Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 1481/16
Data wyroku: 2019-11-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Hoffa
Słowa kluczowe: Nieważność umowy
Podstawa prawna: art. 58 k.c.

Sygnatura akt XII C 1481/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Poznań, dnia 7 listopada 2019 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Hoffa
Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Krystyna Wojciechowska-Trawka
po rozpoznaniu w dniu 24 października 2019 r. w Poznaniu na rozprawie
sprawy z powództwaI. K./PESEL: (...)/
przeciwko:M. B./PESEL: (...)/,W. B. (1)/PESEL: (...)/ iT. B./PESEL: (...)/
o ustalenie, lub zapłatę
I. Oddala powództwo o ustalenie nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 16 października 2014 r. zawartej między powódką, a pozwanymiM. B.iW. B. (1), lub zapłatę.
II. Oddala powództwo o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2016 r. zawartej między pozwanymiM. B.iW. B. (1), a pozwanąT. B., lub zapłatę.
III. Zmieniając postanowienie z dnia 22 grudnia 2016 r. obciąża powódkę kosztami sądowymi wyłącznie co do kwoty 5000 zł zaliczkowanej przez pozwanychB.i, tytułem zwrotu kosztów sądowych i pozasądowych, zasądza od powódki:
1/ na rzecz pozwanychM. B.iW. B. (1)kwotę 19.400 zł /dziewiętnaście tysięcy czterysta złotych/,
2/ na rzecz pozwanejT. B.kwotę 10.800 zł /dziesięć tysięcy osiemset złotych/.
/-/ E. Hoffa

UZASADNIENIE
Pozwem z 9 sierpnia 2016 r. powódkaI. K.wniosła o stwierdzenie nieważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z 16 października 2014 r., zawartej pomiędzy nią a pozwanymiM. B.iW. B. (1)przed notariuszemD. W., /rep(...), ewentualnie o zasądzenie od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kwoty 344.208,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty (k. 163). Kwota ta miałaby stanowić różnicę pomiędzy przysporzeniami w majątkach stron powstałymi na gruncie umów pożyczki oraz powiązanej z nią umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (wartość nieruchomości 400.000 zł minus wartości przekazane powódce: 89.791,90 zł pomniejszone o spłacone przez nią raty: 34.000 zł).
Jednocześnie domagała się zasądzenia zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na pozew (k. 95-101) pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
Pismem z 14 kwietnia 2017 r. (k. 159-163) powódka rozszerzyła powództwo domagając się, dodatkowo, stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 26 kwietnia 2016 r. zawartej przed notariuszemD. W.(rep. A(...)) pomiędzy pozwanymi, aB.C.-B..
Postanowieniem zapadłym na rozprawie 30 listopada 2017 r. Sąd – na podstawieart. 194 § 3 k.p.c.– wezwał do udziału w niniejszej sprawieB. B. (3)jako pozwaną (k. 253).
Pismem z 8 stycznia 2018 r. (k. 261-263) pozwanaB. B. (3)wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami postępowania – zasądzenie od niej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego pozwanych według norm przepisanych.
Po wydaniu opinii w niniejszej sprawie przez biegłą sądową z dziedziny szacowania nieruchomości, pismem z 8 września 2019 r., powódka ponownie rozszerzyła powództwo w zakresie ewentualnego żądania zasądzenia wskazując kwotę 379.928,10 zł (k. 546).
W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
Powódka posiadała zadłużenie z tytułu umowy pożyczki zawartej z(...) sp. z o.o.spółką komandytową z siedzibą wS.. Powódka zaciągnęła ją w celu dofinansowania ślubu i wesela jej syna. Kwota pożyczki wynosiła 42.465,75 zł, umowę zawarto na okres 12 miesięcy. Do dyspozycji powódki przekazano przy tym 31.000 zł. Miesięczna rata wynosiła 3.000 zł.
Spółka zabezpieczyła spłatę zobowiązania poprzez ustanowienie hipoteki umownej na nieruchomości.
Bezsporne, nadto dowód: umowa pożyczki z 13 maja 2013 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi (k. 17-21), wypis zksięgi wieczystej nr (...)(k. 22-39), przesłuchanie powódki na rozprawie 18 maja 2017 r. (e-protokół, k. 190-192) oraz 30 listopada 2017 r. (e-protokół, k. 254).
Sytuacja finansowa powódki pogarszała się i nie była ona w stanie w całości spłacać rat w/w pożyczki. Z tego powodu próbowała ona uzyskać kolejną pożyczkę w banku, której kwotę zamierzała przeznaczyć na spłatę ww. zobowiązania. Żaden bank nie chciał jej jednak udzielić kredytu ze względu na brak zdolności kredytowej.
Powódka postanowiła wobec tego poszukać potencjalnych pożyczkodawców na stronach internetowych. W ten sposób skontaktowała się z pośrednikiem w udzielaniu pożyczek –E. G.. Przedstawiła mu swoją sytuację, poinformowała, że posiada zadłużenie z tytułu zawartej umowy pożyczki oraz, że nie ma środków na jej spłatę. Pośrednik doradził powódce zawarcie umowy pożyczki z jednoczesnym ustanowieniem zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie. Wobec swojej sytuacji finansowej powódka przystała na proponowany sposób zabezpieczenia.
Pośrednik umówił powódkę z potencjalnymi pożyczkodawcami na 16 października 2014 r. w kancelarii notarialnej notariuszaD. W.wP..
Wcześniej pośrednik przekazał powódce telefonicznie informacje co do warunków umowy, kosztów jej zawarcia, kwoty prowizji niezbędnych do opłacenia przez nią jako pożyczkobiorcę. Sporządził stosowne projekty umów pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie, które przesłał powódce w wiadomościach e-mail.
Notariusz sporządził dokument spornej umowy na podstawie przekazanych mu przez pośrednika uzgodnień przeprowadzonych z powódką.
W wyznaczonym terminie doszło do spotkania powódki, pozwanych – małżonkówM. B.iW. B. (1)(jako pożyczkodawców) oraz pośrednika u notariusza. Doszło do podpisania umowy pożyczki pomiędzy stronami. Powódka została przy tym zobowiązana do uiszczenia kosztów wynagrodzenia notariusza z tytułu zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, nadto wynagrodzenia dla pośrednika (10.000 zł), a z wypłaconej jej gotówki musi zwrócić pożyczkodawcom kwotę 10.000 zł
W § 1 umowy uzgodniono, że pożyczkobiorcy przekazuje się kwotę 110.000 zł, przy czym pierwsza transza wynosiła 30.000 zł. Powódka faktycznie otrzymała w dniu podpisania umowy kwotę 10.000 zł, z której potrącono 2.208,10 zł wynagrodzenia notariusza. Wypłata pozostałych środków z tytułu umowy została wkrótce dokonana. Po dokonaniu wpisu przewłaszczenia do księgi wieczystej powódce miała zostać przelana kwota 40.700 zł na rachunek(...) spółki (...)..
Powódka zobowiązała się zwrócić przedmiot pożyczki w całości do 16 kwietnia 2015 r. (§ 2 ust. 1). Spłata miała nastąpić wraz z odsetkami kapitałowymi w wysokości odsetek maksymalnych, które na dzień zawarcia umowy wynosiły 12% w skali roku (czterokrotność stopy kredytu lombardowego NBP) – § 2 ust. 2.
Nadto, w dniu podpisania umowy pożyczki strony zawarły także umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie w zakresie nieruchomości powódki (prawa użytkowania wieczystego działki oraz prawa własności posadowionego na niej budynku) położonej przyul. (...)wG., dla której Sąd Rejonowy wG.prowadziksięgę wieczystą nr (...). Strony określiły jej wartość na 400.000 zł. Postanowiły przy tym, że obowiązek powrotnego przeniesienia własności trwać będzie nie dłużej niż do 30 kwietnia 2015 r. i po tym terminie, w przypadku niespłacenia pożyczki wraz z odsetkami pożyczkodawcy nie będą mieć obowiązku zwrotu nieruchomości na rzecz pożyczkobiorcy (§ 5 ust. 3 umowy pożyczki).
W chwili zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie powódka pozostawała w związku małżeńskim, w którym panował ustrój umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Wskazane prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności powódka nabyła przy tym wraz z mężem do majątku wspólnego na prawach wspólności majątkowej, a następnie do majątku osobistego na podstawie umowy o wyłączenie wspólności ustawowej małżeńskiej i umowy o podział majątku wspólnego w 2004 roku.
Umowa przewłaszczenia nie przewidywała innego sposobu rozliczeń w razie braku terminowej spłaty zobowiązania przez powódkę (§ 5 ust. 2 umowy rep(...)).
Pozwani, dążąc do wykreślenia hipoteki ustanowionej na rzecz(...) sp. z o.o.spółki komandytowej na nieruchomości powódki, uiścili na rzecz spółki środki odpowiadające kwocie jej zadłużenia (40.700 zł).
