Sąd Apelacyjnyw Warszawie
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 543/22
Data wyroku: 2022-07-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Robert Obrębski
Słowa kluczowe: Umowa sprzedaży
Podstawa prawna: art. 560 KC

Sygn. akt VA Ca 543/22

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lipca 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Robert Obrębski
Protokolant: Małgorzata Szmit
po rozpoznaniu w dniu 14 lipca 2022 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaE. O.
przeciwkoA. S. (1),H. S.iT. S.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 marca 2017 r., sygn. akt II C 199/13

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza solidarnie odA. S. (1),H. S.iT. S.na rzeczE. O.kwotę 182.573,91 zł (sto osiemdziesiąt dwa tysiące pięćset siedemdziesiąt trzy złote dziewięćdziesiąt jeden groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty, ustala, że pozwanych obciąża całości kosztów procesu poniesionych przez powódkę i powierza ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie;

2
ustala, że pozwanych obciąża całość kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego poniesionych przez powódkę i powierza ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie.

Robert Obrębski
Sygn. akt: VA Ca 543/22

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 22 lutego 2013 r.E. O.wniosła o zasądzenie solidarnie odH. Ś.,A. Ś.orazT. Ś.kwot: 182.573,91 zł tytułem obniżenia ceny nabycia przez powódkę lokalu od pozwanych, ewentualnie tytułem odszkodowania wraz z ustawowymi odsetkami od 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty; 43.018,76 zł tytułem naprawienia szkody, ewentualnie tytułem odszkodowania z ustawowymi odsetkami za ten sam okres; 32.663 zł tytułem naprawienia szkody, ewentualnie tytułem odszkodowania wraz z odsetkami za ten sam okres. Wskazała, że 24 lutego 2010 r. zawarła z pozwanym umowę sprzedaży lokalu niemieszkalnego nr(...)znajdującego się w budynku położnym wW.(W.) przyul. (...). Według oświadczeń sprzedających oraz przedłożonych jej dokumentów urzędowych, w tym odpisu księgi wieczystej, lokal miał powierzchnię użytkową 87,80 m(
    2), zaś ustalona cena lokalu, na kwotę 700.000 zł, uwzględniała powierzchnię użytkową lokalu oraz odpowiadała jego rynkowej wartości i stanowiła najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku — dla lokalu podobnego powierzchniowo oraz znajdującego się w rejonie położenia tego lokalu. Powódka zaznaczyła, że w związku z planowanym remontem i podnajęciem lokalu zleciła w listopadzie 2012 r. wykonanie pomiarów w zakresie powierzchni użytkowej lokalu, które to wykazały, iż jego powierzchnia użytkowa wynosi w rzeczywistości 64,90 m(
    2), a nie 87,80 m(
    2), o czym zawiadomiła pozwanych, jednocześnie zgłaszając stosowne roszczenia z tytułu mniejszej powierzchnia lokalu, zmniejszającej jego wartość i użyteczność. Żądała z tej przyczyny kwoty 182.573,91 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży wyliczonej jako równowartość brakującej powierzchni użytkowej lokalu, a ponadto kwoty 43.018,76 zł w związku z zawyżonymi kosztami kredytu udzielonego powódce na zakup lokalu, jak też kwoty 32.663,00 zł w związku ze utratą korzyści z tytułu lokaty bankowej, którą by mogła uzyskać, gdyby nie nadpłaciła bezzasadnie ceny za nabyty lokal.
Pozwani wnosili o oddalenie powództwa i podnosili, że po zakończeniu rozbudowy lokalu w 2006 r., Inspektor Nadzoru Budowlanego w arkuszu danych ewidencyjnych lokali wskazał, iż powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 87,80 m2, czego nie podważali, ufając opinii profesjonalisty. Dokument ten stanowił podstawę do dokonania wpisu powierzchni lokalu w księdze wieczystej, jak też w kartotece lokali. Podawali, że nie wiedzieli o mniejszej faktycznie powierzchni użytkowej lokalu. Nie dokonywali bowiem pomiaru jego powierzchni całkowitej. Podnosili ponadto, że mniejsza powierzchnia użytkowa lokalu nie ma wpływu na jego cenę, podaną w umowie sprzedaży. Powódka była bowiem zainteresowana nabyciem lokalu z uwagi na jego przydatność oraz atrakcyjność do prowadzenia działalności gospodarczej, przez ponad rok przed jego zakupem, na podstawie umowy najmu. Pozwani też podnosili, że uprawnienia powódki z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasły. Upłynął już bowiem roczny termin od daty wydania lokalu powódce w 2 stycznia 2009 r., a najpóźniej w chwili podpisania umowy sprzedaży tj. 24 lutego 2010 roku. Zaprzeczali też temu, aby omyłka w podaniu powierzchni lokalu była jego wadą fizyczną, lokal był zaś powódce dobrze znany.
Kwestionowali też wysokość roszczenia wskazując, że przy ustalaniu ceny za nabycie lokalu nie przyjęto podstaw do jej wyliczenia, a tym samym ustalona cena lokalu nie stanowiła iloczynu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu i ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu. Czynnikiem cenotwórczym lokalu był jego atrakcyjny, nowoczesny wygląd, korzystne też położenie, przyzwyczajenie klientów do tego, że w lokalu tym znajduje się biuro turystyczne oraz agencja ubezpieczeniowa. Z ostrożności procesowej wskazali również, żeE. O.utraciła uprawnienia z tytułu rękojmi, bowiem zaniechała zbadania lokalu w czasie oraz w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju, a także wiedziała o wadzie, bowiem znała rzeczywisty metraż lokalu. Dodatkowo odnosząc się do roszczeń odszkodowawczych wskazali, że nie można im przypisać jakiejkolwiek winy we wskazaniu błędnej powierzchni lokalu, gdyż dołożyli należytej staranności przy oznaczaniu powierzchni, a ewentualna omyłka w tym przedmiocie wynikała z błędu popełnionego przez Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wskazali, że powódka nie wykazała szkody co do zasady, ani co do wysokości. Nie wykazała żadnej z pozostałych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. Ponadto powoływali się na nadużycie prawa podmiotowego przez powódkę.
Wyrokiem z dnia 13 marca 2017 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanych kwoty po 7.217,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Opłatę od pozwu, od uiszczenia której powódka została częściowo zwolniona, i nieuiszczone wydatki, przejął na rachunek Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie. Na podstawie zebranych dowodów Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani byli współwłaścicielami lokalu niemieszkalnego nr(...), znajdującego się w budynku przyul. (...)wW.(W.), w którymA. Ś.iT. S.prowadziliAgencję (...)w formie spółki cywilnej. Powódka również prowadziła działalność gospodarczą o zbieżnym z pozwanymi zakresie działalności, pod nazwąBiuro Usługowe (...)wS.. Strony współpracowały z tożsamymi biurami podróży i agencjami ubezpieczeniowymi. W 2005 r. właściciele pawilonów, znajdujących się przyul. (...), w tym również pozwani, postanowili rozbudować pawilony. Po zakończeniu rozbudowy, w arkuszu danych ewidencyjnych lokali z 11 września 2006 r. projektant konstrukcji mgr. inż.A. B.wskazał, że powierzchnia przedmiotowego lokalu użytkowego wynosi 87,80 m(
    2). Pozwani byli przekonani, że powierzchnia 63,30 m(
    2)jest powierzchnią, o którą lokal został rozbudowany i że pozwolenie na użytkowanie dotyczy właśnie tej części. W czasie rozbudowy całego budynku cały czas prowadzili działalność gospodarczą w pomieszczeniu, które miało ponad 20 m(
    2). Po rozbudowaniu przedmiotowego lokalu opłacali podatek od nieruchomości o powierzchni 86,50 m(
    2)- 87,80 m(
    2). W połowie 2008 r. zdecydowali się na zakończenie prowadzonej działalności gospodarczej. W tym samym czasie powódka planowała rozszerzenie swojej działalności, w tym zakup nowego lokalu. Strony podjęły rozmowy o możliwości przejęcia działalności pozwanych przez powódkę i prowadzeniu jej w przedmiotowym lokalu — na początku w ramach stosunku najmu, z ewentualną możliwością sprzedaży lokalu. Pozwana, aby zorientować się w wartości lokalu i móc zaproponować cenę najmu, ewentualnie cenę sprzedaży lokalu, zleciała sporządzenie operatu szacunkowego.
