Sąd Rejonowy w Tczewie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 646/17
Data wyroku: 2019-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Dorota Słowik
Słowa kluczowe: Orzeczenia
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1-6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.).
Teza: Na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Rozliczenie nakładów nie jest możliwe odrębnie od aktualizacji opłat i w ogóle nie jest możliwe przy dokonywaniu pierwszej aktualizacji opłaty rocznej, gdyż przepisy umożliwiają jedynie zaliczanie nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji, a w przypadku pierwszej aktualizacji opłaty rocznej nie występuje stan poprzedniej aktualizacji. 
Inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n., natomiast w wypadku, gdyby spełniały kryteria art. 77 ust. 5 u.g.n. mogą być uwzględniane na podstawie tego przepisu. Rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.g.n. pojęcie nakładów koniecznych należy rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Z kolei zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się - poza nakładami na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4  i 5  u.g.n.) - nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Nakłady konieczne, o jakich mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n., mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeżeli wpływają one na jego cechy techniczno-użytkowe.

Sygn. akt I C 646/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 listopada 2019 r.
Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny
Przewodniczący Sędzia Dorota Słowik
Protokolant sekretarz sądowy Dagmara Wróbel
po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2019 r. w Tczewie
na rozprawie
sprawy z powództwaT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.
przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Starostę(...)
o ustalenie

1
ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntudziałki nr (...), położonej wT.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Tczewie prowadziksięgę wieczystą nr (...), dokonana przez Starostę(...)wypowiedzeniem z dnia 5 grudnia 2014 r. (sygn. GG-GN.(...)(...)) jest uzasadniona do kwoty 25.772,38 zł (dwadzieścia pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dwa złote trzydzieści osiem groszy), a zobowiązanieT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.w zakresie wyżej wskazanej opłaty rocznej wynosi:

- za 2015 r. kwotę 21.229,02 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dwieście dwadzieścia dziewięć złotych dwa grosze),
- za 2016 r. kwotę 23.500,70 zł (dwadzieścia trzy tysiące pięćset złotych siedemdziesiąt groszy),
- za 2017 r. i lata następne kwotę 25.772,37 zł (dwadzieścia pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dwa złote trzydzieści siedem groszy);

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3
zasądza od powodaT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Starosty(...)kwotę 2.696,10 zł (dwa tysiące sześćset dziewięćdziesiąt sześć złotych dziesięć groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego;

4
nakazuje pobrać od powodaT.(Polska) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Tczewie kwotę 1.010,16 zł (jeden tysiąc dziesięć złotych szesnaście groszy) tytułem tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa wydatków;

5
nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa – Starosty(...)na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Tczewie kwotę 112,24 zł (sto dwanaście złotych dwadzieścia cztery grosze) tytułem tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa wydatków.

Sygnatura akt I C 646/17

UZASADNIENIE
PowódT.(Polska) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.wydanego na posiedzeniu w dniu 19 czerwca 2017 r. w sprawie o sygn. akt(...)(...)oddalającego wniosek(...) Sp. z o.o.wK.o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w postacidziałki (...)położonej wT.przyul. (...)w udziale 1/1, jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej części. Powód wskazał, że wobec powyższego orzeczenia, wypowiedzenie Starosty(...)z dnia 5 grudnia 2014 r. zostało utrzymane.
Jednocześnie powód wskazał, że w razie ustalenia w toku niniejszego postępowania, iż doszło do wzrostu wartości nieruchomości i istnieją przesłanki do podwyższenia opłaty rocznej, powód wnosi o zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych na poczet różnicy między dotychczasową opłatą roczną, a opłatą zaktualizowaną.
W ocenie powoda, ww. orzeczenie i wypowiedzenie pozwanego, nie może zostać uznane za słuszne z uwagi na fakt, że organ nie dokonał pełnej weryfikacji stanowiska wnioskodawcy, w szczególności w zakresie zgłaszanej przez wnioskodawcę oceny operatu z dnia 17 listopada 2014 r. przezStowarzyszenie (...), zgodnie z art. 157 ugn. a także konieczności zaliczenia w trybie art. 77 ust. 4-6 ugn na poczet różnicy między dotychczasową opłatą roczną za użytkowanie wieczyste gruntu, a opłatą zaktualizowaną- wartości nakładów poniesionych przez wnioskodawcę na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej na przedmiotowej nieruchomości oraz nakładów koniecznych.
Powód podniósł, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę zawiera istotny błąd, który podważa wiarygodność opracowania, bowiem nie uwzględniono dyspozycji § 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego: „Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.” Powód zaznaczył, że rzeczoznawca ustaliła obecne przeznaczenie wycenianego gruntu, wskazując na jego przeznaczenie w planie miejscowym, co w przypadku wyceny dla celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie ma zastosowania. Powód wskazał na wątpliwość czy przyjęta baza nieruchomości porównawczych jest prawidłowa, tj. czy są to nieruchomości podobne w rozumieniuart. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem powoda, w opracowaniu brakuje zarówno należytego badania celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, jak i badania, na podstawie jakich dokumentów są ustalone przeznaczenia nieruchomości porównawczych.
Powód zaznaczył, że nieodpowiednia ocena cech rynkowych wpłynęła bezpośrednio na zawyżenie wartości przedmiotowej nieruchomości, tym bardziej, że cesze „lokalizacja, położenie” przyznano wagę aż 40%, co przekłada się na znaczną poprawę ceny jednostkowej. Powód podniósł, że brak aktualizacji cen jednostkowych nieruchomości porównawczych na datę wyceny, błędnie przyjęty segment rynku oraz błędnie przyjęta gradacja cechy „lokalizacja, położenie”, powoduje, że oszacowana wartość wycenianego gruntu jest znacznie zawyżona. W ocenie powoda wartość wycenianego gruntu jest niższa o co najmniej 88.140 zł od tej przyjętej przez biegłą. Powyższa wartość została obliczona przy założeniu, że przeznaczenie nieruchomości porównawczych jest zgodne z celem oddania gruntu wycenianego w użytkowanie wieczyste, a ceny nieruchomości porównawczych stanowią ceny transakcyjne pochodzące z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
Pozwany Skarb Państwa - Starosta(...)w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie, że dokonana przez pozwanego pismem z dnia 5 grudnia 2014 r. aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w wysokości wskazanej w tym piśmie, począwszy od 1 stycznia 2015 r.
Pozwany wskazał, że pismem z dnia 5 grudnia 2014 r. wypowiedział poczynając od 1 stycznia 2015 r. wieczystemu użytkownikowi(...) Sp. z o.o.wK.dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwadziałki nr (...)obręb 5 położonej wT.i ustalił nową opłatę w kwocie 27.391,50 zł. Powód zwrócił się do(...)z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja jest nieważna lub nieuzasadniona.(...)wG.orzeczeniem z dnia 19 czerwca 2017 r. wydanym w sprawie o sygn.(...)oddaliło wniosek(...) Sp. z o.o.wK., stwierdzając, że operat szacunkowy sporządzony dladziałki nr (...)przez rzeczoznawcę majątkowegoW. R.z dnia 17 listopada 2014 r. spełnia wymogi Rozporządzenia Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Pozwany wskazał, że w jego ocenie operat zasadnie stanowi podstawę ustalenia opłaty rocznej w nowej wysokości.
Pozwany zaznaczył, że powód nie przedstawił żadnych bliższych okoliczności dotyczących poniesienia nakładów, pomijając także wskazanie ich wysokości, w związku z czym pozwany nie ma możliwości odniesienia się do zasygnalizowanego stanowiska powoda.
W piśmie z dnia 26 czerwca 2018 r. powód dokonał doprecyzowania wniosku o rozliczenie nakładów, wskazując, że żąda rozliczenia nakładów koniecznych wynoszących 85.502 zł poniesionych przez powoda na nieruchomości położonej wT.przyul. (...), które polegały na rozbiórce obiektów o charakterze magazynowym i produkcyjnym znajdujących się na ww. nieruchomości oraz wycince drzew i krzewów.
W dniu 9 sierpnia 2019 r. powód wniósł o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi od dnia 1 stycznia 2015 r. kwotę 25.772,37 zł, z tym że opłata ta wynosi:

6
za 2015 r.= 21.229,05 zł;

za 2016 r.= 23.500,70 zł;
za 2017 r. i następne= 25.772,37 zł.
Nadto powód wniósł o ustalenie, że na poczet różnicy między wysokością opłaty zaktualizowanej, a opłaty dotychczasowej zaliczane będą nakłady konieczne poniesione przez powoda w kwocie 71.218 zł.
Pozwany w trakcie toczącego się postępowania w odniesieniu do żądania zaliczenia poczynionych nakładów na nieruchomość, podniósł, iż wszystkie nakłady „konieczne” zostały poniesione nie przez powoda, ale przez(...) S.A.z siedzibą wP.. Nadto pozwany zaznaczył, że być może nakłady poczynione na przedmiotową nieruchomość były konieczne do korzystania ze sklepu wielkopowierzchniowego należącego do powoda, ale nie mają znaczenia dla samego gruntu i korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego MiastaT..

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

18 maja 2007 r.(...) S. A.z siedzibą wP.nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej wT.przyul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów nr(...), o obszarze(...)m2. W treści umowy sprzedaży nieruchomości wskazano, iż na przedmiotowej nieruchomości znajdują się następujące budynki: budynek biurowo- magazynowy, magazyn oraz cztery garaże.
W dniu 12 maja 2011 r.(...) S. A.z siedzibą wP.zawarł z(...) Sp. z o.o.wK.umowę sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej wT.przyul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów nr(...), o obszarze(...)m2 oraz budynku znajdującego się na tym gruncie, którego właścicielem był zbywca, stanowiącego od gruntu odrębny przedmiot własności, dla których to nieruchomości: gruntowej i budynkowej, Sąd Rejonowy w Tczewie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). W P 1 pkt.1.2 ppkt. d) umowy wskazano, iż na dzień tego aktu nieruchomość zabudowania jst budynkiem produkcyjno- usługowym o powierzchni zabudowy 2 0m2.

    (dow ód: kserokopia aktu notarialnego –(...)– k. 111-115; odpis aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep.(...)

W dniu 7 marca 2012 r. Starosta(...)skierował do(...) Sp. z o.o.wK.pismo, w którym wskazano, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu od 1 stycznia 2012 r. wynosi 10.614,51 zł.

(dow ód: pismo Starosty(...)z dnia 7 marca 2012 r.- k. 11).
Rzeczoznawca majątkowyW. R. (2)w 2014 r. sporządziła operat szacunkowy nieruchomości położonej wT.przyul. (...), obręb 5, dla której IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Tczewie prowadziksięgę wieczystą nr (...), dla potrzeb aktualizacji wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wartość rynkową prawa własności do działki rzeczoznawca określiła na kwotę 913.050 zł.
W dniu 5 grudnia 2014 r. pozwany Skarb Państwa- Starosta(...)dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej za grunt-działki nr (...), obręb 5 położonej wT., oddany powodowi(...) Sp. z o. o.wK.w użytkowanie wieczyste, składając ofertę nowej wysokości opłaty rocznej w wysokości 27.391,50 zł. Nowa opłata roczna obowiązuje od 1 stycznia 2015 r. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji, w związku z powyższym, opłata roczna w poszczególnych latach wynosiła:

7
za rok 2015= 21.229,02 zł;

za rok 2016= 26.542,37 zł;
za rok 2017= 27.391,50 zł.
Powód powyższe pismo otrzymał w dniu 12 grudnia 2014 r.
(dow ód: operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowegoW. R.- k. 11, pismo z dnia 5 grudnia 2014 r. - k. 11, zwrotne potwierdzenie odbioru- k. 11)
Orzeczeniem z dnia 19 czerwca 2017 r.(...)wG.oddaliło wniosek(...) Sp. z o.o.wK.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntudziałki nr (...)położonej wT.przyul. (...)w udziale 1/1, jest nieuzasadniona.
(dow ód: orzeczenie(...)wG.- k. 11)
Poprzednik prawny powoda(...) S.A.z siedzibą wP.nabył prawo użytkowania wieczystegodziałkę nr (...)o powierzchni(...)ha położonej wT.przyul. (...)na podstawie umowy sprzedaży Rep. A nr(...)z dnia 18 maja 2007 r.
W dniu 31 października 2007 r. Starosta(...)wydał decyzję dotyczącą udzielenia pozwolenia na rozbiórkę budynków gospodarczych i magazynowych, znajdujących się na tereniedziałki nr (...)(obręb 5) przyul. (...)wT.. Decyzją Prezydenta MiastaT.z dnia 14 listopada 2007 r. ustalono opłaty za usunięcie drzew oraz krzewów znajdujących się na tereniedziałki nr (...):

8
daglezja zielona o obwodzie pnia 136 cm, mierzonym na wysokości 130 cm- opłata w kwocie 15.785,38 zł;

jodła pospolita o obwodzie pnia 116 cm, mierzonym na wysokości 130 cm- opłata w kwocie 32.756,64 zł.
Obecny i poprzedni użytkownik wieczysty przeprowadzili następujące prace:
wyburzenia rozległych zabudowań o charakterze magazynowym produkcyjnym;
wycinki drzew i krzewów;
budowy przyłączy;
budowy zjazdu z drogi powiatowejul. (...)nadziałkę nr (...);
zagospodarowanie terenu polegające na wykonaniu miejsc postojowych i wewnętrznych dróg manewrowych.
(dow ód: operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowegoJ. P.wraz z załącznikami- k. 44-102, badania geotechniczne i geologiczno- inżynierskie- k. 103-110, akt notarialny Rep. A nr(...)- k. 111-115, Decyzja z dnia 31 października 2007 r.- k. 116-117, wypis z rejestru budynków- k. 118, wyrys z mapy ewidencyjnej- k. 119, akt notarialny Rep. A nr(...)- k. 120-123, zawiadomienie o wszczęciu postępowania- k. 124, postanowienie z dnia 6 kwietnia 2011 r.- k. 125, akt notarialny Rep. A nr(...)- k. 126-129, protokół oględzin drzew i krzewów- k. 130, mapa- k. 131-132, decyzja z dnia 14 listopada 2007 r.- k. 133-135, akt notarialny Rep. A nr(...)- k. 136-139)
Przedmiotowa nieruchomość jest położona we wschodniej części miastaT..Działka nr (...)zlokalizowana jest na roguulic (...)i jest zabudowana budynkiem halowo usługowym.Działka nr (...)posiada powierzchnię(...)m2, jest uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Nieruchomość jest nieogrodzona, po wschodniej stronie działki zlokalizowany jest płot z metalowych przęseł stanowiący ogrodzenie sąsiedniej nieruchomości. Otoczenie i sąsiedztwo stanowi zabudowa handlowo usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dojazd do nieruchomości odbywa się bezpośrednio zul. (...), na działkę można dostać się również od stronyul. (...)poprzez zapewnioną służebność przejazdu i przechodu przezdziałkę nr (...)objętejksięgą wieczystą (...).Ulica (...)są drogami o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość zabudowana budynkiem halowo usługowym, posadowionym w południowej części działki. Kształt działki zbliżony do regularnego, teren płaski bez znaczących różnic w poziomie terenu. Na nieruchomości znajdują się chodniki, miejsca parkingowe oraz wewnętrzne drogi manewrowe wykonane z kostki brukowej. Przedmiotowa nieruchomość była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miastaT.jako teren zabudowy usługowo handlowej.
Brak jest dokumentacji wskazującej cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W przypadku braku w dokumentach celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste możliwe jest przyrównanie celu do sposobu korzystania z nieruchomości, o czym stanowiart. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W dniu 31 października 2007 r. Starosta(...)wydał decyzję zatwierdzającą projekt rozbiórki budynków gospodarczych i magazynowych, znajdujących się na tereniedziałki nr (...)(obręb 5) przyul. (...)wT.. Decyzja została wydana dla(...) S.A.wP.. W dniu 18 marca 2011 r. na wniosek pełnomocnika powoda wszczęto postępowanie administracyjne dotyczące przeniesienia pozwolenia na rozbiórkę budynków gospodarczych i magazynowych. W 2007 r. działka była zabudowana pięcioma budynkami o konstrukcji murowanej. Budynki o charakterze produkcyjnym, magazynowym umożliwiały zagospodarowanie terenu zgodnie z celem określonym jako zabudowa usługowo- handlowa. Na działce znajdowały się budynki: oznaczone nr(...)o powierzchni zabudowy(...),(...)o pow. zabudowy(...),(...)o pow. zabudowy(...),(...)o pow. zabudowy(...)m2, o pow. zabudowy(...)m2.
Analiza rynku koncentrująca się w pierwszej kolejności na mieścieT., nie pozwoliła wyłonić wystarczającej liczby transakcji na bazie, których można by było określić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. W wycenie uwzględniono transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji usługowej lub dopuszczających taką funkcję z obszaru miejscowości:K.,P.,T.iS.. W doborze transakcji porównawczych nie uwzględniono transakcji zawartych w przetargu, których ceny odbiegają o więcej niż 20% od cen przeciętnych uzyskiwanych na rynku oraz nie uwzględniono transakcji, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen. Wyższe ceny jednostkowe odnotowano dla działek w lepszej lokalizacji, tj. w centrum miasta, w sąsiedztwie terenów o podobnej funkcji- usługi handle lub mieszkaniowej w szczególności wielorodzinnej, uzbrojone, z dobrym dostępem do drogi z dobrymi możliwościami inwestycyjnymi. Wyceny nie dokonano z punktu widzenia prowadzonej przez powoda działalności gospodarczej, czyli(...), bowiem na przedmiotowej działce mogłyby powstać inne obiekty niekoniecznie typowo handlowe ale także np. o charakterze usługowym.
Wycena nakładów wiąże się z koniecznością analizy skutków i następstw jakie wywołały te nakłady w wartości całej nieruchomości. Przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z art. 77 ust. 6 ustawy nie jest suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady, lecz jedynie wartość tych nakładów ustalana na podstawie szczególnej regulacji prawnej zawartej wRozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie §35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Wartość jednostkowa nieruchomości wynosi 859.079 zł. Określona jednostkowa wartość rynkowa mieści się w przedziale cen transakcyjnych odnotowanych na rynku nieruchomości. Wartość rynkowa gruntu wynosi 787.861 zł.
(dow ód: opinia biegłego sądowegoM. C. (1)- k. 190-217, ustna opinia uzupełniająca biegłej sądowejM. C. (1)z dnia 5 listopada 2019 r.- przedział czasowy 00:01:28- 00:13:55- k. 247-248)
Stan faktyczny w sprawie został ustalony przede wszystkim na podstawie załączonych do akt sprawy dokumentów, których autentyczność i prawdziwość nie była kwestionowana w toku procesu przez strony, a ich prawdziwość i rzetelność nie budziła również wątpliwości Sądu, dlatego uznano je w całości za wiarygodne.
Nadto rozstrzygnięcie wydano na podstawie pisemnej i ustnej opinii biegłej sądowejM. C. (1), którym Sąd dał w pełni wiarę. Opinie zostały bowiem sporządzone zgodnie z tezami dowodowymi, przez upoważnioną do tego osobę, prawidłowo pod względem formalnym, zgodnie z regułami postępowania i zasadami wiedzy. Przygotowano je w sposób niezwykle rzetelny, profesjonalny i wyczerpujący. W związku z tym zasługują na uwzględnienie w całości. Biegły sądowyM. C. (1)zgodnie z postanowieniem Sądu dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości jednocześnie odnosząc się do kwestii nakładów czynionych przez powoda na przedmiotowej nieruchomości, nadto ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną, biegła w dniu 5 listopada 2019 r. sporządziła ustną opinię uzupełniającą.

S ąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.
W dniu 5 grudnia 2014 r. pozwany dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej za grunt-działki nr (...), oddany powodowi w użytkowanie wieczyste, składając ofertę nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 27.391,50 zł. Za podstawę wypowiedzenia powód przyjął wartość rynkową gruntu wynikającą z operatu szacunkowego z dnia 17 listopada 2014 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoW. R. (2). Powód zaskarżył w całości orzeczenie(...)wG.wydane w dniu 19 czerwca 2017 r. w sprawie o sygn. akt(...)
Art. 80 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2014.518 .t.j.) stanowi, że od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa wart. 78 ust. 2, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.Art. 78 ust. 1-4ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia sprzeciwu, stanowił, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego.
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.
Złożenie wniosku, o którym mowa w ust. 2, nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Przepis art. 79 ust. 5 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z treścią art. 77 ust. 1-6 ww. ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.
Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Stosownie do treści art. 156 ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść wypowiedzenia opłaty rocznej.
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2016 r., sygn. akt I ACa 154/16).
W sprawach zasadności proponowanej przez Skarb Państwa aktualizacji wysokości opłaty rocznej od wieczystego użytkowania, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica pomiędzy wysokością poprzednio ustalonej opłaty a wysokością proponowanej przez Skarb Państwa opłaty po dokonanej aktualizacji. (por. Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 stycznia 2012 r., sygn. akt I Acz 1634/11)
Zgodnie zart. 77 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym po dniu 22 września 2004 r., na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Jak wynika z treści tego przepisu, rozliczenie nakładów po pierwsze, nie jest możliwe odrębnie od aktualizacji opłat i, po drugie, w ogóle nie jest możliwe przy dokonywaniu pierwszej aktualizacji opłaty rocznej, gdyż przepis umożliwia jedynie zaliczanie nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji, a w przypadku pierwszej aktualizacji opłaty rocznej nie było poprzedniej aktualizacji. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt III CSK 39/15)
Inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n., natomiast w wypadku, gdyby spełniały kryteria art. 77 ust. 5 u.g.n. mogą być uwzględniane na podstawie tego przepisu. Rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.g.n. pojęcie nakładów koniecznych należy rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Z kolei zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się - poza nakładami na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n.) - nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Nakłady konieczne, o jakich mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n., mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeżeli wpływają one na jego cechy techniczno-użytkowe. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1164/15)
Wskazywane przez stronę powodową nakłady w postaci rozbiórki dotychczasowego starego budynku i wycinki drzew (w zbyt dużej liczbie) nie stanowiły nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. W przypadku nakładów ciężar wykazania zarówno faktu ich poniesienia jak i wysokości spoczywa na wieczystym użytkowniku - stosownie do reguły ogólnej zart. 6 k.c.(por. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 12 grudnia 2016 r., sygn. akt III Ca 1153/16)
W celu utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem, przy czym przykładowo wymienia się wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonywanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki i inne świadczenia publiczne oraz na ubezpieczenie rzeczy. Nie zalicza się natomiast do tej kategorii nakładów koniecznych wydatków służących stworzeniu rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 r., sygn. akt I CSK 343/15).Aby nakłady o których mowa wart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościamimogły być zaliczone na poczet opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, strona winna wykazać, że w wyniku ich poniesienia nastąpił wzrost wartości rynkowej gruntu oraz że były to nakłady konieczne. Sąd nie uznał też nakładów w postaci wyburzenia istniejących ruin budynku oraz wycinki drzew, albowiem uznał, iż również one nie są nakładami podwyższającymi wartość gruntu, a ponadto z pewnością ich istnienie poprzednio wpływało na niższą wartość nieruchomości, a zatem było już uwzględnione w opłacie za użytkowanie wieczyste. Takie nakłady jak usunięcie drzew i wyburzenie budynków w złym stanie technicznym można do takich nakładów zaliczyć pod warunkiem, że spełnione są wszystkie przesłanki z § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia (por. wyrok SN z 26 września 2014 r.,IV CSK 736/13 ). Zatem, aby nakłady o których mowa w § 6 art. 77 mogły być zaliczone na poczet opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, strona winna wykazać, że w wyniku ich poniesienia nastąpił wzrost wartości rynkowej gruntu oraz że były to nakłady konieczne. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 17 października 2017 r., sygn. akt I ACa 1680/15)
Sąd po dokonaniu analizy materiału dowodowego przedmiotowej sprawy stwierdził, że w przeważającej mierze uzasadniona była decyzja o zmianie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Jednocześnie podkreślenia wymaga okoliczność dokonania przez powoda modyfikacji żądania, które ostatecznie znalazło odzwierciedlenie w treści pkt 1. wyroku, nadto kwoty wskazane w treści orzeczenia nieznacznie różnią się od tych ustalonych przez pozwanego. Sąd podziela argumentację powołaną przez biegłą w sporządzonych przez nią opiniach, w tym zasadność dokonanego wyboru nieruchomości celem porównania do przedmiotowej nieruchomości. Podnoszone przez pozwanego zarzuty w ww. zakresie nie zasługiwały na uwzględnienie. Biegła bowiem w sposób jasny, logiczny i racjonalny oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa i posiadaną wiedzę i doświadczenie wskazała na zasadność doboru nieruchomości oraz wysuniętych wniosków opinii.
Sąd mając na uwadze treśćart. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2014.518 j.t) obowiązujący w dacie wniesienia powództwa, dokonując stosownych obliczeń wysokości opłaty w oparciu o wartość działki wskazane przez biegłą sądową, ustalił, że żądane przez pozwanego kwoty z tytułu opłat za użytkowanie są wyższe. W związku z powyższym Sąd uznał, że żądanie pozwu jest zasadne w części. Zważywszy na możliwość stopniowania opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, wskazane w treściart. 77 ust. 2aww. ustawy, uznano, że wskazane przez powoda opłaty w treści pisma z dnia 9 sierpnia 2019 r., są właściwe.
Do treści ww. przepisu odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lutego 2016 r., IV CSK 238/15, LEX nr 2023785, w którym czytamy, że „Artykuł 77 ust. 2a u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Literalne brzmienie tego przepisu ze względu na przyjęty przez ustawodawcę niejednoznaczny sposób jego redakcji, rodziło uzasadnione wątpliwości interpretacyjne. Artykuł 77 ust. 2a u.g.n. reguluje wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a w trzecim roku opłata ta jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej nadwyżka jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają w kolejnych latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. Wobec tego w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki, natomiast w trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki".
Zastosowanie regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. następuje dopiero po ostatecznym ustaleniu wysokości nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określonej nieruchomości, a przepis ten, jak wskazują użyte w nim sformułowania, jest bezwzględnie obowiązujący (por. wyrok SA w Łodzi z dnia 28 października 2016 r., I ACa 523/16, LEX nr 2163022, por. Komentarz aktualizowany do art.77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ewa Bończak-Kucharczyk).
Zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu. W ocenie Sądu ostatecznie zaproponowana przez powoda nowa opłata, jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i oparta o prawidłowo dokonane wyliczenia.
W istocie spór koncentrował się na kwestii rozliczenia poczynionych na nieruchomości nakładów.
Przed dniem 23 sierpnia 2017 r. zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczało się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Jako wyjściowy przyjmowało się przy tym stan z daty ostatniej aktualizacji, a nie np. z dnia nabycia nieruchomości przez aktualnego użytkownika wieczystego (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 21 lutego 2017 r., I ACa 865/16, LEX nr 2278216).
Nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 r. dokonano jednak zmian tego przepisu, które powodują, że zaliczenie ww. nakładów poniesionych przez wieczystego użytkownika następuje nie w dowolnym czasie, lecz w przypadku aktualizowania opłaty rocznej. Poza tym zaliczeniu podlegać mają nie tylko te nakłady, które wieczysty użytkownik poniósł po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, ale wszelkie nakłady niezaliczone wcześniej. Umożliwia to m.in. zaliczenie nakładów dokonanych w okresie po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłat rocznych. A także nakładów, które nie mogły zostać zaliczone podczas poprzedniej aktualizacji ze względu na to, że ich wysokość przewyższała różnicę między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. (por. Komentarz aktualizowany do art.77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ewa Bończak-Kucharczyk)
Odnosząc się do podnoszonego przez powoda roszczenia zaliczenia poczynionych nakładów na nieruchomość, wskazać należy, ze zgodnie z treściąart. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zaznaczyć też trzeba, że przy rozpoznawaniu sprawy na podstawie przepisówkodeksu postępowania cywilnegorzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne(por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 1996 r., sygn. akt I CKU 45/96, publ. OSNC 1997 nr 6-7 poz. 76).Jest to wyrazem zasady, iż to strony powinny być zainteresowane wynikiem postępowania oraz że to one dysponują przedmiotem postępowania m. in. poprzez powoływanie i przedstawianie sądowi wybranych przez siebie dowodów.
Zaprzeczenie dokonane przez stronę procesową powoduje, że istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności stają się sporne i muszą być udowodnione. W razie ich nie udowodnienia sąd oceni je na niekorzyść strony, na której spoczywał ciężar dowodu, chyba że miał możność przekonać się o prawdziwości tych twierdzeń na innej podstawie
    (tak m. in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 kwietnia1975 r., sygn. akt III CRN 26/75, niepublikowanym – źródło Lexis.pl nr 318425).
Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy, uznać należy, że to na powodzie ciążył obowiązek udowodnienia swego roszczenia tak co do zasady, jak i co do wysokości.
Sąd uznał, iż powód nie wykazał poniesienia kosztów nakładów koniecznych. W tym miejscu należy rozważyć, co należy rozumieć przez nakłady konieczne. Sąd mając na uwadze ww. orzecznictwo w odniesieniu do przedmiotowej sprawy, uznał, iż powód nie wykazał zasadności odliczenia kwot nakładów koniecznych na nieruchomość objętą umową o użytkowanie wieczyste.
Istotnym w rozstrzygnięciu przedmiotowej sprawy w odniesieniu do kwestii rozliczenia nakładów był fakt ustalenia, iż prace i wydatki związane z wycinką drzew na nieruchomości, nie stanowią nakładów koniecznych. Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy, wskazujące, iż nie zalicza się do kategorii nakładów koniecznych wydatków służących stworzeniu rzeczy. Zauważenia wymaga fakt, iż prace dotyczące wycinki drzew rozbiórki obiektów wykonał poprzednik prawny powoda, co wynika między innymi z treści zawartych umów sprzedaży. W dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości był posadowiony jedynie jeden budynek o powierzchni 20 m2. Nie ulega wątpliwości, że powód może rozliczyć nakłady dokonane przez zbywcę prawa, jednakowoż nie zwalnia to powoda z konieczności wykazania wysokości poniesionych nakładów, a nadto wykazania, że nakłady te stanowiły nakłady konieczne, czemu w ocenie Sądu powód nie sprostał. Wykonane prace służyły najpewniej dostosowaniu gruntu do zaplanowanej przez poprzednika powoda działalności gospodarczej, zatem nie można przyjąć, że były to nakłady konieczne. Z zaoferowanych dokumentów nie wynika kto, w jakiem okresie czasu dokonał tych prac. Powód przedstawił jedynie decyzje pozwalające na prowadzenie prac. Powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wykazał, kto poniósł te nakłady, w jakiej wysokości, ani w jakim celu. Nie przedłożył dokumentów w postaci np. faktur, zleceń dokonania określonych robót. Powyższe powoduje, iż Sąd pozbawiony jest możliwości dokonania weryfikacji, oceny i zasadności żądanych kwot z tego tytułu. W związku z powyższym brak było podstaw do uwzględnienia roszczenia powoda dotyczącego zaliczenia nakładów dotyczących poniesionych przez powoda kosztów rozbiórki budynków oraz usunięcia drzew i krzewów.
Mając powyższe na uwadze brak było podstaw do uwzględnienia żądania powoda w ww. zakresie.
O kosztach procesu orzeczono mając na względzieart. 100 kpc. Nadto w treścipkt 4 i 5o kosztach procesu orzeczono w oparciu o treśćart. 113. 1. ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz.U.2014.1025 j.t.), który stanowi, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.
Postanowieniem z dnia 18 lipca 2019 r. orzeczono o przyznaniu biegłejM. C. (1)wynagrodzenia w kwocie 1.923,67 zł. Powyższe wynagrodzenie w zakresie kwoty 1.000 zł wypłacono z uiszczonej przez powoda zaliczki, zaś w pozostałym zakresie pokryto tymczasowo ze Skarbu Państwa. W dniu 14 listopada 2019 r. wydano postanowienie o przyznaniu biegłej sądowejM. C.wynagrodzenia w kwocie 205,84 zł. Powyższą kwotę wypłacono tymczasowo ze Skarbu Państwa.
Mając na uwadze powyżej wskazane wytyczne dotyczące ustalenia wartości przedmiotu sporu, należy wskazać, iż wyliczona wartość przedmiotu sporu wynosi 16.776,99 zł. Wysokość poprzednio ustalonej opłaty wynosiła 10.614,51 zł, natomiast wysokość proponowanej przez Skarb Państwa opłaty po dokonanej aktualizacji została określona na kwotę 27.391,50 zł. Różnica ww. wartości wynosi 16.776,99 zł. Wyrokiem z dnia 19 listopada 2019 r. zasądzono kwotę 25.772,38 zł, zatem powód przegrał w zakresie kwoty 15.157,887 zł. Kwota 15.157,87 zł stanowi 90,35% kwoty 16.776,99 zł.
Pozwany wygrał proces w 90%, zatem w tej części należało obciążyć powoda kosztami procesu poniesionymi przez pozwanego, na które składały się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł. Powód w przedmiotowym procesie poza poniesieniem kosztów zastępstwa procesowego wynoszącymi 3.600 zł, uiścił opłatę od pozwu w kwocie 839 zł i zaliczkę na wynagrodzenie biegłego w kwocie 1.000 zł. Wysokość kosztów należnych powodowi od pozwanego, stanowiących 10% łącznej kwoty 5.439 zł, wynosi 543,90 zł. W związku z powyższym po odliczeniu od kwoty należnej powodowi tj. 3.240 zł kwoty 543,90 zł, pozwanemu od powoda przysługuje kwota 2.696,10 zł (pkt 3 wyroku).
Zasądzona kwota 25.772,37 zł stanowi 94% kwoty 27.391,50 zł. Łączna kwota tymczasowo pokrytych kosztów ze SP wynosi 2.129,51 zł. Powód uiścił kwotę 1.000 zł zaliczki na wynagrodzenie biegłego. W związku z powyższym powód zobowiązany jest uiścić 6% kosztów tymczasowo pokrytych ze Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego w Tczewie (pkt 4 wyroku), zaś pozwany w 94%. (pkt 5 wyroku).