Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 2528/13
Data wyroku: 2019-11-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Hoffa

Sygnatura akt XII C 2528/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Poznań, dnia 18 listopada 2019 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Hoffa
Protokolant:Protokolant sądowy Marcin Szaroleta
po rozpoznaniu w dniu 21 października 2019 r. w Poznaniu na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wG.
/NIP:(...)
przeciwko(...) spółka z o.o.spółka komandytowa z siedzibą weW.
/KRS:(...)
o zapłatę
I. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 917.640,81 zł /dziewięćset siedemnaście tysięcy sześćset czterdzieści złotych i osiemdziesiąt jeden groszy/
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:
- od kwoty 43.306,82 zł od dnia 22 sierpnia 2016 r.,
- od kwoty 874.333,99 zł od dnia 17 października 2018 r.,
do dnia zapłaty każdej z tych kwot.
II. W pozostałej części powództwo oddala.
III. Oddala wniosek powódki o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.
IV. Kosztami postępowania obciąża w całości pozwaną i z tego tytułu:
1/ zasądza od niej na rzecz powódki kwotę 24.217 zł /dwadzieścia cztery tysiące dwieście siedemnaście złotych/,
2/ nakazuje ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa /Sądu Okręgowego w Poznania/ kwotę 46.010 zł /czterdzieści sześć tysięcy dziesięć złotych/.
/-/ E. Hoffa
Sygn akt XII C 2528/13

UZASADNIENIE
Powódka, Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wG./dawniejul. (...)- k.1165- 1167- kserokopia zarządzenia Wojewody(...)z dnia 22 stycznia 2018 r. o zmianie nazwy/, wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 1.120.182,39 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 9 grudnia 2013 r. /data wniesienia pozwu/, o nadanie wyrokowi klauzuli natychmiastowej wykonalności, oraz
o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.1 i 2/.
Jako podstawy prawne swych roszczeń wskazała przepisy o rękojmi, a takżeart. 471 k.c.w zakresie nie wykonania umowy zgodnie z projektem budowlanym i wynikających z tego wad i usterek obiektu /k.742- 743/.
Wskazała, że powódka domaga się zasądzenia kwoty stanowiącej równowartość niezbędnych napraw i korekt, a niewykonanie przez pozwaną budynków w sposób zgodny z umową i poprawny spowodowało konieczność poniesienia przez powódkę kosztów tych napraw i korekt budynków.
Pozwana, „Jedynka Art.-B.(...)Spółka z o.o. Spółka komandytowa wniosła o oddalenie powództwa i domagała się zasądzenia od powódki na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.537/. Twierdziła, że powództwo jest przedwczesne, bowiem pozwana gotowa jest do wykonania napraw i usunięcia usterek, a uprawnienia wynikające z przepisów o rękojmi, a także roszczenia z tych przepisów wynikające wykluczają jednoczesne, lub wcześniejsze występowanie z tożsamymi rodzajowo roszczeniami na podstawieart. 471 k.c.
Zapewniła, że odstępstwa od projektu zostały uzgodnione i nie skutkują powstaniem jakiejkolwiek szkody, usterki dachu naprawione zostały przez podwykonawcę, pozostałe usterki usunęli pracownicy pozwanej, a zawilgocenie garażu są skutkiem nieprawidłowej jego eksploatacji /k.539- 545/.
Zgłosiła też zarzut braku legitymacji czynnej powódki ze względu na treść cesji dokonanych przez właścicieli mieszkań na rzecz powódki obejmującej wyłącznie roszczenia z tytułu rękojmi /k.1184/.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Budynki przyul. (...)/poprzednioul. (...)/ oznaczone numerami(...)/poprzednio(...)/ zostały wybudowane przez pozwaną, jako dewelopera i to kolejno w grudniu 2010 r., w październiku 2011 r . i w styczniu 2013 r. Pozwana sprzedawała mieszkania w tych budynkach, oraz miejsca w halach garażowych wraz z przynależnymi do odrębnych lokali mieszkalnych udziałami w częściach wspólnych nieruchomości.
W w/w budynkach- stanowiących jeden kompleks mieszkalny- powstała powodowa wspólnota mieszkaniowa /bezsporne/.
Powódka nie jest stroną umów o roboty budowlane, bowiem umowy takie zawarła pozwana z wykonawcą, lub wykonawcami nie będącymi stronami w niniejszej sprawie.
