Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 369/18
Data wyroku: 2019-01-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Kopania
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: 25 ustawy o własności lokali

Sygn.(...)

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 stycznia 2019 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Beata Kopania

Protokolant:

sekretarz sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2019 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaB. G.
przeciwkoT. S.,T. L.,J. L.iW. G.
o uchylenie uchwał

1
oddala powództwa;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 377 zł (słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis
Sygn. akt IC 369/18

UZASADNIENIE
Powód,B. G.wniósł przeciwko pozwanym,T. S.,T. L.,J. L.iW. G., tworzących wraz z powodem Wspólnotę Mieszkaniową(...)wB.– pozew z żądaniem uchylenia uchwały nr(...)z dnia 19 marca 2018 r. powyższej wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotem było zlecenie administrowania(...) spółce z o.o.wB.od dnia 1 czerwca 2018r. z wynagrodzeniem 0.55 zł.m(
    2 )(brutto) od powierzchni użytkowej lokalu ujawnionej w księdze wieczystej.
Na uzasadnienie podał, iż uchwała nr(...)został podjęta w sposób niezgodny z przepisami prawa, tj.art. 199 kcjako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, tj. większością głosów w miejsce jej jednomyślności, a takżeart. 750 k.c.w zw. zart. 734 k.c.poprzez nieokreślenie istotnych przedmiotowo postanowień tej uchwały. Nadto wskazał, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem spowoduje nieuzasadniony wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przez co w istotny sposób narusza interes powoda. Nadto zarzucił, że uchwała nr(...)zmierza do obejścia prawa (art. 199 k.c.,art. 750 k.c.w zw. zart. 734 k.c.) oraz jest sprzeczna zasadami współżycia społecznego.
Pozwem z 25 lipca 2018 r. skierowanym przeciwkoT. S.,T. L.,J. L.iW. G., tworzących wraz z powodem,B. G., Wspólnotę Mieszkaniową(...)wB., powód wniósł o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 30 maja 2018 r. powyższej wspólnoty, której przedmiotem było udzielenie pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemuK. G.do działania przed sądami powszechnymi wszystkich instytucji w imieniu właścicieli nieruchomości położonej przyul. (...)wB., w sprawach przeciwko współwłaścicielom niewyrażającym zgody na czynności współwłaściciel podjęte większością głosów, w tym występowanie z wnioskami i pozwami do sądów wszystkich instancji o zapłatę, ustalenie, złożenie oświadczenia woli i przymuszenie do dokonania czynności.
Na uzasadnienie powód podał, że przedmiotowa uchwała podjęta została w sposób niezgodny z przepisami prawa, tj.art. 199 kcjako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, tj. większością głosów w miejsce jej jednomyślności. Narusza ona nadto interes powoda poprzez określenie zakresu pełnomocnictwa zbyt szeroko tj. również do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Podnosił, że uchwała nie określa wynagrodzenia pełnomocnika, wskazując jednocześnie, że realizacja uchwały spowoduje wzrost kosztów dla wspólnoty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym wzrost kosztów dla powoda.
Sprawa zarejestrowana została pod sygn.(...). Postanowieniemz 21 września 2018 r. zarządzono połączenie sprawy(...)ze sprawą(...)i postanowiono połączone sprawy prowadzić pod sygn.(...).
Pozwem z 25 lipca 2018 r. skierowanym przeciwkoT. S.,T. L.,J. L.iW. G., tworzących wraz z powodem,B. G., Wspólnotę Mieszkaniową(...)wB., powód wniósł o uchylenie uchwały nr(...)z 30 maja 2018 r. powyższej wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotem było upoważnienie(...) sp. z o.o.w osobieD. M.do reprezentowania w sprawach remonontowo-budowlanych i składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na czas trwania umowy o administrowanie.
Na uzasadnienie powód podał, że przedmiotowa uchwała podjęta została w sposób niezgodny z przepisami prawa, tj.art. 199 kcjako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, tj. większością głosów w miejsce jej jednomyślności. Narusza ona nadto interes powoda poprzez narzucenie mu zrzeczenia się możliwości składania oświadczeń woli o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dotyczących również czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a także oświadczeń dotyczących nieruchomości lokalowej powoda, do czego Wspólnota nie posiada uprawnień.
Sprawa zarejestrowana została pod sygn.(...). Postanowieniemz 3 sierpnia 2018 r. zarządzono połączenie sprawy(...)ze sprawą
(...)i postanowiono połączone sprawy prowadzić pod sygn.(...).
Pozwani,T. S.,T. L.,J. L.iW. G., wnieśli o oddalenie powództw oraz o zasądzenie od powoda kosztów procesu wg. norm przepisanych.
W pierwszej kolejności podali, ze powód zaskarżył uchwały w trybieart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Jednakże wobec tego, ze wspólnota mieszkaniowa „ul. (...)” wB.stanowi małą wspólnotę, to w kwestiach związanych z zarządzaniem rzeczą wspólną należy zastosować odpowiednio przepisyart. 199 k.c.Wobec powyższego, właściciele lokali nie podejmują uchwał i nie mają możliwości zaskarżania podjętej decyzji w trybieart. 25 ustawy o własności lokali. Dla wzmocnienia powyższej argumentacji pozwani powołali się na orzecznictwo Sądu Najwyższego odnoszące się do kwestii zaskarżania uchwał tzw. „małych wspólnot” na podstawieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Sąd ustalił:
Powód,B. G.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położnego wbudynku mieszkalnym nr (...)wB..
Pozwany,T. S.właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położnego wbudynku mieszkalnym nr (...)wB..
Pozwani,T. L.iJ. L.są właścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)położnego wbudynku mieszkalnym nr (...)wB..
Pozwany,W. G.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położnego wbudynku mieszkalnym nr (...)wB.(bezsporne).
Powód oraz pozwani tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, gdyż w jej skład wchodzą cztery lokale mieszkalne (bezsporne).
Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób wskazany wart. 18 ustęp 1 ustawy o własności lokali(bezsporne).
W dniu 19 marca 2018 r. podjęto uchwałę nr(...), w której postanowiono, że wspólnota mieszkaniowa „ul. (...)” zleca administrowanie(...) spółce z o.o.wB.od dnia 1 czerwca 2018r. oraz że wynagrodzenie administratora wynosi 0,55 zł./m(
    2 )(brutto)od powierzchni użytkowej lokalu ujawnionej w księdze wieczystej – miesięcznie.
Dowód: odpis uchwały nr(...), k. 5
W dniu 30 maja 2018 r. podjęto uchwałę nr(...), w której postanowiono, że wspólnota mieszkaniowa „ul. (...)” udziela pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemuK. G.do działania przed sądami powszechnymi wszystkich instytucji w imieniu właścicieli nieruchomości położonej przyul. (...)wB., w sprawach przeciwko współwłaścicielom niewyrażającym zgody na czynności współwłaściciel podjęte większością głosów, w tym występowanie z wnioskami i pozwami do sądów wszystkich instancji o zapłatę, ustalenie, złożenie oświadczenia woli i przymuszenie do dokonania czynności.

    Dowód:odpis uchwały nr(...), k.4 akt(...)
W dniu 30 maja 2018 r. podjęto uchwałę nr(...), której przedmiotem było upoważnienie(...) sp. z o.o.w osobieD. M.do reprezentowania w sprawach remontowo-budowlanych i składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na czas trwania umowy o administrowanie.

     Dowód:odpis uchwały nr(...), k. 4 akt(...)
Sąd zważył:
Powództwa o uchylenie uchwał nie zasługują na uwzględnienie.
Na wstępie należy zauważyć, że okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia powództwa nie były sporne między stronami.
Podkreślić także trzeba, że treść żądań każdego z pozwów i ich uzasadnienia nie pozostawiają wątpliwości, że powód domagał się w rozpoznawanej sprawie uchylenia trzech uchwał podjętych przez właścicieli lokali tworzących tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Nie budzi przy tym wątpliwości, że strony jako członkowie tej wspólnoty nie określiły w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomości wspólną. W tej sytuacji do zarządu nieruchomości wspólną, stosownie do treściart. 19 ustawy o własności lokali, mają odpowiednie zastosowanie przepisykodeksu cywilnego(dalejkc) ikodeksu postępowania cywilnego(dalejkpc). Jako że podejmowanie uchwał wpisuje się w czynność zarządzania nieruchomością wspólną, to zastosowanie w tym zakresie mają przepisyart. 199-209 kcorazart. 611-616 kpc. W tym miejscu wskazać należy, że Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 7 października 2009 r.,(...)(Lex nr(...)) podkreślał, że uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w przepisachart. 199-209 kcjest uregulowaniem kompletnym, gdyż nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych szczególnych przepisach dotyczących zarządu. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Oznacza to, że jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, to do tego zarządu nie maja zastosowania przepisyustawy o własności lokalidotyczące zarządu nieruchomością wspólną dużej wspólnocie mieszkaniowej tj. przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24) oraz o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela ten kierunek wykładni.
Twierdzenia zawarte przez powoda w uzasadnieniu każdego z pozwów w zakresie kwestii zarządu małą wspólnotą są prawidłowe. Jednak nie mogą odnieść oczekiwanego przez powoda skutku tj. uchylenia zaskarżonych uchwał przez sąd, albowiem jak już wyżej wskazano tryb zaskarżania uchwały przewidziany wart. 25 ustawy o własności lokalico do zasady przeznaczony jest do dużych wspólnot, nie zaś do małych. Brak jest jednocześnie podstaw prawnych do uchylenia uchwał w świetle przepisówkodeksu cywilnegoodnoszących się do współwłasności.
Powyższe jest wystarczające do oddalenie powództw w całości, bez potrzeby badania merytorycznej treści zaskarżonych uchwał.
Sąd oddalił zatem wnioski dowodowe: o przesłuchanie świadkówD. T.iH.G.zgłoszone na okoliczność realnych potrzeb wspólnoty związanych z podjętymi uchwałami, o przesłuchanie stron, a także o zwrócenie się o dane do administratora wspólnoty o wskazanie stanu wysokości zaległości finansowych powoda na rzecz Wspólnoty(...)na dzień podejmowania uchwał i obecnie, gdyż dotyczyły one okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpcw zw. zart. 99 kpc. Na zasądzone koszty składało się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika ustalone w oparciu o§ 8 ust. 1 pkt. 1w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r .w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 265).
Na oryginale właściwy podpis