Sąd Rejonowy w Lidzbarku Warmińskim
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1043/17
Data wyroku: 2019-02-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Przęczek
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste

Sygn. akt I C 1043/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 06 lutego 2019 r.
Sąd Rejonowy w Lidzbarku Warmińskim I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Agnieszka Przęczek
Protokolant : sekretarz sądowy Katarzyna Rogucka
po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2019 roku w Lidzbarku Warmińskim na rozprawie
sprawy
z powództwaJ. M.,G. M.
przeciwko GminieM.L.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka numer (...)powierzchni(...)m2, położonej wL.przyulicy (...), obręb numer(...), dla której Sąd Rejonowy wL. W.prowadziksięgę wieczystą (...), począwszy od dnia(...)r. jest uzasadniona w wysokości(...)zł ((...));
II. nie obciąża powodów kosztami procesu na rzecz pozwanej;
III. nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego wL. W.od pozwanejG.L.kwotę(...)zł ((...)) tytułem zwrotu części kosztów za opinię biegłego;
IV. nie obciąża powodów częścią kosztów sądowych za opinię biegłego.
SSR Agnieszka Przęczek
Sygn. akt I C 1043/17

UZASADNIENIE
PowodowieG. M.iJ. M.wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej wL.przyulicy (...), obręb numer(...), oznaczonej numerem(...)o powierzchni(...)m2 dokonana przez BurmistrzaL.w dniu(...)r. jest nieuzasadniona. Wskazali, iż wartość nieruchomości wyceniona została jak działka budowlana w centrum miasta, a kwota ta jest zdecydowanie za wysoka biorąc pod uwagę kształt działki, brak uzbrojenia, brak dostępu doi drogi publicznej oraz zmianę kwalifikacji gruntu na rolną.
PozwanaG.L.wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona wraz z doliczona wartością podatku VAT.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

G.L.jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jakodziałka numer (...)o powierzchni(...)m2, położonej wL.przyulicy (...), obręb numer(...), dla której Sąd Rejonowy wL. W.prowadziksięgę wieczystą (...).
Użytkownikami wieczystymi wskazanej wyżej nieruchomości są powodowieJ.iG. M.na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.
Pismem z dnia(...)r. BurmistrzL.wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i zaoferował powodom przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie(...)zł, która miała następować etapowo. Podstawą określenia wartości nieruchomości był operat sporządzony w(...)r. przez rzeczoznawcęJ. T. (1). Od niniejszego wypowiedzenia powodowie złożyli wniosek ustalenie, że aktualizacja opłaty jest niezasadna doS.wO.. Orzeczeniem(...)S.oddaliło wniosek powodów wskazując w uzasadnieniu, że obowiązuje określona w wypowiedzeniu z dnia(...)r. opłata w kwocie(...)zł albowiem opłata roczna nie zawiera podatku VAT i nie powinna być o niego powiększana. Powodowie złożyli sprzeciw do powyższej decyzji, który został przekazany do tutejszego Sądu. W dniu(...)r. Sąd Rejonowy wL.w sprawie(...)odrzucił pozew powodówG. M.iJ. M.z uwagi na nieuzupełnienie braków pozwu. Postanowienie uprawomocniło się.
Następnie pismem z dnia(...)r. BurmistrzL.wypowiedział wysokość dotychczasowej stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i jednocześnie dokonał wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i zaoferował powodom przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie(...)zł, począwszy od(...)r. Zmieniono stawkę procentowa opłaty z 3% na 1%. Wartość nieruchomości ustalono w oparciu o nowa stawkę 1%. Nie sporządzono aktualnego operatu szacunkowego działki. Gmina oparła się na operacie szacunkowym będącym podstawą aktualizacji opłaty rocznej dokonanej wypowiedzeniem z dnia(...)r. sporządzonym w październiku(...)r. przez rzeczoznawcęJ. T. (1). Aktualizację stawki dokonano z uwagi na fakt, iż decyzją z dnia(...)r. zmieniono kwalifikację użytków gruntowych z(...)na(...)tym samym dokonano zmiany celu przeznaczenia nieruchomości, na cele rolne.
Pismem z dnia(...)r. powodowie złożyli doS.wO.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia(...)r.S.wO.uznała wniosek powodów za zasadny i ustaliło nowa wysokość opłaty rocznej w łącznej wysokości(...)zł. Powodowie złożyli sprzeciw od wskazanego wyżej orzeczenia podnosząc, że zawyżono opłatę wycena nie uwzględnia zmiany kwalifikacji gruntów i wnieśli o dokonanie nowej wyceny nieruchomości.G.L.również złożyła sprzeciw podnosząc, że aktualizacja opłaty rocznej jest zasadna w kwocie zaproponowanej przezG., tj.(...)zł (wraz z podatkiem VAT).
