Sąd Okręgowy w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 903/17
Data wyroku: 2019-08-12 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: SSO Karol Ike-Duninowski
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659§1 kc

Sygn. akt I C 903/17

UZASADNIENIE
W dniu 22 czerwca 2017 r.A. K.iM. K. (1)wystąpili przeciwkoT. Z.o zapłatę na ich rzecz solidarnie kwoty 150.000 zł tytułem zaległego czynszu najmu nieruchomości. Wskazali w uzasadnieniu pozwu, że dochodzona kwota wynika z ustnej umowy najmu zawartej między stronami w dniu 01 listopada 2014 r., zaś zaległość dotyczy czynszu wynoszącego 5 zł za 1 m2wraz ze zryczałtowaną opłatą za media t.j. 5.000 zł miesięcznie,  za okres od zawarcia umowy do dnia wypowiedzenia umowy w dniu 28 kwietnia 2017 r.
Ponadto wnieśli o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według nom przepisanych.
(pozew k. 2-7)
Postanowieniem z dnia 21 lipca 2017 r. Sąd zwolnił powodów w części od kosztów sądowych w niniejszej sprawie – ponad kwotę 1.500 zł. Zażalenie powodów na to postanowienie zostało oddalone przez Sąd Apelacyjny w Łodzi w dniu 31 października 2017 r.
(postanowienia k.58, k.67)
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego według nom przepisanych. Potwierdził fakt korzystania z części nieruchomości powodów w okresie wskazanym w pozwie, jednak zaprzeczył twierdzeniom powodów co do zawarcia z nimi umowy najmu. Powołał się na wspólne prowadzenie działalności gospodarczej wraz z synem powodów na spornej nieruchomości. Zakwestionował korzystanie z całej nieruchomości w czasie prowadzenia działalności gospodarczej oraz wysokość czynszu wskazaną w pozwie jako rażąco wygórowaną, wskazał, iż czynsz w okolicy kształtuje się na poziomie około 1 zł za 1 m2.
Z ostrożności procesowej w przypadku uznania przez Sąd istnienia między stronami takiej umowy najmu, podniósł zarzut potrącenia z należności dochodzonej przez powodów kwoty 30.000 zł tytułem wykonania ogrodzenia nieruchomości.
(odpowiedź na pozew k.83-86).

Sąd ustalił, co następuje:
T. Z.od dnia 23 stycznia 2006 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą:(...) .H.U. (...). Przedmiotem jego działalności jest fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne.
P. K. (1)od dnia 09 października 2017 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą:B.Shop Fryzjerstwo uK.P. K. (1). Przedmiotem jego działalności jest fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne.
(informacje z(...)k.14, k.103, k.104)
Pozwany iP. K. (1)około 2014 r. umówili się ustnie na wspólne prowadzenie działalności polegającej na produkcji ogrodzeń betonowych na terenie nieruchomości położonej w miejscowości(...).
(zeznania świadków:M. F.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:24:22,M. Z. (1)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08, zeznania pozwanego w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:32:5-00:42:063)
Dochodami mieli dzielić się po połowie. Pozwany był przekonany, że nieruchomość należy doP. K. (1), obaj nigdy nie poruszali tematu ewentualnych opłat za zajmowanie nieruchomości przez firmę.
(zeznania świadkaM. Z. (1)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08, zeznania pozwanego w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:32:53)
Właścicielami nieruchomości położonej w miejscowościS.nr 7, gminieA.sąA. K.iM. K. (1)naprawach małżeńskiejwspólności ustawowej. Nieruchomość oznaczona jest jakodziałka ewidencyjna nr (...)o powierzchni 0,1072 ha, uregulowana wksiędze wieczystej nr (...).
(wydruk księgi wieczystej k.9-13, w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r.: zeznania powódki 00:03:35, zeznania powoda 00:29:34)
Nieruchomość jest zabudowana domem mieszkalnym i obsadzona w części drzewami, zamieszkuje tamP. K. (1)- syn powodów.
(wydruk ortofotomapy k.96-98, zeznania świadkaP. K. (1)w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:00:14)
Cena najmu nieruchomości o zbliżonej powierzchni, w okolicy działki powodów kształtuje się na poziomie około 1 zł za 1 m2.
(wydruk ogłoszenia k. 88-95)
Od 2014 r. na części nieruchomości wybudowano drewniana wiatę, składowano materiały budowlane i maszyny, w marcu-kwietniu 2014 r. na nieruchomości rozpoczęto produkcję płyt betonowych - wyrabiano ogrodzenia betonowe, płyty chodnikowe, jumby. Zajmowali się tym zatrudnieni „na czarno’ pracownicy, którzy byli przekonani, żeT. Z.iP. K. (1)„mieli spółkę”, „P.dał część placu, a pozwany dał sprzęt.”. Jeden z pracowników był obecny przy rozmowie, z której wynikało, że osoby te „są w spółce, razem prowadzą tę firmę”.
P. K. (1)iT. Z.pracowali także w tym samym salonie fryzjerskim, obaj chwalili się klientom o swojej spółce i działalności prowadzonej na nieruchomości w miejscowości(...).
(dokumentacja zdjęciowa k. 16-27, zeznania świadków:R. K.w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:15:23,M. F.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:24:22,M. K. (2)w protokole rozprawy z dnia 24 stycznia 2019 r. 00:24:04, kopia wizytówki k.138)
Na potrzeby produkcji wyrobów betonowych zajęta była jedynie część nieruchomości - od 300 m2– około 1/3 nieruchomości.
(zeznania świadków:R. K.w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:15:23,T. D.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:05:21,M. Z. (1)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08)
Reszta niezabudowanej części działki zajęta była pod szambo, drewutnie, w lecie – basen, kojce dla psów.
(zeznania świadkaM. Z. (1)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08, w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r.: zeznania powódki 00:14:06, zeznania powoda 00:29:34)
P. K. (1)pilnował terenu prowadzenia działalności w nocy, otwierał bramę pracownikom.
(zeznania świadków:P. K. (1)w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:00:14)
P. K. (1)uczestniczył w przyjmowaniu zamówień, zapisywał dane kontaktowe klientów, przeważnie był tym, który rozmawiał z klientami i mierzył ich działki, doradzał, jak postawić ogrodzenie betonowe, przywoził zamówione do produkcji piasek, druty i cement. Zawoził pracowników do klientów, rozliczał się z klientami, kierował załadunkiem, opowiadał klientom, że jest wspólnikiem pozwanego. Pozwany orazP. K. (1)jeździli także do klientów wspólnie. Nie wystawiali faktur klientom.
Pozwany wypłacał pracownikom wynagrodzenie.
(notatka dotycząca słupków ogrodzeniowych k. 139, zeznania świadków:P. K. (1)w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:07:15, zeznania świadkaR. K.w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:15:23,T. D.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:05:21,A. R.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:13:24,A. N.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:37:44,Z. G.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:44:24,M. Z. (2)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08, korespondencja sms-owa k. 164-165, oświadczenie k.205)
Zakup betoniarki na potrzeby firmy dokonywał pozwany wspólnie zP. K. (1). Sprzęt nabywany był na nazwisko pozwanego, który wziął także kredyt na zakup towarów o wartości 1.327 zł oraz kredyt obrotowy, związany z prowadzoną działalnością gospodarczą na kwotę 30.000 zł.
(zeznania świadkaR. K.w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:15:23, rachunki k. 154, protokół przekazania towaru k.156, umowa kredytu k. 157-159)
W treści wizytówek firmy produkującej wyroby betonowe wskazane były dwa nr telefonów komórkowych, jeden z nich należy doP. K. (1).
(kopia wizytówki k.138, zeznania świadkaP. K. (1)w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:38:49)
PowódM. K. (1)pomagał przy prowadzeniu tej działalności – spawał ramy do ogrodzeń.
(zeznania powoda w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:32:53, zeznania świadków:A. R.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:13:24,M. Z. (2)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08)
T. Z.znał powódkę, bo była jego stałą klientką, często bywała w jego salonie fryzjerskim.
(zeznania powoda w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:32:53)
W Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako jedno z miejsc prowadzenia działalności gospodarczejT. Z.wskazano:(...)A..
(informacja z(...)k.14)
Działalność przynosiła zyski, początkowo do sierpnia 2014 r. na nieruchomości zajmowano się wyłącznie wyrobem produktów betonowych, potem pozwany iP. K. (2)zajmowali się także montażem ogrodzeń u klientów.
W 2016 r. w obecności pracowników firmy pozwany rozmawiał zP. K. (1)o rezygnacji z produkcji ogrodzeń, uznał, że „to mu się nie opłaca”, zaśP. K. (1)chciał kontynuować produkcję na własną rękę. Pozwany iP. K. (1)pokłócili się o wzajemne rozliczenia z prowadzonej działalności i około sierpnia 2016 r. zaprzestali współpracy,
(zeznania świadków:R. K.w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 01:15:23,M. F.w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:24:22,M. Z. (2)w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:55:08zeznania pozwanego w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:32:53).
Powodowie pismem z dnia 27 marca 2017 r. wezwali pozwanego do „zapłaty należnego czynszu najmu za korzystanie z nieruchomości” w wysokości 145.000 zł – w terminie 14 dni od doręczenia wezwania, ewentualnie do przedstawienia propozycji harmonogramu spłaty zobowiązania w terminie 7 dni od doręczenia wezwania - pod rygorem rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym i wystąpienia na drogę postępowania sądowego. Wskazali, że dochodzona należność dotyczy okresu od dnia 01 listopada 2014 r. do dnia wezwania. Pismo zostało nadane w placówce pocztowej w dniu 29 marca 2017 r.
(wezwanie k.28-29, dowód wysyłki k.30)
W dniu 28 kwietnia 2017 r. powodowie skierowali do pozwanego pismo zatytułowane „wypowiedzenie umowy najmu” spornej nieruchomości, ze skutkiem natychmiastowym, wezwali go do opuszczenia nieruchomości, uprzątnięcia jej oraz przywrócenia do stanu poprzedniego – w terminie7 dni od otrzymania pisma, pod rygorem obciążenia kosztami ww. czynności.
(pismo k.31, dowód wysyłki k.32)
Pismem z dnia 08 maja 2017 r. pozwany wyraził gotowość opróżnienia nieruchomości powodów ze swoich rzeczy, wskazał termin tej czynności. Jednocześnie zaprzeczył zawarciu z nimi umowy najmu, pismo wypowiadające rzekomą umowę uznał za bezskuteczne.
(pismo k.87)
W dniu 08 maja 2017 r. pozwany wezwałP. K. (1)do dokonania pisemnych rozliczeń z prowadzonej wspólnie działalności gospodarczej, polegającej na produkcji ogrodzeń betonowych w miejscowości(...).
W dniu 29 maja 2017 r. pozwany złożyłP. K. (1)oświadczenie o rozwiązaniu prowadzonej z nim umowy spółki cywilnej, ze skutkiem natychmiastowym.
W pismach z dnia 15 maja 2017 r. i 21 czerwca 2017 r.P. K. (1)zaprzeczył, iż prowadził spółkę z pozwanym. Poinformował , że sporna nieruchomość jest własnością jego rodziców.
(korespondencja k.106-110)
Pozwany w dniach 17 maja 2017 r. i 25 maja 2017 r. zabrał swoje rzeczy z nieruchomości powodów. Z czynności tych sporządzono protokoły odbioru ruchomości z listą ruchomości pozostawionych oraz zabranych przez pozwanego, - w tym maszyny budowlane i materiały.
