Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 1983/18
Data wyroku: 2021-06-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Hanna Ratajczak

Sygn. akt XII C 1983/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Poznań, dnia 31 maja 2021 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział XII Cywilny
w składzie następującym
Przewodniczący:SSO Hanna Ratajczak
po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2021 r. w Poznaniu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaGminaM.
przeciwkospółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wM.,D. Z.
o zapłatę

1
Zasądza od pozwanegoD. Z.na rzecz powódki kwotę190.489,08 zł(słownie: sto dziewięćdziesiąt tysięcy czterysta osiemdziesiąt dziewięć złotych 08/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od:

a
kwoty138.151,60 zł(słownie: sto trzydzieści osiem tysięcy sto pięćdziesiąt jeden złotych 60/100) od dnia 27 kwietnia 2018 r. do dnia zapłaty;

b
kwoty52.337,48 zł(słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące trzysta trzydzieści siedem złotych 48/100) od dnia 17 stycznia 2020 r. do dnia zapłaty.

2
W pozostałym zakresie oddala powództwo.

3
W zakresie kosztów postępowania:

a
Obciąża w całości pozwanegoD. Z.kosztami postępowania powódki

b
Obciąża w całości powódkę kosztami postępowania pozwanejspółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.
/-/ SSO Hanna Ratajczak

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym dnia 27 kwietnia 2018 r. (k. 3-9) w postępowaniu upominawczym powódka GminaM.wniosła o zasądzenie od pozwanychspółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wM.(dalej zwanaspółka (...)) iD. Z.kwotę 138.151,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wzniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy wŚ., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...), z zastrzeżeniem, że spełnienie świadczenia przez jego z nich zwalania pozostałych, przy czym aż do zupełnego zaspokojenia powódki pozwani pozostają zobowiązani. W zakresie kosztów powódka wniosła o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Powódka wniosła również o zapoznanie się przez tut. Sąd z aktami postępowania sądowego prowadzonego przed Sądem Rejonowym wŚ., I Wydział Cywilny, pod sygn. akt(...), w sprawie z powództwa GminyM.przeciwkoD. Z.o wydanie nieruchomości i przeprowadzenie dowodu z dokumentów w nich zawartych, w tym protokołu z rozprawy z dnia 16 maja 2017 r. i treści zawartej pomiędzy stronami ugody oraz o zapoznanie się aktami postępowania sądowego prowadzonego przed Sądem Okręgowym w Poznaniu, IX Wydział Gospodarczy, pod sygn. akt(...)w sprawie z powództwa GminyM.przeciwkoPrzychodnia Lekarza (...).M.,D. W., J.(...) spółka jawnawM.i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny(...)sporządzonej na okoliczność wartości należnego powódce wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczeń stanowiących część nieruchomości w budynku przyul. (...)wM., a także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadkówJ. P.,P. S. (1)iJ. K.i strony powodowej w imieniu, której wystąpiP. M. (1).
W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielką nieruchomości położonej wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy wŚ., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...). Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem trzykondygnacyjnym o przeznaczeniu biurowo – usługowym. Powódka w dniu 30 grudnia 2013 r. zawarła z pozwanymD. Z.prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wK.oraz zP. M. (2)prowadzącym działalność gospodarczą odfirmą (...)P. M. (2)z siedzibą wM., umowę najmu o numerze(...), na podstawie której powódka miała oddać w najem budynek biurowo – usługowy usytuowany na nieruchomości położonej wM.przyul. (...)o pow. użytkowej 1.320,20 m(
    2). Czas trwania umowy strony ustaliły na okres 10 lat, począwszy od 1 stycznia 2014 r.
W dniu 23 października 2014 r. strony umowy najmu o numerze(...)zawarły umowę cesji wskutek, której nastąpiło przeniesienie praw i obowiązków najemców na rzeczspółki (...), której poprzedni najemcy są jedynymi wspólnikami. Z kolei w dniu 28 października 2014 r.spółka (...)zawarła zD. Z.umowę podnajmu pomieszczeń znajdujących się w budynku przyul. (...)wM.. Z treści zawartej umowy wynika, żeD. Z.podnajął część budynku o pow. około 1.200,00 m2na okres 10 lat w celu świadczenia usług medycznych.
Dalej, wskazano, że w dniu 30 kwietnia 2015 r.spółka (...)złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu zawartej w dniu 30 grudnia 2013 r. z uwagi na to, że powódka nie dokonała wydania przedmiotu najmu. Powódka twierdzi, że kilkukrotnie popróbowała dokonać protokolarnego przekazania części pomieszczeń pozwanym, czemu konsekwentnie odmawiali, pomimo, iż faktycznie prowadzili działalność w zakresie usług medycznych w przedmiotowym budynku. Powódka przeprowadziła nawet wizytację budynku stanowiącego wcześniej przedmiot najmu podczas, której stwierdzono, żespółka (...)w dalszym ciągu korzysta z pomieszczeń znajdujących się w budynku. Według ustaleń powódki powierzchnia zajmowana przezD. Z.w dniu 3 czerwca 2015 r. wynosiła 180,97 m2. Natomiast podczas dalej wykonywanych inwentaryzacji budynku w dniu 24 sierpnia 2015 r. i 12 października 2015 r.spółka (...)nadal zajmowała pomieszczenia w ten sposób, że w okresie od 1 maja 2015 r. do 30 września 2015 r. zajmowała pow. 258,73 m2, zaś od 1 października 2015 r. pow. 273,21 m2.
Pismem z dnia 26 czerwca 2015 r. powódka wezwałaD. Z.do opuszczenia zajmowanych pomieszczeń. Przez wzgląd na dalej zajmowaną przez pozwanego nieruchomość bez tytułu prawnego powódka zawarła przed Sądem Rejonowym wŚ., I Wydział Cywilny, sygn. akt(...), ugodę na podstawie, której pozwany zobowiązał się do wydania na rzecz powódki zajmowanych pomieszczeń do dnia 30 czerwca 2018 r., czego pozwany nie uczynił. Stąd też pismem z dnia 23 kwietnia 2018 r. powódka ponownie wezwała pozwanego wraz zespółką (...)do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajmowanych pomieszczeń za okres od 1 maja 2015 r., w łącznej kwocie 138.151,60 zł. Wysokość dochodzonego roszczenia powódka ustaliła na podstawie opinii sporządzonej przez biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości z 4 lipca 2016 r.
W dniu 3 października 2018 r. referendarz sądowy w Sądzie Okręgowym w Poznaniu, XII Wydział Cywilny wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem pozwu, sygn. akt(...)/18 (k. 82).
Pismem z dnia 26 października 2018 r. (k. 90-92) pozwanyD. Z.wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym domagając się uchylenia nakazu zapłaty w całości i oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. Pozwany wniósł nadto o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości na okoliczność wysokości stawek czynszu spornego lokalu w żądanym przez powódkę okresie.
W uzasadnieniu pozwany przyznał, że na podstawie zawartej w dniu 28 października 2014 r. umowy podnajął odspółki (...)część nieruchomości położonej wM.przyul. (...). Utrzymując przy tym, że powódka nie wydała przedmiotu najmuspółce (...)w całości. Co w konsekwencji doprowadziło do postawania uszczerbku majątkowego po stronie pozwanej. Pozwany bowiem rozpoczął prace remontowe na terenie przedmiotowej nieruchomości. Zawarł również umowę z NFZ. Zdaniem pozwanego powódka miała pełną świadomość poniesionych wydatków przez pozwanego, co więcej wiedziała, iż roszczenie pozwanego przewyższy jej roszczenie. Złożenie powództwa w sytuacji, gdy wzajemne roszczenia są nierozliczone, powoduje zdaniem pozwanego tyle, że roszczenia powódki są niewymagalne i przedwczesne. W tej sytuacji pozwany wskazał, że to powódka powinna ponieść koszty procesu (zgodnie zart. 102 k.p.c.). Co do zaś wysokości stawki czynszu przyjętej przez powódkę, w ocenie pozwanego jest ona zawyżona, nie uwzględnia ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości.
Natomiast pismem z dnia 26 października 2018 r. (k. 94-96)spółka (...)wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym domagając się uchylenia nakazu zapłaty w całości i oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. Pozwana wniosła nadto o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości na okoliczność wysokości stawek czynszu spornego lokalu w żądanym przez powódkę okresie.
