Sąd Rejonowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 4589/17
Data wyroku: 2019-12-09 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Asesor sądowy Przemysław Kociński
Słowa kluczowe: Potrącenie, Najem
Podstawa prawna: art. 483 kc, art. 498 kc, art. 659 kc

Sygn. akt VIII GC 4589/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 grudnia 2019 roku
Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy
w składzie następującym:
Przewodniczący Asesor sądowy Przemysław Kociński
Protokolant   starszy sekretarz sądowy Dorota Dąbrowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2019 roku wB.
sprawy z powództwaR. R. (1)
przeciwkoR. R. (2)
o zapłatę

I
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 20.272,82 zł (dwadzieścia tysięcy dwieście siedemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt dwa grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od następujących kwot:

a
152,04 zł od dnia 25 października 2016 r. do dnia zapłaty,

b
9.116,00 zł od dnia 11 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

c
342,42 zł od dnia 17 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

d
9.116,00 zł od dnia 11 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty,

e
787,49 zł od dnia 16 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty,

f
758,87 zł od dnia 18 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty,

II
oddala powództwo w pozostałej części,

III
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.767,80 zł (jeden tysiąc siedemset sześćdziesiąt siedem złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV
zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 106,60 zł (sto sześć złotych sześćdziesiąt groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych,

V
zasądza od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 120,20 zł (sto dwadzieścia złotych dwadzieścia groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Asesor sądowy Przemysław Kociński
Sygn. akt VIII GC 4589/17

UZASADNIENIE
PowódR. R. (1)wniósł o zasądzenia od pozwanegoR. R. (2), prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą(...), kwoty 38.504,82 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot i daty szczegółowo wskazanych w treści pozwu. Ponadto domagał się zasądzenia od pozwanego na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Motywując powyższe wskazał, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł z pozwanym w dniu 1 grudnia 2014 r. umowę najmu lokalu użytkowego położonego przyul. (...)wB., w której miał on, po przeprowadzeniu remontów, prowadzić działalność gastronomiczną. Ustalony przez strony czynsz najmu wynosił początkowo 8.600 zł, a następnie 9.116 zł. Nadto pozwany zobowiązany był do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z jednoczesnym zakreśleniem kary umownej w przypadku rozwiązania lub wypowiedzenia umowy przed 1 marca 2017 r. w wysokości odpowiadającej stawce czynszu za cały pozostający do w/w daty okres. Strony miały również postanowić o ustanowieniu kaucji w kwocie 25.800 zł w celu zabezpieczenia roszczeń wynajmującego o czynsz lub opłaty eksploatacyjne, a także przewidywane koszty napraw i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Powód podniósł, iż z uwagi na zaległości z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za okres przekraczający 1 miesiąc, w dniu 29 grudnia 2016 r. umowa najmu została przez niego rozwiązana bez zachowania okresu wypowiedzenia, co zostało w dniu 30 grudnia 2016 r. odebrane osobiście przez pozwanego. Nadto powód obciążył drugą stronę karą umowną w kwocie 18.232 stanowiącej czynsz najmu należny do 1.03.2017 r. i wezwał go do jej uiszczenia w terminie do 31.01.2017 r. W okresie najmu miało powstać zadłużenie z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w łącznej wysokości 20.727,84 zł. O wysokości powyższego powód miał informować pozwanego w toku umowy oraz po jej zakończeniu, w tym wzywać go do jej uiszczenia, wskazując o sposobie rozliczenia uiszczonej przez niego kaucji, którą zaliczył na poczet kosztów przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Mimo powyższego należności nie zostały uiszczone.
Nakazem zapłaty wydanym w dniu 20 września listopada 2017 r. w sprawie VIII GNc 5074/17 Referendarz sądowy orzekł w sposób w całości zgodny z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany, zaskarżając go w całości wniósł o oddalenie powództwa w całości, domagając się jednocześnie zasądzenia od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwany podniósł zarzut potrącenia roszczeń powoda w łącznej kwocie 25.800 zł z tytułu czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz częściowo kary umownej z jego wierzytelnością z tytułu wpłaconej kaucji, co miało wynikać z ustaleń poczynionych w związku z rozwiązaniem umowy. Nadto podniósł, iż osoba, która w imieniu powoda podpisała umowę najmu, nie była do tego uprawniona, z uwagi na brak stosownego pełnomocnictwa. Zaprzeczył temu, aby powód poniósł jakiekolwiek koszty z tytułu przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, zaś wszelkie czynności podjęte przez pozwanego stanowiły nakłady podjęte za wiedzą i zgodą powoda, jednocześnie podnosiły wartość przedmiotu umowy. Powyższe koszty w jego ocenie nie zostało prócz tego w ogóle wykazane. Podniósł, iż nigdy nie otrzymał pisma o zarachowaniu wpłaconej kaucji na poczet kosztów przywrócenia lokalu do stanu wyjściowego, gdyż były one kierowane na niewłaściwy adres.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 1 grudnia 2014 r. powódR. R. (1)iM. R.(wynajmujący) zawarli z pozwanymR. R. (2), prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą(...)(najemca), umowę najmu lokalu użytkowego. Na mocy przedmiotowej umowy, wynajmujący zobowiązali się oddać najemcy do używania przedmiot najmu w postacilokali użytkowych nr (...)położonych wB.przyul. (...)wbudynku nr (...), dla którego Sąd Rejonowy w Bydgoszczy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr KW (...), a najemca zobowiązał się objąć w/w przedmiot w posiadanie i płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z § 3 umowy przedmiot najmu miał być wykorzystywany przez najemcę wyłącznie na cele działalności gastronomicznej, w tym prowadzenie restauracji. Strony nadto ustaliły, iż w/w lokal w chwili zawarcia umowy nie nadaje się do umówionego użytku i koniecznym jest przeprowadzenie prac adaptacyjnych, poprzedzonych uzyskaniem stosowanych zgód i pozwoleń. W toku przedmiotowych działań strony zobowiązały się do wzajemnej współpracy.
Stawka czynszu została określona na kwotę 8.600 zł miesięcznie (§ 4 ust. 1), z tym, że w okresie od 1.12.2014 r. do 28.02.2015 r. czynsz będzie wynosił 1.000 zł, zaś od dnia 1.03.2015 r. do dnia 30.04.2015 r. – 4.300 zł (§ 4 ust. 5 i 6). Nadto najemca zobowiązany został do samodzielnego ponoszenia wszelkich innych opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu, w szczególności do przepisania na siebie licznika energetycznego, gazowego i licznika na wodę (§ 4 ust. 3). Powyższe miały być płatne z góry na podstawie prawidłowo wystawionej i doręczonej przez wynajmującego faktury do dnia 10 dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy powoda (§ 6). Strony uzgodnił, iż wynajmujący jest uprawniony do dokonania zmiany czynszu jeden raz w roku o 6%, co nastąpi w trybie zawiadomienia złożonego przez wynajmującego (§ 8).
Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony (§ 5), z tym, że żadna ze stron nie ma prawa jej wypowiedzenia przed dniem 1 marca 2017 r. (§ 13 ust. 1).
W umowie uzgodniono, iż wszelkie roboty adaptacyjne i przeróbki planowane przez najemcę w przedmiocie najmu muszą być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody (§ 9 ust. 3).
Ustalono, iż stronom przysługuje prawo do rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (§ 13 ust. 1) Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia m.in. w sytuacji gdy najemca będzie zalegać z należnym czynszem najmu lub innymi świadczeniami za dwa pełne okresy płatności i nie dokona zapłaty pomimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty (§ 13 ust. 2 lit. a). W przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę bądź rozwiązania umów przez wynajmującego bez wypowiedzenia przed dniem 1 marca 2017 r. najemca będzie zobowiązany do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu ustalonego zgodnie z niniejszą umową za cały pozostały okres do dnia 1 marca 2017 r. (§ 13 ust. 3).
Strony uzgodniły, iż dla zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego o zaległy czynsz lub opłaty eksploatacyjne, a także przewidywane koszty napraw i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego najemca wpłaci kaucję w wysokości 25.800 zł, która podlega zwrotowi w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy, chyba, że zostanie zaliczona na poczet ewentualnych roszczeń wynajmującego (§ 14).
W umowie zastrzeżono, iż wszelkie zmiany mogą być dokonywane jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 16).
Umowę w imieniu wynajmujących podpisałZ. S., będący zarządcą wynajmowanej nieruchomości, upoważnionym do jej podpisania.

Dowód:

umowa najmu – k. 10-13, wiadomość mailowa – k. 82, zeznania świadkaZ. S.– k. 137-138, przesłuchanie powoda – k. 139,
Przed zawarciem przez strony umowy najmu, w budynku położonym przyul. (...)funkcjonowały trzy odrębne lokale gastronomiczne (dwa na piętrze, jeden na parterze), które miały zostać połączone przez pozwanego w jeden lokal o podwyższonym standardzie. W związku z powyższym powód, chcąc zawrzeć umowę z pozwanym, musiał wcześniej zakończyć umowę najmu z poprzednimi najemcami.

Dowód:

zeznania świadków:J. B.– k. 118v,Z. S.– k. 137v,
Nadzór ze strony powoda nad wykonywanym przez pozwanego pracami remontowymi sprawowałJ. B.. Pozwany zobowiązany był do sporządzenia projektu remontu, uzyskania stosownych zezwoleń i przedłożenia ich powodowi.
Po przejęciu lokali, przed uzyskaniem zezwoleń, pozwany przeprowadzał przede wszystkim prace rozbiórkowo-demontażowe. Jednocześnie prowadzone były prace projektowe oraz postępowanie w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę. Ze strony pozwanego w powyższych pracach oraz postępowaniach brała udział przede wszystkimB. B..
W toku wykonywanych prac przedstawiciel powoda oraz sam powód wskazywali pozwanemu oraz jegoB. B.swoje wątpliwości co do zakresu i charakteru prowadzonych prac.
Okoliczności bezsporne, a nadto

dowód:

zeznania świadków:J. B.– k. 118v,B. B.– k. 140,Z. S.– k. 137v, przesłuchanie powoda – k. 139,
Po przejęciu lokali przez pozwanego powód wykonał w nich prace polegające na wymianie pionów kanalizacji sanitarnej oraz instalacji centralnego ogrzewania. Nadto na parterze budynku został wykonany murowany filar z uwagi na zły stan belki nadprożowej.
Okoliczności bezsporne, a nadto

dowód:

zeznania świadków:J. B.– k. 118-119,Z. S.– k. 137v
Na mocy umowy sprzedaży z dnia 30 stycznia 2015 r. zawartej przed notariuszemA. M., powód nabył odM. R.przysługujący mu udział w wysokości 1/3 we własności nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr KW (...). Z uwagi na powyższeR. R. (1)stał się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.
Okoliczności bezsporne, a nadto

dowód:

odpis zupełny księgi wieczystej – k. 18-33
Z uwagi na problemy z płatnościami czynszu najmu mające miejsce w drugim kwartale 2015 r., złożone zostało w imieniu powoda oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.
W wyniku przeprowadzonych rozmów, w dniu 29 grudnia 2015 r.R. R. (1), w imieniu którego działałZ. S., zawarł z pozwanym aneks do umowy, w którym dokonane wypowiedzenie zostało uznane za niebyłe. W treści dokumentu strony dodały do umowy § 3 ust. 5 stanowiący, iż wszelkie prace adaptacyjne zostaną wykonane przez najemcę po ich zaakceptowaniu przez wynajmującego i na podstawie prawomocnych pozwoleń właściwych organów administracji budowalnej bądź innych organów administracji publicznej. Jednocześnie najemca zobowiązał się do przedłożenia do dnia 30 kwietnia 2016 r. wszelkich projektów architektoniczno-budowlanych wraz z decyzjami właściwych organów dotyczących planowych w przedmiocie najmu prac adaptacyjnych.
Zmieniono § 13 ust. 2 lit a umowy i nadano mu następujące brzmienie „będzie zalegać z należnym czynszem najmu lub innymi świadczeniami za 1 miesiąc i nie dokona zapłaty pomimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowego 7-dniowego terminu ze strony wynajmującego”.
Dodano § 13 ust. 2 lit. d przewidując, iż przyczyną rozwiązania umowy bez wypowiedzenia będzie również niewykonanie obowiązków, o których mowa w § 3 ust. 5.
Nadto zmieniono § 13 ust. 3 umowy nadając mu następujące brzmienie: „W przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę bądź rozwiązania umowy przez wynajmującego bez wypowiedzenia przed dniem 1 marca 2017 r. najemca będzie zobowiązany do zapłaty wynajmującemu kary umownej odpowiadającej sumie czynszu najmu ustalonego zgodnie z niniejszą umową za cały pozostały okres do powyżej oznaczonej daty”.

Dowód:

aneks z dnia 29.12.2015 r. – k. 15-16, zeznania świadkaZ. S.– k. 137v,
Pismem z dnia 16 marca 2016 r. zarządca nieruchomości poinformował pozwanego o tym, iż dniem 1 kwietnia 2016 r. zmianie ulega wysokość czynszu najmu o wartość 6% i w związku z tym będzie on wynosił 9.116 zł.

Dowód:

pismo z dnia 16.03.2016 r. – k. 17
Pozwany uzyskał pozwolenie na prace remontowo-budowlane w lokalu wynajętym od powoda w drugiej połowie 2016 r.
Pomimo powyższego przedmiotowe, właściwe prace remontowe w lokalu nie zostały rozpoczęte.

Dowód:

zeznania świadków:B. B.– k. 141,Z. S.– k. 138, korespondencja mailowa – k. 154
W toku wykonywania rzeczonej umowy powód wystawił w stosunku do pozwanego m.in. następujące rachunki:

-

z dnia 17.10.2016 r. nr(...)na kwotę 152,09 zł tytułem opłat za media z terminem płatności określonym na siedem dni,

z dnia 3.11.2016 r. nr(...)na kwotę 9.116,00 zł tytułem czynszu najmu za miesiąc listopad 2016 r., z terminem płatności określonym na siedem dni,

z dnia 9.11.2016 r. nr(...)na kwotę 342,42 zł tytułem opłat za media z terminem płatności określonym na siedem dni,

z dnia 2.12.2016 r. nr(...)na kwotę 9.116,00 zł tytułem czynszu najmu za miesiąc grudzień 2016 r., z terminem płatności określonym na siedem dni,

z dnia 8.12.2016 r. nr(...)na kwotę 787,49 zł tytułem opłat za media z terminem płatności określonym na siedem dni,

z dnia 10.01.2016 r. nr(...)na kwotę 758,87 zł tytułem opłat za media z terminem płatności określonym na siedem dni,

Okoliczności niesporne, a nadto

dowód:

rachunki – k. 43-48
W połowie 2016 r., z uwagi na konieczność poniesienia wyższych od zakładanych przez pozwanego kosztów przystosowania lokalu do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, strony prowadziły rozmowy na temat zmian w umowie, w szczególności podpisania umowy najmu z udziałem nowego inwestora. Umowa ta miała zostać zawarta na 10 lat. Ostatecznie nie doszło do podpisania zmian w zakresie zawartej umowy z uwagi na nieprzedstawienie przez pozwanego iB. B.szczegółów ewentualnej współpracy.

Dowód:

korespondencja mailowa – k. 154-160, zeznania świadkaB. B., przesłuchanie powoda – k. 139, przesłuchanie pozwanego – k. 140, 162,
Pismem z dnia 10 grudnia 2016 r. skierowanym do pozwanego zarządca nieruchomości zawiadomił, iż na skutek braku zapłaty zaległości z tytułu czynszu jak również opłat eksploatacyjnych w wysokości 19.513,97 zł wzywa go do ich uregulowania w ciągu siedmiu dni, wskazując, iż w przypadku braku uregulowania umowa najmu zostanie wypowiedziana bez zachowania terminu wypowiedzenia, z powołaniem na § 13 ust. 2 punkt d umowy.
Powyższe zostało doręczone pozwanemu w dniu 19 grudnia 2016 r.

Dowód:

zamiar wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego – k. 34, potwierdzenia odbioru – k. 35
W dniu 21 grudnia 2019 r.B. B., występując w imieniu swoim oraz pozwanego, przesłała do powoda wiadomość mailową, w której odniosła się do zamiaru wypowiedzenia umowy. Wskazała na nieprzedstawienie przez powoda projektu umowy najmu z nowym inwestorem, odniosła się do wykonanych w lokalu prac oraz kosztów z tym związanych. Nadto zaproponowała rozwiązanie umowy za porozumieniem stron z dniem 31 grudnia 2016 r. Wniosła również, by zapłacona przez pozwanego kaucja zostałaby zaliczona w poczet zaległości, a ewentualna różnica miałaby zostać rozliczona do 10 stycznia 2017 r. W przypadku takowego rozwiązania wskazała, iż odstąpią od roszczeń z tytułu poniesionych nakładów.

Dowód:

wiadomość mailowa – k. 161
Powód, nie zgodził się na propozycję strony pozwanej. W związku z powyższym zarządca nieruchomości, działając w imieniu wynajmującego, spotkał się w dniu 30 grudnia 2016 r. z pozwanym w lokalu(...). Omówiona została wówczas sytuacja pozwanego, zarządca podjął próbę polubownego zakończenia umowy, tak by nie były generowane dalsze koszty. Pozwany nie złożył wówczas w tym zakresie żadnej deklaracji.
W związku z powyższym zarządca nieruchomości, wręczył pozwanemu oświadczenie, w którym zostało wskazane, iż w związku z nieuregulowaniem czynszu za najem lokalu użytkowego przyul. (...)wB.za miesiące listopad i grudzień 2016 r. w łącznej kwocie 17.200 zł, pomimo wyznaczonej na piśmie dodatkowego terminu, na podstawie § 13 ust. 2 lit. a umowy najmu z dnia 1.12.2014 r. w brzmieniu określonym w aneksie z dnia 29.12.2015 r. dokonuje rozwiązania w/w umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Nadto wyznaczył termin na zdanie lokalu na dzień 10 stycznia 2017 r. godz. 10.00.
Jednocześnie w rzeczonym piśmie, na podstawie § 13 ust. 3 umowy wezwał pozwanego do zapłaty kary umownej odpowiadającej sumie czynszu najmu należnego za okres pozostały do marca 2017 r. tj. od stycznia 2017 r. do lutego 2017 r. w kwocie 18.232 zł.
Nadto została zawarta informacja, iż w związku z uszkodzeniami lokalu wyrządzonymi przez pozwanego w okresie najmu, na podstawie § 14 umowy zamierza zaliczyć wpłaconą przez niego kaucję w wysokości 25.800 zł w całości na poczet przewidywanych kosztów napraw i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Wskazał, iż nie odnajduje żadnych nakładów czy ulepszeń, które miały zostać dokonane w lokalu.
Zapłata wszystkich należności na rzecz powoda miała nastąpić do dnia 10 stycznia 2017 r. Jednocześnie wskazał, iż w przypadku nie wydania lokalu lub nie zapłacenia wszystkich opisanych zobowiązań w wyznaczonym terminie sprawa zostanie skierowana na drogę sądową.
Nadto odniósł się do wiadomości mailowej z dnia 21 grudnia 2016 r
Pomimo wręczenia przedmiotowego pisma, pozwany odmówił pokwitowania jego odbioru. W związku z tym zostało ono również przesłane drogą listowną i odebrane w dniu 16 stycznia 2017 r.

Dowód:

rozwiązanie umowy najmu – k. 36-37, potwierdzenie odbioru – k. 38, przesłuchanie powoda – k. 139, zeznania świadkaZ. S.– k. 138v, przesłuchanie powoda – k. 139,
W dniu 10 stycznia 2017 r. nastąpiło przejęcie wynajętego lokalu przez powoda. W przedmiotowych czynnościach uczestniczyłZ. S.orazJ. B.. Pozwany oraz jego partnerka nie stawili się. W toku powyższych czynności sporządzona została dokumentacji fotograficzna obrazująca stan lokalu.

Dowód:

zeznania świadków:J. B.– k. 118-119,Z. S.– k. 138, dokumentacja fotograficzna – płyta CD zawarta na k. 95
W dniu 11 stycznia 2017 r. powód wystawił w stosunku do pozwanegorachunek nr (...)na kwotę 18.232 zł tytułem kary umownej z terminem płatności określonym na siedem dni. Powyższe zostało przesłane na adres pozwanego wskazany w treści umowy. Korespondencja wróciła niepodjęta.

Dowód:

rachunek – k. 49, zwrócona korespondencja – k. 40-41
Pismem z dnia 12 kwietnia 2017 r. zarządca nieruchomości działając w imieniu powoda wezwał pozwanego do zapłaty łącznej kwoty 38.504,84 zł, na którą składało się18.232,00 zł z tytułu naliczonej przez wynajmującego kary umownej oraz 20.272,84 zł z tytułu zaległego czynszu najmu oraz opłat za media. Powyższe miały zostać uiszczone w terminie do dnia 27 kwietnia 2017 r. pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Jednocześnie w rzeczonym piśmie wskazano, iż oszacowane przez właściciela koszty przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego wynoszą 311.019,62 zł. W związku z tym zostało złożone oświadczenie, iż „wpłacona przez pozwanego przy zawarciu umowy kaucja w kwocie 25.800 zł zostaje w całości zaliczona na pokrycie kosztów usunięcia szkód wyrządzonych przez pozwanego w lokalu”.
Powyższe zostało przesłane na adres pozwanego wskazany w treści umowy. Korespondencja wróciła niepodjęta.

Dowód:

wezwanie – k. 51, zwrócona korespondencja – k. 52-53
Powód, z uwagi na chęć wykonania remontu lokali odzyskanych od pozwanego, założył spółkę o nazwie(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wB.. W/w spółka uzyskała kredyt na częściowe refinansowanie i finansowanie remontu nieruchomości położonej wB.przyul. (...)kwocie 685.000 zł na okres od 13 lipca 2017 r. do 13 lipca 2037 r.
W stosunku do w/w spółki zostały wystawione następujące faktury:

-

nr(...)z dnia 23 października 2017 r. na kwotę 1.519,05 zł przez(...), tytułem wykonania usługi zgodnie z zamówieniemul. (...)oraz zużytych materiałów,

nr(...)z dnia 9.11.2017 r. na kwotę 25.000 zł przez(...), tytułem prac remontowo budowalnych w budynku przyul. (...)wB.,

nr(...)z dnia 17.11.2017 r. na kwotę 6.500 zł przez(...), tytułem prac remontowo budowalnych w budynku przyul. (...)wB..

Dowód:

umowa kredytu wraz z oświadczeniem o poręczeniu – k. 83-86, informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu KRS – k. 87-91, faktury VAT – k. 92-94
Pismem z dnia 22 listopada 2017 r. pozwany złożył powodowi oświadczenie, w tym którym wskazał, iż potrąca wierzytelnościR. R. (1)w łącznej kwocie 25.800 zł wynikające zrachunków o numerach: (...)na kwotę 152,04 zł,(...)na kwotę 9.116,00 zł,(...)na kwotę 342,42 zł,(...)na kwotę 9.116,00 zł,(...)na kwotę 787,49 zł,(...)na kwotę 758,87 zł oraz(...)na kwotę 5.527,18 zł z jego wierzytelnością z tytułu wpłaconej kaucji.
Powyższe zostało nadane bezpośrednio na adres zamieszkania powoda.

Dowód:

pismo z dnia 22.11.2017 r wraz z dowodami nadania i odbioru – k. 109-115
W okresie najmu lokalu użytkowego położonego wB.przyul. (...)pozwany wykonywał prace polegające głównie na usuwaniu tynków i okładzin sufitów oraz usuwaniu ścianek działowych, a także usuwaniu w trakcie skuwania tynków okablowania instalacji elektrycznej.
W szczególności pozwany wykonał następujące prace:

-

rozbiórka ścianek działowych wraz ze skuciem tynków i okładzin ścian (płytki) – 25,943 m2,

skucie tynku – 247,175 m2,

usunięcie 26 sztuk tralek,

rozbiórka okładziny sufitowej – 62,40 m2,

rozbiórka okładziny ścian – 135,972 m2,

wykonanie wykładziny ścian – 1 płyta karton-gips 33,797 m2.

Przedmiotowe prace nie wpływały w żaden sposób na elementy konstrukcyjne, które decydują o stanie technicznym budynku. Lokale, po wykonaniu przedmiotowych prac, nie nadawały się do dalszego użytkowania bez wykonania prac o charakterze odtworzeniowym – przywracającym stan lokali.
Do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego niezbędnym było przeprowadzenie następujących prac:

-

wykonanie ścianek działowych – odtworzenie rozebranych ścianek działowych wraz z wykonaniem skutego tynku i okładzin ścian (płytki) – 25,943 m2,

wykonanie tynków cementowo-wapiennych kategorii III (odtworzenie po skuciu tynków) – 247,175 m2,

wykonanie dodatkowo tynków cementowo-wapiennych kategorii III na wykonanych ściankach działowych obustronnie – 51,886 m2,

odtworzenie balustrady schodowej,

wykonanie okładzin sufitu z płyty(...)62,40 m2,

wykonanie okładzin z płyt(...)na ruszcie (pomniejszone o ilość wykonaną przez pozwanego) – 102,175 m2,

malowanie ścian farbą emulsyjną – 382,967 m2,

malowanie tynków cementowo-wapiennych kategorii III na wykonanych ściankach działowych – 25,943 m2,

malowanie sufitów farbą emulsyjną – okładziny sufitów – 62,40 m2.

Łączna wartość robót koniecznych do wykonania w celu przywrócenia stanu lokalu sprzed wynajmu wynosi 24.243,86 zł netto (29.819,95 zł brutto).
Brak było podstaw do wliczenia w kosztach przywrócenia wynajmowanego lokalu do stanu sprzed wynajmu takich robót jak:

-

odtworzenia instalacji elektrycznej wewnątrz pomieszczeń oraz instalacji wentylacji mechanicznej w pomieszczenia – powyższe wynikało z tego, iż każdorazowo, w toku prac remontowych podlegając one wymianie,

odtworzenia białego montażu i armatury sanitarnej w pomieszczeniach WC – z uwagi na ich naturalne zużycie i wymogi sanitarne.

Przeprowadzenie powyższych robót spowodowałoby przywrócenie przedmiotu najmu do stanu technicznego sprzed zawarcia umowy, nie spowodowałoby wzrostu jego wartości w stosunku do stanu z chwili wydania lokalu pozwanemu. Jest to minimalna wartość prac, którą właściciel lokalu zobowiązany będzie podjąć celem możliwości dalszego użytkowania budynku.
Z racji objęcia ochrona konserwatorską wyłącznie fasady budynku, brak było podstaw do stosowania we wnętrzu lokali tynków szczególnego rodzaju (renowacyjnych).
Z uwagi na brak ustaleń pomiędzy stronami co do stanu poszczególnych urządzeń bądź elementów na dzień wydawania lokalu pozwanemu, nie jest możliwe wskazanie stopnia ich amortyzacji bądź zużycia. Nie jest możliwe dokonanie wyliczenia wartości koniecznych prac do wykonania przywracających lokal do stanu sprzed wydania z uwzględnieniem zużycia lokalu.

