Sąd Rejonowy w Piszu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 135/21
Data wyroku: 2021-11-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Anna Gajewska
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt I C 135/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 listopada 2021 r.
Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Anna Gajewska

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Zuzga
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2021 r. wP.
sprawy z powództwa GminyB.
przeciwkoZ. N.iA. N.
o wydanie nieruchomości
o r z e k a

I
Oddala powództwo.

II
Zasądza od powoda GminyB.na rzecz pozwanychZ. N.iA. N.solidarnie kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 135/21

UZASADNIENIE
GminaB.wystąpiła z powództwem przeciwkoZ. N.iA. N.o nakazanie pozwanym wydania i opróżnienia ze wszystkich rzeczy lokalu mieszkalnego stanowiącego własność GminyB.położonego w miejscowościB.przyulicy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o numerze (...).
W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wB.przyulicy (...), na której znajduje się lokal niemieszkalny, wykorzystywany jako lokal mieszkalny przez pozwanych.
Pozwani zajmują lokal w sposób bezumowny, albowiem pozwani wywodzili swój tytuł prawny do lokalu z umowy najmu lokalu mieszkalnego z 1 lipca 1995 roku, zawartej pomiędzyZakładem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB., reprezentowanej przezG. S.a pozwanymA. N., która jest umową nieważną. Zgodnie z księgą wieczystą, nieruchomość, w której znajduje się lokal, który obecnie zajmują pozwani, jest położony na terenach niemieszkalnych, które nie powinny zostać przeznaczone na cele mieszkalne. Ze względu na zmianę Ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 rokuZakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.ponownie zawarł z pozwanym umowę najmu, również na czas nieokreślony.
Powódka wskazała, że umowa najmu jest nieważna, gdyż została zawarta przez podmiot jakim jestZakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB., który nie posiada żadnego tytułu prawnego do powyższego lokalu.
W odpowiedzi na pozew pozwaniZ. N.iA. N.wnieśli o oddalenie powództwa w całości.
W uzasadnieniu wskazali, że zajmują lokal przyulicy (...)wB.na podstawie umowy najmu zawartej w 1992 roku zWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)wS.. Jest to umowa najmu mieszkania zakładowego zawarta pomiędzyWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)a jego pracownikiem –A. N.. Pozwany od ponad 30 lat jest pracownikiem owego przedsiębiorstwa i jego następców prawnych.
Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...)wS.jest poprzednikiem prawnymZakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.zarówno w zakresie wykonywania zadań gminnych, zatrudnienia pracowników, jak i wykonywania czynności zarządczych w zakresie powierzonego jej mienia. Pozwani podnieśli, iż zamiarem Gminy było wniesienie do w/w spółki aportu w postaci nieruchomości obejmującej budynek przyulicy (...). Aport nie został jednak skutecznie wniesiony, wobec czego nigdy nie doszło do zmiany właściciela nieruchomości i pozostała nim powódka. Umowa z 1992 roku została zwarta z pozwanym przezWojewódzkie Przedsiębiorstwo (...)wS., będące ówczesnym pracodawcą pozwanego, które zarządzało przedmiotową nieruchomością. Umowa została więc zawarta skutecznie w imieniu właściciela, którym od początku była gminaB..
Pozwani wskazali, że ich umowa najmu lokalu zakładowego w czasie trwania, wobec zmian stanu prawnego zakładu pracy, przekształciła się w umowę na czas oznaczony, tj. na czas trwania stosunku pracy, stosownie do regulacji prawnych zawartych wUstawie z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Podkreślili, że umowa ta jest nadal ważna, nigdy jej nie wypowiedziano. Następnie, na skutek wejścia w życieUstawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegoumowa najmu lokalu zakładowego zawarta z pozwanym przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony, a tym samym w razie ustania stosunku najmu, byłemu najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Pozwani wskazali, że uprawnienie pozwanejZ. N.do zamieszkiwania w spornym lokalu jest pochodnym uprawnienia męża pozwanej –A. N.. Stosunek najmu nawiązuje się ex lege pomiędzy obojgiem małżonków, jeżeli służy zaspokojeniu wspólnych potrzeb mieszkaniowych.
