Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 981/17
Data wyroku: 2018-04-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lucyna Świderska-Pilis, Ewa Solecka, Tomasz Ślęzak
Słowa kluczowe: Sprzedaż
Podstawa prawna: art. 560 i nast. k.r. oraz art. 355§1 k.p.c.

Sygn. akt I ACa 981/17
I ACz 933/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 kwietnia 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Tomasz Ślęzak (spr.)

Sędziowie :

SA Lucyna Świderska-Pilis
SA Ewa Solecka

Protokolant :

Barbara Białożyt

po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2018 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. W.iM. W.
przeciwkoM. D.iJ. D.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 12 kwietnia 2017 r., sygn. akt I C 116/13
oraz zażalenia powodów na postanowienie tego Sądu z dnia 19 maja 2017 roku,

1
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 3) o tyle, że zasądzoną w nim kwotę 272,89 złote podwyższa do 1 315,97 (jeden tysiąc trzysta piętnaście 97/100) złotych, a w pozostałej części apelację powodów oddala;

2
oddala apelację pozwanych;

3
uchyla postanowienie Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 19 maja 2017 roku;

4
umarza postępowanie zażaleniowe;

5
znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania odwoławczego.

SSA Ewa Solecka

SSA Tomasz Ślęzak

SSA Lucyna Świderska-Pilis

I ACa 981/17, I ACz 933/17

UZASADNIENIE
PowodowieJ. W.iM. W.wnieśli do Sądu Okręgowego w Katowicach o zasądzenie na ich rzecz od pozwanychJ. D.iM. D.solidarnie kwoty 176.654,85zł wraz z odsetkami ustawowymi od 3 sierpnia 2012 r oraz o zasądzenie kosztów procesu .
W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że w dniu 5 maja 2010 r, w wykonaniu zawartej 15 marca 2010 r umowy przedwstępnej, nabyli własność nieruchomości położnej wM.przyul (...), dla której Sąd Rejonowy wM.prowadziksięgę wieczystą nr (...), a pozwani nabyli własnośćlokalu niemieszkalnego nr (...)położnego wK.przyul (...)dla którego Sąd Rejonowy wK.prowadziksięgę wieczystą nr (...)i z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej objętejksięgą wieczystą nr (...). Pozwani z tytułu zamiany otrzymali dopłatę w wysokości 1 030 000 zł. Po przejęciu nieruchomości przez powodów oraz rozpoczęciu prac remontowych powodowie stwierdzili występowanie wad ukrytych budynku i nieruchomości o których zawiadomili pozwanych. Pozwani odmówili zapłaty dochodzonej pozwem kwoty z tytułu obniżenia ceny. Jako podstawę prawną dochodzonych roszczeń powodowie wskazaliart. 563 § 1 k.c., podnieśli także że są do tego uprawnieni na podstawieart. 471 k.c.
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 16 stycznia Sąd Okręgowy uwzględnił żądania pozwu.
W sprzeciwie pozwani, zaskarżając nakaz zapłaty w całości, wnieśli o oddalenie powództwa. Pozwani podnieśli, że w sprawie nie zachodzą przesłanki dla ustalenia ich odpowiedzialności, a poza tym powodowie utracili prawo dochodzenia roszczeń objętych pozwem. Zaprzeczyli jakoby nieruchomość opisana w pozwie była obarczona wadami ukrytymi, powodowie nie dochowali miesięcznego terminu do zgłoszenia ewentualnych wad, a to czy wady te faktycznie występowały nie jest obecnie możliwe do stwierdzenia gdyż zostały usunięte. Pozwani zwracali uwagę, że pierwsze zgłoszenie wad nastąpiło pismem z 30 października 2010 r, a więc z pewnością po upływie miesiąca od wykrycia wad. Pozwani wskazywali, że przed zakupem nieruchomości powodowie kilkakrotnie ją oglądali i nie doznawali w tym zakresie żadnych ograniczeń. Powodowie nie wykazali jakoby opisywane przez nich wady miały charakter wad ukrytych, a pozwani nie zapewniali powodów o nadzwyczajnych właściwościach budynku w postaci wytrzymałości na anomalia pogodowe np. silne mrozy czy powodzie. Pozwani podnosili, że powodowie we własnym zakresie usunęli rzekome wady, a brak jest podstaw do przyjęcia, że istniały one w chwili wydania nieruchomości. Zachodzi zatem obawa, że powodowie przeprowadzają prace o charakterze remontowym mające na celu m.in. ulepszenie nieruchomości, co nie jest tożsame z koniecznością naprawy wad . Zarzucali, że opisywane przez powodów nieprawidłowości mogą wynikać z użytkowania nieruchomości lub warunków atmosferycznych, gdyż w okresie eksploatacji nieruchomości przez powodów doszło do powodzi. Skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi wymaga m.in. wykazania że wada tkwiła uprzednio w rzeczy sprzedanej, przy czym sprzedawca może zostać zwolniony z tejże odpowiedzialności jeśli nie można mu zarzucić niezachowania przeciętnej staranności. Takiego zarzutu pozwanym nie można podstawić . Pozwani wyjaśnili, że sami nabyli tę nieruchomość od profesjonalisty, który realizował budowę, a analiza dokumentów i przebiegu procesu budowlanego nie budziły zastrzeżeń. Pozwani nie mogli zatem zauważyć jakoby w nieruchomości tkwiły rzekome wady. Sami w domu mieszkali dwa lata i w tym okresie żadna z wad o istnieniu których powodowie twierdzą nie ujawniła się.
Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2017 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów, jako wierzycieli solidarnych, 47 952,51 zł, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 3 sierpnia 2012 r, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach, zasądzając od pozwanych na rzecz powodów 272,89 zł i nakazując pobranie na rzecz Skarbu Państwa od powodów 3078,26 zł i od pozwanych 1026,09 zł.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 5 maja 2010 r, w wykonaniu zawartej 15 marca 2010r umowy przedwstępnej, strony zawarły umowę na podstawie której powodowie nabyli od pozwanych własność nieruchomości położnej wW.przyul (...)dla której Sąd Rejonowy wM.prowadziksięgę wieczystą nr (...), a pozwani w zamian za przeniesienie na powodów prawa do wyżej opisanej nieruchomości nabyli własnośćlokalu niemieszkalnego nr (...)położnego wK.przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy wK.prowadziksięgę wieczystą nr (...), z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej objętejksięgą wieczystą nr (...). Pozwani z tytułu zamiany otrzymali dopłatę w wysokości 1 030 000 zł. W dniu 6 maja 2010 r doszło do przekazania nieruchomości przez pozwanych powodom, jako nabywcom tej nieruchomości położonej wW.przyul (...), co stwierdzono protokołem. Wskazano w nim stan liczników, fakt przekazania dokumentacji dotyczącej budynku, kluczy oraz zakres przekazanego wraz budynkiem jego wyposażenia. Pozwani nieruchomość będącą przedmiotem postępowania kupili odA. P.w 2008 r, który nabył ją w 2007 r, kiedy był już wykonany fundament i rozpoczęta budowa. W dacie sprzedaży nieruchomości pozwanym budynek był w stanie surowym zamkniętym. Poprzedni właściciel -A. P.doprowadził media, wykonał docieplenie elewacji, postawił kominy, wykonał obróbki blacharskie dachu i rynny, oraz obróbki blacharskie komina, ocieplił dach wełną mineralną i folią paroizolacyjną, wykonał ocieplenie poddasza. Nieruchomość nie była ogrodzona ani wybrukowana. Od poprzedniego właścicielaA. P.uzyskał informacje, że przy budynku jest wykonany drenaż i że jest podłączenie do studzienki za domem. Taką informację przekazał też pozwanym. Pozostały zakres prac przy nieruchomości wykonali pozwani. Wykonali między innymi nawierzchnię z kostki brukowej i ogrodzenie. Przy pracach związanych z kostką brukową pozwani zlecili korytowanie na głębokość 60 cm. Nie wykonano drenażu na wjeździe do nieruchomości. Pozwani wykonali prace związane z dodatkowym ociepleniem poddasza wełną mineralną i zabudową płytami kartonowo - gipsowymi. Po wykończeniu domu, przed sprzedażą nieruchomości powodom, pozwani użytkowali dom jedną zimę.
Przed zawarciem umowy przedwstępnej powodowie kilkakrotnie oglądali nieruchomość w towarzystwieM. D.- pośrednika w sprzedaży nieruchomości, który na ich zlecenie poszukiwał dla nich domu o dobrym standardzie. Ostatecznie cena nieruchomości, po negocjacjach, została określona na kwotę 1.500.000 zł, łącznie z wyposażeniem domu. W trakcie tych oględzin powodowie dokładnie zapoznali się z nieruchomością, sprzedający przekazywali informacje, że jest wykonane odwodnienie budynku, że wokół jest zrobiony system opaskowy, a woda jest odsączana i kierowana w dolną część działki. Pozwany pokazywał i otwierał denko studni zbiorczej przy narożniku budynku i informował, że taki system jest wokół całego budynku, a jego zadaniem jest odsączenie wody i skierowanie jej z dala od niego. W trakcie oględzin przez zawarciem umowy sprawdzano działanie bramy wjazdowej, brama działała, była otwierana, jednak nie była nigdy otwierana do końca, tylko na 70 %.
Krótko po przekazaniu nieruchomości powodom, w maju 2010 r, po intensywnych opadach deszczu ujawniły się zacieki w salonie, w sypialniach i na kominie. W związku z tym powód wezwałR. B., który stwierdził po odkuciu płytek na balkonie, że nie było tam prawidłowej izolacji, a jedynie prowizoryczna folia. Wezwany na miejsceM. P.(który wcześniej wykonywał prace przy tym budynku ) stwierdził, że woda przy ulewach przedostaje do budynku w rejonie komina. W związku z tym na dwóch kominach wykonał obicia blaszane zamiast betonowych. O pojawieniu się tych zacieków powodowie na przełomie maja i czerwca 2010 r powiadomili pozwanych, a skutkiem tego zgłoszenia było spotkanie stron na nieruchomości powodów z udziałem agenta pośredniczącego w transakcji. W trakcie spotkania potwierdzono istnienie zacieków przy kominie i od strony balkonu, sporządzono dokumentację fotograficzną. Zacieki w salonie były skutkiem nieprawidłowej izolacji balkonu czego pozwani nie kwestowali. Niezwłocznie po przejęciu nieruchomości powód zlecił też sprawdzenie stanu przewodów kominowych w budynku. Przegląd taki w maju 2010 r wykonał kominiarz, z protokołu tych czynności wynikało, że nie było włazu dachowego, ławy kominiarskiej i jeden przewód kominowy był zwężony (zagruzowany). Stwierdzono też niedostateczną wymianę powietrza w pomieszczeniach kuchni i łazienki na parterze i w garażu, niedostateczną powierzchnię wlotu wentylacyjnego do przewodu kominowego w pokoju (pokój z bilardem ). Powodowie zapłacili za przegląd 150 zł. Stwierdzono, że nieprawidłowości te podlegają obowiązkowemu usunięciu. O tych ustaleniach i konieczności wykonania tych prac powodowie nie poinformowali pozwanych w ciągu miesiąca od ich wykrycia, uczynili to dopiero pismem z 30 października 2010 r. Latem 2010 rR. B.na zlecenie powoda wykonał prace polegające na wykonaniu podwójnej izolacji i obróbek blacharskich przy balkonie, a także rynien. Zamiast płytek położona została okładzina z drewna. Prace związane z konserwacją dachu wykonane zostały 4 czerwca 2010 r i 11 czerwca 2010 r przezM. P.i polegały one na zamontowaniu okapników przeciwdeszczowych na dwa kominy oraz elastycznych kołnierzy wokół nich, sprawdzeniu jakości obróbek dekarskich na głównym kominie. Wykonano wówczas też prace polegające na maksymalnym wyciągnięciu kominków wentylacyjnych na dachu, zamontowaniu kominka dla podłączenia rury do odgazowania, pracach poprawkowych przy pokryciu dachowym, montażu włazu dachowego, drabinki kominiarskiej, dwóch dachówek kominiarskich. Także latem 2010 r ( w lipcu )R. B.wykonał prace na poddaszu. RzeczoznawcaD. S.stwierdził, że jest tam nieprawidłowa wentylacja, co miało powodować utrzymywanie się nieprzyjemnego zapachu na poddaszu. Celem usunięcia tego problemu podniesiono do góry po kalenicy rurę spiro. W tym czasieR. B.wykonał też adaptację poddasza, które było wykończone jedynie do stanu surowego, urządzono tam użytkowe pomieszczenie. O tych pracach powodowie poinformowali pozwanych dopiero pismem z 30 października 2010 r. Niezwłocznie po przejęciu nieruchomości powód zlecił także przegląd zestawu automatyki bramy, który wykonano w maju 2010 r. W trakcie tego przeglądu stwierdzono nieprawidłowy montaż siłowników bramy wjazdowej oraz to, że do bramy został dobrany nieprawidłowy zestaw automatyki. Zalecono wymianę siłowników na nowe lub alternatywnie demontaż słupów bramy, montażowych słupków z zachowaniem geometrii niezbędnej dla zamocowania dotychczasowych siłowników, doprowadzenie nowych właściwych przewodów zasilających. Wówczas, jeszcze przed rozpoczęciem remontu bramy, powód zgłosił pozwanym, że nieprawidłowo zostały zamontowane oraz dobrane do bramy siłowniki. Pozwani tego nie kwestionowali i zapłacili za nowe, odpowiednie do bramy siłowniki, odbierając stare, była to kwota 2 600 zł. za dostarczone siłowniki, za ich montaż powodowie zapłacili 315 zł. Latem 2010 rR. B.wykonywał prace przy bramie wjazdowej na nieruchomości, które trwały do września 2010 r. Wzmacniał słupki, oraz wykonywał prace związane z remontem bramy wjazdowej. Prace te zostały rozpoczęte w związku z montażem siłowników do bramy dostarczonych przez pozwanych. O zakresie tych prac i konieczności ich wykonania pozwani nie byli poinformowani. Powodowie po raz pierwszy uczynili to pismem z 30 października 2010 r. Przy okazji remontu zamontowano nową automatykę bramy, a także dokonano wymiany wideodomofonu. W dniu 9 sierpnia 2010 r na zlecenie powodówK. K. (1)sporządził opinię techniczną dotyczącą wideodomofonu, stwierdził jego awarię: brak funkcji wykonawczych, brak możliwości prowadzenia rozmowy, wywoływania i zwalniania elektrozaczepu oraz zwarcia miedzy żyłami przewodu. W wyniku uszkodzenia przewodu, który przebiegał w ziemi bez zabezpieczenia, doszło do uszkodzenia funkcji wideodomofonu . Zalecił wymianę przewodu UTP na kabel ziemny na odcinku furtka- dom, oraz wymianę wideodomofonu. Po wykonaniu prac związanych z jego wymianą wykonawca tych robót wystawił powodowi fakturę z 8 września 2010 r na kwotę 1982,74 zł. O konieczności wykonania tych prac i ich zakresie pozwani po raz pierwszy zostali powiadomieni pismem z 30 października 2010 r. W sezonie zimowym 2010 - 2011 r natomiast powodowie stwierdzili występowanie problemu związanego z podnoszeniem poziomu kostki brukowej, co utrudniało bądź uniemożliwiało zamykanie bramy wjazdowej oraz drzwi wejściowych do budynku. Analizę możliwych przyczyn tego stanu rzeczy zlecili rzeczoznawcyD. S., a następnie, latem 2011 r, powodowie zlecili wykonanie prac mających na celu wyeliminowanie problemu podnoszenia się poziomu kostki. Prace na zlecenie powoda wykonali wspólnicyspółki cywilnej (...). Zlecenie obejmowało rozebranie kostki, ponowne, właściwe przygotowanie gruntu pod nią i ponowne ułożenie tej samej kostki ( wybrano materiał miejscami do głębokości 1,2 m i uzupełniono kruszcem dolomitowym ). Prace wykonano w obrębie podjazdu od bramy wjazdowej do wejścia do domu. Właściciele przekazywali wykonawcom tych robót, że chodzi o wyeliminowanie problemu podnoszenia się poziomu placu w okresie zimowym, że zimą miały pojawić się w tych rejonach „ garby ” uniemożliwiające otwarcie bramy. Wykonawcy robót stwierdzili, że w tym obszarze kostka była pofalowana. Przy wykonywaniu prac związanych z położeniem kostki wykonano niezbędny drenaż przy bramie i wzdłuż posesji. Wykonawcy wstępnie założyli konieczność korytowania na głębokości 50 cm, ale powód zalecił wykonanie korytowania do gruntu rodzimego. Po zdjęciu kostki stwierdzono zalegające pod nią śmieci. Także w pierwszym sezonie zimowym ( 2010/2011) powodowie stwierdzili nieprawidłową izolację cieplną poddasza . W związku z tym powód wezwałM.P.zgłaszając mu że szron wychodzi na ścianach na poddaszu i on wykonał prace polegające ułożeniu wełny mineralnej, położeniu folii, łaty i dachówki.
W lutym 2011 r rzeczoznawca budowlanyD. S., na zlecenie powodów, sporządził budowlaną opinię techniczną dotyczącą stanu technicznego nieruchomości. Jak wynika z treści tej opinii celem jej sporządzenia była analiza czterech zagadnień stanowiących według zleceniodawców wady nieruchomości - tj. wysadziny podłoża w rejonie bramy głównej wjazdowej i wejścia do budynku; korozja i rozwarstwienie tynku zewnętrznego i wewnętrznego; zbyt słaba izolacyjność termiczna przegród zewnętrznych poddasza i sposób wykończenia ościeżnic okna dachowego; projekt zabezpieczenia dachu przed zsuwającym się śniegiem.D. S.dokonywał oględzin nieruchomości w grudniu 2010 r. W trakcie oględzin stwierdził drobne usterki tynków wewnętrznych i zewnętrznych ( w największym zakresie korozja tynku wewnętrznego w dolnym fragmencie ściany garażu, oraz odspojenie tynku zewnętrznego przy wejściu głównym do budynku ); co do wysadzinowości podłoża stwierdził, że w czasie wizji jaką on prowadził problem ten nie był obserwowany, właściciel nie zezwalał na wykonanie odkrywek, nie wykonano pomiarów, bez których nie można było stwierdzić podniesienia gruntu. Brama wjazdowa była jednak w pozycji otwartej, nie można było jej zamknąć mimo, że na kostce brukowej nie zalegał śnieg; co do zbyt słabej izolacyjności przegród poddasza stwierdził, że to inwestor w czasie wizji zwrócił uwagę na ten problem, przy czym sam rzeczoznawca nie dokonywał konkretnych pomiarów; co do zabezpieczenia dachu przed zsuwającym się śniegiem rzeczoznawca podał jaki jest zalecany dla tego typu dachu zakres płotków przeciwśniegowych. Ogólnie rzeczoznawca stwierdził, że budynek jest w dobrym stanie technicznym, nie stwarza zagrożenia, jednak sposób wykończenia niektórych elementów obniża komfort użytkowania, ma wpływ na koszty eksploatacji bądź obniża trwałość obiektu jako całości. Wskazał, że przewidywaną przez właścicieli przebudowę i zmianę aranżacji budynku należy wykonać po przeanalizowaniu i uwzględnieniu w projekcie stosownych poprawek wykończeniowych opisanych w opinii. Za sporządzenie opiniiD. S.wystawił powodom fakturę na kwotę 4428 zł brutto.
Po sezonie zimowym powodowie zwrócili uwagę na pojawiającą się od poziomu ziemi korozję tynków wewnętrznych w obszarach dolnych ścian bramy garażu i przy wejściu do budynku oraz tynków zewnętrznych cienkowarstwowych wzdłuż podestu wejścia głównego do budynku i narożnika ściany garażu. Przyczyną tego problemu był fakt nieprawidłowego odprowadzania wody z rejonu budynku i mimo że powodowie zgłaszali tę wadę już w piśmie z 21 marca 2011 r, ze względu na ujawniającą się korozję tynku, ustalenie źródła problemu było możliwe dopiero po wykonaniu odkrywek, co miało miejsce w związku z wizją biegłego we wrześniu 2011 r. Biegły sądowyK. K. (2)we wrześniu 2011 r wykonał odkrywki i stwierdził nieprawidłowości w wykonaniu elementów odwodnienia i izolacji ścian fundamentowych.
Powodowie dokonywali pozwanym zgłoszeń dotyczących wad nieruchomości. Po przejęciu nieruchomości, po opadach deszczu powodowie informowali pozwanych ustnie o tym, że pojawiły się zacieki w salonie, dwóch sypialniach i na kominie. Następnie w dniu 30 października 2010 r powodowie skierowali do pozwanych pismo, w którym oświadczyli, że zidentyfikowali w nieruchomości następujące wady ukryte: w trakcie opadów deszczu w pobliżu komina, na poddaszu, w dwóch sypialniach, w holu na piętrze, salonie na parterze wystąpiły intensywne zacieki; nieprawidłowości związane z funkcjonowaniem wentylacji w budynku; braki we właściwym wykonaniu niektórych elementów poddasza i dachu; awarię bramy wjazdowej; wadliwość wideodomofonu - przy czym w piśmie podano, że nie działał on od początku, a po wykonaniu ekspertyzy stwierdzono, że do głównych przyczyn braku działania wideodomofonu należy zaliczyć uszkodzony procesor i niewłaściwe podłączenie instalacji zasilającej. W sumie pismem tym powodowie zażądali zapłaty przez pozwanych kwoty 31 983,24 zł. Kolejne pismo powodowie skierowali do pozwanych 21 marca 2011 r i wskazano w nim, że pozwani nie udzielili odpowiedzi na pismo z 30 października 2010 r, a jedyną reakcją był przelew na kwotę 1194,13 zł. W piśmie tym powodowie informowali pozwanych, że po okresie zimowym eksploatacji nieruchomości ujawniły się kolejne wady ukryte nieruchomości: wysadziny podłoża w rejonie głównej bramy wjazdowej i głównego wejścia do budynku spowodowane nieprawidłowym odwodnieniem trenu oraz niewłaściwym zagęszczeniem podłoża; korozja i rozwarstwienie fragmentów tynku wewnętrznego i zewnętrznego spowodowaną niewłaściwie wykonaną izolacją w miejscach rozwarstwienia tynku; zbyt słaba izolacyjność termiczna przegród zewnętrznych poddasza; niewłaściwy sposób wykończenia ościeżnic okna dachowego; pęknięcie tynku na ścianach wewnętrznych w pokoju dolnym na styku z kuchnią. Wezwali pozwanych do usunięcia nowo wykrytych wad w terminie do 20 kwietnia 2011 r oraz zażądali kwoty 4 428 zł z tytułu kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę.
W odpowiedzi na pisma z 30 października 2010 r i 21 marca 2011 r pozwani skierowali do powodów pismo z 17 kwietnia 2011 r, w którym oświadczyli, że roszczenia zgłaszane przez nich są bezpodstawne gdyż nieruchomość nie ma żadnych wad ukrytych.
Pismem z 30 maja 2012 r pełnomocnik powodów poinformował pozwanych o wykryciu kolejnych wad budynku: wadliwego drenażu oraz izolacji ścian fundamentowych; niewłaściwie zamontowanym odpływie w łazience dolnej; wadliwie wykonanym ogrodzeniem. W dniu 16 lipca 2012 r powodowie wystosowali do pozwanych pisemne zawiadomienie o skorzystaniu z uprawnień z rękojmi i obniżeniu ceny i zażądali od pozwanych kwoty 176 654,85 zł tytułem obniżenia ceny nabycia nieruchomości.
W odpowiedzi na żądanie obniżenia ceny, w piśmie z dnia 2 sierpnia 2012 r, pozwani oświadczyli, że nie zgadzają się z tym żądaniem gdyż nieruchomość nie miała żadnych wad ukrytych, a prace wykonane przez powodów polegają w znacznej mierze na ulepszeniu nieruchomości.
W oparciu o te ustalenia Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powodów znajduje oparcie wart. 560 § 1 kodeksu cywilnegoi, powołując takżeart. 556 § 1 k.c.iart. 553 § 1 k.c.orazart. 554 k.c.iart. 6 k.c.stwierdził, że co do większości opisywanych w pozwie wad powodowie nie zachowali, wynikającego zart. 563 § 1 k.c.miesięcznego terminu, a ciężar wykazania tych okoliczności obciążał powodów. Za wady zgłoszone w terminie Sąd ten uznał: zacieki od strony komina i balkonu, brak właściwego drenażu, wadliwe podłoże pod kostkę brukową w przebiegu od bramy wjazdowej do drzwi budynku. Poza tym, w zasądzonej kwocie mieści się też koszt montażu siłowników do bramy i jedna czwarta kosztów opinii zleconej przez powodów inż.D. S.. Jednocześnie Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczenia powodów w oparciu oart. 471 k.c.wskazując, że o ile w przypadku przepisów o rękojmi za wady fizyczne nabytej nieruchomości pozwani odpowiadają na zasadzie ryzyka, o tyle w przypadku odpowiedzialności kontraktowej należy wykazać przesłanki związane z naprawieniem szkody, a tych powodowie nie wykazali.
Jako podstawa rozstrzygnięcia o zasądzonych odsetkach ustawowych wskazany zostałart. 481 § 2 k.c., a w zakresie kosztów postępowaniaart. 98 k.p.c.i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
W apelacji od tego wyroku powodowie, zaskarżając go w zakresie oddalenia powództwa i rozstrzygnięcia o kosztach, zarzucili:

1
naruszenie przepisów postępowania

-art. 328 § 2 k.p.c.poprzez nieujęcie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podstawy faktycznej oraz prawnej rozstrzygnięcia oddalającego roszczenie powodów o zapłatę przez pozwanych 26.699,00 zł tytułem zwrotu kosztów materiałów zużytych do usuwania wad oraz kosztów związanych z dostawą tych materiałów, w zakresie w jakim te materiały zostały wykorzystane do usunięcia wad uwzględnionych przez Sąd;
-art. 233w zw. zart. 278 k.p.c.poprzez nieuwzględnienie w pełnym zakresie sporządzonych w ramach zabezpieczenia dowodów z oględzin i opinii biegłegoK. K. (2)z uwagi na fakt, iż ustalenie istnienia szeregu wad zostało dokonane w oparciu o dokumentację fotograficzną;
-art. 217w zw. zart. 227w zw. zart. 232w zw. zart. 278§1w zw. zart. 286 k.p.c.wobec nieprzeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego w sytuacji, gdy opinia biegłego sporządzona w niniejszej sprawie budziła liczne i uzasadnione zastrzeżenia w zakresie jakim były one podnoszone przez stronę powodową, w szczególności co do zakresu prac, które należy wykonać i kosztów tych prac w zakresie tzw. wysadzinowości gruntu. Ponadto w wielu punktach opinii zasadniczej i opinii uzupełniających nie ma możliwości oceny zawartego tam stanowiska biegłej z punktu widzenia poziomu wiedzy biegłej, podstawy teoretycznej opinii, sposób motywowania sformułowanego w nich stanowiska oraz stopnia stanowczości wyrażonych w nich ocen, a także zgodności tych ocen/opinii z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. W kilku miejscach biegła przejmuje też rolę i zadania Sądu;
-art. 233w zw. zart. 278w zw.art. 285 i art. 286 k.p.c.poprzez uznanie opinii wraz z opiniami uzupełniającymi biegłejM. L.za rzetelne i wyczerpujące, a tym samym danie jej wiarygodności i mocy dowodowej w sytuacji, gdy opinia biegłego sporządzona w niniejszej sprawie budziła liczne i uzasadnione zastrzeżenia w zakresie jakim były one podnoszone przez stronę powodową,w szczególności co do zakresu prac, które należy wykonać i kosztów tych prac w zakresie tzw. wysadzinowości gruntu. Ponadto w wielu punktach opinii zasadniczej i opinii uzupełniających nie ma możliwości oceny zawartego tam stanowiska biegłej z punktu widzenia poziomu wiedzy biegłej, podstawy teoretycznej opinii, sposób motywowania sformułowanego w nich stanowiska oraz stopnia stanowczości wyrażonych w nich ocen, a także zgodności tych ocen/opinii z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. W kilku miejscach biegła przejmuje też rolę i zadania Sądu;
-art. 233 k.p.c.poprzez uznanie zeznańM. C.iD. G.za rzetelne i wyczerpujące, a tym samym danie im wiarygodności i mocy dowodowej w sytuacji, gdy zeznania te stoją w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym;
-art. 233 § 1 k.p.c.poprzez uznanie, że: powodowie nie wykazali poniesionej szkody polegającej na tym, iż pozwani w sposób nieprawidłowy zamontowali bramę wjazdową; o wadliwym działaniu wideodomofonu pozwaniu zostali powiadomieni dopiero w piśmie z dnia 30.10.2010 r.; powodowie nie wykazali poniesionej szkody polegającej na tym, iż pozwani w sposób nieprawidłowy zamontowali wideodomofon oraz nie wykazali wady tego urządzenia;A. P.wykonał ocieplenie poddasza; wada dotycząca nieprawidłowego podłożona po kostkę brukową uzasadniała obniżenie ceny nieruchomości z tego powodu tylko o kwotę 29.087,34 zł oraz uznanie, że do usunięcia tej wady wystarczający jest zakres prac wskazany przez biegłąM. L.; na nieruchomości powodów nie zachodziła potrzeba korytowania do głębokości 1,2 m oraz że wśród faktur przedłożonych przez powodów brak jest faktur świadczących o wywiezieniu ilości podłoża (czy śmieci) i jego uzupełnieniu w takiej ilości, jeżeli dokonywano korytowania na głębokości 1,2 m; powodowie nie udowodnili wady polegającej na nieprawidłowej izolacji przegród zewnętrznych poddasza; wady związane ze zbyt słabą izolacyjnością przegród zewnętrznych poddasza zostały zgłoszone po upływie miesięcznego terminu wskazanego wart. 563 kodeksu cywilnego; w wyniku prac wykonywanych przez powodów mogło dojść do uszkodzenia izolacji przegród zewnętrznych poddasza, w sytuacji gdy w aktach sprawy brak dowodów, które pozwoliłyby na przyjęcie, iż szkody w izolacji ścian/przegród zewnętrznych poddasza nastąpiły w wyniku wykonywanych przez powodów prac na poddaszu związanych z jego adaptacją oraz naprawa dachu. Nie zostało bowiem wykazane, iż prace te wyrządziły lub mogły wyrządzić taką szkodę; przy pracach związanych z kostką brukową pozwani zlecili korytowanie na głębokość 60 cm;
-art. 233 k.p.c.poprzez uznanie, że ocena materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że co do większości wad opisywanych w pozwie powodowie nie zachowali wynikającego zart. 563 § 1 kodeksu cywilnegomiesięcznego terminu do zgłoszenia ich pozwanym w sytuacji, gdy powodowie zostali zapewnieni przez pozwanych o braku wad przedmiotowej nieruchomości i nie musieli zgodnie zart. 564zachować tego terminu na zgłoszenie tych wad;
-art. 233 k.p.c.poprzez uznanie zeznań pozwanych za rzetelne i wyczerpujące, a tym samym danie im wiarygodności i mocy dowodowej w sytuacji, gdy zeznania te stoją w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym;
-art. 108[1] w zw.art. 98 k.p.c.poprzez jego błędne zastosowanie w niniejszej sprawie;
-art. 108w zw. zart. 98 k.p.c.przez jego niezastosowanie i przyjęcie, że rozstrzygnięcie w przedmiocie wydatków powodów poniesionych w postępowaniu o zabezpieczenie dowodu, nie musiało nastąpić w zaskarżonym wyroku.
2) naruszenie przepisów prawa materialnego:
-art. 560w zw. zart. 556w zw. zart. 557w zw. zart. 563w zw. zart. 564 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędne zastosowanie i oddalenie powództwa w zakresie następujących roszczeń powodów: 800,00 zł za wykonane prace dekarskie (bez płotków i ławy) zgodnie z wykazem prac dekarskich wykonanych 4 czerwca 2010 r. i 11 czerwca 2010 r.; 534,24 zł za prace związane z wadami na poddaszu - w zakresie wymiany rur spiro, przebicie otworów, montaż rur spiro oraz osadzenia kratek; 11.212,09 zł tytułem kosztów naprawy bramy; 839,66 zł za wymianę wideo domofonu i usunięcie wad instalacji; 5.904,53 zł za prace związane z przekładką wełny mineralnej na dachu oraz materiały użyte do docieplenia dachu; w zakresie przekraczającym kwotę 29.087,34 zł, tj. co do kwoty 72.140,77 zł za prace związane z rozebraniem istniejącej nawierzchni z kostki brukowej, korytowaniem, wykonaniem odwodnienia, podbudowy z kruszywa łamanego, zagęszczenie podbudowy, ponownym ułożeniu kostki, niwelacji skarpy; 19.053,35 zł tytułem zwrotu kosztów materiałów zużytych do usuwania wad oraz kosztów związanych z dostawą tych materiałów, zgodnie z zakresem materiałów uznanych przez biegłego; w zakresie przekraczającym kwotę 1.107,02 zł, tj. co do kwoty 3.320,98 zł z tytułu kosztów wykonania opinii technicznej;
-art. 564 k.c.poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że powodowie uchybili terminowi wskazanemu wart. 563 § 1 k.c.;
-art. 566 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie i nieprzyznanie powodom kwoty 4.428,00 zł tytułem zwrotu kosztów, jakie powodowie ponieśli na sporządzenie opinii technicznej przez rzeczoznawcęD. S.;
-art. 471 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż brak jest przesłanek ustalenia odpowiedzialności pozwanych za na następujące szkody poniesione przez powodów: 11.212,09 zł tytułem kosztów naprawy bramy, 5.904,53 zł za prace związane z przekładką wełny mineralnej na dachu oraz materiały użyte do docieplenia dachu, 839,66 zł za wymianę wideo domofonu i usunięcie wad instalacji domofonu oraz kosztów materiałów zużytych do usuwania tych wad oraz kosztów związanych z dostawą tych materiałów.
W oparciu o te zarzuty powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa także co do kwoty 113.805,62 zł wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 03 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie w całości zwrotu kosztów procesu solidarnie od pozwanych na rzecz powoda za pierwszą instancję lub o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Katowicach, a także o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania za drugą instancję według norm przepisanych.
Apelację wnieśli także pozwani, którzy zaskarżyli wyrok w części uwzględniającej powództwo (punkt pierwszy) i w zakresie kosztów. Pozwani zarzucili:
- nieprawidłową wykładnię przepisuart. 560 § 3 kodeksu cywilnegopoprzez niezasadne przyjęcie, że koszt usunięcia wad jest równy proporcji, w jakiej wartość rzeczy z wadami pozostaje do wartości rzeczy bez wad, podczas, gdy przepis ten nie zezwala na zastosowanie takiego automatycznego przelicznika;
- nieprawidłową wykładnię przepisuart. 560 § 3 k.c.poprzez niezasadne przyjęcie, że cena nieruchomości powinna zostać obniżona o wartość wykonanego przez powodów drenażu, pomimo tego, że powodowie wykonali ten drenaż w zakresie większym niż istniał na nieruchomości w dniu sprzedaży;
- nieprawidłową wykładnię przepisuart. 563 k.c.(w brzmieniu obowiązującym w momencie wykrycia wady) poprzez uznanie, że powodowie we właściwym czasie zawiadomili o wykryciu wady polegającej na nieprawidłowym ułożeniu kostki granitowej, gdyż uczynili to w ciągu miesiąca od wykrycia przyczyn wybrzuszania kostki, choć z przepisu wynika, że termin na zgłoszenie wady biegnie od wykrycia wady, a nie od dnia ustalenia jej przyczyn;
- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i ustalenie, że drenaż odprowadzający wodę z okolicy budynku był wadliwy, podczas, gdy materiał dowodowy zebrany w sprawie nie pozwala na takie przyjęcie; ponadto Sąd nieprawidłowo ustalił, że konieczność usunięcia tej wady może polegać na ponownym wybudowaniu drenażu, w miejsce drenażu istniejącego wcześniej, w większym zakresie niż drenaż pierwotnie istniejący oraz nieprawidłowo dokonał ustalenia wartości tej wady
- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.art. 233 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i ustalenie, że kostka brukowa oraz jej podłoże ułożona od bramy wjazdowej do drzwi budynku została wykonana nieprawidłowo, co uzasadnia obniżenie ceny nieruchomości, pomimo tego, że dowody zebrane w sprawie nie pozwalają na przyjęcie wad tego elementu;
-art. 310 k.p.c.poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania w zakresie zabezpieczenia dowodu polegające na przyjęciu wadliwej tezy dowodowej oraz przeprowadzenie tego dowodu w takich okolicznościach, w których jego przeprowadzenie było zbędne lub niemożliwe do przeprowadzenia.
W oparciu o te zarzuty pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kosztów procesu, a w zakresie kosztów postępowania apelacyjnego, kosztów zastępstwa procesowego w wysokości podwójnej stawki minimalnej lub o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W odpowiedziach na apelacje strony, stosownie do swoich stanowisk procesowych, wnosiły o oddalenie apelacji strony przeciwnej i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje.
Na uwzględnienie w nieznacznej części zasługuje jedynie apelacja powodów i to tylko w odniesieniu do zaskarżenia punktu trzeciego wyroku Sądu Okręgowego, w którym Sąd ten zasądził od pozwanych na rzecz powodów 272,89 złotych z tytułu kosztów procesu, nie uwzględniając w tym rozstrzygnięciu kosztów poniesionych przez powodów związanych z zabezpieczeniem dowodu (w istocie zatem jest to zaskarżenie zawartego w wyroku orzeczenia o kosztach). Sąd pierwszej instancji wydał w tym przedmiocie postanowienie z dnia 19 maja 2017 roku, co było zbędne wobec zaskarżenia rozstrzygnięcia o kosztach procesu w apelacji powodów i jednocześnie niedopuszczalne, jako żeart. 1081k.p.c.dotyczy wyłącznie możliwości uzupełnienia postanowienia o kosztach sądowych. Akceptując jednakże sposób rozliczenia wydatków poniesionych przez powodów w postępowaniu wpadkowym o zabezpieczenie dowodu dokonany przez Sąd Okręgowy, należało o kwotę 1043,08 złotych podwyższyć wysokość zasądzonej w punkcie trzecim zaskarżonego wyroku kwoty, o czym orzeczono na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w związku zart. 394 § 1 pkt 9 i art. 397 § 2 zdanie pierwsze k.p.c.Jednocześnie nie zachodziła potrzeba rozpoznania zażalenia na wymienione postanowienie Sądu Okręgowego, które z przyczyn wyżej wskazanych zostało uchylone, a wobec tego że wydanie w przedmiocie tego zażalenia orzeczenia stało się zbędne, postępowanie zażaleniowe należało umorzyć (art. 355 § 1 k.p.c.).
W pozostałym zakresie apelacja powodów, a apelacja pozwanych w całości, nie zasługują na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności, rozpoznając apelację powodów, należy się odnieść do zawartych w niej zarzutów naruszenia prawa procesowego zmierzających do podważenia ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji.
Powodowie w ramach tych zarzutów wskazują przede wszystkim na naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.Przepis ten przewiduje, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Wyraża zasadę swobodnej oceny dowodów, ramy której są wyznaczone przez przepisy procedury cywilnej, doświadczenie życiowe, zasady logicznego rozumowania, co razem wziąwszy, pozwala sądowi na wszechstronne, a przy tym racjonalne i bezstronne ocenienie przeprowadzonych dowodów i w oparciu o te kryteria, z jednej strony spojrzenie na zgromadzony materiał dowodowy jako całość, z akcentem na dostrzeżenie ewentualnych niespójności, z drugiej, dokonanie wyboru tych dowodów, które w sposób przekonujący pozwalają na ustalenie stanu faktycznego, będącego podstawą subsumcji.
Sąd pierwszej instancji, wbrew zarzutom apelacji powodów, te reguły oceny dowodów zastosował i dał temu wyraz w dokonanej ocenie przeprowadzonych dowodów. Sąd ten wskazał bowiem, jakie dokumenty i jaką dokumentację fotograficzną uwzględnił przy dokonywaniu ustaleń faktycznych, zeznania których świadków uznał za wiarygodne i dlaczego, oraz że opierał się także na zeznaniach stron. Przy dokonywaniu ustaleń został także uwzględniony (choć nie w pełnym zakresie), przeprowadzony w ramach zabezpieczenia dowodu dowód z oględzin i opinii biegłegoK. K. (2). Tu zostało wyjaśnione, że wizja z udziałem biegłego została przeprowadzona w dniu 5 września 2011 r, a zatem w dacie kiedy większość wad, na które wskazywali powodowie została już przez nich usunięta, a biegły w treści opinii zastrzegał, że podejmując się zgodnie ze zleceniem Sądu próby oceny technicznej wykonanych robót budowlanych i wykończeniowych, posiadał jedynie ograniczone informacje o ujawnionych wadach. W większości zostały one bowiem usunięte, a prace te miały charakter zanikowy i zakryty. W wypadku wad usuniętych jedynym dowodem ich istnienia jest materiał fotograficzny dostarczony przez powodów. Okoliczność ta powodowała, że w istocie w pewnym zakresie wnioski opinii stanowią dokonaną z wykorzystaniem wiadomości specjalnych ocenę wiarygodności twierdzeń strony powodowej, biegły nie miał bowiem możliwości dokonania pełnych ustaleń co do występowania części wad i ich charakteru. Wyłącznie w oparciu o dokumentację fotograficzną złożoną przez powodów biegły dokonał ustaleń co do prawidłowości wykonania konstrukcji dachu , pokrycia i poddasza i izolacji przegród zewnętrznych w obrębie poddasza, wentylacji, wad wideodomofonu i wysadzinowości podłoża. Brak także podstaw do przyjęcia, że dokonując ustaleń w zakresie nieprawidłowego odwonienia i izolacji budynku biegły wykroczył poza zakres opinii, problemy te były bowiem związane z będącym przedmiotem zlecenie problem usterek tynku, ich rozwarstwianiem i korozją. Sąd pierwszej instancji ocenił także opinie sporządzone w sprawie przez biegłąM. L., opinie pisemne, a także ustne wyjaśnienia składane przez biegłą, zastrzegając, że także ta biegła wydając opinie nie mała możliwości poczynienia ustaleń w oparciu o oględziny i stwierdzenia naocznie czy i jakie wady występowały na nieruchomości, w dacie zlecenia opinii wszystkie wady były już bowiem usunięte. Nie miała zatem możliwości innej jak tylko bazować na materiałach zawartych w aktach sprawy i podała, że powodowie wykonali na posesji wiele robót, które są robotami zanikowymi i nie sposób obecnie stwierdzić jaki był ich zakres. Wszystkie te prace spowodowały też takie zmiany, że nie jest obecnie możliwe stwierdzenie bez zeznań świadków, dokumentacji zdjęciowej czy opinii rzeczoznawcy sprzed wykonania robót czy nieruchomość miała wady. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił także z jakiej przyczyny oddalił wnioski o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego wskazując, że biegłaM. L.wyjaśniła wszystkie zarzuty stawiane jej opiniom w zakresie w jakim było to obiektywnie możliwe, a opisane względy dotyczące braku możliwości ujawnienia wad wymienianych przez powodów wykluczają możliwość wyjaśnienia spornych kwestii przez kolejne opinie.
Przedstawioną ocenę dowodów należy podzielić i tym samym uznać za niezasadne zarzuty apelacji powodów dotyczące: opinii biegłychK. K. (2)iM. L., nieprzeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego, uznania za rzetelne i wiarygodne zeznań wymienionych w apelacji świadków oraz zarzuty dokonania ustaleń wymienionych w punkcie szóstym apelacji w zakresie przepisów postępowania.
Nie jest zasadny także zarzut naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.dotyczący nieujęcia w uzasadnieniu wyroku podstawy faktycznej i prawnej oddalenia powództwa w zakresie zwrotu kwoty 26 699 złotych z tytułu kosztów materiałów zużytych do usuwania wad oraz kosztów związanych z dostawą tych materiałów. W tym zakresie zwrócić należy uwagę, że opinia biegłej sądowej, która stała się podstawą do częściowego uwzględnienia powództwa zawiera wycenę kosztów usunięcia wad, a zatem także kosztów zużytych materiałów. W ten sposób zatem Sąd pierwszej instancji oceniając które wady powodują obniżenie ceny, koszty materiałów do usunięcia tych wad uwzględnił w zasądzonej kwocie, oddalając natomiast powództwo rozpoznał w ten sposób także omawiane roszczenie.
Podsumowując tę część należy stwierdzić, że Sąd pierwszej instancji nie uchybił przepisom postępowania wymienionym w apelacji powodów (o zarzutach naruszeniaart. 108 i 1081k.p.c.orazart.98 k.p.c.była mowa na wstępie), dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny ustalenia te przyjmuje za własne.
Trafna jest także ocena materialnoprawna żądań powodów.
Zarzuty ich apelacji naruszeniaart. 560w związku zart. 556, art. 557, art. 563, art. 564 kodeksu cywilnegopoprzez jego błędne zastosowanie i oddalenie powództwa w zakresie kwot: 800,00 zł za wykonane prace dekarskie (bez płotków i ławy) zgodnie z wykazem prac dekarskich wykonanych 4 czerwca 2010 r. i 11 czerwca 2010 r.; 534,24 zł za prace związane z wadami na poddaszu, w zakresie wymiany rur spiro, przebicie otworów, montaż rur spiro oraz osadzenia kratek; 11.212,09 zł tytułem kosztów naprawy bramy; 839,66 zł za wymianę wideo domofonu i usunięcie wad instalacji; 5.904,53 zł za prace związane z przekładką wełny mineralnej na dachu oraz materiały użyte do docieplenia dachu; w zakresie przekraczającym kwotę 29.087,34 zł, tj. co do kwoty 72.140,77 zł za prace związane z rozebraniem istniejącej nawierzchni z kostki brukowej, korytowaniem, wykonaniem odwodnienia, podbudowy z kruszywa łamanego, zagęszczenie podbudowy, ponownym ułożeniu kostki, niwelacji skarpy; 19.053,35 zł tytułem zwrotu kosztów materiałów zużytych do usuwania wad oraz kosztów związanych z dostawą tych materiałów, zgodnie z zakresem materiałów uznanych przez biegłego; w zakresie przekraczającym kwotę 1.107,02 zł, tj. co do kwoty 3.320,98 zł z tytułu kosztów wykonania opinii technicznej - stanowią w istocie polemikę z ustaleniami Sądu pierwszej instancji związanymi z uznaniem, które wady powodują obniżenie ceny, jak zostały wycenione oraz przyczyn dla których nie została uwzględniona w całości poniesiona przez powodów kwota z tytułu kosztów opinii technicznej.
Tymczasem wskazane przepisykodeksu cywilnegozawierają regulacje stanowiące o przyjęciu w sposób prawidłowy przez ten Sąd konstrukcji prawnej w oparciu o którą, przez uwzględnienie zobiektywizowanej w opinii biegłej wyceny kosztów usunięcia wad fizycznych nabytej przez powodów nieruchomości, doszło do obniżenia ceny (art. 560 § 1 k.c.obowiązujący w dacie zawarcia umowy i wykrycia wad), przy czym trafna jest także, niekwestionowana jak się wydaje kontestacja, że zastosowaniu tej konstrukcji nie stoi na przeszkodzie okoliczność, iż była to umowa zamiany nieruchomości. Wymieniony przepis przewidywał do 24 grudnia 2014 r. wzdaniu pierwszym, że jeżeli rzecz sprzedana (tu zamieniona) ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jest to zatem możliwość skorzystania przez powodów nabywających nieruchomość o którą chodzi w tej sprawie, z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Obowiązujący w dacie tego nabyciaart. 556 § 1 k.c.przewidywał odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego w przypadku wady rzeczy zmniejszającej jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości o których zapewniał kupującego, albo jeżeli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Chodzi tu o wady tkwiące w samej rzeczy (nieruchomości), niezależnie od wiedzy czy świadomości sprzedawcy, jest to bowiem odpowiedzialność na zasadzie ryzyka.
Tak szeroko zakrojona ochrona kupującego jest jednak w różny sposób uwarunkowana. Wymienić tu należy, obowiązujące w dacie zawarcia umowy i wykrycia wad, przepisyart. 557 § 1 k.c.iart. 563 § 1 k.c.Pierwszy z tych przepisów wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, drugi przepis przewiduje utratę przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli kupujący nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Nawiązując do ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji w omawianym zakresie, dotyczących w szczególności czasu ujawniania wad przez powodów i dat zawiadamiania o nich pozwanych, a także wykonania wielu prac remontowych bez ujawniania przyczyny ich przeprowadzenia należy stwierdzić, że Sąd ten w sposób prawidłowy zakwalifikował wymienione przez powodów wady z punktu widzenia zasadności żądania, w oparciu o nie, obniżenia ceny. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotny jest drugi z wymienionych przepisów, częściowe oddalenie powództwa związane jest bowiem między innymi z uznaniem, że powodowie nie dotrzymali terminu przewidzianego w tym przepisie. Odnosi się to do następujących wad dotyczących: nieprawidłowo wykonanych prac dekarskich ( żądanie obniżenia ceny o 1150 zł za wykonane prace dekarskie, zgodnie z wykazem prac dekarskich wykonanych 4 czerwca 2010 r i 11 czerwca 2010 r, wady w tym zakresie zostały zgłoszone pozwanym po raz pierwszy w piśmie z 30 października 2010 r, a były wykryte w maju 2010 r, w części najpóźniej w czerwcu 2010 r i usunięte przed ich zgłoszeniem); wad stwierdzonych w protokole z przeglądu kominiarskiego, w tym związanych z nieprawidłową wentylacją, konieczności naprawy drzwi balkonowych, montażu nawiewników, wykonanie regulacji okna, wad na poddaszu (wady opisane w protokole z przeglądu kominiarskiego zostały ujawnione w maju 2010 r kiedy ten przegląd wykonano, prace na poddaszu były prowadzone w czerwcu i lipcu 2010 r., a tymczasem wady te zostały zgłoszone w piśmie z 30 października 2010 r już po ich usunięciu, ponadto w piśmie tym powodowie ograniczali się do wskazania, że stwierdzili braki we właściwym wykonaniu niektórych elementów poddasza i dachu, nie precyzując o jakie braki chodzi); wady związane z wykonaniem bramy wyjazdowej powodujące według powodów konieczność rozbiórki słupków bramy, wykonania ich fundamentów, wymurowanie słupków, ułożenia kabli instalacji elektrycznej, rozebranie i ułożenie kostki brukowej montaż bramy, prac konserwacyjne i wykończeniowe ( prace związane z naprawą bramy były prowadzone latem 2010 r, zakończono je we wrześniu 2010 r ., z dnia 8 września 2010 r pochodzi natomiast faktura dotycząca materiałów do remontu bramy, a zatem przed tą datą z pewnością wada musiała być stwierdzona, tymczasem na przełomie maja i czerwca 2010 r powodowie zgłosili pozwanym jedynie wadę polegającą na nieprawidłowym doborze i montażu siłowników, natomiast wady dotyczące niewłaściwej konstrukcji bramy powodowie zgłosili pozwanym po raz pierwszy w piśmie z 30 października 2010 r, już po ich usunięciu); wada związana z montażem i nieprawidłowym działaniem wideodomofonu (została stwierdzona najpóźniej w dniu 9 sierpnia 2010 r tj. w dacie sporządzenia opinii technicznej przezK. K. (1), a zgłoszona w piśmie z 30 października 2010 r już po jej usunięciu); wady związane ze zbyt słabą izolacyjnością przegród zewnętrznych poddasza ( istnienie tego problemu powód sygnalizował w czasie wizji na nieruchomości która miała miejsce w grudniu 2010 r, już wówczas powód miał zatem wiedzę o tej wadzie, a po raz pierwszy została ona zgłoszona w piśmie z 21 marca 2011 r); wady powodujące konieczność przyklejenia czapy słupka ogrodzeniowego oraz wymiany korka syfonu w umywalce (wady te zostały zgłoszone pozwanym po raz pierwszy w piśmie z 30 października 2010 r, powodowie nie wykazali kiedy wykryli te wady, a zatem nie wykazali, że zachowali termin miesiąca do ich zgłoszenia pozwanym).
Wbrew zarzutom apelacji powodów właściwie ocenione zostały także koszty usunięcia wad uznanych za zgłoszone w terminie, a zatem przyjętych za podstawę obniżenia w tym zakresie ceny. Chodzi o zacieki od strony balkonu i komina, brak właściwego drenażu i wadliwe podłoże pod kostkę brukową w obszarze od bramy wjazdowej do drzwi budynku. Sąd pierwszej instancji oparł się tu na kosztorysach przygotowanych przez biegłą i przyjął wynikające z nich uśrednione kwoty w oparciu o ceny minimalne oraz maksymalne i rozwiązanie takie zasługuje na akceptację, zwłaszcza, że jak już podkreślono, nie ma możliwości po wykonaniu niektórych z tych prac precyzyjnej oceny poniesionych kosztów, czy jak w przypadku korytowania podłoża pod kostkę brukową potrzeby robienia tego na wskazywanej przez powodów głębokości.
Nie doszło do naruszenia przez Sąd pierwszej instancji takżeart. 564 k.c., który przewiduje zachowanie przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi pomimo upływu terminu przewidzianego wart. 563 § 1 k.c., jeżeli sprzedawca podstępnie wadę zataił lub zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. O podstępnym zatajeniu wady czy zapewnieniu że nie istnieją nie świadczy fakt oferowania przez pozwanych sprzedawanego domu jako nieruchomości o bardzo wysokim standardzie, dla wymagających klientów, praktycznie nowej. O standardzie nieruchomości powodowie mogli się przekonać oglądając ją wielokrotnie przed nabyciem, o historii budowy domu i roku tej budowy też wiedzieli i decydując się na zakup potwierdzili spełnienie swoich oczekiwań. Tu zwrócić należy uwagę, że pozwani kupili nieruchomość zabudowaną domem w stanie surowym zamkniętym, a więc wskazywanych przez powodów jako wady nieprawidłowości w zakresie budowy domu do tego stanu nie mogli podstępnie zataić bo albo o nich nie wiedzieli, albo ich wiedza opierała się na informacjach przekazanych przez poprzednika. To samo dotyczy zapewnienia że wady nie istnieją. Przykładem może być drenaż, o którym pozwani informowali powodów w oparciu o informacje poprzedniego właściciela. Drenaż zresztą został uwzględniony przy obniżeniu ceny, bo wprawdzie nie było go w projekcie, ale skoro został wykonany to powinien być wykonany prawidłowo, a tak nie było.
Nie są uzasadnione zarzuty apelacji powodów dotyczące nieuwzględnienia, w ramach zasądzonej powodom kwoty, całości kosztów opinii technicznej rzeczoznawcyD. S.. Sąd Okręgowy zasadnie ocenił bowiem przydatność tej opinii dla wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności i ponieważ jest to w istocie świadczenie o charakterze odszkodowawczym (art. 566 § 1 k.c.), miał pełne podstawy do miarkowania zasądzonej z tego tytułu kwoty.
Nietrafnie także powodowie upatrywali zasadności części swojego roszczenia, w odniesieniu do kosztów naprawy bramy, wymianą wideofonu i dociepleniem dachu wraz z materiałami, wart. 471 k.c.Przepis ten przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wynikająca z nienależytego wykonania umowy. To jest odpowiedzialność na zasadzie winy, a tymczasem powodowie nie wykazali, że akurat w odniesieniu do tych wad, ich powstanie było zawinione przez pozwanych. Co więcej nie można wykluczyć, że niektóre z wymienionych uszkodzeń, czy potrzeba poniesienia niektórych kosztów zostały spowodowane działaniem powodów (potrzeba rozbierania słupków bramy, wymiany wideodomofonu który wcześniej działał, możliwość uszkodzenia ocieplenia dachu przy pracach naprawczych dachu i remoncie poddasza).
Z tych względów apelacja powodów w pozostałym zakresie, na podstawieart. 385 k.p.c., została oddalona.
Odnosząc się do apelacji pozwanych, należy powtórzyć, że Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i tym samym zarzuty tej apelacji w tym zakresie uznał za bezzasadne. Jak już zaznaczono uwzględnienie, w zakresie wartości o jaką obniżona została cena nieruchomości, drenażu jest uzasadnione stwierdzeniem, że ponieważ drenaż został wykonany, to wadliwość tego wykonania (a była ewidentna - nie wykonuje się bowiem drenażu tylko z jednej strony budynku), powodowała konieczność poniesienia kosztów jego wykonania w sposób prawidłowy. Również stwierdzenie podnoszenia się kostki brukowej po zimie i stwierdzenie przez biegłych przyczyn tego zjawiska wskazywały na wadliwość wykonania tego elementu wykończenia nieruchomości i uzasadniały obniżenie ceny. Wskazać należy, że także zarzuty dotyczące przeprowadzonego zabezpieczenia dowodu nie mogły odnieść skutku. Fakt wykonania niektórych prac i ocena kosztów z nimi związanych, w oparciu o dokumentację przedstawioną przez powodów, nie może tylko z tego powodu dyskwalifikować oceny dokonanej przez biegłego wydającego opinię w ramach zabezpieczenia dowodu. Sąd pierwszej instancji zresztą podszedł ostrożnie do tej oceny, mając na uwadze okoliczności w jakich była dokonywana i uwzględnił to przy własnych ustaleniach.
Nie są uzasadnione również, zawarte w apelacji pozwanych, zarzuty naruszenia prawa materialnego. Pierwszy z tych zarzutów dotyczyart. 560 § 3 k.c.i wskazuje na nieprawidłową, zdaniem skarżących, metodę wyliczenia wartości obniżenia ceny. Wymieniony przepis stanowi, że obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W okolicznościach tej sprawy, biorąc pod uwagę że chodzi w niej o ocenę obniżenia ceny z uwagi na wady konkretnej, zindywidualizowanej rzeczy którą jest nieruchomość zabudowana domem, nie było możliwe dokonanie zakładanego przez tę regulację porównania, nie ma bowiem możliwości znalezienia takiej, jak będąca przedmiotem postępowania, nieruchomości z wadami i takiej samej lub zbliżonej nieruchomości bez wad. Dlatego przyjęta przez Sąd pierwszej instancji metoda, polegająca na ocenie zakresu obniżenia ceny w oparciu o koszty związane z usunięciem, uznanych przez ten Sąd za powodujące obniżenie ceny, wad jest prawidłowa.
Ten sam przepiskodeksu cywilnegostał się podstawą zarzutu dotyczącego obniżenia ceny nieruchomości o wartość drenażu wykonanego przez powodów z zastrzeżeniem, że powodowie wykonali ten drenaż w zakresie większym niż istniał na nieruchomości w dniu sprzedaży. Odnosząc się do tego zarzutu należy, zwrócić uwagę na opinię biegłej w tej sprawie i podzielić jej stwierdzenie, że jeżeli drenaż został zrobiony, pomimo że w projekcie nie był przewidziany, to powinien być zrobiony prawidłowo, a wykonanie go tylko wokół części budynku jest wykonaniem nieprawidłowym i dlatego koszty wykonania drenażu przez powodów, stanowią o obniżeniu ceny.
Nie do końca jasny jest ostatni zarzut naruszenia prawa materialnego zawarty wpunkcie trzecimapelacji pozwanych ale, zakładając że chodzi o zarzut naruszeniaart. 563 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym „w momencie wykrycia wady”, również i ten zarzut należy uznać za nieuzasadniony. Dotyczy on bowiem kwestii związanej z wykryciem wady w postaci nieprawidłowego ułożenia kostki brukowej, przy czym chodzi w nim o sposób wykrycia tej wady przez powodów. Odnosząc się do tak postawionego zarzutu należy stwierdzić, że co do tej wady, przyczyna jej powstania, którą przyjął Sąd pierwszej instancji, ma zasadnicze znaczenie dla oceny jej wykrycia i powinna być z nią utożsamiona, a zatem wykrycie tej wady przez powodów w zestawieniu z ustaloną jej przyczyną determinuje możliwość obniżenia ceny również z tego tytułu.
Dlatego również apelacja pozwanych w całości, na podstawieart. 385 k.p.c., została oddalona.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł w oparciu oart. 100 zdanie pierwsze kodeksu postępowania cywilnegouznając, że obie strony poniosły, relatywnie do wartości przedmiotów zaskarżenia, koszty tego postępowania.
SSA Ewa Solecka SSA Tomasz Ślęzak SSA Lucyna Świderska-Pilis