Sąd Rejonowy w Biskupcu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 416/19
Data wyroku: 2020-01-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Katarzyna Wilchowska

Sygn. akt I C 416/19

WYROK ZAOCZNY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 stycznia 2020 r.
Sąd Rejonowy w Biskupcu I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący:

sędzia Katarzyna Wilchowska

Protokolant:

sekr. sąd. Paulina Narkiewicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2020 r. wB.
sprawy z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wS.
przeciwkoH. R.
o zapłatę
oddala powództwo.

UZASADNIENIE
PowódkaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wS.wniosła o zasądzenie odH. R.kwoty 1.550,01 zł wraz z odsetkami 7 % w skali roku – 28,66 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazując, że pozwana jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego wS.44B/2 o nr księgi(...). Powódka prowadzi działalność gospodarczą polegającej na ujmowaniu, uzdatnianiu i dostarczaniu wody do odbiorców, odprowadzaniu i oczyszczaniu ścieków, wytwarzaniu i dostarczaniu ciepła ciepłociągami w postaci ciepłej wody na potrzeby centralnego ogrzewania odbiorców, zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi, prowadzaniu gospodarki lokalami oraz zarzadzaniem majątkiem własnym.
Powódka podała, że w 2004 r. właściciele lokali mieszkalnych stanowiących wspólnotę mieszkaniową powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólnąSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wS.uchwała nr 1/2004. W uchwale nr 2/2004 właściciele ustalili zaliczki na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji. Uchwała 3/2004 ustalono wynagrodzenie zarządcy nieruchomością wspólną, zaś uchwała 4/2004 określono wysokość zaliczki na fundusz remontowy. W kolejnych latach właściciele lokali podejmowali uchwały o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok poprzedni i uchwalali stawki opłat za rok bieżący. W skład opłat mieszkaniowych o okresie powstania zaległości pozwanej wchodzą i wynoszą:
- zaliczki na poczet kosztów bieżącej eksploatacji od 01.04.2017 do 31.08.2019 – 0,70 zł,
- wynagrodzenie zarządcy nieruchomości 01.04.2017 do 31.08.2019 – 0,80 zł,
- zaliczki na fundusz remontowy 01.04.2017 do 31.08.2019 – 0,55 zł.
Do kosztów bieżącej eksploatacji zaliczane są następujące koszty: bieżących napraw instalacji wspólnych wodociągowych, kanalizacyjnych i centralnego ogrzewania, dostawy energii elektrycznej, wywozu odpadów komunalnych – dzierżawa pojemników, utrzymania porządku i czystości terenów wokół budynków, ubezpieczeń i podatków, niezbędnych badań i przeglądów okresowych, usług zewnętrznych. Są one ponoszone przez powódkę we własnym zakresie i księguje na poszczególne wspólnoty proporcjonalnie do wielkości udziałów.
Wynagrodzeniem zarządcy jest wysokość kosztów ogólnozakładowych przypadająca na zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi po podzieleniu na ilość administrowanych metrów kwadratowych. W tak zaproponowanej wysokości wspólnoty uchwalają wysokość wynagrodzenia zarządcy.
Pozwana zalega z regulowaniem opłat mieszkaniowych i pomimo wezwań nie dokonała żądanej wpłaty.
PozwanaH. R.nie zajęła stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
PozwanaH. R.(uprzednioJ.) jest współwłaścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Biskupcu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o nr(...).
W dniu 2 stycznia 1995 r. pozwana zawarła z powódką umowę o zarząd, administrowanie i obsługę eksploatacyjnąlokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku nr (...)położonym wS.o powierzchni użytkowej 66,95 m2oraz części budynku, tj. 18% dotyczącej współudziału w urządzeniach wspólnych tegoż budynku. Pozwana w umowie zobowiązała się do uiszczania opłat za obsługę eksploatacyjną, dostawę zimniej wody, odprowadzenia ścieków, dostawę energii cieplnej, wywóz i unieszkodliwienie nieczystości płynnych i stałych oraz na inne świadczenia, tj. fundusz remontowy budynku, jeżeli zostaną ustalone kwoty tego funduszu przez właścicieli mieszkań.
Opłaty za czynności płatne miały być z dołu do 15-tego każdego miesiąca za miesiąc bieżący, do kasySpółdzielni Mieszkaniowej (...). W przypadku nieterminowego wnoszenia opłat mieszkaniowych naliczane i pobierane miały być odsetki ustawowe za zwłokę. Zaległe należności z tytułu opłat miały być egzekwowane będą poprzez wystąpienie do Sądu z pozwem o egzekucję należności i ewentualną eksmisję z zajmowanego mieszkania.
Umowę zawarto na czas nieokreślony.
Uchwałą nr 1/2004 na podstawieustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliWspólnota Mieszkaniowa nr 44 B wS.na zebraniu właścicieli lokali powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólnąSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wS.. W kolejnych uchwałach ustalono zaliczki na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji, ustalono wynagrodzenie zarządy nieruchomością wspólną oraz wysokość zaliczki na fundusz remontowy.
Pozwana zalega z opłatami w zakresie opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego od października 2018 r. do sierpnia 2019 r. na łączną kwotę 1.509,75 zł.
Powódka pismami z 3 i 30 września 2019 r. wzywała pozwaną do zapłaty.
(dowód: umowa z 02.01.1995 r. k. 38; uchwały nr 1/2004, 2/2004, 3/2004, 4/2004 k. 39-42; kserokopia wydruku z księgi wieczystej k. 35-37; zestawienie zaległych opłat mieszkaniowych k. 12; wezwania do zapłaty z potwierdzeniami odbioru k. 13-15 )
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Pokreślenia wymaga fakt, że przewidziane wart. 339 § 2 kpcdomniemanie prawdziwości twierdzeń powoda, w przypadku gdy pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, dotyczy wyłącznie strony faktycznej wyroku i nie obowiązuje w zakresie prawa materialnego. Domniemanie to zastępuje jedynie postępowanie dowodowe i to tylko wówczas, gdy twierdzenia powoda nie budzą uzasadnionych wątpliwości (por. uzasadnienie Sądu Najwyższego z 18 lutego 1972 r., sygn. akt III CRN 539/71). Wobec tego, że działanieart. 339 § 2 kpcnie rozciąga się na dziedzinę prawa materialnego, obowiązkiem sądu rozpoznającego sprawę w warunkach zaoczności jest rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego twierdzenie strony powodowej uzasadniają uwzględnienie żądania (por. wyrok Sądu Najwyższego z 31 marca 1999 r., sygn. akt I CKU 176/97).
W ocenie Sądu powódka nie wykazała, że jest podmiotem uprawnionym do dochodzenia wskazanej w pozwie należności. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną wart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto z faktu tego wywodzi skutki prawne. Na gruncie prawa procesowego odpowiednikiemart. 6 kcjest przepisart. 232 k.p.c., zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.W myśl przytoczonych przepisów, to na powódce spoczywał ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie.
W ocenie Sądu po stronie powodowej brak jest legitymacji do wytoczenia powództwa w zakresie wskazanym w pozwie. Legitymacja procesowa jest to określone normami prawa materialnego uprawnienie konkretnego powoda do dochodzenia sądowej ochrony określonego roszczenia materialnoprawnego przeciwko konkretnemu pozwanemu. Sąd, stwierdziwszy brak legitymacji procesowej (zarówno czynnej, jak i biernej), zamyka rozprawę i wydaje wyrok oddalający powództwo.
Spółdzielnia mieszkaniowa ma uprawnienie, a także obowiązek zarządzania nieruchomościami w sytuacjach określonych wustawie o spółdzielniach mieszkaniowych(dalszej części uzasadnienia określaną jako u.s.m.). Obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie samej spółdzielni lub mienie członków spółdzielni nabyte na podstawieustawy o spółdzielniach mieszkaniowychwynika z art. 1 ust. 3 tej ustawy. W orzecznictwie przeważa również pogląd, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania swoim mieniem i wszelkim mieniem nabytym na podstawie przepisów u.s.m., tak przez członków, jak i przez osoby, które członkami nie są lub nawet nigdy nimi nie były - przynajmniej do czasu, gdy nie wystąpią okoliczności opisane w art. 241lub 26 ust. 1 u.s.m. Wyrażane jest także stanowisko, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania także i takimi nieruchomościami, w których przed wejściem w życie u.s.m. funkcjonowały na podstawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalszej części uzasadnienia określaną jako u.w.l.). zwykłe wspólnoty mieszkaniowe, a spółdzielnia była właścicielem części lokali traktowanym tak samo jak właściciele pozostałych lokali (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 9 lutego2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 86).
Zatem artykuł 1 ust. 3 u.s.m. czyni ze spółdzielni mieszkaniowej instytucjonalnego zarządcę nieruchomości, który zarządza nieruchomościami swoimi i swoich członków z obowiązku nałożonego ustawą, ale zgodnie z ustępem 5 wymienionego przepisu spółdzielnia mieszkaniowa może także zarządzać innymi nieruchomościami o dowolnych funkcjach na mocy umowy zawartej z ich właścicielami.
Artykuł 27 ust. 1 u.s.m. wyraża ogólną zasadę, że we wszystkich kwestiach dotyczących własności lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w u.s.m., stosuje się przepisy u.w.l., ale już w samej treści art. 27 w ust. 2-4 pojawiają się sformułowania powodujące znaczne ograniczenia funkcjonowania u.w.l. w spółdzielniach mieszkaniowych. To właśnie te ograniczenia stwarzają sytuację wyjątkową. Trzeba jednak pamiętać, że niektóre przepisy u.s.m. przewidują sytuację, kiedy stosowane mają być wszystkie przepisy u.w.l., a nie mają być stosowane wyłączenia stosowania przepisów u.w.l., zawarte w art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. Te przepisy to art. 241i 26 u.s.m. - jeden umożliwiający właścicielom lokali podjęcie uchwały, że w ich nieruchomości w pełni stosowane będą przepisy u.w.l., i drugi przewidujący w określonej sytuacji kres działania u.s.m.
Szczególne rozwiązania dotyczyć zatem będą zarządzania nieruchomościami po przeniesieniu przez spółdzielnię własności choćby jednego lokalu w danej nieruchomości na inną osobę. O tym, jak to zarządzanie będzie wyglądało, przesądził art. 27 ust. 2 u.s.m., który stwierdza, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.Artykuł 18 ust. 1u.w.l. stanowi natomiast, że właściciele lokali „mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej". Zwraca uwagę, że spółdzielnia nie ma sprawować zarządu nieruchomością wspólną tak jak każdy zarządca, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd na podstawieart. 18 ust. 1u.w.l., ale ma sprawować ten zarząd „jak zarząd powierzony".
Sąd rozpoznający sprawę podziela pogląd Sądu Najwyższego wynikający z wyrokuz dnia 22 marca 2012 r. wydanego w sprawie IV CNP 80/11, z którego wynika, że przepisyustawy o spółdzielniach mieszkaniowychsą przepisami szczególnymi w stosunku do unormowańustawy o własności lokali, konsekwencją czego jest to, że w sytuacji gdy wyodrębnienie własności lokalu następuje w nieruchomości wielolokalowej należącej do spółdzielni mieszkaniowej, wspólnota mieszkania nie powstaje.
Niemniej jednak nie należy pomijać przepisu art. 27 ust. 2 u.s.m., który wyraźnie przewiduje wykonywanie przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną jak zarządu powierzonego jedynie do chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 241albo art. 26 u.s.m.
Możliwe jest bowiem, zgodnie z art. 241u.s.m., podjęcie przez większość właścicieliw budynku uchwały o poddaniu kwestii zarządu nieruchomością wspólną przepisom u.w.l. Wymieniony przepis stanowi bowiem, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisyustawy o własności lokali. Natomiast zgodnie z art. 26 ust. 1 u.s.m. jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisyustawy o własności lokali.
Skoro momentem decydującym o zastosowaniu u.w.l. jest wyodrębnienie z zasobów mieszkaniowych spółdzielni ostatniego mieszkania, to tym bardziej u.s.m. nie będzie miała zastosowania, gdy mieszkania do których spółdzielnia dostarcza media nigdy nie wchodziły w skład jej zasobów mieszkaniowych.
Zatem powódka nie w każdym z wyżej wymienionych wariantów byłaby uprawniona do występowania o zapłatę należności na swoją rzecz, a w niniejszej sprawie powyższe okoliczności w ogóle nie były wykazywane. Sąd dokonał analizy ww. przepisów aby zaznaczyć sytuacje, w których spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby występować o zapłatę należności dotyczących nieruchomości wspólnej po wyodrębnieniu lokalu na swoją rzecz.
Artykuł 6u.w.l. powołuje do życia instytucję wspólnoty mieszkaniowej. Jest ona jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną (może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana). To tzw. ułomna osoba prawna, a więc jednostka uregulowana wart. 331k.c.
W pozwie powódka podaje, że wspólnota (składająca się z 6 członków) uchwałą podjętą w 2004 r. powierzyła mu zarządzanie nieruchomością.
Zgodnie zart. 19 ustawy o własności lokaliw brzmieniu obowiązującym w chwili podejmowania uchwały jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności.
Z twierdzeń powódki i z złączonej uchwały wynika, że powódka podejmuje działania jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej nr 44B wS.. Nawet jeśli przyjąć, że uchwała, o której wyżej mowa, przenosi na zarządcę kompetencję do zarządzania rzeczą wspólną, to nie uprawnia ona zarządcy do dochodzenia należności z tym związanych we własnym imieniu. Zarządca nie posiada samodzielnej legitymacji procesowej do dochodzenia świadczeń należnych współwłaścicielom. Tymczasem, strona powodowa dochodzi zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej (opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego) dla siebie, a nie w imieniu współwłaścicieli, zaś zarządca uzyskuje wyłącznie legitymację do dokonywania pewnych czynności w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a nie na swoją.
Mając na uwadze powyższe, Sąd wyrokiem zaocznym powództwo oddalił.