Sąd Apelacyjnyw Warszawie
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 125/21
Data wyroku: 2022-03-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Kempczyńska
Słowa kluczowe: Odszkodowanie
Podstawa prawna: art.36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Sygn. akt V ACa 125/21

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 marca 2022 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia SA Aleksandra Kempczyńska
po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2022 r. w Warszawie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaM. R.,B. S.,E. K.iD. K.
przeciwko(...) W.
o zapłatę ewentualnie o zobowiązanie
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie
z dnia 29 października 2020 r., sygn. akt I C 556/16

I
zmienia częściowo zaskarżony wyrok:

a
w punkcie pierwszym w ten sposób, że zasądza od(...) W.na rzecz:M. R.,B. S.iE. K.kwoty po 430.489,12 zł (czterysta trzydzieści tysięcy czterysta osiemdziesiąt dziewięć złotych dwanaście groszy) oraz na rzeczE. K.iD. K.kwotę 2.152.445,62 zł (dwa miliony sto pięćdziesiąt dwa tysiące czterysta czterdzieści pięć złotych sześćdziesiąt dwa grosze) wszystkie kwoty wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 17 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty;

b
w punkcie drugim w ten sposób, że ustala, iż każdy z powodów wygrał w 30 % (trzydziestu procentach) w stosunku do pozwanego a pozwany w stosunku do każdego z powodów w 70 % (siedemdziesięciu procentach) i pozostawia szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym Warszawa – Praga w Warszawie”;

II
oddala apelację w pozostałej części;

III
zasądza od(...) W.na rzeczM. R.,B. S.,E. K.iD. K.kwoty po 1.000 zł (jeden tysiąc złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Aleksandra Kempczyńska
Sygn. akt V ACa 125/21

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 19 maja 2020 roku powodowieM. R.,E. K.,B. S.orazD. K.wnieśli o zasądzenie od pozwanego(...) W.na ich rzecz proporcjonalnie do wysokości posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości, łącznej kwoty 10.740.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 5.774.112 zł od dnia 12 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty, od kwoty 4.965.888 zł od dnia doręczenia odpisu pozwu do dnia zapłaty. W piśmie z dnia 29 czerwca 2016 roku powodowie sprecyzowali, że wartość dochodzonych roszczeń na rzecz każdego z nich wynosi: 6.712.500 zł na rzecz małżonkówD.iE. K.(3.356.250 zł na rzeczE. K.i 3.356.250 zł na rzeczD. K.), 1.342.500 zł na rzeczE. K.do jej majątku osobistego, 1.342.500 zł na rzeczB. S.oraz 1.342.500 zł na rzeczM. R..
Uzasadniając powództwo wskazali, że w wyniku uchwalenia przez Radę Miasta(...)
W.planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 13 czerwca 2013 roku zmniejszyła się gospodarcza użyteczność przedmiotowej nieruchomości m.in. poprzez uniemożliwienie na niej realizacji budynków mieszkaniowych wielorodzinnych wyższych niż 12 metrów, oraz budynki wielorodzinne małogabarytowe nie mogą zawierać więcej niż 6 lokali. Wartości nieruchomości z przed i po zmianie planu przedstawiają załączone do pozwu operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Powodowie podali, że poprzez podjęcie uchwały z dnia 3 czerwca 2013 roku, zatwierdzającej plan zagospodarowania przestrzennego ponieśli szkodę w wysokości 10.740,000 zł. Podana kwota stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości według przeznaczenia zgodnie z Uchwałą nr(...)Rady Miasta(...)W.z dnia 27 września 2002 r. (dz. Urz. Woj. Maz. nr 267 z dn. 14.10.20102 r., poz.(...)) a jej wartością po dokonaniu zmian Uchwałą nr(...)Rady Miasta(...)W.z dnia 13 czerwca 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegoW.w rejonie ul.(...)(dz. Urz. woj. maz. z dn. 25.06.2013 r., poz.(...). Wartość odszkodowania stanowi różnicę wartości nieruchomości z operatu szacunkowego z dnia 17 stycznia 2014 roku tj. 12.684,334 zł oraz wartości nieruchomości wyliczonej na podstawie opinii technicznej z dnia 5 sierpnia 2015 roku. tj. ilościP.(powierzchni użytkowej nieruchomości) 2991 m2 pomnożone przez średnią cenę zaP.m2 tj. 650 zł, co daje 1.944.150 zł.
Pozwane(...) W.w odpowiedzi na pozew wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie od każdego z powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa wg norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany zakwestionował, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jego części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Pozwany podkreślił, że powodowie nie podjęli żadnych realnych działań zmierzających do przeprowadzenia jakiejkolwiek inwestycji na przedmiotowej nieruchomości w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tym samym wszelkie roszczenia odszkodowawcze winny być oddalone, gdyż nie wykazali, iż zmiana przeznaczenia planistycznego nieruchomości spowodowała w ich majątku rzeczywistą szkodę.
Wyrokiem z dnia 29 października 2020 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie:
I. oddalił powództwo w całości;
II. szczegółowe rozliczenie kosztów postępowania polecił referendarzowi sądowemu, ustalając, że koszty postępowania obciążają powodów w częściach, tj.M. R.w 1/8 (jednej ósmej) części,B. S.w 1/8 (jednej ósmej) części,E. K.w 7/16 (siedmiu szesnastych) częściach iD. K.w 5/16 (pięciu szesnastych) częściach.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna:

M. R.,E. K.,B. S.iD. K.są współwłaścicielami nieruchomości położonej przyul. (...)wW., stanowiącądziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr(...)
Powodowie od 2007 roku podejmowali próby sprzedaży należącej do nich ww. nieruchomości. W 2007 roku zainteresowany zakupem działek był deweloper jednak ostatecznie odstąpił od zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, obawiając się nie uzyskania pozwolenia na budowę z powodu problemów z wodami gruntowymi. W latach 2011 - 2012 powodowie prowadzili kolejne negocjacje z(...) Park sp. z o.o.w sprawie sprzedaży gruntu za kwotę 26.760.000 zł. Ostatecznie jednak do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło.
Do dnia 13 czerwca 2013 roku ww. nieruchomość obejmował plan zagospodarowania przestrzennego terenu(...)w gminieW.-B.zatwierdzony uchwałą nr(...)Rady Miasta(...)W.z dnia 27 września 2002 roku (Dz. Urz. Woj. Maz. nr 267 z dn. 14.10.20102 r., poz.(...)). Dla terenu obejmującego działki powodów określone zostały następujące funkcje:
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami nieuciążliwymi I i II stopnia w formie wbudowanej w partery budynków, przy minimalnej gęstości zabudowy 40 mieszkań na hektar i wysokości minimalnej 2,5 kondygnacji oraz przy zachowaniu odległości linii zabudowy minimum 10 m od korony(...)(teren zieleni nadwodnej) oraz podłączeniu budynków do ogólnomiejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej;
• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi I i II stopnia, o wysokiej i średniej intensywności, o docelowej gęstości do 25 domków na hektar oraz wysokości minimum 1,5 kondygnacji a maksimum 2,5 kondygnacji, przy zachowaniu odległości linii zabudowy minimum 10 m od korony(...)(teren zieleni nadwodnej) oraz podłączeniu budynków w zabudowie jednorodzinne intensywnej do ogólnomiejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej;
• zabudowa usługowa przeznaczona na usługi nieuciążliwe I i II stopnia (usługi handlu, rzemiosła, gastronomii, bytowe i zdrowia) realizowane w formie wolnostojącej lub wbudowanej, z dopuszczeniem zabudowy w ostrych granicach, tworząc pierzeję usługową, przy zachowaniu odległości linii zabudowy minimum 10 m od korony(...)(teren zieleni nadwodnej);
• teren komunikacji(...)- fragmentdziałki nr (...)objęty został przez linie rozgraniczające ulicy lokalnej(...)

Ponadto w pasie terenu o szerokości 3 m od koronyKanału H.obowiązywał zakaz lokalizowania urządzeń, w tym ogrodzeń, które utrudniałyby eksploatację kanału oraz nakaz prowadzenia wzdłuż niego ciągu pieszego i ścieżki rowerowej. Plan ustalał parkowanie pojazdów dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z parametrem minimum 1 miejsce parkingowe na mieszkanie i nie mniej niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Dla obiektów usługowo-handlowych minimum 30 miejsc parkingowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej. Dopuszczone było parkowanie podziemne bez określenia liczby kondygnacji.
Obowiązujący do dnia 13 czerwca 2013 roku plan miejscowy nie określał jednoznacznie wysokości budynków wielorodzinnych, ani intensywności wykorzystania terenu, ani obowiązującej powierzchni biologicznie czynnej.
Jedynym parametrem odnoszącym się do intensywności zabudowy był parametr gęstości minimum 40 mieszkań na hektar.
W dniu 13 czerwca 2013 roku została podjęta uchwała nr(...)Rady Miasta(...)W.w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegoW.w rejonie ul.(...)(Dz. Urz. Woj. Maz. z dn. 25.06.2013 r., poz.(...)). Od dnia 26 lipca 2013 roku na działkach należących do powodów obowiązuje zatem ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem na działkach onumerach ewidencyjnych (...)ustalono przeznaczenie na zabudowę wielorodzinną małogabarytową oraz teren wód powierzchniowych z zielenią urządzoną. Na działce onumerze ewidencyjnym (...)ustalono przeznaczenie na zabudowę wielorodzinną małogabarytową oraz teren publicznej drogi lokalnej. Poprzez zabudowę małogabarytową rozumie się budynki mieszkalne, w których powierzchnia zabudowy pojedynczego budynku nie może być większa od 350 m2, a liczba lokali mieszkalnych w jednym budynku nie może przekroczyć 6.
Szczegółowe ustalenia dla tak określonych terenów zostały określone w planie następująco:
1.(...)- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna małogabarytowa w formie budynków wielorodzinnych małogabarytowych; przeznaczenie uzupełniające: zabudowa usługowa w formie usług podstawowych lokalizowanych od strony drogi wyłącznie w jednej bryle z budynkiem mieszkalnym, przy maksimum 40 % powierzchni budynku przeznaczonej na usługi:
• minimalna powierzchnia działki budowlanej 1000 m2;
• wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej 30 %;
• wskaźnik maksymalnej powierzchni zabudowy 40 %;
• wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy 1,2; 
• maksymalna wysokość zabudowy do 12,0 m;
• obsługa terenu oddrogi (...).(...);
• obsługa infrastrukturą techniczną z istniejących i projektowanych przewodów przebiegających w sąsiedztwie terenu.
2.(...)- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna małogabarytowa w formie budynków wielorodzinnych małogabarytowych; przeznaczenie uzupełniające: zabudowa usługowa w formie usług podstawowych lokalizowanych od strony drogi wyłącznie w jednej bryle z budynkiem mieszkalnym przy maksimum 40 % powierzchni budynku przeznaczonej na usługi; zakaz realizacji obiektów usługowych związanych ze stałym pobytem dzieci, młodzieży, osób starszych lub chorych;
• minimalna powierzchnia działki budowlanej 4000 m2;
• wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej 30 %;
• wskaźnik maksymalnej powierzchni zabudowy 40 %;
• wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy 1,2;
• maksymalna wysokość zabudowy do 12,0 m;
• obsługa terenu oddrogi (...).(...);
• obsługa infrastrukturą techniczną z istniejących i projektowanych przewodów przebiegających w sąsiedztwie terenu.
(...)- przeznaczenie podstawowe: wody powierzchniowe z zielenią urządzoną w formie ogólnodostępnego terenu zieleni:
• realizacja ciągu pieszego przebiegającego po północnej stronie(...)z możliwością wykorzystania go, jako dojazdu do terenów przylegających, ale wyłącznie dla służb miejskich;
• nakaz zachowania(...)jako cieku otwartego z możliwością jego przebudowy;
• wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej 60 %;
• zakaz realizacji ogrodzeń reklam oraz szyldów;
• dopuszczenie zjazdów technicznych na teren zdróg (...)(...)
(...)- przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy lokalnej;
• szerokość w liniach rozgraniczających minimum 15,0 m;
• jednojezdniowy przekrój drogi z realizacją ciągu chodników po obu stronach jezdni.
Nieruchomość złożona z działek onumerach ewidencyjnych (...)o powierzchni 1,3258 ha (0,0816 + 0,5375 + 0,7067), w obrębie(...)położona jest wW., w dzielnicyB., przyul. (...), w kwartaleulic (...). Teren, zarówno w dniu 13 czerwca 2013 roku, jak i obecnie, należy do obszarów średnio zurbanizowanych. W rejonieul. (...)napotkać można skupiska zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej, a w strefie bliższejulicy (...), również zabudowy usługowej.Działki nr (...)oddzielone są oddziałki nr (...)Kanałem H..Działka nr (...)ma charakter działki drogowej i zabudowana jest od stronyul. (...)substandardowym parterowym budynkiem o niewielkich gabarytach, a nadziałce nr (...)znajdują się dwa jednopiętrowe budynki przedszkola i dawnego żłobka (obecnie nieużytkowany). Obydwie działki mają bezpośredni dostęp doulicy (...), będącej drogą publiczną.Działka nr (...)jest niezabudowana i nie posiada dostępu do drogi publicznej, a także nie jest ustanowione ograniczoneprawo rzeczowe, uprawniające do korzystania z innej nieruchomości na potrzeby przejścia i przejazdu. Całość nieruchomości, oprócz terenów sąsiadujących bezpośrednio z budynkami przedszkola i żłobka, pokryta jest kępami drzew i roślinnością ruderalną siedlisk antropogennych. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości to rozległy budynek wielorodzinny przyul. (...)o wysokości 6 kondygnacji naziemnych, osiedle wielorodzinneK.(cztery budynki o wysokości 4 - 5 kondygnacji), a nieco dalsze to budynki wielorodzinne i jednorodzinne, usytuowane wzdłużulicy (...). Teren jest uzbrojony, w ulicach znajdują się sieci miejskie.
Ustalenia nowego planu nie wpłynęły na możliwość korzystania z terenu w sposób dotychczasowy, czyli w wypadku nieruchomości należącej do powodów w sposób taki sam, jak korzystano z niego jeszcze przed rokiem 2002, kiedy uchwalono pierwszy plan miejscowy. Teren był i pozostaje otwarty, pokryty roślinnością i częściowo zabudowany od stronyul. (...)i może być bez przeszkód użytkowany w sposób dotychczasowy jako teren zielony i przedszkole. Również zagospodarowanie i przeznaczenie terenów sąsiadujących z analizowaną nieruchomością nie wprowadziło zmian, które wpływałyby na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Zmiana parametrów zabudowy wielorodzinnej w planie z 13 czerwca 2012 roku nie stanowiła istotnej zmiany możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, odnosiła się bowiem do warunków i parametrów urbanistycznych realizacji zabudowy, określonych poprzednim planie nieprecyzyjnie, natomiast nie zmieniała istoty i treści wyznaczonego planem przeznaczenia.
Obecnie wartość rynkowa działek onumerach ewidencyjnych (...)wynosi 6.693.156 zł.
Powyższy stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, przedłożonych przez strony w toku postępowania, jako zasadniczo niebudzących zastrzeżeń co do ich autentyczności i prawdziwości. Przy tym, Sąd miał na uwadze, że dowody z dokumentów mają w dużej mierze charakter dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś zart. 245 k.p.c.dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oznacza to, że formalna moc dowodowa dokumentu prywatnego, która wyraża się w tym, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która złożyła podpis na dokumencie, nie przesądza sama przez się o mocy materialnej dokumentu.
Sąd jako wiarygodne ocenił zeznania świadkówM. B.iA. M., jednak ostatecznie ich znaczenie dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie było znikome, w tym szczególne ustalenie na ich podstawie, czy wystąpiła po stronie powodów niemożność lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd wskazał, że z zeznań świadków nie wynikało jednoznacznie, aby faktycznie okoliczność uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miała wpływ na wycofanie się kontrahentów powodów z negocjacji, prowadzonych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
W niniejszej sprawie nie zaistniały żadne okoliczności, które podważałyby moc dowodową opinii sporządzonych przez biegłego z zakresu urbanistyki, planowania przestrzennego i regionalnego. Biegły w pisemnych opiniach logicznie i zgodnie z posiadaną wiedzą wyjaśnił, że o ile nowe regulacje planistyczne ograniczyły w sposób znaczący możliwość zabudowania terenu nieruchomości należącej do powodów (również z zakresie zabudowy wielorodzinnej i usługowej), to nie stanowiły one istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości z punktu widzenia zapisówustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ odnoszą się one jedynie do przeznaczenia terenu. W reakcji na zarzuty Sąd Okręgowy przeprowadził dowód z pisemnej opinii uzupełniającej oraz z ustnej opinii uzupełniającej na rozprawie z dnia 16 stycznia 2020 roku, w których biegły sądowy wyczerpująco wyjaśnił podnoszone przez strony zastrzeżenia. Sąd uznał, że biegły szczegółowo odniósł się do zarzutów stron, rozwiewając wątpliwości, zaś jego opinia jako logiczna i wyczerpująca była przydatna dla ustaleń faktycznych.
Podobnie należało ocenić opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Sąd ostatecznie ustalił, że powodowie z uwagi na niezbycie nieruchomości nie mogli dochodzić roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, którego powstanie warunkuje przesłanka obniżenia wartości nieruchomości, natomiast roszczenie z art. 36 ust. 1 ustawy Sąd uznał za niezasadne, zatem wartość nieruchomości, którą oszacował biegły, nie była ostatecznie kluczowa dla rozstrzygnięcia.
Na podstawieart. 2352§ 1 pkt 2 i 5 k.p.c.Sąd pominął dowód z przesłuchania powódkiB. S., bowiem został on powołany na okoliczności, na które zeznawali już świadkowieM. B.iA. M., a które nie były co do zasady sporne między stronami. Pozwany nie kwestionował bowiem okoliczności prowadzenia przez powodów rozmów w zakresie sprzedaży nieruchomości. Co istotne kwestia ustalenia tego za jaką kwotę nieruchomość mogłaby być sprzedana w przeszłości leży w kompetencji biegłego, a nie strony postępowania, która z oczywistych względów jest zainteresowana korzystnym dla siebie rozstrzygnięciem. W konsekwencji dowód ten zmierzałby jedynie do przedłużenia postępowania.
Analizując zasadność roszczenia powodów Sąd ustalił, na podstawie którego przepisuustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie którego ustępu art. 36 tej ustawy, opierają swoje powództwo, ponieważ zdaniem Sądu z treści pozwu nie wynika to jednoznacznie.
Ustawodawca wart. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymopisał dwie konkretne sytuacje, dotyczące wpływu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na korzystanie z nieruchomości. Pierwsza występuje wówczas, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź zostało istotnie ograniczone (ust. 1 punkty 1 i 2). Druga sytuacja ma miejsce wówczas, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób jest co prawda możliwe, ale wartość nieruchomości uległa obniżeniu (ust. 3). W zależności od opisanych powyżej sytuacji ustawodawca różnicuje sposób rozliczenia z gminą.
Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ust. 1 w/w ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem uwzględnieniem ust. 2 i art. 371ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Natomiast ust. 3 w/w przepisu stanowi, iż jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
W pierwszej kolejności rozważając ewentualną zasadność roszczenia powodów na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy w myśl tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a jednocześnie nie zachodzą przesłanki do formułowania roszczeń, o jakich mowa w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy (z nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy), to właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać od gminy odszkodowania. Sąd zaznaczył, że dość często uchwalenie planu daje możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, bez ograniczeń, o jakich mowa w ust. 1, ale wiąże się ze zmianą wartości nieruchomości (taka sytuacja zdaniem Sądu występuje w przypadku powodów jednak o tym w dalszej części uzasadnienia). W takiej sytuacji ustawodawca przewiduje właśnie obowiązek wzajemnych rozliczeń właściciela (użytkownika wieczystego) z gminą.
W doktrynie oraz orzecznictwie zgodnie wskazuje się, że odszkodowanie to staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości (datą stosownej umowy, zawartej w formie aktu notarialnego). Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o jakim mowa, nie powstaje. To zaś oznacza, że ww. roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeżeli jednak roszczenie to powstaje, wówczas jest zaspokajane na podstawie przepisów prawa cywilnego.
W niniejszej sprawie bezspornym pozostaje, że powodowie nadal są właścicielami nieruchomości położonej przyul. (...)wW., stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr(...)i z samego tego faktu wynika, że zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy było w niniejszej sprawie wykluczone.
Jak wskazuje się w judykaturze (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08, LEX nr 520034), przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń określonych w przepisach art. 36 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy, jaką jest uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, różne są dla każdego z tych roszczeń pozostałe przesłanki warunkujące ich powstanie. W przypadku art. 36 ust. 1 ustawy stanowią je będąca następstwem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożność lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Powstanie roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 ustawy nie jest natomiast zależne od obniżenia wartości nieruchomości, ani też od dokonania jej sprzedaży.
Skoro zatem, uwzględniając wyżej cytowane stanowisko Sądu Najwyższego, powstanie roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 ustawy nie jest zależne od obniżenia wartości nieruchomości, ani też od dokonania jej sprzedaży, Sąd w dalszej kolejności skoncentrował się na ustaleniu czy w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki warunkujące uwzględnienie żądania stron w postaci niemożności lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Aby ustalić powyższe niezbędne w niniejszej sprawie okazało się dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennego. Biegły opiniujący w niniejszej sprawie jednoznacznie stwierdził, że o ile nie można zakwestionować obniżenia wartości nieruchomości z uwagi na ograniczenia wprowadzone miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie można mówić w niniejszej sprawie o istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z przeznaczeniem. Nie sposób nie zgodzić się zdaniem Sądu ze stanowiskiem biegłego.
Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób oznacza przy tym faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza zaś sposób, w jaki właściciel może to potencjalnie czynić w granicach określonych przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., sygn. akt V CSK 332/06 LEX nr 421051, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt II CSK 98/13, LEX nr 1418725, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 285/13 LEX nr 1369284, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 89/14 LEX LEX nr 1466954). Dla ustalenia, czy doszło do zmiany korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wskutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy przy tym porównać przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów sprzed uchwalenia/ zmiany planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 r. w sprawie sygn. akt II CSK 639/11, LEX nr 1229962).
Przenosząc powyższe na grunt sprawy niniejszej Sąd przyjął, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2013 pozostało bez wpływu na dotychczasowy faktyczny sposób korzystania przez powodów z należącej do nich nieruchomości. Bezspornym było, że przed uchwaleniem przedmiotowego planu, jak i po jego uchwaleniu, nieruchomość była przeznaczona w podstawowym zakresie na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz w uzupełniającym - na zabudowę usługową. Analogiczny w zasadzie sposób korzystania z tejże nieruchomości potwierdziły opinie biegłego sądowego z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennego. Jak wynika z tej miarodajnej opinii biegłego - który analizował i porównywał wieloaspektowo (w kontekście poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego) możliwy sposób zagospodarowania tych działek w zakresie dotychczasowego przeznaczenia, czy dotychczasowego korzystania, nie doszło do żadnej istotnej zmiany. Sąd podkreślił, że biegły prawidłowo rozważył także potencjalne możliwości wykorzystania gruntu, a nie tylko faktyczne/konkretne jego wykorzystanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11, LEX nr 1228453).
Z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że roszczenie przysługuje właścicielowi nieruchomości i że odszkodowanie przysługuje tylko za szkodę rzeczywiście poniesioną przez niego w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Przykładowo właściciel poczynił już nakłady na część nieruchomości, których nie może odzyskać, gdyż zmieniło się jej przeznaczenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r., V CSK 230/07, LEX nr 485903).
Sąd wskazał, że odszkodowanie, o jakim mowa wart. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymobejmuje wyłącznie wyrównanie straty, a nie utraconych korzyści (por. Niewiadomski, komentarz do art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opubl. w zbiorze Legalis, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r., sygn. akt V CSK 230/07 LEX nr 485903, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 659/13 LEX nr 1416105).
Tym samym biorąc pod uwagę ustalenia faktycznie poczynione w rozpoznawanej sprawie powodowie nie ponieśli dotychczas żadnej szkody w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie jest natomiast wykluczone, że w razie ewentualnego zbycia nieruchomości w części, która straciła na wartości na skutek zmiany planu, powodom będzie przysługiwało roszczenie na podstawie innych przepisów ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym. Jest to jednak szkoda hipotetyczna i dlatego nie może być aktualnie objęta dyspozycją art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności Sąd oddalił powództwo o czym orzekł w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.ustalając, że powodowie jako przegrywający proces, w całości ponoszą koszty procesu w wysokości odpowiadające ich udziałowi we własności nieruchomości i na podstawieart. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt II wyroku).
Apelację od powyższego orzeczenia wnieśli powodowie, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:
I. obrazę przepisów prawa materialnego tj.art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu że w niniejszej sprawie nie doszło do istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości, podczas gdy z opinii biegłego wynika, iż doszło do istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w zakresie zabudowy jednorodzinnej;
II. obrazę przepisów prawa materialnego tj.art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymprzez błędną wykładnię, polegającą na mylnym rozumieniu treści lub znaczenia przepisu prawnego;
III. na podstawieart. 379 pkt 5 k.p.c., nieważność postępowania, ze względu na pozbawienie strony powodowej swoich praw poprzez uniemożliwienie wypowiedzenia się powódkiB. S.w dniu 29 października co do przeprowadzanych dowodów, zwrot pisma, w którym było wyjaśnione wiele istotnych dla sprawy faktów, twierdzeń i dowodów podnoszonych przez powodów w trakcie postępowania;
IV. obrazę przepisów postępowania tj. 233§ 1 k.p.c.przez jego niezastosowanie w ten sposób, że sąd nieprawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe pomijając dowody mające znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy poprzez niewłaściwą ocenę wiarygodności i mocy dowodów;
V. biegły sporządzający opinię w naszej sprawie jest członkiem MKUA (Miejskiej Komisji Urbanistyczno - Architektonicznej). W ocenie powodów dochodzi tu do konfliktu interesów, MKUA to organ doradczy Prezydenta Miasta, organu będącego stroną w sprawie. Co więcej, biegły mógł brać udział w opiniowaniu samego planu zmieniającego, więc też może mieć problem z zachowaniem obiektywizmu.
Mając na uwadze powyższe powodowie wnieśli o:
I. zmianę wyroku, tak żeby strona pozwana wykupiła działkę za kwotę 2.000 zł za l m2, + należne odsetki;
alternatywnie
II. zmianę wyroku, tak żeby strona pozwana wypłaciła odszkodowania, takie jakie wycenił biegły rzeczownawca, + należne odsetki,
alternatywnie
III. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji;
IV. zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania sądowego.
W przypadku uwzględnienia apelacji wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów:
1. dowodu z analizy chłonności działki wykonanej na życzenie pozwanego. To jest dowód, dlaczego powodowie nie mogą sprzedać działki, zawiera on dane, które mogą być bardzo pomocne przy rzetelnym oszacowaniu straty;
2. dowód z Listudevelopera (...), celem wykazania faktu, dlaczego powodowie nie mogą sprzedać działki;
3. dowód z przykładowej korespondencji e-mailowej z deweloperami celem wykazania faktu, dlaczego mimo tak usilnych starań powodowie nie mogą tych działek sprzedać, oraz że te nowe wprowadzone MPZP, nie tylko drastycznie obniżyły wartość działki, ale też spowodowały, że nie ma chętnych na jej zakup;
4. dowód na płycie DVD z pierwszej opinii rzeczoznawcy, który opracowany był na zlecenie pozwanego, w celu wykazania że pozwany wpływał na opinię rzeczoznawcy, jak również że metodologia, którą przyjmują rzeczoznawcy nie sprawdza się w tym przypadku zupełnie, bo nie wykazuje realnej straty. Deweloperzy kupują działki nie w przeliczeniu na metr kwadratowy gruntu, tylko w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkań(...), które mogą zrealizować na danym gruncie. Różnice są kilkunastokrotne na niekorzyść powodów, gdyż na wszystkich działkach, była możliwość zabudowy od 4,5 do 6 kondygnacji bez ograniczeń co do ilości mieszkań w jednym budynku. Żadna z porównywanych w wycenie działek nie miała takich możliwości inwestycyjnych, jakie miała działka powodów przed zmianą MPZP i tak bardzo ograniczonych możliwości inwestycyjnych jak sporna działka po zmianie(...). Od początku tym dowodem powodowie dysponowali, ale wcześniej prawnik powodów uznał, że nie jest on potrzebny na tamtym etapie procesu;
6. dowód z przesłuchania powódkiB. S.celem wykazania faktu, że zmiana planów zagospodarowania spowodowała całkowitą niemożliwość sprzedania działki, nawet za połowę ceny za jaką dziś powodowie mogliby kupić sobie działkę pod zabudowę jednorodzinną, gdyż o ile dziś jest bardzo duży popyt na działki pod zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną, to działkami pod zabudowę wielorodzinną małogabarytową prawie nikt nie jest zainteresowany. Wynika to głównie z powodu wysokich kosztów budowy w stosunku do ilościP.możliwych do uzyskania. Ceny działek pod zabudowę jednorodzinną w podobnej lokalizacji wynoszą obecnie 850 - 950 zł za 1 m2, podczas gdy za działkę powodów być można uzyskać maksymalnie 300 - 315 zł za 1 m2;
7. dowód: e-mail odfirmy (...), która wykonywała operat szacunkowy na zlecenie pozwanego, celem wykazania faktu, że pozwany wpływał na rzeczoznawcę, żeby ustalił, niższą wartość działki przed zmianą MPZP. Od początku powodowie tym dowodem dysponują, ale wcześniej prawnik powodów uznał, że nie jest on potrzebny na tamtym etapie procesu;
8. dowód: pismo urzędowe z dnia 30 kwietnia, w którym przekazano powodom informację, na jaką powierzchnie użytkową mieszkań (P.) zostały wydane pozwolenia na działkach, które rzeczoznawca przyjął do porównania. Znając powierzchnie użytkowe mieszkań, na które developerzy uzyskali pozwolenia, cenę działki i wielkość działki, można z łatwością wyliczyć wartość jednegoP., jaką developerzy płacili w tej lokalizacji. Dysponując takimi danymi, rzeczoznawca mógłby rzetelnie obliczyć realną wartość działki przed i po zmianie MPZP;
9 dowód: pismo urzędowe z wydziału architektury odmawiające zmiany(...)na zabudowę jednorodzinną - celem wykazania faktu, że Biuro(...) W.nie chce zmienić MPZP na zabudowę jednorodzinną;
10. dowód: uchwała(...)Rady Miasta(...)W.z dnia 18 października 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego(...)- celem wykazania faktu, że wszystkie 4 działki, które biegły rzeczoznawcza sądowy brał do porównania z obr.(...), w momencie sprzedaży były tuż przed zmianą MPZP, które miały drastycznie obniżyć ich wartość, dlatego właściciele tych działek sprzedawali je pod presją, że jak nie zdążą sprzedać ich przed zmianą planów to grunt ich może stracić bardzo na wartości;
11. dowód: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego(...)wyłożenie i rysunek projektu planu - celem wykazania faktu, pod jaką presją spadku wartości nieruchomości sprzedawali swoje działki właściciele w obr.(...). i dlaczego akurat wyjątkowo w tym okresie były takie tanie grunty pod zabudowę jednorodzinną naB.;
12. dowód: artykuł z(...)zatytułowany „P.bez planu zagospodarowania. Po 9 latach prac ląduje w koszu” - celem wykazania faktu, że także właściciele działek przyul. (...), które przyjął rzeczoznawca do porównania wyceniając działki, działali pod presją spadku wartości ich nieruchomości po zmianie MPZP;
13. dowód: zaświadczenie od lekarza, poświadczające chorobę, którą spowodowała cała ta sytuacja;
14. dowód: oferta wyceny gruntu inwestycyjnego położonego wW.przyul. (...)celem wykazania faktu jak powinna być zrobiona wycena, która uwzględni potencjał inwestycyjny działki.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja w przeważającym zakresie zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie zarzuty były zasadne.
Za najdalej idący należało uznać zarzut nieważności postępowania na podstawieart. 379 pkt 5 k.p.c.Apelujący podnoszą, żeB. S.w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji została pozbawiona możności obrony swoich praw (art. 379 pkt 5 k.p.c.), bowiem Sąd pominął wniosek o jej przesłuchanie oraz wnioski dowodowe z dokumentów, zgłoszone na rozprawie w dniu 29 października 2020 r. W orzecznictwie przedstawiono wiele wypowiedzi dotyczących sytuacji, w których dochodzi do pozbawienia strony możliwości obrony jej praw. Pozbawienie takie następuje wówczas, gdy z winy sądu albo strony przeciwnej, strona w ogóle nie mogła działać i nie miała możliwości podjęcia przed sądem obrony swoich praw. W judykaturze utrwalone jest stanowisko, że nieważność postępowania z powodu pozbawienia strony możności obrony jej praw zachodzi wówczas, gdy ze względu na uchybienia formalne - na przykład niezawiadomienie strony o rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku albo rozpoznanie sprawy, wbrew przepisom prawa, na posiedzeniu niejawnym zamiast na rozprawie - strona została pozbawiona przez sąd lub przeciwnika procesowego możności brania udziału w sprawie oraz zgłoszenia twierdzeń faktycznych i wniosków dowodowych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1974 r., II CR 331/74, OSNCP 1975 Nr 5, poz. 84; NP 1976 nr 5, s. 807, z glosą J. Klimkowicza oraz z dnia 1 września 2010 r., II UK 101/10, LEX nr 661547). Jako pozbawienie możliwości obrony praw nie może być uznane oddalenie wniosków dowodowych strony. W postanowieniu z dnia 12 grudnia 2000 r., sygn. akt II UKN 121/10, Sąd Najwyższy wskazał, że nie jest pobawieniem strony możności obrony swoich praw pominięcie jej wniosku dowodowego. W przypadku nieuzasadnionego, w ocenie strony, pominięcia jej wniosków dowodowych, może ona kwestionować poczynione ustalenia faktyczne jako błędne czy też przedwczesne, ze względu na istotne braki w postępowaniu dowodowym, ale posiłkowanie się w takim przypadku zarzutem nieważności postępowania jest oczywiście błędne.
W sprawie niniejszej powódkaB. S.na rozprawie przed Sądem Okręgowym w dniu 29 października 2020 r. miała możliwość wypowiedzenia się, wskazała, że przyłącza się do stanowiska pełnomocnika powodów, miała także możliwość zgłoszenia zastrzeżenia na podstawieart. 162 k.p.c., a w konsekwencji ewentualne uchybienie polegające na pominięciu dowodu z jej przesłuchania nie może być kwalifikowane jako pozbawienie strony możności obrony jej praw, powodujące nieważność postępowania. Sąd Okręgowy nie przeprowadzał dowodu z przesłuchania stron, oparł swoje ustalenia na dokumentach złożonych do akt przez obydwie strony oraz niespornych twierdzeniach stron, np. co do faktu, iż powodowie od 2007 roku podejmowali próby sprzedaży należącej do nich nieruchomości oraz przyczyn braku sfinalizowania umowy sprzedaży. Zgodnie zart. 227 k.p.c.przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Sąd przeprowadzając postępowanie musi najpierw ocenić czy dowód zgłoszony przez stronę ma potwierdzić okoliczności mające istotne znaczenie w sprawie czy też dany dowód jest zbędny (nieprzydatny) dla rozstrzygnięcia sprawy. Dowód z przesłuchania stron jest dowodem subsydiarnym, który jest przeprowadzany jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy dowód ten pominął uznając, iż dowody z dokumentów są wystarczające do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i ocenę tę należy podzielić.
Niezasadny jest zarzut, iż opinia biegłego urbanistyT. S.nie jest rzetelna, obiektywna i nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia, gdyż biegły jest członkiem MKUA (Miejskiej Komisji Urbanistyczno - Architektonicznej) i mógł brać udział w opiniowaniu samego planu zmieniającego.
Wątpliwości co do bezstronności biegłego należy rozważyć w ramach sędziowskiej oceny wiarygodności dowodów w oparciu oart. 233 k.p.c.(tak wyrok SN z dnia 18 marca 2008r. II UK 167/07). Pozbawienie Sądu takiej możliwości oznaczałoby bowiem przekreślenie zasady sędziowskiej swobody oceny wiarygodności i mocy dowodów, zwłaszcza że brak wniosku strony o wyłączenie biegłego może być spowodowany różnymi okolicznościami, a ponadto powody uzasadniające to wyłączenie mogły ujawnić się dopiero po ukończeniu czynności biegłego. Jeżeli między biegłym a jedną ze stron lub jej przedstawicielem zachodził stosunek osobisty tego rodzaju, że mógłby wywołać wątpliwości co do bezstronności biegłego, to brak stosownego wniosku strony i niezastosowanie przez Sądart. 49 k.p.c.nie stoi na przeszkodzie uwzględnieniu tej okoliczności w ramach sędziowskiej oceny wiarygodności i mocy dowodów na podstawieart. 233 § 1 k.p.c.
Wskazane przez powodów okoliczności w postaci relacji zawodowych, łączących biegłego z pozwanym nie mogły stanowić przyczyny wyłączenia biegłego w rozumieniuart. 49 k.p.c.Należy bowiem odróżnić kontakty urzędowe, zawodowe z innymi osobami w związku z wykonywanymi przez te osoby obowiązkami zawodowymi od stosunków osobistych natury emocjonalnej (np. pokrewieństwa, przyjaźni) lub gospodarczej (np. powiązania osobiste majątkowe, kredytowe). Tylko te drugie stosunki mogą przemawiać za zastosowaniemart. 49 k.p.c., nie zaś sama każda osobista znajomość ze stroną postępowania (tak postanowienie SN z dnia 26 sierpnia 1994 r. I CO 40/94, SN w postanowieniu z dnia 25 sierpnia 1971r. I CZ 212/71). Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się też, że nawet stosunek podległości służbowej, a więc coś więcej niż udział lub praca w tych samych ośrodkach, sam nie stanowi wystarczającej przesłanki wyłączenia biegłego, zależność służbowa musi być połączona z inną okolicznością, która w istotnym stopniu wzmacniałaby znaczenie tej pierwszej (tak SN w postanowieniu z dnia 29 stycznia 2013r. II KK 216/13, w postanowieniu z dnia 13 grudnia 2007r. V KK 140/07). Wymienione postanowienia Sądu Najwyższego zostały wydane co prawda na gruncie prawa karnego, jednakże brak jest racjonalnych podstaw dla uznania, że postępowanie cywilne wprowadza w tym zakresie dla biegłych większe rygory. W niniejszej sprawie biegły zeznał, że nie brał udziału w opracowaniu planu zmieniającego, a zatem samo członkostwo w Miejskiej Komisji Urbanistyczno – Architektonicznej nie może stanowić podstawy do twierdzenia o braku obiektywizmu biegłego w niniejszej sprawie i nie może dyskredytować jego opinii.
Pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego koncentrują się na wywiedzeniu z oceny dowodów zgromadzonych w sprawie przez Sąd Okręgowy wniosku, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w czerwcu 2013 r. nie doszło do istotnego ograniczenia korzystania przez powodów z działek objętych powództwem w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Powodowie wskazali na wadliwą w tym zakresie ocenę opinii biegłego z zakresu urbanistyki i planowania przestrzennegoT. S.. Zarzuty te powiązane są, co oczywiste, z zarzutami naruszenia prawa materialnego tj. z zarzutem błędnego zastosowaniaart. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W ocenie Sądu Apelacyjnego podzielić należy zarzuty powodów w odniesieniu do oceny dowodu z opinii biegłegoT. S.. Ocena tego dowodu jest dowolna, a nie swobodna, poczynione ustalenia i oceny prawne są sprzeczne z wnioskami biegłego w zakresie, w jakim w tej sprawie niezbędne były wiadomości specjalne. Wypada podkreślić, że opinia biegłego, szczególnie przedstawione w niej wnioski oparte są o wiadomości specjalne, którymi nie dysponuje sąd orzekający. Dokonując więc oceny dowodu z opinii biegłego przy zastosowaniu kryteriów zart. 233 § 1 k.p.c., sąd w każdym przypadku powinien skontrolować wypowiedzi biegłego pod kątem ich zgodności z zasadami logiki, poziomu wiedzy biegłego, sposobu motywowania jego stanowiska i stopnia stanowczości wyrażonych wniosków (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001, z.4, poz. 64 czy wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2000 r., IV CCK 1383/00, Lex nr 52544). Oznacza to, że jeśli sąd uznaje moc dowodową opinii biegłego, to nie może poczynić ustaleń i ocen sprzecznych z wnioskami opinii biegłego uznanej za rzetelną, przydatną i wiarygodną. Nie można przy tym oprzeć ustaleń wyłącznie na podstawie konkluzji opinii biegłego, lecz koniecznym jest sprawdzenie poprawności poszczególnych elementów składających się na trafność wniosków końcowych (por.: wyr. SN z 15.2.1974 r., II CR 817/73, Legalis, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 14.5.2014 r. III AUA 1866/13, Legalis).
W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wskazał, że w całej rozciągłości podzielił wnioski opinii biegłegoT. S., których ostatecznie żadna ze stron nie kwestionowała, a zatem przydał im moc dowodową. Pomimo tego, jak trafnie podnoszą skarżący, Sąd pierwszej instancji pominął stanowisko biegłego, zgodnie z którym nowy plan miejscowy całkowicie wyklucza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jego ustalenia stanowią więc istotne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (k. 455). Biegły wskazał także, że wprowadzenie linii zabudowy odległej od granicy działki o 10 m znacznie ograniczyło realne możliwości zabudowy, a caładziałka (...)stała się wyłączona z zabudowy (k. 451 verte). Dodatkowo biegły wskazał, że w stanie prawnym sprzed 26.07.2013 r. możliwa była realizacja na przedmiotowym terenie zabudowy wielorodzinnej i możliwość ta nie została cofnięta. Zmieniły się natomiast warunki zabudowy poprzez ograniczenie wysokości i intensywności zabudowy. W ocenie biegłego zmiana parametrów zabudowy wielorodzinnej w nowym planie nie stanowiła istotnej zmiany możliwości korzystania z nieruchomości, w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, odnosiła się bowiem do warunków i parametrów urbanistycznych realizacji zabudowy, określonych w poprzednim planie nieprecyzyjnie, w sposób otwarty, natomiast nie zmieniała istoty i treści wyznaczonego planem przeznaczenia (k. 455). W opinii uzupełniającej biegły wskazał, że: oczywiste jest, że nowe regulacje planistyczne ograniczyły w sposób znaczący możliwości zabudowy ternu nieruchomości (również w zakresie zabudowy wielorodzinnej i usługowej) to podtrzymując tezę pierwotnej opinii można stwierdzić, że z punktu widzenia literalnego zapisuustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymnie stanowiło to istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości, ponieważ odnosi się on jedynie do przeznaczenia terenu. Jeżeli zaś tezę pierwotnej pinii w takim kształcie odrzucić – bezsporne jest, że również w zakresie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej nastąpiło istotne ograniczenie w rozumieniuart. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podobnie jak nastąpiło to dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska Sądu Okręgowego, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2013 pozostało bez wpływu na dotychczasowy faktyczny sposób korzystania przez powodów z należącej do nich nieruchomości. Opinia sporządzona przez biegłego urbanistęT. S.w ocenie Sądu Apelacyjnego została oceniona przez Sąd I instancji z przekroczeniem granicy swobodnej oceny dowodów. Przede wszystkim podkreślić należy, iż powyższa opinia w zakresie ustalenia czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone nie mogła stanowić podstawy ustaleń faktycznych, z których Sąd Okręgowy wysnuł następnie wniosek o braku podstaw po stronie pozwanego do wypłaty odszkodowania. Sąd bowiem nie powinien oprzeć ustaleń na podstawie warunkowej konkluzji opinii biegłego, który przedstawił dwie możliwe tezy, lecz koniecznym było przeprowadzenie analizy pod kątem czy zmiana parametrów zabudowy wielorodzinnej w nowym planie stanowiła istotną zmianę możliwości korzystania z nieruchomości, czy też nie, bowiem nie zmieniała istoty i treści wyznaczonego planem przeznaczenia. Sąd analizy takiej nie przeprowadził, nie poddał także ocenie czy wykluczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wyłączenie z zabudowy całejdziałki (...)stanowić może istotną zmianę możliwości korzystania z nieruchomości powodów. Biegły w tym zakresie nie jest uprawniony ani do czynienia ustaleń faktycznych w zastępstwie sądu, ani też do przeprowadzenia prawnej oceny materiału dowodowego. Wobec powyższego uzasadniony był także zarzut apelacji naruszeniaart. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia wskazanegoart. 36 ust. 1 u.p.z.p, Sąd Apelacyjny aprobuje wykładnię tego przepisu, przedstawioną w orzeczeniach Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy podkreślił przede wszystkim, że ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Poglądy te znajdują wyraźne oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w wyrokach z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, z dnia 9 września 2009, V CSK 46/09, z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11 i z dnia 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14 nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował. Dodać należy, że oceny czy nowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadził zmiany, które uniemożliwiają powodowi dotychczasowe korzystanie z nieruchomości należy także dokonywać przez pryzmatart. 140 k.c.Przepis ten wyraża bowiem naturę prawa własności. Ujmuje definicję tego prawa w dwóch aspektach: pozytywnym i negatywnym. Przez stronę pozytywną rozumie się uprawnienia, jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe, natomiast strona negatywna własności oznacza możność wyłączenia przez właściciela wkraczania innych osób w sferę jego prawa. Uprawnieniu właściciela do korzystania z rzeczy i do rozporządzania rzeczą towarzyszy zatem obowiązek zaniechania ingerencji, z zapewnieniem właścicielowi środków ochrony skierowanych przeciwko naruszycielowi. Z punktu widzenia tak pojmowanej istoty własności jako zasadnicze musi być ocenione przeznaczenie nieruchomości, jak również takie ustalenie norm powierzchniowych dla działki budowlanej, że zabudowa przez właściciela tej działki staje się niemożliwa bądź istotnie ograniczona, a także przyjęcie, że prawo do zabudowy stanowi element prawa własności, natomiast regulacje planistyczne stanowią wraz z innymi szczególnymi regulacjami ustawowymi elementy ograniczenia tego prawa (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2016 r., V CSK 117/16).
W rozpoznawanej sprawie MPZP w sposób istotny ograniczył możliwość zabudowy nieruchomości powodów. Przede wszystkim narzucone zostały gabaryty nowo budowanych obiektów budowlanych, określono maksymalną wysokość zabudowy do 12 m, wskazano, że powierzchnia zabudowy pojedynczego budynku nie może być większa od 350 m2, a liczba lokali mieszkalnych w jednym budynku nie może przekroczyć 6, określono wskaźniki: minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 30 % (dla oznaczenia A8.W/ZP – 60 %), maksymalnej powierzchni zabudowy oraz wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy 1,2. Dodatkowo nowy plan miejscowy całkowicie wyklucza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wprowadza linię zabudowy odległej od granicy działki o 10 m, co znacznie ograniczyło realne możliwości zabudowy, a całądziałkę (...)wyłączyło z zabudowy. Skutkiem tych różnic jest zmniejszenie wielkości dopuszczalnej, projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej, określanej, w szczególności, parametrami powierzchni całkowitej, a w konsekwencji, kubatury możliwego przedsięwzięcia. W świetle przytoczonych wyżej okoliczności Sąd odwoławczy nie miał wątpliwości co do tego, że na skutek wejścia w życie nowego MPZP potencjalna możliwość wykorzystania działki przez powodów uległa istotnemu ograniczeniu.
Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie opinii biegłegoJ. S.ustalił odszkodowanie za rzeczywiście poniesioną przez właścicieli szkodę, obejmującą obniżenie wartości nieruchomości, pozostające w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Pojęcie rzeczywistej szkody z art. 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. obejmuje obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (por. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2007 r., V CSK 230/07, Lex nr 485903). Biegły określił wartość nieruchomości sprzed i po wejściu w życie planu, stosując metodę, którą uznał za najbardziej właściwą w okolicznościach sprawy, tj. podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu Apelacyjnego powodowie nie podważyli skutecznie wniosków, płynących z opinii biegłego. Ustalenie rozmiaru szkody w postaci utraty wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych. Z tego względu Sąd Apelacyjny dokonał ustaleń w tym zakresie na podstawie opinii biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowego, złożone do apelacji dokumenty nie mogły w żadnym razie prowadzić do odmiennych wyliczeń. Ustalone przez biegłego obniżenie rynkowej wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wyniosło 3.443.913 zł, o zasądzenie takiej kwoty w postępowaniu apelacyjnym wnosili powodowie (pismo z dnia 5 listopada 2021 r., k. 1079), wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy i architekta zgłosili tylko w przypadku, gdyby sąd nie uznał zgłoszonych przez nich roszczeń za słuszne. Kwoty na rzecz poszczególnych powodów zostały zasądzone stosownie do przy sługujących im udziałów w nieruchomości (D. K.iE. K.5/8 na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,M. R.,B. S.iE. K.– 1/8).
W zakresie roszczenia odsetkowego jest ono zasadne od dnia 17 kwietnia 2017 roku. Treśćart. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymnie pozostawia wątpliwości, że co do zasady data początkowa odsetek za opóźnienie winna być wiązana z bezskutecznym upływem 6 miesięcy od złożenia wniosku o wykup. Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku zasadniczo zbieżnym z przedstawionym w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2014 r., IV CSK 505/13, a więc, że decydujący jest upływ 6 miesięcy od wezwania do wykupu, przy uwzględnieniu jednakże tej okoliczności, że powodowie nie udowodnili, iż przed dniem 17 października 2016 r., tj. przed datą doręczenia odpisu pozwu, zawierającego także ewentualne roszczenie o wykup, wezwali pozwanego do wykupienia nieruchomości. W szczególności brak dowodu, że pismo datowane na 5 maja 2014 r., zawierające żądanie odszkodowawcze, jak i datowane na 22 lutego 2016 r., zawierające wniosek o przejęcie nieruchomości, zostało pozwanemu doręczone, a jeżeli tak to z jaką datą. Nie mają zatem racji powodowie, twierdząc, że odsetki winny być naliczane od 15 listopada 2014 r.
Na koniec wskazać należy, że w niniejszej sprawie z konstrukcji żądań powództwa oraz wyjaśnień apelacji wynika, że powodowie zgłosili żądanie główne zapłaty odszkodowania łącznie z żądaniem ewentualnym wykupienia nieruchomości. W żądaniu ewentualnym mamy do czynienia z żądaniem wskazanym na miejscu pierwszym oraz żądaniem wskazanym na miejscu drugim, tj. żądaniem ewentualnym, zgłoszonym na wypadek nieuwzględnienia przez sąd żądania wskazanego na pierwszym miejscu. W takim przypadku sąd orzeknie o żądaniu ewentualnym tylko wtedy, gdy oddali to zgłoszone na pierwszym miejscu, jeśli natomiast uwzględni żądanie wymienione w pierwszej kolejności, to o żądaniu ewentualnym nie będzie orzekał. Jest to przypadek – obok żądania alternatywnego oraz żądania przemiennego - szczególnej kumulacji roszczeń (zob. wyr. SN z 26.1.1979 r., IV CR 403/78, OSP 1980, Nr 3, poz. 55). Istnieją tu bowiem formalnie dwa roszczenia, jednakże sąd orzeka tylko o jednym (orz. SN z 7.9.1960 r., II CR 366/59, PUG 1961, Nr 12, s. 424). Dokonanie kumulacji roszczeń przez powoda, w tym wskazanie żądania głównego i ewentualnego, jest wiążące dla sądu (zob. uzasadnienie uchwały SN z 18 października 2013 r., III CZP 58/13).
Zgodnie zart. 383 k.p.c.w postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzyć żądania pozwu ani występować z nowymi roszczeniami. Jednakże w razie zmiany okoliczności można żądać zamiast pierwotnego przedmiotu sporu jego wartości lub innego przedmiotu, a w sprawach o świadczenie powtarzające się można nadto rozszerzyć żądanie pozwu o świadczenia za dalsze okresy. Wskazana wzdaniu drugimzmiana okoliczności musi dotyczyć przedmiotu sporu, musi nastąpić po wydaniu wyroku przez sąd pierwszej instancji i musi prowadzić do stanu, według którego powód utracił interes prawny w dochodzeniu żądania pierwotnego i ma taki interes w dochodzeniu żądania zmienionego (tak wyrok SN z 16.11.1999 r., II CKN 586/98, LEX nr 527174). Niedopuszczalne jest rozszerzenie żądania pozwu w skardze apelacyjnej chociażby przez postawienie ewentualnego żądania alternatywnego (facultas alternativa), przewyższającego wartość przedmiotu sporu (orzeczenie SN z dnia 20 listopada 1935 r., C.II 1751/35, Zb. Orz. 1936, nr V, poz. 213; por. także wyrok SN z dnia 5 listopada 1998 r., I PKN 419/98, OSNAPiUS 1999, nr 24, poz. 783).
W orzecznictwie podkreśla się, że określenie zakresu postępowania apelacyjnego, adekwatne do przedmiotu rozpoznania i przedmiotu orzeczenia pierwszoinstancyjnego, stanowi realizację zasady dyspozycyjności i zakazu orzekania ponad żądanie. Innymi słowy, choć Sąd Apelacyjny jest sądem merytorycznym, to jednak merytoryczne rozpoznanie nie może przekraczać rozpoznania sprawy przed Sądem pierwszej instancji (por. SN w postanowieniu z dnia 7 czerwca 2013 r. w sprawie I CSK 641/12, LEX nr 1360163; w postanowieniu z dnia 30 sierpnia 2000 r. w sprawie V CKN 1046/00, LEX nr 530653, w postanowieniu z dnia 9 maja 2014 r. w sprawie I PZ 3/14, LEX nr 1475233).W rezultacie przedmiotem kontroli instancyjnej jest żądanie pozwu w takim kształcie, w jakim zostało ono przedstawione pod osąd Sądowi pierwszej instancji. W niniejszej sprawie nie nastąpiła zmiana okoliczności, która spowodowałaby, że powodowie w dochodzeniu roszczenia odszkodowawczego, zgłoszonego na pierwszym miejscu, utracili interes prawny. Tym samym Sąd Apelacyjny poza rozważaniami pozostawił nowe żądanie apelacji zgłoszone z naruszeniem dyspozycjiart. 383 k.p.c., tj. żądanie wykupu nieruchomości za kwotę 26.516.000 zł.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podst.art. 386 § 1 k.p.c.orzekł jak w punkcie 1, a na podst.art. 385 k.p.c.- jak w punkcie 2 sentencji. Skutkowało to również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach w pierwszej instancji, o których orzeczono na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.
Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie powodów, których stanowisko procesowe zostało uwzględnione niemalże w całości, ograniczyły się do opłaty od apelacji przyjętoart. 100 zd. 2 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.
Aleksandra Kempczyńska