Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1877/20
Data wyroku: 2021-06-21 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Powództwo o ustalenie
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c

Sygn. akt III Ca 1877/20

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 29 września 2020 r. Sąd Rejonowy w Pabianicach:
- ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wP.przyul. (...)działki numer (...), dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...)począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 53685,99 złotych,
- zasądził odJ. A.na rzecz Skarbu Państwa – Starosty(...)kwotę 5400 złotych tytułem kosztów procesu za I i II instancję,
- nakazał pobranie odJ. A.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Pabianicach kwoty 3652,97 złote tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Sąd Rejonowy ustalił, żeJ. A.od 2004 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej wP.przyul. (...), składającej się zdziałek: nr (...)o powierzchni 1,6024 ha, nr 27/27 o powierzchni 1.4185 ha, dla której jest urządzonaksięga wieczystą nr (...).
Nadziałce (...)J. A.założył przyłącze elektryczne w 2007 r. i stamtąd – dodziałki nr (...); wcześniej na tych działkach nie było energii.
W dniu 2 marca 2010 r. Starosta(...)wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego między innymidziałek nr (...)i zaproponował ustalenie nowej opłaty w wysokości 44.216,91 zł od dnia 1 stycznia 2011 r. z terminem jej płatności do dnia 31 marca każdego roku.
W następstwie wypowiedzeniaJ. A.wystąpił o utrzymanie dotychczasowej wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczystedziałek nr (...), zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze wŁ.oddaliło wnioski użytkownika wieczystego decyzjami z dnia 15 czerwca 2010 r. wydanymi w sprawach sygn. SKO.1738/2010, SKO.(...).
J. A.złożył sprzeciwy od orzeczeń SKO sygn. SKO.1738/2010 i SKO.(...).
Wobec sprzeciwów użytkownika wieczystego, wyrokiem z 24 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy w Pabianicach w sprawie sygn. I C 300/10 określił z dniem 1 stycznia 2011 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wP.przyul. (...)oznaczonej jakodziałki nr (...)na kwotę 55.607,43 zł. W wyroku nie orzeczono o opłacie dotyczącejdziałek nr (...). Wyrok nie został uzupełniony i się uprawomocnił.
W dniu 16 września 2015 r. Starosta(...)wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznejdziałek: nr (...)i w piśmie sygn. GG.6843.43.2015, zaproponował ustalenie nowej wysokości tej opłaty w kwocie 54.349,02 zł – od dnia 1 stycznia 2016 r., wskazał, że wypowiedzenie dotyczy opłaty ustalonej orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ.z dnia 15 czerwca 2010 r. sygn. SKO 1735/2010.
Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 28 września 2015 r.
W dniu 22 października 2015 r.J. A.złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ.wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości jest nieuzasadnione. Zakwestionował wartość nieruchomości - w szczególności operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej. Powołał się na znaczny spadek wartości gruntów od 2008 r. – co w jego opinii nie zostało uwzględnione w treści operatu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wŁ.orzeczeniem z dnia 30 czerwca 2016 r. znak SKO(...).879.2015 stwierdziło, iż aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystegodziałek nr (...)dokonana wypowiedzeniem Starosty(...)z dnia 16 września 2015 r. jest nieuzasadniona.
Powyższe orzeczenia zostały zaskarżone sprzeciwem przez Skarb Państwa-Starostę(...). Sprawa została przekazana do Sądu Rejonowego w Pabianicach.
Wartość rynkowa nieruchomości położonej wP.przyul. (...), według stanu z daty dokonania aktualizacji opłaty – 16 września 2015 r. wynosi dla działek:
-nr 27/26 i 27/27 o łącznej powierzchni 3.0209 ha - 1.789.533 zł, t.j. 59,24 zł za 1 m2,
Brak jest na działkach nakładów podlegających zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Wyceny dokonano w oparciu o rynek obrotu nieruchomościami o porównywalnym stanie (przeznaczenie, powierzchnia, dostęp do mediów, połączenia komunikacyjne) z terenu okolicP.iŁ., podstawą określenia wartości była cena średnia, skorygowana o wpływ na wartość cech różnicujących nieruchomości – przy czym im zwiększa się powierzchni gruntu tym mniejsza jest jej wartość. Nieruchomość znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej, co jednak nie wpływa na wartość gruntu.
Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie zart. 238 k.c.wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. W myślart. 78 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z zm.) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu.
Zgodnie art. 80 ust. 1 i 3 ustawy od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n.).
Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego.
Podzielając wiążące zapatrywania prawne Sądu Okręgowego w Łodzi zawarte w uzasadnieniu wyroku z 11 września 2018 r., iż Sąd Rejonowy przyjął, że jest zobligowany do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste.
Sąd Rejonowy uznał, że wypowiedzenie opłaty rocznej z dnia 16 września 2015 roku dokonane przez Skarb Państwa – Starostę(...)jest skuteczne, to jest w sposób jednoznaczny wskazuje na wolę właściciela nieruchomości do ponownego uregulowania stosunku prawnego z użytkownikiem wieczystym w zakresie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Okoliczność, iż doszło do wcześniejszego uchybienia w zakresie ustalenia opłaty rocznej na etapach poprzedzających wypowiedzenie, w szczególności przy poprzednim ustalaniu opłaty, nie może zamykać drogi właścicielowi do prawidłowego ustalenia tejże opłaty na przyszłość, gdyż oznaczałoby to poważne ograniczenie prawa własności, które podlega konstytucyjnej i ustawowej ochronie.
Mając na względzie powyższe, Sąd Rejonowy przyjął wartość nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...), składającej się zdziałek (...)o powierzchni 3,0209 ha, przy z stanie na dzień 16 września 2015 r. w kwocie 1789533 zł, to jest 59,24 zł za m2i w oparciu o art. 72 ust 1 i 3 pkt 5 u.g.n. ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 53685,99 złotych.
O kosztach procesu za I i II instancję Sąd Rejonowy orzekł w oparciu oart. 98 kpc.
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł powódJ. A., zarzucając zaskarżonemu wyrokowi:
- naruszenie przepisów postępowania to jestart. 3271§ 1 k.p.c.poprzez zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku,
- naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 78 w zw. z art. 77 § 1 i § 2 u.g.n. i art. 80 u.g.n. poprzez przyjęcie, że okoliczność, iż doszło do wcześniejszego uchybienia w zakresie ustalania opłaty rocznej na etapach poprzedzających wypowiedzenie nie może zamykać drogi właścicielowi do prawidłowego ustalenia tejże opłaty na przyszłość.
W apelacji wskazano nadto, że Sąd Rejonowy nie zastosował przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n.
W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie opłaty rocznej począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. na kwotę 11.509,50 zł, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
W odpowiedzi na apelację pozwany wnosił o oddalenie apelacji, względnie zmianę zaskarżonego wyroku przez zastosowanie do ustalonej w wyroku Sądu I instancji wysokości opłaty przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja jest częściowo zasadna, aczkolwiek z przyczyn innych niż wskazane w apelacji.
Ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny pozostawał poza sporem; apelacja nie zawierała zarzutów w tym przedmiocie. Sąd Okręgowy podziela zatem dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, uzupełniająco ustalając jedynie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości (oznaczonej ówcześnie numeremdziałki (...)– decyzja k. 129) ustalona wyrokiem Sądu Rejonowego w Pabianicach z dnia 15 lutego 2005 roku wynosiła 11.509,50 zł (wyrok k. 130).
W pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionego przez skarżącego zarzutu naruszenia przepisuart. 3271§ 1 k.p.c.przez zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku. Należy wskazać, że w orzecznictwie ukształtowanym jeszcze na podstawieart. 328 § 2 k.p.c.w brzmieniu obowiązującym przed dniem 7 listopada 2019 r. przyjmowało się, iż mankamenty dotyczące treści uzasadnienia orzeczenia podlegającego zaskarżeniu apelacją z reguły nie należą do tego rodzaju uchybień, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy, ponieważ uzasadnienie wyraża jedynie motywy wcześniej podjętego rozstrzygnięcia (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2010 r., sygn. akt II UK 148/09). Z tego względu powołanie się na naruszenieart. 3271§ 1 k.p.c.(przed dniem 7 listopada 2019 r. –art. 328 § 2 k.p.c.określającego niezbędne elementy uzasadnienia wyroku) jest usprawiedliwione tylko w wyjątkowych wypadkach, gdy uzasadnienie sądu I instancji jest na tyle wadliwie, że uniemożliwia przeprowadzenie instancyjnej kontroli prawidłowości zaskarżonego wyroku (podobnie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2021 r.,(...)45/21, LEX nr 3112371 i powołane tam orzecznictwo). W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że Sąd Rejonowy przyjął, iż wypowiedzenie jest ważne i skuteczne w świetle art. 78 u.g.n. Kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku jest zatem możliwa.
