Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1509/20
Data wyroku: 2021-03-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Arkadiusz Marcia

Sygn. akt IC 1509/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 marca 2021 roku
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący SSO Arkadiusz Marcia
Protokolant Magdalena Kiełbus
po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2021 roku w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaM. K.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wS.
o uchylenie uchwały

I
powództwo oddala;

II
zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej koszty procesu w kwocie 377 zł.

Sygn. aktI C 1509/20

UZASADNIENIE
PowódkaM. K.wniosła o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wS.w sprawie użytkowania wiat stanowiących część wspólną nieruchomości.
Podniosła, że uchwała została podjęta wadliwie, gdyż przy jej podejmowaniu wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zarzuciła, że dotychczasowy sposób użytkowania części wspólnych był ustalony od lat między współwłaścicielami, a zmiana w tym zakresie została podyktowana nabyciem lokalu przez powódkę, co nie znajduje żadnych racjonalnych podstaw. Wskazała, że posiada udziały przeszło dwukrotnie większe aniżeli współwłaściciel zajmującylokal nr (...), na rzecz którego przyznano prawo użytkowania aż dwóch miejsc parkingowych, co jest sprzecznez zasadami współżycia społecznego.
Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa.
Podniosła, że w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno – usługowym przyul. (...)wS.jest łącznie 5 lokali. W tej sytuacji nie mają zastosowania do zarządu nieruchomością wspólną przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. Strona pozwana wskazała, że nie ma racji powódka, że podjęta uchwała jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Członkowie wspólnoty wyrazili zgodę, aby każdy z właścicieli miał dostęp do wyznaczonego miejsca parkingowego. Wyrazili też zgodę na to, aby miejsce, które co do zasady winno przysługiwać także właścicielom lokalu użytkowego zadysponować na rzecz właścicielalokalu mieszkalnego nr (...). Chodzi o możliwość składowania w tym zadysponowanym dla niego dodatkowo miejscu przedmiotów, które służą wszystkim właścicielom lokali, a są to ławeczki, parasole ogrodowe, urządzenie do grillowania i inne drobne sprzęty do wspólnego użytku. Taki stan rzeczy był przyjęty i akceptowany przez właścicieli lokali od wielu lat. Powódka nabyła lokalw czerwcu 2020 r. i od razu miała postawę roszczeniową wobec właścicieli lokalio różne rzeczy, w tym o sposób korzystania z miejsc parkingowych pod wiatą, które zostały zorganizowane staraniem dotychczasowych właścicieli, mimo że obok miejsc parkingowych powódka posiada samodzielny garaż będący jej własnością. Zresztą powódce przydzielone zostało miejsce parkingowe pod wiatą oznaczone nr 1. Strona pozwana podniosła, że największy udział w częściach wspólnych należy do właścicieli lokalu użytkowego, którzy zrezygnowali z miejsca parkingowego pod wiatą na rzecz przeznaczenia tego miejsca na przechowywanie sprzętów ogrodowych, z których korzystać mogą inni właściciele lokali, a pieczę nad nimi sprawuje właściciellokalu nr (...).
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 26 września 2014 r.(...)GminaS.i strona pozwana zawarły umowę użyczenia terenu przyul. (...)o powierzchni około 510 m2, stanowiącego częśćdziałek nr (...). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Na działkach tych w 2016 r. zostały wybudowane wiaty wraz z miejscami parkingowymi. Środki na budowę pochodziły z funduszu remontowego. Wykonawcą tych robót był jeden z członków Wspólnoty –R. T.. Mieszkańcy Wspólnoty porozumieli się co do sposobu zajmowania przez nich miejsc parkingowych i nie dochodziło między nimi do konfliktów w tym przedmiocie. Sytuacja ta zmieniła się, gdy do budynku Wspólnoty wprowadziła się powódka.
(dowód: umowa użyczenia, k. 8 – 9; zeznanieA. K., k. 85; załącznik do umowy użyczenia, k. 10; bezsporne)
Powódka jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS..R. T.(poprzedni właściciellokalu nr (...)) w ogłoszeniu o sprzedaży lokalu podał, że „bezpośrednio przed budynkiem znajduje się garaż murowany oraz dwa miejsca parkingowe pod wiatą”.
(dowód: wydruk treści księgi wieczystej, k. 11 – 28; umowa sprzedaży, k. 57 –
61; zeznanieA. K., k. 85; opis nieruchomości, k. 56; zeznanie  powódki, k. 84v.)
Strona pozwana podjęła uchwałę nr(...)w sprawie użytkowania wiat stanowiących część wspólną nieruchomości. Wspólnota podjęła ww. uchwałę celem formalnego uregulowania kwestii użytkowania części wspólnych nieruchomości – wiat parkingowych. Miejsca parkingowe pod wiatą oznaczone numerami 1, 2, 3, 4 użytkowane miałyby być nieodpłatnie odpowiednio przez właścicielilokali (...). Strona pozwana podjęła uchwałę o takiej treści, gdyż między powódką i pozostałymi członkami Wspólnoty dochodziło do konfliktów o zajmowanie miejsc parkingowych.
(dowód: powiadomienie o treści uchwały, k. 4; uchwała, k. 5; karta do głosowania, k. 6; zeznanie powódki, k. 84v.; zeznanieK. M., k. 85v.)
W budynku Wspólnoty mieści się 5 lokali – 4 mieszkalne i 1 użytkowy. Pod wiatą na miejscu parkingowym nr 4 znajduje się paleta, na której znajdują się różne rzeczy należące doA. K.i pozostałych członków Wspólnoty.Lokal nr (...)znajdujący się w budynku Wspólnoty należy do Gminy i zajmuje go lokator, który nie posiada samochodu i nie korzysta z miejsca parkingowego pod wiatą.
(dowód: zeznanie powódki, k. 84v.)
Powódka może bez przeszkód korzystać z garażu. Czasami powódka parkuje pod wiatą na miejscu parkingowym oznaczonym numerem 4, z którego korzystaA. K..
(dowód: zeznanieA. K., k. 85; zeznanie świadkaM. Ś., k. 84 – 84v.)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Artykuł 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity - Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 z późn. zm.) stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lubz umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Sąd nie doszukał się podstaw do uwzględnienia żądania uchylenia zaskarżonej uchwały. Z mocyart. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c.to strona powodowa ma obowiązek podać przyczyny, dla których zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej w jej ocenie podlega uchyleniu, a zatem wskazać, że zachodzą wszystkie lub niektóre przesłanki zart. 25 ust. 1u.w.l. i przyczyny te udowodnić.Artykuł 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliokreśla przesłanki jakie muszą zaistnieć, aby właściciel lokalu mógł skutecznie zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, tj. niezgodność uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo jeśli uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu lub w inny sposób naruszają interesy właścicieli lokalu. Zgodnie zart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Wobec braku zaistnienia powołanych wyłączeń, głosowanie nad zaskarżoną uchwałą odbywało się udziałamii pozwoliło na uzyskanie większości niezbędnej do podjęcia uchwały. Decyzjew istotnych sprawach wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są w trybie uchwał zapadających większością głosów liczoną udziałami we wspólnej nieruchomości, nie wymagają zaś jednomyślności wszystkich właścicieli (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 21 grudnia 2016 r., I ACa 1527/16). Ma to na celu zapewnienie skuteczności działania w tzw. dużych wspólnotach. Za przyjęciem zaskarżonej uchwały głosowali właściciele lokali posiadający 73,82% udziałów. Przeciw uchwale opowiedziała się jedynie powódka z udziałem wynoszącym 26,18%, dlatego nie była w stanie wywrzeć wpływu na byt uchwały. Cechą znamienną jest, że jeżeli spełnione zostaną warunki do podjęcia uchwały, to wiąże ona także osoby, które głosowały przeciwko proponowanej uchwale. Dla właściciela lokalu, który z uchwałą podjętąw wyniku głosowania nie godzi się, ustawodawca przewidział możliwość wyeliminowania jej z obrotu prawnego.
Powódka nie wykazała, że zaskarżona uchwała narusza jej interesy jako właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 u.w.l. W tej sytuacji, przyjąć należało, że nie wystąpiła jedna z przesłanek uchylenia uchwały podnoszona w pozwie (naruszenie interesów właściciela). Nic nie wskazuje również na to, aby uchwała była sprzecznaz zasadami współżycia społecznego, co powódka podnosiła w pozwie. Przyjmuje się, że naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m. in. przez pryzmat zasad współżycia społecznego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09), zaś dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2018 r., IV CSK 383/17 nie publ., z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 62/18). Podkreślić też trzeba, że w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości - ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty. Uwzględniając powyższe uwagi natury ogólnej Sąd - na gruncie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego - uznał, iż zaskarżona uchwała nie narusza interesu powódki ani nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Podkreślić należy, że powódka ma możliwość korzystania ze swojego garażu, ma możliwość parkowania pod wiatą na miejscu parkingowym nr 1, a oprócz tegoz ustaleń Sądu wynika, że powódka, po uzgodnieniu zA. K., może korzystać z miejsca parkingowego pod wiatą oznaczonego numerem 4. W tej sytuacji nie można przyjąć, by podjęta uchwała naruszała interesy powódki i była sprzecznaz zasadami współżycia społecznego. Powódka podnosiła, że jej udziałw nieruchomości wspólnej jest ponad dwukrotnie wyższy niż udział właścicielalokalu nr (...). Powódka pomija jednak fakt, że największy udział w części wspólnej posiada właściciellokalu nr (...), a nie zajmuje on żadnego miejsca parkingowego mimo, że posiada samochód. Miejsca parkingowe nie zostały przypisane mieszkańcom Wspólnoty wg udziałów. Z ustaleń Sądu wynika, że na miejscu parkingowym nr 4 znajdują się różne rzeczy, które należą doA. K.i pozostałych członków Wspólnoty. DlategoA. K.– zgodnie z podjętą uchwałą – zajmuje także miejsce parkingowe nr 2. Powódka podniosła, że kupując lokal mieszkalny sugerowała się tym, że w ogłoszeniu o sprzedaży lokalu była mowa o dwóch miejscach parkingowych. Nie oznacza to jednak, że miejsca te przynależały do lokalu, gdyż do lokalu mieszkalnego powódki przynależy jedynie piwnica o powierzchni 30 m2, co wynika z treści księgi wieczystej.
Powódka nie wykazała, aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z prawem lub z umową właścicieli lokali lub naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób naruszała jej interesy. Brak jest podstaw do przyjęcia, że uchwała ta jest niekorzystana dla powódki. Powódka nie wykazała, aby uchwała naruszała jej interesy, nie konkretyzując nawet o jakie naruszone interesy chodzi. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. W powyższym aspekcie funkcją omawianej normy prawnej jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cech racjonalności, a które uszczuplają prawa niektórych z nich. Aby zatem przyjąć, że dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu i to w taki sposób, aby uzasadniało to jej uchylenie, należy dokonać oceny, czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącegoa ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą, zaś decydujące winny być kryteria obiektywne. Rolą powódki w tej sprawie było wykazanie w toku procesu takich okoliczności, które dawałyby podstawę do uznania, że sporna uchwała uszczuplaw jakimś zakresie jej prawa bądź w sposób nieuzasadniony nakłada dodatkowe obowiązki. Powódka nie przytoczyła żadnej przekonywującej argumentacji, że podjęta uchwała w istotny sposób narusza jej interes, bo jak już wyżej wspomniano, ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochronyw konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli.
Tym się kierując, Sąd oddalił powództwo, co znalazło odzwierciedleniew punkcie I sentencji wyroku.
O kosztach procesu orzeczono przyjmując, iż powódka jest stroną przegrywającą sprawę, na podstawie przepisuart. 98 k.p.c.Strona pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego w kwocie 360 zł ustalone na podstawie §8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t. j. – Dz. U. z 2018 r. poz. 265) i uiściła 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wymienione koszty wyniosły w sumie 377 zł.