Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 816/18
Data wyroku: 2020-10-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Kopania
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 535 kc

Sygn. I C 816/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 października 2020 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Beata Kopania

Protokolant:

starszy sekretarz sądowy Anna Karwacka

po rozpoznaniu w dniu 13 października 2020 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaM. Z.
przeciwkoK. Q.iZ. W.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 5.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis
Sygn. akt IC 816/18

UZASADNIENIE
Powód,M. Z.wniósł przeciwko pozwanym,K. Q.iZ. W.pozew z żądaniem zapłaty solidarnie kwoty 98 676,51 zł. wraz z kwotą należnych odsetek liczonych do dnia 11.09.2015r. w wysokości 91 331,50 zł oraz odsetkami umownymi w wysokości 8 % w stosunku rocznym od kwoty 98 676,51 zł. od dnia 12.09.2015r. do dnia zapłaty tytułem zapłaty reszty ceny z tytułu zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów jakodziałka (...), położnego w miejscowościP., gm.U.oraz znajdującego się na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, które to zbycie nastąpiło między stronami w dniu 31.03.2010r.
Pozwani,K. Q.iZ. W., wnieśli o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów procesu.
Sąd ustali:
W dniu 31.03.2010r. powód oraz pozwani zawarli przed notariuszemR. R., prowadzącym Kancelarię Notarialną wS.umowę kupna sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, oznaczonego w ewidencji gruntów jakodziałka (...), położonego w miejscowościP., gm.U.oraz znajdującego się na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość – domu letniskowego w zabudowie bliźniaczej, o łącznej powierzchni 299,92 m2i kubaturze 1460 m3, dla których Sąd Rejonowy wS.prowadziksięgę wieczystą (...). Pozwani, będący w tym czasie stanu wolnego, nabyli powyższe prawo w częściach ułamkowych wynoszących po ½ części każde z nich. Cenę nieruchomości strony ustaliły na kwotę 450 000 zł. Strony oświadczyły w akcie notarialnym, że cena została zapłacona, co powód potwierdził.
W tym samym akcie notarialnym pozwani dokonali podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Oboje pozwani , w dniu nabycia prawa, byli osobami stanu wolnego.
Dowód: umowa kupna sprzedaży z dnia 31.03.2010r., akt notarialny rep. A nr(...), k. 16 – 20.
Cena sprzedaży nieruchomości została przekazana powodowi przez pozwanych gotówką przed podpisaniem aktu notarialnego w miejscu zamieszkania pozwanej, tj. wS.przyul. (...).
Dowód: zeznania świadkaD. W., k. 119, zeznania świadka,T. W., k. 119v – 120, przesłuchanie pozwanego, k. 202 – 203, przesłuchanie pozwanej, k. 204.
Pozwany w tym czasie prowadził działalność gospodarcząA.(...) Handel (...), zajmował się m.in. handlem pojazdami. Była to działalność dochodowa. Pozwany dysponował gotówką.
Pozwana zbyła w dniu 06.08.2009r. udział we własności nieruchomości położonej wS.przyul. (...)poprzez przeniesienie udziału we współwłasności za kwotę 100 000 zł. M. in. tę kwotę przeznaczyła na zakup nieruchomości wP..
Pozwany stale posiadał gotówkę rzędu kilkuset tysięcy złotych. Wynikało to z faktu, iż handlował samochodami, a transakcje często realizowane były gotówkowo.
Dowód: wyciągi bankowe, k. 79 – 84, faktury Vat, k. 85 – 86, umowa przeniesienia własności nieruchomości z dnia 07.05.2007r., k. 87 – 88, umowa zniesienia współwłasności z dnia 06.08.2009t., k. 95 – 96, zeznania świadka,T. W., k. 120, częściowo zeznania świadka,M. D., k. 173v- 174, przesłuchanie pozwanego, k. 202 – 202v, przesłuchanie pozwanej, k. 204.
Do marca 2010r. powód utrzymywał się z dochodów uzyskiwanych sezonowo z wynajęcia nieruchomości wP.. Sezon trwał od maja do początku września. Dodatkowo, wraz ze swoją znajomą zajmował się handlem odzieżą przywożoną z Niemiec. Uzyskiwany dochód nie był atrakcyjny.
Sytuacja powoda zaczęła się nadto pogarszać w okresie 2015 -2016.
Dowód: przesłuchanie powoda, k. 199v - 200.
Strony znały się przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 31.03.2010r., choć nie była ta znajomość zażyła.
Dowód: zdjęcia, k. 60.
W dniu 28.11.2013r. pozwany sprzedał powodowi lokal użytkowy o powierzchni 17,36 m2, położony wS.przyul. (...)za kwotę 55 000zł. Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło przed zawarciem umowy. Strony przez notariuszem oświadczyły, że cena sprzedaży została w całości zapłacona przed podpisaniem niniejszej umowy oraz, że wartość rynkowa przedmiotu umowy odpowiada podanej cenie.
Dowód: umowa kupna sprzedaży z dnia 28.11.2013r., rep. A nr(...), k. 11 – 14,faktura Vat nr (...), k. 15, przesłuchanie pozwanego, k. 201v.
W dniu 02.04.2014r. pozwany zbył powodowi samochód osobowy markiM. (...)rok produkcji 2005,nr rej. (...)za kwotę 20 295 zł. Pojazd został wydany powodowi przed zawarciem umowy.
Dowód: umowa kupna sprzedaży z dnia 02.04.2014r., k. 21
Pismem z dnia 10.02.2016r. powód wezwał pozwanych do całkowitego rozliczenia kwoty 405 000 zł z zakupu nieruchomości domu bliźniaczego położonego w miejscowościP.. W piśmie wskazał, że od dnia 11.09.2015r. pozwany zalega z zapłatą kwoty 93 177,12 zł i wezwał pozwanych do jej uiszczenia
W odpowiedzi na powyższe pozwani odmówili zapłaty, wskazując, że cena zakupu została zapłacona w dniu zawarcia umowy kupna sprzedaży, co potwierdza treść aktu notarialnego dotyczącego tejże umowy.
Pismem z dnia 23.06.2018r. powód skierował do pozwanych przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 98 676,51 zł. wraz z należnymi odsetkami liczonymi od dnia 11.09.2015r. w kwocie 91 331,50 zł, czyli łącznie 190 008,01 zł.
Pozwani nie zareagowali na kolejne pismo powoda.
Dowód: pismo powoda z dnia 10.02.2016r., k. 25, potwierdzenie nadania i odbioru, k. 26 – 28, pismo pozwanych z dnia 23.02.2016r., k. 29, pismo powoda z dnia 23.06.2016r., k. 30 – 31, potwierdzenia nadania i odbioru, k. 32 – 55.
W dniu 05.06.2016r. powód złożył do Sądu Rejonowego wS.wniosek o zawezwanie pozwanych do próby ugodowej w związku z rozliczeniem transakcji kupna sprzedaży nieruchomości położonej wP.. We wniosku powód podał, że strony umówiły się na cenę 780 000 zł., a do aktu notarialnego fikcyjnie wpisały 450 000 zł. Cena miała być zapłacona poprzez przeniesienie na rzecz powoda lokalu niemieszkalnego położonego wS.przyul. (...)za kwotę 280 000 zł, przeniesienie samochoduM. (...)za cenę 95 000 zł oraz zapłatę kwoty 405 000 zł. Powód podał, że doszło do sprzedaży lokalu użytkowego oraz pojazdu na rzecz powoda, ale pozwani zapłacili dotychczas 306 323,49 zł (sygn. akt(...)).
Do zawarcia ugody nie doszło.
Pozwani wskazali, że stanowisko powoda jest całkowicie niezasadne, powołując się m.in. na treść aktu notarialnego z dnia 31.03.2010r.
Dowód: wniosek powoda o zawezwanie do próby ugodowej, k. 55 – 57, pismo pozwanego z dnia 23.09.2016r., k. 58, pismo pozwanej z dnia 23.09.2016r., k. 59.
Sąd zważył:
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o dokumenty przedstawione przez strony, albowiem ich autentyczność nie była wzajemnie kwestionowana. Znaczenie pierwszorzędne dla wyniku sporu miał dokument w postaci aktu notarialnego z dnia 31.03.2010r. dotyczący umowy łączącej strony, a będącej źródłem niniejszego sporu. Nadto, Sąd dał wiarę zeznaniom świadków,T. W.orazD. W., obecnych podczas wręczania powodowi gotówki tytułem cny za nieruchomości wP.oraz świadkowi,M. D., wskazującego na dobrą sytuację materialną pozwanych. Zeznania powyższe były logiczne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym, w szczególności z dokumentami. Z tych samych przyczyn Sąd dał wiarę przesłuchaniu pozwanych, zaś przesłuchanie powoda Sąd uznał za niekonsekwentne, niepełne, a czasem nielogiczne.
Podkreślenia wymaga, iż proces cywilny opiera się na zasadzie udowodnienia swych twierdzeń przed Sądem. Sąd nie poszukuje prawdy materialnej, a wynik sporu opiera się na kontradyktoryjności (art. 6 k.c.).
