Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 4365/20
Data wyroku: 2022-03-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Anna Ogińska-Łągiewka

Sygn. aktXXV C 4365/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 marca 2022 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Anna Ogińska-Łągiewka

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 marca 2022 r. w Warszawie
sprawy z powództwaW. N.iA. J. (1)
przeciwko(...) Sp. z o.o.z siedzibą wW.
o zapłatę

1
powództwo oddala;

2
ustala, że pozwany wygrał niniejszą sprawę w całości, pozostawiając wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu

Sygn. akt XXV C 4365/20

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 17 czerwca 2019 r. (data prezentaty, k. 3), skierowanym przeciwko(...) sp. z o.o.z siedzibą wW., powodowieW. J.orazW. N., na podstawieart. 202 oraz 206 k.c.wnieśli o:

1
zakazanie pozwanemu podejmowania czynności mających na celu rozbiórkę budynku garażowego usytuowanego nadziałkach (...)przy ul.(...)wW.

2
nakazanie pozwanemu, aby nie później niż 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku dopuścił powodów do współposiadania garażu poprzez umożliwienieW. J.korzystania z dwóch miejsc garażowych w garażu, a powodowiW. N.korzystanie z jednego miejsca garażowego w garażu, z jednoczesnym zobowiązaniem pozwanego do zapłatyW. J.kwoty 600 zł, zaśW. N.kwoty 300 zł za każdy miesiąc opóźnienia w udostępnieniu miejsc garażowych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wymagalności tego świadczenia do dnia zapłaty

3
zasądzenie od pozwanego na rzecz powodaW. J.kwoty 21.600 zł, na rzecz powodaW. N.kwoty 10.800 zł tytułem odszkodowania za brak możliwości korzystania z przysługujących im miejsc garażowych w garażu w okresie ostatnich 36 miesięcy poprzedzających datę wniesienia pozwu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

4
zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądań pozwu, powodowie wskazali, że na mocy umów inwestycyjnych nabyli udział wdziałce o nr (...)oraz jednocześnie umowy te przewidywały, wraz z zakupem lokali mieszkalnych, zakup miejsca garażowego w budynku garażowym. Zarówno budynek mieszkalny jak i garaż zostały wybudowane i udostępnione. W 2013 r. działka, na której został wybudowany budynek garażowy została zakupiona przezspółkę (...) sp. z o.o., która w 2015 r. poinformowała o konieczność wydania garaży z uwagi na planowany remont. Okazało się jednak, że nie chodziło o renowację garażu tylko o jego wyburzenie i postawienie budynku mieszkalnego. W związku jednak z tym, że garaż położony jest na dwóch działkach ((...), której udziały stanowią własność powodów oraz(...), której użytkownikiem wieczystym jest pozwany), pozwany jest zobligowany umożliwić powodom dostęp do ich własności. Podstawą żądania alternatywnego jestart. 477 § 1 k.c.w zw. zart. 476 k.c.wysokość szkody została natomiast ustalona jako różnica pomiędzy możliwym do uzyskania czynszem najmu. W przypadku żądania odszkodowania powodowie wskazali na brak możliwości korzystania z miejsc garażowych w okresie 36 miesięcy poprzedzających wniesienie pozwu, który miał wpływ na stawki czynszu uzyskiwane przez powodów za wynajmowane lokale przyul. (...). Wysokość została ustalona jako średnia kwota miesięcznego uzyskiwanego czynszu najmu – 300 zł pomnożona przez 36 miesięcy oraz liczbę miejsc garażowych (pozew – k. 3-18).
W odpowiedzi na wywiedzione powództwo, pozwany(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW., zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych lub według spisu kosztów przedłożonego na rozprawie. Pozwany podniósł brak legitymacji czynnej po stronie powodowej, twierdził, że powodowie nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości stanowiącej garaż. Podkreślił, że wart. 222 § 1 k.c.jest mowa o właścicielu rzeczy, adziałka (...)jest w wyłącznym posiadaniu pozwanego i powodowie nie są jej współwłaścicielami. Odnośnie zaś roszczenia o charakterze posesoryjnym, powodowie nie użytkują garażu od 2015 r. w związku z czym roszczenie w tym zakresie wygasło w związku z dyspozycjąart. 344 k.c.Pozwany dalej podniósł zarzut braku swojej legitymacji biernej, jak bowiem wskazał, nie jest następcą prawnymPrzedsiębiorstwa (...) S.A., a nadto powołał się na rękojmię wiary ksiąg wieczystych. Pozwany zarzucił, że budynek garażu nie jest tym, o którym mowa w umowach inwestycyjnych, gdyż został oddany do użytkowania w 1984 r., w odniesieniu zaś do żądania odszkodowania, w jego ocenie powodowie nie ponieśli szkody (odpowiedź na pozew – k. 123-131verte).
Z uwagi na śmierćW. J., postępowanie w sprawie toczyło się kolejno z udziałem jego następcy prawnego,A. J. (1)(odpis skrócony aktu zgonu – k. 192; postanowienie z dnia 5 listopada 2019 r. – k. 194; postanowienie z dnia 28 grudnia 2020 r. – k. 211).
W dniu 26 lutego 2021 r. powodowie sprecyzowali żądanie, wnosząc o:

I
dopuszczenie powodów do współposiadania i korzystania z budynku garażowego zlokalizowanego częściowo nadziałce ewidencyjnej numer (...), obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.prowadzi księgę wieczystą o nr:(...)oraz częściowo nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.prowadziksięgę wieczystą nr (...)– poprzez nakazanie pozwanemu, aby w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku:

1
wydał powódceA. J. (1)dwa komplety kluczy do wejścia oraz dwa piloty do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiające powódce wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

2
wydał powodowiW. N.jeden komplet kluczy do wejścia oraz jeden pilot do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiające powodowi wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

3
zdemontował ścianę murowana wzniesioną wewnątrz ww. budynku garażowego, na granicy pomiędzy ww.działką ewidencyjną nr (...)oraz ww.działką (...), oraz przywrócił stan poprzedni tej części budynku garażowego, sprzed wzniesienia ww. ściany oraz zaniechał tego typu naruszeń na przyszłość tak, aby powódkaA. J. (1)miała możliwość dojścia oraz dojazdu do dwóch miejsc postojowych, a powódW. N.do jednego miejsca postojowego, znajdującego się w części ww. budynku garażowego posadowionego nadziałce ewidencyjnej nr (...)

4
wydałA. J. (1)do używania dwa miejsca parkingowe zlokalizowane w ww. budynku garażowym w jego części posadowionej na ww.działce ewidencyjnej nr (...)

5
wydałW. N.do używania jedno miejsce parkingowe zlokalizowane w ww. budynku garażowym w jego części posadowionej na ww.działce ewidencyjnej nr (...)

- z jednoczesnym zobowiązaniem pozwanego do zapłaty na rzecz powódkiA. J. (1)kwoty 600 zł, a na rzeczW. N.kwoty 300 zł za każdy miesiąc opóźnienia w terminowym wykonaniu powyższych czynności wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wymagalności takiego świadczenia do dnia zapłaty

II
zasądzenie od pozwanego na rzeczA. J. (1)kwoty 21.600 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanego z dwóch miejsc postojowych w budynku garażowym – zlokalizowanym nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, prowadziksięgę wieczystą nr (...)oraz nadziałce ewidencyjnej nr (...)obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)za okres ostatnich 36 miesięcy poprzedzających datę wniesienia pozwu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

III
zasądzenie od pozwanego na rzecz powodaW. N.kwoty 10.800 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanego z jednego miejsca postojowego w budynku garażowym – zlokalizowanym nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, prowadziksięgę wieczystą nr (...)oraz nadziałce ewidencyjnej nr (...)obręb(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)za okres ostatnich 36 miesięcy poprzedzających datę wniesienia pozwu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

IV
zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów wynagrodzenia radcy prawnego według norm przepisanych.

Powodowie wskazali, że ich roszczenia mają charakter roszczenia windykacyjnego (art. 222w zw. zart.206 k.c.) i jako współwłaściciele garażu, są uprawnieni do żądania od pozwanego aby dopuścił ich do jego współposiadania i korzystania. Powodowie w dalszym ciągu twierdzili, że budynek wzniesiony na dwóch odrębnych nieruchomościach w rozumieniuart. 46 § 1 k.c.stanowi współwłasności ich właścicieli. Pozwany wznosząc więc ścianę odgradzającą garaż w częściach na granicy działek umyślnie ich zdaniem naruszał własność powodów w sposób o którym mowa wart.222 § 2 k.c.Powodowie zarzucili również, że umowa z dnia 28 czerwca 2013 r. Rep. A(...)w części dotyczącejdziałki nr (...)jest nieważna na podstawieart. 58 § 1 k.c.w zw. zart. 235 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 47 § 1 k.c.w zw. zart. 48 k.c.w zw. zart. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., w tym w zakresie dotyczącym użytkowania wieczystego - bez postanowienia o przeniesieniu własności budynku, umowa nie zostałaby zawarta i w związku z tymi zarzutami, pozwany nie jest ani właścicielem garażu ani użytkownikiem wieczystym gruntu(...), choć nadal bezprawnie ingeruje w prawo własności powodów. Domniemanie zaś zart. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecejest wzruszalne, a dodatkowo pozwany nabywając nieruchomość działał w złej wierze. Z wyjaśnień powodów wynikało, że żądanie wynagrodzenia za bezumowne i bezprawne korzystanie z rzeczy w znajduje oparciu w art.. 225k.c.w zw. zart. 224 § 2 k.c.a jego wysokość została ustalona w oparciu o stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy jakie właściciel mógł uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy (pismo procesowe powodów – k. 222-229).
Kolejno w dniu 1 marca 2021 r. (data nadania w placówce pocztowej, k. 306), powodowie złożyli pismo rozszerzające powództwo, w ten sposób, że:

I
w przypadku nieuwzględnienia przez sąd żądań powodów dotyczących odszkodowania objętych pkt 3 petitum pozwu, wnieśli w ramach żądania ewentualnego o:

(i
zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 21.600 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanemu pisma zawierającego rozszerzenie powództwa do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia za bezumowne i bezprawne korzystanie przez pozwanego w okresie ostatnich 36 miesięcy poprzedzających datę wniesienia pozwu z dwóch miejsc postojowych w budynku garażowym posadowionym nadziałkach ewidencyjnej nr (...)przyul. (...)/G.wW.

(ii
zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 10.800 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanemu pisma zawierającego rozszerzenie powództwa do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia za bezumowne i bezprawne korzystanie przez pozwanego w okresie ostatnich 36 miesięcy poprzedzających datę wniesienia pozwu z jednego miejsca postojowych w budynku garażowym posadowionym nadziałkach ewidencyjnej nr (...)przyul. (...)/G.wW.

((...)
zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów wynagrodzenia radcy prawnego według norm przepisanych.

Argumentacja powodów pozostała niezmienna (pismo rozszerzając żądanie pozwu – k. 304-305verte).
Pozwany wniósł o umorzenie postępowania dotyczącego dopuszczenia do współposiadania z uwagi na wystąpienie przez powodów z nowym roszczeniem o uznanie bezskuteczności względnie o uznanie za nieważną umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2013 r. tj. zmodyfikowanie powództwa opartego oart.206w zw. zart.206 k.c.na powództwo oparte oart. 58 § 1względnieart. 59 k.c.w zw. zart.189 § 1 k.p.c.Pozwany podkreślił przy tym, że nie wyraził zgody na zmianę powództwa. Niezależnie od powyższego, pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych lub według spisu kosztów przedstawionego na rozprawie. Pozwany twierdził, że garaż znajdujący się nadziałce (...)jest samodzielnym konstrukcyjnie odrębnym budynkiem, a nadto uznawał powództwo za funkcyjne i jako takie nie zmierzające do zapewnienia ochrony rzeczywistych roszczeń powodów. W jego ocenie, nawet gdyby uznać umowę z 2013 r. za nieważną, nie zmieni to sytuacji powodów, którzy nie są ujawnieni jako współużytkownicy wieczyścidziałki o nr (...). Co więcej, dla przyjęcia zarzucanej pozwanemu złej wiary, nie wystarczy istnienie samych tylko podejrzeń czy wątpliwości, jeżeli ich wyjaśnienie wymagałoby zachowania przez nabywcę szczególnej, ponadprzeciętnej staranności. Punktem wyjścia jest zaś zawsze domniemanie dobrej wiary zgodnie zart. 7 k.c.(pismo przygotowawcze pozwanego – k. 309-323).
Powodowie zanegowali, by dokonali zmiany powództwa, a jedynie zwrócili uwagę na nieważność umowy, którą sąd i tak powinien wziąć pod uwagę z urzędu. Powodowie zaprzeczyli również, by powództwo miało charakter funkcyjny oraz przedstawili szczegółową polemikę z dalszą argumentacją powołaną przez pozwanego (pismo przygotowawcze strony powodowej – k. 346-349verte).
W podsumowaniu stanowiska w sprawie, pozwany wskazał, że: na dzień zawarcia umowy z 28 czerwca 2013 r. w księdze wieczystej nieruchomości nie było wpisów o przysługiwaniu powodom udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz budynku, nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)nastąpiło w ramach rękojmi wiary ksiąg wieczystych, dla przyjęcia złej wiary nie wystarczą podejrzenia jeżeli wyjaśnienie wymagałoby szczególnej staranności, a treść ksiąg wieczystych stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego nieruchomości, powodowie przez ok. 20 lat nie zadbali o ujawnienie swoich praw w księdze wieczystej, pomiędzy podmiotem, z którym powodowie zawierali umowy inwestycyjne a pozwanym nie ma następstwa prawnego, a nadto powodowie nie wykazali, by kiedykolwiek korzystali z nieruchomości o nr(...)(pismo przygotowawcze strony pozwanej – k. 368-380).
Postanowieniem z dnia 25 stycznia 2022 r. Sąd dopuścił dowód z dokumentów dołączonych do akt sprawy na fakty jej dotyczące (pkt 1) oraz pominął pozostałe dowody – ponad przeprowadzone – na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.tj. wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkówC. G.oR. K.(k. 124), dowód z oględzin oraz opinii biegłego rzeczoznawcy (k. 223), a nadto wnioski o wystąpienie do wskazanych podmiotów (pkt VII, VIII i X, k. 223verte), jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniuart. 227 k.p.c.(postanowienie – k. 407).
Jednocześnie, wobec zamiaru zamknięcia rozprawy i wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs2ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem(...)19, i innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.374 z późn. zm.), zobowiązano strony do złożenia pism procesowych, w których zajmą ostateczne stanowisko w sprawie (zarządzenie – k. 407verte).
Powodowie, zajmując w dniu 14 lutego 2020 r. (data nadania w placówce pocztowej, k. 426) ostateczne stanowisko w sprawie – jak wskazali,

I
sprecyzowali żądanie zawarte w pkt I pisma powodów z dnia 23 lutego 2021 r. o dopuszczenie powodów do współposiadania i korzystania z budynku garażowego zlokalizowanego częściowo nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb nr(...), położonej wW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)oraz częściowo nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb nr(...), położonej w miejscowościW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)– poprzez nakazanie pozwanemu, aby w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku:

1
wydał powódceA. J. (1)dwa komplety kluczy do wejścia oraz dwa piloty do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiającej powódce wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

2
wydał powodowiW. N.jeden komplet kluczy do wejścia oraz jeden pilot do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiające powodowi wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

3
wydał powódceA. J. (1)do używania dwa miejsca parkingowe zlokalizowane w ww. budynku garażowym

4
wydał powodowiW. N.do używania jedno miejsce parkingowe zlokalizowane w ww. budynku garażowym

5
zdemontował ścianę murowaną wzniesioną wewnątrz ww. budynku garażowego, na granicy pomiędzy ww.działką ewidencyjną nr (...)oraz ww.działką ewidencyjną nr (...)oraz przywrócił stan poprzedni tej części budynku garażowego sprzed wzniesienia ww. ściany oraz aby zaniechał tego typu naruszeń na przyszłość

z jednoczesnym zobowiązaniem pozwanego do zapłaty na rzecz powódki kwoty 600 zł, a na rzeczW. N.kwoty 300 zł za każdy miesiąc opóźnienia w terminowym wykonaniu powyższych czynności wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wymagalności takiego świadczenia do dnia zapłaty

II
ewentualnie, w razie oddalenia żądań określonych w pkt I powyżej, powodowie wnieśli o nakazanie pozwanemu aby w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku wydał powodom budynek garażowy zlokalizowany częściowo nadziałce nr (...), obręb nr(...), położonej w miejscowościW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)oraz częściowo nadziałce ewidencyjnej nr (...), obręb nr(...), położonej w miejscowościW., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o nr (...)– poprzez:

1
wydanie powódceA. J. (1)dwóch kompletów kluczy do wejścia oraz dwóch pilotów do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiających powódce wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

2
wydanie powodowiW. N.jednego kompletu kluczy do wejścia oraz jednego pilota do bramy wjazdowej do ww. budynku garażowego umożliwiających powodowi wejście oraz wjazd samochodem do ww. budynku

z jednoczesnym zobowiązaniem pozwanego do zapłaty na rzecz powódki kwoty 600 zł, a na rzeczW. N.kwoty 300 zł za każdy miesiąc opóźnienia w terminowym wykonaniu powyższych czynności wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wymagalności takiego świadczenia do dnia zapłaty

III
ewentualnie, w razie oddalenia żądań określonych w pkt I powyżej, powodowie wnieśli o nakazanie pozwanemu, aby w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku zdemontował ścianę murowaną wzniesioną wewnątrz ww. budynku garażowego, na granicy pomiędzy ww.działką ewidencyjną nr (...)oraz ww.działką ewidencyjną nr (...)oraz przywrócił stan poprzedni tej części budynku garażowego, sprzed wzniesienia ww. ściany oraz aby zaniechał tego typu naruszeń na przyszłość

IV
w pozostałym, nie opisanym w pkt I, II, III powyższej zakresie żądań, powodowie podtrzymali żądania pozwu o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów sum odszkodowania w kwotach odpowiednio 21.600 zł na rzecz powódkiA. J. (1)oraz 10.800 zł na rzecz powodaW. N.wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, jak również żądania ewentualne w zakresie zapłaty ww. sum wyrażone w piśmie pełnomocnika powodów z dnia 1 marca 2021 r.

