Sąd Rejonowy w Legnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 307/18
Data wyroku: 2018-11-08 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Karolina Krzemińska
Słowa kluczowe: Zapłata
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1 kpc, 6 kc

UZASADNIENIE
PowódP. P.wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL.z dnia 18.01.2018r. sygn. SKO/UW-(...). Orzeczeniem tym oddalono jego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez Starostę(...)pismem z dnia 23 października 2017r. Nr GK-N.(...).137.2017 poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej wynoszącej 501,87 zł i zaoferowanie nowej w wysokości 1443,93 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa położonej wS., GminaK.składające się zdziałki nr (...)o pow. 0,2142 ha, jest nieuzasadniona ewentualnie uzasadniona w niższej wysokości.
Powód zakwestionował podstawę do zmiany dotychczasowej wysokości opłaty rocznej wskazując, że wycena wartości działek sporządzona przez rzeczoznawcę jest wadliwa, gdyż w operacie brak jest informacji o przeznaczeniu działek na cele związane z hodowlą ryb, a sam operat został sporządzony bez oględzin nieruchomości, w oderwaniu od uwarunkowań lokalnych. Nadto, powód podniósł, że o wykonywaniu operatu nie został powiadomiony i nie miał możliwości wnioskowania i zaliczenie nakładów.
W dniu 22 lutego 2018r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wL.na podstawieart. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2018.121 j.t.) przekazało do tutejszego sądu sprzeciw powoda wraz z aktami sprawy celem rozpoznania.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Skarb Państwa – Starosta(...)wniósł o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zgodnie z orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL.i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódP. P.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się zdziałki nr (...)o powierzchni 0,2142 ha położonej w obrębieS., gminaK.stanowiącej własność Skarbu Państwa, dla której Sąd Rejonowy w Legnicy prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...).
okoliczność niesporna
a nadto
dowód:- umowa sprzedaży i ustanowienia służebności z dnia 25.05.2017r. – w aktach SKO – w załączeniu.
Wysokość dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obowiązywała od 2012 r. i ustalona została przez Sąd Rejonowy w Legnicy VII Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r., sygn. akt: VII C 771/12. Dotyczył on nieruchomości obejmującej działki o nr: 163/13, 163/14, 163/15, 163/16, 478/1, 478/2 , z których w wyniku kolejnych scaleń oraz podziałów geodezyjnych wyodrębniona zostaładziałka nr (...).
W dniu 23 października 2017 r. Skarb Państwa - Starosta(...)wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej zadziałkę (...)wynoszącej 501,87 zł i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 1443,93 zł począwszy od 1 stycznia 2018r. z utrzymaniem dotychczasowej stawki procentowej wynoszącej 3% wartości gruntu. W związku z tym, że zaktualizowana opłata roczna przewyższała co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej miała ona wynieść:

-

w roku 2018 - 1003,74 zł,

w roku 2019 – 1223,84 zł

w roku 2020 – 1443,93 zł.

Jako podstawę do zmiany wysokości opłaty wskazano wycenę nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowegoJ. G., zgodnie z którą wartość gruntów w granicachdziałki nr (...)wzrosła i aktualnie wynosiła 48 131 zł.
dowody:- decyzja Wójta GminyK.z dnia 22.10.2013 r. nr RG-(...).26.2013.
- decyzja Wójta GminyK.z dnia 25.08.2014 r. nr RG-
(...).28.2014.
- decyzja Wójta GminyK.z dnia 14.09.2016 r. nr RG
(...).58.2016.
- decyzja Wójta GminyK.z dnia 26.01.2017 r. nr RG
(...).2.2017.
- akt notarialny z dnia 25.05.2017 r. Rep. A nr 4355/17.
- operat szacunkowy z czerwca 2017 r.
- wypowiedzenie z dnia 23.10.2017r. nr GK-N.(...).137.
2017
- wszystkie w aktach SKO – w załączeniu
Z wypowiedzeniem tym nie zgodził się powód - użytkownik wieczysty, który w dniu 20 listopada 2018r. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wL.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki gruntu nr (...)jest nieuzasadniona ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości.
dowód: -wniosek z dnia 20 listopada 2017 r. - w aktach SKO –
w załączeniu
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wL.orzeczeniem z dnia 18 stycznia 2018r. w sprawie SKO/UW-(...), oddaliło wniosek powoda - użytkownika wieczystego.
W uzasadnieniu wskazało, że opinia rzeczoznawcy, powołanego przez właściciela nieruchomości, jest prawidłowa, a podniesiony w stosunku do niej zarzut o zawyżeniu wartości nieruchomości nie jest trafny.
dowód:- orzeczenie SKO z 18.01.2018 r. - w aktach SKO –
w załączeniu

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z treściąart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2018.121 j.t.) (dalej jako ugn) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się przy tym z urzędu (tak jak w przedmiotowej sprawie) albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust 3 ugn).
W myśl zaś art. 78 ust. 3 zd. 2 ugn ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie.
W judykaturze wskazano, że cytowany przepis art. 78 ust. 3 zd. 2 ugn ma charakter materialno-prawny i określa rozkład ciężaru dowodu w całym postępowaniu aktualizacyjnym, obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego, a ratio legis takiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej, a tym samym procesowej, użytkownikowi wieczystemu w postępowaniu sądowym. Wskazano jednocześnie, że choć niewątpliwie właściciela nieruchomości ("właściwy organ"), zgodnie z art. 78 ust. 3 zd. 2 ugn, obciąża obowiązek udowodnienia wystąpienia przesłanek uzasadniających podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (a więc w okolicznościach tej sprawy wzrostu wartości nieruchomości), to w sytuacji, gdy właściciel przedstawi odpowiednie dowody na te okoliczności, a użytkownik wieczysty kwestionuje wynikające z nich fakty, powinien, zgodnie z ogólną zasadą przewidzianą wart. 6 k.c., udowodnić swoje stanowisko w tym przedmiocie (por. wyrok SN z 23.09.2009r., I CSK 45/09, niepubl., wyrok SN z 6.12.2007r. IV CSK 326/07) .
Przenosząc powyższe zasady na grunt rozpoznawanej sprawy trzeba zatem stwierdzić, że w postępowaniu sądowym to strona pozwana powinna udowodnić istnienie podstawy zmiany wysokości opłaty rocznej wskazanej w ofercie z dnia 23 października 2017 r., a więc to, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła do kwoty wskazanej w tej ofercie. Z tego obowiązku dowodowego strona pozwana wywiązała się przedkładając dowód w postaci wyciągu z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowegoJ. G..
Jeśli więc powód kwestionował wykazywany przez stronę pozwaną wzrost wartości nieruchomości powinien był przedstawić swoje twierdzenia w tym przedmiocie i zgodnie zart. 6 k.c., udowodnić je zgłaszając odpowiednie dowody.
W toku postępowania sądowego pełnomocnik powoda nie przedstawił żadnej argumentacji przemawiającej za tym, że aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona. Z lakonicznego stanowiska zawartego we wniosku z dnia 20 listopada 2018r. skierowanego do SKO wynikało zaś, że pełnomocnik powoda kwestionował wycenę rzeczoznawcy powołanego przez organ, zarzucając, jej brak informacji o przeznaczeniu działek na cele związane z hodowlą ryb.
Należy w związku z tym wskazać, w że przedmiotowym operacie proces wyceny został poprzedzony opisem stanu prawnego nieruchomości, z powołaniem się m.in. na informacje ujawnione w księdze wieczystej oraz dane wynikające z zapisów w rejestrze gruntów, według którychdziałka nr (...)składa się z użytków oznaczonych jako: Ws - grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi o pow. 0,1654 ha i Bz - tereny rekreacyjno- wypoczynkowe o pow. 0,0488 ha. Z informacji biegłego wynika natomiast, że jest to teren powstały w wyniku powierzchniowej eksploatacji kruszywa. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej sprzedane zostało z przeznaczeniem na cele rekreacyjne. W związku z zakończeniem eksploatacji kruszywa i dokonaną rekultywacją pierwotnejdziałki nr (...), na stałe nastąpiła zmiana sposobu użytkowania nieruchomości, co zgodne jest również z docelowym przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obrębuS.w GminieK..
Nie może więc dziwić fakt, że w operacie brak jest informacji o przeznaczeniu działek na cele związane z hodowlą ryb, skoro, ani z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani pozostałych dokumentów określających stan prawny nieruchomości nie wynika takie jej przeznaczenie. Twierdzeń dotyczących takiego przeznaczenia nieruchomości pełnomocnik powoda nie poparł zaś żadnymi dowodami (art. 6 kc).
Należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zasady ustalania wartości nieruchomości regulują przy tym przepisy art. 149 - 159 ugn oraz wydane na ich podstawie przepisyrozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U.2004.207.2109). Analiza wykonanego operatu szacunkowego pod względem formalnym wskazuje na to, że określenie wartości rynkowej spornej nieruchomości objętej aktualizacją nastąpiło w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej a więc w zgodzie z art.152 ust. 2 i 3 ugn oraz §4 cyt. rozporządzenia.
Jednocześnie należy wskazać, że w razie wątpliwości co do merytorycznej poprawności wskazanego operatu jedyną drogą, przewidzianą przepisami procesowymi umożliwiającą jego zakwestionowanie byłoby złożenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Takiej inicjatywy dowodowej pełnomocnik powoda jednak nie podjął.
Dlatego uznać należało, powód skutecznie nie zakwestionował opinii rzeczoznawcy strony pozwanej i nie podważył jej, a zatem wypowiedzenie dotychczasowej opłaty przez stronę pozwaną i zaoferowanie nowej w wysokości 1443,93 zł było uzasadnione.
Zgodnie zaś z art. 79 ust. 4 ugn w przypadku oddalenia przez sko wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1 ugn.
W myśl art.79 ust. 8 ugn przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.
Z powyższego wynika, że w razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo. Analogiczny pogląd wyrażono również w piśmiennictwie (por.Elżbieta Klat-Górska, Lidia Klat-Wertelecka, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX, 2015 teza 3, Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, WKP, 2018, teza 5).
Dlatego też orzeczono jak w punkcie I wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98§1 i 3 kpc(punkt II wyroku).
Powód przegrał sprawę, dlatego powinien zwrócić stronie pozwanej poniesione przez nią koszty procesu, na które składały się jedynie koszty zastępstwa procesowego w wysokości 270,00 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. poz. 1804 ze zm.).
Z/

1
(...)

2
(...)

3
(...)

L.,(...)
(...)