PozwanyW. B. (1)prowadził działalność gospodarczą podfirmą (...), której przedmiotem było pośrednictwo pieniężne. Niemniej jednak, przedmiotowej pożyczki udzielił wraz z żoną z ich majątku wspólnego (§ 2 aktu notarialnego rep(...)), a nie w ramach prowadzonej działalności.
Dowód: wydruk z(...)(k. 40), umowa pożyczki z 16 października 2014 r. (k. 41-43, 104-106), umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie z 16 października 2014 r. zawarta przed notariuszemD. W., rep(...)(k. 44-52), przesłuchanie powódki, przesłuchanie pozwanychW.iM. B.na rozprawie 18 maja 2017 r. (e-protokół, k. 192-195).
Powódka nie spłacała rat pożyczki.
W dniu 5 maja 2015 r. pozwani wystosowali względem powódki bezskuteczne wezwanie do wydania przedmiotowej nieruchomości.
Wobec braku spłaty pełnej kwoty pożyczki w ustalonym przez strony terminie pozwani stali się właścicielami nieruchomości opisanej w umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie. Sąd Rejonowy wG.wydał w dniu 29 lipca 2015 r. postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu rep. A nr(...)na rzecz wierzycieli – pozwanych w niniejszej sprawie przeciwko powódce.
Na podstawie ww. tytułu wykonawczego pozwani skierowali w dniu 26 sierpnia 2015 r. wniosek do komornika sądowego przy SR wW.–Ł. P.o wszczęcie egzekucji z przedmiotowej nieruchomości. Komornik wystosował do powódki zawiadomienie o terminie eksmisji wyznaczonym na październik 2015 r.
Powódka skontaktowała się z pozwanymi telefonicznie w sprawie eksmisji. Pozwany zaproponował wtedy powódce spłatę kwoty 225.000 zł do końca grudnia 2015 r. Zobowiązał się jednocześnie, że do tego czasu wstrzyma się ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Alternatywnie zaproponował sprzedaż nieruchomości i zaliczenie części ceny na poczet spłaty, nadwyżka miała być zaś przekazana powódce. Nie chciała się ona jednak zgodzić na sprzedaż nieruchomości. Zapewniała, że postara się uzyskać kredyt na spłatę pożyczki.
W styczniu 2016 r. pozwany poprosił swojego ojcaW. B. (2), aby pojechał zobaczyć, w jakim stanie jest przedmiotowa nieruchomość. Na miejscu okazało się, że powódka – mimo skutecznego przeprowadzenia eksmisji w dniu 19 października 2015 r. – dalej tam mieszkała. Zmieniła przy tym kolejny raz zamki do drzwi wejściowych (zmienionych po przeprowadzonej eksmisji).W. B. (2)dowiedział się od powódki, że wróciła do nieruchomości dzień po eksmisji. Zobowiązała się wyprowadzić następnego dnia, do czego jednak nie doszło. W trakcie kolejnej wizytyW. B. (2)poprosiła go o dodatkowy tydzień na wyprowadzenie się. Podkreśliła, że liczy na pomoc syna w tej kwestii. Ojciec pozwanego przystał na tą prośbę.
Ostatecznie powódka wyprowadziła się po 2 tygodniach. Zaproponowała bowiem pozwanemu spłatę kwoty 300.000 zł. Powołała się na obietnicę pomocy finansowej od jej syna.W. B. (1)przystał na jej propozycję pod warunkiem wyprowadzenia się powódki, co też uczyniła.
W styczniu 2016 r. powódka poprosiła pozwanych o spotkanie w kancelarii notarialnej, podczas którego miało dojść do powrotnego przeniesienia własności za spłatą 300.000 zł. Podała przy tym, że jej syn przebywa wN., posiada on na rachunku limit dzienny w kwocie 30.000 zł. Zobowiązała się do ratalnej wpłaty należności na rzecz pozwanych (po 30.000 zł dziennie).
W dniu 3 lutego 2016 r. powódka wpłaciła na rachunek bankowy pozwanego 30.000 zł. Kolejnego dnia – jedynie 4.000 zł.
W lutym 2016 r. pozwani dowiedzieli się, że powódka kolejny raz włamała się do przedmiotowej nieruchomości.W. B. (1)wymienił wobec tego zamki w drzwiach oraz zawarł umowę zabezpieczenia nieruchomości z agencją ochrony mienia.
