Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1448/20
Data wyroku: 2021-03-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Konińska, Sędzia Sądu Okręgowego Barbara Konińska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art.78 i art.221 ust.  z  dn.21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt III Ca 1448/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 marca 2021r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Barbara Konińska
po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2021r. w Gliwicach
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaG.
przeciwko(...) Państwowym Spółce AkcyjnejwW.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 4 listopada 2020r., sygn. akt II C 319/20

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.800 zł (tysiąc osiemset złotych) z tytułu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Barbara Konińska
Sygn. akt III Ca 1448/20

UZASADNIENIE
Powód Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.wniósł apelację od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach z dnia 4 listopada 2020r., sygn. II C 319/20 wydanego w sprawie przeciwko(...) Państwowym Spółce AkcyjnejwW.o zapłatę kwoty 13.613,40 zł z tytułu opłat rocznych za lata 2017-2019 za użytkowanie wieczyste nieruchomości zajętych pod nieczynną infrastrukturę kolejową wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 września 2019r. i kosztami postępowania. Wyrokiem tym Sąd Rejonowy oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej 3.617 zł z tytułu zwrotu kosztów postępowania.
Ponieważ sprawa była rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym a Sąd II instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego zgodnie zart. 50513k.p.c.sprowadza się do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
Wbrew zarzutom skarżącego, Sąd Rejonowy nie naruszył treściart. 2352§ 1 pkt. 2 k.p.c.ponieważ wnioski powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłych rzeczoznawcy majątkowego i zakresu kolejnictwa oraz z oględzin nieruchomości podlegały pominięciu jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Z tych samych przyczyn zostały również pominięte przez Sąd Okręgowy.
Prawidłowo także Sąd Rejonowy ustalił stan faktyczny w sprawie, który był niesporny pomiędzy stronami i nie naruszył w żaden sposóbart. 233 § 1 k.p.c.Sąd Okręgowy zatem przyjął te ustalenia za własne. Skarżący sformułował zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez uznanie przez Sąd Rejonowy, iż powódka nie zastosowała prawidłowego trybu określenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, podczas gdy opłata ta w ogóle nie była dotychczas stosowana. Zarzut ten sprowadza się w istocie nie do błędnej oceny dowodów, lecz do wyciągnięcia z ustalonych faktów błędnych wniosków prawnych, a zatem niewłaściwego zastosowania prawa materialnego. Ocena bowiem trybu ustalenia opłaty rocznej jako właściwego albo nie, nie jest ustaleniem faktów, lecz dokonaniem oceny prawnej tychże faktów w świetle przepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2020r., poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej „u.g.n.” Stanowi zatem przyporządkowanie (podciągnięcie) danego stanu faktycznego pod normę (regułę) prawną (subsumpcja).
Jednakże wbrew zarzutom skarżącego Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował normy prawa materialnego uznając, iż wbrew treści art. 78 ust. 1 u.g.n. i art. 221 ust. 2 powód jako właściciel nieruchomości nie dokonał we właściwym trybie i terminie wypowiedzenia opłaty rocznej, do czego był zobowiązany w świetle tego przepisu, by móc następnie skutecznie domagać się od pozwanej jej zapłaty. W efekcie Sąd Rejonowy nie naruszył powołanych w apelacji norm art. 221 ust.2 u.g.n., art. 3 ust.2 w zw. zart. 8 ustawy z dnia 28 marca 2003r. o transporcie kolejowymw zw. z art.1 ust.3 ustawy z dnia 16 listopada 2016r. o zmianie ustawy o transporcie kolejowym oraz niektórych innych ustaw, ani teżart. 238 k.c.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2017r., sygn. I CSK 36/17 użytkowanie wieczyste jest rodzajemprawa rzeczowegoo statusie pośrednim między własnością i ograniczonymiprawami rzeczowymi, którego konstrukcja jako prawa na cudzej nieruchomości gruntowej uregulowana jest wart. 232 - 243 k.c.i wustawie o gospodarce nieruchomościami. Może ono powstać tylko na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a jego źródłem jest - pomijając uregulowania szczególne - umowa zawarta w formie aktu notarialnego oraz konstytutywny wpis ustanowionego na jej podstawie prawa w księdze wieczystej (art. 237 k.c.). Treść stosunku użytkowania wieczystego jest co do zasady kształtowana umownie (art. 232 - 243 k.c.). Świadczenie właściciela nieruchomości w ramach tego stosunku prawnego polega na oddaniu gruntu w posiadanie użytkownika wieczystego na czas i cele oznaczone w umowie. Wieczysty użytkownik jest zobowiązany do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z ustalonym w umowie przeznaczeniem oraz do spełniania na rzecz właściciela świadczeń pieniężnych, stanowiących wynagrodzenie za korzystanie z niej. Przy nabywaniu tego prawa płaci on pierwszą opłatę, a później opłaty roczne za korzystanie z nieruchomości (art. 71 u.g.n.). Ustawodawca wskazał na czynniki, w nawiązaniu do których strony w umowie użytkowania wieczystego powinny określić wysokość opłaty rocznej. Są nimi wartość nieruchomości i stawki procentowe, różne w zależności od celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 72 ust. 3 i art. 73 ust. 1 u.g.n.).
Ustawodawca przewidział możliwość wypowiedzenia przez właściciela nieruchomości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, czyli jej zaktualizowania. Dopiero skuteczne złożenie takiego oświadczenia prowadzi do ukształtowania innej niż wcześniej przyjęta wysokości opłaty rocznej należnej od użytkownika wieczystego. Złożenie takiego oświadczenia jest usprawiedliwione ze względu na zmianę czynników, które zadecydowały o określeniu w umowie lub ukształtowanym ustawowo stosunku prawnym, wysokości opłaty rocznej (art. 78 i 221 u.g.n.). Aktualizacja opłaty rocznej oznacza przy tym nie tylko jej podwyższenie, ale i obniżenie.
Czynności prowadzące do określenia nowej wysokości opłaty rocznej dokonywane są przez organ zdolny do reprezentowania w stosunkach cywilnoprawnych właściciela nieruchomości, jako strony umowy, w związku z którą powstaje obowiązek jej świadczenia (art. 238 k.c.), nie zaś przez organ państwa czy samorządu terytorialnego wykonujący funkcje publiczne. Oświadczenie organu reprezentującego Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej jest jednostronną czynnością prawa cywilnego - wypowiedzeniem zmieniającym umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Tak samo ocenić trzeba oświadczenie o odmowie zaakceptowania wysokości opłaty w naliczonej przez użytkownika wieczystego wysokości, w związku ze zgłoszeniem żądania jej zaktualizowania na podstawie art. 81 u.g.n. Z powyższego wynika, że zmiana wartości nieruchomości, sposobu korzystania z niej, czy - w braku odmiennego wyraźnego postanowienia ustawodawcy - stawek procentowych, według których opłata roczna ma być naliczana, nie oddziałuje automatycznie na treść stosunku prawnego ukształtowanego umową przez strony, lecz wymaga skutecznego dokonania wypowiedzenia aktualizującego wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2017r., sygn. I CSK 36/17).
W przypadku gdy w czasie trwania użytkowania wieczystego nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, znajduje zastosowanie art. 73 ust. 2 u.g.n., a zmiana stawki procentowej opłaty dochodzi do skutku przy wykorzystaniu trybu postępowania określonego w art. 78 - 81 u.g.n. Z treści art. 221 ust. 1 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu wynikało, że art. 72 ust. 3 u.g.n. stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życieustawy o gospodarce nieruchomościami, a jednocześnie ustawodawca zobowiązał w nim właściwe organy do dokonania zmiany wysokości dotychczasowych stawek opłaty rocznej, przy zastosowaniu trybu postępowania określonego w art. 78 - 81 u.g.n. w terminie roku od dnia jej wejścia w życie. Z dniem 15 lutego 2000r. przepis ten został zmieniony i aktualnie stosuje się go odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w wieczyste użytkowanie przed 1 stycznia 1998r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Jak wynika z treści art. 221 ust. 2 u.g.n. jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81. Zmiany wysokości stawek procentowych, według których mają być naliczane opłaty roczne, dokonują zatem właściwe organy, stosując tryb postępowania określony w art. 78 - 81 u.g.n. W następstwie nowelizacji przepis ten utracił swoją pierwotną funkcję przepisu przejściowego, a stał się przepisem znajdującym zastosowanie do wszystkich stanów faktycznych objętych jego dyspozycją. Aktualnie stanowi on podstawę prawną do zmiany stawki procentowej obowiązującej przed wejściem w życieustawy o gospodarce nieruchomościami(1 stycznia 1998r.) na zgodną z wysokością stawki przewidzianej w tej ustawie oraz podstawę prawną wprowadzenia do umowy łączącej strony modyfikacji wysokości opłaty rocznej w związku ze zmianą stawki procentowej wynikłą ze zmiany stanu prawnego już w czasie obowiązywaniaustawy o gospodarce nieruchomościami(zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2017r., sygn. I CSK 36/17).
Ustawodawca przewidział szczególny tryb rozstrzygania sporów w związku z oświadczeniami wypowiadającymi dotychczasową wysokość opłaty rocznej w stosunku użytkowania wieczystego lub odmową ich złożenia (art. 78 ust. 2 i art. 81 u.g.n.). Jest to procedura dwuetapowa o charakterze administracyjno-sądowym. Spory te w pierwszej kolejności rozstrzygają samorządowe kolegia odwoławcze, a dopiero po wydaniu przez nie orzeczenia każda ze stron umowy użytkowania wieczystego może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd powszechny, a swoje prawo realizuje przez złożenie sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Drugi etap - postępowania cywilnego nie następuje w związku ze zgłoszeniem środka uruchamiającego sądową kontrolę orzeczenia administracyjnego, lecz za pomocą uniwersalnego środka procesowego wszczynającego proces cywilny, to jest pozwu, gdyż wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, który inicjował postępowanie przed tym organem zastępuje pozew (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 13 marca 1996 r., K 11/95, OTK 1996, nr 2, poz. 9).
W sporach, w których najpierw samorządowe kolegium odwoławcze a następnie ewentualnie także sąd powszechny badają skuteczność oświadczeń wypowiadających dotychczasową wysokość opłaty rocznej, na mocy wyraźnego postanowienia ustawodawcy (art. 79 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 79 ust. 3 i 4 u.g.n. w związku z art. 80 ust. 1 i 3 u.g.n.) zapadają orzeczenia kształtujące wysokość świadczenia użytkownika wieczystego, nie zaś tylko oceniające skuteczność oświadczenia właściciela określającego nową wysokość opłaty lub odmawiającego jej zmiany, w związku ze zgłoszeniem żądania mającego podstawę w art. 81 ust. 1 u.g.n.
Opłata roczna zgodnie z treścią art. 71 ust. 4 u.g.n. jest świadczeniem cywilnoprawnym, okresowym, płatnym z góry, do 31 marca każdego kolejnego roku trwania użytkowania wieczystego. Z powyższego wynika, że zmiana któregoś czynnika mogącego mieć znaczenie dla oznaczenia wysokości opłaty rocznej po rozpoczęciu kolejnego roku związania umową nie ma znaczenia dla wysokości opłaty za rok, który się rozpoczął i za który została uregulowana, chyba że ustawodawca postanowi inaczej.
Wprowadzenie ustawą nowelizującą z 16 listopada 2016r. o zmianie ustawy o transporcie kolejowym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2016r., poz. 1923 z dnia 2016.11.29), która weszła w życie 30 grudnia 2016r., opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości wykorzystywanych pod nieczynną infrastrukturę kolejowa - w braku odmiennego postanowienia ustawowego - nie mogło zatem oddziaływać bezpośrednio na trwające stosunki użytkowania wieczystego. Zastosowanie tej stawki w ukształtowanym ustawowo stosunku prawnym wymagało, złożenia oświadczeń wypowiadających dotychczas obowiązującą strony stawkę opłaty rocznej, nawet w sytuacji, gdy stawka ta wcześniej była stawką zerową.
W efekcie powód powinien był zgodnie z treścią art. 78 u.g.n. w zw. z art. 221 u.g.n. wypowiedzieć w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty - wynoszącej zero złotych - w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu powinien był przy tym wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia powinien także dołączyć informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Dopiero tak złożone oświadczenie mogło – pod warunkiem jego prawidłowego doręczenia użytkownikowi wieczystemu i jego przyjęcia – doprowadzić do powstania obowiązku uiszczenia opłaty w określonej przez właściciela nieruchomości wysokości. Od tak złożonego wypowiedzenia użytkownikowi wieczystemu przysługuje bowiem prawo do złożenia w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Dopiero przypadku niezłożenia wniosku obowiązuje nowa wysokość opłaty rocznej zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust.4 zd. 2 u.g.n.).
