Sąd Apelacyjnyw Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 149/18
Data wyroku: 2019-01-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Górski, Ryszard Iwankiewicz, Agnieszka Bednarek-Moraś
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 668 k.c.

Klauzulę wykonalności nadano
w dniu 21.03.2019r. r. pkt II
na wniosek pełn. wierz. /K.823 /
r.pr.A. L.

Na zarządzenie Sędziego

z up. Kierownika Sekretariatu

Starszy Sekretarz Sądowy

Jolanta Guzowska-Dereń
Sygn. akt I AGa 149/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 stycznia 2019 roku
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSA Krzysztof Górski (spr.)

Sędziowie:

SA Agnieszka Bednarek - Moraś
SA Ryszard Iwankiewicz

Protokolant:

st. sekr. sądowy Karolina Ernest

po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2019 roku na rozprawie w Szczecinie
sprawy z powództwa Gminy MiastoS.
przeciwko(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna wS.

o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie
z dnia 16 października 2017 roku, sygn. akt VIII GC 548/16

I
oddala apelację;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

    Agnieszka Bednarek - Moraś Krzysztof Górski Ryszard Iwankiewicz

Sygn. akt: I AGa 149/18

UZASADNIENIE
Gmina MiastoS.wniosła powództwo w niniejszej sprawie o zapłatę prez pozwaną kwoty 312.003,41 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2016 roku.
W uzasadnieniu podniosła, że prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 18 sierpnia 2015 roku(...) spółka z o.o.w likwidacji wS.(dalej:(...)) została zobowiązana do opróżnienia i wydania powódce lokalu użytkowego przyul. (...)na skutek wypowiedzenia przez powódkę umowy najmu. Wyrokiem z 31 grudnia 2014 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie uwzględnił powództwo przeciwko ww. spółce o zapłatę z tytułu najmu lokalu oraz z tytułu umowy dzierżawy za okres od 1 sierpnia 2012 roku do 31 marca 2013 roku, a postanowieniem z 1 października 2015 roku udzielił powódce zabezpieczenia jej roszczenia pieniężnego wobec(...)ze względu na powiązania tej spółki z innymi podmiotami o podobnych nazwach i z uwagi na uprawdopodobnienie, że zysk z działalności hotelowej trafia do innego podmiotu powiązanego osobowo z tą spółką. Spółka ta nie mając tytułu prawnego do nieruchomości przyul. (...)oddała w posiadanie tą nieruchomość pozwanej spółce, z którą jest związana osobowo i kapitałowo oraz której prezes i prokurent wiedzieli o zakazie podnajmowania gruntu i budynku bez zgody właściciela. Pozwana była zatem od początku posiadaczem w złej wierze. Powódka wywodziła, że roszczenie swoje oparła na podstawieart. 225 k.c.oraz przepisach dotyczących umowy najmu (art. 668 k.c.i następne).
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych.
Argumentując na rzecz swojego stanowiska wskazała, że nie była stroną postępowań sądowych prowadzonych przeciwko(...) spółce z o.o.wS.o wydanie lokalu użytkowego oraz o zapłatę czynszu dzierżawnego i nie miała wiedzy o okolicznościach będących przedmiotem ich rozpoznania. Nadto wywodziła, że wskutek zawarcia z(...)spółką z o.o. umowy dzierżawy lokalu użytkowego, położonego wS.przyul. (...)posiadała ten lokalu jako tzw. posiadacz zależny. Umowę tą pozwana wypowiedziała w trybie natychmiastowym, jak tylko dowiedziała się o wygaśnięciu umowy dzierżawy łączącej Gminę MiastoS.i(...)spółkę z o.o. wS.. Następnie 4 lipca 2016 roku wydała nieruchomość(...) spółce z o.o.wS., która z kolei wydała nieruchomość Zarządowi Budynków i Lokali Komunalnych wS.. Pozwana stanęła również na stanowisku, że umowa podnajmu zawarta przez najemcę z osobą trzecią mimo zakazu wynikającego z umowy najmu nie jest nieważna. Zakwestionowała żądanie powódki oparte na przepisachart. 224 i 225 k.c.wskazując, że nigdy nie była posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości. Zaprzeczyła również, aby była w złej wierze, co do wygaśnięcia umowy dzierżawy, jak również aby istniały powiązania osobowe pozwanej spółki zespółką (...) spółką z o.o.w likwidacji wS.. Podkreśliła, żeM. R.iA. Ł.nie pełnią już żadnych funkcji w(...) spółce z o.o.i nie są z nią w jakikolwiek sposób powiązani.
Wyrokiem z dnia 16 października 2017 Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 294.320 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2016 r , oddalił powództwo w pozostałym zakresie i stosunkowo rozdzielił pomiędzy stronami koszty postępowania, uznając powoda za wygrywającego sprawę w 94%, a pozwaną za wygrywającą sprawę w 6%, przy czym szczegółowe wyliczenie tych kosztów pozostawił referendarzowi sądowemu
Rozstrzygnięcie to Sąd oparł o następujące (uznane za udowodnione lub bezsporne) okoliczności faktyczne:
Gmina MiastoS.oraz(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wS.(nr KRS(...)), reprezentowana przez prezesa zarząduP. W., zawarły w dniu 27 maja 2008 roku umowę najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wS.o łącznej powierzchni użytkowej 1294,51 m(

    2). Zgodnie z § 1 ust. 2 umowy przedmiot najmu mógł być używany wyłącznie w celu prowadzenia w nim przez najemcę działalności hotelowej i gastronomii, a prowadzenie innej działalności obok lub w zamian określonej w ust. 2 wymagało pisemnej zgody wynajmującego (§ 1 ust. 3). Miesięczny czynsz najmu ustalono na kwotę 20.064,91 zł netto, tj. 5,85-krotności stawki podstawowej wynikającej z uchwały Rady MiastaS.(§ 2 ust. 1). Na najemcy ciążył również obowiązek ponoszenia opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu (§4 ust. 2), które, podobnie jak czynsz najmu, miał obowiązek opłacać z góry do 10-go dnia każdego miesiąca.
Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy „najemca nie może bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego oddać przedmiotu najmu osobie trzeciej w podnajem ani do bezpłatnego używania – w całości albo w części”, a nadto (§ 6 ust. 2) „wyrażenie zgody na podnajem wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wynajmujący może uzależnić zgodę od podwyższenia wysokości czynszu”.
Zawartym w dniu 1 października 2010 rokuaneksem nr (...)do umowy najmu z 27 maja 2008 roku Gmina MiastoS.oraz(...)spółka z o.o. wS.(KRS nr(...)) - w imieniu której występowałM. R.jako prezes zarządu - uzgodniły, że na podnajmowanej(...)spółce z o.o. powierzchni 208 m(

    2)prowadzony będzie klub fitness. Miesięczny czynsz najmu, począwszy od 1 października 2010 roku, został ustalony na kwotę 21073,71 zł (7,68 krotności stawki podstawowej w odniesieniu do powierzchni podnajmu 208 m(

