Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 177/21
Data wyroku: 2022-07-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Joanna Jank
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste, Ustalenie opłaty
Podstawa prawna: art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: brak

Sygn. akt: I C 177/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 lipca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Joanna Jank
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2022 r. wG.
sprawyz powództwa(...) Sp. z o.o.wG.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaG.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
Ustala, że oplata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...), stanowiącejdziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą (...)począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 22.650 zł (dwadzieścia dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych),

II
Oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III
Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 985 zł (dziewięćset osiemdziesiąt pięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania

UZASADNIENIE
PowódkaG.Fabryka (...)spó3ka z ograniczon1odpowiedzialnoci1z siedzib1wG.domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci SkarbuP.po3o¿onej wG.przyulicy (...), objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...), jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj1cego pozew powódka zakwestionowa3a przyjêt1w operacie szacunkowym, stanowi1cym podstawê aktualizacji op3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci oraz sposób wyceny, zarzucaj1c w szczególnoci nieuwzglêdnienie przez rzeczoznawcê maj1tkowego wp3ywu obci1¿enia przedmiotowej nieruchomoci ograniczonymiprawami rzeczowymina jej wartoæ. Nadto, powódka wnios3a o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1poniesionych nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

(pozew, k. 3-5v)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós3o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid3owo okreli3rynek nieruchomoci gruntowych i dokona3prawid3owej wyceny wartoci przedmiotowej dzia3ki. W zakresie dotycz1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak3adów pozwany podniós3, i¿ u¿ytkownik nie wskaza3i nie udowodni3poniesienia nak3adów. Ponadto, wskaza3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w3asnej nieruchomoci, w tym budowa przy31czy, nie stanowi1nak3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(odpowied na pozew, k. 18-20)
(...)stan faktyczny:
Pozwany SkarbP.jest w3acicielem nieruchomoci gruntowej po3o¿onej wG.przyulicy (...)o31cznej powierzchni 0,3502 ha, oznaczonej geodezyjnie jako dzia3ki nr 528 i 529,(...)W., objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...).
PowódkaG.Fabryka (...)spó3ka z ograniczon1odpowiedzialnoci1z siedzib1wG.jest aktualnym u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
(...)nr 528 powsta3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia3ki nr 70/2 (2015r.), która z kolei powsta3a w wyniku podzia3u dzia3ki nr 56/2 (2008r.), ta natomiast powsta3a z podzia3u dzia3ki nr 22/2 (2005r.), a ta z podzia3u dzia3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).
(...)nr 529 powsta3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia3ki nr 69/2 (2015r.), która z kolei powsta3a w wyniku podzia3u dzia3ek nr 54/2 i 55/2 (2008r.), te natomiast powsta3y z podzia3u dzia3ki nr 22/2, a ta z podzia3u dzia3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu przedmiotowej dzia3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia3ek nr 14/2 i 16/1, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miastaG..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia3ki nr 528 i 529 po3o¿one s1w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 03.PS(strefa produkcyjno us3ugowo  sk3adowa, funkcje wy31czone z zakresu funkcji dopuszczalnych w strefie: wyklucza siê funkcje mieszkaniow1). W 1992 roku przedmiotowe dzia3ki znajdowa3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem(...)(rozwój przestrzenny funkcji przemys3owo  sk3adowej oraz baz powinien nastêpowaæ wed3ug zasady: koncentracja zak3adów i urz1dzeñ o zró¿nicowanej uci1¿liwoci w rejonieul. (...)).
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o: decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 40-46, wykaz zmian gruntowych, k. 47-50 i 63-66, pismo Architekta Miejskiego MiastaG.z dnia 3 listopada 2021r., k. 67)
Pismem z dnia 10 marca 2020 roku Prezydent MiastaG., dzia3aj1c w imieniu SkarbuP., wypowiedzia3powodowi dotychczasow1wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 21.981,69 z3i zaproponowa3ustalenie nowej wysokoci op3aty rocznej w kwocie 26.374,26 z3.(...)aktualizacji wysokoci op3aty rocznej by3operat szacunkowy sporz1dzony przez rzeczoznawcê maj1tkowego, zgodnie z którym wartoæ nieruchomoci wynosi 879.142 z3. Zgodnie z treci1wypowiedzenia nowa wysokoæ op3aty rocznej mia3a obowi1zywaæ pocz1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, k. 34 akt administracyjnych(...).BT.(...)-9/94/(...))
Nie zgadzaj1c siê z wysokoci1nowej op3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do(...)Kolegium(...)wG.powódka domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoci jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku(...)Kolegium(...)wG.orzek3o, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany SkarbP.wniós3sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj1c orzeczenie w ca3oci i domagaj1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty by3a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 3-5v, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 6-6v., orzeczenie, k. 9-9v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2241/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci po3o¿onej wG.przyulicy (...)o31cznej powierzchni 0,3502 ha stanowi1cej dzia3ki nr 528 i 529 - ustalona jak dla gruntu niezabudowanego - wed3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 755.000 z3.
Przedmiotowa nieruchomoæ jako ca3oæ ma kszta3t doæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoci jest stosunkowo p3aski, w czêci zabudowany budynkiem niemieszkalnym, w czêci ogrodzony i zagospodarowany. Przedmiotowa nieruchomoæ nie posiada bezporedniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, wydzielonymi na terenie dawnego P., utwardzonymi w czêci asfaltobetonem, w czêci p3ytami drogowymi, s3abej jakoci i w s3abym stanie techniczno  u¿ytkowym (m.in. z licznymi dziurami). Przedmiotowe drogi wewnêtrzne zlokalizowane s1na dzia3kach stanowi1cych m.in. w3asnoæ SkarbuP.i znajduj1cych siê w u¿ytkowaniu wieczystym ró¿nych podmiotów.B.redni dojazd do nieruchomoci odbywa siê przez teren dzia3ki s1siedniej nr 527, nie stanowi1cej drogi, bez formalnie ustanowionych s3u¿ebnoci gruntowych przejazdu i przechodu. W s1siedztwie dzia3ki zlokalizowane s1sieci infrastruktury technicznej: sieæ elektroenergetyczna, wodoci1gowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna, jednak istniej1ce sieci s1przestarza3e, nie spe3niaj1obecnych wymogów, wystêpuj1problemy z przy31czeniem do sieci.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowej rzeczoznawcy maj1tkowegoJ. K., k. 72-103 wraz z pisemn1opini1uzupe3niaj1c1, k. 133-142)
(...)¿y3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny(...)na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu zopinii (...)s1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie(...)brak by3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z3o¿y3y owiadczeñ w nich zawartych.(...)tak¿e nie doszuka3siê ¿adnych okolicznoci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów,(...), ¿e przed3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj1rzeczywisty przebieg postêpowania zwi1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj1faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste, jak równie¿ obrazuj1przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia3ek ewidencyjnych.
Za wiarygodny i w pe3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód(...)równie¿ opiniê bieg3ej s1dowej do spraw wyceny nieruchomociJ. G.K..(...)na uwadze, ¿eopinia (...)przygotowana przez osobê posiadaj1c1wiedzê fachow1z zakresu szacowania wartoci nieruchomoci oraz du¿e dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe.(...)bowiem wielokrotnie wystêpowa3a w charakterze bieg3ego w podobnych sprawach. W ocenie(...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta3a sporz1dzona zgodnie z obowi1zuj1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj1szczegó3owe uregulowania dotycz1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego.Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo3anego rozporz1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op3at z tego tytu3u okrela siê jej wartoæ jako przedmiotu prawa w3asnoci, stosuj1c podejcie porównawcze (ust. 1). Przy okrelaniu wartoci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w3asnoci (ust. 2). Wartoci nieruchomoci, o których mowa w ust. 1-4, okrela siê wed3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ oddania nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed3ug stanu nieruchomoci i cen na dzieñ aktualizacji op3at z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoæ zosta3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu.P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s1znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami).(...)tak¿e prawid3owo wybra3a metodê korygowania ceny redniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanacie nieruchomoci podobnych, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s1ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci. Wartoæ nieruchomoci bêd1cej przedmiotem wyceny okrela siê w drodze korekty redniej ceny nieruchomoci podobnych wspó3czynnikami koryguj1cymi, uwzglêdniaj1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoci. W niniejszym przypadku bieg3a dysponowa3a zbiorem 20 nieruchomoci podobnych. Do porównania bieg3a przyjê3a nieruchomoci gruntowe niezabudowane, stanowi1ce przedmiot prawa w3asnoci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno  us3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno  us3ugow1, bazy, sk3ady itp., co  wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste  równie¿ nale¿a3o uznaæ za zabieg prawid3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta3a dane transakcyjne z okresu od marca 2018r. do 10 marca 2020r. nie tylko z obszaru miastaG., ale tak¿eG.(tereny wzd3u¿O.T.). Jak bowiem wskaza3a bieg3a w obrêbie granic administracyjnychG.znalaz3a zbyt ma31próbê nieruchomoci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz1dzenia bieg3a prawid3owo ustali3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op3aty, a tak¿e dokona3a prawid3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa3a cechy nieruchomoci i dokona3a prawid3owej ich oceny, okreli3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj1ce pomiêdzy wycenian1nieruchomoci1a nieruchomociami podobnymi skorygowa3a za pomoc1w3aciwych wspó3czynników koryguj1cych. Jak wynika z treciopinii (...)uwzglêdni3a nastêpuj1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoci parkowania; (3.) wielkoæ powierzchni dzia3ki; (4.) dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoæ nieruchomoci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoci, redniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó3czynników koryguj1cych, a tak¿e wspó3czynnika koryguj1cego k.P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w1tpliwoci(...)w wietle obowi1zuj1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na(...)co do poprawnoci sporz1dzonego operatu szacunkowego nie mia3y wp3ywu zarzuty zg3oszone przez stronê pozwan1.Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany SkarbP.zakwestionowa3przede wszystkim wnioski bieg3ej odnonie wp3ywu braku ustanowienia s3u¿ebnoci gruntowych na wartoæ nieruchomoci (obni¿enie wartoci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po3o¿one na nieruchomociach stanowi1cych w3asnoæ SkarbuP., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s3u¿ebnoci drogowych.(...)ci pozwanego wzbudzi3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg3a nie wskaza3a na jakim materiale ród3owym opar3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg3osi3zastrze¿enia co do wp3ywu ww. niedogodnoci na wartoæ poszczególnych wspó3czynników koryguj1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu redni), mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoci spowodowa3y przyjêcie cechy na poziomie rednim). Kolejne w1tpliwoci pozwanego wzbudzi3o zastosowanie wspó3czynnika koryguj1cego k na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoci ustanawiania s3u¿ebnoci drogowych, wspó3czynnik ten powinien zostaæ okrelony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci3nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W wietle wyjanieñ bieg3ej zawartych wopinii (...)powy¿sze zarzuty nale¿a3o uznaæ za bezzasadne.(...)do wyk3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego(...)Administracyjnego wK.z dnia 4 lutego 2013 r.,(...) SA/Kr(...),L.), przy czym dostêpu nieruchomoci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym.D.ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoci prawnej, orzeczenia s1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego(...)Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK(...),L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomociami, o czym mo¿e wiadczyæ choæby przywo3any przez bieg31wopinii (...)przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz1cy podzia3u nieruchomoci, jak równie¿ art. 99 powo3anej ustawy stanowi1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s3u¿ebnoci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia3u nieruchomoci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia3ek wydzielonych w wyniku podzia3u zostan1one ustanowione. Za spe3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia3ek gruntu wraz ze sprzeda¿1udzia3u w prawie do dzia3ki gruntu stanowi1cej drogê wewnêtrzn1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomociami rozwi1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r.,(...) SA/R.671/21,L.).(...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnonie dostêpu wycenianej nieruchomoci do drogi publicznej nale¿a3o uznaæ za chybion1.Z.¿yæ nale¿y, i¿ sporna nieruchomoæ nie graniczy z dzia3k1, na której zlokalizowana jest droga wewnêtrzna, lecz dojazd do drogi wewnêtrznej odbywa siê poprzez dzia3kê s1siedni1oznaczon1nr 527, która nie jest dzia3k1drogow1. Pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoæ wyceniana i nieruchomoci s1siednie, mimo ¿e maj1tego samego w3aciciela, to stanowi1odrêbne nieruchomoci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog1stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoci wp3ywa na mo¿liw1do uzyskania cenê.Z.nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz1dzenia prawem w3asnoci dzia3ki nr 527 wyceniana nieruchomoæ nie bêdzie mia3a nawet poredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoci bêdzie istnia3a niepewnoæ, co do tego, czy w3aciciel dzia3ki s1siedniej umo¿liwi po31czenie komunikacyjne z drog1publiczn1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoci mog1siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia3ce, gdzie przed w3aciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznociach stwierdzenie bieg3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp3ywaj1c1na obni¿enie jej wartoci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami dowiadczenia ¿yciowego. Podobnie, w wietle wyjanieñ bieg3ej zawartych wopinii (...), nale¿a3o uznaæ, ¿e prawid3owo oceni3a ona dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej jako redni. Z treci do31czonych doopinii (...)dokumentów jednoznacznie wynika, ¿e w przypadku dzia3ek nr 528 i 529 wystêpuj1liczne problemy z przy31czeniem ich do sieci przez przedsiêbiorstwa przesy3owe, a infrastruktura przesy3owa znajduj1ca siê na s1siednich nieruchomociach jest przestarza3a (np. brak odpowiedniego cinienia w sieci, nie spe3nienie wymogów przeciwpo¿arowych, etc.). W zwi1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoæ mia3a pe3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs3ugi terenu sieci. Jeli natomiast chodzi o cechê mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania, to bieg3a wyjani3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja3inwestycyjny nieruchomoci, ograniczenia wynikaj1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoci, jak: kszta3t dzia3ki, ukszta3towanie terenu, wystêpowanie s3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoæ, przydatnoæ budowlana gruntu, mo¿liwoæ podzia3u dzia3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi1zane z ustanoweniem ograniczonychpraw rzeczowych. Jak wskaza3a bieg3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi1gaj1nieruchomoci z dobrymi mo¿liwociami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoci wycenianej na ocenê cechy mo¿liwoci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania wp3yw mia3y takie okolicznoci jak: ró¿ny kszta3t obu dzia3ek, ró¿na powierzchnia dzia3ek, przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj1cych mo¿liwoci inwestycyjne (koniecznoæ prze3o¿enia czêci urz1dzeñ w przypadku zabudowy), po3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoæ jawi siê jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a3o uznaæ, ¿e bieg3a prawid3owo okreli3a wspó3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w wietle wyjanieñ bieg3ej nale¿a3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego SkarbuP.co do pominiêcia przez bieg31aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza3a bieg3a analiza wyodrêbnionego przez ni1segmentu rynku nie wykaza3a wyranego trendu zmiany cen nieruchomoci w czasie, a zgodnie z treci1art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoci w podejciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu o ile takie zaistnia3y.(...)ni3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoci podobnych wynika3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoci i zdolnoci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a3o przyj1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg3zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by3o potrzeby korekty cen transakcyjnych. Nadto, nale¿a3o mieæ na wzglêdzie, ¿e bieg3a prawid3owo nie uwzglêdni3a przy wycenie ograniczeñ ujawnionych w dziale III. ksiêgi wieczystej, albowiem wpisane tam s3u¿ebnoci gruntowe nie dotycz1przedmiotowej nieruchomoci, a zosta3y przeniesione do ksiêgi wieczystej wskutek wielokrotnych podzia3ów dzia3ek ewidencyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg31jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjania wszelkie w1tpliwoci odnonie sposobu wyceny, na podstawieart. 2352 § 1 pkt 2 kpc(...)dowód z kolejnejopinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eliopinia (...)jest tak kategoryczna i tak przekonywaj1ca, ¿e s1d okrelon1okolicznoæ uznaje za wyjanion1, to nie ma obowi1zku dopuszczania dowodu z dalszejopinii (...)(por. wyrok S1duN.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P.prawn1powództwa stanowi3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomociami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z3o¿yæ do samorz1dowego kolegium odwo3awczego w3aciwego ze wzglêdu na miejsce po3o¿enia nieruchomoci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoci. Wniosek sk3ada siê za porednictwem w3aciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w3aciwemu s1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treci1art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami, wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie.(...)ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoci gruntowej, na podstawie wartoci nieruchomoci gruntowej okrelonej przez rzeczoznawcê maj1tkowego. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes3anek aktualizacji op3aty, równie¿ w postêpowaniu s1dowym, spoczywa na w3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie(...)Apelacyjnego wP.z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13,L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz1c o dopuszczenie dowodu zopinii (...), strona pozwana jedynie czêciowo zdo3a3a udowodniæ, i¿ zaistnia3y podstawy do aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd1cym podstaw1wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia3a wynosiæ 879.142 z3. Natomiast, bieg3a w z3o¿onej w niniejszej sprawieopinii (...)wartoæ ni¿sz1, tj. 755.000 z3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid3owoci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg31. Tym samym(...)za miarodajn1wartoæ wskazan1przez bieg31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op3aty rocznej wynosi 22.650 z3.
Jeli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1poniesionych rzekomo przez niego nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa3na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treci1art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami w przypadku aktualizacji op3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1zalicza siê wartoæ niezaliczonych nak3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia3em rodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie za do art. 77 ust. 6 powo3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak3adów koniecznych wp3ywaj1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros3a wartoæ nieruchomoci gruntowej. W ocenie(...)powódka nie sprosta3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza3a, by poczyni3a nak3ady konieczne, które podlega3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1, zgodnie z przytoczonymi przepisami.Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci3a, ¿e nak3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta3y wykazane ¿adnymi dokumentami za31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia.(...)z dnia 9 czerwca 2021r. (k. 23) pe3nomocnik powoda zosta3zobowi1zany do zg3oszenia ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem utraty prawa ich powo3ywania w toku dalszego postêpowania. W odpowiedzi na to zobowi1zanie, w pimie przygotowawczym z dnia 23 czerwca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa3a zakresu poniesionych nak3adów, ani te¿ nie przedstawi3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza3yby, ¿e faktycznie takich nak3adów dokona3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów wskazuj1cych na fakt poniesienia przez u¿ytkownika wieczystego nak3adów koniecznych bezprzedmiotowe by3o dopuszczenie dowodu zopinii (...)na okolicznoæ okrelenia wartoci nak3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj1cym pozew).Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg3ego gromadzenie materia3u dowodowego, a jedynie dostarczenie wiadomoci specjalnych w oparciu o materia3dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie doart. 6 kciart. 232 kpctwierdzenia powoda o poniesieniu nak3adów koniecznych na przedmiotow1nieruchomoæ bêd1c1w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoci nie zosta3y udowodnione, to nie by3o mo¿liwoci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami,(...)jak w pkt I. sentencji. Natomiast, w pozosta3ym zakresie, na mocy ww. przepisua contrario, powództwo oddali3jako bezzasadne.
O kosztach procesu(...)na mocyart. 100 kpci rozliczy3je stosunkowo, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a niniejszy spór w 85 %, za pozwany w 15 %.Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op3at1dotychczasow1a op3at1zaproponowan1przez pozwan1(stanowi1ca wartoæ przedmiotu sporu) wynosi3a 4.392,57 z3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op3at1dotychczasow1a op3at1ostatecznie ustalon1przez(...),31 z3. Powódka ponios3a koszty w postaci op3aty s1dowej od pozwu (400 z3), op3aty za czynnoci pe3nomocnika (900 z3), op3aty skarbowej od pe3nomocnictwa (17 z3)  zatem31cznie w kwocie 1.317 z3, z czego przys3uguje jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.119,45 z3. Natomiast, pozwany poniós3koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 900 z3i nale¿y mu siê od powódki zwrot kwoty 135 z3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noci powódce nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 985 z3.