(protokoły k. 33-34, k.35-36)
Sąd nie dał wiary zeznaniom powodów oraz w przeważającej części zeznaniom świadków:M. W.(w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:13:05),P. K. (1)(w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:38:49, 00:53:00) - na temat zawarcia między stronami umowy najmu nieruchomości (zeznali, że umowę zawierałP. K. (1)w imieniu rodziców), uzgodnienia wysokości czynszu najmu na 5.000 zł miesięcznie, okoliczności rozwiązania tej umowy (tzn. z powodu zaległości czynszowych pozwanego), nieuczestniczeniaP. K. (1)w działalności gospodarczej pozwanego, prowadzonej na nieruchomości.
Zeznania powodów i ww. świadków co do rzekomego przebiegu tych zdarzeń nie korespondują ze sobą w sposób przekonywający, zawierają liczne sprzeczności i niekonsekwencje, podważające ich wiarygodność, niekiedy można je uznać za sprzeczne z zasadami logiki i zdrowego rozsądku. Ponadto treść tych zeznań stoi w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, zgromadzonym w sprawie – w szczególności z dowodami z dokumentów, zeznaniami pozwanego oraz świadków:R. K.,M. F.,A. R.,A. N.,Z. G.,M. Z. (2). .
ŚwiadekP. K. (1)twierdził początkowo, że decyzję na temat wysokości czynszu miesięcznego – 5.000 zł za nieruchomość podjął samodzielnie po rozmowie ze świadkiemM. W.- właścicielem biura nieruchomości, uzgodnił ją z pozwanym i przekazał tę informację rodzicom, którzy wyrazili zgodę (w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:38:49), podczas, gdy powodowie zeznali, że w propozycja takiej wysokości czynszu wyszła od powódki (w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r. 00:03:35), a świadekM. W.zeznał, że na prośbę obu stron wskazał wysokość najmu 5.000 zł miesięcznie jako odpowiednią za tego typu nieruchomość (w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:13:05).
Powodowie w treści uzasadnienia pozwu wskazali, że umówili się z powodem na czynsz z tytułu najmu nieruchomości wynoszący 5 zł za 1 m2, co po przemnożeniu przez powierzchnię nieruchomości daje kwotę 5.360 zł miesięcznie (a nie 5.000 zł), przy czym w skład tej kwoty miała także wchodzić „zryczałtowana opłata za media” – nie wyjaśniono, według jakich zasad opłatę tę obliczono. W toku procesu powodowie zeznali natomiast, że ww. miesięczna należność obejmowała także opłatę za pilnowanie terenu nieruchomości przez ich syna, a ostatecznie zeznali, iż ww. czynsz dotyczył jedynie części nieruchomości t.j. ¾ – tymczasem po przemnożeniu ¾ powierzchni działki przez 5 zł także nie otrzymamy kwoty 5.000 zł. Dodatkowo oceniając wskazaną wysokość czynszu najmu niezabudowanej części działki z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego, wydaje się ona już na pierwszy rzut oka rażąco wygórowana, zwłaszcza, jeśli porównamy ją z ofertami najmu nieruchomości w sąsiedztwie. Wydaje się nielogiczne, dlaczego pozwany rozwijając swoją działalność miałby zdecydować się na wynajem po takiej cenie, podczas, gdy mógł skorzystać z pięciokrotnie tańszych nieruchomości.
Powodowie zeznali, że działalność pozwanego na spornej nieruchomości zajmowała około ¾ powierzchni nieruchomości (w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:03:35), świadekM. W.zeznał, że pozwany wykorzystywał całą nieruchomość z wyłączeniem około 8-10% pod budynkami (w protokole rozprawy z dnia 06 czerwca 2018 r. 00:13:05), podczas, gdy z zeznań świadkówR. K.,T. D.,A. R.,M. Z. (2)wynika znacznie mniejsza powierzchnia. Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę, że świadekM. W., wedle swego twierdzenia zajmujący się zawodowo obrotem nieruchomościami, określił powierzchnię nieruchomości na około 3.000 metrów, podczas gdy nieruchomość ma powierzchnię prawie trzykrotnie mniejszą – co budzi wątpliwość, czy świadek ten rzeczywiście widział nieruchomość, jak twierdził w swoich zeznaniach.
Powodowie zeznali, że przez cały okres prowadzenia działalności, tzn. od 2014 r. do połowy 2016 r. nie domagali się nigdy od pozwanego, ustnie czy pisemnie zapłaty należności za rzekomo uzgodniony z pozwanym czynsz, bo „nie mieli odwagi”. W tej sprawie zwracali się jedynie do syna, który nie doprowadził także do uzyskania od pozwanego jakichkolwiek kwot, zapewniał, że „T.zapłaci”. Pierwotnie zeznali, że należność z tytułu czynszu miała być przeznaczona dla syna, ale z ich późniejszych zeznań wynikało, że była to ich wierzytelność (w protokole rozprawy z dnia 17 kwietnia 2019 r.: zeznania powódki 00:03:35, zeznania powoda 00:29:34). Dla Sądu niezrozumiałym i sprzecznym z zasadami doświadczenia życiowego jest, że powodowie przez tak długi okres czasu nie podjęli żadnych działań, celem odzyskania rzekomego zadłużenia dotyczącego tak wysokich kwot.
ŚwiadekP. K. (1)początkowo twierdził, że nie brał udziału w produkcji i sprzedaży ogrodzeń betonowych na nieruchomości, nie miał spółki z pozwanym, jednakże po wykazaniu, że jego numer telefonu figuruje na wizytówkach firmy obok numeru telefonu pozwanego oraz po okazaniu mu odręcznej notatki sporządzonej jego pismem na temat słupków ogrodzeniowych, świadek zeznał, że „mogło się zdarzyć kilka razy”, że rozmawiał z klientami i doradzał, jak postawić ogrodzenie betonowe. Jeśli rzeczywiście świadek ten nigdy nie uczestniczył w prowadzeniu firmy i nie był jej wspólnikiem, brak logicznego uzasadnienia, czemu miałby rozmawiać z klientami firmy na tematy fachowe oraz czemu powód – jego ojciec, miał regularnie wykonywać prace spawalnicze w ramach działalności osoby trzeciej - pozwanego.
ŚwiadekT. D.zeznał, że podczas jego zatrudnienia działalność na nieruchomości prowadzona była wyłącznie przez pozwanego, bez udziałuP. K. (1)(w protokole rozprawy z dnia 19 października 2018 r. 00:05:21) – zeznania te nie muszą być uznane za stojące w sprzeczności z zeznaniami innych świadków i ustaleniami Sądu, gdyż świadek ten pracował w firmie produkującej ogrodzenia jedynie latem 2015 r. – czas jego krótkiego zatrudnienia mógł się zbiec z okresem, kiedy w działalności czynnie uczestniczył przede wszystkim pozwany, co nie wyklucza udziału w tej działalności przez większość czasu takżeP. K. (1).

Sąd zważył, co następuje:
Powodowie wywodzą swe roszczenie z umowy zawartej z pozwanym w 2014 r., w wykonaniu której zobowiązali się udostępnić pozwanemu bliżej nieokreśloną część nieruchomości (początkowo twierdzili, że całą nieruchomość, potem – jej cześć t.j. około 3/4), zaś pozwany zobowiązał się uiszczać im czynsz miesięczny w wysokości 5.000 zł czyli 5 zł za 1 m2. Twierdzili także, że elementami składowymi tego czynszu są: usługa w postaci pilnowania nieruchomości oraz opłaty za media - zryczałtowane. Wedle twierdzeń powodów, mimo pisemnych wezwań powód nigdy nie zapłacił im umówionego czynszu, ani jego części. Tym samym roszczenie swe powodowie wywodzą z treściart. 353 k.c.,. Jako wierzyciele zgłosili w stosunku do pozwanego dłużnika roszczenie o zapłatę
Ustalając stan faktyczny Sąd miał na względzie regulacjęart. 6 k.c.zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (ciężar dowodu) a nadtoart. 3 k.p.c.wedle którego strony obowiązane są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody.
