Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 270/19
Data wyroku: 2019-11-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa, Opłaty
Podstawa prawna: art.13 i 15 ustawy o własności lokali

Sygn. akt: I C 270/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 listopada 2019 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2019 r. wG.
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowejul. (...)IV 47 wG.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygnatura akt: I C 270/19

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)IV 47 wG.wniosła pozew przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.domagając się od pozwanej zapłaty kwoty 13.461,37 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 maja 2018r. do dnia zapłaty tytułem rozliczenia zużycia zimnej wody za okres od 1 lipca 2016r. do 31 grudnia 2016r., wskazując, że pozwana spółka nie dopełniła obowiązku opomiarowania lokalu.
(pozew k. 4-5, pismo procesowe k. 41)
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, żelokal (...), którego pozwana była właścicielem, był opomiarowany wspólnym licznikiem zlokalem (...), którego właścicielem byłJ. K.. Taka sytuacja miała miejsce do czerwca 2017r., gdy pozwana zamontowała własny licznik. Pozwana zakwestionowała również wartość dowodową prywatnej opinii sporządzonej na zlecenie powoda, a także zarzuciła powodowi nieudowodnienie, jak kształtowało się zużycie wody w budynku.
(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 59-64)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W okresie od maja 2015r. do 2019r. pozwana(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.była właścicielką lokalu użytkowego U-4 położonego w budynku przyul. (...)IV 47 wG.. W lokalu tym powódka zamierzała prowadzić działalność gastronomiczną. Przedmiotowy lokal spółka nabyła odJ. K., który w październiku 2014r. zakupił przedmiotowy lokal oraz lokal użytkowy U-3 od Agencji Mienia Wojskowego. Wcześniejlokale (...)stanowiły jeden większy lokal użytkowy.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o zeznania świadkaJ. K.płyta CD k. 106, przesłuchanieS. Ż.w charakterze strony pozwanej płyta CD k. 130)
W chwili zakupu ww. lokali użytkowych przezJ. K.oba lokale były opomiarowane jednym wodomierzem, który znajdował się wlokalu (...). W latach 2014-2015 zużycie wody było rozliczane wspólnie dla obu lokali.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: zeznania świadkaJ. K.płyta CD k. 106, zeznania świadkaG. S.płyta CD k. 121, przesłuchanieS. Ż.w charakterze strony pozwanej płyta CD k. 130, przesłuchanieM. T.w charakterze strony powodowej płyta CD k. 121)
Członkowie powodowej wspólnoty mieszkaniowej uchwałą nr 7/09/2014 przyjęli Regulamin rozliczania zimnej wody. Wedle § 1 ust. 3 rozliczenie zużycia wody odbywa się na podstawie wskazań wodomierzy głównych zasilających budynek i wodomierzy lokalowych, w poszczególnych lokalach mieszkalnych. Zgodnie z § 4 ust. 5 w przypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody z pominięciem wodomierzy lub przeróbki instalacji wodociągowej przed wodomierzem, właściciel lokalu zostanie obciążony m.in. obowiązkiem pokrycia kosztów nadwyżki zużycia wody wynikających z różnicy pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego budynku a sumą wskazań indywidulanych za cały okres rozliczeniowy, jeżeli taka różnica nastąpi.
(dowód: Regulamin rozliczania zimnej wody k. 83-86)
W okresie od listopada 2015r. do maja 2016r. (z przerwami) wlokalu (...)były prowadzone prace remontowe polegające na: zbiciu tynków na ścianach, zbiciu kafli z podłóg, wywozie gruzu, dostarczeniu materiałów budowlanych (płyt(...), konstrukcji stalowych). Pracownicy firmy remontowej nie wykonywali żadnych prac wymagających stosowania wody, a wodę użytkowali w celach sanitarnych (np. spuszczenie wody w toalecie, umycie rąk) i do celów konsumpcyjnych (np. zrobienie herbaty). Prace trwały około 30 dni roboczych i wykonywało je 3 robotników.
