Sąd Okręgowy w Nowym Sączu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 232/18
Data wyroku: 2020-01-28 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Małgorzata Franczak-Opiela

Sygn. akt I C 232/18

Dnia 28 stycznia 2020 roku
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSO Małgorzata Franczak-Opiela
Protokolant:   sekr. sąd. Katarzyna Kulpa
po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2020 roku w Nowym Sączu na rozprawie
sprawy z powództwaB. K.iE. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wN.
o uchylenie uchwał
i sprawy z powództwaB. K.iE. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wN.
o uchylenie uchwały

I
oddala powództwa;

II
zasądza od powodówB. K.iE. K.solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wN.kwotę 754,00 zł (siedemset pięćdziesiąt cztery złote) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 232/18

Uzasadnieniewyroku z dnia 28 stycznia 2020 roku
PowodowieB. K.iE. K.w pozwie z dnia 23 lutego 2018 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wN.domagali się uchylenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.podjętych na zebraniu wspólnoty w dniu 12 stycznia 2018 r. numer(...)pkt 1 w zakresie przyjęcia do planu gospodarczego na rok 2018 rozpoczęcia spraw związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę oficyny północnej i rozpoczęciu jej odbudowy oraz numer(...)w sprawie podniesienia od 1 stycznia 2018 r. składki na fundusz remontowy do wysokości 0,30 zł na udział, a tym samym podniesienia tej składki o 0,18 zł i przekazanie w całości tej różnicy na oddzielne subkonto, celem zrealizowania budowy (odbudowy) oficyny północnej oraz zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W kolejnym pozwie z dnia 10 maja 2019 r. powodowieB. K.iE. K.domagali się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wN.podjętej na zebraniu wspólnoty w dniu 29 marca 2019 r. w sprawie przyjęcia do planu gospodarczego na 2019 r. wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do odbudowy masy wspólnoty przyul. (...)(oficyna północna) oraz zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Postanowieniem tut. Sądu z 14 maja 2019 r. obydwie sprawy zostały połączone do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia i sprawy z powództwa powodów toczyły się pod sygnaturą I C 232/18.
W uzasadnieniu obu żądań określonych w pozwie z 23 lutego 2018 r. powodowie podnieśli, że uchwała nr 2/2018 o rozpoczęciu spraw związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę oficyny północnej i rozpoczęciu jej odbudowy narusza przepisy prawa. Decyzja będąca przedmiotem tej uchwały wykracza poza sferę zarządzania nieruchomością wspólną, a więc poza sferę kompetencyjną, która może być przedmiotem podejmowania decyzji w sposób określony wart. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Planowana przez wspólnotę inwestycja jest faktycznie budową nowego obiektu. Podjęcie takiej decyzji nie może następować w trybie uchwały właścicieli lokali, podejmowanej zwykłą większością głosów, lecz wymagałoby podjęcia jednomyślnej decyzji wszystkich współwłaścicieli, tak, jak tego wymagaart. 199 k.c.Według powodów zaskarżona uchwała numer(...), narusza także interes powodów, bowiem na ich mocy powodowie obciążeni byliby dużą częścią (ponad 36%) kosztów budowy lokali mieszkalnych, przeznaczonych – w zamyśle inicjatorów tej uchwały – dla tych członków wspólnoty, którzy utracili swoje prawa na skutek wyburzenia tzw. oficyny północnej. Powodowie wskazali, że analogiczne zarzuty należy odnieść do uchwały numer(...)w sprawie podniesienia od 1 stycznia 2018 r. składki na fundusz remontowy. Różnica pomiędzy nową składka a składką dotychczasową ma zostać przeznaczona na przedsięwzięcie do którego pozwana obecnie nie ma żadnego prawa.
