Sąd Okręgowy w Krakowie
XII Wydział Gospodarczy Odwoławczy
Sygnatura akt: XII Ga 916/17
Data wyroku: 2019-03-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Aneta Stożek, Bożena Cincio-Podbiera, Janusz Beim
Słowa kluczowe: Czynsz (przepisy ogólne), Potrącenie
Podstawa prawna: art. 677 kc, art. 498 kc, art. 118 kc

Sygn. akt XII Ga 916/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 marca 2019 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie XII Wydział Gospodarczy – Odwoławczy
w następującym składzie:
Przewodniczący- Sędzia: SO Aneta Stożek
Sędzia: SO Bożena Cincio-Podbiera (spr.)
Sędzia:    SO Janusz Beim
Protokolant: sekretarz sądowy Rafał Czopek
po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2019 r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwa Gminy MiejskiejK.-(...)
wK.
przeciwkoB. Ś.
o zapłatę
na skutek apelacji wniesionej przez pozwaną
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie
z dnia 27 stycznia 2017 r. sygn. akt V GC 366/16/S

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej koszty postępowania apelacyjnego w kwocie 1.800,00 zł (jeden tysiąc osiemset złotych).

SSO Bożena Cincio-Podbiera SSO Aneta Stożek SSO Janusz Beim
XII Ga 916/17

UZASADNIENIE
Gmina MiejskaK., działająca przez(...)domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 34 614 zł ze stosownymi odsetkami oraz kosztów procesu. Podała, że strony w dniu 6 maja 2010 roku zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego wK.przyul. (...)jako efekt postępowania aukcyjnego. Stan techniczny lokalu, znajdującego się w piwnicy budynku, był pozwanej znany w dacie zawarcia umowy, co wynika tak z warunków aukcji, jak i z treści umowy najmu. Przewidziano bowiem, że pozwana dostosuje lokal do swoich potrzeb na koszt własny, bez dochodzenia zwrotu tych kosztów od wynajmującego, tak w czasie obowiązywania umowy jak i po zakończeniu stosunku umownego stron. Do zapisów protokołu zdawczo odbiorczego pozwana nie wnosiła żadnych zastrzeżeń. W § 4 umowy przewidziano, że w razie wykonania przez najemcę remontu lub ulepszenia lokalu, a także bieżących remontów i napraw, najemcy nie służy roszczenie o zwrot poniesionych nakładów, a wynajmujący uprawniony jest do zatrzymania ulepszeń bez obowiązku rozliczenia ich wartości z najemcą. Wobec zaistnienia zaległości czynszowych po stronie pozwanej, także w zakresie opłat za media, strony w dniu 26 czerwca 2014 roku zawarły porozumienie, w którym pozwana przyznała istnienie zadłużenia na kwotę 43 334,38 zł, zrzekła się zarzutu przedawnienia i zobowiązywała do ratalnej spłaty długu, wobec czego pozwanej udzielono ulgi jako pomoc de minimis dla przedsiębiorcy zgodnie z przepisami Rozporządzenia Komisji Wspólnot Europejskich nr 1998/2006 z dnia 15 grudnia 2006 roku. Nie budziła też wątpliwości okoliczność, iż okresie od 27 sierpnia 2012 roku do 12 września 2012 roku oraz od dnia 18 października 2012 roku do 23 października 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa budynku prowadziła prace remontowe na dachu w związku z czym zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta MiastaK.pozwana w okresie tym uiszczała jedynie połowę czynszu ze względu na utrudnienia prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej -galeria sztuki.
