Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1026/17
Data wyroku: 2022-06-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Słowa kluczowe: Umowa, Najem
Podstawa prawna: art. 662 § 1 kc, art. 664 § 1 kc

Sygn. akt II C 1026/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 czerwca 2022 roku
Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Protokolant: Marzena Przybysz - Zaklika
po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2022 roku na rozprawie
sprawy z powództwaM. S.
przeciwkoE. J. (1)
o zapłatę kwoty 136 743zł
i z powództwa wzajemnegoE. J. (1)
przeciwkoM. S.
o zapłatę kwoty 188 400zł, ewentualnie o obniżenie czynszu
I zasądza od pozwanejE. J. (1)na rzecz powodaM. S.kwotę 77 973zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt trzy złote) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:
- od kwoty 13 500zł (trzynaście tysięcy pięćset złotych) od dnia 16 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 52 500zł (pięćdziesiąt dwa tysiące pięćset złotych) od dnia 21 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty;
II oddala powództwoM. S.w pozostałym zakresie;
III zasądza od pozwanejE. J. (1)na rzecz powodaM. S.kwotę 5562zł (pięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3240zł (trzy tysiące dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
IV zasądza od powodaM. S.na rzecz pozwanejE. J. (1)kwotę 2160zł (dwa tysiące sto sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
V przyznaje adw.M. W.ze środków Skarbu Państwa – tut. Sądu kwotę 1440zł (tysiąc czterysta czterdzieści złotych) powiększoną o podatek Vat tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powodowiM. S.z urzędu;
VI przyznaje adw.P. B.ze środków Skarbu Państwa – tut. Sądu kwotę 2160zł (dwa tysiące sto sześćdziesiąt złotych) powiększoną o podatek Vat tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanejE. J. (1)z urzędu;
VII oddala powództwo wzajemne o zasądzenie kwoty 188 400zł;
VIII oddala powództwo wzajemne o obniżenie czynszu;
IX zasądza od powódki wzajemnejE. J. (1)na rzecz pozwanego wzajemnegoM. S.kwotę 5400zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
X przyznaje adw.P. B.ze środków Skarbu Państwa – tut. Sądu kwotę 3600zł (trzy tysiące sześćset złotych) powiększoną o podatek Vat tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powódce wzajemnejE. J. (1)z urzędu;
XI nieuiszczone koszty sądowe i wydatki przejmuje na rachunek Skarbu Państwa.
Sygn. akt II C 1026/17

UZASADNIENIE
W dniu 22 sierpnia 2017 rokuM. S.wniósł pozew przeciwkoE. J. (1), domagając się zasądzenia od pozwanej kwoty 77 437zł i kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając żądanie powód wskazał, że strony łączyła umowa najmu budynku przyul. (...)wW., która została rozwiązana na skutek zaniechania płatności czynszu przez pozwaną, jednakże pozwana bezumownie korzysta z budynku. Powód wyjaśnił, że elementami żądanej kwoty są: - 20 500zł, stanowiąca zaległy czynsz najmu za okres od lipca 2015 roku do kwietnia 2016 roku, - 45 000zł, stanowiąca wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od kwietnia 2016 roku do sierpnia 2017 roku, - 11 973zł, stanowiąca należność za opłaty za media dostarczane do wynajmowanego budynku w okresie od lipca 2015 roku do 22 sierpnia 2017 roku. (k.2-3 i e-protokół rozprawy z dnia 25 maja 2018 roku)
E. J. (1)domagała się oddalenia powództwa w całości oraz wniosła pozew wzajemny, w którym żądała zasądzenia odM. S.kwoty 188 400zł, tytułem równowartości utraconych przez siebie korzyści w następstwie nienależytego wykonywania przez pozwanego wzajemnego umowy najmu, a ewentualnie - obniżenia czynszu najmu budynku przyul. (...)wW.za okres od 3 stycznia 2015 roku do 31 stycznia 2016 roku do kwoty 1200zł miesięcznie. Pozwana akcentowała, że powód nie wykonywał należycie swoich obowiązków wynajmującego (tj. nie udostępnił jej do korzystania 7 z 13 pokoi w budynku, nie przeprowadzał koniecznych napraw budynku, uniemożliwiał jej korzystanie z terenu wokół budynku i złośliwie utrudniał korzystanie z budynku), przez co pozwana nie mogła w zaplanowanym zakresie prowadzić działalności gospodarczej i zamiast 13 pokojowego pensjonatu oferującego noclegi z wyżywieniem prowadziła jedynie wynajem miejsc noclegowych w 6 pokojach w budynku, a swoje straty (utracony dochód) z tego tytułu pozwana oszacowała na 188 400zł. Pozwana jednocześnie przyznała, że celem spowodowania wywiązywania się przez powoda z warunków umowy kilkakrotnie zwracała się do niego o obniżenie czynszu, na co powód zareagował wypowiedzeniem umowy najmu. Na wypadek nieuwzględnienia żądania zasądzenia odszkodowania pozwana – powódka wzajemna wniosła o obniżenie czynszu najmu z kwoty 2500zł do kwoty 1200zł miesięcznie z uwagi na nieudostępnienie przezM. S.połowy wynajmowanej nieruchomości i utrudnianie wykonywania działalności hotelarskiej. (k.21-27)
M. S.popierał powództwo w całości i domagał się oddalenia powództwa wzajemnego, podnosząc że zawierając umowę najmu powódka wzajemna znała i zaakceptowała stan techniczny budynku oraz że w toku wykonywania umowy była upoważniona do przeprowadzania drobnych napraw i remontów. (k.93-94)
M. S.pismem z dnia 2 kwietnia 2019 roku sprecyzował i rozszerzył żądanie pozwu, domagając się zasądzenia odE. J. (1)kwoty 77 973zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:
- od kwoty 13 500zł (stanowiącej należność z tytułu czynszu najmu) od dnia 16 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,
- od kwoty 52 500zł (stanowiącej wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości od stycznia 2016 roku do sierpnia 2017 roku) od dnia 21 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty.
Dodatkowo powód zażądał zasądzenia od pozwanej kwoty 58 770zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 marca 2018 roku do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za zniszczenia budynku przyul. (...)wW.powstałe w okresie od sierpnia 2017 roku do marca 2018 roku. (k.200-202)
E. J. (1)domagała się oddalenia powództwa w całości, w szczególności żądania zasądzenia odszkodowania w kwocie 58 770zł, zaprzeczając temu by zniszczyła budynek należący do powoda. (k.320-321)
Do chwili zamknięcia rozprawyM. S.popierał wniesione przez siebie powództwo i domagał się oddalenia powództwa wzajemnego (k.433-434 i e-protokół rozprawy z 3 czerwca 2022 roku), aE. J. (1)domagała się oddalenia powództwa i popierała powództwo wzajemne. (e-protokół rozprawy z 3 czerwca 2022 roku)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W marcu 2014 rokuE. J. (1)uzgodniła zM. S., że wynajmie od niego na kilka lat budynek przyul. (...)wW.i będzie prowadzić w nim pensjonat.
E. J. (1)miała możliwość uprzedniego obejrzenia budynku i otaczającej go posesji, była świadoma jego złego stanu technicznego i niskiego standardu, jednak uznała że - z uwagi na dobrą lokalizację budynku - działalność pensjonatowa w tym miejscu może okazać się dochodowa.
Budynek był zaniedbany, częściowo umeblowany, brudny, a kilka lat wcześniej był wynajmowany z przeznaczeniem na tzw. pokoje pracownicze. Stan techniczny budynku był niezadowalający, np. na dolnej powierzchni elewacji były zawilgocenia i wykwity, na wyprawie tynkarskiej płyty balkonowej nad wejściem głównym widoczne były ubytki tynku, na tarasach, balkonie i schodach zewnętrznych brakowało części płytek ceramicznych, przeciekała płyta balkonowa i taras od strony frontowej, obróbki blacharskie attyk i okapów płyt tarasowych były skorodowane, występowały nieszczelne odcinki rynien i rur spustowych, ramy okien były wypaczone i nieszczelne, w wiatrołapie przy wejściu głównym na suficie widoczne były skutki zaciekania z nieszczelnego znajdującego się nad nim tarasu – zagrzybienie, złuszczenie tynku, spękania tynku.
Strony ustnie uzgodniły, żeE. J. (1)przeprowadzi prace adaptacyjne, porządkowe i remonty, umożliwiające rozpoczęcie działalności pensjonatowej (w tym np. wydzielenie i organizację łazienek w poszczególnych pokojach). Ustalono, że na czas wykonywania tych pracM. S.udostępni nieodpłatnie budynekE. J. (1), a po ich zakończeniu zostanie podpisana umowa najmu.
Członkowie rodzinyE. J. (1)odwodzili ją od zamiaru wynajęcia budynku i zorganizowania w nim pensjonatu, zwracając uwagę na zły stan pomieszczeń w budynku (zawilgocenie i zagrzybienie budynku, stare okna, przeciekający dach, zacieki) oraz nieład na otaczającej go posesji.E. J. (1)zdecydowała się na rozpoczęcie prac adaptacyjnych i od 18 marca 2014 roku, kiedy to otrzymała odM. S.klucze do budynku, rozpoczęła prace porządkowe i adaptacyjne.
E. J. (1)zleciła swojemu bratu rozpoczęcie prac budowlanych, wiedząc żeM. S.nie zgłosił jeszcze do nadzoru budowlanego zmiany przeznaczenia budynku i nie uzyskał na to zgody, poprzestając wyłącznie na zapewnieniachM. S.że to zrobi.
Budynek przyul. (...)miał trzy kondygnacje i składał się z 13 pokoi, 2 kuchnie, 3 łazienki, 3 wc, 4 pomieszczenia gospodarcze i garaż.
Do maja 2014 rokuE. J. (1)zdążyła przeprowadzić modernizację pomieszczeń na parterze i piętrze budynku, natomiast nie rozpoczęto remontu pomieszczeń w tzw. podpiwniczeniu (w tym 3 pokoi). W pomieszczeniach w podpiwniczeniu i jednym z pokoi na parterze oraz przylegającym do niego tarasie gromadzone były meble pozostawione po poprzednich użytkownikach, stare lodówki itp., aM. S.był kilkakrotnie proszony o ich zabranie.
Prace remontowe i porządkowe prowadzone przezE. J. (1)były znaczące – w 3 pokojach postawiono ścianki działowe i w powstałych pomieszczeniach zorganizowano łazienki, pomalowano ściany i sufity, wytapetowano ściany na korytarzach, na korytarzach stary parkiet został pokryty panelami a w pokojach – wykładziną dywanową, wymieniano drzwi wewnętrzne, w niektórych pomieszczeniach wstawiano drzwi, czyszczono i uszczelniano kaloryfery, czyszczono, uszczelniano i malowano stolarkę okienną.
M. S.był kilka razy w budynku i znał zakres prowadzonych prac remontowo – budowlanych.
Dowód: zeznania świadkaM. R.e-protokół rozprawy z 6 lipca 2018 roku, zeznania powodaM. S.– w części e-protokół rozprawy z dnia 13 lipca 2018 roku, zeznania pozwanejE. J. (1)e-protokół rozprawy z dnia 14 września 2018 roku, zeznania świadkaE. J. (2)e-protokół rozprawy z 30 listopada 2018 roku, protokół okresowej kontroli stanu technicznego k.322-335, zdjęcia budynku k.500
W dniu 1 maja 2014 rokuM. S.iE. J. (1)podpisali umowę najmu zabudowanej budynkiem mieszkalnym z garażem nieruchomości przyul. (...)wW.oraz przyległej częścidziałki gruntu nr (...), mającej powierzchnię 720 m2. Umowa została zawarta na okres 5 lat, tj. od 1 maja 2014 roku do dnia 30 kwietnia 2019 roku, celem umożliwieniaE. J. (1)prowadzenia w w/w budynku pensjonatu, w ramach jej działalności gospodarczej. Strony uzgodniły, że od 1 maja 2014 roku do 30 kwietnia 2016 roku czynsz najmu wynosić będzie 2500zł miesięcznie, a od 1 maja 2016 roku do 30 kwietnia 2019 roku – 3000zł miesięcznie i że będzie on płatny gotówką do 10 dnia każdego miesiąca. Zastrzeżono, że po upływie 60 dni od upływu terminu płatności czynszu,M. S.będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu. DodatkowoE. J. (1)zobowiązała się do uiszczania na rzeczM. S.kwot stanowiących równowartość opłat za energię elektryczną, ogrzewanie, wywóz śmieci i kanalizację dotyczących budynku przyul. (...)wW.w terminie 7 dni od przekazania jej przezM. S.faktur wystawionych przez dostawców w/w usług.
Strony potwierdziły, żeE. J. (1)uzyskała klucze do w/w budynku w dniu 18 marca 2014 roku i od tego czasu prowadziła w nim za zgodąM. S.uzgodnione prace adaptacyjne o wartości szacowanej na 20 000zł.E. J. (1)potwierdziła, że zna stan techniczny wynajmowanej nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń (§2 punkt 2 umowy).
W umowie przewidziano, że w trakcie trwania najmu najemcę obciążają drobne remonty i naprawy mające na celu utrzymanie przedmiotu najmu w stanie nie pogorszonym, a wynajmującego – tzw. remonty kapitalne, np. naprawa zewnętrznych elementów elewacji budynku.
Podpisując w/w umowęE. J. (1)była świadoma, że powód nie dysponuje zezwoleniem na zmianę przeznaczenia budynku.
Dowód: umowa z dnia 1 maja 2014 roku (k. 7 – 10), zeznania pozwanej e-protokół rozprawy z dnia 14 września 2018 roku
Od maja 2014 rokuE. J. (1)zaczęła prowadzić w wynajętym budynku działalność gospodarczą, choć w ograniczonym – w stosunku do planów – zakresie. Przechowywanie w pokojach w podpiwniczeniu i w pokoju na parterze elementów starego wyposażenia oraz niewyremontowanie kuchni w podpiwniczeniu sprawiło, że pozwana zrezygnowała z oferowania posiłków, a jedynie wynajmowała miejsca noclegowe.
M. S.nie reagował na prośby o zabranie należących do niego mebli i innych zbędnych elementów wyposażenia ani o uprzątnięcie otaczającej budynek posesji czy naprawę nieszczelnego dachu przy wejściu do budynku. W krótkim czasie pojawiły się też pomiędzy stronami ostre konflikty o korzystanie z miejsc postojowych przy budynku czy jednej z bram wjazdowych. Krótko po podpisaniu umowy członkowie rodzinyE. J. (1)namawiali ją do wypowiedzenia umowy najmu, pozwana miała już przygotowane oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, jednak po rozmowie z powodem zrezygnowała z tego.
Dowód: zeznania świadkaM. R.e-protokół rozprawy z 6 lipca 2018 roku, zeznania pozwanej e-protokół rozprawy z 14 września 2018 roku, zeznania świadkaE. J. (2)e-protokół rozprawy z 30 listopada 2018 roku
Pismem z dnia 12 czerwca 2015 rokuE. J. (1)wezwałaM. S.do obniżenia wysokości czynszu, powołując się na wady przedmiotu najmu (zaniechanie zabrania przez wynajmującego swoich przedmiotów z tarasu i piwnicy, brak możliwości korzystania z wjazdu na posesję, bałagan na terenie otaczającym budynek).
Dowód: pismo z 12.06.2015r. z potwierdzeniem nadania
Po wysłaniu w/w pisma, od lipca 2015 roku do października 2015 rokuE. J. (1)uiszczała tytułem czynszu jedynie kwotę 1000zł miesięcznie.
Od listopada 2015 roku do listopada 2016 rokuE. J. (1)przekazem pocztowym wysyłałaM. S.kwotę 100zł tytułem czynszu najmu,M. S.nie odbierał tych pieniędzy.E. J. (1)nie złożyła w/w kwot do depozytu sądowego.
Niesporne – informacyjne wyjaśnienia stron na rozprawie w dniu 25 maja 2018 roku
E. J. (1)opłacała w imieniuM. S.opłaty za dostawę mediów do domu przyul. (...)wW., co strony dokumentowały w ten sposób, żeM. S.kwitował na fakturach że dana należność została opłacona przez pozwaną.Dowód: faktura i potwierdzenie wpłaty na k.58-59 dołączonych akt VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w WarszawiePo lipcu 2015 roku pozwana zaprzestała regulowania należności za gaz i odprowadzanie ścieków, a należność z tego tytułu wyniosła 11 973zł.okoliczność niezaprzeczona
Pismem z dnia 7 sierpnia 2015 rokuE. J. (1)wezwałaM. S.do natychmiastowej naprawy usterek budynku przyul. (...)wW.(naprawa okien, naprawa hydroforu, naprawa cieknącego dachu i odpadającego tynku) oraz do zabrania z budynku należących doM. S.przedmiotów. Wezwanie to zostało ponowione pismem z dnia 2 września 2015 roku oraz z dnia 1 grudnia 2015 roku.
Dowód: pismo z 07.08.2015r. z potwierdzeniem nadania (k.30), pismo z 02.09.2015r. (k.34), pismo z 01.12.2015r. (k.40)
M. S.pismem z 16 lipca 2015 roku zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla(...) W.o dokonanej przezE. J. (1)przebudowie budynku przyul. (...)i o prowadzeniu w nim działalności gospodarczej „(...)”. Spowodowało to wszczęcie postępowania administracyjnego, w toku którego przeprowadzono kontrolę budynku w dniach 28 sierpnia 2015 roku i 6 października 2015 roku, stwierdzono samowolną zmianę sposobu użytkowania jednorodzinnego budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pokoi i postanowieniem z dnia 12 stycznia 2016 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymał w/w użytkowanie budynku, nakładając naM. S.i jego żonę, jako współwłaścicieli, obowiązek dostarczenia koniecznych dokumentów. Wobec niewykonania w/w obowiązku i kontynuowania w budynku działalności polegającej na wynajmie pokoi, decyzją z dnia 27 kwietnia 2016 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazałM.iA. S.przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku.
Dowód: postanowienie z dnia 12 stycznia 2016 roku (k. 35-36), decyzja z dnia 27 kwietnia 2016 roku na k.42-43 dołączonych akt VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie
Pismem z dnia 15 stycznia 2016 rokuM. S.wypowiedziałE. J. (1)umowę najmu zabudowanej nieruchomości przyul. (...)wW., powołując się na istniejące od lipca 2015 roku zadłużenie w płatności czynszu najmu w łącznej kwocie 13 500zł. JednocześnieM. S.wezwałE. J. (1)do niezwłocznego opuszczenia wynajmowanej nieruchomości.
Dowód: pismo z 15.01.2016r. (k.31-32)
Pismem z dnia 1 marca 2016 rokuM. S.wezwałE. J. (1)do niezwłocznego opuszczenia nieruchomości przyul. (...), wobec skutecznego wypowiedzenia umowy jej najmu oraz – na podstawieart. 676 kc- do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości.
Dowód: pismo z 01.03.2016r. z potwierdzeniem nadania k.18-19 dołączonych akt sprawy VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie
E. J. (1)nie zareagowała na w/w wezwania i do listopada 2016 roku prowadziła w budynku przyul. (...)wW.działalność polegającą na wynajmie miejsc noclegowych.
Dowody: zeznania świadkaM. R.e-protokół rozprawy z 6 lipca 2018 roku, zeznania pozwanej e-protokół rozprawy z 14 września 2018 roku, dokumentacja księgowa k.348-390
Pod koniec października 2016 roku został doręczonyE. J. (1)odpis pozwu w sprawie VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie z powództwaM. S.o nakazanie wydania nieruchomości przyul. (...)wW..
Wyrokiem z dnia 5 maja 2017 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie sygn. VII C 1229/16 nakazałE. J. (1)aby opróżniła i opuściła budynek mieszkalny położony wW.przyul. (...)i wydała goM. S.. Wyrok ten nie został zaskarżony przezE. J. (1).
Po wydaniu wyroku w sprawie VII C 1229/16,E. J. (1)rozpoczęła demontaż dokonanych przez siebie ulepszeń budynku przyul. (...)wW.i trwały one 2-3 miesiące. Zabrano z budynku elementy wyposażenia (kwiaty doniczkowe, pościel, meble), rozebrano ścianki działowe z kartongipsu, zdemontowano wyposażenie łazienek, zdjęto wykładziny dywanowe i panele podłogowe.
Klucze do budynku zostały oddaneM. S.w sierpniu 2017 roku.
Dowody: dokumenty znajdujące się w dołączonych aktach VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie, zeznania świadkaE. J. (2)e-protokół rozprawy z 30 listopada 2018 roku, zdjęcia koperta k.194 i k.500, zeznania pozwanejE. J. (1)e-protokół rozprawy z 11 czerwca 2021 roku
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przyul. (...)wW.w okresie od stycznia 2016 roku do sierpnia 2017 roku wynosi 71 100zł.
Dowód: opinia biegłego w zakresie szacowania nieruchomości k.472-496
W lutym 2019 rokuM. S.zlecił wykonanie opinii na temat aktualnego stanu technicznego wnętrz budynku mieszkalnego przyul. (...)wW.. Rzeczoznawca ustalił, że w budynku konieczne jest przeprowadzenie prac rozbiórkowych, renowacji ścian i sufitów, robót posadzkowych, renowacji stolarki okiennej i drzwiowej, remontu instalacji centralnego ogrzewania, wodociągowo – kanalizacyjnej i elektrycznej, których koszt wycenił na 58 769,60zł.
Dowód: opinia techniczna k.214-257
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo główne zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Natomiast powództwo wzajemne podlegało oddaleniu.
Podstawą dochodzonego przezM. S.roszczenia o zapłatę kwoty 13 500zł jestart. 659§1 kcw zw. zart. 680 kcw zw. z §3 umowy z dnia 1 maja 2014 roku. W myślart. 659§1 kcw zw. zart. 680 kcprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie zaś z §3 umowy stron w okresie do kwietnia 2016 roku czynsz najmu wynosić miał 2500zł miesięcznie. Niesporne pozostawało, że w okresie od lipca 2015 roku do stycznia 2016 roku pozwana korzystała z wynajętego budynku przyul. (...), jak również to, że za miesiące lipiec, sierpień i wrzesień 2015 roku uiściła czynsz w kwocie po 1000zł miesięcznie oraz że za miesiące od października 2015 roku do stycznia 2016 roku nie uiszczała czynszu. Powyższe czyniło oczywiście uzasadnionym żądanie zasądzenia należności z tytułu czynszu najmu za w/w okres w łącznej kwocie 13 500zł. Sąd zaznacza przy tym, żeE. J. (1)jako najemca nie była uprawniona do samodzielnego jednostronnego obniżenia wysokości czynszu, początkowo do kwoty 1000zł miesięcznie, później – do kwoty 100zł miesięcznie. W sytuacji, gdy pozwana uważała, że wynajęty budynek posiada wady mogła rozważyć wystąpienie z powództwem o obniżenie czynszu (art. 664§1 kc) lub też przeprowadzić konieczne naprawy obciążające wynajmującego i dokonać potrącenia wierzytelności o zwrot kosztów naprawy z wierzytelnością o zapłatę czynszu (por. uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 roku III CZP 13/75). Skoro jednak pozwana nie skorzystała z tych możliwości, a jedynie przestała realizować swój obowiązek uiszczania czynszu, zasadne było żądanie zasądzenia należności z tego tytułu w kwocie 13 500zł wraz z odsetkami za opóźnienie, a także skuteczne stało się oświadczenieM. S.o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia –art. 672 kcw zw. z §3 ust.3 umowy.
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu zobowiązywałoE. J. (1)do zwrotuM. S.wynajmowanej zabudowanej nieruchomości –art. 675§1 kci pozbawiało pozwaną uprawnienia do władania nią. Zaniechanie opuszczenia i wydaniaM. S.budynku przyul. (...)stanowi podstawę do domagania się przez powoda zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku w okresie od 15 stycznia 2016 roku (tj. po rozwiązaniu umowy najmu) do sierpnia 2017 roku (tj. do zwrotu powodowi kluczy do budynku). Zgromadzony materiał dowodowy, w tym zeznania córki i zięcia pozwanej, jednoznacznie wskazuje, żeE. J. (1)prowadziła w budynku przyul. (...)działalność gospodarczą do końca października 2016 roku (która to data koresponduje z otrzymaniem odpisu pozwu o wydanie nieruchomości) i dysponowała owym budynkiem podczas trwania procesu o eksmisję, rozpoczynając demontaż ulepszeń i prace porządkowe dopiero po wydaniu wyroku w sprawie VII C 1229/16 (maj 2017 rok), jak również że prace te trwały przez kolejne 2-3 miesiące i klucze do budynku zwróconoM. S.w sierpniu 2017 roku. Skonfrontowanie zeznań świadków czy choćby zapisów przedstawionej przez pozwaną dokumentacji księgowej, ujawniającej prowadzenie działalności do końca października 2016 roku, z twierdzeniami pełnomocnika pozwanej jakoby pozwana od lipca 2016 roku nie zajmowała spornej nieruchomości (k.320) nakazuje uznanie owych twierdzeń za niewiarygodne. Po 15 stycznia 2016 roku aż do sierpnia 2017 roku pozwanaE. J. (1)władała nieruchomością jako posiadacz zależny w złej wierze.
Z mocyart. 225 kcw zw. zart. 224§2 kcw zw. zart. 230 kcposiadacz zależny nieruchomości w złej wierze jest zobowiązany do zapłaty właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż należne właścicielowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy to kwota, którą posiadacz rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie, określona przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej. Oznacza to, iż wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ustala się w sposób hipotetyczny, z odniesieniem do stawek występujących na rynku obrotu nieruchomościami, przy założeniu prawidłowego zarządu nieruchomością. Ścisłe udowodnienie wysokości żądania o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest utrudnione, skoro właściciel domaga się wynagrodzenia odpowiadającego przypuszczalnej kwocie świadczeń jakie uzyskałby od posiadacza rzeczy w razie wynajęcia, wydzierżawienia itp. posiadaczowi tej rzeczy i wymaga wiadomości specjalnych, stąd Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości. Sąd uznał sporządzoną przez biegłegoA. K.opinię za wiarygodną i mogącą stanowić podstawę ustaleń faktycznych. Opinia ta była jednoznaczna, spójna, logicznie, szczegółowo i obszernie uzasadniona oraz sporządzona przez osobę której wiedzy fachowej nie sposób kwestionować. Sąd miał przy tym na uwadze, iż zgłaszane przez pozwaną zastrzeżenia do opinii biegłego nie dotyczyły sposobu i poprawności wyceny, lecz koncentrowały się na założeniu że w wycenianym okresie nie miało miejsce bezumowne korzystanie z nieruchomości, co jest kwestią prawną, przesądzoną przez Sąd w tezie opinii. Dodatkowo należy też zauważyć, że żądana przez powoda kwota 52 500zł była niższa niż wynagrodzenie oszacowane przez biegłego. Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił powództwo o zapłatę kwoty 52 500zł. Wobec treściart. 481§1 i 2 kcw zw. zart. 455 kcroszczenie o zasądzenie odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości było uzasadnione jedynie częściowo. Powód domagał się zasądzenia owych odsetek od dnia 21 kwietnia 2016 roku, przy czym zgromadzony materiał dowodowy nie wykazał, by przed wniesieniem pozwuE. J. (1)była wzywana do zapłaty owej należności. O pozostawaniu przez pozwaną w opóźnieniu w zapłacie można mówić dopiero po upływie tygodnia od otrzymania odpisu pozwu, tj. od dnia 21 grudnia 2017 roku.
Jak wskazano w części wstępnej uzasadnienia, w okresie obowiązywania umowy najmuE. J. (1)była zobowiązana do ponoszenia opłat eksploatacyjnych za wynajmowaną nieruchomość.M. S.domagał się zasądzenia z tego tytułu kwoty 11 973zł, stanowiącej sumę należności za dostawę gazu i wywóz ścieków w okresie od lipca 2015 roku do sierpnia 2017 roku, kiedy to pozwana przestała mieć możliwość korzystania z nieruchomości. Pozwana nie kwestionowała owego żądania ani co do zasady ani co do wysokości, co skutkowało uznaniem twierdzeń powoda za przyznane. Sąd z urzędu stwierdził przy tym, że wśród dokumentów znajdujących się w dołączonych aktach VII C 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie nie znajdują się potwierdzenia opłat z w/w tytułu.
Bezzasadne było natomiast żądanieM. S.zasądzenia kwoty 58 770zł tytułem odszkodowania za zniszczenia budynku przyul. (...)wW.powstałe w okresie od sierpnia 2017 roku do lutego 2018 roku. Podstawą prawną owego żądania byłart. 415 kc, przy czym nie zostały wykazane jakiekolwiek okoliczności mogące przemawiać za przyjęciem, iż po sierpniu 2017 roku toE. J. (1)obciążał obowiązek dbałości o budynek przyul. (...). Sąd ponownie zaznacza, że przywołane w części wstępnej uzasadnienia dowody stały się podstawą ustalenia, żeE. J. (1)opróżniła budynek z należących do niej przedmiotów i wydała powodowi klucze do budynku w sierpniu 2017 roku. Tym samym twierdzony przez powoda fakt, że wszedł do budynku dopiero wiosną 2018 roku nie jest okolicznością obciążającą pozwaną i nie świadczy o istnieniu powinnościE. J. (1)dbałości o stan techniczny budynku. Po drugie,M. S.nie udowodnił by budynek został zdewastowany w okresie gdy pozostawał we władaniuE. J. (1). Jedynym oferowanym przez powoda dowodem były stwierdzenia zamieszczone w prywatnej opinii technicznej i zdjęcia towarzyszące tej opinii, jednakże wynajęty przez powoda rzeczoznawca przeprowadzał oględziny budynku dopiero w lutym 2019 roku, a więc półtora roku po wydaniu budynku przezE. J. (1). Brak jest więc podstaw do przypisania pozwanej odpowiedzialności za pęknięcie grzejnika w jednym z pokoi na parterze i zniszczenia parkietu tym wywołane albo za wybicie szyb, gdyż pozwana przeczyła by budynek był w takim stanie w okresie gdy ona dysponowała kluczami do niego i zdarzenia te mogły mieć miejsce po sierpniu 2017 roku, kiedy to powoda obciążał obowiązek dbałości o budynek. Po trzecie, Sąd zauważa, żeE. J. (1)była uprawniona i zobowiązana do usunięcia z budynku ulepszeń dokonanych przez siebie w okresie poprzedzającym zawarcie umowy najmu. Po wypowiedzeniu umowy najmuM. S.zażądał bowiem od pozwanej przywrócenia stanu poprzedniego wynajmowanej nieruchomości, z powołaniem się naart. 676 kc(k.18 dołączonych akt VII V 1229/16 Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie). Pozwana mogła więc usunąć panele, wykładziny dywanowe, ścianki działowe, wyposażenie łazienek itp., co niewątpliwie mogło spowodować pewne drobne uszkodzenia i zarysowania na ścianach, podłodze, suficie. Jednakże same oględziny zdjęć obrazujących stan budynku przed wynajęciem go przezE. J. (1)i po opuszczeniu go przez pozwaną są wystarczające dla ustalenia, że w sierpniu 2017 roku budynek znajdował się w lepszym stanie niż w wiosną 2014 roku i zbędne było dopuszczanie dowodu z opinii biegłego na tę okoliczność. Pomieszczenia w budynku użytkowane przez pozwaną zostały posprzątane, wymalowane i/lub wytapetowane, grzejniki i okna uszczelnione i umyte – porównanie złożonych do akt sprawy zdjęć jednoznacznie wykazuje, że po opuszczeniu budynku przez pozwaną był on w lepszym stanie niż w chwili obejmowania go przez pozwaną we władanie. Dodatkowo Sąd zauważa, że przy zawarciu umowy pozwana uiściła na rzecz powoda kaucję w wysokości 3000zł (§8 umowy), która powinna być wystarczająca na sfinansowanie malowania ścian i sufitów porysowanych po demontażu ścianek działowych z kartongipsu. Wreszcie – analiza złożonej przez powoda prywatnej opinii i oświadczeń złożonych na rozprawie w dniu 13 maja 2022 roku prowadzi do wniosku, że powód domaga się zasądzenia od pozwanej odszkodowania stanowiącego równowartość kosztu koniecznych prac remontowych budynku. Zakres tych prac (np. renowacja stolarki drzwiowej i okiennej, remont odłączonych instalacji centralnego ogrzewania, wodnej i elektrycznej, roboty posadzkowe) nie jest w jakikolwiek sposób skorelowany z treścią umowy najmu oraz abstrahuje od tego, że w chwili wynajęcia i podczas najmu budynek był w złym stanie technicznym. Obiektywnym potwierdzeniem jego stanu technicznego są nie tylko zdjęcia złożone do akt (np. wykazujące uszkodzenia w obudowie wanny), ale i przegląd techniczny budynku z 2015 roku (np. wykazujący że stolarka okienna była nieszczelna i wypaczona). Żądanie powoda opierało się więc na założeniu, że pozwana jest zobowiązana do przeprowadzenia w budynku powoda remontów, mających zmierzać do poprawienia jego stanu technicznego i standardu w stosunku do stanu istniejącego przed zawarciem umowy najmu, którego to poglądu Sąd nie popiera.
Konkludując, Sąd uwzględnił żądanie powoda jedynie co do kwoty 77 973zł i oddalił powództwo w pozostałym zakresie, orzekając jak w punkcie I i II sentencji wyroku.
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu byłart. 98§1 i 3 kpcw zw. zart. 100 kpc, przy czym – wobec korzystania przez obie strony przez pełnomocników ustanowionych z urzędu – uwzględnione musiały zostać także przepisyart. 122§1 zd. 1 kpcoraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu. Porównanie kwoty dochodzonej przez powoda z kwotą zasądzoną w punkcie I sentencji wyroku prowadzi do ustalenia, żeM. S.jest stroną wygrywającą sprawę w 60% - tym samym powodowi należny jest zwrot 60% poniesionych kosztów procesu, a pozwanej – 40% poniesionych kosztów procesu. Na rzecz powoda w punkcie III sentencji wyroku zasądzona została więc kwota 5562zł, stanowiąca sumę 60% uiszczonej opłaty sądowej od pozwu (60% x 3871 = 2322) i 60% wynagrodzenia pełnomocnika (60% x 5400 = 3240), zaś na rzecz pozwanejE. J. (1)w punkcie IV sentencji wyroku zasądzona została kwota 2160zł, stanowiąca 40% wynagrodzenia pełnomocnika (40% x 5400 = 2160).
W zakresie, w jakim powód i pozwana są traktowani jako strony przegrywające sprawę, wynagrodzenie reprezentujących ich pełnomocników z urzędu zostało przyznane ze środków Skarbu Państwa, przy uwzględnieniu stawki przewidzianej w §8 pkt 6 rozporządzenia - punkt V i VI sentencji wyroku.
Nieuzasadnione było powództwo wzajemne o zasądzenie odszkodowania w kwocie 188 400zł i ewentualne – o obniżenie czynszu najmu.
Podstawą prawną żądania pozwanej byłart. 471§1 kcw zw. zart. 662§1 kc, jako że powódka wzajemna wywodziła, żeM. S.doprowadził do powstania szkody majątkowej w postaci utraconych korzyści nienależycie wykonując swoje obowiązki wynajmującego (tj. nie udostępniając wszystkich pomieszczeń w lokalu i nie usuwając wad lokalu). Sąd zauważa jednak, że powódka wzajemna zdecydowała się zawrzeć z pozwanym wzajemnym umowę najmu w sytuacji, gdy dysponowała budynkiem już od 18 marca 2014 roku i doskonale znała zły stan techniczny budynku i sposób jego wyposażenia. Z zeznań samej powódki wzajemnej oraz świadkówE. J. (2)iM. R.wynika, że zły stan techniczny budynku (w tym nieszczelność dachu, nieszczelność okien), brud i zagracenie pomieszczeń w budynku, brak zgody organu nadzoru budowlanego na zmianę przeznaczenia budynku, nieład na posesji otaczającej budynek były powódce wzajemnej znane już przed podpisaniem umowy najmu i że już w okresie marzec – kwiecień 2014 roku było widoczne, żeM. S.nie wywiąże się z deklaracji uprzątnięcia należących do niego elementów wyposażenia, typu stare meble i sprzęt agd. W tym stanie rzeczy przemyślaną decyzjąE. J. (1)było zawarcie umowy najmu, w treści której powódka wzajemna oświadczyła że stan techniczny budynku jest jej znany i nie zgłasza co do niego żadnych zastrzeżeń. Utrzymywanie owego stanu w trakcie wykonywania umowy najmu nie świadczy więc o nienależytym wykonywaniu umowy przezM. S.i nie uzasadnia roszczeń odszkodowawczych wobec niego. Co więcej – powódka wzajemna przyznała, że już przed podpisaniem umowy zrezygnowała z przystosowania do wynajmu pomieszczeń zlokalizowanych w podpiwniczeniu budynku, trudno więc znaleźć podstawę do obciążania pozwanego wzajemnego obowiązkiem zrefundowania utraconych dochodów z wynajmu tych pomieszczeń. Sąd zauważa również, żeE. J. (1)dysponowała całym budynkiem i mogła np. przenieść meble należące doM. S.do garażu czy zlecić ich przetransportowanie do wynajętego magazynu, uzyskując dostęp do wszystkich pokoi, kuchni i tarasów budynku, przeprowadzić adaptację tych pomieszczeń i oferować wynajem miejsc noclegowych wraz z wyżywieniem. Nie zostało także w jakikolwiek sposób wykazane w jaki sposób okresowe utrudnienia we wjeździe na posesję czy nieład na podwórku mogły doprowadzić do znaczącego uszczuplenia dochodów powódki wzajemnej. Zeznania stron i świadków nie są też wystarczające do ustalenia co było źródłem sporów stron dotyczących miejsc postojowych na posesji. W umowie najmu mowa jest o wynajmie jedynie częścidziałki (...), tj. terenu o powierzchni 720m2, a powódka wzajemna – jako profesjonalista – nie zadbała by załącznikiem do umowy stała się np. mapa z naniesieniem jaka część podwórka wokół budynku zostaje oddana do jej dyspozycji. Podsumowując, oferowany przez strony materiał dowodowy był szczątkowy, a zeznania samych stron chaotyczne, jednakże są one wystarczające do ustalenia, że podpisując w dniu 1 maja 2014 roku umowę najmu powódka świadomie podjęła ryzyko, jako że znała stan techniczny i standard budynku, wiedziała o braku zgody na zmianę przeznaczenia budynku i o niewywiązywaniu się przez pozwanego wzajemnego z jego wcześniejszych deklaracji dotyczących napraw czy wyniesienia elementów wyposażenia budynku. Zaakceptowanie tego stanu rzeczy, a następnie zaniechanie wykonywania swoich uprawnień najemcy (opróżnienie pomieszczeń, wykonanie napraw na koszt wynajmującego) oznacza, że nie zostały spełnione przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego wzajemnego. Ubocznie jedynie Sąd zauważa, że powództwo nie zostało udowodnione także co do wysokości, ponieważ opinia biegłego z zakresu turystyki zaprzeczyła szacunkom powódki wzajemnej o wysokości możliwych do osiągnięcia dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej, a także nie znajdowały one odzwierciedlenia w przedstawionej przez powódkę wzajemną dokumentacji księgowej.
Także zgłoszone jako ewentualne powództwo o obniżenie czynszu najmu z kwoty 2500zł miesięcznie do kwoty 1200zł miesięcznie było nieuzasadnione. Podstawą prawną tego żądania jestart. 664§1 kc, przewidujący możliwość domagania się przez najemcę odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W chwili wystąpienia z omawianym żądaniem powódce wzajemnej nie przysługiwał status najemcy, jako że łącząca strony umowa najmu została rozwiązana w dniu 15 stycznia 2016 roku. Po drugie, stosownie doart. 664§3 kc, roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach rzeczy najętej. Jak już wyżej wskazano,E. J. (1)w chwili podpisywania umowy najmu znała stan techniczny budynku i sposób zagospodarowania wszystkich jego pomieszczeń, tym samym było jej wiadome które z pomieszczeń zostały przystosowane do wynajmowania miejsc noclegowych, a które nie mogą być użytkowane z uwagi na przechowywanie w nich przedmiotów należących do pozwanego wzajemnego.
Tak argumentując, Sąd oddalił w całości powództwo wzajemne, rozstrzygając jak w punkcie VII i VIII sentencji wyroku.
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu wywołanego powództwem wzajemnymE. J. (1)byłart. 98§1 i 3 kpc, przy czym – wobec korzystania przez obie strony przez pełnomocników ustanowionych z urzędu – uwzględnione musiały zostać także przepisyart. 122§1 zd. 1 kpcoraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu. Na rzecz pozwanego wzajemnego zasądzona została kwota 5400zł, stanowiąca wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone zgodnie z §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie – punkt IX sentencji. Natomiast pełnomocnikowi powódki wzajemnej ustanowionemu z urzędu przyznane zostało wynagrodzenie ze środków Skarbu Państwa, przy uwzględnieniu stawki przewidzianej w §8 pkt 6 rozporządzenia - punkt X sentencji wyroku.
(...)