Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 313/20
Data wyroku: 2020-10-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Wojciech Wacław
Podstawa prawna: art. 25 uowl

Sygn. akt: I C 313/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 października 2020 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

sędzia Wojciech Wacław

Protokolant:

sekr. sąd. Natalia Indyka

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2020 r. w Olsztynie
na rozprawie
sprawy z powództwaD. B.
przeciwko(...)ul. (...)wO.
o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 360,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 313/20

UZASADNIENIE
PowódD. B.wniósł o uchylenie uchwał(...)oraz(...)pozwanej(...)przyulicy (...)wO.z dnia 30 stycznia 2020 roku podjętych w trybie mieszanym.
Na uzasadnienie swego żądania powód wskazał, iż jeśli chodzi o uchwałę(...)to w jego ocenie:
sprawozdanie finansowe za rok 2019 sporządzone zostało z naruszeniem przepisówartykułu 30, 22, 12 i 14 Ustawy o własności lokali, bowiem rozliczenie przychodów i kosztów zarządu nieruchomością wspólną uchybia formie, jest wybiórcze, rozlicza koszty inaczej niż przewiduje toartykuł 12 ust. 2 Ustawy o własności lokalii wprowadza w błąd bezpodstawnym używaniem pojęć “zarządca” i “fundusz remontowy”.
jeśli chodzi o zarzut naruszenia artykułu 30 Uowl, wskazał iż pozwana nie ma zarządcy w rozumieniu artykułu 30 Ustawy, sprawozdanie powinno być podpisane przez co najmniej dwóch członków zarządu, a podpisany pod sprawozdaniemW. C.nie ma prawa używać tytułu zarządcy tej nieruchomości, jeżeli jednak został umocowany do czynności sprawozdawczej to powinien był wskazać podstawę umocowania, która skutecznie zawiesza zapis ust. 2 artykułu 30 Uowl
co do naruszenia art. 22 ustęp 3 Ustawy wskazał, iż tylko czynności zwykłego zarządu wolno Zarządowi podejmować samodzielnie a ogół właścicieli nie określił uchwałą zakresu i sposobu rozliczania zaliczek na koszty zarządu i przy braku regulacji szczegółowych znajdują zastosowanie regulacje ustawowe
zarzucił nadto naruszenieartykułu 14 Ustawy o własności lokaliw związku zart. 22 ust. 3, bowiem pozwana nie wykazała w sprawozdaniu (przy rozliczeniu współwłasności) kosztów zapisanych w ust. 5 art. 14 Uowl. W szczególnościk pozwana nie wykazała przychodu finansowego na ponad 100 000 zł w postaci kredytu bankowego, a także kosztów bieżących spłat rat kapitałowych, wartości odsetek, marży prowizji itp. Pozwana posługuje się w sprawozdaniu pojęciem fundusz remontowy co jest ewidentnym nadużyciem bo właściciele nie podjęli uchwały o utworzeniu takiego funduszu, a domniemanie zgody właścicieli na taką czynność nie wystarczy.Art. 22Ustway stanowi że zarząd wspólnoty do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi uzyskać uchwałę właścicieli wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności.
sprawozdanie w części rozliczenia współwłasności krzywdzi powoda sposobem rozliczenia zaliczek na koszty zarządu, powód nabył bowiem udziały w nieruchomości wspólnej w dniu 8 lipca 2019 roku.W sprawozdaniu pozwana przeliczyła jak wyjaśniła koszt roczny na na ratę dzienną i wyliczoną ratę pomnożyła przez 177 dni roku 2019 roku. Zaliczki na koszty zarządu pozwana wykazała tylko częściowo i wyłącznie z kwot wpłaconych po ósmym lipca 2019 roku, tym samym wykazana w skarżonym sprawozdaniu niewykorzystana część zaliczki w 2019 roku jest w wysokości wielokrotnie niższej od wysokości rzeczywistej. Powód podnosi że koszty ponoszone przez pozwaną w okresie miesiąca nie zawsze są stałe i mogły być w okresie od 1 stycznia do 8 lipca 2019 roku wyższe od kosztów wynikłych po tej dacie.Pozwana powinna była sporządzić rozliczenie współwłasności całoroczne z uwzględnieniem wszystkich zaliczek za 2019 roku, podając bilans otwarcia na 2019 rok oraz sumę wszystkich zaliczek za 2019 rok na koszty zarządu nieruchomością zminusowana z sumą kosztów przypadających na udział w nieruchomości wspólnej za okres po 8 lipca 2019 roku. Sprawozdanie roczne nie wykazuje też indywidualnego konta właściciela lokalu z saldem końcowym wszystkich wpłaconych zaliczek na koszty zarządu i tym samym naraża mienie powoda na uszczerbek gdyż stwarza możliwość bezpodstawnego wzbogacenia z tytułu nienależnego świadczenia. Bez bilansu otwarcia rzetelne rozliczenie świadczeń właścicieli jest w ocenie powoda ostatecznie niemożliwe Powód uważa że pozwana ma obowiązek rozliczenia się ze wszystkich środków przekazanych powierniczo w formie zaliczek na okres jednego roku, a skarżonym sprawozdaniem uchybia obowiązkowi przedstawienia rzetelnego bilansu otwarcia roku 2020. Pozwana nie przedłożyła też uchwały ogółu właścicieli nakładającej na niego obowiązek świadczenia bezzwrotnych nierozliczonych opłat na bieżące i przyszłe koszty zarządu nieruchomością wspólną więc roszczenie powoda o rzetelne i pełne sprawozdanie o przychodach i kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz roszczenie o zachowanie prawa do swobodnego dysponowania niewykorzystaną częścią zaliczki jest zasadne.
Co do uchwały(...)powód zarzucił iż;
uchwała narusza przepisartykułu 12 Ustawy o własności lokalibowiem umożliwia obciążenie właściciela zalegającego kosztami wezwań w pełnej wysokości zamiast wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, zapisart. 12dopuszcza bowiem zwiększenie obciążenia jedynie w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
uchwała narusza ponadto interes powoda przez wprowadzenie stanu niepewności co do początku daty obowiązywania nowej wysokości zaliczki na koszty zarządu, a ta niepewność przejawia się w braku dookreślenia daty wejścia w życie.
pozwaną uchybiła nadto obowiązkowi z art. 23 ustęp 3 Uowl, bowiem o treści uchwały która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie pozwana złożyła informację niepełną i po części nieprawdziwą. Nieprawdziwą dlatego że pozwana nie ma zarządcy w rozumieniu artykułu 30 Ustawy i jest reprezentowana w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami przez zarząd. Cesja większości obowiązków administracyjnych umową naspółkę (...)niczego w tym punkcie nie zmienia, bo zarząd nieruchomością nie został powierzony w sposób określony w artykule 18 Ustawy. Nadto fundusz remontowy sensu stricto nie występuje. Uchwała zaś jest niepełna, bo nie dookreślała daty wejścia w życie podwyżki i nie podała informacji jakim stosunkiem głosów została przyjęta.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa wskazując, iż w odniesieniu do uchwały(...)nieprawdziwe jest twierdzenie powoda, że sprawozdanie finansowe na rok 2019 zostało sporządzone niezgodnie z przepisamiustawy o własności lokali, jest wybiórcze i błędnie rozlicza koszty.
Żadne bowiem z powołanych przez powoda przepisów nie odnosi się do ewidencji księgowej wspólnoty. Jedynie przepis artykuł 29 Ustawy stanowi określenie minimalnego wymogu, iż wspólnota ma obowiązek prowadzić ewidencję pozaksięgową, a zatem księgowość uproszczoną w miejsce ksiąg rachunkowych, choć nie jest wykluczone również prowadzenie rachunkowości w tej ostatniej formie. Powyższe oznacza, iż w pozostałym zakresie wspólnotę obowiązują standardy określone wustawie o rachunkowościstosowane z uwzględnieniem jej specyfiki działalności, zatem winno być jasne, rzetelne oraz kompletne .
Jeśli chodzi o sprawozdanie finansowe za 2019 rok, spełnia ono te wymogi, bowiem zawiera wykaz wszystkich otrzymanych przychodów i poniesionych przez wspólnotę kosztów za rok 2019, z uwzględnieniem salda początkowego i salda końcowego.
