Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 676/19
Data wyroku: 2020-01-28 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Hanna Woźniak
Teza: Wprowadzenie kaucji zabezpieczającej do umowy najmu lokalu mieszkalnego zawieranej na innej podstawie niż ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa ani zasad współżycia społecznego.

Sygn. akt: I C 676/19 upr.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2020 r.
Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

Sędzia Hanna Woźniak

Protokolant:

sekretarz Jacek Kutta

po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2020 r. w Wąbrzeźnie
sprawy z powództwaM. B.
przeciwkoW. N.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanegoW. N.na rzecz powódkiM. B.kwotę 407,28 (czterysta siedem 28/100) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 lipca 2019r. do dnia zapłaty;

2
w pozostałej części powództwo oddala;

3
zasądza od powódkiM. B.na rzecz pozwanegoW. N.kwotę 174,73 (sto siedemdziesiąt cztery 73/1000 złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Sędzia
Hanna Woźniak

ZARZĄDZENIE

1
odnotować i zakreślić w rep.C,

2
z wpływem albo za 7 dni uprawomocnić i przedłożyć.

Sędzia:
Sygn. akt I C 676/19

UZASADNIENIE
M. B.wniosła o zasądzenie odW. N.kwoty 1.000 zł uiszczonej tytułem kaucji przy zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego.
W. N.wniósł o oddalenie powództwa ponad kwotę 200 zł, podnosząc że po zakończeniu umowy najmu z kaucji potrącił kwotę nieuiszczonego czynszu, nieuiszczonych opłat za media oraz koszty sprzątania lokalu i naprawy mebli. (k.36-37).

Sąd ustalił, co następuje;
` 17 marca 2019r.W. N.zawarł zM. B.umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony od 18 marca 2019r. do 19 marca 2020r. W myśl tej umowy najemca był zobowiązany do uiszczania czynszu po 650 zł miesięcznie, kosztów eksploatacyjnych w formie zaliczki za ogrzewanie w kwocie ok. 50 zł, kosztów zużycia według wskazań liczników stosownie do stawek określonych przez dostawców mediów. Oprócz czynszu najmuM. B.miała pokrywać rachunki za prąd, wodę i śmieci. Na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego mogących powstać z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu najemczyni uiściła kaucję w wysokości 1.000 zł(dowód: umowa – k.4-7, dodatkowo fakt uiszczenia kaucji – bezsporny miedzy stronami).
Powódka zajmowała wynajęty lokal jedynie przez niepełne dwa tygodnie albowiem pod koniec marca 2019r. na poddaszu nieruchomościW. N.wybuchł pożar. W związku z tym wykwaterowano lokatorów, a do dnia orzekania powód nie uzyskał zgody(...)wW.na ponowne zasiedlenie nieruchomości. Mieszkanie wynajmowane przezM. B.nie uległo spaleniu, a jedynie zadymieniu. Po zabraniu przez powódkę swoich rzeczyW. N.stwierdził, że lokal wymaga gruntownego posprzątania. Użyczone meble i lodówka były brudne, czuć było woń alkoholu. Kawałek tapety był oderwany od ściany. Pozostawiono zepsutą roletę. Pozwany dał 200 złR. K. (1), która zobowiązała się zakupić środki czyszczące i posprzątać mieszkanie opuszczone przez powódkę. Poza kaucją powódka nie uiściła żadnych kwot tytułem czynszu bądź rozliczenia zużytych mediów(dowód: zeznania świadkaR. K.oraz zeznania pozwanego – nagranie rozprawy z 28 stycznia 2020r. od 00:02:56 do 00:11:36 oraz od 00:17:14 do 00:29:02).
Z tytułu czynszu najmu, zużytych mediów oraz wywozu śmieciM. B.winna zapłacić pozwanemu łącznie 392,72 zł(dowód: rozliczenie – k.38).

Sąd zważył, co następuje:
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkaR. K. (1)oraz zeznaniom pozwanego. Są one logiczne, wzajemnie się pokrywają, pozostają w zgodzie z zasadami logiki i wskazaniami płynącymi z doświadczenia życiowego. Sąd nie dał wiary zeznaniom byłego partnera powódkiJ. C.. Z oczywistych względów był on zainteresowany w złożeniu zeznań korzystnych dla powódki. Nie ma natomiast żadnych innych dowodów potwierdzających jego zeznania o uiszczeniu „z góry” należnego czynszu oraz opłat za media przed przedstawieniem rachunku za nie. Nie można też dać wiary temu świadkowi, że pozwany nie wystawił od razu pokwitowania przyjętych pieniędzy, a zobowiązał się zrobić to później. Przeczą temu stanowcze zeznaniaR. K.oraz powszechnie panujące zwyczaje w stosunkach miedzy wynajmującymi a najemcami.
Sąd w całości dał wiarę zestawieniu kosztów k.38. Powódka ich nie podważała, a Sąd z urzędu nie dopatrzył się ich zawyżenia. Pozwany policzył czynsz za 13 dni, koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków oraz zużycia prądu – według stanu liczników, a koszty wywozu śmieci – za 2 osoby za połowę miesiąca.
Sąd również w całości dał wiarę treści umowy najmu dołączonej do akt, gdyż żadna ze stron nie podważała jej autentyczności ani od strony formalnej ani co do meritum. Można jedynie wskazać na pewne powtórzenia i nieścisłości w zapisach umowy (§4) co do pojęcia „kosztów eksploatacyjnych”. Jednakże w ocenie Sądu intencje stron co do treści tego paragrafu były oczywiste: najemczyni oprócz czynszu miała pokrywać wszystkie koszty związane z użytkowaniem najętego lokalu i zaopatrywaniem go we wszelkie media.
W stosunkach między wynajmującymi lokale mieszkalne (choćby okazjonalnie) a najemcami powszechnie wykształciła się praktyka (usankcjonowana ustawowo co do lokali stanowiących mieszkaniowy zasób gminy) pobierania kaucji zabezpieczającej w momencie podpisania umowy najmu. Kaucja taka zabezpiecza ewentualne roszczenia wynajmującego o niezapłacony czynsz oraz inne należności powstałe w trakcie trwania umowy najmu. Wprowadzanie tego rodzaju zapisów do umów najmu innych niż wynikające zustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegonie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa ani zasad współżycia społecznego, jest zatem dozwolone i podlega ochronie.
W niniejszej sprawie bezsporny między stronami był fakt uiszczenia przez powódkę do rąk pozwanego kaucji w kwocie 1.000 zł. Zgodnie z treścią umowy najmu lokalu miała ona zabezpieczać ewentualne roszczenia wynajmującego o należności z tytułu najmu lokalu oraz koszty ewentualnej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Pojęcie „należności z tytułu najmu lokalu” jest szersze niż pojęcie „czynszu za najem lokalu”, dlatego w ocenie Sądu wynajmujący miał prawo domagać się potrącenia z kaucji nie tylko zaległego czynszu, ale także pozostałych kosztów związanych z użytkowaniem lokalu, a także kosztów doprowadzenia lokalu do stanu, w jakim został oddany w najem. Zgodnie bowiem z treściąart.675§1 kcpo zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Pozwany nie udowodnił jedynie poniesienia kosztu 200 zł za naprawę jakichkolwiek sprzętów w lokalu opuszczonym przez powódkę.
Z tych wszystkich względów na podstawieart.471 kcorzeczono jak w pkt. 1 i 2 wyroku.
O kosztach Sąd orzekł zgodnie zart.98 kpc, uznając pozwanego za wygrywającego sprawę w 59%.
Sędzia Hanna Woźniak

ZARZĄDZENIE

1
odpis wyroku z uzasadn. dor. powódce,

2
za 14 dni.

sędzia