Sąd Okręgowy w Warszawie
XX Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XX GC 664/21
Data wyroku: 2022-07-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Gałązka

Sygn. akt XX GC 664/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2022 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący:SSO Magdalena Gałązka
Protokolant:Karolina Marciniak
po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2022 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. G. (1)iH. S.
przeciwko(...) spółce z o.o.wW.
o zapłatę kwoty 664 003, 88 złotych
1. zasądza od pozwanego(...) spółki z o.o.wW.rzecz powodów:J. G. (1)iH. S.kwotę 659 829, 59 złotych (sześćset pięćdziesiąt dziewięć tysięcy osiemset dwadzieścia dziewięć złotych pięćdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 kwietnia 2021 roku do dnia zapłaty;
2. oddala powództwo w pozostałym zakresie;
3. ustala, że powodowie wygrali spór w całości, pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.
SSO Magdalena Gałązka
Sygn. akt XX GC 664/21

UZASADNIENIE
Powodowie:J. G. (1)iH. S.wnieśli o zasądzenie od pozwanego(...) spółki z o.o.wW.kwoty 664 003,88 złotych wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

    I.Powodowie prowadzą agencję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formiespółki cywilnej (...)s.c.(...)wJ.(bezsporne).
Umowa pośrednictwa z pozwanym
II. Powodów jako konsultantów i pozwanego jako klienta łączyła zawarta 22 września 2020 roku umowa pośrednictwa (umowa, k- 17-18, korespondencja mailowa, k- 20 do 34).
Na jej podstawie powodowie zobowiązali się do wykonania za wynagrodzeniem usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, polegającej na szukaniu dla pozwanego potencjalnych nabywców – w celu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy(...)wW.(§ 1 pkt. 1).
W przypadku zawarcia przez klienta umowy sprzedaży tej nieruchomości z podmiotem przedstawionym przez powodów, pozwana zobowiązała się do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 2% ceny transakcyjnej, tj. ceny wskazanej w notarialnej umowie sprzedaży. Wynagrodzenie miało być powiększone o podatek VAT i płatne w terminie 14 dni od dnia dostarczenia faktury pozwanemu (§ 2 pkt. 1 do 4).
Powodowie zobowiązali się do wyszukiwania potencjalnych nabywców i przedstawiania ich pozwanemu z należytą starannością zawodową, a nadto do pomocy i mediacji podczas negocjacji i rozmów (§ 3 pkt. 1 i 4).
Umowa miała charakter terminowy. Została zawarta na 1 rok (§ 5 pkt. 1).
We wrześniu 2020 roku pozwany wskazał pośrednikom najniższą akceptowalną przez siebie cenę sprzedaży nieruchomości (zeznania świadkaM. N., 01:05:37 do 01:06:20 protokołu elektronicznego z 31 maja 2022 roku, k- 523).

    III. Powodowie w dniu 12 października 2020 roku zgłosili pozwanemu klienta zainteresowanego nabyciem nieruchomości – Uczelnię Medyczną in.(...)(dalej jako Uczelnia, korespondencja mailowa, k- 35 do 43, zeznania świadkaW. P., k- 692 verte).
Umowa przedwstępna

    IV.Pozwany jako sprzedawca zawarł w dniu 25 listopada 2020 roku z Uczelnią jako kupującym umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy(...)wW., stanowiącego działkę(...)z obrębu(...)o powierzchni 2 183 m(

    2)wraz z prawem własności budynku biurowego o powierzchni użytkowej 2 932, 37 m(

    2), dla który prowadzone jestksięga wieczysta (...). W pkt. 11.7 umowa stanowiła, że kupujący będzie uprawniony do przeniesienia wynikających z umowy praw i obowiązków kupującego na podmiot powiązany z kupującym, na co sprzedawca wyraził zgodę. W imieniu Uczelni umowę zawarł rektorM. C. (2)(umowa, k- 75 do 79, k- 185 do 191).
