Sąd Okręgowy w Warszawie
XX Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XX GC 726/17
Data wyroku: 2020-01-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marzena Iwańska

Sygn. aktXX GC 726/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 stycznia 2020 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XX Wydział Gospodarczy
w składzie:

Przewodniczący –

SSO Marzena Iwańska

Protokolant –

sekr. sąd. Renata Halber

po rozpoznaniu 11 grudnia 2019 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.wS.
przeciwko
     Spółdzielni(...)wW.

o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda(...) sp. z o.o.wS.na rzecz pozwanegospółdzielni (...)wW.kwotę 10 817 zł (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Marzena Iwańska
Sygn. akt XX GC 726/17

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 8 sierpnia 2017 roku powód,(...) sp. z o.o.wS.(poprzednio(...) S.A.wS.), wniósł o zasądzenie od pozwanego, Spółdzielni(...)wW., kwoty 1 340 050, 41 zł wraz z odsetkami umownymi w wynoszącymi 2,5%, liczonymi od dnia 17 lutego 2017 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazał, że strony zawarły umowę Wspólnej Realizacji Inwestycji (dalej jako Umowa), zgodnie z którą powód zobowiązał się zrealizować inwestycję deweloperską na budowę budynków mieszkalnych wraz z lokalami usługowymi. Zdaniem powoda stosunek prawny wykreowany Umową miał charakter stosunku nienazwanego, łączącego cechy konsorcjum z zastępstwem inwestorskim. Wysokość żądania pozwu wynika z kwoty zatrzymanej przez pozwanego kaucji, w związku z nieuprawnionym, zdaniem powoda, roszczeniem pozwanego obowiązku pokrycia przez powoda opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów i podatku od nieruchomości odnośnie nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji, który to obowiązek zdaniem pozwanego wynika z art. 3.2.1 lit. bb) Umowy. Według powoda kwestia partycypowania powoda w kosztach opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości była sporna od kilku lat, praktycznie w całym toku realizacji wspólnej inwestycji stron. Jako drugi zarzut nienależytego wykonania umowy przez pozwanego powód wskazał, że pozwany złożył w art. 2.1.5. Umowy nieprawdziwe oświadczenia. Z niniejszego postanowienia wynikało, że pozwany oświadczył, że w stosunku do nieruchomości toczą się wyłącznie postępowania o wykupienie lub przekształcenie we własność. Pozwany oświadczył, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne inne postępowania administracyjne lub cywilne. Zdaniem powoda, oświadczenie to było niezgodne z rzeczywistością, albowiem na ponad miesiąc przed zawarciem umowy miasto dokonało wypowiedzenia (podwyższenia) stawki opłaty za użytkowanie na nieruchomości pozwanego. Na zakończenie powód podał, że pozwany niewłaściwie interpretuje kategorię kosztów związanych z nieruchomością, to jest nie tylko o takie, które faktycznie powód generował i które spoczywały na nim w związku z faktyczną realizacją inwestycji.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany potwierdził, że poza sporem pozostaje fakt zawarcia przez strony Umowy. W dalszym zakresie pozwany zaprzeczył twierdzeniom powoda. Podał, że to na powodzie ciążył obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które pozwany oddał do korzystania powodowi. Zdaniem pozwanego przytoczony przez powoda podział kosztów związanych z nieruchomością obejmujący „koszty eksploatacyjne i zarządcze” i „koszty właścicielskie” nie znajduje żadnych podstaw normatywnych. W ocenie pozwanego powód wytworzył podział w sposób sztuczny, zaś na gruncie sprawy winna być prowadzona interpretacja zgodna zustawą o własności lokaliorazustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. W ocenie pozwanego zgodnym zamiarem stron w chwili zawarcia umowy było przeniesienie opłat związanych z użytkowaniem wieczystym na powoda, którą to opłatę dopiero w późniejszym okresie powód zaczął kwestionować. Odnosząc się do zarzutu złożenia niezgodnego z prawdą oświadczenia pozwany podniósł, że na dzień zawarcia umowy nie złożył jeszcze do SKO wW.wniosku o uznanie, że wypowiedzenie stawki było nieuzasadnione. W ocenie pozwanego samo wypowiedzenie wysokości czynszu ma charakter cywilnoprawny, zaś postępowanie administracyjne wszczęło dopiero złożenie wniosku do SKO. Dodatkowo pozwany wskazał, że przedstawiciel powoda był obecny na spotkaniu członków i osób niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej i na samym początku tego spotkania prezes spółdzielni odnosił się co do faktu wypowiedzenia wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Zdaniem pozwanego to właśnie konieczność ponoszenia kilkukrotnie wyższej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego była jednym z najważniejszych motywów zawarcia umowy. Nadto korespondencja mailowa świadczy o dobrej wierze pozwanego, który starał się na bieżąco informować powoda o wszelkich postępowaniach.
Na rozprawie z dnia 22 października 2019 r. (k. 169) strona powodowa zgłosiła przekształcenie powodowej spółki ze spółki akcyjnej na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (k.166 – 168v).
W toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
11 maja 2011 r. doszło do wypowiedzenia stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystegodziałki (...).
(bezsporne, vide: postanowienie z dnia 16 września 2016 r. k. 63 – 65).
Uchwałą nr 3/2010 z dnia 29 września 2010 roku walne zgromadzenie Spółdzielni(...)podjęło uchwałę: „§1 (…)o wyrażeniu zgody na realizację inwestycji budownictwa mieszkaniowo – użytkowego celem odsprzedaży lokali w systemie komercyjnym na gruntach Spółdzielni od stronyul. (...)na działce onumerze ewidencyjnym (...)oraz od stronyul. (...)na działce onumerze ewidencyjnym (...), przez Zarząd Spółdzielni(...). Zgodnie z §2 uchwały „Inwestycja ma służyć sfinansowaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz wykup prawa własności nieruchomości, gruntów na których położona jest Spółdzielnia”.
(dowód: uchwała nr 3/2010 k. 37).
Uchwała nr 3/2010 stanowiła załącznik (C) do umowy z dnia 14 czerwca 2011 r.
(dowód: akt notarialny z dnia 14 czerwca 2011 roku k. 20 – 36v).
Podczas spotkania informacyjnego z mieszkańcami Spółdzielni(...)z dnia 9 lutego 2011 r. obecny byłG. K. (1), Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej orazG. K. (2)na dzień spotkania wiceprezes powodowej spółki (k. 98 akt, k.9 stenogramu). Na spotkaniu na pytanie mieszkańca, czy powodowa spółka budowała już dla jakiejś spółdzielniG. K. (1)odpowiedział: „Dla spółdzielni mieszkaniowej? Jeszcze nie.” Na pytanie mieszkańca „Proszę Pana, jakie byłyby zasady tej współpracy”,G. K. (1)odpowiedział „To ja już powiem”, a następnie przy obecnościG. K. (2),G. K. (1)powiedział (k. 98v akt, k.10 stenogramu) „O szczegółach jeszcze nie rozmawialiśmy. Dzisiaj jest spotkanie pierwsze, poznawcze (…) Na dzisiaj wygląda to tak, że my na pewno oczekujemy od firmy, z którą nawiążemy współpracę kwoty, za którą wykupimy nasze wszystkie grunty. (…) W porozumieniu, które zostanie podpisane i ono musi dość szybko zostać podpisane będzie załóżmy, określona kwota (…) już zostały wszystkie dokumenty z dzielnicy, Urzędu Dzielnicy przesłane do Rady Miasta, do zaopiniowania do biura prawnego i do pojęcia uchwały. Najgorszy proces przebrnęliśmy tutaj w DzielnicyW.i zgoda na wykup gruntów zależy teraz od Rady Miasta. (…) gdy Rada Miasta nam udzieli 95% bonifikaty, a nic nie wskazuje, że nie będzie to nas kosztować 8,5 mln wykup. Z czego – w porozumieniu – my określamy, że ta kwota musi zostać zagwarantowana przez firmę, z którą będziemy podpisywać porozumienie (…) nie ukrywam, tutaj spółdzielnia musi się zabezpieczyć i chciałbym w porozumieniu tak wynegocjować i od tego nie odstąpimy z Panią Prezes, żeby w momencie podpisania porozumienia min. 5 mln zostało przelane z góry na konto Spółdzielni. (…) Do czerwca musimy zdążyć bo w czerwcu upływa koniec – bonifikatę stracimy. (…) Druga sprawa będziemy twardo tu negocjować o odbudowę naszych lokali użytkowych (…)(k. 99 akt, k.11 stenogramu) Trzecia kwestia (…) to jest zabezpieczenie, wypłata w porozumieniu utraconych pożytków z tytułu wyłączenia najmu lokali użytkowych (…) Czwarta sprawa, to jest zabezpieczenie lokalu dla spółdzielni. (k. 103 akt, k.19 stenogramu)G. K. (2)na pytanie o warunki finansowe powiedział: „Znaczy, jeżeli tak to rozumieć, to tak jak powiedziałem: ja kupuję grunt, ja buduję, ja sprzedaje”. Odpowiedź z sali: „Tak, ale w naszym przypadku Pan nie kupi gruntu, bo to będzie nasz grunt.” No nie, przeniesiemy własność, później na Pana. Jak my wykupimy, prawda, znaczy wykupimy dostaniemy zgodę na wykup. (…) znaczy się na nabywcę. Na użytkowników.”
(dowód: stenogram spotkania 9.02.2011 r. wraz z płytą cd k. 93 – 106v).
G. K. (2)był wiceprezesem powodowej spółki w latach 2016 – 2018.
(bezsporne)
Przyszłą umowę z ramienia pozwanego negocjowałG. K. (1)orazM. K..
(dowód: zeznania świadkaM. K.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 01:04:40, k 159 – 162, przesłuchanie strony pozwanejG. K. (1)rozprawa z dnia 11 grudnia 2019 r. 01:02:10 – 01:23:46 k. 186 – 188).
Przyszłą umową z ramienia powoda negocjowałG. K. (2). W procesie negocjacji wspomagali go przedstawiciele działów prawnych oraz finansowych w osobachJ. H.,T. P.. Wstępny projekt umowy i treść zapisów był przygotowany przez stronę powodową i przedstawiany pozwanemu. Następnie każdy negocjowany artykuł był ponownie analizowany przez poszczególne działy techniczne powoda.
(dowód: zeznania w częściT. P.rozprawa z dnia 11 grudnia 2019 r. 00:04:43 – 00:59:45 k. 180-186, zeznania w częściJ. H.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 00:37:56 – 01:33:20, k. 156 – 162, zeznania w częściG. K. (2)rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 00:05:21 – 00:37:56, k. 152 – 156, zeznania świadkaM. K.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 01:04:40, k 159 – 162, przesłuchanie strony pozwanejG. K. (1)rozprawa z dnia 11 grudnia 2019 r. 01:02:10 – 01:23:46 k. 186 – 188).
M. K., negocjator strony pozwanej, negocjowała i współuczestniczyła w tworzeniu wyraźnego zapisu 3.2.1 lit. (bb).
(dowód: zeznania świadkaM. K.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 01:04:40, k 159 – 162).
G. K. (2)wiadomy był zamiarM. K.iG. K. (1), aby z przyszłej umowy wynikało, że przed rozpoczęciem głównego etapu inwestycji (działki (...)) dojdzie, albo do przekształcenia lub wykupieniadziałek (...)albo aby powód partycypował w kosztach opłat za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości dladziałek (...)na podstawie art. 3.2.1 lit (bb).
(dowód: zeznania świadkaM. K.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 01:04:40, k 159 – 162, przesłuchanie strony pozwanejG. K. (1)rozprawa z dnia 11 grudnia 2019 r. 01:02:10 – 01:23:46 k. 186 – 188).
Umową z dnia 14 czerwca 2011 roku powód oraz pozwany zawarli umowę o wspólnej realizacji inwestycji („Umowa”).
Zgodnie z preambułą do umowy litera (F): „Zarówno Inwestor jak i(...)zgodnie oświadczają, że ryzyko inwestycyjne obciąża(...)oraz, że(...)ponosi wszelką odpowiedzialność (i) z tytułu opóźnienia realizacji Inwestycji, (ii) płatności na rzecz podwykonawców i dostawców z tytułu prac zleconych w związku z inwestycją, (iii) z tytułu gwarancji i rękojmi, oraz (iv) rozliczeń z Klientami – nabywcami lokali”
Zgodnie z art. 1 Definicje „Nieruchomość”: „oznacza łącznie działki gruntu o numerach(...),(...)dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)oraz działki gruntu(...)dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa wW., X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)(…)”
Zgodnie z art. 2.1.1: „Strony ustalają, że ich wspólnym celem jest osiągnięcie rezultatu w postaci zagospodarowania Nieruchomości, poprzez wzniesienie budynków mieszkalno – usługowych nadziałce gruntu nr (...)oraz na działce gruntu(...), a także wyburzenie budynków posadowionych obecnie nadziałce gruntu nr (...)oraz wniesienie na tej działce budynków mieszkalno – usługowych w sposób i na zasadach określonych w niniejszej Umowie. Zasady współdziałania Stron oraz ich prawa i obowiązki wynikające z niniejszej Umowy oraz w związku z nią zostały opisane w niniejszej Umowie”
Zgodnie z art. 2.1.5: „Przedstawiciele Spółdzielni oświadczają ponadto, że: (…) – w stosunku do prawa użytkowania wieczystego przedmiotowejdziałki numer (...)prowadzone jest postępowanie o wykupienie przez Inwestora na własność tejże nieruchomości od(...) W., zaś w stosunku dodziałek (...)prowadzone jest postępowanie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, - w stosunku do praw do przedmiotowej nieruchomości nie wystąpiły z roszczeniami jakiekolwiek osoby trzecie, w szczególności przedmiotowa nieruchomość lub jakakolwiek jej część nie jest przedmiotem jakiegokolwiek postępowania administracyjnego lub cywilnego, poza wyżej opisanymi oraz, że nie jest prowadzona w stosunku do niej egzekucja, (…)”
Zgodnie z art. 2.2.1: „Inwestycja zostanie zrealizowana, wybudowana wraz z zagospodarowaniem terenu (…) ze środków(...).”
Zgodnie z art. 2.2.2:(...)w celu zrealizowania Inwestycji (…) na własny rachunek, ryzyko i koszt będzie dokonywało zakupów materiałów i towarów koniecznych do realizacji niniejszej Umowy jak również zawierało umowy z podwykonawcami”
Zgodnie z art. 2.3.1: „Inwestor udostępni(...)Nieruchomość, w taki sposób, aby(...)mogła zrealizować Inwestycję na jej obszarze w sposób i na warunkach określonych w niniejszej Umowie. Inwestor przekaże(...)Nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich wad prawnych, jakichkolwiek obciążeń, praw, w tym w szczególności stosunków obligacyjnych oraz i innych roszczeń jakichkolwiek osób trzecich na dzień przekazania z zastrzeżeniem, że nieruchomość będzie obciążona służebnościami na rzecz gestorów i dostawców mediów”
Zgodnie zart. 2.3.2: „W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości niniejsza umowa stanowi stosunek zobowiązaniowy, o którym mowa wart. 3 art. 11 Prawa Budowlanego(Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) (…)”
Zgodnie z art. 3.1.1:(...)wykonuje czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek Inwestora. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości wyłącznie(...)wykonuje wszelkie uprawnienia i obowiązki podmiotu, o którym mowa wart. 17 art. 1 Prawa Budowlanego, chyba że co innego wynika z postanowień niniejszej Umowy („Zastępstwo Inwestycyjne”)
Zgodnie z art. 3.1.3: „Wykonując czynności Zastępstwa Inwestycyjnego(...), w szczególności zawiera umowy oraz koordynuje prace wszystkich uczestników procesu budowlanego, w takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla należytego wykonania Inwestycji w zakresie warunków o których umowa w niniejszej Umowie”
Zgodnie z art. 3.1.4: „W przypadku uzyskania przez Inwestora możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działek(...)wchodzących wskład (...)w prawo własności, Inwestor dokona ww. przekształcenia, a kosztami obciąży(...).(...)zobowiązuje się do zwrotu Inwestorowi kosztów przekształcenia w terminie 14 dni od wystawienia ww. obciążenia. Opisane koszty powiększą wysokość Należności Gwarantowanej Inwestora”
Zgodnie z art. 3.1.5: „W przypadku uzyskania przez Inwestora możliwości wykupu prawa własnościdziałki (...)wchodzącej w skład Nieruchomości, Inwestor, po uzgodnieniu z(...)i otrzymaniu od niego środków stanowiących równowartość związanych z tym kosztów, dokona nabycia prawa własności. W takim wypadku kwota przekazana Inwestorowi przez(...)powiększy wysokość Należności Gwarantowanej”
Zgodnie z art. 3.2.1: „Do uprawnień i obowiązków(...), w ramach wykonywanego Zastępstwa Inwestycyjnego należy, w szczególności:”
Zgodnie z art. 3.2.1 litera (j): „zamówienie dostaw inwestorskich, dokonanie odbioru zamówionych materiałów i urządzeń i składowanie ich do czasu przekazania wykonawcy”
Zgodnie z art. 3.2.1 litera (z): „zawarcie umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej na kwotę co najmniej 20 000 000 PLN (…) oraz NW w związku z pracami budowlanymi jak również z budową oraz z szkodami z tym związanymi zwłaszcza ze szkodami budowlanymi i innymi mogącymi wyniknąć w związku z budową”
Zgodnie z art. 3.2.1 litera (bb): „pokrywać koszty utrzymania i zarządu Nieruchomości i lokali w Inwestycji po przejęciu placu budowy do czasu zbycia Klientom, które będą stanowiły własność Inwestora z wyjątkiem Lokali Inwestora. Zobowiązanie nie obejmuje kosztów utrzymania dróg dojazdowych do nieruchomości Inwestora”
Zgodnie z art. 3.3.2: „Do uprawnień i obowiązków Inwestora należy, w szczególności:”
Zgodnie z art. 3.3.2 litera (a): „protokolarne przekazanie(...)Nieruchomości pod plac budowy, zgodnie z artykułem 2.3.1 Umowy”
Zgodnie z art. 3.3.2 litera (c): „obowiązek współpracy z(...)w zakresie realizacji Inwestycji, w szczególności poprzez udzielanie informacji oraz przekazywanie lub udostępnianie dokumentacji, niezbędnej do realizacji Inwestycji”
Zgodnie z art. 4.1.1: „Inwestor obowiązany jest informować(...)o wszelkich istotnych okolicznościach związanych z realizacją Inwestycji”
Zgodnie z art. 4.1.2: „W szczególności Inwestor jest zobowiązany informować(...)o wszelkich okolicznościach faktycznych lub prawnych dotyczących Inwestycji lub Nieruchomości, w szczególności uchwałach swoich organów dotyczących Inwestycji, wydanych decyzjach administracyjnych, toczących się postępowaniach sądowych lub administracyjnych, a także o postępowaniach które zgodnie z najlepszą wiedzą Inwestora mogą zostać wszczęte”
Zgodnie z art. 6.1.1: „W związku z realizacją świadczeń w ramach niniejszej umowy, w trakcie realizacji Inwestycji(...)zobowiązuje się finansować całość jej kosztów, obejmujących w szczególności wszelkie koszty związane z Zastępstwem Inwestycyjnym oraz wszelkie koszty powstałe w związku z czynnościami opisanymi w artykule 5 oraz artykule 3.2.1 niniejszej Umowy”
Zgodnie z 6.1.2: „Całość wpływów z Inwestycji, pochodzących z wpłat Klientów, stanowić będzie wynagrodzenie Inwestora („Wynagrodzenie Inwestora”), z którego będzie pokrywane wynagrodzenie na rzecz(...)z tytułu realizacji świadczeń w ramach niniejszej umowy, z zastrzeżeniem postanowień poniższych, w szczególności art. 6.2.7”
Zgodnie z art. 6.2.1 „Z tytułu wykonanych prac i świadczeń związanych z realizacją Inwestycji ,(...)będzie uprawnione do otrzymania od Inwestora wynagrodzenia w kwocie uzgodnionej pomiędzy Stronami („Wynagrodzenie(...)”)”
Zgodnie z art. 6.2.6: „Wysokość kwoty netto faktur VAT z tytułu usług pośrednictwa nie będzie wyższa niż kwota stanowiąca różnicę pomiędzy sumą netto wpłat Klientów a sumą Należności Gwarantowanej i wynagrodzenia netto(...)z tytułu Zastępstwa Inwestycyjnego, pomniejszoną o wysokość wpłaconych przez(...)zabezpieczeń i pomniejszoną o wartość Lokali Inwestora wynikającą z art. 6.2.7(c)”
Zgodnie z art. 6.2.7:(...)gwarantuje Inwestorowi, że po potrąceniu z ostatecznej i całkowitej kwoty Wynagrodzenia Inwestora uzyskanego z tytułu sprzedaży Inwestycji na rzecz Klientów wszelkich należności z tytułu wynagrodzenia(...), kwota którą uzyska efektywnie Inwestor z tytułu realizacji Inwestycji będzie równa sumie kwot wypłaconych na podstawie artykułu 6.2.8 (a), (b) i (c) poniżej niezależnie od ostatecznej wysokości Wynagrodzenia Inwestora uzyskanego z tytułu wpłat Klientów („Należność Gwarantowana”). Kwota Należności Gwarantowanej będzie uwzględniona przy ostatecznej kalkulacji Wynagrodzenia(...)
Zgodnie z art. 6.2.8: Płatności(...)na rzecz Inwestora, wynikające z niniejszej Umowy, zostaną zrealizowane w następujący sposób:”
Zgodnie z art. 6.2.8 litera (a): (…) kwotę 8 500 000 zł (…) tytułem zabezpieczenia roszczeń Inwestora oraz 150 000 zł tytułem zwrotu kosztów przygotowania Inwestycji poniesionych przez Inwestora na rzecz przygotowania Inwestycji z tytułu Należności Gwarantowanej”;
Zgodnie z art. 6.2.8 litera (b): „niezależnie od wpłat o których mowa w artykule 6.2.8.(a)(...)będzie wypłacała ostatniego dnia każdego miesiąca kalendarzowego za każdy pełny miesiąc, począwszy od pierwszego miesiąca po dniu przekazania placu budowy Inwestycji, przez cały okres realizacji Inwestycji do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie ostatniego z budynków Inwestycji, kwotę 100 000 PLN (…) z tytułu Należności Gwarantowanej”
Zgodnie z art. 6.2.10:(...)ponosi ekonomiczne ryzyko powodzenia Inwestycji, wobec czego, z zastrzeżeniem artykułu 7 (Odpowiedzialność), Inwestor nie będzie w żadnym wypadku uprawniony do zwiększenia Należności Gwarantowanej, natomiast(...)nie będzie uprawniona do zmniejszenia Należności Gwarantowanej Inwestora o której mowa w artykule 6.2.8, także w wypadku niepowodzenia ekonomicznego Inwestycji”
Zgodnie z art. 7.1.1: „Inwestor będzie odpowiedzialny wobec(...)na zasadach określonych w szczególności wart. 471 i 472 Kodeksu Cywilnego, z zastrzeżeniem postanowieńartykułu 7.1.2poniżej”
Zgodnie z art. 7.1.2: „Odpowiedzialność Inwestora obejmuje w szczególności uchylenie bądź zmianę uchwały skutkującym niemożnością wykonania niniejszej Umowy w całości lub w części, sprzedaż praw do Nieruchomości (poza działaniem w ramach niniejszej Umowy w trakcie jej obowiązywania) oraz naruszenie przez Inwestora zobowiązań z artykułów 2.3.1, 3.3.2(a) i 3.3.2(e) powyżej. W razie wystąpienia takich okoliczności(...)wyznaczy Inwestorowi siedmiodniowy termin do usunięcia naruszeń, o których mowa w zdaniu poprzednim. Po bezskutecznym upływie powyższego terminu(...)powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego (…), który dokona wyceny szkody(...)powstałej w skutek niemożności wykonania niniejszej Umowy (…)”
Zgodnie z art. 8.1: „W celu zabezpieczenia ewentualnego zwrotu kwoty 8 500 000 PLN, w sytuacji o której mowa w artykule 7.1.2 lub 14.2, Inwestor ustanowi, najpóźniej w terminie trzech dni od dnia wejścia w życie niniejszej Umowy, na rzecz(...)hipotekę (…)”
Zgodnie z art. 10.3 „Strony mogą dokonywać zmian w niniejszej Umowie wyłącznie w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.”
Zgodnie z art. 14.2 „W przypadku nieprzekazania przez Inwestora(...)Nieruchomości zgodnie z postanowieniem artykułu 2.3.1 powyżej od dnia wskazanego zgodnie z artykułem 2.1.4.,(...)może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. W takim przypadku Inwestor będzie zobowiązany do niezwłocznego zwrotu wszelkich kwot uzyskanych od(...)tytułem wykonania niniejszej Umowy.”
(dowód: akt notarialny z dnia 14 czerwca 2011 roku k. 20 – 36v).
Aneksem nr 2 z dnia 9 listopada 2011 do Umowy roku strony postanowiły zmienić art. 6.2.8 litera (b) i nadać mu następujące brzmienie: „Niezależnie od wpłat, o których mowa w artykule 6.2.8 (a)(...)będzie wypłacała ostatniego dnia każdego miesiąca kalendarzowego za każdy pełny miesiąc, począwszy od pierwszego miesiąca po dniu przekazania placu budowy Inwestycji, przez cały okres realizacji Inwestycji do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie ostatniego z budynków Inwestycji, kwotę 100 000 PLN (sto tysięcy złotych) z tytułu Należności Gwarantowanej, przy czym za przekazanie placu budowy nie uważa się przekazania terenu budowy objętego decyzją WZ –(...)z dnia 20.12.2010 r.”
(aneks nr 2 k. 175 – 179).
W pierwszej kolejności został wybudowany tzw. „pawilon medyczny” nadziałce (...)(część pierwsza inwestycji), w tym czasie zgodnie z aneksem nr 2 do Umowy §3 nie doszło do „przekazania placu budowy” w rozumieniu art. 3.2.1 lit (bb) oraz 6.2.8 lit (b) Umowy.8 stycznia 2014 roku doszło do „przekazania placu budowy” pod główną inwestycję to jestdziałki (...)(część druga inwestycji) na działkach(...)KW (...), od tego momentu pozwany zaczął pobierać opłatę na podstawię art. 6.2.8. lit. (b) oraz naliczać wobec powoda opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz podatku od nieruchomości zgodnie z art. 3.2.1 litera (bb) Umowy.
(dowód: zeznania świadkaM. K.rozprawa z dnia 2 kwietnia 2019 r. 01:04:40, k 159 – 162, przesłuchanie strony pozwanejG. K. (1)rozprawa z dnia 11 grudnia 2019 r. 01:02:10 – 01:23:46 k. 186 – 188, noty księgowe k. 43v, 44v, 46v, 47v, 51, 52, 54v, ).
Zgodnie z porozumieniem z dnia 17 lutego 2017 roku powód i pozwany zgodzili się w §1 ust. 3, że pozwany dokona zwrotu kaucji w następujący sposób: a) kwotę 3 150 000 zł w terminie 3 dni od dnia przekazania przez(...)gwarancji bankowej o której mowa w art. 2.2.5 przywołanej umowy inwestycyjnej, z uwzględnieniem aktualnego brzemienia tegoż art. 2.2.5, określonego w treści §3 Aneksu Nr 5 do Umowy Inwestycyjnej, b) kwotę 1 340 050,41 pozwany zatrzymuje w związku z nieuznawaniem przez powoda roszczeń pozwanego z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości w związku z odmienną interpretacją art. 3.2.1. lit. bb) Umowy Wspólnej Realizacji Inwestycji. Strony zgodnie postanowiły, że będą prowadzić dalsze rozmowy w dobrej wierze i ustaliły, że kwota ta zostanie wypłacona w dacie osiągnięcia porozumienia lub w dacie uzyskania przez strony prawomocnego wyroku sądu, w kwocie nominalnej powiększonej o odsetki umowne w wysokości 2,5% w skali roku liczone od dnia zawarcia niniejszego porozumienia; c) kwotę 30 000 zł w terminie trzech dni od naprawy usterek; d) pozostałą kwotę 3 979 949,59 zł pozwany dokona zwrotu w terminie trzech dni roboczych od dnia podpisania porozumienia.
(dowód: porozumienie z dnia 17 lutego 2017 roku wraz z załącznikiem k. 38 - 43).
Dnia 10 marca 2016 roku powód skierował pismo do pozwanego zatytułowane „w związku ze zbliżającym się zakończeniem realizacji inwestycji(...), która jest przedmiotem umowy wspólnej realizacji inwestycji z dnia 14 czerwca 2011 r. (…) zwracamy się do Państwa o umożliwienie nam wykonania obowiązków z umowy inwestycyjnej, a mianowicie: Pełnomocnictwa (…) zwracamy się z prośbą o przedłużenie terminu obowiązywania dotychczasowych pełnomocnictw do dnia 30 czerwca 2016 roku (…) prosimy Państwa o podpisanie pełnomocnictwa, którego projekt stanowi załącznik nr 1 (…) Lokale Inwestora (…) prosimy o przedstawienie ostatecznego stanowiska (…) czy Lokalami Inwestora będą lokale określone w zapisach Umowy Inwestycyjnej, czy też Lokalami będą lokale zgodne z wnioskiem (…) Jednocześnie wskazujemy, że od początku listopada 2015 roku (…) podejmują rozliczne próby uzgodnienia treści Aneksu nr 5 do umowy wspólnej realizacji inwestycji. Zgodnie z ustaleniami Stron w treści aneksu miało nastąpić: doprecyzowanie definicji Wynagrodzenia Inwestora oraz zabezpieczenie odpowiedzialności(...)z tytułu rękojmi oraz realizacji umów z Klientami; wprowadzenie nowej regulacji związanej z zobowiązaniem(...)do wystąpienia o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego (w celu potwierdzenia prawa(...)do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z realizacji Umowy Inwestycyjnej) oraz ustaleń Stron w kwestii rozliczeń z tytułu opłaty za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości. Z wyjątkiem rozliczeń z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości wszystkie pozostałe kwestie zawarte w przesłanych przez Strony projektach Aneksu nr 5 do Umowy Inwestycyjnej można uznać za uzgodnione (…) Stanowisko(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...)Spółki komandyto – akcyjnej (…) w kwestii zobowiązania do zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości jest niezmienne. Zapisy Umowy Inwestycyjnej nie nakładają na(...)obowiązku uiszczania opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości. (…)(...)przy podpisywaniu Umowy Inwestycyjnej nie miała wkalkulowanych tych kosztów, więc mogłaby tylko częściowo pomóc w tej sprawie(...)zaoferowała, że w ramach dobrej współpracy w zakresie realizacji inwestycji, częściowo pokryje ponoszone przez(...)koszty opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości. Deklaracja ta dotyczyła tylko tych kosztów, których wysokość jest znana. Przypominamy Państwu, że zawierając Umowę Inwestycyjną nie poinformowaliście(...)o toczących się postępowaniach w sprawie aktualizacji wysokości opłat za użytkowanie wieczyste. Wręcz odwrotnie zostało przez Państwa złożona oświadczenie o braku jakichkolwiek postępowań administracyjnych lub cywilnych, których przedmiotem jest całość lub część nieruchomości objętych inwestycją (pkt 2.1.5 Umowy Inwestycyjnej). Podtrzymując dotychczasowe stanowisko(...)w tej sprawie, proponujemy – w ramach dobrej współpracy i niezależnie od odmiennych zapisów Umowy Inwestycyjnej – partycypację(...)w zapłaci za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości w ten sposób, że(...)zapłaci (…) 540 000 zł tytułem kosztów opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości, przy czym zgoda(...)na wyżej opisaną partycypacje jest uzależniona od wykonania przez(...)wszystkich czynności opisanych pkt I oraz pkt II niniejszego pisma (…).
(dowód: pismo z dnia 10 marca 2016 roku k. 58 – 61v).
Pismem z dnia 29 marca 2016 roku powód potwierdził zapisy pisma z dnia 10 marca 2016 roku doprecyzowując, że „Dokonana zapłata nie stanowi uznania żądań zgłaszanych przez Spółdzielnie w kwestii przedmiotowych opłat”.
(dowód: pismo z dnia 29 marca 2016 roku k. 62).
Dnia 30 marca 2016 roku powód dokonał przelewu na kwotę 527 459,38 zł na rachunek pozwanego, jako tytuł przelewu wskazał „partycypacja w kosztach opłaty za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości”.
(dowód: potwierdzenie przelewu k. 107).
Powód nie dochodził zwrotu kwoty 527 459,38 zł.
(dowód: zeznania w częściT. P.z dnia 11 grudnia 2019 r. k. 186 00:58:37 w 00:04:43 – 00:59:45 k. 180 – 180).
W okresie od 8 stycznia 2014 r. do czasu zbycia Klientom lokali powód, oprócz zapłaty kwoty 527 459,38 zł, nie partycypował w kosztach użytkowania wieczystego oraz podatku od nieruchomości za działki(...). Łączna, pozostała do zapłaty wysokość kosztów użytkowania wieczystego oraz podatku od nieruchomości w związku z nieuznawaniem przez powoda roszczeń pozwanego z tytułu wyniosła 1 340 050,41 zł.
(przyznane, vide: porozumienie z dnia 17 lutego 2017 roku wraz z załącznikiem k. 38 – 43, korespondencja wraz notami księgowymi k. 43 – 57v, korespondencja mailowa k. 108 – 114, noty księgowe z pismem przewodnim k. 125 - 127).
Ze względu na konieczność ustalenia zgodnego zamiaru stron oraz celu umowy z dnia 14 czerwca 2011 roku część faktyczna i ocena dowodów wymagała szczegółowego ustalenia. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o złożone, w toku postępowania przez strony, dowody z dokumentów szczegółowo wymienione w ramach poszczególnych ustaleń faktycznych, których wiarygodność i prawdziwość nie budziła wątpliwości Sądu Okręgowego. Wprawdzie część dowodów z dokumentów zostały złożone przez strony w kopiach, jednakże ich zgodność z oryginałami nie była kwestionowana, Sąd również nie znalazł argumentów pozwalających podważyć ich wiarygodność.
Odnośnie oceny wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów należy omówić dowód ze stenogramu spotkania z dnia 9 lutego 2012 r. wraz z płytą cd nagrania. Powód nie kwestionował, ani faktu uczestniczeniaG. K. (2), ani przebiegu spotkania. Wobec niniejszego dowód ten stanowił podstawę ustaleń w niniejszej sprawie. Niemniej jednak ustalenia te nie zostały w całości poczynione zgodnie z twierdzeniami pozwanego. Na nagraniu, potwierdzonym stenogramem, wyraźnie da się ustalić moment w którym do trwającego spotkania dołącza przedstawiciel powoda. Kwestie użytkowania wieczystego, wbrew stanowisku zawartym przez pozwanego, były omawiane przez członków spółdzielni wyraźnie przed przystąpieniem do spotkania przedstawiciela powodowejspółki (...). Z drugiej jednak strony, wyraźnie prezes pozwanej spółdzielni przyG. K. (2)wskazał swoje oczekiwania wobec powoda odnośnie konieczności wykupu gruntów, 95% bonifikaty, konieczności odbudowy lokali użytkowych, utraconych pożytków z tytułu wyłączenia najmu i pozyskania lokali dla spółdzielni.
Mając na uwadze wyżej omówiony przebieg spotkania Sąd przyjął, że moment spotkania nie był decydujący dla przyjęcia, że pozwany został już na etapie spotkania w pełni skutecznie zaznajomiony co do konieczności ponoszenia przez niego opłat z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości. W konsekwencji, kwestią mającą decydujące znaczenie dla sprawy, była ocena zeznań źródeł osobowych powołanych przez stronę pozwaną, to jest świadkaM. K.oraz strony pozwanejG. K. (1)przez pryzmat tego, czy uznać za wiarygodne fakt posiadania wiedzy przez powoda (w związku tym wyartykułowanego zamiaru strony pozwanej i jej oczekiwanego celu umowy w tym zakresie) co do zawarcia w umowie konieczności uiszczania przez powoda opłat z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości.
Za przyjęciem, iż powód zdawał sobie sprawę z oczekiwań co do konieczności opłat świadczy w pierwszej kolejności przemawia treść aneksu z dnia 9 listopada 2011 r. zgodnie z którym strony ustaliły, że za definicją „przekazanie placu budowy” nie przyjmuje się przekazania terenu pod budowę tzw. „pawilon medyczny” nadziałce (...)(część pierwsza inwestycji). Przyjęcie twierdzeń powoda, iż zapis ten odnosi się do bieżącego zarządzenia nieruchomością, czyli kosztów ogrodzenia, oświetlenia placu budowy, ochrony oznaczałoby, że albo powód nie musiał ogradzać, ochraniać i oświetlać placu budowy pod budowę pawilonu medycznego, albo to pozwany brałby na siebie ciężar kosztów związanych stricte z wybudowaniem inwestycji na gruncie. Co więcej podkreślenia wymaga, iż art. 3.2.1(bb) odnosi się do kosztów utrzymania i zarządu nie tylko Nieruchomości, ale tez lokali w Inwestycji, a przedstawione przez powoda wytłumaczenia zapisu, iż zapis ten obejmował w żaden sposób nie obejmują kosztów na potrzeby lokali. Drugim argumentem przemawiającym za przyjęciem wiarygodności zeznań świadków strony pozwanej, iż powodowi była wiadoma problematyka opłat za użytkowanie wieczyste, jest treść Umowy. Literalne brzmienie umowy wskazuje, że partycypacja pozwanego w ryzyku inwestycyjnym, a w konsekwencji, w długo i krótkoterminowych kosztach inwestycji, miała być wyłączona. Powyższe wynika w szczególności z pkt (F) preambuły zgodnie z którym Strony oświadczają „ryzyko inwestycyjne obciąża(...)oraz, że(...)ponosi wszelko odpowiedzialność z tytułuopóźnieniarealizacji Inwestycji (…)” (k.22), art. 6.1.1 w której powód zobowiązał się „w związku z realizacją świadczeń niniejszej umowy, w trakcie realizacji Inwestycji finansować całość jej kosztów” (k. 30v) oraz z konstrukcji Należności Gwarantowanej z art. 6.2.7 (k.31v). Przyjęcie ustalenia, że koszty użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości miały obciążać pozwanego, a pozwany nie podawał powodowi konieczności zapłaty przez niego opłat za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości, powodowałoby że pozwany byłby obarczony ryzykiem inwestycyjnym i ponosiłby koszty przedłużających się („opóźniających” się) robót na swojej części nieruchomości, spod którego władztwa został ograniczony prowadzoną inwestycją (wcześniej na przedmiotowych gruntach znajdowały się lokale użytkowe z których pozwany pobierał korzyści w postaci czynszu najmu lokali użytkowych). Trzecim argumentem przemawiającym za ustaleniem, że powód musiał wiedzieć o ciążących na nim obowiązku opłat za użytkowanie wieczyste jest treść art. 3.1.4 i 3.1.5. Gdyby było tak jak twierdzi powód, że nie miałby on być w przyszłości obciążony opłatami za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości, to nie miałby on żadnego powodu, aby zgadzać się na zapisy zobowiązującego do zwrotu kosztów pozwanemu opłat za przekształcenie i wykup nieruchomości zgodnie z art. 3.1.4 i 3.1.5, a w konsekwencji powiększać wysokość Należności Gwarantowanej. Wobec wszystkiego powyższego, Sąd przyjął, w ślad ze treścią zeznańM. K.i treścią przesłuchania strony pozwanej, iż okoliczności faktyczne niniejszej sprawy przemawiają za przyjęciem, że powód, był świadom zamiaru pozwanego, do obciążenia powoda opłatami z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości.
W konsekwencji przedmiotowych rozważań Sąd dał wiarę zeznaniomM. K.w całości i przyjął treść zeznań jako istotny element stanu faktycznego w sprawie. Nie powtarzając poczynionych powyżej ustaleń, wartym przytoczenia jest stwierdzenie świadka „w rozmowach uczestniczył PanK.gdzie wyraźnie było dla wszystkich oczywiste, że pod pojęciem kosztów utrzymania to jest wieczysta dzierżawa i podatek, bo jakież są inne koszty stałe.(…) spółdzielnia miała otrzymać gwarantowaną należność 8,5 mln. To nie podlegało potrąceniom, bo miały to być pieniądze, które mieszkańcy mieli przeznaczyć po oddaniu terenów na wykup gruntów pod swoimi nieruchomościami”. Treść zeznań świadka pozostaje w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego zgodnie z którymi podmiot taki jak powód, dysponujący doświadczeniem, a nadto szerokim zapleczem majątkowym, osobowym nie wprowadzałby do umowy postanowień niewnoszących treści (skoro zgodnie z art. 2.2.2: powód dokonywał zakupu materiałów budowlanych na własny rachunek, ryzyko i koszt to objęcie kosztami w pkt 3.2.1 (bb) ochrony jego własnego mienia składowanego na ryzyko powoda nie przedstawiał wzajemności świadczeń) albo też powtarzających inne punkty umowy z których wyraźnie wynika pokrywanie bieżących kosztów działalności powoda wyłącznie przez powoda (zgodnie z art. 6.1.1 Umowy). W dalszym zakresie zeznania świadka były zdaniem logiczne, spontaniczne oraz zbieżne z treścią zebranych i nie kwestionowanych przez żadną ze stron dokumentów.
Zastrzeżeniem z dnia 2 października 2018 r. (k. 146) pełnomocnik powoda wskazał na naruszenieart. 207 i 217 § 1, 2 i 3 k.p.c.w związku z wnioskiem pozwanego złożonym na rozprawie z dnia 2 października 2018 r. (k. 145) o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka. W ocenie Sądu pełnomocnik w zgodzie z treścią przyszłego postanowienia dowodowegoart. 236 k.p.c.oznaczył środek dowodowy i fakty, które mają nim zostać wykazane, a nadto spełnił wymóg formalny wniosku w postaci uprawdopodobnienia, że uwzględnienie spóźnionych dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Okoliczność w postaci przebiegu negocjacji był dla sprawy istotnym faktem dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniuart. 227 k.p.c.Zdaniem Sądu, pełnomocnik pozwanego słusznie wskazał, że wniosek ten nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy, albowiem w dniu w którym świadek była słuchana, słuchanych było również dwóch innych świadków. Z drugiej zaś strony niemożliwe było przesłuchanie na rozprawie z dnia 2 kwietnia 2019 r. wszystkich osobowych źródeł dowodowych i zamknięcie rozprawy, albowiem pozostała konieczność szczegółowego przesłuchania nie tylko świadkaT. P., ale również osoby wchodzącej w skład organu uprawnionego do reprezentowania pozwanego.
Sąd uznał za wiarygodne w całości treść przesłuchaniaG. K. (1), prezesa zarządu pozwanego, uprawnionego do reprezentowania pozwanego. Treść przesłuchania była zbieżna z treścią zebranych i niekwestionowanych dowodów z dokumentów, zaś sam przesłuchiwany składał oświadczenia w sposób uporządkowany, wyczerpujący i logiczny. Za zgodne z zasadami doświadczenia życiowego przemawiał fakt uzgodnienia zwolnienia powoda z wszelkich ciężarów do czasu wybudowania części pierwszej inwestycji nadziałce nr (...)na której został wybudowany tzw. „pawilon medyczny”. Za przyjęciem wersji przedstawionej przez przedstawiciela pozwanego przemawiają nie tylko zasady doświadczenia życiowego, zgodnie z którymi budynek ten był budowany z korzyścią dla mieszkańców spółdzielni, co również twierdzenie to pozostaje w zgodzie z niekwestionowanym przez strony dokumentem w postaci aneksu nr 2 (k. 177) w którym strony ustaliły, że pod pojęciem „przekazania placu budowy” nie uważa się przekazania terenu budowy właśnie „pawilonu medycznego”. Również dalsza część przesłuchania była przekonująca i zgoda z zasadami doświadczenia życiowego toteż stanowiła podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.
Sąd uznał za wiarygodne w części zeznaniaG. K. (2). Za niewiarygodne zdaniem Sądu należało uznać część zeznań zgodnie z którymi opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości, zgodnie z zamiarem stron, miały nie obciążać powoda. Podkreślenia wymaga część zeznań świadka, który wskazał „W trakcie zawierania umowy nie zakładaliśmy, że będziemy musieli ponosić koszty użytkowania wieczystego. Gdyby była mowa ponoszeniu przez nas opłat z tytułu użytkowania wieczystego to mocno parłbym do nabycia prawa do użytkowania wieczystego gruntu”. W ocenie Sądu właśnie regulacja związane z nabyciem gruntów były przedmiotem ustaleń w Umowie (art. 3.1.4 i 3.1.5) i właśnie strony planowały nabycie w pierwszej kolejności, przed dniem 8 stycznia 2014 roku, gruntów, a dopiero ewentualnie, na wypadek braku tego nabycia, pozwany zabezpieczył się i miało dojść do obciążania powoda opłatami z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości (vide: Umowa oraz aneks nr 2 do umowy). W konsekwencji powyższego oraz treści wstępnej rozważań osobowych źródeł dowodowych względemM. K.iG. K. (1), zeznania świadka negujące konieczność ponoszenia przez powoda kosztów użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości sąd uznał za niewiarygodne.
Sąd uznał za wiarygodne w części zeznaniaJ. H.. Za niewiarygodne należało uznać część zeznań, która wskazywała, iż zapis 3.2.1 (bb) nie odnosił się do opłat za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości oraz nie był negocjowany. Nie powtarzając przeprowadzonej wyżej oceny zeznań świadkaG. K. (2), podkreślenia wymaga, że Sąd uznał za niewiarygodne zeznanie świadka również w zakresie w jakim świadek podał, że „nie kojarzy czy zapis ten /k. 27 verte art. 3.2.1(bb)/ był negocjowany, on po prostu znalazł się w ostatecznej treści umowy” (k. 156). Za przyjęciem niewiarygodności tej części zeznań przemawia systematyka umieszczenia powyższego przepisu na końcu wyliczenia art. 3.2.1. oraz objęcie nim kwestii odnoszących się bezpośrednio do tej konkretnej umowy, to jest kosztów utrzymania dróg dojazdowych (analogicznie jak ma to miejsce w art. 3.1.4 i 3.1.5 Umowy, które znajdują się na końcu poszczególnego rozdziału umowy i odnoszą się bezpośrednio do indywidualnych potrzeb stron). Co więcej skoro dane postanowienie nie było zawarte w pierwotnym projekcie umowy, lecz w toku negocjacji „pojawiło się” to zasady doświadczenia życiowego przemawiają za przyjęciem, iż przedmiotowe postanowienie było negocjowane, a następnie jego dodanie było właśnie wynikiem prowadzonych negocjacji. Również zasady logiki przeczą żeby świadek mogła odpowiadać na pytanie odnośnie przebiegu negocjacji, skoro w dalszej części zeznań podaje wprost, że nie brała udziału w negocjowaniu umowy, a jedynie ją opiniowała. W dalszej części zeznania świadka Sąd uznał za wiarygodne, niemniej jednak ze względu na fakt, iż świadek bezpośrednio nie uczestniczyła w negocjacjach pomiędzy stronami to zeznania świadka nie stanowiły istotnej podstawy ustaleń w niniejszej sprawie.
Sąd uznał za wiarygodne w części zeznaniaT. P.. Świadek ten również nie uczestniczył bezpośrednio w negocjacjach, lecz analizował umowę w ten sposób, że dostawał jej kolejne wersje w trakcie negocjacji. Sąd uznał za niewiarygodne zeznania świadka, w zakresie w jakim wskazywała, iż zapis 3.2.1 (bb) nie odnosił się do opłat za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości. Analogiczne zarzuty związane z rozumieniem art. 3.2.1.(bb) co do świadkaG. K. (2)iJ. H.tyczą się również zeznań świadkaT. P.. Odnosząc się pokrótce szczegółowo do treści zeznania świadka, wskazać należy, iż świadek zeznał „jeżeli spółdzielni zależało, żeby te koszty przerzucić na(...), to się pisze w szczególności”. Argumentacja świadka nie zasługiwała na uwzględnienie. Zasady doświadczenia życiowego przemawiają za tezą podnoszoną przez świadkaM. K.jest jasny i nie wymagał dodatkowego wyjaśnienia w umowie. Co więcejart. 3.2.1(bb) pokrywa się z regulacją przedstawioną wart. 13 i 14 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji jest jednoznaczny w swoim brzmieniu i zrozumiały dla stron związanych z inwestycją budowlaną lokali mieszkalnych, nawet bez dalszego przykładowego wyszczególnienia. Po drugie, o czym będzie w dalszej części uzasadnienia prawnego, to na powodzie, jako na stronie przygotowującej projekt umów, zajmującej się w sposób profesjonalny umowami związanymi z inwestycjami budowlanymi, spoczywał ciężar przygotowania postanowień, które nie budzą wątpliwości. Innymi słowy to powoda obciążała konieczność sporządzenia treści artykułów tak by były one jednoznaczne. W dalszej części zeznania świadka Sąd uznał za wiarygodne, niemniej jednak ze względu na fakt, iż świadek bezpośrednio nie uczestniczyła w negocjacjach pomiędzy stronami to zeznania świadka nie stanowiły istotnej podstawy ustaleń w niniejszej sprawie.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na oddalenie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż powód nie wskazał bezpośrednio podstawy dochodzonego roszczenia. Treść pozwu, w szczególności ocena prawna stanu faktycznego „ad. 2.1” nie wskazuje podstawy prawnej, lecz ze względu na cytowanie postanowień umownych przez powoda, przy jednoczesnym braku wskazywania na dopuszczenie się przez pozwanego deliktu lub też bezpodstawnego wzbogacenia, przemawia w oparciu o treśćart. 321 § 1 k.p.c., iż powód swojego roszczenie poszukiwał w treści zawartej Umowy, a w związku z powyższym Sąd oceniał, na podstawieart. 471 k.c., czy strony wywiązały się ze swoich obowiązków.
W ocenie Sądu, Umowa w sposób autonomiczny przewidywała możliwość zarówno zatrzymania, jak i zwrotu całości lub części kwoty 8 500 000 zł, na co w pierwszej kolejności wskazuje chociażby art. 8.1 Umowy. Zgodnie z art. 8.1: „W celu zabezpieczenia ewentualnego zwrotu kwoty 8 500 000 PLN, w sytuacji o której mowa w artykule 7.1.2 lub 14.2 (…) Inwestor ustanowi (…) hipotekę” Powyższe postanowienie przekonuje, że zwrotu kwoty 8 500 000 zł strony ustaliły wprost, w szczególności artykule 7.1.2 oraz 14.2. Na powyższą okoliczność ustanowiły zabezpieczenie hipoteczne na rzecz powoda. Wymaga również istotnego podkreślenia brzemiennie art. 6.2.8 (a) zgodnie z którym pozwany uzyskał od powoda kwotę 8 500 000 zł tytułem „zabezpieczenia roszczeń Inwestora”. Pojęcie „kwoty zabezpieczenia roszczeń” nie jest pojęciem tożsamym do pojęcia „Należności Gwarantowanej” z art. 6.2.7.
Trafnie definicję „kaucji” określił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 października 1995 r., SA/Wr 92/95, w którym stwierdził, że pojęcie „kaucja”, jest używane w sytuacji, gdy określona wpłata zabezpiecza interesy dającego kaucję, jednakże równocześnie strony przewidują zwrot tej należności. Istotą kaucji jest co do zasady jej zwrotny charakter. W przypadku braku zastrzeżeń co do wykonania umowy, albo w ogóle w razie jej wykonania, kaucja podlega zwrotowi na rzecz tego podmiotu, który kaucji udzielił.
