Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1605/19
Data wyroku: 2020-10-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Sądu Okręgowego Roman Troll
Słowa kluczowe: Umowa, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 674 k.c., art. 692 k.c., art. 37 k.r.o.

Sygn. akt III Ca 1605/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 października 2020 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego  Magdalena Balion - Hajduk
Sędziowie Sądu Okręgowego:   Roman Troll
Marcin Rak
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 października 2020 r. w Gliwicach
sprawy z powództwaM. N.
przeciwkoM. S.,D. S.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach
z dnia 20 sierpnia 2019 r., sygn. akt I C 1565/17

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania odwoławczego.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll
Sygn. akt: III Ca 1605/19

1.UZASADNIENIE
Wyrokiem z 20 sierpnia 2019r. Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach oddalił powództwoM. N.przeciwkoM. S.iD. S.o opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego wT.przyul. (...)oraz zasądził na rzecz pozwanych koszty postępowania.
Sąd Rejonowy ustalił, że powód jest współwłaścicielem nieruchomości położonej wT.przyul. (...)w ¾ części. Współwłaścicielem w ¼ części jest jego bratK. N.. Udziały nabyli w drodze dziedziczenia po spadkodawcyA. N., zmarłym dnia 29 czerwca 2014 roku, aM. N.dodatkowo w drodze darowizny od swojej matki a żonyA. N.. Sądowi z urzędu było wiadomo na podstawie ustaleń poczynionych w sprawie I C 616/16, żeA. N.zamieszkiwał do chwili śmierci i przy tym sprawował dorozumiany zarząd nieruchomością, pomimo, że stanowiła ona przedmiot współwłasności jego i jego żony a matki powoda. Powód z bratem i matką zamieszkiwali odrębnie a matka powoda, jako współwłaścicielka nieruchomości, nie podejmowała wobec niej żadnych czynności prawnych ani faktycznych związanych z jej zarządem.
A. N.zawarł z pozwanymi umowę najmulokalu mieszkalnego numer (...)w dniu 11 czerwca 2006 roku. Lokal wymagał nakładów, które pozwani ponieśli. Umowa została zawarta na okres jednego roku, ale następnie pozwani nadal zajmowali lokal, więc należy przyjąć, że na mocyart. 674 k.c.uległa ona przedłużeniu na czas nieokreślony. 30 kwietnia 2011 roku, z uwagi na pogarszający się stan zdrowiaA. N., wynajmujący i najemca zawarlianeks nr (...)do wymienionej umowy, w której najemcy zobowiązali się do bieżącego sprzątania terenu wokół budynku, chodnika, miejsc postojowych, sprzątania, utrzymania i podlewania terenów zielonych, usuwania chwastów, czyszczenia kratek schodowych, opróżniania koszy i utrzymania w porządku miejsca składowania odpadów, usuwania śniegu, lodu i błota, przeglądów urządzeń grzewczych i liczników, kotłowni i kominów, kontroli oświetlenia klatek schodowych i obejścia. W zamian za wykonywane czynności i pokrywanie kosztów pozwani uzyskali zwolnienie z czynszu. Pozwani wywiązywali się i wywiązują z przyjętego zobowiązania.
W nieruchomości jest niewiele lokali, dodatkowo zamieszkują tam rodzice spadkodawcyA. N.i jego siostra. Wszyscy, łącznie z lokatorami, traktują się jak członkowie rodziny i wzajemnie sobie pomagają. Powód wraz z matką i bratem nie mieszkają w nieruchomości od kilkunastu lat t.j. od momentu kiedyJ. N.rozstała się ze swoim mężemA. N.. Powód skarżył się na brak dostępu do nieruchomości, ale nie wykazał, aby podjął konkretne czynności do tego zmierzające.K. N.z powodu stanu zdrowia nie interesuje się nieruchomości ani nie uczestniczy w zarządzie nią. Udzielił swojemu bratu upoważnienia do zarządzania nieruchomością.
Sąd Rejonowy uznał, że strony łączy umowa najmu. Pierwotna umowa zawarta dnia 11 czerwca 2006 roku uległa na mocyart. 674 k.c.przedłużeniu za zgodą stron na czas nieokreślony. Dowodem na to jest brak żądania wydania lokalu przezA. N., a nadto zawarcie z pozwanymi aneksu do umowy zawierającego inne uregulowanie ich obowiązków umownych, w tym świadczenie usług w miejsce zapłaty czynszu najmu. Powód poprzez dziedziczenie wstąpił w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika. Sąd wskazał także , że zgodnie zart. 692 k.c.i przepisemart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorówzbycie lokalu i wejście w prawa strony na skutek dziedzicznie nie stanowią uzasadnienia dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, Pozwani wykazali, że wiąże ich i chroni ważna umowa najmu zawarta na czas nieokreślony.
Pozwanym ponadto przysługuje ochrona ich praw zgodna z przepisamikodeksu cywilnegoi przepisamiustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów.   Pozwani wywiązują się z obowiązków umownych. Powód ani drugi współwłaściciel, nie wystosowali do pozwanych pisma wypowiadającego umowę.
Sąd I instancji stwierdził też, że  powód nie  ma wystarczającej legitymacji do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Konieczne jest bowiem współdziałanie wszystkich właścicieli bowiem żądanie wydania nie jest czynnością zwykłego zarządu ani czynnością zachowawczą zart. 209 k.c.Czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia „zarządu". Tymczasem powód dysponuje jedynie upoważnieniem drugiego współwłaściciela nieruchomości do dokonywania czynności związanych z zarządzaniem.
Powód, składając apelację od w wyroku zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wydane orzeczenie, a mianowicie:
-art. 233 § 1 k.p.c.polegające na przekroczeniu swobodnej oceny dowodów, która w sprawie przybrała charakter dowolny, sprzeczny z częścią materiału dowodowego oraz zasadami logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, w konsekwencji przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, chociaż zebranym w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na takie ustalenie oraz przez dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny i przez całkowicie zbagatelizowanie okoliczności, że w chwili zawierania najmu lokalu 17 czerwca 2006 roku nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnegoA.iJ. N..
Zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego to jest:
-art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu pomiędzy pozwanymA. N., podczas gdy z treści tego przepisu wynika, że do oddania nieruchomości do używania potrzebna jest zgoda drugiego małżonka,
-art. 37 § 2 k.r.o.poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, podczas gdy przepis ten dla ważności takiej umowy wymaga potwierdzenia jej przez drugiego z małżonków, co w niniejszej sprawie nastąpiło,
-art. 222 k.c.przez błędne zastosowanie i uznanie, że przysługuje pozwanym skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem
-art. 674 k.c.przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony, podczas gdy przepis ten winien znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie w sytuacji skutecznego zawarcia umowy najmu, co w niniejszej sprawie nie miała miejsca.
Powód wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny w oparciu o zebrane w sprawie dowody, ale nie dokonał w pełni prawidłowej jego oceny. Przede wszystkim zgodzić się należy z zarzutem apelacji naruszeniaart. 37 § 1 i 2 k.r.o.albowiem pozwani zawarli w najmu wyłącznie zA. N.. Nieruchomość ta wówczas należała do majątku wspólnegoA. N.i jego żonyJ., a zatem zastosowanie powinna znaleźć regulacjaart. 37 k.r. o., z której wynika że do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
Regulacja ta nie stanowi o względnej czy bezwzględnej nieważności umowy, ale do czasu zgody lub odmowy potwierdzenia umowy do bycia do czasu zgody na zawarcie umowy lub odmowy potwierdzenia zawartej umowy najmu umowa jest w stanie bezskuteczności zawieszonej (tak Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. V CKN 99/01). Takie wyrażenie zgody bądź odmowa potwierdzenia zawarcia umowy może być wyrażone w każdej formie przez każde zachowanie, który w sposób dostateczny ujawnia wolę, zgodnie zart. 60 k.c.
W świetle zatem rart. 37 k.r.o.nie doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu przez pozwanych w 2006r. skute
Umknęło jednak skarżącemu, że małżeństwo PaństwaN.zostało rozwiązane przez rozwód w 2008 roku. Od tego czasu zgodnie zart. 46 k.r.o.w zw. zart. 1035 k.c.A. N.iJ. N.byli współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych.A. N.zawarł z pozwanymi 30 kwietnia 2011 roku. aneks do umowy z 2006r., a więc po ustaniu pomiędzy małżonkami wspólności majątkowej małżeńskiej. Aneks potwierdzał zawarcie umowy najmu i określał wszystkie konieczne warunki tej umowy. Dla ważności takiej umowy wymagana zgoda współwłaściciela, która może być wyrażona w każdy w sposób na zasadzieart. 60 k.c.także w sposób dorozumiany
W niniejszej sprawie żonaA. N.J. N.nie interesowała się nieruchomością, tym kto wynajmuje poszczególne lokale, nie sprzeciwiała się, żeby lokatorzy mieszkali w nieruchomości, pozostawiła zarządzanie nieruchomością i podejmowanie wszelkich decyzji z nią związanychA. N.. Zachowanie takie należy uznać za wyrażenie zgody w sposób dorozumiany na zawieranie przez drugiego ze współwłaścicieli umów najmu, w tym umowy z pozwanymi zawartej 30 kwietnia 2011 roku.
Sąd Okręgowy, uzupełniając ocenę zebranych w sprawie dowodów oraz uzupełniając podstawę prawną podziela ostatecznie rozstrzygnięcie Sądu I instancji i uznaje, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy z 30 kwietnia 2011 roku. Umowa ta nie została wypowiedziana.
Sąd Okręgowy mając powyższe na uwadze na mocyart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako nieuzasadnioną, zaś na mocyart. 98 k.p.c.zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie koszty postępowania odwoławczego, które złożyło się wynagrodzenie ich pełnomocnika.
SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll