Sąd Rejonowy w Człuchowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 646/18
Data wyroku: 2019-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Robert Wysocki
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659§1 kc, art. 680 kc, art. 673 kc

Sygn. akt: I C 646/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 listopada 2019 roku
Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Sądu Rejonowego Robert Wysocki

Protokolant:

pracownik biurowy Roksana Rużyło

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2019 roku w Człuchowie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. C. (1),M. C. (2)
przeciwkoD. G.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanejD. G.solidarnie na rzecz powodówM. C. (1),M. C. (2)kwotę 4.000,00 zł (cztery tysiące złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonych od kwoty 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) od dnia 2 maja 2018 roku do dnia zapłaty, od kwoty 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) od dnia 1 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty,

2
zasądza od pozwanejD. G.solidarnie na rzecz powodówM. C. (1),M. C. (2)kwotę 1.117,00 zł (tysiąc sto siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 900,00 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Pobrano opłatę kancelaryjną
w kwocie zł – w znakach
opłaty sądowej naklejonych
na wniosku.
Sygn. akt I C 646/18

UZASADNIENIE
PowodowieM. C. (1)iM. C. (2)reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika adw.W. S.w dniu 22 czerwca 2018 roku wnieśli do Sądu Rejonowego w Człuchowie pozew przeciwkoD. G.(poprzednioG. S.) o zapłatę kwoty 4000,00 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 2.000,00 zł od dnia 2 maja 2018 roku do dnia zapłaty i od kwoty 2.000,00 zł od dnia 1 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty. Ponadto wnieśli o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu wg norm przypisanych.
W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, iż zawarli z pozwaną w dniu 28 kwietnia 2015 roku umowę najmu lokalu użytkowego położonego wC.przyulicy (...), z przeznaczeniem na kancelarię adwokacką. Do chwili obecnej umowa była trzykrotnie zmieniana pisemnymi aneksami, a jej istotne postanowienia z punktu widzenia niniejszego postępowania ukształtowane zostały w sposób następujący:

⚫

wysokość czynszu najmu ustalona została na kwotę 2.000,00 zł miesięcznie począwszy od dnia 1 października 2016 roku (§ 1 aneksu z dnia 20 września 2016 r.),

płatność czynszu następować miała z góry w terminie do dnia 1-go każdego miesiąca (§4.1 umowy zasadniczej),

strony umowy przewidziały zakaz wypowiedzenia umowy najmu w ciągu 3 lat liczonych od dnia obowiązywania aneksu nr 3, to jest od dnia 1 października 2016 roku, a więc do dnia 30 września 2019 roku (§2.1 i § 4 aneksu z dnia 20 września 2016 roku),

zmiana treści umowy przez którąkolwiek ze stron, wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W okresie trwania umowy najmu pozwana zmieniła własne plany i przeniosła siedzibę kancelarii adwokackiej do innego lokalu. Tym samym zainteresowana była rozwiązaniem umowy, która wiązała ją z powodami. Ponieważ strony nie osiągnęły porozumienia, co do rozwiązania umowy, pozwana postanowiła od niej odstąpić i oświadczenie woli w tym przedmiocie zawarła w piśmie z dnia 30 kwietnia 2018 roku skierowanym do powodów. Daniem strony powodowej złożone przez pozwaną oświadczenie woli w przedmiocie odstąpienia od umowy najmu nie mogło doprowadzić do jej wygaszenia, umowa nadal wiąże strony, a pozwana ma obowiązek jej wykonywania. W ramach tego zobowiązania jest zobowiązana do terminowego regulowania uzgodnionego czynszu najmu. Na chwilę wniesienia pozwu zaległość z tego tytułu wynosiła 4000,00 zł i obejmowała czynsz wymagalny za 2 okresy płatności to jest maj i czerwiec 2018 roku.
W dniu 10 października 2018 roku profesjonalny pełnomocnik pozwanej wniósł odpowiedź na pozew, w której wnosił o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew strona pozwana przyznała, iż zawarła z powodami umowę najmu lokalu użytkowego położonego wC.w dniu 28 kwietnia 2015 roku, która później była trzykrotnie aneksowana.
Mając na uwadze okoliczności, których pozwana w chwili zawierania umowy nie brała pod uwagę, we wrześniu 2017 roku podjęła rozmowy z właścicielami lokalu, że chciałaby w drodze porozumienia stron rozwiązać umowę, z uwagi na planowaną wyprowadzkę z końcem roku 2017. Zdaniem pozwanej powodowie nie sprzeciwiali się rozwiązaniu umowy w trybie porozumienia stron, a nadto strony ustaliły, że gdyby przeprowadzka pozwanej miała się przeciągać, to nie będzie żadnego problemu, aby pozwana w dalszym ciągu zajmowała lokal w razie braku nowego najemcy w tym czasie. Jednocześnie pozwana wskazała, że powodowie już od września 2017 roku mogli oddać w najem innej osobie nie wykorzystywaną przez nią część nieruchomości, stanowiącą odrębny lokal. Wynajmujący na takie warunki przystali, wskazując że zainteresowanie lokalami na rynku jest znaczne, więc nie powinni mieć problemów ze znalezieniem następcy. Według wiedzy pozwanej bezpośrednio od osób chętnych do wynajęcia przedmiotowych lokali, iż zwracali się oni do powodów z zapytaniem czy jest możliwość najmu, lecz z niezrozumiałych przyczyn spotkali się z odmową ze strony PaństwaC.. Osoby te wskazywały, że właściciele przedmiotowego lokalu jako główny powód odmowy jego najmu, podawali brak zgody w tym zakresie ze strony pozwanej. Pozwana zaprzeczyła, aby kiedykolwiek toczyły się między nią, a powodami rozmowy na temat wyboru innego najemcy, w tym zakresie pozwana pozostawiła pełnię swobody właścicielom. Mimo początkowego planu wyprowadzki w styczniu 2018 roku, ostatecznie pozwana opuściła lokal z końcem kwietnia 2018 roku i odstąpiła od umowy najmu z winy wynajmującego, po tym, jak powzięła informację od kolejnej osoby zainteresowanej najmem lokalu zajmowanego przez pozwaną, że powódM. C. (1)wskazuje stanowisko pozwanej jako przyczynę odmowy wynajmu lokalu. Takie działanie powodaM. C. (1)pozostawało zdaniem pozwanej w sprzeczności z ustaleniami ustnymi między stronami i stanowiło naruszenie zasad współżycia społecznego.
Pozwana wskazała, że stron nie łączy aneks z dnia 20 września 2016 roku złożony do akt przez stronę powodową. Zapisy w nim zawarte był przedmiotem negocjacji, jednak aneks tej treści nie został skutecznie przez strony zawarty, bowiem brak jest zgodnego oświadczenia wszystkich stron. Treść aneksu złożona do akt sprawy nie została pierwotnie podpisana przez powodaM. C. (1), a na skutek dalszych negocjacji ostateczna treść aneksu wygląda inaczej. Zgodnie przez wszystkie strony złożone oświadczenie woli nie zawiera zapisu, na który powołują się powodowie w pozwie o pozbawieniu strony prawa wcześniejszego wypowiedzenia umowy przed upływem trzyletniego okresu najmu. W aneksie, jakim dysponuje pozwana, podpisanym przez wszystkie strony umowy takiego zapisu brak, a co za tym idzie w mocy pozostają zapisy umowy pierwotnej przewidującej możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
W piśmie procesowym z dnia 12 grudnia 2018 roku pełnomocnik powodów wskazuje iż w aneksie nr 3 przedłożonym przez powodów zmianie uległa wysokość czynszu, którą obniżono do kwoty 2.000,00 złotych miesięcznie. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu została wyłączona na okres pierwszych 3 lat od podpisania aneksu to jest od dnia 1 października 2016 roku do dnia 30 września 2016 roku, natomiast zgodnie z treścią aneksu nr 3 przedłożonego przez pozwaną oprócz zmiany wysokości czynszu do 2.000,00 złotych strony ustaliły, iż odtąd umowa wiązać będzie je przez czas określony to jest 3 lat począwszy od 1 października 2016 roku do 30 września 2016 roku.
Zdaniem pełnomocnika powodów, w każdym z tych aneksów wyrażona została wola stron polegająca na związaniu stron umową przez okres 3 lat, jednak została ona wyrażona odmiennie, a to przez wprowadzenie klauzuli przewidującej zakaz rozwiązywania jej w drodze wypowiedzenia przez okres 3 lat albo przez zmianę jej okresu obowiązywania na czas określony do dnia 30 września 2019 roku, prowadzi do takiego samego skutku, to jest związania stron umową do dnia 30 września 2019 roku.
W ocenie strony powodowej, bez względu na to czy przyjmiemy, że umowa od dnia 1 października 2016 roku zawarta była na czas określony, czy też nieokreślony z wyłączonym prawem wypowiedzenia umowy przez 3 lata, czy też wiążące są w tym zakresie zarówno postanowienia jednego jak i drugiego aneksu to i tak wniosek pozostaje jeden, iż do dnia 30 września 2019 roku strony nie miały możliwości rozwiązania umowy z dnia 28 kwietnia 2015 roku. Nie można również mówić o odstąpieniu od umowy z woli którejkolwiek ze stron.
Zdaniem strony powodowej aneks nr 3 dołączony do pozwu, a także ten dołączony do odpowiedzi na pozew, na którym brakuje podpisuM. C. (1)w swej treści identyczne. Nie może jednakowoż być mowy o tym, że podpisM. C. (1)dopisany został w późniejszym terminie, bowiem podpisM. C. (2)złożony został nieco innym charakterem pisma, a pieczątka wraz z podpisemD. G.znajduje się w nieco innym miejscu. Oznacza to, że aneks nr 3 dołączony do pozwu spełnia wymogi formalne.
Zgodnie z § 12 umowy z dnia 28 kwietnia 2015 roku, bez znaczenia zdaniem strony powodowej pozostają ewentualne negocjacje stron, co do możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, albowiem nie zostały one skutecznie zakończone i strony porozumienia nie osiągnęły. Każdorazowo, gdy miało dojść do zmian w umowie odzwierciedlane było to w formie pisemnej (aneksach do umowy). W tej sytuacji strona powodowa zaprzecza, rzekomo poczynionym ustaleniom ustnym, na które powołuje się pozwana, uważając, że jedyną podstawą faktyczną ustaleń w niniejszej sprawie, mogą być te, które znalazły potwierdzenie pisemne - w aneksach. Powodowie przyznali, że wiedzieli o tym, że pozwana zakupiła lokal, do którego w przyszłości zamierzała się przenieść i w tym temacie toczyły się między nimi rozmowy. Jednakże zaprzeczyli iż doszło do zawarcia rzekomego porozumienia i okolicznościom związanym z rzekomą odmową wynajęcia lokalu osobom trzecim, o których mowa w odpowiedzi na pozew. Podjęcie przez pozwaną we wrześniu 2017 roku rozmów na temat rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron z końcem tegoż roku, nie może oznaczać, że strony osiągnęły porozumienie, którego ewentualny skutek, w postaci rozwiązania umowy za porozumieniem, miałby nastąpić w czasie dogodnym dla pozwanej, a więc z końcem kwietnia 2018 roku.
W piśmie procesowym z dnia 8 lutego 2019 roku pełnomocnik pozwanej ustosunkował się do twierdzeń pełnomocnika powodów, wskazując iż zaprzecza podniesionym przez niego twierdzeniom i okolicznościom dotyczącym podpisania aneksu nr 3. Kolejność zdarzeń związana z zawarciem przez strony tego aneksu jest taka, że we wrześniu 2016 roku u pozwanej zjawił się powódM. C. (1)i przedstawił do podpisania przez pozwaną aneks nr 3 do umowy najmu, który był najprawdopodobniej już wcześniej podpisany przez powódkęM. C. (2). Pozwana wstępnie go podpisała, jednak na skutek rozmów negocjacyjnych jego treść została przez strony zmieniona. Ostateczną wersją była ta podpisana przez wszystkie strony, również przyniesiona do pozwanej już z naniesionym podpisemM. C. (2), a następnie opatrzona podpisem powodaM. C. (1)oraz pieczątką i podpisem pozwanej. Wskazać należy, że to na skutek rozmów stron ustalona została ostateczna wersja przedmiotowego aneksu.
Ponadto pozwana nie jest w stanie wskazać, kiedy podpisana została przezM. C. (1)wersja aneksu, na której w odpisie posiadanym przez pozwaną brakuje jego podpisu. Niemniej to treść aneksu opatrzona podpisami wszystkich stron jest wersją ostatecznie wiążącą strony.
