Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1737/17
Data wyroku: 2019-02-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Wachowicz-Mazur, Katarzyna Polańska-Farion, Beata Byszewska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 238 k.c., art. 17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Sygn. akt I ACa 1737/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2019 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska-Farion
Sędziowie: SA Beata Byszewska (spr.)
SO del. Agnieszka Wachowicz-Mazur
Protokolant:sekr. sądowy Sławomir Mzyk
po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2019 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.
przeciwko(...)wW.
o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt XXIV C 309/15

I
oddala apelację;

II
zasądza od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.na rzecz(...)wW.kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Agnieszka Wachowicz-Mazur Katarzyna Polańska-Farion Beata Byszewska
Sygn. akt I ACa 1737/17

UZASADNIENIE
(...) sp. z o.o.z siedzibą wG.(obecnie działająca pod nazwą(...) sp. z o.o.z siedzibą wG.) 19 stycznia 2012 roku złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW., dzielnicaW., obręb(...), stanowiącejdziałkę nr (...), o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa wW., VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą nr (...), dokonana wypowiedzeniem z 28 grudnia 2011 roku, począwszy od 1 stycznia 2012 roku w wysokości 345.586,86 zł jest nieuzasadniona oraz o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości jest uzasadniona w wysokości 138.384,69 zł, przy uwzględnieniu dotychczasowej wartości tej nieruchomości oraz zastosowaniu stawki procentowej wynoszącej 1 % tej wartości. W toku postępowania powódka nie podtrzymywała zarzutu dotyczącego zastosowania w wypowiedzeniu nieprawidłowej stawki 3% zamiast 1%.
Pozwana Agencja(...)((...)) wniosła o oddalenie powództwa, ewentualnie o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)począwszy od 1 stycznia 2012 roku wynosi 345.586,86 zł, przy uwzględnieniu stawki procentowej wynoszącej 3% wartości nieruchomości. Ponadto wniosła o zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Wyrokiem z dnia 12 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej wW.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...), z obrębu(...), o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.prowadziksięgę wieczystą nr (...)od 1 stycznia 2012 roku wynosi 311.340 zł oraz ustalił sposób poniesienia kosztów procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.
Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:
(...) sp. z o.o.z siedzibą wG.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej wW., dzielnicaW., obręb(...), stanowiącejdziałkę nr (...)o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa wW., VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Pismem z 28 grudnia 2011 roku (doręczonym 29 grudnia 2011 roku) skierowanym do(...) sp. z o.o.z siedzibą wG.(obecnie działającej podfirmą (...) sp. z o.o.wG.) Agencja Nieruchomości Rolnych powołując się na art. 17b ust. 2a ustawy z 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wypowiedziała ze skutkiem na 31 grudnia 2011 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej w kwocie 138.384,69 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW., dzielnicaW., obręb(...), stanowiącejdziałkę nr (...)o powierzchni 0,7596 ha i zaoferowała począwszy od 1 stycznia 2012 roku nową opłatę roczną w wysokości 345.586,86 zł. Wskazała, że zaktualizowaną opłatę roczną należy wnieść w następujący sposób: do dnia 31 marca 2012 roku w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie – 276.769,38 zł, do dnia 31 marca 2013 r. w kwocie 311.178,12 zł, do dnia 31 marca 2014 r. i w latach następnych w kwocie 345.586,86 zł. Podstawą do określenia nowej wysokości opłaty rocznej był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowegoT. S., zgodnie z którym wartość rzeczonej nieruchomości gruntowej wynosiła 11.519.562 zł przy uwzględnieniu stawki w wysokości 3%.
(...) sp. z o.o.z siedzibą wG.19 stycznia 2012 roku złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona oraz o ustalenie, że opłata ta jest uzasadniona w innej wysokości niż określona przez(...), tj. w wysokości 138.384,69 zł, przy uwzględnieniu dotychczasowej wartości tej nieruchomości
Orzeczeniem z 13 sierpnia 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.oddaliło powyższy wniosek. W uzasadnieniu orzeczenia podniesiono, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, zaś wnioskodawca nie przedstawił alternatywnej opinii rzeczoznawcy. Podkreślono ponadto, że ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej nastąpiło z uwzględnieniem dotychczas obowiązującej stawki procentowej w wysokości 3 %.
Od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 13 sierpnia 2014 roku(...) sp. z o.o.złożyła sprzeciw w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.przekazało sprzeciw Sądowi.
Zawiadomieniem z 31 marca 2014 roku(...)poinformowała powódkę o dokonaniu z dniem 1 stycznia 2013 roku na jej wniosek zmiany stawki opłaty rocznej z dotychczasowej w wysokości 3% na 1% wartości przedmiotowej nieruchomości, wobec udokumentowania przez Spółkę rozpoczęcia prac budowlanych w 2012 roku.
Wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu oraz poziomu cen na 31 grudnia 2011 roku wynosiła 10.378.000 zł.
Sąd Okręgowy wskazał, że w zakresie, w jakim niezbędne były wiadomości specjalne dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, przy czym w postępowaniu przeprowadzono łącznie dowód z opinii trzech różnych biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości. Za niewiarygodny Sąd pierwszej instancji uznał operat szacunkowy sporządzony przez biegłąK. M.. W opinii błędnie przyjęto, że nieruchomość w dacie 31 grudnia 2011 roku była wykorzystywana na cele rolne, pomimo, że powodowa spółka prowadzi działalność deweloperską i posiadała prawo użytkowania wieczystego spornego gruntu w celu wykorzystania go na potrzeby tej działalności, a w konsekwencji wadliwie nie uwzględniono przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Za prawidłowo sporządzony Sąd Okręgowy operatD. W., która nadto w opinii uzupełniającej odniosła się do uwag strony powodowej. Zdaniem Sądu pierwszej instancji za prawidłowe należało uznać dokonanie określenia wartości rynkowej gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jako gruntu pod zabudowę usługową i wielofunkcyjną. Uwzględniając poprawki obliczeniowe, pisarskie i zastrzeżenia stron, biegła złożyła aneks do pisemnej opinii uzupełniającej, w którym ustaliła wartość szacowanej nieruchomość na dzień 31 grudnia 2011 roku na kwotę 10.307.722 zł. Zważywszy na kwestionowanie tej opinii przez powoda Sąd Okręgowy przeprowadził kolejny dowód z opinii biegłego z zakresu(...)i ocenił, że operat szacunkowy został opracowany po dokonaniu starannej i wnikliwej analizy rynku lokalnego, zgodnie w wymogami ustawy, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Wobec opinii biegłejE. P. (1)powódka również zgłosiła szereg zarzutów, które w ocenie Sądu Okręgowego nie mogły zostać uznane za dyskwalifikujące sporządzony przez nią operat. Biegła szczegółowo ustosunkowała się bowiem do podnoszonych przez stronę powodową zarzutów, składając pisemne wyjaśnienia w postaci opinii uzupełniającej, w której podtrzymała swe ustalenia w zakresie oszacowania wartości nieruchomości na kwotę 10.378.000 zł. Biegła dokładnie i stanowczo uzasadniła poczynione założenia i wybory wyjaśniając, z jakich powodów przyjęła określony sposób wyceny nieruchomości. Biegła słusznie przyjęła, że przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste i była wykorzystywana jako nieruchomość budowlana na cele mieszkaniowe, co korespondowało z jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Biegła z zakresu szacowania nieruchomości ma pewną swobodę oceny w zakresie doboru sposobu wyceny nieruchomości, skoro zaś wybór określonego sposobu został przez biegłą wyczerpująco uzasadniony, nie ma podstaw, by go podważać. W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjął, że wartość nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,7596 ha, położonej wW., dzielnicaW., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), w obrębie(...), wynosiła – według stanu na 31 grudnia 2011 roku – 10.378.000 zł. Tym bardziej, że troje rzeczoznawców w różnych operatach podobnie określiło wartość nieruchomości (na poziomie ok. 10.000.000 zł).
Sąd Okręgowy, po poczynieniu powyższych ustaleń faktycznych, wskazał, że zgodnie zart. 238 k.c.wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Zgodnie z art. 17 b ust. 1 ustawy z 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U z 2016 r., poz. 1491 tekst jedn. ze zm.; dalej: u.g.n.r.), opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, z zastrzeżeniem ust. 2, wykorzystywanych na cele obronności państwa w tym ochrony przeciwpożarowej 0,1% (pkt 1), na cele rolne 1% (pkt 2), na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1% (pkt 2a), na inne cele 3% (pkt 3), wartości nieruchomości ustalonej w sposób określony w art. 30 ust. 1, z tym że wartość gruntu rolnego można ustalić w sposób określony w art. 30 ust. 2.
Stosownie do art. 17b ust. 2a u.g.n.r., o ustaleniu nowej albo zmianie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 1, Prezes(...)zawiadamia na piśmie użytkownika wieczystego. Do obu rodzajów zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (art. 78-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(Dz.U z 2016 r., poz. 2147 tekst jedn. ze zm.; dalej: u.g.n.). Po dokonaniu analizy przywołanych przepisów Sąd pierwszej instancji ocenił, że w trybie nimi określonym(...)wypowiedziała dotychczasową opłatę za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej i zaoferowała z dniem 1 stycznia 2012 roku nową opłatę roczną w wysokości 345.586,86 zł, z czym wieczysty użytkownik nie zgodził się składając wniosek, o jakim mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n. Wskazał nadto, że w sprawie tego rodzaju badaniu przez sąd podlega tylko prawidłowość wypowiedzenia i to w zakresie, w jakim zostało ono zakwestionowane wnioskiem użytkownika, że aktualizacja jest nieuzasadniona (por. uchwała Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 roku, III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82, wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2007 r., IV CSK 326/07, LEX nr 485878).
Dalej Sąd Okręgowy podkreślił, że opłatę za użytkowanie wieczyste określają dwa parametry - wartość nieruchomości oraz stawka procentowa, której wysokość ustawodawca zróżnicował odpowiednio do celu, na jaki nieruchomość jest wykorzystywana. Stawka procentowa opłaty (3%) nie była ostatecznie sporna pomiędzy stronami.
Oceniając prawidłowość ustalenia przez(...)zwiększonej wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego powódki Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z dyspozycją art. 78 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 17 b ust. 2a u.g.n.r. pozwana przedstawiła dowód w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowegoT. S.. Powódka kwestionowała wartość nieruchomości wskazaną w tym operacie. Przeprowadzony w toku procesu dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomościE. P. (1)doprowadził do ustalenia, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień 31 grudnia 2011 roku wynosiła 10.378.000 zł, zatem wzrosła, co skutkowało spełnieniem przesłanek do aktualizacji opłaty. W konsekwencji, zdaniem Sądu Okręgowego, należało ustalić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW.oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...), z obrębu(...), o pow. 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.prowadziksięgę wieczystą nr (...)od 1 stycznia 2012 roku na kwotę 311.340 zł (3% x 10.378.000 zł; wysokość stawki procentowej określona na 3% wartości nieruchomości była ostatecznie bezsporna w niniejszej sprawie).
Jednocześnie Sąd Okręgowy wskazał, że brak było podstaw do zastosowania w niniejszej sprawie regulacji przewidzianej w art. 77 ust. 2a u.g.n. Ustawa z 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa samodzielnie reguluje kryteria decydujące o wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 17b ust. 1). Agencja(...), gospodarując Zasobem i działając poprzez swój organ, jest uprawniona zarówno do ustalenia, jak i aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie (art. 17b ust. 2a zd. 1). Przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamistosuje się jedynie odpowiednio do procedury postępowania aktualizacyjnego (art. 17b ust. 2a zd. 2). Tylko taki zakres odesłania do ustawy z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wynika jednoznacznie z omawianego przepisu i znajduje dodatkowo potwierdzenie w judykaturze (wyrok Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2011 roku, I CSK 130/10, wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2013 roku, I CSK 741/12). Oznacza to, że odesłanie umożliwia jedynie odpowiednie stosowanie art. 78 – 81 u.g.n., gdyż te właśnie przepisy dotyczą „postępowania w razie wypowiedzenia opłaty” w rozumieniuart. 17b ust. 2a zd. 2. Natomiast przepis art. 77 u.g.n., w szczególności w ust. 2a ma charakter normy materialnoprawnej i nie ma zastosowania do nieruchomości podlegających regulacjom ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W sytuacji, gdy ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie zawiera analogicznej regulacji do art. 77 ust. 2a u.g.n, ani nie odsyła do jej odpowiedniego stosowania, to wieczysty użytkownik nieruchomości zarządzanej przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa przed postawieniem go w zbyt trudnej finansowo sytuacji wskutek aktualizacji opłaty rocznej może bronić się jedynie na ogólnych zasadach dotyczących wszystkich podmiotów obrotu cywilnego poprzez żądanie rozłożenia należności na raty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 31 października 2014 roku, I ACa 415/14).
O kosztach procesu Sąd orzekł stosownie doart. 100 k.p.c.w zw. zart. 98 k.p.c.iart. 108 k.p.c.
Apelację od tego wyroku złożył powód, który zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego w całości, zarzucając mu:
1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
-art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart 278 § 1 k.p.c.w z w. zart. 285 § 1 k.p.c., poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów i uznanie, iż dowód w postaci opinii biegłej sądowejE. P. (1)był dowodem wiarygodnym, jeśli chodzi o wycenę nieruchomości położonej wW.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...), z obrębu(...), o powierzchni 0,7467 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa wW.prowadziksięgę wieczystą nr (...)(dalej(...)) i mógł stanowić podstawę dla ustalenia wartości Nieruchomości, a co za tym idzie, mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste tej Nieruchomości począwszy od dnia 1 stycznia 2012 roku, z tego tylko powodu, iż opinia ta była opinią obarczoną najmniejszą ilością wad i omyłek spośród trzech opinii biegłych sporządzonych w niniejszej sprawie i pomimo istotnej sprzeczności wniosków tej opinii z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, oraz pomimo sporządzenia opinii z naruszeniem przepisówart. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2016 poz. 2147 ze zm. - dalej „u.g.n.") w zw. z przepisem§ 5 ust. 1 oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. z 2004 roku nr 207, poz. 2109 ze zm.);
2) naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:
-przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z przepisem§ 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegopoprzez jego niezastosowanie i przyjęcie do porównania cen transakcyjnych nieruchomości, pomimo tego, iż wartość transakcji uwzględniała także projekt budowlany oraz pozwolenie na budowę - transakcje te należało przy dokonywaniu wyceny pominąć, jako transakcje, „w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia, powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku";
-przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z przepisem§ 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegopoprzez jego niezastosowanie i dokonanie wyceny Nieruchomości - wbrew przywołanej normie prawnej - przy zastosowaniu ceny transakcyjnej nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym - pomimo, iż przepisy prawa bezwzględnie nakazują dokonywanie wyceny przy użyciu transakcji nieruchomościami niezabudowanymi;
-przepisu art. 17b ust. 2a ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - t.j. Dz.U. z 2016 poz. 1491 ze zm. (dalej u.g.n.r.) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że odesłanie zawarte w tym przepisie wyklucza możliwość stosowania norm prawa materialnego zawartych wustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomości- t.j. z 2014 r. poz. 518 ze zm. (dalej u.g.n.) do postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości podlegających reżimowi ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, podczas gdy do postępowania aktualizacyjnego toczącego się względem takiej nieruchomości zastosowanie znajdują wszelkie normyustawy o gospodarce nieruchomościamiregulujące to postępowanie, bez względu na ich charakter -
- co z kolei doprowadziło do naruszenia również przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW., dzielnicaW., obręb(...), stanowiącądziałkę nr (...), o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...)ustalona na kwotę 311.598,00 zł ponad dwukrotnie przewyższa dotychczasową wysokość opłaty rocznej w kwocie 138.384,69 zł, a co za tym idzie - jej zapłata w dwóch kolejnych latach po roku aktualizacji winna być rozłożona na części zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., a opłata w trzecim roku po dokonaniu aktualizacji winna być równa opłacie ustalonej w wyniku aktualizacji.
Zgłaszając powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości, poprzez ustalenie, że:
-aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej wW., dzielnicaW.w obrębie(...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...), o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą nr (...)dokonana w wypowiedzeniu z dnia 28 grudnia 2011 roku przez Agencję Nieruchomości Rolnych, zawierającym ofertę nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 345.586,86 zł jest nieuzasadniona;
-począwszy od dnia 1 stycznia 2012 roku opłata ta wynosi 138.384,69 zł, przy uwzględnieniu wartości tej nieruchomości w kwocie 4.612.822,92 zł oraz zastosowaniu stawki procentowej wynoszącej 1%;
Powód wniósł także o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych;
Ponadto powód wniósł na zasadzieart. 380 k.p.c.o rozpoznanie przez Sąd Apelacyjny w Warszawie - Sąd II instancji, postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2017 r., które nie podlegało zaskarżeniu w drodze zażalenia, a miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, o oddaleniu wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z kolejnej uzupełniającej opinii biegłejE. P. (1)i wezwanie jej na rozprawę.
Ewentualnie, z ostrożności procesowej, wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sadowego - rzeczoznawcy majątkowego do spraw szacowania wartości nieruchomości na okoliczność określenia wartości rynkowej nieruchomości położonej wW., dzielnicaW.w obrębie(...), o powierzchni 0,7596 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą(...)stanowiącejdziałkę nr (...)na dzień 31 grudnia 2011 roku.
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności zaznaczyć wypada, że w związku z wejściem w życie z dniem 1 września 2017 r. ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. o(...)(Dz. U. z 2017 r., poz. 623), ten podmiot wstąpił w ogół praw i obowiązków Agencji Nieruchomości Rolnych (por. art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. Przepisy wprowadzające ustawę o(...)- Dz.U. z 2016 r., poz. 624). Zgodnie w art. 47 ust. 2 cytowanych przepisów wprowadzających, w sprawach sądowych, sądowo-administracyjnych, administracyjnych lub egzekucyjnych, w których stroną lub uczestnikiem są organy Agencji(...)lub Agencja(...), lub organy Agencji(...), stroną lub uczestnikiem stają się, z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosownie do swojej właściwości(...)lub organy(...)albo Agencja(...)lub organy Agencji(...). W tej sprawie przyjęta przez ustawodawcę zasadą kontynuacji procesowej uzasadniała wejście z mocy prawa(...).
Zgodnie z zasadą określoną wart. 378 § 1 k.p.c.sąd odwoławczy ma obowiązek ponownego rozpoznania sprawy w granicach apelacji, co oznacza nakaz wzięcia pod uwagę wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Granice apelacji wyznaczają ramy, w których sąd odwoławczy powinien rozpoznać sprawę na skutek jej wniesienia, określają je sformułowane w apelacji zarzuty i wnioski, które implikują zakres zaskarżenia, a w konsekwencji kognicję sądu apelacyjnego (np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 2015r., V CSK 677/14, nie publik.). Jednocześnie w świetle uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55). Ponieważ zaś prawna kwalifikacja stanu faktycznego jest pochodną ustaleń, o prawidłowym zastosowaniu bądź niezastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tej kwestii (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002r. IV CKN 1532/00. Lex nr 78323).
Odniesienia na wstępie wymagają zarzuty naruszenia prawa procesowego – w tym przypadku wadliwej oceny dowodu z opinii biegłejE. P. (1).
W związku z powyższym i zgłoszonymi w apelacji zarzutami naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.orazart. 285 § 1 k.p.c. k.p.c.podkreślenia wymaga, że postawienie skutecznego zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.wymaga wykazania przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń, oznaczenia , jakie kryteria oceny sąd naruszył, a nadto wyjaśnienia dlaczego zarzucane uchybienie mogło mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. IV CKN 970/00, Lex nr 52753 czy wyrok z dnia 06 lipca 2005 r. III CK 3/05, Lex nr 180925). Zarzuty naruszenia wskazanego wyżej przepisu służą podważeniu ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia, które są czynione przez sąd, nie zaś przez biegłą. Apelacja nie zawiera tego typu zarzutów, zaś podważanie opinii biegłej poprzez powoływanie zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., nie może być skuteczne z tego powodu, że opinia biegłego ma na celu ułatwienie sądowi należytej oceny zebranego materiału wtedy, gdy potrzebne są do tego wiadomości specjalne. Skoro w oparciu o wnioski płynące z opinii biegłejE. P.Sąd Okręgowy poczynił ustalenia faktyczne, to skarżący winien wzruszać te ustalenia, nie zaś kwestionować samą opinię. Opinia biegłego podlega oczywiście, jak inne dowody, ocenie wedługart. 233 § 1 k.p.c., lecz co odróżnia ją pod tym względem, to szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001, Nr 4, poz. 64). Specyfika oceny tego dowodu wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. Nadaje to pierwszorzędne znaczenie, przy tej ocenie, kryterium poziomu wiedzy biegłego. Gdy więc sąd zleca biegłemu wydanie opinii musi mieć na względzie to, czy dysponuje on wiadomościami specjalnymi niezbędnymi dla stwierdzenia okoliczności mających istotny wpływ dla rozstrzygnięcia sprawy. Wiadomości specjalne mogą wynikać zarówno z przygotowania teoretycznego, jak i wykonywanej w danej dziedzinie pracy i nabytych stąd umiejętności oceny występujących tam zagadnień. Biegła posiadała konieczny dla wydania miarodajnej opinii w niniejszej sprawie zakres wiadomości specjalnych, co daje podstawy do przyjęcia, że sporządzony przez nią operat jest fachowy. Wywód opinii jest logiczny, stanowczy i zgodny z zasadami wiedzy powszechnej. W swojej opinii biegła odpowiedziała na wszystkie pytania postawione w tezie dowodowej zakreślonej postanowieniem Sądu Okręgowego. W takiej sytuacji, gdy opinia jest jasna i stanowcza, pełna oraz została uzupełniona na piśmie w kontekście stanowisk stron, w tym przy uwzględnieniu jej krytyki przez powoda, zarówno w zakresie przyjętej metodologii, liczby transakcji, doboru nieruchomości, w tym wyjaśniła, z jakich przyczyn uwzględniła także nieruchomości z pozwoleniem na budowę czy zabudowaną budynkiem gospodarczym (działki (...)), to należało uznać, że biegła szczegółowo odniosła się do zarzutów strony powodowej. W konsekwencji nie było konieczności przeprowadzania dowodu kolejnej uzupełniającej opinii biegłejE. P.. Wobec tego postanowienie Sądu Okręgowego zapadłe na rozprawie 28 czerwca 2017 r. o oddaleniu wniosku powoda o kolejną uzupełniającą opinię biegłej było prawidłowe. Nie było także podstaw do zlecenia tej biegłej opinii uzupełniające w postępowaniu apelacyjnym ani tym bardziej dopuszczania dowodu z opinii kolejnego biegłego na obecnym etapie postępowania.
Przypomnieć należy w tym miejscu, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, sąd rozpoznający sprawę powinien zażądać opinii dodatkowej uzupełniającej lub opinii innych biegłych, jeżeli występuje rozbieżność, niezupełność lub niejasność opinii, a materiał dowodowy nie daje podstawy do oparcia się wyłącznie na opinii jednego biegłego (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1952 r., C 1108/51, NP 1953, nr 10, s. 93; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1973 r., I CR 271/73, Lex, nr 7277; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1974 r., II CR 817/73, Lex, nr 7404; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1999 r., II UKN 220/99, OSNP 2001, Nr 6, poz. 204; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2000 r., II UKN 399/99, OSNP 2001, Nr 15, poz. 497; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2002 r., II UKN 112/01, OSNP 2003, Nr 23, poz. 580). Uznanie przez sąd opinii jednego biegłego za wiarygodną, poparte uzasadnieniem tego stanowiska, zwalnia sąd od obowiązku wzywania jeszcze innego biegłego (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1952 r., I C 207/52, NP 1953, nr 5, s. 80; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 1972 r., II CR 222/72, OSP 1973, z. 5, poz. 93). Równocześnie nie można przyjąć, iż sąd zobowiązany jest dopuścić dowód z opinii kolejnych biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1974 r., II CR 817/73, Lex nr 7404; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1974 r., II CR 5/74, Biul. SN 1974, Nr 4, poz. 64; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., II UKN 604/00, PPiPS 2003, Nr 9, poz. 67). Potrzeba powołania innego biegłego powinna zatem wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczasowej złożonej opinii (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1974 r., I CR 562/74, Lex nr 7607; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r., I PKN 20/99, OSNAPiUS 2000, Nr 22, poz. 807; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2001 r., II CKN 639/99, Lex nr 53135). Przy czym potrzebą taką nie może być przeświadczenie strony, że dalsze opinie pozwolą na udowodnienie korzystnej dla strony tezy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r., II UKN 446/00, OSNAPiUS 2003, Nr 7, poz. 182). O ewentualnym dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego tej samej specjalności nie może decydować wyłącznie wniosek strony, lecz zawarte w tym wniosku konkretne uwagi i argumenty podważające miarodajność dotychczasowej opinii lub co najmniej miarodajność tę poddające w wątpliwość. W przeciwnym wypadku wniosek taki musi być uznany za zmierzający wyłącznie do nieuzasadnionej zwłoki w postępowaniu, co winno skutkować jego pominięciem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 czerwca 2009 r., V ACa 139/09).
Nie ulega żadnej wątpliwości, że Sąd Okręgowy w sposób wyczerpujący i przekonujący ocenił złożone w sprawie opinie biegłych, a należy przypomnieć, że zostały sporządzone w tej sprawie trzy operaty szacunkowe. Zarzuty apelacji nie podważają skutecznie oceny dowodów z opinii biegłych dokonanej przez Sąd pierwszej instancji, w tym szczególnie dowodu z opinii biegłejE. P.. Nie jest też tak jak wywodzi skarżący, że Sąd Okręgowy przyjął opinię, w której występowało najmniej uchybień. Sąd Apelacyjny nie dostrzega uchybień w opinii biegłejP., w oparciu o którą ustalenia czynił Sąd Okręgowy. Okoliczność, że poprzednia biegła dokonywała korekty opinii, w której popełniła omyłki, nie daje podstaw do oceny, że kolejna opinia jako nie dotknięta takimi omyłkami została zaakceptowana przez Sąd, gdyż „była opinią obarczoną najmniejszą ilością wad i omyłek spośród trzech opinii” jak to wywodzi skarżący w zarzucie. Sąd Okręgowy – co wynika z motywów zaskarżonego wyroku nie kierował się taką przesłanką, a dodatkowo nie jest to kryterium oceny dowodów. Takie stwierdzenie w odniesieniu do opinii biegłejP.jest subiektywną oceną skarżącego, zaś to nie wystarcza do jej wzruszenia.
Dodatkowo nie sposób nie dostrzec, że jedyne zarzuty merytoryczne do opinii wskazane w apelacji, stanowią powielenie przeważającej części zarzutów zgłoszonych przez powoda do opinii biegłej w postępowaniu przed Sądem Okręgowym, do których, jak to już wskazano wyżej, biegła odniosła się w opinii pisemnej uzupełniającej i w sposób klarowny wyjaśniła w jaki sposób uwzględniła przy dokonywaniu wyceny transakcje dotyczące działek z pozwoleniem na budowę oraz działki z drewnianym budynkiem gospodarczym. Biegła wyjaśniła odpowiadając na zarzuty powoda, że nadziałce (...)znajdował się budynek (altana) niezwiązany z gruntem, co zostało uwzględnione jako poprawka dotycząca cechy „zagospodarowanie gruntu”, zaś przy działkach, w których w aktach notarialnych wskazano przeniesienie pozwolenia na budowę –biegła nie uwzględniała dodatkowej kwoty związanej z przeniesieniem praw do projektu i dokumentacji. Uwzględniona została więc w wycenie jedynie wartość gruntu.
Z tych wszystkich przyczyn, w ocenie Sądu Apelacyjnego zarzuty naruszenia prawa procesowego związane z przeprowadzonym dowodem z opinii biegłejE. P.i oddaleniem wniosku o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii tej biegłej były nieuzasadnione.
Jednocześnie z przyczyn podanych już wyżej, nieuzasadnione były zarzuty naruszenia prawa materialnego art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z§ 5 ust. 1  rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegopoprzez jego niezastosowanie oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z przepisem§ 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegopoprzez jego niezastosowanie.
W konsekwencji Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, a w szczególności ustalenie, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na 31 grudnia 2011 roku wynosiła 10.378.000 zł, co skutkowało prawidłowym ustaleniem opłaty za użytkowanie wieczyste od stycznia 2012 r. w wysokości 311.340 zł.
Zupełnie chybione były pozostałe zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. art.17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie 77ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Argumentację Sądu Okręgowego co do zakresu zastosowaniaustawy o gospodarce nieruchomościamiw okolicznościach niniejszej sprawy należy w całości zaakceptować. Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że odesłanie zawarte w art.17b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obejmuje jedynie przepisy dotyczące wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste, tj. przepisyart. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Apelacyjny w tym składzie podziela powyższy pogląd, tym bardziej, że jest on tożsamy ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zaprezentowanym w wyrokach z 28 stycznia 2011 r., I CSK 130/10, Lex nr 848101 czy z 21 czerwca 2013 r., I CSK 741/12, Lex nr 1396368. Trzeba mieć także na uwadze, że wart. 2 pkt.4 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwskazano, że jej uregulowania nie naruszają innych ustaw w zakresie gospodarki nieruchomościami, w tym ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Należy więc uznać, że z takiego charakteru relacji wzajemnych rzeczonych ustaw wynika, że przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa są traktowane jako odrębne i mające pierwszeństwo przed przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościami(tak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18 stycznia 2001 r., P 44/08, OTK-A 2011/1/1).
Wobec powyższego słusznie w tej sprawie Sąd Okręgowy nie zastosowałart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem nie ma on zastosowania w okolicznościach ustalonych w sprawie.
Marginalnie jedynie zasygnalizować wypada, że w toku procesu przed Sądem pierwszej instancji powód nie podtrzymał zarzutu w zakresie stawki procentowej, tę okoliczność Sąd Okręgowy uznał za bezsporną i przyjął stawkę 3%, stąd niezrozumiałe są wnioski apelacji zmierzające do zastosowania stawki 1%, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek zarzutów z tym związanych.
Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny oddalił apelację na podstawieart. 385 k.p.c., zaś o kosztach procesu orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.
Agnieszka Wachowicz-Mazur Katarzyna Polańska-Farion Beata Byszewska