Pozwana domagała się oddalenia powództwa, podnosząc zarzut istnienia wad fizycznych lokalu, która to okoliczność miała być dowiedziona faktem zawarcia porozumienia z dnia 26 czerwca 2014 roku i udzieleniem ulgi w spłacie wierzytelności. Wskazywała, że w lutym 2012 roku doszło do zalewania lokalu użytkowego, co doprowadziło do jego częściowego zniszczenia i konieczności osuszania i odgrzybiania oraz malowania pomieszczeń, które to koszty wynikające z przedstawionych przez pozwaną faktur pozwana pokryła. Podniosła także pozwana, że w latach 2013 i 2014 z powodu remontu dachu i związanych z tym przecieków zmuszona była pokrywać koszty napraw, określając wysokość tych kosztów na kwotę 60 930,39 zł. Zarzuciła pozwana, że z uwagi na konieczność przewożenia dzieł sztuki z zalanego pomieszczenia do drugiej galerii poniosła koszty wielokrotnego najmu samochodu szacowane na kwotę około 10 000 zł. Także pracownik pozwanej przez okres pół roku miał zajmować się wyłącznie naprawą i konserwacją lokalu w związku z czym koszt jego wynagrodzenia stanowi szkodę pozwanej zawinioną przez wynajmującego. Podniosła także pozwana zarzut przedawnienia opłat eksploatacyjnych oraz zarzut potrącenia wierzytelności strony powodowej z jej własną wierzytelnością z powyższych tytułów w wysokości 52 609,36 zł, na które składają się poniesione przez nią nakłady konieczne na lokal, których poczynienie stało się niezbędne z uwagi na jego zalewanie z przyczyn od pozwanej niezależnych. W skład tych kosztów wchodzić miały koszty zakupu niezbędnych materiałów w kwocie 15 843,70 zł, wynagrodzenie pracownika, który zajmował się usuwaniem wad w kwocie 20 765,66 zł, wynagrodzenie dla ekipy remontowej w kwocie 6000 zł oraz koszty najmu samochodu transportowego w wysokości 10 000 zł.
Strona powodowa zaprzeczyła twierdzeniom pozwanej, wskazując m.in. na niewykazanie wysokości roszczenia i brak podstaw do kierowania go względem wynajmującego z uwagi na treść umowy oraz treść porozumienia, brak wymagalności roszczenia oraz niewykazanie go co do zasady i wysokości, ze wskazaniem, iż przedstawione przez pozwaną faktury w większości dotyczą okresów sprzed objęcia lokalu w 2010 roku, a także wyszczególnione są w nich towary nie mające żadnego związku ze stanowiskiem procesowym pozwanej jak wyposażenie galerii oraz inne służące do drobnych napraw obciążających z zasady najemcę.
Sąd Rejonowy ocenił zarzut przedawnienia jako nietrafny albowiem zarzut zgłoszono w odniesieniu do zaległego czynszu za okres sierpnia, września i października 2012 roku, od marca do grudnia 2013 roku oraz za miesiące marzec, lipiec sierpień 2014 roku. Roszczenia te powstały w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej a zatem zgodnie zart. 118 k.c.przedawniały się z okresie lat 3. Ponieważ powództwo wytoczono w czerwcu 2015 roku, a najdalej wymagalny pozostawał czynsz za miesiąc sierpień 2012 roku doszło do przerwania biegu terminu przedawnienia zgodnie zart. 123 § 1 pkt 1 k.c.Zauważył też Sąd Rejonowy że oświadczenie pozwanej z dnia 24 czerwca 2014 roku, którym zrzekła się zarzutu przedawnienia roszczenia nie wywołuje skutków prawnych jako nieważne, gdyż zgodnie zart 117 § 2 k.c.można zrzec się zarzutu przedawnienia wyłącznie po upływie terminu przedawnienia roszczenia, który to termin w dacie złożenia oświadczenia przez pozwaną jeszcze nie upłynął. Natomiast roszczenia dotyczące zapłaty należności za tzw. media przedawnieniu nie mogły ulec albowiem jako świadczenia okresowe i przez to samodzielne przedawniają się w takim czasie jak należności czynszowe to jest w okresie lat 3. Najdawniej zaś wymagalne świadczenie w tym zakresie dotyczyło miesiąca marca 2013 roku, które przedawniłoby się w dniu 22 marca 2016 roku, co mając na uwadze datę skierowania sprawy do sądu nastąpić nie mogło.