W zakresie uchwały numer(...)objętej pozwem z dnia 10 maja 2019 r. to powodowie podnieśli, że uchwała ta narusza przepisyart. 199 k.c.,art. 12 ust. 1, 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokaliiart. 16 k.p.a., nadto uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i narusza uzasadnione interesy powodów polegające na zmuszaniu powodów do współfinansowania w bardzo istotnej części kosztów przygotowania inwestycji, realizowanej w celu nieodpłatnego przysporzenia majątkowego na rzecz pp.B., pp.M.oraz paniJ. G. (1). Na rozprawie w dniu 8 marca 2019 r. pełnomocnik powodów oświadczył, że powodowie nie kwestionują wyniku głosowania nad uchwałami(...)i(...)podjętymi na zebraniu wspólnoty w dniu 12 stycznia 2018 r.
Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w obu połączonych sprawach i o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu stanowiska pozwana wspólnota podniosła, że zaskarżone uchwały są zgodne z prawem i stanowią potwierdzenie woli członków wspólnoty do prowadzenia czynności zmierzających do weryfikacji możliwości odbudowy oficyny północnej.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości przyulicy (...)wN.tworzą wspólnotę mieszkaniową. Jest to duża wspólnota mieszkaniowa, bowiem liczba lokali wyodrębnionych w nieruchomości jest wyższa niż siedem. Najwyższy udział w nieruchomości wspólnej mają powodowie, ich udział wynosi 36,608, inni właściciele toT. M.iA. M., ich udział 21,39,J. G. (1), jej udział 10,70,B. B. (1)iA. B., ich udział 18,563,F. L., jego udział 10,589 iP. M., jego udział 2,15.
(okoliczności niesporne)
Postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu w sprawie I Ns 130/09 ustanowił(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąwN.zarządcą przymusowym nieruchomości położonej wN.przyul. (...), powierzając mu wykonanie czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, ze szczególnym zaleceniem dokonania zabezpieczenia technicznego oficyny i strychu od strony rynku zgodnie z zaleceniami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miastaN..
W 2010 r. zarządcza przymusowy Wspólnoty Mieszkaniowej podjął czynności dotyczące przebudowy oficyny północnej w obrębie kondygnacji nadziemnych, w tej sprawie 28 października 2010 r. został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, zostało wydane pozwolenie(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie badań archeologicznych, została wydanadecyzja nr (...)Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wK.w sprawie zmiany pozwolenia konserwatorskiego nr 234/10 z dnia 30.09.2010 r. na prowadzenie prac przy zabytkach nieruchomych. Postanowieniem z dnia 29 grudnia 2011 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu w sprawie I Ns 70/11 zezwolił zarządcy(...) Sp. z o.o.N.na wykonanie wszystkich czynności formalno-prawnych i technicznych zmierzających, do dokonania prac remontowych polegających na przebudowie oficyny północnej, usytuowanej na nieruchomości położonej wN.przyul. (...), obj. KW nr(...), zgodnie z projektem budowlanym z lipca 2010 r. opracowanym przezP. L.. W trakcie sprawy I Ns 70/11 powódka złożyła pismo procesowe z 15 kwietnia 2011 r. w którym poparła stanowisko innej uczestniczki postępowania, że nowy administrator powinien na nowo przedstawić plan odbudowy oficyny, w którym ustali konkretną datę odbudowy oraz plan zebrania środków na ten cel. W piśmie tym powódka wskazała, że zarządca nieruchomości powinien umieścić w planach remontów dach wraz z adaptacją strychu – stanowiących własność powodów. Natomiast zarządca do czasu zebrania niezbędnych środków finansowych może wykonywać inne czynności zabezpieczające oficynę, np. uzyskać zgodę na wejście w teren celem zabezpieczenia oficyny. Powodowie w 2007 r. uzyskali pozwolenie na adaptację trzech pomieszczeń na strychu i wymianę stropu na I piętrze w budynku położonym od strony rynku i rozpoczęli pracę zgodnie z pozwoleniem. Poniżej lokalu powodów ma lokalA. M., który nie został poinformowany o prowadzonych pracach związanych z wymianą stropu na I piętrze, złożył sprzeciw do Urzędu Miasta, prace podjęte przez powodów zostały wstrzymane i została wydana decyzja o przywróceniu do stanu poprzedniego.
