Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 120/18
Data wyroku: 2018-05-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Krężołek, Regina Kurek, Izabella Dyka
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 662 § 1 i 676 k.c.
Teza: Odmienne od reguły wskazanej w art. 662 paragraf 1 kc rozłożenie pomiędzy stronami obowiązków dotyczących zapewnienia, aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku będzie skuteczny tylko wówczas gdy jest on najemcy wiadomym, w chwili objęcia w posiadanie. Taka zmiana zasady wskazanej w tym przepisie mieści się w granicach swobody umów.

Sygn. akt I AGa 120/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 maja 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Regina Kurek

Sędziowie:

SSA Grzegorz Krężołek (spr.)
SSO del. Izabella Dyka

Protokolant:

st. sekr. sądowy Urszula Kłosińska

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2018 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaM. C. (1)
przeciwkoP. K. (1)
o zapłatę
oraz sprawy z powództwa wzajemnegoP. K. (1)
przeciwkoM. C. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji powódki i pozwanej wzajemnej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 6 czerwca 2017 r. sygn. akt IX GC 1015/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki i pozwanej wzajemnejM. C. (1)na rzecz pozwanej i powódki wzajemnejP. K. (1)kwotę 4050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Grzegorz Krężołek   SSA Regina Kurek   SSO del. Izabella Dyka
Sygn. akt : I AGa 120/18

UZASADNIENIE
M. C. (1)domagała się zasądzenia od pozwanejP. K. (1)kwoty 100.108,36 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 listopada 2012r. oraz przyznania kosztów procesu.
W uzasadnieniu swego żądania wskazała, iż na podstawie umowy najmu z dnia 7 marca 2012r, wynajmowała od pozwanej lokal o powierzchni 164 mkw. w budynku przyul. (...)wK., który miał być przeznaczony na prowadzenie pubu.
Lokal, będący piwnicą , wymagał przeprowadzenia prac adaptacyjnych, mających na celu jego dostosowanie do potrzeb planowanej działalności gospodarczej. Za zgodą pozwanejM. C.uzyskała szereg pozwoleń, ekspertyz i opinii, po czym przestąpiła do realizacji robót. Czynsz najmu miał być obniżony na czas ich prowadzenia . Począwszy od kwietnia 2013r. miał osiągnąć docelową wysokość 15 000 zł. w skali miesiąca. Powódka poniosła koszty związane z tymi robotami w wysokości łącznej 122.248,36 zł .
Ze względu na konieczność szerszego ich zakresu niż pierwotnie zakładano, po stronie powódki pojawiły się zaległości czynszowe za październik 2012r. w kwocie 22.140 zł.
W związku z powyższym pismem z dnia 31 października 2012r. rozwiązała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i w tym samym dniu zwróciła lokal wynajmującej pozwanej. W dniu 14 listopada 2012r. zażądała od pozwanej zwrotu poniesionych kosztów.
W odpowiedziP. K. (1)żądała zapłaty zaległego czynszu oraz odmawiając spełnienia świadczenia własnego, wezwała była najemczynię do przywrócenia lokalu do stanu sprzed jego objęcia. Nie udostępniła jednak powódce wynajmowanych pomieszczeń celem odłączenia włóczenia i zabrania przezM. C.wykonanych robót. Tym samym zatrzymała dokonane przez nią, na jej koszt, ulepszenia. Ich wartość podlega zwrotowi na rzecz powódki.
Jak podawałaM. C.lokal został wynajęty przez właścicielkę innemu najemcy w listopadzie 2012r i od tego czasu prowadzi on w nim działalność gospodarczą o profilu zbieżnym z tym który planowała powódka.
PozwanaP. K. (1)w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
W uzasadnieniu swojego stanowiska przyznała, że strony zawarły umowę najmu lokalu położonego przyul. (...)wK.. Zarzuciła jednak, że powódka zapoznała się ze stanem faktycznym i prawnym lokalu, do którego nie wnosiła zastrzeżeń.
Zgodnie z umową wszelkie prace remontowe i adaptacyjne wymagały zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie i dopiero prace, na które pozwana wyraziła zgodę podlegają rozliczeniu. Zaprzeczyła, aby zgodę taką w wymaganej formie wyraziła . Pozwana/powódka wzajemna/, korzystając ze swojego uprawnienia , wezwała powódkę do przywrócenia lokalu stanu poprzedniego pismem z 23 listopada 2012, aM. C.nie kwestionowała takiego sposobu rozliczenia, skoro wezwała pozwaną wzajemną do udostępnienia lokalu celem takiego przywrócenia. W odpowiedziP. K.poprosiła o wykaz tych prac ze względu na konieczność podjęcia ewentualnych prac zabezpieczających z uwagi na wpisanie budynku do rejestru zabytków. Powódka mimo , że poprzednio wynajmowane pomieszczenia zostały jej udostępnione, nie skorzystała z możliwości odłączenia i zabrania dokonanych w lokalu nakładów.
Pozwana zanegowała także wysokość dochodzonego wobec niej roszczenia argumentując , iż przedstawione faktury i dokument wyceny robót, złożone przezM. C.dotyczą prac projektowanych , a nie faktycznie wykonanych w lokalu, przy tym ich stan i zakres dotyczy wartości na dzień 12 września 2013r., a nie na dzień jego zwrotu, po ustaniu umowy najmu z 7 marca 2012r.
