Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 679/19
Data wyroku: 2020-08-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Markiewicz, Sędzia Roman Dziczek, Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Podstawa prawna: art.68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 679/19

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 sierpnia 2020 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:Sędzia Roman Dziczek (spr.)
Sędziowie: Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska
Dorota Markiewicz
Protokolant:Konrad Stanilewicz
po rozpoznaniu w dniu 12 sierpnia 2020 r. na rozprawie
sprawy z powództwa(...) W.
przeciwkoI. K.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 12 października 2018 r., sygn. akt I C 1192/17

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala;

II
zasądza od(...) W.na rzeczI. K.kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III
nakazuje pobrać od(...) W.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 10 825 zł (dziesięć tysięcy osiemset dwadzieścia pięć złotych) tytułem części opłaty od apelacji, od uiszczenia której pozwana była zwolniona.

    Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska Roman Dziczek Dorota Markiewicz

Sygn. akt I ACa 679/19

UZASADNIENIE
W pozwie wniesionym w dniu 08 listopada 2011 roku powód -(...) W.wniosło o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, aby pozwanaI. K.zapłaciła powodowi kwotę 226.496,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 8 września 2016 roku do dnia zapłaty. Ponadto powód wniósł o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, by pozwana zapłaciła na jego rzecz koszty postępowania sądowego, w tym koszty zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pozwu powód powołał się na to, że dochodzona kwota stanowi zwaloryzowaną bonifikatę udzieloną pozwanej przy sprzedaży na jej rzeczlokalu nr (...)przyul. (...)z zasobów(...) W., której obowiązek zwrotu wynika z faktu sprzedaży przez pozwaną tegoż lokalu / pozew k. 2 – 6/.
Zarządzeniem z dnia 15 listopada 2017 roku Przewodniczący stwierdził brak podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i skierował sprawę do rozpoznania w trybie zwykłym /zarządzenie k. 39/.
W odpowiedzi na pozew z dnia 19 grudnia 2017 roku pozwanaI. K.wniosła o oddalenie powództwa. Argumentując swe stanowisko pozwana podniosła, że w sprawie niniejszej zastosowanie znajdujeart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem środki pieniężne, które pozwana uzyskała ze sprzedaży wykupionego lokalu, zostały przez nią przeznaczone na zakup nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe oraz budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego przed upływem 12 miesięcy. Pozwana wskazała, iż w dniu 6 kwietnia 2011 roku nabyła nieruchomość za kwotę 50.000 zł, zaś koszty opłat publiczno-prawnych związanych z nabyciem nieruchomości wyniosły 1802,65 zł. Podała również, iż do dnia 16 maja 2011 roku na budowę domu, zgodnie z umową zawartą z wykonawcą wydatkowała kwotę 299.671,86 zł. Zdaniem pozwanej przeznaczenie kwoty 359 474,51 zł na zakup nieruchomości, projekt, materiałów oraz wykonawstwa budowy domu jest wydatkowaniem otrzymanej kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych /odpowiedź na pozew k. 44-44v./.
W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie /protokół rozprawy k. 61/.
Wyrokiem z dnia 12 października 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanejI. K.na rzecz(...) W.kwotę 226.496,58 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 8 września 2016 roku do dnia zapłaty oraz zasądził od pozwanejI. K.na rzecz powoda kwotę 22.125 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaI. K.wynajmowała od powoda -(...) W.lokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wW.. Lokal ten miał powierzchnię 28,70 m2i składał się z jednego pokoju, kuchni, przedpokoju, łazienki z w.c. /dowód: akt notarialny k. 10-15/.
W dniu 17 września 2008 roku(...) W.zawarło zI. K.umowę ustanowienia odrębnej własnościlokalu numer (...)przyul. (...)wW.i umowę sprzedaży tego lokalu oraz oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszemE. S.wpisana w Repertorium A nr 10093/2008 określała wartość lokalu według wyceny rzeczoznawcy majątkowego na kwotę 286.109 zł. Cena sprzedaży lokalu po zastosowaniu 90% bonifikaty stanowiącej kwotę 257.498 zł wynosiła 28.611 zł. Zgodnie z § 8 tej umowy kupująca została poinformowana o treściart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz. U. z 2004 roku, Nr 261 poz. 2603 ze zm.), który przewidywał, iż w przypadku zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, najemca jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji /dowód: akt notarialny k. 10 – 15/.
W dniu 17 maja 2010 roku pozwanaI. K.sprzedała przedmiotowy lokal wraz z prawami przynależnymi do niegoA. K.za łączną kwotę 293.000 zł /dowód: akt notarialny k. 16-18/.
W dniu zaś 6 kwietnia 2011 roku pozwanaI. K.nabyła własność nieruchomości położonej przyul. (...)we wsiR.w gminieC.składającej siędziałki nr (...)w obrębie 011 o pow. 1500 m2za kwotę 50.000 zł /dowód: akt notarialny k. 23-25/.
Wobec powzięcia przez(...) W.informacji o sprzedaży przez pozwanąlokalu nr (...)położonego przyul. (...)wW.pismem z dnia 12 kwietnia 2016 roku wszczęto procedurę wyjaśniającą celem poinformowania i udokumentowania wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży wykupionego lokalu /dowód: pismo k. 19/.
W odpowiedzi na przedmiotowe pismo powódka wyjaśniła, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe, załączając przy tym kopie aktu notarialnego, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oświadczenia o podjęciu obowiązków kierownika budowy, zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych i wydrukuksięgi wieczystej nr (...)/dowód: pismo k. 21, akt notarialny k. 23-25, decyzja k. 26-27, oświadczenie k. 28, zawiadomienie k. 28v., odpis księgi wieczystej k. 29-33/.
Do dnia 16 maja 2011 roku pozwana budowę domu, zgodnie z umową zawarta z wykonawcą wydatkowała kwotę 299.671,86 zł /dowody: faktury VAT k. 45-49/.
Pismem z dnia 29 lipca 2016 roku(...) W.wezwało pozwanąI. K.do zapłaty kwoty 226.270,76 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty od ceny udzielonej przez powoda przy sprzedażylokalu nr (...)przyul. (...)/dowód: pismo k. 35/.
Powyższy stan faktyczny Sąd pierwszej instancji ustalił na podstawie dowodów z dokumentów złożonych przez strony postępowania do akt sprawy. Sąd uznał dowody te za wiarygodne, albowiem ich autentyczność nie została zakwestionowana przez żadną ze stron, a ponadto Sąd nie znalazł podstaw do ich podważenia z urzędu.
W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że pPowództwo zasługuje na uwzględnienie w całości.
Powód domagał się zasądzenia od pozwanej kwoty 226.496,58 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanej przy sprzedażylokalu numer (...)położnego w budynku przyul. (...)wW.wskazując jako podstawę swojego roszczeniaart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami( Dz.U. z 2016 roku, poz. 2147).
W pierwszej kolejności Sąd podniósł, że przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiregulujące udzielanie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości oraz przesłanki zwrotu tej bonifikaty były wielokrotnie nowelizowane, toteż zachodzi konieczność zrekonstruowania treści przepisów tej ustawy, które biorąc pod uwagę ustalone okoliczności faktyczne, powinny stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W orzecznictwie przyjmuje się aktualnie, że decydujące znaczenie dla oceny zaistnienia przesłanek zwrotu bonifikaty oraz przesłanek pozwalających nabywcy nieruchomości zwolnić się od obowiązku zwrotu rzeczonej bonifikaty, ma stan prawny obowiązujący w chwili zbycia lokalu, przy zakupie którego udzielono bonifikaty. Jeżeli bowiem powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeńw dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku powinny rozstrzygać, zgodnie z zasadątempus regit actum, przepisy obowiązujące w chwili zaistnienia tego zdarzenia (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 roku, III CZP 131/09,LEX numer 210591 i w wyroku z dnia 25 listopada 2011 roku, II CSK 103/11, LEX numer 1110968). W okolicznościach przedmiotowej sprawy pozwana sprzedała objęty bonifikatąlokal numer (...)usytuowany w budynku przyul. (...)wW.w dniu 17 maja 2010 roku, stąd też w sprawie znajdą zastosowanie przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiobowiązujące właśnie w tej dacie.
Zgodnie zatem z art. 68 ust. 1 pkt 1in principiow związku zart. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu na dzień 17 maja2010 roku, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe. W myśl art. 68 ust. 2 tej ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Stosownie zaś do treści art. 68 ust. 2a pkt 5 rzeczonej ustawy, przepisu art. 68 ust. 2 ustawy nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Podkreślił, że przewidziana wart. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamimożliwość udzielenia przez gminę bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2003 roku, IV CKN 1637/00, Legalis numer 61380). Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców z przyznanego im przywileju (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2015 roku, IV CSK 265/14, Legalis numer 1213089). Przewidziany wart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiobowiązek zwrotu zwaloryzowanej kwoty udzielonej bonifikaty obciąża uprawnionego do uzyskania bonifikaty nabywcę nieruchomości, który uiścił cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 października 2006 roku, III CSK 145/06, Legalis nr 96972).
W okolicznościach niniejszej sprawy poza sporem pozostawało, że w dniu 17 września 2008 roku pozwana nabyła od powodalokal numer (...)usytuowany w budynku przyul. (...)wW.o wartości 286.109 zł, za cenę 28.611 zł, która uwzględniała udzieloną pozwanej 90% bonifikatę w kwocie 257.498 zł. Bezsporne było również to, że w dniu 17 maja 2010 roku, a więc przed upływem 5 lat od daty nabycia od powoda, pozwana sprzedała wyżej wymieniony lokal na rzecz osób trzecich za cenę w wysokości 293.000,00 zł. Nie ulega więc wątpliwości, że w takim stanie rzeczy, w świetleart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamioraz § 8 umowy sprzedaży z dnia 17 września 2008 roku, po stronie pozwanej powstałex legeobowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. W tej sytuacji Sąd badał, czy ziściła się okoliczność zwalniająca pozwaną od obowiązku zwrotu udzielonej jej bonifikaty wskazana wart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc czy pozwana w ciągu 12 miesięcy przeznaczyła środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Pozwana zmierzając do wykazania wyżej wymienionej okoliczności, powoływała się na fakt, że kwotę uzyskaną ze sprzedażylokalu numer (...)usytuowanego w budynku przyul. (...)wW.przeznaczyła na zapłatę za nieruchomość gruntową nr(...)w obrębie(...)o pow. 1500 m2położonej we wsiR.w gminieC.w wysokości 50.000 zł, zaś kwotę 1802,65 zł przeznaczyła na koszty opłat publiczno- prawnych związanych z nabycie nieruchomości. Dalej powoływała się na fakt, że do dnia 16 maja 2011 roku na budowę domu zgodnie z umową zawartą z wykonawcą wydatkowała kwotę 299 671,86 zł.
Zdaniem Sądu Okręgowego, fakt zawarcia przez pozwaną umowy kupna nieruchomości z dnia 6 kwietnia 2011 roku oraz uiszczenia na jej poczet zapłaty 50.000 zł nie był kwestionowany. Nie kwestionowano również w późniejszym okresie wydatków poniesionych przez pozwaną na budowę domu.
Strony sporu przedstawiły jednak odmienną interpretację skutków jakie na gruncieart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwywołało przez pozwaną zawarcie rzeczonej umowy kupna nieruchomości oraz uiszczenie kwoty 50.000 zł.
Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy należało zgodzić się ze stanowiskiem powoda, że środki uzyskane ze sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)nie zostały w całości przeznaczone na zaspokojenie celów mieszkaniowych. Podkreślił, że wykładnia językowaart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie – na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu – środków uzyskanych ze sprzedaży.
Zgodnie z definicją ustawową zawartą wart. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbywanie albo nabywanie nieruchomości oznacza dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.
W świetle przytoczonych regulacji, pojęcie zbywania i nabywania nieruchomości jest pojęciem szerokim, obejmującym wszelkie prawne formy przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, m.in.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Definicja legalna pojęcia „zbycie nieruchomości" nawiązuje do pojęć z zakresu prawa cywilnego. W nauce prawa cywilnego przeniesienie własności stanowi przejście prawa własności z jego dotychczasowego podmiotu (zbywcy) na inny podmiot (nabywcę) na podstawie umowy(tak E. Klat – Górska, Komentarz do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX).Dyrektywy wykładni językowej w powiązaniu z przytoczoną definicją legalną przemawiają więc na rzecz tezy, że do wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 marca 2012 roku, III CZP 4/12, Legalis numer 447436).
Mając na uwadze powyższe Sąd pierwszej instancji wskazał, iż pozwana z pieniędzy uzyskanych ze sprzedażylokalu nr (...)przyul. (...)nabyła kolejną nieruchomość za kwotę 50.000 zł. Tym samym nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u stawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć w taki sam sposób, jak nabycie pierwotnego lokalu przy użyciu bonifikaty. Jeśli więc, przy pierwotnym nabyciu lokalu mieszkalnego uzasadniającym uzyskanie bonifikaty istotne było, aby lokal ten umożliwiał nabywcy zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, uzyskanie własnego mieszkania, stworzenie jego centrum życiowego, to również przy nabyciu kolejnego lokalu za pieniądze ze sprzedaży lokalu pierwotnie nabytego winny być brane pod uwagę te same zasady.
Zakupiona przez pozwaną nieruchomość tych warunków nie spełniała. Zdaniem Sądu koszty opłat publiczno - prawnych związanych z nabyciem nieruchomości w kwocie 1802,65 zł oraz kwoty wydatkowane przez pozwaną na wybudowanie domu w wysokości 299 671,86 zł nie mogą zostać zaliczone na cele mieszkaniowe na podstawie art. 68 ust. 2 pkt 5 u.g.n.
Roszczenie powoda było zatem usprawiedliwione co do zasady.
Podkreślił jednocześnie, że w toku postępowania pozwana nie kwestionowała ani przyjętej przez powoda metodologii waloryzacji, ani wartości ustalonej w wyniku waloryzacji bonifikaty, która podlega zwrotowi, nie przedstawiając w tym zakresie żadnych zarzutów, co zdaniem Sądu, przy uwzględnieniu wyników całej rozprawy, pozwala uznać te okoliczności za przyznane, a wysokość dochodzonej kwoty za właściwą. W tej sytuacji wywiedzione powództwo podlegało uwzględnieniu w całości w zakresie roszczenia głównego.
Sąd doszedł także do przekonania, że nie zaistniały także przesłanki przemawiające za oddaleniem powództwa na podstawieart. 5 k.c., stosownie do którego nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
Jeśli uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, to sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie powoływać się naart. 5 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10, wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 07 maja 2013 roku, I ACA 1443/12, LEX nr 1316307).
Odsetki ustawowe od wskazanej należności głównej Sąd zasądził od dnia 8 września 2016 roku. Roszczenia odsetkowe mają swe źródło w treściart. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Dłużnik popada w opóźnienie, gdy nie spełnia świadczenia w terminie. Pozwana została zobowiązana przez powoda do zapłaty kwoty 226 270,76 złotych w terminie 30 dni od daty doręczenia jej wezwania. Korespondencję z wezwaniem do zapłaty w imieniuI. K.odebrała matkaZ. S.w dniu 8 sierpnia 2016 roku, termin do zapłaty dochodzonej kwoty minął 7 września 2016 roku. Zatem pozwana od dnia 8 września 2016 roku popadła w opóźnienie wobec wierzyciela i od tego dnia powodowi należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu, w tym zastępstwa procesowego Sąd oparł na treściart. 98 k.p.c.oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015, poz. 1804 ze zm.). Powód wygrał proces w całości, a na koszty procesu zasądzone na rzecz powoda składa się poniesiona przez opłata sądowa od pozwu w kwocie 11.325 złotych, oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 10 800 złotych.
Z wyrokiem tym nie zgodziła się pozwana, która wniosła apelację.
Zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając Sądowi pierwszej instancji:
- naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez wadliwe ustalenie, że pozwana nie wydatkowała środków uzyskanych ze zbycia lokalu na nabycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe,
- naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 234 k.p.c.iart. 227 k.p.c.poprzez brak oceny, załączonych faktur zakupowych w kontekście wydatkowania uzyskanych środków ze zbycia mieszkania,
- naruszenieart. 210 § 2 k.p.c.,
- naruszenieart. 231 § 1 k.p.c.poprzez wadliwe uznanie, że zakup nieruchomości przez pozwaną nie dotyczył zamiaru przeznaczenia jej na cele mieszkaniowe.
- naruszenie prawa materialnego – art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n. i art. 5 poprzez uznanie, że roszczenie powoda zasługuje na ochronę prawną, podczas gdy w świetle okoliczności sprawy żądanie zwrotu udzielonej bonifikaty jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez poczynienie ustaleń faktycznych wbrew dowodom w sprawie.
Wniosła o uchylenie wyroku w całości ewentualnie jego zmianę i oddalenie powództwa.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja jest usprawiedliwiona.
Sąd Okręgowy o tyle tylko dopuścił się naruszenia przepisów postępowania, o ile trafnie uznając za pozwaną, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości gruntowej w kwocie 50 000 zł oraz na budowę domu na tym gruncie do dnia 16 maja 2011 roku - na kwotę 299.671,86 zł /dowody: faktury VAT k. 45-49/, wadliwie ocenił, że owe ostatnie środki nie były przeznaczone na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
W istocie więc Sąd pierwszej instancji nie tyle dokonał wadliwych ustaleń faktycznych, lecz dokonał wadliwej subsumpcji, poprzez uznanie, że pozwana nie korzysta ze zwolnienia ustawowego w zakresie zwrotu bonifikaty, w spornym zakresie.
Zdaniem Sąd Apelacyjnego pozwana korzysta z ustawowego zwolnienia, o którym mowa w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., także co do wydatków na budowę domu, a odmienna wykładnia tego przepisu naruszała zasady wykładni funkcjonalnej i celowościowej.
Nadto, w realiach sprawy, przez uznaniu, że wydatek pozwanej w postaci budowy budynku mieszkalnego na nabytej działce gruntu, nie mieści się w pojęciu „nabycia nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe”, zachodziły podstawy do zastosowaniaart. 5 k.c.i uznania, że żądanie zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty stanowiło nadużycie prawa, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy pozwana w czasie wyznaczonym przez ustawę, przeznaczyła całość środków pozyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, na cele mieszkaniowe w postaci nabycia działki budowlanej i wybudowanie domu mieszkalnego.
I. Zasadniczą kwestią w sprawie jest właściwe odkodowanie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
Nie przytaczając ponownie całego wywodu Sądu Okręgowego, dość zauważyć, że Sąd ten za miarodajne uznał posłużenie się przesłankowo definicją ustawową nabywania nieruchomości z art. 4 pkt 3b u.g.n., gdzie jest mowa o zespole czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.
Z kolei w art. 68 w ust. 2a u.g.n. statuującym wyjątki od prawa żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, mowa jest w punkcie 5 o sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie m.in. nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Zasadnicze pytanie relewantne dla odkodowania istotnej treści tego przepisu brzmi, czy nabycie nieruchomości w czasie wyznaczonym przez ustawodawcę, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oznacza tylko jednoczesne nabycie działki budowlanej wraz budynkiem mieszkalnym, albo samej działki budowanej, czy także nabycie działki budowlanej oraz ściśle czasowo - wybudowanie na niej domu mieszkalnego (jako jej części składowej).
Odpowiednio, przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej, czy jej nabycie w rozumieniu powołanego art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., oznacza tylko nabycie samego prawa użytkowania wieczystego do działki, czy także nabycie odrębnej nieruchomości budynkowej (domu mieszkalnego) wraz z tym prawem do działki, czy wreszcie, nabycie prawa użytkowania wieczystego działki i wybudowanie domu mieszkalnego, który staje się (przez sam fakt budowy), odrębnym prawem własności budynku, na prawie wieczystego użytkowania.
Owe pytania są konsekwencją unormowania prawnorzeczowegoart. 46 i art. 48 k.c.orazart. 235 § 1 k.c.
Budynek mieszkalny wybudowany na gruncie stanowiącym własność, stanowi część składową działki gruntu (nieruchomości gruntowej); z kolei budynek wybudowany na prawie użytkowania wieczystego stanowi przedmiot odrębnej własności użytkownika wieczystego. Sam fakt wybudowania skutkuje więc powstanie odrębnej własności budynkowej, albo poszerzeniem własności gruntowej na jej część składową – budynek mieszkalny.
Do tej ostatniej kwestii nawiązuje zresztą treść art. 4 pkt 1 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
Nawiązuje ta definicja doart. 46, art. 48 i art. 235 k.c.
