Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 113/19
Data wyroku: 2019-04-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Nakłady
Podstawa prawna: art. 226 i nast. kc

Sygn. akt III Ca 113/19

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem częściowym z dnia 25 maja 2018 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi zasądził od pozwanejJ. K.na rzecz powódkiA. S.kwotę 32.400 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 21 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.ustalając, że powódka wygrała proces w 81 %, szczegółowe ich rozliczenie pozostawiając do rozstrzygnięcia referendarzowi sądowemu.
Postanowieniem z dnia 30 sierpnia 2018 roku referendarz sądowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 3.556,77 tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W 1996 rokuJ.iT.małżonkowieK.zawarli zH. S.i jego żoną umowę spółki cywilnej pod nazwą(...)w celu realizacji wspólnego przedsięwzięcia, polegającego na wybudowaniu na nieruchomości - stanowiącej własnośćJ.iT.małżonkówK., położonej wŁ.przyul. (...)wŁ.- kompleksu handlowego, który obejmował osiemnaście pawilonów w zabudowie szeregowej, przeznaczonych pod dzierżawę, i części do wspólnego korzystania: ciągi komunikacyjne pokryte kostką chodnikową, śmietniki, toalety, zadaszenie, bramy.
Przed rozpoczęciem budowy kompleksu handlowego nieruchomość pozwanych była niezagospodarowana, nieogrodzona, zaśmiecona. Pieniądze na realizację inwestycji pochodziły w całości od przyszłych dzierżawców, w tym od powódki, którzy przekazali kwoty po 36.000 zł za boks. Kwoty te służyły sfinansowaniu całej budowy pawilonu oraz części do wspólnego korzystania. Po zakończeniu inwestycjiH. S.iT. K.objęli po jednym pawilonie handlowym dla siebie.
Pawilon został wzniesiony w latach 1996-1997 z płyty(...)na konstrukcji stalowej i fundamentach betonowych, nie ogrzewany. Znajdują się w nim 3 rzędy boksów, oddzielone od siebie ciągami pieszych, 2 przy ścianach zewnętrznych, trzeci po środku wyposażone w instalację wodno – kanalizacyjną i elektryczną. W zewnętrznym ciągu boksów znajdowały się węzły sanitarne.
W dniu 16 kwietnia 1997 r.T. K.zawarł zA. S.umowę dzierżawy na czas określony 15 lat terenu pod pawilon handlowy usytuowany w zespole handlowym zlokalizowanym na nieruchomości przyul. (...)wŁ.oznaczony na planie zespołu handlowego nr 1. Powódka zobowiązała się do płacenia czynszu w wysokości 250 zł miesięcznie, który ulegać będzie podwyżce co 3 miesiące o wskaźnik inflacji. W 2012 r. czynsz wynosił około 550 zł a w 2016 r. zaproponowano 1.200 zł oraz 50 zł za m2wystawy ponad powierzchnię boksu.
Umowa dzierżawy zawarta z powódką uległa rozwiązaniu z upływem wskazanego w niej okresu.
Pozwem z 18 czerwca 2012 roku, wniesionym do tutejszego Sądu i zarejestrowanym pod sygn. akt II C 798/12,T.iJ. K.wystąpili przeciwkoA. S.o nakazanie przywrócenia przedmiotu umowy dzierżawy z dnia 16 kwietnia 1997 r. do stanu poprzedniego przez dokonanie rozbiórki pawilonu handlowego oznaczonego numerem 1, znajdującego się na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)oraz nakazanieA. S.wydania przedmiotu umowy dzierżawy.
W dniu 16 grudnia 2014 r. uprawomocnił się wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 16 października 2013 r. wydany w sprawie o sygn. akt II C 798/12, na podstawie któregoA. S.zobowiązana została do wydania działki gruntu zabudowanej pawilonem handlowym nr 1. Pawilon został wydany pozwanym w dniu 5 marca 2015 r. zgodnie z protokołem zdawczo – odbiorczym.W dacie wydania nieruchomości pawilon był wyposażony w instalacje elektryczną i wodno – kanalizacyjną oraz ogrzewanie. Ściany wewnętrzne były porysowane, zniszczone, na ścianach znajdowały się otwory po mocowaniach. Płytki podłogowe były popękane w części środkowej.
Pismem datowanym na 9 listopada 2015 r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 70.000 zł tytułem zwrotu wartości nakładów poczynionych przez nią na nieruchomości pozwanych przyul. (...)wŁ.w terminie do 30 listopada 2015 r.
Pozwani nie uczynili zadość roszczeniom powódki.
Wartość nakładów w postaci pawilonu handlowego nr 1 w kompleksie handlowym posadowionym na nieruchomości pozwanychJ.iT. K., położonej wŁ.przyul. (...)i udziału 1/18 części w nakładach na tę nieruchomość wynosiła 36.000 zł. Koszt zlikwidowania uszkodzeń przedmiotowego boksu wynikających z jego eksploatacji w okresie od 1997 r. do 2012 r. według cen aktualnych w odniesieniu do kwoty wpłaconej przez powódkę stanowi ok. 10% kwoty wpłaconej. Przy uwzględnieniu współczynnika zmniejszającego wartość boksu (0,9), nakłady dokonane przez powódkę zwiększyły wartość nieruchomości pozwanych o kwotę 32.400 zł.
Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd Rejonowy wskazał, że zeznania świadków w jednoznaczny sposób potwierdziły, iż budowa pawilonu, jak i zagospodarowanie działki finansowana była w całości przez kupców, którzy wpłacali po około 36.000 zł na ten cel w oparciu o ustalone późniejsze zawarcie pomiędzy nimi umowy dzierżawy nieruchomości pozwanych, na podstawie której m.in. powódka będzie mogła korzystać ze swojego pawilonu handlowego posadowionego na gruncie pozwanych.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy wskazał, że powództwo co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.
Za niezasadny uznał Sąd Rejonowy podnoszony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczeń powódki.
Dokonując powyższej oceny Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z treściąart. 229 § 1 k.c.roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.
Przepisart. 229jest szczególną regulacją względemart. 118 k.c., który określa ogólne terminy przedawnienia roszczeń. Komentowane rozwiązanie dotyczy roszczeń, które zostały wyraźnie wymienione wart. 229 k.c., a wynikają ze wzajemnych rozliczeń właściciela rzeczy z jej samoistnym posiadaczem. Są to m.in. roszczenia samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz (art. 226–227 k.c.). Specyfika rozwiązania przyjętego wart. 229 k.c.polega na tym, że przepis ten nie wyłącza definitywnie zastosowania ogólnych terminów przedawnienia zart. 118 k.c., a jedynie modyfikuje długość tych terminów w pewnym zakresie. W prawie jednolite jest stanowisko co do wymagalności roszczenia samoistnego posiadacza w dobrej wierze o zwrot nakładów innych niż konieczne z chwilą wydania rzeczy właścicielowi. Należy więc zaznaczyć, że w odniesieniu do takiego roszczenia, które staje się wymagalne z chwilą wydania rzeczy właścicielowi, stosuje się po prostu przepisart. 229 k.c.i nie ma już możliwości uwzględnienia terminów ogólnych. Chwila wymagalności roszczenia – wydania rzeczy – pokrywa się bowiem w takiej sytuacji z datą zwrotu rzeczy, od której rozpoczyna się bieg terminu przedawnienia zart. 229 k.c..
Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z treścią protokołu zdawczo – odbiorczego powódka zdała pawilon handlowy nr 1 usytuowany wŁ.przyul. (...)w dniu 5 marca 2015 r. Pozew w niniejszej sprawie został złożony 1 marca 2016 r., a zatem przed upływem roku od dnia zwrotu rzeczy w związku z czym roszczenie powódki nie uległo przedawnieniu.
Przechodząc do oceny wysokości zgłoszonego roszczenia Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie w toku postępowania dowodowego ustalono, iż cała budowa wraz z projektem została zrealizowana ze środków pochodzących od przyszłych dzierżawców. Poczynione przez powódkę nakłady na nieruchomość pozwanych zostały dokonane przed zawarciem w dniu 16 kwietnia 1997 r. umowy dzierżawy nieruchomości, a zatem w czasie, gdy powódka nie miała skutecznego wobec pozwanych uprawnienia do władania nieruchomością. Umowa dzierżawy została podpisana dopiero po wybudowaniu pawilonu.
Podstawę prawną żądania w niniejszej sprawie stanowiąart. 226w zw. zart. 230 k.c.dotyczące rozliczeń pomiędzy posiadaczem zależnym nieruchomości i właścicielem nieruchomości z tytułu poniesionych przez posiadacza nakładów na nieruchomość. Przepisyart. 226 i 227 k.c.stanowią dopełnienie tematyki rozliczeń (tzw. roszczeń wyrównawczych) między właścicielem pozbawionym władztwa nad rzeczą a posiadaczem samoistnym tej rzeczy. Właścicielowi przysługują bowiem roszczenia uzupełniające uregulowane wart. 224 § 2 i art. 225 k.c.Natomiast posiadaczowi ustawodawca przyznał przeciwstawne roszczenia dotyczące nakładów poniesionych na rzecz i uprawnienia dotyczące przedmiotów połączonych z rzeczą, o których mowa wart. 226 – 227 k.c.Podstawą do rozliczeń właściciela z posiadaczem z tytułu nakładów na rzecz mogłyby być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, jednak przeważa zapatrywanie, żeart. 226 – 227 k.c.mają charakter szczególny i wyłączają zastosowanieart. 405 k.c., który może znaleźć zastosowanie tylko wtedy, gdy nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednioart. 226 – 227 k.c.
Zgodnie zart. 226 § 1 zd. 1 i 2 k.c.samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.) Ponadto posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów innych niż konieczne o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi oraz jeżeli nie zostały dokonane po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Nakłady inne niż konieczne mają na celu ulepszenie rzeczy (nakłady użyteczne) albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza, zaspokojenie jego potrzeb estetycznych (nakłady zbytkowne).
Jednocześnie stosownie doart. 230 k.c.przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
Posiadanie zależne (niewłaścicielskie) jest wykonywane w zakresie prawa, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, w związku z czym posiadaczem zależnym zgodnie z treściąart. 336 k.c.jest osoba, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, choćby prawo to nie przysługiwało posiadaczowi. Za posiadacza zależnego w rozumieniuart. 230 k.c.należy uważać takiego posiadacza, który - wykonując władztwo nad rzeczą - nie ma do tego odpowiedniego prawa, skutecznego wobec właściciela.
Mając na uwadze poczynione rozważania Sąd Rejonowy przyjął, że powódka była posiadaczem zależnym nieruchomości w dobrej wierze, gdyż poniosła na nią nakłady, na podstawie stosunku prawnego łączącego z pozwanymi, w ramach którego ze środków pozyskanych od przyszłych dzierżycieli, w wysokości około po 36.000 zł, pozwani wybudowali na ich terenie pawilon handlowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Strony wspólnie porozumiały się, że po wybudowaniu pawilonu handlowego przez powoda zostanie zawarta pomiędzy nimi umowa dzierżawy nieruchomości pozwanych, na podstawie której będzie mogła korzystać ze swojego boksu w pawilonie handlowym posadowionego na gruncie pozwanych oraz płacić czynsz pozwanym za dzierżawę.
Podkreślił dalej Sąd Rejonowy, iż w odniesieniu do ówczesnych realnych, rynkowych cen gruntu bez warunków zabudowy pozwalających na realizację pawilonu już sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę pawilonu handlowego na działce pozwanych przyul. (...)wŁ.wpłynął zauważalnie na wzrost wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości. Realizacja pawilonu handlowego zwiększyła dodatkowo wartość gruntu, co najmniej o koszt realizacji przedmiotowego pawilonu wraz z wynagrodzeniem za wszystkie czynności organizacyjne i administracyjne poniesione zarówno przy uzyskaniu pozwolenia na budowę, realizacji inwestycji jak i wynajmie poszczególnych boksów. Powódka zatem poniosła nakłady na nieruchomość pozwanych na wybudowanie przedmiotowego pawilonu i towarzyszącej mu infrastruktury i może żądać ich zwrotu z uwagi na zwiększenie z tego tytułu wartości nieruchomość pozwanych.
Powyższe rozważania skutkują zastosowaniem do oceny zasadności roszczeń powoda odpowiedzialności właściciela na podstawieart. 226 § 1 k.c.w zw. zart. 230 k.c.
Wartość nieruchomości pozwanych wskutek posadowienia pawilonu handlowego nr 1 wraz z infrastrukturą - w 1/18 części, tj. w części współfinansowanej przez powódkę, co jest okolicznością bezsporną, wzrosła o kwotę 36.000 zł stanowiącą jej nakłady, która również w toku postępowania nie była kwestionowana przez stronę pozwaną przy jednoczesnym potwierdzeniu jej wartości zeznaniami świadkaH. S.. Mając na uwadze zakres uszkodzeń poddany analizie podczas oględzin oraz wartość ich naprawy ustaloną w oparciu o koszty naprawy poniesione w analogicznym boksie w wysokości około 3.000 zł, która stanowi ok. 10 % kwoty wpłaconej Sąd Rejonowy uwzględniając współczynnik zmniejszający wartość boksu w wysokości 0,9 uznał za zasadną kwotę w wysokości 32.400 zł i taką kwotę zasądził od pozwanejJ. K.na rzecz powódki tytułem poniesionych nakładów.
W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.
Sąd Rejonowy orzekł o odsetkach na podstawieart. 481 k.c.w zw. zart. 455 k.c.Sąd przyjął, iż dopiero pozew stanowił wezwanie do zapłaty, zatem po dniu jego doręczenia (20 kwietnia 2016 r.) pozwana pozostawała w opóźnieniu.
O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c., a więc przyjmując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów, proporcjonalnie do wyniku sprawy.
Powyższy wyrok zaskarżyła w całości apelacją pozwana.
Skarżąca zarzuciła wyrokowi:
1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
a)art. 226w związku zart. 230 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie i uznanie, że roszczenie powódki o zwrot nakładów ma związek z posiadaniem rzeczy pozwanej jako posiadacz zależny w dobrej wierze - jak wynika z ustaleń Sądu nakłady nie zostały dokonane ani w okresie istnienia umowy dzierżawy - posiadanie zależne, ani też po jej wygaśnięciu, dokonano ich bowiem przed dniem 16 kwietnia 1997 roku, gdy stron nie łączyła umowa dzierżawy, ani powódka nie posiadała faktycznie nieruchomości pozwanej;
b)art. 118 k.c.poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia roszczenia zgłoszonego przez powódkę;
2) naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną a nie swobodną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego polegającą na odmowie wiarygodności zeznaniom świadkaR. K.i nieuwzględnienie treści zeznań tego świadka jako istotnych dla rozstrzygnięcia.
Przy tak sformułowanych zarzutach skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia Sądu I instancji poprzez oddalenie powództwa w całości a nadto o uchylenie postanowienia z dnia 30 sierpnia 2018 roku w przedmiocie kosztów procesu, ponowne ustalenie wysokości kosztów procesu za I instancję oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego za II instancję od powódki na rzecz pozwanej według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna i jako taka podlega oddaleniu.
W pierwszej kolejności podkreślić należy, żeart. 378 § 1 k.p.c.nakłada na sąd odwoławczy obowiązek ponownego rozpoznania sprawy w granicach apelacji, co oznacza nakaz wzięcia pod uwagę wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Granice apelacji wyznaczają ramy, w których sąd odwoławczy powinien rozpoznać sprawę na skutek jej wniesienia, określają je sformułowane w apelacji zarzuty i wnioski, które implikują zakres zaskarżenia, a w konsekwencji kognicję sądu apelacyjnego (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 2015 r., V CSK 677/14, nie publik.). Jednocześnie w świetle uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).
Najpierw zatem należy rozpoznać zarzuty naruszenia prawa procesowego, gdyż jedynie w przypadku uznania, że postępowanie dowodowe nie było dotknięte wadami, można przyjąć, że prawidłowo został ustalony stan faktyczny w sprawie. Ponieważ zaś prawna kwalifikacja stanu faktycznego jest pochodną ustaleń, o prawidłowym zastosowaniu bądź niezastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tej kwestii (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002 r. IV CKN 1532/00. Lex nr 78323). Prawidłowe zastosowanie prawa materialnego może mieć z kolei miejsce jedynie do niewadliwie poczynionych ustaleń faktycznych.
Przechodząc do oceny zarzutów sformułowanych w apelacji w pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd pierwszej instancji w granicach wyznaczonych wnioskami stron przeprowadził pełne postępowanie dowodowe konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy, dopuszczone dowody poddał ocenie mieszczącej się w granicach wyznaczonych dyspozycjąart. 233 § 1 k.p.c.i w oparciu o tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne. Sąd Rejonowy dokonał także właściwej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do norm prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w badanej sprawie.
Pozwana w apelacji postawiła zarzuty zarówno procesowe (oparte na naruszeniuart. 233 § 1 k.p.c.) jak i materialnoprawne.
Przed ich merytorycznym omówieniem w pierwszym rzędzie należy wyjaśnić, że do skutecznego postawienia zarzutu naruszenia prawa procesowego (art. 233 § 1 k.p.c.), konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących ocenę dowodów dokonaną przez sąd, określenie, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając, lub zarzucenie sądowi, iż rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego wraz w wykazaniem w jaki sposób do tego doszło oraz stwierdzeniem, że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.przez naruszenie zasady doświadczenia życiowego powinien polegać na tym, że zarzuca się sądowi, że ten wywiódł z danego środka dowodowego jakiś fakt, podczas gdy doświadczenie życiowe uczy, że w takiej sytuacji taki fakt nie zachodzi albo przebiega on odmiennie. Naruszenie zasady logicznego rozumowania ma miejsce głównie wówczas, gdy sąd błędnie interpretuje związki zachodzące pomiędzy poszczególnymi faktami, wyciągając ostatecznie z ich całokształtu błędne wnioski. Postawienie zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie może zaś polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego. Czyli skarżący orzeczenie sądowe, formułując zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie może ograniczyć się do twierdzeń, że z dowodów wynika inny niż ustalony przez sąd stan faktyczny. Jest to bowiem wówczas traktowane jako swobodna, niepoparta jurydycznymi argumentami, dyskusja z sądem. Skarżący musi wykazać, że gdyby sąd pierwszej instancji nie naruszył wymienionych wart. 233 § 1 k.p.c.zasad oceny dowodów, to powinien dać wiarę środkom dowodowym przeciwstawnym do dokonanych ustaleń.
Powyższym wymogom sformułowania zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 skarżąca, w wywiedzionej przez siebie apelacji, nie sprostała.
Skarżąca upatruje naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w tym, że Sąd Rejonowy nie wziął pod uwagę zeznań świadkaR. K., w zakresie, w jakim świadek ten twierdził, że kwota wpłacona przez powódkę została pomiędzy stronami całkowicie rozliczona wobec zastosowania nierynkowej wysokości czynszu dzierżawnego, znacznie niższej od wysokości rynkowej.
Zarzut ten musi być uznany za chybiony.
Niespornym jest, że strony zawierając umowę dzierżawy ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego na kwotę 250 złotych. Wynika to ze znajdującej się w aktach sprawy umowy. Umowa ta przewidywała również mechanizm waloryzacyjny czynszu. W świetle powyższego brak jest podstaw do poczynienia na podstawie zeznań świadkaR. K.ustalenia, że ustalona przez strony stawka czynszu była niższa od wolnorynkowej. Po pierwsze należy wskazać, że kwestia preferencyjnego czynszu nie została wykazana zgodnie zartykułem 6 Kodeksu cywilnegoprzez pozwaną, czyli nie przedstawiono porównania czynszu, który był płacony w ramach umowy dzierżawy dwóch spornych pawilonów, a rynkowego czynszu z analogicznego okresu czasu. Po drugie kwestia wysokości czynszów wolnorynkowych jest kwestią wymagającą wiadomości specjalnych, dla jej udowodnienia nie są więc wystarczające same twierdzenia świadka, tym bardziej nie poparte żadnymi dokumentami wykazującymi wysokość stawek czynszu wolnorynkowego stosowanymi w ówczesnym okresie na terenieŁ..
Przy prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy Sąd Rejonowy nie naruszył również przepisów prawa materialnego.
Sąd Okręgowy wskazuje, że w okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy, z których powódka wywodzi swoje roszczenie, prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, że wyłączną podstawą prawną jej żądania winny być przepisy dotyczące rozliczeń pomiędzy posiadaczem zależnym nieruchomości i właścicielem nieruchomości z tytułu poniesionych przez posiadacza nakładów na nieruchomość, tj.art. 226w zw. zart. 230 k.c.Przepisy te stanowią bowiem lex specialis w stosunku do przepisów o odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, a zatem mają pierwszeństwo zastosowania do wzajemnych roszczeń posiadaczem zależnym a właścicielem nieruchomości(tak też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r. II CK 314/03, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9.06.2000 r., IV CKN 1159/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.04.2000 r., III CKN 65/99).
Zgodnie zart. 226 § 1 zd. 1 i 2 k.c.samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.). Jednocześnie stosownie doart. 230 k.c.przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
Posiadaczem zależnym w rozumieniuart. 230 k.c.jest osoba, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336 k.c.). Za posiadacza zależnego w rozumieniuart. 230 k.c.należy uważać takiego posiadacza, który - wykonując władztwo nad rzeczą - nie ma do tego odpowiedniego prawa, skutecznego wobec właściciela(wyr. SN z 11.6.1974 r., II CR 246/74, OSP 1976, Nr 2, poz. 29 i wyr. SN z 19.11.1998 r., III CKN 33/98, OSN 1999, Nr 6, poz. 110).
Niewątpliwie, poczynione przez powódkę nakłady na nieruchomość pozwanych zostały dokonane przed zawarciem w dniu 16 kwietnia 1997 r. umowy dzierżawy nieruchomości, a zatem w czasie, gdy powódka nie miała skutecznego wobec pozwanych uprawnienia do władania nieruchomością. Umowa dzierżawy została podpisana dopiero po wybudowaniu pawilonów.
W tym stanie faktycznym przyjąć należy, że powódka była posiadaczem zależnym nieruchomości w dobrej wierze, gdyż poniosła na nią nakłady, na podstawie stosunku prawnego łączącego z pozwanymi, na podstawie którego pozwani wyrazili zgodę na wybudowanie na ich terenie pawilonu handlowego powódce wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Strony wspólnie porozumiały się, że po wybudowaniu pawilonu handlowego przez powódkę zostanie zawarta pomiędzy nimi umowa dzierżawy nieruchomości pozwanych na okres 15 lat. Powódka wiedziała, że przez czas trwania umowy dzierżawy będzie mogła korzystać ze swojego pawilonu handlowego posadowionego na gruncie pozwanych i będzie płaciła czynsz pozwanym za dzierżawę terenu. Efektem było zawarcie umowy dzierżawy. Strony nie porozumiały się jednak co do rozliczeń wzajemnych po wygaśnięciu umowy dzierżawy, nie przedstawiły żadnych dowodów na te okoliczności. Powódka zatem poniosła nakłady na nieruchomość pozwanych na wybudowanie przedmiotowego pawilonu i towarzyszącej infrastruktury i może żądać ich zwrotu. Na skutek pobudowania tegoż pawilonu i infrastruktury towarzyszącej nieruchomość pozwanych zwiększyła wartość.
Powyższe skutkuje zastosowaniem do oceny zasadności roszczeń powódki, odpowiedzialności właściciela na podstawieart. 226 § 1 k.c.w zw. zart. 230 k.c..
Zgodnie zaś zart. 229 § 1 k.c., roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.
Wydanie przez powódkę części nieruchomości pozwanych przyul. (...)wŁ.z pawilonem handlowym nr 1 na niej usytuowanym nastąpiło w dniu w dniu 5 marca 2015 r. Pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu 1 marca 2016 r., a zatem przed upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Roszczenie powódki zatem nie uległo przedawnieniu.
Na marginesie jedynie można zaznaczyć, że nawet gdyby, jak chce tego pozwana, a którego to stanowiska Sąd Okręgowy nie podziela, przyjąć, iż w sprawie niniejszej do oceny roszczeń powódki zastosowanie znajdujeart. 405 k.c., to i tak roszczenie to nie uległoby przedawnieniu.
Kwestia ta wymaga przy tym nieco szerszego wyjaśnienia.
Mianowicie z umowy stron w przedmiocie dzierżawy gruntu pod pawilonem wyraźnie wynika, że wolą stron była aby handlowcy finansujący budowę stali się właścicielami tych pawilonów. Oczywiście poza sporem jest, że taki skutek prawny nie mógł nastąpić, a właścicielami naniesień na gruncie zgodnie zartykułem 48 k.c.stali się pozwani. Jednak jak stanowiartykuł 65 § 1 k.c.oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach zaś zgodnie z paragrafem 2 powoływanego przepisu, należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i celu umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Wobec tego ewidentną wolą stron było przyznanie kupcom, którzy sfinansowali budowę zespołu handlowego ekwiwalentu w postaci jakiegoś prawa do naniesień na gruncie. To prawo niefachowo nazwano prawem własności pawilonu, ale w istocie wolą stron było, żeby kupcom przyznać prawo do rozliczenia dokonanych nakładów. W umowach dzierżawy, które zresztą nazwano umowami dzierżawy gruntu pod pawilonami, nie umową dzierżawy pawilonów, strony nie wskazały, jak rozliczą się po zakończeniu umowy dzierżawy. Przewidziano natomiast to w postępowaniu w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Wydzierżawiający miał odkupić pawilon od dzierżawcy, ewentualnie wskazać osobę, która to zrobi albo wyrazi zgodę na osobę kupca wskazanego przez dzierżawcę. Ewidentnie, zatem przynajmniej przez okres trwania umowy przewidziano zwrot dla dzierżawcy nakładów z tytułu wybudowania pawilonu bądź w ten sposób, że pawilon odkupi właściciel bądź odkupi go osoba wskazana przez właściciela bądź inna osoba, którą znajdzie dzierżawca, a na którą wyrazi zgodę właściciel. Zdaniem Sądu Okręgowego w ustalonym stanie faktycznym uprawnione jest przyjęcie, że strony miały intencje przeprowadzić po zakończeniu umowy, analogiczne rozliczenie.
W przedmiotowym stanie faktycznym, co wynika z treści zapisów umów pisemnych strony były przekonane, że można oddzielić własność pawilonu od własności gruntu i że aż do zakończenia okresu, na jakie były zawarta umowa dzierżawy w istocie przenoszono w cudzysłowie własność poszczególnych pawilonów. Jednocześnie strony były świadome, że kupiec "właściciel", nie może wykonywać swojego prawa bez dzierżawienia gruntu. Stąd konieczność każdorazowego odsprzedawania prawa na wypadek rozwiązania umowy dzierżawy. Ewidentnie natomiast w postanowieniach umowy brak jest postanowienia, że po zakończeniu umowy pawilon przejdzie na własność wydzierżawiającego. Sama umowa stron gwarantowała powódce "własność" pawilonu, którą to własność należy tłumaczyć zgodnie zartykułem 65 § 2 k.c.zgodnie z wolą stron i intencją stron i celem umowy, jako roszczenie o zwrot nakładów.
Odmowa powódce prawa do żądania zwrotu nakładów prowadziłaby do bezpodstawnego wzbogacenia pozwanych kosztem powódki. Wzbogacenie to powstawałoby nie w momencie dokonania nakładów przez powódkę, ale dopiero w momencie, gdy cel świadczenia nie został osiągnięty. A więc tutaj należałoby wskazywać naartykuł 410 k.c.o nienależnym świadczeniu, a cel świadczenia nie został osiągnięty, dopiero w chwili zwrotu pawilonów bez rozliczenia nakładów na ich wybudowanie.
Roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, z którym występujeprzedsiębiorca, podlega trzyletniemu przedawnieniu przewidzianemu wart.118 k.c., jeżeli powstaje ono w związku z prowadzoną przez przedsiębiorcędziałalnością gospodarczą. Tak więc, w dniu wniesienia pozwu, również przy przyjęciu takiej podstawy prawnej przedawnienie roszczeń dochodzonych przez powódkę jeszcze nie nastąpiło.
Podnoszony zatem przez pozwaną zarzut przedawnienia nie może się ostać, a nadto, nawet w razie swojej zasadności, musiałby zostać uznany za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.
Mając to wszystko na uwadze, Sąd Okręgowy działając z mocyart. 385 k.c.oddalił apelację.