P. K. (1)w pozwie wzajemnym wniosła o zasądzenie odM. C. (1)kwoty 21 910 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi: od kwoty 10840 zł od dnia 05.09.2012r. i od kwoty 11070 zł od dnia 05.10.2012r. oraz kosztów procesu.
W motywach swojego żądania wskazała, że żąda zaległego czynszu z umowy najmu zawartej przez strony za wrzesień i październik 2012r , który od maja tego roku wynosił 9 000 złotych miesięcznie / netto / Wysokość żądania uwzględnia fakt , że najemczyni , w dniu 9 października 2012r. wpłaciła 2770 zł, z czego kwota 230 zł została zaliczona na poczet zaległości za wrzesień 2012r., a pozostała kwota na poczet wcześniejszych zaległości czynszowych.
W odpowiedziM. C. (1)wniosła o oddalenie powództwa wzajemnego i zasądzenie kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazała, że nie kwestionuje istnienia zaległości czynszowych. Jednak dokonała ich potrącenia ze swoją wierzytelnością z tytułu nakładów, czyniąc to pismem z dnia 5 czerwca 2014r.Jej zdaniem obie wierzytelności uległy umorzeniu do wysokości wierzytelności niższej.
Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2017r Sąd Okręgowy w Krakowie :
- oddalił powództwo główne[ pkt I ]
- zasądził a od powódkiM. C. (1)na rzecz pozwanejP. K. (1)kwotę 4.876,57 zł , tytułem zwrotu kosztów procesu[ pkt II ] ;
- zasądził a od pozwanej wzajemnie na rzecz powódki wzajemnej kwotę 21.910,00 zł z odsetkami liczonymi:
- od kwoty 10.840 zł (dziesięć tysięcy osiemset czterdzieści złotych) w wysokości odsetek ustawowych od dnia 5 września 2012r. do dnia 31 grudnia 2015r. oraz dalszych odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r. a
- od kwoty 11.070 zł w wysokości odsetek ustawowych od dnia 5 października 2012r. do dnia 31 grudnia 2015r. oraz dalszych odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r.[ pkt III] oraz ;
-zasądził odM. C. (1)na rzeczP. K. (1)kwotę 3.496,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, związanych z powództwem wzajemnym [ pkt IV sentencji orzeczenia ]
Za niesporne pomiędzy stronami Sąd Okręgowy uznał , że :
W dniu 7 marca 2012r. strony zawarły umowę najmu, na podstawie którejP. K. (1)wynajęłaM. C. (1)lokal w piwnicy o powierzchni 164 mkw. w budynku przyul. (...)wK., w którym powódka zamierzała prowadzić pub. Budynek, w którym znajduje się sporny lokal jest wpisany do rejestru zabytków.
W pkt 3.1. umowy wynajmująca oświadczyła, że zapoznała się ze stanem faktycznym i prawnym lokalu, do którego nie wnosi uwag oraz, że dokonała jego przeglądu pod kątem prowadzenia działalności gospodarczej.
Zgodnie z pkt 6.4 umowy prace remontowe lub adaptacyjne prowadzone wymagały zgody wynajmującej wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności. Dalej strony postanowiły, że jeśli przez dokonanie takich prac remontowych bądź dokonanie zmiany wyposażenia lokalu nastąpi jego ulepszenie, wynajmująca , po wygaśnięciu stosunku najmu, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia albo żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. W przypadku zatrzymania ulepszeń pozwana / powódka wzajemna / zobowiązana była do zapłaty na rzecz najemcy wartości dokonanych przez najemcę ulepszeń lokalu według cen na chwilę wygaśnięcia stosunku najmu.
Jeśli pomimo żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego najemczyni nie dokonałaby takiego przywrócenia, wówczas wynajmująca mogła dokonać stosownych prac na koszt drugiej strony albo ulepszenia zatrzymać bez obowiązku zwrotu ich wartości.
Koszty drobnych napraw związanych z bieżącą eksploatacją lokalu ponosiłaM. C. (1).
Zgodnie z pkt 6.5 umowy, wykonanie prac adaptacyjnych zamierzonych przez najemczynię mogło nastąpić w terminie czerech miesięcy od daty zawarcia umowy najmu. Przed przystąpieniem do nich była zobowiązana uzyskać wszelkie konieczne zgody albo zezwolenia , dokonać zgłoszeń przewidzianych właściwymi przepisami prawa, a miała jej realizować w sposób nieuciążliwy.
Czynsz najmu strony ustaliły w wysokości miesięcznej rosnąco aż do osiągniecia kwoty 15 000 zł / netto / miesięcznie , od kwietnia 2013r. Powódka nigdy w lokalu nie rozpoczęła prowadzenia działalności gospodarczej.
Umowa została rozwiązana w dniu 31 października 2012r. bez zachowania okresu wypowiedzenia, wobec powstania zaległości czynszowych i braku wpłaty części kaucji.M. C. (1)wydała pozwanej lokal w dniu rozwiązania umowy.
P. K. (1)wystawiłaM. C. (1)faktury VAT z tytułu czynszu: za wrzesień 2012r.fakturę VAT nr (...)na kwotę 11070 zł (9000 zł netto) z terminem płatności w dniu 4 września 2012r. i za październik 2012r.fakturę VAT nr (...)na kwotę 11070 zł (9000 zł netto) z terminem płatności w dniu 4 października 2012r.
Najemczyni nie zapłaciła czynszu w terminach wskazanych w fakturach. W dniu 9 października 2012r. zapłaciła kwotę 3000 zł , która została zaliczona w kwocie 2770 zł na poczet wcześniejszych zaległości czynszowych, a kwota 230 zł , na poczet zaległości czynszowej za wrzesień 2012r. Na dzień 5 czerwca 2014r. zaległośćM. C. (1)w zapłacie czynszu za wrzesień i październik 2012r. wynosiła 21.910 zł.
W zakresie okoliczności spornych Sąd Okręgowy ustalił , żeM. C. (1)przejęła lokal w stanie surowym z częściowo wydzielonymi pomieszczeniami. Kamienie w lokalu (piwnicy) były wypiaskowane. Nie było okładzin na podłogach, były zrobione wylewki. Nie było fliz na ścianach. Do lokalu były doprowadzone media, z tym, że prąd był częściowo rozprowadzony - był licznik prądu i światło, a woda i kanalizacja nie były rozprowadzone po lokalu.
W marcu 2012r. , na zlecenie najemczyni , został wykonany projekt technologiczny adaptacji lokalu z przeznaczeniem na pub oraz projekt dostosowania pomieszczeń z salą taneczną do wymogów bezpieczeństwa pożarowego. Za część obejmującą dostosowanie pubu z salą taneczną do wymogów bezpieczeństwa pożarowego powódka zapłaciła kwotę 3690 zł, a za część dotyczącą adaptacji lokalu na pub, kwotę 4920 zł.
W czerwcu 2012r. zleciła także wykonanie projektu budowlanego konstrukcji adaptacji piwnic do celów użytkowych, za co zapłaciła kwotę 1845 zł. W dniu 23 maja 2012r.(...)Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny wyraził zgodę na obniżenie poziomu podłogi pomieszczeń pubu i zastosowanie w pubie wyłącznie sztucznego oświetlenia. W dniu 6 czerwca 2012r. Powiatowy Inspektor Sanitarny uzgodnił pozytywnie projekt pubu pod warunkiem, iż lokal będzie posiadał podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Na jej zlecenie, w tym samym miesiącu , została opracowana ekspertyza techniczna stanu ochrony przeciwpożarowej, za którą zapłaciła kwotę 2460 zł. Ekspertyza została przedstawiona do(...)Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, który wyraził zgodę na spełnienie wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego przez sporny lokal. Projekty opracowane na zlecenie powódki nie zostały przekazane później pozwanej , organom nadzoru budowlanego i nowemu najemcy.
M. C. (1)zleciłaP. W.montaż instalacji wentylacyjnej w łazienkach, montaż instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz montaż hydrantów, gaśnic, wodomierza, podgrzewacza ciepłej wody, reduktora ciśnienia wraz z osprzętem. Zleceniobiorca prace te wykonał i wystawił faktury: za instalację wentylacyjną – na kwotę 2214 zł, za montaż hydrantów i dalszego osprzętu – na kwotę 6555,90 zł oraz za instalację wodno-kanalizacyjnej – na kwotę 23440 zł. Powódka z tych tytułów zapłaciła tylko 23 440zł . Wobec tego wykonawca chciał zdemontować osprzęt i część instalacji. Na prośbę nowego najemcy i za zapłatą brakującej części należności , pozostawił je , dokonując ponadto ukończenia instalacji oraz realizując przebicia wentylacyjne.
Pozostałe prace powódka wykonała systemem gospodarczym we własnym zakresie.
Obejmowały one następujące roboty :
a/ w sanitariatach: część glazury, sufity z regipsów, montaż ościeżnic, część instalacji elektrycznej (gniazda, puszki, włączniki, oświetlenie, przewody elektryczne), część ścianek regipsowych, ścianki działowe z betonu komórkowego, część stelaży pod regipsy, część instalacji wodnej i kanalizacyjnej, część rur wentylacyjnych, część traktory, część gresu, jeden kompakt WC;
b/ w sali konsumpcyjnej nr 1: murek z kamienia pod bar, część instalacji elektrycznej (gniazda, puszki, włączniki, oświetlenie, przewody elektryczne), część ścianek regipsowych, część ścianek działowych z betonu komórkowego, kamień elewacyjny, część instalacji wodnej i kanalizacyjnej, część gresu, schody, część instalacji p.poż., część glazury, część stelaży pod regipsy;
c/ w przejściu: część gresu i posadzki;
d/w pozostałych pomieszczeniach: część gresu na posadzkach, część instalacji p.poż., część instalacji wodnej i kanalizacji.
Kupiła materiały niezbędne do tych prac w postaci : korytek, fug, przedłużek, taśm, świetlówek, opasek, gniazd, zapraw, przewodów, rękawic, kinkietów, żarówek, zaworów, baterii, wieszaków, uchwytów, zacisków, cementu, pisaku, ościeżnic, kamienia elewacyjnego, kompaktu WC, płytek . Ich łączna wartość to 17.033,66 zł.
W umowie strony zakładały, że remont potrwa cztery miesiące. JednakM. C. (1)prowadziła remont dłużej, a lokal nie miał wentylacji, którą zamierzała później wykonać. W lokalu utrzymywała się wilgoć, co spowodowało wypaczenie drewnianych drzwi i futryn.
Lokal został wynajęty w dniu 13 listopada 2012r. nowemu najemcy, który prowadzi w nim działalność rozrywkowo - gastronomiczną.
Nowy najemca wykonywał prace adaptacyjno-remontowe przez 4 – 5 tygodni, pracując całą dobę. Wykonał następujące prace:
wymienił część płyt regipsowych ze względu na zawilgocenie, położone płytki częściowo skuwał i wymieniał bowiem wylewka była nierówna i dlatego tworzyły się na posadzce kałuże, demontował wszystkie futryny i drzwi oraz płyty gipsowo-kartonowe bowiem były zawilgocone ze względu na brak wentylacji w lokalu. Zamontował drzwi metalowe. Płytki na ścianach i podłogach położone przez poprzednią najemczynię nie zachowywały liniowości fug. Przerabiał i wykonywał wentylację, zrywał i wymieniał płytki w toaletach oraz montował drzwi wewnętrzne i zewnętrzne wraz z ościeżnicami, w tym p.poż. Po częściowym zdjęciu glazury w sanitariatach, kupił taką samą i ją założył. Ponadto zlecił dokończenie wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej.
Z dalszej części ustaleń wynika , iż powódka pismem z dnia 14 listopada 2012r. zażądała od byłej wynajmującej zwrotu kosztów remontu i adaptacji w kwocie 89 226 zł.P. K. (1)odmówiła zapłaty i wezwałaM. C. (1)do zapłaty kwoty 21.910 zł tytułem zaległego czynszu wskazanego wfakturach VAT nr (...)oraz , na podstawie pkt 6.4 umowy zażądała przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania. Wskazała, że nakłady nie mogą zostać wykorzystane przy dalszej eksploatacji lokalu. Powódka otrzymała tę korespondencję w dniu 30 listopada 2012r.
W odpowiedzi pismem z dnia 6 grudnia 2012r. zażądała udostępnienia lokalu w dniach od 7 do 14 grudnia 2012r, w celu wykonania prac przywracających lokal do stanu poprzedniego, wobec czego właścicielka lokalu zwróciła się o przedłożenie listy tych prac, celem dokonania niezbędnych czynności zabezpieczających budynek, który jest wpisany do rejestru zabytkówi oświadczyła, że po przedstawieniu listy dokona stosownych zabezpieczeń , w terminie 5 dni i niezwłocznie umożliwiM. C. (1)wejście do lokalu. Powódka taki dokument sporządziła i przedstawiła pozwanej pismem z dnia 10 grudnia 2012r.
W wykazie wskazała, że zamierza wykonać:
a/ w sanitariatach: demontaż glazury, demontaż sufitów wykonanych z regipsów, demontaż ościeżnic, demontaż instalacji elektrycznej (gniazda, puszki, włączniki, oświetlenie, przewody elektryczne), demontaż ścianek regipsowych, demontaż ścianek działowych z betonu komórkowego, demontaż stelaży pod regipsy, demontaż instalacji wodnej, demontaż rur wentylacyjnych, demontaż traktory, demontaż gresu, demontaż instalacji wodnej i kanalizacyjnej;
b/ w sali konsumpcyjnej nr 1: demontaż baru, demontaż instalacji elektrycznej (gniazda, puszki, włączniki, oświetlenie, przewody elektryczne), demontaż ścianek regipsowych, demontaż ścianek działowych z betonu komórkowego, demontaż kamienia elewacyjnego, demontaż instalacji wodnej, demontaż instalacji kanalizacyjnej, demontaż gresu, demontaż schodów, demontaż instalacji p.poż., demontaż glazury, demontaż regipsów, demontaż stelaży pod regipsy;
c/ w przejściu: demontaż gresu i posadzki;
d/w sali tanecznej: demontaż gresu i instalacji p.poż.;
e/ w sali konsumpcyjnej nr 2: demontaż gresu;
f/ w szatni dla klientów: demontaż gresu, demontaż instalacji wodnej i kanalizacji;
g/ w magazynie napojów: demontaż gresu, demontaż posadzki, demontaż instalacji wodnej do zaworu, demontaż licznika wody, demontaż instalacji kanalizacji do głównego wpięcia, demontaż reduktora ciśnienia wody.
Domagała się równocześnie określenia terminu w jakim te roboty , przywracające stan poprzedni miałaby zrealizować. Strony – po przedstawieniu wykazu - nie kontaktowały się ze sobą.
ReprezentującyP. K. (1)M. Ł., zawiadomił nowego najemcę lokalu, o tym, żeM. C. (1)być może będzie chciała wejść do lokalu i dokonać te prace. Nowy najemca nie sprzeciwiał się temu bowiem wykonywał już remont i adaptację lokalu na własne potrzeby, a usuniecie zbędnych dla niego elementów wyposażenia było dla niego korzystne.M. C. (1)żadnych prac przywracających lokal do stanu pierwotnego nie wykonała.
We wrześniu 2013r. na zlecenieM. C. (1)został opracowany przez rzeczoznawcę ds. kosztorysowania robót budowlanych kosztorys powykonawczy robót wykonanych przez nią , określający ich wartość na kwotę 77.123,46 zł. W związku z jego treścią, pismem z dnia 23 września 2013r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty łącznej 100.108,36 zł – w terminie 3 dni od dnia otrzymania pisma. Pozwana odmówiła spełnienia świadczenia.
