Sąd Okręgowy w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1370/18
Data wyroku: 2019-08-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Sędziowie: SO K. Ike-Duninowski
Słowa kluczowe: Uchylenie uchwały spółki
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I C 1370/18

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 11 września 2018 roku, skierowanym przeciwko pozwanej Wspólnocie MieszkaniowejAl. (...)wŁ.powodowieP. G.iA. G. (1)wnieśli – na podstawieart. 25 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali– o uchylenie uchwały nr 3/2018 z dnia 22 czerwca 2018 roku oraz o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. .
W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że zaskarżona uchwała, w której nie wyrażono zgody na sprzedaż alkoholu w ich lokalu użytkowym, który planowali wynająćSpółce (...), narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz ich interesy jako właścicieli lokalu, a także jest niezgodna z przepisami prawa, stanowiąc wyraz niewspółmiernej ingerencji w ich prawo własności i swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. Powodowie wskazali również na wątpliwości co do trybu w jakim nastąpiło indywidualne zbieranie głosów nad tą uchwałą.

(powód k. 3 – k. 7)
W piśmie z dnia 25 marca 2019 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)położonej wŁ.przyAl. (...)wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana wskazała, że zaskarżona uchwala nie narusza istotnego interesu właścicieli lokalu, nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani też nie prowadzi do ograniczenia prawa właścicielskiego powodów i wolności prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwana podniosła nadto, że sprzedaż napojów alkoholowych w przedmiotowym lokalu będzie wiązała się z istotnymi dolegliwościami dla innych właścicieli, a także będzie miała negatywny wpływ na stan nieruchomości, na utrzymanie jej w czystości i zapewnienie bezpieczeństwa.

(pismo k. 34 – k. 35v)
Na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2019 roku pełnomocnicy stron podtrzymali dotychczasowe stanowiska w sprawie.

(stanowiska stron – protokół rozprawy z 7.08.2019 r. – czas nagrania: 00:01:10-00:01:47, 00:04:40-00:04:59, k.58 – k. 58v)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
PowodowieA. G. (1)iP. G.od dnia 28 listopada 2003 roku są właścicielami samodzielnego lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku wielolokalowego położonego wŁ.przyAl. (...)wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym(...)części, wspólnych części budynku i innych urządzeń.

(kopia wypisu aktu notarialnego k. 11 – k. 13v, dokumentacja fotograficzna k. 16)
W bliskiej odległości od nieruchomości, w której usytuowany jest lokal użytkowy powodów znajdują się inne lokale użytkowe, w których sprzedawane są napoje alkoholowe, m.in. dyskont Biedronka, dwie restauracje w budynku(...), Central.

(okoliczności bezsporne)
W 2004 roku powodowie zwrócili się do pozwanej Wspólnoty o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w należącym do nich lokalu użytkowym położonym wŁ.przyAl. (...), który to lokal zamierzali wynająć sieci(...) S.A.na prowadzenie sklepu w branży spożywczej, w którym miał być sprzedawany też alkohol, jednakże Wspólnota nie wyraziła takiej zgody.

(okoliczności bezsporne)
W 2018 roku powodowie podjęli rozmowy z przedstawicielamiSpółki (...)w kwestii wynajmu tej Spółce wyżej wskazanego lokalu użytkowego. Po rozmowach powodowie zdecydowali się wynająć powyższy lokal użytkowy powyższej Spółce. W lokalu tym miała być prowadzona przez najemcę działalność gospodarcza w zakresie handlu detalicznego, w tym również sprzedaż napojów alkoholowych.

(okoliczności bezsporne)
Pismem z dnia 6 czerwca 2018 roku powodowie zwrócili się do Zarządcy Wspólnoty MieszkaniowejAl. (...)wŁ.o wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu wyżej wskazanego lokalu zeSpółką (...)i utworzenie tym samym punktu sprzedaży alkoholu w budynku przyAl. (...).

(okoliczność bezsporna)
Uchwałą nr 3/2018 Wspólnoty Mieszkaniowej przyAl. (...)wŁ.z dnia 22 czerwca 2018 roku podjętej w drodze indywidulanego zbierania głosów nie wyrażono zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym stanowiącym własnośćA.iA. G. (2)– wynajętym dlaSpółki (...) Sp. z o.o.Za przyjęciem tej uchwały głosowało(...)udziałów, przeciwko –(...)udziałów, nikt nie wstrzymał się.

(uchwała k. 15, lista do głosowania k. 36 – k. 37)
Powodowie zostali pisemnie powiadomieni o powyższej uchwale w dniu 2 sierpnia 2018 roku.

(pismo k. 14)
W związku z treścią przedmiotowej uchwały powodowie nie wynajęliSpółce (...)należącego do nich wyżej wskazanego lokalu użytkowego.

(okoliczność bezsporna)
Lokal użytkowy znajdujący wŁ.przyAl. (...)nie jest użytkowany. Powodowie ponoszą koszty związane z utrzymaniem tego lokalu – uiszczają podatek od nieruchomości, opłaty na rzecz Wspólnoty. Powodowie spłacają też kredyt zaciągnięty na zakup przedmiotowego lokalu – miesięczne raty ok. 340 – 350 CHF (kwota pozostała do spłaty na dzień 13 czerwca 2018 r. – 62.326,97 CHF).

(decyzja k. 46, zawiadomienie k. 47, wydruk k. 48 – k. 49, potwierdzenia wpłat k. 50 – k. 51)
Powodowie podejmują działania w celu wynajmu, bądź sprzedaży przedmiotowego lokalu użytkowego. Ogłoszenia o wynajmie lub sprzedaży tego lokalu zamieszczane są w prasie, a także umieszczane w oknach lokalu.

(faktury k. 41 – k. 43, dokumentacja fotograficzna k. 52)
Spółka (...)w dalszym ciągu zainteresowana jest wynajęciem od powodów lokalu użytkowego znajdującego wŁ.przyAl. (...).

(pisma k. 44 – k. 45)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie w postaci dokumentów, których autentyczność nie budzi wątpliwości Sądu, jak również nie była kwestionowana przez żadną ze stron procesu. Z tych też względów Sąd uznał powyższe dowody w pełni za wiarygodne.
Na podstawieart. 217 § 3 k.p.c.Sąd oddalił wnioski dowodowe stron, w tym wniosek o przesłuchanie powodów na okoliczność planów gospodarczych związanych z posiadanym lokalem użytkowym, stanu lokalu i nieruchomości, możliwości wynajęcia lokalu, warunków współpracy zespółką (...), procedury zbierania głosów nad uchwałą, relacji między członkami Wspólnoty Mieszkaniowej przyAl. (...)wŁ., wniosek o dopuszczenie dowodu z przesłuchania w charakterze strony członków zarządu pozwanej Wspólnoty na okoliczność podjęcia zaskarżonej uchwały, przyczyn dla których członkowie pozwanej Wspólnoty nie wyrazili zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu powodów, a także wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkówJ. B.iA. B.na okoliczność przyczyn nie wyrażenia zgody przez członków pozwanej Wspólnoty na sprzedaż alkoholu w lokalu powodów i podjęcia w tej sprawie uchwały i z zeznań świadkaM. T.na okoliczność zakresu informacji udzielanych mieszkańcom nieruchomości przyAl. (...)co do przedmiotu uchwały, procedury zbierania głosów i podpisywania listy(postanowienie – protokół rozprawy z 7.08.2019 r. – czas nagrania: 00:01:47-00:02:34, k. 58),uznając, że okoliczności istotne dla niniejszej sprawy zostały już dostatecznie wyjaśnione, a ocena argumentów prawnych zgłaszanych przez strony należy do Sądu rozpoznającego sprawę. W związku z powyższym przeprowadzenie wyżej wskazanych dowodów nie wniosłoby żadnych istotnych okoliczności mających wypływ dla rozstrzygnięcia tej sprawy, a jedynie doprowadziłoby do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania.
Mając na uwadze fakt, iż strony reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników oprócz wyżej wymienionych dowodów, innych wnio­sków dowodowych nie zgłaszały oraz uwzględniając rządzącą procesem cywilnym zasadę kontradyktoryjno­ści postępowania i nie znajdując podstaw do przeprowadzenia dowodów z urzędu (art. 232 k.p.c.), Sąd rozpoznał sprawę na podstawie zebranego materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo jest zasadne i podlega uwzględnieniu.
Stosownie do treściart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku(Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty, z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawi­dłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Roszczenie dochodzone w oparciu o powyższy przepis może być uwzględnione, jeżeli zostanie spełniona chociażby jedna z przesłanek określonych w tym przepisie, to jest gdy:

-

uchwała nie jest zgodna z prawem (zarzut niezgodności z prawem podjętej uchwały może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i procedural­nych);

uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali;

uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;

uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który ją skarży (wyważyć należy indywidualny interes danego właściciela w kontekście interesu całej wspólnoty mieszkaniowej).

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu(por. wyrok SA w Szczecinie z 11.10.2012 r., I ACa 507/12, LEX).Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały, nie uzasadnia jej uchylenia na podstawieart. 25 ust 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie tego interesu stanowi bowiem kategorię obiektywną ocenianą także świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżone uchwały naruszają słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.(zob. orzeczenie SN z 29.06.2010 r., III CSK 325/09, LEX, wyrok SA w Katowicach z 30.06.2015 r., I ACa 150/15 LEX). Z naruszeniem interesów mamy do czynienia w sytuacji, kiedy w drodze uchwały dochodzi do uszczuplenia praw właścicieli, a za tym uszczupleniem nie stoją żadne racjonalne przesłanki.
Ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa.
Zgodnie z treściąart. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, powództwo określone w art. 25 ust. 1 niniejszej ustawy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że za zaskarżoną uchwałą podjętą przeciwko wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powodów wypowiedziała się większość właścicieli, w związku z czym do podjęcia tej uchwały doszło. Powodowie w żaden sposób nie wykazali natomiast – do czego byli zobowiązani stosownie do treściart. 6 k.c.– że tryb w jakim nastąpiło indywidulane zbieranie głosów nad przedmiotową uchwałą był niewłaściwy. O ostatecznym wyniku głosowania świadczy załączona do akt sprawy lista głosowania nad zaskarżoną uchwałą, na której to liście wskazane są osoby uprawnione do głosowania oraz znajdują się – w odpowiednich rubrykach – własnoręczne podpisy osób głosujących.
Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie został zachowany przez powodów termin określony wart. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, co zresztą nie było kwestionowane przez stronę pozwaną.
Powodowie podnieśli w przedmiotowej sprawie, że zaskarżona uchwała, w której nie wyrażono zgody na sprzedaż alkoholu w ich lokalu użytkowym, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz ich interesy jako właścicieli lokalu, a także jest niezgodna z przepisami prawa, stanowiąc wyraz niewspółmiernej ingerencji w ich prawo własności i swobodę prowadzenia działalności gospodarczej.
Zgodnie zart. 140 k.c.w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Jedno z ograniczeń prawa własności wprowadzaart. 18 ust. 6 pkt 3w zw. zart. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi z dnia 26 października 1982 roku(Dz.U. Nr 35, poz. 230), uzależniający uzyskanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu od złożenia pisemnej zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W sytuacji zatem, gdy właściciel lokalu położonego w budynku wielorodzinnym chce w swoim lokalu sprzedawać alkohol, powinien uzyskać zgodę pozostałych właścicieli – współwłaścicieli budynku. Celem takiej regulacji jest umożliwienie właścicielom wypowiedzenia się co do działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą alkoholu z uwagi na możliwe skutki jej prowadzenia, które mogą negatywnie wpływać na ich funkcjonowanie. Przyjmuje się, że w przypadku współwłasności (w tym w przypadku wspólnoty mieszkaniowej) zgoda powyższa stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem stosownie do przepisuart. 22 ust. 2wyżej wskazanejustawy o własności lokali, konieczne jest podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę. Wyrażenie zgody pozostaje więc kompetencją wspólnoty mieszkaniowej.
Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała została podjęta w ramach przysługujących pozwanej Wspólnocie wyżej wskazanych ustawowych uprawnień.
Zdaniem Sądu, zaskarżona uchwała narusza jednak interesy powodów jako właścicieli przedmiotowego lokalu użytkowego w rozumieniu wyżej wskazanegoart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, który to interes stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego, wkraczając tym samym zbyt dolegliwie w prawa właścicielskie powodów.
Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że powodowie po rozmowach z przedstawicielamiSpółki (...)podjęli decyzję o wynajmie tej Spółce należącego do nich lokalu użytkowego znajdującego w budynku wielolokalowym położonym wŁ.przyAl. (...)oraz że w dalszym ciągu jest ona zainteresowana wynajęciem od powodów przedmiotowego lokalu. Powyższa Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego, w tym również sprzedaż napojów alkoholowych, a zatem tylko w przypadku uzyskania przez powodów zgody na sprzedaż alkoholów w wyżej wskazanym lokalu możliwe będzie wynajęcie przez powodów tego lokalu wyżej wskazanemu podmiotowi. Zaskarżona uchwała, w której nie została wyrażona zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powodów, pozbawiła powodów możliwości zawarcia umowy najmu tego lokalu zeSpółką (...). Jest to sytuacja niekorzystana dla powodów, wpływająca niewątpliwie negatywnie na ich interes gospodarczy, w szczególności, że przedmiotowy lokal nie jest użytkowany. Powodowie pozbawieni są czynszu z wynajmu. Powodowie starają się wynająć lub sprzedać przedmiotowy lokal użytkowy, jednakże ich starania są nieskuteczne, a w związku z tym zmuszeni są ponosić koszty związane z jego utrzymaniem – uiszczają podatek od nieruchomości, opłaty na rzecz Wspólnoty, a także spłacają kredyt zaciągnięty na zakup przedmiotowego lokalu, co niewątpliwe wpływa negatywnie na ich sytuację finansową.
Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji odmowa przez pozostałych właścicieli lokali zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powodów jest sprzeczna z interesem powodów i w sposób nieuprawniony wkracza w ich prawa właścicielskie. W drodze przedmiotowej uchwały doszło bowiem do uszczuplenia praw właścicieli, a za tym uszczupleniem nie stoją żadne racjonalne przesłanki. Hipoteczne bowiem obawy pozwanej Wspólnoty, że sprzedaż alkoholu w przedmiotowym lokalu użytkowym będzie wiązała się z istotnymi dolegliwościami dla innych właścicieli, a także będzie miała negatywny wpływ na stan nieruchomości, na utrzymanie jej w czystości i zapewnienie bezpieczeństwa jest zbyt daleko idące. Nadto interesy pozostałych członków Wspólnoty, artykułowane w sposób ogólny, wywodzące się z wyżej wskazanych obaw, nie znajdują merytorycznego i racjonalnego uzasadnienia.
Decyzja pozwanej Wspólnoty o braku wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w przedmiotowym lokalu użytkowym powodów jest tym bardziej nieuzasadniona, że w bliskiej odległości od nieruchomości, w której usytuowany jest powyższy lokal użytkowy powodów znajdują się inne lokale użytkowe, w których sprzedawane są napoje alkoholowe, m.in. dyskont Biedronka, dwie restauracje w budynku(...), Central. W takiej sytuacji wnosić należy, że rozpoczęcie w lokalu powodów działalności związanej ze sprzedażą alkoholu nie zamieni diametralnie otoczenia i nie wprowadzi radykalnych zmian dla funkcjonowania właścicieli pozostałych lokali.
Wobec powyższego – w ocenie Sądu – pozwana Wspólnota podejmując zaskarżoną uchwałę dała wyraz temu, że interes pojedynczego właściciela ma schodzić na dalszy plan przed interesem wspólnoty. Jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest podstaw do takiego przyjęcia.
Dodatkowo tylko wskazać można, że w sytuacji wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w konkretnym lokalu i następnie występowania zakłócania porządku, czy spokoju mieszkańców danej nieruchomości w związku ze sprzedażą alkoholu nie ma przeszkód, aby poczynić kroki zmierzające do zawieszenia, czy odebrania koncesji na alkohol.
W ocenie Sądu, powodowie nie wykazali natomiast, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Brak wynajęcia przez powodów ich lokalu użytkowego – w związku z brakiem uzyskania zgody na sprzedaż alkoholu w tym lokalu – nie wpływa negatywnie na nieruchomość wspólną. To powodowie bowiem zobowiązani są do utrzymania swojej nieruchomości w należytym stanie, a nie najemca ich lokalu, a nadto czynsz z najmu byłby należny powodom, a nie Wspólnocie.
Podkreślić też należy, że powoływanie się przez pozwaną Wspólnotę na rozstrzygnięcie zapadłe w sprawie Sądu Okręgowego w Łodzi o sygn. akt II C 367/04 nie może mieć wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy, nie ma bowiem ani powagi rzeczy osądzonej, ani prejudycjalności, a nadto obecnie jest inna sytuacja gospodarczo-ekonomiczna niż w czasie rozstrzygania powyższej sprawy, co również należy uwzględnić przy orzekaniu.
Z tych wszystkich względów, Sąd uchylił uchwałę pozwanejWspólnoty nr (...)z dnia 22 czerwca 2018 roku.
Na podstawieart. 98 k.p.c.Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 557 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (opłata od pozwu + wynagrodzenie pełnomocnika powodów + opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa).

ZARZĄDZENIE
Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.