Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 284/18
Data wyroku: 2018-06-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 664 § 1 kc

Sygn. akt III Ca 284/18

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy dla Łodzi – ŚródmieściaŁ.zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 listopada 2017r. wydanym w sprawieŻ. K. (1)przeciwko GminieŁ.o zapłatę i zobowiązanie do określonego zachowania się zasądził od GminyŁ.na rzecz powódki kwotę 4732,20 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 22 czerwca 2016r. do dnia zapłaty oraz zobowiązał GminęŁ.do dokonania, w terminie 30 dni od uprawomocnienia się orzeczenia, naprawylokalu nr (...)przyul. (...)wŁ.oraz przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego przez otynkowanie i pomalowanie ściany znajdującej się od strony granicy z budynkiem znajdującym się na sąsiedniej posesji, w pozostałym zakresie oddalił powództwo, zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1860 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwotę 116,51 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych i nie obciążył powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi.
U podstaw opisanego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy ustalił, że powódka jest najemczyniąlokalu nr (...)przyul. (...)wŁ.na podstawie umowy zawartej w 1996 r. z pozwaną GminąŁ.. Za zgodą wynajmującego powódka podnajmuje lokalTowarzystwu (...)na Osiedlu” do celów mieszkalnych i pracy twórczej z podopiecznymi w ramach warsztatów pracy twórczej. Zgodnie z umową podnajmu z 2002r. Towarzystwo zobowiązało się do pokrywania wszystkich kosztów związanych z eksploatacją mieszkania, w tym czynszu, dostaw wody, energii elektrycznej, gazu, wywozu śmieci, korzystania z telefonu oraz wszystkich napraw i konserwacji urządzeń. Powódkę z Towarzystwem łączy także umowa o udzielenie wsparcia w miejscu zamieszkania, na podstawie której towarzystwo, w zamian za 70% dochodów powódki, to jest renty wynoszącej około 550 zł netto, realizuje autorski program przystosowawczy do życia i pracy w społeczeństwie dla osób umiarkowanie i znacznie upośledzonych umysłowo. Powódka jest osobą ubezwłasnowolnioną częściowo, a ustanowiony dla niej kurator jest upoważniony do załatwiania w jej imieniu wszelkich spraw urzędowych oraz dokonywania czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu.
Sąd Rejonowy nadto ustalił, że zimą na przełomie 2012 i 2013 r. w lokalu powódki pojawiła się wilgoć. Dłuższa ściana w większym pokoju mieszkania była mokra, do wysokości 1,20 – 1,50 m, na szerokości do dwóch metrów. Na ścianie widoczne były ślady pleśni, czarny nalot, a gdy ściana była mokra, w pomieszczeniu był zaduch i nieprzyjemny zapach. W okresie, gdy nastąpiło zalanie, powódka mieszkała w przedmiotowym lokalu. Powódka jest osobą chorą, leczy się m.in. na serce, ponieważ do czasu kolejnej zimy skutki zalania nie zostały usunięte, powódka opuściła lokal i mieszkała w lokalu stowarzyszenia. W tym czasie nikt w lokalu nie mieszkał, ale przychodziły niego osoby ze stowarzyszenia, by posprzątać oraz na zajęcia, a także w celu wietrzenia lokalu.
Administracja nie przedsięwzięła konkretnych kroków w celu doprowadzenia lokalu do stanu prawidłowego, pomimo wielu zgłoszeń oraz paru wizyt komisji w przedmiotowym lokalu, nie wskazano też powódce bądź pracownikom stowarzyszenia, które zajmowało się kontaktem z administracją, jakie czynności zostaną podjęte i kiedy to nastąpi. Pracownicy stowarzyszenia obawiali się o zdrowie podopiecznej, a także nie wiedzieli dokładnie, jakie skutki może mieć wilgoć, w szczególności podejrzewali zagrzybienie, dlatego stowarzyszenie zleciło prywatną ekspertyzę w celu ustalenia tych okoliczności. Ekspertyza potwierdziła przyczynę zalania w postaci pęknięcia rury w sąsiednim budynku. Koszt ekspertyzy wyniósł 1 230 zł brutto, w fakturze jako nabywcę wskazanoTowarzystwo (...)na Osiedlu”. Z uwagi na poniesienie kosztów prywatnej ekspertyzy, pracownicy stowarzyszenia zadecydowali o tym, by potrącić kwotę z faktury z należnością z tytułu czynszu za przedmiotowy lokal. Z tego względu powódka nie uiściła czynszu za październik, listopad i grudzień 2013 r.
Po kolejnej zimie, w 2014 r., stowarzyszenie skuło w lokalu tynk, stosując się do powyższej ekspertyzy, wobec bezczynności wynajmującego, w celu przyspieszenia wysychania ściany. Po skuciu tynku powódka wróciła do lokalu, ale mieszkała w małym pokoju. Przy okazji skuwania tynku okazało się także, że mieszkanie nie ma sprawnej wentylacji.
W listopadzie 2015 r. administracja obiecywała naprawienie lokalu, prawdopodobnie w grudniu albo na wiosnę 2016 r. Mimo tej deklaracji, administracja nie wykonała remontu. Obecnie ściana wydaje się sucha, ale nadal nie jest otynkowana i pomalowana.
