Sąd Rejonowy w Głubczycach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 1/19
Data wyroku: 2019-10-16 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON

sygn. akt I Ns 1/19

UZASADNIENIE
WnioskodawczynieJ. J.iM. C.wniosły o ustanowienie dla nieruchomości wspólnych, położonych wG.przyul. (...)zarządcy przymusowego w miejsce dotychczasowego zarządcyCentrum (...) sp. z o.o.i powierzenie obowiązków zarządcy przymusowegoSpółdzielni (...)wG.. Wnioskodawczynie wniosły jednocześnie o określenie uprawnień ustanowionego zarządcy, określenie jego wynagrodzenia i zasądzenie kosztów postępowania od uczestnika postępowania.
W uzasadnieniu wniosku podały, że zarządca nie wywiązuje się w całości ze swoich zadań, nie reaguje na pisma lokatorów, nieprawidłowo reprezentuje lokatorów, czy też ustala remonty oparte na dużych kosztach, które są bezpodstawne.
W odpowiedzi na wniosek uczestnicy postępowaniaE. W.,D. W.,A. S. (1),J. S.,D. F., wnieśli o oddalenie wniosku. W uzasadnieniu wskazali, że jest on bezzasadny i stanowi jedynie wyraz poglądów wnioskodawców. Dodali, że w ich ocenie wspólnota jest prawidłowo zarządzana, decyzje podejmowane prawidłowo a budynek utrzymywany we właściwym stanie technicznym i estetycznym.
Na rozprawie w dniu 9 maja 2019 roku wnioskodawcy podtrzymali wniosek, natomiast obecni na rozprawie uczestnicy postępowaniaT. M.,J. S.,R. S.,A. S. (2),D. W.,A. K.,E. W.,C. M.,A. S. (1),S. S. (1)orazG. S., za którą w charakterze pełnomocnika stawił się mążA. S. (2), zgodnie oświadczyli, że nie przychylają się do wniosku.
Na rozprawie w dniu 15 lipca 2019 roku uczestniczka postępowaniaK. A.oświadczyła, że domaga się zmiany zarządu, wskazując przy tym, że mieszka za granicą i nie jest ze wszystkimi sprawami zaznajomiona.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...)położone przyul. (...)wG.stanowią jeden przedwojenny blok z trzema klatkami. Pod budynkiem działki są podzielone, każdy z tych gruntów ma odrębną księgę wieczystą.
Nieruchomość gruntowa położona wG.przyulicy (...)zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się siedem lokali mieszkalnych. W budynku wyodrębniono własność wszystkich siedmiu lokali mieszkalnych.Lokal numer (...), dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...), jest własnościąD. F.,lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)jest własnościąA. K.,lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)należy doJ. J.,lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)jest własnościąE. R.,lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)należy doE. W.,lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestnikówT. M.iC. M., natomiastlokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta numer (...)jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestnikówE. W.iD. W..
Nieruchomość gruntowa położona wG.przyulicy (...)ma wyodrębnionych siedem lokali.Lokal (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta (...)jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestnikówJ. S.iA. S. (1), jako właścicielelokalu nr (...)dla którego jest prowadzonaksięga wieczysta (...)ujawnieni sąB. K. (1),T. S., iK. A.po 1/3,lokal (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...)stanowi własnośćG. F.,lokal (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...)jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestnikówR. S.iS. S. (1),lokal (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...)jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej uczestnikówM. S.orazG. S.,lokal (...)stanowi własnośćM. C., a właścicielemlokalu (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...)jestJ. O..
W nieruchomości wG.przyulicy (...)właścicielamilokalu (...)sąS. S. (2)iW. S.,lokalu (...)-E. B.,lokalu (...)A. W. (1),lokalu (...)-B. K. (2)iD. K.,lokalu (...)-S. W.,lokalu (...)-H. Z.iB. Z., alokalu (...)-J. L. (1)iJ. L. (2).
Dowód: wydrukksięgi wieczystej (...)– k. 9-13 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 37-38 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 36 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)- k. 39-40 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 41 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 42-43 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 44 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 45 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 46 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 47-48 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 49 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 50 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 51 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 52 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 56 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 53-54 akt
odpis zwykłyksięgi wieczystej (...)– k. 55 akt
zeznaniaM. M.– k. 231-236 akt
pismo - k. 118-119 akt
Dnia 16 sierpnia 2000 roku odbyło się Zebranie(...)Lokali Wspólnot Mieszkaniowych przyulicy (...)wG.. Z zebrania tego notariuszG. B.sporządził protokół w formie aktu notarialnego Repertorium A nr:(...), w którym zawarte zostały podjęte na tym zebraniu uchwały. Zebranie zostało zwołane w sposób prawidłowy a według listy obecności stawili się na nim właściciele lokali mający 100 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Zebranie to podjęło między innymi uchwałę nr 2 w sprawie połączenia nieruchomości położonych przyul. (...)w jedną całość. W terminie do dnia 31.12.2000 zamierzano podjąć działania zmierzające do scalenia działek, na których położone są nieruchomości Niepodległości 27-29-31 w celu połączenia nieruchomości w jedną całość i uporządkowania wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej. Ustalono również, że do czasu uporządkowania spraw formalno – prawnych nieruchomości 27-29-31, będą one reprezentowane przez wspólny Zarząd, będą posiadały wspólne konto bankowe, a koszty związane z eksploatacją budynku przypadające na właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, będą naliczane w stosunku do całego budynku a nie poszczególnych nieruchomości. Podjęto także Uchwałę nr 3 ustalającą 3 osobowy Zarząd nieruchomością wspólną położoną przyul. (...)-31 wG.w skład którego weszliA. W. (2)dla nieruchomości nr 31,J. S.dla nieruchomości nr 29 orazA. K.dla nieruchomości nr 27.
Nie doszło jednak do geodezyjnego scalenia działek, na których położone są nieruchomości i przeliczenia wielkości udziałów we wspólności nieruchomości wspólnej oraz nie opracowano lub nie zaktualizowano dokumentacji technicznej budynku. Nadal każdy z tych gruntów ma odrębną księgę wieczystą.
Dowód: akt notarialny – k. 27-30 akt
zeznaniaM. M.– k. 231-236 i 509 akt
Uchwałą Nr 105/2016 z dnia 1.03.2016 r. właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wyrazili zgodę na kontynuowanie zawartej umowy przez Wspólnotę Mieszkaniową przyul. (...)wG.z nowo utworzonym podmiotemCentrum (...) sp. z o.o.wG., powstałym po przekształceniu formy prawnej Zarządcy wspólnoty mieszkaniowejAgencji (...)wG.z indywidualnej działalności gospodarczej na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.Umową nr (...)o zarządzanie nieruchomością wspólną, zawartą w dniu 14.04.2016 roku pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ulicy 27-29-31 reprezentowaną przez członków ZarząduD. F.iR. C.aCentrum (...) sp. z o.o.wG.reprezentowanym przez Prezesa ZarząduM. M., powierzono następnie administrowanie nieruchomością wspólną położoną przyulicy (...)-31 wG..
Dowód: Uchwała Nr 105/2016 z dnia 1.03.2016 r. wraz z listą obecności na zebraniu(...)w dniu 1.03.2016 r. – k. 25-26 akt
-umowa (...)o zarządzanie nieruchomością wspólną – k. 21-24
Wspólnoty Mieszkaniowe przyulicy (...)wG.administrowane były prawidłowo, ze składek czynionych przez mieszkańców na poczet funduszu remontowego oraz zaciągniętego kredytu, w budynku dokonano szeregu remontów; między innymi został wymieniony dach, instalacja wodno – kanalizacyjna i elektryczna, dokonano ocieplenia ściany szczytowej, wymieniono okna w ramach elewacji, balustrady, wymalowano klatki wchodowe. Współwłaściciele zbierali się na zebraniach i w tych sprawach decydowali w głosowaniu większością głosów, nie kwestionowali wcześniej prawidłowości rozliczeń. Zarządca naprawy usterek i awarii wykonywał na bieżąco, dbał o stan techniczny budynku przez realizację planu gospodarczego, dokonywano przeglądów technicznych kominiarskich, wentylacyjnych. Prowadzona była dokumentacja księgowo finansowa. Były organizowane zebrania, a informacje wszystkim udostępniane.