Pozwani dodali, że roszczenie powódki powinno ulec oddaleniu także jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.A. N.jest od 35 lat pracownikiem „wodociągów” nieprzerwanie wykonuje pracę dla swego pracodawcy od 1986 roku w czasie zmian ustrojowych i zmian organizacyjnych po stronie pracodawcy. Od poinformowania pozwanego przez pracodawcę, iż nie jest on właścicielem mieszkania zakładowego, do żądania opuszczenia lokalu przez gminę minął okres 2 dni. Pozwanemu nie zaproponowano nowej umowy, nie zapewniono też lokalu zamiennego, nie wypowiedziano umowy najmu. Powódka zażądała natychmiastowego opuszczenia lokalu. Pozwany, którego umowa najmu była związana z wieloletnim stosunkiem pracy wskazał, że miał prawo oczekiwać bardziej ludzkiego potraktowania.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 1 stycznia 1992 roku wS.pomiędzyWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)działającym w imieniu GminyB.orazA. N.została zawarta umowa najmu mieszkania zakładowego przyulicy (...)wB..
(dowód: umowa najmu mieszkania zakładowego k. 53-55)
Zarządzeniem Wojewody(...)nr 46/92 z dnia 19.02.1992r., w wyniku podziału przedsiębiorstw, wydzielone części załogi oraz zespoły środków trwałych i odpowiadające im części środków obrotowych w częściZakładu (...)wP.zlokalizowanego wB.włączone zostały doPrzedsiębiorstwa (...)wB..
Wnioskiem z 27 marca 1991 roku Wojewoda(...)wniósł o wykreślenie z rejestruprzedsiębiorstw państwowych Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa (...)wS..
W dniu 5 czerwca 1995 rokuJ. K.iW. S.w imieniu Miasta i Gminy wB.zawiązali spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzona jest pod nazwąZakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością”.
Umową z 9 lipca 1995 roku zawartą pomiędzy LikwidatoremMiejskiego Przedsiębiorstwa (...)wB.aZakładem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwB., likwidator oddał, a spółka przyjęła majątek zlikwidowanego(...).
Pismem z 30 czerwca 1995 rokuMiejskie Przedsiębiorstwo (...)w Likwidacji poinformowało, że z dniem 1 lipca 1995 roku administrowanie mieszkaniami zlokalizowanymi w budynku Stacji(...)przyulicy (...)przekazujeZakładowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościwB..
(dowód: umowa spółki k. 18-20, wydruk z KRS k. 56-57, akt notarialny k. 101-106, umowa przekazania majątku k. 107-111, Dziennik Urzędowy województwa(...)k. 112-115, wniosek z 27.03.1991r. k. 116-117, piso z 30.06.1995 k. 157)
W dniu 1 lipca 1995 roku pomiędzyZakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.aA. N.została zawarta umowa najmu od 1 lipca 1995 roku na czas nieokreślony lokalu mieszkalnego położonego wB.przyulicy (...)nrlokalu (...).
Pismem z 6 września 2001 rokuZakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąprzekazałaA. N.projekt nowej umowy najmu.
Nowa umowa najmu została zawarta 25 września 2001 roku pomiędzyZakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, aA. N..
(dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 9-12, pismo z 6.09.2001r. k. 13; umowa najmu mieszkalnego k. 14-17)
Pismem z 14 października 2020 rokuZ.iA. N.zostali poinformowani, że właścicielem nieruchomości położonej wB.przyulicy (...)jest GminaB.. GminaB.wskazała, że w jej ocenieZ.iA. N.nie posiadają tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości, a tym samym małżonkowieN.korzystają z niej bezumownie. Jednocześnie Gmina wezwała pozwanych do opuszczenia nieruchomości wraz ze wszelkimi rzeczami do dnia 31 grudnia 2020 roku.
(dowód: pismo z 14.10.2020r. z dowodem doręczenia k. 26-27)
W dniu 10 lutego 2021 roku Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Piszu IV Wydziale Ksiąg Wieczystych oddalił wniosekZakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB.o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 193/11 i wpisanie w dziale II nowo założonej księgi wieczystej jako(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB..
(dowód: postanowienie z 10.02.2021r. k 21-25)
Podatek od nieruchomości za nieruchomość gminną tj. lokal mieszkalny położony przyulicy (...)wB., dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)regulowany był przezZakład (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.. Spółka wykazywała przedmiotową nieruchomość jako swoją własność w deklaracji na podatek od nieruchomości. Zgodnie z danymi zwartymi w księdze wieczystej, właścicielem nieruchomości jest GminaB.
(okoliczności bezsporne; dowód: pismo z 7.06.2021r. k. 78, zeznania świadkaF. R.k. 156)
Od lipca 1986 rokuA. N.jest zatrudniony wZakładzie (...)wB.P., uwzględniając przekształcenia pracodawcy.A. N.iZ. N.w mieszkaniu przyulicy (...)mieszkają od 29 lat.
(dowód: informacja o wypłacie nagrody jubileuszowej k. 58, umowa o pracę k. 59-60, umowa o prace k. 61-62, umowa o pracę k. 64; umowa o pracę k. 151, umowa o prace k. 152, świadectwo pracy k. 153, świadectwo pracy k. 154, zeznaniaA. N.k. 164-164v, zeznaniaZ. N.k. 164)
Sąd zważył, co następuje:
Roszczenie powoda jest bezzasadne i nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie Sądu, aktualnie pozwaniZ.iA.małżonkowieN.zajmująlokal numer (...)przyulicy (...)wB.na podstawie umowy najmu zwartej 1 stycznia 1992 roku zWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)wS.. Jest to umowa najmu mieszkania zakładowego zawarta pomiędzyWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...), a jego pracownikiemA. N..
Jak słusznie zauważyli pozwani,Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...)jest poprzednikiem prawnymZakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw zakresie wykonywania zadań gminnych, zatrudniania pracowników oraz wykonywania czynności zarządczych w zakresie powierzonego jej mienia. Podkreślić należy, że umowa z 1992 roku została zwarta z pozwanym przezWojewódzkie Przedsiębiorstwo (...), które zarządzało w imieniu powódki nieruchomością przyulicy (...). Umowa najmu została zatem skutecznie zawarta w imieniu właściciela – powódki. GminaB.nigdy bowiem nie kwestionowała faktu zawarcia tej umowy najmu, a tym samym należy przyjąć, że w sposób dorozumiany akceptowała fakt jej zawarcia z pozwanym w jej imieniu przezWojewódzkie Przedsiębiorstwo (...)wS..
Faktem jest, iż pozwanyA. N.zawierał następnie kolejne umowy zZakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB.dotyczące najmu lokalu przyul. (...)(jedną 1 lipca 1995 roku i kolejną 25 września 2001 roku), jednakże umów tych nie można uznać za ważne z uwagi na to, że zostały one zawarte przez podmiot nieuprawniony.
Z materiału dowodowego wynika, że zamiarem powódki GminyB.było wniesienie aportu dospółki Zakładu (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnościąwB.w postaci min. nieruchomości przyulicy (...), jednakże nie został on skutecznie wniesiony. Tak więc nie doszło realnie do zmiany właściciela nieruchomości –działki numer (...), na której znajduje się sporny lokal i w dalszym ciągu jest nim powódka – GminaB.. Przy czym, do momentu oddalenia przez Referendarza Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Piszu postanowieniem z dnia 10 lutego 2021r. (sygn. akt Dz.Kw.(...)wniosku założenie księgi wieczystej dladziałki (...)i ujawnienie w dziale II owej księgi jako właścicielaZakładu (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością, zarówno w/w spółka jak i GminaB.były przekonane, że od 1995 roku to właśnie spółka, a nie GminaB.jest właścicielemdziałki numer (...). ToZakład (...)opłacał podatek od nieruchomości zadziałkę (...)i traktował tę nieruchomość jak swoją własność przy aprobacie GminyB., która w żaden sposób nie podważała uprawnień właścicielskich spółki do tej nieruchomości. Na marginesie można dodać, żeZakład (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościązostała utworzona 5 czerwca 1995 roku, natomiast do Krajowego Rejestru Sądowego została wpisana dopiero w 2003 roku. Przez okres 8 lat istniał stan niepewności prawnej.
Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, iż pierwotna umowa najmu mieszkania zakładowego, zawarta w dniu 1 stycznia 1992 roku pomiędzyWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)a pozwanym, została w istocie zawarta w imieniu właściciela nieruchomości – GminyB.i jest ona ważna oraz do dnia dzisiejszego nie została skutecznie wypowiedziana.