Pozwani zaproponowali nadto powódce aby złożyła im ofertę zakupu nieruchomości, gdyż wystawili ją na sprzedaż.
Pozwani dowiedzieli się przy tym, że w przedmiotowej nieruchomości nie została ukończona procedura budowlana. Zgodnie bowiem z treściądecyzji nr (...)BurmistrzaG.z 16 listopada 1999 r. w sprawie pozwolenia na budowę, konieczne było zgłoszenie zakończenia budowy, czego powódka nie dokonała. Po przeprowadzeniu inwentaryzacji powykonawczej okazało się też, że budynek został wzniesiony niezgodnie z projektem budowlanym, co spowodowało konieczność ponownego wykonania projektu budowlanego, obejmującego dokonaną przebudowę. Zmiana dotyczyła bryły budynku – wykorzystanie dotychczasowego projektu było zatem niemożliwe. Ustalono nadto, że zagospodarowanie terenu wykracza poza wieczystoksięgowe granice działki.Działka ewidencyjna nr (...), na której znajduje się część zagospodarowana wraz z ogrodzeniem stanowiła bowiem przedmiot odrębnej własności, należącej do byłego męża powódki –M. K., który odmówił współpracy z pozwanymi (w tym co do zbycia nieruchomości za kwotę rynkową). Pozwolenie na budowę również zostało wydane na rzecz byłego męża powódki.
Powódka zataiła wszystkie powyższe okoliczności przed pozwanymi w dniu zawarcia umów pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Pozwani nie mogli sprzedać nieruchomości, gdyż każdy z potencjalnych klientów rezygnował z kupna po tym, jak został zaznajomiony ze stanem prawnym nieruchomości nieruchomości i ustalił, że budynek stanowi, w części, samowolę budowlaną.
W dniu 26 kwietnia 2016 r.B. B. (3)(macocha pozwanego/, kupiła przedmiotową nieruchomość. Działała przy tej czynności przez pełnomocnika –W. B. (2). Cena sprzedaży wynosiła 150.000 zł, termin zapłaty wyznaczono na 31 grudnia 2016 r. Kupująca była przy tym świadoma wad prawnych nieruchomości oraz niższej ceny wynikającej z wad perawnych.
Dowód: wypis zksięgi wieczystej nr (...)(k. 22-39, 164-183), potwierdzenie przelewu (k. 53, 119), wezwanie z 5 maja 2015 r. do wydania nieruchomości wraz z potwierdzeniem nadania (k. 107-108), postanowienie SR w Goleniowie z 29 lipca 2015 r., sygn. akt I Co 995/15 (k. 109-110), wniosek o wszczęcie egzekucji z 26 sierpnia 2015 r. (k. 116-117), zawiadomienie z 21 września 2015 r. o wszczęciu egzekucji w celu dokonania eksmisji (k. 118), faktury za wymianę zamków w drzwiach (k. 120-121), decyzje administracyjne ws. przedmiotowej nieruchomości (k. 111-115), umowa sprzedaży z 26 kwietnia 2016 r., rep A(...)(k. 130-135), wyrys mapy zasadniczej obejmującydziałkę ewidencyjną (...)(k. 136-137), płyta CD z nagraniami kolejnych etapów budowy (k. 308), rzut geodezyjny (k. 309), projekty budowlane wraz z decyzjami administracyjnymi (k. 310-459), opinia sądowa biegłejA. D.– rzeczoznawcy majątkowego z 29 października 2018 r. (na okładce tomu III akt niniejszej sprawy), przesłuchanie stron, w tym pozwanejB.C.-B.na rozprawie 5 września 2019 r. (e-protokół, k. 538-539).
Ze względu na koszty utrzymania nieruchomości, koszty komornicze i opłaty za wymianę zamków, w dniu 13 czerwca 2016 r. pozwany skierował do powódki oświadczenie o dokonaniu potrącenia wpłaconej przez nią należności w kwocie 34.000 zł – w łącznej kwocie 26.897 zł. Pozwani zwrócili na rachunek bankowy powódki kwotę 7.102,54 zł.
Dowód: oświadczenie z 13 czerwca 2016 r. o dokonaniu potrącenia wraz z potwierdzeniem nadania (k. 122-124), wiadomość e-mail z 22 czerwca 2016 r. (k. 125), przesłuchanie stron.
Wartość rynkowa przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...)wG.wraz z prawem własności budynku wynosiłaby w dniach
16 października 2014 r. (dacie zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie) i 26 kwietnia 2016 r. (dacie zawarcia przez pozwanych umowy sprzedaży) kwotę 435.080-435.720 zł, gdyby nieruchomość i budynek nie były obarczone wadami prawnymi.
Obecnie nie sposób jednak wskazać rzeczywistej wartości rynkowej z uwagi na wady prawne – brak zgłoszenia budynku do użytkowania, niedokończenie inwestycji a także wygaśnięcie pozwolenia na budowę. Wady te są możliwe do usunięcia, wiąże się to jednak z kosztami, upływem czasu oraz ryzykiem inwestycyjnym, oraz prowadzi do umniejszenia wartości nieruchomości o co najmniej 10%.
Dowód: opinia sądowa biegłejA. D.z 29 października 2018 r., zeznania biegłej złożone w ramach pomocy sądowej na rozprawie 14 marca 2019 r. przed SR Szczecin-P.i Zachód wS.(sygn. akt I(...)) – na okładce tomu III akt niniejszej sprawy.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy oraz w aktach sprawy I(...)(uzyskanych w ramach pomocy prawnej), dołączonych do akt sprawy niniejszej. Wskazać należy, że autentyczność i prawdziwość dokumentów zawartych w aktach tych spraw nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania, a i Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Tym bardziej, że zostały one sporządzone przez powołane do tego osoby, w ramach przysługujących im kompetencji oraz w przewidzianej przez prawo formie. Podkreślenia wymaga fakt, że strony nie kwestionowały także treści kserokopii dokumentów, co pozwoliło na potraktowanie ich jako dowodów pośrednich istnienia dokumentów o treści im odpowiadającej.
W zakresie materiału osobowego – celem ustalenia okoliczności towarzyszących stojących u podstaw niniejszej sprawy umów – Sąd przeprowadził dowód z przesłuchania stron. Nadto, celem ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego i związanego z nim prawa własności budynku Sąd przeprowadził dowód z opinii sporządzonej przez biegłą rzeczoznawcę majątkowego.
Za częściowo wiarygodne Sąd uznał przesłuchanie powódki – w części, w jakiej jej zeznania były zgodne z wynikami przeprowadzonego postępowania dowodowego.
Sąd nie dał wiary powódce, by pozwani działali przy zawieraniu kwestionowanych umów sprzecznie z prawem czy w celu jej wyzysku, wykorzystując jej słabą sytuację finansową ani by umowa sprzedaży była pozorna. Niewiarygodne były także jej twierdzenia co do braku świadomości warunków umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie przed spotkaniem u notariusza w celu ich podpisania – okoliczności te nie zostały w sprawie uprawdopodobnione. Co więcej, jak zeznała sama powódka nie przechowywała ona korespondencji mailowej z pośrednikiem, nie przedłożyła zatem żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że nie była świadoma warunków umów przed 16 października 2014 r. Wiedziała, że nie ma zdolności kredytowej, a udzielenie jej pożyczki wiąże się dla pożyczkodawcy ze znacznym ryzykiem.
Powódka już w przeszłości zawarła przynajmniej jedną umowę pożyczki zfirmą (...),więc znana jej była specyfika tego rodzaju umowy.
Zeznania pozwanych Sąd ocenił jako wiarygodne ponieważ treść tych zeznań nie była sprzeczna z dokumentami przyjętymi za podstawę ustaleń i zeznania te były spójne, logiczne i konsekwentne. . PozwanyW. B. (1)zeznał przede wszystkim, że nie udzielił wraz z żonąM. B.pożyczki powódce w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, pożyczka zaś przeznaczona była na spłatę zadłużenia powódki (pozwany uiścił bowiem należność na rzecz(...) sp. z o.o.sp. k.). Przekonujące były też jego zeznania w części dotyczącej proponowania powódce innych warunków spłat i prolongaty, aby mogła ona odzyskać prawo użytkowania wieczystego i prawo własności budynku. PozwanaB. B. (3)w sposób wiarygodny zeznała też, że miała świadomość wad prawnych nabywanej nieruchomości, a jej cenę strony umowy określiły z uwzględnieniem tych wad prawnych.
