Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 304/18
Data wyroku: 2019-07-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Wachowicz-Mazur, Marzena Konsek-Bitkowska, Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art, 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, art. 73 ust 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 304/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lipca 2019 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Marzena Konsek-Bitkowska
Sędziowie: SA Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska (spr.)
SO del. Agnieszka Wachowicz-Mazur
Protokolant:sekr. sądowy Sławomir Mzyk
po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2019 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)spółki komandytowej z siedzibą wW.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi(...) W.
o ustalenie
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 20 lutego 2018 r., sygn. akt XXIV C 384/17

I
oddala apelację,

II

    zasądza od Skarbu Państwa – Prezydenta(...) W.na rzecz(...)spółki komandytowej z siedzibą wW.kwotę 8100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Agnieszka Wachowicz-Mazur Marzena Konsek-Bitkowska Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Sygn. akt I ACa 304/18

UZASADNIENIE
Powód(...)Sp. k. z siedzibą wW.(poprzednio(...)Sp. k. z siedzibą wW.), wniósł o ustalenie stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 % dla nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...), stanowiącej działkę gruntu onumerze ewidencyjnym (...)z obrębu(...), o pow. 21013 m(

    2), w latach 2011 i 2012 tj. w kwocie 206.137,56 zł za rok 2011 i w kwocie 206.137,56 zł za rok 2012.
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent(...) W., reprezentowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy o Prokuratorii Generalnej RP o odrębne rozstrzygnięcie o kosztach procesu wobec Skarbu Państwa – Prezydenta(...) W.oraz o kosztach zastępstwa procesowego należnych Skarbowi Państwa – Prokuratorii Generalnej RP.
Wyrokiem z dnia 20 lutego 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił stawkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% dla nieruchomości położonej wW.przyulicy (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze(...)z obrębu(...), o powierzchni 21013m kw. w latach 2011 i 2012, tj. w kwocie 206 137,56 złotych za rok 2011 i w kwocie 206 137,56 złotych za rok 2012; zasądził od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta(...) W.na rzecz powoda(...)Spółki komandytowej wW.kwotę 7217 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; nakazał pobrać od pozwanego Skarbu Państwa-Prezydenta(...) W.na rzecz Skarbu Państwa –kasy Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 20 613, 80 złotych tytułem nieuiszczonej przez powoda opłaty od pozwu.
W oparciu o zgromadzone dokumenty Sąd Okręgowy ustalił, że Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka ewidencyjna o numerze (...)o powierzchni 21013 m2. Nieruchomość ta stanowi przedmiot użytkowania wieczystego. Użytkownikiem wieczystym nieruchomości pierwotnie byłyZakłady (...)z siedzibą wW., następnie spółka(...)Sp. k. z siedzibą wW., a obecnie tj. w dacie wniesienia pozwu jest nim spółka(...)Sp. k. z siedzibą wW.(następca prawny(...)Sp. k. z siedzibą wW.). Dotychczasowa wysokość stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 3 % ceny gruntu wynikała z decyzji Urzędu Wojewódzkiego wW.z dnia 6 grudnia 1991 r. W dniu 29 stycznia 2010 r. Prezydent(...) W.wydałdecyzję nr (...)o pozwoleniu na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z garażami i częścią biurowo-usługową, w której przeważającym celem był od samego początku cel mieszkalny. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę użytkownik wieczysty nieruchomości podjął szereg działań zmierzających do realizacji inwestycji objętej pozwoleniem, w tym prowadził roboty budowlane na nieruchomości. Do marca 2012 r. trwały prace malarskie w lokalach mieszkalnych oraz na klatkach schodowych a budynek był przygotowywany do odbioru przez służby zewnętrzne.
Pismem z dnia 27 grudnia 2010 r. Spółka(...)Sp. k. wypowiedziała dotychczasową stawkę (3 %) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wW.przyul. (...)i równocześnie zaproponowała przyjęcie od dnia 1 stycznia 2011 r. nowej stawki tej opłaty tj. 1 %. , wskazując na uzyskanie pozwolenia na budowę, zawarcie umowy z generalnym wykonawcą– (...) S.A.w dniu 15 września 2010 r. Spółka oraz rozpoczęcie w październiku 2010 r. robót budowlanych zmierzających do realizacji inwestycji. Prezydent(...) W.odmówił zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej.Decyzją nr (...)z dnia 25 marca 2011 r. pozwolenie na budowę z dnia 29 stycznia 2010 r. zostało rozszerzone o zatwierdzenie projektu budowlanego dla budynku „B” – o całkowitym przeznaczeniu mieszkalnym.
