Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1347/19
Data wyroku: 2020-04-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zarząd rzeczą wspólną
Podstawa prawna: art. 615 w zw. z art. 935 § 3 kpc

Sygn. akt III Ca 1347/19

UZASADNIENIE
W dniu 26 lutego 2019 roku, Sąd Rejonowy dla Łodzi- Śródmieścia w Łodzi wydał postanowienie w sprawie o sygnaturze akt I Ns 735/16, mocą którego:

1
udzielił wnioskodawcyJ. B.zarządcy sądowemu nieruchomości położonej wŁ., przyul. (...)(nr KW:(...)) zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, polegającej na wykonaniu robót budowlanych obejmujących wykonanie wnętrza zachodniej klatki schodowej w budynku lewej oficyny posesji położonej wŁ.przyulicy (...).

2
zobowiązałD.N.do wydania na rzeczJ. B.części nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...), (nr KW:(...)) w postaci wnętrza zachodniej klatki schodowej w celu wykonania robót budowlanych opisanych w pkt.1 postanowienia w terminie 2 miesięcy od dnia uzyskania przezJ. B.ostatecznej decyzji administracyjnej w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wykonanie robót budowlanych opisanych w poprzednim punkcie.

3
zasądził odD. N.na rzeczJ. B.kwotę 2.240 zł tytułem kosztów postępowania.

4
nakazał pobrać odD. N.na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi kwotę 9,204,62 zł tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych.