W ocenie Sądu dla określenia niezasadności wywiedzionego powództwa wystarczające było oparcie się już na dowodach wyżej powołanych. Niemniej, opinia biegłej rzeczoznawcy majątkowego wraz z jej wyjaśnieniami złożonymi na rozprawie, w pełni potwierdziła wyniki postępowania dowodowego. Opinię tą należy uznać przy tym za cenne źródło dowodowe – wnioski w niej zawarte są logiczne i spójne. Biegła w sposób szczegółowy przeanalizowała dokumentację dotyczącą spornych praw, porównała je z nieruchomościami najbardziej podobnymi (mimo, że zadanie to było utrudnione z uwagi na brak nieruchomości porównawczych obarczonych wadami prawnymi i własnościowymi) i doszła do jednoznacznej oceny, że w chwili zawarcia kwestionowanych umów wartość prawa użytkowania i własności mogła wynosić około 90% kwoty 435.000 zł. Niezbędne jest też poczynienie znacznych wydatków w celu doprowadzenia nieruchomości do właściwego stanu prawnego (w szczególności co do uzyskania nowego pozwolenia na budowę, pozwoleń administracyjnych oraz ogólnego wykończenia inwestycji)
Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że biegła wyjaśniła wszelkie wątpliwości pozwanych (pisma, k. 479, 553) na rozprawie 14 marca 2019 r. przed Sądem Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie (sygn. akt I(...)) . Dla tut. Sądu zgromadzony materiał dowodowy był w pełni wystarczający do wydania orzeczenia w sprawie.
Sąd zważył, co następuje.
Powódka domagała się stwierdzenia, że umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z 16 października 2014 r. oraz sprzedaży z 26 kwietnia 2016 r., dotyczące przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynku na nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...)są nieważne.
Ewentualnie wniosła o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kwoty 379.928,10 zł z tytułu różnicy pomiędzy przysporzeniami w majątkach stron powstałymi na gruncie umowy pożyczki oraz powiązanej z nią umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Tym samym uznać trzeba, że podstawę prawną żądania powódki stanowił przepisart. 58 k.c.Zgodnie z treścią tego przepisu, sankcją bezwzględnej nieważności objęte są czynności prawne:

1
sprzeczne z ustawą (bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawowymi),

2
mające na celu obejście ustawy,

3
sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W istocie celem jej powództwa było wyeliminowanie czynności prawnej (umów) z obrotu prawnego z takim skutkiem, jak gdyby umowy nie zostały nigdy zawarte. W konsekwencji żądanie takie jest żądaniem ustalenia (stwierdzenia) nieważności umów z zastosowaniemart. 189 k.p.c.
Stosownie do treściart. 189 k.p.c.powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Z powołanego przepisu nie wynika żadne ograniczenie w wytaczaniu powództwa o ustalenie stosunku prawnego, poza interesem prawnym powoda w żądaniu tego rodzaju.
Interes prawny w rozumieniuart. 189 k.p.c.jest kategorią obiektywną. Jest to obiektywna (czyli rzeczywiście istniejąca), a nie tylko hipotetyczna (czyli w subiektywnym odczuciu strony) potrzeba prawna uzyskania wyroku odpowiedniej treści występująca wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia naruszenia określonej sfery prawnej. Samo poczucie krzywdy czy niesprawiedliwości, nawet gdyby było uzasadnione, nie jest tożsame z interesem prawnym w rozumieniuart. 189 k.p.c.Interes prawny występuje wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 4 października 2001 r., I CKN 425/00, Legalis nr 277148). Jeżeli natomiast stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa o świadczenie (ewentualnie innego powództwa, np. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) bądź w drodze podjęcia obrony w toku już wytoczonej przez pozwanego w procesie o ustalenie odrębnej sprawy o świadczenie strona nie ma interesu prawnego w rozumieniuart.189 k.p.c.
W ocenie Sądu Okręgowego powódka nie posiada interesu prawnego w domaganiu się ustalenia, że przedmiotowe umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz sprzedaży są nieważne już choćby z tego względu, iż zgłosiła ona najdalej idące roszczenie zapłaty.
Niezależnie od powyższego, Sąd po przeprowadzeniu postępowania dowodowego doszedł do przekonania, że brak jest podstaw do uznania, by zawarta przez powódkę z pozwanymiW.iM. B.umowa przewłaszczenia była nieważna – sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (zawarta w celu wyzysku powódki).
