Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
Sygnatura akt: I AGa 16/20
Data wyroku: 2021-12-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Ewa Staniszewska
Słowa kluczowe: Umowa
Podstawa prawna: art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I A Ga 16/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 grudnia 2021 roku
Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnejw składzie:
Przewodniczący Sędzia Ewa Staniszewska
po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2021 roku
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą wW.( uprzednioA. (...)spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wW.)przeciwkoM. P.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 19 czerwca 2019 r., sygn. aktIX GC 810/16I. zmienia zaskarżony wyrok:a) w pkt. 1 i powództwo oddala;b) w pkt. 3 i zasądza od powódki na rzecz pozwanego 14.417 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
II. zasądza od powódki na rzecz pozwanego 33.100 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Ewa Staniszewska
Sygn. akt I A Ga 16/20

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 27 lipca 2016r. powód(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.wniósł o zasądzenie od pozwanegoM. P., zamieszkałego wP., kwoty 500.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 25 czerwca 2015r. do dnia zapłaty tytułem części wynagrodzenia za wykonanie umowy z 28 maja 2013r. o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów postępowania według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 19 czerwca 2019r. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 500.000 zł (pięćset tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 czerwca 2015r. do dnia 31 grudnia 2015r. oraz dalszymi ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty; w pozostałym zakresie powództwo oddalił; zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 39.417 zł tytułem kosztów procesu.
W uzasadnieniu wyroku Sąd powołał się na następujące ustalenia faktyczne i wnioski prawne.
W dniu 28 maja 2013r. zawarta została pomiędzy pozwanym, jako zleceniodawcą, aK. R. (1), jako zleceniobiorcą, umowa o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości.
Na mocy tej umowyK. R. (1)zobowiązał się do świadczenia na rzecz pozwanego usług, polegających na ułatwieniu zbycia należącego do pozwanego przedsiębiorstwa –Z. (...)M. P., które strony w umowie określiły jako nieruchomość, zastrzegając przy tym, że obejmuje ona zakład poligraficzny z całym jego majątkiem – hale i biurowiec, mieszczące się na gruncie położonym wB., przyul. (...).
K. R. (1)zobowiązał się do merytorycznego przygotowania oferty zbycia oraz doradztwa i koordynacji prac, związanych z procesem negocjacji z kupującym.
Zgodnie z § 1 ustęp 3 umowy na chwilę zawarcia umowy potencjalnym kupującym był podmiot, którego zleceniobiorca wskaże odrębnym pismem. Dla ważności wskazania potencjalnego kupującego niezbędna była pisemna akceptacja przez zleceniodawcę takiego wskazania.
Strony przewidziały także możliwość, iż ostatecznym nabywcą przedsiębiorstwa będzie podmiot powiązany z pierwotnie wskazanym przezK. R. (1)potencjalnym kupującym (§ 1 ustęp 6 oraz § 2 ustęp 1 umowy).
Stosownie do treści § 2 ustęp 1 umowy w przypadku, gdyby zleceniodawca sprzedał „nieruchomość” kupującemu lub osobie czy podmiotowi z nim powiązanemu, Zleceniobiorcy przysługiwać miało wynagrodzenie w postaci 3% ceny netto finalnie uzgodnionej i wymienionej w akcie notarialnym sprzedaży „nieruchomości” wraz z jej majątkiem.
Powyższe wynagrodzenie powinno zostać wypłacone w terminie 7 dni od podpisania aktu notarialnego i zapłaceniu ceny sprzedaży przez kupującego (§ 2 ustęp 3 umowy).
Przedmiotowa umowa została zawarta na czas określony, tj. do końca 2013r. Jednocześnie zastrzeżono, że jeżeli w ciągu dwóch lat od podpisania umowy pozwany sprzeda przedsiębiorstwo, któremuś ze wskazanych przez powoda (K. R. (1)) potencjalnych kupujących, z zastrzeżeniem punktu 3 lub stworzy z którymś z nich spółkę, to w każdym przypadku powodowi należeć się będzie prowizją w wysokości 3 % wartości ceny netto translacji (§ 1 ustęp 7).
Zgodnie z § 1 ustęp 4 w/w umowy,K. R. (1), był upoważniony do współpracy przy realizacji umowy zJ. B..
Współpraca pomiędzy w/w osobami została nawiązana na podstawie umowy o współpracę z dnia 28 maja 2013r., zawartej pomiędzy(...) sp. z o.o., reprezentowaną przezJ. B., jako Prezesa Zarządu orazK. R. (1).
W ramach wykonywania zobowiązań wynikających z umowy,K. R. (1), współpracując z powodem oraz zJ. B., wyszukał dla pozwanego ponad dwudziestu potencjalnych kupujących.
W związku z powyższym strony zawarły trzy aneksy do umowy, wskazujące te podmioty. W dniu 11 czerwca 2013r. zawarto aneks do Umowy, w którym wskazanoS. C., 24 października 2013r. zawarto aneks do umowy, w którym wskazano(...). Z kolei w lipcu 2014r. zawarty został ostatni aneks do umowy, który przedłużał obowiązywanie umowy do końca 2014r.
Załącznikiem do tego aneksu była lista potencjalnych inwestorów, z którymi powód oraz pozwany mieli podjąć rozmowy w sprawie ewentualnego zakupu przedsiębiorstwa pozwanego. Aneks obejmował między innymi fundusz inwestycyjny(...), który w Polsce działał poprzezspółkę (...) sp. z o.o.
W dniu 18 listopada 2013r.K. R. (1)wysłał doK. P. (1)mail w przedmiocie identyfikacji i zainteresowania nabyciem przedsiębiorstwa przez fundusz inwestycyjny(...). Po przekazaniu powyższego maila,K. P. (2), mailem z dnia 18 listopada 2013r., poinformowałaK. R. (1), że ten potencjalny nabywca jest wyłączny z procesu inwestycyjnego na podstawie umowy z poprzednim pośrednikiem zatrudnionym przez pozwanego.
W dniu 23 stycznia 2015r. doszło do zarejestrowania w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonym przez Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, w VIII Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego,spółki (...) S.A., której jedynym akcjonariuszem w dacie rejestracji był pozwany.
W dniu 30 marca 2015r. doszło do zarejestrowania w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonym przez Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, w VIII Wydziale Gospodarczym Krajowego Rejestru Sądowego,spółki (...) sp. z o.o., której jedynym akcjonariuszem w dacie rejestracji był pozwany.
W dniu 31 marca 2015r., podczas Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia(...) S.A., podjęto uchwałę nr 1, w przedmiocie podwyższenia kapitału zakładowego tej spółki. Wszystkie wyemitowane akcjeserii (...), w ramach subskrypcji zamkniętej zostały zaoferowane jedynemu dotychczasowemu akcjonariuszowi(...) S.A.– pozwanemu, w zamian za aport w postaci przedsiębiorstwa prowadzonego przez pozwanego pod firmąZ. (...)M. P., obejmującego między innymi nieruchomość położoną wB..
Pozwany wniósł w/w aport na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa z dnia 31 marca 2015r., objętej aktem notarialnym numer Repertorium(...), sporządzonym przez NotariuszK. M..
W dniu 23 grudnia 2014r., pozwany zawarł umowę przedwstępną sprzedaży akcji, ze spółkąC. (...)., która jest spółką w 100% kontrolowaną przez jedynego akcjonariusza– (...)z siedzibą wN.((...). Spółka ta należy doG. (...)
W dniu 18 czerwca 2015r.(...)nabyła 100% akcji(...) S.A.odspółki (...) sp. z o.o., w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży akcji zawartej dniu 23 grudnia 2014r. za kwotę 140.000.000 zł.
Kapitał zakładowy(...) sp. z o.o.wynosił w chwili nabycia akcji(...) S.A.140.005.000 złotych.
W ramach powyższego procesu negocjacji i sprzedaży, pozwanemu doradzałaspółka (...), którą reprezentowałM. R.iP. S.. Z kolei funduszA.korzystał z pomocyfirmy (...), reprezentowanej przezA. D..
W dniu 29 stycznia 2016r. zawarta została pomiędzyK. R. (1), a powodem umowa cesji wierzytelności, przysługującychK. R. (1)w stosunku do pozwanego na podstawie umowy z dnia 28 maja 2013r.
Pozwany został zawiadomiony o cesji pismem z dnia 12 lutego 2016r.
Pismem z dnia 29 lutego 2016r., powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 4.200.150zł.
W odpowiedzi na powyższe wezwanie, pismem z dnia 10 marca 2016r., pozwany odmówił zapłaty żądanej kwoty.
Oceniając dowody Sąd odmówił przymiotu wiarygodności zeznaniom świadkaK. P. (1)w zakresie, w jakim wskazywał, iż przedmiotem sprzedaży miała być nieruchomość, budynki i maszyny, a nie przedsiębiorstwo, jako całość, albowiem w tym zakresie pozostają one w sprzeczności z treścią samej umowy. Nadto sam świadek przyznał, iż pozwanemu zależało, aby nabywca był branżowy. Trudno jest przyjąć, że osoba, która chce sprzedać jedynie nieruchomość i określone ruchomości, a nie przedsiębiorstwo, zawężałby tak znacząco krąg potencjalnych nabywców. Niewiarygodne były również w ocenie Sądu zeznania świadka w zakresie, w jakim wskazywał, iż trzeci aneks nie był aneksem tylko zestawem firm i nie został on zaakceptowany przez pozwanego.
W ocenie Sądu na przymiot wiarygodności nie zasługiwały zeznania pozwanegoM. P.w zakresie, w jakim twierdził o swoim braku akceptacji dla trzeciego aneksu, albowiem były to jedynie twierdzenia pozwanego, ukierunkowane na wyłącznie swojej odpowiedzialności wobec powoda za zapłatę kwoty objętej pozwem.
W świetle ustalonych faktów Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne w całości.
W myślart. 65 § 1 i 2 k.c.oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Zdaniem powoda przedmiotem umowy była pomoc przy sprzedaży przedsiębiorstwa pozwanego, a według pozwanego umowa dotyczy doradztwa przy sprzedaży tylko nieruchomości. W powyższym zakresie Sąd podzielił zapatrywania powoda. Co prawda w treści umowy strony posługują się sformułowaniem „nieruchomość”, wskazując na mienie będące przedmiotem przyszłej sprzedaży, to jednak trudno się zgodzić z twierdzeniem pozwanego, że przedmiotem umowy było doradztwo przy zbyciu nieruchomości.
Analizując powyższy zapis umowny odwołał się do samej definicji zawartej w § 1 pkt 1 umowy, w której wskazano, iż nieruchomość, to zakład poligraficzny wraz z całym majątkiem, halami i biurowcem. Dalej mowa jest o zamiarze sprzedaży nieruchomości wraz z majątkiem zakładu. Tymczasem nieruchomość nie ma majątku, gdyż sama jest elementem majątkowym. W istocie zatem, od początku, przedmiotem miała być sprzedaż zorganizowanej części majątku, jakim było przedsiębiorstwo w rozumieniuart. 551k.c., a określenie nieruchomość miało podkreślić, iż przedsiębiorstwo to obejmuje określone nieruchomości, które są istotnym jego elementem.
Kolejnym argumentem przemawiającym za taką wykładnią jest uzależnienie w umowie ceny sprzedaży „nieruchomości” od wskaźnika(...)(ang. earnings before interest, taxes, depreciation and amortization), czyli zysku operacyjnego przedsiębiorstwa przed potrąceniem odsetek od zaciągniętych zobowiązań oprocentowanych (kredytów, obligacji), podatków, amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych oraz amortyzacji rzeczowych aktywów trwałych, które zazwyczaj stosowane jest przy transakcjach dotyczących przedsiębiorstw, a nie nieruchomości.
Argumentem przesądzającym powyższą kwestię była także korespondencja mailowa.
Nadto Sąd zwrócił uwagę naaneks nr (...)(k. 42), w którym w kontekście listy potencjalnych inwestorów, mowa jest o sprzedaży przedsiębiorstwa, a nie nieruchomości.
Gdyby przedmiotem sprzedaży miała być jedynie nieruchomość pozwany zapewne nie zwróciłby się doK. R. (1)o pomoc i nie zawarł z nim umowy, gdyż nie był on pośrednikiem obrotu nieruchomościami. Pozwany tymczasem zawierając powyższą umowę, jak i umowy z innymi podmiotami, oczekiwał znalezienia mu inwestora branżowego.
Kolejna sporna kwestia dotyczyła sposobu wskazania potencjalnego kupującego, a dokładniej, czy trzecim aneksem wskazana została i zaakceptowana przez pozwanego lista potencjalnych nabywców.
Trzeci aneks nie został opatrzony datą. Mając na uwadze całokształt postępowania dowodowego, jako datę aneksu Sąd przyjął lipiec 2014r. Za takim poglądem przemawiają zeznaniaJ. B., prezesa zarządu powoda, który wskazał, że zasadą działania powoda jest w pierwszej kolejności czekanie na zatwierdzenie przez zleceniodawcę potencjalnych inwestorów, a następnie kontakt z tymi podmiotami. W przedmiotowej sprawie początek kontaktów zA.’em miał miejsce we wrześniu 2014r., więc aneks, w którym pozwany zatwierdził m. in. ten podmiot musiał zostać podpisany wcześniej. Wskazał on przy tym, że najpewniej był to lipiec 2014r. Na lipiec, jako datę sporządzenia w/w dokumentu wskazywał także w swoich zeznaniach świadekK. P. (1).
Przedmiotowym aneksem przedłużono obowiązywanie umowy do końca 2014r. Jednocześnie zawarto w nim zastrzeżenie, że w osobnym załączniku przedstawiona jest(...), z którymi powód wraz zK. R. (1)podejmie rozmowy zmierzające do zaprezentowania oferty sprzedaży przedsiębiorstwa z przynależnym do niego majątkiem oraz zainteresowania inwestorów jego zakupem. W treści aneksu nie pada sformułowanie, które wskazywałoby jednoznacznie, że pozwany potwierdza zgłoszenie i akceptuje potencjalnych kupujących, jak to miało miejsce w dwóch poprzednich aneksach. Nie mniej aneks został podpisany przez pozwanego, a na załączonej do niego liście potencjalnych inwestorów umieścił on adnotację „odebrałem”. Należy zwrócić uwagę na sam cel przedstawiania przez powoda aneksów. W § 1 ust. 3 umowy strony uzgodniły, że dla ważność wskazania potencjalnego kupującego niezbędna jest pisemna akceptacja przez pozwanego takiego wskazania. Zgodnie z powyższym zachowanie formy pisemnej oraz pisemne oświadczenie woli złożone przez pozwanego przesądzają, że zamiarem powoda nie było tylko przekazanie informacji dotyczących potencjalnych zainteresowanych podmiotów. Jego celem było wskazanie w sposób wiążący, zgodnie z postanowieniami umowy, potencjalnych kupujących dla pozwanego.
W ocenie Sądu gdyby nie chodziło o wiążące (zgodnie z umową) przekazanie listy potencjalnych inwestorów, to brak jest racjonalnego uzasadnienia dla zawarcia tej kwestii w aneksie. W takiej sytuacji wystarczyłoby fizyczne przekazanie listy. W aneksie tymczasem zawarty jest cel przekazania listy – wskazanie potencjalnych inwestorów.
W rezultacie, w ocenie sądu, trzecim aneksem z lipca 2014r.K. R. (1)przedstawił pozwanemu kolejnych potencjalnych inwestorów, w tym równieżA., a pozwany ,wiedząc w jakim celu zawierany jest aneks , podmiot ten akceptował.
Kolejną sporna kwestią pozostawał ewentualny upływu terminu 2 lat wskazany w umowie. Prowizja należna była bowiem w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa w okresie dwóch lat od podpisania umowy (§1 pkt 7). Wspomniany trzeci aneks niezawierający daty (podpisany w lipcu 2014r.) wskazuje w swoim ust. 1, że strony przedłużają umowę do końca 2014r., a warunki umowy pozostają niezmienione, a więc dwuletni termin dotyczący sprzedaży, o którym mowa w § 1 pkt 7 umowy należy w ocenie Sądu liczyć od dnia podpisania tego aneksu. Nie zmieniono formalnie zapisu § 1 pkt 7 umowy, w którym wskazano, iż dwa lata są liczone od daty zawarcia umowy. Zmianę tę należy jednak wyinterpretować.
Skoro bowiem umowa została przedłużona do końca 2014r., to wspomniany okres musiał zostać również w sposób dorozumiany przedłużony. Inaczej prowadziłoby to do sytuacji, że okres ten trwałby jedynie do 28 maja 2015r., mimo, iż do końca 2014r.K. R. (1)miałby możliwość przedstawienia potencjalnych nabywców. Mając na uwadze stopień skomplikowania transakcji i związany z tym czas jej trwania (ostatecznie ponad rok), to gdyby nie wydłużono okresu dwóch lat, to powód nie miałby realnych szans na uzyskanie prowizji, gdyż do zawarcia transakcji z podmiotami wskazanymi w drugiej połowie 2014r. doszłoby zapewne już po upływie wspomnianych dwóch lat.
Niezależnie od powyższego Sąd wskazał, że umowa przedwstępna zawarta została w dniu 23 grudnia 2014r., a umowa ostateczna w dniu 18 czerwca 2015r. Przy przyjęciu, że okres wyniósł dwa lata, od dnia podpisania umowy i nie został przedłużony, to umowa przedwstępna zawarta została w terminie.
W ocenie Sądu zachowanie terminu wiązać należy z zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna jest dużo bardziej obszerna i zawiera szczegółowe regulacje. Umowa ostateczna 18 czerwca 2015r. w większości spraw odsyła do umowy przedwstępnej. Obie umowy są zatem wzajemnie ze sobą powiązane. Ponadto zwrócić należy uwagę, iż przeprowadzenie powyższej transakcji w postaci dwóch umów (przedwstępnej i ostatecznej) nie było zależne od powoda, a zatem nie powinien on ponosić negatywnych konsekwencji takiej sytuacji.
Kwestia nieważności umowy została przez pozwanego podniesiona w jednym z ostatnich pism procesowych (k. 422). Faktycznie do 1 stycznia 2014r., a więc w dacie zawarcia umowy, wustawie o gospodarce nieruchomościamiobowiązywał reżim prawny, który regulował czynności pośredników w obrocie nieruchomościami oraz definiował umowę pośrednictwa. Zgodnie zart. 180 ust. 1 ustawy o Gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w momencie zawarcia umowy z dnia 28 maja 2013 r., pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.”
Na gruncie art. 180 tej ustawy ukształtowało się orzecznictwo Sądu Najwyższego zgodnie z którym umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawarta z osobą nieposiadającą do tego uprawnień jest nieważna (między innymi wyrok z dnia 19 stycznia 2011r. V CSK 173/10 oraz wyrok z dnia 20 lipca 2017r. IV CSK 556/16).
Zgodnie z powyższym, niezależnie od sposobu kwalifikacji umowy, a więc tego czy jest to umowa doradztwa w sprzedaży nieruchomości, czy całego przedsiębiorstwa, to w każdym z tych dwóch wariantów efektem powodzenia takiego doradztwa, byłoby zawarcie umowy sprzedaży przez pozwanego z osobą trzecią, której przedmiotem byłaby również (albo tylko) nieruchomość, co może implikować nieważność tej umowy.
Jednak, że w § 1 ust. 4 umowy został wskazany z imienia i nazwiskaJ. B., jako osoba, z którąK. R. (1)zamierzał współpracować w zakresie doradztwa i konsultingu przy sprzedaży przedsiębiorstwa. Ponadto z § 1 ust. 2 umowy o współpracę z 28 maja 2013r. międzyK. R. (1), a(...) sp. z o.o.wynika, że zamiaremK. R. (1)w umowie było wskazanieJ. B.jako Prezesa Zarządu spółki(...), a więc można uznać, że celem tego działania było określenie, jako podmiotu współpracującego w realizacji przedmiotu umowy,spółki (...) sp. z o.o., a nie samegoJ. B.jako osoby fizycznej. Zgodnie z powyższym, jeśli współce (...) sp. z o.o.w okresie trwania umowy,J. B.lub zatrudnieni w niej pracownicy, posiadali stosowną licencję i jednocześnie brali czynny udział w szukania inwestorów (co w przypadkuJ. B.niewątpliwie miało miejsce), to umowa jest ważna.
K. R. (1)miał świadomość tego, że nie ma odpowiedniego przygotowania do samodzielnej realizacji zlecenia z umowy, dlatego zdecydował się współpracować w tym zakresie z profesjonalnym przedsiębiorcą. W § 1 ust. 3 umowy o współpracę z dnia 28 maja 2013r. zawartej międzyK. R. (1), a(...) sp. z o.o., zlecił on tej spółce prowadzenie czynności mających na celu pozyskanie inwestora, a za realizację tego zadania zobowiązał się przekazać tej spółce 2/3 potencjalnego zysku, który by mu się należał na podstawie umowy.
Zasądzeniu kwoty objętej pozwem nie stoi na przeszkodzie okoliczność, iż sprzedaż ostatecznie dotyczyła nie przedsiębiorstwa, ale akcji spółki. Nie budzi wątpliwości, iż określone spółki zostały przez pozwanego zawiązane wyłącznie w celu sprzedaży przedsiębiorstwa. Sprzedaż akcji w ostateczności doprowadziła pośrednio do sprzedaży również przedsiębiorstwa, które stanowiło aport do jednej ze spółek. W innym przypadku należałoby uznać działania pozwanego, prowadzące do powołania spółek i przeniesienia na nie przedsiębiorstwa, za zmierzające do obejścia umowy i uniknięcia zapłaty wynagrodzenia.
Wypłata wynagrodzenia uzależniona była jedynie od zawarcia umowy, z podmiotem wskazanym (lub z nim powiązanym). Wprawdzie umowa dawała możliwość podejmowania innych czynności przezK. R. (1), nie mniej ich brak, nie był podstawą do utraty prowizji. Może budzić pewne wątpliwości, obowiązek zapłaty przez pozwanego tak dużej prowizji (łącznie ponad 4 miliony – pozwem objęta jest jedynie jej część) za samo tylko wskazanie potencjalnego nabywcy, ale taki zapis zawarty został w umowie łączącej strony. Pozwany to przedsiębiorca, a więc podmiot profesjonalny, który, biorąc pod uwagę cenę sprzedaży przedsiębiorstwa, prowadził wówczas działalność znacznych rozmiarów. Miał zatem świadomość w jakim przypadku zobowiązany będzie do zapłaty wynagrodzenia i jaka może być jego prawdopodobna wysokość.
Nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy kwestia, iż ostatecznie do zawarcia umowy doprowadziły inne osoby i współpraca pozwanego z inną firmą doradczą. Istotne pozostawały dwa elementy – przedstawienie podmiotu, z którym ostatecznie została zawarta umowa i sam fakt zawarcia umowy. Oba te elementy wystąpiły, co zaktualizowało obowiązek zapłaty na rzecz powoda. W konsekwencji koniecznym było zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 500.000 zł.
O odsetkach Sąd orzekł na podstawieart. 481 k.c., uwzględniając, iż od 1 stycznia 2016r. zasądzeniu podlegają odsetki ustawowe za opóźnienie. Sąd uznał, iż pozwany pozostawał w opóźnieniu od dnia 26 czerwca 2015r. Zapłata na rzecz powoda miała nastąpić w terminie 7 dni, od dnia otrzymania zapłaty przez pozwanego. Pozwany zapłatę za sprzedaż akcji uzyskał 18 czerwca 2015r., a zatem termin zapłaty powodowi należnego wynagrodzenia upłynął 25 czerwca 2015r. Odsetki należne zatem były od 26 czerwca 2015r. do dnia zapłaty, co skutkowało oddaleniem powództwa, co do odsetek w pozostałym zakresie.
O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2 wyroku obciążając nimi na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w całości pozwanego jako stronę przegrywającą proces.
Powyższy wyrok w punktach 1 i 3 zaskarżył pozwany wnosząc:
1/o jego zmianę w zakresie puntu 1 oraz punktu 3 poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodowej spółki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanego - według norm przepisanych;
2/o zasądzenie od powodowej spółki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanego w tym postępowaniu.
Ewentualnie, na wpadek nieuwzględnienia powyższego wniosku o zmianę wyroku - wniósł:
3/o uchylenie zaskarżonego wyroku w zakresie punktu 1 oraz punktu 3 zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:
1/istotny błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku, który miał wpływ na jego treść - polegający na przyjęciu:
a/że aneks do umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości (k. 42 akt sprawy) został zawarty przez pozwanego orazK. R. (1)w lipcu 2014r. - podczas, gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym niebudzące wątpliwości zeznania pozwanegoM. P., świadkaK. P. (1)oraz Prezesa Zarządu powódkiJ. B., a także korespondencja z funduszemA.z maja 2014r., wskazują jednoznacznie, że aneks ten został zawarty w lipcu 2013r.;
b/że początek kontaktów pozwanego z funduszemA.miał miejsce we wrześniu 2014r. podczas, gdy kontakt ten - wypracowany przezA. D.- miał miejsce na przełomie marca i kwietnia 2014r., natomiast w maju 2014r. przedstawiciele funduszuA.podjęli negocjacje z pozwanym i wypracowali ofertę dla transakcji (co wprost wynika z korespondencji pochodzącej od funduszuA.);
c/że pozwany orazK. R. (1)nie zawarli umowy w przedmiocie doradztwa (pośrednictwa) przy sprzedaży nieruchomości - podczas, gdy przedstawione w niniejszej sprawie dowody (w tym dokument umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości oraz kolejnych aneksów do niej wyraźnie wskazywały na to, że przedmiotem umowy była albo mogła być nieruchomość);
d/żeJ. B.albo powodowa spółka legitymowała się licencją pośrednika w obrocie nieruchomościami - pomimo tego, że w niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek dowodów potwierdzających tę okoliczność;
2/naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonego wyroku, a mianowicie:
a/przepisuart. 233 § 1 kodeksu postępowania cywilnegopolegające na:
- dokonaniu dowolnej, sprzecznej ze wskazaniami wiedzy i doświadczenia życiowego oceny zeznań świadkaK. P. (1)oraz pozwanegoM. P.(które Sąd I instancji uznał za częściowo niewiarygodne) oraz zeznań świadkaK. R. (1)(które Sąd I instancji błędnie uznał za wiarygodne w całości) - w zakresie odnoszącym się do braku pisemnej akceptacji dla potencjalnych inwestorów wskazanych w załączniku do aneksu do umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z lipca 2013r. (a jedynie potwierdzenia odebrania listy potencjalnych inwestorów do zbadania) oraz charakteru prawnego ww. umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości jako umowy odnoszącej się do nieruchomości;
- nieuwzględnieniu przy ocenie dowodów części zeznań świadkówE. K.,A. D.iR. Ś.- złożonych na okoliczność braku jakiegokolwiekzwiązku (...)oraz powodowej spółki ze skojarzeniem potencjalnego inwestora z pozwanym;
b/przepisuart. 328 § 2 kodeksu postępowania cywilnegopolegające na zaniechaniu przeprowadzenia analizy wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów oraz korespondencji e-mail złożonych w niniejszej sprawie, a mianowicie:
- pisma(...)do pozwanego z dnia 23 maja 2014r. (załączonego do odpowiedzi na pozew) wskazującego na prowadzenie negocjacji przez pozwanego z funduszemA.w maju 2014r. z udziałemA. D., który był odpowiedzialny za skontaktowanie funduszuA.z pozwanym;
- e-mailaT. Ś.z powodowej spółki doK. P. (1)z dnia 12 sierpnia 2013r. (załączonego do odpowiedzi na pozew), zawierającego zmodyfikowaną na prośbę pozwanego listę potencjalnych inwestorów z dnia 12 sierpnia 2013r. (która nie obejmuje funduszuA.);
- e-mailaB. J.z powodowej spółki doL. W.z dnia 12 września 2013r. (załączonego do pozwu), w którym stwierdza się, że powodowa spółka nie ma jeszcze umowysell-sidez właścicielem, i dopiero stara się ją dostać;
- e-mailaJ. B.doK. P. (1)z dnia 26 września 2013r. (załączonego do odpowiedzi na pozew), z którego wprost wynika, że w tej dacie zainteresowanie transakcją wyraziło dwóch inwestorów (M.i funduszA.), nie doszło natomiast do „przygotowania i zatwierdzenia przez pozwanego listy potencjalnych inwestorów" (gdyż miałaby ona zostać odrębnie uzgodniona);
3/naruszenie prawa materialnego, a mianowicie:
a/przepisuart. 60w zw. zart. 56 kodeksu cywilnegopoprzez niewłaściwe jego zastosowanie prowadzące do błędnego przyjęcia, iż odbierając załącznik do aneksu do umowy o doradztwo i konsulting przy sprzedaży nieruchomości z lipca 2013r. w postaci „listy potencjalnych inwestorów" i kwitując jego odbiór słowem „odebrałem" oraz podpisem - pozwany złożył oświadczenie woli, którego treścią była cyt. „akceptacja inwestora" (a nie pokwitował jedynie odbioru dokumentu z listą potencjalnych inwestorów na potrzeby zbadania tej listy);
b/przepisuart. 65 § 1 oraz § 1 kodeksu cywilnego- poprzez dokonanie oczywiście wadliwej wykładni umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 maja 2013r. oraz przyjęcie:
- że świadczenieK. R. (1)było ograniczone do cyt. „wskazania potencjalnego Kupującego", natomiast bez znaczenia był brak podjęcia przezK. R. (1)oraz powodową spółkę działań prowadzących do skojarzenia pozwanego z nabywcą nieruchomości oraz związanych z przygotowaniem transakcji zbycia nieruchomości;
- że jedyną przesłanką zaktualizowania obowiązku zapłaty prowizji z umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 maja 2013r. było cyt. „przedstawienie podmiotu, z którym ostatecznie została zawarta umowa, i sam fakt zawarcia umowy";
- że umowa o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 maja 2013r. nie dotyczyła i nie mogła dotyczyć zbycia nieruchomości położonej wB.przyul. (...)(lecz wyłącznie całego przedsiębiorstwa pozwanego);
- że dwuletni termin wynikający z § 1 ust. 7 umowy o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 maja 2013r. liczony od dnia podpisania tej umowy, powinien uwzględniać zawarcie przez pozwanego umowy przedwstępnej ze spółką zależną funduszuA.(a nie umowy sprzedaży);
c/przepisuart. 58 § 1 kodeksu cywilnegow zw. zart. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami- poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie tego przepisuustawy o gospodarce nieruchomościami(w sytuacji, w której aniK. R. (1), ani przedstawiciele powodowej spółki nie posiadali licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami), natomiast umowa o konsulting i doradztwo przy sprzedaży nieruchomości z dnia 28 maja 2013r. była dotknięta nieważnością jako sprzeczna z ustawą;
d/przepisuart. 3531kodeksu cywilnegow zw. zart. 58 § 1 oraz § 1 kodeksu cywilnego- poprzez przyjęcie, że obowiązek zapłaty przez pozwanego prowizji na rzeczK. R. (1)w kwocie 4.200.000 zł cyt. „za samo tylko wskazanie potencjalnego nabywcy” (na liście obejmującej dwadzieścia „potencjalnych zainteresowanych") mieści się w granicach swobody umów, a umowa przewidująca ponad czteromilionową prowizję wyłącznie za cyt. „wskazanie potencjalnego nabywcy” (do którego zresztą w ogóle nie doszło) - jest umową ważną, zgodną z ustawą oraz zasadami współżycia społecznego (pomimo bliżej nieokreślonych „wątpliwości" Sądu I instancji w tym zakresie).
Sąd Apelacyjny zważył co następuje.
W pierwszej kolejności rozważeniu podlegały zdarzenia mające miejsce po wydaniu wyroku przez Sąd I instancji, a które zdaniem pozwanego uzasadniały ocenę o utracie przez dotychczasowego powoda zdolności sądowej i braku legitymacji czynnej(...) spółki z o.o.spółki komandytowej.
Mianowicie, na mocy uchwały wspólników(...) spółki z o.o.z dnia 26 lipca 2019r., spółka ta została przekształcona w trybie przepisów zart. 551 § 1 i nast. kodeksu spółek handlowychw(...) spółkę z o.o.(...) spółkę komandytową. W wyniku tego przekształcenia w dniu 23 października 2019r. wpisano do Krajowego Rejestru Spółek pod nr(...)spółkę przekształconą, a w dniu 11 grudnia 2019r. wykreślono z rejestru nr(...)przekształcaną spółkę z o.o. (dowód: informacje z KRS k – od 606 do 618, od 620 do 626, od 668 do 673).
Zgodnie zart. 553 k.s.h.spółce przekształconej przysługują prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Przy przekształceniu nie zmienia się podmiot, zmienia się tylko typ spółki handlowej w ramach tego samego podmiotu. Dlatego tak w doktrynie jaki i orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, że w przypadku przekształcenia zachodzi zasada kontynuacji, a nie sukcesja uniwersalna. Dokonane przekształcenie jest neutralne dla praw i obowiązków, a przekształcana spółka cały czas pozostaje ich podmiotem. Taki stan rzeczy wyklucza w ogóle kwestie związane ze zbyciem w toku sprawy rzeczy lub prawa objętych sporem i zezwoleniem strony przeciwnej na wstąpienie nabywcy na miejsce zbywcy zart. 192 k.p.c., tym bardziej tylko możliwość oceny o utracie przez spółkę przekształconą materialnej legitymacji czynnej w związku z utratą zdolności sądowej spółki przekształcanej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2005r., sygn. II CK 275/2005r. czy postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2016r., sygn. VCSK 336/15). Spółka taka staje się stroną procesu w miejsce spółki wykreślonej z mocy prawa.
Następnie, uchwałą wspólników z dnia 31 lipca 2020r. rozwiązano(...) spółkę z o.o.(...) spółkę komandytowąbez jej likwidacji zgodnie zart. 67 § 1 k.s.h.W uchwale nr 2 wspólnicy wskazali sukcesorów spółki w osobach dotychczasowych wspólników postanawiając, że sukcesorem Spółki, który wstąpi w te prawa i obowiązki Spółki, które nie zostaną w niniejszej Uchwale podzielone między pozostałych wspólników, będzie wspólnik(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa, w szczególności, jeżeli po dniu podjęcia uchwały ujawnią się inne zobowiązania Spółki niż określone w załączniku nr 1 do uchwały, odpowiedzialność za takie zobowiązania ponosić będzie ten wspólnik. W kolejnych punktach zostały uszczegółowione składniki majątku podlegające podziałowi między wspólnikami. W wykonaniu uchwały z dnia 31 lipca 2020r.,(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółka komandytowazawarła ze wspólnikiemA.z o.o. spółką komandytową umowę przeniesienia własności przedsiębiorstwa z wyłączeniem składników, które przypadły pozostałym wspólnikom (dowód: k: od 637 do 647 i od 700 do 705).
Uprawnienie wspólników do wskazania sukcesora lub sukcesorów generalnych, którzy na podstawieart. 67 k.s.h.przewidzieli inny sposób zakończenia działalności spółki niż przez jej likwidację, zawarte jest w tym przepisie. Dodać należy, że jeżeli w uchwale spółki brak wyraźnego postanowienia, kto jest sukcesorem, za następców prawnych spółki, do czasu rozliczenia się jej z innymi uczestnikami obrotu, powinni być uznani wszyscy wspólnicy spółki (por. wyżej już cytowanie wyroki Sądu Najwyższego).
Nie jest więc tak jak usiłował dowodzić pozwany, że według stanu orzekania przez Sąd Apelacyjny brak było podmiotu, któremu przysługiwałaby legitymacja materialna w sprawie w wyniku następstwa prawnego pod tytułem szczególnym. Z kolei brak zgody pozwanego na wstąpienie nabywcy w miejsce zbywcy nie miał wpływu na legitymację procesową(...) spółki z o.o.(...) spółki komandytowej, a to z uwagi na treśćart. 192 § 3 k.p.c.
Na podzielenie natomiast zasługiwały zarzuty skarżącego naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.i sprzeczności ustaleń faktycznych z dowodami skierowane przeciwko ustaleniom Sądu Okręgowego, że nieopatrzony datą aneks do umowy został zawarty w lipcu 2014r., że mocą tego aneksu strony zmieniły postanowienie z pkt 7 § 1 umowy i przedłużyły termin jej obowiązywania co do podstaw wypłaty wynagrodzenia (dwa lata licząc od lipca 2014r.), a nade wszystko że umowa została zawarta i wykonana przez podmioty posiadające uprawnienia do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Odnośnie do pierwszej kwestii, to ustalenie daty zawarcia przedmiotowego aneksu na lipiec 2014r. nie miało, jak słusznie podniósł skarżący, dostatecznego oparcia w dowodach. Pozwany konsekwentnie podnosił, że aneks ten został podpisany w lipcu 2013r. W pozwie powód wskazywał na luty 2014r. a nie lipiec 2014r. ZarównoK. R. (1)jak iJ. B.podali w swoich zeznaniach w pierwszej kolejności, że aneks został podpisany w lipcu 2013, a dopiero po dalszych pytaniach skorygowali swoje zeznania wskazując na lipiec 2014r. Trudno uznać takiej treści zeznania za przekonywujące chociażby w kontekście informacji podanych w pozwie. Trafnie skarżący przy tym podniósł, że wiarygodność ostatecznych zeznań w/w nie została skonfrontowana z pozostałymi dowodami, w tym z mailaB. J.(pracownikaspółki (...)) doL. W.(pracownikafirmy (...)) z dnia 12 września 2013r., w którym poinformowano o zamiarze pozwanego sprzedaży przedsiębiorstwa wraz ze podstawowymi informacjami (k: od 60 do 62). Początek tych kontaktów przypadł więc na wrzesień 2013r., a nie jak przyjął Sąd I instancji na wrzesień 2014r. Po wrześniu 2013r. nie ma żadnego innego dowodu np. w postaci maili wskazujących na podejmowanie prób kontaktów z tą firmą.
Sąd Okręgowy w swym wnioskowaniu niesłusznie nadto pominął, że tylko przyjęcie za pozwanym daty zawarcia aneksu na lipiec 2013r. czyni logicznym jego treść w punkcie 1 o przedłużeniu umowy do końca 2014r. Skoro bowiem umowa obowiązywała do końca 2013r., to w lipcu 2014r. nie mogło być już mowy o jej przedłużeniu ale o zawarciu nowej. Właśnie fakt, że postanowiono o przedłużeniu jej obowiązywania dowodzi także zawarcia aneksu w trakcie jej obowiązywania, a w każdym razie w czasie pozostającym w ścisłym związku czasowym z końcem 2013r., a nie w lipcu 2014r.
Odnośnie do drugiej kwestii, to słusznie skarżący podniósł, że całkowicie dowolnym bo nie znajdującym oparcia w dowodach, przede wszystkim w umowie i aneksach było przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że strony zmieniły postanowienie z pkt 7 § 1 przedłużając także termin wystąpienia zdarzenia warunkującego wypłatę wynagrodzenia do lipca 2016r. (dwa lata od lipca 2014r.). U podstaw tego ustalenia leżało uprzednie o zawarciu niedatowanego aneksu w lipcu 2014r. Nie sposób jednak przyjąć bez naruszenia zasad logiki i doświadczenia życiowego i przy uwzględnieniu, że umowa została podpisana przez przedsiębiorców a omawiane postanowienie dotyczyło zasadniczej z punktu widzenia interesów stron sprawy wynagrodzenia w znacznej wysokości, aby pozostawienie pozostałej treści omawianego postanowienia było niezamierzone, wynikiem zwykłego przeoczenia. Tym bardziej, że tylko właśnie to postanowienie stało się przedmiotem nowych ustaleń (co do daty wykonywania umowy przezK. R.do końca 2014r., a nie jak wcześniej przyjęto do końca 2013r.). Strony zresztą wyraźnie w pkt 1 aneksu zaznaczyły, że „ ..Umowę przedłużają do końca roku 2014r. Warunki Umowy pozostają nie zmienione”. Postanowienie to nie nastręcza żadnych wątpliwości interpretacyjnych stąd w istocie nie było potrzeby ustalania jego innej treści w odwołaniu się do zasad wykładni oświadczeń woli zart. 65 k.c.Ubocznie należy dodać, ze brak było podstaw do czynienia odmiennych ustaleń także przy założeniu, że sporny aneks został podpisany w lipcu 2014r. To, że przedłużono termin wykonywania umowy do końca 2014r. nie zmienia postaci rzeczy, że termin do wynagrodzenia związany był z datą zawarcia umowy, a nie datą jej wykonywania przezK. R.. Termin dwóch lat liczony był przecież od daty zawarcia umowy a nie od końca 2013r.
W końcu, trafnie skarżący zarzucił dowolność przyjęcia przez Sąd I instancji, że wykonując umowę z dnia 28 maja 2013r.K. R. (3)korzystał z pomocy podmiotu posiadającego wymagane ówcześnie uprawnienia do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, przez co umowę należało uznać za ważną.
Sąd prawidłowo ustalił, że takich uprawnień nie posiadali aniK. R. (1), ani wskazany w umowie jako osoba współpracującaJ. B.. Z niczego nie wynika, aby takie uprawnienia posiadałaspółka z o.o. (...)czy jakikolwiek z jej pracowników. Przeciwnie, nie potwierdził tego w swych zeznaniachK. R. (1). Powołał się on jedynie ogólnikowo na współpracę z bliżej nieokreśloną firmą, która jego zdaniem posiadała takie uprawnienia (zeznania k. 259).
Z przedstawionymi wyżej zmianami, pozostałe fakty ustalone przez Sąd I instancji Sąd Apelacyjny przyjął za własne. W tym co do przedmiotu umowy z dnia 28 maja 2013r., gdyż odmienne twierdzenia skarżącego są oderwane od jej treści, przede wszystkim jej § 1.
W świetle tych ustaleń Sąd Apelacyjny uznał za uzasadniony zarzut naruszeniaart. 58 k.c.w zw. zart. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Prawidłowo Sąd Okręgowy uznał, że do oceny umowy z dnia 28 maja 2013r. wraz z aneksami zastosowanie ma przepis z art. 180 cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2013r. Zmiana tego przepisu nastąpiła z dniem 1 stycznia 2014r. na podstawie art. 50 ustawy z dnia 13 czerwca 2013r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów.
Sąd Apelacyjny w pełni podziela również stanowisko Sądu Okręgowego, że w świetle ówcześnie obowiązującego przepisu z art. 180 ustawy, umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawarta z osobą niemającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nieważna. W tym względzie wykładnia art. 180 jest ugruntowana i jednolita. Pośrednikiem mogła być osoba fizyczna, spełniająca wymagania określone w art. 182 u.g.n., której przyznano licencję zawodową w zakresie pośrednictwa i która została wpisana do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami.
Trafnie również Sąd I instancji uznał, że dla oceny umowy stron w płaszczyźnie wymogów z art. 180 u.g.n. nie ma znaczenia, że jej przedmiotem była nieruchomość wraz z wybudowanymi na niej obiektami z funkcjonującym przedsiębiorstwem, a zlecającym była osoba fizyczna także jako przedsiębiorca. Zgodnie bowiem z art. 180 pkt 6 ustawy, czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Instytucja pośrednictwa miała zatem wymiar uniwersalny.
Umowa z dnia 28 maja 2013r. była umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art. 180 ust. 1, 1a ustawy. Jej przedmiotem jest także wykonywanie opracowań i ekspertyz oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomościami.
Niewątpliwie umowa z dnia 28 maja 2013r. została zawarta z osobę niemającą koniecznych uprawnień. Takich uprawnień nie posiadał takżeJ. B.wskazany w umowie jako osobą współpracująca. Już z tych powodów przedmiotową umowę należało uznać za nieważną.
Okoliczność, czyK. R. (1)posługiwał się w rzeczywistości przy jej wykonaniu osobami posiadającymi konieczne uprawnienia, nie miała w istocie znaczenia skoro treść umowy nie odpowiadała wymogom stawianym przez ustawę. Zgodnie bowiem z art. 180 ust. 3 u.g.n. umowa winna wskazać pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ewentualne własne umowyK. R. (1)z innymi podmiotami posiadającymi uprawnienia o pomoc przy wykonywaniu przedmiotowej umowy, nie mogły mieć znaczenia dla oceny jej ważności skoro nie zostały ujęte w jej treści. Z przyczyn wyżej już przedstawionych nie było zresztą jakichkolwiek przekonywujących podstaw do przyjęcia, żeK. R.zawarł odpowiednie umowy z osobami posiadającymi konieczne uprawnienia. Na żadnym etapie postępowania sądowego nie zostały one skonkretyzowane i wynikające z tego ujemne skutki prawne obciążały powoda stosownie doart. 6 k.c.
Z przyczyn wyżej przedstawionych Sąd Apelacyjny uznał umowę stron za nieważną i wywodzone z jej treści żądanie zapłaty za bezpodstawne.
Skoro już z tego powodu Sąd uznał apelację za uzasadnioną, zbędne stało się odniesienie do pozostałych zarzutów skarżącego.
W konsekwencji Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok jak w pkt I. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 7 i § 10 ust.1 pkt.2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Ewa Staniszewska
Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.
Starszy sekretarz sądowy
Beata Zygmańska