Niniejszy proces związany jest jednak z ograniczeniami dowodowymi, a mianowicie zakazem przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu (art. 247 k.p.c.).
Notarialna umowa sprzedaży jest dokumentem urzędowym, dla którego mają zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoo dokumentach. Ze względu na to, że jest ona dokumentem obejmującym czynność prawną, odnoszą się do niej ograniczenia przewidziane wart. 247 k.p.c.w zakresie prowadzenia pomiędzy uczestnikami czynności, dowodu z zeznań siwaków lub przesłuchania stron przeciwko lub ponad osnowę dokumentu. Oznacza to, że uczestnik czynności nie może dowodzić, że danego oświadczenia nie złożył lub, że złożone przez niego oświadczenie miało inną treść; innymi słowy niedopuszczalne jest prowadzenie dowodu zmierzającego do wykazania oświadczenia niezgodnego z treścią (osnową) dokumentu (tak m.in. SA wŁ.w wyroku z dnia 18.05.2016r.,(...)).
Podważanie jednego istotnych elementów umowy, jakim jest cena sprzedaży i wykazanie, że umówiona cena jest inna niż ujawniona w akcie, a tym samym wyrażona w innej formie niż notarialna, stanowi obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności (wyrok SN z 08.03.2005r.,(...), Lex nr(...)).
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy stwierdzić należy, że z treści aktu notarialnego z dnia 31.03.2010r., obejmującego umowę kupna sprzedaży nieruchomości położonej wP., stwierdzić należy, że z jego treści wynika wprost oświadczenie woli obu stron umowy w zakresie essentiale negoti umowy sprzedaży, tj. strony wskazały przedmiot umowy oraz cenę, za którą powód sprzedaje nieruchomość, a pozwani kupują nieruchomość. Ta cena to kwota 450 000 zł. Niedopuszczalne jest przeprowadzenie dowodu przeciwko osnowie dokumentu, tj. że oświadczenie stron co do umówionej ceny było innej treści. Przyjęcie przeciwnego stanowiska stanowiłoby obejście przepisów dotyczących zakazów dowodowych wspomnianych wyżej. Dlatego też Sąd pominął wnioski dowodowe powoda w postaci zeznań świadków,M. O.,P. Z.,A. O.,E. B.,K. B.iW. B., którzy mieli zeznawać m.in. co zasadności zgłoszonego żądania, tak co do zasady, jak i wysokości.
W tym stanie rzeczy, Sąd przyjął, że umówiona ceny sprzedaży za nieruchomość położoną wP.to kwota 450 000 zł.
W zakresie rozliczenia zapłaty kwoty 450 000 zł, to wskazać należy, że z § 3 ust. 2 aktu notarialnego z dnia 31.03.2010r. wynika, że cena została w całości zapłacona, co powód w tym akcie notarialnym potwierdził.
Kwestia rozliczeń stron mogła stanowić przedmiot postępowania dowodowego w tej sprawie, ale w zakresie rozliczenia ceny wynoszącej 450 000 zł.
Już samo twierdzenie powoda, że cena wynosiła 780 000 zł, a do zapłaty pozostała kwota 98 676,51 zł. wystarcza do uznania, że powód otrzymał od pozwanych umówioną cenę. Skoro pozwani zapłacili 681 323,49 zł (780 000 minus(...),51), to jest to kwota pokrywająca umówioną cenę, tj. kwot 450 000zł.
Jednoczenie z zeznań świadków,D. W.iT. W.wynika, że pozwani wręczyli powodowi kwotę 450 000 zł w domu mieszkalnym pozwanej. Obaj byli bezpośrednimi świadkami tej czynności faktycznej. Powyższe koresponduje z przesłuchaniem pozwanych, którzy podali, iż kwotę 450 000 zł wręczyli powodowi przez zawarciem aktu notarialnego właśnie w domu przyul. (...)wS.. Wprawdzie świadkowie,D. W.iT. W., to synowie pozwanych, to jednak z tego tylko powodu nie można odmówić im wiarygodności.
Tymczasem twierdzenia powoda co do rozliczeń są nielogiczne. Już na wstępnie wskazać należy, że Sąd całkowicie pominął twierdzenia, jakoby w ramach rozliczeń ceny strony umówiły się, że pozwany przekazane powodowi lokal użytkowy położony wS.przyul. (...)za cenę 280 000 zł oraz samochód osobowy markiM. (...)za kwotę 95 000 zł.
Pozwani zaprzeczyli powyższemu.
Brak jest, zdaniem Sądu, logicznego związku pomiędzy transakcjami z dnia 28.11.2013r. (sprzedaż lokalu użytkowego) oraz z dnia 02.04.2014r. (sprzedaż samochodu osobowego markiM. (...)) a umową sprzedaży nieruchomości położonej wP.choćby z tej przyczyny, że są to czynności odległe czasowo, a nadto pozwana nie miała w nich żadnego udziału.
