okoliczność spełnienia przez powoda wszystkich wymogów, aby umowa najmu obowiązywał na dotychczasowych warunkach z dotychczasowym wynajmującym.
- zaświadczenia biura podatkowego powoda dotyczącego wyniku finansowego powoda w okresie styczeń – maj 2021 r., wydruku z programu księgowego dotyczącego ewidencji sprzedaży powoda w okresie styczeń – maj 2021 r. oraz wydruku dotyczącego podatku CIT powoda w tym okresie – na okoliczność niezawinionej niemożliwości uiszczenia opłaty sądowej od apelacji.
W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o oddalenie apelacji powoda jako oczywiście bezzasadnej oraz o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
Postanowieniem z dnia 7 września 2021 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie zwolnił powoda od opłaty sądowej od apelacji ponad kwotę 600,00 zł, oddalając wniosek powodaw pozostałym zakresie (k. 281).
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Prezes Sądu Apelacyjnego w Szczecinie zarządzeniem z dnia 29 września 2021 r.,nr A-400-309/21 na podstawie art. 15zzs(
    1)ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem, zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: „u.COVID-19”) zarządził rozpoznanie niniejszej sprawy w składzie trzech sędziów, zgodnie z wnioskiem z dnia 27 września 2021 r., a więc ze względu na precedensowy charakter sprawy.
Apelacja została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. Żadna ze stron nie złożyła, wiążącego z mocyart. 374 k.p.c., wniosku o przeprowadzenie rozprawy. Potrzeby jej wyznaczenia nie dostrzeżono również badając sprawę z urzędu. Charakter niniejszej sprawy jest niewątpliwie precedensowy i należy ona do spraw stosunkowo skomplikowanych. Zasadniczy spór w niej toczony jest jednak nie o fakty, lecz o prawo. Stanowiska stron co do kwestii prawnych, reprezentowanych przez zawodowych pełnomocników w osobach radców prawnych, zostały natomiast wyczerpująco przedstawione w toku sprawy i do ich dalszego roztrząsania przeprowadzenie rozprawy zdecydowanie nie jest rzeczą konieczną.
Porządkując zarzuty apelacji od najdalej idących, w pierwszej kolejności rozpoznanozarzuty dotyczące interesu prawnego powoda w rozpoznaniu żądania głównego, następnie te dotyczące braków w podstawie dowodowej orzeczenia, następnie te odnoszące się do oceny zgromadzonego już w sprawie materiału dowodowego, zaś w dalszej kolejności zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym – finalnie - zarzuty dotyczące naruszenia powołanej wyżej ustawy z dnia 2 marca 2020 roku – u.COVID 19.
Z uwagi na powiązania treściowe pomiędzy poszczególnymi zarzutami apelacji, trzeba zaznaczyć, że z przewidzianego wart. 378 § 1 k.p.c.obowiązku rozpoznania sprawyw granicach apelacji nie wynika konieczność odrębnego omówienia w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu podniesionego w apelacji. Wystarczy, że sąd drugiej instancji odniesie się do zarzutów i wniosków w sposób wskazujący na to, że zostały one przez sąd drugiej instancji w całości rozważone przed wydaniem rozstrzygnięcia (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2021 roku, I CSK 709/20 i powołane tam orzecznictwo).
Rozpoczynając rozważania od kwestii związanych z tym, czy i w jakim zakresie powodowi przysługiwał w niniejszej sprawie interes prawny do wystąpienia z powództwem, należy uznać, że Sąd Okręgowy trafnie zinterpretował przepisyart. 15ze ust. 1 i 2 u.COVID-19 uznając, że wskazane w nim umowy najmu (oraz inne określone tam umowy o podobnym charakterze) wygasają, a co za tym idzie pod określonymi warunkami możliwa jest ich restytucja. Redakcja omawianych przepisów jest wysoce nieprecyzyjna. Należy dostrzec,że ustawodawca nie zdecydował się na kategoryczne przesądzenie, że dane umowy „wygasają” (jak wart. 3651k.c.czyart. 453 k.c.), lecz użył sformułowania „wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy”. Jak jednak należy sądzić skutek użycia obu sformułowań jest tożsamy, nie można bowiem wyobrazić sobie dalszego obowiązywania umowy, z której wyekspirowałyby wszelkie wzajemne zobowiązania. Zobowiązanie polega wszakże na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić (art. 353 § 1 k.c.), nie zaś na samym stanie związania stron stosunkiem, charakteryzującym się jedynie tym, że zostało on w określony sposób nazwany, bez wypełnienia go jakąkolwiek treścią.
Mając na uwadze powyższe należy podzielić i przyjąć za własne ustalenia Sądu Okręgowego w sprawie braku po stronie powoda interesu prawnego w uwzględnieniu jego żądania głównego. W sprawie niemożliwa byłaby restytucja zobowiązania pomiędzy powodema wskazanym podmiotem, gdyż zarządca, co pomija zgłoszony przez powoda zarzut naruszeniaart. 935 k.p.c.działa w imieniu własnym, w tym we własnym imieniu dokonuje czynności prawnych. Jak się zdaje zarzuty powoda dotyczące kwestii interesu prawnego zakorzenione są przede wszystkim w obciążeniu powoda zdublowanymi kosztami sądowymi, w sytuacji, gdy powód zmierzał do tożsamego skutku materialnoprawnego, choć żądania w sprawie sformułował w ten sposób, że przed Sądem Okręgowym przegrał – niejako – w dwóch sprawach. Zarzuty na tym tle mogłyby jednak, spoglądając na rzecz od strony konstrukcyjnej, nie przesądzając o ich słuszności, lokować się raczej jako przejaw naruszeniaart. 102 k.p.c., jednak takiego zarzutu (a sąd odwoławczy w myślart. 378 § 1 k.p.c.związany jest zarzutami naruszenia przepisów prawa procesowego, por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55) powód nie przedstawił.
Następnie należało pochylić się nad przedstawionymi w apelacji wnioskami dowodowymi. Wnioski o przesłuchanie świadków okazały się bezzasadne z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze, dowody te zostały przedstawione dopiero na etapie postępowania odwoławczego, a więc z mocyart. 381 k.p.c.należało je pominąć jako oczywiście spóźnione - wskazana norma nie służy bowiem wykrywaniu i zbieraniu nowych okoliczności faktycznych i środków dowodowych, a jedynie otwarciu się możliwości dowodzenia okoliczności wyłącznie faktycznych, wcześniej niemożliwych do wykazaniaz przyczyn obiektywnych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. aktI CSK 158/09, OSNC 2010, Nr 4, poz. 63). Żadne przyczyny obiektywne, dla których nie można było przedstawić Sądowi materiałów powstałych na kilka lat przed wszczęciem procesu, nie zostały ujawnione. Użyty wart. 381 k.p.c.zwrot ”potrzeba powołania się na nowe fakty i dowody wynikła później" nie może być natomiast pojmowany w ten sposób, że "potrzeba" ta może wynikać jedynie z tego, iż rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji jest dla strony niekorzystne, gdyż takie pojmowanieart. 381 k.p.c.przekreślałoby jego sens i rację istnienia (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 132/13). Po wtóre, niniejsza sprawa jest sprawą rozpoznawaną w postępowaniu gospodarczym, w której dowód z zeznań świadków sąd może dopuścić jedynie wtedy, gdy po wyczerpaniu innych środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 45810k.p.c.). Taki przypadek nie występujew rozpoznawanej sprawie, gdyż sporne okoliczności dotyczące wielkości pomieszczeń zajmującej pomieszczenia do bezpośredniej sprzedaży zostały przez Sąd Okręgowy właściwie ustalone na podstawie pozostałych środków dowodowych, ocenionych zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego. Dowód z zeznań świadków jest w takiej sytuacji najzupełniej zbędny, szczególnie, że Sąd Okręgowy i tak przyjął najbardziej korzystny dla powoda,a mieszczący się jeszcze w granicach możliwych do zaakceptowania, stosunek powierzchni sprzedaży do tzw. powierzchni pomocniczych. Tym bardziej nie jest potrzebny dowódz oględzin oraz dowód z opinii biegłego.
