Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 897/18
Data wyroku: 2019-09-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Bezumowne korzystanie, Odszkodowanie
Podstawa prawna: art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt: I C 897/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 września 2019 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2019 r. wG.
sprawy z powództwaK. P.
przeciwkoB. Ś.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
kosztami procesu obciąża powoda uznając je za uiszczone.

Sygnatura akt: I C 897/18

UZASADNIENIE
PowódK. P.wniósł pozew przeciwkoB. Ś.domagając się od pozwanej zapłaty kwoty 11.466 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od szczegółowo wskazanych kwot.
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że w dniu 24 września 2016r. nabył w toku postępowania egzekucyjnego udział w mieszkaniu przyul. (...)wG.. W momencie nabycia ww. udziału przez powoda, pozwana zajmowała przedmiotowy lokal. Mimo wezwań pozwana nie chce dobrowolnie opuścić tego mieszkania. Pozwana nie dysponuje tytułem prawnym do lokalu, a mimo tego bez zgody powoda wymieniła zamki w drzwiach mieszkania i swoim zachowaniem uniemożliwia powodowi prawidłowe korzystanie z nieruchomości. Powód domaga się zapłaty odszkodowania odpowiadającego wysokości wolnorynkowego czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu zgodnie zart. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Powód przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego oszacował miesięczny czynsz najmu na kwotę 395 zł, a nadto uwzględnił wyliczoną przez administratora kwotę opłat. Ponadto, powód wnosi także o zapłatę kosztów próby ugodowej w sprawie I Co 768/17 z uwagi na brak stawiennictwa pozwanej.
(pozew k. 3-5)
W dniu 28 czerwca 2018r. w sprawie o sygnaturze akt I Nc 585/18 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.
(nakaz zapłaty k. 41)
Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu sprzeciwu wskazano, że przedmiotowy lokal został zakupiony przez córkę i zięcia pozwanej celem zapewnienia pozwanej bezpiecznej i spokojnej starości. Jednak zięć rozstał się z córką, pozostawiając długi, a przysługujący mu udział we współwłasności został wystawiony na licytacji komorniczej i zakupiony przez powoda.I. C.– córka pozwanej – poinformowała powoda o sytuacji prawnej i faktycznej lokalu, mimo tego powód zdecydował się na zakup z zamiarem wynajmu bądź odsprzedaży. Następnie, powód wystąpił o zniesienie współwłasności. Nieprawomocnym postanowieniem z dnia 19 czerwca 2018r. Sąd Rejonowy w Gdyni przyznał lokal na wyłączną własnośćI. C.. W obecności komornika powód zgodził się, aby pozwana miała klucze do lokalu. W oparciu o stanowisko judykatury pozwana podniosła, że współwłaściciele mogą współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Jak wywodzi pozwana od chwili przekazania jej kluczy w obecności Komornika można przyjąć domniemanie, iż doszło do posiadania przez pozwaną mieszkania w dobrej wierze, a dopóki trwa dobra wiara posiadacza to jest on zwolniony od obowiązku wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Zdaniem pozwanej swoim zachowaniem powód potwierdził, że wyraża zgodę na zamieszkiwanie pozwanej w ww. lokalu bez ponoszenia opłat. Powód nigdy nie wzywał również pozwanej do zapłaty. Nadto, powód nie przedstawił żadnych dowodów potwierdzających ponoszenie przez niego opłat za przedmiotowy lokal na rzecz administratora. Pozwana również wskazała, że nie otrzymała zawiadomienia o posiedzeniu pojednawczym i nie wiedziała o tym postępowaniu. Pozwana wskazała, że powód nie przyjął żadnej z ofertI. C.dotyczących zamiany udziału w ww. nieruchomości na prawo własności kawalerki bądź spłaty, a interesował go wyłącznie zysk związany z nabyciem przedmiotowego lokalu. Powód swoim postępowaniem pogłębił dramat rodziny, co należy ocenić negatywnie w świetle zasad współżycia społecznego.
(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 44-46v)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 9 marca 2010r. przed notariuszE. J.prowadzącą kancelarię notarialną wG.małżonkowieI. C.orazG. C.nabyli udziały wynoszące po ½ części w prawie współwłasności stanowiącego odrębną nieruchomośćlokalu mieszkalnego nr (...)kl. 143 położonego w budynku przyul. (...)wG.. Zakup przedmiotowego lokalu został sfinansowany przez małżonkówC.z kredytu hipotecznego.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis zksięgi wieczystej nr (...)k. 7-17 i 66-71)
W przedmiotowym lokalu zamieszkała matkaI. B.Ś..
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o zeznania świadkaI. C.płyta CD k. 105)
W 2012r.G. C.rozstał się żoną i przestał spłacać kredyt zaciągnięty na zakup ww. mieszkania. Ciężar spłaty kredytu przejęła córka pozwanej.G. C.miał liczne długi związane z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Z wniosku wierzycieli została wszczęta egzekucja przeciwkoG. C., w toku której Komornik zajął m.in. udział w wysokości ½ części w prawie współwłasności przedmiotowego lokalu.
(dowód: zeznania świadkaI. C.płyta CD k. 105)
Zainteresowanie zakupem ww. udziału we współwłasności wyraził powódK. P.. Przed licytacją komorniczą powód przyszedł do lokalu. WówczasI. C.poinformowała powoda, że jest współwłaścicielem tego lokalu, a także wskazała, że w lokalu zamieszkuje jej starsza matka. Powód wówczas wyraził wolę wynajmowania tego mieszkania.
(dowód: zeznania świadkaI. C.płyta CD k. 105, przesłuchanie powodaK. P.płyta CD k. 131, przesłuchanie pozwanejB. Ś.k. 136-137)
Postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2016r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Co 4991/13 Sąd Rejonowy w Gdyni przysądził udział wynoszący ½ prawa własności ww. lokalu mieszkalnego na rzecz powodaK. P.w miejsce dłużnikaG. C.za cenę nabycia wynoszącą 67.139,33 zł. Przedmiotowe postanowienie uprawomocniło się z dniem 24 września 2016r.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 26 kwietnia 2016r. k. 6)
Mimo nabycia udziału w ww. nieruchomości przez powoda, współwłaścicielkaI. C.godziła się na nieodpłatne zamieszkiwanie pozwanej w ww. lokalu mieszkalnym.
(dowód: zeznania świadkaI. C.płyta CD k. 105)
W dniu 7 marca 2018r. powód za pośrednictwem Komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w GdyniJ. B.został wprowadzony w posiadanie ww. nieruchomości. Dokonano wówczas wymiany zamków do drzwi wejściowych, a komplet kluczy został przekazany współwłaścicielom lokalu oraz pozwanej.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o protokół z dnia 7 marca 2018r. k. 20-21)
Powód złożył w Sądzie Rejonowym w Gdyni wniosek o zawezwanieB. Ś.do próby ugodowej w sprawie zapłaty kwoty 8.547 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ww. nieruchomości. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I Co 768/17. Przesyłka zawierająca zawiadomienie o posiedzeniu pojedynczym, jako niepodjęta została zwrócona przez operatora pocztowego. Na posiedzeniu w dniu 10 kwietniu 2018r. nie doszło do zawarcia ugody.
(okoliczność bezsporna)
Opłaty na rzecz administratora po połowie ponosili współwłaściciele lokalu, natomiast za media płaciła pozwana i jej córka.
(okoliczności bezsporne)
Dopiero w 2018r. powód skierował do pozwanej wezwanie do zapłaty.
(dowód: przesłuchanie powodaK. P.płyta CD k. 131, przesłuchanie pozwanejB. Ś.k. 136-137)
Postanowieniem z dnia 19 czerwca 2018r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Ns 1053/17 Sąd Rejonowy w Gdyni zniósł współwłasność nieruchomości lokalowej położonej wG.przyul. (...)kl. 143 w ten sposób, że powyższy lokal przyznał na wyłączną własnośćI. C., zasądzając od niej na rzeczK. P.kwotę 104.870,50 zł tytułem spłaty udziału, płatną jednorazowo w terminie 21 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o postanowienie Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 19 czerwca 2018r. k. 85-94)
Na mocy umowy sprzedaży z dnia 19 sierpnia 2018r.I. C.zbyła udział w wysokości ½ w prawie współwłasności ww. nieruchomości lokalowej na rzeczJ. W.. Aktualnie, współwłaścicielami ww. nieruchomości w udziałach wynoszących po połowie pozostają:I. C.iJ. W..
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis zksięgi wieczystej nr (...)k. 66-71)
PozwanaB. Ś.jest osobą starszą (ur. (...)), schorowaną, cierpi na nadciśnienie tętnicze, reumatyzm, ma problemy z trzymaniem moczu, nerwami, zatokami, kręgosłupem. Jedynym dochodem pozwanej jest emerytura w kwocie 1.400 zł. Na comiesięczne wydatki pozwanej związane z utrzymaniem składają się: opłaty za energie (86 zł), telewizję (20 zł), telefon (50 zł), czynsz (250 zł), wydatki na spłatę zadłużenia na karcie (50 zł), spłatę kredytu konsumpcyjnego (280 zł), leki (500 zł), pieluchomajtki (70-90 zł), opiekunkę z MOPS (62 zł).
(dowód: przesłuchanie pozwanejB. Ś.k. 136-137)
Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadkaI. C.oraz dowodu z przesłuchania stron.
Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci orzeczeń sądów powszechnych oraz odpisów z księgi wieczystej mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie zdołała wzruszyć powyższych domniemań w trybieart. 252 kpc. Zatem należało uznać, że przedstawione dokumenty przedstawiają rzeczywisty stan prawny przedmiotowego lokalu mieszkalnego w latach 2010-2019.
Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania świadkaI. C.. W ocenie Sądu zeznania złożone przez świadka były szczere, spójne i niesprzeczne z innymi dowodami, a także nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Z punktu widzenia przedmiotu niniejszego postępowania szczególnie istotne były zeznania dotyczące zgody świadka na dalsze, nieodpłatne zamieszkiwanie pozwanej w przedmiotowym lokalu także po nabyciu udziału w prawie współwłasności przez powoda. Zważywszy na relacje rodzinne pomiędzy świadkiem a pozwaną, a także cel zakupu mieszkania Sąd nie miał żadnych zastrzeżeń co do faktycznego istnienia takiej zgody i jej sprzeciwu na dochodzenie należności za korzystanie z lokalu przez powoda.
Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania zeznań pozwanejB. Ś.. Podkreślić bowiem należy, iż w części dotyczącej korzystania z lokalu, wezwań do zapłaty, czy też wzajemnych relacji stron zeznania te korelują z zeznaniami świadka. Podkreślić należy, iż pozwana wskazała, że przed wytoczeniem niniejszego powództwa powód skierował do niej jedno wezwanie do zapłaty w 2018r.
Zasadniczo za wiarygodne należało uznać również zeznania powoda. Jedynie w zakresie wielokrotnego wyzwania pozwanej do zapłaty zeznania te budzą wątpliwości. Zważyć bowiem należy, iż pozwana potwierdziła, że skierowano do niej tylko jedno wezwanie do zapłaty, natomiast powód nie przedłożył żadnych dowodów potwierdzających kierowanie dalszych wezwań. Nadto, z zeznań samego powoda, jak również zeznań świadka nie wynika, aby w obecności pozwanej kiedykolwiek zażądał od niej zapłaty za bezumowne korzystanie ze spornego lokalu.
Na podstawie przepisuart. 217 kpciart. 227 kpcSąd oddalił natomiast wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości. W ocenie Sądu bezprzedmiotowe było prowadzenie postępowania dowodowego w zakresie wysokości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania ze spornej nieruchomości w sytuacji, gdy roszczenie powoda o zapłatę było nieuzasadnione co do zasady. Uwzględnienie wniosku powoda spowodowałoby jedynie nieuzasadnioną zwłokę w rozpoznaniu niniejszej sprawy, zaś strony naraziło na zbędne koszty związane z wynagrodzeniem biegłego.
Ponadto, na mocyart. 227 kpcSąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkówJ. B.iK. L., albowiem okoliczności, na jakie miały zostać przesłuchane ww. osoby nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, iż w niniejszej sprawie powód domagał się od pozwanej zapłaty kwoty 11.466 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną w okresie od września 2016r. do maja 2018r. zlokalu mieszkalnego nr (...)kl. 143 położonego w budynku przyul. (...)wG., jako podstawę swojego roszczenia wskazując przepisyart. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podkreślić jednak należy, iż w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu, powód był współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości jedynie w udziale wynoszącym ½ części. W judykaturze wskazuje się, że dochodzenie czynszu najmu i innych podobnych należności stanowi czynność zachowawczą, choć w istocie nie zmierza do zachowania wspólnego prawa, lecz chroni indywidualne interesy współwłaścicieli (por. uchwała SN (7) z dnia 25 września 1960 r., I CO 16/60, OSNCK 1961, Nr 2, poz. 31; wyrok SN z dnia 30 października 2013r., II CSK 673/12, OSP 2014, Nr 7–8, poz. 72). Podobnie rzecz ma się z dochodzeniem odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego (por. uchwała SN z dnia 3 grudnia 2014 r., III CZP 92/14, OSNC 2015, Nr 10, poz. 113). W związku z tym, że powód był jedynie współwłaścicielem spornej nieruchomości, jego legitymacja procesowa do domagania się zapłaty wynika z przepisuart. 209 kc, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Podkreślić należy, że „istotą czynności zachowawczych, o których mowa wart. 209 kcjest ochrona wspólnego prawa. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie "wszelkich czynności" i dochodzenie "wszelkich roszczeń". (…). Samodzielne wykonywanie czynności zachowawczych przez współwłaściciela jest dopuszczalne w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzyścią i interesem wszystkich współwłaścicieli” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013r., II CSK 673/12, LEX nr 1394087). Współwłaściciel, który dokonuje czynności zachowawczej działa we własnym imieniu, ale w interesie wszystkich współwłaścicieli (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960r., I Co 16/60, OSN 1961, nr 2, poz. 31; J. Ignatowicz [w:] I. Bielski, J. Ignatowicz, J. Pietrzykowski, Z. Resicha (red.),Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, 1972, s. 537). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 października 2013 r. II CSK 673/12 czynność mającą na celu ochronę wspólnego prawa (art. 209 kc) może ubezskutecznić sprzeciw współwłaścicieli rzeczy wspólnej.
Z zebranego materiału dowodowego wynika, że współwłaścicielka przedmiotowego lokaluI. C.sprzeciwiała się domaganiu się od pozwanej należności związanych z zamieszkiwaniem w tym lokalu. Jak zeznała, jeszcze przed sprzedażą powodowi udziału w drodze licytacji komorniczej,I. C.informowała powoda, o tym, że w lokalu zamieszkuje jej matka tj. pozwanaB. Ś.i z tego powodu sprzeciwiała się wynajmowaniu tego lokalu.I. C.zeznała również, że w całym okresie, objętym żądaniem pozwu, godziła się na nieodpłatne zamieszkiwanie pozwanej w tym mieszkaniu. Na sprzeciw drugiego współwłaściciela wskazuje cały szereg czynności, w tym składane przezI. C.powodowi propozycje zamiany udziału na kawalerkę czy spłaty mieszkania, byle tylko odstąpił od kierowania roszczeń w stosunku do pozwanej. Ostatecznie, w wyniku starańI. C.doszło do zniesienia współwłasności w taki sposób, że całość prawa własności przypadła jej z obowiązkiem spłaty udziału powoda. Podkreślić należy, iż sprzeciw współwłaścicielki uzasadniany był bliskim pokrewieństwem pozwanej iI. C.. Nadto, wskazać należy, iż charakter zachowawczy mają wyłącznie te czynności, które dokonywane są w interesie wszystkich współwłaścicieli, dają się z tym interesem pogodzić i które dotyczą wspólnego prawa. Bez wątpienia współwłaściciele w przedmiotowym przypadku mieli sprzeczne interesy, skoro jeden z nich domaga się zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, a drugi opowiada się za nieodpłatnym zamieszkiwaniem pozwanej w tym mieszkaniu.
Niezależnie od powyższego należy stwierdzić, że pozwana swój tytuł prawny do zamieszkiwania w spornym lokalu na zasadzie użyczenia wywodziła od współwłaścicieli tej nieruchomości tj. od córki i zięcia. Bez wątpienia, zmiana warunków, na jakich pozwana zamieszkuje w tym lokalu, a w szczególności domaganie się od niej zapłaty, stanowi zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Do takiej zmiany konieczne byłoby wypowiedzenie dotychczasowego stosunku prawnego co najmniej w sposób dorozumiany. Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy taką zmianę sposobu korzystania należałoby uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak natomiast stanowiart. 199 kcdo rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Bez wątpienia, wobec sprzeciwuI. C.pomiędzy współwłaścicielami nie było zgody w tym przedmiocie.
Mając zatem na uwadze wszystkie powyższe na mocy art. 209 kc a contrario powództwo podlegało oddaleniu.
O kosztach Sąd orzekł na mocyart. 98 kpci zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi powoda jako stronę przegrywającą niniejszy spór. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że pozwana występowała osobiście i nie poniosła żadnych kosztów związanych z udziałem w sprawie brak było podstaw do zasądzenia na jej rzecz jakichkolwiek należności.