Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 43/19
Data wyroku: 2019-05-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Przybylska
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 u o.w.l.

Sygn. akt:I C 43/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 maja 2019 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Barbara Przybylska

Protokolant:

Sekretarka Małgorzata Bycka

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2019 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaW. N.,A. R.,S. N.,E. R.
przeciwko(...)ulicy (...)wZ.

o uchylenie uchwały

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Barbara Przybylska
Sygn. akt I C 43/19

UZASADNIENIE
PowodowieW. N.,A. R.,S. N.,E. R.wnieśli o uchylenie uchwał(...)ulicy (...)wZ.z dnia 19 grudnia 2018 roku - nr(...)o powołaniu nowego Zarządu Wspólnoty oraz numer(...)o rozwiązaniu umowy z dotychczasowym Zarządcą, wyborze nowego Zarządcy i zobowiązaniu Zarządu do zawarcia umowy z nowo wybranym Zarządcą. W uzasadnieniu podali, że uchwały te rażąco naruszają interesy Wspólnoty, a zwłaszcza jej członków takich jak powodowie, którzy posiadają tylko po jednym mieszkaniu, a to z tego względu, że większościowy właściciel jakim jestSpółka (...) spółka akcyjnawB.((...) SA) będzie miał obecnie niczym nieograniczony wpływ na funkcjonowanie Wspólnoty, gdyż sprawować będzie zarządzanie i zarząd Wspólnotą. Podnieśli również, że dotychczasowy zarządca prawidłowo wywiązuje się ze swych obowiązków, jest firma sprawdzoną posiadającą odpowiednie służby, kontakt telefoniczny z nowopowołanym zarządcą jest utrudniony, a jego siedziba jest w dalszej odległości niż dotychczasowego zarządcy co dodatkowo utrudni możliwość kontaktu. Podnieśli, że(...)uniemożliwia powołanie do zarządu wspólnoty 4 członków ( w tym dwu indywidualnych); zarzucili, że dotychczas większościowy właściciel zalegał z płatnościami i obecnie ich dochodzenie może być utrudnione.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu podnosząc, że zmiana zarówno Zarządu jak Zarządcy jest korzystna dla wspólnoty bowiem(...) SAma doświadczenie w zarządzaniu i administrowaniu wspólnotami, stosuje najwyższe standardy, obowiązana jest do przestrzegania dyscypliny finansów publicznych i wydatków określonych w ustawie o finansach publicznych, co przekłada się na tryb udzielania zamówień i wykonywania robót remontowych - w szczególności zlecanie przeprowadzania tych prac po starannym zabraniu i przeanalizowaniu wszystkich ofert, czego nie stosował dotychczasowy zarządca i co powodowało niejednokrotnie opóźnienia w wykonaniu uchwal odnoszących się do prac remontowych. Zaprzeczyła aby(...) SAzalegała notorycznie z uiszczaniem opłat na rzecz Wspólnoty wskazując, że 81,43% wpływów finansowych dla Wspólnoty ponosi właśnie większościowy właściciel i to głównie z jego środków finansowane są wszelkie prace remontowe. Zaległości były w latach 2010- 2013, ale zostały uregulowane. Podała, że dojazd do siedziby zarządcy jest dogodny, istnieje też punkt obsługi wZ.. Podniosła, że powodowie nie zgłosili woli i gotowości do pełnienia funkcji w zarządzie.
Sąd ustalił:
Stosunki własnościowe w pozwanej wspólnocie kształtują się w ten sposób, że(...) SAwB.ma udział 0,8143, powodowieE.iA. R.- 0,0981 a powodowieS.iW. N.– 0,876. W budynku jest 12 mieszkań, w tym 2 wyodrębnione. W lokalach stanowiących własność(...)mieszka 30 osób, w pozostałych dwu – 5 osób. Do końca 2018r. lokatorów mieszkań stanowiących własność(...)obsługiwał(...), obecnie obsługę tę sprawuje bezpośrednio właściciel– (...) SA. Dotychczas Zarząd Wspólnoty składał się z dwóch członków : powodówW. N.iE. R.. Zarządcą Wspólnoty był(...) spółka z ograniczona odpowiedzialnościąwZ.. Członkowie zarządu wspólnoty nie mieli zastrzeżeń do współpracy z(...), decyzje co do podejmowanych czynności oraz wyboru wykonawców pozostawiali zarządcy, nie byli zorientowanie szczególe w sytuacji finansowej wspólnoty, działania z tym związane całkowicie cedowali na zarządcę. (przesłuchanie strony powodowej).
W dniu 19.12.2018r. na zebraniu wspólnota podjęła uchwałę nr(...), którą odwołano dotychczasowy Zarząd i dokonano wyboru nowego, składającego się z dwóch osób –K. G.iP. K.- pracowników(...) S.A.Uchwała podjęta została stosunkiem udziałów 0,8143 za i 0,1857 przeciw. Dotychczasowym członkom zarządu zaproponowano udział w zarządzie, jednak na to się nie zgodzili twierdząc, że nie chcą zmian. Nie proponowali utworzenia czteroosobowego zarządu.
