Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I1 C 660/20
Data wyroku: 2020-11-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Tadeusz Kotuk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 675 k.c., 681 k.c.

Sygn. akt I 1 C 660/20

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 listopada 2020 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny – Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym: Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 listopada 2020 r. wG.sprawy z powództwaD. B.przeciwko(...) sp. z o.o.wG.,H. F.,W. C.,L. J.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódkiD. B.solidarnie na rzecz pozwanych(...) sp. z o.o.wG.,H. F.,W. C.,L. J.kwotę 3.668 zł (trzy tysiące sześćset sześćdziesiąt osiem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I 1 C 660/20

UZASADNIENIE
S.faktyczny
W dniu 23 listopada 2013 r. doszło do zawarcia umowy najmu nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym wG.przyul. (...), pomiędzyD. B.(wynajmująca) aH. F.,W. C.. Umowa została zawarta na okres 2 lat (do 30 listopada 2014 r.). Była następnie przedłużana, po stronie najemcy pojawił się ponadto nowy podmiot– (...) sp. z o.o.wG.orazL. J.. Najemcy wypowiedzieli umowę 29 sierpnia 2017 r.; przez cały okres od listopada 2013 r. do sierpnia 2017 r. przedmiot najmu znajdował się nieprzerwanie w ich posiadaniu. Powódka w czasie całego czasu trwania umów najmu pojawiała się na tej nieruchomości.
Dowód: umowa, k. 294-295
wypowiedzenie, k. 13
zeznania powódki, k. 214
W dniu 27 września 2017 r. doszło do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego opisującego stan nieruchomości po wynajmie, z udziałem komornika sądowego, wraz z wykonaniem szeregu fotografii.
Dowód: protokół, k. 103-178
W chwili wydanie nieruchomości najemcom w 2013 r. zarówno budynek, jak i jego wnętrze (wyposażenie) nie było nowe.
Dowód: zeznaniaW. C.
zeznaniaH. F.
Ocena dowodów
Rozstrzygnięcie w niniejszej było uzależnione odporównaniastanu nieruchomości (głównie wnętrza budynku) w chwili wydania najemcom i w chwili zwrotu wynajmującej. Jeżeli w procesie zostanie udowodniony tylko jeden z tych stanów, powództwo nie może być uznane za udowodnione.
Po drugie – rzetelne porównanie może być przeprowadzone tylko wówczas, gdy dowody obrazujące poszczególne elementy stanu sprzed i po zwrocie wynajętej nieruchomości są jakościowo (rodzajowo) zbieżne (np. fotografiew odpowiednim zbliżeniutego samego elementu w obu momentach). Chodzi o to, że fotografie wnętrz w ogólnym, oddalonym planie, z uwagi na brak odpowiedniej rozdzielczości nie dają odpowiedzi i nie pokazują stanu faktury powierzchni wnętrz, co jest oczywiste. Takie fotografie w ogólnym planie mają tylko za zadanie oddać atmosferę wnętrza i są stosowane najczęściej w celu zachęcenia klientów do najęcia nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, konieczne założenia, należy dość do jednoznacznego wniosku, że powódka w rzetelny sposób udowodniła jedynie obiektywny stan nieruchomości po wynajmie (09.2017), zupełnie zaś nie udowodniła stanu tych samych fragmentów wnętrza przed wynajmem (11.2013). Zeznania powódki opisujące stan wnętrza budynku przed wynajmem są lakoniczne i sprowadzają się kilkukrotnie powtórzonego tego samego sformułowania ocennego („stan idealny”) i tym samym bezwartościowe. „S.idealny” to czysta kategoria estetyczna. Takie formułowanie można byłoby uznać za do pewnego stopnia miarodajne, gdyby z innych źródeł dowodowych wynikało wprost, że całość wyposażenia wnętrza jest nowa (np. bezpośrednio po wybudowaniu i wykończeniu wnętrz nowego budynku lub zakupieniu w 100% nowego wyposażenia wnętrza). Tymczasem jasnym jest, że zarówno budynek jak i jego wyposażenie wg stanu na moment wynajmu (11.2013) nie było nowe. ZeznaniaB. K.w tym temacie (stan budynku przed wynajmem) nie zawierają zupełnie żadnych informacji. Fotografie wykonane przezB. K.w formie elektronicznej mającałkowicie wykasowane wszystkie dane(...)(fizyczne wydruki przez nią wykonane są na kartach 287-293), a więc zupełnie nie wiadomo kiedy zostały wykonane. W jej zeznaniach jest twierdzenie były wykonane, że „przed wynajmem”, ale tak ogóle pojęcie może dotyczyć dowolnego okresu sprzed (11.2013). Generalnie utartym schematem ze strony pośredników jest przedstawianie nieruchomości na potrzeby ofertowe w wyidealizowany sposób. Nie jest wykluczonym, że niektórzy pośrednicy posługują się cały czas tymi samymi, udanymi fotografiami na potrzeby ofertowania po kolejnych zakończonych umowach najmu. Sąd może więc tylko stwierdzić, że kiedyś (nie wiadomo kiedy) stan budynku (i jego wnętrza) tak właśnie się prezentował, i to w ogólnym zarysie.
