Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 151/19
Data wyroku: 2020-10-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sławomir Jamróg, Józef Wąsik, Robert Jurga
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art 65 § 2 kc, art 76 kc

Sygn. akt I AGa 151/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2020 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Józef Wąsik (spr.)

Sędziowie:

SSA Sławomir Jamróg
SSA Robert Jurga

Protokolant:

Iwona Mrazek

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2020 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaE. S.
przeciwkoH. D.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 26 lutego 2019 r. sygn. akt IX GC 1270/17

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

I
zasądza od pozwanejH. D.na rzecz powódkiE.

(...)kwotę 98.099,58 zł zł (dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dziewięćdziesiąt dziewięć złotych i 58 groszy) z odsetkami w wysokości odsetek za zwłokę, określanej na podstawieart. 56 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa(Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), liczonymi od 1 grudnia 2017r do dnia zapłaty;

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
znosi wzajemnie między stronami koszty procesu;

2
oddala apelację w pozostałym zakresie;

3
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 7.288 zł (siedem tysięcy dwieście osiemdziesiąt osiem złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Sławomir Jamróg SSA Józef Wąsik  SSA Robert Jurga
Sygn. akt I A Ga 151/19

UZASADNIENIE
PowódkaE. S.w pozwie z dnia 20 grudnia 2017 r. wniosła o zasądzenie od pozwanejH. D.kwoty 168.299,57 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych i kosztami procesu tytułem czynszu najmu lokalu, położonego naos. (...)za okres do listopada 2017r. Powódka wskazała, że miesięczny czynsz od 2014 wynosił 18.707 zł netto, przy czym za miesiące od marca do maja 2017 r. pozwana wpłaciła czynsz w wysokości niezgodnej z umową (14.850 zł netto), a od czerwca do listopada 2017 r. w ogóle nie uiściła czynszu, tak jak innych opłat wskazanych w pozwie, w wysokości 16.009,58 zł. Powódka podkreśliła, że umowa zawarta między stronami uległa przedłużeniu na podstawie § 4 ust. 1 umowy z dnia 2 stycznia 2010 r.
Nakazem zapłaty z dnia 4 lutego 2018 r., Sąd Okręgowy wK.IX Wydział Gospodarczy uwzględnił w całości żądanie pozwu.
PozwanaH. D.w sprzeciwie od nakazu zapłaty, wniesionym dnia 24 kwietnia 2018 r., zaskarżyła nakaz zapłaty w całości, wnosząc o oddalenie powództwa z uwagi na to, że umowa nie zawierała wysokości czynszu za okres po 2014 r. (po przedłużeniu umowy), bowiem miał on być negocjowany później (w związku z czym – na skutek nieokreślenia istotnych postanowień umowy – umowa wygasła z końcem 2014 r.), a jego wysokość powinna zostać ustalona w oparciu o ofertę powódki, złożoną w fakturach VAT, wystawianych do stycznia 2017 r., które to faktury opiewały na kwotę czynszu w pierwotnej wysokości, określonej umową z 2010 r. i w tej wysokości były przez pozwaną uiszczane.
Pozwana wskazała, że umowa obowiązywała do końca marca lub kwietnia 2017r., bowiem pozwana nie przyjęła zmienionej stawki czynszu, wyrażonej wfakturze VAT nr (...), a pozwana wstrzymała się z zapłatą czynszu za czerwiec 2017 r. i opłat za maj 2017 r., z uwagi na wpłaconą przez pozwaną na etapie zawarcia umowy kaucję. Pozwana wskazała, że powódka odebrała przedmiot najmu dopiero w kwietniu 2018 r., przy czym od rozwiązania umowy pozwana nie prowadziła w lokalu działalności produkcyjnej, a zgłaszała gotowość opuszczenia przedmiotu najmu od lipca 2017 r. Pozwana podniosła również, żeA. I. (1)odwołała darowiznę na rzeczA. I. (2).
W odpowiedzi strona powodowa zaprzeczyła, by umowa wygasła z końcem 2014r. lub została zawarta na czas nieokreślony po tej dacie, podnosząc, że w okresie przedłużenia, obowiązująca była ostatnia stawka czynszu, czyli stawka z 2014 r. Podkreśliła, że każda zmiana wysokości czynszu wymagała zawarcia aneksu w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a wystawienie faktury VAT określonej treści nie mogło prowadzić do zmiany umowy. Powódka podkreśliła, że umowa uległa rozwiązaniu dopiero z dniem 5 marca 2018 r. w chwili wydania przedmiotu najmu.
Na rozprawie w dniu 12 lutego 2019 r. pozwana oświadczyła, że zajmowała lokal do końca czerwca 2017 r., próbując wydać go powódce od lipca 2017 r.
Wyrokiem z dnia 26 lutego 2019r Sąd Okręgowy w Krakowie:
1/ zasądził od pozwanejH. D.na rzecz powódkiE. S.kwotę 145.748,50 zł z odsetkami w wysokości odsetek za zwłokę, określanej na podstawieart. 56 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa(Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), liczonymi od kwot:
4.744,11 zł od dnia 11 marca 2017 r. do dnia zapłaty;
4.744,11 zł od dnia 11 kwietnia 2017 r. do dnia zapłaty;
4.744,11 zł od dnia 11 maja 2017 r. do dnia zapłaty;
4.744,11 zł od dnia 11 czerwca 2017 r. do dnia zapłaty;
23.009,61 zł od dnia 11 lipca 2017 r. do dnia zapłaty;
337,80 zł od dnia 11 lipca 2017 r. do dnia zapłaty;
568,95 zł od dnia 21 lipca 2017 r. do dnia zapłaty;
337,80 zł od dnia 9 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty;
23.009,61 zł od dnia 11 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty;
337,80 zł od dnia 9 września 2017 r. do dnia zapłaty;
4.320,13 zł od dnia 9 września 2017 r. do dnia zapłaty;
23.009,61 zł od dnia 11 września 2017 r. do dnia zapłaty;
337,80 zł od dnia 10 października 2017 r. do dnia zapłaty;
23.009,61 zł od dnia 11 października 2017 r. do dnia zapłaty;
791,24 zł od dnia 18 października 2017 r. do dnia zapłaty;
337,80 zł od dnia 10 listopada 2017 r. do dnia zapłaty;
4.320,13 zł od dnia 10 listopada 2017 r. do dnia zapłaty;
23.009,61 zł od dnia 11 listopada 2017 r. do dnia zapłaty,
w pozostałym zakresie powództwo oddala;
zasądza od pozwanejH. D.na rzecz powódkiE. S.kwotę 13.832zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pozwana zawarła w dniu 2 stycznia 2010 r. zA. I. (2)umowę najmu lokalu, położonego w budynku przyos. (...)o pow. 650 m2. W § 4 ust. 1 wskazano, że umowę najmu zawiera się na czas oznaczony, na 5 lat, tj. na okres 01.01.2010 r. – 31.12.2014 r., z tym, że po tym dniu ulega ona automatycznemu przedłużeniu na kolejne 5 lat, z zastrzeżeniem jak w ust. 2. W ust. 2 postanowiono, że wynajmujący może po dniu 31 grudnia 2014 r., tj. po upływie 5 lat, rozwiązać umowę z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia. W § 7 strony określiły czynsz najmu na różną kwotę w poszczególnych latach obowiązywania umowy, przy czym w roku 2014 r. – na kwotę 18.707 zł netto. Termin płatności czynszu został ustalony na 10 dzień miesiąca za dany miesiąc, podstawą płatności miała być faktura VAT, doręczana najemcy z jednotygodniowym wyprzedzeniem. W ust. 5 przewidziano wpłatę przez najemcę kaucji w wysokości 27.500 zł, wskazując, że zostanie zwrócona najemcy w dniu zwrotu pomieszczeń, po potrąceniu ewentualnych zobowiązań najemcy wobec wynajmującego z tytułu niezapłaconego czynszu lub wyrządzonych szkód. W § 8 przewidziano mechanizm waloryzacji inflacji, wskazując jednocześnie, że poza przypadkami zmiany określonej w § 8, zmiana wysokości czynszu stanowi zmianę umowy i wymaga zawarcia aneksu. W § 9 zastrzeżono, że najemca będzie zobowiązany dodatkowo do płacenia podatku od nieruchomości za lokal będący przedmiotem wynajmu, do ponoszenia opłat za zużyty prąd, gaz oraz wodę i odprowadzanie ścieków, a także wywozu nieczystości na własny rachunek. W § 10 ust. 1 postanowiono, że najemca jest odpowiedzialny za całość oddanego mu w najem lokalu, zobowiązuje się dbać o jego utrzymanie w dobrym stanie technicznym, należytym porządku i w tym celu będzie dokonywać napraw i bieżącej konserwacji na własny koszt. W § 12 zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Pozwana przy zawarciu umowy wpłaciła wynajmującemu kaucję w kwocie 27.500 zł.
Waneksie nr (...), k. 13, zastrzeżono, że następcą prawnym wynajmującego od dnia 1 października 2015 r. będzieA. I. (1).
W dniu 9 lutego 2017 r. wynajmujący wystawił fakturę VAT, obejmującą czynsz najmu za luty 2017 r. na kwotę 18.707 zł netto (23.009,61 zł brutto).
(okoliczności bezsporne)
W dniu 16 lutego 2017 r. wynajmujący (wówczasA. I. (1)) wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 234.283,02 zł tytułem uzupełnienia kwoty czynszu do wysokości przewidzianej umową. W odpowiedzi pozwana oświadczyła, że sprzeciwia się wypowiedzeniu wysokości czynszu, dokonanemu w w/w wezwaniu.
W piśmie z dnia 17 marca 2017 r. pozwana oświadczyła, że nie wyraża zgody na podwyższenie czynszu z tytułu najmu lokalu, położonego wK.naos. (...), w związku z czym umowa ulegnie rozwiązaniu z końcem marca 2017 r., ewentualnie oświadczyła, że wypowiada umowę zawartą na czas nieokreślony z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia, tj. na koniec miesiąca kwietnia 2017 r. Pismo zostało doręczone wynajmującemu.
W odpowiedzi wynajmujący oświadczył, że wysokość czynszu wynika z umowy i nie została wypowiedziana, a umowa została zawarta na czas nieokreślony.
W piśmie z dnia 11 kwietnia 2017 r. pozwana oświadczyła, że podtrzymuje stanowisko co do wypowiedzenia umowy i zamierza opuścić lokal.
W piśmie z dnia 12 kwietnia 2017 r. wynajmującaA. I. (1)oświadczyła, że jest skłonna do zawarcia aneksu do umowy najmu, na mocy którego przedmiot najmu zostanie zmniejszony o połowę.
W piśmie z dnia 2 maja 2017 r. pozwana oświadczyła, że nie zdołała opuścić lokalu do końca kwietnia 2017 r. i zwróciła się o umożliwienie korzystania z przedmiotu najmu do końca czerwca 2017 r.
Około połowy roku 2017 r. pozwana deklarowała chęć zwrotu 2/3 lokalu, w pozostałej części pozwana nadal prowadziła bufet do stycznia 2017 r. Wynajmujący nie zgodził się na częściowy zwrot lokalu, bowiem nie odpowiadał mu podział lokalu, zaproponowany przez pozwaną. Pozwana godziła się na pozostawienie dla siebie większej części lokalu z uwagi na to, że nie chciała kończyć działalności w zakresie baru, ale ostatecznie strony nie doszły do porozumienia.
W dniu 12 lipca 2017 r.A. I. (1)darowałaA. I. (2)przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziła nieruchomość, której częścią jest lokal, będący przedmiotem najmu. W dniu 24 lipca 2017 r.A. I. (2)darowałE. S.przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziła nieruchomość, której częścią jest lokal, będący przedmiotem najmu.
Pozwana zapłaciła czynsz najmu za marzec, kwiecień i maj 2017 r. w kwocie po 18.265,50 zł.
Podatek od nieruchomości dot. przedmiotowego lokalu wynosił w 2017 r. kwotę 4.320,13 zł kwartalnie (faktury VAT nr (...)), opłata za wywóz śmieci – 337,80 zł miesięcznie (faktura VAT nr (...)), opłata za wodę – 568,95 zł (objętafakturą VAT nr (...)) i 791,24 zł (faktura VAT nr (...)).
Do lutego 2018 r. pozwana prowadziła w przedmiotowym lokalu sklep z barem, projekt baru był zrobiony w 2016 r. Działalność produkcyjną pozwana zakończyła w tym lokalu w grudniu 2016 r.
W dniu 5 marca 2018 r., na żądanie powódki, pozwana wydała lokal powódce.
W dniu 12 lutego 2019 r. pozwana złożyła oświadczenie o potrąceniu o treści jak na k. 168, w obecności pozwanej, w którym wskazała, że z przysługujących pozwanej wierzytelności: 1. czynszu za czerwiec 2017 r. w wysokości 18.265,50 zł brutto; 2. odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych w kwocie 1.264,57 zł, liczonych od 13.06.2017 r. do 05.03.2018 r.; 3. kwoty 4.320,13 zł – opłaty dodatkowe naliczone do końca czerwca 2017 r. (faktura VAT nr (...)); 4. odsetki zwykłe za opóźnienie liczone od kwoty 4.320,13 zł od dnia 10.05.2017 r. do 5.03.2018 r. potrąca kwotę 27.500 zł, stanowiącą kaucję zwrotną po zwrocie przedmiotu najmu po zakończeniu umowy.
A. I. (2)zawarł w dniu 8 grudnia 2003 r. zFirmą Handlową (...) spółką jawnąumowę jak na k. 76 – 79.
Firma Handlowa (...) spółka jawnawK.zawarła w dniu 5 maja 2004 r. zH. D.umowę podnajmu lokalu użytkowego o treści jak na k. 80 – 87.
A. I. (2)zawarł z pozwanąH. D.w dniu 29 grudnia 2009 r. umowę najmu lokalu o treści jak na k. 88 – 91.
Od 2012 r. do lutego 2017 r. pozwana uiszczała czynsz najmu w wysokości 18.265 zł brutto (14.850 zł netto) i taka kwota figurowała w fakturach VAT wystawianych przez wynajmującego.
Na portalu(...).pl w czerwcu 2017 r. znalazła się oferta wynajmu przedmiotowej hali za kwotę 15.500 zł.
Zdaniem Sądu Okręgowego zeznania pozwanejH. D.nie dawały podstaw do stwierdzenia, że strony zgodnie rozumiały zapisy umowy najmu, jako przewidujące konieczność ponownej negocjacji stawki czynszu po 2014 r. – pozwana zeznała, że poszczególne zapisy umowny nie były odrębnie negocjowane; pozwana nie była też w stanie wyjaśnić, dlaczego zawierane były dwie umowy najmu w krótkim odstępie czasu w 2009 r. i 2010r. Pozwana zeznała również, że nie było mowy o tym, w jaki sposób została ustalona kwota w fakturze VAT po 2014 r.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługuje na uwzględnienie w przeważającej części. Sąd uznał, iż pozwana zawarła zA. I. (2)umowę najmu, a przedmiot najmu wchodził w skład przedsiębiorstwa nabytego przez powódkę, a zatem strona pozwana zobowiązana była do zapłaty czynszu zgodnie z treścią umowy, na mocyart. 659 § 1 k.c.w zw. z § 7 ust. 1 umowy. Odnoście wysokości czynszu najmu za okres od lutego 2017 r. do listopada 2017 r. (przedmiot rozstrzygnięcia), Sąd uznał, że wysokość czynszu powinna odpowiadać wysokości obowiązującej do końca 2014 r. (czyli w ostatnim roku obowiązywania umowy przed jej przedłużeniem na podstawie § 4 ust. 1 umowy).
W ocenie Sądu § 4 ust. 1 umowy stanowił skuteczny zapis dotyczący przedłużenia terminu obowiązania umowy i wobec uregulowania zagadnienia dalszego korzystania z przedmiotu najmu w umowie, brak było podstaw do zastosowaniaart. 674 k.c.– brak było bowiem „wątpliwości”, o których mowa w tym przepisie, skoro strony wyraźnie przewidziały w umowie jej przedłużenie na kolejny zamknięty okres. Zgodnie zart. 674 k.c.jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Brak jest więc podstaw do stosowania reguły interpretacyjnej zart. 674 k.c.skoro pozwana korzystała z nieruchomości w dalszym ciągu w oparciu o zawartą umowę najmu.
Sąd doszedł do przekonania, że brak jest podstaw do przyjęcia, że od 1 stycznia 2015 r. umowa przedłużyła się na czas nieoznaczony i wysokość czynszu była ustalana każdorazowo miesięcznie poprzez ofertę zawartą w fakturze i jej przyjęcie poprzez akceptację i opłacenie faktury – jedyna rozsądna w ocenie Sądu wykładnia § 4 umowy to taka, zgodnie z którą umowa uległa przedłużeniu na okres kolejnych 5 lat, czyli obowiązująca jest ostatnia treść umowy – z daty upływu okresu 5–letniego, czyli przewidująca czynsz z ostatniego roku pierwszego okresu jej obowiązywania (2014r.). Skoro strony przewidziały w umowie jej automatyczne przedłużenie, to automatyzm ten zakłada przyjęcie warunków obowiązującej w dacie 31/12/2014 r. umowy; gdyby strony chciały uzgadniać warunki od nowa, nie ustaliłyby „automatycznego” przedłużenia, ale zastrzegłyby prowadzenie negocjacji celem zawarcia umowy na dalszy okres; automatyczne przedłużenie oznacza – biorąc pod uwagę sposób rozumienia tego zapisu przez rozsądnego odbiorcę – że obowiązujące na kolejny okres stają się warunki umowy przedłużanej. Użycie sformułowania o automatycznym przedłużeniu nie miałoby żadnego sensu, gdyby przyjąć, że konieczne jest dodatkowe uzgodnienie wysokości czynszu. Ponadto zachowanie stron po zawarciu umowy wskazuje na to, że strony uznawały umowę za automatycznie przedłużoną bez konieczności negocjacji stawek czynszu, przy czym kwota faktury nie odzwierciedlała czynszu umownego i sytuacja ta trwała przez kilka poprzednich lat. Sąd uznał, że strona pozwana nie wykazała innego zgodnego rozumienia tego zapisu (art. 65 § 2 k.c.), a w konsekwencji stosując wykładnię obiektywizującą Sąd przyjął, że od 1 stycznia 2015 r. obowiązywała stawka czynszu z grudnia 2014 r., przedłużenie umowy oznacza bowiem dalsze obowiązywanie na dotychczasowych warunkach, o ile nie postanowiono nić innego.
W konsekwencji, w ocenie Sądu brak było podstaw do przyjęcia, że doszło do wypowiedzenia stawki czynszu, w rozumieniuart. 685 (1) k.c., w lutym 2017 r., a jedynie do wystawienia faktury VAT na kwotę przewidzianą umową. W związku zpactum de forma, przewidzianym w § 12 ust. 1 w zw. z § 8 umowy nie można też było uznać, że nawet długotrwałe fakturowanie czynszu na kwoty niższe stanowi skuteczną zmianę warunków umownych. Zgodnie zart. 76 zd. 1 k.c.jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi ma być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. W konsekwencji nie mogło dojść do zmiany wysokości czynszu w sposób dorozumiany, ponadto za okres od marca do listopada 2017 r. faktury VAT wystawiane były na wyższą kwotę czynszu. W konsekwencji Sąd uznał, że oświadczenie o nieprzyjęciu nowej stawki czynszu, wobec niedokonania wypowiedzenia tej stawki, nie doprowadziło do rozwiązania umowy na gruncieart. 685 (1) k.c.
Sąd miał na uwadze, że podstawą płatności czynszu była faktura – do daty jej doręczenia nie było wymagalne roszczenie o zapłatę czynszu, zgodnie z § 7 ust. 3, jednakże samo doręczenie faktury, zawierające niższy czynsz nie stanowiło zawarcia aneksu do umowy w formie pisemnej – nie zostało wykazane, by faktura była podpisywana przez obie strony i by dla obu stron doręczenie tej faktury stanowiło ofertę zmiany wysokości czynszu. W ocenie Sądu nie można też uznać, by doręczenie faktury VAT, zawierającej czynsz niższy niż przewidziany umową, stanowiło złożenie oświadczenia woli o częściowym zwolnieniu z długu – faktury te nie były pisane i wysyłane przez powódkę (jej poprzednika), a przez osobę zajmującą się księgowością; ponadto brak podstaw do jednoznacznej oceny znaczenia wysłania faktury z obniżoną kwotą – zazwyczaj błędna kwota wskazana w fakturze wywołana jest pomyłką osoby dokonującej fakturowania, a nie oznacza złożenia oświadczenia woli, w szczególności oświadczenia o zwolnieniu z długu. Jednocześnie pozwana nie wykazała, a na niej spoczywał ciężar dowodu zgodnie zart. 6 k.c., by zgodnie strony rozumiały te czynności księgowe jako zwolnienie i z długu w części i przyjęcie tego zwolnienia w rozumieniuart. 508 k.c.Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że brak jest podstaw umownych i ustawowych do wypowiedzenia umowy, która została zawarta na czas określony (art. 673 § 3 k.c.,art. 688 k.c.a contario).
Sąd uznał, że nie doszło do rozwiązania stosunku najmu do upływu okresu, za który powódka domaga się zapłaty czynszu; jeszcze w listopadzie 2017 r. pozwana prowadziła działalność w tym lokalu i brak było podstaw prawnych domagania się odebrania lokalu przez powódkę lub domagania się wynajęcia części lokalu innemu podmiotowi, skoro umowa nadal obowiązywała strony.
Sąd zasądził na rzecz powódki również opłaty dodatkowe – koszty zużycia wody, podatku od nieruchomości, wywozu śmieci, bowiem zgodnie z § 9 najemca zobowiązany był do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości, a kwoty te nie były przez pozwaną kwestionowane. Co do odsetek od tych kwot, Sąd miał na uwadze, że znajdująca tu zastosowanieustawa z dnia 12 czerwca 2003 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, publ. Dz.U.2003 r. Nr 139, poz. 1323, dotyczy zapłaty za wszelkie świadczenia dokonywane w ramach transakcji handlowej, zgodnie z art. 7 ustawy; brak podstaw do wyłączania tu opłat eksploatacyjnych lub do stosowania art. 7 tylko do kodeksowego świadczenia głównego, skoro opłaty eksploatacyjne stanowiły świadczenie wzajemne w stosunku do świadczenia niepieniężnego, również dokonywane w oparciu o transakcję handlową w rozumieniu art. 2 i 3 w/w ustawy o terminach zapłaty (co do zaliczenia najmu do transakcji handlowych wypowiadał się SN w wyroku z dnia 6 sierpnia 2015r, sygn. V CSK 668/14).
Sąd uwzględnił podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia. Powódka nie kwestionowała dokonania wpłaty kaucji przy zawarciu umowy, a obowiązek jej zwrotu przeszedł na powódkę zgodnie zart. 554 k.c.Termin zwrotu kaucji przypadał na dzień zwrotu przedmiotu najmu, zgodnie z § 7 ust. 5 umowy, więc roszczenie o zwrot kaucji było wymagalne w dacie złożenia oświadczenia o potrąceniu. W konsekwencji skuteczne w rozumieniuart. 498 k.c.było potrącenie kwoty 27.500 zł ze wskazanymi w oświadczeniu należnościami strony powodowej, a strona powodowa nie podnosiła, by dokonała jakichś innych wcześniejszych potrąceń z tej kaucji. W konsekwencji potrącenie objęło:
- w całości podatek od nieruchomości –faktura nr (...)wraz z odsetkami w kwocie 248,56 zł, do zapłaty z tej należności pozostały odsetki w kwocie 34,56 zł (pozwana potrąciła odsetki zwykłe za opóźnienie, podczas gdy należne były odsetki podatkowe – o czym niżej), kwota ta została doliczona do należności głównej i zasądzona w pkt I wyroku;
- czynsz najmu za czerwiec 2017 r. w wysokości 18.265,50 zł z odsetkami w wysokości 1264,57 zł (liczonymi od kwoty 18.265,50 zł od dnia 13 czerwca 2017 r. do 5 marca 2018 r.), do zapłaty z tej należności pozostała kwota 4.744,11 zł z odsetkami od tej kwoty od dnia 11 czerwca 2017 r. do dnia zapłaty.
Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził kwotę 145.748,50 zł na mocyart. 659 § 1 k.c.w zw. z § 7 ust. 1 umowy w zw. z § 9 umowy, w zw. zart. 552 k.c.w zw. zart. 678 § 1 k.c., wraz z odsetkami wysokości odsetek podatkowych, od dnia płatności czynszu i opłat dodatkowych, zgodnie z § 7 ust. 3 w zw. zart. 669 § 1 k.c. k.c.w zw. zart. 7 ustawy z dnia 12 czerwca 2003 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, publ. Dz.U.2003 r. Nr 139, poz. 1323, w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, publ. Dz. U. 2016 r., poz. 684 t.j.
W pozostałym zakresie Sąd oddalił roszczenie odsetkowe, w zakresie różnicy pomiędzy odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych, a odsetkami podatkowymi na mocyart. 7 ustawy z dnia 12 czerwca 2003 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, publ. Dz.U.2003 r. Nr 139, poz. 1323, w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, publ. Dz. U. 2016 r., poz. 684 t.j., mając na uwadze, że przedmiotowa umowa najmu została zawarta przed dniem wejścia w życie tej ostatniej ustawy, a zgodnie z art. 15 ust. 1 w/w ustawy do transakcji handlowych zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.
Jednocześnie Sąd miał na uwadze, że odwołanie darowizny w stosunku do nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący, a zatem odwołanie tej darowizny, niezależnie od jego skuteczności, nie miało znaczenia dla osoby wierzyciela ze stosunku najmu dopóki nie dojdzie do ewentualnego zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości (tak SN w postanowieniu z dnia 20 grudnia 2012 r., sygn. III CZP 87/12).
O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c., uznając, że potrącenie dokonane w toku procesu, powinno być traktowane jako zapłata w toku procesu, a w konsekwencji powódka przegrała – w rozumieniuart. 98 k.p.c.– tylko w niewielkiej części żądania (co do części odsetek), co uzasadniało zasądzenie na jej rzecz kosztów sądowych w całości. Na koszty te złożyły się opłata od pozwu i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400 zł, powiększone o opłatę skarbową od pełnomocnictwa.
Apelacjęod tego wyroku w zakresie punktu 1 i 3 wniosła pozwana, zarzucając:
1/ naruszenie przepisów prawa procesowego, które to uchybienie miało wpływ na
wynik sprawy, w postaciart. 233 k.p.c.poprzez:
a/ brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, tj. dowodu z dokumentu w postaci umowy z dnia 27 stycznia 2015 r. zawartej pomiędzy(...)A. I. (2), a(...), z której wynika, że ten sam wynajmujący, tj. poprzednik prawny powódki, w ramach tego samego przedsiębiorstwa zawarł z innym podmiotem niż pozwana umowę najmu zawierającą klauzulę przewidującą wysokość czynszu po zakończeniu okresu obowiązywania ostatniej stawki czynszu w danym okresie, poprzez wyraźne użycie przyimka „od" danego okresu, w przeciwieństwie do umowy z pozwaną, gdzie zastosowano przyimek „w" danym okresie, a więc nie określono stawki czynszu za czas po upływie tego okresu,
b/ przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wyrażającej się w częściowym pominięciu depozycji pozwanej, w których to pozwana odniosła się do okoliczności zawarcia umowy z dnia 2 stycznia 2010 r. i swojego przekonania co do zawarcia umowy na okres do końca 2014 r., co zbieżne jest z wyraźnym brzmieniem § 7 ust. 1 wskazanej umowy;
- co doprowadziło do błędnego ustalenia, że strony w umowie z dnia 2 stycznia
2010 r. ustaliły czynsz na lata 2015-2019;
2/ naruszenie przepisów prawa procesowego, które to uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, w postaciart. 233 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wyrażającej się w błędnym uznaniu, że strony od stycznia 2015 r. wykonywały umowę najmu z dnia 2 stycznia 2010 r. uznając ją za automatycznie przedłużoną, w sytuacji gdy elementem łączącym umowę z dnia 2 stycznia 2010 r. i stan faktyczny od stycznia 2015 r. jest jedynie korzystanie z lokalu przez pozwaną, przy czym nawet czynsz był dochodzony przez poprzedników prawnych powódki w innej wysokości niż mający wynikać z umowy z dnia 2 stycznia 2010 r., co doprowadziło do błędnego ustalenia, że strony uważały umowę z dnia 2 stycznia 2014r. za automatycznie przedłużoną;
3/ naruszenie przepisów prawa materialnego w postaciart. 65 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie wykładni umowy najmu z dnia 2 stycznia 2010r. w zakresie wysokości czynszu za lata 2015 i następne w sposób nieuwzględniający pełnej treści umowy, w szczególności pominięciu przez Sąd, że Strony w § 7 ust. 1 umowy użyły przyimka „w" dla określenia wysokości czynszu w 2014 roku, a oparciu się wyłącznie na § 4 ust. 1 umowy i słowie „automatycznie", w sytuacji gdy taka wykładnia jako wybiórcza jest nieprawidłowa, a ponadto sprzeczna ze zgodnym zamiarem stron, celem umowy, zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami, z których wynika, że zawierając umowę z dnia 2 stycznia 2010 r. strony nie wymieniły się zgodnymi oświadczeniami woli co do wysokości czynszu za lata 2015 i następne, pozostawiając to późniejszym negocjacjom, o czym świadczą następujące okoliczności:
a/ w przeciwieństwie do umów poprzednio obowiązujących co do tego samego lokalu (k. 76-91), zawierając umowę najmu z dnia 2 stycznia 2010 r. strony zrezygnowały z zapisu, że umowa: „zostanie przedłużona na następnych pięć lat na takich samych warunkach" oraz zapisu wskazującego czynsz za pierwszy rok po przedłużeniu się umowy;
b/ w § 7 ust. 1 umowy z dnia 2 stycznia 2010 r. strony wyraźnie wskazały, że czynsz obowiązuje wyłącznie „w" danym roku, a nie „od" lub „po", co należy uznać za działanie celowe mając na względzie inne umowy zawierane przez tego samego wynajmującego w ramach tego samego przedsiębiorstwa np. umowa z dnia 27 stycznia 2015 r. (k. 139-144);
c/ zarówno w umowie z dnia 2 stycznia 2010 r., jak i w poprzednio obowiązujących umowach (k. 76-91) stawki czynszu nie miały nigdy charakteru stałego, ale były oznaczane kwotowo dla danego roku;
d/ celem umowy nie był ciągły wzrost czynszu, o czym świadczy fakt, iż zawierając umowę z dnia 2 stycznia 2010 r. pomimo obowiązywania jeszcze umowy z 29 grudnia 2009 r., a więc przedłużając stosunek najmu o rok, czynsz został obniżony;
e/ umowa została zredagowana przez poprzedników prawnych powódki przez co w myśl zasadyin dubio contra proferentemwątpliwości interpretacyjne powinny być rozstrzygane na niekorzyść Powódki, tym bardziej, że na dopracowanie przedmiotowego zapisu wynajmujący (a zarazem podmiot profesjonalny) miał ok. 7 lat i przynajmniej 5 okazji;
f/ wykładnia przyjęta przez Sąd jest sprzeczna z zasadą pewności i bezpieczeństwa obrotu oraz zaufania stron, gwarantującymi stronom poczucie pewności, przewidywalności oraz stabilności ukształtowanej sytuacji prawnej, gdyż żądanie poprzedników prawnych powódki wyrównania czynszu za lata 2015 i następne do wysokości oznaczonej w umowie z dnia 2 stycznia 2010 r. za rok 2014, pomimo ponad 5 letniego fakturowania czynszu w kwocie niższej, nie wynikało ze sposobu rozumienia wskazanej umowy przez poprzedników prawnych powódki, lecz było wyłącznie reakcją na próbę opuszczenia przez pozwana najmowanego lokalu, która nie znalazła aprobaty w oczach poprzedników prawnych powódki;
g/ przeciwna wykładania jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, gdyż pozwana zawierając umowę z dnia 2 stycznia 2010 r. (jak i poprzednie umowy) miała znacznie słabszą pozycję negocjacyjną (na co wskazuje ilość niekorzystnych dla niej postanowień w umowie z dnia 2 stycznia 2010 r.), a ponadto czynsz faktycznie płacony przez pozwaną za lata 2015 i następne odpowiadał wysokości rynkowej (k. 99-108).
co doprowadziło do niezasadnego przyjęcia, że umowa z dnia 2 stycznia 2010 r. uległa automatycznemu przedłużeniu na kolejne 5 lat, a czynsz za lata 2015 i następne powinien się równać czynszowi za rok 2014 (ostatni rok obowiązywania umowy), w sytuacji gdy wskazana umowa wygasła z dniem 31 grudnia 2014 r., wskutek nie zastrzeżenia wysokości czynszu na lata 2015-2019, zaś pomiędzy stronami wykreował się nowy stosunek najmu na podstawie ustawy na czas nieokreślony, który mógł być wypowiedziany na zasadach kodeksowych.
Z ostrożności procesowej, na wypadek uznania, że w umowie z dnia 2 stycznia 2015 r. została wskazana wysokość czynszu za lata 2015 i następne, a w konsekwencji, że umowa uległa automatycznemu przedłużeniu, zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:
4/ naruszenie przepisów prawa materialnegoart. 65 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w realiach przedmiotowej sprawy wystawiane na początku każdego roku (tj. 2012, 2013, 2014) przez poprzedników prawnych powódki faktury VAT nie stanowiły oświadczeń woli w zakresie zmiany stawki czynszu obowiązującej w danym roku, w sytuacji gdy w umowie z dnia 2 stycznia 2010 f. strony nadały fakturze VAT określone znaczenie prawne (tj. stanowiły one podstawę płatności), wobec czego pozwana działała w uzasadnionym oczekiwaniu do wynajmującego, jako profesjonalisty obsługiwanego przez profesjonalnego zarządcę, że wystawiając fakturę VAT na kwotę niższą niż to wynika z umowy wynajmujący w sposób dostateczny i jednoznaczny wyraził swoją wolę w zakresie zmiany stawki czynszu, w szczególności na skutek zastrzeżeń Pozwanej zgłaszanych co do lokalu;
5/ naruszenie przepisów prawa materialnego w postaciart. 76 k.c.orazart. 78 k.c.wyrażające się w uznaniu, iż strony nie wymieniły się pisemnymi oświadczeniami woli co do zmiany wysokości czynszu za lata 2015 i następne, w sytuacji gdy forma czynności podejmowanych przez strony jest wystarczająca dla zachowania formy zastrzeżonej w § 12 umowy z dnia 2 stycznia 2010 r., a nawet jeśli nie to i tak mimo wcześniejszego zastrzeżenia w § 12 umowy z dnia 2 stycznia 2010 r., że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, strony zgodnie odstąpiły od przestrzegania tej formy, przyjmując określoną praktykę i dokonując kilkukrotnie zmiany tej umowy (tj. w styczniu 2012 co do czynszu za rok 2012, w styczniu 2013 co do czynszu za rok 2013 i w styczniu 2014 co do czynszu za rok 2014) z pominięciem zastrzeżonej formy, na przestrzeni ok. 3 lat;
naruszenie przepisów prawa materialnego w postaciart. 508 k.c.wyrażające się w uznaniu, iż wystawianie przez poprzedników prawnych Powódki faktur na niższą kwotę niż wynikało to z umowy z dnia 2 stycznia 2010 r. nie stanowiło zwolnienia Pozwanej z długu, a jedynie błąd Powódki, w sytuacji gdy wystawianie przez poprzedników prawnych Powódki faktur VAT na niższą kwotę niż to wynika z umowy było działaniem świadomy i celowym;
6/ naruszenie przepisów prawa materialnego w postaciart. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiejorazart. 5 k.c.przez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na ich pominięciu w ustalonym w sprawie stanie faktycznym, a w szczególności wynikających z nich zasady pewności i bezpieczeństwa obrotu, zasady ochrony uzasadnionych oczekiwań oraz zasad współżycia społecznego, w sytuacji gdy działanie Powódki polegające na żądaniu zapłaty czynszu w wysokości innej niż wskazywana przez poprzedników prawnych Powódki w fakturach VAT stanowiących podstawę płatności czynszu stanowi czynienie ze swego prawa użytku, które nie powinno być przez sąd uważane za wykonywanie prawa oraz nie powinno korzystać z ochrony, mając na względzie, że:
a/ fakturowanie czynszu w wysokości wskazanej na fakturze nie było
działaniem jednostkowym, lecz ponad 5 letnią praktyką (61 faktur);
b/ zgodnie z umową to do wynajmującego (poprzedników prawnych powódki), należało prawidłowe oznaczenie wysokości w fakturze, a więc do od niego wychodziła inicjatywa zapłaty niższego czynszu (rola pozwanej sprowadzała się jedynie do akceptacji tego stanu rzeczy);
c/ pozwana mogła oczekiwać, iż wynajmujący (poprzednik prawny powódki), jako profesjonalista, obsługiwany przez profesjonalny podmiot, dysponujący szeregiem nieruchomości, należycie dbający o własne interesy, podejmuje działania świadome i celowe, tym bardziej iż szereg okoliczności wyklucza zwykły błąd wynajmującego (np. konieczności rozliczania każdego roku podatkowego; okresowa zmienności stawki
czynszu w umowach także z innymi najemcami niż Pozwana, dwukrotne
przeniesienie ogółu praw i obowiązków wynikających z umów);
d/ w momencie, gdy przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi przejmowany lokal przejęłaA. I. (1)(poprzedniczka prawna powódki), nie zgłaszała ona pozwanej żadnych zastrzeżeń co do wysokości płaconego czynszu, choć zapewne zapoznała się z treścią umów, których stroną miała się stać oraz sposobem ich wykonywania, co tylko utwierdziło Pozwaną co do prawidłowości wysokości czynszu;
e/ żądanie zapłaty wyższego czynszu od tego, który był fakturowany przez poprzedników prawnych powódki zbiega się w czasie z próbą opuszczenia przez powódkę najmowanego lokalu, która spotkała się brakiem akceptacji w oczach poprzedników prawnych powódki;
f/ umowa najmu ze swej istoty zakłada okresowość spełnianych świadczeń (czynszu), więc żądanie zapłaty czynszu (zgodnie z umową płaconego miesięcznie) jednorazowo po ponad 5 latach narusza tę istotę.
Na tej podstawie wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia w części zaskarżonej poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjnypo rozpoznaniu apelacji, zważył, co następuje:
Apelacja jest uzasadniona.
Sąd Okręgowy co do zasady poczynił trafne – choic wymagające pewnego uzupełnienia - ustalenia faktyczne, jednak wyciągnął z nich błędne wnioski i w konsekwencji wadliwie zastosował prawo materialne. Wbrew stanowisku Sądu I Instancji ustalony stan faktyczny nie daje podstaw do przyjęcia, że strony w umowie z dnia 2 stycznia 2010r zawarły postanowienie wskazujące wysokość czynszu na lata 2015-2019. Do takiego wniosku – oprócz treści umowy z 2 stycznia 2010r - prowadzą okoliczności faktyczne, na które Sąd Okręgowy nie zwrócił uwagi, mimo, że przeprowadził dowód z wszystkich umów najmu dołączonych do akt.
Należy zatem uzupełnić ustalenia o następujące niesporne okoliczności: W umowie stron z 5.05.2004r zawartej na czas określony do końca 2008 przy podobnym sposobie ustalenia czynszu w poszczególnych w § 3 również zawarto mechanizm przedłużenia umowy, ale wskazano w niej (§ 4) jaki czynsz będzie obowiązywał w 2009r oraz przewidziano waloryzację czynszu w następnych latach, czego w umowie z 2.01.2010r nie uczyniono (k.80-81).
Mimo to strony nie skorzystały z automatycznego przedłużenia, w dniu 29 grudnia 2008r zawarły nową umowę najmu na okres 2009-2013 (k.84-85). Mimo obowiązywania umowy strony zawarły w dniu 2 stycznia 2010r nową umowę obowiązująca do 31 grudnia 2014r ze wskazaniem wysokości czynszu mającego w poszczególnych latach. W dodatku w latach tych wynajmujący zastrzegł sobie uprawnienie do zwaloryzowania stawki czynszu w razie przekroczenia wskazanego progu inflacji. Ustalony czynsz na lata 2010 - 2013r w tej umowie ustalono w niższej wysokości, niż w umowie z 29.12.2009r, co potwierdza niekwestionowana przez powódkę okoliczność, że lokal wymagał remontu, którego wynajmujący nie dokonał.
A. I. (2)w sposób skrupulatny dbał o swoje interesy i on sporządzał projekt umowy (bezsporne).
Zabezpieczając się przed skutkami inflacji w każdym roku obowiązywania umowyA. I. (2)nie uczynił tego na kolejne lata tj. od 2015r , co dodatkowo – oprócz brzmienia § 7 ust. 1 – przemawia, za przyjęciem, że strony nie ustaliły czynszu na okres po 31 grudnia 2014r, ani nie wskazały sposobu jego ustalenia. Jest rzeczą nieprawdopodobną, abyA. I. (2)zabezpieczając się przed skutkami inflacji już w roku 2010r nie zadbał o to na lata 2015r i następne. Wszelkie wątpliwości w tym względzie rozwiewa treść jego umowy zFirmą (...) spółka z o.o.w której w § 5 ust. 9 wyraźnie przewidziano waloryzację czynszu w razie automatycznego przedłużenia umowy (k.77). Również w umowie najmu zM. P.z 27.01.2015r (k.139) przewidziano waloryzację na czas nieograniczony (§ 4 ust. 6 – k.141).
Dla sposobu wykładni postanowień umowy znaczenie oprócz brzmienia jej treści znaczenie mają również okoliczności jej zawarcia oraz sposób wykonywania. Sposób wykonywania umowy polegający na wystawiania przez wynajmującego faktur na kwotę czynszu 18.265 zł brutto zarówno w okresie trwania umowy z 2.01.2010r jak i po jej zakończeniu - od stycznia 2015r, świadczy, że strony zgodnie postanowiły, że od stycznia 2015r (czyli za sporny okres) zawierają w sposób dorozumiany nową umowę najmu z czynszem 14.850 zł netto, czyli 18.265 zł brutto. Pozwana wszak za zgodą wynajmującego przyjęła bez zastrzeżeń fakturę za styczeń 2015r i zapłaciła kwotę 18.265 zł i czyniła to do maja 2017r, co wynika z ustaleń Sądu I Instancji.
Należy dodać, że koncepcja powódki, iż od stycznia 2015r doszło do automatycznego przedłużenia umowy z 2.01.2010r z czynszem 18.707 zł netto nie ostała się w sprawie zakończonej prawomocnie wyrokiem Sądu Okręgowego wK.z dnia 11 marca 2019r, do sygn. akt(...)Sąd Okręgowy wK.oceniając tę samą umowę i relacje pozwanej z wynajmującym oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny wK.oddalił apelację powódkiA. I. (1)(poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości (k.28-38) i wynajmującemu tę nieruchomość pozwanej do 31.12.2014r). Sądy w tej sprawie zgodnie przyjęły, iż stawka czynszu według umowy z dnia 2.01.2010r na dzień 31.12.2014r wynosiła 18.265 zł brutto. Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie również podziela to stanowisko, co wynika z przedstawionych wyżej rozważań.
Zgodnie zart. 382 k.p.c.sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Kognicja sądu apelacyjnego obejmuje zatem „rozpoznanie sprawy’’ i to w taki sposób, w jaki mógł i powinien to uczynić sąd pierwszej instancji. Podstawowym założeniem postępowania apelacyjnego jest bowiem dążenie do wydania merytorycznego rozstrzygnięcia, opartego na materiale zebranym przez sąd I instancji i sąd odwoławczy, który musi samodzielnie ocenić całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego z uwzględnieniem faktów z zakresu notoryjności powszechnej i urzędowej, faktów przyznanych lub niezaprzeczonych a także domniemań prawnych.
W systemie dwuinstancyjnego rozpoznawania spraw cywilnych, w żywotnym interesie ustrojowym leży to, aby orzeczenia wydawane przez sąd drugiej instancji gwarantowały trafność i słuszność rozstrzygnięcia, czyli jego zgodność z prawem materialnym oraz poczuciem sprawiedliwości, temu służy m. in. szeroka swoboda jurysdykcyjna tego sądu odwoławczego (por. uzasadnienie uchwały 7 sędziów SN z 31.01.2008 III CZP 49/07 OSN 2008 nr.6 poz. 55 której nadano moc zasady prawnej).
Zaskarżony wyrok odpowiada również zasadom słuszności, jeśli wziąć pod uwagę, że wynajmujący przez okres obowiązywania umowy z 2.01.2010r żądał niższego czynszu -co zapewne było powodowane było standardem lokalu – a potem gotów był wynająć lokal nawet za 15.500 zł miesięcznie.
Na tleart. 65 § 2 k.c.przyjąć należy kombinowaną metodę wykładni, opartą na kryteriach subiektywnym i obiektywnym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r, III CZP 66/95, OSNC nr 12, poz. 168, tak też przedstawiciele nauki por. System Prawa Prywatnego Prawo cywilne - część ogólna Tom 2 pod redakcją Z Radwańskiego, CH BECK Wa-wa 2002 r). Zgodnie z kombinowaną metodą wykładni, priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli, składanych indywidualnie adresatom, stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia jak strony rzeczywiście zrozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Jeżeli chodzi o oświadczenia woli ujęte w formie pisemnej, czyli wyrażone w dokumencie, to sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym także związków treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień.
W tym kontekście należy odwołać się, w pierwszej kolejności, do literalnego brzmienia zapisu umowy stron z 2.01.2010r zawartego w § 7 ust. 1 (k.10), w którym wyraźnie wskazano wysokość czynszu w konkretnej kwocie netto w każdym roku osobno poczynając od 2010r a kończąc na 2014. Treść tego zapisu jednoznacznie wskazuje, że wysokość czynszu ustalono tylko w konkretnie wskazanych latach 2010-2014. W konsekwencji zapis o automatycznym przedłużeniu umowy należało uznać za bezskuteczny.
Dodatkowo Sąd Apelacyjny zauważa, że zasadapactum de formadoznaje w wyjątkowych okolicznościach ograniczeń. Analiza przepisówkodeksu cywilnegoprowadzi bowiem do wniosku, iż pomiędzy regułami zawartymi wart. 76 k.c.oraz zasadą swobody oświadczeń woli dochodzi do pewnego rodzaju kolizji. Z jednej bowiem strony ustawa zawiera szczególne uregulowania co do możliwości kształtowania, przedłużenia czy zakończenia, wcześniej nawiązanego stosunku prawnego, z drugiej zaś przewiduje swobodę stron umowy w tym zakresie. Jak wskazuje orzecznictwo sądów powszechnych, możliwym i często zasadnym jest przyznanie prymatu swobodzie umów przed regułami zawartymi wart. 77(76k.c.)k.c.(wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1335/00.). Mimo wcześniejszego zastrzeżenia w umowie, że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, strony mogą odstąpić od przestrzegania tej formy, przyjmując określoną praktykę w postaci dokonywania zmian umowy także w inny, odpowiadający im sposób. Należy zwrócić uwagę na pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 20 sierpnia 2015 r., sygn. akt II CSK 597/14), zgodnie z którym ocena konsekwencji niedochowania określonego w umowie rygoru wiązać się będzie z analizą przedmiotową zmiany umowy, tj. ryzyko powstania negatywnych konsekwencji związanych z niezachowaniem formy nie wystąpi gdy zmiana nie odnosić się będzie do sfery praw i obowiązków stron z umowy.
Zdaniem Sadu Apelacyjnego ocena dopuszczalności zmiany umowy w innej formie aniżeli pierwotnie przewidziana winna być dokona w sposób ostrożny. Prymat stosowania zasady swobody umów winien być każdorazowy konfrontowany z możliwymi do wywiedzenia przesłankami, dla których strony umowy zdecydowały się na zastosowanie określonego rygoru co do formy. W tle bowiem zamieszczenia w umowie określonego rygoru co do formy zmiany/rozwiązania tejże umowy pozostaje interes stron postulujących taki zapis. W niniejszej sprawie obie strony godziły się na czynsz14.850 zł netto, zatem koncepcja zgodnego odstąpienia od wymogupactum de formaw niniejszej sprawie znajduje zastosowanie, jako podstawa ewentualna rozstrzygnięcia.
Biorąc pod uwagę zakres żądania pozwana winna zapłacić powódce kwotę 98.099,58 zł, na co składa się: czynsz najmu od czerwca do listopada 2017r (6 razy 18.265 zł, czyli kwota 109.590 zł. Od kwoty tej należy odliczyć wpłaconą i potrącona przez pozwana kaucję w kwocie 27.500 zł. Dodatkowo pozwana zwrócić powódce nieuiszczona część opłat za media oraz podatek od nieruchomości, w zakresie żądanym i wykazanym w pozwie, czyli kwotę 16.009,58 zł.
Ponieważ nie ma podstaw do stosowania postanowień umownych o terminach płatności określonych w umowie w umowie z dnia 2.01.2010r należało uznać, że pozwana powinna uiścić dochodzona należność niezwłocznie od wezwania, czyli od dnia 1 grudnia 2017r. Co do odsetek Sąd podziela w tym zakresie argumenty Sądu Okręgowego.
Mając powyższe rozważania na względzie i uznając podniesione w apelacji zarzuty za zasadne, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok jak w sentencji.
O kosztach postępowania za obie instancje orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c.mając na uwadze zakres uwzględnionego powództwa oraz apelacji oraz poniesione koszty przez każda ze stron.
SSA Sławomir Jamróg SSA Józef Wąsik SSA Robert Jurga