Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 604/19
Data wyroku: 2020-07-31 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste, Aktualizacja opłaty rocznej
Podstawa prawna: art. 72 ust 3 p. 5  oraz art. 77 ust 1 i 2 ustawy o gosp.Nieruch.

Sygn. akt: I C 604/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 lipca 2020 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 31 lipca 2020 r. wG.
sprawy z powództwaGminy M.G.
przeciwkoSkarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaG.zastępowanemu przez Prokuratorię Generalną Rzeczpospolitej Polskiej
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa położonego wG., oznaczonego w obrębie nr(...)Ś.jakodziałki numer (...)obszaru 72m2i numer 610/2 obszaru 950m2, zapisane wksiędze wieczystej KW (...), zgodnie z posiadanym udziałem(...), wynosi od 1 stycznia 2019r. kwotę 4.233,17 zł;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 1007 zł (tysiąc siedem złotych) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III
Nakazuje ściągnąć od powódkiGminy M.G.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.902,37 zł (tysiąc dziewięćset dwa złote 37/100) tytułem kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygn. aktI C 604/19

UZASADNIENIE

Stan faktyczny:
Skarb Państwa – Prezydent MiastaG.jest właścicielem nieruchomości położonej wG.,działki numer (...), objętejksięgą wieczystą o numerze (...). Współużytkownikiem wieczystym jestGmina M.G.w udziale wynoszącym(...)części.
(okoliczności bezsporne)
Pismem z dnia 25 maja 2018 roku Prezydent MiastaG.wypowiedziałGminie M.G.dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości i zaproponował nową opłatę roczną od 2019 roku w wysokości 4.432,61 zł z uwzględnieniem stopniowego dochodzenia do wysokości pełnej (w roku 2019 – 1.187,32 zł, w roku 2020 – 2.809,97 zł, od roku 2021 – 4.432,61 zł).
(dowód: wypowiedzenie – k. 45-45v.)
Wartość rynkowa ww. nieruchomości według stanu i cen na datę wypowiedzenia wynosiła 151.800 zł.
(dowód: opinia biegłegoJ. Ś., k. 64-121 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 140-141)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości.
Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.
Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłego sądowegoJ. Ś. (2). W ocenie Sądu opinia biegłego jest w całości wiarygodna i stanowiła podstawę do ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości jak dla gruntu niezabudowanego. Opinia została sporządzona przez biegłego, z dużym doświadczeniem pracy w charakterze biegłego, posiadającego odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegły poprawnie zanalizował stan faktyczny, prawidłowo zgromadził materiały potrzebne do wydania opinii i sporządził ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłego zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościamiorazrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości. Biegły zgodnie w powyższymi przepisami zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen kupna sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele przemysłowe, jako przedmiotu prawa własności, na obszarze administracyjnym miastaG., w cenach z daty wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej.
Strona powodowa zarzuciła biegłemu, że w tabeli na stronie 22. biegły nie przedstawił kryteriów oceny cech przedstawionych w tej tabeli (położenie, otoczenie, wielkość działki, kształt działki oraz uzbrojenie). Powódce brakowało ustalenia rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Nadto powódka zarzuciła biegłemu, że zamieszczony na stronie 20. operatu zbiór transakcji będących podstawą ustalenia wartości nieruchomości zawiera pod poz. 2 transakcję, w której przedmiotem umowy była zabudowana nieruchomość, a przywołana cena zawiera wartość znajdujących się na gruncie budynków.
W odpowiedzi na zarzuty biegły podał, że cechy i ich wagi na karcie 22 opinii zostały określone w oparciu o informacje z rynku lokalnego nieruchomości przeznaczonych pod komunikację oraz doświadczenie zawodowe biegłego, o czym wspomniano na wcześniejszej karcie opinii. Biegły przedstawił również stopniowane cechy przyjęte w procesie wyceny. Odnosząc się do zarzutów dotyczących błędnego przyjęcia nieruchomości porównawczych, biegły zaznaczył, że istniejąca zabudowa nadziałce nr (...)miała znikomą wartość i była przeznaczona do likwidacji, ponieważ Gmina zakupiła ten teren pod drogę średnicową. Poza tym osiągnięta cena mieściła się w przedziale ograniczonym ceną minimalną i maksymalną, a zatem usunięcie jej z próbki transakcji miałoby znikomy wpływ na wartość nieruchomości wycenianej.
Po wyjaśnieniach biegłego strony nie kwestionowały opinii.
Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegły w sposób prawidłowy określił przeznaczenie nieruchomości, dobrał nieruchomości podobne i określił wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd wraz z pisemną opinią uzupełniającą uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia w wysokości 151.800 zł.
Strona pozwana udowodniła więc wzrost wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej w przeważającej mierze. Przy wyrokowaniu sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczoną przez powołanego przez sąd biegłego.
Reasumując, opłata roczna (finalna) biorąc pod uwagę wyniki postępowania dowodowego winna wynosić 4.233,17 zł (jako iloczyn 3% wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłegoJ. Ś. (2)oraz udziału we współużytkowaniu) –art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zważyć należy, że Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2019 roku według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biuletyn SN 2014 nr 2,(...)Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2GospNierU, obowiązuje – począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty – nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2GospNierU, ma – w związku z dokonanym wypowiedzeniem – zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak wpunkcie I. sentencji na mocyart. 72 ust. 3 pkt 5w zw. zart. 77 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Koszty procesu:
O kosztach procesu Sąd orzekł wpunkcie 2. na podstawie przepisuart. 100 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.oraz § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 listopada 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U.2015.1800) i zasądził od powódki jako przegrywającej proces niemal w całości koszty poniesione przez pozwanego w całości, na co składała się opłata za czynności fachowego pełnomocnika pozwanego – radcy Prokuratorii Generalnej w stawce minimalnej wynagrodzenia adwokata. Na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. 2016 poz. 2261) koszty te zasądzono na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.

Koszty sądowe:
Ponadto w punkcie III. wyroku na mocyart. 100 k.p.c.w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych (wynagrodzenie biegłego w wysokości 1.902,37 zł), nakazując ściągnąć je od powódki jako przygrywającej proces w całości.