Ponowić więc należy pytanie, czy nabycie w okresie rocznym od zbycia lokalu mieszkalnego działki gruntu (działki budowlanej) i wybudowanie w tym czasie budynku mieszkalnego, jako części składowej gruntu (a w przypadku działki w użytkowaniu wieczystym – uzyskanie wskutek budowy – odrębnej nieruchomości budynkowej) wyczerpuje przesłankę z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zwalniającą od zwrotu udzielonej bonifikaty, w całym spektrum tych czynności, tj. zarówno co do kosztów nabycia działki (prawa użytkowania wieczystego działki), jak i czynności wybudowania i powstania budynku mieszkalnego, jako części składowej gruntu lub odrębnej własności budynkowej ?
Co oznacza w rozumieniu ustawy „wykorzystanie (ceny sprzedaży lokalu)w ciągu 12 miesięcy na nabycie nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.” ?
Zdaniem Sądu Apelacyjnego wykładnia zarówno literalna, ale w kontekście powołanych wyżej przepisówk.c.i art. 4 pkt 1 u.g.n., przy wsparciu o wykładnię funkcjonalną i celowościową, pozwala uznać, że czynności prawne i faktyczne oraz wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu, na wybudowanie budynku mieszkalnego jako części składowej nabytego wcześniej gruntu, jak i odrębnej nieruchomości budynkowej na nabytym prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, oznacza wykorzystanie tych środków na „nabycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.” Odmienna wykładnia przeczyłaby stanowiącymiuris cogentisprzepisom określającym, czym jest budynek mieszkalny wybudowany na działce budowanej. Jest on częścią składową gruntu, a więc gdy powstanie w czasie właściwym na gruncie, jest nabyty przez właściciela działki. Z kolei wybudowany na prawie użytkowania wieczystego, staje się odrębnym przedmiotem własności. Jest więc nabytą własnością nieruchomości budynkowej wraz ze związanym nim prawem użytkowania wieczystego, na cele mieszkaniowe.
Jako, że okoliczność wydatkowania środków i wybudowania budynku mieszkalnego nie została podważona przez pozwanego, zachodziły podstawy do uznania, że powództwo nie miało usprawiedliwionych podstaw, albowiem zachodziła negatywna przesłanka zwrotu, o której mowa w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
II. II. Już tylko na marginesie i z ostrożności procesowej wskazać należy, że w realiach sprawy, zachodziłyby podstawy do oddalenia powództwa także na podstawieart. 5 k.c.w sytuacji uznania, że budowa budynku na gruncie nabytym w czasie wymaganym przez ustawę, z wydatkowaniem środków w tym czasie, nie mieści się w dyspozycji art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 lutego 2015 r. (I CSK 623/14), nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że żądanie zwrotu równowartości bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. podlega także ocenie przez pryzmatart. 5 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., II CSK 494/10, nie publ. poza baza Lex nr 1027172) i wymaga rozpatrzenia całokształtu okoliczności faktycznych występujących w danej sprawie. Takie stanowisko potwierdza możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania dopłaty (zwrotu udzielonej bonifikaty) w innych wypadkach, niż przewidziane w ustawie, ustanowione wprost art. 68 ust. 2c u.g.n.
Niesporne w sprawie jest, że pozwana za pozyskane środki ze sprzedaży lokalu z bonifikatą od gminy, zakupiła nie tylko działkę budowlaną, ale natychmiast zleciła przedsiębiorcy budowę domu mieszkalnego z tych środków i dom ten wybudowała. Uzyskała więc surogat mieszkania – dom mieszkalny, a więc przeznaczyła je na cele mieszkaniowe w formie naniesienia na nabytej działce budowalnej, budynku mieszkalnego. Żądanie w tej sytuacji zwrotu bonifikaty stanowi działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Pozwana bowiem przeznaczyła środki na ten sam cel, jaki ustawodawca preferuje, jako podstawę uchylenia obowiązku zwrotu.
III. Z tych wszystkich względów, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.orzeczono jak w sentencji.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98, art. 108 § 1 k.p.c.iart.109 k.p.c., zasądzając od powódki na rzecz pozwanej zwrot części uiszczonej opłaty od apelacji.
O kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 113 u.k.s.c. w zw. z art. 98 k.pc.
Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska Roman Dziczek Dorota Markiewicz