Dowód: zeznaniaM. M.– k. 231-236 i 509 akt
częściowo zeznaniaR. C.– k. 444-445 akt
zeznaniaE. W.– k. 238-239 akt
Pomiędzy mieszkańcami wspólnoty dochodziło do nieporozumień.R. C.od pewnego czasu pozostaje w nie najlepszych stosunkach zJ. S., do którego ma pretensje między innymi o decyzje podejmowane jeszcze w czasie, gdy ten był w zarządzie, w tym dotyczące okien dachowych, hydroforu, balustrad czy też odgromienia. Pomiędzy mężczyznami istniał także spór dotyczący samodzielnego zajęcia pralni przezJ. S.czy też użycia siły podczas kontroli.
Dowód: zeznaniaR. C.– k. 444-445 akt
zeznaniaM. M.– k. 231-236 i 509 akt
zeznaniaE. W.– k. 238-239 akt
dokumenty złożone przezR. C.reprezentującegoM. C.– k. 379-405
zeznaniaM. C.– k. 228-229 akt
zeznaniaA. J.– k. 226-227 akt
dokumenty złożone przezA. J.– k. 345-378
J. J.mimo, że jest właścicielką mieszkania, faktycznie nie mieszka w nim. Lokal ten zajmuje jej synA. J.wraz ze swoją żoną przeznaczyła dla syna, który mieszka tam z rodziną.J. J.nie ma żadnych zarzutów do działania zarządcy, nie chce się mieszać w to wszystko, jednak popiera to co mówiłaM. C., która chce podzielić wspólnotę na trzy i obniżyć koszty związane z eksploatacją i remontami, które uważa za zawyżone.
Dowód: zeznaniaJ. J.– k. 231
zeznaniaA. J.– k. 226-227 akt
zeznaniaM. C.– k. 228-229 akt
Także relacje sąsiedzkie pomiędzyA. J.iM. J.oraz uczestniczką postępowaniaE. W.popsuły się po tym jakE. W.zwróciłaM.J.uwagę na to, że zbyt głośno puszcza muzykę. W niedługim czasie rozpoczęły się kontrole uE. W.oraz problemy związane z blokowaniem i zaskarżaniem decyzji związanych ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na cele mieszkalne, bowiem Uchwałą Nr 96/2015 z 3.3.2015 r. właściciele wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części strychu położonego w klatce 27 na lokal o charakterze mieszkalnym, a także na sprzedaż tych pomieszczeń strychowych na rzeczE. W.sprzedaż tej powierzchni za kwotę 10 000 zł a Uchwałą nr 98/27/2015 z 17 sierpnia 2015 r. podjęta 100% głosów za właścicieli lokali, w tymJ. J., wyrażono zgodę na przeprowadzenie przezE. W.iD. W.prac adaptacyjnych części pomieszczenia strychu, w tym na wszelkie ingerencje w części wspólne budynku w pracach remontowo – budowlanych wynikających z projektu.
Po zwróceniuM.J.uwagi przezE. W., już dwa tygodnie później, w dniu 20.12.2016 roku miała miejsce kontrola Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie(...), w sprawie przeprowadzonych robót budowlanych polegających na adaptacji części poddasza na cele mieszkaniowe, połączenie poddasza i pietra, podczas której nie stwierdzono wystąpienia katastrofy budowlanej. Toczyło się także postępowanie administracyjne z wnioskuJ. J.w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji ostatecznej Starosty zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dlaE. W.obejmujące przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na cele mieszkalne w budynku wielorodzinnym w miejscowościG.(przebudowa poddasza). W przedmiotowej sprawie Wojewoda(...)umorzył postępowanie decyzją z dnia 25 kwietnia 2017 r. IN.I.(...).2.4.2016.OJ. Po odwołaniu złożonym przezJ. J., Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał tą decyzje w mocy decyzją z 4 stycznia 2018 r.(...).7110.588.2017.(...), a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny, na rozprawie w dniu 24 października 2018 r. w sprawie(...) SA/Wa 329/18 oddalił skargęJ. J..
Dowód: zeznaniaE. W.– k. 238-239 akt
dokumenty złożone przezE. W.– k. 261-343
Uczestniczka postępowaniaK. A.nie ma zastrzeżeń do pracyCentrum (...) sp. z o.o.orazM. M., który zawsze reagował na zgłaszane przez nią problemy.
A. K.,J. S.,A. S. (1),E. W.,D. W.R. S.,S. S. (1),A. S. (2),T. M.,C. M.także nie kwestionują zarządu i nie mają zastrzeżeń co do działalności zarządcy i administracji.
Dowód: zeznaniaK. A.– k. 445-446 akt
zeznaniaA. K.– k. 237 akt
zeznaniaJ. S.– k. 237-238 i 509-510 akt
zeznaniaA. S. (1)– k. 241 akt
zeznaniaE. W.– k. 238-239 i 510 akt
zeznaniaR. S.– k. 241 akt
zeznaniaS. S. (1)– k. 241 akt
zeznaniaD. W.– k. 241 -242 akt
zeznaniaA. S. (2)– k. 242 akt
zeznaniaT. M.– k. 242 akt
zeznaniaC. M.– k. 243 akt

Sąd zważył, co następuje:
Wniosek złożony w sprawie nie był zasadny.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów wskazanych w części wstępnej uzasadnienia, które w ocenie sądu nie budziły wątpliwości. Sąd uwzględnił także zeznania przesłuchanych w sprawie stron.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że dokonując analizy zgromadzonego materiału dowodowego, Sąd ustalił, iż niewątpliwie nie ma jednej dużej wspólnoty mieszkaniowej przyulicy (...)-31 wG.. Mimo uchwały Zebrania(...)Lokali Wspólnot Mieszkaniowych przyul. (...)-31 wG.z dnia 16 sierpnia 2006 roku istnieją trzy małe wspólnoty. Każdy budynek posiada bowiem księgę wieczystą i mimo planów, ostatecznie nie doszło do scalenia geodezyjnego działek, na których położone są nieruchomości i przeliczenia wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości oraz opracowania lub zaktualizowania dokumentacji technicznej budynku. W każdej zaś klatce przy numerze 27 i 29 nie ma więcej niż siedem lokali mieszkalnych.
Zgodnie zart. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokaliogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe są tak zwanymi „ułomnymi osobami prawnymi”, to znaczy takimi, którym osobowości prawnej wprost w ustawie nie przyznano, które jednak mają ograniczoną zdolność prawną, a co za tym idzie sądową i procesową, w zakresie wskazanego w ustawie przedmiotu swojej działalności. W orzecznictwie i piśmiennictwie wskazuje się, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną powołaną celem ułatwienia właścicielom utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie i zarządzania nią, a jej kompetencje rozciągają się również na kwestie związane z odrębną własnością lokali w takim zakresie, w jakim nie da się ich funkcjonalnie rozdzielić od zarządzania nieruchomością wspólną (np. rozliczanie należności wynikających ze wspólnej dla całej nieruchomości instalacji centralnego ogrzewania i zarządzania taką instalacją).
Jeśli chodzi o stosunki wewnętrzne między właścicielami lokali oraz organy wspólnoty mieszkaniowej, a także sposób podejmowania decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, uregulowane one zostały wrozdziale 4 ustawy o własności lokalizatytułowanymZarządnieruchomością wspólną”. Art. 18 ust. 1 ustawy stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast zgodnie z ust. 3 tego artykułu, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisachrozdziału 4. Zasady te określa ramowoart. 19 ustawy o własności lokalistanowiąc, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. Jeżeli zaś lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż 7, do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje sięart. 20i następneustawy o własności lokali.
Jak już wcześniej podkreślono, wspólnota mieszkaniowa, do której należą wnioskodawczynie i uczestnicy, pomimo Uchwały Zebrania(...)Lokali Wspólnot Mieszkaniowych przy u. Niepodległości 27, 29, 31 wG.z dnia 16 sierpnia 2000 r., jest wspólnotą małą. Tak więc, zgodnie z art. 19 tego aktu prawnego, do kwestii związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisykodeksu cywilnegoikodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności.
Jednym z tych przepisów jestart. 203 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Jak z powyższego przepisu wynika, uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy jest każdy z właścicieli wyodrębnionych lokali. Natomiast przesłanki do uwzględnienia takiego wniosku zachodzą w trojakiego rodzaju sytuacjach: gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz gdy większość współwłaścicieli podejmuje decyzję, które są w sposób nieuzasadniony krzywdzące dla innych współwłaścicieli.
Dodatkowe regulacje dotyczące zarządu przymusowego w małej wspólnocie mieszkaniowej zawierają przepisykodeksu postępowania cywilnego.Art. 615 k.p.c.wskazuje, że jeśli przepisy części pierwszej, księgi drugiej, tytułu drugiego,działu trzeciego, rozdziału trzeciego:Zarządzwiązany ze współwłasnością i użytkowaniem” nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości – to jestart. 931 – 941 k.p.c.Odnośnie uprawnień zarządyart. 935 § 1 -3 k.p.c.stanowi, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha współwłaścicieli i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
Jak wynika z treściart. 203 k.c.w zw. zart. 935 § 1-3 k.p.c., wprowadzenie zarządu przymusowego dla tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadnione wtedy, gdy nie są wykonywane w niej w sposób prawidłowy czynności zwykłego zarządu, czy to na skutek niemożności uzyskania większości głosów współwłaścicieli dla podjęcia decyzji w tym sprawach, czy to na skutek nieprawidłowego wykonywania tego zarządu przez większość współwłaścicieli. Z powyższych regulacji wynika natomiast, że w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, nawet przy ustanowieniu zarządu przymusowego, i tak koniecznym jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na ich wykonanie. Gdy takiej zgody nie ma, zarządca musi zwrócić się o stosowną zgodę do sądu, podobnie jak to ma miejsce w przypadku uregulowanym wart. 199 k.c., gdy przy braku zgody wszystkich współwłaściciel na podjęcie takiej czynności o zgodę na jej dokonanie mimo sprzeciwu niektórych współwłaścicieli, mogą wystąpić do Sądu współwłaściciele posiadający większość udziałów w rzeczy wspólnej.
Żaden z przepisówustawy o własności lokali,kodeksu cywilnegolubkodeksu postępowania cywilnegonie wskazuje też, że w przypadku ustanowienia zarządu przymusowego zmianie ulegają zasady podejmowania decyzji co do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie, z wyżej przytoczonych przepisów wynika, iż do ich podjęcia, pomimo ustanowienia zarządu przymusowego, nadal jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Na gruncie obowiązujących przepisów jedynym sposobem odejścia od ustawowego trybu zarządu nieruchomością wspólną zarówno w małych jak i dużych wspólnotach mieszkaniowych jest zawarcie przez właścicieli lokali umowy określającej w sposób odmienny od ustawowego sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l.). Umowa ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i nie można jej zastąpić zgodą sądu ani tym bardziej postanowieniem w przedmiocie ustanowienia zarządu przymusowego.
