Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 475/19
Data wyroku: 2020-02-05 00:00:00
Typ orzeczenia: OTHER
Słowa kluczowe: Zlecenie
Podstawa prawna: art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami

[Sędzia Przewodniczący Świerczyński Jacek 00:01:33.896]
Początek uzasadnienia. Wyrokiem z dnia 6 września 2018 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, w sprawie z powództwaS. K.przeciwkoM. R.o zapłatę w pkt. 1 oddalił powództwo, w pkt. 2 nie obciążył powoda kosztami procesu. I powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach. W dniu 24 czerwca 2009 r.S. K.iM. R.licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami prowadzący przedsiębiorstwo pod nazwąPPHU (...)wŁ.zawarli umowę pośrednictwa na wyłączność. Przedmiotem umowy była nieruchomość położona w miejscowościW.gminaŁ.,działka nr (...), której opis znajdował się na karcie obiektu będącego załącznikiem do umowy. Pierwszą cenę zbycia nieruchomości określono na kwotę 105000 zł. Pozwany zobowiązał się do wykonywania na rzecz powoda czynności pośrednictwa takich jak udzielanie informacji o zgłoszonym przedmiocie zainteresowanym klientom, wskazanie adresu przedmiotu, kontaktowanie klientów z zamawiającym lub wskazaną przez niego osobą, przekazywanie danych przedmiotu umowy, kartę obiektu, udostępnienie informacji o zgłoszonym przedmiocie poprzez indywidualną promocję przedmiotu w internecie, poprzez ogólne wskazywanie, że takie przedmioty lub podobne znajdują się w ofercie pośrednika. W umowie strony zagwarantowały wyłączność pozwanego, jako pośrednika, precyzując, że powód będzie dokonywał wszelkich czynności zmierzających do zbycia nieruchomości jedynie z udziałem pozwanego, zobowiązując się do nie naruszać wyłączności przysługującej pośrednikowi, ani pośrednio ani za pomocą innych pośredników, ani bezpośrednio podejmując samemu wskazane czynności. Sąd ustala, że umowa była odpłatna, powód zobowiązał się zapłacić pozwanemu wynagrodzenie, które ustalono na kwotę 5000 zł, jeśli w okresie obowiązywania umowy pozwany zawrze z kontrahentem umowę zobowiązującą do zbycia nieruchomości lub umowę zbycia. Ponadto w przypadku niedokonania zbycia nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy, powód za wykonane czynności miał zapłacić pozwanemu część wynagrodzenia w ryz..., w zryczałtowanej kwocie 400 zł plus VAT za każdy rozpoczęty rok wykonywania czynności, płatne w dniu złożenia wypowiedzenia, a za pisemną zgodą pozwanego również w innym terminie. Umowę zawarto na czas nieokreślony i strony ustaliły pięciomiesięczny okres wypowiedzenia, wypowiedzenie umowy oraz zmiany jej postanowień mogły nastąpić tylko na piśmie pod rygorem nieważności. Pod umową widnieje podpis powoda i pozwanego oraz adnotacja, iż powód otrzymał kopię umowy. Jako aneks do umowy załączono m.in. deklarację wekslową. Zawarcie umowy było poprzedzone złożeniem pozwanemu wniosku o zawarcie umowy, w którym uzgodniono najważniejsze elementy umowy, wyłączność pośrednika, okres wypowiedzenia umowy, czas zawarcia umowy oraz wynagrodzenie pośrednika, na wniosku widnieje podpis powoda.(...)umowy wypełnił własnoręcznie pozwany na podstawie danych zawartych we wniosku o zawarcie umowy, wszystko odbyło się w siedzibie pozwanego w obecności powoda. W siedzibie pozwanego tego dnia było..., nie było innych klientów w biurze jest..., w biurze jest duże okno i jest jasno. Pozwany nie obiecywał powodowi, że sprzeda działkę w okresie jednego roku od zawarcia umowy, popyt na nieruchomości trwał bowiem do 2008 r. i po tym czasie zmalał. Powód podpisał umowę, a następnie pojechał do domu oddalonego około 400 km od siedziby pozwanego i więcej już umowy nie czytał, schował ją do szafy. Pozwany nie widział konieczności fotografowania działki, ponieważ powód powiedział, że działka ma charakter rolniczy i jest tam zasiane zboże. Powód podał także, że działka jest atrakcyjnie położona w pobliżu lasu i rzeki i te informacje pozwany podał w ogłoszeniu. W historii oferty odnotowano następujące zdarzenia: 19 kwietnia 2010 r. oferta została udostępniona w(...), 6 lutego 2013 r. w(...)54 94K.[f 00:06:30.688]M., 5 czerwca 2014 r. odbyła się rozmowa z właścicielem potwierdzenia aktualności, dyspozycja zmiany ceny na 95000 zł, ustne sprawozdanie z wykonanych czynności, podany numer telefonu do biura, 9 listopada 2015 r. rozmowa z właścicielem, ustne sprawozdanie z czynności wobec braku zainteresowania ofertą, właściciel rezygnuje ze sprzedaży i oświadcza, że w wolnej chwili prześle wypowiedzenie. Sąd ustala wreszcie, że przedmiotowe ogłoszenie sprzedaży było publikowane w nas..., na następujących stronach internetowych:(...)cbn,(...)komercyjne.pl,(...)oraz na stronie internetowej pozwanego(...)pl. (...)czas trwania umowy powód nie składał zastrzeżeń ani pisemnych, ani ustnych, co do wykonywania umowy. Powód nie posiada internetu, kiedy przyje..., przejeżdżał obok działki widziały jednak, że nie ma tam umieszczonych żadnych tablic informacyjnych o wystawieniu działki na sprzedaż. I pozwany po 7 latach od dnia zawarcia umowy uznał, że szanse na sprzedaż działki są niskie, a promowane, a promowanie oferty związane jest z kosztami m.in. ze względu na udział w sieci(...)oraz promocji na portalach internetowych, dlatego zdecydował się wypowiedzieć umowę. W piśmie z dnia 27 stycznia 2016 r., skierowanym do powoda, pozwany wypowiedział umowę pośrednictwa, wskazując za małe zainteresowanie ofertą kupna działki należącej do powoda, jednocześnie wezwał powoda do zapłaty kwoty 2800 zł, wskazując, że umowa wykonana była..., wykonywana była przez 7 okresów rocznych, przy czym zaproponował udzielenie pięćdziesięcioprocentowego rabatu, ewentualnie rozłożenie tej kwoty na raty po 200 zł miesięcznie. I w oparciu o te ustalenia Sąd I Instancji uznał, że powództwo podlega oddaleniu. Przede wszystkim wskazał, że zgodnie z art. 180 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 97 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obwiązującym w dniu zawarcia umowy, czyli 24 czerwca 2009 r. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów i tutaj Sąd wskazał jakie to mają być umowy. Jednocześnie Sąd skonstatował, że dokonując analizy tego przepisu należy przyjąć, że ustawodawca kształtując w ten a nie inny sposób jego brzmienie za kwintesencję treści stosunku pośrednictwa uznał właśnie jego wykonywanie, nie zaś ostateczne doprowadzenie do skutku, jakim byłby obrót nieruchomością. Czynność wykonywania jest co prawda aktywnością ukierunkowaną na cel, lecz w swej istocie nie obejmuje warunku jego zrealizowania. Zakładając więc, że ustawodawca przewidywałby konieczność osiągnięcia przez pośrednika określonego rezultatu do redakcji przepisu użyłby raczej sformułowania wykonanie czynności. Sąd I Instancji przywołał także orzeczenia Sądu Najwyższego i wskazał, że Sąd Najwyższy w wydawanych przez siebie w tym zakresie orzeczeniach potwierdzał wyraźnie ten sposób rozumienia przepisów zaznaczając, że umowa o pośrednictwo określająca w taki sposób prawa i obowiązki stron jest najbardziej zbliżona do umowy agencyjnej uregulowanej wart. 758do 764k.c., chodzi w niej bowiem o dokonywanie czynności faktycznych, a nie prawnych, jak to ma miejsce w umowie zlecenia. Wreszcie Sąd wywiódł, że umowa łącząca strony należy do tzw. umów należytej staranności w odróżnieniu od umów rezultatu. Pozwany zatem zgodnie zart. 472 Kodeksu cywilnegoprzy wykonywaniu umowy nie odpowiadał za sam fakt jej nieskutecznego wykonania, ale za niedochowanie należytej staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju, przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym do zaistnienia odpowiedzialności kontraktowej w niniejszej sprawie koniecznym było łączne wykazanie nienależytej staranności pozwanego przy wykonywaniu umowy, powstanie po stronie powodowej szkody oraz zaistnienie związku przyczynowego pomiędzy niestarannym działaniem pozwanego a powstałą szkodą. Strona powodowa winna zatem wykazać, że niestaranne działania pozwanego doprowadziły do powstania szkody po jego stronie. Sąd wskazuje wreszcie, że nie ma jednego powszechnie obowiązującego wzorca, lecz trzeba go określić z uwzględnieniem staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju i w doktrynie i judykaturze utrwalił się słuszny pogląd, że ma to być wzorzec formułowany według kryteriów obiektywnych. W tym kontekście Sąd I Instancji wskazał, że w jego ocenie pozwany dochował należytej staranności w toku wykonywania umowy o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości. Wykonywał te czynności do których był zobligowany, czego dowodem są ustalenia w stan..., dokonane w stanie faktycznym, na jakich stronach internetowych, gdzie i w jaki sposób oferta ta była udostępniana. Odnosząc się do zarzutu powoda dotyczącego braku umieszczenia na działce znaku informującego o sprzedaży oraz braku zrobienia i umieszczenia stosownych zdjęć nieruchomości, Sąd wskazał, że w zakresie czynności pozwanego w umowie nie były sprecyzowane tego rodzaju czynności. Okoliczność, że zdaniem powoda jest to najskuteczniejszy sposób promocji nieruchomości położonej w urokliwym miejscu jest bez znaczenia, bowiem ani podczas negocjowania warunków umowy, ani nigdy później powód nie zwrócił się do pozwanego z takim wnioskiem. Z postanowień umowy wynika wprost, że zmiana zakresu czynności powinna nastąpić na piśmie i w takiej właśnie formie powód powinien tego, powinien do pozwanego wystąpić zgłaszając propozycję jej rozszerzenia o zrobienie zdjęć nieruchomości oraz umieszczenie na nieruchomości stosownej tablicy. W drugiej kolejności Sąd, wskazując na przesłanki bezzasadności powództwa, podniósł, że niezależnie od powyższego powód nie wykazał aby doszło do wyrządzenia mu szkody w jego majątku, a konkretnie szkody w wysokości dochodzonej pozwem. Roszczenie powoda o zapłatę kwoty trzys..., 36750 zł tytułem odszkodowania ma być odszkodowaniem stanowiącym zysk z oprocentowania lokaty długoterminowej w banku, którą powód według swoich twierdzeń założyłby, gdyby uzyskał pieniądze ze sprzedaży działki. W ocenie Sądu I Instancji nie ma dowodu na to, że powód nawet po uzyskaniu pieniędzy taką lokatę by założył, a zgodnie z przepisem zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie utracono. Szkoda stanowiąca tak zwane utracone korzyści obejmuje tę część majątku poszkodowanego, o którą się jego aktywa nie powiększyły lub pasywa nie zmniejszyły, a skutek ten nastąpiłby, gdyby nie zdarzenie sprawcze, za które odpowiedzialność powód przypisuje pozwanemu pośrednikowi. Brak jest związku przyczynowego w niniejszej sprawie i przejawia się to tym, że powód, przyjmując hipotetycznie, że doszło do naruszenia umowy starannego działania, ale tylko hipotetycznie, gdyby nawet dysponował kwotą uzyskaną ze sprzedaży musiałby jeszcze uzyskane środki, po pierwsze umieścić na lokacie, a umowę zawrzeć na czas określony, aby przyniosły oczekiwany rezultat w postaci zysku. Biorąc te wszystkie okoliczności pod uwagę Sąd I Instancji oddalił powództwo, natomiast rozstrzygając o kosztach procesu zastosował wobec powodaart. 102 k.p.c., uznając, że zachodzą szczególne okoliczności, które pozwalają na nieobciążanie powoda tymi kosztami. Brał tu pod uwagę subiektywne przekonanie powoda, ale przede wszystkim..., i to że liczył na zrealizowanie umowy, ale przede wszystkim jego sytuację, trudną sytuację majątkową. Orzeczenie to zaskarżyły obie strony, przy czym apelację od tego orzeczenia wniósł powód. Powód zaskarżył wyrok w całości jako, jako drastycznie niesprawiedliwy i niezgodny z zaistniałymi faktami. Apelacja została przez powoda sformułowana samodzielnie, stąd też nie przybiera on takiej sformalizowanej formy, natomiast powód w uzasadnieniu wskazywał, że pozwany nie wywiązał się z zawartej umowy poprzez drastycznie nienależytą, niedostateczną promocję działek przeznaczonych do sprzedaży, nie umieścił zdjęć, nie umieścił tablicy informacyjnej, nie był obecny na terenie działek. Apelacja ta zresztą była uzupełniana dwukrotnie innymi pismami, w których powód wskazywał na niesprawiedliwość wyroku. W jednym z takich uzupełnień w apelacji wskazał także na naruszenieart. 385z indeksem 1k.c., czyli sprzeczność treści umowy z wzorcem i wskazywał, że wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, a postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Apelację wniósł powód, natomiast zażalenie od pkt. 2 przedmiotowego wyroku wniósł pozwany, który zaskarżył wyrok na podstawieart. 102 k.p.c., zarzucając, że ten przepis został nieprawidłowo zastosowany, albowiem w sprawie istniały wszelkie przesłanki do tego, aby powód został obciążony kosztami procesu, a jego sytuacja majątkowa i materialna nie kwalifikuje się pod przypadek szczególnie uzasadniony. Sąd Okręgowy zważył, co następuje. Apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu, również zażalenie pozwanego podlegało oddaleniu jako bezzasadne. Rozpoczynając od apelacji powoda należy zwrócić uwagę, że Sąd II Instancji w całości podziela, zarówno ustalenia faktyczne, jak i rozważania prawne Sądu I Instancji i przyjmuje je jako własne, stąd ten, stąd też ich ponowne przywoływanie staje się bezprzedmiotowe. Nie ulega wątpliwości, że Sąd ustalił stan faktyczny prawidłowo. Natomiast powód jak gdyby niesprawiedliwości, nieprawidłowości tego wyroku upatruje w tym, że pozwany nie dokonał wszystkich czynności, których, które jego zdaniem pośrednik powinien uczynić, a mianowicie: nie wykonał zdjęć przedmiotowej działki, nie był osobiście na tej działce, nie umieścił przy działce tablicy informacyjnej o jej sprzedaży, a przecież najczęściej kupują takie działki osoby, które mieszkają w pobliżu i przejeżdżając tam jakby widziały, że działka jest na sprzedaż i jest umieszczony nr telefonu to pewnie podjęłyby jakieś czynności celem skontaktowania się. Tutaj należy podzielić stanowisko Sądu I Instancji, że po pierwsze dokonanie tych czynności nie wynikało wprost z zawartej umowy, a zatem trudno postawić z tego tytułu zarzut pozwanemu. Ale należy także zwrócić uwagę na to, co Sąd I Instancji artykułował, że umowa o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości nie jest umową rezultatu, jest umową starannego działania. A zatem należy się zastanowić, czy pozwany podejmował jakieś działania, a jeżeli je podejmował, to czy były to te działania, które wynikają z zawartej umowy i mimo wszystko nie przyniosły one określonego skutku. I na tak postawione pytanie trzeba odpowiedzieć pozytywnie, że te czynności, które były zakreślone treścią pisemnej umowy, a jeszcze raz należy podkreślić, że umowa ta mogła zmienić swej zakres tylko na piśmie pod rygorem nieważności, te czynności pozwany podejmował i mimo wszystko czynności te nie przyniosły rezultatu. Nie można jednak z tego tytułu postawić pozwanemu zarzutu, że nie dokonywał starannych działań w rozumieniu przepisówk.c., nawet przy przyjęciu tej, tego starannego działania o podwyższonym standardzie, tylko tego dotyczące osoby zajmującej się daną działalnością zawodową. Ale wreszcie i drugi argument, który podniósł Sąd I Instancji przemawiający za oddaleniem powództwa, to jest brak wykazania szkody, brak wykazania zdarzenia szkodzącego i związku przyczynowego między tym zdarzeniem a szkodą, którą miałby ponieść powód. Powód swoje powództwo wywodzi z hipotetycznego założenia, że gdyby przedmiotowa nieruchomość została sprzedana to uzyskane pieniądze powód wpłaciłby na konto, które by było oprocentowane w określonej wysokości, a zatem w przypadku istnienia tego konta przez określony czas uzyskałby z tego tytułu określone pieniądze, a mianowicie tę kwotę 36.750 zł. Otóż nawet hipotetyczne założenie, że powód, po pierwsze dokonałaby wpłaty tych pieniędzy, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości, choć należy podkreślić i to z całą sta..., stanowczością jest to jedynie hipoteza, nie ma na to jakiś przekonujących dowodów, że doszłoby do takiej sytuacji, tym bardziej, że inne zgromadzone w sprawie dowody świadczą, że powód przy prowadzeniu swojego gospodarstwa i różnych działalnościach, które prowadzi miał określone trudności, a zatem nie jest powiedziane, że te pieniądze zostałyby przeznaczone na coś innego, ale nawet gdyby zostały umieszczone na koncie, mówiąc hipotetycznie, nie ma żadnej pewności, że to byłby taki zysk, że powód by utrzymywał lokaty przez tak długi okres czasu i że rzeczywiście poniesiona przez niego szkoda wyniosłaby właśnie taką kwotę. Biorąc zatem pod uwagę te wszystkie okoliczności należy w całości podzielić rozważania jurydyczne Sądu I Instancji. Odnosząc się wreszcie do tego uzupełnienia apelacji w jednym z pism procesowych, w których powód wskazuje na naruszenie równieżart. 385z indeksem 1k.c., a mianowicie tak należy wnioskować z tegoż pisma, bo nie jest ono całkowicie precyzyjne, że chodzi o to, że umowa zawierała klauzule abuzywne, albowiem była dokonywana na wzorcu umowy, a wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, trzeba zwrócić uwagę, że powód nie kwestionował tej umowy przez 7 lat, nie powód ją również w konsekwencji wypowiedział, umowa została wypowiedziana po 7 latach przez pozwanego. Powód kontaktując się telefonicznie z pozwanym nigdy nie zgłaszał zastrzeżeń, co do sposobu jej wykonywania, a dochodziło do zmian umowy, a m.in. zmniejszono cenę ze 105.000 do 95.000 z uwagi na fakt braku zainteresowania działką. Poza tym, jeżeli powód uważał, że umowa jest niekorzystna powinien podjąć w tym celu określone działaniach, choćby jej wypowiedzenie po tym pierwszym okresie rocznym. Podnoszenie obecnie tego zarzutu, zresztą dopiero na etapie postępowania apelacyjnego, bo przed Sądem I Instancji zarzut ten nie był stawiany, nie może przynieść w ocenie Sądu II Instancji oczekiwanego skutku, mając w polu widzenia również to, że umowa była sporządzana w obecności powoda, powód sam we wniosku o zawarcie umowy podał swoje dane, następnie podpisał umowę, jeden jej egzemplarz zabrał do domu. Inną jest sprawą, jak wynika z zeznań powoda, że jak tą umowę włożył do szuflady to przez 7 lat ponownie się z nią nie zapoznawał, ani do niej, jak to zostało, przynajmniej nie zaglądał. No tego rodzaju zaniechania muszą już obciążać stronę, która tych zaniechań się dopuściła. Biorąc zatem pod uwagę wszystkie te okoliczności Sąd na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną, apelację powoda. Natomiast, jeżeli chodzi o zażalenie pozwanego, to w ocenie Sądu II Instancji ono również nie zasługiwało na uwzględnienie. Prawdą jest, żeart. 102 k.p.c., który wprowadza tak zwane dobrodziejstwo nieobciążania strony przegrywającej proces kosztami procesu ma zastosowanie w sytuacjach szczególnie wyjątkowych, ale w ocenie Sądu II Instancji taka sytuacja w tej sprawie zaistniała, i zaistniała, i wystąpiły tu tak zwane i przesłanki wewnętrzne, i przesłanki zewnętrzne zastosowania tego dobrodziejstwa. Po pierwsze przesłanki wewnętrzne to są te, które dotyczą przebiegu procesu. I można tutaj przyjąć za Sądem I Instancji, że powód mógł mieć subiektywne przeświadczenie o słuszności swojego roszczenia, a jeżeli chodzi o te przesłanki zewnętrzne, to są przesłanki dotyczące stanu majątkowego, rodzinnego, dochodów i tutaj również załączone do akt sprawy materiały wskazują, że ta sytuacja nie jest najlepsza. Stąd teżart. 102mógł znaleźć zastosowanie. Biorąc pod uwagę te okoliczności Sąd na podstawieart. 385 k.p.c.w związku zart. 397 § 3 k.p.c.oddalił zażalenie pozwanego jako niezasadne. Natomiast w tym miejscu należy jeszcze wskazać jedynie na marginesie, że w sprawie została wprawdzie złożona odpowiedź na apelację, w której wnosi się jej oddalenie, na apelację powoda, w której pozwany wnosi o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, a powód w sprawie jest rzeczywiście prezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, jednakże należy zwrócić uwagę, że ta odpowiedź na apelację została podpisana przez samego powodaM. R.. Z kolei na rozprawie w dniu 24 stycznia 2020 r. również stawił się sam pozwany i popierał apelację, a pełnomocnik pozwanego, mimo prawidłowego zawiadomienia, na tejże rozprawie się nie stawił. W tej sytuacji nie było żadnych podstaw, i nie wynika to z zastosowania w postępowaniu apelacyjnym w stosunku do powodaart. 102 k.p.c., wynika to z faktu, że w sprawie nie ma złożonej odpowiedzi na apelację ani reprezentacji, która byłaby dokonywana przez profesjonalnego pełnomocnika. Stąd też w tej sprawie żadne koszty z tego tytułu na etapie II Instancji nie wystąpiły. Dziękuję ba...

[(...):29:49.935]