Sąd Apelacyjnyw Białymstoku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 218/19
Data wyroku: 2019-06-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dariusz Małkiński, Grażyna Wołosowicz, Krzysztof Chojnowski
Słowa kluczowe: Nieważność umowy
Podstawa prawna: art. 58 § 2 k.c.

Sygn. akt: I A Ca 218/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2019 roku
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Dariusz Małkiński (spr.)

Sędziowie

:

SA Krzysztof Chojnowski
SA Grażyna Wołosowicz

Protokolant

:

Łukasz Patejuk

po rozpoznaniu w dniu 12 czerwca 2019 roku w Białymstoku
na rozprawie
sprawy z powództwaM. P. (1)
przeciwkoW.G.
o stwierdzenie nieważności czynności prawnej
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku
z dnia 28 stycznia 2019 roku, sygn. akt: I C 274/18

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
w pkt. I stwierdza nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki ( przewłaszczenie na zabezpieczenie) i umowy zobowiązującej do zwrotnego przeniesienia przedmiotu zabezpieczenia, stanowiących  § 4, 6, 7, 8 i 9 aktu notarialnego z dnia 22 grudnia 2015 roku, Rep.(...),  sporządzonego przed notariuszemL. W., prowadzącym Kancelarię Notarialną wW.przyAlei (...),lokal (...);

b
w pkt. II nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Okręgowego w Białymstoku kwotę 50.000 (pięćdziesiąt tysięcy) zł tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu;

c
w pkt. III zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 10.817 (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

2
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym;

3
nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Okręgowego w Białymstoku kwotę 50.000 (pięćdziesiąt tysięcy) zł tytułem nieuiszczonej opłaty od apelacji.

(...)

UZASADNIENIE
Powód:M. P. (1)wystąpił przeciwko pozwanemuW.G.z pozwem o ustalenie, że umowy: przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki (przewłaszczenia na zabezpieczenie) oraz zobowiązująca do zwrotnego przeniesienia przedmiotu zabezpieczenia, zawarte w dniu 22 grudnia 2015 roku wW.przed notariuszemL. W., rep.(...)są nieważne. Domagał się też zasądzenia na jego rzecz od przeciwnika procesowego kosztów procesu.
Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2019 roku, zapadłym w sprawie o sygn. akt: I C 274/18, Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił powództwo (pkt I), odstąpił od obciążania powoda kosztami sądowymi, przejmując wydatki na rachunek Skarbu Państwa (pkt II) i zasądził od powodaM. P. (1)na rzecz pozwanegoW.G.kwotę 10.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt III).
Rozstrzygnięciu powyższemu towarzyszyły następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna:
Powód prowadził gospodarstwo rolne wP.iK., gminaS., województwo(...). Podstawowym przedmiotem jego działalności była hodowla bydła.
W związku z powyższym powód zaciągał liczne kredyty bankowe. Jego płynność finansowa była zachowana do czasu wejścia w życie zmian ustawodawczych, wprowadzających zakaz tzw. uboju rytualnego. Od tej pory sytuacja finansowa powoda uległa radykalnemu pogorszeniu - nie był on w stanie spłacać zadłużeń i regulować należności, umowy kredytowe zostały wypowiedziane, a Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Sulęcinie wszczął w stosunku do niego egzekucję.
Z uwagi na wypowiedzenie umów kredytowych przez banki, brak możliwości pozyskania środków na spłatę długów i na kontynuowanie działalności gospodarczej, a także ze względu na wdrożone przez Komornika czynności egzekucyjne ,M. P. (1)zdecydował się na pozyskanie niezbędnych środków w ramach pożyczki prywatnej.
Strony zostały skontaktowane w sprawie zawarcia umowy pożyczki przez pośrednika -M. T., zawodowo zajmującego się działalnością pośrednictwa finansowego, przy czym każda ze stron zwróciła się do w/w niezależnie. Następnie pośrednik działając w imieniu i na rzecz powoda zaproponował pozwanemu udzielenie pożyczkiM. P., wstępnie określając warunki umowy (wysokość oprocentowania, przedmiot zabezpieczenia, termin zwrotu). Projekt umowy został przygotowany przez pośrednika i powoda, którzy również dokonali wyboru kancelarii notarialnej, w której miała zostać zawarta umowa przewłaszczenia. Strony zawarły w dniu 22 grudnia 2015 roku wW., w kancelarii notarialnej NotariuszaL. W.w pierwszej kolejności umowę pożyczki w zwykłej formie pisemnej, a następnie, po odczytaniu przez notariusza, umowę przewłaszczenia, zaś powód poddał się egzekucji. Pozwany wypłacił powodowi do rąk własnych w dniu podpisania umowy całość kwoty pożyczki przewidzianej do wypłaty gotówką, zaś resztę przelewami, celem spłaty kredytów zaciągniętych przez powoda w bankach.
Na mocy powyższego aktu notarialnegoM. P. (1)zawarł również zW.G.umowy: przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki oraz zobowiązującą do zwrotnego przeniesienia przedmiotu zabezpieczenia (akt notarialny, repertorium A nr(...)).
W treści umowy strony oświadczyły, że w dniu 22 grudnia 2015 rokuW.G.udzieliłM. P. (1)pożyczkę w kwocie 279.000 zł. z terminem zwrotu do dnia 21 grudnia 2016 roku, która oprocentowana została w wysokości 10 % w stosunku rocznym. Zwrot pożyczki miał nastąpić w dwunastu miesięcznych ratach po 2.000 zł., a do 21 grudnia 2016 roku powód zobowiązany był zapłacić 279.000 zł.
Zgodnie z § 4 umowy, w celu zabezpieczenia roszczenia pożyczkodawcy,M. P. (1)przeniósł na rzeczW.G.prawo własności:
1) nieruchomości położonej w miejscowościP., oznaczonej jakodziałki nr (...), o łącznej powierzchni 1,11 ha, dla których Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą (...),
2) nieruchomości położonej w miejscowościP., oznaczonej jakodziałka nr (...)powierzchni 0,4525 ha, dla których Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą (...),
3) nieruchomości położonej w miejscowościP., oznaczonej jakodziałki (...), o łącznej powierzchni 7,24 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...),
4) nieruchomości położonej w miejscowościM., oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 4,48 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...),
5) nieruchomości położonej w miejscowościK., oznaczonej jakodziałki nr (...)o łącznej powierzchni 4,97 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...),
6) nieruchomości położonej w miejscowościK., oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 1,29 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...),
7) nieruchomości położonej w miejscowościK.oznaczonej jakodziałki nr (...)o łącznej powierzchni 4,08 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...),
8) nieruchomości położonej w miejscowościK., oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 0,37 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...)i
9) nieruchomości położonej w miejscowościK., oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 0,90 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sulęcinie prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Wartość wyżej opisanych nieruchomości oznaczono w umowie na 350.000 zł, przy czym strony nie korzystały z wyceny rzeczoznawcy.
Pozwany, pod warunkiem terminowego zwrotu pożyczki na wskazanych wyżej warunkach, zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz powoda.
Wypłata kwot pożyczki nastąpiła przelewem do banków zgodnie z zapisami umowy (co jest bezsporne) i w pozostałej umówionej części do rąk powoda w dniu zawarcia umowy, co powód pokwitował w umowie pożyczki i akcie notarialnym.
Po zawarciu umowy powód uiścił pierwsze 7 rat pożyczki (każda po 2.000 zł), następnie zaprzestał spłat, nie podnosząc kwestii nieważności umowy bądź prawidłowości ich wykonania przez pozwanego.
Z uwagi na zaniechanie spłaty pożyczki, pomiędzy grudniem 2015 r. a grudniem 2017 r. pozwany kontaktował się z powodem, który obiecał, że spłaci należność, zapewniając, że ma jedynie chwilowe kłopoty. Ostatecznie powód przestał odbierać telefony pozwanego, który po wielu wezwaniach do zapłaty jesienią 2017 r. zaczął poszukiwać nabywców dla nieruchomości w celu realizacji zobowiązania powoda, co spowodowało natychmiastową reakcję w postaci zarzutów w przedmiocie nieważności czynności prawnej.
Sąd nie dał wiary powodowi, który wskazywał, że nie otrzymał pod pozwanego całości kwot wyszczególnionych w akcie notarialnym. W sprzeczności z tymi zeznaniami stoi następcze zachowanie powoda, który po zawarciu przedmiotowych umów przystąpił do spłaty poszczególnych rat. Oczywistym jest, że gdyby pozwany nie uregulował całości swoich zobowiązań, powód nie rozpocząłby spłaty pożyczki. Powód natomiast, co jest bezsporne, spłacił początkowe 7 rat. Odnosząc się do innych twierdzeń powoda o tym, że nie miał on możliwości zapoznania się dokładnie z treścią umów przed podpisaniem, Sąd zauważył, że to powód wraz z pośrednikiem ustalili zawartość umowy, wybrali kancelarię notarialną, ponadto w treści umów były już wyszczególnione nieruchomości powoda i jego zadłużenie w bankach – co w oczywisty sposób świadczy o tym, że powód był osobą, która brała czynny udział w tworzeniu projektu umów.
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, ponieważ zawarta między stronami umowy: przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz ustanowienie tytułu egzekucyjnego nie są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a zatem nie zachodzi tutaj nieważność umowy w rozumieniuart. 58 § 2 k.c.
Sąd uznał, że powód legitymuje się interesem prawnym w ujęciuart. 189 k.p.c.
Intencją umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest samo przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania (np. z umowy pożyczki), ale odpowiednia ochrona interesów wierzyciela na wypadek niewywiązania się przez dłużnika ze swoich obowiązków. Chodzi o to, by wierzyciel, pomimo braku świadczenia dłużnika, nie poniósł straty, ale miał realną możliwość zaspokojenia swej wierzytelności, bez potrzeby prowadzenia skomplikowanych i czasochłonnych działań. W każdym wypadku zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmuje czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności.
Nie ulega wątpliwości, że obowiązkiem dłużnika, który zdecydował się na taką formę zabezpieczenia, zgodnie z zasadą pacta sunt servanda, jest wywiązanie się z zobowiązania, mimo utraty wskutek realizacji zabezpieczenia nieruchomości będącej często jego centrum życiowym i jedynym znaczącym majątkiem. Jednak sytuacja, gdy własność jest prawem zabezpieczającym wierzytelność, może rodzić problemy, w przypadku powstania znacznej dysproporcji między wysokością zadłużenia, a wartością zabezpieczenia, przy braku w umowie postanowień dotyczących rozliczeń stron, w razie realizacji zabezpieczenia.
Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wielokrotnie podejmował zagadnienie nadzabezpieczenia, dopuszczając możliwość oceny takiej umowy na płaszczyźnieart. 58 k.c.(por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 12 października 2011 roku, II CSK 690/10 i z dnia 28 października 2010 roku, II CSK 218/10). Zdaniem Sądu Najwyższego nadmierne lub zbyteczne zabezpieczenie wierzytelności może być przyczyną stwierdzenia nieważności umowy. Taką umowę należy poddać ocenie w świetleart. 58 k.c.orazart. 353 k.c.Zasada swobody umów, zgodnie, z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, doznaje na gruncieart. 353z ind. 1k.c.ograniczenia, jeżeli jej treść lub cel sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku prawnego, ustawie bądź zasadom współżycia społecznego.
Na uwagę zasługuje też pogląd, wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 października 2011 roku II CSK 690/10, gdzie stwierdzono, że przy umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie wymagane jest rozliczenie się stron, co staje się szczególnie istotne, gdy wartość przedmiotu przewłaszczenia przewyższa wysokość długu, gdyż wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes. Nadmierne zaspokojenie wierzyciela, któremu dłużnik nie jest w stanie zapobiec, zaś wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty, należy rozważyć na tleart. 353z ind. 1k.c.w celu ustalenia, czy nie doszło do naruszenia ram tego przepisu prowadzącego do nieważności umowy (art. 58 § 1 i 2 k.c.). Podkreślenia wymaga, że zasady współżycia społecznego stanowią jedno z kryteriów ograniczających swobodę umów (art. 353z ind. 1k.c.), służąc ochronie porządku moralnego, jako wartości ściśle związanej z porządkiem prawnym, nie pozwalając stronom na ułożenie stosunku prawnego w sposób odbiegający od powszechnie akceptowanych założeń aksjologicznych. Sprawiedliwość kontraktowa może być naruszona także wówczas, gdy dochodzi do istotnego naruszenia proporcji między obowiązkami dłużnika, a potrzebą ochrony uzasadnionego interesu wierzyciela, co ma miejsce, gdy wysokość zabezpieczenia pozostaje w znaczącej dysproporcji do wartości zabezpieczanej wierzytelności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15).
Głównym celem ustanowienia zabezpieczenia w formie umowy przewłaszczenia winno być uzyskanie ekwiwalentnego świadczenia (wysokość zabezpieczonej wierzytelności powinna mniej więcej korespondować z uzyskanym przez wierzyciela poziomem jej zabezpieczenia prawnego), a nie uzyskanie nadmiernej i nieuzasadnionej korzyści przez wierzyciela. Czynność prawna kreująca nadzabezpieczenie skonstruowana w sposób przynoszący wierzycielowi w wyniku realizacji zabezpieczenia rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski, może być uznana za nieważną w świetleart. 58 § 2 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15). Chodzi tutaj przede wszystkim o sytuacje, w których dłużnik nie jest w stanie zapobiec efektowi nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, a wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 114/04, niepubl.; z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/2010; z dnia 12 października 2011 r., II CSK 690/2010; z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 114/04, niepubl.; z dnia 9 lutego 2012 r., II CSK 181/11).
Odnosząc powyższe rozważania do realiów niniejszej sprawy przede wszystkim zauważyć należy, że ustanowienie zabezpieczenia w postaci nieruchomości – wskazanych w akcie notarialnym - nie doprowadziło do uzyskania przez pozwanego korzyści majątkowej naruszającej w sposób rażący ekwiwalentność świadczenia z tytułu pożyczki. Prawdą jest, że łączna wartość rynkowa nieruchomości gruntowych rolnych zadeklarowana w umowie przewłaszczenia wynosi 870.742 zł. (tak wynika z opinii biegłego sądowego – opinia k.172- 228). Istotnym w sprawie jest, że zawarta między stronami umowa przewłaszczenia przewidywała rozliczenia między stronami w przypadku skorzystania przez pozwanego z zabezpieczenia. Z § 9 umowy wynika, że strony uzgodniły, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości, która miała nastąpić za kwotę nie niższą niż 350.000 zł, uzyskana cena zostanie zaliczona na spłatę zobowiązań powoda z tytułu umowy pożyczki, a pozostała kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie zwrócona powodowi. W przypadku sprzedaży poniżej kwoty 350.000 zł, do rozliczeń stron nadal miałaby zastosowanie kwota 350.000 zł.
Tym samym należało uznać, że postanowienia umowy nie są sprzeczne z właściwościami zabezpieczenia (nie można w tym stanie faktycznym mówić o stanie nadzabezpieczenia) ani z zasadami współżycia społecznego (m.in. zasadami uczciwego obrotu, lojalności wobec kontrahenta, sprawiedliwości i równości kontraktowej).
W umowie był przewidziany i zastrzeżony obowiązek dokonania rozliczeń nadwyżki. Tak więc pozwany mógł podjąć jedynie działania mające zagwarantować mu możliwość uzyskania zaspokojenia w ramach udzielonej pożyczki i w zbliżonym zakresie.
W ocenie Sądu Okręgowego, analiza treści umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej pomiędzy stronami, prowadzi do wniosku, że nie zakładała ona pokrzywdzenia powoda, pozwany w świetle zapisów umowy nie jest tu stroną uprzywilejowaną.
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w cytowanym już wyroku z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15 - konstrukcja praw zabezpieczających nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność, w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartość przejęcia. Taka postawa wierzyciela musiałaby zostać oceniona, jako naganna z punktu widzenia zasad uczciwego obrotu, skoro zmierza do uzyskania nieusprawiedliwionych zysków kosztem dłużnika, który znajduje się w sytuacji ekonomicznej zmuszającej go do korzystania z pozabankowej pożyczki, przy wykorzystaniu zabezpieczenia rzeczowego w postaci zamieszkiwanego przez niego lokalu. Nie ma wprawdzie przeszkód, by podmioty prawa cywilnego w obrocie kredytowym zawierały umowy, będące odpowiedzią na pilne potrzeby jednej z nich, granicą ich akceptacji jest jednak sprzeczność czynności kreującej zabezpieczenie z zasadami współżycia społecznego.
Na marginesie należy podnieść, że w ocenie Sądu po stronie powoda istniała pełna świadomość co do znaczenia i skutków prawnych zawartej umowy. Należy także podkreślić, że nie może zarzucać nadużycia prawa osoba, która sama prawo to narusza. Ten, kto sam narusza zasady współżycia społecznego, nie może korzystać z ochrony przewidzianej w tym przepisie (art. 5 k.c.). Pozwany wywiązał się ze swoich obowiązków wynikających z zawartej umowy, powód zaś po uiszczeniu 7 rat zaprzestał spłaty pozostałych, zrywając jakikolwiek kontakt z pozwanym. Takie działanie również nie powinno podlegać ochronie prawnej.
O kosztach sądowych orzeczono na podstawieart. 102 k.p.c., zwalniając powoda od ich ponoszenia, z uwagi na trudną sytuację finansową powoda wykazaną w oświadczeniu o stanie majątkowym. Z kolei wysokość kosztów zastępstwa procesowego ustalono na podstawie § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015.1804 ze zm.).
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, który zaskarżając rozstrzygnięcie w całości, zarzucił naruszenia prawa materialnego – tj. przepisuart. 58 § 2 k.c.poprzez dokonanie oceny sprzeczności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego z punktu widzenia dalszych konsekwencji umowy, stanowiących zdarzenia przyszłe i niepewne, a w szczególności poprzez ocenę możliwych rozliczeń pomiędzy stronami po sprzedaży przedmiotu umowy przez pozwanego, pomimo iż ocena ważności umowy nastąpić powinna wyłącznie pod kątem jej bezpośrednich i faktycznych skutków, polegających na nałożeniu na powoda świadczenia rażąco nieekwiwalentnego, poprzez zobowiązanie go do świadczenia o wartości około trzykrotnie wyższej od świadczenia otrzymanego od pozwanego.
Mając na uwadze powyższe, wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i stwierdzenie, że umowa przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki oraz umowa zobowiązująca do zwrotnego przeniesienia przedmiotu zabezpieczenia, zawarte w dniu 22 grudnia 2012 roku wW.przed notariuszemL. W., repertorium A nr(...)są nieważne. Ponadto domagał się zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwany żądał oddalenia apelacji powoda na koszt strony skarżącej.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powoda zasługuje na aprobatę.
Zgodzić się należy z cytowanym przez Sąd I instancji stanowiskiem, że analizowana w kontekścieart. 58 § 2 k.c.sprawiedliwość kontraktowa może być naruszona także wówczas, gdy dochodzi do istotnego naruszenia proporcji między obowiązkami dłużnika, a potrzebą ochrony uzasadnionego interesu wierzyciela. Obowiązek dłużnika dotyczy w analizowanym stanie faktycznym kwoty około 2,5- krotnie niższej od wartości majątku utraconego przez niego na rzecz wierzyciela w następstwie realizacji umowy przewłaszczenia. Mechanizm umowny opisany w § 9 umowy (k. 40) nie chroni przy tym interesu dłużnika w momencie sprzedaży nieruchomości jej późniejszym nabywcom, ponieważ minimalna cena zbycia, do której odpowiada wierzyciel, jest porównywalna z wartością udzielonej pożyczki wraz z odsetkami. W umowie zabrakło więc jakiegokolwiek mechanizmu, który dawałby powodowi możliwość wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym na mocyart. 471 k.c., w wypadku sprzedaży nieruchomości przez pozwanego za ceny znacznie niższe od realnych cen rynkowych.
Innymi słowy pozwany, w zgodzie z umową, może sprzedać nieruchomość na zasadach rażąco nieekwiwalentnych i nie ponieść z tego tytułu jakiejkolwiek odpowiedzialności kontraktowej wobec powoda. Oczywiście w takiej sytuacji beneficjentem wyżej opisanej nierównowagi staje się osoba trzecia, która nie uczestniczy w analizowanym węźle obligacyjnym, a nie sam pozwany, ale okoliczność ta nie wpływa istotnie na ocenę niniejszej sprawy.
W świetle przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku rozważań Sądu Najwyższego (por. wyrok z dnia 31 marca 2016 roku, IV CSK 372/15, Legalis nr 1460324) umową nieważną z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) może być umowa, w której na rzecz wierzyciela ustanowiono nadmierne zabezpieczenie wierzytelności. Sytuacja taka będzie miała miejsce zwłaszcza w przypadku, gdy dłużnik nie jest w stanie zapobiec efektowi nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, a wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 114/04; z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, OSNC 2011, nr 6, poz. 72; z dnia 12 października 2011 r., II CSK 690/10, OSNC-ZD 2012, nr D, poz. 83 i z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 114/04, z dnia 9 lutego 2012 r., II CSK 181/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 101). Powyższa konkluzja może być rozciągnięta na sytuacje, w których wierzyciel uzyskuje co prawda zaspokojenie zgodne z umową, ale równocześnie „z jego poręki” (tj. w następstwie jego decyzji i wyborów) osoba trzecia uzyskuje przy tej okazji, kosztem dłużnika, nieekwiwalentne do jej świadczenia przysporzenie majątkowe.
Zasady współżycia społecznego i dobre obyczaje narusza również nieokreślenie w umowie, chociażby w sposób przybliżony, terminu, w którym pozwany winien wywiązać się z obowiązku sprzedaży przewłaszczonych nieruchomości i rozliczenia pożyczki. Zapis umowny (§ 9) milczy w tej materii, co oznacza, że pozwany przez okres dowolnie długi może władać nieruchomością przejętą za ułamek jej ceny jako jej właściciel, a to przecież prowadzi pośrednio do skutku komentowanego w orzecznictwie, czyli sprzecznego z zasadami współżycia społecznego „nadzabezpieczenia”, w którym dochodzi do nadmiernego zaspokojenia wierzyciela poprzez przejęcie przez niego, w istocie bezterminowo, majątku o wartości znacznie wyższej od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
Podsumowując powyższe rozważania, zgodzić się należy z cyt. wyżej wyrokiem S.N. z 31.03.2016 r., że: „Konstrukcja praw zabezpieczających nie może służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność, w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartość przejęcia. Taka postawa wierzyciela musiałaby zostać oceniona, jako naganna z punktu widzenia zasad uczciwego obrotu, skoro zmierza do uzyskania nieusprawiedliwionych zysków kosztem dłużnika, który znajduje się w sytuacji ekonomicznej zmuszającej go do korzystania z pozabankowej pożyczki, przy wykorzystaniu zabezpieczenia rzeczowego”.
Pozbawienie pozwanego środka zabezpieczającego spłatę jego wierzytelności nie oznacza ponadto znacznego pogorszenia jego możliwości windykacyjnych, skoro powód poddał się egzekucji w zakresie obciążającego go długu (§ 1.II umowy) oraz istnieje możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności. Analiza dostępnej w aktach sprawy dokumentacji notarialnej i wieczystoksięgowej nie wskazuje przy tym, aby poziom obciążeń hipotecznych był w ocenianym przypadku szczególnie wysoki (4 nieruchomości o pow. ok. 10 ha nie zostały bowiem obciążone rzeczowo).
Odnosząc się do przywoływanej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku tzw. „zasady czystych rąk”, która zdaniem Sądu I instancji pozbawiać ma powoda prawa domagania się unieważnienia umów na mocyart. 58 § 2 k.c., wskazać należy w ślad za licznymi wypowiedziami komentatorskimi i orzeczniczymi, odnoszącymi się do wzajemnego stosunku międzyart. 5 i 58 k.c., że dyspozycjaart. 5 k.c.i wynikająca z niej „zasada czystych rąk”, dotyczy sytuacji, w których stosunek prawny już istnieje i istniejące uprawnienie wchodzące w skład jego treści jest ważne. W trakcie tego stosunku prawnego zaszły jednak takie nowe okoliczności, które w świetle zasad współżycia społecznego przeciwstawiają się dochodzeniu uprawnienia; stan ten trwa tak długo, jak długo będą trwały te okoliczności. Z koleiart. 58 § 1 i 2 k.c.dotyczy sprzeczności czynności prawnej z ustawą lub z zasadami współżycia społecznego, albo też sytuacji, w której czynność prawna ma na celu obejście ustawy. Wspomniany przepis obejmuje więc takie sytuacje, gdy czynność prawna już w chwili powstawania stosunku prawnego dotknięta jest wadliwością i od początku nieważna, z uwagi na wymienioną sprzeczność, a istniejąca nieważność takiej czynności powoduje, że nie stwarza ona w ogóle uprawnień, których wykonywanie może podlegać dalszemu badaniu na zasadzieart. 5 k.c.(por. wyrok S.N. z dnia 5 marca 2002 roku, I CKN 934/00, Legalis, również teza 99 Komentarza do art. 5 k.c. pod red. Osajdy 2019, wyd. 22/A. Zbiegień-Turzańska). W tych warunkach zaniechanie przez powoda spłaty pożyczki udzielonej przez pozwanego jest prawnie irrelewantne dla oceny ważności obu spornych umów.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny uznał za nieważne obie sporne umowy, eliminując je z łączącego strony węzła obligacyjnego i zmienił zaskarżony wyrok na mocyart. 386 § 1 k.p.c., obejmując rozstrzygnięciem reformatoryjnym także orzeczenie o kosztach procesu i kosztach sądowych. O tych pierwszych postanowiono w zgodzie zart. 98 k.p.c.w zw. § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800 ze zm.), zaś o drugich orzeczono na mocy art. 113 ust. 1 u.ok.s.c.
O kosztach postępowania odwoławczego postanowiono na zasadzieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c., § 2 pkt 7 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800 ze zm.). Z kolei orzeczenie o należnych w II instancji kosztach sądowych zapadło na gruncie art. 113 ust. 1 u.ok.s.c.

(...)