Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
Sygnatura akt: I ACa 790/21
Data wyroku: 2022-09-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Ryszard Marchwicki

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 września 2022 r.
Sąd Apelacyjny w(...)I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Ryszard Marchwicki
Protokolant: st.sekr.sąd. Katarzyna Kaczmarek
po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2022 r. w(...)na rozprawie
sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaP.
o ustalenie
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w(...)
z dnia 1 lutego 2021 r sygn. akt XVIII C 2218/19

I
apelację oddala;

II
zasądza od powódki na rzecz(...)4.050 zł

tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne.
Ryszard Marchwicki

"Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym"
St. sekr. sąd. Katarzyna Surażyńska

UZASADNIENIE
(...) sp. z o.o.wW.w pozwie, sprecyzowanym pismem z 19 listopada 2020 r., skierowanym przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi MiastaP.wniosła o ustalenie, że od 1 stycznia 2019 r. nastąpiła zmiana stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dla nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa wP.przyAl. (...), stanowiącejdziałkę nr (...)(KW nr(...)) oraz stanowiącejdziałkę nr (...)(KW nr(...)), z dotychczas obowiązującej stawki 2% na 1%, ewentualnie wniosła o złożenie oświadczenia o zmianie stawki, które szczegółowo zostało wskazane w treści pisma z 19 listopada 2020 r.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc że, nie zachodzą ustawowe przesłanki zmiany stawki procentowej rocznej na 1%, gdyż powód nie realizuje na nieruchomości celu mieszkaniowego.
Zaskarżonym wyrokiemSąd Okręgowy oddalił powództwo (pkt 1), kosztami procesu obciążając powódkę i na tej podstawie zasądzając od niej na rzecz Skarbu Państwa –(...)5.400 zł (pkt 2).
Podstawą powyższego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne oraz rozważania prawne.
Decyzją Wojewody(...)nr(...)(...)z 8 marca 1993 r. nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa wP.przyAl. (...), oznaczone w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), obrębP., dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)oraz jakodziałka nr (...), obrębP., dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), stały się z mocy prawa z 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego przezPrzedsiębiorstwo Państwowe (...). W decyzji tej nie określono celu użytkowania wieczystego. Wynika z niej, że ww. grunty 5 grudnia 1990 r. zabudowane były budynkiem hotelowym i budynkami zaplecza oraz innymi urządzeniami trwale z gruntem związanymi.
19 października 2012 r. prawo użytkowania wieczystego tych nieruchomości nabył powód. W umowie wskazano, że nieruchomości zabudowane są 14-kondygnacyjnym budynkiem byłegohotelu (...)o powierzchni zabudowy 4264 m2oraz dwukondygnacyjnym budynkiem garażowym o powierzchni zabudowy 2987 m2.
Wksięgach wieczystych nr (...)prowadzonych dla nieruchomości wskazano przeznaczenie budynków. W dziale I tych ksiąg wieczystych, podano, że na nieruchomości znajduje się „budynek hoteluP.wraz z częścią niską –gastronomiczną i zabezpieczeniową” i „budynek dwupoziomowy garaż”.
Decyzją Prezydenta MiastaP.nr(...)z 22 lutego 2017 r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku o funkcji hotelowej na funkcję zamieszkania zbiorowego – akademik, planowanej do realizacji nadziałkach nr (...), ark.(...), obrębP., położonej wP.przyAl. (...).
Prezydentowi MiastaP.powódka zgłosiła zamiar zmiany sposobu użytkowania części tego budynku – kondygnacje od(...)z funkcji hotelowej na funkcję zamieszkania zbiorowego – akademik.
Prezydent MiastaP.w zaświadczeniu z 30 marca 2018 r. potwierdził z urzędu, jako organ administracji architektoniczno-budowlanej, brak podstaw do wniesienia sprzeciwu co do zmiany sposobu użytkowania budynku.
Wnioskiem z 21 września 2018 r. użytkownik wieczysty– (...) sp. z o.o.wystąpiła o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z 2% na 1%.
Decyzją z 19 października 2018 r. Prezydent MiastaP., wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, odmówił uwzględnienia wniosku.
W związku z tą odmową, powódka złożyła do(...)wP.wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z 20 lutego 2019 r. uwzględniono wniosek użytkownika wieczystego i ustalono, że stawką obowiązującą opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 2019 r. jest stawka 1%.
W uzasadnieniu wskazano, że zmiana dotychczasowego sposobu użytkowania budynku z funkcji hotelowej na budynek mieszkalny (akademik), została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków i tym samym funkcja budynku została zmieniona z „pozostałych budynków niemieszkalnych” na „budynek mieszkalny”. Aktualnie budynek służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób w nim zamieszkujących, dlatego też nie można twierdzić, ze pełni funkcję turystyczną (hotelową).
Pozwany w ustawowym terminie wniósł sprzeciw od tego orzeczenia, domagając się uznania ustalenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z 2% na 1% za nieuzasadnione.
Przedmiotem działalności powodowej spółki jest prowadzenie hoteli i podobnych miejsc zakwaterowania, obiektów turystycznych noclegowych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania oraz prowadzenie miejsc pozostałego zakwaterowania. „Pozostałe zakwaterowanie” jest oznaczeniem podklasy wymienionym w(...)pod nr(...).Z. Obejmuje ono zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób. Oznacza to zapewnienie zakwaterowania w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych oraz świadczenie usług sypialnych w wagonach kolejowych oraz pozostałych środkach transportu.
W regulaminie StudentD.P.uregulowano możliwość korzystania z szybkiego Internetu i wszystkich mediów, które zostały wliczone w cenę najmu. Regulamin przewiduje zawarcie umowy przez elektroniczną aplikację internetową (§ 2). W przypadku zawarcia umowy poza serwisem, wynajmujący sporządza kartę meldunkową, którą najemca podpisuje i dodatkowo potwierdza fakt zapoznania się z treścią regulaminu (§ 2 ust.6). W regulaminie wskazano, że wynajmujący jest upoważniony w szczególności do organizowania działalności kulturalnooświatowej, wystaw, promocji na terenie akademika (§ 4 ust. 2a). Nadto na terenie obiektu zainstalowano monitoring w takich miejscach jak wejście do StudentD.P., korytarze, klatki schodowe w celach prewencyjnych i zwiększenia bezpieczeństwa. Możliwe jest wejście do pokoju lub mieszkania w stanie wyższej konieczności, a także w każdym czasie, w celu zweryfikowania stanu technicznego lub osobowego pokoju albo mieszkania (§ 4 ust. 2 a, c, d, f). Z regulaminu wynika, że odwiedziny gości są przewidziane w godzinach od 7:00 do 22:00. Gość odwiedzający najemcę jest zobowiązany do podania wynajmującemu swoich danych osobowych. Nocleg gościa w akademiku możliwy jest po zarejestrowaniu się na recepcji i uiszczeniu opłaty za nocleg, nie częściej jednak niż 5 razy w ciągu miesiąca (§ 5 pkt 2, 3 i 4). Na terenie akademika zabronione jest przechowywanie zwierząt (§ 5 pkt 7 e). Wskazanie lokalizacji pokoju lub mieszkania może podlegać zmianom w okresie wakacyjnym (§ 1 pkt 7).
Powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy dokonał w oparciu o dowody w postaci dokumentów złożonych przez strony postępowania, przy czym żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości.
Sąd odnotował, że stan faktyczny sprawy był między stronami postępowania bezsporny, spór ograniczył się jedynie do oceny prawnej, a mianowicie czy z faktu zmiany sposobu użytkowania spornych nieruchomości z funkcji hotelowej na funkcję zamieszkania zbiorowego – akademik można wywieść podstawy do zmiany dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z 2% na 1%.
Przywołując treść przepisówart. 72 ust. 1-3, art. 73 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(dalej: „u.g.n.”) Sąd przypomniał, że w ww. decyzji Wojewody(...)nr(...)(...)z 8 marca 1993 r., na mocy której Skarb Państwa oddał poprzednikowi prawnemu powoda grunty w użytkowanie wieczyste, nie określono celu przeznaczenia nieruchomości. W konsekwencji możliwe jest obecnie jego ustalenie w oparciu o art. 221 ust. 3 u.g.n. Powód nie prowadzi przy tym hotelu, a akademik. W ocenie Sądu nie można jednak przyjąć, że obecnie nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Sąd podkreślił, że obraz sprawy zaciemniają kwestie wykładni gramatycznej, językowej („na cele mieszkaniowe”) oraz to, że nie ma legalnej definicji tego wyrażenia. Nie ułatwia sprawy fakt, że ustawodawca w różnych aktach prawnych posługuje się na ich potrzeby określeniami bliskoznacznymi (lokal, pomieszczenie, budynek zamieszkania zbiorowego, budynek mieszkalny itp.). Równieżustawa o gospodarce nieruchomościaminie zawiera definicji celu mieszkaniowego, ani budynków mieszkalnych lub budynków zamieszkania zbiorowego. Definicja budynku mieszkalnego i budynku zamieszkania zbiorowego jest zawarta natomiast wrozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W myśl § 3 pkt 5 tego rozporządzenia budynek zamieszkania zbiorowego to budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, schronisko, internat, dom studencki. Natomiast w § 3 pkt 4 cyt. rozporządzenia wskazano, że przez budynek mieszkalny należy rozumieć budynek mieszkalny wielorodzinny lub jednorodzinny.
W ocenie Sądu można z tego wysnuć wniosek, że dom studencki i hotel należą do tego samego zbioru (budynki zamieszkania zbiorowego), a skoro tak, to zmiana działalności hotelowej na dom studencki nie stanowi o zmianie zasadniczego sposobu wykorzystywania nieruchomości, a jedynie w obrębie tej samej grupy. Zmiana jest nieznaczna – dotychczasową działalność polegająca na udostępnianiu pokojów z noclegiem adresowaną do nieograniczonej publiczności, powód obecnie ukierunkował na studentów. Powód wywodzi jednak, że i dom studencki zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Jest to teza oparta o wieloznaczność językową. To prawda, że zarówno hotel i akademik, czy internat zaspokaja w pewnym sensie potrzeby mieszkaniowe. Gościehotelowi (...)w hotelu, podobnie studenci „mieszkają” w akademiku, a uczniowie w bursie, ale to zamieszkiwanie jest realizowane obok innych potrzeb, które mają charakter wiodący – student mieszka w akademiku z powodu nauki i przez czas jej trwania, podobnie jak uczeń w bursie, czy internacie, a turysta „mieszka” w hotelu, gdyż konieczność taka powstaje wokół jakiegoś celu turystycznego, czy biznesowego. Nie są to zatem miejsca, w których realizuje się stały, długotrwały pobyt ludności, ale czasowy i ukierunkowany na zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej pojawiającej się obok innej, pierwszoplanowej. Pomieszczenia w akademiku nie stanowią lokali mieszkalnych w rozumieniuustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Art. 2 ust. 1 pkt 4 cyt. ustawy stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie ustawodawca wskazał, że nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Analiza drugiej części ww. przepisu ustawy prowadzi do wniosku, że krótkotrwały pobyt nigdy nie jest pobytem na stałe w danym miejscu, tak jak zwykle zdarza się w przypadku lokali mieszkalnych, jednakże nie wykluczone, że może on być pobytem na dłuższy okres czasu. Dodać można jeszcze i taką uwagę językową, że o ile można w hotelu lub akademiku, czy internacie „mieszkać”, to zdecydowanie pomieszczeń w tym celu wykorzystywanych nie nazywa się „mieszkaniem”, ale „pokojem” (w domu studenckim nie ma mieszkań, są pokoje itd.). Uregulowania regulaminu domu studenckiego(...)D.P.prowadzonego na spornej nieruchomości dość dobrze naświetlają różnice pomiędzy zamieszkiwaniem w domu studenckim, a realizacją potrzeb mieszkaniowych w sposób trwały (w centrum życiowym) – obiekt powoda funkcjonuje w sposób zbliżony do hotelu. Świadczą o tym zapisy dotyczące m.in. sporządzenia karty meldunkowej wraz z potwierdzeniem faktu zapoznania się z treścią regulaminu, organizowania na terenie akademika przez wynajmującego działalności kulturalnooświatowej, wystaw, promocji oraz reguły dotyczące przebywania i nocowania gości na terenie domu studenckiego, a także sposób monitorowania obiektu i możliwość wejścia do pomieszczeń domu studenckiego przez wynajmującego i osób przez niego upoważnionych, czy też możliwość zamiany pomieszczeń przez wynajmującego najmującemu w okresie wakacyjnym. Realizacja celów mieszkaniowych, w węższym, omówionym wyżej sensie, nie jest związana z funkcjonowaniem tak daleko idących ograniczeń w zakresie życia, jak w przypadku prowadzonego przez powoda obiektu.
Sąd zważył, że wszystkie stawki niższe niż trzyprocentowa mają charakter wyjątków. Również wyrażenie „nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe” należy ujmować wąsko, bo tak należy ujmować wyjątki.
W przywołanym wyżej rozporządzeniu oprócz budynków zamieszkania zbiorowego wymienia się też budynki mieszkalne jako takie i definiuje się je jako zarówno budynki wielorodzinne jak i jednorodzinne. Mamy tu zatem do czynienia z innym rodzajem zamieszkiwania, tym związanym ze stałym pobytem, bo tak należy rozumieć zamieszkiwanie rodzin, które w takich budynkach organizują na stałe swoje centra życiowe. Jest to zgodne ze słownikową definicją mieszkania – „zajmować pomieszczenie jako główne miejsce swojego pobytu”.
Sąd uznał, że skoro nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe na zasadzie wyjątku ma być obłożna opłatą niższą niż zwykła, to może tu chodzić jedynie o to węższe rozumienie zamieszkiwania, takie, które wiąże się z zaspokajaniem tych potrzeb stale, w miejscu uznanym za życiowe centrum. Zatem w stawce 1% opłata należna jest wyłącznie za nieruchomości oddane na budownictwo wielorodzinne lub jednorodzinne, a nie na inne formy czasowego i okazjonalnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Sąd zauważył, że taka wykładnia pojęcia „nieruchomości oddanej na cele mieszkaniowe” koreluje z prowadzoną przez Państwo polityką w zakresie popierania budownictwa. Obowiązki Państwa w tym zakresie wynikają zart. 75 ust. 1 Konstytucji RP. Wspieranie mieszkalnictwa jest obowiązkiem rządu – powierzonym ministrowi budownictwa (art. 9a ust. 1 pkt 7 ustawy o działach administracji rządowej). Formą prowadzenia tego rodzaju polityki państwowej są przepisyustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 26 października 1995 r., czy szereg przepisów prawa podatkowego preferencyjnie traktujących podatników, którzy przeznaczają środki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (ulga mieszkaniowa z przepisówustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych–art. 21 ust. 1 pkt 131), a także choćby przepisy o podobnych ulgach podatników podatku od spadków i darowizn, które to również realizują politykę wspierania działań obywateli zaspokajających swoje potrzeby mieszkaniowe.
Obniżenie do 1% stawki opłaty za użytkowanie wieczyste za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe jest właśnie uzasadnione tym konstytucyjnym obowiązkiem Państwa wspierania budownictwa mieszkaniowego i jest przejawem realizacji tego obowiązku. Służy obniżeniu kosztów budowy i eksploatacji mieszkań przez m.in. niższą stawkę opłaty za grunty oddane w użytkowanie wieczyste. Zdaniem Sądu trudno dopatrzyć się równocześnie jakiegokolwiek uzasadnienia dla przyjęcia, żeustawa o gospodarce nieruchomościami, przewidując obniżenie stawki za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, miałaby mieć również na względzie realizację jakiś innych dodatkowych celów Państwa o szerszym charakterze, mianowicie popieranie szczególnego rodzaju działalności gospodarczej – w zakresie prowadzenia akademików, moteli, burs czy innych podobnych zakładów.
Analiza zarówno przedstawionych przez powoda dokumentów, jak i bezsporny stan faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości mogły zatem prowadzić jedynie do oddalenia powództwa.
W ocenie Sądu, treść decyzji o warunkach zabudowy czy administracyjny akt niewniesienia sprzeciwu od zgłoszonego zamiaru zmiany sposobu użytkowania spornego budynku nie mogły okazać się decydujące dla określenia, że obecnie nieruchomości, o których mowa w pozwie, są oddane na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 72 u.g.n.
Sąd podzielił reprezentowany w orzecznictwie pogląd, że właśnie faktyczny charakter prowadzonej działalności, który powinien zostać ustalony bez konieczności posiłkowania się dodatkowymi kryteriami formalnymi w postaci wpisu w różnych szczegółowych rejestrach, przesądza o przeznaczeniu nieruchomości w świetle regulacji przepisu art. 72 u.g.n.
Ubocznie wskazał, że prowadzenie akademika w rozumieniuustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, nie jest również działalnością turystyczną, zatem prawdopodobnie nawet stawka 2% nie jest już uzasadniona.
Wobec tego w pkt 1 zaskarżonego wyroku oddalił w całości powództwo, w tym ewentualne o złożenie oświadczenia woli. Co do roszczenia ewentualnego Sąd uznał je za bezzasadne. Zaznaczył, że spory o wysokość opłaty od użytkowania wieczystego są rozstrzygane na skutek powództwa o ustalenie a nie o złożenie oświadczenie woli. Roszczenia takiego (o złożenie oświadczenia woli) nie przewiduje żaden przepis prawa materialnego, a nawet gdyby przewidywał, to byłoby ono nieuzasadnione z tych samych przyczyn co powództwo o ustalenie. Na mocy ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw doszło do zmiany przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nowelizacja weszła w życie z dniem 15 sierpnia 2019 r. W znowelizowanym art. 73 tej ustawy określono procedurę zmiany umowy oraz odpłatności z tego tytułu, również w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Na przepis ten powoływał się powód w celu wykazania zasadności powództwa. Sąd podkreślił jednak, że przedmiotem rozpoznania był wniosek z 28 listopada 2018 r. (zastępujący pozew). Jeżeli powód chciałby skorzystać z procedury po jej nowelizacji, to jedynym sposobem jest jej ponowne zainicjowanie przez odpowiedni wniosek.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Wysokość wynagrodzenia(...)(...)wynika z § 2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zarzucając rozstrzygnięciu:

1
naruszenie art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 i art. 221 ust. 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie przez Sąd I Instancji, że jednoprocentowa stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy wyłącznie nieruchomości oddanych na budownictwo wielorodzinne lub jednorodzinne, które jest przeznaczone na pobyt stały ludzi w sytuacji, gdy na spornych nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek zbiorowego zamieszkania – dom studencki spełniający funkcje budynku mieszkalnego i zaspokający potrzeby mieszkaniowe studentów w okresie pobierania nauki, a tym samym jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe;

2
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie przez Sąd I Instancji oceny dowodów w sposób dowolny, kolidujący z regułami logicznego wnioskowania i doświadczenia życiowego, bez rozważenia ich w sposób bezstronny oraz wszechstronny i w związku z tym błędne stwierdzenie, ustalenie bądź przyjęcie przez Sąd I Instancji, że:

a
nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe to wyłącznie nieruchomości zabudowane budynkami wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi zakwalifikowanymi do budynków na pobyt stały ludzi,

b
prowadzenie akademika (domu studenckiego) nie oznacza, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe,

c
z uwagi na fakt, że pokoje/mieszkania w domu studenckim nie są lokalami w rozumieniuart. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie mogą zostać uznane za spełniające cele mieszkaniowe,

d
wyłącznie pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi mogą stanowić ich główne miejsce pobytu i centrum życiowe,

e
zamiana działalności hotelowej na dom studencki nie stanowi o zamianie zasadniczego sposobu wykorzystywania nieruchomości; prowadzenie przez stronę powodową działalności gospodarczej nastawionej na uzyskanie zysku, nawet wówczas, gdy w jej ramach zaspokajane są określone potrzeby mieszkaniowe, nie zasługuje na jej premiowanie jednoprocentową stawką opłaty za użytkowanie wieczyste,

f
zapisy regulaminu domu studenckiego wskazują, że obiekt strony powodowej funkcjonuje w sposób zbliżony do hotelu.

Podnosząc powyższe zarzuty powód wniósł o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 1 poprzez:

– ustalenie, że od 1.1.2019 r. stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1% dla nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa położonych wP.przyAl. (...), oznaczonych w ewidencji gruntów jako:działka nr (...), obrębP., arkusz mapy 8, zapisana w(...)nr(...)idziałka nr (...), obrębP., arkusz mapy(...), zapisana w(...)nr(...), tj. jak dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe,
ewentualnie poprzez
– zobowiązanie strony pozwanej do złożenia wobec strony powodowej oświadczenia woli o następującej treści:
„Skarb Państwa oświadcza, że nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa położone wP.przyAl. (...), oznaczone w ewidencji gruntów jako:działka nr (...), obrębP., arkusz mapy(...), zapisana w(...)nr(...)orazdziałka nr (...), obrębP., arkusz mapy(...), zapisana w(...)nr(...), zostają oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe i od(...)r. stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi dla tych nieruchomości 1%.”;

2
zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 2 poprzez zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej zwrotu kosztów postępowania przed Sądem 1 Instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;

