Sąd Rejonowy w Opolu Lubelskim
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 109/18
Data wyroku: 2019-03-11 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Sygn. akt I C 109/18

UZASADNIENIE
W pozwie z 2 stycznia 2017 r. (pierwotna sygnatura akt I C1/17) powódkaM. K.wniosła o uzgodnienie treściksięgi wieczystej nr (...)obejmującej nieruchomość położoną wC.złożoną zdziałek gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 1,46 ha poprzez wpisanie jej w dziale II w miejsceM. W. (1). Powódka wniosła także o zabezpieczenie roszczenia poprzez wpis ostrzeżenia oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu tego żądania wskazano, że powódka i pozwany zawarli 9 stycznia 2013 r. umowę pożyczki oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz ustanowienie tytułu egzekucyjnego.M. K.została wprowadzona w błąd przezM. W. (1)i jego ojcaH. W., którzy wykorzystali jej zaufanie, przekonując ją, że umowy nie będą skutkowały przeniesieniem własności nieruchomości, będą natomiast skutkowały umorzeniem prowadzonych przez nią egzekucji. Powódka nigdy nie otrzymała pożyczki w kwocie 40.000 zł zgodnie z podpisaną wówczas umową. Dopiero z wezwania do opróżnienia nieruchomości z 18 stycznia 2014 r. dowiedziała się o skutkach zawartej umowy. Jej działanie pod wpływem błędu, od którego skutków się uchyliła, uzasadnia uznanie umowy za nieważną (art. 84 kodeksu cywilnego). W sprawie I C 172/15 toczy się sprawa z powództwa pozwanego o eksmisjęM. K.i członków jej rodziny z przedmiotowej nieruchomości, która stanowi ich jedyny majątek.
Postanowieniami z 13 stycznia 2017 r. powódka została zwolniona od opłaty od pozwu oraz ustanowiono dla niej pełnomocnika z urzędu (k. 19 i 23).
Postanowieniem z 21 lutego 2017 r. (k. 36) Sąd udzielił zabezpieczenia roszczeniu powódki poprzez wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w powołanej na wstępie księdze wieczystej.
W dniu 10 kwietnia 2017 r. Sąd odrzucił pozew (k. 95), wskazując, że zachodzi przeszkoda do rozpoznania sprawy, o której mowa wart. 199 §1 pkt 2 kodeksu postępowania cywilnego(„kpc”), gdyż sprawa o to samo roszczenie między tymi samymi stronami została już prawomocnie osądzona. W wyroku z 15 maja 2015 r. (I C 803/15) Sąd Okręgowy w Lublinie oddalił bowiem powództwoM. K.o zobowiązanieM. W. (1)do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości objętej pozwem. Żądanie to było również oparte na twierdzeniu, że powódka działała pod wpływem błędu.
Na skutek zażalenia powódki Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z 21 marca 2018 r. (II Cz 1047/17; k. 129) uchylił powyższe postanowienie, wskazując, że roszczenia zgłoszone w obu sprawach nie są tożsame. W Sądzie Rejonowym wO. (...)sprawę zarejestrowano ponownie pod sygnaturą I C 109/18.
W odpowiedzi na pozew (k. 148) pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. Potwierdził fakt zawarcia umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia, co miało nastąpić w obecności jego ojcaH. W., wskazując jednocześnie, że już wcześniej, umową z 13 stycznia 2012 r., pożyczył pozwanej 17.000 zł. Pozwany zaznaczył, że od 9 stycznia 2013 r. z uwagi na brak spłaty pożyczki jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Zakwestionował, aby powódka w chwili zawarcia umowy przewłaszczenia działała pod wpływem jakiegokolwiek błędu, a nawet w razie przyjęcia, że błąd taki zaistniał, to jej oświadczenie o uchyleniu się od jego skutków zostało złożone z przekroczeniem terminu, o którym mowa wart. 88 kc.
W piśmie z 21 listopada 2018 r. (k. 263) powódka podniosła, że wartość przewłaszczonej nieruchomości rażąco przekraczała kwotę zabezpieczonej wierzytelności, w umowie nie zawarto postanowień dotyczących wzajemnych rozliczeń stron. Powyższe skutkuje jej zdaniem nieważnością umowy przewłaszczenia.
W piśmie z 17 grudnia 2018 (k. 274) pozwany zaprzeczył powyższym zarzutom.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
M. K.stała się właścicielką nieruchomości objętej obecnieksięgą wieczystą nr (...), złożonej m.in. zdziałek gruntu nr (...)położonych wC.w gminieJ., na podstawie umowy darowizny z 11 kwietnia 1995 r. oraz umowy sprzedaży z 14 czerwca 1999 r. (dowód: księga nr(...); umowa darowizny k. 42; umowa sprzedaży k. 50).
Nadziałkach nr (...)znajduje się siedlisko, w którym zamieszkujeM. K., jej partnerH. M., jej córkaE. K., jej matkaW. M.oraz dwoje małoletnich dzieci – synM. K.– 13-letniK. M.i syn jej córkiE.–D. K..Działki nr (...)to działki leśne, nadziałce nr (...)znajduje się łąka (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; księga nr(...); operat – akta Km 1529/15).
Na podstawie oświadczeniaBanku (...) S.A.wW.na nieruchomości ustanowiono z dniem 19 maja 2009 r. hipoteki: umowną zwykłą na kwotę 40.000 zł oraz umowną kaucyjną na kwotę 20.000 zł, obie na zabezpieczenie spłaty należności Banku z umowy kredytowej z 19 maja 2009 r. nr(...)zawartej z tym Bankiem przezM. K.. Kredy w kwocie 40.000 zł był przeznaczony na wznowienie produkcji w gospodarstwie rolnym i miał zostać spłacony do 31 grudnia 2012 r. (dowód: księga; oświadczenie Banku k. 74).
H. W.od 30 lat prowadzi działalność gospodarczą polegającą na udzielaniu pożyczek, w której, także w sposób nieformalny, uczestniczą także jego synowieM. W. (2)i pozwanyM. W. (1)(dowód: zeznaniaM. W. (1)k. 288v-289 częściowo; zeznanaH. W.k. 257v-250v częściowo).
M. K.i jej partnerH. M.nawiązali kontakt zH. W.około roku 2011. Poznał ich ze sobąS. W.zajmujący się pośrednictwem kredytowym, który poinformował, żeH. W.pomaga w wybrnięciu z zajęć komorniczych.M. K.i jej rodzina borykała się już wówczas z poważnymi problemami finansowymi. Wynikały one m.in. z zadłużenia wBanku (...), w którym zaciągnęli kredyt na odnowienie sadu zniszczonego na skutek warunków atmosferycznych, co jednak nie przyniosło efektów. Już wówczas komornik prowadził przeciwko nim postępowanie egzekucyjne, w toku którego zajął m.in. dwa samochody służące do prowadzenia działalności gospodarczej.M. K.iH. M.zwrócili się doH. W.o udzielenie pożyczki. Ich pierwsze spotkanie miało miejsce wsupermarkecie (...)wL., następne wO.. Pierwsza pożyczka została im udzielona w kwocie 13.000 zł. Wkrótce ich kontakty zH. W.nabrały także charakteru towarzyskiego, przeszli na „ty”, a on odwiedzał ich regularnie, 2-3 razy w miesiącu, wC.przy okazji wizyt u mieszkającej niedaleko rodziny. Otrzymywał od nich produkty żywnościowe, zwłaszcza owoce. W trakcie tej znajomościH. W.lub – z jego inicjatywy – jego synowie udzieliliM. K.iH. M.licznych pożyczek na ogólną kwotę około 100.000 zł, przy czym najwyższe w kwotach po 20.000 – 30.000 zł. Jednej z nich formalnie udzieliłM. W. (2), a jej zabezpieczeniem było przewłaszczenie na niego nieruchomościH. M.stanowiącej sad. Drugiej z pożyczek o wyższej wartości udzieliłH. W.. Zabezpieczono ją wekslem in blanco. W obu przypadkach pożyczkobiorcą byłH. M.. Przekazywanie pieniędzy następowało w gotówce, „do ręki”.H. M.iM. K.dokonywali częściowych spłat, lecz kierując się zaufaniem doH. W.nie żądali za nie pokwitowań. Były one jedynie odnotowywane w zeszycie tego ostatniego. Jedyny dowód spłatyM. K.posiada na kwotę 3000 zł, którą uiściła przekazem pocztowym. Umowy pożyczki bywały początkowo spisywane ręcznie, a dopiero potem sporządzane były drukowane wersje. Pożyczkobiorcy często nie otrzymywali własnego egzemplarza. Na życzenieH. W.oboje podpisywali cały szereg dokumentów, nie wgłębiając się w ich treść i poprzestając na wyjaśnieniu, że są one niezbędne do załatwienia różnych formalności.H. W.obiecywał im wielokrotnie pomoc w wyjściu z długów. Takie stosunki trwały aż do sprzedaży działki sadu należącej w przeszłości doH. M., przewłaszczonej na rzeczM. W. (2)na zabezpieczenie jednej z pożyczek, co miało miejsce w styczniu 2014 r. (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaM. W. (1)k. 174-174v w zw. z 288v-289 częściowo; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235; zeznaniaH. W.k. 257v-250v częściowo).
W związku z bliskimi kontaktamiH. W.dobrze znał sytuację finansową i życiową rodzinyM. K..M. W. (1)miał z nią kontakty sporadyczne, ale rozmawiał z ojcem na jej temat i wiedział o jej problemach finansowych (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaM. W. (1)k. 174-174v w zw. z 288v-289 częściowo; zeznaniaH. M.k. 232v-235; zeznaniaH. W.k. 257v-250v częściowo).
Jeszcze w trakcie trwania znajomościM. K.iH. M.przedstawiliH. W.pomysł założenia hodowli trzody chlewnej, co wymagałoby środków w wysokości 700.000 – 900.000 zł, ten jednak odmówił im udzielenia takiej pożyczki, uznając, że tego rodzaju działalność przerasta ich możliwości. Zamiast tego zaproponował im założenie sklepu i pijalni piwa wC.. Sklep miała formalnie prowadzić córkaM. E., która nie posiadała wówczas zadłużenia i nie toczyły się przeciw niej postępowania egzekucyjne.H. W.zadeklarował, że zapewni środki na jego prowadzenie i na towar, pomógł zgromadzić wyposażenie sklepu. Jego uruchomienie zostało częściowo sfinansowane z pożyczki, której formalnie udzieliłM. W. (1). Sklep okazał się jednak nierentowny i doprowadził do zwiększenia zadłużenia rodzinyM. K.z powodu długów u dostawców. Po niecałym roku działania został zamknięty (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235; zeznaniaH. W.k. 257v-250v częściowo).
Wobec pogłębiających się problemów finansowych rodzinyH. W.namówiłH. M.iM. K.na zawarcie umowy, na podstawie której ta ostatnia „przepisze” nieruchomość wC.na kogoś obcego w celu uchronienia jej przed egzekucją. Do tej roli zaproponował swojego synaM. W. (1), tłumacząc, że „przepisanie” nieruchomości na któregoś z członków rodziny groziło karą. Nie tłumaczył szczegółów planowanych transakcji, przekonując, żeM. K.nie straci nieruchomości.H. W.dokonał wyboru kancelarii notarialnej, gdzie miało dojść do podpisania umowy. Miała ona zostać poprzedzona podpisaniem fikcyjnej umowy pożyczki, która byłaby pretekstem do przeniesienia własności nieruchomości i na podstawie którejM. K.nie miała otrzymać jakichkolwiek środków, na co ona wyraziła zgodę (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v częściowo; zeznaniaH. M.k. 232v-235).
W dniu 9 stycznia 2013 r. w kancelarii notarialnej notariuszaR. F.M. K.iM. W. (1)podpisali umowę pożyczki sporządzoną w zwykłej formie pisemnej. W jej treści strony oświadczyły, żeM. W. (1)w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwą(...)udzielaM. K.pożyczki w kwocie 40.000 zł, zaś podpisanie umowy stanowi pokwitowanie odbioru tej kwoty. Oprocentowanie pożyczki ustalono na 12 % w stosunku rocznym (§ 1). Termin zwrotu pożyczki wraz z odsetkami ustalono na 8 marca 2013 r. W razie opóźnienia zastrzeżono na rzecz pożyczkodawcy odsetki w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP, jednak nie mniej niż 23% rocznie (§ 2). Według § 3 umowy zabezpieczeniem pożyczki miało być przewłaszczenie na rzecz pożyczkodawcy nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...). Obie strony umowy złożyły na niej własnoręczne podpisy (dowód: umowa pożyczki k. 87; zeznaniaM. K.k. 277v-278v częściowo; zeznaniaM. W. (1)k. 174-174v w zw. z 288v-289 częściowo; zeznaniaE. K.k. 207v-208 częściowo; zeznaniaH. M.k. 232v-235; zeznaniaH. W.k. 257v-250v częściowo).
Tego samego dnia doszło do zawarcia międzyM. K.aM. W. (1)umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. W jej treści (§ 4)M. K.oświadczyła, że w celu zabezpieczenia wierzytelności z tytułu zawartej tego samego dnia umowy pożyczki przenosi naM. W. (1)własność nieruchomości położonej wC., objętej księgą nr(...), złożonej zdziałek nr (...). Wartość nieruchomości według oświadczeniaM. K.wynosiła 200.000 zł.M. W. (1)oświadczył, że w celu zabezpieczenia ww. wierzytelności nabywa własność ww. nieruchomości (przewłaszczenie na zabezpieczenie) do majątku osobistego.
PonadtoM. K.oświadczyła w § 5 aktu, że co do obowiązku zwrotu całej kwoty pożyczki wraz z kosztami w terminie do 8 marca 2013 r. poddaje się rygorowi egzekucji wprost z tego aktu na podstawieart. 777 § 1 pkt 4 kpc.
M. W. (1)zobowiązał się przenieść zwrotnie opisaną wyżej nieruchomość naM. K.w terminie 10 dni od wykonania w całości zobowiązań wynikających z umowy pożyczki (§ 6 ust. 1). W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z tej umowy miał on prawo, według własnego wyboru, sprzedać nieruchomość, zaliczając uzyskaną cenę pomniejszoną o koszty sprzedaży na poczet zobowiązańM. K.z ww. umowy lub też przewłaszczony przedmiot zatrzymać, zaliczając na poczet tych zobowiązań (§ 6 pkt 3).
Nieruchomość miała pozostać w posiadaniuM. K.bez wynagrodzenia do czasu spłaty pożyczki, z zachowaniem prawa do pobierania pożytków oraz z obowiązkiem ponoszenia kosztów utrzymania i przypadających na nieruchomość ciężarów (§ 7) (dowód: umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz ustanowienie tytułu egzekucyjnego k. 85).
Szczegółową treść obu umów przygotował wcześniejH. W., podając także wartość nieruchomości.M. W. (1)pojawił się w kancelarii notarialnej wyłącznie na czas niezbędny do ich podpisania. W kancelarii był obecny takżeH. M.orazE. K.(dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaM. W. (1)k. 174-174v w zw. z 288v-289 częściowo; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235; zeznaniaH. W.k. 257v-250v częściowo).
H. W.oraz jego synM. W. (1)przynajmniej w chwili podpisania umów pożyczki i przewłaszczenia powzięli zamiar przejęcia nieruchomości i zakładali, że nie stanie się ona z powrotem własnościąM. K.(dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235).
Na podstawie powyższej umowyM. W. (1)został zgodnie z wnioskiem z 11 stycznia 2013 r. wpisany do ww. księgi jako właściciel nieruchomości w miejsceM. K.(dowód: księga nr(...)).
M. K.nigdy nie otrzymała środków w kwocie 40.000 zł wskazanych w umowie pożyczki (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235).
Kwota 40.000 zł nie była przezM. W. (1)dochodzona w żadnym postępowaniu sądowym (dowód: zeznaniaM. W. (1)k. 174-174v w zw. z 288v-289).
W lecie 2013 rokuM. K.pierwszy raz zwróciła się o „przepisanie” na nią nieruchomości, spotkała się jednak ze zdecydowaną odmową, aH. W.zagroził jej, że „puści ją w skarpetkach”. Już wówczasM. K.zaczęła się domyślać, że zamiaryH. M.i jego syna były odmienne od deklarowanych, tj. że w rzeczywistości dążyli oni do przejęcia nieruchomości. W lecie 2014 rokuM. W. (1)zażądał odM. K.i jej rodziny opuszczenia nieruchomości, w tym zajmowanego przez nich domu znajdującego się pod adresem(...), a także zażądał uiszczania czynszu w wysokości po 800 zł za osobę. Wcześniej, 28 stycznia 2014 r.,M. W. (2)sprzedałdziałkę (...)objętą księgą nr(...), która została przewłaszczona na jego rzecz przezH. M.na zabezpieczenie innej pożyczki (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaE. K.k. 207v-208; zeznaniaH. M.k. 232v-235; księga(...)).
Na podstawie wniosku złożonego 10 listopada 2015 w księdze nr(...)wpisano ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji w sprawie Km 1529/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Opolu LubelskimA. B.na wniosek wierzycielaBanku (...) S.A.wW.przeciwM. W. (1)jako dłużnikowi rzeczowemu. Podstawą egzekucji był wyrok Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie z 31 lipca 2014 r. (I C 299/14), w którym zasądzono odM. W. (1)na rzecz Banku kwotę 53.660 zł z zastrzeżeniem ograniczenia jego odpowiedzialności do części ww. nieruchomości, tj.działki nr (...). Na potrzeby tego postępowania w dniu 10 lutego 2016 r. biegły rzeczoznawca sporządził operat dotyczący wyceny nieruchomości, w którym jej wartość w odniesieniu do wszystkich działek objętych księgą) ustalono na 442.460,00 zł.M. W. (1)nie zaskarżył opisu i oszacowania dokonanego na podstawie tego operatu. W toku postępowania doszło do dwóch bezskutecznych licytacji, w związku z czym zostało ono umorzone postanowieniem z 3 sierpnia 2017 r. (dowód: księga nr(...); wyrok k. 2 akt Km1529/15; protokoły k. 136 i 186 akt Km; postanowienie k. 194 akt Km; operat – akta Km).
Opisana nieruchomość stanowiła główny składnik majątkuM. K.. Do dnia dzisiejszego zamieszkuje ona tam z wyżej wymienionymi członkami rodziny. Powódka ma poważne problemy ze zdrowiem i leczy się kardiologicznie, utrzymuje się wraz z rodziną z prac dorywczych i ze środków z pomocy społecznej (dowód: zeznaniaM. K.k. 172v-174 w zw. z 277v-278v; zeznaniaH. M.k. 232v-235; dokumentacja medyczna k. 283-285; oświadczenie majątkowe k. 15-18).
W dniu 8 stycznia 2015 r.M. K.sporządziła oświadczenie adresowane doM. W. (1)o uchyleniu się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu, w którym wskazała, że jej błąd dotyczył zarówno zawarcia umowy pożyczki jak i umowy przewłaszczenia. Zażądała przy tym zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości (dowód: oświadczenie k. 9).
Prawomocnym wyrokiem z 16 grudnia 2015 r. w sprawie I C 803/15 Sąd Okręgowy w Lublinie oddalił powództwoM. K.przeciwM. W. (1)o zobowiązanie tego ostatniego do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu na powódkę nieruchomości objętej księgą nr(...). Podstawą powództwa były twierdzenia tożsame z przedstawionymi w pozwie inicjującym niniejsze postępowanie (bezsporne, ponadto dowód: kopia wyroku z uzasadnieniem k. 161 i n.).
Przed tutejszym Sądem pod sygn. akt I C 172/15 toczy się sprawa z powództwaM. W. (1)przeciwE. K.,M. K.iW. M.o eksmisję z ww. nieruchomości wszczęta pozwem z 20 lutego 2014 r., a także, pod sygn. akt I C 668/15, sprawa przeciw wyżej wymienionym o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 9 lutego 2014 r. do 8 listopada 2014 r. (bezsporne).
Przed Sądem Rejonowym Lublin-Zachód w Lublinie (II C 685/15) toczyła się sprawa z powództwaH. W.przeciwM. K.,H. M.iE. K.o zapłatę kwoty 19.600 zł na podstawie weksla. W sprawie II C 617/17 wyrokiem z 18 czerwca 2018 r. Sąd ten oddalił powództwoM. W. (1)przeciwko wyżej wymienionym o zapłatę kwoty 22.100 zł na podstawie weksla (bezsporne, ponadto kopia wyroku z uzasadnieniem 216 i n.).
Sąd opisany stan faktyczny ustalił na podstawie powołanych dowodów.
Odnosząc się do kwestii szczególnie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, należy wskazać, co następuje. Na wiarę zasługuje w przeważającej mierze wersja pozwanej przedstawiona w jej zeznaniach w trybieart. 299 kpc. Pewne zachodzące w niej nieścisłości wynikają z jej stanu zdrowia, wynikających stąd problemów z pamięcią i emocjonalnego podejścia do sprawy, które z uwagi na jej przedmiot nie może dziwić (zob. m.in. k. 172v i 174). Ponadto, jako osoba prosta, co podkreślał samH. W., zaufała mu i nie orientowała ani nawet nie próbowała się orientować w szczegółach podejmowanych przez niego działań. Zrozumiała jednak istotę zaproponowanego „planu”, który miał polegać na uchronieniu jej nieruchomości przed egzekucją poprzez „wyłącznie formalne” przeniesienie własności nieruchomości, któremu nie towarzyszyła jakakolwiek rzeczywista pożyczka.
Skoro sama umowa pożyczki była tylko pretekstem do takiego przeniesienia, a powódka nie zdawała sobie sprawy, że jest to prawny wymóg zawarcia umowy przewłaszczenia, nie dziwi fakt, że nie przywiązywała do niej wagi większej aniżeli do szeregu innych dokumentów, które podpisywała na życzenieH. W..
Powyższe tłumaczy początkową deklarację powódki, że nie podpisała umowy pożyczki (172v), którą zaraz sprostowała, oświadczając, że tego nie pamięta, ale i nie wyklucza (k. 173). Ostatecznie nie kwestionowała ona autentyczności swojego podpisu (k. 179). Nie udowodniła też, że nie pochodzi od niej ani też, że został naniesiony wcześniej niż sam tekst umowy. Ponieważ to na niej w myślart. 253 kpcspoczywał taki obowiązek, wnioski dowodowe pozwanego o wywołanie opinii biegłych w tym przedmiocie nie były zasadne. Podpisanie umowy stanowczo potwierdzili przy tym przesłuchani świadkowie.
Z powyższych przyczyn omawiana niespójność w zeznaniach powódki nie podważa jej wiarygodności w pozostałej części, w której jej zeznania były stanowcze i spójne. Dotyczy to przede wszystkim okoliczności, że w związku z podpisaną umową pożyczki nie nastąpiło przekazanie żadnych pieniędzy i fakt ten był z góry wiadomy stronom tej umowy – była ona tylko „formalnym wymogiem” zawarcia umowy przewłaszczenia. Powyższe jednoznacznie potwierdziłH. M., który był najlepiej zorientowany w sprawie spośród całej rodziny i zdawał się rozumieć stosunkowo najwięcej z podejmowanych przezH. W.działań. Na brak przekazania jakichkolwiek środków zdecydowanie wskazywała teżE. K..
Mając na uwadze krótki zastrzeżony w umowie pożyczki termin spłaty oraz znanąH. W.i jego synowi stale pogarszającą się sytuację powódki i jej partnera, należy uznać, że spłata przez nią i jej partnera kwoty 40.000 zł wraz z odsetkami w wysokości 12% (łącznie40.775,89 zł) w niespełna trzy miesiące jest nierealna. Jako osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie musieli sobie z tego zdawać sprawę, zwłaszcza żeH. W.podkreślał swoją niską ocenę zaradności powódki i jej partnera, i to już na długo przed 9 stycznia 2013 r. – choćby przy okazji planów założenia hodowli trzody chlewnej, a potem „doprowadzenia do ruiny” sklepu wC., co nastąpiło jeszcze w roku 2012. W tym kontekście deklaracje powódki, że uzyska pomoc od bliżej nieokreślonych członków rodziny, nie mogły racjonalnie przekonać doświadczonego przedsiębiorcy. Cel podpisania umowy pożyczki musiał więc być zupełnie inny niż faktyczne przekazanie środków, o czym będzie mowa poniżej.
Twierdzenia córki powódki,E. K., że matka w późniejszym okresie żądała wypłacenia środków z pożyczki, stanowią przejaw braku orientacji w sprawie i jej dostatecznego zrozumienia, a jednocześnie podyktowane są chęcią działania na korzyść matki. Wystarczy wskazać, że świadek z całą pewnością twierdziła, że była poręczycielem ww. pożyczki, co bezspornie nie miało miejsca, zapomniała także o obecności wkancelarii (...)(k. 207v). Jest jednak wysoce prawdopodobne, że powódka po zrozumieniu intencji powoda niejako „w odwecie” zażądała wypłacenia środków z fikcyjnej pożyczki. Jest to zachowanie zrozumiałe – fakt, że ww. kwota się jej należała, mogła poprzeć pisemną umową, zaś pozorności tej umowy nie potrafiłaby wykazać, a wręcz wydaje się, że nie do końca zdawała sobie sprawę ze znaczenia tej okoliczności dla kwestii własności nieruchomości.
To samo należy odnieść do zarzutu pozwanego, że powódka w innych postępowaniach zgłaszała zarzut potrącenia należności z umowy pożyczki wobec jej nieotrzymania. Była to taktyka procesowa, zrozumiała wobec faktu, że powódka nie miała żadnej pewności, iż twierdzenie o pozorności uda się jej udowodnić. Jest więc logiczne, że skorzystała z dostępnych jej środków obrony, które mogła poprzeć dowodem w postaci podpisanej umowy, na której ważnośćM. W. (1)konsekwentnie wskazywał.
Reasumując, należy stwierdzić, że umowa pożyczki z dnia 9 stycznia 2013 była zawarta dla pozoru, a zarówno jej strony jak iH. W.orazH. M.zdawali sobie z tego sprawę.
Spisanie pozornej umowy pożyczki stanowi przy tym logiczny element w działaniach powoda i jego ojca mających prowadzić do przejęcia nieruchomości powódki. O takich zamiarach pozwanego i jego ojca świadczy całokształt okoliczności sprawy, w tym ich sposób postępowania wobec pozwanej i jej rodziny jeszcze przed zawarciem umowy pożyczki i przewłaszczenia. Rzekoma pomoc, która na początku mogła rzeczywiście być podyktowana chęcią nawiązania korzystnych dla obu stron stosunków gospodarczych, w miarę upływu czasu prowadziła tylko do zwiększenia zadłużenia i uzależnienia powódki odH. W., z czego ten musiał sobie zdawać sprawę. To samo dotyczy współpracującego z nim syna. Jeśli nawet nie powzięli oni nieuczciwych zamiarów na początku znajomości, to pojawiły się one w momencie, gdy zorientowali się, że stan jej finansów i kompetencje biznesowe nie rokują prowadzenia z nią zyskownych interesów. Rzeczywistą pobudką do zawarcia umowy przewłaszczenia było więc uzyskanie pokrycia zadłużeniaM. K.iH. M.z tytułu wcześniej udzielonych pożyczek, a być może również zysku w sytuacji, gdyby powódka nie była w stanie skutecznie żądać rozliczenia wartości nieruchomości. Dysponowanie szeregiem podpisanych przez nią dokumentów i wyzyskanie jej niewiedzy co do stanu zadłużenia niewątpliwie sprzyjało temu celowi. Ostatecznym „aktem” uzależnienia powódki było właśnie podpisanie dwóch umów z 9 stycznia 2013 r. Aby odzyskać nieruchomość, musiałaby ona terminowo oddać środki, których w ogóle nie uzyskała, i które z dużym prawdopodobieństwem były dla niej nieosiągalne. Zamiary pozwanego i jego ojca potwierdzają także pośrednio opisane wyżej działania już po podpisaniu umowy, zmierzające do eksmisji powódki i jej rodziny oraz obciążenia ich wysokim czynszem.
O opisanych intencjach pozwanego i jego ojca świadczy też dobitnie konstrukcja zaprojektowanej przez tego ostatniego umowy przewłaszczenia pozbawiona w zasadzie jakichkolwiek postanowień zabezpieczających interesM. K.i odnosząca się nader lakonicznie i ogólnikowo do przesłanek „przepadku” nieruchomości i kwestii rozliczenia jej wartości. Kwestie te będą przedmiotem analizy w dalszej części uzasadnienia.
Wbrew sugestiom pozwanego (k. 174v) umowa pożyczki nie mogła dotyczyć sfinansowania sklepu wC., gdyż została zawarta już po jego „upadku”, na co wyraźnie wskazywałaE. K.orazH. M., i co potwierdzają wpisy w(...)dotyczące tej działalności („E. K.-Sklep uH.”): wniosek o wpis został złożony 10 stycznia 2012 r., a już 19 grudnia 2012 r. działalność została zawieszona.
Zeznania pozwanego w trybieart. 299 kpcbyły wiarygodne tylko w niewielkiej części – nie zasługiwały na wiarę przede wszystkim co do rzeczywistej woli stron zawarcia umowy pożyczki. Były one jednak lakoniczne, gdyż pozwany nie posiada w sprawie szczegółowej wiedzy – za całość stosunków z rodziną powódki bezspornie „odpowiadał” jego ojciecH. W., aM. W. (1)podpisał z nią obie umowy na jego życzenie.
W tym kontekście trzeba stwierdzić, że zeznaniaH. W.były w znacznej mierze niewiarygodne. Przede wszystkim nie zasługuje na wiarę wersja, zgodnie z którą jego jedyną motywacją do pomocy powódce oraz jej partnerowi była altruistyczna chęć niesienia pomocy „ziomkom” z rodzinnych stron (świadek pochodzi zO.). W swoich zeznaniachH. W.przedstawiał się jako doświadczony przedsiębiorca działający od wielu lat z sukcesem w branży pożyczkowej, obracający kwotami niedostępnymi dla „zwykłych ludzi”, ponadto sprawujący funkcję prezesa zarządu w spółkach działających na tym rynku. Trudno w tym kontekście uwierzyć, że wspomniane altruistyczne pobudki owładnęły nim tak dalece, że był wstanie niemal bezinteresownie pożyczyć, lub namówić synów do pożyczenia w ramach rodzinnego biznesu, kwot rzędu 100.000 zł ludziom, którzy od początku wedle jego własnej wersji wykazywali daleko idącą nieporadność w podejmowaniu jakichkolwiek inwestycji, a ich kolejne pomysły na zarobek kończyły się porażką.
Tym bardziej niewiarygodne jest, że swoją pomoc ograniczał jedynie do wsparcia finansowego, pozostawiając powódce i jej partnerowi całkowicie wolną rękę w planowaniu ich posunięć biznesowych, co dotyczyło zwłaszcza prowadzenia sklepu. Miało się tak dziać, mimo żeH. W.utrzymywał z nimi wówczas wręcz zażyłe stosunki i sam niewątpliwie posiadał znaczną wiedzę i doświadczenie w prowadzeniu działalności gospodarczej. Merytoryczne wsparcie z jego strony stanowiłoby nie tylko nieocenioną pomoc dla powódki, ale też zabezpieczenie jego własnych interesów przed posunięciami biznesowymi wyżej wymienionych, które mogłyby ich doprowadzić do niewypłacalności, co ostatecznie nastąpiło.
Należy przyjąć, żeH. W.w rzeczywistości, zgodnie z wersją powódki, miał decydujący głos przy decydowaniu o sprawach finansowych jej rodziny i wykorzystaniu kolejnych pożyczanych środków i to on był inicjatorem kolejnych umów. W przeciwnym razie musiałby on bez jakiegokolwiek planu milcząco akceptować kolejne ich posunięcia nieuchronnie prowadzące do niewypłacalności, narażając tym samym swój własny interes.
Niewiarygodna jest też teza świadka, że to powódka i jej partner „wymyślili” pożyczkę na 40.000 złotych na spłatę wierzytelności hipotecznej(...), a jednocześnie zaproponowali przewłaszczenie jako sposób na uniknięcie egzekucji. Po pierwsze, hipoteka zwykła w takiej kwocie faktycznie wpisana jest do księgi, niewątpliwie jednak nie odpowiadała ona stanowi zadłużenia na datę podpisania umowy pożyczki z 9 stycznia 2013 r. Hipoteka zwykła nie obejmuje bowiem należności ubocznych, ponadto jej wysokość ustalono niemal 4 lata wcześniej.
Przede wszystkim jednak zwraca uwagę, że celem powódki i jej partnera miałoby być zarazem uzyskanie pożyczki, jej zabezpieczenie na korzyść pożyczkodawcy jak i uniknięcie egzekucji. Z wersji samegoH. W.jak i z ustalonego stanu faktycznego nie wynika, aby byli oni w stanie wymyślić tego rodzaju kompleksowy zabieg prawny. Co więcej,H. W.miał zniechęcać ich do przewłaszczenia, wyjaśniając, że „to tak nie działa, bo jest jeszcze skarga pauliańska ikodeks karny”. Oznaczałoby to, że toM. K.nalegała na ryzykowne dla niej zabezpieczenie pożyczki, a samH. W.nie był nim zainteresowany. Wreszcie musiałoby to oznaczać, że powódka iH. M., których zdolności biznesowych i wiedzy prawniczej, mówiąc oględnie, nie cenił wysoko, namówili go wbrew jego przekonaniu, aby naraził swojego syna na ryzyko skierowania przeciw niemu powództwa ze skargi pauliańskiej lub zarzutu pomocnictwa w utrudnianiu egzekucji (art. 300 kk).
Sąd nie podzielił natomiast zawartego w pozwie twierdzenia, jakoby powódka nie miała świadomości, że przenosi naM. W. (1)własność nieruchomości. Z jej własnych zeznań wynika, że liczyła, że umowa przewłaszczenia uchroni ją przed egzekucją, a o tym, że „coś jest nie tak”, dowiedziała się, gdyH. W.zadzwonił i zagroził, że „puści ją w skarpetkach” lub w chwili otrzymania wezwania do opuszczenia lokalu. Nie twierdziła jednak, że nie wiedziała o znaczeniu umowy przewłaszczenia. Z jej zeznań i ze sporządzonego niewątpliwie przez inną osobę oświadczenia o uchyleniu się od skutków błędu wynika, że jej odmienne wyobrażenie dotyczyło jedynie intencjiH. W.iM. W. (1). Wierzyła bowiem, że ich pobudką było uchronienie jej przed egzekucją, a nie zatrzymanie nieruchomości. Przemawia za tym także okoliczność, że akt został jej przed podpisaniem odczytany stosownie doart. 94 § 1 Prawa o notariacie. Zawarte w akcie stwierdzenie o dopełnieniu tego obowiązku korzysta z domniemania prawdziwości (art. 2 § 2 Prawa o notariaciew zw. zart. 244 § 1 kpc), którego powódka nie obaliła. Zawarte w akcie sformułowania dotyczące przeniesienia własności są zaś czytelne dla każdego, nawet nieposiadającego wiedzy prawniczej dorosłego człowieka.
Ustalenia co do czasu wykrycia przez powódkę rzeczywistych intencji pozwanego i jego ojca opierają się na jej własnych zeznaniach. Jak wskazano, zeznała ona, że zorientowała się „że coś jest nie tak” w czerwcu 2013 roku, gdy spotkała się z odmową „przepisania” nieruchomości, aH. W.zagroził, że „puści ją w skarpetkach” (k. 173). Choć deklarowała brak pamięci do dat, to stwierdzenia wyjaśniła przekonująco, dodając „zaraz w styczniu następnego roku oni mi sprzedali pole i już wiedziałam, że coś jest nie tak”. Niewątpliwie odnosiła się do umowy sprzedaży z 28 stycznia 2014 r., którąM. W. (2)sprzedałdziałkę (...)objętą księgą nr(...). Zdarzeniem dostatecznie ujawniającym prawdziwe intencjeH. W.musiała być już jednak rozmowa z czerwca 2013 roku, skoro „zwrot” nieruchomości miał nastąpić jeszcze w marcu 2013 r.
Należy w tym miejscu zauważyć, że powódka w ogóle nie udowodniła daty dotarcia oświadczenia o uchyleniu się od skutków błędu do pozwanego.
Wniosek powódki o przesłuchanieA. K.został cofnięty (k. 232v), pozwany zaś cofnął wniosek o przesłuchanieR. F.(k. 235).
Powołane wyżej dokumenty stanowiące podstawy wpisów wksiędze wieczystej nr (...)zostały skopiowane z akt tej księgi stosownie do zarządzenia z 27 lutego 2017 r. (k. 41).
Część wniosków dowodowych pozwanego podlegała oddaleniu lub pominięciu, o czym Sąd orzekł na rozprawie w dniu 25 stycznia 2019 r. (k. 289). Wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu badania dokumentów został oddalony z przyczyn wskazanych powyżej jako zbędny dla rozstrzygnięcia.
W piśmie z 18 grudnia 2018 r. pozwany ponowił natomiast wcześniej cofnięty wniosek o przesłuchanieR. F., wnosząc także o ponowne przesłuchanieH. W.. W zakresie, w jakim wnioski te dotyczyły okoliczności wskazanych uprzednio w odpowiedzi na pozew (k. 149), zostały one pominięte jako spóźnione (art. 207 § 6 kpc). Skoro pozwany uważał te okoliczności za istotne w chwili składania tej odpowiedzi, nie można twierdzić, że potrzeba ich powołania powstała później. W części, w jakiej wnioski te dotyczyły ustalonego między stronami umowy przewłaszczenia sposobu rozliczenia tej umowy i zaspokojenia się wierzyciela nieruchomości (k. 278v), podlegały one natomiast oddaleniu jako sprzeczne zart. 247 kpc. Nawet gdyby uznać, że nie naruszają one przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, brak jest szczególnych okoliczności, które by uzasadniały przesłuchanie świadków ponad osnowę aktu notarialnego.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

I
Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Zgodnie zart. 10 ust 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotecew razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Także w tym postępowaniu sąd z urzędu bierze pod uwagę nieważność czynności prawnej (art. 58 § 1 kc), jeśli wynika ona z materiału zebranego zgodnie z regułami procesu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r. V CSK 142/10).
Kwestionowana przez powódkę podstawą wpisu pozwanego jako właściciela doksięgi wieczystej nr (...)była opisana wyżej umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie. Należy ona do umów nienazwanych, zawierana jest na podstawie przepisówart. 155, art. 156 oraz art. 3531kc, a samo przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności poprzez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym jego zobowiązaniem do korzystania z niej w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika, po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. We współczesnym orzecznictwie przyjmuje się, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.
Za utrwalony należy obecnie uznać pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie zawiera bowiem, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, o którym mowa wart. 155 § 1 kc.Stanowi ona również podstawę wpisu do księgi wieczystej, a powiernik ma możliwość zbycia nieruchomości.
Należy przy tym podzielić pogląd, zgodnie z którym zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości ma charakter warunkowy. Do sformułowanych przez ustawodawcę wart. 89 kcelementów warunku nie należy bowiem ani jego niezależność od woli stron (warunek potestatywny) ani też jego „zewnętrzność” wobec stosunku prawnego. Spełnienie świadczenia w postaci zapłaty nie jest przy tym zależne wyłącznie od woli dłużnika (postanowienie SN z 26 września 2007 r. IV CSK 118/07). Kwestia ta nie ma jednak dla sprawy decydującego znaczenia.

II
Działanie pod wpływem błędu

Niezasadny jest podniesiony w pozwie zarzut nieważności umowy z powodu działania pod wpływem błędu. Zgodnie zart. 84 § 1 kcw razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. W myśl § 2 cyt. przepisu można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Błędem co do treści czynności prawnej nie jest błąd co do pobudki, a za taką należy uznać zarówno oczekiwanie, że przewłaszczenie uchroni nieruchomość przed egzekucją, jak i zamiar, aby przewłaszczona nieruchomość nie wróciła do pierwotnego właściciela. Kwestie te nie są objęte treścią umowy, stanowią bowiem oczekiwania stron co do jej dalszych, pośrednich skutków. Jak wyjaśniono wyżej, powódce nie można przypisać błędu co do samego faktu przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Samo przekonanie, że „nie straci nieruchomości” wcale nie oznacza, że nie wiedziała o przejściu własności – a jedynie, że liczyła na jej odzyskanie, a przeniesienie jest tylko czasową formalnością.
Tylko na marginesie wystarczy przypomnieć, że nie można mówić o błędzie, w sytuacji gdy ktoś składa podpis na dokumencie bez uprzedniego przeczytania go. Osoba taka nie myli się, ponieważ świadomie składa oświadczenie woli, nie znając jego treści.
W działaniu pozwanego i jego ojca można dopatrzyć się podstępnego wywołania błędu, o którym mowa wart. 86 § 1 kc.W takiej sytuacji uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna (§ 2). W tej sytuacji uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli dotyczy także błędu co do pobudki.
Jednakże w obu opisanych przypadkach „unieważnienie” czynności prawnej wymaga złożenia drugiej stronie umowy pisemnego oświadczenia w tym przedmiocie, co powinno nastąpić w ciągu roku od wykrycia błędu. W razie niedochowania terminu uprawnienie wygasa, a czynność prawna jest ważna (art. 88 § 1 i 2 kc).
Powódka nie tylko nie udowodniła, że termin ten zachowała, ale w swoich zeznaniach sama wskazała, że o rzeczywistych intencjach pozwanego i skutkach umowy dowiedziała się już w czerwcu 2013 r. Jej oświadczenie o uchyleniu się od skutków błędu zostało podpisane 8 stycznia 2015 r. i nie wiadomo nawet, kiedy dotarło do pozwanego. Na tę kwestię zwracał już uwagę powódce Sąd Okręgowy w Lublinie w sprawie I C 803/15.

III
Pozorność umowy pożyczki

W myślart. 83 § 1 kcnieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Pozorność jest okolicznością faktyczną, która została omówiona we wcześniejszej części uzasadnienia. Wystarczy przypomnieć, że oświadczenia obu stron umowy pożyczki były pozorne, gdyż rzekomy pożyczkodawca nie zamierzał przekazać pożyczkobiorcy jakiejkolwiek kwoty, a ta ostatnia tego nie oczekiwała. Umowa ta miała służyć jedynie jako podstawa do zawarcia umowy przewłaszczenia.
Zgodnie zart. 156 kcjeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Tym samym nieważność umowy pożyczki lub kredytu powoduje brak przyczyny zawarcia umowy przewłaszczenia, co pociąga za sobą nieważność także tej umowy jako zawartej bez istnienia odpowiedniejcausy(wyrok Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2004 r. IV CK 589/03; wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 3 czerwca 2016 r. XII C 905/14; wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 29 stycznia 2016 r. II Ca 1221/15).
Za takim stanowiskiem przemawia ścisły związek między tymi umowami i akcesoryjny charakter umowy zabezpieczenia. W orzeczeniach, w których Sąd Najwyższy dopuścił stosowanie przewłaszczenia na zabezpieczenie do nieruchomości, podkreślano wręcz, że wykonanie zobowiązania przez dłużnika nie może być oceniane jako pochodzące z zewnątrz stosunku zabezpieczenia (wyrok Sądu Najwyższego z 29 maja 2000 r. III CKN 246/00). Jest to widoczne szczególnie w tej sprawie, w której zobowiązanie do przewłaszczenia znajduje się w samej treści umowy pożyczki. Oderwaniecausyw postaci zabezpieczenia wierzytelności od istnienia tej wierzytelności byłoby ponadto zabiegiem sztucznym i wypaczałoby sensart. 156 kc, który zmierza do zapewnienia prawidłowości obrotu nieruchomościami, niezależnie od rodzaju umowy, na podstawie której jest on dokonywany.
Już z tej przyczynyumowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest więc nieważnastosownie doart. 58 § 1 kc, co oznacza, że powódka nigdy nie utraciła własności spornej nieruchomości.
Dla porządku należy wyjaśnić, że nie było podstaw, aby rozważać kwestię pozorności samej mowy przewłaszczenia, nie implikuje jej bowiem pozorność umowy pożyczki. Ponadto zgodnie z powołanymart. 83 § 1 kc, aby pozorność oświadczenia woli skutkowała jego nieważnością, druga strona musi się na to godzić. Zgodny zamiar stron musiałby w tej sytuacji obejmować albo brak przejścia własności w ogóle, albo zawarcie innej, ukrytej (dyssymulowanej) umowy, o której mowa wart. 83 § 1zd. drugiekc.
Z ustalonego stanu faktycznego ani z twierdzeń powódki (ani tym bardziej pozwanego) nie wynika, abyM. W. (1)miał godzić się na to, że przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie w rzeczywistości nie nastąpi. Sformułowany w pozwie zarzut jego podstępnego działania wyklucza jednoczesne przypisanie mu takiej zgody. Nie ma też podstaw, aby w umowie przewłaszczenia doszukiwać się innej, ukrytej umowy.
Jeśli nawet obie strony umowy przewłaszczenia kierowały się rozbieżnymi pobudkami, nie prowadzi to do nieważności umowy, a pozorność, która jest wiadoma tylko jednej stronie, nie ma wpływu na ważność oświadczenia woli.

IV
Wymogi umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie

Opisaną umowę należy ocenić jako nieważną także z innych przyczyn. Stosownie doart. 3531kcstrony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Przepis ten jest podstawowym kryterium oceny umów nienazwanych. Sposób zabezpieczenia wierzytelności, jakim jest umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, choć dopuszczalny, często nie zapewnia interesom przewłaszczającego i wierzyciela jednakowej ochrony i wykracza poza funkcję, jaką umowa ta powinna spełniać.
W sprawach, w których tego rodzaju umowa jest przedmiotem sporu, sąd powinien także z urzędu wnikliwie badać spełnienie kryteriów zart. 3531kc, w tym przyjęty w umowie sposób zaspokojenia wierzyciela oraz współmierność wartości wierzytelności i przedmiotu zabezpieczenia, są to bowiem minimalne warunki dopuszczenia funkcjonowania w porządku prawnym przewłaszczenia w celu zabezpieczenia. Jakkolwiek samo przeniesienie własności jest rzeczywiste i wierzyciel staje się właścicielem rzeczy, jednakże cel tej czynności nie polega na daniu świadczenia ekwiwalentnego za udzielenie pożyczki, w związku z czym nie umarza długu, gdyż wolą stron nie było zaspokojenie wierzytelności, tylko jej zabezpieczenie (wyrok Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2007 r., I CSK 27/07).
Przede wszystkim ustanowienie w umowie na rzecz wierzyciela nadmiernego lub zbytecznego zabezpieczenia wierzytelności może być przyczyną stwierdzenia nieważności tej umowy na podstawieart. 58 § 2 i art. 3531kc(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2010 r. II CSK 218/10; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r. II CSK 690/10).
O ryzyku, jakie umowa przewłaszczenia niesie ze sobą dla przewłaszczającego, świadczy jej porównanie z ustawowo uregulowanym sposobem zabezpieczenia, jakim jest hipoteka. Ustanowienie tej ostatniej oczywiście nie prowadzi do utraty prawa własności, a zaspokojenie się z jej przedmiotu wymaga, po pierwsze, wszczęcia postępowania o zapłatę, po drugie zaś postępowania egzekucyjnego. Aż do prawomocnego przysądzenia własności nieruchomości na rzecz nabywcy w postępowaniu egzekucyjnym dłużnik ma możliwość spełnienia świadczenia i zachowania prawa własności, zaś wszystkie te działania odbywają się ponadto pod nadzorem organów państwa, zwłaszcza sądu.
Ponadto właściciel ma pewność obiektywnej i fachowej wyceny nieruchomości w toku opisu i oszacowania (art. 942 i n. kc), która także podlega kontroli sądu. Ma również gwarancję odzyskania środków pozostałych po zaspokojeniu egzekwowanych należności.
Żadnego z tych zabezpieczeń nie zapewnia natomiast przewłaszczenie na zabezpieczenie. Utrata własności jest w tym przypadku natychmiastowa, a zaspokojenie się wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia co do zasady nie podlega żadnej państwowej kontroli. Nie ma też żadnej gwarancji, że w razie sprzedaży nieruchomości cena będzie adekwatna do rzeczywistej wartości lub będzie odpowiadać wartości określonej w umowie przewłaszczenia – wierzyciel jest naturalnie zainteresowany sprzedażą po cenie pokrywającej jego własną należność, a uzyskanie ceny jak najwyższej, aby nadwyżka przypadła byłemu właścicielowi, jest dla niego obojętne. Jeśli strony nie regulują tej kwestii w umowie, a wierzyciel jako sposób zaspokojenia wybierze sprzedaż nieruchomości, pojawiają się też istotne problemy z określeniem terminu, w którym powinien rozliczyć się z dłużnikiem z nadwyżki wartości nieruchomości nad zabezpieczoną wierzytelność w sytuacji, gdy nie dokonuje sprzedaży.
