Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 975/21
Data wyroku: 2022-02-23 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: sędzia Bożena Charukiewicz
Słowa kluczowe: Zarząd rzeczą wspólną
Podstawa prawna: art. 199 kc
Teza: Do rozporządzania rzeczą wspólną i do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Sygn. akt IX Ca 975/21

POSTANOWIENIE
Dnia 23 lutego 2022 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodnicząca:

sędzia Bożena Charukiewicz

Protokolant:

st. sekr. sąd. Agnieszka Najdrowska

po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2022 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z wnioskuJ. S. (1),K. S.iJ. S. (2)
z udziałemI. D.
o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
na skutek apelacji wnioskodawców od postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 18 maja 2021 r., sygn. akt X Ns 18/20,
p o s t a n a w i a:

I
oddalić apelację;

II
zasądzić od wnioskodawców na rzecz uczestniczki kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Bożena Charukiewicz
Sygn. akt: IX Ca 975/21

UZASADNIENIE
WnioskodawcyJ. S. (2),K. S.iJ. S. (1)wnieśli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością, polegającej na zmianie udziałów właścicieli wszystkich lokali w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu pod budynkiem, dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadziksięgę wieczystą o nr (...), poprzez określenie, że:
- udział związany zlokalem nr (...), dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadziksięgę wieczystą o nr (...), położonym w w/w budynku wynosi(...)części,
- udział związany zlokalem nr (...), dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadziksięgę wieczystą o nr (...), położonym w w/w budynku wynosi(...)części.
Wnioskodawcy wskazali, że na działce gruntu(...), położonej wO.przyul. (...), posadowiony jest dom, w którym znajdują się dwa lokale mieszkalne i budynek gospodarczy.J. S. (1)iA. S.za zgodą pozostałej współwłaścicielki, tj. uczestniczkiI. D., na podstawie pozwolenia na budowę dokonali rozbudowy znajdującego się we wspomnianym domulokalu nr (...). Na skutek rozbudowy, powierzchnia użytkowa budynku zwiększyła się i wynosi 263,54 m2.
Na skutek zwiększenia powierzchnilokalu nr (...), udziały właścicieli wszystkich lokali w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu, po przeliczeniu stosunku powierzchni lokali do powierzchni całego budynku, zmieniają się i wynoszą: udział związany zlokalem Nr (...)części, udział związany zlokalem Nr (...)części.
UczestniczkaI. D.wniosła o oddalenie wniosku. Zdaniem uczestniczki sam fakt, że wyraziła ona zgodę na rozbudowęlokalu nr (...)nie oznacza, że wyraziła ona zgodę na zmianę wielkości udziałów. Zdaniem uczestniczki wnioskodawcy winni co najwyżej wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Postanowieniem z dnia 18 maja 2021r. Sąd Rejonowy w Olsztynie w sprawie X Ns 18/20 w pkt I oddalił wniosek; w pkt II ustalił, że każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.
Sąd Rejonowy ustalił, że na działce gruntu(...), położonej wO.przyul. (...), posadowiony jest dom, w którym znajdują się dwa lokale mieszkalne i budynek gospodarczy.
Wksiędze wieczystej nr (...)właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...)opisanego wksiędze wieczystej nr (...)do 47/100 części i właścicielelokalu mieszkalnego nr (...), opisanego wksiędze wieczystej (...)do 53/100 części, wpisani są jako współwłaściciele części wspólnych budynku i współwłaściciele działki gruntu(...), o pow. 0,0778 ha, położonej wO.przyul. (...).
Wksiędze wieczystej (...),I. D.wpisana jest jako właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...), położonego na pierwszej kondygnacjibudynku nr (...), przyul. (...)wO., o łącznej powierzchni użytkowej 48,60 m2. Z prawem własności tego lokalu związany jest udział, wynoszący 47/100 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie własności działki gruntu pod budynkiem, opisanej wksiędze wieczystej (...).
Wksiędze wieczystej (...),J. S. (1)do 4/6 części,K. S.do 1/6 części orazJ. S. (2)do 1/6 wpisani są jako właścicielelokalu mieszkalnego nr (...), położonego na pierwszej kondygnacjibudynku nr (...), przyul. (...)wO., o łącznej powierzchni użytkowej 59,10 m2.
