Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 505/21
Data wyroku: 2022-02-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: sędzia Tadeusz Kotuk
Słowa kluczowe: Kary umowne
Podstawa prawna: art.483 k.c., srt.471 k.c., art.659 k.c.

Sygn. akt I C 505/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 lutego 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: sędzia Tadeusz KotukProtokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 lutego 2022 r. wG.sprawy z powództwaI. K.przeciwkoK. S.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanegoK. S.na rzecz powódkiI. K.kwotę 10.209,89 zł (dziesięć tysięcy dwieście dziewięć złotych osiemdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 30 października 2020 r. do dnia zapłaty;

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
zasądza od powódkiI. K.na rzecz pozwanegoK. S.kwotę 150,86 zł (sto pięćdziesiąt złotych osiemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 505/21
UZASADNIENIEwyroku z dnia 1 lutego 2022 r.
Stan faktyczny
W dniu 25 września 2015 r. doszło do zawarcia pomiędzyI. K.aK. S.umowy najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wG., na czas nieokreślony.Aneksem nr (...)do tej umowy zwolniono najemcę z zapłaty czynszu do 30 listopada 2015 r. oraz obniżono czynsz za grudzień 2015 r. o 250 zł – w zamian za nakłady poczynione przez najemcę: podłogi, ściany, drzwi wewnętrzne, sufity oraz łazienkę.
Dowód: umowa najmu z 2015 r., k. 11-15
aneks, k. 16
Czynsz najmu został podwyższony do 5.500 zł (plus VAT) od 1 lipca 2019 r.
Dowód: oświadczenie wynajmującej, k. 18
Wobec epidemii koronawirusa w Polsce od marca 2020 r. i wprowadzanych przez władze publiczne powszechnie obowiązujących obostrzeń, w tym w zakresie poruszania się obywateli, ruch i obrót w sklepie prowadzonym przez pozwanego w najmowanym lokalu uległ znacznemu zmniejszeniu, okresowo do stanu zupełnego zaniku.
Dowód: zeznania pozwanego, k. 105-106
Wobec niedojścia – mimo prowadzonej korespondencji – stron do kompromisu powódka wypowiedziała umowę pozwanemu pismem z dnia 16 czerwca 2020 r. Następnie jednak strony powróciły do negocjacji i wypracowały kompromis objęty pisemną ugodą z dnia 1 września 2020 r.
Dowód: ugoda, k. 35-36
Pozwany po ponownym nawiązaniu stosunku najmu – co wynikało z powyższej ugody – nie uiścił m.in. czynszu za wrzesień 2020 (6.765 zł z VAT), opłat za wykorzystane media do lokalu (488,31 zł) za ten miesiąc, proporcjonalnego czynszu najmu za październik 2020 r. (za okres od 1 do 13 października 2020 r. - 2.305,45 zł z VAT) oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości tożsamej z dotychczasowym czynszem najmu – proporcjonalnie za kolejne 7 dni korzystania z lokalu po upływie terminu rozwiązania umowy – 1.064,51 zł, kolejne bowiem rozwiązanie umowy (bez wypowiedzenia) przez powódkę nastąpiło pismem z dnia 21 września 2020 r. (doręczonym pozwanemu w dniu 8 października 2020 r.), w wypowiedzeniu tym wyraźnie wskazano, że żądanie zapłaty przez pozwanego kary umownej wynikało z zaległości pozwanego w zapłacie należności czynszowych (nie podano też żadnej innej przewidzianej umową przyczyny uzasadniającej rozwiązanie umowy najmu).
Dowód: faktury (w tym korekty), k. 50-55
wypowiedzenie, k. 38
zpo, k. 46
Lokal został protokolarnie przekazany powódce w dniu 19 października 2020 r.
Dowód: protokół, k. 43-44
Ocena dowodów
Sporny był koszt „przywrócenia stanu poprzedniego lokalu”, a więc i opartego na nim składnika roszczenia (650 zł, stanowiącego wg powódki przekroczenie kosztu remontu już uwzględniającego zaliczenie kaucji). Pozwany słusznie zwracał uwagę m.in. na braki dowodowe w postaci nieprzedstawienia przez powódkę fotografii obrazujących stan lokalu w poszczególnych fazach jego posiadania, co mogłoby dać wiarygodny i rzetelny obrazu różnic, zmian, zakresu nakładów itd. Zważywszy na specjalistyczny zakres wiedzy niezbędnej do odpowiedzi na pytanie dotyczące kosztu ewentualnego remontu (pomijając nieudowodnione aspekty związane z samym jego zakresem przedmiotowym) jedynym dowodem, który mógłby w sprawie dać odpowiedź na omawiane zagadnienie byłby dowód z opinii biegłego specjalisty z zakresuprawa budowlanego, tymczasem profesjonalnie reprezentowana powódka takiego wniosku dowodowego nie złożyła. Sąd w obliczu takiej sytuacji nie ma obowiązku dopuszczania dowodu z urzędu, gdyż byłoby to zastępowanie nieuzasadnionej bierności strony, a jednocześnie nie przedstawiono materiału dowodowego o dostatecznym dla biegłego poziomie zobiektywizowania i precyzji (w szczególności fotografie lokalu), albowiem jasnym jest, że opisy przedstawiane przez osobowe źródła dowodowe są w tym zakresie ocenne i subiektywne, z tych też przyczyn oddalono wniosek o przesłuchanie świadkaA. M.(był on zresztą jedynie współuczestnikiem przekazania zwrotnego lokalu i zapewne w jakiś sposób osobą powiązaną z autorką prywatnego kosztorysu –videk. 45). Z zeznań powódki wynika jasno, że remont lokalu nie został jak dotąd przeprowadzony. Prywatny kosztorys (k. 45) nie ma żadnej wartości dowodowej na okoliczność rynkowego kosztu remontu, gdyż w tym zakresie wymagana jest wiedza specjalna. W praktyce sądowej nie spotyka się opinii biegłych, którzy ustalali by porównawczo stan lokalu w różnych datach i kosztorys remontowy tylko w oparciu o zeznania świadków lub stron.
W pozostałym zakresie ustalenia faktyczne wynikają z wiarygodnych zeznań stron (rozbieżności w ich treści dotyczą tylko oceny prawnej, a nie faktów) oraz dokumentów prywatnych w postaci umowy, aneksu, ugody, protokołu zdawczo-odbiorczego, faktur. Należy podkreślić, że sama wysokość należności w zakresie czynszu najmu za okres dochodzony pozwem (oraz niewielką część objętą wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z rzeczy) nie była kwestionowana przez pozwanego. Wyjątkiem są jego wypowiedzi dotyczące podatku VAT za jedną z faktur, które nie zostały zdaniem Sądu dostatecznie udokumentowane i nie zostały uwzględnione przez Sąd, bo są czysto gołosłowne. Przed zeznaniami pozwanego w charakterze strony nie były nawet objęte wcześniejszymi twierdzeniami jego pełnomocnika w sprawie.
Kwalifikacja prawna
Złożony przez pozwanego zarzut potrącenia nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż powódka nie wykazała istnienia wierzytelności, z którą miała być wg pozwanego skompensowana.
Składnik roszczenia w kwocie 650 zł nie został udowodniony, w szczególności co do wysokości, co omówiono już wyżej, nie wykazano więc, że jest to objęte zakresem odpowiedzialności najemcy (art. 471 k.c.a contrario).
Roszczenie w zakresie kary umownej 13.530 zł (z odsetkami) jest niezasadne, gdyż kara umowna w danym przypadku została naliczona z tytułu niewywiązania się przez pozwanego z zobowiązania pieniężnego. Rozwiązanie umowy z dnia 21 września 2020 r., w którym przedstawiono m.in. żądanie zapłaty kary umownej, wskazuje na jedną przyczynę – brak zapłaty należności przez najemcę. W tym kontekście zastrzeżenie kary umownej (źródłem jest zapis w pierwotnej umowie najmu, co wynika z odwołania zawartego w ugodzie – por. § 13 ust. 2 umowy stron) jest sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymart. 483 § 1 k.c.Twierdzenia pełnomocnika powódki o „gwarancyjnym” charakterze zastrzeżenia kary umownej są dla Sądu niejasne, nieprecyzyjne i nieprzekonujące. Każde zastrzeżenie kary umownej może być opisane w różnorodny sposób, zależnie od inwencji autora, a użycie w tym przypadku wspomnianego przymiotnika niczego tak naprawdę nie tłumaczy. Należy wyjaśnić, że w ramach umownych przyczyn naliczenia kar umownych mogły być także naruszenia przez najemcę obowiązków o charakterze niepieniężnym (§ 13 ust. 1 lit. b-d umowy najmu), ale taka sytuacja nie miała w ogóle miejsca w rozpatrywanym przypadku.
Niniejsze uzasadnienie wyroku nie obejmuje zagadnień, objętych treścią postanowienia odmawiającego częściowego odrzucenia pozwu. Reasumując, powództwo było zasadne w odniesieniu do zaległych należności czynszowych i części okresu bezumownego, opłat eksploatacyjnych, a więc łącznie na kwotę 10.209,89 zł, mieszczącą się (art. 321 § 1 k.p.c.) w postawie faktycznej wynikającej z zsumowania: 6765 zł, 2306,45 zł, 488,51 zł, 1064,51 zł, pomniejszonej o rozliczenie mediów (-197,06 zł x 2).
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocyart. 659 § 1 k.c.,art. 230w zw. zart. 225 k.c.w zw. zart. 481 § 1 i § 2 k.c.
W pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocyart. 483 § 1 k.c.a contrarioiart. 471 k.c.a contrario– punkt II. sentencji.
Koszty
O kosztach procesu orzeczono w punkcie III. sentencji zgodnie z proporcją wygranej stron (art. 100 k.p.c.). Powódka wygrała w 41%, pozwany – w 59%. Koszty powódki to: opłata sądowa od pozwu 1220 zł, opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 41% z sumy tych kosztów to: 1.983,17 zł. Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 59% z sumy tych kosztów to: 2.134,03 zł. Różnica na korzyść pozwanego to: 150,86 zł.