Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2178/21
Data wyroku: 2021-12-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: asesor sądowy Mateusz Janicki
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste, Ustalenie opłaty, Aktualizacja opłaty rocznej
Podstawa prawna: art. 221 u.g.n., art. 78 u.g.n., art. 80 u.g.n., art. 81 u.g.n., art. 3 k.c.
Teza: 1.	Właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może ustalić opłaty rocznej z mocą wsteczną. Wyklucza to cywilnoprawny charakter opłaty i stosunku prawnego będącego podstawą do uiszczania tej opłaty.
2.	Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje za wypowiedzeniem ze skutkiem prospektywnym.
3.	Podstawą ustalenia opłaty rocznej w razie uchylenia ustawowego zwolnienia od ponoszenia tej opłaty jest art. 221 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 78-81 u.g.n.

sygn. akt I C 2178/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
2 grudnia 2021 roku
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie:
Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 2 grudnia 2021 roku wW.
sprawy z powództwaSkarbu Państwa - Prezydenta MiastaG.
przeciwko(...) Państwowym Spółce Akcyjnejz siedzibą wW.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej 1 817 (tysiąc osiemset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
I. Stanowiska stron
Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.wniósł o zasądzenie od(...) Państwowych S.A.z siedzibą wW.7 055,10 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 30 czerwca 2020 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazał, że dochodzi opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości, dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)za lata 2017-2019, w związku z wejściem w życie nowelizacji ustawy o transporcie kolejowym, która uchyliła zwolnienie od opłat za użytkowanie wieczyste (pozew k. 3-4).
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazała, że dochodzona opłata nie została ustalona we właściwym trybie przewidzianym wustawie o gospodarce nieruchomościamim.in. dlatego, że nie jest możliwe ustalenie opłaty z datą wsteczną (sprzeciw od nakazu zapłaty k. 50-52).
Żadna ze stron nie wniosła o rozpoznanie sprawy na rozprawie w rozumieniuart. 1481 § 3 k.p.c.– zawarty w pozwie wniosek o „przeprowadzenie rozprawy także podczas nieobecności powoda” został uznany za wniosek w trybieart. 177 § 1 pkt 5 k.p.c.wobec jego treści oraz stanowiska pełnomocnika powoda po skierowaniu do niego zobowiązania do jednoznacznego opowiedzenia się, jeśli wnosi o wyznaczenie rozprawy (k. 79-79v, k. 83, k. 99).
II. Ustalenia faktyczne
Powód jest właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr (...). Pozwana jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości. Nieruchomość ta jest zabudowana infrastrukturą kolejową,w ocenie powoda nieczynną. W związku z ustawowym zwolnieniem przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie ustalono opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Po wyeliminowaniu zwolnienia ustawowego z dniem 1 stycznia 2017 r. (w zakresie infrastruktury nieczynnej) powód dopiero pismem z 3 czerwca 2020 roku ustalił wysokość opłaty rocznej na 2 351,70 zł oraz wezwał do jej zapłaty za okres od 2017 do 2019 roku w terminie 14 dni. Pismo zostało doręczone pozwanej 15 czerwca 2020 r. (bezsporne, nadto pismo k. 10, potwierdzenie odbioru k. 11, decyzja k. 12-13).
III. Ocena dowod ów
Powyższy stan faktyczny był bezsporny.
Spór dotyczył wyłącznie tego, czy infrastruktura kolejowa na przedmiotowej nieruchomości jest czynna, czy nieczynna oraz jaka jest wartość nieruchomości. Na te okoliczności powód zgłosił dowody z opinii biegłych oraz z oględzin nieruchomości. Sąd pominął te wnioski, ponieważ okoliczności, które powód chciał nimi udowodnić, były dla rozstrzygnięcia sprawy nieistotne.
IV. Ocena prawna
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powód dochodził opłaty rocznej za lata 2017-2019. Tymczasem jej ustalenia dokonał dopiero w czerwcu 2020 roku. Nie mógł jednak w 2020 roku skutecznie ustalić opłaty rocznej retroaktywnie ze skutkiem na lata 2017-2019.Jest to wykluczone z uwagi na powszechnie przyjmowany cywilnoprawny charakter opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i stosunku prawnego będącego podstawą do uiszczania tej opłaty.
Źródłem tego stosunku jest co do zasady umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, co wynika z art. 73 ust. 5 u.g.n. Oznacza to, że użytkownik wieczysty składa oświadczenie woli o wyrażeniu zgody na ponoszenie danej opłaty. Nie jest natomiast mu ona narzucana wiążącą decyzją organu władzy publicznej.
Drugim przewidzianym prawem trybem jest aktualizacja tej opłaty, co następuje w trybie wypowiedzenia właściciela (ze skutkiem na przyszłość), które może być przez użytkownika wieczystego zaskarżone do sądu (art. 77-80 u.g.n.). Zatem również i w tym wypadku nie ma miejsca władcza ingerencja organu władzy publicznej, a standardowy w stosunkach cywilnoprawnych tryb wypowiedzenia.
Ubocznie można wskazać na uprawnienie użytkownika wieczystego żądania aktualizacji opłaty – również wyłącznie ze skutkiem na przyszłość (art. 81 u.g.n.).
Podkreślenia wymaga, że nawet w razie ustalenia opłaty rocznej w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jest ona pobierana dopiero od kolejnego roku (art. 71 ust. 4 u.g.n.), nie ma zatem nic nadzwyczajnego w odstępstwie od ogólnej zasady zart. 238 k.c.
Podkreślenia wymaga też, że ewentualnej aktualizacji w toku trwania umowy opłata roczna podlega tylko proporcjonalnie do zmiany wartości nieruchomości (art. 77 ust. 1 u.g.n.), a nigdy z uwagi na zmianę procentowej stawki, która jest przez cały czas trwania umowy niezmienna (art. 76 ust. 1 u.g.n.), chyba że zmieni się sposób korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 i. n. u.g.n.) – wówczas ewentualna zmiana następuje również ze skutkiem na przyszłość (art. 73 ust. 2f u.g.n.). Dokładnie tak samo jest w razie braku ustalenia wcześniej celu użytkowania wieczystego w umowie (art. 73 ust. 2g u.g.n.).
Również w razie nieokreślenia w umowie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej ustalenie jej następuje w drodze wypowiedzenia (art. 221 ust. 2 u.g.n.), a więc znowu ze skutkiem na przyszłość. Podobnie – też ze skutkiem na przyszłość w trybie wypowiedzenia dokonywane są zmiany opłat w razie zmiany ustawowo określonych stawek procentowych (art. 221 ust. 1 u.g.n.).
W doktrynie wyraźnie wskazuje się, że art. 221 ust. 2 u.g.n. „chociaż umieszczony został w przepisach przejściowych, nie określa żadnego terminu, w jakim możliwe jest ustalenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste stawka ta nie została określona. Nie dzieli też nieruchomości pod względem terminu oddania w użytkowanie wieczyste, do którego nastąpić mogło oddanie w użytkowanie wieczyste bez określenia stawki procentowej (w stosunku do których można byłoby zastosować ten przepis)”, a także że „art. 221 u.g.n. może znajdować zastosowanie także w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przysługiwało w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z opłat” (E. Bończak-Kucharczyk,Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 221, nb. 2, 4; zob. również A. Prusaczyk [w:]Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, red. J. Jaworski, Warszawa 2021, art. 221, nb. 5, 10).
Również Sąd Najwyższy trafnie dostrzegł, że „art. 221 ust. 1 u.g.n., w wyniku nowelizacji dokonanejustawą z dnia 7 stycznia 2000 r.(Dz. U. Nr 6, poz. 70) stracił charakter przepisu przejściowego i obecnie jest stosowany także do modyfikacji wysokości opłaty rocznej w wypadku zmiany stawki procentowej wprowadzonej na drodze legislacyjnej już w czasie obowiązywaniaustawy o gospodarce nieruchomościami” (wyrok Sądu Najwyższego z 9 października 2020 r., III CSK 80/18; zob. również wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 2011 r., I CSK 397/10). Wskazał również, że „zmiana wartości nieruchomości, sposobu korzystania z niej, czy - w braku odmiennego wyraźnego postanowienia ustawodawcy - stawek procentowych, według których opłata roczna ma być naliczana, nie oddziałuje automatycznie na treść stosunku prawnego ukształtowanego umową przez strony, lecz wymaga skutecznego dokonania wypowiedzenia aktualizującego wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste” (wyrok Sądu Najwyższego z 13 października 2017 r., I CSK 36/17).
W orzecznictwie niekwestionowane jest też, że podstawą ustalenia opłaty rocznej w razie uchylenia ustawowego zwolnienia od ponoszenia tej opłaty jest art. 221 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 78-81 u.g.n. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 stycznia 2009 r., I ACa 914/08; wyrok Sądu Apelacyjnego z 6 grudnia 2018 r., V ACa 1633/17).
Sąd w pełni podziela powyższe poglądy. Przyjęcie postulowanego przez powoda poglądu byłoby nie tylko sprzeczne z ugruntowanymi w doktrynie i orzecznictwie poglądami, ale ponadto niespójne systemowo, naruszające zasadę równości wobec prawa (doszłoby do różnego traktowania nieróżniących się z punktu widzenia cechy relewantnej podmiotów), a dodatkowo nie do pogodzenia z cywilnoprawnym charakterem stosunku prawnego. Prowadziłoby bowiem do uznania, że mimo braku wyraźnej ustawowej podstawy, nowelizacja ustawy możeex legedokonywać modyfikacji łączących podmioty prawa prywatnego stosunków prawnych. Ponieważ ustawodawca takiej normy w uchwalonej nowelizacji nie zawarł, nieuprawnione jest jej domniemywanie.
Niezależnie od tego konsekwentne przyjęcie stanowiska powoda prowadziłoby do wyłączenia udziału w ustalaniu wysokości opłaty użytkownika wieczystego (pozwaną). Skoro bowiem opłata nie byłaby ustalana w trybie wypowiedzeniapro futuro, konsekwentnie należałoby uznać, że nie ma do niego zastosowania przewidziany w art. 78-81 u.g.n. tryb kontroli SKO i sądu powszechnego. Tym sposobem powód mógłby ustalić w istocie dowolną opłatę. Wątpliwa byłaby taka konstrukcja, której – jak się wydaje – koniecznym uzupełnieniem byłoby badanie przez sądy w poszczególnych procesach o zapłatę opłat rocznych za poszczególne lata – czy ustalona w ten sposób, jednostronnie przez jedną ze stron stosunku opłata, jest uzasadniona, czy nie. Wobec nieobjęcia motywów takich rozstrzygnięć mocą wiążącą, prowadzić by to mogło nie tylko do nieuchronnego zwielokrotniania kosztów tych badań, ale i do sprzeczności między wydawanymi przez różne składy orzeczeniami. Skutek byłby dokładnym przeciwieństwem założenia, na którym oparty jest model ustalania opłat za użytkowanie wieczyste tj. ustalania tych opłatpro futuropołączone z możliwością kontroli zasadności ewentualnych zmian w specjalnych postępowaniach, a nie w procesach o zapłatę.
V. Koszty procesu
O kosztach sąd orzekł na podstawie odpowiedzialności za wynik procesu stosownie doart. 98 § 1 i 3 k.c.Powód jako przegrywający obowiązany jest zwrócić poniesione przez pozwaną koszty, na które złożyły się: opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa (17 zł) i wynagrodzenie radcy prawnego stosownie do § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (1 800 zł).

Z.ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;
- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej r. pr.T.przez umieszczenie w portalu informacyjnym;
- wykreślić pełnomocnika powoda r. pr.G.;
- sporządzić odpis pisma k. 95-97 i doręczyć pełnomocnikowi pozwanej r. pr.S.. informując, że obecnie jedynym pełnomocnikiem powoda jest r. pr.T..
W., 28 stycznia 2022 roku asesor sądowyM. J.