Przechodząc do kwestii związanych z zastosowaniem prawa materialnego, w ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że wypowiedzenie nie narusza ustawy, jest ważne i wywołuje skutki prawne. Sąd Okręgowy podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 listopada 2013 r. (sygn. akt II CSK 90/13), zgodnie z którym narzucenie w art. 78 ust. 1 u.g.n. właścicielowi gruntu przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restryktywnie. Stanowisko takie nie daje jednak podstaw do formułowania dodatkowych, nie zawartych w ustawie obowiązków. W treści powołanego przepisu przewidziano – ponad oświadczenie o wypowiedzeniu i ofertę nowej wysokości opłaty –jedynie następujące dodatkowe wymagania (wskazywane również w powołanym orzeczeniu SN):
- poinformowania, w jaki sposób skalkulowana została nowa opłata,
- pouczenia użytkownika o drodze, w jakiej wypowiedzenie może zostać zakwestionowane,
- podania wartości nieruchomości gruntowej oszacowanej przez rzeczoznawcę,
- powiadomienia o miejscu, w którym zapoznać się można z operatem szacunkowym, a więc z metodologią ustalenia nowej wartości nieruchomości.
Kwestionowane wypowiedzenie (akta GG.6843.42.2015 – karta nienumerowana) zawiera wszystkie wskazane elementy. Ustawa nie wymaga natomiast, aby w wypowiedzeniu wskazana była kwotowo dotychczasowa wysokość opłaty. Błędne wskazanie dotychczasowej wysokości opłaty nie wpływa zatem na ważność wypowiedzenia. Nie ulega nadto wątpliwości, że – wobec tego, iż przed dniem wypowiedzenia obowiązywała opłata w wysokości 11.509,50 zł, można i należy rozumieć oświadczenie woli właściciela w ten sposób, że ta właśnie opłata jest wypowiadana. Oświadczenie woli nie może być bowiem interpretowane bez uwzględnienia okoliczności, w jakich zostało złożone (art. 65 § 1 k.c.). Podsumowując, Sąd Rejonowy nie naruszył art. 78 u.g.n.
Należy jednak zauważyć, że w niniejszej sprawie występują podstawy do zastosowania przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n., na co również wskazywał skarżący (k. 290). Jak stanowi powołany przepis, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 13 czerwca 2016 r. (sygn. akt I ACa 193/15, LEX nr LEX nr 2071310) sąd powinien w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej określić wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. W niniejszej sprawie dotychczasowa opłata wynosiła 11.509,50 złotych, a zatem zaktualizowana wysokość opłaty przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, co uzasadnia zastosowanie mechanizmu przewidzianego w analizowanym przepisie. W pierwszym roku po aktualizacji (tj. w roku 2016) użytkownik powinien zatem wnieść opłatę w wysokości 23.019 zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty). Nadwyżka w kwocie 30.666,99 zł (to jest 53.685 zł – 23.019 zł) rozkłada się na dwie równie części, po 15.333,49 zł (30.666,99 / 2). W roku 2017 opłata wynosi zatem 38.352,99 zł (23.019 zł + 15.333,49 zł), a począwszy od 2018 r. kwotę wynikającą z aktualizacji, czyli 53.685,99 zł. Wskazane kwoty zostały zamieszczone w sentencji wyroku.
Reasumując, z uwagi na niezastosowanie przez Sąd Rejonowy przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok. Z uwagi na to, że powództwo nie zostało uwzględnione w części, w jakiej powód żądał ustalenia niższej wysokości opłaty, w tej części powództwo zostaje oddalone, co również znalazło odzwierciedlenie w sentencji wyroku. Apelacja powoda została w pozostałej części oddalona jako bezzasadna (art. 385 k.p.c.).
Z uwagi na to, że co do zasady stanowisko Sądu Rejonowego co do wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej było prawidłowe, a zmiana wyroku ograniczyła się do zastosowania okresu przejściowego przewidzianego w art. 77 ust. 2a u.g.n., Sąd Okręgowy rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c., przyjmując, że skarżący przegrał postępowanie apelacyjne niemalże w całości. Od powoda zasądzono zatem na rzecz pozwanego zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1.800 złotych (§ 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz.U.2015.1800).