    2)oraz 5,85 krotności stawki podstawowej w odniesieniu do powierzchni najmu 1086,51m2).
Pismem z dnia 20 lutego 2012 rokuM. R., jako prezes zarządu(...)spółki z o.o. wS.orazA. Ł.jako wiceprezes tej spółki zwrócili się do Zarządu Budynków i Lokali Komunalnych wS.o zawarcie na czas nieokreślony umowy dzierżawy gruntu przyul. (...)wS.celem jego wykorzystania na plac manewrowo-postojowy samochodów gości hotelowych.
W dniu 29 lutego 2012 roku Gmina MiastoS.oraz(...)spółka z o.o. wS.(KRS nr(...)) reprezentowana przez prezesa zarząduM. R.oraz wiceprezesaA. Ł.zawarły umowę dzierżawy terenu przyul. (...)wS.o łącznej powierzchni 3200m2 (działka nr (...)z obrębu(...)wS.). Teren ten – przyległy do użytkowanego przez(...)spółkę z o.o. wS.lokalu użytkowego przyul. (...)wS.został wydzierżawiony na plac manewrowy i drogi dojazdowe do tego lokalu (§ 1 ust. 1-4 umowy). Czynsz dzierżawny ustalono na kwotę 832 zł netto począwszy od 1 stycznia 2012 roku (§ 5 ust. 1). Postanowienie § 3 ust. 2 umowy stanowi, że dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego przelać praw z umowy na osoby trzecie (pkt 1), ani też dokonać użyczenia, poddzierżawienia lub podnajmu przedmiotu umowy (pkt 2). Zgodnie z § 4 ust. 1 dzierżawcę obciążają również wszelkie koszty utrzymania przedmiotu umowy.
W świetle § 8 umowy zawartej na czas nieoznaczony (ust. 1), w przypadku rozwiązania umowy najmu zespołu pomieszczeń stanowiących lokal użytkowy przyul. (...)wS.(wymieniony w § 1 ust. 4) umowa dzierżawy wygasa z dniem rozwiązania umowy najmu.
(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą wS.została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 24 czerwca 2003 roku. Jej wspólnikami byłyStocznia (...) spółka akcyjnaw upadłości wS.(1000 udziałów o wartości 18902000 zł oraz Skarb Państwa-Ministerstwo Skarbu Państwa (252 udziału o wartości 4763304 zł).
Od 2007 roku(...)spółka z o.o. w likwidacji z siedzibą wS.zmieniła nazwę na(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wS..
W miejsceStoczni (...) spółki akcyjnejwS.jako wspólnicy w udziałach po ½ wstąpili(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wS.oraz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.(po 500 udziałów o wartości 9451000 zł). W dniu 6 września 2011 roku ujawniono jako jedynego obok Skarbu Państwa wspólnika -(...)spółkę z o.o. wS.(970 udziałów o wartości 18334940 zł).
Ujawniony w KRS sposób reprezentacji spółki wskazuje, że w przypadku powołania zarządu wieloosobowego - do składania oświadczeń woli w imieniu spółki upoważnieni byli łącznie dwaj członkowie zarządu, zaś w przypadku powołania zarządu jednoosobowego – prezes zarządu.
Upoważnionym do samodzielnej reprezentacji spółki, jako prezes zarządu, początkowo byłaK. B.. W dniu 19 maja 2008 roku jako prezesa zarządu upoważnionego do samodzielnej reprezentacji spółki wpisano do rejestru przedsiębiorców KRSP. W..
W dniu 22 września 2010 roku do KRS wpisano jako prezesa jednoosobowego zarządu(...)spółki z o.o. wS.M. R..
W dniu 5 stycznia 2012 roku do KRS wpisano jako drugiego członka zarząduA. Ł.(wiceprezes zarządu).
W dniu 30 października 2012 roku w Krajowym Rejestrze Sądowym ujawniono zmianę nazwy spółki na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.(nr KRS(...)). Nadto, w miejsce(...)spółki z o.o. wS.wspólnikiem spółki stała się(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(1000 udziałów o wartości 18902000 zł). Tego samego dnia dokonano wpisuR. K.jako jedynego członka zarządu uprawnionego do składania oświadczeń woli w imieniu spółki (w miejsceM. R.iA. Ł.).
Wpisem z dnia 25 września 2007 roku ujawniono członków rady nadzorczej(...)spółki z o.o. wS.-M. A. (1),A. R. (1)– ojcaM. R.orazL. D.. W dniu 14 sierpnia 2008 roku w miejsceL. D.wpisanoM. S., a w dniu 6 września 2011 roku w miejsceM. A. (1)-A. K.(5 stycznia 2012 roku dokonano wpisu zmieniającego jej nazwisko naR.). Od 30 października 2012 roku ujawnionymi w KRS członkami rady nadzorczej spółki byliA. R. (1),G. W. (1)orazM. K. (1)– żonaR. K.. Równocześnie dokonano wykreślenia członków rady nadzorczej –M. S.iA. R. (2).
Uchwałą nr 15/09/2013 z dnia 30 września 2013 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło decyzję o rozwiązaniu spółki poprzez jej likwidację. Likwidatorem spółki uprawnionym do jej jednoosobowej reprezentacji zostałR. K.. Dnia 31 stycznia 2014 roku wykreślonoM. K. (1)iG. W. (1), zaś wykreśleniaA. R. (1), jako członka rady nadzorczej spółki, nastąpiło wpisem z 4 lutego 2014 roku.
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wW.została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 7 marca 2011 roku (KRS nr(...)). Obecnie cały kapitał zakładowy spółki (5000 zł) jest objęty przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS..
Zawartą 1 września 2012 roku wS.umową(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wS., reprezentowana przez prezesa zarząduR. K.wydzierżawiła(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowo-akcyjnej z siedzibą wS., reprezentowanej przez prezesa zarząduM. R.- lokal użytkowy przyul. (...)wS.wynajmowany od Gminy MiastoS.na podstawie umowy z dnia 27 maja 2008 roku.
Umowa ta została zawarta na czas od 1 września 2012 roku do 31 sierpnia 2021 roku i obejmowała prowadzenie przez dzierżawcę działalności gospodarczej w zakresie w szczególności działalności hotelarskiej i gastronomicznej (§ 4 ust. 1). Ustalona w umowie wysokość czynszu dzierżawnego wynosiła 4000 zł netto (po powiększeniu o podatek VAT i opłatę wynikającą z wysokości miesięcznej kwoty podatku od nieruchomości w wysokości 2546 zł miesięcznie), a termin zapłaty ustalono na 1-wszy dzień każdego miesiąca. Strony ustaliły przy tym, że kwota 4000 zł wpłacana będzie na rachunek bankowy wydzierżawiającego, zaś należny Gminie MiastoS.podatek od nieruchomości uiszczany będzie na rachunek gminy (§ 6 ust. 1 i 3 umowy). Ponadto na dzierżawcę nałożono obowiązek ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z przedmiotu dzierżawy (§ 7).
(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą wS.(adres:ul. (...)) została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 20 lipca 2012 roku (nr KRS:(...)).
Komplementariuszem tej spółki o kapitale zakładowym 62600 zł, uprawnionym do jej reprezentacji, została(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością weW.(do 25 maja 2012 roku oraz od 18 listopada 2013 roku (daty wpisów)- (...) spółka z o.o.z siedzibą weW.). Komplementariusz ten (nr KRS:(...)) reprezentowany był przez prezesa zarząduM. R.. Akcjonariuszami byli również(...) spółka z o.o.wS., reprezentowana przezA. R. (1)oraz(...) spółka z o.o.wS.reprezentowana przezR. K..
W dniu 16 października 2012 roku wpisano podwyższenie kapitału zakładowego spółki z 62600 zł do kwoty 5262600 zł.
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą weW.została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 22 grudnia 2006 roku. Kapitał zakładowy spółki 925000 zł został objęty przez(...) spółkę akcyjnąwS.(900 udziałów o wartości 900000 zł) orazU. W.(25 udziałów o wartości 25000 zł). Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 12 maja 2009 roku o rozwiązaniu spółki i otwarciu likwidacji likwidatorem spółki zostałJ. G..
Na skutek uchwały nr 1 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 25 marca 2010 roku o uchyleniu likwidacji(...) spółka z o.o.w likwidacji weW.spółka zmieniła nazwę na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.. Kapitał zakładowy spółki (1000000 zł) objęła co do kwoty 999000 zł(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.(KRS nr(...)).
Upoważnionym do reprezentacji spółki (wpis 25 marca 2010 roku) jako członek jej jednoosobowego zarządu zostałM. R.. Dnia 17 stycznia 2014 roku jako prokurenta samoistnego wpisanoA. R. (1).
21 czerwca 2012 roku do rejestru przedsiębiorców KRS wpisano zmianę nazwy spółki na(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą weW.(nr KRS(...)). Dnia 18 listopada 2013 roku dokonano wpisu zmiany nazwy spółki – ponownie na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.. W miejsce(...) spółki z o.o.jako wspólnika posiadającego 998 udziałów o wartości 998000 zł wpisano(...) spółkę z o.o.spółkę komandytowo-akcyjną (KRS nr(...)).
Podwyższenie kapitału zakładowego do 2000000 zł na skutek objęcia przez(...) spółkę z o.o.s.k.a. 1996 udziałów o wartości 1996000 zł wpisano do KRS w dniu 4 czerwca 2014 roku. Na skutek objęcia 1600 udziałów o wartości 1600000 zł przez(...) spółkę z o.o.w dniu 30 marca 2015 roku wpisano do KRS podwyższenie kapitału zakładowego spółki do 3600000 zł. Podwyższenie kapitału zakładowego do 3640000 zł na skutek objęcia przez(...) spółkę z o.o.kolejnych 40 udziałów o wartości 1000 zł każdy wpisano do KRS w dniu 3 czerwca 2015 roku. Podwyższenie kapitału zakładowego do kwoty 3740000 zł oraz objęcie – w miejsce(...) spółki z o.o.w likwidacji – 1640 udziałów o łącznej wartości 1640000 zł przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością(KRS nr(...)) wpisano do KRS dnia 28 stycznia 2016 roku.
Siedzibę przyul. (...)wS.ma również(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(KRS nr(...)) wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 31 maja 2012 roku. Kapitał zakładowy spółki w wysokości 5000 zł objął jej jedyny wspólnikA. R. (1), który pełnił również funkcję prezesa jednoosobowego zarządu spółki.
W dniu 10 października 2012 roku jako prokurenta samoistnego spółki wpisanoK. S.. W dniu 30 grudnia 2013 roku kapitał zakładowy spółki podwyższono do kwoty 25000 zł (500 udziałów objąłA. R. (1)). Jako prezesa zarządu wpisanoM. R., a prokurentów samoistnych –K. S.iA. R. (1).
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.(adres:al. (...)) została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 19 lutego 2013 roku (nr KRS:(...)).
95 udziałów o wartości 4750 zł objąłG. W. (2), który został również prezesem jednoosobowego zarządu spółki. W dniu 21 listopada 2013 roku dokonano wpisu o objęciu przezG. W. (2)100% udziałów spółki.
Dnia 25 kwietnia 2014 roku jako komplementariusza(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej z siedzibą wS.sprawującego jej zarząd wpisano w miejsce(...) spółki z o.o.weW.((...)spółki z o.o. weW.) - KRS nr(...)– (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.(KRS nr(...)).
Od 16 lipca 2013 roku zarząd spółki sprawowany był przez komplementariusza– (...) spółkę z o.o.z siedzibą wP.(KRS nr(...)) reprezentowanego przez prezesa zarząduM. R.. W pozwanej spółce prokurentem w tym czasie byłA. Ł..
Postanowieniem komplementariusza pozwanej(...)spółki z o.o. z siedzibą wP., reprezentowanego przez prezesa zarząduM. R., z dnia 1 lipca 2015 roku zmieniono adres pozwanej spółki z dotychczasowegoul. (...)wS.na adresul. (...)wS.. Zmiana ta została wpisana do KRS 14 kwietnia 2016 roku.
(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP.została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS w dniu 21 czerwca 2013 roku. Wspólnikami tej spółki o kapitale zakładowym 5000 zł byli:(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(50 udziałów o wartości 2500 zł) oraz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(50 udziałów o wartości 2500 zł).
Do reprezentowania spółki w przypadku powołania zarządu jednoosobowego upoważnionym jest prezes zarządu samodzielnie, a w przypadku zarządu wieloosobowego – łącznie dwaj członkowie zarządu.
Początkowo prezesem zarządu – jedynym członkiem zarządu(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP.(nr KRS:(...)) byłA. Ł., zaś jej prokurentem (prokura oddzielna) –M. R..
W dniu 21 maja 2014 roku ujawniono zmianę – prezesem jednoosobowego zarządu spółki zostałM. R., a prokurentem (prokura samoistna)A. Ł..
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 6 czerwca 2012 roku (KRS nr(...)). Spółka ma swoją siedzibę przyul. (...)wS..
Kapitał spółki (5000 zł) został objęty do kwoty 4750 zł przez(...)spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (95 udziałów). Z dniem 10 października 2012 roku podwyższono kapitał zakładowy spółki do kwoty 1.200.000 zł, przy czym udziały objęli:(...)spółka z o.o. z siedzibą wB.(11595 udziałów w wysokości 579750 zł),(...)spółka z o.o. z siedzibą wS.(KRS nr(...)) w wysokości 8000 udziałów o wartości 400000 zł oraz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.w wysokości 4400 udziałów o wartości 220000 zł. Od 31 grudnia 2013 roku kapitał zakładowy spółki wynosił 2700000 zł.
Jedynym członkiem (prezesem) zarządu spółki, uprawnionym do samodzielnej reprezentacji zostałA. R. (1)(wpis 6 czerwca 2012 roku). Jako prokurenta samoistnego 10 października 2012 roku wpisanoK. S..
Od 31 grudnia 2013 roku(...)spółka z o.o. (KRS nr(...)) objęła 41595 udziałów o wartości 2079750 zł, przy 8000 udziałów o wartości 400000 zł(...) spółki z o.o.wS.. Do kolejnego podwyższenia kapitału zakładowego spółki do kwoty 3500000 zł doszło 17 czerwca 2015 roku. Powyższe nastąpiło na skutek przystąpienia do spółki przez(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.(KRS nr(...)), która objęła 16000 udziałów o wartości 800000 zł. Na skutek objęcia przez(...)spółka z o.o. 45155 udziałów o wartości 22557750 zł oraz sprzedaży przez(...) spółkę z o.o.w likwidacji wszystkich 16000 udziałów(...) spółce z o.o., w dniu 15 czerwca 2016 roku wpisano podwyższenie kapitału zakładowego spółki do kwoty 3856000 zł.
W miejsceA. R. (1)prezesem zarządu zostałK. S., aA. R. (1),G. W. (1)iM. R.zostali wpisani jako prokurenci samoistni spółki.
(...) spółka z o.o.wS.zaprzestała uiszczać czynszu najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wS.oraz należności z tytułu umowy dzierżawy terenu w sierpniu 2012 roku.
Przed wypowiedzeniem umowy najmu zadłużenie spółki z tytułu czynszu najmu przekraczało kwotę 300000 zł.
W marcu 2013 roku powódka Gmina MiastoS.wypowiedziała umowę(...) spółce z o.o.wS.z uwagi na niewywiązywanie się przez spółkę z obowiązku uiszczania opłat. Nie doszło do dobrowolnego wydania nieruchomości.

