Sąd Okręgowy we Wrocławiu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 467/19
Data wyroku: 2019-07-31 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Rudnicki
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt XII C 467 / 19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 lipca 2019 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu XII Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący:SSO Krzysztof Rudnicki
po rozpoznaniu w dniu 31.07.2019 r.
we Wrocławiu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa
    Gminy(...)

przeciwko
    Wspólnocie Mieszkaniowej przy(...)weW.

o uchylenie uchwały
I.oddala powództwo;
II.zasądza od powoda na rzecz pozwanej377 złkosztów procesu.

XII C 467 / 19

UZASADNIENIE
Gmina(...)wniosła o uchylenie uchwały właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy(...)weW.nr(...)w sprawie przyjęcia „Regulaminu funduszu remontowego dla nieruchomości położonej weW.przy(...)”, a także o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, podjęta została uchwała nr(...)w sprawie przyjęcia do stosowania Regulaminu funduszu remontowego. Uchwała ta narusza obowiązujące prawo, jak również narusza interes Gminy(...)oraz zasady prawidłowego zarządzania rzeczą wspólną. Regulamin funduszu remontowego zawiera w § 4 zapis, iż w przypadku zbycia lokalu środki zgromadzone na funduszu remontowym nie podlegają zwrotowi, co oznacza faktycznie przyjęcie zasady nie rozliczalności środków zgromadzonych na tym funduszu.
Powód odwołał się do przepisówart. 12 ust. 1 i 2, art. 15 ust. 1, art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Podniósł, że comiesięczne wpłaty właścicieli mają charakter zaliczek, co oznacza, że istnieje obowiązek rozliczenia się z nich przez wspólnotę, i to w okresach rocznych. Zatem członek wspólnoty – właściciel lokalu – nie może być obciążony wydatkami ponoszonymi w okresie, gdy nie jest on właścicielem lokalu. Tymczasem § 4 zaskarżonego Regulaminu funduszu remontowego odrzuca ustawową zasadę zaliczkowości wpłat członków wspólnoty oraz zasadę rozliczalności wpłaconych zaliczek wobec osoby, która wpłaciła te zaliczki jako właściciel lokalu. Zapis uchwały ustala, iż w razie sprzedaży lokalu wniesione środki na fundusz remontowy, do wysokości zaliczek i kwot określonych w uchwale, nie podlegają zwrotowi. Oznacza to, iż w przypadku, gdy w danym roku, np. 2019, nie będzie żadnych wydatków remontowych ani nawet żadnych remontów, to i tak, jeżeli członek wspólnoty sprzeda swój lokal, a Gmina(...)ustanowi odrębną własność lokalu i przeniesienie na osobę trzecią, byli już członkowie wspólnoty nie otrzymają zwrotu wpłaconych w 2019 r. zaliczek. Nie otrzymają też zwrotu zaliczek za lata poprzedzające rok 2019, które to zaliczki nie zostały wydatkowa na wykonane remonty. Zapis ten jest nie zaakceptowania przez Gminę, która jest obowiązania do celowego oraz oszczędnego gospodarowania swoimi środkami publicznymi zgodnie zustawą z dnia 27.08.2009 r. o finansach publicznych(art. 44 ust. 3).
W ocenie powoda w chwili sprzedaży lokalu już były właściciel nabywa wierzytelność do wspólnoty o rozliczenie zaliczek i ich zwrot, który powinien nastąpić po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż, który to okres ustawowo określany jest jako okres rozliczeniowy. Nie może więc treść regulaminu funduszu remontowego już z góry wskazać, iż środki wpłacone na ten fundusz w ogóle nie podlegają zwrotowi w razie zbycia lokalu. Zapis o braku zwrotu środków na funduszu remontowym zdaje się zmierzać do przyjęcia przez członków Wspólnoty, iż fakt zbycia lokalu powoduje przejście na nabywcę lokalu prawa własności czy też współwłasności środków zgromadzonych na funduszu remontowym lub też stanowi coś w rodzaju przeniesienia wierzytelności zbywcy o zwrot zaliczek na fundusz remontowy na każdego z przyszłych nabywców. W ocenie powoda celem i zamiarem Wspólnoty było uniemożliwienie zbywcy lokalu zgłaszania skutecznego roszczenia o zwrot nadpłaconych zaliczek po sprzedaży lokalu, czyli utrzymanie określonej wartości funduszu remontowego nawet pomimo zmian w składzie Wspólnoty.
Tymczasem zbycie lokalu nie zbywa wierzytelności pieniężnych związanych z lokalem, również i tych wynikających z nadpłaty na fundusz remontowy, jak również skutek nabycia wierzytelności o zwrot nadpłaty może być miejsce wyłącznie w trybieart. 509 kc.Wprawdzie w razie przeniesienia własności lokalu na nowego właściciela przechodzą zarówno korzyści, jak i ciężary, związane z lokalem (art. 548 § 1 kc), jednakże powyższe nie dotyczy roszczenia poprzedniego właściciela o rozliczenie zaliczek.
Należy mieć również na względzie, iżustawa o własności lokalinie wiąże dokonanych wpłat z danym lokalem.
Zatem zapisy zaskarżonej uchwały, a tym samym regulaminu funduszu remontowego, nie odpowiadają porządkowi prawnemu, a ponadto są sprzeczne z interesem powoda, który w szczególności potrzebuje środków pochodzących z prawidłowego rozliczenia zaliczek na fundusz remontowy na wykonywanie swoich obowiązków ustawowych, w tym przede wszystkim na utrzymanie zasobu komunalnego w zakresie innych adresów.
Zdaniem powoda nie można przyjąć, iż środki zgromadzone na funduszu remontowym związane są z aktualnym właścicielem lokalu czy też z lokalem, a nie z osobą wpłacającą – właścicielem lokalu.
Konstrukcja zastosowana w § 4 Regulaminu funduszu remontowego tworzy sytuację, w której daną osobę, która już nie jest właścicielem lokalu, obciążają wydatki ponoszone przez Wspólnotę w okresie, kiedy nie jest ona już właścicielem lub jest właścicielem z mniejszym udziałem. To, zarówno pod względem prawnym, jak i interesu podmiotu publicznego, jakim jest Gmina(...), nie jest dopuszczalne. Powód nie wyraża zgody na brak rozliczalności kwot wpłaconych na konto funduszu remontowego, w tym wpłaconych zaliczek.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwana podniosła, iż zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie narusza interesów członków wspólnoty mieszkaniowej ani powołanych w pozwie przepisów prawa, wręcz przeciwnie, pozwana podejmując zaskarżoną uchwałą działała w interesie wszystkich właścicieli, mając na uwadze konieczność uregulowania zasad gromadzenia i wydatkowania środków wpłaconych na utworzony wcześniej fundusz remontowy. Wustawie o własności lokaliustawodawca nie zawarł żadnych regulacji odnoszących się bezpośrednio do funduszu remontowego jako takiego, wspomniał jedynie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej w kontekście kosztów zarządu. W związku z powyższym właściciele lokali posiadają uprawnienie do ustalania zasad funkcjonowania tego funduszu we wspólnocie mieszkaniowej. Bezsprzeczne jest, że gromadzenie środków na poczet przyszłych remontów leży w interesie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Ustalenie zatem zasad dotyczących funkcjonowania tego funduszu poprzez przyjęcie zaskarżonego Regulaminu było uzasadnione i konieczne.
Pozwana podkreśliła, że powód kwestionuje właściwie jedynie zapis § 4 ust. 1 Regulaminu.
Wskazała, iż w orzecznictwie sądowym dominuje pogląd, że środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek własny wspólnoty mieszkaniowej, odrębny od majątku właścicieli lokali. Z tak sformułowanej tezy płyną dwa wnioski: po pierwsze, że dysponentem środków znajdujących się na funduszu remontowym jest wspólnota mieszkaniowa, a po drugie, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty.
Pozwana odwołała się do uchwały SN z dnia 21.12.2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69. Podniosła, iż w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że brak jest podstaw do uznania, iż zbywca lokalu może żądać zwrotu uiszczonych przez siebie zaliczek w części niewykorzystanej do tej pory na remont nieruchomości wspólnej, albowiem celem funduszu jest zgromadzenie przez wspólnotę środków na przyszłe remonty. Brak jest przepisówustawy o własności lokaliwskazujących, że pieniądze przekazane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej po niewykorzystaniu ich na cel wskazany w uchwale przechodzą automatycznie na osoby, które pieniądze te wpłaciły. Skutku takiego nie wywołujeart. 12ust. uwl.
Pozwana podkreśliła, że dokonywanie zwrotu niewykorzystanych środków kolejnym osobom zbywającym lokale prowadziłoby do uniemożliwienia przeprowadzenia remontu w nieruchomości wspólnej i racjonalnego gospodarowania zgromadzonymi środkami na przyszłość. Istniałoby ryzyko, że środki z funduszu remontowego ulegną nieplanowanemu uszczupleniu. Istotą funduszu remontowego jest natomiast gromadzenie środków na przyszłe remonty, które wynikają także z eksploatacji nieruchomości wspólnej przez aktualnych właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa posiada uprawnienie do zaliczania na kolejne lata niewykorzystanych zaliczek wpłaconych dotychczas na istniejący fundusz remontowy oraz ustalenia w szczególności, że w przypadku zbycia lokalu środki te nie podlegają zwrotowi.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

W nieruchomości przy(...)weW.wyodrębnione zostały:
- lokale mieszkalne:
- nr 2 – udział 9, 53 % - właścicielM. D.,
- nr 3 – udział 8, 14 % - właścicielA. C.,
- nr 4 – udział 9, 71 % - właścicielI. K.,
- nr 5 – udział 10, 28 % - właścicielM. W.,
- nr 6 – udział 8, 51 % - właścicielM. S.,
- nr 7 – udział 10, 27 % - właścicielB. W.,
- nr 8 – udział 10, 21 % - właścicielK. K.,
- nr 9 – udział 8, 20 % - właścicieleK. G.,R. G.,
- lokale użytkowe:
- nr 1 – udział 8, 22 % - właścicielJ. T.,
- nr 2 – udział 11, 06 % - właścicieleD. D.iA. D..
Właścicielem lokali niewyodrębnionych – udział 5, 86 % - pozostaje Gmina(...).
/ dowód: wydruk elektronicznejksięgi wieczystej nr (...)– k. 11-17; wykaz
właścicieli i władających – k. 18 /
Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową przy(...)weW.– na zebraniu w dniu 21.03.2019 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęli uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia „Regulaminu funduszu remontowego dla nieruchomości położonej weW.przy(...)” stanowiącego załącznik nr 1 do tej uchwały.
Za uchwałą oddali głosy właścicielelokali mieszkalnych nr (...)orazlokalu użytkowego nr (...), reprezentujący łącznie 57, 80 % głosów.
Gmina(...)nie oddała głosu.
Przyjęty regulamin funduszu remontowego stanowi m.in., że:
- § 2 ust. 2 – wysokość miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy ustalają uchwałą właściciele lokali, którzy zobowiązani są do dokonywania miesięcznych wpłat na rachunek bankowy funduszu remontowego w terminie do dnia 10 każdego miesiąca;
- § 2 ust. 3 – środki zgromadzone na funduszu remontowym przeznaczone są na pokrycie kosztów remontów części wspólnych nieruchomości, zgodnie z podjętymi uchwałami wspólnoty mieszkaniowej;
- § 3 ust. 4 – środki gromadzone na rachunku funduszu remontowego podlegają rozliczeniu po zakończeniu remontu uchwalonego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej; koszt robót zostanie pokryty przez właścicieli lokali do wysokości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, na dzień dokonania odbioru technicznego robót; w przypadku niewykorzystania przez właścicieli w całości zgromadzonych środków na fundusz remontowym na dany remont, pozostają one na koncie funduszu remontowego, z przeznaczeniem na kolejne remonty;
- § 4 ust. 1 – w przypadku zbycia lokalu przez właściciela, wniesione przez niego środki na fundusz remontowy, do wysokości uchwalonych zaliczek i kwot określonych w uchwale, o której mowa w § 2 ust. 2, nie podlegają zwrotowi;
- § 4 ust. 2 – nowy członek wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany kontynuować wpłaty na rachunek bankowy funduszu remontowego w dotychczasowe wysokości od dnia zakupu lokalu; jeżeli wspólnota spłaca koszty wykonanych prac remontowych, modernizacyjnych lub innych poprzez comiesięczne wpłaty na fundusz remontowy, to ciążące na lokalu zobowiązania przejmuje nowy właściciel lokalu.
/ dowód: uchwała nr(...)z załącznikiem nr 1 – k. 9-10; pismo z dnia 09.04.2019 r. – k. 8 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Sąd poczynił ustalenia stanu faktycznego sprawy na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, uznając tenże materiał za wystarczający do rozstrzygnięcia.
Sąd doszedł do przekonania, że rozpoznanie sprawy nie wymaga przeprowadzenia rozprawy i rozpoznał ją na posiedzeniu niejawnym na podstawieart. 1481§ 1 kpc, znajdującego zastosowanie w tej sprawie, jako zainicjowanej po 08.09.2016 r. Po złożeniu przez strony pism procesowych w postaci pozwu i odpowiedzi na pozew sąd uznał, iż charakter sprawy powoduje, że prowadzenie rozprawy nie jest konieczne. Strony nie zgłosiły żadnych wniosków dowodowych ze źródeł osobowych, w ocenie Sądu nie zachodziła potrzeba przesłuchiwania w tej sprawie kogokolwiek, zatem jej rozstrzygnięcie wymagało oparcia się na przedłożonych dokumentach. Wedługart. 1481§ 3 kpcrozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w pierwszym piśmie procesowym złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że pozwany uznał powództwo. Ani powód w pozwie ani pozwana w odpowiedzi na pozew nie zażądali rozpoznania sprawy na rozprawie, przeciwnie obie strony wniosły o rozpoznanie sprawy pod ich nieobecność.

     Powodowa Gmina jest właścicielem lokalu w nieruchomości przy(...). Dochowała także przewidzianego w art. 25 ust. 1a uwl sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa. Uchwała została podjęta częściowo na zebraniu właścicieli lokali częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Gmina została powiadomiona o podjęciu uchwały w dniu 12.04.2019 r., zaś pozew wpłynął do Sądu Okręgowego w dniu 17.05.2019 r.

Sąd nie znalazł jednakże podstaw do zakwalifikowania uchwały nr(...)jako dotkniętej jedną z wadliwości przewidzianych w art. 25 ust. 1 uwl.
Uchwała nr(...)nie jest sprzeczna z przepisami prawa. Powodowa Gmina – zastępowana przez zawodowego pełnomocnika – przywołała w pozwie przepisy art. 12 ust. 1 i 2, art. 15 oraz art. 29 ust. 1 i 1a uwl, wobec czego zarzut sprzeczności uchwały z prawem podlega ocenie wyłącznie w odniesieniu do tychże przepisów.
Przepis art. 12 ust. 1 uwl stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie ma to nic wspólnego z istnieniem lub nie funduszu remontowego oraz zasadami jego gromadzenia i wykorzystania.
Przepis art. 12 ust. 2 uwl przewiduje partycypację właścicieli lokali w przychodach z nieruchomości wspólnej oraz w kosztach jej utrzymania stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalami, czyli wyraża jedną z podstawowych cech współwłasności, jaką jest ilościowe (zależne od udziału) kwalifikowanie jakościowo tożsamych uprawnień i obowiązków współwłaściciela każdej rzeczy ruchomej lub nieruchomej. Zaskarżona uchwała w żaden sposób tej reguły nie narusza, przeciwnie potwierdza ją w § 3 ust. 4.
Także zaliczkowy sposób dokonywania przez właścicieli lokali wpłat wynikający z art. 15 ust. 1 uwl nie został zmodyfikowany w uchwale nr(...), przeciwnie przewiduje ona zasilanie funduszu remontowego zaliczkami właścicieli.
Powodowa Gmina zakwestionowała brak rozliczenia zaliczek po okresie roku obrotowego, w szczególności sytuacji, w której w trakcie tego okresu nastąpiło zbycie lokalu.
Sąd nie podziela jednakże stanowiska, jakoby ustalone w uchwale nr(...)reguły dysponowania funduszem remontowym miały być sprzeczne z przepisami art. 15 ust. 1 i 29 uwl. W szczególności błędne jest stanowisko powoda dotyczące charakteru środków na funduszu remontowym i ich powiązania z lokalem i osobą jego właściciela.
Tworzenie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest obowiązkowe, nie jest też ani pozytywnie ani negatywnie unormowane wustawie o własności lokali.
Utrzymanie nieruchomości wspólnej, w szczególności utrzymanie budynków, budowli, urządzeń w należytym stanie technicznym jest jednym z podstawowych obowiązków właścicieli lokalu. Zgodnie zart. 14 pkt 1uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Remont polega na wykonywaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji –art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07.04.1994 r. – Prawo budowlane. Oznacza to, iż remont wykracza poza bieżące, standardowe utrzymanie nieruchomości, w szczególności budynku, czyli obiektu budowlanego w rozumieniuart. 3 pkt 1 lit. a prawa budowlanego. To zaś z kolei oznacza dla właścicieli konieczność zgromadzenia poważniejszych środków na potrzeby przeprowadzenia określonych robót remontowych. Zabezpieczeniu takich środków służy właśnie utworzenie przez wspólnotę funduszu remontowego i uiszczanie przez właścicieli wpłat na tenże fundusz proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach u z dnia 02.10.2009 r., I ACa 514/09, OSA 2012/1, s. 78-85).
W uzasadnieniu wyroku z dnia 26.10.2011 r., V CSK 358/10, Sąd Najwyższy wyraził następujący pogląd: „Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty.”, a także wskazał, że: „Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.”.
Środki gromadzone na funduszu remontowym – od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli – stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Trudno zresztą wyobrazić sobie sytuację, w której – gdy w danym roku nie przeprowadzonoby żadnego remontu – niewykorzystane zaliczki na fundusz remontowy byłyby zwracane właścicielom, a od początku roku kolejnego ponownie uiszczane. W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont nieruchomości wspólnej – konstrukcji budynku, jego fundamentów, ścian, dachu, warstw izolacyjnych, wspólnych części instalacji – z natury rzeczy generuje poważny poziom wydatków, które częstokroć nie mogą zostać pokryte ze środków bieżących, ale wymagają albo poczynienia oszczędności albo zaciągnięcia kredytu. Gromadzenie funduszu remontowego przez dłuższy, kilkuletni okres pozwala na przygotowanie inwestycji pod względem finansowym. Na tym także polega zapewnienie płynności finansowej stanowiące przejaw prawidłowego zarządzania.
Podobnie niezrozumiałe, nielogiczne i z pewnością niegospodarne byłoby zwracanie byłemu właścicielowi lokalu zaliczek przez niego wpłaconych i domaganie się od nabywcy uzupełnienia „wkładu” na funduszu remontowy w dotychczasowej wysokości. Obowiązek partycypacji w kosztach remontów proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oznacza, że aktywa funduszu remontowego powinny pochodzić z wpłat właścicieli z zachowaniem tej proporcji oraz ze koszty remontu obciążają właścicieli w tym samym stosunku. Tak czy inaczej nabywca lokalu musiałby wyłożyć stosowną sumę albo jako uzupełnienie funduszu albo jako pokrycie kosztów już wykonanego remontu.
Wbrew stanowisku powoda, fakt, że okresem obrotowym i sprawozdawczym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy, nie oznacza rozliczenia zaliczek z poprzednim właścicielem. Rozliczenie roczne następuje poprzez sporządzenie przez zarząd lub zarządcę sprawozdania przedstawianego właścicielom lokali do zatwierdzenia. Wszelkie rozliczenia następują w stosunku do aktualnych właścicieli lokali, a nie ich poprzedników prawnych. Po rozliczeniu powstaje prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty, a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Uprawnienie do zwrotu zaliczek nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.
Zwrot zaliczek z funduszu remontowego możliwy jest w dwóch przypadkach: pierwszym, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o rozwiązaniu funduszu remontowego, drugim, gdy utworzono fundusz remontowy celowy, np. na remont dachu, i po wykonaniu remontu pozostała nadwyżka środków, która może zostać zwrócona. Jednak w obu przypadkach wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z aktualnym właścicielem lokalu. Rozliczenie kosztów remontu następuje bowiem wg stanu z chwili odbioru wykonanych robót remontowych.
Zbycie lokalu wywołuje skutek przewidziany wart. 548 § 1 kc, zgodnie z którym na nabywcę (kupującego) przechodzą ciężary i korzyści związane z rzeczą. Dotyczy to także przejścia uprawnień i obowiązków związanych z zaliczkami uiszczanymi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, w tym na potrzeby funduszu remontowego.
Trzeba wskazać, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony transakcji sprzedaży lokalu uzgodniły, że nabywca zapłaci zbywcy sumę pieniężną stanowiącą równowartość dokonanej już wpłaty na fundusz remontowy w całości lub części. W ten sposób zbywca uzyska zwrot wpłat na fundusz remontowy, a interes wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie zagrożony ani naruszony.
Można jeszcze dodać, iż udział powodowej Gminy w nieruchomości wspólnej wynosi jedynie 5,86 %, co w zestawieniu z numeracją lokali wyodrębnionych pozwala domniemywać (art. 231 kpc), że Gmina posiada już tylko jeden lokal mieszkalny – oznaczony nrem 1. Zatem sytuacja ewentualnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia może zaistnieć już tylko raz. W związku z tym powodowa Gmina może dokonać rozliczenia z nabywcą tego lokalu. Uchwała nr(...)ma daleko szersze znaczenie, albowiem reguluje zasady funkcjonowania funduszu remontowego na przyszłość pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Jednostkowy interes Gminy nie może stawać na przeszkodzie prawidłowemu i korzystnemu funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej.
Reasumując powyższe Sąd nie znalazł podstaw do uznania zaskarżonej uchwały za sprzeczną z przepisami prawa, ale także za sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządzania. Przeciwnie treść uchwały należy postrzegać jako celową i racjonalną. Nie zachodzi też naruszenie interesu powodowej Gminy.
W konsekwencji powództwo o uchylenie uchwały nr(...)jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw podlegało oddaleniu.
Na podstawieart. 98 kpcpozwanej jako wygrywającej sprawę przysługuje zwrot kosztów procesu obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika – 360 zł (§ 8 ust. 1 pkt 1w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł.
Mając powyższe na uwadze Sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.