Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 267/22
Data wyroku: 2022-10-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Bożena Charukiewicz
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 18 ustawy z 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilneg
Teza: Roszczenie odszkodowawcze uzupełniające obejmuje opłaty niezależne od właściciela, które musi uiszczać aby zrealizować ciążące na nim obowiązki utrzymania lokalu w należytym stanie.

Sygn. akt IX Ca 267/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 października 2022 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodnicząca:

Sędzia Bożena Charukiewicz

Protokolant:

staż. Dorota Ostaszewska

po rozpoznaniu w dniu 26 października 2022 r. w Olsztynie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. Ł.iL. Ł.
przeciwkoA. P.
o zapłatę
na skutek apelacji powodów i pozwanego od wyroku Sądu Rejonowegow Giżycku z dnia 25 stycznia 2022 r., sygn. akt I C 103/21,

I
zmienia zaskarżony wyrok w punktach 1 i 3 w ten sposób, że:

- punktowi 1 nadaje brzmienie: „zasądza od pozwanegoA. P.na rzecz powodówJ. Ł.iL. Ł.kwotę 20.458,55 zł (dwadzieścia tysięcy czterysta pięćdziesiąt osiem złotych pięćdziesiąt pięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 maja 2019 r. do dnia zapłaty i oddala powództwo w pozostałej części;”;
- w punkcie 3 zasądzoną tam od pozwanego na rzecz powodów kwotę 3.617 zł obniża do kwoty 2.030,22 zł (dwa tysiące trzydzieści złotych dwadzieścia dwa grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu;
II. oddala apelacje w pozostałej części;

III
znosi wzajemnie pomiędzy stronami koszty postępowania apelacyjnego;

IV
przyznaje adwokatowiM. K.ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Olsztynie kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) powiększoną o należny podatek od towarów i usług tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną świadczoną pozwanemu z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Bożena Charukiewicz
Sygn. akt IX Ca 267/22

UZASADNIENIE
PowodowieJ. Ł.iL. Ł.wnieśli o zasądzenie od pozwanegoA. P.kwoty 36.446,65 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wymagalności poszczególnych kwot wskazanych w pozwie do dnia zapłaty tytułem częściowego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
PozwanyA. P.wniósł o oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu wskazał, że nie miał i nadal nie ma możliwości wyprowadzenia się ze spornego lokalu, gdyż zostanie bądź osobą bezdomną, bądź zamieszkującą w lokalu, który się do zamieszkiwania nie nadaje. Tym samym powództwo jest niezasadne w kontekście treściart. 5 k.c., zważywszy na trudną sytuację finansową i osobistą pozwanego.
Wyrokiem z 25 stycznia 2022r. Sąd Rejonowy w Giżycku zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 20.599,18 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot 4.798,58 zł od dnia 1 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty i 15.800,60 zł od dnia 1 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałym zakresie; zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; zasądził od Skarbu Państwa na rzecz Kancelarii Adwokackiej adw.M. K.kwotę 2.952 zł w tym Vat w wysokości 552 zł za reprezentowanie pozwanego wykonywane z urzędu.
Sąd Rejonowy ustalił, że powodom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego wR.przyulicy (...). Prawo to powodowie nabyli na licytacji komorniczej i na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 17 października 2016 r. wydanego w sprawie I Co 548/14. Wyrokiem z dnia 20 lutego 2019 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie ustalił, że lokatorom opisanego powyżej lokalu mieszkalnego, tj.A. P., jego konkubinieH. D.i jej dzieciom przysługuje prawo do lokalu socjalnego, orzekając jednocześnie o wstrzymaniu wykonania obowiązku wydania lokalu do czasu złożenia przez GminęR.oferty zawarcia umowy najmu.
Po wydaniu tego orzeczeniaH. D.z dziećmi wyprowadziła się, zaś pozwany nie otrzymał od GminyR.oferty zawarcia umowy najmu i nadal zamieszkiwał lokal należący do powodów. Wymieniony nie uiszczał czynszu na rzecz właściciela, a także nie ponosił kosztów utrzymania lokalu. Powodowie bezskutecznie zwracali się do Gminy o wskazanie byłemu właścicielowi lokalu socjalnego. Ostatecznie pismem z dnia 29 października 2019 r. Gmina zaoferowała pozwanemu lokal socjalny. Pomimo złożonej oferty pozwany do chwili obecnej nie opuścił spornego lokalu mieszkalnego.
Wysokość możliwego do uzyskania przez powodów czynszu najmu na wolnym rynku lokalu mieszkalnego w okresie objętym żądaniem pozwu, tj. od maja 2017 r. do grudnia 2018 r. wynosi 12.919,00 zł. Od miesiąca maja 2017 r. do grudnia 2017 r. miesięczny czynsz wynosił 639,81 zł, zaś od stycznia 2018 r. do grudnia 2018 r. 650,05 zł.
Przy założeniu modelu hybrydowego, tj. łączenia najmu krótkoterminowego w sezonie turystycznym z najmem długoterminowym w pozostałym okresie roku, wysokość możliwego do uzyskania czynszu najmu na wolnym rynku wynosi 21.757,00 zł (za okres od maja 2017 r. do grudnia 2018 r.). W tym przypadku za okres od maja do września uwzględnione zostały koszty opłat stałych związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego wnoszone do Spółdzielni Mieszkaniowej.
W ocenie Sądu Rejonowego pozwany zajmuje sporny lokal w złej wierze, albowiem wie na podstawie całokształtu okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Sąd pierwszej instancji powołał się na regulacje zawarte w przepisachart. 224 § 2 k.c.iart. 225 k.c.
Sąd Rejonowy przyjął, że roszczenie przysługuje powodom za okres od 15 maja 2017 r. do dnia opróżnienia lokalu, przy czym powodowie domagali się częściowego odszkodowania za okres od 15.05.2017 r. do 31.12.2018 r. Rozstrzygając kwestię związaną z wysokością czynszu, jaki powodowie mogliby otrzymać z tytułu najmulokalu mieszkalnego nr (...), położonego wR.Sąd Rejonowy podzielił wnioski płynące ze sporządzonej w sprawie opinii biegłego sądowego J.K.-N.. Sąd Rejonowy odrzucił wariant wysokości czynszu przy przyjęciu hipotetycznego modelu najmu w formie hybrydy, tj. łączenia najmu krótkoterminowego w sezonie letnim (4 miesiące od czerwca do września) z najmem długoterminowym (pozostałe miesiące). W ocenie Sądu pierwszej instancji nie zostało wykazane przez powodów, że istniała realna szansa na wynajęcie spornego lokalu w ramach najmu krótkoterminowego w miesiącach letnich, zaś w pozostałym okresie jako najmu długotrwałego. Zdaniem Sądu utracona korzyść powodów w rozumieniuart. 361 k.c.powinna zostać ustalona na poziomie rynkowej stawki czynszu długoterminowego, jako obiektywnie możliwa (realna) korzyść do osiągnięcia przez powodów. Należne zatem powodom odszkodowanie obejmujące utracone korzyści z tytułu najmu długoterminowego powinno wynieść w okresie od 15.05.2017 r. do 31.12.2017 r. 4.798,58 zł. Kwota ta stanowi efekt wyliczeń 7 miesięcy x 639,81 zł. Do tego Sąd uwzględnił kwotę 319,90 zł, albowiem żądanie pozwu dotyczy połowy miesiąca maja, a zatem z ustalonego czynszu za miesiąc maj należało uwzględnić połowę tej kwoty. Wysokość czynszu najmu według biegłej sądowej w 2017r. wynosiła 639,81 zł miesięcznie. Natomiast za okres od 01.01.2018 r. do 31.12.2018 r. należne powodom wynagrodzenie wynosi 7.800,60 zł, jako efekt wyliczeń: 12 miesięcy x 650,05 zł. Wysokość czynszu najmu według biegłej sądowej w 2018r. wynosiła 650,05 zł miesięcznie (najem długoterminowy).
Wobec powyższego Sąd Rejonowy przyjął, że wynagrodzenie należne powodom od pozwanego z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania opiewa na łączną kwotę 12.599,18 zł.
Nie budziło wątpliwości Sądu Rejonowego, że powodom przysługiwałoby odszkodowanie w zakresie uiszczonych za osobę zajmującą lokal opłat eksploatacyjnych, gdyby powodowie roszczenie to udowodnili, co do jego wysokości. Zdaniem Sądu powodowie musieli wykazać, że doszło w omawianym zakresie do uszczuplenia ich majątku, tj. że ponieśli realnie opłaty eksploatacyjne. Sąd pierwszej instancji uwzględnił wyłącznie kwotę 8.000 zł, mając na względzie treść analizy konta lokalu za okres od 01.01.2018 r. do 31.12.2018 r., z którego wynika wpłata w kwocie 1.171,37 zł w dniu 13.07.2018 r., 2.000 zł w dniu 1.08.2018 r., 2.000 zł w dniu 03.09.2018 r., 2.000 zł w dniu 30.11.2018 r. oraz 828,63 zł w dniu 13.07.2018 r. Tylko takie wpłaty powodów odnotowano w okresie objętym żądaniem pozwu, tj. od 15.05.2017 r. do 31.12.2018 r. W pozostałym zakresie powodowie nie przedstawili dokumentów pozwalających na uznanie opłat eksploatacyjnych ponad w/w kwotę.
W związku z powyższym Sąd Rejonowy w oparciu oart. 224 § 2 k.c.iart. 225 k.c.zasądził od pozwanego na rzecz powodów tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu kwotę 20.599,18 zł jako sumę wysokości czynszu możliwego do uzyskania i kosztów eksploatacyjnych w postaci mediów i czynszu. O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 k.c.
W ocenie Sądu Rejonowego na gruncie niniejszej sprawy nie mogło być mowy o nadużyciu prawa podmiotowego poprzez żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, bowiem zastosowanie tego przepisu jest wyłączone w odniesieniu do podmiotu, który sam narusza zasady współżycia społecznego. Pozwany zaś uporczywie i konsekwentnie korzysta z tej nieruchomości, nie uiszczając z tego tytułu żadnych opłat, tym samym sam bezsprzecznie narusza zasady współżycia społecznego. Dodatkowo to na powodach ciąży obowiązek uiszczania kosztów utrzymania należącego do nich lokalu, w sytuacji gdy w istocie zajmuje go osoba, która w kosztach tych nie partycypuje, w takiej sytuacji to działanie pozwanego jawi się jako nadużycie prawa.
Zdaniem Sądu Rejonowego nie zasługiwał na uwzględnienie podnoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia, bowiem w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie roczny termin przedawnienia określony wart. 229 k.c.
O kosztach procesu Sąd orzekł jak w pkt 3 sentencji wyroku w oparciu o dyspozycjęart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Koszty nieopłaconej pomocy prawnej, udzielonej pozwanemu z urzędu przez adwokata ustanowionego przez Sąd, poniósł zgodnie zart. 29 ust. 1 ustawy z 26.05.1982 r. Prawo o adwokaturzeSkarb Państwa.
Apelacje od powyższego wyroku wnieśli powodowie i pozwany.
Powodowie zaskarżyli wyrok w części, tj. w zakresie punktu 2. W apelacji zarzucili:
1. naruszenie przepisów prawa procesowego, mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie ustaleń faktycznych sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz błędną, w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia spójności i sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania, ocenę materiału dowodowego, polegającą na błędnym ustaleniu, że powodowie nie wykazali że ponieśli szkodę w wysokości opłat eksploatacyjnych ponad 8.000 zł w związku z nieprzedstawieniem potwierdzeń uiszczenia opłat ponad w/w kwotę, podczas gdy z okoliczności faktycznych, wynikających z materiału dowodowego wynika, że doszło do uszczuplenia w majątku powodów poprzez powstanie zaległości w zapłacie za koszty eksploatacyjne także ponad kwotę 8.000 zł;
2. naruszenie prawa materialnego, tj. naruszenieart. 6 k.c.poprzez nieprawidłowe jego zastosowanie, polegające na uznaniu, że powodowie nie wykazali, że ponieśli szkodę w postaci nieuiszczonych opłat eksploatacyjnych (w zakresie, w jakim nie przedstawili potwierdzeń wpłat), podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na wysnucie takich wniosków, bowiem zaległość z tytułu opłat eksploatacyjnych ponad kwotę 8.000 zł w rzeczywistości istnieje, a fakt nieuiszczenia tych opłat przez powodów nie ma znaczenia dla ustalenia rzeczywistej wysokości szkody.
Wskazując na powyższe zarzuty powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu za I i II instancję według norm przepisanych lub spisu kosztów.
Pozwany zaskarżył wyrok w części, tj. co do punktów 1 i 3. W apelacji zarzucił:
1. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 5 k.c.poprzez jego błędne niezastosowanie w sytuacji, gdy wytoczenie przez powodów powództwa w niniejszej sprawie i domaganie się od pozwanego zapłaty, mając na uwadze okoliczności sprawy, jak też sytuacje osobistą i finansowąA. P.stanowiło naruszenie zasad współżycia społecznego, co doprowadziło także do przyjęcia w nieuprawniony sposób, że pozwany sam narusza zasady współżycia społecznego;
2. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 117 § 1 i 2 k.c.poprzez jego nie zastosowanie i nie uwzględnienie zarzutu przedawnienia podniesionego przez pozwanego;
3. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, poprzez przyjęcie, że strona powodowa wykazała dostatecznie zasadności żądania;
4. naruszenie przepisów prawa procesowego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 233 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału zgromadzonego w sprawie oraz naruszenie zasad swobodnej oceny dowodów wyrażające się w sprzeczności dokonanych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem, w szczególności oceny złożonych przez pozwanego zeznań, oceny opinii biegłej, która była przez pozwanego negowana licznymi zastrzeżeniami, jak i dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy, co doprowadziło do bezpodstawnego ustalenia, że powód wykazał zasadność swojego roszczenia i powództwo jest zasadne w sytuacji, gdy brak było ku temu jakichkolwiek przesłanek;
5. naruszenie przepisów prawa procesowego, a mianowicieart. 102 k.p.c., polegające na jego niezastosowaniu, nie uwzględnieniu kryteriów interpretujących treść tego przepisu, mając na uwadze faktyczną sytuację materialną pozwanego i nie odstąpienie od obciążania kosztami w ogóleA. P..
Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa. Ewentualnie wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Giżycku. Wniósł także o rozpoznanie merytoryczne w trybieart. 380 k.p.c.postanowienia Sądu pierwszej instancji z 31 maja 2021r., w którym Sąd oddalił wniosek pozwanego o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanejH. D..
W odpowiedzi na apelację pozwanego powodowie wnieśli o jej oddalenie.
W odpowiedzi na apelację powodów pozwany wniósł o jej oddalenie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacje są częściowo zasadne.
Analizując zarzuty apelacyjne Sąd Okręgowy uznał za zasadne zarzuty powodów co do błędnego stanowiska Sądu Rejonowego o braku zasadności części odszkodowania obejmującego opłaty eksploatacyjne za korzystanie zlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wR., zaś po stronie pozwanej za zasadny zarzut przedawnienia części roszczenia powodów.
W pierwszej kolejności należy podkreślić błędną podstawę prawną przyjętą przez Sąd Rejonowy jako podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił dlaczego przy orzekaniu oparł się o przepisykodeksu cywilnego(art. 224 i 225 k.c.), mimo iż pozwany w piśmie procesowym z 28 września 2021r. (k.325) słusznie podniósł, że w niniejszej sprawie ma zastosowanieustawa z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa ta jest regulacją szczególną w stosunku dokodeksu cywilnegoi ma zastosowanie z wyprzedzeniemart. 224 i 225 k.c.(por. uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019r., III CZP 28/19). Ma to istotne znaczenie dla zasadności powództwa, w tym ustalenia terminu przedawnienia.
Ustawę o ochronie praw lokatorówstosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie określonymi w ustawie (art. 1ai3; wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 2007r., I CNP 66/07).
Ustawa powyższa dotyczy stosunków obligacyjnych, nie rzeczowoprawnych i stąd w świetle art. 2 ust. 1 pkt. 1 tej ustawy definicja właściciela lokalu jest odmienna niż zawarta wart. 140 k.c.Zgodnie z definicjąustawy o ochronie praw lokatorówprzez właściciela należy rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W świetle ustawy właścicielem jest zatem osoba mająca do niego tytuł pozwalający na zawarcie z lokatorem umowy uprawniającej do używania lokalu. Definicja właściciela zustawy o ochronie praw lokatorównawiązuje do stosunku obligacyjnego, nie zaś do pojęć używanych wart. 224 k.c.
