Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 129/18
Data wyroku: 2019-06-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agata Zając, Grzegorz Tyliński, Maciej Kowalski
Słowa kluczowe: Potrącenie
Podstawa prawna: art. 498k.c.
Teza: wierzytelności objęte oświadczeniami o potrąceniu -o zwrot nakładów i o zwrot uiszczonego podatku od nieruchomości, nie wierzytelnościami terminowymi,gdyż nie posiadają oznaczonego w drodze czynności prawnej lub przez przepis prawa terminu spełnienia świadczenia. Zatem wierzytelności te stają się wymagalne dopiero po upływie terminu określonego zgodnie z art. 455 k.c. Skuteczność objęcia takich wierzytelności oświadczeniem o potrąceniu wymaga wcześniejszego postawienia ich w stan wymagalności poprzez wezwanie dłużnika do spełnienia  świadczenia i dopiero po upływie wyznaczonego terminu zapłaty możliwe jest złożenie oświadczenia o potrąceniu. Zgodnie bowiem z art. 498 k.c. nie może być uznane za skuteczne potrącenie obejmujące niewymagalną wierzytelność składającego oświadczenie o potrąceniu.

Sygn. akt VI ACa 1297/18
WYROKW IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJDnia 5 czerwca 2019 r.Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilnyw składzie:Przewodniczący - Sędzia SA Maciej KowalskiSędzia SA Agata Zając (spr.)Sędzia SO (del.) Grzegorz TylińskiProtokolant: Patryk Pałkapo rozpoznaniu w dniu 21 maja 2019 r. w Warszawie na rozprawiesprawy z powództwaA. K.przeciwkoD. M.,P. M.,G. J.M.,E. L.iW. M. (1)o zapłatęna skutek apelacji pozwanychod wyroku Sądu Okręgowego w Warszawiez dnia 22 września 2017 r. sygn. akt XXV C 879/11I. zmienia zaskarżony wyrok częściowo:1w punkcie pierwszym w ten sposób, że oddala powództwo co do kwoty 374 224,75 zł (trzysta siedemdziesiąt cztery tysiące dwieście dwadzieścia cztery złote siedemdziesiąt pięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od tej kwoty;2w punkcie drugim w ten sposób, że oddala powództwo co do kwoty 1874,46 zł (jeden tysiąc osjemset siedemdziesiąt cztery złote czterdzieści sześć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od tej kwoty;3. w punktach czwartym i piątym w ten sposób, że ustala, iż strony ponoszą koszty procesu stosownie do wyniku postępowania, tj. powoda koszty te obciążają w 62,4% a pozwanych w 3 7,6%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu przy Sądzie Okręgowym w Warszawie;IIoddała obie apelacje w pozostałym zakresie;IIIzasądza odA. K.na rzeczP. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)solidarnie kwotę 18711,50zł (osiemnaście tysięcy siedemset jedenaście złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu połowy uiszczonej opłaty od apelacji oraz znosi wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.Sygn. akt VI ACa 129/18

UZASADNIENIE
Pozwem z 11 stycznia 2001 r.A. K.wniósł o zasądzenie odJ. M.kwoty 10.000 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres 10 lat wstecz do daty wniesienia powództwa, precyzując ostatecznie, że dotyczy todziałki ewidencyjnej nr (...)położonej wM.przyul. (...), o pow.(...)m2.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Jednocześnie zgłosił powództwo wzajemne, żądając zasądzenia odA. K.kwoty 300.000 zł tytułem nakładów,jakie poniósł na sporną nieruchomość. Wskazał, że korzystał ze spornej ruchomości w ramach uzgodnienia zJ. B., która jako poprzednia właścicielka nieruchomości przyjęła od niego w 1980r. kwotę 600.000 zł - jako 60 % wartości nieruchomości - w zamiarze sprzedania mu prawa własności, do zbycia nieruchomości ostatecznie nie doszło, zaś kwota powyższa nigdy nie została pozwanemu zwrócona. Powód wzajemny podnosił, iż poczynił znaczne nakłady na remont i rozbudowę nieruchomości.
Na rozprawie 18 marca 2008r. powód rozszerzył powództwo i wniósł o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kwoty 1.000.000 zł z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego ze spornej nieruchomości wraz z kosztami procesu, wnosząc o oddalenie powództwa wzajemnego.
Wyrokiem z dnia 27 marca 2008 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. akt(...)zasądził z powództwa głównego odJ. M.na rzeczA. K.kwotę 510.600 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 27 marca 2008 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie powództwo główne oddalił. Ponadto Sąd oddalił powództwo wzajemne w całości rozstrzygając o kosztach procesu.
Wyrokiem z dnia 20 stycznia 2009 r. w sprawie o sygn. akt(...)Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił wyrok Sądu I instancji i oddalił powództwo, co do kwoty 12.322,58 zł z ustawowymi odsetkami oraz uchylił wyrok w pkt 1, w części zasądzającej świadczenie ponad kwotę 12.322,58 zł i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Uchylił także orzeczenie, co do kosztów postępowania. W odniesieniu do pozwu wzajemnego o zwrot nakładów ulepszających przedmiot najmu oddalono apelację pozwanego, wskazując że nakłady te nie podlegają rozliczeniu dopóki nieruchomość nie zostanie zwrócona właścicielowi. Sąd Apelacyjny stwierdził w uzasadnieniu wyroku, iż powód ma prawo dochodzić od pozwanego odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Zastrzeżenia Sądu Apelacyjnego dotyczyły natomiast zarzutu podnoszonego przez pozwanego, iż dysponował on decyzjami administracyjnymi z 1977 roku o przydziale lokalu użytkowego oraz mieszkalnego. Zdaniem Sądu II instancji zarzut ten nie został rozpoznany przez Sąd I instancji, co stanowiło podstawę uchylenia wyroku. Sąd Odwoławczy zauważył też, iż w sprawie z powództwaA. K.przeciwkoJ. M.i członkom jego rodziny o eksmisję z lokalu użytkowego (z piekarni) powództwo zostało prawomocnie oddalone wobec ustalenia, że najem tego lokalu trwa nadal, na podstawie decyzji z 24 marca 1977 r. Natomiast analogiczne powództwo o opróżnienie lokalu mieszkalnego zostało przez powoda cofnięte. Podniesiono też w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego, że to, iż pozwanyJ. M.zawarł w 1977 r. umowę dzierżawy zJ. B.na 5 lat, nie oznacza, że po upływie tego terminu władał on piekarnią bez tytułu prawnego. Nadto Sąd II instancji zwrócił uwagę, że nie zostało wyjaśnione czy rozbudowa i modernizacja pomieszczeń mieszkalnych dokonana przezJ. M.pozwala zidentyfikować lokal. Gdyby zaś przedmiot najmu nadal istniałJ. M.wraz z osobami z nim mieszkającymi, zachowaliby status najemcy ze wszystkimi konsekwencjami. A zatem powód mógłby domagać się odszkodowania jedynie za nowopowstałe pomieszczenia (wybudowane przez pozwanego). Oddalając wprost powództwo, co do kwoty 12.322,58 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie, Sąd Apelacyjny ocenił, iż jest ono przedawnione za okres od 10 stycznia 1990 r. do 10 stycznia 1991 r.
Na etapie ponownego rozpoznania sprawy, dnia 13.04.2011 r. zmarł pozwanyJ. M., postępowanie w sprawie zostało zawieszone, a następnie podjęte z udziałem następców prawnych pozwanego:D. M.,E. L.,W. M. (1),G. M.iP. M..
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, pełnomocnik powoda precyzując powództwo wskazał na rozprawie w dniu 08.12.2010 r., iż powód domaga się odszkodowania za bezumowne korzystanie za część nieruchomości, która została dobudowana przez pozwanego oraz za część, która pozostawała poza przydziałem. Argumentował, iż do powierzchni rozbudowanej pozwany nigdy nie uzyskał tytułu prawnego i stanowi ona własność powoda.Ponadto, powód powołując się na opinię biegłegoL., stał na stanowisku, iż dokonana rozbudowa zajmowanych przez pozwanego pomieszczeń w latach osiemdziesiątych spowodowała, iż stanowią one jedną całość. W konsekwencji lokale te przestały istnieć. Nie można zatem zidentyfikować już lokali objętych przydziałami z 1977 r. Powyższe zaś prowadzi do konstatacji, iż w dacie wniesienia powództwa lokale objęte przydziałami nie istniały, a pozwani zajmowali nieruchomość powoda bez tytułu prawnego. Ponadto argumentował, iżJ. M.swoim działaniem udowodnił, iż reguły związane z obowiązywaniem decyzji go nie dotyczą i nie jest nimi związany. W związku z powyższym powód wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanychD. M.,E. L.,W. M. (1),G. M.iP. M.na jego rzecz kwoty 1.013.910 zł z ustawowymi odsetkami od daty wyrokowania do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej wM.przyul. (...), stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...), za okres od 11 stycznia 1991 roku do dnia opuszczenia przez pozwanych nieruchomości i wydania jej powodowi tj. 30.04.2011 r., zgodnie z wyliczeniami czynszu dokonanymi przez biegłegoK. T. (1). Powód podnosił, iż po śmierciJ. M.pozwani zajmowali przedmiotową nieruchomość aż do 30.04.2011 r., zaś ich odpowiedzialność, jako dług spadkowy jest solidarna. Pozwani nie dokonali bowiem działu spadku, a posiadanie przedmiotowej nieruchomości weszło w skład masy spadkowej poJ. M.. Wniósł również o zasądzenie od pozwanych solidarnie na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, wnieśli również o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania za wszystkie instancje. PełnomocnikD. M., na podstawieart. 498 k.c.zgłosił zarzut potrącenia kwoty 300.000 zł z tytułu zwrotu równowartości poczynionych nakładów poczynionych na sporną nieruchomość.Ostatecznie pismem złożonym w dniu 30.07.2014r. pełnomocnik pozwanejD. M.zgłosił zarzut potrącenia kwoty 1.236.075,83 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 01.05.2011r., gdyby Sąd uznał w jakiejś części żądanie powoda- jako wartość nakładówJ. M.na przedmiotową nieruchomość- wyliczoną przez biegłegoW. K.w kwocie 1.212.432,80 zł. Uznał jednocześnie, iż dalsza kwota 23.643 zł powinna być odliczona za 3 miesiące czynszu dzierżawnego budynku piekarni za okres od 01.05.do 31.07.2011 r., licząc po 7.881 zł miesięcznie. Argumentował, iż pozwani opuścili nieruchomość w kwietniu 2011 r., a powyższa kwota niezasadnie została ujęta w opinii biegłegoZ.. Pismem z dnia 05.05.2015r. pełnomocnikD. M.podniósł także dodatkowo zarzut potrącenia kwoty 25.088,20 zł z tytułu uiszczonego przezJ. M.podatku od przedmiotowej nieruchomości za lata 2004-2011r. Ponadto w piśmie z dnia 27.10.2016 r. pełnomocnikD. M.zgłosił do potrącenia kwotę 224.900 zł wyliczoną przez biegłegoK. T. (1)w opinii z 30.07.2015 r. wynikającą ze zwiększenia powierzchni. Pozwani kwestionowali także odpowiedzialność solidarną wszystkich pozwanych, jako następców prawnychJ. M., wskazując iż spadek po nim nabyli w udziałach. Strona pozwana stała na stanowisku, iżJ. M.przysługiwało prawo najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego w zakresie powierzchni wynikających z decyzji administracyjnych. Pozwani twierdzili także, iżJ. M.po rozbudowie pomieszczeń piekarni i lokalu mieszkalnego nabył tytuł prawny do tych lokali, na podstawie art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów z 21.05.2001r.W konsekwencji w 2002 r. wstąpił w stosunek najmu całej powierzchni lokali. Pozwani podnosili też, że ewentualne odszkodowanie należne powodowi może dotyczyć tylko rozbudowanej przez pozwanych powierzchni budynków, o pow. 195 m2. Wskazali również na konieczność zastosowania w niniejszej sprawieart. 5 k.c.argumentując, iż niesprawiedliwym byłoby obciążanie pozwanych żądaną kwotą z tytułu odszkodowania za rozbudowane powierzchnie lokali, w sytuacji przyjęcia zerowej, według powoda, wartości ich nakładów. W ocenie pozwanych prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powoda. Pozostali pozwani przyłączali się do stanowiska i argumentacjiD. M..
Wyrokiem z dnia 22 września 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził solidarnie od pozwanychD. M.,P. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)na rzecz powodaA. K.kwotę 748.449,49 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 września 2017 r. do dnia zapłaty, zastrzegając pozwanym prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczoną odpowiedzialność z tytułu przyjęcia spadku poJ. M.z dobrodziejstwem inwentarza; zasądził od pozwanejD. M.na rzecz powodaA. K.kwotę 3.748,91 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 września 2017 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za okres od 14.04.2011 r. do dnia 30.04.2011 r., oddalił powództwo w pozostałym zakresie, odstąpił od obciążania pozwanych kosztami procesu powoda, w tym kosztami poniesionymi w instancji odwoławczej oraz odstąpił od obciążania pozwanych kosztami Skarbu Państwa z tytułu poniesionych tymczasowo wydatków na koszty wynagrodzenia biegłych oraz tytułem nieuiszczonych opłat sądowych od pozwu i opłat od apelacji pozwanego, poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Powód jest współwłaścicielem w udziale ½ w nieruchomości położonej wM.przyul. (...), w skład której wchodzi zabudowanadziałka ewidencyjna o numerze (...)o pow. 910 m(

    2), częśćdziałki nr (...)(pod ulicą) orazdziałka ewidencyjna nr (...). Obszar całej nieruchomości wynosi 1.991 m(

    2)

    .Sąd Rejonowy wG.IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla powyższej nieruchomościksięgę wieczystą numer (...). Pierwotna powierzchnia nieruchomości tj.działki nr (...)i częścidziałki nr (...), objętych powyższą księgą wieczystą wynosiła 1099 m(

    2). Po dołączeniu w 2005 r. do ww. księgi wieczystej działki ew. nr(...)o powierzchni 892 m(

    2), powierzchnia całej nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą wynosi 1991m(

    2). Z księgi wieczystej nieruchomości wynika, iż współwłaścicielami powyższej nieruchomości są: w 1/2 małżonkowieA.iD. K.na zasadzie wspólności ustawowej oraz w 1/2F. M.. W księdze wieczystej znajduje się też wpis, że stan prawny w niej ujawniony jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż aktem notarialnym nr(...)z1 października 1941r. sporządzonym wW.udział w nieruchomości wynoszący 1/2 należący doF. M.nabyłJ. K.

    .

Z kolei z wypisu z rejestru gruntówdziałki ewidencyjnej o numerze (...)o pow. 910 m, aktualnego na dzień 2007 r. wynika, iż działka ta położona jest przyul. (...), a powierzchnia budynków mieszkalnych wynosi 235 m2, zaś zbiorników, silosów, magazynów 94 m2. Jednakże w wypisie tym znajdują się uwagi, iż budynki nie zostały domierzone z uwagi na nieobecność właściciela.
Z nieruchomością powyższą graniczy działka zabudowana oznaczona numerem(...), położona w obrębie(...)przyul. (...), obejmująca obszar 1296 m(

    2), dla której Sąd Rejonowy wG.IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą numer (...)

    .Współwłaścicielami tej działki na zasadzie wspólności majątkowej są małżonkowieA.iD. K..
Decyzją Urzędu Miejskiego wM.- Referat(...)z 24 marca 1977r. nr(...)-U/77 nakazanoJ. M.opróżnienie lokalu użytkowego, stanowiącego piekarnię, znajdującego się wM.przyul. (...), co było spowodowane koniecznością likwidacji piekarni ze względów technicznych i sanitarnych. Jednocześnie przydzielono mu lokal zamienny - użytkowy wM.przyul. (...)składający się z dwóch izb i pomieszczeń przynależnych o powierzchni 213m2.
Decyzją z dnia 30 lipca 1977r. Urząd Miejski wM.- Referat(...)nr(...)przyznałJ. M.– na zasadzie pomieszczenia zastępczego -lokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wM., o łącznej powierzchnimieszkalnej (...)m2, użytkowej 58 m2, składający się z dwóch pokoi oraz kuchni. Jako osoby uprawnione do zajmowania tego lokalu wskazano również rodzinęJ. M.– żonęD. M., córkiE. M.iW. M. (2)oraz synaG. M..
We wskazanych powyżej decyzjach administracyjnych podawano adres administracyjny przydzielonych lokali przyul. (...)wM.bez dokładniejszego oznaczenia działek ewidencyjnych, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów. Faktycznie przydzieloneJ. M.lokale znajdowały się nadziałce ewidencyjnej nr (...), położonej według księgi wieczystej przyul. (...). Natomiast w części budynek przydzielonejJ. M.piekarni znajduje się nadziałce nr (...), położonej przyul. (...)wM.i był to tzw. magazyn chleba. Istnieje zatem rozbieżność w wypisie z rejestru gruntów dladziałki ewidencyjnej nr (...), gdzie widnieje adres przyul. (...)i powierzchnia 910 m2, z oznaczeniem nieruchomości wynikającym z księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, gdzie wpisana jestul. (...).
Nie ulega jednak wątpliwości, iż powód dochodzi swych roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości określonej jakodziałka ewidencyjna nr (...), na której zlokalizowany jest w większości budynek piekarni z mieszkaniem oraz częścią magazynową, co zostało potwierdzone w piśmie procesowym powoda z dnia 10.04.2002 r. Aktualniedziałka ewidencyjna nr (...)stanowi jedną z trzech działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość położoną przyul. (...).
Zabudowania piekarni na przedmiotowej nieruchomości zostały wzniesione już w 1927 roku. Zakład stanowił własnośćJ. B., a od roku 1950 był dzierżawiony przez(...), które prowadziły tam działalność piekarniczą. W 1977 roku zakład został zwrócony właścicielceJ. B.. Od marca do lipca 1977 rokuJ. M.wykonał remont budynku piekarni, po którym piekarnia uzyskała pozytywną opinie Państwowego Rejonowego Inspektora Sanitarnego. W roku 1977 roku był to murowany parterowy budynek piekarni z poddaszem użytkowym na stropie z belkami stalowymi, usytuowany równolegle doul. (...).
Urzędowa inwentaryzacja budynku piekarni dokonana w 1977 roku wskazywała na powierzchnie: magazyn mąki – 17 m2, umywalnia i WC - 8,70 m2, hale produkcyjne -57,90 m2, sień – 6 m2, piece-przedsionek – 9 m2, korytarz -5,90m2, hydrofornia – 3m2, magazyn pieczywa – 23,40 m2, poddasze użytkowe -szatnia i umywalnia- 15 m2. Łącznie powierzchnia użytkowa budynku piekarni w 1977 roku wynosiła145,90 m2, zaś powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego na poddaszu –58 m2.Poza budynkiem piekarni w 1977 roku zinwentaryzowano ustawione w jednym ciągu, prostopadłym do ulicy budynki gospodarcze: stajni, składu narzędzi i materiałów budowlanych oraz szopę na opał. Szerokość i długość ww. ciągu budynków, na podstawie planu zagospodarowania terenu wynosił 5m x 19 m. Ciąg tych budynków nie łączył się z budynkiem piekarni.
Dnia 8 sierpnia 1977 r.J. M.na mocy decyzji Urzędu Miejskiego wM.uzyskał zgodę na użytkowanie wyremontowanego lokalu przeznaczonego na piekarnię, położonego przyul. (...), uzależnioną od pozytywnej opinii Państwowego Rejonowego Inspektora Sanitarnego. Budynek uprzednio był zdewastowany i wymagał poczynienia szeregu prac naprawczych: położenia nowych tynków wewnętrznych, założenia nowych instalacji, położenia glazury.
Dnia 1 września 1977r.J. M.zawarł „umowę dzierżawy”, na podstawie którejJ. B.wynajęła mu usytuowany na nieruchomości przyul. (...)budynek piekarni wraz z budynkami gospodarczymi i przyległym placem. Umowę zawarto na okres 5 lat (do września 1982r.). Strony umowy ustaliły, żeJ. B.nie będzie pobierała przez ten czas żadnego czynszu, natomiastJ. M.został zobowiązany do doprowadzenia lokalu piekarni do stanu używalności oraz wykonania ogrodzenia posesji. Dzierżawca zobowiązał się też do wykonania remontów bieżących i kapitalnych budynku piekarni przez cały okres trwania umowy.
J. M.podjął działania zmierzające do kupna odJ. B.nieruchomości przyul. (...). W tym celu 3 maja 1980r. przekazał jej na poczet przyszłego nabycia dzierżawionej nieruchomości kwotę 400.000 zł, a następnie 4 grudnia 1980r. kwotę 200.000 zł, łącznie kwotę 600 000 zł i otrzymał od niej pokwitowania.
W oparciu o zgodęJ. B.,J. M.zezwolono w dniu 24 stycznia 1981r. na rozbudowę magazynu wraz z częścią mieszkalną, zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją. Inwestor był zobowiązany prowadzić dziennik budowy.
J. M.wraz z małżonkąD. M.rozbudowali w latach 1981-1982 na dzierżawionej nieruchomości budynek piekarni oraz część mieszkalną.J. B.nie zgłaszała w tej kwestii wówczas żadnych zastrzeżeń.
Powyższa rozbudowa polegała na wstawieniu łącznika pomiędzy dawnym budynkiem piekarni i ciągiem dawnych budynków stajni i składu. Starą szopę rozebrano. Skrzydło równolegle do ulicy powiększono dostawiając nowe ściany zewnętrzne po obu stronach dawnej sieni. Rozebrano w całości dach, w następstwie czego dawne poddasze przestało istnieć. Nad całym budynkiem w nowym obrysie parteru wybudowano kondygnację pietra i przykryto stropem, a następnie na stropie piętra wykonano konstrukcję dachu. Zlikwidowano też dawną klatkę schodową, uzupełniono strop nad parterem w miejscu biegu schodowego i wykonano zewnętrzne schody na piętro. W rezultacie rozbudowy powstał budynek piętrowy w kształcie litery L. Do części mieszkalnej nad piekarnią i łącznikiem na piętrze, dobudowano galerię ze schodami zewnętrznymi oraz dostawiono wiatę garażową. W dalszej kolejności w kierunku ulicy dostawiono do ściany szczytowej części garażowej nowy budynek stajni o powierzchni 57m2. W ramach rozbudowy wykonano instalację gazową w piekarni i w kuchniach na piętrze.
Po wykonaniu rozbudowy w 1982 r. zinwentaryzowana powierzchnia użytkowa pomieszczeń piekarni po rozbudowie wynosiła 472 m2, zaś zinwentaryzowana powierzchnia użytkowa pomieszczeń mieszkalnych po rozbudowie wynosiła 218,90 m2, łącznie powierzchnia zabudowy wynosiła 690,90m2. Doszło zatem w 1982r. po rozbudowie do zwiększenia powierzchni użytkowej mieszkań o 160,90 m2oraz do zwiększenia powierzchni użytkowej piekarni (bez rozebranej szopy na opał) o 278,40 m2.
Powierzchnia obiektu po rozbudowie, która istniała w okresie od stycznia 1991 roku do kwietnia 2011 roku wynosiła łącznie 622,71 m2(powierzchnia mieszkalna 218,90 m2oraz pozostałą powierzchnia pomieszczeń użytkowych 403,81 m2). W tym okresie rozebrano budynek dobudowanej przezJ. M.nowej stajni (57 m2) i pomieszczenie składowe, co zmniejszyło ogólną powierzchnię zabudowań.
Rozbudowa budynku była prowadzona systemem gospodarczym bez zachowania jakichkolwiek norm i zasad w budownictwie. Prace nigdy nie zostały formalnie odebrane przez organy nadzoru budowlanego. Brak jest w dokumentacji urzędu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po rozbudowie. Układ zbrojenia tarasu, stropu w części nad pomieszczeniami gospodarczymi w części północnej został wykonany bez jakiejkolwiek wiedzy budowlanej przy wznoszeniu budynku. Na skutek dokonanej rozbudowy lokale mieszkalne i pomieszczenia piekarni wymienione w decyzjach administracyjnych z 1977 roku zostały wchłonięte na poczet nowo tworzonych pomieszczeń. Istniejące obecnie pomieszczenia mieszkalne i pomieszczenia piekarni pokrywają się częściowo z dawnymi pomieszczeniami mieszkalnymi i piekarnią, co w sposób dokładny obrazuje szkic sporządzony przez biegło sądowego z zakresu budownictwaA. L., który na obrys obecnych lokali naniósł obrys lokali, o których mowa w przedmiotowych decyzjach administracyjnych z 1977 roku. Obecnie nie można jednak zidentyfikować pierwotnych lokali w starym obrysie, będących przedmiotem decyzji z 1977 roku. Jednak po przeprowadzeniu analizy porównawczej wynika, że dawne lokale stanowią część obecnych lokali mieszkalnych.
Po wygaśnięciu umowy dzierżawy w 1982 r.J. M.wraz z rodziną nadal zajmował przedmiotową nieruchomość, prowadził tam piekarnię, dostarczając codziennie pieczywo na terenM., korzystał też wraz z rodziną z zabudowanej nieruchomości mieszkalnej.J. B.nie czyniła w tym przeszkód, albowiem pozwany wpłacił zaliczkę na poczet przyszłej ceny nabycia ww. nieruchomości w kwocie 600.000 zł.J. B.czyniła zaś starania w celu uregulowania sytuacji prawnej ze spadkobiercami drugiego współwłaściciela.J. B.zezwalałaJ. M.wraz z rodziną na nieodpłatne użytkowanie przedmiotowej nieruchomości i prowadzenie piekarni. Ostatecznie do przeniesienia własności nieruchomości na rzeczJ. M.nie doszło.
Dnia 20 marca 1984 r.J. M.i jego żonaD. M.wystąpili przeciwkoJ. B.z pozwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na nich zajmowany grunt, o powierzchni 1016 m2przyul. (...)wM.. Sprawa toczyła się pod sygnaturą akt(...).
W czasie trwania tego postępowania, pismem z 3 sierpnia 1984r.J. B.zwróciła się do Urzędu Miejskiego wM., by wszystkie inwestycje i roboty wszczynane przezJ. M.na jej nieruchomości były uzgadniane z nią oraz abyJ. M.umożliwił jej oraz lokatorom korzystanie z nieruchomości w postaci przejścia i przejazdu w celu zwiezienia węgla i opróżnienia szamba. Argumentowała w ww. piśmie, że to ona jest właścicielką piekarni, aJ. M.tylko dzierżawcą.
Kolejnym pismem z 23 lipca 1986r.J. B.zwróciła się do Naczelnika MiastaM.o poinformowanie jej, czyJ. M.czyni urzędowe starania w celu zawłaszczenia części jej posesji obejmującej piekarnię i teren do niej przyległy, wskazując na zagrożenie swego stanu posiadania i toczącą się sprawę w Sądzie Rejonowym wG..
Pismem z 1 grudnia 1989 r.J. B.zawiadomiła małżonkówJ.iD. M., iż wyznacza im odszkodowanie za bezumowne korzystania z jej piekarni za okres od 1 września 1982 r. do 30 września 1989 r. po 30.000 zł tj. kwotę 4.290.000 zł, której zapłaty zażądała w terminie dwóch tygodni pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Nadto poinformowała małżonkówM., że nieruchomość, na której znajduje się piekarnia wraz z zapleczem budynkowym, stanowi prywatną własność należącą do dwóch właścicieli, zaś ona jest pełnomocnikiem notarialnym upoważnionym do zarządzania całą nieruchomością.
Stan prawny nieruchomości uległ zmianie 29 stycznia 1990r., kiedy toJ. B.przeniosła na rzecz małżonkówA. K.iD. K.własność zabudowanej nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)i częśćdziałki nr (...), oraz przysługujący jej udział wynoszący jedną drugą w zabudowanej działce ew. nr(...), nr(...)oraz części działki ew. nr(...). MałżonkowieK.nabyli te prawa do majątku wspólnego i w zamian za to przysporzenie, zobowiązali się zapewnićJ. B.i jej przyjaciółceO. K.dożywotnie utrzymanie. W akcie notarialnym zawarto uwagę, iż przedmiotowa nieruchomość dotycząca działki ew. nr(...)obciążona jest kwaterunkiem oraz że znajduje się budynek piekarni bezprawnie zajęty

    .

W związku z powyższym, w postępowaniu toczącym się przed Sądem Rejonowym wG.w sprawie(...), wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanychA.iD. K.

    .Wyrokiem z 17 grudnia 1999r. powództwoJ.iD. M.oddalono. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że w trakcie rozbudowy pomieszczeń położonych na nieruchomości, która miała miejsce w latach 1981-1982,J. M.był już samoistnym posiadaczem z uwagi na wpłacenieJ. B.zaliczek na poczet sprzedaży piekarni. Jednakże zdaniem Sądu, nie było to posiadanie w dobrej wierze. Strony nigdy nie zawierały również żadnej umowy przenoszącej własność nieruchomości. ApelacjaD.iJ. M.od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego wW.z 7 września 2000r.
W 1997 r. z przedmiotowej nieruchomości wyprowadziła się córka państwaM.– pozwanaW. M. (1). Następnie w roku 1999 wyprowadził się z niej pozwanyG. M., zaś w 2001 r. pozwanyP. M.. Z kolei córkaJ. M.– pozwanaE. L.wyprowadziła się z domu rodzinnego jeszcze w 1986 r..
J. M.nie płaciłA. K.czynszu ani odszkodowania z tytułu zajmowania przedmiotowej nieruchomości, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w postaci piekarni, uiszczał natomiast podatek od nieruchomości..
Pozwem z 20 maja 2002r.A. K.wystąpił do Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim przeciwkoJ. M.o eksmisję z lokalu mieszkalnego i użytkowego znajdującego się nadziałce ewidencyjnej nr (...)

    .W wyniku cofnięcia pozwu o eksmisję z lokalu mieszkalnego, postępowanie w tej części zostało umorzone postanowieniem z 7 grudnia 2004r. Natomiast w części dotyczącej eksmisji z lokalu użytkowego (piekarni) – powództwo zostało oddalone wyrokiem częściowym z dnia 8 listopada 2004r. w sprawie(...)

    .Apelacja powoda oddalona została wyrokiem Sądu Okręgowego wW.z 24 maja 2005 r. sygn. akt(...). Sąd Rejonowy uznał w uzasadnieniu wyroku, iż decyzja z dnia 24 marca 1977 r. o przydziale lokalu zamiennego została wydana pod rządamiustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe(Dz. U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165 z zm.). Ustawa ta regulowała tematykę najmu lokali mieszkalnych, jak i użytkowych i stanowiła

    lex specialisw stosunku do przepisówkodeksu cywilnego. W myśl art. 10 ustawy (w pierwotnym brzmieniu) najem lokalu lub budynku wynikał z umowy najmu albo ostatecznej decyzji o przydziale. Lokale użytkowe przestały podlegać przepisomustawy prawo lokalowedopiero w momencie wejścia nowelizacji z dnia 23 marca 1990 r. (Dz. U. nr 32, poz.190), która wprowadziła przepisart. 2 ust. 2stanowiący, że przepisomustawy Prawo lokalowe, poza enumeratywnie wskazanymi przypadkami nie podlegają garaże i lokale użytkowe. Od tego czasu najem lokali użytkowych podlegał przepisomkodeksu cywilnego. Sąd ten uznał, iżJ. M.wszedł w posiadanie lokalu użytkowego w oparciu o przepisyustawy prawo lokalowe, a dokładniej w oparciu o decyzję administracyjną o przydziale lokalu zamiennego, wydaną na podstawieart. 52 ust. 1 ustawy prawo lokalowe(w pierwotnym jej brzmieniu). Uznał, iż do momentu nowelizacji ustawy z dnia 6 czerwca 1990 r.J. M.posiadał tytuł prawny do zajmowania lokalu w postaci ostatecznej decyzji administracyjnej. Argumentował też, iż brak było podstaw prawnych do stwierdzenia, że najem wygasł, albowiem nie stwierdzono nieważności decyzji administracyjnej o przydziale lokalu, a skutki prawne decyzji nie były ograniczone terminem (co wynika z jej treści). Brak jest również szczególnego przepisu ustawy stwierdzającego, że stosunek najmu nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale wygasa.
Działki ewidencyjne numer (...), które nabył powód wraz z małżonką na mocy umowy dożywocia z 29 stycznia 1990r. były przedzielone ogrodzeniem wykonanym przezJ. M.z blachy falistej. W 2003r. powód rozebrał ogrodzenie z blachy wykonane przezJ. M.i postawił własne, ogradzając tym razem wszystkie działki, stanowiące jego własność i współwłasność. Rozebrał jednocześnie stalową wiatę garażową pokrytą eternitem na trzy samochody, dostawioną wcześniej przezJ. M.do budynków gospodarczych. Ponadto zamurował drzwi przejściowe z magazynu chleba do hali poprodukcyjnej, czym ograniczył pozwanemu dostęp do magazynu.
Pozwem z 16 kwietnia 2003 r.D. M.wystąpiła przeciwkoA. K.o przywrócenie naruszonego posiadania.Wyrokiem z 27 września 2004 r. powództwo zostało uwzględnione i Sąd nakazałA. K.przywrócenieD. M.naruszonego przez powoda posiadaniadziałki ewidencyjnej nr (...)poprzez przesuniecie ogrodzenia w poprzednie miejsce oraz przywrócenie naruszonego przez powoda posiadania w zakresie pomieszczenia gospodarczego (magazynu chleba), znajdującego się nadziałce ewidencyjnej nr (...)przez wyburzenie otworu drzwiowego.Mimo wydania wyroku do jego wykonania przez powoda nie doszło.
J. M.do dnia 10 lutego 2006 r. prowadził na przedmiotowej działce wraz z synamiG.iP.działalność gospodarczą, w formie spółki cywilnej, pod nazwąPiekarnia (...) S.C.J.,G.iP. M.”.J. M.w okresie od 27.01.2003 r. do 20.10.2007 r. odbywał karę pozbawienia wolności w Zakładzie Karnym, w tym czasie piekarnię prowadziła w jego imieniu jego żonaD. M.oraz wspólnicy spółki synamiG.iP. M..
Pismem z dnia 7 kwietnia 2005 r.A.iD. K.wezwali pozwanychJ. M.,D. M.,G. M.iP. M.do płacenia czynszu za używanie nieruchomości objętejksięgą wieczystą KW nr (...)w wysokości 5.000 zł miesięcznie do 15 dnia miesiąca z góry. Pierwszy termin płatności czynszu ustalili na 15 kwietnia 2005 r. W piśmie tym poinformowali ww. pozwanych, iż osoby zamieszkujące przedmiotowe lokale odpowiadają solidarnie za zapłatę czynszu. Pismo zostało nadane w dniu 07.04.2005 r. w urzędzie pocztowym.
Pismem z dnia 29.04.2005 r. pełnomocnikD. M.zawiadomił powoda i jego małżonkę, iż proponowana wysokość czynszu jest wygórowana i nierealna, w sytuacji kiedy to praktycznie tylkoD. M.prowadzi piekarnię. Jednocześnie zwracała się o podjęcie rozmów co do warunków korzystania z nieruchomości.J. M., ani pozostali pozwani nie płacili wyznaczonego czynszu powodowi.J. M.uznawał się za samoistnego posiadacza przedmiotowej nieruchomości i dążył do jej zasiedzenia.
Pismem z dnia 17.06.2005 r. małżonkowieK.wyznaczyliJ. M.,D. M.,G. M.iP. M.1 miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu, na podstawieart. 687 k.c.Pismo powyższe zostało odebrane przezD. M.w dniu 17.06.2006 r.
J. M., aniD. M.nie zapłacili zaległego czynszu powodowi. W konsekwencji pismem z dnia 15 lipca 2005 r.A.iD. K.wezwali pozwanychJ. M.,D. M.,G. M.iP. M.do opuszczenia zajmowanych pomieszczeń w terminie 14 dni, od dnia otrzymania ww. pisma. Powiadomili też pozwanych, iż podejmują kroki w kierunku eksmisji pozwanych z przedmiotowej nieruchomości. Poinformowali także, iż w dniu 18.07.2005 r. zostanie zdjęta część ogrodzenia odulicy (...), co będzie miało związek z budową ogrodzenia całej nieruchomości, której powód wraz z małżonką jest właścicielem. Pismo powyższe zostało nadane przez powoda 15.07.2005 r. i odebrane przezD. M.w dniu 18.07.2005 r.
D. M.aniJ. M.nigdy nie odpowiedzieli na powyższe pismo powoda, nie kwestionowali też faktu, iż zapoznali się z jego treścią. W konsekwencji stosunek najmu w zakresie lokali przydzielonych pierwotnymi decyzjami administracyjnymi wygasł z dniem 31.08.2005 r.
W lutym 2006 r. pozwany zaprzestał wraz z synami prowadzenia piekarni. Powodem było stwierdzenie przez kontrolę sanitarną niezdatności do picia wody pochodzącej ze studni. WcześniejJ. M.sam konserwował studnię, z której korzystał dla celów prowadzonej działalności.A. K.nie zezwalał jednak pozwanemu na remont piekarni, czy konserwację studni. Powód rozebrał też dawny budynek stajni, dobudowanej przezJ. M.. Mimo wypowiedzenia przez powoda stosunku najmu nieruchomość powyższa nie została wydana powodowi.

J. M.uiszczał na rzecz gminyM.za lata 2004-2011 podatek od nieruchomości przyul. (...)od powierzchni mieszkalnej 184 m(

    2), od pozostałej powierzchni zabudowanej 380 m(

    2)oraz od gruntów pozostałych za 893 m(

    2). Łącznie zapłacił z tego tytułu kwotę 25.088,20 zł. Za 2004 rok 5.272 zł, za 2005 rok 5.458,20 zł, za 2006 r. 2.862 zł, za 2007 rok 2.370 zł, za 2008 r. 2.430 zł, za 2009 rok 2.580 zł, za rok 2010 r. 2.718 zł, za rok 2011 r. 1.398 zł. W tytule pokwitowania za podatek widniało nazwisko właściciela nieruchomościF. M.oraz w uwagach, iż płaciJ. M..

A. K.wraz z małżonką także opłacali podatek od nieruchomości przyul. (...)od budynków mieszkalnych 184 m(
    2), od budynków pod działalność gospodarczą 240 m(
    2), od pozostałych budynków 520 m(
    2), oraz od gruntów pod działalność gospodarczą 300m(
    2), od gruntów pozostałych od 893 m(
    2)+ 593 m(
    2). W 2006 roku wymiar podatku ustalono na kwotę 2.862 zł
    .

W 2008 r.J. M.wniósł o stwierdzenie, iż nabył wraz z małżonką na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na własność przez zasiedzenie, udział wynoszący ½ w prawie własności nieruchomości położonej przyul. (...)wM., stanowiącej działkę ew.(...)o pow. 910 m(

    2), w zakresie udziału w gruncie o powierzchni działki 455 m(

    2), z dniem 08.12.1997 r. We wnioskuJ. M.wykazywał, iż samodzielnie władał ogrodzonym udziałem w rozmiarze 455m(

    2)w nieruchomości, której powierzchnia całkowita wynosi 910 m(

    2), a współwłaścicielami byliJ. B.i małżonkowieB.velM., którzy opuścili Polskę w 1946 r. i wyjechali na stałe do Niemiec. Postanowieniem z dnia 15.04.2010 r. Sąd Rejonowy wG.w sprawie o sygn. akt(...)oddalił powyższy wniosek o zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości. Sąd ten ustalił, iż posiadanieJ. M.co najmniej od 05.12.1980 r. miało charakter posiadania samoistnego, jednakże na dzień wydania orzeczenia nie upłynął wymagany okres 30 lat dla posiadania w złej wierze. ApelacjaJ. M.od przedmiotowego orzeczenia została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego wW.z dnia 23.11.2010 r.

    .

Na początku marca 2011 roku małżonkowieJ.iD. M.opuścili przedmiotową nieruchomość, zatrzymując jednak nadal klucze do posesji. Zabrali z nieruchomości wszelkie urządzenia związane z piekarnią, które można było wymontować, poza maszyną do ciasta na trwałe wbudowaną. Pozostał też piec, który wcześniej już tam się znajdował, zanimJ. M.otrzymał przydział na piekarnię. MałżonkowieM.wyprowadzili się do nowo wybudowanego przez nich domu wK..
W dniu 13 kwietnia 2011 roku zmarłJ. M..
Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego wG.z dnia 27.09.2011 r. w sprawie o sygn. akt(...)spadek poJ. M., nabyli na podstawie ustawy i z dobrodziejstwem inwentarza: żonaD. M.w ¼ części oraz dzieciE. L.,W. M. (1),G. M.iP. M.po 3/16 części, każde z nich
    .

Do chwili wyrokowania pozwani nie przeprowadzili działu spadku poJ. M..
Po śmierciJ. M.pozwaniE. L.,W. M. (1),G. M.iP. M.nie przebywali już na przedmiotowej nieruchomości. JedynieD. M.posiadała klucze do posesji i dysponowała nimi. Ostatecznie nieruchomość została wydana powodowi w maju 2011 roku, kiedy to pozwanaD. M.zdała powodowi klucze.
Aktualnie zabudowania piekarni i pomieszczenia mieszkalne są pustostanami ze zdemontowanymi urządzeniami i armaturą, są w bardzo niskim standardzie. Stan techniczny budynków określony został przez biegłych jako pogorszony, ze zużyciem na poziomie 65%. Ściana szczytowa zachodnia północnej części budynku usytuowana najbliżejul. (...)posiada znaczne pęknięcia kwalifikujące obiekt do natychmiastowego remontu bądź rozbiórki w tej części. Pęknięcie to zostało spowodowane niewłaściwym posadowieniem słupów podtrzymujących taras, pod którym została wykonana zabudowa stalowa tworząca garaże pod tarasem. Układ zbrojenia tarasu, stropu w części nad pomieszczeniami gospodarczymi w części północnej został wykonany bez jakiejkolwiek wiedzy budowlanej przy wznoszeniu budynku. Poniesione nakłady na nieruchomość przez stronęJ. M.dawały gwarancję prowadzenia specjalistycznej działalności piekarniczej, jak i zamieszkiwania na terenie nieruchomości. Poniesione nakłady w latach 1981-1982 bez dalszego utrzymywania pomieszczeń i stanu budynku w należytym stanie technicznym spowodowały ostatecznie degradację obiektu pod względem funkcjonalnym i technicznym. Przeprowadzona rozbudowa w latach 1981-1982 nie wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według stanu na kwiecień 2011 r. a według cen z 15.01.2015r. kształtowała się na poziomie181.600 złi jest to wartość gruntu niezabudowanego, pomniejszona o wartość robót rozbiórkowych obiektu i rekultywacji terenu. Aktualnie nakłady dokonane przezJ. M.nie mają wartości dodatniej. W zasadzie niemożliwym jest stwierdzić, czy przeprowadzona rozbudowa w latach 1981-1982 wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Postępująca degradacja nieruchomości, brak podstawowych remontów w ostatecznym rozrachunku obniżyły wartość nieruchomości. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż podstawową funkcją terenu jest zabudowa mieszkaniowa indywidualna, a działka położona jest w strefie ochrony konserwatorskiej. Stąd dalsze prowadzenie działalności piekarniczej jest niemożliwe w nowych realiach. Z ekonomicznego punktu widzenia nie ma obiektywnych przesłanek dla poniesienia kosztów remontu i modernizacji przedmiotowej nieruchomości, za co odpowiada wieloletni użytkownik przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności niewłaściwie wykonane prace budowlane. Możliwość przeprowadzenia prac remontowo – budowlanych na istniejącym rozbudowanym obiekcie wymagałoby dalszej ekspertyzy budowlanej.
Możliwy do uzyskania czynsz wolnorynkowy za korzystanie z nieruchomości oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...), położonej wM., gdzie łączna powierzchnia zabudowań wynosi 622,71m2- za okres od 11 stycznia 1991 roku do 30 kwietnia 2011 roku – wynosi 1.013.909,57 zł, a w tym  za okres: od 11.01.1991r. do 31.12.1991 r. – 5.802,57 zł, za rok 1992– 10.160,14zł, za rok 1993– 14.529,00 zł, za rok 1994 – 19.686,79 zł, za rok 1995– 26.025,94 zł, za rok 1996– 33.261,15 zł, za rok 1997 – 39.880,12 zł, za rok 1998 – 45.822,25 zł, za rok 1999 – 51.229,28 zł, za rok 2000– 54.969,02 zł, za rok 2001– 60.520,89 zł, za rok 2002– 63.849,54 zł, za rok 2003– 65.062,68 zł, za rok 2004 – 65.583,18 zł, za rok 2005 – 67.878,59 zł, za rok 2006 – 69.304,04 zł, za rok 2007 – 69.997,08 zł, za rok 2008 – 71.747,01 zł, za rok 2009– 74.760,38 zł, za rok 2010r. – 77.377,00 zł oraz za okres od 01.01.2011 r. do 30.04.2011r. – 26.462,93 zł. Wysokość powyższego czynszu została obliczona od powierzchni budynków 622,71 m2, zlokalizowanych nadziałce nr (...), z założeniem że najemca budynków z uwagi na układ zabudowy, może korzystać także z gruntu, na którym posadowiony jest budynek.
Dokonując powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy oparł się na dokumentach zgromadzonych w sprawie, zeznaniach świadków:S. G.,M. W.iD. K.i przesłuchaniu stron:A. K.,J. M.oraz jego następców prawnychD. M.,G. M.,P. M.,E. L.iW. M. (1).
Zeznania świadkówS. G.,M. W.iD. K.zdaniem Sądu Okręgowego korespondowały z bogatym materiałem dowodowym w postaci dokumentów znajdujących się w aktach sprawy i w aktach spraw dołączonych oraz z przesłuchaniem stron, zatem zostały uznane za wiarygodne, spójne i logiczne.
Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom pozwanych, iż po 2009 roku nie mogli korzystać z nieruchomości, albowiem powód wykonał nowe ogrodzenie, zamknął bramę, co powodowało brak dojazdu, ustawił trzy samochody na podwórku, co z kolei powodowało, iż nie mogli korzystać w pełni z nieruchomości. Okolicznościom tym zaprzeczył powód i przedstawił przy piśmie z dnia 21.10.2010 r. zdjęcia powyższej nieruchomości, z których wynika, iż nasypy kostki brukowej, jakkolwiek były, nie uniemożliwiały wjazduJ. M., aniD. M.na teren posesji, a pozwani mogli przechodzić swobodnie na teren posesji przez furtkę. Ponadto na terenie posesji pozwani parkowali swoje pojazdy osobowe, brama zaś była otwierana, co świadczy o tym, iż mieli możliwość wjazdu na teren posesji (zdjęcia k. 652-669).
Jedynie duże samochody dostawcze pozwanych stały na ulicy przy posesji, co wynikało z załączonych zdjęć i przesłuchania pozwanych.Sąd Okręgowy przyjął za wykazane, iż pozwani do końca kwietnia 2011 r. mieli dostęp do nieruchomości i zabudowań znajdujących się nadziałce nr (...), zaś pozwanaD. M.posiadała klucze do budynku, co potwierdzili w zeznaniach sami pozwani.D. M.przekazała powodowi klucze do przedmiotowej nieruchomości w maju 2011 r. Za wykazane też Sąd uznał, iż od 2003 r. powód czynił pozwanym utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości gruntowej i w prowadzeniu działalności gospodarczej w postaci piekarni. Nie zezwalał na remont budynków, czy konserwację studni, rozebrał ogrodzenie, zamurował przejście z piekarni do magazynu chleba, pozostawiał na terenie nieruchomości zwałki kostki brukowej, co ostatecznie doprowadziło do zaprzestania funkcjonowania piekarni w styczniu 2006 r.
Dokonując powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy pominął dowód z opinii biegłegoW. B.oraz biegłegoW. K..
Dokonując oceny opinii biegłegoW. K., szacującego wartość nakładów poniesionych przezJ. M.w latach 1981-1982 Sąd Okręgowy wskazał, że biegły nie dokonał oględzin nieruchomości, opierając się na opinii biegłegoK.sporządzonej na potrzeby innej sprawy, ponadto zastosowana przez biegłego metoda wyceny kosztów robót nie określa w jakim zakresie nakłady te wpłynęły na wartość rynkową nieruchomości w dniu jej wydania powodowi tj. w kwietniu 2011 r. Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy nie uwzględnił też podniesionego przez pozwanąD. M.zarzutu potrącenia tych nakładów szacowanych na kwotę 1 212 432,83 zł z wierzytelnością powoda.
Za wiarygodne Sąd Okręgowy uznał opinie biegłych rzeczoznawcy majątkowegoA. Z., biegłego rzeczoznawcy majątkowegoK. T. (1)oraz biegłego sądowego z zakresu budownictwaA. L..
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne w znacznej części.
Sąd Okręgowy wskazał na związanie granicami żądania dotyczącego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 11 stycznia 1991 r. do 30 kwietnia 2011 r.
Sąd Okręgowy zauważył, żeJ. M.wszedł w posiadanie lokalu użytkowego w oparciu o decyzję administracyjną o przydziale lokalu zamiennego, wydaną na podstawieart. 52 ust. 1 ustawy prawo lokalowe(w pierwotnym brzmieniu) i niewątpliwie do momentu nowelizacji z dnia 6 czerwca 1990 r. posiadał tytuł prawny do zajmowania lokalu w postaci ostatecznej decyzji administracyjnej. Od dnia wejścia w życie nowelizacjiustawy prawo lokalowedokonanej ustawą z dnia 23 marca 1990 r. (Dz. U. nr 32, poz.190) wyłączającej lokale użytkowe spod regulacji tej ustawy najem takich lokali podlegał przepisom prawa cywilnego, jednak w ocenie Sądu Okręgowego nie ma podstaw do uznania, że istniejący stosunek najmu wygasł, skoro nie doszło do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej o przydziale.Nowelizacjaustawy prawo lokalowemiała ten tylko skutek, że do najmu lokali użytkowych od tej daty nie stosowało się przepisów ustawy, a jedynie przepisykodeksu cywilnego, z kolei stosunek najmu lokalu użytkowego powstały na skutek decyzji administracyjnej trwał dalej jako najem umowny zawarty na czas nieoznaczony.
W ocenie Sądu Okręgowego, stosunek najmu lokalu użytkowego i lokalu mieszkalnego ustał dopiero z dniem 31 sierpnia 2005 r. i z tą datąJ. M.iD. M.utracili tytuł prawny do lokali. Tytuł prawny do przedmiotowych lokali pozostałych pozwanych, był pochodnym odJ. M.iD. M.(na zasadzie użyczenia) i wygasł z chwilą wyprowadzenia się z przedmiotowej nieruchomości.E. L.tytuł prawny wygasł w 1986 r. W 1997 r.W. M. (1), zaśG. M.w roku 1999 iP. M.w 2001 r.
Sąd Okręgowy zauważył, że po rozbudowie lokali dokonanej w 1982 r. pomieszczenia wskazane w decyzjach o przydziale zostały wchłonięte przez rozbudowaną powierzchnię, jednakJ. B.nadal traktowałaJ. M.jako posiadającego tytuł prawny do lokalu.
Dopiero tuż przed zbyciem nieruchomości na rzecz powoda, w piśmie z dnia 1 grudnia 1989r.J. B.zmieniła swoje nastawienie doJ.iD. M.i zawiadomiła małżonków, iż wyznacza im odszkodowanie za bezumowne korzystania z jej piekarni za okres od 1 września 1982 r. do 30 września 1989 r. po 30.000 zł oraz poinformowała małżonkówM., że nieruchomość, na której znajduje się piekarnia wraz z zapleczem budynkowym, stanowi prywatną własność należącą do dwóch właścicieli, zaś ona jest pełnomocnikiem notarialnym upoważnionym do zarządzania całą nieruchomością.Sąd Okręgowy uznał, że z uwagi na fakt, iż stosunek najmu obu lokali nie został wypowiedziany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, trwał on dalej w zakresie przydzielonych decyzjami lokali tj. w zakresie lokalu mieszkalnego składającego się z dwóch pokoi i kuchni, o pow. użytkowej 58 m2oraz w zakresie lokalu użytkowego o powierzchni 213 m2.  W 1989 r. nie było możliwe wypowiedzenia stosunku najmu, opartego o decyzję administracyjną, stąd pismoJ. B., które wystosowała do małżonkówM.w 1989 r. było bezskuteczne, jeśli chodzi o powierzchnię dotyczącą lokali przydzielonych decyzjami administracyjnymi (58m2+213 m2). Natomiast oświadczenieJ. B.odniosło skutek w postaci wypowiedzenia dotychczasowego bezterminowego stosunku umownego zbliżonego do umowy użyczenia lub nieodpłatnego użytkowania, co do pozostałych powierzchni nieruchomości zabudowanej, na podstawieart. 3651k.p.c.Stosunek ten miał charakter bezterminowy o charakterze ciągłym, w konsekwencji po wypowiedzeniu pismem z dnia 1 grudnia 1989 r. wygasł. Strony bowiem w tym zakresie nie poczyniły żadnych nowych wiążących ustaleń, ani nie zawarły kolejnej umowy dzierżawy, która uregulowałaby kwestie wypowiedzenia, zaśJ. M.czuł się samoistnym posiadaczem przedmiotowej nieruchomości.
Sąd Okręgowy zauważył, że konsekwencją oddalenia powództwa powoda o eksmisję pozwanych z lokalu użytkowego, było uznanie przez powoda i jego małżonkę,J. M.iD. M.za najemców w zakresie lokali przydzielonych decyzjami administracyjnymi. Powyższe wynika z faktu, iż pismem z dnia 7 kwietnia 2005 roku powód wraz z małżonką zawiadomiliD. M.iJ. M.o wysokości czynszu najmu za nieruchomość zajmowaną przez nich w kwocie 5.000 zł miesięcznie, płatnej do dnia 15 każdego miesiąca, poczynając od 15 kwietnia 2005r. i wezwali ich do zapłaty powyższej kwoty do dnia 15 każdego miesiąca.
Sąd Okręgowy wskazał na treśćart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegookreślającego zasady wypowiedzenia umowy najmu i na bezsporny fakt, żeJ. M.,D. M.i pozostali pozwani nigdy nie zapłacili żadnego czynszu najmu za korzystanie z przedmiotowych lokali, ani odszkodowania za pozostałą powierzchnię nieruchomości oraz nie  podważali wysokości ustalonego czynszu w postępowaniu sądowym. Wobec braku uiszczenia wyznaczonego przez powoda czynszu najmu za kwiecień, maj i czerwiec 2005 roku w łącznej kwocie 15.000 zł, pismem z dnia 17 czerwca 2005 roku powód wystosował do pozwanych ostateczne wezwanie do zapłaty zaległego czynszu, wyznaczając dodatkowy, jednomiesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu, zastrzegając przy braku płatności skutki prawne.
Z kolei pismem z dnia 15 lipca 2005 roku doręczonymD. M.iJ. M.w dniu 18 lipca 2005r. powód wskazał, że z uwagi na dalsze zaleganie z zapłatą czynszu za najem lokalu podjął kroki prawne w postaci skierowania pozwu o eksmisję z nieruchomości, którą zajmują. Sąd Okręgowy ocenił w świetleart. 65 k.c., iż pismo to należy traktować jako wypowiedzenie pozwanymD. M.iJ. M.stosunku najmu, przydzielonych im uprzednio lokali, mieszkalnego i użytkowego, zaś w toku niniejszego postępowaniaJ. M., ani jego następcy prawni nie kwestionowali faktu, iż otrzymali pisma powoda i jego małżonki z dnia 7 kwietnia 2005 roku, z 17 czerwca 2005 roku i z 15 lipca 2005 rok, adresowane min. do państwaM.. Jednocześnie strona powodowa załączyła kopie i oryginały dowodów nadania powyższych pism oraz potwierdzenia ich przyjęcia, co uwiarygodniło powyższe fakty.
W konsekwencji Sąd Okręgowy ocenił, iż wypowiedzenie stosunku najmu w oparciu o art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianieKodeksu cywilnegonastępuje na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, zatem wypowiedzenie stosunku najmu w zakresie powierzchni lokali przydzielonych decyzjami administracyjnymi (58m2+213 m2), nastąpiło z dniem 31 sierpnia 2005 roku, wobec czego od 1 września 2005 r.J. M.,D. M.oraz pozostali pozwani bez żadnego tytułu prawnego korzystali z nieruchomości powoda. Natomiast od 11 stycznia 1991 roku do 31 sierpnia 2005 rokuJ. M.iD. M.przysługiwało prawo najmu lokali wskazanych w decyzjach administracyjnych z 1977 roku, tj. jedynie w zakresie powierzchni (58m2+213 m2). W zakresie pozostałej rozbudowanej powierzchni pozwani nigdy nie otrzymali przydziału w drodze decyzji administracyjnej, nie zawierali też kolejnej umowy najmu, poza umową zawartą zJ. B.z 1977 r.
Sąd Okręgowy uznał, że w okresie objętym pozwem, tj. od 11.01.1991 r. do 30.04.2011 r.J. M.iD. M.byli posiadaczami spornej nieruchomości w złej wierze, z wyłączeniem powierzchni lokali wskazanych w decyzjach administracyjnych z 1977 roku (58m2+213 m2), co do których  od 11 stycznia 1991 roku do 31 sierpnia 2005 rokuJ. M.iD. M.przysługiwało prawo najmu lokali. Nigdy nie doszło do podpisania umowy sprzedaży i zbycia nieruchomości na rzecz pozwanych, mimo żeJ. M.wpłacił kwotę 600.000 zł na poczet przyszłej umowy nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Przytaczając treśćart. 225 k.c.iart. 230 k.c.Sąd Okręgowy wskazał, że za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej -w danych okolicznościach - mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pokrywa normalne zużycie rzeczy, będące następstwem prawidłowego jej używania, podobnie jak przy najmie (art. 657 § 1 k.c.). Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy i nie stanowi świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje ani umowa ani przepis ustawy.
Z powyższych względów Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutu pozwanych co do przedawnienia roszczenia podkreślając, że powód niniejszym pozwem nie dochodził czynszu najmu.
Sąd Okręgowy uznał, że powód może żądać odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości w całości, chociaż jest współwłaścicielem nieruchomości w udziale wnoszącym ½, z uwagi na treśćart. 209 k.c.
Sąd Okręgowy oparł się na opinii biegłegoK. T. (1), który dokonał ustalenia możliwego do uzyskania rynkowego czynszu najmu za korzystanie z nieruchomości stanowiącej,działkę ewidencyjną nr (...). Mając jednak na uwadze, że dopiero od 1 września 2005 r.J. M.,D. M.oraz pozostali pozwani bez żadnego tytułu prawnego korzystali z nieruchomości powoda, Sąd Okręgowy dokonał modyfikacji wyliczeń biegłegoK. T. (1)w zakresie przyjętej powierzchni najmu budynku w okresie od 11 stycznia 1991 roku do 31 sierpnia 2005 roku, albowiem w tym czasieJ. M.iD. M.posiadali tytuł prawny w zakresie powierzchni lokali (58m2+213 m2), przydzielonych im decyzjami administracyjnymi z 1977 roku.
Sąd Okręgowy przyjął, w świetle okoliczności sprawy, że po dokonanej rozbudowie powierzchnie tych lokali zostały wchłonięte na poczet rozbudowanych lokali, powodowi zaś należne jest odszkodowanie do 31.08.2005 r. wyłącznie za powierzchnię pozostałą, nie objętą przydziałem i istniejącą w okresie od 11 stycznia 1991 r. do 30 kwietnia 2011 r.
Sąd Okręgowy przyjął za biegłymK. T. (1), iż łączna powierzchnia zabudowań nadziałce ewidencyjnej nr (...), które zajmowaliJ. M.wraz z małżonką i dziećmi, a później wraz z żonąD. M., w okresie od 1 stycznia 1991 r. do 30 kwietnia 2011 r. wynosiła 622,71m2.
W konsekwencji Sąd Okręgowy, zgodnie z ustaleniami biegłegoK. T. (1)przyjął, iż powierzchnia zabudowana (po rozbudowie obiektu), zlokalizowana nadziałce ewidencyjnej nr (...), w okresie dochodzonym pozwem łącznie wynosiła 622,71m2. W okresie objętym pozwem rozebrano dobudowaną przezJ. M.nową stajnię (57 m2) i pomieszczenie składowe, co skutkowało zmniejszeniem ogólnej powierzchni zabudowań części użytkowej, zaś mieszkalnej i użytkowej do 622,71m2.
Za adekwatną do okoliczności sprawy Sąd Okręgowy uznał zastosowaną przez biegłego metodę wyliczenia czynszu najmu w oparciu o powierzchnię zabudowaną 622,71m2, gdyż budowle te zajmują na przedmiotowej działce powierzchnię 2/3 nieruchomości, jednocześnie nie jest możliwym korzystanie z budynku bez korzystania z pozostałego gruntu. Ponadto słusznie biegły zauważył, iż w sytuacji zabudowanych nieruchomości, w których budynki stanowią przeważającą jej część, wartość czynszu najmu zależy przed wszystkim od powierzchni budowli, a nie od powierzchni działki. Sąd Okręgowy wziął też pod uwagę fakt, żeJ. B.nie sprzeciwiała się rozbudowie dokonanej w latach 1981/1982, a powód począwszy od 2003 r. utrudniałJ. M.i jego następcom korzystanie z gruntu i prowadzenie piekarni i uznał, że także zasada sprawiedliwości, wymaga tego aby czynsz najmu, jaki byłby możliwy do uzyskania przez powoda, był ustalony wyłącznie od powierzchni budynków zajmowanych przezJ. M.orazD. M..
Sąd Okręgowy uznał za zasadne przyznanie powodowi odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 11.01.1991r. do 31.08.2005r. jedynie w części, tj. ponad powierzchnię przydzieloną decyzjami administracyjnymi, natomiast w pełnym zakresie od całej nieruchomości za okres od 1 września 2005 roku do 30 kwietnia 2011r. Sąd Okręgowy uwzględnił też fakt, że po śmierciJ. M.jedynie pozwanaD. M.korzystała z przedmiotowej nieruchomości, zaś odszkodowanie za bezumowne korzystanie za okres od 14.04.2011r. do 30.04.2011r. nie należało do długów spadkowych. Za ten okres powodowi przysługuje odszkodowanie jedynie od osób faktycznie zajmujących bezumownie nieruchomość. Z przesłuchania pozwanych jednoznacznie wnika, iżD. M.przekazała powodowi klucze do zajmowanych przez nich zabudowań dopiero w maju 2011 roku. W konsekwencji za okres po śmierciJ. M.odpowiadać może tylkoD. M.. Natomiast brak jest podstaw do obciążania pozostałych współspadkobierców poJ. M.odszkodowaniem za okres od 14.04.2011r. do 30.04.2011r.
Sąd Okręgowy uznał, iż powodowi należało się odszkodowanie w okresie od 11.01.1991r. do 31.08.2005r. naliczone od zajmowanej bezumownie powierzchni budynków 351,71 m2(622,71m2-271m2), co stanowiło 56,50% całkowitej powierzchni zabudowań wynoszącej 622,71m2, zatem skorygował wyliczenia biegłego za ten okres i przyjął 56,50% wartości ustalonego przez biegłego czynszu najmu, możliwego do uzyskania za każdy rok. Za okres od 1.01.2011r. do 30.04.2011r. Sąd Okręgowy dokonał rozdzielenia wyliczonej przez biegłego wysokości czynszu najmu na dwa okresy, od 01.04.2011r do 13.04.2011r. (tj. do dnia zgonuJ. M.) oraz od 14.04.2011r. do 30.04.2011r. Skoro biegły ustalił wysokość czynszu najmu możliwego do uzyskania za okres od 01.01.2001r. do 30.04.2011r. (za 4 miesiące) na kwotę 26.462,93 zł, to wysokość miesięcznego czynszu najmu przyjąć należało na kwotę 6.615,73 zł (26.462,93zł : 4). Z kolei dzienną stawkę za ten czas Sąd Okręgowy określił na kwotę 220,52 zł (6.615,73 zł : 30). Tym samym za okres 01.01.2011r. do 13.04.2011r. wysokość czynszu najmu możliwego do uzyskania przez powoda to kwota 22.714,01zł (3 miesiące x 6.615,73zł = 19.847,19zł + 13 dni x 220,52zł (2.866,82zł) = 22.714,01zł), zaś za okres od 14.04.2011r. do 30.04.2011r. wysokość czynszu najmu możliwego do uzyskania Sąd określił na podstawie opinii biegłegoT.na kwotę 3.748,91 zł (6.615,73zł-2.866,82zł).
Kierując się powyższymi wyliczeniami Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość należnego powodowi odszkodowania za cały okres dochodzony pozwem wynosi 748.499,49 zł i zasądził powyższą kwotę na rzecz powoda solidarnie od pozwanychD. M.,P. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wyrokowania do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda w okresie od 11.01.1991r. do 13.04.2011r. Sąd Okręgowy uznał, że odpowiedzialność pozwanych w tym zakresie jest solidarna, albowiem kwota ta obciążałaJ. M., jako dłużnika, zaś pozwani są następcami prawnymi zmarłego pozwanego. Z treściart. 1034 § 1 k.c.wynika, iż do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach równych, które odpowiadają wielkości ich udziałów. Dopiero od chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości swych udziałów. W niniejszej sprawie, jak dotąd, nie nastąpił dział spadku poJ. M., co zgodnie przyznali pozwani
Za okres od 14.04.2011r. do 30.04.2011 roku (16 dni) Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w kwocie 3.748,91 zł jedynie od pozwanejD. M., kierując się tym, iż jedynie pozwanaD. M.od śmierci męża do dnia wydania powodowi kluczy do budynków dysponowała przedmiotową nieruchomością. Pomimo tego, że małżonkowieM.wyprowadzili się do własnego domu wK.w marcu 2011 roku, faktyczne wydanie powodowi budynków nastąpiło z chwilą przekazania przezD. M.kluczy do posesji, co miało miejsce w maju 2011 roku.
O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 k.c.określając datę początkową naliczania odsetek od dnia wyrokowania (tj. od 22.09.2017r.), zgodnie z ostatecznie sprecyzowanym żądaniem pozwu w tym zakresie.
Jednocześnie Sąd Okręgowy zastrzegł pozwanym prawo powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczoną odpowiedzialność, z tytułu przyjęcia spadku poJ. M.z dobrodziejstwem inwentarza, gdyż pozwani na etapie niniejszego postępowania skutecznie powoływali się na to ograniczenie w stosunku do powoda.
Sąd Okręgowy uznał, że niebyło podstaw do uwzględnienia zarzutu potrącenia, zgłoszonego najpierw przezJ. M.w zakresie 300.000 zł, a ostatecznie sprecyzowanego przezD. M.na kwotę 1 236 075,83 zł z tytułu nakładów dokonanych przezJ. M.i jego małżonkęD. M.w latach 1981/1982, polegających na rozbudowie budynku piekarni i pomieszczeń mieszkalnych wskazując, że pozwanym taka wierzytelność nie przysługuje.
Sąd Okręgowy zauważył, że w przedmiotowej sprawie nakłady zostały dokonane w okresie, kiedyJ. M.iJ. B.związani byli umową dzierżawy zbliżoną do umowy najmu, która trwała od 01.09.1977r. do 31.08.1982 r. Umowa ta regulowała kwestie rozliczenia nakładów, albowiem nakładała naJ. M.obowiązek doprowadzenia lokalu piekarni do stanu używalności oraz w zakresie wykonania ogrodzenia posesji. Dzierżawca zobowiązał się też do wykonania remontów bieżących i kapitalnych budynku piekarni przez cały okres trwania umowy.Sąd Okręgowy wskazał na zeznania świadkaS. G.z których wynika, że budynek uprzednio był zdewastowany i wymagał poczynienia szeregu prac naprawczych: położenia nowych tynków wewnętrznych, założenia nowych instalacji, położenia glazury.W zamian za toJ. B.zwolniłaJ. M.z obowiązku uiszczania na jej rzecz czynszu dzierżawnego/czynszu najmu . W zakresie zatem nakładów i prac remontowych powierzchni budynków istniejących w dacie zawarcia umowy dzierżawy strony ustaliły sposób rozliczenia ww. nakładów. Zdaniem Sądu inaczej sytuacja przedstawia się, jeśli chodzi o nakłady prowadzące do rozbudowy ogólnej powierzchni budynków, istniejących w dacie zawarcia umowy dzierżawy.
Zart. 694 k.c.wynika, iż do dzierżawy stosuje się przepisy o najmie, przepisy dotyczące dzierżawy nie regulują bowiem kwestii dotyczącej rozliczenia nakładów na budynek, zatem w ocenie Sądu Okręgowego adekwatne w tym zakresie będą przepisy dotyczące stosunku najmu. Kwestię nakładów regulujeart. 676 k.c., z którego wynika, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący w braku odmiennej umowy, może według wyboru, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Niewątpliwie, powód w niniejszej sprawie złożył oświadczenie, iż nie chce zatrzymać ulepszeń i żąda ich zabrania. Z drugiej strony w chwili trwania rozbudowy budynku, współwłaścicielkaJ. B.nie sprzeciwiała się rozbudowie i akceptowała powyższy stan rzeczy, zaś pozwanyJ. M.uzyskał wymagane pozwolenie na rozbudowę w 1981 r.
Sąd Okręgowy wskazał, iż podziela pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2017 r. (V CSK 465/16, LEX nr 2305924),że w świetleart. 676 k.c.roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w tym przepisie (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujące wydzierżawiającemu, które powinno być wykonane wobec byłego dzierżawcy. Zatem roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości nakładów ulepszających staje się wymagalne po zwrocie przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu i po wykonaniu przez niego prawa wyboru określonego wart. 676w związku zart. 694 k.c.Roszczenie to, zgodnie zart. 677 k.c.w związku zart. 694 k.c., przedawnia się rok od zwrotu rzeczy. Sąd Okręgowy zauważył też, że wart. 676 k.c.chodzi o takie nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę/dzierżawcę.
Sąd Okręgowy podzielił ustalenia biegłegoK. T. (1), iż mając na uwadze stan budynków istniejący w dniu 30.04.2011 r. nie doszło do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości w chwili jej zwrotu powodowi. Stan techniczny zabudowań na datę 30.04.2011 r. był zły, z uwagi na uprzednie wykonanie przezJ. M.prac budowlanych z pominięciem sztuki budowlanej, systemem gospodarczym bez zachowania jakichkolwiek norm i zasad w budownictwie. Jak wynika z opinii biegłychL.iT.prace te nigdy nie zostały formalnie odebrane przez organy nadzoru budowlanego. Brak jest w dokumentacji urzędu miasta Milanówka decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku po rozbudowie. Układ zbrojenia tarasu i stropu w części nad pomieszczeniami gospodarczymi w części północnej został wykonany bez jakiejkolwiek wiedzy budowlanej przy wznoszeniu budynku. Postępująca degradacja nieruchomości, brak podstawowych remontów w ostatecznym rozrachunku obniżyły wartość nieruchomości. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż podstawową funkcją terenu jest zabudowa mieszkaniowa indywidualna, a działka położona jest w strefie ochrony konserwatorskiej. Stąd dalsze prowadzenie działalności piekarniczej jest niemożliwe w nowych realiach. Z ekonomicznego punktu widzenia nie ma zatem obiektywnych przesłanek dla poniesienia kosztów remontu i modernizacji przedmiotowej nieruchomości. W toku postępowania pozwani nie przedstawili dokumentów potwierdzających, iż budynek został odebrany i wykonany zgodnie z projektem budowalnym oraz udzielonym pozwoleniem. Urząd miastaM.nie posiada w tym zakresie żadnej dokumentacji. Aktualnie, zgodnie z oceną biegłego, budynek kwalifikuje się do rozbiórki i obniża wartość przedmiotowej nieruchomości o koszt rozbiórki budynku o kwotę ponad 70.000 zł.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że nie istnieje też przedstawiona przezD. M.do potrącenia wierzytelność przysługująca następcom prawnymJ. M.w zakresie kwoty 224.900 zł z tytułu zwiększenia powierzchni zabudowy. Wskazana kwota w opinii z 30.07.2015 r. wydanej przez biegłegoK. T. (1), miała charakter hipoteczny i warunkowy związany z założeniem, że koncentrujemy się tylko na różnicy w powierzchniach obiektu oraz że inwestor podejmie decyzję o adaptacji obiektu do aktualnych standardów rynkowych. W przedmiotowej sprawie takie założenia nie zostały spełnione, powód bowiem nie chce zatrzymać nakładów dokonanych przezJ. M., uznaje również, iż szpecą one posesję oraz nie pasują do pozostałych nieruchomości znajdujących się w tej lokalizacji, gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa objęta ochrona konserwatora zabytków. Jednocześnie nie da się rozebrać części dobudowanej przezJ. M.bez szkody dla pozostałych obiektów.
Sąd Okręgowy wziął też pod uwagę fakt, żeJ. M.na przedmiotowej nieruchomości wraz z rodziną koncentrował swój ośrodek życia i pracy przez ponad 30 lat. NiewątpliwieJ. M.i jego następcy prawni uzyskali korzyści majątkowe z prowadzenia piekarni, zwłaszcza, iż z początkiem lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku baza piekarnicza nie była tak rozbudowana jak w chwili obecnej. Ponadto trzeba pamiętać, iżJ. M.wraz z żonąD. M.na stałe zamieszkiwali w przedmiotowej nieruchomości, a dla pozwanychE. L.,W. M. (1),G. M.iP. M.miejsce to stanowiło dom rodzinny, aż do usamodzielnienia się i opuszczenia domu rodzinnego. Ponadto aż do stycznia 2006 r.J. M.wraz z żoną i synamiG.iP.prowadzili działalność gospodarczą w formie piekarni na terenie przedmiotowej posesji.
W tych okolicznościach sprawy Sąd Okręgowy uznał, iż nie istnieje jakkolwiek wierzytelność przysługującaJ. M., a aktualnie jego następcom prawnym, względem powoda, związana ze zwrotem nakładów poniesionych na nieruchomość, który zajmowali przez ponad 30 lat.
Za bezzasadny Sąd Okręgowy także zgłoszony przezD. M.zarzut potrącenia kwoty 23 643 zł, uzasadniony przez pozwaną wskazaniem, że od wyliczeń czynszu dokonanych przez biegłegoZ.powinna być odliczona kwota 23.643 zł za 3 miesiące czynszu dzierżawnego budynku piekarni za okres od 01.05.do 31.07.2011 r., licząc po 7.881 zł miesięcznie.
Sąd Okręgowy wskazał, że w niniejszej sprawie powód dochodził odszkodowania za okres od 11 stycznia 1991 r. do 30 kwietnia 2011 r., zaś pozwana zgłaszając powyższy zarzut oparła się na opinii biegłegoZ., która nie została przez Sąd Okręgowy uwzględniona.
Sąd Okręgowy nie uwzględnił też zarzutu potrącenia kwoty 25.088,20 zł z tytułu uiszczonego przezJ. M.podatku od przedmiotowej nieruchomości za lata 2004-2011r. uznając, że pozwani nie wykazali, iż z tego tytułu przysługiwałaJ. M.wierzytelność względem powoda. Sąd Okręgowy zauważył, że wysokość podatku od nieruchomości niewątpliwie wiązała się z prowadzoną tam do 2006 r. przezJ. M.i jego rodzinę działalnością gospodarczą, ponadtoJ. M.nie był w żaden sposób związany z powodem umową, z której wynikałby obowiązek płacenia tego podatku, ale sam dobrowolnie płacił powyższe podatki na rzecz Urzędu Miejskiego wM., chcąc tym samym doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości i uzyskać przymiot samoistnego posiadacza. Ponadto pozwani nie wykazali, aby powód był z tego tytułu wzbogacony, zwłaszcza że powód także płacił podatek od nieruchomości, a w przedmiotowej nieruchomości przysługuje mu udział wynoszący ½, zaś w tytule pokwitowania za podatek widniało nazwisko drugiego współwłaściciela nieruchomości wpisanego do księgi wieczystejF. M.. Mając na uwadze, iżJ. M.wystąpił w 2008 r. z wnioskiem o zasiedzenie w zakresie udziału wynoszącego ½ w prawie własności nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...), Sąd Okręgowy ocenił, iżJ. M.płacił za drugiego współwłaściciela, który nie władał przedmiotową nieruchomością, dążąc do zasiedzenia jego udziału w przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji pozwani nie wykazali, iż z tego tytułu przysługiwała im, jako następcom prawnym poJ. M.wierzytelność z tytułu zwrotu uiszczonego podatku od nieruchomości za lata 2004-2011r.
Sąd Okręgowy uznał, iż nie zachodzą w niniejszej sprawie przesłanki, które uzasadniałyby zastosowanieart. 5 k.c.i oddalenie powództwa wskazując, żeJ. M.wraz z rodziną koncentrował na przedmiotowej nieruchomości swój ośrodek życia i pracy przez ponad 30 lat. W tym okresie rodzinaM.nie płaciła żadnego czynszu najmu, ani odszkodowania. PonadtoJ. M.i jego następcy prawni czerpali korzyści majątkowe z prowadzenia piekarni od 1977 r. do 2006 r. Mogli poczynić też oszczędności zamieszkując na przedmiotowej posesji, bez konieczności uiszczania czynszu najmu. Z kolei powód od 1990 roku jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)i nie mógł z niej korzystać aż do końca kwietnia 2011 r. JednocześnieA. K.ani jego małżonka nigdy nie otrzymali odJ. M.lub jego następców prawnych żadnego czynszu najmu lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Z kolei podnoszony przez pozwanych fakt, iżJ. B.nie rozliczyła się zJ. M.z przekazanej jej kwoty 600.000 zł (sprzed denominacji) nie miał wpływu na roszczenie powoda, na co zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku przekazującego sprawę do ponownego rozpoznania. W niniejszym procesie nie może być bowiem rozliczona kwota 600.000 zł (przed denominacją) przekazana przezJ. M.na rzecz poprzedniej współwłaścicielkiJ. B..J. M., a aktualnie jego następcy prawni w tym zakresie mają ewentualne roszczenia do spadkobiercówJ. B., a nie wobec nabywców nieruchomości, w tym wobecA. K..
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł, na zasadzieart. 102 k.p.c., odstępując od obciążania pozwanych kosztami procesu powoda, w tym kosztami poniesionymi w instancji odwoławczej oraz od obciążania pozwanych kosztami Skarbu Państwa z tytułu poniesionych tymczasowo wydatków na koszty wynagrodzenia biegłych oraz tytułem nieuiszczonych opłat sądowych od pozwu i opłat od apelacji pozwanego, poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa. W tym aspekcie Sąd Okręgowy miał na uwadze charakter niniejszej sprawy, znaczną wysokość zasądzonej od pozwanych na rzecz powoda kwoty, poczucie krzywdy pozwanych, które towarzyszyłoJ. M.i jego następcom prawnym, a wynikające z faktu, iżJ. B.nie wywiązała się z nieformalnej umowy zawartej zJ. M., nie przeniosła na niego własności przedmiotowej nieruchomości, nie zwróciła też zaliczki wpłaconej na poczet ceny nabycia nieruchomości w kwocie 600.000 zł, a zaliczyła ją na poczet odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres wsteczny począwszy od 1982 r., mimo iż wcześniej nigdy nie żądała żadnych kwot z tego tytułu.
Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wnieśli pozwani.
PozwanaD. M.zaskarżyła wyrok w punktach 1 i 2, zarzucając:

1
naruszenie art. 11 ust. 1, ust.2 pkt 2, ust. 5, ust. 10, art. 30 ustawy o

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiek.c.orazart. 65 k.c.i 3651k.c.przez:
- uznanie, że stosunek najmu lokali przydzielonych decyzjami z 1977 r. wygasł z dniem 31 sierpnia 2005 r., na skutek pisma powoda z 15 lipca 2005 r., które należało traktować jako wypowiedzenie stosunku najmu,
- błędne uznanie pisma powoda z 15 lipca 2005 r. jako wypowiedzenie pozwanym stosunku najmu lokali użytkowego i mieszkalnego mimo rygorów wynikających z przepisów ustawy o ochronie lokatorów,
- błędne przyjęcie, że lokale po rozbudowie, a „wchłonięte przez rozbudowaną powierzchnię” przezJ. M.straciły status lokali przydzielonych decyzjami administracyjnymi,
- w efekcie błędne przyjęcie, że powodowi przysługuje żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali za okres od 1 września 2005 r do 30 kwietnia 2011 r., a jego pismo z dnia 7 kwietnia 2005 r., żądające całkowicie dowolnej i wygórowanej kwoty czynszu 5000 zł miesięcznie było uzasadnione bez analizy całkowitej dowolności żądania takich opłat mimo istniejących i obowiązujących decyzji administracyjnych w tym czasie;

2
naruszenieart. 225 k.c.,art. 230 k.c.iart. 657 k.c.przez uznanie, że pozwaniJ.iD. M.byli posiadaczami spornej nieruchomości w złej wierze, poza powierzchnią lokali wskazanych w decyzjach administracyjnych z 1977 r., i to za okres od 11 stycznia 1999 r. do 31 sierpnia 2005 r., a za całą powierzchnię od 1 września 2005 r. do 30 kwietnia 2011 r.;

3
naruszenieart. 226 k.c.przez uznanie, że pozwanym nie przysługuje prawo zwrotu poniesionych nakładów na rozbudowę nieruchomości wobec nie istnienia jej wartości dodanej i bezzasadnego zakwalifikowania budynku do rozbiórki;

4
naruszenieart. 5 k.c.,art. 361 k.c.,art. 362 k.c.,art. 440 k.c.,art. 498 k.c.,art. 676 k.c.w zw. zart. 694 k.c.,405 k.c.poprzez:

a
oddalenie żądań pozwanych w zakresie zgłoszonych do potrącenia łącznych kwot 249 988,20 zł:

- kwoty 224 900 zł wyliczonych przez biegłegoK. T. (1)w opinii uzupełniającej z 30 lipca 2015 r. jako nakłady strony pozwanej na nieruchomość przez jej rozbudowę za zgodą władz administracyjnych i ówczesnej właścicielki J.B.na długo przed nabyciem nieruchomości przez powoda w sytuacji wydania już nieruchomości właścicielowi,
- kwoty 25 088,20 zł z tytułu opłacanego przez stronę pozwaną podatku od przedmiotowej nieruchomości za lata 2004 – 2011 obciążającego właściciela, a nie pozwanego jako osobę nie posiadającą, według sądu, tytułu prawnego do nieruchomości, co stanowi bezpodstawne wzbogacenie powoda, który też nie udowodnił, aby taki podatek płacił, a jeśli płacił, to kwota wpłacona przez pozwanego stanowi nadpłatę dla powoda i może być odpowiednio odliczona czy zaliczona na poczet jego płatności,
b. nie obniżenie wysokości odszkodowania z uwagi na trudną i znacznie gorszą sytuację finansową pozwanych w porównaniu z sytuacją powoda oraz przyczynienie się powoda do obniżenia wartości obiektu, a także pozbawienie pozwanych możliwości prowadzenia piekarni już w lutym 2006 r. i zamieszkania w miarę przyzwoitych warunkach poprzez zakłócenie ich posiadania, uniemożliwienie przeprowadzenia remontów i konserwacji obiektu,
c. odmowę zastosowaniaart. 5 k.c.i oddalenia powództwa z uwagi na okoliczności całkowicie pominięte przez sąd, że pozwanyJ. M.otrzymał w przydziale tę nieruchomość z piekarnią jako lokal zamienny po odebraniu mu innego obiektu, wyłożył ogromne środki finansowe i własną pracę na doprowadzenie piekarni do użytku, działał zawsze w dobrej wierze, a został właściwie oszukany przez poprzednią właścicielkę, której wpłacił znaczne pieniądze zadatkując kupno nieruchomości i która po przejęciu pieniędzy odJ. M.zawarła umowę dożywocia z powodem, który w ten sposób stał się właścicielem nieruchomości „objętej kwaterunkiem” czyli takiej odnośnie której decyzje administracyjne nie zostały zmienione czy uchylone;

5
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.przez nieprawidłową, całkowicie dowolną ocenę, wbrew doświadczeniu życiowemu zeznań składanych w trybieart. 299 k.p.c.potwierdzonych materiałem fotograficznym – 22 zdjęcia dołączone do pisma z 17 sierpnia 2010 r. i pozbawienie ich wiarygodności w zakresie braku pełnych możliwości korzystania z nieruchomości w sytuacji naruszenia ich posiadania przez zamknięcie bramy, zastawienie dojazdu do podwórka trzema własnymi powoda samochodami i przyjęcie jako wiarygodną przeciwwagę jedynie pisemnych (pismo z 21.10.2010 r.) zaprzeczeń powoda nie mających mocy prawnej i wyrywkowych, niepełnych zdjęć fragmentu nieruchomości – zdjęta kostka brukowa, z pominięciem braku pełnego dostępu i dojazdu dla pozwanych do budynku mieszkalnego i piekarni (możliwość parkowania tylko poza bramą pojazdów ciężarowych i brak dojazdu do piekarni i domu chociażby dla dowozu wody czy butli gazowych które byli zmuszeni dowozić), uniemożliwianie prowadzenia działalności gospodarczej piekarniczej,

6
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.przez dowolne i bezzasadne uznanie, że nakłady strony pozwanej na przedmiotową nieruchomość w formie jej rozbudowy, oszacowane przez biegłegoK. T.na kwotę 224 900 zł faktycznie nie zwiększyły wartości nieruchomości do chwili jej zwrotu, a jej stan techniczny był zły, brak remontów i postępująca degradacja obniżyły jej wartość z pominięciem w/w utrudnień powoda uniemożliwiających przeprowadzenie konserwacji i remontów obiektu oraz stwierdzenie, że budynek kwalifikuje się do rozbiórki, chociaż nie było przeprowadzonej ekspertyzy w tym zakresie;

7
błąd w ustaleniach faktycznych poprzez:

- uznanie, że stan techniczny budynku dobudowany i wyremontowany przez pozwanych nie stanowi żądnej wartości dodatkowej mimo wyraźnej opinii uzupełniającej biegłegoK. T. (1)z 30 lipca 2015 r. stwierdzającej, że zwiększona powierzchnia budynku stanowi wartość 224 900 zł (mimo 65% jej obciążenia) i w efekcie pominięcie tej kwoty w rozliczeniu stron, która powinna zostać uwzględniona w formie zgłoszone do potrącenia,
- dowolne i bezzasadne przyjęcie, że zachodzi brak obiektywnych przesłanek do ponoszenia kosztów remontu i modernizacji przedmiotowej nieruchomości bez konkretnej ekspertyzy budowlanej, co wywnioskowano z opinii biegłegoT.– z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, a więc nie posiadającego wiedzy eksperckiej budowlanej,
- bezzasadne obciążenie wyłącznie strony pozwanej winą za zużycie obiektu jako wieloletniego użytkownika nieruchomości, a pominięcie przyczynienia powoda do jej powstania poprzez podejmowanie przez pozwanego zdecydowanych i istotnych działań uniemożliwiających pozwanym prawidłowe użytkowanie części mieszkalnej i piekarni oraz ich konserwacji (szczególnie w zakresie studni, szamba, urządzeń gazowych – butla, uniemożliwienie pozwanym wykonania remontów budynku), co doprowadziło do zniszczenia zabudowań w 65%, jak i zakłóceń powoda w zakresie posiadania w 2003 r., co powinno skutkować znacznym obniżeniem należności, nawet 70% lub nawet oddaleniem żądania;
- bezzasadne i zawyżone przyjęcie czynszu najmu wyliczonej przez biegłegoK. T.od lutego 2006 r., a szczególnie w okresie I-IV. 2011 r. (za 4 miesiące) na kwotę 6615,73 zł miesięcznie w sytuacji, gdy nie była już prowadzona działalność gospodarcza (od II. 2006 r.) przez pozwanych, a z nieruchomości korzystała jedynieD. M., która wyprowadziła się w marcu 2011 r.;
- bezzasadne uznanie, że budynek powiększony przezJ. M.z ekonomicznego punktu widzenia nie nadaje się do modernizacji i powinien być zburzony bez przeprowadzenia jakichkolwiek ekspertyz budowalnych, a powodowi przysługuje prawo decydowania o rezygnacji z nakładów, chociaż zostały one wykonane przez pozwanych legalnie, na długo przed nabyciem nieruchomości przez powoda w drodze umowy dożywocia i są trwale związane z nieruchomością,
- bezzasadne i dowolne uznanie, że powód w przyszłości nie wykorzysta całej zabudowy, zwiększone przez stronę pozwaną w sytuacji, gdy powód w ogóle nie zeznawał przed sądem i nie wypowiedział się na ten temat, a postępowanie dowodowe w tym zakresie zostało ograniczone do przesłuchania pozwanych i w konsekwencji bezzasadne przyjęcie, że powód ma prawo żądać rezygnacji z nakładów wykonanych przez pozwanych w formie dobudowy, w latach 1981-1982 za zgodą ówczesnych decydentów, tj. władz administracyjnych i współwłaścicielkiJ. B., zaś powód nabył nieruchomość w dniu 29 stycznia 1990 r., a więc w stanie po zabudowie,
- bezzasadne pominięcie w całości opinii biegłegoW. K., wyliczającego nakłady na rozbudowę i remonty na kwotę 1 212 432,83 zł, dokonującej ich prawidłowej waloryzacji wskaźnikiem GUS i według cen z daty sporządzenia opinii bez możliwości uzupełnienia poprzez dokonanie oględzin nieruchomości i wypowiedzenia się w kwestii nakładów pozwanych zwiększających jej wartość w kwietniu 2011 r.,
- nieprawidłowe i niekorzystne dla pozwanych w sposób całkowicie dowolny przyjęcie zawyżonego rozliczenia dokonanego przez biegłegoK. T. (1)jako odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od 11.I.(...)do 30.IV.2011 r., także części dobudowanej uznanej przez biegłego jako praktycznie bez wartości.
Wskazując na powyższe pozwana wniosła o zmianę wyroku w punktach 1 i 2 i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, z zasądzeniem od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów adwokackich za obie instancje według norm przepisanych.
PozwaniP. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)zaskarżyli wyrok w punkcie 1, podnosząc zarzuty:
- naruszeniaart. 5 k.c.przez nie udzielenie pozwanym nie reprezentowanym przez profesjonalnego pełnomocnika niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych, a tym samym naruszenie zasady równouprawnienia stron oraz pozbawienia ich możliwości rzeczywistej obrony swoich praw;
- naruszeniaart. 227 k.p.c.w zw. zart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.przez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne przyjęcie przez sąd I instancji w ślad za opinią biegłegoK. T. (1), że nie doszło do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości w chwili jej zwrotu powodowi, a poczynione nakłady należą jedynie do kategorii tzw. nakładów ulepszających przewidzianych normąart. 676 k.c., podczas gdy prace poczynione przez pozwanych na nieruchomości należy oceniać w kategorii nakładów użytecznych w rozumieniuart. 266 § 1 k.c.,
- naruszenieart. 227 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędne ustalenie przez sąd I instancji, że pozwani nie uzyskali od właścicielki nieruchomości zgody na dokonanie nakładów prowadzących do rozbudowy ogólnej powierzchni budynków istniejących w dacie zawarcia umowy dzierżawy, podczas gdy przedmiotowe prace, prowadzone przez pozwanego, były wykonywane za wiedzą i zgodą należycie umocowanych właścicieli i władz miastaM.i przy pełnej akceptacji z ich strony, co wynika chociażby z podziękowań za wykonany remonty, z inwentaryzacji powykonawczej oraz zeznań świadkaS. G.;
- naruszenieart. 234 k.p.c.w zw. zart. 7 k.c.orazart. 3 k.p.c.przez pominięcie obowiązującego domniemania dobrej wiary, którym sąd jest związany do czasu obalenia go w wyniku indywidualnej oceny przez stronę przeczącą dobrej wierze;
- naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu przyczyn, dla których sąd uznał domniemanie dobrej wiary pozwanych za obalone, jakie fakty lub inne domniemania pozwoliły to domniemanie obalić, jakie dowody wykazały podstawy do zaistnienia przesłanek obalenia dobrej wiary, co uniemożliwia obiektywne stawianie zarzutów rozumowaniu sądu;
- naruszenieart. 365 § 1 k.p.c.iart. 366 k.p.c.poprzez ich niezastosowanie w sprawie, tj. nie uwzględnienie ustaleń faktycznych i stanu prawnego ukształtowanego między stronami wyrokiem Sądu Rejonowego wG.w sprawie(...), w którym prawomocnie uznano, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do lokalu użytkowego oraz wyroku Sądu Rejonowego wG.z dnia 27 września 2004 r.(...)w zakresie, w jakim uznano, że nastąpiło naruszenie posiadania przez powoda części powierzchni na spornej nieruchomości, co wykluczyło a limine możliwość korzystania z niej przez pozwanych, a więc także żądania odszkodowania za korzystanie w tym zakresie;
- błędy w ustaleniach faktycznych polegające na:
a. wadliwym przyjęciu, że pozwani byli w złej wierze i to w całym okresie posiadania, podczas gdy całokształt okoliczności sprawy przeczy takiemu ustaleniu, a nadto domniemanie dobrej wiary nie zostało obalone,
b. pozwani nie mieli tytułu prawnego do zajmowania lokalu w całości w czasie objętym powództwem;
c. wadliwym przyjęciu, że powód był zarządzającym nieruchomością (czy to w znaczeniu potocznym, czy w świetleart. 209 k.c.) podczas gdy brak było przesłanek ku przyjęciu takiego założenia, nadto przyjęciu takiego założenia sprzeciwia się wyraźnie wola współwłaścicielek nieruchomości, które ostatecznie cofnęły udzielone powodowi pełnomocnictwo;
d. wadliwym przyjęciu, że brak było przesłanek materialnoprawnych do potrącenia wierzytelności wzajemnej pozwanych;
e. pominięcie faktu, że nieruchomość posiada nakłady, które są nakładami koniecznymi, nadto zwiększają wartość nieruchomości, w tym zwiększają jej wartość w dniu wydania, nadto ani powód, ani poprzedniczka prawna powodaJ. B.nie tylko nie sprzeciwiali się ich czynieniu, ale nadtoJ. B.akceptowała fakt i zakres rozbudowy, a jej zgoda była podstawa otrzymania przydziału oraz uzyskania zezwolenia na rozbudowę według aktualnych potrzeb piekarni i potrzeb społeczności lokalnej w zakresie zaopatrzenia w pieczywo;
f. braku przyjęcia, że przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego bez istotnego uszczerbku dla interesów pozwanych, jako strony dokonującej nakładów, byłoby niemożliwe,
g. pominięciu faktu, że modernizacja techniczna i rozbudowa piekarni, w tym powiększenie pomieszczeń było warunkiem otrzymania przydziału i wymuszone zarówno koniecznością technologiczną, jak i mniej lub bardziej formalnym nakazem władz administracyjnychmiasta M., jak i władzy państwowej w czasie stanu wojennego, celem zapewnienia wystarczającego zaopatrzenia miasta w pieczywo;
h. pominięciu faktu, że po zakończeniu remontu i rozbudowy budynku piekarni w dniu 30 sierpnia 1982 r. potwierdzono urzędowo (Urząd Miejski wM.) zgodność inwentaryzacji ze stanem faktycznym, co uprawdopodabnia fakt wykonania remontu zgodnie z nakazem i wytycznymi miasta za zgodą właścicielki nieruchomości oraz zgodnie ze sztuka budowlaną, co potwierdza dalsze niezakłócone użytkowanie piekarni, za przyzwoleniem straży pożarnej i sanepidu (domniemanie faktyczne);
i. pominięciu faktu, że decyzja Urzędu Miejskiego wM.z dnia 8 sierpnia 1977 r. zezwalała na użytkowanie wyremontowanego lokalu, co zobowiązywało go do podjęcia prac, które umożliwią spełnienie tego warunku, a w którym to zakresie prac mieściły się zarówno prace modernizacyjne, jak i rozbudowa, celem dostosowania budynku do potrzeb zakładanej dla budynku działalności;
j. nie uwzględnieniu faktu, że pozwani z części nieruchomości z pewnością nie korzystali z uwagi na samowolne naruszenie posiadania przez powoda, co zostało stwierdzone prawomocnym orzeczeniem;
k. nie uwzględnieniu faktu, że pozwani od 2006 r. nie prowadzili już piekarni i nie korzystali z jej pomieszczeń, zaś powód nigdy potem nie wystąpił o wydanie tych nieruchomości, co przy uzasadnionym przekonaniu o posiadaniu w dobrej wierze, wyklucza możliwość zastosowania wobec pozwanychart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 230 k.c.;
l. pominięciu faktu, że powód utrudniał pozwanym posiadanie spornej nieruchomości, w tym utrudniał wykonywanie niezbędnych reparacji i remontów oraz utrzymanie jej substancji w stanie niepogorszonym, co mogło znacznie wpłynąć na stan nieruchomości w chwili jej wydania;
m. pominięciu okoliczności wynikających z przesłuchania stron, fotografii oraz ustaleń i wniosków biegłych, iż powód utrudniał pozwanym dostęp do nieruchomości w mniejszym lub większym stopniu przez cały okres posiadania, w tym w szczególności od 2005 r. oraz błędnym ustaleniu, że pozwani korzystali z nieruchomości w zakresie pomieszczeń piekarni oraz parkowali samochody, podczas gdy piekarnia od 2006 r. w ogóle nie funkcjonowała;
n. pominięciu okoliczności wynikających z prawomocnego orzeczenia Sądu Rejonowego wG.w sprawie(...)w zakresie posiadania tytułu prawnego do lokalu użytkowego;
o. wadliwym przyjęciu, że pozwani nie posiadali tytułu prawnego do lokalu, podczas gdy ich uprawnienie wynikało z decyzji administracyjnej, za akceptacją właścicielkiJ. B., a który to tytul prawny nie budził wątpliwości co najmniej do 2005 r., tj. czasu wypowiedzenia umowy najmu przez właścicielaA. K.;
p. nieuwzględnieniu faktu, że pozwani płacąc podatek od nieruchomości, czynili to jako posiadacze samoistni (zgodnie zart. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych), a nie z jakiegokolwiek innego tytułu, bowiem prawo podatkowe takiej możliwości nie przewiduje, jak również nie przewiduje możliwości zapłaty podatku za kogo innego;
- naruszenieart. 7 k.c.przez uznanie, że pozwani wykazali się złą wiarą, mimo braku wystarczających przesłanek do obalenia domniemania dobrej wiary, co w konsekwencji spowodowało zastosowanieart. 225 k.c.zamiastart. 224 § 1 k.c.i nałożenie na pozwanych obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda;
- naruszenieart. 244 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 230 k.c.polegające na błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że pozwani byli posiadaczami w złej wierze, a tym samym są zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy;
- naruszenieart. 244 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 230 k.c.przez jego zastosowanie w przypadku braku podstaw do przyjęcia istnienia złej wiary pozwanych jako pozostających w dobrej wierze, a które to domniemanie nie zostało obalone przez powoda;
- naruszenieart. 209 k.c.poprzez błędne przyjęcie, że powód dochodzi czynności zachowawczej w imieniu wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, podczas gdy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie należy do takich czynności, a tym samym powód nie miał legitymacji czynnej w niniejszym postępowaniu do dochodzenia całości tego wynagrodzenia;
- naruszenieart. 60 k.c.przez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie, że pozwani nie uzyskali od właścicielki nieruchomościJ. B.i jednocześnie władz miastaM.zgody na dokonywanie nakładów prowadzących do rozbudowy ogólnej powierzchni budynków, podczas gdy zgodnie z brzmieniem w/w przepisu wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, co w świetle przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów obligowało sąd I instancji do przyjęcia, iż wymagana zgoda na przeprowadzenie prac została udzielonaJ. M.przynajmniej w sposób konkludentny;
- naruszenieart. 676 k.c.poprzez jego zastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie przez sąd I instancji, że powód mógł żądać od pozwanych przywrócenia stanu poprzedniego wówczas, gdy nakłady były uzgodnione z właścicielem, a ze względu na ich trwały charakter przywrócenie do stanu poprzedniego bez istotnego uszczerbku dla strony dokonującej nakładów byłoby niemożliwe;
- naruszenieart. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnychw zw. z art. 26 Ordynacji podatkowej poprzez wadliwe uznanie, że pozwani płacili nie we własnym imieniu podatek od nieruchomości, ale w imieniu innej osoby, podczas gdy prawo podatkowe takiej możliwości nie przewiduje, przewidując osobistą odpowiedzialność podatnika za jego zobowiązania.
Pozwani wnieśli też o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości na okoliczność:
- poczynienia przez pozwanych nakładów, rodzaju nakładów, w tym rozróżnienia na konieczne, użyteczne i zbytkowne oraz wyceny ich wartości i ustalenia, w jaki sposób nakłady poczynione na nieruchomość zwiększały jej wartość w chwili wydania i
- czy działania właściciela, w tym utrudniające czy uniemożliwiające dostęp do nieruchomości lub jej części wpływają na wycenę nakładów oraz wartość nieruchomości z chwili jej wydania oraz
- czy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego może nastąpić bez istotnego uszczerbku dla interesów pozwanych jako strony dokonującej nakładów i czy byłoby to możliwe
celem ustalenia wysokości roszczenia wzajemnego pozwanych nadającego się do potrącenia z wierzytelnością powoda w zakresie, w jakim nie uległo ono przedawnieniu.
Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz pozostawienie sądowi I instancji rozstrzygnięcia co do kosztów w instancji odwoławczej.
W uzasadnieniu apelacji pozwani podnieśli też zarzut przedawnienia roszczeń powoda: ponad 10 000 zł za okres od 11 stycznia 1991 r. do 18 marca 1998 r. wskazując, że powód za ten okres rozszerzył powództwo dopiero 18 marca 2008 r. oraz za okres od 19 marca 2008 r. do 13 kwietnia 2011 r. z uwagi na zgłoszenie żądania dopiero 13 kwietnia 2012 r., a więc rok po zwrocie rzeczy przez pozwanych.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacje pozwanych jedynie częściowo zasługują na uwzględnienie.
Za bezzasadny Sąd Apelacyjny uznaje przede wszystkim zarzut pozwanych dotyczący naruszeniaart. 5 k.c.przez nie udzielenie pozwanym nie reprezentowanym przez profesjonalnego pełnomocnika niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych, który zdaniem skarżących prowadził do naruszenia zasady równouprawnienia stron oraz pozbawienia ich możliwości rzeczywistej obrony swoich praw.
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie doszło w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji do naruszenia przepisów postępowania, których skutkiem byłoby pozbawienia pozwanych możliwości ich praw. Pozwani mieli możliwość udziału w czynnościach przed sądem na każdym etapie postępowania, zgłaszali także wnioski dowodowe i podejmowali działania zmierzające do obrony swoich interesów, brak zaś podstaw do uznania, że zachodziła rzeczywista potrzeba udzielania pozwanych pouczeń w trybieart. 5 k.c.oraz że zakres udzielanych pozwanym pouczeń mógłby wpłynąć na wynik postępowania.
Udzielenie pouczenia zależy od oceny i uznania sądu uwiarygodnionego konkretną sytuacją procesową i staje się powinnością sądu tylko w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, kiedy zachodzi potrzeba zapobieżenia nierówności podmiotów toczącego się postępowania, a więc wówczas, gdy strona z uwagi na swoją nieporadność i stopień skomplikowania sprawy nie jest w stanie zrozumieć istoty prowadzonego postępowania i podjąć w związku z tym stosowne czynności procesowe.
Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż naruszenie przepisu, określającego wymagania, jakim winno odpowiadać uzasadnienie wyroku sądu, może być ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w sytuacjach tylko wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1862/00). Nie każda więc wadliwość uzasadnienia wyroku może stanowić wystarczającą podstawę do formułowania zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c., ale tylko szczególnie istotna, czyli powodująca, że na podstawie uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia sąd odwoławczy nie byłby w stanie stwierdzić, jaki stan faktyczny sąd pierwszej instancji ustalił i jakie przepisy prawa materialnego do jego oceny zastosował, a tego typu wadliwości uzasadnienie nie zawiera. Ewentualne uchybienia sądu w zakresie ustalenia podstawy faktycznej wyroku, jak również odnoszące się do dokonanej oceny dowodów, czy oceny materialnoprawnej dochodzonego pozwem roszczenia, nie mogą natomiast uzasadniać zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznaje także zarzuty pozwanych dotyczące oceny dowodów i kwestionujące zasadność ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego.
Za bezzasadny Sąd Apelacyjny uznaje zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., gdyż dokonana przez Sąd Okręgowy ocena dowodów nie przekracza granic swobodnej oceny wskazanych w tym przepisie.
Zasada swobodnej oceny dowodów wynikająca zart. 233 § 1 k.p.c.wyraża się w jej ocenie według własnego przekonania Sądu, opartego na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Jej istotną cechą jest bezstronność, brak arbitralności i dowolności, przestrzeganie zasad logicznego rozumowania i zasad doświadczenia życiowego w wyciąganiu wniosków.
Ocena dokonana przez Sąd I instancji w ocenie Sądu Apelacyjnego odpowiada zasadniczo wskazanym wyżej kryteriom, wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez Sąd Okręgowy przywołane i omówione w sposób obiektywny, rzetelny i wszechstronny.
Należy podkreślić, że Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że postawienie zarzutu obrazyart. 233 § 1 k.p.c.nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów; skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8 poz. 139 i z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000/10 poz. 189). Jeżeli zatem z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne.
Z uwagi na powyższe, zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.sformułowany przez skarżącego, nie mógł być uwzględniony, zaś poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne są prawidłowe i ustalenia te Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne.
Zupełnie bezzasadny jest sformułowany w apelacji pozwanychP. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)naruszeniaart. 227 k.p.c.w zw. zart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.Przede wszystkim przepisy te nie pozostają ze sobą w związku uzasadniającym takie sformułowanie zarzutu, ponadto skarżący w ramach tego zarzutu ograniczają się do przedstawienia własnej wersji stanu faktycznego przyjętej na podstawie własnej oceny dowodów, bez wykazania, na czym polega błąd w rozumowaniu Sądu Okręgowego, opierającego się na opinii biegłegoK. T. (1).
Zupełnie wadliwy jest zarzut pozwanych skonstruowany jako „naruszenieart. 227 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego”. Wskazane przepisy ani nie pozostają ze sobą w związku, ani nie dotyczą zasad oceny dowodów, zaś nie ma podstaw do uznania, że skutkiem naruszenia wskazanych przepisów może być błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia.
Nie mogą być też uznane za skuteczne zarzuty błędów w ustaleniach faktycznych ograniczające się do wskazania, jakie fakty zostały w ocenie skarżących ustalone wadliwie, bez odniesienia do dowodów w oparciu o które Sąd Okręgowy ustaleń dokonał. Ta część apelacji w ocenie Sądu Apelacyjnego stanowi jedynie polemikę skarżących z prawidłowymi ustaleniami dokonanymi przez Sąd Okręgowy, które Sąd Apelacyjny w całości przyjmuje za własne.
Skarżący w ramach apelacji powołują się na fakty i twierdzenia, które nie zostały wykazane żadnymi dowodami (modernizacja i rozbudowa piekarni jako warunek otrzymania przydziału), a także powołują się na fakty wzajemnie sprzeczne (wskazanie, że pozwani posiadali tytuł prawny do lokali wynikający z decyzji przydziału a jednocześnie że opłacając podatek od nieruchomości czynniku to jako posiadacze samoistni).
Tymczasem Sąd Okręgowy w treści uzasadnienia wskazał na dowody, będące podstawą dokonanych ustaleń faktycznych, a także obszernie ocenił wiarygodność i moc dowodową wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania.
Sąd Okręgowy obszernie wyjaśnił motywy, dla których pominął dowód z opinii biegłegoW. K.oraz biegłegoA. Z., zaś oparł się na opiniach biegłegoK. T. (1)i Sąd Apelacyjny ocenę tę w pełni podziela stwierdzając, że obie apelacje nie zawierają żadnych argumentów podważających prawidłowość tej oceny w świetle przesłanek zart. 233 § 1 k.p.c.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznaje podniesione w apelacji pozwanych zarzuty dotyczące błędnego uznania, że poniesione przez poprzednika prawnego nakłady na nieruchomość powoda należą jedynie do kategorii tzw. nakładów ulepszających przewidzianych normąart. 676 k.c., podczas gdy prace poczynione przez pozwanych na nieruchomości należy oceniać w kategorii nakładów użytecznych w rozumieniuart. 266 § 1 k.c.Pomijając błędne wskazanieart. 266 k.c., który w sprawie niniejszej nie ma zastosowania, Sąd Apelacyjny zarzut ten ocenia na gruncieart. 226 § 1 k.c.Przepis ten ma jednak zastosowanie wyłącznie do posiadacza będącego w dobrej wierze, co stoi w sprzeczności z prawidłowym ustaleniem przez Sąd Okręgowy, że pozwani władając nieruchomością w zakresie wykraczającym poza granice wyznaczone decyzjami administracyjnymi o przydziale byli posiadaczami w złej wierze.
Ponadto nie ma podstaw do uznania, że wydatki na rozbudowę budynku mogą być traktowane jako nakłady konieczne w rozumieniuart. 226 k.c., gdyż za nakłady konieczne uznawane są wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie dotychczasowym, a więc zapobiegające pogorszeniu jej substancji, takie jak remonty i konserwacja budynku.
Należy też zauważyć, że skoro nakłady były dokonywane w czasie, gdy poprzedników prawnych pozwanych i poprzednią właścicielkę nieruchomości łączyła umowa najmu, to podstawa rozliczeń nakładów nie mógł byćart. 226 k.c., ale przepisy regulujące umowę najmu.
Zauważyć jednak należy, iż z treściart. 663 k.c.wynika, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, w pierwszej kolejności najemca winien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
W sprawie niniejszej pozwani nie przedstawili żadnych dowodów wskazujących iż wyznaczali wynajmującemu termin do wykonania konkretnych napraw obciążających właściciela nieruchomości.
Tymczasem w wypadku, gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu wspomnianego terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n.k.c.) tak też H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 258; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2005, s. 398. W związku z tym naraża się on jednak na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 271; J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 29; orzeczenie SN z 28 lutego 1959 r., 4 CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326). W wyroku z 19 listopada 2004 r. (II CK 158/04, OSG 2005, Nr 6, poz. 81) Sąd Najwyższy uznał ponadto, że sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac - i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości - nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego. Z kolei przepisart. 752 k.c.stanowi, iż kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność, zaśart. 753 § 1 k.c.stanowi, iż prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien w miarę możności zawiadomić o tym osobę, której sprawę prowadzi, i stosownie do okoliczności albo oczekiwać jej zleceń, albo prowadzić sprawę dopóty, dopóki osoba ta nie będzie mogła sama się nią zająć. Natomiast w świetleart. 753 § 2 zdanie drugie k.c., jeżeli prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy.
Mając na uwadze wyżej wskazane uregulowania, Sąd Apelacyjny uznał, że równieżart. 663 k.c.nie uprawnia pozwanych do żądania zwrotu nakładów, chociażby miały charakter nakładów koniecznych, gdyż poprzednicy prawni pozwanych dokonujący nakładów nie dochowali aktów staranności wymaganych wskazanymi wyżej przepisami.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznaje zarzuty naruszeniaart. 234 k.p.c.w zw. zart. 7 k.c.orazart. 3 k.p.c.przez pominięcie obowiązującego domniemania dobrej wiary. Należy bowiem zauważyć, że ustalone przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne dają pełne podstawy do uznania, iż poprzednicy prawni pozwanych, którzy od lat 80-ych uważali się za posiadaczy samoistnych, o czym świadczą ich twierdzenia składane w toku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, mieli świadomość iż nie przysługuj im tytuł prawny do nieruchomości, którą dopiero zamierzali nabyć od poprzedniej właścicielki. Ustne porozumienie co do przyszłej sprzedaży nieruchomości nie daje możliwości uznania potencjalnych nabywców za posiadaczy w dobrej wierze, nie jest bowiem w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, kto wykonuje nieprzysługujące mu prawo bez tej świadomości, jeżeli przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji. Także dysponowanie decyzja o pozwoleniu na budowę czy decyzją o warunkach zabudowy nie tworzą tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości ani nie świadczą o dobrej wierze posiadacza.
W konsekwencji bezzasadne są także zarzuty błędnego zastosowania przez Sąd Okręgowyart. 225 k.c.zamiastart. 224 § 1 k.c.i nałożenia na pozwanych obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda oraz zarzuty naruszeniaart. 244 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 230 k.c.polegające na błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że pozwani byli posiadaczami w złej wierze, a tym samym są zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Nie ma żadnych podstaw do uznania, że pozwanym lub ich poprzednikom prawnym przysługiwało jakiekolwiek ograniczoneprawo rzeczowena nieruchomości lub aby władali rzeczą w sposób odpowiadający takiemu prawu.
Bezzasadne są także zarzuty pozwanych dotyczące naruszeniaart. 365 § 1 k.p.c.iart. 366 k.p.c.z uwagi na nieuwzględnienie wyników innych postępowań toczących się między stronami.
Należy przede wszystkim zauważyć, że powaga rzeczy osądzonej w rozumieniuart. 366 k.p.c.ma granice podmiotowe i przedmiotowe. Granice przedmiotowe wyznacza przedmiot rozstrzygnięcia sądu w związku z podstawą sporu, zakresem podmiotowym objęte są zaś strony postępowania. W świetle utrwalonego w judykaturze poglądu, powagę rzeczy osądzonej ma w zasadzie tylko rozstrzygnięcie zawarte w sentencji wyroku, a nie uzasadnienie. Dopiero gdy sentencja wyroku nie zawiera wyraźnych granic rozstrzygnięcia, aby ustalić granice powagi rzeczy osądzonej, należy posłużyć się treścią uzasadnienia. Powaga rzeczy osądzonej rozciąga się na motywy wyroku w granicach, w których stanowią konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne dla wyjaśnienia jego zakresu, a przede wszystkim indywidualizacji sentencji wyroku jako rozstrzygnięcia o przedmiocie sporu i w jakim określają one istotę danego stosunku prawnego.
Sąd Okręgowy dokonał ustaleń dotyczących zakresu rozstrzygnięć wydanych zarówno w sprawie o eksmisję, jak i w sprawie o ochronę posiadania.
Niewątpliwie podstawa oddalenia powództwa o eksmisję w sprawie(...)było uznanie, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do zajmowania lokalu użytkowego przydzielonego im decyzja administracyjną, jednak ustalenie to jest wiążące jedynie na datę wydania prawomocnego orzeczenia, a więc na dzień 24 maja 2005 r. (data wyroku sądu II instancji w sprawie(...)). Tymczasem Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani utracili tytuł prawny do zajmowania lokali objętych decyzjami administracyjnymi z dniem 31 sierpnia 2008 r., a to ustalenie nie może być objęte powagą rzeczy osądzonej w sprawie(...).
Nie ma też podstaw do uznania, że Sąd Okręgowy nie uwzględnił skutków związanych ze sprawa toczącą się z powództwa skarżących o przywrócenie naruszonego posiadania. Należy zauważyć bowiem, że określając wysokość należnego powodowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Sąd Okręgowy uwzględnił zakres posiadania pozwanych wyznaczony powierzchnią zabudowań, z których pozwani korzystali i nieruchomości, której dotyczył pozew, a więc nieruchomości stanowiącejdziałkę ewidencyjna nr (...). Wyrok wydany w sprawie(...)Sądu Rejonowego wG.przywracał zaś powodom posiadanie w zakresie części niezabudowanejdziałki (...)(przez przesunięcie ogrodzenia w poprzednie miejsce) oraz w zakresie pomieszczenia gospodarczego usytuowanego nadziałce nr (...), którego żądanie pozwu nie dotyczyło.
Bezzasadny jest także pozwanych dotyczący naruszeniaart. 60 k.c.przez jego niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie, że pozwani nie uzyskali od właścicielki nieruchomościJ. B.i jednocześnie władz miastaM.zgody na dokonywanie nakładów prowadzących do rozbudowy ogólnej powierzchni budynków, z odwołaniem się do udzielenia tej zgody w sposób konkludentny. Niewątpliwie zgodnie zart. 60 k.c.wola osoby może być wyrażona przez każde zachowanie, wyraźnie wolę tę uzewnętrzniające, jednak pozwani nie wskazali jakie zachowania poprzedniej właścicielki nieruchomości mogą być uznane za wyraz jej zgody na dokonanie rozbudowy. Przepisart. 60 k.c.pozostawia swobodę w doborze zachowania wyrażającego wolę, jednak stawia wymóg tego, aby było ono w pełni zrozumiałe dla jego odbiorcy, tak aby ten mógł ustalić nie tylko sam sens takiego oświadczenia, ale także jego podstawę faktyczną. Nie ma zaś podstaw do uznania, że wyrazem takiej zgody może być milczenie czy bierność właściciela nieruchomości. Milczenie nie jest oświadczeniem woli. Wręcz przeciwnie w teorii prawa cywilnego przyjmuje się, że milczenie oznacza brak zgody, a jedynie w stałych stosunkach gospodarczych brak odpowiedzi przyjmuje się za przyjęcie oferty (art. 682k.c.), co stanowi wyjątek od zasady i dotyczy jedynie przedsiębiorców, jakim niewątpliwieJ. B.nie była.
Należy przy tym zauważyć, że kwestia wyrażenia zgody przez właściciela nieruchomości na dokonanie nakładów nie jest istotna z punktu widzenia zasad rozliczenia tych nakładów w chwili zwrotu nieruchomości. W tym zakresie strony powinny umownie uzgodnić sposób rozliczenia nakładów, ponieważ zaś pozwani nie powołali się na istnienie takiej umowy, zasadnie Sąd Okręgowy zastosowałart. 676 k.c.z uwagi na istniejąca w dacie dokonania nakładów umowę najmu lokali wynikającą z decyzji administracyjnych o ich przydziale.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznaje zarzuty dotyczące naruszenia przepisówustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiek.c.podniesione w apelacji pozwanej a zmierzające do wykazania, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu pomieszczeń objętych decyzjami o przydziale.
Nie ma podstaw do zastosowania w stosunku do pozwanych przepisu art. 30 ustawy z 21 czerwca 2001 r. gdyż w dacie jej wejścia w życie, tj.10 lipca 2001 r., jak wynika z ustaleń Sądu Okręgowego, pozwani posiadali tytuł prawny do lokali objętych decyzjami administracyjnymi. Bezzasadne są tez zarzuty kwestionujące wysokość żądanego przez powoda czynszu najmu, gdyż z opinii biegłegoK. T. (1)wynika, że za zajmowane przez pozwanych pomieszczenia powód mógłby żądać czynszu w takiej samej lub wyższej wysokości. Bezsporny jest też fakt, że pozwani nigdy nie płacili na rzecz powoda jakichkolwiek należności z tytułu czynszu, uważając się za posiadaczy samoistnych, o czym świadczą składane wnioski o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, oddalone prawomocnymi postanowieniami sądów. Sąd Apelacyjny podziela ocenę Sądu Okręgowego co do skuteczności dokonanego przez powoda wypowiedzenia umowy najmu, spełniającego wymagania art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. uznając przy tym, że do wygaśnięcia stosunku najmu między stronami doszło najpóźniej w dacie złożenia przez poprzedników prawnych pozwanych wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, w którym wskazano na samoistność posiadania, a tym samym zamanifestowano brak woli kontynuowania stosunku najmu zawiązanego na mocy decyzji o przydziale. Skoro sami władający nieruchomością wskazywali, że czują się właścicielami nieruchomości, przy zaniechaniu wnoszenia jakichkolwiek opłat z tytułu najmu, to należy uznać, że to pozwani swoim zachowaniem wyrazili wolę zakończenia umowy, a zatem nie mogą obecnie skutecznie powoływać się na tytuł prawny z tej umowy wynikający.
Sąd Apelacyjny nie uwzględnił też podniesionego w apelacji pozwanych zarzutu przedawnienia.
Pozew w sprawie niniejszej został wniesiony 11 stycznia 2001 r. i niewątpliwie spowodował przerwę przedawnienia roszczeń z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres obejmujący 10 lat przed wniesieniem pozwu. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres posiadania przez osobę trzecią i nie dzieli się na świadczenia okresowe, ale jest należnością jednorazową za cały czas korzystania. Właściciel może zatem dochodzić roszczeń o wynagrodzenie z uwzględnieniem ogólnych terminów przedawnienia wynikających zart. 118 k.c., a więc terminu 10 letniego. Z treści pozwu wynika, że powód żądał wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości od 1991 r., określając żądaną kwotę na 10 000 zł. W ocenie Sądu Apelacyjnego, wadliwe określenie wysokości kwoty jakiej powód mógł żądać od pozwanych za okres nieprzedawniony nie może prowadzić do uznania, że rozszerzone w dniu 18 marca 20028 r. żądanie pozwu uległo przedawnieniu, decydujące znaczenie dla oceny zarzutu przedawnienia ma bowiem nie wskazana wysokość żądania, ale określenie okresu, za jaki należność jest dochodzona. W istocie wysokość należnego powodowi wynagrodzenia została określona przez biegłego, zatem wniesienie pozwu w dniu 11 stycznia 2001 r. przerwało bieg przedawnienia roszczenia powoda za okres od 11 stycznia 1991 r. co do całej rzeczywiście należnej kwoty.
Nie ulega też wątpliwości, że żądanie dotyczące wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 19 marca 2008 r. do 13 kwietnia 2011 r. powód zgłosił dopiero w dniu 13 kwietnia 2012 r. Nie ma jednak podstaw do uznania, że w dniu 13 kwietnia 2011 r., tj. w dacie śmierciJ.M., doszło do wydania nieruchomości powodowi. Data ta ogranicza zakres odpowiedzialności pozwanych jako spadkobiercówJ. M., jednak do wydania nieruchomości doszło w maju 2011 r. Bezzasadne jest więc wskazanie na przedawnienie roszczenia w zakresie rozszerzonego żądania na mocyart. 229 k.c., który skraca termin dochodzenia roszczeń nieprzedawnionych do jednego roku od dnia wydania rzeczy, gdyż powód zgłosił rozszerzone żądanie przed upływem terminu rocznego biegnącego od dnia wydania nieruchomości.
Za bezzasadne Sąd Apelacyjny uznał także zarzuty skarżących zmierzające do wykazania skuteczności podniesionych zarzutów potrącenia.
Przede wszystkim Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, że dokonane przez pozwanych nakłady nie doprowadziły do zwiększenia wartości nieruchomości w dacie jej wydania powodowi.
Dodatkowo jednak należy zwrócić uwagę na to, że podniesione w toku postepowania zarzuty potrącenia nie zostały oparte na złożeniu skutecznego oświadczenia o potrąceniu.
Zarzuty potrącenia zostały sformułowane w pismach procesowych sporządzonych przez pełnomocnika pozwanejD. M.(k. 848 i 1502 akt), które to pisma zostały doręczone pełnomocnikowi powoda.
Zgodnie zart. 499 k.c.potrącenia dokonuje się przez złożenie oświadczenia drugiej stronie.
Z powyższego uregulowania wynika, iż skuteczność oświadczenia o potrąceniu zależy w szczególności od tego, czy zostało ono złożone bezpośrednio wierzycielowi będącemu jednocześnie dłużnikiem wzajemnym, przy czym zastosowanie znajduje tuart. 61 § 1 k.c.Pełnomocnictwo udzielane przez powoda pełnomocnikowi procesowemu nie uprawniało do odbioru oświadczenia o potrąceniu. Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie poglądy wyrażone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2016 r. (sygn. akt II CSK 862/14, orzeczenie opublikowane w zbiorze Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2017, Nr A, poz. 8, str. 61) w którym wskazano, iż oświadczenie o potrąceniu wierzytelności powinno być złożone dłużnikowi wzajemnemu osobiście. Doręczenie pisma procesowego zawierającego takie oświadczenie pełnomocnikowi procesowemu dłużnika wzajemnego nie wywiera skutków przewidzianych wart. 61 § 1 zdanie pierwsze k.c.W orzecznictwie Sądu Najwyższego został wyrażony jednolity pogląd, że oświadczenie o potrąceniu dla swej ważności nie wymaga określonej formy i może być złożone w formie pisma procesowego z tym, że musi ujawniać w dostatecznym stopniu treść i wolę dokonania potrącenia. Nie ma też sporu co do tego, że ustawowa treść pełnomocnictwa procesowego określona wart. 91 k.p.c.daje upoważnienie do podejmowania decyzji i czynności o charakterze procesowym, nie obejmuje natomiast umocowania do ingerencji w materialnoprawne stosunki mocodawcy. Pełnomocnictwo takie nie uprawnia pełnomocnika do złożenia w imieniu mocodawcy materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu, chyba że jego zakres został rozszerzony (także w sposób dorozumiany), jak również nie uprawnia do przyjęcia w imieniu mocodawcy materialnoprawnych oświadczeń kształtujących (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 r., III CZP 39/97, OSNC z 1997 r. Nr 12, poz. 191 i wyroki z dnia 20 października 2004 r., I CK 204/04, OSNC z 2005 r. Nr 10, poz. 176, z dnia 4 lutego 2004 r., I CK 181/03, z dnia 12 października 2007 r., V CSK 171/07, z dnia 7 marca 2013 r., II CSK 476/12). Skoro oświadczenie o potrąceniu zostało doręczone wyłącznie pełnomocnikowi procesowemu powoda, to uznać należy, że doszło ono do wiadomości tylko do tego pełnomocnika, natomiast skuteczność prawna oświadczenia o potrąceniu ma miejsce tylko w sytuacji jego dojścia do adresata stosownie do reguły jaka wynika zart. 61 k.c.Pozwani nie podnosili, aby tego rodzaju oświadczenie o potrąceniu było składane poza niniejszym postępowaniem. W takiej sytuacji zaś nie sposób uznać, iż składane na ręce pełnomocnika procesowego powoda materialnoprawne oświadczenie o potrąceniu wywołało skutki, o których mowa wart. 498 § 2 k.c.
Należy też zauważyć, że wierzytelności objęte oświadczeniami o potrąceniu – o zwrot nakładów i o zwrot uiszczonego podatku od nieruchomości, nie wierzytelnościami terminowymi, gdyż nie posiadają oznaczonego w drodze czynności prawnej lub przez przepis prawa terminu spełnienia świadczenia. Zatem wierzytelności te stają się wymagalne dopiero po upływie terminu określonego zgodnie zart. 455 k.c.Skuteczność objęcia takich wierzytelności oświadczeniem o potrąceniu wymaga wcześniejszego postawienia ich w stan wymagalności poprzez wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia i dopiero po upływie wyznaczonego terminu zapłaty możliwe jest złożenie oświadczenia o potrąceniu. Zgodnie bowiem zart. 498 k.c.nie może być uznane za skuteczne potrącenie obejmujące niewymagalna wierzytelność składającego oświadczenie o potrąceniu.
Z tych względów podniesione w toku postępowania zarzuty potrącenia nie mogły być uznane za skuteczne i z tych tez względów Sąd Apelacyjny pominął zgłoszone w apelacji pozwanychP. M.,G. M.,E. L.iW. M. (1)wnioski dowodowe zmierzające do wykazania wysokości roszczenia wzajemnego pozwanych nadającego się do potrącenia z wierzytelnością powoda , uznając, że wobec braku skutecznego oświadczenia o potrąceniu dowód ten nie dotyczy okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.).
Sąd Apelacyjny nie znalazł tez podstaw do uwzględnienia powództwa na podstawieart. 5 k.c.
Art. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy, a ponadto istnieje domniemanie, że osoba uprawniona korzysta z prawa podmiotowego w sposób legalny, zasługujący na ochronę prawną. Kwestionujący takie uprawnienie dłużnik obowiązany jest więc wykazać racjonalne przesłanki swojej kontestacji, zgodnie zart. 6 k.c.(por. wyrok S.N. z dnia 9 lipca 2008 r., V CSK 43/08, Legalis nr 340496). Możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem i wykazaniem okoliczności szczególnych, rażących i nieakceptowalnych w świecie powszechnie uznanych w społeczeństwie w danym miejscu i czasie wartości. W ocenie Sądu Apelacyjnego skarżący nie wywiązał się z powyższego obowiązku.
Sąd Apelacyjny za zasadne uznał jedynie podniesiony w apelacji zarzut naruszeniaart. 209 k.c., podzielając stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r. III CZP 50/18 (LEX nr 2578187, Biul.SN 2018/11/7), iż dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniuart. 209 k.c.
Celem czynności zachowawczej w rozumieniuart. 209 k.c.jest ochrona wspólnego prawa przed możliwym niebezpieczeństwem utraty prawa własności, uszkodzenia, czy pogorszenia rzeczy, stanowiącej przedmiot współwłasności. W tym pojęciu mieszczą się czynności zmierzające do usunięcia zagrożenia wspólnej rzeczy i wspólnego prawa własności tej rzeczy, a także czynności podejmowane w sytuacji, gdy już doszło do naruszenia wspólnego prawa. Przyjmuje się, że czynność zachowawcza nie może być wykonana tylko w stosunku do części prawa własności rzeczy, lecz niepodzielnie w stosunku do całego prawa własności. Czynność zachowawcza może być: czynnością natury faktycznej (np. zastosowanie dozwolonej samopomocy, czy rozebranie grożącego zawaleniem budynku), czynnością materialnoprawną (np. zawarcie w trybie pilnym umowy najmu, dzierżawy, czy sprzedaż rzeczy ruchomej ulegającej szybkiemu zepsuciu), jak i czynnością procesową (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym).
Podejmowana samodzielnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli czynność zachowawcza musi zmierzać do zabezpieczenia (zaspokojenia) wspólnego interesu wszystkich współwłaścicieli (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 października 1997 r., II CKN 389/97, nie publ., z dnia 11 lutego 2010 r., I CSK 312/09, nie publ.). Konstrukcja upoważnienia każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela wobec drugiego, lecz na wzajemnej reprezentacji interesów współwłaścicieli niedziałających przez współwłaścicieli działających. Cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie pozostałych współwłaścicieli (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960 r., I CO 16/60, OSPiKA 1961, nr 7-8, poz. 196; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1967 r., III CZP 117/66, OSPiKA 1968, Nr 9, poz. 195; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1997 r., II CKN2/97, nie publ.).
Przesłanką istnienia samodzielnej legitymacji procesowej współwłaściciela jest więc zagrożenie lub naruszenie wspólnego prawa. Chodzi o utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym lub przywrócenia jej do stanu poprzedniego (wyrównania uszczerbku stanowiącego stratę w znaczeniu przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej -art. 361 § 2 k.c.).
Świadczenie posiadacza z tytułu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej jest zaliczane do pożytków i innych przychodów, które zgodnie zart. 207 k.c.przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów. Określenie "przypadają" oznacza, że pożytki i przychody z założenia nie mają być na trwałe przedmiotem współwłasności, lecz powinny być wydane współwłaścicielom proporcjonalnie do ich udziałów. Obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy istnieje niezależnie od tego, czy posiadacz w sposób efektywny z rzeczy korzystał i odniósł korzyść, a także niezależnie od tego, czy właściciel sam nie korzystając z rzeczy, poniósł uszczerbek majątkowy. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje również wszelkie wydatki i ciężary, jakie w okresie sprawowania władztwa nad rzeczą przez posiadacza poniósł właściciel (współwłaściciel) rzeczy np. podatki oraz inne daniny publiczne (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1963 r., III CR 51/63, OSNCP 1964, Nr 5, poz. 100). Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, obejmuje też nie tylko koszty normalnego zużycia rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak w przypadku najmu -art. 675 § 1 k.c.), lecz przede wszystkim dochód (zysk) współwłaściciela wynikający z faktu przysługiwania mu prawa do rzeczy, co szczególnie jest widoczne w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się - tak jak w tej sprawie - w bardzo korzystnej rynkowo lokalizacji. Szczególny charakter przepisuart. 209 k.c., wymaga jego ścisłej wykładni. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, która przynosi wymierne korzyści majątkowe, nie zmierza do zachowania i ochrony wspólnego prawa współwłaścicieli, jak również nie ma wpływa na integralność i całość substancji rzeczy.
Sąd Apelacyjny uznał zatem, że powód posiada legitymację czynną tylko w zakresie wynikającym z udziału we współwłasności nieruchomości, a więc może żądać połowy wynagrodzenia należnego za cały okres objęty pozwem.
Z uwagi na powyższe, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok częściowo i oddalił powództwo co do kwoty 347 224,75 zł z odsetkami (pkt I wyroku Sądu Okręgowego) i co do kwoty 1874,46 zł wraz z odsetkami (pkt II wyroku Sądu Okręgowego), oddalając apelacje pozwanych jako bezzasadne w pozostałym zakresie na podstawieart. 385 k.p.c.
Konsekwencją zmiany zaskarżonego wyroku była zmiana orzeczenia o kosztach, zgodnie zart. 100 k.p.c.przy ustaleniu, że powód wygrał w 37,6 % a pozwani w 62,7 %.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c.