Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 1159/17
Data wyroku: 2019-01-30 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Ksenia Sobolewska - Filcek, Małgorzata Kuracka, Tomasz Pałdyna
Słowa kluczowe: Odrębna własność lokali
Podstawa prawna: art. 2 oraz 4 ust. 1 ustawy o własności lokali
Teza: Lokal niewyodrębniony w sposób trwały od pozostałych części budynku nie może być przedmiotem obrotu ani przedmiotem odrębnej własności.
Przedmiotem obrotu może być prawo własności - w całości lub w części (w udziale), ale już nie część składowa (fragment) rzeczy (vide: art. 47 par. 1 k.c.), jaką jest niewydzielony lokal.
Nie jest możliwe, by miejsca postojowe stanowiły jedną nieruchomość, a już przez przestrzeń między nimi nie, bo takie rozwiązanie pozostaje w sprzeczności z art. 2 ust. 2 u.w.l.: odrębną nieruchomość może stanowić wyłącznie lokal oddzielony trwałymi ścianami od innych części budynku.

Sygn. akt VI ACa 1159/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2019 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie Wydział VI Cywilny w składzie:
SSA Ksenia Sobolewska – Filcek - przewodnicząca
SSA Małgorzata Kuracka
SSA Tomasz Pałdyna - sprawozdawca
Protokolant: Patryk Pałka
po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2019 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wW.

przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o wydanie i zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 12 kwietnia 2017 r.; sygn. akt XXV C 339/16
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.
Sygn. akt VI ACa 1159/17

UZASADNIENIE
wyroku z 30 stycznia 2019 roku
Zaskarżonym wyrokiem sąd okręgowy oddalił powództwo spółki z ograniczoną odpowiedzialnością działającą pod firmą(...)z siedzibą wW.skierowane przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.o wydanie lokalu magazynowego znajdującego się na poziomie -2 w budynku położonym przyul. (...)wW.oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki 138.903,84 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tego lokalu, tj. po 3.858,44 zł miesięcznie począwszy od dnia 16 marca 2013 roku z ustawowymi odsetkami od kwot cząstkowych.
Z ustaleń sądu pierwszej instancji wynika, że budynek, w którym znajduje się sporny lokal, został wzniesiony przez powodową spółkę, która – na mocy oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokali z 21 lipca 2005 roku, sporządzonego w formie aktu notarialnego – ustanowiła odrębną własność lokalu użytkowego położonego na poziomie -2 o powierzchni 1.324,60 m2i lokal ten otrzymał oznaczenie 4. Zaznaczono, że lokal składa się z 93 miejsc postojowych oznaczonych numerami od 4 do 15 i od 19 do 99, a dla lokalu tego została założonaksięga wieczysta (...).
Sąd okręgowy ustalił także, że 22 czerwca 2006 roku powodowa spółka razem z trzema innymi osobami zawiązała spółkę komandytową o nazwie(...)sp. z o. o., gdzie powódka tytułem wkładu wniosła, m. in. „przedmiotowylokal użytkowy nr (...)(o powierzchni 1.324,60 m(
    2)) objętyksięgą wieczystą nr (...)”. Lokal został następnie zbytyspółce z o.o. (...)wG., ta zaś zbyła gospółce z o.o. (...)wW., od której to nabyła go pozwana. Pozwana nie jest już jednak właścicielem lokalu i nie jest w jego posiadaniu, bo na mocy umowy sprzedaży z 28 listopada 2016 roku zbyła go na rzecz powiązanej kapitałowospółki (...) sp. z o. o.wW., co ma wynikać z odpisu zupełnegoksięgi wieczystej (...).
Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaR. Z., uznając że „okoliczności, na jakie miałby zeznawać świadek, tj. z czego składa sięlokal Nr (...), decydują załączone do akt sprawy dokumenty”. Sąd oddalił też wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z racji na to, że pozwana spółka była właścicielem całegolokalu Nr (...)i nie władała nim sposób bezprawny.
Powołując się naart. 222 § 1 k.c.sąd pierwszej instancji skonstatował, że powództwo nie zostało udowodnione. Zdaniem sądu okręgowego strona powodowa nie wykazała, że jest właścicielem częścilokalu użytkowego Nr (...)(lokalu magazynowego powstałego na skutek zabudowania miejsc postojowych), ani że przysługuje jej inne prawo władania tą częścią lokalu użytkowego. Z uzasadnienia wyroku wynika, że sąd oddalił powództwo także dlatego, że strona pozwana nie włada tą częścią lokalu użytkowego, do której powódka rości sobie prawa, bowiem na mocy umowy sprzedaży z 28 listopada 2016 roku zbyłaprzedmiotowy lokalna rzecz(...) sp. z o. o.z siedzibą wW..
Powołując się naart. 2 ust. 2 ustawy o własności lokalisąd okręgowy przyjął, że oświadczenie o ustanowieniu własności lokalu z 21 lipca 2005 roku obejmowało także lokal użytkowy, którego wydania domaga się powódka i tak wyodrębniony lokal miał być przenoszony na kolejnych właścicieli. Zdaniem sądu znaczenia dla rozstrzygnięcia nie ma to, że w umowie przenoszącej własnośćlokalu Nr (...)wskazano, iż składa się on z 93 miejsc postojowych oznaczonych numerami od 4 do 15 i od 19 do 99, przy pominięciu w tym opisie sześciu miejsc postojowych Nr 1, 2, 3, 16, 17, 18, które dopiero później zostały wydzielone. To nie oznacza, zdaniem sądu, że przeniesiono własność jedynie 93 miejsc postojowych. Sąd zauważył, że w oświadczeniu o ustanowieniu odrębnej własnościlokali Nr (...), jak i w umowach przenoszących jego własność wskazywano, że lokal ten ma powierzchnię 1.324,60 m(

    2). Również z mapy kartotekilokalu Nr (...)ma wynikać, że(...)sp. z o. o. z siedzibą wW.była właścicielemlokalu użytkowego Nr (...)o powierzchni łącznej 1.324,60 m(

    2)(kolor żółty na mapce). Powierzchnia ta – jak się przyjmuje – obejmowała również tymczasowe pomieszczenie magazynowe (81,5m(

    2)), z którego w okresie późniejszym wygospodarowane zostały miejsca postojowe nr 1, 2, 3, 16, 17, 18 (kolor zielony – mapka k. 17). Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują – jak wywodzi dalej sąd – że przedmiotem obrotu był lokal użytkowy o powierzchni 1.324,60 m(

    2). W ocenie sądu to, że nie wymieniono w umowach przenoszących własność przedmiotowego lokalu wskazanych miejsc postojowych (wygospodarowanych w okresie późniejszym z tymczasowego pomieszczenia magazynowego), nie jest przeszkodą, by nie móc traktować tych powierzchni jako będących pierwotnie własnością(...)sp. z o. o. z siedzibą wW., która następnie została zbyta na rzecz pozwanej spółki. Zdaniem sądu okręgowego strona powodowa przez zaproponowane środki dowodowe nie wykazała, by była aktualnie właścicielem części powierzchnilokalu użytkowego Nr (...), z której wywodzi swoje roszczenia. Sąd powołał się przy tym naart. 6 k.c.i naart. 232 k.p.c., nie dostrzegając – jak się zdaje – podstaw do prowadzenia postępowania dowodowego z urzędu.
Z uwagi na to, że pozwana była właścicielem powierzchni, której wydania żądała powódka, a powódce nie przysługiwał do niej tytuł prawny, za niezasadne sąd uznał roszczenie powódki o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej części nieruchomości. Dlatego powództwo oddalił w całości na podstawieart. 6 k.c., o kosztach procesu rozstrzygając na podstawieart. 98 k.p.c.
W apelacji od tego wyroku powódka – zaskarżając go w całości – wniosła o jego zmianę i uwzględnienie powództwa zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie i prostujących go pismach procesowych, ewentualnie – o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji.Sądowi okręgowemu zarzuciła:

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych przez przyjęcie, że „lokal magazynowy, którego dotyczy przedmiotowa sprawa jest częściąlokalu użytkowego Nr (...)”, jak też, że „strona pozwana nie włada częścią lokalu użytkowego, do której powódka rości sobie prawa, bowiem lokal ten został zbyty innej spółce”,

naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 4 ust. 1 ustawy o własności lokaliprzez dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z wytycznymi określonymi wzaskarżonymprzepisie i uznanie, że „strona powodowa nie wykazała, jest właścicielem spornego lokalu magazynowego”,

naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.oraz w zw. zart. 65 § 2 k.c.przez gołosłowne uznanie, że „okoliczność, że w umowie notarialnej przenoszącej własnośćlokalu Nr (...)wskazano, iż lokal ten składa są z miejsc postojowych oznaczonych numerami od 4 do 15 i od 19 do 99 przy jednoczesnym braku wymienienia w umowie przenoszącej własność lokalu sposobu wykorzystania całej powierzchni lokalu (pominięcie przy jego opisie 6 miejsc postojowych 1, 2, 3, 16, 17, 18, które dopiero później zostały wydzielone) nie powoduje, że przeniesiono własność jedynie 93 miejsc postojowych”, jak też przez bezzasadne i gołosłowne uznanie, że „brak wymienienia w umowach przenoszących własność przedmiotowego lokalu wskazanych miejsc postojowych, nie jest przeszkodą do tego aby nie móc traktować tych powierzchni, jako będących pierwotnie własnością spółki(...)(…), które następnie zbyte zostały na rzecz pozwanej spółki”,

naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.przez bezzasadne i gołosłowne uznanie, że „powierzchnialokalu Nr (...)wynosząca 1.324,60 m2obejmowała również sporne pomieszczenie magazynowe (81,5 m2)”, przez przyznanie wiarygodności dowodowej wielokrotnie kopiowanemu rzutowi poziomu -2 budynku przyul. (...), a zakwestionowanie zapisów aktów notarialnych, jak też przez błędne uznanie, że „sporny lokal magazynowy, stanowi tymczasowe pomieszczenie magazynowe, z którego w późniejszym okresie wygospodarowane zostały miejsca postojowe nr 1, 2, 3, 16, 17 i 18”,

naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.przez nie wyjaśnienie w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia poglądu sądu, zgodnie z którym sporny lokal magazynowy stanowił tymczasowe powierzchnie magazynowe, z którego w okresie późniejszym wygospodarowane zostały miejsce postojowe 1, 2, 3, 16, 17 i 18.

Sąd apelacyjny zważył, co następuje:
Na wstępie wyjaśnić trzeba, że w sprawie niniejszej nie doszło do nieważności postępowania. Wątpliwość tego rodzaju zrodziła się na etapie instancji odwoławczej. Sąd apelacyjny dostrzegł, że pełnomocnictwo udzielone pełnomocnikowi strony powodowej ogranicza się do sprawy „o zwrot lokalu”, gdy tymczasem treścią roszczenia zgłoszonego w pozwie była także zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Tym niemniej, już na etapie instancji odwoławczej pełnomocnik powódki złożył stosowne pełnomocnictwo. Strona pozwana zarzucała, że zrobił to nieskutecznie, bo nie doręczył jego odpisu stronie przeciwnej, co – po myśliart. 132 § 1zd. ostatniek.p.c.– winno skutkować zwrotem pisma. Tak jednak nie jest, bo nie chodzi o pismo procesowe, ale o pełnomocnictwo, a jednocześnie o brak formalny apelacji. Przywołany przepis ma charakter wyjątkowy i podlega ścisłej wykładni. W każdym razie, nie ma już wątpliwości co do umocowania adw.J. K., a tym samym do stwierdzenia nieważności postępowania. Nie zmienia to faktu, że wyrok musiał zostać uchylony na podstawieart. 386 § 4 k.p.c., bo sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy, a do tego istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.
Jedną z przyczyn, dla których sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, był fakt przeniesienia przez pozwaną lokalu garażowego na inny podmiot. Czyniąc takie założenie sąd pierwszej instancji zignorował dyspozycjęart. 192 pkt 3 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Nade wszystko jednak, przedmiotem sporu nie był lokal garażowy, ale pomieszczenie zwane przez stronę powodową lokalem magazynowym (dalej jako „lokal magazynowy”), które – zdaniem powódki – nie stanowi części składowej odrębnej nieruchomości lokalowej stanowiącej garaż na poziomie -2 (dalej jako „lokal garażowy” lub „garaż”).
To, czy tak jest w istocie, nie wynika z dostępnego w aktach materiału dowodowego. Wbrew twierdzeniom apelacji nie wynika na pewno z oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu garażowego, skoro nie wiadomo, jaka jest powierzchnia całej kondygnacji. Oświadczenie to zdaje się sugerować jednak, że nie cała kondygnacja podziemna na poziomie -2 była objęta treścią tej czynności prawnej, skoro nie wylicza się tam niektórych miejsc postojowych, tak, jak gdyby były wyłączone z tego lokalu. Byłoby to jednak możliwe wówczas jedynie, gdyby pozostała część kondygnacji wydzielona była trwałymi ścianami (vide:art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, Dz. U. z 2019 roku, poz. 737, dalej jako „u.w.l.”). Lokal niewyodrębniony w sposób trwały od pozostałych części budynku nie może być przedmiotem obrotu ani przedmiotem odrębnej własności. Jest to zasadnicza kwestia, którą należało ustalić, gdy tymczasem sąd okręgowy oddalił zgłoszony na tę okoliczność wniosek dowodowy z zeznań świadkaR. Z., uznając że fakt ten wynika z dokumentów. Zaoferowane dowody w żaden sposób nie przesądzają jednak tego, czy pomieszczenie magazynowe, którego dotyczy pozew, stanowi część składową garażu, czy też nie stanowi, będąc wówczas – jako lokal niewyodrębniony – własnością dotychczasowego właściciela (art. 4 ust. 1 u.w.l.). Ocena sądu pierwszej instancji w tym zakresie jest całkowicie dowolna, co słusznie wytyka się w apelacji. To samo dotyczy zresztą konstatacji, jakoby w miejscu lokalu magazynowego wygospodarowano później miejsca postojowe Nr 1, 2, 3, 16, 17, 18. Z oświadczenia stron złożonych na rozprawie odwoławczej wynika, że lokal ten istnieje nadal.
Sąd okręgowy winien był nie tylko zrealizować inicjatywę dowodową strony powodowej, ale także podjąć samodzielnie określone działania lub co najmniej zobowiązać strony do przedstawienia materiału dowodowego, który pozwoliłby na przesądzenie spornych kwestii. W judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się, że w pewnych sytuacjach uprawnienie sądu, przewidziane wart. 232 zd. 2 k.p.c., staje się jego obowiązkiem (tak w najnowszym orzecznictwie w uzasadnieniach wyroków z: 9 marca 2016 r., II CSK 248/15 i z 13 kwietnia 2017 r., I CSK 93/17), w szczególności wówczas, gdy stanowi sposób przeciwdziałania niebezpieczeństwu oczywiście nieprawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, podważającego funkcję procesu (tak w uzasadnieniu wyroku z 24 kwietnia 2014 roku, III CSK 173/13; por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 7 lipca 2017 roku, V CSK 629/16). Obowiązek ten jest tym bardziej aktualny w takich sprawach, jak ta, gdzie chodzi o własność nieruchomości. W takich sytuacjach sąd nie może poprzestać na dowodach zaoferowanych przez strony, lecz winien – w ramach możliwości, którymi dysponuje – przeprowadzić dochodzenie z urzędu. Współczesne postępowanie cywilne, realizując model postępowania kontradyktoryjnego, nie eliminuje całkowicie udziału sądu w dochodzeniu do prawdy. Zachowana możliwość działania przez sąd z urzędu stanowi gwarancję, że dochodzenie prawdy materialnej nie zostanie pozostawione wyłącznie stronom. Niekiedy – jak w rozpoznawanej sprawie – powstanie sytuacja procesowa, w której nieprzeprowadzenie przez sąd dowodu z urzędu stanowiłoby pogwałcenie elementarnych zasad, którymi kieruje się sąd przy wymierzaniu sprawiedliwości (tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 7 marca 2013 r., II CSK 422/12).
Sąd okręgowy mógł i powinien, w szczególności, zobowiązać powodową spółkę do przedstawienia pozwolenia na użytkowanie budynku, oryginalnego rzutu kondygnacji -2 oraz wyciągu z kartoteki lokali. Dokumenty takie winny zalegać zresztą w aktach księgi wieczystej(...), bo stanowiły podstawę urządzenia tej księgi (vide: k. 24). To pozwoliłoby na ustalenie, czy przestrzeń, której dotyczy żądanie pozwu, stanowi część składową lokalu garażowego na poziomie -2. Póki co, założenie tego rodzaju nie ma żadnych materialnych podstaw. Dokumenty załączone do akt nie mają wielkiej mocy dowodowej, skoro nie wiadomo, jaką powierzchnię mają poszczególne pomieszczenia i czy są oddzielone od siebie trwałymi ścianami. Nie wiadomo, czy powierzchnia ujawniona na szkicach, które zalegają w aktach, obejmuje sporną przestrzeń. Warto przy tym zauważyć, że cała kondygnacja musi być dużo większa, niż to wynika z księgi wieczystej lokalu garażowego, skoro powierzchnia zabudowy przenosi 2.000 m2. Nie jest przy tym możliwe, by miejsca postojowe stanowiły jedną nieruchomość, a już przez przestrzeń między nimi nie, bo takie rozwiązanie pozostaje w sprzeczności z przywołanym wyżej art. 2 ust. 2 u.w.l.: odrębną nieruchomość może stanowić wyłącznie lokal oddzielony trwałymi ścianami od innych części budynku.
Jeśli okazałoby się, że lokal magazynowy nie stanowi części składowej nieruchomości, dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...), to otwiera się konieczność ustalenia, czyją jest własnością. Pierwotnie – z mocy art. 4 ust. 1 u.w.l. – lokal ten stanowił własność powódki. Nie można jednak nie zauważyć, że zawiązującspółkę komandytową (...) sp. z o.o.”, powódka wniosła do niej aport w postaci udziału w częściach wspólnych budynku, czyli w tzw. własności dotychczasowego (pierwszego) właściciela (umowa spółki – k. 31). Wniosła więc także udział w wysokości(...)w lokalu magazynowym, jeśli nie został wyodrębniony – stanowiąc część garażu. Wprawdzie w umowie udział ten wiąże się z konkretnymi niewyodrębnionymi pomieszczeniami, tj. lokalem użytkowym(...)i trzema lokalami mieszkalnymi, ale jest to prawnie nieskuteczne, bo przedmiotem obrotu może być wyłącznie prawo własności – w całości lub w części (w udziale), ale już nie część składowa (fragment) rzeczy (vide:art. 47 § 1 k.c.), jaką jest niewydzielony lokal. Kwestia ta wymaga oceny także z punktu widzenia ważności umowy spółki komandytowej. Oceny tej sąd okręgowy poniechał. To, kto jest właścicielem części wspólnych budynku i w jakiej części, powinno wynikać z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości gruntowej. Lektura tej księgi jest w tej sprawie koniecznością z uwagi na domniemanie zart. 3 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece(Dz. U. z 2018 r., poz. 1916).
Uznając, że powódka nie udowodniła prawa własności lokalu magazynowego, sąd okręgowy uchylił się też od rozpoznania roszczenia o zapłatę, oddalając wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, który miał ustalić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Jeśli powodowej spółce służy (przynajmniej w jakiejś części) prawo własności tego lokalu, to otworzy się konieczność rozpoznania roszczenia pieniężnego.
Ponownie rozpoznając sprawę sąd pierwszej instancji zwróci się do sądu wieczystoksięgowego o wypożyczenie akt księgi wieczystej(...), po czym przeprowadzi postępowanie dowodowe z dokumentów stanowiących podstawę wpisu do księgi wieczystej. Stosownie do wyników tego postępowania sąd rozważy także zwrócenie się do stosownej władzy budowlanej (względnie zobowiązanie stron) o przedstawienie dokumentacji budowlanej, która pozwoli na ustalenie tego, co było przedmiotem oświadczenia z 21 lipca 2005 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu garażowego, w szczególności zaś do ustalenia, czy lokal magazynowy jest oddzielony od pozostałej części kondygnacji trwałymi ścianami i czy istnieje decyzja w przedmiocie samodzielności tego lokalu, wydana w trybie art. 2 ust. 3 u.w.l. Celowym wydaje się pozyskanie nie tylko tej decyzji (jeśli była wydana), ale i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, rzutu kondygnacyjnego poziomu -2 oraz wyciągu z kartoteki lokali. Dokumenty te zresztą powinny znajdować się w aktach księgi wieczystej.
Po ustaleniu faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, o których mowa wyżej, należy przeprowadzić analizę poszczególnych czynności prawnych, których dokonywały strony niniejszego sporu i ich poprzednicy w prawie, by przekonać się, czy w dacie doręczenia odpisu pozwu (art. 192 pkt 3 k.p.c.) powódka była właścicielem lub współwłaścicielem części wspólnej budynku w postaci lokalu magazynowego, co otworzy drogę do oceny roszczeń zgłoszonych w pozwie. Kwestia posiadania lokalu magazynowego przez pozwaną nie była sporna. Fakt ten został przez pozwaną przyznany (k. 76).