Sąd Okręgowy w Radomiu
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 388/18
Data wyroku: 2019-02-26 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Joanna Kaczmarek - Kęsik, Alicja Dąbrowska, Małgorzata Nowaczewska - Małek
Słowa kluczowe: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna: art.10 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Teza: Jedynie bezwzględna nieważność decyzji administracyjnej może być podstawą jej podważenia w postępowaniu sądowym.

Sygn. akt IV Ca 388/18

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2018 roku Sąd Rejonowy w Radomiu oddalił powództwoJ. K. (1),D. L.iA. R.przeciwkoJ. W.iGminie M.R.uzgodnienie treści księgi wieczystej, zasądził odJ. K. (1),D. L.iA. R.na rzeczJ. W.kwotę 2.417 złotych oraz na rzeczGminy M.R.kwotę 2.400 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia:
Sąd Rejonowy w Radomiu VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości położonej wR., gminaJ., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi:(...)(grunty rolne zabudowane),(...)(grunty zadrzewione i zalesione) i(...)(grunty rolne zabudowane) o łącznej powierzchni 1,6373 haksięgę wieczystą nr (...). W dziale II tej księgi jako właściciele wpisani sąJ. T. (1)w 2/16 części,T. T. (1)w 3/16 części iJ. W.w 11/16 części. Podstawą wpisu prawa własnościJ. T. (1)iT. T. (1)było postanowienie Sądu Powiatowego wR.z dnia 28 listopada 1970 roku wydane w sprawie o sygn. akt Ns 587/70, mocą którego dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości. Na podstawie tego postanowienia, 11/16 części nieruchomości przyznanoH. T. (1), która następnie w dniu 24 lutego 1995 roku dokonała sprzedaży przysługującego jej udziału na rzeczJ. W.. MałżonkowieJ.iJ. T. (2)posiadali troje dzieci –S. T.,T. T. (1)iH. T. (1).J. T. (2)zakupił wraz z bratemJ. T. (3)w 1910 roku ziemię wR., w skład której wchodziła przedmiotowa nieruchomość. Nieruchomość ta miała dwukrotnie większą powierzchnię, kształt trójkąta, jej najdłuższy bok przylegał do drogiR.–J.. Bracia podzielili się ziemią w ten sposób, żeJ.zajął część zachodnią aJ.wschodnią. Obaj wybudowali na swoich częściach domy letniskowe oraz urządzili sad, a także posadzili las. Jedną ze służących rodzinyT.byłaA.. Poznała ona robotnika pracującego przy wznoszeniu budynków –F. J., który był cieślą. Para pobrała się i otrzymała odJ.iJ. T. (1)pozwolenie na zamieszkanie na przedmiotowej nieruchomości oraz wzniesienie domu ok. 1915 roku w zamian za pilnowanie nieruchomości. Z małżeństwa tego urodził sięM. J., którego chrzestnymi zostaliJ. T. (1)i jej bratM. T.. W 1945 rokuM. J.ożenił się zZ. J.i oboje zamieszkali wR.wraz zA.iF.. Gdy po kilku latach rodzinaT.przeprowadziła się doR.do kamienicy przyul. (...), nadzór nad nieruchomością powierzony został rodzinieJ.. Uzyskali też pozwolenie na uprawę warzyw, zboża i wypas krów. Z małżeństwaM.iZ. J.urodziły się trzy córki –J. K. (1),D. L.iA. R..Z. J.po wyjeździe rodzinyT.pilnowała całego domostwa. Posiadała również klucze do domu letniskowego, dbała o porządek oraz składowała w piwnicy tego domu płody rolne.J. T. (2)zmarł w dniu 4 lutego 1922 roku.S. T.zmarł w dniu 10 marca 1942 roku. Spadek po nim na mocy postanowienia Sądu Powiatowego wR.z dnia 15 czerwca 1956 roku nabyliJ. T. (1)w ¼ części orazH. T. (1)iT. T. (1)po 3/8 części.T. T. (1)zmarł w dniu 20 czerwca 1973 roku. Spadek po nim nabyła matkaJ. T. (1)w 3/8 części i siostraH. T. (1)w 5/8 części.J. T. (1)zmarła w dniu 3 października 1974 roku. Spadek po niej nabyła w całości jej córkaH. T. (1). Dnia 12 czerwca 1976 roku Naczelnik GminyJ.wydał akt własności ziemi(...)-15/43/76 na rzeczZ. J., którym stwierdził, że jest ona właścicielką nieruchomości oznaczonych numerami ewidencyjnymi jakodziałki nr (...)o powierzchni 2,50 ha położonych wR.. Wydanie aktu własności ziemi poprzedzone zostało sporządzeniem w dniu 5 stycznia 1974 roku protokołu, w którymZ. J.oświadczyła, że posiada powyższe grunty od 1947 roku, ponieważ odpisał je jej ojciecJ. S.aktem notarialnym z dnia 10 października 1947 roku. Część tej nieruchomościZ. J.następnie darowała zięciowi i córce nr aktu(...). Powyższy protokół zawiera również dopisek dokonany innym kolorem długopisu, w którymZ. J.oświadcza, że działkę tę posiadała od 1943 roku i dzierżawiła ją odJ. T. (1), która mieszkała wR.. Zapis ten jest dokonany w trzech linijkach pomiędzy poprzednim oświadczeniem a słowem „świadkowie” umieszczonym pod pierwszym tekstem. Tym samym kolorem długopisu wpisano nrdziałki (...)i jej powierzchnię „1,62”. Ponadto w dokumencie wpisano czerwonym flamastrem łączną powierzchnię nieruchomości „2.50” oraz powierzchniędziałki nr (...)– „0,88”. Jedynie przy wpisie dotyczącym powierzchnidziałki nr (...)jest nieczytelny podpis dokonany czerwonym flamastrem. Protokół sporządzony został w obecności świadkówJ. H.iJ. S.. O postępowaniu uwłaszczeniowym nie zawiadomiono spadkobiercówJ. T. (1),T. T. (1)iH. T. (2), którzy nie zostali poinformowani o wydaniu aktu własności ziemi. Pismem z dnia 27 października 1978 roku Dyrekcja Okręgowa Dróg Publicznych wK.zwróciła się doJ. T. (1)o dobrowolne odstąpienie nieruchomości oznaczonej nr(...)o pow. 198 m(

