Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
Sygnatura akt: I AGa 241/19
Data wyroku: 2020-11-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ryszard Marchwicki, Sędzia Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 listopada 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
w składzie:
Przewodniczący – Sędzia Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga
Sędziowie: Ryszard Marchwicki
Mikołaj Tomaszewski
Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska
po rozpoznaniu w dniu 12 listopada 2020 r. w Poznaniu
na rozprawie
sprawy z powództwaS. O.
przeciwko(...) sp. z o.o.wW.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu
z dnia 27 czerwca 2019 r. sygn. akt IX GC 647/18

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanego 4050 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Ryszard Marchwicki Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga Mikołaj Tomaszewski

UZASADNIENIE
Pozwem z 10 stycznia 2017 r., złożonym do Sądu Rejonowego, powódkaS. O.domagała się zasądzenia od pozwanego– (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.kwoty 40.268 zł, odsetek za opóźnienie i kosztów procesu.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 6 marca 2017 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwany złożył sprzeciw od nakazu zapłaty, domagając się oddalenia powództwa.
W piśmie z 26 lipca 2017 r. powódka rozszerzyła powództwo o kwotę 42.546,63 zł, tj. uzupełnienie należnego jej czynszu za luty 2016 r.
Pismem z 28 lutego 2019 r. powódka rozszerzyła powództwo o 111.844,61 zł , tj. uzupełnienie należnego jej czynszu za marzec, kwiecień i maj 2016 r.
Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2019 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu:

1
oddalił powództwo,

2
zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

3
nakazał ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 7.719 zł tytułem brakującej opłaty od pozwu.

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski Sądu I Instancji.
Powódka jest właścicielką nieruchomości położonej wZ., nrKW (...). Do(...)prowadziła działalność gospodarczą.
Pozwany jest przedsiębiorcą, którego przedmiotem działalności jest m.in. sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych, sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów silnikowych na stacjach paliw, wytwarzanie i przetwarzanie produktów rafinacji ropy naftowej, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
W dniu(...)r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości należącej do powódki. Przedmiotem dzierżawy była część nieruchomości o powierzchni(...)położonej we wsiZ.w województwie(...). Po przejęciu przedmiotu dzierżawy, pozwany planował wybudowanie na nim stacji paliw wraz z infrastrukturą. Umowa została zawarta na 21 lat. Czynsz został określony w § 9 pkt 1 umowy w wysokości 0,10 zł netto za każdy sprzedany w danym miesiącu przez pozwanego na przedmiocie dzierżawy litr paliwa, nie mniej jednak niż 5.000 zł netto miesięcznie. Przy czym zgodnie z pkt 3 czynsz miał być płatny miesięcznie z dołu, w terminie 14 dni od otrzymania przez dzierżawcę prawidłowo wystawionej faktury, a zgodnie z pkt 4 miał być do niego doliczony podatek VAT. Zgodnie z pkt 5 - jeśli dzierżawca nie wzniesie na przedmiocie dzierżawy stacji paliw w terminie 6 miesięcy od otwarcia dla przejazdów samochodowych mostu łączącego centrumF.(Niemcy) iZ., czynsz za okres od upływu 6 miesięcy do dnia wzniesienia stacji paliw ulegnie podwyższeniu do kwoty 50.000 zł. Zgodnie z pkt 6 - jeżeli dzierżawca nie wzniesie stacji w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę, czynsz za okres od dnia upływu ww. 6 miesięcy do dnia wzniesienia stacji ulegnie podwyższeniu do kwoty jak w pkt 5 (tj. 50.000 zł miesięcznie). W pkt 7 ustalono, że zmiany czynszu z pkt 5 i 6 potwierdzone zostaną przez strony w formie pisemnego aneksu do umowy.
Planowana inwestycja miała mieć 6 dystrybutorów, duży parking i 2 wjazdy.
Inwestycja była ściśle związana z planowanym wybudowaniem mostu przezN., łączącego miejscowościF.(w Niemczech) iZ.(w Polsce). Most miał wygenerować zwiększony ruch pojazdów na stacji paliw – po otwarciu mostu byłaby to pierwsza stacja benzynowa po stronie polskiej.
W listopadzie 2009 r. na wniosek pozwanego strony rozpoczęły negocjacje i w ich rezultacie 16 listopada 2009 r. podpisano porozumienie celem „wyjaśnienia wszelkich wątpliwości co do tego, że zawarta umowa obecnie obowiązuje”.
Pozwany wycofał swoje oświadczenie o odstąpieniu od umowy, powiększono przedmiot dzierżawy odziałkę nr (...)(do łącznej powierzchni 7.857 m2) i określono wysokość czynszu na kwotę 6.000 zł miesięcznie.
Jednocześnie pozwany zobowiązał się do złożenia we właściwym urzędzie kompletny wniosek o pozwolenie na budowę stacji - do 31 marca 2010 r. W przeciwnym razie powódka uprawniona była do naliczenia czynszu w wysokości 50.000 zł miesięcznie, po upływie kolejnych 6 miesięcy.
W związku z oddalaniem się planu budowy mostu(...)r. strony podpisały aneks do umowy dzierżawy. W preambule podały, że ich wolą jest dalsze obowiązywanie umowy dzierżawy i porozumienia z 16 listopada 2009 r.
Strony uzgodniły, że budowa stacji benzynowej podzielona zostanie na trzy etapy, przy czym pierwszy etap będzie obejmował wybudowanie stacji paliw zgodnej ze standardami dzierżawcy (zał. 5.1), w skład którego miała wchodzić m.in. taca szczelna z 4 dystrybutorami. W § 2 strony potwierdziły, że wskazany w § 9 ust. 6 umowy obowiązek dzierżawcy wzniesienia stacji w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę rozumiany będzie jako obowiązek zrealizowania w tym terminie pierwszego etapu inwestycji (zał. 5.1). Drugi etap (zał. 5.2) wykonany będzie w terminie 6 miesięcy od otwarcia dla przejazdu samochodów osobowych mostu, o którym mowa w(...), ale nie później niż w okresie 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie pierwszego etapu inwestycji (zał. 5.1). Drugi etap miał obejmować 2 dodatkowe dystrybutory, rozbudowę wiaty i układu drogowego.
W § 7 stwierdzono, że pozostałe postanowienia umowy nie ulegają zmianie.
W lipcu 2010 r. pozwany uzyskał pozwolenie na budowę pierwszego etapu inwestycji, natomiast 21 grudnia 2010 r. ukończył budowę pierwszego etapu wskazanego w aneksie i uzyskał pozwolenie na użytkowanie.
W dniu 2 lutego 2016 r. powódka wystawiłafakturę VAT (...)tytułem czynszu za styczeń 2016 r. w wysokości 12.082,27 zł.
Powódka wystawiała kolejne faktury VAT:

⚫

Nr(...)za luty 2016

Nr(...)korekta

Nr(...)

Nr(...)korekta

Nr(...)

Nr(...)

Most naN.nie został do tej pory wybudowany.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał , że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Sąd wskazał, że kluczową kwestią pozwalającą na rozstrzygnięcie sporu jest analiza i interpretacja umowy dzierżawy i aneksów do niej, w tym porozumienia z listopada 2009 r. Poza sporem bowiem pozostawało, że pozwany wykonał pierwszy etap inwestycji (tj. wybudował 4 dystrybutory z infrastrukturą towarzysząc), która została oddana do użytku w grudniu 2010 r.
Dalej Sąd podniósł , że w niniejszej sprawie, najistotniejszą kwestią, od której zależne były decyzje biznesowe stron, była budowa (bądź jej brak) mostu na rzeceN., pomiędzy miejscowościamiF.w Niemczech iZ.w Polsce. Już w 2007 r., podczas negocjacji umowy dzierżawy, strony miały na względzie niepewność tego przedsięwzięcia i od jego zrealizowania uzależnione były konkretne zapisy w umowie. Jak podkreślał wielokrotnie pozwany, wybudowanie mostu spowodowałoby, że stacja benzynowa na nieruchomości powódki byłaby pierwszą stacją od granicy polsko-niemieckiej, co znacząco wpływałoby na ilość klientów, zwłaszcza niemieckich. Tymczasem obecnie, wobec niewybudowania mostu, stacja pozwanego jest dopiero czwartą stacją od granicy i w dodatku znacznie od niej oddaloną. W konsekwencji ruch na stacji jest niewielki, co ma bezpośredni wpływ na dochód ze stacji. Obie strony zdawały sobie sprawę z kluczowego znaczenia mostu, stąd bowiem wzięły się zapisy umowne, dotyczące mostu i uzależniające od jego budowy wysokość czynszu.
Zasadniczo pozwany miał płacić powódce czynsz, którego wysokość była uzależniona od ilości sprzedanego paliwa (§ 9 pkt 1 umowy – 0,10 zł za każdy sprzedany litr), przy czym powódka miała zagwarantowane, że czynsz ten nie będzie niższy niż 5.000 zł miesięcznie, a od 16 listopada 2009 r. miała zagwarantowany czynsz minimalny w wysokości 6.000 zł (§ 5 i 9 porozumienia z 16 listopada 2009 r.). W ściśle określonych sytuacjach - niezależnie od ilości sprzedanego paliwa - powódce należny był jednak czynsz w wysokości 50.000 zł. Dotyczyło to sytuacji, w których pozwany nie wywiązałby się z zobowiązań dotyczących budowy stacji – tj. w terminie 6 miesięcy od otwarcia mostu nie wybudowałby stacji (§ 9 pkt 5 umowy) lub w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę nie wybudowałby stacji (§ 9 pkt 6 umowy). Analizując zapisy umowy w zestawieniu z aneksem i porozumieniem należy zauważyć, że § 9 pkt 5 i 6 umowy w zw. z§ 1, 2 i 3 aneksu nr (...)zobowiązywał pozwanego do zapłaty czynszu w kwocie 50.000 zł w razie nie zrealizowania budowy pierwszego etapu stacji paliw w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego zezwolenia na budowę. Należy podkreślić, że zmiany czynszu nie miały nastąpić automatycznie, lecz w wyniku podpisania przez strony stosownego aneksu (§ 7 umowy).§ 3 aneksu nr (...)nakładał na pozwanego (dzierżawcę) obowiązek wykonania drugiego etapu inwestycji w terminie 6 miesięcy od otwarcia mostu, nie później jednak iż w terminie 5 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie pierwszego etapu inwestycji. Ten obowiązek nie był obwarowany czynszem karnym.
Umowa została zawarta w 2007 r., natomiast w 2010 r. wizja budowy mostu oddalała się coraz bardziej. Zasadne są zatem wyjaśnienia pozwanego, że - nie mając w bliskiej perspektywie zwiększenia dochodu ze stacji wZ.- dążył do rozłożenia w czasie przedmiotowej inwestycji. Podpisanieaneksu nr (...)w dniu(...)r. miało na celu kontynuowanie umowy dzierżawy, jednak bez konieczności jednorazowego zaangażowania dużych środków pieniężnych na jej wybudowanie. Stąd podział budowy na 3 etapy. Pierwszy etap zakładał bowiem budowę 4 dystrybutorów. Strony, dodając w aneksie § 2 zmieniły § 9 pkt 6 umowy, ograniczając budowę stacji do pierwszego etapu - w terminie 6 miesięcy od uzyskania pozwolenia na budowę. Należy stwierdzić, że pozwany wywiązał się z tego obowiązku, bowiem w lipcu 2010 r. uzyskał pozwolenie na budowę, a 21 grudnia 2010 r. uzyskał zezwolenie na użytkowanie. Z kolei(...)został „połączony” z budową mostu – drugi etap (i kolejne 2 dyspozytory) miały zostać wybudowane, o ile dojdzie do wybudowania mostu naN.. Należy podkreślić, żeaneks nr (...)nie zmieniał i nie modyfikował(...)Zapis ten i zwiększenie wysokości czynszu zależał bowiem od wybudowania mostu, a skoro nie został on wybudowany, to zapis(...)stracił znaczenie. Natomiast(...)w ten sposób, że podwyższenie czynszu do 50.000 zł byłoby możliwe, o ile pozwany nie wybudowałby pierwszego etapu stacji paliw w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Jak wyżej wskazano, pozwany zdążył z budową etapu pierwszego, a zatem brak jest podstaw do podwyższenia czynszu do 50.000 zł miesięcznie.
W zakresieaneksu nr (...)w jego § 2 strony wyraźne wskazały, że(...)umowy ulega zmianie jedynie w takim zakresie, że czynsz karny będzie się należał powódce w razie nie zrealizowania pierwszego etapu inwestycji (w miejsce wybudowania całej stacji). Natomiast w§ 3 aneksu nr (...)strony nie odniosły się już do obowiązku zapłaty karnego czynszu, o jakim mowa w(...)umowy, lecz do znajdującego się w tym postanowieniu umownym opisu skonkretyzowanego mostu.
Na marginesie sąd dodał, że(...)umowy dzierżawy uzależnia zapłatę czynszu od prawidłowo wystawionej faktury VAT. Powódka stosownych faktur nie wystawiła. Z kolei(...)wymagał dla zmiany czynszu karnego (określonego w pkt 5 i 6) zawarcia przez strony pisemnego aneksu.
W tym stanie rzeczy, uznając roszczenie powódki za bezzasadne, Sąd powództwo oddalił (pkt. 1 wyroku)
Wpkt. 2na podstawieart. 98 k.p.c.Sąd przyznał pozwanemu wygrywającemu sprawę zwrot kosztów procesu, tj. kosztów zastępstwa procesowego – zgodnie z§ 6pkt Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
W pkt. 3 wyroku Sąd nakazał ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa brakującą opłatę od rozszerzonego powództwa w wysokości 7.719 zł.
Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka która zaskarżyła go w całości i zarzuciła.

1
naruszenie przepisuart. 233 § 1 i 2 kpcw zw. zart. 65 § 1 i 2 kc, poprzez dowolne i sprzeczne z treścią zgromadzonego materiału dowodowego ustalenie, że inwestycja pozwanego związana z wybudowaniem stacji benzynowej na gruncie powódki była ściśle związana z planowanym wybudowaniem mostu przezN., łączącego miejscowościF.w Niemczech iZ.w Polsce, oraz pominięcie celowej bierności pozwanego w przedłożeniu danych adresowych lub danych potrzebnych do ustalenia adresu świadkaJ. P., który osobiście negocjował warunki umów i aneksów z powódką, co uniemożliwiło jego przesłuchanie w tej sprawie;

2
naruszenie przepisuart. 65 § 2 kcw zw. zart. 65 § 1 kciart. 3531kc, poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że:

a
zapis§ 3 Aneksu nr (...)z dnia(...)roku do umowy dzierżawy z dnia(...)roku nie był obwarowany tzw. czynszem karnym, o którym mowa w § 9 ust. 6 umowy dzierżawy, ani nie odnosił się do obowiązku zapłaty czynszu karnego, podczas gdy zapis ten należy interpretować w kontekście treści umowy głównej zgodnie z § 7 aneksu, jak i zgodnie z celem rozbicia inwestycji na etapy,

b
celem§ 2 aneksu nr (...)do umowy dzierżawy było zmiana(...)umowy jedynie w takim zakresie, że czynsz karny będzie się należał powódce w razie niezrealizowania pierwszego etapu inwestycji,

c
zapis § 9 ust. 7 umowy najmu z dnia 30 października 2007 roku wskazuje na obowiązek wprowadzenia czynszu karnego w drodze aneksu, podczas gdy postanowienie to dotyczy literalnie sytuacji, gdy strony chcą dokonywać zmian w zapisach dotyczących czynszu karnego,

d
o braku zasadności roszczenia świadczyć ma zapis § 9 pkt 3 umowy dzierżawy z dnia(...)roku, w myśl którego czynsz wymaga wystawienia faktury VAT, podczas, gdy interpretacja taka nie jest zgodna ani z literalną treścią tych zapisów, ani z celem i wolą stron wyrażaną w czasie negocjowania treści umowy głównej i aneksów, kontekstem sytuacyjnym zawarciaaneksu nr (...)z dnia(...)roku, ani też z charakterem prawnym roszczenia o zapłatę czynszu karnego,

3
nierozpoznanie istoty sprawy poprzez uchylenie się do ustalenia charakteru prawnego czynszu karnego, co ma istotny wpływ na interpretacje zapisów umowy dzierżawy z dnia(...)roku umowy orazaneksu nr (...)z dnia(...)roku, a w konsekwencji na ocenę zasadności roszczenia powódki,

4
błędne i sprzeczne z przepisemart. 245 kpcprzyjęcie, że wystawienie lub brak wystawienia faktury VAT stanowić może o zasadności lub niezasadności roszczenia dochodzonego na drodze sądowej, w sytuacji gdy strona pozwana zaprzecza obowiązkowi zapłaty.

Wskazując na powyższe zarzuty powódka wniosła o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku w całości i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 194.658,30 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

a
40.267,06 zł od dnia 17 lutego 2016 roku,

b
42.546,63 zł od dnia 17 marca 2016 roku,

c
39.885,13 zł od dnia 21 kwietnia 2016 roku,

d
36.562,64 zł od dnia 19 maja 2016 roku,

e
35.396,84 zł od dnia 21 czerwca 2016 roku, do dnia zapłaty,

2
zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje według norm przepisanych.

W związku z poniesionym zarzutem nierozpoznania istoty sprawy, w drugiej kolejności w oparciu o przepisart. 386 § 4 kpc, wniosła o:
uchylenie zaskarżonego wyroku w całości do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji i pozostawienie temu Sądowi rozpoznania wniosku o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje według norm przepisanych.
Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o:
1. oddalenie apelacji w całości ;
2. dopuszczenie wniosku dowodowego wymienionego w końcowych fragmentach niniejszego pisma;
3. zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu.
Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy oraz ustalenia i wnioski prawne tego sądu.
W niniejszej sprawie w dniu(...)r strony zawarły umowę dzierżawy.
Umowa została zawarta na 21 lat z możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy o którym stanowił § 6 umowy;
Zgodnie z § 9 umowy ustalono , że miesięczny czynsz za używanie i pobieranie pożytków wynosić będzie 0,10 zł netto za każdy sprzedany przez dzierżawcę litr paliwa nie mniej niż 5.000 zł miesięcznie z zastrzeżeniem ust 5 i 6 § 9
W ust. 5 postanowiono , że jeżeli dzierżawca nie wzniesie na przedmiocie dzierżawy stacji paliw w terminie 6 miesięcy od dnia otwarcia dla przejazdu samochodów osobowych mostu łączącego centrumF.zZ.czynsz za okres od dnia upływu 6 miesięcy do dnia wzniesienia stacji paliw ulegnie podwyższeniu do kwoty 50.000 zł ;
W ust 6 natomiast postanowiono , że jeżeli dzierżawca nie wzniesie na przedmiocie dzierżawy stacji paliw w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę czynsz za okres od dnia upływu w/w 6 miesięcy do dnia wzniesienia stacji paliw ulegnie podwyższeniu do kwoty jak w ust. 5 umowy ( 50.000 zł ).
W ust. 7 postanowiono , że zmiana czynszu o którym mowa w ust. 5 i 6 potwierdzone zostaną przez strony w formie pisemnego aneksu do umowy.
W dniu 4 stycznia 2008 r został zawartyaneks nr. (...)do umowy w którym zmieniono treść § 7 umowy ( dotyczy prawa odstąpienia od umowy);
W dniu 16.11.2009 r doszło do zawarcia między stronami porozumienia w sprawie realizacji umowy z dnia(...)r . Na mocy tego porozumieniaS.cofnął złożone wcześniej odstąpienie od umowy uznał wymagalne roszczenie z tytułu czynszu za okres od 1 stycznia do 30 listopada 2009 r . Zmieniono przedmiot dzierżawy ( większa powierzchnia ) i podwyższono czyn minimalny z § 9 ust 1 z 5.000 zł do 6.000 zł
DalejS.zobowiązał się w terminie do 31 marca 2010 r złożyć kompletny wniosek o wydanie decyzji – pozwolenia na budowę stacji.
Strony przyjęły , że jeżeli po upływie kolejnych 6 miesięcy nie zostanie zrealizowane zobowiązanie wydzierżawiająca będzie mogła naliczać czyn jak w ust 5 i 6 umowy ( po 50.000 zł ).
W dniu(...)r. strony zawarłyaneks nr (...)w którym postanowiły , że :
§ 1 wyrażają zgodę na podział inwestycji na trzy ( 3) etapy zgodnie z dołączonymi do aneksu załącznikami graficznymi, przy czym pierwszy etap inwestycji powinien obejmować wybudowanie stacji paliw zgodnie ze standardami dzierżawcy jak w załączniku 5.1
§ 2 strony potwierdziły , że wskazany w §9 ust 6 umowy obowiązek dzierżawcy wzniesienia stacji paliw w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę rozumiany będzie jako obowiązek zrealizowania w tym terminie pierwszego etapu inwestycji;
§ 3 strony ustaliły , że drugi etap inwestycji zostanie wykonany przez dzierżawcę w okresie do 6 miesięcy od otwarcia mostu o którym mowa w § 9 ust 5 , jednak nie później niż w terminie pięciu lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie pierwszego etapu inwestycji zrealizowanej zgodnie z załącznikiem nr. 5.1 .
Decyzję o udzieleniuspółce (...)pozwolenia na użytkowanie(...)wŻ.wydał w dniu 21 grudnia 2010 r ( k. 73).
Niesporne jest ,że spółka zrealizowała pierwszy etap inwestycji tj. wybudowała stację paliw.
Również niesporne , że nie został wybudowany most oraz , że spółka nie wykonała drugiego etapu inwestycji polegający na rozbudowie stacji ( poprzez wybudowanie dwóch dodatkowych dystrybutorów) oraz drogi dojazdowej .
Sporna natomiast w niniejszej sprawie i kluczowa dla jej rozstrzygnięcia była interpretacja zapisu(...)- czy wynika z niego , żeS.ma płacić wyższy czynsz po upływie 5 lat od pozwolenia na użytkowanie , czy też nie ponieważ nie wybudowano mostu.
Sąd Apelacyjny podziela interpretację tego zapisu umowy jaką prezentuje Sąd Okręgowy oraz pozwany.
Nie ulega wątpliwości , że w § 2 zostało określone iż wybudowanie stacji to wybudowanie pierwszego etapu , natomiast drugi etap nie miał polegać na budowie lecz rozbudowie stacji .
Strony postanowiły , że ten drugi etap nastąpi po wybudowaniu mostu , ale najpóźniej w ciągu 5 lat od daty uzyskania zezwolenia na użytkowanie.
W§ 3 aneksu nr. (...)strony wskazały jedynie , że drugi etap ma nastąpić najpóźniej w ciągu 5 lat od uzyskania zezwolenia na użytkowanie .
W ocenie Sądu Apelacyjnego tego typu zapis nie zmieniał treści ust 5 § 9 umowy i nie zobowiązywał pozwanego do płacenia wyższego czynszu po okresie 5 lat.
Jest bowiem rzeczą oczywistą , że to od budowy mostu uzależniony był zwiększony ruch na stacji , a więc to most determinował konieczność rozbudowy stacji , natomiast nie ulega wątpliwości , że w ust. 5 postanowiono , że jeżeli dzierżawca nie wzniesie na przedmiocie dzierżawy stacji paliw w terminie 6 miesięcy od dnia otwarcia dla przejazdu samochodów osobowych mostu łączącego centrumF.zZ.oznaczało wybudowanie stacji , a nie jej rozbudowę.
Zresztą logiczne są argumenty strony pozwanej , że rozbudowywanie stacji w sytuacji gdy w obecnym kształcie jest ona wykorzystywana jedynie w 10 % jest inwestycją bezsensowną nie przynosząca żadnych zysków obu stronom.
Interpretowanie spornego zapisu w sposób jak to wskazuje strona powodowa jest sprzeczne z treściąart. 65 k.c.który brzmi :
Art. 65. § 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Paragraf 1 odnosi się ogólnie do czynności prawnych, a § 2 do umów. WedługM. S.kryteria interpretacji oświadczeń woli pozostają w zgodzie z koncepcjami obiektywizującymi, które akcentują taki sposób rozumienia treści oświadczeń woli, jaki może być zrekonstruowany na podstawie zewnętrznych, weryfikowalnych reguł znaczeniowych związanych z kontekstem, w jakim dochodzi do złożenia oświadczenia woli. Nie sprzeciwia się temu dyrektywa interpretacyjna dotycząca umów w § 2, ponieważ rekonstrukcja zgodnego zamiaru stron oraz celu umowy również powinna dokonywać się na podstawie kryteriów weryfikowalnych, o znaczeniu zrozumiałym co najmniej dla drugiej strony, tj. kontrahenta, z którym zawierana jest umowa.
Nie bez znaczenia przy takiej analizie spornej umowy jest niesporny fakt , że powódka prowadziła w tym czasie działalność gospodarczą o tożsamym charakterze ( mniejsza stację benzynową w pobliżu spornej którą następnie wydzierżawiła pozwanemu oraz korzystała z porad prawnych fachowego pełnomocnika ) Znana więc jej była sytuacji na rynku paliw w tych latach .
Metody wykładni oświadczenia woli są stosowane w zależności od ustalonych kryteriów. WedługA. J.chodzi tu o ustalenie, czy wartością preferowaną będzie: 1) intencja podmiotu składającego takie oświadczenie, czy 2) zaufanie, jakie złożone oświadczenie woli budzi u innych osób. W doktrynie wyróżnia się kilka metod wykładni oświadczeń woli: 1) subiektywno-indywidualną, która opiera się na preferencji wykładni zgodnej z rzeczywistą (psychologiczną) wolą osoby składającej oświadczenie woli; 2) obiektywną (normatywną), która akcentuje punkt widzenia (zdolność percepcyjną) odbiorcy
oświadczenia woli i nakazuje przyjąć takie znaczenie oświadczenia woli, jakie mógł mu obiektywnie przypisać odbiorca, oraz 3) kombinowaną (mieszaną), uwzględniającą obie wspomniane wartości (A. Janiak [w:] Kodeks cywilny..., t. 1, red. A. Kidyba, 2012, kom. do art. 65, nt 6).
Na tleart. 65 § 1 k.c.należy przyjąć kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryteriach subiektywnym i obiektywnym. Stosowanie kombinowanej metody wykładni do czynności prawnych inter vivos obejmuje dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Oznacza to, że uznaje się za wiążący sens oświadczenia woli, w jakim zrozumiała go zarówno osoba składająca, jak i odbierająca to oświadczenie. Decydująca jest zatem rzeczywista wola stron (wyrok SN z 20.09.2007 r., II CSK 244/07, LEX nr 487508).
Nie ma żadnych ograniczeń dowodowych dla ustalania sposobu rozumienia umowy przez strony w chwili jej zawarcia, któremu realizacja umowy miała służyć. Mogą zatem być stosowane wszelkie środki dowodowe dopuszczalne według reguł procedury, w której rozstrzygany jest spór. Ponieważ ustalany jest fakt ze sfery psychiki, można oprzeć się wyłącznie na dowodach pośrednich. W przypadku umów pisemnych niewątpliwie konieczna jest analiza językowa dokumentu umowy. Skoro bowiem w tym dokumencie strony wyraziły swoją wolę wywołania skutków prawnych i określiły te skutki, jest on ważnym źródłem informacji o tej woli (zob. np. wyr. SN: z 19.7.2000 r., II CKN 313/00, niepubl.; z 12.4.2013 r., IV CSK 569/12,L.; z 20.9.2007 r., II CSK 244/07,L.). Orzecznictwo stale podkreśla przy tym niedopuszczalność ograniczania się w interpretacji do tego fragmentu tekstu, który jest sporny, ale konieczność uwzględniania innych postanowień umowy, czyli tzw. kontekstu językowego (zob. np. wyr. SN: z 22.3.2006 r., III CSK 30/06,L.; z 27.6.2007 r., II CSK 129/07,L.; z 25.3.2011 r., IV CSK 377/10,L.; z 12.4.2013 r., IV CSK 569/12,L.; z 16.1.2013 r., II CSK 302/12,L.). Ponadto nie traktuje ono interpretacji dokumentu jako samodzielnego, odrębnego sposobu wykładni, ale podkreśla jej łączność z badaniem celu stron i okoliczności ich działania (zob. np. wyr. SN z 26.5.2006 r., V CSK 73/06,L., oraz z 12.4.2013 r., IV CSK 569/12,L.).
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie przesłuchanie w charakterze świadkaJ. P., który osobiście negocjował warunki umów i aneksów z powódką i oparcie swoich twierdzeń przez sąd na zeznaniachR. M. (2), który nie prowadził ani nie nadzorował negocjacji z powódką na żadnym etapie tej sprawy, orazP. G.tj. osoby, która wstąpiła do rozmów z powódką dopiero po kilku latach od zawarcia umowy głównej , a odmówienie wiarygodności zeznaniom powódki co do intencji i okoliczności zawarciaaneksu nr (...)do umowy nie jest uchybieniem które mogłoby prowadzić do zmiany orzeczenia .
Przede wszystkim co wyżej wskazano strony mogą dla ustalania sposobu rozumienia umowy przez strony w chwili jej zawarcia, któremu realizacja umowy miała służyć, powoływać wszystkie środki dowodowe przewidziane w procedurze cywilnej , a więc również zeznania osób które co prawda nie uczestniczyły bezpośrednio w tworzeniu aneksu do umowy , ale mają wiedzę na ten temat . Ponadto co również wyżej wskazano istotne dla interpretacji zapisów aneksu są również okoliczności występujące w niniejszej sprawie oraz zasady doświadczeni życiowego.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie niewątpliwie bardzo istotną , wręcz kluczową rolę, wbrew odmiennym twierdzeniom powódki odgrywała budowa mostu. Rolę tę potwierdza przede wszystkim wiedza płynąca z zasad doświadczenia życiowego. Obecnie stacja paliw strony pozwanej wzniesiona na dzierżawionym gruncie jest czwartą w kolejności stacją paliw licząc od granicy z Niemcami. Ma to kolosalne znaczenie, ponieważ większość klientów stacji pochodzi z Niemiec.
Wynika to między innymi stąd, iż pomiędzy Polską a Niemcami występują różnice w cenach paliw. Powoduje to, iż Niemcy gremialnie tankują w Polsce. Ponadto nie można zapominać, iż sąsiedniF.jest miastem powiatowym - siedzibą powiatuS.-N., a gminaF.liczy prawie 22 tys. mieszkańców, podczas gdy wieśZ.tylko ok. 300.
Po wybudowaniu/odbudowaniu mostu stacja byłaby pierwszą w kolejności.
Zresztą nie bez przyczyny kwestia budowy mostu została zawarta w umowie najmu i to w kontekście wysokości czynszu. ( dzierżawy)
Dlatego też, biorąc pod uwagę wszystkie ustalone w niniejszej sprawie okoliczności, należy stwierdzić, iż Sąd Okręgowy trafnie nawiązał w swym wyroku do planów realizacji mostu i w tym kontekście odczytał treść łączącego strony stosunku prawnego.
Podzielić więc należy stanowisko iż w 2010 r z uwagi na coraz bardziej oddalająca się wizję budowy ( odbudowy ) mostu i co za tym idzie nie mając w bliskiej perspektywie zwiększenia dochodu ze stacji wZ.– pozwany dążył do rozłożenia w czasie przedmiotowej inwestycji. Podpisanieaneksu nr (...)w dniu(...)r. miało na celu kontynuowanie umowy dzierżawy, jednak bez konieczności jednorazowego zaangażowania dużych środków pieniężnych na jej wybudowanie. Stąd podział budowy na 3 etapy. Pierwszy
etap zakładał bowiem budowę 4 dystrybutorów. Strony, dodając w aneksie § 2 zmieniły § 9 pkt 6 umowy, ograniczając budowę stacji do pierwszego etapu - w terminie 6 miesięcy od uzyskania pozwolenia na budowę. Należy stwierdzić, że pozwany wywiązał się z tego obowiązku, bowiem w lipcu 2010 r. uzyskał pozwolenie na budowę, a 21 grudnia 2010 r. uzyskał zezwolenie na użytkowanie. Z kolei(...)został „połączony” z budową mostu – drugi etap (i kolejne 2 dystrybutory) miały zostać wybudowane, o ile dojdzie do wybudowania mostu naN.. Przy czym co już wcześniej zostało wskazaneaneks nr (...)nie zmieniał i nie modyfikował(...)Zapis ten i zwiększenie wysokości czynszu zależał bowiem od wybudowania mostu, a skoro nie został on wybudowany, to zapis(...)stracił znaczenie. Natomiast § 9 pkt 6 został zmieniony za pomocą § 2 aneksu w ten sposób, że podwyższenie czynszu do 50.000 zł byłoby możliwe, o ile pozwany nie wybudowałby pierwszego etapu stacji paliw w terminie 6 miesięcy od uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Jak wyżej wskazano, pozwany zdążył z budową etapu pierwszego, a zatem brak jest podstaw do podwyższenia czynszu do 50.000 zł miesięcznie.
W zakresieaneksu nr (...)w jego § 2 strony wyraźne wskazały, że § 9 ust. 6 umowy ulega zmianie jedynie w takim zakresie, że czynsz karny będzie się należał powódce w razie nie zrealizowania pierwszego etapu inwestycji (w miejsce wybudowania całej stacji). Natomiast w§ 3 aneksu nr (...)strony nie odniosły się już do obowiązku zapłaty karnego czynszu, o jakim mowa w § 9 pkt 5 umowy, lecz do znajdującego się w tym postanowieniu umownym opisu skonkretyzowanego mostu.
Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny apelację powódki jako nieuzasadnioną oddalił na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.oraz§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r w sprawie opłat za czynności radców prawnych.( Dz.U. z 2018 r poz. 265).
Ryszard Marchwicki Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga Mikołaj Tomaszewski