Pozwana zawierała natomiast umowy kupna- sprzedaży z osobami nabywającymi odrębne lokale i miejsca garażowe wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości.
Właściciele mieszkań i miejsc garażowych, których udziały we współwłasności części wspólnych nieruchomości wynoszą łącznie74,16%dokonali cesji /przelewów wierzytelności przysługujących w stosunku do pozwanej/ na rzecz powódki wskazując w oświadczeniach woli o podobnej treści, że wierzytelności te są „z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych dotyczących wad /usterek/ fizycznych części wspólnych nieruchomości, oraz z tytułu innych niespełnionych zobowiązań umownych dotyczących części wspólnych nieruchomości” /k.296- 425- poświadczone kserokopie cesji/.
Wynikający z treści oświadczeń zamiar i cel tych cesji daje pozwanemu legitymację czynną do wystąpienia z powyższymi roszczeniami /art. 65 k.c./.
W toku niniejszego postępowania pozwana dokonała, sukcesywnie, napraw, czyli usunęła wady fizyczne wskazane w opinii biegłegoP. W.z dnia 30 maja 2016 r. /opinia w odrębnym pliku z czarnym grzbietem/ w całości, lub w części.
Pozwana konsekwentnie oświadczała, że wskazane przez biegłego odstępstwa od projektu, określone jako „roboty zamienne” nie stanowią wad fizycznych i nie skutkują zmniejszeniem wartości obiektu, ani niższą funkcjonalnością
/k. 9 opinii - hasłowy wykaz zakresu wad i odstępstw od projektu, k.10- 17- wykaz wad fizycznych i odstępstw od projektu/.
Koszty usunięcia wad fizycznych i prac likwidujących odstępstwa od projektu budowlanego wynosiły w maju 2016 r. 594.490,48 zł brutto na którą to kwotę składały się: koszty usunięcia odstępstw od projektu budowlanego o wartości 333.986, 54 zł brutto i koszty usunięcia wad fizycznych o wartości 263.503,94 zł brutto /k.17-opinia biegłegoP. W.i kosztorysy szczegółowe dla poszczególnych budynków ze zbiorczymi tabelami elementów scalonych na początku każdego z kosztorysów, również k.862- zeznania biegłego/.
Odstępstwa od projektu budowlanego są wadami wykonawczymi /k.862/.
Opisane w opinii wady wykonawczenie są skutkiem nieprawidłowej eksploatacji budynków/k.17 opinii/.
Pozwana twierdziła, że po wydaniu opinii przez biegłegoP. W.usunęła wskazane w niej wady fizyczne /k. 862- oświadczenie pełnomocnika na rozprawie 12 stycznia 2017 r./.
Sąd przeanalizował więc, poniżej, poszczególne rodzaje wad i odstępstw od projektu budowlanego i zakres ich usunięcia przez pozwaną:
1. LUKARNY
Przy piśmie procesowym z dnia 5 marca 2017 r. pozwana złożyła oświadczenie projektanta w/w budynkówD. N., nie zawierające daty, ale wskazujące, że zamienne wykończenie lukarn polegające na zastosowaniu, w miejsce blachy tytanowo- cynkowej na ścianach lukarn, ocieplenia ich metodą lekką mokrą z otynkowaniem jest zgodne z założeniami projektowymi /k.899/.
BiegłyP. W.stwierdził, że zamienne wykończenie lukarn jest technicznie i funkcjonalnie poprawne /k.863- zeznania biegłego, a także k.904- zeznania świadkaA. F.- kierownika budowy/.
Odstępstwo od projektu dotyczące lukarn nie wywoływało więc skutku takiego jak wada fizyczna utrudniająca prawidłowe użytkowanie obiektu dotkniętego wadą. Nie umniejszyło też wartości części wspólnych nieruchomości.
2. MUR OPOROWY i DYLTACJA
Powódka potwierdziła wykonanie naprawy muru oporowego i wypełnienie dylatacji wbudynku nr (...), aczkolwiek wskazała, że efekt jest nieestetyczny /k.913- oświadczenie w piśmie procesowym, k.919- zeznania powódki- członka zarząduM. M./. Drobne uchybienia estetyczne nie stanowią wady fizycznej i nie umniejszają też wartości części wspólnych nieruchomości.
3. NAWIETRZAKI, czyli nawiewniki.
W w/w piśmie projektantaD. N./k.899/ zawarte jest też stwierdzenie, że zastosowane, zamiennie, nawiewniki ciśnieniowe odpowiadają założeniom projektowym /k.899- pismo bez daty podpisane przez mgr. inż. architektaD. N., częściowo wypełnione ręcznie/.
W dziennikach budowy brak jest adnotacji o zmianach projektu w tym zakresie za zgodą architekta, a podczas wizji lokalnej pismo to nie zostało okazane biegłemuP. W./k.850/.
Dla prawidłowego działania nawiewnika okiennego potrzebne jest założenie regulatora prędkości obrotów, lub regulatora prędkości obrotowej jednofazowej
/k.862- zeznania biegłegoP. W./ jednak w projekcie budowlanym nie wskazano konkretnego typu nawietrzaka i nie podano, że nawietrzak powinien mieć taki regulator. Pozwana założyła mniejszą ilość nawietrzaków niż to wskazuje projekt i było to wbudynku nr (...)o 41 nawietrzaków mniej /89-48/, wbudynku nr (...)o(...)nawietrzaków mniej /104-48/, a wbudynku nr (...)o(...)nawietrzaków mniej /167-72/ i to według treści kosztorysu a nie według projektu w którym przewidziano zainstalowanie nawietrzaka jako wyposażenia każdego okna /k.854- wyjaśnienia pisemne biegłegoP. W., k. 864- zeznania biegłego/.
Kupując mieszkania i udziały w częściach wspólnych nieruchomości członkowie powodowej wspólnoty orientowali się co do ilości nawiewników, a użytkując mieszkania mogli ocenić, czy ilość nawietrzaków jest wystarczająca dla wymiany powietrza w mieszkaniach i zachowania oczekiwanej temperatury i ewentualnie, żądać założenia dodatkowych nawietrzaków /k.904- zeznania świadkaA. F./. Nie uczynili tego.
Ograniczenie ilości nawietrzaków i założenie nawietrzaków bez regulatorów natężenia nawiewu nie stanowi wady fizycznej utrudniającej prawidłowe użytkowanie obiektu dotkniętego wadą. Nie umniejszyło też wartości części wspólnych nieruchomości.
4. STUDNIA POD PRZEPOMPOWNIĘ.
Projekt budowlany przewidywał budowę studni pod przepompownię zarówno przybudynku nr (...)/ jak i przybudynku nr (...)/ natomiast pozwana wykonała wyłącznie jedną studnię pod przepompownię w zjeździe między budynkami- przy budynku(...). W dzienniku budowy brak jest jakiejkolwiek wzmianki o korekcie projektu w tym zakresie, brak zezwolenia projektanta na taką zmianę.
Zaniechanie wybudowania zaprojektowanej studni jest niezgodne z zasadami sztuki budowlanej /k.864- zeznania biegłegoW., k. 855- jego pisemne wyjaśnienia/.
Wybudowanie dwóch brakujących studni to łączna kwota28.552,98 zł/14.276,49 x 2 – tabele elementów scalonych dla budynków(...)pod pozycją 1.5, oraz szczegółowe kosztorysy przy opinii biegłegoP. W./.
5. ODWODNIENIE LINIOWE HAL GARAŻOWYCH W BUDYNKACH NR(...), zrealizowane było odmiennie niż w projekcie wbudynku nr (...)/, a nie wykonane w ogóle wbudynku nr (...)/, bez adnotacji w dzienniku budowy o zmianie projektu i akceptacji takiej zmiany przez projektanta /k.10 opinii biegłegoP. W./.
Odstępstwa te są niezgodne z zasadami sztuki budowlanej i stanowią wadę budowlaną /k.855- pisemne wyjaśnienia biegłego/.
Pozwana wskazała, że zaniechanie wykonania rowku odprowadzającego i osłaniającej go kratki żeliwnej w garażu wbudynku nr (...)/ wynikało z usytuowania wjazdu do tego garażu /k.907- zeznaniaA. S./.
W czasie budowy pozwana zleciła odmienny projekt odprowadzania wody z dachów i powierzchni płaskich- do separatorów z których miała być odpompowywana do skrzynek rozsączających /k.904 i k.905- zeznania świadkaA. F.i pozwanej- członka zarząduA. S./.
Bezsporne jest, że występowały przecieki do piwnic i hal garażowych.
Według pozwanej przecieki nie występują już po oczyszczeniu i przepchaniu rur
/k.905/ czemu powódka nie zaprzeczyła.
6. MALOWANIE RUR INSTALACJI GAZOWEJ NA KOLOR ŻÓŁTY
stanowi zalecenie w miejscach ogólnodostępnych /np. klatki schodowe, korytarze/, aby te rury były rozpoznawalne w razie awarii, lub pożaru.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych… wskazuje wpunkcie 11, że rury stalowe powinny być zabezpieczone przed korozją przez nałożenie farby podkładowej, a następnie farby nawierzchniowej /k.11- opinia biegłegoW./.
Bezsporne jest, że pozwana pomalowania rur żółtą farbą nie dokonała
Rozporządzenie nie obliguje, lecz tylko zaleca oznaczenie rur i zaworów instalacji gazowej żółtą farbą.
7. OCIEPLENIE RUR WODOCIĄGOWYCH
W swych zeznaniach członek zarządu pozwanej wskazał, żewydaje mu się,że pozwana wykonała ocieplenie rur wodociągowych w sezonie budowlanym 2016 /k.907/. Następnie powódka zaprzeczyła, że takie ocieplenie rur zostało wykonane /k. 913- oświadczenie w piśmie procesowym, k.920- zeznaniaM. M.- członka zarządu powódki/.
Koszt ocieplenia rur wodociągowych w budynku nr. 2 /A/ wynosił 1397,43 zł, wbudynku nr (...)/ wynosił 2323,86 zł, a wbudynku nr (...)/ wynosił 2323,86 zł, łącznie6045,15 zł/tabele elementów scalonych dla poszczególnych budynków pod pozycjami 1.7, 5 i 7 tych tabel/.
8. SKUTKI ZALANIA HAL GARAŻOWYCH
Powódka zaprzeczyła, aby pozwana dokonała usunięcia skutków zalania hal garażowych, a pozwana nie wykazała, że te skutki usunęła /k.903- zeznania świadkaA. F., k.906- zeznaniaA. S., k.919- zeznaniaM. M./.
Koszty usunięcia skutków zalania wbudynku nr (...)kwota 16.176,43 zł, wbudynku nr (...)kwota 7621,92 zł /pozycje1.8 i 8 w tabelach elementów scalonych dla tych budynków/, łącznie23.798,35 zł.
9. NAPRAWA OGRODZENIA
Bramka w ogrodzeniu przybudynku nr (...)/ była niesymetrycznie usytuowana
/k.11 opinii biegłego/ . Ponieważ koszt usunięcia tej asymetrii biegły wycenił na 126 zł /tabela elementów scalonych przy kosztorysie dotyczącym budynku(...)
Sąd dał wiarę pozwanemu, że wykonał tę naprawę realizując remont muru oporowego przy tym budynku w sezonie 2016 /k.906- zeznaniaA. S./.
Ze względu na regularnie występujące przecieki dachów, których wykonanie, z uwagi na nieprawidłowy sposób ułożenia membrany i położenie jej na zbyt małej powierzchni, brak wymaganych otworów wentylacyjnych w okapie, nieprawidłowe ułożenie dachówek, nieprawidłowe zamontowanie okien dachowych, nieprawidłowo wykonane obróbki i opierzenia blacharskie, oraz nieodpowiednie zamocowanie tzw. komunikacji dachowej konieczne jest usunięcie tych wad fizycznych /k.1056- 1057- opinia biegłegoA. T./.
Zakres i charakter wad jest na tyle istotny, że jedynym skutecznym sposobem ich naprawienia jest wykonanie wszystkich prac dekarskich od nowa z wykorzystaniem tych materiałów, których można powtórnie użyć /k.1072- 1073 i k.1074-1078- opinia biegłegoA. T.z kosztorysami skróconymi, oraz k.1080- zdjęcia z oględzin na płycie CD,(...)- (...)- zeznania biegłego,
(...)- wykonany w czasie zeznań szkic dotyczący zaniechania całościowego pokrycia lukarny/.
Koszt usunięcia wad dachów nabudynkach nr (...),(...)według cen z daty wydania opinii /sporządzona dnia 21 sierpnia 2018 r.- k.1053/, to kwota 1.178.983,27 zł brutto /k.1072- 1073- 362.247,33 zł x 2 + 454.448,61/.
W sumie koszt usunięcia wad fizycznych to kwota 1.237.379,75 zł /1.178.983,27 + 28.552,98 +(...),15 + 23.798,35/.
76,16% z tej kwoty wynosi917.640,81 zł/1.237.379,75 x 0,(...).
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dokumentów szczegółowo wymienionych w postanowieniu wydanym na rozprawie dnia 9 maja 2019 r. /k.1135/ przy czym korespondencję między stronami , protokoły przekazania budynków, protokoły przeglądów technicznych budynków, operat wodno- prawny i kserokopie fragmentów akt spraw gospodarczych między wykonawcą dachów, a pozwaną sąd potraktował jako materiał dowodowy pomocniczy.
Strony nie kwestionowały treści dokumentów dopuszczonych w poczet dowodów, lecz nadawały im odmienne znaczenie w zakresie ich skutków prawnych.
Opinia biegłegoP. W.z dnia 30 maja 2016 r. /teczka z czarnym grzbietem /, pisemna odpowiedź biegłego na pytania pozwanej datowana dnia
8 stycznia 2017 r. /k.849- 860/ oraz zeznania tego biegłego /k.861- 865/ były w znacznej części przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.
Wyłącznie ze względu na to, że po wydaniu tej opinii pozwana usunęła część wad prawidłowo sporządzone kosztorysy i obliczenia zawarte w opinii uległy modyfikacjom wyżej opisanym.
BiegłyP. W.nie dysponował tzw. podnośnikiem i nie był w stanie wykonać oględzin dachu, a brak kompletnej dokumentacji dotyczącej budowy sieci odprowadzającej wody opadowe wykluczył wydanie opinii w tym zakresie. Kwestia ta została wyjaśniona przy przesłuchaniu stron.
Należy wnioskować, że pozwana i powódka przyjęły do wiadomości konieczność okresowego oczyszczania separatora i osadnika /k.14 opinii/.
Biegły wskazał widoczne dla niego wady dachu /k.9 opinii/, a w kosztorysach i /ogólnie/ w tabelach elementów scalonych wskazał zakres i koszty częściowego przełożenia pokrycia dachowego. Oględzin dachów dokonał od strony poddaszy w ich części niezabudowanej /k.852- punkt 7 wyjaśnień pisemnych/ i posłużył się materiałem zdjęciowym z akt sprawy/. Orientacyjnie ocenił, że powinna nastąpić wymiana folii dachowej w 30% i przełożenie całości dachówek przy wykorzystaniu 90% dachówek starych, oraz uzupełnienie opierzenia kominów o tzw. kozubki /k.863- zeznania biegłego/.
Ponieważ pozwana kwestionowała opinię w tym zakresie zarzucając, że biegły nie dokonał oględzin dachu sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z dziedziny ciesielstwa i dekarstwaA. T.- dysponującego podnośnikiem.
Opinia tego biegłego z dnia 21 sierpnia 2018 r. /k.1053-1079/ jest przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy, a w swych zeznaniach złożonych na rozprawie /k.1132- 1135/ biegły w pełni opinię obronił.
Stwierdził, że nie wykrył zaniedbań w konserwacji dachu/k.1134/.
Wyjaśnił dlaczego kompleksowa naprawa dachu jest najbardziej ekonomicznie uzasadnionym rozwiązaniem /k.1132 i k.1134/.
Ze względu na emigrację fachowców i wzrost cen i wynagrodzeń pracowników w okresie między rokiem 2013, a datą wydania opinii /około 5 lat/ koszty wskazane w kosztorysach skróconych dołączonych do opinii biegłego są prawdopodobne. Biegły zeznał przy tym, że przyjął ceny i stawki średnie /k.1132/.
Ze względu na wykonanie opinii dotyczącej usunięcia wad fizycznych dachu po oględzinach dachu z zewnątrz i wyrywkowych odkrywkach przez biegłego- dekarza sąd przyjął, że opinia biegłegoP. W.w części dotyczącej wad dachu nie zostanie wykorzystana do ustaleń faktycznych, bowiem okazała się zbyt optymistyczna i oparta na wyrywkowych obserwacjach wynikających z braku możliwości wejścia na dach budynków i poruszania się po dachu.
Dachy mają więcej wad fizycznych i wymagają bardziej radykalnych napraw niż ustalił to, orientacyjnie, biegłyW..
BiegłyA. T., podczas oględzin, korzystał z tzw. podnośnika umożliwiającego swobodny dostęp do wszelkich elementów dachu, sporządził opinię zwięzłą, precyzyjną, przemyślaną i pozbawioną wewnętrznych sprzeczności. Jako praktyk prowadzący dobrze prosperującą firmę dekarską dysponował zarówno wiedzą techniczną jak i wiedzą dotyczącą cen wobec czego sporządzenie kosztorysu skróconego było wystarczające. Wykonanie kosztorysu pełnego było zbędne, a w istotnym zakresie zwiększyłoby koszty postępowania.
Biegły, całkowicie słusznie, oszacował koszty robót według cen średnich.
Sądowi wiadomo jest z urzędu- z innych spraw podobnego rodzaju, że przy kosztorysowaniu również występuje dowolność naliczania cen w granicach od najniższej do najwyższej stawki /k.1541/.
Zeznaniom świadka zawnioskowanego przez powódkę-P. K./k.900- 903/, oraz zeznaniom świadka zawnioskowanego przez pozwaną-A. F.- kierownika budowy /k.903- 905/ sąd dał wiarę w takiej części w jakiej nie były ona sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym przyjętym za podstawę ustaleń.
Dowody z zeznań świadków:K. P.,S. R.,M. W.,Z. C.iI. G./k.2- wnioski dowodowe powódki/, oraz z zeznań świadkówJ. P.iM. S. (2)/k.537- wnioski pozwanej/, oraz wnioski o dowody z opinii prywatnych, lub opinii wydanych w innych postępowaniach sądowych okazały się zbędne wobec treści opinii w/w biegłych i treści zeznań tych biegłych.
Z tej samej przyczyny sąd oddalił również wniosek pozwanej o dowód z kolejnej opinii biegłego z dziedziny budownictwa /k.1135- postanowienie o oddaleniu poszczególnych wniosków dowodowych/.
Zeznania powódki /k.919- 920- zeznaniaM. M.- członka zarządu powódki i k.761- jego zeznania informacyjne/ i zeznania pozwanej /k.905-907- zeznania członka zarządu pozwanejA. S.potwierdzone przez drugiego członka zarządu-R. W./ sąd uwzględnił, jako wiarygodne, w takiej części w jakiej były one zgodne z pozostałym materiałem dowodowym przyjętym za podstawę ustaleń.
Sąd zważył co następuje:
W pierwszej kolejności sąd badał, czy trafny jest zarzut braku legitymacji czynnej powódki. Ustalił, że powódka jest czynnie legitymowana do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi ponieważ właściciele 74,16% części wspólnych dokonali skutecznego przelewu tych wierzytelności na rzecz powódki.
Interpretacja oświadczeń właścicieli, zgodnie zart. 65 k.c.prowadzi do jednoznacznego wniosku, że osoby dokonujące cesji chciały, żeby powodowa wspólnota dochodziła, zamiast nich, wszelkich roszczeń przysługujących współwłaścicielom od pozwanej i to zarówno roszczeń związanych z usunięciem wad fizycznych /usunięcie wad, lub zapłata/, jak i roszczeń odszkodowawczych.
Orzeczenie o odszkodowaniu za wady nie wskazane w pozwie, lecz określone w dalszym toku postępowania /np. ujawnione w toku postępowania wady ukryte dachu, lub wada polegająca na nieprawidłowo zamocowanych podestach komunikacyjnych na dachu/ nie jest orzekaniem ponad żądanie, ani co do przedmiotu nie objętego żądaniem w rozumieniuart. 321 k.p.c.
Cedenci zawarli z pozwaną umowy kupna- sprzedaży mieszkań i związanych z tymi mieszkaniami udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, a także miejsc garażowych.
Sprzedawane prawa majątkowe powinny mieć właściwości ustalone w umowach. W szczególności mieszkania i miejsca garażowe powinny być postawione zgodnie z projektem budowlanym i sztuką budowlaną, w tym pokryte dachem, lub stropem, który nie przecieka. Powinny mieć prawidłową wentylację i nie podlegać zalewaniom, lub podtopioniem.
Oczywiste jest, że kupujący nie wiedzieli o wadach w datach zawarcia umów, bowiem były to tzw, wady ukryte, które ujawniały się stopniowo.
Bezsporne jest, że pozwana nie usunęła niezwłocznie wszystkich wad wskazanych w pozwie i w toku niniejszego postępowania, a istnienie wad obniża wartość mieszkań z udziałami we współwłasności części wspólnych /w tym garaży/.
Na podstawieart. 560§ 1 i 3 k.c.w związku zart. 509 k.c.należało więc zasądzić od pozwanej na rzecz powódki kwotę odpowiadającą cenie usunięcia wad , a konkretnie 74,16% tej kwoty w takim zakresie w jakiej powódka wystąpiła z roszczeniem jako cesjonariusza. Koszty usunięcia wad fizycznych dachów wynoszące 1.178.983,27 zł były znane pozwanej od czasu otrzymania opinii biegłegoA. T., czyli od 17 października 2018 r. /k.1094- zwrotne poświadczenie odbioru tej opinii przez pełnomocnika pozwanej/. Koszty usunięcia pozostałych wad fizycznych wynoszące 58.396, 48 zł były znane pozwanej od dnia 22 sierpnia 2016 r. /k.811- zwrotne poświadczenie odbioru tej opinii przez pełnomocnika pozwanej/. Biegli wydawali opinie według cen i stawek z dat sporządzenia opinii bliskich czasowo datom doręczenia odpisów opinii pełnomocnikom stron.
W tym stanie rzeczy kwotę 43.306,83 zł /28.552,98 + 6045,15 + 23.798,35 = 58.396,48 x 0,7416/ należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 22 sierpnia 2016 r., a kwotę 874.333,99 zł /1.178.983,27 x 0,7416/ z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 października 2018 r. i to na podstawieart. 476 k.c.w związku z
art. 481§ 1 i 2 k.c.
W pozostałej części sąd oddalił powództwo, bowiem część wad została usunięta na koszt pozwanej w toku niniejszego postępowania.
Koszty sądowe obejmują opłatę od pozwu w kwocie 56.010 zł, oraz koszty opinii biegłych w łącznej kwocie 18.584 zł /k.881 i k.805- wynagrodzenie biegłegoP. W.wynoszące w sumie 9453,64 zł- w zaokrągleniu 9454 zł, oraz k 1082 i k.1155- koszty związane z opinią biegłegoA. T.wynoszące łącznie 7636,39 zł- w zaokrągleniu 7636 zł/.
Koszty sądowe wynoszą więc 74.594 zł /56.010 + 18,584 /.
Powódka przegrała sprawę w nieznacznej części, bowiem istotna część oddalonego roszczenia wynika z usunięcia przez pozwaną części wad w toku niniejszego postępowania.
W tym stanie rzeczy to pozwana powinna być obciążona w całości kosztami postępowania.
Powódka została zwolniona od opłaty od pozwu ponad kwotę 10.000 zł /k.516- postanowienie/ i kwotę tę wpłaciła /k.522/. Ponadto uiściła zaliczkę w kwocie 7000 zł /k.763/. Łącznie jest to 17.000 zł.
Pozwana nie wpłaciła żadnej części kosztów sądowych powinna więc zwrócić powódce kwotę 17.000 zł z tego tytułu.
Pozostałe do uiszczenia koszty sądowe w wysokości 46.010 zł /56.010- 10.000/ pozwana powinna zapłacić Skarbowi Państwa /Sądowi Okręgowemu w Poznaniu/.
Zgodnie z §6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…./Dz. U. Nr. 163 poz. 1348 ze zm./ koszty zastępstwa procesowego powódki wynoszą, z doliczeniem opłaty skarbowej, 7217 zł.
Suma zasądzonych od pozwanej na rzecz powódki kosztów sądowych /17.000 zł/ i kosztów zastępstwa procesowego /7217 zł/ wynosi więc 24.217 zł.
Podstawą prawną orzeczenia o kosztach postępowania jestart. 100 k.p.c.według ostatniego zdania tego przepisu.
/-/ E. Hoffa