Na rozprawie w dniu 19 listopada 2019 roku strony podtrzymały swoje stanowiska zawarte wcześniej złożonych pismach procesowych. PowódM. C. (1)w złożonych wyjaśnieniach na rozprawie przyznał, iż strony prowadziły negocjacje w sprawie rozwiązania umowy najmu lokalu położonego wC.przyulicy (...). Zdaniem powoda negocjacje toczyły się pod dyktando pozwanej, która przedstawiała swoje warunki. Ponadto powód stwierdził, iż obniżył czynsz do kwoty 2.000,00 złotych w związku z zawarciem umowy na czas określony to jest na 3 lata. Warunki te zaproponowała pozwana, a powodowie na nie przystali, gdyż mieli najemcę na okres 3 lat.
Zdaniem powoda oba aneksy nr 3 przedłożone zarówno przez pozwaną, jaki przez stronę powodową zawarte w tym samym dniu są ważne. Na aneksach widnieją podpisy stron, jednakże zdaniem powoda aneks nr 3 przedłożony wraz z pozwem podpisał on jako ostatni. Powód przyznał iż aneks nr 3 był zawarty po naniesieniu poprawek zaproponowanych przez pozwaną. Zdaniem powoda aneks, który przedłożyła pozwana podpisany przez wszystkich jest aneksem zawartym po naniesieniu poprawek przez pozwaną.

M. C. (2)w swoich wyjaśnieniach złożonych na rozprawie wskazała, iż to ona sporządziła aneks nr 3 do umowy najmu, który przedłożyła pozwanej do podpisu, przedłożony aneks przez nią podpisany. Pozwana wzięła aneks celem zapoznania się i naniesienia poprawek i sporządziła drugi aneks do umowy, który został podpisany przez wszystkich. Zdaniem powódki aneks poprawiony przez pozwaną został przez nią podpisany i opieczętowany pieczątką kancelarii adwokackiej jest on aneksem nr 3 do umowy wiążącym strony. Powódka stwierdziła, iż nie wie dokładnie kiedy i gdzie podpisał się na aneksie nr 3 załączonym do pozwu powódM. C. (1), możliwe że dokonał tego w mieszkalniu.
Powodowie zgodnie oświadczyli, iż o w zamiarze rozwiązania umowy najmu przedmiotowego lokalu przezD. G.dowiedzieli się we wrześniu 2017 roku, kiedy to zakupiła ona lokal w celu \prowadzenia działalności gospodarczej w formie kancelarii adwokackiej. Ponadto powodowie oświadczyli, iż do 30 kwietnia 2018 roku czynsz za najem lokalu mieszkalnego był regularnie regulowany przez pozwaną.
W dniu 19 listopad 2019 roku sąd wydał wyrok, w którym uznał powództwo powodów w całości za zasadne.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 28 kwietnia 2015 roku powodowieM. C. (1)iM. C. (2)zawarli z pozwanąD. G.(poprzednioG. S.) umowę najmu lokalu użytkowego położnego na paterze budynku mieszczącego się przyulicy (...)wC.. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 1.300 zł miesięcznie płatny z góry do 1 dnia każdego miesiąca. Najemcę obciążały ponadto inne opłaty eksploatacyjne w szczególności koszty energii elektrycznej, wody, centralnego ogrzewania według wskazań podlicznika, wodomierza i ciepłomierza, a nadto koszty wywozu śmieci i telefonu. Koszty opłat eksploatacyjnych najemca zobowiązał się płacić za dany miesiąc na podstawie rachunku otrzymanego od wynajmującegoM. C. (1)w terminie 7 dni od daty jego otrzymania. Najemca zobowiązał się do wykorzystywania lokalu wyłącznie w celu prowadzenia kancelarii adwokackiej – świadczenia usług prawniczych. W umowie postanowiono, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Wynajmujący zastrzegli sobie również prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku zalegania przez najemcę zapłatą czynszu za 2 kolejne okresy płatności, oddania przedmiotu najmu w podnajem albo do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody wynajmujących i używania przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem. Po ustaniu stosunku najmu najemca był zobowiązany zwrócić lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym. Wynajmujący dla zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu najmu opłat eksploatacyjnych oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód zobowiązał najemcę do wpłacenia kaucji w kwocie 1.500 zł do dnia 11 maja 2015 roku na wskazany rachunek bankowy. W przypadku uregulowania wszelkich należności oraz pozostawienia przez najemcę lokalu w stanie niepogorszonym kaucja podlegała zwrotowi w terminie 7 dni od dnia opuszczenia przez najemcę lokalu. W umowie zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności. Wydanie lokalu nastąpiło w dniu 1 czerwca 2015 roku.
W dniu 29 lutego 2016 roku strony zawarły aneks nr 1 do umowy najmu lokalu z dnia 28 kwietnia 2015 roku, w którym zmienili przedmiot umowy najmu wskazując, iż są nim wydzielone fizycznie dwa lokale użytkowe położone na parterzebudynku (...)przyulicy (...)wC.o powierzchni 43 m(
    2)oraz o powierzchni 55 m(
    2). Na podstawie aneksu nr 1 wynajmująca wynajęła lokal użytkowy mieszczący się wC.przyulicy (...), o łącznej powierzchni 100 m(
    2). Zmianie uległa również kwota czynszu miesięcznego, która od dnia 1 marca 2006 roku wynosiła 2200 zł.
W dniu 17 czerwca 2016 roku strony zawarły aneks nr 2 do umowy najmu lokalu z dnia 28 kwietnia 2015 roku, w którym to zmieniono wysokość czynszu miesięcznego na kwotę 2500 zł.
W dniu 20 września 2016 roku strony zawarły aneks nr 3 do umowy najmu lokalu z dnia 28 kwietnia 2015 roku, w którym ustalono, iż umowa najmu zostaje zawarta na czas określony na okres 3 lat począwszy od dnia 1 października 2016 roku do dnia 30 września 2019 roku, a nadto ustalily wysokość czynszu na kwotę 2000,00 złotych miesięcznie.
Pozwana użytkowała przedmiotowy lokal do końca kwietnia 2018 roku.
W dniu 30 kwietnia 2018 roku pozwana złożyła oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 28 kwietnia 2015 roku ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2018 roku. Jako przyczynę odstąpienia wskazała nieuczciwe zachowania i brak lojalności we współpracy wynajmujący - najemca. Wskazała, iż o chęci rozwiązania przedmiotowej umowy informowała powodaM. C. (1)w rozmowie we wrześniu 2017 roku i wyraził on ustnie zgodę na rozwiązanie umowy najmu na mocy porozumienia stron, a wstępny termin opuszczenia lokalu przez pozwaną ustalono na 31 grudnia 2017 roku. W tym czasie na lokalu stanowiącym przedmiot najmu powód zawiesił baner z informacją „lokale do wynajęcia”. Z informacji od osób trzecich, jak i od potencjalnych przyszłych najemców pozwana dowiedziała się, iż każdorazowo powód odmawiał zgody na najem tych lokali, powołując się na brak zgody na powyższe ze strony pozwanej co było swoistą nieprawną. W kwietniu 2018 roku powód miał możliwość oddania wynajem długoterminowy lokalu osobie prowadzącej działalność kosmetyczną, lecz z niezrozumiałych przyczyn także w tym przypadku nie wyraził zgody mimo, iż pozwana wielokrotnie informowała wynajmujących, że na koniec kwietnia 2018 roku opuszcza lokal.

    dowód: dowód: umowa najmu lokalu z 28/04/2015 r., k.5-7, aneks nr 1 do umowy najmu lokalu z 28/04/2015 r., k.8-9, aneks nr 2do umowy najmu lokalu z 28/04/2015 r., k.10, aneks nr 3 do umowy najmu lokalu z 28/04/2015 r., k.33, oświadczenie z 30/04/2018 r. o odstąpieniu od umowy najmu lokalu z 28/04/2015 r., k.12, wyjaśnienia powodów na rozprawie dnia 19 listopada 2019 roku, k69v-70.

Sąd zważył, co następuje:
Przedmiotowe powództwo zasługiwało w całości na uwzględnienie.
Zgodnie z treścią zart. 659 § 1 kcw zw. zart. 680 kcprzez umowę najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powyższe stanowiessentialia negotiiumowy najmu. Oznacza to, że stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny – ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Najem jest umową odpłatną, dlatego też podstawowym obowiązkiem najemcy (którego oznaczenie jest koniecznym elementem umowy najmu) stanowi zapłata czynszu(P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 381; K. Siwiec, Czynsz, s. 13; taż, Najem, s. 19). W przeciwnym razie mamy do czynienia z użyczeniem. Przy czym obowiązek zapłaty czynszu obciąża najemcę za samą możliwość korzystania z rzeczy, choćby do faktycznego korzystania z niej nie doszło(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1967 roku, III CRN 244/67, OSNCP 1968, Nr 7, poz. 124).
Czynsz można oznaczyć w pieniądzu (przy czym może on być wyrażony zarówno w walucie polskiej, jak i w walucie obcej) lub w świadczeniach majątkowych innego rodzaju, jak świadczenie pracy, usług, rzeczy(P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 381; K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2018, s. 488; K. Siwiec, Czynsz, s. 13; por. także odnośnie do czynszu oznaczonego w walucie obcej C. Kotyla, Umowa, s. 25 i n.).
Wysokość czynszu musi być ustalona w momencie zawierania umowy najmu. Dlatego też należy uzgodnić co najmniej sposób, który pozwoli ustalić jego wysokość najpóźniej w momencie, w którym czynsz ma być uiszczony(P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 381). Ustalenie wysokości czynszu jest pozostawione woli stron, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej(por. szerzej K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2018, s. 488). Przy czym co do zasady czynsz jest świadczeniem okresowym(P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 381), choć możliwe są przypadki (zwłaszcza przy krótkoterminowych umów najmu), że może on być uiszczany jednorazowo.
Obok czynszu najemca może mieć obowiązek wnoszenia innych świadczeń, noszących nazwę świadczeń dodatkowych, lub innych opłat niezależnych od właściciela, jak opłaty za dostawy energii, gazu, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości(P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 381).Obowiązek ten wynika zart. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że w dniu 28 kwietnia 2015 roku pomiędzy stronami doszło do podpisania umowy najmu lokalu użytkowego położnego wC.przyulicy (...), do której podpisano trzy aneksy. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony.
Spór stron dotyczy aneksu nr 3, z uwagi na dwie wersje funkcjonujące w obrocie prawnym. Pierwsza przedłożona wraz z pozwem, która zdaniem Sądu nie zmienia charakteru umowy najmu i nadal jest to umowa zawarta na czas nieokreślony z zastrzeżeniem wyłączenia możliwości wypowiedzenia umowy przez okres 3 lat od daty obowiązywania aneksu, co jest dopuszczalne zgodnie z dyspozycjąart. 688 k.c.Druga która zmienia charakter umowy najmu z umowy na czas nieokreślony na umowę zawartą na czas określony od dnia 1 października 2016 roku do dnia 30 września 2019 roku. W aneksach tych strony ustaliły miesięczny czynsz najmu w wysokości 2000,00 złotych.
Sąd dał w wiarę wyjaśnieniom powodów w szczególnościM. C. (2), która stwierdziła, że sporządziła aneks nr 3 do umowy i ze swoim podpisem przedłożyła goD. G.do podpisu, ta nanosząc poprawki sporządziła swoją wersję aneksu nr 3, który przedłożyła powodom do podpisu. Poprawiony przez pozwaną aneks nr 3 jest zdaniem powódki wiążący dla stron. Całkowicie niezrozumiałym i nielogicznym jest twierdzenie powódki, iż poprawiony aneks nr 3 to ten który został załączony do pozwu, skoro tożsamy w swej treści aneks nr 3 został przedłożony przez pozwaną bez podpisuM. C. (1).
Reasumując w ocenie Sądu wiążący strony jest aneks nr 3 podpisany przez strony i przedłożony przez pozwaną wraz z odpowiedzią na pozew, a umowa najmu lokalu użytkowego zgodnie z brzmieniem § 1 przedmiotowego aneksu została zawarta na czas określony.
Zgodnie z przepisemart. 673 § 3 k.c.„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. W uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, Sąd Najwyższy wskazał, że pojęcie umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą, a więc z umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685 k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z ważnych powodów.
Powodowie podnieśli, że pozwana złożyła oświadczenie w przedmiocie odstąpienia od umowy najmu lokalu użytkowego przed upływem terminu, na jaki umowa została zawarta, jednakże przedmiotowe oświadczenie nie mogło doprowadzić do wygaszenia wskazanej umowy najmu, która nadal wiąże strony, a pozwana ma obowiązek jej wykonywania. W związku z tym pozwana jest zobowiązana zapłacić czynsz wymagalny na dzień skierowania powództwa w łącznej kwocie 4.000,00 zł.
Pozwana nie zgadzała się z tym stanowiskiem, wskazując że strony zawarły zgodne porozumienie co do wcześniejszego zakończenia stosunku najmu z końcem kwietnia 2018 r. Wobec rozbieżnych stanowisk stron co do sposobu zakończenia umowy najmu, należało ustalić jak w rzeczywistości stosunek najmu się zakończył. Sąd nie dał wiary twierdzeniom pozwanej wskazanych w pismach procesowych złożonych przed rozprawą, że strony uzgodniły zakończenie umowy najmu z końcem grudnia 2017 r., a następnie z końcem kwietnia 2018 roku, kiedy to pozwana fizycznie opuściła lokal. Podkreślić należy, iż zgodnie § 12 umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2015 roku wszelkie jej zmiany wymagają formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności. Pozwana nie wykazała w toku postępowania, że strony zawarły pisemne porozumienie, w którym uzgodniły sposób zakończenia umowy najmu. Bezspornym jest, iż strony prowadziły negocjacje w przedmiocie rozwiązania umowy najmu lecz nie przyniosły one pozytywnego rezultatu. W ocenie Sądu całkowicie gołosłowne okazały się twierdzenie pozwanej, iż z informacji od osób trzecich, jak i od potencjalnych przyszłych najemców dowiedziała się, że powód odmawiał zgody na najem przedmiotowych lokali, powołując się na brak zgody na powyższe ze strony pozwanej, a także, iż w kwietniu 2018 roku powód miał możliwość oddania wynajem długoterminowy lokalu osobie prowadzącej działalność kosmetyczną, lecz z niezrozumiałych przyczyn także w tym przypadku nie wyraził zgody mimo, iż pozwana wielokrotnie informowała go, że z końcem kwietnia 2018 roku opuszcza lokal. Pozwana nie przedstawiła, żadnego w sprawie dowodu, który miałby potwierdzić jej twierdzenia w tym przedmiocie. Twierdzenie, iż pozwana powzięła informację od osób trzecich, potencjalnych najemców bez wskazania ich danych personalnych na etapie postępowania sądowego zdaje się być mało poważne zwłaszcza, iż z urzędu sądowi jest wiadomo, iż pozwana wykonuje zawód adwokata.
Reasumując skoro umowa zawarta przez strony nie została przez pozwaną skutecznie wypowiedziana, to należało przyjąć że zakończenie stosunku najmu przez pozwaną przed upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, było nieskuteczne. Powodom przysługiwało zatem roszczenie o zapłatę czynszu za miesiące maja i czerwiec 2018 roku (łącznie 4.000,00 zł), na podstawieart. 659 § 1 k.c.Żądanie zapłaty m.in. tej kwoty w pozwie skierowanym do Sądu w dniu 22 czerwca 2018 roku, nie było też przedwczesne mimo tego, że umowa najmu miała trwać do końca września 2019 r., zaś zgodnie z umową czynsz płatny był z góry do 1 dnia miesiąca. Pozwana przecież zdała lokal, opróżniła z niego wszystkie swoje rzeczy i wyraźnie oświadczyła że rezygnuje z dalszego najmu. Wobec tego oczywistym było, że pozwana nie będzie dłużej zajmować lokalu, dlatego powodowie byli uprawnieni już w czerwcu wystąpić o zapłatę czynszu.
Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, aby powodowie nadużyli przysługującego jej prawa domagając się zapłaty czynszu za dwa miesiące w sytuacji, gdy strony uzgodniły wcześniejsze zakończenie umowy najmu i pozwana nie zajmowała przedmiotowego lokalu od 30 kwietnia 2018 roku. Przede wszystkim z ustaleń Sądu nie wynika, aby strony rzeczywiście porozumiały się w zakresie wcześniejszego zakończenia najmu. Wyłącznie decyzją pozwanej było opuszczenie lokalu użytkowego w czasie obowiązywania umowy, zatem nie można mówić o jakimś nadużyciu prawa przez powodów. Wskazywali oni pozwanej, że w sytuacji opuszczenia przez nią lokalu, będzie ona zobowiązana zapłacić czynsz za cały umówiony okres najmu. Pozwana nie wskazała jakie konkretne zasady współżycia społecznego miałyby zostać naruszone w analizowanej sytuacji przez powodów. Wobec tego zarzut nadużycia prawa (art. 5 k.c.) zgłoszony w odstąpieniu od umowy najmu oraz w toku postępowania sądowego, zdaniem Sądu był bezpodstawny.
Podkreślić należy, iżart. 6 k.c.odnosi się do materialnoprawnego aspektu zagadnienia ciężaru udowodnienia faktu. Instytucja ciężaru dowodu w tym znaczeniu (materialnym) służy do kwalifikacji prawnej negatywnego wyniku postępowania dowodowego. Przepis regulujący rozkład ciężaru dowodu określa, kto poniesie wynikające z przepisów prawa materialnego negatywne konsekwencje ich nieudowodnienia. Funkcją reguły ciężaru dowodu jest umożliwienie sądowi merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w sytuacji, gdy nie udało się ustalić leżących u podstaw sporu faktów. W każdym bowiem wypadku spełnienia przesłanek procesowych sąd cywilny obowiązany jest wydać merytoryczne rozstrzygnięcie, niezależnie od tego, czy postępowanie dowodowe przyniosło jakikolwiek efekt. Wskazany przepis nakazuje rozstrzygnąć sprawę na niekorzyść osoby opierającej swoje powództwo lub obronę na twierdzeniu o istnieniu jakiegoś faktu prawnego, jeżeli fakt ten nie został udowodniony. W kontradyktoryjnym modelu postępowania cywilnego o zakresie i rodzaju roszczenia decyduje powód, a w konsekwencji to na nim spoczywa ciężar udowodnienia twierdzeń które mają popierać jego żądania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 roku, sygn. akt II CSK 297/10). Reguła ta nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, ciężar dowodu spoczywa na powodzie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 roku, sygn. akt I CR 79/82, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30 września 2010 roku, sygn. akt I ACa 572/10). Rozkład ciężaru dowodu (art. 6 k.c.) i jego procesowy odpowiednik (art. 232 k.p.c.) należy rozumieć bowiem w ten sposób, że w razie sprostania przez powoda ciążącym na nim obowiązkom dowodowym, na stronie pozwanej spoczywa ciężar udowodnienia ekscepcji i faktów uzasadniających – jej zdaniem – oddalenie powództwa (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 maja 05 2014 roku, sygn. akt III APa 10/14, Legalis numer 1062037).
W okolicznościach analizowanej sprawy, zdaniem Sądu, powodowie w wystarczający sposób udowodnili istnienie i wysokość wierzytelności dochodzonej pozwem. Stosownie zaś do przedstawionych powyżej reguł to zatem na pozwanej, która z twierdzeń swoich wywodziła skutki prawne w postaci braku własnego zobowiązania, spoczywał ciężar dowodu, że wierzytelność powodów nie istnieje albo istnieje w mniejszej wysokości. Pozwana pozostała jednak bierna, a jej działania procesowe ograniczały się do gołosłownego podważania twierdzeń strony powodowej. Taka postawa stanowi w ocenie Sądu próbę nieuzasadnionego przerzucenia ciężaru dowodowego na stronę przeciwną i nie może implikować powstania po stronie powodów dodatkowych obowiązków dowodowych.
Reasumując Sąd uznał, ze powodowie wykazali swoje roszczenie zarówno co do zasady jak i wysokości, a tym samym w świetle zawartej przez strony umowy roszczenie powodów zgłoszone w pozwie jest zasadne i na pozwanej ciąży obowiązek zapłaty należności dochodzonej pozwem.
O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 i § 2 k.c.zasądzając je zgodnie z żądaniem strony powodowej.
O kosztach procesu na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Sąd orzekł w pkt. 2 wyroku. Do kosztów poniesionych przez stronę powodową zaliczono: opłatę sądową od pozwu w wysokości 200,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900,00 zł – zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.), oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł, łącznie kwotę 1117,00 zł. Wobec faktu, iż powództwo zostało uwzględnione w całości, pozwana została zobowiązana do zapłaty na rzecz powoda całości niezbędnych kosztów procesu – stosownie do wyniku sprawy.