Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 96/19
Data wyroku: 2020-06-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tadeusz Trojanowski
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Sygn. akt: I C 96/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 czerwca 2020 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

Tadeusz Trojanowski

Protokolant:

Anna Szpręgiel

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2020 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaJ. W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...), B wP.
o uchylenie uchwały

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Tadeusz Trojanowski
Sygn. akt I C 96/19

UZASADNIENIE
PowódJ. W.wniósł o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...),b wP.w sprawie sposobu utrzymania czystości na klatkach schodowych oraz wynajęcia firmy sprzątającej oraz obciążenie pozwanej wspólnoty kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazał, że niezgodność z prawem zaskarżanej uchwały wywodzi nie tylko z jej treści lecz także z wadliwego sposobu jej podjęcia albowiem sposób podjęcia mógł mieć wpływ na jej treść. Wadliwość ta polega na tym, iż we wspólnocie od 2003 roku funkcjonował wadliwie powołany zarządca nieruchomości –(...); zebranie (jego protokół) na którym podjęto uchwałę o powierzeniu zarządu budynkiem wspólnoty temu podmiotowi jest nieważne albowiem w chwili gdy się ono odbywało 12 jego uczestników nie było właścicielami lokali. Ustanawianie odrębnych własności lokali miało miejsce w okresie późniejszym tj. w 2009 roku.
Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż nie zachodzi żadna z ustawowych przesłanek uchylenia uchwały: zaskarżona uchwała jest podjęta zgodnie z prawem, nie narusza zasad prawidłowego funkcjonowania nieruchomością wspólną, w żaden sposób nie narusza interesów powoda, który nie wskazał żadnej konkretnej przyczyny zaskarżenia uchwały nr 8. Właściciele mieli prawo podjąć zaskarżoną uchwałę albowiem dotyczyła ona części nieruchomości wspólnej. W dacie jej podjęcia pozwana wspólnota składała się z określonej liczby właścicieli lokali wyodrębnionych zatem funkcjonowała zgodnie z prawem. Uchwała o powierzeniu zarządu(...)z 2003 roku nie została skutecznie podważona; wszystkie uchwały wspólnoty które nie zostały skutecznie zaskarżone są ważne.
Sąd ustalił:
Dnia 25 kwietnia 2003 roku na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej doszło do zmiany zarządcy: w miejsce dotychczasowego(...)wB.wybrano(...) Sp. z o.o.wP.(akt notarialny k. 11 - 15). Wcześniej – przed zebraniem kwietniowym - w marcu 2003 roku do(...)złożono dwanaście wniosków wieczystoksięgowych zawartych w umowach notarialnych o ustanowienie odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i prawa użytkowania wieczystego gruntu sporządzonych przed tym samym notariuszem; w przypadku powoda umowa taka została zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 27 lutego 2003 roku. Wszystkie wnioski – w tym wniosek dotyczący lokalu powoda - zostały rozpoznane negatywnie – Sąd wieczystoksięgowy odmówił dokonania wpisów (pismo PW V Ksiąg Wieczystych z 10 kwietnia 2006 roku k. 16 - 17). Powód zawarł umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu dnia 29 stycznia 2009 roku; w akcie notarialnym z 2009 roku przedstawiciele ówczesnej(...)jako zbywcy uchylili się od skutków prawnych umowy zawartej w lutym 2003 roku. Powodowie zostali wpisani do księgi wieczystej jako właściciele z dniem 17 lutego 2009 roku (akt notarialny k. 18 – 25; odpis księgi wieczystej k. 49 - 116).
Na zebraniu pozwanej wspólnoty w dniu 29 stycznia 2018 roku podjęto szereg uchwał w tym zaskarżoną uchwałę nr 8/2018 na mocy której postanowiono zawrzeć umowę zfirmą (...) sp. z o.o.z siedzibą wB.na usługę utrzymanie czystości na klatkach schodowych w zakresie 1 raz w tygodniu mycie klatki schodowej, 2 razy w roku mycie okien na klatkach schodowych; raz na 3 miesiące mycie grzejników, lamperii, parapetów i skrzynek pocztowych wraz z umyciem cokołów przy schodach poręczy metalowej i konstrukcji podtrzymującej poręcz; właściciele będą wnosić opłatę w wysokości 12 zł miesięczne netto która będzie składnikiem należności za mieszkanie. Z protokołu zebrania wynika, iż temat ten został objęty porządkiem zebrania na wniosek niektórych mieszkańców, którzy skarżyli się, iż klatki schodowe są zanieczyszczone albowiem tylko niektórzy mieszkańcy je myją. Na zebraniu za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali skupiający 50,22% udziałów; przeciwko uchwale głosował powód; po uwzględnieniu głosów właścicieli nieobecnych za podjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący 67,60% udziałów zaś przeciwko właściciele skupiający 8,40% udziałów (protokół zebrania wraz z listą obecności, tekst uchwały k. 117 - 122).
W toku procesu wyszło na jaw, iż pozwana wspólnota nie ma zarządu składającego się z osób fizycznych toteż wyznaczono termin dwóch miesięcy w celu uzupełnienia braków reprezentacji tj. wyboru zarządu lub powierzenia zarządu zarządcy (art. 70 kpc). Stosowna uchwała została podjęta w dniu 2 grudnia 2019 roku; jej treść jest przedmiotem odrębnego postępowania przed tutejszym Sądem(sygn. akt I C 27/20). W treści tej uchwały potwierdzono ważność wszystkich czynności prawnych podjętych w imieniu wspólnoty przez(...)w okresie od daty powstania wspólnoty do dnia 2 grudnia 2019 roku (akt notarialny k. 141 - 144).
Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów wyraźnie wymienionych które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzieart. 2432Kodeksu postępowania cywilnego. Żaden z ww. dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności. Oddaleniu podlegały wnioski dowodowe o dopuszczeniu dowodów z akt prokuratorskich oraz z akt księgi wieczystej na zasadzieart. 2352par. 1 pkt 2 kpc; Sąd uznał, iż okoliczności na ustalenie których wnioski te zostały zgłoszone dotyczyły faktów jakie mogły zostać wykazane innymi dowodami. Odnośnie wniosku o dowód z akt ksiąg wieczystych podkreślić należy, iż strona powodowa reprezentowana przez adwokata nie sprecyzowała o dopuszczenie dowodów z których konkretnie dokumentów z akt księgi wieczystej wnosi a w ocenie Sądu – tak jak nie jest dopuszczalny w polskiej procedurze cywilnej dowód z całych akt sprawy , tak samo nie jest dopuszczalny dowód z całych akt księgi wieczystej; nadto z uwagi na ograniczenia w udostępnianiu akt księgi wieczystej dowód ten w kształcie sformułowanym przez stronę powodową byłby niemożliwy do przeprowadzenia (art. 361ustawy o księgach wieczystych i hipotece;art. 2352par. 1 pkt 4 kpc).
Sąd zważył:
Powództwo podlegało oddaleniu. Zgodnie zart. 25 ustawy o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Przedmiot zaskarżonej uchwały został sformułowany niezwykle wąsko; dotyczył on powierzenia firmie sprzątającej która – jak wynika z odpowiedniej części protokołu zebrania – już pewne usługi w tamtym momencie na rzecz pozwanej świadczyła – dalszych usług opisanych w uchwale. Zwrócić uwagę należy na to, iż katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną ma charakter otwarty; obejmuje on w szczególności wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację a w ocenie Sądu wchodzą w to również wydatki na utrzymanie nieruchomości w czystości (art. 14 – 15 ustawy o własności lokali). Sąd podziela argumentację strony pozwanej wskazaną w odpowiedzi na pozew iż materia uchwały dotyczy nieruchomości wspólnej a zatem wspólnota miała prawo podjąć w tej sprawie uchwałę; wspólnota ma prawo zdecydować w jaki sposób chce dbać o czystość na części wspólnej nieruchomości. Dalej wskazać należy, iż powód uzasadniając żądanie skupił się wyłącznie na kwestiach formalnych tj. na zarzucie nieistnienia wspólnoty w chwili powierzania zarządufirmie (...)w roku 2003 a co za tym idzie działania tego zarządcy od tamtego czasu bez umocowania. Nie kwestionując zasadności tych zarzutów stwierdzić należy, iż powód nie wykazał, by miały one wpływ na treść zaskarżonej uchwały. W chwili zamykania rozprawy wspólnota funkcjonowała a zarządca(...)powołany był ponownie. W ocenie Sądu w stosunkach na linii wspólnota – zarządca – druga strona (osoba trzecia) winien znaleźć zastosowanieart. 103 Kodeksu cywilnegodający możliwość potwierdzenia przez mocodawcę umowy zawartej w jego imieniu przez podmiot nieumocowany lub z przekroczeniem umocowania zaś drugiej stronie możliwość wyznaczenia terminu do potwierdzenia umowy (sankcja bezskuteczności zawieszonej – wyrok SA w Warszawie z 28 sierpnia 2015 roku I ACa 1562/14). Taka sytuacja zaszła w niniejszej sprawie. Potwierdzenie to miało miejsce w opisywanej wyżej uchwale z dnia 2 grudnia 2019 roku. Interesy pozwanej wspólnoty oraz jej kontrahentów zostały skutecznie ochronione. Powód nie wskazał żadnych merytorycznych argumentów przemawiających za uchyleniem uchwały. Nie jest rzeczą Sądu – działającego wyłącznie kasatoryjnie – ocena czy wynajęcie takiej czy innej firmy jest zasadne. Marginalnie wskazać należy, iż treść uchwały nr 8 nie sprzeciwia się powszechnie przyjętej tendencji - w dobie częstych i dynamicznych zmian w składach wspólnoty mieszkaniowej, niesprzyjających nawiązywaniu więzi sąsiedzkich oraz uzgodnieniom w zakresie podziału obowiązków w zakresie utrzymania czystości na klatkach schodowych - do zlecania utrzymywania czystości firmom zewnętrznym. Utrzymywanie regularnej czystości przez samych lokatorów z uwagi na wyżej wskazane przyczyny nie sprawdzi się.
Powyższe okoliczności uzasadniały oddalenie powództwa. O kosztach orzeczono na zasadzieart. 99 kpcw zw. z par. 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.