Odnośnie zarzutu potrącenia Sąd Rejonowy zważył, iż nie zostało wykazane by pozwana skierowała do strony powodowej wezwanie do zapłaty, warunkujące wymagalność roszczenia w rozumieniuart. 455 kodeksu cywilnego. Wskazał też Sąd Rejonowy, że przedłożone przez pozwaną faktury na zakup towarów, które miały służyć usuwaniu skutków zalania pochodzą z okresu zimy i wiosny 2010 roku, wiosny, lata i jesieni 2011 roku oraz marca, listopada i grudnia 2013 roku. Faktury zatem z roku 2010 i 2011 nie pokrywają się z czasokresem wynikającym z twierdzeń pozwanej odnośnie okresu wykonywania remontów, zwłaszcza, że umowę zawarto w dniu 6 maja 2010 roku. Dotyczą one zatem zakupów czynionych przez pozwaną przed datą nawiązania stosunku umownego ze stroną powodową i jako takie nie mogą stanowić dowodu nakładów na przedmiot umowy. Ponadto pozwana zobowiązała się do dostosowania lokalu do potrzeb własnej działalności gospodarczej więc wydatek za miesiąc czerwiec 2010 mógł być na ten cel przeznaczony. Natomiast wydatki w roku 2011 nie pokrywają się z okresem remontów i ulepszeń na skutek zalań, które wg pozwanej miały mieć miejsce w roku 2013 i 2014. Nie zostały też one powiązane z usuwaniem skutków awarii wodociągowej. Oferowany w tym zakresie dowód w postaci zeznań świadków Sąd Rejonowy pominął, uznając go za bezprzedmiotowy ponieważ w świetle zasad doświadczenia życiowego świadkowie nie pamiętaliby zastosowania poszczególnych pozycji znajdujących się na dokumentach finansowych, zwłaszcza w sytuacji, gdy pozwana wynajmowała w tym okresie jeszcze inne lokale, w tym jeden w tym samym budynku. Pozycje znajdujące się na fakturach zostały natomiast zakwestionowane przez stronę powodową ze wskazaniem, że w dużej części dotyczą one wydatków niezwiązanych z remontami. Z kolei remont dachu miał miejsce w roku 2012 i w związku z tym udzielono pozwanej obniżenia czynszu przez okres 23 dni. Podobnie pismo pozwanej z dnia 27 listopada 2014 dotyczące remontu nie jest miarodajne bo zostało ono sporządzone i przedstawione stronie powodowej 4 miesiące po wygaśnięciu umowy i dotyczy ono rezygnacji z części należności czynszowych związanych z remontami lokalu. Wziął Sąd Rejonowy pod uwagę okoliczność, że lokal został oddany stronie powodowej 1 września 2014 roku a zatem nie ma możliwości przeprowadzenia oględzin w celu ustalenia rzeczywiście wykonanych przez pozwaną prac, o który to dowód pozwana zresztą nie wnosiła. Odnośnie prac polegających na osuszaniu pomieszczeń, odgrzybianiu, tynkowaniu, malowaniu i naprawie schodków, które pozwana uznawała za nakłady konieczne, Sąd Rejonowy wskazał, iż roszczenie o zwrot takich nakładów staje się wymagalne z chwilą zwrotu rzeczy zgodnie zart. 677 k.c.w związku z czym roszczenie to w chwili jego zgłoszenia jest przedawnione. Sąd Rejonowy wywiódł, że z treści umowy o pracę z pracownikiem pozwanej wynika, że do jego obowiązków należało prowadzenie galerii, sprzedaż dzieł sztuki, przygotowanie wniosków o granty, korespondencja, promocja, a także remonty w związku z czym brak jest podstaw do uznania, iż pracownik ten został zatrudniony w związku z koniecznością wykonywania prac remontowych. Sąd Rejonowy miał też na uwadze okoliczności, że umowę o pracę podpisano w maju 2011 roku na czas nieokreślony, a prace remontowe na skutek zalania miały mieć miejsce w latach 2012 i 2014. Pracownik zresztą pozostawał w zatrudnieniu jeszcze do dnia 31 października 2014 roku czyli przez okres 2 miesięcy po rozwiązaniu umowy najmu. Sąd Rejonowy zaznaczył, że koszty zatrudnienia pracownika mogły być jedynie dochodzone jako odszkodowanie za nienależne wykonanie umowy przez stronę powodową, co wymagałoby jednak postawienia roszczeń w stan wymagalności w rozumieniuart 455 k.c., co nie miało miejsca. Ponadto zarzut potrącenia został przedstawiony pełnomocnikowi strony powodowej, który nie posiadał umocowania do przyjęcia oświadczenia o charakterze materialnoprawnym. W tych okolicznościach zarzut potrącenia nie mógł wywrzeć skutku zart. 498 k.c., niezależnie już od niewykazania jego wysokości. Sąd Rejonowy nie uwzględnił także podniesionego przez pozwaną zarzutu zart. 5 k.c.uznając, że zły stan zdrowia pozwanej nie uzasadnia jego uwzględnienia. Miał Sąd Rejonowy na uwadze także i to, że w okresie związanym z żądaniem pozwu pozwana prowadziła bez przerw działalność gospodarczą i pozostawała aktywna na forach internetowych, a zatem nie można stronie powodowej postawić zarzutu korzystania ze swego prawa w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W efekcie Sąd Rejonowy w wyrokiem z dnia 27 stycznia 2017 roku uwzględnił powództwo o w przeważającej części, dokonując jedynie drobnej korekty w zakresie żądanych przez wynajmującego odsetek.
Pozwana w apelacji zarzuciła Sądowi Rejonowemu poczynienie błędów faktycznych w ustaleniach poprzez przyjęcie, że w dacie zawarcia umowy najmu pozwana znała dokładny stan techniczny lokalu użytkowego, na skutek uznania, że złożone przez nią faktury zakupu materiałów z lat 2010 i 2011 nie mogą stanowić nakładów na przedmiot umowy najmu oraz na skutek uznania, że pracownik nie został zatrudniony celem prowadzenia remontów, choć z pism procesowych pozwanej wynika, że przez okres 6 miesięcy zajmował się wyłącznie naprawą i bieżącą konserwacją lokalu, co uniemożliwiło mu wykonywanie pozostałych, normalnych obowiązków pracowniczych. Podnosząc zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.orazart. 299 k.p.c.wskazywała na bezpodstawne oddalenie przez Sąd Rejonowy wniosków dowodowych w postaci przesłuchania świadków oraz stron w sytuacji, gdy istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione. Naruszeniaart. 61 § 1 k.c.upatrywała skarżąca w uznaniu, że nie doszło do strony powodowej jej oświadczenie o potrąceniu należności tak by powódka mogła zapoznać się z jego treścią. Podniosła pozwana także zarzut naruszeniaart. 5 k.c.w związku zart. 677 k.c.przez błędne uznanie, że roszczenie o zwrot nakładów koniecznych uległo przedawnieniu z dniem 1 września 2015 roku. Domagając się w pierwszym rzędzie zmiany wyroku i oddalenia powództwa, skarżąca wskazywała, że fakt zapoznania się z wyglądem lokalu nie daje wiedzy na temat izolacji ścian zewnętrznych, stanu dachu, orurowania i działań osób trzecich. Lokal wymagał przystosowania i były to nakłady konieczne, które strona powodowa winna pokryć albowiem obowiązana jest po myśliart.622 § 1 k.c.wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Zaprzeczyła pozwana by w umowie wyłączono stosowanieart. 622 § 1 k.c.uznając stanowisko takie za nieracjonalne z uwagi na wysokość czynszu oraz charakter prowadzonej tam działalności. Skarżąca wywodziła, że w latach 2010 i 2011 ponosiła nakłady konieczne w celu usunięcia wad tkwiących w budynku, a stanowisko Sądu Rejonowego w kwestii kosztów zatrudnienia pracownika w świetle twierdzeń pozwanej pozostaje błędne. Podnosiła także pozwana, że skoro Sąd miał wątpliwości odnośnie wysokości kwot przedstawionych do potrącenia to obligowany był do przeprowadzenia dowodów osobowych, które bezpodstawnie pominął. Podniesiono też w apelacji, iż z pisma strony powodowej z dnia 4 maja 2016 roku złożonego do akt sprawy wynika okoliczność powzięcia informacji o podniesionym zarzucie potrącenia, skoro wynajmująca do zarzutu tego się odnosi. Zdaniem skarżącej podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia przedstawionego do potrącenia jako suma nakładów koniecznych pozostaje w sprzeczności zart. 5 kodeksu cywilnego. Pozwana bowiem nie znała stanu budynku, jest starszą osobą, a prowadzeniem spraw galerii zajmują się pracownicy. Dodatkowo pozwana jest zasłużoną artystką, której prawa winny być chronione.
Sąd Okręgowy zważył co następuje.