    2)położonej wR.zajętej pod budowę drogi na trasieR.–K.za odszkodowanie w kwocie 832 zł. Pismem z dnia 16 grudnia 1978 rokuH. T. (1)udzieliła odpowiedzi, że wyraża zgodę na odstąpienie na wskazanych warunkach na jej rachunek wbanku (...).Decyzją nr (...)z dnia 7 grudnia 1979 roku Urząd GminyJ.orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Państwa na potrzeby Dyrekcji Okręgowej Dróg Publicznych wK.nieruchomości rolnych za odszkodowaniem, w tym między innymi należącej doJ. T. (1)umieszczonej pod poz. 113. W dniu 25 września 1980 rokuH. T. (1)zwróciła się doPaństwowego Zakładu (...) OddziałuwR.o wydanie zaświadczenia o wysokości ubezpieczenia budynków położonych wR.przyul. (...)celem uregulowania spraw spadkowych. Decyzją z dnia 25 lipca 1980 roku Urząd Gminy wJ.ustalił wysokość podatku od nabycia spadku po zmarłych w dniach 20 czerwca 1973 roku i 3 października 1974 rokuT.iJ. T. (1), na kwotę 29.080 zł i zobowiązał do jej wpłaceniaH. T. (1), która wykonała nałożone na nią zobowiązanie w dniu 25 lipca 1980 roku. W dniu 28 kwietnia 1983 roku Urząd GminyJ.wydałdecyzję nr (...), którą udzieliłZ. J.iJ. J. (1)zezwolenia na budowę budynku mieszkalnego według projektu typowego WB-(...)na działce oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), położonej wR.. Pismami z dnia 17 kwietnia 1993 roku i 23 lipca 1993 roku wezwanoH. T. (1)do dokonania opłaty z tytułu energii elektrycznej w lokalu wR.nr(...).H. T. (1), mimo iż zamieszkiwała wR., w okresie letnim przyjeżdżała do RajcaP.sama bądź ze swoimi znajomymi lub też przyjeżdżali sami jej znajomi. Nie robiła tego często lecz za każdym razem nikt z rodzinyJ.ani się temu nie sprzeciwiał. Nikogo zJ.o przyjazdach nie uprzedzała i nie pytała o zgodę. Po uzyskaniu informacji o uwłaszczeniuZ. J., w celu odzyskania nieruchomości położonej wR.,H. T. (1)pismem z dnia 19 kwietnia 1993 roku, za pośrednictwem adwokata, zwróciła się doZ. J.o możliwość ugodowego załatwienia sprawy. Analogiczna prośba została wysłana w dniu 22 sierpnia 1994 roku. Wobec braku reakcji w dniu 17 grudnia 1993 rokuH. T. (1)złożyła w Sądzie Rejonowym w Radomiu wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew.(...)o powierzchni 0,56 ha wchodzącej w skład przedmiotowej nieruchomości. W toku tego postępowania na zlecenieH. T. (1)sporządzona została mapa z planem podziału. W trakcie postępowaniaH. T. (1)dokonała modyfikacji wniosku poprzez stwierdzenie zasiedzenia w oparciu o ww. mapę. Dążyła jednak do ugodowego zakończenia postępowania. W dniu 6 października 1994 roku zmieniła żądanie, wnosząc o ustalenie, żeJ. T. (1)jest właścicielemdziałki o nr (...), zaśZ. J.działki o nr (...)według mapy. Ostatecznie postępowanie zostało umorzone wobec cofnięcia wniosku.H. T. (1)planowała remont domu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości. Nie wykonywała go osobiście, w jej imieniu wykonał goM. J., jednak przekazała pieniądze, za które opiekująca się niąJ. W.kupowała materiały.H. T. (1)w latach 70-tych i 80-tych uiszczała podatek za nieruchomość położoną wR..H. T. (1)zmarła w dniu 6 czerwca 1996 roku. Spadek po niej nabyła z mocy ustawyGmina M.R..Z. J.założyła książeczki dotyczącą płatności za energię elektryczną w dwóch budynkach znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, lecz nie przepisała na siebie książeczki dotyczącej budynku letniskowego, do którego przyjeżdżałaH. T. (1).Z. J.występowała również do Sądu Rejonowego z zapytaniem, kto jest właścicielem działek. Pismem z dnia 25 września 1997 roku poinformowano ją, iż postępowanie w sprawie I C 1127/94 zostało umorzone, a właścicielami nieruchomości o powierzchni 1,6225 ha położonej wR.zgodnie z treścią księgi wieczystej sąH. T. (1)w 11/16 częściach,J. T. (1)w 2/16 częściach iT. T. (1)w 3/16 częściach.J. W.po nabyciu na własność udziału w nieruchomości położonej wR., starała się uregulować stan prawny działki i otrzymać na siebie nakaz płatniczy. W tym celu udała się do urzędu gminy, jednak wobec braku możliwości ustnego zgłoszenia, złożyła pisemny wniosek. W odpowiedzi, pismem z dnia 7 sierpnia 1998 roku Urząd Gminy wJ.poinformował ją, że brak jest możliwości wprowadzenia zmian w rejestrze ewidencji gruntów z uwagi na rozbieżności w dziale Iksięgi wieczystej nr (...), a ewidencją gruntów, ponieważ w ewidencji jako właścicielka wpisana jestZ. J..Z. J.zmarła w dniu 17 sierpnia 2011 roku. Spadek po niej nabyły po 1/3 części jej córki –J. K. (1),A. R.iD. L.. Sąd Rejonowy ustalił, iż z zeznańZ. J.złożonych w sprawie I C 1127/94 wynika, żeJ. T. (1)złożyła jej obietnicę przekazania w przyszłości własności przedmiotowej nieruchomości. Jednak, zdaniem Sądu Rejonowego,J. T. (1)czuła się właścicielem nieruchomości, o czym świadczy jej zachowanie podczas odwiedzin, a także to, żeZ. J.pytała ją o zgodę na postawienie stodoły i obory. Z koleiH. T. (1), reprezentowała właścicieli w postępowaniu o wywłaszczenie części nieruchomości pod drogę. W 1970 roku toczyło się postępowanie o zniesienie współwłasności pierwotnej nieruchomości, w efekcie którego została odłączona część nieruchomości dlaZ. T.,J. A. (1)iA. C. (1), a w dotychczasowej księdze zostaliH. T. (1),J. T. (1)iT. T. (1). Zdaniem Sądu Rejonowego, wydanie aktu własności ziemi na rzecz określonej osoby oparte jest na ustaleniu, że osoba ta była samoistnym posiadaczem nieruchomości w dniu wejścia w życieustawy z dnia 26 października 1971 r.o uregulowaniu gospodarstw rolnych, to jest w dniu 4 listopada 1971 roku. W ocenie Sądu Rejonowego, akt własności ziemi z dnia 12 czerwca 1976 roku jest bezwzględnie nieważny. Dokument ten wystawiony został przez właściwy organ i w zakresie kompetencji przewidzianych wówczas obowiązującąustawą o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ale został wydany bez prawidłowego przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Założone zostały akta postępowania uwłaszczeniowego, zawierające protokół stwierdzenia stanu władania w celu ustalenia, czyZ. J.spełniała przesłanki nabycia własności nieruchomości w drodze tzw. uwłaszczenia, jednak jego treść, w ocenie Sądu Rejonowego, budzi wątpliwości od strony formalnej, jak i materialnej. Protokół dotyczy dwóch działek – 437, którąZ. J.miała otrzymać od swojego ojcaJ. S.oraz(...), którą miała otrzymać w dzierżawie odJ. T. (1). Opisdziałki (...)sporządzony został tym samym kolorem długopisu co większość protokołu wraz z pozycją rejestrową nieruchomości. Innym kolorem długopisu dopisanodziałkę (...)do składników gospodarstwa, dopisano do pozycji rejestrowej i wskazano w jakich okolicznościachZ. J.weszła w jej posiadanie. Zdaniem Sądu dopiski te nie zostały dokonane w tym samym czasie co reszta protokołu. Świadczy o tym to, że po pierwszym oświadczeniuZ. J.pozostawiono 2 – 3 linijki wolnego i wpisano dane na temat świadków. Dopisana część została umieszczona w wolnych linijkach i na lewym marginesie strony. Czerwonym długopisem wskazano łączną powierzchnię gospodarstwa rolnego i powierzchniędziałki nr (...). Zdaniem Sądu wątpliwość budzi data, od którejZ. J.posiadaładziałkę nr (...), tj. od 1943 roku. Z zeznań jej krewnych przesłuchanych w niniejszym postępowaniu i zeznań w sprawie I C 1127/94 wynika, że do RajcaP.sprowadziła się po ślubie zM. J., który miał miejsce w 1945 roku. W ocenie Sądu Rejonowego powyższe okoliczności świadczą o wytworzeniu aktu własności ziemi w sposób niezgodny z prawem. Ponadto, zdaniem Sądu Rejonowego,Z. J.oraz urzędnicy państwowi winni byli zawiadomić o toczącym się postępowaniuH. T. (1). W aktach uwłaszczeniowych brak jest dowodów potwierdzających poinformowanie właścicieli o wszczętym postępowaniu.Z. J.ujawniła akt własności ziemi jedynie w ewidencji gruntów. Dladziałki nr (...), którą otrzymała od ojca założyła księgę wieczystą. Sąd stwierdził, że z dokumentów uwłaszczeniowych nie wynika czyZ. J.można było traktować jako rolnika a przedmiotowa nieruchomość stanowi i stanowiła w 1971 roku działkę w większości zalesioną. Ponadto, zdaniem Sądu Rejonowego, dzierżawa zgodnie zustawą o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, nie mogła prowadzić do nabycia własności nieruchomości rolnej przez uwłaszczenie. Dlatego, w ocenie Sądu Rejonowego, za dowód zmiany wpisu w księdze wieczystej nie może służyć przedstawiony przez powódkę akt własności ziemi. Istotna była również kwestia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniącaJ. W.. Nabycie w dniu 24 lutego 1995 roku przezJ. W.odH. T. (1)udziału 11/16 części nieruchomości położonej wR., dla której Sąd Rejonowy w Radomiu prowadziksięgę wieczystą o nr (...)miało charakter rozporządzenia odpłatnego. Zdaniem Sądu Rejonowego, nie można nabywcy przypisać złej wiary, która wymagałaby wykazania przez powódki, że pozwana w chwili nabycia udziału wiedziała o wydaniu na rzeczZ. J.aktu własności ziemi. Fakt, żeJ. W.zamieszkiwała zH. T. (1)w jednej kamienicy nie może stanowić podstawy do stwierdzenia, że z pewnością wiedziała o wydanym akcie własności ziemi. W ocenie Sądu Rejonowego, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, przeciętnie dbający o swoje interesy człowiek planujący zakup nieruchomości nie udaje się do wszystkich urzędów i nie sprawdza dokumentów na temat działki, tylko posiłkuje się treścią księgi wieczystej. Z zeznań pozwanej wynika, że sprawdzała treść księgi wieczystej, która nie wzbudziła w niej żadnych podejrzeń, a o akcie własności ziemi dowiedziała się dopiero po zwróceniu się o nadesłanie nakazu płatniczego. Zeznania pozwanej były w tej materii konsekwentne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym. Nie ma żadnego dowodu pozwalającego na ustalenie, żeH. T. (1)poinformowała kupującą o decyzji wydanej w postępowaniu uwłaszczeniowym.Z. J.nie założyła innej księgi wieczystej, ani nie dokonała wzmianki w już istniejącej o wydanym akcie własności ziemi. Dlatego Sąd Rejonowy uznał, żeJ. W.nie posiadała wiedzy na temat wydanej decyzji i pozostawała w dobrej wierze.
Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazałart. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece(Dz. U. z 2013 roku, poz. 707). O kosztach orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wniosły powódki, zaskarżając wyrok w całości. Zarzuciły:
- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 10 ustawy z dnia 26 marca 1982 roku o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych poprzez jego niezastosowanie prowadzące do uznania za dopuszczalne badania przez Sad cywilny prawidłowości zastosowania prawa materialnego stanowiącego podstawę wydania przez Naczelnika GminyJ.aktu własności ziemi z dnia 12 czerwca 1976 roku(...)-15/43/76, którego prawomocność ostatecznie została stwierdzona w dniu 10 stycznia 1978 roku;
- naruszenie prawa materialnego, tj.art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustawpoprzez jego niezastosowanie prowadzące do uznania dopuszczalności stwierdzenia nieważności wydanego przez Naczelnika GminyJ.aktu własności ziemi i odmowy przyznania mocy wiążącej tej decyzji w niniejszym postępowaniu sądowym;
- naruszenie prawa procesowego, tj.art. 2 k.p.c.w związku z art. 4 i art. 8 ustawy z dnia 26 marca 1982 roku o zmianieustawy Kodeks cywilnyoraz o uchyleniuustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnychw związku zart. 16 k.p.a.poprzez ich niewłaściwe zastosowanie prowadzące do uznania za dopuszczalne badanie przez sąd prawidłowości zastosowania prawa materialnego przez organ administracyjny wydający akt własności ziemi;
- naruszenie prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez przekroczenie przez Sąd granicy swobodnej oceny dowodów i przyjęcie braku mocy dowodowej aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika GminyJ.z dnia 12 czerwca 1976 roku jako bezwzględnie nieważnego, w sytuacji wydania go przez uprawniony organ przy zachowaniu procedury administracyjnej;
- obrazę przepisu prawa materialnego, tj.art. 6 § 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez uznanie, że pozwanaJ. W.zawarła akt notarialny zakupu udziałów w nieruchomości położonej wR.w dobrej wierze;
- naruszenie prawa procesowego, tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego dla ustalenia, że pozwanaJ. W.dokonując zakupu udziałów we współwłasności nieruchomości mogła z łatwością dowiedzieć się, jaki jest faktyczny stan prawny nieruchomości oraz pominięcie przez Sąd faktu braku zainteresowania kupowaną nieruchomością, zamieszkiwaniaZ. J.i jej rodziny na nieruchomości;
- naruszenie prawa procesowego, tj.art. 231 k.p.c.poprzez zaniechanie ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy z innych ustalonych faktów w szczególności dotyczących bardzo bliskich relacji osobistych pozwanejJ. W.i sprzedającejH. T. (1)wynikającej z wieloletniej zażyłości, opieki nad nią i zamieszkiwania sprzedającej w lokalu mieszkalnym pozwanej oraz codziennych kontaktów, a także świadectwa co do podstawy moralnej i uczciwościH. T. (1), co prowadzić mogło do uznania za udowodnione, że nie mogła ukryć przed nią faktu uwłaszczenia przezZ. J.nieruchomości i tym samym podstępnie doprowadzić ją do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.
Wskazując na powyższe wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powódek kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest zasadna.
Zgodnie z treściąart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece(t.j. Dz. U. z 2018 roku, poz. 1916) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to stan prawny zgodny z prawem materialnym. Przyjmując, że stan prawny nieruchomości kształtująprawa rzeczowedo nieruchomości oraz podlegające wpisowi w księdze wieczystej prawa obligacyjne, należy uznać, że chodzi o prawa, które powstały wskutek zdarzeń przewidzianych przez prawo cywilne i nie wygasły. Przez stan prawny ujawniony w księdze wieczystej należy natomiast rozumiećprawa rzeczowei obligacyjne, które są wpisane w księdze wieczystej, oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością wynikające z wpisu w księdze wieczystej. Zart. 10 ust. 1wynika, że niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu pewnego prawa lub wpisaniu go błędnie albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest doprowadzenie do zgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości istniejącym w dacie orzekania przez sąd. Może to polegać na wpisaniu nowego prawa, zmianie oznaczenia przedmiotu lub treści wpisanego prawa, zmianie osoby wpisanej jako uprawniona z tytułu określonego prawa lub wielkości przysługującego tej osobie udziału w prawie, wykreśleniu wpisanego prawa (J. Pisuliński, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowy, Lexis Nexis, Warszawa 2014, str. 254 i nast.).
Powództwo przewidziane wart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotecejest szczególną postacią powództwa o ustalenie.
Sąd Okręgowy zasadniczo podziela ustalenia faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy dokonane przez Sąd pierwszej instancji. Ustalenia te wymagają jednak uzupełnienia o okoliczności wynikające z materiału dowodowego zgromadzonego przed Sądem pierwszej instancji oraz z dowodów przeprowadzonych przez Sąd drugiej instancji. Ponadto, w ocenie Sądu Okręgowego, Sąd pierwszej instancji błędnie ocenił dokonane w sprawie ustalenia.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż z akt i dokumentówksięgi wieczystej Kw nr (...)(po migracji) Sądu Rejonowego w Radomiu wynika, że księga ta została urządzona w dniu 25 października 1960 roku dla nieruchomości stanowiącej grunt o powierzchni 2,7994 ha położonej wR.gromadaR.powiat(...)stanowiący wcześniej część nieruchomości objętej księgą wieczystą(...). W dziale II urządzonej księgi wieczystej wpisano na skutek dotychczasowego posiadania i dziedziczenia po zmarłymS. T.jako właścicieli:H. T. (1)w 99/288 części,J. T. (1)w 18/288 części,T. T. (1)w 27/288 części,J. A. (1)w 48/288 części,A. C. (2)w 48/288 części,Z. T.w 48/288 części. W dniu 3 sierpnia 1971 roku do akt tej księgi wieczystej wpłynął wniosek o odłączeniedziałek nr (...)i 12a o powierzchni 1,6226 ha i urządzenie dla nich księgi wieczystej oraz wpisanie w niej jako właścicieli:J. A. (2)w 1/3 części,A. C. (2)w 1/3/ części iZ. T.w 1/3 części oraz pozostawienie w dotychczasowejksiędze wieczystej działki nr (...)o powierzchni 1,6226 ha i wpisanie jako właścicieliH. T. (1)w 11/16 części,J. T. (1)w 2/16 części,T. T. (1)w 3/16 części na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności wydanego przez Sąd Powiatowy wR.28 listopada 1970 roku w sprawie Ns 587/70. W dniu 4 sierpnia 1971 roku dokonano wpisów zgodnie z powyższym wnioskiem. Następnie do aktksięgi wieczystej Kw nr (...)(przed migracją) wpłynął wniosek zawarty w akcie notarialnym z 24 lutego 1995 roku - umowie sprzedaży zawartej międzyH. T. (1)aJ. W.. Mocą tej umowyH. T. (1)sprzedałaJ. W.udział wynoszący 11/16 części w współwłasności nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...). Na skutek powyższego wniosku w dziele II księgi wieczystej ujawniono jako współwłaścicieli:J. T. (1)do 2/16 części,T. T. (1)do 3/16 części orazJ. W.do 11/16 części. Obecnieksięga wieczysta nr (...)jest prowadzona przez Sąd Rejonowy w Radomiu dla nieruchomości położonej wR., gminaJ., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi:(...)i(...)o łącznej powierzchni 1,6373 ha. W dziale II tej księgi jako właściciele wpisani sąJ. T. (1)w 2/16 części,T. T. (1)w 3/16 części iJ. W.w 11/16 części.
