Sąd Apelacyjny w Poznaniu
I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej
Sygnatura akt: I ACa 378/19
Data wyroku: 2020-06-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jerzy Geisler, Sędzia Bogdan Wysocki
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 3, art. 12, art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. 2020.532)
Teza: 1. Nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali ulega podziałowi na dwie wyraźne, odrębne części w postaci lokali wraz z przynależnościami oraz nieruchomość wspólną (art. 3 u.wł.lok.). Podział ten ma charakter dychotomiczny i zdeterminowany jest zarówno cechami konstrukcyjnymi (technicznymi, budowlanymi) i użytkowymi poszczególnych elementów budynku, jak i treścią umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Natomiast powstały w ten sposób stan prawny nieruchomości nie może ulec zmianie przez samo faktyczne zajęcie części nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli lokali i wykorzystywania jej przez niego wyłącznie dla własnych potrzeb. 

2. Ściany zewnętrzne budynku w elewacją pełnią przede wszystkim funkcję konstrukcyjną (budowlaną) oraz estetyczną (wizerunkową). W praktyce elewacja wykorzystywania jest też dla umieszczenia tablic informacyjnych, a za zgodą wspólnoty mieszkaniowej także elementów reklamowych. Natomiast z istoty i przeznaczenia tego elementu budynku wynika, że nie służy on do wykorzystywania go w celu suszenia odzieży przez właścicieli poszczególnych lokali.

Sygn. aktI ACa 378/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący - Sędzia Bogdan Wysocki
Sędziowie: Jerzy Geisler
Małgorzata Gulczyńska
Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska
po rozpoznaniu w dniu 26 czerwca 2020 r. w Poznaniu
na rozprawie
sprawy z powództwaK. K.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)ul. (...)wG.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu
z dnia 31 stycznia 2019 r. sygn. akt XII C 777/18

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 270 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Jerzy Geisler Bogdan Wysocki Małgorzata Gulczyńska

UZASADNIENIE
PowódK. K.wniósł o uchylenie uchwały oznaczonej numerem(...), podjętej przezpozwaną Wspólnotę Mieszkaniową(...)przyul. (...)wG.dnia 22 marca 2018 r. a dotyczącej usunięcia suszarek przyokiennych i daszków nadokiennych znajdujących się przy ścianach zewnętrznych budynku przyul. (...)wG..
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i o obciążenie powoda wszelkimi kosztami postępowania w tym o zwrot kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 31 stycznia 2019 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił powództwo, kosztami postępowania obciążył w całości powoda i z tego tytułu zasądził od niego na rzecz pozwanej kwotę 377 zł.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski.
Udział powoda we współwłasności nieruchomości położonej wG.przyul. (...)wynosi 40,03%, a udział siostry powodaJ. O. (1)i jej mężaJ. O. (2), na prawach rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej, wynosi 59,07 %. MałżonkowieO.sprawują zarząd nieruchomością na podstawie uchwały Wspólnoty z dnia 4 lutego 2016 r.
Powód nie zarzucał, że uchwała nr 6/2018 jest dotknięta jakimkolwiek brakiem formalnym w szczególności nie zarzucał wadliwego obliczenia udziałów we współwłasności członków wspólnoty w większości głosujących za tą uchwałą.
Uchwała nie została podjęta z naruszeniemart. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., ani z naruszeniem art. 23 ust.2 tej ustawy i jest zgodna z prawem.
Uchwała ta nie narusza też zasad prawidłowego zarządu nieruchomością, ani nie narusza jakiegokolwiek uzasadnionego interesu powoda.
Syn powodaM. K.urodzony (...), czyli obecnie 18 - letni, cierpi na alergiczny nieżyt nosa, jest uczulony na pleśnie.
Powód jest właścicielem mieszkalnych lokali odrębnych w kamienicy na ww. nieruchomości oznaczonych numerami 2, 3 , 4 , 5 i 7, a także właścicielem pomieszczeń oznaczonych jako G1 i G2 (garaże). Do jego wyłączne dyspozycji pozostaje część strychu.
Bezsporne jest, że powód z żoną i synem zajmuje mieszkanie o powierzchni około(...), a także dysponuje mieszkaniem na I piętrze, którego nie zajmują żadni lokatorzy i które, po podziale na dwa mniejsze mieszkania, zamierza przekazać swym dzieciom.
W lokalach użytkowych do których wejście prowadzi od strony podwórza znajduje się kancelaria radcy prawnego i siedzibafirmy (...) Spółka z o.o.Na podwórzu stoją też kubły na śmieci, niekiedy przepełnione. Użytkownicy tych lokali użytkowych złożyli doStowarzyszenia (...)skargi na zasłanianie przez powoda tablic informacyjnych wywieszanym na suszarce przyokiennej praniem, a także suszenie bielizny i rzeczy osobistych w godzinach pracy tych podmiotów gospodarczych, oraz nie stosowanie się powoda do ustaleń poczynionych we wcześniejszych rozmowach z nim.
W ocenie Sądu Okręgowego w świetle dokonanych ustaleń faktycznych powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powód nie wskazywał, żadnego braku formalnego zaskarżonej uchwały.
Powód nie uchybił 6- tygodniowemu terminowi zawitemu do zaskarżenia uchwały.
Stosującart. 25 ust.1 i 1awyżej wskazanejustawy o własności lokalisąd badał, czy występuje niezgodność tej uchwały z jakimś przepisem, lub przepisami prawa i czy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, narusza interesy powoda, lub go krzywdzi.
Uchwała nie narusza żadnego przepisu prawa, jest więc zgodna z prawem. Z suszarki przyokiennej i daszku nadokiennego korzysta wyłącznie powód, bowiem pozostałe urządzenia tego rodzaju zostały usunięte.
Osiemnastoletni syn powoda nie jest stroną w sprawie.
Ponieważ z zeznań powoda wynikało, że stan zdrowia syna traktuje jako ściśle powiązany ze swoimi prawami i interesami, sąd ocenił również ten problem na tle całego materiału dowodowego.
Z zaświadczenia lekarskiego wystawionego przez specjalistę laryngologaT. H.dnia 3 grudnia 2018 r. wynika, że pełnoletni syn powoda cierpi na alergiczny nieżyt nosa będący skutkiem alergii na pleśnie i konieczne jest wietrzenie pościeli i ubrań z których syn powoda korzysta. Alergolog nie wskazała w zaświadczeniu sposobu suszenia prania, lecz zaleciła wietrzenie odzieży i pościeli.
Złożone poświadczone kserokopie dokumentacji zPrzychodni (...)zawierają zapisy lekarza otolaryngologaA. G.z których wynika, że objawy alergii, czyli katar sienny, nie utrudniająM. K.normalnego funkcjonowania.
Załączone zdjęcia pokazują, że odzież na suszarce znajduje się blisko ściany budynku i część suszonego prania obija się o tę ścianę przy wietrze, lub innych zawirowaniach powietrza. Jest oczywiste, że na porowatym tynku osadzony jest kurz i wchodzące w jego skład roztocze i pleśnie. Tego typu zabrudzenia znajdują się również na podłożu podwórza.
Powód dysponuje licznymi pomieszczeniami, w tym nie zamieszkałymlokalem nr (...), w których może suszyć pranie dowolnej wielkości i liczby, może też systematycznie wietrzyć pomieszczenia mieszkania zajmowanego wraz z rodziną co istotnie ograniczy jego zawilgocenie i rozwój mikroorganizmów pleśniowych.
Po otwarciu okien może też wietrzyć odzież i pościel syna w jednym z pomieszczeń z odpowiednią częstotliwością, bowiem pokoje i pomieszczenia użytkowe należące do powoda nie są bunkrami bez okien.
Korzystanie przez powoda z częściowo zardzewiałej i zakurzonej suszarki, osłoniętej zakurzonym daszkiem, wieszanie na suszarce, między innymi, bielizny osobistej i dolnej o dyskusyjnej estetyce narusza interesy wspólnoty, bowiem daje użytkownikom lokali prowadzącym działalność gospodarczą, lub potencjalnym najemcom argumenty przy negocjacjach do żądania obniżenia czynszu najmu.
Użytkowane przez powoda ww. urządzenie znajduje się bezpośrednio przy wejściu do tych lokali, suszone sztuki pościeli i odzieży zasłaniają częściowo tablice informacyjne, oraz wywołują u klientów kancelarii radcowskiej i firmy niewątpliwe negatywne wrażenie obniżając prestiż tych podmiotów gospodarczych.
Argument, że na podwórzu stoją też pojemniki na śmieci jest trafny, ale przedstawione zdjęcie pojemników przepełnionych plastikowymi workami pełnymi śmieci należy porównać ze zdjęciami pojemników zamkniętych również złożonymi przez powoda i wziąć pod uwagę fakt, że opróżnianie kubłów ze śmieciami przez służby miejskie odbywa się cykliczne co jest faktem powszechnie znanym.
Usunięcie suszarki przyokiennej i daszku nadokiennego w żaden sposób nie narusza uzasadnionych interesów powoda, natomiast jest celowe z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością.
Mając powyższe na względzie Sąd oddalił powództwo.
Na podstawieart. 98 § 1 i 2 k.p.c.kosztami postępowania w całości obciążył powoda,
Apelację od wyroku złożył powód, zaskarżył go w całości.Powód zarzucał rozstrzygnięciu:

1
naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

-

art. 233 § 1 k.p.c.poprzez niedokonanie wszechstronnej analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i oparcie rozstrzygnięcia na dowodach arbitralnie wybranych przez Sąd, jak również dokonanie oceny materiału dowodowego bez uwzględnienia obiektywnych kryteriów oceny wiarygodności dowodów, z przekroczeniem swobody w ocenie materiału dowodowego, w wyniku których to naruszeń Sąd doszedł do wadliwych wniosków i poczynił błędne ustalenia co do tego, że: powód ma możliwość wywieszania i suszenia prania w innych należących do niego pomieszczeniach; wietrzenie pościeli i ubrań, wskazane z uwagi na stan zdrowia syna powoda, może być dokonywane wewnątrz pomieszczenia; istnienie suszarki i dachu narusza interesy pozwanej, ponieważ daje użytkownikom lokali prowadzącym działalność gospodarczą, lub potencjalnym najemcom, argumenty przy negocjacjach do żądania obniżenia czynszu najmu; istnienie suszarki i dachu wywołuje u klientów podmiotów prowadzących w budynku działalność gospodarczą niewątpliwie negatywne wrażenie; najemcy prowadzący w budynku działalność gospodarczą są niezadowoleni z faktu istnienia suszarki przyokiennej;

2
naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

-

art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalipoprzez jego niezastosowanie i uznanie, że zaskarżona uchwała dotyczy nieruchomości wspólnej, podczas gdy suszarka i dach, której demontażu dotyczy, służą wyłącznie do użytku powoda jako właściciela lokalu, w związku z czym nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej;

art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez uznanie, że zaskarżona uchwała nie narusza uzasadnionych interesów powoda, podczas gdy odebranie powodowi możliwości wywieszania i suszenia ubrań oraz pościeli stanowi okoliczność naruszającą uzasadnione interesy zarówno jego, jak i jego rodziny.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wG.nr(...)z dnia 22 marca 2018 r., ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania odwoławczego.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacjioraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja okazała się bezzasadna.
Ustalenia faktyczne sądu I instancji nie budzą wątpliwości i stąd Sąd Apelacyjny przyjmuje je w pełni za podstawę własnego rozstrzygnięcia.
Zostały one poczynione w oparciu o wszechstronne rozważenie całego zebranego materiału dowodowego, którego ocena, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu wyroku, jest pełna, zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.
Ustalenia te nie zostały skutecznie wzruszone w apelacji, w ramach zarzutu naruszenia przepisuart. 233 § 1 kpc.
Zarzut ten sprowadza się do forsowania przez skarżącego własnej wersji stanu faktycznego, opartej o korzystną dla niego, odmienną ocenę dowodów.
Nie jest to jednak wystarczające dla skutecznego postawienia zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 kpc, bez jednoznacznego i przekonującego wykazania błędów logicznych czy luk w rozumowaniu sądu.
Takich uchybień jednak uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie zawiera.
Wbrew zarzutom powoda Sąd Okręgowy miał podstawy uznać za wiarygodne twierdzenia pozwanego, że najemcy lokali użytkowych w budynku sprzeciwiają się wykorzystywaniu elewacji do suszenia odzieży.
W tym zakresie pozwany przedłożył pisma kierowane przez te podmioty do zarządu wspólnoty.
Jeżeli powód chciał podważać rzeczywiste intencje autorów tych pism, to winien wnioskować o przesłuchanie ich w charakterze świadków w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.
Dlatego zgłoszenie tego dowodu dopiero w apelacji było ewidentnie spóźnione z punktu widzenia przepisuart. 381 kpc.
Jakkolwiek nie miało to decydującego znaczenia dla oceny zasadności apelacji, to podzielić należy także ustalenie sądu I instancji zgodnie z którym powód dysponuje pomieszczeniami, w których może suszyć odzież, czy to w pomieszczeniu strychowym, czy to w innym posiadanym przez niego lokalu mieszkalnym.
Bez znaczenia dla takiej oceny jest okoliczność, że wymagałoby to poczynienia nakładów w tych pomieszczeniach, czy też, że wiązałoby się dla powoda z większymi uciążliwościami.
Nie doszło także do naruszenia powołanych w apelacji przepisów prawa materialnego.
Wskazując na naruszenie art. 3 ust. 2 u.wł.lok. apelujący zdaje się przyjmować, że sporne elementy, w postaci suszarki i daszku, stały się integralną częścią należącego do niego lokalu mieszkalnego, a to z tego względu, że wykorzystywane są wyłącznie przez właściciela tego lokalu.
Takie rozumowanie jest jednak nie do przyjęcia i opiera się na nieporozumieniu.
Nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali ulega podziałowi na dwie wyraźne, odrębne części w postaci lokali wraz z przynależnościami oraz nieruchomość wspólną (art. 3 u.wł.lok.).
Podział ten ma charakter dychotomiczny i zdeterminowany jest zarówno cechami konstrukcyjnymi (technicznymi, budowlanymi) i użytkowymi poszczególnych elementów budynku, jak i treścią umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali.
Natomiast powstały w ten sposób stan prawny nieruchomości nie może ulec zmianie przez samo faktyczne zajęcie części nieruchomości wspólnej przez jednego z właścicieli lokali i wykorzystywania jej przez niego wyłącznie dla własnych potrzeb.
Nie doszło także do naruszenia przepisu art. 25 ust. 1 u.wł.lok.
Przeciwnie, zaskarżona uchwała w istocie przywraca stan zgodności z prawem korzystania z nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.wł.lok. każdy z właścicieli lokali ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnejzgodnie z jej przeznaczeniem.
W związku z tym należy wskazać, że ściany zewnętrzne budynku wraz z elewacją pełnią przede wszystkim funkcję konstrukcyjną (budowlaną) oraz estetyczną (wizerunkową).
W praktyce elewacja wykorzystywana jest też dla umieszczenia tablic informacyjnych, a za zgodą wspólnoty mieszkaniowej także elementów reklamowych.
Natomiast z istoty i przeznaczenia tego elementu budynku wynika, że nie służy on do wykorzystywania go w celu suszenia odzieży przez właścicieli poszczególnych lokali.
Z kolei właściciel lokalu, zaskarżając uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, nie może skutecznie powoływać się na ochronę swojego interesu, jeżeli miałoby to polegać na utrwaleniu stanu korzystania przez niego z nieruchomości wspólnej w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem.
Z tych przyczyn na podstawieart. 385 kpcoraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.
O należnych pozwanemu kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym orzeczono (punkt 2 wyroku) na podstawie przepisówart. 98 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 391 kpcoraz § 10 ust. 1 pkt 2) w zw. z § 8 ust. 1 pkt. 1 i § 20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800 ze zm.).

    Jerzy Geisler Bogdan Wysocki Małgorzata Gulczyńska