Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V AGa 651/18
Data wyroku: 2020-12-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Olga Gornowicz-Owczarek, Dariusz Chrapoński, Wiesława Namirska
Słowa kluczowe: Najem, Rękojmia
Podstawa prawna: art. 664 § 1 k.c., art.664 § 3 k.c.
Teza: 1.   Poprzez wadę w ujęciu art. 664 § 1 k.c. rozumieć należy indywidualną cechę tkwiącą w przedmiocie  najmu, która negatywnie wpływa na jego walory użytkowe. Nie można za taką wadę poczytywać czynników zewnętrznych, które oddziaływają  na przedmiot najmu, a których eliminacja nie jest możliwa poprzez zmianę treści umowy.
2.   Skorzystanie przez najemcę z uprawnień z tytułu rękojmi nie daje podstawy do uchylenia lub wstrzymania się od zapłaty w całości czynszu. Najemca może jedynie domagać się obniżenia czynszu na czas trwania wady w określonej wysokości, składając w tym zakresie wynajmującemu stosowne oświadczenie woli. Wysokość czynszu winna w takiej sytuacji zostać pomniejszona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użyteczności rzeczy, w takim zakresie, w jakim występuje dysproporcja pomiędzy świadczeniami obu stron umowy. Zgodnie z ogólnymi regułami procesu cywilnego wykazanie istnienia takich wad oraz wysokości odpowiedniego obniżenia czynszu spoczywa na najemcy ( art. 6 kc w zw. z art. 232 k.p.c.).

Sygn. akt V AGa 651/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 grudnia 2020 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Dariusz Chrapoński (spr)

Sędziowie:

SA Wiesława Namirska
SA Olga Gornowicz-Owczarek

po rozpoznaniu w dniu 1 grudnia 2020 r. w Katowicach
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa GminyK.
przeciwkoŁ. J.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 19 grudnia 2017 r., sygn. akt XIII GC 135/16

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Wiesława Namirska    SSA Dariusz Chrapoński SSA Olga Gornowicz-Owczarek
Sygn. akt V AGa 651/18

UZASADNIENIE
Powódka GminaK.domagała się zasądzenia od pozwanegoŁ. J.kwoty 320.500 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i kosztami procesu.
Powódka wskazała, że na podstawie zamówienia z dnia 4 listopada 2015 r. oddała pozwanemu w najem 1/3 sali wielofunkcyjnej(...)w obiekcie(...)wK.(dalej:(...)) na okres od dnia 1 grudnia 2015 r. do dnia 4 stycznia 2016 r. Czynsz najmu ustalono na kwotę 357.500,00 zł brutto. Dnia 27 listopada 2015 r. doszło do protokolarnego przekazania przedmiotowych pomieszczeń, a pozwany nie zgłosił żadnych uwag co do jego stanu. Powódka obciążyła pozwanego czterema fakturami VAT, z których pozwany zapłacił jedynie kwotę 37.000 zł.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Pozwany wskazał, iż podjął z powódką negocjacje dotyczące obniżenia czynszu z uwagi na liczne wady wynajmowanej powierzchni. W okresie od dnia 27 listopada 2015 r. do dnia 5 stycznia 2016 r. zaistniał szereg okoliczności uzasadniających obniżenie opłat czynszowych. Pozwany zarzucił, iż pomierzenia nie były dźwiękoszczelne co powodowało zakłócenia w odbiorze wystawy. Pozwany wyszczególnił, iż w dniach 4-6 grudnia 2015 r. trwały mistrzostwa Europy w karate, dnia 8 grudnia 2015 r. odbył się występ(...), w dniach od 11-13 grudnia 2015 r. przeprowadzono tragi(...), w okresie od 22-27 grudnia 2015 r. organizowano Wigilię dla Samotnych, natomiast w dniu 23 grudnia 2015 r. przeprowadzono niezapowiedzianą próbę dźwiękową sytemu alarmowego. Jednocześnie pozwany wskazał, iż powódka nie zapewniła swobodnego, komfortowego i bezpiecznego dostępu do sali, gdyż od dnia 3 grudnia 2015 r. rozpoczęto budowę sceny w związku z planowanym koncertem sylwestrowym, co spowodowało utrudnienia w dojściu na wystawę. Problemy dotyczące dostania się na budynku dotyczyły także wejścia od stronyul. (...). Pozwany zarzucił także, iż od dnia 17 grudnia 2015 r. do zakończenia wystawy w pomieszczeniu panowała niekomfortowa temperatura, co spowodowane było nieszczelnością drzwi wychodzących z segmentu sali(...). W lokalu występowały także usterki techniczne. Wobec występowania powyższych wad ozwany zgłosił zarzut obniżenia czynszu najmu.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 320.500 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dwóch należności cząstkowych oraz kwotę 16.025 zł tytułem kosztów procesu.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że pozwany był polskim producentem międzynarodowego projektu „