Na podpisaniu umowy przedwstępnej był obecnyJ. G. (1)(zeznania świadkaM. C. (2), k- 682).
Umowa pośrednictwa z Uczelnią
V.Powodowie zawarli umowę pośrednictwa także z Uczelnią jako zamawiającym. Umowa została zawarta 13 października 2020 roku i zobowiązywała powodów do pośrednictwa polegającego na wyszukaniu dla Uczelni nieruchomości celem jej nabycia, za wynagrodzeniem wynoszącym 1% ceny zakupu. Umowa stanowiła w § 1 pkt. 3, że zamawiający został poinformowany i wyraził zgodę na reprezentowanie i pobieranie wynagrodzenia przez pośrednika od obu stron transakcji (umowa, k- 100, zeznania świadkaM. C. (2), k- 680 - 681).
Powodowie nie informowali pozwanego o zawarciu umowy pośrednictwa z Uczelnią (zeznania powodaJ. G.00:08:15 do 00:08:25 protokołu elektronicznego z 8 lipca 2022 roku, k- 658).
VI.Uczelnia w dniu 21 stycznia 2021 roku złożyła notarialne oświadczenie, że do przyrzeczonej umowy sprzedaży przystąpi jako kupujący(...) spółka z o.o.wW.. Oświadczenie zostało złożone w wyniku realizacji wynikającego z umowy przedwstępnej uprawnienia Uczelni do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na podmiot powiązany z uczelnią (oświadczenie, k- 192 do 194).
Propozycja zmiany kupującego była inicjatywą Uczelni i Szpitala, a także sprzedającego. Została sformułowana po zawarciu umowy przedwstępnej. Powodem zmiany były m. in. względy finansowe, polegające na braku możliwości ubiegania się przez Uczelnię o zwrot podatku VAT i istnienie takiej możliwości przez Szpital prowadzony w formie spółki kapitałowej oraz deklarowany przez sprzedającego zamiar opodatkowania transakcji (zeznania świadków:M. C. (2), k- 680 verte – 681 i verte,J. Ś., k- 687 verte, k- 689 i verte,W. P., k- 692,M. N., 00:58:50 do 00:59:34 protokołu elektronicznego z 31 maja 2022 roku, k-523 – w przypadku dwóch ostatnich świadków co do Uczelni jako inicjatora zmiany kupującego, zeznania powodaJ. G., 00:12:04 do 00:13:48 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 658).
Pozwany wyraził zgodę na zaproponowanego przez Uczelnię kupującego (zeznania świadków:M. C. (2), k- 680 verte – 681,J. Ś., k- 687 verte).
Umowa sprzedaży
VII.Umowa sprzedaży nieruchomości przy(...)wW.(tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynku) została ostatecznie zawarta w dniu 29 stycznia 2021 roku. Pozwany zawarł tę umowę z(...) spółką z o.o.wW.(dalej jako Szpital). Szpital nabył tę nieruchomość za cenę wynoszącą 7 257 000 złotych. Cena została uiszczona (umowa, k- 86 do 94, k- 195 do 203, zeznania świadkaM. C. (2), k- 682).
Na podpisaniu tej umowy był obecnyJ. G. (1)(zeznania świadkaJ. Ś., k- 698).
(...) spółka z o.o.i Uczelnia Medyczna im.(...)wW.są odrębnymi podmiotami prawa (bezsporne, statut Uczelni, k- 381 do 401, odpis z KRS spółki, k- 416 do 421).
Szpital został założony w 2010 roku przez Uczelnię; następnie, z uwagi na zmiany przepisów, do prowadzenia szpitala została powołana spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Szpital ściśle współpracuje Uczelnią (zeznania świadkaJ. Ś., k- 687).
