Sąd Okręgowy w Zielonej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 126/16
Data wyroku: 2019-03-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Danuta Sawicz-Nowacka
Teza: Powódka dokonując udziałów i modernizacji na nieruchomości będącą przedmiotem umowy użyczenia oraz zawartego porozumienia pozostawała w przekonaniu co do tego, że strona pozwana będzie respektowała umowy. Ostatecznie powódka władczą decyzją została zobowiązana do zwrotu tej nieruchomości prawie 20 lat wcześniej, a 3 lata po zakończeniu prac, bez żadnej rekompensaty finansowej. Z tego względu niemożliwym było uzyskanie przez powódkę w tak krótkim czasie zwrotu nakładów ani jakiejkolwiek amortyzacji zainwestowanych przez nią środków, z czego władze miasta niewątpliwie miały zdawać sobie sprawę.

Sygn. Akt I. C 126/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia : 19 lutego 2019 roku

Sąd Okręgowy w Zielonej Górze Wydział I Cywilny w składzie :
Przewodniczący :  SSO Danuta Sawicz-Nowacka
Ławnicy : /
Protokolant : st. sek. sąd. Ewa Gzyl
po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2019 roku w Zielonej Górze
przy udziale /
sprawy z powództwaM. N. (1)
przeciwkoGminieZ.o statusie miejskim reprezentowanej przez Prezydenta Miasta
o zapłatę

1
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 201.000 zł (dwieście jeden tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 10 listopada 2015 roku, do 31.12.2015 r i następnie z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1.01.2016 roku do dnia zapłaty;

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3
nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Zielonej Górze) kwotę 5.050 zł (pięć tysięcy pięćdziesiąt złotych) tytułem uzupełnienia opłaty stosunkowej od uwzględnionego powództwa, od ponoszenia której powódka w części była zwolniona;

4
nakazuje ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Zielonej Górze) z zasądzonego roszczenia, kwotę 6.695 zł (sześć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt pięć złote) tytułem uzupełnienia opłaty stosunkowej w części oddalonego powództwa;

5
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 5.500 zł (pięć tysięcy pięćset złotych) tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu;

6
koszty zastępstwa procesowego poniesione przez obie strony wzajemnie znosi.

SSO Danuta Sawicz-Nowacka,-
Sygn. akt I C 126/16

UZASADNIENIE
PowódkaM. N. (1), po sprecyzowaniu oznaczenia strony pozwanej wystąpiła z powództwem przeciwko GminieZ.o statusie miejskim - reprezentowanej przez Prezydenta MiastaZ., w którym domagała się zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powódki kwoty 334.900 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 września 2015 r. oraz zasądzenia od strony pozwanej kosztów procesu.
W uzasadnieniu swojego żądania powódka podniosła, że na podstawie porozumienia z 19 czerwca 2001 r., umowy użyczenia z 30 sierpnia 2001 r. oraz na podstawie uchwały Rady MiastaZ.z 29 maja 2001 r. nr XL/479/01 do dnia 9 października 2014 r. korzystała z nieruchomości przyul. (...), gdzie prowadziła niepubliczne przedszkole. W dniu 27 sierpnia 2015 r. nastąpiło wydanie nieruchomości przez powódkę stronie pozwanej co zostało udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 27 sierpnia 2015 r. Powódka podniosła nadto, iż zasady eksploatacji nieruchomości zostały określone w umowie użyczenia z dnia 30 sierpnia 2001 r. i były przez nią realizowane. Czyniła ona również wszystkie nakłady na obiekt i ponosiła jego koszty eksploatacji. Strona pozwana bowiem do dnia wydania nieruchomości tylko raz przekazała na poczet wydatków kwotę 10.000 zł. Powódka wskazała nadto, iż otrzymała ona zgodę na dokonywanie nakładów, w tym nakładów inwestycyjnych, na obiekt. Dochodzona zaś kwota w niniejszej sprawie stanowi sumę nakładów poczynionych przez powódkę, która to suma została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Jednocześnie powódka podniosła, że w związku z ustaleniami co do zwrotu obiektu strony ustaliły, że nie będzie ona musiała przywracać obiektu do stanu poprzedniego, lecz wyda nieruchomość w stanie w jakim się ona znajduje, a więc również z nakładami.
Strona pozwana GminaZ.o statusie miejskim, zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, w złożonej odpowiedzi na pozew /k. 230-234/ wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu strona pozwana zarzuciła, iż łącząca strony umowa użyczenia (§4) nie zezwalała powódce na dokonywanie zabudowy, rozbudowy lub modernizacji obiektu budowlanego bez uprzedniego zawarcia w tym zakresie odrębnego porozumienia, którego strony nie zawarły. W szczególności strona pozwana nie zawarła porozumienia z powódką w zakresie wykonania łącznika głównego z budynkiem gospodarczym, przebudowy i zmiany budynku gospodarczego, jak również robót remontowych ulepszających stan techniczno-użytkowy budynku głównego. Tym samym powódka dokonując nakładów na nieruchomości w powyższym zakresie działała wbrew postanowieniom łączącej strony umowy, czyniła to na własne ryzyko, licząc się z tym, że nie otrzyma zwrotu wartości poniesionych nakładów. Nadto strona pozwana zarzuciła, że powódka oprócz kosztów bieżącej eksploatacji przedszkola nie ponosiła żadnych innych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, bowiem korzystała z niej pod tytułem darmym. Z ostrożności procesowej strona pozwana zakwestionowała również wysokość przedstawionych przez powódkę nakładów oraz rzeczowy zakres poczynionych nakładów, zarzucając jednocześnie, że przedłożony przez powódkę operat szacunkowy jest lakoniczny i nie uwzględnia amortyzacji i zużywania się nakładów w sytuacji, gdy przez blisko 10 lat powódka korzystała z poczynionych nakładów i w znacznej mierze doprowadziła do zużycia nakładów, które uległy tym samym amortyzacji. Jednocześnie zarzuciła brak uzasadnienia co do żądania odsetkowego, które nie wynika z żadnych dokumentów i zdarzeń.
PowódkaM. N. (1), zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika w piśmie procesowym z dnia 10 stycznia 2017 r. /k. 239-246/ podniosła, że przekazanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z powodu niemożności wywiązania się przez stronę pozwaną z zadań własnych, o których mowa wart. 7 ustawy o samorządzie gminnym. Tym samym powódka zwolniła stronę pozwaną od problemu utrzymania kłopotliwej placówki przyjmując na siebie ryzyko trudności utrzymania takiej placówki. Ponadto, w chwili obecnej strona pozwana ponownie prowadzi na tej nieruchomości niepubliczne przedszkole, a zatem nie jest tak jak twierdzi strona pozwana, iż poczynione przez powódkę nakłady służyły tylko i wyłącznie powódce, skoro MiastoZ.aktualnie czynnie korzysta z poczynionych przez nią nakładów. Okoliczność, że powódka miała tymczasowo przeprowadzać remonty z własnych środków nie oznacza, że na nią spadły zobowiązania właściciela nieruchomości i w ten sposób straciła prawo do zwrotu poczynionych nakładów. Powódka nie prowadziła działalności gospodarczej, stąd nie można stwierdzić, że powinna liczyć się z zyskiem inwestycyjnym.
Przed zamknięciem rozprawy 6 lutego 2019 r. pełnomocnik powódki podtrzymał żądanie w całości, a z ostrożności procesowej w sytuacji gdy sąd oddali powództwo ponad kwotę wynikającą z opinii biegłegoZ., wniósł o zastosowanieart. 100 zd. 2 k.p.c.i nie obciążanie powódki tą częścią kosztów procesu.
Pełnomocnik pozwanej wniósł jak dotychczas, a z ostrożności procesowej wniósł także o nieuwzględnianie wniosku powódki o zastosowanieart. 100 k.p.c.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Uchwałą nr XL/479/01 z dnia 29 maja 2001 r. Rada MiastaZ.podjęła decyzję o likwidacji z dniem 31 sierpnia 2001 r. MiejskiegoPrzedszkola nr (...)wZ.położonego przyul. (...).
Z inicjatywy powódkiM. N. (1)będącej dyrektorką likwidowanego przedszkola w dniu 19 czerwca 2001 r. strony zawarły pisemne porozumienie, dotyczące utworzenia i prowadzenia przez powódkę niepublicznego przedszkola w miejsce MiejskiegoPrzedszkola nr (...)wZ.przyul. (...). Jednocześnie strony ustaliły, że na siedzibę przedszkola Zarząd Miasta użyczy powódce nieruchomość zabudowaną wraz z wyposażeniem (§4 ust. 1), przy czym prawa i obowiązki stron w zakresie o którym mowa w ust. 1 ureguluje odrębna umowa (§4 ust. 4). Jednocześnie wskazano w § 6 ust. 2 porozumienia, że będzie ono obowiązywać do czasu osiągnięcia przez powódkę 65 roku życia. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie zaś będą mieć przepisyKodeksu Cywilnegooraz uchwała nr XL/479/01 z dnia 29 maja 2001 r.
W wyniku zawartego porozumienia w dniu 30 sierpnia 2001 r. powódkaM. N. (1)i strona pozwana zawarli umowę użyczenia, której przedmiotem była nieruchomość zabudowana o powierzchni użytkowej 306,5 m2położona wZ.przyul. (...), o łącznej powierzchni 5683 m2. Nieruchomość ta została oddana powódce „do bezpłatnego używania na czas pozostawania organem prowadzącym niepubliczne przedszkole” (§ 1). Nieruchomość ta miała być wykorzystywana na potrzeby niepublicznego przedszkola i inne cele oświatowe (§ 2).
Jednocześnie strony w § 3 umowy ustaliły, że powódka będzie zobowiązana do dokonywania wszelkich drobnych remontów i napraw jakie okażą się niezbędne w czasie trwania umowy, które miały być traktowane jako bieżące koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Przy czym strona pozwana zobowiązała się do zapewnienia środków pieniężnych na realizację remontów koniecznych ze względów technicznych (§3 ust. 2). Ponadto strony zastrzegły w § 4 umowy, że powódce nie wolno, bez zawarcia odrębnego porozumienia z użyczającym, dokonywać zabudowy, rozbudowy, nadbudowy lub modernizacji obiektu budowlanego na nieruchomości.
(dowody:
- umowa użyczenia z 30.08.2001 r., k. 93-94;
- porozumienie z dnia 19.06.2001 r., k. 95-97;
- uchwała nr XL/479/01, k. 98;
- zeznania świadkaS. D.k. 258-258v)
Budynek został wybudowany przed II wojną, remontowany w latach 80-tych i 90-tych. Pod względem technicznym o gorszej od przeciętnej konstrukcji, elementy wykończeniowe wykonano w różnych latach XX wieku.
Wnioskiem z dnia 26 lipca 2005 r. skierowanym do Zarządu MiastaZ.powódka zwróciła się o wyrażenie zgody na adaptację budynku gospodarczego na potrzeby dydaktyczne placówki. Powódka złożyła też wniosek 27 lipca 2005 r., o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
W odpowiedzi na wniosek strona pozwana wyraziła zgodę na przeprowadzenie proponowanych prac pod warunkiem sfinansowania ich ze środków budżetu przedszkola, o czym poinformowano powódkę pismem z 6 września 2005 r.
Decyzją z dnia 12 stycznia 2006 r. Prezydent MiastaZ.zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dot. zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na zaplecze dydaktyczne przedszkola, budowy łącznika, budowy wewnętrznej instalacji gazowej nadziałce nr (...)przyul. (...)wZ..
(dowody:
- wniosek z 26.07.2005 r., k. 99;
- pismo z 6.09.2005 r., k. 100;
- wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy k. 101;
- pozwolenie na budowę k. 102;
- zeznania świadkaM. K.k. 255v-256)
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę powódka rozpoczęła prace. Dotychczasowe pomieszczenie gospodarcze zostało zmodernizowane i wykorzystywane następnie jako sale do zajęć z dziećmi, m.in. do zajęć logopedycznych. Od podstaw został wybudowany łącznik, który połączył dawny budynek gospodarczy z budynkiem przedszkola. Łącznik ten służył następnie, jako sala gimnastyczna, gdyż wcześniej dzieci ćwiczyły w szatni. Wykonano również od nowa instalację grzewczą, elektryczną, wodociągową i wodno-kanalizacyjną. Były kładzione regipsy, dokonano ocieplenia ścian wełną mineralną. a także wymieniono stolarkę okienną i podłogę w szatni i wymieniono również drzwi między kuchnią a pozostałymi pomieszczaniami, zgodnie z wymogami przeciwpożarowymi. W kotłowni zaś został zamontowany nowy piec gazowy. W związku z przeciekami, przełożono również dach.
Wszystkie prace miały charakter modernizacyjny i adaptacyjny. W trakcie prac powódka skarżyła się, że sama musi ponieść wszystkie koszty związane z pracami budowlano- remontowymi. Na adaptaję i remont zaciągnęła kredyt w wysokości 500.000 zł, który ciągle spłaca.
(dowody:
- zeznania świadkaI. R.k. 255-255v;
- zeznania świadkaM. K.k. 255v-256;
- zeznania świadkaS. D.k. 258-258v;
- zeznania świadkaM. N. (2)k. 259;
- zeznania świadkaJ. K.k. 264v-265v;
- zeznania powódki k. 540v-542)
Powódka nie znając zamiaru pozwanego zamierzała jeszcze przed wypowiedzeniem umowy użyczenia dokonać drobnych remontów, gdyż obiekt wymagał inwestycji. Planowała przeprowadzenie prac remontowych w latach 2011-2016 dotyczących robót modernizacyjnych wewnętrznych, dachu, elewacji terenu zewnętrznego i ogrodzenia za łączną kwotę 503.716,53 zł. W zakresie tych prac liczyła na pomoc miasta tym bardziej, że adaptacja była niezbędna do uzyskania obowiązujących standardów.
(dowód:
-zestawienie kosztów wykonane przez rzeczoznawcę inż.M. S.k. 262-263;
- zeznania powódki k. 540v-542)
Powódka prowadziła w spornej nieruchomości do czasu jej opuszczenia niepubliczne przedszkole. Osiągała bardzo wysokie noty, oceny prowadzonej działalności dydaktycznej, której podlegała przez cały czas prowadzenia przedszkola. Dzięki modernizacji i powiększeniu obiektu rosła liczba dzieci korzystających z tej placówki, a także standard budynku. Wcześniej przed modernizacją przedszkole było na około 40-cioro dzieci, po modernizacji ilość dzieci dochodziła do 100-tu. Przez okres od utworzenia niepublicznego przedszkola do 27 sierpnia 2015 r. strona pozwana tylko raz przekazała na poczet nakładów kwotę 10.000 zł.
Powódka zakładała, że dzięki zobowiązaniu pozwanego z porozumienia (do 65 roku życia) przez lata prowadzonej działalności nakład na inwestycję zwróci się jej. Powódka była przekonana, iż łączący ją stosunek prawny ma charakter trwały, gwarantujący jej pewność inwestycji, stąd też duży zakres nakładów, które podniosły wartość starego budynku.
(dowód:
-  zeznania powódki k. 540v-542)
Prezydent MiastaZ.oświadczeniem z dnia 27 stycznia 2010 r. wypowiedział powódce umowę użyczenia ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2010 r. i jednocześnie zaproponował jej zawarcie umowy najmu od dnia 1 września 2010 r., na co powódka nie przystała.
(okoliczność bezsporna)
Przed Sądem Rejonowym w Zielonej Górze toczyło się postępowanie z powództwa MiastaZ.o zapłatę, opróżnienie i wydanie nieruchomości położonej wZ.przyul. (...).
Wyrokiem z dnia 20 lutego 2014 r. Sąd Rejonowy w Zielonej Górze w sprawie I C 1706/02 utrzymał w mocy wyrok zaoczny z dnia 20 stycznia 2012 r. w sprawie I C 824/11 dotyczący opróżnienia i wydania ww. nieruchomości, natomiast oddalił powództwo w pozostałej części. Sąd wskazał, że MiastoZ.złożyłoM. N. (1)skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia, którego termin upłynął z dniem 31 sierpnia 2010 r.
W wyniku apelacji od powyższego wyroku Sąd Okręgowy w Zielonej Górze wyrokiem z dnia 9 października 2014 r. w sprawie VI Ca 448/14 zmieniał zaskarżony wyrok o tyle tylko, iż wyznaczył termin do dnia 31 sierpnia 2015 r. do spełnienia orzeczonego obowiązku wydania nieruchomości, w pozostałej części oddalił apelację.
(dowody:
- wyrok SR w Zielonej Górze z dnia 20 lutego 2014 r. w sprawie I C 1706/12 wraz z
uzasadnieniem k. 66-76;
- wyrok SO w Zielonej Górze z dnia 9.10.2014 r. w sprawie VI Ca448/14, k.77-92)
Powódka w związku z ww. prawomocnym wyrokiem sądu i w związku z poniesionymi nakładami na nieruchomość zleciła rzeczoznawcy majątkowemuJ. Z.sporządzenie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w dniu 26 marca 2015 r. sporządził operat szacunkowy, z którego wynikało, że powódka prowadząca niepubliczne przedszkole przyul. (...)wZ.poniosła nakłady na przedmiotową nieruchomość w wysokości 334.900 zł.
(dowody:
- operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowegoJ. Z.k. 31-65;
- zeznania świadkaJ. Z.k. 256-256v;
- zeznania świadkaS. D.k. 258-258v)
W dniu 27 sierpnia 2015 r. strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy z przekazania nieruchomości położonej wZ.przyul. (...), w związku z wyrokiem Sądu Rejonowego w Zielonej Górze z dnia 20 lutego 2014 r. w sprawie
I C 1706/12.
Do protokołu został sporządzony załącznik nr 1, w którym powódka wniosła zastrzeżenia dotyczące wydania nieruchomości w stanie uwzględniającym nakłady na ulepszenie nieruchomości dokonane przez nią w okresie użytkowania na cele niepublicznego przedszkola. Zakres tych prac został ustalony w oparciu o dokumentację techniczną i księgową posiadaną przez powódkę, a ich wartość została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. Z.operatem szacunkowym z dnia 26 marca 2015 r.
Przed wydaniem nieruchomości powódka prowadziła ze stroną pozwaną rozmowy dotyczące podstaw i zasad rozliczenia poniesionych przez nią nakładów na przedmiotową nieruchomość. W tym celu powódka w korespondencji kierowanej do strony pozwanej przedstawiła m.in. zakres rzeczowy nakładów na nieruchomość przyul. (...)wZ.podlegające rozliczeniu, których łączną wartość określiła na kwotę 334.900 zł.
W dniu 29 lipca 2015 r. doszło do spotkania powódki z przedstawicielami strony pozwanej, w sprawie przekazania nieruchomości i wykupu wyposażenia przedszkola. Jednocześnie na spotkaniu przedstawiciel strony pozwanej stwierdził, że MiastoZ.nie może podjąć decyzji o wysokości i wypłacie środków finansowych na poniesione przez powódkę nakłady w modernizację budynku przyul. (...)opierając się tylko na operacie szacunkowym przedstawionym przez powódkę. W trakcie rozmów wskazano, że budynek ma być wydany w takim stanie w jakim jest aktualnie. Podczas spotkania w kancelarii pełnomocnika powódki przedstawiciele MiastaZ.zaakceptowali zakres rzeczowy prac, natomiast nie oświadczyli się co do wartości tych prac, przy czym wprost ich nie kwestionowali.
(dowody:
- protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 29.07.2015 r. wraz z załącznikiem nr 1, k. 20-26;
- pismo powódki z dnia 26 sierpnia 2015 r., k. 28-30;
- korespondencja powódki ze stroną pozwaną k. 150-156;
- protokół ze spotkania z dnia 29.07.2015 r., k. 157-159;
- pismo strony pozwanej z dnia 1.09.2015 r., k. 160-161;
- zeznania świadkaL. G.k. 254v-255;
- zeznania świadkaJ. Z.k. 256-257;
- zeznania świadkaM. N. (2)k. 259;
- zeznania powódki k. 540v-542)
Pismem z dnia 29 października 2015 r. powódka wezwała stronę pozwaną do zapłaty kwoty 334.900 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 września 2015 r. do dnia zapłaty, tytułem zwrotu równowartości nakładów poczynionych na nieruchomość położoną wZ.przyul. (...)w ramach prowadzonego przez nią niepublicznego przedszkola.
