Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 419/19
Data wyroku: 2020-10-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Wojciech Hajduk
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt:I C 419/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 października 2020 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Wojciech Hajduk

Protokolant:

Katarzyna Kuchta

po rozpoznaniu w dniu 23 września 2020 roku w Gliwicach
sprawy z powództwa(...)wG.,B. J.,M. J. (1)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przy(...)(...)wG.
o uchylenie uchwały

1
oddala powództwo;

2
zasądza solidarnie od powodów(...)wG.,B. J.,M. J. (1)na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przy(...)(...)wG.kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Wojciech Hajduk
IC 419/19   UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o.wG.M. J. (1)iB. J.domagali się uchylenia uchwały nr(...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wG.przyul. (...), w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości – 15m(

    2 )powierzchni strychowej i zgody na jej sprzedaż PanuK. B.— właścicielowilokalu nr (...)we Wspólnocie oraz jednocześnie członkowi Zarządu Wspólnoty za kwotę po 1.073 zł za 1 m(

    2 )Uzasadnili, żeM. J. (1)iB. J.są właścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, zaś(...)jest właścicielem lokalu użytkowego(...). Wielokrotnie sygnalizowali zarządowi i zarządcy chęć zmiany przeznaczenia i wykupu części wspólnych nieruchomości, nie będących wykorzystywanymi w żaden sposób przez pozostałych właścicieli lokali np. pomieszczeń strychu budynku, a także powierzchni przedsionka, arkad, a także piwnic budynku. Zgłaszali projekty stosownych uchwał, jednak nie zostały one poddane pod glosowanie. Nie wyjaśniono też powodom przyczyn, dla których ich wniosek nie został uwzględniony. Całkowitym zaskoczeniem była informacja o głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą. O jej podjęciu dowiedzieli się w dniu 25 czerwca 2019 roku, kiedy została im przekazana z kompletem dokumentów i kartą do głosowania.
Uchwała została przegłosowana głosami pozostałych właścicieli lokali, a głosy powodów nie miałyby już wpływu na wynik głosowania, więc zaniechali oddania głosów na karcie do głosowania.
Zaskarżona uchwała rażąco godzi zarówno w interesy indywidualne powodów, jak i w interes ekonomiczno — społeczny całej Wspólnoty.K. B.— właściciel uprzywilejowany treścią uchwały, nie poinformował powodów o zamiarze poddania takiej uchwały pod głosowanie, nie przedstawił powodom jej projektu, ani też nie umożliwił wszystkim właścicielom dyskusji nad zasadnością oczekiwanej przez niego decyzji.
Naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się więc zarówno do sposobu dysponowania częściami wspólnymi nieruchomości, które co do zasady mają służyć wszystkim właścicielom lokali we wspólnocie, jak i do kryteriów ekonomicznych.
Skoro zatem części wspólne w zakresie poddasza, nie są użytkowane przez właścicieli lokali, to zasadnym jest podjęcie przez Wspólnotę działań w kierunku zmiany ich przeznaczenia i sprzedaży na rzecz zainteresowanych właścicieli. Jednakże wszyscy właściciele powinni mieć symetryczny dostęp do skorzystania z możliwości zakupu takich pomieszczeń. Powodowie nie mieli świadomości, że toczą się jakiekolwiek działania w tym kierunku. Skoro zaś zakupem danej powierzchni zainteresowanych jest więcej niż jeden podmiot, to oczywistym jest, że należałoby przeprowadzić konkurs ofert, licytację, albo przetarg, aby uzyskać od zainteresowanych propozycję z warunkami zakupu, a następnie należałoby wybrać ofertę najkorzystniejszą z punktu widzenia Wspólnoty, czyli w tym wypadku ofertę najatrakcyjniejszą ekonomicznie lub z uwzględnieniem innych