W kolumnie przychody wykazane zostały przychody z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w kwicie 50 739,21 zł natomiast w kolumnie koszty za rok 2019 pokazane zostały poniesione koszty zarządu, w tym eksploatacja, wynagrodzenie zarządcy, konserwacja media - w łącznej kwocie 48 929 zł 41 gr. W sprawozdaniu wykazane zostały również koszty wynagrodzenia zarządcy o którym mowa w artykule 14 ust. 5 Ustawy w wysokości 6455,15 zł, a kolumnie “Różnica między przychodami a kosztami w roku 2019” została wykazana jako nadpłata w wysokości 1809, 78 zł z tytułu rozliczenia części wspólnych.
Elementem sprawozdania jest również bilans zawierający aktywa i pasywa wspólnoty z uwzględnieniem stanu na dzień 1 stycznia 2019 roku i stanu na koniec tego roku oraz szczegółowe zestawienie poniesionych przez wspólnotę kosztów i przychodów. Przedmiotowe sprawozdanie właściciel otrzymali razem z zawiadomieniem o zebraniu wspólnoty które odbyło się dnia 30 stycznia 2020 roku.
Elementem sprawozdania finansowego nie jest natomiast dołączone do pozwu rozliczenie współwłasności za rok 2019 sporządzone dla współwłaścicielilokalu nr (...)przyul (...)tj. powoda i p.E. K., bowiem takie rozliczenie zostało sporządzone później dla każdego właściciela lokalu I wykazana jest w nim kwota przypadająca na danego właściciela lokalu po podziale wykazanych w sprawozdaniu finansowym nadpłaty w wysokości 1809,78 zł.
Powód powyższy dokument błędnie traktuje jako element sprawozdania finansowego, kwestionując zakres umieszczonych na nim informacji oraz sposób podziału nadpłaty.
W związku z powyższym w ocenie pozwanej dokument “rozliczenie współwłasności za 2019 rok” jako że nie stanowi elementu sprawozdania finansowego nie powinien być badany w niniejszym postępowaniu tak samo jak nie powinna być badana korespondencja mailowa powoda z pracowniikiem(...). Sprawozdanie nie musi zawierać indywidualnego konta właściciela, lecz prezentować wynik finansowy za dany rok.
Odnosząc się szczegółowo do innych zarzutów dotyczących elementów sprawozdania finansowego, to jeśli chodzi o kredyt bankowy uzyskany przez wspólnotę, wbrew temu co twierdzi powód, nie jest on przychodem lecz jej zobowiązaniem i kredyt ten w kwocie 130 000 zł został uwzględniony w bilansie w pozycji szóstej po stronie pasywów, bowiem na dzień 31 grudnia 2019 roku została wykazana pozostała kwota kredytu do spłaty wysokości 123 443, 39 zł, Natomiast jedynym kosztem związanym z powyższym kredytem były odsetki które zostały wykazane w szczegółowym wykazie kosztów funduszu remontowego pod pozycją 5 w wysokości 2471,79 zł.
W odniesieniu do funduszu remontowego - wpłacone w 2019 roku zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 27 491,70 zostały uwzględnione razem z naliczonymi od środków zgromadzonych na funduszu remontowym z odsetkami bankowymi w wysokości 152 zł 44 gr w łącznej kwocie 27 644,14 zł
W sprawozdaniu finansowym w kolumnie przychody zgromadzone w ubiegłych latach na fundusz remontowy środki w wysokości 43 852 zł 16 gr zostały wykazane w sprawozdaniu finansowym w kolumnie saldo na 1 stycznia 2019 roku i na tę kwotę składają się środki zgromadzone na koniec 2018 roku w wysokości 40 085,05 zł oraz kwota 3 767,11 zł, która stanowiła nadpłatę za rok 2018.
Zgodnie z uchwałą kwota ta została przeksięgowana na fundusz remontowy.
Wydatki na remonty finansowane z funduszu remontowego zostały wykazane w kolumnie koszty sprawozdania finansowego w wysokości 124 991,23 zł zostały ujęte w kolumnie “koszty 1.I – 31 XII 19”
Głównym kosztem z funduszu remontowego w 2019 roku była inwestycja polegająca na wymianie instalacji elektrycznej przeprowadzona na podstawie uchwały 3/19 z dnia 19 lutego 2019 roku, która to inwestycja była finansowana częściowo z funduszu remontowego a częściowo ze środków z kredytu bankowego.
Zgoda na zaciągnięcie kredytu oraz na spłatę w miesięcznych ratach pokrywanych z Funduszu została wyrażona w uchwale(...)z dnia 19 lutego 2019 roku.
