Sąd Rejonowy w Puławach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 348/18
Data wyroku: 2019-05-31 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Asesor Sądowy Elżbieta Wojciechowska
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: Art. 394 § 1 kc, 390 § 3 kc
Teza: Zadatek został ustalony przez strony w umowie przedwstępnej i roszczenie o jego zwrot jest roszczeniem z umowy przedwstępnej ulegający przedawnieniu w terminie określonym w art. 
390 par. 3 kc.

Sygnatura akt I C 348/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia, 31 maja 2019 roku
Sąd Rejonowy w Puławach I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodnicząca: Asesor Sądowy Elżbieta Wojciechowska
Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Mitruczuk
po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2019 roku w Puławach
sprawy z powództwaZ. W.
przeciwkoB. G.
o zapłatę

I
oddala powództwo w całości;

II
zasądza od powódkiZ. W.na rzecz pozwanejB. G.kwotę 3617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 348/18

UZASADNIENIE
W dniu 25 czerwca 2018 roku powódkaZ. W.wniosła pozew o zapłatę przeciwko pozwanejB. G.kwoty 10.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 15 czerwca 2012 roku do dnia zapłaty. Żądała zwrotu kosztów postępowania od pozwanej. W uzasadnieniu podała, że w dniu 30 maja 2012 roku podpisała umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w bloku przyul. (...)wP.zB. G.. Dała 10.000 zł zaliczki z swoich oszczędności. Mieszkanie to miało być dla kuzynki, która ją poprosiła o pomoc. W dniu 9 czerwca 2012 roku kuzynka zadzwoniła do niej mówiąc, że rezygnuje z zakupu, gdyż babcia jej męża podarowała im działkę pod budowę domu. Powódka podała, że poinformowała o tym, że rezygnuje z zakupu mieszkania pozwaną i prosiła ją o zwrot zaliczki. Pozwana powiedziała, że zwróci ją przy najbliższym przyjeździe doP.– co jednak nie nastąpiło. Przy podpisaniu umowy pozwana wraz z mężem zapewniali powódkę, że nie będzie problemu ze zwrotem zaliczki gdyby zakup nie doszedł do skutku. Powódka podejrzewa, że pozwana nie była właścicielką mieszkania, nie była tam wcześniej zameldowana, mieszkała tam jej ciotka, która zmarła. Pozwana przy zawarciu umowy przedwstępnej nie podała swojego właściwego adresu zamieszkania licząc na to, że nikt jej nie znajdzie i nie będzie się domagał zwrotu zaliczki. Pozwana mieszkanie sprzedała we wrześniu 2012 roku, a powódka czuje się oszukana(pozew k. 3-6).
PozwanaB. G.reprezentowana przez adwokata w odpowiedzi na pozew wniosła o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanejB. G.kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm prawem przewidzianych. Pozwana w całości zakwestionowała żądanie pozwu oraz zaprzeczyła twierdzeniom powódki poza wyraźnie przyznanymi. Pozwana przyznała, że w wyniku umowy przedwstępnej doszło do wpłacenia kwoty 10.000 zł przez powódkę, lecz był to zadatek, a nie zaliczka wskazując, że tak stanowiła umowa w§ 3. Zgodnie z zapisami umowy orazkodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Warunek ten został spełniony, gdyż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy powódki, która poinformowała, że rezygnuje z zakupu mieszkania. Tym samym zadatek przepadł na rzecz pozwanej. Pozwana zaprzeczyła, by zadeklarowała zwrot powódce kwoty 10.000 zł. Z ostrożności procesowej strona pozwana podniosła także zarzut przedawnienia zgodnie zart. 390 § 3 k.c.podnosząc, że roszczenia z umowy przedwstępnej, w tym roszczenie o zwrot zadatku przedawnia się w terminie rocznym(odpowiedź na pozew k. 42-44).
W toku rozprawy w dniu 20 marca 2019 roku powódkaZ. W.potrzymała pozew i podniosła, że odstąpiła od umowy w ciągu 14 dni (protokół k. 53). Podała, że wykreśliła dwa punkty w umowie złożonej do sądu, bo uważała, na podstawie tego co powiedziała jej pozwana, że nie będą one obowiązywać. Potwierdziła autentyczność swojego podpisu na oryginale umowy złożonym w toku rozprawy przez pozwaną (protokół k. 55). Na kolejnej rozprawie w dniu 31 maja 2019 roku zarzuciła, że pozwana sfałszowała jej podpis na umowie, jednakże po okazaniu jej tej umowy, potwierdziła jego autentyczność(protokół rozprawy k. 61).
Pełnomocnik pozwanej nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie(protokół k. 53).
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 30 maja 2012 rokuB. G.zawarła przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności do lokalu mieszkalnego znajdującego się zP.przyul. (...)zZ. W.. Strony umowy postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 30 lipca 2012 roku za kwotę 120.000 zł.B. G.na poczet należności z tytułu ceny otrzymała w dniu zawarcia umowy przedwstępnej kwotę 10.000 zł tytułem zadatku. W § 3 pkt. 2 umowy postanowiono, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości, a w § 3 pkt. 3 postanowiono, że w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W sprawach nieuregulowanych odwołano się do przepisówkodeksu cywilnego. Umowę sporządzono w 2 jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron umowy. Umowę własnoręcznie podpisałaB. G.jako sprzedająca iZ. W.jako kupująca. W chwili zawarcia umowy, nie posiadała ona żadnych przekreśleń. Na egzemplarzu umowy, który otrzymałaZ. W.pod jej treścią podano numer telefonuB. G.. Umowa jest przewidywała prawa odstąpienia od umowy (dowód umowa k. 56, częściowo zeznaniaZ. W.k. 62v).
Do podpisania umowy przedwstępnej doszło w mieszkaniuZ. W.w obecnościD. G.- mężaB. G..Z. W.przekazała przy zawarciu umowy przedwstępnej kwotę 10.000 zł tytułem zadatku. Uczyniła to po przeczytaniu projektu umowy, który następnie strony wypełniły podając swoje dane osobowe, opisując lokal będący przedmiotem umowy, cenę nabycia oraz wpisując kwotę zadatku(dowód: zeznaniaD. G.k. 61 v – 62, częściowo zeznaniaZ. W.k. 62v, umowa k. 56).
Z. W.była zainteresowana ofertą zakupu tego lokalu z uwagi na to, że o pomoc w znalezieniu mieszkania poprosiła ją kuzynka, która w tym czasie znajdowała się w szpitalu w związku z zbliżającym się porodem.Z. W.nie posiadała pełnomocnictwa od kuzynki do zawarcia umowy w jej imieniu.Z. W.chciała jej pomóc, gdyż była przekonana, że kuzynka nie będzie miała gdzie zamieszkać po porodzie. Kuzynka nie oglądała lokalu, którego dotyczyła umowa przedwstępna, mimo toZ. W.zapewniała, że lokal zostanie nabyty, będąc przekonana, że jest on niezbędny kuzynce(dowód: częściowo zeznaniaZ. W.k. 62v, zeznaniaD. G.k. 61 v – 62, zeznaniaB. G.k. 62v-63).
Po zawarciu umowy przedwstępnej kuzynkaZ. W.poinformowała ją, że otrzymała z mężem darowiznę działki gruntu na której mają zamiar wybudować dom, wobec czego lokalu przyul. (...)wP.jest jej zbędny. W dniu 9 czerwca 2012 rokuZ. W.telefonicznie poinformowałaB. G., że rezygnuje z zakupu mieszkania(dowód: kopia umowy k. 7 i k. 59, częściowo zeznaniaZ. W.k. 62v).
Z. W.po zawarciu umowy na własnym egzemplarzu umowy przekreśliła § 3 pkt. 2 i 3 umowy przedwstępnej dotyczące zadatku w razie nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, dokonała również odręcznych adnotacji, że w dniu 9 lipca 2012 roku powiadomiłaB. G.o rezygnacji z zakupu mieszkania.Z. W.zanotowała, żeB. G.zadeklarowała zwrot pieniędzy przy najbliższym przyjeździe doP.. Na odwrocieZ. W.dopisała, że paniG.i jej mąż zapewniali ja, że nie będzie problemu ze zwrotem zadatku, jeśli nie dojdzie do zakupu mieszkania(dowód: częściowo kopia umowy k. 7 i k. 59, częściowo zeznaniaZ. W.k. 61v).
Po informacji odZ. W., że nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w październiku 2012 roku, po terminie w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczonaB. G.sprzedała lokal, którego dotyczyła umowa(dowód: zeznaniaB. G.k. 54 i k. 62-63).
Z. W.kilkakrotnie telefonicznie domagała się zwrotu przekazanej kwoty. W grudniu 2017 roku zawiadomiła Urząd Skarbowy o podejrzeniu, żeB. G.nie zapłaciła podatku od przekazanej kwoty 10.000 zł prosiła również o pomoc w odzyskaniu tej kwoty(dowód: zeznaniaB. G.k. 62-63 i k. 54, pismo k. 8).
B. G.nie zwróciła danej przy zawarciu umowy przedwstępnej przezZ. W.kwoty 10.000 zł(okoliczność bezsporna).
W niniejszej sprawie bezsporne było, że strony zawarły umowę przedwstępną, w związku z którą powódka przekazała pozwanej kwotę 10.000 zł Nie było również sporne, że powódka zrezygnowała z zakupu lokalu i zażądała zwrotu tej kwoty, czego pozwana nie uczyniła. Sporne pozostawało, czy kwota dana przy zawarciu umowy stanowiła zaliczkę czy też zadatek. Okoliczność tą Sąd ustalił w oparciu o treść umowy złożonej w oryginalne w toku rozprawy przez pozwaną (k. 56), gdyż umowa jako dokument prywatny na podstawieart. 245 k.p.c.stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Powódka w ocenie Sądu nie obaliła domniemania wynikającego z przytoczonego powyżej przepisu. Wprawdzie kwestionowała autentyczność swojego podpisu na tym dokumencie, jednakże po okazaniu jej umowy przyznała, że widnieje na niej jej podpis (k. 61). Nadto pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na jego sfałszowanie, podczas gdy zgodnie z treściąart. 253 k.p.c.jeżeli strona zaprzecza prawdziwości dokumentu prywatnego lub twierdzi, że zawarte w nim oświadczenie osoby, która je podpisała, od niej nie pochodzi, obowiązana jest okoliczności te udowodnić. Oryginał umowy różni się od kopii umowy złożonych przez powódkę (k. 7 i k. 64) w ten sposób, że na oryginale umowy nie są przekreślone § 3 pkt. 2 i 3 jak na umowach przedstawionych przez powódkę. Kopie umowy dodatkowo zawierają odręczne dopiski powódki. Okoliczność, że przekreślenia i dopiski pochodzą od powódki i powstały po zawarciu umowy była bezsporna. Przyznała to powódkaZ. W.w swoich zeznaniach (k. 62v). PozwanaB. G.(k. 62 – 63) i świadekD. G.(k. 61 - 62) zeznali, że przy podpisaniu umowy postanowienia umowy dotyczące zadatku nie były przekreślone i nie było takich ustaleń, by strony takich przekreśleń miały dokonać na swoich egzemplarzach. Treść i umiejscowienie dopisków pod podpisami jednoznacznie wskazują, że zostały one sporządzone po zawarciu umowy. Z tego względu jedynie częściowo Sąd oparł się na kopiach umowy złożonych przez powódkę, gdyż zostały one przerobione przez powódkę. Jednocześnie Sąd uznał, że częściowo odmienia treść kopii umowy z k. 7 i k. 64 nie wpływają negatywnie na ocenę wiarygodności oryginału umowy. Oryginał umowy wskazuje, że powódka przekazała zadatek, a nie zaliczkę. Sąd nie uznał za wiarygodne twierdzeń powódki, że nie znała różnicy pomiędzy zaliczką i zadatkiem, albowiem § 3 pkt. 2 i 3 jednoznacznie wskazują, że w razie nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez sprzedającą zwróci ona zadatek w podwójnej wysokości, a gdy umowa nie zostanie wykonana przez kupującą, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Sąd nie uznał za wiarygodne również zeznań powódki, że strony umówiły się, że te punkty nie będą obowiązywać, albowiem jest to sprzeczne zarówno z treścią umowy jak i zeznaniami pozwanej i świadkaD. G.. Powódka zeznała, że przeczytała umowę przed jej podpisaniem. Sporządzona umowa jest krótka, napisana jest prostym językiem. Brak jest wobec tego podstaw do uznania, że powódka podpisała umowę, mimo, że nie zgadzała się z jej treścią, bądź odmiennie zrozumiała jej zapisy w szczególności, że zawarcie umowy następowało w jej mieszkaniu, a więc w miejscu, w którym powinna czuć się swobodnie. Pozwana nie jest przedsiębiorcą, który z racji prowadzenia działalności gospodarczej jest bardziej doświadczony w obrocie prawnym. Z tych względów Sąd oparł się na zeznaniach powódki częściowo poza tą częścią zeznań, w której podała, że pozwana miała wykreślić ze swojej umowy § 3 pkt. 2 i 3 umowy, a także poza częścią z której wynika, że pozwana zarzekała się, przyrzekała, że odda kwotę 10.000 zł w razie nie dojścia umowy do skutku. Reasumując Sąd oparł się na całokształcie materiału dowodowego, przy czym jedynie częściowo na kopiach umowy przedstawionych przed powódkę, w zakresie w jakim poświadczają one, że powódka dokonała dodatkowych zapisków i przekreśleń oraz na zeznaniach powódki poza wyżej wskazanym zakresem.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Zawarta przez strony umowa stanowiła umowę przedwstępną sprzedaży własnościowego prawa do lokalu. Zawierała zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz zawierała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej w postaci określenia stron umowy, przedmiotu sprzedaży, ceny zakupu. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 30 lipca 2012 roku. Bezsporne było, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło – nie została zatem wykonana umowa przedwstępna. Z ustaleń Sądu wynika zaś, że przy zawarciu umowy powódka dała zadatek, który nie został jej zwrócony. Kwestię zadatku regulował § 3 umowy, który stanowił, że w przypadku niewykonania umowy przed sprzedającego, zwróci on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości, a w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiastart. 394 § 1 k.c.stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W ocenie Sądu do nie wykonania zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn leżących po stronie powódki, która zrezygnowała z zawarcia umowy przyrzeczonej, o czym powiadomiła telefonicznie pozwaną. Powódka nie wykazała, że pozwana nie była właścicielką prawa do lokalu i by niewykonanie umowy było spowodowane przez brak tytułu własności. Wskazała jedynie w pozwie, że podejrzewa, że pozwana nie była właścicielką. Powódka powołując się na tą okoliczność winna ja wykazać zgodnie z rozkładem dowodu zart. 6 k.c.Powódka wskazywała nadto, że pozwana sprzedała prawo do lokalu innej osobie, lecz nastąpiło to już po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i po jednoznacznej deklaracji powódki, że nie zamierza zawrzeć umowy przyrzeczonej, wobec czego należy uznać, że przyczyna nie zawarcia umowy przyrzeczonej leżała po stronie powódki i w przypadku nie wykonania umowy przedwstępnej – tj. nie zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwana była uprawniona do zatrzymania zadatku na podstawie § 3 pkt. 3 umowy. Powyższe stanowi podstawę oddalenia powództwa.
P.wskazać należy, że nawet odmienne ustalenia Sądu, co do tego która ze stron jest odpowiedzialna za niewykonanie umowy przedwstępnej, nie doprowadziłyby do zmiany dokonanego przez Sąd rozstrzygnięcia. Zadatek został ustalony przez strony w umowie przedwstępnej i roszczenie o jego zwrot jest roszczeniem z umowy przedwstępnej ulegający przedawnieniu w terminie określonym wart. 390 § 3 k.c.Zgodnie zart. 390 § 3 k.c.roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się przed upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta w dniu 30 lipca 2010 roku, wobec czego roszczenia z niej wynikające, w tym o zwrot zadatku przedawniły się z upływem 30 lipca 2011 roku.Art. 117 § 2 k.c.stanowi, że po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne. Pozwana nie zrzekła się zarzut przedawnienia, podniosła zarzut przedawnienia i może uchylić się od zaspokojenia roszczenia powódki.
Powódka w całości przegrała sprawę, wobec czego na podstawie zart. 98 §1 i 2 k.p.c.Sąd nałożył na nią obowiązek zwrotu pozwanej kosztów postępowania. Pozwana poniosła koszt wynagrodzenia pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 3600 zł, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800) oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Łącznie koszty postępowania, które powódka na podstawieart. 98 § 1 i 2 k.p.c.powinna zwrócić pozwanej wynoszą 3617 zł i taką kwotę na podstawie wspomnianego przepisu Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej w pkt. II wyroku.