Z postanowieniem powyższym nie zgodziła się uczestniczka postępowania -D. N., zaskarżając orzeczenie w całości apelacją z dnia 15 kwietnia 2019 roku. Skarżąca zarzuciła postanowieniu następujące uchybienia:
naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie:
·art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a polegające na:
a) pominięciu okoliczności że z ustaleń biegłego z zakresu pożarnictwa wynika, iż budynek przyul. (...)wŁ.spełnia wymogi bezpieczeństwa pożarowego, a aktualny sposób jego użytkowania nie powoduje zagrożenia tego bezpieczeństwa, podczas gdy jednym z głównych argumentów wniosku było rzekome zagrożenie bezpieczeństwa pożarowego,
b) uznaniu, że wybudowanie klatki schodowej jest zgodne z interesem właścicieli, bo jest jednym z elementów, który doprowadzi do rozdzielenia nieruchomości przyul. (...), podczas gdy z materiału dowodowego nie wynika, by były podejmowane inne czynności mające na celu rozdzielenie nieruchomości, co uzasadnia twierdzenie, że budowa klatki schodowej ma na celu jedynie zwiększenie wygody korzystania zlokali nr (...), będących w posiadaniu wnioskodawcy i jego syna oraz pogorszenie użytecznościlokalu nr (...), pozostającego w posiadaniu córki uczestniczki,
c) uznaniu, że koszty wybudowania klatki schodowej są niskie w stosunku do korzyści jakie ta inwestycja przyniesie podczas gdy wnioskodawca nie przedstawił kalkulacji korzyści przemawiających za wykonaniem tych prac budowlanych w szczególności nie przedstawił kalkulacji wzrostu dochodów uzasadniających poniesienie wydatku związanego z wybudowaniem klatki schodowej
d) uznaniu że pierwotnie budynek był zaprojektowany jako samodzielny i to uzasadnia wybudowanie klatki schodowej podczas gdy obecny sposób użytkowania nieruchomości w zakresie układu komunikacyjnego nie uległ zmianie od kilkudziesięciu lat, zaś bardzo prawdopodobne jest, że klatka schodowa w spornej części nieruchomości mimo naniesienia jej na projekcie nigdy nie została wybudowana i budynek ostatecznie zawierał odstępstwa od projektu.
W poparciu o tak przedstawione zarzutu uczestniczka wniosła o:
1. zmianę postanowienia i oddalenia wniosku
2. zasądzenia na rzecz uczestniczki kosztów postępowania
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Za chybiony należało uznać zarzut skarżącej dotyczący wskazanego uchybienia przepisowi procedury.
W odniesieniu do zarzutu opartego o obrazęart. 233 § 1 k.p.c.przypomnieć należy, iż do jego naruszenia dochodzi wówczas, gdy strona skarżąca wykaże sądowi pierwszej instancji uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego, właściwego kojarzenia faktów i prawdopodobieństwu przedstawionej wersji. Przekładając to na realia niniejszej sprawy nie można dopatrzyć się któregokolwiek z powyższych uchybień w ocenie zebranego materiału dowodowego. Z uwagi na fakt, że szczególne znaczenie w tymże materiale miały opinie biegłych to wypada odnieść się, także do nich bardziej szczegółowo. Przyjmuje się bowiem, iż opinia biegłego podlega, tak jak inne dowody, ocenie wedługart. 233 § 1 k.p.c., lecz to co odróżnia ją pod tym względem, to szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Opinia ma przekonać sąd, orzekający w oparciu o przyjęte w opinii wnioski, a nie strony postępowania sądowego. W rozpatrywanej sprawie zarówno opinie tak pisemne jak i uzupełniające dokonane przezS. S.iJ. D.należało uznać za wiarygodne, odznaczające się logicznością przedstawionych wniosków oraz szczegółowością zaprezentowanych wyników, wskazującą na wysoki poziom fachowości. W związku z czym Sąd Odwoławczy w znacznej mierze podziela wnioski jakie poczynił Sąd pierwszej instancji w oparciu o ekspertyzę tychże biegłych w odniesieniu do szczegółowego przedstawienia problematyki zagadnień jakie na potrzeby rozpatrywanej sprawy wymagały wyjaśnienia. Uzupełniająco przypomnienia wymaga, że środek dowodowy w postaci opinii biegłego doczekał się wypracowania w orzecznictwie własnych kryteriów oceny. Wskazuje się, że opinia biegłego nie może podlegać ocenie sądu w warstwie dotyczącej przedstawionych poglądów naukowych lub dotyczących wiedzy specjalistycznej (naukowej lub technicznej), nawet jeśli członkowie składu orzekającego taką wiedzę posiadają. Ocenie podlega wyłącznie zgodność z materiałem procesowym przyjętych założeń faktycznych, podstawy metodologiczne, transparentność, kompletność, spójność wywodu i wreszcie zgodność wniosków opinii z zasadami logiki, wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego. Odwołanie się przez sąd do tych kryteriów oceny stanowi wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii za rzetelną. Oznacza to również i to, że sąd nie ma kompetencji do czynienia ustaleń pozostających w sprzeczności ze stanowiskiem biegłych specjalistów, zwłaszcza w sytuacji gdy opinia jest jednoznaczna, przekonująca i odpowiednio umotywowana. Zdyskredytowanie opinii biegłego sporządzonej w sprawie jest możliwe tylko wówczas, gdy ta zawiera istotne luki, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona i nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona przez eksperta analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować jego rozumowania co do trafności jego wniosków końcowych.
Odnosząc to do pierwszego zarzutu apelacji dotyczącego pominięcia przez Sąd Rejonowy ustaleń biegłego z zakresu pożarnictwa, dotyczących spełniania przez nieruchomość położoną przyul. (...)wŁ.wymogów bezpieczeństwa pożarowego i faktu, że aktualny stan nie stanowi zagrożenia dla tego bezpieczeństwa, co było jednym z argumentów wnioskodawcy opartego na rzekomym zagrożeniu bezpieczeństwa pożarowego budynku, to istotnie Sąd Odwoławczy dostrzega, iż z opinii biegłegoJ. D.wynika okoliczność spełniania przez budynek podstawowych wymagań z tego zakresu i zgodność z wymogami prawnymi jakie stawia się dla minimalnej wymaganej długości dojść ewakuacyjnych. Jednak uczestniczka nie dostrzega także innych uwag poczynionych przez tego biegłego na tle komunikacjilokali (...), których droga ewakuacyjna przebiega przez sąsiednią nieruchomość położoną przyul. (...), co znacznie pogarsza bezpieczeństwo zarówno lokatorów tych lokali jak i osób korzystających z hotelu znajdującego się na wspomnianej nieruchomości. Rozwiązaniem według biegłego byłoby dobudowanie klatki wewnętrznej, co bezspornie poprawiłoby bezpieczeństwo, bo istniałaby dodatkowa droga ewakuacji. W takim wypadku odpadłaby konieczność korzystania z korytarza i klatki schodowej sąsiedniej posesji, a także powstałaby możliwość skrócenia drogi ewakuacyjnej i wykorzystania projektowanej klatki schodowej z lewej oficyny. Dzięki temu droga ewakuacyjna zostałaby znacznie skrócona przez co bezpieczniejsza dla lokatorów obu budynków. Ponadto biegły zauważył, że z uwagi na prowadzenie w nieruchomości przy(...)64 działalności gospodarczej w postaci hotelu odnotował, że w takiej sytuacji należałoby dążyć do rozdzielenia funkcji użytkowych hotelu od mieszkań prywatnych, w tym przypadku wcześniej wspomnianychlokali o nr (...). Natomiast samo rozdzielenie budynków poprzez wybudowanie spornej klatki spowodowałoby powstanie dwóch stref pożarowych zamiast jednej jak jest obecnie, co w przekonaniu biegłego zawsze pozytywnie wpływa na poprawę bezpieczeństwa. Zatem pomimo, iż z opinii nie wynika konieczność poprawy warunków przeciwpożarowych, bo aktualny stan spełnia warunki regulacyjne to pomimo to obecny stan rzeczy jest nieoptymalny w tym zakresie; szczególnie gdy w prosty sposób można poprawić bezpieczeństwo przeciwpożarowe w nieruchomości i polepszyć funkcjonalność całego obiektu tym bardziej, iż budowa klatki schodowej w spornym szybie zachodniej klatki schodowej była przewidziana w pierwotnym planie architektonicznym co z pewnością ma wpływ na walor odwzorowania oryginalności i autentyczności zgodnie z planem pierwotnym tym bardziej jako, że budynek jest obiektem zabytkowym i winno się dążyć do przywrócenia mu pierwotnej postaci wynikającej z nakreślonej koncepcji architektonicznej. Biorąc powyższe Sąd Okręgowy odrzucił logikę zarzutu opartego na chęci pozostawienia statusu quo, pomimo jego zgodności z aktualnymi przepisami z uwagi na dokonane opinie biegłego określające ten stan jako funkcjonalnie znacznie gorszego od optymalnego, możliwego do uzyskania poprzez odbudowę zachodniej klatki schodowej, co przesądziło o wyrażeniu zgody na dokonanie czynność przekraczającej zakres zwykłego zarządu wnioskodawcy.
Gdy chodzi o kolejny zarzut polegający na kwestionowaniu interesu współwłaścicieli w wykonaniu robót budowlanych w celu rozdzielenia sąsiadujących nieruchomości o numerach 64 i 66, w sytuacji gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, by podejmowano jakieś inne czynności w tym celu co ma według skarżącej przemawiać za twierdzeniem, że rzeczona klatka schodowa ma jedynie zwiększać wygodę korzystania zlokali nr (...)na szkodęlokalu nr (...), to nie sposób podzielić tego zarzutu. Na wstępie trzeba odnotować stwierdzenie w opinii biegłegoS. S., że dlalokali o numerze (...)powinny zostać zapewnione dojścia z klatki schodowej zachodniej tak jak to miał miejsce w pierwotnym układzie funkcjonalnym lewej oficyny. Ponadto biegłyJ. D.stwierdził, iż zajęcie przez PaniąA. N.przestrzeni przewidzianej na klatkę schodową komplikuje układ komunikacyjny innych lokali. Dlatego twierdzenia o celowym działaniu na szkodęlokalu nr (...)zajmowanym przez córkę uczestniczki nie znajduje pokrycia w zgromadzonym materiale dowodowym. To co z niego wynika to fakt, iż aktualny stan rzeczy ,a konkretnie brak przewidzianej w planie klatki schodowej utrudnia korzystanie zlokali (...)i obniża ich użyteczność oraz wartość całej nieruchomości. Ponadto sam sporny szyb, w którym miałaby powstać klatka obejmuje stosunkowo niewielką powierzchnię i nie stanowi nawet powierzchni użytkowej, więc utrata tego szybu na rzecz wykonania obiektu do którego został przeznaczony w planie nie może wywoływać szkody na rzeczlokalu nr (...). Jeśli chodzi o zarzut dotyczący braku czynności podejmowanych na rzecz rozdziału obu nieruchomości to trzeba odnotować niniejszą sprawę jako jedną z głównych czynności mających na celu uniezależnienie funkcjonalne i przestrzenne nieruchomości przyul. (...)od sąsiedniej o numerze 64. Poza tym, ze zgromadzonego materiału nie sposób wywieść jak wskazuje skarżąca jakoby niniejsze postępowania stanowiło jedynie pretekst wnioskodawcy do możliwości działania na jej szkodę. Polegające na przejęcia całości nieruchomości i doprowadzenie do ostatecznego „wyrugowania jej i jej córki za jego fasadą”, bo planowana inwestycja w żaden sposób nie wpływa na stosunki własnościowe w nieruchomości. Co więcej w zgodnej opinii biegłych sama budowa nowej klatki schodowej polepszy komunikację w budynku i pozwoli na uniezależnienie się od sąsiedniej nieruchomości i przyniesie wymierne korzyści funkcjonalne w tym podwyższy bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynku. Na tym tle nie sposób uznać tej inicjatywy za celowe i rozmyślne działanie na niekorzyść skarżącej, a należy raczej przyjąć, że będzie korzystne dla wszystkich współwłaścicieli i podniesie wartość nieruchomości przywracając ją do stanu zbliżonego do pierwotnego oraz polepszy walory funkcjonalne całego budynku.
Co do następnego zarzutu odnoszącego się do kosztów inwestycji, w szczególności do kwestionowania w apelacji zasadności jej wykonania, z uwagi na brak dowodów świadczących, iż taka inwestycja przyniosłaby większe dochody, to co prawda w zgromadzonym materiale nie przedstawiono żadnej szczegółowej kalkulacji odnoszącej się do potencjalnego zwiększenia dochodów tym nie mniej jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy szacunkowy koszt wyniesie w okolicach 30.000-35.000 zł co przy średniej stopie zysku oszacowanej za lata 2002-2012 w wysokości 172.614 zł rocznie nie może jawić się jako znaczące tym bardziej, że skarżąca zgodnie zart. 207 k.c.poniesie koszt inwestycji w proporcji odpowiadającej jej udziałom w nieruchomości określonym wczęści 10/24, awięc jej osobisty wkład w inwestycję będzie mniejszy od pozostałych współwłaścicieli. Poza tym pomijając aspekt potencjalnego podniesienia dochodów nie można zapominać, że przywrócenie budynku do pierwotnego stanu zgodnego z planem architektonicznym na pewno podniesie wartość całej nieruchomości oraz uniezależni nieruchomość od sąsiadującego z nią obiektu hotelowego oraz podniesie atrakcyjność 2lokali o numerach (...), które także przecież w przyszłości mogą zostać przeznaczone do wynajmu zamiast do pełnienia funkcji mieszkań prywatnych dwóch pozostałych współwłaścicieli. Biorąc powyższe z pewnością dokonanie inwestycji nie spowoduje straty finansowej a tylko taka mogłaby stanowić racjonalną przesłankę do odmowy przez Sąd dokonania inwestycji przez wnioskodawcę. Gdy chodzi o ostateczne koszty to nawet jeśli na dzień dzisiejszy trudno je dokładnie oszacować, ani ustalić potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, to brak takowych szacunków nie może dyskredytować zasadności wykonania tejże inwestycji, bo ma ona poza uzasadnieniem ekonomicznymi, także inne walory, jak poprawę funkcjonalności lokali czy bezpieczeństwa przeciwpożarowego budynku, które może w praktyce uratować czyjeś zdrowie lub życie, co powinno być wystarczającym uzasadnieniem z uwagi, iż na tego rodzaju wartościach nie wypada oszczędzać.
Co się tyczy ostatniego zarzutu poniesionego w apelacji dotyczącego przyjęcia założenia, że budynek był zaprojektowany jako samodzielny, podczas gdy jego obecny stan użytkowania pozostaje niezmieniony od wielu lat, a sporna klatka pomimo jej naniesienia w projekcie najpewniej nigdy nie powstała, to faktycznie biegli nie byli w stanie stwierdzić czy rzeczona klatka schodowa kiedykolwiek powstała. Nie zmienia to jednak faktu, że jest ona przewidziana w projekcie i ma spełniać określone funkcje.
Biorąc powyższe Sąd Okręgowy orzekła jak w sentencji na podstawieart. 385w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 520 § 1 k.p.c.
Wszystkie przepisyKodeksu postępowania cywilnegoprzywołane zostały w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1469).