Jeśli chodzi o funkcjonowanie funduszu - w Uowl ustawodawca nie uregulował statusu prawnego tego funduszu. Istotną jego cechą jest to, że środki są gromadzone przez wspólnotę w długim okresie i przeznacza się je zgodnie z uchwałą na przyszłe remonty, których koszt księgowany jest w ciężar funduszu remontowego Wspólnota jest obowiązana zachować płynność na bieżące naprawy oraz planowane remonty w nieruchomości, a dokonanie remontu leży w interesie wszystkich współwłaścicieli i jest procesem długofalowym.
Pozwana wspólnota mieszkaniowa co roku w ramach uchwały w sprawie ustalenia zaliczki na poczet nieruchomości ustala kwotę na fundusz remontowy a wpłacone z tego tytułu zaliczki gromadzone są na rachunku bankowym wspólnoty.
Dzięki zgromadzonym na funduszu śrdokom pozwana była w stanie częściowo sfinansować konieczną wymianę instalacji.
Fundusz remontowy ulokowany na rachunku bankowym wspólnoty, stanowi także element zabezpieczenia wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty, zgodnie z punktem 15 i 16 umowy kredytowej.
Ponadto w związku z zawartą umową kredytową pozwana Wspólnota w uchwale(...)zobowiązała się dokonywać wpłat zaliczek na fundusz remontowy w wysokości nie mniejszej niż określone w uchwale(...)roku, to jest 2 zł za metr kwadratowy.
Co do podpisania sprawozdania finansowego - zarządca nieruchomości jest to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania potocznie określany jako administrator działający obok zarządu lub zarządcy.
Umową o zarządzanie z dnia 15 czerwca 2013 roku pozwana Wspólnota zleciła zarządzanie nieruchomością prowadzenie dokumentacji finansowo ekonomicznejspółce cywilnej (...)i związku z powyższymW. C.jako wspólnik(...)odpowiedzialny za sporządzenie sprawozdania finansowego wspólnoty był również uprawniony do jego podpisania.
Co do uchwały(...), wszyscy współwłaściciele nieruchomości zostali obciążeni zaliczką na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej na tych samych zasadach, przy czym rozliczenie w oparciu o wysokość udziałów prowadzi do analogicznych wyników jak rozliczenie według metrów kwadratowych, gdyż udział w nieruchomości wspólnej jest właśnie pochodną metrażu lokali i ogólnej powierzchni użytkowej budynku co zostało zaakceptowane na przykład w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997.
Powierzchnia użytkowa lokalu powoda i powierzchnia pomieszczeń przynależnych wynosi 47 m. kw., powierzchnia użytkowa wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi 1195,29 m. kw., zatem przez podzielenie tych dwóch wielkości otrzymany udział w wysokości 4% przypadający nalokal nr (...)odzwierciedla proporcje powierzchni poszczególnych lokali
Zamieszczony zaś w uchwale(...)zapis o obciążeniu dłużnika opłaty za wezwanie do zapłaty nie dotyczy zaliczki na poczet kosztówzarządu (...), a zatem nie podlega rozliczeniu w stosunku do udziałów.
Co do braku podania teminu wejścia w życie uchwały(...)– była ona głosowana w trybie mieszanym i weszła w życie z chwilą podjęcia, to jest w momencie zakończenia zbierania głosów. Niezwłocznie też po wejściu w życie uchwały została przez zarządcę (administartora) nieruchomości sporządzona i rozesłana właścicielom lokali informacja o wejściu w życie przegłosowanych uchwał wraz z przytoczeniem ich treści, a zatem zaliczka w nowej wysokości została naliczona za kwiecień 2020 roku.
Chybiony jest też zarzut naruszenia artykułu 23 ust. 3 Ustawy, bo ten przepis nie nakłada obowiązku podawania informacji o treści przegłosowanych uchwał szczegółowych danych dotyczących oddanych głosów ani datę wejścia w życie.
Ponadto, powód sam uznał że uchwała(...)jest zgodna z interesem jego gdyż na zebraniu w dniu 30 stycznia zagłosowało za przyjęciem wyżej wymienionej uchwały
Wobec powyższego powództwo nie jest zasadne.

