Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 449/19
Data wyroku: 2019-09-11 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Magdalena Meroń-Pomarańska, Sędzia Joanna Czernecka
Słowa kluczowe: Zarządzenie

Sygn. akt II Ca 449/19, II Cz 490/19, II Cz 491/19

POSTANOWIENIE

Dnia 11 września 2019 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Joanna Czernecka
Sędziowie: Magdalena Meroń - Pomarańska
Lucyna Rajchel
Protokolant:   sekr. sądowy Robert Nędza
po rozpoznaniu w dniu 11 września 2019 roku w Krakowie
na rozprawie
sprawy z wnioskuB. K. (1)
z udziałem:A. T. (1),Z. B.,D. B.,M. B. (1),K. K. (1),B. K. (2),W. M.,K. K. (2),D. K.,A. P.,E. K.,K. Ś.,L. S.,B. T.,A. T. (2),P. W.,B. Z.,P. Z.,S. K. (1),R. K.,M. W.,J. Ł. (1)iJ. Ł. (2),P. S.
o wyznaczenie zarządcy przymusowego
na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 13 listopada 2018 roku oraz zażaleń wnioskodawczyni na postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 18 września 2018 r. i z dnia 28 listopada 2018 r., sygn. akt VI Ns 683/15/S
postanawia:

1
oddalić apelację;

2
zasądzić od wnioskodawczyni na rzecz uczestnikówA. P.,E. K.,K. Ś.,W. M.,M. B. (1),D. K.,K. K. (1)iB. K. (2)solidarnie,B. T.iA. T. (2)solidarnie,Z. B.iD. B.solidarnie kwoty po 240 zł (dwieście czterdzieści złotych), oraz na rzecz uczestnikówJ. Ł. (1)iJ. Ł. (2)solidarnie kwoty 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

3
zmienić postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 listopada 2018 r. w ten sposób, że oddalić wniosek uczestnikaM. B. (1)o uzupełnienie postanowienia tego Sądu z dnia 13 listopada 2018 r.;

4
zasądzić od uczestnikaM. B. (1)na rzecz wnioskodawczyni kwotę 30 zł (trzydzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania zażaleniowego;

5
umorzyć postępowanie wywołane zażaleniem wnioskodawczyni na postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 18 września 2018 r.

6
oddalić wniosek uczestnikówA. P.,E. K.,K. Ś.,W. M.,M. B. (1),D. K.,K. K. (1)iB. K. (2),B. T.iA. T. (2),Z. B.iD. B.,J. Ł. (1)iJ. Ł. (2)o zasądzenie kosztów postępowania wywołanego zażaleniem wnioskodawczyni na postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 18 września 2018 roku, sygn. akt VI Ns 683/15/S.

Sędzia Magdalena Meroń-Pomarańska  Sędzia Joanna Czernecka  Sędzia Lucyna Rajchel
Sygn. II Ca 449/19

UZASADNIENIE
postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 11 września 2019 r. – punkty 1, 2.
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy: w pkt I oddalił wniosek o wyznaczenie zarządcy przymusowego dla nieruchomości położonej przyul. (...)wK.; w pkt II zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiD. B.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt III zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestnikaZ. B.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt IV zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestnikaM. B. (1)kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt V zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiW. M.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt VI zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiD. K.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt VII zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestnikaB. K. (2)kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt VIII zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiK. K. (1)kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt IX zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiA. P.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt X zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestnikaK. Ś.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt XI zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiE. K.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt XII zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestniczkiA. T. (2)kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; w pkt XIII zasądził od wnioskodawczyniB. K. (1)na rzecz uczestnikaB. T.kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Orzeczenie zapadło w następującym stanie faktycznym:
Wnioskodawczyni i uczestnicy postępowania są współwłaścicielami nieruchomości położonej przyul. (...)wK.stanowiącej zabudowanądziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 0,0269 ha dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadziksięgę wieczystą nr (...). Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, w którym aktem notarialnym z dnia 16 lutego 2006 roku Rep.A(...)wyodrębnionych zostało 12 lokali mieszkalnych i jeden niemieszkalny, tj:
1)mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byłaE. J.. Na podstawie umowy sprzedaży z 10.10.2012 roku Rep. A(...)właścicielami po ½ byliB. Z.iP. Z., a następnie na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej z dnia 12 marca 2018 roku (Rep. A(...)roku) i umowy o częściowy podział majątku wspólnego z dnia 12 marca 2018 roku (rep. A(...)) wyłącznym właścicielem jestP. Z.(k.258),
2)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byliL. S.iA. B.(A. T. (1)) po połowie, a następnie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 czerwca 2011 roku Rep. A(...)roku właścicielami sąA. T. (2)iB. T.na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (k.259),
3)lokal nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byłK. K. (2), a następnie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14.06.2011 roku Rep.A(...)właścicielem jest wnioskodawczyniB. K. (1)(k.260),
4)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byliI. K.iT. P. (1)na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 13 lipca 2006 roku (rep. A(...)) właścicielami sąD. B.iZ. B.na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. (k.261),
5)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byłL. S.iA. B.(A. T. (1)) po połowie. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 września 2006 roku Rep.A(...)właścicielami sąK. K. (1)iB. K. (2)na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (k. 262),
6)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...)którego właścicielem byliL. S.iA. B.(A. T. (1)) po połowie. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20.12.2013 roku rep.A(...)właścicielem jestA. P.(k.263),
7)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byłaM. S. (1)(M. S. (2)). Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 24.01.2007 rep.A(...)właścicielem jestW. M.(k.264),
8)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem jestE. K.iK. Ś.po połowie (k.265),
9)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem byłaW. D.. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2.05.2014r. rep.A(...)właścicielem jestM. B. (1)(k.266),
10)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem jestD. K.(k.267),
11)lokal mieszkalny nr (...)dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego właścicielem jestM. S. (1)iT. S.po połowie, następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 29.04.2014 roku (Rep.A(...)) wyłącznym właścicielem byłaM. S. (2)(k.257), obecnie właścicielem nieruchomości jestS. K. (1)iR. K.na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5.12.2016 roku (Rep.A(...)– k. 759-763),
12) lokal o przeznaczeniu innym niżmieszkalne nr (...), dla którego prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), którego współwłaścicielami są:
E. J.w udziale wynoszącym(...)części, a następnie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5.09.2013 roku Rep.A(...)P. W.,
L. S.w udziale wynoszącym(...)części, a następnieS. K. (1)(k.1179 – 1181), a następnie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28.12.2017 rep.A 4621/2017S. K. (1),
A. B.(A. T. (1)) w udziale wynoszącym(...)części,
K. K. (2)w udziale wynoszącym(...)części,
I. K.iT. P. (2)w udziale wynoszącym(...)części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a następnie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 13.07.2006 roku Rep.A(...)D. B.iZ. B.na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,
M. S. (3)(M. S. (2)) w udziale wynoszącym(...)części, a następnie na podstawie umowy sprzedaży i umowy darowizny z dnia 5.12.2016 roku Rep.A(...)S. K. (1),
T. S.w udziale wynoszącym(...)części, a następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 29.04.2014 roku Rep.A(...)M. S. (2)oraz na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5.12.2016 roku Rep.A(...)R. K.,
E. K.w udziale wynoszącym(...)części,
K. Ś.w udziale wynoszącym(...)części,
W. D.w udziale wynoszącym(...)części, a następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 31.01.2007 roku Rep.A(...)D. K.,
D. K.w udziale wynoszącym(...)części.
Powyższym aktem notarialnym został ustanowiony pierwszy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobachL. S.,E. Ś.(E. K.) iM. S. (1)(M. S. (2)). Załącznikiem do umowy ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 16.02.2006 roku – Rep.A(...)roku jest statut Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK..
Zgodnie z § 4 pkt 3, 4 i 15 statutu do zebrania wspólnoty mieszkaniowej należy, w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego oraz uchwał stanowiących o prowadzeniu robót lub usług oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także podjęcie decyzji o powierzeniu zarządu zarządcy (osobie fizycznej lub prawnej), ustalenie zakresu działania i wynagrodzenia za wykonywanie powierzonych czynności. Zgodnie z § 5 pkt 7, 9 czynności zwykłego zarządu, zarząd wykonuje samodzielnie lub przekazuje zarządcy na podstawie umowy zlecenia w całości lub części określonej w umowie.
Do czynności zwykłego zarządu zalicza się w szczególności:
1) weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców w lokalach wyodrębnionych oraz przypadających właścicielom udziałów,
2) prowadzenie ewidencji liczby osób zamieszkujących lub stale pracujących w lokalach na podstawie oświadczeń właścicieli lokali,
3) prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisyprawa budowlanego,
4) przeprowadzanie kontroli technicznych oraz okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących wyposażenie techniczne zgodne z wymogamiprawa budowlanego,
5) utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali w tym dźwigów osobowych, terenu nieruchomości określonego zgodnie z wyrysem z ewidencji gruntów, chodniki pod nieruchomością i innych terenów jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw,
6) zapewnienie bieżącej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwania usługodawców, negocjowanie cen i warunków umów oraz ich zawieranie, kontrola wykonania umowy przez usługodawcę oraz zmienianie i rozwiązywanie umów dotychczasowych, zapewnienie bieżącej konserwacji i bieżących napraw, a w szczególności dokonywanie napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych, umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, dźwigów osobowych, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej,
7) zapewnienie dla nieruchomości dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej i ciepłej wody zimnej wody, gazu oraz odprowadzenie ścieków i wywozu śmieci,
8) zapewnienie usług kominiarskich innych usług związanych ze sprawnym funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej takich jak: dźwigi osobowe, anteny zbiorczej, domofony, itp.
9) zapewnienie całodobowej gotowości do usuwania awarii ich skutków na nieruchomości,
10) zapewnienie przeprowadzania w zakresie ustalonym w uchwałach Wspólnoty remontu budynku i jego urządzeń technicznych,
11) ubezpieczenie nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych, a Wspólnoty od odpowiedzialności cywilnej,
12) zapewnienie ochrony przeciwpożarowej zgodnie z wymogamiprawa budowlanego,
13) zlecanie, zawieranie i rozwiązywanie ich imieniu, na rzecz i na rachunek Wspólnoty umów dostawy, roboty, bądź usługi związane z realizacją zadań wymienionych w punktach cztery do trzy naście kontrola prawidłowości wykonania tych umów,
14) wykonywanie czynności związanych z przygotowaniem zwołaniem i obsługa zebranie Wspólnoty oraz przygotowanie materiałów do przeprowadzenia głosowania indywidualnych wraz z ich przeprowadzeniem, a także powiadomienia właścicieli o podjętych uchwałach,
15) przygotowywanie projektów rocznych planu gospodarczego w formie planu rzeczowo - finansowego i korekt tego planu, w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego,
16) przygotowywanie projektów rocznych sprawozdań rozliczeń z wykonania rocznego planu gospodarczego, w tym wykonaniu funduszu remontowego,
(...)) otwarcie rachunku bankowego wraz z rachunkiem pomocniczym subkonta funduszu remontowego Wspólnoty oraz jego obsługa przez dokonywanie w jej imieniu i na jej rzecz rozliczenie poprzez ten rachunek,
18) prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji poza księgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczania na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej oraz przygotowanie na jej podstawie sprawozdań zgodnie z obowiązującymi przepisami i w sposób określony przez wspólnotę,
19) dokonywanie wymiaru i rozliczenie opłat należności z tytułu zaliczek ty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego oraz innych tytułów określonych przez wspólnotę,
20) rozliczanie dostaw mediów do nieruchomości wspólnej oraz do lokalu z wyłączeniem rozliczania dostaw energii cieplnej za pomocą indywidualnych mierników podzielników ciepła,
21) dostarczanie właścicielom lokali książeczek opłat,
22) pobieranie i windykacja należnych od właścicieli lokali opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na pokrycie kosztów mediów i usług oraz pożytków innych przychodów z nieruchomości, łącznie z postępowaniem sądowym,
23) naliczanie ustawowych odsetek od nieterminowych wpłat,
24) wynajmowanie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej, o ile na ten cel przeznaczone lub wykorzystane są na podstawie uchwały Wspólnoty,
25) wydawanie zaświadczeń lub oświadczeń i wniosków właścicieli o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej,
26) dochodzenie pokrycia szkód wyrządzonych na nieruchomości wspólnej,
27) sporządzanie protokołu w szkód powstałych w nieruchomości wspólnej i utrzymywanie w tych sprawach kontaktów z firmami ubezpieczeniowymi,
28) przyjmowanie pism i wniosków od właścicieli oraz nadawanie im stosowne go biegu,
29) prowadzenie dokumentacji zebrania Wspólnoty,
30) gromadzenie, przechowywanie i ochrona dokumentacji nieruchomości w tym dokumentacji technicznej, finansowo księgowej i prawnej,
31) reprezentowanie Wspólnoty przed sądem i po zasadami w sprawach związanych z wykonywaniem obowiązków i zadań określonych w niniejszym statucie.
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda uchwała Wspólnoty mieszkaniowej.
W dniu 4 maja 2010 Wspólnota Mieszkaniowa zleciła sprawowanie zarządzania nieruchomością wspólną zarządcom:B. K. (3)iJ. K. (1)wspólniczkom spółki cywilnej działającej pod nazwąZarząd i Administracja (...) s.c.przyul. (...)wK.. (dalej jako(...) s.c.).B. K. (3)iJ. K. (1)sprawowały zarząd do dnia 8.09.2011 roku. Umowa została im wypowiedziana w związku z rażącym niewywiązywaniem się z obowiązków zarządcy z uwagi na nieterminowe uiszczenie rat pożyczki zaciągniętej w(...) S.A.jak również nie przedstawienie rozliczenia dokumentów potwierdzających dokonanie wydatków. Jako przyczynę podano także zlecenie osobie trzeciej wykonania remontu bez zachowania procedury przewidzianej umową.
Po zakończeniu zarządzania nieruchomością sporządzony został protokół przekazania dokumentów z dnia 19.09.2011.
Na mocy uchwały nr 8/2011 roku z dnia 9.12.2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa powołała administratora i zarządcę nieruchomości w osobieM. S. (4), który pełnił swój urząd do 8.04.2013 roku.
Uchwałą nr 2, 4, i 5 z dnia 1 marca 2012 roku członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK.wybrali nowych członków zarządu w osobachE. Ś.,B. K. (2)iJ. K. (2). Uchwałą nr 1 odwołanoL. S.. Uchwałą nr 3 odwołanoM. S. (2).B. K. (1)iM. S. (2)nie zgodziły się z pozostawieniem w zarządzie WspólnotyE. Ś..
Umową z dnia 8.04.2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości ponownie zleciła sprawowanie zarządzania nieruchomością zarządcom:B. K. (3)iJ. K. (1)wspólniczkom spółki cywilnej działającej pod nazwąZarząd i Administracja (...) s.c.przyul. (...)wK.. Ponownie powierzono zarząd temu zarządcy albowiem członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej uznali, że jest to dobra firma i została pokrzywdzona w związku z wypowiedzeniem.
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zleca wykonanie remontów w nieruchomości w miarę posiadanych środków zgodnie z zaleceniami przeglądów rocznych i pięcioletnich budynku. Zalecenia roczne odczytywane są corocznie na zebraniach wspólnoty i podejmowane są stosowne uchwały określające zakres zaplanowanych prac remontowych.
Z protokołu pięcioletniej kontroli budynku z dnia 16.11.2010 roku wynika, że stan ścian nośnych, stan dachu, stolarek części wspólnych, elementów budynku jest średni (tj. 2 w 5 stopniowej skali ocen). Stan techniczny budynku nie zagraża życiu i mieniu użytkowników i budynek nadaje się do dalszej eksploatacji. Jako zalecenia wskazano:
1. elewacja budynku frontowego od strony podworca do remontu kapitalnego,
2. szczyty kominowe w połaci dachowych do remontu należy je przemurować, ocieplić i otynkować. Wykonać ofasowania kominów oraz założyć listwy dociskowe na obróbkach szczytów kominowych,
3. ściany szczytowe osłonięte należy wykonać termomodernizację,
4. w czasie przeglądu zaobserwowano występowanie nielicznych rys i spękań na ścianach wewnętrznych na klatkach schodowych. Tynki ścian na klatce są odparzone, miejscowe ubytki farby,
5. sufit i ściany w okolicach świetlika dachowego bardzo zawilgocone, przebarwione, do naprawy,
6. drzwi drewniane balkonowe na klatce schodowej do renowacji,
7. mury piwnic zawilgocone należy wykonać izolację przeciwwilgociową fundamentów budynku,
8. odrdzewiać i przemalować balustrady balkonów od strony oficyny oraz wszystkie elementy stalowe na dachu,
9. należy wykonać altanę śmietnikową na dziedzińcu oficyny,
10. komórki piwniczne na podwórku do remontu,
11. podwórko betonowe do remontu, pęknięcia, rysy, ubytki i nierówności,
12. spoczniki balkonów od strony podwórka zniszczone, z ubytkami, bez ofasowania do remontu. Balkon na parterze od podwórka bardzo zniszczone brak balustrad brak szczebli przy wyjściu na balkon do remontu,
13. usunąć wszystkie przedmioty i materiały budowlane z ciągów komunikacyjnych klatek schodowych, piwnicy i strychu,
14. posadzka mozaikowa na klatce schodowej do renowacji,
15. posadzka zapadnięta na podejście przy wyjściu na podwórko,
16. korozja muru w obrębie biegu schodowego do piwnic,
(...). posadzka w korytarzu piwnicznym i schody zniszczone do naprawy,
18. instalacja elektryczna w piwnicy do wymiany,
19. należy zlikwidować zaciek na suficie w oficynie oraz zaciek stronie kolebkowym nad klatką schodową,
20. wykonać impregnację grzybobójczą konstrukcji drewnianej dachu.
Z przeglądu rocznego budynku sporządzonego w dniu 15.02.2010 roku wynika, że ogólny stan budynku oceniono jako dostateczny. Główne zalecenia to:
1) wykonanie remontu kominów,
2) wykonanie remontu pokrycia dachu,
3) zaplanowanie remontu uszkodzonych balkonów i gzymsów,
4) uzupełnić tynki na elewacji,
5) wymienić skorodowane fragmenty obróbek blacharskich fasad budynku,
6) wymiana pozostałej zużytej stolarki okiennej części wspólnych,
7) sukcesywna modernizacja/usprawnienie instalacji,
8) regulacja opaski budynku,
9) prace konserwacyjne elementów budynku.
W dniu 9 czerwca 2010 roku Wspólnota Mieszkaniowa(...)podjęła uchwałę nr(...)w której wyraziła zgodę na zaciągnięcie pożyczki od(...) Spółka AkcyjnawK.((...) S.A.) ze środkówFunduszu (...)dla Wspólnot Mieszkaniowych oraz ustanowienie na rzecz(...) S.A.zabezpieczeń spłaty pożyczki. Wspólnota udzieliła zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia z(...) S.A.zabezpieczenia oraz podejmowania innych czynności związanych z udzielaniem i spłatą pożyczki oraz ustanowieniem i realizacją zabezpieczeń.
W dniu 19.10.2010 roku został złożony wniosek o udzielenie pożyczki w kwocie 130.000zł (co stanowiło 81,25% udziału) przy zadeklarowaniu środków własnych w kwocie 30.000zł (co stanowiło 18,75% udziału). We wniosku wskazano, że pożyczka ma zostać przeznaczona na remont przewodów kominowych, remont pokrycia dachowego, remont klatki schodowej.
W dniu 23 marca 2011 roku pomiędzy(...) Spółką Akcyjnąz siedzibą wK.(dalej jako(...) S.A.wK.) a Wspólnotą Mieszkaniową została zawartaumowa pożyczki nr (...)udzielona zFunduszu (...)dla Wspólnot Mieszkaniowych powołanego w ramach Programu Restrukturyzacji Górnictwa, Hutnictwa oraz Wielkiej Syntezy Chemicznej na terenie Województwa(...), z tytułu której Wspólnota zobowiązana jest do spłaty na rzecz(...) S.A.kwoty 130.000 zł wraz z odsetkami. Wspólnota zobowiązana była do spłaty należności w 60 miesięcznych ratach do 1 marca 2016 roku – wysokość raty pożyczki wynosiła 2.203,39zł, pierwsza rata 2.512,54zł. Z ramienia Wspólnoty Mieszkaniowej działałaE. K.orazL. S.. Zarządcą nieruchomości była(...) s.c.Warunkiem wykorzystania tych środków i skorzystania z tego kredytu było szybkie wykonanie robót i przedstawienie rachunków. Pierwsze rachunki miały być przedstawione w czerwcu/lipcu.
Remontów nie udało się przeprowadzić do tego czasu bo doszło do nieporozumień wśród członków wspólnoty. WnioskodawczyniB. K. (1)twierdziła, że istnieją nieprawidłowości, jakoby(...) s.c.chciała przejąć kredyt oraz ze kredyt był wzięty na niekorzystnych warunkach. Członkowie zarządu działając w zaufaniu do wnioskodawczyni oraz jej kompetencji jako księgowej wypowiedzieli z dniem 26.08.2011 roku pełnomocnictwa dla(...) s.c., zablokowali dostęp do konta dla zarządcy oraz wypowiedzieli umowę dla(...) S.C.(8.09.2011 roku,(...) S.c.dokonała wypowiedzenia pismem z dnia 6.09.2011). Wcześniej pismem jako nowy zarządca został powołanyM. S. (4)(30.12.2011).
Pismem z dnia 7.09.2011 roku(...) s.c.poinformowała o nieterminowej spłacie raty pożyczki, tj. w dniu 25.08.2011 roku.
W związku z nieterminową spłatą pożyczki zostały naliczone odsetki karne w kwocie 217,71 zł.
Pismem z dnia 28.09.2011 roku skierowanym do(...) s.c.,(...) S.A.złożył oświadczenie o wypowiedzeniuumowy pożyczki nr (...)pod warunkiem rozwiązującym w związku z nie przedstawieniem przez Wspólnotę rozliczenia pożyczki. Pełne rozliczenie wykorzystanej pożyczki miało zostać przedłożone w terminie do 11.10.2011 roku, a brak przedłożenia w/w dokumentu spowodować, że po upływie okresu wypowiedzenia miała zostać zwrócona cała kwota pożyczki wraz odsetkami.
Pismem z dnia 31.08.2011 roku(...) s.c.wystąpiła do(...) S.A.o przedłużenie czasu wykorzystania pożyczki do 31.01.2011 roku. Pismem z dnia 6.10.2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa, w której imieniu działałM. S. (4)wniosła o przedłużenie terminu do przedstawienia rozliczenia do dnia 31.10.2011 roku.
Kolejnym oświadczeniem(...) S.A.z dnia 4.10.2011 roku skierowanym od członków zarządu WspólnotyM. S. (2),E. Ś.iL. S.wypowiedziano umowę pożyczki w związku z nie przedstawieniem rozliczenia pożyczki, wypowiedzenie było pod warunkiem rozwiązującym przedłożenia pełnego rozliczenia pożyczki do dnia 11.10.2011 roku.
W zakreślonym terminie nie zostało przedstawione pełne rozliczenie pożyczki i w związku z tym pożyczka została skutecznie wypowiedziana i kwota udzielonej pożyczki została zwrócona w całości wraz z należnymi odsetkami w łącznej kwocie 132.977,51zł.
W kolejnych przeglądach rocznych z grudnia 2011 roku i listopada 2012 roku stwierdzono ogólnie dobry stan techniczny budynku, zalecono wykonać prace konserwacyjne i remontowe. Należało wykonać prace zabezpieczające poddasza, usunąć zalegające przedmioty, uporządkować piwnice. Okresowa roczna kontrola stanu technicznego budynku, jego konstrukcji, estetyki i otoczenia potwierdza przydatność do dalszego bezpiecznego użytkowania pod warunkiem wykonania prac wymienionych w przeglądzie.
W kolejnym przeglądzie rocznym z l3.12.2013 roku sporządzonym przezK. D.stwierdzono ogólnie stan techniczny zadowalający (3 w 5 stopniowej skali ocen). Jako zalecenia wskazano:
1. elewacja frontowa budynku do odnowienia,
2. rura spustowa w elewacji frontowej do wymiany czyszczak na żeliwnym przyłączu wód opadowych do uzupełnienia; z uwagi na zapadnięte kostki w obrębie przyłącza wód opadowych należy wykonać odkrywkę celu stwierdzenia drożności oraz szczelności przyłącza,
3. widoczna korozja i zawilgocenie tynków oraz powłok malarskich murów sieni klatki schodowej wskazanie do wykonania izolacji przeciwwilgociowej muru fundamentowych oraz montażu bezinwazyjnego systemu osuszania murów,
4. klatka schodowa do remontu kompleksowego - tynki powłoki malarskie ścian i sufitów drewniana okładzina biegów schodowych, posadzki podestów i spoczników, drewniana stolarka balkonowa,
5. instalacja i osprzęt elektryczny klatki schodowej do wymiany,
6. zagrożony podest (ceglane sklepienie odcinkowe typuK.) w klatce schodowej podstemplowany - należy podjąć działania naprawcze w oparciu opracowaną dokumentacją techniczną,
7. nieprawidłowe (pod sufitem klatki schodowej) usytuowanie gazomierza w klatce schodowej; skręcana izolacja gazowa w klatce schodowej do wymiany na sprawną przed ewentualnym remontem klatki schodowej,
8. drewniana więźba dachowa - nieprawidłowo zabudowany słup (na posadce strychowej) więźba i od odeskowanie wymaga impregnacji preparatem grzybobójczym i ogniochronnym, przegniłe odeskowanie i ew. elementy więźby dachowych należy uprzednio zweryfikować i wymienić na nowe, widoczne doraźnie podbicia odeskowania, usunąć przedmioty nietypowe i śmieci w połaci strychowej,
9. widoczna naprawa pokrycia dachowego na istniejące 1X papa termozgrzewalna, liczne nierówności, pęcherze i pofałdowania brak stopni kominiarskich należy je zamontować po wymianie przegniłego odeskowania dachu,
10. nieprawidłowy osprzęt elektryczny na strychu,
11. betonowa nawierzchnia podworca do wymiany, uprzednio należy zdiagnozować stan techniczny kanalizacji opadowej poziomej brak czyszczaka na żeliwnym przyłączu wód opadowych od podworca,
12. zadaszenie nad pojemnikami na śmieci w podworcu do wymiany,
13. elewacja wraz z balkonami żelbetowymi od podworca do renowacji kompleksowej.
W protokole rocznym z dnia(...).12.2014 roku sporządzonym przezK. D.stwierdzono ogólnie stan techniczny zadowalający (3 w 5 stopniowej skali ocen). Ustalone zostało, że nie wykonano zaleceń z 2013 roku. Jako zalecenia powtórzono zalecenia z 2013 r.
Roboty wykonane stwierdzone protokołem kontroli z dnia(...).12.2014 roku to system monitoringu cyfrowego, projekt techniczny i pozwolenie na budowę - wymianę instalacji gazowej na sprawną.
Zalecenia protokołu kontroli z dnia(...).12.2014 roku to w celu poprawienia wentylacji piwnic wskazane nawiercenie otworów dołem w stalowych drzwiach piwnicznych, stary żeliwny poziom kanalizacyjny w piwnicach docelowo do wymiany.
Z protokołu przeglądu pięcioletniego sprawdzającego stan techniczny elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczenie działających czynników występujących podczas użytkowania, przydatność do użytkowania, estetykę obiektu oraz jego otocznie sporządzonego przezK. D.z dnia 18.12.2015 roku wynika, że:
- ocena elewacji frontowej i tylnej budynku (kolorystyka, powłoka malarska, tynki elewacyjne, gzymsy międzypiętrowe, loggie, brama wejściowa) jest zadowalająca (3 w 5 stopniowej skali ocen),
- ocenia otoczenia budynku (dojście chodnik, elementy małej architektury, trawniki, krzewy, podłoże, opaska, płyta podworca, ogrodzenie itp.) na średni (2 w 5 stopniowej skali ocen).
Zalecenia wynikające z oceny stanu technicznego obiektu:
1) elewacja frontowa budynku do odnowienia, nieprawidłowe parapety okienne zewnętrzne w kondygnacji parteru powodują zacieki,
2) rura spustowa w elewacji frontowej oraz od podworca do wymiany,
3) widoczna korozja i zawilgocone tynków oraz powłok malarskich murów sieni klatki schodowej; wskazanie do wykonania izolacji przeciwwilgociowej murów fundamentowych oraz montażu bezinwazyjnego systemu osuszania murów,
4) klatka schodowa do remontu kompleksowego - tynki powłoki malarskie i ścian i sufitów, drewniana okładzina biegów schodowych, posadzki podestów i spoczników, drewniana stolarka balkonowa; uzupełnić tynki np. płyta gipskarton wodoodporną wokół okna wyłazowego ze spocznika klatki schodowej, widoczne rysy muru klatki schodowej w lewym skrzydle budynku, proponowany montaż szkiełek kontrolnych,
5) instalacja i osprzęt elektryczny klatki schodowej oraz piwnic do wymiany,
6) zagrożony podest (ceglane sklepienie odcinkowe typuK.) w klatce schodowej II p podstemplowany, należy podjąć działania naprawcze w oparciu o opracowaną dokumentację techniczną i stosowne pozwolenia,
7) drewniana więźba dachowa - nieprawidłowo zabudowany słup na posadce strychowej; wierzba i odeskowanie wymaga impregnacji preparatem grzybobójczym i ogniochronnym, przegniłe odeskowanie i elementy więźby dachowej należy uprzednio zweryfikować i wymienić na nowe, widoczne doraźne podbicia deskowania oraz wzmocnienia obustronnie krokwi, widoczny zmurszały odcinek trama w obrębie drabinki włazowej (wskutek nieszczelnego wyłazu) do wzmocnienia,
8) widoczna naprawa pokrycia dachowego na istniejący 1x papa termozgrzewalna, liczne nierówności pęcherzyki pofałdowania; wymienić skorodowaną wylewkę kanalizacyjną, brak stopni kominiarskich należy je zamontować po wymianie przegniłego odeskowania dachu (stopnie są zmagazynowany na strychu),
9) nieprawidłowy osprzęt elektryczny na strychu,
10) betonowa nawierzchnia podworca do wymiany uprzednio należy zdiagnozować stan techniczny kanalizacji opadowej poziomej brak czyszczaka na żeliwnym przyłączu wód opadowych od podworca,
11) elewacja wraz z balkonami żelbetowymi od podworca do renowacji kompleksowej,
12) w celu poprawienia wentylacji piwnic wskazanie nawiercenie otworów dołem w stalowych drzwiach piwnicznych,
13) stary żeliwny poziom kanalizacyjny w piwnicach docelowo do wymiany,
14) w związku ze zgłoszeniem przez użytkowaniamieszkania nr (...)występowania rys i pęknięć murów dokonano oględzin, rysy jak twierdzi użytkownik miały miejsce przed remontem mieszkania i zostały wypełnione prawdopodobnie gipsem,
15) brak urynnień na komórkach gospodarczych w podworcu,
16) nieszczelny odprowadzenie (rura PCV) wód opadowych z zabudowanego balkonu kondygnacji parteru od podworca powoduje zawilgocone murów,
(...)) widoczna korozja tynków i powłok malarskich pomieszczenia spiżarki wmieszkaniu nr (...), po zalaniu w wyniku awarii węzła sanitarnego w mieszkaniu usytuowanym powyżej- tynki do skucia, mury do osuszenia, wykonania nowych tynków i powłok malarskich,
18) instalacja teletechniczna w klatce schodowej do uporządkowania.
Roboty wykonane stwierdzone protokołem kontroli z dnia 18.12.2015 roku:
1. montaż czyszczaka PCV na rurze spustowej w elewacji frontowej,
2. zadaszenie nad pojemnikami na śmieci w podworcu,
3. naprawa nadproża w klatce schodowej w kondygnacji parter,
4. roboty instalacyjne gazowe (w toku).
W protokole z rocznej kontroli sprawdzającej stan techniczny budynku z dnia 18.12.2016 roku sporządzony przezK. D.oceniono stan techniczny budynku jako zadowalający (3 w 5 stopniowej skali ocen).
Zalecenia wynikające z oceny stanu technicznego obiektu to:
1) elewacja frontowa budynku do odnowienia, nieprawidłowe parapety okienne zewnętrzne w kondygnacji parteru powodują zacieki,
2) rura spustowa w elewacji frontowej oraz od podworca do wymiany,
3) widoczna korozja i zawilgocenie tynków oraz powłok malarskich murów sieni klatki schodowej, wskazanie do wykonania izolacji przeciwwilgociowej murów fundamentowych oraz montażu bezinwazyjnego systemu osuszania murów,
4) klatka schodowa do remontu kompleksowego, tynki powłoki malarskie i ścian i sufitów drewniana okładzina biegów schodowych, posadzki i podestów i spoczników, drewniana stolarka balkonowa, uzupełnić tynki np. płyta gipskarton wodoodporną wokół okna wyłazowego ze spocznika klatki schodowej,
5) instalacja i osprzęt elektryczny klatki schodowej oraz piwnic do wymiany,
6) drewniana więźba dachowa (nieprawidłowo zabudowany słup na posadce strychowej), więźba i odeskowanie wymaga impregnacji preparatem grzybobójczym i ogniochronnym, przegniłe odeskowanie i elementy więźby dachowej należy uprzednio zweryfikować i wymienić na nowe, widoczne doraźne podbicia deskowanie oraz wzmocnienie obustronnie krokwi, widoczny zmurszały odcinek trama w obrębie drabinki wyłazowej (wskutek nieszczelnego wyłazu) - do wzmocnienia,
7) widoczna naprawa pokrycia dachowego na istniejące – 1Xrazy papa termozgrzewalna, liczne nierówności, pęcherzyki pofałdowania, wymienić skorodowaną wylewkę kanalizacyjną brak stopni kominiarskich należy je zamontować po wymianie przegniłego odeskowania dachu, (stopnie są zmagazynowane na strychu),
8) nieprawidłowy osprzęt elektryczny na strychu,
9) betonowa nawierzchnia po dworca do wymiany uprzednio należy zdiagnozować stan techniczny kanalizacji opadowej poziomej, brak czyszczaka na żeliwnym przyłączu wód opadowych od podworca,
10) elewacja wraz z balkonami żelbetowymi od podworca do renowacji kompleksowej,
11) ceglane mury piwniczne zawilgocone, widoczna korozja cegieł, posadzki gruntowe, miejscowo cementowe zdegradowany do remontu,
12) w celu poprawienia wentylacji piwnic wskazanie na nawiercenie otworów dołem w stalowych drzwiach piwnicznych,
13) stary żeliwny poziom kanalizacyjny w piwnicach docelowo do wymiany,
14) brak urynnień na komórkach gospodarczych w podworcu,
15) nieszczelne odprowadzenie (rura PCV) łuku wód opadowych z zabudowanego balkonu kondygnacji parteru od podworca powoduje zawilgocenie murów,
16) instalacja teletechniczna w klatce schodowej do uporządkowania.
Zalecenia formułowane w przeglądach budowlanych rocznych i 5 letnich są wykonywane stopniowo i stan techniczny budynku uległ zdecydowanej poprawie. O pilności remontu decyduje Wspólnota i podejmowane są uchwały, które realizuje zarząd. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zleca wykonanie remontów w nieruchomości w miarę posiadanych środków zgodnie z zaleceniami przeglądów rocznych i pięcioletnich budynku. Zalecenia roczne i pięcioletnie rozsyłane są do członków wspólnoty i odczytywane są corocznie na zebraniach wspólnoty. Zostało wykonanych szereg remontów, tj. uszczelnianie czapek kominowych w dwóch kominach, nasada do komina wentylacyjnegomieszkania nr (...)została wymieniona na nową, naocznie stwierdzono brak uszkodzeń dachu. Wyremontowana została klatka schodowa, zmieniono stolarkę cieplną, wszystkie ściany są wygruntowane, wyszpachlowane, wykonano nową instalację świetlną na klatce, naprawiono spocznik, posadzka na jednym w półpięter została odtworzona i założono nowe czyste płytki, została wymalowana poręcz, balustrada. Pomimo odnowienia klatki schodowej wyszły usterki, tj. pozostałości po pionie z lat 50 tych 60 tych i to jest prawdopodobną przyczyną zawilgoceń. Wychodzą zawilgocenia na wyremontowanej klatce mimo że wspólnota wymieniła wszystkie piony kanalizacyjne. Zawilgocenie jest na półpiętrze w linii pionowej, na samym dole przy posadzce były zawilgocenia, a na parterze na wysokości 1,20 – 1,50 pojawiły się nowe, były uszkodzenia lamperii przed remontem. Obecnie tynk jest skuty, przesuszony, zaszpachlowany i wymalowany. Wykonany został remont instalacji gazowej, remont podestu klatki schodowej, remont instalacji elektrycznej, remont kanalizacji w piwnicach, wymiana pionów kanalizacyjnych. W połaci strychowej jest słup, który nie jest prawidłowy konstrukcyjnie lecz nie stwarza zagrożenia. Deskowanie i krokwie dachu nadal wymagają remontu – dach przykryto jednokrotnie papą termozgrzewalną. Zawilgocenia w budynku mogą być wynikiem braku izolacji przeciwwilgociowej fundamentów pionową i poziomą którą należy wykonać, (koszt to kilkadziesiąt tysięcy złotych), a następnie przeprowadzić remont murów piwnicznych. Osuszenie można wykonać bezinwazyjnie - koszt to około 10-15 tysięcy złotych.
