Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 747/18
Data wyroku: 2019-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sławomir Splitt
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ustawy o gosp. nieruchomnościami
Teza: bez

Sygn. akt I C 747/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2019 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: Sędzia Sławomir SplittProtokolant: Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie
w dniu 23 października 2019 roku
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie

I
ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG., oznaczonej geodezyjnie jako:

działka o numerze (...)o powierzchni 1.036 metrów kwadratowych,
działka o numerze (...)o powierzchni 588 metrów kwadratowych,
działka o numerze (...)o powierzchni 4.624 metrów kwadratowych,
działka o numerze (...)o powierzchni 904 metrów kwadratowych,
działka o numerze (...)o powierzchni 73 metrów kwadratowych,
objętejksięgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaG.wynosi

a
w roku 2018:16.516,38 złotych(szesnaście tysięcy pięćset szesnaście złotych trzydzieści osiem groszy),

b
w roku 2019:33.054,39 złotych(trzydzieści trzy tysiące pięćdziesiąt cztery złote trzydzieści dziewięć groszy),

c
od roku 2020:49.592,40 złotych(czterdzieści dziewięć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt dwa złote czterdzieści groszy);

II
zasądza od powódki(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaG.kwotę4.400,00 złotych(cztery tysiące czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III
nakazuje ściągnąć od powódki(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę555,75 złotych(pięćset pięćdziesiąt pięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;

Sygn. akt:I C 747/18

UZASADNIENIE
Powód– (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.w sprzeciwie od wydanego przez SKO wG.orzeczenia z dnia 26 maja 2018 roku wniósł o przekazanie sprawy do sądu powszechnego oraz ustalenie, iż aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste dokonana wypowiedzeniem z dnia 21 kwietnia 2017 roku jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wskazał, iż pozwany dokonał wypowiedzeniem zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste z dotychczasowej wysokości 8.258,19 złotych do wysokości 49.592,40 złotych. Powód zakwestionował prawidłowość dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny.
(vide: sprzeciw, k. 4-5)
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, iż w jej ocenie rzeczoznawca prawidłowo określiła wartość przedmiotowej nieruchomości.
(vide: odpowiedź na pozew, k. 24-26)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.jest właścicielem nieruchomości położonej wG., oznaczonej jakodziałki ewidencyjne o numerach (...)objętejksięgą wieczystą (...).
Natomiast powód(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.jest użytkownikiem wieczystym powyższej nieruchomości.
(okoliczność bezsporna)
Pismem z dnia 21 kwietnia 2017 roku Prezydent MiastaG., działając w imieniu Skarbu Państwa, wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG., oznaczonej jakodziałki ewidencyjne o numerach (...)objętejksięgą wieczystą (...)i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 49.592,40 złotych w miejsce dotychczasowej opłaty 8.258,19 złotych. Podstawą dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowani wieczystego nieruchomości była dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena wartości nieruchomości na kwotę 1.653.080,00 złotych.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 21 kwietnia 2017 – k. 8-9)
We wniosku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.domagała się ustalenia, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego powyższej nieruchomości jest nieuzasadniona.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o: wniosek z dnia 26 maja 2017 roku, stanowiący pozew, k. 6-7)
Orzeczeniem z dnia 22 maja 2018 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wG.w sprawie SKO Gd/2288/17 oddaliło powyższy wniosek.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o: orzeczenie z dnia 22 maja 2018 – akt SKO Gd/2288/17)
Wartość rynkowa wyżej wskazanej nieruchomości na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty 1.672.660,00 złotych.
(dowód: pisemna opinia biegłej sądowejA. B.– k. 42- 65)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości.
Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.
Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej sądowejA. B.. W ocenie Sądu opinia biegłej jest w całości wiarygodna i stanowi podstawę do ustalenia wartości udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. Przede wszystkim opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym, na którym oparł rozstrzygnięcie w sprawie.
Powód w niniejszej sprawie domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego, która została dokonana wypowiedzeniem z dnia 21 kwietnia 2017 roku jest nieuzasadniona.
Podstawę prawną powództwa stanowiły zatem przepisyart. 78 ust. 2w zw. zart. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity z dnia 3 listopada 2015, Dz.U.2015.1774) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa wart. 78 ust. 2, zastępuje pozew.
Sąd miał także na względzie treść przepisuart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, orazart. 77 ust. 3który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
W niniejszej sprawie bezspornym było, że wskutek zmiany wartości przedmiotowych działek Prezydent MiastaG.z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej, co również wynika z treści wypowiedzenia z dnia 21 kwietnia 2017 roku.
Aktualizacja została dokonana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który został w całości zakwestionowany przez stronę powodową. Wobec powyższego Sąd dopuścił na wniosek stron dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej spornej nieruchomości gruntowej na dzień wypowiedzenia. W przedłożonej opinii biegła sądowaA. B.wskazała, iż wartość przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 1.672.660,00 złotych, to jest wartość wyższą, aniżeli przyjętą jako podstawę wyliczenia opłaty przy jej wypowiedzeniu.
Przedmiotowa opinia nie była kwestionowana przez strony, a Sąd uznał ją za nie budzącą wątpliwości.
Bezsporne było również, iż ww. działka została oddana powodowi w użytkowanie wieczyste na cele przemysłowe. Z tych też względów zgodnie z treścią przepisówart. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5ww.ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosić powinna 3 % wartości gruntu.
Jak zatem wynika z powyższych rozważań aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez pozwanego była uzasadniona w całości na podstawie przepisu art. 77 ust. 1 ww. ustawy.
Jednocześnie Sąd w powyższej sprawie kierował się żądaniem pozwu, który odnosił się do wypowiedzenia dokonanego w konkretnej wysokości, a zatem przyjmując, iż dokonane wypowiedzenie było uzasadnione w całości w treści swojego orzeczenia powtórzył wartości opłaty przyjęte przez właściciela w decyzji z dnia 21 kwietnia 2017 roku. Ustalenia wysokości opłaty w takiej wysokości domagała się również strona pozwana.
Natomiast stosownie do art. 77 ust. 2a powyższej ustawy w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Wskazane rozumienie przepisu jest zbieżne z wykładnią zaprezentowaną w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 roku (sygn. III CZP 110/12, OSNC 2013, Nr 10, poz. 114). W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że powyższy przepis reguluje wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Skoro w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, w trzecim zaś roku opłata jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej (nadwyżka) jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. W drugim roku od aktualizacji opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki.
Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.
Skuteczne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i zaoferowanie nowej wysokość miało miejsce w 2017 roku. Dotychczasowa opłata roczna wynosiła 8.258,19 złotych, a opłata roczna ustalona w wyniku aktualizacji wynosi 49.592,40 złotych.
W takim przypadku opłata roczna za 2018 rok (pierwszy rok od aktualizacji) = opłata dotychczasowa × 2, kwota 16.516,38 złotych.
Opłata roczna za 2019 rok (drugi rok od aktualizacji) = opłata roczna za 2018 rok + 1/2 nadwyżki, to jest kwota 33.054,39 złotych.
Opłata roczna za 2020 rok (trzeci rok od aktualizacji) = opłata roczna za 2019 rok + 1/2 nadwyżki to jest kwota 49.592,40 złotych.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd na podstawie wyżej wymienionych przepisów, w szczególności art. 77 ust. 1 i 2a ww. ustawy w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5 ww. ustawy i w zw. zart. 189 k.p.c.orzekł jak w pkt. I sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II. wyroku na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
Pozwany wygrał proces w całości, a poniesione przez niego koszty to wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3.600,00 złotych i uiszczona zaliczka na biegłego w kwocie 800,00 złotych.
Ponadto w punkcie III. wyroku na mocyart. 98 k.p.c.w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych w kwocie 555,75 złotych (niepokryta zaliczką część wynagrodzenia biegłego) obciążając nimi stronę powodową.