Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 681/21
Data wyroku: 2022-06-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Jank
Słowa kluczowe: Błąd, Najem
Podstawa prawna: at.58 kc, art.84§1 kc, art.11 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt: I C 681/21 zagr

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 czerwca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Joanna Jank
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Pietkiewicz
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2022 r. wG.
sprawy z powództwaJ. M.,J. M.,P. P. (1),A. S.,J. S. (1),M. S. (1),R. S.,W. S.,D. S. (1),L. A.,T. K.,K. M.,K. P. (1),B. P.,B. S.,D. S. (2),J. S. (2),M. S. (2),M. S. (2),Z. S.
przeciwkoJ. R.
przy udziale interwenienta ubocznegoGminy M.G.
o eksmisję i zapłatę
1.oddala powództwo,
2.zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 1157 zł (tysiąc sto pięćdziesiąt siedem złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania
I C 681/21

UZASADNIENIE
Stan faktyczny:
PowodowieJ. M.,J. M.,P. P. (1),A. S.,J. S. (1),M. S. (1),R. S.,W. S.,D. S. (1),L. A.,T. K.,K. M.,K. P. (2),B. P.,B. S.,D. S. (2),J. S. (2),M. S. (2),M. S. (2),Z. S.są współwłaścicielami nieruchomośi położonej wG., przyul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje sięlokal mieszkalny nr (...).
/okoliczność bezsporna/
Wlokalu nr (...)na podstawie stosunku najmu zamieszkuje pozwany. Pozwany wprowadził się do lokalu wraz z córką w 1986 r., na podstawie ustnej umowy z matką powódkiB. P.. Od tego czasu pozwany uiszczał na rzecz powodów (nie zawsze regularnie) czynsz najmu
/okoliczność bezsporna, zeznania pozwanego – k. 147 v)/
Kilka lat temu współwłaściciele postanowili sprzedać dom, który zamieszały był przez kilkoro lokatorów. Wszyscy lokatorzy, poza pozwanym, dobrowolnie wyprowadzili się z budynku. Pozwany o zamiarze sprzedaży domu dowiedział się około 2 lata temu, nie bezpośrednio od powodów, lecz z informacji od współlokatorów.
/zeznania pozwanego -147 - 148 /
W dniu 28 czerwca 2021 r. pozwany podpisał dokument zatytułowany „porozumienie rozwiązujące stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyul. (...)wG.”. Dokument sporządzony został na trzech stronach formatu A4, przy czym pierwsze 1,5 strony zajmowało wymienienie imion, nazwisk i bliższych danych współwłaścicieli nieruchomości. Resztę dokumentu stanowiła treść porozumienia, w którym strony oświadczyły że łączy je stosunek najmulokalu nr (...)oraz, że na mocy zgodnych oświadczeń stron w dniu zawarcia porozumienia trwale i bezwarunkowo rozwiązują łączący jej stosunek najmu lokalu. Dalej, najemca zobowiązał się do opuszczenia lokalu w terminie 90 dni od dnia zawarcia porozumienia oraz wydania właścicielom kluczy i oprószenia go ze wszystkich swoich rzeczy. Opuszczenie lokalu we wskazanym terminie było warunkiem zrzeczenia się przez właścicieli wszelkich roszczeń względem najemcy z tytułu czynszu najmu i innych roszczeń związanych z najmem lokalu.
/okoliczność bezsporna – porozumienie kk. 39 – 41/
Przed podpisaniem porozumienia strony nigdy wcześniej nie rozmawiały o zamiarze jego podpisania, gotowe do podpisu porozumienie (z luką na nr PESEL pozwanego), bez wcześniejszego uprzedzenia przyniosła pozwanemu do podpisuB. P.wraz z mężem. Spotkanie stron mające na celu podpisanie porozumienia trwało od 3 do 6 minut, w czasie których pozwany podawałB. P.swój nr PESEL, a ta wpisywała go do porozumienia. Strony nie prowadziły żadnej rozmowy na temat treści i znaczenia porozumienia, pozwany o nic nie pytałB. P., a ta niczego mu nie tłumaczyła. Powiedziała jedynie, że to dokument, który ułatwi pozwanemu uzyskanie lokalu od gminy. Pozwany nie przeczytał dokładnie porozumienia, podpisał je w przekonaniu, że jest dla niego korzystne i pozwoli mu szybciej uzyskać lokal komunalny. PO podpisaniu porozumienia pozwany zadzwonił do swojej siostrzenicyP. M.z prośbą o jego interpretację.