W dniu 12 czerwca 1976 roku Naczelnik GminyJ.wydał akt własności ziemi(...)-15/43/76, którym stwierdził, żeZ. J.nabyła z mocy samego prawa, na podstawie przepisówustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych(Dz.U. nr 27, poz.250), własność nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów numerami(...)i(...)o powierzchni 2,50 ha położonych wR.. Z mapy ewidencyjnej sporządzonej 5 października 1995 roku przechowywanej w składnicy map i dokumentów za nr(...)-444/95 wynika, że działki nr ew.(...)i(...)o łącznej powierzchni 1,6373 ha odpowiadają działce nr ew. 431/1 z(...)-15/43/76 idziałce hipotecznej nr (...)o powierzchni 1,6226 ha zksięgi wieczystej nr (...), a różnica w powierzchni wynika z nowych pomiarów (mapa, k. 8). Ponadto z akt księgi wieczystej(...)wynika, że od 11 lipca 1996 roku wielokrotnieZ. J.starała się o wpisanie jej prawa własności do nieruchomości objętej tą księgą wieczystą na podstawie aktu własności zmieni(...)-15/43/76. WnioskiZ. J.nie były jednak skuteczne wobec stwierdzenia, że w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie rozstrzyga sporów o własność. Do wnioskówZ. J.załączyła min. zaświadczenie wydane przez Wójta GminyJ.z dnia 3 października 1994 roku, z którego wynikało, żeH. T. (1)nie figurowała w rejestrach podatkowych na terenie tej gminy.
Z akt sprawy I Ns 1425/93 Sądu Rejonowego w Radomiu, a następnie (po zmianie roszczenia zgłoszonego przezH. T. (1)i zmianie trybu postępowania) I C 1127/94 Sądu Rejonowego w Radomiu wynika, że wnioskiem z dnia 17 grudnia 1993 rokuH. T. (1)wniosła o stwierdzenie nabycia przez nią w drodze zasiedzenia działki nr ew.(...)o powierzchni 0,56 ha położonej wR.objętejksięgą wieczystą nr Kw (...)(nr przed migracją) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Radomiu oraz objętej aktem własności ziemi nr(...)-15/43/76 z dnia 12 czerwca 1976 wydanym na rzeczZ. J.. Z treści wniosku tego wynika, żeH. T. (1)znała fakt wydania aktu własności ziemi oraz jego treść. Postępowanie w sprawie I Ns 1425/93 toczyło się z udziałemZ. J.iM. J..Z. J.w sprawie tej informacyjnie wyjaśniła, że wprowadziła się na przedmiotową nieruchomość w 1945 r. bowiemJ. T. (1)pozwoliła jej mężowi i jego ojcu korzystać z tej nieruchomości. Na nieruchomości tej mieszkała tylko rodzinaJ.. W 1950 roku postawili tam oborę i stodołę.J. T. (1)mieszkała wR., a na tej działce miała domek letniskowy, do którego przyjeżdżała bardzo rzadko (informacyjne wyjaśnieniaZ. J., k. 22-23 akt I Ns 1425/93). Przesłuchana w tej sprawieH. T. (1)zeznała, że jeszcze w 1912 roku jej rodzice pozwolili postawić na tej(...), który tam mieszkał i miał pilnować nieruchomości. Po jego śmierci na nieruchomości tej pozostał jego synM. J.wraz z żonąZ.. Za domem urządzili ogródek, postawili tam budynki gospodarcze: oborę i stodołę nie pytając o zgodęH. T. (1)(k. 33 verte tych akt).H. T. (1)zeznała, iż korzystała z domu letniskowego na tej nieruchomości w celach wypoczynkowych. Dom letniskowy był remontowany raz przed śmiercią jej matki a drugi raz po jej śmierci w 1991 roku - wówczasH. T. (1)wymieniła dach na tym domu. Pozostawała w bardzo dobrych stosunkach z rodzinąJ.. Stwierdziła, że „żyli jak rodzina” (k. 33 verte tych akt). W sprawie I Ns 1425/93 na rozprawie w dniu 6 października 1994 roku pełnomocnik wnioskodawczyniH. T. (1)zmienił roszczenie mocodawczyni i wystąpił z roszczeniem ustalenia, żeJ. T. (1)jest właścicielem działki nr ew.(...)o powierzchni 1.08 ha zaś uczestnicydziałki nr (...)o powierzchni 0,54 ha według mapy sporządzonej na potrzeby tej sprawy (k. 84 tych akt, mapa k. 42 tych akt). W sprawie zmieniono tryb postępowania na procesowy a sama sprawa otrzymała sygn. akt I C 1127/94 (k.87 tych akt). Rozprawa w sprawie sygn. akt I C 1127/94 Sądu Rejonowego w Radomiu została zamknięta po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w dniu 15 lutego 1995 roku, ogłoszenie wyroku odroczono do 1 marca 1995 roku (k. 121-123 verte). Tymczasem aktem notarialnym z 24 lutego 1995 rokuH. T. (1)sprzedałaJ. W.udział wynoszący 11/16 części we współwłasności nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...). Natomiast w dniu 1 marca 1995 rokuH. T. (1)cofnęła pozew w sprawie(...)i wniosła o otwarcie zamkniętej rozprawy na nowo. W dniu 1 marca 1995 roku odroczono ogłoszenie wyroku w sprawie I C 1127/99 do 15 marca 1995 roku zaś 1 marca 1995 roku Sąd Rejonowy w Radomiu wydał postanowienie o umorzeniu postępowania wobec skutecznego cofnięcia pozwu (k. 128 i 129 , 132 133 a aktach I C 1127/94).
Ponadto Sąd Okręgowy jako Sąd merytoryczny (por.art. 382 k.p.c.) uzupełnił postępowanie dowodowe i przeprowadził dowód z aktu notarialnego poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 grudnia 2018 roku (k.260). Na podstawie tego dokumentu Sąd Okręgowy ustalił, iż spadek poM. J.zmarłym w dniu 25 marca 1995 roku wR.nabyły: żonaZ. J.oraz córkiA. R.,J. K. (1)iD. L.po ¼ części każda z nich.
Wobec wskazanych wyżej, bezspornych faktów trafnie Sąd Rejonowy uznał, że rozstrzygnięcie sprawy niniejszej wymagało oceny aktu własności ziemi stanowiącego tytuł własności nieruchomości obejmującej działkę nr ew.(...)a obecnie działki nr ew.:(...)i(...)o łącznej powierzchni 1,6373 ha oraz po dokonaniu tej oceny ustalenia czyJ. W.jako nabywcę udziału 11/16 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 3w zw. zart. 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).
Zwarte w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego zmierzają do podważenia dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny prawnej w zakresie związania aktem własności ziemi nr(...)-15/43/76 z dnia 12 czerwca 1976 roku stwierdzającym nabycie z mocy samego prawa działki nr ew.(...)oraz działki nr ew.(...)o łącznej powierzchni 2,50 ha przezZ. J.. Zarzuty te są zasadne.
Według przepisówart. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych(Dz. U. nr 27, poz. 250) z mocy prawa stawały się własnością rolników nieruchomości, które wchodziły w skład gospodarstw rolnych, znajdujących się w samoistnym posiadaniu rolników. Ponadto w świetle art. 2 tej ustawy nieruchomości, na których właściciele nie gospodarują osobiście lub przy pomocy członków rodziny pozostających we współwłasności domowej od lat pięciu do dnia wejścia w życie ustawy z powodu stałego zatrudnienia w innych zawodach niż praca w indywidualnym gospodarstwie rolnym albo rolniczej spółdzielni produkcyjnej mogły być przekazane na własność dotychczasowym posiadaczom zależnym (dzierżawcom lub władającym z innych tytułów) albo przejęte przez państwo. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 1971 roku (Dz.U. nr 37 poz. 331) określało warunki nabycia własności nieruchomości przez posiadaczy zależnych (por. art. 2 ust. 2 tej ustawy). Akt własności ziemi wydany na podstawie przepisówustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnychstanowi decyzję administracyjną. W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ramach badania rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości Sąd bada skuteczność i ważność zdarzenia cywilnoprawnego, z którego wywodzi się prawo wpisane do księgi wieczystej. W zakresie dotyczącym związania sądu decyzją administracyjną jaką jest akt własności ziemi Sąd Okręgowy podziela dominujący w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, iż decyzja administracyjna jest zdarzeniem prawnym, które wchodzi w skład okoliczności faktycznych sprawy i jako takie musi być przez sąd orzekający brane pod uwagę przy rozstrzyganiu sprawy. W tym sensie sądy są związane decyzją administracyjną i nie są co do zasady uprawnione do badania ich merytorycznej poprawności (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2000, III CZP 77/2002, OSNC 2003/11 poz.144, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1992 roku, III CZP 157/92, OSP 1995/2, poz. 29, uchwala składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia29 lipca 1993r., III CZP 64/93, OSP 1994/3, poz.47). Rację mają skarżące, iż w orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, iż po wejściu w życieart. 63 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw(Dz.U. z 2001r., nr 57, poz.603 ze z.), czyli po 1 stycznia 1992 roku stała się niemożliwa kontrola administracyjna ani też sądowa decyzji administracyjnych wydanych przed dniem 6 kwietnia 1982 roku stwierdzających nabycie przez rolnika z mocy prawa na podstawieustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych– własności nieruchomości rolnych, czyli aktów własności ziemi. Po wejściu w życie tego przepisu sąd jest związany decyzją administracyjną jeżeli została ona uznana przez właściwy organ za ostateczną. Sąd Najwyższy uznał, iż zasada ta doznaje ograniczenia jedynie w myśl koncepcji tzw. bezwzględnej nieważności decyzji administracyjnej. Decyzja administracyjna nie może wywoływać skutków prawnych pomimo jej formalnego nie uchylenia, jeśli jest dotknięta wadami godzącymi w jej istotę jako aktu administracyjnego, tj. wówczas, gdy została wydana przez organ niewłaściwy lub bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, względnie z oczywistym naruszeniem postępowania administracyjnego (por. uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 roku, III CZP 46/2007, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000roku, I CKN 846/98, Lex nr 50894, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1994 roku, III CZP 69/94, OSNCP 1994, nr 12, poz. 233). Zatem jedynie bezwzględna nieważność decyzji administracyjnej może być podstawą jej podważenia w postępowaniu sądowym. Jednocześnie w orzecznictwie wskazuje się na rozróżnienie braku podstawy prawnej decyzji skutkującej jej bezwzględną nieważnością od braku podstawy prawnej wyczerpującej zarzut merytorycznej bezpodstawności decyzji, ale wywołującej skutki prawne. Kompetencja sądu cywilnego do orzekania w poddanej jego osądowi sprawie o uznaniu decyzji za pozbawioną skuteczności zachodzi tylko w przypadkach kwalifikujących taką decyzję jako akt nieistniejący. tj. w razie wydania decyzji przez organ oczywiście niewłaściwy, bez zachowania jakiejkolwiek procedury albo w razie oczywistego braku prawa materialnego administracyjnego. Nie obejmuje natomiast kontroli decyzji pod kątem innych wad, ponieważ ocena dokonywana przez sąd cywilny nie może utożsamiać się z czynnością instancji odwoławczej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005r., IV CK 12/05).
Wbrew ocenie Sądu Rejonowego, w sprawie niniejszej nie występuje tzw. bezwzględna nieważność aktu własności ziemi nr(...)-15/43/76 z dnia 12 czerwca 1976 roku stwierdzającego nabycie z mocy samego prawa działek nr ew.(...)i(...)o powierzchni 2,50 ha przezZ. J.. Akt ten został wydany przez właściwy organ administracyjny na podstawie przepisówustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych(Dz.U. z 1971r., nr 27, poz.250 ze zm.). Przed wydaniem decyzji toczyło się postępowanie administracyjne, w toku którego przesłuchanoZ. J.oraz świadków:J. H.iJ. S.. Protokół przesłuchaniaZ. J.i świadków został podpisany. Okoliczność, iż w protokole tym wpisów dokonano długopisem z niebieskim wkładem piszącym o dwóch odcieniach oraz mazakiem w kolorze czerwonym nie dyskwalifikuje jego wiarygodności. Treść protokołu została podpisana przez świadków,Z. J.i przez sporządzającego protokół urzędnika (por. k.70). Z powyższych względów nie dyskwalifikuje tego protokołu również adnotacja na lewym marginesie prawej strony protokołu, z której wynika, żeT. J.gospodarstwa nie posiadała, pracowała w aptece.T.zmarła, do śmierci mieszkała wR.(por. wpis na marginesie protokołu, k. 70). Brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, iż poszczególne wpisy i adnotacje w protokole spisanym 5 stycznia 1975 roku w sprawie administracyjnej(...)-15/43/76 były dokonane już po jego podpisaniu przez stronę, świadków oraz urzędnika sporządzającego protokół. Sąd pierwszej instancji nie przeprowadził żadnego postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia okoliczności sporządzenia protokołu z dnia 5 stycznia 1975 roku w sprawie(...)-15/43/76 zaś w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zawarł jedynie niczym nie poparte przypuszczenia i domysły dotyczące tego protokołu. Dlatego zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia stwierdzenie, że akt własności ziemi został „wytworzony” w sposób niezgodny z prawem uznać należy za całkowicie bezpodstawne. Wprawdzie o postępowaniu administracyjnym nie byli zawiadomieni spadkobiercyJ. T. (1)aniT. T. (1). O postępowaniu tym nie została zawiadomiona równieżH. T. (1). Jednak wskazać należy, iżJ. T. (1)zmarła w dniu 3 października 1974 roku wR.. Stwierdzenie nabycia spadku po niej nastąpiło postanowieniem z dnia 21 sierpnia 1979 roku w sprawie Ns 1648/79 Sądu Rejonowego w Radomiu, zaśT. T. (1)zmarł w dniu 20 czerwca 1973 roku wC., a stwierdzenie nabycia spadku po nim nastąpiło postanowieniem z dnia 24 kwietnia 1980 roku w sprawie Ns 1647/79 Sądu Rejonowego w Radomiu. Bezspornym jest, że posiadaczem nieruchomości rolnej objętej aktem własności ziemi byłaZ. J.wraz z mężem, która zamieszkiwała na niej wraz z rodziną i prowadziła tam gospodarstwo rolne (posiadała stodołę, oborę, inwentarz żywy, uprawiała warzywa). Jakkolwiek brak zawiadomienia o toczącym się postępowaniu o uwłaszczenie właścicieli nieruchomości stanowił naruszenie prawa, to w świetle utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego, nie powodował jeszcze tzw. bezwzględnej nieważności decyzji jaką jest akt własności ziemi. W świetle utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego decyzja administracyjna dotknięta wadami wymienionymi wart. 156§1 k.p.a.uzasadniającymi jej nieważność, odnośnie której stwierdzono jej wydanie z naruszeniem prawa nie jest aktem pozornym lecz istniejącym i funkcjonującym w obrocie prawnym. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005 roku, IV CK 12/05, Lex nr 180909). Ocena decyzji administracyjnej nie może utożsamiać się z czynnością instancji odwoławczej powołanej do usuwania ewentualnych jej wad. Kognicja sądu nie obejmuje sprawdzania czy w postępowaniu administracyjnym brały udział wszystkie osoby zainteresowane (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2000r, III CKN 268/00, OSNC 2001, nr 1, poz.10). Pominięcie udziału w postępowaniu określonego podmiotu jako strony i doręczenie decyzji tylko jednej ze stron postępowania skutkuje uznaniem tej decyzji za ostateczną (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 roku w sprawie III CZP 4/13 Lex nr 1312518). Ponadto rację mają skarżące, iż Sąd Rejonowy nie miał uprawnienia do badania czy akt własności ziemi został wydany zgodnie z prawem materialnym. Sąd Okręgowy podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 marca 2013 roku w sprawie III CZP 4/13 (Lex nr 1312518), zgodnie z którym sąd jest związany aktem własności ziemi, jeżeli został on uznany przez właściwy organ administracyjny za ostateczny. W procesie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd nie może badać czy zainteresowany nabył własność nieruchomosci z mocy prawa na podstawieart. 172 k.c.czy przepisówustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
Wobec powyższego uznać należy, iż sąd w sprawie niniejszej jest związany aktem własności ziemi nr(...)-15/43/76 z dnia 12 czerwca 1976 roku stwierdzającym nabycie z mocy samego prawa działek nr ew.(...)i(...)o powierzchni 2,50 ha przezZ. J.przy ustalaniu stanu prawnego nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr Kw (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Radomiu. Zdarzenie cywilnoprawne w postaci wydania ostatecznego aktu własności ziemi wywołało zatem zmiany w prawie własności. W dacie 4 listopada 1971 rokuZ. J.pozostawała we wspólności majątkowej małżeńskiej zM. J., który był współposiadaczem nieruchomości rolnej, zatem nabycie własności tej nieruchomości nastąpiło do majątku wspólnego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1999 roku, III CKN 244/98,(...), nr 12, poz.210, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 1991r., III CZP 61/90, OSNCP 1991, nr 7, poz.87).