Wartość nieruchomości oznaczonej jakodziałka numer (...)o powierzchni(...)m2, położonej wL.przyulicy (...), obręb numer(...), dla której Sąd Rejonowy wL.prowadziksięgę wieczystą (...)na dzień(...)r. wynosiła(...)zł.
Dowód: dokumentacja przesłana przezS.k.3-43 opinia biegłego sądowegoP. W. (1)k. 105-123 oraz uzupełniająca opinia biegłego k. 161 v.-162.

Sąd zważył, co następuje:
Wytoczone powództwo częściowo zasługiwało na uwzględnienie.
Spór dotyczył przede wszystkim oceny prawnej skuteczności wypowiedzenia, oceny wartości nieruchomości stanowiących własność pozwanej.
W pierszej kolejności należy podniesć, że zgodnie zart. 78 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(...)właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie zaś z art. 78 ust 2 tej ustawy użytkownik wieczysty może , w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Jednocześnie art. 80 ust 1 i 2 w/w Ustawy stanowi, że od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.
Powództwo rozpoznawane przez Sąd na podstawie art. 80 u.g.n. ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a zatem w niniejszej sprawie Sąd nie mógł ograniczyć się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę miał obowiązek ustalić w sposób wiążący dla stron stosunku umownego.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie można było oprzeć treści orzeczenia o ustalenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. T. (2), sporządzającą wycenę na zlecenieG., gdyż został on sporządzony w(...)r. i nie naniesiono na nim klauzuli potwierdzającej jego aktualność . Zgodnie zaś z art. 156 ust. 3 i 4 Ustawy z dnia(...)r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości , że operat szacunkowy utraciły ważność w(...)r.. tym samym utracił on ważność jeszcze przed wypowiedzeniem dokonanym w dniu(...)r. W związku z powyższym Sąd w tej sprawie miał obowiązek ustalić stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste w sposób wiążący dla stron stosunku umownego , to należało w sprawie przeprowadzić dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Dlatego też Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia czy dokonana przez pozwaną aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości objętych niniejszym pozwem była nieuzasadniona , a jeżeli tak to w jakiej wysokości jest uzasadniona.
Powołany w sprawie biegły z zakresu nieruchomościP. W. (1)wskazał, że zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miastaL.uchwalona przezR. M.wL.uchwała numer(...)z dnia(...)r., teren na którym położona jest wyceniana nieruchomość oznaczona jest symbolem(...)- teren zabudowy usługowej i mieszkalnej. Nieruchomość zgodnie z aktem notarialnym z dnia(...)r. została oddana w użytkowanie wieczyste na cele zabudowy usługowej. Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste wynosić będą po 3% od wartości gruntu. Decyzją z dnia(...)r. zmieniono kwalifikację użytków gruntowych z konturu(...)na kontur(...)co znalazło odzwierciedlenie w zaproponowanej stawce 1% za użytkowanie wieczyste gruntu. Biegły sądowy w swojej opinii podniósł, iż powyższa zmiana kwalifikacji gruntów nie spowodowała zmiany uwarunkowań planistycznych. Przy określaniu wartości nieruchomości biegły wziął pod uwagę jej nieregularny kształt, brak posiadania bezpośredniego zjazdu z drogi publicznej- lecz działka bezpośrednio przylega dodrogi krajowej numer (...)O.-B.. Uwzględniono także fakt, że działka jest nieuzbrojona w sieci infrastruktury technicznej. Biegły bardzo jasno , prosto i w przejrzysty sposób wyjaśnił w jaki sposób wskazał wartość rynkową nieruchomości, a w tabelach szczegółowo przedstawił nieruchomości , które były porównywane .
BiegłyP. W. (1)bardzo logicznie wytłumaczył również podczas składania ustnej uzupełniającej opinii , iż wyliczenia dokonane przez niego, a stanowiące różnicę między ceną transakcyjną maksymalną i minimalną nieruchomości podobnych. Ponadto przedstawił tok doboru nieruchomości do porównania oraz wykazanych cech podobnych oraz wyszczególnienia wad i zalet badanej nieruchomości. Biegły uwzględnił ilość elementów utrudnienia w sposobie użytkowania nieruchomości w porównaniu do obiektów przyjętych do porównania i zastosował współczynnik równy(...).
Mając powyższe na uwadze Sąd ustalając wysokość opłaty rocznej oparł się na przedmiotowej opinii, którą uznał za rzeczową, przekonującą oraz logiczną.
