Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1172/20
Data wyroku: 2021-12-07 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 14 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt III Ca 1172/20

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 23 marca 2020 r., w sprawie II C 2108/19 Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi nakazałS. P.iA. P.opróżnienielokalu mieszkalnego numer (...)położonego w budynku przyulicy (...)wŁ.oraz wydanie tego lokalu powodowi; ustalił, żeS. P.iA. P.nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego; zasądził odS. P.na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.kwotę 3.773,29 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie: liczonymi od kwoty 595,87 zł od dnia 11 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty, liczonymi od kwoty 869,18 zł od dnia 11 maja 2019 roku do dnia zapłaty, liczonymi od kwoty 769,18 zł od dnia 11 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty, liczonymi od kwoty 769,18 zł od dnia 11 lipca 2019 roku do dnia zapłaty, liczonymi od kwoty 769,18 zł od dnia 11 sierpnia 2019 roku do dnia zapłaty; umorzył postępowanie w zakresie kwoty 214,01 zł ; oddalił powództwo o zapłatę w stosunku doA. P.; zasądził odS. P.iA. P.solidarnie na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.kwotę 448,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie żądania opróżnienie lokalu mieszkalnego; zasądził odS. P.na rzecz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.kwotę 1.108,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie żądania o zapłatę oraz zasądził odS. P.iA. P.solidarnie na rzecz MiastaŁ.kwotę 40 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów interwencji ubocznej.
Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość położona wŁ.przyul. (...)objęta była zarządem sprawowanym przezS.Sądowy ustanowiony w postępowaniu prowadzonym przez Sąd Okręgowy w sprawie C 198/33. Zarząd był sprawowany w imieniu spadkobierców po małżonkachZ.velZ.iH. S.. W dniu 1 sierpnia 2010 roku pozwany zawarł zS.Sądowym nieruchomości po małżonkachS.na czas nieograniczony umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)w budynku znajdującym się wŁ.przyul. (...). Lokal ten, o powierzchni 59 m2był wyposażony w kompletną instalację wodną – kanalizacyjną, elektryczną i gazową. Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, pozwany zobowiązał się do uiszczania czynszu w wysokości 305 zł miesięcznie (5,16 zł za 1m2) oraz opłat eksploatacyjnych za wodę w wysokości 5,55 zł za 1 m3od osoby oraz za wywóz śmieci -13,30 zł miesięcznie od osoby. Zgodnie z § 2 ust. 3 umowy najmu pozwany zobowiązał się do uiszczania czynszu i opłat z góry, w terminie do 10-go dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Każda ze stron umowy najmu mogła wypowiedzieć umowę najmu. Wynajmujący mógł wypowiedzieć najem wyłącznie z ważnej przyczyny, wyrażonej na piśmie, na miesiąc naprzód na koniec roku kalendarzowego jeżeli najemca m.in. był w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za co najmniej dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia dokonanego przez wynajmującego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zgodnie z § 8 pkt 1.2 umowy, najemca po zakończeniu umowy najmu był obowiązany niezwłocznie opróżnić lokal, zaś zgodnie z § 9 pkt 1.2 umowy wynajmujący po zakończeniu umowy najmu był obowiązany do zwrotu kwot wynikających z rozliczeń z tytułu umowy, jak również z tytułu wymiany przez najemcę elementów wyposażenia technicznego lokalu. Na podstawie prowadzonych postępowań spadkowych w sprawach I Ns 427/06 (Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi), II Ns 2313/79 (Sąd Wojewódzki dla Warszawy Pragi, IV Ns II 2492/94 (Sąd Rejonowy w Łodzi) ustalono spadkobierców po małżonkachS.. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi z dnia 30 grudnia 2016 roku w sprawie I Ns 2727/16 uchylonoS.Sądowy. Zarząd nieruchomością został przekazany ustalonym spadkobiercom. Na podstawie umów przeniesienia własności udziałów zawartych przed NotariuszemB. D.w dniu 21 czerwca 2017 roku,(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ., nabyła od spadkobierców małżonkówS.większościowe udziały w prawie własności nieruchomości położonej przyul. (...)i wstąpiła w stosunek najmu z pozwanym w miejsce zbywców.Spółka (...)powierzyła zarządzanie i administrowanie przedmiotową nieruchomością, w tymlokalem nr (...)J. N.prowadzącej działalność gospodarczą podfirmą (...)-ministro(...)z siedzibą wŁ.. W 2019 roku miesięczne należności za najemlokalu nr (...)wynosiły odpowiednio: 683,72 zł za czynsz, 36 zł za wywóz nieczystości (3 osoby), 91,19 zł za wodę. Od 1 lipca 2019 roku opłata za wodę wzrosła do 92,72 zł. Do końca maja 2019 roku pozwany korzystał z miejsca parkingowego wewnątrz przedmiotowej posesji i z tego tytułu był zobowiązany do opłat na rzecz powódki w kwocie 100 zł miesięcznie.
Jak ustalił dalej Sąd Rejonowy, pozwany zaprzestał regularnych płatności wynikających z umowy najmu. Pismem z dnia 22 marca 2019 roku, w związku z nieuregulowaniem płatności wynikających z umowy najmu za co najmniej trzy pełne okresy w kwocie 3.146,69 zł, pozwany został wezwany do uregulowania płatności. Jednocześnie w niniejszym wezwaniu powódka powołując się na treść przepisuart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, uprzedziła pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i w tym celu wyznaczyła pozwanemu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Wezwanie pozwany odebrał w dniu 25 marca 2019 roku. Pismem z dnia 5 lipca 2019 roku administrator powódki wypowiedział pozwanemu umowę najmu z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Przesyłka zawierająca pismo była dwukrotnie awizowana. Pierwsza próba doręczenia miała miejsce dnia 8 lipca 2019 roku. Pozwany zajmuje przedmiotowy lokal razem z małoletnim (w dacie orzekania przez Sąd I instancji) synem,urodzonym (...).S. P.był zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy wŁ.od 19 września 2019 roku jako osoba bezrobotna, w tym z prawem do zasiłku w wysokości 100 % od dnia 18 grudnia 2019 roku. Na dzień 19 lutego 2020 roku aniS. P.aniA. P.nie byli zarejestrowani w urzędzie pracy. Pozwani nie pobierają świadczeń z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Na dzień 2 grudnia 2019 roku pozwanyS. P.zgłoszony był do ubezpieczenia społecznego i zdrowotnego przez(...)((...)) sp. z o.o. jako pracownik od 14 października 2019 roku. Na dzień 4 marca 2020 roku nie był zgłoszony do ubezpieczeń i nie pobierał renty ani emerytury jak również zasiłków z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.A. P.nie jest zarejestrowany w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych i nie pobiera żadnych świadczeń.
Apelację od tego wyroku złożyli pozwani. Zarzucili Sądowi Rejonowemu naruszenie prawa materialnego tj. przepisuart. 14 ust 1 oraz ust 4 pkt 1-5 ustawy o ochronie praw lokatorówpoprzez przyjęcie, iż nie zachodzą przesłanki warunkujące uzyskanie prawa do lokalu socjalnego z zasobów MiastaŁ.; obrazę przepisów prawa procesowego tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez zaniechanie wszechstronnej i obiektywnej analizy materiału dowodowego zebranego w sprawie, w szczególności przez pominięcie zeznań i uwag pozwanego dotyczących jego możliwości lokalowych oraz braku tytułu prawnego do innego lokalu oraz poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny materiału dowodowego i uznanie, iż roszczenie pozwanego nie zostało wykazane i udowodnione. Podnieśli, że wykazali, iż małoletni pozwany nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu a środki uzyskiwane przez pozwanegoS. P.nie są wystarczające do wynajęcia lokalu mieszkalnego na wolnym rynku. Podnieśli także, że wypowiedzenie umowy najmu było bezzasadne albowiem zadłużenie stanowiło niewielką kwotę 3.987 zł i było wynikiem bezzasadnego podnoszenia czynszu w sytuacji gdy wszelkie ulepszenia jak i utrzymanie lokalu w należytym stanie pokrywane były wyłącznie przez pozwanegoS. P., nie zaś przez wynajmującego. W konkluzji wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa, względnie poprzez ustalenie, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył,

co następuje:
Apelacja jest w sposób oczywisty bezzasadna. W pierwszej kolejności stwierdzić trzeba, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie wskazanym w apelacji. Przywołany przez skarżących przepisart. 14 ust 1 i 4 pkt 1-5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U.2019.1182 z późn. zm.) stanowi, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy; obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu; Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniuustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych(Dz.U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorego, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie; Sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa wart. 13. Przepis art. 14 ust 1 cyt. ustawy nie został naruszony, albowiem Sąd meriti zgodnie z jego dyspozycją orzekł w przedmiocie uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego, z tym że orzeczenie ma charakter negatywny – co przepis ten dopuszcza. Nie mogło dojść do naruszenia przepisu ust. 4 pkt 5 cyt ustawy albowiem stan faktyczny w tym przepisie wskazany nie dotyczy przedmiotowej sprawy.
Oczywistym jest, że w dacie orzekania przez Sąd Rejonowy pozwanyA. P.był małoletni. To jednak w tej sprawie nie może stanowić samodzielnej podstawy orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego. Skarżący jakby nie zauważają, że wynajmowany lokal nie wchodził w zasób mieszkaniowy MiastaŁ.ale stanowi własność prywatną. Zgodnie zaś z przepisem art. 14 ust. 7 cyt ustawy przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową. W takiej sytuacji – to po stronie pozwanych powstał obowiązek wykazania okoliczności przemawiających za ustaleniem prawa do lokalu socjalnego.
Nie może się ostać zarzut naruszenia przepisuart. 233 § 1 k.p.c.Ten zarzut w żaden sposób nie został uzasadniony. Jak stanowi przepisart. 233 § 1 k.p.c.Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Jeżeli strona twierdzi, że dokonana przez Sąd ocena materiału dowodowego narusza ten przepis statuujący zasadę swobodnej oceny dowodów musi wykazać, że ocena była sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. W tej sprawie Sąd oparł się na dwóch „typach” dowodów. Po pierwsze były to dowody z dokumentów prywatnych przedstawionych przez stronę powodową. Wynikało z nich, że pozwanyS. P.zalega z opłatami mieszkaniowymi w kwocie dochodzonej pozwem, że kwoty te przekraczają trzymiesięczny czynsz, że strona powodowa wypowiedziała najem z udzieleniem dodatkowego terminu do uregulowania należności, która nie została zapłacona. Były to dokumenty co prawda prywatne ale pozwani nie zaprzeczyli im , a wręcz przeciwnie pozwanyS. P.przyznał w odpowiedzi na pozew kwotę zaległości. Sąd Rejonowy więc nie mógł dokonać sprzecznej zart. 233 § 1 k.p.c.oceny dowodów w tym zakresie skoro dotyczyły one faktów bezspornych.
Podnosi się dalej w apelacji, że naruszenie przepisuart. 233 § 1 k.p.c.miało polegać na braku wszechstronnej oceny dowodów poprzez pominięcie uwag pozwanegoS. P.i jego zeznań, które miały świadczyć o uprawnieniu pozwanych, a przynajmniej pozwanego małoletniego do lokalu socjalnego.
Po pierwsze, uwagi czynione przez stronę w piśmie procesowym nie stanowią żadnego dowodu, nie podlegają ocenie i przez to nie można naruszyć zasady swobodnej oceny dowodów, skoro w tej części zarzut nie dotyczy żadnego dowodu.
Zaskakujący jest zarzut zaniechania wszechstronnej oceny dowodów przez pominięcie zeznań pozwanego ( w apelacji błędnie wskazano – powoda). Zaskakujący – albowiem w sprawie pozwany nie zeznawał albowiem nie stawił się na żaden termin rozprawy.
Jak wyżej podniesiono, z uwagi na fakt, że przedmiotowy lokal nie wchodzi do zasobu mieszkaniowego MiastaŁ.– to pozwani winni byli wykazać, udowodnić, że ich sytuacja życiowa, materialna, rodzinna świadczy o konieczności ustalenia prawa do lokalu mieszkalnego. To ogólna zasada ciężaru dowodu, określona przepisemart. 6 k.c.– ten kto z danego faktu wywodzi określone skutki prawne winien fakt ten udowodnić.
Tymczasem, pozwani nie zaprezentowali w sprawieżadnegodowodu na skutek swojej bierności procesowej. Wszelkich ustaleń dotyczących sytuacji życiowej i majątkowej oraz rodzinnej pozwanych Sąd meriti dokonał z urzędu.
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację a o kosztach postępowania apelacyjnego orzekł na zasadzieart. 102 k.p.c.