Apelacja jest nieusprawiedliwiona.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w apelacji wskazać należy, iż w ocenie Sądu Okręgowego ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego polegające na przyjęciu, że pozwanej znany był stan techniczny lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy najmu winny być w oparciu o treść materiału dowodowego uznane za prawidłowe. Z treści 3 § 1 ust. 2 umowy najmu z dnia 6 maja 2010 roku wynika wprost, iż najemca oświadczył, że” znany jest mu stan techniczny lokalu określony w protokole zdawczo odbiorczym i godzi się zawrzeć umowę najmu w takim stanie oraz przystosuje lokal do umówionego użytku we własnym zakresie i na swój koszt, bez dochodzenia od wynajmującego zwrotu wydatkowanych na ten cel nakładów finansowych zarówno w trakcie trwania umowy najmu jaki po jej rozwiązaniu/ wygaśnięciu/". Z treści 3 § 1 ust. 3 natomiast wynika, że najemca będzie wykorzystywał wynajmowany lokal na prowadzenie w nim galerii, magazynu. Należy przy tym zaznaczyć, że niesporne pozostaje, iż lokal położony był w na terenieS.K.w pomieszczeniach piwnicznych. Jest przy tym powszechnie wiadome, iż lokale naS., zwłaszcza położone poniżej parteru często są zawilgocone, co zgodnie z doświadczeniem życiowym pozwana musiała brać pod uwagę, tym bardziej, iż lokal przeznaczyła na galerię dzieł sztuki i ich magazyn. Dodatkowo pozwana brała udział w postępowaniu aukcyjnym co umożliwiało jej dokładne oględziny i ocenę stanu lokalu nawet z udziałem fachowca. Skarżąca zatem niesłusznie twierdzi, w kontekście powyższych uwag, że stan lokalu nie był jej znany oraz, że nie można było przewidzieć, iż w lokalu ujawni się zawilgocenie. Sąd Okręgowy zwraca uwagę na 4 § 1 ust. 2 kontraktu gdzie zawiera się sformułowanie, iż najemca "godzi się zawrzeć umowę najmu w takim stanie", co oznacza, że stan lokalu nie był zadowalający, co musiało być pozwanej wiadome. Niezależnie od tego trzeba wskazać, iż pozwana zrzekła się dochodzenia od wynajmującego zwrotu wydatkowanych na cel dostosowania lokalu nakładów finansowych. Równocześnie Sąd Okręgowy ma na uwadze okoliczność, że zalania o których mowa nastąpiły w związku z remontem dachu przez(...)a zatem, w ocenie Sądu Okręgowego, nie łączy się ten fakt z odpowiedzialnością wynajmującego względem najemcy za stan lokalu. Skoro bowiem do przecieków doszło na skutek remontu czy w jego trakcie to uznać trzeba, że ewentualne powstałe stąd szkody w postaci poczynionych przez pozwaną nadkładów nie obciążają Gminy, lecz ewentualnie Wspólnotę pod warunkiem wykazania stosownego związku przyczynowego. Ubocznie natomiast Sąd Okręgowy wskazuje, iż pozwana nie wypowiedziała się w kwestii ubezpieczenia lokalu od zalań to jest czy ubezpieczenie takie zawarła, a jeśli tak czy dochodziła w tym zakresie odszkodowania.
Istotne znaczenie posiada zaś w sprawie okoliczność, że pozwana domaga się zwrotu nakładów na lokal określając je jako konieczne, przy czym nakłady te wiążą się ze stanem lokalu, który uległ zawilgoceniu, a efekcie zagrzybieniu na skutek przecieków związanych z remontem dachu. W tym zakresie, niezależnie od uwag poczynionych wyżej wskazać trzeba, że zgodnie z treściąart. 677 k.c.roszczenie o zwrot nakładów koniecznych na przedmiot najmu ulega przedawnieniu z upływem roku od z dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.Artykułu 677 k.c.wprowadza szczególny w stosunku do określonych przezart. 118 k.c.terminów ogólnych termin przedawnienia dla niektórych roszczeń przysługujących ze stosunku z umowy najmu. Dodatkowo, odmiennie niż to wynika zart. 120 k.c., początkiem jego biegu jest zasadniczo dzień zwrotu rzeczy, ani nie chwila wymagalności. Norma ta obejmuje rocznym przedawnieniem roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów i dotyczy zwrotu nakładów koniecznych oraz ulepszenia przedmiotu najmu, a także roszczeń o zwrot nadpłaconego czynszu/ wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 roku, II CK 431/04, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 roku, I CSK 84/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2000 roku, I CKN 924/98/. Skoro zatem zwrot przedmiotu najmu nastąpił we wrześniu 2014 roku, a roszczenie pozwanej w zakresie pokrycia nakładów zostało sprecyzowany w piśmie procesowym z dnia 25 marca 2016 roku, data wpływu 4 kwietnia 2016 roku, to tym samym termin przedawnienia w dacie zgłoszenia już upłynął. Wprawdzie apelująca w związku z treściąart. 677 k.c.wnosi o zastosowanieart. 5 k.c.niemniej przywołaną na poparcie tego stanowiska w argumentację należy uznać za nietrafną. Odwołanie się do treściart. 5 k.c.wymaga bowiem wykazania jakie zasady współżycia społecznego wynajmujący naruszył, której to zasady pozwana nie wskazuje. Tymczasem odwołanie się do zasad współżycia społecznego wymaga wskazania, jakie postępowanie było wymagane normą moralną, w jaki sposób to postępowanie przyczynia się do zwiększenia dobra i zmniejszenia zła innym ludziom i dlaczego postępowanie to było w danej sytuacji optymalne. Należy więc odnieść się do ocen jednostkowych oraz wskazać jakie wartości i czyje dobra należy mieć na względzie przy formułowaniu oceny preferencyjnej polegającej na wykazaniu z jakich przyczyny określone dobra uznaje się za ważniejsze od innych i jaka w ich wyniku powstaje ocena globalna / E.Gniewek, Kodeks cywilny- komentarz, Warszawa 2013, Wydawnictwo Beck, strona 17/. Takich wskazań tak w procesie, jak i w apelacji zabrakło. Sąd Okręgowy nie przeczy, że apelantka wniosła wkład w życie kulturalneK., niemniej sama ta okoliczność nie może być uznana za dostateczną za dla uchylenia skutków przedawnienia roszczenia w oparciu o treściart. 5 k.c., a to z przyczyn wyżej podanych. Klauzula zart. 5 k.c.usuwa wszak spod ochrony takie wykonywanie prawa podmiotowego, które na nią nie zasługuje ze względów teleologicznych/ /społeczno -gospodarcze przeznaczenie prawa/ oraz aksjologicznych/ zasady współżycia/ - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I ACa 312/17. Dochodzenie zaś wynagrodzenia za najem w sytuacji, gdy pozwana korzystała z przedmiotu najmu przez kilka lat, a nadto podpisała porozumienie, w którym uznała roszczenie stanowiłoby swoistą retorsję dla strony powodowej.
Analizując zarzut naruszeniaart. 61 § 1 k.c.Sąd Okręgowy dostrzega, iż istotnie po złożeniu przez pozwaną pisma procesowego datowanego na dzień 25 marca 2016 roku, w którym zawarto zarzut potrącenia można uznać, że oświadczenie dotarło do strony powodowej skoro wynajmujący w odpowiedzi formułuje pod adresem zarzutu potrącenia określone zarzuty. Jednakże, co zauważył Sąd Rejonowy, aby zarzut potrącenia odniósł skutek konieczne jest wezwanie do zapłaty, a to z uwagi na treśćart. 455 k.c.Przyjmuje się w judykaturze, że jedną z przesłanek potrącenia jakie wymieniaart. 498 k.c.jest wymagalności wierzytelności czyli taki stan rzeczy, w którym powstaje możliwość dla wierzyciela żądania od dłużnika, by spełnił on świadczenie. Świadczenie musi być więc wymagalne. Roszczenie objęte zarzutem potrącenia należy zatem postawić w stan wymagalności skoro roszczenie to ma charakter bezterminowy i wymagalność aktualizuje się dopiero wtedy, gdy obowiązany zostaje wezwany do zapłaty. Zastosowanie znajduje tu bowiemart. 455 k.c., który stanowi że jeśli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Orzecznictwo uznaje zatem, że dla przyjęcia zasadności zarzutu potrącenia i jego skuteczności, niezbędne jest zaistnienie przesłanek materialnoprawnych potrącenia, wskazanych wart. 498 k.c., które w niniejszej sprawie nie zaistniały. Zarzut potrącenia nie mógł odnieść skutku z uwagi na to, że pozwana w istocie nie dysponowała w stosunku do powódki wymagalną wierzytelnością. Dopuszczalność potrącenia uzależniona jest bowiem od współistnienia ustawowo określonych przesłanek tj. między innymi wzajemności wierzytelności i wymagalności obu wierzytelności. Wierzytelność pozwanej jako bezterminowa, aby stać się wymagalną (co jest niezbędne do jej potrącenia, zgodnie zart. 498 § 1 k.c.) winna być poprzedzona stosownym wezwaniem do zapłaty skierowanym do powódki po myśliart. 455 k.c./ wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI ACa 886/16. Zważyć też trzeba, że do wywołania skutku potrącenia nieodzowne jest skonkretyzowanie wymagalnej wierzytelności wzajemnej potrącającego (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2006 r., V CSK 198/06). Warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu składanego drugiej stronie, jeśli chodzi o wzajemną wierzytelność potrącającego, jest również skonkretyzowanie tej wierzytelności pod względem terminowym.