Ustawa z dnia 16 listopada 2016r. opublikowana została w Dzienniku Ustaw w dniu 29 listopada 2016r. Wprowadzone nią zmiany weszły w życie w dniu 30 grudnia 2016r. i by mogły dotyczyć opłat za użytkowanie wieczyste w 2017r. stosowne wypowiedzenie powinno być złożone w okresie pomiędzy opublikowaniem ustawy nowelizującej z 2016r., a terminem określonym art. 78 ust. 1 u.g.n., czyli do dnia 31 grudnia 2016r. - w przypadku opłat za 2017r. oraz do końca każdego roku kalendarzowego poprzedzającego rok poprzedni w przypadku opłat za 2018 i 2019 rok. Skoro zaś do złożenia stosownego wypowiedzenia nie doszło, strony wiązał stosunek prawny w dotychczasowym brzmieniu, czyli w konsekwencji zerowa stawka opłaty.
W przypadku wypowiedzenia opłat za 2017r. ustawodawca przewidział niezwykle krótki okres czasu od opublikowania ustawy do jej wejścia w życie ze skutkami na 2017r. co z pewnością utrudniało, lecz nie uniemożliwiało złożenie owego wypowiedzenia w terminie. Wypowiedzenie to mogło być już bowiem przygotowane a nawet złożone już po opublikowaniu ustawy w Dzienniku Ustaw. Niezwykle krótki w tym przypadku termin dla złożenia oświadczenia nie może rodzić negatywnych konsekwencji dla użytkownika wieczystego, zwłaszcza iż właściciel nieruchomości czynności zmierzające do podwyższenia opłaty i stosowne wypowiedzenie złożył dopiero po upływie blisko dwóch lat od upływu ustawowego terminu. Dlatego też w niniejszej sprawie brak jest możliwości zastosowaniaart. 5 k.c.do oceny skutków upływu tego terminu, którego zastosowanie wątpliwym byłoby zresztą w świetle orzecznictwa jak i poglądów doktryny wykluczających możliwość stosowaniaart. 5 k.c.do oceny skutków upływu terminu zawitego.
Natomiast w zakresie opłat za użytkowanie wieczyste za kolejne lata – 2018 i 2019 - powód miał wystarczająco dużo czasu na sporządzenie i doręczenie użytkownikowi wieczystemu stosownego wypowiedzenia w trybie przewidzianym art. 78 u.g.n., czego jednak również we właściwym terminie nie uczynił.
Takiego wypowiedzenia, jak słusznie stwierdził to Sąd Rejonowy, nie stanowi wezwanie do zapłaty z dnia 6 września 2019r. żądające opłaty wstecznie za lata 2017 – 2019 /k. 7 akt/. Dopiero pismo z dnia 4 października 2019r. zawiera oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2017r. /k. 10-11 akt/, jednakże nie mogło ono odnieść skutku za lata 2017 - 2019 jako złożone po upływie ustawowego terminu.
Podkreślić należy, że ustalona w prawomocnym orzeczeniu samorządowego kolegium odwoławczego wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 u.g.n.). Także w przypadku określenia opłaty rocznej przez sąd w trybie art. 80 ust. 1 i 2 w związku z art. 78 ust. 2 u.g.n. jej nowa wysokość obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia (art. 79 ust. 5 w związku z art. 79 ust. 8 u.g.n.) (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 7 lutego 2014r., III CZP 111/13, OSNC 2014, nr 11, poz. 113). Zatem ani samorządowe kolegium odwoławcze, ani sąd powszechny, ani tym bardziej samodzielnie właściciel nieruchomości nie ma kompetencji, by kształtować wysokość opłat rocznych z mocą wsteczną, gdy okaże się, że strona, która mogła podjąć działania poprawiające jej sytuację względem użytkownika wieczystego, z przyczyn tylko sobie znanych zaniechała takich czynności.
W tej sytuacji apelacja powoda nie mogła odnieść oczekiwanego skutku. Wobec tego Sąd Okręgowy orzekł, jak w sentencji wyroku na podstawieart. 385 k.p.c.o kosztach postępowania apelacyjnego orzekając na zasadzieart. 98 k.p.c.w zw. z § 2 pkt. 5 i § 10 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r., poz. 1800).
SSO Barbara Konińska