Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1429/18
Data wyroku: 2019-02-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Braziewicz, Leszek Dąbek, Gabriela Sobczyk
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 z późn. zm.).

Sygn. akt III Ca 1429/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 lutego 2019 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SO Gabriela Sobczyk(spr.)
Sędzia   SO Leszek Dąbek
Sędzia   SO Barbara Braziewicz
Protokolant    Aldona Kocięcka
po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2019 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaŁ. M.
przeciwkoK. M.
o eksmisję
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego wR.
z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II C 937/17

1
prostuje oznaczenie przedmiotu sprawy w zaskarżonym wyroku jako sprawy o eksmisję;

2
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2 w ten sposób, że zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

3
oddala apelację w pozostałej części;

4
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSO Barbara Braziewicz  SSO Gabriela Sobczyk   SSO Leszek Dąbek
Sygn. akt III Ca 1429/18

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo o eksmisję pozwanej z lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze w południowo – wschodniej części budynku położonego dalej w głąb odulicy (...)wR.spośród dwóch budynków znajdujących się na tej ruchomości, a także zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 295,20 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Rozstrzygnięcie to zapadło przy ustaleniu, iż pozwana była małżonkąA. M. (1). Po zawarciu związku małżeńskiego wraz z mężem zamieszkała na jego nieruchomości w jednym z lokali mieszkalnych. Nieruchomość ta wówczas znajdowała się we współwłasności. Po orzeczeniu rozwodu, rzeczy pozwanej zostały przez jej byłego męża spakowane, a następnie przeniesione do lokalu również znajdującego się na tej nieruchomości, ale znajdującego się na pierwszym piętrze w południowo-wschodniej części budynku położonego dalej w głąb odulicy (...)wR.spośród dwóch budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj. w budynku położonego po północnej stronie nieruchomości o tym samym adresie, do tzw. oficyny. Według ustaleń Sądu I instancji pismem z 12 sierpnia 2009 r. ówcześni współwłaściciele nieruchomości położonej wR.przyulicy (...)tj.Ł. M.,E. N.iA. M. (1)poinformowali pozwaną, iż w związku z zajęciem przez nią lokalu mieszkalnego w domu posadowionym na ich nieruchomości i brakiem możliwości zawarcia z nią umowy najmu w formie pisemnej, ustalili czynsz za wynajmowanie jej lokalu w wysokości 900 zł płatny od 1 września 2009 r. W czynszu zawarte przy tym były wszystkie media. Kwotę czynszu pozwana miała wpłacać do 15-go każdego miesiąca osobiście na ręce powódki. W razie jednak jej nieobcości czynsz miała płacić któremuś z pozostałych współwłaścicieli. Pozwana nie zgodziła się na zapłatę czynszu w wysokości 900 zł. Płaciła jednakże czynsz w wysokości najpierw 400 zł miesięcznie, a później 500 zł miesięcznie. Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że pismem z 20 marca 2017 r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu lokalu użytkowego położonego wR.przyulicy (...)ze skutkiem na dzień 20 czerwca 2017 r. Pismo to powódka przesłała pozwanej pocztą. W uzasadnieniu złożonego oświadczenia powódka jako przyczyny złożonego wypowiedzenia podała, iż w lokalu zajmowanym przez pozwaną potrzebny był generalny remont w związku z jej skargami o pojawieniu się w lokalu pleśni, grzyba, wilgoci, a także okoliczność, iż pozwana spożywa alkohol z konkubentem, zakłóca spokoju lokatorów poprzez kłótnie z właścicielem nieruchomości, dewastuje meble pozostawione na klatce schodowej, kieruje wyzwiska wobec właściciela, udostępnia do korzystania z oddanego jej mieszkania osobom trzecim w czasie jej nieobecności, nęka lokatorów poprzez konkubenta oraz, iż pozwana nie sprząta podwórka – odchodów po swoim kocie. Pismem z 5 lipca 2017 r. powódka wezwała pozwaną do niezwłocznego opuszczenia zajmowanego przez nią lokalu. Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że postanowieniem z 28 lutego 2018 r. Sąd Rejonowy wR.w sprawie III K 1235/17 zmienił zastosowany wobec oskarżonegoE. G.postanowieniem Sądu Rejonowego z 20 grudnia 2017 r. środek zapobiegawczy w postaci dozoru Policji połączony z zakazem kontaktowania się z pokrzywdzonąŁ. M.i zbliżania do niej w zakresie określenia odległości zakazu zbliżania się w ten sposób, iż określił tą odległość na nie mniejszą niż 50 m.
Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego na dzień 12 kwietnia 2018 r. właścicielami nieruchomości położonej wR.przyulicy (...)byli:M. K.w 3/6 udziału w prawie własności w/w nieruchomości,Ł. M.w udziale 1/6 w prawie własności w/w nieruchomości,E. M.w 1/6 udziału w prawie własności w/w nieruchomości,A. M. (2)w udziale 1/18 w prawie własności w/w nieruchomości,A. M. (2)w udziale 1/18 w prawie własności w/w nieruchomości,M. M.w udziale 1/18 w prawie własności w/w nieruchomości orazJ. M.w udziale 1/18 w prawie własności w/w nieruchomości. Pozwana nadal zajmuje dotychczas zajmowany przez nią lokal mieszkalny. Nie odwiedza ją już jej znajomyE. G.. Pozwana nie jest osobą zarejestrowaną w Powiatowym Urzędzie Pracy jako osoba bezrobotna. Nie korzysta również z pomocy Ośrodka Pomocy(...)wR..
Przy tak ustalonym stanie faktycznym sprawy, Sąd I instancji doszedł do przekonania, że roszczenie powódki nie zasługiwało na uwzględnienie. Przywołując treśćart. 659 k.c.uznał, że właścicieli nieruchomości położonej wR.przyulicy (...)i pozwaną łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta w formie konkludentnej w 2009 r., która trwa nadal. Pismem z 12 sierpnia 2009 r. ówcześni współwłaściciele nieruchomości poinformowali pozwaną jedynie o wysokości ustalonego czynszu za wynajmowanie lokalu, a pozwana nie zgodziła się wówczas jedynie z wysokością czynszu i płaciła go w wysokości niższej. W ocenie Sądu Rejonowego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu było bezskuteczne, bowiem zostało złożone jedynie przez jednego ze współwłaścicieli w/w nieruchomości tj. przez powódkę, mającą 1/6 udziału w prawie własności w/w nieruchomości. Przywołując treśćart. 199 k.c.i201 k.c.Sąd Rejonowy wskazał, że nawet gdyby przyjąć, że złożone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu pozwanej było czynnością zwykłego zarządu (czego powódka nie wykazała), to mając udział w wysokości 1/6 w prawie własności w/w nieruchomości powódka nie mogła samodzielnie skutecznie złożyć oświadczenia o wypowiedzeniu pozwanej umowy najmu. Zatem zdaniem Sądu Rejonowego powódka nie wykazała wbrewart. 6 k.c.aby na dokonanie tej czynności otrzymała zgodę większości współwłaścicieli. O kosztach Sąd Rejonowy orzekł stosownie doart. 98 k.p.c., wobec przegrania sprawy przez powódkę w całości zobowiązano ją do zwrotu kosztów procesu poniesionych przez pozwaną, na które złożyło się wynagrodzenie jej pełnomocnika z urzędu powiększone o stawkę VAT.
Apelację od opisanego wyroku wniosła powódka, domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenia od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Zaskarżonemu wyrokowi powódka zarzuciła naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i uznanie, że strony łączy stosunek najmu, podczas gdy materiał dowodowy nie zawiera dowodu złożenia w tym zakresie dwóch zgodnych oświadczeń woli przez rzekome strony umowy najmu, a przy tym zawiera informację przeciwną, tj. o niedojściu przez właścicieli nieruchomości i pozwaną do porozumienia, o czym zeznała sama pozwana. W konsekwencji zdaniem powódki doszło do sprzeczności istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że pozwana dysponuje tytułem prawnym do używania nieruchomości, w której powódka jest współwłaścicielem. W uzasadnieniu wskazała, że nie doszło do ustalenia umówionego czynszu miedzy stronami, co w świetleart. 659 k.c.stanowi o niezawarciu umowy najmu. Ponadto zdaniem powódki także umowa użyczenia byłaby nieważna w świetleart. 199 k.c.albowiem zgody nie wyraziła na to współwłaścicielka nieruchomościE. N..
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania, a także zasądzenie kosztów pomocy prawnej świadczonej z urzędu według norm przepisanych, gdyż koszty te nie zostały pokryte w całości ani w części.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Na wstępie należy wskazać, że w zaskarżonym wyroku przedmiot sprawy został błędnie oznaczony jako „o zapłatę”, zatem – na podstawieart. 350 § 3 k.p.c.– Sąd Okręgowy dokonał z urzędu sprostowania treści wyroku w tej części oznaczając prawidłowo przedmiot sprawy jako „o eksmisję”.
Apelacja powódki odniosła skutek jedynie w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Choć w tym zakresie powódka zarzutów nie przedstawiła, to wobec zasądzenia od niej na rzecz pozwanej kwoty wyższej niż należna na podstawie właściwych przepisów, należało zaskarżone rozstrzygniecie zmienić. Niewłaściwie bowiem, w ocenie Sądu Okręgowego, zasądzoną na rzecz pozwanej kwotę wynagrodzenia pełnomocnika podwyższono o podatek od towarów i usług. W tym kontekście zaznaczenia wymaga, że pozwana reprezentowana jest w sprawie przez pełnomocnika wyznaczonego przez sąd z urzędu. W obecnym stanie prawnym, w przypadku zasądzania kosztów reprezentacji z urzędu od strony przegrywającej spór na rzecz strony zwycięskiej, zastępowanej przez adwokata z urzędu, zastosowanie znajdować będzie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). Zauważyć należy, że rozporządzenie to nie przewiduje podwyższenia przez sąd stawki wynagrodzenia pełnomocnika o podatek od towarów i usług. Tylko w sytuacji, gdy adwokat ustanowiony z urzędu wykaże bezskuteczność egzekucji kosztów procesu, domagać się może przyznania od Skarbu Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej na podstawie § 6 w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. poz. 1714). Koszty takie zawierają między innymi opłatę ustaloną zgodnie z przepisami tego rozporządzenia, którą zgodnie z § 4 pkt 3) rozporządzenia, którą podwyższa się o kwotę podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie natomiast koszty procesu (wynagrodzenie adwokata z urzędu) zasądzono od strony przegrywającej spór, a ustalenie wysokości takiego wynagrodzenia winno nastąpić z uwzględnieniem zasad wynikających z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). Przywołane przez Sąd Rejonowy orzecznictwo dotyczące podatku VAT odnosiło się do uregulowań poprzednio obowiązującego rozporządzenia(rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu– t. jedn. Dz. U. z 2013 poz. 461), które w sprawie – z uwagi na datę jej wszczęcia nie miało zastosowania. Z uwagi zatem na okoliczność, że przywołane aktualnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie nie przewiduje podwyższenia wynagrodzenia adwokata o kwotę podatku od towarów i usług, należało zmienić zaskarżone rozstrzygniecie o kosztach procesu przed Sądem I instancji i zasądzić od powódki na rzecz pozwanej kwotę 240 zł, która wynika z §7 pkt 1 wspomnianego rozporządzenia.
Odnosząc się do apelacji w pozostałej części wskazać należało, że ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy są zasadniczo prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne. Na ich podstawie Sąd I instancji dokonał prawidłowej oceny zgłoszonego żądania, choć część motywów rozstrzygnięcia nie zyskało aprobaty Sądu odwoławczego.
Ustalenia te Sąd Okręgowy uzupełnił je jedynie poprzez wskazanie, że w piśmie z dnia 12 sierpnia 2009r. współwłaściciele nieruchomościA. M. (1)orazE. N.upoważniliŁ. M.do odbierania czynszu od pozwanej.
Wbrew zarzutowi zawartemu w apelacji ustalenia Sądu Rejonowego znajdują oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. Bez zbędnego ich powielania wskazać jedynie należy, że współwłaściciele nieruchomości położonej wR.przyul. (...)i pozwana zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego, który pozwana obecnie zajmuje. Właściciele nieruchomości wystąpili bowiem w 2009 r. do pozwanej z pismem, w którym ustalili między innymi wysokość czynszu. Mimo braku zgody pozwanej co do wysokości czynszu, nadal korzystała ona z lokalu uiszczając czynsz w niższej wysokości, który zgodnie z treścią pisma z 12 sierpnia 2009r. płaciła na ręce powódki jako upoważnionej do jego odbierania współwłaścicielki. Powódka następnie przez około osiem lat przyjmowała czynsz od pozwanej w takiej wysokości, a żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwił się korzystaniu przez nią z lokalu z takim czynszem. Tym sposobem, w świetleart. 659 k.c.uznać należało, żeper facta concludentiadoszło do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z czynszem w wysokości ustalonej między powódką a pozwaną.
Taki wniosek jest w ocenie Sądu Okręgowego uzasadniony w kontekście oceny charakteru zawartej umowy najmu jako stanowiącej czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z przeprowadzonego postępowania, w tym także z przedstawionych przez powódkę rzutów budynków na nieruchomości(k.45) wynika, że jest to nieruchomość wielolokalowa, miejska, składająca się w części z lokali przeznaczonych pod wynajem. Takim lokalem był też niewątpliwie lokal do której były mąż pozwanej przeniósł jej rzeczy. O powyższym świadczy zarówno pismo współwłaścicieli z 12 sierpnia 2009r. jak i okoliczność, że w nieruchomości zamieszkują też inni lokatorzy (co wynika z postępowania, w tym także z pisma powódki z 20.03.2017r.,k.6). Wprawdzie brak jest ustawowej definicji pojęć czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd, niemniej przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są wszelkie czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków- zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Zawarcie umowy najmu jednego z lokali przeznaczonych na wynajem jest więc czynnością zwykłego zarządu i ma na celu korzystanie z pożytków rzeczy, w tym wypadku nieruchomości. Nie była zatem potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli na zawarcie takiej umowy (art. 201 k.c.). Zauważyć należy, iż nie ma przepisów, które wskazywałyby na konieczność zachowania szczególnej formy dla wyrażenia takiej zgody - przyjmuje się wiec możliwość dorozumianej, milczącej zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu. Skoro więc trzech współwłaścicieli nieruchomości zawarło z pozwaną umowę najmu w 2009 r. a następnieŁ. M.przyjmowała przez okres około ośmiu lat czynsz umówiony przez nią z pozwaną i żadnej z tych czynności pozostali współwłaściciele przez ten czas się nie sprzeciwili, należało przyjąć, że pozostali współwłaściciele zgodzili się na zawarcie umowy najmu i na wysokość czynszu ustaloną międzyŁ. M.i pozwaną – w sposób milczący i dorozumiany.
W konsekwencji powyższych uwag należy również uznać, że pozwana dysponuje tytułem prawnym do lokalu na podstawie umowy najmu. W tych okolicznościach ma ona status lokatora, a do wypowiedzenia umowy najmu konieczne jest zachowanie wymogów zustawy o ochronie praw lokatorów.W.przez właściciela umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko na zasadach wskazanych wart. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 z późn. zm.). Dokonywane przez właściciela wypowiedzenie dla swojej ważności wymaga formy pisemnej z określeniem jednej z przyczyn wypowiedzenia przewidzianej w tej ustawie, ponieważ zawiera ona zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia. Wprawdzie w treści oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu dołączonego do pozwu powołano się na okoliczności, które mogłyby kwalifikować się do przesłanek do wypowiedzenia umowy, tj. konieczność przeprowadzenia remontu mieszkania (art. 11 ust 2 pkt 4 ustawy) lub wykraczanie przez pozwaną przeciwko porządkowi domowemu (art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy), jednakże – poza tym, że okoliczności tych powódka nie udowodniła – powódka nie wykazała, że spełniła przewidziane ustawą warunki złożenia takiego wypowiedzenia, czyli że wcześniej pisemnie i bezskutecznie upomniała pozwaną, bądź też – powołując się na konieczność przeprowadzenia generalnego remontu mieszkania – że udostępniła pozwanej lokal zastępczy na czas takiego remontu. Z tych przyczyn złożonego wypowiedzenia nie można uznać za skuteczne. Tym samym powództwo o eksmisję pozwanej z nieruchomości nie mogło zostać uwzględnione.
Przedstawione wyżej okoliczności skutkowały uznaniem apelacji powódki jako bezzasadnej. Jako taka na podstawieart. 385 k.p.c.została ona oddalona.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 100 zd. 2 k.p.c.Apelacja w zasadniczej części okazała się nieskuteczna, obniżono bowiem jedynie rozstrzygnięcie o kosztach procesu o kwotę podatku od towarów i usług, którą Sąd I instancji niezasadnie doliczył do kosztów wynagrodzenia pełnomocnika. Dlatego też zasądzono od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym, z uwzględnieniem§ 7 pkt 1)w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.).

SSO Barbara Braziewicz   SSO Gabriela Sobczyk  SSO Leszek Dąbek