M. R.podpisał sprawozdanie z działalności(...)spółki z o.o. s.k.a. wS.za 2013 rok, w którym jako przedmiot podstawowej działalności spółki wskazano świadczenie usług zakwaterowania i usług gastronomicznych w obiektach zlokalizowanych przyul. (...)iul. (...)oraz prowadzenie przystani żeglarskiej przyul. (...). W okresie od początku istnienia pozwanej spółki, tj. od 20 lipca 2012 roku do 31 grudnia 2013 roku przychody netto ze sprzedaży produktów i usług przez pozwaną spółkę wyniosły 5309766,81 zł. Wysokość transakcji z jednostką powiązaną tj.(...) spółką z o.o.wS.wyniosła 365124,86 zł.
Na dzień 31 grudnia 2013 roku 98,81% kapitału podstawowego spółki posiadała(...) spółka z o.o.z siedzibą wS.(104000 akcji na okaziciela serii B o wartości 5200000 zł), 1,14% -(...)spółka z o.o. (1200 akcji imiennych serii A o wartości 60000 zł) oraz 0,05%- (...) spółka z o.o.z siedzibą wP.(52 akcji imiennych serii A o wartości 2600 zł).
Sprawozdanie z działalności pozwanej spółki za rok 2014 z dnia 31 marca 2015 roku, podpisane przezM. R.wskazywało, że przedmiotem podstawowej działalności spółki jest świadczenie usług zakwaterowania i usług gastronomicznych w obiektach przyul. (...)iul. (...)wS.oraz świadczenie usług przechowywania i postoju jachtów.M. R.podpisał również sprawozdanie finansowe pozwanej spółki za 2014 rok.
Uchwałą nr(...)z 25 czerwca 2015 roku zatwierdzono sprawozdanie finansowe pozwanej spółki za 2014 rok, uchwałą nr(...)zatwierdzono sprawozdanie komplementariusza z działalności spółki za rok 2014, zaś uchwałą nr(...)udzielono komplementariuszowi absolutorium za 2014 rok. Ww. uchwały podjęto na Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu(...)spółki z o.o. s.k.a. wS., na którym obecny był komplementariusz (równocześnie akcjonariusz) pozwanejspółki – (...) spółka z o.o.wP., reprezentowany przez prezesa zarząduM. R., jak również reprezentujący(...) spółkę z o.o.wS.K. S.oraz reprezentujący(...) spółkę z o.o.w likwidacji z siedzibą wS.–R. K..
Sprawozdanie z działalności pozwanej spółki za rok 2015 z dnia 31 marca 2016 roku, podpisane przezM. R.wskazywało, że przedmiotem podstawowej działalności spółki jest świadczenie usług zakwaterowania i usług gastronomicznych w obiektach przyul. (...)iul. (...)wS.oraz świadczenie usług przechowywania i postoju jachtów przyul. (...)wS..M. R.podpisał również sprawozdanie finansowe pozwanej spółki za 2015 rok.
Uchwałą nr(...)z 29 czerwca 2016 roku zatwierdzono sprawozdanie finansowe pozwanej spółki za 2015 rok, uchwałą nr(...)zatwierdzono sprawozdanie komplementariusza z działalności spółki za rok 2015, zaś uchwałą nr(...)udzielono komplementariuszowi absolutorium za 2015 rok. Ww. uchwały podjęto na Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu(...)spółki z o.o. s.k.a. wS., na którym obecny był komplementariusz pozwanejspółki – (...) spółka z o.o.wP., reprezentowany przez prezesa zarząduM. R., jak również reprezentujący(...) spółkę z o.o.wS.K. S.oraz reprezentujący(...) spółkę z o.o.w likwidacji z siedzibą wS.–R. K..
Pozwana spółka złożyła zeznania CIT-8 wskazując, że w roku 2014 osiągnęła przychody w wysokości 4330741,29 zł, w roku 2015 – 4422459,22 zł
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy(...)spółki z o.o. s.k.a. wS.w dniu 26 czerwca 2014 roku podjęło uchwały m.in. o rozpatrzeniu i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego spółki za ostatni rok obrotowy, tj. okres od 20 lipca 2012 roku do 31 grudnia 2013 roku (uchwała nr 1), jak również o rozpatrzeniu i zatwierdzeniu sprawozdania komplementariusza– (...) spółki z o.o.z siedzibą wP.za okres od 6 lipca 2012 roku do 31 grudnia 2013 roku (uchwała nr 2). Uchwałą nr 4/2014 udzielono absolutorium komplementariuszowi(...) spółce z o.o.weW.z wykonania obowiązków za okres od 6 lipca 2012 roku do 15 lipca 2013 roku, zaś uchwałą nr(...)udzielono absolutorium komplementariuszowi(...) Hotele spółce z o.o.z siedzibą wP.z wykonania obowiązków za ostatni rok obrotowy, tj. od 16 lipca 2013 roku do 31 grudnia 2013 roku.
Uchwały te zostały podjęte jednogłośnie przezM. R.działającego w imieniu i na rzecz komplementariusza oraz akcjonariusza(...)spółki z o.o. wP.,K. S.działającego w imieniu i na rzecz akcjonariusza –(...) spółki z o.o.wS.orazR. K.działającego na rzecz i w imieniu akcjonariusza(...)spółki z o.o. w likwidacji z siedzibą wS..
Dnia 31 grudnia 2014 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał wyrok zasądzający od pozwanej(...) spółki z o.o.w likwidacji z siedzibą wS.na rzecz powódki Gminy MiastoS.kwotę 289592,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami szczegółowo wymienionymi w pozwie (punkt I), oddalając powództwo w pozostałym zakresie (punkt II) oraz zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 19350 zł tytułem kosztów procesu.
Wyrokowi temu nadano klauzulę wykonalności w dniu 26 lipca 2016 roku.
Wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie VIII Wydziału Gospodarczego z dnia 18 sierpnia 2015 roku, wydanym w sprawie z powództwa Gminy MiastoS.z siedzibą wS.przeciwko(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą wS., nakazano pozwanej opróżnienie i wydanie powódce lokalu użytkowego stanowiącego zespół pomieszczeń, położonego wS.przyul. (...)o łącznej powierzchni użytkowej 1294,51 m2 wraz z nieruchomością gruntową stanowiącądziałkę o nr (...)obręb(...)położoną wS.przyul. (...)w stanie wolnym od osób i rzeczy (punkt I) oraz zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8161 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Wyrok ten został zaopatrzony w klauzulę wykonalności w dniu 4 lipca 2016 roku.
Postanowieniem wydanym w dniu 1 października 2015 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie z powództwa Gminy MiastoS.przeciwko(...) spółce z o.o.w likwidacji wS.udzielił powódce zabezpieczenia roszczenia o zapłatę do kwoty 348004,76 zł poprzez zajęcie rachunku bankowego pozwanej oraz zajęcie ruchomości należących do pozwanej w postaci sprzętu RTV, AGD i mebli znajdujących się w budynku przyul. (...)wS.(punkt I). W punkcie II nadano temu postanowieniu klauzulę wykonalności.
W okresie od wystąpienia z powództwem o wydanie nieruchomości – do października 2015 roku powódka nie otrzymywała żadnych należności z tytułu najmu bądź dzierżawy nieruchomości przyul. (...)wS..
W tym czasie, od ok. 2013 roku podmiotem, który świadczył usługi hotelowe przyul. (...)wS.była(...)spółka z o.o. s.k.a. wS., co ustalił komornik w toku czynności egzekucyjnych w październiku/listopadzie 2015 roku. Pozwana płaciła czynsz najmu/dzierżawy na rzecz(...) spółki z o.o.wS..
Pismem z 30 listopada 2015 rokuM. R.występujący w imieniu pozwanej poinformował komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Goleniowie, że wszystkie rzeczy ruchome znajdujące się w lokalu przyul. (...)wS.należą do(...)spółki z o.o. s.k.a. Brak jest ruchomości należących do(...) spółki z o.o.w likwidacji wS.. O powyższym komornik poinformował powódkę.
Pismem z dnia 6 kwietnia 2016 roku(...) spółka z o.o.w likwidacji wS.zwróciła się do powódki z propozycją rozliczenia nakładów poniesionych przez spółkę w kwocie 1586498,53 zł wskazując, że właścicielem praw do przedmiotowych nakładów jest(...) spółka z o.o.wS.zainteresowana przejęciem obiektu i rozliczeniem nakładów przez okres 5 lat.
Ostatecznym przedsądowym wezwaniem do zapłaty z 23 maja 2016 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwaną do zapłaty w terminie do 30 maja 2016 roku kwoty 746418,60 zł z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości położonej przyul. (...)wS.w okresie od 1 czerwca 2013 roku do 20 maja 2016 roku. W sporządzonej przez prokurentaA. Ł.odpowiedzi wskazano na zależne posiadanie nieruchomości ze względu na zawartą z(...) spółką z o.o.wS.umowę najmu, odmawiając zadośćuczynienia żądaniu powódki.
W dniu 3 czerwca 2016 roku prokurent(...)spółki z o.o. s.k.a. wS.A. Ł., powołując się na otrzymane od Gminy MiastoS.wezwanie do zapłaty kwoty 746418,60 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przyul. (...)w okresie od 1 czerwca 2013 roku do 20 maja 2016 roku zwrócił się do(...) spółki z o.o.wS.o wyjaśnienie przyczyn skierowania tego wezwania.
A. Ł.pismem z dnia 30 czerwca 2016 roku wypowiedział(...) spółce z o.o.wS.– ze skutkiem natychmiastowym - umowę dzierżawy nieruchomości położonej przyul. (...)wS.. Wskazał przy tym, że przyczyną wypowiedzenia umowy jest brak możliwości korzystania z nieruchomości ze względu na zamiar wszczęcia przez Gminę MiastoS.postępowania w celu przywrócenia posiadania nieruchomości.

