Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie
VI Wydział Cywliny
Sygnatura akt: VI C 539/21
Data wyroku: 2021-09-14 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: ASR Maciej Świder
Słowa kluczowe: Najem, Forma czynności prawnej
Podstawa prawna: art. 5 k.c., art. 682 k.c., art. 77 k.c., art. 488 k.c.

Sygn. akt VI C 539/21/S

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z dnia 23 sierpnia 2021 roku
Pozwem z dnia 4 lipca 2018 roku powodowieW. D.iP. D. (1)domagali się od pozwanychP. J.iN. J.kwoty 4.980,32 zł wraz z odsetkami ustawowymi:

-

od 11 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł,

od 11 stycznia 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 180,32 zł,

od 11 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł,

od 11 lutego 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł,

od 11 marca 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł,

od 11 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł,

od 11 maja 2018 roku do dnia zapłaty od kwoty 800 zł.

Powodowie domagali się także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu.
Na uzasadnienie swojego żądania strona powodowa wskazała, że w dniu 1 października 2017 rokuW. D.iP. D. (1)zawarli zP. J.iN. J.umowę najmu w pokoju w mieszkaniu przyulicy (...)wK.. Umowa została zawarta na czas określony od 1 października 2017 roku do 30 czerwca 2018 roku. Wysokość czynszu najmu została ustalona na 800 zł miesięcznie i płatna była solidarnie przez najemczynie. Strona powodowa wskazała, że pozwane zalegają z zapłatą czynszu za okres od grudnia 2017 roku do maja 2018 roku oraz z zapłatą za media zużyte w grudniu 2017 roku w kwocie 180,32 zł. Kwota zaległego czynszu za czerwiec 2018 roku została potrącona o kwotę kaucji w wysokości 800 zł.
Nakazem zapłaty wydanym 20 lipca 2018 roku w postępowaniu upominawczym (sygn. akt I C 975/18/S) tut. Sąd nakazał pozwanym, aby spełniły solidarnie żądanie pozwu w ciągu dwóch tygodni albo też wniosły w tym terminie sprzeciw.
Sprzeciwem od nakazu zapłaty z dnia 30 sierpnia 2018 roku (k. 19) pozwanaN. J.zaskarżyła powyższy nakaz w całości i wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że w mieszkaniu nie przebywała od 31 grudnia 2017 roku, a warunki w nim panujące urągały przyzwoitości. Podniosła, że stan lokalu narażał ją na utratę zdrowia ze względu na niską temperaturę, ciągłe usterki, ulatniający się gaz z piecyka.
W sprzeciwie od powyższego nakazu wniesionym w dniu 30 sierpnia 2018 roku (k. 31) pozwanaP. J.zaskarżyła nakaz zapłaty w całości i wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana przyznała, że zawarła umowę najmu, jednak warunki, w których przyszło jej mieszkać nie odpowiadały standardom godnego życia i stanowiły niebezpieczeństwo dla zdrowia i życia. Instalację gazową trzeba było odpalać zapalniczką, co mogło grozić wybuchem i poparzeniem, toaleta notorycznie się zatykała, a woda wypływająca z toalety zalewała łazienkę. W mieszkaniu były problemy z ciepłą wodą i ogrzewaniem elektrycznym, okna były nieszczelne. Wobec tego pozwana i jej koleżanki notorycznie chorowały. Wszystkie usterki były zgłaszane właścicielowi, który próbował usunąć je na własną rękę, zamiast sprowadzić fachowców. Pozwana zarzuciła, że powodowie domagają się czynszu za okres, w którym nie mieszkała w lokalu, gdyż opuściła je w grudniu 2017 roku, zostawiając w mieszkaniu klucze.
Postanowieniem z dnia 19 listopada 2018 roku (k. 42) dla pozwanejP. J.został ustanowiony pełnomocnik z urzędu. W piśmie z dnia 3 czerwca 2019 roku (k. 61) podtrzymał dotychczasowe wnioski i twierdzenia pozwanej. Wskazał, że pozwana wypowiedziała umowę, a na wypadek uznania, że wypowiedzenie to jednak nie było skuteczne podniósł, że pozwana miała prawo wstrzymać się z zapłatą czynszu, gdyż powodowie nie zaoferowali świadczenia wzajemnego bez wad w postaci lokalu zdatnego do zamieszkania. Wskazał ponadto, że dochodzenie od pozwanych zapłaty czynszu stanowi nadużycie prawa w rozumieniuart. 5 k.c.Pełnomocnik podniósł ewentualny zarzut potrącenia czynszu za grudzień 2017 roku.
Postanowieniem z 17 lutego 2021 roku (k. 170) postępowanie w sprawie zostało zawieszone na podstawieart. 174 § 1 pkt 4 k.p.c.wobec śmierciW. D.i podjęte z udziałem jego następców prawnych:P. D. (1)iB. D..