W uzasadnieniu pozwana spółka przyznała, że na podstawie zawartej w dniu 23 października 2014 r. umowy cesji wstąpiła w prawa i obowiązki najemcy nieruchomości położonej wM.przyul. (...). Przy czym, powódka nie wydała pozwanej w całości nieruchomości, którą spółka miała dysponować. W części nieruchomości dalej prowadziła działalnośćPrzychodnia Lekarza (...).M.,D. W., J.(...) spółka jawna. Brak możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości powodował, że nierealne stały się założenia biznesowe pozwanej spółki. Dlatego pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu nieruchomości. Złożenie powództwa w sytuacji, gdy wzajemne roszczenia są nierozliczone, powoduje zdaniem pozwanej tyle, że roszczenia powódki są niewymagalne i przedwczesne. W tej sytuacji pozwany wskazał, że to powódka powinna ponieść koszty procesu (zgodnie zart. 102 k.p.c.). Co do zaś wysokości stawki czynszu przyjętej przez powódkę, w ocenie pozwanej jest ona zawyżona, nie uwzględnia ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości.
W piśmie z dnia 5 grudnia 2018 r. (k. 110-112) powódka wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 138.151,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 27 kwietnia 2018 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Nadto, powódka wniosła o oddalenie wniosku pozwanych o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości oraz nieuwzględnienie wniosku pozwanych o nieobciążanie ich kosztami procesu na podstawieart. 102 k.p.c.Jednocześnie powódka zaprzeczyła wszelkim twierdzeniom pozwanych. Podkreśliła, że pozwani nadal prowadzą działalność w zajmowanym budynku. Domagała się w związku z tym zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za okres od dnia 1 maja 2015 r. do dnia 27 kwietnia 2018 r.
Pozwani w pismach z dnia 4 stycznia 2019 r. (k. 125-126, k. 128-129) podtrzymali dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie.
Na rozprawie w dniu 24 września 2019 r. (k. 168-169, płyta – k. 170) tut. Sąd przesłuchał świadkaJ. P.,P. S. (1)iJ. K.na okoliczność zawarcia umowy najmu, umowy cesji oraz umowy podnajmu, a także wydania przedmiotu najmu przez stronę pozwaną. Jednocześnie tut. Sąd postanowił przeprowadzić dowód z przesłuchania stron i w tym celu rozprawę odroczyć. Pełnomocnik pozwanego wskazał, iż zaspółkę (...)przesłuchać należyP. M. (2).
Powódka pismem z dnia 15 stycznia 2020 r. (k. 189-190) wniosła dodatkowo o zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 52.337,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia doręczania rozszerzonego powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powódka wskazała, że pozwanyD. Z.dopiero w dniu 12 lipca 2019 r. dokonał przekazania i wydania wszystkich zajmowanych na ten dzień pomieszczeń. Z tej czynności sporządzono odpowiednio protokół zdawczo – odbiorczy. Zajmowana powierzchnia do dnia 12 lipca 2019 r. wynosiła 273,21 m2. W związku z tym, powódka rozszerzyła wniesione powództwo o wynagrodzenie z tytułu korzystania z nieruchomości za okres od dnia 28 kwietnia 2018 r. do dnia 11 lipca 2019 r. Podstawą do ustalenia wysokości roszczenia za ten okres w dalszym ciągu pozostawała opinia biegłego sądowego z dnia 4 lipca 2016 r.
Na rozprawie w dniu 16 stycznia 2020 r. (k. 196, płyta – k. 197) tut. Sąd przesłuchał powódkę oraz pozwanych na okoliczność zawartej umowy najmu, umowy podnajmu oraz umowy cesji, a także korzystania z nieruchomości. Strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie. Z kolei na rozprawie w dniu 29 października 2020 r. (k. 243, płyta – k. 244) tut. Sąd przesłuchał uzupełniająco powódkę, co do roli jaką odgrywałaspółka (...)podczas bezumownego korzystania z nieruchomości oraz postanowił dopuścić dowód z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości celem ustalenia wysokości stawek czynszu zajmowanych pomieszczeń za okres od 1 maja 2015 r. do 27 kwietnia 2018 r. oraz za okres od 28 kwietnia 2018 r. do 11 lipca 2019 r.
W dalszych pismach procesowych pozwani (k. 198-200, k. 202-205, k. 217-218, k. 224-225) podtrzymywali swoje twierdzenia wnosząc jednocześnie o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu. Pozwani zgodnie wskazywali, że roszczenie powódki jest bezpodstawne. Natomiast w pismach z dnia 28 stycznia 2021 r. (k. 260-261) wycofali wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości.
Z kolei w piśmie z dnia 21 lutego 2020 r. (k. 227-228) powódka podkreśliła, że jest uprawniona by domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej jej własności, w sytuacji gdy bezspornym jest fakt, iż pozwani korzystali z przedmiotowej nieruchomości. Wskazała, że okoliczność zawarcia ugody pomiędzy stronami potwierdza, iż pozwani z tej nieruchomości korzystali bez tytułu prawnego i zobowiązali się do jej opuszczenia w określonym terminie (sygn. akt IX GC 73/15). Termin ustalony w ugodzie nie został przez pozwanych dotrzymany i dopiero wszczęcie postępowania egzekucyjnego spowodowało opuszczenie nieruchomości i jej wydanie w dniu 12 lipca 2019 r. W ocenie powódki ograniczenie żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wyłącznie wobecD. Z.uznać należy za bezzasadne.
W dniu 22 lutego 2021 r. (k. 263) tut. Sąd zarządził aby poinformować strony, że orzeczenie kończące wyda na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs2ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa(...)2. W tym celu zobowiązał strony do przedstawienia na piśmie swe ostateczne stanowisko w sprawie celem wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym. Strony podtrzymały stanowiska w sprawie (k. 268-270, k. 273-275).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
GminaM.jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), o pow. 0,1245 ha, dla której Sąd Rejonowy w Śremie, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...). Na nieruchomości gruntowej zlokalizowany jest budynek trzykondygnacyjny o pow. 1.320,20 m2, częściowo podpiwniczony.
W dniu 30 grudnia 2013 r. GminaM.reprezentowana przez burmistrza zawarła, po uprzednio wygranym przetargu, z pozwanymD. Z.prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wK.oraz zP. M. (2)prowadzącym działalność gospodarczą odfirmą (...)P. M. (2)z siedzibą wM., umowę najmu o numerze(...), na podstawie której powódka oddała w najem budynek na nieruchomości położonej wM.przyul. (...)o pow. użytkowej 1.320,20 m2. Jednocześnie powódka oddała część nieruchomości oznaczonej jakodziałka o numerze (...)pod drogę dojazdową do przedmiotu najmu oraz parking (§1 ust. 1-3 umowy). Czas trwania umowy strony ustaliły na okres 10 lat, począwszy od dnia 1 stycznia 2014 r. (§ 2 ust. 1 umowy).
Najemca zobowiązany był do zawarcia umowy z(...) Oddziałem WojewódzkimNarodowego Funduszu Zdrowia, jego następcą prawnym lub odpowiednikiem któregokolwiek z tych podmiotów na udzielenie świadczeń opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych najpóźniej do dnia 1 marca 2014 r. oraz sukcesywne zawieranie umowy na udzielenie świadczeń opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w trakcie trwania umowy (§ 2 ust. 2 umowy).
Najemca na własny koszt w ciągu 3 lat przeprowadzi w budynku będącym przedmiotem umowy następujące prace:

