Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI C 3221/18
Data wyroku: 2021-12-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

VI C 3221/18

UZASADNIENIE
Stan faktyczny:

1
W okresie do 08 lipca 2019r.M. S.,O. W.orazS. W. (1)byli współwłaścicielamilokalu nr (...)znajdującego się w budynku przyul. (...)wW.[k 26, k. 39-45, k. 51-52]. Lokal ma powierzchnię 161,82 m2i składa się z sześciu pokoi, garderoby, przedpokoju, korytarza, WC, łazienki oraz kuchni [k. 67-69].

2
Budynek powyższy posadowiony jest na nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę oznaczona numerem (...)z obrębu(...)o powierzchni 958 m2. Jej właścicielem jest(...) W.[niesporne].

3
Pierwotnie ww. lokal miał charakter niemieszkalny [k. 58]. W powyższym lokaluS. W. (1)prowadzi kancelarię radcowską [k. 62, k. 84, k. 87, zeznania powoda, zeznania świadkiniO.W., zeznania świadkiniA. I.z dnia 28/11/2019r., czas od 00:13, 00:14:46, zeznania świadkaP. P. (1)z dnia 28/11/2019, czas od 00:31:10]. NatomiastM. S.prowadził w nim taką samą działalność gospodarczą [k. 61].

4
W dniu 09 maja 2014 rokuM. S.,O. W.orazS. W. (1)złożyli wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 1%[k. 38]. Argumentowali powyższe uzyskaniem uprzednio pozwolenia na zmianę sanitariatu w lokalu na łazienkę [k. 47-49].

5
Decyzją z dnia 02 września 2015r. Prezydent miasta stołecznegoW.odmówił zmiany stawki procentowej z dotychczasowej 3% na wynoszącą 1%, dotyczącej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego [k. 33-34v].

6
M. S.,O. W.orazS. W. (1)odwołali się od powyższej decyzji [k. 109-116]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło odwołanie i ustaliło 1% stawkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego [k. 16-17].(...) W.zaskarżyło ww. decyzję [k. 3-5].

7
W dniu 08 lipca 2019 rokuM. S.sprzedał swój udział w powyższym lokaluM.iJ. K.[k. 323-327].

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o treść dokumentów złożonych do akt przez strony postępowania.
W dalszej kolejności Sąd opierał swoje ustalenia w części na zeznaniach świadków oraz depozycjach powodaS. W. (1). To m.in. na podstawie zeznań ww. powoda oraz jego córkiO.W.Sąd doszedł do przekonania, że lokal powyższy nie był i nie jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, lecz na prowadzenie działalności zawodowej przezS. W. (1). Pozostałe zeznania stanowiły uzupełniający materiał dowodowy.
Zeznania powodaS. W. (1)– wg tego powoda o mieszkaniowym charakterze spornego lokalu świadczy m.in.: fakt, że córkaO.odrabiała w tym lokalu lekcje [czas od 00:48:30], gdy poszła do liceum to w ostatnim pokoju powód z żoną zrobili tej córce „mieszkanie” [czas od 00:49:00], druga córka -A. M.też tam odrabiała lekcje [czas od 00:50:10]. To oczywiście zbyt mało, aby lokal przyul. (...)wykorzystywany był na cele mieszkalne, choćby powód w taki sposób, subiektywnie na to patrzył.
Aczkolwiek Sąd uczula, że zeznania powoda należy odsłuchać, zapoznać się z nimi w całości. Jest bardzo ciężko w kilku zdaniach oddać sposób postrzegania rzeczywistości przezS. W.. Koniecznie należy zapoznać się z depozycjami powoda od 00:51 minuty nagrania z dnia 28/11/2019r. odnośnie tego, jakie poczucie prywatności miałyby mieć córki powoda w tym lokalu, [gdyby rzeczywiście w nim mieszkały] gdy on wykonuje w nim swoje czynności zawodowe, gdy w lokalu tym przebywają pracownicy powoda. Należy posłuchać powoda, gdy ten wskazuje że córkom nie wolno było wychodzić ze swojego pokoju [jednego pokoju dla dwóch nastolatek, w którym znajduje się jeden materac] do godziny 16:00 od poniedziałku do piątku. Koniecznie należy posłuchać zeznań powoda na temat tego, co jego córki miały prawo robić w lokalu gdy były chore i jak musiały się zachowywać w godzinach pracy kancelarii [czas od 00:54]. Natomiast konkluzja jest taka, że sąd dał wiarę powodowi iż w lokalu prowadzi kancelarię prawną. Co do pozostałych depozycji, to nie jest nawet tak że Sąd uznał ja w całości za niewiarygodne. Część z tych zeznań, pomimo odmiennych intencji powoda, po prostu udowadnia że w spornym lokalu nikt na stałe od stycznia 2015r. nie mieszkał. Nie udało się również ustalić, gdzie od stycznia 2015r. mieszkała żona powoda. Z jego zeznań wynika, że naul. (...)[zeznania z dnia 24/08/2021r., czas od 01:02:40]. Przeczą temu zeznania córki powoda, o czym szerzej poniżej.
Ś.O.W.–Sąd podda analizie tylko te najistotniejsze części zeznań, ale podobnie jak w przypadku powodaS. W., zeznania jego córki należy odsłuchać w całości, aby po pierwsze zrozumieć szczególną specyfikę ww. materiału dowodowego, a po drugie, aby wyzbyć się jakichkolwiek wątpliwości co do celu do jakiego wykorzystywany jest spory lokal. OdaW.zeznała, że mieszkała w tym lokalu od sierpnia 2018r., zaś sprawa dotyczy ustalenia celu na który wykorzystywany był od stycznia 2015r. Niemniej, w trakcie zeznań z dnia 24/08/2021r. zeznała, że nawet w czasie gdy w tym lokalu miała mieszkać, to wieczorem wyjeżdżała z lokalu naul. (...)do mieszkania naul. (...)[czas od 00:09:30]. Po drugie, sprzecznie w stosunku do depozycji powoda, zeznała że jej siostra oraz żona powoda nigdy w lokalu przyul. (...)nie mieszkały [zeznania z dnia 15/12/2020r., czas od 00:10:20, 00:12:30, czas od 00:34, czas od 00:37:30]. Ważne jest także, jak córka powoda opisuje „mieszkaniową codzienność” w spornym lokalu [m.in. czas od 00:18:10, 00”20:3000:43:30, 00:46:50, 00:50:50, 01:11:05]. Niezbędne jest także zapoznanie się z opisem swojej codzienności w tym lokalu, wg opisuO.W.[czas od 00:59:03, 00:01:20, 01:04:18, 01:09:30]. Wbrew zeznaniom swojego ojcaO.W.zeznała, ze do kancelarii przychodzili klienci [czas od 01:16:40, czas od 01:20:20,a contrariodo zeznań powoda z dnia 28/11/2019, czas od 00:51]. W konsekwencji Sąd tylko w niewielkim stopniu uznał zeznania tej świadkini za wiarygodne. Aczkolwiek podobnie jak w przypadku powoda, część z zeznańO.W., pomimo jej odmiennych intencji, udowadnia że w spornym lokalu od stycznia 2015r. nikt na stałe nie mieszkał.
Ś.B. L. (1)– wskazała, że w lokalu wykonane były dwie wizje, w lipcu 2015 roku oraz w 2019r. W 2015r. powodowie oświadczyli pozwanej, że lokalbędziewykorzystywany na cele mieszkalne [zeznania z dnia 26/11/2019r., czas od 00:25:50]. W dalszej kolejności świadkini zeznała co w jej ocenie przemawia, że lokal ten służył jedynie do celów zawodowych, m.in. tylko jeden pokój wskazywał, jakby ktoś w nim spał, w lokalu przebywali pracownicy kancelarii, znajdują się w nim książki prawnicze, brak osobistych rzeczy należących do dzieci lub młodzieży [czas od 00:27:50, 00:33, 00:37:15]. Jednocześnie, w świetle tych zeznań nie ma znaczenia, żeB. L.nie była w lokalu po godz. 16:00. Niemożliwe jest, aby lokal tak opisany przez nią, nagle po godz. 16:00 nabrał cech prawdziwie mieszkalnych. Sąd dał wiarę ww. świadkini. Zasadniczo potwierdza ona depozycje powodaS. W.i świadkiniO.W.co do wyglądu lokalu, znajdujących się w nim sprzętów i elementów wystroju.
Ś.A. I.–jej zeznania niewiele wniosły do sprawy; potwierdziła jednak, że w spornym lokalu prowadzona jest kancelaria [zeznania z dnia 28/11/2019r., czas od 00:13, 00:14:46]. Wskazała, że mieszka w tym budynku od dziecka [czas od 00:15]. RodzinyS. W. (1)nie zna i nie widziała [00:17:45].
ŚwiadekP. P. (1)–również zeznał, żeS. W. (1)prowadzi w lokalu biuro z usługami prawnymi. Świadek mieszka w budynku od 2011 roku [zeznania z dnia 28/11/2019, czas od 00:31:10]. Nie zna rodziny, dzieciS. W.[czas od 00:32:45]. Świadek zeznał, że do budynku są dwa wejścia. Z jednego z nich świadek korzysta, lecz rzadko. W takich sytuacjach nigdy nie spotkał na niej powoda, ani jego rodziny [czas od 00:35]. Sąd uznał ww. depozycje za wiarygodne.
Dokumentacja fotograficzna złożona do akt przezS. W. (1)nic nie wniosła do sprawy [k. 256, k. 292, k. 382-384]. Nie dowodzi, że sporny lokal wykorzystywany był/jest na cele mieszkalne. Po pierwsze, nie wiadomo kiedy ww. zdjęcia zostały zrobione. Po drugie, fakt że w jednym pokoju znajduje się materac z pościelą jest niesporny, był przedmiotem analizy pozwanego, w ramach wykonanej wizji lokalnej [k. 33-34]. Po trzecie, należy mieć na względzie że rodzina tego powoda jest czteroosobowa [dwie córki, które w 2015 roku miały po 15 i 13 lat – zeznania powoda, czas od 00:47:50]. Zaś poza ww. materacem, jedynie w jednym dodatkowym pokoju znajduje się skórzana kanapa. Pozostałe zdjęcia wskazują, że sporny lokal stanowi biuro, wyposażone w łazienkę, WC i kuchnię lub nie dowodzą absolutnie niczego.
Sąd zważył:

I
Zgodnie z treściąart. 72 pkt 3 ust. 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowiecelu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

II
Przepis art. 73 ww. ustawy wskazuje, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczystenastąpi trwała zmiana sposobu korzystaniaz nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.Powyższe przepisy stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku zmiany sposobu korzystania z lokalu.

III
Spór ogniskował wokół tego, na jaki cel/w jaki sposób wykorzystywany jest lokal opisany w stanie faktycznym. Pierwotnie sporny lokal miał charakter niemieszkalny [k. 58]. Aktualnie w księdze wieczystejprzeznaczenie lokalu określono jako „lokal mieszkalny”.Niemniej treść księgi wieczystej nie odgrywa w niniejszej sprawie decydującej roli. Sąd w pełni zgadza się z poglądem, żezmianę sposobu korzystaniaz nieruchomości należy odróżnić odzmiany przeznaczenianieruchomości [Komentarz: Gospodarka nieruchomościami,(...)2017, wyd. 5/P.].

IV
Powodowie nie udowodnili, że nastąpiła trwałazmiana sposobu korzystaniaz lokalu przyul. (...). Wnioski takie należy wyprowadzić także z zeznań powoda oraz jego córkiA. W.. W dalszej kolejności powyższe znajduje potwierdzenie w zeznaniachB. L. (1). Powyższe można również pośrednio wyprowadzić z faktu, że powódS. W. (1)korzystał lub nadal korzysta łącznie z trzech lokali [ul. (...),ul. (...)orazul. (...)]. Tak przynajmniej wynika z zeznań jego córki. Stąd zdziwienie może budzić, dlaczego powód tak bardzo starał się wykazać trwałą zmianę sposobu korzystania z lokalu przyul. (...), skoro jak wynika z zeznań jego córki, pozostałe dwa lokale mają zdecydowanie mieszkaniowy charakter [zeznania z dnia 15 grudnia 2018r., czas od 00:10:20]. Natomiast z depozycji powoda oraz z zadawanych przez niego pytań niejako wynika, że nie do końca rozumie on czym charakteryzuje się lokal, który stanowi mieszkanie, dom, centrum życia jakiejkolwiek rodziny [patrz np. pytanie dot. kupowania lodów przez córkę powodaM. S., rozprawa z dnia 24/08/2021r., czas od 00:14:30]. O braku zrozumienia tych istotnych dla sprawy kwestii mogą świadczyć również wnioski dowodowe powoda dot. kręcenia w spornym lokalu scen do filmu „Żeby nie było śladów” [k. 377, k. 385]. Są to jedynie przykłady, z których wynika że powódS. W.zmierzał swoimi wnioskami dowodowymi nie w tym kierunku, w którym było to konieczne. Tak samo należy traktować jedną z ostatnich kwestii poruszonych przez powoda w swoich zeznaniach, tj. że lokal przyul. (...)„to jego twierdza i będzie jej bronił aż do śmierci […]” [zeznania z dnia 24/08/2021r., czas od 00:55:30]. Sąd niestety nie wie jakie znaczenie miałaby mieć powyższa wypowiedź w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

V
Sąd w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. [V CSK 357/09] –o trwałości zmiany decydować może także odpowiedni stopień intensyfikacji przedsięwzięć użytkownika wieczystego,podejmowanych w ramach przyjętego, nowego sposobu wykorzystania nieruchomości. Odpowiedni stopień eksploatacji nieruchomości pozwala stwierdzić, czy istotnie doszło do trwałej zmiany celu wykorzystania nieruchomości […]. W przeciwnym razie za trwałą zmianę należałoby uważać każdą deklarację podmiotu uprawnionego o podjęciu i prowadzeniu nowej jakościowo działalności, innej niż poprzednia,przy minimalnej, symbolicznej, a niekiedy nawet pozorowanej eksploatacji przedmiotu użytkowania wieczystego.

VI
Intensyfikacja przedsięwzięć w lokalu przyul. (...)zdecydowanie wskazuje na wykorzystanie go na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nawet jeśli od czasu do czasu, sporadycznie ktoś w tym lokalu przenocuje, to jeszcze nie znaczy że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z niego.

VII
Powodowie w spornej nieruchomości prowadzą działalność usługową – kancelarię prawną. Zatem powinni uiszczać opłatę wg 3% stawki [art. 72 ust. 3 pkt 5) ustawy]. Tak tez Sąd orzekł w punkcie 1. wyroku.

VIII
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 11k.p.c.

(...)(...)(...)