Sąd Rejonowy w Toruniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 572/19
Data wyroku: 2019-07-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Glinkiewicz
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 703 k.c

Sygn. akt I C 572/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lipca 2019 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny w składzie następującym
Przewodniczący SSR Magdalena Glinkiewicz
Protokolant st. sekr. sąd. Bożena Czajkowska
Po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2019 r. w Toruniu.
sprawy z
A. T.
przeciwko:
M. S.
o:
wydanie nieruchomości
orzeka:

I
nakazuje pozwanemuM. S.aby wydał powódceA. T.nieruchomości gruntowe:

-działkę o nr (...)o pow. 2.9625 ha położoną w miejscowościO., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr (...);
-działkę o nr (...)o pow. 2.181 ha położoną w miejscowościO., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr (...);
-działkę o nr (...)o pow. 0.0200 ha położoną w miejscowościZ., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr (...);
-działkę o nr (...)o pow. 2.6908 ha położoną w miejscowościZ., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr (...);
-działkę o nr (...)o pow. 2.6592 ha położoną w miejscowościZ., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr (...);

II
wyznacza termin do wydania nieruchomości opisanych w pkt. I (pierwszym) wyroku na dzień 30 listopada 2020r.;

III
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 964 zł (dziewięćset sześćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu .

Sygn. akt I C 572/19

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 19 lutego 2019 roku powódkaA. T.wniosła o nakazanie pozwanemuM. S., aby wydał jej nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni 10.6741ha w tym:

-

działkę o nr (...)o powierzchni 2.9625 ha położoną w miejscowościO., która wpisana jest w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu;

działkę (...)o powierzchni 2.(...)położoną w miejscowościO., która wpisana jest do KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu;

działkę nr (...)o pow. 0.0200 położoną wZ., która wpisana jest w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu;

działkę nr (...)o pow. 2.(...)położoną wZ., która wpisana jest w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu;

działkę nr (...)o pow. 2.(...)położoną wZ., która wpisana jest w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu;

których właścicielką jest powódka oraz o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że 12 listopada 2014 roku zawarła z pozwanym umowę dzierżawy przedmiotowych gruntów rolnych. Podała, że pozwany nie zapłacił w terminie czynszu dzierżawnego i podatku za rok 2017 w związku z czym pismem z 7 sierpnia 2018 roku powódka wypowiedziała umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wskazała, że pomimo tego pozwany nie przekazał gruntów powódce, uniemożliwia jej wejście na przedmiotowe grunty celem ich uprawy, a nadto nie uiścił zaległego czynszu oraz wynagrodzenia należnego z tytułu bezumownego korzystania z gruntów (k. 3-5).
W odpowiedzi na pozewM. S.wniósł o oddalenie powództwa. Zarzucił, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy przezA. T.. Wskazał, że nie otrzymał oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przed doręczeniem pozwu, a nadto zarzucił, że jego treść była niezgodna z łączącą strony umową, w której nie przewidziano możliwości jej jednostronnego wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia (§ 6 i 7 umowy). Zarzucił nadto, żeA. T.nie zgłosiła faktu wypowiedzenia umowy dzierżawy w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego wT., w Biurze Powiatowym Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wT.ani w Urzędzie Gminy wO.. Przyznał, że nie zapłacił czynszu dzierżawy w terminie powołując się na trudności finansowe spowodowane suszą, obniżeniem cen produktów i płodów rolnych oraz tym, że doszło do opóźnienia wypłat dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (dalej(...)). Wskazał, że zawarł z(...)umowę o wejściu w pięcioletni plan rolno-środowiskowo-klimatyczny na lata 2016-2020, o czym powódka wiedziała, a w przypadku utraty możliwości dalszej uprawy spornych działek rolnych byłby zmuszony do zwrotu dotacji oraz poniesienia sankcji za niewywiązanie się z planu, które mogą wynosić nawet 100.000 złotych. Podkreślił, że uregulował już czynsz dzierżawny za rok 2017, a zaległości w spłacie czynszu za rok 2018 ureguluje po otrzymaniu zaliczki z(...)(k. 57-62).
W odpowiedzi na powyższe powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko argumentując, że zarzuty podniesione przez pozwanego są bezzasadne i nie mają znaczenia dla sprawy. Wskazała, że podstawą wypowiedzenia umowy dzierżawy byłart. 703 kc.Podniosła, że pozwany w dalszym ciągu zalega z płatnością czynszu dzierżawnego za bezumowne korzystanie z gruntów rolnych w roku 2018, a nadto nie dokonał całkowitej spłaty czynszu za rok 2017. Podała, że o fakcie wypowiedzenia umowy poinformowała KRUS, Starostwo Powiatowe wT.oraz Urząd Gminy wO.. Podniosła, że utrzymuje się z emerytury w miesięcznej wysokości 1400 złotych, a czynsz dzierżawny miał zabezpieczyć jej potrzeby życiowe, dlatego też tak znaczna zaległość w spłacie przez pozwanego należności z tytułu dzierżawy uzasadniała w jej przekonaniu wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia (k. 94-96).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
A. T.jest właścicielemdziałki o nr (...)o powierzchni 2.9625 ha położonej w miejscowościO., która wpisana jest w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu,działki o nr (...)o powierzchni 2.1881 ha położonej w miejscowościO., która wpisana jest do KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu orazdziałek o nr (...)o powierzchni 0.0200 ha, nr 165 o powierzchni 2.6908 ha i nr 168/2 o powierzchni 2.6592 ha położonych wZ., które wpisane są w KW nr(...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu.
Dowód: wyciąg z elektronicznychksiąg wieczystych o numerach (...),
(...),(...)– k. 9-27
uproszczony wypis z rejestru gruntów – k. 28-30
W dniu 12 listopada 2014 roku wO.A. T.zawarła zM. S.umowę dzierżawy opisanych wyżej działek rolnych. Umowa została zawarta na okres 10 lat od dnia 12 listopada 2014 roku. Tytułem czynszu dzierżawnegoM. S.miał płacićA. T.18.145,97 złotych do 30 września każdego roku, a nadto zobowiązał się do opłacania podatku rolnego, składek do spółki wodnej oraz wszelkich należności wobec Państwa. Zgodnie z paragrafem 6 umowy mogła ona ulec rozwiązaniu za zgodnym porozumieniem stron w każdym czasie trwania umowy. Natomiast w § 7 umowy zawarte zostało postanowienie zgodnie z którym „dzierżawcy zostanie złożone wypowiedzenie umowy dzierżawy z terminem jej rozwiązania po dokonaniu zbiorów z dwuletnim wyprzedzeniem”. W myśl § 8 umowy w kwestiach nieuregulowanych umową zastosowanie znajdą przepisykodeksu cywilnego.
Dowód: odpis umowy dzierżawy – k. 6-8
W 2015 rokuM. S.zawarł umowę z Agencją Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa zgodnie z którą przystąpił do pięcioletniego planu rolno-środowiskowo-klimatycznego na lata 2016-2020. W ramach tej umowy otrzymał dofinansowanie na zakup maszyn rolniczych oraz doroczne dopłaty w zamian za co zobowiązał się do zgodnej z planem uprawy wymienionych szczegółowo w przedmiotowej umowie działek rolnych, pośród których wskazane zostały także działki wydzierżawione odA. T.. Niewywiązanie się z planu obwarowane zostało wysokimi sankcjami finansowymi.
Dowód: zeznaniaD. S.– k. 126-127
zeznaniaM. S.– k. 128
M. S.zapłaciłA. T.czynsz dzierżawny za rok 2015 i 2016. W 2017 roku problemy finansowe pozwanego spowodowały, iż nie wywiązał się z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawnego w terminie, nie uregulował również podatku od nieruchomości.
Dowód: zeznaniaA. T.– k. 127 v
zeznaniaM. S.– k. 128
zeznaniaD. S.– k. 126-127
Wobec powstałej zwłoki w zapłacie czynszu dzierżawnego za rok 2017 pismem z 19 kwietnia 2018 rokuA. T.wezwałaM. S.do zapłaty zaległości wraz z ustawowymi odsetkami. Wyznaczyła mu w tym celu dodatkowy trzymiesięczny termin, którego koniec określiła na dzień 31 lipca 2018 roku, uprzedzając jednocześnie, że brak spłaty należności spowoduje wypowiedzenie umowy dzierżawy zgodnie zart. 703 kc.Wezwanie to odebrałaD. S.– żonaM. S.w dniu 20 kwietnia 2018 roku.
Dowód: odpis wezwania do zapłaty z 19 kwietnia 2018 roku wraz z potwierdzeniem
doręczenia – k. 31-33
Wobec braku spłaty przezM. S.zaległości czynszowej za rok 2017 oraz pięciu rat podatku rolnego, pismem z 7 sierpnia 2018 rokuA. T.złożyłaM. S.oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Nadto wyznaczyła dzień 11 sierpnia 2018 roku na czynność przekazania wszystkich gruntów objętych umową dzierżawy. Powyższe pismo 8 sierpnia 2018 roku odebrałaD. S..
Dowód: odpis pisma z 7 sierpnia 2018 roku wraz z potwierdzeniem nadania – k. 34-36
Pozwany nie zareagował ani na to, ani na kolejne pisma powódki, tj. nie zapłacił jej zaległego czynszu ani też nie wydał jej spornych nieruchomości. W związku z powyższymA. T.wystąpiła przeciwkoM. S.z pozwem o zapłatę zaległego czynszu wraz z odsetkami. Dopiero wówczas pozwany zapłacił powódce zaległy czynsz dzierżawny za lata 2017-2018 wraz z należnym podatkiem od nieruchomości. Do spłaty pozostały mu jedynie odsetki. W dalszym ciągu jednak nie wydał powódce dzierżawionych nieruchomości uniemożliwiając jej próby wprowadzenia w posiadanie tych nieruchomości nowych potencjalnych dzierżawców.
Dowód: zeznaniaP. P.– k. 125v-126
zeznaniaA. T.– k. 127 v
zeznaniaM. S.– k. 128
zeznaniaD. S.– k. 126-127
odpisy protokołów odbioru gruntów – k. 38, 41
odpis wezwania do wydania gruntów rolnych – k. 39
odpis nakazu zapłaty z 21 września 2018 roku w sprawie X Nc 5207/18 – k. 97;
odpis nakazu zapłaty z 15 marca 2019 roku w sprawie X C 456/19 – k. 98
Sąd zważył, co następuje:
Stan faktyczny był między stronami bezsporny, dlatego też Sąd dokonał ustaleń w niniejszej sprawie w oparciu o niekwestionowane twierdzenia stron, poparte przeprowadzonymi w sprawie dowodami z zeznań świadków:P. P.orazD. S., z przesłuchania stron:A. T.orazM. S.oraz przedstawionymi przez strony dowodami z dokumentów. Wszystkie zgromadzone w sprawie dowody Sąd uznał za wiarygodne.
Sąd nie znalazł podstaw aby kwestionować zebrane w aktach dowody z dokumentów, a i żadna ze stron nie podważała ich autentyczności ani wiarygodności. Również osobowe źródła dowodowe w postaci zeznań świadkówP. P.orazD. S., jak również zeznań powódkiA. T.oraz pozwanegoM. S.sąd ocenił jako szczere, spontaniczne, logiczne i spójne i nie znalazł podstaw by odmówić im wiary. Między relacjami w/w nie zachodziły żadne sprzeczności, uzupełniały się one wzajemnie, przedstawiały logiczny ciąg wydarzeń, korespondowały ze sobą jak i z pozostałymi dowodami.
W świetle tak poczynionych ustaleń Sąd uznał powództwoA. T.za w pełni uzasadnione.
Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się zasadniczo do oceny skuteczności złożonego przezA. T.oświadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia.
W ocenie Sądu oświadczenie to uznać należało za skuteczne.
Sąd dostrzegł oczywiście, że strony w zawartej umowie dzierżawy zawarły w § 6 oraz § 7 postanowienia dotyczące możliwości rozwiązania umowy za porozumieniem stron czy też jej wypowiedzenia przez wydzierżawiającą za dwuletnim okresem wypowiedzenia, powyższe zdaniem Sądu nie wykluczało jednak możliwości wypowiedzenia przezA. T.umowy w trybieart. 703 kc.Rzecz bowiem w tym, że w umowie nie przewidziano żadnych zapisów dotyczących możliwości jednostronnego rozwiązania umowy w przypadku pozostawania przez dzierżawcę w zwłoce z płatnością czynszu dzierżawnego.
Dlatego też, Sąd podzielił stanowisko powódki, że w tym wypadku, przez odwołanie do § 8 umowy, który odsyła w nieuregulowanym zakresie do przepisówkodeksu cywilnego, mógł znaleźć zastosowanieart. 703 kc.Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 lipca 2012 roku, sygn. akt IV CSK 16/12art. 703 zdanie drugie kcjest przepisem o charakterze dyspozytywnym. Oznacza to, że strony umowy dzierżawy mogą odmiennie uregulować skutki zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu dzierżawnego. Jednakże gdy strony nie zawarły w tej materii żadnych postanowień zastosowanie znajdzie właśnie przepisart. 703 kc.
Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. W umowie brak było jakichkolwiek zapisów dotyczących skutków zwłoki dzierżawcy w zapłacie świadczenia, jednocześnie strony nie wyłączyły w umowie zastosowaniaart. 703 kc.M. S.nie kwestionował, iż pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego za rok 2017. Pozwany był zobowiązany do jego zapłaty do dnia 30 września 2017 roku, nie uczynił tego jednak ani w umówionym terminie ani też w wyznaczonym mu przez powódkę dodatkowym trzymiesięcznym terminie, który upłynął 31 lipca 2018 roku, mimo, iżA. T.uprzedziła go o tym, że brak spłaty zaległości spowoduje wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Tym samym złożone pozwanemu pismem z 7 sierpnia 2018 roku oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia było skuteczne z dniem 8 sierpnia 2018 roku, kiedy to zostało doręczone na adres pozwanego.
W świetle powyższych okoliczności Sąd uwzględnił powództwoA. T.i w punkcie I wyroku nakazał pozwanemu aby wydał powódce sporne nieruchomości gruntowe.
Zgodnie zart. 320 kpcw szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku w sprawach o wydanie nieruchomości wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia.
Mając na względzie sygnalizowaną przez pozwanego (i niekwestionowaną przez stronę powodową) trudną sytuację finansową, ale przede wszystkim związanie pozwanego umową z(...)Sąd uznał, że w realiach niniejszej sprawy zaistniał szczególnie uzasadniony wypadek, o którym mowa wart. 320 kpc, a na podstawie którego możliwe było wyznaczenie odpowiedniego terminu do wydania przedmiotowych nieruchomości.
Okoliczności pozwalające na zakwalifikowanie określonego wypadku jako szczególnie uzasadnionego mogą wynikać głównie ze stanu majątkowego stron, ich sytuacji rodzinnej lub zdrowotnej oraz z doraźnych – stwierdzonych przez sąd – trudności ze spełnieniem świadczenia w terminie wynikającym z treści roszczenia. Chodzi zwłaszcza o wypadki, w których spełnienie zasądzonego świadczenia byłoby dla pozwanego niemożliwe do wykonania albo bardzo utrudnione lub narażałoby jego bądź jego bliskich na niepowetowane szkody. Trudności w spełnieniu świadczenia mogą być subiektywne, wynikające z indywidualnych cech i zachowań stron, a także obiektywne, spowodowane np. zjawiskami przyrodniczymi, sytuacją gospodarczą lub innymi czynnikami samoistnymi, niezależnymi od stron. W doktrynie wskazuje się przy tym, że w razie obowiązku wydania nieruchomości rolnej przyczyną odroczenia terminu jej wydania może być umożliwienie pozwanemu zebrania zbiorów (pożytków) (zob. Gudowski Jacek. Art. 320. W: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II. Postępowanie rozpoznawcze, wyd. V. Wolters Kluwer, 2016).
W realiach przedmiotowej sprawy w ocenie Sądu takie szczególnie uzasadnione okoliczności po stronie pozwanego zachodzą. Pozwany jest bowiem związany umową z(...)na okres od 2016 do 2020 roku. Zgodnie z tą umową jest zobligowany do odpowiedniej uprawy objętej tą umową działek rolnych, wśród których wymienione zostały również działki dzierżawione odA. T.. Pozwany nie ma możliwości modyfikacji tej umowy przez zastąpienie działek powódki innymi działkami. Z tytułu przedmiotowej umowy pozwany uzyskuje dopłaty na działalność rolniczą, jednakże wszelkie odstępstwa od narzuconego mu w umowie planu skutkują nałożeniem sankcji finansowych. Nakazanie pozwanemu natychmiastowego wydania spornych działek uniemożliwiłoby mu wywiązanie się z przedmiotowej umowy i skutkowałoby obciążeniem go obowiązkiem zwrotu wszystkich uzyskanych dotąd dopłat oraz nałożeniem dodatkowych kar, których łączna wartość mogłaby przekroczyć kwotę 100.000 złotych. Powyższe, uwzględniając i tak już trudną sytuację finansową pozwanego i jego rodziny, naraziłoby go na niepowetowaną szkodę. Dlatego też Sąd określił termin wydania nieruchomości przez pozwanego na dzień 30 listopada 2020 roku, do kiedy to powinny zakończyć się już ostatnie zbiory w ramach umowy wiążącej powoda.
Sąd miał oczywiście na uwadze także interes powódki, której prawo do władania nieruchomością zostało w pewnym stopniu ograniczone. Sąd uwzględnił jednak fakt, że powódka miała zamiar przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości na dalszą dzierżawę, a pozwany spłacił niemal w całości zadłużenie jakie posiadał względem powódki, wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem i deklaruje wolę dalszej zapłaty czynszu należnego z tytułu dzierżawy. Dlatego też, Sąd doszedł do wniosku, że opóźnienie w wydaniu nieruchomości powódce, przy uwzględnieniu sytuacji w jakiej znalazł się pozwany, nie spowoduje naruszenia jej interesów w stopniu, który stałby na przeszkodzie zastosowaniu instytucji uregulowanej wart. 320 kpc. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w punkcie II wyroku.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpci zobowiązując pozwanego do zwrotu całości kosztów procesu na rzecz powódki, w tym kwoty 227 zł tytułem opłaty sądowej (art. 13 ust. 1 uksc), 720 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika (§ 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 265) oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.