1
parter budynku: wejście odul. (...)– pomieszczenie oraz korytarz przy obecnej rejestracji pacjentów: malowanie ścian i sufitów, obustronne malowanie stolarki drzwiowej, ławki do siedzenia dla pacjentów – niewielka naprawa, oszlifowanie i polakierowanie;

2
piętro I: wymiana istniejącej wykładziny na wykładzinę typu tarket, wywiniętą na ścianę na wysokości minimum 10 cm, na połączeniach „spawaną”, zakup nowych wieszaków do powieszenia płaszczy i kurtek dla pacjentów w ilości 4 sztuki, ławki do siedzenia dla pacjentów w ilości 24 sztuk – niewielka naprawa, oszlifowanie i polakierowanie, stolarka drzwiowa do obustronnego pomalowania, wymiana klamek,pokój: nr (...)– do pomalowania ściany i sufit, nr 109 – przebieralnia dla personelu orazpokój nr (...)– magazyn: do pomalowania ściany i sufitu; korytarze/poczekalnia: do pomalowania ściany oraz sufit, wymiana istniejących odbojników na ścianach na nowe; dopuszcza się wykonanie podsadzek na każdej kondygnacji budynku z płytek gresowych, o ile ich zastosowanie jest zgodne z obowiązującymi przepisami dotyczącymi warunków pomieszczeń, jakie muszą być spełnione przy wykorzystaniu ich do udzielania świadczeń medycznych;

3
piętro II: wymiana istniejącej wykładziny na wykładzinę typu tarket, wywiniętą na ścianę na wysokość minimum 10 cm, na połączeniach „spawaną”; zakup wieszaków do powieszenia płaszczy i kurtek dla pacjentów w ilości 4 sztuk, ławki do siedzenia dla pacjentów – niewielka naprawa, oszlifowanie i polakierowanie;

4
docieplenie ścian warstwą 12 cm grubości styropianu, w miejscu gdzie nie ma termoizolacji dla stropodachu obowiązuje docieplenie styropianem o grubości zgodnej z obowiązującymi przepisami; pokrycie powierzchni dachu papą nawierzchniową termozgrzewalną, wymiana opierzeń instalacji odgromowej;

5
wykonanie na nowo podestu wraz z podjazdem dla inwalidów i wyburzenie istniejących elementów podestu i podjazdu; dopuszcza się wykonanie podjazdu z innych materiałów, pod warunkiem zachowania jego trwałości, spełnienia wymogów budowalnych, bhp, p-poż oraz po uzgodnieniu z wynajmującym;

6
modernizacja dźwigu osobowego: poprzez stopniową wymianę koła linowego, uszczelniaczy siłownika, kontraktorów odwzorowania, płyty sterowej dźwigu, sterownika napędu drzwi, rygla; w przypadku przeprowadzenia przebudowany szybu dźwigu osobowego w wyniku którego pacjentom, w tym osobom niepełnosprawnym zostanie zapewniony dostęp do każdej części budynku, dopuszcza się niewykonanie podjazdu określonego w pkt. 5;

7
wykonanie ocieplenia budynku, elewacji budynku;

8
dopuszcza się wprowadzenie zmian obecnego zagospodarowania poszczególnych kondygnacji budynku, przy uwzględnieniu przepisów i wymogów jakim powinny odpowiadać pomieszczenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą (§ 2 ust. 4 umowy).

