Sąd Okręgowy w Płocku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 417/20
Data wyroku: 2020-08-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Katarzyna Mirek – Kwaśnicka, Renata Wanecka
Słowa kluczowe: Nieważność umowy
Podstawa prawna: 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, 385 kpc

Sygn. akt IV Ca 417/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 sierpnia 2020 r.
Sąd Okręgowy w Płocku IV Wydział Cywilny – Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Mirek – Kwaśnicka
Sędziowie: Renata Wanecka
Joanna Świerczakowska
po rozpoznaniu w dniu 6 sierpnia 2020 r. w Płocku na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaM. D.
przeciwkoA. P.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Płońsku z 5 listopada 2019 r. sygn. akt I C 877/19
oddala apelację.
(...)R. J.Ś.
Sygn. akt IV Ca 417/20

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 5 listopada 2019 r. Sąd Rejonowy w Płońsku oddalił powództwoM. D.przeciwkoA. P.o zapłatę w całości.
Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
W dniu 2 listopada 2012 r. powódM. D.przesłał w formie mailowej do pozwanejA. P.projekt umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości; wedle tego projektu 50% prowizji za czynności pośrednictwa miało być zapłacone w terminie 3 dni od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, zaś drugie 50% w terminie 7 dni od dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.Mailem z dnia 26 lutego 2013 r. pozwana wysłała powodowi skan dokumentów, dotyczących nieruchomości, którą chciała sprzedać: ugody sądowej o skróceniu umowy dzierżawy, mapy ewidencyjnej i wypisu z rejestru gruntów.W dniu 26 czerwca 2013 r. powód zaprezentował świadkowiJ. Z.przedmiotową nieruchomość oraz dotyczące jej dokumenty.W dniu 21 stycznia 2014 r. została zawarta umowa sprzedaży warunkowej tej nieruchomości, która została sprzedana umową z dnia 14 marca 2014 r. świadkowiJ. Z..Przedsądowymi wezwaniami z dnia 8 lipca i 16 lipca 2014 r. powód domagał się od pozwanej zapłaty prowizji. Treść i prawdziwość ww. dokumentów złożonych przez powoda i pozwaną do akt sprawy - mimo, że wszystkie zostały złożone w kserokopiach nie poświadczonych za zgodność z oryginałem - nie była kwestionowana przez żadną ze stron, ani nie budziła wątpliwości sądu.
Powyższe ustanie faktyczne Sąd Rejonowy poczynił w oparciu o całokształt przeprowadzonego postępowania dowodowego. Sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodowi z zeznań świadkaJ. Z., albowiem zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, nie jest możliwym, aby nie pamiętać okoliczności nabycia nieruchomości o powierzchni ponad 58 ha za kwotę ponad jednego miliona złotych. Nie mniej jednak, ocena dowodu z zeznań tegoż świadka pozostaje na marginesie rozważań, gdyż nie wniosły one nic istotnego do sprawy i nie miały znaczenia dla jej rozpoznania z uwagi na oddalenie powództwa z innych przyczyn, o czym poniżej.
Powołując się naart. 73 § 1 k.c.Sąd I instancji przyjął, iż jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, to czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Przepisem takim jestart. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami– który zarówno w brzmieniu obecnym, jak i przede wszystkim w brzmieniu już od dnia 15 lutego 2000 r. – przewiduje, iż umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W związku z powyższym w ocenie Sądu Rejonowego powód nie może zatem skutecznie dochodzić roszczenia z umowy pośrednictwa, która nie została zawarta w formie pisemnej. Forma zaś elektroniczna została do tego przepisu wprowadzona dopiero z dniem 1 września 2017 r., przy czym zgodnie zart. 781k.c.do zachowania formy elektronicznej wymagane jest opatrzenie dokumentu kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Sąd uznał, że projekt umowy przedłożony przez powoda, a przesłany w formie mailowej, takich wymogów nie spełnia. Powód wskazywał na prowadzenie biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości od 2010 r. i na skończenie studiów w tym zakresie oraz uzyskanie wymaganej ówcześnie licencji pośrednika. Tym bardziej więc znaczący jest brak uzyskania podpisów stron na umowie pośrednictwa. Przesłana zatem przez powoda treść umowy pośrednictwa mogła zostać przez sąd oceniona jedynie jako projekt takiej umowy i propozycja jej zawarcia, do czego ostatecznie nie doszło.
Sąd Rejonowy podkreślił, że projekt mieszczący się w aktach sprawy nie zawiera nawet osoby zamawiającego, ani danych nieruchomości, niezależnie oczywiście od braku podpisów. Powód w toku przesłuchania wskazał, iż w jego ocenie do zawarcia umowy doszło w dniu 26 lutego 2013 r., kiedy to pozwana przesłała mailowo dokumenty, dotyczące nieruchomości, a także iż w jego ocenie umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony. Z tych względów, Sąd I instancji uznał, że zgłoszone w pozwie z dnia 3 stycznia 2017 r. roszczenie nie było przedawnione, gdyż wedle projektu tej umowy 50% prowizji za czynności pośrednictwa miało być zapłacone w terminie 3 dni od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, tj. do dnia 24 stycznia 2014 r., zaś drugie 50% w terminie 7 dni od dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, tj. do dnia 21 marca 2014 r., a zatem trzyletni termin przedawnienia został przerwany wniesieniem powództwa.
Ostatecznie Sąd Rejonowy stwierdził, że na podstawie ww. przepisówart. 73 § 1 k.c.w zw. zart. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powództwo podlegało oddaleniu w całości, jako oparte na umowie obarczonej wadą nieważności.
Od powyższego wyrokupowód wniósł apelacjęi zaskarżając go w całości zarzucił mu:

1
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i brak wszechstronnej oceny dowodów wskazanych w sprawie,

2
pominięcie oceny zeznań świadków jako bezzasadne,

3
błędne zastosowaniaart. 73 k.c.w związku z brakiem rozważenia zastosowaniaart. 405 k.c.,

4
nie przeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony pozwanej.

W konkluzji powódwniósł o uchylenie wyroku w całości, obciążenie kosztami postępowania za obie instancje stronę pozwaną, wydanie wyroku zgodnie ze złożonym powództwem. W razie przekazania sprawy do ponownego rozpoznania wniósł o przesłuchanie w charakterze świadkaA. P.na okoliczność potwierdzenia zlecenia powodowi poszukiwania nabywcy nieruchomości oraz zawarcia umowy pośrednictwa.
W odpowiedzina apelację pozwana wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania od powoda na swoją rzecz.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Wbrew stanowisku przedstawionemu przez skarżącego Sąd II instancji nie dostrzega podstaw do uwzględniania przytoczonych przez niego zarzutów.
Odnosząc się do kwestii naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.należy stwierdzić, iż Sąd Okręgowy uznaje, że dla skuteczności zarzutu naruszenia ww. przepisu nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. IV CKN 970/00). W swojej apelacji skarżący takich rozważań nie zawarł, ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że Sąd błędnie ustalił stan faktyczny i nie ocenił wszechstronnie dowodów wskazanych w sprawie. Pogląd ten w ocenie Sądu Okręgowego nie ma odzwierciedlenia w materiale zgromadzonym w sprawie. Należy wskazać, iż zgodnie zart. 6 k.c.to na powodzie ciążył obowiązek wykazania okoliczności, z których wywodzi skutki prawne. Tym niemniej przedstawione przez niego dowody nie potwierdzają podnoszonych przez niego twierdzeń, iż między nim a pozwaną została zawarta ważna umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości.
Skarżący w niniejszym postępowaniu przedstawił jedynie wydruki wiadomości email oraz projekt umowy o pośredniczenie w umowie sprzedaży nieruchomości, która nie została podpisana przez żadną ze stron i należy ją bardziej traktować jako ofertę zawarcia umowy w oparciu oart. 66 § 1 k.c.Jednocześnie, jak już słusznie wskazał Sąd Rejonowy,art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw dacie, gdy następowała między stronami wymiana wiadomości email, wymagał dla ważności ww. umowy formy pisemnej. Z żadnego z przedstawionych przez niego dowodów nie wynika, iż w takiej formie została ona zawarta, w konsekwencji czego nawet uznając, że skarżący przedstawiłJ. Z.przedmiotową nieruchomość wraz z dotyczącymi jej dokumentami, to niezachowanie przewidzianej prawem formy skutkowało uznaniem jej za nieważną, a zatem nierodzącą dla skarżącego roszczenia o zapłatę.
W opisanych okolicznościach zarzut „błędnego zastosowaniaart. 73 § 1 kc” jest chybiony – będąc ogólnym przepisem wskazuje, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Rygor taki wprost przewiduje powołany wyżej art. 180 ust. 2 ustawy, będący przepisem szczególnym. Tym samym nie ma również mowy o zasadności zarzutu „braku rozważenia zastosowaniaart. 405 kc”, statuującego obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości dla tego, kto uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby bez podstawy prawnej.
W nawiązaniu do powyższych rozważań nie ma żadnego znaczenia to, że sąd I instancji ograniczył dowód z przesłuchania stron wobec nieobecności pozwanej do zeznań skarżącego (art. 299 kpcw związku zart. 302 § 1 kpc). Wobec takiej oceny sądu odwoławczego na marginesie tylko należy dodać, że skarżący nie złożył na to postanowienie zastrzeżenia w trybieart. 162 kpc, tracąc w ten sposób prawo powoływania się na – jego zdaniem – powstałe uchybienie.
Mając powyższe na uwadze, uznając, że skarżący nie przedstawia argumentów prowadzących do zmiany zaskarżonego orzeczenia, Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną, o czym orzekł na podstawieart. 385 k.p.c.

(...)R. J.Ś.