Mając na uwadze wymienione wyżej zagrożenia dla właściciela przewłaszczonej nieruchomości oraz cel umowy przewłaszczenia, tj. zabezpieczenie wierzytelności, należy wymagać, aby umowa ta była sformułowana w sposób, który nie prowadzi do zachwiania równowagi stron, nie daje wierzycielowi arbitralności w decydowaniu o „przepadku” nieruchomości i sposobie zaspokojenia, i nie stwarza ryzyka bezpowrotnej utraty nieruchomości na rzecz wierzyciela na warunkach zupełnie nieadekwatnych do celu, jakim jest ochrona konkretnej wierzytelności.
Odnosząc powyższe do spornej umowy należy wskazać na następujące kwestie. Po pierwsze, umowa przewłaszczenia uzależniała zaspokojenie się przez wierzyciela z nieruchomości od „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z umowy pożyczki”. W tym pojęciu mieści się niewątpliwie niedotrzymanie terminu spłaty. Jak już wskazano, był on krótki, tj. niespełna 3 miesiące (9 stycznia 2013 r. – 8 marca 2013 r.). W kontekście znanej pozwanemu trudnej sytuacjiM. K.należy stwierdzić, że umowa stwarzała wręcz minimalne prawdopodobieństwo terminowego spełnienia przez nią świadczenia. Omawiana przesłanka jest przy tym powtórzeniem ogólnego kodeksowego sformułowania, i poza terminowym spełnieniem całego świadczenia, daje wierzycielowi możliwość niezwykle swobodnej oceny „należytego wykonania zobowiązań” przez dłużniczkę. Już samo to przyznaje mu nieakceptowalny stopień arbitralności w decydowaniu o „losach” przewłaszczonej nieruchomości.
Umowa przewiduje dwa sposoby zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, tj. jego sprzedaż lub zatrzymanie. Poza ogólnikowym stwierdzeniem o zaliczeniu wartości nieruchomości na poczet zobowiązań z umowy pożyczki, umowa nie precyzuje jednak jakichkolwiek zasad rozliczeń, w tym terminów, w jakich powódka miałaby otrzymać różnicę między jej wartością a wysokością swoich zobowiązań, zwłaszcza gdyby wierzyciel zdecydował się na sprzedaż nieruchomości. Nie został też sprecyzowany moment, w którym wierzyciel miałby podjąć swoją decyzję – skoro w umowie pożyczki zastrzeżono wysokie odsetki karne za opóźnienie (równe odsetkom maksymalnym), dawało mu to możliwość odwlekania tej decyzji w celu ich dalszego naliczania. Dłużniczka nie miała przy tym żadnej możliwości kontroli, czy i jaka decyzja została podjęta, gdyż na wierzyciela nie nałożono żadnych obowiązków informacyjnych w tym zakresie i w ogóle nie musiał jej swego wyboru komunikować.
W umowie nie ma też jakiejkolwiek gwarancji co do minimalnej ceny, za którą nieruchomość miałaby zostać sprzedana, w tym, że miałaby to być cena odpowiadająca jej wartości określonej przez strony. Dla wierzyciela było co do zasady wystarczające, aby nieruchomość sprzedać za cenę pokrywającą jego wierzytelność.
W umowie dokonano także tzw. nadzabezpieczenia, wartość nieruchomości znacząco przewyższa bowiem wysokość zabezpieczonej wierzytelności. Nawet gdyby przyjąć za miarodajną wartość wpisaną przezH. W.do projektu umowy, dysproporcja ta jest pięciokrotna. Powyższej oceny nie zmienia fakt, że w księdze wpisane są hipoteki na kwoty 40.000 i 20.000 zł. Jak już wskazano, hipoteka jest znaczące odmiennym i nieporównanie bezpieczniejszym dla właściciela sposobem zabezpieczenia niż przewłaszczenie, zwłaszcza w kształcie takim, jakie nadano mu w tej sprawie. Wartość nieruchomości określona w umowie jest przy tym niemiarodajna. Biegły opiniujący w postępowaniu egzekucyjnym określił ją na 442.460,00 zł, a więc ponad dwukrotnie więcej, zaśM. W. (1)wyceny tej nie kwestionował. Na rozprawie tłumaczył to tym, że rzekomo nie zna się na cenach nieruchomości. Z drugiej jednak strony w toczącej się przed tut. Sądem sprawie I C 668/15, na rozprawie w dniu 20 czerwca 2017 r. oświadczył, że nałożony na powódkę i jej domowników czynsz wyliczył właśnie na podstawie tego operatu.
Powyższe oznacza, że powódka wyzbyła się, i zgodnie z umową miała bezpowrotnie utracić, własność nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności stanowiącej 9% jej szacunkowej ceny.
Całość powyższych uwag prowadzi do wniosku, że stopień uprzywilejowania i arbitralności wierzyciela oraz skala pokrzywdzenia dłużniczki w analizowanej umowie są wręcz rażące, co jest nie do pogodzenia z właściwością stosunku prawnego mającego na celu zabezpieczenie wierzytelności i prowadzi do nieważności umowy przewłaszczenia (art. 58 § 1w zw. zart. 3531kc).

V
Zasady współżycia społecznego

Przedmiotowa umowa podlega także ocenie w świetle zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2w zw. zart. 5 kc). Jest ona jednoznacznie sprzeczna z zasadą uczciwości i lojalności w obrocie. Pozwany i jego ojciec doprowadzili bowiem poprzez oszukańcze nakłonienie powódki do zawarcia tej umowy do przejęcia nieruchomości stanowiącej zasadniczy składnik jej majątku i zabudowanej domem mieszkalnym zajmowanym przez nią i jej rodzinę, czego mieli pełną świadomość. Taki efekt był przy tym po ich stronie zasadniczym celem zawarcia umowy.

VI
Koszty

Orzeczenie o kosztach procesu znajduje oparcie wart. 98 § 1 i 3 kpc. Na koszty poniesione przez powódkę składa się przede wszystkim wynagrodzenie ustanowionego dla niej z urzędu pełnomocnika, które wobec wygrania przez powódkę sprawy należało zasądzić na jej rzecz, stosując przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu. Wynagrodzenie to obejmuje kwoty 3600 zł za postępowanie przed sądem pierwszej instancji (§ 8 pkt 6) oraz 900 zł za postępowanie zażaleniowe (§ 16 ust. 2 pkt 1). Stawki te zostały podwyższone o 50% stosownie do § 4 ust. 2 rozporządzenia, mając na uwadze stopień skomplikowania sprawy i niezbędny nakład pracy pełnomocnika, a także o stawkę podatku od towarów i usług (§ 4 ust. 3), co daje łączną kwotę 8302,50 zł. Powódka uiściła także część opłaty od zażalenia w kwocie 200 zł (k. 119).
O nieuiszczonych kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 uoksc oraz w oparciu o powołane wyżej przepisy dotyczące zwrotu kosztów procesu. Składają się na nie opłaty, od których powódka była zwolniona – całość opłaty od pozwu (10.000 zł) i część opłaty od zażalenia (1800 zł).
Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.
Asesor sądowy Jakub Petkiewicz