(dowód: odpis postanowienia SR w Nowym Sączu z dnia 4 grudnia 2009 r. k. 101-102, wniosek o wydanie pozwolenia na budowę k. 100, pozwolenie(...)z 20.10.2010 k. 105-106, decyzja(...)wK.z dnia 28.12.2010 k. 103, odpis postanowienia SR w Nowym Sączu z 29 grudnia 2011 r. k. 89, pismo powódki z 15.04.2011 r. k. 90-91, zeznania świadkaA. M.od 01:19:52 k. 279-280, zeznania powódki od 00:12:20 k.347-348)
Decyzją z dnia 1 marca 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego dla MiastaN.nakazał współwłaścicielom budynku oficyny zlokalizowanego na nieruchomości przyul. (...)wN.rozbiórkę starego zniszczonego nieużytkowanego budynku oficyny (za wyjątkiem istniejącej piwnicy), zlokalizowanego wN.położonego pomiędzy budynkami przyul. (...)ul. (...). Został wyznaczony termin rozbiórki na okres nie krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia otrzymania decyzji, termin zakończenia i uporządkowania terenu na dzień 31 maja 2012 r. Decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnienia decyzji wskazano, że budynek oficyny jest w nieodwracalnie złym stanie technicznym i nie nadaje się do remontu.
(dowód: odpis decyzji(...)wN.z 1 marca 2012 r. k. 28-29)
Decyzją z dnia 28 listopada 2013 r. Prezydent MiastaN.po rozpatrzeniu wniosku o pozwolenie na budowę z dnia 10 października 2013 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia Wspólnocie Mieszkaniowej(...)działającej przez zarządcę przymusowego na wykonanie robót budowlanych dla zamierzenia inwestycyjnego pn. przebudowa oficyny północnej w obrębie kondygnacji nadziemnych nadziałce nr (...)w obr. 28 przyul. (...)wN..
Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 2 lutego 2015 r. - na skutek odwołania od tej decyzji - uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu decyzji podano, żeH. P.zastępca Prezesa Zarządu Spółki z o.o.(...)nie wykazał tytułu prawnego upoważniającego do występowania w imieniu wspólnoty w sprawach związanych z przedmiotową inwestycją oraz składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wskazano, że przedłożone przezH. P.pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do działań w imieniu powodów. Nadto podniesiono, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane należy do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, co wymaga podjęcia uchwały właścicieli zgodnie zart. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zamiar budowy nowego budynku na działce(...)objętej współwłasnością powoduje, że konieczne jest w przedmiotowej sprawie zastosowanieart. 199 k.c.w zw. zart. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Na skutek skargiT. M.iA. M.na decyzję Wojewody(...)z dnia 2 lutego 2015 r. w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 września 2017 r. w sprawie(...)oddalił skargę kasacyjną. W uzasadnieniu wyroku sąd podniósł, że podstawą wydania decyzji odmownej przez Wojewodę(...)stanowiło nie zastosowanie się do wezwań kierowanych doH. P.o przedłożenie dokumentów, z których by wynikało, że złożone oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało złożone zgodnie z wymogamiart. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, a więc, że osoba które je podpisała była uprawniona do jego złożenia w imieniu oznaczonego podmiotu i z czego to prawo wynikało. W końcowej treści uzasadnienia sąd podkreślił, że strona pozostaje uprawniona do złożenia ponownego wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
(dowód: decyzja Prezydenta MiastaN.nr(...)z dnia 28 listopada 2013 r. k. 107-110, decyzja Wojewody Małopolskiego z 2 lutego 2015 r. k. 35-38, wyrok NSA z 5 września 2017 r. z uzasadnieniem k. 39-42)
Zarząd przymusowy w pozwanej wspólnocie był do 2017 r. Uchwałą nr 1/2017 z dnia 8 grudnia 2017 r. podjętą na zebraniu wspólnoty w dniu 8 grudnia 2017 r. zaprotokołowaną notarialnie Wspólnota Mieszkaniowa(...)wN.dokonała wyboru jednoosobowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie PanaA. Ł., równocześnie wspólnota postanowiła, że PanA. Ł.będzie równocześnie sprawować funkcję zarządcy nieruchomości.
(dowód: wypis aktu notarialnego – protokół zebrania k. 238-239).
KiedyA. Ł.został zarządcą w pozwanej wspólnocie to pilnym tematem była sprawa remontu dachu i stropu nad budynkiem od strony(...), gdzie mają swoje lokale powodowie i państwoM., PINB wN.wydał nakaz przeprowadzenia tego remontu. Wspólnota w tamtym czasie nie miała wystarczających środków pieniężnych na przeprowadzenie tego remontu, przedłożony kosztorys przez wykonawcęT. P.opiewał na kwotę 360 000 zł. Wspólnota na funduszu remontowym dysponowała środkami w kwocie ok. 200 000 zł. Zarządca zaproponował właścicielom zaciągniecie kredytu w wysokości 250 000 zł na remont dachu i stropu nad budynkiem od strony(...)oraz na inne pilne sprawy remontowe. Wspólnota wyraziła zgodę na zaciągnięcie kredytu w wysokości 200 000 zł, przy czym właściciele posiadający lokale w północnej oficynie, która została rozebrana, zgodzili się na zaciągnięcie kredytu pod warunkiem, że na kolejnym etapie zostaną podjęte prace związane z odbudową oficyny północnej. W ustnej umowie z właścicielami zostało ustalone, że kiedy zostanie wykonany remont dachu i stropu to powodowie nie będą kwestionowali odbudowy oficyny. Remont dachu i stropu na budynku przyul. (...)był wykonywany w latach 2017-2019.
(dowód: zeznania świadków:B. B. (1)od 00:40:45 k. 279,A. M.od 01:19:52 k. 279-280,J. G. (1)od 01:45:37 k. 280-281,P. M.od 02:29:52 k. 281,F. L.od 02:36:10 k. 281, zeznania powódki od 00:12:20 k. 347-348, zeznaniaA. Ł.od 01:08:39 k. 348-349).
Zarządca wspólnotyA. Ł.na dzień 12 stycznia 2018 r. zwołał zebranie wspólnoty przesyłając właścicielom w zawiadomieniu sprawozdanie wspólnoty za rok 2017, porządek obrad zebrania, z informacją w zawiadomieniu, że propozycje zgłoszonych prac do planu gospodarczego na 2018 będą analizowane na zebraniu i podlegać będą zatwierdzeniu w formie uchwały wspólnoty.
(dowód: zawiadomienie o terminie zebrania k. 163, porządek obrad k. 164, sprawozdanie za 2017 k. 165-166)
Na zebraniu byli obecni wszyscy właściciele lokali. W ramach obrad nad punktem 7 porządku dotyczącym przedstawienia planu gospodarczego na 2018 rok zostały rozważane zgłoszone propozycje przez członków wspólnoty a to, propozycja zgłoszona przezF. L.dotycząca remontu dachu na budynku od stronyul. (...)i częściowo nad oficyną od stronyul. (...)– koszt zgodnie z ofertą 18 500 zł, propozycjaB. B. (1)dotyczącą doprowadzenia spraw związanych z odtworzeniem oficyny północnej oraz rozpoczęcie faktycznej realizacji, propozycja powodów dotyczącą remontu dachu nad oficyną południową od stronyul. (...), naprawy głównych skrzynek elektrycznych, remontu schodów na klatce schodowej od strony(...). W wyniku dyskusji poddano pod głosowanie uchwałę nr 2, przy czym oddzielne głosowanie miało miejsce co do punktu dotyczącego naprawy dachu od stronyul. (...), gdyż wszyscy właściciele głosowali za tym punktem uchwały, natomiast co do punktu dotyczącego rozpoczęcia spraw związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę oficyny północnej i rozpoczęcie jej odbudowy to za przyjęciem uchwały w tej części głosowali wszyscy właściciele, poza powodami, którzy odmówili głosowania na zebraniu. Wobec czego za uchwałą o przyjęcie do planu gospodarczego na 2018 rok prac dotyczących rozpoczęcia spraw związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę oficyny północnej i rozpoczęcia jej odbudowy głosowało 63,392%.członków wspólnoty. Wobec braku środków wspólnoty na sfinansowanie planu gospodarczego na 2018 rok zarządca przedstawił wszystkim członkom wspólnoty propozycję zwiększenia składki na fundusz remontowy z obecnej w wysokości 0,12 zł za udział do wysokości 0,20 zł albo 0,30 zł za udział. Każdy z członków wspólnoty otrzymał od zarządcy wyliczenie swojej wielkości zaliczki przy zwiększeniu stawek. Poddano pod głosowanie uchwałę 3/2018, głosowało 5 osób, cztery osoby były za, PaniB. B. (1)wstrzymała się od głosowania, zobowiązując się do zagłosowania drogą elektroniczną do 15 stycznia, na co obecni wyrazili zgodę. Mailem z 15 stycznia 2018B. B. (1)poinformowała, że jest za uchwałą. Powodowie nie przystąpili do głosowania. W uchwale(...)wspólnota podjęła decyzję, że od 1 stycznia 2018 r. podnosi się składki na fundusz remontowy do wysokości 0,30 zł za udział. Różnica w podniesieniu składki o 18 zł za udział będzie w całości przekazywana na oddzielne subkonto wspólnoty celem zrealizowania odbudowy – przebudowy oficyny północnej. Ostatecznie za przyjęciem uchwały było 63,392%.członków wspólnoty. Powodowie drogą mailową z 17 stycznia 2018 r., poinformowali, że są przeciwko uchwałom 2 i 3 podjętych na zebraniu wspólnoty w dniu 12 stycznia 2018 r.
(dowód: propozycję właścicieli co do zakresu prac w planie gospodarczym na 2018 k.174-176, lista obecności k. 178, protokół zebrania k. 26, uchwała nr 2 i załączniki do uchwały z podpisami członków wspólnoty k. 20-22, uchwała nr 3 i załącznik do uchwały k. 23-24, k. 179, głosB. B. (1)oddany mailowo k. 25, mail powodów do zarządcy k. 2,)
W budynku oficyny północnej, który został rozebrany za wyjątkiem istniejącej piwnicy mieli swoje lokale mieszkalne bądź użytkoweT.iA. M.,B.iA. B.,J. G. (2). Pomimo wyburzenia budynku, w którym wskazani właściciele mieli odrębne lokale, członkowie wspólnoty nie podjęli uchwały o zmianie udziałów i nadal właściciele, którzy utracili lokale w budynku oficyny północnej uczestniczą w kosztach wspólnoty w dotychczas posiadanych udziałach. Zgoda właścicieli na taki stan rzeczy wynika z oczekiwania na odbudowę oficyny północnej, co ma odzwierciedlenie w staraniach wspólnoty od 2010 r., najpierw co do remontu tej oficyny, a później jej odbudowy.
(dowód: zeznania świadków:B. B. (1)od 00:40:45 k. 279,A. M.od 01:19:52 k. 279-280,J. G. (1)od 01:45:37 k. 280-281,P. M.od 02:29:52 k. 281,F. L.od 02:36:10 k. 281)
Zarządca wspólnotyA. Ł.na dzień 29 marca 2019 r. zwołał zebranie wspólnoty przesyłając właścicielom w zawiadomieniu sprawozdanie wspólnoty za rok 2018, porządek obrad zebrania, z informacją o przesyłaniu propozycji robót do planu gospodarczego na rok 2019, które będą przeanalizowane na zebraniu i będą podlegać zatwierdzeniu na zebraniu w formie uchwały. W zebraniu uczestniczyli wszyscy właściciele, w trakcie zebrania i dyskusji na temat przyjęcia przez wspólnotę prac do planu gospodarczego wspólnoty na 2019 rok została podjęta uchwała nr 4/2019 w sprawie przyjęcia do planu gospodarczego na 2019 rok prac w postaci podjęcia wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do odnowy masy wspólnoty wN.przyul. (...)(oficyna północna). W trakcie dyskusji na temat planu gospodarczego wspólnoty na 2019 rok zarządca przedstawił zebranym stany opłat poszczególnych członków wspólnoty na dzień zebrania. Najwyższe zaległości względem wspólnoty z tytułu opłat mieli powodowie 17 913,50 zł, oraz państwoB.16 594,50 zł, pozostali członkowie wspólnoty nie mieli żadnych zaległości z tytułu opłat albo niewielkie zadłużenie.
(dowód: zawiadomienie zarządcy o terminie zebrania k. 241, porządek obrad wraz ze sprawozdaniem finansowym k. 242-244, protokół zebrania k. 309-329, uchwała nr 4 i załączniki do uchwały z podpisami członków wspólnoty k. 245).
Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, powołanych w stanie faktycznym, ich autentyczność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony. Nadto sąd oparł się na dowodach z zeznań świadków i stron.
Sąd dał wiarę zeznaniom świadków powołanych stanie faktycznym co do okoliczności dotyczących starań właścicieli, którzy utracili lokale w budynku oficyny północnej do odbudowy tej oficyny i podjęcia decyzji w 2017 r., że z uwagi na zły stan techniczny stropu i dachu nad budynkiem przyul. (...), w którym lokale mają powodowie, właściciele wyrazili zgodę, aby w pierwszej kolejności wspólnota sfinansowała te prace przy udziale środków pochodzących z kredytu zaciągniętego przez wspólnotę, a w dalszej kolejności by podjęto starania o odbudowę budynku oficyny północnej, w której część właścicieli utraciła swoje lokale. Zeznania tych świadków są spójne, logiczne i zgodne z pozostałym materiałem dowodowym wynikającym z dokumentów. Sąd nie dał wiary powodom, przeczącym, aby w 2017 r. były ustalenia z pozostałymi współwłaścicielami, że ze względu na zły stan techniczny stropu i dachu nad budynkiem od strony(...)zgodzili się, aby kwestie odbudowy oficyny przełożyć na późniejszy termin, po wykonaniu remontu stropu i dachu nad budynkiem od strony(...), gdzie mają lokale powodowie. Z przedłożonych przez wspólnotę dokumentów jasno wynika, że od wielu lat wspólnota podejmowała starania o odbudowę budynku oficyny północnej. Sąd dał wiarę zeznaniomA. Ł.reprezentującego pozwanego co do potrzeby i kolejności podjęcia prac w pozwanej wspólnocie od 2017 r. od kiedyA. Ł.został zarządcą i zarządem pozwanej wspólnoty. Zeznania pozwanego mają odzwierciedlenie w zeznaniach świadków i dokumentach dotyczących pozwanej wspólnoty.
Sąd pominął wnioski dowodowe zgłoszone przez pozwaną wspólnotę w odpowiedzi na pozew a to z wizji lokalnej i dowodów z opinii biegłych z zakresu zarządzania nieruchomością i zakresu architektury, albowiem tezy dowodowe zgłoszone przez pozwaną są nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy i nieprzydatnego do wykazania danego faktu, który nie ma związku z przedmiotową sprawą.
Sąd zważył co następuje
Powództwa okazały się bezzasadne.
Art. 25 ust. 1 uwl statuuje roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali. Rozpoznając powództwo wniesione w ww. trybie sąd dokonuje oceny zaskarżonej uchwały pod kątem jej zgodności z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ewentualnie czy nie narusza ona interesów właściciela lokalu. W zależności od wyników tej oceny sąd może zaskarżoną uchwałę uchylić albo oddalić powództwo. Art. 25 ust. 1 uwl nie daje natomiast sądowi możliwości ingerencji w treść zaskarżonej uchwały.
Powodowie domagając się uchylenia uchwał wspólnoty nr(...)w zakresie punktu 1 i uchwały nr(...)podjętych na zebraniu wspólnoty w dniu 12 stycznia 2018 r. ostatecznie nie kwestionowali wyniku głosowania nad tymi uchwałami, a podnosili, że uchwały te są niezgodne z przepisami prawa, w tymart. 199 k.c.,13 ust. 1 ustawy o własności lokalioraz naruszają interes powodów. Odnośnie zaś uchwały nr(...)podjętej na zebraniu wspólnoty w dniu 29 marca 2019 r. to powodowie podnieśli, że uchwała ta jest sprzeczna z przepisami prawa tj. zart. 199 k.c.w zw. zart. 1 oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, art. 12 ust. 1, art. 22 ust. 3 pkt 5 powołanej ustawy,art. 16 k.p.a.Nadto podnieśli, że uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza uzasadnione interesy powodów.
Sąd nie podzielił stanowiska powodów, aby zaskarżone przez powodów uchwały wspólnoty były sprzeczne z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszały uzasadnione interesy powodów. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z dużą wspólnotą, stąd nie znajdują zastosowania przepisykodeksu cywilnegodotyczące współwłasności nieruchomościart. 199-209 k.c.Do zarządu nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach zastosowanie mają przepisyart. 20 i n. ustawy o własności lokali. Bezspornym jest również, że nieruchomość przyul. (...), na której znajdują się piwnice rozebranej oficyny północnej jest nieruchomością wspólną i wspólnota jest uprawniona do podejmowania uchwał dotyczących tej nieruchomości. Wszystkie podjęte przez wspólnotę uchwały, które zaskarżyli powodowie zostały podjęte przez wspólnotę w ramach czynności przekraczających zwykły zarząd w oparciu o przepisart. 22 ust. 3 pkt 2 i 5 powołanej ustawy o własności lokali. Jak wynika z przedłożonych przez wspólnotę dokumentów to właściciele lokali rozebranej oficyny północnej począwszy od 2009 r. starali się o utrzymanie substancji tej oficyny, najpierw były starania o zgodę na remont tej oficyny. Sytuacja prawna w pozwanej wspólnocie nie była łatwa, od 2009 r. został wyznaczony przez sąd zarządca przymusowy, między właścicielami był konflikt, powodowie od początku byli przeciwni planom odbudowy oficyny północnej. Jak wynika z treści ich pisma z 15.04.2011 r. złożonego do sprawy I Ns(...)k. 90-91powodowie byli przeciwni zarówno co do podwyższenia stawki na fundusz remontowy czy odbudowy oficyny. Podnosili, że do czasu zebrania środków zarządca może zabezpieczyć budynek oficyny, podnosili, że złożony projekt nie jest projektem odtworzenia, ale całkowitej przebudowy zmieniającej udziały w kamienicy. Jednocześnie podkreślali, że zarządca winien umieścić planach remontów dach wraz z adaptacją strychów, stanowiących własność powodów. Taka jest postawa powodów po dzień dzisiejszy, liczy się przede wszystkim ich interes, a nie interes wspólnoty. Kiedy w 2017 r. został zniesiony zarząd przymusowy i zarządcą zostałA. Ł., wówczas rzeczą pilną był remont stropu i dachu nad budynkiem od strony(...), w którym mają lokale m.in. powodowie. Istniała groźba zawalenia dachu. Wspólnota nie miała pełnych środków na ten cel, to by ratować substancję wspólną właściciele podjęli decyzję, że w pierwszej kolejności należy wykonać to zadanie, wyrazili zgodę na zaciągnięcie przez wspólnotę kredytu i właściciele, którzy utracili w 2012 r. na skutek rozbiórki lokale w oficynie północnej, decyzję o odbudowie oficyny przełożyli na późniejszy termin, by ratować strop i dach nad budynkiem przyul. (...). Kiedy remont tego przedsięwzięcia był na ukończeniu rozpoczęli starania o odbudowę oficyny północnej. Wspólnota nie miała środków finansowych na rozpoczęcie starań o uzyskanie pozwolenia, bowiem środki posiadane przez wspólnotę i środki z kredytu zostały zużyte na remont stropu i dachu. Wobec tego wspólnota podjęła uchwałę o podniesieniu składki na fundusz remontowy o 0,18 zł/udział przekazanie całej tej różnicy na oddzielne subkonto, celem zrealizowania budowy (odbudowy) oficyny północnej. Uchwały te zostały podjęte na zebraniu w dniu 12 stycznia 2018 r. w ramach planu gospodarczego na 2018 rok i spotkały się ze sprzeciwem tylko powodów, pozostali właściciele, którzy nie mieli lokali w tym budynku byli za, chociaż nie wszyscy właściciele utracili lokale w tej oficynie. Wobec faktu, że mimo uchwały o podwyższeniu stawki na fundusz remontowy na przyjęte zadanie nie wszyscy płacili wyższą stawkę, zarządca nie miał możliwości podjęcia czynności faktycznych i prawnych związanych z ustaleniem możliwości odbudowy i na kolejnym zebraniu wspólnoty 29 marca 2019 r. w ramach zadań planu gospodarczego na 2019 ponownie wspólnota podjęła uchwałę o podjęciu wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do odbudowy masy wspólnoty przyul. (...)(oficyna północna). Ponownie wszyscy właściciele w udziałach 63,4% za, powodowie w udziale 36,6% przeciw. Sąd nie podziela stanowiska powodów, że organy administracji i sąd administracyjny przesądziły negatywnie możliwość podjęcia inwestycji przez wspólnotę bez zgody wszystkich właścicieli, w tym zgody powodów, stosownie doart. 199 k.c.Analizując wyrok NSA z dnia 5 września 2017 r. , który oddalił skargą kasacyjnąT. M.iA. M.na odmowną decyzję Wojewody(...)w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, to w orzeczeniu tym sąd zwrócił uwagę, że odmowa była zasadna, bowiemH. P.zastępca Prezesa Zarządu Spółki z o.o.(...), który występował w imieniu wspólnoty – w tym czasie był ustanowiony zarząd przymusowy - nie przedłożył dokumentów, z których by wynikało, że złożone oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane zostało złożone zgodnie w wymogamiart. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa Budowlanego, a więc osoba, która go podpisała była uprawniona do jego złożenia w imieniu oznaczonego podmiotu i z czego to prawo wynikało. W uzasadnieniu sąd podkreślił, że strona jest uprawniona do złożenia ponownego wniosku o zatwierdzenie projektu budowalnego i udzielenia pozwolenia na budowę. Trudno znaleźć argumenty dla uzasadnienia powodów, że ta sprawa została już przesądzona negatywnie. Zarzuty powodów, że nie ma potrzeby zlecania nowego projektu architektonicznego, że można wykorzystać poprzedni, przede wszystkim projekt architektoniczny musi odpowiadać przepisom i wymogom obecnie obowiązującym, poprzedni projekt został sporządzony kilka lat temu, nieruchomość objęta jest nadzorem konserwatora, trzeba sporządzić ekspertyzy konstrukcyjne, ewentualny budynek ma powstać na istniejących piwnicach. Zarzuty powodów, że ewentualna inwestycja będzie bezpłatnym przysporzeniem majątkowym na rzecz pp.B., pp.M.iJ. G. (1)są przedwczesne. Czy i w jakim zakresie powstanie inwestycja to się okaże po rozpoczęciu starań o pozwolenia, te wszystkie czynności są związane z potrzebą ich sfinansowania. Powodowie nie przedstawiają żadnej alternatywy, „nie bo nie”, postawa powodów była by inna gdyby w tym budynku mieli swoje lokale, bo głównie są zainteresowani i upominają się o remont tych części wspólnych, w których mają swoje lokale.
W tych okolicznościach sąd uznał, że podjęte przez wspólnotę uchwały a zakwestionowane przez powodów są zgodne z prawem, z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i nie naruszają interesów powodów i orzekł oddaleniu powództw w obu połączonych sprawach.
O obowiązku zwrotu na rzecz pozwanego kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
W myśl powołanego przepisuart. 98 § 1 i 3 k.p.c., strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa była w obu sprawach reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, dlatego też do jej niezbędnych kosztów procesu należy wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 360 zł w każdej sprawie + opłaty skarbowe od pełnomocnictwa w każdej ze spraw (§ 8 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie Dz.U. 2015.1800, łącznie Sąd zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 754 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.