Pismem z dnia 11 kwietnia 2011 r.(...)Sp. k. z siedzibą wW.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że odmowa aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona oraz o obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ze stawki 3 % do stawki 1 %.
Decyzją nr (...)z dnia 9 stycznia 2012 r., sprostowaną postanowieniem nr(...)z dnia 17 stycznia 2012 r. został zatwierdzony projekt zamienny dla obu budynków, lecz zmieniał on jedynie system wentylacyjny i instalację oddymiania. W dniu 12 kwietnia 2012 r. Prezydent(...) W.wydałdecyzję nr (...)o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażami i częścią biurowo-usługową przyul. (...)wW.– budynek A.
Pismem z dnia 14 maja 2012 r.(...)Sp. k. ponownie wystąpiła o zmianę stawki opłaty rocznej z 3 % na 1 %, począwszy od dnia 1 stycznia 2013 r., w związku z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz decyzji o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażami i częścią biurowo-usługową przyul. (...)wW.– budynek A.
W odpowiedzi pismem z dnia 25 lipca 2012 r. Prezydent(...) W.wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2012 r. dotychczasową stawkę w wysokości 3 % opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę na cele mieszkaniowe przeznaczenia nieruchomości i ustalił, że począwszy od dnia 1 stycznia 2013 r. opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 1 %. Orzeczeniem z dnia 28 czerwca 2016 r., wydanym w sprawie(...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.ustaliło nową stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. gruntu tj. 1 % obowiązującą od dnia 1 stycznia 2011 r. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, że trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości może być także powiązana z umową o roboty budowlane oraz decyzją o pozwoleniu na budowę.
Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.z dnia 28 czerwca 2016 r. Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta(...) W., wniósł sprzeciw, w którym domagał się ustalenia 3 % stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej za lata 2011-2012 tj. do czasu wydania pozwolenia na użytkowanie budynku.
Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zmiana stawki procentowej opłaty rocznej jest możliwa w następstwie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste – o ile zmiana taka nastąpi już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 73 ust. 2 u.g.n.).
Mając na uwadze, że powód domagał się zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. kluczowe znaczenie miało ustalenie, czy po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.
Sąd Okręgowy wskazał, że decyzja Urzędu Wojewódzkiego wW.z dnia 6 grudnia 1991 r., na podstawie której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie określała celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, w związku z czym należało ustalić faktyczny cel wykorzystywania nieruchomości. Pierwotny użytkownik wieczysty -Zakłady (...)z siedzibą wW.prowadził na przedmiotowej nieruchomości produkcję, a wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została określona na 3% ceny tj. tak jak dla pozostałych nieruchomości gruntowych, które nie zostały wyszczególnione w treści art. 72 ust. 3 u.g.n.
Sąd Okręgowy wskazał, że w orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk w kwestii wykładni pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu, jako przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w odniesieniu do sytuacji, gdy chodzi o zmianę sposobu korzystania z nieruchomości z dotychczasowego, innego niż mieszkaniowy na mieszkaniowy. Zgodnie z liberalnym poglądem, do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu dochodzi z dniem uzyskania przez użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę (wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., VI ACa 302/08, z dnia 12 maja 2008 r., VI ACa 1282/07, oraz z dnia 22 kwietnia 2005 r., VI ACa 998/04). Według innego stanowiska, trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu następuje z chwilą przystąpienia przez użytkownika wieczystego do robót budowlanych (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11, OSNC 2012, nr 11, poz. 132, z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09, OSNC 2010 nr 11, poz. 152, z dnia 25 lutego 2010 r., I CSK 397/09, i z dnia 6 listopada 2009 r., I CSK 109/09). Uzasadniając to stanowisko wskazano, że decydujące znaczenie przypisuje się zachowaniu samego użytkownika wieczystego. Jeżeli więc użytkownik wieczysty rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, a z przedstawionych przez niego decyzji administracyjnych wynika, że budowa ta przebiegała bez zbędnych przerw i budynek nadaje się do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem, to trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu nastąpiła już w chwili rozpoczęcia budowy.
W ocenie Sądu Okręgowego, realia niniejszej sprawy przemawiały za uznaniem, że do trwałej zmiany sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości doszło najpóźniej w 2010 r. a więc w czasie rozpoczęcia przez powódkę robót budowlanych. Spowodowało to zmianę celu, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste, bowiem od tego czasu wznoszony był na niej budynek mieszkalny. Przez użyte w art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. sformułowanie „wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe” należy, zdaniem Sądu Okręgowego, rozumieć również takie wykorzystywanie, które charakteryzuje się podjęciem na nieruchomości działań (np. prac budowlanych) zmierzających do bezpośredniego wykorzystania jej na cel mieszkaniowy, jakim jest faktyczne użytkowanie wzniesionych budynków. Jednocześnie Sąd pierwszej instancji doszedł do przekonania, że w okolicznościach faktycznych sprawy nie zaistniała żadna sytuacja, która poddawałaby w wątpliwość „trwałość” zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, jak np. zaniechanie rozpoczęcia robót budowlanych czy wystąpienie przerwy w realizacji robót trwającej dłużej niż rok.
W tych okolicznościach, zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo zasługiwało na uwzględnienie a stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste winna zostać ustalona na poziomie 1 % ceny.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie zart. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zaś o obowiązku uiszczenia opłaty sądowej na podstawieart. 113 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 623).
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się strona pozwana, zaskarżając wyrok w całości apelacją. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1
naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest

-art. 73 ust. 2w związku zart. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2018 r., poz. 121) w związku zart. 189 k.p.c., poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że w latach 2011 i 2012 nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...),
-art. 81 ust. 1, 2, 4 i 5w związku zart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiw związku zart. 189 k.p.c.poprzez jego błędne zastosowanie polegające na wzięciu pod uwagę okoliczności zaistniałych po dacie złożenia przez powodowego użytkownika wieczystego wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste Nieruchomości;
2. naruszenie przepisów prawa procesowego, to jestart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, tj. dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, co w konsekwencji skutkowało chybioną oceną materiału dowodowego prowadzącą w konsekwencji do błędnych wniosków prawnych, a mianowicie uznania, że na dzień złożenia wniosku przez użytkownika wieczystego z dnia 27 grudnia 2010 r. nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z Nieruchomości w rozumieniuart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o powyższe zarzuty, pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości ewentualnie o uchylenie w wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, w każdym z przypadków wnosząc o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm prawem przewidzianych.
Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja pozwanego okazała się bezzasadna.
Zarzuty w niej zawarte sprowadzały się do twierdzenia, że w badanym okresie, czyli przed dniem 1 stycznia 2011r., nie została spełniona przesłanka trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, jak tego wymagaart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeden, tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- zwana dalej u.g.n.).
W tym kontekście za całkowicie chybiony należy uznać zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie dowolnej oceny dowodów. Skarżący wywodził, że w konsekwencji skutkowało to chybioną oceną materiału dowodowego, prowadzącą do błędnych wniosków prawnych, a mianowicie uznania, że na dzień złożenia wniosku przez użytkownika wieczystego z dnia 27 grudnia 2010 r. nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniuart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sytuacji, gdy powyższemu zarzutowi nie towarzyszyła argumentacja odnosząca się do oceny materiału dowodowego dokonanej przez Sąd Okręgowy i prawidłowości zastosowania kryteriów tej oceny wywodzonym zart. 233 § 1 k.p.c., zaś materiał dowodowy ograniczał się do niekwestionowanych dokumentów prywatnych, stanowisko skarżącego pozostaje nieskuteczne, bo nieprzystające do warunków, jakim powinien sprostać prawidłowo postawiony zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Tym bardziej kwestionowanie w ramach tego zarzutu oceny prawnej wyrażonej przez Sąd Okręgowy na gruncie normy prawa materialnego, jaką jest art. 73 ust. 2 u.g.n., było skazane na niepowodzenie.
Wymaga przy tym zaznaczenia, że stan faktyczny od początku postępowania nie był sporny między stronami i jest tak również na obecnym jego etapie. Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego nie zostały podważone przez skarżącego, zatem należy uznać je za wiążące. Sąd Apelacyjny podziela je w całości i przyjmuje za podstawę także własnego rozstrzygnięcia. Z ustaleń tych wynikało, że w dniu 29 stycznia 2010r. powód uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przyul. (...)wW., zaś pod koniec 2010 r. przystąpił do prac budowlanych w celu realizacji projektu, a w dniu 27 grudnia 2010r. złożył oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki opłaty rocznej. Sąd Okręgowy ustalił także, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych została wydana w dniu 12 kwietnia 2012r. Z przedłożonego do akt sprawy w poświadczonych odpisach dziennika budowy wynikało ponadto, że prace budowlane zostały ostatecznie zakończone w marcu 2012r. Należy także dodać, że rozpoczęcie prac budowlanych poprzedzało zawarcie w dniu 15 września 2010r. umowy o roboty budowlane pomiędzy powodem, a generalnym wykonawcą(...)S.A. (k. 54 i nast.), której przedmiotem była budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wW.przyul. (...)na działkach o nr ew.(...),(...),(...)(...)(...)wraz z towarzyszącą infrastrukturą.
W tym stanie rzeczy należało rozważyć, które z wyżej wymienionych zdarzeń doprowadziło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu, na który została oddana, jak tego wymagaart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Trzeba zauważyć, że powyższy przepis w zdaniu drugim stanowi, że przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Oznacza to, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, jako konieczna przesłanka do zmiany stawki procentowej, powinna być rozważona w ramach postępowania przeprowadzonego zgodnie z zasadami określonymi w przepisach art. 78-81 powołanej ustawy. Musi być ona zatem poprzedzona wypowiedzeniem stawki dokonanym przez organ (art. 78 u.g.n.) lub też żądaniem samego użytkownika wieczystego (art. 81 u.g.n), przy czym w tym drugim przypadku, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym, co wprost wynika z art. 81 ust. 2 u.g.n.. Wymaga zaznaczenia, że przepisy dotyczące procedury zmiany stawki procentowej mają charakter bezwzględnie obowiązujący, w związku z czym finalnie przedmiotem badania musi być skuteczność wypowiedzenia dokonanego przez organ lub też żądania zgłoszonego przez użytkownika wieczystego. Ponieważ przepis art. 81 ust. 1 zd. drugie ustawy wymaga, ażeby doręczenie żądania użytkownika nastąpiło w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej, należy dojść do wniosku, że ocena jego zasadności powinna być dokonana według stanu na dzień 31 grudnia roku poprzedzającego, zważywszy, że zgodnie z art. 81 ustęp 4 u.g.n. nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona w wyniku uwzględnienia żądania, o którym mowa w ust. 1, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub zawarcia ugody, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. Zgodnie z ustępem 5 art. 81 u.g.n., przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu. Konkludując, aby żądanie użytkownika wieczystego mogło być uwzględnione, przesłanki do zmiany stawki muszą być spełnione przed dniem 31 grudnia roku poprzedzającego zmianę stawki opłaty. Powyższe prowadzi do wniosku, że prawidłowe rozstrzygnięcie niniejszej sprawy wymagało ustalenia, czy przesłanki do zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu zaistniały przed dniem 31 grudnia 2010 roku. Na gruncieustawy o gospodarce nieruchomościaminależy odróżnić pojęcie oddania nieruchomości na cel mieszkaniowy, który jest wskazany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 239 § 1 k.c.w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.) od pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 u.g.n.). W pierwszym przypadku przeznaczenie nieruchomości, w tym określenie celu mieszkaniowego, należy do stron umowy i następuje z chwilą powstania prawa użytkowania wieczystego. Więcej trudności nastręcza jednak sytuacja, gdy w trakcie trwania stosunku prawnego dochodzi do zmiany sposobu korzystania, powodującej zmianę celu, np.- jak w okolicznościach niniejszej sprawy - z celu niemieszkaniowego, na który nieruchomość została oddana, na cel mieszkaniowy. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości jest wszakże określeniem faktycznym, które jednak wymaga prawidłowego i precyzyjnego uchwycenia zachodzącej zmiany przeznaczenia gruntu, noszącej przy tym znamiona trwałości.
Na tym tle, wobec braku legalnej definicji pojęcia „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości", w orzecznictwie sądowym zarysowały się różnorakie koncepcje.
Poczynając od liberalnej, zgodnie z którą do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu dochodzi już z dniem uzyskania przez użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., VI ACa 302/08, nie publ., z dnia 12 maja 2008 r., VI ACa 1282/07, nie publ. oraz z dnia 22 kwietnia 2005 r., VI ACa 998/04 nie publ.), aż po skrajną, rygorystyczną koncepcję opartą na kryteriach formalnych, zgodnie z którą do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu dochodzi dopiero z chwilą administracyjnego dopuszczenia obiektu do użytkowania. Jej zwolennicy przyjmują, że wznoszenie budynku mieszkalnego docelowo ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu, jednak nie oznacza, że takie korzystanie ma już miejsce. W konsekwencji, dopiero z chwilą zakończenia robót budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, jako czynności dokonanej, a zakończenie budowy należy oceniać w kontekście przepisówustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane(tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; dalej: "Pr. Bud."), z którego wynika, że z prawnego punktu widzenia stan budowy kończy się z chwilą dopuszczenia obiektu do użytkowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2010 r., I CSK 591/09, OSNC 2010, Nr 11, poz. 156 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 62/12, OSNC 2013, Nr 5, poz. 56).
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, zaprezentowane wyżej skrajne poglądy nie zasługują na aprobatę, zważywszy na odwoływanie się w nich wyłącznie do kryteriów formalnych w postaci decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę tudzież decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, pomimo braku ku temu wystarczającego uzasadnienia w brzmieniu przepisuart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który, stanowiąc o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, wskazuje na elementy o charakterze faktycznym, nie zaś prawnym. Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, podziela bowiem pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 12 września 2018r. (II CSK 532/17), że wymaganie uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku jako podstawy do ubiegania się przez użytkownika wieczystego o zmianę stawki procentowej należy uznać za zbyt restrykcyjne i sztywne, tym bardziej, że ustawodawca nie uzależnił zaistnienia przesłanki trwałej zmiany sposobu korzystania od wydania tego rodzaju decyzji. Tym bardziej nieprzekonująca jest jednak przeciwstawna koncepcja, zgodnie z którą o zmianie sposobu korzystania można mówić już w momencie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę budynku o charakterze mieszkalnym. Samo wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę musi być bowiem uznane za stanowczo niewystraczające dla stwierdzenia zaistnienia przesłanki zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, szczególnie biorąc pod uwagę wynikający z art. 73 ust. 2 u.g.n. wymóg trwałości tej zmiany.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że powód niezasadnie wywodził, że podstawą do zmiany wysokości stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste powinno być wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w styczniu 2010r., tym niemniej, nie można również zgodzić się ze skarżącym, iż zmiana sposobu korzystania nastąpiła dopiero w momencie wydania decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie w kwietniu 2012r. Stanowisko to zostało ostatecznie złagodzone przez pozwanego, który na etapie postępowania apelacyjnego wyraził zapatrywanie, że właściwą datą dla przyjęcia trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości, powinna być data zakończenia prac budowlanych, co w stanie faktycznym sprawy nastąpiło w marcu 2012r. Skutkowałoby to przyjęciem, że niższa, 1 % stawka opłaty rocznej, mogłaby obowiązywać dopiero od dnia 1 stycznia 2013 roku.
Mając na uwadze zastrzeżenia do opisanych wyżej poglądów, należy odwołać się do słusznej wypowiedzi Sądu Najwyższego, wyrażonej w wyroku z dnia 18 października 2017r. (II CSK 798/16, LEX nr 2407822), że nie jest możliwe wypracowanie jednego uniwersalnego, a zarazem sztywnego kryterium dla oceny zaistnienia przesłanki „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości”. Jest ona pojęciem nieostrym, które powinno być interpretowane w sposób elastyczny z uwzględnieniem okoliczności faktycznych danej sprawy.
Oznacza to, że do stwierdzenia, iż doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, konieczne jest każdorazowo odwołanie się do okoliczności faktycznych i specyfiki danego przypadku. W tych bowiem sytuacjach, gdy użytkownik wieczysty uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę budynku o funkcji stricte mieszkaniowej, a następnie niezwłocznie przystąpił do realizacji prac, które przebiegały sprawnie, bez zakłóceń i przerw, wznosząc finalnie obiekt zgodny z uprzednio wydanym pozwoleniem na budowę, uprawnione jest przyjęcie, iż do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu, na który została ona oddana, z niemieszkaniowego na mieszkaniowy, dochodzi już z chwilą rozpoczęcia prac budowlanych przez użytkownika (art. 73 ust. 2 u.g.n).
Powyższy pogląd znalazł odzwierciedlenie w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11, OSNC 2012, Nr 11, poz. 132, z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09, OSNC 2010 Nr 11, poz. 152, z dnia 25 lutego 2010 r., I CSK 397/09, nie publ. i z dnia 6 listopada 2009 r., I CSK 109/09, nie publ.). Przypisuje on decydujące znaczenie zachowaniu samego użytkownika wieczystego i sprowadza się do twierdzenia, że jeżeli użytkownik wieczysty będący inwestorem, rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, a prace przebiegały sprawnie i bez późnień i doprowadziły do wzniesienia budynku mieszkalnego nadającego się do użytku zgodnie z przeznaczeniem, to trzeba przyjąć, że trwała zmiana sposobu korzystania nastąpiła już w chwili rozpoczęcia budowy. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 r., (IV CSK 333/11, OSNC 2012, Nr 11, poz. 132), przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Z kolei w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., (V CSK 357/09, OSNC 2010 Nr 11, poz. 152) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniuart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) może decydować także stopień intensyfikacji eksploatacji nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego.
