Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 806/19
Data wyroku: 2021-04-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Józef Wąsik, Izabella Dyka, Paweł Rygiel
Słowa kluczowe: Rozwiązanie umowy, Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art 240 kc

Sygn. akt I ACa 806/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 kwietnia 2021 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Paweł Rygiel (spr.)

Sędziowie:

SSA Józef Wąsik
SSO (del.) Izabella Dyka

Protokolant:

starszy sekretarz sądowy Grzegorz Polak

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2021 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy Miejskiej(...)
przeciwkoFundacji (...)wK.
przy interwencji ubocznej po stronie powodowejO.S.
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 28 marca 2019 r. sygn. akt I C 2197/17

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Józef Wąsik SSA Paweł Rygiel SSO (del.) Izabella Dyka
sygn. akt I ACa 806/19

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 21 kwietnia 2021 r.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił powództwo skierowane przeciwkoFundacji (...)wK., którym powodowa Gmina Miejska(...)domagała się rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z dnia 10 października 1994 r. w części dotyczącej nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)o pow. 0,0136 ha objętejksięga wieczystą nr (...)orazdziałkę ewidencyjną nr (...)o pow. 0,0158 ha objętejksięga wieczystą nr (...).
Sąd uznał za bezsporne, iż strony toczyły spór w sprawie o sygn. akt(...)zakończony wyrokiem Sądu Okręgowego wK.z dnia 21 listopada 2007 r. dotyczącym wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętych kw nr(...)i(...).
Ponadto Sąd ustalił, że nieruchomość będąca przedmiotem spornego użytkowania wieczystego składała się z działek położonych w obr.(...)wK.przyul. (...)i obejmowała następujące parcele : nr(...)o pow. 528 m(

    2), nr(...)o pow. 403 m(

    2), nr(...)o pow. 136 m(

    2)i nr(...)o pow. 158 m(

    2). Zarząd MiastaK.uchwałą nr(...)z dnia 23 lutego 1994 r. wyraził zgodę na nieodpłatne oddanie w użytkowanie wieczyste działek oraz prawa własności budynków, pod warunkiem braku zgłoszenia zastrzeżeń. Celem inwestycji wskazanym w uzasadnieniu było przeznaczenie pod budowęCentrum (...), zgodnie z wcześniej podjętą Uchwałą Rady MiastaK.z dnia 16 lutego 1994 r.(...)
Sąd wskazał, że zgodnie ze sporządzonym w dniu 29 września 1994 r. protokołem uzgodnień w sprawie nieodpłatnego oddania w użytkowanie wieczyste gruntu i nieodpłatnego przeniesienia własności budynku, nieruchomości zabudowane składały się z trzech działek – nr(...), nr(...)oraz(...). Natomiast nieruchomość niezabudowana składała się zdziałki nr (...). Gmina(...)miała oddaćFundacji (...)wK.nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste na 99 lat grunt obejmujący w/w działki oraz nieodpłatnie na własność znajdujących się na nich budynków, licząc od dnia sporządzenia aktu notarialnego z przeznaczeniem naCentrum (...).
Następnie Gmina MiastaK.zawarła zFundacją (...)w dniu 10 października 1994 r. przed notariuszem umowę użytkowania wieczystego Rep.(...)nr(...). Zgodnie z treścią ust. IV w wykonaniu protokołu uzgodnień z dnia 29 września 1994 r. oraz uchwał nr(...)Zarządu MiastaK.z dnia 23 lutego 1994 r. i Rady MiastaK.z dnia 16 lutego 1994 r.(...)oddałaFundacji (...)wK.w użytkowanie wieczyste na okres 99 latdziałki nr (...)o pow. 0,0528 ha, nr(...)o pow. 0,0403 ha,działkę nr (...)o pow. 0,0136 ha orazdziałkę nr (...)o pow. 0,0158 ha oraz sprzedała własność budynków położonych przyul. (...)wK., przy czym Gmina MiejskaK.odstąpiła od pobrania ceny za budynki.
Sąd I instancji wskazał w ustaleniach, iż zgodnie z treścią ust. VIII budynek położony nadziałce nr (...)jest cennym obiektem zabytkowym, byłym Domem(...)wpisanym do rejestru zabytków pod nr(...)i użytkownik wieczysty zobowiązany jest do troski o zachowanie i utrzymanie go w należytym stanie. Wszelkie prace remontowo-konserwatorskie winny być wyprzedzająco uzgodnione z(...)Konserwatorem Zabytków i prowadzone pod odpowiednim nadzorem. Pozostałe działki znajdują się w strefie ścisłej ochrony konserwatorskiej zabytkowego układu urbanistycznego centrumK.i wprowadzenie zabudowy wymaga opracowania stadialnego. Termin zabudowy działek ustalono w ust. IX aktu notarialnego wskazując na rozpoczęcie budowy najpóźniej w ciągu 2 lat, zaś zakończenie budowy najpóźniej w ciągu 4 lat, licząc od daty zawarcia umowy notarialnej. W ust. X zastrzeżono, ze w przypadku użytkowania terenu w sposób wyraźnie sprzeczny z jego przeznaczeniem, względnie niewywiązywania się z warunków określonych w ust. VIII i IX wydana zostanie decyzja o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego i zarządzone będzie odebranie gruntu.
Ponadto doszło do ustalenia, że w dacie podpisania protokołu uzgodnień z dnia 29 września 1994 r. nadziałce nr (...)znajdował się budynek użytkowy o funkcji wiodącej: usługi kultury, w zasadzie parterowy, w części piętrowy, aktualnie po remoncie kapitalnym – adaptacyjnym, zrealizowanym metodą tradycyjną, stanowiący dawniej budynek(...). Został on wybudowany od początku, gdyż stopień jego dewastacji uniemożliwiał jakiekolwiek jego użytkowanie. Na ten cel pozwana uzyskała dotację z amerykańskiego rządowego programu pomocy, na kwotę o ówczesnej wartości 2.500.000,00 USD, co stanowiło 95% wartości całej inwestycji. W budynku dawnej(...)znajduje sięCentrum (...)wK..
Nadziałce (...)znajdował się budynek gospodarczy parterowy, wg. oceny biegłego rzeczoznawcy przeznaczony do rozbiórki oraz stacja traffo wybudowana wg. oświadczenia Fundacji ze środków własnych, nadziałce (...)ruina, adziałka (...)była niezabudowana trwale.
Działki nr (...)stanowią teren niezabudowany i niezagospodarowany.Działka (...)jest terenem częściowo wybetonowanym używanym jako parking dla gości i pracownikówCentrum (...). W pozostałym zakresie obie działki są porośnięte zielenią i drzewami, są także ogrodzone od pozostałych nieruchomości.Działkę (...)zagospodarowano poprzez usytuowanie ogródka kawiarnianego przed 2016 r. Nadto co do tej działki Rada MiastaK.uchwaliła zmianę przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego i stanowi ona miejską zieleń publiczną.
Gmina Miejska(...)kierowała wielokrotnie wystąpienia doFundacji (...)celem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w zakresie niezabudowanychdziałek nr (...). Użytkownik wieczysty nie wyraził zgody na rozwiązanie umowy twierdząc, że inwestycja składająca się z III etapów jest jednością i powinna być realizowana jako całość na wszystkich działkach oddanych jej w użytkowanie wieczyste. W piśmie z dnia 10 października 2008 r. Fundacja informowała Gminę, że czyni starania o pozyskanie wsparcia finansowego, celem dokończenia inwestycji.
W dniu 13 kwietnia 2017 r. pozwana Fundacja podpisała porozumienie o współpracy z(...) sp. z o.o.o realizacji inwestycji pod nazwą(...)polegającą na budowie hotelu wraz z salami konferencyjnymi i zapleczem restauracyjnym. Jednocześnie wskazała zasady i terminy czynności, które miały doprowadzić do zrealizowania w/w inwestycji. Aktualnie działania celem realizacji przedsięwzięcia zostały wstrzymane wyłącznie z powodu sporu pomiędzy Gminą Miejską(...), aFundacją (...).
Sąd poczynił również ustalenia w zakresie celów statutowychFundacji (...)wK.i sposobu ich realizacji. Wskazał nadto na prowadzona przez pozwaną działalność gospodarczą.
Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia stanu faktycznego Sąd I instancji uznał, że roszczenie strony powodowej rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z dnia 10.10.1994 r. w części dotyczącejdziałek nr (...)jest niezasadne. Zacytował przepisart. 240 k.c.określający przesłanki rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem określonego w niej terminu. Wskazał naart. 33 § 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, także dotyczący okoliczności które muszą wystąpić przy żądaniu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie doart. 240 k.c.
W ocenie Sądu Okręgowego nie zachodzi w sprawie przesłanka uzasadniająca rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, związana z oczywiście sprzecznym korzystaniem z nieruchomości w stosunku do jego przeznaczenia określonego w umowie. Oczywista sprzeczna ma polegać nie tylko na prostym naruszeniu warunków umowy, ale naruszeniu ewidentnym, rażącym i niczym nie usprawiedliwionym oraz połączonym ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika ukierunkowanej na złamanie warunków umowy. Podkreślił Sąd, że wskazanym w protokole uzgodnień z dnia 29 września 1994 r. celem będącym podstawą do sporządzenia aktu notarialnego z dnia 10.10.1994 r. Rep.(...)nr(...)było przekazaniedziałek nr (...), obręb(...)– jednostka ewid.K.stronie pozwanejFundacji (...)z przeznaczeniem na wybudowanieCentrum (...).
Jako istotne dla rozstrzygnięcia sprawy uznał Sąd, iż z treści umowy, zwł. z ust. VIII, IX i X w żaden sposób nie wynika jakiego rodzaju budynki lub urządzenia winny powstać na przedmiotowych działkach. Nie sprecyzowano jakiego rodzaju inwestycja musi być poczyniona, aby nieruchomości były wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. W tym kontekście Sąd odwołał się doart. 239 § 2 k.c.w brzmieniu obowiązującym w chwili podpisania umowy użytkowania wieczystego, który wprost stanowił, że jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego oraz wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Tymczasem nie zostało sprecyzowane jakiego rodzaju inwestycja miała zostać wykonana na przedmiotowych działkach i nie sposób twierdzić, aby nie doszło do realizacji funkcji na jaką zostały przeznaczone w użytkowanie wieczyste i nie doszło wzniesienia wymaganych budynków. Z uwagi na powyższe umowa użytkowania wieczystego nie może być rozwiązana przed upływem określonego w niej terminu na podstawieart. 240 k.c.
Dodatkowo Sąd Okręgowy wskazał na nielojalne i niekonsekwentne zachowanie powódki w żądaniu rozwiązania umowy w części. Skoro swoje roszczenie opiera na braku zabudowania działek, to powinna zgłosić je również co dodziałki nr (...), która nie została zabudowana, tymczasem żądanie dotyczy tylkodziałek nr (...). Ponadto powódka w sprawie(...)podnosiła przeciwnie niż obecnie, że umowa stron nie określała celu, na jaki zostały oddane nieruchomości.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.
Apelację od wyroku wniosła strona powodowa zaskarżając go w całości.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1
naruszenieart. 65 § 2 k.c.poprzez oparcie się przez Sąd na dosłownym brzmieniu umowy, podczas gdy Sąd powinien był badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy użytkowania wieczystego, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

2
naruszenieart. 240 k.c.poprzez jego błędną wykładnię polegającą na:

a
uznaniu, że umowa użytkowania wieczystego nie sprecyzowała rodzaju inwestycji na nieruchomościach i z tego powodu nie może być rozwiązana przed upływem określonego w niej terminu,

b
bezzasadnym przyjęciu, że w umowie użytkowania wieczystego powinny być wskazane ściśle określone budynki, które należało wznieść,

3
naruszenieart. 33 ust. 3 Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamipoprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do wadliwego uznania, że w sprawie nie zaistniały przesłanki rozwiązania umowy użytkowania wieczystego,

4
błędne ustalenie, że skoro nadziałce nr (...)znajduje się parking, to cel umowy użytkowania wieczystego został osiągnięty,

5
bezzasadne przyjęcie, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przez użytkownika wieczystego warunków umowy z przyczyn leżących po jego stronie, które zarazem noszą cechę oczywistości, w sytuacji, gdy faktycznie jest wręcz przeciwnie - było to naruszenie oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione, a także nacechowane złą wolą - przede wszystkim brak zabudowy nieruchomości przez 20 lat.

Strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz obciążenie strony pozwanej kosztami procesu oraz kosztami zastępstwa procesowego według norm, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego.
Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja strony powodowej jako niezasadna podlega oddaleniu.
Ustalenia stanu faktycznego zostały poczynione przez Sąd I instancji prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisieart. 233 § 1 k.p.c.Podkreślenia przy tym wymaga, że w istocie okoliczności faktyczne sprawy nie są sporne. W konsekwencji Sąd Apelacyjny ustalenia te przyjmuje za własne.
Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutów apelacyjnych strony powodowej, które sprowadzały się do naruszeń przepisów prawa materialnego.
Powódka zarzuciła, iż Sąd naruszającart. 65 § 2 k.c.w sposób błędny dokonał dosłownej interpretacji treści umowy, podczas gdy powinien był dokonać badania zgodnego zamiaru strony i celu umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, którym była zdaniem powódki zabudowa działek w określonym terminie z przeznaczeniem naCentrum (...). Zarzuciła również błędną wykładnięart. 240 k.c.orazart. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamii niezasadne przyjęcie braku spełnienia przesłanek rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez upływem terminu w niej określonego.
Jak tymczasem wynika z treści umowy użytkowania wieczystego z dnia 10.10.1994 r. oraz poprzedzającego ją protokołu uzgodnień w sprawie nieodpłatnego oddania w użytkowanie wieczyste gruntu i nieodpłatnego przeniesienia własności budynku z 29.09.1994 r., podstawowym celem na jaki Gmina(...)oddałaFundacji (...)w użytkowanie wieczyste nieruchomości przyul. (...), składające się zdziałek nr (...)było przeznaczenie ich naCentrum (...). Zawarto w tych dokumentach również - co znajduje potwierdzenie w ustaleniach poczynionych przez Sąd I instancji - postanowienia dotyczące zabudowy działek, gdzie budowa miała rozpocząć się najpóźniej w ciągu 2 lat od daty zawarcia umowy notarialnej, a zakończyć najpóźniej po 4 latach od daty zawarcia umowy. Powódka niesłusznie zarzuca zatem Sądowi, że nie uwzględnił w sprawie okoliczności związanych z zapisami umownymi dotyczącymi zabudowy nieruchomości.
Jednakże, jak słusznie podnosił Sąd Okręgowy, zapisy w/w umowy i protokołu dotyczące zabudowy były ogólne i nie precyzowały dostatecznie, jakie konkretnie inwestycje mają zostać poczynione, jakie dokładnie budynki wzniesione na nieruchomości. Nie sposób zatem twierdzić, aby celem zawarcia umowy była zabudowa działek. Podstawowym celem i zgodnym zamiarem stron było prowadzenie na nieruchomości przezFundację (...)- zgodnie z jej postanowieniami statutowymi -Centrum (...), który to cel jest przez stronę pozwaną ciągle i konsekwentnie realizowany. Pozwana głównie korzysta z wyremontowanego budynku(...)położonego nadziałce nr (...), gdzie inwestycja ta była możliwa dzięki pozyskaniu środków z amerykańskiego programu wsparcia. Jednakże użytkuje również pozostałe działki dla celów statutowych związanych zCentrum (...), w tym zabudowanej parkingiem dla pracowników i gości oraz ogródkiem. Jak należy rozumieć, strony zamierzały rozbudowywać w kolejnych 2-4 latach od podpisania aktu notarialnegoCentrum (...)o dalsze budynki, które miały być wykorzystywane na cele fundacji związane z prowadzeniem tego centrum stosunków polsko – żydowskich. Jednakże brak wykonania inwestycji nie niweczył samego celu umowy, jakim było prowadzenieCentrum (...)na nieruchomości gminnej.
Nie podziela Sąd Apelacyjny także twierdzeń powódki, że nie było koniecznym wskazywanie w umowie stron jakie budynki mają zostać wzniesione i określenie rodzaju koniecznych inwestycji. Powódka podniosła, że strona pozwana jako użytkownik wieczysty sama miała to określić – tj. wnieść takie budowle, które odpowiadałyby przeznaczeniu nieruchomości i byłyby zgodne zprawem budowlanym. Nie można jednak ogólnie wnioskować, iż każda budowla lub budynek wybudowany w oparciu o przepisyustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlanespełniałaby kryterium odpowiedniości. Nie wskazanie konkretnych wymaganych budynków stanowiło o braku możliwości zweryfikowania, czy ewentualna poczyniona przezFundację (...)inwestycja jest zgodna z celem dla jakiego ustalono użytkowanie wieczyste. Samo określenie, iż ma zostać dokonana zabudowa działek nie precyzuje jakie obiekty byłyby zgodne, a jakie nie z przeznaczeniem na działalnośćCentrum (...)i czy strona pozwana spełniła to postanowienie umowne właściwie, czy też niezgodnie z zamierzeniami.
Ponadto, jak słusznie wskazywał Sąd I instancji, dla uwzględnienia roszczenia powódki w oparciu oart. 240 k.c.i art. 33 ust. 3 u.g.n. konieczne było spełnienie przesłanki korzystania przez wieczystego użytkownika z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, zaś strona powodowa nie wykazała takiej oczywistej sprzeczności. Należy bowiem podzielić poglądy orzecznictwa i doktryny, że rozwiązania użytkowania wieczystego nie uzasadnia każde, lecz tylko kwalifikowane odstępstwo przez użytkownika wieczystego od nałożonego na niego obowiązku korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Chodzi tu o ewidentne, rażące i niczym nieusprawiedliwione oraz połączone ze szczególnym nasileniem złej woli naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie. (tak tut. Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 1735/16, LEX nr 2476158).
PozwanaFundacja (...)korzysta z gruntu w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i celem umowy, prowadząc ciągłą i aktywną działalnośćCentrum (...). Nie dopuściła się rażącego naruszenia przeznaczenia celu umowy, a nawet podejmowała próby zabudowania nieruchomości obiektem hotelowym z funkcją konferencyjno - restauracyjną. Niepowodzenie planowanej inwestycji wynikało z działań powódki, bowiem potencjalny inwestor gdy dowiedział się o niniejszym procesie wstrzymał negocjacje z pozwaną. Nie jest zatem zasadne twierdzenie, że stronie pozwanej należy przypisać złą wolę niewypełnienia umowy i braku zabudowania nieruchomości w sposób celowy.
Należało również wskazać, że strona powodowa domagała się rozwiązania umowy użytkowania wieczystego tylko w odniesieniu do dwóch z czterechdziałek: nr (...). Jednakże zgodnie z umową z 10.10.1994 r. oraz protokołem z 29.09.199 r. w użytkowanie wieczyste pozwanej została przekazana cała nieruchomość położona przyul. (...)składająca się z czterechdziałek: nr (...). Wszystkie te działki stanowiły jeden wspólny grunt, który miał zostać przeznaczony na działalnośćCentrum (...)i tworzyły całość gospodarczą – na co wskazywał również Sąd Okręgowy w wyroku dotyczącym wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości z 21.11.2007 r. Wydzielanie aktualnie części gruntu z całego kompleksu, który służy celem umowy jest nieuzasadnione i również i ta przyczyna wyklucza możliwość rozwiązania umowy wieczystego użytkowania w żądanej przez powódkę części.
Z uwagi na powyższe Sąd oddalił obie apelację strony powodową jako niezasadną o czym orzekł w pkt 1 wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto w myśl zasady odpowiedzialności za wynik sprawy na podstawieart. 98 k.p.c.orazart. 108 § 1 k.p.c.w oparciu o§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). Na zasądzoną kwotę składa się wynagrodzenie adwokata reprezentującego stronę pozwaną w postępowaniu apelacyjnym w wysokości jednokrotności stawki minimalnej, co uzasadniał nakład pracy pełnomocnika na tym etapie sprawy.
SSA Józef Wąsik   SSA Paweł Rygiel    SSA Izabella Dyka