Co więcej, nie da się fotografiiB. K.rzetelnie zestawić z fotografiami wykonanymi przez komornika, i to z kilku względów. Nie ma na nich tych samych szczegółów w porównywalnej rozdzielczości. Przykłady: na fotografiachB. K.nie ma w ogóle: ciemnej kanapy i pomieszczenia z tą kanapą i stolikiem (k. , 147-148, 162-165), nie ma odpowiednika fotografii k. 158-161, nie ma ściany k. 166-167, nie można zidentyfikować miejsca wyciętego krzewu (k. 168), nie ma framugi k. 169, nie ma krzeseł, k. 172-177, nie ma wnętrza wanny (k. 125) ani sedesu (k. 124) ani też kabiny przysznicowej (k. 126). Nie ma też szczegółów faktury powierzchni, zobrazowanych w dużym zbliżeniu na wszystkich fotografiach komornika (niemalże fotografia typu makro). Z większej odległości fotografie tych samych pomieszczeń nie zarejestrują takich detali, co jest oczywiste. Reasumując, fotografii komornika nie da się porównać z fotografiamiB. K.w żaden sensowny sposób, gdyż we wszystkich wypadkach przedstawiają coś zupełnie innego, tak w sensie ujęcia (kadrowania), jak i w ramach zwykłej wartości poznawczej. Aby zobrazować (oczywiście z pewną przesadą) problem, przed którym stanął sąd można stwierdzić, że z wykonanie zdjęcia ściany z odległości 2 metrów nie pokaże siedzącego na niej komara.
Należy też zwrócić uwagę, że wszystkie fotografie zawierają obraz wnętrza niezbyt nowocześnie wyposażonego (sprzęty o wzornictwie typowym dla początku lat 90-tych XX w. lub nawet wcześniejszym). Trudno więc założyć, że były w stanie „idealnym” w chwili wydania nieruchomości pozwanym. W tym świetle należy też rozpatrywać (jako pewien punkt wyjścia) stopnień dalszego zużycia powierzchni tych wnętrz (mebli, urządzeń)przez 4 latastałego użytkowania przez pozwanych. Zobrazowane na fotografiach komornika detale są typowym przejawem zwykłego użytkowania sprzętów w dłuższym okresie (izolowane wytarcia, izolowane zabrudzenia, drobne uszkodzenia, obluzowania itp.). W normalnej sytuacji niemodne i zużyte sprzęty podlegają wymianie co kilka lat przez właściciela, natomiast najemca nie ma takiej możliwości i ostatecznie po dłuższym okresie najmu pozostawia sprzęty noszące wyraźne cechy zużycia, podczas gdy w zwykłej sytuacji ich właściciel dawno by je wyrzucił i kupił nowe. Jedynym zdaniem Sądu elementem, który w okolicznościach powinien być odnowiony przez opuszczającego dom najemcę są niektóre powierzchnie ścian (do odmalowania, usunięcia, śladów gwoździ itd.). Problem jednak a niniejszej sprawie jest taki, że nie da się w zebranym materialne dowodowym określić metrażu tych powierzchni ścian, które powinny podlegać odmalowaniu, także dlatego, że nie ma fotografii wszystkich ścian sprzed wynajmu i wszystkich ścian po najmie. Co więcej, część wskazywanych na ścianach przebarwień może być przypisana usunięciu jakichś elementów wystroju tych ścian, co można było zrobić już po opuszczeniu domu przez pozwanych (chodzi o niejasne białe płaszczyzny na ścianach (porównanie k. 112 i dolnej fotografii na karcie 290) – chyba jakiegoś rodzaju elementy dekoracyjne? Jeżeli chodzi o zbitą szybę – nie ma dowodów, kiedy to nastąpiło i kto był sprawcą.
Zeznania pozwanych mają niską wartość dowodową, noszą cechy nadmiernego podobieństwa. Jednak pojawiające się w nich twierdzenie, że budynek i jego wnętrze (wyposażenie) w chwili wydania najemcom nie było (były) nowe, są w świetle całokształtu materiału wiarygodne. Należy podkreślić, że to nie na stronie pozwanej ciążył obowiązek udowodnienia istotnych dla sprawy elementów spornego stanu technicznego.
Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w sytuacji, w której nie ma rzetelnego zdaniem Sądu materiału umożliwiającego porównanie stanu wnętrza sprzed i po dacie istotnej dla oceny prawnej wynikających z tego konsekwencji, jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Biegły faktycznie mógłby ocenić wartość prac niezbędnych do usunięcia zjawisk wynikających z protokołu komornika. Jednak w żaden sposób nie byłoby to pomocne przy wyrokowaniu, gdyż dalej nie ma dowodu na stan nieruchomości sprzed wynajmu pozwanym.
Dowód z prywatnej opinii rzeczoznawcy zaangażowanego przez powódkę w świetle powyższych ocen zebranego materiału jest pozbawiony wartości dowodowej.
Sąd zwraca też uwagę na drugorzędne szczegóły, które wskazują na próbę uniknięcia przez powódkę problematyki związanej z kwestią udowodnienia stanu nieruchomości sprzed wynajmu. Po pierwsze, w pozwie w ogóle nie podała ona ile czasu nieruchomość była w posiadaniu pozwanych, a skąpa informacją o umowie najmu z listopada 2016 r. mogłabyprima vistasugerować, że nieruchomość była w ich posiadaniu tylko 1 rok, co okazało się oczywistą nieprawdą. Powódka też nigdy nie podała dat zakupu sprzętu (mebli, urządzeń) do wnętrza lokalu, nie wyjawiła też tego, czy przedmiotowy dom był wynajmowany z tym samym wyposażeniem wcześniej innym najemcom (tj. przed listopadem 2013 r.).
Kwalifikacja prawna
Powódka nie przedstawiła dowodu z żadnej pisemnej umowy najmu z pozwanymi. Uniemożliwiła tym m.in. stwierdzenie obowiązków najemców po zakończeniu ostatniej z nich. Z tych przyczyn należy uznać, że Sąd był obowiązany rozpatrywać ogólne (dyspozytywne) przepisy w tym względzie, a więcart. 675 § 1 i § 3 k.c.,art. 681 k.c.Spór co do faktów dotyczył stanu nieruchomości przed wynajmem rozpoczętym w listopadzie 2013 r. – powódka nie udowodniła szczegółowo tego stanu. Nie można więc przyjąć domniemania faktycznego stanu „dobrego” zart. 675 § 3 k.c., zresztą samo określenie „dobry” w kontekście szczegółowych zarzutów dotyczących poszczególnych elementów uszkodzeń jest zbyt ogóle to uznania, że żadne z tych uszkodzeń przed wydaniem nieruchomości nie istniało.
Powódka udowodniła natomiast stanu lokalu po najmie, jednak w świetle oceny materiału dowodowego nie da się uznać, że był to stan przekraczający skutki normalnego użytkowania przez okres prawie pełnych 4 lat.
Osobną kwestią jest to, że z twierdzeń pozwu (autorstwa profesjonalnego pełnomocnika) wynika, że punktem wyjściowym (stan początkowy) miało być zawarcie umowy najmu w dniu 25 listopada 2016 r. (ostatniej w szeregu kolejnych na czas oznaczony).S.nieruchomości na ten dokładnie dzień powódka w ogóle nie udowodniła, a za pewnik można poczytać to, że część następstw użytkowania lokalu przez wcześniejsze 3 lata (nie wiadomo jaka) już się z pewnością uwidoczniła. Jeżeli więc w dniu 25 listopada 2016 r. powódka zdecydowała się zawrzeć z pozwanymi kolejną umowę najmu, toper facta concludentiaprzyjęła do wiadomości i zaakceptowała stan lokalu po raz kolejny wynajętego tym samym najemcom. Przy zawieraniu kolejnej umowy to ten stan (po zakończeniu poprzedniej umowy) był punktem wyjścia do oceny nadmiernego zużycia przedmiotu najmu na kolejny okres umowny. Bez znaczenia jest to, czy powódka (jej pełnomocnik) lokal oglądała przed zawieraniem kolejnych umów, czy zrezygnowała z takiego uprawnienia. Zdaniem Sądu w dniu 25 listopada 2016 r. stan nieruchomości był dla powódki stanem akceptowalnym, bo gdyby stwierdziła (lub jej pełnomocnik) „zniszczenia”, to z pewnością nie zawarłaby kolejnej umowy, spodziewając się dalszych „zniszczeń”, co byłoby zachowaniem dalece nieracjonalnym. Biorąc pod uwagę, że wynajem nastąpił na rzecz osób pochodzących z innego kręgu cywilizacyjnego, za prawdomówne należy przyjąć zeznania pozwanych, że stan lokalu w trakcie trwania całego najmu był kontrolowany przez wynajmującą (w sposób dość zdawkowy potwierdziła to zresztą powódka w swoich zeznaniach, k. 214).
Kolejnym problemem jest to, że strona powodowa w ogóle nie wyjaśniła i nie udowodniła, kto konkretnie był stroną umów kolejnych (tj. po zakończeniu pierwszej, i poza ostatnią – skład najemców potwierdził pełn. pozwanych). Powyższe 0ma znaczenie dla określenia już nawet wstępnie podmiotów odpowiedzialnych za nadmierne zużycie przedmiotu najmu w poszczególnych okresach (gdyby daty konkretnych zniszczeń zostały udowodnione). Trudno uznać, że wskazanie wszystkich możliwych do wzięcia pod uwagę podmiotów jest poprawne, gdyż za każdy czas trwania osobnej umowy odpowiedzialność ponoszą ich strony. Porównanie pierwszej umowy i składu pozwanych nie pozostawia wątpliwości, że dochodziło w tym zakresie do jakichś zmian.
Reasumując, z przyczyn natury dowodowej oraz opisanych w poprzedzających dwóch akapitach powództwo jawi się w całości jako nieudowodnione, stąd podlegało oddaleniu na mocyart. 675 § 1 k.c.a contrario,art. 681 k.c.a contrario(punkt I. sentencji).
KOSZTY
Powódka jako strona w całości przegrywająca proces jest obowiązana zwrócić pozwanym koszty procesu na mocyart. 98 § 1 k.p.c.(punkt II.) Z uwagi na prowadzenie sprawy pozwanych przez jednego profesjonalnego pełnomocnika zasądzono koszty tegoż jednego pełnomocnika. Na zasądzone koszty składa się: opłata za czynności radcy prawnegow stawce podwójnej(właściwej dla wartości przedmiotu sprawy poniżej 6.250 zł dla każdego z pozwanych), z uwagi na obszerny materiał dowodowy, niewątpliwe utrudnienie dla pełnomocnika pozwanych wynikające ze specyficznego „dawkowania” materiału faktycznego i dowodowego przez przeciwnika w toku procesu, co wymagało dodatkowej pracy, odpowiadania na kolejne, nowe fakty i dowody; reprezentowanie kilku stron będących obywatelami odległego państwa, z pewnością z określonymi problemami komunikacyjnymi, co musiało więc się z pogłębioną pracą pełnomocnika nad materiałem procesowym (2 x 1800 zł,§ 2 pkt 4w zw. z § 15 ust. 3 pkt 1, 3, 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłaty skarbowe od pełnomocnictw (17 zł x 4).