Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 553/19
Data wyroku: 2019-07-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 § 1 kc

Sygn. akt III Ca 553/19

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 22 listopada 2018 roku Sąd Rejonowy w Zgierzu w sprawie z powództwa z powództwaS. L.przeciwkoJ. S. (1)iA. K. (1)jako wspólnikomspółki cywilnej (...)o zapłatę
- w punkcie 1. oddalił powództwo;
- w punkcie 2. zasądził odS. L.na rzeczA. K. (1)kwotę 1.817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;
- w punkcie 3. nakazał wypłacenie kuratorowi sądowemuM. F.kwoty 1.800 zł z zaliczki uiszczonej przez powódkę w dniu 23 listopada 2017 r. i zaksięgowanej pod poz. 500024154866.
Sąd Rejonowy poczynił następujące ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy przyjmuje za własne:
W dniu 12 lipca 2016 roku doszło do zawarcia między(...) s.c.J. S. (1),A. K. (1)aS. L.umowy przedwstępnej sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)położonego wZ.przyul. (...). S.S.8b wZ.o powierzchni użytkowej 60,37 m kw oraz darowizny 5/48 udziału działce drogi dojazdowej łącznie ze zwolnieniem hipoteki ustanowionej na rzeczBanku (...) SAI Oddział wB.. W § 3 strony ustaliły cenę sprzedaży lokalu na kwotę 221.000 złotych łącznie z podatkiem Vat , przy czym kwotę 5000 złotych tytułem zadatku powódka wpłaciła gotówką w dniu podpisania umowy przyrzeczonej . Kwota 216.000 złotych kupująca zobowiązała się zapłacić przelewem na konto kupującego w terminie do 31 sierpnia 2016 roku .
W § 4 strony zgodnie oświadczyły, że zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 7 dni od uiszczenia całej kwoty, nie później jednak niż do 15 września 2016 roku .
W § 5 strony umówiły się, że:

1
przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w ustalonym terminie, o ile do tego czasu zostanie spełniony warunek zawieszający polegający na uzyskaniu przez kupującego kredytu z przeznaczeniem na finansowanie transakcji;

2
jeżeli do dnia upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej tj. najpóźniej do dnia 15 września 2016 roku nie ziści się ten warunek to wówczas roszczenia żadnej ze stron umowy o zawarcie umowy przyrzeczonej nie powstaną, a umowa przedwstępna wygaśnie, a wpłacony zadatek w kwocie 5.000 złotych przepada na rzecz sprzedającego

3
w przypadku jeżeli ziści się warunek z pkt 1 , a w ustalonym terminie kupujący z jakichkolwiek powodów nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej , sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować w całości otrzymany zadatek w kwocie 5.000 złotych

4
w przypadku, jeżeli ziści się warunek z pkt 1 , a w ustalonym terminie sprzedający z jakichkolwiek powodów nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej , kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zadatku w kwocie wpłaconej tj. 5.000 złotych w terminie 7.

S. L.wraz ze swoim mężemA. L.rozpoczęli starania o udzielenie kredytu na zakup lokalu mieszkalnego objętego umową przedwstępną.
Bank, w którym powódka rozpoczęła starania o kredyt poinformował ją, że w Urzędzie Skarbowym wZ.trwa procedura związana z zaległościamispółki cywilnej (...).CJ. S.,A. K., zmierzająca do obciążenia hipoteką przymusową nieruchomości położonej wZ.przyul. (...)dla której urządzona jestKw (...)na kwotę należności 78.461,10 złotych .
Wnioskiem z dnia 6 lutego 2017 rokuS. L.wystąpiła do Sądu Rejonowego w Zgierzu z inicjatywą ugodową co do zapłaty kwoty 10.000 złotych . Próba ugodowa przed Sądem w sprawie I Co 157/17 nie doszła do skutku wobec niestawienia się zawezwanych na rozprawę , a wezwania dla nich były awizowane.
Pismem z dnia 28 czerwca 2018 rokuS. L.odstąpiła od zawartej w dniu 13 października 2017 roku przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkaniowego wZ.przyul. (...), z uwagi na to , że do dnia 15 września 2016 roku nie została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, a przedmiot umowy stał się zbędny.
Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił przede wszystkim na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 10 lipca 2016 roku , która co do treści i faktu jej zawarcia nie była kwestionowana przez żadną ze stron .
Sąd nie dał wiary twierdzeniom strony powodowej, że do podpisania umowy przyrzeczonej nie doszło, bo powód zażądał sporządzenia aneksu do umowy po tym jak wypłynęła sprawa zaległości pozwanych w Urzędzie Skarbowym. Pozwany zaprzeczył temu faktowi, natomiast powódka i świadekA. L.nie przedstawili żadnego dowodu na to, że propozycja zmiany umowy ze strony pozwanej miała miejsce. Trudno jest uznać takie stanowisko powódki, bowiem skoro umowa przedwstępna, zawierająca również rozliczenia finansowe, została zawarta na piśmie, to również dodatkowo żądane kwoty 30.000 złotych w przypadku powódki również powinny być zaproponowane na piśmie .
Strona powodowa nie udowodniła również, aby Bank, poza kwestią wpisu hipoteki przymusowej, był w gotowości udzielenia jej kredytu, co strona pozwana kwestionuje twierdząc, że to powódka nie miała zdolności kredytowej i nie otrzymała tego kredytu .
Nie zrozumiała jest dla Sądu Rejonowego treść oświadczenia o odstąpieniu od umowy z dnia 28 czerwca 2018 roku, bowiem w swojej treści odnosi się do umowy przedwstępnej z dnia 13 października 2017 roku .
Sąd Rejonowy uznał powództwo za bezzasadne.
Zgodnie z treściąart. 394 § 1 k.c.w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej .
Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie jednej albo obu stron do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej. Posłużenie się przez strony umową przedwstępną znajduje z reguły uzasadnienie w okolicznościach, które przesądzają o niezawieraniu w danym momencie umowy definitywnej. Stronom przy zawieraniu umowy przyrzeczonej może również zależeć na stworzeniu stanu pewności, że pożądana umowa definitywna zostanie zawarta.
Sąd I instancji wskazał, że podstawowe znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma wykładnia umowy przedwstępnej z dnia 12 lipca 2016 roku, jaką strony zawarły w związku z planowanym kupnemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wZ.przyul. (...). Wobec zawarcia tej umowy pisemnej, jej treść jest miarodajnym dowodem w sprawie.
Zgodnie z treścią tej umowy warunkiem dla powódki w zawarciu umowy przyrzeczonej było zapłacenie przez nią 216.000 złotych do dnia 31 sierpnia 2016 roku, co wiązało się z otrzymaniem przez kupującą kredytu z przeznaczeniem na finansowanie transakcji objętej umową przedwstępną. To na stronie powodowej ciążył więc obowiązek spełnienia tego warunku, a co najmniej wykazania, że kredyt nie został udzielony z przyczyn nie leżących po stronie kupującego. Powódka, poza pismem kierowanym do pozwanej Spółki przez Naczelnika Urzędu Skarbowego wZ.nie przedstawiła żadnego innego dowodu na to, że pismo to, a co za tym idzie obciążenie hipoteczne nieruchomości przez Urząd Skarbowy, był jedyną przyczyną nieudzielenia kredytu przez Bank. Z tego powodu Sąd również nie jest w stanie ocenić, czy w momencie starania się o ten kredyt po stronieS. L.była zdolność kredytowa. Twierdzenia powódki i jej mężaA. L.o tym, że w krótkim czasie po tym kupili znacznie droższą nieruchomość również skredytowaną przez Bank w niniejszej sprawie nie jest wystarczający, nie mówiąc już, że również i ta okoliczność nie została wykazana przez stronę powodową.
Niezrozumiałym jest również fakt, że skoro nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanej , powódka nie wystąpiła o ewentualne aneksowanie umowy również na piśmie lub o zwrot zadatku zgodnie z treścią § 5 pkt 4 umowy, w którym to postanowieniu umownym jest ustalony sposób odstąpienia od umowy, żądanie zwrotu zadatku, zresztą nie w podwójnej kwocie lecz w wysokości zadatku, w terminie 7 dni .
Te wszystkie wątpliwości każą sądowi przyjąć, że przeszkoda do zawarcia umowy przyrzeczonej leżała po stronie powodowej, a przynajmniej nie wynikała z zawinionego działania pozwanych .
O kosztach sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 2 k.p.c.zasądzając od powódki jako strony przegrywającej sprawę na rzecz pozwanegoA. K. (1)koszty adwokackie w wysokości 1.817 złotych , na które składa się opłata za czynności adwokackie w wysokości 1800 zł na podstawie § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz U 2015 poz 1800 ze zm ) oraz 17 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
Apelację od wyroku Sądu Rejonowego złożyła powódka, zaskarżając go w całości, zarzucając:
1. naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania poprzez:
a. przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów, mianowicie oparcie rozstrzygnięcia przy braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności poprzez (i) braku wskazania jednoznacznego kryterium oceny wiarygodności zeznań stron postępowania, pozwalającej sądowi wyższej instancji i skarżącemu - na weryfikację tej oceny, jak również (ii) ustalenie stanu faktycznego w oparciu o wybrane elementy materiału dowodowego w oderwaniu od pozostałych dowodów tj. zeznań świadkaA. L.oraz zaświadczenia z Urzędu Skarbowego wZ.;
b. naruszenie zasady równego traktowania stron, poprzez zaniechanie doręczenia powodowi odpowiedzi na pozew sporządzonej przez kuratora dla pozwanegoJ. S. (3), a w konsekwencji braku wiedzy powoda na temat stanowiska tego pozwanego w niniejszej sprawie i tym samym braku możliwości odniesienia się do jego treści.
Apelująca powódka wniosła o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na rzecz powódki zgodnie z żądaniem pozwu, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji celem ponownego rozpoznania sprawy,
2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwanyA. K. (1)wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.
Apelująca powódka zarzuciła naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów. Tak sformułowany zarzut apelacji oznacza zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c..
W ocenie Sądu Okręgowego, zarzut ten należało uznać za bezzasadny.
Jak podkreśla się w orzecznictwie i doktrynie procesu cywilnego, normy swobodnej oceny dowodów wyznaczane są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/99).Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sądart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu(tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 6 listopada 1998 r., II CKN 4/98, niepubl.).W rozpoznawanej sprawie nie było podstaw do uznania, że Sąd I instancji wykroczył poza swobodę, którą przyznaje muart. 233 § 1 k.p.c.. Sposób sformułowania przez stronę powodową zarzutu naruszeniaart. 233 k.p.c., który - według apelującej - oznacza przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia przy braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, jest wyrazem braku akceptacji dla prezentowanej przez Sąd pierwszej instancji oceny. Jak już wskazano powyżej dokonana przez Sąd ocena zebranego materiału dowodowego wbrew intencji powódki, nie stanowi naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., gdyż taka ocena należy do składu orzekającego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 r. o sygn. III CK 314/05, LEX nr 172176).
Zarzucając naruszenieart. 233§ 1 k.p.c., w szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Powódka nie przedstawił w apelacji żadnych okoliczności, które wskazywałyby na nieprawidłową, dowolną, czy też dokonaną wbrew zasadom logiki, ocenę dowodów przez Sąd I instancji. Treść uzasadnienia apelacji wskazuje, że podnoszone argumenty stanowią bezzasadną polemikę z trafnym orzeczeniem Sądu I instancji. W ocenie Sądu Okręgowego nie sposób zatem podzielić zarzutu apelującej strony powodowej naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c..
Przyznać jedynie należy apelującej, że ocena Sądu, iż „powódka i świadekA. L.nie przedstawili żadnego dowodu na to, że propozycja zmiany umowy ze strony pozwanej miała miejsce” w odniesieniu do świadkaA. L.pozostaje nietrafna, gdyż oczywistym jest, że to zeznania świadka stanowią dowód w sprawie, a świadek nie jest ani uprawniony ani zobowiązany do przedstawiania dalszych dowodów na swoje twierdzenia. Powyższa ocena Sądu nie rzutuje jednak na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Podobnie rzecz się ma, jeśli chodzi o zarzut naruszenia przez Sąd zasady równego traktowania stron. Z uzasadnienia apelacji wynika, że powódka zarzuciła naruszenieart. 128 § 1 k.p.c.iart. 131 § 1 k.p.c., wskazując na uchybienie Sądu polegające na zaniechaniu doręczenia powódce odpowiedzi na pozew sporządzonej przez kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu pozwanegoJ. S. (3), a w konsekwencji braku wiedzy powódki na temat stanowiska tego pozwanego w niniejszej sprawie i tym samym braku możliwości odniesienia się do jego treści. W istocie, analiza akt sprawy wskazuje, że kurator ustanowiony dla pozwanegoJ. S. (3)złożył pismo procesowe z dnia 23 kwietnia 2018 r., w którym zajął stanowisko odnośnie do żądania pozwu, a którego to pisma odpisy nie zostały doręczone pozostałym stronom. Zauważyć jednak należy, że pismo złożone zostało do akt sprawy w toku postępowania, przed wyznaczonym terminem rozprawy 8 listopada 2018 r., powódka i pozwanyA. K. (1)reprezentowani byli przez profesjonalnych pełnomocników, którzy mogli zapoznać się z aktami sprawy, a więc także z treścią pisma złożonego przez kuratora. Nadto należy podnieść, iż treść samego pisma sprowadzała się zasadniczo do stanowiska kuratora, który wnosił o oddalenie powództwa. W tej sytuacji nietrafnie zarzuciła apelująca powódka naruszenia przez Sąd zasady równego traktowania stron.
Według Sądu Okręgowego, uznając nawet powyższe za uchybienie Sądu, to nie stanowi ono naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania.
W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji prawidłowo uznał, że podstawową kwestią w rozpoznawanej sprawie jest wykładnia umowy przedwstępnej z dnia 12 lipca 2016 roku, jaką strony zawarły w związku z planowanym kupnemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wZ.przyul. (...). Słuszna była też konstatacja Sądu, że wobec zawarcia tej umowy w formie pisemnej, jej treść jest miarodajnym dowodem w sprawie.
Bezsporną okolicznością jest, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warunkiem dla powódki w zawarciu umowy przyrzeczonej było zapłacenie przez nią 216.000 złotych do dnia 31 sierpnia 2016 roku, co wiązało się z otrzymaniem przez kupującą kredytu z przeznaczeniem na finansowanie transakcji objętej umową przedwstępną. To na stronie powodowej ciążył bez wątpienia obowiązek spełnienia tego warunku, a co najmniej wykazania, że kredyt nie został udzielony z przyczyn nie leżących po stronie kupującego. Jak to już wskazano powyżej, Sąd I instancji oceniając materiał dowodowy zgodnie z regułami wynikającymi zart. 233 § 1 k.p.c.prawidłowo uznał, że powódka powyższej okoliczności nie udowodniła, gdyż nie przedstawiła poza pismem kierowanym do pozwanej Spółki przez Naczelnika Urzędu Skarbowego wZ.żadnego innego dowodu na to, że obciążenie hipoteczne nieruchomości przez Urząd Skarbowy, był jedyną przyczyną nieudzielenia kredytu przez Bank. Poza tym powódka twierdziła, że de facto kredyt został udzielony, jednakże również na tą okoliczność żadnego wiarygodnego dowodu nie przedstawiła. Niewystarczające w tej sytuacji były tylko zeznania świadkaA. L.na powyższą okoliczność, skoro jedynie stosowny dokument pochodzący od Banku mógł wątpliwość jednoznacznie usunąć, a takowego powódka nie przedstawiła. Z tego powodu Sąd Rejonowy słusznie uznał, że w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie jest w stanie ocenić, czy w momencie starania się o kredyt po stronieS. L.była zdolność kredytowa.
Powódka dochodziła w rozpoznawanej sprawie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości jak należy domniemywać na podstawieart. 394 § 1 k.c.. Jednak w umowie przedwstępnej strony umówiły się co do kwestii zadatku w § 5 umowy. Skoro zatem nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej – według powódki z przyczyn leżących po stronie pozwanej – powinna ona podjąć czynności o zwrot zadatku zgodnie z treścią § 5 umowy, w szczególności według trybu wskazanego w pkt 4 tego postanowienia. Spełnienia warunków wynikających z tego postanowienia umowy strona powodowa jednak nie wykazała. Jak podniósł Sąd Rejonowy, nie zrozumiała jest przy tym treść oświadczenia powódki z dnia 28 czerwca 2018 roku o odstąpieniu od umowy, bowiem w swojej treści odnosi się do umowy przedwstępnej z dnia 13 października 2017 roku.
Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną.