Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 751/20
Data wyroku: 2021-05-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Stanisław Łęgosz, () Agata Kowalska, sędzia Paweł Hochman
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ust. o gosp. nieruchomościami

Sygn. akt II Ca 751/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 maja 2021 r.
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

sędzia Paweł Hochman (spr.)

Sędziowie

Stanisław Łęgosz, (del.) Agata Kowalska

Protokolant

Cezary Jarocki

po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2021 r. w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.sp. k. z siedzibą wT.P.
przeciwko Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta MiastaP.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim
z dnia 25 lipca 2019 r. sygn. akt I C 2509/16

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta MiastaP.na rzecz powoda(...) sp. z o.o.sp. k. z siedzibą wT.P.kwotę 5.400,00 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt II Ca 751/20

UZASADNIENIE
W dniu 31.07.2019 r. powód- (...) sp. z o.o.sp. k. z siedzibą wJ.- złożył wniosek o uzupełnienie zapadłego w sprawie wyroku z dnia 25.07.2019 r. poprzez orzeczenie o żądaniu strony powodowej w zakresie zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wP.przyulicy (...), składającej się zdziałek nr (...)objętej urządzoną w Wydziale ksiąg wieczystych tutejszego Sąduksięgą wieczystą nr (...), a opłatą zaktualizowaną w toku niniejszego postępowania oraz zaktualizowaną w skutek przyszłych wypowiedzeń wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej i wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. postanowieniem z dnia 26.11.2019 r. oddalił ten wniosek.
Na skutek zażalenia powoda Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. postanowieniem z dnia 23.03.2020 r. uchylił postanowienie z dnia 26.11.2019 r. i wniosek powoda o uzupełnienie wyroku z dnia 25.07.2019 r. przekazał do ponownego rozpoznania tutejszemu Sądowi.
Wyrokiem  z dnia 10 listopada 2020 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.sp.k. z siedzibą wJ.przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta MiastaP.o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego uzupełnił wydany w sprawie w dniu 25 lipca 2019 r. wyrok poprzez dodanie punktu la w brzmieniu: ’’zalicza na poczet różnicy pomiędzy dotychczasową opłatą za użytkowanie wieczyste a opłatą zaktualizowaną na kwotę 32.935,50 złotych wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 526.500 (pięćset dwadzieścia sześć tysięcy pięćset) złotych, oddalając jednocześnie dalej idące żądanie powoda o zaliczenie na poczet opłaty rocznej wartości nakładów na użytkowaną nieruchomość;”.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego:
Użytkownik wieczysty- (...) sp. z o.o.sp. k. z siedzibą wJ.- od daty ostatniej aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste poczynił na nieruchomości położonej wP.przyulicy (...), składającej się zdziałek nr (...)objętej urządzoną w Wydziale ksiąg wieczystych tutejszego Sąduksięgą wieczystą nr (...), stanowiącej przedmiot użytkowania następujące nakłady - dokonał wyburzeń, wymiany i utwardzenia gruntu, dokonał wycinki i nasadzenia drzew (są to nakłady konieczne poniesione przez użytkownika, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej), a nadto wybudował wjazdy i wyjazdy z nieruchomości, wybudował drogę i poszerzył drogę krajową, wybudował chodnik przyulicy (...), przełożył sieć - usunął kolizję, przyłączył do nieruchomości prąd, gaz, wodę, ciepłociąg, wybudował kanalizację deszczową wraz z przepompowniami i separatorami (są to nakłady na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej typu budowa drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych), z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Wartość rynkowa nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno - użytkowe gruntu polegających na wykonaniu przez użytkownika wieczystego wyburzeń, wymiany i utwardzeniu gruntu, wycinki i nasadzeniu drzew wynosi 210.600 złotych, a wartość rynkowa nakładów poniesionych przez ww. użytkownika na nieruchomość w postaci budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, polegających na wybudowaniu wjazdów i wyjazdów, wybudowania drogi i poszerzeniu drogi krajowej, wybudowaniu chodnika przyulicy (...), przełożeniu sieci - usunięciu kolizji, przyłączeniu prądu, gazu, wody, ciepłociągu, wybudowaniu kanalizacji deszczowej wraz z przepompowniami i separatorami wynosi 315.900 złotych.
Sąd Rejonowy zważył, że zgodnie z treściąart. 77 ust. 4 i 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r.(Dz.U. Nr 115,poz.74ł ze zm.), w przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa wart. 143 ust. 2(budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych), wybudowanych z udziałem środków, o których mowa wart. 143 ust. 1(z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne) oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.   W sprawie wartość ww. nakładów łącznie wynosi 526.500 zł. Mając na uwadze powyższe oraz będąc związanym ocena prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w uzasadnianiu postanowienia Sądu Okręgowego w/m z dnia 23.03.2020 r. (art. 386 § 6 k.p.c.w zw.z. 361 k.p.c.), Sąd orzekł jak w sentencji na podstawieart. 351 § 3 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta MiastaP.. Pełnomocnik pozwanego zaskarżył  wyrok uzupełniający Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim w części, tj. w zakresie pkt. la orzeczenia z wyłączeniem części „oddalającej dalej idące żądanie powoda o zaliczenie na poczet opłaty rocznej wartości nakładów na użytkowaną nieruchomość".
Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na rozstrzygnięcie:
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że nakłady wskazane przez powoda miały charakter nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje w przeważającej mierze na nakłady na modernizację i remont istniejącej już infrastruktury,
-art. 3271§ 1 k.p.c.poprzez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustaleń faktycznych dotyczących okresu poczynionych przez powoda nakładów oraz wskazania kryteriów, które w ocenie Sądu przesądziły o możliwości zaliczenia poszczególnych nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, a także prawidłowej podstawy prawnej wyroku, co uniemożliwia kontrolę orzeczenia.
Skarżący zgłosił również zarzut naruszenia prawa materialnego, tj.art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez błędne uznanie, że: koszty wyburzeń, wymiany i utwardzenia gruntu, wycinki i nasadzenia drzew stanowią w rozumieniu art. 77 ust 6 u.g.n. nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno- użytkowe gruntu i prowadzące do wzrostu wartości nieruchomości,
koszty wybudowania wjazdów i wyjazdów z nieruchomości, wybudowania i poszerzenia drogi krajowej, wybudowania chodnika, przełożenia sieci, przyłączenia do nieruchomości prądu, gazu, wody, ciepłociągu, wybudowania kanalizacji deszczowej wraz z przepompowniami i separatorami stanowią w rozumieniu art. 77 ust. 4 u.g.n. nakłady na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Wskazując na powyższe zarzuty, wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa w zaskarżonej części, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji,
zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, za II instancję.
W odpowiedzi na apelację  pełnomocnik powoda wniósł o jej  oddalenie apelacji pozwanego w całości oraz o  zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja jest nieuzasadniona.
Sąd Okręgowy co do zasady podziela zawarte w skardze apelacyjnej zarzuty odnoszące się do naruszeniaart. 3271§ 1 k.p.c.Zgodzić się należy ze skarżącym, że uzasadnienie Sądu Rejonowego było niezwykle lapidarne co w istotny sposób utrudnia odtworzenie motywów jakimi się kierował wydając zaskarżone orzeczenie.
Powyższe uchybienie nie może jednak prowadzić do zaistnienia oczekiwanego przez skarżącego skutku w postaci zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa. Brak również podstaw aby zaskarżony wyrok uchylić i sprawę przekazać do ponownego rozpoznania.
W ocenie Sądu Okręgowego zarzut naruszenia powołanego wyżej artykułu może odnieść skutek tylko w takich wyjątkowych okolicznościach, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej. Jednocześnie skuteczność zarzutu naruszenia przepisów postępowania zależy od jednoczesnego wykazania, iż tak wskazywane uchybienie miało wpływ na treść rozstrzygnięcia. Mając na uwadze, iż uzasadnienie orzeczenia sporządzane jest już po jego ogłoszeniu, wpływ tego rodzaju uchybienia na treść wyroku może być co najwyżej względny. W istocie możliwość uwzględnienia takiego zarzutu zachodziłaby jedynie wówczas, gdyby sposób sporządzenia uzasadnienia wykluczał możliwość dokonania jego kontroli instancyjnej.
Taka okoliczność w przedmiotowej sprawie nie zaistniała.
W przedmiotowej sprawie pozwany zarzucił również, że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem przepisuart. 233 § 1 k.p.c.Naruszenia tego upatruje w sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że nakłady wskazane przez powoda miały charakter nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje w przeważającej mierze na nakłady na modernizację i remont istniejącej już infrastruktury.
Powyższy zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Oznacza to, że ustalenie dokonane przez Sad pierwszej instancji uznające, że wskazane przez powoda nakłady podlegają potrąceniu przy płatności opłaty za użytkowanie wieczyste Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.
Wyjaśnienie powyższego stanowiska należy rozpocząć od przypomnienia, że w piśmie procesowym z dnia 8 kwietnia 2021 r. pełnomocnik powoda przedstawił zestawienie rodzaju prac wykonanych na nieruchomości położonej przyulicy (...). W ramach tych prac wyburzono dwa zbiorniki żelbetonowe, usunięto dwanaście drzew i zsadzono czterdzieści dwa nowe drzewa, wykonano wjazd zul. (...)oraz przebudowana chodnik przy tej ulicy, wykonano przyłącze kanalizacji deszczowej oraz przepompownie i sieć instalacji deszczowej, przyłącze wody, przyłącze energetyczne, zabezpieczono sieć instalacji gazowej, usunięto na terenie nieruchomości grunt nienośny oraz wykonano na to miejsce nasyp gruntu nośnego. Przypomnieć jednocześnie należy, że objęte kontrolą instancyjną rozstrzygnięcie zapadło w następstwie uzupełnienia wyroku Sądu pierwszej instancji, który w pierwszej kolejności uwzględnił stanowisko strony pozwanej i podwyższył wartość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do kwoty 32935,50 zł. w stosunku rocznym począwszy od 2016 r.
Podkreślić należy, że strona pozwana nie zakwestionowała zakresu wykonanych prac, oraz tego, że wskazane wyżej prace zostały wykonane przed 31 grudnia 2015 r. – w dniu 26 sierpnia 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję, mocą której zezwolił na użytkowanie nowej inwestycji na nieruchomości przyul (...)w ramach której wykonane były wymienione wyżej prace.
Jak wynika z opinii biegłychA. K.iJ. L., przy ustaleniu wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wzięto pod uwagę stan nieruchomości uwzględniający poczynioną przez powoda inwestycję obejmującą również wskazane wyżej prace (vide: opinia biegłejA. K.k. 257, opinia biegłegoJ. L.k. 318).
W tym miejscu należy przypomnieć, że biegłyJ. L.był zobowiązany również do wydania opinii na okoliczność określenia wartości rynkowej nakładów podlegających zaliczeniu na poczet opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ( k. 396). Co znamienne, strona pozwana nie zakwestionowała powyższej opinii.
Powyższe uwagi upoważniają w pierwszej kolejności do stwierdzenia, że ustalona przez biegłegoJ. L.wartość nakładów wskazanych jako podlegające zaliczeniu na poczet wyrównania wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste nie może być skutecznie kwestionowana w postępowaniu apelacyjnym. Nie można również skutecznie podważyć faktu ich dokonania przez stronę powodową. Na koniec wskazać wypada, że zgodnie z § 28 ust. 6 Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109); tj. z dnia 3 marca 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 555), przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa wart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 w/w rozporządzenia i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Taki sposób określania wartości nakładów stosuje się odpowiednio także przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa wart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku SN - Izba Cywilna z dnia 26-04-2019 (sygn. akt V CSK 104/18), w którym wyjaśniono, że określanie wartości rynkowej nakładów koniecznych na grunt, których poniesienie wpłynęło na jego cechy techniczno-użytkowe oraz doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości, dokonane być powinno według zasad objętychrozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Nie mogą stanowić przeszkody dla ustalenia wartości tych nakładów trudności ze zidentyfikowaniem nieruchomości porównywalnych.
Odrębny aspekt stanowi zagadnienie, czy wszystkie wymienione wyżej nakłady podlegały rozliczeniu w trybieart. 77 ust 4 i ust 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Odpowiedź na powyższe pytanie wiąże się z ocena zgłoszonego w apelacji zarzutu naruszenia prawa materialnego. W ocenie Sądu Okręgowego również ten zarzut nie może odnieść oczekiwanego przez skarżącego skutku.
Ma rację skarżący podnosząc, że przepisart. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. został znowelizowany ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), oraz że stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy nowelizującej, do spraw zaliczania wartości poniesionych nakładów na podstawieart. 77 ust. 4 i 6wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. W tym kontekście niewątpliwym błędem Sądu Rejonowego było wskazanie jako podstawy rozstrzygnięcia znowelizowanej wersjiartykułu 77 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Biorąc pod uwagę, że nakłady poczyniono na nieruchomości w okresie przed 1 stycznia 2016 r. zastosowanie w przedmiotowej sprawie winien mieć przepis obowiązujący od dnia 22 września 2004 r. do dnia 23 sierpnia 2017 r, zgodnie z którym zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Art. 77 (w brzmieniu przed nowelizacją) w ustępie 4 i 6 przewidywał, że przy aktualizacji opłaty,…na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji oraz wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Sanując niewątpliwe uchybienie Sądu pierwszej instancji polegające na pominięciu analizy poszczególnych nakładów, Sąd Okręgowy wyjaśnia, że nakłady na takie inwestycje jak przyłączenia prądu, gazu, wody, ciepłociągu i wybudowanie kanalizacji deszczowej wraz z przepompowniami i separatorami, uznać należy za poczynione w ramach budowy urządzeń infrastruktury natomiast pozostałe nakłady to nakłady o charakterze koniecznym. Powyższe stanowisko jest tożsame ze stanowiskiem zaprezentowanym w opinii biegłegoJ. L.( k. 404). Nie może go jednocześnie skutecznie podważyć treść ustnej uzupełniającej opinii biegłego ( k.605v) w części w jakiej wyjaśnił, że wydatków związanych z wykonaniem sieci kanalizacji deszczowej nie zaliczyłby do wydatków obejmujących budowę infrastruktury. W tym zakresie Sąd Okręgowy pomijając stanowisko biegłego wskazuje na brak jego jasnego i precyzyjnego uzasadnienia. Nie może budzić żadnej wątpliwości, że kanalizacja deszczowa sama w sobie stanowi element infrastruktury technicznej każdej nieruchomości a biorąc pod uwagę zakres inwestycji jaką przeprowadził powód polegającej na zmianie aranżacji całej nieruchomości (posadowienie budynku handlowego, parkingu, sieci dróg wewnętrznych) nie sposób uznać, że można było dokonać takich zmian bez wybudowania nowej sieci kanalizacyjnej.
Za wyżej zaprezentowaną wykładnią powołanego przepisuart. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzemawia również w ocenie Sądu Okręgowego wykładnia historyczna powołanego przepisu. Przypomnieć należy, żeustawą z 24.8.2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw(Dz.U. Nr 173, poz. 1218) dodane zostały doart. 77 ust. 5 i 6. Wprowadzone zmiany umożliwiają zaliczanie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów, które dotychczas nie mogły być uwzględniane. Wust. 6przewidziano, iż zasady dotyczące zaliczeń wartości poniesionych nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej stosuje się odpowiednio w przypadku nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Warunkiem uwzględnienia wskazanych nakładów jest więc, aby były to nakłady konieczne, jak również aby w ich następstwie doszło do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej. Jak wskazano w uzasadnieniuustawy z 24.8.2007 r., w praktyce zdarzają się przypadki nabywania przez użytkowników wieczystych nieruchomości o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, o obniżonej nośności gruntu, dużej deniwelacji czy też dzikich wysypisk śmieci itp. Na skutek inwestycji prowadzonych przez użytkowników wieczystych dochodziło nierzadko do wzrostu wartości nieruchomości, która następnie powodowała wzrost opłaty rocznej po dokonaniu aktualizacji. Zjawisko takie nie mogło być oceniane pozytywnie. Powyższa sytuacja faktyczna zaistniała w omawianej sprawie, chociażby w związku z pracami polegającymi na wymianie gruntu nienośnego na terenie nieruchomości.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15-02-2018 r. ( sygn. akt IV CSK 237/17) przesłankami zaliczenia wartości dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów, ale jedynie nakładów koniecznych, są wyłącznie dwie kumulatywne przesłanki przesądzające o zastosowaniuart. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774): a) wpływ nakładów - ale tylko o takiej kwalifikacji prawnej - na cechy techniczno-użytkowe gruntu i b) wzrost wartości nieruchomości gruntowej w następstwie ich poniesienia przez użytkownika wieczystego. Zdaniem Sadu nie jest również trafna interpretacja, że nakłady na urządzenia zewnętrzne oraz ukształtowanie terenu (w tym ogrodzenie, brama) nie mogą podlegać zaliczeniu na poczet różnicy w opłatach, gdyż „stanowią stworzenie rzeczy”. W przepisieart. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774) nie jest bowiem istotny fizyczny efekt czy forma rezultatu poczynionych nakładów koniecznych, ale to, czy poniesione zostały nakłady konieczne, które zarazem wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu, i czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość tego gruntu. Fizyczna postać rezultatu poniesionych nakładów nie jest natomiast wymaganą przesłanką określoną w hipotezie interpretowanej normy art. 77 ust. 6 ustawy.
W omawianej sprawie nakłady w postaci zmian w drzewostanie oraz zmiany podłoża na działce z pewnością podniosły jej realną wartości, oraz wpływały na cechy techniczno-użytkowe nieruchomości w tym znaczeniu, że ich dokonanie pozwalało na jej wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.orzekło oddaleniu apelacji.
O kosztach procesu za instancję odwoławcza Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.