Zgodnie z treściąart. 58 § 2 k.c.nieważne są bowiem czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a zatem takie, w wyniku których powstaje obowiązek lub uprawnienie do postępowania zakazanego przez normę moralną czy też takie, które służą osiągnięciu stanu rzeczy polegającego na negatywnej ocenie moralnej. Ocenie co do niesprzeczności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego podlega przy tym nie tylko treść czynności prawnej, ale i jej cel rozumiany jako stan rzeczy, który nie jest objęty treścią oświadczenia woli, ale ma być zrealizowany w następstwie wykonania uprawnień i obowiązków wynikających z dokonanej czynności prawnej i jest znany stronom czynności prawnej (Komentarz do art. 58 k.c. pod red. E. Gniewka, Legalis 2014). W orzecznictwie sądowym utrwalony jest przy tym pogląd, że zarzut nieważności czynności prawnej z powodu sprzeczności jej treści lub celu z zasadami współżycia społecznego nie może polegać na powołaniu się ogólnie na bliżej nieokreślone zasady współżycia społecznego, lecz wymaga wskazania, jaka konkretna zasada współżycia społecznego została naruszona. Do oceny czynności prawnej jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego może dojść ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza, rażąco krzywdzące działanie jednej ze stron, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich, a przy ocenie tej konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10, LEX nr 784986). Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji. Umowa zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta nie może być bowiem uznana za wyraz w pełni swobodnej i rozważnie podjętej przez nią decyzji. Dominująca pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta może być zarówno następstwem istniejącego między nimi stosunku zależności o charakterze ekonomicznym, czy też mającej źródło w stosunkach rodzinnych, jak i szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego chorobą, w przebiegu, której następuje upośledzenie sfery motywacyjnej i decyzyjnej. Tak samo ocenić trzeba umowę zawartą w warunkach nacisku jednej strony przez wykorzystanie wpływów czy pozycji związanej z zajmowanym stanowiskiem, z którym wiąże się decydowanie o sytuacji kontrahentów (wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 2008 r., IV CSK 478/07, LEX nr 371531).
W przekonaniu Sądu nie można uznać, by przy zawarciu umowy pozwani wykorzystali swoją – zdaniem powódki – silniejszą pozycję, w widoczny sposób doprowadzając do jej pokrzywdzenia. Podkreślenia wymaga, że powódka była w pełni świadoma treści czynności prawnej, której dokonała z pozwanymi u notariusza w dniu 16 października 2014 r. Pozwani wywiązali się nadto z nałożonych na nich w umowie pożyczki obowiązków – w szczególności przekazali powódce pierwszą transzę kwoty pożyczki w dniu podpisania umowy, następnie spłacili kwotę zadłużenia powódki na rzeczspółki (...). Powódka nie wykazała, że decyzję o ustanowieniu zabezpieczenia spłaty pożyczki (przez przewłaszczenie praw do nieruchomości wG.) podjęła niesamodzielnie, lub niedobrowolnie.
Sąd miał na uwadze, że pożyczka była podyktowana kondycją finansową powódki, została bowiem zawarta w celu spłacenia przeterminowanego zadłużenia .
Umowę przewłaszczenia zawarto przed notariuszem – w związku z tym powódka została zaznajomiona z konsekwencjami prawnymi i rzeczowymi takiego działania. Wbrew twierdzeniom powódki umowa przewłaszczenia nie zawierała „innych sposób rozliczeń” niż to, że w przypadku braku terminowej spłaty kwoty pożyczki pozwani nabędą prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku położonego przy u. Słowackiego wG..
Podkreślić też trzeba, że pozwani – mimo ich uprawnień ustalonych w spornej umowie – dążyli do odzyskania od powódki najpierw pieniędzy. Proponowali jej inne warunki spłaty, wraz z odroczeniem terminu płatności. Powódka przystała na ich warunki co do spłaty, zapewniając ich o obiecanej pomocy jej syna. Niemniej uiściła ona na ich rzecz jedynie 34.000 zł, zobowiązanie zaś opiewało na kwotę 300.000 zł. Nieracjonalne było też jej zachowanie dotyczące włamań do przedmiotowej nieruchomości mimo jej skutecznej eksmisji, czym powódka stale narażała pozwanych na dodatkowe koszty (wymiany zamków, zapewnienia ochrony).
W konsekwencji powyższego Sąd doszedł do przekonania, że materiał dowodowy zgromadzony w toku niniejszego postępowania nie pozwala uznać, by powódka wykazała zasadność roszczenia. W szczególności nie udowodniła, że czynność prawna, jakiej w dniu 16 października 2014 r. samodzielnie i świadomie dokonała wraz z pozwanymiW.iM. B., była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego czy też podlegająca uznaniu za nieważną z jakiekolwiek innego powodu.
W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do dyspozycjiart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zgodnie z przyjętym stanowiskiem judykatury przepis ten formułuje podstawową regułę rozkładu ciężaru dowodu w sporze cywilnoprawnym wskazując przede wszystkim, kogo obciążają skutki niepowodzenia procesu dowodzenia (tak zwany ciężar dowodu w znaczeniu materialnoprawnym). W świetle wynikającej z tego przepisu reguły, za prawdziwe mogą być w procesie cywilnym przyjęte jedynie te fakty, które zostały udowodnione przez stronę obciążoną ciężarem ich dowodzenia, zaś pominięte powinny zostać te fakty, które przez stronę obciążoną obowiązkiem dowodzenia nie zostały w sposób należyty wykazane. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 listopada 2007 r., stosownie doart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu rozumieć należy z jednej strony jako obarczenie strony procesu obowiązkiem przekonania sądu dowodami o słuszności swoich twierdzeń, a z drugiej konsekwencjami poniechania realizacji tego obowiązku lub jego nieskuteczności. Tą konsekwencją jest zazwyczaj niekorzystny dla strony wynik procesu (II CSK 293/07, Legalis nr 162518).
Podsumowując, powództwo w części odnoszącej się do uznania umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie za nieważną podlegało oddaleniu, ponieważ powódka nie wykazała zasadności tegoż roszczenia. Wobec powyższego należało orzec jak w punkcie I sentencji wyroku.
Zdaniem Sądu powódka nie wykazała również, by kwestionowana przez nią umowa sprzedaży z 26 kwietnia 2016 r. została zawarta dla pozoru – w celu wyzbycia się majątku i ukrycia go przed powódką. Jak wyżej wskazano, powódka nie wykazała bowiem, by przysługiwały jej jakiekolwiek prawa do nieruchomości nabytej przezB. B. (3).
Z kolei pozwani uprawdopodobnili, że zbywcom potrzebna była gotówka, a nie posiadanie nieruchomości obarczonej wadami prawnymi, a cena nieruchomości zapłacona przezB. B. (3)została skalkulowana na poziomie 150.000 zł ze względu na wady prawne i niemożność zbycia nieruchomości na wolnym rynku, w szczególności za kwotę wyższą.
Abstrahując od wniosków biegłej co do wartości prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynku nie można zapomnieć, że powódka zataiła przed pozwanymi okoliczności związane z wadami prawnymi wzniesionego na użytkowanej działce budynku, nadto związanych z częściowymi przysługiwaniem prawa własności jej byłemu mężowi. Powyższe powoduje znaczne obniżenie ceny praw do nieruchomości, których nie sposób było nawet jednoznacznie wskazać w opinii biegłej z uwagi na brak odpowiednich nieruchomości porównawczych obarczonych tego typu wadami.
W niniejszej sprawie pozwaniW.iM. B.mieli pełne prawo sprzedać przewłaszczone prawa, które powódka – z uwagi na brak spłaty zadłużenia – utraciła. W związku z tym nieusprawiedliwione było także domaganie się przez nią stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży czy zapłaty jakichkolwiek kwot z tego tytułu na jej rzecz (pkt II sentencji wyroku).
O kosztach postępowania Sąd orzekł jak w pkt III sentencji wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c., tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając nimi w całości powódkę jako stronę, która przegrała niniejszą sprawę. Mając na uwadze wcześniejsze zwolnienie jej od obowiązku uiszczania kosztów sądowych – Sąd rozstrzygnął o zwrocie uiszczonej przez pozwanych zaliczki w kwocie 5.000 zł (k. 234; 470, 509) na podstawieart. 110 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(„u.k.s.c.) w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. Sąd uznał bowiem, że powódka musiała liczyć się z możliwością przegrania procesu i związanego z tym zasądzenia kosztów, zaś od grudnia 2016 r. (data wydania postanowienia o zwolnieniu od kosztów sądowych) mogła czynić na ten cel niezbędne oszczędności.
Sąd obciążył powódkę również kosztami zastępstwa procesowego pozwanychM.iW. B. (1)w stawce ustalonej na podstawie § 15 ust. 1 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800, tj. w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia pozwu) – 14.400 zł, nadto w postępowaniu zażaleniowym w stawce ustalonej na podstawie § 15 ust. 1 w zw. z § 10 ust. 2 pkt 2 oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia.
Na rzecz pozwanejB.C.-B.należało też zasądzić od powódki wynagrodzenie jej pełnomocnika w stawce ustalonej na podstawie § 15 ust. 1 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm., tj. w brzmieniu obowiązującym w dacie rozszerzenia powództwa).
/-/ E. Hoffa