Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1480/20
Data wyroku: 2021-07-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion-Hajduk
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art.27 ust.1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt III Ca 1480/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 lipca 2021 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion-Hajduk
Protokolant: Aleksandra Sado – Stach
po rozpoznaniu w dniu 14 lipca 2021 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaT. W.
przeciwkoP. W.iM. W.
o eksmisję
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej
z dnia 2 listopada 2020 r., sygn. akt I C 1298/20

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda solidarnie na rzecz pozwanych 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSO Magdalena Balion-Hajduk
Sygn. akt III Ca 1480/20

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej wyrokiem z 2 listopada 2020 roku oddalił powództwoT. W.przeciwkoP. W.iM. W.o eksmisję zlokalu mieszkalnego nr (...)wR.przyul. (...)oraz zasądził od powoda solidarnie na rzecz pozwanychP. W., 274 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy ustalił, że powódT. W.oraz pozwanaP. W.zawarli związek małżeński dnia 25 września 1999 r. wR.. Wyrokiem z dnia 2 grudnia 2019 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XII C 1308/19 Sąd Okręgowy w Gliwicach rozwiązał przez rozwód związek małżeński powoda i pozwanej. W wyroku rozwodowym Sąd Okręgowy w Gliwicach nie orzekł o mieszkaniu stron. Z kolei Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej wyrokiem z dnia 11 lutego 2020 r. wydanym w sprawie o sygn. akt III RC 315/19 ustanowił rozdzielność majątkową pomiędzyP. W.aT. W.z dniem 20 sierpnia 2019 r. w miejsce wspólności wynikającej z małżeństwa zawartego w dniu 25 września 1999 r. w Urzędzie Stanu Cywilnego wR.. 31 stycznia 1997 r. pomiędzyMiejskim Przedsiębiorstwem (...)wR.a powodem została zawarta umowa najmu. Na mocy umowy wynajmujący oddał najemcy uprawnionemu zart. 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 r.lokal mieszkalny położony wR.przyulicy (...)składający się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, wc, łazienki o łącznej powierzchni użytkowej 37,26 m2do stałego użytkowania. Lokal ten uprzednio najmowała babka powoda. Po zawarciu związku małżeńskiego zamieszkała w nim żona powodaP. W.. W trakcie trwania związku małżeńskiego powoda z pozwaną narodził się ich synM. W., który wspólnie z nimi zamieszkiwał. Powód zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu mieszkalnym do 20 września 2019 r., kiedy zabrał ze sobą większość swoich rzeczy i się wyprowadził. W mieszkaniu pozostała jedynie część ubrań powoda.T. W.zamieszkuje obecnie wraz ze swoją konkubiną w najmowanym lokalu mieszkalnym położonym wR.–H.. Po 20 września 2019 r. powód kilkukrotnie był w mieszkaniu położonym wR.przyulicy (...). Powód przychodził do mieszkania zawsze podczas nieobecnościP. W.. Sam otwierał sobie drzwi swoim kluczem i nie był nigdy wypraszany przez syna.
Począwszy od listopada 2019 roku należności czynszowe za lokal mieszkalny położony wR.przyulicy (...)reguluje pozwanaP. W..
Sąd Rejonowy wskazał, że powód wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wR.przyulicy (...)na mocyart. 8 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowychjako zstępny najemczyni.
