Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1750/21
Data wyroku: 2022-01-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Arkadiusz Marcia
Podstawa prawna: 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt IC 1750/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2022 roku
Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący SSO Arkadiusz Marcia
Protokolant Magdalena Kiełbus
po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2022 roku w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaA. G.,Ż. S.iI.B.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wL.
o uchylenie uchwały

I
powództwo oddala;

II
nie obciąża powódek zwrotem kosztów procesu na rzecz strony pozwanej.

IC 1750/21

UZASADNIENIE
PowódkiA. G.,Ż. S.,I. B.wniosły o uchylenie w całości uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wL.o numerach(...)z dnia 23 sierpnia 2021 r.
W uzasadnieniu pozwu podały, że są właścicielami lokali w nieruchomości położonej przyul. (...)wL.i posiadają ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.R. B.iT. K. (1)są współwłaścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)i posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości(...).R. B.od 31 maja 2021 r. jest członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty. W dniu 23 sierpnia 2021 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym głosowano uchwały w sprawie zmiany sposobu głosowania co do uchwał dotyczących odwołania zarządu oraz powołania zarządcy i wskazane uchwały nie zostały podjęte.
Strona powodowa wskazała dalej w uzasadnieniu pozwu, że przed powyższymi głosowaniami został zgłoszony wniosek o głosowanie zgodnie z zasadą określoną wart. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali. Pomimo tego, że za głosowaniem wg zasady „jeden głos jeden właściciel” opowiedzieli się właściciele 3 lokali, prowadzący zebranie WspólnotyR. B.nie dokonał zliczenia głosów w ten sposób i w konsekwencji zaskarżone uchwały zostały odrzucone mimo, że za ich przyjęciem głosowała większa liczba osób.
W konsekwencji strona powodowa podniosła, że niezastosowanie zasady określonej wart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokalijest niezgodne z prawem, a zaskarżone uchwały nr(...)naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszając interesy właścicieli lokali.
Strona pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wL., wniosła o oddalenie powództwa w całości.
Zarzuciła, że w sprawie brak jest przedmiotu zaskarżenia w trybieart. 25 ustawy o własności lokalialbowiem zaskarżone uchwały nie istnieją. Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 23 sierpnia 2021 r. głosowane były projekty uchwał w przedmiocie odwołania Zarządu oraz powołania zarządcy. Uchwały byłyby podjęte gdyby głos „za” oddała większość właścicieli liczona wg wielkości udziałów, a sytuacja taka nie miała miejsca. Głosujący przeciwR. B.iT. K. (1)są współwłaścicielami po ½ lokalu użytkowego a z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości(...). Zarzuciła nadto, że nie zachodziły w sprawie okoliczności o jakich mowa w art. 23 ust 2 a ustawy gdyż suma udziałów we współwłasności wynosi 1 oraz żaden ze współwłaścicieli nie posiada większości udziałów.
Podniosła także pozwana Wspólnota, że w sprawie nie zachodzi zarzucany w pozwie brak prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszanie interesów powódek jako właścicieli lokali.
Sąd ustalił, co następuje:
R. B.od 31 maja 2021 r. jest członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty.
(okoliczność bezsporna)
Budynek przyul (...)wL.jest budynkiem z przeznaczeniem na działalność usługową. Wyodrębniono w nim 5 lokali użytkowych oznaczonych numerami(...).
PowódkaA. G.jest właścicielkąlokalu nr (...)i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości(...).
PowódkaŻ. S.jest właścicielkąlokalu nr (...)i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości(...).
PowódkaI. B.jest właścicielkąlokalu nr (...)i posiada w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości(...).
R. B.iT. K. (2)są współwłaścicielami w udziałach po ½lokalu nr (...)i posiadają w prawie własności nieruchomości wspólnej udział w wysokości(...).
(dowód: odpisy księgi wieczystej)
W dniu 23 sierpnia 2021 r.R. B.na wniosekA. G.,Ż. S.iI.B.zwołał zebranie Wspólnoty, którego przedmiotem miało być odwołanie dotychczasowego Zarządu Wspólnoty i wybór zarządcy.
(okoliczność bezsporna)
W trakcie zebrania do porządku obrad dodano dwa nowe punkty dotyczące remontu budynku. W zebraniu brały udziałA. G.,Ż. S., zaI.B.w zebraniu uczestniczył jej pełnomocnik, Zebraniu przewodniczyłR. B..
(dowód: zeznania strony pozwanej)
Pierwszym punktem zebrania było odwołania dotychczasowego Zarządu na wniosek powódek. W pierwszej kolejności była głosowana uchwała o zmianie sposobu głosowania i głosowanie nad uchwałą wg zasady że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Za głosowali: pełnomocnikI.B.,A. G.,Ż. S.przeciwR. B.oraz jako pełnomocnikT. R.B.. Uchwale nadano Nr(...).
W protokole zebrania Wspólnoty odnotowano, że uchwała w przedmiocie zmiany sposobu głosowania została odrzucona. Następnie w protokole odnotowano odrzucenie uchwały dotyczącej odwołania dotychczasowego Zarządu.
(dowód: protokół Zebrania Wspólnoty z 23.08.22r., uchwała nr 21)
W uchwale nr(...)poddano pod głosowanie powołanie zarządcy „z zewnątrz”. Za głosowali: pełnomocnikI.B.,A. G.,Ż. S.przeciwR. B.oraz jako pełnomocnikT. R.B.. W protokole zebrania stwierdzono, że „uchwała nie przeszła”
(dowód: protokół Zebrania Wspólnoty z 23.08.22r., uchwała nr 23)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie mogło być uwzględnione.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek polegająca na niezgodności z przepisami prawa, niezgodności z umową właścicieli lokali, naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszeniu interesów właściciela lokalu w inny sposób.
W pierwszej kolejności w powyższej sprawie należy zauważyć, że na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wL.w dniu 23 sierpnia 2021 r. nie zapadły uchwały oznaczone w pozwie numerami(...)zgodnie z żądaniem części właścicieli, na co także wskazywała w uzasadnieniu pozwu strona powodowa. Z unormowań zawartych wart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokaliwynika, że uchwała jest aktem normatywnym wiążącym członków wspólnoty a stanowiącym wynik głosowania, uchwalanym większością głosów właścicieli poszczególnych lokali. Ze swojej istoty głosowanie większości właścicieli lokali reprezentujących większość udziałów przeciwko podjęciu konkretnej uchwały, nie może być utożsamiane z podjęciem uchwały o treści przeciwnej niż proponowana w projekcie uchwały. Przyjmuje się wprawdzie w orzecznictwie, że przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej jak i negatywnej, nie jest to jednak w takiej sytuacji , że nieuzyskanie głosów za projektem uchwały jest równoznaczne z przyjęciem uchwały negatywnej. Czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2019 r. I ACa 676). O podjęciu tzw. uchwały negatywnej można mówić wyłącznie wtedy, gdyby projektem uchwały była wprost wyrażona negatywna treść przegłosowana większością głosów. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość głosów członków wspólnoty - właścicieli lokali, głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści. Pogląd taki wyraził m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 września 2016 r. (I ACa 296/16) wskazując, że na podstawieart. 25 ustawy o własności lokalimożna zaskarżyć z określonych powodów podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwałę. Odmowa podjęcia uchwały o określonej treści nie jest i nie może być równoznaczna z podjęciem uchwały o treści negatywnej.
Zatem przenosząc powyższe rozważania na realia powyższej sprawy przyjąć należało, że nie istniała pozytywna treść uchwały, która uzasadniałaby wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały. Przedmiotem powództwa mogła być uchwała podjęta, nie zaś ta, która wskutek nieuzyskania wymaganej większości podjęta nie została.
Nie sposób zauważyć także w przedmiotowej sprawie niekonsekwencję strony powodowej w formułowaniu zarzutów a także w zgłoszonych żądaniach.
Podnosiła, że zaskarżone uchwały nie zostały podjęte, tym samym domagała się w istocie aby orzeczenie Sądu zastąpiło niepodjętą uchwałę o odwołaniu zarządu, co niewątpliwie nie mogło mieć miejsca i w żaden sposób strona powodowa w ten sposób nie mogła osiągnąć oczekiwanego skutku w postaci odwołania zarządu i powołania nowego zarządcy .
W przypadku przyjęcia, co w sposób dorozumiany można by wywnioskować z uzasadnienia pozwu, że prowadzący zebranie Wspólnoty, niewłaściwie dokonał oceny wyników głosowania dotyczących przyjęcia w myśl 23ust. 2a ustawy o własności lokalizasady że na każdego właściciela przypada jeden głos to w takiej sytuacji uznać należałoby, że zapadła uchwała pozytywna zgodna z żądaniem powódek i tym samym po ich stronie brak byłoby interesu prawnego do wytoczenia niniejszego powództwa.
Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo.
Orzeczenie o kosztach oparto na przepisieart. 102 k.p.c.zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd uznał, że biorąc pod uwagę przebieg zebrania Wspólnoty dniu 23 sierpnia 2021 r. brak właściwie sporządzonego protokołu oraz właściwie zredagowanych projektów uchwał a w konsekwencji także niepewność co do ich treści, po stronie powodowej mogło powstać błędne przekonanie co do rzeczywistego przebiegu zebrania i tym samym błędne przekonanie, nie przez nie zawinione, co do rzeczywistego stanu prawnego.