Z kolei w wyroku z dnia 6 listopada 2009 r. (I CSK 109/09, nie publ.) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że decydujące znacznie ma zachowania samego użytkownika wieczystego, zaś decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, czy pozwoleniu na użytkowanie budynku mogą być tylko jednym z elementów, które ułatwiają ocenę co do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Nie można przecież wykluczyć, że już po uzyskaniu pozwolenia na budowę użytkownik odstąpi od zamiaru zakończenia tej budowy, a nawet po uzyskaniu decyzji o zezwoleniu na użytkowanie zmieni przeznaczenie budynku, co może mieć zasadnicze znaczenie dla oceny trwałości sposobu korzystania z nieruchomości.
Podzielając w całej rozciągłości powyższe argumenty, Sąd Apelacyjny dostrzega jednocześnie, iż w nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego na gruncie wykładni art. 73 ust. 2 u.g.n., pojawiły się wypowiedzi akcentujące potrzebę sfinalizowania prac budowlanych, tak aby powstały na gruncie budynek spełniał przesłanki realizacji celu mieszkaniowego, co wiąże się z zakończeniem prac budowlanych. W tym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2017r. II CSK 798/16 (LEX nr 2407822) oraz w wyroku z dnia 12 września 2018r. (II CSK 532/17). Należy jednak zauważyć, że stany faktyczne, które legły u podstaw tych rozstrzygnięć, a wiążące się z długotrwałością procesu budowlanego i małą intensywnością działań użytkownika wieczystego, wymagały indywidualnej oceny całokształtu zaistniałych okoliczności. W tego typu przypadkach, gdy prace budowlane przebiegają opieszale, z przestojami, uznanie, iż do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu doszło już z chwilą ich rozpoczęcia, byłoby istotnie znacznym nadużyciem instytucji uregulowanej w art. 73 ust. 2 u.g.n., prowadząc do nieuzasadnionego uprzywilejowania użytkownika wieczystego, który nie przedsięwziął wystarczająco intensywnych działań w celu doprowadzenia do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, kosztem właściciela tej nieruchomości. Wskazując, że w okolicznościach niniejszej sprawy zachodzi zgoła odmienny przypadek, należy opowiedzieć się za zasadnością przyjęcia, iż przesłanki do zastosowania art. 73 ust. 2 u.g.n., a co za tym idzie obniżenia stawki opłaty rocznej z 3 % wartości gruntu na 1 %, ziściły się przed dniem 31 grudnia 2010r., czego efektem powinno być ustalenie niższej, preferencyjnej stawki opłaty rocznej w związku z przeznaczeniem nieruchomości na cel mieszkaniowy, poczynając od dnia 1 stycznia 2011r., w oparciu oart. 72 ust. 3 pkt. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U.2010.102.651).
Mając to wszystko na uwadze, zarzut pozwanego dotyczący naruszenia art.art. 73 ust. 2w związku zart. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2018 r., poz. 121) w związku zart. 189 k.p.c., należało zatem uznać za nieuzasadniony.
Podobnie nietrafny okazał się zarzut naruszeniaart. 81 ust. 1, 2, 4 i 5w związku zart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw związku zart. 189 k.p.c.W tym kontekście skarżący wskazał na jego błędne zastosowanie polegające na wzięciu pod uwagę okoliczności zaistniałych po dacie złożenia przez powodowego użytkownika wieczystego wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, nie dostrzegając jednocześnie, że wprawdzie należało rozważyć skuteczność wniosku użytkownika wieczystego o zmianę stawki opłaty rocznej według stanu na dzień 31 grudnia 2010r., tym niemniej, zgodnie zart. 316 k.p.c.sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, co usprawiedliwiało dokonanie oceny zasadności wniosku powoda w kontekście okoliczności, które, chociaż ujawniły się po tej dacie, jednak umożliwiły ocenę zachowania użytkownika, a także przeznaczenia nieruchomości, w okresie zgłoszenia żądania zmiany stawki.
W tym stanie rzeczy, apelacja pozwanego, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu po myśliart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną wart. 98 k.p.c.
Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Marzena Konsek-Bitkowska Agnieszka Wachowicz-Mazur