Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1112/16
Data wyroku: 2019-12-06 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Anita Wolska
Podstawa prawna: ART. 222 PAR. 1 KC

Sygn. akt I C 1112/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 06 grudnia 2019r.
Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:Sędzia Anita Wolska
Protokolant:Tomasz Zacharewicz
po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2019r. w Szczecinie
na rozprawie
sprawy z powództwaGminy M.S.
przeciwkoE. G. (1),F. G.,W. J.
o wydanie lokalu
orzeka:
I.oddala powództwo w stosunku do pozwanych:E. G. (1),F. G..
II.umarza postępowanie w stosunku do pozwanegoW. J..
III.zasądza od powoda na rzecz pozwanegoE. G. (1)kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
IV.zasądza od powoda na rzecz pozwanejF. G.kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
V.zasądza od powoda na rzecz pozwanegoW. J.kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sędzia Anita Wolska
Sygn. akt IC 1112/16

UZASADNIENIE
PowódGmina M.S.–Zarząd (...)wS.wniósł o nakazanie pozwanym:E. G. (2),F. G.orazW. J., aby opróżnili i wydali mu lokal mieszkalny, położony wS.przyul. (...)w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz, że z pozwanymiE. G. (2),F. G.łączyła go od dnia 25 października 2011r. umowa najmu spornego lokalu mieszkalnego, na podstawie skierowania do jej zawarcia z osobami, posiadającymi status uchodźcy.W związku z niewywiązywaniem się z postanowień umowy, a mianowicie mając na uwadze , iż najemcy nie zamieszkiwali w spornym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, a nadto z lokalu korzystały osoby trzecie powód w dniu 22 stycznia 2016r.wypowiedział najemcy umowę najmu na podstawieart. 11 ust.3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,który stanowi, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W niniejszej sprawie umowa została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2016r. Po upływie okresu wypowiedzenia pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego. Mając na uwadze powyższe powód w dniu 18 października 2016r. wezwał pozwanych do wydania spornego lokalu, lecz pozwani nie wydali przedmiotowego lokalu. Tym samym pozew jest uzasadniony i konieczny.
PozwanyE. G. (1)w odpowiedzi na pozew z dnia 07 czerwca 2017r. ( k.62—65) wniósł o oddalenie powództwa w całości z uwagi na uznanie za bezskuteczne względem niego ujętego pismem powoda z dnia 22 stycznia 2016r. wypowiedzenia umowy najmu z dnia 25 października 2011r. i istnienia tym samym stosunku najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego między powodem a nim oraz pozwanąF. G.. Nadto o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W uzasadnieniu podniesiono, iż wypowiedzenie umowy najmu na podstawieart. 11 ust.3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnegobyło nieuzasadnione, gdyż pozwani – najemcy nie mieli przerwy w zamieszkiwaniu w przedmiotowym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Powołano się na § 12 umowy najmu lokalu dotyczący sytuacji, w których powód ma prawo wypowiedzenia umowy i poniesiono, iż przez pryzmat art. 3 § 3 w/w ustawy oraz samego radio legis uregulowań, które nawet w nazwie ustawy służyć mają ochronie praw lokatorów nie sposób uznać, że zastosowanie mogą znaleźć przepisy mniej korzystne dla lokatorów, pomimo stosunku prawnego łączącego strony. Zaznaczono, iż w § 16 umowy najmu, który expressis verbis wskazuje, że jedynie w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie znajdują przepisy w/w ustawy. Zaakcentowano, iż pozwani - najemcy będący uchodźcami posługują się językiem polskim w sposób ograniczony, a sama umowa została sporządzona przez powoda, a oni ją w tym kształcie podpisali. Nadto wskazano, iż pozwanyE. G. (1)w swoim piśmie z dnia 19 lutego 2016r. wskazywał na przyczynę swoich częstych nieobecności w mieszkaniu albowiem wraz z żoną wyjeżdżali okresowo w 2015r. do Holandii, gdzie opiekowali się chorą matką pozwanego, a w tym czasie w spornym lokalu trał remont. Nadto podniesiono, iż przez szereg lat nie sprawiali jako najemcy problemów, płacąc czynsz i wywiązując się z nałożonych nań obowiązków i czynie użytku z nieuzasadnionego wypowiedzenia stoi w sprzeczności zart. 5 k.c.i tym samym powództwo powinno być oddalone. Wskazano nadto, iż pozwani - najemcy obawiają się, iż sprawa jest związana z brakiem zgody na sprzedaż wynajmowanego lokalu, do którego mają prawo pierwokupu. O wykup zwrócili się pismem z 27 lipca 2016r., uzyskali odpowiedź odmowną datowaną na dzień 1 września 2016r. z uwagi na bezumowne zajmowanie lokalu od 31 sierpnia 2016r. Takie samo stanowisko zaprezentowała pozwanaF. G..
Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2019r. ( k.170-171) pełnomocnik pozwanegoW. J.wniósł o oddalenie powództwa, zasądzanie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaprzeczył temu, że pozwanyW. J.zamieszkuje w lokalu przyul. (...)i wskazał, że w lokalu tym już nie zamieszkiwał w dacie wniesienia pozwu. Natomiast od lutego 2016r. do kwietnia 2018r. zamieszkiwał wS.przyul. (...), zaś od kwietnia 2018r. do dnia dzisiejszego zamieszkuje w mieszkaniu przyul. (...)wS.. Pierwsze z mieszkań wynajmował, a drugiego jest właścicielem.
Na rozprawie w dniu 22 listopada 2019r.( k.186-187) pełnomocnik powoda oświadczył, iż po przesłuchaniu pozwanegoW. J., z uwagi na to, że nie zamieszkuje w spornym lokalu, jak również nie posiada w nim swoich rzeczy powód cofa powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia i jednocześnie wnosi o nieobciążenia powoda w tym zakresie, ponieważ wytaczając powództwo powód działał w dobrej wierze, nie mając informacji, ze ten pozwany nie zamieszkuje, a jak zeznał sam pozwany w dniu dzisiejszym zdarzyło się, że pomieszkiwał w spornym lokalu. W pozostałym zakresie podtrzymuje dotychczasowe stanowisko.
Pełnomocnik pozostałych pozwanych podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o zasądzenie na rzecz każdego z pozwanych kosztów zastępstwa procesowego od strony powodowej.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny
W dniu 25 października 2011r. pomiędzy wynajmującymGminą M.S.a najemcami:F. T.iE. G. (1)została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wS.przyul. (...). Na czas nie oznaczony. Zgodnie z § 12 ust.4 wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
1/ pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat, o których mowa w § 5, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez zgody wynajmującego,
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnego( Dz.U. z 2005 Nr 31, poz.266 ze zmianami). Natomiast zgodnie z § 16 tej umowy w sprawach nieuregulowanych umowa zastosowanie mają przepisyKodeksu Cywilnegoorazustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Niniejsza umowa została zawarta na podstawie skierowania z dnia 20 października 2011r. do zawarcia umowy najmu na lokal mieszkalny z osobą posiadającą status uchodźcy.

Bezsporne, nadto dowód:

- umowa najmu z 25.10.2011r. k.7-9,

- skierowanie z 20.10.2011r. k.9v,

- karty osobowe k.5-6.

W piśmie datowanym 22 stycznia 2016r.powód oświadczył, że wypowiada pozwanym - najemcom umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)wS.ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2016r. zgodnie zart.11 ust.3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( Dz.U. z 2014r. poz. 150). Jednocześnie informując, iż okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy i przypada na koniec miesiąca kalendarzowego t.j. 31 sierpnia 2016r i w związku z tym wzywa do opróżnienia lokalu i wydania go w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 15 września 2016r. Niniejsza korespondencja została zwrócona jako nie podjęta w terminie przez pozwanych – najemców. PozwanyE. G. (1)odebrał wypowiedzenie osobiście w dniu 28 lipca 2016r.
W dniu 20 lipca 2015r. sąsiedzi pozwanych najemców złożyli pisemną skargę w związku z „ zakłócaniem współżycia sąsiedzkiego” przez osoby zamieszkującelokal nr (...)pod nieobecność najemców, którzy wyjechali w grudniu 2014r. do Holandii.
W dniu 31 sierpnia 2015r.M. B.( sąsiadka pozwanych - najemców) złożyła ustną skargę, iż w lokalumieszkalnym pod nr (...)dotychczasowi najemcy od grudnia „nie przebywają” , a lokal „zamieszkują nieznani jej ludzie, biesiadując i zakłócając często spokój mieszkańców”. Ponawiała ją także w dniu 22 października 2015r.
W dniu 8 października 2015r. powód podjął czynności wyjaśniające w zakresie rozpytania sąsiadów w osobieE. D.orazZ. P.co do okoliczności związanych z zamieszkiwaniemlokalu nr (...).
W dniu 03 listopada 2015r. sąsiedzi pozwanych –najemców skierowali pismo do(...)wS.o wyjaśnienia zamieszkiwania wlokalu nr (...)postronnych osób w związku z wyjazdem za granicę najemców w grudniu 2014r., których zachowanie w godzinach nocnych jest uciążliwe i parkowaniem przez nich samochodów, blokując miejsca parkingowe mieszkańcom. Powód udzielił informacji pismem z dnia 22 stycznia 2016r., iż wszczął postępowanie wyjaśniające w tym przedmiocie. W tej samej dacie zlecił przeprowadzenie wizji w przedmiotowym lokalu celem ustalenia tożsamości osób przebywających w nim.
W przedmiotowym lokalu w okresie od 1 grudnia 2014r. do 21 grudnia 2015r. pięciokrotnie były interwencje z udziałem policji w związku z zakłócaniem porządku publicznego t.j. w dniu 22 czerwca 2015r. ukarano mandatemH. M., w dniu 26 września 2015r. ukarano mandatemT. L., a był również obecnyH. M.. Były także interwencje w dniu 21 lipca 2015r. oraz dwukrotnie w dniu 24 października 2015r.

Dowód:

- wypowiedzenie umowy z 22.01.2016r. wraz z potwierdzeniem odbioru k.10-11,

- pismo z 20.07.2015r. k.13-13v,

-protokół z 31.08.2015r. k.12,

- protokół z 22.10.2015r. k.15,

- protokoły k.14-14v,

- pismo z 3.11.2015r. k.16,

-pismo z 22.01.2016r. k.17,

- pismo z 22.01.2016r. k.17v,

- pismoK.wS.z 11.01.2016r. k.18-18v,

-notatka służbowa z 19.01.2016r. k.19,

- notatka służbowa z 04.02.2016r. k.21,

- notatka służbowa k.26-26v,

-notatka służbowa k.30,

- zeznania świadkaM. B.k.172-173,

- zeznania świadkaA. B.k.174,

-zeznania świadkaZ. P.k.175,

-zeznania świadkaE. D.k.175—176.

Pismem z dnia 27 kwietnia 2015r.(...)wS.poinformował pozwanych- najemców o możliwości sprzedaży przedmiotowego lokalu na ich wniosek.
PozwanyE. G. (1)w dniu 19 lutego 2016r. złożył do(...)wS.odwołanie od wypowiedzenia umowy najmu przedmiotowego lokalu. W uzasadnieniu wskazując, iż z powodu choroby matki był zmuszony do częstych wyjazdów, a świadkiem potwierdzającym stałe zamieszkanie jestW. J., który w 2015r. przeprowadzał gruntowny remont mieszkania, który z powodów finansowych ciągnął się cały rok. W odpowiedzi na niniejsze pismo powód w piśmie z 26 lutego 2016r. podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Nadto w dniu 05 lutego 2016r. przeprowadzono kontrolę w przedmiotowym mieszkaniu, w którym zastanoR. J., matkęW. J., która oświadczyła, iż syn zamieszkuje od około roku.
Wniosek o wykup przedmiotowego lokalu pozwani – najemcy złożyli w dniu 27 lipca 2016r.
Pismem z dnia 12 sierpnia 2016r. pozwani – najemcy zwrócili się pisemnie o pomoc do Prezydenta MiastaS.w związku z wypowiedzeniem im umowy najmu i zdaniem wydania lokalu. Powód w piśmie z dnia 08 września 2016r. podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w kwestii wypowiedzenia umowy najmu. Pismem z dnia 01 września 2016r. pozwani – najemcy w związku z wnioskiem o wykup otrzymali odmowną decyzję z uwagi na wypowiedzenie im umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego z dniem 31 sierpnia 2016r.

Dowód:

- pismo z 19.02.2016r. k.22,

- pismo z 26.02.2016r. k.22v,

- protokół z 05.02.2016r. k.23,

- pismo z 06.07.2016r. z potwierdzeniem odbioru k.24-25,

-pismo z 12.08.2016r. k.27, k.66,

- pismo z 08.09.2016r. k.28,

- protokół z 20.10.2016r. k.19,

-pismo z 27.04.2015r. k.67-68,

- pismo z 01.09.2016r. k.69,

- zeznania pozwanegoE. G. (1)k.177-180.

Pismem z dnia 18 października 2016r. powód wezwał pozwanych do opróżnienia z osób i rzeczy oraz wydania przedmiotowego lokalu w nieprzekraczalnym terminie do dnia 25 października 2016r.
Pozwani -najemcy nie pobierają świadczeń rentowych oraz emerytalnych. PozwanyE. G. (1)korzystał z pomocy społecznej do kwietnia 2017r. PozwanyE. G. (1)podejmuje jedynie prace dorywcze i zarabia w skali miesiąca 400-500 zł.
PozwanyW. J.w dniu 19 marca 2018r. nabył na własność prawo do lokalu mieszkalnego położonego wS.przyK.4/8. W okresie od lutego 2016r. do kwietnia 2018r. wynajmował mieszkanie przyul. (...)wS..
Pozwani- najemcy w grudniu 2014r. wyjechali do chorej matki pozwanegoE. G. (1)do Holandii. Przyjechali razem w lutym 2015r. i ponownie po tygodniu wyjechali do Holandii. W marcu 2015r. pozwanyE. G. (1)przyjechał sam w związku ze zleconym remontem „ generalnym” mieszkania, którego miał „dopilnowywać” pozwanyW. J., któremu klucze do mieszkania przekazał już w lutym 2015r. Wówczas był widywany przez sąsiadaE. D.. Kolejny raz pozwany przyjechał w sierpniu 2015r. i ponownie wyjechał po 2 dniach do Holandii. Ostatecznie wrócił z żonąF.do mieszkania w listopadzie 2015r. Nie wyrażali oni zgody na wynajmowanie tego mieszkania. Wówczas dowiedział się o interwencjach policji w ich mieszkaniu podczas ich nieobecności.
Od października 2016r. wysokość opłat w tym lokalu stanowiła kwota 370,72 zł

Dowód:

- wezwanie z 18.10.2016r. z potwierdzeniem nadania k.31-33,

- informacja z ZUS k.74,72,

- informacja z(...)wS.k.76,

-umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia z 19.03.2018r.k.156-166,

- oświadczenie z 26.06.2019r. k.167,

- informacje o wysoksoći czynszu k.34-35v,

- zeznania pozwanegoE. G. (1)k.177-180,

- zeznania świadkaA. B.k.174,

- zeznania świadkaE. D.k.175—176,

- zeznania pozwanegoW. J.k.180-181,185-186.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie w całości w stosunku do pozwanych - najemców. W stosunku do pozwanegoW. J.pozew został cofnięty ze zrzeczeniem się roszczenia, co skutkowało umorzeniem postępowania w stosunku do niego na podstawieart. 355 § 1 k.p.c.w zw. zart. 203 § 1 k.p.c.( pkt II wyroku). Tym samym przedmiotem oceny roszczenia powoda była ocena istnienia tytułu prawnego do zajmowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez pozwanych – najemców, którzy zakwestionowali skuteczność wypowiedzenia im zawartej w dniu 25 października 2011r. umowy najmu w kontekście wskazania przez powoda, iż przyczyną wypowiedzenia był konkretny przepisart. 11 ust.3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Podstawę prawną wytoczonego powództwa stanowiart. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym  właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz został mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Legitymowanym czynnie do występowania w procesie windykacyjnym jest, zatem właściciel rzeczy, zaś biernie legitymowanym jest osoba, która faktycznie włada jego rzeczą. Zgodnie z ogólną zasadą ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) to powód jest zobowiązany udowodnić, że pozwany faktycznie włada, będąc nieuprawnionym jego rzeczą. Dla merytorycznego rozstrzygnięcia w przedmiocie roszczenia windykacyjnego w postępowaniu cywilnym, rozważenia Sądu, wymagają, zatem dwie kwestie. Po pierwsze ustalenia wymaga, kto jest właścicielem spornej rzeczy, a po drugie w czyim posiadaniu ta rzecz się znajduje.
W niniejszej sprawie niespornym było, że właścicielem lokalu przyul. (...)wS.wS.jest powodowaGmina M.S.oraz to, iż przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w dalszym ciągu we władaniu pozwanychE. G. (1)orazF. G..
Rozważając zasadność powództwa należało mieć na uwadze, iż roszczenie windykacyjne nie przysługuje, jeżeli posiadającemu niewłaścicielowi przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Stąd też uwzględnienie żądania strony powodowej zależy od ustalenia czy pozwanym przysługuje w aktualnym stanie rzeczy skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania spornym lokalem mieszkalnym. Istnienie takiego prawa tamowałoby, bowiem realizację roszczenia windykacyjnego na czas przysługiwania osobie, przeciwko której roszczenie zostało skierowane, uprawnienia do władania rzeczą.
Poza sporem pozostaje w niniejszej sprawie okoliczność, że wskazani pozwani zajmują przedmiotowy lokal mieszkalny.
Należy zwrócić uwagę, iż stosownie doart. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Stosownie natomiast do art. 2 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lutego 2008r. w sprawie  II CSK 484/07 LEX nr 496377 orzekł, iż "inny tytuł prawny" o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnegomoże, mieć oparcie w różnych stosunkach prawnych, w tym również w stosunkach prawnorodzinnych.
Natomiast art. 11. ust.1 tej ustawy ( w brzmieniu z daty wypowiedzenia umowy)stanowił, iż jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Ust. 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Ust.3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
W ocenie Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy nie wykazał, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu. Sąd w tym zakresie dał wiarę zeznaniom pozwanegoE. G. (1), iż nie było faktycznie takiej sytuacji, że nie zamieszkiwał on w przedmiotowym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy. Był wraz z żoną i mieszkał w tym lokalu jeszcze w lutym 2015r. przez okres tygodnia, Był widziany wówczas przez sąsiadaE. D.. Przyjeżdżał jeszcze w miesiącach: marcu, kwietniu i sierpniu 2015r., ale z uwagi na trwający remont i chorobę matki w krótkim czasie ponownie wyjeżdżał do Holandii. Był widzialny w marcu lub kwietniu 2015r. także przez sąsiadaE. D.. Również świadekA. B.zeznał, iż „ przyjechali sąsiedzi było to około grudnia następnego roku”. W listopadzie lub grudniu następnego roku rozmawiała z pozwanym takżeM. B.. Trudno nie dać wiary zeznaniom tych świadków, tym bardziej, że nieobecność sąsiadów w tak długich okresach czasu była powodem ich licznych interwencji w(...)oraz na policji. Dodać należy, iż pozostali świadkowie nie posiadali wiedzy co do okresów „bytności” pozwanych w przedmiotowym mieszkaniu, a skupiali się na kwestiach dotyczących zakłócania porządku domowego, która to okoliczność nie była przyczyną wypowiedzenia umowy najmu. Tym samym skoro wypowiedziano pozwanym-najemcom umowę najmu pismem 22 stycznia 2016r. to trudno przyjąć, iż w tej dacie spełniona była przesłanka na jaką powód się powoływał – „ nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy”. Rolą powoda było wykazanie tej okoliczności, a z dostarczonego materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów i zeznań świadków ta okoliczność nie wynikała. Sąd odniósł wrażenie, iż zgromadzony materiał wskazywałby na inne przesłanki wypowiedzenia t.j. art. 11 ust.2 pkt 3 przedmiotowej ustawy, ale zaznaczyć należy, iż wynajmujący związany jest przyczyną wypowiedzenia, którą obligatoryjnie musi wskazać pod rygorem uznania bezskuteczności takiego wypowiedzenia. Odnosząc się do zarzutów pozwanych – najemców, choć z uwagi na powyższe rozważania ma to charakter drugorzędny w ocenie Sądu przyczyny wypowiedzenia wskazane w umowie ( nie obejmujące wskazanej w wypowiedzeniu z dnia 22 stycznia 2016r. przyczyny) z uwagi na zapis w § 16 umowy najmu nie stanowiły zamkniętego katalogu. Natomiast w art. 3 ust. 3 przywoływanej ustawy wprowadzono zasadę, w myśl której, w przypadkugdy inne ustawyzawierają regulację korzystniejszą od regulacjiustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, stosuje się regulacje tych ustaw w zakresie przepisów dotyczących lokatorów zamiastustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie odnosi się to w ocenie Sądu do treści samej umowy najmu. Z uwagi na powyższe rozważania również odnoszenie się do regulacji zart. 5 k.c.było w ustalonym stanie faktycznym zbędne.
Reasumując w tym stanie rzeczy Sąd uznał, iż nie doszło do skutecznego wypowiedzenia pozwanym – najemcom umowy najmu i tym samym posiadają oni nadal tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Stąd orzeczenie jak w pkt I wyroku. Skoro pozwani – najemcy wygrali spór w niniejszej sprawie to na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.powód powinien zwrócić im niezbędne koszty do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, także z tytułu zastępstwa przez profesjonalnego pełnomocnika. Każdy z pozwanych – najemców udzielił odrębnego pełnomocnictwa i miał prawo bronić się samodzielnie. Sąd tym samym w pkt III i IV wyroku na rzecz każdego z tych pozwanych zasądził koszty związane z zastępstwem prawnych w kwotach po 240 zł na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U. poz.1800 ze zmianami) w kwocie po 240 zł, powiększone o koszty opłaty skarbowej od każdego z pełnomocnictw w kwocie po 17 zł. Takie samo stanowisko dotyczyło również pozwanegoW. J.( ale wniosek o uzasadnienie w tym zakresie nie został złożony).
Sędzia Anita Wolska
informacje o jednostce
orzeczenia sądów
tezy z piśmiennictwa
komentarze
monografie
informacje o jednostce
orzeczenia sądów
tezy z piśmiennictwa
komentarze praktyczne
komentarze
monografie
procedury
I C 1112/16 Dnia 13 grudnia 2019r.

ZARZĄDZENIE

1
odnotować w kontrolce uzasadnień,

2
odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda

3
za 21 dni od doręczenia lub z apelacją

Sędzia Anita Wolska