Art. 7 wyżej wymienionej ustawy przewidywał, iż małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowychzostała uchylona przezart. 39 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Niemniej jednakart. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegoprzewiduje, iż ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Sąd I instancji powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002 r., III CZP 36/02 (OSNC 2003/4, poz. 45), zgodnie z którą brzmienieart. 27 ustawy o ochronie praw lokatorównie daje podstaw do odstąpienia od zasady wyrażonej wart. 3 k.c.(ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że co innego wynika z jej brzmienia lub celu). Zawarta wart. 27 ust. 1reguła, że: „Ustawa niniejsza znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie", oznacza tylko tyle, iż stosunki prawne powstałe pod rządem ustawy o najmie lokali i istniejące w chwili wejścia w życieustawy o ochronie praw lokatorówpodlegać będą nowej ustawie od daty jej wejścia w życie. Jest to więc tzw. retrospektywność, a nie retroaktywność ustawy. Jest ona powszechnie przyjmowana, gdy chodzi o zasadę bezpośredniego działania nowej ustawy w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze ciągłym. Tak więc, choćustawa o ochronie praw lokatorówweszła w życie z dniem 10 lipca 2001 r., znajduje ona również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed tym dniem. Przepis ten jednak należy rozumieć w ten sposób, iż stosunki prawne istniejące w dniu 10 lipca 2001 r. będą dopiero od tej daty oceniane według aktualnych unormowań. Nie dotyczy to jednak oceny zdarzeń mających miejsce przed dniem 10 lipca 2001 r. Nie będziemy więc ustalać według nowych przepisów, czy doszło do wstąpienia w najem osób wspólnie zamieszkałych z najemcą zmarłym przed dniem 10 lipca 2001 r., gdyż zastosujemy tu art. 8 ustawy o najmie (por. Gola A.,M.L., Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, LexisNexis, 2003). Wraz z zawarciem przez powoda związku małżeńskiego z pozwaną i ze wspólnym zamieszkaniem przez małżonków, to pozwana stała się również stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wR.przyulicy (...), która pierwotnie łączyłaMiejskie Przedsiębiorstwo (...)wR.z powodem. Sąd Rejonowy nie podzielił przy tym stanowiska powoda, że wraz z rozwiązaniem jego małżeństwa zP. W., pozwana przestała być stroną umowy najmu i od tego momentu wraz z synem zajmują lokal mieszkalny na zasadzie użyczenia. Sąd ustalił, że powód opuścił przedmiotowy lokal mieszkalny jeszcze w trakcie trwania małżeństwa z pozwaną we wrześniu 2019 roku, . począwszy od listopada 2019 roku należności czynszowe za ten lokal mieszkalny położony reguluje pozwana. Sąd Rejonowy uznał, że powódT. W.utracił status współnajemcy lokalu mieszkalnego. Definitywne opuszczenie lokalu, niełożenie czynszu, świadczy o zamiarze rezygnacji z umowy najmu.
Powód w uzasadnieniu pozwu podał, iż podstawę prawną żądania wydania stanowiart. 222 § 1 k.c.dotyczącym uprawnienia właściciela.  Tymczasem w niniejszej sprawie powód nie jest właścicielem spornego lokalu mieszkalnego. Co więcej utracił on tytuł prawny do władania przedmiotowym lokalem, albowiem nie jest już nawet jego współnajemcą, a zatem nie może zatem skutecznie domagać się eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego, albowiem nie jest podmiotem, któremu przysługuje legitymacja procesowa czynna.
Powód w apelacji zarzucił naruszenieart. 27 ust. 1 i art. 39 ustawy z 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatoróworaz 6801§ 1 k.c.i art. XXVI, XLIX, L przepisów wprowadzających Kodeks cywilny przez niezastosowanie przepisów mających charakter derogujący i retroaktywny w stosunku do art. 7 ustawy o najmie lokali z 2 lipca 1994 r. oraz cytowanych przepisów intertemporalnych w odniesieniu do stosunku prawnego wiążącego strony i błędnego przyjęcia, że zastosowanie ma przepis art. 7 ustawy z 1994r. , naruszenieart. 60 k.c.polegającej na błędnym zastosowaniu i przyjęciu, że opuszczenie przez powoda lokalu mieszkalnego stanowi per facta concludentia oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnień ze stosunku najmu w sytuacji, gdy przepis ten pod pojęciem czynności prawnej dokonanej per facta concludentia rozumie wyłącznie formy wyrażenia oświadczenia woli, którego treść jest niewątpliwa i wynika z niego zamiar zrzeczenia się uprawnień powoda, błędna i niezastosowanieart. 690 k.c.i skutkiem tego przyjęcie, że powodowi nie służy roszczenie o eksmisję bowiem nie jest właścicielem lokalu, podczas gdy stosunek najmu lokalu mieszkalnego podlega wzmożonej ochronie i uprawnia najemcę do skargi posesoryjnej i petytoryjnej, co zrównuje to prawo obligacyjne z ograniczonymiprawami rzeczowymi.