VIII.Powodowie zawarli umowę pośrednictwa także ze Szpitalem. Umowa została zawarta w październiku 2020 roku. Jest to umowa ramowa i obowiązuje nadal (zeznania świadkaJ. Ś., k- 687 verte, k- 689). Na podstawie tej umowy zapłacił powodom kwotę 329 358, 95 złotych prowizji za pośrednictwo przy zakupie nieruchomości (faktura, k- 101, potwierdzenie zapłaty, k- 102, zeznania świadków:M. C. (2), k- 683 verte,J. Ś., k- 698).
IX. Powodowie wystawili pozwanemufakturę (...)na kwotę 658 717,89 złotych tytułem prowizji za pośrednictwo, i wezwali do jej zapłaty. Korespondencja zawierająca wezwanie była awizowana, i została zwrócona przez pocztę jako niepodjęta w terminie. Dodatkowo powodowie wysłali pozwanemu skan ww. wezwania do zapłaty mailem. Pozwany odmówił zapłaty (faktura, k- 95, korespondencja, k- 96 do 99, k- 103 do 108).
X. W trakcie prowadzenia negocjacji z Uczelnią, pozwany prowadził także rozmowy z innymi kontrahentami zainteresowanymi nabyciem nieruchomości przy(...)wW.. Podmioty te zostały zgłoszone przez innych agentów, z którymi pozwany także współpracował w tym czasie. Kontrahenci oferowali nawet wyższe niż uczelnia ceny zakupu. Pozwany przyjął jednak ofertę Szpitala, ponieważ zależało mu na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji i uzyskaniu środków w gotówce na inwestycje. Oferta Szpitala spełniała oczekiwania pozwanego jako sprzedawcy (zeznania świadkaW. P., k- 692 verte, k- 698 i verte, k- 699, zeznania świadkaM. N., 01:06:30 do 01:09:15, 01:10:40 do 01:12:55 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 523 – co do zamiaru pozwanego szybkiej finalizacji transakcji, zeznania pozwanego, 01:39:35 do 01:43:30, 01:44:27 do 01:46:01 protokołu elektronicznego rozprawy z 8 lipca 2022 roku, k- 658).
Pozwany zaproponował Uczelni za nieruchomość cenę wynoszącą 6 400 000 euro. Inni kontrahenci zainteresowali w tamtym czasie nabyciem oferowali kwoty powyżej 6 000 000 euro (zeznania świadkaW. P., k- 692 verte - 693).
Pozwany podejmował działania w celu zbycia nieruchomości przy(...)już od 2018 roku. Agencje, z którymi pozwany w tym czasie współpracował, wyceniały wartość nieruchomości na kwotę ponad 7 000 000 euro (zeznania świadkaM. N., 01:06:30 do 01:09:15 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 523).
XI.Powodowie nie informowali pozwanego, że reprezentują jako pośrednicy także drugą stronę transakcji, tj. kupującego. Pozwany dowiedział się o tym przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Powodowie uczestniczyli w negocjacjach dotyczących umowy sprzedaży, przekazując mailowo informacje m. in. w zakresie ceny (zeznania świadków:W. P., k- 693, k- 694 verte,E. F., 00: 07:02 do 00:07:14 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 523 – co do braku wiedzy pozwanego o reprezentowaniu przez powodów także drugiej strony umowy sprzedaży,M. N., 01:02:45 do 01:03:00 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 523, korespondencja mailowa, k- 45 do 57, k- 62 do 85, k- 234 do 238).
W przypadku posiadania informacji, że pośrednik reprezentuje także drugą stronę transakcji, pozwany mógłby negocjować obniżenie kwoty prowizji poniżej standardowych 2% wartości transakcji (zeznania świadkaE. F., 00:11:05 do 00:12:14 protokołu elektronicznego rozprawy z 31 maja 2022 roku, k- 523).
XII. Pozwany złożył powodom oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Powodowie uznali to oświadczenia za bezpodstawne (oświadczenie, k- 515- 516, stanowisko powodów, k- 541 do 548).
Powyższym dowodom Sąd nadał walor wiarygodności.Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, zeznań świadków:M. C. (2),J. Ś.,W. P.,E. F.,M. N., i przesłuchania stron.
Dokumenty nie były kwestionowane przez strony – strony wywodziły z nich jedynie odmienne wnioski prawne. Wiarygodne były także zaznania świadków i stron. Okoliczności faktyczne ujawnione w tych zeznaniach znalazły bowiem potwierdzenie w dowodach z dokumentów. W zakresie, w jakim świadkowie i strony zeznawali w trybie przypuszczającym, zeznania nie podlegają ocenie pod kątem wiarygodności. Kwestia ta ma charakter prawny i zostanie omówiona w dalszej części uzasadnienia.
Część dokumentów nie miała znaczenia dla ustalenia stanu faktycznego rozstrzygnięcia. Dotyczy to następujących dokumentów: umowy najmu (k- 112 do 127), odpisów z KRS (k- 402 do 415, k- 422 do 471), umów pośrednictwa zawieranych przez pozwanego z innymi kontrahentami niż powodowie (k- 472 do 485) oraz oświadczenia (k-486).
Sąd zważył, co następuje:powództwo jest zasadne prawie w całości.
I. Strony łączyła umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która zobowiązywała powodów do szukania dla pozwanego potencjalnych nabywców w celu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pozwanego wW.przy(...).
Umowa zawarta przez strony spełnia ogólne kryteria umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisane wart. 179 b- 180ustawy z 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami: dotyczy odpłatnego wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów zbycia praw do nieruchomości, a nadto została zawarta w formie pisemnej, mającej charakter formyad solemnitatem. Określone w § 2 pkt. 1 umowy uprawnienie powodów do wynagrodzenia aktualizowało się w razie zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży z klientem przedstawionym przez pozwanych.
II. Na tle tego postanowienia umownego powstał między stronami spór co do tego, czy umowa została w ogóle wykonana przez powodów. Powodowie przedstawili bowiem pozwanemu klienta zainteresowanego nabyciem nieruchomości - Uczelnię Medyczną in.(...), z którą pozwany zawarł nawet umowę przedwstępną. Faktycznym kupującym nieruchomość ostatecznie został jednak inny podmiot- (...) spółka z o.o.wW., który został wskazany przez Uczelnię. Pozwany argumentował, że nieprzedstawienie mu Szpitala przez powodów wyklucza możliwość żądania wynagrodzenia; uprawnienie do wynagrodzenia wiąże się bowiem i musi być poprzedzone formalnym przedstawieniem klienta przez pośredników.
Uprawnienie do wynagrodzenia, o którym mowa w § 2 pkt. 1 umowy, posługującym się sformułowaniem "przedstawienie przez konsultanta", językowo oznaczającym "zapoznawanie kogoś z kimś, zaprezentowanie kogoś komuś" musi być jednak wykładane w powiązaniu z przedmiotem umowy opisanym w § 1 pkt. 1, którym jest wyszukanie przez konsultanta nabywcy dla klienta w celu zawarcia z nim umowy sprzedaży nieruchomości konkretnie wskazanej w umowie. Innymi słowy, "przedstawienie" klienta przez konsultanta (§ 2 pkt. 1) wyraża aktywność pośrednika, polegającą na tym, że to jego czynności skutkują doprowadzeniem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Powodowie przedsięwzięli w niniejszej sprawie taką właśnie aktywność. Istotnie, Szpital nie został przez nich formalnie wskazany jako nabywca: powodowie wskazali bowiem jedynie Uczelnię, która zresztą zamierzała nabyć nieruchomość i nawet zawarła z pozwanym umowę przedwstępną. To z wyłącznej inicjatywy Uczelni, i już po zawarciu tej umowy, doszło do zmiany finalnego nabywcy. Zmiana nabywcy wynikała z okoliczności ujawnionych przy zawieraniu umowy przedwstępnej, polegających na zamiarze sprzedawcy (pozwanego) opodatkowania sprzedaży i braku możliwości odliczenia tego podatku przez Uczelnię. Zmiana nabywcy dokonała się zatem wskutek okoliczności zaistniałych w bezpośredniej relacji sprzedawca - nabywca przedstawiony przez pośredników, i już po dokonaniu przez powodów przedstawienia nabywcy. Okoliczności, które spowodowały tę zmianę, były niezależne od powodów i wynikały z okoliczności, na które powodowie nie mieli żadnego wpływu.
Należy podkreślić, że bez działania powodów polegającego na wskazaniu Uczelni jako nabywcynie doszłoby w ogóledo sprzedaży nieruchomości Szpitalowi. Czynność powodów polegająca na znalezieniu i wskazaniu Uczelni jako nabywcy byłakoniecznym elementemzawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży ze Szpitalem. Stanowi ona łącznik prowadzący do ostatecznego efektu w postaci zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży nieruchomości ze Szpitalem. Wskutek przedstawienia Uczelni przez powodów cel, do jakiego pozwany ich zatrudnił jako pośredników, wyrażony w § 1 pkt. 1 umowy pośrednictwa, został w pełni zrealizowany.
Odmienna wykładnia umowy co do wynagrodzenia (prezentowana przez pozwanego), koncentruje się wyłącznie na tym fragmencie umowy, który odnosi się do konieczności "przedstawienia" nabywcy przez konsultanta, i nie uwzględnia opisu przedmiotu umowy zawartego w § 1 pkt. 1 umowy. Jest to wykładnia nieprawidłowa, abstrahująca od celu umowy jako całości, a tym samym sprzeczna z kodeksowymi dyrektywami wykładni umowy (art. 65 § 2 k.c.). Jej przyjęcie prowadziłoby do stosunkowo łatwego pozbawienia pośrednika prawa do wynagrodzenia za wykonane czynności: z powołaniem się na okoliczności zależne wyłącznie od zleceniodawcy pośrednika i wyszukanego przez pośrednika podmiotu zainteresowanego nabyciem, a zatem całkowicie niezależne od pośrednika, na które nie miał on żadnego wpływu, i którym nie mógł się przeciwstawić.
Rzecz jasna, inaczej należałoby ocenić sytuację, gdyby przyczyną zmiany finalnego nabywcy były inne okoliczności aniżeli opisane powyżej. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie.
III. Pozwany zarzucał, że powodowie nienależycie wykonywali umowę pośrednictwa. Wskazał na następujące okoliczności: ograniczenie się powodów do wskazania Uczelni jako nabywcy, reprezentowanie Uczelni w negocjacjach z pozwanym, niepoinformowanie i nieuzyskanie zgody pozwanego na reprezentowanie w charakterze pośrednika także drugiej strony transakcji sprzedaży (kupującego). Zdaniem pozwanego, powyższe okoliczności dotyczące niepoinformowania i nieuzyskania zgody naruszają standardy zawodowe pośredników oraz zasadę lojalności, która zobowiązywała powodów do działania nie w interesie Uczelni, ale pozwanego jako pierwotnego zleceniodawcy.
Stanowisko pozwanego nie jest zasadne, jeśli chodzi o zarzut "ograniczenia się powodów do wskazania Uczelni jako nabywcy". Znalezienie i wskazanie nabywcy nie jest częściowym czy niepełnowartościowym wykonaniem umowy, ale jest wykonaniem podstawowego obowiązku umownego pośrednika, wynikającego z § 1 pkt. 1 umowy, oraz stanowiącego istotę działania pośrednika. Obowiązkiem pośrednika nie były natomiast czynności polegające np. na przygotowywaniu dokumentacji do przyszłej umowy sprzedaży.
Sąd dostrzega, że ubocznym (bo pomocniczym, wkraczającym poza zasadniczy zakres obowiązku pośrednika opisany w § 1 pkt. 1 umowy) jest obowiązek "pomocy i mediacji podczas prowadzonych negocjacji i rozmów". Obowiązek ten został ujęty w § 3 pkt. 4 umowy. Nie został on bliżej skonkretyzowany co oznacza, że zakres niezbędnego zapotrzebowania w postaci pomocy i mediacji oczekiwanej od pośrednika każdorazowo musi określić zleceniodawca, tj. pozwany w niniejszej sprawie. Powodowie nie naruszyli więc także i tego postanowienia umownego - a w każdym razie pozwany nie wskazał, jakichkonkretnie zleconych powodomczynności w zakresie "pomocy i mediacji" powodowie nie wykonali. Zarzut niepoinformowania przez powodów, że są pośrednikami także przyszłego kupującego i nieuzyskania zgody pozwanego na takie pośrednictwo, nie stanowi naruszenia analizowanego obowiązku umownego z § 3 pkt. 4 umowy. Pozostaje bez jakiegokolwiek związku z "pomocą i mediacją w rozmowach i negocjacjach". Stanowi zarzut związany z naruszeniem zupełnie innego obowiązku, i jako taki zostanie omówiony odrębnie.
IV. Umowa pośrednictwa zawarta przez strony w niniejszej sprawie nie zawiera żadnego postanowienia zakazującego powodom świadczenia usług pośrednictwa także na rzecz drugiej strony transakcji. Nie uzależnia także dopuszczalności świadczenia tych usług od wyrażenia przez pozwanego uprzedniej zgody. Zakaz tych czynności nie wynika także z jakiegokolwiek przepisu ustawy. Świadczenie usług pośrednictwa na rzecz obu stron przyszłej transakcji jest więc całkowicie dopuszczalne, i jest raczej powszechną praktyką w obrocie.
Osobna kwestią jest natomiast zakres obowiązku pośrednika znajdującego się w takiej sytuacji. Umowa stron także nie reguluje tej kwestii. Czynność prawna wywołuje jednak nie tylko skutki w niej wyrażone wprost, ale wynikające także z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.). Co więcej, określone powinności stron, mimo ich nieujęcia w umowie, mogą wynikać z samej istoty świadczonej usługi bądź pośrednio także z innych postanowień łączącej strony umowy.
Taką powinnością informacyjną powodów był obowiązek polegający na poinformowaniu drugiej strony, że powodowie świadczą także usługę pośrednictwa na rzecz drugiej strony transakcji. Ta powinność informacyjna wynika z dwóch okoliczności.
Po pierwsze, z samej istoty umowy pośrednictwa, która należy do umówuberrimae fidei, czyli umów tzw. najwyższego zaufania (por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2005 r., V CK 295/05, Legalis). Kategoria najwyższego zaufania zobowiązuje do przestrzegania przez pośredników obowiązku lojalności względem zleceniodawcy. Obowiązek lojalności nakazuje pośrednikowi ujawnienie okoliczności, co do których wie on lub powinien wiedzieć, że mogą mieć one istotne znaczenie dla drugiej strony. Informacja, że pośrednik reprezentuje obie strony transakcji ma cechę istotności. Powodowie o tym wiedzieli - świadczy o tym dostatecznie okoliczność, że w tych wzorach umów pośrednictwa, które sami stosują w obrocie, kwestia ta jest uregulowana wprost: poprzez zawarcie w umowie klauzuli, że nabywca został poinformowany i wyraził zgodę na reprezentowanie i pobieranie wynagrodzenia przez pośrednika od obu stron transakcji. Powodowie jako pośrednicy musieli więc mieć świadomość wagi i znaczenia tej informacji dla pozwanego jako drugiej strony umowy pośrednictwa - nawet jeśli kwestia ta nie została ujęta w umowie, której wzór przygotował samodzielnie pozwany (por. w tym zakresie R. Strzelczyk, „Prawo Nieruchomości”, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa, 2015 r., str. 564, który traktuje ten obowiązek informacyjny jako podyktowany względem na transparentność stosunku zobowiązaniowego pośrednictwa, E. Bończak – Kucharczyk, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2020., str. 1249, i cytowane tam orzecznictwo, A. Sikorska – Lewandowska, „Granice swobody kształtowania treści umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami”, MoP 2021, nr 2, str. 102).
Po drugie, z pozaumownych obowiązków kształtujących treść umowy pośrednictwa. Jak wskazano wyżej, na podstawieart. 56 k.c.umowę (każdą, także umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) uzupełniają ustalone zwyczaje, w tym zwyczaje obowiązujące w branży pośredników nieruchomości. Należą do nich "Standardy zawodowe i etyczne wykonywania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez członków Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami" (tzw. WSPON), obowiązujące od 15 czerwca 2016 roku, które precyzują sposób działania pośredników oraz określają rozmaite powinności, tworzące standard ich etycznego i powinnego działania. PowódH. S.jest członkiem tego Stowarzyszenia, z numeremlicencji (...).
Zgodnie z zasadami WSPON, pośrednik postępuje w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje usługi pośrednictwa, z uwzględnieniem zasady uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji (Dział I Etyka zawodowa, § 2 WSPON). Pośrednik może wykonywać usługi pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji, pod warunkiem uzyskania pisemnej zgody od zamawiającego (Dział II Standardy zawodowe, § 12 WSPON). W zasadach WSPON obowiązek informacyjny w tym zakresie jest więc ujęty szeroko: nie tylko jako powinność udzielenia informacji, ale szerzej: także jako konieczność uzyskania zgody drugiej strony.
Jest bezsporne, że powodowie ani nie poinformowali pozwanego, że wykonują usługi pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji, ani tym samym nie uzyskali zgody zamawiającego (pozwanego) wyrażonej w jakiejkolwiek formie. Nieudzielenie pozwanemu istotnej dla niego informacji (o zawarciu umowy pośrednictwa także z drugą stroną transakcji) przeczy zasadzie ochrony interesów podmiotu, na rzecz którego pośrednik świadczy usługę pośrednictwa. Powodowie naruszyli oba wiążące ich standardy WSPON (standard etyczny i zawodowy), a tym samym nienależycie wykonali samą umowę pośrednictwa, bowiem zasady te składają się na powinność lojalności i stanowią element treści czynności prawnej.
Naruszenie przez powodów obowiązku informacyjnego, którego zakres został omówiony wyżej (obowiązku informacyjnego w jego ujęciu szerokim), nie stanowi jednak o niewykonaniu przez powodów zobowiązania z umowy pośrednictwa, a jedynie o nienależytym wykonaniu tej umowy. Stanowi bowiem naruszenie jednego z obowiązków pośrednika. To rozróżnienie ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie.
V. Nienależyte wykonania zobowiązania przez pośrednika nie ubezskutecznia jego uprawnienia do wynagrodzenia za wykonane czynności, a jedynie oznacza, że druga strona umowy (pozwany) może żądać naprawienia szkody, o ile zostały spełnione wszystkie przesłanki cywilnoprawnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Sąd nie rozstrzygał tej kwestii z uwagi na fakt, że pozwany nie zgłosił jakiegokolwiek zarzutu procesowego, który mógłby skutecznie zostać przeciwstawiony roszczeniu powodów o wynagrodzenie. Pozwany może dochodzić swoich roszczeń odrębnie. Należy jedynie zaznaczyć, że przeprowadzone dowody powodują wątpliwość co do tego, czy po stronie pozwanego w ogóle wystąpiła szkoda, sprowadzająca się do uzyskania, ogólnie rzecz ujmując, ceny sprzedaży niższej od tej, którą pozwany mógłby uzyskać, gdyby wiedział, że powodowie reprezentują także drugą stronę transakcji. Nie można bowiem nie dostrzegać, że z przeprowadzonych dowodów osobowych wynika, że uzyskana cena sprzedaży była satysfakcjonująca dla pozwanego oraz że wybrał on nabywcę oferującego niższą cenę w stosunku do innych składanych mu w tamtym czasie propozycji z uwagi na fakt, że zależało mu na jak najszybszym zawarciu transakcji i uzyskaniu niezbędnej gotówki na prowadzone w tamtym czasie inwestycje.
VI. Wbrew odmiennemu stanowisku pozwanego, umowa pośrednictwa nie jest także nieważna w świetleart. 58 § 1 k.c.Pozwany zarzucił sprzeczność umowy z zasadami współżycia społecznego, zasadą przyzwoitości i uczciwości w obrocie nieruchomościami. To stanowisko pozwanego jest błędne. Ww. zarzuty pozwanego nie odnoszą się bowiem do treści bądź celu umowy, a jedynie do sposobu jej wykonywania przez powodów, które pozwany ocenia jako naruszenie ww. zasad. Sposób wykonania umowy został omówiony wyżej. Ani treść umowy, ani jej cel same w sobie nie pozostają w sprzeczności z opisanymi wart. 58 § 1 k.c.dyrektywami.
Z uwagi na fakt, że umowa pośrednictwa nie jest nieważna, a pozwani jedynie nienależycie wykonali niektóre z jej obowiązków, oświadczenie pozwanego o uchyleniu się od skutków prawnych umowy jest bezskuteczne. Przy zawarciu umowy nie wystąpiła wada oświadczenia woli uzasadniająca uznanie umowy za zawartą pod wpływem błędu. Zgodnie zart. 84 § 1 k.c., błąd musi odnosić się wyłącznie do treści zawieranej czynności prawnej i dotyczyć stanu istniejącego w momencie zawierania umowy. Nie jest błędem co do treści czynności prawnej wystąpienie w toku wykonywania umowy okoliczności, które doprowadziły stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna (wyrok SA w Krakowie z 24 czerwca 2021 r., sygn. akt I AGa 338/19, Legalis nr 2628067).
VII. Mając to wszystko na uwadze, na podstawieart. 353 § 1 k.c.Sąd zasądził powodom od pozwanego kwotę 659 829,59 złotych, stanowiąca sumę należności głównej wynikającej z faktury VAT wystawionej prze powodów oraz skapitalizowanych odsetek za opóźnienie, wyliczonych na podstawieart. 481 § 1 k.c.i wynoszących 1 111, 17 złotych. Strony w § 6 pkt. 3 umowy wybrałykodeks cywilnyjako źródło regulacji nieujętych w umowie kwestii. Ma to ten skutek, że w razie nieterminowej płatności powodowie są uprawnieni do odsetek ustawowych za opóźnienie, nie zaś do odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych.
W pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo uznając, że brak podstaw do jego uwzględnienia. Oddaleniu podlegało także żądanie zasądzenia solidarnie – solidarność wspólników spółki cywilnej ma bowiem charakter bierny za zobowiązania, nie zaś czynny (art. 864 k.c.).
Sąd oddalił także żądanie odsetek (w skapitalizowanej części) za okres od 2 marca 2021 roku. Termin płatności faktury wynosił 14 dni od daty doręczenia faktury. Doręczenie nastąpiło 5 marca 2021 roku (6 marca 2021 roku Poczta zwróciła awizowaną niepodjętą korespondencję), co oznacza, że 14- dniowy termin upłynął 19 marca 2021 roku. Odsetki mogły być więc naliczane przez powodów dopiero od 20 marca 2021 roku.
Rozliczenie kosztów Sąd pozostawił referendarzowi, określając tylko zasadę odpowiedzialności poprzez wskazanie, że powodowie wygrali spół w całości (art. 100 zd. 2 k.p.c.).
SSO Magdalena Gałązka