(...)”, autorstwa francuskiejfundacji (...), będącego prestiżową wystawą multimedialną. W maju 2015 r. pozwany zwrócił się do powódki z zapytaniem o możliwość wynajęcia pomieszczeń w celu organizacji opisanej wystawy. Powódka zaprezentowała pozwanemu pomieszczania znajdujące się w(...), proponując wynajem jednego z segmentów będącego salą wielofunkcyjną. Pomieszczenie to miało zapewnić standardową dźwiękoszczelność. W czerwcu 2015 r. pozwanemu przyznano honorowy patronat polskiej części międzynarodowego projektu „

(...)”. W sierpniu 2015 r. pozwany złożył ofertę współorganizacji wystawy Prezydentowi MiastaK.i od tego czasu rozpoczęto negocjacje dotyczące organizacji tego wydarzenia. Kwestiami dotyczącymi wynajmu powierzchni w(...)oraz organizacji wydarzenia zajmowała się komórka Urzędu MiastaK.
(...). Dnia 7 października 2015 r. strony zawarły umowę przedmiotem, której była promocja miastaK.w projekcie społeczno–kulturalnym „

(...)”. W § 4 umowy przewidziano, że powódka przeznaczy na realizację projektu środki w łącznej wysokości 450.000 zł brutto, które miały zostać wypłacone pozwanemu jako organizatorowi w trzech ratach, która została przekazana mu w całości. W październiku 2015 r. pozwany zwrócił się do powódki z propozycją spotkania w celu sfinalizowania negocjacji, w tym ustalenia zasad płatności czynszu najmu. W dniu 21 października 2015 r. pozwanemu została przedstawiona lista wydarzeń organizowanych równolegle w(...), w tym pomieszczeniach sąsiadujących z przedmiotem najmu. W dniu 4 listopada 2015 r. pozwany złożył powódce zamówienie na wynajem pomieszczeń i powierzchni w(...)w okresie od dnia 1 grudnia 2015 r. do dnia 4 stycznia 2016 r. Przedmiotem najmu miała być 1/3 sali wielofunkcyjnej tj. sala(...). W zamówieniu określony został cel najmu – organizacja projektu „

(...)”. Czynsz najmu za cały okres określono na kwotę 357.500 zł brutto. W zamówieniu zostało określone, że wejście do wynajmowanego pomieszczenia będzie odPlacu (...)oraz odul. (...), za wyjątkiem okresu 27 grudnia 2015 r. – 1 stycznia 2016 r., gdzie wejście miało być wyłącznie od stronyul. (...). Następnie w dniu 13 listopada 2015 r. pozwany złożył kolejne zamówienie dotyczące opisanego powyżej pomieszczenia. Zmianie uległ termin wynajmu, który miał obejmować okres od dnia 27 listopada 2015 r. do dnia 5 stycznia 2016 r. Termin płatności został ustalony na wniosek pozwanego w ten sposób, że kwota 15.000 zł miała być płatna do dnia 30 listopada 2015 r., kwota 22.000 zł miała być płatna do dnia 31 grudnia 2015 r., dalej kwota 295.500 zł – do dnia 21 stycznia 2015 r., a kwota 29.000 zł – do 31 stycznia 2015 r. Podczas składania zamówienia pozwany nie przedstawiał jakichkolwiek wymogów dotyczących dźwiękoszczelności lub temperatury pomieszczenia, jak i nie zgłaszał uwag co do jego usytuowania. W dniu 27 listopada 2015 r. odbyło się przekazanie pozwanemu przedmiotu najmu, a pozwany nie wniósł co od niego żadnych zastrzeżeń. Powódka wystawiła dla pozwanego cztery faktury VAT za wynajęcie pomieszczeń. W dniu 23 listopada 2015 r. sporządzonofakturę VAT nr (...)na kwotę 15.000 zł, która została opłacona. Dnia 15 grudnia 2015 r. wystawionofakturę VAT nr (...)na kwotę 22.000 zł, która również została przez pozwanego opłacona. Powódka w dniu 12 stycznia 2016 r. wystawiła na rzecz pozwanegofakturę VAT nr (...)na kwotę 291.500 zł z terminem płatności do dnia 21 stycznia 2016 r. Następnie w tym samym dniu została wystawionafaktura VAT nr (...)na kwotę 29.000 zł z terminem płatności do dnia 31 stycznia 2016 r. Te dwie ostatnie faktury nie zostały uregulowane.
W grudniu 2015 r. w pomieszczeniach sąsiadujących z wynajętą przez pozwanego salą wielofunkcyjną organizowane były m.in. mistrzostwa w karate, targi(...)oraz występ(...). Ponadto realizowano przygotowania dotyczące Wigilii dla osób bezdomnych. Jednocześnie na terenie otaczającym(...)rozpoczęto budowę sceny w związku z planowanym koncertem sylwestrowym. W związku z powyższym na wynajętej przez pozwanego sali słyszalne były odgłosy zewnętrznych wydarzeń, które rozpraszały niektórych zwiedzających. Jednocześnie występowały swoiste utrudnienia dotyczące wejścia na wystawę, w tym także od stronyul. (...). Również w segmencie panowała stosunkowo niska temperatura, co było odczuwalne zarówno przez obsługę jak i zwiedzających. Dochodziło także do awarii monitora LCD. Pomiędzy organizatorami poszczególnych równoległych wydarzeń dochodziło do nieporozumień dotyczących sprzątania części wspólnych. Pomimo tego w trakcie trwania najmu pozwany nie zgłaszał zastrzeżeń dotyczących dźwiękoszczelności wynajmowanej sali. Nie podnosił także uwag odnośnie niskiej temperatury panującej w segmencie a także czystości w pomieszczeniach przynależnych, czy braku dostępu do szatni. Nie została również zgłoszona usterka dotycząca ekranu LED. Dopiero w mailu z dnia 10 grudnia 2015 r. pozwany podzielił się kilkoma uwagami dotyczącym przedmiotu najmu podając m.in., że ściany nie spełniają funkcji dźwiękoszczelności, co wpływało w pewnym stopniu na jakość odbioru wystawy. Nadto dodał, że dostęp do toalet i szatni przypisanych do wynajmowanego na jego rzecz pomieszczania jest utrudniony z uwagi na korzystanie z nich także przez uczestników innych równocześnie odbywających się w(...)wydarzeń. Jednocześnie jednak pozwany zauważył, iż pomimo występujących niedogodności pracownicy(...)starają się pomóc w realizacji jego przedsięwzięcia. W dniu 5 stycznia 2016 r. pozwany protokolarnie przekazał rzeczoną salę. Pozwany nie zgłosił wówczas żadnych uwag co do istnienia wad przedmiotu najmu, jak i nie podniósł innych zastrzeżeń. Dnia 25 stycznia 2016 r. powódka wezwała pozwanego do dokonania zapłatyfaktury VAT nr (...), a pismo to pozwany odebrał dnia 28 stycznia 2016 r. W piśmie z dnia 4 lutego 2016 r. pozwany wskazał, iż nie kwestionuje co do zasady źródła zobowiązania, jednakże zanegował jego wysokość ze względu na występowanie wad przedmiotu najmu. W piśmie z dna 15 lutego 2016 r. powódka poinformowała pozwanego, że nie znajduje podstaw do ograniczenia wysokości należnego wynagrodzenia za najem przedmiotowego pomieszczenia.
Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne w całości, wskazując, że istota sprowadzała się do rozważenia zasadności zgłoszonego przez pozwanego zarzutu uzasadniającego obniżenie czynszu najmu, ze względu na wady przedmiotu najmu. Pozwany powołał okoliczności dotyczące przedmiotu najmu, uzasadniające w jego ocenie obniżenie umówionego czynszu. Pozwany zaliczył do nich brak odpowiedniej dźwiękoszczelności sali, problemy z dotarciem na wystawę spowodowane m.in. budową przed(...)sceny w związku z koncertem sylwestrowym, czy też utrudniony dostęp do toalet przez zwiedzających. Jak stanowiart. 664 § 1 k.c.jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przepis ten kształtuje odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu. Na gruncie tego przepisu przyjmuje się, że za wadę poczytać należy taką cechę rzeczy najętej, która zmniejsza jej przydatność z uwagi na cel umowy lub uniemożliwia korzystanie z rzeczy. Wadą jest zasadniczo spełniająca kryteria zart. 664 § 1 lub § 2 k.c.cecha rzeczy najętej istniejąca w chwili zawarcia umowy – nawet jeśli ujawnia się dopiero w trakcie jej wykonywania. Jako wady kwalifikuje się też usterki rzeczy najętej jakie następują w toku wykonywania umowy, jeśli obowiązek naprawy rzeczy spoczywa na wynajmującym. Jednocześnieart. 664 k.c.nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. W rezultacie jest on podstawą do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
W świetle przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego w ocenie Sądu Okręgowego żądane obniżenia czynszu najmu nie znajdowało uzasadnienia. Pozwany uzyskał licencję na organizację w Polsce prestiżowego międzynarodowego projektu „