Powód wniósł o zmianę wyroku uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania za obie instancje.
Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd odwoławczy w całości podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, które nie były zresztą przez strony kwestionowane i, unikając zbędnych powtórzeń, przyjmuje je za własne. Za prawidłowy należy uznać wyrok zapadły w niniejszej sprawie orzeczenie i zastosowaną podstawę prawną, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia co do wypowiedzenia umowy najmu przez powoda i braku jego legitymacji czynnej. Sąd Rejonowy uznał, że powód utracił tytuł najemcy, ponieważ wyprowadził się. Z ustalonego stanu faktycznego jednak wynika iż, powód zabrał tylko część rzeczy i posiada klucze, z których kilkakrotnie korzystał. Okoliczność ta nie może być interpretowana jako rezygnacja z umowy i jej wypowiedzenie. Z ustalonego stanu faktycznego wynika także, że mieszkanie jest bardzo małe i nie da się w nim żyć razem w sytuacji konfliktowej. W przypadku gdy pozwana przebywała w lokalu, powód nie miał gdzie spać. Okoliczności te świadczą o tym, iż wyprowadzenie się ze wspólnie najmowanego przez strony lokalu mieszkalnego były uzasadnione sytuacją życiową stron, nie były podyktowane wolą wypowiedzenia przez powoda umowy.
Odnosząc się do zarzutów apelacji wskazać należy Sąd Rejonowy prawidłowo zastosowałart. 27 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r. o sygn. IV CK 223/03 zasada lex retro non agit oznacza, że nowa ustawa obowiązuje dopiero od chwili wejścia w życie, to zaś upoważnia do stwierdzenia, że nowa ustawa nie powinna zmieniać ocen prawnych dokonanych pod rządem dawnego prawa. Reguła zawarta w art. 27 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oznacza tylko tyle, iż stosunki prawne powstały pod rządem ustawy z 2 lipca 1994r. o najmie lokali i istniejące w chwili wejścia w życieustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, podlegać będą w nowej ustawie od daty wejścia jej w życie. Jest to więc tzw. retrospektywność, a nie retroaktywność ustawy. Jest ona powszechnie przyjmowana, gdy chodzi o zasady bezpośredniego działania nowej ustawy w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze ciągłym. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z dokładnie taką sytuacją, kiedy na podstawie art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych w 1994r. małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. Pomimo uchylenia tej ustawy z mocy art. 27 ust. 1 ustawy z 2001r. nowa ustawa ma zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Nie oznacza to, że umowy najmu powstałe z mocy art. 7 uchylonej ustawy ustają, bo to wynikać musiałoby wprost z zapisów ustawy, ale że mają do takich umów zastosowanie przepisyustawy o ochronie praw lokatorównp. dotyczące wypowiedzenia, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu czy uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego.
Umowa najmu, w której najemcami są powód i pozwana jako współmałżonkowie, z mocy prawa, nie ustaje pomimo rozwodu i rozdzielności majątkowej. Obecnie sytuacje takie regulujeart. 6801k.c.
Podsumowując zarówno powód jak i pozwana są współnajemcami lokalu mieszkalnego, oboje posiadają do niego tytuł prawny i powód nie może domagać się eksmisji pozwanych.
Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze na mocyart. 385 k.p.c.oddalono apelację jako nieuzasadnioną.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na mocyart. 98 k.p.c., a złożyło się na nie wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 120zł.

SSO Magdalena Balion – Hajduk