Zgodnie z operatem szacunkowym z 8 września 2008 r., wartość rynkową nieruchomości oszacowano na kwotę 705.200 złotych. Przedmiotem wyceny była nieruchomość stanowiąca lokal użytkowy nr(...)o powierzchni użytkowej 87,80 m(
    2)jako przedmiot prawa własności z udziałem nieruchomości wspólnej.
W dniu 31 października 2008 r. strony zawarły porozumienie o przejęciu działalnościAgencji (...)prowadzonej przezA.iT. Ś.przezBiuro Usługowe (...)prowadzone przez powódkę. Strony też ustaliły, żeE. O.podejmie się przejęcia działalnościAgencji (...)w pełnym zakresie w tym samym lokalu z wykorzystaniem dotychczasowych pracownikówAgencji (...). Ponadto strony ustaliły, że zE. O.zostanie podpasana umowa najmu i odsprzedane zostanie pełne wyposażenie. Powódka za przejęcieAgencji (...)zapłaciła pozwanym kwotę 350.000 zł, jak również kwotę 20.000 zł za wyposażenie lokalu. W tym samym dniu zawarły wstępną umowę najmu. W dniu 5 listopada 2008 r. strony zawarły umowę najmu, w której postanowiły m.in. że powódka będzie miała prawo pierwokupu lokalu w przypadku, gdyby pozwani dokonywali jego sprzedaży. W dniu 2 stycznia 2009 r. doszło też do przekazania aktywów i wyposażeniaAgencji (...)powódce.
W dniu 15 lipca 2009 r. strony zawarły umowę przyrzeczenia przeniesienia własności spornego lokalu za cenę określoną na 700.000 zł. W dniu zaś 24 lutego 2010 r. zawarły zaś umowę sprzedaży tego lokalu. Jego powierzchnia została oznaczona na 87,80 m2. Sąd Okręgowy ustalił, że w czasie zawierania umowy sprzedaży pozwani nie mieli wiedzy o mniejszej powierzchni tego lokalu. Cena została ustalona na kwotę 700.000 zł. Do 25 lutego 2010 r. powódka zobowiązała się zapłacić na rzecz pozwanych z tego tytułu kwotę 140.000 zł ze środków własnych. Kwotę 560.000 zł miała natomiast zapłacić do 3 marca 2010 r. ze środków pochodzących z kredytu bankowego. W związku z wymogiem banku udzielającego kredyt, przed zakupem lokalu zleciła wycenę lokalu. W operacie szacunkowym z dnia 15 stycznia 2010 r. jego wartość została określona na kwotę 739.389 zł. Po prawie trzech latach od jego zakupu, powódka postanowiła, że wynajmie część tego lokalu. Zleciła wykonanie specjalistycznego pomiaru, który została przeprowadzony w 14 listopada 2012 r. przezM. M.i wykazał, że jego powierzchnia wynosi 64,90 m2.
Pismem z 30 listopada 2012 r. powódka zawiadomiła pozwanych o wadach fizycznych lokalu i zgłosiła roszczenie o obniżenie ceny sprzedaży o kwotę objętą żądaniem pozwu. Pozwani tego roszczenia nie uwzględnili.
Sąd Okręgowy ustalił, na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomościA. S. (1)że wartość rynkowa tego lokalu, według stanu i cen na dzień 24 lutego 2010 r. przy przyjęciu powierzchni 63,85 m(
    2)wynosi 509.107 zł, zaś przy przyjęciu powierzchni 87,80 m(
    2)- wynosi 700.072 zł. Na podstawie opinii biegłego geodetyR. M.zostało także ustalone, że łączna powierzchnia użytkowa tego lokalu wynosi 63.85m(
    2).
Oceniając znaczenie dokonanych ustaleń, Sąd Okręgowy nie znalazł jednak podstaw do uwzględnienia powództwa z jakiejkolwiek jego części, ani w zakresie roszczenia o obniżenie ceny, przewidzianegoart. 560 k.c., ani w odniesieniu do roszczeń odszkodowawczych objętych pozwem, zgłoszonych na podstawieart. 471 k.c., mimo niezasadności zarzutu pozwanych, że powódka nie dotrzymała terminu na dochodzenie pierwszego z tych roszczeń. Według Sądu Okręgowego, mniejsza powierzchnia spornego lokalu nie zmniejszyła jego wartości, a ponadto jego użyteczności dla powódki, wynikającej z okoliczności oraz z przeznaczenia tego lokalu, zwłaszcza że cena za jego nabycie została przez strony określona w umowie jego sprzedaży kwotowo i nie była uzależniona od jego powierzchni, lecz od jego przeznaczenia na prowadzenie działalności, które było dla powódki dużo ważniejsze niż wielkość lokalu dobrze powódce znanego i używanego do swojej działalności w okresie jego wynajmowania przed jego nabyciem na własność.
Według Sądu Okręgowego, powódka nie udowodniła, aby decydujący wpływ na cenę przedmiotowego lokalu miała jego powierzchnia, a tym bardziej, że cena lokalu została ustalona wyłącznie w oparciu o tę cechę. Z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że zakup lokalu był ściśle związany z uprzednim „przejęciem" przez powódkę działalności gospodarczej pozwanych. Na cenę tego lokalu wpłynęła więc głównie jego lokalizacja, stan techniczny budynku i lokalu, usytuowanie względem większych ciągów handlowo-usługowych, możliwość ekspozycji reklam i parkowania samochodów.
Sąd Okręgowy nie znalazł też podstaw do uznania, że działania pozwanych związane z zawarciem umowy sprzedaży spornego lokalu były zawinione oraz że pozostawały w adekwatnym związku przyczynowym z doznaniem szkody, która nie została w tej sprawie wykazana po stronie powódki. Również roszczenie oparte naart. 471 k.c.w zw. zart. 361 § 1 i 2 k.c.nie zostały z tych powodów uwzględnione w tej sprawie, tym bardziej ponadto w zakresie poniesienia przez powódkę większych kosztów kredytu i nieuzyskania zysków z kwoty zawyżonej ceny za nabycie tego lokalu przez powódkę. Z tych powodów Sąd Okręgowy w całości oddalił powództwo oparte na wskazanych przepisach. O kosztach procesu zaś orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zart. 98 k.p.c.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wywiodła powódka. Zaskarżając ten wyrok w całości, zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie:art. 560 § 1 i 3 k.c.poprzez ich niezastosowanie na rzecz skarżącej i uznanie, że brakująca część blisko 24 m2powierzchni lokalu nie stanowi wady fizycznej rzecz sprzedanej i nie uprawnia powódki do wystąpienia z roszczeniem o obniżenie ceny oraz że nie zmniejsza wartości tego lokalu, gdy tymczasem dopuszczony i przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości potwierdza przeciwny zupełnie wniosek i utrudnia wynajęcie części lokalu;art. 233 § 1 k.p.c.orazart. 6 k.c.i232 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę dowodów oraz przyjęcie, że wysokość ceny nie była uzależniona od wielkości lokalu i nie została obliczona według stawki za metr kwadratowy rzeczywistej powierzchni;art. 233 § 1 k.p.c.orazart. 6 k.c.i232 k.p.c.poprzez przyjęcie, że nabycie lokalu było „przejęciem" przez powódkę działalności gospodarczej pozwanych oraz wadliwe uznanie, że pozwani mogli kształtować cenę sprzedaży w sposób oderwany od przyjętych sposobów wyceny oraz że powódka podjęła decyzję o zakupie lokalu z uwagi na wygląd lokalu, jego przestronność, gdy tymczasem zarówno wygląd jak i przestronność były tylko i wyłącznie elementami estetycznymi, niemającymi wpływu na cenę lokalu, a ponadto że powódka nie interesowała się, w jaki sposób rzeczoznawcy majątkowi wyliczyli wartość nieruchomości i nie kwestionowała ustalonej ceny oraz że cena zakupionego przez powódkę lokalu była ustalana i akceptowana przez powódkę, ponieważ lokal posiadał zespół cech, którymi się charakteryzował, że powódka akceptowała mniejszą jego powierzchnię oraz że pozwani nie ponoszą winy za podanie w umowie mniejszej powierzchni lokalu niż na to wskazywał jego rzeczywisty obmiar;art. 566 § 1 k.c.iart. 471 k.c.i w zw. zart. 361 § 1 i 2 k.c.poprzez niezastosowanie tych przepisów na rzecz powódki, mimo wykazania określonych w nich przesłanek odpowiedzialności po stronie pozwanych, tak w zakresie roszczenie o obniżenie ceny, jak też roszczenia o zapłatę odszkodowania tytułem naprawienia szkody wykazanej przez powódkę;
art. 328 § 2 k.p.c.poprzez niewystarczające uzasadnienie przyczyn oddalenie tego powództwa i pominięcia dowodów, które przemawiały za jego zasadnością.
Na podstawie opisanych zarzutów skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości zgodnie z żądaniem pozwu, ewentualnie jego uchylenie oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia przez Sąd Okręgowy o kosztach postępowania apelacyjnego.
Wyrokiem z 20 listopada 2018 r., wydanym w sprawie VA Ca 1470/17, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok tylko w zakresie dotyczącym kosztów procesu zasądzonych od pozwanych na rzecz powódki poprzez obniżenie kwot 7217 zł do kwot 2417 r. W dalszym zakresie apelacja powódki została oddalona. Sąd Apelacyjny w pełni podzielił bowiem nie tylko ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy, lecz również ich ocenę prawną i również przyjął, że żadne z roszczeń objętym pozwem nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny obciążył też powódkę kosztami postępowania apelacyjnego poniesionymi przez pozwanych w kwotach po 2700 zł.
W wyniku uwzględnienia skargi kasacyjnej powódki od wyroku wydanego przez Sad Apelacyjny w dniu 20 listopada 2018 r., wyrokiem z dnia 25 lutego 2022 r., wydanym w sprawie II CSKP 109/22, Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok „w punkcie II w części oddalającej apelację powódki co do roszczenia obniżenia ceny o kwotę 182.573,91 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty, oraz co do rozstrzygnięć o kosztach postępowania zawartych w punktach I i II” i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że zaniżenie powierzchni spornego lokalu wpływało istotnie na jego wartość i uzasadniało też roszczenie powódki o obniżenie ceny.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy w zakresie wskazanym w wyroku Sądu Najwyższego z 25 lutego 2022 r., II CSKP 109/22, Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powódki zasługiwała na uwzględnienie w całości. Większość też zarzutów, na których została oparta, była uzasadniona i została podzielona przez Sąd Apelacyjny w odniesieniu do roszczenia o obniżenia ceny, mimo że część z nich została wadliwe sformułowana w jej treści. Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku były jednak poprawne i wystarczające do rozstrzygnięcia o zasadności powództwa, które w całości było uzasadnione. Na podstawie dowodu z opinii biegłegoA. S. (2)Sąd Okręgowy ustalił więc nie tylko to, że powierzchnia spornego lokalu została w umowie zaniżona, ale również to, że wartość lokalu, którą powinna oddawać cena podana w tej umowie, została zawyżona o ponad 190.000 zł. Biegły w tej opinii ustalił bowiem, że na dzień zawarcia tej umowy, wartość tego lokalu przy powierzchni 63,85 m2powinna zostać określona na 509.107 zł, podczas gdy dla powierzchni podanej w umowie, czyli określonej na 87,80 m2,została ustalona na równe 700.000 zł. Takie też ustalenia poczynił Sąd Okręgowy. Nie były one więc wadliwe, zwłaszcza że zostały oparte na właściwym dowodzie, czyli opinii, którą w tej sprawie sporządził biegły sądowy, osoba mająca więc kwalifikacje fachowe. Wbrew wywodom zawartym w powołanym wyroku Sądu Najwyższego, którym została uwzględniona skarga kasacyjna powódki, Sąd Okręgowy w uzasadnieniu swojego wyroku również przyjął, że wadliwe oznaczenie powierzchni było wadą fizyczną rzeczy sprzedanej umową z 24 lutego 2010 r. w rozumieniu przyjętym wart. 5561§ 1 k.c.Przyczyny oddalenia powództwa wniesionego w tej sprawie Sąd Okręgowy dopatrzył się natomiast w uznaniu, że tego rodzaju wada nie miała istotnego wpływu na określenie wartości spornego lokalu, przy uwzględnieniu też pozostałych okoliczności, w tym korzystania przez powódkę z tego lokalu na potrzeby wcześniejszego prowadzenia w nim działalności gospodarczej, a tym samym też jego dobrej znajomości i pozytywnej oceny jego przydatności w tym zakresie, czyli że przyjęciu, że powódka nabyłaby ten lokal za cenę w tej samej wysokości, nawet gdyby znana skarżącej była rzeczywista powierzchnia lokalu. O jego atrakcyjności dla powódki decydowały bowiem również, a może nawet i przede wszystkim inne jego walory niż jego wielkość, która była dla powódki w zasadzie satysfakcjonująca, zwłaszcza że powódka przejęła też klientów, którzy zostali wcześniej pozyskani przez pozwanych w ramach prowadzenia tożsamej przedmiotowo działalności gospodarczej.
Pogląd Sądu Okręgowego był jednak wadliwy w zakresie dotyczącym subsumpcji stanu faktycznego tej sprawy pod normęart. 560 § 1 i 3 k.c., do której były pełne jednak podstawy, pominięte jednak nietrafnie przez Sąd Okręgowy, który w zaprezentowanej argumentacji przeoczył, że nie była to umowa zbycia przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej jego części, lecz umowa sprzedaży lokalu należącego do pozwanych, jak również że przejęcie klienteli pozyskanej przez pozwanych przez powódkę nie było związane z nabyciem własności tego lokalu przez skarżącą, lecz znacznie wcześniejszym podjęciem w tym samym miejscu tożsamej przedmiotowo działalności w oparciu o umowę najmu tego lokalu, czyli zanim powódka nabyła do niego prawo własności.
Błąd Sądu Okręgowego dotyczył więc wadliwego pominięcia przesłanek do stosowania w tej sprawie powołanego przepisu, mimo że były pełne podstawy do dokonania takiej subsumpcji, a tym samym i uwzględnienia powództwa, które dotyczyło roszczenia o obniżenie ceny, znajdującego oparcie w tych przepisach. Dowód z opinii biegłego wykazał bowiem, że wadliwe oznaczenie powierzchni spornego lokalu wpływało na określenie jego wartości, czyli że cena za ten lokal, która została ustalona przez strony na 700.000 zł, została obiektywnie zawyżona o ponad 190.000 zł. Różnica pomiędzy określoną w umowie ceną a obiektywną wartością spornego lokalu była więc znacząca. Przenosiła bowiem czwartą część jego wartości określonej przez strony w umowie. Pozostałe okoliczności, które w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zostały dokładnie opisane, miały jednak dla tej wartości znaczenie drugoplanowe. Odnosiły się bowiem do subiektywnej tylko oceny przydatności dla powódki lokalu, który obiektywnie może być też inaczej wykorzystany. Subiektywne preferencje powódki nie miały jednak decydującego znaczenia dla określenia jego wartości rynkowej, która po prostu w umowie z 24 lutego 2010 r. została zawyżona po ponad czwartą jej część.
Analogiczne stanowisko, mimo skromnego uzasadnienia, zaprezentował w tej sprawie Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lutego 2022 r., II CSKP 109/22, którym uchylony został pierwszy wyrok, który został wydany w tej sprawie przez Sąd Apelacyjny, zakres kompetencji którego nie obejmuje badania statusu osób, które zostały wyznaczone do orzekania w sprawie w Sądzie Najwyższym. Pominąć tym samym należało także osobiste przekonania sędziego wypełniającego skład Sądu Apelacyjnego wyznaczony do ponownego rozpoznania apelacji powódki. Sąd Apelacyjny był natomiast związany stanowiskiem, które w tym wyroku zostało wyrażone przez Sąd Najwyższy. Również więc w proceduralnym wymiarze swej kompetencji, przy ponownym rozpoznawaniu tej sprawy, Sąd Apelacyjny miał obowiązek przyjąć, że wada fizyczna spornego lokalu wpływała na określenie jego wartości w umowie z 24 lutego 2010 r., a tym samym że pozwani ponoszą odpowiedzialność z tego tytułu na rzecz powódki, która nabyła z tej przyczyny roszczenie o obniżenie ceny, znajdujące podstawę wart. 560 § 1 i 3 k.c.Zarzut naruszenia tego przepisu przez Sąd Okręgowy, podniesiony w apelacji powódki, był więc uzasadniony i zasługiwał na uwzględnienie poprzez zmianę tego wyroku i zasądzenie na rzecz powódki, solidarnie od pozwanych, całej kwoty objętej tym żądaniem, które powódka zgłosiła w pozwie w pierwszej kolejności, zwłaszcza że w tenorze wyroku Sądu Najwyższego z 25 lutego 2022 r. wprost zostało także przesądzone, że pierwszy wyrok Sądu Apelacyjnego, z 20 listopada 2018 r., został uchylony wyłącznie w zakresie „roszczenia o obniżenie ceny o kwotę 182.573,91 zł” z odsetkami. Powódka nie sformułowała wprawdzie w tej sprawie żądania kształtującego o obniżenie ceny, lecz poprzestała na zgłoszeniu żądania o zapłatę, jednak w powołanym wyroku Sąd Najwyższy nie przywiązał do tego najmniejszej wagi, czyli dał wyraz temu, że niezgłoszenie żądania kształtującego cenę istotnie pomniejszoną nie było przeszkodą do uwzględnienia powództwa o zapłatę samej różnicy, czyli kwoty nadpłaconej przez powódkę. Także w tym zakresie więc Sąd Apelacyjny był związany stanowiskiem, które przyjął Sąd Najwyższy w wyroku, którym uwzględniona została skarga kasacyjna powódki.
Wysokość roszczenia o obniżenie ceny i zasądzenie różnicy została w tej sprawie wykazana dowodem z opinii biegłegoA. S. (2). Wynikało ze niej nawet, że po stronie powódki powstało roszczenie dotyczące większej kwoty niż objęta żądaniem pozwu opartym naart. 560 § 1 i 3 k.c.Zasądzeniu solidarnie od pozwanych na rzecz powódki podlegała tylko kwota objęta żądaniem pozwu. Sąd Apelacyjny był nim bowiem związany, stosownie doart. 321 § 1 k.p.c.Wskazać dodatkowo należy, że przeszkodą do określenia wysokości roszczenia należnego powódce nie był upływ czasu, jaki minął od sporządzenia powołanej opinii, który związał się z dalszym przebiegiem postępowania apelacyjnego oraz wywołanego skargą kasacyjną. Przedmiotem tej opinii nie było bowiem określenie aktualnej wartości spornej nieruchomości lokalowej, lecz wielkości roszczenia o obniżenie ceny na datę jego zgłoszenia przez powódkę w stosunku do pozwanych. Nie było więc w tej sprawie żadnej potrzeby aktualizowania wniosków zawartych w opinii biegłego sądowego. Z tych samych założeń wychodząc, żądanie pozwu należało też uznać z uzasadnione w odniesieniu do roszczenia o zasądzenie odsetek, które należały się powódce za okres od 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty.
Uwzględnienie żądania głównego w całości przemawiało także za zmianą wyroku Sądu Okręgowego w odniesieniu do rozstrzygnięcia o kosztach procesu poprzez obciążenie nimi w całości pozwanych, o czym również Sąd Apelacyjny orzekł w punkcie pierwszym wyroku wydanego po ponownym rozpoznaniu tej sprawy, i za pozostawieniem referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym ich szczegółowego rozliczenia, stosownie doart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.Na podstawie tych przepisów Sąd Apelacyjny także ustalił, że pozwanych obciąża całości kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego, poniesionych przez powódkę w tej sprawie.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów iart. 386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.
Robert Obrębski