Postawienie co do niedopuszczenia go z urzędu zarzutu obrazyart. 232 k.p.c.jawi się jako bezzasadne w stopniu oczywistym. Aktywność dowodowa sądu cywilnego nie została wykreowana przez ustawodawcę jako obowiązek, lecz jedynie jako uprawnienie i to takie, które aktualizuje się wyłącznie w sytuacjach wyjątkowych (np. w razie dążenia strony do obejścia prawa, podejrzenia prowadzenia fikcyjnego procesu, rażącej nieporadności strony). Tylko w takich sytuacjach zaniechanie sądu pierwszej instancji z uprawnienia staje się obowiązkiem i można wtedy uczynić sądowi zarzut obrazy tego przepisu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2002 r., sygn. akt II CKN 837/00). Żaden z takich przypadków nie występuje w rozpoznawanej sprawie. Wyłączając tu dowód usprawiedliwiony potrzebą wykazania wniosku o zwolnienie od opłaty od apelacji, spóźniony i podlegający pominięciu na zasadzieart. 381 k.p.c.okazał się dowód z pisma powoda z dnia 15 lipca 2020 r. Nie sposób dopatrzeć się jakichkolwiek powodów, które stały na przeszkodzie wcześniejszego zaoferowania tego dowodu na potrzeby toczącego się procesu. Jego powoływanie było przy tym o tyle zbędne, że pozwany w piśmie procesowym z dnia 25 lutego 2021 r. przyznał fakt złożenia takiego dokumentu, co zostało wzięte pod uwagę przez Sąd Okręgowy. Wyczerpując krytykę pod adresem stanowiska powoda należy dodać, że przepisart. 241 k.p.c.nie jest właściwą podstawą uzupełnienia materiału dowodowego w postępowaniu apelacyjnym, gdyż dotyczy on wyłącznie postępowania przed sądem pierwszej instancji.
Na koniec należy zauważyć, że Sąd Okręgowy przeprowadził wnioskowane w pozwie dowody, mające na celu właśnie ustalenie powierzchni sprzedaży, zgodnie z twierdzeniami powoda. Należało założyć, że powód wnioskując te dowody, ma świadomość ich znaczenia, a więc o ile nie są one wystarczające, to powinien od razu uzupełnić je innymi dowodami. Tym samym w żaden sposób nie jest usprawiedliwione jego oczekiwanie inicjatywy dowodowej ze strony sądu.
Wyłącznie polemiczny charakter mają zarzuty naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Zgodniez tym przepisem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepis ten, przy uwzględnieniu przepisu dotyczącego wymogów uzasadnienia wyroku nakłada na sąd orzekający obowiązek: po pierwsze - wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, po drugie - uwzględnienia wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, po trzecie - skonkretyzowania okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności, po czwarte - wskazania jednoznacznego kryterium oraz argumentacji pozwalającej - wyższej instancji i skarżącemu - na weryfikację dokonanej oceny w przedmiocie uznania dowodu za wiarygodny bądź też jego zdyskwalifikowanie, po piąte - przytoczenia w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia dowodów, na których sąd się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2000 r., sygn. akt V CKN 94/00, Lex nr 52589).
Jak wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia wyżej wymienionego przepisu nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może więc polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, lecz konieczne jest - przy posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznymi - wykazanie, że wskazane wart. 233 § 1 k.p.c.kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy (analogicznie Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 lipca 2008 r., sygn. akt VI ACa 306/08, Dz. Urz. UOKiK 2008, nr 4, poz. 40).
