Sąd Okręgowy w Suwałkach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 250/22
Data wyroku: 2022-05-31 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Cezary Olszewski
Teza: uchwała o wyborze zarządu wspólnoty nie wymaga formy szczególnej w tym zaprotokołowania  przez notariusza. Treść art. 18 ustawy o wł. lok. dotyczy sposobu zarządu, a nie wyboru zarządu.

Sygn. akt I. C.250/22

UZASADNIENIE
PowódkaM. M., wniosła o stwierdzenie nieważności uchwały Wspólnoty mieszkaniowej(...)wE.. Jako podstawę prawną roszczenia wskazałaart. 189 kpc. Uzasadniając roszczenie podała, że 7marca 2020r odbyło się zebranie na które się nie stawiła, a po zebraniu nie otrzymała protokołu ani jakiejkolwiek uchwały. Natomiast 10 kwietnia 2020r odebrała pismo Wspólnoty datowane na 24 marca 2020r informujące o otwarciu rachunku bankowego w(...)i wzywające do uiszczania comiesięcznych opłat czynszowych na rzecz Wspólnoty. Powódka wskazała, że mimo nieznajomości uchwały wezwanie traktuje jako przedmiot i konsekwencję zebrania wspólnoty czyli jako skutek podjętej uchwały. W uzasadnieniu pozwu przedstawiła też krótką historię sporów jakie toczą się miedzy nią a wspólnotą, oraz swój pogląd na kwestie prawne dotyczące funkcjonowania wspólnoty. Uważa, że to do niej należy sprawowanie zarządu właścicielskiego, a wspólnoty nie uznaje tak jak zarządu i podejmowanych prze ten zarząd uchwał.
W odpowiedzi na pozew pozwana domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. Argumentując swoje stanowisko wskazywała, że uchwała została skutecznie podjęta przez ważnie zwołane zebranie właścicieli w sposób przewidziany przez obowiązujące przepisy prawa. Zakres uchwały nie przekracza czynności zwykłego zarządu, a obowiązujące przepisy prawa na skutek zmiany ograniczyły stosowanie przepisówkcikpcdo wspólnot gdzie ich liczba nie jest większa niż trzy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 7 marca 2020r odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wE.. Wspólnota ta składa się z pięciu lokali w tym powódka dysponuje tytułem prawnym do jednego lokalu użytkowego i lokalu w piwnicy. Udział powódki wynosi(...)zaś pozostałych właścicieli(...)000 (bezsporne). O zebraniu powódkę powiadomiono pismem z dnia 13.02.2020r (k.25) , co sama potwierdza w treści pozwu. Na zebraniu tym podjęto uchwałę o wyborze członków zarządu (uchwała nr.(...)k. 45). Powódka nie godząc się z treścią tej uchwały uważa że wspólnota winna być zarządzana na zasadach określonych w przepisachart. 199-209 kci 611-616kpc. Uważa się za właścicielkę budynku powołując się na wpisy w aktach notarialnych sprzedaży wyodrębnionych lokali.
Sąd zważył co następuje:
Na wstępie wskazać należy, że na skutek zmianyustawy o własności lokali(dalej „ustawy”) od dnia 1.01.2020 r. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności (zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1309). Jako że ustawa ta nie zawiera przepisów przejściowych obowiązek stosowania tej regulacji następuje od dnia 1 stycznia 2020r. bez żadnych modyfikacji.
Jak stanowi zaś art. 20 ust. 1. „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna”.
W kontekście powyższych regulacji obowiązkiem członków wspólnoty, który powstał od 1 stycznia 2020r było wyłonienie zarządu – co też nastąpiło w dniu 7 marca 2020r. na skutek podjęcia uchwały. Wcześniej tj. przed 1 stycznia 2020r wspólnota ta była tzw. małą wspólnotą do funkcjonowania której mały zastosowanie przepisykcikpco współwłasności.
Sposób głosowania nad uchwałami reguluje art. 23 ustawy stanowiąc, iż są one podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zapadają one większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
W sprawie niniejszej o zebraniu byli powiadomieni wszyscy współwłaściciele lokali w tym powódka, która jako jedyna w nim nie uczestniczyła. Pozostali właściciele dysponowali większością udziałów do skutecznego podejmowania uchwał co czyni podjętą uchwałę o wyborze zarządu skuteczną i zgodną z prawem.
Oczywiście każdy z członków wspólnoty jest uprawniony do zaskarżenia uchwały. Jak stanowi art. 25 ustawy  właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, a powództwo, o którym mowa może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Niezależnie od możliwości zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1a ustawy w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że każdy, kto ma w tym interes prawny, może domagać się ustalenia nieważności uchwały właścicieli w trybie powództwa zart. 189 kpc. Powództwo takie nie podlega żadnym ograniczeniom czasowym. Uwzględnienie powództwa z mocyart. 189 kpcwymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek, a mianowicie istnienia interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienia bądź nieistnienia danego stosunku prawnego bądź prawa w zależności od rodzaju żądania udzielenia ochrony prawnej. Z kolei interes prawny w ustaleniu nieważności uchwały właścicieli (art. 189 kpc) będą mieli, przynajmniej potencjalnie, przede wszystkim właściciele lokali. Uchwały oddziałują bowiem w pierwszej kolejności na sferę ich interesów prawnych. Chodzi przy tym o wywieranie wpływu na konkretne prawa podmiotowe właściciela.
Dopuszczalność stosowania alternatywnie wskazanych środków zaskarżenia i pozostawienie swobodnego wyboru skarżącemu jest jednak generalnie kwestionowana. Jako podstawową i pierwszą formę kwestionowania uchwał przyjmuje się opartą na treściart. 25 ustawy o własności lokaliz argumentacją, iż przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do niedopuszczalnego obejścia art. 25 ustawy, który wyłącza stosowanieart. 189 kpc. Jak podkreślił SA wS.w wyr. z 17.10.2019 r. (I ACa 658/18, ), możliwość wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały sprzecznej z prawem na podstawie przepisu szczególnego, tj. art. 25 ustawy, wyklucza możliwość realizacji ochrony prawnej w drodze powództwa o ustalenie. Niedopuszczalne jest dokonywanie przez osobę uprawnioną wyboru powództwa o ustalenie (art. 189 kpc) lub powództwa o uchylenie uchwały jako alternatywnych środków prawnych do realizacji tego samego celu. Przyjęcie, że mimo nieskorzystania z prawa do zaskarżenia uchwał na podstawie art. 25 właściciel miałby prawo do odrębnego żądania ustalenia nieważności uchwały na podstawieart. 189 KPC, w istocie czyniłoby bezprzedmiotową regulację zamieszczoną wart. 25 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.
W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że w przypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa każdemu, kto ma w tym interes prawny, przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawieart. 58 KC(por. wyr. SN z 26.6.2008 r., II CSK 598/07,; wyr. SN z 10.7.2009 r., II CSK 83/09,; wyr. SA w Poznaniu z 21.4.2010 r., I ACa 274/10,; wyr. SA w Krakowie z 19.8.2010 r., I ACa 391/10, OSA 2011, Nr 3, poz. 7; wyr. SA w Szczecinie z 28.4.2016 r., I ACa 846/15,).
Przechodząc do stanu faktycznego sprawy niniejszej wskazać należy, iż zdaniem sądu nie ma podstaw do wywodzenia, iż podjęta uchwała jest sprzeczna z prawem bądź podjęta została z naruszeniem prawa. Jak to wyżej wskazano – na skutek zmiany przepisów ustawy wspólnota utraciła status małej wspólnoty, a zatem do jej funkcjonowania należy stosować przepisyustawy o własności lokali, a nie przepisykcikpc. Zebranie na którym podejmowano uchwałę odbyło się po zawiadomieniu o nim wszystkich członków wspólnoty w tym powódki, a głosowanie nad uchwałą odbyło się zgodnie z wymogami określonymi w art. 23 ustawy.
Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia prawa przy podejmowaniu uchwały, a sam fakt niezadowolenia powódki z treści uchwały nie jest podstawą do uznania że doszło do rażącego naruszenia prawa. Zatem w ocenie sądu nie znajduje uzasadnienia dopuszczalność wytoczenia powództwa na podstawieart. 189 kpc. Powódka nie godząc się z podjętą uchwałą obowiązana była do zachowania 6 tygodniowego terminu na jej zaskarżenie, któremu to terminowi uchybiła. Nie wykazała też interesu prawnego w uzyskaniu ochrony prawnej na podstawieart. 189 kpcpoprzez wykazanie, że nie może na innej drodze osiągnąć w pełni ochrony swych praw. Zdaniem sądu kwestionowanie uchwał właścicieli w trybieart. 189 kpcwinno być też postrzegane jako próba obejścia przepisówustawy o własności lokalinormujących zaskarżanie przedmiotowych uchwał. W istocie bowiem niedopuszczalne jest wytoczenie przez osoby wymienione w art. 25 ust. 1 ustawy (tj. właścicieli lokali) powództwa o ustaleniewzględnej nieważności uchwały właścicieli w trybieart. 189 kpc.,co nie oznacza wyłączenia możliwości kwestionowania przez każdą osobę mającą w tym interes prawny (w tym właścicieli lokali) uchwał bezwzględnie nieważnych (SN w wyr. z 4.2.1999 r., II CKN 804/98,).
Odnosząc się do stanu faktycznego i zwołania zebrania nadmienić należy, że ustawa nie precyzuje, kto powinien zwołać zebranie właścicieli lokali służące dokonaniu wyboru składu osobowego pierwszego zarządu. Wobec braku szczególnej regulacji, na zasadzie analogii do przepisu art. 30 ust. 1a ustawy należy przyjąć, że takie uprawnienie przysługuje każdemu z właścicieli lokali. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie powołania zarządu powinna zostać podjęta większością głosów ogółu właścicieli lokali.
Odnosząc się do zarzutu strony powodowej co do niezachowania formy przewidzianej treścią art. 18 ust. 2a ustawy (wymogu zaprotokołowania uchwały przez notariusza) zaznaczyć należy, że ustawa nie przewiduje obowiązku podjęcia uchwały o wyborze członka zarządu w formie szczególnej. Dotyczy to również innych uchwał związanych z obsadą zarządu, np. w sprawie odwołania, zawieszenia lub uzupełnienia składu osobowego zarządu (np. SA weW.z 26.6.2015 r., I ACa 524/15,). Podzielić należy stanowisko przedstawione w wyr. SN z 14.1.2004 r. (I CK 108/03, ), zgodnie z którym przewidziany w art. 18 ust. 2a ustawy obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza, dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, natomiast nie dotyczy on uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej. W orzeczeniu tym słusznie podkreślono, że pojęcie zarządu na gruncie przepisów ustawy występuje w różnych znaczeniach, gdyż w art. 18 ust. 2a, ustawodawca odwołuje się do jego rozumienia funkcjonalnego, a przepis art. 20 ust. 1 odnosi się do terminu zarząd w znaczeniu podmiotowym ( tak też . SA wB.z 9.5.2014 r., I ACa 180/13, ). W przepisie art. 20 ust. 1 dla skutecznego podjęcia uchwały o wyborze członka zarządu nie przewidziano obowiązku dochowania jakiejkolwiek formy szczególnej; ustawa nie przewiduje nawet obowiązku zaprotokołowania takiej uchwały w formie pisemnej.
Z przytoczonych wyżej względów powództwo jako bezzasadne należało oddalić. O kosztach orzeczono na podstawieart. 98 kpci rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.
SSO Cezary Olszewski