3
zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej zwrot kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w tym postępowaniu, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od powodowej spółki na rzecz Skarbu Państwa –(...)zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, według norm prawem przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja okazała się niezasadna.
Całkowicie niezrozumiały był przede wszystkim zarzut naruszenia przez Sąd I instancjiart. 233 § 1 k.p.c., który apelująca spółka sprowadza de facto do oceny prawnej bezspornych między stronami okoliczności wynikających z przedłożonych przez nie dokumentów, na podstawie których Sąd Okręgowy wyprowadził jasne i spójne ustalenia faktyczne.
Zgodnie zaś zart. 233 § 1 k.p.c.sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zarzut naruszenia tego przepisu może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd drugiej instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez sąd niższego rzędu, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone wart. 233 § 1 k.p.c.Co do zasady Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych (tak. Sąd Apelacyjny w(...)w wyroku z 24 października 2019 r., sygn. akt(...)). Tego rodzaju uchybień apelujący nie wykazał, nie podejmując nawet próby ich udowodnienia.
Odnosząc się zaś do kwestii pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu jako przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 73 ust. 2 u.g.n.) Sąd Apelacyjny w całości podzielił skrupulatną ocenę dokonaną przez Sąd I instancji co do tego, że choć powodowa spółka zmieniła sposób korzystania z nieruchomości gruntowej z hotelu na akademik to jednak cel tego korzystania się nie zmienił. Dotyczy on bowiem dalej zamieszkania zbiorowego, choć w przypadku akademików raczej na dłuższy niż w przypadku pokoi hotelowych okres.
Nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe to zaś niekoniecznie nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, ale taka która będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Przy dokonywaniu bowiem oceny, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w wieczyste użytkowanie i uzasadniająca zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego i to, w jaki sposób faktycznie wykorzystuje nieruchomości i jaką faktycznie działalność na niej prowadzi. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cel publiczny, z którym związana jest 1% stawka opłaty rocznej, oznacza oddanie jej na cele wymienione w art. 72 ust. 3 u.g.n. (cele mieszkaniowe, realizacja urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność sportowa) lub któryś z celów, wskazanych w art. 6 tej ustawy (por. wyrok Sądu Okręgowego w(...)z 13 sierpnia 2018 r.,(...)(Legalis nr(...)).
Powodowa spółka faktycznie zaś wykorzystuje przedmiotową nieruchomość w celach zarobkowych – prowadzony akademik i wynajmowanie pokoi studentom stanowi bowiem jeden z przedmiotów prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Również w powszechnym rozumieniu pokój w akademiku nie jest „mieszkaniem” studenta – przebywa on w nim jedynie na czas studiów, często wiążąc miejsce swojego stałego zamieszkania z innym lokum, np. swoich rodziców. O braku celu mieszkaniowego akademika powoda świadczą również – jak słusznie podkreślił Sąd I instancji – zapisy w jego regulaminie, m.in. co do obowiązku w zakresie karty meldunkowej, zgłaszania administracji chęci przenocowania dodatkowych osób, zakazu posiadania zwierząt w pokojach, możliwości wejścia do pokoju przez pracowników powoda w każdym czasie w celu sprawdzenia stanu osobowego bądź technicznego czy wreszcie możliwości zmiany pokoju w okresie wakacyjnym.
Z powyższych względów nie sposób było uznać, że cel przeznaczenia nieruchomości, na której posadowiony jest obecnie akademik obejmuje mieszkaniowy opisany w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., tym samym Sąd Okręgowy słusznie ustalił – skoro taką możliwość przewiduje art. 221 ust. 3 u.g.n. – że celem tym jest nadal co najmniej działalność turystyczna.
Nawet zaś gdyby w Decyzji Wojewody(...)nr(...)
(...)z 8 marca 1993 r. określono dany cel użytkowania wieczystego nieruchomości, nie należy zapominać, że wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n., która zmierza do tego, aby oceny użytych w nim określeń nie wiązać tylko z wydaniem np. decyzji o pozwoleniu na budowę lub pozwoleniu na użytkowanie budynku, ale brać pod uwagę zachowanie użytkownika wieczystego oraz okoliczności konkretnej sprawy, znajduje uzasadnienie nie tylko w wykładni językowej, ale przemawiają za nią również ważne względy celowościowe. Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we(...)z 29 maja 2014 r.,(...), Legalis nr(...)).
W przedmiotowej zaś sprawie nie sposób uznać za apelującym, by prowadzona przez niego działalność dotyczyła zapewnienia studentom ich potrzeb mieszkaniowych, skoro obiektywnie nie można zakwalifikować znajdujących się w akademikach pokoi jako długoletnich mieszkań, w których studenci chcą utrzymywać swoje centrum życiowe. Należy je zaś traktować jako – jak słusznie stwierdził Sąd Okręgowy – zamieszkanie zbiorowe, niemające jednak cech mieszkalnych, zatem spełniające dotychczasową (hotelową/turystyczną) funkcję.
Z tych względów Sąd Apelacyjny oddalił apelację na podstawieart. 385 k.p.c.O kosztach postępowania orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.oraz art. 32 ust. 3 ustawy o(...)(...), zasądzając od powoda na rzecz(...)(...)4.050 zł, tj. wynagrodzenie ustalone w stawce wynikającej z § 2 ust. 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.)
Ryszard Marchwicki
"Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym"
St. sekr. sąd. Katarzyna Surażyńska