Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 275/19
Data wyroku: 2020-10-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Krzyżanowska
Słowa kluczowe: Aktualizacja opłaty rocznej
Podstawa prawna: art. 72 ust. 3 pkt 3 a w zw. z art. 67 ust. 1 oraz art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Sygn. I C 275/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 października 2020 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR del. Joanna Krzyżanowska

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2020 r. w Słupsku
po zamknięciu rozprawy, na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.
przeciwkoKrajowemu Ośrodkowi (...)
o ustalenie stosunku prawnego

1
ustala, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomościKrajowego Ośrodka (...)znajdujących się w użytkowaniu wieczystym(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.położonych:

a. wB., gminaS., obejmującychdziałki nr: (...)o łącznej powierzchni 5.586.776 m2, objętychksięgami wieczystymi numer (...);
b. wS., gminaS., obejmującychdziałki nr: (...)o łącznej powierzchni 139.500 m2objętąksięgą wieczystą nr (...);
c. wJ., gminaS., obejmującejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 25.000 m2, objętąksięgą wieczystą nr (...);
dokonana na podstawie wypowiedzenia opłaty i oferty opłaty w nowej wysokości z dnia 31 sierpnia 2018 r., jest uzasadniona w wysokości 212.280 zł (dwieście dwanaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt złotych);

2
zasądza od powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.na rzecz pozwanegoKrajowego Ośrodka (...)kwotę 1705 zł (tysiąc siedemset pięć złotych) tytułem stosunkowego rozliczenia kosztów;

3
nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku kwoty:

- od powoda(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.6554,82 zł (sześć tysięcy pięćset pięćdziesiąt cztery złote 82/100);
- od pozwanegoKrajowego Ośrodka (...)2184,94 zł (dwa tysiące sto osiemdziesiąt cztery złote 94/100).
Sygn akt I C 275/19

UZASADNIENIE
Użytkownik wieczysty –(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wS.z dnia 22 stycznia 2019 r. wydanego w sprawie o sygn.(...)oddalającego jego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu PaństwaKrajowego Ośrodka (...)znajdujących się w użytkowaniu wieczystym wnioskodawcy:

4
położonej wB., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 5.586.776 m2objętychksięgą wieczystą numer (...);

5
położonej wS., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 139.500 m2objętychksięgą wieczystą numer (...);

6
położonej wJ., gminaS., obejmującejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 25.000 m2objętejksięgą wieczystą numer (...);

dokonana na podstawie wypowiedzenia opłaty i oferty opłaty w nowej wysokości z dnia 31 sierpnia 2018 r. nie jest uzasadniona, ewentualnie iż jest uzasadniona w innej wysokości, zaskarżając powyższe orzeczenie w całości. Na uzasadnienie wskazał, że nie zgadza się z wyceną przedmiotowych nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowegoM. K., która stała się podstawą aktualizacji opłaty rocznej.
Zgodnie zart. 80 ust. 2 zd 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew w przypadku przekazania sprzeciwu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze do sądu.
Wskazany jako druga strona sporu Skarb Państwa –Krajowy Ośrodek (...)wniósł o oddalenie powództwa w całości. W pierwszej kolejności podniósł brak legitymacji biernej Skarbu Państwa. Wyjaśnił przy tym, że Skarb Państwa iKrajowy Ośrodek (...)są odrębnymi podmiotami, a każdy z nich posiada osobowość prawną. W sprawie o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości Skarb Państwa nie jest biernie legitymowany. Pozwanym powinien byćKrajowy Ośrodek (...), któremu Skarb Państwa powierza wykonywanie prawa własności i innychpraw rzeczowychna jego rzecz w stosunku do mienia określonego w art. 1 i 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, o czym stanowi art. 5 ust. 1 tej ustawy. Z kolei zgodnie z art. 5 ust 2 i 3 ww ustawy,Krajowy Ośrodek (...)wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki związane z przedmiotowymi nieruchomościami. Z dniem 1 września 2017 r.(...)z mocy prawa wstąpił w ogół praw i obowiązków znoszonej Agencji Nieruchomości Rolnych, w szczególności na(...)przeszły prawa i obowiązki wynikające ze wspomnianego wyżej art. 5 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Obecnie więc osobą prawną, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa jest(...).
Wobec przedstawionej argumentacji powód, w oparciu oart. 194 § 1 kpcwniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanegoKrajowego Ośrodka (...).
Krajowy Ośrodek (...)wW.wniósł o oddalenie powództwa w całości. Podniósł, że istotnie pismem z dnia 31 sierpnia 2018 r. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w obrębachB.,S.,J.. Pozwany zaproponował przyjęcie nowej opłaty rocznej w wysokości 232.816,46 zł. Wartość nieruchomości, których dotyczyło wypowiedzenie została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowegoM. K., na kwoty:

-

22.658.492 zł (nieruchomość położona wB., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 5.586.776 m2objętychksięgą wieczystą numer (...));

528.450 zł (nieruchomość położona wS., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 139.500 m2objętychksięgą wieczystą numer (...));

94.704 zł (nieruchomość położona wJ., gminaS., obejmującejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 25.000 m2objętejksięgą wieczystą numer (...))

czyli na łączną kwotę 23.281.646 zł. Od tej wartości obliczona została zaktualizowana opłata roczna w kwocie 232.816,46 zł (1% wartości). Pozwany wskazał, że uważa sporządzone przez rzeczoznawcę operaty za prawidłowe i adekwatnie oddające wartość nieruchomości.
Zarówno powód jak i pozwani wyrazili zgodę na wstąpienie(...)w miejsce Skarbu Państwa w charakterze pozwanego, toteż postanowieniem z dnia 29 listopada 2019 r. zwolniono od udziału w sprawie Skarb Państwa –Krajowy Ośrodek (...)wobec wstąpienia w jego miejsceKrajowego Ośrodka (...).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości: położonej wB., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 5.586.776 m2objętychksięgą wieczystą numer (...);położonej wS., gminaS., obejmującejdziałki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 139.500 m2objętychksięgą wieczystą numer (...)oraz położonej wJ., gminaS., obejmującejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 25.000 m2objętejksięgą wieczystą numer (...).
(bezsporne, nadto dowód: treść KW numer(...), numer(...), numer(...), numer(...))
Wartość rynkowa opisanej wyżej nieruchomości położonej wB.objętejKW (...)wynosi:

3,88 zł/m 
2
          x 0,95 (wskaźnik eksperta) x 5.574.343 m 
2
         = 20.547.028,3 zł.
Wartość rynkowa nieruchomości położonej wB.objętejKW (...)wynosi natomiast:

8,13 zł/m 
2
          x 1,(...)(współcz. korygujący) x 1,1 (współcz. eksperta) x 12.433 m 
2
         = 128.055,59 zł.
(dowód: wnioski z opinii biegłejA. D.– k. 377-441)
Wartość rynkowa opisanej wyżej nieruchomości położonej wS.wynosi:

2,90 zł/m 
2
         x 1,(...)(współcz. korygujący) x 1(współczynnik eksperta) x 139.500 m 
2
          = 512.281,67 zł .
(dowód: wnioski z opinii biegłejA. D.– k. 335-376)
Wartość rynkowa opisanej wyżej nieruchomości położonej wJ.wynosi:

3,21 zł/m 
2
          x 1,(...)(współcz. korygujący) x 1(współczynnik eksperta) x 25.000 m 
2
         =  90.658,43 zł.
(dowód: wnioski z opinii biegłejA. D.– k. 442-467)
Łączna wartość wycenianych nieruchomości wynosi 21.278.023,99 zł.
(dowód: wnioski z opinii biegłejA. D.– k. 335-467 oraz k. 498 - 508)
Sąd zważył:
Powództwo jest częściowo zasadne.
Pomiędzy stronami szereg okoliczności istotnych dla sprawy było bezspornych. Po dokonanych zmianach podmiotowych nie budziła wątpliwości legitymacja czynna i bierna stron. Strony nie kwestionowały określenia nieruchomości ani ich położenia. Sporne było określenie wartości zawarte w pierwszej kolejności – w operacie rzeczoznawcyM. K., a następnie – wartość nieruchomości i jej podstawy przyjęte przez biegłąA. D..
Do sporządzonej przez biegłą opinii powód złożył szereg zarzutów, z których jedynie część okazała się zasadna.
Biegła wyczerpująco ustosunkowała się do zgłoszonych zastrzeżeń. Jej wyjaśnienia były jasne, logiczne i zrozumiałe. W zakresie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości biegła wyjaśniła, że zgodnie zustawą o gospodarce nieruchomościamiwybór należy do biegłego, który dokonując wyboru uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Żaden przepis ustawy nie na rzuca biegłemu metody jaką należy zastosować, zależy to od dostępności danych i uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Wycena dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej ma być przeprowadzona w podejściu porównawczym bez wskazywania czy ma to być metoda porównywania parami czy metoda korygowania ceny średniej. Uzasadnienie dla zastosowania określonej metody wyceny było logiczne i zrozumiałe, toteż zarzut stosowania różnych metod wyceny nie został uznany przez sąd za zasadny.
Wyczerpująco zostało także wyjaśnione znaczenie klas bonitacyjnych wycenianych gleb, czy sposobu określenia i znaczenia kultury gleb. Wyjaśnienie to pozwoliło na ocenę, że nie ma pokrycia w rzeczywistości postawiona przez powoda teza jakoby biegła uznała iż zróżnicowanie użytków gruntowych w obrębie jednej nieruchomości zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Waga tego współczynnika oznaczała bowiem różnicę w ocenie klasy użytków gruntowych pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do porównania a nieruchomością wycenianą.
W zakresie zarzutu nieuwzględnienia służebności obciążających nieruchomości biegła wyjaśniła, że służebności te były przedmiotem analizy, która doprowadziła do wniosku że są one ustanowione odpłatnie. Ustalanie i odejmowanie wartości służebności po raz kolejny byłoby podwójnym wyrównaniem uszczerbku z tego tytułu. Ponadto podziemna infrastruktura techniczna w przypadku gruntów rolnych nie wyłącza użytkownika wieczystego z możliwości korzystania z tej części gruntów na której się znajduje.
Biegła obaliła także zarzuty dotyczące określenia cech nieruchomości wB.i określenia potencjału inwestycyjnego nieruchomości objętej KW nr(...).
Sąd uznał wyjaśnienia biegłej złożone w odpowiedzi na zarzuty powoda do opinii za wyczerpujące, logiczne i jasne.
Odnośnie zarzutu błędnego dokonania wyliczeń, w którym powód kwestionował sposób w jaki biegła zaokrągliła wyniki,A. D.powołała się na matematyczne zasady. Wskazała, że po przemnożeniu 3,88 zł/m2przez współczynnik 0,95 otrzymała wynik 3,686 zł/m2. Zgodnie z matematycznymi zasadami można wówczas przyjąć zaokrągloną wielkość 3,69 zł/m2i taką wielkość przemnożyć przez powierzchnię 5.574.343 m2. Jak jednak zauważył powód – moment dokonania zaokrąglenia nie jest determinowany żadnymi zasadami związanymi z wyceną: ani ustawą ani jakimikolwiek wytycznymi dla rzeczoznawców. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że dokonywanie zaokrągleń w trakcie dokonywania obliczeń powoduje dużo większe różnice w ostatecznym wyniku niż zaokrąglenie ostatecznego wyniku, w wyniku multiplikowania niedokładności. Dzieje się tak zwłaszcza, gdy zaokrąglony częściowy wynik zostaje przemnożony przez wielką liczbę m2jak w przytoczonym przykładzie: 3,88 zł/m2x 0,95 = 3,686 zł/m2. Gdy pomnożymy ten iloczyn przez ilość m2nieruchomości tj. 5.574.343 daje to20.547.028,30zł podczas gdy iloczyn wielkości przyjętej do obliczeń przez biegłą (prawidłowo zaokrąglonej) czyli 3,69 zł m2i powierzchni nieruchomości daje20.569.325,70zł co daje niebagatelną różnicę 22.297,37 zł. Niewątpliwie oba obliczenia są matematycznie prawidłowe, jednak pierwsze z nich jest bardziej dokładne.