Twierdzenia powoda są też sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Wynika z nich bowiem, że do dnia 31.03.2010r. powód nie otrzymał żadnej kwoty pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. Wyzbył się własności nieruchomości, a rozliczenia przesunął na odległe, niepewne zdarzenia, jakimi były m. in. sprzedaż lokalu użytkowego i sprzedaż samochodu osobowego. Takie zachowanie należałoby uznać za wysoce nieroztropne.
Dalej wskazać należy, że twierdzenia powoda są dowolne. Wynika z nich, że zapisy w aktach notarialnych oraz zapisy pisemnych umowach są w zasadzie nic niewarte. Wg twierdzeń powoda, w umowie z dnia 31.03.2010r. wskazano cenę 450 000zł, pomimo że strony umówiły się na kwotę 780 000 zł, w umowie z dnia 28.11.2013r. wskazano cenę 55 000 zł, pomimo, że umówiono się na 280 000 zł, w umowie z dnia 02.04.2014r. wskazano cenę 20 295 zł, pomimo, że umówiono się na kwotę 95 000 zł. Powyższe wskazuje, że powód swobodnie przyjmuje korzystne dla siebie stanowiska co do ceny w zależności od sytuacji, w jakiej się znajduje, tj. raz cena jest niższa, a raz jest wyższa. M.in. właśnie po to, żeby zapobiec instrumentalnemu podejściu do elementu istotnego umowy, jakim jest cena sprzedaży, występują zakazy dowodowe ponad lub przeciw osnowie dokumentu.
Nadto twierdzenia powoda są niespójne. Wskazał bowiem, że wyliczenia co do zapłaty reszty ceny wywodzi w oparciu o zapisy w tabelce (k. 22 – 24). Już na pierwszy rzut oka dostrzec należy, iż tabelka nie zawiera żadnych podpisów, potwierdzeń wpłat itp. Powód pytany o te okoliczności wskazał, że tabelka powstała w oparciu o zapisy, które czynił w zeszycie, ale zeszytu tego już nie ma. Dalej, na pytanie dotyczące treści tabelki, w szczególności o różną ilość „dni zwłoki” , a także o zapisy dotyczące „odsetek” oraz „uwag”, powód w żaden sposób nie potrafił ich wyjaśnić. Tymczasem niezrozumiałe są zapisy dotyczące przede wszystkim „dni zwłoki” wskazane na „ 2, 58, 6, 41, 93, 4, 6, 9, 9, 93” i nast. Nie wiadomo, od jakiej kwoty liczone są odsetki, od jakiej daty wymagalności roszczenia, jakiego roszczenia, dlaczego w wysokości 8 %? Powyższe wątpliwości skutkowały całkowitym pominięciem przez Sąd powyższych zapisów.
Na koniec wskazać należy, iż niewiarygodne jest twierdzenia, jakoby pozwani mieli zapłacić cenę w przyszłości, bliżej niesprecyzowanej. Przedstawione przez pozwanych dowody w postaci zeznań świadka,M. D.oraz dokumentów w postaci wyciągu z historii rachunku bankowego pozwanego oraz aktów notarialnych obejmujących umowy, w których uczestniczyli pozwani, wskazują, że w 2010r. pozwani dysponowali środkami pieniężnymi na zakup nieruchomości wP.. Zatem brak jest okoliczności, które wskazywałyby na to, że mieli interes, by odwlec w czasie spełnienie swego obowiązku umownego.
Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uznał, że przesłuchanie powoda nie zasługuje na wiarę. Sąd oddalił wnioski dowodowe powoda w postaci zeznań świadków,M. O.,P. Z.,A. O.,E. B.,K. B.iW. B., albowiem świadkowie mieli poprzeć twierdzenia powoda, które Sąd uznał za nielogiczne i dowolne.
Sąd pomiął też dowód z opinii biegłego sadowego zakresy wyceny nieruchomości położonej wP., albowiem wartość rynkowa nieruchomości nie jest wartością transakcyjną. Okoliczność powyższa nie miała znaczenia dla wyniku sporu.
W konsekwencji powyższego, roszczenie powoda, jako niezasadne zostało przez Sąd oddalone, mając na uwadzeart. 535 § 1 k.c., stosowany a contrario.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.,art. 99 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, mając na uwadze okoliczność, że powód przegrał niniejszy spór w całości. Na koszty pozwanych złożył się wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w kwocie 5400 zł oraz opłata od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
Na oryginale właściwy podpis