W uzasadnieniu tego stanowiska, powodowie ponad dotychczasowe twierdzenia, zarzucili, że w wykonaniu umów sprzedaży i o wspólną inwestycję doszło do zamierzonego wybudowania budynku garażowego na dwóch odrębnych działkach geodezyjnych oraz dwóch odrębnych nieruchomościach w rozumieniuart. 46 k.c.Powodowie twierdzili również, że podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w jego wyniku powstają dwa oddzielne budynki i wedle stanowiska Sądu Najwyższego, przepisart. 151 k.c.powinien być ściśle stosowany do przypadków przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku. Ponadto zdaniem powodów, umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1w zw. zart. 47 § 1 k.c.). W świetle tych poglądów, w ocenie powodów w sprawie nie będzie miał zastosowaniaart. 151 k.c.bowiem zamiar wniesienia budynku garażowego na dwóch odrębnych działkach towarzyszył inwestycji już przy wydawaniu pozwolenia na jej budowę. Nie może więc być mowy o nieumyślności o jakiej mowa wart. 151 k.c.Z tych względów, do czasu podziału budynku garażowego na działce ew.(...)oraz(...), zarówno pozwany jak i powodowie pozostają jego współwłaścicielami, co w świetleart. 206 k.c.w zw. zart. 222 § 1 k.c.czyni ich żądanie, uzasadnionym. W dalszym ciągu powodowie wskazywali również na nieważność umowy, na podstawie której pozwany miałby nabyć własność budynku oraz prawo użytkowania wieczystego. W tym wypadku, podstawą żądań powodów był przepisart. 222 § 1 i 2 k.c., zaśart. 206 k.c.nie będzie miał zastosowania. Powodowie wyjaśnili, że ramach żądań ewentualnych z pkt II i III petitum pisma, formułują żądania oparte wyłącznie o treśćart. 222 § 1 i 2 k.c.(pismo procesowe powodów z dnia 14 lutego 2022 r. – k. 417-425).
Pozwany zajmując ostateczne stanowisko w sprawie, konsekwentnie wnosił o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odniesieniu do podstawy prawnej powództwa tj.art. 222 k.c.pozwany wskazał, że to Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości, a pozwany jest ujawniony w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty i właściciel budynków. Stąd, obalenie domniemania wynikającego z wpisu o charakterze konstytutywnym wymaga nie tylko wykazania nieważności umowy stanowiącej podstawę wpisu, ale także doprowadzenia do usunięcia skutków wynikających z dokonania wpisu o charakterze prawotwórczym, co nie może nastąpić w ramach powództwa o wydanie nieruchomości. Pozwany podtrzymał również dotychczas wyrażone stanowisko wyartykułowane w piśmie z dnia 23 kwietnia 2021 r., w tym w dalszym ciągu twierdził, że powodowie nie wykazali, by mieli jakiekolwiek prawo do nieruchomości stanowiącejdziałkę o nr (...)oraz budynku znajdującego się na niej. Argumentacja pozwanego, co do zasady powielała tą, wyrażoną dotychczas w toku procesu (pismo procesowe pozwanego – k. 427-443).
W ustosunkowaniu się natomiast do pisma powodów z dnia 14 lutego 2022 r., pozwany twierdził, że nie może wydać miejsc garażowych powodom bowiem nie jest biernie legitymowany w tym zakresie – na mocy umów, powodowie nabyli udziały wdziałce (...), nie zaś(...). Dodatkowo podkreślił, że na datę zawarcia umowy nie mógł mieć wiedzy o tym, że powodowie wynajmowali miejsca garażowe, skoro tego faktu nie zakomunikowano pozwanemu oraz nie ujawniono żadnego roszczenia w księgach wieczystych. Pozwany powielił argumentację, iż ewentualne roszczenie powodów o przywrócenie posiadania wygasło. W odniesieniu natomiast do podstawy zart. 222 § 1 k.c.pozwany zwrócił uwagę, że roszczenie nie przysługuje, jeśli osoba, która rzeczą faktycznie włada, ma skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, a pozwany jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości (pismo przygotowawcze pozwanego – k. 445-449).
Do czasu zamknięcia rozprawy, stanowiska stron w powyższym kształcie, nie uległy zmianie.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Decyzją Burmistrza GminyW.-B.z dnia 24 listopada 2000 r. znak(...)
(...)- (...)o nr(...)zatwierdzono projekt budowlany i pozwolonoPrzedsiębiorstwu (...)S.A. z siedzibą wW.na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego „g” na terenie dz. ew. nr(...)obręb(...)oraz garażu podziemnego na dz. ew. nr(...)obręb(...)naosiedlu (...)przyul. (...)w GminieW.-B.(decyzja – k. 48-51).

Działki o nr (...)powstały w związku z podziałemdziałki ewidencyjnej o nr (...)dokonanej na podstawiedecyzji nr (...)z dnia 29 września 2000 r. zatwierdzającej projekt podziału (zaświadczenie – k. 53).
W dniu 12 grudnia 2000 r. przed notariuszemE. B.w jej kancelarii wW., pomiędzyspółką (...) sp. z o.o.wW.iPrzedsiębiorstwem (...)(od dnia 26 października 2000 r. – Komunikacyjnych)(...)S.A. wW.aW. N., została zawarta umowa sprzedaży za Rep. A(...). Z umowy wynikało, żespółka Przedsiębiorstwo (...)jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu m.in. o nr(...), położonej wW.przyul. (...). Na wskazanej w akcie nieruchomości współwłaścicieli mieli realizować wspólne przedsięwzięcie polegające na budowie budynku wielomieszkaniowego z przeznaczeniem wszystkich znajdujących się w nim lokali na wynajem. Przy akcie okazało mapę przewidującą podziałdziałki o nr (...)na działki m.in. o nr(...)oraz(...)oraz prawomocną decyzję zatwierdzającą podział.(...) S.A.wW.oświadczył, że ustanawia nieodpłatnie nadziałce nr (...)na rzecz każdoczesnego właścicieladziałek nr (...)prawo przejścia i przejazdu dodziałek nr (...)przezdziałkę nr (...)od drogi publicznej –ulicy (...). Na mocy § 4 umowy,Przedsiębiorstwo (...)(...)SA wW.sprzedałoW. N.udział wynoszący 0,0311 części wdziałce nr (...)za cenę 10.473 zł. W § 7 inwestor oświadczył, że przystępuje do realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku wielomieszkaniowego z mieszkaniami przeznczonymi za wynajem i zobowiązał się do ponoszenia kosztów tej inwestycji. Strony oświadczyły, ze przedmiotem umowy jest również wybudowaniemieszkania o nr (...)o pow. 48,68 m2 w tym miejsca garażowego za cenę 22.000 zł. Łączna cena w kwocie 202.722 zł obejmowała udział w gruncie (akt notarialny z dnia 12 grudnia 20000r. z Rep. A nr(...)– k. 36-42).
W dniu 15 grudnia 2000 r. przed notariuszemE. B.w jej kancelarii wW., pomiędzyspółką (...) sp. z o.o.wW.iPrzedsiębiorstwem (...)(od dni a 26 października 2000 r. – Komunikacyjnych)(...)S.A. wW.aA. J. (1)została zawarta umowa sprzedaży i o wspólną inwestycję. Umowa została zawarta za Rep. A(...). Z umowy wynikało, żespółka Przedsiębiorstwo (...)jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu m.in. o nr(...), położonej wW.przyul. (...). Na wskazanej w akcie nieruchomości współwłaścicieli mieli realizować wspólne przedsięwzięcie polegające na budowie budynku wielomieszkaniowego z przeznaczeniem wszystkich znajdujących się w nim lokali na wynajem. Przy akcie okazało mapę przywidującą podziałdziałki o nr (...)na działki m.in. o nr(...)oraz(...)oraz prawomocną decyzję zatwierdzającą podział.(...) S.A.wW.oświadczył, że ustanawia nieodpłatnie nadziałce nr (...)na rzecz każdoczesnego właścicieladziałek nr (...)prawo przejścia i przejazdu dodziałek nr (...)przezdziałkę nr (...)od drogi publicznej –ulicy (...). Na mocy § 4 umowy,Przedsiębiorstwo (...)(...)SA wW.sprzedałoA. J. (1)udział wynoszący 0,0310 części wdziałce nr (...)za cenę 10.439 zł, która udział ten kupiła do majątku wspólnego jej i jej mężaW. J.. W § 7 inwestor oświadczył, że przystępuje do realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku wielomieszkaniowego z mieszkaniami przeznczonymi za wynajem i zobowiązał się do ponoszenia kosztów tej inwestycji. Strony oświadczyły, że przedmiotem umowy jest również wybudowaniemieszkania o nr (...)o pow. 49,21 m2 oraz podziemnego miejsca garażowego za łączną cenę 203.247 zł, w tym miejsce garażowe za cenę 22.000 zł. Łączna cena obejmowała udział w gruncie (akt notarialny z dnia 15 grudnia 20000r. z Rep. A nr(...)– k. 20-26).
W tej samej dacie (15 grudnia 2000 r.) umowa o analogicznej treści została zawarta zA. J. (1)iA. J. (2), za Rep. A(...). Na jej podstawie sprzedanoA. J. (1)iA. J. (2)udział wynoszący 0,0311 części wdziałce i nr (...)jako współwłasność w następujących częściach:A. J. (1)0,029856 części gruntu,A. J. (2)0,001244 części w działce, za cenę 10.473 zł, przy czymA. J. (1)oświadczyła, że udział ten kupuje do majątku dorobkowego jej i jej małżonkaW. J.(§ 4). Przedmiotem umowy było wybudowaniemieszkania o nr (...)o pow. 48,68 m2 oraz podziemnego miejsca garażowego za łączną cenę 202.722 zł, w tym miejsce garażowe za cenę 22.000 zł. Łączna cena obejmowała cenę udziału w gruncie (§ 7) (akt notarialny z dnia 15 grudnia 2000 r. za Rep. A(...)– k. 28-34).
W dniu 5 grudnia 2002 r. przed notariuszemE. B.w jej kancelarii wW.,Przedsiębiorstwo (...) S.A.w z siedzibą wW.,A. J. (1)orazA. J. (2)złożyły oświadczenie, zgodnie z którymspółka (...) S.A.oświadczyła, że weszła we wszelkie prawa i obowiązki spółki podfirmą (...) sp. z o.o., w tym wynikające z umów zawartych przez tę spółkę z nabywcami udziałów wdziałce nr (...), będącymi jednocześnie współinwestorami ze skutkiem od dnia podpisania tych umów.Spółka (...) S.A.stała się jedyną stroną umów zawartych z poszczególnymi inwestorami o budowę budynku wielomieszkaniowego z mieszkaniami przeznaczonymi za wynajem nadziałce nr (...)(akt notarialny z dnia 5 grudnia 2002 r. za Rep. A(...)– k. 44-46).
Decyzją Prezydenta(...) W.z dnia 20 grudnia 2002 r. nr(...)wydano pozwolenie na przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego(...)i garażu podziemnego naosiedlu (...)na terenie nieruchomości przyul. (...)(dz.(...)i(...)) o pow. zabudowy 574 m(
    2), pow. całkowitej 2282,78 m(
    2), ilości miejsc postojowych 31, w tym miejsca nr 19, które w dniu 23 marca 2004 r. zostało wydaneW. N.wraz z kluczami do wejścia do garażu oraz pilotem do bramy Przeniesienie praw związanych z miejscem postojowym miało nastąpić w ciągu 30 dni od daty złożenia przez przekazującego wniosku o ujawnienie budynku garażowego we właściwej księdze wieczystej (protokół – k. 55;decyzja nr (...)–k. 289-289verte; zeznania powoda – k. 403verte-404verte; e-protokół – k. 406).
Budynek garażu został wybudowany w 2002 r. przezspółkę (...) S.A.(zeznaniaA. W.– k. 404-405; e-protokół k. 406).
W dniu 30 grudnia 2002 r.A. J. (1)została zawiadomiona o dopuszczeniu nieruchomości do użytkowania oraz przekazano jej informację o wysokości opłat zaliczkowych. Opłata za garaż wynosiła 35 zł za jedno stanowisko. Wydano jej piloty do bramy garażowej (zawiadomienie – k. 394; ustalenie – k. 395-395verte; zeznania powódki – k. 403-403verte; e-protokół – k. 406).
Na podstawiedecyzji nr (...)z dnia 7 lipca 2003 r. zatwierdzającej projekt podziału,działka o nr (...)została podzielona nadziałki o nr (...)(zaświadczenie – k. 53).
W dniu 8 grudnia 2003 r.Przedsiębiorstwo (...)(...)S.A. wW.zawiadomiłoW. N., że w związku z błędem popełnionymi przy wytyczaniu granicy pomiędzy działkami o nr ewidencyjnych(...)i(...)nastąpiło przekroczenie granicy pomiędzy działkami budynkiem garażowym. Spółka była na etapie uregulowania stanu prawnego budynku garażowego tj. nabycia przez(...) S.A.części nieruchomości o nr ewid.(...)zajętej pod budynek garażowy od jej współużytkowników wieczystych (pismo z dnia 8 grudnia 2003 r. – k. 354; decyzja z dnia 2 września 2021 r. – k. 381-385verte).
Nieruchomość stanowiąca działkę ewid. o nr(...)z obrębu(...)zabudowana jest budynkiem o funkcji użytkowej „budynki transportu i łączności”, którego część położona jest również nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...). Jako właściciel budynku wskazany jest użytkownik wieczysty gruntu oznaczonego jako działka ewid. nr(...)z obrębu(...). Budynek położony jest w przeważającej części nadziałce o nr (...), w części natomiast nadziałce (...)(zaświadczenie – k. 53; wypis z rejestru gruntów – k. 232; wypis z kartoteki budynków – k. 234-235; wypis z rejestru gruntów – k. 236; wyrys z mapy ewidencyjnej – k. 237; wypis z kartoteki budynków – k. 238; wyrys z mapy ewidencyjnej garażu – k. 398).
Dla nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną o nr (...)z obrębu ewidencyjnego(...)położonej wW., w dzielnicyB.przyul. (...)dlaW.M.wW.prowadziksięgę wieczystą o nr (...). W księdze wieczystej ujawniono posadowienie na nieruchomości budynku o pow. użytkowej 726,0000 m(
    2). Właścicielem gruntu był Skarb Państwa, użytkownikiem wieczystym(...) sp. z o.o.Jedyne ujawnione w księdze wieczystej ograniczoneprawo rzeczowe, zostało ustanowione na rzecz(...) S.A.wW.(księga wieczysta – k. 80-82; także k. 282-288verte).
Dla nieruchomości stanowiącejdziałkę o nr (...)w obrębie ewidencyjnym(...)przyul. (...)wW., Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą o nr (...). Własność nieruchomości przysługuje Skarbowi Państwa, użytkownikiem wieczystym gruntu jest m.in.W. J.orazA. J. (1)w udziale(...)za zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,W. N.w udziale wynoszącym(...)orazW.iA. J. (1)w udziale wynoszącym(...)za zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o pow. całkowitej 2282,78 m2 przeznaczonym na cele mieszkalne (księga wieczysta – k. 84-92; także k. 239-281).
Spółka działająca podfirmą (...) S.A.wW.powstała wskutek połączenia poprzez przeniesienie całego majątkuPrzedsiębiorstwa (...)(...)S.A. jako spółka przejmowanej naspółkę (...) S.A.jako spółki przejmującej (wydruk z KRS – k. 57-69).