Apelacja powoda nie spełnia powyższych kryteriów, w sposób jedynie polemicznyi wyrywkowy polemizując z kompleksowymi, logicznymi i odpowiadającymi doświadczeniu życiowemu ustaleniami Sądu Okręgowego. Za całkowicie zasadne należało uznać oparcie się przez Sąd Okręgowy na wskazaniach powierzchni lokali(...)zawartych w umowach najmu zawartych z podmiotami prowadzącymi(...)oraz(...).Sąd Okręgowy zasadnie wytknął również powodowi, że sam jego przedstawiciel zeznał,iż najmowana przez niego powierzchnia 1 940 m2(którą rzekomo miałyby się odznaczać sklepy na innym piętrze tego samego budynku) obejmuje także pomieszczenia o zdecydowanie nie sprzedażowym charakterze. Postulowany przez powoda dowód z rzutu budynku należy zatem uznać za zupełnie nieprzydatny. Zamierzonego skutku polegającego na podważeniu ustaleń Sądu Okręgowego nie może także odnieść zarzut co do tego, że sam pozwany miał w odpowiedzi na pozew przyznać, że powierzchnie sprzedaży w obiekcie to łącznie 1 739 m2. Z odpowiedzi na pozew (stosowny fragment na k. 95) nic takiego nie wynika, wprost przeciwnie, pozwany podał tam, że„[w] wynajmowanej przez Zarządcę nieruchomości, powierzchnia lokali, w których odbywa się sprzedaż detaliczna to powierzchnia łączna 1 739 m2. Zastrzec jednak należy, iż to powierzchnia całkowita lokali, w których część z niej jest przeznaczona na sprzedaż bezpośrednią. Każdy z wymienionych niżej sklepów ma część powierzchni zagospodarowanie na tzw. zaplecze magazynowo-socjalne, biuro”.Dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma natomiast istotnego znaczenia fakt obecności pozwanegow wynajmowanym przez powoda lokalu, niezależnie od okresu czasu, w którym miałobyto mieć miejsce.
Uznanie trafności ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego co do wielkości spornych powierzchni, przesądza zarazem o trafności odmowy zastosowania do rozpoznawanej sprawy art. 15ze ust. 1 u.COVID.
Należy się również zgodzić z Sądem Okręgowym co do faktu, że w rozpoznawanej sprawy nie mógł być zastosowany na korzyść powoda przepisart. 495 § 1 k.c., leczart. 495 § 2 k.c.Argumentacja powoda, że nie było możliwym prowadzenie siłowni, a przez to niemożliwym było wynajmowanie lokalu na ten cel, nie odpowiada pełnej treści jurydycznej zawartej umowy najmu, co Sąd Okręgowy właściwie przeanalizował w każdym aspekciew perspektywie tradycyjnego podziału (dare, facere, non facere, pati) i zinterpretował w ten słuszny sposób, że wprowadzenie zakazu prowadzenia klubów fitness miało ograniczony tylko wpływ na niemożliwość świadczeń pozwanego, który w dalszym ciągu obowiązany był znosić używanie przez najemcę przedmiotu najmu, zapewniać najemcy dostęp do lokalu,nie podejmować żadnych działań zakłócających korzystania z przedmiotu najmu lub uczynić go niemożliwym oraz świadczyć na rzecz powoda określone usługi. Oczywistym jest, że powód znalazł się w dramatycznej sytuacji ekonomicznej, jednak nie zmienia to sytuacji jurydycznej sprawy w ten sposób, że wart. 495 k.c.zamiast mniej korzystnego dla powoda§ 2należałoby zastosować§ 1tego przepisu. Truizmem będzie tu wskazać, iż obowiązki umowne pozwanego należy rozważyć na równi z obowiązkami powoda.
Na marginesie należy zauważyć, że niemożliwość gospodarcza, którą można rozważać w aspekcie umowy powołanej w pozwie, powinna prowadzić raczej do akcji procesowej o której mowa wart. 3571k.c., co rzecz jasna w niniejszej sprawie nie zostało przedsięwzięte.
Zasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 31t ust. 1 i 3 pkt 1 u.COVID. W przepisie tym ustawodawca sformuował czasowy zakaz wypowiadania umów najmu. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. W odniesieniu do lokali niemieszkalnych w ust. 3 zawarto wyjątki od tej reguły. Pomijając nieznajdującą tu zastosowania konieczność rozbiórki lub remontu budynku (pkt 2), przepisu ust. 1 nie stosowało się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokaluo przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania (tekst prawny posługuje się niegramatyczną formą „używa”) tego lokalu.
Sąd Okręgowy przyjął, że naruszenie postanowień umowy najmu, a do takich należy niewątpliwie zwłoka w płatności czynszu, daje wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Biorąc jednak pod uwagę zarówno wyniki wykładni językowej tego przepisu, jak i – przede wszystkim – wykładni celowościowej, należy odmówić zasadności stanowiska Sądu I instancji.
Analiza powołanego przepisu prowadzi do wniosku, że spójnik„lub”służy w nim jedynie wyliczeniu. Istotą tego przepisu jest określenie skutków naruszenia sposobu używania lokalu. Wyraża się ona w kompozycyjnej klamrze („z naruszeniem[…]sposobu używa[nia]tego lokalu”). Pośrodku tej konstrukcji gramatycznej koniecznym było oczywiście wskazanie, co konkretnie najemca może naruszyć, a więc umowę lub przepisy prawa. Przepis art. 31t ust. 3 pkt 1 u.COVID wyraża zatem jedną normę prawną, wedle której możliwość wypowiedzenia najemcy umowy najmu zostaje ograniczona do przypadków, w których najemca narusza postanowienia czy to umowy, czy przepisów prawa, lecz tylko te, które dotyczą sposobu używania tego lokalu.
Spójnik„lub”nie dzieli zatem omawianego przepisu na dwie normy, spośród których pierwsza przewidywałaby, że najemcy można wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, gdy ten narusza jakiekolwiek jej postanowienia, zaś druga, że nie każde naruszenie przepisów prawa powoduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu, lecz tylko takie, które dotyczy sposobu używania lokalu. Należy tu również pamiętać, że przepis art. 31t ust. 3 pkt 1 u.COVID ma charakter szczególny wobec ust. 1 tego artykułu, przewidując wyjątki od generalnego zakazu wypowiadania umów najmu. Nie ulega wątpliwości, że wyjątki należy interpretować zawężająco.
Na gruncie języka i systematyki ustawy dodatkowym argumentem za przyjęciem,że to nie dowolne naruszenie postanowień umowy najmu powoduje możliwość jej wypowiedzenia, jest fakt, że ustawodawca zdecydował się na uregulowanie tak przypadków naruszenia postanowień umowy, jak i naruszenia przepisów prawa w ramach jednej jednostki redakcyjnej, choć nic nie stałoby na przeszkodzie, by art. 31t ust. 3 pkt 1 u.COVID rozdzielić na dwa punkty, spośród których jeden stanowiłby, że przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z: 1) naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu; 2) naruszeniem przez najemcę przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu (dotychczasowy pkt 2) musiałby oczywiście stać się wtedy pkt 3). Tego jednak nie uczyniono.
Zasadniczym jednak powodem, dla którego należy uznać, że także w razie przypadku naruszenia postanowień umownych należy mówić o naruszeniu kwalifikowanym są względy wykładni celowościowej. Nie wymaga szerszego komentarza, że wobec wyjątkowej sytuacji, jaką był wybuch pandemii koronawirusa i wprowadzenie związanych z tym ograniczeń związanych z przemieszczaniem się i korzystaniem z obiektów użyteczności publicznej, niewątpliwą intencją ustawodawcy była ochrona najemców lokali, którzy z dnia na dzień zostali postawieni w sytuacji ograniczenia bądź w ogóle zatrzymania przychodów. Ochrona przed ekonomicznymi skutkami pandemii i wynikających z niej ograniczeń byłaby iluzoryczna, gdyby wynajmujący i tak mógł wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia czynszu, co zawsze jest zarazem naruszeniem jej postanowień. Nie sposób również dopatrzeć się jakiejkolwiek aksjologicznej podstawy dla zróżnicowania skutków naruszenia postanowień umownych i ustawowych, z korzyścią (dla wynajmującego), dla naruszenia tych pierwszych. Wykonywanie tak obowiązków umownych, jak i ustawowych, o ile pierwsze nie kolidują z drugimi (nie zaś na odwrót) jest na równi obowiązkiem stron każdego stosunku zobowiązaniowego. Można również dostrzec, że wolą ustawodawcy było ograniczenie przypadków możliwego wypowiedzenia umowy wyłącznie do przypadków szczególnych, związanych z zagrożeniem dla samego przedmiotu najmu („sposobu używania lokalu”), jako że jedynie w takich sytuacjach interes postawionych w drastycznej sytuacji najemców musiał ustąpić przed interesem wynajmujących, którym musiały być pozostawione instrumenty do kontroli mienia stanowiącego ich własność.
