Sąd Okręgowy w Sieradzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 144/19
Data wyroku: 2019-05-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Powalska, Joanna Składowska, Barbara Bojakowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 81 § 2 kc i art. 678 § 2 kc

Sygn. akt I Ca 144/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 maja 2019 roku
Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Barbara Bojakowska
Sędziowie SSO Katarzyna Powalska
SSO Joanna Składowska
Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak
po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2019 roku w Sieradzu
na rozprawie
sprawy z powództwa M.S. N.–(...) Spółka jawnawB.
przeciwkoM.M.,(...) Spółka jawnawS.
o wydanie nieruchomości
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Wieluniu
z dnia 27 grudnia 2018 roku, sygnatura akt I C 134/18

1
oddala apelację;

2
zasądza od M.S. N.–(...) Spółka jawnawB.na rzeczM.M.,(...) Spółka jawnawS.1800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 144/19

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z 27 grudnia 2018 roku Sąd Rejonowy w Wieluniu,oddalił powództwo M.S. N.–(...) Spółka jawnawB.skierowane przeciwkoM.M.,(...) Spółka jawnawS.o wydanie nieruchomości i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanych 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe orzeczenie, w zaskarżonym zakresie, zapadło w oparciu o następujące ustalenia i wnioski, których istotne elementy przedstawiają się następująco:

10 stycznia 2017 roku wS.pomiędzyM.M.W.Sp. j.wS.jako najemcą, aG. B.jako wynajmującą została zawarta umowa najmu lokalu ekspozycyjnego, biurowego i magazynowego o łącznej powierzchni 105,55 m2zlokalizowanego na terenie nieruchomości położonej wB.przyul. (...), objętejksięgą wieczystą (...), której właścicielem byłaG. B.. Zgodnie z zapisami umowy najemca miał użytkować lokalz przeznaczeniem na cele związane z prowadzeniem apteki ogólnodostępnej i miał płacić miesięczny czynsz wynajmującemu w wysokości 4000 zł netto przez pierwsze 12 miesięcy, po którym to okresie czynsz miał zostać podniesiony do 5000 zł. W myśl umowy strony postanowiły, iż najemcy wolno jest oddawać w/w lokal w podnajem osobom trzecimbez zgody wynajmującego. Umowa niniejsza została zawarta na czas określony 10 lat to jest do 31 stycznia 2027 roku, z zastrzeżeniem możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku braku rentowności prowadzonej apteki, rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowymw przypadku zalegania przez najemcę z płatności czynszu. Umowa była zawarta pod warunkiem, iż w przedmiotowym lokalu najemca uzyska zezwolenie na prowadzenie apteki zgodnie z przepisami farmaceutycznymi. Wydanie lokalu nastąpiło 15 stycznia 2017 roku.
1 marca 2017 roku została zawarta międzyM.M.,W.Sp. jwS.jako wynajmującym, a(...) Sp. z o.o.wŁ.jako najemca, umowa podnajmu lokalu użytkowego na cele związane z prowadzeniem apteki. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Wydanie lokalu nastąpiło 1 kwietnia 2017 roku.
M.Sp. z o.o złożyła wniosek datowany na dzień 4 kwietnia 2017 rokuo udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki w lokalu wraz z załącznikami, w tym umowa najmu, umowa podnajmu, szczegółowym opisem technicznym lokalu, skierowany11 kwietnia 2017 roku do Wojewódzkiego Inspektoratu Farmaceutycznego, DelegaturywS.. W oparciu o wniosek przeprowadzono całe postępowanie sprawdzające dotyczące lokalu.
2 czerwca 2017 roku(...)Wojewódzki Inspektor Farmaceutyczny wŁ.wydał(...) Sp. z o.o.wŁ.zezwolenie na prowadzenie apteki położonej w lokaluna nieruchomości wB.przyul. (...).
19 czerwca 2017 rokuG. B.sprzedała powódce M.S. N.–S. M. (1)N.Sp. j. wB.nieruchomość objętąksięgą wieczysta nr (...), na której znajduje się lokal użytkowy. W umowie sprzedaży kupująca oświadczyła, iż jest świadoma, że cześć nieruchomości w postaci pomieszczeń o łącznej powierzchni 105,55 m2jest objęta umowa najmu z 10 stycznia 2017 roku, zawarta na czas oznaczony do 31 stycznia 2027 roku, nie opatrzoną datą pewną.
Pismem z 12 lipca 2017 roku powódka M.S. N.–S. M. (2)N.Sp. j. wB.na podstawieart. 678 § 1 k.c.wypowiedziałaspółce (...),W.Sp. j. wS.zawartą 10 stycznia 2017 roku umowę lokalu użytkowego za ustawowym terminem wypowiedzenia, który upływał 31 sierpnia 2017 roku, wyznaczając termin do opróżnienia i wydania lokalu na dzień 31 sierpnia 2017 roku. Ponadto strona powodowa ustaliła odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu w wysokości 50 000 zł miesięcznie, jeżeli lokal nie zostałby wydany po 31 sierpnia 2017 roku.
W odpowiedzi na wypowiedzenie strona pozwana zawiadomiła powódkę,iż wypowiedzenie umowy najmu jest przedwczesne, albowiem umowa najmu została zawarta na czas określony do 31 stycznia 2027 roku.
Pismem z 19 listopada 2017 roku powódka wezwała pozwaną do dobrowolnego wydania lokalu w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.
Według sądu, ustalony w sprawie stan faktyczny w dużej mierze jest bezspornyi oparty na niekwestionowanym przez strony nieosobowym materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy w postaci dokumentacji, której prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała.
Sąd nie znalazł żadnych powodów by odmówić wiarygodności zeznaniom świadkówi stron, których zeznania znajdują swoje potwierdzenie w znajdujących się w aktach sprawy dokumentach, gdyż zeznania ich są spójne i nie zawierają wewnętrznych sprzeczności, tworzą logiczną całość.
Sąd podkreślił, że o zasadności wniesionego powództwa o wydanie przedmiotowego lokalu, decydować winno określenie czy zawarta 10 stycznia 2017 roku umowa najmu miedzy pozwana, a poprzednim właścicielem nieruchomości została skutecznie wypowiedziana.
Powołując się na regulacje prawne z art.art. 678 § 1 i 2 k.c.,679 k.c.orazart. 81 k.c., Sąd stwierdził, że bezspornym jest, iż przedmiot umowy został pozwanej wydany i umowa najmu została zawarta w formie pisemnej. Kwestią sporną między stronami jest zagadnienie czy zawarta między pozwaną, aG. B.umowa najmu na czas określony została zawarta w formie pisemnej z datą pewną.
Według sądu, w niniejszej sprawie dokumentem o którym mowa wart. 81 § 2 pkt. 1 k.c.jest niewątpliwie wydane przez(...)Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego zezwolenie z 2 czerwca 2017 roku, na prowadzenie apteki w spornym lokalu. Wydanie tego zezwolenia nastąpiło w oparciu o umowę najmu lokalu i umowę podnajmu lokalu. Również wszystkie inne dokumenty urzędowe, stanowiące podstawędo wydania zezwolenia odnoszą się, do zbożnych do akt postepowania dotyczącego wydania zezwolenia, umowy najmu i umowy podnajmu.
Sąd, w oparciu o orzecznictwo Sądu Najwyższego, omówił kwestię skuteczności zastosowania sposobu poświadczenia daty pewnej, w sytuacji gdy przepis wymaga zawarcia formy pisemnej z datą pewną, zwracając przy tym uwagę, że do zachowania formy przewidzianej wart. 678 § 2 k.c.nie jest konieczne urzędowe poświadczenie daty dokonania czynności prawnejart. 81 § 1 k.c., data pewna może być uzyskana w sposób określonywart. 81 § 2 k.c., a istotne jest jedynie, by nastąpiło to przed zbyciem rzeczy najętej.
Zdaniem sądu, w rozpatrywanej sprawie ochronę przed wypowiedzeniem zapewniłow szczególności postanowienie z 29 maja 2017 roku wydane przez(...)Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego o pozytywnym zaopiniowaniu przedmiotowego lokalu na działalność aptekarską oraz zezwolenie na działalność aptekarską z 2 czerwca 2017 roku.
Przytaczając przepisyart. 100 ust. 1 pkt. 3, zart. 100 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 101 pkt. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 roku prawo farmaceutyczne, sąd podniósł, że w niniejszej sprawie Wojewódzki Inspektor wydał zezwolenie w oparciu o złożony do akt tytuł prawnydo spornego lokalu, co oznacza, że stwierdził zawarcie tych umów najmu i podnajmui dlatego data wystawienia tego zezwolenia z 2 czerwca 2017 roku stanowi datę pewną zawarcia umowy najmu. Umowa zbycia lokalu natomiast została zawarta 19 czerwca 2017 roku. Bez przedstawienia tytułu prawnego do lokalu, zezwolenie na prowadzenie aptekinie zostałoby wydane.
W świetle powyższego sąd powództwo oddalił, orzekając kosztach procesuna podstawieart. 98 k.p.c.
Apelacjęod powyższego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego w szczególnościart. 678 § 2 k.c.w związkuzart. 81 § 1 pkt. 1 k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz sprzeczność ustaleń sąduz treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego orzeczenia, przez uwzględnienie powództwa i nakazanie pozwanej opuszczenia, opróżnieniai wydania lokalu ekspozycyjnego, biurowego i magazynowego o łącznej powierzchni 105,55m2, znajdującego się w nieruchomości położonej wB.przyul. (...), (zapisanej w kw. numer(...)\(...)\8) stanowiącej własność powódkii zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesowych według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenieod powodów na rzecz pozwanych kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych, (pismo k. 358 – 362).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna i nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew bowiem zarzutom zawartym w złożonym środku zaskarżenia Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego.
Na mocyart. 387 § 21k.p.c.Sąd Okręgowy ograniczył uzasadnienie do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa, ponieważ Sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego ani nie zmienił ustaleń faktycznychSądu pierwszej instancji, który w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe, a na jego podstawie poczynił adekwatne do treści materiału dowodowego ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne, nie znajdując potrzeby ich ponownego szczegółowego przytaczania.
Wbrew argumentom apelacji, nie można podzielić poglądów skarżących, że w sprawie doszło do naruszeniaart. 678 § 2 k.c.w zw. zart. 81 § 1 pkt. 1 k.c., bowiem w jej realiach mamy do czynienia z sytuacją, że przedmiotową umowę najmu i podnajmu należy uważaćza czynność prawną zawartą w formie pisemnej z datą pewną o jakiem mowa wart. 81 § 2 pkt. 1 k.c.
Wypada stwierdzić, że w wyroku z 5 lutego 2009 r. (I CSK 325/08) Sąd Najwyższy uznał, że data pewna umowy, od której zależy wyłączenie tego uprawnienia w stosunkudo umów zawartych na czas oznaczony, może być umieszczona na umowie najmu czy dzierżawy nie tylko w chwili jej zawierania, ale także później. Ponadto w sytuacji określonej wart. 678 § 2 k.c., forma pisemna z datą pewną została zastrzeżona do wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum), data pewna może być uzyskana w sposób określony wart. 81 § 2 k.c.Istotne jest jedynie to, aby uzyskanie daty pewnej w taki sposób nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej (wydzierżawionej).
Uwzględnienie bowiem w innym dokumencie urzędowym faktu dokonania czynności (art. 81 § 2 pkt 1 k.c.) lub umieszczenie wzmianki (art. 81 § 2 pkt 2 k.c.) zaświadcza o tym,że określona czynność istniała w czasie sporządzania dokumentu urzędowego lub w czasie dokonywania wzmianki. Nie ma znaczenia, czy organ stwierdzający lub dokonujący wzmianki miał świadomość treści czynności, względnie jej skutków prawnych; wart. 81 § 2 pkt 1istotne jest, czy czynność, do której się odniósł, nie budzi zastrzeżeń co do faktu jej dokonania w porównaniu z czynnością, która podlega ocenie pod kątem legitymowania się datą pewną w rozumieniuart. 81 § 2 pkt 1 k.c.(patrz: wyrok SN z 19 listopada 2003 roku sygn. akt V CK 455/02).
Nie jest zatem trafne stanowisko skarżących, że uzyskanie daty pewnej dla zawartej umowy najmu w trybieart. 81 § 2 pkt. 1 k.c., wymagało poświadczenia takiej daty bezpośrednio na dokumencie tej umowy czy to w momencie jej zawierania, czy nieznacznie po jej zawarciu.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, trzeba podkreślić – wbrew apelującym – że słusznie Sąd Rejonowy przyjął, że fakt zawarcia umów najmu i podnajmu lokalu znajdującego się w nieruchomości położonej wB.przyul. (...), został potwierdzony i uwzględniony przez(...)Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego w zezwoleniu z 2 czerwca 2017 roku, na prowadzenie aptekiw przedmiotowym lokalu przez podnajemcę(...) Spółkę z o.o.
Trzeba zatem stwierdzić, że podnajemca nie uzyskałby ww. zezwoleniabez przedłożenia organowi administracyjnemu tytułu prawnego do pomieszczeń apteki(art. 100 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 roku prawo farmaceutyczne) tj, umowy najmu zawartej pomiędzy(...) Spółkę JawnąorazG. B.oraz umowy podnajmu zawartej pomiędzy(...) Spółką JawnąwS.a(...) Spółka z o.o.wŁ..
Okoliczność powyższa spowodowała, że wydanie zezwolenia 2 czerwca 2017 roku potwierdziło fakt zawarcia umów najmu i podnajmu z datą pewną w rozumieniuart. 81 § 2 pkt 1 k.c.
W tych warunkach, nie można mówić, że umowa najmu zawarta między pozwaną,a poprzednim właścicielem nieruchomości została skutecznie wypowiedziana.
Poza tym należy zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie nieoporne jest, że powódką w dacie zawitania umowy sprzedaży wiedziała o zawartej umowie najmu przez poprzedniego właściciela z pozwaną, wystąpienie więc z żądaniem wydania nieruchomości jawi się jako nadużycie prawa podmiotowego.
Dlatego też apelacja strony powodowej podlegała oddaleniu w całości na mocyart. 385 k.p.c., o czym orzeczono jak w punkcie 1 sentencji.
O kosztach postępowania odwoławczego, należnych od powodów na rzecz pozwanych Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2 wyroku, na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.iart. 391 § 1 k.p.c., tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, który strona powodowa przegrała w instancji odwoławczej w całości.
Sąd zasądził więc od powodów na rzecz pozwanych kwotę 1800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, ustalając wysokość tych kosztów w oparciu o § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).