Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 117/19
Data wyroku: 2019-12-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Krężołek, Anna Kowacz-Braun, Paweł Czepiel
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali
Teza: De lege lata - brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej. Tym bardziej do tego, aby obowiązek ten, poza jego granice ustalone na jego podstawie zwiększać ze względu na sposób korzystania z takiego lokalu, warunkowanego m.in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami Wspólnoty, dostępie.

Sygn. akt I ACa 117/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 grudnia 2019 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Anna Kowacz-Braun

Sędziowie:

SSA Grzegorz Krężołek (spr.)
SSA Paweł Czepiel

Protokolant:

st. sekr. sądowy Paulina Klaja

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2019 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaM. S. (1)iM. S. (2)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wK.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 27 września 2018 r. sygn. akt I C 853/18

1
zmienia zaskarżony wyrok nadając mu treść:

„I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wK.numer(...)z dnia 15 stycznia 2018 roku,
II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 577 zł (pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu.”;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 470 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Paweł Czepiel   SSA Anna Kowacz-Braun   SSA Grzegorz Krężołek
Sygn. akt: I ACa 117/19

UZASADNIENIE
PowodowieM. S. (1)iM. S. (2),w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.domagali się uchylenia uchwały nr(...)w sprawie ustalenia wysokości i sposobu naliczania opłat za korzystanie z wind osobowych przez członków wspólnoty.
Wnieśli także o obciążenie strony pozwanej kosztami procesu.
Uzasadniając żądanie wskazali , iż są współwłaścicielami na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej ,lokali mieszkalnych nr (...)wbudynku nr (...)przyul. (...)wK.. W konsekwencji są członkami strony pozwanej , powołanej dla budynków wielomieszkaniowych, oznaczonych nr(...), położonych na tej nieruchomości.
W drodze głosowania na piśmie właściciele lokali podjęli kwestionowaną uchwałę nr(...)
Zgodnie z jej treścią , opłata za windy będzie stanowić koszty wspólne wszystkich właścicieli Lokali ze zróżnicowanym sposobem ich naliczenia pomiedzy nimi .
Lokale z klatką schodową z windą będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind. Natomiast lokale z klatkami schodowymi bez windy będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind we Wspólnocie – co będzie stanowiło podział kosztów na wszystkie lokale nie posiadające dostępu do windy bezpośrednio z korytarzy.
Uchwała ta uchyliła uchwałę nr(...), która poprzednio regulowała kwestię ponoszenia tych kosztów w ten sposób, że właściciele wszystkich lokali partycypowali w nich według tych samych zasad, tj. proporcjonalnie do udziałów we własności nieruchomości wspólnej.
Zdaniem powodów uchwała nr(...)narusza przepisy powszechnie obowiązującego prawa, gdyż w niedopuszczalny sposób różnicuje poziom opłat ponoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, uzależniając je od tego, czy dany lokal znajduje się w klatce schodowej z windą, czy też bez niej. Tym samym powinna zostać uchylona w całości.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powodów kosztami postępowania
W swoim stanowisku procesowym przyznając okoliczności faktyczne związane z podjęciem zaskarżonej uchwały, sposobem glosowania nad nią , przyjęciem jej większością głosów , oraz treścią podnosiła , iż nie narusza ona przepisów prawa.
Jej zdaniem rozdzielenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z uwzględnieniem kryterium wielkości poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia do ustalenia ich wysokości przy uwzględnieniu wydatków związanych z utrzymaniem lokali, w tych które mają możliwość korzystania z windy.
Wspólnota wskazała naart. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, z którego wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie prowadzi automatycznie do ustalenia skali tych obciążeń w jednakowej wysokości dla wszystkich lokali.
Równość uprawnień i obowiązków wynikająca zustawy o własności lokalinie może być, zdaniem strony pozwanej, rozumiana jako tożsama z obciążaniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia opłat w jednakowej wysokości, w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali.
Argumentowała , że oczywistym jest, że lokale, które pozbawione zostały dostępu do windy nie powinny być obciążane opłatami w takiej wysokości, jak lokale przy których winda została zamontowana. Oznacza to, że zróżnicowanie wysokości obciążań w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.
Wyrokiem z dnia 27 września 2018r, Sąd Okręgowy w Krakowie :
- oddalił powództwo [ pkt ] oraz
- obciążył powodów solidarnym obowiązkiem zwrotu na rzecz strony pozwanej kosztów procesu w kwocie 377 złotych [ pkt II sentencji wyroku ]
Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia:
M.iM. S. (2)są właścicielami, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej ,lokali mieszkalnych nr (...)wbudynku nr (...)przyul. (...)wK.. Z prawem własności tych lokali związany jest udział we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku[ nieruchomości wspólnej].
Zarząd nieruchomością , w ramach umowy o(...)przyul. (...)wK.z dnia 10 sierpnia 2017 r. , sprawuje(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością- spółka komandytowa wK..
W dniu 16 kwietnia 2018 r. powodowie zostali powiadomieni o podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości w której znajdują się ich mieszkania m.in. uchwały nr(...)w sprawie ustalania wysokości i sposobu naliczania opłat za korzystanie z wind osobowych.
Zgodnie z niej treścią opłata za windy będzie stanowić koszty wspólne wszystkich właścicieli lokali, z podziałem ich naliczania w następujący sposób :
- lokale z klatką schodowa z windą będą ponosiły 50% kosztów ich utrzymania i eksploatacji, natomiast
- lokale z klatkami schodowymi bez windy będą ponosiły 50% kosztów utrzymania i eksploatacji wind na Wspólnocie – co będzie stanowiło podział kosztów na wszystkie pozostałe lokale nie posiadające dostępu do windy bezpośrednio z korytarzy.
Lokale te pokrywać będą łącznie 50% tych kosztów.
Uchwała ta została podjęta większością głosów w stosunku 50,35% do 13,08% udziałów w nieruchomości wspólnej i uchyliła wcześniej obowiązującą uchwałę nr(...)dotyczaca tej samej kwestii.
Pismem z dnia 2 maja 2018 r. powodowie zostali zawiadomieni o wielkości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, która obowiązuje od 1 maja 2018 r. aż do odwołania. Zawierała ona zmiany stawek wynikającą z treści kwestionowanej uchwały nr(...)
W ramach oceny oprawnej roszczenia małżonkówS., Sąd Okręgowy uznał je za nieuzasadnione.
W pierwszej kolejności powołał się na treść mającego w sprawie zastosowanie przepisuart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wskazując przesłanki normatywne w oparciu o które każdy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej może domagać się uchylenia podjętej przez nią uchwały.
Uznając , że powodowie spełnili wymagania formalne aby skutecznie zgłosić takie roszczenia , ocenił , iż jest ono merytorycznie nieusprawiedliwione dlatego , że uchwała nr(...)nie narusza , wbrew ich stanowisku , przepisów prawa.
Odwołując się do art. 12 ust. 3 oraz 13 ust 1 ustawy oraz orzeczeń ;Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r , sygn.. II CKN 226/97 oraz wybranych orzeczeń Sądów Apelacyjnych w Szczecinie i Lublinie uznał , ze takie zróżnicowanie , obciążeń finansowych , które wynika z zaskarżonej uchwały , miedzy właścicielami lokali , niezależne od udziałów w nieruchomości wspólnej jest możliwe i nie sprzeciwia się temu norma art. 12 ust. 2 ustawy.
Wskazał , że wskazane w tym przepisie kryterium udziału w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie wyklucza zróżnicowania pomiedzy członkami Wspólnoty , w odniesieniu do kosztów utrzymania poszczególnych lokali do których zaliczyć należy także ten ich element , który związany jest z utrzymaniem wind.
Nierówny do nich dostęp przez z preferencja dla tych , które z tymi urządzeniami sąsiadują daje podstawę do takiego zróżnicowania , którego wyrazem jest treść zaskarżonej uchwały.
Zatem , w ocenie Sądu I instancji , nie narusza ona przepisów prawa , a w szczególnościart. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r o własności lokali, co , nietrafnie, podnosili powodowie.
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu była normaart 98 §1 i 3 kpc
W apelacji od tego orzeczenia powodowie domagali się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa w całości obraz obciążenie strony przeciwnej kosztami postępowania za obydwie instancje .
Skarżący potwierdzając , iż ustalenia faktyczne zostały poczynione przez Sąd Okręgowy prawidłowo , środek odwoławczy oprali na zarzutach naruszenia prawa materialnego w postaci niewłaściwego zastosowania prawa materialnego a to :
a/art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali, wobec niepoprawnego przyjęcia , że wbrew tej normie , mającej charakter bezwzględnie obowiązujący , Sąd I instancji sformułował wniosek prawny zgodnie z którym możliwym jest takie obciążenie właścicieli lokali mieszkalnych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej według innego kryterium aniżeli ich udziały w tej nieruchomości oraz
b/ art. 12 ust. 3 tej ustawy , którego następstwem było przyjęcie , że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej , oparta na tym innym kryterium , może nakładać obciążenia finansowe służące pokryciu kosztów zarządu takiej nieruchomości , na właścicieli lokali innych aniżeli lokale użytkowe.
W motywach swojego stanowiskaM.iM. S. (1)powtórzyli argumentację , która powoływali dla uzasadnienia żądania uchylenia uchwały nr(...)wskazujących na jej niezgodność z mającym charakter kogencyjny przepisemart. 12 ust. 2 ustawy o własności lokaliakcentując , że w utrwalonym orzecznictwie sądowym oraz zgodnych stanowiskach przedstawicieli doktryny , w odniesieniu do właścicieli lokali mieszkalnych, tylko udział w nieruchomości wspólnej może być wyznacznikiem obciążeń członka Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie kosztów przeznaczonych na jej utrzymanie , który wyznacza także ich udział w korzyściach , które ta nieruchomość przynosi.
Odpowiadając na apelację strona pozwana domagała się jej oddalenia jako pozbawionej uzasadnionych podstaw oraz obciążenia skarżących kosztami postępowania apelacyjnego.
W motywach odpowiedzi w pełni zaaprobowała tak ustalenia jak i stanowisko prawne Sądu Okręgowego, na podstawie którego uznał żądanie powodów za nieusprawiedliwione.
Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny rozważył :
Środek odwoławczy powodów jest zasadny , prowadząc do wydania przez Sąd II instancji rozstrzygnięcia reformatoryjnego o treści wskazanej w punkcie 1 I- II wyroku Sądu Apelacyjnego.
W środku odwoławczym skarżący jednoznacznie wskazali , że nie formułują żadnych zarzutów w odniesieniu do faktów , które ustalił w sprawie Sąd I instancji , uznając je za doniosłe dla rozstrzygnięcia.
Wobec ich braku , Sąd II instancji przyjmuje te ustalenia za własne.
Spór stron ma charakter ściśle prawny , dotycząc tego , jak należy oceniać charakter normyart. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali, a wobec tego , czy przepis ten pozwala na zróżnicowanie skali partycypacji właścicieli lokali mieszkalnych , tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w kosztach zarządu nieruchomością wspólną [ kosztach jej utrzymania ] , przy sięgnięciu do innego kryterium rozmiaru tego obowiązku , aniżeli ich udział w niej.
Do takiego bowiem zróżnicowania , ze względu na kryterium położenia windy w stosunku do lokali mieszkalnych członków pozwanej Wspólnoty, prowadzi bowiem zaskarżona uchwała.
Odpowiedź na to pytanie decyduje także o ocenie czy jest ona zgodna z prawem , w tym w szczególności ze wskazaną normąustawy o własności lokali.
Nie może budzić wątpliwości , iż określenie rozmiaru obowiązku finansowanego członka Wspólnoty wynikającego z jego partycypacją w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest materią którą - z woli ustawodawcy- ma określać uchwała członków Wspólnoty./ argument zart. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali[ jedn. tekst DzU z 2019 poz.737 /
Jej artykuł 12 ust. 2 zawiera uregulowane dotyczące zasad rozliczania pomiędzy członkami Wspólnoty Mieszkaniowej pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej jak również ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z jej utrzymaniem.
Zgodnie z nim , jedynym kryterium według którego możliwym jest ustalenie proporcji tego udziału tak w pożytkach i dochodach z jak i obciążeniach w tym kosztach związanych z nią jest udział każdego właściciela lokalu / lokali / w nieruchomości wspólnej.
Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wykluczone jest różnicowanie sytuacji członków Wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów , a uchwała , która dla takiego zróżnicowania byłaby podstawą , jako niezgodna z tym przepisem podlega , w razie jej zaskarżenia , uchyleniu , na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy.
Nie można jednak przepisu tego rozumieć jako stanowiącego podstawę do rozkładu tych ciężarów w takiej samej wysokości na wszystkich członków Wspólnoty np. według stawki odniesionej do parametru metra kwadratowego powierzchni lokalu, bez uwzględnienia faktu wzajemnego zróżnicowania kosztów związanych eksploatacją poszczególnych lokali , będących pochodnymi ich wzajemnych różnic , wynikających z ich , wzajemnie odmiennych , kategorii.
/ por. także aprobowane przez Sąd Apelacyjny w składzie rozstrzygającym sprawę, motywy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997r , sygn.. II CKN 226/97 , powołanego za zbiorem Lex , które zostały , jak się wydaje, wadliwie odczytane przez Sąd I instancji , który do tego judykatu także odwoływał się w motywach zaskarżonego wyroku /.
Tak rozumiana jednolitość jest wykluczona tym bardziej sama ustawa pozwala na zróżnicowanie zakresu tej partycypacji ze względu na rodzaj lokalu , którego własność służy członkowi Wspólnoty.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy, właściciele lokali użytkowych , na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być obciążeni w większym zakresie [ aniżeli wynika to z proporcji określonej przez ich udział w nieruchomości wspólnej , które pozostaje nadal kryterium zasadniczym ] tymi kosztami o ile uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali .
Zatem aby takie zwiększenie było usprawiedliwione , sposób tego korzystania , [ a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu] , musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka Wspólnoty. Opisany w zdaniu ostatnim art. 12 ust. 3 ustawy warunek tylko podkreśla wyjątkowość samego uregulowania.
Dla porządku należy odnotować , że powołując się na to odstępstwo od zasady ustalenia zakresu udziału członków Wspólnoty w takich kosztach, Sąd Najwyższy w judykacie z 16 września 2015 r , sygn.III CSK 446/ 14 , /powołanym za zbiorem Legalis/ potwierdził możliwość takiego ukształtowania, w drodze umowy pomiędzy Wspólnotą reprezentowaną przez zarząd a jej członkiem , sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej , nie służącej potrzebom pozostałych , który uzasadnia również takie zwiększenie.
Wskazując na krytyczne stanowisko niektórych z przedstawicieli literatury przedmiotu wobec tego orzeczenia z uwagi na chybiony , ich zdaniem, i odosobniony w świetle ukształtowanego orzecznictwa pogląd o dyspozytywnym charakterze art. 12 ust. 2 ustawy, Sąd Apelacyjny uznaje , iż nie będzie zajmował stanowiska w tej kwestii tym bardziej , że jest to zbędne dla oceny roszczenia zgłoszonego w niniejszej sprawie .
Pamiętać bowiem należy , że ramach Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)„ wK.nie doszło, jak w stanie faktycznym opisanym w judykacie SN do umownego podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej.
Z okoliczności ustalonych w sprawie wynika , że wszystkie lokale w ramach Wspólnoty, których dotyczy uchwała nr(...)w tym te zlokalizowane bezpośrednio przy windach , mają charakter lokali mieszkalnych.
Skoro tak , to - de lege lata - brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały Wspólnoty różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej , na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej .
Tym bardziej do tego , aby obowiązek ten , poza jego granice ustalone na jego podstawie, zwiększać ze względu sposób korzystania z takiego lokalu warunkowanego m. in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami Wspólnoty , dostępie.
Już tylko na marginesie należy zauważyć , że strona pozwana nie starała się nawet dowodzić ,że podjęta uchwała ma uzasadnienie ekonomiczne w postaci rzeczywistego podwyższenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez to , iż niektóre z lokali mieszkalnych są umiejscowione bliżej , a pozostałe dalej od szybów dźwigów osobowych, w warunkach gdy , co było poza sporem, wszyscy członkowie Wspólnoty mogą - na równych prawach- z tych dźwigów korzystać.
Z podanych przyczyn uznać należało ,że wprowadzone zaskarżoną uchwałą zróżnicowanie w zakresie obowiązków finansowych członków pozwanej Wspólnoty - właścicieli lokali mieszkalnych jest niezgodne zart. 12 ust. 2w zw zart. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali. Wobec tego małżonkowieS.zasadnie domagali się jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 zd. pierwsze ustawy.
Dlatego, w podzieleniu wniosków apelacji , Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 I-II sentencji wyroku , na podstawieart. 386 §1 kpcw zw zart. 12 ust. 1 i 2 oraz 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r o własności lokali[ jedn. tekst DzU z 2019r porz. 737 .
Przerywająca strona pozwana , w oparciu oart 98 §1 i 3 oraz 99 kpc, była zobowiązaną zwrócić powodom celowo poniesione koszty procesu. Na ich kwotę złożyła się opłata od pozwu [ 200 zł ] , opłata skarbowa od pełnomocnictwa [ 17 zł ] oraz wynagrodzenie zastępującego ich radcy prawnego , ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności radców prawnych z 22 października 2015 [ jedn. tekst DzU z 2018 poz. 265 ] / 360 zł /
Rozstrzygniecie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji oprał naart. 98 §1 i 3 oraz 99 kpcw zw zart. 108 §1 i 391 §1 kpci wynikającej z niej dla wzajemnego rozliczenia stron z tego tytułu , zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy.
Na kwotę należną powodom od strony przeciwnej złożyły się : opłata od apelacji [200 zł ] oraz wynagrodzenie radcy prawnego , którego wysokość wynika z §8 ust. 1 pkt 1 w zw z §10 ust. 1 pkt 2 wskazanego wyżej Rozporządzenia.
SSA Grzegorz Krężołek SSA Anna Kowacz - Braun SSA Paweł Czepiel