Sąd Rejonowy w Grudziądzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 850/18
Data wyroku: 2019-07-25 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: sędzia Marcin Kolasiński
Słowa kluczowe: Zasiedzenie
Podstawa prawna: art. 172 k.c.

Sygn. akt I Ns 850/18

POSTANOWIENIE
Dnia 25 lipca 2019 roku
Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Marcin Kolasiński
Protokolant:  starszy sekretarz sądowy Magdalena Hausman
po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2019 roku w Grudziądzu
na rozprawie
sprawy z wnioskuD. W.
z udziałem
    Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)–ul. (...)wG.,(...)z siedzibą wG.,Gminy M.G.,R. D.,M. G.,A. G.,M. K. (1),M. K. (2),I. B.,E. K.,K. K.iB. A.

o zasiedzenie

postanawia

I
oddalić wniosek;

II
ustalić, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt I Ns 850/18

UZASADNIENIE
D. W.wniósł o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności dwóch pomieszczeń piwnicznych o powierzchni 25 m2(z dniem 3 maja 2014 roku) i 3,76 m2(z dniem 12 lutego 2014 roku), znajdujących się na terenie zabudowanej nieruchomości położonej wG.przyul. (...)–ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...). W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem wyodrębnionego lokalu znajdującego się w budynku położonym na przedmiotowej nieruchomości, a poprzednio najemcami tego lokalu byli dziadek i ojciec wnioskodawcy. Najemcy i właściciele lokali w tej nieruchomości od wielu lat korzystali z pomieszczeń piwnicznych, przy czym wnioskodawca i jego poprzednicy prawni z dwóch wymienionych wyżej piwnic. Według wnioskodawcy, od 1953 roku czuli się oni jak właściciele tych pomieszczeń.
W odpowiedzi na wniosekGmina M.G.wniosła o oddalenie wniosku, podnosząc, że nieruchomość, której dotyczy wniosek, została oddana w użytkowanie wieczyste, w związku z czym wniosek powinien dotyczyć zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, a nie własności (k. 33).
W odpowiedzi na wniosek(...)z siedzibą wG., Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)–ul. (...)wG.orazGmina M.G.(reprezentowana przez innego pełnomocnika) wnieśli o oddalenie wniosku i zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz każdego z uczestników kosztów postępowania. W uzasadnieniu pisma przyznano fakt korzystania z piwnic przez wnioskodawcę i jego poprzedników prawnych. Podniesiono jednak, że piwnice nie stanowią części składowych lokali, lecz części wspólne, w związku z czym wykluczone jest ich nabycie przez zasiedzenie. Wnioskodawca korzysta z większej piwnicy na podstawie przyjętego zwyczaju, a z mniejszej bez umowy i zgody wspólnoty. Zdaniem uczestników, wnioskodawca ani jego poprzednicy prawni nie władali piwnicami jako posiadacze samoistni (k. 36-38).
Postanowieniami z 17 stycznia 2019 roku (k. 83v) oraz 17 czerwca 2019 roku (k. 170v) sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali, tj.R. D.,M. G.,A. G.,M. K. (1),M. K. (2),I. B.,E. K.,K. K.iB. A..
UczestnicyR. D.,M. G.,A. G.,M. K. (1)iM. K. (2)nie sprzeciwili się wnioskowiD. W.(k. 169), natomiast pozostali uczestnicy nie zajęli żadnego stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

D. W.jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oznaczonego numerem 5 położonego przyul. (...)wG., dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...). Dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest natomiastksięga wieczysta nr (...). Znajduje się na niej budynek mieszkalny narożny położony przyul. (...)–ul. (...). Oprócz lokaluD. W., z nieruchomości wyodrębnione zostały następujące lokale: przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicielR. D.), przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicieleM. G.iA. G.), przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicieleM. K. (1)iM. K. (2)), przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicielI. B.), przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicieleE. K.iK. K.) oraz przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...)(właścicielB. A.). Pierwszy lokal został wyodrębniony w 1996 roku i wtedy też powstała wspólnota mieszkaniowa. Pozostały udział we własności nieruchomości przysługuje(...)z siedzibą wG.. Do 31 grudnia 2018 roku nieruchomość stanowiła własnośćGminy M.G., a(...) Spółka z o.o.i właściciele wyodrębnionych lokali byli użytkownikami wieczystymi gruntu. Z dniem 1 stycznia 2019 roku nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Dowody:
- wydrukiksięgi wieczystej nr (...)(k. 4-17, 125-134),
- zaświadczenie z 30.01.2019 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (k. 104),
- dokumenty w aktachksięgi wieczystej nr (...).
W 1953 roku najemcą lokalu przyul. (...)zostałW. W., dziadekD. W.. Po śmierciW. W.z dniem 31 marca 1981 roku w stosunek najmu wstąpił jego wnukD. W., który 2 maja 1984 roku zawarł nową umowę najmulokalu nr (...). W dniu 15 września 2003 roku zawarto umowę ustanowienia odrębnej własnościlokalu nr (...)oraz umowę jego sprzedaży na rzeczD. W.. W umowie tej wskazano, że lokal składa się z dwóch pokoi, przedpokoju, kuchni, komórki i łazienki z WC o powierzchni użytkowej 68,94 m2oraz że do lokalu nie przynależą inne pomieszczenia.
Dowody:
- umowa najmu z 2.05.1984 r. (k. 19, 55-56),
- wyrok(...)wG.z 20.10.1982 r. (k. 20-21),
- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowa sprzedaży z 15.09.2003 r. (k. 57-64),
- wyrok Sądu Rejonowego w Grudziądzu z 30.12.83 r. (k. 82),
- przesłuchanie wnioskodawcyD. W.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 169v-170).
Od 1953 roku najpierwW. W., późniejB. W.i wreszcieD. W.korzystali, bez żadnych przerw w posiadaniu, ze znajdujących się w budynku dwóch pomieszczeń piwnicznych powierzchni 25 m2i 3,76 m2. Na nieruchomości panował niepisany zwyczaj, że do każdego lokalu powinna przynależeć przynajmniej jedna piwnica. Numer piwnicy odpowiadał numerowi mieszkania. W związku z tym, że w budynku jest więcej piwnic (32) niż mieszkań (26), niektóre osoby korzystają z dwóch piwnic, a niektóre pomieszczenia w piwnicy nie są zajmowane przez nikogo. Początkowo, przy zasiedlaniu nieruchomości, najemcy zajmowali wolne piwnice. Później najemcy opuszczający dany lokal oddawali klucze do piwnicy kolejnemu lokatorowi. Co do zasady nie płacili też odrębnego czynszu za korzystanie z pomieszczeń piwnicznych. Piwnice są oddzielone ścianami i zamykane na klucz. Przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w żadnym przypadku nie przewidziano piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do tego lokalu. Kwestia takiego korzystania z piwnic nie stanowiła nigdy źródła konfliktów między najemcami i właścicielami wyodrębnionych lokali. Jedynie pomiędzyD. W.a wspólnotą mieszkaniową bądź(...) Spółka z o.o.toczą lub toczyły się postępowania dotyczące korzystania z piwnic (sygn. akt I C 500/17, I C 1772/17, I C 2271/17, I C 1138/18).
Dowody:
- fragment protokołu rozprawy w sprawie I C 500/17 (k. 152),
- szkice piwnic (k. 153-155 oraz k. 95-97 i 102-104 w aktach sprawy I C 2271/17 - kserokopie na k. 172-177),
- protokół oględzin obiektu budowlanego z 9.04.2019 r. (k. 166-168),
- protokół rozprawy z 12.06.2017 r. w sprawie I C 500/17 (k. 38-39 w aktach sprawy I C 500/17 - kserokopia na k. 178-179),
- protokół rozprawy z 25.05.2017 r. w sprawie I C 1772/17 (k. 56-57 w aktach sprawy I C 1772/17 - kserokopia na k. 180-181),
- zeznania świadków:J. W.(nagranie rozprawy z 21.03.2019 r. – protokół skrócony na k. 135v-136),J. K.(nagranie rozprawy z 21.03.2019 r. – protokół skrócony na k. 136-136v),U. F.(nagranie rozprawy z 21.03.2019 r. – protokół skrócony na k. 136v),P. W.(nagranie rozprawy z 21.03.2019 r. – protokół skrócony na k. 137),B. S.(nagranie rozprawy z 21.03.2019 r. – protokół skrócony na k. 137-137v) iJ. J.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 169v),
- przesłuchanie wnioskodawcyD. W.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 169v-170),
- przesłuchanie uczestników:R. D.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 170),A. G.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 170),M. G.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 170),M. K. (1)(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 170-170v) iM. K. (2)(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 170v).
W dniu 13 lutego 2014 rokuD. W.zawarł ze wspólnotą mieszkaniową umowę najmu na czas nieokreślony pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 3,76 m2jako części wspólnej nieruchomości, myśląc, że wszyscy lokatorzy zawierają takie umowy. Strony umowy ustaliły czynsz na kwotę 8,23 zł miesięcznie. Była to jedyna taka umowa dotycząca piwnic w tym budynku. Pismem z 17 października 2017 roku wspólnota mieszkaniowa wypowiedziała stosunek najmu tejże piwnicy.
Dowody:
- umowa najmu z 13.02.2014 r. (k. 18, 65-66),
- przesłuchanie wnioskodawcyD. W.(nagranie rozprawy z 17.06.2019 r. – protokół skrócony na k. 169v-170).

Sąd zważył, co następuje:
Przedstawiony powyżej stan faktyczny ustalony został w oparciu o dokumenty wymienione w poprzedniej części uzasadnienia, jak również na podstawie zeznań świadków oraz przesłuchania wnioskodawcy i części uczestników postępowania.
Dokumenty, z których sąd przeprowadził dowód, co do zasady nie były kwestionowane przez strony, w związku z czym stanowiły wiarygodną podstawę ustaleń faktycznych. Podobnie za wiarygodne uznać należało wszystkie osobowe źródła dowodowe, albowiem zarówno zeznania świadków, jak i przesłuchanie uczestników postępowania były ze sobą spójne.
Ustalone przez sąd okoliczności faktyczne w znacznej części pozostawały bezsporne między uczestnikami postępowania. Ze spornych okoliczności sąd przyznał rację wnioskodawcy, że on i jego poprzednicy prawni korzystali nieprzerwanie z obu piwnic już od 1953 roku oraz że w budynku znajdują się 32 piwnice. Okoliczności te wynikały z relacji praktycznie wszystkich osób zeznających w niniejszej sprawie, a druga ponadto z protokołu oględzin obiektu budowlanego sporządzonego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (k. 166-168).
Wnioskodawca w niniejszym postępowaniu domagał się zasiedzenia prawa własności nieruchomości, tj. dwóch pomieszczeń piwnicznych. Zgodnie zart. 172 § 1 k.c., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, kiedy to nabywa własność po upływie lat trzydziestu (art. 172 § 2 k.c.). Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia uzależnione więc zostało od spełnienia dwóch przesłanek: władania nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływu ustawowego terminu zasiedzenia. Ponadto, oczywistym powinno być, że dla nabycia własności w drodze zasiedzenia niezbędne jest istnienie przedmiotu zasiedzenia, tzn. rzeczy, którą można samoistnie posiadać i po upływie odpowiedniego czasu zasiedzieć.
Pomieszczenia piwniczne, których stwierdzenia zasiedzenia domagał się wnioskodawca, pod względem prawnym nie stanowiły odrębnego lokalu ani wydzielonej części gruntu, były zaś częściami składowymi nieruchomości wspólnej (art. 47 § 1 k.c.), wspólną własnością właścicieli wszystkich lokali znajdujących się w budynku położonym na nieruchomości. W myślart. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innychpraw rzeczowych. Przez część składową rozumie się natomiast to wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.). W konsekwencji, część składowa rzeczy, niemogąca stanowić odrębnego przedmiotu własności, nie może zostać nabyta w drodze zasiedzenia. Wykluczone zatem jest nabycie przez zasiedzenie piwnicy usytuowanej pod domem mieszkalnym. Tak samo nie jest również możliwe nabycie przez zasiedzenie wydzielonych fizycznie części nieruchomości budynkowych, np. korytarzy, schodów, poszczególnych kondygnacji czy skrzydeł budynku. Niemożliwe byłoby też nabycie w drodze zasiedzenia piwnicy jako działki gruntu odpowiadającej powierzchni piwnicy, albowiem na tymże gruncie usytuowany jest budynek mieszkalny i w przestrzeni nad piwnicami zajmowanymi przez wnioskodawcę znajdują się lokale (art. 143 k.c.). Ewentualnie, aby nabyć w drodze zasiedzenia piwnice, musiałyby być one prawnie wyodrębnione, tak jak lokale.
Przedstawione powyżej stanowisko można uznać za utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego (tak Sąd Najwyższy w: postanowieniu z 19 lutego 2010 roku, IV CSK 437/09; postanowieniu z 6 czerwca 1973 roku, I CR 413/73; postanowieniu z 6 maja 1980 roku, III CRN 45/80; postanowieniu z 19 stycznia 1988 roku, III CRN 459/87; postanowieniu z 9 grudnia 2010 roku, III CSK 66/10; postanowieniu z 6 października 2016 roku, IV CSK 759/15); wszystkie orzeczenia za LEX OMEGA dla Sądów), jak i w doktrynie (tak np. R. Morek w komentarzu do art. 172 k.c. pod red. K. Osajdy, uwagi 12. i 15.; SIP Legalis).
Skoro nabycie pomieszczeń piwnicznych w drodze zasiedzenia w okolicznościach niniejszej sprawy było prawnie niemożliwe, wniosekD. W.już tylko z tego względu podlegać powinien oddaleniu. Jego uwzględnienie pozostawałoby w sprzeczności nie tylko z bezwzględnie wiążącymi przepisamikodeksu cywilnego, ale i przepisamiustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 737), a w szczególnościart. 2 ust. 4, art. 3 ust. 2 i 3. Bez znaczenia było więc stwierdzenie w zeznaniach świadkaJ. K.złożonych w sprawie o sygn. akt I C 500/17, że „lokatorzy korzystają z piwnic przez zasiedzenie” (k. 178v).
Abstrahując od powyższych uwag, stwierdzić również należało, że wnioskodawca i tak nie spełniał wymaganej przesłanki samoistnego posiadania prowadzącego do zasiedzenia. Choć nie budziło wątpliwości, że wnioskodawca i jego poprzednicy prawni posiadali przez ponad 30 lat sporne pomieszczenia piwniczne, to jednak – w ocenie sądu – sposób korzystania z nich nie świadczył o samoistnym posiadaniu. W subiektywnym przekonaniu wnioskodawca mógł być przekonany, że piwnice należą mu się jak własne, ale z obiektywnego punktu widzenia władanie nimi nie miało takiego charakteru. Wszak właściciele lokali lub lokatorzy władali piwnicami na podstawie przyjętego i powszechnie akceptowanego zwyczaju, na zasadzie zajmowania piwnic przy zasiedlaniu nieruchomości i następnie przekazywania ich kolejnym mieszkańcom wraz ze zdaniem lokalu. W ten sposób nieformalnie określili do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej. Posiadanie wnioskodawcy nie mogło być samoistne również z tego względu, że odrębną własnośćlokalu nr (...)nabył w 2003 roku, wcześniej będąc jedynie najemcą mieszkania. Posiadanie piwnic przed 2003 rokiem nie mogło więc prowadzić do nabycia własności, albowiem oparte co najwyżej na użyczeniu. Wreszcie, o zależnym posiadaniu mniejszej piwnicy świadczyć mógł ponadto fakt, że wnioskodawca zawarł w 2014 roku co do tego pomieszczenia umowę najmu, czego przecież nie uczyniłby, gdyby rzeczywiście czuł się jej właścicielem. Dostrzegając potrzebę uregulowania statusu prawnego piwnicy w budynku przyul. (...)–ul. (...)wG., wskazać trzeba, że rozwiązanie tego problemu powinno nastąpić w ramach stosownych uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową, a nie w drodze zasiedzenia.
Mając powyższe na uwadze, na podstawieart. 172 § 1 i 2 k.c.a contrario, sąd oddalił wniosekD. W.o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności dwóch pomieszczeń piwnicznych, o czym orzeczono w punkcie I. sentencji postanowienia.
O kosztach postępowania w punkcie II. postanowienia sąd orzekł na zasadzieart. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik postępowania nieprocesowego ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. Choć interesy wnioskodawcy oraz uczestników(...)wG., Wspólnoty Mieszkaniowa przyul. (...)–ul. (...)wG.iGminy M.G.pozostawały w sprzeczności, to mając na uwadze całokształt okoliczności rozpoznawanej sprawy, sąd nie znalazł powodów, ażeby odstąpić od powyższej zasady. Wnioskodawca pozostaje w sporze przede wszystkim z(...) Spółka z o.o.co do sposobu korzystania z piwnic, próbując uregulować ich stan prawny. Składając niniejszy wniosek, mógł mieć subiektywne przekonanie co do swoich racji. Poniósł przy tym stosunkowo wysoką opłatę od wniosku. Obciążanie go kosztami poniesionymi przez uczestników mogłoby być dla niego krzywdzące.