Przenosząc powyższe ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy uznać, iż co do Wspólnot Mieszkaniowych przyulicy (...)wG.nie istnieją przesłanki ustanowienia zarządu przymusowego określone wart. 203 k.c.W ocenie Sądu obecny zarządca w sposób prawidłowy sprawuje zarząd i wywiązuje się z obowiązków nałożonych na niego przezumowę nr (...)o zarządzanie nieruchomością wspólną. Zaliczki są zbierane zgodnie z umową, naprawy usterek i awarii są na bieżąco wykonywane. Administrator dba o stan techniczny budynku przez realizację planu gospodarczego, dokonywane są przeglądy techniczne kominiarskie, wentylacje. Prowadzona jest dokumentacja księgowo finansowa. Są organizowane zebrania, informacje są wszystkim udostępniane.
Zauważyć należy, że w zasadzie pozostali mieszkańcy Wspólnot Mieszkaniowych przyulicy (...)wG., którzy zostali przesłuchani, a toA. K.,J. S.,A. S. (1),E. W.,D. W.R. S.,S. S. (1),A. S. (2),T. M.,C. M., nie kwestionowali zarządu i nie mieli zastrzeżeń co do działalności zarządcy i administracji. Także uczestniczka postępowaniaK. A., na rozprawie w dniu 15 lipca 2019 roku wskazywała, że nie ma zastrzeżeń do pracyCentrum (...) sp. z o.o.orazM. M., który zawsze reagował na zgłaszane przez nią problemy. Dopiero kilka dni później napisała pismo, że brak poważnej reakcji administratora skłania ją do tego by to zmienić i dokonać wyboru nowego administratora, jednak zarzuty podniesione przez uczestniczkę w zakresie technologii ulepszania nieruchomości wspólnej nie znajdują potwierdzenia na gruncie ustalonego stanu faktycznego. Nieruchomość jest remontowana zgodnie z dostępnymi na rynku technologiami, za zgodą konserwatora zabytków.
Na marginesie należy zwrócić uwagę, że nie potwierdziły się zarzuty wskazane przezM. C.w zakresie okien i balustrad. Uchwały w tym zakresie nie zostały zakwestionowane, zaś udział w podejmowaniu decyzji miał również jej mąż, jako członek zarządu. Na chwilę obecnąM. C.domagała się wypełnienia obowiązku informacyjnego, który sam w sobie nie może być przesłanką do ustanowienia zarządu przymusowego. Natomiast synJ. J.jako pełnomocnik, domaga się ostatecznie wzruszenia prawomocnej decyzji sądu administracyjnego, do czego sąd cywilny nie jest uprawniony.
J. J., która jest właścicielkąlokalu (...)w budynku przyul. (...)wG.ani teżM. C., która jest właścicielkąlokalu (...)w budynku przyul. (...)wG., nie mieszkają w nich. PaniC.wynajmuje swój lokal, a w mieszkaniuJ. J.mieszka jej syn z rodziną. Co więcejJ. J.a rozprawie w dniu 9 maja 2019 roku zeznała, że nie ma żadnych zarzutów do działania zarządcy, nie chce się mieszać w to wszystko, ale popiera to co mówiłaM. C..
Niewątpliwie przy tym widoczne są konflikty i nieporozumienia pomiędzy synemJ. J.czy też PaństwemC.a niektórymi mieszkańcami, co jednak nie ma wpływu na sprawowanie zarządu przez obecnego zarządcę, który w ocenie Sądu – jak już powyżej zaznaczono, w sposób prawidłowy sprawuje zarząd i wywiązuje się z obowiązków nałożonych na niego przezumowę nr (...)o zarządzanie nieruchomością wspólną
Wobec powyższego, na podstawieart. 203 k.c.w zw. zart. 19 ustawy o własności lokali, wniosek złożony w sprawie uległ oddaleniu.
sygn. akt I Ns 1/19

ZARZĄDZENIE
Proszę:

1
Odnotować,

2
Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć zgodnie z wnioskiem,

3
K.. 14 dni,

4
Wykonać pkt. 1 postanowienia z 29 sierpnia 2019 roku i przedłożyć akta o naruszenie posiadania.

G., dnia 16 października 2019 roku