Zgodnie zart. 77 ust 1, 2 i 2a i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Niewątpliwym jest, że stosownie do art. 72 ust. 1 u.g.n., wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste jest funkcją dwóch czynników: wartości nieruchomości określonej zgodnie z art. 67 u.g.n. oraz stawki procentowej ustalonej w art. 72 ust. 3 u.g.n. Oba te czynniki są zmienne. O zmiennym charakterze wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim sytuacja rynkowa, która może usprawiedliwiać wszczęcie przez każdą ze stron procedury tzw. aktualizacji tej wartości (art. 77 i nast. u.g.n.). Zmiany stawki procentowej mogą być zaś następstwem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.) albo ustawowej korekty dotychczasowych stawek. W niniejszej sprawie w zakresie stawki procentowej zmiana dotyczyła zmiany kwalifikacji gruntu z(...)na(...)i wniosku powodów w tym zakresie co do przeznaczenia wykorzystywania działki.G.dokonała zmiany tej stawki z 3% na 1%.
Art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n. stanowią, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
1)za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 % ceny;
2)za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny;
3)za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 % ceny;
3a)za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 % ceny;
4)za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny;
4a)za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny;
5)za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.
Zgodnie z art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenie powyższego przepisu poprzez dokonania aktualizacji częściej niż co 3 lata oraz bez uaktualnienia wartości nieruchomości. Powyższe uchybieniaG.L.nie może skutkować uznaniem niezasadności aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego- zwłaszcza gdy jest ona korzystniejsza dla powodów i będzie odzwierciedlać ustawowe wymogi.
Niniejszy Sąd podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia(...), który stwierdził, że w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste sąd w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego określa wysokość świadczenia w poszczególnych okresach z uwzględnieniem treści art. 77 ust. 2a u.g.n. W uzasadnieniu tego orzeczenia podano, że powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 tej ustawy ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a zatem sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego ((...)). Mając na uwadze powyższe Sad nie zgadza się z poglądem pozwanejG., iż powództwo winno ulec oddaleniu z uwagi na brak interesu powodów, dla których ustalona opłata w wypowiedzeniu z dni(...)r. jest korzystna.
W ocenie Sądu materiał dowodowy zebrany w niniejszej sprawie przesądza o ustaleniu wartości spornej działki według wyceny dokonanej przez biegłego sądowegoP. W. (2), tj.(...)zł - a zatem na kwotę niższą od przyjętej przezG.L.w wypowiedzeniu
- tj.(...)zł. Natomiast z uwagi na fakt, iż sama pozwana w wypowiedzeniu wskazała i zmieniła stawkę na 1% - jako nieruchomość rolną- taka stawkę należało przyjąć do ustalenia opłaty rocznej.
Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił, że od stycznia(...)r. opłata za użytkowanie wieczyste co do przedmiotowej działki jest uzasadniona w wysokości(...)zł ( wartość działki(...)zł x 1%).
W tym miejscu zważenia wymaga, że Sąd nie zgodził się z pozwaną odnośnie podwyższenia opłaty dodatkowo o wartość podatku Vat. Aktualizacje opłaty dokonuje się w oparciu o wyceną wartości tej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę- a zatem jest pochodną wartości nieruchomości oraz stawki procentowej. A zatem obliczona w ten sposób opłata winna zawierać podatek Vat, a nie dodatkowo być podwyższana o kwotę tego podatku.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 100 zdanie pierwsze k.p.c.PozwanaG.wygrała powództwo w 65%, zaś powodowie 35%. Sąd co do powodów uznał, iż zachodzi podstawa do zastosowaniaart. 102 kpc. W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadnione. W niniejszej sprawie należało dokonać ustalenia w przedmiocie wartości nieruchomości, albowiem wzrost tej wartości stanowił podstawę do aktualizacji opłaty. Powodowie wskazywali, że oszacowanie dokonane na potrzeby aktualizacji jest przeszacowane, co w toku procesu zostało wykazane. Po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego z szacowania nieruchomości okazało się, iż wartość tej nieruchomości jest niższa. PozwanaG.zawyżyła wzrost wartości tej nieruchomości, a tym samym wysokość należnej opłaty. Mając powyższe na uwadze Sąd w punkcie II nie obciążył powodów kosztami procesu na rzecz pozwanej.
Natomiast o kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust.1 Ustawy z dnia(...)r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ((...)z późn. zm.) i nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa od pozwanej kwotę(...)złotych tytułem zwrotu części wydatków za opinie biegłego, zaś odstąpił od obciążania powodów pozostała częścią tych kosztów.
SSR Agnieszka Przęczek