Spółka (...) S.A.wW.jest jedynym wspólnikiem spółki(...)sp. z o.o. wW.(wydruk z KRS – k. 71-78; także k. 135-138verte; także k. 146-152).

Spółka (...)sp. z .o. wW.powstawała na podstawie aktu założycielskiego z dnia 29 stycznia 2003 r. za Rep.(...). Wszystkie udziały w kapitale zakładowym objęłaspółka Przedsiębiorstwo (...)(...)S.A. wW., pokrywając je wkładem niepieniężnym w postaci przeniesienia na spółkę prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej o pow. 25.149m2 położonej wW.w dzielnicyB.przyul. (...), w obrębie(...)składającej się z działek o nr ew.(...)i własności dwóch budynków magazynowych o wartości 593.082 zł, znajdujących się na tym gruncie, dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczysta o nr (...)(akt założycielski – k. 140-141).
Spółka (...) S.A.wW., działa aktualnie podfirmą (...) S.A.wW.i jest ona następcą(...) spółki Przedsiębiorstwo (...)(...)S.A. (wydruk KRS – k. 295-300; wydruk KRS – k. 301-302verte).
Spółka Przedsiębiorstwo (...)(...)SA.W., została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców z dniem 15 października 2009 r. (wydruk dotyczący danych podmiotu – k. 142; k.144).
W dniu 28 czerwca 2013 r. przed notariuszemR. S.w kancelarii wW., za Rep. A(...)pomiędzyspółką (...) S.A.wW.jako sprzedającym aspółką (...) sp. z o.o.wW.jako kupującym, została zawarta umowa sprzedaży m.in. prawa użytkowania wieczystegodziałki o nr (...)z obrębu ewidencyjnego(...)dla którego prowadzona jestksięgą wieczysta o nr (...)oraz budynku usytuowanego na tej działce, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności za cenę w kwocie brutto 612.000 zł. Z umowy wynikało, że miejsca garażowe zorganizowane w budynku usytuowanym na nieruchomości stanowią przedmiot najmu z tytułu 10 umów najmu miejsc garażowych. Stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie uległ zmianie od dnia wydania odpisów, brak było informacji o wnioskach o wpisy. Nieruchomość zabudowana była budynkiem transportu i łączności nieujawnionych w księdze wieczystej wybudowanym w 1984 r. o pow. 726m(

    2)(akt notarialny za dnia 28 czerwca 2013 r. za Rep. A(...)– k. 154-161).
Lokal nr (...), stanowiący współwłasnośćA. J. (2)i małżonkówJ., był wynajmowany wraz z miejscem postojowym w garażu wolnostojącym.Lokal nr (...)stanowiący własność małżonkówJ., był wynajmowany wraz z miejscem parkingowym nr(...). Lokale te były objęte umowa najmu przez wiele lat (umowa – k. 401-402verte; umowa – k. 399-400verte; zeznania powódki – k. 403-403verte; e-protokół – k. 406).
W 2015 r. właściciele miejsc postojowych w budynku garażowym zostali powiadomieni przezspółkę (...) sp. z o.o.z siedzibą wW.o konieczności wykonania remontu budynku, która wzywała ich jednocześnie do wydania miejsc postojowych. Łączące spółkę umowy najmu, zostały wypowiedziane, a posiadane przez użytkowników piloty do garażu zostały zwrócone (wypowiedzenia umów najmu – k. 163-167verte; zeznania powódki – k. 403-403verte; e-protokół – k. 406; zeznaniaA. W.– k. 404-405; e-protokół k. 406).
W przebiegu granicy pomiędzydziałkami o nr (...), postawiono ścianę w garażu podziemnym o odporności(...), która uniemożliwia korzystanie z miejsc postojowych zlokalizowanych nadziałce o nr (...). Powstała w ten sposób część, nie posiada żadnego innego wejścia i jest nieużytkowana. Nadzór budowlany nie stwierdził nieprawidłowości w postawieniu ściany (decyzja z dnia 2 września 2021 r. – k. 381-385verte; zeznania powódki – k. 403-403verte; e-protokół – k. 406; zeznania powoda – k. 403verte-404verte; e-protokół – k. 406; zeznaniaA. W.– k. 404-405; e-protokół k. 406).
Od 2015 r. budynek garażu nie jest użytkowany i nie zawarto nowych umów najmu miejsc garażowych, jak i od tego czasu nie korzystają z nich dotychczasowi posiadacze trzech miejsc postojowych. W związku z położeniem budynku, brak jest możliwości parkowania samochodów w jego pobliżu z uwagi na niewystraczającą ilość miejsc w odniesieniu do zapotrzebowania (okoliczność bezsporna, a nadto decyzja z dnia 2 września 2021 r. – k. 381-385verte; zeznania powódki – k. 403-403verte; e-protokół – k. 406; zeznania powoda – k. 403verte-404verte; e-protokół – k. 406).
W dniu 26 października 2015 r.spółka (...) sp. z o.o.z siedzibą wW.złożyła wniosek o pozwolenie na rozbiórkę części garażu podziemnego, usytuowanego nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...)przyul. (...)/G.w dzielnicyB.wW.(decyzja nr (...)z dnia 12 lutego 2016 r. k. 94-95).
Na wniosek(...) sp. z o.o.wW.z dnia 24 marca 2016 r. wszczęto postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną wraz z rozbiórką kolidującego garażu podziemnego, z wyłączeniem sieci i przyłączy zlokalizowanych nadziałce ewidencyjnej nr (...)z obrębu(...)ul. (...)/G.wW.(zawiadomienie – k. 97-98).
W dniu 6 czerwca 2016 r.W. J.iA. J. (1)zawezwalispółkę (...) sp. z o. o.wW.do próby ugodowej w ramach której domagali się ustanowienia na ich rzecz jako współużytkowników działki gruntu(...)oraz współwłaścicieli budynku mieszkalnego wybudowanego na tej nieruchomości, służebności gruntowej na prawie użytkowania wieczystegodziałki (...)polegającej na możliwości korzystania z dwóch miejsc garażowych w garażu podziemnym wybudowanym na tej działce (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 331-333).
W dniu 3 października 2018 r.W. J.iW. N.wezwalispółkę (...) sp. z o.o.wW.do udostępnienia dwóch miejsc garażowych właścicielomlokali mieszkalnych nr (...)raz jednego miejsca garażowego właścicielowilokalu nr (...)w budynku przyul. (...)(wezwanie – k. 106-109; potwierdzenie nadania korespondencji – k. 110).
W dniu 4 marca 2019 r.W. J.orazW. N.wystosowali do zarządu spółki(...) S.A.wW.przedsądowe wezwanie od udostępnienia miejsc garażowych w garażu usytuowanym nadziałkach (...)wW., właścicielomlokali nr (...)w budynku przyul. (...)w terminie do dnia 15 marca 2019 r. (wezwanie – k. 113-115; potwierdzenie nadania korespondencji – k. 116).
W toku postępowania administracyjnego, kolejno udzielano i odmawiano pozwolenia na budowę inwestycji polegającej na rozbiórce garażu podziemnego, które to decyzje były uchylane a sprawa przekazywana do ponownego rozpoznania. Ostatniadecyzja nr (...)została wydana przez Wojewodę(...)w dniu 2 września 2021 r. i jej mocą uchylono zaskarżoną decyzję Prezydenta(...) W.nr(...)z dnia 20 kwietnia 2021 r., przekazując sprawę do ponownego rozpoznania. Uchyloną decyzją odmówiono zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę jednokondygnacyjnego garażu podziemnego nadziałce nr (...)z obrębu(...)przyul. (...)iul. (...)wW.(decyzja nr (...)z dnia 10 kwietnia 2019 r. – k. 100-104; także k. 172-177; odwołanie od decyzji z dnia 12 października 2018 r. – k. 180-181; pismo przygotowawcze skarżącej w toku postępowania administracyjnego z dnia 19 listopada 2018 r. – k. 182-184; skarga kasacyjna – k. 290-293verte;decyzja nr (...)– k. 324-330; postanowienie WSA z dnia 31 lipca 2017 r. – k. 338-340; decyzja z dnia 5 października 2016 r. – k. 341-344; decyzja z dnia 30 kwietnia 2021 r. – k. 350-351verte; decyzja z dnia 2 września 2021 r. – k. 381-385verte; decyzja z dnia 10 kwietnia 2019 r. – k. 387-391).
W 2019 r. na bezpłatnych serwisach ogłoszeniowych, oferowano wynajem miejsc garażowych w garażu podziemnym w dzielnicyB.przyul. (...)za cenę 150 zł, przyul. (...)150 zł i przy(...)(...)za 165 zł (wydruk ofert – k. 169-171).
W. N.nigdy nie występował z wnioskiem o wpis przysługującego mu prawa do miejsca postojowego w księdze wieczystej. Działał w zaufaniu do inwestora. Nie występował też z roszczeniami do spółki, która wybudowała budynek (zeznania powoda – k. 403verte-404verte; e-protokół – k. 406).
Stan faktyczny w powyższym kształcie, został przez Sąd ustalony, na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego na potrzeby niniejszego postępowania, tj. powołanych dotychczas dokumentów, wydruków oraz przesłuchania stron procesu. Odnośnie powołanej dokumentacji oraz wydruków, co do zasady, poza pismem z dnia 8 grudnia 2003 r. (k. 354), nie były one kwestionowane pod względem ich prawdziwości czy też autentyczności, Sąd zaś nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Co się zaś tyczy pisma z dnia 8 grudnia 2003 r. Sąd również takich wątpliwości nie powziął pomimo zgłaszanych przez pozwanego zarzutów. Wskazać należy, iż okoliczności z niego wynikające, znajdowały potwierdzenie nie tylko m.in. w decyzji z dnia 2 września 2021 r. (k. 381-385verte), ale także w pozostałym materiale dowodowym, a nadto ostatecznie powodowie przedstawili prawidłowo poświadczoną za zgodność z oryginałem, jego kopię.
Co się zaś tyczy przeprowadzonego w sprawie dowodu z przesłuchania stron procesu, Sąd co do zasady, w całości uznał przedstawioną przez strony relację za wiarygodną, poza tą częścią zeznań przesłuchanego za stronę pozwanąA. W., w której jak twierdził, nie pamiętał kto wybudował mur w garażu. Pozwana spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu w 2013 r., garaże były użytkowane do 2015 r., co oznacza, iż mur musiał zostać wzniesiony przez pozwaną spółkę. Relację stron pominięto ponadto w tym zakresie, w jakim strony wypowiadały własne opinie czy oceny.
Sąd pominął na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 k.p.c.wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkówC. G.iR. K.(k. 124), dowodu z oględzin oraz opinii biegłego rzeczoznawcy (k. 223), a nadto wnioski o wystąpienie do wskazanych podmiotów (pkt VII, VIII i X, k. 223verte), jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniuart. 227 k.p.c.(k. 407).
Dla jasności, wezwany na termin rozprawyP. K.(k. 124; k. 356), nie stawił się, w konsekwencji czego, za stronę pozwaną przesłuchano wyłącznie obecnego na rozprawieA. W.(k. 403).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Sąd wydał wyrok na podstawie art. 15zzs2ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem(...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
Przedmiotem niniejszego procesu było ustalenie, czy powodowieA. J. (1)iW. N., mają prawo korzystać z miejsc parkingowych w budynku garażowym wniesionym częściowo nadziałce o nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym m.in. powodów, częściowo zaś nadziałce o nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym pozwanej spółki.
Na wstępie, wobec żądania pozwanego domagającego się częściowego umorzenia postępowania, wskazać należy, iż podstawę żądania o ustalenie stanowiart. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Uwzględnienie powództwa na podstawie wskazanego przepisu wymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek, tj. istnienia interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienia bądź nieistnienia danego stosunku prawnego bądź prawa (w zależności od rodzaju żądania udzielenia ochrony prawnej). Kwestia ważności umowy, może więc być przedmiotem powództwa o ustalenie. W sytuacji jednak, gdy powód wnosi o stwierdzenie nieważności umowy bądź unieważnienie ze skutkiemex tuncto podstawą takiego powództwa może byćart. 58 § 1 lub 2 k.c.i wówczas należy wykazać, że umowa narusza prawo lub zasady współżycia. Jeśli wnosi natomiast o ustalenie nieważności, to dla skuteczności żądania musi wykazać, że ma interes prawny w rozumieniuart. 189 k.p.c., przy czym interes ten nie musi istnieć w dacie wytoczenia powództwa, lecz na chwilę wyrokowania. Decydująca jest wola powoda, która w niniejszym postępowaniu została jasno wyartykułowana – powodowie nie domagali się ustalenia nieważności umowy w rozumieniuart. 189 k.p.c., lecz jedynie „przesłankowego” ustalenia, czy umowa, na podstawie której pozwany nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku, była ważna. Formułują pozew, strona powodowa była przy tym zobligowana sprostać wymogowi dokładnego określenia żądania, chodzi bowiem o wskazanie przedmiotu procesu, a w konsekwencji treści rozstrzygnięcia oczekiwanego przez powoda. Na treść żądania składa się więc konkretna sytuacja materialnoprawna, dla której powodowie poszukują ochrony prawnej i tymi granicami związany jest rozpoznający sprawę sąd (art. 321 k.p.c.).
W związku z powyższym, z uwagi na jasno sprecyzowane stanowisko powodów, brak było podstaw do częściowego umorzenia postępowania, skoro nie wystąpili z żądaniem opartym o treśćart. 189 k.p.c.w miejsce pierwotnego, a nadto nie złożyli oświadczenia o cofnięciu powództwa, w żadnej jego części.
W pierwszej kolejności rozstrzygnąć należy kwestię, czy sąd powszechny, w ramach postępowania cywilnego, może czynić ustalenia odmienne, niż te wynikające z treści ksiąg wieczystych. Wskazać bowiem należy, że w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącejdziałkę o nr (...)nie został ujawniony budynek, będący przedmiotem sporu (powierzchnia o pow. zabudowy 574 m(
    2), pow. całkowitej 2282,78 m(
    2)) - w księdze wpisany został jedynie budynek o pow. 726,0000 m(
    2), wybudowany w 1984 r. Jedynym użytkownikiem wieczystym tej działki jest pozwana spółka. Natomiast w księdze wieczystej prowadzonej dladziałki o nr (...)ujawniony został wyłącznie budynek o pow. całkowitej 2282,78m2, z przeznaczeniem na cele mieszkalne i prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przysługuje m.in. powodom.