(dowody:
- wezwanie do zapłaty z 29.10.2015 r., k. 18-19)
Zakład (...)wZ., na podstawie zarządzenia nr(...)Prezydenta MiastaZ.z dnia 11 sierpnia 2010 r. zarządzał nieruchomością położoną wZ.przyul. (...).
Od 1 września 2015 r. na przedmiotowej nieruchomości znajduje się MiejskiePrzedszkole nr (...)wZ., które na podstawie decyzji Prezydenta MiastaZ.z dnia 15 września 2015 r. znajduje się w jego trwałym zarządzie.
(dowody:
- zarządzenie Prezydenta MiastaZ.z dnia 11.08.2010 r., k. 180;
- protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 31.08.2010 r., k. 181-182;
- decyzja Prezydenta MiastaZ.z dnia 15.09.2015 r,. k. 183;
- protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 7.10.2015 r., k. 184;
- korespondencjaZakładu (...)wZ.k. 201-
203;
- zeznania świadkaL. G.k. 254v-255;
- zeznania świadkaI. R.k. 255-255v;
- zeznania świadkaE. T.k. 257v;
- zeznania świadkaS. D.k. 258-258v)
Rzeczywista wartość wykonanych przez powódkę prac (jako nowych) budowlanych wyniosła w części „starej przedszkola” w wysokości 52.228,63 zł brutto z VAT, natomiast budowa łącznika i adaptacja budynku gospodarczego na dydaktycznych wyniosła 168.842,03 zł brutto z VAT. Tym samym łączna wartość prac wyniosła 221.070,66 zł brutto z VAT.
Ponadto jako koszty związane z budową należy zaliczyć również opracowanie ekspertyzy budowlano-pożarowej 1.952,00 zł i opracowanie projektowe zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego i budowa łącznika 5.245,00 zł tj. razem kwota 7.197,00 zł.
Nakłady związane z remontem w starej części przedszkola miały miejsce w latach 2002-2006, natomiast zasadnicze prace związane z budową łącznika i zmianą sposobu użytkowania budynku gospodarczego wykonywane były w latach 2006-2007. Stopień zużycia technicznego dla robót wykonanych w starej części przedszkola wynosi 30%, zaś stopień zużycia dla prac na łączeniu i budynku gospodarczym wynoszą 19%.
Aktualna wartość prac z uwzględnieniem stopnia zużycia wynosi 173.322,08 zł (52.228,63 x [1-0,30] + 168.842,03 x [1-0,19] ).
Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wg stanu na dzień 30 sierpnia 2001 r. wynosiła 965.400 zł, natomiast na dzień 27 sierpnia 2015 r. wynosiła ona 1.166.400 zł. Wartość rynkowa nakładów wyniosła 201.000 zł, a nakłady te zwiększyły wartość nieruchomości i ta wartość powinna być podstawą do wzajemnych rozliczeń.
Wycena mogła być dokonana drogą dochodową i porównawczą. Biegły dokonujący wyceny określił ją w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Nakłady poczynione przez powódkę zwiększyły wartość nieruchomości. Zazwyczaj wartość nakładów jest mniejsza od kosztu wykonania tych nakładów tym bardziej, że część robót dotycząca remontów bieżących przeprowadzonych w celu utrzymania budynku w stanie niepogorszonym nie przyczyniła się do wzrostu rynkowej wartości.
(dowody:
- opinia biegłego z dziedziny budownictwa k. 291-377;
- pisemna opinia uzupełniająca biegłego z dziedziny budownictwa k. 408-410;
- opinia biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości k. 417-458;
- opinia uzupełniająca biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości k. 480-484 i 501-504;
- zeznania biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości k. 523-523v)
Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.
PowódkaM. N. (1)domagała się w niniejszej sprawie zwrotu nakładów poczynionych przez nią na nieruchomość stanowiącą własność strony pozwane, z uwagi na wypowiedzenie umowy użyczenia przed terminem wynikającym z wcześniejszego porozumienia stron. Konieczne zatem było ustalenie, na jakiej zasadzie powódka korzystała z tej nieruchomości, jaka była ewentualnie podstawa do dokonywania nakładów i czy strony poczyniły uzgodnienia w zakresie ich rozliczenia.
Na wstępie zaznaczyć należy, iż stan faktyczny sprawy ma w zasadzie charakter niesporny. Z ustalonych w sprawie okoliczności wynika, że powódkę i stronę pozwaną łączyła umowa użyczenia z dnia 30 sierpnia 2001 r., na podstawie której to powódka, mogła bezpłatnie używać stanowiącą własność strony pozwanej nieruchomość na potrzeby prowadzonego przez nią niepublicznego przedszkola, w zasadzie nie ma też sporu, co do tego, że powódka dokonała za zgodą i wiedzą strony pozwanej nakładów na przedmiotową nieruchomość, co skutkowało wzrostem jej wartości, przy czym w przedmiocie ich ewentualnego rozliczenia strony nie dokonały żadnych ustaleń, ani też nie wynikały one z łączącej strony umowy poza § 4 umowy użyczenia. Spór między stronami sprowadzał się tym samym do oceny prawnej, czy w zaistniałych okolicznościach faktycznych zachodziły podstawy do domagania się przez powódkę rozliczenia nakładów poniesionych przez nią na nieruchomość użyczoną uprzednio od GminyZ.o statusie miejskim, co do której umowa użyczenia została wypowiedziana przez stronę pozwaną w dniu 27 stycznia 2010 r. ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2010 r. (tj. przed upływem okresu, na jaki powódka była pewna, że umowa została zawarta, gdy powódka miała 47 lat, wiele lat, przed osiągnięciem przez nią wieku 65 lat, co wynikało z porozumienia między stronami zawartego w dniu
19 czerwca 2001 r. /k. 95-97/).
Z tak ustalonego stanu faktycznego w ocenie Sądu wynika, że podstawą prawną roszczenia zapłaty kwoty 334.900 zł, stanowi przepisart. 405 k.c.i nast. k.c., w tym zwłaszczaart. 410 k.c.tj. z tytułu nienależnego świadczenia. Tym samym materialnoprawną podstawę zgłoszonego przez nią żądania stanowi przepisart. 410 k.c.(por. wyrok SN z dnia 29 stycznia 1971 r., III CRN 441/1971, Lex nr 6865; wyrok SN z dnia 19 sierpnia 1971, II CR 224/71, Lex nr 6981; wyrok SN z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72, OSNC 1972/12/229; wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2002 r., IV CKN 979/00, Lex nr 308847; postanowienie SN z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09, Lex nr 496385).
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie będą miały zatem zastosowania ani przepisy regulujące rozliczenia między posiadaczem i właścicielem tj.art. 224-230 k.c., ani teżart. 753 § 2 k.c.w zw. zart. 713 k.c.dotyczący rozliczenia wydatków poniesionych przez osobę prowadzącą cudze sprawy bez zlecenia, ani też postanowienia umowne, gdyż strony takowych ustaleń nie zawarły w umowie.
Wprawdzie powódka już od dnia 1 września 2010 r. do dnia 27 sierpnia 2015 r. korzystała ze spornej nieruchomości, bez żadnego tytułu prawnego do tej nieruchomości, a co za tym idzie zastosowanie mogłyby znaleźć przepisyart. 224-230 k.c., niemniej jednak żądaniem pozwu objęte są nakłady poczynione przez powódkę w okresie od 2005 roku do 2007 roku, a zatem kiedy strony były związane umową użyczenia, a tym samym, przepisyart. 224-230 k.c.nie mogły stanowić materialnoprawnej podstawy żądania, gdyż nie stosuje się ich do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku mają zastosowanie w pierwszej kolejności postanowienia umowy, a w razie jej braku albo odpadnięcia tego tytułu przepisykodeksu cywilnegoo zobowiązaniach (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r. II CSK 512/08, LEX nr 494013);
Nie znajdą zastosowania również przepisyart. 752 k.c.w zw. zart. 713 k.c.Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2009 r., w sprawie sygn. akt III CZP 6/09, umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń. Stosownie zaś do treściart. 713 k.c.jeżeli biorący do używania poczynił inne nakłady, niż wynikające ze zwykłego utrzymania rzeczy użyczonej, rozliczenie następuje na podstawie odpowiednio stosowanych przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, a to w szczególnościart. 753 § 2 k.c.Jednakże przepis ten nie znajduje zastosowania do rozliczenia nakładów wtedy gdy biorący rzecz czyni nakłady za zgodą użyczającego (por. Wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 stycznia 2016 r., V ACa 429/15).
Natomiast jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie poczynione przez powódkę prace z pewnością odbywały się za wiedzą i zgodą strony pozwanej, o czym świadczy wprost treść pisma z dnia 6 września 2005 r. /k. 100/, a także pośrednio decyzja Prezydenta MiastaZ.z dnia 12 stycznia 2006 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca powódce pozwolenia na budowę /k. 102/, ale również postawa strony pozwanej, już po rozwiązaniu umowy użyczenia, która nie kwestionowała poczynionych przez powódkę nakładów i nie domagała się przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a wręcz przeciwnie sama nalegała na pozostawienie istniejącego stanu.
Także analiza treści łączącego strony stosunku prawnego użyczenia nie wskazuje w jaki sposób strony zobowiązane są do rozliczenia ewentualnych nakładów na przedmiotową nieruchomość. Brzmienie umowy nie pozostawia wątpliwości, że powódka była zobowiązana do dokonywania wszelkich drobnych remontów i napraw jakie okażą się niezbędne w czasie trwania umowy, które miały być traktowane jako bieżące koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości (§ 3). Przy czym strona pozwana zobowiązała się do zapewnienia środków pieniężnych na realizację remontów koniecznych ze względów technicznych (§3 ust. 2). Natomiast w § 4 umowy, strony zastrzegły, że powódce nie wolno, bez zawarcia odrębnego porozumienia z użyczającym, dokonywać zabudowy, rozbudowy, nadbudowy lub modernizacji obiektu budowlanego na nieruchomości.
Z powyższego wynika zatem, że co prawda strony nie wyłączyły możliwości dokonywania przez powódkę nakładów na rzecz użyczoną, które to nakłady nie były nakładami związanymi z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, to jednak możliwość ich przeprowadzenia uzależniły od zgody wyrażonej przez stronę pozwaną. Jak zostało to już wyżej powiedziane, zgoda na wykonanie przez powódkę na przedmiotowej nieruchomości określonych prac budowlano-remontowych, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, to niemniej jednak strony nie uzgodniły chociażby w niewielkim zakresie, w jaki sposób miałyby być one rozliczone. Chociaż z pisma strony pozwanej z 6 września 2005 r. /k. 100/ wynika, że prace te miały zostać sfinansowane ze środków budżetu przedszkola, to jednak konstatacja ta nie prowadzi do zakwestionowania co do zasady dopuszczalności domagania się przez powódkę zwrotu poczynionych nakładów, zwłaszcza gdy cel umowy użyczenia nie został osiągnięty (o czym mowa będzie niżej).
Tym samym ze względu na to, że ani umowa stron, ani przepisy regulujące stosunek użyczenia nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów stwierdzić należy, że zastosowanie powinny znaleźć powołane już wyżej przepisyart. 405 i nast. k.c.
Przechodząc do omówienia podstaw rozstrzygnięcia, wskazać należy, że w myślart. 405 k.c., kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Do powstania zatem roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia konieczne jest spełnienie trzech przesłanek, wzbogacenie majątku jednej osoby, uzyskane kosztem majątku innej osoby, wzbogacenie i zubożenie pozostają ze sobą w związku (mają wspólne źródło), wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.
Zgodnie zaś zart.410 § 2 k.c., świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.
Nienależne świadczenie jest szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia. Do jego powstania dochodzi, wtedy gdy ma miejsce spełnienie świadczenia bez podstawy prawnej, które zgodnie z treściąart. 410 § 2 k.c., można określić jako nienależne. Pojęcie świadczenia na tleart. 410 k.c., co do zasady odpowiada ogólnemu pojęciu świadczenia w polskim prawie cywilnym, jako zachowaniu dłużnika zmierzającemu do wykonania zobowiązania. Jednakże, zauważyć należy, iż analizowany przepis reguluje świadczenie nienależne, a zatem ex definitione odnosi się do takich sytuacji, w których doszło do jakiegoś zaburzenia w normalnym procesie wykonywania zobowiązania. W piśmiennictwie wskazuje się, iż przez świadczenie na gruncieart. 410 § 2 k.c., należy zatem rozumieć każde celowe i świadome przysporzenie na rzecz majątku jakiejś osoby, które z punktu widzenia odbiorcy świadczenia można przyporządkować jakiemuś zobowiązaniu, choćby nieważnemu lub w ogóle jeszcze nieistniejącemu. Zaakcentować przy tym należy, że Sąd podziela pogląd, iż nie można stawiać ogólnego wymogu, aby za świadczenie można było uznać wyłącznie zachowanie człowieka skierowane intencjonalnie na spełnienie określonego zobowiązania lub, aby zawsze przybierało ono postać czynności prawnej. Kwalifikacja zachowania spełniającego świadczenie powinna być dokonana według kryteriów ogólnych, a nie poprzez fakt, iż spełnia on zobowiązanie, dlatego też świadczenie nienależne może przybrać zarówno postać czynności prawnej, w tym nawet nieważnej, jak również mieć charakter czynności czysto faktycznej.
Jak wskazano, nienależne świadczenie stanowi postać bezpodstawnego wzbogacenia, w konsekwencji ogólne przesłanki zart. 405 k.c., muszą być spełnione także w wypadku nienależnego świadczenia. Jednakże, na gruncie nienależnego świadczenia przesłanka bezpodstawnego wzbogacenia musi być rozumiana w sposób szczególny. Jeśli doszło do świadczenia, które w świetle jednej z kondykcji podlega zwrotowi, bez względu na to, co stanowiło jego przedmiot, zachodzi domniemanie, iż ten kto świadczenie otrzymał jest wzbogacony (tak równieżP. K., „Bezpodstawne wzbogacenie” s. 109 i nast.).
Z treściart. 405 k.c., wynika generalny obowiązek zwrotu korzyści majątkowej, która bez podstawy prawnej została uzyskana kosztem innej osoby, natomiast wart. 410 k.c., są wyróżnione 4 sytuacje, rodzące roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego, a mianowicie: świadczący nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany wobec osoby, której świadczył; podstawa świadczenia odpadła, zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, bądź czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy zaznaczyć, że materiał dowodowy zebrany w sprawie pozwala na dokonanie ustalenia, iż doszło do wzbogacenia strony pozwanej na skutek świadczenia powódki, a zatem w przedmiotowej sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki zart. 405 k.c.i410 k.c.
Przechodząc do analizy prawnej zgłoszonego przez powódkę żądania wskazać bowiem należy, że z ustalonych przez Sąd okoliczności sprawy wynika, iż powódka swoje żądanie opiera na tym, że zamierzony cel świadczenia tj. możliwość prowadzenia przez nią niepublicznego przedszkola do ukończenia przez nią 65 roku życia na warunkach wynikających z umowy użyczenia na przedmiotowej nieruchomości, nie został osiągnięty.
Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy świadczy niewątpliwie, że doszło do wzbogacenia po stronie GminyZ.o statusie miejskim, skoro stała się ona właścicielem takiej nieruchomości zabudowanej przyul. (...), która umożliwiła prowadzenie przedszkola na prawie 100 dzieci, nie ponosząc żadnych kosztów uzyskania tych nakładów na nieruchomość, a poniesienie tych kosztów należy do zadań własnych Gminy (art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym). Na skutek nakładów poczynionych przez powódkę, Gmina uzyskała nieruchomość o zdecydowanie wyższej wartości, niż w chwili zawierania umowy użyczenia. Dość tylko wspomnieć, że budynek oddany powódce w użyczenie na mocy umowy z 30 sierpnia 2001 r. /k. 93-94/, był budynkiem wybudowanym przed II wojną i dopiero w latach 80-tych i 90-tych remontowany, przy czym pod względem technicznym był w gorszej kondycji od przeciętnej konstrukcji. Po zakończeniu umowy użyczenia budynek znajduje się w lepszym stanie technicznym niż w momencie objęcia go przez powódkę, a przy tym co również ważne, umożliwia przyjęcie dzieci w liczbie około 100, a nie jak w chwili zawarcia umowy jedynie 40.
Z drugiej strony doszło do zubożenia powódki, która poniosła znaczące nakłady na wskazaną nieruchomość (powódka zaciągnęła bowiem na siebie kredyt w wysokości 500.000 zł, który do dzisiaj spłaca), będąc przy tym pewną co do możliwości prowadzenia niepublicznego przedszkola w tym miejscu do ukończenia przez nią 65 roku życia, a co za tym idzie do zwrotu poczynionych przez nią nakładów. Powódka zgodnie bowiem z zawartym w dniu 19 czerwca 2001 r. porozumieniem /k. 95-97/, w którymstrony ustaliły, że będzie ono obowiązywać do ukończenia przez powódkę 65 roku życia (§ 6 ust. 2) pozostawała w przeświadczeniu, że postanowienia te będą respektowane przez stronę pozwaną, tym bardziej, że postanowienia zarówno porozumienia, jak i umowy nie podlegały negocjacjom i zostały zredagowane przez stronę pozwaną. W związku z tym powódka planując prowadzenie niepublicznego przedszkola do 65 roku życia, co było uzasadnione brzmieniem § 6 ust. 2 porozumienia z dnia 19 czerwca 2001 r. podjęła się przeprowadzenia remontu polegającego m.in. na zaadaptowaniu dotychczasowego pomieszczenia gospodarczego do potrzeb rosnącej liczby dzieci. W tym celu zaciągnęła kredyt, który przeznaczony został w całości na sfinansowanie powyższych prac remontowo-budowlanych, a także pozostałych prac m.in. na wybudowaniu od podstaw łącznika, który połączył dawny budynek gospodarczy z budynkiem przedszkola, oraz przeprowadzeniem szeregu prac modernizacyjnych, których celem była wyłącznie poprawa standardów prowadzonego przez nią przedszkola. Dlatego też pomimo tego, że powódka nie była w żaden sposób zobowiązana do świadczenia, to jej działanie było ukierunkowane na osiągnięcie ww. celów, a mianowicie umożliwienie prowadzenia jej przedszkola do uzyskania określonego wieku oraz podwyższenia poziomu technicznego budynku do obowiązujących w tym zakresie standardów. Podkreślić przy tym należy, że powódka miała zaufanie do strony pozwanej, z którą łączyła ją umowa użyczenia oraz zawarte w dniu 19 czerwca 2001 r. porozumienie, o czym zresztą świadczą poniesione przez nią nakłady na przedmiotową nieruchomość, trudno bowiem uznać, aby powódka zdecydowała się na wykonanie powyższych prac, gdyby nie była przekonana i pewna co do tego, że strona pozwana będzie respektowała umowy. Ostatecznie bowiem powódka władczą decyzją strony pozwanej została zobowiązana do zwrotu tej nieruchomości prawie 20 lat wcześniej,bez żadnej rekompensaty finansowej, a w konsekwencji cel, który jej przyświecał nie został osiągnięty.
Nie wchodząc już w ocenę skuteczności dokonanego wypowiedzenia przez stronę pozwaną umowy użyczenia, co zresztą zostało przesądzone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z dnia 9 października 2014 r. w sprawie VI Ca 448/14, to wskazać jednak należy, że takie postępowanie strony pozwanej podważa zaufanie obywateli do organów władzy publicznej i samorządowej. Organy administracji samorządowej, a takim organem jest niewątpliwie Prezydent MiastaZ., niezależnie od tego, kto sprawuje taką funkcję, pełni m.in. służebną rolę wobec obywateli zamieszkujących obszar jego działalności. Od jakości prawnej działania tych organów zależy zatem autorytet tej władzy i jego instytucji, dlatego też zmienność ocen prawnych, zmienność poglądów prawnych w działaniach tych organów, ale też niestabilność łączących jednostki samorządu terytorialnego z obywatelami stosunków prawnych, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, podważa zaufanie obywateli do organów władzy. Jednocześnie wskazać należy, że działania organów władzy, nie mogą być wynikiem dowolności w ich działaniu i muszą znajdować uzasadnienie w obowiązującym porządku prawnym oraz uwzględniać zasady współżycia społecznego.
O ile zatem skuteczność wypowiedzenia umowy użyczenia nie budzi wątpliwości Sądu, o tyle okoliczności i sposób w jaki do tego doszło budzą już uzasadnione zastrzeżenia. Powódka zawierając umowę użyczenia z 30 sierpnia 2001 r. oraz porozumienie z 19 czerwca 2001 r. zawarła je z GminąZ.o statusie miejskim reprezentowaną przez Prezydenta MiastaZ., a zatem postanowienia powyższych umów z uwagi m.in. na zasadępacta sunt servanta, zasadę ciągłości władzy, powinny być respektowane, niezależnie od tego, czy osoba sprawująca funkcję prezydenta miasta taką umowę w ramach sprawowanej funkcji zawarła, czy też zastała ją, jako następca ustępującego prezydenta, co wiąże się z uczciwością i rzetelnością, które są niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania gminy i zaufania obywateli do podejmowanych przez nią działań.
Co ważne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia nastąpiło w dniu 27 stycznia 2010 r., a więc 4 lata od wydania pozwolenia na budowę i trzy lata od zakończenia prac przez powódkę na przedmiotowej nieruchomości! Z tego względu niemożliwym było uzyskanie przez powódkę, w tak krótkim czasie, zwrotu nakładów, ani jakakolwiek amortyzacja zainwestowanych przez nią środków, z czego władze miasta niewątpliwie musiały sobie zdawać sprawę. Powyższe w sytuacji, gdy strona pozwana przejęła od powódki budynek, w którym obecnie prowadzi publiczne przedszkole, świadczy w ocenie Sądu o złej woli włodarzy MiastaZ., którzy najpierw oddali powódce w używanie nieruchomość wybudowaną przed II wojną i w stanie technicznym odbiegającym znacznie od przeciętnej, po czym gdy powódka przeprowadziła prace podnoszące nie tylko wartość nieruchomości, ale również jej użyteczność, przejmują ją bez żadnego zwrotu poniesionych przez nią kosztów, a nawet propozycji dokonania zwrotu części kosztów.
W tym miejscu należy podkreślić również, że bezspornym jest to, że zarówno zubożenie powódki, jak też opisany „zysk” Gminy mają jedno źródło. W realiach rozpoznawanej sprawy zasadnym jest więc uznanie, iż w chwili kiedy to powódka przez czas trwania umowy użyczenia czyniła nakłady na przedmiotową nieruchomość, to istniejącą podstawę jej świadczenia stanowiło wynikające z porozumienia z 19 czerwca 2001 r. przeświadczenie powódki o możliwości prowadzenia niepublicznego przedszkola w tym miejscu do ukończenia przez nią 65 roku życia. Nadto przeświadczenie powódki o trwałości łączącego ją ze stroną pozwaną stosunku prawnego, a co za tym idzie gwarancji inwestycji, było umacniane przez stronę pozwaną, która wystawiała powódce bardzo wysokie noty i oceny dla prowadzonej przez nią działalności dydaktycznej. Tym samym powódka zwiększała w pierwotnym zamierzeniu wartość użyczonej jej nieruchomości. Jednakże w wyniku działań strony pozwanej, którede factomiały na celu wyłącznie wyzucie powódki z przedmiotowej nieruchomości, pomimo łączącego strony stosunku prawnego, co w praktyce skutkowało następczą niemożliwość świadczenia (a zatem odpadnięcie podstawy prawnej świadczenia powódki), a tym samym niemożliwe okazało się osiągnięcie celu zawartej umowy pomiędzy stronami.
W tym miejscu należy również zwrócić uwagę, że nie znajdzie zastosowanie w tej sprawie przepisart. 411 pkt 1 k.c., zgodnie, z którym nie można żądać zwrotu świadczenia jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba, że świadczenie nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej.
W przytoczonym przepisie ustawodawca zawarł przesłanki negatywne żądania zwrotu świadczenia. Jednakże wskazać należy, iż powódka spełniając świadczenie działała w określonym celu, który był sprecyzowany i znany stronie pozwanej. Powódka nie godziła się jednak nigdy na dokonanie nieodpłatnych przysporzeń na rzecz pozwanej. Czyniła nakłady działając w dobrej wierze i w wykonaniu łączącej strony umowy, skoro mogła przewidywać, że będzie ona prowadzić niepubliczne przedszkole do ukończenia 65 roku życia, co wynikało z porozumienia z 19 czerwca 2001 r. Z okoliczności sprawy wynika zaś, że powódka ostatecznie przekazała stronie pozwanej przedmiotową nieruchomość w dniu 27 sierpnia 2015 r., a tym samym cel świadczenia powódki odpadł. Tym samym wskazać należy, iż wprawdzie podstawa prawna świadczenia powódki nie istniała, ale istniał cel świadczenia, który był ustalony i wiadomy wszystkim stronom niniejszego postępowania. Przyjęte bowiem zostało tak w doktrynie jak i orzecznictwie, że konieczne jest, aby cel świadczenia był objęty wstępnym porozumieniem stron. Porozumienie to wskazywać powinno na zgodne zaakceptowanie, że odbiorca otrzymuje świadczenie tylko ze względu na oczekiwany cel (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, Nr 10, poz. 170; z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 533/10, niepubl.).
W świetle powyższych rozważań strona pozwana jest zatem zobowiązana do zwrotu na rzecz powódki nienależnego świadczenia. Jeżeli zaś chodzi o wysokość dochodzonego roszczenia, to w ocenie Sądu strona pozwana powinna zwrócić wartość nakładów dokładnie w takim zakresie, w jakim uzyskała wzbogacenie, a zatem nie mogą to być wyłącznie poniesione koszty, wyliczone arytmetycznie. Zwrot musi nastąpić według wartości ustalonej zgodnie z zasadami rynkowymi tj. rzeczywistej wartości nieruchomości, którą nieruchomość ta osiągnęła na skutek nakładów poczynionych przez powódkę, a co do których strona pozwana pozostaje wzbogacona.
Jak wynika z przeprowadzonej przez biegłego z dziedziny szacowania nieruchomościM. Z.wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wg stanu na dzień 30 sierpnia 2001 r. wynosiła 965.400 zł, natomiast na dzień 27 sierpnia 2015 r. wynosiła ona 1.166.400 zł. Z powyższego wynika zatem, że wartość rynkowa nakładów w okresie od 30 sierpnia 2001 r. do 27 sierpnia 2015 r. wzrosła o 201.000 zł, i taką też kwotę Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki w punkcie 1 wyroku, oddalając jednocześnie powództwo w pozostałym zakresie, o czym orzekł w punkcie 2 wyroku.
Wartością wzbogacenia pozwanej jest w niniejszej sprawie realna - rynkowa wartość nakładów. Rozliczanie według kosztów fakturowych nie znajduje podstawy prawnej, byłoby krzywdzące dla strony pozwanej, albowiem abstrahuje od realiów rynkowych i rzeczywistej wartości przysporzenia po stronie Gminy, tym bardziej, że kilka lat powódka korzystała i zamortyzowała część udziałów.
Reasumując, Sąd uwzględnił powództwo w części odpowiadającej rzeczywistej wartości wzbogacenia po stronie pozwanej, zasądzając od niej na rzecz powódki kwotę 201.000,00 zł, na którą składa się wartość rynkowa nakładów wyliczona zgodnie z opinią biegłegoM. Z..
O odsetkach Sąd orzekł na podstawieart. 455 k.c.iart. 481 § 1 k.c.W myśl bowiemart. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził odsetki ustawowe od zasądzonej kwoty od dnia 10 listopada 2015 r. tj. po 7 dniach po dniu doręczenia stronie pozwanej wezwania do zapłaty z 29 października 2015 r. do dnia zapłaty. Jednocześnie Sąd wobec zmiany przepisów dotyczących odsetek, zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty. Sąd nie przystał na żądania pozwu przyjęcia, iż pozwany pozostawał w zwłoce od 1.09.2015 r., tj. od następnego dnia po wydaniu przez powódkę nieruchomości.
Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty prywatne złożone przez strony, których prawdziwości nie kwestionowała żadna ze stron, oraz w oparciu o zeznania świadkówI. R.,J. Z.,M. K.,S. D.,M. N. (2),J. K.oraz zeznań powódki, których zeznania w ocenie Sądu były spójne, logiczne i wzajemnie się uzupełniały. Świadkowie opisali okoliczności w jakich doszło do zawarcia umowy użyczenia przedmiotowej nieruchomości, a także ustaleń poczynionych między stronami oraz zakresu prac wykonanych przez powódkę i źródeł ich finansowania. Świadkowie opisali również okoliczności w jakich doszło do wypowiedzenia umowy użyczenia oraz ustaleń między stronami już po wydaniu przez powódkę nieruchomości. W ocenie Sądu zeznania ww. świadków, jak i powódki nie budzą żadnych wątpliwości co do ich prawdziwości, dlatego też Sąd dał im przymiot wiarygodności w pełnym zakresie.
Natomiast czyniąc ustalenia w zakresie wartości nakładów poczynionych przez powódkę na nieruchomości pozwanej, których zwrotu domagała się powódka w żądaniu pozwu, Sąd oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowegoM. Z.. Opinia spełnia wszelkie wymagane kryteria, jest wewnętrznie spójna i zawiera logiczne wnioski, wyprowadzone z analizy całokształtu dostępnego materiału, które w sposób zrozumiały i przekonujący zostały uzasadnione, a przy tym opinia ta miała charakter kompleksowy. Biegły sformułował kategoryczne tezy w zakresie objętym przedmiotem zlecenia i przekonująco odpowiedział na wszelkie zgłaszane przez strony zarzuty. Analiza omawianej opinii wskazuje jednoznacznie, iż została ona przygotowana zgodnie z obowiązującym stanem wiedzy w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Biegły w sposób fachowy i zrozumiały wyjaśnił wątpliwości, jakie obie strony zgłaszały wobec opinii. Zastrzeżenia stron do opinii nie przedstawiły argumentacji, która dawałaby podstawy do ponownego wydania opinii czy też do podważenia jej mocy dowodowej. Zastrzeżenia zgłoszone przez strony do opinii biegłego stanowiły w istocie polemikę z jej treścią, nie zaś odniesienie się do niej w zakresie kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w opinii wniosków, które są jedynymi kryteriami oceny dowodu z opinii biegłego i w związku z tym zarzuty te były nietrafne (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., sygn. I CKN 1170/98).
Jednocześnie Sąd uznał dowód z opinii biegłego z dziedzinybudownictwa (...), w zasadzie za nieprzydatny do rozstrzygnięcia, gdyż sporządzona przez niego opinia dotyczyła wartości rzeczywiście wykonanych prac z uwzględnieniem ich zużycia. Natomiast jak już była o tym mowa Sąd przyjął, iż strona pozwana powinna zwrócić wartość nakładów dokładnie w takim zakresie, w jakim uzyskała wzbogacenie, a zatem zwrot powinien nastąpić według rzeczywistej wartości nieruchomości, którą nieruchomość ta osiągnęła na skutek nakładów poczynionych przez powódkę.
Orzeczenie o kosztach procesu Sąd oparł na postawieart. 100 zd. 1 k.p.c.stosunkowo je rozdzielając. Powódka żądała zasądzenia kwoty 334.900 zł, zaś zasądzona na jej rzecz kwota wynosi 201.000 zł, co stanowi 60% dochodzonego roszczenia. Mając zatem na uwadze to, że powódka przegrała w 40%, zatem w takim stosunku należało rozdzielić koszty postępowania.
Wobec tego Sąd w punkcie 5 wyroku zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 5.500 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu (uiszczona opłata od pozwu 5.000 zł, zaliczka na biegłych 2.000 zł i 3.500 zł, łącznie 10.500 zł, 60% daje 6.300 zł minus 800 zł stanowiące 40% z zaliczki 2.000 zł wpłaconej przez stronę pozwaną daje kwotę 5.500 zł). Powódka był zwolniona od kosztów sądowych w części tj. od opłaty sądowej powyżej 5.000 zł. Na koszty sądowe składa się zatem nieuiszczona opłata od pozwu w kwocie 11.745 zł, oraz wydatki związane z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłych w łącznej kwocie 7.238,34 zł.
Natomiast o nieuiszczonych kosztach sądowych orzeczono na podstawieart. 113 ust.1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(dalej u.k.s.c.), w myśl którego kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu (ust.1), natomiast koszty nieobciążające przeciwnika sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji nakazuje ściągnąć z roszczenia zasądzonego na rzecz strony, której czynność spowodowała ich powstanie (ust. 2 pkt 1). W świetle powyższego Sąd w punkcie 3 wyroku na podstawie art. 113 ust.1 u.k.s.c. nakazał ściągnąć od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Zielonej Górze) kwotę 5.050 zł tytułem uzupełniania opłaty stosunkowej od uwzględnionego powództwa, od ponoszenia której powódka w części była zwolniona.
Natomiast w punkcie 4 wyroku Sąd na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 1 u.k.s.c, nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Zielonej Górze) z zasądzonego powódce roszczenia kwotę 6.695 zł tytułem uzupełnienia opłaty stosunkowej w części oddalonego powództwa, co odpowiada 40% nie uiszczonej opłaty od pozwu, albowiem w takim stosunku powódka nie utrzymała się ze swoim żądaniem.
Jednocześnie w punkcie 6 wyroku Sąd na podstawieart. 100 k.p.c.zniósł wzajemnie koszty zastępstwa procesowego poniesione przez obie strony uznając, iż żądania powódki były zawyżane, ale ocena wysokości musiała być zweryfikowana przez opinię biegłego sądowego i mając na uwadze wynik sprawy (40%-60%) oraz udział procesowy pełnomocników zasadnym będzie zniesienie tych kosztów.
Z rozliczenia kosztów biegłych i wpłaconych zaliczek na biegłych pozostaje kwota 261,66 zł, która zostanie zwrócona przez sąd.