Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 532/22
Data wyroku: 2022-12-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Katarzyna Biernat-Jarek
Słowa kluczowe: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna: art. 105 k.c., art. 369 k.c., art. 63 k.c., art. 10 ust. 1 ustawy o ks. wieczystych

Sygnatura akt II Ca 532/22, II Cz 298/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 grudnia 2022 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Katarzyna Biernat -Jarek

Sędziowie:  Liliana Kaltenbek
Barbar Rzekęć (del.)
Protokolant:  Karina Irlik
po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2022 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaJ. R.
przeciwkoB. F. (1)
o uzgodnienie treści księgi wieczystej
na skutek apelacji powódki oraz zażalenia pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 21 grudnia 2021 r. sygn.. akt I C 3918/218/K

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

3
oddala zażalenie;

4
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania zażaleniowego.

SSO Liliana Kaltenbek  SSO Katarzyna Biernat-Jarek SSR Barbara Rzekęć (del.)

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 8 grudnia 2022 r.
PowódkaJ. R.domagała się uzgodnienia treściksięgi wieczystej nr (...)z rzeczywistym stanem prawnym poprzez usunięcie z jej działu II pozwanegoB. F. (1)jako wyłącznego właściciela i wpisania w jego miejsce powódki, a nadto zasądzenia od pozwanego zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu wskazała, że z pozwanym zostały zawarte dwie umowy– przedwstępna z dnia 21 czerwca 2017 r., zobowiązująca powódkę do sprzedaży nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą oraz umowa z dnia 25 stycznia 2018 r., przenosząca własność nieruchomości naB. F. (1). Stroną obu umów była powódka, reprezentowana przez swego ojca,M. G.. Umowy te były nieważne ze względu na brak umocowaniaM. G.do działania jako pełnomocnik powódki. Zarówno w wiadomości sms, jak i potem– z ostrożności– w wiadomości mailowej powódka złożyła ojcu oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa w sposób, który umożliwiałM. G.zapoznanie się z jego treścią. Celem powyższych umów nie było zbycie nieruchomości na rzecz pozwanego, gdyż dnia 25 stycznia 2018 r.M. G.orazB. F. (1)mieli zawrzeć umowę zobowiązującą pozwanego do sprzedaży nieruchomości na rzecz ojca powódki. Takie działanie, w ocenie powódki, wskazywało na zawarcie ukrytej umowy pożyczki, wypłaconej pod pozorem ceny sprzedaży, a nieruchomość stała się swoistym zabezpieczeniem jej zwrotu. Na poparcie tej argumentacji powódka wskazała, że nieruchomość sprzedano za sumę znacznie, nawet trzykrotnie niższą od jej aktualnej wartości, a ponadto tak w umowie przyrzeczonej, zawartej z powódką, jak i w umowie przedwstępnej, zawartej z jej ojcem, pozwany zastrzegł tę samą datę do pozbawienia powódki posiadania nieruchomości i do przeniesienia własności nieruchomości naM. G.. W ocenie powódki pozwany oraz jej ojciec działali w porozumieniu, znając się od wielu lat. Ceny sprzedaży wynikające z przywołanych umów miały być fikcyjne, a realnie wypłacona kwota – znacznie niższa. Umowa zawarta zM. G., działającym bez umocowania jest nieważna, gdyż z okoliczności sprawy wynika, że pozwany wiedział lub z łatwością mógł się powiedzieć o wypowiedzeniu pełnomocnictwa udzielonego przez powódkę ojcu. Powódka powołała się również na ich nieważność jako czynności symulowanych. Wskazała, że działania jej ojca i pozwanego były także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Podała, że jej zamiarem przy udzielaniu pełnomocnictwa nie było umożliwienie ojcu poręczania za jego zobowiązania z wykorzystaniem jej majątku. Ponadto, działaniaM. G.oraz pozwanego miałyby prowadzić do obejścia zakazu zawierania umów z pełnomocnikiem jako drugą stroną. Powódka powołała się w konsekwencji na nieważność umów, która powinna skutkować wykreśleniem wpisu własności pozwanego z właściwej księgi wieczystej oraz ujawnienie w niej właściciela w osobie powódki.
PozwanyB. F. (1)wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz od powódki zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu wskazał, że powódka nie odwołała skutecznie pełnomocnictwa udzielonego ojcu. Wiadomość sms stanowiła oświadczenie wiedzy (wskazywała bowiem, że pełnomocnictwo już odwołano u notariusza), a nie woli. Nie wykazano również, by została wysłana na numer telefonu należący doM. G.seniora. Wiadomość mailowa także została wysłana na adres nienależący do adresata, co więcej – skoro powódka uważała w chwili jej wysyłania, że już złożyła oświadczenie woli o odwołaniu pełnomocnictwa, to wiadomość e-mail nie mogła ponownie zawierać takiego oświadczenia. Gdyby powódka miała w istocie dążyć do odwołania pełnomocnictwa, mogła uczynić to przed notariuszem, zwłaszcza że miała z nim kontakt. Powódka działała niekonsekwentnie, nie dążąc do odzyskania dokumentu pełnomocnictwa od ojca oraz powiadomienia odpowiedniego notariusza o odwołaniu pełnomocnictwa. Nie wykazała również, by pozwany wiedział o odwołaniu pełnomocnictwa ani że z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Ojciec powódki przy zawieraniu umów oświadczał, że jego pełnomocnictwo jest ważne i nie zostało odwołane, a jego oświadczenia ujawniono w treści aktów notarialnych. Na łatwość dowiedzenia się o odwołaniu pełnomocnictwa nie wskazuje zaniżenie ceny nieruchomości, gdyż bowiem odpowiadała ona realiom rynkowym. To ojciec powódki sam skontaktował się z pozwanym w celu złożenia mu oferty sprzedaży nieruchomości, a pozwany potrzebował nieruchomości dla zaspokajania swoich potrzeb lokalowych w związku z planami rozbudowy lotniska wB.w kierunku mogącym znacząco zmniejszyć jego komfort zamieszkiwania w domu wR.. Ojciec powódki wskazywał, że mieszka w nieruchomości wraz z synem, a w ocenie pozwanego nieprawdopodobnym było, aby żaden z nich nie powiadomił powódki o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Pozwany powołał się również na treść dokumentu pełnomocnictwa, które w jego ocenie sformułowane było maksymalnie szeroko, dając pełnomocnikowi prawo do dowolnego rozrządzania nieruchomością, a także do bycia drugą stroną czynności prawnych. Pozwany przyznał, że zawarł umowę przedwstępną sprzedaży zM. G.seniorem, tłumaczył jednak, że wzrost ceny wynikać miał z pokrycia szkody wynikającej z konieczności poszukiwania nowego lokum. Zakwestionował zarzuty w przedmiocie niewypłacenia całości ceny, która została uiszczona zgodnie z aktem notarialnym. Podniósł nadto, iż z okoliczności sprawy nie wynikała oczywista konieczność weryfikacji aktualności pełnomocnictwa u mocodawczyni, przeczyłoby to zresztą celowi przepisów o działaniu przez pełnomocnika. Także notariusz jako osoba zaufania publicznego nie kwestionowała zakresu i aktualności umocowaniaM. G.seniora. W dalszej kolejności pozwany powołał się na relacje biznesowe powódki i jej ojca, podnosząc, że za działania we wspólnie prowadzonejspółce (...)senior został skazany prawomocnym wyrokiem karnym. Pozwany zaprzeczył, by doszło do ukrycia umowy pożyczki pod umową sprzedaży, skoro bowiem pozwany działał w celu uzyskania nieruchomości na swoje potrzeby mieszkalne, to bezcelowe byłoby działanie, w wyniku którego nie nabyłby jej własności w sposób permanentny. Ojciec powódki jest byłym sędzią i adwokatem, a powódka posiada doświadczenie w obrocie nieruchomościami, zarówno jako ich właściciel, jak i członek rady nadzorczej spółki działającej w branży developerskiej. Oboje posiadali zatem wiedzę o skutkach swoich działań w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa oraz jego odwołania. Gdyby ojciec powódki wiedział o odwołaniu pełnomocnictwa, to nie odkładałby zawarcia umowy przyrzeczonej na styczeń 2018 r., lecz dążyłby do szybkiego działania celem oszukania powódki. Gdyby zaś wiedział o tym pozwany, to nie zawarłby zM. G.seniorem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, gdyż pełnomocnik nie mógłby sprostać takiemu zobowiązaniu.
Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2021 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo (pkt I.), zasądzając od powódki na rzecz pozwanego kwotę 10.817 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II.) i nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie kwotę 36.583,20 zł (pkt III.).
Orzeczenie zapadło na tle następujących faktów:
Poza sporem pozostawał fakt, iż w dziale IIksięgi wieczystej nr (...), obejmującej nieruchomość położoną wK.przyul. (...)jako wyłączny właściciel ujawniony jestB. F. (1), a jako podstawa wpisu wskazana jest umowa sprzedaży z 25 stycznia 2018 r. W dacie zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej w nieruchomości zamieszkiwali ojciec powódki –M. G.senior oraz jej brat –M. G.junior. Obecnie mieszka tam wyłącznie ojciec powódki. Ponadto, Sąd Rejonowy ustalił, że wyłączną właścicielką nieruchomości przy(...)wK.do dnia 25 stycznia 2018 r. była powódka, która w dniu 14 lipca 2016 r. udzieliła w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa swojemu ojcu, upoważniając go do zbywania na rzecz dowolnych osób nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)pod dowolnym tytułem prawnym, tak darmym jak i odpłatnym– za cenę i na warunkach według swobodnego uznania pełnomocnika, a tale do odbioru i pokwitowania ceny, ustalenia wartości, wydawania przedmiotu umowy w posiadanie (pkt I.b pełnomocnictwa). Powódka upoważniła ojca również do szeregu działań związanych z zarządzaniem nieruchomością, w tym do zawierania umów o media. Mocodawczyni oświadczyła nadto, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnych i może reprezentować drugą stronę czynności prawnej (pkt III pełnomocnictwa). Dnia 23 maja 2017 r. powódka wysłała wiadomość SMS na numer telefonu należący do jej ojca o treści: „w dniu dzisiejszym u notariusza wM.cofnęłam ci pełnomocnictwo dotyczące(...)”. Tego samego dniaM. G.w korespondencji smsowej zażądał od córki wyjaśnienia tej decyzji, a po podaniu przezJ. R.motywów działań domagał się, by powódka cofnęła odwołanie pełnomocnictwa lub udzieliła pełnomocnictwa swojemu bratu-M. G.juniorowi. Następnego dnia powódka wysłała ze swojego adresu mailowego ((...)) wiadomość na adres mailowy(...), w którym wskazała, że cofa niniejszym pełnomocnictwo udzielone ojcuM. G.dotyczące nieruchomości przyul. (...)wK.. Adres mailowy, na który wysłała wiadomość należał do jej ojca i był przez niego regularnie wykorzystywany. Relacje pomiędzy powódką a jej ojcem od tamtego czasu pozostawały złe. W dniu 26 maja 2017 r. ustanowiła pełnomocnikiem do zarządu i sprzedaży nieruchomości przyul. (...)wK.swojego brata –M. G.. Dnia 21 czerwca 2017 r. powódka reprezentowana przez pełnomocnika– ojcaM. G.zawarła z pozwanymB. F. (2)umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej przyul. (...).M. G.senior przy zawieraniu umowy oświadczył, że udzielone mu pełnomocnictwo nie wygasło ani nie zostało odwołane (pkt I.m umowy). Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, w wyniku której powódka przeniesie własność nieruchomości na pozwanego za cenę 810.000 zł (pkt III umowy) w terminie do dnia 1 sierpnia 2017 r. Pozwany przekazał pełnomocnikowi powódki przed zawarciem umowy kwotę 370.000 zł tytułem zaliczki na poczet ceny. W chwili zawarcia umowy nieruchomość obciążona była hipotekami na łączną kwotę 130.000 zł. Dnia 25 stycznia 2018 r.M. G.senior, działając jako pełnomocnik powódki, zawarł z pozwanym umowę sprzedaży nieruchomości przyul. (...)wK.. Strony wskazały, że umowa zawierana jest w celu wykonania umowy przedwstępnej z 21 czerwca 2017 r. (pkt III umowy).J. R.umową tą przeniosła na pozwanego własność nieruchomości za cenę 810.000 zł. Do chwili zawarcia umowy uiszczona została całość wynikającej z niej ceny, co potwierdziłM. G.senior w punkcie V. umowy. Kwoty te były uiszczane do rąk ojca powódki, względnie- na podane przez niego rachunki bankowe. Pełnomocnik powódki zobowiązał się również do tego, że – jako osoba będąca w posiadaniu nieruchomości – wyda ją pozwanemu do 15 stycznia 2019 r. (pkt VI.1 i 2 umowy), zaś na wypadek niewykonania obowiązku wydania nieruchomości pozwanemu w posiadanie strony zastrzegły obowiązek zapłaty kary umownej w kwocie 2.000 zł za każdy dzień opóźnienia, który obciążać miał nie tylko powódkę, lecz także samegoM. G.seniora (pkt VI.3 umowy). Powódka nie otrzymała od ojca żadnych kwot z tytułu ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie dnia 25 stycznia 2018 r. pozwany zawarł zM. G.seniorem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. W umowie tej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przyul .(...)przezB. F. (1)na rzeczM. G.seniora za cenę 870.000 zł. Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zawarta winna zostać w terminie najpóźniej do dnia 15 stycznia 2019 r. (pkt V. umowy).M. G.nie poinformował powódki o treści umów zawieranych z pozwanym w jej imieniu. Przed zawarciem umów z dnia 25 stycznia 2018 r.M. G.spotkał się zB. F. (2)w kancelarii notarialnej celem omówienia ich warunków, a w szczególności nowego terminu zawarcia umowy przenoszącej własność na rzecz pozwanego. Ojciec powódki bez wiedzy pozwanego nagrywał przebieg rozmowy zB. F. (1).M. G.senior w trakcie rozmowy posługiwał się takimi pojęciami jak „pożyczka”, „odsetki” czy „lichwa”, tymczasem pozwany konsekwentnie nie używał takiej terminologii. Wskazywał też na wypłacenie pełnomocnikowi całości ceny sprzedaży. Obaj mężczyźni podejmowali negocjacje w przedmiocie daty zawarcia umowy przyrzeczonej, którą ostatecznie ustalono na 15 stycznia 2019 r., pomimo nalegań pozwanego, który wiele razy podkreślał, że bardzo zależy mu na nabyciu nieruchomości do końca 2018 r. W zależności od daty zawarcia umowy przenoszącej własność kontrahenci proponowali różne wysokości ceny sprzedaży, w szczególności pozwany na wypadek zgody na zawarcie umowy ostatecznej w styczniu 2019 r. wzrost ceny żądał wzrostu ceny o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pierwotnie wskazywano też, że w umowie sprzedaży z powódką nie powinno się zawrzeć odesłania do umowy przedwstępnej, oceniając, iż ona wygasła, ostatecznie takie odesłanie strony zdecydowały się jednak umieścić. PozwanyB. F. (1)wraz z rodziną mieszka wR.w domu jednorodzinnym. Propozycję zakupu domu przyul. (...)ojciec powódki składał mu już w 2016 r., ten jednak nie był nią wówczas zainteresowany, ponieważ planował kupno nieruchomości naW.. Pozwany dążył wówczas do zmiany miejsca zamieszkania w związku z planowaną rozbudową lotniska wB., co groziło znacznym obniżeniem komfortu mieszkania wR.. Rozbudowa lotniska wpłynie w sposób znaczący na komfort życia mieszkańcówR., w szczególności poprzez zwiększenie poziomu hałasu oraz sztucznego oświetlenia.B. F. (1)napotkał jednak problemy związane z nieruchomością naW., w związku z czym zawarł z powódką umowę przedwstępną kupna budynku przyul. (...). Pomiędzy dniem zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej porzucił jednak zamiar zamieszkania w tejże nieruchomości. Co najmniej od 2009 r. pozwanyB. F. (1)zawierał szereg umów dotyczących nieruchomości, kupując je wielokrotnie i sprzedając. Umowy zawierane były co do zasady ze spółką z o.o. C.K.(...)z siedzibą wW., w ramach którejM. G.senior prowadził działalność gospodarczą w branży developerskiej; ale także przez markaG.jako pełnomocnika szeregu osób z najbliższej rodziny. Spółka niejednokrotnie reprezentowana była przy tym przezM. G.seniora. W ten sposób pozwany poznał ojca powódki, z którym toczył rozmowy w przedmiocie podejmowanych transakcji. Pozwany jest radcą prawnym i pracownikiem naukowym(...).M. G.senior jest byłym sędzią i adwokatem. Był także prawomocnie skazany wyrokiem karnym. Dnia 27 grudnia 2017 r. powódka, jej ojciec i brat zebrali się na nadzwyczajnym zgromadzeniu wspólników spółki(...)(...) sp. z o.o., które przeprowadzili w całości. Powódka od wielu lat działała wspólnie z ojcem w ramach tej spółki. W chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży między stronami wartość rynkowa nieruchomości przyul. (...)wynosiła 1.065.800 zł, a w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność na pozwanego – 1.066.400 zł.
Wyjaśniając podstawę prawną rozstrzygnięcia, Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności nie podzielił zarzutu pozwanego, jakoby w ogóle nie doszło do skutecznego wypowiedzenia przez powódkę pełnomocnictwa udzielonegoM. G.. Powódka skierowała do ojca aż dwie wiadomości dotyczące wypowiedzenia mu pełnomocnictwa- smsową oraz mailową na należące doM. G.numer telefonu i adres mailowy. Powódka skierowała zatem prawidłowo swoje oświadczenia, na które zresztą ojciec udzielał jej odpowiedzi w przedłożonej konwersacji smsowej. Jakkolwiek powódka w istocie powołała nieprawdę, pisząc o tym, że dokonała już czynności polegającej na wypowiedzeniu umocowania, lecz jednocześnie w sposób wyraźny ujawniła swoją wolę, że nie chce, aby ojciec był jej pełnomocnikiem. Naturą stosunku pełnomocnictwa jest wzajemne zaufanie stron, a skoro z treści smsa wynika, że powódka postanowiła wypowiedzieć pełnomocnictwo, to sama taka wiadomość tekstowa jest wystarczającym oświadczeniem woli w tej sprawie. Pełnomocnik, który otrzymuje wiadomość takiej treści, nie może bowiem dalej uważać, że pozostaje umocowany do reprezentowania swojego mocodawcy. Stanowisko pozwanego, jakoby powódka powinna była wypowiedzieć pełnomocnictwo podczas wizyty u notariusza nie jest zasadne- powódka bowiem konsultowała się z notariuszem telefonicznie, a szybszym sposobem rozwiązania stosunku pełnomocnictwa jest skierowanie oświadczenia o wypowiedzeniu bezpośrednio do pełnomocnika. Analogiczne oświadczenie powódka złożyła w formie wiadomości mailowej. Oświadczenie takie pozostawało celowe nawet pomimo twierdzeń powódki, iż w momencie jego składania pełnomocnictwo zostało już skutecznie wypowiedziane. Mail zawierał oświadczenie woli, które miało być skuteczne wówczas, gdyby pierwsze (smsowe) okazało się nieskuteczne. Niezasadne są także argumenty pozwanego co do tego, że gdyby powódka chciała wypowiedzieć pełnomocnictwo, uczyniłaby to u notariusza, co uniemożliwiłoby dalsze działanie przez ojca w jej imieniu i zażądałaby również zwrotu dokumentu pełnomocnictwa. Złożenie oświadczenia przed notariuszem w istocie poprawiałoby sytuację powódki, jednak nie może to wpłynąć na ocenę skuteczności wypowiedzenia pełnomocnictwa, które ujawniało jednoznacznie jej wolę. Domaganie się zwrotu dokumentu pełnomocnictwa nie było konieczne, pełnomocnik w myślart. 102 k.c.sam powinien bowiem dokonać takiego zwrotu. Niewykonanie przez pełnomocnika jego obowiązku nie może w żaden sposób ujawniać woli mocodawczyni. Twierdzenia pozwanego o tym, że wypowiedzenie pełnomocnictwa było jedynie pozorne, nie zostały wykazane w zgromadzonym materiale dowodowym. Niewystarczające jest w szczególności twierdzenie, że w późniejszym okresie powódka przebywała z ojcem w jednym miejscu i obydwoje wspólnie zajmowali się sprawami spółki. Takie działanie w związku z ich zobowiązaniami wobec spółki nie stanowi w żadnej mierze poszlaki do uznania, że powódka i jej ojciec działali w jakimś porozumieniu, zwłaszcza że ze złożonych w sprawie zeznań, w szczególności ze słów brata powódki wynika, że pozostawali w konflikcie. Oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa zostało zatem skutecznie złożone ojcu pozwanej z chwilą, gdy zostało wprowadzone do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeM. G.senior mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 § 2 k.c.). Oświadczenie takie mogło zostać złożone w dowolnej formie, bowiem przepisyKodeksu cywilnegonie zastrzegają żadnej formy odwołania pełnomocnictwa nawet w sytuacji, gdy forma taka była zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa. Zgodnie jednak zart. 105 k.c., jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Ojciec powódki mógł zatem nadal skutecznie działać w granicach pierwotnego umocowania wobec wszystkich osób, które nie wiedziały i nie mogły się w łatwy sposób dowiedzieć o wypowiedzeniu pełnomocnictwa. Powódka nie wykazała zaś, by pozwany wiedział o wypowiedzeniu pełnomocnictwa udzielonego jej ojcu. Dla udowodnienia takiej okoliczności niezbędne byłoby bowiem przedstawienie okoliczności, z których wynikałby konkretny stan wiedzy pozwanego. Tymczasem ani z korespondencji z ojcem powódki, ani z rozmów u notariusza, ani z treści oświadczeń wciągniętych do aktów notarialnych nie da się wyprowadzić takich wniosków. Nie jest wystarczające także wykazanie znajomości pozwanego zM. G.seniorem, wynikającej z wcześniejszego obrotu nieruchomościami. Nie wystarczy bowiem zwykła możliwość dowiedzenia się o wypowiedzeniu pełnomocnictwa. Konieczne jest przejawienie oznak niedbalstwa – ocenianych według standardu postępowania przeciętnej osoby o podobnej wiedzy i w zbliżonej sytuacji. Pozwany nie pozostawał w stałych kontaktach z powódką, nie przedłożono mu żadnej informacji wskazujących na odwołanie pełnomocnictwa. Umowa zawierana była w formie aktu notarialnego, można zatem przyjąć, że pozwany działał w zaufaniu do notariusza i mógł oczekiwać, że notariusz sprawdził istnienie dokumentu pełnomocnictwa oraz jego zakres przed przystąpieniem do aktu. Co więcej, pełnomocnictwo zostało udzielone przed tym samym notariuszem, przed którym później pozwany zawierał umowę z powódką działającą przez ojca na zasadzieart. 105 k.c.Pozwany znałM. G.seniora i wiedział o jego prawniczym wykształceniu. W takich okolicznościach przypuszczenie, że jego córka winna poinformować o odwołaniu pełnomocnictwa także notariusza wydaje się zasadne, zwłaszcza, że był to notariusz, przed którym ojciec powódki regularnie zawierał umowy. W aktach notarialnych tak umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej zawarto oświadczenia ojca powódki, że udzielone mu pełnomocnictwo nie wygasło ani nie zostało odwołane. Z treści nagranych rozmów pomiędzy ojcem powódki a pozwanym wynika nadto, iżM. G.zachowywał się w taki sposób, jak osoba przekonana co do aktualności jej umocowania. Pozwany został zatem wprowadzony w błąd przez ojca powódki, co prowadzi do konkluzji, iż przesłanki zart. 105 k.c.nie zostały spełnione. Sąd Rejonowy miał przy tym na względzie prawnicze wykształcenie pozwanego oraz jego doświadczenie w obrocie nieruchomościami. GdybyB. F. (2)powziął daleko idące wątpliwości co do istnienia umocowania dlaM. G.seniora, mógłby z łatwością podjąć odpowiednie działania celem weryfikacji aktualności udzielonego pełnomocnictwa. Nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty powódki co do zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że takie działanie powinno wzbudzić istotne podejrzenia, gdyby miało miejsce przy regularnej sprzedaży nieruchomości poprzez pełnomocnika posiadającego umocowanie do działania w najlepszym interesie mocodawcy. Z ustalonego w niniejszej sprawie stanu faktycznego można jednak wyprowadzić całkowicie przeciwne wnioski. Cena sprzedaży nieruchomości była zaniżona w stosunku do wartości rynkowej- kwota sprzedaży wynosiła 810.000 zł, a wartość nieruchomości na dzień zawarcia umowy przedwstępnej- 1.065.800 zł. Zaniżenie to nie było jednak znaczne- różnica pomiędzy kwotą sprzedaży a wartością nieruchomości nie przekraczała bowiem 25%. Co więcej nieruchomość była obciążona hipotekami na łączną kwotę 130.000 zł. Nie doszło zatem do określenia ceny już na pierwszy rzut oka wskazującej na nieuczciwy czy nierzetelny charakter działań pełnomocnika. Zarówno ojciec powódki, jak i pozwany dążyli do zawarcia umowy przedwstępnej w ponadprzeciętnym dla rynku nieruchomości pośpiechu, co zazwyczaj wiąże się z uzyskaniem niższej ceny. Sąd Rejonowy zwrócił również uwagę na niebywale szeroki zakres pełnomocnictwa udzielonego przez powódkę ojcu, uprawniającyM. G.do podejmowania w zasadzie dowolnych działań względem przedmiotowej nieruchomości. Dążenie do jej sprzedaży nie mogło zatem wzbudzać wątpliwości, że pozostaje w interesie powódki i wynika z istniejącego umocowania. Pełnomocnik, który mógłby pozbawić powódkę własności nieruchomości bez żadnego materialnego zysku dla niej, wzbudza tym większe zaufanie, gdy nieruchomość chce sprzedać za cenę realną, a nie jedynie symboliczną. W tym świetle nawet sprzedaż po nieco zaniżonej cenie nie musi wzbudzać wątpliwości, jako i tak nieporównywalnie bardziej korzystna dla powódki niż dokonanie darowizny. pełnomocnictwo zostało udzielone mniej niż rok przed zawarciem umowy przedwstępnej na rzecz ojca przez córkę, co w naturalny sposób zwiększa poziom zaufania do więzi łączącej mocodawcę z pełnomocnikiem. Sąd Rejonowy miał przy tym na uwadze treść nagrania rozmowy stron, która mogła wzbudzić nieufność pozwanego do ojca powódki, który wskazywał w niej, że zawierają oni w istocie ukrytą umowę pożyczki. Działania te miały jednak miejsce już po zawarciu umowy przedwstępnej, a przekonanie pozwanego, że skoro pełnomocnik umocowany był do zawarcia umowy przedwstępnej, to umocowany jest też do zawarcia umowy przyrzeczonej było zasadne. Nie można zatem stwierdzić, by pozwany z łatwością mógł się dowiedzieć o odwołaniu przez powódkę udzielonego pełnomocnictwa udzielonegoM. G.. Fakt taki nie został przez powódkę wykazany w wystarczającym stopniu, a zaszło w sprawie wiele okoliczności wskazujących na zwiększony poziom zaufania pozwanego doM. G.w ramach zawieranej umowy. Nawet więc przy przyjęciu modelu przeciętnej, rozsądnej osoby z wykształceniem prawniczym, nie można na podstawie ustalonego stanu faktycznego stwierdzić, by w realiach niniejszej sprawy przypisać pozwanemu niedbalstwo. Ponadto, Sąd Rejonowy, analizując kwestię zastrzeżenia kary umownej, zauważył, iż udzieloneM. G.pełnomocnictwo pozwalało na zbycie nieruchomości „za cenę i na warunkach według swobodnego uznania pełnomocnika”. Kara umowna nie należy doessentialia negotiiżadnej umowy i zawsze stanowi jedynie klauzulę dodatkową, mieszczącą się w pojęciu „dowolnych warunków”, które mógł w umowie zawrzeć ojciec powódki jako jej pełnomocnik. Był on bowiem uprawniony nawet do niekorzystnego finansowo rozrządzenia nieruchomością, w tym darowania jej na rzecz dowolnych osób. Zastrzeżenie kary umownej nie wykraczało zatem poza zakres pełnomocnictwa udzielonego przez powódkę ojcu. W dalszej kolejności Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powódki co do pozorności zawieranych z pozwanym umów, które w istocie miałyby ukrywać umowę pożyczki. Sąd pierwszej instancji przychylił się do argumentacji pozwanego, który w żadnym miejscu nie przyznał, jakoby w istocie zawierał umowę pożyczki, a nie kupna nieruchomości. Podczas ustaleń u notariusza ojciec powódki wielokrotnie próbował wskazywać, że w istocie zawierana jest umowa pożyczki, to on posługiwał się takimi pojęciami jak „pożyczka”, „odsetki” czy „lichwa”, tymczasem pozwany konsekwentnie odmawiał takiego ujmowania zagadnienia, mówiąc każdorazowo o „sprzedaży” oraz „cenie”. Należy mieć przy tym na uwadze, że pozwany nie miał świadomości tego, że jest nagrywany, a pomimo tego trzymał się swojej oceny zamiaru stron wyrażonego przy zawieraniu omawianych umów. Warunki, na jakich doszło do zawierania wskazanych powyżej umów w istocie wskazywały na szereg dodatkowych okoliczności, które prawdopodobnie towarzyszyły wzajemnym relacjom stron, nie zostały one jednak wykazane w toku postępowania i nie wynikają z przedłożonych dowodów. W toku negocjacji pozwany wielokrotnie podkreślał, że chce zawrzeć umowę do końca aktualnego roku. Przesunięcie daty na rok kolejny było dla niego wyraźnie niedogodne. To pełnomocnikowi powódki zależało na tym, by umowa została zawarta jak najpóźniej (z przyczyn, które nie zostały jednoznacznie wyjaśnione. Podniesienie ceny ze względu na znaczące ustępstwo kontraktowe jest w tym świetle zrozumiałe. Działanie takie może przypominać negocjacje dotyczące odsetek z umowy pożyczki, pozostaje jednak normalną aktywnością stron potencjalnej umowy sprzedaży przed jej zawarciem. Do pomyślenia była wprawdzie sekwencja zdarzeń, która wskazywałaby na ukryty pod umową sprzedaży zamiar zawarcia umowy pożyczki. Gdyby ojciec powódki tego samego podpisał zobowiązująco-rozporządzającą umowę sprzedaży nieruchomości oraz umowę przedwstępną jej odkupienia za nieco wyższą cenę, sytuacja taka wskazywałaby na symulowanie umów sprzedaży. Ciężko byłoby wówczas bowiem wskazać, dlaczego osoba, która jest uprawniona do darowania samej sobie nieruchomości, miałaby dokonywać w tym celu tego rodzaju czynności w takiej kolejności, jeżeli nie w zamiarze ukrycia innej umowy. Stan faktyczny w niniejszej sprawie jest jednak inny w kilku kluczowych elementach. Po pierwsze, w tym samym dniu doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez powódkę i przedwstępnej umowy przez ojca powódki. W chwili zatem, gdy umowy te były zawierane, istniała już umowa zobowiązująca powódkę do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz pozwanego za określoną cenę. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego, pozwany mógłby zatem bez trudu domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze postępowania sądowego. W momencie zatem w którym zdecydował się zawrzeć dalszą umowę z ojcem powódki przejście własności nieruchomości było już zależne tylko od jego woli. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży wyklucza ocenę wszystkich umów jako kryjących umowę pożyczki. W przypadku bowiem, gdyby taki był zamiar ojca powódki i pozwanego, to albo zawarliby oni od razu umowę zobowiązująco-rozporządzającą oraz dalszą umowę przedwstępną sprzedaży, albo dwie równoległe umowy przedwstępne. To bowiem pozwalałoby na ustalenie odsetek i ukrycie ich jako ceny. Aby mówić o umowie pożyczki, konieczne byłoby wykazanie, że już w chwili zawarcia pierwszej umowy przyrzeczonej, ojciec powódki i pozwany złożyli sobie ukryte oświadczenia woli o zawarciu pożyczki. Okoliczność taka niewątpliwie nie została w niniejszej sprawie wykazana. Zawarcie ukrytej umowy pożyczki dopiero przy zawieraniu umowy przyrzeczonej musiałoby się wiązać z chęcią zamiany kwoty sprzedaży na kwotę pożyczki, co wydaje się mało prawdopodobne. Ponadto, jeżeli pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną doszło do zmiany sytuacji strony sprzedającej i w jakiś sposób chce ona odzyskać własność nieruchomości, to może złożyć taką ofertę, licząc się zarazem z tym, że- w warunkach wolnego obrotu oraz trendów na rynku nieruchomości- wskazana cena będzie wyższa. Nie może na tym etapie wycofać się ze stosunku umownego, bowiem druga strona i tak mogłaby wówczas domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Odstęp czasowy także jest zrozumiały w świetle potrzeby uzbierania brakujących środków. We wszystkich trzech umowach nie zachodziła również zgodność podmiotowa- pierwsze umowy zawarte zostały bowiem przez powódkę, a umowę trzecią zawarł osobiście jej ojciec. Sekwencja zdarzeń nie przypominała zatem ukrywania pożyczki poprzez zawarcie przez te same dwa podmioty dwóch umów sprzedaży- cena za pierwszą umowę została bowiem wypłacona na rzecz powódki, a rzekomego zwrotu dokonać miał jej ojciec. W razie przyjęcia, że ojciec powódki i pozwany w istocie zawarli umowę pożyczki, przeniesienie własności nieruchomości nie mogłoby nastąpić z tytułu umowy sprzedaży, która byłaby nieważna jako czynność symulowana. Powódka nie byłaby stroną ukrytej umowy pożyczki, pomimo iż to ona przenosiła własność nieruchomości. Czynność taką należałoby ocenić wówczas jako przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu umowy pożyczki, dokonane przez osobę trzecią. W polskim prawie nie budzi wątpliwości dopuszczalność takiego działania. Brak tożsamości podmiotowej wskazywał jednak na to, iż zamiarem stron nie mogło być ukrycie przewłaszczenia na zabezpieczenie pod pozorem umów sprzedaży. Taka umowa bowiem wiąże się z koniecznością zwrotu nieruchomości, której własność przeniesiono, na rzecz pierwotnego właściciela. W innym przypadku przewłaszczenie nie nastąpiłoby jako rodzaj zabezpieczenia cudzego długu, lecz jako wyzbycie się własności w istocie pod tytułem darmym. Działanie w celu zawarcia umowy przewłaszczania na zabezpieczenie byłoby zatem nieskuteczne, nawet w przypadku ukrycia przez pozwanego i ojca powódki umowy pożyczki. Nawet gdyby doszło do zawarcia innej ukrytej umowy nienazwanej, w której powódka przeniosła własność nieruchomości celem zabezpieczenia umowy pożyczki – a jej własność miała potem zostać przeniesiona na jej ojca, to niezależnie od dopuszczalności takiego trójstronnego porozumienia, konsekwencje takich działań nie prowadziłyby do uwzględnienia powództwa. Takie przewłaszczenie byłoby bowiem ważne, a jego kauzą byłaby umowa pożyczki. To, że powódka nie jest jej stroną, pozostaje bez znaczenia – skoro dopuszcza się zabezpieczenie cudzego długu przez osobę trzecią, to przyjąć należy kauzalność takiego działania. Nie wykracza ono też poza zakres pełnomocnictwa, które upoważniało do działania pod dowolnym tytułem prawnym. Jednocześnie nie sposób przyjąć, aby pełnomocnik powódki próbował w jej imieniu poręczyć za własny dług, a następnie zabezpieczyć to poręczenie przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Takie działanie byłoby bowiem nieważne jako pozbawione kauzy, a trudno oczekiwać, by pozwany, z jego dużym doświadczeniem w obronie nieruchomościami i znajomością prawa mógł przychylać się do działania, które pozbawiłyby go w istocie skutecznego zabezpieczenia udzielanej pożyczki. W świetle powyższych rozważań Sąd Rejonowy nie podzielił twierdzeń powódki o tym, że pozwany orazM. G.senior ukrywali umowę pożyczki oraz przewłaszczenia na zabezpieczenie pod pozorem umów sprzedaży. Ponadto, nawet w przypadku przyjęcia takich działań, nie skutkowałyby one nieważnością przeniesienia własności nieruchomości na pozwanego. Również ten zespół argumentów nie przemawiał zatem za uwzględnieniem powództwa. W konsekwencji, powódka nie wykazała, by stan prawny przedmiotowej nieruchomości był inny, niż wynika to z treści księgi wieczystej.
O kosztach procesu orzeczono na zasadzieart. 98 § 1 i 2 k.p.c., przyjmując odpowiedzialność powódki za wynik procesu jako strony przegrywającej. Z kolei na podstawie art. 110 u.k.s.c. Sąd Rejonowy obciążył powódkę kwotą 36.500 zł, stanowiącą część opłaty od pozwu, od której powódka została początkowo zwolniona, a to wobec prawomocnego cofnięcia udzielonego jej częściowego zwolnienia od kosztów sądowych. Ponadto, stosownie do art. 113 ust. 1 u.k.s.c. nakazano pobrać od powódki kwotę 83,20 zł, stanowiącą wysokość wynagrodzenia przyznanego świadkowiS. H.z tytułu zwrotu kosztów stawiennictwa w sądzie, które zostały wypłacone tymczasowo ze środków Skarbu Państwa.
Apelację od tego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego i procesowego, to jest:

1
nieważność postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.) i pozbawienie powódki możliwości obrony swych prawa poprzez uniemożliwienie jej złożenia zarzutów do ustnej uzupełniającej opinii biegłego i zamknięcie rozprawy bezpośrednio po złożeniu przez biegłego wyjaśnień oraz uznanie opinii biegłego za wiarygodną w świetle niezłożenia przez powódkę zarzutów do opinii uzupełniającej;

2
art. 105 k.c.poprzez błędną jego wykładnię i pominięcie obowiązku reagowania przez kontrahenta na dające się dostrzec okoliczności podważające trwanie umocowania pełnomocnika reprezentującego drugą stronę;

3
art. 58 § 2 i § 3 k.c.w zw. zart. 484 § 2 k.c.poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że w przypadku zastrzeżenia rażąco wygórowanej kary umownej stronie umowy przysługuje jedynie zarzut oparty oart. 5 k.c.w przypadku przekroczenia przez karę umowną wartości ceny sprzedaży, a nie może ona dowodzić nieważności postanowienia tą karę ustanawiającego i w rezultacie nieważności całej umowy;

4
art. 484 § 2 k.c.poprzez dokonanie jego błędnej wykładni i uznanie, że dopiero konsumpcja przez karę umowną całego wynagrodzenia strony nią obciążonej uzasadnia kwalifikację kary umownej jako rażąco wygórowanej;

5
art. 484 § 2 k.c.poprzez dokonanie jego błędnej wykładni i uznanie, że ocena kary umownej jako rażąco wygórowanej jest nie obiektywna, a subiektywna i może być oparta na aprobacie jednego z dłużników;

6
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędną ocenę materiału dowodowego i uznanie, że nie wystąpiły okoliczności, które winny wzbudzić wątpliwości pozwanego co do umocowaniaM. G., pomimo że rzekomy pełnomocnik dążył do sprzedaży nieruchomości w ponadprzeciętnym pośpiechu, zaniżył cenę sprzedaży, w negocjacjach z pozwanym w ogóle nie miał na uwadze interesu powódki jako mocodawczyni, a wreszcie pozwany uznał, że rzekomy pełnomocnik zwodzi go;

7
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędną ocenę dowodu z nagrania rozmowy z dnia 25 stycznia 2018 r. i jej transkrypcji i uznanie, żeB. F. (1)nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o braku umocowaniaM. G., podczas gdy z treści tych dowodów wynika wprost, że z interesem powódki pozwany całkowicie się nie liczył, uwzględniając jedynie interes pełnomocnika;

8
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego i powiązania jego elementów, a w miejsce tego rozpatrzenie odrębnie opinii biegłego, zeznań świadków, transkrypcji nagranej rozmowy i samego pełnomocnictwa;

9
art. 233 § 1w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez nieprawidłową ocenę dowodu z opinii biegłego, a w szczególności ocenę, iż zaniżenie ceny nieruchomości o ponad 250.000 zł ma charakter nieznaczny, gdyż nie przekracza 25% jej wartości, a nadto wskazanie, że w realiach rynkowych taka proporcja zaniżenia ceny nie jest znaczna pomimo, iż wyprowadzenie tego wniosku wymaga wiadomości specjalnych;

10
art. 233 § 1w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez nieprawidłową ocenę dowodu z opinii biegłego, a w szczególności ocenę, iż doszło do nieznacznego zaniżenia ceny sprzedaży nieruchomości w związku z obciążeniem jej hipotekami w sytuacji, gdy pozwany tych hipotek nie spłacił, ani nie wskazał rzeczywistej wysokości zabezpieczonego zadłużenia;

11
art. 233 § 1w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez uchybienie zasadom swobodnej oceny dowodów i uznanie opinii biegłego za kompletną, a zarzuty do niej za odparte wobec braku złożenia zarzutów do opinii uzupełniającej w sytuacji, gdy Sąd Rejonowy sam uniemożliwił powódce złożenie zarzutów do ustnej opinii biegłego;

12
art. 233 § 1w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez uznanie opinii biegłego za dowód wiarygodny w sytuacji, gdy zawiera ona wewnętrzne sprzeczności, odstępuje od przyjętych standardów, nie poddaje się pełnej weryfikacji, zawierając wybiórczy materiał zdjęciowy, a biegły nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów powódki. Ponadto Sąd Rejonowy zaniechał powołania innego biegłego w sytuacji, w której powódka przedłożyła własny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wpisanego na listę biegłych Sądu Okręgowego w Krakowie, określający wartość spornej nieruchomości na kwotę o 50% wyższą od ustalonej przez biegłego sądowego;

13
art. 2352§ 1w zw. zart. 227w zw. zart. 232 k.p.c.poprzez oddalenie wniosków powódki o zobowiązanie pozwanego do przedłożenia deklaracji podatkowych oraz aktów notarialnych zbycia nieruchomości, co doprowadziło do naruszeniaart. 105 k.c.poprzez odmowę jego zastosowania i uznanie, żeB. F. (1)nie mógł z łatwością dowiedzieć się o braku umocowaniaM. G.do zawarcia umów z dnia 21 czerwca 2017 r. i z dnia 25 stycznia 2018 r.;

14
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez pominięcie w procesie oceny postanowienia art. VI ust. 3 umowy sprzedaży z dnia 25 stycznia 2018 r. i dowodu z nagrania rozmowy oraz jej transkrypcji, z której wprost wynika, żeM. G.czuł się przymuszony do wpisania tego postanowienia okolicznościami sprawy;

15
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędną wykładnię treści pełnomocnictwa udzielonegoM. G.i uznanie, że pełnomocnictwo takie uprawniało go do zaciągania w imieniu powódki zobowiązań rażąco wygórowanych i zarazem sprzecznych z zasadami współżycia społecznego;

16
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wewnętrznie sprzeczną ocenę art. VI ust. 3 umowy sprzedaży z dnia 25 stycznia 2018 r. i jej uwiarygodnienie wynikające z faktu, że sam były pełnomocnik przyjął na siebie tożsame zobowiązanie w sytuacji, gdy Sąd ocenił osobę pełnomocnika jako nieuczciwego uczestnika obrotu i niewiarygodnego świadka;

17
art. 65w zw. zart. 58 § 2 i § 3 k.c.w zw. zart. 484 § 2 k.c.poprzez uznanie, że kara umowna ustanowiona w art. VI ust. 3 umowy sprzedaży z dnia 25 stycznia 2018 r. nie była rażąco wygórowana i jako zgodna z zasadami współżycia społecznego nie powodowała nieważności umowy, a jej ustanowienie mieściło się w granicach odwołanego pełnomocnictwa;

18
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez pominięcie literalnej treści aktu notarialnego z dnia 25 stycznia 2018 r., tj. okoliczności, że do aktu notarialnegoM. G.przystąpił wyłącznie jako pełnomocnik powódki, ale już nie działając imieniem własnym, co doprowadziło do naruszeniaart. 92 § 1 pkt 3 i 8 Prawa o notariaciew zw. zart. 61 § 1w zw. zart. 58 § 1 i 3 k.c.poprzez uznanie, żeM. G.w sposób ważny zobowiązał się do zapłaty kary umownej w sytuacji, w której nigdy nie złożył w imieniu własnym podpisu pod aktem notarialnym umowy sprzedaży z dnia 25 stycznia 2018 r.;

19
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wybiórczą ocenę materiału dowodowego z treści aktów notarialnych, w szczególności koincydencji czasowej umów z dnia 25 stycznia 2018 r., jak również zeznań pozwanego oraz transkrypcji nagranej rozmowy i uznanie, że:

a
fakt zawarcia umowy przedwstępnej z dnia 21 czerwca 2017 r. uniemożliwia przyjęcie, żeB. F. (1)orazM. G.mieli na celu zawarcie ukrytej umowy pożyczki z połączonej z przewłaszczeniem na zabezpieczenie nieruchomości powódki;

b
o braku zamiaru ukrycia umowy pożyczki świadczy fakt, że pozwany mógłby domagać się wykonania umowy przedwstępnej z dnia 21 czerwca 2017 r., podczas gdy pomimo znacznego przekroczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz desperacji pozwanego nie podjął on żadnych realnych kroków prawnych w tym kierunku;

c
hipotetyczne wnioskowanie o zamiarach pozwanego iM. G.w sytuacji, gdy transkrypcja rozmowy ujawnia w sposób niebudzący wątpliwości, że przyczyną rozdzielenia sprzedaży nieruchomości powódki na umowę przedwstępną i przyrzeczoną był brak zapłaty pełnej ceny sprzedaży przez pozwanego;

d
art. 83 § 1 k.c.w zw. zart. 65 § 1 k.c.w zw. zart. 103 § 1 k.c.poprzez ich niezastosowanie i uznanie, żeB. F. (1)iM. G.nie zawarli ukrytej umowy pożyczki połączonej z przewłaszczeniem nieruchomości powódki na zabezpieczenie, obchodząc przy tym brak możliwości powrotnego przeniesienia własności na powódkę (wobec niewystarczającego zakresu rzekomego pełnomocnictwaM. G.) poprzez ustalenie, iż przeniesienie własności po spłacie zadłużenia nastąpi na rzecz pełnomocnika, w efekcie czego umowa przedwstępna oraz przyrzeczona zostały uznane za ważne.

20
sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie poprzez błędne ustalenie, sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, żeM. G.iB. F. (1)nie zawarli umowy pożyczki, w sytuacji w której ciąg czynności w postaci: zapłaty zaliczki w wysokości 45% przy umowie przedwstępnej z 21 czerwca 2017 r., braku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie i przesunięciu terminu jej zawarcia o prawie sześć miesięcy, zapłaty całości ceny przed umową przyrzeczoną, ostatecznie zawarcie kolejnej umowy przedwstępnej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, w której to uprawnionym byłM. G.- dowodzą, żeB. F. (1)udzieliłM. G.pożyczki, a umowami powyższymi zabezpieczono jej zwrot;

21
art. 3271pkt 1 k.p.c.poprzez jego błędne zastosowanie i niewyjaśnienie, dlaczego sąd odmówił w części wiarygodności zeznaniomM. G.juniora iM. G.seniora, w zakresie, w jakim wskazywali oni na umowę pożyczki, która zabezpieczona została umową z 21 czerwca 2017 r. i dwiema umowami z 25 stycznia 2018 r. i poprzestanie jedynie na zderzeniu tych zeznań z zeznaniami pozwanego i notariusza, treścią oświadczeń zawartych w aktach notarialnych oraz brakiem zastosowania w nagranej rozmowie przezB. F. (1)słowa pożyczka, mimo, że nie zanegował on w tej rozmowie, że pożyczka nie istnieje, w sytuacji w której zasady doświadczenia życiowego i logiki wskazują na jej istnienie, a to wobec braku zawarcia umowy przyrzeczonej umówionym terminie, zapłaty zaliczki w kwocie zdecydowanie wyższej niż zwyczajowo przyjęta, zapłacie całości ceny przed umową sprzedaży, ostatecznie zawarcia umowy przedwstępnej przy częściowo odwróconej konfiguracji podmiotowej, za cenę wyższą od ceny sprzedaży, co stanowiło model przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości i różnica w cenie wynikała z odsetek umówionych za okres trwania umowy przedwstępnej;

22
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie i poczynienie dowolnego ustalenia, że zaniżenie ceny sprzedaży nieruchomości przyul. (...)nie było znaczne, bowiem nie przekraczało 25% wartości nieruchomości;

23
sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie poprzez błędne przyjęcie, żeM. G.senior zmierzał do szybkiej sprzedaży nieruchomości, w sytuacji w której od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej minęło sześć miesięcy, w typowych warunkach zapłata ceny następuje przy zawarciu umowy przyrzeczonej, a nie „w międzyczasie”- ten błąd doprowadził nieprawidłowego przyjęcia, że cena nieruchomości 810.000 zł miała charakter rynkowy;

24
art. 286 k.p.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i zaniechanie sporządzenia dodatkowej opinii innych biegłych, w sytuacji, w której opinia sporządzona w sprawie szacowała wartość nieruchomości na 1.066.400 zł, a prywatna opinia sporządzona na zlecenie powódki, szacowała wartość nieruchomości na 1.540.667 zł; biegłemuT. B.nie udało się, w sposób przekonujący, odnieść się do zarzutów, czyli prywatnej ekspertyzy i obronić swojej opinii, dlatego koniecznym było zasięgnięcie dodatkowej opinii innych biegłych. Naruszenie to miało znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego w zakresie wartości nieruchomości, a tym samym różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a wartością rynkową nieruchomości;

25
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie poprzez błędne ustalenie, żeB. F. (1)z łatwością nie mógł się dowiedzieć o wypowiedzeniu przezJ. R.pełnomocnictwa z 14 lipca 2016 r.M. G., w sytuacji w której z okoliczności wynika, żeB. F. (1)powinien zwrócić się doJ. R.o informację, czy pełnomocnictwo przez nią udzielone nie zostało wypowiedziane;

26
art. 103 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji przekroczenia przezM. G.seniora granic pełnomocnictwa z dnia 14 lipca 2016 r., które umocowywało do zbywania nieruchomości pod dowolnym tytułem, tak darmym jak i odpłatnym, a nie do zabezpieczania pożyczek zaciągniętych przezM. G.od osób trzecich, poprzez przewłaszczenie tej nieruchomości na zabezpieczenie przez pożyczkodawców;

27
art. 58 § 2 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, w której umowa sprzedaży z dnia 25 stycznia 2018 r. sprzeczna była z zasadami współżycia społecznego, wobec nadużycia zaufania pełnomocnika wobec mocodawcy;

28
art. 15 pkt 2 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania i niektórych innych ustaw w zw. zart. 13c pkt 1 u.k.c.poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji w której zwolnienie powódki od kosztów sądowych cofnięte zostało postanowieniem z dnia 5 listopada 2019 r., a więc obowiązek uiszczenia opłaty powstał po dniu 7 listopada 2019 r., tj. wejściu w życie przywołanych przepisów.

Formułując powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie- o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji jako bezzasadnej w całości, negując podniesione w niej zarzuty i domagając się zasądzenia od powódki kosztów postępowania odwoławczego.
Zażalenie na ujęte w punkcie II. powyższego wyroku rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu wniósł pozwany i zarzucając naruszenie:

1
art. 109 § 2 k.p.c.oraz§ 2 pkt 7w zw. z § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych poprzez zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości jednokrotności stawki minimalnej, pomimo że niezbędny nakład pracy, wartość przedmiotu sprawy, wkład pełnomocnika w wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz rodzaj i zawiłość sprawy uzasadniały przyznanie wynagrodzenia w wysokości trzykrotności stawki minimalnej.

2
art. 3271pkt 1 k.p.c.poprzez ograniczenie się w uzasadnieniu do przytoczenia zastosowanego przepisu prawa bez wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia o kosztach ani też wskazania podstawy faktycznej, w tym przyczyn, dla których nie uwzględniono wniosku o zastosowanie wielokrotności stawki minimalnej.

Żalący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez zasądzenie od powódki kwoty 32.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, a także o zasądzenie na swą rzecz kosztów postępowania zażaleniowego.
Powódka domagała się oddalenia zażalenia i zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania zażaleniowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zarówno apelacja, jak i zażalenie nie zasługiwały na uwzględnienie.
Liczba, przedmiot i waga podniesionych w apelacji zarzutów wymaga na wstępie wyznaczenia właściwego porządku ich rozpatrywania. W pierwszej kolejności należy ustosunkować się do najdalej idących zarzutów, mogących prowadzić do konieczności uchylenia orzeczenia Sądu pierwszej instancji z uwagi na nieważność postępowania oraz niekompletność uzasadnienia. Następnie, rozpoznać należy dalsze zarzuty o charakterze formalnym, wskazujące na naruszenie przepisów postępowania w procesie oceny dowodów i konstruowania sfery faktycznej orzeczenia. Ostatecznie zaś badaniu podlegać będą zarzuty naruszenia prawa materialnego, których właściwe rozpoznanie może nastąpić wyłącznie w oparciu o prawidłowo ustaloną podstawę faktyczną rozstrzygnięcia.
Skarżąca upatrywała nieważności postępowania w uniemożliwieniu jej złożenia zarzutów do ustnej uzupełniającej opinii biegłego oraz uznaniu tej opinii za wiarygodną.
Nieważność postępowania w świetleart. 379 pkt 5 k.p.c.zachodzi wówczas, gdy strona procesu, wbrew swej woli, zostaje faktycznie pozbawiona możności działania i obrony swych praw w postępowaniu sądowym (w całości lub w istotnej jego części). Oczywistym jest przy tym, że nie każde naruszenie prawa procesowego, nawet jeśli mogło mieć wpływ na wynik postępowania, skutkuje automatycznie zaistnieniem powyższej kwalifikowanej wady procesowej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 20 maja 2016 r., II CZ 29/16, LEX nr 2056922 i powołane tam orzecznictwo). Pozbawienie możności obrony swych praw, o którym mowa wart. 379 pkt 5 k.p.c.polega bowiem na odjęciu stronie w postępowaniu sądowym, wbrew jej woli, całkowitej możności podejmowania albo świadomego zaniechania czynności procesowych zmierzających do ochrony jej sfery prawnej. Ocena, czy doszło do pozbawienia strony możności obrony jej praw powinna być dokonywana przez pryzmat konkretnych okoliczności sprawy- co do zasady przyjmuje się, że pozbawienie strony możności działania występuje wówczas, gdy strona, wskutek uchybień procesowych sądu, zostaje pozbawiona, wbrew swojej woli, możności udziału w całym postępowaniu lub jego istotnej części, a skutki tego uchybienia nie mogły być usunięte w dalszym toku procesu przed wydaniem w danej instancji wyroku, w szczególności jeżeli wskutek uchybień w działaniu sądu strona zostaje pobawiona możliwości wzięcia udziału w rozprawie poprzedzającej bezpośrednio wydanie rozstrzygnięcia w sprawie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2011 r., V CSK 21/11, LEX nr 1147800, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2011 r., II UK 52/11, LEX nr 1110978, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I CSK 321/11, Lex 1168533). Przy ocenie, czy doszło do pozbawienia strony możności działania skutkującego nieważnością postępowania trzeba zatem w pierwszej kolejności rozważyć, czy doszło do naruszenia przepisów procesowych, następnie zbadać, czy uchybienie to wpłynęło na możność działania w postępowaniu, wreszcie ocenić, czy pomimo zaistnienia wspomnianych przeszkód strona mogła bronić swych praw w procesie. Dopiero w razie kumulatywnego spełnienia wszystkich tych warunków można uznać, że strona została pozbawiona możności działania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2014 r., II UZ 58/14, LEX nr 1622316, wyroki Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2015 r., V CSK 528/14, LEX nr 1771395; z 15 października 2015 r., II CSK 690/14, LEX nr 1962512).
Przyczyn nieważności postępowania w oparciu oart. 379 pkt 5 k.p.c.nie mogą przy tym kreować ewentualne wadliwości w postępowaniu dowodowym ani w ustalaniu stanu faktycznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2013 r., I UK 35/13, LEX nr 1555194 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 7 listopada 2013 r., II PK 168/13, LEX nr 1618648 i powołane tam orzecznictwo). Stosującart. 379 pkt 5 k.p.c., należy bowiem uwzględnić wskazane wart. 386 § 2 i 4 k.p.c.kasatoryjne podstawy wzruszenia wyroku sądu pierwszej instancji (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 20 maja 2016 r., II CZ 29/16, LEX nr 2056922). Ustawodawca rozróżnił bowiem sytuację nieważności postępowania, w tym w postaci pozbawienia strony możności obrony swoich praw (art. 386 § 2 k.p.c.w zw. zart. 379 pkt 5 k.p.c.) od przypadków nierozpoznania istoty sprawy (z reguły w razie pominięcia wniosków dowodowych z uwagi na przyjętą przez sąd koncepcję rozstrzygnięcia sprawy) oraz konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości (art. 386 § 4 k.p.c.). Dlatego pozbawienie możności obrony swoich praw, implikujące nieważność postępowania, nie może być rozciągane na przypadki błędnej oceny dowodów lub nieprzeprowadzenia wnioskowanych dowodów i to niezależnie od tego, czy następuje to na skutek ich pominięcia w związku z uznaniem, iż nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia istoty sprawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2015 r., II CSK 637/14, LEX nr 1813350), czy też w wyniku naruszenia przepisów procesowych, normujących zasady przeprowadzania postępowania dowodowego. W świetle zaprezentowanych uwag zarzut nieważności postępowania jako bezzasadnya liminenie mógł odnieść żadnego skutku.
Jedynie na marginesie godzi się dodać, iż żaden przepis prawa procesowego nie gwarantuje stronie każdorazowej możliwości złożenia pisemnych zarzutów do opinii biegłego, które- jak każde pismo przygotowawcze- podlegają reżimowiart. 2053k.p.c.Przepis ten (w § 1) wyposaża przewodniczącego w uprawnienie (a nie obowiązek) zarządzenia wymiany pism przygotowawczych „w uzasadnionych przypadkach”, do których- przykładowo- zalicza sprawy zawiłe lub obrachunkowe. Ocena zasadności skorzystania z tego instrumentu proceduralnego została jednakże pozostawiona dyskrecjonalnemu uznaniu przewodniczącego. Pismo przygotowawcze wniesione bez odpowiedniego zarządzenia podlega zaś zwrotowi (art. 2053§ 5 k.p.c.). Zaniechanie wezwania do wniesienia pisemnych zarzutów do ustnej opinii uzupełniającej nie może zatem być traktowane w kategoriach naruszenia prawa procesowego, w szczególności, gdy strony miały możliwość złożenia pisemnych zarzutów do opinii pierwotnej oraz zgłoszenia swych uwag i wątpliwości do opinii uzupełniającej bezpośrednio po jej przedstawieniu na rozprawie, które mogłyby zostać wyjaśnione bezzwłocznie przez obecnego na tym posiedzeniu biegłego.
Wart. 3271§ 1 k.p.c., który przejął treść normatywnąart. 328 § 2 k.p.c.w jego uprzednio obowiązującym brzmieniu, ustawodawca określił elementy składowe uzasadnienia orzeczenia, a więc tej jego części, która ze swej istoty powstaje i jest doręczana stronom już po rozstrzygnięciu sprawy. Wadliwości uzasadnienia orzeczenia pozostają zatem z reguły bez wpływu na merytoryczną ocenę trafności rozstrzygnięcia. Zarzut naruszeniaart. 3271§ 1 k.p.c.może stanowić usprawiedliwioną podstawę apelacji wówczas, gdy motywy zaskarżonego orzeczenia nie obejmują wszystkich koniecznych jego elementów, a zaistniałe braki są na tyle istotne, iż znacząco utrudniają lub uniemożliwiają kontrolę instancyjną rozstrzygnięcia. Tylko wówczas zachodzą podstawy do stwierdzenia, że uchybienie przepisowiart. 3271§ 1 k.p.c.mogło mieć wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie. Różnego rodzaju braki bądź sprzeczności w treści uzasadnienia orzeczenia mogą być podnoszone jako zarzuty apelacyjne, dopiero jednak rzeczywista niemożność odczytania podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji uzasadnia uchylenie orzeczenia z racji uchybienia przepisowiart. 3271§ 1 k.p.c.W rozpoznawanym przypadku sytuacja taka nie zachodziła. Uzasadnienie wyroku Sądu pierwszej instancji w sposób czytelny ujawnia podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, jej ocenę prawną i czynniki, jakimi kierował się Sąd pierwszej instancji, oddalając powództwo w całości. W szczególności Sąd Rejonowy jednoznacznie wskazał dowody, które posłużyły do konstrukcji sfery faktycznej orzeczenia oraz czytelnie i wyczerpująco zaprezentował proces ich oceny, który mógł stanowić przedmiot zarzutów apelacyjnych, lecz samoistnie- z natury rzeczy- nie świadczył o niekompletności uzasadnienia orzeczenia. W konsekwencji, zarzut kwestionujący prawidłowość (kompletność) motywów zaskarżonego wyroku nie mógł odnieść żadnego skutku.
Skarżąca nie zdołała również skutecznie podważyć ustaleń Sądu Rejonowego w przedmiocie wartości spornej nieruchomości, określonej w oparciu o dowód z opinii biegłego.
Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wymaga niewątpliwie wiadomości specjalnych, to jest takich, które wykraczają poza zakres wiedzy i doświadczenia życiowego ogółu osób o przeciętnej inteligencji i wykształceniu ogólnym. Tym samym, w procesie dokonywania ustaleń na tę okoliczność kluczową rolę odgrywał dowód z opinii biegłego, która w kwestiach wymagających wiedzy specjalistycznej stanowi dowód o charakterze szczególnym, albowiem nie może zostać zastąpiona żadnym innym środkiem dowodowym. Oznacza to, że sąd nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania ustaleń odmiennych od wniosków zawartych w opinii, lecz w razie zaistnienia wątpliwości co do prawidłowości ekspertyzy biegłego może jedynie zażądać opinii innego biegłego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 1974 r., II CR 748/74, LEX nr 7618). Szczególny charakter dowodu z opinii biegłego powoduje również, że nie mają wobec niego zastosowania wszystkie zasady dotyczące postępowania dowodowego. W szczególności sąd nie jest obowiązany dopuścić dowód z opinii kolejnych biegłych, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Taka powinność zachodzi jedynie wówczas, gdy sporządzona uprzednio opinia nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna. Na gruncie niniejszego procesu powódka kwestionowała konkluzje płynące z opinii biegłego rzeczoznawcy w oparciu o ekspertyzę prywatną. Samo zakwestionowanie trafności i metodologicznej poprawności opinii, a nawet naprowadzenie innych środków dowodowych nie może skutecznie podważyć metodologii sporządzenia opinii i trafności poczynionych w niej wniosków, które na gruncie niniejszej sprawy pozostawały logiczne, klarownie uzasadnione i stanowcze w odniesieniu do zleconego zagadnienia, a jako takie nie budziły wątpliwości co do swej fachowości i rzetelności. Formułowane przez powódkę uwagi i zarzuty do pisemnej opinii zostały w sposób klarowny i przekonujący wyjaśnione pisemnej odpowiedzi (k. 837- 841), jak i w złożonej na rozprawie ustnej opinii uzupełniającej. Nie zachodziły zatem uzasadnione wątpliwości co do metodologicznej rzetelności i trafności wniosków w niej poczynionych. Godzi się przy tym zauważyć, iż zlecona przez stronę prywatna opinia nie stanowi dowodu na okoliczność wiadomości specjalnych w rozumieniuart. 278 k.p.c.i290 k.p.c.i to nawet w przypadku, gdy pochodzi od osoby pełniącej funkcję biegłego sądowego. Opinia prywatna w szczególności pozbawiona jest szeregu gwarancji formalnych, charakterystycznych dla opinii biegłego, a służących zapewnieniu jej maksymalnego obiektywizmu, fachowości i bezstronności. Ekspertyzy prywatne są wyjaśnieniami stanowiska samej strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Nie można zaś przeciwstawiać opinii biegłego sądowego, która ma walor dowodu (i to o szczególnym charakterze) ekspertyzy prywatnej, która stanowi jedynie prezentację stanowiska strony (por. np. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 kwietnia 2015 r., I ACa 154/15, LEX nr 1740608 oraz Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2014 r., I ACa 1302/13, LEX nr 1438294).  Argumenty i konkluzje przedstawione w ekspertyzie prywatnej mogą natomiast uzasadniać dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej lub opinii innego biegłego. Podstaw do takiej decyzji procesowej nie dostarczała jednakże samoistnie przedłożona przez skarżącą prywatna ekspertyza rzeczoznawcza, która sporządzona została w istocie w sposób tendencyjny i wybiórczy. Godzi się w tym kontekście zauważyć, iż dokonując wyceny na zlecenie powódki, rzeczoznawca brał pod uwagę transakcje, które miały miejsce po zawarciu kwestionowanej umowy przedwstępnej. To z kolei świadczyło o istotnej metodologicznej wadliwości przedłożonej ekspertyzy prywatnej, podważając- z oczywistych względów- wiarygodność poczynionych w niej konkluzji. Nie ulega bowiem wątpliwości, że miarodajnymi z punktu widzenia przedmiotu niniejszego procesu i jego relewantnych zagadnień były ceny transakcyjne stosowane w okresie poprzedzającym zawarcie spornej umowy przedwstępnej (w czerwcu 2017 r.), kiedy to doszło do ustalenia między kontrahentami ceny przyrzeczonej sprzedaży. Nieadekwatnymi i nieprzydatnymi do ustalenia wartości nieruchomości w momencie jej sprzedaży były stawki stosowane na rynku nieruchomości w okresie późniejszym, co jest dostrzegalne jużprima faciechoćby ze względu na notoryjny stały trend znaczącego wzrostu cen nieruchomości wK.na przestrzeni czasu.
Dalsza grupa zarzutów o charakterze procesowym koncentrowała się wokół oceny dowodów i poczynionych na ich podstawie ustaleń w przedmiocie stanu świadomości, względnie- możliwości łatwego dowiedzenia się przez pozwanego o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego ojcu powódki.
Ramy swobodnej oceny dowodów są wyznaczane wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych, ważąc ich moc i wiarygodność, a ostatecznie odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Innymi słowy, sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału zachodzi tylko w razie zaistnienia dysharmonii pomiędzy materiałem dowodowym zgromadzonego w sprawie, a poczynionymi na jego podstawie wnioskami (por. wyroki: Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 1097/00, LEX nr 52624; z dnia 29 września 2000 r., V CKN 94/00, LEX nr 52589; z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00, LEX nr 52544; z dnia 27 września 2002 r., IV CKN 1316/00, LEX nr 80273 oraz Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2016 r., V ACa 825/15, LEX nr 2067043 i Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2016 r., I ACa 193/16, LEX nr 2096179).
Podważenie przeprowadzonej przez sąd oceny dowodów i poczynionych na tej podstawie ustaleń faktycznych wymaga skonkretyzowania i wykazania- za pomocą argumentów jurydycznych- istoty zarzucanego uchybienia, a więc tego, w jaki sposób sąd naruszył zasady logicznego myślenia, doświadczenia życiowego lub konkretne wskazania prawa procesowego (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 grudnia 2017 r., I ACa 624/17, LEX nr 2493577). Nie wystarcza przy tym przekonanie strony o innej (niż przyjęta przez sąd pierwszej instancji) wymowie (treści), stopniu wiarygodności oraz mocy poszczególnych dowodów. Jeżeli bowiem z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów, nawet w sytuacji, gdy z treści zgromadzonego w sprawie materiału da się wywieść równie logiczne wnioski, przeciwne do tych, które poczynił sąd. Rozwiązanie pozornej sprzeczności co do istnienia dwóch usprawiedliwionych ścieżek wnioskowania tkwi w przyznanej składowi orzekającemu ustawowej kompetencji ustalenia według swobodnego uznania, którą spośród prawdopodobnych wersji uznaje za prawdziwą (por. postanowienie Sądu Najwyższego dnia 9 stycznia 2004 r. , IV CK 339/02, LEX nr 175929). Taka też sytuacja miała miejsce na gruncie rozpatrywanej sprawy w materii oceny dowodów i ustaleń w przedmiocie stanu świadomości pozwanego co do odwołania pełnomocnictwa lub łatwości dowiedzenia się o tej okoliczności. Żaden z zaoferowanych dowodów nie wskazywał wprost na to, by pozwany miał uzyskać pozytywną wiadomość (wprost lub konkludentnie) o cofnięciu pełnomocnictwa udzielonego przez pozwaną ojcu. Spór na tym tle sprowadzał się w istocie do interpretacji ciągu zdarzeń (okoliczności towarzyszących zawarciu umów sprzedaży: przedwstępnej i właściwej) pod kątem możliwości dowiedzenia się z łatwością o tym fakcie. Skarżąca wywodziła bowiem, że w zaistniałym stanie rzeczy zachodziły uzasadnione wątpliwości co do aktualności pełnomocnictwaM. G.do reprezentowania jej jako właścicielki przedmiotowej nieruchomości i można było od pozwanego wymagać reakcji w celu ich wyjaśnienia, a zaniechanie w tym zakresie stanowi o rażącym niedbalstwie kontrahenta. Jakkolwiek ścieżka interpretacji przedstawiona przez powódkę w świetle zgromadzonego materiału dowodowego w sposób ogólny jawiła się jako prawdopodobna, to co najmniej tak samo wiarygodną pozostawała wersja przeciwna, przyjęta przez Sąd Rejonowy. Należy w tym kontekście zwrócić uwagę na rozróżnienie pomiędzy udowodnieniem, które pozwala na uzyskanie pewności co do zaistnienia określonego zdarzenia lub stanu, a uprawdopodobnienie, które jedynie czyni wystąpienie danej okoliczności wiarygodną. Na gruncieart.6 k.c.iart. 232 k.p.c.spoczywająca zasadniczo na powodzie powinność potwierdzenia powoływanych faktów prawotwórczych roszczenie (w tym przypadku- nieważności umowy sprzedaży) przybiera formę ciężaru udowodnienia, co oznacza, że niewystarczającym jest samo uczynienie danych okoliczności wiarygodnymi. Godzi się zarazem zaznaczyć, iż w świetleart. 105 k.c.dla podważenia ważności umowy zawartej po wygaśnięciu umocowania nie wystarczy „zwykła” sposobność dowiedzenia się przez kontrahenta o nieaktualności pełnomocnictwa, lecz konieczne jest wykazanie możliwości dowiedzenia się o tym z łatwością. Tego jednakże powódka udowodnić nie zdołała. Po pierwsze, powołane w apelacji fragmenty wypowiedzi pozwanego, zawierające spostrzeżenie, żeM. G.„zaczyna coś kombinować” i przeczucie, że „zwodzi” on pozwanego „na poważnie” dotyczyły finalizacji transakcji (zawarcia umowy przyrzeczonej), a nie kwestii aktualności pełnomocnictwa. Podejrzenia i wątpliwości pozwanego odnośnie rzeczywistej woliM. G.co do wywiązania się ze zobowiązania do sprzedaży nieruchomości nie rozciągają się automatycznie na wątpliwości co do pozostawania w mocy pełnomocnictwa do reprezentowania powódki. Przeciwko takiemu przyjęciu przemawiał zaś cały szereg okoliczności. Przede wszystkim poza sporem pozostawał fakt, iż w momencie zawierania przedmiotowych umówM. G.senior i pozwany nie byli dla siebie osobami obcymi- znali się z wcześniejszych transakcji nieruchomościami. Skarżąca zaś nawet nie twierdziła, aby dotychczasowe kontakty (biznesowe lub pozakontrahenckie) z jej ojcem przybierały taki obrót, że winny wywoływać u pozwanego wzmożoną ostrożność i ponadprzeciętną potrzebę weryfikacji aktualności pełnomocnictw. Istotne znaczenie ma przy tym nadzwyczaj szeroki zakres pełnomocnictwa (w ramach mieściło się nawet zbycie nieruchomości pod tytułem darmym) oraz fakt, iż powódka udzieliła go ojcu przed tym samym notariuszem, przed którymM. G.(za powódkę) i pozwany zawierali umowy: przedwstępną i finalną sprzedaży nieruchomości. Pozwany mógł zatem zasadnie zakładać, iż skoro powódka udzieliła ojcu niezwykle szerokiego umocowania do dysponowania nieruchomości w formie notarialnej, to odwołanie tak szerokiego pełnomocnictwa, niedwuznacznie wyrażającego daleko idące zaufanie do pełnomocnika, jawiło się ogólnie jako mało prawdopodobne, a jeśliby już nastąpiło, to najpewniej zostałoby notyfikowane notariuszowi- taka sekwencja czynności w powyższych okolicznościach (zwłaszcza przy uwzględnieniu nadzwyczaj szerokiego zakresu cofanego pełnomocnictwa) nasuwała się bowiem intuicyjnie jako podstawowy wyraz dbałości o swe interesy, czego jednakże powódka z niewyjaśnionych względów nie uczyniła. Treść i zakres pełnomocnictwa wskazywały zaś jednoznacznie na wolę powierzeniaM. G.całokształtu sfery decyzyjnej co do rozporządzania nieruchomością. Nie sposób zatem przyjąć, aby po stronie pozwanego zachodziła powinność dodatkowego weryfikowania aktualności pełnomocnictwa. W tym stanie rzeczy nie dziwi również fakt, iż pozwany prowadził negocjacje z ojcem powódki tak, jak gdyby był on dysponentem nieruchomości, gdyż do takiego wniosku w praktyce prowadziła już pobieżna analiza udzielonego pełnomocnictwa, które przyznawałoM. G.bliżej nieograniczoną dowolność co do rozporządzania nieruchomością. W zaistniałej konfiguracji faktycznej nie sposób dopatrzeć się po stronie pozwanego powinności weryfikacji motywów działaniaM. G.ani szczegółów relacji biznesowych łączących powódkę z jej ojcem- okoliczności te nie zostały również dostatecznie zobrazowane w zaoferowanym przez skarżącą materiale dowodowym. Jakkolwiek mocodawca może odwołać pełnomocnictwo w każdym czasie z dowolnych przyczyn, a nawet bez żadnego uzasadnienia, to skarżąca nie dostarczyła relewantnych materiałów precyzyjnie ilustrujących podłoże i przebieg powoływanego konfliktu, który miał zaistnieć pomiędzy powódką a jej ojcem i stać się przyczyną cofnięcia pełnomocnictwa. Tym bardziej nie sposób zatem przyjąć, że pozwany mógł z łatwością dowiedzieć się o takim konflikcie oraz- konsekwentnie- o odwołaniu pełnomocnictwaM. G.do rozporządzania nieruchomością. Trudno zaś wymagać, aby w toku nieformalnych negocjacji pozwany, znając ojca powódki z wcześniejszych transakcji i wiedząc o szerokim zakresie udzielonego mu notarialnie umocowania, miał wykazywać daleko idącą nieufność oraz szczególną, ponadprzeciętną dbałość o interesy dotychczasowej właścicielki nieruchomości poprzez weryfikację, czy oferta sprzedaży odpowiada woli powódki i aktualnemu upoważnieniuM. G.do jej reprezentowania, tym bardziej, że w zakresie udzielonego pełnomocnictwa mieściło się upoważnienie do nawet nieodpłatnego zbycia nieruchomości. Nie sposób racjonalnie oczekiwać, aby większą troskę o sferę majątkową powódki miał przejawiać pozwany aniżeli ona sama i jej ojciec, któremu skarżąca udzieliła nadzwyczaj szerokiego umocowania do rozporządzania nieruchomością, które obejmowało nawet jej zbycie pod tytułem darmym, co w oczach kontrahenta musiało rodzić przekonanie o zaufaniu właścicielki nieruchomości do swego pełnomocnika (na tym wszakże opiera się w ogólności instytucja pełnomocnictwa). Do sfery zainteresowania i odpowiedzialności pozwanego nie należało również- z oczywistych względów- badanie, czy działający za powódkęM. G.rozliczył się z nią z sumy otrzymanej tytułem ceny i czy w ogóle miał taki zamiar.
Wątpliwościper senie budził fakt sprzedaży nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej, która została ustalona w niniejszym procesie za pomocą opinii biegłego na kwotę 1.065.800 zł. Cena sprzedaży została zaś określona przez strony na 810.000 zł, przy czym nieruchomość była obciążona hipoteką na kwotę 130.000 zł. Przez samo nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką pozwany stawał się zaś dłużnikiem rzeczowym, od którego wierzyciel hipoteczny mógł domagać się zaspokojenia swej (zabezpieczonej hipoteką) wierzytelności z przedmiotowej nieruchomości. Kwota wierzytelności hipotecznej winna zatem być brana pod uwagę przy określaniu rzeczywistego kształtu oferty skierowanej do pozwanego i przezeń zaakceptowanej. Notoryjnym jest przy tym, w świetle zasad doświadczenia życiowego, iż nieruchomości obciążone hipoteką, ze względu na ryzyko znoszenia przymusowego zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z przedmiotu tego zabezpieczenia, cieszą się mniejszym zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców, a ich właściciele mają słabszą pozycję negocjacyjną, aniżeli w przypadku nieruchomości nieobciążonych. Ponadto, analizując całokształt ustalonych przez kontrahentów warunków sprzedaży, nie można pomijać faktu, iż w umowie zastrzeżono, iż ojciec powódki mógł nieopłatnie korzystać z przedmiotowej nieruchomości przez kolejny rok (po jej finalnym zbyciu). Dysponując zaś już choćby podstawową orientacją co do realiów(...)rynku najmu, należało przyjąć, iż oddając nieruchomość przyul. (...)do odpłatnego korzystania po jej nabyciu na okres roku, pozwany mógłby uzyskać świadczenie opiewające na kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych. Rezygnacja ze świadczenia tej wartości stanowiła również- po stronie nabywcy swoisty ekwiwalent za przeniesienie własności nieruchomości.
W świetle całokształtu poczynionych uwag nie sposób dopatrzeć się podstaw do przyjęcia, by określona w umowie cena sprzedaży była rażąco zaniżona względem wartości rynkowej nieruchomości, która na moment zawarcia umowy przedwstępnej wynosiła 1.065.800 zł. Oczywistym jest przy tym, iż szacowanie nieruchomości stanowi ze swej istoty swoistą symulację, która winna wprawdzie z maksymalną możliwą dokładnością przybliżać wartość danej nieruchomości, lecz każdorazowo podlega weryfikacji w warunkach rynkowych przy uwzględnieniu właściwości konkretnych kontrahentów i okoliczności towarzyszących danej transakcji. Istnienie pewnego przedziału cenowego, również w odniesieniu do tożsamego przedmiotu, stanowi pochodną swobody kontraktowania i jest w warunkach wolnorynkowych zjawiskiem w pełni naturalnym, na które składa się szereg różnorodnych czynników, w tym- czysto subiektywnych, leżących po stronie kontrahentów. W takiej, rynkowo uzasadnionej, rozpiętości cenowej mieściły się warunki sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie sposób zatem uznać, by przywołane powyżej warunki nabycia winny wywoływać u pozwanego uzasadnione wątpliwości jako znacząco odbiegające od realiów rynkowych.
W kategoriach nieporozumienia należało traktować zarzuty, w których skarżący negował stwierdzenie nieznaczności zaniżenia przez kontrahentów ceny sprzedaży względem wartości rynkowej nieruchomości, wywodząc, że taka ocena wymaga wiadomości specjalnych. Oczywistym jest, że pojęcia „znaczności” i- konsekwentnie- „nieznaczności” w odniesieniu do ustalenia wartości (jej zaniżenia lub zawyżenia) mają charakter abstrakcyjny i nieostry, a jako takie są wypełniane treścią stosownie do okoliczności konkretnego przypadku. Wiadomości specjalnych, to jest takich, które wykraczają poza zakres wiedzy i doświadczenia życiowego ogółu osób o przeciętnej inteligencji i wykształceniu ogólnym, wymaga niewątpliwie szacowanie wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że potrzeba posiadania wiedzy specjalistycznej rozciąga się również na stwierdzenie „nieznaczności” zaniżenia ceny w odniesieniu do ustalonej wartości nieruchomości. Kryteria stwierdzenia „nieznaczności zaniżenia ceny” są ocenne, a przez to zakres przedmiotowy tego terminu nie poddaje się ścisłemu ustaleniu. Analizowane pojęcie w powyższym kontekście nie są również zdefiniowane ustawowo ani też nie zawiera komponentu wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie „znaczności” lub „nieznaczności” zaniżenia ceny sprzedaży (względem wartości rynkowej) na gruncie niniejszej sprawy należało zatem, jako element sfery orzekania, do oceny sądu, dokonywanej przez pryzmat całokształtu relewantnych okoliczności i nie wymagało zasięgania opinii biegłego. W świetle zaprezentowanych uprzednio uwag obniżenie ceny sprzedaży względem (ustalonej za pomocą dowodu z opinii biegłego) wartości nieruchomości należało uznać rzeczywiście za nieznaczne, tj. niebudzące wątpliwości w warunkach wolnorynkowej rozpiętości cen, a przez to- pomijalne.
Nie sposób również stwierdzić, by wątpliwości po stronie pozwanego miał wzbudzić rzekomy pośpiech ojca powódki w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości. W istocie bowiem w okolicznościach poprzedzających zbycie przedmiotowej nieruchomości nie można mówić o ponadprzeciętnej szybkości finalizowania tej transakcji. W pierwszej kolejności godzi się zauważyć, iż kontrahenci nie przystąpili od razu do umowy przenoszącej własność, lecz najpierw zawarli umowę przedwstępną. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło zaś ponad pół roku później (i kilka miesięcy po terminie zastrzeżonym w umowie przedwstępnej). Już z tej przyczyny trudno uznać, by kontrahenci działali w pośpiechu. Ponadto, dostrzec wypada, iż umowa przedwstępna została zawarta w formie notarialnej, a więc odpowiadającej wymogom przewidzianym wart. 158 k.c.W tym stanie rzeczy, po upływie ustalonego na 1 sierpnia 2017 r. terminu, pozwany mógł dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej, stosownie doart. 389 § 2 k.c., występując o uzyskania orzeczenia zastępującego wymagane oświadczenie woli zbywcy (art. 64 k.c.). Tego jednak pozwany nie uczynił, lecz pomimo upływu zastrzeżonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (oraz kolejnych miesięcy) nie skorzystał z możliwości nabycia nieruchomości w drodze orzeczenia sądowego zastępującego oświadczenie woli dotychczasowego właściciela, mimo nabrania podejrzeń co do intencji ojca powódki odnośnie wywiązania się ze zobowiązania i dobrowolnego zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym, zbycie nieruchomości zostało rozciągnięte na okres ponad pół roku, a więc odcinek czasu, który trudno uznać za świadczący o pośpiechu kontrahentów.
W tym kontekście, biorąc pod uwagę uprawnienie przysługujące pozwanemu na gruncieart. 389 § 2 k.c.w zw. zart. 64 k.c., za dowód wprost podważający wiarygodność pełnomocnika i rzeczywiste intencje kontrahentów kwestionowanych umów nie sposób uznać dokonania zapłaty ceny przed zawarciem umowy przyrzeczonej, skoro pozwany teoretycznie w każdej chwili po upływie terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej mógł wystąpić o uzyskanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli o przeniesieniu własności, którego ekwiwalentem była zapłata ceny. Analogicznie, tego rodzaju konkluzji podważających ważność umowy sprzedaży nieruchomości nie można wywieść samoistnie z adnotacji o dokonaniu zapłaty ceny (opiewającej na ponad 800.000 zł) w formie gotówkowej. Jakkolwiek taki sposób regulowania należności z tytułu nabycia nieruchomości jawi się w aktualnych realiach jako niecodzienny i w praktyce- rzadko spotykany, lecz zasadniczo pozostawał niewątpliwie zgodny z prawem, a ustalenie takiej formy uiszczenia ceny mieści się w swobodzie kontraktowania. Zaoferowany przez powódkę materiał dowodowy nie był zaś wystarczający do poczynienia wiążących ustaleń co do motywów i okoliczności towarzyszących przyjęciu przez kontrahentów tego rodzaju sposobu zapłaty ceny sprzedaży ani tym bardziej- wskazujących na to, że zbycie nieruchomości nastąpiło w rzeczywistości pod tytułem darmym, a ustalenie kwoty ceny i potwierdzenie jej zapłaty były uczynione jedynie pozornie. W materiale procesowym znalazły się wprawdzie twierdzenia o trudnej sytuacji finansowej pozwanego w okresie zawierania umowy, lecz nie zostały one w sposób dostateczny wykazane. Powódka wprawdzie domagała się zobowiązania pozwanego do złożenia deklaracji podatkowych, lecz wniosek ten został trafnie oddalony w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, albowiem przedstawiał on ograniczoną przydatność do ustalenia stanu majątkowego pozwanego. Oczywistym jest bowiem, że dochód opodatkowany podatkiem PIT nie stanowi jedynego dostępnego źródła finansowania nabycia nieruchomości- oczywistym jest bowiem, że pozwany mógł uzyskać środki na ten cel również np. z kredytu lub innych (legalnych) źródeł, które nie znajdują odzwierciedlenia w deklaracjach PIT. Tego rodzaju dowody nie mogły zatem samoistnie obrazować sytuacji finansowej pozwanego, a w konsekwencji- nie były przydatne do ustalenia analizowanej okoliczności i jako takie- stosownie doart. 2352§ 1 pkt 3 k.p.c.- podlegały pominięciu, co też trafnie przyjął Sąd Rejonowy. Godzi się przy tym zauważyć, iż informacja o każdej transakcji zbycia nieruchomości jest przekazywana przez notariusza do urzędu skarbowego, który jest właściwym organem publicznym dysponującym narzędziami do weryfikacji, czy wydatki nabywcy na poczet kupna nieruchomości znajdowały pokrycie w zgromadzonym (ujawnionym) majątku (por art. 25 ustawy o PIT). Powódka zaś nawet nie twierdziła, by wobec pozwanego miało się toczyć postępowanie podatkowe (wyjaśniające) w powyższej kwestii. To z kolei prowadziło do konkluzji, iż uiszczenie przez pozwanego ceny nabycie przedmiotowej nieruchomości nie wzbudził wątpliwości urzędu skarbowego co do źródła pokrycia tego wydatku. Bez znaczenia pozostawał przy tym fakt, kiedy i w jaki sposób pozwany miał wypłacać pieniądze, które zostały następnie przekazane ojcu powódki tytułem ceny sprzedaży.
Podobnie, podejrzeń na tym tle nie wzbudzał również sam fakt wpłaty zaliczki w kwocie 370.000 zł przed zawarciem umowy przedwstępnej. Płatność zaliczki w takim przypadku pozostawała w wyłącznej gestii kontrahentów i ich indywidualnie uzgodnionych preferencji, które mogą wynikać z rozmaitych czynników, a ustalenie jej wysokości i moment uiszczenia manifestowały stanowczość ich woli co do finalizacji transakcji (stanowiącą naturalny element umowy przedwstępnej), o czym świadczyło również zawarcie umowy w formie właściwej dla przyrzeczonego przeniesienia własności, rodzącej skutki przewidziane wart. 389 § 2 k.c.Stanowczość ta nie przejawiła się jednak w pospiech w finalizacji transakcji, który mógłby wzbudzać u pozwanego uzasadnione wątpliwości co do aktualności umocowania ojca powódki do działania w jej imieniu.
Wbrew eksponowanemu w apelacji zapatrywaniu skarżącej, zupełnie irrelewantną z punktu widzenia przedmiotu i wyniku niniejszego procesu była ocena ujętych w umowie sprzedaży klauzul wprowadzających kary umowne. Zastrzeżenie kar umownych w ramach sprzedaży nieruchomości jest ze swej natury postanowieniem dodatkowym, regulującym kwestie uboczne (accidentalia negotii), które nie określa głównych świadczeń stron i zasadniczo nie ma wpływu na ważność i skuteczność rozporządzenia rzeczą, a to właśnie stanowiło oś sporu i (stosownie doart. 227 k.p.c.) wyznaczało krąg faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. Przypomnieć należy, że zastrzeżenie kary umownej dotyczyło obowiązku opuszczenia nabywanej przez pozwanego nieruchomości przezM. G., a niniejszy proces nie dotyczył zobowiązania pozwanej do zapłaty kary umownej, lecz skuteczności przeniesienia własności nieruchomości w następstwie kwestionowanych przez powódkę umów. Objęte analizowaną grupą zarzutów zagadnienia rozmijały się zatem z istotą rozpatrywanej sprawy, dla której bez znaczenia pozostawała ocena zastrzeżonych w umowie na wypadek nie opuszczenia nieruchomości kar umownych.
Zgromadzony materiał dowodowy nie dostarczał również dostatecznych podstaw do przyjęcia, że kwestionowana umowa sprzedaży była w istocie zawarta dla pozoru i ukrycia rzeczywistej intencji kontrahentów, obejmującej zawarcie umowy pożyczki, której zabezpieczeniem miała być należąca wówczas do powódki nieruchomość. Pozorność jako wada oświadczenia woli polega na świadomej i ujawnionej wobec adresata oświadczenia oraz przez niego aprobowanej niezgodności między treścią złożonego oświadczenia woli- dostępną dla innych uczestników obrotu prawnego, a rzeczywistą wolą osoby składającej to oświadczenie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 maja 2015 r., I ACa 120/15, LEX nr 1740676). Innymi słowy, pozorność ma miejsce wówczas, gdy strony swobodnie i z rozmysłem tworzą czynność prawną ujawnioną, której treść nie odzwierciedla ich rzeczywistych zamiarów. Strony symulują zatem dokonanie czynności prawnej o określonej treści, nie chcąc wywołać żadnych skutków prawnych, względnie- chcąc wywołać inne, aniżeli deklarują (por. B. Lewaszkiewicz- Petrykowska, Komentarz do art. 83 Kodeksu cywilnego, LEX 2014, teza 1). Wskazane znamiona pozorności nie znajdowały jednakże potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym i ustalonych na jego podstawie faktach. Wśród okoliczności faktycznych rozpatrywanej sprawy Sąd Okręgowy nie dopatrzył się elementów świadczących o tym, by w swej dotychczasowej aktywności na rynku nieruchomości ojciec powódki lub pozwany mieli dokonywać transakcji sprzedaży, powiązanych z następczym odkupem, które sugerowałyby zawoalowane udzielenie i zwrot pożyczki pod pozorem obrotu nieruchomościami. Również na gruncie rozpatrywanego przypadku taka sytuacja nie miała miejsca - pomiędzy ojcem powódki a pozwanym doszło wprawdzie do zawarcia umowy przedwstępnej przenoszącej własność nieruchomości naM. G., lecz transakcja ta nie została sfinalizowana, co więcej - brak było tożsamości podmiotowej pomiędzy stronami przywołanych umów- sprzedaż nieruchomości nastąpiła wszakże pomiędzy powódką, za którą działał jej ojciec, a pozwanym, natomiast kolejna umowa (przedwstępna) została zawarta między pozwanym aM. G.(osobiście). Trudno zatem - na gruncie analizowanej sprawy- dopatrzeć się konstytutywnego elementu pożyczki, jakim jest zwrot jej przedmiotu, pomimo że kontrahenci mogli z łatwością ten skutek osiągnąć choćby poprzez złożenie umówionej kwoty do depozytu notariusza.
Do materiału dowodowego załączone zostało również nagranie, utrwalone przez ojca powódki bez wiedzy pozwanego, którego wartość dowodową należało jednakże uznać za niewysoką. O takiej ocenie przesądzał przede wszystkim fakt, iż nagranie to miało charakter wybiórczy i fragmentaryczny, nie zawierając kompletnego zapisu negocjacji pomiędzy uczestnikami umowy. Wątpliwości musiało budzić już samo zestawienie szczegółowości umowy z czasem nagrania obrazującego jej przygotowanie (negocjowanie). Analizując jednakże udostępnione fragmenty rozmów, należało podzielić spostrzeżenie Sądu Rejonowego, w myśl którego pozwany, negocjując z ojcem powódki i nie wiedząc, że jest nagrywany, konsekwentnie posługiwał się terminologią charakterystyczną dla transakcji sprzedaży, a nie pożyczki. Wreszcie sam fakt, iż pozwany nabył wcześniej kilka lokali sprzedawanych przezM. G., a następnie je zbył za wyższą cenę o niczym jeszcze nie świadczy poza tym, że inwestował posiadane środki w nieruchomości , korzystając z okazji że ktoś akurat oferował je za atrakcyjną cenę , co w relacjach , zwłaszcza biznesowych nie jest niczym nadzwyczajnym. Wreszcie powódka nie przedstawiła dowodów na potwierdzenie formułowanej tezy, że pozwany jest znany na rynku(...)z udzielania wysokooprocentowanych pożyczek , a jej ojciec z takiej oferty korzystał, a w tym przypadku skorzystał, nadużywając jej zaufania jako mocodawczyni.
W świetle powyższego należało odnotować, iż Sąd pierwszej instancji, w wyniku właściwie przeprowadzonego postępowania dowodowego i prawidłowo dokonanej oceny dowodów, niewadliwie ustalił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, które znajdowały odzwierciedlenie w całokształcie zaoferowanego przez strony materiału dowodowego. Skarżąca zaś w swej apelacji nie zdołała podważyć ani prawidłowości oceny dowodów, ani konstrukcji podstawy faktycznej orzeczenia.
Wobec powyższego, Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, czyniąc je jednocześnie podstawą swojego rozstrzygnięcia bez zbędnego ich powielania, z uwzględnieniem poczynionych powyżej uwag i uzupełnień.
Ocena prawna ustalonego stanu faktycznego musiała prowadzić do konkluzji, że kwestionowana umowa nie była dotknięta wadą nieważnością i skutecznie przeniosła własność przedmiotowej nieruchomości na pozwanego. Materiał dowodowy nie dostarczył bowiem podstaw do ustalenia faktów, które świadczyłyby o nieważności umowy ani z uwagi na wiedzę lub łatwość dowiedzenia się przez pozwanego o odwołaniu pełnomocnictwa (art. 105 k.c.), ani z uwagi na pozorność (art. 83 k.c.), ani z uwagi na przekroczenie granic pierwotnego umocowania (art. 103 § 1 k.c.) poprzez zawarcie ukrytej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
W ustalonym stanie faktycznym nie zachodziły również okoliczności, które wskazywałyby na sprzeczność zawartej umowy z zasadami współżycia społecznego. Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mają charakter wyjątkowy. Z kolei funkcją klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego jako instrumentu ograniczającego autonomię woli stron danej czynności prawnej jest uelastycznienie systemu prawa w celu zapobiegania rażąco niesprawiedliwym skutkom zastosowania normy prawnej, kreowanej przez konkretne postanowienia umowne w określonej konfiguracji faktycznej oraz dostosowania ogólnych norm prawa do realiów konkretnego przypadku przy uwzględnieniu systemu ocen lub zasad postępowania o charakterze pozaprawnym (por. wyrok Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2016 r., I CSK 16/15, M.Pr.Bank. 2017/1/35). Mechanizm ten sprowadza się do wyeliminowania z obrotu prawnego czynności prawnych (w całości lub w odpowiedniej części-art. 58 § 2 i 3 k.c.), których treść nie daje się pogodzić z aprobowanymi powszechnie wartościami moralnymi i podstawowymi standardami uczciwości. Nadrzędność zasad współżycia społecznego nad swobodą kontraktowania ma na celu zapobieganie kształtowania postanowień umownych w sposób prowadzący do skutków nieetycznych, nieakceptowalnych w świetle norm moralnych. Zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zawsze zagadnieniem kontekstu faktycznego, z okoliczności danego wypadku, zasady współżycia społecznego są bowiem pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z konkretnymi okolicznościami faktycznymi. Z konieczności zachowania równowagi między tymi elementami wynika postulat stosowania klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego w przypadkach wyjątkowych, w którym ma ono mocne uzasadnienie aksjologiczne. Za oceną nieważności czynności prawnej ze względu na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego muszą przemawiać szczególne okoliczności.(tak m.in.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 sierpnia 2022 r., I ACa 10/22, LEX nr 3403675), których jednakże nie sposób dopatrzeć się na gruncie rozpatrywanej sprawy. W szczególności nie zaistniały podstawy do przyjęcia, że samo zawarcie umowy sprzedaży skutkowało rażącym pokrzywdzeniem powódki. Zawarcie umowy przez dotychczasowego pełnomocnika (w granicach pierwotnego upoważnienia) po cofnięciu umocowaniaper senie świadczy o naruszeniu tzw. słuszności kontraktowej- w przeciwnym razie normatywnie zbędną byłaby regulacjaart. 105 k.c., która jakolex specialisnormuje ważność umowy w przywołanej sytuacji. Nie sposób dopatrzeć się okoliczności uzasadniających przyjęcie, aby kwestionowana umowa w sposób rażąco niesprawiedliwy ukształtowała podstawowe prawa i obowiązki stron na niekorzyść powódki. W rzeczywistości bowiem, jak już uprzednio wyjaśniono, główne świadczenia stron tej umowy miały charakter ekwiwalentny- ustalona cena sprzedaży (przy uwzględnieniu obciążenia hipotecznego i zastrzeżenia nieodpłatnego korzystania z przedmiotu sprzedaży przez okres roku) nie odbiegała znacząco od oszacowanej przez biegłego wartości nieruchomości. Skarżąca nie zdołała zaś podważyć prawdziwości stwierdzenia o uiszczeniu przez pozwanego całości ustalonej ceny nabycia. O sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego i rażącym pokrzywdzeniu powódki poprzez jej zawarcie nie mogło zaś świadczyć nierozliczenie sięM. G.z pozwaną z sumy uzyskanej w następstwie wskazanej transakcji. Kwestia ta bowiem leżała poza zakresem kontraktowania (normowania umowy) i nie należała do sfery umownie ukształtowanych praw i obowiązków stron. Wytworzona na tym tle relacja zobowiązaniowa pomiędzy powódką a jej ojcem była zatem irrelewantna dla oceny zgodności kwestionowanej umowy sprzedaży z zasadami współżycia społecznego, co jest o tyle oczywiste, że z natury rzeczy pozwany nie dysponował żadną (ani prawną, ani faktyczną) możliwością wpływu na rozliczenia i relacje zachodzące pomiędzy skarżącą a jej ojcem. Nie wynika z przebiegu postępowania by pozwany posiadał dobre rozeznanie we wzajemnych relacjach rodzinnych czy też biznesowych pomiędzy powódką oraz jej ojcem i bratem.
Rekapitulując, skarżąca nie zdołała udowodnić okoliczności, które skutkowałyby nieważnością kwestionowanej umowy sprzedaży. Powódkę obciążały zatem negatywne konsekwencje powyższego zaniechania, wynikające z ciężaru dowodu w znaczeniu materialnym (art. 6 k.c.), który umożliwia merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy także wtedy, gdy pewne okoliczności, na które powoływały się strony procesu, nie podlegały włączeniu w skład postawy faktycznej rozstrzygnięcia. Strona powodowa, która nie udźwignęła ciężaru dowodu wynikającego zart. 6 k.c.w odniesieniu do faktów prawotwórczych, stanowiących podstawę żądania pozwu, musi liczyć się z negatywnym następstwem tego zaniechania w postaci przegranej w procesie, co w rozpatrywanym przypadku prowadziło do oddalenia powództwa. Sugerowanie nieuczciwych zachowań uczestników kwestionowanej transakcji jest tylko spekulacją , nawet jeśli odpowiednio zaakcentowane okoliczności tę wersję czynią prawdopodobną. Tyle , że unieważnienie umowy , zważywszy na skutki takiej decyzji, winno wynikać z przeprowadzonego postępowania dowodowego i ujawnionych w jego toku faktów, zaś nie przypuszczeń.
Na marginesie rozważań wskazać należy na akcentowaną przez powódkę w toku procesu przeszłość jej ojca i fakt skazania za przestępstwo oszustwa oraz podnoszone okoliczności , które legły u podstaw do udzielenia tak szerokiego pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością. W ocenie Sądu Okręgowego zarzucanaM. G.nieuczciwość powinna powstrzymać powódkę przed udzieleniem pełnomocnictwa notarialnego do dysponowania nieruchomością w tak szerokim zakresie. Skoro powodem udzielenia pełnomocnictwa były problemy z wywozem śmieci czy inne dotyczące zarządzania nieruchomością , to niezrozumiałym jest udzielenie pełnomocnictwa do zbycia nieruchomości nawet pod tytułem darmym, zaś kwestia zagwarantowania ojcu możliwości mieszkania na przedmiotowej nieruchomości mogła być rozwiązania poprzez ustanowienie ograniczonegoprawa rzeczowego(służebności osobistej lub użytkowania, względnie umowy o charakterze obligacyjnym. Wreszcie nic nie stało na przeszkodzie by pełnomocnictwo zostało odwołane przed notariuszem, przed którym zostało udzielone. W okolicznościach sprawy powódka nie wydaje się być osobą nieporadną , niedoświadczoną pozbawioną zdrowego rozsądku i orientacji we własnych sprawach. Z kolei pozwany zawierając umowę z pełnomocnikiem , któremu powódka powierzyła wszelkie sprawy dotyczące nieruchomości , nie miał powodów zakładać że pełnomocnik działa nieuczciwie lub ze szkodą dla mocodawczyni. Nawet jeśli z zachowaniaM. G.wynikało że czuje się wyłącznym dysponentem nieruchomości i tak ją traktował w rozmowie z pozwanym to uzasadniały to okoliczności towarzyszące: miał szerokie pełnomocnictwo od córki, nieruchomość ta kiedyś była jego własnością i tam realizował swoje potrzeby mieszkaniowe. Powódka nie wykazała , że pozwany miał podstawy sądzić o nieuczciwości swego kontrahenta , zwłaszcza że chodziło o relacje rodzinne między pełnomocnikiem a jego córką.
Ostatecznie, prawidłowym było również obciążenie powódki całością należnej opłaty od pozwu, ustalonej stosownie do przepisów obowiązujących w dacie jego wniesienia. Skarżąca zupełnie bezzasadnie odwoływała się w tym kontekście do przepisu intertemporalnego ujętego w art. 15 pkt 2 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania i niektórych innych ustaw (Dz.U.2019.1469- „ustawa nowelizująca”). Regulacja ta stanowi, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie powyższej ustawy nowelizującej przepisy ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do wydatków powstałych po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. W świetle podstawowej systematyki ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od pozwu nie zalicza się do kategorii wydatków, lecz opłat- rozróżnienie toexpressis verbisprzewiduje art. 2 ust. 1 u.k.s.c. Oczywistym jest zatem, że art. 15 pkt 2 ustawy nowelizującej, odnosząc się do wydatków, nie znajduje zastosowania względem opłat. Nie ulega również wątpliwości, że obowiązek opłacenia pisma powstaje wraz z wniesieniem do sądu pisma podlegającego opłacie (art. 10 u.k.s.c.). Bezzasadnym pozostawało zatem stanowisko, jakoby obowiązek ten powstał dopiero po cofnięciu zwolnienia. Równocześnie zaś, w art. 15 pkt 1 ustawy nowelizującej przewidziano, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie powyższej ustawy nowelizującej przepisy ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do pism i wniosków podlegających opłacie, wnoszonych po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. Tym samym, zakres norm intertemporalnych, wyrażonych w art. 15 ustawy nowelizującej, nie obejmował pozwu (a w konsekwencji- również opłaty od niego), wniesionego przed wejściem w życie tej ustawy. Nie ulega zarazem wątpliwości, że cofnięcie powódce zwolnienia od kosztów sądowych było zasadne. Wobec powyższego, za trafne należało również uznać nałożenie na skarżącą obowiązku pokrycia opłaty od pozwu w wysokości wynikającej z przepisów obowiązujących w momencie jego wniesienia, o czym prawidłowo orzekł Sąd Rejonowy.
Z przedstawionych względów Sąd Okręgowy uznał zaskarżone rozstrzygnięcie za trafne i odpowiadające prawu, a apelację powódki jako bezzasadną oddalił, orzekając jak w punkcie 1. sentencji niniejszego wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.
Wynik postępowania apelacyjnego uzasadniał obciążenie powódki całością kosztów tego postępowania, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania i zasadą kosztów niezbędnych i celowych. Kwota zasądzona z tego tytułu na rzecz pozwanego jako strony wygrywającej odpowiadała taryfowemu wynagrodzenia fachowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 2.700 zł, to jest w stawce minimalnej ustalonej stosownie do wartości przedmiotu zaskarżenia w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych, o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2. sentencji niniejszego wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.. iart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.
Bezzasadnym pozostawało zażalenie pozwanego na orzeczenie o kosztach postępowania przed sądem pierwszej instancji. Przede wszystkim zauważyć trzeba, iż błędnym było założenie, jakoby rozstrzygając o kosztach procesu, Sąd Rejonowy ustalił wynagrodzenie pełnomocnika w wymiarze jednokrotności stawki minimalnej. Zgodnie bowiem z § 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych, stawka minimalna w niniejszej sprawie, stosownie do wartości prawa objętego pozwem wynosi5.400 zł(50% stawki wynoszącej 10.800 zł dla wartości przedmiotu sporu w przedziale od 200.000 zł do 2.000.000 zł). Oznacza to, że w rzeczywistości Sąd Rejonowy, zasądzając na rzecz pozwanego kwotę 10.800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, zastosował dwukrotność stosownej stawki minimalnej. To z kolei, w ocenie Sądu Okręgowego, odpowiadało zwiększonemu nakładowi pracy pełnomocnika i jego wkładowi w wyjaśnienie istotnych aspektów rozpatrywanej sprawy oraz jej rodzajowi i zawiłości. Dalsze zwielokrotnienie stawki minimalnej na potrzeby określenia kosztów zastępstwa procesowego pozwanego nie znajdowało zaś uzasadnienia.
Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy oddalił zażalenie pozwanego jako bezzasadne na mocyart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 3 k.p.c.
Wynik postępowania zażaleniowego uzasadniał obciążenie pozwanego całością kosztów tego postępowania, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania i zasadą kosztów niezbędnych i celowych (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.w zw.art. 391 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 3 k.p.c.). Kwota zasądzona z tego tytułu na rzecz powódki jako strony wygrywającej stanowiła refundację taryfowego wynagrodzenia fachowego pełnomocnika w osobie adwokata w wysokości 900 zł, to jest w stawce minimalnej ustalonej stosownie do wartości przedmiotu zaskarżenia w oparciu o§ 10 ust. 2 pkt 1w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.

SSO Liliana Kaltenbek SSO Katarzyna Biernat-Jarek  SSR Barbara Rzekęć