(dowód: zeznania świadkaG. S.płyta CD k. 121, przesłuchanieS. Ż.w charakterze strony pozwanej płyta CD k. 130)
Powodowa wspólnota mieszkaniowa nie wyrażała zgody na prowadzenie w spornym lokalu użytkowym U-4 działalności gastronomicznej. Powódka utrudniała pozwanej dostęp do części wspólnych (wejście na dach, dostęp do podwórza, wydanie pilota do bramy), a także odmówiła wydania dokumentów m.in. Regulaminu rozliczania wody.
(dowód: zeznania świadkaM. P.płyta CD k. 121, przesłuchanieS. Ż.w charakterze strony pozwanej płyta CD k. 130)
Z uwagi na brak zgody powoda, pozwana spółka nie podjęła działalności gospodarczej wlokalu (...)w okresie 2015-2019 i lokal stał pusty.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o zeznania świadkaJ. K.płyta CD k. 106, przesłuchanieS. Ż.w charakterze strony pozwanej płyta CD k. 130)
Po rozliczeniu zużycia zimnej wody za drugie półrocze 2016r. administrator wspólnoty stwierdził znaczną różnicę pomiędzy wskazaniem zużycia wody na liczniku głównym a sumą wskazań wodomierzy znajdujących się w poszczególnych lokalach.
(dowód: zeznania świadkaR. J.płyta CD k. 106, przesłuchanieM. T.w charakterze strony powodowej płyta CD k. 121)
W związku z powyższym powódka zleciłaW. M. (1)prowadzącemu działalność gospodarczą podfirmą PHU (...)wykonanie inwentaryzacji instancji wodnej. W trakcie inwentaryzacjiW. M. (1)stwierdził, że właściciellokalu (...)zamontował wodomierz, który nie został zaplombowany.W. M. (2)nie wykonał dokumentacji zdjęciowej przedstawiającej instalację wodną w ww. lokalach.
(dowód: zeznania świadkaW. M. (1)płyta CD k. 106, opinia k. 12, przesłuchanieM. T.w charakterze strony powodowej płyta CD k. 121)
W 2016r. nie było żadnych awarii instalacji wodno – kanalizacyjnej. Nadto, w tym okresie wspólnota nie prowadziła żadnych remontów części wspólnych.
(dowód: zeznania świadkaR. J.płyta CD k. 106)
Wlokalu (...)znajdował się jeden punkt poboru wody oraz toaleta.
(dowód: zeznania świadkaW. M. (1)płyta CD k. 106, zeznania świadkaG. S.płyta CD k. 121)
W czerwcu 2017r. pozwana zamontowała wodomierz wlokalu (...).
(dowód: faktura VAT k. 72)
Pismem z dnia 18 września 2017r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 11.907,40 zł z tytułu rozliczenia zimnej wody za okres II półrocza 2016r., wskazując na brak opomiarowanialokalu (...). Wezwanie zostało doręczone w dniu 25 września 2017r. Odpowiadając na wezwania powoda, pismem z dnia 20 grudnia 2017r. pełnomocnik pozwanej wskazał na brak podstaw do obciążenia spółki kosztami zużycia zimnej wody, podnosząc, żelokal (...)w spornym okresie był wspólnie opomiarowany zlokalem (...). W kolejnych wezwaniach z dnia 4 stycznia 2017r. i 6 lutego 2018r. powódka domagała się zapłaty kwoty 11.923 zł.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wezwanie do zapłaty wraz z zpo k. 10-10v, wezwanie do zapłaty k. 13-14, odpowiedź pozwanej z dnia 20 grudnia 2017r. k. 68-70)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadkówJ. K.,R. J.,W. M. (1),G. S.,M. P.oraz dowodu z przesłuchania stron.
W ocenie Sądu dokumenty prywatne znajdujące się w aktach sprawy w postaci korespondencji stron i Regulaminu rozliczania zimnej wody, które zgodnie zart. 2431kpcstanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia, są wiarygodne, gdyż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a nadto nie posiadają one żadnych cech świadczących o ich przerobieniu, podrobieniu czy innej ingerencji itp. W ramach swobodnej oceny dowodów Sąd zatem uznał, że przedmiotowe dokumenty odzwierciedlają rzeczywisty przebieg korespondencji stron, jak również obowiązujące we wspólnocie mieszkaniowej zasady rozliczania zimnej wody.
Natomiast, nieprzydatna do rozstrzygnięcia sprawy była prywatna opinia sporządzona przezW. M. (1). Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowa ekspertyza została sporządzona w maju 2017r., a zatem dotyczy stanu instalacji wodnej w okresie późniejszym niż okres, za który powódka żąda zapłaty. Zwrócić również należy uwagę, iż autor opinii nie załączył żadnych zdjęć przedstawiających stan instalacji w dacie sporządzenia opinii, co ma istotne znaczenie w świetle podniesionych przez stronę pozwaną zarzutów dotyczących nieudowodnienia roszczenia.
Sąd nie znalazł natomiast żadnych podstaw do kwestionowania dowodu z zeznań świadkówJ. K.,G. S.,M. P.. W ocenie Sądu zeznania te były szczere, spójne i niesprzeczne ze sobą oraz z innymi zebranymi w niniejszej sprawie dowodami. Nadto, zeznania te nie budziły również żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania. Jeśli chodzi natomiast o zeznaniaW. M. (1), to wskazać należy, iż dotyczą one stanu instalacji wodnej z maja 2017r., a więc okresu późniejszego niż okres, za który powódka żąda zapłaty. Świadek nie miał wiedzy co do stanu instalacji w okresie wcześniejszym. Zważywszy na fakt, że powódka nie wykazała, kiedy nastąpił montaż wodomierza wlokalu (...)i przeróbka instalacji wodnej, zeznania ww. świadka nie mają większego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W znacznej części za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadkaR. J., które zasadniczo korelowały z zeznaniami pozostałych świadków. Zauważyć jednak należy, iż świadek nie posiadał szczegółowej wiedzy co ilości miejsc poboru wody w piwnicach (np. komórkach lokatorskich).
W zasadzie brak było podstaw do kwestionowania zeznań stron. Zeznania te bowiem w zasadniczym zakresie korelowały z zeznaniami świadków. W odniesieniu do zeznańM. T.należy zauważyć, że członek zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie posiadał wiedzy co do sposobu wyliczenia żądanej kwoty, stąd w zakresie dotyczącym wysokości żądania zeznania te nie stanowią wiarygodnego i przydatnego do rozstrzygnięcia sprawy dowodu.
Podstawę prawną powództwa stanowił przepisart. 13 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 737). W myśl art. 13 ust. 1 powołanej ustawy właściciel. ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany m.in uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie zart. 15na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie zart. 6 kcciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W przedmiotowej sprawie co prawda strona powodowa udowodniła, że wlokalu (...)– stanowiącym własność pozwanej – znajdował się nieopomiarowany punkt poboru wody, lecz nie wykazała, że pozwana faktycznie zużyła wskazaną w pozwie ilość wody, co uzasadniałoby obciążenie jej kosztami zużycia. Zważyć należy, iż pomiędzy stronami w zasadzie bezsporne było, że w momencie nabycia własności spornego lokalu przez pozwanąlokale (...)były opomiarowane jednym wodomierzem, który znajdował się wlokalu (...), co było konsekwencją tego, że w przeszłości oba lokale stanowiły jeden lokal użytkowy. Swoje twierdzenia powódka opierała na prywatnej opinii sporządzonej w maju 2017r. przezW. M. (1), który dokonał inwentaryzacji wodomierzy w budynku zarządzanym przez powodową wspólnotę mieszkaniową. W treści opinii wskazano, że„właściciel części, w której odbywa się handel meblami kuchennymi wydzielił swoją instalację wodną z jednej, która funkcjonowała wcześniej w obu lokalach, montując prawidłowo wodomierz – który nie został zaplombowany”. Przedmiotowa opinia nie może jednak stanowić wiarygodnego dowodu potwierdzającego nieopomiarowane zużycie wody przez użytkownikówlokalu (...). Przede wszystkim należy wskazać, że autor tej opinii nie wykonał żadnych zdjęć przedstawiających stan instalacji wodnej w dacie oględzin, zaś pozwana zakwestionowała wartość dowodową tej opinii w całości, w tym opisany w niej stan instalacji. Co istotne, należy zauważyć, że sporna opinia prywatna została sporządzona w maju 2017r. podczas gdy żądanie pozwu dotyczy rozliczenia zużycia zimnej wody w okresie od 1 lipca do 31 grudnia 2016r. Z zeznań strony pozwanej wynika, że inwentaryzacja poprzedzająca wykonanie opinii miała miejsce dwa lata po zakupie lokalu tj. w 2017r. Brak jest jakichkolwiek dowodów potwierdzających, że utrwalony w opinii stan instalacji był taki sam w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. W toku niniejszego postępowania strona powodowa nie wykazała, kiedy dokładnie nastąpiły przeróbki instalacji wodnej wlokalu (...)i w jakiej dacie faktycznie zamontowano w tym lokalu nowy licznik wody. Wątpliwości w tym zakresie nie wyjaśniły również zeznania świadkaW. M. (2), albowiem przed datą wykonania prywatnej ekspertyzy świadek nie dokonał oględzin przedmiotowej instalacji. Wskazane powyżej okoliczności nie pozwalają na uznanie przedstawionej przez powoda opinii za dowód przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Ponadto, należy wskazać, że strona powodowa nie wykazała, że w drugim półroczu 2016r. nastąpiło zużycie wody w takim rozmiarze, jak wskazano w pozwie. Z zeznań świadków wynika, że prace remontowa wlokalu (...)zostały zakończone około maja 2016r., a więc w pierwszym półroczu 2016r. Po tej dacie lokal stał pusty i nie była w nim prowadzona żadna działalność. W związku z tym, że lokal nie był użytkowany w spornym okresie, to mało prawdopodobne jest, aby jego użytkownicy zużyli prawie 1300 m3wody w ciągu pół roku. W każdym bądź razie nie ma na tę okoliczność żadnych wiarygodnych dowodów. Zwrócić przy tym należy uwagę, że nawet członek zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej zeznał, żelokal (...)od remontu stoi pusty. Strona powodowa podnosiła, że brak było innych punktów mogących stanowić źródło poboru takiej ilości wody. Z zeznańM. T.wynika jednak, że w pomieszczeniach byłych pralni znajdują się ujęcia wody, które rzekomo są trwale zamknięte. Nie można jednak wykluczyć, że właśnie te ujęcia stanowiły źródło poboru wody, tym bardziej, że ujęcia te nie zostały uwzględnione w trakcie inwentaryzacji wodomierzy.
Kolejne wątpliwości budzi sposób wyliczenia zużycia wody. W wezwaniu z dnia 18 września 2017r. wskazano, że różnica pomiędzy wskazaniem zużycia na liczniku głównym a sumą wskazań wodomierzy znajdujących się w poszczególnych lokalach wynosiła 1.270,80 m3, jednak poza tym wezwaniem nie przedstawiono żadnych innych dowodów, które wskazywałyby, że taka była faktycznie różnica pomiędzy stanem wodomierza głównego a sumą pozostałych wodomierzy. Mimo zakwestionowania przez stronę pozwaną roszczenia co do wysokości, powódka nie przedstawiła wyników odczytów na poszczególnych licznikach. Ponadto, należy wskazać, że w kolejnych wezwaniach różna była kwota roszczenia. W piśmie z dnia 18 września 2017r. wskazano, że koszt zużycia nieopomiarowanej wody wynosi 11.907,40 zł, w kolejnych wezwaniach z dnia 4 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. 11.923 zł, z czego należność główna wynosiła 11.870,11 zł. Członek zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie potrafił wyjaśnić jak został wyliczony stan licznikalokalu (...)i kwota, którą pozwana została obciążona.
W przedmiotowej sprawie brak było również podstaw do uznania, że pozwana dopuściła się czynu niedozwolonego. Nie budzi bowiem wątpliwości, że to nie pozwana spółka dokonała ingerencji w instalację wodną, lecz dokonał tego właściciel sąsiedniegolokalu (...)J. K.. W związku z powyższym nie została spełniona podstawowa przesłanka odpowiedzialności deliktowej w postaci działania bądź zaniechania sprawcy, co uniemożliwia przypisanie pozwanej odpowiedzialności na podstawieart. 415 kc.
Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, na mocy 13 i 15ustawy o własności lokalii art. 415 kca contrarioSąd powództwo oddalił.
O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 98 kpci zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejszy spór powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.600 zł, którą stanowi opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej.