Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 179/21
Data wyroku: 2022-07-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste, Ustalenie opłaty
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: brak

Sygn. akt: I C 179/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lipca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska
po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2022 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.wG.
przeciwkoSkarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG.przyulicy (...), oznaczonej geodezyjnie jako obrębW.nr(...),działka numer (...), o powierzchni 5.401 m2, objętejksięgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaG.wynosi od roku 202140.676,01 zł(czterdzieści tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć złotych 01/100);

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.100 zł (cztery tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu;

III
nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1252,95 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa złote 95/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt I C 179/21

UZASADNIENIE
PowódkaG.Fabryka (...)spó3ka z o.o. z siedzib1wG.domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoci SkarbuP.po3o¿onego wG.przyulicy (...), objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...)jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj1cego pozew powód wskaza3, i¿ kwestionuje przyjêt1przez rzeczoznawcê wartoæ nieruchomoci i sposób wyceny, zarzucaj1c w szczególnoci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoci faktu obci1¿enia jej ograniczonymiprawami rzeczowymi(s3u¿ebnociami). Nadto, powód wniós3o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1poniesionych nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
(pozew, k. 5-10)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós3o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid3owo okreli3rynek nieruchomoci gruntowych i dokona3prawid3owej wyceny wartoci przedmiotowej dzia3ki. W zakresie dotycz1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak3adów pozwana wskaza3a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza3i nie udowodni3poniesienia nak3adów. Ponadto wskaza3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w3asnej nieruchomoci, w tym budowa przy31czy nie stanowi1nak3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(odpowied na pozew, k. 29-31)
(...)stan faktyczny:
Pozwany SkarbP.jest w3acicielem nieruchomoci po3o¿onej wG.przyulicy (...)o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia3ka nr 527,(...)W., objêtej ksiêg1wieczyst1o numerze(...).
PowódkaG.Fabryka (...)spó3ka z o.o. z siedzib1wG.jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoci.
W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miastaG., a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat.
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia3ek, k. 53-56)
Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent MiastaG., dzia3aj1c w imieniu SkarbuP., wypowiedzia3powódce dotychczasow1wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoci 36.570 z3i zaproponowa3ustalenie nowej wysokoci op3aty rocznej w kwocie 40.676,01 z3. Zgodnie z treci1wypowiedzenia nowa wysokoæ op3aty rocznej mia3a obowi1zywaæ od 1 stycznia 2021r.
(dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych(...).BT.(...)-9/94/(...))
Nie zgadzaj1c siê z wysokoci1nowej op3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do(...)Kolegium(...)wG.powódka domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku(...)Kolegium(...)wG.orzek3o, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós3sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj1c orzeczenie w ca3oci i domagaj1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty by3a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20)
Wartoæ ww. nieruchomoci stanowi1cej dzia3kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej wynosi 1.375.000 z3.
Przedmiotowa dzia3ka po3o¿ona jest na terenie przemys3owo  magazynowo  us3ugowym na po3udniowy wschód odul. (...), bêd1cym pozosta3oci1pofabryce (...). Dojazd do dzia3ki odul. (...)odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni.(...)ma kszta3t zbli¿ony do kwadratu z przed3u¿onym kawa3kiem stanowi1cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p3aski.(...)jest ogrodzona starym zniszczonym p3otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p3ytami. Na dzia3ce znajduje siê budynek.(...)posiada przy31cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy31cze do miejskiej sieci wodoci1gowej. Natomiast, obecnie nie ma przy31cza do sieci wodoci1gowej i kanalizacyjnej miejskiej.(...)jest przy31czona do sieci prywatnych, przebiegaj1cych przez inne dzia3ki. Przedmiotowa dzia3ka po3o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys3owe: strefa produkcyjno-us3ugowo-sk3adowa. Wpisy dotycz1ce s3u¿ebnoci w ksiêdze wieczystej faktycznie s1wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia3kach.
(dowód: pisemnaopinia (...)s1dowej rzeczoznawcy maj1tkowegoM. B., k. 79-103)
Sad zwa¿y3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny(...)na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu zopinii (...)s1dowej z zakresu wyceny nieruchomoci.
W ocenie(...)brak by3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoci i mocy dowodowej powo3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa3a autentycznoci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z3o¿y3y owiadczeñ w nich zawartych.(...)tak¿e nie doszuka3siê ¿adnych okolicznoci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoci co do wiarygodnoci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoci ladów przerobienia, podrobienia, b1d innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów,(...), ¿e przed3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj1rzeczywisty przebieg postêpowania zwi1zanego z wypowiedzeniem wysokoci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj1faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoci w u¿ytkowanie wieczyste.
Za wiarygodny i w pe3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód(...)do spraw wyceny nieruchomociM. B..(...)na uwadze, ¿eopinia (...)przygotowana przez osobê posiadaj1c1wiedzê fachow1oraz dowiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe.(...)bowiem wielokrotnie wystêpowa3a w charakterze bieg3ego w podobnych sprawach. W ocenie przed3o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta3a sporz1dzona zgodnie z obowi1zuj1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomociami oraz rozporz1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzenia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoci i sporz1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj1szczegó3owe uregulowania dotycz1ce sposobu wyceny nieruchomoci dla celów aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg3a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa3a podejcie porównawcze, które polega na okreleniu wartoci nieruchomoci przy za3o¿eniu, ¿e wartoæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoci podobne, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni1ce nieruchomoci podobne od nieruchomoci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu.P.cie porównawcze stosuje siê, je¿eli s1znane ceny i cechy nieruchomoci podobnych do nieruchomoci wycenianej (art. 153 ust. 1).(...)tak¿e prawid3owo wybra3a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoci bêd1cej przedmiotem wyceny, której cechy s1znane, kolejno z nieruchomociami podobnymi, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s1ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoci.J.nie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg3a nie mog3a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny redniej z uwagi na zbyt ma31liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by3y nieruchomoci niezabudowane. Do porównania bieg3a przyjê3a nieruchomoci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys3owym, us3ugowym, magazynowym i handlowym, co  wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia3ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste  równie¿ nale¿a3o uznaæ za zabieg prawid3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejcie porównawcze oraz iloæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta3a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miastaG.. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz1dzenia bieg3a prawid3owo ustali3a wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op3aty, a tak¿e dokona3a prawid3owego doboru nieruchomoci podobnych, precyzyjnie opisa3a cechy nieruchomoci i dokona3a prawid3owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj1ce pomiêdzy wycenian1nieruchomoci1a nieruchomociami podobnymi zosta3y skorygowane za pomoc1w3aciwych wspó3czynników koryguj1cych.P.¿szy sposób wyceny nieruchomoci nie budzi ¿adnych w1tpliwoci(...), nadto strony nie wnios3y ¿adnych zarzutów do tej opinii.
Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami wysokoæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoæ tej nieruchomoci ulegnie zmianie.(...)ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoci nieruchomoci okrelonej na dzieñ aktualizacji op3aty. Stosownie do treci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo3anej ustawy wysokoæ stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wynosi3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes3anek aktualizacji op3aty, równie¿ w postêpowaniu s1dowym, spoczywa na w3aciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomociami (por. postanowienie(...)Apelacyjnego wP.z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13,L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz1c o dopuszczenie dowodu zopinii (...), strona pozwana udowodni3a, i¿ wartoæ przedmiotowej nieruchomoci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywicie wzros3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd1cym podstaw1wypowiedzenia wysokoci op3aty rocznej, wartoæ nieruchomoci na dzieñ wypowiedzenia mia3a wynosiæ 1.355.867 z3.(...)wopinii (...)nawet wartoæ wy¿sz1, tj. 1.375.000 z3. Tym samym strona pozwana wykaza3a, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego by3a uzasadniona w wysokoci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomociami), nale¿a3o zatem uznaæ, ¿e wysokoæ zaktualizowanej op3aty rocznej wynosi 40.676,01 z3.
Jeli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1poniesionych nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa3na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treci1art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomociami w przypadku aktualizacji op3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1zalicza siê wartoæ niezaliczonych nak3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia3em rodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie za do art. 77 ust. 6 powo3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak3adów koniecznych wp3ywaj1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros3a wartoæ nieruchomoci gruntowej. W ocenie(...)powódka nie sprosta3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza3a, by poczyni3a nak3ady konieczne, które podlega3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1zaktualizowan1a op3at1dotychczasow1, zgodnie z przytoczonymi przepisami.Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci3a, ¿e nak3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta3y wykazane ¿adnymi dokumentami za31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia.(...)z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe3nomocnik powódki zosta3zobowi1zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi1zanie, w pimie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa3a zakresu poniesionych nak3adów, ani te¿ nie przedstawi3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza3yby, ¿e faktycznie takich nak3adów dokona3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by3o dopuszczenie dowodu zopinii (...)na okolicznoæ okrelenia wartoci nak3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj1cym pozew, k. 10).Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg3ego gromadzenie materia3u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoci specjalnych w oparciu o materia3dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie doart. 6 kciart. 232 kpctwierdzenia powoda o poniesieniu nak3adów koniecznych na przedmiotow1nieruchomoæ bêd1c1w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoci nie zosta3y udowodnione, to nie by3o mo¿liwoci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomociami.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomociami,(...)jak w pkt I. sentencji.
O kosztach procesu(...)na podstawieart. 98 kpci zgodnie z zasad1odpowiedzialnoci za wynik sprawy zas1dzi3od przegrywaj1cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z3, na co sk3ada3y siê: op3ata za czynnoci fachowego pe3nomocnika pozwanej bêd1cego radc1prawnym w stawce minimalnej (3.600 z3) obliczona od wskazanej wartoci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczetopinii (...)(500 z3).
Ponadto, na mocyart. 98 kpcw zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z pón. zm.)(...)ci1gniêcie od powoda kosztówopinii (...), które zosta3y wy3o¿one tymczasowo ze SkarbuP.w kwocie 1.252,95 z3.Z.¿yæ nale¿y, i¿31czny kosztopinii (...)1.752,95 z3i do kwoty 500 z3zosta3pokryty z zaliczki wp3aconej przez pozwanego.