czynników zawartych w ofercie, niosących stosowną korzyść dla Wspólnoty. Rezygnacja Wspólnoty z uzyskania dodatkowych, większych środków finansowych ze sprzedaży lokalu jest sprzeczna z jej interesem i należy ją ocenić jako naruszającą zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Pozwana w odpowiedzi na pozewwniosła o oddalenie powództwa. Zarzuciła, że nie podziela stanowiska poglądów co do naruszenia zasad prawidłowego zarządu. Interesy poszczególnych właścicieli lokali powinny być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych osób. Powodowie mijają się z prawdą podając, że Wspólnota była bierna i nie poddała pod głosowanie zgłoszonego przez nich projektu uchwały o wykup poddasza. Pismem z dnia 08.05.2019 r. zostali oni wezwani do uzupełnienia projektu uchwały, poprzez podanie ceny zakupu powierzchni strychu, przedstawienia wstępnego projektu budowlanego, czasu prowadzenia prac remontowo- budowlanych, określenia celu przeznaczenia adoptowanych pomieszczeń. Wspólnota nie uzyskała odpowiedzi do chwili obecnej. Powodowie bez konsultacji przesyłają zarządcy propozycje uchwał, które w ich mniemaniu winny być poddawane głosowaniu. Skoro przez 3 miesiące nie podali dodatkowych informacji do projektu uchwały uznano, że zrezygnowali z wykupu poddasza. O zamiarze sprzedaży powierzchni poddasza zostali poinformowani w chwili głosowania i w tym momencie mogli zająć swoje stanowisko w tej sprawie. Uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania. Powodowie nie podali na jaki cel chcieli wykupić poddasze. Lokal gospodarczy powodowej spółki położony jest na parterze, a lokal mieszkalny powodów nie ma bezpośredniej styczności z powierzchnią strychu, zaś adaptowana część strychu przylega do mieszkaniaK. B.. Właściciele nie chcą by całość strychu była adoptowana na inne potrzeby, bowiem chcą część wykorzystywać jako suszarnię. Ponadto część strychu objęta zaskarżoną uchwałą nigdy nie uzyskałaby decyzji o samodzielności lokalu. Cena za metr2adaptowanej części została ustalona w oparciu o operat rzeczoznawcy. Interes właścicieli jest kategorią obiektywną i naruszenie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały.
SĄD USTALIŁ
PowodowieM. J. (1)iB. J.są właścicielamilokalu nr (...)w pozwanej wspólnocie, a także są członkami zarządu powodowego(...)wG., do którego należy lokal użytkowy(...)mieszczący się na parterze budynku wspólnoty. Wlokalu nr (...)powodowie prowadzą działalność gospodarczą w zakresie krótkotrwałego wynajmu lokalu dla osób odwiedzającychG.np. w celach biznesowych. Oferty najmu wystawiane są w internetowym portalu.
Powodowie sygnalizowali zarządowi wspólnoty i zarządcy, że są zainteresowani wykupem min. części wspólnych strychu, przygotowali projekt uchwały zezwalającej na zakup przez nich części poddasza za kwotę ustaloną przez rzeczoznawcę i utworzenie nowego lokalu mieszkalnego[projekt uchwały k-26-27]. Pismem z dnia 8.052019 zostali wezwani min. do przedłożenia wstępnej ceny zakupu strychu, wstępnego projektu prac remontowo-adaptacyjnych, określenie przeznaczenia planowanych pomieszczeń[pkt 5 pisma z 8.05.2019 k-30]. Na pismo nie odpowiedzieli.
Relacje powodów i wspólnoty są stosunkowo napięte. Pozostałym właścicielom przeszkadza świadczenie usług wlokalu nr (...)przygodnym osobom, gdyż zakłóca spokój i poczucie bezpieczeństwa. Najemcy pojawiają się często w godzinach wieczornych, nawet nocnych. Usiłując dostać się do budynku czy do mieszkania hałasują. Powodowie, bez zgody wspólnoty, wewnątrz przy drzwiach swojego lokalu zamontowali kamerę, co ma zapewnić im kontrolę porządku, a także umożliwia zdalne otwieranie drzwi. Montaż kamery wywołał niezadowolenie pozostałych właścicieli, gdyż nie chcą być monitorowani i nie wyrażają na to