Mając na uwadze brzmienie artykułów rozdziału 6, w szczególności art. 6.2.8(a) wraz z art. 6.2.6, art. 6.2.7. i 6.2.10, pozwany był uprawniony do całości kwoty z wpływów pochodzących z wpłat klientów, pomniejszonych o wynagrodzenie powoda, ale nie więcej niż do kwoty „Należności Gwarantowanej”, ale bez zaliczenia kwoty z art. 6.2.8 (a). Powyższe przemawia, że w oparciu tylko o art. 6.2.8(a), mimo braku użycia wprost sformułowań odnoszących się do „zwrotu należności”, doszło do skutecznego ustanowienia kaucji. Kaucja ta mogła być zarówno zwrócona w całości kiedy roszczenia pozwanego zostaną w całości spełnione, a z drugiej strony pozwany mógł się zaspokoić z kaucji (zatrzymać ją), również w oparciu o art. 6.2.8 (a) w razie niewykonania przez powoda uzasadnionych roszczeń pozwanego. Za zwrotnym charakterem kaucji przemawia nie tylko użycie sformułowania „tytułem zabezpieczenia roszczeń Inwestora”, ale również konstrukcje przepływu wynagrodzenia pomiędzy stronami, w której to wpłacona przez powoda kwota z art. 6.2.8 (a) nie jest wliczana na poczet wynagrodzenia pozwanego.
Za powyższym, zwrotnym przyjęciem kaucji z możliwością zatrzymania kaucji w całości albo w części wobec niezaspokojenia zasadnych roszczeń pozwanego, przemawia również treść porozumienia z dnia 17 lutego 2017 roku (k. 38), zgodnie z którym pozwany był zobowiązany do zwrotu kaucji w całości kwotę 8 500 000 zł tytułem „kaucji” o ile, zgodnie z §1 ust. 3 lit. b): co do kwoty 1 340 050,41 zł (reszta kwoty zwrotu kaucji nie była sporna) zapadnie prawomocny wyrok sądu orzekający zasadność nieuznania przez(...)roszczeń(...)(pozwanego) z tytułu opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów i podatku od nieruchomości, w związku z odmienną interpretacją art. 3.2.1 lit bb).
Mając na uwadze powyższe, to jest możliwość zatrzymania lub konieczność zwrotu kaucji w zależności, czy uzasadnione roszczenia pozwanego zostały zaspokojone, Sąd na gruncie niniejszej sprawy badał w oparciu o treśćart. 471 k.c., czy pozwany prawidłowo wywiązał się z umowy, w ten sposób że „roszczenia Inwestora (pozwanego)” -art. 6.2.8(a), były zasadne. W konsekwencji, czy zatrzymanie kaucji było prawidłowe i skuteczne ze względu na obciążenie powoda przez pozwanego kosztami z tytułu opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów i podatku od nieruchomości w oparciu o zapisart. 3.2.1(bb) zobowiązujący powoda względem pozwanego do:
„pokrywania kosztów utrzymania i zarządu Nieruchomości i lokali w Inwestycji po przejęciu placu budowy do czasu zbycia klientom, które będą stanowiły własność Inwestora z wyjątkiem Lokali Inwestora”.
Przechodząc do analizy dosłownego brzmienia postanowieniaart. 3.2.1(bb) wskazać należy, iż jego mocą powód zobowiązał się pokrywać koszty nieruchomości i lokali względem zarówno utrzymania(1), jak i zarządu(2). Powyższy aparat pojęciowy odpowiada treściart. 13 i 14 ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi:
Art. 13. ust. 1 o.w.l.: właściciel ponosi wydatki związane zutrzymaniem(1) jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztachzarządu(2) związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Art. 14. o.w.l. Na kosztyzarządu(2) nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zgodnie z T. Barańskiart. 13. W:Ustawa o własności lokali. Komentarz 2019, przez pojęcie kosztów „utrzymania”(1) należy rozumieć „obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie”, zaś „pojęcie należytego stanu na gruncie komentowanego przepisu nie odnosi się tylko do stanu technicznego, może bowiem chodzić także o stan sanitarno-higieniczny lokalu”.
Natomiast pojęcie kosztów „zarządu”(2) posiada definicję zawartą wart. 14o.w.l. przedstawiającą nieenumeratywny katalog przykładowych kosztów w skład w których wchodzą wpkt 3)„podatki i inne opłaty publicznoprawne(…)”. Zgodnie z T. Barańskiart. 13. W:Ustawa o własności lokali. Komentarz 2019 „Podatki i inne należności publicznoprawne związane z nieruchomością wspólną będą w zasadzie należeć do kategorii opłat pokrywanych bezpośrednio przez właścicieli lokali. Dotyczy to podatku od nieruchomości, który w odniesieniu do nieruchomości wspólnej obciąża właścicieli lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałom (art. 3 ust. 5 ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U. z 2018 r. poz. 1445 ze zm.). Również opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek z wyodrębnionymi lokalami, należna jest od właścicieli lokali, (…). Od 2019 r. będzie to się odnosiło odpowiednio do rocznej opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.”
Sąd rozważał również argumentację przedstawioną przez stronę powodową, zgodnie z którąart. 3.2.1(bb) miałby w części odzwierciedlać aparat pojęciowy takich przepisów jakart. 207 k.c.zgodnie z którym jako koszty z rzeczą wspólną dzielą się na „wydatki” oraz „ciężary”, zaśart. 3.2.1(bb) Umowy miałby odnosić się jedynie do „wydatków”. Zdaniem powoda kategoria wydatków oznacza „koszty sprzątania, odśnieżania, media oraz wszelkie koszty związane po prostu z jej zagospodarowaniem, w tym zabudową i używaniem”.
Sąd nie podzielił stanowiska prezentowanego przez stronę powodową, literalne brzmienie artykułu Umowy nie daje podstaw do zrównania aparatu pojęciowego art. 3.2.1(bb) z pojęciami „wydatków” i „ciężarów”. Wskazać należy, iż art. 3.2.1. (bb) nie zawiera w sobie pojęcia „wydatków”, lecz posługuje pojęciami kosztów „utrzymania”(1) i „zarządu”(2). Tym bardziej nie można uznać, że w pojęciu „wydatki” zawierają się pojęcia kosztów „utrzymania”(1) i „zarządu”(2). Rozumienie pojęcia „wydatków” powszechnie przyjmowane jest z potrzebą poniesienia kosztów związanych z normalną eksploatacją i zasadami prawidłowej gospodarki rzeczy. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne. Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyrok z dnia 23 stycznia 2014 r., I ACa 451/13 trafnie zdefiniował, że: "przez wydatki rozumie się nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne”.
Mając na uwadze wszystko powyższe, wykładnia literalna postanowienia art. 3.2.1(bb) prowadzi do wniosku, iż treścią powyższego artykułu miało być objęte zobowiązanie powoda do pokrywania, w szczególności „kosztów zarządu Nieruchomości i lokali”, co oznacza że na koszty zarządu miały składać się „podatki i inne opłaty publicznoprawne”, a w konsekwencji zarówno koszty opłaty za użytkowanie wieczyste, jak również koszty podatku od nieruchomości miały obciążać powoda.
Sąd nie podziela zarzutu strony powodowej, iż art. 3.2.1 (bb) Umowy budził wątpliwości interpretacyjne. Jedynie na marginesie należy wskazać na utrwalony pogląd (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2018 r. I CSK 225/17 oraz z dnia 31 maja 2017 r. V CSK 433/16) co do tego, że również w obrocie profesjonalnym, wątpliwości interpretacyjne, które nie dają się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli, powinny być rozstrzygnięte na niekorzyść strony, która zredagowała tekst je wywołujący (in dubio contra proferentem). Ryzyko niedających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy powinna ponieść ta strona, która tekst zredagowała. Na gruncie niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, iż to powód był stroną przygotowującą zarówno projekt, jak i nadawał ostateczny kształt wprowadzanym zmianom. Na powyższe wskazał samG. K. (2), który podał że „My ją /umowę/ pisaliśmy, negocjowaliśmy pod innymi ustawami, potem weszła ustawa deweloperska i spółdzielnia stosowała takie praktyki gdzie nie wypłacała nam pieniędzy” oraz wskazała świadekJ. H.„W 2011 roku zapoznawałam się z projektami tej umowy, nanosiłam korekty, swoje uwagi w raz z zespołem”. Podkreślenia wymaga, że nawet bezpośrednio odnośnie art. 3.2.1(bb) świadkowie strony powodowej wskazali, że „nie kojarzą” czy ten zapis był negocjowany, on po prostu znalazł się w ostatecznej treści umowy w takim brzmieniu”, co nie zmieniło przyjęcia przez Sąd, iż to powód przygotował ten fragment umowy jako strona bardziej doświadczona, dysponująca profesjonalnym zespołem osobowym, który analizował każdy fragment projektowanej umowy, zaś strona pozwana przystąpiła do zapisu będąc w sposób uzasadniony przekonana, że zgodnie z treścią art. 3.2.1 (bb) powód będzie zobowiązany do pokrywania kosztów opłat za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości.
Zgodnie zart. 65 § 2 k.c.w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2011 r., IV CSK 377/10, który to Sąd rozpoznający niniejszą sprawą w pełni podziela „Prawidłowa wykładnia umowy powinna – zgodnie zart. 65 § 2 k.c.– uwzględniać w pierwszym rzędzie badanie zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Nie może jednak pomijać tekstu umowy, którego sens należy ustalać za pomocą językowych reguł znaczeniowych. Należy przy tym brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne postanowienia umowy i uwzględniać związki treściowe między postanowieniami, a zarazem pozatekstowe okoliczności, np. rokowania poprzedzające zawarcie umowy, rozumienie tekstu, zachowanie stron po zawarciu umowy itd. Wykładnia umowy, zwłaszcza zawartej między przedsiębiorcami, nie powinna prowadzić do wniosku, iż zamiarem stron było zawarcie odmiennych istotnych postanowień od tych, które zostały wyrażone na piśmie.”
Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej, w ocenie Sądu, rozumienie postanowienia art. 3.2.1.(bb) Umowy w ten sposób, że w skład kosztów zarządu Nieruchomości i lokali zaliczają koszty opłaty za użytkowanie wieczyste, jak również koszty podatku od nieruchomości, odzwierciedlają nie tylko opisane powyższej literalne rozumienie rozpatrywanego fragmentu tekstu umowy, ale również przemawiają za tym inne postanowienia umowy i zachodzące związki treściowe między postanowieniami. Nie powtarzając w całości rozważań części faktycznej odnośnie stanu świadomości powoda, podkreślenia wymaga że całokształt umowy, jej główny cel, zakładał wyłączenie partycypacji pozwanego w ryzyku inwestycyjnym. Niniejsze wynika w pierwszej kolejności z pkt (F) preambuły zgodnie z którym Strony oświadczają „ryzyko inwestycyjne obciąża(...)oraz, że(...)ponosi wszelko odpowiedzialność z tytułuopóźnieniarealizacji Inwestycji (…)” (k.22), art. 6.1.1 w której powód zobowiązał się „w związku z realizacją świadczeń niniejszej umowy, w trakcie realizacji Inwestycji finansować całość jej kosztów” (k. 30v) oraz z konstrukcji Należności Gwarantowanej z art. 6.2.7 (k.31v).
Również pozatekstowe okoliczności sprawy, w ocenie Sądu, przemawiają za przyjęciem, iż zamiar zawarcia art. 3.2.1 (bb) zaliczający opłaty opłaty za użytkowanie wieczyste, jak również koszty podatku od nieruchomości, nie znajdował się tylko w subiektywnym poczuciu przedstawicieli pozwanego, ale musiał znajdować się w świadomości przedstawicieli powoda. W tym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom świadkaM. K.oraz przedstawiciela pozwanejG. K. (1)zgodnie z którymi powód miał świadomość, że osoby reprezentujące pozwaną spółdzielnie, że od 8 stycznia 2014 r. (zakończenia budowy pawilonu medycznego), aż do zbycia lokali klientom, powód będzie ponosił opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jak również kosztów podatku od nieruchomości. Równie istotnym pozatekstowym czynnikiem wpływającym na rozumienie postanowień umownych jest również sam kontekst sytuacyjny towarzyszący zawarciu umowy. Mianowicie Umowa została zawarta, aby służyć sfinansowaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz wykupu prawa własności nieruchomości, na których położone były nieruchomości pozwanego (z wyłączeniem działek na których była prowadzona Inwestycja), co wynika wprost z uchwały stanowiącej załącznik C do umowy (natomiast względem działek na których prowadzona była inwestycja powód miał niezależnie sfinansować ich nabycie na podstawie art. 3.1.4 i 3.1.5, czego nie zobowiązałby się, gdyby nie konieczność ponoszenia przez niego opłat za użytkowanie wieczyste).
Mając na uwadze wszystko powyższe Sąd przyjął, że art. 3.2.1 (bb) Umowy, zarówno jego dosłownie brzemiennie, jak i zgodny zamiar stron wraz z celem umowy, przemawiają za przyjęciem, iż przepis umowy w sposób skuteczny zobowiązał powoda do pokrywania kosztów pozwanego opłat od użytkowania wieczystegodziałek (...)od momentu „przejęcia placu budowy”(zgodnie ze zmianami wprowadzonymi aneksem nr 2 od dnia 8 stycznia 2014 roku) do czasu zbycia Klientom lokali. Powyższe zobowiązanie powoda wchodziło w skład roszczeń pozwanego „roszczeń Inwestora” w rozumieniu art. 6.2.8 (a). W konsekwencji Sąd przyjął, że wobec niespełnionego obowiązku umownego przez powoda w art. 3.2.1 (bb) pozwany był uprawniony zatrzymać zabezpieczenie w związku z w części niepokrytymi przez pozwanego opłatami z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości, co oznacza roszczenie pozwanego zasługiwało na uwzględnienie co do zasady, zaś powód nie mógł co do zasady domagać się jego zwrotu.
Odnośnie przyjęcia wysokości roszczeń pozwanego względem opłat za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości Sąd przyjął, że wysokość ta została przyznana przez powoda. Powód w toku procesu nie kwestionował wyliczeń pozwanego względem poczynionych opłat z tytułu użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości co do wysokości. W ocenie Sądu powyższe przyznanie nie budziło wątpliwości, albowiem wynikało również z treści zawartego pomiędzy stronami porozumienia z dnia 17 lutego 2017 roku (k. 38), zgodnie z którym pozwany był zobowiązany do zwrotu kaucji w całości kwotę 1 340 050,41 zł o ile, zgodnie z §1 ust. 3 lit. b) porozumienia zapadnie prawomocny wyrok sądu orzekający zasadność nieuznania przez(...)roszczeń(...)(pozwanego) z tytułu opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów i podatku od nieruchomości, w związku z odmienną interpretacją art. 3.2.1 (bb).
Mając na uwadze wszystko powyższe, to jest zasadność roszczeń pozwanego w oparciu oart. 6.2.8(a) w zw. z 3.2.1 (bb) co do konieczności pokrywania przez powoda kosztów z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów i podatku od nieruchomości, Sąd uznał, że pozwany nie naruszył postanowień umownych w rozumieniuart. 471 k.c., albowiem był on uprawniony do zatrzymania sumy 1 340 050,41 zł.
Odnosząc się do drugiego aspektu żądania pozwu w postaci niezawiadomienia przez pozwanego o wypowiedzeniu stawki opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu 11 maja 2011 r. co miało rzekomo naruszyć art. 2.1.5 Umowy. Powyższe „żądnie”, ewentualnie „zarzut” został podniesiony w pozwie w ten sposób, że(...)zastrzega dalsze zarzuty co do przyczynienia się przez Spółdzielnie kosztów z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości – nieprawidłowym prowadzeniem postępowań.
Zgodnie z art. 2.1.5: „Przedstawiciele Spółdzielni oświadczają ponadto, że: (…) w stosunku do praw do przedmiotowej nieruchomości nie wystąpiły zroszczeniamijakiekolwiek osoby trzecie, w szczególności przedmiotowa nieruchomość lub jakakolwiek jej część nie jest przedmiotem jakiegokolwiek postępowania administracyjnego lub cywilnego, poza wyżej opisanymi oraz, że nie jest prowadzona w stosunku do niej egzekucja, (…)”. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa roszczenie jest to możliwość domagania się od indywidualnie oznaczonej osoby konkretnego zachowania.
W ocenie Sądu powód błędnie interpretuje treść powyższego postanowienia, wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste nie stanowi „roszczenia” osoby trzeciej, albowiem samo w sobie nie prowadzi do wykreowania obowiązku określonego zachowania, lecz stanowi uprawnienie właścicielskie kształtujące wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Wskazać należy tylko na marginesie, iż zgodnie z art. 2.1.5: „przedstawiciele Spółdzielni oświadczyli”, zaś w Umowie brak jest postanowień zgodnie z którymi Pozwany zobowiązał się co do tego, że wszelkie jego oświadczenia będą prawdziwe. Powyższe oznacza, że oświadczenie wiedzy pozwanego nie wytworzyło stosunku zobowiązaniowego i nie mogło nawet hipotetycznie stanowić podstawę roszczenia powoda. Co więcej w umowie nie było zastrzeżonych kar umownych za zobowiązanie do złożenia prawidłowego oświadczenia, co oznacza, że na powodzie w takim wypadku spoczywałby ciężar nie tylko wykazania, że pozwany zataił przed nim prowadzone postępowanie, ale również musiał wykazać, że to właśnie nieprawidłowe zachowanie pozwanego, a nie obiektywne okoliczności sprawy, przemówiły za ustaleniem zawyżonej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Mając na uwadze niniejsze, powództwo na podstawieart. 471 k.c.zasługiwało na oddalenie w całości, o czym Sąd orzekł w pkt 1 wyroku.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i kosztów celowych. Na koszty poniesione przez pozwanego składało się oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej ustalonej na podstawie § 2 punkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych w wysokości 10 800 złotych oraz kwota 17 złotych tytułem płaty skarbowej od pełnomocnictwa. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w punkcie 2 wyroku.

SSO Marzena Iwańska
Z:
(...)

SSO Marzena Iwańska