Sąd Okręgowy w Sieradzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ca 161/19
Data wyroku: 2019-04-24 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Katarzyna Powalska, Elżbieta Zalewska-Statuch, Barbara Bojakowska
Słowa kluczowe: Nieważność czynności prawnej
Podstawa prawna: art. 58 kc, i ustawa ukur art. 2 i 4

Sygn. akt I Ca 161/19

POSTANOWIENIE
Dnia 24 kwietnia 2019 r.
Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący : SSO Barbara Bojakowska (spr.)
Sędziowie: SSO Elżbieta Zalewska – Statuch,
SSO Katarzyna Powalska
po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2019 r. w Sieradzu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wnioskuJ. Ś.iD. Ś.
z udziałem
J. G. (1)
o wpis prawa własności i prawa dożywocia wksiędze wieczystej Kw (...)
na skutek apelacji wnioskodawców
od postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku – VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych wP.
z dnia 8 marca 2019 r. sygn. akt Dz. Kw./(...)

postanawia:
oddalić apelację.
Sygn. akt I Ca 161/19

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy w Łasku VI ZamiejscowyWydział Ksiąg Wieczystych z/s wP., oddalił wniosekJ. Ś.iD. Ś.o wpis prawa własności oraz prawa dożywocia w księdze wieczystejKw. nr(...)w sprawie z udziałemJ. G. (1)wywołanej na skutek skargi wnioskodawców na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 17 października 2018 roku(...).

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na ustaleniach i wnioskach, których istotne elementy przedstawiały się następująco:

Do Sądu Rejonowego wpłynął zawarty w akcie notarialnym - umowie dożywociaz dnia 19 lipca 2018 roku, Rep.(...)wniosekJ. Ś.iD. Ś.o wpisanie ich w dziale IIksięgi wieczystej nr (...)jako właścicieli na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej oraz o dokonanie w dziale III w/w księgi wieczystej wpisu prawa dożywocia na rzecz uczestnika postępowania –J. G. (1). Podstawę dokonania żądanych wpisów stanowić miała umowa dożywocia.
Postanowieniem z 17 października 2018 roku referendarz sądowy oddalił wskazany wniosek powołując się na nieważność czynności prawnej będącej postawą żądanego wpisu wynikającą z niespełnienia przesłanek nabycia nieruchomości rolnej określonych wustawiez dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego(t.j. Dz. U. z 2018r., poz. 1405).
Skargę na powyższe orzeczenie wywiedli wnioskodawcy, zarzucając mu błędną wykładnię treści umowy dożywocia objętej aktem notarialnym Rep. A(...)oraz niewłaściwe zastosowanieart. 9 ust. 1w zw. zart. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 4 pkt 2 ppkt b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Księga wieczysta nr (...)prowadzona jest dla nieruchomości położonej w miejscowościT., gminaP.o obszarze 2,10 ha, oznaczonej numeremdziałki (...). W dziale II tejże księgi jako właściciel nieruchomości wpisany jestJ. G. (1).W skład nieruchomości objętej tą księgą wieczystą wchodzą użytki oznaczone symbolamiLs,Psi R tj. lasy, pastwiska i grunty orne. Wskazana nieruchomość nie figurujew uproszczonym planie urządzenia lasu dla obrębuP.. Starosta nie wydawał dla niej również decyzji określonej wart. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.
W w/w akcie notarialnymJ. G. (2)oświadczył, że przenosi na rzecz swojej siostrzenicyD. Ś.jako osoby bliskiej w rozumieniu przepisówustawyo kształtowaniu ustroju rolnegooraz jej mężaJ. Ś.w zamian za dożywotnie utrzymanie własność m.in. nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą,na co małżonkowieD.iJ. Ś.wyrazili zgodę, wskazując, że nabycia tego dokonują na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej.
D. Ś.iJ. Ś.nie przedstawili zaświadczenia, z którego wynikałoby, że są rolnikami indywidulanymi, ani też zgody Dyrektora GeneralnegoKrajowego Ośrodka (...)na nabycie nieruchomości.
MałżonkowieŚ.w treści w/wy umowy zobowiązali się zawiadomić o zawarciu umowyKrajowy Ośrodek (...), jako uprawnionego do nabycia nieruchomości na podstawieart. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
O treści aktu notarialnego powiadomiono Nadleśnictwo wP.orazKrajowy Ośrodek (...).
Sąd podkreślił, że w niniejszej sprawie podstawowym problemem była ocena zgodności umowy dożywocia zawartej pomiędzy stronami z przepisamiustawyo kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, dokonane niezgodnie z przepisami ustawy, z mocy art. 9 ust. 1 powołanej ustawy, jest nieważne.
Sąd zwrócił następnie uwagę, że nabywcą nieruchomości rolnej zgodnie zart. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegomoże być wyłącznie rolnik indywidualny,chyba, że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej częśćma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Od zasady nabywania nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego ustawodawca przewidział wyjątki wskazanewart. 2a ust. 3 oraz art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak zgodniezart. 2a ust. 3 pkt 1nabywcą nieruchomości rolnej może być m.in: osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek, spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesjęna przesyłanie paliw ciekłych i inne. Wskazano także, że przepis dotyczący nabycia nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, na podstawieart. 151 lub art. 231 k.c.oraz w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (art. 2a ust. 3 pkt 2-4 powołanej ustawy). Stosownie, zaś do treściart. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione wust. 1 i ust. 3 pkt 1oraz w innych przypadkach niż wymienione wust. 3 pkt 2 - 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.We wskazanych sytuacjach przepisart. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonie znajduje zastosowania (w całości), co wynika wprost z treści art. 2a ust. 3 tejże ustawy.Stwierdzono następnie, że wart. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegouregulowane zostało tzw. prawo wykupu lub odkupu, określane przez ustawę jako „prawo nabycia" nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego, gdzie w myśl tego przepisu jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedażylub jednostronnej czynności prawnej, lub orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisówo postępowaniu egzekucyjnym, lub innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych – Krajowy Ośrodek działającyna rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Zgodnie zaś zart. 4 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegoprawo wykupu nie przysługuje: jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych; jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje: za zgodą Dyrektora Generalnego(...)u, lub przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego, przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego; jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego następuje w wyniku umowy z następcą; jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego następuje między osobami prawnymi tego samegoKościoła (...). Ponadto, do wykonania prawa wykupu stosuje się odpowiednio przepisyo wykonaniu prawa pierwokupu oraz przepisyk.c.dotyczące prawa pierwokupu. Ustawa określa także, na kim ciąży obowiązek zawiadomienia, w zależności od sytuacji- na nabywcy, sądzie, organie administracji publicznej lub organie egzekucyjnym, nabywcy nieruchomości rolnej, spółce nabywającej nieruchomość rolną.
Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie nabywcą nieruchomości rolnej miała być siostrzenica zbywcy -D. Ś.oraz jej mążJ. Ś.. MałżonkowieŚ.nie są rolnikami indywidualnymi. Siostrzenica zbywcyw myślart. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegojest osobą bliską wobecJ. G. (1), jednak osobą taką w rozumieniuustawy o kształtowaniu ustroju rolnegonie jest już jej mąż, stąd nie sposób traktować go jako podmiotu uprawnionegodo nabycia nieruchomości rolnej bez ograniczeń jakie wprowadza ustawa.
W ocenie Sądu, fakt pozostawania przezJ. Ś.we wspólności majątkowej małżeńskiej zD. Ś.w dacie zawarcia umowy dożywocia nie ma znaczeniadla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, gdyż z brzmienia przepisówart. 2 ust. 6, art. 4 ust. 2b oraz art. 2a ust. 1i wreszcieart. 2a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,który wyraźnie stanowi, że w przypadku gdy nabycie nieruchomości rolnej następujeprzez m.in. osobę bliską zbywcy, nie stosuje się przepisu art. 2a ust. 1 ustawy, nie budzi żadnych wątpliwości Sądu. Z tego wynika bowiem, iż możliwość nabywania nieruchomości rolnej do wspólności majątkowej małżeńskiej zastrzeżona jest wyłącznie do przypadków,w których jeden z małżonków jest rolnikiem indywidualnym.
Biorąc pod uwagę powyższe, w przedmiotowej sprawie zdaniem Sądu, nie można uznaćJ. Ś.za podmiot zwolniony z konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka na nabycie nieruchomości rolnej, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej (art. 2a ust. 4 ustawy) i dlatego, wobec braku takiej zgody, nabycie nieruchomości rolnej objętej umową dożywocia z mocyart. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegojest nieważne, a więc wniosek o wpis własności należało oddalić,czego konsekwencją jest również niemożność uwzględnienia wniosku o wpis prawa dożywocia.

    Apelacjęod powyższego rozstrzygnięcia złożyli wnioskodawcy, wnosząc uchyleniew całości zaskarżonego postanowienia, zarzucając błędną wykładnię treści umowy dożywocia udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przezS. P.notariuszawP.w dniu 19 lipca 2018 roku, za Rep.(...)oraz niewłaściwe zastosowanie art. 9 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 4 pkt 2 ppkt b u.k.u.r.,tj. nie dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnymRep(...)i tym samym uchylenie wniosku o wpis prawa dożywocia,a także zarzucając rozstrzygnięciu błędną wykładnię regulacjiustawy o kształtowaniu ustroju rolnegowprowadzającej zwolnienie spod reżimu ustawy nabycia przez osobę bliskąoraz unormowańkodeksu rodzinnego i opiekuńczegodotyczących ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja okazała się nieuzasadniona.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż kognicja Sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym jest ograniczona, ponieważ Sąd zgodnie z treściąart. 6268§ 2 k.p.c.bada jedynie treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (por. wyrok SN z dnia 16 kwietnia 1948 r., C III 205/48, PN 1948, nr 9-10, s.302; uzasadnienie postanowienia SN z dnia 17 listopada 2005r., IV CSK 5/05, Lex nr 186707),a w oparciu oart. 6268§ 1 k.p.c.wpis w księdze wieczystej dokonywany jest jedyniena wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisuz urzędu.
Czynność materialna stanowiąca podstawę wpisu powinna być badana przezSąd pod względem formalnoprawnym i pod względem skuteczności materialnej. Oznacza to, że Sąd musi badać, czy czynność ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być do księgi wpisane, czy wykreślone.
Zakres kognicji Sądu wieczystoksięgowego wyklucza zatem przeprowadzenie jakichkolwiek własnych dowodów i dokonywania na ich podstawie własnych ustaleń.
Badanie księgi wieczystej obejmuje istniejące wpisy w celu rozstrzygnięcia,czy prawo które ma być wpisane wywodzi się z prawa poprzednika.
Badanie treści dokumentu dołączonego do wniosku mieści w sobie konieczność oceny, czy dokument stanowi uzasadnioną podstawę wpisu.
Stosownie do powyższego ograniczona została także kognicja sądu apelacyjnego.Sąd drugiej instancji rozpoznając apelację rozstrzyga jedynie, czy wpis lub jego odmowa przez Sąd Rejonowy pozostaje w zgodzie z prawem w świetle treści wniosku, treści i formy dokumentów stanowiących podstawę wpisu oraz treści księgi wieczystej (z uzasadnienia postanowienia SN z dnia 5 października 2005 r., II CK 781/04, Lex 187020).
Niezależnie od powyższego Sąd drugiej instancji nie ogranicza się tylko do kontroli zaskarżonego orzeczenia, lecz rozpoznaje sprawę merytorycznie tzn. rozpoznaje sprawęna podstawie stanu faktycznego ustalonego nie tylko przed sądem pierwszej instancji,ale także w postępowaniu apelacyjnym (art. 382 k.p.c.art. 361 § 2 k.p.c.i391 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.).
W niniejszej sprawie wnioskodawcyJ. Ś.iD. Ś.domagali się wpisania na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jako właścicieli nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw. nr(...), a więc obowiązkiem Sądu wieczystoksięgowego, o czym była już wcześniej mowa, było zbadanie, w oparciuoart. 6268§ 2 k.p.c.treść księgi wieczystej i formę dołączonych do wniosku dokumentów.
Z „treści księgi wieczystej” Kw. nr(...)oraz załączonych do wniosku dokumentów wynika, że czynność notarialna z dnia 19 lipca 2018 roku, Rep.(...)dotyczyła przeniesienia prawa własności nieruchomości rolnej księgą tą objętego przezJ. G. (1)na rzecz swojej siostrzenicyD. Ś.i jej mężaJ. Ś.do ich majątku wspólnego w zamian za dożywotnie utrzymanie – umowa dożywociaw rozumieniuart. 908 k.c.oraz wpisania prawa dożywocia w dziale III tej księgi wieczystej na rzecz zbywcy.
Kognicja Sądu wieczystoksięgowego powodowała ponadto konieczność zbadania,czy przedmiotowa czynność prawna nie jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 58 § 2 k.c.), a więc czy w sprawie niniejszej zostały spełnione również warunki zustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego(dalej u.k.u.r.) – bowiem ustawa ta definiuje bardzo szeroko nabycie nieruchomości rolnych.
Dla porządku wypada wspomnieć, iż zgodnie z art. 2 pkt. 7 u.k.u.r. nabycie nieruchomości rolnej, rozumieć należy jako przeniesienie własności nieruchomości rolnejlub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnejlub orzeczenia sadu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.
W tych warunkach nabycie nieruchomości rolnej rozumiane jest przez ustawodawcęna potrzeby stosowania w/w ustawy szeroko i utożsamiane jest z każdym zdarzeniem cywilnoprawnym, mającym za przedmiot przeniesienie prawa własności, w tym również umowę dożywocia, a więc do dokonania tejże czynności prawnej konieczne jest spełnienie ustawowych wymogów przewidzianych dla nabywcy nieruchomości rolnej jakie wskazuje art. 2a u.k.u.r.
Bezsprzecznie w sprawieD. Ś.– siostrzenicęJ. G. (1)- można uznać za osobę bliską zbywcy – art. 2a ust. 3 u.k.u.r. – i dlatego mogła ona być stroną umowy dożywocia, jednak jej mężaJ. Ś.już nie, gdyż nie posiadał on zgody Dyrektora GeneralnegoKrajowego Ośrodka (...)na nabycie nieruchomości rolnych (art. 2a ust. 4 u.k.u.r) objętych umową dożywocia, jak również nie posiadał w chwili zwarcia umowy statusu rolnika indywidualnego (art. 2a ust. 1), lecz mimo tego przystąpiłdo umowy dożywocia, nie będąc do tego uprawnionym.
Skarżący starali się argumentować poprawność swojego działania ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej oraz zwolnienie spod reżimu w/w ustawy nabycia nieruchomości przez osobę bliską.
Odnosząc się do powyższego wypada zauważyć, że do każdej postaci nabycia nieruchomości rolnej, mają zastosowanie przepisy art. 2a. Jeśli zatem nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska to nieruchomość tą nabyć może wyłącznie ta osoba, brak jest bowiem w stosunku do osób bliskich odniesienia do przepisu art. 2a ust. 1 zd. 2 u.k.u.r., a wykładnia rozszerzająca jest w tym przypadku niedopuszczalna, zważywszy na fakt, iż nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską jest wyjątkiem od generalnej zasady, iż nabywcą nieruchomości rolnych może być wyłącznie rolnik indywidualny. Każdy taki wyjątekod generalnej zasady należy traktować zawężająco. Z kolei fakt pozostawania we wspólności majątkowej małżeńskiej nie można równoważyć z brakiem możliwości nabycia przez samąD. Ś.w drodze w/w umowy tej nieruchomości od jej majątku odrębnego. Nabycie takie byłoby możliwe i pozostawałoby ono w zgodzie z przepisamiustawy o kształtowaniu ustroju rolnego– nie wymagałoby zgody Dyrektora GeneralnegoKrajowego Ośrodka (...).
Dlatego też, nie można podzielić argumentów skarżących, że doszło w sprawiedo naruszenia art. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 4 pkt 2 ppkt b u.k.u.r., gdyż żadnego z nabywców nie można uważać za rolnika indywidulanego, a ponadtoJ. Ś.za osobę bliską zbywcy, o czym była już mowa.
Tym samym przystępując do przedmiotowego aktu notarialnego strony powinny dysponować decyzją administracyjną Dyrektora GeneralnegoKrajowego Ośrodka (...)wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości rolnych, a skoro takiego dokumentu nie posiadali, to przedmiotowa czynność prawną należy uznać za nieważną w rozumieniuart. 9 ust. 1 u.k.u.r.
W tych warunkach, w przedmiotowej sprawie bezsprzecznie istniała przeszkodado dokonania wpisu prawa współwłasności na prawach wspólności majątkowej na rzecz małżonkówŚ.w w/wym. księdze wieczystej (art. 6269k.p.c.).
Na marginesie wypada zwrócić uwagę, że problem prawny dotyczący nabycia własności nieruchomości rolnej przez małżonków do majątku wspólnego bez zgody o jakiej mowa art. 2a ust. 4 u.k.u.r. zauważył ustawodawca, który w projekcie ustawy do zmianyustawy o kształtowaniu ustroju rolnegooraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr(...))po art. 2a ust. 3 dodał ust. 3a w brzmieniu: „Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejśćw skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków”.W uzasadnieniu projektu do zmiany ustawy można przeczytać m.in., że „zmiana wprowadzona ma na celu doprowadzenie do zgodności przepisów u.k.u.r. z rozwiązaniami przyjętymi wustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy(Dz. U. z 2017 r. poz. 682, z późn. zm.) oraz wyeliminowanie sytuacji takich jak np. brak możliwości zawarcia umowy o dożywocie. Dodatkowo zaznaczono, iż jest to spójne z jednymz podstawowych założeń ustawy stanowiących, iż ograniczenia obrotu nie dotyczą osób bliskich, do których zalicza się małżonków”.
Z powyższego wynika zatem jednoznacznie, że w obowiązującym stanie prawnymnie było możliwe w realiach przedmiotowej sprawy nabycie przez oboje małżonkówdo ich majątku wspólnego w drodze umowy dożywocia nieruchomości rolnej objętejKw. nr(...)bez spełnienia warunków o jakich mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r.
Wszystko to sprawia, że apelacja i zarzuty w niej sformułowane nie mogły podważyć skutecznie zaskarżonego rozstrzygnięcia, dlatego też Sąd Okręgowy w oparciu o treśćart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.– apelację oddalił.