Z prawem własności tego lokalu związany jest udział, wynoszący 53/100 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie własności działki gruntu pod budynkiem, opisanej wksiędze wieczystej (...).
J. S. (1)iA. S.(po którym spadek odziedziczyli żonaJ. S. (1)i synowieK. S.iJ. S. (2)), za zgodą pozostałej współwłaścicielki tj. uczestniczkiI. D., na podstawie pozwolenia na budowę nr(...), z dnia 30.12.1996 r., dokonali rozbudowy znajdującego się we wspomnianym domulokalu nr (...). Rozbudowy tej dokonano poza dotychczasowy obrys budynku, przy czym nie wykorzystano do niej żadnych dotychczasowych części wspólnych budynku. Na skutek wzmiankowanej rozbudowy, powierzchnia użytkowa budynku zwiększyła się i wynosi 263,54 m2.
Decyzją PrezydentaO.z 29.11.2019 r. w sprawie(...), odmówił wprowadzenia w jednostce gruntowej(...)w obrębie ewidencyjnym(...)miastaO., dla której prowadzona jestksięga wieczysta nr KW (...), m.in. zmiany powierzchni użytkowejlokalu nr (...), wskazując w uzasadnieniu decyzji m.in., że wnioskowana zmiana połączona jest ze zmianą udziałów w częściach wspólnych, a ta może nastąpić jedynie na mocy umowy lub orzeczenia sądu.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.
Sąd I instancji wskazał, że właściciele lokali – wnioskodawcy i uczestniczka z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową. Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Sąd Rejonowy powołując się na postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, zwrócił uwagę, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej, ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. Co do zasady w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.
Jeżeli, suma udziałów nie odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni nieruchomości wspólnej, to zachodzą podstawy do podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zmianie wysokości udziałów i dostosowaniu ich do reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 lub ust. 5 u.w.l. W miejsce udziału określonego z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą. Odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.
Sąd Rejonowy powołał się na utrwalony pogląd, że korekta wielkości udziałów obliczonych z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. może nastąpić na podstawie samego przepisu ustawy. W sytuacji, w której art. 3 ust. 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów, wchodzi na miejsce wadliwie określonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą więc podstawy, by przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (art. 7 ust. 2 u.w.l.,§ 7 ust. 1 i 3 oraz § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentówi§ 31–41 rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym).
Zdaniem Sądu I instancji nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie wpisu korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić wspólnota mieszkaniowa, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali. Wobec faktu, że określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, stało się wadliwe na skutek rozbudowy jednego z lokali, zastosowanie będzie miał wprost wskazany wyżej przepis ustawy.
W ocenie Sądu Rejonowego wnioskodawcy nie przedstawili żadnych dowodów na to, że możliwości pozasądowego rozwiązania sprawy zostały wyczerpane. Sąd wskazał, że podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Wydawanie więc zezwoleń przez sąd w tym przedmiocie wkroczyłoby w wyłączną domenę organu administracyjnego. Geodezyjne wydzielenie działek nie wpływa w żadnym stopniu na strukturę właścicielską, a wydanie decyzji przez uprawniony i kompetentny organ gwarantuje zachowanie jednolitości w zakresie uwarunkowań geodezyjnych. Skoro na skutek rozbudowylokalu nr (...)i zwiększenia jego powierzchni, wcześniej obliczone udziały w nieruchomości wspólnej, wskazane w aktach notarialnych, są nieważne z mocy prawa. Jednocześnie z uwagi na niewyczerpanie pełnego trybu dokonania czynności zmierzających do podziału geodezyjnego nieruchomości, samo dążenie do zmian udziałów w nieruchomości wspólnej jest przedwczesne. Dopiero bowiem po zmianach geodezyjnych można ustalić nowy stosunek powierzchni lokali do powierzchni nieruchomości wspólnej, i ustalić udziały. Nadto wnioskodawcy nie wykazali by wystąpili do sądu wieczystoksięgowego ze stosownym wnioskiem, w oparciu wprost o przepisart. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie zart. 520 § 1 k.p.c.
Wnioskodawca zaskarżył powyższe postanowienie w całości. W apelacji zarzucił nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy, poprzez zaniechanie zbadania materialnej podstawy żądania wniosku i oddalenie wszystkich wniosków dowodowych, które miały istotne znacznie dla rozstrzygnięcia sprawy w wyniku dokonania błędnej wykładniart. 3 ust. 3 i 7w zw zart. 19w zw zart. 18 ust. 3w zwart 22 ust. 3 pkt 5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) w zw. zart. 199 k.c.i w konsekwencji błędnego przyjęcia, że wnioskodawcy nie wyczerpali możliwości pozasądowego rozwiązania sprawy, a ingerencja sądu w sprawy wspólnoty może zaś mieć miejsce jedynie wyjątkowo, że wnioskodawcy nie wyczerpali pełnego trybu dokonania czynności zmierzających do podziału geodezyjnego nieruchomości, a samo dążenie do zmian udziałów w nieruchomości wspólnej jest przedwczesnej oraz, że wymagane było wcześniejsze wystąpienie przez wnioskodawców do sądu wieczystoksięgowego ze stosownym wnioskiem, podczas gdy prawidłowa wykładania powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że w sytuacji braku zgody wszystkich właścicieli lokali w budynku dwulokalowym w zakresie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną jaką jest zmiana wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej - zastosowanie znajduje przepisart. 199 k.c., który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, czego bez przeprowadzenia postępowania dowodowego ustalić nie można.
Wskazując na powyższe zarzuty wnioskodawca wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Uczestniczka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od wnioskodawców kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy nie podziela argumentów Sądu I instancji, ostatecznie jednak zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu.
W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie jest zasadny wniosek apelacji o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
Z przepisówart. 386§ 2 i 4 k.p.c.wynika, że uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji może nastąpić tylko w razie stwierdzenia nieważności postępowania, w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.
W ocenie Sądu Okręgowego w przedmiotowej sprawie nie zachodzi żadna ze wskazanych wyżej podstaw uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu. Postępowanie przed Sądem pierwszej instancji nie jest dotknięte nieważnością. Sąd ten rozpoznał istotę sprawy, analizując zasadność żądania wniosku z punktu widzenia okoliczności faktycznych przytoczonych jako podstawa faktyczna i odnosząc się do zarzutów podniesionych przez uczestnika postępowania. Wydanie postanowienia przez Sąd Okręgowy nie wymaga również przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, ani też nawet uzupełnienia, czy powtórzenia postępowania dowodowego.
Należy także zwrócić uwagę, że wnioskodawca nie przytacza w apelacji zarzutów, których uwzględnienie mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonego orzeczenia.
Wnioskodawcy opierali swoje żądanie na przepisieart. 199 k.c.który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Pod pojęciem zarządu rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji oraz dokonywanie wszelkich czynności dotyczących tej rzeczy, o ile decyzje te lub czynności leżą w sferze uprawnień, kompetencji lub obowiązków właściciela. W ramach tak scharakteryzowanego zarządu wyodrębnić można co najmniej trzy grupy zachowań odnoszących się do rzeczy. Chodzi tu o czynności prawne, czynności faktyczne oraz czynności podejmowane w ramach sformalizowanych postępowań, nazywane potocznie czynnościami urzędowymi. Te ostatnie obejmują czynności przed sądami w postępowaniu cywilnym, karnym i sądowoadministracyjnym, a także czynności przed organami administracji publicznej (M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021).
Wnioskodawcy, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, nie wskazali na jaką konkretnie czynność przekraczającą czynność zwykłego zarządu miałby wyrazić zgodę Sąd.
Przedmiotem wniosku było bowiem wyrażenie zgody na zmianę udziałów właścicieli wszystkich lokali w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu pod budynkiem poprzez określenie we wskazany we wniosku sposób.
Tym samym nawet uwzględnienie przedmiotowego wniosku, w żądanej przez wnioskodawców formie, nie doprowadziłoby do skutecznej zmiany udziałów w nieruchomości. Orzeczenie takiej treści nie wywołałoby oczekiwanych przez wnioskodawców skutków prawnych, przede wszystkim nie mogłoby stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej. Orzeczenie Sądu musi określać czynność do dokonania której uprawnia to orzeczenie.
W konsekwencjiart. 199 k.c.w okolicznościach niniejszej sprawy nie mógł znaleźć zastosowania.
Podkreślić należy również, że okoliczność, że uczestniczka uprzednio wyraziła zgodę na rozbudowę budynku nie oznacza, że zaakceptowała zmianę wysokości udziałów.
Powiększenie lokalu wnioskodawców spowodowało znaczne zmniejszenie jej udziału w nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest bowiem że ze zwiększeniem powierzchnilokalu mieszkalnego nr (...)wiąże się zwiększenie udziału wnioskodawców w części nieruchomości wspólnej i w rezultacie zmniejszenie udziału należnego uczestniczce.
Zwrócić należy również uwagę, że uczestniczka nie otrzymała nigdy żadnej formy rekompensaty wynikającej z przejęcia przez wnioskodawców części nieruchomości wspólnej. W kontekście powyższego żądania wnioskodawców pozostają również w sprzeczności z dyspozycjąart. 199 k.c., który nakazuje uwzględniać interesy wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem trudno uznać, że interesy wnioskodawców i uczestniczki w razie uwzględnienia wniosku były w równym stopniu chronione, skoro wnioskodawcy zyskaliby udział w nieruchomości wspólnej kosztem uczestniczki, która tym samym utraciłaby część swojej własności, co niewątpliwie zmniejszyłoby wartość jej majątku.
Wydaje się, że logicznym rozwiązaniem powstałej sytuacji byłoby zniesienie współwłasności poprzez na nowo ustanowienie odrębnych własności lokali z udziałami w części nieruchomości wspólnej odpowiadającej obecnemu rzeczywistemu stanowi prawnemu z jednoczesnym rozstrzygnięciem wzajemnych roszczeń współwłaścicieli. Ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej musiałoby być także poprzedzone dokonaniem pomiarów nowej powierzchni lokali i całej nieruchomości.
Dlatego ostatecznie Sąd Okręgowy, mimo iż nie podziela rozważań Sądu Rejonowego, zgodził się, że zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu i apelację w oparciu oart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13§ 2 k.p.c.oddalił.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 520 § 2 i 3 k.p.c.Wprawdzie zasadą ogólną orzekania o kosztach postępowania nieprocesowego, wyrażoną wart. 520 § 1 k.p.c.jest ponoszenie przez każdego z uczestników kosztów związanych ze swoim udziałem w sprawie. Jednak doznaje ona przełamania wart. 520 § 2 i § 3 k.p.c.W sytuacjach nimi określonych sąd może odstąpić bowiem od zasady ogólnej i orzec stosownie do reguł określonych wskazanymi wyżej przepisami. Dla ich zastosowania istotne jest stwierdzenie, czy między uczestnikami postępowania w danej sprawie zachodzi sprzeczność interesów i czy są oni w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania. Wówczas sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub nałożyć na jednego z uczestników w całości (§ 2). Ponadto w sytuacji kiedy interesy uczestników są sprzeczne, sąd może nałożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Analogicznie sąd może postąpić, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie (§ 3).
W orzecznictwie przyjmuje się, że sprzeczność interesów występuje w sprawach, w których między uczestnikami istnieje wyraźna kontradykcja co do oczekiwanego wyniku sprawy, gdyż wnioskodawca oczekuje uwzględnienia wniosku, a będący w opozycji uczestnik jego oddalenia (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 1959 r., 2 CR 859/58, OSN 1961, nr 2, poz. 45, oraz postanowienie SN z dnia 19 listopada 2010 r., III CZ 46/10 dotychczas nie publ.).
W niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki uzasadniające orzeczenie o kosztach postępowania na podstawieart. 520§ 2 i 3 k.p.c., bowiem interesy uczestników były niewątpliwie sprzeczne. Skutkowało to zasądzeniem od wnioskodawców na rzecz uczestniczki poniesionych przez nią kosztów postępowania w kwocie 240 zł zgodnie z dyspozycją § 5 pkt. 7 i § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
Bożena Charukiewicz