(...)
”, a zatem miał świadomość jakiego rodzaju jest to wystawa, a w konsekwencji jakich warunków wymaga dla jej prawidłowego odbioru. Projekt ten, zrealizowany przez francuskąfundację (...), składał się z prezentowanych zwiedzającym filmów wideo, których treścią były odpowiedzi występujących w nich osób na zadawane pytania dotyczące wartości, przeżyć oraz emocji. Pozwany prowadził z powódką negocjacje dotyczące organizacji rzeczonej wystawy oraz wiążącej się z tym konieczności najmu odpowiedniego lokalu z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. W toku rozmów strony stwierdziły, iż najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie zorganizowanie wystawy w obiekcie(...). Pierwsze z zamówień dotyczących najmu pomieszczenia zostało złożone w dniu 4 listopada 2015 r., a następnie skorygowane odnośnie terminu wystawy w dniu 13 listopada 2015 r. Jednocześnie jak zeznał pozwany przed złożeniem zamówienia był on obecny w budynku(...), gdzie została mu zaprezentowana przez powódkę opisana sala wielofunkcyjna. Nie ulegało wątpliwości, iż organizacja wydarzenia „

(...)
” ze względu na swój specyficzny charakter wymagała spełnienia szczególnych warunków, w tym lokalizacyjnych. W ocenie Sądu pozwany jako licencjonowany organizator już podczas wstępnych negocjacji z powódką winien zastrzec w formie pisemnej szczegółowe wymagania techniczne dotyczące pomieszczania, w którym zaprezentowana miała zostać rzeczona wystawa. Pomiędzy stronami nie doszło jednak do określenia tych warunków. Ponadto pozwany miał świadomość, że hala(...)złożona jest z sal wielofunkcyjnych. Zdaniem Sądu pierwszej instancji już samo określenie pomieszczeń jako sale wielofunkcyjnych prowadzi do wniosku, iż mogą w nich odbywać się różnego rodzaju wydarzenia, o odmiennym stopniu uczestnictwa w nich publiczności, w tym imprezy sportowe, muzyczne, bądź też inne widowiska. Pozwany jako profesjonalista, który powinien zachować podwyższony miernik staranności, winien wziąć pod uwagę, iż organizowana przez niego wystawa wymaga stosunkowo wyciszonego otoczenia, aby mogła być właściwie odebrana przez zwiedzających. Tymczasem pozwany zarówno podczas wstępnych oględzin pomieszczenia, jak i w momencie składania zamówienia w dniu 4 listopada 2015 r., zmodyfikowanego w dniu 13 listopada 2015 r., nie zgłaszał powódce żadnych wymogów dotyczących sąsiedztwa wynajmowanej na jego rzecz sali, w szczególności dotyczących określonego poziomu dźwiękoszczelności. Skoro pozwany zdecydował się wynająć 1/3 sali(...), to w dwóch pozostałych częściach mogły się odbywać równocześnie inne wydarzenia. Pozwany nie zastrzegł bowiem dla organizowanej przez niego wystawy wyłączności. Na etapie negocjacji z powódką nie wskazał, iż wykluczona jest organizacja innych imprez w otaczających wynajęty segment pomieszczeniach. Jednocześnie już w październiku 2015 r. pozwanemu został przedstawiony harmonogram wydarzeń zaplanowanych w(...)w terminie od listopada 2015 r. do stycznia 2016 r. Pozwany miał zatem wiedzę, iż w podczas trwania prezentowanej przez niego wystawy będą miały miejsce także inne wydarzenia artystyczno-sportowe, w tym występ(...), mistrzostwa w karate oraz impreza(...)które obiektywnie wiązały się ze znacznym nagłośnieniem. Oznacza to, iż pozwany już w chwili składania zamówienia mógł podjąć z powódką negocjacje dotyczące obniżenia umówionego czynszu najmu ze względu na występowanie czynników zewnętrznych, zwłaszcza hałasu. Tymczasem pozwany nie dokonał w tym zakresie żadnych działań i jak zeznał polegał jedynie na zapewnieniach powódki co do odpowiednich warunków dla zorganizowania rzeczonej wystawy. Następnie na etapie przejmowania obiektu pozwany nie podjął działań mających na celu sprawdzenie dźwiękoszczelności najmowanej sali. W ocenie Sądu Okręgowego dźwiękoszczelność wynajętego przez pozwanego pomieszczenia nie mogła być z założenia wysoka, albowiem wynajęta na rzecz pozwanego sala stanowiła istocie salę wielofunkcyjną, a zatem podlegającą także modyfikacjom przestrzennym. Nie sposób więc wymagać by spełniała ona podwyższona klasę akustyczną. Pozwany jako producent oraz organizator wydarzenia wymagającego dla prawidłowego odbioru zapewnienia warunków odpowiadających niemalże wymogom sali kinowej, powinien podczas dokonywania wyboru określonego obiektu samodzielnie zweryfikować jego dźwiękoszczelność. Jak wynika jednak z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego pozwany nie dopełnił tego obowiązku. Pozwany również wiedział, że na skutek wynajęcia na jego rzecz 1/3 sali wielofunkcyjnej(...)nie dojdzie do wydzielenia odrębnych szatni, czy toalet z przeznaczeniem dla osób odwiedzających wystawę „

(...)
”. Miał także świadomość, że w sąsiadujących pomieszczeniach w tym samym czasie organizowane będą również inne imprezy artystyczno–sportowe, a więc mógł przypuszczać, iż może dojść do kumulacji użytkowników szatni czy toalet. W tym stanie rzeczy skoro pozwany miał świadomość istnienia powyższych okoliczności na etapie składania zamówienia, to w sprawie doszło do spełnienia przesłanek określonych wart. 664 § 3 k.c., zgodnie z którym roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Kwestie dźwiękoszczelności, dostępu do szatni, jak i samego wejścia na wystawę winny być brane pod uwagę przez pozwanego w momencie podjęcia decyzji o organizacji rzeczonego wydarzenia w(...). Pozwany pomimo posiadania wiedzy o możliwości pojawienia się utrudnień, podjął dobrowolnie decyzję o zorganizowaniu wystawy w miejscu zaproponowanym przez powódkę. Jeśli chodzi o wadę polegającą na utrudnieniu w dostępie do wystawy od strony(...)– Placu(...)to pozwany nawet nie wskazywał czy i w jaki sposób utrudnienie to wpływało na dostępność wystawy dla publiczności. Pozwany nie wskazywał w jakim zakresie tego utrudnienie to uniemożliwiło publiczności obejrzenie wystawy, a też nie podał, że wpłynęło ono na zmniejszenie frekwencji.
Z tego względu powództwo znajdowało uzasadnienie w treściart. 659 § 1 k.c.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
W apelacji pozwany zarzucił naruszenie:

1
prawa materialnego:

-

art. 662 § 1w zw. zart. 65 § 2 k.c.poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że do zawarcia umowy doszło poprzez podpisanie przez strony zamówienia z dnia 4 listopada 2015 r., albowiem na długo przed jego podpisaniem strony poczyniły ustalenia dotyczące najmu co do tego, że(...)miało spełniać kryteria m. in. dotyczące akustyczności;

art. 664 § 3 k.c.poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie w sytuacji gdy pozwany nie miał obowiązku badania poziomu dźwiękoszczelności, tym bardziej, że polegał on na zapewnieniach powódki w tym względzie;

art. 664 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie mimo ustalenia przez Sąd wad w przedmiocie najmu (brak dźwiękoszczelności, utrudnienia dotyczące wejścia na wystawę, niska temperatura, awaria ekranu LED, korzystanie z szatni i toalet przynależnych – przez uczestników innych równoległych imprez);

2
naruszenie prawa procesowego:

-

art. 217 k.p.c.poprzez: nieprzeprowadzenie dowodu z dwóch nagrań z dnia 13 grudnia 2015 r., który dowodził braku dźwiękoszczelności ściany działowej; oddalenie wniosków pozwanego o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaR. G., któremu pozwany na bieżąco zgłaszał uwagi dotyczące wynajmowanego pomieszczenia;

art. 328 § 2 k.p.c.poprzez niewyjaśnienie dlaczego tak istotna wada, jak niska temperatura w najętej rzeczy nie uzasadniała obniżenia czynszu;

3
błędy w ustaleniach faktycznych mających istotny wpływ na wynik sprawy poprzez przyjęcie że: pomieszczenie wynajmowane przez pozwanego miało zapewnić standardową dźwiękoszczelność, podczas gdy powódka posiadała zapewnienie od konstruktora, że ściany dzielące salę wielofunkcyjną na mniejsze posiadają wszelkie wymogi akustycznej szczelności; pozwany nie zgłaszał powódce wymogów dotyczących dźwiękoszczelności; w październiku 2015 r. pozwanemu została przekazana lista równoległych imprez organizowanych w(...), w sytuacji, gdy z otrzymanego zestawienia nie wynika gdzie na terenie(...)będą odbywać się równoległe imprezy i jaki będzie ich charakter, a po wyrażeniu swoich obaw otrzymał zapewnienie, że nie będą miały one żadnego wpływu na przedsięwzięcie „(...)”; pozwany nie zgłaszał w trakcie trwania najmuj zastrzeżeń dotyczących wad przedmiotu najmu.