Sąd ustalił i zważył co następuje
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie
Bezspornym w sprawie jest, iż w roku 2020 pozwana wspólnota podjęła dwie uchwały o treści wskazanej w pozwie i odpowiedzi na pozew, których to treść odzwierciedlają kopie jak na k. 31 i 50 akt sprawy.
Formułując przy tym żądanie uchylenia przedmiotowych uchwał, powód sformułował wobec nich szereg zarzutów różnego rodzaju, zarówno dotyczących naruszenia wskazanych w pozwie przepisów ustawy ( w tym o własności lokali i o rachunkowości) jak i naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też naruszenia uzasadnionego interesu majątkowego samego powoda.
W ocenie Sądu treść oraz charakter tychże uchwał, wbrew stanowisku powoda nie mogły skutkować ich uchyleniem.
Podstawą uchylenia uchwały wspólnoty w trybieart. 25 ustawy o własności lokalijest jej sprzeczność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inny sposób naruszenia interesów któregokolwiek spośród właścicieli lokali.
W ocenie sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy, a właściwie niesporne pomiędzy stronami okoliczności, dają podstawy dla uznania, iż wszystkie zaskarżone uchwały pod wspomniany przepis nie podpadają, co wymaga odniesienia się do treści poszczególnych uchwał w kontekście formułowanych wobec każdej z nich zarzutów.
Przechodząc też do treści kolejno podjętych uchwał:
- nie sposób uznać, iż forma sprawozdania przyjęła wadliwą i niezgodną z przespisami postać. Zgodnie bowiem z treścią art. 30 ust. 1 pkt 2 Uowl zarząd zobowiązany jest, aby co najmniej raz w roku składać właścicielom lokali sprawozdanie ze swojej działalności, przy czym przepis ten nie określa ani formy sprawozdania, ani też minimalnej treści, jaka powinna być w nim zawarta.
Mając na uwadze posłużenie się przez ustawodawcę określeniem "sprawozdanie z działalności", należy wnioskować, że w sprawozdaniu tym powinny znaleźć się co najmniej najistotniejsze czynności i przedsięwzięcia zrealizowane przez zarząd w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną w zakończonym roku gospodarczym. Co więcej, obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną skłania do wniosku, że w sprawozdaniu powinny zostać zawarte także istotne informacje o finansach i stanie majątku wspólnoty. Do zagadnienia minimalnej treści części finansowej sprawozdania odniósł się SA w Poznaniu, w ocenie którego sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie podlega, jeżeli chodzi o jego część finansową, rygorom przewidzianym w przepisach o rachunkowości. Z natury rzeczy będzie ono miało formę uproszczoną i zawierać będzie przede wszystkim rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym (wyr. SA w Poznaniu z 30.1.2013 r., I ACa 1171/12, Legalis). Na podobnym stanowisku stanął SA w Krakowie, który stwierdził, że roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej powinno stanowić podsumowanie zapisów zawartych we wskazanej bardzo ograniczonej ewidencji pozaksięgowej, a więc zawierać tylko ogólne informacje o jej sytuacji finansowej, tj. sumie wpływów (przychodów) i wydatków (por. wyr. SA w Krakowie z 14.11.2013 r., I ACa 1068/13, Legalis).
Uproszczona forma sprawozdania finansowego uzasadniona jest z punktu widzenia formy prowadzenia dokumentacji rachunkowej przez wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie bowiem z treścią art. 29 ust. 1 WłLokU, zarząd lub zarządca ustanowiony na podstawie odrębnej umowy jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Podkreśla się też, że minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego, sporządzonego na podstawie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winien zawierać informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W tym zakresie nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. (tak SA Kraków w wyroku z dnia 4 10 2018 r – I ACa 165/18)