Typowego naruszenia postanowień umownych nie można postrzegać w tych kategoriach. Ponadto, przyjęcie takiej wykładni tego przepisu, jak zaproponowana przez Sąd Okręgowy, mogłoby budzić wątpliwości, czy przepis ten nie stanowi przepisu szczególnego wobecart. 673 § 3 k.c., dając wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony także wtedy, gdy możliwość taka w ogóle nie została w niej przewidziana, bądź też nie została w niej przewidziana akurat ze względu na dane naruszenie. Takiej interpretacji również nie można byłoby pogodzić z ewidentnie ochronnym celem powoływanej wielokrotnie ustawy z dnia 2 marca 2020 roku.
Powyższe oznacza, że powodowi można byłoby wypowiedzieć umowę najmu jedynie w przypadku, w którym naruszyłby postanowienia umowne dotyczące sposobu korzystaniaz lokalu. Takiego uchybienia nie można powodowi przypisać. Nie jest nim oczywiście zwłoka w zapłacie czynszu, gdyż nie jest to obowiązek w żaden sposób związany z substancją lokalu.
Uzupełniająco należy tu wskazać, że nawet jeśli przepisy ustawy covidowej rzeczywiście nie dawałyby podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, podstawą do uwzględnienia powództwa byłbyart. 5 k.c.W zaistniałej sytuacji, mając na uwadze szczególne warunki, w której znalazły się podmioty, których potrzeba ochrony była ewidentna, wypowiedzenie powodowi umowy najmu stanowiło działanie będące nadużyciem prawa.
Powołanie się na nadużycie prawa podmiotowego jest zawsze środkiem obrony, a nie podstawą do wysuwania żądań pod adresem przeciwnika, stanowi, jak plastycznie podaje się w doktrynie,

    „tarczę – nie miecz”(B. Janiszewska,

    Tarcza – nie miecz. Refleksjeo współczesnych uwarunkowaniach stosowania art. 5 k.c.[w:]

    Ochrona słabszej strony stosunku prawnego. Księga jubileuszowa ofiarowana Profesorowi Adamowi Zielińskiemu
, red, M. Boratyńska, za: J. Gudowski,

    Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 1 (art. 1 – 55(

      4)), Lex 2021, komentarz do art. 5, teza 23). Nie oznacza to jednak, że przepisart. 5 k.c.mógł przemawiać wyłącznie za oddaleniem powództwa lub wniosku, a nigdy nie mógł prowadzić do jego uwzględnienia, jak kategorycznie niekiedy wskazuje się w doktrynie. Stwierdzenie przez sąd, że określone zachowanie było przejawem nadużycia prawa podmiotowego uzasadnia odmowę udzielenia ochrony prawnej, czego wyrazem jest zwykle oddalenie powództwa lub wniosku, które miały doprowadzić do uzyskania tej ochrony. W pewnych przypadkach zastosowanieart. 5 k.c.może prowadzić do uwzględnienia żądania zgłoszonego przez powoda (J. Gudowski [red.],

    ibidem; A. Zbiegień – Turzańska [w:]
  K. Osajda [red.],

    Kodeks cywilny. Komentarz, Legalis 2021, komentarz do art. 5, teza 145). Do takich sytuacji należy zaliczyć przypadek, w których powództwo ma w istocie charakter obrony. W rozpoznawanej sprawie powód nie wykonuje własnego prawa podmiotowego,lecz broni się przed skutkami jego wykonywania przez pozwanego. Kluczowa jest zatem nie rola procesowa w której występuje dany podmiot, a czynienie użytku z prawa, co jest okoliczną ocenianą na gruncie przepisów prawa materialnego.
Nie powielając w tym miejscu bogatego dorobku jurydycznego w kwestii stosowaniaart. 5 k.c., należy przypomnieć, że w sposób generalny w piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2001 r., sygn. akt IV CKN 1756/00) podkreśla się, że przy uwzględnieniu, że Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r.), należy przyjąć, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze społeczeństwa. Ujmując rzecz ogólnie można przyjąć, że przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania.
W zaistniałej sytuacji wypowiedzenie powodowi umowy najmu, o ile mogłoby zostać skutecznie dokonane, naruszało powyższe reguły. Powód nie ze swojej winy został pozbawiony możliwości prowadzenia swojej działalności i uzyskiwania przychodów, z których mógłby na bieżąco regulować czynsz najmu. Wypowiedzenie mu umowy, a więc pozbawienie go możliwości dalszego funkcjonowania (w tym regulowania zaległego i bieżącego czynszu), było w takim stanie rzeczy sankcją zbyt daleko idącą. Nie można w ten sam sposób potraktować sytuacji, w której powód nie uiszczałby czynszu z własnej swawoli czy na skutek niewydolności ekonomicznej, która typowo również przynajmniej w części stanowi okoliczność od niego zależną, a przynajmniej leżącą po jego stronie, od sytuacji, w której powód w ogóle został pozbawiony możliwości prowadzenia dalszej działalności z przyczyn leżących całkowicie poza nim. Pozwany zignorował wyjątkową sytuację, w której znalazł się powód, stosując postanowienie umowy zawartej w roku 2014, gdy administracyjne zamykanie całych gałęzi gospodarki było rzeczą trudną do wyobrażenia, gdyż od dziesięcioleci niespotykaną. Zwraca także uwagę, że powodowi wypowiedziano umowę najmu tuż po (założonym) ziszczeniu się przesłanki umownej, co dodatkowo należy uznać za przejaw złej woli pozwanego, który zdawał się wykorzystać zaistniałą na skutek pandemii sytuację do możliwie najszybszego rozwiązania umowy łączącej go z powodowym stowarzyszeniem, nie bacząc na pozbawienie go w ten sposób jakichkolwiek materialnych podstaw egzystencji, tak poważnie nadszarpniętych wskutek faktycznego zakazu działalności. Powód nie może oczywiście usprawiedliwić nieopłacenia czynszu najmu za początek marca 2020 r., gdy mógł jeszcze prowadzić swoją działalność, jednak to uchybienie nie mogłoby stanowić podstawy do wypowiedzenia umowy, a ponadto w opisanych okolicznościach należałoby uznać je za zdecydowanie zbyt błahe, by mogło uzasadniać jej terminowanie. Faktem jest, że powód nie przystawał na kierowane do niego przez pozwanego propozycje ugodowe, w tym prolongatę terminu wymagalności rat czynszowych, jednak o tyle nie ma to znaczenia, że w okresie od marca do maja 2020 r. powód i tak nie mógł przewidzieć czy w ogóle będzie w stanie ponosić czynsz.
Uwzględniając powyższą argumentację, w punkcie I na zasadzieart. 386 § 1 k.p.c.zmieniono zaskarżony wyrok w ten sposób w sposób tam opisany. W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu, jako że powód nie wykazał, aby w istocie przysługiwał mu interes prawny w rozpoznaniu jego żądania głównego.
Zmiana rozstrzygnięcia co do istoty sprawy spowodowała także zmianę rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu. Od pozwanego na rzecz powoda zasądzono kwotę 10 817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, na które składa się kwota 10 800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego stosownie do treści § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Zgodnie zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 755) pozwanego, zgodnie z wynikiem procesu, obciążono kosztami sądowymi, których powód nie miał obowiązku uiścić, a więc opłatą sądową w wysokości 19 795,00 zł, od której poniesienia powód został zwolniony.
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło zgodnie zart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 § 1 k.p.c.iart. 99 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Niekwestionowaną przez sąd odwoławczy, jak i przez pozwanego, wartość przedmiotu zaskarżenia stanowiła kwota 58 814 zł, ustalona przez powoda zgodnie zart. 23 k.c.jako suma czynszu za okres sporny. W tym stanie rzeczy pozwany obowiązany jest zwrócić powodowi kwotę 4 050 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, ustaloną zgodnie z§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 przywoływanego w akapicie poprzedzającym rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, a także kwotę 600 zł tytułem opłaty od apelacji, którą powód uiścił, nie będąc w tym zakresie zwolniony od tego obowiązku. Sumarycznie zasądzono zatem od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4 650 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. W ostatnim punkcie orzeczono, że na zasadzie przywoływanego również powyżej art. 113 ust. 1 u.k.s.c., od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie zasądzono kwotę 2 314 zł tytułem tej części opłaty sądowej, od uiszczenia której powód został zwolniony.

    Krzysztof Górski Leon Miroszewski Artur Kowalewski