Zasadne okazały się również zarzuty apelacji zmierzające do podważenia ustalenia Sądu pierwszej instancji w zakresie dotyczącym działaniaJ. W.w dobrej wierze przy nabyciu umową z dnia 24 lutego 1995 roku udziału do 11/16 części we współwłasności nieruchomości objętejksięgą wieczystą Kw nr (...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Radomiu.
W świetleart. 6 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotecerękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy z złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
W świetle wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2017 roku w sprawie sygn. akt V CSK 351/16 dokonując wykładni zawartego w art. 6 ust. 2 cytowanej ustawy określenia „z łatwością mógł się o tym dowiedzieć”, należy mieć na względzie, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyjątkiem od zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Ustalając zatem zakres jej działania trzeba pamiętać, że skorzystanie przez nabywcę z dobrodziejstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozbawia prawa osobę, której prawo to w rzeczywistości przysługiwało, chociaż nie była ona ujawniona w księdze wieczystej. Niedopuszczalna jest zatem wykładnia prowadząca do zbyt szerokiego ujmowania dobrej wiary nabywcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2017 roku w sprawie VCSK 351/16, Lex nr 2334893) .
Powszechnie przyjmuje się, iż o tym, czy nabywca mógł się o niezgodności z łatwością dowiedzieć decyduje obiektywna miara staranności. Ustawowa wskazówka „z łatwością mógł się o tym dowiedzieć” wyłącza możliwość stawiania nabywcy wymagania szczególnej staranności, która by przekraczała tę zobiektywizowaną miarę. Jednak w warunkach uczciwego obrotu i braku konstytutywnego charakteru wpisu przy przeniesieniu własności nieruchomości należy wymagać, aby ten kto nabywa nieruchomość zapoznał się chociażby tylko we własnym dobrze rozumianym interesie nie tylko z treścią księgi wieczystej ale i z tym w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje. Jeżeli bowiem nabywca wiedział, że posiadaczem nieruchomości jest kto inny niż ujawniony w księdze wieczystej właściciel to bez większych trudności mógł się dowiedzieć, że wpis w dziale II księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a więc, że osoba ujawniona w księdze wieczystej nie jest uprawniona do rozporządzania nieruchomością. Dlatego nabywca nie może, chcąc korzystać z rękojmi, zaniedbać zwykłych kroków staranności, a stosownie do konkretnej sytuacji powinien zasięgnąć odpowiednich informacji w organach administracji rządowej lub samorządu (por. St. Rudnicki, Komentarz do art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Lex.omline.wolterskluwer).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej zwrócić uwagę należy na treść zeznań złożonych przez pozwaną na rozprawie 21 marca 2018 roku, z których wynika, żeJ. W.opiekowała sięJ. T. (1)a następnieH. T. (1)od 1989 roku. PomagałaH. T. (1)w remoncie dachu domu letniskowego znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości. Kupowała gont na dach aH. T. (1)płaciła za ten materiał. Pozwana widziała jak doH. T. (1)przyjeżdżała paniJ.i przywoziła produkty rolne (zeznania pozwanej, k. 194). Remont dachu w domu letniskowym miał miejsce ok. 1991 roku. Zatem z zeznań pozwanej wynika, żeJ. W.zdawała sobie sprawę, że posiadaczem przedmiotowej nieruchomości jestZ. J.z rodziną. Ponadto Sąd pierwszej instancji nie zwrócił uwagi na zbieżność dat podejmowanych w sprawie I C 1127/99 Sądu Rejonowego w Radomiu czynności procesowych przezH. T. (1)z umową sprzedaży udziału do 11/16 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości zawartą zJ. W.w dniu 24 lutego 1995 roku (po zamknięciu rozprawy w sprawie I C 1127/99 a tuż przed cofnięciem pozwu i ogłoszeniem orzeczenia). Z treści wniosku o zasiedzenie złożonego pierwotnie w tej sprawie przezH. T. (1)wynikało, że już w 1993 roku wiedziała ona o wydaniu aktu własności ziemi. Fakt ten pozostaje w sprzeczności z zeznaniamiJ. W., która twierdziła, żeH. T. (1), będąca niezwykle uczciwą i honorową osobą mówiła jej, iż nigdy nie otrzymała powiadomienia o akcie własności ziemi.
Biorąc pod uwagę zeznania pozwanej uznać należy, iż z łatwością mogła się dowiedzieć, o tym, że stan prawny przedmiotowej nieruchomości został uregulowany aktem własności ziemi nr(...)-15/43/76 z dnia 12 czerwca 1976 roku. Skoro pozwana zamierzała nabyć udział we współwłasności nieruchomości to naturalnym było zapytanie faktycznych posiadaczy tej nieruchomości na jakiej podstawie tam zamieszkują. Skoro rodzinaJ.mieszkała na nieruchomości od wielu lat, a pozwana o tym musiała wiedzieć wobec min. pomocy w remoncie dachu w domu letniskowym znajdującym się na tej nieruchomości to zwykła staranność wymagała zapytania posiadaczy nieruchomości o podstawę tego posiadania. Ponadto akt własności ziemi od lat 70-tych był ujawniony w ewidencji gruntów prowadzonej przez gminęJ.. Zatem z łatwością pozwana mogła dowiedzieć się o jego wydaniu.
Z tych względów, wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, uznać należy, iż na podstawieart. 6 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotecerękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroniła nabycia udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości przezJ. W.umową z dnia 24 lutego 1995 roku.
Mając powyższe na uwadze należało, stosownie doart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece(Dz. U. z 2013 roku, poz. 707), zmienić zaskarżony wyrok uwzględniając powództwo w całości.
O kosztach postępowania za obie instancje orzeczono na podstawieart. 98§1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 105 § k.p.c.w zw. zart. 108§1 k.p.c.stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty zasądzone na rzecz powódek składają się opłaty od pozwu i apelacji oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o treść §5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 5 oraz §10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 5 pkt 8 i § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2016r., poz.1800 ze zm.).
A. D.J. K.M. M.