Sąd nie miał możliwości zweryfikowania istnienia i treści postanowień powołanej w pozwie umowy najmu nieruchomości, gdyż wedle twierdzeń powodów umowa była wyłącznie ustna, a w imieniu powodów występował ich syn -P. K. (1).
Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym z zeznań świadków, nie wykazał prawdziwości twierdzeń pozwu, a pozwany im stanowczo zaprzeczył.
Fakty i dowody związane z konkretnymi okolicznościami, z którymi się pozwany nie zgadza powinien on wskazać, jeśli ma to służyć obronie jego racji, powinien się on ustosunkować do twierdzeń strony powodowej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 09 lipca 2009 r., sygn. III CSK 341/08).
W toku procesu pozwany udowodnił, że w latach 2014 – 2016 prowadził z synem powodów –P. K. (1)wspólne przedsięwzięcie biznesowe polegające na wyrobie i montażu ogrodzeń betonowych. Nie została zawarta oficjalnie umowa spółki, wszystkie uzgodnienia i rozliczenia między ww. osobami były ustne;P. K. (2)udostępnił na potrzeby tej działalności nieruchomość, na której elementy betonowe były wyrabiane i składowane, zaś pozwany zapewnił sprzęt. Obaj prowadzili uzgodnienia z klientami i wydawali polecenia zatrudnionym przy produkcji pracownikom. Pozwany do zakończenia współpracy w sierpniu 2016 r. i później był przekonany, że wyłącznym właścicielem nieruchomości jest syn powodów.
Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ustalono, by strony procesu łączył jakikolwiek umowny stosunek prawny, w szczególności dotyczący korzystania odpłatnie przez pozwanego z nieruchomości w miejscowości(...). Nie sposób się zgodzić z twierdzeniami powodów, że działanie pozwanego polegające na opróżnieniu ze swoich rzeczy zajmowanej części nieruchomości w wyniku wezwania powodów oznaczało przyjęcie oświadczenia woli powodów o wypowiedzeniu umowy najmu nieruchomości, gdyż pozwany w sposób wyraźny zaprzeczył istnieniu takiej umowy między stronami - zarówno przed wytoczeniem procesu (zob. treść pisma z dnia 08 maja 2017 r.), jak i w odpowiedzi na pozew i późniejszych pismach procesowych.
Nieudowodnienie twierdzenia powodów o zawarciu z pozwanym umowy najmu tej nieruchomości bądź jej części skutkuje niedopuszczalnością uznania pozwanego za dłużnika powodów, czego konsekwencją jest oddalenie powództwa.
W opinii sądu do opisanych okoliczności znajduje również zastosowanie dyspozycjaart. 224-230 k.c., regulujących stosunki prawne w sytuacji, gdy rzecz znalazła się w posiadaniu osoby nie będącej właścicielem, a źródłem tego stanu nie była umowa stron. Dla skutecznej realizacji roszczeń przewidzianych wart. 224 § 2 k.c.o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy konieczne jest wykazanie łącznie dwóch przesłanek:
- rzecz znalazła się we władaniu osoby trzeciej, której nie przysługuje skuteczny względem właściciela tytuł prawny,
- posiadacz korzysta z rzeczy w złej wierze albo po wytoczeniu powództwa windykacyjnego (która to sytuacja w niniejszej sprawie nie miała miejsca, bo przed wytoczeniem powództwa pozwany przestał zajmować nieruchomość).
Co istotne, posiadacza – zgodnie zart. 7 k.c.chroni domniemanie dobrej wiary, które na podstawieart. 234 k.p.c.jest dla Sądu wiążące (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 października 2018 r., sygn.. I ACa 41/18, opubl. LEX nr 2624381). Domniemanie to nie może jednak prowadzić do całkowitej bierności strony, opierającej swe żądania na przedmiotowym domniemaniu, polegającej w szczególności na pominięciu jakichkolwiek twierdzeń, co do okoliczności, związanych z objęciem nieruchomości w posiadanie.
Zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa za posiadacza w dobrej wierze uważany jest podmiot władający rzeczą w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, co do istnienia własnego prawa. W złej wierze jest zatem posiadacz, który wie, lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że posiadanie przezeń rzeczy / wykonywanie władztwa nad rzeczą, narusza prawa innej osoby (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 maja 2018 r., sygn.. I Aga 45/18, opubl. LEX nr 2529545).
Dobrą wiarę może wyłączyć wytoczenie przez właściciela powództwa windykacyjnego albo też ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego obserwatora stosunków społecznych powinny wzbudzić poważne wątpliwości co do tego, czy przysługuje mu nadal prawo do korzystania z nieruchomości w dotychczasowym zakresie i na dotychczasowej podstawie prawnej. Pojęcie dobrej czy złej wiary jest zatem zdeterminowane konkretnymi okolicznościami faktycznymi, ustalonymi w sprawie, które wskazują, jaki był sposób posiadania nieruchomości oraz stan świadomości i woli posiadacza, związany z wykonywanym władztwem nad nieruchomością (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 maja 2018 r., sygn.. I ACa 1197/17, opubl. LEX nr 2544011).
W toku procesu pozwany wykazał, że przez długi okres czasu podczas prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomości w miejscowości(...), był przekonany o wyłącznym prawie własnościP. K. (1)do tej nieruchomości. Jego przekonanie było uzasadnione, potwierdzały je pośrednio następujące fakty:
-P. K. (1)zachowywał się jak właściciel nieruchomości - wprowadził pozwanego w posiadanie nieruchomości, stale zamieszkiwał na niej, podejmował decyzje co do tej nieruchomości, otwierał bramę pracownikom firmy,
- powodowie często widywali się z pozwanym: powódka była jego stałą klientką, powód pomagał przy spawaniu ram do ogrodzeń na spornej nieruchomości; nie wykazano, by powodowie rozmawiali z pozwanym o tym, do kogo należy działka.
Najwcześniej pozwany mógł przypuszczać, że sporna nieruchomość nie należy doP. K. (1), lecz do jego rodziców dopiero po otrzymaniu pisma z dnia 27 marca 2017 r. wzywającego za zapłaty czynszu najmu. Należy podkreślić, iż w piśmie tym, jak i w późniejszej korespondencji nie wskazano wyraźnie, kto jest właścicielem działki (po otrzymaniu tego wezwania pozwany mógł więc uznać, żeP. K. (2)nie jest wyłącznym współwłaścicielem działki, lecz przysługuje mu współwłasność z rodzicami). Informacja jednoznacznie identyfikująca osoby właścicieli pojawiła się dopiero w piśmieP. K. (2)z dnia 15 maja 2017 r. Dlatego w opinii Sądu dopiero z chwilą otrzymania pisma z dnia 15 maja 2017 r. nastąpiła zmiana w świadomości pozwanego, a tym samym przekształcenie jego dobrej wiary w złą. Pozwany po powzięciu tej informacji zabrał swoje rzeczy z nieruchomości powodów - nastąpiło to w dniach 17 maja 2017 r. i 25 maja 2017 r. Reakcję tę można określić jako działanie niezwłoczne. Ponadto już po otrzymaniu pierwszego pisma od powodów pozwany wyraził gotowość opuszczenia ich nieruchomości.
Z tych względów powództwo oddalono, jako nieudowodnione.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.Powodowie jako przegrywający spór obowiązani są zwrócić stronie pozwanej koszty niezbędne do celowej obrony, na które składają się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 5.400 zł, obliczone stosownie do wartości przedmiotu sporu, zgodnie z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 w brzmieniu obowiązującym zgodnym z Dz. U. z 2016 r., poz. 1668).
Z/doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem zgodnie z wnioskiem.