Powodowie, mimo iż przysługuje im ograniczoneprawo rzeczowe, w świetle ustawy z 21 czerwca 2001r. są właścicielami lokalu przyul. (...)wR..
Pozwany jest natomiast lokatorem w myśl art. 2 ust. 1 pkt. 1 przedmiotowej ustawy. Pozwanemu (bądź jego matce) przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a więc ograniczoneprawo rzeczowe, nie własność. Została zatem wyczerpana definicja lokatora z ustawy, bowiem pozwany używał lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (słusznie przywołana przez pozwanego uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004r., III CZP 50/04). Pojęciem lokatora objęta jest także osoba, która miała tytuł prawny do zajmowanego lokalu, ale go utraciła, tak jak pozwany.
Mając powyższe na uwadze zastosowanie w niniejszej sprawie znajdą regulacje zawarte wustawie z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, a więc także art. 18 ust. 1 i 2, nakładający na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek uiszczania odszkodowania, odpowiadającego wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Przepis ten nie wiąże w żaden sposób obowiązku uiszczania odszkodowania ze stwierdzeniem dobrej lub złej wiary osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego po ustaniu tytułu upoważniającego do korzystania z niego jest z mocy ustawy zobowiązana do uiszczania świadczeń przewidzianych w art. 18 cytowanej ustawy aż do wydania lokalu właścicielowi (w rozumieniu przedmiotowej ustawy).
Nie ma również znaczenia w niniejszej sprawie okoliczność ustalenia wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 20 lutego 2019r., w sprawie IX Ca 1127/18 uprawnienia pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego, bowiem żądanie zapłaty odszkodowania dotyczy okresu sprzed tego wyroku, tj. od 15 maja 2017r. do 31 grudnia 2018r. Ustalenie prawa do lokalu socjalnego miałoby jedynie wpływ na wysokość odszkodowania należnego powodom po dacie wydania wyroku ustalającego to uprawnienie, zgodnie zart. 18 ust. 3 ustawy o ochronie prawa lokatorów. Natomiast pozwany w niniejszej sprawie w okresie od wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego przyul. (...)wR.do czasu wyroku Sądu Okręgowego z 20 lutego 2019r. jest zobowiązany uiszczać odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 przedmiotowej ustawy (por. uchwała Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2021r., III CZP 72/12).
Konsekwencją przyjęcia art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001r. jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia o żądaniu powodów jest zastosowanie wynikającego z tego przepisu terminu przedawnienia. Art. 18 ust. 1 stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Ustawodawca przesądził zatem o okresowym charakterze tego odszkodowania (obowiązek comiesięcznego odszkodowania), co uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego wart. 118 k.c.(wyroki Sądu Najwyższego z 7 marca 2014r., IV CNP 33/13, z 18 maja 2012r. IV CSK 490/11, z 9 listopada 2012r., IV CSK 303/12).
Skutecznie zatem pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczeń powodów za okres od maja 2017r. do końca grudnia 2017r. (pozew został wniesiony w niniejszej spawie 8 lutego 2022r.). Jednak przedawnienie dotyczy wyłącznie odszkodowania uregulowanego wart. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc odpowiadającego wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu.
Natomiast poza zakresem tego terminu pozostaje uzupełniające odszkodowanie przewidziane w art. 18 ust. 2 zdanie drugie przedmiotowej ustawy, którego właściciel może dochodzić na zasadach ogólnych. Roszczenie odszkodowawcze uzupełniające obejmuje opłaty niezależne od właściciela, które właściciel musi uiszczać aby zrealizować ciążące na nim obowiązki utrzymania lokalu w stanie nadającym się do korzystania, jak np. opłaty za dostawę wody, ciepła, energii elektrycznej, odbiór nieczystości i inne opłaty za używanie lokalu. Właściciel lokalu (w rozumieniuustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów) może żądać od byłego lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego pokrywania co miesiąc tego rodzaju opłat związanych z korzystaniem z lokalu, ale z tego względu nie staną się świadczeniem okresowym, lecz będą stanowić część świadczenia odszkodowawczego uzupełniającego w rozumieniu art. 18 ust. 2 ustawy lokalowej (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2021r., III CZP 85/20).
W związku z powyższym żądanie powodów zapłaty przez pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest uzasadnione częściowo, tj. za cały okres dochodzony pozwem od 15 maja 2017r. do 31 grudnia 2018r. tytułem odszkodowania uzupełaniającego przewidzianego wart. 18 ust. 2 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatoróworaz za rok 2018r. tytułem odszkodowania przewidzianego wart. 18 ust. 1w zw. z ust. 2 zd. 1 ustawy.
Wysokość odszkodowania za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2018r. tytułem odszkodowania za korzystanie przez pozwanego z lokalu przyul. (...)wR.bez tytułu prawnego, odpowiadającemu wysokości czynszu, jaki powodowie mogliby otrzymać z tytułu najmu lokalu (art. 18 ust. 1 w zw. z ust. 2 zd. 1) Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodu z opinii biegłegoJ. N.. Sąd Okręgowy aprobuje stanowisko Sądu pierwszej instancji co do słuszności przyjęcia do obliczenia odszkodowania modelu najmu długoterminowego i podziela przedstawione przez Sąd Rejonowy argumenty w tym zakresie, dlatego nie zachodzi potrzeba ich powtarzania w niniejszych rozważaniach. Sąd Okręgowy podzielił również opinię biegłego i uznał ją za wiarygodny dowód do ustalenia wysokości należnego powodom odszkodowania. Biegła w logiczny i zrozumiały sposób przedstawiła swoje wnioski należycie je uzasadniając. Po sporządzeniu opinii uzupełaniającej pozwany w zasadzie jej nie kwestionował.
Podkreślić przy tym należy, że obowiązek płacenia odszkodowania o którym stanowiart. 18 ust. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorówpowstaje niezależnie od tego czy uprawniony do niego poniósł jakąkolwiek szkodę w związku z niewydaniem mu lokalu po zakończeniu stosunku prawnego uprawniającego do korzystania z lokalu. Odszkodowanie to zastępuje zatem czynsz i pełni jego rolę. Zastrzeżenie na rzecz właściciela uprawnienia do zażądania od korzystającego z lokalu świadczenia odpowiadającego czynszowi możliwemu do uzyskania z tytułu najmu wzmacnia pozycję właściciela, zwalniając go z obowiązku dowodzenia czy stan powstały w związku z niewykonaniem obowiązku zwrócenia mu lokalu spowodował po jego stronie szkodę w postaci nieosiągnięcia oczekiwanych pożytków (uchwała Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019r., III CZP 28/19).
W związku z powyższym odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu jaki powodowie mogliby otrzymać z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 w zw. z ust. 2 zd. 1) w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2018r. wyniosło 7.800 zł (650,05 zł x 12 miesięcy).
Powodom przysługuje również odszkodowanie uzupełniające obejmujące tzw. opłaty eksploatacyjne za korzystanie z lokalu, w tym opłaty za media zużyte przez zajmującego lokal powodów pozwanego. Odszkodowanie jest uzasadnione za cały okres dochodzony pozwem, tj. od maja 2017r. do 31 grudnia 2018r. Sąd Okręgowy podzielił zarzuty apelacyjne powodów co do błędnego przyjęcia przez Sąd Rejonowy wysokości tego odszkodowania. Sąd pierwszej instancji przyjął bowiem, że powodom należy się odszkodowanie tylko w wysokości tych opłat eksploatacyjnych, które sami już uiścili, porównując przy tym stan majątku poszkodowanego istniejącego po wystąpieniu zdarzenia wyrządzającego szkodę z możliwym stanem, gdyby do zdarzenia nie doszło. Przy przyjęciu takiego poglądu stan majątku powodów wcale by się nie zmienił. Skoro bowiem powodowie jako właściciele (w rozumieniuustawy o ochronie praw lokatorów) są zobowiązani do świadczenia dostawcom mediów oraz uiszczania opłat eksploatacyjnych, to ciąży na nich z tego tytułu dług umniejszający wartość ich majątku o kwotę zobowiązań. W sytuacji gdyby powodowie uregulowali ten dług kwota zobowiązań uległaby zmniejszeniu o wpłaconą kwotę. Nie sposób przyjąć, że uiszczenie kwoty na zmniejszenie wysokości zobowiązań stanowi szkodę powodów.
W ocenie Sądu Okręgowego w przypadku odszkodowania uzupełniającego przewidzianego w art. 18 ust. 2 zd. 2 przedmiotowej ustawy chodzi o obciążenie długiem, a tym samym pomniejszenie majątku właściciela lokalu, który został zobowiązany do uiszczenia opłat za media niezbędne do normalnego korzystania z lokalu, które zostały zużyte przez osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego, a więc w niniejszej sprawie pozwanego.
Dlatego Sąd Okręgowy ustalając wysokość należnego odszkodowania z tego tytułu uwzględnił dokument sporządzony przez główną księgowąSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wR., czyli analizę konta lokali – k. 31-33. Wiarygodność tego dowodu nie budzi w ocenie Sądu Okręgowego wątpliwości, a strony nie podniosły merytorycznych zarzutów mogących podważyć tę wiarygodność.
Analiza konta za rok 2017 rozpoczyna się w styczniu bilansem otwarcia 4.423,89 zł. Skoro powodowie domagają się odszkodowania od 15 maja 2017r., kwota ta nie może być uwzględniona do dalszych obliczeń. Kolejne kwoty za ten rok rozpoczynają się od września 2017r., stąd Sąd Okręgowy przyjął kwoty po 566,70 zł miesięcznie za okres od września do grudnia 2017r. (4x566,70 zł). Ponadto należy doliczyć rozliczenie zimnej wody od września do grudnia 859,32 zł oraz od maja do września 460,35 zł (92,07 zł miesięcznie x 5 miesięcy). Łącznie kwota odszkodowania z tego tytułu za okres maj – grudzień 2017r. wyniosła 3.586,47 zł.
Analiza konta za rok 2018r. (bez kwoty bilansu otwarcia) pozwala na obliczenie odszkodowania za ten okres w wysokości 9.071,48 zł (czynsz i rozliczenie zimnej wody).
W konsekwencji, sumując wskazane wyżej kwoty, tj. 3.586,47 zł za rok 2017 + 7.800,60 zł + 9.071,48 zł za rok 2018 łączna kwota należnego powodom odszkodowania wyniosła 20.458,55 zł.
W ocenie Sądu Okręgowego podniesiony przez pozwanego w apelacji zarzut naruszeniaart. 5 k.c.jest niezasadny. Twierdzenia pozwanego, że syn powodówA. Ł., który dopuścił się nagannych zachowań wobec pozwanego, działał w imieniu i z upoważnienia powodów nie zostały potwierdzone jakimkolwiek dowodem przeprowadzonym w niniejszej sprawie. Twierdzenia pozwanego, że ze względu na sytuację osobistą i finansową nie jest w stanie uiszczać wymaganych opłat, również nie zasługuje na podzielenie. Z oświadczenia majątkowego przedłożonego przez pozwanego wynika, że uzyskuje on stały dochód w postaci renty w wysokości 2.735,91 zł miesięcznie. Po potrąceniach komorniczych pozostaje do jego dyspozycji kwota 2.135,91 zł, nie ma nikogo na utrzymaniu. Taki dochód pozwala na regulowanie opłat za korzystanie z lokalu. Pozwany nie wskazał jakie zasady współżycia społecznego naruszyli powodowie domagając się od niego zapłaty odszkodowania. Pozwany od lat nie uiszcza opłat czynszowych, z powodu zadłużenia z tego tytułu należący do niego lokal mieszkalny został sprzedany na licytacji. Po nabyciu prawa do przedmiotowego lokalu przez powodów pozwany nadal nie uiszczał żadnych opłat. Nie sposób żądać od powodów aby umniejszając swój majątek ponosili koszty utrzymania pozwanego w należącym do nich lokalu. Zdecydowanie nie można legalizować takiej sytuacji. Zachowania pozwanego na pewno nie można ocenić jako nienaganne, a tylko wtedy mógłby on skorzystać z ochrony przewidzianej wart. 5 k.c.
Niezasadny był także zarzut pozwanego co do niewezwania do udziału w sprawie w charakterze pozwanejH. D.. Postanowienie Sądu Rejonowego w tym zakresie jest prawidłowe. Jedyną sytuacją, w której pozwany może skutecznie złożyć wniosek o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego innej osoby jest ta wskazana wart. 194 § 1 k.p.c.Jeżeli okaże się, że powództwo nie zostało wniesione przeciwko osobie, która powinna być w sprawie stroną pozwaną, sąd na wniosek powoda lub pozwanego wezwie tę osobę do wzięcia udziału w sprawie. Niewątpliwie taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie. Pozwany prawidłowo został wskazany jako osoba zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Natomiast jeżeli okaże się, że powództwo o to samo roszczenie może być wytoczone przeciwko innym jeszcze osobom, które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, sąd na wniosek powoda może wezwać te osoby do wzięcia udziału w sprawie (art. 194 § 3 k.p.c.). Ustawodawca tylko powodowi przyznał uprawnienie do zgłoszenia takiego wniosku, bowiem to powód jest gospodarzem procesu i decyduje przeciwko komu występuje z powództwem. UdziałH. D.w niniejszej sprawie nie był konieczny, gdyż odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego przewidziana wart. 18 ustawy o ochronie praw lokatorówma charakter odpowiedzialności in solidum (uchwała Sądu Najwyższego z 21 października 2015r., III CZP 70/150). Powodowie jako pozwanego wskazali tylkoA. P.i mieli do tego prawo.
Sąd Okręgowy nie znalazł także podstaw do nieobciążania pozwanego kosztami procesu na rzecz powodów za postępowanie przed Sądem pierwszej instancji. Przepisart. 102 k.p.c.ma zastosowanie w przypadkach szczególnie uzasadnionych, gdy zasądzenie kosztów od strony przegrywającej byłoby sprzeczne z powszechnym poczuciem sprawiedliwości i zasadami współżycia społecznego. Pozwany uzyskuje stały miesięczny dochód, a mimo to od lat nie uiszcza opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego. Powodowie zmuszeni byli wytoczyć powództwo przeciwko pozwanemu aby uzyskać należne im świadczenie. Ponieśli w związku z tym kolejne koszty, które pozwany jest zobowiązany im zwrócić, gdyż ze względu na jego naganne zachowanie te koszty powstały. I takie rozstrzygnięcie jest zgodne z powszechnym poczuciem sprawiedliwości.
W konsekwencji Sąd Okręgowy na podstawieart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegozasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 20.458,55 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na podstawieart. 481 § 1 k.c.W aktach sprawy znajduje się wezwanie do zapłaty z 9 kwietnia 2019r., w którym powodowie wyznaczają pozwanemu termin 7 dni od daty doręczenia wezwania do uregulowania wskazanych w nim należności (k.13). Pozwany wezwanie odebrał 23 kwietnia 2019r. (k. 16), termin 7 dni upływał z dniem 30 kwietnia, czyli od 1 maja 2019r. pozwany był w opóźnieniu i od tej daty Sąd zasądził ustawowe odsetki za opóźnienie.
O kosztach procesu za postępowanie przed Sądem pierwszej instancji Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.stosunkowo je rozdzielając. Powodowie wygrali proces w 56,13% i ponieśli koszty w wysokości 3.617 zł. Pozwany nie poniósł żadnych kosztów (opłata za czynności pełnomocnika z urzędu została przyznana ze Skarbu Państwa, ten punkt wyroku nie został zaskarżony). Stąd została zasądzona od pozwanego na rzecz powodów kwota 2.030,22 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i orzekł jak w punkcie I, oddalając apelację w pozostałej części (punkt II).
O kosztach procesu za instancję odwoławczą Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.Zakres stosunku wygranej do przegranej obu stron jest bardzo podobny, zbliżone są również poniesione prze strony koszty procesu. Dlatego zasady słuszności uzasadniają wzajemne zniesienie pomiędzy stronami kosztów postępowania apelacyjnego.
O kosztach pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu w postępowaniu apelacyjnym Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 29 ust. 1 ustawy z 26 maja 1982r. prawo o adwokaturzew związku z § 2 pkt. 5 i § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokacie.
Bożena Charukiewicz