Wskazując na te zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie z następujących przyczyn.
W pierwszej kolejności oceny wymagają zarzuty naruszenia prawa procesowego, a dopiero w drugiej – prawa materialnego. Wynika to z założenia, że subsumpcji pod normy prawa materialnego podlega jedynie prawidłowo ustalony stan faktyczny sprawy.
Najpoważniejszym zarzutem naruszenia prawa procesowego jest twierdzenie apelacji, że Sąd pierwszej instancji przy ocenie materiału dowodowego przekroczył granice swobodnej oceny. Za tego rodzaju zarzut bowiem Sąd Apelacyjny poczytuje stanowisko apelującego, że Sąd Okręgowy dokonał błędnych ustaleń faktycznych, gdyż wadliwość w tym względzie można nastąpić w wyniku niewłaściwej oceny dowodów. W kontekście tego zarzutu przypomnieć wypada, że zarzut nieprawidłowej oceny dowodów jest usprawiedliwiony jedynie wówczas, gdy sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego lub logicznego rozumowania. Taką wadliwość winien wykazać apelujący, w przeciwnym bądź razie jego twierdzenia w tym zakresie mogą być poczytywane co jedynie za polemikę ze stanowiskiem sądu, a to nie może prowadzić do korzystnych dla niego skutków procesowych.
Przystępując do oceny zarzutu przekroczenia granic swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego na wstępie Sąd Apelacyjny stwierdza, że co do zasady podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, albowiem znajdują one odzwierciedlenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym, który został oceniony zgodnie z dyrektywamiart. 233 § 1 k.p.c.Pozwany w istocie nie podważył prawidłowości oceny dowodów z punktu widzenia logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, a to tylko może być przeciwstawione wyrażonej wart. 233 § 1 k.p.c.zasadzie swobodnej oceny dowodów. W pełni na podzielenie zasługują ustalenia faktyczne związane z zawarciem umowy i jej realizacją. Nie budzi żadnych wątpliwości kwestia związania z warunkami na jakich umowa została zawarta, jak również i to, że pozwany odebrał i zwrócił przedmiot najmu nie wnosząc doń żadnych uwag – poza mailem z dnia 10 grudnia 2015 r., w którym wysłowił zastrzeżenia odnośnie do przedmiotu najmu. Ta kwestia została prawidłowo oceniona przez Sąd Okręgowy. Dodać można również i to, że zagadnienie związane z dźwiękoszczelnością, do którego szczególną uwagę przykładał pozwany było przedmiotem rozmów pomiędzy stronami przez sformalizowaniem warunków najmu. Jest sprawą oczywistą, że przedstawicielom powódki było wiadomym, do czego ma służyć pozwanemu przedmiot najmu. W końcu też z zeznań pracowników powódki wynika, że informowali pozwanego, iż najmowane pomieszczenie – z uwagi na grubość ścian działowych – spełnia standardy wymagalnej dźwiękoszczelności. Wnioskować zatem można, że przedstawiciele powódki zakładali, że przedmiot najmu nadaje się do umówionego użytku i taką wiedzę przekazali pozwanemu. Prawidłowo też Sąd Okręgowy przyjął, że w trakcie trwania umowy najmu miały miejsce awaria ekranu LED. W odniesieniu do ustaleń, że pozwanemu została przedstawiona dnia 21 października 2015 r. lista równoległych imprez mających miejsce w(...)również i one są prawidłowe. Miało to miejsce w korespondencji mailowej, której załącznikiem było zestawienie rezerwacji w(...). Oczywistym jest wniosek, że ta lista dotyczyła pozostałej części pomieszczenia, z której jedynie 1/3 była przedmiotem umowy najmu zawartej z pozwanym. Gdyby ta lista nie odnosiła się do pozostałej części(...)informowanie pozwanego o innych imprezach nie miałoby żadnego znaczenia.
Nie można zgodzić się z zarzutem naruszeniaart. 217 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku o przesłuchanie świadkaR. G., gdyż okoliczności, na które miał on zeznawać zostały już w sprawie wyjaśnione. Podobnie rzecz odnosi się do pominięcia dowodu z nagrania audio z dnia 23 grudnia 2015 r. Warunki w jakich odbyła się impreza „(...)” została ustalona w zebranym w sprawie materiale dowodowym, a zawartość tego zapisu, z którym Sąd Apelacyjny zapoznał się w toku postępowania odwoławczego nie pozostaje w sprzeczności, z tym co ustalono w tracie przewodu sądowego w pierwszej instancji.