Pierwsze zawiadomienie pozwanego o zawilgoceniu lokalu zostało dokonane telefonicznie zimą na przełomie 2012 i 2013r. Administracja oświadczyła, że należy zaczekać do wiosny, ale ponieważ nic się nie działo, pismem z dnia 15 kwietnia 2013r. stowarzyszenie przypomniało o wilgoci w lokalu. Następne pismo w tej sprawie zostało skierowane do administracji 7 czerwca 2013 r., pochodziło od stowarzyszenia, ale z powołaniem się na działanie w imieniu powódki. Kolejne takie pismo zostało skierowane do pozwanego 17.09.2013 r., zaś w dniu 18.10.2013 r. odbyła się wizja lokalu, podczas której pracownik administracji stwierdził m.in. niewielkie ślady czarnego nalotu pod oknami oraz na ścianie od budynkuul. (...). Pracownik ten udał się także do budynku przyul. (...), gdzie stwierdził liczne ślady po zaciekach na ścianach i stropie pomieszczeń sąsiadujących z lokalem powódki oraz uzyskał informację o awarii instalacji wodnej w tym budynku, w czasie ubiegłej zimy. Kolejne oględziny odbyły się 16 czerwca 2014 r., wówczas pracownik administracji stwierdził, że przyczyną zawilgocenia ściany konstrukcyjnej była awaria instalacji wodnej w budynku przyul. (...)oraz że zaciek w pokoju przy podłodze jest obecnie w 95% suchy, a ściana systematycznie wysycha.
Pismem z dnia 25 czerwca 2014 r., wysłanym za pośrednictwem poczty tego samego dnia,Towarzystwo (...)na Osiedlu”, działając również w imieniu najemczyni lokalu, wezwało pozwanego do dokonania niezbędnych napraw w lokalu powódki w terminie 30 dni od otrzymania wezwania, wskazując na sposób naprawy wynikający z prywatnej ekspertyzy, jaką wcześniej zleciło. Jednocześnie na podstawieart. 664 § 1 k.c.w imieniu powódki zażądano w tym piśmie obniżenia czynszu najmu przedmiotowego lokalu o 4/5, od dnia 16 kwietnia 2013 r., to jest od dnia pisemnego powiadomienia administracji o wadzie, do czasu usunięcia wad lokalu i przywrócenia go do stanu sprzed ich wystąpienia. Ponowne wezwanie wraz z żądaniem obniżenia czynszu o 4/5, Towarzystwo, również w imieniu powódki, skierowało do pozwanego 10 lipca 2015 r., pismo zostało doręczone 23 lipca 2015 r.. W odpowiedzi pozwany, działając przez Administrację Zasobów KomunalnychŁ.uznał zasadność obniżenia czynszu o 30% za czas trwania wad, tj. od kwietnia 2013 r. do dnia usunięcia usterek. Pozwany przychylił się także do prośby dotyczącej naprawy lokalu deklarując potrzebę ustalenia koniecznego zakresu robót i wyznaczenia dogodnego terminu oględzin. Na wniosek Towarzystwa o ponowne przeanalizowanie sprawy w zakresie wysokości obniżenia czynszu, pozwany podtrzymał swoje stanowisko, powołując się na okoliczność, że pomimo zawilgocenia nie zaprzestano wykorzystywania pomieszczenia.
Sąd Rejonowy ustalił także, że czynsz za lokal wynajmowany przez powódkę od kwietnia 2013 r. wynosi 286,79 zł miesięcznie. Całkowita wysokość opłat obciążających powódkę z tytułu użytkowania tego lokalu zmieniała się kilkakrotnie w ciągu okresu objętego pozwem, jednakże zmiany dotyczyły wysokości opłat niezależnych od właściciela, czynsz zaś pozostawał niezmienny. W okresie od stycznia do czerwca 2015 r. powódka uiszczała opłaty za każdy miesiąc w wysokości odpowiadającej naliczeniu za dany miesiąc lub większej, niekiedy płatność następowała z opóźnieniem. Saldo na otwarcie tego okresu wynosiło 1 248,68 zł. W toku korespondencji dotyczącej rozliczeń, prowadzonej drogą elektroniczną, towarzystwo wyjaśniało, że brak opłat w październiku, listopadzie i grudniu 2013 r. wynikał z potrącenia kosztów ekspertyzy, jaką towarzystwo zleciło odnośnie do zawilgocenia mieszkania. Z tego względu zamierzona niedopłata w opłatach za lokal wynosiła 1 230 zł. Za marzec i kwiecień 2014 zapłacono łącznie z opłatą za maj, następnie do końca roku 2014 oraz w 2015 r. wpłaty były dokonywane regularnie.
Nadto Sąd Rejonowy ustalił, że w chwili obecnej w lokalu nie występuje nadmierne zawilgocenie ani zagrzybienie ścian, podłogi i sufitu, a więc lokal może być wykorzystywany do celów mieszkalnych, nie stwarzając bezpośredniego zagrożenia zdrowia i życia ludzkiego. Bezpośrednią przyczyną znacznego zawilgocenia ściany, jakie wystąpiło zimą 2013 r. była awaria instalacji wodociągowej w sąsiednim budynku, bezpośrednio przylegającym do przedmiotowej ściany, zawilgocenie w tamtym okresie było duże, wilgotność pomieszczenia była wysoka, co najmniej 80%, przy optymalnej wilgotności 40-60%. Oddawanie wilgoci do pomieszczenia, a także wychładzanie pomieszczenia przez wilgotną ścianę, która szybciej niż sucha przewodzi ciepło oraz pleśnie i grzyby, do powstania których występowały warunki w przedmiotowym lokalu w okresie największego zawilgocenia, oddziałują na korzystanie z pomieszczenia. Pomieszczenie, w którym występowało zawilgocenie ma powierzchnię 25,65 m2, co stanowi 50% powierzchni lokalu.
W oparciu o powyższe ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy uznał, że wystąpienie z pozwem w niniejszej sprawie w imieniu powódki mieściło się w graniach kompetencji kuratora ustanowionego dla powódki zgodnie z treścią przedstawionego zaświadczenia. Sąd Rejonowy stwierdził, że na gruncie łączącej strony umowy najmu lokalu mieszkalnego istnieją podstawy do przypisania pozwanemu odpowiedzialności za wadę lokalu wynajmowanego. Do zawilgocenia ściany doszło na skutek okoliczności, które nie obciążają powódki, naprawa lokalu po zalaniu ściany obciąża zatem pozwanego. Sąd Rejonowy wskazał, że w świetle zebranych dowodów i poczynionych ustaleń nie ma wątpliwości, że zawilgocenie lokalu, jakie było skutkiem zalania i nasiąknięcia ściany, stanowi o nieprzydatności pomieszczenia, w którym występuje zalana ściana, do umówionego użytku, to jest zamieszkiwania w nim ludzi. Okoliczność, że w lokalu, nawet w okresie niezamieszkiwania powódki, odbywały się zajęcia prowadzone przez Towarzystwo, nie zmienia powyższej oceny, chodziło bowiem o jak najszybsze osuszenie pomieszczenia, a więc konieczne było choćby jego wietrzenie, zaś skoro lokal usytuowany jest na parterze, musiało się to odbywać podczas obecności osób w mieszkaniu. Użytkowanie lokalu przez stowarzyszenie miało zatem m.in. na celu niedopuszczenie do pogorszenia się jego stanu. Sąd Rejonowy podkreślił, że nawet po zmniejszeniu się wilgotności, kiedy stan lokalu nie zagrażał już bezpośrednio zdrowiu powódki, w większym pokoju nadal pozostała ściana ze skutym tynkiem oraz niedrożne przewody wentylacyjne, co należy również uznać za znacznie ograniczające przydatność lokalu do umówionego użytku.
W konsekwencji opisany stan Sąd Rejonowy zakwalifikował jako wadę lokalu wskazując, że wadę stanowiło zawilgocenie ściany, powodujące nadmierną wilgotność pomieszczenia większego pokoju. Skoro wilgoć tkwi w ścianie, to wada, czyli przyczyna nieprzydatności do umówionego użytku, tkwi w przedmiocie najmu i nie jest w stosunku do niego okolicznością zewnętrzną. To zaś, że przyczyną owej wady, tym, co ją wywołało była awaria w sąsiednim budynku i w tym sensie była to okoliczność zewnętrzna, jest innym zagadnieniem, co jednak nie zmienia tego, że na skutek wskazanej przyczyny powstała wada lokalu tkwiąca w przedmiotowym lokalu, w jego ścianie. W podsumowaniu Sąd Rejonowy stwierdził, że w ustalonym stanie faktycznym mamy do czynienia z wadą w rozumieniuart. 664 § 1 k.c., co otwiera drogę do żądania obniżenia czynszu.
Jednocześnie Sąd Rejonowy uznał, że powódka wyraźnie, przynajmniej dwukrotnie, pismami z dnia 25 czerwca 2014 r. i 10 lipca 2015 r. zażądała obniżenia czynszu, zaś o samej wadzie poinformowała pozwanego niezwłocznie, a w kwietniu 2013 r., także pisemnie. Wprawdzie pisma te pochodziły od pełnomocnikaTowarzystwa (...)na Osiedlu” , jednakże wyraźnie w nich wskazano, że działającego także w imieniu powódki, będącej podopieczną stowarzyszenia. Okoliczność ta, na etapie przedsądowym, nie była kwestionowana przez pozwanego, doszło nawet do propozycji uwzględnienia żądania w zakresie obniżki czynszu o 30%. W ocenie Sadu Rejonowego wymienionymi pismami powódka reprezentowana przez kuratora, działającego poprzez stowarzyszenie reprezentowane przez pełnomocnika wyraziła wolę skorzystania z uprawnienia do obniżenia czynszu.
W dalszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał, że żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu, zgodnie zart. 664 § 1 k.c.odnosi się nie do całości miesięcznych opłat za lokal, ale dotyczy tylko czynszu, tj. wynagrodzenia płaconego wynajmującemu przez najemcę za korzystanie z wynajmowanego lokalu. Czynsz w całym okresie objętym pozwem wynosił tę samą kwotę, to jest 286,79 zł. Uznając za opinią biegłego, że lokal nie nadawał się do celów mieszkalnych w 50% powierzchni Sąd Rejonowy przyjął, że odpowiednie obniżenie czynszu to obniżenie o 50%, a więc o kwotę 143,40 zł. Skoro powódka skutecznie skorzystała z uprawnienia do obniżenia czynszu, co okazało się uzasadnione w zakresie 50% czynszu, czynsz zapłacony w wysokości ponad 50% jest świadczeniem nienależnym w rozumieniuart. 410 § 2 k.c., a skoro tak, powódka może domagać się jego zwrotu na podstawieart. 410 § 1 k.c.w związku zart. 405 k.c.. Powódka objęła swoim żądaniem okres 36 miesięcy, od maja 2013 r. do marca 2016 r. włącznie, jednak za trzy miesiące czynsz nie został uiszczony. Sąd Rejonowy uznał wobec tego, że żądanie zapłaty jest słuszne jedynie w zakresie 33 miesięcy. Jednocześnie wskazał, że zarzut pozwanego jakoby powódka nie wywiązywała się z obowiązku uiszczania czynszu był gołosłowny, gdyż poza równowartością kosztów ekspertyzy, powódka uiszczała opłaty. Wprawdzie w aktach brak jest pełnej dokumentacji wpłat powódki za okres objęty pozwem, jednakże twierdzenie powódki o uiszczaniu opłat, z wyjątkiem trzech miesięcy, jest spójne z fragmentaryczną dokumentacją w postaci kartoteki finansowej za I – VI. 2015 r., a także wydrukiem korespondencji elektronicznej, której treść uprawdopodobnia twierdzenia powódki w tym zakresie, przy jednoczesnym braku wykazania przez pozwanego dokumentami księgowymi, choćby kartoteką konta za cały okres, okoliczności przeciwnej. W konsekwencji przyjęto, że poza czynszem za okres X. – XII. 2013 r., powódka uiściła czynsz za pozostałe miesiące objęte pozwem. Skoro tak, do zwrotu na rzecz powódki, jako czynsz nienależny pozostawała kwota 4 732,20 zł. W pozostałym zakresie żądanie zapłaty podlegało oddaleniu jako nieudowodnione. O odsetkach ustawowych za opóźnienie sąd orzekł ma podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c., uznając, że zwrot świadczenia nienależnego nie podlega reżimowi świadczenia okresowego, ale wymaga wezwania dłużnika przez wierzyciela do jego zwrotu.
W ocenie Sądu Rejonowego oddaleniu podlegało także żądanie zasądzenia odszkodowania z tytułu poniesionych kosztów ekspertyzy, bowiem powódka nie wykazała, aby to ona poniosła przedmiotowe koszty, gdyż zlecenie pochodziło odTowarzystwa (...)na Osiedlu” i stowarzyszenie zostało wskazane w wystawionej fakturze. Oznacza to, że brak jest szkody po stronie powódki, co nie pozwala uwzględnić żądania pozwu we wskazanej części.
Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie pozwu zmierzające do naprawienia lokalu i usunięcia stwierdzonej wady poprzez otynkowanie i pomalowanie przedmiotowej ściany w lokalu. Sąd Rejonowy stwierdził, że podstawą prawną uwzględnienia tego żądania jestart. 662 § 1 k.c.Przedmiotowa naprawa obciąża bowiem wynajmującego i nie zachodzą żadne okoliczności, które zwalniałyby pozwanego z wykonania tego obowiązku. Powódkę łączy bowiem umowa z pozwanym, a umowa ta nakłada na pozwanego określone obowiązki. Natomiast to pozwany może ewentualnie wystąpić z roszczeniem regresowym wobec sprawcy szkody, a także jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej i może wobec niej kierować roszczenia. Na płaszczyźnie zawartej umowy najmu pozwany jest odpowiedzialny wobec powódki za stan lokalu i jego przydatność co celów mieszkalnych.
Orzekając o kosztach procesu Sąd Rejonowy odwołał się do zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów zart. 100 k.p.c.i wskazał, że powódka wygrała sprawę w ok. 70% przy uwzględnieniu podanej przez powódkę wartości przedmiotu sporu dla żądania z pkt. 3 pozwu w kwocie 9 000 zł. Skoro powódka wygrała w 70% pozwany powinien zwrócić 70% poniesionych przez nią kosztów (3 360 zł), sam jednak jest uprawniony do otrzymania 30% poniesionych kosztów (1 500 zł), wobec czego do zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki pozostawała kwota 1 860 zł..
O nieuiszczonych kosztach sądowych Sąd Rejonowy rozstrzygnął na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku zart. 100 k.p.c., nakazując pobrać od pozwanego na rzec Skarbu Państwa kwotę 116, 51 zł, zaś w odniesieniu do powódki zastosował art. 113 ust. 4 wymienionej ustawy.
Apelację od opisanego wyroku w części uwzględniającej powództwo oraz w zakresie rozstrzygnięć o kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych wywiódł pozwany. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1
naruszenie przepisów postępowania, a w szczególnościart. 233 § 1 k.p.c.:

a/ przez błędną, bowiem dowolną a nie swobodną ocenę dowodu z dokumentu w postaci pisma z dnia 25 czerwca 2014r. i pisma z dnia 10 lipca 2015r., a w konsekwencji błędne przyjęcie, że powódka złożyła wobec pozwanego oświadczenie z żądaniem obniżenia czynszu i zawiadomienie o wadzie, podczas gdy pisma te pochodziły od pełnomocnikaTowarzystwa (...)na Osiedlu” i to ten podmiot, nie zaś powódka ani ustanowiony dla niej kurator, złożył względem pozwanego oświadczenie w tym przedmiocie;
b/ błędną, bowiem dowolną a nie swobodną ocenę dowodu ze szczątkowej dokumentacji w postaci kartoteki finansowej za miesiące I – VI 2015r., z której wynika potwierdzenie uiszczania wpłat w tym okresie, a także wydruku wiadomości elektronicznej, czego konsekwencją było błędne przyjęcie, że powódka poza czynszem za miesiące X – XII 2013r. uiściła czynsz za pozostałe miesiące objęte pozwem, a więc za pozostałe 33 miesiące w okresie objętym sporem, podczas gdy strona pozwana kwestionowała tę okoliczność, zaś powódka nie przedstawiła żadnego dowodu potwierdzającego te fakty i w konsekwencji błędne przyjęcie, że powódka może domagać się na podstawieart. 410 § 1 k.c.w związku zart. 405 k.c.jego zwrotu;
c/art. 100 k.p.c.przez jego błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu, że powódka wygrała sprawę w 70%, uwzględniając przy tym, że wartość przedmiotu sporu dla żądania z pkt 3. pozwu to kwota 9000 zł, podczas gdy strona powodowa wytaczając niniejsze powództwo określiła wartość przedmiotu sporu na kwotę 10 722 zł i nie wliczała do niej żądania z pkt 3. pozwu na kwotę 9000 zł, zaś sąd pierwszej instancji nie dokonał sprawdzenia wartości przedmiotu sporu oznaczonej przez powoda i nie zarządził w tym celu dochodzenia;

2
naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:

a/art. 664 § 1 k.c.przez jego błędne zastosowanie, które prowadzi do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności pozwanego, jako wynajmującego na okoliczności wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić;
b/art. 662 § 1 k.c.przez jego błędne zastosowanie, które prowadzi do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności pozwanego, jako wynajmującego i przyjęcie, że w oparciu o wskazany przepis, mimo że do zalania ściany doszło w wyniku zewnętrznej przyczyny w postaci pęknięcia rury w sąsiednim budynku, a strona powodowa sama skuła tynki w lokalu bez uzyskania na to zgody strony pozwanej, jako wynajmującego, zaś na pozwanego został nałożony obowiązek naprawy przedmiotowego lokalu i przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego;
c/art. 6 k.c.przez błędne przyjęcie, że to na stronie pozwanej spoczywał ciężar wykazania, że powódka nie płaciła czynszu za pozostałe miesiące objęte pozwem, a więc za pozostałe 33 miesiące, podczas gdy strona pozwana kwestionowała tę okoliczność, zaś powódka nie przedstawiła żadnego dowodu potwierdzającego te fakty, a także bezzasadne przyjęcie, że uzasadnionym jest obniżenie czynszu w okresie od maja 2013r. do marca 2016r., mimo braku jakichkolwiek dowodów strony powodowej w tym zakresie co do długości okresu, w którym rzekomo istniała podstawa do obniżenia czynszu.
Powołując się na powyższe apelujący wniósł o zmianę kwestionowanego wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie powództwa w całości, a nadto o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów procesu za obie instancje wedle norm przepisanych.
Podczas rozprawy apelacyjnej strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od skarżącego kosztów postępowania apelacyjnego (protokół rozprawy apelacyjnej z dnia 15 maja 2018r. – 00:14:02 – k. 251).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna.
Wbrew zapatrywaniom skarżącego wyrażonym w treści wniesionego środka odwoławczego postępowanie przeprowadzone przed Sądem Rejonowym nie jest dotknięte uchybieniami, zaś sformułowane w tym kontekście zarzuty są bezzasadne.
Sąd Rejonowy zreferował w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podstawy przyjętej oceny dowodów i wyprowadzonych na tej podstawie wniosków. Skarżący w apelacji przedstawił własną interpretację dowodów, co jednak samo w sobie nie jest wystarczające dla podważenia ustaleń poczynionych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.
Przypomnieć w tym miejscu należy, że w doktrynie i judykaturze panuje zgoda co do tego, iż z uwagi na przyznaną sądowi swobodę w ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.może być uznany za zasadny jedynie wtedy, gdy podstawą rozstrzygnięcia uczyniono rozumowanie sprzeczne z zasadami logiki bądź wskazaniami doświadczenia życiowego. Dlatego w sytuacji, gdy na podstawie zgromadzonych dowodów możliwe jest wyprowadzenie konkurencyjnych wniosków co do przebiegu badanych zdarzeń, dla podważenia stanowiska orzekającego sądu nie wystarcza twierdzenie skarżącego o wadliwości poczynionych ustaleń odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości, ale trzeba podważyć prawidłowość dokonanej przez sąd oceny wskazując, że jest ona wadliwa w rozumieniu wyżej przytoczonym. W przeciwnym razie analizowany zarzut sprowadza się do polemiki ze stanowiskiem wyrażonym przez sąd, co jednak nie jest wystarczające do wzruszenia kwestionowanego rozstrzygnięcia (por. T. Ereciński w:Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, pod red. T. Erecińskiego, wyd. V, SIP Lex, tak też Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 4 sierpnia 2016r., I ACa 162/16, Lex nr 2106890; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2000r., V CKN 17/00, OSNC 2000/10/189; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 25 stycznia 2018r., III AUa 367/17, Lex nr 2442727; wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 stycznia 2018r., III AUa 518/17 Lex nr 244408).
W świetle powyższych rozważań ogólnych należy stwierdzić, że zarzut wadliwej oceny dowodów w postaci psim kierowanych do pozwanego, datowanych na 25 czerwca 2014r i 10 lipca 2015r. jest nietrafny, a w istocie nie odnosi się do oceny powołanych pism w świetle kryteriówart. 233 § 1 k.p.c., ale dotyczy ich wykładni w kontekście norm prawa materialnego. Skarżący bowiem zarzucił Sądowi Rejonowemu, że niezasadnie uznał w oparciu o treść wymienionych pism i okoliczności ich skierowania do pozwanego, iż obejmują oświadczenie powódki o żądaniu obniżenia czynszu oraz stanowią zawiadomienie pozwanego o wadzie lokalu. Wyprzedzając dalszy tok rozważań wskazać trzeba, że trafnie w tym kontekście Sąd Rejonowy podkreślił, że w obu wymienionych pismach wskazano, iż obejmują oświadczenia składane nie tylko w imieniuTowarzystwa (...)na Osiedlu”, jako podnajemcy lokalu, ale także w imieniu powódki, jako najemczyni lokalu (pisma – k. 45, 51). Powyższe oznacza, że nawet jeśli w dacie sporządzania pism wskazane Towarzystwo nie byłoby umocowane do działania w imieniu powódki, to fakt wystąpienia przez powódkę reprezentowaną przez kuratora z niniejszym powództwem z jednoczesnym powołaniem się na treść pism 25 czerwca 2014r. i 10 lipca 2015r. oznacza potwierdzenie czynności dokonanych w imieniu powódki po myśliart. 103 § 1 k.c.w związku zart. 104 k.c.Jednakże w świetle dowodów zgromadzonych w niniejszej sprawie uprawnienieTowarzystwa (...)na Osiedlu” do działania w imieniu powódki nie może być kwestionowane. W aktach sprawy znajduje się bowiem pełnomocnictwo z dnia 15 marca 2013r. stanowiące załącznik do umowy z dnia 15 marca 2013r. o udzielenie wsparcia w miejscu zamieszkania, jaka łączy powódkę zTowarzystwem (...)na Osiedlu” (umowa – k. 99 – 101; pełnomocnictwo – k. 102). W treści pełnomocnictwa z dnia 15 marca 2013r.M. J., jako kurator powódki upoważniłTowarzystwo (...)na Osiedlu” z siedzibą wŁ.do reprezentowaniaŻ. K. (2)we wszystkich sprawach urzędowo – sądowych związanych z lokalem położonym wŁ., przyul. (...). Powyższa okoliczność umknęła zarówno skarżącemu, jak i sądowi pierwszej instancji, w tym zakresie ustalenia faktyczne wymagają więc uzupełnienia na podstawie przywołanych dowodów o fakt udzielenia przez powódkę opisanego pełnomocnictwa w dniu 15 marca 2013r. Analizowany zarzut dotyczący wadliwej oceny dowodów w postaci pism z 25 czerwca 2014r. oraz 10 lipca 2015r. oraz ich znaczenia w świetle norm prawa materialnego jest więc bezzasadny.
Nie ma też racji apelujący twierdząc, że Sąd Rejonowy dokonał wadliwej oceny dowodów u podstaw ustaleń dotyczących uiszczania czynszu w okresie objętym sporem. Zarzut apelacji dotyczący wskazanego zagadnienia został skonstruowany na tej podstawie, że pozwany zakwestionował okoliczność uiszczenia czynszu za okres objętym sporem, nadto podnosił, że powódka nie przedstawiła żadnego dowodu w tym zakresie. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Istotnie w aktach brak pełnego zestawienia obciążeń i wpłat z tytułu czynszu związanego zlokalem nr (...)przyul. (...)wŁ., w okresie objętym sporem, choć nie można pomijać, co czyni skarżący, że tego rodzaju dokumentację prowadzi pozwany w ramach administrowania zasobami mieszkaniowymi. Jednakże, jak słusznie wywiódł Sąd Rejonowy, zebrane dowody są wystarczające do poczynienia ustaleń w tym zakresie zgodnie ze stanowiskiem powódki, w szczególności powołując się na załączoną do akt kartotekę finansową spornego lokalu za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2015r. oraz treść korespondencji elektronicznej, potwierdzającą dokonywanie wpłat z tytułu czynszu. Ocena ta jest uzasadniona w świetleart. 233 § 1 k.p.c.w kontekście całokształtu dowodów zebranych w sprawie, zwłaszcza gdy zważyć, że w żadnym z pism wymienianych toku korespondencji między pozwanym a Towarzystwem, pozwany nie wskazywał na żadną inną zaległość w opłatach z tytułu czynszu, jak tylko w kwocie 1239,03 zł. Tej zaległości strona powoda nie kwestionowała przyznając, że wskazana niedopłata istnieje, a to wobec zaliczenia na poczet czynszu przez stronę powodową kosztów ekspertyzy zleconej przez Towarzystwo. Okoliczności te wynikają wprost z pisma Administracji Zasobów KomunalnychŁ.z 8 czerwca 2015r., w którym wskazano, że według stanu na dzień 31 maja 2015r., na koncie finansowym lokalu figuruje zaległość czynszowa w kwocie 1239,03 zł oraz z tytułu odsetek w kwocie 7, 95 zł, która to zaległość powstała w wyniku zaprzestania dokonywania opłat bieżących za lokal w miesiącach od listopada do grudnia 2013r. (pismo – k. 145). W aktach sprawy nie ma też żadnych pism, w których pozwany wzywałby powódkę do zapłaty zaległego czynszu za inne okresy, zaś w świetle doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania zasadne jest twierdzenie, że w wypadku, gdyby na koncie lokalu powstały zaległości w opłatach, strona pozwana podejmowałaby czynności w celu uzyskania wpłat kierując do powódki wezwania do zapłaty. Co więcej, pozwany w toku niniejszej sprawy nie wskazywał, że powódka zalega z opłatą czynszu w konkretnej kwocie bądź za skonkretyzowane okresy, jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy, pozwany jedynie gołosłownie zakwestionował dokonanie wpłat czynszu w okresie objętym sporem. W tych okolicznościach, mając na uwadze całokształt zebranych dowodów należy uznać za prawidłowe ocenę dowodów dokonaną przez Sąd Rejonowy i wywiedzione na tej podstawie wnioski co do wypełnienia w spornym okresie obowiązku najemcy odnośnie do uiszczania czynszu, poza okresem trzech miesięcy (X – XII 2013r.). Wbrew intencjom skarżącego brak dowodów wpłaty za cały przedmiotowy okres, czy pełnej kartoteki finansowej, która zresztą jest w posiadaniu pozwanego, nie niweczy wartości innych dowodów, co do których Sąd Rejonowy słusznie stwierdził, iż dają podstawę do poczynienia kwestionowanego ustalenia.
Podsumowując, zarzuty apelacji sformułowane na płaszczyźnie przepisów postępowania, w ramach których skarżący skoncentrował się na zakwestionowaniu przeprowadzonej przez Sąd I instancji oceny dowodów okazały się nieuzasadnione. Przedstawione rozważania prowadzą do wniosku, że ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy nie nasuwa zastrzeżeń i stała się podstawą do wyprowadzenia prawidłowych wniosków, wobec czego Sąd Okręgowy podziela poczynione na tej podstawie ustalenia faktyczne przyjmując je za własne, z uzupełnieniem jedynie w zakresie przytoczonego wcześniej faktu udzielenia przez powódkę w dniu 15 marca 2013r. pełnomocnictwaTowarzystwu (...)na Osiedlu” we wszystkich sprawach urzędowo – sądowych związanych z lokalem położonym wŁ.przyul. (...)(pełnomocnictwo – k. 102; umowa o udzielenie wsparcia w miejscu zamieszkania – k. 99 – 101).
Bezzasadnie również skarżący przypisywał Sądowi I instancji wadliwą ocenę ustalonych okoliczności sprawy w kontekście norm prawa materialnego, to jestart. 6, 662 § 1 i 664 § 1 k.c.
Zarzut naruszeniaart. 6 k.c.został sformułowany przez powielenie okoliczności, jakie skarżący przywołał uzasadniając zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w związku z poczynionym przez Sąd Rejonowy ustaleniem, iż w okresie objętym sporem, czynsz z tytułu najmu lokalu objętego postępowaniem został uiszczony za 33 miesiące. Analiza tychże okoliczności została przedstawiona wyżej i doprowadziła do wniosku, iż kwestionowane ustalenie faktyczne jest prawidłowe, wobec czego zarzut naruszeniaart. 6 k.c.jest nieuzasadniony.
Twierdzenia skarżącego wskazujące na naruszenie w niniejszej sprawieart. 664 § 1 k.c.i662 § 1 k.c.nie mogą się ostać. Trzeba przy tym zauważyć, że w uzasadnieniu tychże zarzutów skarżący przedstawił okoliczności, które w sposób szczegółowy i wyczerpujący zbadał Sąd Rejonowy dokonując ich prawidłowej kwalifikacji na podstawie norm prawa materialnego. U podstaw wskazanych zarzutów po raz kolejny skarżący powołuje bowiem okoliczność, iż do zalania ściany w lokalu objętym sporem doszło w wyniku zewnętrznej przyczyny, w postaci pęknięcia rury w sąsiednim budynku, zaś strona powodowa sama skuła tynki w lokalu bez uzyskania zgody strony pozwanej, nadto uznanie w okolicznościach sprawy, że istniała wada lokalu rodzącą odpowiedzialność pozwanego prowadzi do rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności wynikające z działania osób trzecich.
Art. 664 § 1 k.c.stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Sąd Rejonowy w pisemnych motywach zaskarżonego wyroku dokonał wykładni pojęcia wady rzeczy najętej w sposób wnikliwy i wyczerpujący, zaś trafna argumentacja uzasadniająca wniosek, iż w niniejszej sprawie doszło do powstania wady lokalu nie wymaga uzupełnienia. Wystarczy raz jeszcze przypomnieć, że czym innym jest wystąpienie wady rzeczy najętej oraz jej postać i charakter, a czym innym określenie przyczyny, która wadę spowodowała. Jak trafnie wskazał sam skarżący w uzasadnieniu zarzutu apelacyjnego, a co podkreślił też Sąd Rejonowy, przyczyna powstania wady w lokalu objętym sporem była zewnętrzna, bowiem przyczyną tą, jak stwierdził biegły z zakresu budownictwa, była awaria instalacji wodociągowej w sąsiednim budynku. Jednakże w wyniku tego doszło do zawilgocenia ściany lokalu wynajętego powódce, powodującego nadmierną wilgotność pomieszczenia w lokalu, a zatem powstania zjawiska tkwiącego w samym lokalu, czyli wady w rozumieniuart. 664 § 1 k.c.W kontekście przesłanek roszczenia o obniżenie czynszu określonych wskazanym przepisem bez znaczenia jest okoliczność, iż wada powstała w związku z zachowaniem osób trzecich, a nie wynajmującego. Inaczej niż twierdzi skarżący z przepisów prawa cywilnego wynikają roszczenia, choćby związane z ochroną własności bądź odpowiedzialnością deliktową, które mogą być kierowane przez pozwanego względem osób odpowiedzialnych za zdarzenie stanowiące przyczynę powstania wady lokalu. W ramach ochrony własności pozwany mógł też przeciwdziałać negatywnym skutkom związanym ze stanem sąsiedniego budynku, rzecz jednak w tym, że żadne działania w tym zakresie nie zostały podjęte, mimo licznych powiadomień i wezwań ze strony najemcy. Kwestionowanie podstaw do zastosowaniaart. 664 § 1 k.c.przez skarżącego w niniejszej sprawie jest więc nieuprawnione, zwłaszcza gdy apelujący nie podważał, że doszło do ograniczenia przydatności lokalu do umówionego użytku, a co wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Nadto wskazać trzeba, że wbrew twierdzeniom apelującego istniały podstawy do przyjęcia, że wada lokalu utrzymywała się w okresie objętym sporem, a to na podstawie opinii biegłego z zakresu budownictwa i wobec faktu, że do chwili obecnej nie przywrócono lokalu do stanu poprzedniego.
Nieuzasadniony jest również zarzut naruszeniaart. 662 § 1 k.c.w związku z rozstrzygnięciem zawartym w punkcie drugim zaskarżonego wyroku. Kwestia istnienia podstaw do przypisania wynajmującemu odpowiedzialności w związku z istnieniem wady lokalu została wyżej omówiona. Prawidłowości oceny okoliczności sprawy w kontekście wskazanego przepisu nie podważa też eksponowany przez skarżącego fakt, że to strona powodowa skuła tynki w lokalu bez uzyskania zgody pozwanego. W świetle opinii biegłego oraz ustalonych okoliczności sprawy nie można stronie powodowej z tego tytułu czynić zarzutu, skoro mimo wielokrotnych wezwań pozwany nie podjął żadnych czynności w celu usunięcia skutków zalania ściany lokalu objętego pozwem, natomiast strona powodowa podejmowała działania zmierzające do osuszenia pomieszczenia, bowiem pomieszczenie było intensywnie wietrzone, a dla wysuszenia zawilgoconej ściany skuto częściowo tynk. Nie można pomijać przy tym, że działanie strony powodowej było podjęte z należytą starannością, bowiem uprzednio została zlecona ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego i kierując się fachowymi wskazaniami wynikającymi ze sporządzonej ekspertyzy, strona powoda dokonała skucia tynku. W tym stanie rzeczy, zwłaszcza wobec długiego okresu bezczynności wynajmującego, podnoszenie aktualnie opisanych zarzutów jest działaniem nieuprawnionym i nie może doprowadzić do wzruszenia zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Dokonując analizy podniesionych przez apelującego zarzutów naruszenia prawa materialnego należy odnieść się do twierdzenia, że powódka nie może domagać się na podstawieart. 410 § 1 k.c.w związku zart. 405 k.c.zwrotu świadczenia w sytuacji, gdy opłaty za lokal czynił podnajemca. Wprawdzie skarżący nie sformułował wprost w apelacji zarzutu naruszenia w niniejszej sprawie wymienionych przepisów, jednakże przytoczone zapatrywania skarżącego zawarte w uzasadnieniu apelacji uznać należy za zgłoszenie tego rodzaju zarzutu. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić, apelujący pomija bowiem, że Sąd Rejonowy zastosował w niniejszej sprawie regulacje prawa materialnego dotyczące zwrotu nienależnego świadczenia. W relacji z pozwanym, z mocy zawartej umowy najmu, zobowiązaną do płacenia czynszu była powódka, wobec czego wpłaty z tytułu czynszu zarachowane zostały na poczet wykonania zobowiązania przez powódkę, co znaczy, że względem pozwanego świadczy powódka. Powyższe uzasadnia przyznanie powódce zwrotu nienależnego świadczenia na podstawie przytoczonych przepisów, o czym prawidłowo orzekł Sąd Rejonowy w zaskarżonym wyroku.
Nie można się również zgodzić ze skarżącym, by doszło w niniejszej sprawie do wadliwego rozliczenia między stronami kosztów procesu na podstawieart. 100 zdanie pierwsze k.p.c.Skarżący zakwestionował w tym kontekście sposób ustalenia przez Sąd Rejonowy proporcji, w jakiej powódka ostała się ze swymi żądaniami, w stosunku do żądań objętych pozwem, co przełożyć się miało na rozliczenie kosztów procesu. Podkreślić trzeba, że w tym kontekście apelujący nie kwestionował poszczególnych elementów uwzględnionych przez Sąd I instancji. Wbrew stanowisku skarżącego należy zgodzić się z Sądem Rejonowym, że w ramach wartości roszczeń objętych postępowaniem, stanowiącej podstawę dla ustalenia wyniku postępowania w kontekścieart. 100 k.p.c.należało uwzględnić również wartość przedmiotu sporu dla roszczenia z punktu trzeciego pozwu. Wartość ta została w sposób jednoznaczny określona w pozwie na kwotę 9000 zł. Nie można wyciągnąć tak daleko idących wniosków, jak chce pozwany z okoliczności, iż określenie tej wartości znalazło się nie we wstępnej części pozwu, ale w jego uzasadnieniu. Wobec powyższego uwzględnienie również wartości roszczenia z punktu trzeciego pozwu dla rozliczenia kosztów procesu było uprawnione. W konsekwencji nie ma podstaw, by kwestionować prawidłowe ustalenie Sądu Rejonowego, iż powódka wygrała sprawę w 70%. Jednocześnie skoro pozwany nie kwestionował poszczególnych składników ujętych w ramach rozliczenia kosztów procesu dokonanego przez Sąd Rejonowy, ani też nie zarzucał błędów rachunkowych, kwestionowane rozstrzygnięcie winno się ostać, jako prawidłowe. Wobec bezzasadności zarzutu dotyczącego ustalenia wartości przedmiotu sporu oraz proporcji, w jakiej powódka ostała się ze swymi żądaniami, nie ma też podstaw do ingerencji w rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w przedmiocie nieuiszczonych kosztów sądowych, gdyż skarżący nie zarzucał w tym kontekście innych uchybień.
Przedstawione rozważania prowadzą do wniosku, że wszystkie z zarzutów sformułowanych w apelacji okazały się bezzasadne i jednocześnie nie ujawniono okoliczności, które w postępowaniu odwoławczym winny być uwzględnienie z urzędu. W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację, jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.Na kwotę przyznaną z tego tytułu powódce złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu przed sądem drugiej instancji ustalone na podstawie § 2 pkt 3 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015r., poz. 1800), przy uwzględnieniu wartości przedmiotu zaskarżenia wskazanej w sposób jednoznaczny w treści apelacji. Zaznaczyć trzeba, że określenie wartości przedmiotu zaskarżenia zostało umotywowane w uzasadnieniu apelacji i nie było kwestionowane przez stronę powodową.