W piśmie z dnia 5 czerwca 2014r.M. C. (1)oświadczyła, że potrąca swoje wierzytelności z tytułu ulepszeń polegających na wykonaniu prac remontowo-adaptacyjnych dokonanych w lokalu przyul. (...)wK., tj. kwoty 122.248,36 zł z wierzytelnością pozwanej z tytułu czynszu najmu tego lokalu za wrzesień i październik 2012r., tj. kwotą 21.910 zł , do wysokości wierzytelności niższej. Pismo zostało przez pozwaną odebrane.
Rozważania prawne Sąd Okręgowy rozpoczął od wskazania na treśćart. 659 §1 kci sposób uregulowania w tej normie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy najmu lokalu , która łączyła strony sporu.
Wskazał , że co do zasady nakłady konieczne , a zatem takie , które pozwalają na doprowadzenie przedmiotu najmu do stanu przydatnego do umówionego użytku, obciążają wynajmującego o ile strony nie umówią się inaczej , co jest możliwe w odwołaniu się do swobody wzajemnego kształtowania wzajemnych relacji umownych.
Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie do tego rodzaju zmiany za obopólną zgodą doszło.M. C. (1)bowiem , zawierając umowę , zapoznawała się ze stanem wynajmowanych pomieszczeń i wiedziała , że nie nadają się one do realizacji celu w jakim chciała je wykorzystywać w ramach prowadzonej działalności.
W tych warunkach zdecydowała się na to , że własnym zakresie i na własny koszt będzie musiała doprowadzić do tego aby nadawały się do prowadzenia pubu. Taka sytuację aprobowała także wynajmującaP. K. (1), która pomieszczenia powódce udostępniła, przy tym akceptując postanowienie umowy zgodnie z którym prace adaptacyjne miały być wykonane w terminie czterech miesięcy od dnia podpisania umowy.
To zgodne stanowisko stron , w ocenie Sądu I instancji, stanowiło potwierdzenie wyłączenia reguły wynikającej z normyart. 662 §1 kcw stosunku umownym stron , na korzyść przyjęcia , że nakłady , których dokona w tym celu najemczyni będą ją obciążać. Wobec tegoM. C. (1), w warunkach ustania najmu, nie miała podstawy by żądać zwrotu ich równowartości przez wynajmującą.
W dalszej części motywów Sąd stanął na stanowisku , że nawet gdyby przyjąć , że część z tych prac , które zrealizowała powódka / pozwana wzajemnie / w pomieszczeniach objętych umową zawartą przez strony , mogło stanowić ulepszenia, toM. C.również nie może skutecznie domagać się zwrotu ich wartości albowiem, zgodnie z jej postanowieniami ,P. K.mogła dokonać wyboru sposobu rozliczenia ich i takiego wyboru dokonała, wzywając najemczynię do ich odłączenia, zabrania oraz przywrócenia przedmiotu umowy do stanu poprzedniego , po tym , kiedy umowa ulegała zakończeniu.
M. C. (1)z tej możliwości ostatecznie nie skorzystała , mimo , że jak wynika z ustaleń, pozwana była gotowa udostępnić jej w tym celu lokal. To zaniechanie , zdaniem Sądu , uzasadnia wniosek prawny o braku po stronie pozwanej obowiązku zwrotów na rzecz byłej najemczyni zwrotu także , w ten sposób potencjalnie, kwalifikowanych nakładów.
Sąd przy tym zaakcentował , że w rozstrzyganej sprawie , powódka nie może skutecznie zwrotu wartości tych nakładów na podstawie przepisów bezpodstawnym wzbogaceniu po stronieP. K. (1)albowiem jednoznacznie swoje roszczenie określiła jako wywodzone z umowy najmu , która wiązała strony.
Ponadto, jego zdaniem , samo roszczenie nie zostało przezM. C. (1)wykazane albowiem na podstawie dokumentów , które przedłożyła w toku postepowania rozpoznawczego nie wynika , jakie ilości robót rzeczywiście zostały przez nią wykonane.
Nie stanowi podstawy dla takiego ustalenia , złożony przez powódkę kosztorys , gdyż został on wykonany na jej zlecenie z września 2013r , na podstawie projektu oraz faktur za materiały i zdjęć , które nie mogą stanowi dostatecznego potwierdzenia tego ile rzeczywiście poszczególnych rodzajowo prac zostało wykonanych. Z tych samych przyczyn nie mogła określić ich skali , a co za tym idzie wartości , w sposób właściwy, przeprowadzona w postępowaniu opinia biegłego. Opuszczając lokalM. C.nie wykonała dokumentacji wskazującej na tę skalę.
Sąd zwrócił również uwagę , że większość tych robót została później usunięta albo tez zamieniona pod względem charakteru przez nowego najemcę, dla którego okazały się zbędne.
Uznając natomiast za usprawiedliwione w całości powództwo wzajemne, Sąd Okręgowy wskazał , że kwota dochodzona od byłej najemczyni przez powódkę wzajemną , odpowiadająca sumie niezapłaconego czynszu najmu za miesiące wrzesień i październik 2012r nie była pomiedzy stronami przedmiotem sporu , tak co do zasady , jak i wysokości.
Bronic się przed nimM. C. (1)podniosła zarzut potrącenia wierzytelności wzajemnej z tytułu nakładów na lokal. W warunkach , jak argumentował Sąd Okręgowy, gdy ta wierzytelność pozwanej wzajemnie nie przysługiwała z przyczyn wskazanych wyżej , to ten sposób obrony przed roszczeniemP. K. (1)nie mógł zostać uznany za zasadny.
Podstawą rozstrzygniecie o kosztach procesu była normaart. 98 §1 i 3 kpc
W jego ramach Sąd odrębnie rozliczył strony z tego tytułu , w odniesieniu do powództwa głównego i wzajemnego.
Apelację od tego orzeczenia złożyłaM. C. (1), i zaskarżając je w całości , we wniosku środka odwoławczego postulowała , w pierwszej kolejności , taką jego zmianę w następstwie której :
- zostanie zasądzona na jej rzecz od pozwanej kwota 43 835, 86 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie , począwszy od 30 września 2013r ,
- postępowanie w odniesieniu do żądania powódki wzajemnej zostanie umorzone , wobec skutecznego potrącenia jej pretensji z wierzytelnością skarżącej , który to skutek materialny powódka uwzględniła , żądając niższej kwoty, w ramach wniosku o zreformowanie zaskarżonego wyroku ,
-P. K. (1)została obciążona na rzecz apelującej kosztami postępowania za obydwie instancje.
Ewentualnie apelująca domagała się uchylenia wyroku z 6 czerwca 2017r i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Środek odwoławczy został oparty na następujących zarzutach :
- naruszenia prawa procesowego , w sposób mający dla treści rozstrzygnięcia istotne znaczenie , a toart. 233§1 kpc, w następstwie przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów , w wyniku której doszło do wadliwych ustaleń , w ramach których Sąd I instancji przyjął , że :
a/ wartość nakładów dokonanych przez skarżącą na lokal przyul. (...)wK., nie podlega zwrotowi na jej rzecz ,
b/ była wynajmująca udostępniła jej lokal w celu odłączenia nakładów i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego ,
c/ projekty i ekspertyzy , które wykonałaM. C.w związku z przyszłym przeznaczeniem pomieszczeń na prowadzenie pubu , służyły tylko jej indywidualnym celom oraz
d/ powódka / pozwana wzajemnie / nie zdołała wykazać w czasie trwania postępowania, zakresu poczynionych nakładów i nie była dla jego potwierdzenia przydatną złożona w sprawie opinia biegłego sądowego,
- naruszenia prawa materialnego :
-art. 65 kcw zw. z punktem 6.4 umowy najmu z 7 marca 2012r wobec sformułowania przez Sąd I instancji oceny prawnej , że strony uzgodniły wyłączenie ustawowej reguły rozliczenia nakładów , w tym nakładów koniecznych , inaczej te kwestie regulując , co doprowadziło do niepoprawnej konkluzji , że była wynajmująca jest wolna od obowiązku zwrotu ich wartości na rzecz skarżącej , która ich dokonała .M. C. (1)podkreśliła , że z żadnego postanowienia umowy , którą strony zawarły nie wynika abyP. K.była od niego zwolniona ,
-art. 662 §1 i 2 kcw zw 3531kci punktem 6.4 umowy , wobec wyrażenia oceny , że wyłączenie takie , które znalazło się u podstaw rozstrzygnięcia Sądu I instancji , nie sprzeciwia się właściwości stosunku nawiązanego umownie przez strony , ustawie oraz zasadom współżycia społecznego.
Odpowiadając na apelację pozwana i powódka wzajemna domagała się jej oddalenia, jako pozbawionej usprawiedliwionych podstaw oraz obciążenia przeciwniczki procesowej kosztami postępowania apelacyjnego.
Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny rozważył :
Środek odwoławczyM. C. (1)nie jest zasadny i podlega oddaleniu.
W szczególności nie można podzieli żadnego z zarzutów , na których opiera się jej konstrukcja.
Nie ma racji pozwana stawiając zarzut naruszeniaart. 233 §1 kpcpod postacią przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, w konsekwencji czego , jej zdaniem doszło do wadliwych ustaleń w zakresie okoliczności które wymienia.
Na wstępie oceny tego zarzutu przypomnieć należy , odwołując się do utrwalonego i podzielanego przez skład Sądu Apelacyjnego rozstrzygającego sprawę , stanowiska Sądu Najwyższego , wypracowanego na tle wykładniart. 233 §1 kpc, iż jego skuteczne postawienie wymaga od strony wykazania na czym , w odniesieniu do zindywidualizowanych dowodów polegała nieprawidłowość postępowania Sądu, w zakresie ich oceny i poczynionych na jej podstawie ustaleń.
W szczególności strona ma wykazać dlaczego obdarzenie jednych dowodów wiarygodnością czy uznanie, w odróżnieniu od innych, szczególnego ich znaczenia dla dokonanych ustaleń , nie da się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i [lub ] zasadami logicznego rozumowania , czy też przewidzianymi przez procedurę regułami dowodzenia.
Nie oparcie stawianego zarzutu na tych zasadach , wyklucza uznanie go za usprawiedliwiony, pozostając dowolną , nie doniosłą z tego punktu widzenia polemiką oceną i ustaleniami Sądu niższej instancji.
/ por. w tej materii , wyrażające podobne stanowisko , powołane tylko przykładowo, orzeczenia Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2001, sygn. IV CKN 970/00 i z 6 lipca 2005 , sygn. III CK 3/05 , obydwa powołane za zbiorem Lex/
Ponadto nie można tracić z pola widzenia również , że swobodna ocena dowodów stanowi jeden z podstawowych elementów składających się na jurysdykcyjną kompetencję Sądu , który dowody bezpośrednio przeprowadza.
Ma to m. in. i takie następstwo , że nawet w sytuacji w której z treści dowodów można , w zakresie ustaleń , wyprowadzić równie logiczne , chociaż przeciwne do przyjętych przez Sąd I instancji wnioski , to zarzut naruszenia normyart. 233 §1 kpc, pomimo to , nie zostanie uznany za usprawiedliwiony.
Dopóty , dopóki ocena przeprowadzona przez Sąd ocena mieści się w granicach wyznaczonych przez tę normę procesową i nie doznały naruszenia wskazane tam jej kryteria , Sąd Odwoławczy obowiązany jest ocenę tę , a co za tym idzie także wnioski z niej wynikające dla ustalań faktycznych , aprobować .
To w jaki sposób skarżąca motywuje ten zarzut pozwala na wniosek , że w istocie za jego pośrednictwemM. C.podejmuje jedynie dowolną , a nie rzeczową , opartą na regułach wskazanych wyżej , polemikę z oceną dowodów przeprowadzonych przez Sąd . Uznaje , że była ona nieprawidłowa skoro do prowadziła do ustaleń niekorzystnych z punktu widzenia jej stanowiska prezentowanego w procesie , nie wskazując jednak dlaczego sposób postępowania Sądu był w tym zakresie wadliwy , w tym w szczególności dlaczego ocena poszczególnych dowodów nie da się pogodzić z kryteriami tejże , wskazanymi w mającej być naruszoną normie procesowej.
Zatem już tylko w drodze uzupełnienia należy zauważyć , iż nie ma racji powódka podnosząc , że nietrafnym jest ustalenie , żeP. K.udostępniła lokal skarżącej celem przywrócenia go do stanu poprzedniego.
Remonstrując wobec niego apelująca nie tylko nie wskazuje podstaw dowodowych aby tę konstatację obalić ale również nie zwraca uwagi na to że , że w toku postępowania rozpoznawczego nie starała się nawet dowodzi , że przedsięwzięła kroki celem takiego przywrócenia , czemu miałaby się sprzeciwiać była wynajmująca. Polemizując z tą częścią ustalenie SąduM. C.równocześnie nie neguje , iż po okresie wymiany korespondencji, mającej na celu ustalenie listy planowanych prac przywracających poprzedni stan lokalu powódka więcej przyul (...).(...)nie pojawiła się.
Uznając za wadliwą konstatację Sądu I instancji ,że projekty i ekspertyzy przygotowane na zalecenie powódki służyły tylko indywidualnym potrzebom skarżącej, wobec przyjętego zamiaru przyszłego wykorzystywania przez nią pomieszczeń ,M. C.nie neguje równocześnie tego , że z tymi dokumentami nie zapoznawała ani właścicielki lokalu ani kolejnego najemcy. Tym bardziej nie przekazała ich tym osobom. Stąd nie można zasadnie mówić , że to ustalenie Sądu I instancji w świetle doświadczenia życiowego jest nieprawidłowe , szczególnie gdy się zważyć , że nowy najemca miał nowy pomysł wykorzystania pomieszczeń , a jak wynika z innej części ustaleń , nakłady dokonane przezM. C.jako złe jakościowo, zostały przezeń usunięte lub w istotny sposób zmienione co do charakteru.
W odniesieniu do również kwestionowanej , w ramach tego zarzutu , oceny opinii biegłego należy zwrócić uwagę , że opracowanie eksperckie nie może służyć ustaleniom faktycznym ale ocenie z punktu widzenia wiedzy fachowej tych okoliczności , dla których podstawą są inne dowody zaoferowane przez strony. Wbrew zapatrywaniu powódki Sąd Okręgowy nie popełnił błędu dokonując takiej oceny tego dowodu skoro materiał jakim dysponował opiniujący nie był dostatecznym dla określenia rozmiaru , a co za tym idzie, wartości nakładów dokonanych przez powódkę w spornym lokalu.
W jednym natomiast przypadku , a mianowicie wówczas, gdy powódka wskazuje , że Sąd nieoprawnie przyjął , iż zwrot wartości nakładów jakich dokonała na lokal jej nie służy , nie sposób mówić o błędzie oceny czy w zakresie ustaleń faktycznych , skoro tego rodzaju wniosek Sądu przynależy już do sfery oceny prawnej roszczenia zwrotnegoM. C.. Zatem ta część argumentacji skarżącej z tego powodu , innego od poprzednio omówionych , nie może przemówić za uznaniem stawianego zarzutu , a w konsekwencji także błędu ustaleń za usprawiedliwione.
Odparcie tego zarzutu ma to następstwo , iż ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy jako kompletne i poprawne , zostają przyjęte przez Sąd Apelacyjny za własne.
Nie są także uzasadnione zarzuty naruszenia prawa materialnego.
Chybiony jest ten , w ramach którego skarżąca odwołuje się do normyart. 65 kc, która , jej zdaniem , w nawiązaniu do pkt 6.4 umowy stron została zaskarżonym orzeczeniem naruszona.
