Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 758/18
Data wyroku: 2021-06-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Katarzyna Sałaj – Alechno
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt II C 758/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 czerwca 2021 roku
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Sałaj – Alechno
Protokolant: Sara Ferenc
po rozpoznaniu w dniu 27 maja 2021 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o uchylenie uchwał

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda(...) W.na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 758/18

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 18 czerwca 2018 roku(...) W.złożyło przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.pozew o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej nr(...)w całości i uchwały(...)w części w jakiej planowane jest sfinansowanie dokumentacji projektowej zagospodarowania zieleni i przebudowy podwórza oraz wykonania tej inwestycji (§1 ust. 1 i 2 uchwały). Powód wraz z pozwem złożył wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał na czas postępowania oraz wniósł o zasądzenie kosztów procesu.(...) W.podniosło, że uchwały nr(...)i(...)są sprzeczne z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszają interes powoda, zwłaszcza z uwagi na różnicowanie wysokości stawek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dla lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, jeśli chodzi o uchwałę nr(...)i z uwagi na fakt, że zagospodarowanie terenu zielonego wykracza poza zakres bieżących i koniecznych napraw, jeśli chodzi o uchwałę nr(...)

    (k. 1-10).

Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2018 roku Sąd oddalił wniosek powoda o udzielanie zabezpieczenia (k. 68).
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, wskazując że podwyżka i zróżnicowanie stawek w stosunku do lokali użytkowych i mieszkalnych wynika ze wzmożonego ruchu w lokalach użytkowych powoda, co powoduje konieczność częstszego sprzątania i konserwacji (k. 77).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.podjęli w dniu 10 maja 2018 roku uchwałę nr(...), w której przyjęli plan gospodarczy na rok 2018 oraz ustalili wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną dla lokali mieszkalnych (2,60 zł/m-c za 1 m2) oraz dla lokali użytkowych (4,66 zł/m-c za 1 m2). Zaliczka na fundusz remontowy została określona na kwotę 4 zł/m-c za 1 m2. Za uchwałą głosowało 8 właścicieli, przeciwko uchwale głosowało(...) W.(
    bezsporne, dowód: uchwała nr(...)– k. 27- 28; lista głosowania – k. 29).

W tym samym dniu właściciele lokali podjęli uchwałę na(...), w której zdecydowali się sfinansować z funduszu remontowego: dokumentację projektową zagospodarowania zieleni i przebudowy podwórza ((...)000 zł brutto); wykonanie zagospodarowania zieleni i podwórka (50 000 zł brutto) oraz remonty i naprawy ogólnobudowlane (10 000 zł brutto). Właściciele lokali upoważnili zarząd wspólnoty do: zebrania ofert i wyboru wykonawcy; dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane oraz zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy o wykonanie prac. Zarząd został także upoważniony do wydatkowania 110% powyższych kwot w przypadku wzrostu cen lub konieczności wykonania dodatkowych prac. Za przyjęciem uchwały głosowało 8 właścicieli, przeciw przyjęciu uchwały głosowało(...) W.(
    dowód:
    uchwała nr(...)– k. 30; lista głosowania – k. 31; protokół zebrania właścicieli lokali – k. 32-33).

(...) W.na podstawie decyzji Wojewody(...)z dnia 29 maja 1991 r. nr(...)(...)stwierdzającej nabycie prawa własności z mocy prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa o nr(...)i(...)jako właściciel nieruchomości gruntowej położonej wW.przyulicy (...)(

    dowód: odpis kw k. 15-24) Na działce nr ew.(...)i(...)usytuowany jest budynek wielomieszkaniowy, w którym zostało wyodrębnionych 9 lokalimieszkalnych o nr (...), z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Pozostałe lokale są niewyodrębnione, w tym 18 lokali mieszkalnych i 3 lokale użytkowe (

    dowód: zestawienie lokali k. 25, mapa k.26).W dniu 14 maja 2012 roku Minister Administracji i Cyfryzacji wydał decyzję administracyjną stwierdzającą nieważność decyzji Wojewody(...)z dnia 29 maja 1991 roku, co do nabycia przez DzielnicęW.(...)z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r. nieodpłatnie własności nieruchomości położonej wW.przyulicy (...)– w części dotyczącej niesprzedanej części budynku na tej nieruchomości. Nieruchomość przyulicy (...)do chwili obecnej nie jest przekazana następcom prawnym przedwojennych właścicieli i zarządza nią powód na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (

    bezsporne, decyzja administracyjna – k. 243 verte).
Trzy lokale użytkowe są wynajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej: księgarni, sklepu spożywczego i lombardu(bezsporne,umowy najmu – k. 140, 148).Chodnik w pobliży budynku, w szczególności w okolicach sklepu spożywczego, jest regularnie zaśmiecany. Bezpośrednio przed budynkiem usytuowany jest przystanek autobusowy. Klienci lokali użytkowych, jak i postronni przechodnie, niszczą furtkę w bramie, spożywają w pobliżu lokali alkohol i pozostawiają puste butelki oraz inne śmieci. Spowodowało to wzrost kosztów utrzymania czystości i konserwacji. Wspólnota zatrudniła firmę sprzątającą(...)do utrzymania czystości. Ze względu na wzmożony ruch klientów do lokali za bramą, w tym klientów lombardu, częstym uszkodzeniom ulega zamek w bramie oraz domofon, które są regularnie naprawiane. Najemcy lokali użytkowych podpierają skrzydło bramy cegłą, aby brama pozostawała otwarta przez cały dzień, co ułatwia potencjalnym klientom dostęp do lokali użytkowych i zwiększa zyski. Na podwórku przeznaczonym dla mieszkańców parkują samochody nienależące do lokatorów. Samochody te parkowane są także na trawniku ( zeznaniaA. G. (1)k. 207- 211 iA. G. (2)k.211-212, przesłuchani stron k. 228-233).
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie powołanych powyżej dowodów z dokumentów, gdyż ich autentyczność i treść nie były kwestionowane. Większość wskazanych faktów pozostawała bezsporna. Przeprowadzone postępowanie dowodowe w zakresie przesłanek, które w ocenie(...) W.uzasadniały uchylenie zaskarżonych uchwał, stało się zbędne z uwagi na stwierdzony brak legitymacji procesowej czynnej powoda.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo podlegało oddaleniu w całości.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali(Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, j.t. z późn. zm. - dalej uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do ust.1a uwl powództwo, o którym mowa wust. 1uwl, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały nr(...)i(...)zostały podjęte na zebraniu właścicieli lokali w dniu 10 maja 2018 roku (k. 32) i od tego dnia liczyć należy 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwał. Termin ten upłynął 21 czerwca 2018 roku. Powództwo zostało wytoczone dnia 18 czerwca 2018 roku (data złożenia pozwu w biurze podawczym Sądu – k. 1). Sześciotygodniowy termin został więc w niniejszej sprawie zachowany w stosunku do obydwu uchwał.
W ocenie Sądu orzekającego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na brak legitymacji procesowej czynnej powoda. Według art. 25 ust. 1 uwl jedynie właściciel lokalu ma prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali, a powód na skutek decyzji administracyjnej Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 14 maja 2012 roku stwierdzającej nieważność decyzji Wojewody(...)z dnia 29 maja 1991 roku w przedmiocie nabycia z przez DzielnicęW.(...)z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r. nieodpłatnie własności nieruchomości położonej wW.przyulicy (...), nie posiada przymiotu właściciela. W uzasadnieniu decyzji czytamy, że skoro w dniu 27 maja 1990 r. budynek znajdujący się na skomunalizowanej nieruchomości w niesprzedanej części nie stanowił własności Skarbu Państwa, to tym samym nie podlegał on działaniu ustawy z dnia 10 maja 1990 roku - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. W sprawie nie ma znaczenia, że nowi właściciele nie ujawnili swojego prawa w księdze wieczystej, a jedynie wytoczyli przeciwko powodowi przed Sądem Okręgowym w Warszawie powództwo o zapłatę i zwrot pożytków, których(...) W.z powodu złej gospodarki nie pobrało (postępowanie toczy się pod syg. I C 413/17). Aktualnie trwa postępowania administracyjne w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta miasta stołecznegoW.nr(...)z dnia 9 października 2009 r. na mocy której ustanowiono na rzecz byłych właścicieli prawo użytkowania wieczystego gruntu o pow. 481m(

    2)w udziale wynoszącym 0,6935 a także zostały podjęte czynności sprawdzające przez Komisję ds. Reprywatyzacji(...).
Prawo do zaskarżenia uchwały do sądu przysługuje wyłącznie właścicielowi lokalu. Oznacza to, że z owego uprawnienia nie mogą skorzystać inni posiadacze lokalu, jak np. najemcy czy domownicy właściciela lokalu czy też podmiot pełniący funkcję zarządcy nieruchomości. W chwili wniesienia pozwu, jak i w dacie orzekania, powód nie był już właścicielem żadnego lokalu w nieruchomości przyulicy (...)wW.. W ocenie Sądu, uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może zostać zaskarżona do Sądu przez osobę trzecią nie będącą właścicielem lokalu, a tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały takie regulują tylko stosunki między członkami wspólnoty, a ich zaskarżanie ma na celu umożliwienie członkowi wspólnoty mieszkaniowej eliminację z obrotu prawnego wadliwej uchwały, która narusza jego interesy. Uchwałą wspólnoty nie można natomiast skutecznie nałożyć obowiązków na osobę trzecią, w tym przypadku powoda, który jedynie zarządza wskazaną nieruchomością na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Oddalenie powództwa w niniejszej sprawie nie pozbawia powoda uprawnienia do kwestionowania nałożonego zaskarżoną uchwałą nr(...)i(...)obowiązku uiszczania opłaty w ewentualnym procesie o zapłatę lub procesie o ustalenie, że takiego obowiązku nie ma.
Zbędnym stałą się zatem analiza zaskarżanych uchwał pod względem merytorycznym. Za brakiem legitymacji czynnej powoda przemawia treśćart. 25 ust. 1uwl przyznająca prawo zaskarżenia uchwały jedynie właścicielowi lokalu. Sąd zgodnie zart. 316 § 1 k.p.c.był zobligowany brać pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, a w tej dacie powód niewątpliwie właścicielem jakiegokolwiek lokalu w pozwanej wspólnocie nie był. Przyznanie przez ustawodawcę legitymacji do zaskarżenia uchwały właścicielowi lokalu jest konsekwencją możliwości wiążącego uregulowania przez wspólnotę w uchwale sytuacji właściciela, który jedynie w tej formie może kwestionować niezgodność uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszenie w uchwale zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną czy inne naruszenie jego interesów. Powód nie był uprawniony ani do uczestniczenia w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty, ani do ich zaskarżenia, gdyż nie są dla niego wiążące.
Kwestia braku legitymacji czynnej powoda czyni bezprzedmiotowymi analizę uchwał pod względem ich niezgodności z przepisami prawa i interesem powoda. Celem postępowania uregulowanego w art. 25 uwl jest wyeliminowanie z obrotu uchwał sprzecznych z prawem. Z powyższego nie wynika jednak możliwość wdrożenia tego rodzaju postępowania przez podmiot nielegitymowany czynnie.
Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda – jako strony przegrywającej proces – na rzecz pozwanej kwotę 377 zł, w tym 360 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.