Dowód:

pisemna opinia biegłegoA. O.– k. 255-289, ustna opinia uzupełniająca – k. 309-310
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów prywatnych, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana przez strony i nie wzbudziła wątpliwości Sądu, zeznania świadków oraz dowód z przesłuchania stron w zakresie w jakim zostały uznane za wiarygodne, a także na podstawie opinii biegłego sądowegoA. O..
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkaJ. B.albowiem okazały się one spójne, logiczne i spontaniczne, a ponadto znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy. Opisał on w sposób szczegółowy charakter w jakim występował w imieniu powoda oraz jego współpracę ze stroną pozwaną, które to twierdzenia znalazły odzwierciedlenie również w zeznaniachB. B.czy pozwanego. Warto jedynie wskazać, iż przedmiotowy dowód w części w jakiej odnosił się do analizy istniejących uprzednio w lokalu instalacji czy urządzeń jak też charakteru prac przeprowadzonych przez najemcę nosił postać bardziej oceny własnej świadka co do zaistniałej rzeczywistości niż wskazań o faktach, w związku z czym nie mógł mieć decydującego znaczenia przy ustalaniu okoliczności faktycznych.
Zeznania świadkaB. B.Sąd uznał za wiarygodne w części. W szczególności nie znalazło potwierdzenie wskazanie, iż była ona wraz z pozwanym w trakcie odbioru lokalu, gdyż powyższe pozostawało w sprzeczności z zeznaniami świadkówJ. B.orazZ. S.. W podobny sposób należało ocenić wskazania co do akceptacji operacji skuwania tynków. W tym bowiem zakresie przywołani wyżej świadkowie potwierdzili wyłącznie fakt uzgodnienia miejscowych prac odkrywkowych, zaprzeczając zakresowi jaki został faktycznie wykonany. Nadto, w zakresie twierdzeń odnoszący się do uzgodnień w zakresie końcowego rozliczenia umowy, w tym przeznaczenia wpłaconej kaucji, wiedza świadka miała charakter pośredni i opierała się informacja uzyskanych od pozwanego, gdyż sama w tych spotkaniach nie uczestniczyła, ograniczając się do wysłania wiadomości mailowej. W pozostałym zakresie rzeczone zeznania jako jasne, logiczne oraz konsekwentne Sąd uznał za zgodne z rzeczywistością.
W przypadku zeznań świadkaZ. S.Sąd uznał, iż zasługując one na przymiot wiarygodności w zdecydowanej części. W zasadzie jedyne wątpliwości dotyczyły zapisów umowy zawartej pomiędzy stronami, gdzie świadek miał podać, iż rzeczona nie zawierała wskazań co do przeznaczenia wpłaconej kaucji. Twierdzenia świadka na temat tego na co została naliczona kara umowna Sąd ocenił z dużą ostrożnością, mając na uwadze, iż początkowo, bez przypomnienia treści zapisów umowy, w/w podał, iż została naliczona za brak płatności czynszu, zaś dopiero po przytoczeniu odpowiedniego zapisu zmienił zdanie i wskazał na wypowiedzenie umowy przed jej końcem. W tym zakresie, abstrahując od oceny brzmienia językowego omawianego zapisu, prymat należało przyznać tym wskazaniom, które miały charakter spontaniczny, nieobarczony pośrednią sugestią. W pozostałej części Sąd uznał omawiany dowód za wiarygodny.
Odnosząc się do dowodu z przesłuchania strony powodowej w ocenie Sądu zasługiwał on na uwzględnienie w zdecydowanej części. Ich treść była co do zasady jasna, logiczna i konsekwentna, a w połączeniu z zeznaniami świadkówZ. S.czyJ. B.stanowiła pełny obraz zaistniałego stanu faktycznego. W tym miejscu należało wskazać, iż powód w dużej części nie uczestniczył bezpośrednio w wykonywaniu samej umowy, powierzając powyższe zarządcy nieruchomości. Posiadał jednakże wiedzę na temat rozmów prowadzonych przed zakończeniem współpracy stron, gdyż sam, za pośrednictwem wiadomości mailowych czy telefonicznych, w nich uczestniczył. W tym jednakże zakresie należało zwrócić uwagę na pewną niekonsekwencję – w jednym miejscu wskazuje on, iżB. B.zaproponowała rozliczenie kaucji na zaległy czynsz, a w dalszej części podkreśla, iż nigdy nie rozmawiał na temat takowych rozliczeń. Z ustalonego stanu faktycznego jasno zaś wynikało, iż żona pozwanego z takową propozycją się zwracała. Prócz tego należało również zauważyć, iż Sąd dokonując powyższej oceny baczył, że jako osoba bezpośrednio zainteresowana wynikiem sprawy, mógł on przedstawiać jej okoliczności w korzystnym dla siebie świetle.
Dowód z przesłuchania pozwanego zasługiwał w ocenie Sądu na wiarygodność jedynie w części. Po pierwsze brak było podstaw do podzielenia wskazań co do tego, iżZ. S.miał zaproponować rozliczenie kaucji na zaległy czynsz w czasie spotkania związanego z rozwiązaniem umowy. Powyższe bowiem nie zostało potwierdzone przez w/w jak też powoda, a nadto pozostaje w opozycji do treści oświadczenia w przedmiocie rozwiązania umowy, gdzie brak jest takowych uzgodnień. Nie stanowiły prawdy wskazania, iż tynk w lokalu został zerwany jedynie z jednej ściany na parterze oraz z korytarza, gdyż pozostawało to w sprzeczności z opinią biegłego, który wskazał na znaczenie szerszy obszar dokonanych prac „odkrywkowych”, w szczególności na parterze. Niezgodnym z treścią zeznań świadkówZ. S.iJ. B.czy też samego powoda było twierdzenie o braku zastrzeżeń ze strony wynajmującego oraz jego współpracowników w zakresie prowadzonych przez niego prac. Błędnym były również wskazania co do tego, iż nigdy nie została rozliczona z pozwanym kaucja pobrana przy zawieraniu umowy – powyższe jednakże należało uznać bardziej za opinię niż twierdzenie w zakresie faktów, mając na uwadze przedmiot niniejszego postępowania. W pozostałym zakresie twierdzenia pozwanego jako jasne i logiczne Sąd uznał za wiarygodne, bacząc przy tym jednakże, że jako strona mógł przedstawić pewne okoliczności wyłącznie na swoją korzyść.
Opinia biegłegoA. O.była w pełni miarodajna dla rozstrzygnięcia sprawy.W ocenie Sądu została ona wykonana przez biegłego w sposób fachowy, rzetelny oraz pełny i była niezbędna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Biegły w sposób jasny wypowiedział się co do wszystkich wymagających ustalenia okoliczności, wskazując na podstawę faktyczną oraz merytoryczną przyjętych wartości. Nadto przedstawił on w szczegółowy sposób metody dokonanych wyliczeń, które były na tyle szczegółowe na ile pozwalał na to zgromadzony materiał dowodowy. Jednocześnie specjalista, w zakresie w jakim występował pomiędzy stronami spór co do faktycznego zakresu prac, przedstawił opinię wariantową. Jego twierdzenia zostały również uwidocznione na przedłożonych do opinii mapach poglądowych. Prócz tego w ocenie Sądu biegły sądowy w sposób logiczny odniósł się do wszystkich zastrzeżeń sformułowanych przez strony niniejszego postępowania, formułując swoje tezy jasno i w dużej mierze kategorycznie.
Jednocześnie należało stwierdzić, że Sąd przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy nie uwzględnił opinii biegłego sądowegoW. K.. Należało zauważyć, iż strona powodowa zgłosiła szereg zastrzeżeń do rzeczonej opinii, które jednak nie zostały w ocenie Sądu przez specjalistę w sposób właściwy wyjaśnione. Zarówno podstawowa jak również pisemna i ustna opinia uzupełniająca były nieprzekonywujące oraz powierzchowne. Biegły, zamiast przeprowadzić stosowne wyliczenia w oparciu o dostępne możliwości, skupił się bardziej na szacowaniu podstawowych wartości, co w ocenie Sądu nie było wystarczające. Zwłaszcza, iż możliwym było, co pokazał opinia biegłegoO., szczegółowe zbadanie rzeczonego zagadnienia i oparcie się na faktycznych danych. Co więcej, przedmiotowy specjalista jasno wskazał, iż nie przeprowadzał żadnych obmiarów w opiniowanym lokalu. Wszystko to, mając na uwadze wniosek strony powodowej, przemawiało za skorzystaniem z opinii innego biegłego i w ostateczności, mając na uwadze wnioski z niej wynikające, zanegowaniem prawidłowości opinii biegłegoW. K.. Nie bez znaczenia pozostawała również okoliczność, że strony postępowaniade factonie miały poważniejszych zastrzeżeń do opinii biegłegoO..
Sąd pominął dowód z przesłuchania świadkaR. G., gdyż w ocenie Sądu jego przeprowadzenie nie przyczyniłoby się do rozstrzygnięcia sporu, albowiem miałyby on zostać przesłuchany na okoliczności, które pozostawały w zakresie opinii biegłego.
Sąd zważył, co następuje.
Przechodząc do rozważań nad istotą zgłoszonego roszczenia wskazać należało, iż ocenie Sądu nie budziła wątpliwości okoliczność zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu lokalu użytkowego, znajdującego się wB.przyul. (...), który uprzednio stanowił trzy odrębne lokale, w których prowadzona była działalność gospodarcza. Nie znajdowały w tym zakresie uzasadnienia zarzuty podniesione w treści sprzeciwu w zakresie nieistnienia umocowania po stronieZ. S.. Po pierwsze takowe zostało jasno potwierdzone przez samego powoda, zaś zgodnie zart. 99 § 1 k.c.nie była dla niego wymagana żadna forma szczególna. Po drugie, nawet w sytuacji gdyby takowego pełnomocnictwa nie było, to mając na uwadze zachowanie stron, w szczególności strony powodowej, w ocenie Sądu uzasadnionym było stanowisko, iż umowa została ważnie zawarta. Nie ulegało bowiem wątpliwości, iż poprzez chociażby prowadzenie korespondencji z najemcą oraz jego żoną, akceptowanie przebywania wynajmującego w lokalu oraz co w dużej części prac przez niego wykonywanych uznać należało, iż doszło do potwierdzenia zawarcia umowy przezR. R. (1), co w myślart. 103 § 1 k.c.sanowało ewentualne działanieZ. S.bez pełnomocnictwa bądź z przekroczeniem jego zakresu. Po trzecie, nie bez znaczenia była również postawa pozwanego, który nigdy nie kwestionował uprawnieniaZ. S.jak też okoliczności istnienia pomiędzy nim a powodem stosunku obligacyjnego mającego postać umowy najmu lokalu użytkowego. W świetle powyższego przedmiotowy zarzut należało uznać za bezzasadny.
W dalszej kolejności należało podkreślić, iż jasnym w toku niniejszej sprawy było to, iż rzeczona umowa została zawarta pomiędzy stronami na czas nieokreślony, z tym jednak, że postanowili wyłączyć możliwość jej wypowiedzenia przed dniem 1 marca 2017 r. Pomiędzy stronami nie było kwestionowanym również to, że na dzień wydania, lokal nie nadawał się do umówionego użytku, w związku z czym w celu jego dostosowaniu do stanu, który umożliwiałyby pozwanemu prowadzenie założonej przez niego działalności gospodarczej, niezbędnym było przeprowadzenie w nim dość poważnych robót budowlanych, które wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Spornym nie było także to, że uzyskanie rzeczonych pozwoleń nastąpiło dopiero w końcowym okresie współpracy stron i to po przeprowadzeniu określonych prac, które w ocenie pozwanego miały charakter wyłącznie przygotowawczy, zaś według powoda doprowadziły do zdewastowania lokalu. Pomiędzy stronami nie było również sporu co do tego, iż pozwany posiadał zaległości czynszowe, które doprowadziły ostatecznie do zakończenia wzajemnej współpracy stając się bezpośrednią przyczyną złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy.
Spornym natomiast w niniejszej sprawie pozostawało zaś przede wszystkim to w jaki sposób winna zostać rozliczona kaucja wpłacona przez pozwanego w dniu zawarcia umowy, a także stan lokalu po jego przejęciu przez powoda i nierozerwalnie z nim związany koszt materiałów oraz prac, których poniesienie było niezbędne do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika pozwanego ostatnia ze wskazanych kwestii, mimo, że bezpośrednio niebędąca przedmiotem procesu (powód nie domagał się bowiem w niniejszym postępowaniu zapłaty kosztów przywrócenia), była niezbędna do ustalenia, z tego względu, iż w ocenie powoda rzeczone koszty miały zostać pokryte z kaucji, która w wyniku powyższego miał ulec całkowitemu skonsumowaniu. Tym samym, dla oceny przedmiotowego twierdzenia, abstrahując od kwestii zasadności przeznaczenia kaucji na te akurat należności co będzie przedmiotem dalszych rozważań, niezbędnym było przeprowadzenie postępowania dowodowego również w tym zakresie.
Podstawę prawną umowy stron stanowił bezsprzecznieart. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powyższe obowiązki pozostają ze sobą nierozerwalnie związane i stanowią istotę umowy najmu. Emanacją obowiązku najemcy jestart. 669 § 1 k.c., który stanowi, iż najemca jest zobowiązany płacić czynsz w umówionym terminie. Prócz tego należało także zwrócić uwagę naart. 3531k.c., który upoważnia strony zawierające umowę do ułożenia stosunku prawnego według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W odniesieniu do umowy najmu powyższe może w szczególności dotyczyć zasad rozliczania mediów, możliwości rozwiązania czy wypowiedzenia umowy czy też zasad odpowiedzialności w przypadku jej niewypełniania bądź uchybiana poszczególnym obowiązkom, a także końcowych rozliczeń.
Jak wskazano wyżej w sprawie nie było spornym to, iż w okresie objętym żądaniem pozwu (listopad, grudzień 2016 r.) wysokość należnego, miesięcznego czynszu wynosiła 9.116,00 zł (łącznie 18.232 zł) Nie było również rzeczą sporną, iż w przedmiotowym czasie po stronie najemcy powstały zobowiązania z tytułu korzystania z szeroko rozumianych mediów (ogrzewanie, woda), które były refakturowane przez powoda. Powyższe zostało przez strony uzgodnione w treści umowy (§ 4 ust. 3). Ich wysokość wynikała z treści wystawionych rachunków i łącznie wynosiła 2.040,82 zł (152,04 + 342,42 + 787,49 + 758,87) i nie była kwestionowana. Jasne również było, mając na uwadze stanowiska stron, w szczególności strony pozwanej, iż przedmiotowe należności nie zostały zapłacone (abstrahując w tym miejscu od kwestii ich pokrycia z wpłaconej kaucji). Tym samym uznać należało, iż powód wykazał, że po jego stronie istniała wierzytelność w wysokości 20.272,82 zł z tytułu czynszu najmu oraz opłat za zużyte media (ogrzewanie, woda).
Spornym w tym zakresie było natomiast to, czy powyższa należność mogła być przez powoda dochodzona i czy na dzień wydawania wyroku faktycznie istniała. Pozwany bowiem podnosił, iż dokonał jej potrącenia z wpłaconą przez siebie przy zawieraniu umowy kaucją w kwocie 25.800 zł.
Rozważając powyższe należało w pierwszej kolejności wskazać, iż instytucja kaucji gwarancyjnej nie jest regulowana kodeksowo. Jak podnosi się w literaturze przedmiotu i orzecznictwie ma ona charakter gwarancyjny, zabezpieczający. Jej istotą jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego pomiędzy stronami stosunku prawnego, ma ona charakter realny. Po ustaniu stosunku prawnego istnieje obowiązek zwrotu otrzymanej kaucji o ile nie istnieje niezaspokojona wierzytelność objęta zabezpieczeniem. Obowiązek zwrotu bowiem nie istnieje w zakresie niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem. Kluczowe znaczenie w tym zakresie ma jednak umowa stron, która może określać zasady postępowania z wpłaconą kaucją, w szczególności zasady jej rozliczenia, ograniczenia co do roszczeń będących przedmiotem takiego zabezpieczenia czy kolejności ich zaspokajania.
W niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, iż strony dokonały stosownych ustaleń w zakresie powyższej instytucji. Nie ulegało przy tym wątpliwości, iż przedmiotowa kaucja faktycznie została wpłacona w podanej wyżej wysokości. Jednocześnie strony określiły sposób jej rozliczenia. Z § 14 wynikało bowiem, iż dla zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego o zaległy czynsz lub opłaty eksploatacyjne, a także przewidywane koszty napraw i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego najemca wpłaci kaucje w kwocie 25.800 zł. Nadto postanowiono, iż wpłacona kaucja ulega zwrotowi w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy, chyba, że zostanie zaliczona na poczet ewentualnych roszczeń wynajmującego z powyższych tytułów. Ważnym w tym zakresie jest również wskazanie, iż zawarta pomiędzy stronami umowa w § 16 zawierała zapis, że wszelkie zmiany niniejszej umowy mogą być dokonywane jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Analizując powyższe należało wskazać, iż w ocenie Sądu strony w przysługujących im uprawnień w ramach swobody umów, dokonały sprecyzowania sposobu rozliczenia kaucji, poprzez określenie należności na poczet których zostanie ona ewentualnie przeznaczona. Wartym jest podkreślenia, iż omawiany zapis zawiera kilka świadczeń, które mogą zostać zaspokojone z wpłaconej kaucji. Co istotne, nie sposób przyjąć, iż powyższe zawiera jakąkolwiek hierarchizację czy też stopniowanie owych roszczeń. W szczególności na taką interpretację nie pozwala językowe brzmienie analizowanego zapisu. Uzasadnieniem dla odmiennego stanowiska (przewidującego pierwszeństwo należności czynszowych) nie mogło być w ocenie Sądu to, iż należności z tytułu zaległego czynszu zostały wymienione jako pierwsze. Warto bowiem zauważyć, iż kolejne roszczenia są przedzielone spójnikami „lub” oraz „a także”, które nie wskazują na wprowadzenie żadnego stopniowania. Tym samym w pełni uprawnionym było stanowisko, iż w przypadku wystąpienia któregokolwiek z wskazanych zaległości możliwym było dokonanie ich skompensowania z wpłaconą kaucją. Problematycznym natomiast, z racji właśnie braku owego stopniowania czy innego mechanizmu, sytuacja jednoczesnego powstania kilku różnych tytułów uprawniających do skorzystania z kaucji. W żadnym miejscu umowa stron tej kwestii nie reguluje. Tym samym wydaje się uzasadnionym stanowisko, iż decyzja w tym przedmiocie zależy do woli stron, wzajemnych uzgodnień czy też wreszcie od złożenia oświadczeń o odpowiedniej treści i formie przez którąkolwiek ze stron.
Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy należało wskazać, iż jasnym było, iż na dzień rozwiązania umowy istniało zarówno roszczenie wynajmującego z tytułu zaległego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych jak też te dotyczące kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu poprzedniego. Powyższe znajdowało swoją podstawę chociażby wart. 675 § 1 k.c., w myśl którego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Poza tym jego istnienie zostało potwierdzone w przeprowadzonej w toku niniejszego postępowania opinii biegłego sądowego. W ocenie Sądu jasnym było również to, iż strony prowadziły rozmowy na temat ewentualnych rozliczeń kaucji. Warto w tym zakresie powołać się chociażby na treść wiadomości mailowej wysłanej przezB. B.do powoda, czy też twierdzenia samej strony powodowej w tym zakresie. Powyższe jednakże wskazywało wyłącznie na to, iż takowe miały miejsce, jednakże nie potwierdzało – wbrew wskazaniom pozwanego – że w tym zakresie zostały poczynione jakiekolwiek wzajemne, wiążące ustalenia. Uzasadnionym było wręcz przeciwne stanowisko, czego potwierdzeniem było przesłuchanie powoda czy też wreszcie treść pisma stanowiącego rozwiązanie umowy. W powyższym zaś jasno stwierdzono, w jaki sposób wynajmujący zamierza rozliczyć rzeczoną kaucję – przeznaczając ją na koszty przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Oczywiście zgodzić należało się w tym miejscu z twierdzeniami pozwanego, iż powyższe nie mogło zostać potraktowane jako stanowcze stanowisko, lecz wyłącznie jako pewną zapowiedź dalszych działań. Świadczy chociażby o tym użycie zwrotu „zamierza”, a więc takiego, który odnosi się do pewnego wydarzenia w przyszłości. Jednocześnie w toku niniejszego postępowania ustalono, iż na powyższe pozwany w żaden sposób nie odpowiedział. Sam przyznał bowiem w toku przesłuchania, potwierdzając fakt otrzymania rzeczonego pisma, iż nie udzielił wówczas żadnej odpowiedzi, chcąc skonsultować decyzję z innymi osobami. Nie zostało zaś wykazane, iż toczyła się następnie jakakolwiek dalsza korespondencja czy też rozmowy pomiędzy stronami, w których pozwany kwestionowałby taki sposób rozliczenia kaucji. W tym kontekście warto zauważyć, iż logicznym byłoby, w sytuacji gdyby doszło do jakichkolwiek uzgodnień na którego powoływał się pozwany, kwestionowanie zarówno oświadczenia w przedmiocie rozwiązania umowy czy też dalszych pism zawierających oświadczenia w tym zakresie. Taka postawa nie została jednak w toku niniejszej sprawy wykazana. Jedynie dla porządku należało wskazać, iż wiadomość mailowa pochodząca od żony pozwanego, została przesłana przed wręczeniem oświadczenia w przedmiocie rozwiązania umowy, a więc nie mogła stanowić odpowiedzi na, jak to nazwał pozwany, propozycję wynajmującego. W podobny sposób, a więc jako stanowiące zapowiedź przyszłych działań, należało ocenić wskazanie znajdujące się w piśmie powoda z dnia 11 stycznia 2017 r. (k. 39).
W ocenie Sądu zgoła odmiennie potraktować natomiast należało oświadczenia znajdujące się w piśmie datowanym na dzień 12 kwietnia 2017 r., którego pozwany zdaje się nie dostrzegać w ramach prezentowanych przez siebie twierdzeń. W jego treści znalazło się nie tylko określenie wierzytelności przysługującej powodowi – poprzez wskazanie wysokości przewidywanych kosztów przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego – jak również roszczenia pozwanego – o zwrot wpłaconej kaucji. Nadto wyraźnie stwierdzono, iż „wpłacona (…) przy zawarciu umowy kaucja w kwocie 25.800 zł zostaje w całości zaliczona (…)” co bezsprzecznie stanowi oświadczenie o charakterze stanowczym i odnosiło się do czynności dokonanej, a nie tej, które będzie miała ewentualnie miejsce w przyszłości. Inaczej mówiąc, poprzez rzeczone pismo powód w sposób jasny i wyraźny wskazał w jaki sposób rozliczył uiszczoną kaucję, a mając na uwadze wysokość przedmiotowej wierzytelności wynajmującego (potwierdzoną opinią biegłego sądowego), po stronie najemcy nie pozostała już żadna kwota tytułem jej zwrotu.
Prócz powyższego podkreślić należało, iż w ocenie Sądu powyższe zostało w sposób prawidłowy przedstawione drugiej stronie. Oczywiście z zebranego materiału dowodowego wynikało, iż korespondencja je zawierająca nie została podjęta przez pozwanego, lecz z uwagi na skierowanie jej na właściwy adres uznać należało, iż pozwany miał możliwość się z nią zapoznać. W tym zakresie należało bowiem mieć na względzie to, iż omawiane pismo zostało wysłane na adres wskazany przez pozwanego w treści umowy (ul. (...),C.), a który nie został w późniejszym czasie zmieniony czy odwołany. Nadto, takowy adres był ujawniony od samego początku w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako adres głównego miejsca wykonywania działalności (k. 66). Co więcej na przedmiotowy były kierowane wcześniejsze pisma powoda, w tym te bezpośrednio przed (k. 34-35) jak i po rozwiązaniu umowy (k.38) i były one podejmowane. Tym samym w ocenie Sądu powód był uprawniony do skierowania przedmiotowej korespondencji pod ten właśnie adres, zwłaszcza, że nie miał żadnych podstaw do przyjęcia, iż rzeczony nie jest prawidłowy.
W świetle powyższego, w ocenie Sądu całokształt powyższych okoliczności prowadził do wniosku, iż co prawda strony nie dokonały wspólnego ustalenia sposobu rozliczenia wpłaconej kaucji, jednakże na mocy oświadczenia strony powodowej powyższa została w całości rozliczona z przysługującym mu roszczeniem z tytułu kosztów przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. W tym zakresie powód nie tylko skorzystał z uprawnienia wynikającego z treści umowy (regulującego sposób rozliczenia kaucji), ale przede wszystkim złożył skuteczne oświadczenie o potrąceniu, spełniające przesłanki zart. 498 k.c.Obie wierzytelności były bowiem wzajemne, jednorodzajowe, wymagalne (w przypadku obu stan ten powstał z chwilą zakończenia i wydania przedmiotu najmu) oraz zaskarżalne. Nadto, w myślart. 499 k.c., rzeczone oświadczenie, mając na uwadze przywołane wyżej okoliczności, zostało złożone drugiej stronie.
Podnoszone w tym zakresie zarzuty strony pozwanej nie znajdowały uzasadnienia. Jak wskazano wyżej, w toku niniejszego postępowania nie zostało ustalone, iż doszło pomiędzy stronami w tym zakresie do jakichkolwiek uzgodnień. Za takowe nie można było uznać propozycji składanych przez żonę pozwanego, gdyż ostatecznie nie znalazły akceptacji powoda. Nie ustalono również abyZ. S.w tym zakresie zapewniał o takim właśnie sposobie wzajemnych rozliczeń. Złożone natomiast w piśmie z dnia 22 listopada 2017 r. oświadczenie pozwanego o potrąceniu, w sensie formalnym prawidłowe i w innych okolicznościach faktycznych z pewnością mogące zostać uznane za uzasadnione, w niniejszej sprawie z uwagi na uprzednie, dokonane w kwietniu 2017 r. oświadczenie strony powodowej, które spowodowało wygaśnięcie roszczeń pozwanego z tytułu zwrotu/rozliczenia wpłaconej kaucji, nie wywierało skutków, jakie strona wiązała z jego złożeniem, a więc rozliczenia zaległości czynszowych.
Warto było w tym miejscu wskazać, iż w ocenie Sądu powód zdołał wykazać, iż przysługująca mu wierzytelność przedstawiona do potrącenia z wpłaconą kaucją, przewyższa wysokość tejże kaucji. Potwierdziła to przeprowadzona w sprawie i uznana za miarodajną opinia biegłegoA. O.. Sąd w całości podzielił wnioski w niej zawarte, przyjmując je jako swoje. Warto było w tym miejscu wskazać, iż końcowe wyliczenia specjalisty zostały poprzedzone szczegółowymi wyliczeniami w zakresie ilości materiałów oraz prac, a te miały oparcie w dokonanych pomiarach, przeprowadzonych w lokalu. Oczywiście, z racji stanu lokalu z dnia oględzin oraz charakteru dostępnego materiału dowodowego, powyższe nie mogły i nie miały charakteru wskazań dotyczących całkowitych kosztów w tym zakresie. Stanowiły jedynie, jak wskazał biegły, pewne minimum, które wynajmujący będzie zobowiązany ponieść celem możliwości dalszego użytkowania budynku i podjęcie innych, dalszych prac. Mimo dokonania szczegółowych pomiarów stanowiły pewien rodzaj kompromisu, który był konieczny z uwagi na zastany w dniu sporządzenia opinii stan faktyczny. Specjalista, odnosząc się do zarzutów sformułowanych przez strony jasno sformułował swoje stanowisko, uznając, iż nie ma podstaw do zmiany wniosków przyjętych w opinii podstawowej. W szczególności wskazał, iż w sprawie brak było wyczerpującej dokumentacji wykonanej na etapie przekazywania lokalu, która zawierałaby określenie stanu poszczególnych jego elementów na rzeczony moment, co miało wpływać na niemożność uwzględnienia stopnia amortyzacji. Wbrew wskazaniom pełnomocnika pozwanego powyższe nie stanowiło podstawy do uznania, iż powód nie wykazał wysokości rzeczonego roszczenia – biegły bowiem jasno podniósł, iż w jego ocenie lokal wymaga prac odtworzeniowych, które w zakresie przez niego określonym doprowadziłyby wyłącznie do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu technicznego sprzed zawarcia umowy, a nie do wzrostu jego wartości, a więc wzbogacenia po stronie wynajmującego.
Tym samym roszczenie powoda w zakresie należności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych na dzień wydawania wyroku istniało i było wymagalne, w związku z czym podlegało zasądzeniu w puncie I wyroku w łącznej kwocie 20.272,82 zł.
W dalszej kolejności należało przejść do drugiego ze zgłoszonych przez powoda roszczeń, a dotyczącego kwoty 18.232 zł z tytułu kary umownej. Rozważania nad rzeczoną kwestią rozpocząć należało od kwestii związanej z zakończeniem współpracy stron, która to bezsprzecznie determinowała możliwość nałożenia takowego obciążenia. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom pełnomocnika pozwanego zawartych w mowie końcowej, nie budziło wątpliwości to, iż przedmiotowa umowa została rozwiązana nie na mocy porozumienia stron, lecz oświadczenia złożonego przez powoda w dniu 29 grudnia 2016 r., odebranego przez pozwanego następnego dnia, w przedmiocie rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Po pierwsze takowy wniosek wynikał w sposób jednoznaczny z treści rzeczonego oświadczenia, które zawierało wyraźne wskazanie co do takiego sposobu zakończenia współpracy. Po drugie – z istoty porozumienia wynika, iż stanowi ono emanację woli co najmniej dwóch stron. W niniejszej sprawie nie sposób przyjąć, by w jakikolwiek sposób strony doszły w tym zakresie do porozumienia, a nadto, by przedmiotowe znalazło materialny, zewnętrzny wyraz. Wbrew wskazaniom pozwanego, złożenie pisma oznaczonego datą 29.12.2016 r. w sposób jasny prowadzi do wniosku, iż umowa została zakończona jednostronnym oświadczeniem woli wynajmującego o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia.
W ocenie Sądu jasnym była również przyczyna złożenia powyższego oświadczenia – wynikało to jednoznacznie z jego treści, gdzie zarówno odwołano się do § 13 ust. 2 lit. a umowy („będzie zalegać z należnym czynszem najmu lub innymi świadczeniami za 1 miesiąc i nie dokona zapłaty pomimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowego 7-dniowego terminu ze strony wynajmującego”) jak też wskazano na niedochowanie dodatkowego terminu na uregulowanie należności za co najmniej jeden miesiąc. Takowy powód został również potwierdzony przez świadkaZ. S.jak też nie był negowany przez powoda. Należało przy tym również wskazać, iż istnienie podstaw faktycznych do takowego oświadczenia nie było kwestionowane przez samego pozwanego, który potwierdził fakt występowania zaległości czynszowych.
Jasnym w toku niniejszego postępowania było również to, że strony uzgodniły w § 13 ust. 3 umowy (w brzmieniu nadanym aneksem z dnia 29.12.2015 r.), iż w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę bądź rozwiązania umowy przez wynajmującego bez wypowiedzenia przed dniem 1 marca 2017 r. najemca będzie zobowiązany do zapłaty wynajmującemu kary umownej odpowiadającej sumie czynszu najmu ustalonego zgodnie z niniejszą umową za cały pozostały okres do powyżej oznaczonej daty. Pozwany zarzucał, iż powyższy zapis naruszaart. 483 k.c., gdyżde factoprzewiduje karę umowną za niewykonanie zobowiązania pieniężnego w postaci niepłacenia czynszu. Strona przeciwna argumentowała, iż powyższa została nałożona z tytułu naruszenia zobowiązania polegającego na trwaniu w umowie do pewnego minimalnego czasu, określonego przez strony.
Rozważając powyższe w pierwszej kolejności należało odwołać się do treściart. 483 oraz art. 484 k.c.Zgodnie z pierwszym z wyżej powołanych przepisów (§ 1), można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Treść przywołanego przepisu zawęża zakres zastosowania kary umownej i ma charakteriuris cogentis. Oczywiście w pełni dopuszczalnym jest zastrzeganie kar umownych na wypadek skorzystania przez jednego z kontrahentów z uprawnienia kształtującego, np. wypowiedzenia umowy lub odstąpienia od niej. W tych przypadkach orzecznictwo i doktryna w dominującym poglądzie zwracali uwagę, że nie można jednak abstrahować od tego, co stanowiło przyczynę złożenia jednostronnego oświadczenia. W sytuacji gdy powyższe spowodowane jest wyłącznie niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem świadczenia pieniężnego przez kontrahenta, należy uznać, że kara umowna zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia z tej przyczyny, w istocie stanowi pośrednio sankcję za niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia pieniężnego i wówczas stanowi to naruszenie bezwzględnie obowiązującegoart. 483 § 1 k.c.(tak SA w Warszawie, I ACa 1112/13, LEX 1466975). Prawidłowość przedmiotowego stanowiska została w sposób jednoznaczny przesądzona również w najnowszej uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r. (sygn. akt III CZP 3/19), gdzie wskazano, iżnie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym.Inaczej mówiąc, analiza skuteczności zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy czy jej rozwiązania bądź wypowiedzenia nie może być oceniana wyłącznie przez pryzmat samego faktu dokonania rzeczonej czynności prawnokształtującej, lecz winna uwzględniać przyczynę uzasadniającą skorzystanie z danego prawa. W przypadku zaś ustalenia, iż ową przyczynę stanowi wyłącznie naruszenie obowiązków o charakterze pieniężnym, tak zastrzeżoną karę umowną należy uznać za niedopuszczalną i nieważną (art. 58 § 1 k.c.w zw. zart. 483 § 1 k.c.).
W niniejszej sprawie rzeczona kara umowna zastrzeżona została w § 13 ust. 3 umowy stron. Jednocześnie w § 13 ust. 2 przewidziano cały szereg podstaw uprawniających wynajmującego do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia związanych zarówno z naruszeniem obowiązków o charakterze pieniężnym (pkt a), jak też niepieniężnym (pkt b-d).
W niniejszej sprawie, jak zaznaczono już wyżej, nie ulegało żadnej wątpliwości, iż przyczyną rozwiązania przez powoda umowy najmu był brak uiszczania przez pozwanego czynszu w terminie. Prócz powyższego powód, pomimo istnienia takowej możliwości, mając na uwadze chociażby stan lokalu czy też prowadzenie prac o szerokim zakresie, bez wymaganych pozwoleń odpowiednich władz jak i aprobaty z jego strony, nie wskazał na żadną inną okoliczność, którą kierował się przy składaniu oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia. Tym samym w ocenie Sądu jedyną, rzeczywistą przesłanką wypowiedzenia umowy przez wynajmującego było właśnie nieterminowe regulowanie czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi przez pozwanego. Zapłata czynszu – zgodnie zart. 659 § 1 k.c.– stanowi zaś podstawową powinność najemcy, ale bez wątpienia, w tym przypadku chodzi o świadczenie pieniężne.
W ocenie Sądu nie sposób było podzielić wskazań powoda, iż w rzeczywistości domagał się on zasądzenia na jego rzecz kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego w postaci trwania przez strony w stosunku zobowiązaniowym. Brak było podstaw, aby przyjąć taką interpretację oświadczeń woli stron w przypadku rozwiązania umowy najmu z powodu opóźnienia w zapłacie świadczeń pieniężnych. Nie sposób bowiem uznać, aby w umowie strony przewidziały po stronie najemcy bezwzględny obowiązek pozostawania w stosunku najmu aż do upływu wskazanego w umowie terminu i że to niewywiązanie się z tego zobowiązania o charakterze niepieniężnym, niezależnie od zaistniałej przyczyny rozwiązania umowy, w świetle § 13 ust. 3 umowy, rodziło po stronie powoda uprawnienie do żądania kary umownej. Analiza treści całej umowy nie pozwala przyjąć, że taka właśnie była zgodna wola stron w rozumieniuart. 65 § 2 k.c.Wypada zauważyć, że pomimo zastrzeżenia braku możliwości wypowiedzenia umowy przed 1 marca 2017 r. (§ 13 ust. 1), zapis kary umownej odnosił się również do takiego właśnie sposobu zakończenia współpracy stron („wypowiedzenia umowy przez najemcę”, a więc czynności ze strony najemcy), a nie tylko jej rozwiązania przez wynajmującego. Nadto, w umowie strony same przewidziały możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego bez wypowiedzenia, a skorzystanie przez niego z tego uprawnienia, uzależnione jedynie od jego woli, automatycznie czyniłoby niemożliwym wywiązanie się przez najemcę z obowiązku trwania w umowie. Co warte podkreślenia, to powód wybrał zarówno ten właśnie sposób zakończenia umowy jak też chwilę złożenia rzeczonego oświadczenia. Nic nie stało zaś na przeszkodzie, aby kontynuować umowę do końca lutego 2017 r. (a więc przez jedynie dwa kolejne miesiące).
Warto było również wskazać, iż zastrzeżenia kary umownej w § 13 ust. 3 umowy dokonano na wypadek wypowiedzenia umowy przez najemcę lub rozwiązania umowy przez wynajmującego bez wypowiedzenia, między innymi w wypadku określonym w § 13 ust. 2 lit a, który bezsprzecznie w okolicznościach ustalonych w niniejszej sprawie się ziścił. Nie było również rzeczą sporną, iż przyczyna ta leżała po stronie najemcy. Treść postanowień umowy, w tym uzgodniony przez strony sposób określenia wysokości kary umownej, pozwalają stwierdzić, że zastrzeżenie tej kary miało zabezpieczyć interes ekonomiczny wynajmującego, który wskutek wypowiedzenia umowy przed terminem zostałby pozbawiony świadczeń pieniężnych, jakie najemca zobowiązany byłby na jego rzecz uiszczać w razie dalszego trwania umowy. Kara umowna miała zatem na celu zrekompensowanie wynajmującemu szkody, jaka wiązałaby się z wcześniejszym zakończeniem stosunku najmu, a polegającej na nieuzyskaniu od najemcy świadczeń pieniężnych z tytułu tej umowy za okres od dnia rozwiązania umowy do końca okresu obowiązywania najmu określonego w umowie. W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że kara umowna zastrzeżona w § 13 ust. 3 umowy na wypadek rozwiązanie umowy przez wynajmującego na podstawie § 13 ust. 2 pkt a, z tytułu której powód domaga się zapłaty kwoty 18.232 zł, powiązana została z obowiązkami najemcy o charakterze niepieniężnym.
Wszystko powyższe wskazywało więc, iż w istocie powód domagał się zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania pieniężnego, co należało uznać za niedopuszczalne w świetle imperatywnego brzmieniaart. 483 § 1 k.c.Z tego względu, Sąd uznał zastrzeżenie kary umownej za niedopuszczalne i na podstawieart. 58 § 1w zw. zart. 3531k.c.orazart. 483 § 1 k.c.uznał za nieważne postanowienie o karze umownej, o ile miałaby ona być naliczona na wypadek rozwiązania umowy z uwagi na niezapłacenie należnego czynszu przez najemcę.
Na marginesie należało jedynie zwrócić również uwagę na to, iż przedstawiona wyżej interpretacja w żaden sposób nie ograniczała powoda w możliwości uzyskania żądanej kwoty na innej podstawie prawnej – jako odszkodowania dochodzonego na zasadach ogólnych, a więc z powołaniem się naart. 471 k.c.Skoro bowiem strony umowy najmu uzgodniły pewien minimalny okres w jakim rzeczona umowa miała obowiązywać, to w przypadku jej zakończenia przed rzeczonym terminem możliwym jest wnioskowanie, iż w wyniku powyższego wynajmujący poniósł szkodę mającą postać utraconych korzyści (lucrum cessans)– spodziewanego czynszu najmu.W takim jednak wypadku to na żądającym spoczywa obowiązek wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności, a więc wystąpienie szkody, nieprawidłowości w działaniu zobowiązanego oraz związku przyczynowego. W przypadku natomiast kary umownej strona uprawniona znajduje się w daleko lepszej pozycji, gdyż zobowiązana jest wyłącznie do wykazania istnienia uzgodnień w zakresie kary umownej oraz wypełnienia przesłanek faktycznych ją warunkujących, bez konieczności wykazywania chociażby wystąpienia czy wysokości szkody. W niniejszej sprawie roszczenie strony powodowej zostało w tym zakresie jednoznacznie określone – zarówno co do podstaw faktycznych jak i prawnych, dlatego też Sąd nie miał podstaw by prowadzić w tym zakresie działania z urzędu, a powyższe uwagi zostały poczynione jedynie dla porządku.
Podsumowując wszystkie powyższe rozważania, Sąd doszedł do przekonania, iż powodowi należała się zapłata jedynie kwoty 20.272,82 zł tytułem czynszu najmu za listopad oraz grudzień 2016 r., opłat eksploatacyjnych wraz z należnymi odsetkami o czym orzeczono w punkcie I wyroku.
O odsetkach od przedmiotowych należności Sąd orzekł na postawieart. 481 § 1 i 2 k.c.mając na uwadze terminy wskazane w treści przedłożonych do akt rachunków, przy uwzględnieniu zapisów zawartej pomiędzy stronami umowy najmu. W tym zakresie żądanie określone przez powoda zasługiwało na uwzględnienie w całości.
W pozostałym natomiast zakresie, a więc co do kwoty 18.232 zł stanowiącej karę umowną, zgłoszone roszczenie nie znajdowało podstaw, w związku z czym Sąd oddalił powództwo na podstawieart. 483 § 1 k.c.a contrario(pkt. II).
O kosztach Sąd orzekł w punkcie drugim sentencji, na mocyart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c., a więc zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik procesu, przy założeniu, że powód wygrał sprawę w 53%.
Koszty poniesione przez powoda wyniosły 6.543 zł i objęły opłatę sądową od pozwu w kwocie 1.926 zł, opłatę od pełnomocnictwa 17 zł, koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych /Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm./) oraz zaliczkę uiszczona na poczet wynagrodzenia biegłego (1.000 zł). Podstawiając do powyższej kwoty procent wygranej, ustalono, iż powodowi należy się zwrot 3.467,79 zł. Pozwany natomiast poniósł koszty w łącznej kwocie 3.617 zł. Na powyższą kwotę składała się opłata od pełnomocnictwa 17 zł oraz koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych /t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265/). Mając na uwadze wysokość, w jakiej pozwany wygrał (47%), należał mu się zwrot w wysokości 1.699,99 zł.
Ostatecznie więc, mając na uwadze powyższe wyliczenia i dokonując kompensaty wzajemnych roszczeń, pozwany jest zobowiązany do zapłaty na rzecz powoda kwoty 1.767,80 zł (3.467,79 – 1.699,99) tytułem zwrotu kosztów procesu. Taką też kwotę Sąd zasądził w punkcie III wyroku.
W punktach IV i V na podstawieart. 84 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 90, poz. 594 ze zm.), strony zostały zobowiązane do zapłaty na rzecz Skarbu Państwa łącznie kwoty 226,80 zł tytułem nieuiszczonych wydatków sądowych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa tytułem kosztów wynagrodzenia biegłych, które nie zostało pokryte z uiszczonej przez powoda zaliczki. Obowiązek ten został rozdzielony stosownie do zakresu rozstrzygnięcia co do roszczenia głównego. W związku z tym od powoda Sąd zasądził kwotę 106,60 zł (47% z 226,80 zł), zaś od pozwanego 120,20 zł (53% x 226,80 zł). Jedynie na marginesie należało zauważyć, iż powyższymi rozliczeniami Sąd nie objął kosztów sądowych przyznanych biegłemu na podstawie postanowienia z dnia 22 listopada 2019 r. (2.612,92 zł), które to nie było na dzień wydawania wyroku prawomocne, oraz kosztów ustnej opinii uzupełniającej (206,87 zł).
Asesor sądowy Przemysław Kociński