A. Ł.jako prokurent(...)spółki z o.o. s.k.a. wS.orazR. K.jako likwidator(...) spółki z o.o.w likwidacji wS.sporządzili w dniu 4 lipca 2016 roku protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający przekazanie przez pozwaną(...) spółce z o.o.w likwidacji wS.lokalu użytkowego przyul. (...)wS..
Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w GoleniowieM. N.w sprawie egzekucyjnej o świadczenie pieniężne, pismem z dnia 8 sierpnia 2016 roku, wezwał powódkę do uiszczenia opłaty stałej oraz zaliczki na wydatki związane z poszukiwaniem majątku dłużnika.
Pismem z tego samego dnia komornik sądowy poinformował powódkę o zajęciu udziałów(...) spółki z o.o.w likwidacji wS.w(...) spółce z o.o.wS., jak również o zajęciu wierzytelności należnych od(...)Urzędu Skarbowego wS.. Nadto zawiadomił powódkę o zajęciu rachunku bankowego i zakazie wypłat.
Pismem z dnia 9 września 2016 rokuA. Ł.jako prokurent pozwanej spółki oświadczył komornikowi sądowemu przy Sądzie Rejonowym w Goleniowie, że(...) spółce z o.o.w likwidacji z siedzibą wS.nie przysługują wobec(...)spółki z o.o. s.k.a. żadne wierzytelności z tytułu umów cywilnoprawnych, nierozliczonych faktur, jak również z jakichkolwiek innych faktur.
W dniu 25 lipca 2016 rokuR. K., jako likwidator(...) spółki z o.o.wS., wydał powódce nieruchomość przyul. (...)wS.. W protokolarnym wydaniu nieruchomości uczestniczyli równieżD. J.,B. R.z ramienia Gminy MiastoS.A. B.z ramienia(...) spółki z o.o.w likwidacji z siedzibą wS.,P. K.prowadząca na tej nieruchomości działalność w zakresie rehabilitacji.
P. K.zawarła z pozwaną umowę podnajmu lokalu na parterze budynku w 2015 roku za kwotę czynszu najmu w wysokości 4000 zł miesięcznie.
Urząd Gminy MiastoS.podjął decyzję o pozostawieniuP. K., jako najemcy lokalu.
Dnia 25 lipca 2016 roku pełnomocnik powódki ponownie skierował do(...)spółki z o.o. s.k.a. wS.ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 858980,52 zł oraz kwoty 36570,84 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości budynkowej i gruntu położonych przyul. (...)wS.w okresie od 25 lipca 2013 roku do 25 lipca 2016 roku, określając ostateczny termin zapłaty na dzień 27 lipca 2016 roku.
Nieruchomość zabudowana przyul. (...)wS.(KW nr(...)) położona jest w dobrej lokalizacji ogólnej i szczegółowej, wybudowana w technologii tradycyjnej jako budynek wolnostojący. Metraż budynku hotelowego, powierzchnia działki, forma władania gruntem, stan techniczny budynku są dobre, a standard wykończenia i wyposażenia średni w porównaniu do innych nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji komercyjnej na rynku najmu i dzierżawy wS..
Wartość rynkowa jednomiesięcznej stawki prawa dzierżawy części przedmiotowej nieruchomości stanowiącej budynek o charakterze komercyjnym – budynek hotelowy, wg stanu i stawek w okresie od 1 sierpnia 2013 roku do 31 sierpnia 2014 roku wynosi 13,87 zł/m2, tj. 18000 zł za miesiąc (234000 zł za okres 13 miesięcy).
Wartość rynkowa jednomiesięcznej stawki prawa najmu gruntu niezabudowanego wg stanu i stawek w okresie od 1 sierpnia 2013 roku do 31 sierpnia 2014 roku wynosi 1,45 zł/m2, tj. 4640 zł miesięcznie 60320 zł za 13 miesięcy.
Prezentując wnioski co do wiarygodności i mocy dowodowej przeprowadzonych w sprawie dowodów Sąd wyjaśnił, że ustalił stan faktyczny sprawy przede wszystkim w oparciu o dowody z dokumentów: informacje odpowiadające odpisom aktualnym z KRS, raporty(...)na temat pozwanej spółki oraz podmiotów z nią związanych, jak również umowy wraz z aneksem, pisma stron, pisma prowadzącego egzekucję przeciwko(...) spółce z o.o.wS., sprawozdania finansowe pozwanej spółki, protokoły Zwyczajnych Zgromadzeń Akcjonariuszy, informacje ujawnione w systemie(...)Urzędu Skarbowego wS.. Dokumenty te, pod względem swojej prawdziwości, jak również w odniesieniu do ich autorów nie budziły wątpliwości co do swojej wiarygodności.
Nadto Sąd poczynił ustalenia faktyczne również w oparciu o zeznania świadków:B. R.,J. E.orazL. K.– pracowników powódki, jak również zeznaniaR. K.– likwidatora(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji wS.. Zeznania pracowników powódki oceniono jako wiarygodne dostrzegając, że wypowiadali się oni jedynie w odniesieniu do zdarzeń, w których uczestniczyli, a brak szczegółów w ich relacji oraz drobne rozbieżności (np. co do czasu podjęcia czynności egzekucyjnych przez komornika i udzielenia informacji o zajmowaniu lokalu przez pozwaną) wskazują na to, że zeznania te nie były ukierunkowane na wykazanie z góry założonej tezy, a raczej mają charakter spontaniczny, odpowiedni do upływu czasu jaki miał miejsce od opisywanych zdarzeń. Nadto zeznania te znajdują odzwierciedlenie w treści zgromadzonej dokumentacji.
Zeznania świadkaR. K.sąd uznał za wiarygodne w zakresie, w jakim znajdują one swoje odzwierciedlenie w treści dokumentów oraz w zeznaniach pozostałych świadków. Są one nieprzekonujące w zakresie dotyczącym czynności zmierzających do uzyskania zgody Gminy MiastoS.na podnajem/poddzierżawę nieruchomości, co do wystawiania faktur dla pozwanej za podnajem/poddzierżawę, jak również co do wskazywanych przez świadka przyczyn ustalenia czynszu pozwanej na kwotę 4.000 zł netto przy zobowiązaniu do ponoszenia przez(...) spółkę z o.o.wS.czynszu w kwocie 20.000 zł netto.
Zeznania reprezentanta pozwanej spółkiM. R.Sąd uwzględnił w zakresie, w jakim wskazał on na znajomość umowy najmu łączącej(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.z Gminą MiastoS.ze względu na uprzednie sprawowanie funkcji prezesa zarządu tej spółki oraz podpisanie aneksu do tej umowy w dniu 1 października 2010 roku, jak również podpisanie umowy dzierżawy terenu przyul. (...)wS..
Dostrzegł także, żeM. R.nie pamiętał, czy zostały uregulowane zobowiązania(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.względem Gminy MiastoS.z okresu, kiedy był prezesem zarządu tej spółki. Nieprzekonujące pozostawały one co do tego, że zawierając umowę podnajmu pozostawał w przekonaniu, że kwota 4.000 zł tytułem czynszu najmu będzie dodatkowym zyskiem (czystym pieniądzem) dla(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.. Powyższemu w sposób jednoznaczny przeczy wskazywana przezM. R.wiedza o wysokości czynszu należnego powódce, jak również – wyjaśnione szczegółowo poniżej – powiązania czasowe i osobowe pozwanej spółki,(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.oraz innych podmiotów. Sąd zwrócił przy tym uwagę, żeM. R., jako członek zarządu(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS., wiedział zarówno o tym, że rozmowy o zaliczeniu nakładów poniesionych przez tą spółkę na przedmiotowej nieruchomości nie przyniosły pozytywnych rezultatów (patrz zeznania k. 479), jak i – co wynika z zeznań reprezentanta pozwanej – że jego następca na stanowisku prezesa zarządu tej spółki dopiero miał się ubiegać o udzielenie przez gminę zgody na poddzierżawę nieruchomości.
Zdaniem Sądu na gruncie zgromadzonych w sprawie dowodów nie ma podstaw do przyjęcia, że występowały racjonalne przesłanki uzasadniające przekonanieM. R., że powódka zgodzi się rozliczać z należnym jej czynszem poniesione przez najemcę nakłady, skoro rozmowy w tym przedmiocie w okresie, gdyM. R.reprezentował najemcę, zakończyły się niepowodzeniem.
Dokonując oceny prawnej powództwa Sąd zaznaczył, że istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy zasadne są twierdzenia strony powodowej, która – wskazując na posiadanie przez pozwaną, bez zgody powódki, od 2013 roku nieruchomości przyul. (...)wS.– żądała zapłaty z tytułu korzystania przez pozwaną z nieruchomości należącej do Gminy MiastoS.. Istotnym przy tym było, w świetle argumentacji pozwanej, która wskazywała na zawarcie umowy podnajmu/poddzierżawy z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwS., a także ustalenie czy pozostawała ona w dobrej, czy złej wiarze jako posiadacz przedmiotowej nieruchomości, wynikającej z faktu pełnienia funkcji prezesa zarządu przezM. R.– byłego prezesa najemcy.
Sąd wyjaśnił, że przedstawione ustalenia i rozważania są istotne z tej przyczyny, że obowiązki samoistnego posiadacza rzeczy względem jej właściciela regulują przepisyart. 224 i 225 k.c.Zgodnie z powyższymi przepisami, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest odpowiedzialny względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, ani też nie jest odpowiedzialny za jej uszkodzenie lub utratę (art. 224 §1 k.c.). Jednakże staje się odpowiedzialny z tego tytułu w chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa (art. 224 § 2 k.c.). Podobnie kształtują się obowiązki samoistnego posiadacza rzeczy w złej wierze względem właściciela, jednakże jego odpowiedzialność jest dodatkowo zaostrzona (art. 225 k.c.). Z przepisuart. 225 k.c.wynika, że do obowiązków samoistnego posiadacza w złej wierze wobec właściciela należy uiszczenie wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Samoistnym posiadaczem w złej wierze jest zaś ten, który wie o tym, że nie jest właścicielem rzeczy lub powinien przypuszczać, w danych okolicznościach, że rzecz przez niego posiadana stanowi własność innej osoby.
Dzierżawca jest posiadaczem zależnym rzeczy (art. 336 k.c.), co oznacza, że włada rzeczą w zakresie innego prawa niż prawo własności, na przykład prawa użytkowania (art. 252 k.c.), najmu (art. 659 k.c.), dzierżawy (art. 693 k.c.). Posiadacz zależny nie rości sobie prawa własności do rzeczy, lecz zachowuje się tak jak uprawniony z innego prawa, z którym powiązane jest określone władztwo nad rzeczą. Zarówno posiadanie samoistne (dotyczy tego kto włada rzeczą jak właściciel), jak i zależne mogą być posiadaniem bezprawnym lub opartym na prawie. Bezprawne posiadanie ma miejsce, gdy wynika nie z prawa własności, czy innego stosunku prawnego. Posiadaczem bezprawnym m.in. osoba, która włada rzeczą jak dzierżawca, ale nim nie jest.
W doktrynie i orzecznictwie funkcjonuje istotny podział posiadania na posiadanie w dobrej i w złej wierze. W wyroku z dnia 23 lipca 2015 roku (sygn. akt I CSK 360/14, Lex nr 1770906) Sąd Najwyższy wskazał, że w dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności sprawy. Dobrą wiarę wyklucza zatem zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa.
W sytuacji, gdy ustawodawca uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Na podstawieart. 230 k.c.do roszczeń pomiędzy właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi (art. 224-229 k.c.) o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Normaart. 230 k.c.dotyczy posiadania zależnego niepopartego skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania cudzą rzeczą. Odpowiednie stosowanie przepisówart. 224-229 k.c.do posiadacza zależnego zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Jeśli posiadacz zależny, jest w złej wierze, tzn. wie o tym lub powinien wiedzieć, że prawo, w zakresie którego włada rzeczą, mu nie przysługuje, albo wie o tym, albo wiedzieć powinien, że jego prawo do władania rzeczą (np. prawo dzierżawy) nie jest skuteczne wobec właściciela, jego relacje z właścicielem w zakresie roszczeń określają przepisy dotyczące posiadacza samoistnego w złej wierze (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 r., II CR 246/74). W podobnej sytuacji, jak posiadacz w złej wierze znajduje się posiadacz zależny w dobrej wierze od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
W warunkach określonych normąart. 224 § 2 i art. 225 k.c.właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy. Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy powinna odpowiadać kwocie, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Oznacza to, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego.
Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00, Lex nr 52680). W opisywanej sytuacji mamy do czynienia z wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy, a nie z odszkodowaniem za korzystanie z rzeczy, czy odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z rzeczy. Nawet gdyby czyn władania (zawładnięcia) cudzą rzeczą miał charakter deliktu, należy stosować w pierwszej kolejności właściwe przepisyprawa rzeczowego. Dopiero w kwestiach nieunormowanych można posłużyć się przepisami dotyczącymi bezpodstawnego wzbogacenia lub odpowiedzialności odszkodowawczej.
Odnosząc przedstawione regulacje prawne do okoliczności niniejszej sprawy Sąd rozważał, czy posiadanie przez pozwaną nieruchomości przyul. (...)wS.było posiadaniem w dobrej, czy też w złej wierze. Dla poczynienia tych ustaleń istotne było ustalenie aktywności byłego prezesa zarządu(...) spółki z o.o.wS.–M. R.. Ustalenia te zdaniem Sądu świadczą o złej wierze pozwanej jako posiadacza spornej nieruchomości.
Sąd wyjaśnił, że(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji wS.(uprzednio:(...)spółka z o.o. wS.) stała się najemcą lokalu użytkowego przyul. (...)wS.na mocy zawartej z powódką Gminą MiastoS.umowy z 27 maja 2008 roku, w której – pod rygorem nieważności zastrzeżono wyrażenie przez wynajmującą zgody na podnajem przedmiotowej nieruchomości. W tym czasie najemcę reprezentował prezes zarządu spółkiP. W..M. R., jako kolejny prezes zarządu(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wS.reprezentował tą spółkę przy zawieraniu aneksu do ww. umowy, podpisanego w dniu 1 października 2010 roku. Przedmiotem tego aneksu było ustalenie rodzaju i wysokości czynszu najmu za prowadzenie działalności klubu fitness na podnajmowanej części lokalu, co samo w sobie wskazuje na wiedzęM. R.o treści umowy najmu, w której zastrzeżono wymóg wyrażenia przez gminę zgody na podnajem. Nadto w aneksie tym jednoznacznie wskazano, że wysokość miesięcznego czynszu najmu wynosiła 21.073,71 zł.M. R.reprezentował(...)spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością wS.(obokA. Ł.) również przy zawieraniu przez tą spółkę umowy dzierżawy terenu przyul. (...), przeznaczonego na plac manewrowy i drogi dojazdowe w dniu 29 lutego 2012 roku. WykreślenieM. R.iA. Ł.jako członków zarządu(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wS.nastąpiło 30 października 2012 roku, równocześnie ze zmianą nazwy spółki na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.oraz powołaniem na stanowisko jedynego członka zarządu tej spółkiR. K.. Z wydruku informacji z rejestru przedsiębiorców wynika przy tym, że zmiana ta nastąpiła w rzeczywistości w dniu 29 czerwca 2012 roku (pkt 6 rubryki 4 informacji KRS). W tym czasie, jak wynika z zeznań świadkówB. R.iJ. E., istniało już zadłużenie(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz tytułu czynszu najmu (w dacie wypowiedzenia umowy najmu przekraczało ono kwotę 300.000 zł). Trudno zatem uznać, abyM. R., jako prezes zarządu tej spółki, o powyższym, jak również o wymogu uzyskania pisemnej zgody Gminy na podnajem nieruchomości nie wiedział. Kolejno wskazać należy, że w dniu 1 września 2012 roku zawarto umowę poddzierżawy lokalu przyul. (...)wS.pomiędzy(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wS.– reprezentowaną już przezR. K., a pozwaną spółką, której wpis do KRS nastąpił 20 lipca 2012 roku, reprezentowaną w tym czasie przez prezesa zarząduM. R.. Warta jest zatem odnotowania perspektywa czasowa obejmująca okres niewiele przekraczający 2 miesiące pomiędzy zaprzestaniem pełnienia funkcji członka zarządu w(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wS.przezM. R.a podpisaniem umowy poddzierżawy przez ta spółkę z pozwaną, reprezentowaną już przezM. R.. Nie sposób pominąć, że strony tej umowy ustaliły czynsz najmu (podnajmu) w kwocie 4.000 zł netto (po powiększeniu o podatek VAT oraz kwotę podatku od nieruchomości – 6.546 zł). Zważywszy na to, żeM. R.– jak sam wskazał – znał wysokość czynszu należnego powódce, niewątpliwie musiał również zdawać sobie sprawę z tego, że uzgodniona stawka czynszu dla podnajemcy jest niemal pięciokrotnie niższa niż czynsz najmu należy powódce od najemcy.M. R.tłumaczył się wprawdzie staraniami o ustalenie jak najkorzystniejszego czynszu najmu dla pozwanej spółki, jak również przekonaniem o tym, że ostatecznie(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.uzyska zaliczenie na poczet czynszu najmu poniesionych na nieruchomość nakładów, niemniej argumentacja ta nie mogła zostać uwzględniona. Brak bowiem racjonalnych przesłanek dla takiego przekonania, w każdym razie takich nie można zidentyfikować na gruncie zaoferowanego w sprawie materiału dowodowego.
M. R.nie wyjaśnił na czym opierał swoje przekonanie, że powódka zgodzi się rozliczać z należnym jej czynszem poniesione przez najemcę nakłady, skoro rozmowy w tym przedmiocie w okresie, gdyM. R.reprezentował najemcę, zakończyły się niepowodzeniem.
W tym kontekście Sąd dostrzegł też odmienną praktykę stron umowy najmu dotyczącą ustalania czynszu w przypadku podnajmu, a mianowicie polegającą na ustalaniu wyższej stawki czynszu dla podnajmowanej powierzchni. Dowodem tego są postanowienia aneksu do umowy najmu podpisanego przezM. R.(k. 289), z których wynika, że dla powierzchni podnajmowanej przyjęto czynsz w wysokości o około ¼ wyższy niż dla powierzchni podnajmem nie objętej.
Nadto w opozycji do twierdzeńM. R., że kwota 4.000 zł tytułem czynszu za podnajem jest korzystna dla pozwanej (podnajemcy) pozostają postanowienia umowy najmu (§ 21), z których wynikał zakaz potrącania przez najemcę przysługujących mu względem wynajmującego wierzytelności wzajemnych z wierzytelnościami wynajmującego w stosunku do najemcy, wynikającymi z umowy najmu.
Wobec powyższego nie sposób przyjąć, że istniały podstawy dla przekonaniaM. R., że najemca uzyska obniżenie czynszu najmu.
Podobnie nie sposób przyjąć, żeM. R.polegał jedynie na zapewnieniachR. K.(swojego następcy na stanowisku prezesa zarządu(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), że uzyska on zgodę Gminy MiastoS.na poddzierżawę nieruchomości, nie weryfikując dokonania tej czynności, ani też nie uzależniając od jej uzyskania zawarcia samej umowy poddzierżawy. Tłumaczenie to pozostaje poza regułami racjonalnych działań właściwych przedsiębiorcom, dbałości o interesy zwłaszcza, że uzyskanie zgody miało wpływ na ważność umowy poddzierżawy nie tylko z uwagi na zastrzeżoną sankcję, ale także z uwagi na rażącą dysproporcję świadczeń stanowiących umówiony czynsz w umowie z najemcą i dzierżawcą oraz w umowie z poddzierżawcą.
Stosunki cywilne opierają się na ekwiwalentności świadczeń. W przekonaniu Sądu Okręgowego czynsz podnajmu ustalony na kwotę 4.000 zł takiego charakteru nie miał, a w kontekście wysokości czynszu najmu przekraczającego 20.000 zł musi prowadzić zdaniem Sadu do wniosku, że sama umowa podnajmu zawarta przez pozwaną z(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wS.miała prowadzić do pokrzywdzenia powódki. W tym znaczeniu pozostaje ona sprzeczna z zasadą lojalności kontraktowej, uczciwości i rzetelności obowiązującej kontrahentów, co w konsekwencji wiedzie do wniosku, że w rozpoznanych okolicznościach sprawy, umowa ta naruszała zasady współżycia społecznego, co czyni ją nieważną.
Przepisart. 3531k.c.będący podstawą zasady swobody umów wprowadza jej granice, wśród których obok właściwości (natury) stosunku prawnego oraz przepisów prawa ustawa wymienia zasady współżycia społecznego. Norma przywołanego przepisu należy do kategorii iuris cogentis, a naruszenie któregokolwiek z wymienionych w nim kryteriów swobody kontraktowej wywołuje sankcję nieważności na podstawieart. 58 k.c.(por. np. wyrok SN z dnia 8 stycznia 2003 r., II CKN 1097/00, OSNC 2004/4/55).
Jako były członek zarządu(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.M. R.doskonale zdawał sobie sprawę z ciążącego na najemcy (i dzierżawcy) obowiązku uzyskania zgody właściciela nieruchomości na jej podnajem (zawierał przecież aneks do umowy związany m.in. z podnajmem części lokalu pod klub fitness), jak również z tego, że podnajmując lokal za kwotę 4.000 zł netto najemca nie będzie w stanie uiścić czynszu najmu w kwocie ponad 20.000 zł. WyjaśnieniaM. R.dotyczące jego oczekiwań kompensaty zobowiązań z tytułu czynszu i poczynionych nakładów uznano za nielogiczne. Dostrzec należy, że wobec braku pozytywnych rezultatów negocjacji(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.z Gminą MiastoS.co do kompensaty poczynionych przez spółkę nakładów z czynszem najmu, pozostawanie w przekonaniu, że do tej kompensaty dojdzie, nie miało żadnego uzasadnienia. O tym, że w rzeczywistości pozwana spółka (oraz prezes jej zarządu) zdawała sobie sprawę z powyższych okoliczności ostatecznie przekonuje wskazywana w pozwie sieć powiązań pomiędzy poszczególnymi spółkami z „(...)” w nazwie.
Pozwana spółka została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS w dniu 20 lipca 2012 roku, a jako komplementariusza (oraz zarząd) spółki wskazano(...)spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą weW.(KRS nr(...)) reprezentowaną przezM. R.(wpis prezesa zarządu komplementariusza nastąpił 22 czerwca 2010 roku wraz ze zmianą nazwy spółki z(...) spółka z o.o.na(...) spółka z o.o.). Nazwę Fairfax Polska komplementariusz pozwanej nosił do 2012 roku (21 czerwca 2012 roku wpisano zmianę nazwy spółki na(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością weW.), by ponownie (wpisem z dnia 18 listopada 2013 roku) zmienić nazwę na(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.. W tym czasie doszło również do zmiany komplementariusza pozwanej spółki i z dniem 16 lipca 2013 roku stała się nim(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wP., wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS w dniu 21 czerwca 2013 roku (a zatem zaledwie miesiąc przed przystąpieniem do pozwanej spółki), w której prokurentem również zostałM. R.(a członkiem zarząduA. Ł.). Przy czym wspólnikami tej spółki byłyspółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...)i(...). Prezesem zarządu(...) spółki z o.o.był ojciecM. R.–A. R. (1), zaś 31grudnia 2013 roku dokonano wpisu zmiany na skutek której prokurentem samoistnym spółki zostałM. R.(obokA. R. (1)iG. W. (1)), zaśK. S.będący dotychczas prokurentem spółki stał się prezesem jej zarządu. Podobna sytuacja miała miejsce w należącej w całości doA. R. (1)spółce (...)– 30 grudnia 2013 roku wpisano jako prezesa zarządu spółkiM. R.(w miejsceA. R. (1)), aA. R. (1)został prokurentem spółki obokK. S..(...) spółka z o.o.oraz(...)spółka z o.o. z siedzibą wP.były zaś akcjonariuszami pozwanej spółki.
Niezależnie od tych wszystkich konfiguracji, niewątpliwym pozostaje zdaniem Sądu, że przez cały okres, za których strona powodowa dochodzi od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przyul. (...)wS.M. R.miał pełną lub przynajmniej powinien mieć świadomość tego, że pozwanej nie przysługiwało prawo korzystania z ww. nieruchomości, jak również tego, że umówiony z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.czynsz jest kilka razy niższy niż czynsz należny od tego najemcy powódce.
W przekonaniu Sądu Okręgowego powyższe wiedzie do wniosku, że umowa podnajmu została zawarta w celu sprzecznym z zasadami współżycia społecznego, gdyż zmierzała do pokrzywdzenia powódki, jako właściciela nieruchomości. Zastrzeżenie czynszu podnajmu w kwocie 4.000 zł miesięcznie nie stanowiło świadczenia ekwiwalentnego nie tylko z tej przyczyny, że kilkukrotnie było niższe od czynszu przewidzianego umową najmu, ale także co wynika z opinii biegłego było kwotą niewspółmiernie zaniżoną w stosunku do stawek czynszu dzierżawy tego typu nieruchomości na rynku lokalnym.
Stosunki cywilne ze swej natury opierają się na proporcjonalności świadczeń, a takiego charakteru nie sposób przypisać zastrzeżonym w umowie podnajmu zawartej przez pozwaną z najemcą nieruchomości przyul. (...)wS.. W przekonaniu Sądu Okręgowego brak tej ekwiwalentności był intencjonalny, a sama umowa podnajmu miała prowadzić do pokrzywdzenia właściciela nieruchomości.
Nawet przyjmując zaM. R., że w istocie nie domagał się on przedstawienia zgody gminy ze względu na to, że uprzednio zgoda ta zawsze była wyrażana, podpisanie umowy podnajmu nieruchomości bez tej zgody, przy pełnej wiedzy co do istnienia tego wymagania w umowie poprzednio reprezentowanej przezM. R.spółki-najemcy, należy ocenić jako rażące niedbalstwo. Powyższe stanowisko jest uzasadnione niezależnie od tego, żeM. R.nie uczestniczył w podpisywaniu pierwotnej umowy najmu z 27 maja 2008 roku. Przez okres dwóch lat był on osobą prowadzącą sprawy spółki-najemcy, której istotną częścią działalności było prowadzenie wynajmowanego od powódki hotelu. Powinien zatem wiedzieć, jakie obowiązki spoczywają na tej spółce w zakresie umowy najmu, a następnie również umowy dzierżawy. Po ustąpieniu z funkcji członka zarządu(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.M. R., reprezentujący kontrahenta tej spółki jako jej reprezentant, nie mógł – wobec posiadanej wiedzy, polegać na zapewnieniu nowego zarządcy najemcy, że dopiero uzyska on zgodę na poddzierżawę. Zwrócić należy również uwagę, że z pierwotnej umowy wynikało, że udzielenie takiej zgody może być warunkowane zmianą stawki czynszu, zaś w chwili ustępowania przezM. R.z funkcji prezesa zarządu(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.perspektywa obniżenia czynszu najmu w następstwie rozliczenia poczynionych przez tą spółkę nakładów na nieruchomość była co najmniej niepewna.
W rezultacie Sąd przyjął, że umowa poddzierżawy – jako naruszająca reguły kontraktowe działalności – była nieważna nieważna. Brak ważnej umowy poddzierżawy uzasadnia uznanie, że pozwana spółka korzystała z nieruchomości przyul. (...)wS.bez tytułu prawnego, a świadomośćM. R.co do powyższego faktu uzasadnia kwalifikację tego korzystania jako opartego na złej wierze.
Powyższe z kolei uzasadnia zastosowanie normyart. 225 k.c.
Jeśli chodzi o wysokość należności, które pozwana winna uiścić powódce tytułem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, Sąd wyjaśnił że wynagrodzenie to ma charakter jednorazowy, a jego wysokość oblicza się według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania.
W sprawie został przeprowadzony dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Biegły udzielił wyjaśnień co do przyjętej metody wyliczeń, uwzględnionych w tych wyliczeniach podmiotów, jak również otrzymanego ostatecznego wyniku. Sąd zaakceptował to, że biegły w swej opinii przyjął nieruchomości o podobnym położeniu i przeznaczeniu, czy powierzchni. Samo kwestionowanie przez pozwaną tego, że na rynku nie ma porównywalnych budynków pod względem powierzchni w żaden sposób nie niweczy rzetelności opinii biegłego.
Pomijając wskazywane przez biegłego trudności w uzyskaniu danych o wysokości czynszu tego typu lokali Sąd zwrócił uwagę, że dane te obejmowały 30 obiektów lokalnego rynku. Niewątpliwie przy tym, jak wynika z treści opinii, biegły w oparciu o tak szerokie dane, przy zastosowaniu prawidłowych metod, jak również uwzględniając różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami oraz nieruchomością badaną, wykonał prawidłowe obliczenia matematyczne.
Sąd zwrócił uwagę, że w odniesieniu do najmu lokalu użytkowego stawka czynszu za 1 m2powierzchni mieści się w dolnych granicach stawek dla badanych obiektów, zaś cecha wynajmowanej powierzchni stanowiła jedynie 15% udział w badanych przez biegłego cechach rynkowych nieruchomości. W konsekwencji zarzutów pozwanej, co do braku miarodajności opinii, nie uwzględniono przyjmując za biegłym ustaloną przez niego wartość wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w łącznej kwocie 294.320 zł.
Sąd uznał, że ustalenia i wnioski opinii nie pozostawały w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego, wiedzą ogólną, a także regułami funkcjonowania rynku najmu i dzierżawy nieruchomości. Pozostaje ona rzetelnie osadzona w materiale dowodowym, a przy tym żaden z naprowadzonych w sprawie dowodów mających istotne znaczenie dla jej rozstrzygnięcia nie pozostaje w opozycji do wniosków sformułowanych przez biegłego. Wobec tego Sąd uznał opinię za przydatną dla sprawy i podzielił zawarte w niej konstatacje.
O odsetkach Sad orzekł na podstawieart. 481 § 1 k.c.mając na uwadze, że roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ma charakter bezterminowy, a zatem staje się wymagalne wraz z wezwaniem do jego zapłaty. Pozwana była wzywana przez powódkę do uiszczenia należności dwukrotnie – pismami z dnia 23 maja 2016 roku oraz z dnia 25 lipca 2016 roku (termin zapłaty określono na 27 lipca 2016 roku). Data, od której powódka domaga się odsetek (1 sierpnia 2016 oku) jest datą późniejszą niż możliwa do ustalenia jako termin wymagalności odsetek. Wobec związania Sądu granicami żądania sformułowanego pozwem przyjęto (art. 321 k.p.c.), że od dnia 1 sierpnia 2016 roku powódce należały się odsetki zgodnie z normąart. 481 §1 k.c.w wysokości określonejart. 481 § 2 k.c.
Wobec tego, że powódka wygrała sprawę co do kwoty 294.320 zł - wobec żądania zapłaty kwoty 312.003,41 zł Sąd przyjął, że utrzymała się ze swoim stanowiskiem w 94%, przegrywając natomiast sprawę w 6%. W związku z powyższym, na podstawieart. 100 zdanie 1 k.p.c.w punkcie III wyroku rozdzielono koszty postępowania pomiędzy stronami, pozostawiając – stosownie doart. 108 §1 k.p.c.- szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.
Apelację od tego wyroku w części uwzględniającej powództwo wniosła pozwana, żądając zmiany wyroku i oddalenia powództwa w całości.
Wyrokowi zarzucono:
1. naruszenieart. 321 § 1w związku zart. 187 § 1 pkt 1 i 2 k.p.c.poprzez ustalenie, że umowa dzierżawy łącząca(...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.i pozwaną spółkę jest nieważna, mimo że powódka nie podnosiła takiego zarzutu,
2. naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez ocenę materiału dowodowego bez uwzględnienia zasad logiki i doświadczenia życiowego i przyjęcie, że:
1)M. R., który w czasie korzystania z obiektu był prezesem komplementariusza pozwanej spółki, wiedział o wymogu zgody powodowej Gminy na podnajem, zawartym w umowie pomiędzy pozwaną Gminą aspółką (...),
2) na dzień, w którymM. R.przestał pełnić funkcję prezesa(...) sp. z o.o.istniały zaległości w opłatach z tytułu umowy najmu, zawartej pomiędzy powodową Gminą, a(...)(o których również wiedział),
3) przedstawiciel pozwanej nie mógł być przekonany o tym, iż wysokość czynszu w umowie łączącej(...)i(...)SKA zostanie zrekompensowana rozliczeniem nakładów, jakie(...)poniosła na obiekt przyul. (...), ani o tym, żeR. K.uzyska zgodę na zawarcie umowy poddzierżawy;
3. naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez ustalenie wysokości należnego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy na podstawie dowodu z opinii biegłego, podczas gdy biegły wskazał w opinii uzupełniającej złożonej na rozprawie, że dane transakcji dotyczących takich obiektów, jak przedmiotowy hotel, i stosowanych stawek stanowią tajemnicę handlową, trudno je uzyskać, zatem opierał się na czynszach dla lokali użytkowych o znacznie mniejszej powierzchni i innej funkcji;
3. naruszenie prawa materialnego, a toart. 58 § 1 oraz art. 668 § 1w związku zart. 667 § 2 Kodeksu cywilnegopoprzez przyjęcie, że umowa podnajmu, na zawarcie której właściciel nie wyraził zgody mimo zastrzeżenia w umowie, jest umową nieważną, podczas gdy prawidłowa wykładnia ww. przepisów prowadzi do wniosku, że zawarcie takiej umowy może być powodem dla właściciela do rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale nie powoduje nieważności umowy; ponadto Sąd I Instancji nie wskazał, jakie zasady współżycia społecznego miałoby naruszać zawarcie umowy dzierżawy między pozwaną Spółką, a(...) spółką z o.o.wS..
W uzasadnieniu rozwinięto stawiane zarzuty.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji przedstawiając wywód aprobujący motywy zaskarżonego orzeczenia.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Postępowanie apelacyjne, jakkolwiek będące ze swej istoty postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, to zachowuje charakter postępowania rozpoznawczego. Oznacza to, że Sąd odwoławczy posiada jurysdykcyjną swobodę (a zarazem powinność) i kompetencję do ponownej samodzielnej oceny materiału procesowego, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia. Oceniając merytorycznie powództwo Sąd II instancji ma zatem obowiązek poczynić własne ustalenia i ocenić je samodzielnie z punktu widzenia prawa materialnego, a więc dokonać prawidłowej subsumcji stanu faktycznego. Z tego też względu Sąd odwoławczy może, a jeżeli je dostrzeże - powinien, naprawić wszystkie stwierdzone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego popełnione przez Sąd I instancji, niezależnie od tego, czy zostały one podniesione w apelacji, jeśli tylko mieszczą się w granicach zaskarżenia (por. np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2000 roku, III CKN 812/98).
W wykonaniu tych obowiązków w niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny ponownie dokonał oceny materiału procesowego. Sąd nie znalazł żadnych podstaw do tego, by zmienić lub uzupełnić ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy i stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia a odnoszące się do zakresu dochodzonego w niniejszej sprawie żądania (istotne dla orzeczenia o żądaniu objętym pozwem w granicach wyznaczonych przez zakres zaskarżenia).
Stąd też Sąd odwoławczy czyni te ustalenia częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.
Trafnie też Sąd Okręgowy zakwalifikował poddany pod jego osąd stosunek prawny między stronami, a objęte pozwem roszczenia poddał ocenie w płaszczyźnie przepisówart. 224 i 225 k.c.w zw. z ar.t 230k.c.W warstwie prawnej dotyczącej wykładni tych przepisów i przesłanek do wzruszenia dobrej wiary posiadacza nie wymaga dodoatowego uyzulełneinia. Stąd też zbędnym jest ponowne przytaczanie treści norm prawnych tworzących podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz wyjaśnianie przesłanek ich zastosowania.
Ocenę prawną przedstawionego stanu faktycznego należy jedynie uzupełnić w niezbędnym zakresie jedynie o rozważania dotyczące charakteru umowy łączącej pozwanego z najemcą nieruchomości oraz daty jej wygaśnięcia. Ten aspekt sprawy bowiem (istotny dla oceny posiadania przez pozwanego tytułu prawnego skutecznego wobec wierzyciela) umknął sądowi I instancji.
Przypomnieć należy, że powoda łączyła zespółką (...) sp. z o.o.wS.umowa najmu lokalu użytkowego (z dnia 27 maja 2008 - k. 280) oraz związana ściśle z tą umową, jeśli chodzi o okres obowiązywania, umowa dzierżawy terenu przyległego do tego lokalu ( z dnia 29 lutego 2012 - k. 291 akt). Związek miedzy umowami wynikał z treści §8 ust 4 w myśl którego rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego skutkowało wygaśnięcie umowy dzierżawy z tą samą datą.
W sprawie nie było sporu co do kwalifikacji umowy z dnia 27 maja 2008. Niewątpliwie na tej podstawie oddano do używania najemcy lokal użytkowy składający się z zespołu pomieszczeń. Najemca miał w lokalu tym prowadzić wyłącznie działalności gastronomiczna i handlową a na prowadzenie innej działalności musiał uzyskać zgodę wynajmującego. Nie został uprawniony do pobierania pożytków jakie przynosić mogła rzecz oddana w najem. Zatem biorąc pod uwagę treść tej umowy należy kwalifikować ją na podstawieart. 659 k.c.w zw. zart. 680 k.c.
Kwalifikacja tego stosunku prawnego jako umowy najmu determinuje konieczność stosowania do relacji prawnych między najemcą a podnajemcamiart. 668 §2 k.c., zgodnie z którym stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
W tym kontekście dokonać należy kwalifikacji prawnej umowy łączącej najemcę z pozwanym, która miała, zdaniem pozwanego, uzasadniać istnienie skutecznego względem wynajmującego tytułu do władania rzeczą. Sąd I instancji określa tą umowę (zamiennie czy też równolegle) mianem podnajmu lub poddzierżawy, nie dokonując szczegółowej analizy prawnej tego stosunku. Przypomnieć należy, ze strony umowy określiły ją w tytule mianem dzierżawy. Zarazem w §1 zawarto oświadczenie „wydzierżawiającego” stwierdzające expressis verbis, że jest on wyłącznie najemcą lokalu użytkowego, będącego przedmiotem umowy. Z treści umowy wynika, że pozwany uzyskał prawo do prowadzenia na własny rachunek i na własne ryzyko działalności gospodarczej – w szczególności gastronomicznej i hotelarskiej. Zatem także w tej umowie nie dano osobie uzyskującej prawa do korzystania z rzeczy uprawnienia do pobierania pożytków będącegosignum specificumstosunku dzierżawy.
Niewątpliwe dzierżawę odróżniać należy od najmu, ze względu na znacznie szerzej ukształtowane prawo dzierżawcy (w stosunku do sytuacji najemcy) jeśli chodzi o trwałość stosunku prawnego i zakres możności korzystania z rzeczy będącej przedmiotem umowy. Ze stanowiącej jedną z ogólnych zasad prawa cywilnego reguły, że nie można w drodze czynności prawnej ustanowić na rzecz osoby trzeciej prawa szerszego, niż się samemu posiada (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet), przyjąć należy, że najemca lokalu użytkowego nie posiada kompetencji do zawarcia (jako wydzierżawiający) umowy dzierżawy przedmiotu najmu. Stosunek prawny na podstawie którego najemca oddaje od korzystania rzecz osobie trzeciej ( o ile jest odpłatny) powinien zatem być kwalifikowany jako podnajem mimo błędnej jego nazwy użytej w tytule umowy (w myśl zasadafalsa demonstratio non nocet).
Zatem w niniejszej sprawie w taki właśnie sposób należy kwalifikować umowę z dnia 1 września 2012. Oznacza to, że pozwany uzyskał prawo do korzystania z lokalu użytkowego w granicach prawa najemcy a umowa łącząca go z najemcą musi być kwalifikowana jako podnajem.
To z kolei implikuje ten wniosek, że stosunek prawny podnajmu ustał z chwilą wygaśnięcia stosunku najmu. Nie ma sporu co do tego, że najem został wypowiedziana ze skutkiem na koniec marca 2013. Zgodnie zart. 668 §2 k.c.w zw. z.art. 680 k.c.z tą datą też ustał stosunek podnajmu. Zarazem ustało prawo do dzierżawy terenu zgodnie z przywołaną wyżej umową z dnia 29 lutego 2012.
Zatem w okresie objętym pozwem (od 1 czerwca 2013 do 20 maja 2016) pozwany nie legitymował się skutecznym wobec powoda tytułem prawnym, upoważniającym go do władania nieruchomością i zaktualizowały się obowiązki, o których mowa wart. 224 i 225 k.c.Przedmiotem procesu w niniejszej sprawie jest obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego.
Przypomnieć należy, że w judykaturze przesądzono, iż korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.). Zarazem wskazano, że ustalenie obowiązku posiadaczy zależnych zapłaty właścicielowi wynagrodzenie za korzystanie z zajmowanych lokali wymaga rozważenia wszystkich przewidzianych wart. 224 § 2 i art. 225w związku zart. 230 k.c.przesłanek tego obowiązku, a w szczególności stwierdzenia posiadania lokalu w złej wierze, jeżeli wynagrodzenie za korzystanie miałoby objąć okres wykraczający poza chwilę, w której posiadacz zależny dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu przez właściciela powództwa o wydanie lokalu (uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 19 kwietnia 2017 r. III CZP 84/16). Zatem w niniejszej sprawie adresatem roszczenia powoda o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z lokalu użytkowego był podmiot faktycznie władający tą nieruchomością w okresie objętym pozwem. Niespornie podmiotem tym był pozwany.
Ocenić zatem należy, czy pozwany pozostawał w złej wierze co do posiadania tytułu skutecznego przeciwko powodowi. Trafnie w tym zakresie Sąd Okręgowy dokonuje wykładni normyart. 7 k.c.i stwierdza, że ciężar dowodu okoliczności wzruszających domniemanie dobrej wiary spoczywał na powodzie.
Żądając zapłaty za korzystanie z nieruchomości lokalowej bez tytułu prawnego powód powinien był wykazać, że pozwany (osoby upoważnione do jego reprezentacji) wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć, że posiada rzecz bez tytułu prawnego skutecznego względem właściciela.
Powodować obowiązek zapłaty wynagrodzenia na podstawieart. 225w zw. zart. 224 k.c.będzie więc sytuacja, w której posiadacz zależny nie wie, lecz gdyby dochował należytej staranności to wiedziałby, że nie posiada tytułu prawnego (por. np. wyrok SN z dnia 21 lipca 2017 I CSK 636/16). O złej wierze osób prawnych (jednostek organizacyjnych o których mowa wart. 331k.c.rozstrzyga zaś stan świadomości osób fizycznych pełniących funkcje organu.
Miernik staranności, według którego badać należy, czy posiadacz pozostaje w błędnym lecz usprawiedliwionym przekonaniu co do istnienia własnego tytułu do władztwa nad rzeczą, ustalać należy w oparciu o normęart. 355 k.c.W przypadku podmiotów uczestniczących profesjonalnie w obrocie gospodarczym (w tym zwłaszcza podmiotów wykonujących funkcje zarządcze w strukturze spółek prawa handlowego) stosować należy wzorzec uwzględniający zawodowy (profesjonalny) charakter ich działalności –art. 355 §2 k.c.Przepisykodeksu spółek handlowychnakładają bowiem wyraźnie na członka zarządu spółki obowiązek dołożenia staranności wynikającej z zawodowego charakteru tej działalności (por.art. 293 §2 k.s.h.i483 §2 k.s.h.).
W tym kontekście jurydycznym zatem kwestię istnienia dobrej wiary pozwanego oceniać należy według stanu świadomościM. R.(jako prezesa zarządu spółki wykonującego kompetencje komplementariusza spółki pozwanej). Ocena ta musi uwzględniać profesjonalny charakter działalności.
Ustalić zatem należało, czyM. R.pozostawał wprawdzie w błędnym ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu że spółka przezeń reprezentowana posiada tytuł do władania nieruchomością skuteczny względem właściciela.
Dokonując tej oceny zasadnie wskazuje Sąd Okręgowy na ścisłe związki personalne i kapitałowe między spółką będącą najemcą i pozwanym (ujęte przez sąd w szerokim kontekście grupy spółek tworzących swoistą grupę powiązaną kapitałowo i personalnie, przy uwzględnieniu faktu, że osoby pełniące funkcje zarządcze w poszczególnych spółkach zarazem były udziałowcami w innych spółkach wchodzących w skład grupy). Przedstawione skrupulatnie powiązania między spółkami, chronologia zmian personalnych (swoista wymienność funkcji poszczególnych osób w różnych spółkach) pozwalają na przyjęcie, że osoby te orientowały się (lub co najmniej mogły i powinny się orientować) w sytuacji i podstawowych (strategicznych) dla działalności grupy.
Utwierdza w tym przekonaniu fakt, żeM. R.zawierający umowę z dnia 1 września 2012 działając jako prezes zarządu komplementariusza pozwanej spółki wcześniej pełnił funkcję prezesa zarządu najemcy (wpisany został jak prezes zarządu do KRS w dniu 22 września 2010, zaś wykreślony w dniu 30 października 2012 a więc już po zawarciu umowy z 1 września 2012). Biorąc pod uwagę tą koincydencję czasową przyjąć należy, że jako zawierający umowy z pozwanym i w zasadzie do czasu zawarcia umowy z dnia 1 września 2009 biorący udział w ich wykonywaniu, znał zarówno treści tych umów jak i pretensje wynajmującego jeśli chodzi o zaległość czynszową.
Trafnie w związku sąd Okręgowy eksponuje zarówno kontekst, w jakim została zawarta umowa z dnia 1 września 2012 wywodząc w oparciu o zasady logiki i doświadczenia życiowego, że jej treść sugeruje, iż zmierzała ona do uniknięcia niekorzystnych skutków jakie wiązać się mogły dla najemcy z (dokonanym zresztą następnie przez wynajmującego) wypowiedzeniem umowy najmu z uwagi na zaniechanie uiszczania czynszu.
W tym świetle przyjąć należy, że opisane przez Sąd Okręgowy okoliczności faktyczne związane z powiazaniami kapitałowymi i rotacją personalną w poszczególnych spółkach tworzą podstawę domniemania  faktycznego (art. 231 k.p.c.) żeM. R.posiadał (po ustaniu jego członkostwa w zarządzie najemcy) dostęp do danych dotyczących jego stosunków z powodem w szczególności informacji o wypowiedzeniu umowy najmu przez powoda na początku 2013 roku. Jako sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego jawi się w tym świetle twierdzenie, że mimo istniejących ścisłych powiązań personalnych i zależności kapitałowych oraz wspólnie prowadzonych interesów i przedsięwzięć gospodarczych, osoby działające za najemcę i podnajemcę nie wymieniły się tą informacją mimo że posiadała ona charakter strategiczny dla pozwanego znaczeniu, bo determinowała prawo do prowadzenia działalności gospodarczej w spornym lokalu.
W tym kontekście oceniać należy także zaniechanie podjęcia choćby próby uzyskania zgody na podnajem i wynikający z materiału procesowego sposób wytłumaczenia tego zaniechania przez MR.przesłuchanego w charakterze strony. Jak trafnie wskazuje Sąd Okręgowy fakt, że wymóg uzyskania takiej zgody wynika z umowy, powinien być (przy zachowaniu należytej staranności) znanyM. R.jako osobie, która piastowała funkcje prezesa zarządu najemcy w czasie zawarcia i wykonywania umowy najmu.
Co więcej dostrzec należy, że obowiązek uzyskania zgody na podnajem lokalu (w tym lokalu użytkowego) jest także wymogiem ustawowym i wynika wprost z treściart. 6882k.c.Nie rozstrzygając pojawiających się w nauce sporów co do skutków prawnych braku zgody na podnajem zauważyć należy, że brak taki jest powszechnie uważany za (co najmniej) przesłankę dającą wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawieart. 667 §2 k.c.(i związane z tym wygaśnięcie stosunku podnajmu zgodnie z przywołaną wyżej normąart. 668 §2 k.c.).
Wskazuje się niekiedy także, że wymogów zgody wynajmującego, należy rozumieć tak, że w sytuacji braku zgody odpowiednio stosować należy przepisy o warunku zawieszającym. Zatem umowa podnajmu nie spowoduje skutków prawnych do chwili wyrażenia zgody – por. np. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski (red.) ,Kodeks cywilnyTom II Komentarz ar. 450-1088 Wyd. 9, Warszawa 2018, komentarz doart. 688(

    2)teza 2 i tam cytowana literatura, G. Kozieł (w:) A. Kidyba (red.)Kodeks cywilny. Komentarz Tom III Zobowiązania – część szczególna, Wydanie II, LEX 2014, teza 4. Doart. 688(

    2)k.c.). W tym kontekście nie mogą usprawiedliwiać zaniechania pozwanego (osób upoważnionych do jego reprezentacji) w zakresie wystąpienia o uzyskanie zgody właściciela twierdzeniaM. R., że był on przekonany , iż o taką zgodę wystąpiM. K.jako nowopowołany prezes zarządu najemcy.
Brak działania (potwierdzenia uzyskania zgody przez najemcę lub wystąpienia o taką zgodę bezpośrednio przez podnajemcę) świadczy o zaniechaniu dołożenia należytej staranności (ocenianej (w przypadku osób występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym przy zastosowaniu podwyższonego miernika, o którym mowa wart. 355 § 2 k.c.również świadczy o tym, że nawet jeśliM. R.nie wiedział o wypowiedzeniu umowy, to niewiedza była nieusprawiedliwiona i świadczyła o rażącym niedalstwie. Zakładać bowiem należy, że gdyby zgodnie z obowiązkami ustawowymi wystąpiono o zgodę, to wynajmujący (mając formalną wiedzę o umowie z dnia 1 września 2012) zawiadamiałby zarówno najemcę jak i pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu. Opisane zaniechanie zatem także stanowi okoliczności wyłączającą możliwość usprawiedliwienia przekonania pozwanego o istnieniu prawa do władania lokalem.
W rezultacie więc uznać należy, że domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.) zostało skutecznie przez powoda wzruszone i trafna jest ocena Sądu Okręgowego co do tego, że pozwany władał nieruchomością (w okresie objętym żądaniem pozwu) w złej wierze.
Przedstawiona ocena powoduje, że żadnego znaczenia dla rozpoznania sprawy nie posiada kwestia prawidłowości jurydycznej wniosków Sądu Okręgowego co do sprzeczności umowy z dnia 1 września 2012 z zasadami współżycia społecznego i przesądzenia jej nieważności na podstawieart. 58 §2 k.c.Kwestia ta bowiem nie ma znaczenia, skoro umowa podnajmu wygasła najpóźniej z chwilą wypowiedzenia umowy najmu i nie obowiązywała w okresie objętym sporem. Stąd też zarzuty formułowane w apelacji zarzuty naruszeniaart. 58 k.c., a także zarzut naruszeniaart. 321 k.p.c.w zw. zart. 187 k.p.c.dotyczące tej właśnie kwestii pozostają bez znaczenia dla rozpoznania sprawy
Podobnie należy oceniać argumentację skarżącego mającą uzasadniać zarzut naruszeniaart. 58 §1 k.c.orazart. 668 §1w zw. zart. 667 §2 k.c.w tej części w której skarżący wskazuje na prawidłową (jego zdaniem) ocenę skutków prawnych zawarcia umowy podnajmu bez zgody wynajmującego. Kwestia ta byłaby istotna dla rozstrzygnięcia gdyby przyjąć, że w czasie objętym sporem obowiązywała umowa najmu. Skoro jednak jak wskazano wyżej umowa ta została skutecznie przez wynajmującego rozwiązana (co przesądza w sposób wiążący zgodnie zart. 365 k.c.prawomocne rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie VIII GC 347/15 ), i nastąpiły dla podnajemcy skutki określone wart. 668 §2 k.c.to poruszana przez skarżącego problematyka prawna nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia o obowiązku zapłaty.
Podnosząc zarzuty naruszeniaart. 233 k.p.c.w odniesieniu do kwestii związanych ze stanem świadomościM. R.pozwany nie przedstawia żadnych argumentów podważających spójność logiczną zgodność z zasadami doświadczenia życiowego i kompetencji oceny materiału dowodowego przedstawionej przez Sąd Okręgowy. Przypomnieć należy zaś, że wobec normatywnego znaczenia normyart. 233 §1 k.c.jako przypisującej sądowi kompetencje do swobodnej oceny materiału dowodowego, zgodnie z wzorcem tej oceny utrwalanym w nauce i judykaturze, jedynie wykazanie, że sąd naruszył którąś z wymienionych reguł wnioskowania pozwala na uzasadnienie twierdzeń o naruszeniu granic kompetencji sądu do oceny materiału procesowego. Skarżący w istocie powołuje się bowiem na wyjątki z zeznań świadka pracownika powoda, który twierdził że zasadniczo wyrażane są zgody na podnajem jak i wskazywał na datę objęcia funkcji prezesa spółki będącej najemca przezR. K..
Nie odnosi się jednak w żaden sposób do argumentacji Sądu dotyczącej ścisłych powiązań personalnych i kapitałowych między spółkami i wniosków (wywodzonych w oparciu o zasady doświadczenia życiowego) dla stanu świadomościM. R.w odniesieniu do przesłanek istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zatem nie przedstawia argumentów pozwalających na podważenie oceny wiarygodności zeznańM. R.(powołując się na kwestie w istocie drugorzędne – za jakie należy uznać należy praktykę ZBILK co do wyrażania zgody na podnajem, czy też chronologię zmian personalnych w zarządach poszczególnych powiązanych ze sobą spółek. Nie wskazuje też skarżący jakie argumenty dla oceny wiarygodności poszczególnych dowodów wywodzić należy z przywoływanych w apelacji twierdzeń co do tego, żeM. R.zakładał, iż Gmina zgodzi się na rozliczenie czynszu w drodze kompensaty z roszczeniami z tytułu nakładów (mimo treści umowy najmu wyłączającej taką kompensatę). Przywoływane w apelacji argumenty świadczą natomiast dobitnie o tym, żeM. R.zdawał sobie sprawę z zadłużenia najemcy wobec wynajmującego (a zatem potwierdzają w istocie stanowisko i ocenę Sądu I instancji).
Z kolei twierdzenia pozwanego dotyczące genezy zakładania kolejnych spółek dla celów podatkowych (str. 5 uzasadnienia apelacji) potwierdzają jedynie stanowisko Sadu Okręgowego co do tego, że w istocie w ramach tychże spółek w różnych konfiguracjach podmiotowych i prawnych działalność prowadziły faktycznie te same osoby fizyczne. To utwierdza zaś w wyrażonym wyżej przekonaniu o tym, że w świetle zasad doświadczenia życiowego i logiki nie sposób uznać, byM. R.nie został poinformowana (nie dowiedział się) o stanie spraw między powodem i najemcą w szczególności o wypowiedzeniu umowy najmu)
Argumentem podważającym ocenę dowodów dokonaną przez sąd nie może być odwołanie się do tego, że powód powinien wiedzieć, już pozwany prowadzi działalność w obiekcie objętym pozwem i na tej podstawie zawiadomić także pozwanego o wypowiedzeniu umowy. Nie wskazuje bowiem skarżący by ten argument miał uzasadniać błędy w ocenie dowodów przedstawionej przez Sad I instancji. Fakt, że po otrzymaniu takiego zawiadomienia pozwana niezwłocznie rozwiązała umowę z dnia 1 września 2012 nie musi świadczyć o tym, że dopiero wówczas dowiedziała się o sytuacji najemcy (lecz zdaje się świadczyć o tym, zę doszła do wniosku, iż nie może dłużej powoływać się na brak takiej wiedzy racjonalizowała swoje działania w celu uniknięcia odpowiedzialności wobec powoda).
Odnosząc się do podnoszonych „z ostrożności procesowej’ kwestii oceny dowodu z opinii biegłego, stwierdzić należy, że także w tym zakresie nie przedstawiono żadnych argumentów pozwalających na przyjęcie, że opinia nie stanowi miarodajnego źródła dla poczynienia ustaleń istotnych dla rozstrzygnięcia. Biegły bowiem (mimo stwierdzonej przez siebie faktycznej niedostępności danych, które dotyczyły gabarytami i przeznaczeniem obiektów zbliżonych do zajmowanego przez pozwanego) jasno i kategorycznie wskazał na kryteria, którymi się kierował ustalając wartość wynagrodzenia, jakie powód mógłby uzyskać w realiach rynkowych za najem tego obiektu. Opinia biegłego odwołuje się zatem do jego wiedzy praktycznej kompetencji zawodowych i doświadczenia zawodowego, zarazem zachowując wzorzec spójności logicznej i wszechstronności oceny okoliczności istotnych dla ferowanych przez biegłego sądów. Zatem pozwany kwestionując opinię winie wykazać że wnioski biegłego są sprzeczne z przyjętymi założeniami . Wywodu takiego nie przedstawiono, zaś miarodajność opinii (jej osadzenie w realiach rynkowych) potwierdza to, żę wartość wynagrodzenia przezeń ustalonego nie odbiega istotnie od wartości wynagrodzenia umilonego między stronami umowy najmu.
Okoliczność, iż wydana opinia nie zawierała analizy transakcji zbliżonych dotyczących obiektu o dokładnie takich samych parametrach (ze względu na brak materiału badawczego) nie może więc stanowić podstaw dla uwzględnienia wniosku pozwanego co do dyskwalifikacji dowodu.
Na etapie postępowania apelacyjnego sąd rozważał jakie znaczenie przydać faktowi, że w dacie orzekania przez sąd I instancji nie żyła osoba ujawniona w KRS jako jedyny członek zarządu komplementariusza pozwanego. Zważył Sąd jednak, że na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku strona pozwana była reprezentowana przez prawidłowo ustanowionego pełnomocnika, a brak w składzie zarządu nie dotyczył samej strony procesu (strona była reprezentowana przez komplementariusza, który posiadał zdolność sądową i procesową. W związku z tym za adekwatne dla oceny sytuacji Sąd Apelacyjny uznał stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16 czerwca 2016 V CZ 26/16 zgodnie z którym nieposiadanie w toku procesu zarządu przez spółkę z o.o. będącą komplementariuszem w spółce komandytowej będącej stroną procesu mnie uzasadnia nieważności postępowania jeśli ustanowiono pełnomocnika procesowego gdyż interes spółki występującej jako strona w procesie jest w tym przypadku chroniony i zabezpieczony przez działania pełnomocnika ustawionego dla reprezentowanej spółki. W rezultacie nie można przyjąć, że przed sądem okręgowym zaistniała nieważność postępowania. Z kolei przed Sądem Apelacyjnym mimo wygaśnięcia pełnomocnictwa, doszło do ustanowienia zarządu dla komplementariusza, zatem pozwana była w momencie zamknięcia rozprawy prawidłowo reprezentowana.
Z przedstawionych przyczyn orzeczono o oddaleniu apelacji (art. 385 k.p.c.).
W punkcie II. wyroku rozstrzygnięto o kosztach postępowania apelacyjnego, stosując wynikającą zart. 98 k.p.c.w zw. zart. 100 k.p.c.regułę odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec oddalenia apelacji w całości, pozwany winien jako przegrywający spór zwrócić stronie powodowej poniesione przez nią koszty postępowania przed sądem drugiej instancji. Powoda przed Sądem odwoławczym reprezentował profesjonalny pełnomocnik procesowy. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika, z uwagi na wartość przedmiotu zaskarżenia, ustalona została na kwotę 8100 zł (jako 75% stawki minimalnej na podstawie §10 ust, 1 pkt. 2) w zw. z §2 pkt 7) i §8 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 w sprawie opłat za czynności radców prawnych - Dz. U. z 2015 roku poz. 1804 ze zm., w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji).Kwotę tą należało powiększyć o opłatę od apelacji (7140 zł).

    Ryszard Iwankiewicz Krzysztof Górski Agnieszka Bednarek -MOraś