Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 1730/19
Data wyroku: 2021-01-04 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Domniemania prawne, Odszkodowanie, Ciężar dowodu, Najem
Podstawa prawna: 659 kc, 471 kc

Sygn. akt XI GC 1730/19

UZASADNIENIE
Powódka(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wniosła przeciwko pozwanymA. S.iR. K.o zapłatę solidarnie kwoty 5509,61 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od dnia 25 sierpnia 2018 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych oraz kwoty 171,12 zł tytułem rekompensaty za koszty odzyskiwania należności oraz czynszu najmu za lokal użytkowy.
Nakazem zapłaty z dnia 25 września 2019 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
W przepisanym terminie pozwani wnieśli sprzeciw od ww. nakazu zapłaty zaskarżając nakaz w całości, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
Nadto pozwani wnieśli powództwo wzajemne o zapłatę 8319,97 zł tytułem szkody powstałej na skutek niezapewnienia niezakłóconego korzystania z najmowanego lokalu.
W odpowiedzi na pozew wzajemny powódka (pozwana wzajemna), wniosła o oddalenie powództwa w całości i poniosła zarzut nieistnienia wierzytelności pozwanych (powodów wzajemnych).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Dnia 24 października 2016 r. powódka (pozwana wzajemna)(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.(zwana dalej dla potrzeb przejrzystości uzasadnienia powódką) zawarła z pozwanymi (powodami wzajemnymi)A. S.iR.K.(zwanymi dalej dla potrzeb przejrzystości uzasadnienia pozwanymi) umowę najmu lokalu użytkowego położonego wS.przyul. (...)/U2 o pow. 73,36m2. Pozwani w najmowanym lokalu prowadzili kwiaciarnię.
Strony ustaliły zobowiązania płatnicze pozwanych, na które składały się koszty czynszu, opłat za zarządzanie pawilonem oraz indywidualne opłaty eksploatacyjne. Czynsz najmu ustalono w wysokości 58 złotych netto za każdy metr kwadratowy powierzchni lokalu, przy czym przez okres 12 pierwszych miesięcy trwania umowy najmu został za zgodną wolą stron obniżony do kwoty 49 zł netto/m2miesięcznie. Opłata za zarządzanie pawilonem wynosiła 3 zł/m2. Do kwoty czynszu najmu oraz opłaty za zarządzanie pawilonem każdorazowo doliczany miał być należny podatek VAT.
Zgodnie z § 8 ust. 12 OWU najemca obowiązany został do wykonywania zobowiązań płatniczych wynikających z umowy bez jakichkolwiek odliczeń, potrąceń ani roszczeń wzajemnych, chyba że wynajmujący wyraził pisemną zgodę na dokonanie potrącenia.
Bezsporne, a nadto dowód:
- umowa najmu z dnia 24 października 2016 r. k. 12-13;
- OWU k. 13v.-17;
- zeznania świadkaR. K. (1)k. 98-99;
- zeznania świadkaJ.T.k. 102-103;
- zeznania świadkaR. S.k. 103-105;
- zeznania świadkaZ. U.k. 105-106;
- zeznaniaR. K. (2)k. 106;
- projekt instalacji(...)k. 134-145.
Dnia 10 sierpnia 2018 r. powódka wystawiła na rzecz pozwanychfakturę VAT nr (...)na kwotę 5509,61 zł z terminem płatności do dnia 14 sierpnia 2018 r. tytułem najmu lokalu użytkowego zgodnie z umową za kwotę 5223,50 zł brutto oraz tytułem opłaty za zarzadzanie pawilonem w kwocie 276,11 zł brutto.
Bezsporne, a nadto dowód:
-faktura VAT nr (...)k. 18.
W 2018r. w pasażu handlowym przyul. (...)wS., dochodziło do wielokrotnego uruchamiania się dźwiękowego alarmu przeciwpożarowego. Przyczyną było włączania się czujek zainstalowanych w lokalu gastronomicznym, na skutek zetknięcia z gorącym powietrzem i dymem z pieca. Alarm często nie był niezwłocznie weryfikowany przez pracowników powódki, a jego dźwięk trał do kilku godzin.
Centrala alarmowa znajdowała się w zamkniętym pomieszczeniu technicznym, w którym umieszczony był również bankomat, w związku z tym powódka udzieliła dostępu i wręczyła klucz do tego pomieszczenia wyłącznie upoważnionemu przez siebie pracownikowi oraz kierownikowi sklepu spożywczego, który w niedziele był zamknięty.
Dowód:
- zeznania świadkaR. K. (1)k. 98-99;
- zeznania świadkaM. G. (1)k. 100;
- zeznania świadkaP. M.k. 100-101;
- zeznania świadkaŁ. K.k. 101-102;
- zeznania świadkaJ.T.k. 102-103;
- zeznania świadkaR. S.k. 103-105;
- zeznaniaR. K. (2)k. 106.
W związku z uciążliwością wywołaną hałasem alarmu pożarowego, pozwani w niektóre dni, najczęściej niedziela zamykali kwiaciarnię wcześniej.
Dowód:
- zeznania świadkaR. K. (1)k. 98-99;
- zeznania świadkaM. G. (1)k. 100;
- zeznaniaR. K. (2)k. 106,
- zeznania świadkaP. M.k. 100-101.
Pismem z dnia 16 sierpnia 2018 r. pozwanaA. S.oświadczyła o wstrzymaniu płatności należności za lokal wobec braku reakcji na zgłaszane przez pozwanych usterki techniczne alarmu ppoż i uciążliwy hałas, wstrzymujący działalność pozwanych wskazując, iż oczekują rekompensaty za dni, w których zmuszeni zostali zamknąć lokal, oczekując nadto usunięcia usterek.
Dowód:
- pismo z dnia 16 sierpnia 2018 r. k. 36;
- zapis dźwięku alarmu, płyta CD k. 109.
Pismem z dnia 21 sierpnia 2018 r. powódka oświadczyła że nie ponosi odpowiedzialnością za uruchamianie się sygnały alarmowego w sąsiednim lokalu gastronomicznym.
Dowód:
- pismo z dnia 21 sierpnia 2018 r. k. 83, 87.
10 września 2018 r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 5509,61 zł w terminie 3 dni.
Dowód:
- pismo z dnia 10 września 2018 r. k. 19;
- dowód doręczenia k. 19v.
Pismem z 13 września 2018 r. pełnomocnik pozwanych wezwał powódkę do usunięcia wad tkwiących w najmowanym przez pozwanych lokalu położonym wS.przyul. (...)/U2 polegających na nieprawidłowym funkcjonowaniu instalacji przeciwpożarowej, uniemożliwiającej prowadzenie w lokalu działalności gospodarczej. Nadto wskazano, że w dniach 6 maja 2018 r., 13 maja 2018 r., 27 maja 2018 r., 10 czerwca 2018 r., 17 czerwca 2018 r., 1 lipca 2018 r., 15 lipca 2018 r., 29 lipca 2018 r., 5 sierpnia 2018 r., 12 sierpnia 2018 r. prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu było niemożliwe, zaś w przypadku nieuczynienia zadość wezwaniu, pozwani uprawnieni będą do złożenia oświadczenia o obniżeniu czynszu najmu, a także żądania naprawienia wynikłej z niewykonania zobowiązania szkody.
Dowód:
- pismo z dnia 13 września 2018 r. k. 37.
W odpowiedzi pełnomocnik powódki oświadczył, że najmowany przez pozwanych lokal nie posiada żadnych wad, zaś instalacja przeciwpożarowa była i jest sprawna, zaś we wskazanych dniach nastąpiło niewłaściwe użytkowanie w sąsiednim lokalu co spowodowało wzbudzanie alarmu, wobec czego przeprowadzono prace polegające na wymianie czujek dymowych na temperaturowe.
Dowód:
- pismo z dnia 18 września 2018 r. k. 84, 88.
Powódka wymieniła w lokalu gastronomicznym czujki na temperaturowe oraz zmieniła ich położenie względem funkcjonujących tam urządzeń. Wówczas alarm przestał wzbudzał się pod wpływem pracy restauracji.
Dowód:
- zeznania świadkaR. K. (1)k. 98-99.
Pismem z dnia 23 października 2018 r. powódka ponownie wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 5509,61 zł w terminie 3 dni.
Dowód:
- pismo z dnia 23 października 2018 r. k. 20;
- dowód doręczenia k. 20v.
6 listopada 2018 r. pozwani wystawili na rzecz powódki notę obciążeniową nr NO/01/11/2018 na kwotę 5509,61 zł z terminem płatności do dnia 20 listopada 2018 r., tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.
Tego samego dnia sporządzili pisemne oświadczenie o potrąceniu przysługującej im wierzytelności z wierzytelnością powódki tytułem czynszu najmu, wobec czego doszło do wygaśnięcia wierzytelności.
Dowód:
- nota NO/01/11/2018 k. 39,
- oświadczenie z dnia 6 listopada 2018 r. k. 82.
Pismem z 20 listopada 2018 r. pełnomocnik powódki zakwestionował złożone przez pozwanych oświadczenie o potraceniu wierzytelności, wskazując, że potrącana wierzytelność nigdy nie istniała, zaś twierdzenia co do wad lokalu były bezpodstawne, wobec czego wezwał ponownie do zapłaty.
Pozwani nie zapłacili należności czynszowej.
Dowód:
- pismo z dnia 20 listopada 2018 r. k. 21;
- dowód nadania k. 22.
Średni przychód pozwanych ze sprzedaży, przeliczony dla całego okresu marzec-wrzesień 2018 r. wynosił 1243,08 zł netto dziennie. Natomiast średni przychód osiągany w niedzielę wynosił 814,12 zł brutto (739,75 zł netto) co stanowi 59,5% średniego przychodu.
Średni przychód w niedziele występujące w dniach: 6 maja 2018 r., 13 maja 2018r., 27 maja 2018 r., 10 czerwca 2018 r., 17 czerwca 2018 r., 1 lipca 2018 r., 15 lipca 2018 r., 29 lipca 2018 r., 5 sierpnia 2018 r., 12 sierpnia 2018 r., wynosił 814,12 zł brutto (739,75 zł netto).
Średni przychód osiągany w pozostałe niedziele w okresie od stycznia do sierpnia 2018r. wynosił 839,13 zł brutto (762,39 zł netto).
Dowód:
- opinia biegłego sądowegoP. W.k. 150-166;
- rejestr VAT k. 45;
- raporty fiskalne k. 116-125.
Instalacja przeciwpożarowa w pasażu handlowym przyul. (...)wS., została wykonana zgodnie z projektem. W projekcie zawarto elementy istotne dla funkcjonowania takiej instalacji w sposób zapewniający jej skuteczne działanie. Instalacja w lokalu jako urządzenie przeciwpożarowe w zakresie wykonawstwa była pozbawiona wad, niezależnie od typu chronionego nią lokalu.
Instalacja alarmowa była wymagana i projektowana dla całości pasażu budowanego przez powódkę bez specjalnych warunków dla lokali usługowych tam planowanych.
Powódka w sposób niewłaściwy umieściła centralę alarmową w pomieszczeniu, do którego nie było stałego nieograniczonego dostępu.
Dowód:
- opinia biegłego sądowegoR. N.k. 179-181, 220-223.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo główne zasługiwało na uwzględnienie w całości, a powództwo w wzajemne na oddalenie.
Podstawą prawną powództw głównego z tytułu umowy najmu był przepisart. 659 § 1 kc- przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
W tym zakresie nie było sporu co do zawarcia umowy najmu, jej treści, wysokości dochodzonego roszczenia.
Spór dotyczył wyłącznie skuteczności oświadczenia o potrąceniu, jak i istnienia wierzytelności pozwanych.
W pierwszej kolejności należało więc wskazać, że strony w § 8 pkt 12 umowy najmu postanowiły, że pozwani będą wykonywali swoje zobowiązania płatnicze bez żadnych potrąceń. Zdaniem sądu już z tej przyczyny, oświadczenie pozwanych o potrąceniu nie mogło być uznane za skutecznie złożone. Stosownie do treściart. 3531kcstrony umowy mogą ułożyć jej treść według swojego uznania. Mając zaś na uwadze, że żadne przepis prawa nie zabraniał ograniczania stronom kontraktu, prawa do składania oświadczeń o potrąceniu, należało uznać, że takie postanowienie umowy było dla nich wiążące. Skoro tak oświadczenie pozwanych było bezskuteczne wobec powódki.
Po drugie oświadczenie o potrąceniu nie zostało złożone właściwie, przez co również nie sposób uznać, aby wierzytelności wzajemnie się umorzyły. Jak wynikało z załączonej noty obciążeniowej wystawionej w dniu 6 listopada 2018r., termin jej wymagalności został ustalony na 21 listopada 2018r., tymczasem pozwani już 6 listopada 2018r. (pismo do powódki dotarło 12 listopada 2018r.) złożyli oświadczenie o potrąceniu. W chwili więc składania oświadczenia zgłaszana wierzytelności pozwanych nie była nawet wymagalna, co stało w sprzecznościart. 498 kc.
Po trzecie z treści sprzeciwu nie wynika również, aby w rzeczywistości pozwani zgłosili procesowy zarzut potrącenia, co dodatkowo wskazuje na ich świadomość jego bezskuteczności.
W braku więc jakichkolwiek innych zarzutów pozwanych co do dochodzonego roszczenia czynszowego i jego wysokości powództwo główne uwzględniono w całości.
O odsetkach orzeczono na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 8 marca 2013r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych.
W zakresie powództwa wzajemnego jego podstawą prawną zgodnie z treścią pozwu byłart. 471 kc- dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Pozwani (powodowie wzajemni) upatrywali niewłaściwe wykonie zobowiązania powódki w uchybieniu § 7 ust. 1 i 5 OWU, gdzie zobowiązała się do zapewnienia niezakłóconego korzystania z lokalu.
W tym zakresie spór dotyczył prawidłowego wykonania i funkcjonowania instalacji przeciwpożarowej, powstania szkody w majątku pozwanych oraz jej wysokości.
Zgodnie z treściąart. 6 kccelem skorzystania z uprawnienia odszkodowawczego pozwani byli zobowiązani do wykazania istnienia zobowiązania powódki, jego nienależytego wykonania, powstania szkody i związku przyczynowego. W zakresie pierwszej z przesłanek nie budziło żadnych wątpliwości, że zarówno zart. 659 kcjak i z umowy oraz OWU łączących strony, wynikała norma zobowiązująca powódkę do udostępnienia pozwanym lokalu zdatnego do umówionego użytku. Wszelkie ewentualne nieprawidłowości, w tym również w zakresie uciążliwych, nienaturalnych hałasów, również obciążały powódkę. Zdaniem sądu pozwani zdołali wykazać nieprawidłowe wykonanie umowy w tym zakresie. Polegało ono nie tyle na samym wzbudzaniu alarmu, lecz na braku niezwłocznej reakcji na jego uruchomienie. W tym zakresie wypowiedział się również biegły sądowy, który jednoznacznie wskazał, że nie jest dopuszczalne zamykanie, bez stałego nadzoru pomieszczenia, w którym znajduje się centrala alarmowa. Obowiązek taki ciążył na powódce jako właścicielu i zarządu obiektu. Potwierdza to również treść§ 4 Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, gdzie postanowiono, że w obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione wykonywanie czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji w tym uniemożliwianie lub ograniczanie dostępu do instalacjami wpływającymi na stan bezpieczeństwa pożarowego obiektu.
Nie mieli zaś racji pozwani upatrując nieprawidłowość wykonania umowy w wadliwej instalacji(...). Jak wyjaśniał biegły została ona zaprojektowana i wykonana w sposób prawidłowy i adekwatny do budynku. Co więcej biegły wskazał, że sam fakt włączania się alarmu na skutek wykrytego przez czujki zagrożenia potwierdzało tą prawidłowość. To zaś, że czujki, po zasiedleniu obiektu przez najemcę, który uruchomił restaurację, wzbudzały częste, nieuzasadnione pożarem alarmy, nie wynikało z nieprawidłowego projektu czy też wykonania instalacji. Biegły stwierdzał wręcz, że z normalnej praktyki związanej z planowaniem czy zarządzeniem inwestycją wynika również zmiana przeznaczenia lokalu. Tym samym więc uznano, że nie stanowiło niewłaściwego wykonania umowy przez powódkę samo rozmieszczenie czujek w pasażu handlowym.