Oczywistym jest, że powódce, jako właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do dysponowania swoim majątkiem, a więc również do wypowiedzenia umowy najmu zawartej z pozwanym. Pismo z 14 października 2020 roku, w sposób dorozumiany, można potraktować jako swego rodzaju wypowiedzenie tejże umowy najmu lokalu zakładowego, jednakże wypowiedzenie to nie spełnia wymogów ustawowych, a więc nie można uznać go za skuteczne. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Powódka nie tylko nie zaproponowała lokalu zamiennego, ale też wypowiedziała umowę z niespełna 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Obwarowania te wynikają z ustawy w związku z rodzajem umowy, która została zawarta pomiędzyWojewódzkim Przedsiębiorstwem (...)a pozwanym. W § 1 wymienionej umowy (k.53) wskazano, że przedmiotem umowy jest mieszkanie zakładowe. Obowiązująca w chwili zawarcia umowy najmu zakładowegoustawa z dnia 10 kwietnia 1974 roku – prawo lokaloweprzewidywała możliwość wynajmowania przez zakłady pracy mieszkań zakładowych pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych zakładów. Ustawa przewidywała również prawdo do lokalu zamiennego w razie zakończenia najmu. Z dniem 12 listopada 1994 roku weszła w życieustawa z 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Równocześnie utraciła moc ustawa prawo lokalowe z 1974 roku. Zgodnie zart. 58 ust 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(Dz. U. Nr 105, poz. 509), umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nie oznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. W chwili wejścia w życie wymienionej ustawy pozwany był zatrudniony wWojewódzkim Przedsiębiorstwie (...), a więc umowa najmu mieszkania zakładowego przekształciła się w umowę na czas oznaczony, tj. na czas trwania stosunku pracy.
Z kolei zgodnie zart. 33 ust 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) w razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Bez wątpienia w niniejszej sprawie doszło do przekształcenia zakładu pracy oraz przejścia pracowników dotychczasowego zakładu pracy na nowego pracodawcę. Na tle wyżej powołanego przepisu należy uznać, że umowa na czas określony, czyli zawarta na czas trwania stosunku pracy pozwanego, przekształciła się tym samym na umowę na czas nieoznaczony.
Jak prawidłowo wskazują pozwani spółka mogła stać się podmiotem praw dopiero po zarejestrowaniu w rejestrze przedsiębiorców.Zakład (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąpomimo zawarcia umowy spółki i zamiaru funkcjonowania w obrocie została wpisana do rejestru przedsiębiorców dopiero w 2003 roku. Przez te wszystkie lata spółka nie mogła formalnie stać się podmiotem praw, nie dopełniając obowiązku rejestracji.
Jak już wyżej wskazano zgodnieustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.
Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, iż powódka nie zachowała trybu przewidzianego przez ustawę. Powódka wypowiedziała umowę najmu lokalu zakładowego zawarta pierwotnie w 199 roku w sposób dorozumiany pismem z 14 października 2020 roku. Wypowiedzenie to zostało doręczone pozwanym 15 października 2020 roku. Powódka wezwała pozwanych do opuszczenia przedmiotowej nieruchomości wraz ze wszelkimi rzeczami do 31 grudnia 2020 roku. Powódka nie zaproponowała pozwanym żadnego lokalu zamiennego. W myśl wyżej cytowanej ustawy, aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, właściciel lokalu jest zobowiązany do wypowiedzenia umowy z terminem sześciomiesięcznym oraz do zaproponowania lokalu zamiennego. W przedmiotowej sprawie powódka nie uczyniła zadość temu obowiązkowi.
Zgodnie z treściąart. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Mając na względzie treść wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, iż dorozumiane wypowiedzenie przez powódkę umowy najmu zawartej pomiędzyPrzedsiębiorstwo (...)a pozwanym, wobec nie zachowania trybu przewidzianego przez ustawę, było czynnością prawnie bezskuteczną, w związku z czym przedmiotowa umowa nadal wiąże strony. W konsekwencji pozwanymZ.iA. N.przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do dalszego zajmowania spornego lokalu, a co za tym idzie, powództwo należało oddalić.
O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 265) orazart. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W tym przypadku jest to kwota 240 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz kwota 17 złotych tytułem zwrotu opłaty od udzielonego pełnomocnictwa.