/zeznania świadkaT. P.– k.136v – nagranie na płycie CD – adnotacja 00:11:24, zeznania powódkiB. P., -k.146 - 147 zeznania pozwanego 147 – 148, zeznaniaP. M.– k. 138/
Na 3 – 4 miesiące przed podpisaniem powyższego porozumienia odbyła się rozmowa telefoniczna pomiędzyB. P.a siostrzenicą pozwanegoP. M., która informowałaB. P., że pozwany będzie starał się o lokal socjalny.
/zeznaniaB. P.k.146 - 147, zeznaniaP. M.– k.138/
W dniu 29 czerwca 2021 r. pozwany złożył powodom oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego w porozumieniu z 28 czerwca 2021 r. jako złożonego pod wpływem błędu. Z oświadczenia wynikało, z pozwany w dniu 28 czerwca 2021 r. był po wpływem leków psychotropowych, których skutkiem zażycia jest splątanie, dezorientacja i otępienie, w związku z czym nie był w stanie realnie rozpoznać okoliczności i nie miał świadomości, że celem porozumienia jest rozwiązanie łączącej strony umowy najmu, szczególnie wobec rozmowy przeprowadzonej w pierwszym kwartale 2021 r. pomiędzyP. M.(siostrzenica pozwanego) a powódkąB. P..
/oświadczenie – k. 42/
Pozwany cierpi na niedosłuch, używa aparatu słuchowego. Jest niepijącym alkoholikiem. Zażywa leki psychotropowe. Pracuje jako ochroniarz i prowadzi samochód. W chwili podpisania porozumienia pozwany nie miał założonego aparatu słuchowego, jednak słyszał to, co mówiła do niego powódkaB. P.i świadek.
/zeznania pozwanego – k. 147 – 148, zaświadczenie o stanie zdrowia – k. 139 – 140, orzeczenie o stopniu niepełnosprawności – k. 84/
Kontakt werbalny z pozwanym jest zachowany. Pozwany rozumie, co się do niego mówi, nie ma zaburzeń mowy.
/zeznania świadkaM. Ł.-k. 137, zeznaniaB. P.– k. 146, zeznaniaP. M.k. 138/;
W dacie podpisania porozumienia o rozwiązaniu stosunku najmu pozwany posiadał co najwyżej jednomiesięczne zaległości czynszowe.
/zeznaniaB. P.– k. 146v/
Po zawarciu porozumienia o rozwiązaniu stosunku najmu powodowie złożyli pozwanemu propozycje wynajęcia innego lokalu i opłacania go przez rok czasu.
/okoliczność bezsporna/
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny był bezsporny pomiędzy stronami co do faktu, że pozwany zamieszkiwał w lokalu powodów na podstawie stosunku najmu, jak i że w dniu 28 czerwca 2022 r. sporządzone zostało porozumienie o jego rozwiązaniu. Poza sporem pozostawała również okoliczność, że pozwany następnego dnia złożył powodom oświadczenie o uchyleniu się od skudów prawnych oświadczenia o rozwiązaniu stosunku najmu jako złożonego pod wpływem błędu. Ustalenia faktyczne sąd oparł na zeznaniach świadkaM. Ł.orazT. P.uznając je za wiarygodne. Zeznania te nie były kwestionowane przez strony i nie wzbudziły wątpliwości sądu. Niewiele wniosły do sprawy zeznania powodówL. A.iP. P. (2), ponieważ powodowie nie mieli praktycznie żadnej wiedzy odnośnie okoliczności dotyczących podpisania porozumienia o rozwiązaniu stosunku najmu, nie uczestniczyli w nim i nie rozmawiali z pozwanym. Zeznania powódkiB. P., pozwanego i świadkaP. M.zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia.
Spór pomiędzy stronami koncentrował się na prawnej skuteczności obu złożonych oświadczeń. Pozwany podważał ważność porozumienia o rozwiązaniu stosunku najmu, z kolei powodowie kwestionowali istnienie podstaw do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia pozwanego złożonego w tym porozumieniu.
Oceniając stanowiska stron, sąd uznał porozumienie o rozwiązaniu stosunku najmu za nieważne - złożone pod wpływem błędu i zmierzające do obejścia prawa. Zgodnie z przepisem art. 84§ 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. § 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Powołując się na powyższy przepis pozwany twierdził, że podpisał porozumienie o rozwiązaniu stosunku najmu nie rozumiejąc jego treści i nie zdając sobie sprawy z jego skutków prawnych. Pozwany powoływał się przy tym na swoją niepełnosprawność i działanie leków psychotropowych, jednakże te okoliczności nie zostały w ocenie sądu udowodnione. Fakt, że pozwany przyjmuje na stałe określone leki nie oznacza jeszcze, że trwale znoszą one jego zdolność postrzegania i podejmowania decyzji, zwłaszcza, że jak wynika ze zgodnych zeznań zarówno pozwanego, jak iP. M.orazM. Ł.– pozwany pracuje zawodowo i prowadzi samochód. Niepełnosprawność pozwanego (niedosłuch) również nie wpływają na możliwość kontaktu z pozwanym. Najlepiej świadczy o tym przebieg rozprawy, na której pozwany logicznie i rzeczowo odpowiadał na wszystkie zadawane pytania. Fakt, iż w dniu podpisania porozumienia z 28 czerwca 2021 r. nie miał aparatu słuchowego nie wpłynął, zgodnie z zeznaniami samego pozwanego, na zdolność jego postrzegania, ponieważ pozwany w małym pomieszczeniu słyszał to, co mówiła powódka. Poza tym ewentualne ustalenie, że w dniu zawarcia porozumienia pozwany miał zniesioną zdolność do świadomego albo swobodnego powzięcie decyzji i wyrażenia woli, prowadziłaby raczej do podważania ważności porozumienia na podstawie art. 82 k.c., a nie na podstawie błędu.
Niezależnie jednak od powyższego sąd uznał, iż w sprawie istnieją przesłanki ustalenia, że pozwany działał pod wpływem błędu wywołanego przezB. P.. Ocenę taką sąd przyjął w szczególności po przeanalizowaniu zeznań świadkaT. P.oraz powódkiB. P., a także zeznań pozwanego. Zeznania te, w zakresie przebiegu spotkania, na którym doszło do próby rozwiązania stosunku najmu są ze sobą zgodne. W przekonaniu sądu okoliczności, w jakich doszło do podpisania porozumienia, zgodnie opisane przez powódkę i świadka, nie pozwalały pozwanemu na dokładne zapoznanie się z treścią porozumienia i zrozumienie jego skutków prawnych. Zarówno świadekT. P., jak i powódkaB. P.zeznali, że przyszli do pozwanego bez uprzedzenia, nie zapowiedziawszy się wcześniej. Wręczyli mu do podpisu przygotowany wcześniej dokument, na temat którego nie przeprowadzili praktycznie żadnej rozmowy ani w chwili jego podpisania, ani w okresie poprzedzającym wizytę. Niczego powodowi nie tłumaczyli, zaś całe spotkanie trawo 3- 5 minut (świadek T,P.– nagranie rozprawy adnotacja 00:11:24) czy tez 4 – 6 minut (B. P.). Należy zwrócić uwagę, że zeznania są sprzeczne ze stanowiskiem procesowym powodów (pismo z 8.04.2022 r. – k. 95), z którego wynika, że podczas spotkania z pozwanym powódka i jej mążomówiliz pozwanym treść dokumentu. W ocenie sądu maksymalnie 6 minut to nie jest czas, w którym pozwany miałby szansę podjąć szczególnie ważną i brzemienną w skutkach decyzję o rozwiązaniu najmu i w konsekwencji konieczności poszukiwania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać. Jeśli dodać o tego niewątpliwy element zaskoczenia, który musiał towarzyszyć niezapowiedzianej wizycie powódki i jej męża, fakt, iż porozumienie miało kilka podpunktów, na pierwszych dwóch stronach zawierało listę współwłaścicieli nieruchomości, sporządzone było (jak twierdziła powódka) przez adwokata, z użyciem zwrotów prawniczych, łatwo dać wiarę pozwanemu, że podpisał dokument nie mając świadomości jego rzeczywistego znaczenia i nie rozumiejąc w pełni jego treści. Już samo przeanalizowanie czy w dokumencie znajdują się choćby wszystkie, prawidłowe nazwiska współwłaścicieli, a tym samym, czy właściwie określono strony porozumienia, wymagało kilku minut. Okoliczności podpisania porozumienia, stworzone przez powódkę i świadka niewątpliwie sprzyjały popełnieniu błędu przez pozwanego. Za wiarygodne uznał sąd zeznania pozwanego, który twierdził, że powódkaB. P.oświadczyła mu, iż przyniesiony przez nią dokument ułatwi mu szybsze uzyskanie lokalu socjalnego czy komunalnego. Jeżeli bowiem połączyć ze sobą zeznania powódkiB. P.i świadkaP. M., wynika z nich, że na kilka miesięcy przed podpisaniem porozumienia odbyła się rozmowa telefoniczna świadka i powódki. Według powódki – świadek prosiła o wręczenie pozwanemu wypowiedzenia najmu, co miało ułatwić mu uzyskanie lokalu komunalnego, według świadka natomiast powódka kazała się jej nie martwić i zapewniła, że pozwany może nadal mieszkać w lokalu. W ocenie sądu, jeżeli chodzi o cel i przyczynę rozmowy, bardziej wiarygodna jest wersja powódki, zważywszy na fakt, iż pozwany wiedział o zamiarze sprzedaży budynku i wcześniej interesował się uzyskaniem mieszkania w Urzędzie Miasta. W tej sytuacji wiarygodne są zeznania, iż rozmowa świadka i powódki musiała dotyczyć kwestii zapewnienia pozwanemu mieszkania po ewentualnej sprzedaży budynku. Trudno wyobrazić sobie, aby (zgodnie z wersją świadka) przeprowadzono wyłącznie luźną rozmowę, bez żadnego szczególnego powodu, w której powódka miałaby bez wyraźnej przyczyny zapewniać świadka o możliwości dalszego zamieszkiwania przez pozwanego w lokalu. Wersja przedstawiona przez powódkę uwiarygadnia też zeznania pozwanego, z których wynika, że powódka z w dniu podpisania porozumienia zapewniła go, że ten dokument pomoże mu szybciej uzyskać lokal komunalny czy socjalny. Takim argumentem skierowanym do pozwanego powódka mogła próbować nawiązać do wcześniejszej rozmowy przeprowadzonej zP. M., aby w ten sposób uzasadnić potrzebę złożenia podpisu na przedstawionym dokumencie. Dlatego tez za wiarygodne uznał sąd zeznania pozwanego, z których wynika, że podpisując dokument myślał, że ma on na celu ułatwienie mu uzyskania lokalu z zasobu komunalnego, a tym samym działał w błędzie co do rzeczywistego znaczenia dokumentu, który podpisał. Wysoce prawdopodobnym jest, że gdyby pozwany znał prawdziwe skutki prawne wiążące się z podpisaniem porozumienia, nie złożyłby zawartego w nim oświadczenia woli. Porozumienie było dla niego niekorzystne, zobowiązywało go do opuszczenia lokalu w terminie 90 dni, nie gwarantowało lokalu zamiennego i zmuszało do poszukiwania innego mieszkania z o wiele wyższym czynszem, niż płacony przez pozwanego dotychczas. Porozumienie zapewniało zatem korzyść wyłącznie powodom, a nie pozwanemu. Należy w tym miejscu podkreślić, że propozycja wynajęcia pozwanemu mieszkania i opłacania go przez okres 1 roku padła dopiero po zawarciu porozumienia, a zatem nie mogła być przez pozwanego rozważana w momencie jego podpisania.
Z tych względów sąd uznał, iż w sprawie zachodzą warunki do ustalenia, że pozwany godząc się na rozwiązanie stosunku najmu działał pod wpływem błędu, a następnie skutecznie uchylił się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli zgodnie z przepisem art. 88 k.c.
Niezależnie od powyższego, istnieją w ocenie sądu również podstawy do tego, aby zawarte porozumienie uznać za nieważne na podstawie art. 58 k.c., jako zmierzające do obejścia prawa. Celem zawartego porozumienia było jak najszybsze pozbawienie pozwanego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, w związku z zamiarem sprzedaży całej nieruchomości przez powodów. Oczywistym jest, że lokator zamieszkujący w jednym z mieszkań po pierwsze utrudnia sprzedaż, a po drugie – obniża wartość nieruchomości. Zgodnie z zeznaniamiB. P., w dacie podpisania porozumienia pozwany posiadał może miesięczne zaległości w zapłacie czynszu. Tym samym nie były spełnione warunki do złożenia pozwanemu oświadczenia o wypowiedzeniu najmu zgodnie z przepisem art. 11. ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), ponieważ ten, dla skuteczności wypowiedzenia wymaga występowania zaległości w opłatach przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, do tego konieczne jest (art. 11.2) uprzedzenie go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Powodowie nie mogli zastosować bezwzględnie obowiązującego trybu wypowiedzenia stosunku najmu, przewidzianego w ustawie, ponieważ nie były spełnione warunki dla takiego wypowiedzenia, zarówno jeśli chodzi o wypowiedzenie z przyczyn dotyczących lokatora, jak i z przyczyny leżących po stronie wynajmującego, jak np. zamiar zamieszkania w lokalu przez właściciela bądź jego bliskich. Oznaczało to, że powodowie nie będą mogli w łatwy i szybki sposób doprowadzić do opróżnienia lokalu zajmowanego przez pozwanego, w związku z czym jedyną drogą prowadzącą do tego celu było rozwiązanie umowy najmu na podstawie zgodnych oświadczeń woli. Pozwalało to na uniknięcie ochrony, jaką zapewniała pozwanemu ustawa o ochronie praw lokatorów, w tym zwłaszcza konieczności oczekiwania na przyznanie pozwanemu ewentualnego lokalu socjalnego, do którego, z uwagi na swój stopień niepełnosprawności, pozwany miałby przynajmniej potencjalne uprawnienie. Posunięcie pozwanemu porozumienia do podpisu, w warunkach szczegółowo wyżej opisanych, pozwoliło na obejście wskazanych przepisów, ale też przesądziło w przekonaniu sądu o jego nieważności w świetle art. 58 k.c.
Z tych względów zarówno powództwo o eksmisję, jak i o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwanego okazało się bezzasadne, ponieważ przesłanką każdego z dochodzonych przez powodów roszczeń jest zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 222 § 1 k.c. i art. 224 w zw. z art. 230 k.c.). Z uwagi na nieważność porozumienia o rozwiązaniu stosunku najmu, pozwany w dalszym ciągu posiadała skuteczny względem powodów tytuł prawny do zajmowania lokalu.
O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając je od powodów na rzecz pozwanego, jako strony wygrywającej spór. Na kwotę kosztów składają się koszty zastępstwa procesowego obliczone stosownie do §2 pkt. 4 oraz P 7 pkt. 1 rozp. Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych.