Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 1104/18
Data wyroku: 2019-01-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Żegarska, Mirosław Wieczorkiewicz, Jacek Barczewski
Podstawa prawna: art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Teza: tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, jak też używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także - na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego

Sygn. akt IX Ca 1104/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 stycznia 2019 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski (spr.)

Sędziowie:

SO Agnieszka Żegarska
SO Mirosław Wieczorkiewicz

Protokolant:

p.o. sekretarza sądowego Izabela Ważyńska

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2019 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwa GminyO.
przeciwkoP. G.iR. G.
o eksmisję
na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 13 lutego 2018 r., sygn. akt I C 4872/17,
uchyla zaskarżony wyrok w całości i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Olsztynie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.
Agnieszka Żegarska Jacek Barczewski Mirosław Wieczorkiewicz

Sygn. akt IX Ca 1104/18

UZASADNIENIE
Powódka GminaO.wniosła o nakazanie pozwanymP. G.iR. G., aby opróżnili, opuścili i wydalilokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wO.. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanych na jej rzecz kosztów procesu.
Uzasadniając żądanie pozwu podała, że pozwani byli najemcamilokalu mieszkalnego nr (...)w budynku przyul. (...)wO., będącego własnością powódki, na podstawie umowy najmu z dnia 19 lipca 2010r. Powódka powzięła informację, że pozwani posiadają dożywotnią służebność osobistą polegającą na prawie do zamieszkiwania w jednorodzinnym budynku mieszkalnym oraz prawie swobodnego poruszania się i korzystania z całej nieruchomości, w tym posadowionych na nieruchomości budynków położonych wO.przyul. (...). W związku z powyższym – mając na względzie, iż pozwani posiadają tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego - powódka wypowiedziała im umowę najmulokalu nr (...)przyul. (...)wO.. Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 sierpnia 2017r. Pozwani odmawiają wydania powódce lokalu zajmowanego obecnie bez tytułu prawnego.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.
Pozwani wskazali, że powódka zaniechała wyjaśnienia im dlaczego uznano, że służebność osobista stanowi tytuł prawny do lokalu skutkujący koniecznością wypowiedzenia stosunku najmu przez właściciela lokalu oraz na jakiej podstawie uznano, że lokal objęty służebnością osobistą spełnia cechy lokalu zamiennego. Powódka wyjaśniła jedynie, że wysokość opłacanego przez nich czynszu jest wyższa od wartości odtworzeniowej lokali, zatem została spełniona jedna z przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu. Pozwani podnieśli również okoliczność braku istnienia służebności osobistej z uwagi na jej wykreślenie w księdze wieczystej.
Wyrokiem z dnia 13 lutego 2018r. Sąd Rejonowy w Olsztynie, w sprawie I C 4872/17 w punkcie I nakazał pozwanym aby opróżnili, opuścili i wydali powódce lokal mieszkalny położony wO.przyul. (...); w punkcie II orzekł, iż pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego; w punkcie III zasądził od pozwanych na rzecz powódki kwotę 440 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd ten ustalił, że w dniu 19 lipca 2010r. pozwanyP. G.zawarł z powódką umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położony w budynku przyul. (...)wO.. Umowa zawarta została na czas nieoznaczony. Przedmiotowy lokal składał się z 2 pokoi o łącznej powierzchni 43,68 m2. Do wspólnego zamieszkiwania z najemcą w lokalu uprawniona została jego żonaR. G.. Czynsz z tytułu najmu określony został na kwotę 506,46 zł miesięcznie. Stawka czynszu obowiązująca pozwanych, wyliczona na podstawie Obwieszczenia Wojewody(...)wO.z dnia 23 marca 2017r. w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa(...)i miastaO.na okres od 1 kwietnia 2017r. do 30 września 2017r., wynosiła 1,52% wartości odtworzeniowej.
Sąd ustalił również, że pismem z dnia 14 lipca 2017r. GminaO.–Zakład (...)wO.wypowiedział pozwanym umowę najmulokalu nr (...)wO.przyul. (...)wO.za 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2017r. Jako przyczynę wypowiedzenia umowy najmu powódka podała okoliczność posiadania przez pozwanych dożywotniej i nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie zamieszkiwania w innym budynku mieszkalnym, położonym wO.przyul. (...).
Na dzień wypowiedzenia umowy najmu pozwanym służyło ograniczoneprawo rzeczowew postaci ustanowionej na ich rzecz dożywotniej służebności osobistej polegającej na prawie do zamieszkiwania w jednorodzinnym budynku mieszkalnym oraz prawie swobodnego poruszania się i korzystania z całej nieruchomości, w tym posadowionych na nieruchomości budynków położonych wO.przyul. (...). Prawo to wpisane było w dziale IIIksięgi wieczystej nr KW (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. Wykreślenie tego wpisu nastąpiło w dniu 27 listopada 2017r. Po rozwiązaniu umowy najmu powódka naliczała odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu.
Z ustaleń Sądu wynika, że pozwani nie korzystają ze świadczeń pomocy społecznej, nie figurują w ewidencji osób pobierających zasiłki prowadzonej przez Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej wO.ani ewidencji Miejskiego Urzędu Pracy wO.dotyczącej osób bezrobotnych. Ponadto żadne z pozwanych nie pobiera świadczeń emerytalnych czy rentowych.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd I instancji uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie zaistniały wymienione wart. 11 ust. 3 pkt 2ww.ustawy o ochronie praw lokatorówprzesłanki uprawniających powódkę do wypowiedzenia stosunku najmu.
Sąd zwrócił uwagę, iż w okresie od 1 kwietnia 2017r. do 30 września 2017r., wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miastaO.wynosił 4.659 zł. Tym samym wartość odtworzeniowa lokalu zajmowanego przez pozwanych o pow. 43,68 m2 wynosiła 203.505,12 zł. Wymagana przez ustawę granica 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku wynosi zatem 6.105,15 zł. Czynsz za zajmowany przez pozwanych lokal w skali roku wynosił 3.103,08 zł (258,59 zł x 12 = 3.103,08 zł). Z wyliczeń tych wynika, że wysokość czynszu za lokal zajmowany przez pozwanych jest niższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż z treści istniejącego w dniu wypowiedzenia umowy najmu wpisu w dziale IIIksięgi wieczystej nr (...)wynikało, że nieruchomość ta obciążona została na rzecz pozwanych dożywotnią i nieodpłatną służebnością osobistą polegającą na prawie zamieszkiwania w jednorodzinnym budynku mieszkalnym oraz prawie swobodnego poruszania się i korzystania z całej nieruchomości, w tym z posadowionych na nieruchomości budynków. Zdaniem Sądu treść tej służebności nie pozostawia żadnej wątpliwość co do tego, że pozwanym służyło prawo do innego lokalu mieszkalnego w rozumieniuart. 11 ust. 3 pkt 2ww.ustawy o ochronie praw lokatorów.
W ocenie Sądu bez znaczenia jest przy tym fakt wykreślenia tej służebności z księgi wieczystej w październiku 2017r. Nastąpiło to bowiem już po skutecznym wypowiedzeniu przez powódkę umowy najmu lokalu mieszkalnego (na dzień wypowiedzenia pozwani prawo do innego lokalu mieszkalnego mieli).
Zdaniem Sądu I instancji pozwani kwestionując fakt, że nieruchomość obciążona ustanowioną na ich rzecz służebnością osobistą nie spełnia wymogów lokalu zamiennego, winni okoliczność te udowodnić. Oni bowiem z tego przywoływanego faktu wywodzili korzystne dla siebie skutki prawne (art. 6 k.c.). Jednakże żadnych dowodów w tym zakresie nie zawnioskowali.
W konsekwencji Sąd uznał roszczenie powódki za uzasadnione.
Jednocześnie Sąd uznał, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 §1 k.p.c.
Pozwani wnieśli apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie:

1
art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegow wyniku niezwrócenia uwagi przez Sąd I instancji na zaniechanie wskazania przez powódkę, że powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem pozwu w niniejszej sprawie oraz uznania, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki skutecznego wypowiedzenia umowy najmu pozwanym przez powódkę a szczególności poprzez:

a
uznanie, że służebność osobista jest tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego,

b
uznanie, że nastąpiło wykazanie, przez powódkę, że pozwani mogą tego lokalu używać,

c
uznanie, że wskazano, iż lokal ten spełnia wymogi lokalu zamiennego.

2
art. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.na skutek przerzucenia ciężaru dowodu na stronę pozwaną w zakresie wykazania spełniania przez lokal, co do którego przysługuje rzekomy tytuł prawny do nieruchomości, cech dla lokalu zastępczego oraz wymaganie dowodzenia tego faktu od strony pozwanej w sytuacji gdy powódka go nie udowodniła; a w konsekwencji naruszenie:

3
art. 187 § 1 pkt 2 i art. 126 § 1 pkt 3 k.p.c.poprzez zaniechanie przez powódkę przytoczenia w pozwie konkretnie wskazanych okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, jak również przedłożenia  dowodów na poparcie przytoczonych faktów i okoliczności,

4
art. 227 k.p.c.w wyniku nie przedłożenia przez powódkę dowodów na istnienie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia,

5
art. 3 k.p.c.polegające na zaniechaniu procedowania przez powódkę jako gospodarza postępowania w zgodzie z zasadą lojalności i prawdy oraz przedstawiania dowodów na wszelkie podnoszone przez siebie fakty i okoliczności.

6
art. 244 § 1 i art. 245w zw. zart. 129 § 2 k.p.c.–przejawiające się w przedłożeniu przez uczestniczkę postępowania reprezentowaną przez  profesjonalnego pełnomocnika kserokopii dokumentów bez potwierdzenia ich zgodności z oryginałem oraz na skutek uznania przez Sąd I instancji powyższych kserokopii jako dowód z dokumentu,

7
art. 675 § 1 i 2w zw. zart. 680 k.c.- w wyniku zastosowania tych przepisów w niniejszej sprawie, mimo, że nie mają zastosowania,

8
art. 7 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiejstosowany bezpośrednio na mocyart. 8 ust. 2 Konstytucji– poprzez zaniechanie prowadzenia przez Sąd I instancji postepowania na podstawie i w granicach prawa.