Uchwałą nr 5 /2010 z dnia 12.02.2010 roku właściciele lokali przyul. (...)wK.uchwalili zaliczkę na przyszłe koszty remontów oraz zatwierdzili do wykonania: remont instalacji gazowej, remont instalacji elektrycznej, wymiana instalacji wod.kan - dod.piony, remont spocznika I piętro, malowanie klatki schodowej + wymiana drzwi balkonowych + inne prace dodatkowe, wykonanie dokumentacji technicznej. Uchwałą nr 91/2013 roku z dnia 6.06.2013 roku Wspólnota postanowiła wykonać następujące remonty: remont instalacji gazowej, remont spocznika na I piętrze, remont dachu.
W dniu 29.12.2014 roku Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez członków zarządu zawała umowę o roboty instalacyjne gazowe w budynku przyul. (...)wK.zZakładem (...). - Kan.Gaz i C.o.T. Z.. Ze strony wykonawców roboty prowadziła osoba legitymująca się odpowiednimi uprawnieniami, tj.W. G.. Prace miały zostać wykonane w okresie od 15.01.2015 do 16.02.2015 roku. Wynagrodzenie wynosiło 15.000zł brutto. Uzyskano niezbędne pozwolenia i roboty budowalne faktycznie rozpoczęły się w dniu 26.01.2015 roku. Prace polegały na wyniesieniu liczników gazowych na korytarz oraz wymianie rur gazowych. Piony, które były wyniesione z mieszkań były lokowane na korytarzu, a następnie zamurowane.
W związku z remontem instalacji gazowej toczyły się postępowania przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego, których inicjatorem była wnioskodawczyni.
W dniu 15.04.2015 roku Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wK.w obecnościM. C.,T. Z.iM. S. (2)przeprowadził czynności kontrolne dotyczące budowy wewnętrznej instalacji gazowej w budynku przyul. (...)wK.. W wyniku czynności kontrolnych stwierdzono rozbieżność co do zakresu realizacji robót instalacyjnych, tj. zmiany lokalizacji wnęk, zmiany rozmiarów wnęk, zmiany tras przewodów instalacji gazowej, stwierdzono brak tablicy informacyjnej, brak ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Wykonawca został zobowiązany do niezwłocznego usunięcia w/w nieprawidłowości. Wykonawca został zobowiązany do przedłożenia kompletu dokumentów budowy w terminie do 7dni. W dniu 15.04.2015 roku PINB stwierdził wykonanie robót w 90% (bez montażu liczników do wnęk, do wykonania pozostał demontaż starej instalacji, roboty ogólnobudowlane, izolacja przewodów kominowych).
Postanowieniem z dnia 10 lipca 2015 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.- Powiat Grodzki wstrzymał roboty budowlane związane z budową wewnętrznej instalacji gazowej jako wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz ustalił wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń, tj. nakazano zabezpieczyć wykonanie instalacji gazowej i właściwie oznakować teren budowy a także nałożono obowiązek przedłożenia w PINB w terminie 30 dni następujących dokumentów:
1) inwentaryzacji architektoniczno- budowlanej wykonanych robót budowlanych, związanych z budową wewnętrznej instalacji gazowej w budynku przyulicy (...)wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia z podaniem zastosowanych materiałów budowlanych instalacyjnych, wielkości wykonanych bruzd i rozkuć w ścianach budynku, koniecznych do rozprowadzenia instalacji gazowej i montażu skrzynek gazomierzowych, a także uwzględniający w szczególności lokalizację przewodów kominowych w przedmiotowym budynku w miejscach rozprowadzeń instalacji gazowej,
2) ekspertyzy technicznej dotyczącej wykonanych, wskazanych w inwentaryzacji wszystkich robót budowlanych, związanych z budową wewnętrznej instalacji gazowej w przedmiotowym budynku, w zakresie sprawdzenia prawidłowości ich wykonania, zgodności z zasadami sztuki budowlanej i wiedzą techniczną, z przepisami w tym techniczno - budowlanymi wraz z określeniem wpływu wykonanych robót budowlanych na istniejące przewody kominowe i elementy konstrukcyjne przedmiotowego budynku oraz bezpieczeństwo ich użytkowania.
Zgodnie z ekspertyzą techniczną w sprawie robót budowlanych związanych z budową wewnętrznej instalacji gazowej z dnia 5 sierpnia 2015 roku sporządzoną przez dr inż.M. M.nie stwierdzono widocznych skutków niestabilności struktury murów (zarysowań, pęknięć) budujących klatkę schodową, które mogły być spowodowane prowadzeniem robót budowlanych związanych z remontem i rozbudową wewnętrznej instalacji gazowej. Przeprowadzone roboty budowlane nie mają wpływu na stan techniczny budynku jako całości. Wszystkie czynności techniczne związane z ingerencjami w konstrukcyjne elementy murów tworzących klatkę schodową, a to: wykucia, zamurowania, naprawa strefy podporowej, nadproża na parterze - zostały wykonane poprawnie. Po wykonaniu prac budowlanych stan bezpieczeństwa użytkowania budynku w aspekcie konstrukcyjnym nie uległ zmianie w porównaniu ze stanem sprzed rozpoczęcia prac.
Decyzją z dnia 10.09.2015 roku nr(...)Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.- Powiat Grodzki nakazał wspólnocie wykonanie określonych robót budowlanych związanych z przebudową wewnętrznej instalacji gazowej w budynku, tj.:
- Instalację gazową DN 25 (odcinek) w poziomie pierwszego piętra przedmiotowego budynku prowadzoną od pionu dolokalu (...)wraz z wnęką licznikową, należało wyprowadzić jako natynkową. Wnękę licznikową należało zamurować cegłą ceramiczną na zaprawie cem.wap, bruzdy w ścianach o głębokości do 6 cm należało wypełnić za zaprawą cem.wap, natomiast bruzdy o głębokości powyżej 6 cm należało zamurować cegłą ceramiczną pełną,
- Instalację gazową DN 25 (odcinek) w poziomie drugiego piętra przedmiotowego budynku prowadzoną od pionu do gazomierzalokalu (...)należało wyprowadzić jako natynkową. Bruzdy w ścianach należało wypełnić jak w punkcie pierwszym powyżej
- Instalację gazową pion DN 50 gazowy w poziomie trzeciego piętra przedmiotowego budynku należało wyprowadzić jako natynkowe,
- Instalację gazową odcinek w poziomie trzeciego piętra przedmiotowego budynku prowadzoną od pionu do gazomierza należało wyprowadzić jako natynkową, bruzdy w ścianach wypełnić jak w punkcie pierwszym powyżej,
- przy przejściach instalacji gazowej przez przegrody budowlane należało wykonać rury (tuleje) ochronne wypełnione elastycznym wypełnieniem,
- po wykonanych robotach należy dokonać protokolarnego sprawdzenia wykonanej instalacji gazowej w obecności przedstawiciela dostawcy, a także przeprowadzić stosowne próby szczelności instalacji gazowej po wykonanych robotach.
Prace gazowe są w trakcie odbioru, wykonane zgodnie z zaleceniami PINB. Z uwagi na brak odbioru instalacji gazowej wykonawca nie otrzymał wynagrodzenia.
W czasie remontu instalacji gazowej i wykonywania wnęk na gazomierze z uwagi na fakt, że nie były wskazane w planach budynku długości ścian, ekipa remontowa zbliżyła się do ściany wmieszkaniu nr (...)uczestnikaM. B. (1)i powstało pęknięcie, mała dziurka na 4 palce. Okazało się, że tynk odpada i pojawiło się nowe okno na klatkę schodową. Właściciellokalu nr (...)zgłosił się do zarządcyD., który pouczył go o konieczności zgłoszenia szkody do firmy ubezpieczeniowej wykonawcy. Szkoda została usunięta przez wykonawcę.
W dniu 12.09.2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd zawarła zeS. K. (2)prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwąS. K. (2)Zakład (...), umowę dotyczącą wykonania wymiany instalacji elektrycznej wewnętrznej – wymiany wewnętrznej linii zasilającej w budynku zgodnie z wytycznymi projektu budowlanegoT. B.z lipca 2012 roku. Strony ustaliły wynagrodzenie na kwotę 11.000zł brutto płatne w I etapie 6.000zł po II etapie 5.000zł.
W grudniu 2016 roku doszło do awarii pionów kanalizacyjnych (zalewanie piwnic, ściany wmieszkaniu nr (...)oraz nieszczelności pionów), tj. pęknięcia poziomu kanalizacji w piwnicy. Sprawa została zgłoszona do(...) s.c.przez wnioskodawczynie i wykonawcę, który robił wzmocnienie spocznika i po stwierdzeniu awarii zebrane zostały 3 oferty firm, z którymi współpracuje zarządca i które zostały skonsultowane z zarządem Wspólnoty z uwagi na przewidywany koszt powyżej 1.000zł. Zarząd wspólnoty wybrał ofertę i awaria została usunięta. Usunięcie awarii w piwnicy zleciła administracja za aprobatą Zarządu z uwagi na pilny charakter sprawy. Wykonała tofirma (...) sp. z o.o.wL.albowiem przedstawiła najkorzystniejszą ofertę.
W związku z awarią została zlecona przez Wspólnotę Mieszkaniową wymiana całej starej żeliwnej kanalizacji od poziomu piwnicy od sufitu do przepustu w fundamencie w kierunku kolektora głównego. Wybrano do wykonaniafirmę (...) sp. z o.o., która wykonała prace w styczniu 2017 roku. Jednocześnie na polecenie Sanepidu firma przesłała oświadczenie o wykonanej dezynfekcji pomieszczeń po pracach. W pierwszej połowie 2017 roku zostały wymienione wszystkie piony wod.kan. Pierwszy pion zmieniono po prawej stronie budynku i obejmuje piwnicę, parter aż do strychu). Sukcesywnie wymieniane były dwa pozostałe piony z drugiej strony budynku.
Pion, który był pęknięty u wnioskodawczyni został zmieniony, w pozostałych pionach nie stwierdzono wycieków ale również zostały wymienione.
W trakcie prac zarządca uzyskał wiadomość o zalaniu ściany zewnętrznej budynkuS.(...)wK.i udał się na wizję. Awaria została usunięta przy prawach wod.kan. Zalanie spowodowane było prawdopodobnie awarią pionów. Brak było podstaw do zakwestionowania odpowiedzialności za zalanie i szkoda została uznana przez wspólnotę.
Wszyscy właściciele lokali zostali powiadomieni o awarii pionów kanalizacyjnych.
W dniu 15.03.2017 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej. Właściciele w drodze głosowania na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęli uchwały dot. przyjęcia sprawozdania z wykonanego planu gospodarczego i udzielono absolutorium zarządowi za rok 2016. Uchwałą nr 2/2017 roku właściciele postanowili wykonać remont generalny klatki schodowej. Zatwierdzono również plan finansowy Wspólnoty na rok 2017/2018 oraz ustalono koszty zarządu nieruchomością wspólną: stawka zaliczki miesięcznej na koszty eksploatacyjne 3,50zł/m2oraz na fundusz remontowy 4,50zł/m2. Podjęto także uchwałę dotyczącą usunięcia wady w więźbie dachowej oraz postanowiono o ubezpieczeniu budynku od ognia i innych zdarzeń losowych.
Umową z dnia 22.08.2017 roku WM zleciłafirmie (...) sp. z o.o.wymianę dwóch sztuk drzwi balkonowych na 1 i 2 piętrze budynku w obrębie klatki schodowej.
Wykonany został projekt budowlany remontu polegający na wzmocnieniu podestu klatki schodowej II piętra budynku przyul (...)wK..
Postanowieniem z dnia(...).10.2017 roku PINB wezwał Wspólnotę Mieszkaniową do przedłożenia ekspertyzy technicznej budynku, z uwzględnieniem elementów konstrukcyjnych, w tym w szczególności konstrukcji więźby dachowej, stanu zachowania fundamentów i ścian piwnicznych wraz z wykonaniem badań mykologicznych ścian piwnic i przyziemia a także uwzględniającej stan techniczny instalacji wewnętrznych budynku tj. wod.kan i elektrycznej.
W lipcu 2018 roku została sporządzona ekspertyza mykologiczna, z której wynika, że należy zinwentaryzować pion kanalizacyjny w celu stwierdzenia jego szczelności, dokonać dezynfekcji w całym pionie, wysuszyć przegrodę.
UczestnicyA.iB. T.pismem z dnia 23.03.2012 roku wystąpili do Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażenie zgody na montaż konstrukcji lekkiej, zimnej, aluminiowej na balkonielokalu nr (...)zgodnie z przedłożonym projektem sporządzonym przez arch.J. W. (1).
Uchwałą właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej nr(...)z dnia 28 marca 2012 roku wyrażono zgodęA.iB. T.właścicielomlokalu nr (...)na montaż konstrukcji lekkiej, zimnej, aluminiowej na balkonie przedmiotowego lokalu zgodnie z przedłożoną wizualizacją, pod warunkiem dokonania jednorazowej wpłaty zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 3.000zł.
Właścicielelokalu nr (...)uzyskali pozwolenie z dnia 25 lipca 2012 roku(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na wykonanie robót budowlanych z zabytku na obszarze wpisanym do rejestru.
Dokonali wpłaty kwoty 4.000 zł na rzecz Wspólnoty, sporządzili wizualizację balkonu oraz projekt zadaszenia i zabudowy balkonu sporządzonego przez mgr inż.A..J. W. (1)oraz mgr inż. arch.G. Z..
Inicjatorem postępowań przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego wK.była wnioskodawczyniB. K. (1).
Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 23 czerwca 2014 roku nałożono na inwestoraA. T. (2)iB. T.obowiązek doprowadzenia robót budowlanych wykonanych w budynku przyul. (...)wK., do stanu zgodnego z prawem poprzez: podwyższenie metalowej balustrady wbudowanej od wewnętrznej strony zabudowy balkonu ścianą z drzwiami przesuwanymi do wymaganej wysokości 110 cm i co najmniej na długości otworu powstałego po otwarciu drzwi przesuwnych min.190 cm w terminie do dnia 30.09.2014 roku.
Uchwałą nr 6/2013 roku Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody właścicielommieszkań nr (...)na powiększenie otworu okiennego w lokalach na wysokości 50cm w dół.
UczestnicyA.iB. T.poinformowali PINB pismem z dnia 28.09.2015 roku o zastosowaniu się do wymagań przedstawionych przez PINB.
Członkowie zarządu Wspólnoty oraz wybrany przez nich zarządca pozostają w kontakcie z członkami Wspólnoty i udzielają odpowiedzi na nurtujące ich problemy związane z nieruchomością wspólną, jak również informują o podjętych uchwałach i zebraniach wspólnoty, pisemnie i ustnie. Zarząd wspólnoty pozostaje w kontakcie telefonicznym i e- mailowym z i jego pracownikami. Zarządca uzyskuje odpowiedź nawet w ciągu jednego dnia. Nie ma problemu z kontaktami. Właściciele są świadomi sytuacji finansowej Wspólnoty, wysokości środków na funduszu remontowym oraz faktu, że nie jest możliwe wykonanie wszystkich remontów naraz oraz o ewentualnej konieczności zaciągnięcia pożyczki. Właściciele lokali są zadowoleni z pracy zarządu, pozostają w stałym kontakcie z jego członkami, odbierają korespondencję e-mailową dotyczącą przebiegu zebrań Wspólnoty i informacje o planach remontowych i zrealizowanych remontach a także o pojawiających się problemach. Informacje te są dla nich wystarczające. Kontaktują się najczęściej z uczestniczką, członkiem zarząduE. K.. Członkowie zarządu Wspólnoty pozostają ze sobą i z zarządcą w stałym kontakcie, komunikują się ze sobą telefoniczne, mailowo, osobiście podczas zebrań wspólnoty. Nie ma między nimi podziału zadań, każdy działa w miarę swoich możliwości.
Członkowie zarządu Wspólnoty corocznie organizują zebrania wspólnoty, na których omawiane są, m.in. przeglądy roczne budynku, podejmowane uchwały w kwestii przystąpienia do prac remontowych.
W zebraniach Wspólnoty nie uczestniczą osobiście wszyscy właściciele, przykładowoW. M.czyZ. B.udzielają pełnomocnictwa do reprezentacjiE. K., z którą ustalają jak ma głosować w ich imieniu. W zebraniach Wspólnoty uczestniczyM. B. (1)osobiście lub przez swojego pełnomocnika (siostrę). Wnioskodawczyni nie bierze udziału w zebraniach Wspólnoty - była na jednym. Nad nieruchomością stały nadzór z ramienia administracji pełniF. J. (1), któremu zgłaszane są potrzeby dotyczące remontów, który informuje o tym zarząd. Podejmowane są decyzje. Jeżeli sprawa jest pilna kroki podejmowane są od razu.
Właściciele lokali przyul. (...)wK.nie są zgodni w wielu kwestiach. Osobą inicjującą szereg postępowań przed PINB jest wyłącznie wnioskodawczyni – poprzednio takżeM. S. (2). Właściciele lokali zajmują odmienne stanowisko w kwestii rozbudowy Hotelu przy nieruchomości sąsiedniej. Wspólnota Mieszkaniowa sprzeciwia się rozbudowie hotelu stojąc na stanowisku, że rozbudowa hotelu zasłoni widok i wpłynie na wartość mieszkań. W opozycji jest uczestniczkaB. K. (1).
Wnioskodawczyni oraz pozostałym członkom Wspólnoty wydawane są wszelkie żądane dokumenty.
Właściciele wyodrębnionych lokali zobowiązani byli do uiszczenia należności na rzecz Wspólnoty. Nakazem zapłaty z dnia 20.01.2014 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie nakazał ówczesnej właścicielce lokaluM. S. (2), aby zapłaciła na rzecz Wspólnoty MieszkaniowejS.(...)wK.kwotę 4.189,72zł wraz z odsetkami oraz nakazałaT. S.orazM. S. (2)solidarnie zapłatę na rzecz Wspólnoty kwoty 1.721,05zł wraz z kosztami postępowania w kwocie 617 zł oraz w kwocie 630zł.
Uchwałą z dnia 6.06.2013 roku nr(...)właściciele lokali postanowili obciążać kosztami windykacyjnymi i sądowymi właścicieli w stosunku do których postępowanie windykacyjne i sądowe zostało wszczęte.
W latach 2012 – 2013 zarządcą nieruchomości byłM. S. (4). W tym okresie Wspólnota nie posiadała środków finansowych na wykonanie prac wynikających z przeglądu budowlanego i przeglądów rocznych. Po przejęciu zarządu w 2013 roku odM. S. (4)na koncie Wspólnoty było saldo ujemne. Saldo z dnia 8 kwietnia 2013 roku na rachunkach bankowych wynosiło: rachunek główny 1503,94zł, rachunek pomocniczy 4581,06zł. Spłaty dla wykonawcy kominów,firmy Technika (...)w dniu 18.04.2013 roku – 5.000zł, w dniu 10.06.2013 roku – 3.000zł w dniu 10 lipca 2013 roku – 1468zł. Spłaty dotyczyły faktury na sumę 18.468zł wystawionej w dniu 13.12.2012 roku; poprzedni zarządca opłacił 7.000zł w dniu 29.01.2013 roku, 2.000zł w dniu 4.03.2013 roku. Wspólnota posiadała środki na rachunku bankowym na bieżące prace.
Plany remontowe i ich sfinansowanie kończy się na etapie wykonania spocznika z uwagi na brak środków. Wspólnota posiada środki na pokrycie kosztów remontu instalacji gazowej. Ustalone są składki na fundusz remontowy poprzednio 5,52zł/m2obecnie 4,50zł/m2. Wspólnota posiada zdolność finansową, obecnie nie są zaciągnięte żadne kredyty. Członkowie starają się racjonalnie gospodarować środkami z funduszu remontowego.
Ze sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2017 wynika, że z zaliczki na fundusz remontowy została opłacona: awaria kanalizacji w piwnicy, ekspertyza stanu technicznego budynku, wzmocnienie podestu, wymiana pionu instalacji wodnej i kanalizacyjnej, wykonanie instalacji anteny SAT, monitoring, remont klatki schodowej, wykonanie drzwi balkonowych.
Sąd Rejonowy dokonał powyższych ustaleń faktycznych na podstawie dokumentów prywatnych wskazując, że nie budziły jego wątpliwości, jak również nie były kwestionowane przez strony. Ponadto dokonał ustaleń w oparciu o dokumenty urzędowe w postaci wypisów aktów notarialnych oraz odpisów decyzji(...)Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK., Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.. Podstawą ustaleń faktycznych były także zeznania świadków oraz stron postępowania. Sąd Rejonowy dał wiarę zeznaniom świadków:M. S. (4),J. K. (1),L. S.,J. K. (2),W. G.,F. J. (1),K. D.oraz przedłożonym do akt sporządzonym przez niego przeglądom 5 letnim i rocznym przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Sąd Rejonowy uznał za wiarygodne zeznania uczestników postępowania. Miał na uwadze, że posiadają oni wiedzę o stanie nieruchomości, biorą udział w zebraniach lub udzielają pełnomocnictwa do głosowania podczas zebrań wspólnoty, nie pozostając biernymi wobec pojawiających się problemów. Wskazał, że z zeznań uczestników wynika przede wszystkim fakt ciągłego kontaktu z członkami zarządu wspólnoty w szczególności zE. K.oraz informowania jej o bieżących sprawach Wspólnoty. Jedynie częściowo Sąd Rejonowy dał wiarę zeznaniom wnioskodawczyni, wskazując, że co do zasady opisuje ona zmiany zachodzące na nieruchomości lecz postrzega je i ocenia w sposób odmienny od większości członków wspólnoty, wykazując krytyczne nastawienie wobec wszelkich działań Wspólnoty. Zeznania w zakresie jakim dokonywała oceny działań zarządu i zarządcy, uznał za jej subiektywne przekonanie, nie znajdujące potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym.
Sąd Rejonowy nie dał natomiast wiary zeznaniom zeznania świadkaH. K.oraz sporządzonej przez niego opinii wykonanej na zlecenie wnioskodawczyni dotyczącej oceny stanu wykonania balkonu i zabudowy aluminiowejmieszkania nr (...)w przedmiotowym budynku. Podobnie za niewiarygodne uznał zeznania świadkaJ. W. (2)orazZ. P.i sporządzonej przez niego opinii z lipca 2012 roku. Ponadto nie poczynił ustaleń faktycznych z oparciu o zeznaniaB. K. (3)mając na uwadze, że nie zajmowała się nieruchomością przyul. (...)i w związku z tym nie posiadała żadnych informacji w tym zakresie.
Sąd Rejonowy nie przeprowadził dowodów zawnioskowanych przez uczestników w piśmie z 31 stycznia 2018 roku, tj. akt postępowania toczonego się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wK.w sprawie odwołania Wspólnoty od decyzji Prezydenta MiastaK.z dnia 2.10.2017 r. wskazując, że dowód ten nie ma bezpośredniego związku ze sprawą i przyczyniłby się do przewlekłości postępowania. Nie przeprowadził również dowodu z przesłuchania świadkaW. F.uznając, że także ten dowód przyczyniłby się do przedłużenia postępowania. Za wystarczające do poczynienia ustaleń faktycznych uznał złożenie przez wnioskodawczynię kopii opinii złożonej przez tego świadka dotyczącej badania stanu pomieszczeń pod kątem korozji biologicznej ze stycznia 2017 roku.
W rozważaniach prawnych Sąd Rejonowy odwołał się do treściart. 26 ustawy o własności lokali, regulującego kwestię ustanowienia zarządu przymusowego w nieruchomości, w której wyodrębniono więcej niż siedem lokali. Wyjaśnił, że ustanowienie zarządcy przymusowego ma miejsce z zastosowaniem przepisów 606-608k.p.c.oraz 611-616k.p.c.
Wskazał, że samodzielność zarządu jest ograniczona w sprawach wymagających podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w których potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W tym zakresie odwołał się do regulacjiart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokaliokreślającego sposoby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali.
Kolejno Sąd Rejonowy rozważył zagadnienie kompetencji zarządcy przymusowego. Wyjaśnił, że w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu, co oznacza, że nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd. Jednocześnie wskazał, że z chwilą ustanowienia zarządcy sądowego współwłaściciele ograniczeni zostają w realizacji niektórych uprawnień wynikających z prawa własności. Wyjaśnił, że odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tegoprawa rzeczowegookreślone wart. 140 k.c.w zw. zart. 195 k.c.i w związku z tym stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie.
Zdaniem Sądu Rejonowego wnioskodawczyni, na której spoczywał ciężar dowodu, nie udowodniła, aby w rozpoznawanej sprawie zachodziły przesłanki uzasadniające ustanowienie zarządu przymusowego. Nie budziło jego wątpliwości, że zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.został wybrany i działał w sposób ciągły od momentu powstania Wspólnoty w 2006 roku do chwili obecnej. Uznał, że nie zaktualizowała się zatem pierwsza z przesłanek ustanowienia zarządu przymusowego, tj. brak powołania zarządu.
W ocenie Sądu Rejonowego nie została spełniona także druga przesłanka, jaką jest brak wypełniania obowiązków przez wybrany zarząd lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki. Wskazał, że wobec braku definicji ustawowej, niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa wart. 26 ustawy o własności lokali, można rozumieć dość szeroko. Wyjaśnił, że oprócz czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.), czy działanie wbrew woli członków wspólnoty.
Sąd Rejonowy wyjaśnił, że odniesieniu do całej nieruchomości członkowie wspólnoty noszą przymiot współwłaścicieli, przyjmując, że w drodze analogii można się odwołać do poglądów dotyczących zarządu rzeczą wspólną. Z odwołaniem do orzecznictwa SN stwierdził, że zarząd rzeczą wspólną obejmuje całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tejże rzeczy bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy, zaś prawidłowość zarządzania oznacza działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Wskazał, że zadaniem wspólnoty jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku, zaś realizacja tych zadań wymaga dysponowania stosownymi środkami finansowymi, które trzeba wcześniej zabezpieczyć. Wyjaśnił, że w tym celu powszechnie praktykuje się ustanawianie specjalnego funduszu remontowego, na który wpływają zaliczki wpłacane przez członków. Wskazał, że możliwe są również inne sposoby zasilania funduszu remontowego.
W ocenie Sądu Rejonowego Wspólnota i jej zarząd realizuje długofalową strategię, której celem jest poprawienie stanu nieruchomości. Wskazał, że stan techniczny przedmiotowej nieruchomości wynikający z przeglądów rocznych i 5 letnich jest jedynie zadowalający i konieczne jest podjęcie szeregu prac mających na celu doprowadzenie jej do stanu lepszego, jednak Wspólnota nie posiadania środków na ich realizację. W związku z tym uznał, że ustanowienie zarządcy przymusowego nic w tym zakresie nie zmieni albowiem nie przybędzie środków pieniężnych przeznaczonych na remonty. Odnośnie zarzutów wnioskodawczyni dotyczących kolejności wykonania remontów wskazał, że można potraktować je jako ewentualne sugestie na przyszłość, które powinny zostać omówione z członkami Wspólnoty. Sąd Rejonowy podkreślił, że wnioskodawczyni nie uczestniczy w zebraniach Wspólnoty, podejmując czynności poza tym forum bez konsultacji. W tym kontekście odwołał się doart. 27 ustawy o własności lokali, stanowiącym, że każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, wskazując, że wnioskodawczyni powinna regularnie czuwać nad działalnością wspólnoty i uczestniczyć z zebraniach. Odnosząc się do czynności zwykłego zarządu uznał, że członkowie zarządu Wspólnoty, jak i zarządca postępowali w należyty sposób, reagując na wszelkie nieprawidłowości. Co do czynności przekraczających zwykły zarząd wskazał, że Wspólnota podejmowała uchwały na zebraniach. Miał na uwadze, że ze względu na skromny budżet Wspólnota nie była w stanie wykonać wszystkich zaleceń, co zmuszało ją do podejmowania decyzji o tym na jaki konkretnie cel przekazać środki z funduszu remontowego. Wskazał, że z akt postępowania nie wynika aby do tej pory wnioskodawczyni w przewidzianym do tego trybie kwestionowała uchwały Wspólnoty, poza zgłoszeniami do PINB. Uwzględnił fakt, że żadnych zastrzeżeń nie zgłaszali również pozostali członkowie Wspólnoty.
W ocenie Sądu Rejonowego Zarząd Wspólnoty odpowiednio czuwał i organizował jej funkcjonowanie. W tym zakresie nie dopatrzył się żadnych uchybień, uznając jednocześnie, że wszyscy członkowie byli traktowani w jednolity sposób. Wskazał, że pomimo, iż uczestnicy nie zamieszkują faktycznie w nieruchomości, to aktywnie uczestniczą w życiu Wspólnoty, zaś osobą szczególnie aktywną w komunikacji z pozostałymi członkami jestE. K.. Jego zdaniem skuteczna komunikacja występuje także między członkami zarządu i zarządcą oraz między zarządcą i członkami Wspólnoty. Sąd Rejonowy wskazał, że wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni, zarząd nieruchomości i zarządca udostępniają jej żądaną przez nią dokumentację, a także udzielają odpowiedzi ustnych i pisemnych, która z własnego wyboru nie uczestniczy w zebraniach Wspólnoty. Podkreślił, że wszyscy członkowie Wspólnoty działają prawie jednomyślnie i nie zgłaszają zastrzeżeń do działań zarządu.
Sąd Rejonowy miał na uwadze, że z materiału dowodowego nie wynikało, aby w którakolwiek z podjętych uchwał dotyczących udzielenia zarządowi absolutorium i zatwierdzenia jego planów gospodarczych na rok następny, została zaskarżona przez członka Wspólnoty. W konsekwencji uznał, że skoro zarząd otrzymuje pełne absolutorium z wykonywanych obowiązków, oznacza to, iż jego działalność pozostaje w zgodzie z wolą członków Wspólnoty.
O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na zasadzieart. 520 § 3 k.p.c.
Apelację od tego postanowienia wniosła wnioskodawczyniB. K. (1), zaskarżając je w całości, tj. w zakresie oddalającym wniosek o wyznaczenie zarządcy przymusowego oraz w zakresie rozstrzygnięć o kosztach postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:
1. nierozpoznanie istoty sprawy;
2. naruszenie prawa procesowego w postaci:
a)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań świadkaJ. K. (1), które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. niespójne;
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
b)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań świadkaL. S., które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wewnętrznie sprzeczne i niespójne;
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
c)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań świadkaJ. K. (2), które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wewnętrznie sprzeczne i niespójne;
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
d)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań świadkaW. G., które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wewnętrznie sprzeczne i niespójne:
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który zosta! uzn.in\ przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
e)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań świadkaF. J. (2), które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wewnętrznie sprzeczne i niespójne;
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
f)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań i opinii świadkaK. D., które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wewnętrznie sprzeczne i niespójne;
ii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
g)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego zbiorczą ocenę zeznań uczestników postępowania innych niż wnioskodawczyni, które zostały przez Sąd I instancji uznane za wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. wzajemnie sprzeczne i niespójne;
ii. stanowią w istotniej części informacje rzekomo zasłyszane od uczestniczkiE. K., która to uczestniczka zrezygnowała z zeznań w sprawie wobec nieusprawiedliwionego niestawiennictwa;
iii. sprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
h)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznań wnioskodawczyni, które zostały przez Sąd I instancji uznane za jedynie w części wiarygodne, podczas gdy zeznania te są:
i. spójne i logiczne;
ii. zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny:
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy:
i)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznańH. K., jak również sporządzonej przez niego opinii, które zostały przez Sąd I instancji uznane za niewiarygodne, podczas gdy dowody te są:
i. spójne i logiczne;
ii. zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
j)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznańJ. W. (1), jak również sporządzonej przez niego opinii, które zostały przez Sąd I instancji uznane za niewiarygodne, podczas gdy dowody te są:
i. spójne i logiczne;
ii. zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
k)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną oraz sprzeczną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę zeznańZ. P., jak również sporządzonej przez niego opinii, które zostały przez Sąd I instancji uznane za niewiarygodne, podczas gdy dowody te są:
i. spójne i logiczne;
ii. zgodne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, który został uznany przez Sąd I instancji za wiarygodny;
- co skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych sprawy;
l)art. 278 § 1 k.p.c.poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność stanu technicznego nieruchomości oraz stanu technicznego dobudowanego balkonu, w tym czy konstrukcja ta jest trwale połączona z budynkiem i powiększa jego powierzchnię użytkową, mimo że w sprawie istniała konieczność wydania opinii co do stanu technicznego budynku, który był przedstawiany odmiennie zarówno przez strony postępowania, jak i świadków, a ocena stanu technicznego budynku wymaga wiedzy specjalnej i kompleksowej oceny i może być wykonana jedynie przez osobę posiadającą uprawnienia biegłego.
m)art. 292 k.p.c.poprzez odmowę przeprowadzenia oględzin nieruchomości położonej wK.przyul. (...)na okoliczność złego stanu technicznego nieruchomości, podczas gdy oględziny nieruchomości miały istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy – w szczególności dla ustalenia złego stanu technicznego budynku, czy też niegospodarności aktualnego zarządu wspólnoty mieszkaniowej, czy też dla oceny prawdziwości zeznań uczestników i świadków;
n)art. 328 § 2 k.p.c.poprzez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przyczyn, dla których pomimo uznania dowodów w postaci dokumentów wskazanych w piśmie pełnomocnika wnioskodawczym z dnia 19 kwietnia za wiarygodne, pominął je dokonując ustaleń faktycznych.
3. brak ustalenia, że aktualny zarząd wspólnoty narusza zasady prawidłowej gospodarki, pomimo że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, a w szczególności dokumentów prywatnych w postaci opinii mikologicznychW. F.ze stycznia 2018 r. i z lipca 2018 r., a także dokumentów dołączonych do pisma pełnomocnika wnioskodawczym z dnia 19 kwietnia 2018 r., uznanych przez Sąd za wiarygodne jednoznacznie wynika, że zarząd wspólnoty w sposób nieprawidłowy, niegospodarny wydatkował w roku 2017 r. znaczne środki finansowe w kwocie 103 819,04 zł na cele mało istotne, podczas gdy nie były zaspokajane podstawowe potrzeby wspólnoty w zakresie prac koniecznych do wykonania od ponad 10 lat.
4. błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza w zakresie stanu technicznego nieruchomości i jego zmian w czasie, jak również w zakresie naruszenia przez zarząd wspólnoty zasad prawidłowej gospodarki.
5. naruszenie przepisów prawa materialnego w postaciart. 26 ust. 1 ustawy o własności lokalipoprzez brak ustanowienia zarządcy przymusowego w sytuacji gdy zarząd nie wypełnia swoich obowiązków i narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.
6. naruszenie przepisów postępowania w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w postaci:
a)art. 520 § 1 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie i nieuzasadnione odstąpienie od generalnej zasady, zgodnie z którą w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w tym postępowaniu, co w konsekwencji prowadziło do niezasadnego obciążenia wnioskodawczyni kosztami postępowania w całości;
b)art. 520 § 3 k.p.c.poprzez:
i. jego niezasadne zastosowanie i obciążenie wyłącznie wnioskodawczyni kosztami postępowania, podczas gdy postępowanie zainicjowane było również przezM. S. (2), na którą nie nałożono obowiązku zwrotu kosztów postępowania w jakiejkolwiek części;
ii. uznanie, że interesy uczestników postępowania są sprzeczne w sytuacji, w której ustanowienie zarządcy przymusowego jest w interesie tak wnioskodawców jak i uczestników postępowania, bowiem ma na celu zachowanie nieruchomości (majątku wspólnego) wszystkich uczestników postępowania.
W związku z powyższym apelująca wniosła o:
I. uchylenie postanowienia Sądu I instancji w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji oraz rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, również w zakresie dotyczącym postępowania przed Sądem I instancji.
ewentualnie o:
II. ponowne rozpoznanie postanowienia Sądu I instancji z dnia 13 listopada 2018 r. w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dowodów z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność stanu technicznego nieruchomości oraz stanu technicznego dobudowanego balkonu, w tym czy konstrukcja ta jest trwale połączona z budynkiem i powiększa jego powierzchnię użytkową oraz o dokonanie oględzin nieruchomości położonej wK.przyul. (...)na okoliczność złego stanu technicznego nieruchomości z uwagi na fakt, iż były to dowody istotne dla sprawy i przez to mogące mieć wpływ na jej wynik oraz przeprowadzenie tych dowodów przez Sąd II instancji;
oraz o:
zmianę postanowienia Sądu I instancji w zaskarżonym zakresie poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego oraz oddalenie powództwa i o rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, również w zakresie dotyczącym postępowania przed Sądem I instancji.
W odpowiedzi na apelację, uczestnicy:E. K.,K. Ś.,A. P.,B. K. (2),K. K. (1),W. M.,B. T.,A. T. (2),M. B. (1),D. K.,J. Ł. (1),J. Ł. (2),Z. B.,D. B.wnieśli o oddalenie apelacji wnioskodawczyni w całości jako bezzasadnej; zasądzenie od wnioskodawczyni na rzeczE. K.,K. Ś.,A. P.,B. K. (2),K. K. (1),W. M.,B. T.,A. T. (2),M. B. (1),D. K.,J. Ł. (1)iJ. Ł. (2)– kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według przedłożonego spisu kosztów przy odpowiedzi na apelację, co do osób, które dokonały wpłat kwot po 307,50 zł, a co do pozostałych osób według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja podlegała oddaleniu.
Na wstępie stwierdzić trzeba, że Sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy, gdyż zbadał podstawę merytoryczną wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego - ustalił fakty relewantne dla rozstrzygnięcia i z faktów tych wyprowadził wnioski prawne z odwołaniem do regulacjiart. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy przyjął ustalenia poczynione przez Sąd I instancji, gdyż znajdują one oparcie w materiale dowodowym sprawy ocenionym z uwzględnieniem wymogów wynikających zart. 233 § 1 k.p.c.Nadto uwzględnił ustalenia poczynione w postępowaniu apelacyjnym. Na podstawie protokołu z zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK.z dnia 12 lutego 2019 r. wraz z załącznikami ustalono, że właściciele lokali przyjęli sprawozdanie z wykonanego planu gospodarczego oraz udzielili absolutorium zarządowi za rok 2018, a także zatwierdzili plan finansowy Wspólnoty na rok 2019/2020. Sąd Okręgowy ustalił nadto, że w dniu 5 listopada 2018 r. w sprawie(...)Powiatowi Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.wezwał Wspólnotę Mieszkaniową budynku przyul. (...)wK.do przedłożenia żądanej postanowieniem z dnia 17 października 2017 r. ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny budynku, z uwzględnieniem jego elementów konstrukcyjnych, w tym w szczególności konstrukcji więźby dachowej, stanu zachowania fundamentów i ścian piwnicznych. W związku z niewypełnieniem tego obowiązku (przedłożono ekspertyzę, która została, zdaniem organu, sporządzoną przez osobę nie posiadającą wymaganych uprawnień) w dniu 8 maja 2019 r. ponowiono wezwanie. Ekspertyza w sprawie stanu technicznego budynku została złożona w maju 2019 r. Wynika z niej, że stan techniczny budynku jako całości uznano za zadowalający, nie stwarzający obecnie zagrożeń natury konstrukcyjnej dla bezpieczeństwa jego użytkowania. Jednocześnie za niezadowalający uznano stan techniczny zawilgoconych murów pomieszczenia piwnicznego oraz co do stanu pokrycia dachowego i poszycia deskowego dachu stwierdzono konieczność wykonania napraw. Decyzją z dnia 3 września 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wK.nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wK.m.in. usunięcie nieprawidłowego stanu technicznego budynku w zakresie zawilgocenia ścian zewnętrznych i wewnętrznych na poziomie piwnic i parteru poprzez wykonanie: izolacji przeciwwilgociowej poziomej murów piwnicznych wewnętrznych i zewnętrznych; izolacji przeciwwilgociowej pionowej ścian fundamentowych zewnętrznych, odgrzybienie ścian piwnic, uszczelnienie systemu odprowadzana wód z dachu budynku oraz nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowego stanu technicznego budynku przyul. (...)wK.w zakresie więźby dachowej poprzez wykonanie: wzmocnienia wszystkich tramów więźby dachowej, wzmocnienia poszycia dachowego, uszczelnienia strefy przejść kominów przez połać dachu – w terminie do 30 czerwca 20120 r. , a także zakazał użytkowania części budynku tj. piwnic do czasu zakończenia prac związanych z wykonaniem nakazanych decyzją robót budowlanych. W kwestii zawilgoceniamieszkania nr (...)stanowiącego własność wnioskodawczyni, organ odwołał się do ekspertyzy mikologicznej sporządzonej przezW. F., który w celu obniżenia wilgotności wmieszkaniu nr (...)zalecił zamontowanie nawiewników higrosterowalnych w szczelnej stolarce okiennej. PINB stwierdził jednocześnie, że na właścicielu i użytkowniku wyodrębnionego lokalu mieszkalnego spoczywają obowiązki jego prawidłowego użytkowania nawet w przypadku wystąpienia niezawinionych przez niego awarii poprzez ograniczenie w miarę możliwości zakresu degradacji. „W tym przypadku utrzymywanie podwyższonej wilgotności powietrza w mieszkaniu (brak nawiewników w oknach, zaniechanie użytkowania lokalu, brak likwidacji powierzchniowej rozwoju grzybów pleśniowych) spowodowały dogodne warunki do rozwoju i zwiększenia ilości zarodników grzybów pleśniowych wlokalu nr (...), których zwiększone natężenie zostało stwierdzone w ww. ekspertyzie dot.lokalu nr (...).” Z uzasadnienia decyzji wynika, że kontrolą objęto także stan instalacji elektrycznej oraz instalacji wodno-kanalizacyjnej (wezwania Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.z dnia 5 listopada 2018 r., dnia 7 lutego 2019 r., z dnia 8 maja 2019 r., zawiadomienie z dnia 8 maja 2019 r., decyzja tego organu z dnia 3 września 2019 r.(...), ekspertyza w sprawie stanu technicznego z maja 2019 r.).
Sąd Odwoławczy oddalił pozostałe wnioski dowodowe wnioskodawczyni zgłoszone w postępowaniu apelacyjnym. Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2019 r. I C 1006/18 jest nieprawomocny, poza tym jego uzasadnienie nie może stanowić postawy do czynienia ustaleń o zasadach funkcjonowania Wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...)wK., gdyż sprzeciwia się temu zasada bezpośredniości postępowania dowodowego. Dowód w postaci postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 września 2018 r. sygn. II Kp 1105/18/S jest spóźniony, a nadto wynika z niego jedynie fakt prowadzenia dochodzenia w sprawie o narażenie na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia i ciężkiego uszczerbku na zdrowiuB. K. (1)tj. o czyn zart. 160 § 1 k.k.Zawiadomienie Okręgowego Rzecznika Odpowiedzialności Zawodowej(...)Okręgowej Izby(...)z dnia 2 września 2019 r. nie dotyczy żadnych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż wynika z niego jedynie że skierowano wniosek o ukaranieK. D.. Tymczasem nawet przyjęcie, że sporządzone przez niego protokoły przeglądów okresowych budynku były wadliwe, nie prowadzi do wniosku, że członkowie zarządu sprawowali zarząd nienależycie - wszak zlecali przeglądy okresowe budynku osobie posiadającej odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia, sami zaś nie dysponując wiedzą specjalistyczną w tym przedmiocie nie byli w stanie zweryfikować wniosków i zaleceń formułowanych w protokołach przeglądów budowlanych Z kolei wyciągi z konta bankowego oraz faktury wykazywać miały nieprawidłowości w zakresie prowadzonych przez zarząd rozliczeń finansowych, a zatem okoliczności, które nie stanowiły podstawy faktycznej wniosku.
Ocenę zarzutu uchybieniaart. 233 § 1 k.p.c.rozpocząć należy od przytoczenia podzielanego przez Sąd Okręgowy poglądu doktryny, zgodnie z którym naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a tylko na podważeniu przesłanek tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Zarzut przekroczenia swobodnej oceny dowodów, skutkującej błędnymi ustaleniami faktycznymi może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykaże przekroczenie swobody sędziowskiej w zakresie któregoś z powyżej wymienionych kryteriów. Sąd na podstawieart. 233 § 1 k.p.c.przykładowo z dwóch przeciwstawnych źródeł wiedzy o zdarzeniach faktycznych ma prawo oprzeć swoje stanowisko, wybierając to, które uzna za bardziej wiarygodne. Jeżeli w danej sprawie istnieją dwie grupy przeciwstawnych dowodów, wiadomo, że ustalenia faktyczne z konieczności muszą pozostawać w sprzeczności z jedną z nich. Wówczas sąd orzekający według swobodnej oceny dowodów ma prawo eliminacji określonych dowodów, przyjmując, że według jego oceny pozbawione są one wiarygodności. W takiej sytuacji nie naruszaart. 233 § 1 k.p.c.Stanowisko to jest powszechnie akceptowane także w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w jednym z orzeczeń stwierdził, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów przewidzianej wart. 233 § 1, choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne. Tylko w przypadku wykazania, że brak jest powiązania, w świetle kryteriów wyżej wzmiankowanych, przyjętych wniosków z zebranym materiałem dowodowym, możliwe jest skuteczne podważenie oceny dowodów dokonanej przez sąd; nie jest tu wystarczająca sama polemika naprowadzająca wnioski odmienne, lecz wymagane jest wskazanie, w czym wyraża się brak logiki lub uchybienie regułom doświadczenia życiowego w przyjęciu wniosków kwestionowanych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2005 r., II PK 34/05). Wnioskodawczyni nie zdołała tego uczynić. Zarzucając naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną ocenę zeznańJ. K. (1),L. S.,J. K. (2),W. G.,F. J. (1),K. D.posłużyła się formułą zakwestionowania oceny tych zeznań z uwagi ich sprzeczność z innymi dowodami, szczegółowo wskazanymi w apelacji, co do oceny zeznań uczestników wskazała, że są one wzajemnie sprzecznie i niespójne, a także sprzeczne z większością dowodów zebranych w sprawie i uznanych za wiarygodne. Co do oceny zeznań świadkaJ. K. (1), dość wskazać że Sąd Rejonowy słusznie zauważył, że świadek ten nie posiadał szczegółowych informacji odnośnie pożyczki uzyskanej od(...) S.A.i wbrew odmiennemu stanowisku apelującej nie czynił na ich podstawie ustaleń co do przyczyn wypowiedzenia umowy pożyczki przez(...) S.A.Ustalił, że umowa o zarzadzanie, jaka została zawarta przez Wspólnotę zB. K. (3)iJ. K. (1)wspólnikamiZarząd i Administracja (...) s.c.została wypowiedziana w związku z rażącym niewywiązywaniem się z obowiązków zarządcy z uwagi na nieterminowe uiszczanie rat pożyczki zaciągniętej w(...) S.A., jak również nieprzedstawienie dokumentów potwierdzających dokonanie wydatków, czego przecież apelująca nie kwestionowała. Co do zeznańL. S., wypada przypomnieć, że Sąd Rejonowy odnotował, że jak zeznał sam świadek, przebywał on na nieruchomości przyul. (...)stosunkowo rzadko. Nie wyklucza to wszakże posiadania przez niego wiedzy o okolicznościach dotyczących sprawowania zarządu, szczególnie w okresie gdy pełnił on funkcję członka zarządu. Co do przeprowadzonych na nieruchomości prac remontowych, świadek zeznał w sposób zgody z uczestnikami, a w szczególności zgodny z dokumentami, z których Sąd uczynił dowód w spawie.J. K. (3)– członek zarządy Wspólnoty Mieszkaniowej, wbrew stanowisku apelującej, dość szczegółowo opisał zasady zarządu nieruchomością wspólną, a w zakresie przeprowadzonych prac remontowych, wcale nie ograniczył się do tych, które zostały przeprowadzone w latach 2012 – 2013. Co do kwestionowanego w apelacji zeznania, iż zarząd odbywał liczne spotkania (na klatce schodowej, w siedzibie(...)), trzeba zauważyć, że treści tych zeznań wcale nie przeczą zeznaniaB. K. (2), gdyż ten ostatni zeznał przecież, nie tylko, iż pozostaje z pozostałymi członkami zarządu w kontakcie telefonicznym i mailowym, a ale także że uczestniczy w zarzadzaniu nieruchomością w momencie wyboru wykonawców remontów „PanJ.przesyła oferty, my analizujemy, spotykamy się ze sobą, wybieramy konkretną firmę, podpsujemy dokumenty.” Podważanie oceny zeznań świadkaW. G.też jest nieuprawnione, gdyż w oparciu o zeznania tego świadka Sąd ustalił wyłącznie zakres prac remontowych dotyczących instalacji gazowej, zaś kwestię sposobu ich prowadzenia ustalił przy wykorzystaniu materiału dowodowego w postaci decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.. W przedmiocie oceny dowodu z zeznań świadkaF. J. (1), wyjaśnić wypada, że brak wykształcenia budowlanego, na który powołuje się apelująca, nie dyskredytuje jego zeznań, gdyż wbrew odmiennemu zapatrywaniu wnioskodawczyni, Sąd nie oczekiwał od niego, że udzieli wiążących i fachowych wyjaśnień w kwestii stanu technicznego nieruchomości przyul. (...), ale przedstawi zasady, na jakich sprawowany jest zarząd tą nieruchomością, w tym opisze przeprowadzone prace remontowe. Waloru wiarygodności tym zeznaniom nie może odebrać fakt, że świadek nie był w stanie jednoznacznie określić przyczyn zamakania ścian budynku, wszak jest to kwestia wymagająca wiadomości specjalnych. Rolą świadka lub strony procesu, nawet jeśli posiada wiadomości specjalne, jest wyłącznie przedstawienie informacji o faktach, a nie własnych opinii co do zagadnień pozostających domeną opinii biegłego. Nawet zatem, kiedy świadek dysponuje wiedzą fachową, jego zeznania pozostają informacją o faktach spostrzeżonych i ocenionych jedynie przez świadka, natomiast prawidłowość i zasadność tych ocen, należących do wiadomości specjalistycznych, wymaga już udziału biegłego, aby mogła być przyjęta przez sąd za wiążący element ustaleń faktycznych. Na uzasadnienie zarzutu wadliwej oceny zeznań świadkaK. D.apelująca przywołuje argumenty, w świetle których Sąd powinien odmówić wiarygodności sporządzonym przez niego ekspertyzom, gdyż zawierają one sprzeczności w zakresie przedstawienia stanu technicznego budynku. Wobec tego wyjaśniania wymaga, że na podstawie protokołów przeglądów budowlanych sporządzonych przezK. D.Sąd ustalił jak była ich treść i jakie były zalecania wynikające z kontroli. Nie przypisywał tym dokumentom waloru dowodu z opinii biegłego i nie wyprowadzał na ich podstawie wniosków co do rzeczywistego stanu technicznego nieruchomości. Zgłoszone tak w apelacji, jak i w dalszych pismach złożonych w postępowaniu apelacyjnym zarzuty pod adresemK. D., nie mogą podważyć przeprowadzonej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów z dokumentów, gdyż Sąd czyniąc ustalenia faktycznie oddał wiernie ich treść i nie wyprowadzał z nich żadnych wniosków, które z nich nie wynikają. Z kolei kwestia sukcesywnego przeprowadzenia remontów i stopniowego wykonywania zaleceń pokontrolnych, o której zeznawał świadekK. D., znajduje potwierdzenie w szeregu innych dowodów, tak z dokumentów, jak i zeznań świadków i uczestników. Chybiony je zarzut, jakoby uczestniczkaE. K.nie złożyła zeznań – przeciwnie złożyła obszerne zeznania, szczegółowo opisując zasady współpracy członków zarządu, oraz wskazując przeprowadzone remonty.
Konkludując, Sąd Okręgowy nie dopatrzył się żadnych uchybień w zakresie przeprowadzonej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów. Wyjaśnić jednocześnie trzeba, że ze względu na rozległą skale zagadnień, nieścisłości, czy nawet wzajemne sprzeczności pomiędzy zeznaniami poszczególnych osób, nie mogą ich pozbawiać waloru wiarygodności, w sytuacji zgodności co do okoliczności o charakterze zasadniczym dla rozstrzygnięcia sprawy. W kwestii oceny zeznańH. K.,J. W. (1),Z. P.oraz zeznań wnioskodawczyni – w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia Sąd Rejonowy przytoczył przyczyny, z powodu których odmówił dania wiary zeznaniom tych osób, które zostały prawidłowo uwzględnione w ramach oceny dowodów przeprowadzonej z uwzględnieniem wymogów zart. 233 § 1 k.p.c.Końcowo zauważyć trzeba, że pomimo licznych zarzutów odnoszących się do przeprowadzonej przez Sąd Rejonowy oceny dowodów apelująca nie precyzuje, które to z ustaleń Sądu w wyniku wadliwej oceny dowodów zostały poczynione błędnie, ograniczając się do postawienia ogólnego zarzutu błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza w zakresie stanu technicznego nieruchomości i jego zmian w czasie, jak również w zakresie naruszenia przez zarząd wspólnoty zasad prawidłowej gospodarki.
Zarzut naruszeniaart. 278 § 1 k.p.c.nie był uzasadniony. Przedmiotem dowodu są fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.), a zasadność dopuszczenia przez Sąd dowodu z opinii biegłego zachodzi w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 k.p.c.). O obiektywnej potrzebie przeprowadzenia dowodu decydują przepisy prawa materialnego będące podstawą roszczenia oraz okoliczności sprawy. W sprawie nie szło o ustalenie stanu technicznego nieruchomości, a konieczność przeprowadzenia dalszych remontów budynku przyul. (...)wK.był niesporny. Szło o weryfikację twierdzeń wnioskodawczyni, iż zarząd nie wypełnia swoich obowiązków i narusza zasady prawidłowej gospodarki. Cel ten zaś mógł zostać osiągnięty bez ustalenia w drodze dowodu z opinii biegłego, jaki jest aktualny stan techniczny nieruchomości. Poza sporem było, że zarząd regularnie zleca przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku, a wynikające z protokołów tych kontroli wnioski poddaje pod głosowanie członkom Wspólnoty mieszkaniowej, a następnie realizuje podjęte przez Wspólnotę uchwały. W takiej zaś sytuacji dalszy niezadawalający stan techniczny budynku może być konsekwencją wadliwych uchwał Wspólnoty, za co przecież członkowie zarządu nie ponoszą odpowiedzialności.
Z podobnych przyczyn Sąd uznał za niezasadny zarzut naruszeniaart. 292 k.p.c.Na podstawie oględzin nieruchomości Sąd byłby władny ustalić wygląd budynku przyul. (...)wK., z którego to ustalenia nie mógłby wyprowadzać żadnych stanowczych wniosków w kontekście normyart. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. (dalej „u.w.l.”).
Co do zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c., wyjaśnić trzeba, że powołanie się w apelacji na tę podstawę naruszenia przepisów procedury jest usprawiedliwione tylko wówczas, gdy z uzasadnienia orzeczenia nie daje się odczytać, jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę rozstrzygnięcia, co uniemożliwia kontrolę instancyjną. Sytuacja taka w niniejszej sprawie nie występuje. Dodać jednocześnie trzeba, że sąd meriti nie musi odnieść się szczegółowo do każdego dowodu przedstawionego przez strony, istotne jest zaś, aby zostało wyjaśnione, jak ocenił materiał dowodowy, wskazując, którym dowodom dał wiarę i z jakich przyczyn nie dał wiary innym dowodom (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2019 r. I CSK 197/18, LEX nr 2694594).
W świetle prawidłowych ustaleń poczynionych przez Sąd I instancji uzasadniony jest wniosek prawny tego sądu o braku podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK..
Zgodnie z art. 26 ust. 1 u.w.l. jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając w szczególności zarząd nieruchomości osobie fizycznej albo prawnej. Do obowiązków zarządczych należy, zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W poszczególnych ustępach art. 22 u.w.l. ustawodawca dokonał podziału czynności podejmowanych przez zarządcę wspólnoty na obejmujące zwykły zarząd oraz przekraczające jego ramy. Konsekwencją wprowadzenia tego rozróżnienia pozostaje ustanowienie w art. 22 ust. 2 u.w.l. wymogu podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Biorąc pod uwagę zakres robót budowlanych, konieczność wykonania których wskazywano w protokołach kontroli stanu technicznego budynku przyul. (...)wK., a także ich koszt, czynności te wykraczały poza zwykły zarząd, wymagając tym samym zgody w postaci uchwały właścicieli lokali. Wniosek ten pozostaje w zgodzie ze znajdującymi się w aktach sprawy kserokopiami uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali w sprawie wykonania poszczególnych remontów kamienicy oraz dotyczących wysokości składek na fundusz remontowy. Z tego względu za nietrafne należało uznać twierdzenia wnioskodawczyni, że członkowie zarządu Wspólnoty mieli prawne i faktyczne możliwości doprowadzenia do wykonania zaleceń wynikających z protokołów przeglądów budowlanych. Samodzielne działanie zarządcy nieruchomości zostało w tej materii wykluczone nie tylko przepisami ustawy ale także statutem Wspólnoty.
Zgodnie z literalnym brzmieniemart. 26 ust. 1u.w.l. sąd w postanowieniu określa zakres uprawnień zarządcy przymusowego oraz należne mu wynagrodzenie. Zgodnie z przeważającym w doktrynie i orzecznictwie stanowiskiem, sąd nie musi wskazywać enumeratywnie wszystkich czynności zarządzania, do których uprawniony jest zarządca przymusowy. Kierując się wykładnią funkcjonalną, trzeba przyjąć, że celem powołania zarządcy przymusowego jest należyte sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że zarządca przymusowy jest uprawniony do podejmowania czynności w tym zakresie nawet, jeżeli nie zostały one szczegółowo dookreślone przez sąd, z tym jednakże zastrzeżeniem, że zarządca przymusowy nie może samodzielnie dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Ustanowienie zarządcy przymusowego ma bowiem rekompensować brak bądź nieprawidłowe działania zarządu (zarządcy), a nie zastępować właścicieli lokali w czynnościach im właściwych, i wedle regulacji zawartej wustawie o własności lokaliim przypisanych. Stąd też zarządca przymusowy może dokonywać samodzielnie (bez zgody właścicieli lokali) jedynie czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1u.w.l.). Do czynności przekraczających zwykły zarząd zarządca przymusowy powinien uzyskać stosowną uchwałę właścicieli lokali podjętą w trybieart. 22 ust. 2u.w.l. Zarządcy przymusowemu przysługują uprawnienia zart. 24u.w.l. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
W świetle powyższych regulacji, spośród okoliczności niniejszej sprawy wyeksponowania wymaga, że we Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wK.funkcjonuje trzyosobowy zarząd właścicielski, który w drodze umowy powierzył bieżące administrowanie nieruchomością(...) s.c.Zarząd realizuje obowiązki w zakresie bieżącego zarządzania nieruchomością wspólną, zwołuje zebrania, przedstawia członkom wspólnoty wyniki przeglądów budowlanych i inne zagadnienia wymagające podjęcia uchwały. To Wspólnota - jej członkowie podejmowali uchwały co do przeprowadzenia konkretnych prac remontowych i decydowali o kolejności ich przeprowadzenia. Choć więc rację może mieć wnioskodawczyni, że niektóre z zaleceń wynikających z przeglądów budowlanych winny być przeprowadzone w pierwszej kolejności (mocno eksponowana w apelacji kwestia zawilgocenia ścian budynku) to jednak, po pierwsze: - obciąża to wyłącznie Wspólnotę a nie jej zarząd, po drugie: - wnioskodawczyni nie uwzględnia czynnika ekonomicznego, który w tym względzie ma pierwszorzędne znaczenie, gdyż podjęcie stosownej uchwały niczego nie zmienia, gdy nie idzie za tym wyposażenie zarządu wspólnoty w środki finansowe niezbędne do przeprowadzenia prac remontowych, po trzecie: - wnioskodawczyni mogła zaskarżyć uchwały Wspólnoty w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l., jeśli jej zdaniem, naruszały one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały jej interesy.
Ostatecznie, co godne podkreślenia, w wyniku wszczętego z inicjatywy wnioskodawczyni postępowania administracyjnego w dniu 3 września 2019 r. wydana została przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.decyzja nakazująca wspólnocie usunięcie nieprawidłowego stanu technicznego budynku w zakresie zawilgocenia ścian zewnętrznych i wewnętrznych na poziomie piwnic i parteru oraz w zakresie więźby dachowej. Wnioskodawczyni osiągnęła więc zasadniczy cel, do którego zmierzała składając wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego - poza niniejszym postępowaniem. Przemawia to na rzecz tezy, że ustanowienie w takiej sytuacji tj. po przeprowadzeniu szeregu prac remontowych w istotny sposób poprawiających stan techniczny budynku, oraz objęciu innych prac nakazem administracyjnym - zarządcy przymusowego, którego zakres uprawnień ograniczony byłby do podejmowania czynności zwykłego zarządu, byłoby bezcelowe. Wymaga podkreślenia, że z uzasadnienia decyzji PINB z dnia 3 września 2019 r. wynika, że w zakresie pozostałych elementów stanu technicznego budynku nie stwierdzono nieprawidłowości, które wymagałyby wydania nakazu ich usunięcia. Jednocześnie z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń wynika, że zalecenia formułowane w przeglądach budowlanych rocznych i 5 letnich są wykonywane stopniowo i stan techniczny budynku uległ zdecydowanej poprawie. Zostało wykonanych szereg remontów. Wykonany został remont instalacji gazowej, remont podestu klatki schodowej, remont instalacji elektrycznej, remont kanalizacji w piwnicach, wymiana pionów kanalizacyjnych. Uszczelniono czapki kominowe w dwóch kominach, wymieniono nasadę do komina wentylacyjnegomieszkania nr (...). Wyremontowana została klatka schodowa, zmieniono stolarkę cieplną, wszystkie ściany są wygruntowane, wyszpachlowane, wykonano nową instalację świetlną na klatce, naprawiono spocznik, posadzka na jednym w półpięter została odtworzona i założono nowe czyste płytki, została wymalowana poręcz, balustrada. W takiej sytuacji, ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty budynku przyul. (...)wK.nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Przypomnieć w końcu należy, że zasadniczo prawa właścicieli są chronione poprzez możność zainicjowania kontroli sądowej uchwał w trybie
    art. 25ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Co do sformułowanych w postępowaniu apelacyjnym twierdzeń dotyczących nieprawidłowości w prowadzeniu rozliczeń finansowych przez zarząd Wspólnoty mieszkaniowej, wyjaśnić trzeba, że nie mogły one zostać uwzględnione w postępowaniu apelacyjnym. Zgodnie zart. 383 k.p.c.w postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzyć żądania pozwu ani występować z nowymi roszczeniami. Jednakże w razie zmiany okoliczności można żądać zamiast pierwotnego przedmiotu sporu jego wartości lub innego przedmiotu, a w sprawach o świadczenie powtarzające się można nadto rozszerzyć żądanie pozwu o świadczenia za dalsze okresy. Przepis ten, na zasadzieart. 13 § 2 k.p.c.znajduje odpowiednie zastosowanie w postępowaniu nieprocesowym. W postępowaniu apelacyjnym sąd drugiej instancji co prawda nie ogranicza się do kontroli prawidłowości zaskarżonego orzeczenia sądu pierwszej instancji i ponownie - w granicach apelacji - rozpoznaje sprawę w jej aspekcie merytorycznym, jednakże punktem wyjścia są dla niego skonkretyzowane już wcześniej żądania oraz twierdzenia obronne stron. Wymagania pozwu określaart. 187 § 1 k.p.c.Zgodnie z tym przepisem, pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie uzasadniających je okoliczności faktycznych (wniosek o wszczęcie postępowania nieprocesowego powinien czynić zadość przepisom o pozwie, z tą zmianą, że zamiast pozwanego należy wymienić zainteresowanych w sprawie -art. 511 § 1 k.p.c.). Do przedmiotowej zmiany powództwa dochodzi w razie zmiany któregokolwiek z nich, w tym także podanych w pozwie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 200/11, Lex nr 1133787). Sąd orzeka o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 17/08, nie publ.), a podstawą orzeczenia nie mogą być okoliczności faktyczne, których powód nie objął swymi twierdzeniami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 r., sygn. akt V CSK 169/09, nie publ.). W szczególności do naruszeniaart. 321 § 1 k.p.c.mogłoby dojść wtedy, gdyby Sąd drugiej instancji orzekł na podstawie okoliczności, które nie wchodziły w zakres podstawy faktycznej żądania powoda (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2003 r., sygn. akt IV CK 305/02, nie publ.). Mając na uwadze zakaz wynikający zart. 383 k.p.c., w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy nie mógł orzekać o żądaniu sformułowanym przez wnioskodawczynię dopiero na etapie postępowania odwoławczego, albowiem w rzeczywistości przytoczenie nowych okoliczności faktycznych prowadziło do zmiany podstawy faktycznej wniosku. Wobec powyższego oddaleniu podlegały zgłoszone przez wnioskodawczynię w toku postępowania odwoławczego wnioski dowodowe, które odnosiły się do nowych twierdzeń dotyczących nieprawidłowości w zakresie prowadzenia gospodarki finansowej przez zarząd Wspólnoty. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia z dnia 9 maja 2014 r., I PZ 3/14, LEX nr 1475233, skoro określona kwestia nie stanowiła przedmiotu jego orzekania, a strona zmienia żądanie w apelacji, sąd odwoławczy zobowiązany będzie apelację oddalić, wskazując jedynie w uzasadnieniu wyroku motywy (wynikające zart. 383 k.p.c.), którymi kierował się wydając takie rozstrzygnięcie.
Zarzuty naruszeniaart. 520 § 1 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie orazart. 520 § 3poprzez jego zastosowanie i obciążenia wnioskodawczyni całością kosztów postępowania nie były zasadne. Wedle zasady wyrażonej wart. 520 § 1 k.p.c.koszty postępowania nieprocesowego nie podlegają rozliczeniu pomiędzy uczestnikami tego postępowania, lecz każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Reguła ta doznaje ograniczeń, jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne (art. 520 § 2 k.p.c.), a także, gdy interesy uczestników są sprzeczne lub jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie (art. 520 § 3 k.p.c.). Stworzenie katalogu spraw, w których interesy uczestników są sprzeczne nie jest możliwe, nie powinno jednak budzić sprzeciwu stwierdzenie, że w postępowaniu nieprocesowym są rozpoznawane sprawy, w których interesy uczestników zazwyczaj są sprzeczne oraz, że do tej kategorii zaliczyć należy także sprawę o ustanowienie zarządcy przymusowego. Sprzeczność co do wyniku sprawy oczekiwanego przez wnioskodawczynię i uczestników postępowania jest wyraźna. Uczestnicy wszak sprzeciwiali się wnioskowi, stojąc na stanowisku, że zarząd właścicielski prawidłowo wykonuje swoje obowiązki. W kwestii braku obciążenia kosztamiM. S. (2), zauważyć trzeba, że postanowieniem z dnia 15 marca 2017 r. została ona zwolniona od udziału w sprawie, zatem w dacie wydania postanowienia końcowego nie była uczestnikiem postępowania.
Z naprowadzonych względów Sąd Okręgowy oddalił apelację na zasadzieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 520 § 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c., obciążając nimi wnioskodawczynię, która przegrała to postępowanie w całości. Zasądzono od wnioskodawczyni na rzecz uczestnikówA. P.,E. K.,K. Ś.,W. M.,M. B. (1),D. K.,K. K. (1)iB. K. (2)solidarnie,B. T.iA. T. (2)solidarnie,Z. B.iD. B.solidarnie kwoty po 240 zł oraz na rzecz uczestnikówJ. Ł. (1)iJ. Ł. (2)solidarnie kwotę 360 zł (75 % stawki minimalnej) - odpowiadające kosztom wynagrodzenia pełnomocnika, ustalonym w oparciu § 10 ust.1 pkt 1 w zw. z § 5 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

UZASADNIENIE

Postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 11 września 2019 r. - punkty 3 i 4
Postanowieniem z dnia 28 listopada 2018 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie uzupełnił postanowienie z dnia 13 listopada 2018 roku w ten sposób, że zasądził od wnioskodawczymB. K. (1)na rzecz uczestnikaM. B. (1)kwotę 907zł (dziewięćset siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów nakazanego przez Sąd osobistego uczestnictwa na rozprawie w dniu 20 marca 2018 roku.
W uzasadnieniu Sąd podał, że uczestnikM. B. (1)reprezentowany przez pełnomocnika adw.M. K.w dniu 14 listopada 2018 roku wniósł o uzupełnienie postanowienia dnia 13 listopada 2018 roku poprzez zasądzenie na jego rzecz od wnioskodawczyni kosztów osobistego nakazanego przez Sąd stawiennictwa tego uczestnika w kwocie 907 zł. Zgodnie zart. 98 § 3 k.p.c.do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie jednak nie wyższe niż stawki opłat określone odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez Sąd osobistego stawiennictwa strony. W przedmiotowej sprawie uczestnikM. B. (1)reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika został wezwany na termin rozprawy w dniu 20.03.2018 roku celem przesłuchania pod rygorem pominięcia dowodu. Uczestnik stawił się na wezwanie Sądu i złożył zeznanie w dniu 20 marca 2018 roku. W piśmie z daty 3 kwietnia 2018 roku (k. 1162) uczestnikM. B. (1)wniósł o zasądzenie w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie kosztów osobistego nakazanego przez Sąd stawiennictwa na rozprawę w dniu 20 marca 201 roku w łącznej kwocie 907 zł na którą kwotę składają się koszty: przelotu na trasie Wielka Brytania (L.-L.) - Polska (L.) orazL.-L.w kwocie 852zł (przylot 18 marca 2018 roku wylot 21 marca 2018 roku), biletu autobusowego na trasieL.-K.w dniu poprzedzającym rozprawę w kwocie 45 zł, biletu parkingowego w dniu rozprawy 10zł.
Zażalenie na to postanowienie wniosła wnioskodawczyni. zarzucając naruszenie:art. 351 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.poprzez uzupełnienie postanowienia z dnia 13 listopada 2018 r. w zakresie rozstrzygnięcia o zwrocie kosztów postępowania na rzeczM. B. (1). podczas gdy postanowienie z dnia 13 listopada 2018 r. zawierało rozstrzygnięcie o zwrocie kosztów postępowania na rzeczM. B. (1). a tym samym niedopuszczalne było uzupełnienie postanowienia wobec orzeczenia o całości żądania;
art. 98 § 3 k.p.c.poprzez jego zastosowanie w odniesieniu do postępowania nieprocesowego, a także poprzez przyznanie zwrotu kosztów podróży prywatnej i niezwiązanej ze stawiennictwem w sądzie;art. 520 § 1 k.p.c.poprzez jego niezastosowanie,art. 520 § 3 k.p.c.poprzez niewłaściwe zastosowanie i obciążenie wnioskodawczym kosztami podróży prywatnejM. B. (1). W oparciu o te zarzuty wnioskodawczyni domagała się uchylenia zaskarżonego postanowienia i oddalenia wnioskuM. B. (1).
W odpowiedzi na zażalenie uczestnicyE. K..K. S..A. P..B. K. (2).K. K. (1).W. M..B. T.,A. T. (2),M. B. (2),D. K.,Z. B.,D. B.wnieśli o oddalenie zażalenia oraz zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestnikaM. B. (1)kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przewidzianych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie podlegało uwzględnieniu.
Zgodnie zart. 98 § 3 k.p.c.do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Przepis ten. na zasadzie wyrażonej wart. 13 § 2 k.p.c., znajduje zastosowanie w postępowaniu nieprocesowym.
Za utrwalony w orzecznictwie uznać należy pogląd, że orzeczenie zasądzające tylko część żądanych kosztów i niezawierające rozstrzygnięcia o reszcie żądania oznacza implicite oddalenie tego żądania w pozostałej części, a w konsekwencji że dopuszczalne jest zażalenie na orzeczenie o kosztach skierowane przeciwko rozstrzygnięciu, które nie zostało wysłowione w sentencji, a jego istnienie wynika jedynie z domniemania. Pogląd taki został wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1972 r. 111 PZP 14/72. a następnie był akceptowany w późniejszym orzecznictwie. W przypadku istnienia jakiegokolwiek rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu, ale niezgodnego z intencją strony, powinna ona wnieść zażalenie (tak np. SN w postanowieniach: z dnia 2 marca 2012 r.. I PZ 33/11. LEX nr 1215120; z dnia 10 października 2012 r., I CZ 116/12, LEX nr 1232744).
W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy w punkcie IV postanowienia z dnia 13 listopada 2018 r. zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnikaM. B. (1)kwotę 257 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zatem brak jest możliwości uzupełnienia postanowienia w zakresie pozostałych zgłoszonych przez uczestnika, a nieuwzględnionych kosztów postępowania.Z naprowadzonych względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie, na zasadzieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.. i oddalił wniosek uczestnika o uzupełnienie postanowienia.
O kosztach postępowania zażaleniowego orzeczono na podstawieart. 520 § 3 k.p.c.wzw. zart. 391 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c., obciążając nimi uczestnikaM. B. (1), który przegrał to postępowanie. Zasądzono z tego tytułu na rzecz wnioskodawczyni kwotę 30 zł, odpowiadającą kosztom opłaty od zażalenia.

UZASADNIENIE

Postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 11 września 2019 r. - punkty 5 i 6
Postanowieniem z dnia 18 września 2018 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie oddalił wniosek wnioskodawczyni o udzielenie zabezpieczenia roszczenia.
Wyjaśnił, że wnioskiem z dnia 30 sierpnia 2018 r. wnioskodawczyniB. K. (1)domagała się udzielenia zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego dla nieruchomości wspólnej położonej wK.przyul. (...)na czas trwania postępowania, przy czym innego niż obecny administrator tj.(...) s.c.B. K. (3).J. K. (1).
Odwołując się do zapisówart. 730 § 1 i 2 k.p.c.,art. 7301k.p.c..art. 736 k.p.c.orazart. 755 § 1 k.p.c.Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie udzielenie zabezpieczenia roszczenia nie może nastąpić, albowiem wnioskodawczyni nie uprawdopodobniła interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Ponadto zauważył, że wprowadzenie do obrotu prawnego orzeczenia w brzemieniu żądanym przez wnioskodawczynię - ustanowienia zarządcy przymusowego prowadziłoby do zaspokojenia roszczenia, obecny zarząd utraciłby wszelkie swoje dotychczasowe uprawnienia, którymi dysponowałby odtąd zarządca przymusowy. Okoliczność, iż byłoby to rozwiązanie tymczasowe - na czas trwania niniejszego procesu jest bez znaczenia, gdyż roszczenie pozostałoby zaspokojone.
Zażalenie na to postanowienie wniosła wnioskodawczyni. domagając się jego zmiany

i
udzielenia zabezpieczenia poprze ustanowienie zarządu przymusowego dla nieruchomości wspólnej położonej wK.przyul. (...)na czas trwania postępowania.

UczestnicyE. K.,K. S..A. P..B. K. (2).K. K. (1).W. M..B. T.,A. T. (2),M. B. (1).D. K..Z. B..D. B..J. L. (1).J. L. (2)wnieśli o oddalenie zażalenia oraz zasądzenie od wnioskodawczyni kosztów postępowania zażaleniowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Postępowanie wywołane zażaleniem wnioskodawczyni na postanowienie Sądu
Rejonowego dlaK.wK.z dnia 18 września 2019 r. podlegało
umorzeniu.
Postanowieniem z dnia 11 września 2019 r. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieści w Krakowie z dnia 13 listopada 2018 r., którym to postanowieniem oddalono wniosek wnioskodawczyni o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...)wK.. Oznacza to. że postępowanie wszczęte wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego zostało prawomocnie zakończone. W tej sytuacji żądanie udzielenia zabezpieczenia stało się bezprzedmiotowe, a rozpoznanie zażalenia na postanowienie odmawiające udzielenia zabezpieczenia zbędne, gdyż po myśliart. 730 § 2 k.p.c.Sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku, zaś zgodnie zart. 744.§ 1 k.p.c.w razie prawomocnego zwrotu albo odrzucenia pozwu lub wniosku, oddalenia powództwa lub wniosku albo umorzenia postępowania, zabezpieczenie upada.
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł, jak wpunkcie 5. na zasadzieart. 355 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
Sąd oddalił wniosek uczestników o zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego. Uczestnicy wnieśli o oddalenie zażalenia wnioskodawczyni, nie przytaczając żadnych argumentów przemawiających za rozstrzygnięciem o umorzeniu postępowania zażaleniowego, jakie ostatecznie zapadło (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2014 r.. II CSK 77/14 (OSNC 2015 nr 7-8. poz. 91).
Sędzia Magdalena Meroń-Pomarańska  Sędzia Joanna Czernecka  Sędzia Lucyna Rajchel