Formułując ten zarzutM. C. (1)nie uwzględnia , że jak wynika z ustaleń, podpisując umowę najmu zdawała sobie sprawę z tego , iż składający się naówczas z pomieszczeń piwnicznych w stanie surowym lokal , nie nadaje się do tego celu w jakim go wynajęła. Mimo to zgodziła się lokal ten objąć . Co więcej , z treści umowy z 7 marca 2012r jednoznacznie wynikało , że zgodnym z wolą obu stron stosunku umownego jest , aby to najemczyni własnym staraniem i kosztem doprowadziła pomieszczenia do tego takiego stanu , w którym cel ten - prowadzenie pubu - będzie mógł być osiągnięty.
Świadczy o tym nie tylko wskazanie w umowie , że prace te powódka zobowiązuje się zakończyć w terminie czterech miesięcy , przy czym ma jej wykonywa w sposób nieuciążliwy ale przede wszystkim ten , w ramach którego strony uzgodniły , że czynsz będzie zróżnicowany wielkościowo . Miał on osiągnąć pełną wysokość miesięczną dopiero od kwietnia 2013r , właśnie dlatego , że w chwili wydawania pomieszczeń nie nadawały się one do prowadzenia lokalu gastronomicznego , toM. C.miała je doprowadzić do takiego stanu i w tym pierwszym okresie trwania umowy , z podanych przyczyn, dochody z tej działalności z razu nie do osiągniecia , mogły pojawić się i wzrastać dopiero na przestrzeni czasu.
Wszystkie te elementy treści umowy odczytane łącznie , przy potraktowaniu ich jako spójnej całości , pozwala na sformułowanie wniosku , żeM. C.iP. K.zgodnie wyłączyły we wzajemnych relacjach wynikających z umowy z 7 marca 2012r , zastosowanie dyspozytywnej normyart. 662 §1 kc.
Takie , odmienne od reguły ustawowej , rozłożenie pomiedzy stronami obowiązków dotyczących zapewnienia , aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku , będąc skutecznym tylko wówczas , gdy jest on najemcy wiadomym w chwili objęcia w posiadanie mieści w granicach swobody umów
/ por. w tej kwestii także uwagiE. L.w Systemie prawa prywatnego t. 8 s. 26 i n. oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 , sygn. 283/ 11 , powołany za zbiorem Legalis/
Nie sprzeciwia się też , wbrew odmiennemu zapatrywaniu skarżącej , wyrażonym w ramach drugiego z postawionych zarzutów materialnych właściwości / naturze/ stosunku najmu , rozumianej jako takie ukształtowanie postanowień umownych w następstwie którego naruszona lub wyłączona jest jedna z jego konstrukcyjnych cech z czego wynika brak równowagi stron.
Nie można też, w sposób usprawiedliwiony , mówić o tym , że tego rodzaju wyłączenie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego , tym bardziej , że skarżąca nie wskazała , która spośród tych zasad , została w ten sposób naruszona.
Uzgodnienie przez strony , że to powódka będzie dostosowywać pomieszczenia lokalu do przyszłego , uzgodnionego pomiedzy stronami, użytku determinowało kwalifikację dokonanych przez nią dla osiągniecia tego celu nakładów jako koniecznych.
Jednoznaczne określenie przez skarżącą jej roszczenia jako mającego obligacyjną /umowną/ podstawę powodowało , że z jednej strony, w takim przypadku brak było podstaw do rozliczania wartości takich nakładów pomiedzy stronami umowy najmu po jej zakończeniu , a za drugiej wykluczało możliwość oceny przez Sąd roszczenia powódki na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Należy także zwrócić uwagę , podzielając w tym zakresie stanowisko Sądu I instancji , że nawet w warunkach , w których część prac adaptacyjnych dokonanych przez powódkę w lokalu [ nota beneM. C.nie określiła, które spośród robót tak kwalifikuje ] potraktować jako ulepszenia w rozumieniuart. 676 kc, do którego nawiązywało odrębne postanowienie umowne , to wobec skorzystania przez pozwaną / powódkę wzajemną/ z uprawnienia do określenia w jaki sposób ma dojść do rozliczenia stron z racji ich wykonania , powódka nie może domagać się zapłaty ich wartości , albowiem prawo takie - wobec byłej kontrahentki- nie powstało.
Z podanych wyżej przyczyn , w uznaniu apelacji za niezasadną , Sąd Apelacyjny orzekł o jej oddaleniu , na podstawieart. 385 kpcw zart. 662 i 676 kc.
O kosztach postępowania apelacyjnego , Sąd II instancji orzekł na podstawieart. 98 §1 i 3 kpcw zw zart. 108 §1 i 391 §1 kpci wynikającej z niej , dla wzajemnego rozliczenia stron z tego tytułu , zasady odpowiedzialności za wynik sprawy.
Kwota należnaP. K. (1)ode przegrywającej powódki , zważywszy na wartość przedmiotu zaskarżenia, została ustalona na podstawie § 2 pkt 6 w zw z §10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia MS w sprawie opłat za czynności 5radców prawnych z 22 października 2015r [ Dz U z 2015 poz. 1804 ze zm]
SSA Grzegorz Krężołek SSA Regina Kurek SSO /del/ Izabella Dyka