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny:
W dniu 1 października 2017 rokuW. D.iP. D. (1)jako wynajmujący zawarli zP. J.iN. J.jako najemczyniami umowę najmu pokoju dwuosobowego stanowiącego część mieszkania przyulicy (...)wK.. Umowa została zawarta na czas określony od 1 października 2017 roku do dnia 30 czerwca 2018 roku. W § 6 ust. 1 i 2 umowy strony ustaliły czynsz najmu w kwocie 800 zł miesięcznie, płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Zgodnie z § 6 ust. 5 umowy koszty zużycia mediów obciążać miały najemcę. Zgodnie z § 6 ust. 7 umowy najemca miał zapłacił wynajmującemu kaucję w kwocie 800 zł na poczet ewentualnych roszczeń z tytułu naprawienia szkód wyrządzonych w nieruchomości, bieżących napraw i usuwania usterek oraz z tytułu zniszczenia rzeczy pozostawionych w nieruchomości przez wynajmującego. W § 9 ust. 1 umowy strony ustaliły, że wszystkie oświadczenia, zawiadomienia i wezwania związane z niniejszą umową powinny być pod rygorem nieważności sporządzone w formie pisemnej i przesłane listem poleconym.
(dowód: umowa najmu – k. 6-7)
P. D. (1)co miesiąc, pierwszego lub drugiego dnia miesiąca, przychodził do mieszkania, żeby odczytać stan liczników.
(dowód: przesłuchanie pozwanego – k. 205, k. 205v.)
Kaucja w kwocie 800 zł została uiszczona przezP. J.iN. J.i nie została zwrócona przez wynajmującego.
(okoliczność bezsporna)
Budynek, w którym mieścił się lokal był nieocieplony. Mieszkanie ogrzewane było piecami elektrycznymi. W każdym pokoju oraz w kuchni znajdował się jeden piec. Ogrzewanie w pokojach było sprawne, ale nie jego moc nie była wystarczająca. W sezonie jesienno-zimowym 2017 roku w mieszkaniu panowały niskie temperatury. Plastikowe okna były nieszczelne i ciągnęło od nich zimno. Konieczne było wyłożenie szczelin w oknach kocami, żeby zminimalizować przeciąg. W nocy trzeba było przykrywać się kilkoma kocami. Konieczne było noszenie dodatkowych warstw ubrań. W mieszkaniu był także problem z kanalizacją – przy spłukiwaniu toalety, wylewała się spod niej woda. Z powodu awarii pieca gazowego często brakowało ciepłej wody.
(dowód: zeznania świadków:R. J.– k. 165v.,K. J.– k. 166,M. J.– k. 166v.,D. W.– k. 166v.,A. B.– k. 167,J. L.– k. 167v.,M. C.– k. 194, przesłuchanieP. J.– k. 195, przesłuchanieN. J.– k. 203v., k. 204v.)
W pokoju wynajmowanym przezP. J.iN. J.znajdowały się drzwi wewnętrzne, które przez cały okres ich zamieszkiwania w lokalu były zamknięte. Nazywane były przez lokatorki „tajemniczymi drzwiami”. Żadna z nich nie miała klucza do tych drzwi ani też nie wiedziały co się za nimi znajduje. Spod drzwi wydobywało się zimne powietrze. Drzwi prowadziły na zabudowaną werandę, która nie była ocieplona.
(dowód: zeznania świadkaM. C.– k. 194, przesłuchanieP. D. (1)– k. 205)
Na warunki panujące w mieszkaniu skarżyła się rodzinie.P. J.dzwoniła do swojego ojca, że nie ma ciepłej wody, bo piecyk gazowy w łazience nie działa, nie zapalał się płomień w piecyku.
(dowód: zeznania świadków:R. J.– k. 165v.,K. J.– k. 166,M. J.– k. 166v.)
W połowie grudniu 2017 roku doszło do awarii pieca gazowego i w mieszkaniu nie było ciepłej wody. Podczas przeprowadzonej kontroli pracownik serwisu powiedziałP. J., że piec gazowy w łazience jest już stary i należałoby wymienić go na nowy.
(dowód: wiadomość SMS – k. 74, zeznania świadkaM. C.– k. 194, przesłuchanieN. J.– k. 204v.)
P. J.w okresie zamieszkiwania w wynajmowanym pokoju często chorowała, była przeziębiona. Powodem były niskie temperatury w lokalu. W związku z pogorszonym stanem zdrowia spowodowanym warunkami mieszkaniowymi chciała zrezygnować ze studiów wK..
(dowód: zeznania świadków:R. J.– k. 165v.,K. J.– k. 166,M. J.– k. 166v.,D. W.– k. 166v.,J. L.– k. 167v.,M. C.– k. 194, przesłuchanieP. J.– k. 196-197)
W grudniu 2017 rokuJ. L., która wynajmowała sąsiedni pokój, zgłaszałaP. D. (1)problemy z ogrzewaniem w kuchni, brak ciepłej wody, jak też niską temperaturę panującą w mieszkaniu. Zgłaszane były również problemy z toaletą, spod której wylewała się woda. 8 grudnia 2017 rokuJ. L.informowałaP. D. (1), że toaleta zatkała się już czwarty raz w przeciągu dwóch miesięcy. Awarii ulegał również kilkunastoletni piec gazowy znajdujący się w łazience. Piec posiadał otwartą komorę spalania, Płomień w piecu gasł i trzeba go było odpalać zapalniczką.
(dowód: wiadomości SMS – k. 29a, k. 29, k. 74-76, zeznania świadków:J. L.– k. 168,M. C.– k. 194, przesłuchanieN. J.– k. 203v., przesłuchanieP. D. (1)– k. 205), dodatkowo: oświadczenie powodaP. D. (1)na rozprawie w dniu 17 lutego 2021 roku – k. 168v.)
Usterki zgłaszaneP. D. (1)były na bieżąco usuwane, ale pojawiały się ponownie.
(dowód: zeznania świadków:R. J.– k. 165v.,K. J.– k. 166,D. W.– k. 166v.,A. B.– k. 167v.,J. L.– k. 167v.,M. C.– k. 194, przesłuchanie pozwanejN. J.– k. 204)
Pod koniec grudnia 2017 rokuJ. L.wysłała doP. D. (1)wiadomość SMS, w której wskazała, że w związku z częstymi usterkami: częstym brakiem ciepłej wody, problemami z ogrzewaniem, notorycznym zatykaniem się WC oraz tym, że grzejniki nie są w stanie ogrzać mieszkania, z dniem 31 grudnia 2017 roku rezygnuje z najmu.
(dowód: wiadomość SMS – k. 77, przesłuchanieP. J.– k. 196)
N. J.w wiadomości tekstowej SMS z 27 grudnia 2017 roku skierowanej doP. D. (1)napisała, że ze względu na coraz większe opłaty za mieszkanie jest zmuszona dojeżdżać doK.z miasta rodzinnego i z dniem 31 grudnia 2017 roku składa wymówienie. W wiadomości wskazała, że czynsz należy potrącić z kaucji.
(dowód: wiadomość SMS – k. 27, k. 106, przesłuchanieN. J.– k. 204)
P. J.w dniu 27 grudnia 2017 roku wysłała doP. D. (1)wiadomość SMS, w którym poinformowała, że jest zmuszona do opuszczenia miejsca w pokoju ze względu na rezygnację ze studiów oraz że czynsz za grudzień należy odebrać z wpłaconej kaucji.
(dowód: wiadomość SMS – k. 109, przesłuchanieP. J.– k. 196)
Rzeczywistą przyczyną podjęcia decyzji o wyprowadzce z mieszkania był stan lokalu, w szczególności niska temperatura i problemy z ogrzewaniem oraz związane z tym kwestie zdrowotne. Decyzja została ostatecznie podjęta przez lokatorki po awarii piecyka gazowego.
(dowód: przesłuchanieP. J.– k. 195, przesłuchanieN. J.– k. 204, 204v. )
Należności za media za grudzień 2017 roku wynosiły 180,32 zł. W dniu 21 stycznia 2018 rokuN. J.uiściła przelewem na rzeczP. D. (1)powyższą kwotę.
(dowód: rozliczenie mediów – k. 8, wiadomość SMS z 2.01.2018 r. – k. 27, potwierdzenie przelewu – k. 26)
Pismem z dnia 15 stycznia 2018 rokuP. D. (1)iW. D.wezwaliP. J.iN. J.do zapłaty solidarnie kwoty 1960,64 zł za czynsz w okresie grudzień 2017 – styczeń 2018 roku oraz za media za miesiąc grudzień. Wezwanie zostało odebrane przezP. J.w dniu 19 stycznia 2018 roku. W tym samym dniu wezwanie odebrałaN. J..
(dowód: wezwanie z 15.01.2018r. – k. 9, potwierdzenie doręczenia – k. 10, przesłuchanieN. J.– k. 204).
W odpowiedzi na powyższe wezwanieN. J.pismem datowanym na 22 stycznia 2018 roku skierowanym doP. D. (2)przesyłką poleconą w dniu 25 stycznia 2018 roku wskazała, że uznaje żądanie za bezzasadne, gdyż w dniu 27 grudnia 2017 roku poinformowała o chęci rozwiązania umowy najmu po wielkokrotnym zgłaszaniu niedostatecznych warunków lokalowych z uwagi na niską temperaturę.
(dowód: odpowiedź na wezwanie – k. 110, k. 134, potwierdzenie nadania – k. 133)
Pismem z 11 marca 2018 rokuP. D. (1)iW. D.ponownie wystosowali wezwali doP. J.iN. J., tym razem do zapłaty solidarnie kwoty 3560,64 zł tytułem czynszu za okres od grudnia 2017 roku do marca 2018 roku oraz mediów za grudzień 2017 roku.
(dowód: wezwanie z 11.03.2018 r. – k. 11, potwierdzenie nadania – k. 12)
W odpowiedzi na wezwanie z 11 marca 2018 rokuN. J.poinformowała pismem datowanym na 22 marca 2018 roku, że podtrzymuje swoje stanowisko. Przesyłkę zawierającą powyższą odpowiedźN. J.nadała doP. D. (1)i osobno doW. D.przesyłką poleconą w dniu 23 marca 2018 roku.
(dowód: odpowiedź na wezwanie do zapłaty – k. 137, potwierdzenie nadania – k. 136)
Kolejnym pismem z 11 czerwca 2018 rokuP. D. (1)iW. D.wezwaliP. J.iN. J.do zapłaty kwoty 4980,32 zł tytułem czynszu najmu za okres od grudnia 2017 roku do maja 2018 roku oraz media za grudzień 2017 roku. W wezwaniu oświadczyli ponadto, że czynsz najmu za czerwiec 2018 roku został potrącony w o kwotę kaucji, tj. 800 zł. JednocześnieP. J.iN. J.zostały wezwane do zwrotu przedmiotu najmu i wydania kluczy w dniu zakończenia umowy najmu, tj. 30 czerwca 2018 roku. Pismo zostało odebrane przezP. J.w dniu 18 czerwca 2018 roku, zaś w imieniuN. J.– przez domownika w dniu 14 czerwca 2018 roku.
(dowód: wezwanie z 11.06.2018 r. – k. 13, potwierdzenie doręczenia – k. 14)
Poza wystosowaniem trzech wezwań do zapłatyP. D. (1)nie kontaktował się zN. J.iP. J.. Do czerwca 2018 roku nie podejmował żadnych czynności mających na celu wynajęcie mieszkania nowym najemcom. Zamek w drzwiach wejściowych nie został wymieniony. Od stycznia do czerwca 2018 roku co miesiąc przychodził do mieszkania rozliczać media.P. D. (1)nie chciał zakończyć stosunku najmu, bo uważał, że umowa w dalszym ciągu obowiązuje. Od 30 czerwca 2018 rokuP. D. (1)rozpoczął wynajem mieszkania.
(dowód: przesłuchanieP. D. (1)– k. 205v., k. 206)
Powyższy stan faktyczny został przez Sąd ustalony w oparciu o dowody z zeznań świadków powołanych przez stronę pozwaną, co do których wiarygodności nie było wątpliwości. Ustalając stan faktyczny, Sąd wykorzystał również dokumenty przedłożone przez obie strony procesu, a szczegółowo opisane w części dotyczącej ustaleń faktycznych. Ich autentyczność nie była w toku postępowania przedmiotem sporu i nie budziła zastrzeżeń Sądu. Miarodajne dla ustaleń faktycznych był także dowód z przesłuchania powoda i pozwanych – relacja obu stron co do faktów zasadniczo korespondowała ze sobą i uzupełniała się, inna była jedynie ocena przez strony wskazywanych faktów, co nie wpłynęło na ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy odnieść się pokrótce do żądania zapłaty kwoty 180,32 zł tytułem opłat za media za okres grudnia 2017 roku. PozwanaN. J.przedłożonym przez siebie dokumentem w postaci potwierdzenia przelewu wykazała, że świadczenie to zostało przez nią spełnione w styczniu 2018 roku. W konsekwencji należało przyjąć, że wierzytelność powodów wygasła wskutek spełnienia i powództwo w tej części należało oddalić.
W dalszej kolejności należało przejść do oceny, czy żądanie strony powodowej zapłaty zaległego czynszu za okres od grudnia 2017 roku do maja 2018 roku było uzasadnione.
Strony niniejszego procesu łączyła umowa najmu części lokalu mieszkalnego. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony i w swojej treści nie przewidywała możliwości wypowiedzenia przez najemcę przed jej zakończeniem. Pozwane podnosiły jednak, że skutecznie wypowiedziały umowę, wobec czego nie były zobowiązane do płatności czynszu za okres od stycznia do czerwca 2018 roku.
Zgodnie zart. 682 k.c.jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Powyższy przepis przewiduje uprawnienie prawokształtujące do wypowiedzenia najmu, przyznane najemcy z powodu istnienia wady lokalu zagrażającej zdrowiu.
Dla możliwości skorzystania z tego uprawnienia nie ma znaczenia czy wada istniała w chwili zawarcia umowy, czy też powstała później oraz to, czy jest usuwalna. Najemca nie musi wzywać uprzednio wynajmującego do jej usunięcia. Dla realizacji przesłanek wypowiedzenia umowy na podstawieart. 682 k.c.nie jest istotne, czy zagrożenie dla zdrowia rzeczywiście się ziściło (H. Ciepła [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, s. 938). Niebezpieczeństwo dla zdrowia musi być natomiast realne i obiektywne. Wskazuje się powszechnie, że czynnikiem uzasadniającym wypowiedzenie umowy w trybieart. 682 k.c.jest niska temperatura uniemożliwiająca zamieszkiwanie.
Niewątpliwie jednak w takim oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia najemca musi podać przyczynę wypowiedzenia, chyba że jest ona znana wynajmującemu najpóźniej w chwili złożenia oświadczenia (art. 61 k.c.). Niezawarcie w oświadczeniu przyczyny wypowiedzenia umowy najmu powoduje, że wynajmujący – a na późniejszym etapie sąd rozpoznający ewentualny spór – nie ma możliwości weryfikacji, czy złożenie takiego oświadczenia było uzasadnione i wywołało skutki prawne.
Na gruncie stanu faktycznego niniejszej sprawy Sąd nie miał wątpliwości, że sporny lokal posiadał wady uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W pierwszej kolejności należy wskazać na niską temperaturę panującą w mieszkaniu. Jak zgodnie wskazywali świadkowie oraz same pozwane, w wynajmowanym pokoju był odczuwalny przeciąg, konieczne było zasłanianie progów i parapetów kocami. W nocy pozwane musiały okrywać się kilkoma kocami. W ciągu dnia przebywanie w mieszkaniu wymagało posiadania na sobie kilku warstw odzieży. Ogrzewanie elektryczne zainstalowane w pokoju pozwanych oraz w częściach wspólnych nie było na tyle wydajne, żeby zapewnić pozwanym komfort cieplny, czyli stan, w którym nie odczuwały one zimna. PowódP. D. (1)w toku procesu podnosił, że zainstalowane piece są w pełni sprawne, a ich moc wystarcza na ogrzanie całego mieszkania. Te okoliczności pozostały jednak w sferze jego twierdzeń, gdyż nie zaoferował on żadnych dowodów na wykazanie, że temperatura w spornym lokalu była prawidłowa. Na uwagę zasługuje także fakt, który przyznał zresztą sam powód, że pokój pozwanych sąsiadował z nieocieploną werandą, którą od tego pokoju oddzielały tylko cienkie drzwi wejściowe, niestanowiące dostatecznej izolacji. Budynek, w którym znajdował się sporny lokal także nie był ocieplony.
Doświadczenie życiowe uczy, że niska temperatura panująca w pomieszczeniach sprzyja rozwojowi chorób, takich jak przeziębienie i grypa (choć nie tylko). Nie są wymagane wiadomości specjalne do stwierdzenia zależności pomiędzy stanem zdrowia a temperaturą w pomieszczeniu, szczególnie, jeżeli na przebywanie w takim pomieszczeniu jest się narażonym przez większą część dnia. Z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika zresztą, że pozwanaP. J.często chorowała na przeziębienie i miała trudności w tym, żeby skutecznie się wyleczyć. Z dowodów w sprawie wynikało, że przeziębienie towarzyszyło jej praktycznie przez cały okres zamieszkiwania w spornym lokalu, raz też zachorowała ciężej.
Drugim czynnikiem, który wskazywał na istnienie wad zagrażających zdrowiu był piec gazowy w łazience. Płomień świecy gasł i chcąc korzystać z ciepłej wody, należało odpalić go zapalniczką. Ponownie zauważyć należy, że powszechnie dostępna wiedza i doświadczenie życiowe wskazują, że niesprawne i wyeksploatowane urządzenia grzewcze stanowią istotne zagrożenie dla zdrowia i życia. Nie bez przyczyny w sezonie jesienno-zimowym przeprowadzane są różne akcje informacyjne mające na celu zwiększenie bezpieczeństwa przy korzystaniu z pieców gazowych.
Nie ma przy tym większego znaczenia, że urządzenie znajdujące się w łazience spornego lokalu było corocznie konserwowane, a bezpośrednio po awarii zgłoszonej przez pozwane powódP. D. (1)zlecił naprawę przez serwis urządzeń grzewczych. Nie zmienia to bowiem faktu, któremu nie zaprzeczała strona powodowa, że urządzenie ulegało awariom i nie działało prawidłowo przez cały czas. Prowadzi to do wniosku, że w rzeczywistości zagrożenie istniało i nie uchyla tego fakt, że zostało ono usunięte działaniami podjętymi przez powoda.
Konsekwencją awarii pieca gazowego były przerwy w korzystaniu z ciepłej wody. Brak ciepłej wody, szczególnie w okresie zimowym i dodatkowo w połączeniu ze zbyt niską temperaturą w mieszkaniu jest kolejnym czynnikiem zagrażającym zdrowiu lokatorów.
W świetle powyższego należało uznać, że w niniejszej sprawie pozwane były uprawnione do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia w oparciu oart. 682 k.c.
Nie zmienia to jednak faktu, że złożone przez pozwane oświadczenia wysłane do powodaP. D. (1)za pośrednictwem wiadomości SMS nie mogły przynieść zamierzonego skutku z dwóch przyczyn.
Po pierwsze wypowiadając umowę, pozwane nie powołały się na rzeczywistą przyczynę wypowiedzenia. PozwanaP. J.wskazała, że nie zamierza kontynuować najmu ze względu na rezygnację ze studiów, z kolei pozwanaN. J.jako przyczynę wskazała rosnące opłaty za media. Strona pozwana nie może więc dopiero w toku procesu powoływać się na fakt, że w grudniu 2017 roku doszło do wypowiedzenia umowy najmu. Jak wskazano powyżej, oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu na podstawieart. 682 k.c.musi zawierać przyczynę uzasadniającą skorzystanie z uprawnienia najemcy. W braku wskazania tej przyczyny nie można takiego wypowiedzenia uznać za skuteczne. Nie ma przy tym znaczenia brak doświadczenia życiowego pozwanych, które nie wiedziały, że muszą podać rzeczywiste podstawy opuszczenia mieszkania i były przekonane, że podanie innego powodu pozwoli na bezkonfliktowe rozwiązanie sprawy.
Po drugie natomiast, oświadczenia pozwanych powinny dla swojej ważności zostać złożone w formie pisemnej. Zgodnie zart. 77 § 2 k.c.jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. W § 9 ust. 1 umowy najmu stron postanowiły, że wszelkie oświadczenia, zawiadomienia, wezwania związane z niniejszą umową powinny być pod rygorem nieważności sporządzone w formie pisemnej.
Poza sporem pozostawało, że oświadczenia pozwanych złożone w grudniu 2017 roku nie spełniały wymogów co do formy przewidzianej w umowie stron. W konsekwencji należało uznać, że podlegały one sankcji nieważności.
Nie zasługiwały na uwzględnienie argumenty, że sporna umowa była pierwszą tego typu czynnością dokonywaną przez pozwane i nie miały wymaganego doświadczenia, nie rozumiały umowy i przy jej zawarciu nie miały świadomości, że dla ważnego wypowiedzenia umowy konieczne jest oświadczenie złożone w formie pisemnej. Strona pozwana zapomina, że decyzję o wypowiedzeniu umowy pozwane podjęły pod koniec grudnia (umowa zawarta została na początku października), miały więc możliwość dokładnej analizy postanowień umowy, a nawet konsultacji z osobami bardziej doświadczonymi. Pozwane konsultowały pomiędzy sobą chęć wyprowadzki, nic nie stało więc na przeszkodzie, żeby dochować wymaganej przez umowę formy. Nie są zatem przekonujące twierdzenia, że od pozwanych trudno wymagać, żeby zachowały formę pisemną dla swoich oświadczeń o wypowiedzeniu umowy.
Za oświadczenie o wypowiedzeniu umowy spełniające wymogi stawiane dla swojej skuteczności z całą pewnością można jednak potraktować oświadczenie pozwanejN. J.datowane na 22 stycznia 2018 roku (k. 110). Strona powodowa podnosiła, żeN. J.przedłożyła jedynie niepodpisane i antydatowane oświadczenie, które nie spełnia wymogów formy pisemnej. Prawdą jest, że pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty złożyła niepodpisane oświadczenie (k. 134). Strona powodowa zapomina jednak, że sama przedłożyła oświadczenie zawierające wymagany podpis (k. 110). Skoro strona powodowa dysponowała dokumentem spełniającym wymagania stawiane formie pisemnej, to prosta logika wskazuje, że oświadczenie takie musiało jej zostać złożone. W innym wypadku takim oświadczeniem powodowie nie dysponowaliby. PozwanaN. J.przedłożyła ponadto dowód nadania oświadczenia przesyłką poleconą osobno doP. D. (1)iW. D.(k. 133).
Powód wskazywał, że oświadczenie to zostało mu złożone dopiero w marcu 2018 roku, jednak Sąd za udowodnione przyjął twierdzenia pozwanej, że oświadczenie pochodzi ze stycznia 2018 roku. Wynika to z następującego domniemania faktycznego (art. 231 k.p.c.). Pozwana przedłożyła również inne potwierdzenie datowane na 23 marca 2018 roku. Jednak w powiązaniu z tym późniejszym dowodem nadania pozwana złożyła pismo datowane także na 23 marca 2018 roku zatytułowane „odpowiedź na wezwanie do zapłaty”. Gdyby pozwana (tak jak twierdził powód) oświadczenie z 22 stycznia 2018 roku nadała dopiero w marcu, to wyjaśnienia wymagałoby co znajdowało się w przesyłce do powodów ze stycznia. Niewątpliwie taka przesyłka została do powodów skierowana, skoro pozwana przedłożyła potwierdzenie jej nadania. Strona powodowa nie rozwiała jednak tych wątpliwości, przemilczając ten fakt.
Powyższe obrazuje także pewna sekwencja zdarzeń: 19 stycznia 2018 rokuN. J.odebrała pierwsze wezwanie do zapłaty skierowane przez powoda. W dniu 22 stycznia 2018 roku w odpowiedzi przesłała oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Kolejne wezwanie do zapłaty powód skierował 11 marca 2018 roku, a pozwana odpowiedziała na nie w dniu 23 marca 2018 roku.
Z treści dołączonych przez stronę powodową dowodów nadania i odbioru przesyłek poleconych adresowanych do pozwanych również nie wynika jakie dokumenty zawierały, a mimo to Sąd nie ma wątpliwości, że takie oświadczenia zostały pozwanym skutecznie złożone. Wynika to z prawidłowości rządzących praktyką obrotu i w ocenie Sądu przedłożenie potwierdzeń w sposób, jaki uczyniły to obydwie strony procesu jest wystarczający dla wykazania, że takie oświadczenia w rzeczywistości strony do siebie kierowały za pośrednictwem przesyłek poleconych. Przyjęcie stanowiska przeciwnego pozwoliłoby na kwestionowanie skuteczności doręczenia oświadczenia woli niemal w każdej sprawie przed sądem. Nie jest bowiem praktykowane umieszczanie na potwierdzeniu nadania adnotacji, co zawiera przesyłka (zresztą na druku potwierdzenia brak jest miejsca na takie adnotacje).
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd uznał, że pozwanaN. J.skutecznie wypowiedziała umowę najmu już w styczniu 2018 roku. Powód nie mógł się zatem od niej domagać czynszu za miesiące od lutego do czerwca 2018 roku, a więc po czasie dokonanego wypowiedzenia. Z kolei pozwanaP. J.była związana umową najmu aż do jej wygaśnięcia wskutek upływu czasu na jaki została zawarta, tj. do 30 czerwca 2018 roku.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c.). Umowa najmu jest umową wzajemną – zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy do używania jest ekwiwalentem zobowiązania najemcy do uiszczenia umówionego czynszu. Zatem do umowy najmu znajdzie zastosowanieart. 488 § 2 k.c., w świetle którego jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Przy zobowiązaniach ciągłych (a taki charakter niewątpliwie ma umowa najmu) powyższy przepis należy rozumieć w ten sposób, że za czas, w którym druga strona nie spełniała swojego świadczenia, najemca w ogóle nie ma obowiązku zapłaty czynszu. Umowa najmu w dalszym ciągu jednak wiąże strony.
W ocenie Sądu argumentacja pełnomocnika pozwanejP. J.sprowadzająca się do tego, że lokal nie nadawał się do umówionego użytku, dlatego też pozwana mogła powstrzymać się ze spełnieniem swojego świadczenia, zasługuje na uwzględnienie, ale jedynie częściowo. Zdaniem Sądu można się zgodzić ze stwierdzeniem, że w miesiącach zimowych zamieszkiwanie w spornym lokalu było tak dalece uciążliwe (ze względu na panującą tam temperaturę, obawy pozwanych związane ze sprawnością instalacji gazowej, braki w dostawie ciepłej wody, czy wreszcie wyciekającą spod toalety pod każdym użyciu wodą), że można było przyjąć, że lokal nie nadaje się do zamieszkania (te okoliczności skłoniły w końcu przecież pozwane do jego opuszczenia), a zatem strona powodowa nie spełniała swojego świadczenia będącego ekwiwalentem czynszu. Lokal mieszkalny oddany do użytku powinien spełniać podstawowe wymogi, z których przede wszystkim należy wymienić temperaturę otoczenia pozwalającą na komfortowe zamieszkiwanie bez obawy o zachorowanie.
Trudno jednak obronić tezę, że ta sama argumentacja może mieć zastosowanie do miesięcy wiosennych i letnich. Niewątpliwie warunki pogodowe począwszy od kwietnia ulegają znacznej poprawie (kiedy wK.trwa jeszcze zwykle sezon grzewczy, jednak w związku ze zmianą pory roku nie ma już potrzeby tak intensywnego korzystania z ogrzewania). Przypomnieć należy, że ogrzewanie w spornym lokalu było sprawne, a jedynie jego moc nie wystarczała do prawidłowego ogrzania mieszkania. Doświadczenie życiowe nakazuje przyjąć, że począwszy od kwietnia zamieszkanie w lokalu byłoby z całą pewnością możliwe. Dlatego też w oparciu o powyższe Sąd uznał, że pozwanaP. J.miała prawo wstrzymać się ze spełnieniem swojego świadczenia w postaci czynszu, ale tylko za miesiące grudzień 2017 – marzec 2018 roku. Podobnie należy ocenić brak spełnienia świadczenia przezN. J.za grudzień 2017 roku i styczeń 2018 roku (po tym okresie umowa najmu nie wiązała już pozwanej z przyczyn wskazanych wcześniej).
Powyższe nie oznacza jednak, że żądanie pozwu było uzasadnione w jakiejkolwiek części. W ocenie Sądu, strona powodowa dochodząc od pozwanych czynszu nadużyła swojego prawa podmiotowego, postępując sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie zart. 5 k.c.nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa, a przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2014 roku, V CSK 322/12, LEX nr 1491263). Zdaniem Sądu strona powodowa naruszyła właśnie zasadę uczciwości.
PowódP. D. (1)zdawał sobie sprawę, że pozwane opuściły lokal i już w nim nie zamieszkują. Pomimo tego postanowił przyjąć pewną fikcję, że pozwane mogą wrócić do mieszkania pomimo upływu kilku miesięcy od wyprowadzki tylko z tego powodu, że nie został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Powód przyjął, że pozwane nie zwróciły kluczy, bo nie zostało to zapisane w protokole, chociaż pozwane tymi kluczami w rzeczywistości nie dysponowały, o czym zresztąP. D. (1)doskonale wiedział. Powód w toku rozprawy w dniu 20 sierpnia 2021 roku wskazywał: „Ta forma wymuszenia zakończenia umowy, metoda siłowa nie jest dla mnie przesłanką do zakończenia umowy. Jedyną przesłanką jest dla mnie zakończenie umowy za porozumieniem stron”. Powód wielokrotnie, zarówno w pismach procesowych, jak i w ustnych oświadczeniach wskazywał, że był gotowy polubownie zakończyć stosunek najmu. Jednak za tymi deklaracjami, które zdaniem Sądu należy ocenić jako puste, nie szły żadne działania. Wskazać wreszcie należy, że powód miał możliwość wynajęcia lokalu innym osobom – przyznawał na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2021 roku, że nie miałby z tym żadnego problemu (nie licząc okresu świąt i ferii zimowych). Powód zachował się jednak nieustępliwie, licząc na łatwy zysk od młodych i niedoświadczonych osób. Im dłużej trwała ta sytuacja, tym trudniej uzasadnić stanowisko powoda, który przez pół roku nie wynajął mieszkania właściwie tylko dla zasady. Powód przekonywał, że rozwiązanie umowy za porozumieniem stron uchroniłoby go przed stratami finansowymi. Sam nie zrobił jednak nic, przyczyniając się do ponoszenia przez siebie tych strat, żeby tę sytuację zmienić. Powód nie zachował się rozsądnie i z całą stanowczością należy stwierdzić, że nie działał on w dobrej wierze. Chciał zrobić wszystko, żeby tylko postawić na swoim. Sąd w toku rozprawy zwracał się do powoda o wyjaśnienie co nim kierowało – czy była to kwestia jego formalizmu, czy może sprawa honorowa. Powód nie potrafił przekonująco wyjaśnić swojej postawy, powtarzając jedynie, że mógł zakończyć wiążący go z pozwanymi stosunek najmu, ale nie chciał tego robić, bo takie było jego prawo.
Sąd w niniejszym składzie stoi na stanowisku, że zachowanie powoda w stosunku do pozwanych nie daje się pogodzić z przyjętym w społeczeństwie wzorcem uczciwego zachowania. Mając to na uwadze, Sąd doszedł do wniosku, że w niniejszej sprawie odmowa udzielenia ochrony prawnej stronie powodowej była w pełni uzasadniona.
W oparciu o całokształt przytoczonej powyżej argumentacji, powództwo zostało oddalone, o czym orzeczono w pkt I wyroku.
W pkt II wyroku z kolei Sąd, w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną wart. 98 k.p.c., zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz pozwanejP. J.kwotę 1107 zł. Kwota ta wynikała z faktu, że pozwana w toku procesu była zastępowana przez pełnomocnika z urzędu w osobie radcy prawnegoŁ. Ż.. Sąd ustalił powyższą kwotę w oparciu o § 8 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu. Stawkę minimalną wynikającą z powyższego przepisu (tj. 600 zł) Sąd zwiększył na podstawie § 4 ust. 2 rozporządzenia o 150%, mając na względzie nakład pracy pełnomocnika, liczbę rozpraw oraz zakres postępowania dowodowego. Uzyskaną kwotę 900 zł Sąd na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia powiększył o należny podatek od towarów i usług w stawce 23%, co łącznie dało 1107 zł. Przypomnieć należy w tym miejscu, że w świetleart. 122 § 1 k.p.c.adwokat lub radca prawny ustanowiony z urzędu ma prawo - z wyłączeniem strony - ściągnąć sumę należną mu tytułem wynagrodzenia i zwrotu wydatków z kosztów zasądzonych na rzecz tej strony od przeciwnika.
Sygn. akt VI C 539/21/S
Sekretariat proszę:

1
odnotować uzasadnienie,

2
odpis wyroku z 23 sierpnia 2021 roku wraz z uzasadnieniem doręczyć powodowiP. D. (1)z pouczeniem o apelacji,

3
kal. 3 tygodnie + obieg poczty + d/d.

K., 14 września 2021 roku(...)Maciej Świder