Nie można również podzielić zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.Zarzut naruszenia reguł sporządzania uzasadnienia orzeczenia może zostać uznany za skuteczny jedynie w wyjątkowych sytuacjach, w których treść uzasadnienia uniemożliwia dokonanie przez sąd drugoinstancyjny oceny jakimi kryteriami kierował się sąd pierwszej instancji, wydając zaskarżoną decyzję procesową. Chodziłoby zatem o taką sytuację, gdy sfera motywacyjna orzeczenia w zakresie ustaleń faktycznych, oceny dowodów, czy też w końcu subsumcji materiału procesowego pod normy prawa materialnego jest nieznana. Mając to na względzie nie można zgodzić się ze stanowiskiem apelacji, że uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia naruszaart. 328 § 2 k.p.c.Sąd Okręgowy umotywował swoje stanowisko i wskazał na jakich dowodach oparł zaskarżone rozstrzygnięcie. To, że Sąd pierwszej instancji nie wypowiedział się do kwestii związanych z panującą temperaturą w najmowanych pomieszczeniach nie może przekreślać walorów uzasadnienia zaskarżonego wyroku, z którego wynika z jakich przyczyn zajęto określone stanowisko w sprawie.
Przechodząc do umówienia zarzutów naruszenia prawa materialnego rozpocząć wypada od art. 662 § 1 w zw. zart. 65 § 2 k.c.W jego kontekście przyznać trzeba rację pozwanemu, że umową najmu objęta była kwestia dźwiękoszczelności pomieszczenia, o czym mówili świadkowie. Była to istotna kwestia z uwagi na cel, dla którego realizacji pozwany zawarł z powódką umowę najmu. Okoliczność ta wszakżeper senie może przekładać się na zasadność apelacji, gdyż występujące wady przedmiotu najmu winno się odczytać poprzez pryzmatart. 664 § 1 k.c.
Słuszny okazał się zarzut naruszeniaart. 664 § 3 k.c.Zgodzić się można z Sądem Okręgowym, że pozwany winien zbadać przedmiot najmu pod kątem jego przydatności dla zamierzonych przez siebie celów. Tego wymagały od pozwanego względy nie tylko profesjonalizmu, ale i reguły należytego dbania o własne interesy. Tyle tylko, że fakt niezbadania przez pozwanego przedmiotu najmu przed zawarciem umowy pod kątem jego przydatności do realizowanego przedsięwzięcia „(...)” nie daje podstaw do wyłączenia odpowiedzialności wynajmującego – powódki w niniejszej sprawie z odpowiedzialności za jego wady fizyczne. Jak przyjmuje się w orzecznictwie z przepisu tego wynika, że chodzi w nim o pozytywną wiedzę najemcy o istnieniu wady przedmiotu najmu w dacie zawarcia umowy, a nie o możliwość czy powinność dowiedzenia się o niej przez najemcę przy zachowaniu należytej staranności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2006 r., V CSK 155/06). Reasumując, okoliczność czy pozwany mógł dowiedzieć się przy zachowaniu należytej staranności o ewentualnych wadach przedmiotu najmu nie wyłącza zastosowaniaart. 664 § 1 k.c.
Analizując sprawę na gruncieart. 664 § 1 k.c.należy wpierw dokonać jego prawidłowej wykładni. Stosownie do jego brzmienia, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Poprzez wadę w ujęciuart. 664 § 1 k.c.rozumieć należy indywidualną cechę tkwiącą w przedmiocie najmu, która negatywnie wpływa na jego walory użytkowe. Nie można za taką wadę poczytywać czynników zewnętrznych, które oddziaływają na przedmiot najmu, a których eliminacja nie jest możliwa poprzez zmianę treści umowy. Skorzystanie przez najemcę z uprawnień z tytułu rękojmi nie daje podstawy do uchylenia lub wstrzymania się od zapłaty w całości czynszu. Najemca może jedynie domagać się obniżenia czynszu na czas trwania wady w określonej wysokości, składając w tym zakresie wynajmującemu stosowne oświadczenie woli. Wysokość czynszu winna w takiej sytuacji zostać pomniejszona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użyteczności rzeczy, w takim zakresie, w jakim występuje dysproporcja pomiędzy świadczeniami obu stron umowy. Zgodnie z ogólnymi regułami procesu cywilnego wykazanie istnienia takich wad oraz wysokości odpowiedniego obniżenia czynszu spoczywa na najemcy (art. 6 k.c.w zw. zart. 232 k.p.c.).
Przekładając powyższe uwagi na grunt omawianej sprawy przypomnieć wypada okoliczności, jakie podnosił pozwany zarzucając istnienie wad fizycznych przedmiotu najmu żądając obniżenia czynszu, którego zapłaty powódka domaga się w pozwie. Zdaniem pozwanego nie została zachowana dźwiękoszczelność pomieszczenia, panowała w nim zbyt niska temperatura (16(

    o)C), występowały utrudnienia w dostępie dla zwiedzających związane z budową sceny przed obiektem, awarie ekranu LED i korzystanie z szatni oraz toalet przez uczestników. Odrzucić jako wadę fizyczną rzeczy

    ad hocnależy ostatni z wymienionych czynników, albowiem umowa najmu nie obejmowała na wyłączność szatni i toalet, które są wspólne i mogły z nich korzystać osoby znajdujące się na terenie obiektu, w tym także uczestnicy innym równolegle odbywających się imprez. Nie można poczytywać także za wady wymienionych przez pozwanego utrudnień związanych z wejściem na teren najmowany przez pozwanego. Po pierwsze, jest to czynnik zewnętrzny, a pozwany w ogóle nie wykazał jaki miał wpływ fakt budowy sceny przed(...)na wejście na teren najmowany przez niego. W szczególności nie udowodnił, że na skutek owych prac wystawę zwiedziło mniej osób niż to było zamiarem całego przedsięwzięcia. Nadto pozwany nie wykazał, że na skutek tych prac doznał jakichkolwiek strat materialnych, czy też choćby wizerunkowych. Po drugie, nie można tracić z pola widzenia okoliczności, że zamówienie z dnia 13 listopada 2015 r. określało jakie jest wejście do obiektu najmowanego przez pozwanego. Reasumując, pozwany nie wykazał, że wskazane przez niego okoliczności miały wpływ na realizację celu, dla którego zawarł z powódką umowę najmu. Nie można poczytywać za wykazaną przez pozwanego wadę obiektu temperaturę w nim panującą, nawet przy założeniu, że było to 16(

    o)C. Pozwany bowiem nie udowodnił, że była to temperatura nieodpowiednia dla publiczności zwiedzającej projekt „

(...)
”. Oczywiście założyć można, że taka temperatura nie byłaby odpowiednia dla lokalu mieszkalnego, ale nie oznacza to, że była ona niewłaściwa dla przedmiotu najmu dostępnego dla masowej publiczności. Pozwany nie wykazał także okresu i częstotliwości występowania braku dźwiękoszczelności, co związane mogło być jedynie z innymi imprezami mającymi miejsce w(...). Nie jest bowiem tak, że, problem ten odnosił się do całego okresu obowiązywania umowy najmu. Podobnie rzecz odnosi się do awarii ekranu LED. Również i tutaj pozwany nie udowodnił czasu istnienia takowych awarii. W kontekście żądania pozwanego obniżenia czynszu nie można tracić z pola widzenia faktu, że pozwany zrealizował przedsięwzięcie „

(...)
” w pełnym okresie najmu i nie występowały w nim jakiekolwiek przerwy uniemożliwiające korzystanie z rzeczy. Dalej idąc, pozwany nie wykazał wysokości żądania obniżenia czynszu z powodu – jego zdaniem – istnienia wad. Samo twierdzenie, że winien zostać on pomniejszony o wartość kwoty dochodzonej pozwem jest niewystarczające. W świetle tego co powiedziano wcześniej obowiązkiem procesowym pozwanego było wykazanie, że jego wysokość powinna być zmniejszona o kwotę 320.500 zł, tj. że o taką wartość występuje dysproporcja pomiędzy świadczeniami obu stron umowy. Pozwany takiej wysokości w najmniejszym stopniu nie uzasadnił, a tym bardziej nie udowodnił. Jego stanowisko sprowadzało się

    de factodo kontestowania roszczenia dochodzonego przez powódkę, które przybierało formę zarzutu obniżenia wysokości czynszu bez stosownych wyliczeń i ich umotywowania. Z tego względu Sąd Apelacyjny nie podziela zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 664 § 1 k.c.
Mając na względzie powyższe okoliczności apelacja pozwanego podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając od pozwanego na rzecz powódki koszty zastępstwa adwokackiego w wysokości 8.100 zł (§ 2 pkt 7w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U. z 2015 r., poz. 1800).
SSA Wiesława Namirska    SSA Dariusz Chrapoński SSA Olga Gornowicz-Owczarek