Warunek ten nie został spełniony. Podobnie nie został spełniony warunek wykazania roszczenia co do jego zasadności i wysokości. Odnośnie poszczególnych elementów kosztowych objętych zarzutem potrącenia wskazać należy co następuje. To, że pracownik pozwanej miał zajmować się w znaczącym czasie tylko naprawą i bieżącą konserwacją lokalu, co uniemożliwiało mu wykonywanie normalnych obowiązków pracowniczych, nie oznacza, że płacone za ten okres przez pozwaną pracownikowi wynagrodzenie stanowi szkodę. Pracownik bowiem zatrudniony był przed etapem zaistnienia potrzeby remontu lokalu oraz jakiś czas po rozwiązaniu umowy, lecz przede wszystkim skoro pozwana zawarła z pracownikiem umowę to niezależnie od wykonywanych przez niego czynności i tak obowiązana była świadczyć mu wynagrodzenie. Brak zatem adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zaistnieniem faktów, na które powołuje się pozwana, a kosztem z tego tytułu jaki miała ponieść wobec potrzeby dokonywania remontów. Odnosząc się natomiast do treści faktur trzeba wskazać, że znaczna ich część istotnie pochodzi sprzed okresu zawarcia umowy, a zatem nie może stanowić dowodu na koszty remontu, niezależnie od tego, że pozwana kosztów tych się zrzekła, a nadto roszczenie w tym zakresie jest przedawnione. Równocześnie w treści faktur w bardzo dużym zakresie znajdują się elementy, których nie można przypisać do lokalu przyul. (...), w sytuacji gdy pozwana zajmowała w tym samym budynku jeszcze jeden lokal, a kolejny przyul. (...). W fakturach ujawnione są też wydatki na rzeczy w ogóle z remontem nie związane jak kwiaty, poduszki, żarówki, kłódki, wkładki do butów itp. W ocenie Sądu Okręgowego niemożliwe jest też zidentyfikowanie wydatków jako poczynionych właśnie na przedmiotowy lokal przez świadków. Sprzeczne z doświadczeniem życiowym jest wszak twierdzenie, że świadkowie po upływie 5,6 czy 7 lat będą w stanie wskazać, iż określona klamka, taśma, czy farba były zużyte przyul. (...)i to w związku z zalaniem. Uwagi te prowadzą do wniosku o niewykazaniu zasadności roszczenia co do podstaw i wysokości, a tym samym, niezależnie od innych omówionych wyżej przyczyn, do braku skuteczności potrącenia. Jeśli apelująca domaga się zwrotu nakładów, to abstrahując od poprzednich wskazań trzeba podać, że koszty te muszą być dokładnie wyliczone i udokumentowane, a przedstawiony materiał dowodowy taką operację uniemożliwia. Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, co do tego, że przesłuchanie wskazanych przez pozwaną świadków na okoliczność poniesienia nakładów koniecznych na lokal nie może doprowadzić do poczynienia niezbędnych, wyżej opisanych jako konieczne ustaleń. Przede wszystkim jednak należy mieć na uwadze to, iż roszczenie jest przedawnione, po drugie nie zostało postawione w stan wymagalności, po trzecie Sąd nie znajduje podstaw do zastosowaniaart. 5 k.c.
Z tych względów apelacja podlega oddaleniu po myśliart. 385 k.p.c.O kosztach apelacyjnych orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 par. 2 k.p.c.w zw. z treścią Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
SSO Bożena Cincio-Podbiera SSO Aneta Stożek SSO Janusz Beim
Ref. I inst. SSR A. Węglowska