Postępowanie dowodowe przeprowadzone w sprawie niewątpliwie wykazało, iż sporny budynek garażu został wybudowany w 2002 r. przezspółkę (...) S.A.lecz w związku z błędem popełnionymi przy wytyczaniu granicy pomiędzy działkami o nr ewidencyjnych(...)i(...)nastąpiło przekroczenie granicy pomiędzy działkami budynkiem garażowym. W konsekwencji, budynek położony jest w przeważającej części nadziałce o nr (...)(uprzednio:(...)), w części natomiast nadziałce (...).
Stosownie do treściart. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(Dz.U.2019.2204 t.j.), domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Wedle zaś normy prawnej art. 10 ust. 1 ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
W doktrynie i judykaturze nie budzi już obecnie wątpliwości, iż domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych jest wzruszalne, przy czym ocena prawdziwości wpisu może nastąpić w każdym postępowaniu o charakterze cywilnym. Dla przykładu warto odwołać się do poglądów wyrażonych przez komentatorów, którzy wskazali, że „domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych są wzruszalne (iuris tantum). Ich obalenie może nastąpić na podstawie art. 10 KWU w sprawie o uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawdziwości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu. Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym prowadzi do odwrócenia reguł dowodowych. Osoba wpisana w księdze wieczystej nie musi więc wykazywać prawdziwości wpisu. Obowiązek ten obciąża stronę przeciwną, która ma interes prawny w wykazaniu niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Legitymowanie się interesem prawnym jest warunkiem koniecznym do skutecznego wystąpienia przeciwko wiarygodności wpisu w księdze wieczystej” (tak:Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2021, Sip Legalis), czy: „nie ulega wątpliwości, że domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zwykłym domniemaniem wzruszalnym (praesumptio iuris tantum). Różne jednak drogi wiodą do jego obalenia. Generalnym rozwiązaniem proceduralnym jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednak niezależnie od tego można je obalić dowodem przeciwnym w każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść rozstrzygnięcia. Trzeba jednak zauważyć, że obalenie w takim postępowaniu domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wywołuje skutki prawne jedynie w zakresie osądzonej sprawy i zapadającego tam rozstrzygnięcia. Sam wpis w księdze wieczystej utrzymuje się nadal i w dalszym ciągu, wyłączywszy osądzoną sprawę, funkcjonuje domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (tak z kolei: Komentarz do ustawy Księgi wieczyste i hipoteka t.j. z dnia 18- 10-2019 (Dz.U. 2019, Nr 220, poz. 2204) Opracowanie redakcyjne, na podstawie Prawo rzeczowe, E. Gniewek, J. Pisuliński, rok 2021 r, Sip Legalis).
Stanowisko to jest zresztą podzielane przez Sąd Najwyższy, który również podkreślał, że domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest domniemaniem wzruszalnym; wpis prawa własności ma charakter deklaratywny i może zostać obalony nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale także w każdym postępowaniu, w którym kwestia ta stanowi przesłankę rozstrzygnięcia (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r. I CSK 555/10, Sip Legalis).
W sprawie wyłoniła się również kwestia tego, czy umowa z dnia 28 czerwca 2013 r. zawarta za Rep. A nr(...), na podstawie której pozwany nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu(...), była ważna. W umowie sprzedająca spółka oświadczyła, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości oznaczonej nr(...)i we wstępnej części aktu nie odnotowano, by nieruchomość ta była zabudowana, choć w dalszej jego części zaznaczono, że miejsca garażowe zorganizowane w budynku usytuowanym na nieruchomości stanowią przedmiot najmu z tytułu 10 umów najmu miejsc garażowych i że nieruchomość jest zabudowana budynkiem transportu i łączności nieujawnionym w księdze, wybudowanym w 1984 r. o pow. 726m(
    2)(k. 156verte; k. 157verte). Zgodnie z oświadczeniem, kupująca spółka jako nabywca nieruchomości oraz posadowionego na niej budynku, wstąpił w stosunki najmu (k. 158verte). Ostatecznie, na podstawie umowy, pozwana spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o nr(...)oraz budynku usytuowanego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności za wskazaną w akcie cenę.
Taki kształt umowy skutkował tym, że na jej podstawie przeniesione zostało prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz budynku, który faktycznie nie był tym istniejącym na działce, objętym umowami najmu. Istniejący natomiast budynek garażowy, wybudowany w 2002 r. nie został w sposób wyraźny objęty zapisami umowy.
Zagadnienie skutków prawnych umowy, na podstawie której nastąpiło rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego bez jednoczesnego przeniesienia przysługującego użytkownikowi wieczystemu prawa własności budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie, było rozstrzygane w orzeczeniach Sądu Najwyższego, a także stanowiło przedmiot wypowiedzi przedstawicieli nauki prawa cywilnego.
W doktrynie, na gruncie uregulowania przyjętego wart. 235 § 2 k.c.przeważa stanowisko, że zmiana w sferze prawnej prawa głównego jakim jest użytkowanie wieczyste pociąga za sobą ex lege zmianę w sferze prawnej także prawa związanego, jakim jest prawo własności budynków, a zatem czynności prawne przenoszące prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przenoszą z mocy prawa własność budynków wzniesionych na tym gruncie i to niezależnie od tego czy budynki i urządzenia są w akcie notarialnym wymienione. Podobne stanowisko prezentował też Sąd Najwyższy między innymi w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 lipca 1966 r. III CZP 43/66. Ze stanowiskiem tym nie pozostaje w niezgodzie, uznana w doktrynie jako „zbyt kategoryczna” oraz „dyskusyjna” teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00 powtórzona w postanowieniu z dnia 13 czerwca 2013 r., V CSK 376/12, stwierdzająca, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna. W powołanym judykacie, Sąd Najwyższy podkreślił, że umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków nie jest nieważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków na tym gruncie (powołane za: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2014 r. II CSK 612/13, Sip Legalis).
Warto jednak podkreślić kluczową kwestię, mianowicie, powołane orzeczenie zapadło w sprawie, w której budynki wzniesione na gruncie, miały charakter wolnostojących, samodzielnych, co jednak nie odpowiadało ustaleniom poczynionym w niniejszym postępowaniu. W tym zakresie odwołać należy się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie III CZP 9/05. Zagadnienie przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia wyłoniło się w sprawie, w której powstała wątpliwość czy ważna jest umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości oraz przeniesienia prawa własności jedynie części budynku i czy dopuszczalne jest w przypadku ważności tej umowy wpisanie w księdze wieczystej na rzecz nabywcy prawa wieczystego użytkowania oraz własności części budynku znajdującego się na tej nieruchomości, gdy pozostała część budynku znajduje się na sąsiedniej nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą i ujawniona jest w niej jako wieczysty użytkownik i właściciel pozostałej części budynku inna osoba niż nabywca. Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, iż umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, iż bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta (uchwała dostępna w Sip Legalis).
Zgodnie zart. 46 § 1 k.c.nieruchomościami są m.in. budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym, stanowiącym wyjątek od wyrażonej wart. 48 k.c.zasady superficies solo cedit, jest m.in.art. 235 § 1 k.c., który dotyczy znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste budynków, wzniesionych albo nabytych przez użytkownika wieczystego. Zarówno jednakart. 235 § 1 k.c., jak też dalsze przepisy o użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 2, art. 239 § 2, art. 240 i art. 243 k.c.),odnoszą się do budynków, a nie do części budynków.
Jak zaś stanowiart. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2021.1899 t.j.) oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.
W związku z tym należałoby ustalić, czym jest „budynek”. Pojęcie to nie zostało co prawda zdefiniowanekodeksie cywilnym, jednakustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane(Dz.U.2021. 2351 t.j.) określa budynek jako taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2), zaś przez obiekt budowlany rozumie się budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1).
Za budynek może więc być uznana część jakiegoś budynku, odpowiadająca jednak kryteriom przewidzianym przezprawo budowlane. Budynek jest więc obiektem budowlanym o wyraźnie zamkniętej bryle, co odróżnia go od obiektów takich jak altany czy wiaty i obiekt taki może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniuart. 46 § k.c., jeśli znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Zgodnie bowiem z treściąart. 235 § 1 k.c.budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Powyższe odnosi się wprost do gruntu niniejszej sprawy. Otóż w niniejszym postępowaniu miała miejsce analogiczna sytuacja – budynek garażowy został posadowiony na dwóch działkach:(...)i(...), w związku z czym stosownie do treściart. 235 § 2 k.c.prawo własności budynku jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym obydwu tych nieruchomości. Jak do tej pory jednak, nie zostało przeprowadzone postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności, wobec czego budynek garażowy na chwilę obecną stanowiłby współwłasność powodów jako użytkowników wieczystychdziałki o nr (...)oraz użytkownika wieczystego gruntu o nr(...).
Powstaje pytanie, czy postawiony w budynku garażowym mur, skutecznie mógł „rozgraniczyć” budynek w taki sposób, że jego część znajdująca się nadziałce o nr (...)mogła zostać przeniesiona na pozwaną spółkę.
Wyjaśniając reguły podziału nieruchomości zabudowanych, Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13 maja 1966 r. III CR 103/66, w uchwale składu pełnej izby SN - Izby Cywilnej z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, a ostatnio w wyroku z 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 zwracał uwagę na konieczność wyodrębnienia dzielonych budynków ścianą istniejącą lub utworzoną w tym celu - pokrywającą się z pionową płaszczyzną dzielącą grunt (powołane za: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r. II CZP 9/05, Sip Legalis). W judykaturze dotyczącej spraw o dział spadku oraz o zniesienie współwłasności przyjęto, że dopuszczalny jest podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki, zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną wart. 48 k.c., budynki trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 290/73, z dnia 10 września 1979 r., III CRN 143/79, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93, z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98, i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00). Jest oczywiste, że

      taki podział budynku musi nastąpić zgodnie z prawem
(decyzja organu administracji architektoniczno- budowlanej i nadzoru budowlanego,

      orzeczenie sądu
przy dziale spadku lub zniesieniu współwłasności).

      Jeżeli nie jest możliwy podział budynku wzdłuż płaszczyzn pionowych, budynek ten nie może należeć do części składowych kilku sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych. Część takiego budynku nie może być odrębnym przedmiotem własności, nie stanowiłaby ona samodzielnie budynku w rozumieniu prawa cywilnego
. Dlatego Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/07, ze względu nas treść art. 58 § 1 w związku zart. 47 § 1 k.c.uznał za nieważną umowę przeniesienia własności

      części
nieruchomości,

      bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku
(tak z kolei: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2019 r. w sprawie I CSK 220/18, Sip Legalis).
Umowa, na podstawie której pozwana spółka miała nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionego na niej budynku, została zawarta w 2013 r., bezspornym natomiast było, iż powodowie użytkowali miejsca garażowe do 2015 r. To oznacza, iż w dacie zawarcia umowy, „części” budynku położone na poszczególnych działkach, nie zostały odgrodzone murem, który doprowadził do sytuacji „odcięcia” dostępu do części znajdującej się nadziałce (...), w której powodowie mieli miejsca garażowe. Z zeznań pozwanego wynikało, że nadzór budowlany nie miał wątpliwości co do prawidłowości tej budowli. Mieć należy jednak na względzie, że nadzór budowlany kontroluje tego rodzaju obiekty pod względem choćby prawidłowości budowy czy tego, czy konstrukcja nie grozi katastrofą budowlaną. Pomijając nawet fakt, że pozwany nie przedstawił żadnego materiału dowodowego w postaci dokumentacji potwierdzającej zgodność postawienia muru choćby zprawem budowlanym, na potrzeby niniejszego procesu sama ta okoliczność nie byłaby wystarczająca. Pozwany nie wykazał, że legitymuje się orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność, lecz przede wszystkim, powstałe po postawieniu muru części, nie odpowiadają definicji budynku, które mogłyby samodzielnie funkcjonować. Postawienie muru skutkowało tym, iż część budynku nadziałce (...)stała się – jak to określano, „bunkrem”, bez drzwi, okien czy innego wejścia, co w żaden sposób nie spełnia wymogówprawa budowlanegopod kątem kryteriów zart. 3 pkt 1 i 2, w tym przede wszystkim nie zapewnia możliwości użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – do tej części budynku nie ma żadnego dostępu.
To z kolei oznacza, iż zawarcie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością jedynie części budynku, która stanowiła współwłasność – niezależnie od tego, czy zostałby on wskazany bezpośrednio w umowie, czy też nie, jest bezwzględnie nieważna na podstawieart. 58 § 1 i 3 k.c.
Jednie na marginesie należy wskazać, iż Sąd nie miał wątpliwości, iż bez przeniesienia prawa własności do „budynku” usytuowanego nadziałce nr (...), pozwany nie byłby zainteresowany nabyciem prawa użytkowania wieczystego. W celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania, nie zawierającej postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, niezbędne jest zbadanie - w płaszczyźnie przesłanek przewidzianych wart. 65 § 2 k.c.- oświadczeń woli stron takiej umowy, co wymaga uwzględnienia poza warstwą werbalną także kontekstu sytuacyjnego. W judykaturze przyjmuje się, że wynikające zart. 65 k.c.reguły wykładni oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybrany fragment (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 r., sygn. IV CSK 416/07).
Jak wykazało postępowanie dowodowe, na spornej działce pozwany zamierza wybudować budynek wielomieszkaniowy wraz z garażem. W tym celu, od wielu lat co potwierdzał tok postępowania administracyjnego, pozwany dążył do wyburzenia istniejącego na gruncie budynku garażu. Gdyby rzeczywiście istniała inna możliwość zrealizowania tego celu np. wybudowania planowanej inwestycji w innej części nieruchomości, pozwany z pewnością podjąłby się jej, biorąc pod uwagę ile trwa tok postępowania administracyjnego (umowa sprzedaży została zawarta w 2013 r., do tej pory nie wydano pozwolenia na rozbiórkę obiektu). To dowodzi, że plany inwestycyjne pozwanego nie są możliwe do zrealizowania bez wyburzenia budynku garażu, tak więc bez przeniesienia prawa jego własności, z pewnością nie byłby zainteresowany nabyciem prawa użytkowania wieczystego. Umowa jednak nie mogła być skutecznie zawarta w sytuacji, gdy sprzedawca nie legitymował się prawem własności obiektu, a jedynie był jego współwłaścicielem.
Jest to pogląd powszechnie akceptowany w judykaturze. Dla przykładu, już w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1966 r. w sprawie III CZP 43/66 Sąd Najwyższy podkreślił, że budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, wzniesiony kosztem jednego ze współużytkowników zgodnie z postanowieniami umowy normującej sposób korzystania z terenu państwowego przez wieczystego użytkownika, stanowi współwłasność wszystkich współużytkowników wieczystych. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że powiązanie własności budynku z prawem użytkowania wieczystego, w szczególności nadrzędność tego prawa w stosunku do prawa własności budynków nabytych zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste bądź wzniesionych później przez wieczystego użytkownika, wyłącza sytuację, w której budynek i prawo użytkowania wieczystego gruntu należałoby do różnych osób. Jeżeli więc użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na rzecz dwu lub więcej osób, stają się one współwłaścicielami budynku oraz współużytkownikami terenu państwowego, na którym budynek został wzniesiony. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku współużytkownikom, a jeden z nich wzniesie na terenie objętym współużytkowaniem budynek za zgodą, czy nawet wbrew woli pozostałych współużytkowników, to prawo własności budynku nie przysługuje tylko temu współużytkownikowi, który własnym kosztem wzniósł ten budynek, lecz rozciąga się na wszystkich współużytkowników.
W postanowieniu z dnia 26 stycznia 2006 r. w sprawie II CK 365/05 podzielono to stanowisko wskazując, że jeśli budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach gruntowych, stanowiących własność gminy i oddanych w użytkowanie wieczyste różnym osobom, prawo własności budynku jest - stosownie do art.art. 235 § 2 k.c.- prawem związanym z użytkowaniem wieczystym obydwu tych nieruchomości. Współużytkownicy wieczyści obydwu nieruchomości są zatem jednocześnie współwłaścicielami budynku. W tej sprawie budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach gruntowych, stanowiących własność Gminy i oddanych w użytkowanie wieczyste różnym osobom i Sąd Najwyższy uznał, że współużytkownicy wieczyści obydwu nieruchomości są zatem jednocześnie współwłaścicielami budynku.
Przepisyart. 235 k.c.iart. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościamimają charakter bezwzględnie obowiązujący, w konsekwencji czego umowa o oddalenie gruntu w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiony jest obiekt nie będący w granicach działki budynkiem w rozumieniu przepisówprawa budowlanego, nie powstaje własność nieruchomości budynkowej.
W wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r. Sąd Najwyższy wskazał, iż jeżeli budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich w użytkowanie wieczyste jest nieważna, gdy budynek nie został podzielony w ten sposób (zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami), że możliwe było przeniesienie własności części budynku na użytkownika wieczystego (art. 58 § 1w zw. zart. 235 k.c.orazart. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Warto podkreślić, że w tym judykacie miała miejsce następująca sytuacja: otóż, przeniesienie własności budynku oficyny odnosiło się jedynie do jego części, znajdującej się w granicach działki oddanej w użytkowanie wieczyste, stanowiącej własność Gminy, zaś pozostała część tego budynku, oddzielona murem wybudowanym przez Syndyka, posadowiona była nadziałce nr (...), będącej własnością powódki. Część budynku oficyny, wyodrębniona wspomnianym murem, mogłaby być przedmiotem zbycia w umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,

      gdyby mur ten wybudowany został zgodnie z prawem
, tj. za odpowiednim zezwoleniem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego (art. 28 ust. 1, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 Prawa budowlanego) oraz w linii granicy międzydziałką nr (...), bo wtedy byłaby oddzielnym budynkiem (…). Część budynku oficyny, posadowiona na działce Gminy nie stanowi "budynku" w rozumieniu przepisów dotyczących użytkowania wieczystego i w związku z tym nie mogła być przedmiotem przeniesienia własności, niezbędnego do ważności umowy oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Z tych przyczyn umowa z dnia 12 listopada 2001 r., jako sprzeczna zart. 235 k.c.iart. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.) (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r. w spawie II CK 262/04, Sip Legalis).
Sąd stanowisko to w pełni podziela. Z tych względów, umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca (skutecznych) postanowień o przeniesieniu jednocześnie własności budynku, jest nieważna na podstawieart. 58 k.c.jako sprzeczna zart. 235 k.c.orazart. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W grę wchodziłyby więc trzy potencjalne podstawy prawne, na których powodowie mogliby opierać swoje żądania, tj.art. 206 k.c.,art. 222 k.c.(na który zresztą wprost się powoływali) orazart. 344 k.c.
Zgodnie więc z treściąart. 206 k.c.każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Przepis ten rozstrzyga o zakresie, w jakim współwłaściciele mogą wykonywać podstawowe uprawnienia właścicielskie w odniesieniu do rzeczy wspólnej. Chodzi tu o uprawnienia do posiadania i korzystania z rzeczy. Określając ów zakres, ustawodawca rozstrzygnął, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej, i to niezależnie od tego, jakiej wielkości udziałem dysponuje. Różnica w stosunku do przypadków, w których własność rzeczy przysługuje jednemu tylko podmiotowi, polega zaś na tym, że każdy ze współwłaścicieli musi znosić posiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez pozostałych (tak: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021, Sip Legalis).
Z literalnego brzmienia powołanej normy prawnej wynika, że zarówno powodowie jak i pozwany musieliby być współwłaścicielami budynku garażowego, a jak wykazano wyżej, pozwanemu prawo to nie przysługuje z uwagi na stwierdzoną nieważność umowy z dnia 28 czerwca 2013 r. W ujawnionym stanie faktycznym, pozwana spółka jest faktycznym posiadaczem spornego budynku.
W myślart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Roszczenie windykacyjne (rei vindicatio), uregulowane wart. 222 § 1 k.c., należy do petytoryjnych środków ochrony własności. Jest to roszczenie o wydanie rzeczy skierowane przez nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi, uzasadnione wówczas, gdy osoba władająca rzeczą nie opiera swego władztwa na uprawnieniu skutecznym względem właściciela. Wynika z bezwzględnego charakteru uprawnień właściciela do niezakłóconego posiadania i korzystania z rzeczy, w tym sensie stanowiąc ich korelat Dopuszczalne jest również żądanie wydania części rzeczy, jeśli znajduje się w posiadaniu osoby nieuprawnionej. Między innymi żądanie wydania części nieruchomości może mieć miejsce w sprawach, w których granice tych nieruchomości są sporne (powołane za:E. Gniewek, P. Machnikowski(red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, Sip Legalis).
W literaturze i judykaturze wypowiadany jest pogląd opowiadający się za możliwością występowania z roszczeniem windykacyjnym także przez użytkownika wieczystego (M. Orlicki, w:M. Gutowski, Komentarz KC, t. 1, 2018, art. 222; wyr. SN z 3.10.2000 r., I CKN 287/00, Legalis).
Warto dodać, że roszczenia właściciela przewidziane w artykule poprzedzającym nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości (art. 223 § 1 k.c.).
Dla porządku, przepisart. 344 § 1 k.c.stanowi, że przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia, co wynika z § 2 powołanej normy prawnej.
Roszczenia posesoryjne dochodzone są w procesie w ramach postępowania odrębnego w sprawach o naruszenie posiadania (art. 478–479 k.p.c.). W postępowaniu tym sąd nie bada stanu prawnego, a jedynie ostatni stan spokojnego posiadania i fakt jego naruszenia. Legitymacja czynna w takim procesie przysługuje aktualnemu posiadaczowi rzeczy - zarówno samoistnemu, jak i zależnemu, niezależnie od ich dobrej czy złej wiary, natomiast legitymowanym biernie jest każdy, kto dopuści się naruszenia posiadania oraz ten, na czyją korzyść naruszenie posiadania nastąpiło.
Przesądzenie więc, która z powołanych norm prawnych, stanowiła podstawę żądań powodów, uzależnione było od ustalenia, czy powodowie wykazali, iż przysługuje im prawo użytkowania wieczystego gruntu o nr(...)(oczywiście w stosownych udziałach) oraz prawo współwłasności budynku garażu. Sąd stoi na stanowisku, iż na podstawie przedstawionych do akt sprawy umów inwestycyjnych, powodowie nabyli wskazane w umowach udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu nr(...). Tymczasem, już w dacie zawierania umów, plan inwestycji i uzyskane pozwolenia zakładały, iż budynek garażu zostanie wybudowany nadziałce o nr (...)(następnie przekształconej wdziałkę o nr (...)), co potwierdzaładecyzja nr (...)z dnia 24 listopada 2000 r. (k. 48-50). Ostatecznie wskutek przekroczenia granic, budynek garażu został częściowo wybudowany nadziałce nr (...). Ponownie wskazać jednak należy na stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r., do którego Sąd się już odwoływał. Jeżeli więc budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich w użytkowanie wieczyste jest nieważna, gdy budynek nie został podzielony w ten sposób (zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami), że możliwe było przeniesienie własności części budynku na użytkownika wieczystego (art. 58 § 1w zw. zart. 235 k.c.orazart. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). To oznacza, iż umowy, na podstawie których powodowie nabyli prawo użytkowania wieczystego gruntu o nr(...)i własności poszczególnych lokali, nie mogły skutecznie przenieść na nich prawa własności budynku garażowego, skoro już wówczas stanowił on współwłasność użytkownika wieczystego działki początkowo o nr(...), kolejno zaś(...), a udziały w tej działce (najpierw(...), następnie(...)), nie były objęte umowami zawartymi przez powodów.
Skoro ani powodowie, ani także pozwany, nie mogli w świetle powyższych rozważań, skutecznie nabyć własności (współwłasności) budynku garażowego, który nie został w sposób zgodny z prawem rozgraniczony, podstawę żądań powodów mógł stanowić jedynie przepisart. 344 § 1 k.c.Co już jednak wyżej sygnalizowano, roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
Bezspornym w sprawie było, iż powodowie nie użytkują miejsc parkingowych w garażu już od 2015 r. i stan ten trwa do chwili obecnej. Żądanie przywrócenia naruszonego posiadania nie jest żądaniem skierowanym do prawa lecz dotyczy stanu faktycznego. Nie zmierza do pozbawienia naruszyciela prawa posiadania rzeczy lecz do odzyskania przez dotychczasowego posiadacza faktycznego władztwa nad rzeczą w związku z samowolą uprawnionego w realizowaniu przysługującego mu prawa do rzeczy. Jak wskazuje się powszechnie w piśmiennictwie, wyodrębnienie postępowania w sprawach o naruszenie posiadania służy zapewnieniu szybkiego, choć tymczasowego, rozstrzygnięcia sądu w celu zachowania określonego stanu faktycznego, do czasu uregulowanie w sposób zgodny z prawem kwestii spornych związanych z korzystaniem z rzeczy. Ten cel, poza przepisami prawa materialnego realizowany jest w procesie przez niedopuszczalność powództwa wzajemnego, przez znacznie ograniczony zakres badania sądu w procesie posesoryjnym do ostatniego stanu posiadania i faktu jego naruszenia, przy jednoczesnym wyłączeniu rozpoznania samego prawa oraz dobrej wiary pozwanego (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016 r. w sprawie III CZP 25/16, Sip Legalis).
Termin zart. 344 § 2 k.c.ma zatem charakter terminu zawitego i nie można do tego terminu stosować zasad dotyczących przerwy lub zawieszenia biegu przedawnienia (zob.J. Ignatowicz, w:F. Błahuta i in., Komentarz KC, t. 1, 1972, s. 795;S. Rudnicki, w:S. Dmowski,S. Rudnicki, Komentarz KC, 2004, s. 503;E. Gniewek, Komentarz KC, 2001, s. 871) (powołane za:E. Gniewek, P. Machnikowski(red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, Sip Legalis).
W przypadku pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą bieg rocznego terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego rozpoczyna się od chwili pozbawienia tego władztwa. Późniejsze zachowania podmiotu, który samowolnie naruszył posiadanie, jak również podmiotu, w którego interesie nastąpiło naruszenie posiadania, są dla biegu terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego obojętne (tak z kolei:K. Osajda(red. serii),W. Borysiak(red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 29, Warszawa 2021, Sip Legalis).
Wiedza posiadacza o dokonanym naruszeniu pozostaje przy tym bez znaczenia dla biegu terminu, który ma charakter zawitego i jego upływ prowadzi do wygaśnięcia roszczenia.
W tych okolicznościach, stwierdziwszy, iż roszczenia dochodzone przez powodów wygasły z uwagi na upływ rocznego terminu o jakim mowa wart. 344 § 2 k.c., powództwo podlegało oddaleniu w całości. Odnosiło to także ten skutek, iż zbędną była weryfikacją żądań powodów pod względem ich wysokości. Dla jasności wskazać należy, iż roszczenia o charakterze pieniężnym powodów, w tym te o charakterze ewentualnym, zostały oparte od dyspozycjęart. 225 k.c.w zw. zart. 224 § 2 k.c.(k. 305). Jak jednak ustalono, powodom nie przysługuje status współwłaścicieli budynku garażowego, co czyniło także te roszczenia, bezzasadnymi.
W związku z powyższym, powództwo podlegało oddaleniu w całości, w tym w każdym jego wariancie ewentualnym.
Na marginesie, nawet przy odmiennym założeniu, tj. przyjęciu, że powodowie skutecznie wykazali przysługiwanie im prawa współwłasności garażu (z czym Sąd się jednak nie zgadza) i wówczas podstawę prawną powództwa należałoby postrzegać w kontekścieart. 222 § 1 k.c., w dalszym ciągu podlegało ono oddaleniu. Słusznie podkreślał pozwany, iż roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi jedynie w stosunku do posiadacza, który nie ma względem właściciela skutecznego prawa do władania rzeczą (art. 222 § 1 k.c.). Nie można windykować rzeczy dopóty, dopóki określona osoba wykonuje faktyczne władztwo nad tą rzeczą w oparciu o przysługujące jej uprawnienie względem właściciela tej rzeczy. Wtedy bowiem nie zachodzi naruszenie własności polegające na bezprawnym pozbawieniu właściciela faktycznego władania rzeczą windykowaną (tak np. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 września 2018 r., sygn. II CSK 540/17, Sip Legalis).
Niewątpliwie, skutecznym prawem do władania rzeczą, jest m.in. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.
Sąd Orzekający w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 4 marca 2011 r. w sprawie I CSK 340/10. Czym innym, przede wszystkim pod względem skutków, jest wpis o charakterze deklaratoryjnym, a czy innym wpis o charakterze konstytutywnym. Istota sporu w powołanej pod osąd Sądu Najwyższego sprawie było udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy wykazanie nieważności umowy będącej podstawą dokonanego w księdze wieczystej wpisu użytkowania wieczystego, stanowiące przesłankę uwzględnienia powództwa windykacyjnego skierowanego przeciwko użytkownikowi wieczystemu, może nastąpić w postępowaniu windykacyjnym, czy też wyłącznie w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd Najwyższy zauważył, że do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis do księgi wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu zawierającego podstawę materialno-prawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do powstania prawa objętego wpisem konstytutywnym konieczna jest natomiast zarówno podstawa materialno-prawna (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Różnica ta nie może pozostać bez wpływu na sposób, w jaki ma dojść do obalenia domniemania prawdziwości wpisu prawa jawnego z księgi wieczystej. Jeśli bowiem do powstania prawa potrzebny jest wpis, to i do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. Zgodnie zart. 31 ust. 2u.k.w.h., wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innym odpowiednimi dokumentami. Do usunięcia niezgodności wpisu konstytutywnego z rzeczywistym stanem prawnym nie jest wystarczające obalenie jego podstawy materialnoprawnej, natomiast jest konieczne samo obalenie wpisu, a wyrok wydany w procesie windykacyjnym do takiego rezultatu nie prowadzi. Wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 49u.k.w.h.). Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże inne sądy (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalone w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia.
Zgodnie z treściąart. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2021.1899 t.j.). sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Z powyższego expressis verbis wynika, iż użytkowanie wieczyste powstaje z momentem wpisu do księgi wieczystej, a do jego przeniesienia również niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Tym samym wpis ma charakter konstytutywny, co z kolei oznacza, iż - odmiennie niż w przypadku prawa własności, domniemanie zgodności wpisu prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Tak więc o ile pozwany nie mógł skutecznie powoływać się na nabycie prawa własności budynku, gdyż w tym zakresie umowa była nieważna, to w części, w jakiej prawo użytkowania wieczystego zostało ujawnione w księdze wieczystej, Sąd był związany wpisem.
Rozważania te mają jednak jedynie charakter ogólny, bowiem kluczową kwestią niniejszego procesu było to, iż powodowie na mocy zawartych umów nigdy nie nabyli prawa własności, użytkowania wieczystego czy żadnego innego tytułu prawnego dodziałki o nr (...)(poprzednio(...)). Hipotetyczne umożliwienie powodom korzystania z miejsc garażowych, z których korzystali do 2015 r. wymagałoby jakiegokolwiek tytułu prawnego, na podstawie którego mogliby „korzystać” zdziałki o nr (...), którym powodowie się nie legitymują. Co więcej, budynek garażowy co zresztą podnosili powodowie, od początku miał zostać wybudowany nadziałce (...), a do tej działki powodowie na mocy zawartych umów, nie nabyli udziałów w prawie własności czy użytkowania wieczystego (umowy dotyczyły wyłączniedziałki o nr (...)). Powodowie nie są więc ani właścicielami budynku w części, w jakiej doszło do przekroczenia granic i garaż został wybudowany nadziałce o nr (...), ani nie legitymują się żadnym tytułem prawnym dodziałki o nr (...), co czyniło powództwo, bezzasadnym.
W konsekwencji podjętego w sprawie rozstrzygnięcia, orzeczenie o kosztach procesu oparto o dyspozycjęart. 98 § 1 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności za jego wynik. To na stronie powodowej, spoczywa ciężar uiszczenia kosztów procesu, poniesionych przez pozwanego wskutek podjętej przez niego obrony swoich praw. Na koszty te składał się koszt wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w osobie radcy prawnego (pełnomocnictwo, k. 133) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (k. 134). Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu sporu ustaloną w sprawie na kwotę 98.400 zł (k. 3), wynagrodzenie pełnomocnika ustalono na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j.), który przewiduje, że stawka minimalna przy(...)wynoszącym powyżej 50.000 zł do 200.000 zł wynosi 5.400 zł.
Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu, w tym o kosztach zastępstwa procesowego, na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.i108 kpc. Sąd zastosował zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, albowiem strona pozwana w całości wygrała spór w całości, powództwo zostało oddalone. Wyliczenie kosztów procesu Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu.
Wobec powyższego, orzeczono jak w sentencji wyroku.