Sąd uznał w tym zakresie zarzut powoda za uzasadniony, nie znalazł bowiem podstaw do tego by stosować w tej sytuacji metodę mniej dokładną i przyjął, że przy zastosowaniu wszelkich danych wyjściowych zawartych w opinii biegłej, zaokrąglenia uzyskanych wyników dokonane zostaną na końcu obliczeń, przed zsumowaniem wartości wszystkich nieruchomości. Sumowanie bowiem nie powoduje zwielokrotniania niedokładności jak to jest w przypadku mnożenia.
Kwestia ta jednak nie wymagała ponownej oceny biegłego, możliwe było bowiem przeliczenie wartości nieruchomości zgodnie z danymi podanymi przez biegłą i ponowne przemnożenie podanych wielkości, tym razem bez zaokrąglania, a w razie potrzeby – z zaokrągleniem jedynie końcowego wyniku.
Uwzględnienie zarzutów powoda doprowadziło do przeliczenia wartości wszystkich nieruchomości, bowiem rolą Sądu w niniejszej sprawie było ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej i jej wysokości, toteż postulowane zasady matematycznych wyliczeń znalazły zastosowanie w odniesieniu do wszystkich nieruchomości. Ostateczne wartości nieruchomości zgodnie z tymi regułami wyniosły więc:
KW (...): 3,88 zł/m2x 0,95 x 5.574.343 m2= 20.547.028,30 zł,
KW (...): 3,21 zł/m2x 1,(...).000 m2= 90.658,425 zł ≈ 90.658,43 zł,
KW (...): 8,13 zł/m2x 1,(...),1 x 12.433 m2= 128.055,587 zł ≈ 128.055,59 zl,
KW (...): 2,90 zł/m2x 1,(...).500 m2= 512.281,665 zł ≈ 512.281,67 zł.
Tak uzyskane wartości poszczególnych nieruchomości dają sumę 21.278.023,99 zł. Skoro więc niekwestionowana stawka opłaty rocznej, wynikająca zart. 72 ust 3 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwynosi 1% to zaktualizowana opłata powinna wynosić 212.780,2399 zł ≈ 212.780 zł.
Z uwagi na powyższe, na podstawieart. 72 ust 3 pkt 3aw zw. zart. 67 ust. 1 oraz art. 80 ust 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościaminależało orzec jak w punkcie 1 wyroku.
O kosztach w punkcie drugim orzeczono na podstawieart. 100 kpcstosując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów. Biorąc pod uwagę, że powód kwestionował podstawy do aktualizacji opłaty, należało przyjąć, że sporna była różnica pomiędzy opłatą dotychczasową (152.552,99 zł) a zaktualizowaną (232.816,46 zł) tj. kwota 80.263,47 zł stanowiąca wartość przedmiotu sporu (80.264 zł). Ostatecznie sąd ustalił opłatę na kwotę 212.780 zł tj. uwzględnił żądanie powoda co do 20.036,46 zł (232.816,46 zł – 212.780 zł) co stanowi ≈25% wartości przedmiotu sporu (20.036,46 zł x 100% /80.263,47 zł = 24,96 %). W takiej więc części powinien ponieść koszty postępowania pozwany, który w tej części przegrał. Suma poniesionych przez strony kosztów postępowania wynosiła 14.848 zł (4.014 zł oplata od pozwu, 2 x 17 zł opłata skarbowa od obu pełnomocnictw, 2 x 5400 zł wynagrodzenia pełnomocników). Z tej kwoty pozwany powinien ponieść 25% tj 3712 zł. W toku postępowania poniósł 5417 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, toteż powód powinien mu zwrócić 1705 zł.
W tych samych proporcjach (25:75) strony powinny ponieść koszty wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa na wynagrodzenie biegłej. Suma tych kosztów ustalona prawomocnymi postanowieniami z dnia 14.04.2020 r. i z dnia 07.08.2020 r. wyniosła 8.739,76 zł z czego 2.184,94 zł (25%) ponieść powinien pozwany, a 6.554,82 zł (75%) powód, o czym orzeczono w punkcie trzecim wyroku na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.