zgody. Zdarza się, że firma sprzątająca lokal powodów wykonuje czynności porządkowe w późnych godzinach. Korzysta z metalowej szafy na strychu, w której trzymane są min. pościel i ręczniki. Otwieranie i zamykanie ww. szafy, wykonywanie czynności porządkowych jest głośne i przeszkadza mieszkańcom, szczególnie gdy czynności są wykonywane w późnych godzinach. Taki stan rzeczy wywołał obawy mieszkańców, że ewentualna sprzedaż powodom części strychu i urządzenie tam przez nich kolejnego lokalu do działalności gospodarczej [krótkotrwałego wynajmu], bądź urządzenie pomieszczenia gospodarczego służącego do obsługi działalności gospodarczej, dodatkowo zmniejszy komfort codziennego funkcjonowania.[zeznania świadkaA. M.k-155-156, zeznania członka zarządu wspólnotyM. W.k-157].W nieruchomości wspólnoty funkcjonują gabinety: lekarski i psychologiczny. Właściciele nie sprzeciwiają się temu bowiem pacjenci zachowują się spokojnie, przyjmowani są najdalej w godzinach popołudniowych i nie zakłócają wieczornego i nocnego spokoju[zeznania powodaB. J., świadkaA. M.k-155-156, zeznania członka zarządu wspólnotyM. W.k-157]. Dodatkowo jeden z lokali przynajmniej od dwóch lat jest wynajmowany dwóm młodym kobietom, ukrainkom pracującym wG.. Najemczynie są akceptowane i lubiane przez mieszkańców. GdyK. B., pełniący jednocześnie funkcję członka zarządu wspólnoty, wyraził chęć powiększenia mieszkania i nabycia 15m2strychu przylegającego do jego lokalu, wszyscy, za wyjątkiem powodów, wyrazili zgodę[zeznania członka zarządu wspólnotyM. W.k-157, uchwala nr(...)k-17-18]. Właściciele mieli świadomość, że nie jest wykluczone, że w razie zorganizowania swoistego przetargu ofert, powodowie uiściliby wyższą cenę, jednakże świadomie z tego zrezygnowali by nie zmniejszać komfortu zamieszkiwania i jeszcze bardziej nie ograniczać poczucia bezpieczeństwa i wspólnoty sąsiedzkiej na skutek obecności stale zmieniających się obcych osób[zeznania świadkaA. M.k-155-156, zeznania członka zarządu wspólnotyM. W.k-157].
K. B.zlecił wycenę powierzchni strychu uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu[zeznania świadkaA. M.k-155-156; operat k-56-74.]. Zgodnie z operatem rynkowa cena m2wynosi 1073zł za m2. W dniu 25.06.2019 w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto zaskarżoną uchwałę
wyrażającą min. zgodę na:
- zmianę części wspólnej nieruchomości w postaci 15m2powierzchni strychowej przylegającej domieszkania nr(...)należącego do członka zarządu wspólnotyK. B.,
- na zmianę sposobu użytkowania tej części strychu i przeznaczenia jej na cele mieszkalne –połączenie zlokalem nr(...),
- ustanowienie własności tej części i jej sprzedażK. B.za cenę 1.073złza m2
- na ingerencję w części wspólne niezbędną do zmiany sposobu użytkowania ww. powierzchni strychu,
-zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie wieczystego użytkowania.
Powodowie otrzymali ją z kompletem złączników i kartą do głosowania w dniu 25.06.2019r.
SĄD ZWAŻYŁ
Zgodnie z art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali[tekst jednolity DZ.U. z 2000r Nr 80 poz 903 z późn. zm.]właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały doręczono powodom 25.06.2020r. Pozew złożono 6.08.2020r. z zachowaniem 6 tygodniowego terminu.
Powodowie zarzucili, że zaskarżona uchwała rażąco godzi w ich interesy oraz w interes ekonomiczny Wspólnoty, tym samym narusza zasady prawidłowego zarządzania. Nie zostali poinformowani o zamiarze poddania uchwały pod głosowanie, nie przedstawiono im wcześniej jej projektu, ani też nie umożliwiono dyskusji. Wszyscy właściciele powinni mieć symetryczny dostęp do skorzystania z możliwości zakupu części wspólnych nieruchomości. Skoro zainteresowanych jest więcej niż jeden podmiot, to należałoby przeprowadzić konkurs ofert, aby uzyskać najkorzystniejszą propozycję.
Zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów wspólnoty jest bezzasadny. Należy wskazać, że w realiach sprawy nieprzeprowadzenie dyskusji co do sprzedaży fragmentu powierzchni poddasza i nieprzedstawienie projektu uchwały powodom, a także rezygnacja z możliwości uzyskania wyższej ceny niż wynikająca z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi naruszenia interesów wspólnoty i zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Były wynikiem braku akceptacji dla prowadzonej przez powodów działalności, która przeszkadza w odpoczynku oraz powoduje utratę poczucia bezpieczeństwa i wspólnoty sąsiedzkiej.  W istocie mamy do czynienia z konkurencją interesów powodów i pozostałych właścicieli lokali wspólnoty, którzy jednoznacznie określili się i głosując za zaskarżoną uchwałą wyrazili swoja dezaprobatę na rozszerzanie działalności gospodarczej powodów w nieruchomości. Przepisart. 23 ustawy o własności lokaliprzewiduje możliwość głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, co miało miejsce. Zarząd wspólnoty powstrzymał się od przeprowadzenia głosowania na zaskarżoną uchwałą do czasu upływu terminu, w którym powodowie mieli udzielić informacji min. co do sposobu zagospodarowania i przeznaczenia powierzchni strychowej, którą chcieli kupić od wspólnoty. Pojęcie "interesów" na gruncieart. 25u.w.l. należy rozumieć szeroko, jako czyjeś dobro, czyjąś korzyść, w tym także interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Podobnie przesłanka naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zachodzi wówczas, gdy uchwała prowadzi np. do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty, obiektywnie niewłaściwego wykorzystania nieruchomości wspólnej. Oceny w tym zakresie dokonuje się nie tylko z uwzględnieniem uzasadnienia ekonomicznego, ale także biorąc pod uwagę inne, ważne względy, np. zapewnienie komfortu korzystania z nieruchomości.
W niniejszej sprawie interesy ekonomiczne powodów polegające na rozszerzeniu, bądź usprawnieniu dotychczasowej działalności gospodarczej[np. poprzez urządzenie nowego lokalu lub pomieszczenia gospodarczego]należy porównać z interesami osobistymi pozostałych członków, którzy odczuwają dyskomfort związany z uciążliwością działalności w zakresie krótkotrwałego wynajmu lokalu i nie chcą bardziej pogarszać swojej sytuacji. Z tej przyczyny zgodzili się na przypuszczalnie nieco niższe przychody ze sprzedaży fragmentu strychu. W realiach niniejszej sprawy interes wspólnoty (pozostałych właścicieli) powinien mieć pierwszeństwo przed interesem powodów. Należy wskazać, że powodowieB.iM. J. (2)nie mieszkają w budynku wspólnoty, nie doświadczają więc uciążliwości swojej działalności. Dla większości właścicieli lokale stanowią centrum życiowe ich samych lub najbliższych. Obawy o nadmierny hałas, obecność obcych osób powodującą utratę bezpieczeństwa i poczucia wspólnoty, brak intymności na skutek monitoringu, należy uznać za uzasadnione. Jest oczywistym, że dla większości osób spokojne, bezpieczne mieszkanie jest warunkiem prawidłowego funkcjonowania, stanowi podstawową i nadrzędną wartość. W takiej sytuacji porównanie konkurencyjnych wartości wypada na niekorzyść interesu ekonomicznego powodów, a jego naruszenie nie uzasadnia uchylenia uchwały. W świetle powyższego rozważania na temat możliwości adaptacji strychu dla potrzeb działalności gospodarczej powodów są zbędne.
Z uwagi na brak przesłanek z art. 25 ust 1 ustawy z dnia 23 czerwca 1994r. o własności lokali[tekst jednolity DZ.U. z 2000r Nr 80 poz 903 z późn. zm.]orzeczono jak w pkt 1 sentencji oddalając powództwo. Na zasadzieart. 98 kpczasądzono od powodów na rzecz pozwanej kwotę 360zł tytułem wynagrodzenie pełnomocnika.