Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1692/19
Data wyroku: 2021-03-09 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz.U.2018.1234 z późn.zm./

Sygn. akt III Ca 1692/19

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 14 marca 2019 roku, Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi w sprawie z powództwaH. M.przeciwkoA. I.,M. O.iM. B.o ustanie:

1
ustalił, że podwyżka czynszu za najemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wŁ.przyulicy (...), dokonana przezA. I.,M. O.iM. B.pismem z dnia 10 kwietnia 2017 roku, ze skutkiem na dzień 1 sierpnia 2017 roku jest nieważna;

2
zasądził solidarnie odA. I.,M. O.iM. B.na rzeczH. M.kwotę 30 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy wskazał, że w dniu 27 kwietnia 2017 roku powódka odebrała pismo z dnia 10 kwietnia 2017 roku wypowiadające dotychczasowy czynsz i wskazujące nową, obowiązującą od dnia 1 sierpnia 2017 roku wysokość czynszu. Od tego dnia rozpoczął się bieg 2-miesięcznego terminu do złożenia przez powódkę roszczenia o uznanie podwyżki czynszu za niezasadną.
W dniu 22 lipca 2017 roku, czyli w okresie wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu, powódka złożyła pisemne żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu.
Zdaniem Sądu Rejonowego termin do złożenia przez powódkę pisemnego żądania o uzasadnienie podwyżki, nie jest ograniczony terminem do wniesienia roszczenia o uznanie podwyżki za niezasadną, tj. terminem 2-miesięcznym. Przepisy ustawy nie wskazują wprost terminu, z jakim lokator jest uprawniony do żądania uzasadnienia podwyżki czynszu. Wystarczającym jest zdaniem Sądumeritipisemne złożenie takiego żądania w okresie wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu, przed dniem rozpoczęcia obowiązywania nowej stawki czynszu. Dopiero w momencie rozpoczęcia obowiązywania nowej stawki czynszu, bezzasadnym i bezcelowym jest żądanie pisemnego uzasadnienia podwyżki.
W konsekwencji Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż wobec brzmieniaart. 8a ust. 5 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podwyżka czynszu jest nieważna z uwagi na nie udzielenie przez pozwanych w ustawowym 14- dniowym terminie odpowiedzi na żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu.
Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 8a ust. 4 w zw. zust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji przyjęcie, że pozwani nie udzielili w ustawowym terminie odpowiedzi na żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu, co skutkowało jej nieważnością, podczas gdy po stronie pozwanych nie istniał obowiązek uczynienia zadość ww. żądaniu.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty, apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja pozwanych była zasadna i skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku.
W myślart. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, mającego zastosowanie w niniejszej sprawie, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. W ustawie nie został określony termin, w którym lokator może wystąpić z żądaniem pisemnego uzasadnienia podwyżki, jednakże w doktrynie trafnie przyjmuje się, że z tym żądaniem można wystąpić tylko przed upływem dwumiesięcznego terminu na zakwestionowanie podwyżki przed sądem (tak np. K. Pałka (w:) „Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz” pod red. K. Osajdy, 2019, teza 42 do art. 8a). Pogląd ten tutejszy Sąd podziela i przyjmuje za własny.
Kwestii terminu dopuszczalności wystąpienia z pisemnym żądaniem uzasadnienia podwyżki nie można bowiem rozpatrywać w oderwaniu od pozostałych przepisówustawy o ochronie praw lokatorów, a w szczególności art. 8a ust. 5 pkt 2 ww. ustawy. Zgodnie z tą normą prawną, lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Jest to termin zawity prawa materialnego, co oznacza, że po jego upływie lokator traci prawo do sądowej kontroli podwyżki czynszu. Zatem skoro ustawodawca przewidział dla zakwestionowania zasadności podwyżki termin dwumiesięczny, nielogicznym jest, by dłuższy był termin do złożenia wniosku o uzasadnienie podwyżki, który mógłby skutkować nieważnością podwyżki w przypadku niewywiązania się właściciela z obowiązku uzasadnienia podwyżki. Wątpliwym bowiem jest, by wolą racjonalnego ustawodawcy było pozostawienie „furtki” lokatorom, którzy nie złożyli w ustawowym terminie pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości i dopuszczenie do sytuacji, w której w terminie nieoznaczonym lokator może próbować doprowadzić do nieważności podwyżki czynszu poprzez pisemne żądanie jej uzasadnienia. Taka sytuacja bowiem godziłaby w zasadę pewności prawa.
Nie znajduje również prawnego i logicznego uzasadnienia przyjęty przez Sąd Rejonowy termin do złożenia pisemnego żądania o uzasadnienie podwyżki równy terminowi wypowiedzenia wysokości czynszu. Termin ten w ustawie został określony na 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Zatem terminy te byłyby w dużej mierze uzależnione od woli lokatora i wynajmującego. Niezasadnym natomiast jest różnicowanie terminów mających istotny wpływ na ochronę praw lokatorów w zależności od umowy stron, zwłaszcza w kontekście terminów mogących prowadzić do tak doniosłych skutków jak stwierdzenie nieważności podwyżki.
Nie sposób również zgodzić się z Sądem Rejonowym, że żądanie pisemnego uzasadnienia podwyżki jest bezzasadnym i bezcelowym dopiero w momencie rozpoczęcia obowiązywania nowej stawki czynszu, bowiem lokator ma prawo poznać szczegółowe kalkulacje wskazujące sposób obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, a ograniczenie tego uprawnienia do terminu 2-miesięcznego od dnia wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu, pozbawia lokatorów prawa ochrony swoich interesów. Należy bowiem stwierdzić, iż termin do ochrony praw lokatorów w przypadku podwyżki czynszu został ograniczony dyspozycjąart. 8a ust. 5 pkt 2z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu Cywilnego, który jasno wskazuje, iż powództwo o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna lokator może wytoczyć w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu, który jest terminem zawitym i nie ma żadnych podstaw do jego przedłużenia poprzez wydłużenie terminu do złożenia pisemnego żądania uzasadnienia podwyżki.
W niniejszej sprawie powódka odebrała pismo wypowiadające dotychczasowy czynsz i wskazujące nową wysokość czynszu w dniu 27 kwietnia 2017 roku. Wobec wyżej wskazanej argumentacji, pozwana mogła wystąpić z żądaniem uzasadnienia podwyżki w terminie dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, a zatem termin ten upłynął w dniu 27 czerwca 2017 roku. Powódka wystąpiła z takim żądaniem dopiero w dniu 22 lipca 2017 roku, a zatem po upływie przewidzianego dla tej czynności terminu, nie sposób tym samym przyjąć, by po stronie pozwanych powstał obowiązek przedstawienia uzasadnienia podwyżki, a idąc dalej, nie można też mówić o niedopełnieniu tego obowiązku i o jego ewentualnych skutkach dla ważności wypowiedzenia.
W tym stanie rzeczy, uzasadniona apelacja powodów skutkowała wydaniem orzeczenia reformatoryjnego na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.i oddaleniem powództwa w całości.
Konsekwencją merytorycznej zmiany orzeczenia Sądu I instancji jest zmiana zawartego w nim rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu. Ostatecznie to strona powodowa sprawę przegrała, jednakże z uwagi na szczególne okoliczności sprawy, Sąd Okręgowy zastosowałart. 102 k.p.c.i nie obciążył powódki kosztami procesu. Sprawa miała charakter nieoczywisty, czego potwierdzeniem jest niniejsze postępowanie apelacyjne, powódka występowała w sprawie bez pomocy profesjonalnego pełnomocnika, zatem jej przekonanie o zasadności roszczenia jawi się jako uzasadnione. Ponadto Sąd wziął pod uwagę sytuację życiową i materialną powódki, która była przyczyną zwolnienia powódki od ponoszenia kosztów sądowych w całości w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.iart. 102 k.p.c.orzekł jak w punkcie 1. sentencji swojego wyroku.
Do rozliczenia kosztów postępowania apelacyjnego znajduje zastosowanie ta sama reguła, która rządzi rozliczeniem kosztów procesu poniesionych przed sądem pierwszej instancji. Tym samym Sąd nie obciążył powódki kosztami postępowania apelacyjnego.
W konsekwencji Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie 2. sentencji swojego wyroku.