Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie
XVI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XVI C 154/14
Data wyroku: 2019-02-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Niewiadomski

Sygn. akt XVI C 154/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 lutego 2019 roku
Sąd Rejonowy dlaW. M.wW., XVI Wydział Cywilnyw składzie:
Przewodniczący: SSR Tomasz Niewiadomski
Protokolant: Ewelina Lasek
po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2019 roku wW.
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.
przeciwkoE. W. (1)
o zapłatę
I.zasądza od pozwanejE. W. (1)na rzecz powodaSpółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.kwotę 21.893,65 zł (dwadzieścia jeden tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt trzy złote i sześćdziesiąt pięć groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;
II.w pozostałym zakresie powództwo oddala;
III.zasądza od pozwanejE. W. (1)na rzecz powodaSpółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.kwotę 3.649,38 zł (trzy tysiące sześćset czterdzieści dziewięć złotych i trzydzieści osiem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt XVI C 154/14

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym w dniu 24 stycznia 2014 roku (data prezentaty)Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.wniosła o zasądzenie od pozwanejE. W. (1)kwoty 30.485,39 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 24 stycznia 2014 roku do dnia zapłaty tytułem bezumownego korzystania przez pozwaną z nieruchomości powoda oraz z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia kosztem powoda. Przedmiotem żądania pozwu było także zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazano, że pozwanaE. W. (1)nie jest członkiemSpółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej (...). Jest jednak właścicielką segmentu mieszkalnego położonego przyul. (...)wW., który znajduje się na terenie osiedla(...), którego części przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich mieszkańców osiedla i stanowią mienie powodowej Spółdzielni. W oparciu o powyższe okoliczności powód wywiódł, że pozwana jest obowiązana do uiszczaniaopłat eksploatacyjnychorazopłat na fundusz remontowyw zakresie wynikającym zart. 4 ust. 4w zw. zart. 2 ust. 3i zart. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowychoraz na podstawie stosownych uchwał organów Spółdzielni. Powód wskazał, że przedmiotem żądania pozwu są w/w należności za okres od dnia 1 kwietnia 2008 roku do dnia 24 stycznia 2014 roku (pozew k. 1-10).
W dniu 28 marca 2014 roku (data prezentaty) pozwanaE. W. (1)złożyła odpowiedź na pozew, w której wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego oraz pozbawionego podstaw prawnych i faktycznych. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że powód przedstawił całkowicie dowolny sposób wyliczenia żądanej kwoty. Specyfikacja zadłużenia przedstawiona przez powoda stanowić miała jedynie sumaryczne zestawienie dochodzonych przez niego należności. Nie określała jednak sposobu wyliczenia żądanej przez powoda kwoty – w szczególności nie precyzowała przyjętego podziału poniesionych kosztów ani nie wskazywała podstawy rozliczeń.
Ponadto pozwana podniosła, iż powód nie wykazał, iż w rzeczywistości poniósł koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości we wskazanej wysokości. Wskazała również, iż jest ona właścicielem domu oraz gruntu, na którym postawiony jest dom, jednak nie jest członkiem Spółdzielni, ani nie zawierała żadnych umów o świadczenie przez powoda na rzecz jej nieruchomości jakichkolwiek usług czy czynności. Wobec powyższego do pozwanej nie mogą być stosowane żadne postanowienia statutu Spółdzielni oraz uchwały jej organów.
Pozwana wskazała również, iż powód nie wykazał w żaden sposób faktu istnienia terenów wspólnych dla stron niniejszego postępowania. Zakwestionowała także obciążanie jej kosztami (takimi jak m.in. koszty ochrony osiedla, koszty administracyjne, na fundusz remontowy, z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości), w których - zgodnie z żądaniem powoda - winna partycypować. Pozwana wskazała, iż powód nie wykazał wysokości poniesionych opłat i zasadności obciążania nimi pozwanej, w szczególności koszty te nie zostały w żaden sposób zindywidualizowane czy proporcjonalnie wyliczone wobec niej. Podniesiono także zarzut przedawnienia co do roszczeń powstałych przez dniem 24 stycznia 2011 roku (odpowiedź na pozew k. 269 - 278).
W piśmie przygotowawczym z dnia 19 maja 2014 roku (data prezentaty) powód zakwestionował w całości wszystkie twierdzenia faktyczne pozwanej zawarte w odpowiedzi na pozew i podtrzymał wszystkie wnioski i twierdzenia zawarte w pozwie. Wskazał, że tereny przeznaczone do wspólnego korzystania pozostają w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni i są to tereny do których pozwana ma swobodny dostęp, tj. w szczególności drogi wewnętrzne osiedla, ciągi pieszych, plac zabaw, tereny zielone, miejsca parkingowe, stacja trafo, z której zasilane jest osiedle. Powód wskazał, że na koszty ponoszone przez Spółdzielnię w związku z eksploatacją i utrzymaniem terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania składają się: podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste w części dotyczącej ,,terenów wspólnych”; wydatki z funduszu remontowego wspólne infrastruktury na remonty dróg osiedlowych, nawierzchni, placu zabaw, konserwacja oświetlenia ulic; koszty eksploatacji podstawowej tj. koszty związane ze sprzątaniem osiedla, odśnieżaniem, oświetleniem ulic (koszty energii elektrycznej), koszty osobowe (wynagrodzenia pracowników), koszty windykacji należności w zakresie ,,terenów wspólnych” oraz koszty administracyjne i biurowe związane z funkcjonowaniem Spółdzielni; koszty ochrony osiedla. Konsekwentnie wskazywał, iż pozwana powinna uiszczać wobec niego opłaty w rozmiarze określonym w pozwie. (pismo przygotowawcze k. 303 - 311).
Z kolei pozwana zwracała uwagę na wadliwości w zakresie określania przez powodową Spółdzielnię obowiązków finansowych względem mieszkańców segmentów w stosunku do obowiązków mieszkańców zabudowy wielorodzinnej. Zwracała uwagę na inne obiekty usytuowane na osiedlu – w tym budynek Krajowej(...)S.A. przyul. (...),(...)oraz konieczność uwzględniania ich w tych rozliczeniach.
Zwracała także uwagę na rzekomą wadliwość umów zawartych przez notariuszemD. K.przez właścicieli segmentów, w tym umowy z dnia 21 czerwca 1995 roku, rep. A(...), dotyczącą nabycia prawa do nieruchomości przyul. (...). Polegać ona miała na tym, że przy akcie okazano mapę nieruchomości objętąksięgą wieczystą (...)z projektem podziału. Miało z niego wynikać, iżdziałka nr (...)ma mieć powierzchnię 300 m2. Podział ten miał być zatwierdzonydecyzją nr (...)wydaną przez BurmistrzaD.GminyW.M..
Tym niemniej w/w decyzja nie została okazanaA.iE. W. (1)przy zawieraniu w/w umowy. W ocenie pozwanej było to świadome działanie powoda mające na celu pozbawienie pozwanej należnego jej prawa. W pkt 139, 149, 141, 142, 143, 144, 145, 151 i 152 tej decyzji wskazano bowiem, iż część działek stanowiących tereny wspólne pozostaje we współwłasności wieczystych użytkowników działek powstałych w wyniku podziału. Dlatego w ocenie pozwanej jest ona współwłaścicielem przedmiotowych nieruchomości na terenieosiedla (...). W związku z tym ma tytuł prawny do korzystania z nich, a więc nie powinna uiszczać z tego tytułu na rzecz powoda jakichkolwiek należności (pismo pozwanej k. 583 – 590; kopia aktu notarialnego k. 591 – 597; kopia decyzji k. 598 – 601).
W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały w/w stanowiska i twierdzenia (protokół k. 479, k. 581, k. 618, k. 684, k. 706, k. 723, k. 726, k. 730 - 731; pisma 475 – 477, 573 – 574, k. 583 – 590, k. 641, k. 656 – 665, k. 687, k. 700, k. 711 – 719, k. 732 - 735).
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
W okresie od 29 czerwca 1995 oku do 18 maja 2015 rokuE. W. (1)była właścicielem domu jednorodzinnego, położonego przyul. (...)wW.. Jest on zlokalizowany na działki onumerze ewidencyjnym (...), w obrębie(...), o powierzchni 300 m2. Dla powyższej nieruchomości jest prowadzonaksięga wieczysta (...)(wydruk z księgi wieczystej k. 281 - 289).
E. W. (1)własność w/w budynku i udział w użytkowaniu wieczystym gruntu na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynku zawartej w dniu 21 czerwca 1995 roku przed notariuszemD. K.prowadzącą kancelarię notarialną wW., zarejestrowanej w rep. A pod numerem(...). Przy akcie okazano mapę nieruchomości objętąksięgą wieczystą (...)z projektem podziału. Miało z niego wynikać, iżdziałka nr (...)ma mieć powierzchnię 300 m2. Podział ten miał być zatwierdzonydecyzją nr (...)wydaną przez BurmistrzaD.GminyW.M.(kserokopia aktu notarialnego k. 591 - 597).
Tym niemniej w/w decyzja nie została okazanaA.iE. W. (1)przy zawieraniu w/w umowy. W pkt 139, 149, 141, 142, 143, 144, 145, 151 i 152 tej decyzji wskazano, iż część działek stanowiących tereny wspólne pozostaje we współwłasności wieczystych użytkowników działek powstałych w wyniku podziału (kopia decyzji k. 598 – 601).
Nieruchomość objętaksięgą wieczystą (...)jest położona na częściowo zamkniętym osiedlu mieszkaniowymOsiedlu (...), w skład którego wchodzą budynki wielolokalowe oraz segmenty jednorodzinne. Domy znajdujące się na osiedlu zostały wybudowane przezSpółdzielnię Budowlano – Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.. W ramachOsiedla (...)znajdują się tereny, którego części są przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich mieszkańców w/w osiedla.E. W. (1)nie jest członkiem w/w Spółdzielni. Jest jednak zobowiązana do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją swojego domu i gruntu (wydruk k. 281 – 289;kserokopia aktu notarialnego k. 591 – 597; mapa k. 312, k. 356).
Zgodnie z § 26 pkt 4 statutuSpółdzielni Budowlano Mieszkaniowej (...)mieszkańcy osiedla są zobowiązani do ponoszenia opłat eksploatacyjnych oraz opłat na fundusz remontowy dotyczących terenów Spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania. Zgodnie z § 51 pkt 9 statutu Rada Nadzorcza ustala na wniosek zarządu opłaty za użytkowanie lokali (statut k. 83 – 103, statut k. 104 – 139, statut k. 140 – 172, statut k. 173 – 205, statut k. 206 - 226).
Tereny przeznaczone do wspólnego korzystania obejmują działki oznaczone numerami: 16/4, 27, 28, 55/1, 55/2, 55/3, 61, 92, 97, 105, 116, 128, 129, 161, 162, 163, 169/3, 169/4, 170 i 171 (odpis z księgi wieczystej k. 26;zeznaniaE. W. (2)k. 299 - 300, zeznaniaM. D. (1)k. 300 – 301; mapa k. 312, k. 356; zeznaniaM. D. (2)k. 730 - 731). Działki te w większości objęte sąksięgą wieczystą o nr (...). Jako jej użytkownik wieczysty figurujeSpółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...). Z koleidziałki o nr (...)są objęteksięgą wieczystą (...). Jako użytkownik wieczysty figuruje w niej Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji W m. st.(...) spółka akcyjnaz siedzibą wW., na mocy umowy darowizny i oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej, zawartej w dniu 26 marca 2013 roku przed notariuszemD. K.wW., rep. A(...).
Wszyscy mieszkańcy osiedla mogą swobodnie korzystać zul. (...)(zlokalizowanej nadziałkach nr (...)), która jest główną ulicą osiedla oraz odchodzących od niej ulic:M.(zlokalizowanej nadziałce nr (...)), Tyrreńskiej (zlokalizowanej nadziałce nr (...)) i(...)(zlokalizowanej nadziałce nr (...)). Mieszkańcy segmentów czasami parkują samochody w innych częściach osiedla niż przylegające bezpośrednio do ich domów.
Plac zabaw, zlokalizowany nadziałce nr (...), jest dostępny dla wszystkich mieszkańców osiedla i mogą oni z niego korzystać bez żadnych ograniczeń. Wszyscy mieszkańcy osiedla korzystają też z przejścia dla pieszych naal. (...)(działki nr (...)) oraz pozostałych dostępnych dla wszystkich ciągów pieszych i przejść (działki o nr (...)).(...)transformatorowa, zlokalizowana nadziałce nr (...), zasila w energię elektryczną całe osiedle oraz mieszkania i domy wszystkich jej mieszkańców.
Podobnie przepompownia ścieków, zlokalizowana nadziałkach nr (...), służyła obsłudze i zasilaniu w wodę wszystkich mieszańców osiedla. Z kolei terendziałek nr (...), nie jest zamknięty i dostępny dla wszystkich mieszkańców do swobodnego korzystania (zeznaniaE. W. (2)k. 299 - 300, zeznaniaM. D. (1)k. 300 – 301; mapa k. 312, k. 356).
Utrzymaniem i eksploatacją wszystkich wymienionych nieruchomości zajmuje się Spółdzielnia. Dokonywane są nasadzenia i koszenie zieleni, przecinki drzew, ponadto sadzone, pielęgnowane i podlewane są kwiaty. Ulice osiedlowe są oświetlone, regularnie sprzątane, ponadto w zimie są także odśnieżane. Spółdzielnia dokonuje też remontów nawierzchni ulic osiedlowych (zeznaniaE. W. (2)k. 299 - 300, zeznaniaM. D. (1)k. 300 – 301; zeznaniaM. D. (2)k. 730 - 731).
Spółdzielnia na podstawie uchwał i decyzji swoich organów określała zasady podziału kosztów eksploatacji stawki opłat z tytułu eksploatacji nieruchomości. W skład należności z tytułu „eksploatacji podstawowej”, spółdzielnia zalicza wydatki z tytułu: kosztów administrowania, w tym wydatki na płace zarządu, księgowości oraz dozorców, składki ZUS, koszty odśnieżania, podlewania, konserwacji ulic, koszty energii elektrycznej związanej z eksploatacją terenów stanowiących mienie Spółdzielni i przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla – w tym koszty energii elektrycznej związanej z oświetleniem ulic i wjazdu wraz z obsługą szlabanu wjazdowego oraz koszt konserwacji tej instalacji oraz koszty ochrony osiedla (zeznaniaE. W. (2)k. 299-300).
Spółdzielnia jest podatnikiem podatku od wymienionych wyżej nieruchomości z uwagi na posiadanie statusu ich wieczystego użytkownika. Koszty uiszczonego podatku oraz opłaty za użytkowanie wieczyste spółdzielnia dzieli pomiędzy mieszkańców i domaga się od nich partycypowania w tych wydatkach.
Spółdzielnia (...)obciąża mieszkańców, którzy nie są jej członkami, opłatami z tytułu eksploatacji podstawowej, podatku od nieruchomości, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania terenów wspólnych, funduszu remontowego infrastruktury, oraz do sierpnia 2013 roku ochrony osiedla, powołując się na treść art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sposób podziału kosztów jest ustalany przez pracowników spółdzielni na podstawie decyzji organów w/w Spółdzielni (zeznaniaE. W. (2)k. 299 - 300, zeznaniaM. D. (1)k. 300 - 301).
Uchwałą zarządu spółdzielni nr(...)z dnia 29 stycznia 2004 roku ustalono miesięczne stawki podatku od nieruchomości obowiązujące od dnia 1 marca 2004 roku na kwotę 2,23 złote na segment (uchwała k. 32 - 33). Uchwałą Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 14 października 2004 roku zatwierdzono miesięczne stawki opłat z tytułu ochrony osiedla w kwocie 66 złotych na segment (uchwała k. 34). Uchwałą nr 11/(...)z dnia 14 października 2004 roku Rada Nadzorcza zatwierdziła miesięczne stawki opłat z tytułu funduszu remontowego wspólnej infrastruktury w kwocie 15,74 złotych na segment (uchwała k. 39).
Uchwałą nr 5/2007 z dnia 21 listopada 2007 roku zatwierdzono zmiany w Statucie(...)(...)(uchwała k. 210, załącznik do uchwały k. 211-213). Uchwałą nr 6/(...)z dnia 20 maja 2008 roku Rada Nadzorcza uchwaliła podwyżkę opłat eksploatacyjnych i zatwierdzono miesięczne stawki opłat z tytułu eksploatacji podstawowej w kwocie 96,77 złotych na segment (uchwała k. 42). Uchwałą Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 20 maja 2008 roku wprowadzono współczynniki podziału kosztów administrowania (uchwała k. 43).
Uchwałą nr 4/2008 z dnia 25 czerwca 2008 roku zatwierdzono zmiany w Statucie(...)(...)o uchwalono ,,Regulamin rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (gospodarki zasobami mieszkaniowymi) oraz ustalono opłaty za używanie lokali w(...)(...)(regulamin k. 227 - 239). Uchwałą Rady Nadzorczej nr(...)z dnia 2 grudnia 2008 roku ustalono miesięczne stawki opłat z tytułu eksploatacji podstawowej w kwocie 0,96 zł/m2p.u. dla segmentów jednorodzinnych korzystających z zimnej wody (uchwała k. 47). Na podstawie w/w uchwał rok 2008 był ostatnim rokiem, w którym kluczem rozliczeniowym kosztów była liczba lokali, nie zaś powierzchnia użytkowa (opinia biegłejR. K.k. 431 - 449).
Uchwałą nr 6/(...)z dnia 21 grudnia 2009 roku zatwierdzono miesięczne stawki opłat z tytułu funduszu remontowego wspólnej infrastruktury, funduszu remontowego i konserwacji węzłów cieplnych w zabudowie jednorodzinnej na kwotę 0,08 m2powierzchni użytkowej lokalu (uchwała k. 51). Z kolei na mocy uchwały Rady Nadzorczej z dnia 19 maja 2010 roku, nr(...), ustalono miesięczne stawki z tytułu eksploatacji podstawowej uzależniając stawki od typu segmentu na kwotę 1,07 zł/m2powierzchni użytkowej (uchwała k. 61, k. 64).
Uchwałą nr 7/2010 z dnia 22 czerwca 2010 roku wprowadzono zmianę w Regulaminie rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania opłat za używanie lokali usytuowanych na terenie osiedla(...)(...)w zakresie rozliczania kosztów ochrony osiedla (uchwała k. 188). Uchwałą nr 7/2011 z dnia 20 czerwca 2011 roku wprowadzono kolejną zmianę w Regulaminie rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania opłat za używanie lokali usytuowanych na terenie osiedla(...)(...)w zakresie rozliczania kosztów ochrony osiedla (uchwała k. 189).
Uchwałą nr 1/(...)z dnia 24 stycznia 2011 roku zatwierdzono stawki opłat dotyczące eksploatacji podstawowej, funduszu remontowego, funduszu remontowego wspólnej infrastruktury, konserwacji węzłów, zimnej wody, podgrzania wody, opłaty stałej za podgrzanie wody, centralnego ogrzewania, konserwacji domofonów, wywozu śmieci, telewizji kablowej, ochrony osiedla, podatku od nieruchomości (uchwała k. 68 - 73).
W wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 maja 2013 roku wydanym w sprawie V Ca 2664/12, zmieniającym w nieznacznym stopniu wyrok Sądu Rejonowego dlaW. M.wW.z dnia 28 maja 2012 roku, wydany w sprawie XVI C 262/06, ustalono dla mieszkańców segmentów na w/w osiedlu zakres wydatków związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania. Obejmują one: opłaty za eksploatację podstawową terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania, tj. fundusz osobowy i bezosobowy, koszty odśnieżania, koszty energii elektrycznej, dotyczącej oświetlenia oraz wjazdu, koszty konserwacji instalacji, odpis na fundusz remontowy infrastruktury, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz podatek od nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania. W w/w postępowaniu ustalono także, iż katalog wydatków związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania nie obejmuje opłaty z tytułu ochrony mienia, wpłat na fundusz remontowy, administrowania i eksploatacjidziałek nr (...)oraz obejmujących wydatki na materiały biurowe, amortyzację, konserwację i naprawę sprzętu biurowego, prenumeratę, koszty procesu, pozostałe opłaty, szkolenia i media, ubezpieczenia, wyposażenia biura, odpisów na fundusz świadczeń i składek ZUS (akta sprawy XVI C 262/06). Spółdzielnia nalicza mieszkańcom osiedla, którzy byli stroną w/w procesu opłaty zgodnie z zasadami określonymi w w/w orzeczeniach (zeznaniaE. W. (2)k. 299 – 300; zeznaniaM. D. (2)k. 730 - 731).
E. W. (1)uiszczała jedynie część opłat należnych Spółdzielni z w/w tytułu. Wysokość wynikających z tego zaległości w okresie od dnia 1 kwietnia 2008 roku do dnia 24 stycznia 2014 roku wyniosła 16.975,13 złotych, a odsetki wyniosły 4.918,52 złotych. Tym samym łączne jej zadłużenie za w/w okres wynosi 21.893,65 złotych (opinia biegłejR. K.k. 431 - 449, ustna opinia uzupełniająca k. 480 - 481).
W dniu 22 lutego 2011 roku do tut. Sądu wpłynął wniosekSpółdzielni Budowlano-Mieszkaniowa (...)wW.o zawezwanieE. W. (1)do próby ugodowej. Jego przedmiotem były należności dotyczące opłat za korzystanie z terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania naosiedlu (...)od 1 kwietnia 2008 roku. Sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt XVI Co 474/11. W jej toku nie doszło do zawarcia ugody (akta dołączone o sygn. XVI Co 474/11).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów złożonych do akt przez strony, dokumentów znajdujących się w dołączonych aktach ksiąg wieczystych(...)i(...)oraz aktach dołączonych spraw XVI C 262/06 i XVI Co 474/11.
W odniesieniu do dokumentów, które zostały przedłożone w formie zwykłych kserokopii, strony nie zakwestionowały rzetelności ich sporządzenia ani nie żądały złożenia przez stronę przeciwną ich oryginałów (zgodnie zart. 129 kpc). Podobnie i Sąd, badając te dokumenty z urzędu, nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie jakichkolwiek wątpliwości co do ich wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego stanowiły podstawę dla poczynionych w sprawie ustaleń. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie, w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą razem zasadniczo spójny i nie budzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy.
Podstawą ustalenia stanu faktycznego stały się zgodne i korespondujące ze sobą zeznania świadkówE. W. (2),M. D. (1)iM. D. (2), którym co do zasady Sąd dał wiarę. Dodatkowo czyniąc ustalenia faktyczne Sąd uwzględnił zgodne twierdzenia stron w trybieart. 229 kpcoraz twierdzenia strony, którym przeciwnik nie zaprzeczył w trybieart. 230 kpc.
W ocenie Sądu opinia biegłejR. K.z dnia 19 stycznia 2015 roku, została sporządzona w sposób profesjonalny, przez kompetentną osobę, posiadającą stosowne kwalifikacje zawodowe, zaś przedstawione w niej wnioski są jasne i należycie uzasadnione. Opinia biegłej jest w pełni prawidłowa i rzetelna, dlatego może stanowić pełnowartościowy dowód w sprawie.
Należy wskazać, że powód zakwestionował w/w opinię biegłego wskazując, iż orzeczenie tut. Sądu z dnia 28 maja 2012 roku, wydane w sprawie o sygn. akt XVI C 262/06 oraz Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 maja 2013 roku, wydane w sprawie V Ca 2664/12, nie mają wprost zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ pozwana nie była stroną w/w postępowań o ustalenie (pismo k. 475 – 477).
Tym niemniej w toku rozprawy w dniu 22 kwietnia 2015 roku biegła w sposób wyczerpujący odniosła się do wszelkich zarzutów podnoszonych przez powoda i wykazała ich bezzasadność (ustna opinia uzupełniającaR. K.k. 480 – 481). Tym samym finalnie Sąd uznał, iż nie było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania prawidłowości konkluzji opinii biegłej i mogą one stanowić postawę ustaleń faktycznych i rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Niczego istotnego nie wnosiły do sprawy zeznania świadkaD. K.gdyż nie pamiętała ona okoliczności związanych z zawieraniem umowy pomiędzy powodem a pozwaną w dniu 21 czerwca 1995 roku, ani kwestii związanych z okazywaniem czy treściądecyzji nr (...)wydanej przez BurmistrzaD.GminyW.M.(k. 618 – 619).
Z kolei zeznania członka zarządu powoda -A. R.(k. 619 – 619v), w zasadzie korespondowały z zeznaniamiE. W. (2),M. D. (1)iM. D. (2). Nie zawierają one żadnej okoliczności która mogłaby przemawiać za całkowitym oddaleniem powództwa wobec pozwanej.
W ocenie Sądu zeznania świadkówB. R.,B. Z.,I. S.,M. T.iK. W.(k. 414 – 420) nie zawierały żadnych istotnych informacji z punktu widzenia rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W głównej mierze zawierały one skrajnie subiektywną ocenę wykonywania przez powoda obowiązków z związanych z utrzymaniem terenami przeznaczonymi do wspólnego korzystania na terenieosiedla (...). ZeznaniaM. B., dotyczące główniedecyzji (...)(k. 631 – 633) nie mogły wpłynąć na rozstrzygnięcie z uwagi na domniemanie prawdziwości wpisów w księdze wieczystej – o czym szerzej będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie w zakresie określonym w pkt. I sentencji wyroku. W pozostałym zakresie nie jest zasadne i nie zasługuje na uwzględnienie. Nie ulega wątpliwości, iż podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia każdej sprawy cywilnej stanowi materiał procesowy (tzn. fakty i dowody) zebrane w toku postępowania, o czym przesądza treśćart. 316 § 1 i art. 328 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1360 ze zm., powoływany dalej w skrócie jakokpc). Jednak zgodnie zart. 6 ustawy z dnia 1964 roku – Kodeks cywilny(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1025 ze zm., powoływany dalej w skrócie jakokc) orazart. 232 kpcto strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.
Powyższe przepisy stanowią normatywną podstawę zasady kontradyktoryjności, zgodnie z którą ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania, do nich należy gromadzenie materiału i wreszcie to one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6–7, poz. 76, z glosą A. Zielińskiego, Palestra 1998, nr 1–2, s. 204; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 roku, II CKN 70/96, OSNC 1997, nr 8, poz. 113).
W niniejszej sprawie poza sporem stron pozostawała okoliczność przysługiwania pozwanej prawa własności nieruchomości w postaci domu jednorodzinnego, stanowiącego element szeregowej zabudowy mieszczącej się przyul. (...)wW.na terenieosiedla (...)– w okresie objętym pozwem. Strony także zgodnie przyznały, iż pozwana nie jest członkiem powodowej Spółdzielni. Spór pomiędzy stronami koncentrował się w zakresie żądania strony powodowej zapłaty za eksploatowanie części przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla. Roszczenie zgłoszone w sprawie zostało przez pozwaną zakwestionowane zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż podstawę roszczenia wywiedzionego przez powodową spółdzielnię stanowiart. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 845 ze zm., powoływana dalej w skrócie jako usm). Zgodnie z nim właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązaniuczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Przepis powyższy nie definiuje pojęć „koszty eksploatacji” czy „koszty utrzymania nieruchomości”, ani też ich szczegółowo nie rozróżnia, jednakże oczywistym jest, że chodzi w nich o koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją.
Odwołując się do zasady samodzielności finansowej spółdzielni uznać trzeba, że w skład w/w rodzajów kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (tj. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, oczyszczania itp.), jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów, chodników itp., a także opłaty za wieczyste użytkowanie oraz koszty zarządzania nieruchomością (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2015 roku, I ACa 206/15, LEX nr 1789973).
W realiach niniejszej sprawy pozwana w okresie objętym pozwem była właścicielem domu jednorodzinnego, zlokalizowanego na terenieosiedla (...), usytuowanego w zabudowie szeregowej, na gruncie do którego przysługiwało jej prawo wieczystego użytkowania. Pozwana utrzymywała i eksploatowała swoją nieruchomość bez udziału powodowej spółdzielni. Jedyna więź prawna łącząca strony niniejszego procesu wynika z faktu, iż dom pozwanej i grunt na którym się on znajduje, stanowią nierozerwalną część osiedla mieszkaniowego(...). W skład osiedla wchodzą nieruchomości, stanowiące mienie pozwanej spółdzielni i przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców tego osiedla. Nie ulega więc wątpliwości, iż strony łączy więc stosunek prawny regulowany przepisem art. 4 ust. 4 usm.
W tym miejscu należy wskazać, iż przepis ten znajduje zastosowanie w stosunku do oceny roszczenia zgłoszonego w sprawie z uwagi na treść art. 2 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stosownie do której domem jednorodzinnym na gruncie wskazanej ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. W oparciu o treść przytoczonych przepisów poza wątpliwością Sądu pozostawało uprawnienie powodowej spółdzielni do żądania od pozwanej zapłaty tytułem pokrycia kosztów szczegółowo wymienionych w art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niemniej roszczenie pozwu obejmowało zapłatę wyłącznie należności tytułem opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące na danym osiedlu.
W ocenie Sądu nie zachodziła wątpliwość co do faktu, iż obszarosiedla (...)składa się z części przeznaczonej do użytku wspólnego właścicieli, w tym także pozwanej. Należąca do niej nieruchomość pomimo tego, iż stanowi ona dom jednorodzinny, jest ściśle powiązana z infrastrukturą osiedla należącą do powodowej spółdzielni, do jakich zaliczyć należy – m. in. ulice wewnętrzne, chodniki i przyłącza mediów oraz koszty ich utrzymania w należytym stanie, odśnieżania, sprzątania czy oświetlenia. Okoliczności te wynikają nie tylko z przedłożonych do akt sprawy maposiedla (...)czy zeznań świadków zawodowo zajmujących się wykonywaniem czynności z zakresu zarządu nieruchomościami wspólnymi na terenie osiedla, ale także z zasad wiedzy i doświadczenia życiowego. W tym stanie rzeczy uzasadnione było zatem co do zasady żądanie uczestniczenia przez pozwaną w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem w/w nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla.
Sąd miał na uwadze fakt, iż od pozwanej mogą być zgodnie z prawem pobierane opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez wszystkich mieszkańcówosiedla (...). Nie ulega zatem wątpliwości, iżchodzi o funkcjonalne przeznaczenie tych nieruchomości dla wspólnego korzystania. W ocenie Sądu nie oznacza to oczywiście, iż wszyscy mieszkańcy muszą z tych gruntów faktycznie, stale korzystać – wystarczy samo ich potencjalne przeznaczenie dla mieszkańców osiedla i sama możliwość korzystania z tych nieruchomości.
Niewątpliwe pojęcie „przeznaczenia do wspólnego korzystania” wywołuje wiele wątpliwości, tym niemniej nie może być ono rozumiane jako oznaczające w każdym przypadku możliwość nieograniczonego wstępu na daną nieruchomość przez każdego mieszkańca osiedla. Obejmuje ono również sytuacje przeznaczenia danej nieruchomości przez spółdzielnię na takie cele, które choćby z ich charakteru wynikało faktyczne wyłączenie dostępu do nieruchomości osobom niepowołanym, ostatecznie służą zapewnieniu możliwości korzystania przez nich z pozostałych terenów wspólnych. Typowym przykładem takiej nieruchomości może być sąsiadująca z osiedlem działka zajęta przez urządzenia infrastruktury technicznej służące do obsługi tego osiedla (podobnie Ewa Bończak-Kucharczyk:Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2008).
Dlatego Sąd uznał, iż powyższy charakter majądziałki nr (...)(na której znajduje się stacja trafo) czy nr 128, 129 i 16/4 (pod przepompownią ścieków). Zarówno stacja trafo, jak i przepompownia, są elementami infrastruktury, która niewątpliwe służy wszystkim mieszkańcom całego osiedla. W istocie brak tych urządzeń uniemożliwiałby normalne zamieszkiwanie naosiedlu (...)i zaspakajanie przez jego mieszkańców normalnych potrzeb życiowych. W doktrynie wskazuje się, iż są to także drogi dojazdowe wewnętrzne wraz z urządzeniami oświetleniowymi, nieruchomości zabudowane wraz z lokalnymi urządzeniami wodnymi i grzewczymi, boiska, place zabaw itp, jeżeli objęte były granicami zadania inwestycyjnego (podobnie Roman Dziczek:Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, wzory pozwów i wniosków,Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).
W realiach niniejszej sprawy nieruchomości, których dotyczy ustanowiony w art. 4 ust. 4 usm obowiązek pokrywania kosztów związanych z ich eksploatacją i utrzymaniem, obejmuje co do zasady wszystkie nieruchomości znajdujące się naosiedlu (...), które stanowią mienie spółdzielni i nie są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez poszczególnych mieszkańców osiedla, bądź przez oznaczone osoby trzecie. Wskazuje na to specyficzny układ architektoniczny osiedla, które wprawdzie ma charakter półotwarty, ale prowadzi do niego zaledwie kilka przejść. Na teren osiedle prowadzi tylko jeden wjazd, ponadto jego zewnętrzne granice mogą być z łatwością określone (część ogrodzeń wykonała spółdzielnia). Z kolei wewnątrz osiedla teren co do zasady jest otwarty i brak jest barier czy ogrodzeń które uniemożliwiałby korzystanie z większości nieruchomości.
Dlatego w ocenie Sądu większość działek, służy do wspólnego korzystania. Dotyczy to w szczególności wszystkich dróg osiedlowych –ul. (...)(działki nr (...)), ciągów pieszych i przejść (nr 28, 55/1-3, 61, 92), działki z trawnikiem i placem zabaw (nr 169/4). Analogiczne uwagi dotycządziałek numer (...), zwłaszcza, że obecnie wejście na obszar tych działek jest otwarte. Podobnie w przypadkudziałek o numerach (...), które stanowią teren pod przepompownią ścieków, jak równieżdziałki o numerze (...), która stanowi otwartą przestrzeń pod słupem energetycznym.
Należy podkreślić, iż dla ustalenia zakresu terenów wspólnych wystarcza ustalenie samej potencjalnej możliwości korzystania z określonych terenów stanowiących mienie spółdzielni i położonych na osiedlu przez wszystkich mieszkańców osiedla, a także zagospodarowanie ich w ten sposób, by służyły wszystkim mieszkańcom. Bez znaczenia pozostaje więc podnoszony przez pozwaną argument, zgodnie z którym powodowa Spółdzielnia nie wykazała istnienia terenów wspólnych dla stron niniejszego postępowania, bez znaczenia jest także podnoszona okoliczność, iż pozwana nie będąc członkiem Spółdzielni i nie zawierając ze Spółdzielnią żadnych umów o świadczenie jakichkolwiek usług na rzecz jej nieruchomości, nie powinna być obciążana przez powoda kosztami związanymi z eksploatacją należącego do niej mienia.
Należy wskazać, iż granice określone w art. 4 ust. 4 usm są bardzo płynne i dlatego nie powinny być one podstawą nakładania na powodów dodatkowych obowiązków, które w racjonalny, jednoznaczny i oczywisty sposób są konieczne dla zapewnienia utrzymania i eksploatacji spornych nieruchomości pozwanej. Niewątpliwie art. 4 ust. 4 usm tworzy specyficzną i wyjątkową na gruncie polskiego prawa cywilnego instytucję prawną, znajdującą się na pograniczupraw rzeczowychi obligacyjnych. Mając na uwadze jej szczególny charakter nie powinna być ona wykładana w sposób umożliwiający nakładanie kolejnych opłat na pozwaną, gdyż mogłoby to w efekcie spowodować naruszenie gwarantowanej konstytucyjnie granic prawa własności oraz koronnej zasady równorzędności podmiotów prawa cywilnego. Zbyt szerokie zakreślenie granic tworzyłoby sytuację, w której spółdzielnia mocą swoich jednostronnych czynności prawnych, podejmowanych zgodnie ze swoim interesem i strategią działania, mogłaby egzekwować od pozwanej środki finansowe na kolejne przedsięwzięcia.
Należy wskazać, iż między powodową Spółdzielnią a(...) osiedla (...)toczyło się wiele sporów sądowych. W szczególności w sprawie XVI C 262/06 tut. Sąd rozstrzygnął spór pomiędzySpółdzielnią (...)a trzydziestoma czterema powodami, będącymi mieszkańcamiosiedla (...), który powstał na tle powołanej normy prawnej tj. art. 4 ust. 4 usm, którego źródłem – podobnie jak w niniejszej sprawie – była zupełnie odmienna interpretacja wskazanego artykułu i rozbieżne postrzeganie przez strony katalogu nieruchomości, w utrzymaniu i eksploatacji których powodowie powinni uczestniczyć oraz rodzaju wydatków, które każda ze stron wiąże z tymi pojęciami.
Należy wskazać, iż materiał dowodowy zebrany w niniejszej sprawie pozwala na ustalenie, że działkami, które przeznaczone są do wspólnego korzystania są działki o numerach: 16/4, 27, 28, 55/1, 55/2, 55/3, 61, 92, 97, 105, 116, 128, 129, 161, 162, 163, 169/3, 169/4, 170 i 171. Należy zatem wskazać, iż katalog nieruchomości, co do których można na podstawie art. 4 ust. 4 usm ustalić obowiązek pozwanej uiszczania kosztów związanych z ich utrzymaniem i eksploatacją jest tożsamy z katalogiem ustalonym w wskazany wyżej postępowaniu o sygnaturze XVI C 262/06 dotyczącym mieszkańcówOsiedla (...). Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 maja 2013 roku wydanym w sprawie V Ca 2664/12, zmieniającym w nieznacznym stopniu wyrok tut. Sądu z dnia 28 maja 2012 roku wydany w sprawie XVI C 262/06, ustalono zakres wydatków związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania, które obejmują opłaty za eksploatację podstawową terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania, tj. fundusz osobowy i bezosobowy, koszty odśnieżania, koszty energii elektrycznej, dotyczącej oświetlenia oraz wjazdu, koszty konserwacji instalacji, odpis na fundusz remontowy infrastruktury, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz podatek od nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania.
W powyższym postępowaniu ustalono także, iż katalog wydatków związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania nie obejmuje opłaty z tytułu ochrony mienia, wpłat na fundusz remontowy, administrowania i eksploatacjidziałek nr (...)oraz obejmujących wydatki na materiały biurowe, amortyzację, konserwację i naprawę sprzętu biurowego, prenumeratę, koszty procesu, pozostałe opłaty, szkolenia i media, ubezpieczenia, wyposażenia biura, odpisów na fundusz świadczeń i składek ZUS. Jak wynika z zeznań świadkaE. W. (2), obecnie Spółdzielnia nalicza mieszkańcom osiedla, będącym stronami postępowania XVI C 262/06 opłaty stosownie do zasad ustalonych w powołanym wyroku tut. Sądu.
Pozwana nie była stroną w/w postępowań. Tymniemniej znajduje się ona w identycznej sytuacji faktycznej jak mieszkańcy osiedla będący stronami postępowania w sprawie XVI C 262/06. Niniejsza sprawa dotyczy bowiem dokładnie tego samego zagadnienia, które było przedmiotem sprawy XVI C 262/06. Dlatego zaakceptowanie stanowiska powoda, by pozwaną traktować w inny sposób niż strony w/w postępowań, byłoby nie tylko nielogiczne i bezpodstawne, ale także stałoby w rażącej sprzeczności z zasadami sprawiedliwości i równości wobec prawa, które są w polskim porządku prawnym są wartościami o randze konstytucyjnej.Art. 45 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 roku(Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) gwarantuje prawo dosprawiedliwegoi jawnego rozpatrzenia sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd. Zasadęrówności wobec prawairównego traktowania przez władze publicznestatuuje z koleiart. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wydawanie przez sądy sprzecznych wyroków w sprawach o tożsamych lub identycznych stanach faktycznych godziłoby w sposób drastyczny te konstytucyjne wartości.
Dlatego w celu uniknięcia tej niedopuszczalnej sytuacji Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej na okoliczność ustalenia wysokości zadłużenia pozwanej w okresie objętym pozwem przy przyjęciu zakresu obciążających ją należności i terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania określonych wyrokiem tut. Sądu z dnia 28 maja 2012 roku w sprawie XVI C 262/06 oraz wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 maja 2013 roku w sprawie V Ca 2664/12 (postanowienie k. 421).
Sąd dopuszczając dowód z opinii biegłego wziął pod uwagę podnoszony przez pozwaną argument wydania wskazanych orzeczeń, jak również zeznania świadkaE. W. (2), zgodnie z którymi Spółdzielnia nalicza obecnie opłaty wobec innych mieszkańców tego samego osiedla, zgodnie z wytycznymi rozstrzygnięć w sprawach XVI C 262/06 oraz V Ca 2664/12. Zgodnie z opinią biegłego wysokość zadłużenia pozwanej w okresie objętym pozwem przy przyjęciu zakresu obciążających ją należności i terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania określonych wyrokiem tut. Sądu w sprawie XVI C 262/06 oraz Sądu Okręgowego w Warszawie w sprawie V Ca 2664/12, wynosi łącznie z odsetkami 21.893,65 złotych.
Kwestie zakresu obowiązków pozwanych w stosunku do powodowej Spółdzielni zostały w nichnadzwyczaj szczegółowo określone– zarówno co do terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania, jak i wydatków związanych z ich utrzymaniem i eksploatacją. Jednak postawa pozwanej w praktyce polegała na ignorowaniu w/w prawomocnych orzeczeń.
Należy z naciskiem podkreślić, iż orzeczenie uzyskuje moc wiążącą z chwilą uprawomocnienia się, a zatem z chwilą definitywnego zakończenia postępowania.W kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie podlega ona już ponownemu badaniu. Związanie orzeczeniem oznacza niedopuszczalność przeprowadzenia postępowania dowodowego w tej kwestii, nie tylko zaś dokonywania ustaleń sprzecznych (podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 marca 2008 roku, sygn. akt IV CSK 441/07, Legalis nr 491933). Jest to rozwiązanie jak najbardziej logiczne – niedopuszczalne jest bowiem lekceważenie prawomocnych wyroków czy kilkukrotne orzekanie w tym samym przedmiocie.
W realiach niniejszej sprawy nieruchomości, których dotyczy ustanowiony w art. 4 ust. 4 usm obowiązek pokrywania kosztów związanych z ich eksploatacją i utrzymaniem, obejmuje co do zasady wszystkie nieruchomości znajdujące się naosiedlu (...), które stanowią mienie spółdzielni i nie są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez poszczególnych mieszkańców osiedla, bądź przez oznaczone osoby trzecie (które korzystają z nich na zasadzie wyłączności na mocy indywidualnych umów zawartych ze spółdzielnią jako posiadacze zależni). Wskazuje na to specyficzny układ architektoniczny osiedla, które ma charakter niemal całkowicie zamknięty gdyż prowadzi do niego zaledwie kilka przejść. Na teren osiedle prowadzi tylko jeden wjazd, ponadto jego zewnętrzne granice mogą być z łatwością określone (część ogrodzeń wykonała spółdzielnia). Z kolei wewnątrz osiedla teren co do zasady jest otwarty i brak jest barier czy ogrodzeń które uniemożliwiałby korzystanie z większości nieruchomości (część działek jest ogrodzona ze względów bezpieczeństwa). Dlatego w ocenie Sądu zdecydowana większość działek, wbrew twierdzeniom pozwanej, służy do wspólnego korzystania, co zostało także doprecyzowane w przywołanych wyżej orzeczeniach wydanych w sprawie o sygnaturach XVI C 262/06 oraz V Ca 2664/12, których stronami byli także pozwani.
Co do podnoszonych przez stronę pozwaną nieprawidłowości prowadzonych przez Spółdzielnię rozliczeń, w ocenie Sądu należało się w tym zakresie oprzeć na opinii biegłego sądowegoR. K.. Określiła ona, iż powodowa spółdzielnia naliczyła wysokość zadłużenia wraz z odsetkami za czas opóźnienia w sposób nieprawidłowy. W tym stanie rzeczy Sąd nie powziął wątpliwości co do prawidłowości ustaleń biegłego sądowego, legitymującego się właściwą wiedzą w przedmiocie opiniowania. Opinia pisemna jest niewątpliwe skomplikowana, tym niemniej zachowuje logiczny układ. Najpierw biegła wskazuje obciążenia naliczane przez powoda w stosunku do pozwanej w analizowanym okresie, ze wskazaniem podstaw ich naliczania. Później wskazuje kwoty uiszczone przez pozwaną i sposób ich zaksięgowania (opinia biegłejR. K.k. 440 - 442). Wyjaśnia, iż analiza doprowadziła do stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie kwoty dotyczących płac i narzutów, kosztów administrowania, ochrony osiedla i podatku od nieruchomości.
Biegła bierze pod uwagę zakres nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania – zgodnie z w/w orzeczeniami (opinia biegłejR. K.k. 442 - 443). Następnie analizuje i omawia kolejne związane z nimi należności - także zgodnie z w/w wyrokami. Z kolei stawki wynikają z szczegółowo opisanych wyżej uchwał organów Spółdzielni. Finalnie w tabeli biegła wskazuje wszystkie miesiące z przypadającymi na nimi należnościami obciążającymi pozwaną (opinia biegłejR. K.k. 444 - 446). Powyższe ustalenia implikowały przyjęcie, iż roszczenie powodowej spółdzielni zarówno znajduje uzasadnienia na gruncie obowiązujących przepisów, jak i jego wysokość została prawidłowo ustalona.
Należy także wskazać, iż pozwana nie wykazała w żaden sposób, by nie dotyczyły jej w/w uchwały organów powodowej spółdzielni w zakresie ustalenia stawek za utrzymanie terenów wspólnych. Poza tym nie przedstawiono dowodów na to, by uchwały te zostały uchylone czy uznane za nieważne. Niewątpliwe ciężar dowodu w tym zakresie obciążał pozwaną, lecz mimo tego nie wykazali oni w tym kierunku żadnej inicjatywny dowodowej. Warto wskazać, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 stycznia 2017 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt VI ACa 1553/15, powództwo w zakresie zmierzającym do zakwestionowania uchwał będących przedmiotem stawek za korzystanie z w/w terenów przeznaczonych do wspólnego korzystania – zostało prawomocnie oddalone (odpis wyroku k. 567 – 568).
Sąd miał także na względzie, iż zgodnie z obecnym brzemieniemart. 118 kcjeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dlaroszczeń o świadczenia okresoweoraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej -trzy lata. Bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 § 1 pkt 1 kc). Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, zaś w razie przerwania przedawnienia przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym albo przez wszczęcie mediacji, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone (art. 124 § 1 i 2 kc).
Roszczenia dochodzone w niniejszej sprawie podlegają 3 – letniemu termonowi przedawnienia jako roszczenia okresowe. Dotyczyły one okresu od 1 kwietnia 2008 roku. Należy jednak wskazać, iż powód złożył przed upływem 3 – letniego terminu przedawnienia do tut. Sądu wniosek o zawezwanie pozwanych do próby ugodowej. Sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt XVI Co 474/11. Nie ulega wątpliwości, iż powyższa czynność przerwała bieg terminu przedawnienia roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie – zgodnie zart. 123 § 1 pkt 1 kc(vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2006 roku, III CZP 42/06, OSNC 2007 nr 4, poz. 54). Z kolei pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu 24 stycznia 2014 roku. Tym samym roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie – wbrew twierdzeniom pozwanej - z pewnością nie jest przedawnione.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uwzględniając częściowo powództwo zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 21.893,65 złotych. Żądanie zasądzenia odsetek to znajdowało podstawę w treściart. 481 § 1 kcw myśl którego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 2 kc).
W tym miejscu należy wskazać, iż przepisart. 481 § 2 kcz dniem 1 stycznia 2016 roku został znowelizowany, a w myśl jego obecnego brzmienia za okres opóźnienia wierzycielowi przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Z tego też względu Sąd zasądził na rzecz powoda odsetki ustawowe od dochodzonej kwoty od dnia 1 lutego 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, a od 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty – odsetki ustawowe za opóźnienie stosownie do treściart. 481 § 2 kcw aktualnym brzmieniu. W pozostałym zakresie powództwo jako bezzasadne podlegało oddaleniu. W tym stanie rzeczy orzeczono jak w pktIiIIsentencji.
Nie miały także znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy twierdzenia pozwanej o rzekomej wadliwości określenia przez powodową Spółdzielnię zakresu obowiązków względem mieszkańców segmentów oraz dla mieszkańców zabudowy wielorodzinnej. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż twierdzenia te miały charakter chaotyczny i nieuporządkowany. Dlatego nie sposób było z nich wyciągnąć konkretnych argumentów które miałyby jakiekolwiek znaczenie dla niniejszej sprawy.
W drugiej kolejności należy wskazać, iż kwestia zakresu obowiązków mieszkańców bloków wielorodzinnych pozostawała zupełnie poza zakresem rozpoznania niniejszej sprawy. Nie wykazano tego, jaki był status prawny w/w nieruchomości i ich związek z niniejsza sprawą. Ponownie warto wskazać, iż podstawę obowiązków pozwanej wobec powodowej Spółdzielni stanowi art. 4 ust. 4 usm i w świetle materiału dowodowego niniejszej sprawy nie ma podstaw do twierdzenia, iż w/w osoby wskazywane przez pozwaną są w analogicznej sytuacji traktowane inaczej niż ona.
W dalszej kolejności należy stwierdzić, iż kwestie zakresu obowiązków finansowych mieszkańców bloków wielorodzinnych regulują stosowne uchwały organów spółdzielni, które mogą być zaskarżane i kwestionowane w stosownym trybie przewidzianym przepisamiart. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 roku – Prawo spółdzielcze(tj. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1560 ze zm.). Tego rodzaju rozstrzygnięcie także wykracza natomiast poza zakresu kognicji Sądu w niniejszej sprawie.
Podobnie należy ocenić podnoszoną przez pozwaną kwestię legalności, gospodarności i rzetelności całości działań spółdzielni (w tym sposobu wykorzystywania uzyskanych od mieszkańców środków). Zagadnienia te mogą być przedmiotem tzw. lustracji spółdzielni, której zgodnie zart. 91 ustawy Prawo spółdzielczepowinna poddać się każda spółdzielnia przynajmniej raz na trzy lata. Zadania w tym zakresie nie należą jednak oczywiście do Sądu w niniejszej sprawie i nie mogły mieć one wpływu na treść orzeczenia kończącego postępowanie.
Należy wreszcie stanowczo wskazać, iż całkowicie bezpodstawne były twierdzenia pozwanej o tym, iż wskutek określonych błędów na etapie podpisywania umowy z dnia 21 czerwca 1995 roku, jest ona nadal współwłaścicielem działek przeznaczonych do wspólnego korzystania na przedmiotowym osiedlu.
Analiza treściksięgi wieczystej (...), która jest prowadzona dla w/w działek, wskazuje bowiem jednoznacznie, iż jej użytkownikiem wieczystemu w okresie objętym pozwem była wyłącznie powodowa spółdzielnia. Pozwana nigdy nie figurowała jako ich współużytkownik wieczysty. Tym samym twierdzenia pozwanej były oczywiście chybione, gdyż powoda chroniło domniemanie prawidłowości wpisów wksiędze wieczystej (...).
Należy stanowczo podkreślić, iż zgodnie zart. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1916 ze zm.)domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Środkiem prawnym służącym do wzruszenia tego domniemania jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przewidziane w art. 10 w/w ustawy.Domniemanie zgodności wpisu prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym(vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2011 roku, I CSK 340/10, Legalis nr 427609). Zatem to w ewentualnie takim procesie jest możliwe kwestionowanie ważności czynności prawnych stanowiących podstawę nabycia prawa użytkowania wieczystego przez powoda działek o numerach: 16/4, 27, 28, 55/1, 55/2, 55/3, 61, 92, 97, 105, 116, 128, 129, 161, 162, 163, 169/3, 169/4, 170 i 171, przeznaczonych do wspólnego korzystania i dokonanych na ich podstawie wpisów w księdze wieczystej.
Tym niemniej nie wykazano, że takie powództwo zostało kiedykolwiek wytoczone. Nie jest natomiast możliwe kwestionowane prawidłowości wpisów w powyższej księdze wieczystej w niniejszym postępowaniu. Księgi wieczyste są szczególnym państwowym rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i Sąd w niniejszym postępowaniu ma obowiązek działać w zaufaniu do ich treści. Celem niniejszego postępowania nie było „rozliczenie” wielkości udziału pozwanej w powyższej nieruchomości.
Ubocznie należy jedynie wskazać, iż Sąd w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie stwierdził istnienia przesłanek nieważności umowy z 21 czerwca 1995 roku, stanowiącej podstawę nabycia przez pozwaną prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...). Ponadto poza wyjątkowymi sytuacjami,decyzja administracyjna zatwierdzająca geodezyjny podział nieruchomości, nie jest tytułem prawnym do wydzialnych działek.
Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania (pktIIIsentencji) stanowiłart. 100 kpczgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powyższy przepis ustanawia m.in. zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu. Jej istota polega na tym, że każda ze stron ponosi koszty procesu w takim stopniu, w jakim przegrała sprawę.
W pierwszej kolejności Sąd dokonał obliczenia wartości kosztów poniesionych przez strony. Powód uiścił opłatę sądową w wysokości 1525 złote (potwierdzenie przelewu k. 13) oraz opłatę skarbową od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych (potwierdzenie przelewu k. 12). Ponadto wpłacił on zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 1.140 złotych (potwierdzenia wpłat k. 421v; postanowienie k. 453).
Wynagrodzenie pełnomocnika powoda w osobie radcy prawnego ustalono na kwotę 2.400 złotych - zgodnie z§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcy prawnego ustanowionego z urzędu(tj. Dz. U. z 2013 roku, poz. 490 ze zm.). Pozwana nie wykazała wysokości poniesionych kosztów. Wobec powyższego należało przyjąć, iż łączna wartość kosztów niniejszego procesu wyniosła 5.082 złotych.
W ocenie Sądu, strona powodowa wygrała sprawę w około 71,81%. Powyższa proporcja wynika z porównania kwoty zasądzonej wyrokiem w stosunku do kwoty dochodzonej pozwem (tj.(...),65 : 30.485,39 ≈ 71,81%). Wobec powyższego na podstawieart. 100 kpc, należało w pkt.IIIsentencji wyroku zasądzić od strony pozwanej na rzecz powoda - stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów - kwotę 3.649,38 złotych (tj. 5.082 x 71,81% ≈ 3.649,38) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Mając na uwadze powyższe okoliczności i treść przepisów prawa, orzeczono jak w sentencji.
Zarządzenie:(...).