Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 944/17
Data wyroku: 2018-01-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bożena Charukiewicz, Krystyna Skiepko, Dorota Ciejek
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 676 kc
Teza: Legitymacja do dochodzenia całości wierzytelności wynikającej z ulepszeń poczynionych na przedmiot najmu wchodząca w skład spadku przysługuje spadkobiercy.

Sygn. akt IX Ca 944/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 stycznia 2018 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Bożena Charukiewicz (spr.)

Sędziowie:

SO Krystyna Skiepko
SO Dorota Ciejek

Protokolant:

sekr. sądowy Agnieszka Najdrowska

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2018 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwaM. S. (1)
przeciwko(...) Państwowym Spółce Akcyjnejz siedzibą wW.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie
z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt X C 2760/15,

I
zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie 2 w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powoda, ponad kwotę 12.651 zł zasądzoną w punkcie 1, dodatkowo kwotę 25.300 zł (dwadzieścia pięć tysięcy trzysta złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałej części;
- w punkcie 3 w ten tylko sposób, że ustala, iż powód wygrał sprawę w 67,47%, zaś pozwany w 32,53%;

II
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.065 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Krystyna Skiepko   Bożena Charukiewicz   Dorota Ciejek

Sygn. akt IX Ca 944/17

UZASADNIENIE
PowódM. S. (2)wniósł o ostatecznie o zasądzenie od pozwanego(...) Państwowych S. A.z siedzibą wW.kwoty 56.244,23 złote wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 marca 2015 r. do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazał, iż poczynił za zgodą pozwanego nakłady na lokal stanowiący własność pozwanego, który początkowo zajmowała matka powoda na podstawie umowy, a następnie bez tytułu prawnego sam powód. Ponieważ strony nie doszły do porozumienia co do ceny zakupu lokalu, powód wezwał pozwanego do odbioru nieruchomości za zwrotem nakładów poczynionych na nieruchomość na co pozwany nie wyraził zgody.
Pozwany(...) Państwowe Spółka Akcyjnaz siedzibą wW.wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazał, że matka powoda uzyskała zgodę pozwanego na wykonanie we własnym zakresie prac remontowych, związanych z przystosowaniem mieszkania dla osoby niepełnosprawnej. Wykonanie stolarki okiennej i drzwiowej zostało przez strony uregulowane umownie.
Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2017 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie zasądził od pozwanego(...) Państwowych S.A.z siedzibą wW.na rzecz powodaM. S. (1)kwotę 12.651 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 25 marca 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty. Oddalił powództwo w pozostałej części. Rozstrzygnął zasadę poniesienia przez strony kosztów procesu w ten sposób, że pozwanego obciążył w 22%, zaś powoda w 78% tych kosztów ustalonych według norm przepisanych, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 22 listopada 2006 r. pomiędzyT. S., matką powoda, a pozwanym(...) Państwowymi Spółką Akcyjnąz siedzibą wW.zawarta została umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wO.przyul. (...)o powierzchni użytkowej 49,30 m2.
W dniu 17 kwietnia 2008 r.(...)ds. Orzekania o Niepełnosprawności wydał wobecT. S.orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności.
T. S.wystąpiła do(...) Oddział (...)wO.z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykonanie prac remontowych związanych z przystosowaniem mieszkania do potrzeb osoby niepełnosprawnej. Pismem z dnia 3 czerwca 2008 r. pozwany wydał zgodę na remont wskazując, iż prace modernizacyjne winny zostać wykonane we własnym zakresie bez angażowania mocy przerobowych i środków finansowych(...).
Powód wykonał remont mieszkania matki oraz klatki schodowej z własnych środków. Z kuchni została wydzielona kotłownia poprzez postawienie dwóch ścianek G-K, na posadzce kotłowni położono płytki Gres, na jednej ścianie położono glazurę z płytek, na pozostałych ścianach położono tapetę, zamontowano piec c.o. wraz z naczyniem zbiorczym oraz wstawiono drzwi. W kuchni na części podłogi położone zostały płytki Gres, a na pozostałej części panele, na ścianach położono glazurę, na trzech ścianach położono płytę G-K na stelażu, rozebrano starą kuchnię kaflową, na suficie położono płyty G-K na stelażu, wymieniono okno, drzwi wejściowe. Wykonano roboty malarskie. W dużym pokoju na podłodze położono panele, na dwóch ścianach płyty G-K na stelażu z ociepleniem styropianem, wymieniono okno, drzwi wejściowe. Na suficie położono płyty G-K na stelażu, wykonano roboty malarskie. W małym pokoju na podłodze położono panele, na jednej ścianie płyty G-K, wymieniono okno, drzwi wejściowe, na suficie położono płyty G-K, wykonano roboty malarskie. W przedpokoju na podłodze położono płytki Gres, na suficie płyty G-K na stelażu, wymieniono drzwi wejściowe do lokalu. W łazience położono na posadzce płytki gres, na ścianach glazurę z płytek, wykonano brodzik, podwieszany sufit z płyt G-K, wymieniono okno, drzwi wejściowe, wykonano roboty malarskie. We wszystkich pomieszczeniach wykonano nową instalację elektryczną, w kuchni i łazience wykonano nową instalację wodno-kanalizacyjną, w łazience i przedpokoju wykonano ogrzewanie podłogowe.
W dniu 5 lutego 2009 r. matka powodaT. S.zmarła. Powód w dalszym ciągu korzystał z przedmiotowego lokalu. Opłacał czynsz w wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Na mocy umowy z dnia 3 listopada 2009 r. powód zobowiązał się za zgodą wynajmującego do dokonania wymiany stolarki w istniejących otworach okiennych i drzwiowych. Całość robót powód zobowiązał się wykonać własnym kosztem i staraniem bez dochodzenia roszczeń finansowych od(...).
Jak ustalił Sąd Rejonowy w 2012 r. powód rozpoczął starania zakupu przedmiotowej nieruchomości. Pozwany określił wartość nieruchomości na kwotę 52.629,00 złotych, której pozwany nie zaakceptował domagając się uwzględnienia kosztów poniesionych na remont lokalu i klatki schodowej. Wobec braku konsensusu powód przekazał lokal powodowi domagając się zwrotu kosztów związanych z remontem. Pozwany nie wyraził zgody na zwrot kosztów remontu wskazując, iż prace zostały wykonane samowolnie i bez zgody pozwanego. Powód przekazał pozwanemu lokal w dniu 17 marca 2015 r.
Wartość prac remontowych przeprowadzonych przez powoda w 2008 r. oraz w 2012 r. wyniosła 59.788,30 złotych.
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego według stanu technicznego sprzed przeprowadzonego remontu w 2008 r. wynosiła 43.668 zł.
Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego według stan na dzień 10 stycznia 2015 r. uwzgledniająca nakłady poczynione przez najemcę w trakcie remontu w 2008 r. - bez uwzględnienia wymiany okien i drzwi wejściowych wyniosła 81.621 zł.
Wartość lokalu na skutek nakładów poczynionych na lokal w 2008 r., tj. w trakcie trwania umowy najmu zwiększyła się o 37.953 złote.
W ocenie Sądu Rejonowego w przedmiotowej sprawie wynajmujący - pozwany po zwrocie przedmiotu najmu nie wezwał powoda do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, a zatem należy uznać, że dokonał wyboru polegającego na zatrzymaniu ulepszeń dokonanych przez najemcę. W konsekwencji wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu najemcy sumy odpowiadającej wartości poczynionych nakładów w chwili zwrotu stosownie doart. 676 k.c.Wartość wykonanych przez powoda prac remontowych wyniosła 59.788,30 zł. Natomiast wartość lokalu po uwzględnieniu nakładów poczynionych w 2008 r. wzrosła do 81.621 zł (na dzień 10 stycznia 2015 r.), nie uwzględniając remontu dotyczącego stolarki okiennej i drzwiowej dokonanego po śmierci matki powoda i rozliczonego przez strony (81.621 zł – 43.668 zł = 37.953 zł). Sąd uznał zatem, iż nakłady poczynione w związku z pracami remontowymi wykonanymi w przedmiotowym lokalu w czasie obowiązywania umowy najmu zwiększyły jego wartość o 37.953 zł. Sąd uwzględnił jedynie te nakłady, które poniesione został na lokal mieszkalny matki powoda, a nie na klatkę schodową co do której najemcy nie przysługiwał żaden tytuł prawny, a zatem do nakładów tych nie może mieć zastosowaniaart. 676 k.c.Powodowi przysługuje z powyższej sumy 1/3 kwoty, gdyż poczynione nakłady – z uwagi na śmierć najemcy – stanowią jeden ze składników masy spadkowej poT. S., albowiem powód dokonywał ich w imieniu i na rzecz matki. Stosownie do udziału w majątku spadkowym powodowi przysługuje zatem zasądzone świadczenie. O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając.
Powyższy wyrok zaskarżył powód w części, tj. co do punktów 2 i 3 . W apelacji zarzucił naruszenie:
1.art. 233 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i wkroczenie w sferę dowolności tychże ocen poprzez dokonanie podziału sumy wskazanej przez biegłego, tj. kwoty 37.953,00 zł na trzy osoby, z uwzględnieniem wszystkich spadkobiercówT. S.i zasądzenie od pozwanej na rzeczM. S. (1)jedynie 1/3 w/w sumy, podczas gdy to powód najpierw omawiał wszystkie szczegóły inwestycji z pozwaną, to powód sporządził kosztorys i uzyskał zgodę na remont i w końcu to powód wyłożył osobiście wszystkie środki na inwestycję jak również wykonywał ją własnymi siłami powodując, iż jego kosztem pozwana wzbogaciła się nie tylko o wzrost wartości samego mieszkania ale również o remont klatki schodowej, co więcej inwestycje wykonywał również po śmierci matki na co pozwana wyrażała zgodę traktując powoda jako najemcę;
2.art. 5 k.c.poprzez przyznanie powodowi jedynie części roszczenia w sytuacji, gdy to powód był inwestorem i to on prowadził wszelkie rozmowy w zakresie inwestycji na mieszkanie pozwanej. To powód swoją pracą doprowadził do wzrostu wartości mieszkania pozwanej, będącej jedynym właścicielem i jednocześnie wszedł w porozumienie z pozwaną w zakresie zakupu lokalu, uzyskując m.in. zgodę na dalsze remonty (pomimo śmierci matki - najemcy) - dnia 3 listopada 2009 r. na wymianę stolarki okiennej i drzwiowej. To pozwana przez dłuższy czas odwlekała sprzedaż lokalu powodowi, aż w końcu po wykonaniu przez niego wszystkich inwestycji odmówiła sprzedaży.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 25.300 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu za obie instancje według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o oddalenie apelacji wskazując w uzasadnieniu na trafność orzeczenia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest zasadna.
W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy przyjął, że powód nieskutecznie powoływał się na swoją samodzielną legitymację do dochodzenia całej kwoty wynikającej z nakładów poniesionych na lokal będący własnością strony pozwanej, co wynikało z udziału przysługującemu powodowi w majątku spadkowym, którego składnikiem było dochodzone przez powoda roszczenie. Strona powodowa kwestionując powyższe rozstrzygnięcie nie powołała jednak przepisów prawa materialnego, które zostały naruszone przez Sąd I instancji w związku z przyjęciem powyższego poglądu.
Należy wobec tego stwierdzić, że jakkolwiek postępowanie apelacyjne jest postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, to jednak zachowuje charakter postępowania rozpoznawczego. Oznacza to, że sąd drugiej instancji ma pełną swobodę jurysdykcyjną, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia. W konsekwencji może, a jeżeli je dostrzeże - powinien, naprawić wszystkie naruszenia prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji, pod warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., III CZP 62/02, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07). W konsekwencji należało przyjąć, iż Sąd Okręgowy był zobligowany zastosować z urzędu te przepisy prawa materialnego, które w niniejszej sprawie miały zastosowanie.
Dotyczy to przede wszystkim przepisów odnoszących się do wspólności majątku spadkowego, w szczególnościart. 1035 k.c.W przepisie tym wyrażona została zasada, zgodnie z którą do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności i odnosi się ona do całego majątku spadkowego, bez żadnych wyjątków. Gdyby wierzytelność spadkowa z mocy prawa miała ulec podziałowi, tak jak to przyjął Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie, wówczas część przypadająca danemu spadkobiercy weszłaby do jego majątku osobistego, w konsekwencji jego wierzyciel osobisty mógłby z niej się zaspokoić bez potrzeby uzyskania tytułu egzekucyjnego przeciwko wszystkim spadkobiercom, to zaś pozostawałoby w sprzeczności zart. 779 § 1 k.p.c.W konsekwencji przyjmuje się, że spadkobiercy, przed działem spadku, przysługuje samodzielna legitymacja do dochodzenia całej wierzytelności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2017 r., II CSK 15/17). Pogląd ten podziela również Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie.
W niniejszej sprawie nie było wątpliwości, że nakłady, będące następstwem ulepszeń w przedmiocie najmu, których zwrotu wartości domaga się obecnie powód, czynione były w związku z umową najmu, łączącą matkę powoda z pozwanym. W konsekwencji również wierzytelność związana z ulepszeniami przedmiotu najmu wchodziła w skład spadku po matce powoda, niezależnie od tego z czyjego ostatecznie majątku one pochodziły. Zgodnie z powyższej przedstawionym poglądem Sądu Najwyższego, należało uznać, iż legitymacja do dochodzenia całości wierzytelności wynikającej z ulepszeń poczynionych na przedmiot najmu, przysługuje powodowi.
W rezultacie całość należnej wierzytelności ustalonej przez Sąd Rejonowy należała się powodowi. Jej wysokość została ustalona na podstawie dowodu z opinii biegłego, która nie była przez strony kwestionowana i wyniosła 37.953 zł.
W związku z tym zaskarżony wyrok podlegał zmianie, a powództwo uwzględnieniu w zakresie żądania zgłoszonego w apelacji, którym Sąd Okręgowy jest związany. Było ono niższe o 2 zł od kwoty ustalonej przez biegłego oraz obejmowało odsetki ustawowe za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. W tym też zakresie zostało zmienione zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego.
Konsekwencją zmiany wyroku, co do roszczenia głównego jest zmiana postanowienia o kosztach procesu, stosownie doart. 100 zd. 1 k.p.c., przy przyjęciu, że powód wygrał sprawę 67,47%, zaś pozwany w 32,53 %.
Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.orzekł, jak w wyroku.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 5 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2016 r. poz. 1668), zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty te składała się opłata od apelacji (1.265 zł) i wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika reprezentującego powoda (1.800 zł).
Krystyna Skiepko Bożena Charukiewicz Dorota Ciejek