Tym niemniej powyższe ustalenie nie mogło doprowadzić do uwzględnienia powództwa wzajemnego, z uwagi na nie wykazanie przez pozwanych pozostałych przesłanek zart. 471kc.Przede wszystkim pozwani nie wykazali powstania szkody i jej rozmiarów. W treści pozwu wzajemnego podali, że szkodę stanowi średni przychód dzienny (674,42 zł) pomnożony przez 10 dni (niedziele), w trakcie których prowadzenie przez nich działalności w kwiaciarni było znacznie utrudnione. Zdaniem sądu już samo sformułowanie żądania budzi wątpliwości w zakresie wysokości ewentualnej szkody. Nawet sami pozwani nie wskazywali bowiem jednoznacznie, czy w tych dniach kwiaciarnia była zamknięta całkowicie, od której godziny, lub czy w ogóle została otwarta. Do żadnego jednoznacznego ustalenia w tym względzie nie doprowadziły również zaoferowane przez nich dowody. O ile istotnie świadkowieR. K. (1),M. G. (1),P. M.czy pozwanyR. K. (2), stwierdzali, że alarm wzbudzał się często, najczęściej w weekendy, o tyle żaden ze świadków nie był w stanie stwierdzić w których dniach lokal był przez to zamknięty i ile faktycznie razy do takiego zamknięcia dochodziło. Żaden ze świadków, ani inny dowód nie wykazał, aby kwiaciarnia była zamknięta istotnie 10 razy i co więcej w niedziele wskazywane przez pozwanych.
Dodatkowo świadekM. G., zeznawała, że alarm wzbudzał się o różnych godzinach i też o różnych godzinach pracownicy byli zwalniani do domu (raz o 10.00 raz o 12.00). Skoro więc w tych dniach kwiaciarnia była uruchamiana, a więc nawet przy założeniu jej późniejszego zamknięcia, nie sposób stwierdzić, aby nie generowała żadnego dochodu. Tym samym metodologia obliczenia wysokości odszkodowania poprzez uwzględnienie średniego dochodu z całego dnia roboczego, była chybiona.
Przyjmując jednak nawet za prawdziwe twierdzenie pozwanych o 10 niedzielach, w których kwiaciarnia była zamykana w związku z długotrwałym hałasem, to jak wynikało z opinii biegłego sądowego, nie sposób było wiarygodnie i reprezentatywnie ustalić, aby istotnie powodowało to obniżenie przychodu i dochodów pozwanych. Biegły który dokonał precyzyjnej analizy dokumentów księgowych złożonych przez pozwanych ustalił, że średni dzienny przychów w 10 niedzielach wskazywanych przez pozwanych różni się od przychodu w pozostałe 23 niedziele, jedynie nieznacznie (średnio 25,01‬ zł). Zdaniem biegłego, posiadającego w tym zakresie wiedzę i doświadczenie ekonomiczne oraz rachunkowe, nie sposób przez to statystycznie potwierdzonej różnicy między poszczególnymi grupami niedziel. Tym samym uznano, że pozwani nie wykazali nie tylko wysokości szkody, lecz i samego jej powstania.
Jedynie więc na marginesie należy również wskazać, że dla ewentualnego obliczenia straty spowodowanej wcześniejszym zamykaniem kwiaciarni, należałoby brać pod uwagę jedynie różnicę w dochodzie między dniem skróconej pracy, a dniem pracy w zwykłych godzinach. Nadto trzeba podkreślić, że rzeczywista strata winna uwzględniać dochód (a nawet zysk), a nie przychód pozwanych, co jak wskazał biegły, z uwagi na brak odpowiedniego materiału dowodowego, nie było możliwe.
Mając to na uwadze powództwo wzajemne oddalono w całości.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 kpc, łącznie koszty powoda wyniosły 5051 zł, a składało się na nie opłata od pozwu głównego 400 zł, opłata skarbowa łącznie 51 zł (3 opłaty po 17 zł), wynagrodzenie pełnomocnika poniesione związku z pozwem głównym oraz wzajemnym łącznie 3600 zł oraz wykorzystana zaliczka w wysokości 1000 zł.
W pkt IV na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazano pobrać od pozwany. Stosownie do wyniku sprawy brakujące wydatki w sprawie. Łącznie opinie biegłych wyniosły 3744,16 zł, z czego z zaliczek pokryto 2000 zł, tym samym do dopłaty pozostaje 1744,16 zł.

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)

3
(...)