-

co do zarzutu naruszenia artykułu 30 Uowl, dotyczacegfo tego, iż pozwana nie ma zarządcy w rozumieniu artykułu 30 Ustawy, sprawozdanie powinno być podpisane przez co najmniej dwóch członków zarządu, a podpisany pod sprawozdaniemW. C.zarządcą nie jest - tu należy się zgodzić z powodem co do jednego, mianowicie że Wspólnota nie ma wyznaczonego zarządcy w rozumieniu art. 18 ust 1 Uowl, przy czym nie może to skutkować uchyleniem uchwały.

Na rozróźnienie roli administratora i zarządcy na przykładzieUstawy o gospodarce nieruchomościamiwskazał między innymi Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05), gdzie dano wyraz zapatrywaniu, iż administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, choć oznacza przede wszystkim bardziej podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością.
Nie jest jednak prawnie niedopuszczalnym, by sporządzenie sprawozdania odrębnie zlecić, czy powierzyć w ramach umowy o administrowanie, skoro od strony przygotowania fachowego, przedsiębiorca któremu owo administrowanie powierzono, jest często w stanie lepiej i bardziej profesjonalnie sprostać właściwemu sporządzeniu sprawozdania, skoro może to z założenia uczynić zwykły zarząd.
Same zaś uwagi co do tego, iż używanie określenia zarząd czy zarządca może być tu mylące, nie ma znaczenia o tyle, iż nie została przedstawiona w sprawie jakakolwiek argumentacja dotycząca tego, iż owo użycie określenia przewidzianego ustawą art. 18 ust. byłoby nazewniczym nadużyciem, skoro w istocie od strony znaczeniowej zarządca jest pojęciem językowo starszym i znaczeniowo niepomiernie szerszym, niż użyte jedynie wtórnie i pomocniczo na potrzeby Ustawy określenie zarządcy w rozumieniu art. 18 ust.1. (uchwała ani sprawozdanie zresztą nie posługuje się np. określeniem „zarządca w rozumieniu art. 18 uowl” a jedynie „zarządca”)
Nie jest zatem do końca zrozumiałym postulowana konieczność uchylenia uchwały jedynie z tej przyczyny.
- te same uwagi odnoszą się do wskazywanej konieczności podpisania przez zarząd sprawozdania, który to wymóg czy konieczność nie jest przewidziany jakimikolwiek przepisami.
Przeciwnie, przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma zatem przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd upoważnioną – istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny, (por. VI ACa 681/16 - wyrok SA Warszawa z dnia 11-07-2017).
Skoro zatem obecny na zebraniu rocznym zarząd przedstawił sprawozdanie finansowe stanowiące część sprawozdania rocznego jako własne i w pełni je zaakceptował (co zostało potwierdzone w sposób nie budzący wątpliwości na rozprawie) - sam brak podpisu członków zarządu pod tym dokumentem nie mógł skutkować uchyleniem uchwały, jeśli podpis złożyła osoba umocowana do sporządzenia dokumentu. Warto jedynie na koniec zauważyć, iż samo sprawozdanie finansowe jest jedynie częścią sprawozdania rocznego, nie jest też odrębną czynnością prawną, obwarowaną określoną formą pod rygorem nieważności i ze skutkami przekładającymi się na nieważność czy istotną wadliwość prawną podjętej uchwały.

-

co do zarzutu naruszeniaartykułu 14 Ustawy o własności lokaliw związku zart. 22 ust. 3, dotyczącego braku wykazania w sprawozdaniu (przy rozliczeniu współwłasności) kosztów zapisanych w ust. 5 art. 14 Uowl - tu Sąd w pełni podzielił argumnetacje zawartą w odpowiedzi na pozew.

Dotyczyć by to bowiem miało (jak należy domniemywać) braku cechy rzetelności czy również jasności i przejrzystości sprawozdania, które to jednakże cechy w ramach merytorycznej zawartości tegoż sprawozdania w pełni zostały zachowane.
Jest bowiem dla Sądu oczywistym, iż zaciagnięty kredyt, który został bezspornie wydatkowany na określone prace remontowe, nie jest w żadnym razie przychodem, czego zresztą ostatecznie powód nie kwestionował.
Podobnie rzecz się ma z ulokowaniem wszelkich poniesionych kosztów dotyczacych spłaty kredytu w konkrentym roku obrachunkowym, co zostało w sposób przystępny wyjaśnione w odpowiedzi na pozew.
Tak też kredyt w kwocie 130 000 zł został uwzględniony w bilansie w pozycji szóstej po stronie pasywów, bowiem na dzień 31 grudnia 2019 roku została wykazana pozostała kwota kredytu do spłaty wysokości 123 443, 39 zł, natomiast jedynym kosztem związanym z powyższym kredytem były odsetki które zostały wykazane w szczegółowym wykazie kosztów funduszu remontowego pod pozycją 5 w wysokości 2471,79 zł, czego to powód nie kwestionował.
Co do posłużenia się w sprawozdaniu pojęciem “fundusz remontowy” - Sąd w realiach sprawy nie doszukał się tu ewidentnego nadużycia ani z punktu widzenia strony faktycznej ani od strony prawnej, bowiem z pewnością brak odrębnej uchwały o utworzeniu wzmiankowanego funduszu nie tworzy sam przez się stanu unicestwienia historycznie rzeczywiście prawidłowo funkcjonującego funduszu remontowego, zaś sam fakt jednoznacznego akceptowania go kolejnymi uchwałami(...)stanowi oczywisty wyraz zbiorowej woli przyjęcia takiej formuły rozdziału środków na koszty zarządu nieruchomości.
Co samego funduszu, Sąd w pełni podzielił stanowisko wspólnoty co do tego, iż ustawodawca nie uregulował statusu prawnego tego funduszu, zaś istotną jego cechą jest to, że środki są gromadzone przez wspólnotę w długim okresie i przeznacza się je zgodnie z uchwałą na przyszłe remonty, których koszt księgowany jest w ciężar funduszu remontowego, co ma faktycznie miejsce w sprawie.
Wspólnota jest obowiązana zachować płynność na bieżące naprawy oraz planowane remonty w nieruchomości, a dokonanie remontu leży w interesie wszystkich współwłaścicieli i jest procesem długofalowym, co też szerszego uzasadnienia nie wymaga, tak jak nie wymaga uzasadnienia to, iż bezspornie dzięki zgromadzonym na funduszu środkom pozwana była w stanie częściowo sfinansować konieczną wymianę instalacji, a fundusz remontowy ulokowany na rachunku bankowym wspólnoty, stanowi także niezbędny element zabezpieczenia wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty zgodnie z punktem 15 i 16 umowy kredytowej.
Konsekwencją powyższego jest zresztą to, iż w związku z zawartą umową kredytową, pozwana Wspólnota w uchwale(...)zobowiązała się dokonywać wpłat zaliczek na fundusz remontowy w wysokości nie mniejszej niż określone w uchwale(...)roku, to jest 2 zł za metr kwadratowy, co w istocie stanowi znaczący warunek niezakłóconej realizacji umowy kredytowej.
W tym też choćby kontekście nie do końca zrozumiałym z punktu widzenia interesu wspólnoty byłoby dążenie do “wstecznego” wyeliminowania bytu wzmiankowanego funduszu. Z pewnością zaś brak odrębnej uchwały ów byt “kreującej” nie pociąga za sobą tegoż wyeliminowania z bieżącego funkcjonowania(...).

-

co do zarzutu, że sprawozdanie w części “rozliczenia współwłasności” krzywdzi powoda - tu Sąd w podzielił argumentację pozwanej, utrzymujacej iż dołączone do pozwu rozliczenie współwłasności za rok 2019 sporządzone dla współwłaścicielilokalu nr (...)przyul (...)tj. powoda i p.E. K., jako sporządzone później dla każdego właściciela lokalu, nie stanowiło faktycznie i nie stanowi w świetle prawa elementu sprawozdania finansowego, skoro zakres umieszczonych na nim informacji oraz sposób podziału nadpłaty nie dotyczy w żaden sposób wyników finansowych wspólnoty jako całości, a jedynie wtórnego, proporcjonalnego rozdysponowania nadwyżki.

Zbędne jest zatem w tym postępowaniu rozstrząsanie tego jak winna być ona pomiędzy właścicieli rozdzielona.
Sprawozdanie nie musi też z braku po temu podstaw zawierać indywidualnego konta właściciela, lecz prezentować wynik finansowy(...)za dany rok.
Jeżeli też powód uważa, że ułamek przypadający na lokal powoda winien być inaczej kwotowo rozliczony (choć powód nie wskazał konkretnie jak), może domagać się tego na innej, odrębnej po temu drodze, z pewnością nie zaś w trybie żądania uchylenia całej uchwały.
O.się natomiast do do uchwały(...)należy wskazać jak poniżej.

-

co do naruszenia przepisuart. 12 Ustawy o własności lokaliw zakresie obciążania właściciela zalegającego z opłatami kosztami wezwań w pełnej wysokości zamiast w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, to zarzut ten jest chybiony o tyle , iż przede wszystkim wszyscy współwłaściciele nieruchomości zostali obciążeni zaliczką na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej na tych samych zasadach i zgodzić się należy, iż rozliczenie w oparciu o wysokość udziałów prowadzi do analogicznych wyników jak rozliczenie według metrów kwadratowych, skoro udział w nieruchomości wspólnej jest pochodną metrażu lokali i ogólnej powierzchni użytkowej budynku.

W ocenie Sądu trafnie zostało tu przywołane tu stanowisko zajęte w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 roku II CKN 226/97, gdzie co do zasady zaakceptowano jako nie uchybiający Ustawie i dopuszczalny sposób ustalania zaliczek przypadających na właścicieli w proporcji do powierzchni tych lokali, co powtórzono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 roku I ACa 329/13. Nie jest to zatem tak z prawnego jak i ze słusznościowego punktu widzenia sposób naliczania sprzeczny z ustawą, czy krzywdzący poszczególnych właścicieli , w tym powoda.
Zgodzić się też należy z zapatrywaniem, iż o ile koszt zawiadomień wysyłanych do wszystkich właścicieli w ramach bieżącej działalności wspólnoty stanowi koszt ściśle związany z zarządem nieruchomoscią (np. zawiadomienia o terminie zebrania rocznego) o tyle brak jest celowościowego i funkjonalnego uzasadnienia (z punktu widzenia równego traktowania członków wspólnoty), dla obciążania kosztem wezwania do zapłaty, (czyli kosztem w istocie wygenerowanym z reguły zawinionym zaniechaniem członka wspólnoty- tj. zwłoką w zapłacie) innych członków wspólnoty, co szerszego uzasadnienia nie wymaga.

-

za chybiony też należało uznać zarzut naruszenia interesu powoda przez “wprowadzenie stanu niepewności co do początku daty obowiązywania nowej wysokości zaliczki na koszty zarządu. O ile bowiem w razie zamierzonego przez członków wspólnoty wyraźnie odroczonego skutku uchwały wskazanym byłoby, by taki termin jej wprowadzenia w życie, jako wyraz pewnego odstępstwa od zasady był w uchwale wyartykułowany, to wobec braku tego odstępstwa zgodzić się należy ze stanowiskiem , iż uchwała weszła w życie z chwilą podjęcia, to jest w momencie zakończenia zbierania głosów i tym samym zaliczka w nowej wysokości została naliczona w kolejnym miesiącu tj. za kwiecień 2020 roku. Dość jedynie tu wskazać, iż Ustawa nie przewiduje odrębnej formy np. ogłoszenia uchwały tak jak przy publikacji aktów prawnych.

Ubocznie należy jedynie wskazać, iż wszelkie czynione przez powoda rozważania odnoszące się do decyzji dotyczących nakładów inwestycyjnych lub wydatków remontowych zrealizowanych w przeszłości z punktu widzenia ich celowości czy należytego rozliczenia, (np. wymiana instalacji elektrycznej) czy też rozważania dotyczące wydatków związanych z wiatą śmietnikową i jej utrzymaniem są w niniejszym postępowaniu bezprzedmiotowe o tyle, iż po pierwsze, kwestia celowości wydatków nie jest przedmiotem oceny Sądu w ramach sądowej kontroli zaskarżonych uchwał, skoro wydatki zostały poniesione na podstawie prawomocnych tj. niezaskarżonych uchwał i obecnie jest to stan rzeczy prawnie i faktycznie „zastany”, tym samym z punktu widzenia art. 25 Ustawy niewzruszalny.
Po wtóre, proces o uchylenie uchwały wspólnoty ma swoje przedmiotowe granice zakreślone treścią pozwu oraz terminami i kolejne przytaczanie zarzutów w toku postępowania, z uwagi choćby na ich prekluzję jest procesowo nieskuteczne. (por. m.in. wyrok SA w Gdańsku z dnia 20-02-2018 I ACa 71/17– baza orz. Legalis).
O kosztach procesu w postaci wynagrodzenia pełnomocnika orzeczono po myśliart. 98 i 108 kpc.