Sąd Okręgowy w Poznaniu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1296/20
Data wyroku: 2021-06-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Blumczyńska, Ryszard Małecki, sędzia Małgorzata Radomska-Stęplewska
Słowa kluczowe: Wypowiedzenie umowy, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 czerwca 2021 roku
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: sędzia Małgorzata Radomska-Stęplewska (spr.)
Sędziowie: Ryszard Małecki
Ewa Blumczyńska
po rozpoznaniu w dniu 22 czerwca 2021 roku w Poznaniu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaG. S.iR. G.
przeciwkoD. W.
przy udziale interwenienta ubocznego po stronie powodowej – Miasta Poznań
o eksmisję
na skutek apelacji wniesionej przez powodów
od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu
z dnia 28 lipca 2020 r.
sygn. akt I C 1846/19
oddala apelację.
Ryszard Małecki Małgorzata Radomska-Stęplewska Ewa Blumczyńska

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 10 kwietnia 2019 r. powodowieG. S.iR. G.domagali się eksmisji pozwanegoD. W.z lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)wP.. Nadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są właścicielami ww. lokalu mieszkalnego, który zajmuje pozwany. Pozwany zalega powodom z zapłatą należności za ww. lokal mieszkalny w kwocie 7.451,52 zł ( na dzień 28.02.2017 r.). Z uwagi na zaległości w płatnościach czynszu powodowie wypowiedzieli pozwanemu umowę najmu i wezwali go do opuszczenia, opróżnienia i wydania ww. lokalu mieszkalnego, czego pozwany nie uczynił do dnia sporządzenia pozwu.
Pozwany w odpowiedzi na pozew przyznał, że posiada zadłużenie względem powodów, co wynika z jego długotrwałej choroby. Obecnie aktywnie poszukuje pracy, aby móc na bieżąco płacić czynsz oraz stopniowo spłacać zaległości względem nich.
Wyrokiem z dnia 28 lipca 2020 r.Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu oddalił powództwo.
W uzasadnieniuswego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał, że zaoferowany przez powodów materiał dowodowy pozwalał na przyjęcie, że nie sprostali oni spoczywającemu na nich na podstawieart. 6 k.c.iart. 232 zd. 1 k.p.c.ciężarowi dowodu w zakresie wykazania, że wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło stosownie do wymogów przewidzianych wart. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(dalej: u.o.p.l.). Do akt sprawy nie dołączono bowiem dokumentów świadczących o zachowaniu trybu przewidzianego wart. 11 ust. 2 pkt 2u.o.p.l., który jest warunkiem koniecznym do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Nie wykazano, że pozwany został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego oraz, ze został mu wyznaczony dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Sąd Rejonowy przyjął zatem, że pozwanemu nadal przysługuje skuteczne prawo do władania lokalem, co skutkowało uznaniem powództwa za niezasadne i jego oddaleniem.
Apelacjęod wyroku Sądu Rejonowego wywiedli powodowie, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając mu:
- błędne ustalenie stanu faktycznego skutkującego wydaniem orzeczenia, w którym wskazano, że w niniejszej sprawie pozwany nie został poinformowany o zamiarze rozwiązania z nim umowy najmu oraz nie został zachowany wymóg jednego miesiąca udzielonego dłużnikowi do uiszczenia zaległości czynszowych, pomimo istnienia zadłużenia z tytułu zaległości w płatnościach czynszu za najem lokalu mieszkalnego,
- niewłaściwą interpretacjęart. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegopoprzez przyjęcie, że samo doręczenie pozwu pozwanemu w sprawie o wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nie zastępuje oświadczenia wynajmującego o zamiarze rozwiązania umowy najmu z lokatorem pozostającym w zwłoce z zapłatą czynszu,
- naruszeniaart. 316 § 1 k.p.c.poprzez uznanie, że w momencie wyrokowania nie zostały spełnione przesłanki niezbędne do uwzględnienia powództwa w postaci poinformowania pozwanego o rozwiązaniu umowy najmu i braku wyznaczenia pozwanemu dodatkowego jednego miesiąca na spłatę zaległości czynszowych.
Apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez wydanie merytorycznego orzeczenia zgodnego z żądaniem pozwu, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.
W zgłoszonej przez MiastoP.interwencji ubocznej po stronie powodowej z dnia 21 września 2021 r. ( k.128) interwenient uboczny wniósł o oddalenie apelacji powoda, ewentualnie w przypadku uwzględnienia apelacji i zmiany wyroku Sądu I instancji – o orzeczenie braku uprawnienia pozwanego do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Nadto MiastoP.wniosło o zasądzenie od pozwanego na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja okazała się bezzasadna.
Sąd Odwoławczy przyjął ustalenia faktyczne i poglądy prawne Sądu I instancji jako własne. Sąd Rejonowy prawidłowo i wyczerpująco ustalił stan faktyczny w niniejszej sprawie, jak również wszechstronnie rozważył zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy, a dokonana jego ocena jest zgodna z zasadami logiki, doświadczenia życiowego i korzysta z ochrony przewidzianej wart. 233 § 1 k.p.c.
Podkreślić trzeba, że zgodnie zart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorówskuteczne wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości płatniczych wymaga uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Powodowie do akt sprawy nie złożyli natomiast pisemnego wezwania pozwanego do zapłaty zaległych i bieżących należności w terminie jednego miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, a więc nie wykazali, że dokonali skutecznego wypowiedzenia umowy najmu w sposób określony wart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wbrew stanowisku apelujących, powyższego wymogu nie spełnia sama świadomość lokatora co do istnienia zadłużenia, ani wszczęcie wobec niego egzekucji długu czynszowego na podstawie nakazu zapłaty.
Z uwagi na to, że do pozwu dołączono jedynie niepodpisane wezwania do zapłaty skierowane do pozwanego z dnia 20 marca 2017 r. i 24 września 2018 r., nie zawierające rygoru wypowiedzenia umowy najmu w razie braku zapłaty w terminie jednego miesiąca, wniesiony pozew o eksmisję na mógł stanowić skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, prowadzącego do rozwiązania stosunku najmu.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną.
Ryszard Małecki Małgorzata Radomska-Stęplewska Ewa Blumczyńska