Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 533/19
Data wyroku: 2020-07-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Jastrzębska, Joanna Naczyńska, Roman Sugier
Słowa kluczowe: Pełnomocnik procesowy
Podstawa prawna: art, 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o Prokuratorii Generalnej

Sygn. akt I ACa 533/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 lipca 2020 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Roman Sugier

Sędziowie :

SA Ewa Jastrzębska (spr.)
SA Joanna Naczyńska

Protokolant :

Judyta Jakubowska

po rozpoznaniu w dniu 23 lipca 2020 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaFundacji (...)wW.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta(...)
o ustalenie
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej
z dnia 28 marca 2019 r., sygn. akt I C 199/17

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz zastępcy procesowego pozwanego Skarbu Państwa Prokuratorii Generalnej Rzeczpospolitej Polskiej 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Ewa Jastrzębska

SSA Roman Sugier

SSA Joanna Naczyńska

Sygn. akt IACa 533/19

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 28 lipca 2016 r., zastępującym pozew, zgodnie zart. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przekazanym w trybie art. 80 ust. 1 tej ustawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.,Fundacja (...)z siedzibą wW.domagała się ustalenia, że:
- ustalenie stawki procentowej i wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów położonych wB.przyul. (...), to jestdziałek nr (...), dokonana wypowiedzeniem z 23 czerwca 2016 r. do kwoty 116.595,20 zł, jest nieuzasadnione,
- aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów położonych wB.przyul. (...), to jestdziałek nr (...), dokonana wypowiedzeniem z 23 czerwca 2016 r. do kwoty 116.595,20 zł, jest nieuzasadniona,
ewentualnie, że aktualizacja ta jest uzasadniona w mniejszej wysokości.
W uzasadnieniu strona powodowaFundacja (...)podniosła, że brak było podstaw do aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ wartość nieruchomości nie wzrosła od ostatniej aktualizacji opłaty w kwocie 9.471,93 zł. Podniosła, żedziałka nr (...)jest obciążona służebnością przesyłu gazu i nieruchomość nie może być w tym miejscu zabudowana. Nadto zarzuciła nieprawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych, na podstawie których dokonano ustalenia wartości nieruchomości, w tym brak uwzględnienia stagnacji na rynku gruntów komercyjnych, braku zainteresowania zakupem zakładu znajdującego się na nieruchomości (wytwórni wódek koszernych) przez inwestora z tej samej branży, zawyżenie współczynnika obrotu na analizowanym rynku nieruchomości, wzięcie pod uwagę transakcji nieruchomości nieporównywalnych ze sobą, nieuzasadnione przyjęcie dla nieruchomości o danej powierzchni i kształcie oceny bardzo dobrej.
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent MiastaB., reprezentowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej, wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaB.kosztów postępowania, a na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu zarzucił, że ostania aktualizacja opłaty rocznej miała miejsce w 1998 r., która na mocy ugody zawartej przez strony została ustalona od 1998 r. w wysokości 9.472 zł. Od tego czasu nastąpiła zmiana wartości gruntów oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, a opłata została prawidłowo ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 marca 2019r. Sąd Okręgowy w Bielsku- Białej:
1.ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, będących własnością Skarbu Państwa, położonych wB.przyul. (...), stanowiącychdziałkę nr (...), objętąksięgą wieczystą nr (...), a takżedziałki nr (...), objętychksięgą wieczystą nr (...), znajdujących się w użytkowaniu wieczystymFundacji (...)z siedzibą wW., wynosi:
od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r. 18.943,86zł ,
od 1 stycznia do 31 grudnia 2018 r. 64.183,60 zł,
od 1 stycznia 2019 r. 109.423,20 zł;
2.oddalił powództwo w pozostałej części;
3.zasądził od strony powodowejFundacji (...)z siedzibą wW.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
4.nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej kwotę 97,00 zł tytułem kosztów opinii uzupełniającej.
W uzasadnieniu ustalił, iżFundacja (...)z siedzibą wW.w dniu 8 grudnia 1992 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, stanowiącychdziałki nr: (...).
(okoliczności bezsporne; akt notarialny z 08.12.1992 r. – k. 50-54)
Na podstawie ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w Bielsku-Białej w sprawie I C 404/98 w dniu 21 kwietnia 1999 r. strony ustaliły, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste tych gruntu położonego wB.pgr. 458/2, pgr. 458/6 i pgr. 458/7, uwzględniająca 3% stawkę procentową, począwszy od 1998 r. wynosi 9.472 zł. W 2005 r. opłata ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 22% (opłata do zapłaty wynosiła 11.555,75 zł).
(okoliczności bezsporne; pismo Prezydenta MiastaB.z 14.02.2005 r. – k. 48; protokół z rozprawy Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej w sprawie I C 404/98 z 21.04.1999 r. – k. 49)
Skarb Państwa działający przez Prezydenta MiastaB.pismem z 23 czerwca 2016 r. nr(...).(...).193.2016.MK wypowiedziałFundacji (...)dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wB.przyul. (...), składającej się z działek o nr.: 458/2 o pow. 20.452 m2, 458/6 o pow. 997 m2, objętychksięgą wieczystą nr (...)o pow. 2.838 m2, objętejksięgą wieczystą nr (...), i zaproponował z dniem 1 stycznia 2017 r. nową opłatę roczną w wysokości 116.595,20 zł, płatną za rok 2017 w wysokości 18.943,86 zł, za rok 2018 w wysokości 67.769,53 zł i od roku 2019 w wysokości 116.595,20 zł. Decyzja została doręczonaFundacji (...)w dniu 29 czerwca 2016 r.
(okoliczności bezsporne; pismo Prezydenta MiastaB.z 23.06.2016 r. nr(...).(...).193.2016.MK wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 16-17)
Pismem z 28 lipca 2016 r. (wniesionym za pośrednictwem poczty w tej samej dacie) strona powodowaFundacja (...)wniosła o ustalenie, że ustalenie stawki procentowej i wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł jest nieuzasadnione, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł jest nieuzasadniona, ewentualnie, że aktualizacja ta jest uzasadniona w mniejszej wysokości.
(okoliczności bezsporne; pismoFundacji (...)z 28.07.2016 r. – k. 116-118)
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.w dniu 8 lutego 2017 r. wydało orzeczenie nr SKO.(...)ustalające, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości niż określona w wypowiedzeniu, to jest w kwocie 110.803,97 zł, płatnej za rok 2017 w wysokości 18.943,86 zł, za rok 2018 w wysokości 64.873,92 zł i od roku 2019 w wysokości 110.803,97 zł. Wysokość opłaty obliczono jako iloczyn dotychczasowych powierzchni i stawki procentowej oraz nowej ceny za m2. Cena nieruchomości została ustalona na podstawie wartości określonej w operatach szacunkowych rzeczoznawcy majątkowegoJ. K., które, biorąc pod uwagę zarzutyFundacja (...), uwzględniały fakt posadowienia nadziałce nr (...)dwóch rurociągów gazowych, które ograniczają możliwość zabudowy. Wartość działek o nr.(...)o łącznej pow. 21.449 m2została ustalona na 3.270.973 zł, a wartośćdziałki nr (...)o pow. 458/7 została ustalona na 422.494 zł.
(okoliczności bezsporne; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 03.11.2016 r. – k. 3-15; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 16.11.2015 r. – k. 18-32; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 16.11.2015 r. – k. 33-47; orzeczenie SKO wB.z 08.02.2017 r. nr SKO.(...)– k. 64-66)
Od tej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wB.Fundacja (...)w piśmie z 1 marca 2017 r. wniosła sprzeciw.
(okoliczności bezsporne; sprzeciw od orzeczenia SKO wB.z 08.02.2017 r. – k. 55-58)
Wartość nieruchomości gruntowych oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, według stanu i cen na dzień pisma wypowiadającego wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., w odniesieniu dodziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a w odniesieniu dodziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi, z uwzględnieniem istniejącego na nieruchomości gazociągu oraz istniejących w gruncie innych ograniczeń i obciążeń, a także przy uwzględnieniu toczącego się procesu inwestycji publicznej na nieruchomości, 3.233.740 zł (działka nr (...)- 3.080.480 zł idziałka nr (...)- 153.260 zł).

    (dokumentacja dotycząca inwestycji w zakresie terminalu regzyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego wŚ.dla zadania pn. „ Budowa gazociągu(...)M. (...),(...)S.-K.-O.” w ramach budowy gazociąguS.-K.-O.-T.wraz z infrastrukturą niezbędną do jego obsługi – k. 178-207, 230;  opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15.10.2018 r. – k. 252-265; opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15.10.2018 r. – k. 266-283; opinia uzupełniająca biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 02.01.2019 r. – k. 307-308)

Wskazał sąd pierwszej instancji, iż stan faktyczny był sporny pomiędzy stronami jedynie w zakresie wartości nieruchomości oddanej stronie powodowej w użytkowanie wieczyste. W tym zakresie sąd pierwszej instancji poczynił ustalenia na podstawie opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15 października 2018 r., uzupełnionymi opinią z 2 stycznia 2019 r. Wprawdzie strona powodowa wniosła zastrzeżenia do opinii biegłej dotyczące doboru porównawczych transakcji innych działek, wskazania cech i podobieństw działek porównawczych, wskazania powodów przyjęcia współczynników korygujących, to jednak biegła w opinii uzupełniającej wyjaśniła zgłoszone wątpliwości. Zatem, zdaniem sądu pierwszej instancji podtrzymywane przez stronę powodową zarzuty nie mogą odnieść skutku. Tym samym nie było potrzeby dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego na okoliczności, które zostały objęte opinią biegłej sądowejE. M., a czego domagała się strona powodowa. Opinie te zostały sporządzone zgodnie ze zleceniem, w sposób prawidłowy, rzetelny, zgodnie z zasadami określonymi przede wszystkim wustawie o gospodarce nieruchomościamiirozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zdaniem sądu pierwszej instancji żądanie powoda jest częściowo zasadne.
Strona powodowa w niniejszej sprawie domaga się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana przez Skarb Państwa – Prezydenta MiastaB.pismem z 23 czerwca 2016 r. jest nieuzasadniona zarówno w zakresie przyjętej stawki procentowej, jak i dokonanego wypowiedzenia, ewentualnie aktualizacja tej opłaty jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Podstawę prawną dokonanego wypowiedzenia opłaty rocznej stanowiart. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zust. 1tego artykułu wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Oznacza to, że przy dokonywaniu aktualizacji opłaty rocznej stawka procentowa nie podlega zmianie. Tak też było w niniejszej sprawie. Dokonana aktualizacja pismem z 23 czerwca 2016 r. nie wprowadzała żadnych zmian w zakresie stawki procentowej. Stawka ta nie podlega badaniu w niniejszym postępowaniu sądowym wszczętym wskutek wniesienia przez stronę powodową sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wB.z 8 lutego 2017 r. Niezbędne do tego bowiem jest przeprowadzenie procedury określonej w art. 78-81 ustawy prawo o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z art. 73 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że konieczne jest dokonanie przez właściwy organ wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej (art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wystąpienie z wnioskiem o zmianę stawki procentowej przez użytkownika wieczystego (art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i następnie rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Ponadto zmiana stawki procentowej opłaty rocznej możliwa jest w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a z okoliczności sprawy nie wynika, aby doszło do takiej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.
W konsekwencji żądanie strony powodowej w zakresie ustalenia, że ustalenie stawki procentowej w wypowiedzeniu z 23 czerwca 2016 r. było nieuzasadnione, nie może odnieść żadnego skutku. Zdaniem sądu pierwszej instancji podobnie należy odnieść się do żądania ustalenia, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego było nieuzasadnione.
Podkreślił sąd pierwszej instancji, że stosownie doart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata i jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Przesłanki te zostały spełnione. Poprzednia opłata roczna została ustalona od 1998 r., a więc od tego czasu upłynęły już 3 lata. Ponadto zmieniła się także wartość nieruchomości gruntowej, która była dotychczas uwzględniona w wysokości 315.731 zł (3% z tej kwoty daje dotychczasową opłatę roczną 9.471,93 zł – obowiązującą, po zaokrągleniu w ugodzie, w wysokości 9.472 zł).
Odnosząc się do żądania ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł była nieuzasadniona lub była uzasadniona w mniejszej wysokości, wskazał sąd pierwszej instancji, że żądanie to jest uzasadnione w niewielkiej części. Z uwagi na to, że wyrok w niniejszej sprawie ma charakter konstytutywny (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004/11/177) zadaniem sądu było ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w zakresie obejmującym dokonane przez pozwanego wypowiedzenie w piśmie z 23 czerwca 2016 r.
Strona powodowa kwestionowała wycenę nieruchomości gruntowych oddanych jej w użytkowanie wieczyste (działki nr (...)objętej KW nr(...)orazdziałek nr (...)objętych KW nr(...)), dokonaną przez pozwanego i przyjętą przez niego do ustalenia opłaty rocznej. Zarzut ten sąd pierwszej instancji uznał za częściowo skuteczny. W toku niniejszego postępowania ustalono, że wartość przedmiotowych nieruchomości oddanychFundacji (...)w użytkowanie wieczyste według stanu i cen na dzień wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej pismem Prezydenta MiastaB.reprezentującego Skarb Państwa z 23 czerwca 2016 r. wynosi łącznie 3.647.440 zł, w tym wartośćdziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a wartośćdziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi 3.233.740 zł (odpowiednio 3.080.480 zł i 153.260 zł). Tę kwotę należało zatem uznać za podstawę do dokonywania obliczeń nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałek nr (...).
Podkreślił sąd pierwszej instancji, że wycena działek uwzględnia stan na dzień wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., a więc w szczególności uwzględnia toczący się proces inwestycji publicznej na nieruchomości w zakresie terminalu regzyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego wŚ.dla zadania pn. „Budowa gazociągu(...)M. (...),(...)S.-K.-O.” w ramach budowy gazociąguS.-K.-O.-T.wraz z infrastrukturą niezbędną do jego obsługi. Uwzględniony został również istniejący na nieruchomości gazociąg oraz istniejące na gruncie inne ograniczenia i obciążenia, na które powoływała się strona pozwana.
Zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego, liczona na podstawieart. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwedług dotychczasowej stawki procentowej 3%, wynosi 109.423,20 zł (3.647.440 x 3% = 109.423,20 zł), w tym w odniesieniu dodziałki nr (...)– 12.411 zł,działki nr (...)– 92.414,40 zł idziałki nr (...)– 4.597,80 zł. Zastosowanie znajduje jednak takżeart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Realizując te zasady, wskazał sąd pierwszej instancji, że zaktualizowana opłata roczna rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (109.423,20 zł wobec 9.472 zł). Dlatego opłatę roczną na 2017 r. należało ustalić w wysokości 18.943,86 zł, stanowiącej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Opłatę tę dla potrzeb dalszych obliczeń zaokrąglono do kwoty 18.944zł. Opłatę tę na 2018 r. należało natomiast ustalić w wysokości 64.183,60 zł, dokonując następujących obliczeń: (109.423,20 zł – 18.944 zł) : 2 = 45.239,60 zł; a następnie: 18.944 zł + 45.239,60 zł = 64.183,60 zł. Od 2019 r. opłatę ustalono już w pełnej wysokości 109.423,20 zł (64.183,60 zł + 45.239,60 zł).
Mając powyższe na uwadze ustalił sąd pierwszej instancji, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych wB.przyul. (...), stanowiącychdziałkę nr (...), objętąksięgą wieczystą nr (...), a takżedziałki nr (...), objętychksięgą wieczystą nr (...), znajdujących się w użytkowaniu wieczystymFundacji (...)z siedzibą wW., wynosi:
w 2017 r. 18.943,86 zł,
w 2018 r. 64.183,60 zł,
od 2019 r. 109.423,20 zł.
Dlatego też sąd pierwszej instancji orzekł jak w punkcie 1. wyroku, oddalając żądanie w pozostałym zakresie.
O kosztach procesu sąd ten orzekł w punkcie 3. wyroku na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.,art. 98 § 1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c., § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800), obciążając nimi w całości stronę powodową, ponieważ pozwany uległ tylko co do nieznacznej części swojego żądania (opłata została ustalona w wysokości 109.423,20 zł wobec ustalonej przez Skarb Państwa – Prezydenta MiastaB.w wysokości 116.595,20 zł, a następnie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.w wysokości 110.803,97 zł). Na koszty te w całości składają się koszty zastępstwa procesowego wynoszące 5.400 zł, które na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej należało zasądzić od strony powodowejFundacji (...)na rzecz pozwanego Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.
Od wyroku tego wniosła apelację powódka. Zaskarżyła wyrok w całości.
Wnosiła o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a w przypadku gdyby sąd nie stwierdził nieważności postępowania domagała się uchylenia wyroku i ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty z 109.423, 20 zł była nieuzasadniona lub była uzasadniona w mniejszej wysokości, zgodnie ze sprzeciwem z dnia 1 marca 2017 roku,
Domagała się przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego na okoliczności, które były objęte opinią biegłej sądowejE. M., ze szczególnym uwzględnieniem wpływu prowadzonej inwestycji celu publicznego na działki onumerach ewidencyjnych (...)oraz wskazania przyczyn braku obrotu nieruchomościami wK..
Z ostrożności procesowej domagała się zawieszenia postępowania w trybieart. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.do chwili wydania decyzji administracyjnej na podstawie art. 15 oraz 17 ustawy z dnia 24 kwietnia 2019 roku o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego z późn. zm., zwanej dalej „specustawą”, gdyż na dzień 20.06. 2016r. wartość działek onumerach ewidencyjnych (...)zależała od wydania tej decyzji - pozwolenia na budowę terminalu oraz pozwolenia na użytkowanie inwestycji w zakresie terminalu, który to akt nie został jeszcze wydany prawomocnie, domagała się też zasądzenia na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:
I. naruszenie przepisów postępowania:
1)art. 379 pkt 2 k.p.c., gdyż występujący w postępowaniu Radcowie Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej nie przedstawili żadnego pełnomocnictwa do występowania w sprawie, a zgodnie zart. 379 pkt 2 k.p.c.nieważność postępowania zachodzi, jeżeli pełnomocnik strony nie był należycie umocowany. W niniejszym postępowaniu Radcowie Prokuratorii Generalnej:M. S.orazA. W.nie przedstawiły przy pierwszej czynności procesowej żadnego pełnomocnictwa, a jedynie wykazały, że są Radcami Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej, jednak nie wykazał żadnego umocowania do tej konkretnej sprawy,
2)art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie w postępowaniu, podczas gdy na dzień 23 czerwca 2016 roku wartość działek onumerach ewidencyjnych (...)w zależała od wydania decyzji pozwolenia na budowę terminalu oraz pozwolenia na użytkowanie inwestycji w zakresie terminalu,
3)art. 328 § 2 k.p.c.gdyż sąd w uzasadnieniu wyroku podał wprawdzie fakty, to jest wartości ustalane w opiniach biegłych, które uznał za udowodnione i wskazał dowody, na których się oparł, jednakże nie podał przyczyn dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, posługując się jedynie wyrazami, że opinia została sporządzona w sposób prawidłowy i rzetelny, podczas gdy takie ogólnikowe uzasadnienie uniemożliwia merytoryczną kontrolę instancyjną przez Sąd Apelacyjny,
4)art. 233 § 1w związku zart. 278i następnek.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i wyprowadzenie przez sąd opinii biegłego błędnych wniosków, że opinia wraz z opinią uzupełniającą uwzględnia toczący się proces inwestycji publicznej nieruchomości, podczas gdy w opinii biegła nie wyjaśniła sposobu szacowania wartości nieruchomości dotkniętej inwestycjami gazociągu gazu skroplonego oraz zakresu i wpływu toczącej się inwestycji na wartość działek i uniemożliwiono w ten sposób ustosunkowanie się do wielkości jego wpływu na wartość, a także pominięto brak obrotu działkami na terenach objętych inwestycją oraz brak obrotu działkami wK.,
5)art. 233 k.p.c.przez poczynienie ustaleń wskutek błędnej opinii biegłej, brak obiektywnej i wszechstronnej oceny całego zgromadzenia materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że opinię sporządzono w oparciu o prawidłowy dobór porównawczych transakcji innych działek, podczas gdy uwzględniono transakcje dotyczące działek położonych wW.jako działek porównywalnych z działkami wK.i nie zbadano przyczyn braku obrotu nieruchomościami wK.,
II. naruszenie prawa materialnego to jest art. 77 w związku zart. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez błędną wykładnię art. 77 w związku z art. 67 u.g.n., zgodnie, z którym wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy przy ustalaniu wartości powinno brać się pod uwagę wszystkie okoliczności mające wpływ na wartość nieruchomości, w szczególności przy tak nietypowej sytuacji prowadzenie inwestycji celu publicznego, z którą łączą się zagrożenia i ograniczenia korzystania w działek.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja zasadna nie jest i skutku odnieść nie może albowiem zaskarżony wyrok jest trafny.
Na wstępie odnieść się trzeba do wniosku pełnomocnika powódki o odroczenie rozprawy. Wniosek ten, jako nieuzasadniony, nie został przez Sąd Apelacyjny uwzględniony. Wskazać trzeba, że o braku możliwości wyznaczenia innego terminu rozprawy poinformowano pełnomocnika powódki przed terminem rozprawy apelacyjnej, pismo to pełnomocnik powódki otrzymał w dniu 14 lipca 2020r. (k- 419 akt). Nie było też podstaw do odroczenia rozprawy. Rozprawę odroczyć można zgodnie zart. 214 § 1 k.p.c.jedynie wtedy gdy sąd stwierdzi nieprawidłowość w doręczeniu wezwania albo jeżeli nieobecność strony jest wywołana nadzwyczajnym wydarzeniem lub inną znaną sądowi przeszkodą, której nie można przezwyciężyć. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie istniała przyczyna pozwalająca na odroczenie rozprawy w dniu 23 lipca 2020r. Z pewnością za uzasadnioną podstawę odroczenia rozprawy nie można uznać kolizji terminów rozpraw, na co powoływał się pełnomocnik powódki. Pełnomocnik powódki jest radcą prawnym zatem musi być przygotowany na taką okoliczność i powinien zapewnić sobie możliwość skorzystania z zastępstwa substytucyjnego. Wskazać też trzeba, że obecność na rozprawie apelacyjnej nie jest obowiązkowa (art. 376 k.p.c.), a nadto, że pierwszy termin rozprawy apelacyjnej wyznaczony na dzień 23 stycznia 2020r. został już na wniosek pełnomocnika powódki odroczony, nadto wnioski o odroczenie rozprawy składał pełnomocnik powódki także w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji.
Chybiony jest także podnoszony przez skarżącą zarzut nieważności postępowania z powodu niewykazania przez Radcę Prokuratorii Generalnej umocowania do działania w sprawie. Zgodnie zart. 379 pkt 2 ) k.p.c.nieważność postępowania zachodzi, jeżeli strona nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany. Wbrew jednakże zarzutom skarżącej sytuacja taka nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Istotnie nienależyte umocowanie pełnomocnika jako przyczyna nieważności postępowania zachodzi zarówno w razie wadliwego udzielenia pełnomocnictwa osobie mogącej być pełnomocnikiem, jak i ze względu na działanie w charakterze pełnomocnika osoby, która takim pełnomocnikiem tym być nie może. Jednakże zgodnie z artykułem 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej ( Dz.U. z 2016 roku, poz. 2261 ) do zadań Prokuratorii Generalnej należy m.in. wyłączne zastępstwo Skarbu Państwa przed Sądem Najwyższym oraz zastępstwo Skarbu Państwa przed sądami powszechnymi i polubownymi. W myśl art. 7 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy zastępstwo Skarbu Państwa wykonywane przez Prokuratorię Generalną jest obowiązkowe do zakończenia sprawy w sprawach rozpoznawanych w pierwszej instancji przez Sąd Okręgowy. Zatem w niniejszej sprawie instytucjonalnym pełnomocnikiem Skarbu Państwa jest Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej, która wykonuje obligatoryjne zastępstwo procesowe Skarbu Państwa na podstawie wyżej powołanych przepisów prawa ( tak Sąd Najwyższy: w wyroku z 23.03. 2007r., V CSK 60/70, OSNC- ZD 2008 numer A. poz. 23; w wyroku z dnia 02.02.2011r., II CSK 368/ 10, lex nr 785877). Zatem działanie radców Prokuratorii Generalnej RP za Skarb Państwa w niniejszej sprawie wynika z wyżej wymienionej ustawy, a nie z pełnomocnictwa. Zgodnie zaś z art. 33 ust. 2 tej ustawy dokumentem upoważniającym Prezesa Prokuratorii Generalnej, Wiceprezesa Prokuratorii Generalnej i radców Prokuratorii Generalnej do wykonywania czynności zastępstwa jest legitymacja służbowa, która zawiera w szczególności imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe. Uwierzytelniona kopia legitymacji służbowej występującej w sprawie radcyA. W.została złożona przy odpowiedzi na pozew ( k 164 akt ), a radcyM. S.na rozprawie w dniu 19 października 2017r. (k 174 akt). Wbrew zarzutom skarżącej legitymacja służbowa radcy Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej nie jest pełnomocnictwem, a jedynie informacją dla sądu o radcy wykonującym czynności zastępstwa procesowego w konkretnej sprawie. Pismo, które było składane pod rządamiustawy o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, a na które powoływała się skarżąca w toku sprawy oraz w apelacji, było jedynie pismem informacyjnym nie zaś pełnomocnictwem. Obecnie Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej odstąpiła od składania takiego pisma, pozostając jedynie przy załączaniu legitymacji służbowej. Skoro, więc w niniejszej sprawie Skarb Państwa reprezentowany był przez Prezydenta MiastaB., a zastępowany przez Prokuratorię Generalną RP, to zgodnie z przepisami ustawy o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do naruszenia przepisów o obligatoryjnym zastępstwie procesowym Skarbu Państwa wykonywanym przez Prokuratorię Generalną RP, a zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że zachodzi nieważność postępowania. W związku z powyższym podniesiony zarzut nieważności postępowania należy uznać za całkowicie nieuzasadniony.
Chybiony jest podnoszony przez skarżącą zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancjiart. 328 § 2 k.p.c.mający w ocenie skarżącej uniemożliwić merytoryczną kontrolę wydanego wyroku. Wbrew tym zarzutom uzasadnienie sądu pierwszej spełnia warunki wymagane przezart. 328 §2 k.p.c.i pozwala na merytoryczną kontrolę zasadności rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji.
Jeśli idzie o poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne to Sąd Apelacyjny je podziela i uznaje za własne. Sąd pierwszej instancji wskazał bowiem jaki fakt na podstawie jakiego dowodu ustalił, nadto w większości ustalenia faktyczne nie były między stronami sporne. Z treści apelacji wynika, iż skarżąca kwestionując poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne kwestionuje jedynie treść opinii biegłej dopuszczonej w sprawie i wnioski wyciągnięte przez sąd pierwszej instancji z tej opinii, pozostałych ustaleń sądu pierwszej instancji nie kwestionuje. Zatem wystarczy wskazać, że poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne ( oprócz ustaleń poczynionych na podstawie opinii biegłego) Sąd Apelacyjny podziela, bez potrzeby ponownego ich powtarzania.
Podkreślić trzeba, że przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego jest ocena czy sąd pierwszej instancji właściwie ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości, szczegółowo wymienionych w wyroku, będących w użytkowaniu wieczystym powódki, a stanowiących własność pozwanego.
W pierwszym rzędzie należało więc ustalić wartość nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż poczynienie takich ustaleń wymaga wiadomości specjalnych, dlatego też trafnie dopuścił sąd pierwszej instancji dowód z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości celem ustalenia wartości tych nieruchomości.
Podkreślić trzeba, że zarzuty apelacji w istocie sprowadzają się do kwestionowania opinii biegłego wykonanej w niniejszej sprawie, skarżąca zarzuca, że opinia jest wadliwa i sąd pierwszej instancji winien był dopuścić dowód z opinii innego biegłego, tymczasem sąd ten jej wniosku w tym zakresie nie uwzględnił, wniosek o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego ponowiła powódka w apelacji.
W ocenie Sądu Apelacyjnego podnoszone w apelacji zarzuty odnośnie opinii biegłego są chybione, bowiem rację ma sąd pierwszej instancji, iż opinia główna i uzupełniająca co do wszystkich działek, biegłejE. M.jest jasna, logiczna, spójna i w wystarczający sposób wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych.
Biegła sądowa w opiniach ustaliła, że wartość nieruchomości gruntowych oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, według stanu i cen na dzień pisma wypowiadającego wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., w odniesieniu dodziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a w odniesieniu dodziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi - z uwzględnieniem istniejącego na nieruchomości gazociągu oraz istniejących na gruncie innych ograniczeń i obciążeń, a także przy uwzględnieniu toczącego się procesu inwestycji publicznej na nieruchomości - 3.233.740 zł (działka nr (...)- 3.080.480 zł idziałka nr (...)- 153.260 zł).
Oczywistym jest, że sąd nie jest związany opinią biegłych i ocenia ją także na podstawieart. 233 k.p.c.Jednakże swoistość tej oceny polega na tym, że nie chodzi tu o ocenę kwestii wiarygodności opinii jak przy dowodzie z zeznań świadka lecz o pozytywne lub negatywne uznanie wartości rozumowania zawartego w opinii i uzasadnienie dlaczego pogląd biegłych trafił lub nie do przekonania sądu. Zatem z jednej strony konieczna jest kontrola opinii z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania i źródeł poznania, z drugiej stopień zaufania do wiedzy reprezentowanej przez biegłych, nie można bowiem nie podzielić opinii biegłych powołując się jedynie na wiadomości specjalne sądu bądź strony. Nadto sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii dalszych biegłych, tylko wtedy jeżeli zachodzi taka potrzeba (art. 286 k.p.c.), a więc w szczególności wtedy, gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest nieprzekonująca, niekompletna, pomija lub wadliwie przedstawia istotne okoliczności, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna. Sąd nie jest zobowiązany do dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego czy też opinii instytutu tylko z tej przyczyny, że dotychczasowa opinia była dla strony niekorzystna. (patrz. SN z 2016-01-13, V CSK 262/15). Nie jest też uzasadniony wniosek strony o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, jeżeli w przekonaniu sądu opinia wyznaczonego biegłego jest na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych ( SN z 30.09.2014r., I UK 128/14).
Strona powodowa składała zarzuty do opinii w piśmie procesowym z dnia 5.11.2018r., zarzucając nieprawidłową analizę porównawczą poprzez uwzględnienie transakcji dotyczących działek położonych wW.przyul. (...)jako działek porównywalnych z działkami przyul. (...)wK., zarzuciła, iż w opinii nie wskazano cech ani podobieństw działek porównywalnych, co uniemożliwia następczą analizę wyboru transakcji w celach porównawczych, ponadto nie wskazano powodów, dla których biegła przyjęła łączną wartość wagi cechy rynkowej „ograniczenia i obciążenia” w wielkości 12%.
Odnosząc się do zarzutów skarżącej do opinii biegłej podnoszonych w apelacji wskazać trzeba, że zgodnie zart. 153 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościamiustawy istnieją trzy podejścia do wyceny: porównawcze, dochodowe i kosztowe. Zgodnie zaś art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Podnieść trzeba, że biegła do zarzutów skarżącej odniosła się w opinii uzupełniającej z dnia 2 stycznia 2019r. Wyjaśniła, iż na str. 10 opinii w pkt.6.2. i na str. 11 w pkt 6.3 określiła rynek nieruchomości przyjętych do porównań. Przy doborze nieruchomości podobnych kierowała się art. 4 pkt 16 u.n.g., który definiuje co należy rozumieć przez nieruchomość podobną. Biegła wyjaśniła, iż wyceniane nieruchomości są położone w obrębieK., jednakże badając rynek nieruchomości stwierdziła, iż na tym obszarze były tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości wycenianych, w związku z tym rozszerzyła rynek na inne obrębyB., zgodnie z § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazała, że działki przyul. (...)nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi krajowej dwupasmowej, ale do drogi gminnej i mają dostęp do dróg krajowych podobny jak nieruchomości wyceniane. Nieruchomości wyceniane położone są na terenach usługowo – przemysłowych, na których występują zakłady przemysłowe, hurtownie, hale magazynowe nowobudowane, rozbudowywane, modernizowane, czy też wybudowane w ubiegłym wieku, podobnie jak nieruchomości przyjęte do analiz porównawczych. Wyjaśniła też, że definiując rynek nieruchomości do analiz porównawczych odrzuciła skrajne ceny transakcyjne. Wbrew zarzutom skarżącej biegła w swej opinii wskazała w jaki sposób określiła rynek nieruchomości podobnych i czym się kierowała przy doborze nieruchomości porównawczych. Zgodnie z cyt. wyżej art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć: nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosując się do tych zapisów biegła przeanalizowała transakcje przyjęte do porównań wg następujących kryteriów:
1.położenie: terenB., strefa pośrednia lub peryferyjna miasta,
2.stan prawny: własność,
3.sposób korzystania: grunt niezabudowany,
4.okres: od października 2013 do czerwca 2016r.,
5.powierzchnia : od 1000ha do ok 2.000 ha,
i takie nieruchomości poddała analizie.
Wyjaśniła też w jaki sposób ustaliła wartość wagi cechy rynkowej „ograniczenia i obciążenia” w wysokości 12 % na stronie 8 i 9 opinii zasadniczej i w opinii uzupełniającej ( str. 308 akt). Wbrew zarzutom skarżącej nie ma konieczności przyjęcia do porównań nieruchomości identycznych. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości ( tak wyrok WSA sygn. akt IISA/Łd 583/10). W wyroku z dnia 23 maja 2019r. WSA (IISA/Bk 247/19) wskazano także, że okoliczność, iż w zbiorze nieruchomości przyjętej do wyceny znajdują się działki odbiegające powierzchnią od działki wycenianej czy też o odmiennych klasyfikacjach użytków, nie dyskwalifikuje przeprowadzonej wyceny. Podobieństwo nieruchomości nie oznacza identyczności, zaś różnice można korygować odpowiednimi współczynnikami. Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 kwietnia 2019r.( IISA/Wr 835/18) Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównań i ich dat leżą w gestii autora operatu. Wskazano w nim nadto, iż ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 maja 2018r., VACa 1296/17 ( lex 2514650) stwierdzając, że żaden przepis nie ogranicza rzeczoznawcy w wyborze metody, w szczególności nie zawęża możliwości posłużenia się analizą statystyczną rynku jedynie do celów związanych z powszechną taksacją nieruchomości. W wyroku z dnia 21 czerwca 2018r., IACa 114/18 (lex 2545097) Sąd Apelacyjny w Krakowie także wskazał, iż to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór podejścia, metody szacowania i dobór nieruchomości podobnych. Elementy te mieszczą się w granicach jego wiedzy fachowej (art. 154 u.g.n.). Tym samym dla zakwestionowania przyjętego przez biegłego sposobu wyceny i doboru nieruchomości podobnych niezbędne byłoby wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej.
Chybione są zatem podnoszone przez skarżącą zarzuty, iż biegła nie wzięła pod uwagę samych tylko nieruchomości z terenu dzielnicyK.lecz także z dzielnicyW.. Niezrozumiały jest natomiast zarzut nie wyjaśnienia przyczyn braku obrotu nieruchomościami podobnymi wK.. Biegła mogła wziąć do porównań tylko transakcje, które miały miejsce.
Chybione są także zarzuty odnośnie braku uwzględnienia przy wycenie nieruchomości przyszłej inwestycji w postaci gazociągu gazu skroplonego i związany z tym zarzutem wniosek o zawieszenie postępowania apelacyjnego na podstawieart. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.do chwili wydania decyzji administracyjnej na podstawie art. 15 i 17 cyt. ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego. Podkreślić trzeba, że wniosek o zawieszenie postępowania powódka składała już w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, i postanowieniem z dnia 5 grudnia 2017 roku sąd pierwszej instancji wniosek ten zasadnie oddalił. Niezależnie od tego, że wniosek ten był już przez sąd oceniany, jest on, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nieuzasadniony albowiem przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej - stanowiących własność Skarbu Państwa wskazanych w pozwie działek, a zgodnie z treścią§ 28 ust. 1 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu, określa się w jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a wartości nieruchomości ustala się wg stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo wg stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że biegły sądowy, ustalając wartość nieruchomości musi odnosić się zarówno do stanu nieruchomości i cen, które były właściwie na datę aktualizacji, co w niniejszej sprawie oznacza dzień 23 czerwca 2016 roku. Natomiast przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w który jest położony (art. 4 pkt 17 u.g.n.), a podkreślić trzeba, że na dzień ustalania wysokości opłaty rurociągu nie zbudowano ( nie zbudowano go do chwili obecnej). Natomiast na procedurę i ustalenie wartości nieruchomości i datę aktualizacji nie może mieć wpływu przyszła, niezrealizowana inwestycja. Oczekiwanie zatem na wydanie prawomocnej ostatecznej decyzji oraz pozwolenia w sprawie, która dotyczyła aktualizacji opłaty byłoby sprzeczne z art. 28 ust. 1 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów oraz z przepisamiUstawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto wskazać trzeba, że po realizacji inwestycji w postaci budowy wskazanego wyżej gazociągu powódce jako użytkownikowi wieczystemu, stosownie do treści art. 81 ust. 1 u.g.n., będzie przysługiwało uprawnienie do żądania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli na skutek budowy tego gazociągu wartość nieruchomości istotnie ulegnie zmianie. Ponadto biegła ustalając wartość nieruchomości gruntowej uwzględniła, wbrew zarzutom skarżącej, oprócz istniejącego nadziałkach (...)gazociągu wysokoprężnego MPa 6,3, także toczący się proces inwestycji publicznej w postaci projektowanego gazociągu, wskazując, iż strefa kontrolowana projektowanego gazociągu mieści się w powierzchni strefy kontrolowanej istniejącego rurociągu, wyjaśniła też, że przezdziałkę (...)nie biegnie żaden gazociąg ani trasa projektowanego gazociągu, a jedynie w północno- wschodnim narożniku zlokalizowany jest niewielki fragment strefy kontrolowanej, co pozwala przyjąć, że brak jest ograniczeń tej działki .
Jak wyżej podniesiono dla zakwestionowania przyjętego przez biegłego sposobu wyceny i doboru nieruchomości podobnych niezbędne byłoby wykazanie przez skarżącą oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłą założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Obowiązkowi temu skarżąca nie sprostała. Jej zarzuty wynikają z niezadowolenia z treści opinii, a biegła w sposób przekonywujący ustosunkowała się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez skarżącą. W tym stanie rzeczy nie miał sąd pierwszej instancji podstaw do dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego. Bowiem, jak wyżej podniesiono stosownie doart. 286 k.p.c., dopuszczenie dowodu z dodatkowej opinii bądź opinii innego biegłego konieczne jest tylko wówczas, gdy zachodzi ku temu potrzeba, a więc gdy opinia jest wadliwa, niepełna, bądź budzi uzasadnione wątpliwości co do sformułowanych w niej wniosków. Okoliczności takie w niniejszej sprawie nie występują. Chybione są także podnoszone przez skarżącą zarzuty naruszenia prawa materialnego w postaci art. 77 w zw. z art. 66 u.n.g. Zasadnie zatem oparł się sąd pierwszej instancji na opinii sporządzonej w sprawie przez biegłąE. M.i nie było potrzeby dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego w postępowaniu apelacyjnym.
Trafnie więc sąd pierwszej instancji w okolicznościach niniejszej sprawy ustalił, że zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego, liczona na podstawieart. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwedług dotychczasowej stawki procentowej 3%, wynosi 109.423,20 zł (3.647.440 x 3% = 109.423,20 zł), w tym w odniesieniu dodziałki nr (...)– 12.411 zł,działki nr (...)– 92.414,40 zł idziałki nr (...)– 4.597,80 zł. Z mocyart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Biorąc pod uwagę te zasady, skoro zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (109.423,20 zł wobec 9.472 zł), opłatę roczną na 2017 r. trafnie sąd pierwszej instancji ustalił w wysokości 18.943,86 zł, stanowiącej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Opłatę tę dla potrzeb dalszych obliczeń zaokrąglono do kwoty 18.944zł. Opłatę na 2018 r. trafnie ustalił ten sąd w wysokości 64.183,60 zł (109.423,20 zł – 18.944 zł) : 2 = 45.239,60 zł; a następnie: 18.944 zł + 45.239,60 zł = 64.183,60 zł). Od 2019 r. opłatę trafnie ustalił już w pełnej wysokości 109.423,20 zł (64.183,60 zł + 45.239,60 zł).
Podsumowując, apelację jako pozbawioną podstaw prawnych należało oddalić na mocyart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na mocyart. 98 k.p.c.iart.99 k.p.c.
SSA Ewa Jastrzębska SSA Roman Sugier SSA Joanna Naczyńska
Sygn. akt IACa 533/19

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 28 lipca 2016 r., zastępującym pozew, zgodnie zart. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przekazanym w trybie art. 80 ust. 1 tej ustawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.,Fundacja (...)z siedzibą wW.domagała się ustalenia, że:
- ustalenie stawki procentowej i wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów położonych wB.przyul. (...), to jestdziałek nr (...), dokonana wypowiedzeniem z 23 czerwca 2016 r. do kwoty 116.595,20 zł, jest nieuzasadnione,
- aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów położonych wB.przyul. (...), to jestdziałek nr (...), dokonana wypowiedzeniem z 23 czerwca 2016 r. do kwoty 116.595,20 zł, jest nieuzasadniona,
ewentualnie, że aktualizacja ta jest uzasadniona w mniejszej wysokości.
W uzasadnieniu strona powodowaFundacja (...)podniosła, że brak było podstaw do aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ wartość nieruchomości nie wzrosła od ostatniej aktualizacji opłaty w kwocie 9.471,93 zł. Podniosła, żedziałka nr (...)jest obciążona służebnością przesyłu gazu i nieruchomość nie może być w tym miejscu zabudowana. Nadto zarzuciła nieprawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych, na podstawie których dokonano ustalenia wartości nieruchomości, w tym brak uwzględnienia stagnacji na rynku gruntów komercyjnych, braku zainteresowania zakupem zakładu znajdującego się na nieruchomości (wytwórni wódek koszernych) przez inwestora z tej samej branży, zawyżenie współczynnika obrotu na analizowanym rynku nieruchomości, wzięcie pod uwagę transakcji nieruchomości nieporównywalnych ze sobą, nieuzasadnione przyjęcie dla nieruchomości o danej powierzchni i kształcie oceny bardzo dobrej.
Pozwany Skarb Państwa – Prezydent MiastaB., reprezentowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej, wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta MiastaB.kosztów postępowania, a na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu zarzucił, że ostania aktualizacja opłaty rocznej miała miejsce w 1998 r., która na mocy ugody zawartej przez strony została ustalona od 1998 r. w wysokości 9.472 zł. Od tego czasu nastąpiła zmiana wartości gruntów oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, a opłata została prawidłowo ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 marca 2019r. Sąd Okręgowy w Bielsku- Białej:
1.ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, będących własnością Skarbu Państwa, położonych wB.przyul. (...), stanowiącychdziałkę nr (...), objętąksięgą wieczystą nr (...), a takżedziałki nr (...), objętychksięgą wieczystą nr (...), znajdujących się w użytkowaniu wieczystymFundacji (...)z siedzibą wW., wynosi:
od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r. 18.943,86zł ,
od 1 stycznia do 31 grudnia 2018 r. 64.183,60 zł,
od 1 stycznia 2019 r. 109.423,20 zł;
2.oddalił powództwo w pozostałej części;
3.zasądził od strony powodowejFundacji (...)z siedzibą wW.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
4.nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej kwotę 97,00 zł tytułem kosztów opinii uzupełniającej.
W uzasadnieniu ustalił, iżFundacja (...)z siedzibą wW.w dniu 8 grudnia 1992 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, stanowiącychdziałki nr: (...).
(okoliczności bezsporne; akt notarialny z 08.12.1992 r. – k. 50-54)
Na podstawie ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w Bielsku-Białej w sprawie I C 404/98 w dniu 21 kwietnia 1999 r. strony ustaliły, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste tych gruntu położonego wB.pgr. 458/2, pgr. 458/6 i pgr. 458/7, uwzględniająca 3% stawkę procentową, począwszy od 1998 r. wynosi 9.472 zł. W 2005 r. opłata ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 22% (opłata do zapłaty wynosiła 11.555,75 zł).
(okoliczności bezsporne; pismo Prezydenta MiastaB.z 14.02.2005 r. – k. 48; protokół z rozprawy Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej w sprawie I C 404/98 z 21.04.1999 r. – k. 49)
Skarb Państwa działający przez Prezydenta MiastaB.pismem z 23 czerwca 2016 r. nr(...).(...).193.2016.MK wypowiedziałFundacji (...)dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wB.przyul. (...), składającej się z działek o nr.: 458/2 o pow. 20.452 m2, 458/6 o pow. 997 m2, objętychksięgą wieczystą nr (...)o pow. 2.838 m2, objętejksięgą wieczystą nr (...), i zaproponował z dniem 1 stycznia 2017 r. nową opłatę roczną w wysokości 116.595,20 zł, płatną za rok 2017 w wysokości 18.943,86 zł, za rok 2018 w wysokości 67.769,53 zł i od roku 2019 w wysokości 116.595,20 zł. Decyzja została doręczonaFundacji (...)w dniu 29 czerwca 2016 r.
(okoliczności bezsporne; pismo Prezydenta MiastaB.z 23.06.2016 r. nr(...).(...).193.2016.MK wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 16-17)
Pismem z 28 lipca 2016 r. (wniesionym za pośrednictwem poczty w tej samej dacie) strona powodowaFundacja (...)wniosła o ustalenie, że ustalenie stawki procentowej i wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł jest nieuzasadnione, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł jest nieuzasadniona, ewentualnie, że aktualizacja ta jest uzasadniona w mniejszej wysokości.
(okoliczności bezsporne; pismoFundacji (...)z 28.07.2016 r. – k. 116-118)
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.w dniu 8 lutego 2017 r. wydało orzeczenie nr SKO.(...)ustalające, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości niż określona w wypowiedzeniu, to jest w kwocie 110.803,97 zł, płatnej za rok 2017 w wysokości 18.943,86 zł, za rok 2018 w wysokości 64.873,92 zł i od roku 2019 w wysokości 110.803,97 zł. Wysokość opłaty obliczono jako iloczyn dotychczasowych powierzchni i stawki procentowej oraz nowej ceny za m2. Cena nieruchomości została ustalona na podstawie wartości określonej w operatach szacunkowych rzeczoznawcy majątkowegoJ. K., które, biorąc pod uwagę zarzutyFundacja (...), uwzględniały fakt posadowienia nadziałce nr (...)dwóch rurociągów gazowych, które ograniczają możliwość zabudowy. Wartość działek o nr. 458/2 i 458/6 o łącznej pow. 21.449 m2została ustalona na 3.270.973 zł, a wartośćdziałki nr (...)o pow. 458/7 została ustalona na 422.494 zł.
(okoliczności bezsporne; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 03.11.2016 r. – k. 3-15; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 16.11.2015 r. – k. 18-32; operat szacunkowy opracowany przezJ. K.z 16.11.2015 r. – k. 33-47; orzeczenie SKO wB.z 08.02.2017 r. nr SKO.(...)– k. 64-66)
Od tej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wB.Fundacja (...)w piśmie z 1 marca 2017 r. wniosła sprzeciw.
(okoliczności bezsporne; sprzeciw od orzeczenia SKO wB.z 08.02.2017 r. – k. 55-58)
Wartość nieruchomości gruntowych oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, według stanu i cen na dzień pisma wypowiadającego wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., w odniesieniu dodziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a w odniesieniu dodziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi, z uwzględnieniem istniejącego na nieruchomości gazociągu oraz istniejących w gruncie innych ograniczeń i obciążeń, a także przy uwzględnieniu toczącego się procesu inwestycji publicznej na nieruchomości, 3.233.740 zł (działka nr (...)- 3.080.480 zł idziałka nr (...)- 153.260 zł).

    (dokumentacja dotycząca inwestycji w zakresie terminalu regzyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego wŚ.dla zadania pn. „ Budowa gazociągu(...)M. (...),(...)S.-K.-O.” w ramach budowy gazociąguS.-K.-O.-T.wraz z infrastrukturą niezbędną do jego obsługi – k. 178-207, 230;  opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15.10.2018 r. – k. 252-265; opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15.10.2018 r. – k. 266-283; opinia uzupełniająca biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 02.01.2019 r. – k. 307-308)

Wskazał sąd pierwszej instancji, iż stan faktyczny był sporny pomiędzy stronami jedynie w zakresie wartości nieruchomości oddanej stronie powodowej w użytkowanie wieczyste. W tym zakresie sąd pierwszej instancji poczynił ustalenia na podstawie opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomościE. M.z 15 października 2018 r., uzupełnionymi opinią z 2 stycznia 2019 r. Wprawdzie strona powodowa wniosła zastrzeżenia do opinii biegłej dotyczące doboru porównawczych transakcji innych działek, wskazania cech i podobieństw działek porównawczych, wskazania powodów przyjęcia współczynników korygujących, to jednak biegła w opinii uzupełniającej wyjaśniła zgłoszone wątpliwości. Zatem, zdaniem sądu pierwszej instancji podtrzymywane przez stronę powodową zarzuty nie mogą odnieść skutku. Tym samym nie było potrzeby dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego na okoliczności, które zostały objęte opinią biegłej sądowejE. M., a czego domagała się strona powodowa. Opinie te zostały sporządzone zgodnie ze zleceniem, w sposób prawidłowy, rzetelny, zgodnie z zasadami określonymi przede wszystkim wustawie o gospodarce nieruchomościamiirozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zdaniem sądu pierwszej instancji żądanie powoda jest częściowo zasadne.
Strona powodowa w niniejszej sprawie domaga się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana przez Skarb Państwa – Prezydenta MiastaB.pismem z 23 czerwca 2016 r. jest nieuzasadniona zarówno w zakresie przyjętej stawki procentowej, jak i dokonanego wypowiedzenia, ewentualnie aktualizacja tej opłaty jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Podstawę prawną dokonanego wypowiedzenia opłaty rocznej stanowiart. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zust. 1tego artykułu wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Oznacza to, że przy dokonywaniu aktualizacji opłaty rocznej stawka procentowa nie podlega zmianie. Tak też było w niniejszej sprawie. Dokonana aktualizacja pismem z 23 czerwca 2016 r. nie wprowadzała żadnych zmian w zakresie stawki procentowej. Stawka ta nie podlega badaniu w niniejszym postępowaniu sądowym wszczętym wskutek wniesienia przez stronę powodową sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wB.z 8 lutego 2017 r. Niezbędne do tego bowiem jest przeprowadzenie procedury określonej w art. 78-81 ustawy prawo o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z art. 73 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że konieczne jest dokonanie przez właściwy organ wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej (art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wystąpienie z wnioskiem o zmianę stawki procentowej przez użytkownika wieczystego (art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i następnie rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Ponadto zmiana stawki procentowej opłaty rocznej możliwa jest w przypadku trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), a z okoliczności sprawy nie wynika, aby doszło do takiej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.
W konsekwencji żądanie strony powodowej w zakresie ustalenia, że ustalenie stawki procentowej w wypowiedzeniu z 23 czerwca 2016 r. było nieuzasadnione, nie może odnieść żadnego skutku. Zdaniem sądu pierwszej instancji podobnie należy odnieść się do żądania ustalenia, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego było nieuzasadnione.
Podkreślił sąd pierwszej instancji, że stosownie doart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata i jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Przesłanki te zostały spełnione. Poprzednia opłata roczna została ustalona od 1998 r., a więc od tego czasu upłynęły już 3 lata. Ponadto zmieniła się także wartość nieruchomości gruntowej, która była dotychczas uwzględniona w wysokości 315.731 zł (3% z tej kwoty daje dotychczasową opłatę roczną 9.471,93 zł – obowiązującą, po zaokrągleniu w ugodzie, w wysokości 9.472 zł).
Odnosząc się do żądania ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty 116.595,20 zł była nieuzasadniona lub była uzasadniona w mniejszej wysokości, wskazał sąd pierwszej instancji, że żądanie to jest uzasadnione w niewielkiej części. Z uwagi na to, że wyrok w niniejszej sprawie ma charakter konstytutywny (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004/11/177) zadaniem sądu było ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w zakresie obejmującym dokonane przez pozwanego wypowiedzenie w piśmie z 23 czerwca 2016 r.
Strona powodowa kwestionowała wycenę nieruchomości gruntowych oddanych jej w użytkowanie wieczyste (działki nr (...)objętej KW nr(...)orazdziałek nr (...)objętych KW nr(...)), dokonaną przez pozwanego i przyjętą przez niego do ustalenia opłaty rocznej. Zarzut ten sąd pierwszej instancji uznał za częściowo skuteczny. W toku niniejszego postępowania ustalono, że wartość przedmiotowych nieruchomości oddanychFundacji (...)w użytkowanie wieczyste według stanu i cen na dzień wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej pismem Prezydenta MiastaB.reprezentującego Skarb Państwa z 23 czerwca 2016 r. wynosi łącznie 3.647.440 zł, w tym wartośćdziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a wartośćdziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi 3.233.740 zł (odpowiednio 3.080.480 zł i 153.260 zł). Tę kwotę należało zatem uznać za podstawę do dokonywania obliczeń nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałek nr (...).
Podkreślił sąd pierwszej instancji, że wycena działek uwzględnia stan na dzień wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., a więc w szczególności uwzględnia toczący się proces inwestycji publicznej na nieruchomości w zakresie terminalu regzyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego wŚ.dla zadania pn. „Budowa gazociągu(...)M. (...),(...)S.-K.-O.” w ramach budowy gazociąguS.-K.-O.-T.wraz z infrastrukturą niezbędną do jego obsługi. Uwzględniony został również istniejący na nieruchomości gazociąg oraz istniejące na gruncie inne ograniczenia i obciążenia, na które powoływała się strona pozwana.
Zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego, liczona na podstawieart. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwedług dotychczasowej stawki procentowej 3%, wynosi 109.423,20 zł (3.647.440 x 3% = 109.423,20 zł), w tym w odniesieniu dodziałki nr (...)– 12.411 zł,działki nr (...)– 92.414,40 zł idziałki nr (...)– 4.597,80 zł. Zastosowanie znajduje jednak takżeart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Realizując te zasady, wskazał sąd pierwszej instancji, że zaktualizowana opłata roczna rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (109.423,20 zł wobec 9.472 zł). Dlatego opłatę roczną na 2017 r. należało ustalić w wysokości 18.943,86 zł, stanowiącej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Opłatę tę dla potrzeb dalszych obliczeń zaokrąglono do kwoty 18.944zł. Opłatę tę na 2018 r. należało natomiast ustalić w wysokości 64.183,60 zł, dokonując następujących obliczeń: (109.423,20 zł – 18.944 zł) : 2 = 45.239,60 zł; a następnie: 18.944 zł + 45.239,60 zł = 64.183,60 zł. Od 2019 r. opłatę ustalono już w pełnej wysokości 109.423,20 zł (64.183,60 zł + 45.239,60 zł).
Mając powyższe na uwadze ustalił sąd pierwszej instancji, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych wB.przyul. (...), stanowiącychdziałkę nr (...), objętąksięgą wieczystą nr (...), a takżedziałki nr (...), objętychksięgą wieczystą nr (...), znajdujących się w użytkowaniu wieczystymFundacji (...)z siedzibą wW., wynosi:
w 2017 r. 18.943,86 zł,
w 2018 r. 64.183,60 zł,
od 2019 r. 109.423,20 zł.
Dlatego też sąd pierwszej instancji orzekł jak w punkcie 1. wyroku, oddalając żądanie w pozostałym zakresie.
O kosztach procesu sąd ten orzekł w punkcie 3. wyroku na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.,art. 98 § 1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c., § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800), obciążając nimi w całości stronę powodową, ponieważ pozwany uległ tylko co do nieznacznej części swojego żądania (opłata została ustalona w wysokości 109.423,20 zł wobec ustalonej przez Skarb Państwa – Prezydenta MiastaB.w wysokości 116.595,20 zł, a następnie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wB.w wysokości 110.803,97 zł). Na koszty te w całości składają się koszty zastępstwa procesowego wynoszące 5.400 zł, które na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej należało zasądzić od strony powodowejFundacji (...)na rzecz pozwanego Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej.
Od wyroku tego wniosła apelację powódka. Zaskarżyła wyrok w całości.
Wnosiła o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a w przypadku gdyby sąd nie stwierdził nieważności postępowania domagała się uchylenia wyroku i ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej do kwoty z 109.423, 20 zł była nieuzasadniona lub była uzasadniona w mniejszej wysokości, zgodnie ze sprzeciwem z dnia 1 marca 2017 roku,
Domagała się przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego na okoliczności, które były objęte opinią biegłej sądowejE. M., ze szczególnym uwzględnieniem wpływu prowadzonej inwestycji celu publicznego na działki onumerach ewidencyjnych (...)oraz wskazania przyczyn braku obrotu nieruchomościami wK..
Z ostrożności procesowej domagała się zawieszenia postępowania w trybieart. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.do chwili wydania decyzji administracyjnej na podstawie art. 15 oraz 17 ustawy z dnia 24 kwietnia 2019 roku o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego z późn. zm., zwanej dalej „specustawą”, gdyż na dzień 20.06. 2016r. wartość działek onumerach ewidencyjnych (...)zależała od wydania tej decyzji - pozwolenia na budowę terminalu oraz pozwolenia na użytkowanie inwestycji w zakresie terminalu, który to akt nie został jeszcze wydany prawomocnie, domagała się też zasądzenia na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:
I. naruszenie przepisów postępowania:
1)art. 379 pkt 2 k.p.c., gdyż występujący w postępowaniu Radcowie Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej nie przedstawili żadnego pełnomocnictwa do występowania w sprawie, a zgodnie zart. 379 pkt 2 k.p.c.nieważność postępowania zachodzi, jeżeli pełnomocnik strony nie był należycie umocowany. W niniejszym postępowaniu Radcowie Prokuratorii Generalnej:M. S.orazA. W.nie przedstawiły przy pierwszej czynności procesowej żadnego pełnomocnictwa, a jedynie wykazały, że są Radcami Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej, jednak nie wykazał żadnego umocowania do tej konkretnej sprawy,
2)art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie w postępowaniu, podczas gdy na dzień 23 czerwca 2016 roku wartość działek onumerach ewidencyjnych (...)w zależała od wydania decyzji pozwolenia na budowę terminalu oraz pozwolenia na użytkowanie inwestycji w zakresie terminalu,
3)art. 328 § 2 k.p.c.gdyż sąd w uzasadnieniu wyroku podał wprawdzie fakty, to jest wartości ustalane w opiniach biegłych, które uznał za udowodnione i wskazał dowody, na których się oparł, jednakże nie podał przyczyn dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, posługując się jedynie wyrazami, że opinia została sporządzona w sposób prawidłowy i rzetelny, podczas gdy takie ogólnikowe uzasadnienie uniemożliwia merytoryczną kontrolę instancyjną przez Sąd Apelacyjny,
4)art. 233 § 1w związku zart. 278i następnek.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i wyprowadzenie przez sąd opinii biegłego błędnych wniosków, że opinia wraz z opinią uzupełniającą uwzględnia toczący się proces inwestycji publicznej nieruchomości, podczas gdy w opinii biegła nie wyjaśniła sposobu szacowania wartości nieruchomości dotkniętej inwestycjami gazociągu gazu skroplonego oraz zakresu i wpływu toczącej się inwestycji na wartość działek i uniemożliwiono w ten sposób ustosunkowanie się do wielkości jego wpływu na wartość, a także pominięto brak obrotu działkami na terenach objętych inwestycją oraz brak obrotu działkami wK.,
5)art. 233 k.p.c.przez poczynienie ustaleń wskutek błędnej opinii biegłej, brak obiektywnej i wszechstronnej oceny całego zgromadzenia materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że opinię sporządzono w oparciu o prawidłowy dobór porównawczych transakcji innych działek, podczas gdy uwzględniono transakcje dotyczące działek położonych wW.jako działek porównywalnych z działkami wK.i nie zbadano przyczyn braku obrotu nieruchomościami wK.,
II. naruszenie prawa materialnego to jest art. 77 w związku zart. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez błędną wykładnię art. 77 w związku z art. 67 u.g.n., zgodnie, z którym wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy przy ustalaniu wartości powinno brać się pod uwagę wszystkie okoliczności mające wpływ na wartość nieruchomości, w szczególności przy tak nietypowej sytuacji prowadzenie inwestycji celu publicznego, z którą łączą się zagrożenia i ograniczenia korzystania w działek.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja zasadna nie jest i skutku odnieść nie może albowiem zaskarżony wyrok jest trafny.
Na wstępie odnieść się trzeba do wniosku pełnomocnika powódki o odroczenie rozprawy. Wniosek ten, jako nieuzasadniony, nie został przez Sąd Apelacyjny uwzględniony. Wskazać trzeba, że o braku możliwości wyznaczenia innego terminu rozprawy poinformowano pełnomocnika powódki przed terminem rozprawy apelacyjnej, pismo to pełnomocnik powódki otrzymał w dniu 14 lipca 2020r. (k- 419 akt). Nie było też podstaw do odroczenia rozprawy. Rozprawę odroczyć można zgodnie zart. 214 § 1 k.p.c.jedynie wtedy gdy sąd stwierdzi nieprawidłowość w doręczeniu wezwania albo jeżeli nieobecność strony jest wywołana nadzwyczajnym wydarzeniem lub inną znaną sądowi przeszkodą, której nie można przezwyciężyć. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie istniała przyczyna pozwalająca na odroczenie rozprawy w dniu 23 lipca 2020r. Z pewnością za uzasadnioną podstawę odroczenia rozprawy nie można uznać kolizji terminów rozpraw, na co powoływał się pełnomocnik powódki. Pełnomocnik powódki jest radcą prawnym zatem musi być przygotowany na taką okoliczność i powinien zapewnić sobie możliwość skorzystania z zastępstwa substytucyjnego. Wskazać też trzeba, że obecność na rozprawie apelacyjnej nie jest obowiązkowa (art. 376 k.p.c.), a nadto, że pierwszy termin rozprawy apelacyjnej wyznaczony na dzień 23 stycznia 2020r. został już na wniosek pełnomocnika powódki odroczony, nadto wnioski o odroczenie rozprawy składał pełnomocnik powódki także w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji.
Chybiony jest także podnoszony przez skarżącą zarzut nieważności postępowania z powodu niewykazania przez Radcę Prokuratorii Generalnej umocowania do działania w sprawie. Zgodnie zart. 379 pkt 2 ) k.p.c.nieważność postępowania zachodzi, jeżeli strona nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany. Wbrew jednakże zarzutom skarżącej sytuacja taka nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Istotnie nienależyte umocowanie pełnomocnika jako przyczyna nieważności postępowania zachodzi zarówno w razie wadliwego udzielenia pełnomocnictwa osobie mogącej być pełnomocnikiem, jak i ze względu na działanie w charakterze pełnomocnika osoby, która takim pełnomocnikiem tym być nie może. Jednakże zgodnie z artykułem 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej ( Dz.U. z 2016 roku, poz. 2261 ) do zadań Prokuratorii Generalnej należy m.in. wyłączne zastępstwo Skarbu Państwa przed Sądem Najwyższym oraz zastępstwo Skarbu Państwa przed sądami powszechnymi i polubownymi. W myśl art. 7 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy zastępstwo Skarbu Państwa wykonywane przez Prokuratorię Generalną jest obowiązkowe do zakończenia sprawy w sprawach rozpoznawanych w pierwszej instancji przez Sąd Okręgowy. Zatem w niniejszej sprawie instytucjonalnym pełnomocnikiem Skarbu Państwa jest Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej, która wykonuje obligatoryjne zastępstwo procesowe Skarbu Państwa na podstawie wyżej powołanych przepisów prawa ( tak Sąd Najwyższy: w wyroku z 23.03. 2007r., V CSK 60/70, OSNC- ZD 2008 numer A. poz. 23; w wyroku z dnia 02.02.2011r., II CSK 368/ 10, lex nr 785877). Zatem działanie radców Prokuratorii Generalnej RP za Skarb Państwa w niniejszej sprawie wynika z wyżej wymienionej ustawy, a nie z pełnomocnictwa. Zgodnie zaś z art. 33 ust. 2 tej ustawy dokumentem upoważniającym Prezesa Prokuratorii Generalnej, Wiceprezesa Prokuratorii Generalnej i radców Prokuratorii Generalnej do wykonywania czynności zastępstwa jest legitymacja służbowa, która zawiera w szczególności imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe. Uwierzytelniona kopia legitymacji służbowej występującej w sprawie radcyA. W.została złożona przy odpowiedzi na pozew ( k 164 akt ), a radcyM. S.na rozprawie w dniu 19 października 2017r. (k 174 akt). Wbrew zarzutom skarżącej legitymacja służbowa radcy Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej nie jest pełnomocnictwem, a jedynie informacją dla sądu o radcy wykonującym czynności zastępstwa procesowego w konkretnej sprawie. Pismo, które było składane pod rządamiustawy o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, a na które powoływała się skarżąca w toku sprawy oraz w apelacji, było jedynie pismem informacyjnym nie zaś pełnomocnictwem. Obecnie Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej odstąpiła od składania takiego pisma, pozostając jedynie przy załączaniu legitymacji służbowej. Skoro, więc w niniejszej sprawie Skarb Państwa reprezentowany był przez Prezydenta MiastaB., a zastępowany przez Prokuratorię Generalną RP, to zgodnie z przepisami ustawy o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do naruszenia przepisów o obligatoryjnym zastępstwie procesowym Skarbu Państwa wykonywanym przez Prokuratorię Generalną RP, a zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że zachodzi nieważność postępowania. W związku z powyższym podniesiony zarzut nieważności postępowania należy uznać za całkowicie nieuzasadniony.
Chybiony jest podnoszony przez skarżącą zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancjiart. 328 § 2 k.p.c.mający w ocenie skarżącej uniemożliwić merytoryczną kontrolę wydanego wyroku. Wbrew tym zarzutom uzasadnienie sądu pierwszej spełnia warunki wymagane przezart. 328 §2 k.p.c.i pozwala na merytoryczną kontrolę zasadności rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji.
Jeśli idzie o poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne to Sąd Apelacyjny je podziela i uznaje za własne. Sąd pierwszej instancji wskazał bowiem jaki fakt na podstawie jakiego dowodu ustalił, nadto w większości ustalenia faktyczne nie były między stronami sporne. Z treści apelacji wynika, iż skarżąca kwestionując poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne kwestionuje jedynie treść opinii biegłej dopuszczonej w sprawie i wnioski wyciągnięte przez sąd pierwszej instancji z tej opinii, pozostałych ustaleń sądu pierwszej instancji nie kwestionuje. Zatem wystarczy wskazać, że poczynione przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne ( oprócz ustaleń poczynionych na podstawie opinii biegłego) Sąd Apelacyjny podziela, bez potrzeby ponownego ich powtarzania.
Podkreślić trzeba, że przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego jest ocena czy sąd pierwszej instancji właściwie ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości, szczegółowo wymienionych w wyroku, będących w użytkowaniu wieczystym powódki, a stanowiących własność pozwanego.
W pierwszym rzędzie należało więc ustalić wartość nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż poczynienie takich ustaleń wymaga wiadomości specjalnych, dlatego też trafnie dopuścił sąd pierwszej instancji dowód z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości celem ustalenia wartości tych nieruchomości.
Podkreślić trzeba, że zarzuty apelacji w istocie sprowadzają się do kwestionowania opinii biegłego wykonanej w niniejszej sprawie, skarżąca zarzuca, że opinia jest wadliwa i sąd pierwszej instancji winien był dopuścić dowód z opinii innego biegłego, tymczasem sąd ten jej wniosku w tym zakresie nie uwzględnił, wniosek o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego ponowiła powódka w apelacji.
W ocenie Sądu Apelacyjnego podnoszone w apelacji zarzuty odnośnie opinii biegłego są chybione, bowiem rację ma sąd pierwszej instancji, iż opinia główna i uzupełniająca co do wszystkich działek, biegłejE. M.jest jasna, logiczna, spójna i w wystarczający sposób wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych.
Biegła sądowa w opiniach ustaliła, że wartość nieruchomości gruntowych oddanych stronie powodowej w użytkowanie wieczyste, według stanu i cen na dzień pisma wypowiadającego wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to jest 23 czerwca 2016 r., w odniesieniu dodziałki nr (...)objętej KW nr(...)wynosi 413.700 zł, a w odniesieniu dodziałek nr (...)objętych KW nr(...)wynosi - z uwzględnieniem istniejącego na nieruchomości gazociągu oraz istniejących na gruncie innych ograniczeń i obciążeń, a także przy uwzględnieniu toczącego się procesu inwestycji publicznej na nieruchomości - 3.233.740 zł (działka nr (...)- 3.080.480 zł idziałka nr (...)- 153.260 zł).
Oczywistym jest, że sąd nie jest związany opinią biegłych i ocenia ją także na podstawieart. 233 k.p.c.Jednakże swoistość tej oceny polega na tym, że nie chodzi tu o ocenę kwestii wiarygodności opinii jak przy dowodzie z zeznań świadka lecz o pozytywne lub negatywne uznanie wartości rozumowania zawartego w opinii i uzasadnienie dlaczego pogląd biegłych trafił lub nie do przekonania sądu. Zatem z jednej strony konieczna jest kontrola opinii z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania i źródeł poznania, z drugiej stopień zaufania do wiedzy reprezentowanej przez biegłych, nie można bowiem nie podzielić opinii biegłych powołując się jedynie na wiadomości specjalne sądu bądź strony. Nadto sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii dalszych biegłych, tylko wtedy jeżeli zachodzi taka potrzeba (art. 286 k.p.c.), a więc w szczególności wtedy, gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest nieprzekonująca, niekompletna, pomija lub wadliwie przedstawia istotne okoliczności, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna. Sąd nie jest zobowiązany do dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego czy też opinii instytutu tylko z tej przyczyny, że dotychczasowa opinia była dla strony niekorzystna. (patrz. SN z 2016-01-13, V CSK 262/15). Nie jest też uzasadniony wniosek strony o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, jeżeli w przekonaniu sądu opinia wyznaczonego biegłego jest na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych ( SN z 30.09.2014r., I UK 128/14).
Strona powodowa składała zarzuty do opinii w piśmie procesowym z dnia 5.11.2018r., zarzucając nieprawidłową analizę porównawczą poprzez uwzględnienie transakcji dotyczących działek położonych wW.przyul. (...)jako działek porównywalnych z działkami przyul. (...)wK., zarzuciła, iż w opinii nie wskazano cech ani podobieństw działek porównywalnych, co uniemożliwia następczą analizę wyboru transakcji w celach porównawczych, ponadto nie wskazano powodów, dla których biegła przyjęła łączną wartość wagi cechy rynkowej „ograniczenia i obciążenia” w wielkości 12%.
Odnosząc się do zarzutów skarżącej do opinii biegłej podnoszonych w apelacji wskazać trzeba, że zgodnie zart. 153 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościamiustawy istnieją trzy podejścia do wyceny: porównawcze, dochodowe i kosztowe. Zgodnie zaś art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Podnieść trzeba, że biegła do zarzutów skarżącej odniosła się w opinii uzupełniającej z dnia 2 stycznia 2019r. Wyjaśniła, iż na str. 10 opinii w pkt.6.2. i na str. 11 w pkt 6.3 określiła rynek nieruchomości przyjętych do porównań. Przy doborze nieruchomości podobnych kierowała się art. 4 pkt 16 u.n.g., który definiuje co należy rozumieć przez nieruchomość podobną. Biegła wyjaśniła, iż wyceniane nieruchomości są położone w obrębieK., jednakże badając rynek nieruchomości stwierdziła, iż na tym obszarze były tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości wycenianych, w związku z tym rozszerzyła rynek na inne obrębyB., zgodnie z § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazała, że działki przyul. (...)nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi krajowej dwupasmowej, ale do drogi gminnej i mają dostęp do dróg krajowych podobny jak nieruchomości wyceniane. Nieruchomości wyceniane położone są na terenach usługowo – przemysłowych, na których występują zakłady przemysłowe, hurtownie, hale magazynowe nowobudowane, rozbudowywane, modernizowane, czy też wybudowane w ubiegłym wieku, podobnie jak nieruchomości przyjęte do analiz porównawczych. Wyjaśniła też, że definiując rynek nieruchomości do analiz porównawczych odrzuciła skrajne ceny transakcyjne. Wbrew zarzutom skarżącej biegła w swej opinii wskazała w jaki sposób określiła rynek nieruchomości podobnych i czym się kierowała przy doborze nieruchomości porównawczych. Zgodnie z cyt. wyżej art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć: nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosując się do tych zapisów biegła przeanalizowała transakcje przyjęte do porównań wg następujących kryteriów:
1.położenie: terenB., strefa pośrednia lub peryferyjna miasta,
2.stan prawny: własność,
3.sposób korzystania: grunt niezabudowany,
4.okres: od października 2013 do czerwca 2016r.,
5.powierzchnia : od 1000ha do ok 2.000 ha,
i takie nieruchomości poddała analizie.
Wyjaśniła też w jaki sposób ustaliła wartość wagi cechy rynkowej „ograniczenia i obciążenia” w wysokości 12 % na stronie 8 i 9 opinii zasadniczej i w opinii uzupełniającej ( str. 308 akt). Wbrew zarzutom skarżącej nie ma konieczności przyjęcia do porównań nieruchomości identycznych. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości ( tak wyrok WSA sygn. akt IISA/Łd 583/10). W wyroku z dnia 23 maja 2019r. WSA (IISA/Bk 247/19) wskazano także, że okoliczność, iż w zbiorze nieruchomości przyjętej do wyceny znajdują się działki odbiegające powierzchnią od działki wycenianej czy też o odmiennych klasyfikacjach użytków, nie dyskwalifikuje przeprowadzonej wyceny. Podobieństwo nieruchomości nie oznacza identyczności, zaś różnice można korygować odpowiednimi współczynnikami. Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 kwietnia 2019r.( IISA/Wr 835/18) Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównań i ich dat leżą w gestii autora operatu. Wskazano w nim nadto, iż ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 maja 2018r., VACa 1296/17 ( lex 2514650) stwierdzając, że żaden przepis nie ogranicza rzeczoznawcy w wyborze metody, w szczególności nie zawęża możliwości posłużenia się analizą statystyczną rynku jedynie do celów związanych z powszechną taksacją nieruchomości. W wyroku z dnia 21 czerwca 2018r., IACa 114/18 (lex 2545097) Sąd Apelacyjny w Krakowie także wskazał, iż to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór podejścia, metody szacowania i dobór nieruchomości podobnych. Elementy te mieszczą się w granicach jego wiedzy fachowej (art. 154 u.g.n.). Tym samym dla zakwestionowania przyjętego przez biegłego sposobu wyceny i doboru nieruchomości podobnych niezbędne byłoby wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej.
Chybione są zatem podnoszone przez skarżącą zarzuty, iż biegła nie wzięła pod uwagę samych tylko nieruchomości z terenu dzielnicyK.lecz także z dzielnicyW.. Niezrozumiały jest natomiast zarzut nie wyjaśnienia przyczyn braku obrotu nieruchomościami podobnymi wK.. Biegła mogła wziąć do porównań tylko transakcje, które miały miejsce.
Chybione są także zarzuty odnośnie braku uwzględnienia przy wycenie nieruchomości przyszłej inwestycji w postaci gazociągu gazu skroplonego i związany z tym zarzutem wniosek o zawieszenie postępowania apelacyjnego na podstawieart. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.do chwili wydania decyzji administracyjnej na podstawie art. 15 i 17 cyt. ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego. Podkreślić trzeba, że wniosek o zawieszenie postępowania powódka składała już w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, i postanowieniem z dnia 5 grudnia 2017 roku sąd pierwszej instancji wniosek ten zasadnie oddalił. Niezależnie od tego, że wniosek ten był już przez sąd oceniany, jest on, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nieuzasadniony albowiem przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej - stanowiących własność Skarbu Państwa wskazanych w pozwie działek, a zgodnie z treścią§ 28 ust. 1 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu, określa się w jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a wartości nieruchomości ustala się wg stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo wg stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 tej ustawy. Oznacza to, że biegły sądowy, ustalając wartość nieruchomości musi odnosić się zarówno do stanu nieruchomości i cen, które były właściwie na datę aktualizacji, co w niniejszej sprawie oznacza dzień 23 czerwca 2016 roku. Natomiast przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w który jest położony (art. 4 pkt 17 u.g.n.), a podkreślić trzeba, że na dzień ustalania wysokości opłaty rurociągu nie zbudowano ( nie zbudowano go do chwili obecnej). Natomiast na procedurę i ustalenie wartości nieruchomości i datę aktualizacji nie może mieć wpływu przyszła, niezrealizowana inwestycja. Oczekiwanie zatem na wydanie prawomocnej ostatecznej decyzji oraz pozwolenia w sprawie, która dotyczyła aktualizacji opłaty byłoby sprzeczne z art. 28 ust. 1 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów oraz z przepisamiUstawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto wskazać trzeba, że po realizacji inwestycji w postaci budowy wskazanego wyżej gazociągu powódce jako użytkownikowi wieczystemu, stosownie do treści art. 81 ust. 1 u.g.n., będzie przysługiwało uprawnienie do żądania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli na skutek budowy tego gazociągu wartość nieruchomości istotnie ulegnie zmianie. Ponadto biegła ustalając wartość nieruchomości gruntowej uwzględniła, wbrew zarzutom skarżącej, oprócz istniejącego nadziałkach (...)gazociągu wysokoprężnego MPa 6,3, także toczący się proces inwestycji publicznej w postaci projektowanego gazociągu, wskazując, iż strefa kontrolowana projektowanego gazociągu mieści się w powierzchni strefy kontrolowanej istniejącego rurociągu, wyjaśniła też, że przezdziałkę (...)nie biegnie żaden gazociąg ani trasa projektowanego gazociągu, a jedynie w północno- wschodnim narożniku zlokalizowany jest niewielki fragment strefy kontrolowanej, co pozwala przyjąć, że brak jest ograniczeń tej działki .
Jak wyżej podniesiono dla zakwestionowania przyjętego przez biegłego sposobu wyceny i doboru nieruchomości podobnych niezbędne byłoby wykazanie przez skarżącą oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłą założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Obowiązkowi temu skarżąca nie sprostała. Jej zarzuty wynikają z niezadowolenia z treści opinii, a biegła w sposób przekonywujący ustosunkowała się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez skarżącą. W tym stanie rzeczy nie miał sąd pierwszej instancji podstaw do dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego. Bowiem, jak wyżej podniesiono stosownie doart. 286 k.p.c., dopuszczenie dowodu z dodatkowej opinii bądź opinii innego biegłego konieczne jest tylko wówczas, gdy zachodzi ku temu potrzeba, a więc gdy opinia jest wadliwa, niepełna, bądź budzi uzasadnione wątpliwości co do sformułowanych w niej wniosków. Okoliczności takie w niniejszej sprawie nie występują. Chybione są także podnoszone przez skarżącą zarzuty naruszenia prawa materialnego w postaci art. 77 w zw. z art. 66 u.n.g. Zasadnie zatem oparł się sąd pierwszej instancji na opinii sporządzonej w sprawie przez biegłąE. M.i nie było potrzeby dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego w postępowaniu apelacyjnym.
Trafnie więc sąd pierwszej instancji w okolicznościach niniejszej sprawy ustalił, że zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego, liczona na podstawieart. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwedług dotychczasowej stawki procentowej 3%, wynosi 109.423,20 zł (3.647.440 x 3% = 109.423,20 zł), w tym w odniesieniu dodziałki nr (...)– 12.411 zł,działki nr (...)– 92.414,40 zł idziałki nr (...)– 4.597,80 zł. Z mocyart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Biorąc pod uwagę te zasady, skoro zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (109.423,20 zł wobec 9.472 zł), opłatę roczną na 2017 r. trafnie sąd pierwszej instancji ustalił w wysokości 18.943,86 zł, stanowiącej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Opłatę tę dla potrzeb dalszych obliczeń zaokrąglono do kwoty 18.944zł. Opłatę na 2018 r. trafnie ustalił ten sąd w wysokości 64.183,60 zł (109.423,20 zł – 18.944 zł) : 2 = 45.239,60 zł; a następnie: 18.944 zł + 45.239,60 zł = 64.183,60 zł). Od 2019 r. opłatę trafnie ustalił już w pełnej wysokości 109.423,20 zł (64.183,60 zł + 45.239,60 zł).
Podsumowując, apelację jako pozbawioną podstaw prawnych należało oddalić na mocyart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na mocyart. 98 k.p.c.iart.99 k.p.c.
SSA Ewa Jastrzębska SSA Roman Sugier SSA Joanna Naczyńska