Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 433/19
Data wyroku: 2019-12-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Bezumowne korzystanie, Odszkodowanie
Podstawa prawna: art.18 ust 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt: I C 433/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 grudnia 2019 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2019 r. wG.
sprawy z powództwa(...) Państwowych S.A.wW.
przeciwkoM. T.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
kosztami procesu obciąża powoda uznając je za uiszczone.

Sygn. aktI C 433/19

UZASADNIENIE
Powódka(...) Państwowe S.A.z siedzibą wW.wniosła pozew przeciwkoM. T.domagając się zapłaty na swoją rzecz kwoty 1.374,76 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że pozwana korzystała z lokalu mieszkalnego powoda w ramach posiadanych przez powódkę zasobów mieszkaniowych po orzeczeniu eksmisji z prawem do lokalu socjalnego. Pozwana była wzywana do dobrowolnej spłaty zaległości. Na dochodzoną kwotę składają się należności za eksploatację lokalu oraz rozliczenie mediów. Zaległość odsetkowa obejmuje okres od grudnia 2017 roku do września 2018 roku, natomiast opłat od października 2018 roku do rudnia 2018 roku.
(pozew – k. 3-4v.)
Dnia 27 marca 2019 roku Referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty uwzględniając powyższe żądanie.
(nakaz zapłaty z dnia 27.03.2019r. – k. 18)
Pozwana w sprzeciwie od nakazu zapłaty podała, że sporny lokal zajmuje od 1961 roku i starała się uregulować swój status prawny w stosunku do niego i ustalić wysokość należności czynszowych. Pozwana podała, że wyrok eksmisyjny zapadł w 1990 roku, natomiast od 2014 roku zachodzi pełne domniemanie zawarcia stosunku najmu. Zdaniem pozwanej z wykazu sald wynika, że regulowała w miarę systematycznie i terminowo wymagane należności. Podała, że dostała jedno wezwanie do zapłaty z dnia 04 lutego 2019 roku, na które złożyła odpowiedź pismem z dnia 05 marca 2019 roku. Podobnie jak we wcześniejszej korespondencji, pozwana nie otrzymała na nie odpowiedzi. Była to próba pozwanej polubownego załatwienia sporu.
(sprzeciw – k. 22-23)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanaM. T.zamieszkuje należący do powódki(...) Państwowych S.A.z siedzibą wW.lokalmieszkalny oznaczony numerem (...)położony w budynku przyul. (...)wG.o powierzchni użytkowej 60 m2.
(okoliczności bezsporne)
Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 1990 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 1154/88 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazałM.iJ.małżonkomT.opróżnienie i opuszczenie wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa ich reprezentującymilokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...). Wyrokiem z dnia 06 grudnia 1990 roku Sąd Wojewódzki w Gdańsku oddalił rewizję pozwanych od wyrok sądu I instancji.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 10.04.1990r. – k. 36, wyrok Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 06.12.1990r. – k. 36-37)
Pismem z dnia 15 października 2014 roku powódka informowała pozwaną, że wysokość opłat od października 2014 roku wynosi 5,37 zł za m2. Pismo to zostało odebrane dnia 04 listopada 2014 roku.
(dowód: pismo z dnia 15.10.2014r. – k. 42 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 43-44)
Pismem z dnia 18 grudnia 2014 roku powódka informowała pozwaną, że zajmuje ona lokal bez tytułu prawnego i brak jest podstaw do wstąpienia w stosunek najmu zajmowanego lokalu. Pismo to zostało odebrane dnia 05 listopada 2015 roku.
(dowód: pismo z dnia 18.12.2014r. – k. 45 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 46-470
Pismem z dnia 09 kwietnia 2015 roku powódka informowała pozwaną, że osoby oczekujące na przydział lokalu socjalnego opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu. Pismo to zostało odebrane dnia 29 kwietnia 2015 roku.
(dowód: pismo z dnia 09.04.2015r. – k. 48 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 49-50)
Pismem z dnia 04 lutego 2019 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 1.374,76 zł, na co składały się:

a
należności odsetkowe:

-

25,85 zł za luty 2018 roku,

28,58 zł za marzec 2018 roku,

28,59 zł za styczeń 2018 roku,

5,39 zł za wrzesień 2018 roku,

28,59 zł za grudzień 2017 roku,

b
opłaty:

-

409,17 zł za październik 2018 roku

106,94 zł za listopad 2018 roku,

741,68 zł za grudzień 2018 roku.

Pozwana pismem z dnia 05 marca 2019 roku potwierdziła odbiór wezwania do zapłaty w dniu 26 lutego 2019 roku, wskazując na nierzetelność przedstawionego wyliczenia.
(dowód: wezwanie z dnia 04.02.2019r. – k. 15 wraz z potwierdzeniem nadania – k. 16, pismo pozwanej z dnia 05.03.2019r. – k. 24)
Pozwana dokonała wpłat na rzecz powódki:

-

dnia 15 listopada 2018 roku w kwocie 634,74 zł tytułem czynszu za listopad 2018 roku,

dnia 14 grudnia 2018 roku w kwocie 634,74 zł tytułem czynszu za grudzień 2018 roku,

dnia 23 kwietnia 2019 roku w kwocie 634,49 zł tytułem czynszu za kwiecień 2019 roku.

(dowód: potwierdzenia wpłat – k. 25-27)
Pismem z dnia 17 kwietnia 2019 roku powódka informowała pozwaną, że wysokość opłaty za eksploatację od maja 2015 roku wynosi 11,52 zł za m2.
(dowód: pismo z dnia 17.04.2019r. – k. 86)
Pismem z dnia 24 czerwca 2019 roku powódka informowała pozwaną, że dla osób posiadających wyrok eksmisyjny z prawem do lokalu socjalnego z datą obowiązywania od 01 maja 2019 roku wprowadzono stawkę bazową odszkodowania równą stawce czynszu dla lokali socjalnych obowiązujących w gminie właściwej dla położenie przedmiotowego lokalu. Tym samym powódka zawiadomiła, że obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością dotychczas naliczanego odszkodowania i odszkodowaniem naliczanym po wprowadzeniu tej zmiany, ciąży na gminie.
(dowód: pismo z dnia 24.06.2019r. – k. 83)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony.
Za wiarygodne i autentyczne uznano dokumenty w postaci korespondencji stron. Dokumenty te zostały złożone w formie kserokopii (niepoświadczonych za zgodność z oryginałem), jednak ich treść oraz zgodność z oryginałami nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
Jedynie w części za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał dokument w postaci wydruków z programu komputerowego zawierającego zestawienie należnych opłat, wpłat i zaległości z tytułu odszkodowania. Dokumenty te zostały wytworzone przez stronę powodową i w części wykraczającej poza czysto techniczną metodologię, został zakwestionowany przez pozwaną. Podkreślić przy tym należy, iż dokument prywatny nie dowodzi materialnej prawdziwości zawartego w nim oświadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zależy od jego treści merytorycznej i rozstrzyga o niej sąd według ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.). To Sąd ocenia, czy dowód ten ze względu na jego indywidualne cechy i okoliczności obiektywne zasługuje na wiarę, czy nie. Mając na uwadze, że strona pozwana kwestionowała wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i przede wszystkim otrzymanie zawiadomienia o podwyżce czynszu, wydruki te stanowiły jedynie dowód dokonywania rozliczeń przez stronę powodową, nie zaś podstawy tych czynności.
Mając na uwadze, że pozwana zakwestionowała wysokość odszkodowania za sporny okres, wskazując na brak doręczenia wypowiedzenia wysokości opłaty, to na powódce ciążył obowiązek wykazania tego faktu. Powódka przedłożyła jedynie pismo z dnia 13 lipca 2018 roku (vide: k. 51), które potwierdza jedynie fakt jego istnienia, nie zaś doręczenia stronie pozwanej. Tym bardziej, że w piśmie z dnia 05 listopada 2019 roku (vide: k. 93) powódka oświadczyła, że zawiadomienia o wysokości opłat były wysyłane pozwanej listem zwykłym.
Natomiast, mimo kwestionowania przez pozwanych wysokości roszczenia, powód nie przejawiał inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Przede wszystkim powódka nie wykazała, aby istniała podstawa do domagania się od pozwanej kwoty ponad 634,74 zł, która jak wynika z wpłat pozwanej, była obowiązującą wysokością czynszu najmu w listopadzie i grudniu 2018 roku. Powódka nie przedstawiła też podstawy żądania należności odsetkowych. O ile w wyliczeniu (vide: k. 94) wskazano od jakich kwot naliczano odsetki, o tyle nie wskazano i nie wykazano z czego wynikały (podstawa wyliczeń, terminy wymagalności).
Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w niniejszej sprawie powódka domagała się zapłaty kwoty 1.374,76 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną z lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...). W tym stanie rzeczy podstawę prawną powództwa stanowił przepisart. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. z 2016 r. poz. 1610). Zgodnie zart. 18 ust. 1osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z kolei w myślust. 2z zastrzeżeniemust. 3, odszkodowanie, o którym mowa wust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa wust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadą rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.) na powódce spoczywał obowiązek wykazania, że dochodzone roszczenie jest uzasadnione tak co do zasady i wysokości.
Powódka nie sprostała temu obowiązkowi w zakresie wysokości roszczenia i jego wymagalności.
Sąd zważył, że pozwana kwestionowała wysokość czynszu, podnosząc między innymi, że nie zostało jej doręczone wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu (odszkodowania). Z kolei powódka nie była w stanie tego faktu udowodnić, albowiem na tę okoliczność przedłożyła jedynie wydruk zawiadomienia, ale już nie potwierdzenie jego doręczenia. Co istotne powódka większość korespondencji kierowała do pozwanej listem poleconym (ewentualnie z potwierdzeniem odbioru). Nie widziała jednak konieczności, aby taki sam rygor zastosować do zawiadomień o wysokości opłat przez co nie jest w stanie tej okoliczności, przy jej kwestionowaniu, wykazać.
W doktrynie wskazuje się, że odszkodowanie stanowiące surogat czynszu (czy innych opłat za używanie lokalu) powinno podlegać takim samym zasadom, jak normalnie pobierany czynsz i w związku z tym podlegać podwyżkom według reguł ustalonych dla czynszu i opłat za używanie lokalu. Nie można bowiem zaakceptować rozwiązania, które skutkowałoby tym, że ustanie stosunku najmu znacznie polepsza sytuację lokatora – praktycznie nie może być usunięty i na dodatek uiszcza wciąż tę samą opłatę (por. dr hab. K. Osajda (red.) Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, 2017). Ustalone odszkodowanie podlega podwyżkom według reguł ustalonych dla czynszu i opłat za używanie lokalu. Chociaż wykładnia literalna wyklucza taką interpretację, stanowisko odmienne "prowadziłoby do nieakceptowanego paradoksu w obrębie systemu prawa, iż ustanie stosunku najmu (czy aktualnie także innego odpłatnego) znacznie polepsza sytuację lokatora – praktycznie nie może być usunięty i na dodatek uiszcza wciąż tę samą opłatę (por. M. Olczyk, Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana Kodeksu cywilnego. Komentarz do zmian wprowadzonych ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, LEX).
Należało przyjąć, że wypowiedzenie wysokości odszkodowania następuje na zasadach analogicznych, co wypowiedzenie wysokości czynszu najmu. Zgodnie zaś z treściąart. 8a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów(…) właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Stosownie zaś do treściart. 8a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów(…) wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
W niniejszej sprawie należało uznać, że wysokość obowiązującego odszkodowania za korzystanie z lokalu przez pozwaną w listopadzie i grudniu 2018 roku wynosiło nie więcej niż 634,74 zł. Natomiast brak jest informacji, od kiedy stawka ta miała obowiązywać. Tymczasem powódka zaczęła naliczać odszkodowanie w kwocie 741,68 zł. Zważyć jednak należało, że brak jest jakiekolwiek dowodu na okoliczność doręczenia pozwanym oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty. Brak dowodu doręczenia pozwanej wypowiedzenia wysokości odszkodowania uniemożliwia przyjęcie, że doszło do skutecznego podwyższenia stawki odszkodowania należnego za ww. okres.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter świadczenia okresowego. Z chwilą zapłaty dochodzi do spełnienia świadczenia za dany okres i wygaśnięcia zobowiązania w tej części. Nie można zatem dokonać zmiany wysokości świadczenia, gdy zobowiązanie w tej części zostało wykonane. Nie wykazano przy tym, by przyjmując świadczenie okresowe wierzyciel zastrzegł, że zapłatę poczytuje za częściową. Skoro zatem powód nie udowodnił, że doszło do skutecznego wypowiedzenia wysokości opłaty, to uznać należało, że we wskazanym wyżej okresie obowiązywała dotychczasowa wysokość odszkodowania w kwocie 634,74 zł, która została w całości uiszczona przez pozwaną.
Zdaniem Sądu, skuteczna zmiana wysokości opłaty nastąpiła w listopadzie 2014 roku na kwotę 322,20 zł (5,37 zł/m2), a później dopiero od maja 2019 roku w kwocie 691,20 zł (11,52 zł/m2).
Strona powodowa nie udowodniła także wysokości roszczenia w zakresie odsetek. Po pierwsze, nie wykazanie, że doszło do skutecznego podwyższenia stawki odszkodowania poza wskazanymi powyżej powoduje, że powódka nie może domagać się zasądzenia odsetek od kwoty podwyższonej. Po drugie, nie wiadomo w jakich terminach pozwana dokonywała zapłaty za poszczególne okresy, co z kolei uniemożliwia ustalenie, czy rzeczywiście opóźniała się z zapłatą i ewentualnie przez jaki okres. Jest to o tyle istotne, że w sprzeciwie pozwana twierdziła, że terminowo zaspokajała swoje zobowiązania.
Z powyższych względów, na mocyart. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegow zw. zart. 6 k.c.a stosowanycha contrariopowództwo należało oddalić.
O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 98 k.p.c.i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi stronę powodową, uznając je za uiszczone w całości. Pozwana nie poniosła bowiem żadnych kosztów.