Sąd Rejonowy w Toruniu
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 3056/19
Data wyroku: 2020-12-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c.

Sygn. akt V GC 3056/19

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 11 września 2019 roku powód– (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa wT., wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego(...) S. A.wW.kwoty 27.061,354 zł ze wskazanym odsetkami, tytułem niezapłaconych dwóch faktur VAT za czynsz najmu lokalu biurowego położonego wT.przyul. (...)oraz koszty eksploatacyjne związane z lokalem. Nadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.
W dniu 7.10.2019 r. Referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu ( k. 29).
Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu na swoją rzecz. Wskazał, że na skutek przecieków w pobliżu gniazd elektrycznych i włączników świateł i nie usunięcia wad w lokalu przez powoda, z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia pracowników, pozwany wypowiedział umowę najmu z dniem 1.07.2019 r. i tego samego dnia wydał przedmiot najmu powodowi. Ponadto pismem z dnia 2.08.2019 r. powód został poinformowany przez pozwanego o pozostawieniu faktur VAT bez księgowania i ich zwrocie do nadawcy.
Postanowieniem z dnia 13.02.2020 r. Sąd zawiesił postępowanie z uwagi na brak zarządu pozwanego-art. 174 § 1 pkt 2) k.p.c.
Postanowieniem z dnia, na wniosek pozwanego, Referendarz sądowy na podstawieart. 69 § 1 k.p.c.ustanowił kuratora procesowego dla pozwanego. ( k. 154)
Kurator pozwanego podtrzymał w całości argumentację pozwanego przedstawioną w sprzeciwie ( k. 164).

Sąd ustalił, co następuje:
– (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąsp. k. wT.w dniu 21.11.2017 r. zawarła z(...) S. A.wW.umowę najmu lokalu biurowego. Aneksem z dnia 13.04.2018 r. zwiększono wynajmowaną powierzchnię do 349,71 m2. W 2019 roku czynsz najmu zaliczką na poczet kosztów zużycia mediów w wynajętym lokalu wynosił 23.953,82 zł. Zgodnie z § 5 pkt 2 umowy najmu, czynsz najmu był płatny miesięcznie z góry. Umowa została zawarta na czas oznaczony – 5 lat z prawem do wcześniejszego rozwiązania umowy przez najemcę z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, z zastrzeżeniem, że z prawa tego można skorzystać po upływie 3 lat od przekazania przedmiotu najmu- § 10 umowy.(okoliczności bezsporne, nadto: umowa najmu z aneksem: k. 11-20)
Podpisując aneks na najem większej powierzchni pozwana spółka planowała podnająć część lokalu, do czego jednak ostatecznie nie doszło.
( dowody: - zeznaniaA. B.: k. 196)
W czasie najmu lokalu pozwany kilkukrotnie zgłaszał powodowi przecieki z okna w czasie intensywnych opadów. Zgłoszeń dokonywałaA. B.- asystenta zarządu pozwanego.
(dowody:- korespondencja mailowa: k. 46-57, zeznaniaA. B.: k. 196, zeznaniaS. K.: k. 196 v, zeznania świadkaI. D.: k. 194 v, zeznaniaT. M.: k. 195)
Instalacja elektryczna w wynajmowanym lokalu posiadała zabezpieczenia różnicowoprądowe, co powodowało wyłączenie przewodu w razie dostania się do niego wilgoci. Instalacja była nowa, dostosowana do potrzeb pozwanego, przed wynajęciem przez niego lokalu. Instalacja nadawała się do bezpiecznej eksploatacji.
(dowody: zeznania świadkaT. M.: k. 195, zeznania świadkaJ. S.: k. 195v)
Pozwana spółka próbowała podjąć negocjacje co do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu co miało uzasadnienia biznesowe, a także powoływano się w rozmowach na powstające przecieki. Rozmowy nie przyniosły żadnego efektu.
(dowody: zeznaniaS. K.: k. 196v, zeznaniaI. D.: k. 194 v, zeznaniaT. M.: k. 195)
Pismem z dnia 27.06.2019 r. pozwany działając przez swojego pełnomocnika, skierował do powoda pismo w którym wypowiedział umowę najmu lokalu. Jako podstawę wypowiedzenia wskazanoart. 682 k.c.i powołano się na zagrożenie życia i zdrowia pracowników pozwanego. Pismo doręczono w dniu 1.07.2019 r.
W tym samym czasie- 30.06.2019 r. - pozwany opuścił zajmowany lokal i przeniósł się do innego lokalu o podobnej powierzchni, niższym standardzie i z połowę niższym czynszem.
(dowody:- wypowiedzenie umowy z dowodem nadania i śledzenia przesyłek: k. 58-61, zeznaniaA. B.: k. 196, zeznaniaS. K.: k. 196v, zeznaniaI. D.: k. 194 v)
W dniu 26.07.2019 r. powód dokonał rozliczenia mediów w lokalu wynajmowanym i opuszczonym przez pozwanego za okres od kwietnia do maja 2019 r. W dniu 29.07.2019 r. wstawiłfakturę VAT nr (...)na kwotę 3107,53 zł z terminem płatności określonym na dzień 12.08.2019 r. tytułem rozliczenia mediów.
( dowody: faktura Vat: k. 21, rozliczenie mediów: k.22-24)
W dniu 1.08.2019 r. powód wystawiłfakturę VAT nr (...)tytułem „dzierżawy pomieszczeń biurowych za sierpień” oraz „kosztów- części wspólne za sierpień” na kwotę 23953,82 zł.
(dowód: faktura VAT: k. 25)
Pismem z dnia 2.08.2019 r. pozwany zwrócił powodowifaktury nr (...)wskazując, że zwraca je bez księgowania. Nie zapłacono za faktury.
(dowód: pismo z dnia 2.078.2019 r. z dowodem nadania i śledzenia przesyłek : k. 62-64)
Lokal od lipca do grudnia 2019 roku nie był wynajmowany. Przed wprowadzeniem się nowych najemców do lokalu zajmowanego wcześniej przez pozwanego, powód zlecił pomiary bezpieczeństwa ochrony przeciwporażeniowej i wyniki badań były prawidłowe.
(dowody:- zeznania świadkaI. D.: k. 194 v, zeznaniaJ. S.k. 195v)
Wyrokiem z dnia 30.01.2020 r., wydanym w sprawie o sygn. akt V GC 2672/19 Sąd Rejonowy w Toruniu zasądził od pozwanego(...) S. A.wW.na rzecz powoda– (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąsp. k. wT.kwotę 53.567,44 zł, odsetki od poszczególnych kwot oraz koszty procesu. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż ustalił, że oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu najmu było bezskuteczne. Wynikało to z niewykazania przesłanek zart. 682 k.c.W rezultacie Sąd uwzględnił powództwo w całości. Wyrokiem z dnia 15.07.2020 r. wydanym w sprawie o sygn. akt VI Ga 87/20 Sąd Okręgowy w Toruniu oddalił apelację pozwanego od wyroku z dnia 30.01.2020 r.
( dowody: wyrok SR w Toruniu: k. 124 akt V GC 2672/19, uzasadnienie wyroku: k. 132-134 akt V GC 2672/19, wyrok SO w Toruniu: k. 192 akt V GC 2672/19)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony postępowania, jak również w oparciu o dokumenty znajdujące się w aktach sprawy Sądu Rejonowego w Toruniu o sygnaturze V GC 2672/19 oraz w oparciu o zeznania świadków :I. D.,T. M.,J. S.,A. B.iS. K..
Sąd za wiarygodne uznał dowody w postaci dokumentów, bowiem nie budziły one wątpliwości. Strony nie podważały wiarygodności przedłożonych do sprawy dokumentów, a również Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich autentyczności.
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkówI. D., który potwierdził fakt zgłaszania przecieków, podjęcia rozmów na temat wcześniejszego rozwiązania umowy oraz zbadania instalacji elektrycznej,T. M.- zarządcy nieruchomości, który również potwierdził fakt dokonywania zgłoszeń co do przecieków, opisał sposób działania instalacji elektrycznej oraz potwierdził chęć wcześniejszego rozwiązania umowy przez pozwanego orazJ. S., który dokonał sprawdzenia instalacji elektrycznym w przedmiotowym lokalu i potwierdził jej sprawność i bezpieczeństwo. Zeznania świadków są jasne, spójne i tworzą jednolity stan faktyczny.
Sąd generalnie przyznał również walor wiarygodności zeznaniom świadkówA. B.iS. K., uznając jednocześnie, ze świadkowie wyolbrzymiali problem przecieków do lokalu i ich wielkość, co mogło się wiązać z chęcią uzasadnienia opuszczenia lokalu przez pozwanego.A. B.potwierdziła dokonywanie zgłoszeń co do przecieków oraz inne okoliczności związane z opuszczeniem lokalu przez pozwanego m.in. przeprowadzkę do lokalu z czynszem o połowę niższym, niedojścia do podnajęcia części lokalu wynajmowanego od powoda. ŚwiadekS. K.potwierdził, iż nie tylko istnienie przecieków, ale także uzasadnienie biznesowe było powodem wypowiedzenia umowy najmu. Przyznał również, że spółka wyprowadziła się do lokalu o połowę tańszego. Sąd nie dał jedynie wiary zeznaniom świadka, że nie było planu podnajmowania części pomieszczenia przyul. (...), uznając jednak że świadek mógł o tym zapomnieć.
Sąd pominął dowód z przesłuchania stron uznając, że przesłuchanie nie doprowadzi do wyjaśnienia żadnych okoliczności w sprawie, a nadto strona powodowa nie stawiła się na termin, zaś za stronę pozwaną stawił się kurator, który nie posiadał żadnych istotnych informacji w sprawie.
Większość okoliczności faktycznych było w sprawie bezspornych. Zarówno treść umowy, jej zakres , dochodzenie do przecieków w wynajmowanym lokalu (choć w rożnym stopniu opisywano ich zakres), fakt opuszczenia lokalu, prawidłowość naliczenia należności wynikających ze spornych faktur, były zasadniczo bezsporne Spór sprowadzał się do ustalenia, czy istniały podstawy do wypowiedzenia umowy najmu z uwagi an zagrożenie życia i zdrowia pracowników pozwanego, tj. czy przecieki z okien rzeczywiście mogły spowodować spięcie w instalacji elektrycznej zagrażające osobom znajdującym się w lokalu.
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Po pierwsze, Sąd ustalił, że wyrokiem z dnia 30.01.2020 r. Sąd Rejonowy w Toruniu w sprawie o sygn. Akt V GC 2672/19, zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwoty wcześniej należnych czynszów, ustalając jednocześnie, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie oświadczenia z czerwca 2019 roku. W ocenie Sądu, należało przychylić się do stanowiska strony powodowej, iż bezskuteczność wypowiedzenia na które wskazywał pozwany została już przesądzona w postępowaniu toczącym się pod sygnatura V GC 2672/19. Innymi słowy, gdyby w tamtej sprawie Sąd ustalił, że między stronami nie istnieje związanie stosunkiem umownym, gdyż doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, nie zasądziłby na rzecz strony powodowej dochodzonego świadczenia. W kontekście powyższego Sąd, zgodnie zart. 365 § 1 k.p.c.był związany ustaleniami prawomocnego wyroku wydanego w sprawie V GC 2672/19 co do tego, że strony łączyła umowa najmu. Orzeczenie wydane w powyższej sprawie stanowiło prejudykat, a okoliczności faktyczne stanowiące podstawę jego wydania nie podlegały ponownej ocenie i to bez względu na trafność dokonanej uprzednio oceny. Wyjaśnić należy, żeart. 365 § 1 k.p.c.przesądza o tym, że związanie wyrokiem sądu cywilnego oznacza brak możliwości zignorowania zarówno ustaleń faktycznych stanowiących bezpośrednio podstawę rozstrzygnięcia, jak i podstawy prawnej. Nie jest dopuszczalne odmienne ustalenie zaistnienia, przebiegu i oceny istotnych dla danego stosunku prawnego zdarzeń faktycznych w kolejnych procesach sądowych między tymi samymi stronami, chociażby przedmiot tych spraw się różnił. Zakazane jest również prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczności podważające ustalenia faktyczne zawarte w wiążącym orzeczeniu. Mocą wiążącą objęte jest to, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia. Moc wiążącą uzyskuje bowiem rozstrzygnięcie o żądaniu w powiązaniu z jego podstawą faktyczną i w kolejnym postępowaniu sąd ma obowiązek przyjąć, że istotna z punktu widzenia zasadności żądania kwestia kształtowała się tak, jak to zostało ustalone w prawomocnym wyroku (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 26 sierpnia 2016 r., I ACa 1030/15, LEX nr 2115437). Mówiąc dosadnie, w oparciu o treśćart. 365 § 1 k.p.c., sąd jest związany nie tylko wyrokiem wydanym w innej sprawie, ale także ustaleniami faktycznymi, stanowiącymi podstawę prawomocnego rozstrzygnięcia. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 maja 2016 r., III AUa 619/16, LEX nr 2071254).
Pozwany, na którym zgodnie zart. 6 k.c.spoczywał ciężar dowodu, nie wykazał natomiast, by po wydaniu orzeczenia w sprawie V GC 2672/19 nastąpiły zdarzenia, które doprowadziły do uznania wypowiedzenia za skuteczne. Dodać należy, że w sytuacji, gdy zachodzi związanie prawomocnym orzeczeniem sądowym i ustaleniami faktycznymi, które legły u jego podstaw, niedopuszczalne jest w innej sprawie o innym przedmiocie dokonywanie ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z prawomocnie osądzoną sprawą. Rozstrzygnięcie zawarte w prawomocnym orzeczeniu stwarza bowiem taki stan prawny, jaki z niego wynika (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2018 r., V CSK 572/17, Legalis nr 1766200). Z tych względów okoliczności wskazywane przez pozwanego, a istniejące przed wydaniem wyroku z dnia 30.01.2020 r., jako ocenione już w sprawie o zapłatę i stanowiące podstawę faktyczną wydanego rozstrzygnięcia, nie podlegały ponownemu rozważaniu ani tym bardziej odmiennej ocenie niż ta, która legła u podstaw wcześniejszego wyroku.
Należy również wskazać, iż przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe doprowadziło to identycznych wniosków do jakich doszedł Sąd w sprawie V GC 2672/19. Mówiąc w skrócie, zawarta przez strony umowa najmu na czas oznaczony podlegała możliwości wypowiedzenia w zakresie w niej wskazanym tj. po 3 latach, z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Ciężar dowodu, że doszło do spełnienia przesłanek zart. 682 k.c.spoczywał na pozwanym, który temu ciężarowi nie sprostał. Nawet świadkowie będący pracownikami pozwanego wskazywali również na inne przesłanki którymi kierował się pozwany wypowiadając umowę najmu tzn. przesłanki biznesowe. Dodatkowo wszyscy świadkowie wskazywali na wcześniejsze rozmowy co do możliwości skrócenia okresu najmu. Pozwany zmienił też lokal na dwukrotnie tańszy, a nadto nie udało mu się doprowadzić do podnajęcia części lokalu wynajmowanego u powoda. Powód wykazał, chociażby zeznaniami świadków, że instalacja elektryczna w wynajmowanym lokalu była właściwie zabezpieczona i przecieki z okien nie stanowiły zagrożenia dla niej oraz dla osób znajdujących się z lokalu. Z kolei pozwany nie przedstawił żadnego dowodu, że było inaczej. Nie było sporu, że do przecieków dochodziło, choć różne były twierdzenia co do ich zakresu, ale skutek w postaci zagrożenia życia lub zdrowia nie wynika zasadniczo z żadnego z przedstawionych w sprawie dowodów. Nadto aby skutek taki wykazać pozwany winien był wnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.
Mając to na uwadze, należało przychylić się do żądania powoda i zasądzić należności wynikające z obowiązującej strony w sierpniu 2019 roku umowy najmu oraz z wcześniejszych rozliczeń zużycia mediów na podstawieart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 481 § 1 k.c.- co do żądania zapłaty odsetek za opóźnienie od dnia następnego po terminie zapłaty wynikającym zfaktur nr (...).
W punkcie II sentencji przyznano kuratorowi procesowemu pozwanego wynagrodzenie w kwocie 1440 zł zgodnie z § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 2018 roku w sprawie określenia wysokości i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej. ( Dz. U. z 2018 r, poz. 536).
O kosztach procesu orzeczono w punkcie III sentencji zgodnie zart. 98 § 1 i 3 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W przedmiotowej sprawie stroną przegrywającą sprawę w całości był pozwany i to on winien zwrócić pozpwoodowi poniesione koszty procesu. Do niezbędnych kosztów postępowania poniesionych przez pozwanego w łącznej kwocie 6411 zł należy zaliczyć koszty zastępstwa procesowego pozwanego w kwocie 3600 zł ustalone zgodnie z § 2 pkt 5) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (t. jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 265), opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, zaliczkę na wynagrodzenie kuratora procesowego pozwanego w kwocie 1440 zł oraz opłatę od pozwu w kwocie 1356 zł.

ZARZĄDZENIE

1
Odnotować;

1
Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego;

2
Z wpływem lub za 21 dni,

T., 22.12.2020 r.