Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 325/18
Data wyroku: 2019-12-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: SSR Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Aktualizacja opłaty rocznej
Podstawa prawna: art.77 ust. 1 3 , art.ust.2 art. 80 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. aktI C 325/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 grudnia 2019 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilnyw składzie:Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Żelewskapo rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2019 roku
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa(...) S.A.wP.
przeciwkoSkarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaG.
o ustalenie

1
ustala, że opłata za użytkowanie wieczyste stanowiącego własność Skarbu Państwa gruntu położonego wG.przyAl. (...), obręb(...)m jakodziałki numer (...)(poprzednio KM 75 dz. nr 523/15) o powierzchni 787 m2oraz 1610 (poprzednio KM 75 dz. nr 524/15) o powierzchni 813 m2, dla których prowadzona jestksięga wieczysta o numerze (...)– wynosi od dnia 01 stycznia 2017 roku kwotę45.177,12 zł(czterdzieści pięć tysięcy sto siedemdziesiąt siedem złotych dwanaście groszy),

2
zasądza od powoda(...) S.A.wP.na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaG.kwotę 4.400 zł (cztery tysiące cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu,

3
nakazuje ściągnięcie od powoda(...) S.A.wP.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.387,92 zł (tysiąc trzysta osiemdziesiąt siedem złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt: I C 325/18

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 10 października 2016r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.(SKO) powód(...) S.A.z siedzibą wP.domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana wypowiedzeniem z dnia 5 września 2016r. dotycząca gruntu Skarbu Państwa, położonego wG., obrębR., oznaczonego jakodziałki (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą nr (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości.
W uzasadnieniu wniosku powód podniósł, iż operat szacunkowy, na podstawie którego została ustalona wartość rynkowa nieruchomości został wykonany w sposób nieprawidłowy.
(pozew 31-33)
W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa wniósł o oddalenie powództwa w całości i ustalenie wysokości opłaty rocznej w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu. Pozwany podniósł, że wycena nieruchomości została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób obiektywny i rzetelny.
(odpowiedź na pozew k. 63-65)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pozwany Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej wG.przyAl. (...), obręb(...)m, jakodziałki nr (...)(poprzednio 523/15, KM 75) o powierzchni 787 m2oraz nr 1610 (poprzednio 524/15, KM 75) o powierzchni 813 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą nr (...). Powód(...) S.A.z siedzibą wP.jest użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości.
(okoliczności bezsporne)
Pismem z dnia 5 września 2016r. Prezydent MiastaG., działając w imieniu Skarbu Państwa, wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 28.656 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 45.177,12 zł. Zgodnie z treścią wypowiedzenia nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2017r.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o wypowiedzenie z dnia 5 września 2016r. k. 16 akt administracyjnych nr(...).(...).90.2016)
Na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 5 września 2016r. wartość rynkowa ww. nieruchomości wynosiła 1.615.100 zł.
(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościJ. Ś.k. 108-139 wraz z opiniami uzupełniającymi k. 163-164, 190-191)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd w całości ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.
W ocenie Sądu dokumenty prywatne i urzędowe znajdujące się w aktach sprawy m.in. w postaci wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, które zgodnie zart. 2431kpcstanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia, są wiarygodne, gdyż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności ani też nie twierdziła, że treść przedmiotowych dokumentów jest niezgodna z prawdą, a nadto nie posiadają one żadnych cech świadczących o ich przerobieniu, podrobieniu czy innej ingerencji itp.
Ponadto, za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał opinię biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomościJ. Ś.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłego została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. Biegły logicznie uzasadnił wnioski do jakich doszedł, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłego i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa. Nadto, w opiniach uzupełniających biegły w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę powodową, o czym szczegółowo mowa będzie w dalszej części niniejszego uzasadnienia i w konsekwencji obronił swoją opinię.
Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisyart. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2w zw. zart. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 2204). W myślart. 78 ust. 2przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedleart. 80 ust. 2 i 3w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa wart. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treściąart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiastart. 77 ust. 3aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
W przedmiotowej sprawie okolicznością sporną pozostawała wartość nieruchomości oddanej powodowi w użytkowanie wieczyste na dzień złożenia przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej. Ustalenia faktyczne w powyższym zakresie Sąd oparł na opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, który wskazał, że na dzień 5 września 2016r. wartość rynkowa ww. nieruchomości wynosiła 1.615.100 zł. Strona powodowa podniosła szereg zarzutów do opinii biegłego, niemniej – wobec szczegółowych wyjaśnień zawartych w opiniach uzupełniających – nie zasługiwały one na uwzględnienie z poniższych względów:
a. zarzut dotyczący braku możliwości weryfikacji nieruchomości porównawczych ze względu na brak opisu nieruchomości, wskazania i opisu cech rynkowych, brak skali ocen dla każdej z cech rynkowych. Zgodnie zart. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury porównywalność w rozumieniu przepisuart. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA (N) z dnia 28 maja 2013r., I OSK(...),L.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010r.,(...) SA/Wa(...),L.). W opinii uzupełniającej biegły wskazał, że wszystkie nieruchomości porównawcze położone były na terenieG., stanowiły przedmiot własności, miały podobne przeznaczenie planistyczne i sposób korzystania (grunty niezabudowane z prawem zabudowy usługowej). Jednocześnie biegły zwrócił uwagę, że w opinii szczegółowo wskazał wszystkie cechy wpływające na wartość nieruchomości (potencjał inwestycyjny, położenie, wielkość działki, kształt działki, hipsometria, dojazd, uzbrojenie) wraz z wagami poszczególnych cech (tabela na str. 17 opinii). Natomiast w opinii uzupełniającej (k. 190-191) biegły wskazał skalę ocen dla wszystkich 7 cech rynkowych. Z uwagi na wskazanie w opinii powyższych informacji, a także danych identyfikujących każdą nieruchomość porównawczą (data transakcji, obręb, nr ewidencyjny działki, powierzchnia, lokalizacja) możliwa jest weryfikacja tych nieruchomości pod kątem podobieństwa z nieruchomością wycenianą. W ocenie Sądu przyjęty przez biegłego zbiór nieruchomości porównawczych spełnia kryteria o jakich mowa w przywołanych orzeczeniach.
b. zarzut dotyczący braku opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej.Jak wyjaśnił biegły nota interpretacyjna(...)Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości” nie wymaga opisu, a jedynie znajomości cech nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej w przyjętej do wyceny próbce transakcji. Przedmiotowe noty nie stanowią podstawy prawnej operatu szacunkowego, lecz stanowić mogą podstawy metodyczne opracowania. Jednocześnie, opracowania nie stanowią standardów zawodowych w rozumieniuart. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do przestrzegania których rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany zgodnie z art. 175 ust. 1 powołanej ustawy.
c. zarzut dotyczący nieuwzględnienia ograniczeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły wskazał, że ograniczenia w postaci przebiegającego przez nieruchomość gazociągu i magistrali wodnej nie uniemożliwiają zabudowy działki w postaci budynku „B. K.” wraz z infrastrukturą techniczną, gdyż przebiegają wzdłuż południowej granicy działki. Fakt przebiegu powyższej infrastruktury został uwzględniony poprzez dobór współczynnika korygującego z tytułu uzbrojenia. Natomiast, przeznaczeniedziałki nr (...)(dr – drogi) nie wpływa na przeznaczenie planistyczne nieruchomości, gdyż o przeznaczeniu decyduje nie użytek wpisany w ewidencji gruntów, a ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (34 U – zabudowa usługowa).
W ocenie Sądu wyjaśnienia zawarte w opiniach uzupełniającej rozwiewają wszelkie wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności przedstawionej opinii. Zdaniem Sądu opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościamioraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy tj.rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Biegły zgodnie z ww. przepisami zastosował podejście porównawcze, prawidłowo wybrał metodę korygowania ceny średniej, która – jak wskazuje§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego– polega na tym, że do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W przedmiotowym przypadku biegły dysponował dostateczną liczbą transakcji porównawczych (łącznie 13), by wybrać tę właśnie metodę wyceny. Żadnych wątpliwości Sądu nie budzi też sposób wyceny. Zgodnie z przepisami biegły przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności o dużej i średniej powierzchni i uwzględnił nieruchomości przeznaczone na cele budownictwa usługowego. Następnie, biegły ustalił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, ocenił wielkość wpływu wymienionych cech rynkowych na zróżnicowanie cen rynkowych, ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, wykonał charakterystykę nieruchomości wycenianej i określił jej oceny w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, a także określił wielkość współczynników korekcyjnych. Następnie, biegły ustalił wartość prawa własności jako iloczyn średniej ceny transakcyjnej z przyjętej próbki nieruchomości, powierzchni wycenianej nieruchomości i sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości i współczynnika k. Przedstawiony sposób wyceny jest prawidłowy w świetleustawy o gospodarce nieruchomościamioraz przepisów wykonawczych.
Uznając zatem opinię sporządzoną przez biegłegoJ. Ś.za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie, na podstawie tego dowodu, Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 1.615.100 zł. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej działki gruntu wynosić powinna 3 % wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. W konsekwencji opłatę roczną, obowiązującą od dnia 1 stycznia 2018r., należało ustalić na kwotę 45.177,12 zł.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpci zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od powoda na rzecz pozwanego, który wygrał niniejszy spór kwotę 4.400 zł, na którą składają się: zaliczka na poczet opinii biegłego w kwocie 800 zł oraz opłata za czynności fachowego pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej w wysokości 3.600 zł.
Nadto,art. 98 kpcw zw. z art. 5 pkt. 3, art. 83 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od powoda nieuiszczone koszty opinii biegłego sądowego w wysokości 1.387,92 zł. Zważyć bowiem należy, iż łączne koszty opinii biegłego wynosiły 2.187,92 zł i tylko do kwoty 800 zł zostały sfinansowane z zaliczki wpłaconej przez stronę pozwaną, natomiast w pozostałym zakresie zostały pokryte tymczasowo przez Skarb Państwa.