Sąd Okręgowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 410/20
Data wyroku: 2020-09-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maja Sawicz
Podstawa prawna: art. 23 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt I C 410/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Ś., dnia 16 września 2020 r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Maja Sawicz
Protokolant: Agnieszka Wolak
po rozpoznaniu w dniu 16 września 2020 roku w Świdnicy
sprawy z powództwaJ. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wN.
o uchylenie uchwał

I
oddala powództwo w całości;

II
zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 737 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt. IC 410/20

UZASADNIENIE
PowódJ. K.wystąpił z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wN.o uchylenie uchwał pozwanejWspólnoty nr (...)z dnia 22 stycznia 2020 r. oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód podał, że jest w dniu 20 stycznia 2020 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN., na którym głosowano nad uchwałami nr(...). Następnie w dniu 22 stycznia 2020 r. odbyło się kolejne spotkanie członków Wspólnoty, na którym podjęto uchwały nr(...),
Powód podniósł, że nie został zawiadomiony o planowanych zebraniach. Dopiero w dniu 18 lutego 2020 r. otrzymał informację od zarządcy o podjętych uchwałach.
Powód zaskarżył uchwałę nr(...)podnosząc, że wszelkie prace związane z przyłączeniem gazu do budynku przyul. (...)wN.będą dotyczyły wyłącznie lokali mieszkalnych, z wyjątkiem lokalu należącego do powoda, który ma charakter użytkowy. Natomiast uchwała nr(...)również dotyczy – zdaniem powoda – wyłącznie lokali mieszkalnych, gdyż w treści uchwały znajduje się zapis, że koszt opracowania dokumentacji technicznej na doprowadzenie instalacji gazowej do lokali mieszkalnych będzie wynosił 1200 zł.
Ponadto powód zaskarżył uchwałę nr(...)podnosząc ( k. 64), że uchwała nr(...)zawiera wszystkie umocowania do przeprowadzeni przyłącza gazowego do budynku, a tymczasem powód chciałby mieć wgląd w koszty inwestycji.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wN.w odpowiedzi na pozew (k-44) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych zarzucając, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybieart. 23 ustawy o własności lokalii wbrew twierdzeniom powoda nie naruszają trybu ani celowości podjętych uchwał. Uchwały nie naruszają też – w opinii strony pozwanej - zasad prawidłowego zarządzenia Wspólnotą, ponieważ celem uchwał jest zastąpienie ogrzewania węglowego na ekologiczne ogrzewanie gazowe z możliwością uzyskania przez Wspólnotę dofinansowania inwestycji ze źródeł ogólnopolskich lub samorządowych. Uchwały nie naruszają także interesu powoda, albowiem lokal powoda jest ujęty w realizacji a wykonanie gazowej instalacji grzewczej podniesie nawet wartość lokalu powoda.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właścicielami nieruchomości tworzącymi Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wN.są: Gmina MiejskaN.w udziale 49, 90%, powódJ. K.w udziale 17, 90 %,K. K.w udziale 15, 60 % orazW.iW. W.w udziale 16, 60 %.
W dniu 22 stycznia 2020 r. Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wN.podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr(...).
Mocą uchwały nr(...)właściciele nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową wyrazili zgodę:
- na przyłączenie budynku do sieci gazowej i zawarcie umowy przyłączeniowej do sieci gazowej wraz z wykonaniem przyłącza gazowego do budynku;
- wystąpienie doZakładu (...)o wydanie warunków dostawy gazu do celówgrzewczych i bytowych;
- podpisanie kompleksowej umowy na dostarczanie paliwa gazowego
- inwentaryzację kominiarską przewodów kominowych i wydanie opinii kominiarskiej docelów projektowych;
- zlecenie wykonania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na instalację gazowąwewnętrzną i do celów bytowych;
- wyraża zgodę na ogłoszenie przetargu na wykonanie instalacji gazowej wewnętrznej naklatkach schodowych oraz wykonanie instalacji odbiorczej do celów bytowych;
- upoważnienie administratora w osobie Prezesa Zarządu lub(...) Sp.z o.o.wN., sprawującejzarząd (...)do podpisania umowy z Projektantem na wykonanie dokumentacji technicznej;
- podpisania umowy z Wykonawcami prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały, wyłonionymi w drodze przetargu ofertowego przez Wspólnotę
- podpisania umowy pełnienia funkcji Inspektora Nadzoru Inwestorskiego w zakresie tych prac;
- dysponowania i składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniuustawy Prawo Budowlanez późniejszymi zmianami;
- reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami, urzędami oraz dostawcamimediów(zgłoszenia, decyzje, konserwator, nadzór budowlany, starostwo,T.,(...),itp.);
- reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w kontaktach z właścicielami nieruchomościsąsiadujących;
- składania oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które służyłoby realizacji przyłączenie budynku do sieci gazowej;
- podpisywania wniosków o pozwolenie na budowę i odbioru dokumentacji z tym związanej/ dokonania zgłoszeń;
- zawierania umów cywilno-prawnych;
- podpisania umowy przyłączeniowej budynku do sieci gazowej.
W uchwale określono także orientacyjny koszt wykonania wszystkich etapów prac związanych z doprowadzeniem gazu do budynku na kwotę ok. 35 000 zł.
Natomiast w Uchwale nr(...)Członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na przygotowanie projektów na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w budynku przyul. (...)wN.oraz udzielenie pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu do:

1
podpisania umowy z Projektantem na wykonanie dokumentacji technicznej dotyczących prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały,

1
podpisania umowy z Wykonawcą prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały,

2
podpisania umowy pełnienia funkcji Inspektora Nadzoru Inwestorskiego dotyczących prac wskazanych w § 1 niniejszej uchwały,

3
dysponowania i składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniuustawy Prawo Budowlanez późniejszymi zmianami,

4
reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami, urzędami oraz dostawcami mediów(zgłoszenia, decyzje, konserwator, nadzór budowlany, starostwo,T.,(...), itp.),

5
reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w kontaktach z właścicielami nieruchomości sąsiadujących,

6
składania oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, które służyłyby realizacji zadania określonego w § 1 niniejszej uchwały.

7
- podpisywania wniosków o pozwolenie na budowę i odbioru dokumentacji z tym związanej do dokonania zgłoszeń

2
- wystąpienia o warunki do sieci gazowej

3
- podpisania umowy o przyłączenie do sieci gazowej,

4
- podpisania umowy kompleksowej dostarczania paliwa gazowego,

5
- zawierania umów cywilno-prawnych,

6
- wyrażenia zgody na wykonanie przyłącza gazowego do budynku,

7
- wyrażenia zgody na wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej w budynku,

8
-składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w myślustawy Prawo budowlane

W uchwale ustalono, że koszt opracowania dokumentacji technicznej za wykonanie instalacji gazowej w częściach wspólnych budynku będzie wynosił 3000 zł. Natomiast koszt opracowania dokumentacji technicznej na doprowadzenie instalacji do lokali mieszkalnych – 1200 zł od jednego lokalu.
Za przyjęciem uchwał głosowało 82, 10 % współwłaścicieli.
Dowód:

⚫

umowa kupna sprzedaży z dnia 10.05.2007 r. lokalu użytkowego przyul. (...)wN.k-8 do 10;

odpisksięgi wieczystej (...)z dnia 03.03.2020 r. k-11 15;

uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.wraz listą do głosowania k-17, 18;

uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.wraz listą do głosowania k-21, 22.

Uchwały nr(...)zostały podjęte w celu doprowadzenia instalacji gazowej do budynku, gdyż w lokatorzy budynku korzystają dotychczas z ogrzewania węglowego. Członkowie Wspólnoty zdecydowali się na wymianę ogrzewania z węglowego na gazowe z powodu uzyskania dofinansowania ze środków unijnych w wysokości 10 000 zł na lokal mieszkalny. Lokale użytkowe nie są dofinansowywane. Zarządca kontaktował się z powodem w sprawie podjęcia uchwał, ale powód po zapoznaniu się z ich treścią nie wyraził na nie zgody. W razie konieczności poniesienia wyższych kosztów niż szacowane związanych z inwestycją w częściach wspólnych, każdy z członków Wspólnoty jest gotów ponieść je we własnym zakresie do wysokości jego udziału bez konieczności zawierania umowy kredytu bankowego.
Dowód:zeznania świadkaG. B.k-67;
przesłuchanie stron k-67.
Powód został zawiadomiony o podjętych uchwałach dnia 3 marca 2020 r.
Dowód:przesłuchanie stron k-67.

Sąd zważył co następuje
         :
Powództwo jest niezasadne.
Przepis art. 23 ustawy z dniaUstawy o własności lokali( t. jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 737 z póź. zm.) stanowi, iż uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem oddanych głosów częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania ( ust.1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości ich udziałów, chyba że w umowie albo uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos ( ust.2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie ( ust.3).
Zgodnie zart. 25 ust. 1 i 1a Ustawy o własności lokali( t. jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 737) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie z art. 25 w/w ustawy powód (właściciel lokalu) może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym w doktrynie przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.  Zgodnie zart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. Przepisart. 13 ust. 1 ustawy o własności lokalistanowi, iż właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Przepisart. 14pkt. 1określa, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżąca konserwację. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust.1).
W niniejszej sprawie pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła zaskarżone przez powoda uchwały nr(...)i nr(...)w dniu 22 stycznia 2020 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jak wynika z materiału dowodowego o treści uchwał powód został zawiadomiony 3 marca 2020 r. Zatem powód zachował ustawowy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwał nr(...)i(...)
Jednak Sąd uznał roszczenie powoda za niezasadne z powodu niewykazania przez powoda – wbrew obowiązkowi wynikającemu zart. 6 kc– że zachodzą przesłanki zart. 25wyżej cytowanejustawy o własności lokali.
Obydwie uchwały realizując cel wprowadzenia ekologicznego ogrzewania gazowego zmierzają do uzyskania dofinansowania publicznego na ten cel, a zatem z pewnością zmniejszy wydatki Wspólnoty na zmianę sposobu ogrzewania w budynku. Nietrafne są również zarzuty pozwanego, że lokal powoda został pominięty w uchwale oraz, że uchwała nr(...)upoważnia Zarządcę do zawarcia umowy i uzyskania środków finansowych w postaci kredytu bankowego na ten cel. Jak wynika z treści uchwał oraz zeznań świadkaG. B.i Przewodniczącego Zarządu WspólnotyW. W.– lokal użytkowy należący do powoda został ujęty w programie wymiany instalacji, o czym powód został informowany, i czemu powód nie przeczył podczas przesłuchania. Od niego natomiast zależy czy zdecyduje się na doprowadzenie instalacji gazowej do swojego lokalu i poniesie koszty w tym zakresie. Natomiast z treści uchwał nie sposób wysnuć, że będzie on musiał ponosić koszty instalacji w lokalach mieszkaniowych pozostałych członków Wspólnoty. Przeciwnie – z uchwały(...)wynika jasno, że już za sam koszt projektu instalacji w każdym z lokali każdy z właścicieli lokali mieszkalnych będzie pokrywał we własnym zakresie. Członkowie Wspólnoty będą ponosili wspólnie jedynie koszty projektu i doprowadzenia instalacji w częściach wspólnych nieruchomości odpowiednio do swoich udziałów. Wykonawca zaś zostanie wyłoniony w wyniku przetargu ofert.
Natomiast uchwała nr(...)nie upoważnia Zarządcy do uzyskania kredytu bankowego, chociaż przewiduje taką możliwość. Jednak z przesłuchania Przewodniczącego WspólnotyW. W.wynika, ze każdy z członków Wspólnoty w razie wydatków na wymianę instalacji węglowej na gazową w częściach wspólnych budynku przekraczających dofinansowanie oraz środki z funduszu remontowego –wniesie wkład własny na ten cel.
Stąd twierdzenie powoda, że zaskarżone uchwały naruszają jego interes stoją w sprzeczności z literalnym brzmieniem uchwał oraz celem ich podjęcia
Obydwie uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów większością głosów. Zatem podjęte zostały w trybie przewidzianym przez przepisyart. 23 ustawy o własności lokali. Obydwie też obejmowały kwestie związane z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu uchwały te nie są niezgodne z przepisami ustawy ani umową właścicieli, nie naruszają także w świetle dowodów przeprowadzonych w sprawie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani w inny sposób interesy powoda.
Konstatując Sąd uznał, że brak jest podstaw, w świetleart. 25 Ustawy o własności lokali, do uchylenia uchwał nr(...)i dlatego oddalił powództwo w całości.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.i § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2018 poz. 265 z późn. zm.).