Sąd Apelacyjnyw Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 763/18
Data wyroku: 2019-02-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Leon Miroszewski, Artur Kowalewski, Tomasz Żelazowski
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa, Nienależne świadczenie
Podstawa prawna: art. 6 ustawy o własności lokali, art. 410 w zw. z art. 405 k.c.

Klauzulę wykonalności nadano
w dniu 02.04.2019 r. na pkt II
na wniosek pełn. wierz. /K. 513/
adw.M. M..

Na zarządzenie Sędziego

z up. Kierownika Sekretariatu

Starszy Sekretarz Sądowy

Karolina Ernest

Sygn. akt I ACa 763/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lutego 2019 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSA Artur Kowalewski
Sędziowie: SSA Tomasz Żelazowski
SSO del. Leon Miroszewski (spr)
Protokolant: St. sekr. sąd. Beata Węgrowska-Płaza
po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2019 r. na rozprawie w Szczecinie
sprawy z powództwaM. G.,J. G. (1)

    przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...)wS.

o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie
z dnia 3 października 2018 r. sygn. akt I C 939/13

I
oddala apelację,

II
zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

SSO del. Leon Miroszewski SSA Artur Kowalewski SSA Tomasz Żelazowski
Sygnatura akt I ACa 763/18

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 3 października 2018 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie, w sprawie o sygnaturze I C 939/13, z powództwaJ. G. (1)iM. G.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...)o zapłatę, w punkcie I. zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 149.500 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lutego 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty; w punkcie II. oddalił powództwo w pozostałej części; w punkcie III. pozostawił szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu przy przyjęciu zasady, że powodowie wygrali proces w 69%, natomiast pozwana w 31%.
Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie, na zasadzie ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej, byli użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej, położonej przy ul.(...)wS., dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą nr (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...), o powierzchni 138 m2 oraz właścicielami wybudowanego na tej nieruchomości budynku mieszkalnego.
Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokali z 15 marca 2005 r. powodowie ustanowili w ww. budynku odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych, tj.lokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z pokoju, pokoju z kuchnią, łazienki, hallu i wiatrołapu, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m2, znajdującego się na parterze budynku położonej przy ul.(...)wS.orazlokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z pokoju, pokoju z kuchnią, łazienki, hallu i wiatrołapu, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m2, znajdującego się na parterze budynku położonej przy ul.(...)wS.. Z prawem własności każdego z tych lokali związany jest udział wynoszący 1/2 część we współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej wS.przy ul.(...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...)o powierzchni 138 m(

    2).
Decyzją z 14 listopada 2005 r. Prezydent MiastaS.ustaliłM. G.warunki zabudowy dla terenu położonego przyul. (...)wS.dla inwestycji w postaci nadbudowy o część mieszkalną dwóch segmentów szeregowej zabudowy w zabytkowym zespole budynków mieszkalno-usługowych. Na podstawie decyzji Prezydenta MiastaS.z 16 maja 2006 r. powodowie rozpoczęli proces inwestycyjny, zmierzający do dobudowania w budynku położonym wS.przy ul.(...)drugiej kondygnacji, w której miały zostać wybudowane i wyodrębnione dwa lokale, znajdujące się bezpośrednio nad lokalami położonymi na parterze budynku. Roboty budowlane zostały wykonane przez powodów na podstawiedecyzji nr (...)Prezydenta MiastaS.z 14 października 2008 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na przedmiotową nadbudowę.
Sąd Okręgowy ustalił dalej, że 1 kwietnia 2011 r. pomiędzyM. G.iJ. G. (1)aT. N.została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży (rep. A(...)), zgodnie z którąM.iJ. G. (1)sprzedaliT.
Niemieclokal mieszkalny nr (...), znajdujący się na parterze budynku położonego przy ul.(...)wS.wraz z udziałem wynoszącym 1/2 część we współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej przy ul.(...)wS., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...), o powierzchni 138 m(

    2 )(§ 2). Strony zgodnie oświadczyły, że cena sprzedaży wynosi 145.000 zł brutto (§ 3). W § 5 wyżejwymienionej umowyT. N.wyraziła zgodę na prowadzenie przezM. G.procesu inwestycyjnego na podstawie decyzji z 16 maja 2006 r., zmierzającego do dobudowania w budynku położonym przy ul.(...)wS.drugiej kondygnacji, w której miały zostać wybudowane i wyodrębnione dwa lokale znajdujące się bezpośrednio nad lokalami położonymi na parterze oraz oświadczyła, że nie będzie wnosiła żadnych protestów dotyczących budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki numer (...)oraz sąsiadujących z nią nieruchomości. Nadto wyraziłazgodę na udostępnienie ścian, dachu i innych elementów budynku do wykorzystania w celu budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki numer (...)i sąsiadujących nieruchomości, a także zobowiązała się udostępnić wnętrze nabytego lokalu mieszkalnego w celu przeprowadzenia instalacji wodociągowej i innych niezbędnychinwestycji do lokali, które powstaną w efekcie prowadzonego procesu inwestycyjnego. W § 6 umowyT. N.udzieliłaM. G.pełnomocnictwa do reprezentowania jej we wszystkich sprawach związanych z prowadzonym procesem inwestycyjnym, a następnie ustanowienia odrębnej własności nowopowstałych lokali oraz zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
W dniu 18 maja 2011 r. pomiędzyM. G.iJ. G. (1)aP. F.iI. F. (1)została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży (rep. A(...)), zgodnie z którąM.iJ. G. (1)zobowiązali się sprzedaćP. F.lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się na parterze budynku położonego przy ul.(...)wS., z którym związany jest udział wynoszący 1/2 część we współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawieużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul.(...)wS., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...)o powierzchni 138 m(

    2), natomiastP.iI. F. (1)zobowiązali się ten lokal kupić na prawach wspólności ustawowej (§ 2 ust. 1 i 2). Strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży do dnia 18 sierpnia 2011 r. oraz ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 145.000 zł brutto (§ 3 ust. 1). Zgodnie z treścią § 5 ww. umowyP.iI. F. (1)zobowiązali się w umowie przyrzeczonej udzielić zgodę na prowadzenie przezM. G.procesu inwestycyjnego na podstawie decyzji z 16 maja 2006 r., nie wnosić żadnych protestów dotyczących budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki numer (...)oraz sąsiadujących z nią nieruchomości, udzielić zgody na udostępnienie ścian, dachu i innych elementów budynku do wykorzystania w celu budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki numer (...)oraz sąsiadujących nieruchomości, a także udostępnić wnętrze nabytego lokalu mieszkalnego w celu przeprowadzenia instalacji wodociągowej i innych niezbędnych inwestycji do lokali, które powstaną w efekcie prowadzonego procesu inwestycyjnego. Nadto, zobowiązali się do udzieleniaM. G.w umowie przyrzeczonej pełnomocnictwa do reprezentowania ichwe wszystkich związanych z prowadzonym procesem inwestycyjnym, zmierzającym do wybudowania lokali w budynku położonym nadziałce numer (...), a następnie ustanowienia odrębnej własności nowopowstałych lokali oraz zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.W dniu 12 sierpnia 2011 r.M. G.iJ. G. (1)- reprezentowana przez mężaM. G.zawarli zP. F.iI. F. (1)przyrzeczoną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (rep. A(...)),lokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z pokoju, pokoju z kuchnią, łazienki, hallu i wiatrołapu o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m(

    2), znajdującego się na parterze budynku położonego przy ul.(...)wS., z którym związany jest udział wynoszący 1/2 częśćwe współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej przy ul.(...)wS., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...)o powierzchni 138 m(

    2). Jednocześnie oświadczyli, że na podstawie decyzji z 16 maja 2006 r. rozpoczęli proces inwestycyjny, zmierzający do dobudowania w budynku położonym przy ul.(...),(...)wS.drugiej kondygnacji, w której miały zostać wybudowane i wyodrębnione dwa lokale znajdujące się bezpośrednio nad lokalami położonymi na parterze (§ 1). W § 3 umowy cenę sprzedaży ustalono na kwotę 145.000 zł, którą kupujący zapłacili, co potwierdzili sprzedający. W § 5 ww. umowy kupujący wyrazili zgodę na prowadzenie przezM. G.lub jego następców prawnych procesu inwestycyjnego, o którym mowa w § 1 umowy oraz oświadczyli, że nie będą wnosili żadnych protestów dotyczących budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki nr (...)oraz sąsiadujących z nią nieruchomości, a także wyrazili zgodę na udostępnienie ścian, dachu i innych elementów budynku do wykorzystania w celu budowy, rozbudowy, modernizacji i zmiany sposobu użytkowaniadziałki nr (...)i sąsiadujących nieruchomości. Nadto, kupujący wyrazili zgodęna ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku prowadzonego przez sprzedających procesu inwestycyjnego zgodnie z decyzją Prezydenta MiastaS.o pozwoleniu na budowę, zmianę dotychczasowych udziałów w prawach do nieruchomości wspólnej związanych z wyodrębnionymi dotychczas lokalami i nabycia nowowyodrębnionych lokali przezM.iJ. G. (1)lub ich następców prawnych (ust. 2). Sprzedający zobowiązali się natomiast ukończyć wszelkie prace dekarskie na dachu budynku zgodnie z projektem i powołaną w § 1 umowy decyzją Prezydenta MiastaS.o pozwoleniu na budowę w terminie do końca grudnia 2011 r. (§ 5 ust. 3 umowy).
W dniu podpisania umowyP.iI. F. (1)udzieliliM. G.pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do reprezentowania ich wewszelkich sprawach administracyjnych związanych z prowadzonym procesem inwestycyjnym, zmierzającym do wybudowania lokali w budynku położonym przy ul.(...)wS..
Sąd Okręgowy ustalił także, że kontrola obowiązkowa, przeprowadzona 10października 2011 r., wykazała, iż roboty budowlane w części dotyczącej nadbudowy nad segmentem(...)wymienionej zabudowy szeregowej zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę. Decyzją z 2 sierpnia 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie(...)S.udzielił pozwolenia na użytkowanie segmentu istniejącej zabudowy szeregowej w zabytkowym zespole budynków mieszkalno-usługowych przyul. (...)wS.. W dniu 27 sierpnia 2012 r. Prezydent MiastaS., po rozpatrzeniu wnioskuM. G., wydał zaświadczenie stwierdzające, żelokal mieszkalny nr (...), usytuowany w budynku przyul. (...)wS.orazlokal mieszkalny nr (...)usytuowany w budynku przyul. (...)wS.spełniają wymagania samodzielnych lokali w rozumieniuart. 2 ust. 2 ustawy z dnia24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podstawą wydania zaświadczenia było pozwolenie na użytkowanie nadbudowy segmentu istniejącej zabudowy szeregowej w zabytkowym zespole budynków mieszkalno-usługowych przyul. (...)wS.z 2 sierpnia 2012 r. oraz rzuty lokali wraz z opisem technicznym (opracowanie dotyczące samodzielności lokali), wykonane przez mgr inż. arch.L. R.posiadającego uprawnienia budowlane nr(...).
W październiku 2012 r., na zlecenie powodów, został przygotowany projekt aktu notarialnego - ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy przeniesienia w zamian za zwolnienie z zobowiązań, zgodnie z którymP. F.,I. F. (1)orazT. N., jako członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wS., mieli ustanowić: odrębną własnośćlokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się w części budynku przyul. (...), składającego się z pokoju, pokoju z kuchnią, łazienki, hallu i wiatrołapu o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m2, z którego własnością związany będzie udział wynoszący 1/4 część we własności wspólnych części budynku i takisam udział w prawie do gruntu pod budynkiem; odrębną własnośćlokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w części budynku przy ul.(...)składającego się z pokoju, pokoju z kuchnią, łazienki, hallu i wiatrołapu o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m(

    2), z którego własnością związany będzie udział wynoszący 1/4 część we własności wspólnych części budynku i taki sam udział w prawie do gruntu pod budynkiemoraz przenieść własność ww. lokali na rzeczM.iJ. G. (1)w celu zwolnieniaP. F.iI. F. (1)orazT. N., jako jedynych członków ww. wspólnoty mieszkaniowej, z obowiązku zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość wspólną w wysokości 200.000 zł. Nadto,M.iJ. G. (1)mieli oświadczyć przyjęcie przeniesienia opisanych wyżej lokali mieszkalnych i zwolnić wspólnotę z obowiązku zwrotu nakładów.
Pismem z 24 października 2012 r.P.iI. F. (1)poinformowali powodówo odwołaniu i cofnięciu zgody udzielonejM. G.orazJ. G. (1)w § 5 ust. 2 umowy sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r. (rep. A(...)), na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku prowadzonego przezM.iJ. G. (1)procesu inwestycyjnego zgodnie z decyzją Prezydenta MiastaS.z dnia 16 maja 2006 r., zmianę dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z wyodrębnionymi dotychczas lokalami, nabycie nowowyodrębnionych lokali przezM.iJ. G. (1)lub ich następców prawnych na działce gruntu(...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonym przy ul.(...)wS., prowadzenie procesu inwestycyjnego na działce gruntu(...)zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej przy ul.(...)wS.oraz wszelkie inne czynności wprost wymienione w §5 ust. 1 ww. umowy. Nadto,P.iI. F. (1)poinformowali powodów o odwołaniui cofnięciu wszelkich pełnomocnictw do wszystkich spraw, udzielonychM.i
J. G. (1), a w szczególności pełnomocnictwo z 12 sierpnia 2011 r., rep. A
(...).
W oświadczeniu z 7 grudnia 2012 r.T. N., jako właściciellokalu mieszkalnego nr (...), położonego przyul. (...)wS., wskazała, że nie wyraża zgody, aby właścicielmieszkania nr (...), położonego przyul. (...)wS., podejmował jakiekolwiek decyzje i czynności oraz wypowiadał się w imieniu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej.
Wyrokiem z 29 kwietnia 2013 r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 189/13, Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwoM.iJ. G. (1)o zobowiązanie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wS.dozłożenia oświadczenia woli w przedmiocie: ustanowienia odrębnej własności dwóchnowopowstałych lokali mieszkalnych, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 36,30 m(

    2)każdy, z których własnością związany jest udział wynoszący po 1/4 część we własnościwspólnych części budynku i taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu podbudynkiem, a także nieodpłatnego przeniesienia prawa własności ww. lokali na rzeczJ.iM. G.w celu zwolnienia Wspólnoty z obowiązku zwrotu nakładówpoczynionych na nieruchomość wspólną oraz w wykonaniu zaciągniętych przez członkówwspólnoty zobowiązań do nieodpłatnego przeniesienia przedmiotowych lokali, wynikającychz umów z 1 kwietnia 2011 r. (rep. A nr(...)), 18 maja 2011 r. (rep. A nr(...)) i 12sierpnia 2011 r. (rep. A nr(...)).
W dniu 18 czerwca 2013 r. został sporządzony operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nakładów w postaci dwóch lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu przyul. (...)wS., zgodnie z którym, wartość nakładów w postaci tychże lokali, bez uwzględnienia wartości gruntu, według stanu na dzień 25 maja 2013 r. oraz według cen obowiązujących na dzień 18 czerwca 2013 r., wyniosła po 108.327 zł (łącznie 216.654 zł). Z kolei wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystegodziałki nr (...)o powierzchni 138 m2, według stanu na dzień wizji lokalnej, bez uwzględnienia budynku, a według cen obowiązujących na dzień 18 czerwca 2013 r., wynosiła 94.300 zł.
Wyrokiem z 29 lipca 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie, w sprawieo sygn. akt I C 1205/14, po ponownym rozpoznaniu sprawy z powództwaP. F.iI. F. (1)przeciwkoM. G.iJ. G. (1)o wydanie,nakazał pozwanym, aby wydali powodom poddasze o łącznej powierzchni 72,60 m(

    2)budynku mieszkalnego, położonego przy ul.(...)wS.(KW nr(...)) oraz orzekł o kosztach procesu. Wydanie nastąpiło w dniu 23 marca 2017 r.
Sąd Okręgowy ustalił także, żeT. N.orazP.iE. F., na zasadzie ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej, są użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej, położonej przyul. (...)wS.(KW nr(...)), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka numer (...), o powierzchni 138 m(

    2 )oraz współwłaścicielami wybudowanego na tej nieruchomości budynku mieszkalnego w udziałach po 1/2. Są także właścicielami znajdujących się w tym budynku lokali mieszkalnych oznaczonych - w przypadkuT. N.- numerem(...)a w przypadkuP. F.iE. F.-(...).
Co do przedmiotu nakładów powodów Sąd Okręgowy ustalił, że lokal mieszkalny, umiejscowiony bezpośrednio nadlokalem (...), stanowi zagospodarowane poddasze budynku, położonego przyul. (...)wS.. Wejście do niego zlokalizowane jest od tyłu budynku, po schodach stalowych ażurowych. Lokal składa się z przedsionka, korytarzyka, łazienki i dwóch pokoi. Podłogi w pokojach wyłożone są panelami, na których widoczne sąślady zacieków, prawdopodobnie z nieszczelnego pokrycia dachowego. W łazience i przedsionku położone są płytki i terakota. Ściany częściowo na skosach i sufity wyłożone są
płytami kartonowo - gipsowymi, częściowo zaś są tynkowane. W pokoju na suficie widocznesą spękania na połączeniach płyt kartonowo-gipsowych. W drugim pokoju na ścianie przyoknie widoczne są ślady grzyba pleśni i ślady po zaciekach. W łazience na wysokości kotła gazowego również znajdują się ślady pleśni. Okna wykonane są z profili PCV, drzwi wewnętrzne są płycinowe, zewnętrzne, od wewnątrz, są obite dermą. W łazience zamontowany jest wiszący piec gazowy i grzejniki stalowe. Pomieszczenia lokalu są nieumeblowane i od dłuższego czasu nie są użytkowane. Od kilku lat nie jest użytkowane ogrzewanie. W łazience zamontowana jest muszla ustępowa z plastikowym górnopłukiem, umywalka oraz brodzik obudowany płytkami i terakotą. Widoczne są ubytki osprzętu, zwłaszcza elektrycznego. Stan wykończenia pomieszczeń lokalu ocenia się jako niski i kwalifikujący je do remontu, w szczególności wymiany podłóg, remontu ścian i sufitów, wymiany osprzętu elektrycznego i częściowo wodnokanalizacyjnego, prawdopodobnie - wymiany pieca gazowego, remontu pokrycia dachowego, częściowej wymiany stolarki drzwiowej oraz malowania pomieszczeń. Lokal mieszkalny znajdujący się nadlokalem nr (...)stanowi zagospodarowane poddasze budynku, położonego przyul. (...)wS.. Wejście do niego zlokalizowane jest od tyłu budynku, po schodach stalowych ażurowych. Lokal składa się z przedsionka, korytarzyka, łazienki i dwóch pokoi. Stan pomieszczeń nie odbiega znacząca od stanu z 23 marca 2017 r. Podłogi w pokojach i korytarzyku wyłożone są panelami, na których widoczne są ślady zacieków, prawdopodobnie z nieszczelnego pokrycia dachowego. Włazience i przedsionku znajdują się płytki i terakota. Ściany częściowo na skosach i sufity wyłożone są płytami kartonowo - gipsowymi, częściowo tynkowane. W drugim pokoju, na ścianie przy oknie, widoczne są ślady grzyba pleśni i ślady po zaciekach. W łazience, na wysokości kotła gazowego, widoczne są ślady pleśni. Okna wykonane są z profili PCV, zaś drzwi wewnętrzne i zewnętrzne - płycinowe. Dodatkowo, w łazience zamontowany jestwiszący piec gazowy i grzejniki stalowe. Pomieszczenia lokalu od dłuższego czasu nie są użytkowanie i nie są umeblowane. Od kilku lat nie jest użytkowane ogrzewanie. W łazience zamontowana jest muszla ustępowa z plastikowym dolnopłukiem, umywalka oraz brodzik obudowany płytkami i terakotą. Widoczne są ubytki osprzętu, zwłaszcza elektrycznego. Stan wykończenia pomieszczeń lokalu ocenia się jako niski i kwalifikujący je do remontu, zwłaszcza wymiany podłóg, remontu ścian i sufitów, wymiany osprzętu elektrycznego i częściowo wodnokanalizacyjnego, prawdopodobnie wymiany pieca gazowego, remontu pokrycia dachowego, częściowej wymiany stolarki drzwiowej oraz malowania pomieszczeń.
W dziale IIIksięgi wieczystej nr (...)wpisano roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej, polegającej na prawie przechodu przezdziałkę nr (...), na rzecz każdoczesnego właściciela lokali wybudowanych w wyniku procesu inwestycyjnego, zmierzającego do dobudowania drugiej kondygnacji w budynku posadowionym nadziałce gruntu nr (...), polegającej na prawie przechodu przezdziałkę nr (...).
Wartość rynkowa lokalumieszkalnego (...)wraz z udziałem 1/4 w gruncie, według stanu na dzień 23 marca 2017 r. i cen obecnych, wynosi 100.000 zł oraz 74.750 zł bez gruntu. Wartość rynkowa lokalumieszkalnego (...)wraz z udziałem w gruncie, według stanu na dzień 23 marca 2017 r. i cen obecnych, wynosi 100.000 zł oraz 74.750 zł bez gruntu. Wartość rynkowa gruntu działki o nr ewidencyjnym(...)o powierzchni 138 m2, według stanu na dzień 23 marca 2017 r. i cen obecnych, wynosi 101.000 zł. Łączna wartość rynkowa powierzchni mieszkalnej wynoszącej 72,60 m2, bez udziału w gruncie działki o nr ewidencyjnym(...), wynosi 149.500 zł (74.750,00 zł + 74.750,00 zł).
Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w części, tj. w zakresie kwoty 149.500 zł. Jako podstawę prawną roszczenia Sąd Okręgowy wskazałart. 410 k.c.w zw. zart. 405 k.c.Jak Sąd ten stwierdził, stroną pozwaną w niniejszej sprawie jest ułomna osoba prawna. Zdaniem Sądu I instancji, skoro roszczenie strony powodowej nie jest skierowane bezpośrednio wobec żadnego ze współwłaścicieli z osobna, ewentualny obowiązek w postaci zapłaty kwoty 216.654 zł powinien zostać nałożony na pozwaną Wspólnotę i jako taki mieści się w ramach zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd Okręgowy wskazał, że do nienależnego świadczenia stosuje się odpowiednio przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, a tym samym muszą zostać spełnione ogólne przesłanki zart. 405 k.c.Nadto, jak wyjaśnił, sytuacje nienależnego świadczenia charakteryzują się sprecyzowaniem cechy (przesłanki powstania zobowiązania) braku podstawy prawnej,którą jest nienależność świadczenia, jak również zawężeniem stanów wzbogacenia douzyskania świadczenia. Sam fakt spełnienia nienależnego świadczenia uzasadnia roszczenie kondykcyjne, co oznacza, że w takim przypadku nie zachodzi potrzeba badania, czy i w jakim zakresie spełnione świadczenie wzbogaciło osobę, na rzecz której świadczenie zostałospełnione, jak również czy majątek spełniającego świadczenie uległ zmniejszeniu. Bezpodstawność wzbogacenia polega więc na tym, że wzbogaconemu po prostu nie należy się korzyść otrzymana przez zubożonego jako świadczenia.
W ocenie Sądu Okręgowego, treść umów zawartych między powodami aT.N.orazP.iI. F. (1)jednoznacznie wskazuje, iż doszło między nimi do uzgodnień w zakresie możliwości wyodrębnienia w przedmiotowej nieruchomości, kolejnych lokali mieszkalnych, z następczym przeniesieniem na rzecz powodów prawa ich własnościwraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Powodowie, wcześniej właściciele nieruchomości przy ul.(...)wS., rozpoczęli nadbudowę dwóch segmentów istniejącej zabudowy szeregowej w zabytkowym zespole budynków mieszkalno-usługowych przyul. (...)wS.już w 2008 r., na mocy decyzji stanowiącej pozwolenie na budowę nr(...)z 14 października 2008 r. Na początku 2011 r. nadbudowa (poddasze, II kondygnacja) budynkuwraz z adaptacją lokali praktycznie była zakończona. W 2011 r. powodowie dokończyli drobne prace, zaś w dniu 2 sierpnia 2012 r. uzyskali pozwolenie na użytkowanie. Wbrew jednak początkowym zapewnieniom, członkowie pozwanej wspólnoty odmówili zawarcia zpowodami umów przenoszących na ich rzecz prawo własności lokali usytuowanych na drugiej kondygnacji budynku, po wcześniejszym ich wydzieleniu i ustanowieniu ich odrębności. Niemniej jednak, treść zawartych pierwotnie między stronami umów nie uprawniała powodów do domagania się od członków pozwanej wspólnoty przeniesienia na nich ww. prawawłasności lokali mieszkalnych, co zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 r. Sądu Okręgowego w Szczecinie, oddalającym powództwoJ.iM. G.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...)wS.o złożenie oświadczenia woli w zakresie ustanowienia odrębnej własnościlokali nr (...)przyul. (...)wS.(sygn. akt I C 189/13). W uzasadnieniu tego wyroku wskazano, iż treść zawartych umów nie spełnia wymogów stawianych umowom przedwstępnym sprzedaży, w szczególności umowy nie zawierają istotnych warunków umów przyrzeczonych.
Sąd Okręgowy uznał zatem, że powodowie - jako zubożeni - świadczyli w przekonaniu, że przy współudziale członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostanie osiągnięty zamierzony cel w postaci wyodrębnienia kolejnych dwóch lokali mieszkalnych na poddaszu nieruchomości oraz przeniesienia prawa własności na ich rzecz wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w udziale 1/4 w przypadku każdego z lokali, co ostatecznie jednak nie nastąpiło. Powodowie spełnili zatem świadczenie w celu osiągnięcia rezultatu, uzasadniającego świadczenie. Zmierzali bowiem do uzyskania ekwiwalentu (wierzytelności zobowiązującej do tego świadczenia) w sytuacji, w której przyjmujący świadczenie nie był jeszcze zobowiązany do świadczenia wzajemnego. Powyższe powoduje, że pozwana w zakresie zrealizowanego przez stronę powodową procesu inwestycyjnego stała się bezpodstawnie wzbogacona, w związku z czym po stronie pozwanej istnieje obowiązek zwrotu tego, co powodowie świadczyli w celu realizacji zamierzonego skutku.
W sprawie wartości lokali znajdujących się na poddaszu budynku przy ul.(...)wS.Sąd I instancji posłużył się dowodem z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, na podstawie której przyjął, że wartość rynkowa lokalimieszkalnych (...), o łącznej powierzchni 72,60 m(
    2), bez udziału w gruncie, opiewa na kwotę 149.500 zł (74.750,00 zł + 74.750,00 zł). W tym zakresie Sąd uznał dochodzone roszczenie za udowodnione, o czym orzekł w punkcie I. wyroku. Jednocześnie wyjaśnił, że wysokość należnego powodom świadczenia została ustalona w oparciu o fakt, że w budynku przyul. (...)wS.zostały fizycznie wyodrębnione dwa samodzielnie lokale mieszkalne, które posiadają zaświadczenie o samodzielności z 27 sierpnia 2012 r., niewyodrębnione jednak jako samodzielne lokale mieszkalne, dla których prowadzona byłaby osobna księga wieczysta. Porównując zaś powierzchnię wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż w przypadku każdego z nich, udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu winien wynosić po 1/4 (powierzchnia użytkowa każdego z lokalu).
W pozostałym zakresie stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach niniejszej sprawy, a także sprawy prowadzonej przed Sądem Okręgowym w Szczecinie pod sygn. akt I C 189/13 oraz przed Sądem Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie pod sygn. akt I C 1205/14, oceniając je jako wiarygodne, spójne oraz korespondujące ze sobą i zgromadzonym materiałem dowodowym.
Za w pełni wiarygodne Sąd uznał zeznaniaM. G., przesłuchiwanegow charakterze strony powodowej. W przypadku zaś zeznańP. F., Sąd I instancji dał im wiarę tylko w takim zakresie, w jakim nie pozostawały w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, zgromadzonym w sprawie. Za wątpliwie uznał bowiem te zeznaniaP. F., zgodnie z którymi, w momencie zakupu nieruchomości zeznający był przekonany, że prowadzone przez stroną powodową roboty obejmowały jedynie prace remontowe dachu, jak również brak było wzajemnych ustaleń stron o możliwości przeniesienia prawa własności poddasza na rzecz powodów po zakończeniu podjętego procesu inwestycyjnego w zamian za zwolnienie Wspólnoty z kosztów inwestycyjnych w łącznej wysokości 200.000 zł.
Jako że strona powodowa nie wykazała, aby przed doręczeniem członkom pozwanej Wspólnoty odpisów pozwu wzywała pozwaną do zapłaty dochodzonej pozwem kwoty, o odsetkach od zasądzonej kwoty 149.500 zł Sąd Okręgowy orzekł od daty odpowiadającejdniowi następującemu po dacie doręczenia odpisu pozwu ostatniemu z członków Wspólnoty,tj. od dnia 19 lutego 2014 r.
W zakresie kosztów postępowania, Sąd I instancji, na podstawieart. 108 k.p.c., szczegółowe rozliczenie kosztów postępowania pozostawił referendarzowi sądowemu, zaznaczając, że powodowie wygrali proces w 69 %, zaś pozwana w 31 %.
Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając orzeczenie w punktachI. i III. i zarzucając:
1. nierozpoznanie istoty sprawy poprzez nierozważenie przez Sąd I instancji zarzutówpozwanej dotyczących kwestii faktycznych i prawnych, mających znaczenie przy ustaleniu zasadności, czy też braku zasadności roszczeń strony powodowej, w tym również oceny pod kątem legitymacji procesowej czynnej i biernej stron procesu, a mianowicie nierozważenie:

-

faktu, że powodowie przed sprzedażą lokalu mieszkalnego wraz z częścią budynku, jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego na rzeczT. N.,I.iP. F.wykonali na nieruchomości własnej praktycznie całą nadbudowę (poddasze, II kondygnację budynku) wraz z adaptacją lokali,

faktu, że pewne drobne nakłady były czynione na nieruchomość wspólną przezM. G.w związku z inwestycją w okresie od 1 kwietnia 2011 r. do dnia 11 sierpnia2011 r., tj. w okresie gdy powstała pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, której członkami byli w tym okresie jedynieT. N.iM. G.orazJ. G. (1),

faktu, że pewne drobne nakłady były czynione na nieruchomość wspólną przezM. G.w związku z inwestycją w okresie od 12 sierpnia 2011 r. do dnia zakończenia realizacji nadbudowy w dniu 10 października 2011 r., tj. w okresie, gdy członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej byli jedynieT. N.orazI.iP. F.,

zarzutu, że powodowie nie wykazali wartości nakładów, jakie ponieśli po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej, a jakie przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej,

zarzutu co do tego, że niemożliwe jest rozliczenie nakładów ze Wspólnotą Mieszkaniową dokonanych na nieruchomości w okresie przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej,

zarzutu co do tego, żeT. N.orazI.iP. F.nabyli wraz z lokalami udział w częściach nieruchomości wspólnej budynku (w tym więc i nadbudowę poddaszaw budynku) i udział w prawie użytkowania wieczystego po 1/2 części na podstawie ważnych umów sprzedaż;

2. naruszenie przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez: brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego w postaci uznania zeznańM. G.jako wiarygodnych i korespondujących z pozostałym materiałowym dowodowym i wyprowadzenie w oparciu o te zeznania wniosku, że pomiędzy stronami dochodziło do wzajemnych zapewnień o możliwości przeniesienia prawa własności poddasza na rzecz powodów po zakończeniu inwestycji za zwolnienie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zdługu za 200.000 złotych, podczas, gdy:
a) zeznaniaM. G., złożone w niniejszej sprawie, są sprzeczne z zeznaniami złożonymi przezM. G.przed Sądem Rejonowym w Szczecinie w sprawie IC 1205/14 (sprawa o wydanie poddasza), w której to sprawie zeznał, że nie ustalał zI.iP. F., czyją własnością będzie poddasze po zawarciu umowy sprzedaży i nie byłoto przedmiotem rozmów miedzyM. G.aI.iP. F.(str. 4 protokołu rozprawy z 8 listopada 2016 r. oraz str. 6 uzasadnienia do wyroku z 29 listopada 2016 r.),
b) zeznaniaM. G.złożone przed Sądem Okręgowym w Szczecinie wniniejszej sprawie nie korespondują z dokumentami stanowiącymi materiał dowodowy w niniejszej sprawie, bowiem:

-

z umowy sprzedaży z 1 kwietnia 2011 r., umowy przedwstępnej sprzedaży z 18 maja 2011r., umowy sprzedaży z 12 sierpnia 2011 r., pełnomocnictwa z 12 sierpnia 2011 r. wynika, że nie ma żadnych zapisów o tym, że lokale na poddaszu mają stać się własnością powodówpo zakończeniu inwestycji w zamian za zwolnienie z długu Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 200.000 zł,

M. G.najwcześniej w październiku 2012 r. przedłożyłT. N., jak iI.orazP. F.projekt aktu notarialnego z października 2012 r. oustanowieniu odrębnej własności lokali i umowy przeniesienia w zamian za zwolnienie zobowiązań, z którego to dokumentu dopiero pierwszy raz wynikało, że powodowie oczekują od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie odT. N.,I.iP. F.przeniesienia własności lokali wraz z udziałem w częściach nieruchomości wspólnych w zamian za zwolnieniem długu w wysokości 200.000 zł;

3. naruszenie przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez: brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego w postaci odmowy uznania zeznańP. F.jako wiarygodnych i korespondujących z pozostałym materiałowym dowodowym co do tego,że nie było pomiędzy stronami rozmów i uzgodnień przy zawarciu umowy sprzedaży co do tego, że przeniesienie poddasza na rzecz powodów po zakończeniu inwestycji nastąpi wzamian za zwolnienie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z długu w wysokości 200.000 zł;
4. naruszenie przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez: brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego, tj. aktu notarialnego z 1 kwietnia 2011 r. (rep. A Nr(...)), zatytułowanego - umowa sprzedaży oraz pełnomocnictwo, zawartego pomiędzyM. G.iJ. G. (1), jako sprzedającymi, aT. N., aktu notarialnego z 18 maja 2011 r. (rep. A Nr(...)), zatytułowanego - przedwstępna umowa sprzedaży, zawartego pomiędzyM. G.iJ. G. (1), jako sprzedającymi, aP. F.iI. F. (1), jako kupującymi; aktu notarialnego z 12 sierpnia 2011 r. (rep. A Nr(...)), zatytułowanego - pełnomocnictwo; aktu notarialnego z12 sierpnia 2011 r. (rep. A Nr(...)), zatytułowanego - umowa sprzedaży, zawartego pomiędzyM. G.iJ. G. (1), jako sprzedającymi aP. F.iI. F. (1), jako kupującymi; odpisuksięgi wieczystej nr (...)oraz odpisuksięgi wieczystej nr (...); projektu aktu notarialnego z października 2012 r. o ustanowieniu odrębnej własności lokali i umowy przeniesienia w zamian za zwolnienie zobowiązań poprzez pominięcie, że:

-

w § 6 umowy sprzedaży z 1 kwietnia 2011 r.T. N.udzieliłaM. G.pełnomocnictwa jedynie do działania we własnym imieniu we wszystkich sprawach związanych z dokończeniem inwestycji i ustanowieniem odrębnej własnościlokalu i zmiany udziałów,

koszty tej inwestycji zgodnie z treścią § 6 miał ponieśćM. G.,

w umowie sprzedaży z 1 kwietnia 2011 r. zawartej zT. N.nie ma żadnych ustaleńi uzgodnień, a także informacji z którychT. N.mogłaby wnioskować o tym, żema przenieść własność lokali za zwolnieniem z długu, czy ten w inny sposób na rzeczJ.iM. G.,

na mocy tej umowyT. N.nabyła 1/2 części wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu(...)za co zapłaciła powodom kwotę 145.000 zł (§ 2 umowy w zw. z § 1 umowy),

w § 5 ust. 1 i 2 umowy przedwstępnej z 18 maja 2011 r., zawartej zP.iI. F. (1), istniało jedynie przyrzeczenie na udzielnie zgody co do prowadzenia inwestycji i udzieleniaM. G.pełnomocnictwa do działania w imieniuP.iI. F. (1)we wszystkich sprawach związanych z dokończeniem inwestycji i ustanowieniem odrębnej własności lokalu i zmiany udziałów, co powoduje, żeP.iI. F. (1)nie wyrażali żadnych zgód w tej umowie i w tym paragrafie powodom, ani też w pełnomocnictwie z 12 sierpnia 2011 r. na to, aby mieli dokonać w przyszłości przeniesienia własności lokali narzecz powodów, na dodatek w zamian za zwolnienie długu przez WspólnotęMieszkaniową, której miała zostać członkiem w zamian za nakłady poczynioną na nieruchomość wspólną, bądź też za zwrotem nakładów na rzecz sprzedających,

w § 5 ust. 2 umowy sprzedaży zawartej zP.iI. F. (1)istniało jedynie oświadczenieP.iI. F. (1)o ustanowieniu własności lokali i przeniesieniu własności lokali na rzeczM.iJ. G. (2)bez żadnych dodatkowychustaleń co do odpłatnego lub nieodpłatnego charakteru tych czynności, a w szczególnościnie było żadnych ustaleń w tym akcie, abyP.iI. F. (1)mieli dokonać w przyszłości przeniesienia własności lokali na rzecz powodów, na dodatek w zamian za zwolnienie długu przez Wspólnotę Mieszkaniową, której mieli zostać członkiem, w zamian za nakłady poczynioną na nieruchomość wspólną, bądź też za zwrotem nakładów na rzecz sprzedających,

na mocy umowy sprzedażyP.iI. F. (1)nabyli lokal i 1/2 części wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu(...)zaco zapłacili powodom kwotę 145.000 zł (§ 2 w zw. z § 1 umowy)

w księgach wieczystych, prowadzonych dla lokaliT. N.orazP.iI. F. (1), widnieją oni jako właściciele w 1/2 udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz część budynku i urządzeń, które nie służądo użytku właścicieli lokalu,

powodowie nie wytoczyli powództw o stwierdzenie nieważności zawartych umów zT. N.orazP.iI. F. (1), ani też nie uchyli się od czynności prawnej dokonanej na skutek błędu, przez co umowy są ważne i obowiązujące,

powodowie dopiero w październiku 2012 r. po raz pierwszy poinformowaliT. N.orazP.iI. F. (1)będących już członkami pozwanej wspólnoty, że Wspólnota Mieszkaniowa posiada dług w wysokości 200.000 złotych wobec powodów i w zamian za zwolnienie z tego długu Wspólnota Mieszkaniowa ma wyodrębnić i przenieść własność dwóch lokali na rzecz powodów;

5. naruszenie przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez: brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego poprzez pominięcie, że z decyzji z 2 sierpnia 2012 r., wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie(...)wS., wynika, że „Przeprowadzona kontrola obowiązkowa w dniu 10 października 2011r. wykazała, że roboty budowlane wykonano zgodnie z pozwoleniem na budowę w części dotyczącej nadbudowy nad segmentem 6 d,f, a z operatu sporządzonego przezK. B.wynika, że nadbudowa była wykonywana w latach 2008 - 2010 (str. 18 operatu), co potwierdza, że większa część nakładów na nieruchomość została dokona przez powodówprzed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, gdy właścicielem nieruchomości byli jedynie powodowie, a niektóre tylko z nakładów były poczynione po dacie 1 kwietnia 2011 r. do dnia10 października 2011 r., a co jest zgodne również z zeznaniamiP. F.;
6. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.art. 207 § 6 k.p.c.w zw. zart. 217 § 2 k.p.c.poprzez uwzględnienie wniosku dowodowego strony powodowej, złożonego w piśmie procesowym z 24 lipca 2017 r. (w czwartym roku procesu), o powołanie biegłego sądowego z zakresu nieruchomości celem dokonania wyceny nakładów w postaci lokali, pomimo, że wniosek ten był spóźniony;
7. naruszenie przepisu prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez: brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego oraz błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego, to jest poprzez pominięcie, że zgodnie z protokołem przekazania z dnia 23 marca 2017 roku powodowie wydali pozwanej wspólnocie części nieruchomości wspólnych w postaci poddasza na którym znajdują się dwa niewyodrębnione lokale, dlatego też brak jest podstaw prawnych, aby naliczać odsetki od daty wytoczenia powództwa skoro powodowie władali poddaszem i korzystali z tego poddasza z pominięciem pozwanej Wspólnoty.
8. naruszenie przepisu prawa materialnego, tj.art. 65 § 2 k.c.poprzez błędną jego wykładnie i przyjęcie, że z umów sprzedaży zawartych przezT. N.orazP.iI. F. (1), zawartych z powodami w 2011 r., wynikały ustalenia, że po przeprowadzeniu inwestycji przez powodów,T. N.orazP.iI. F. (1)mieli przenieść na powodów własność lokali z poddasza w zamian za zwolnienie z długu w postaci nakładów na nieruchomość w wysokości 200.000 zł w sytuacji, gdyM. G.dopiero w projekcie aktu notarialnegoz października 2012 r. ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy przeniesienia w zamian za zwolnienie długu, po raz pierwszy ujawnił wobec pozwanej wolę rozliczania nakładów w zamian za przeniesienie własności lokali;
9. naruszenie przepisu prawa materialnego, tj.art. 405 k.c.w zw. zart. 410 § 2 k.c.w sytuacji,gdy do przeniesienia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i do przeniesienia udziałów w własności części nieruchomości wspólnych budynku, na których znajdują się niewyodrębnione lokale na poddaszu, doszło na podstawie ważnych czynności prawych tj. umów sprzedaży zawartych przezT. F.orazI.iP. F..
Mając na uwadze powyższe zarzuty, szerzej omówione w treści uzasadnienia apelacji, pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w zakresie punktów I. i III. i przekazania sprawy Sadowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych za drugą instancję; ewentualnieo zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, od powódki na rzecz pozwanej,według norm przepisanych za obie instancje.
Powodowie, na rozprawie apelacyjnej w dniu 14 lutego 2019 r. wnieśli o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od skarżącego kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności rozważenia wymagał najdalej idący zarzut nierozpoznania istoty sprawy. W przekonaniu Sądu Apelującego zarzut ten jest całkowicie bezzasadny, co pośrednio wynika wprost z jego uzasadnienia. Nierozpoznanie istoty zachodzi bowiem wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu nie odnosi się do tego co było przedmiotem sprawy, a więc gdy sąd zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania lub też zarzutów merytorycznych strony i w swym rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest rzeczywistym przedmiotem sporu,uznając, że nie jest to konieczne z uwagi na istnienie przesłanek materialnoprawnych, czy procesowych unicestwiających dochodzone roszczenie (por. wyroki SN z 9 stycznia 2001 r., I PKN 642/00, OSNAPiUS 2002, nr 17, poz. 409; z 5 lutego 2002 r., I PKN 845/00, OSNP 2004, nr3, poz. 46; z 12 lutego 2002 r., I CKN 486/00, OSP 2003, nr 3, poz. 36; z 25 listopada 2003 r., II CK 293/02; z 24 marca 2004 r., I CK 505/03, Monitor Spółdzielczy 2006, nr 6, s. 45; z 26 stycznia 2011 r., IV CSK 299/10 oraz z 16 czerwca 2011 r., I UK 15/11, OSNP 2012, nr 15-16, poz. 199). Nadto,w omawianym pojęciu nie chodzi o niedokładności postępowania, polegające na tym, że sąd pierwszej instancji nie wziął pod rozwagę wszystkich dowodów, które mogły służyć do należytego rozpoznania sprawy lub nie rozważył wszystkich okoliczności sprawy (por. postanowienie SN z 3 czerwca 2011 r., III CSK 330/10). Rozpoznanie istoty sprawy oznacza zbadanie materialnej podstawy żądania pozwu oraz merytorycznych zarzutów pozwanego. Oceny, czy sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy, dokonuje się więc na podstawie analizyżądań pozwu i przepisów prawa materialnego, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, nie zaś na podstawie ewentualnych wad postępowania wyjaśniającego.
Pozwana zarzuca Sądowi Okręgowemu nierozpoznanie istoty sprawy poprzez nierozważenie takich kwestii, jak podnoszone przez nią zarzuty wykonania przez powodów niemal całości prac dotyczących nadbudowy budynku jeszcze przed sprzedażą lokali mieszkalnych wraz z częścią budynku i udziałem w prawie użytkowania wieczystego na rzeczT. N.orazI.iP. F., braku możliwości rozliczenia ze Wspólnotą nakładów dokonanych na nieruchomość w okresie przed powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też nabycia przez obecnych członków Wspólnoty lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym nadbudowie poddasza, na podstawie ważnych umów sprzedaży. Zdaniem pozwanej, Sąd winien dokonać analizy tychże zagadnień zuwzględnieniem przepisówkodeksu cywilnegoorazkodeksu postępowania cywilnegodotyczących współwłasności, a w szczególności przepisuart. 207 k.c., regulującychproblematykę rozliczenia nakładów inwestycyjnych między współwłaścicielami.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, przyjęcie tak rozumianej istoty sprawy, jakzaprezentowana przez skarżącą w apelacji, prowadziłoby do braku rozróżnieniapodmiotowego pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a tworzącymi ją członkami. Przy tego rodzaju założeniu należałoby przyjąć, że stroną pozwaną w niniejszej sprawie winna być nie wspólnota mieszkaniowa, lecz współwłaściciele lokali, wchodzący w jej skład. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, założenie to jest błędne. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem prawa cywilnego, co wynika zart. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, tzw. „niepełną” osobą prawną, o której mowa wart. 331k.c.Powstaje z mocy samego prawa, wchwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Spór prawny dotyczący statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej został nadto rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów, mającej moc zasady prawnej, z 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008 nr 7-8, poz. 69), zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania takjak inne podmioty prawa cywilnego, przy czym zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowejjest ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Zasada ta została powtórzona w kolejnych judykatach (por. wyrokSN z 15 października 2008 r., I CSK 118/08; wyrok SN z 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12; wyrok SN z 14 marca 2013 r., I CSK 379/12, OSNC 2013/11/130; wyrok SN z dnia 8 marca 2018 roku,II CSK 354/17).
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa, a przez to przypisanie jej zdolności do wykonywania praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną, oznacza między innymi, że jest ona podmiotem zobowiązanym do realizacji roszczeńo zwrot nakładów na nieruchomość wspólną, bądź jej części, jedynie z wyłączeniem mieszkań należących do ich wyłącznych właścicieli, a przy tym właścicieli wchodzących w skład wspólnoty. Wspólnota jest więc podmiotem praw i obowiązków związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, w tym nie tylko praw wynikających zzawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów, ale także praw i obowiązków nabytych za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali).
W niniejszej sprawie powodowie dochodzą zwrotu poniesionych nakładów, odpowiadających wartości wybudowanych przez nich pomieszczeń na poddaszu budynku, zlokalizowanego przyul. (...)wS., stanowiących aktualnie część składową nieruchomości wspólnej. Roszczenie to skierowane zostało do Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul.(...)w
S.(dalej: „Wspólnota Mieszkaniowa”; albo „Wspólnota”), powstałej

    ex legew dniu 1 kwietnia 2011 r., tj. z chwilą sprzedaży przez powodów na rzeczT. N.jednego z istniejących już lokali mieszkalnych, o powierzchni 36,30 m(

    2), położonego na parterze budynku przyul. (...)wS., z którego własnością związany jest udział wynoszący½ część we własności wspólnych części budynku oraz taki sam udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem –działki nr (...)o powierzchni 0,0138 ha, położonej wS.przy ul.(...), stanowiącej wówczas własność Gminy MiastoS.. Skoro treść zgłoszonego żądania mieści się w ramach zarządu nieruchomością wspólną, przyjąć należy, że podmiotem legitymowanym biernie jest Wspólnota Mieszkaniowa, nie zaś jej poszczególni członkowie w osobachT. N., czyI.iP. F..W obliczu powyższego, okoliczności dotyczące rozgraniczenia nakładów poniesionych przez powodów w związku z prowadzonym procesem inwestycyjnym, na poniesione przedsprzedażą lokaliT. N.orazI.iP. F.oraz dokonane już po akcie sprzedaży na rzecz wymienionych osób, pozostają prawnie irrelewantne dla niniejszej sporu. Wszak to nie pozwana Wspólnota Mieszkaniowe nakładów tych dokonała, natomiast z pewnością nakłady te objęła i o ile ich nie rozliczyła, a nie wskazują na to żadne okoliczności,to winna poniesione nakłady zwrócić, bądź zwrócić ich równowartość. Od razu trzeba zauważyć, że przekonanie właścicieli wchodzących w skład Wspólnoty, że nakłady te zostały ujęte w cenie sprzedaży lokali nabytych od powodów, jest po pierwsze niewykazane, choćby mając na uwadze powszechnie znaną wiedzę na temat rynkowej wartości mieszkań w rejonie,w którym budynek Wspólnoty się znajduje, jednym z atrakcyjniejszych na terenieS., apo drugie - wcale nie zwalnia Wspólnoty z obowiązku zwrotu nakładów, bo to Wspólnota Mieszkaniowa jest ich beneficjentem, jako odrębny od właścicieli mieszkań podmiot prawa.T. N.i małżonkowieF.nabywali swoje lokale w imieniu własnym, a nie w imieniu Wspólnoty.
Nawiązując do wcześniejszych rozważań należy podnieść, że podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej w zakresie stosunków materialnoprawnych jest odrębna od podmiotowości poszczególnych członków wspólnoty, wchodzących w jej skład, stąd roszczenie dokonującego nakłady na nieruchomość Wspólnoty służyło powodom nie w stosunku do właścicieli tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, niezależnie od tego, czy byli nimi powodowie (do czasu sprzedaży drugiego z lokali budynku przy ulicy(...)), czy małżonkowieF.(z chwilą sprzedaży im przez powodów drugiego lokalu wwymienionym budynku). Wspólnota mieszkaniowa ze swej istoty powołana jest dozarządzania nieruchomością wspólną, nie zaś prawami i obowiązkami obligacyjnymi członków wspólnoty, płynącymi z zawartych przez nich indywidualnie umów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2018 roku, II CSK 354/17 – nota bene dotyczący sprawy dochodzenia od wspólnoty mieszkaniowej zwrotu poniesionych nakładów na jejnieruchomość). Nie jest także „reprezentantem" członków wspólnoty i ich jednostkowych interesów w znaczeniu, jaki próbują w niniejszej sprawie nadać występujący za nią właściciele jednego z lokali.
Odnosząc się do argumentacji skarżącej, powołującej się na treść uchwały Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 r. (sygn. akt: III CZP 11/06) przy uzasadnieniu podniesionego zarzutu nierozpoznania przez Sąd Okręgowy istoty sprawy, wskazać należy, że orzeczenie to zapadło na kanwie odmiennego niż przedmiotowy stanu faktycznego i przy odmiennych uwarunkowaniach podmiotowych sprawy. Uchwała ta dotyczy kwestii wzajemnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami, a więc nie z udziałem podmiotu trzeciego, z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość wspólną, w ramach postępowania o zniesienie współwłasności. Jak już wspomniano wyżej, powodowie w niniejszej sprawie nie dochodzili zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną od poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodatkowo należy wzmiankować, że o ile w początkowym okresie realizacji robót objętych spornymi nakładami powodowie byli członkami pozwanej Wspólnoty, to status ten utracili z chwilą zawarcia w dniu 12 sierpnia 2011 r. umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzeczP. F.iI. F. (1). Stąd też, w ocenie Sądu Apelacyjnego, orzeczenieSądu Najwyższego, na które powołuje się skarżąca, nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie.
Za niezasadne Sąd odwoławczy uznał twierdzenia pozwanej, zgodnie z którymi brakjest podstaw do zapłaty przez Wspólnotę za poddasze, jakieT. N.orazI.iP. F.nabyli w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej wraz z zakupionymi przez nich lokalami mieszkalnymi. Po pierwsze, Sąd odwoławczy zauważa, że stroną zawartychumów sprzedaży byli odpowiednio:T. N.iI.orazP. F., nie zaś Wspólnota Mieszkaniowa, będąca stroną pozwaną w niniejszej sprawie. Sam fakt nabycia lokali przez wymienione osoby, mające jednocześnie status członków Wspólnoty Mieszkaniowej, nie zwalnia automatycznie pozwanej z obowiązku zwrotu na rzecz powodów poniesionych przez nich nakładów na nieruchomość wspólną, które pozwana objęła już w momencie powstania i nabywała dalej w toku ich dokonywania. Po drugie, istotą poczynionych nakładów było niewątpliwe powstanie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, które w dacie zawierania umów sprzedaży zT. N., a następnieP.iI. F. (1), nie istniały. Aktualnie natomiast lokale te istnieją i jak wynika z zaświadczenia Prezydenta MiastaS.z 27 sierpnia 2012 r., spełniają wymagania samodzielnych lokali w rozumieniuart. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ich wartość, oszacowana przez biegłego zzakresu wyceny nieruchomości na łączną kwotę 149.500 zł, stanowi zatem nienależne świadczenie w rozumieniuart. 410 k.c., na skutek którego pozwana wzbogaciła się kosztem powodów. Reasumując, zdaniem Sądu Apelacyjnego, brak jest podstaw do przyjęciaforsowanej przez skarżącą koncepcji nierozpoznania przez Sąd Okręgowy istoty sprawy.
W kontekście powyższego, pozostałe zarzuty, przede wszystkim naruszenia procedury cywilnej, a koncentrujące się na kwestiach dotyczących postępowania dowodowego i dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń, pozostają bez wpływu na prawidłowość zapadłego rozstrzygnięcia, zwłaszcza, że koncentrują się przede wszystkim na kwestii nieuwzględnienia rozgraniczenia nakładów poniesionych przez powodów w czasie poprzedzającym powstanie wspólnoty mieszkaniowej, bądź zawarcie umów z małżonkamiF.. Jak już zaakcentowano wyżej, treść poszczególnych postanowień umów sprzedaży, zawartych przez powodów zT. N.orazP.iI. F. (1), jak również wzajemne uzgodnienia stron umowy w przedmiocie ewentualnego przeniesienia własności poddasza na rzecz powodów po zakończonym procesie inwestycyjnym, w żadnym zakresie nie determinują istnienia ciążącego na pozwanej Wspólnocie obowiązku zwrotu nakładów poniesionych przez powodów na część wspólną nieruchomości. Należy zauważyć, że podważane przez pozwaną ustalenia Sądu I instancji zasadniczo nie mają znaczenia w kontekście okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowego sporu. Na marginesie, Sąd Apelacyjny wskazuje, że przeprowadzona przez Sąd Okręgowy ocena dowodów nie narusza reguł wynikających znormyart. 233 § 1 k.p.c., zaś zarzuty skarżącej zmierzają do uwzględnienia ustaleń istotnychnie dla odpowiedzialności pozwanej Wspólnoty wobec powodów, lecz do statusu jej członkóww odniesieniu do umów zawartych przez nich z powodami.
Odnosząc się następnie do zarzutu naruszeniaart. 207 § 6 k.p.c.w zw. zart. 217 § 2 k.p.c.poprzez uwzględnienie wniosku dowodowego strony powodowej o powołanie biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, celem dokonania wyceny nakładów poniesionych na nieruchomość, w sytuacji gdy wniosek ten, zdaniem skarżącej, był spóźniony,przypomnienia wymaga, że stosownie do dyspozycjiart. 217 § 2 k.p.c., sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich bez swojej winylub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Uszczegółowienie powyższej regulacji zawarte jest wart. 207 § 6 k.p.c., w którym wskazano, że strona ma uprawdopodobnić, że niezgłoszenie twierdzeń i dowodów w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym, nastąpiło bez jej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Oznacza to, że Sąd nie jest zobowiązany do pominięcia spóźnionych dowodów,ale winien zbadać, czy zachodzi którakolwiek z podstaw uzasadniających uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów. Dla wykazania, że uwzględnienie spóźnionych twierdzeńi dowodów nie spowoduje zwłoki w postępowaniu, wystarczające jest uprawdopodobnienie przez stronę, że zwłoka nie nastąpi. Z kolei uprawdopodobnienie braku zwłoki w dalszym postępowaniu umożliwia sądowi uwzględnienie wniosków dowodowych formalnie spóźnionych, tj. złożonych przez stronę z naruszeniem norm prawa procesowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 7 czerwca 2016 r., I ACa 3/16, LEX nr 2121866). Okoliczność braku zwłoki powinna zaś wynikać z przekonania Sądu opartego na ocenie zgromadzonego już materiału procesowego i proporcji, w jakiej materiał spóźniony pozostajedo dowodów już zebranych w sprawie, a także znaczenia tego spóźnionego materiału dla rozstrzygnięcia sprawy.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny wskazuje, że zgłoszony przez powodów w piśmie z 24 lipca 2017 r. wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości stanowił konsekwencję przedstawionego przez pozwaną stanowiska procesowego, kwestionującego w odpowiedzi na pozew wartość dowodową załączonego wraz z pozwem operatu szacunkowego z 18 czerwca 2013 r., jako dokumentu prywatnego, sporządzonego na zlecenie strony powodowej. Sąd Okręgowy, podzielając argumentację pozwanej odnośnie wiarygodności operatu, a także przy uwzględnieniu, że z uwagi na znaczny upływ czasu od daty sporządzenia tego dokumentu dokonane przez rzeczoznawcę wyliczenia straciły na aktualności, dopuścił i przeprowadził dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomościA. C., a także opinię uzupełniającą pisemną i ustną. Znaczny upływ czasu pomiędzy wszczęciem postępowania sądowego, a złożeniem przez powodów przedmiotowego wniosku dowodowego (akcentowane przez skarżącą cztery lata) stanowi natomiast konsekwencjędecyzji procesowej w przedmiocie zawieszenia prowadzonego postępowania do czasu prawomocnego zakończenia sprawy prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie pod sygn. akt I C 1205/14 (postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z 20 października 2014 r. - k. 218). Niniejsze postępowanie zostało podjęte dopiero w dniu 11 maja 2017 r. (postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z 11 maja 2017 r. - k. 257). Należy dodać, że powodowie nie mieli obowiązku antycypowania stanowiska pozwanej co do wartości dochodzonych przez powodów nakładów, toteż ich reakcja w postaci wskazywanego dowodu nie była spóźniona, natomiast stanowiła dopuszczalne odniesienie się do twierdzeńprzeciwnika, uzasadnione ciężarem dowodzenia spoczywającym na powodach.
W zakresie ustalenia daty początkowej odsetek od kwoty 149.500 zł na dzień następujący po dacie doręczenia odpisu pozwu ostatniemu członkowi Wspólnoty, to jest. 19 lutego 2014roku, pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu pominięcie, że zgodnie z protokołemprzekazania z 23 marca 2017 roku powodowie wydali pozwanej część nieruchomości wspólnejw postaci poddasza. Skoro zatem powodowie władali poddaszem i korzystali z niego z pominięciem pozwanej Wspólnoty, zdaniem skarżącej, brak jest podstaw prawnych do naliczania odsetek od daty wytoczenia powództwa. Sąd odwoławczy zauważa jednak, że kwestia faktycznego władztwa nad częścią wspólną nieruchomości w postaci poddaszapozostaje bez wpływu na wzajemne rozliczenia stron procesu w zakresie nakładów poczynionych przez powodów na nieruchomość wspólną. Nadto, wbrew twierdzeniom apelującej, powodowie nie wydali poddasza Wspólnocie, będącej stroną pozwaną w niniejszej sprawie, aP.iI. F. (1), wykonując w ten sposób nakaz orzeczony wyrokiem Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 29 lipca 2016 r. (sygn. akt I C 1205/14). Przyjęta przez Sąd Okręgowy data początkowa odsetek jest zatem w pełni prawidłowa.
Konkludując przedstawione wyżej rozważania, Sąd Apelacyjny doszedł doprzekonania, że zaskarżony wyrok w całości odpowiadał prawu, co skutkować musiało oddaleniem apelacji na podstawieart. 385 k.p.c., jako bezzasadnej.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 108 § 1 k.p.c., stosując normęart. 98k.p.c.wyrażającą zasadę odpowiedzialności stron za wynik postępowania. Wobec wygrania przez pozwany postępowania apelacyjnego należało zasądzić na ich rzecz od pozwanej koszty tego postępowania. Obejmują one wynagrodzenie pełnomocnika powodów, będącego adwokatem, którego wysokość ustalono na podstawie§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015 roku, poz. 1800 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym wdacie wniesienia apelacji.

    Leon Miroszewski Artur Kowalewski Tomasz Żelazowski