Najemca miał również uprawnienie do dokonania innych nakładów i ulepszeń, jeżeli zwiększają użyteczność przedmiotu najmu z punktu widzenia prowadzonej w nim działalności (§ 2 ust. 8 umowy).
Najemca był zobowiązany do uiszczania czynszu na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego, miesięcznie w wysokość 16,20 zł/m2wynajmowanej powierzchni + VAT, czyli miesięcznie w wysokości 21.387,24 zł + VAT, na podstawie faktury VAT (§ 3 ust. 1 umowy). Czynsz miał być płatny z góry do 10-tego dnia każdego miesiąca. Brak doręczenia faktury VAT nie zwalniał najemcy od obowiązku zapłaty. Opłata czynszu obejmować miała okres najmu liczony od przekazania przedmiotu najmu protokołem zdawczo – odbiorczym. Zapłata czynszu za pierwszy pełen okres miesięczny najmu nastąpić miała do 10-tego dnia miesiąca następującego po tym okresie. W tym też terminie zostanie rozliczony czynsz należny od momentu protokolarnego przekazania przedmiotu najmu (§ 3 ust. 2 umowy). Czynsz najmu po upływie 3 lat lub krótszym, licząc od dnia 1 tycznia 2014 r. i wywiązaniu się najemy z przeprowadzonych robót określonych w § 2 ust. 4 miał zostać umniejszony w sposób określony w § 2 ust. 9 (§ 3 ust. 3 umowy). Umniejszenie czynszu najmu na zasadach określonych w § 3 ust. 3 umowy miało mieć formę rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę określonych w § 2 ust. 4 umowy (§ 3 ust. 4 umowy). Najemca był zobowiązany do dokonywania na własny koszt obciążających go zgodnie z przepisamikodeksu cywilnegobieżących remontów przedmiotu umowy (§ 3 ust. 5 umowy). Strony oświadczyły przy tym, że w przypadku rozwiązania umowy z którejkolwiek z przyczyn za które odpowiedzialność ponosi najemca, w szczególności na skutek niezrealizowania obowiązków wynikających z umowy, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do zwrotu poczynionych nakładów na przedmiot najmu (§ 3 ust. 6 umowy). Po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy najmu przedmiotowego budynku, wszelkie prace związane z dokonywaniem ulepszenia przedmiotu najmu najemca wykona na swój koszt (§ 7 ust. 1 zd. 1 umowy). Natomiast po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy najmu przedmiotowego budynku, wszelkie prace wykonywane na zewnątrz budynku (elewacja, renowacja, instalowanie reklam) najemca wykona na swój koszt, wyłącznie po uzgodnieniu i uzyskaniu pisemnej zgody wynajmującego przed ich rozpoczęciem pod rygorem nieważności (§ 7 ust. 2 umowy).
Poza czynszem najemca był zobowiązany ponosić wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu umowy. Podstawą rozliczenia kosztów miały być faktury VAT wystawione przez dostawców mediów (§ 3 ust. 9 umowy). W przypadku zalegania z płatnością czynszu lub opłat eksploatacyjnych, najemca zobowiązany był do zapłaty na rzecz wynajmującego ustawowych odsetek za opóźnienie, proporcjonalnie za każdy dzień opóźnienia (§ 3 ust. 11 umowy).
Umowa przewidywała również, że w przypadku rozwiązania umowy najmu, najemca zobowiązany będzie do protokolarnego zwrotu przedmiotu najmu w terminie 14 dni od daty doręczenia wypowiedzenia umowy. Wynajmującemu przysługiwało prawo rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych należnych opłat, o których mowa w § 3 umowy za dwa pełne okresy (§ 5 ust. 1 pkt d oraz § 4 ust. 2 umowy).
Nadto, strony zgodnie oświadczyły, że wydanie przedmiotu najmu nastąpi po podpisaniu przez strony protokołu zdawczo – odbiorczego przedmiotu najmu (§ 6 umowy).
Wynajmujący miał również prawo do przeprowadzenia kontroli przedmiotu najmu. Najemca był zobowiązany do udostepnienia przedmiotu najmu celem przeprowadzenia kontroli osobie wskazanej przez wynajmującego w piśmie zawiadamiającym o dacie i zakresie przeprowadzenia kontroli, które wynajmujący wystosuje najpóźniej na 7 dni przed wyznaczonym terminem kontroli (§ 10 umowy).
Po zakończeniu okresu obowiązywania umowy najmu, najemca był zobowiązany do niezwłocznego zwrotu przedmiotu najmu, bez dodatkowych wezwań, w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu po modernizacji, ponad zużycie wynikające z prawidłowej eksploatacji (§ 13 ust. 1 umowy). W przypadku niewywiązania się z obowiązku niezwłocznego zwrotu przedmiotu najmu wynajmujący miał prawo do naliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, w wysokości 70.000,00 zł miesięcznie, której zapłaty najemca winien dokonać w ciągu 7 dni od daty doręczenia wezwania do zapłaty (§ 13 ust. 3 umowy). Zwrot przedmiotu najmu miał nastąpić na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego (§ 13 ust. 4 umowy).
Dowód: umowa najmu o numerze GG.365.2013.AC z dnia 30 grudnia 2013 r. (k. 27-32); odpis z(...)pozwanego (k. 17);  odpis księgi wieczystej (k. 18-26);  zeznania pozwanegoD. Z.(k. 196, płyta – k. 197); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197)
W dniu 23 października 2014 r. strony umowy najmu o numerze(...)zawarły umowę cesji wskutek, której wynajmujący miał wynająć cesjonariuszowi(...) CENTRUM spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wM.nieruchomość gruntową wraz z posadowionym na niej budynkiem należącą do wynajmującego, położoną wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę o nr (...), o pow. 0,1245 ha, dla której Sąd Rejonowy wŚ., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...)(§ 1 ust. 1 umowy cesji). Cedenci oświadczyli, że są jedynymi wspólnikami cesjonariusza i przenoszą na cesjonariusza prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Cesjonariusz oświadczył jednocześnie, że akceptuje przeniesienie na niego wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, na co zgodę wyraził wynajmujący. (§ 1 ust. 2-5 umowy cesji).
Dowód:umowa cesji z dnia 23 października 2014 r. (k. 33); protokół nadzwyczajnego zgromadzenia wspólnikówspółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wM.wraz z listą obecności (k. 34-35); zeznania świadkaJ. K.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania świadkaJ. P.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania pozwanej spółki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania pozwanegoD. Z.(k. 196, płyta – k. 197); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197)
W dniu 28 października 2014 r.spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wM.(dalej zwanaspółka (...)) zawarła zD. Z.umowę podnajmu lokalu użytkowego znajdującego się w budynku przyul. (...)wM.. Z treści umowy wynika, żeD. Z.podnajął część budynku o pow. około 1.200,00 m2na okres 10 lat licząc od dnia wydania oddającemu w podnajem budynku przez wynajmującego (§ 4 ust. 1 umowy podnajmu). Podnajmowany lokal miał zostać przeznaczony wyłącznie na cel świadczenia usług związanych z działalnością medyczną na prowadzenie, której podnajemca posiada stosowne zezwolenie (§ 2 ust. 2 umowy podnajmu). Podnajemca zobowiązał się płacić czynsz w kwocie 33,00 zł + VAT/1m2, łącznie 39.600,00 zł + VAT. Czynsz miał być płatny z góry do 10-tego dnia każdego miesiąca, przy czym pierwszy czynsz miał być płatny za okres najmu liczony od dnia przekazania podnajemcy całego budynku protokołem zdawczo – odbiorczym w podnajem, po uprzednim wydaniu budynku oddającemu w podnajem przez wynajmującego. Zapłata czynszu za pierwszy pełen okres miesięczny podnajmu miała nastąpić do 10-go dnia miesiąca następującego po tym okresie (§ 5 ust. 1 i ust. 2 umowy podnajmu). Oddający w podnajem zobowiązał się wydać podnajemcy cały przedmiot umowy w terminie najpóźniej do dnia 31 marca 2015 r. (§ 6 ust. 6 umowy podnajmu).
Dowód:odpis KRS pozwanej spółki (k. 13-16);umowa podnajmu lokalu użytkowego (k. 37-38); wizytacja budynku z dnia 3 czerwca 2015 r. (k. 39-40); zeznania świadkaJ. K.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania pozwanej spółki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania pozwanegoD. Z.(k. 196, płyta – k. 197); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197)
W dniu 30 kwietnia 2015 r.spółka (...)złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu o numerze GG.365.2013.AC zawartej w dniu 30 grudnia 2013 r., w której to w prawa i obowiązki wynikające z umowy, na podstawie umowy cesji wstąpiłaspółka (...). Powodem, dla którego pozwana spółka odstąpiła od umowy był brak wydania przedmiotu najmu przez powódkę w przepisanym terminie.
Dowód:oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 30 kwietnia 2015 r. (k. 36); zeznania świadkaP. S. (2)(k. 169, płyta – k. 170); zeznania świadkaJ. K.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania świadkaJ. P.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania pozwanej spółki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania uzupełniające powódki (k. 243, płyta – k. 244)
Powódka przeprowadziła wizytację budynku stanowiącego wcześniej przedmiot najmu. W dniu 3 czerwca 2015 r. stwierdzono, żeD. Z.p w dalszym ciągu użytkuje pomieszczenia na pierwszym piętrze o pow. 180,97 m2. Podczas dalej wykonywanych inwentaryzacji budynku w dniach 24 sierpnia 2015 r. i 12 października 2015 r. stwierdzono, że w dalszym ciągu zajmowane są pomieszczenia w budynku w ten sposób, że w okresie od 1 maja 2015 r. do 30 września 2015 r. o łącznej pow. 258,73 m2, zaś od 1 października 2015 r. o łącznej pow. 273,21 m2.
Dowód: protokół z wizytacji budynku z dnia 3 czerwca 2015 r. wraz z rysunkiem i tabelą (k. 39-41); informacja nt. zajmowanej powierzchni wraz z rysunkiem i tabelą (k. 42-43); zeznania świadkaP. S. (2)(k. 169, płyta – k. 170); zeznania świadkaJ. K.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania uzupełniające powódki (k. 243, płyta – k. 244)
Pismem z dnia 26 czerwca 2015 r. powódka wezwałaD. Z.do opuszczenia przedmiotu najmu w terminie do dnia 8 lipca 2015 r. Pozwany w dalszym ciągu zajmował przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego. To w konsekwencji spowodowało, że powódka wytoczyła przeciwko pozwanemu postępowanie przed Sądem Rejonowym wŚ.I Wydział Cywilny, sygn. akt(...)Na posiedzeniu w dniu 16 maja 2017 r. strony zawarły ugodę na podstawie, której pozwany zobowiązał się do wydania na rzecz powódki zajmowane pomieszczenia do dnia 30 czerwca 2018 r., czego pozwany nie uczynił.
Natomiast pismem z dnia 23 kwietnia 2018 r. powódka wezwała pozwanego wraz zespółka (...)do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajmowanych pomieszczeń za okres od 1 maja 2015 r., w łącznej kwocie 138.151,60 zł w terminie 3 dni od daty doręczenia wezwania. Wysokość dochodzonego roszczenia powódka ustaliła na podstawie opinii sporządzonej przez biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości, tj. 14,19 zł/1m2. Powódka wezwała również pozwanegoD. Z.do opuszczenia zajmowanych pomieszczeń z dniem 1 lipca 2018 r. na podstawie zawartej w dniu 16 maja 2017 r. ugody.
Pismem z dnia 23 października 2018 r. powódka ponownie wezwała pozwanegoD. Z.do wydania pomieszczeń w budynku przyul. (...)wM.w dniu 14 listopada 2018 r. o godz. 10:00 pod rygorem skierowania sprawy do postępowania egzekucyjnego.
PozwanyD. Z.dopiero po uprzednim wszczęciu postępowania egzekucyjnego opuścił nieruchomość w dniu 12 lipca 2019 r., tj. z ponad rocznym opóźnieniem wobec terminu ustalonego w ugodzie sądowej.

    Dowód: wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu z dnia 26 czerwca 2015 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 44-45); wezwanie do wydania pomieszczeń z dnia 23 października 2018 r. (k. 113); notatka służbowa z dnia 14 listopada 2018 r. (k. 114); protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 14 listopada 2018 r. (k. 115-117); protokół z ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w Śremie, I Wydział Cywilny, sygn. akt(...)(k. 46); opinia biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości sporządzona na okoliczność określenia wysokości należnego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczeń za okres od dnia 1 stycznia 2014 r. do dnia 31 marca 2014 r. w sprawie o sygn. akt(...)(k. 47-66); wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru (k. 67-70); protokół zdawczo – odbiorczy przekazania nieruchomości z dnia 12 lipca 2019 r. (k. 191-195); zeznania świadkaP. S. (2)(k. 169, płyta – k. 170); zeznania świadkaJ. K.(k. 168, płyta – k. 170); zeznania pozwanej spółki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania pozwanegoD. Z.(k. 196, płyta – k. 197); zeznania powódki (k. 196, płyta – k. 197); zeznania uzupełniające powódki (k. 243, płyta – k. 244)

Powyższy stan faktyczny tut. Sąd ustalił na podstawie kserokopii dokumentów urzędowych i prywatnych zgromadzonych w aktach sprawy, przesłuchania strony powodowej – w jej imieniu występował burmistrzP. M. (1), strony pozwanej:D. Z.,P. M. (2)– członka zarząduspółki (...)oraz zeznań złożonych przez świadków:J. P.,P. S. (1),J. K.. Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy tut. Sąd doszedł do następujących wniosków.
Zgromadzone w sprawie dokumenty urzędowe i prywatne, tut. Sąd uznał za w pełni wiarygodne. Zgodnie z treściąart. 244 k.p.c.dokumenty urzędowe stanowią dowód tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Zgodnie natomiast z treściąart. 245 k.p.c.dokumenty prywatne stanowią dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Zgromadzone w sprawie dokumenty nie były kwestionowane przez tut. Sąd. Wiarygodność kserokopii dokumentów również nie budziła wątpliwości tut. Sądu. Mimo, że kserokopia nie jest dokumentem, a stanowi jedynie element twierdzenia strony o istnieniu dokumentu o treści odpowiadającej kserokopii, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła zarzutów kwestionujących istnienie określonych dokumentów prywatnych czy urzędowych. Dlatego tut. Sąd przyjął je w poczet materiału dowodowego sprawy uznając, że stanowią one wiarygodny dowód pośredni na istnienie i treść dowodów właściwych, dokonując w oparciu o nie ustaleń stanu faktycznego sprawy. Okoliczność, że tego typu dowody mogą być modyfikowane, nie pozbawia ich zarazem mocy dowodowej (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2017 r., I ACa 2111/15, Legalis nr 1576864).
Tut. Sąd przy odtworzeniu i ocenie stanu faktycznego oparł się także na zeznaniach świadków. Zeznania świadków były przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy w ograniczonym zakresie, ponieważ wiedza świadków o okolicznościach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy była ogólnikowa. Jedynie, świadekJ. K.miała wiedzę na temat zawieranej umowy najmu, umowy cesji oraz umowy podnajmu. Jako osoba pracująca na stanowisku audytora wewnętrznego przedstawiła przebieg czynności poprzedzających zawarcie wspominanych umów oraz przyczyny, dla których powódka nie była w stanie przekazać w całości przedmiotu najmu pozwanym. Podkreśliła przy tym, że powódka ustalając wysokość dochodzonego roszczenia uwzględniła wyłącznie pomieszczenia, które były rzeczywiście wykorzystywane. W jej ocenie, tylkoD. Z.przebywał na terenie nieruchomości przyul. (...)wM.. Podobnie twierdzili świadkowieP. S. (1)iJ. P.. ŚwiadekJ. P.wskazywała nadto, że od 2016 r. na budynku stanowiącym przedmiot umowy najmu widniała tablica z napisem(...).

  Tut. Sąd przeanalizował również dokumenty zgromadzone w aktach sprawy o sygn. I C 713/15, zaś w zakresie sporządzonej przez biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości opinii z aktami sprawy o sygn.(...)Tut. Sąd rozstrzygając w niniejszym postępowaniu uwzględnił całokształt relacji istniejących pomiędzy stronami. Zapoznanie się z materiałem dowodowym zgromadzonym ww. postępowaniach pozwoliło sądowi spojrzeć na przedmiotowy spór z szerszej perspektywy oraz właściwie ocenić stanowiska prezentowane przez strony.
Kluczowym dowodem w niniejszej sprawie były jednak zeznania złożone przez strony, które tut. Sąd uczynił podstawą dla ustaleń faktycznych. Relacja stron była spontaniczna, logiczna i co najważniejsze korespondowała z dokumentami zgromadzonymi w aktach sprawy.
Powódka reprezentowana przez burmistrza przedstawiła całokształt okoliczności faktycznych, w szczególności wskazując na przebieg wydarzeń bezpośrednio poprzedzających podpisanie umowy najmu oraz umowy cesji. Powódka zeznała, że przedmiotem umowy najmu był cały budynek. W rzeczywistości jednak pozwani mogli korzystać tylko z jego części. Spowodowane to było dalszym zajmowaniem pomieszczeń przez inny podmiot udzielający świadczenia zdrowotne. Ostatecznie nigdy nie doszło do wydania wszystkich pomieszczeń na rzecz pozwanych, bo kiedy ostatni podmiot działający na terenie budynku wydał pomieszczenia powódce,spółka (...)odstąpiła od umowy. Powódka nie kwestionowała faktu, że nie wydała całego przedmiotu umowy najmu. Podkreśliła jedynie, że nie otrzymywała czynszu z tytułu faktycznie wynajmowanych pomieszczeń przez stornę pozwaną. Powódka sama przyznała, że realnie i fizycznie pomieszczenia te zajmowane były przez pozwanegoD. Z.. Nie potrafiła przy tym wskazać dlaczego powództwo uwzględnia równieżspółkę (...).
Z kolei pozwanaspółka (...)reprezentowana przez członka zarządu –P. M. (2)podkreślała, że przedmiot najmu nie został spółce wydany zgodnie z treścią umowy. Formalne przekazanie budynku nigdy nie nastąpiło. To z kolei stało się bezpośrednią przyczyną, dla której odstąpiono od zawartej umowy. Po odstąpieniu od umowy spółka nie znajdowała się w budynku i nie zajmowała żadnych pomieszczeń. Jedynie pozwanyD. Z.w dalszym ciągu prowadził działalność gospodarczą związaną z udzielaniem świadczeń zdrowotnych.
Natomiast pozwanyD. Z.ogólnikowo odniósł się do kwestii zawartych umów. Wskazał jedynie, że nie płacił czynszu na rzecz powódki oraz pozwanej spółki. Zajmował tylko i wyłącznie część budynku, a klucze do niego otrzymał zanim jeszcze zawiązała sięspółka (...). Ostatecznie opuścił budynek w lipcu 2019 r.
Wskazać należy, że pełnomocnik pozwanych wycofał wniosek o przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości.
W ocenie tut. Sądu przywołane dowody, w zakresie, w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą zasadniczo spójny i niebudzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy.

Sąd zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie powódka początkowo domagała się zasądzenia solidarnie odD. Z.orazspółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(dalej zwana

spółka (...)
) kwoty 138.151,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wzniesienia pozwu, tj. 27 kwietnia 2018 r. do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy wŚ., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą pod numerem (...), z zastrzeżeniem, że spełnienie świadczenia przez jego z pozwanych zwalania pozostałych, przy czym aż do zupełnego zaspokojenia powódki pozwani pozostają zobowiązani. Następnie pismem z dnia 15 stycznia 2020 r. powódka rozszerzyła powództwo o zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 52.337,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia doręczania rozszerzonego powództwa do dnia zapłaty. Podstawą do ustalenia ww. wysokości roszczenia była opinia biegłego sądowego z dziedziny wyceny nieruchomości sporządzona w sprawie o sygn. akt(...)
Bezsporne pomiędzy stronami było to, że w dniu 30 grudnia 2013 r. powódka zawarła z pozwanymD. Z.prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wK.oraz zP. M. (2)prowadzącym działalność gospodarczą odfirmą (...)P. M. (2)z siedzibą wM., umowę najmu o numerze(...), na podstawie której powódka miała oddać w najem cały budynek biurowo – usługowy usytuowany na nieruchomości położonej wM.przyul. (...)o pow. użytkowej 1.320,20 m2. Strony również przyznały, że w dniu 23 października 2014 r. doszło do zawarcia umowy cesji wskutek, której nastąpiło przeniesienie praw i obowiązków najemców na rzeczspółki (...), której poprzedni najemcy są jedynymi wspólnikami. Z kolei w dniu 28 października 2014 r.spółka (...)zawarła zD. Z.umowę podnajmu pomieszczeń znajdujących się w budynku przyul. (...)wM..
Zasadniczym zarzutem podnoszonym przez powódkę był ten wskazujący, że pozwani w dalszym ciągu, pomimo odstąpienia przezspółkę (...)(cesjonariusza) od umowy najmu o numerze(...)zajmowali pomieszczania znajdujące się w przedmiotowej nieruchomości. Strona powodowa zasadności wywodzonego roszczenia o zapłatę wywodziła zatem z bezumownego korzystania z nieruchomości.
W tej sytuacji niezbędnym było zbadanie przez tut. Sąd czy rzeczywiście strona pozwana korzystała z przedmiotowej nieruchomości po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy najmu o numerze GG.365.2013.AC, tj. po dniu 30 kwietnia 2015 r.
Podkreślenia we wstępie wymaga to, że w razie zakończenia umowy najmu, właściciel nieruchomości jest uprawniony do dochodzenia od byłego najemcy, który nadal korzysta z przedmiotu najmu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawieart. 230 k.c.w zw. zart. 225 k.c.iart. 224 § 2 k.c.(zob. zwł. wyrok SN z dnia 25 czerwca 2020 r., II CSK 706/18, LEX nr 3056392).Co więcej właściciel nieruchomości może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi zależnemu także wtedy, gdy posiadacz zależny uzyskał władanie nieruchomością na podstawie stosunku prawnego łączącego go z innym posiadaczem zależnym. Roszczenia z tego tytułu są roszczeniami odrębnymi, niezależnymi od przesłanek odpowiedzialności deliktowej, dlatego wyłączają inne podstawy odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela(por. wyrok SN z dnia 9 czerwca 2000 r., IV CKN 1159/00, LEX nr 52472).
Wypada dodać, że w sytuacji niezwrócenia przedmiotu najmu po ustaniu najmu istnieje możliwość oparcia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy na podstawie kontraktowej jak i na przepisach o ochronie własności. Wybór podstawy należy do poszukującej ochrony powódki, przy czym odwołując się do przykładów w orzecznictwie niedopuszczalne jest stosowanie mieszanych reżimów prawnych i tworzenia roszczenia opartego na różnych podstawach prawnych(uchwała SN z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, LEX nr 3001; wyrok SN z dnia 7 lutego 2006 r., IV CSK 400/05, niepubl.; wyrok SN z dnia 23 września 2016 r., II CSK 747/15, LEX nr 2174069).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejsze sprawy i odnosząc się do żądania zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, podkreślić należy, że z niekwestionowanych w tym zakresie ustaleń faktycznych wynika, że pozwanyD. Z.korzystał z części nieruchomości powódki bez tytułu prawnego, a przy tym był jej posiadaczem zależnym i to w złej wierze (powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu tytuł do podnajmowania lokali), co wypełnia hipotezęart. 225 k.c.w zw. zart. 224 § 1 i § 2 k.c.orazart. 230 k.c.
Tut. Sąd uznał, że w okresie od dnia 1 maja 2015 r. do dnia 27 kwietnia 2018 r. i od dnia 28 kwietnia 2018 r. do dnia 11 lipca 2018 r. pozwanemuD. Z.nie przysługiwał żaden tytuł prawny do korzystania z części nieruchomości i to z kilku względów. W szczególności, wskutek zainicjowanego przez powódkę postępowania w dniu 16 maja 2017 r. zawarta została ugoda pomiędzy nią a pozwanymD. Z.. Z jej treści wynikało, że pozwany miał świadomość zajmowania części nieruchomości bez tytułu prawnego. Jednocześnie zobowiązał się do wydania zajmowanych pomieszczeń do dnia 30 czerwca 2018 r., czego nie uczynił.
Z poczynionych w sprawie ustaleń, które nie zostały zakwestionowane, wynika także, że wobec pozwanego kierowane były kilkukrotnie wezwania do wydania nieruchomości, m.in. w dniu 26 czerwca 2015 r. (k. 44), 23 kwietnia 2018 r. (k. 69), 23 października 2018 r. (k. 113), które skutecznie zostały do pozwanego doręczone. Co więcej, w dniu 14 listopada 2018 r. pozwany złożył oświadczenie, z którego wynikało, że nie wyda zajmowanych pomieszczeń (k. 117). Pomimo wszczęcia niniejszego postępowania w dalszym ciągu zajmował pomieszczenia znajdujące się w budynku przyul. (...)wM.. Jak ustalono dopiero po kolejnym wezwaniu i wszczęciu postępowania egzekucyjnego, pozwany wydał nieruchomość w dniu 12 lipca 2019 r., a więc ponad rok po terminie określonym w ugodzie (k. 191-195). Pozwany miał zatem świadomość swojego działania w złej wierze, tj. korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego (k. 90-92, k. 200). Dobrą wiarę wyłącza bowiem pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa. Zła wiara wiąże się natomiast z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Dobrą wiarę wyłącza bowiem ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. W realiach tej sprawy pozwany doskonale zdawał sobie sprawę z tego, że nie ma tytułu prawnego do zajmowanych pomieszczeń. Powody dla których nie doszło do opróżnienia i wydania nieruchomości nie mają przy tym większego znaczenia dla oceny charakteru posiadania(zob. zwł. wyrok SA w Krakowie z dnia 17 stycznia 2020 r., I ACa 14/19, LEX nr 2978714).
Poza tym, w ocenie tut. Sądu, bezzasadne były formułowane przez pozwanego zarzuty, że nie był on zobowiązany do płacenia czynszu przez wzgląd na konstrukcję ugody z dnia 16 maja 2017 r. zawartej w toku postępowania o opróżnienie i wydanie nieruchomości. Przede wszystkim, w ugodzie ustalono maksymalny termin, w jakim pozwany ma opuścić przedmiotową nieruchomość. Poza tym, określenie maksymalnego czasu korzystania z umowy nie znosiło obowiązku zapłaty czynszu. Zresztą pozwany sam zeznał, że nie płacił żadnego czynszu ani powódce ani pozwanej spółce pomimo korzystania z części nieruchomości. Ostatecznie nie kwestionował również przyjętych przez powódkę powierzchni użytkowych zajmowanych w okresie od dnia 1 maja 2015 r. do dnia 27 kwietnia 2018 r. oraz od dnia 28 kwietnia 2018 r. do dnia 11 lipca 2019 r.
Trzeba mieć na uwadze, że istotą najmu jest używanie rzeczy w zamian za czynsz(Art. 659 KC red. Osajda 2020, wyd. 25/J. Górecki/G. Matusik, el./Legalis; wyrok SA w Warszawie z dnia 28 czerwca 2018 r., VII AGa 331/18, LEX nr 2545163).Wystarczające jest jednak wskazanie w umowie podstaw do określenia wysokości czynszu(zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 26 czerwca 2014 r., I ACa 1500/13, LEX nr 1504400; wyrok SA w Katowicach z dnia 25 września 1992 r., I ACr 384/92, LEX nr 5582),w tym także w sposób dorozumiany(zob. zwł. P. Nazaruk, w: Ciszewski, Komentarz, 2014, art. 659 KC, el./LEX).W związku z tym umowa najmu jest umową odpłatną. Najemca jest więc obowiązany uiszczać czynsz także wtedy, gdy przestał być posiadaczem przedmiotu najmu w wyniku samowolnych czy nawet zgodnych z prawem działań osób trzecich(zob. wyrok SN z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 513/03, LEX nr 183731).
Mając na uwadze wskazane okoliczności nie ulegało wątpliwości, że w okresie objętym pozwem pozwanyD. Z.władał lokalami powódki bez tytułu prawnego, i zdawał sobie z tego sprawę.
Kwestią do rozwiązania pozostawała również spłata zaległości czynszowych. Warto podkreślić, że ochrona przewidziana w przepisachart. 224 § 2 k.c.,art. 225 k.c.iart. 230 k.c., które regulują roszczenia uzupełniające roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, ma zastosowanie, gdy właściciela i posiadacza nie łączy stosunek umowny albo doszło do jego wygaśnięcia. W warunkach określonych normąart. 224 § 1 k.c.iart. 225 k.c.właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy a posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy – odnosząc korzyść wymierną. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął. Zatem adresat roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ma obowiązek uiścić właścicielowi nieruchomości taką, co do zasady, kwotę, jaką musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa wart. 224 § 2 k.c., powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku(zob. np. wyrok SA w Krakowie z dnia 16 marca 2017 r., I ACa 1284/16, LEX nr 2306328; wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00, LEX nr 52680; wyrok SN z dnia 6 października 2006 r., V CSK 192/06, LEX nr 327963; wyrok SN z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11, LEX nr 1218577; wyrok SA w Krakowie z dnia 4 grudnia 2012 r., I ACa 1168/11, LEX nr 1286543; wyrok SA w Warszawie z dnia 9 maja 2014 r., I ACa 1175/13, LEX nr 1469430).Zasadniczym celem uregulowanego ustawowo uprawnienia właściciela jest bowiem uzyskanie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z rzeczy, a przez to nie ma ono charakter represyjnego(wyrok SN z dnia 7 maja 2015 r., II CSK 449/14, LEX nr 1749594).
Poza tym, przysługujące właścicielowi na mocyart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.w zw. zart. 230 k.c.wynagrodzenie nie jest naprawieniem szkody lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej; a więc tym co uzyskałby właściciel, gdy rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego(wyrok SA w Łodzi z dnia 25 kwietnia 2019 r., I ACa 715/18, LEX nr 3032469).
Ustalając wysokość należnego wynagrodzenia tut. Sąd podzielił co do zasady i wysokości ustalonego należnego wynagrodzenia opinię biegłego sądowego w dziedzinie wyceny nieruchomości sporządzoną w toku postępowania w sprawie o sygn. akt IX GC 73/15. Jest to opinia niewątpliwie bezstronna, fachowa, poparta wnikliwą analizą rynku obrotu nieruchomościami. Mając na uwadze tę opinię tut. Sąd doszedł do przekonania, że przyjęciu wyliczeń tego biegłego co do stawki czynszu obowiązującej w miejscu położenia nieruchomości należne powódce wynosi 14,00 zł/1m2. A zatem kwota dochodzonego w niniejszym postępowaniu roszczenia stanowi 190.489,08 zł.
Pomimo początkowych wątpliwości, strona pozwana wycofała wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny nieruchomości. Uznano zatem przyjętą stawkę jako taką, którą powódka mogłaby uzyskać w wyniku najmu budynku na tzw. „wolnym rynku”. Sposób ustalenia wysokości roszczenia głównego pozostawał więc bezsporny.
Gdy natomiast chodzi ospółkę (...)to wskazać należy, że w myślart. 509 k.c.wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przelew wierzytelności jest umową, na podstawie, której cedent (dotychczasowy wierzyciel) przenosi wierzytelność ze swojego majątku do majątku cesjonariusza (osoby trzeciej). W ten sposób na nabywcę przechodzi ogół uprawnień przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi, który zostaje wyłączony ze stosunku zobowiązaniowego, jaki wiązał go z dłużnikiem. Stosunek zobowiązaniowy nie ulega zatem zmianie, aczkolwiek zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela(wyrok SN z dnia 5 września 2001 r., I CKN 379/00, LEX nr 52661; wyrok SN z dnia 26 września 2003 r., IV CKN 513/01, Legalis nr 63305; wyrok SN z dnia 12 lipca 2006 r., V CSK 187/06, Legalis nr 75688).Przedmiotem przelewu może być co do zasady wierzytelność istniejąca, którą cedent może swobodnie rozporządzać. Wierzytelność, która ma stanowić przedmiot rozporządzenia, powinna być w dostateczny sposób oznaczona (zindywidualizowana). Dotyczy to przede wszystkim wyraźnego określenia stosunku zobowiązaniowego, którego elementem jest zbywana wierzytelność(zob. wyrok SN z dnia 5 listopada 1999 r., III CKN 423/98, LEX nr 38867), a zatem oznaczania stron tego stosunku, świadczenia oraz przedmiotu świadczenia. Strony stosunku, świadczenie oraz przedmiot świadczenia muszą być oznaczone bądź przynajmniej możliwe do oznaczenia (oznaczalne) w momencie zawierania umowy przenoszącej wierzytelność(zob. zwł. wyrok SO w Toruniu z dnia 13 grudnia 2013 r., I C 1035/13, LEX nr 1720570).
Tut. Sąd za niewątpliwe uznał, iżspółka (...)była uprawniona do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy najmu o numerze GG.365.2013.AC. Dla skuteczności odstąpienia od umowy wymaga się: po pierwsze, wyznaczenia dodatkowego, odpowiedniego, terminu do wykonania zobowiązania; po drugie, zagrożenia odstąpieniem w razie niespełnienia świadczenia; po trzecie, złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy(Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), el./LEX; zob. też Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, el./LEX).Odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów jest możliwe jedynie przed jej realizacją, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy(zob. zwł. wyrok SA w Białymstoku z dnia 2 lipca 2015 r., I ACa 179/15, LEX nr 1761752). W ocenie tut. Sądu taka okoliczność w sprawie niniejszej wystąpiła.
Jako, że pozwana spółka spełniła wszystkie wymienione wyżej przesłanki jej odstąpienie uznać należało za skuteczne. Zresztą powódka zeznała, że nie kwestionuje uprawnienia pozwanej do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, szczególnie, że sama nie wywiązała się z obowiązków umownych w zakreślonym terminie wydając tylko część przedmiotu najmu i to w dodatku konsorcjum, a nie pozwanej spółce (k. 209-211).
T.. Sąd nie podzielił twierdzenia powódki, że po odstąpieniu od umowyspółka (...)nadal zajmowała pomieszczenia znajdujące się w budynku przyul. (...)wM.. Zarówno świadekJ. P.jak iP. S. (3)przyznali, że po 30 kwietnia 2015 r. widywali wyłącznieD. Z.. Sama powódka podczas przesłuchania uzupełniającego nie była w stanie uzasadnić dlaczego z roszczeniem zwróciła się również do pozwanej spółki. Przyznała przy tym, że po odstąpieniu od umowyspółka (...)nie przebywała w budynku.
Nie należy przy tym tracić z pola widzenia faktu, że również dokumentacja znajdująca się w aktach sprawy, w szczególności wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu z dnia 26 czerwca 2015 r. (k. 44) skierowane było tylko do pozwanegoD. Z.. To samo tyczy się ugody sądowej zawartej z powódką (k. 46). Powódka nie wzywała przy tym pozwanej spółki ani do próby ugodowej, której przedmiotem miało być wydanie przedmiotu najmu ani do opuszczenia przedmiotu najmu.
Konkludując, zgromadzony w sprawie materiał dowody pozwala stwierdzić, żespółka (...)nie zajmowała pomieszczeń znajdujących się w budynku przyul. (...)wM.po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W tej sytuacji brak jest podstaw do żądania od pozwanej spółki zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, tut. Sąd zasądził od pozwanegoD. Z.na rzecz powódki kwotę 190.489,08 zł (tj. kwotę 138.151,60 zł za okres od 1 maja 2015 r. do 27 kwietnia 2018 r. oraz kwotę 52.337,48 zł za okres od 28 kwietnia 2018 r. do dnia 11 lipca 2019 r.) tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości.
Podkreślenia wymaga, że wniosek o zwolnienie od kosztów procesu ma charakter szczególny. Powinien być wykorzystywany tylko w wyjątkowych sytuacjach. Przepisart. 102 k.p.c.znajduje bowiem zastosowanie w wypadkach szczególnie uzasadnionych, które nie zostały ustawowo zdefiniowane i są każdorazowo oceniane przez sąd orzekający na tle okoliczności konkretnej sprawy. Do okoliczności tych zalicza się nie tylko sytuację majątkową i osobistą strony, ale także mogącą powstać kolizję w zakresie przyjętej zasady rozstrzygania o kosztach postępowania z zasadami współżycia społecznego(wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 23 września 2020 r.,I ACa 567/19, LEX nr 3108147; zob. też Piaskowska Olga Maria (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie procesowe. Komentarz aktualizowany, el./LEX 2020).Instytucja ta jest rozwiązaniem niepodlegającym wykładni rozszerzającej, wykluczającym stosowanie wszelkich uogólnień, wymagającym do swego zastosowania wystąpienia wyjątkowych okoliczności(wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 maja 2015 r., I ACa 107/15, LEX nr 1745541).
Zdaniem tut. Sąd wniosek pozwanych w przedmiocie zwolnienia z kosztów nie zasługiwał na uwzględnienie. Trzeba mieć na względzie, że jako podstawę do zastosowania w niniejszej sprawieart. 102 k.p.c.pozwani przyjęli, iż roszczenia powódki z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie są wymagalne i należy uznać je za przedwczesne, co nie zostało w żaden rzeczowy oraz przekonywujący sposób wykazane.
Podstawę rozstrzygnięcia o odsetkach stanowiłart. 481 § 1 i § 2 k.c.orazart. 455 k.c., przy uwzględnieniu, że świadczenie z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ma charakter zobowiązania bezterminowego. Stosownie doart. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Natomiast zgodnie z treściąart. 481 § 2 zd. 1 k.c., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Opóźnienie w zapłacie (czyli spełnieniu świadczenia pieniężnego) ma miejsce wówczas, gdy dłużnik nie dokonuje jej w terminie.
Strona powodowa domagała się odsetek od dochodzonych pozwem i pismem z dnia 15 stycznia 2020 r. poszczególnych kwot. Tut. Sąd zasądził od pozwanegoD. Z.na rzecz powódki odsetki od kwoty 138.151,60 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W ocenie tut. Sądu zasadne było zasądzenie odsetek od dnia 27 kwietnia 2018 r., tj. od dnia wniesienia pozwu. W tej dacie pozwany był świadomy dochodzonego przez powódkę roszczenia i jego wysokości. Co do zaś kwoty 52.337,48 zł tut. Sąd zasądził od pozwanegoD. Z.na rzecz powódki odsetki od dnia doręczenia rozszerzonego powództwa do dnia zapłaty. Pismo powódki z dnia 15 stycznia 2020 r. zostało skutecznie doręczone 16 stycznia 2020 r. Zatem od dnia następnego, tj. od dnia 17 stycznia 2020 r. pozwanyD. Z.wiedział o rozszerzeniu dochodzonego przez powódkę roszczenia.
O powyższym tut. Sąd orzekł w punkcie 1. sentencji wyroku.
O kosztach tut. Sąd orzekł w punkcie 3. sentencji wyroku. Tut. Sąd obciążył pozwanegoD. Z.na rzecz powódki kosztami procesu w całości. Natomiast powódkę tut. Sąd obciążył kosztami procesu na rzeczspółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąjako, że skierowane przeciwko pozwanej powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu.
Zgodnie zart. 108 § 1 k.p.c.sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Sąd może jednak rozstrzygnąć jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu; w tej sytuacji, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony. Sąd skorzystał z tej możliwości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi.
W pozostałym zakresie powództwo w stosunku do pozwanego ad 1 jako niezasadne podlegało oddaleniu, o czym tut. Sąd orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów prawa, orzeczono jak w sentencji wyroku.
/-/ SSO Hanna Ratajczak

ZARZĄDZENIE

1
odnotować;

2
odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć zgodnie z wnioskiem

3
przedłożyć wraz z wpływem apelacji lub za 14 dni.

/-/ SSO Hanna Ratajczak