W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji ewentualnie zmiany orzeczenia o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania według norm prawem przewidzianych.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja zasługiwała na uwzględnienie w stopniu skutkującym uchyleniem wyroku Sądu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane bez rozpoznania istoty sprawy.
Nierozpoznanie istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c.) oznacza zaniechanie przez sąd zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego tj. przesłanek stanowiących o istnieniu roszczenia. Oceny, czy sąd pierwszej instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się na podstawie analizy żądań pozwu i przepisów prawa materialnego, stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia (por.m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 r., IV CZ 76/13, opubl. w LEX, wyroki Sądu Apelacyjnego w Łodzi: z dnia 16 września 2013 r., I ACa 360/13, opubl. w LEX i z dnia 14 lutego 2014 r., I ACa 1078/13, opubl. w LEX).
W oparciu oart. 382 k.p.c.Sąd Okręgowy uzupełnił materiał dowodowy o dokumenty znajdujące się wksiędze wieczystej (...)oraz teczce lokalu przyul. (...)albowiem było to konieczne dla uzyskania pełnego oglądu sprawy.
W niniejszym postępowaniu powódka domagała się nakazania pozwanym opróżnienia zajmowanego lokalu i wydania go stronie powodowej, wskazując, iż umowa najmu została wypowiedziana w oparciu o przesłanki wymienione wart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Zgodnie z treścią ww przepisu właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie które przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Odnosząc się do zarzutu pozwanych, że powódka nie wykazała, że jest właścicielem lokalu, wskazać należy, iż stosownie do treściart. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Stosunkiem prawnym uprawniającym pozwanych do używania lokalu była umowa najmu z dnia 19 lipca 2010r. zawarta z GminąO.. GminaO.jest zatem właścicielem lokalu w rozumieniu ww ustawy.
Strona powodowa w toku postępowania wykazała że zajmowany przez pozwanych lokal spełnia kryterium, jaka jest jego wartość odtworzeniowa.
Powierzchnia spornego lokalu nie była kwestią sporną, a nadto wynika z załączonych do akt sprawy dokumentów, podobnie jak wysokość czynszu należnego z tytułu najmu przedmiotowego lokalu. Dodatkowo należało mieć przy tym na uwadze treść obwieszczenia wojewody(...)z dnia 23 marca 2017 roku w sprawie ustalenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa(...)i miastaO.. Z dowodów tych wynika, że czynsz pobierany przez powódkę z tytułu najmu lokalu położonego przyul. (...)nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
Odnosząc się do zarzutów apelacji dotyczących uznania przez Sąd I instancji przedłożonych przez powoda kserokopii Sąd Okręgowy zwraca uwagę, iż wszystkie dokumenty, poza ww. obwieszczeniem,które z ma charakter informacji publicznej, zostały potwierdzone za zgodność z oryginałem przez reprezentującego stronę pozwaną profesjonalnego pełnomocnika.
Powódka wykazała również, że pozwanym w chwili wypowiedzenia umowy najmu przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości.
Na ich rzecz ustanowiona była służebność osobista, której treścią było uprawnienie do nieodpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania w jednorodzinnym budynku mieszkalnym oraz prawie swobodnego poruszania się i korzystania z całej nieruchomości w tym posadowionych na nieruchomości budynków. Takie ograniczoneprawo rzeczowewpisane było do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości.
W wyroku z dnia 22 kwietnia 2005 r. (sygn. akt II CK 655/04, Monitor Prawniczy 2005, nr 10, s. 479) Sąd Najwyższy uznał, że przez tytuł prawny do lokalu należy rozumieć każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym. W zapatrywanie to wpisuje się także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2002 r. (sygn. akt I CKN 723/99), w którym przyjęto, iż tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego - na gruncie ustawy o najmie lokali mieszkalnych - oznacza istnienie stosunku prawnego (rzeczowego, obligacyjnego, opartego na innej podstawie) będącego podstawą do korzystania w imieniu własnym z lokalu mieszkalnego. Za tytuł taki Sąd Najwyższy uznał np. obligacyjny stosunek użyczenia lokalu (wyrok z dnia 24 października 2002 r. sygn. akt I CKN 1074/00), czy stosunek prawnorodzinny (wyrok z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 484/07). W uchwale zaś z dnia 13 stycznia 2013 r. (sygn. akt II PZP 6/12, OSNP 2013, nr 9-10, poz. 102) Sąd Najwyższy stwierdził, że (cyt.): "Zwrot »tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub domu« jest jednoznacznie i jednolicie rozumiany w języku prawniczym jako każdy tytuł prawny, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny albo dom, tj. zarówno ten wynikający zpraw rzeczowych(własność, użytkowanie wieczyste, służebność mieszkania itp.), jak i ze stosunków zobowiązaniowych (tzn. z umów cywilnoprawnych - takich np. jak najem, użyczenie)."
Przedstawione wyżej rozumienie pojęcia "tytułu prawnego do lokalu" aprobuje także piśmiennictwo, w którym w szczególności wskazuje się, że tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, jak też używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także - na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 43-47). Tym samym, zakres pojęcia "tytułu prawnego do lokalu" nie ogranicza się tylko do stosunków prawnorzeczowych.
Słusznie Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest okoliczność, iż po wypowiedzeniu umowy najmu służebność została z księgi wieczystej wykreślona, bowiem istotny jest stan faktyczny jaki występował w chwili wypowiadania umowy.
Tym samym, w analizowanej sprawie, należało jeszcze rozważyć, czy ziściła się ostatnia z przesłanek warunkująca możliwość wypowiedzenia umowy najmu pozwanym w oparciu o treść art. 11 ust 3 pkt 2 ww. ustawy, tj. koniecznym stało się ustalenie czy lokal do którego przysługiwał im tytuł prawny spełniał warunki przewidziane dla lokalu zamiennego a ponadto, czy pozwani mogli używać tego lokalu.
Wskazać należy, iż pozwani nie wskazywali na żadne okoliczności z których wynikałoby że na chwilę złożenia przez stronę powodową oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu nie mieli realnej możliwości zamieszkania w lokalu przyul. (...).
Nawet gdyby takie okoliczności wystąpiły to pozwani, jako osoby uprawnione do korzystania z przedmiotowego domu na podstawie dożywotniej służebności mieszkania, byliby uprawniony do przedsiębrania wszelkich kroków prawnych mających na celu ochronę przedmiotu tej służebności, stosując odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Mający służebność mieszkania może korzystać zarówno z roszczeń windykacyjnych, jak i negatoryjnych przeciwko każdej osobie, która uniemożliwia korzystanie z tej służebności w pełnym zakresie lub w inny sposób ją narusza (por. wyrok SN z 11.12.2007 r., sygn. akt II CSK 330/07).
Jednakże Sąd I instancji nie poczynił żadnych ustaleń czy nieruchomość obciążona na rzecz pozwanych służebnością osobistą spełniała wymogi lokalu zamiennego.
Sąd Rejonowy błędnie rozłożył ciężar dowodu w niniejszej sprawie przyjmując, iż to pozwani powinni udowodnić, że nieruchomość tych kryteriów nie spełnia.
Podkreślić należy, iż wykazanie tych okoliczności spoczywa na wynajmującym, jako stronie, która z faktu wypowiedzenia umowy wywodzi skutek prawny mający postać ustania stosunku najmu, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu, która wynika z przepisówart. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.
Według treści art. 2 ust. 1 pkt 6 przez lokal zmienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2tej powierzchni.
Bezspornie nieruchomość obciążona służebnością mieszkania znajduje się w tej samej miejscowości co dotychczas zajmowany przez pozwanych lokal. Jednakże z zebranego w sprawie materiał dowodowego nie wynika, czy spełnia ona warunki lokalu zamiennego w zakresie wyposażenia i powierzchni.
Niewystarczająca dla wykazania tej okoliczności jest sporządzona już po wypowiedzeniu umowy najmu notatka służbowa, podpisana przez pracowniceZakładu (...)wO., w której stwierdzono, iż budynekC.(...)wygląda na taki, w którym jest część mieszkalna.
W konsekwencji uznać należało, iż Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy, albowiem w żaden sposób nie zajął się kwestią spełnienia przez budynek mieszkalny położony na darowanej nieruchomości przesłanek koniecznych do uznania go za lokal zamienny. Podkreślenia wymaga, że apelujący podnosili omawianą problematykę już w korespondencji przedsądowej i pismach procesowych, co nie znalazło odzwierciedlania w rozważaniach Sądu.
Z powyższych względów Sąd Okręgowy, działając w oparciu o treśćart. 386 § 4 k.p.c., uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi, na zasadzie wyrażonej wart. 108 § 8 k.p.c., rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.
W toku ponownego rozpoznania sprawy, rzeczą Sądu Rejonowego będzie ustalenie, w oparciu o inicjatywę dowodową stron, czy na dzień wypowiedzenia umowy najmu, nieruchomość przyul. (...)spełniała kryteria lokalu zamiennego w rozumieniuustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na postawione wyżej pytanie, orzeknie merytorycznie co do żądania eksmisji, ustosunkowując się do zarzutów związanych z potencjalną niezgodnością roszczenia zart. 5 k.c.
Sąd Okręgowy zauważa, iż postępowanie dowodowe może napotkać pewne trudności, bowiem nieruchomość ta stanowi własność syna pozwanych. Jednakże Sąd I instancji dysponuje szeregiem instrumentów procesowych, które umożliwiają mu m.in. żądanie przedstawienia dokumentów znajdujących się w posiadaniu zarówno stron jak też osoby trzeciej jak też umożliwienia przeprowadzenia oględzin przedmiotu (nieruchomości) znajdującego się w posiadaniu osób trzecich, a w przypadku nieuzasadnionego niewykonania zarządzeń uprawnia Sąd do wywiedzenia odpowiednich skutków procesowych.
Mirosław WieczorkiewiczJacek Barczewski Agnieszka Żegarska