Sąd Okręgowy w Płocku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 720/19
Data wyroku: 2019-11-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Michalska, Małgorzata Szeromska, Sędzia Wacław Banasik
Słowa kluczowe: Zdolność do czynności prawnych
Podstawa prawna: art. 6 ust.o włas. lok.

Sygn. akt IV Ca 720/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 listopada 2019 roku
Sąd Okręgowy w Płocku IV Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący – Sędzia Wacław Banasik
Sędzia Małgorzata Szeromska (spr.)
Sędzia Małgorzata Michalska
Protokolant: Katarzyna Lewandowska
po rozpoznaniu na rozprawie 13 listopada 2019r. wP.
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przyAl. (...)II 23B wP.
przeciwko(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wP.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Płocku z 5 marca 2019 r.
sygn. akt I C 852/17

1
oddala apelację;

2
zasądza od(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wP.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przyAl. (...)II 23B wP.kwotę 1.800 (tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za II instancję.

Sygn. akt IV Ca 720/19

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Płocku wyrokiem z dnia 5 marca 2019 r. zasądził od(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wP.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przyAl. (...)II 23B wP.kwotę 28.275,08 zł z odsetkami, odrzucił pozew co do kwoty 3106,71 zł i obciążył pozwana spółdzielnię kosztami procesu.
Istotne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i stanowiące podstawę rozstrzygnięcia były następujące:
Nadziałce gruntu nr (...)o powierzchni 0,5783 ha, położonej wP.przyAl. (...)II 23 B, dla której Sąd Rejonowy w Płocku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...), zostały wybudowane przez pozwanego, jako inwestora, dwa połączone ze sobą budynki mieszkalne, z których następnie, począwszy od sierpnia 2012 r. zaczęły wyodrębniać się poszczególne lokale mieszkalne i niemieszkalne (garaże). W dniu 24 czerwca 2015 r. w drodze uchwały właścicieli lokali zmienił się sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że odwołano zarząd sprawowany przez(...) Spółdzielnię Mieszkaniową (...)wP.oraz powierzono zarząd nieruchomością wspólną właścicielom lokali lub osobom fizycznym spoza ich grona. Uchwałą właścicieli lokali przyAl. (...)II 23 B wP.powierzono administrowanie tą nieruchomościąPrzedsiębiorstwu (...). J. W sierpniu 2013 r. pozwany sporządził rozliczenie finansowe przychodów i kosztów eksploatacyjnych, funduszu remontowego oraz zaliczek wniesionych opłat i kosztów z tytułu zużycia zimnej wody, kanalizacji i ciepła za okres od 1 stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2015 r. Jak wynika ze sporządzonego rozliczenia różnica pomiędzy poniesionymi kosztami a naliczonymi opłatami za powyższy okres wynosi 31.381,79 zł. Powyższe rozliczenie zostało zweryfikowane przez biegłego rewidenta. Powód pismem z dnia 9 listopada 2016 r. wezwał pozwanego do zapłaty w terminie do dnia 15 listopada 2016 r. kwoty 31.381,79 zł. wynikającej ze sporządzonego rozliczenia wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 15 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty.
Ponieważ kwestia legitymacji powodowej wspólnoty była sporna pomiędzy stronami, Sąd Rejonowy uznał, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do swojego majątku, jednak zakres jej zdolności prawnej jest ograniczony. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków tylko związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, przy czym chodzi o zarządzanie nieruchomością wspólną przez tę jednostkę organizacyjną, nie zaś o zarządzanie nieruchomościami przed dniem jej powstania, kiedy to zarząd – co oczywiste – sprawowany był przez stronę pozwaną. W ocenie Sądu okoliczność, iż przedmiotowe rozliczenie obejmuje okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej jest istotne dla oceny prawnej niniejszego postępowania. Nie można domniemywać, co uczynił niezasadnie powód, iż skoro wspólnota powstała z dniem 16 lipca 2012 r. to, iż dochodzona pozwem kwota powstała również z tym dniem, jeżeli odmienny stan faktyczny wynika z rozliczenia przedłożonego przez pozwanego a z którego jasno wynika że obejmuje również okres sprzed 16 lipca 2012 roku. Nie ulega wątpliwości, iż powód w okresie od 1 stycznia 2012 r. do dnia 16 lipca 2012 r. nie miał zdolności sądowej. Powyższe stwierdzenie stoi w sprzeczności z podstawą faktyczną dochodzonego pozwem roszczenia, skoro powód domaga się zasądzenia kwoty 31.381,79 zł, która stanowi różnicę pomiędzy poniesionymi kosztami a naliczonymi opłatami za okres od 1 stycznia 2012 r. do 30 czerwca 2015 r., tj. częściowo w okresie, w którym nie miał zdolności sądowej. W ocenie Sądu Rejonowego nie ma racji pozwany, twierdząc iż powyższy fakt braku zdolności sądowej we wskazanym okresie przesądza o braku legitymacji powoda do dochodzenia pozostałej części roszczenia. Sąd I instancji zastosowałart. 322 k.p.c., bowiem precyzyjne wyliczenie kwoty należnej powodowi jest nader utrudnione wobec braku dokumentacji, pozwalającej na bardziej szczegółowe rozliczenie finansowe wskazanych należności. Sąd I instancji nie uwzględnił też zgłoszonego zarzutu przedawnienia.
Apelację od tego orzeczenia złożył pozwany, zaskarżając wyrok w części zasądzającej roszczenie i zarzucając naruszenieart. 6 ustawy o własności lokaliprzez przyjęcie, że powódka miała zdolność prawną w odniesieniu do roszczeń niezwiązanych z zakresem tej zdolności. Apelujący wniósł o odrzucenie pozwu w całości.
Sąd Okręgowy zważył:
Apelacja jest niezasadna.
Jedyny zarzut sformułowany w apelacji, to naruszenieart. 6 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi:Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.Apelujący z brzmienia tego przepisu wywodzi brak zdolności prawnej wspólnoty w dochodzeniu przedmiotowego roszczenia. Na tle tego przepisu zapadła uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów (zasada prawna) z 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07:Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że:przyjmując, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa wart. 33 1 k.c., i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak jak inne podmioty prawa cywilnego, trzeba odnieść się do treści art. 22 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd wspólnoty samodzielnie, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.Niewątpliwie roszczenie niniejsze zakwalifikować należy jako czynność zwykłego zarządu (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2012 r. III CZP 25/12). W dalszej części uzasadnienia powołanej wyżej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził:Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wskazano, z przepisówustawy o własności lokaliwynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.).Z kolei wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2015 r. w sprawie I CSK 312/14 stanowi:Brak podstaw do uznania, iż zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona.W uzasadnieniu wyroku znalazło się stwierdzenie, żeprzepisy ustawy o odrębnej własności lokali, z których wywodzi się ograniczenie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, można zaś rozumieć jako określenie przedmiotu jej działalności, który wyznacza przede wszystkim dozwolony zakres działania zarządu wspólnoty, a nie ogranicza jej zdolność prawną.
W rozpoznawanej sprawie nie ulega wątpliwości, że przedmiotowe roszczenie związane jest z celami wspólnoty mieszkaniowej i wynika z prawidłowego wykonywania obowiązków wspólnoty wynikających z ustawy, tj. administrowania i gospodarowania nieruchomością wspólną. Z powyższych przyczyn zarzut braku zdolności prawnej powodowej wspólnoty nie mógł odnieść skutku.
Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną na podstawieart. 385 k.p.c.O kosztach procesu za II instancję orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.
M. M.W. M.S.

Zarządzenie z 16 grudnia 2019 r.:

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć(...)
M. S.