Na tym samym Zebraniu podjęto kolejną uchwałę - nr(...)- dotyczącą zmiany zarządcy, w ten sposób, że zobowiązano zarząd do wypowiedzenia umowy z Zarządcą Wspólnoty Spółką z.oo(...)z siedzibą wZ.i jej rozwiązanie z dniem 31.03.2018r, cofnięcie wszelkich pełnomocnictw również do kont bankowych i zawarcie nowej umowy o zarządzanie nieruchomością zeSpółką (...) S.Az siedzibą wB.. Uchwała podjęta została stosunkiem udziałów 0,8143 za i 0,1857 przeciw ( uchwały k. 15,16).
W latach 2010 – 2012 roku(...) SAmiała zaległości płatnicze wobec Wspólnoty, zostało to jednak uregulowane. ( nakazy zapłaty k- 42-50, zeznania pozwanego). Obecnie zdarzają się opóźnienia w zapłacie z powodu nieuiszczania opłat przez lokatorów, jednak są one dobrowolnie – choć z opóźnieniem - płacone przez(...)(saldo zadłużenia(...)k.38 , wyciąg z rachunku k. 78, zeznania pozwanego k. 133). Wspólnota w poprzednich latach wykonywała szereg remontów i inwestycji związanych z nieruchomością przy udziale(...) SA. Do 2016 roku(...) SAudzielało pełnomocnictw dotychczasowemu zarządcy to jest Spółce z.oo(...)do reprezentowania i oddawania głosów w ich imieniu. Wobec tego, iż zdarzały się sytuacje, że zbiorowy właściciel miał zastrzeżenia do sposobu wyboru wykonawców czy też ustalonych cen, cofnął pełnomocnictwa udzielone zarządcy. (zeznania pozwanego - k. 132 )
Do siedziby(...)jest możliwy dojazd tramwajem lub autobusem, spóka posiada też punkt wZ.przyul. (...)(przesłuchanie stron)
Stan faktyczny sąd ustalił na podstawie niekwestionowanych przez strony dokumentów złożonych do akta sprawy oraz zeznań stron. Kwestie dotyczące treści i okoliczności związanych z podjęciem zaskrzonych uchwał nie były sporne. Zeznania stron nie pozostają w sprzeczności z dokumentami. Z zeznań powodów, jak pozostałych dowodów nie wynikały okoliczności, mogące świadczyć o wadliwym działaniu nowopowołanego zarządu i zarządcy – w szczególności nie potwierdziły się zarzuty o trudnościach komunikacyjnych (powodowie dotąd nie podejmowali takich prób). Jedyne twierdzenia – powodaR.–dotyczyły innego budynku niebędącego wspólnotą, a zatem zarządzanego na zasadach całkowicie odmiennych, niż ma to miejsce w niniejszej sprawie. Sąd oddalił wnioski składane przez obie strony dotyczące zeznań świadka jak również pism dołączonych do akt albowiem dotyczyły innych wspólnot i nie miały znaczenia dla rozpoznania sprawy.
Sąd zważył co następuję:
Zgodnie z treściąart. 25 ust. 1u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Z kolei naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. Obie przesłanki zaskarżenia uchwały chronią prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty, rozumiane między innymi jako prowadzenie działalności w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria. O przestrzeganiu zasad prawidłowej gospodarki nie świadczy bezkonfliktowe wykonywanie uchwał, ale realne, uzasadnione okolicznościami przypuszczenie, że jeśli dana uchwała będzie nadal funkcjonowała w obrocie prawnym to może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu w rozumieniuart. 25u.w.l. Zgodnie z zasadą wynikającą z treściart. 6 k.c.ciężar wykazania i udowodnienie, że zaskarżona uchwała czy uchwały są niezgodne z umową właścicieli lokali lub naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy właściciela spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Innymi słowy to powodowie mieli obowiązek wykazać zasadność swoich roszczeń. Tymczasem zarówno w uzasadnieniu pozwu, jak i w zeznaniach powodów brak jakichkolwiek danych uzasadniających żądanie uchylenia uchwały numer(...)dotyczącej powołania nowego zarządu wspólnoty. Sam fakt, że w skład nowo powołanego zarządu wchodzą osoby pracujące w(...) SAnie może być wystarczającym powodem do uznania, że narusza to interes wspólnoty bądź jej członka. Ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli . Wspólnota ma prawo w każdym czasie odwołać członka zarządu z zajmowanej funkcji i powołać innego bez względu na subiektywne odczucia konkretnej osoby. Nowopowołany Zarząd jest organem Wspólnoty, a zatem może podejmować w jej imieniu jedynie czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu. Do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała Wspólnoty. Jak wynika z zeznań powodów, nie chcieli być członkami nowopowołanego zarządu, mimo iż taka propozycja była im składana. Sam fakt, że w przypadku powołania zarządu trzyosobowego pozycja trzeciego członka zarządu byłaby słabsza o tyle, że nie miałby realnego wpływy na decyzje zarządu jest założeniem czysto hipotetycznym, niewątpliwie bowiem osoba taka miałaby możliwość argumentowania w razie sprzecznych stanowisk, jak i możliwość bezpośredniej kontroli zasadności podejmowanych przez zarząd decyzji. Istotne jest to tym bardziej, że żaden z mniejszościowych właścicieli nie proponował zarządu w większej liczbie osób, a ich odmowa była spowodowana jedynie niechęcią do zmian – przy braku jakichkolwiek informacji, mogących podważać kompetencje nowego zarządu. Brak zatem podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała narusza słuszne interesy wspólnoty bądź jej członków.
Druga z zaskarżonych uchwał dotyczyła zmiany zarządcy Wspólnoty. Tu również powodowie zarzucali rażącą sprzeczność z interesem wspólnoty a zwłaszcza jej członków; podnosili również, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd uznał, że skarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również nie narusza interesów wspólnoty i jej członków. Sąd Apelacyjny w Katowicach w dniu 25 października 2018 r. wskazał w orzeczeniu wydanym w sprawie I ACa 230/18 (opubl. LEX 2610078), że "o sprzeczności interesu właściciela można mówić wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też osobistego punktu widzenia. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka." Głównym argumentem powodów za uchyleniem uchwały było wykazywanie prawidłowo sprawowanego zarządu przez dotychczasowego zarządcę ((...)), tymczasem przesłanką uchylenia uchwały nie jest naruszenie interesów zarządcy ale członków wspólnoty. Sprzeciw powodów wobec powołania nowego zarządcy wynika z przeświadczenia o dobrej współpracy z dotychczasowym zarządcą i hipotetycznego (lecz niepopartego żadnymi okolicznościami faktycznymi) założenia, że nowy zarządca może działać niezgodnie z interesem wspólnoty. Podnoszone natomiast argumenty, że(...) SA– nowy Zarządca - jako zbiorowy właściciel zalega z płatnościami na rzecz Wspólnoty nie został w toku postępowania wykazany. Co prawda kilka lat temu istniały zaległości, co do których zapadły nakazy zapłaty, jednak obecnie taka sytuacja nie zachodzi W ostatnich latach zaległości w zapłacie były stosunkowo krótkotrwałe, nie wymagały wytoczenia spraw sądowych, z zeznań strony pozwanej oraz potwierdzenia przelewu wynika nadto, że wobec braku wpłat lokatorów właściciel reguluje zaległości bez potrzeby wdrażania przymusu przez wspólnotę. Nie zasługuje na aprobatę również zarzut, że z chwilą przejęcia przez jednego z właścicieli zarządu nie będą wykonywane żadne dalsze prace remontowe czy renowacyjne. Takie założenia są czysto hipoteczne i niepoparte żadnymi argumentami. Nie może bowiem ujść uwadze, że wszelkie dotychczasowe prace nie mogłyby mieć miejsca gdyby(...)jako jeden z właścicieli nie wyrażał na to zgody. Każda uchwała przy takich, jak w pozwanej wspólnocie stosunkach własnościowych mogła być torpedowana (zwłaszcza, że pozostali właściciele nie mają wymaganej przepisami prawa większości umożlwiającej złożenie wniosku o głosowanie w trybie jeden właściciel jeden głos), a nie miało to miejsca. Wszelkie zarzuty powodów zmierzające do wykazania, że nowy zarządca nie będzie sprawował zarządu w sposób prawidłowy są również hipotetyczne. Trudno racjonalnie uzasadnić, że nowo powołany Zarządca który jest jednocześnie właścicielem ponad 80 % nieruchomości będzie sprawował zarząd w sposób nieprawidłowy, który by naruszał interesy Wspólnoty. Takie działanie wymierzone byłoby głównie przeciwko jemu samemu. Niewątpliwie rację ma strona pozwana podnosząc, że(...) SAjest spółką Skarbu Państwa dysponującą środkami publicznymi i z tego tytułu obowiązana jest do przestrzegania reguł określonych w ustawie o finansach publicznych co oznaczą między innymi, że przy podejmowaniu czynności administracyjnych zobowiązana jest stosować podwyższone standardy oraz w sposób racjonalny gospodarować pieniędzmi. Wiąże się to również ze szczególnym trybem wyboru ewentualnych wykonawców, ofert co z kolei uzasadnia przekonanie o prawidłowym zarządzaniu nieruchomością wspólną. Istotne jest także, że jako wynajmujący 10 lokali,(...) SAdotąd niejako równolegle i odrębnie od dotychczasowego zarządcy zajmował się sprawami ich lokatorów. Oceniając zatem w sposób obiektywny przedstawione przez powodów argumenty sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, brak również dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu powodów jako właścicieli a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
Mając na uwadze powyższe sąd oddalił powództwo .
O kosztach sąd orzekł na mocyart. 98 k.p.c.w zw. z § 8 ust 1 pkt 1 i §20 rozp. MS z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.