Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I1 C 408/17
Data wyroku: 2018-04-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Stolarska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art 659 kc w zw z art 673 kc

Sygn. akt I 1 C 408/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 kwietnia 2018 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Anna Stolarska
Protokolant: sekr. sąd. Tomasz Łukowicz
po rozpoznaniu w dniu 22 marca 2018 r. w Gdyni na rozprawie
sprawy z powództwaP. Z.iJ. Z.
przeciwkoE. S.
i
sprawy z powództwaE. S.
przeciwkoP. Z.iJ. Z.
o zapłatę
Izasądza od pozwanej/powódki wzajemnejE. S.solidarnie na rzecz powodów/pozwanych wzajemnychP. Z.iJ. Z.kwotę 2.011,01 zł (dwa tysiące jedenaście 01/100 złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:
- od kwoty 366,58 zł za okres od dnia 11 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 176,77 zł za okres od dnia 11 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 247,58 zł za okres od dnia 11 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 254,08 zł za okres od dnia 11 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 882,00 zł za okres od dnia 11 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 84,00 zł za okres od dnia 14 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,
IIumarza postępowanie w sprawie z powództwa powodów/pozwanych wzajemnychP. Z.iJ. Z.przeciwko pozwanej/powódce wzajemnejE. S.w zakresie kwoty 1.018,00 zł (jeden tysiąc osiemnaście złotych);
IIIoddala powództwo w sprawie z powództwa powodów/pozwanych wzajemnychP. Z.iJ. Z.przeciwko pozwanej/powódce wzajemnejE. S.w pozostałym zakresie;
IVumarza postępowanie w sprawie z powództwa powódki wzajemnej/pozwanejE. S.przeciwko pozwanym wzajemnym/powodomP. Z.iJ. Z.w całości;
Vzasądza od powodów/pozwanych wzajemnychP. Z.iJ. Z.solidarnie na rzecz pozwanej/powódki wzajemnejE. S.kwotę 470,00 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE
PowodowieP. Z.iJ. Z.wnieśli pozew przeciwkoE. S., domagając się od niej zapłaty solidarnie kwoty 4.545,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu. W uzasadnieniu powodowie wskazali, że pozwana wynajmowała od nich mieszkanie przyul. (...)wG.O.na podstawie umowy z dnia 30 września 2016 r. zawartej na czas oznaczony do dnia 1 października 2017 r. za pośrednictwemagencji (...)i była zobowiązana do uiszczania miesięcznego czynszu w kwocie 1.900,00 zł oraz opłat zgodnie ze wspólnotowym rozliczeniem w formie zaliczki w kwocie 600,00 zł – do 10-ego dnia miesiąca. Powodowie wskazali, że w dniu 7 lutego 2017 r. powódka odebrała telefon od męża pozwanej, że w mieszkaniu jest grzyb i zagraża to życiu rodziny pozwanej oraz że w dzień wentylacja wyciąga powietrze, a w nocy nawiewa do mieszkania, a w godzinę po zgłoszeniu problemu otrzymała sms-em informację, że najemcy szukają nowego mieszkania. Powodowie wskazali też, że w październiku 2016 r. pozwana zgłosiła prośbę doposażenia mieszkania w zmywarkę pod zabudowę, zobowiązując się w zamian do jej montażu wraz z wykonaniem frontu meblowego przez męża pozwanej, który jest stolarzem oraz że zmywarka została dostarczona w dniu 17 października 2016 r., lecz do dnia zerwania umowy przez pozwaną front nie został zamontowany, a powodowie byli zmuszeniu zamówić front we własnym zakresie. Powodowie wskazali, że na żądaną kwotę składają się: kwota 366,58 zł z tytułu zużycia energii elektrycznej, kwota 176,77 zł z tytułu niedopłaty z rozliczenia zużycia mediów za styczeń 2017 r., kwota 247,58 zł z tytułu czynszu za luty do dnia 13 lutego 2017 r. (do dnia zerwania umowy), kwota 254,08 zł z tytułu rozliczenia mediów do dnia 13 lutego 2017 r., kwota 1 900,00 zł z tytułu czynszu najmu za luty 2017 r., kwota 1.266,00 zł z tytułu kosztu usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania za miesiące do końca trwania umowy, tj. do 1 października 2017 r., kwota 250,00 zł z tytułu kosztu paliwa związanego z dojazdami z miejsca zamieszkania powodów w celu sprzątnięcia mieszkania po najemcach i z ponownym pokazywaniem mieszkania celem wynajęcia i kwota 84,00 zł z tytułu faktury za front meblowy do zmywarki.
(pozew – k. 14-18)
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i podniosła zarzut nieistnienia roszczenia oraz potrącenia wierzytelności. Pozwana wskazała, że w zakresie należności z tytułu opłat za energię elektryczną, niedopłaty z tytułu rozliczenia zużycia mediów oraz czynszu najmu za okres od 1 do 13 lutego 2017 r. dokonała ich potrącenia z kaucji, jaką wpłaciła w dniu zawarcia umowy, na co powodowie wyrazili zgodę. Pozwana podniosła, że wobec wypowiedzenia umowy w dniu 13 lutego 2017 r. niezasadne jest żądanie przez powodów zapłaty czynszu najmu za cały luty 2017 r. Pozwana zarzuciła, że niezasadne jest również roszczenie w zakresie kosztu usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania, gdyż korzystanie z usług pośrednika było autonomiczną decyzją powodów, którzy powinni liczyć się z tym, że pozwana może w każdym czasie wypowiedzieć umowę najmu, roszczenie z tytułu kosztów paliwa jest nieudowodnione, a w zakresie roszczenia z tytułu zabudowy frontu podniosła, że nigdy nie obiecywała powodom, że jej mąż zamontuje front od zmywarki.
(odpowiedź na pozew – k. 93-97)
Pozwana-powódka wzajemnaE. S.wniosła pozew wzajemny przeciwko powodom-pozwanym wzajemnymJ.iP. Z.o zapłatę kwoty 854,99 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 lutego 217 r. do dnia zapłaty i kosztami postępowania wskazując, że na dzień zakończenia umowy najmu, tj. 13 lutego 2017 r., była zobowiązana do zapłaty na rzecz powodów-pozwanych wzajemnych należności z tytułu: zużycia energii elektrycznej w kwocie 366,58 zł, niedopłaty z tytułu rozliczenia zużycia mediów za styczeń 2017 r. w kwocie 176,77 zł, czynszu za okres od dnia 1 do dnia 13 lutego 2017 r. w kwocie 247,58 zł oraz rozliczenia mediów do dnia 13 lutego 2017 r. w kwocie 254,08 zł, tj. łącznie 1 045,01 zł. Pozwana-powódka wzajemna wskazała, że w trakcie odbioru mieszkania zaproponowała powodom-pozwanym wzajemnym, by rozliczyć wszystkie zaległości związane z umową najmu poprzez ich potrącenie z wpłaconą kaucją, na co powodowie-pozwani wzajemni wyrazili zgodę, lecz nie zwrócili pozwanej-powódce wzajemnej kaucji pomniejszonej o w/w należności.
(pozew wzajemny – k. 101-104)
Na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r. powodowie cofnęli pozew w zakresie kwoty 1.018,00 zł, na co pozwana wyraziła zgodę.
(protokół rozprawy z dnia 22.03.2018 r. - k. 147-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:28:43-00:29:53)
Na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r. pozwana–powódka wzajemna cofnęła pozew wzajemny, na co powodowie-pozwani wzajemni wyrazili zgodę.
(protokół rozprawy z dnia 22.03.2018 r. - k. 147-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 01:15:57-01:16:33)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 30 września 2016 r.J. Z.iP. Z.(wynajmujący) zawarli zE. S.(najemcą) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...), stanowiącego własnośćJ. Z.iP. Z.. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 października 2016 r. do dnia 1 października 2017 r. Strony ustaliły, że czynsz najmu w wysokości 1.900,00 zł będzie płatny miesięcznie z góry do 10-go dnia każdego miesiąca przelewem na konto bankowe wynajmujących (§ 5 ust. 1 i 2), a oprócz czynszu najmu najemca będzie ponosić opłaty zgodnie ze wspólnotowym rozliczeniem opłat, na poczet których zobowiązał się płacić wynajmującym zaliczki w kwocie 600,00 zł do 10-go dnia każdego miesiąca z góry (§ 6 ust. 1 i 3). Strony ustaliły, że najemca jest zobowiązany zawiadomić wynajmujących o każdej awarii lub zdarzeniu, w wyniku którego lokal mieszkalny doznał szkody lub może zostać narażony na szkodę, oraz udostępnić wynajmującym lokal mieszkalny – w określonym przez wynajmujących terminie – w zakresie, w jakim okaże się to konieczne dla usunięcia awarii lub dokonania naprawy (§ 8 ust. 1 pkt. 3 i 4). Strony ustaliły, że w celu zabezpieczenia roszczeń wynajmujących o zapłatę czynszu najmu, zaległych opłat oraz kwoty stanowiącej wynagrodzenie szkody najemca jest zobowiązany złożyć wynajmującym kaucję gwarancyjną w kwocie 1.900,00 zł, która zostanie zwrócona najemcy w części niewykorzystanej przez wynajmujących na pokrycie ww. roszczeń w ciągu 14 dni od zwrócenia wynajmującym lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu (§ 12 ust. 1 i 3). Strony ustaliły, że w przypadku, gdy całkowity okres obowiązywania umowy będzie krótszy niż 12 miesięcy, wpłacona przez najemcę kaucja przepada na rzecz wynajmujących, za wyjątkiem przypadków, gdy rozwiązanie umowy przed upływem 12 miesięcy nastąpiło z winy wynajmujących (§ 13 ust. 1).
(niesporne, nadto umowa najmu z dnia 30.09.2016 r. z protokołem zdawczo-odbiorczym – k. 56-63)
W dniu 30 września 2016 r.E. S.wpłaciła wfirmie (...) Sp. z o.o.wG., prowadzącej biuro pośrednictwa w(...), kaucję w kwocie 1.900,00 zł na poczet umowy najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...), która została zaliczona na poczet wynagrodzenia należnego(...)odJ.iP. Z.z tytułu podjęcia przez(...)czynności zmierzających do znalezienia najemcy na ww. lokal (zgodnie z umową pośrednictwa z dnia 25 września 2016 r. zawartą międzyJ.iP. Z.a(...) Sp. z o.o.wG.).
(niesporne, nadto: umowa pośrednictwa wynajmu nieruchomości z dnia 25.09.2016 r. – k. 55, zeznania powódkiJ. Z.- k. 147v-148v, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:04:11-00:49:57, zeznania pozwanej - k. 148v-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:58:32-01:14:37)
Po około miesiącu od zawarcia umowy najmuE. S.zwróciła się doJ.iP. Z.z prośbą o zakup zmywarki do wynajmowanego mieszkania oraz zaproponowała, że jeśli wynajmujący kupią zmywarkę, to jej mążD. S., który jest stolarzem, wykona front dla tej zmywarki pasujący do zabudowy kuchennej.
(dowody: zeznania powódkiJ. Z.- k. 147v-148v, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:04:11-00:49:57, częściowo zeznania pozwanej - k. 148v-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:58:32-01:14:37)
W lutym 2017 r.E. S.zauważyła na ścianie małego pokoju w wynajmowanym mieszkaniu plamę i uznała, że jest to zagrzybienie, w związku z czym – mając na względzie zdrowie swoich dzieci – podjęła decyzję o zakończeniu najmu i wyprowadzeniu się.
(niesporne, nadto zeznania pozwanej - k. 148v-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:58:32-01:14:37)
W dniu 7 lutego 2017 r.D. S.zawiadomiłJ. Z., że mieszkanie jest zagrzybione i wilgotne, w związku z czym nie da się w nim mieszkać.J. Z.niezwłocznie zgłosiła fakt wystąpienia zagrzybienia i wilgoci w mieszkaniu do administracji budynku oraz poprosiłaD. S.o przesłanie zdjęć pokazujących zgłaszane przez niego usterki i poinformowała, że po przesłaniu zdjęć administracja budynku wyśle do mieszkania inspektora budowlanego w celu sprawdzenia kwestii zagrzybienia i działania wentylacji, jak również wyeliminowania ewentualnych wad.D. S., jak równieżE. S., do którejJ. Z.także zwracała się z prośbą o przesłanie zdjęć stwierdzonego przez nią zagrzybienia, nie przesłali żadnych zdjęć pokazujących zgłaszane usterki. W wiadomości sms z dnia 7 lutego 2017 r. z godz. 14:18D. S.poinformowałJ. Z., że szuka nowego mieszkania.
(niesporne, nadto: wiadomości sms z dnia 07.02.2017 r. - k. 24-27, zeznania powódkiJ. Z.- k. 147v-148v, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:04:11-00:49:57, zeznania pozwanej - k. 148v-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:58:32-01:14:37)
Pismem z dnia 13 lutego 2017 r.E. S.wypowiedziała umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...)ze skutkiem natychmiastowym z powodu zawilgocenia, a wręcz zagrzybienia w okolicach ścian zewnętrznych oraz okien, głównie w pokoju dziecięcym, jak również w salonie i w łazience przy gumoleum położonym na podłodze, a także z powodu wadliwie pracującej instalacji wentylacyjnej (zimne powietrze z zewnątrz budynku nawiewa do lokalu, przez co w mieszkaniu jest stale zimno i jest przeciąg) oraz wadliwej instalacji elektrycznej (nagminne przepalanie się żarówek i przepięcia w sieci elektrycznej).E. S.wskazała, że powyższe wady powodują zagrożenie zdrowia i życia jej rodziny.
(niesporne, nadto wypowiedzenie umowy najmu - k. 36)
E. S.iD. S.wyprowadzili się z najmowanego lokalu w dniu 13 lutego 2017 r. W trakcie przekazania lokaluD. S.zgłosił następujące uwagi: wilgoć w mieszkaniu, problemy z elektryką i wentylacją.P. Z.stwierdził, że w oddawanym lokalu zmodyfikowano zabudowę kuchenną, wstawiając do niej inną lodówkę, a także stwierdził uszkodzenie tapety w salonie, brak frontu na zainstalowanej zmywarce, plamy przy oknie w pokoju dziecięcym i w salonie przy gniazdku elektrycznym oraz że kratka wentylacyjna w kuchni jest zaklejona.
(dowody: protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 13.02.2017 r. z dokumentacją fotograficzną - k. 33-35, zeznania świadkaJ. M.- k. 138, nagranie z dnia 21.12.2017 r. 00:25:58-00:44:38, zeznania powodaP. Z.- k. 148v, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:49:57-00:58:32)
Pismem z dnia 16 lutego 2017 r.P. Z.wezwałE. S.do uregulowania opłat w wysokości 16.058,45 zł z tytułu umowy najmu zawartej w dniu 30 września 2016 r., w tym: kwoty 176,77 zł z tytułu niedopłaty z tytułu rozliczenia mediów za styczeń 2017 r., kwoty 247,58 zł z tytułu czynszu za luty 2017 r., kwoty 234,10 zł z tytułu rozliczenia mediów do dnia zerwania mowy, czyli do dnia 13 lutego 2017 r., kwoty 1 900,00 zł z tytułu czynszu najmu za luty 2017 r., kwoty 13.300,00 zł z tytułu rekompensaty z tytułu utraconego dochodu za okres do końca trwania umowy i kwoty 200,00 zł z tytułu rozliczenia energii elektrycznej.
(niesporne, nadto wezwanie do zapłaty z dnia 16.02.2017 r. z potwierdzeniem odbioru – k. 43-45)
Pismem z dnia 1 marca 2017 r. pełnomocnikE. S., w odpowiedzi na powyższe pismo z dnia 16 lutego 2017 r., wskazał, iż jego klientka nie uznaje roszczeń wskazanych w wezwaniu do zapłaty.
(niesporne, nadto pismo pełnomocnika pozwanej z dnia 01.03.2017 r. – k. 46-47)
W dniu 22 lutego 2017 r. w mieszkaniu przyul. (...)wG.pracownikWojewódzkiej (...)wO.pobrał próbki w postaci zeskrobin z miejsc, w których wystąpiły plamy uznane przezE. S.za zagrzybienie. W wyniku badania pobranych próbek w kierunku grzybów pleśniowych i drożdżopodobnych nie stwierdzono występowania w nich jednostek tworzących kolonie grzybów w wielkości przekraczającej dopuszczalną granicę.
(niesporne, nadto sprawozdanie z badania(...)z protokołem pobrania próbek - k. 41-42)
W dniach 24 marca 2016 r. i 17 marca 2017 r. w budynku przyul. (...)wG.przeprowadzone zostały okresowe kontrole przewodów kominowych - grawitacyjnych przewodów wentylacyjnych, w wyniku których dlalokalu nr (...)nie stwierdzono niedrożności przewodów i nie wystawiono żadnych zaleceń dotyczących prawidłowego i bezpiecznego ich funkcjonowania.
(niesporne, nadto protokoły z okresowej kontroli przewodów kominowych - k. 37-40)
Na dzień rozwiązania umowy najmu z dnia 30 września 2016 r.E. S.posiadała wobecJ.iP. Z.nieuregulowane należności z tytułu: zużycia energii elektrycznej w kwocie 366,58 zł, niedopłaty za zużycie mediów za styczeń 2017 r. w kwocie 176,77 zł, czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej za okres od dnia 1 do dnia 13 lutego 2017 r. w kwocie 247,58 zł, rozliczenia mediów do dnia 13 lutego 2017 r. w kwocie 254,08 zł oraz czynszu najmu należnego wynajmującym za okres od dnia 1 do dnia 13 lutego 2017 r. w kwocie 882,00 zł.
(niesporne, nadto: rachunki za energię elektryczną - k. 48-53, rozliczenia mediów - k. 72, zeznania pozwanej - k. 148v-149, nagranie z dnia 22.03.2018 r. 00:58:32-01:14:37)
W dniu 3 marca 2017 r.(...)B i RB.Sp. j. wM.wystawiła na rzeczJ. Z.fakturę VAT nr (...)z tytułu sprzedaży benzyny bezołowiowej PB 95 na kwotę 252,96 zł.
(niesporne, nadtofaktura VAT nr (...)- k. 54)
J. Z.zleciła firmie Z.P.H.U. (...)R. W.wR.wykonanie frontu na zainstalowanej na prośbęE. S.zmywarce. Usługa ta została wykonana w dniu 1 kwietnia 2017 r. za kwotę 84,00 zł.
(niesporne, nadtofaktura VAT nr (...)- k. 86)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wymienionych dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową w toku postępowania, które nie budziły zastrzeżeń Sądu co do autentyczności i prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, a ponadto ich wiarygodność nie była kwestionowana przez stronę pozwaną, a zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary. Pozostałe dokumenty zgromadzone w aktach nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż nie wnoszą do sprawy żadnych nowych, istotnych okoliczności.
Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd miał na względzie także zeznania świadkaJ. M.oraz zeznania stron.
Zeznania ww. świadka, złożone na okoliczności przyczyn rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia przez pozwaną oraz oceny stanu mieszkania powodów w dniu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, Sąd uznał za wiarygodne w całości. Świadek w sposób logiczny i rzeczowy przedstawił przebieg spotkania powodaP. Z.zD. S., podczas którego sporny lokal został przekazany wynajmującemu i sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy i w którym to spotkaniu świadek uczestniczył. Świadek również szczegółowo, a nadto zgodnie z treścią ww. protokołu oraz z zeznaniami powodaP. Z., przedstawił stan lokalu przekazanego przezD. S., wobec czego Sąd nie znalazł podstaw do odmowy dania wiary jego zeznaniom.
Za wiarygodne w całości w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia Sąd uznał również zeznania powodów złożone na okoliczności ustaleń poczynionych przy zawarciu umowy najmu, przyczyn rozwiązania umowy oraz wzajemnych rozliczeń stron. PowódkaJ. Z.szczegółowo przedstawiła okoliczności zawarcia umowy z pozwaną za pośrednictwem biura nieruchomości, ustalenia, jakie poczyniła z pozwaną w związku z jej prośbą o zakup zmywarki oraz okoliczności dotyczące jej kontaktów z mężem pozwanejD. S.oraz z samą pozwaną, związanych ze wskazywanymi przez nich przyczynami wcześniejszego rozwiązania umowy i uregulowaniem należności. PowódP. Z.w sposób równie szczegółowy przedstawił natomiast przebieg spotkania zD. S., w trakcie którego nastąpiło przekazanie spornego lokalu po zakończeniu najmu. Zeznania powodów były logiczne i spójne ze sobą oraz z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym, a zatem brak było podstaw do uznania ich za niewiarygodne w jakiejkolwiek części.
Zeznania pozwanej Sąd uznał natomiast za wiarygodne w części, w jakiej były one istotne dla ustaleń faktycznych oraz zostały potwierdzone w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym, tj. co do okoliczności zawarcia umowy najmu. Natomiast w części dotyczącej przyczyn rozwiązania umowy najmu przed końcem okresu jej obowiązywania, tj. zagrzybienia i zawilgocenia mieszkania, Sąd uznał zeznania pozwanej za gołosłowne i niewiarygodne, gdyż nie zostały one poparte żadnymi wiarygodnymi środkami dowodowymi, a ponadto pozostawały w sprzeczności z materiałem dowodowym przedstawionym w sprawie, w szczególności z przedłożonymi przez powodów wynikami badań mykologicznych i przeglądów kominiarskich. Potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym nie znalazły również zeznania pozwanej dotyczące ustaleń stron dotyczących zakupu i zainstalowania zmywarki na prośbę pozwanej. Co więcej, zeznania pozwanej w tej części były niespójne, a wręcz sprzeczne. Początkowo pozwana zeznała bowiem, iż nie umawiała się z powodami na wykonywanie frontu do zmywarki, a za chwilę zeznała, że została złożona deklaracja, iż jeśli powodowie kupią zmywarkę, to mąż pozwanej wykona dla niej front do zabudowy, czego zresztą nie uczynił.
W niniejszej sprawie powodowie pierwotnie domagali się zasądzenia od pozwanej kwoty 4.545,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi i kosztami procesu, a roszczenie swoje wywodzili z łączącej strony umowy najmu z dnia 30 września 2016 r. zawartej na czas określony. Normatywną zatem podstawę odpowiedzialności pozwanej stanowią przepisy dotyczące najmu, tj.art. 659 k.c.i następne.
Po wniesieniu pozwu, na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r., powodowie cofnęli pozew w zakresie kwoty 1.018,00 zł, na co pozwana wyraziła zgodę.
Wobec powyższego w pierwszej kolejności Sąd badał zasadność i dopuszczalność cofnięcia powództwa.
Zgodnie zart. 355 § 1 k.p.c.Sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie wyroku stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne. Stosownie do treściart. 203 § 1 k.p.c.pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku, zaś zgodnie z §4 przywołanego przepisu sąd może uznać za niedopuszczalne cofnięcie pozwu, zrzeczenie się lub ograniczenie roszczenia tylko wtedy, gdy okoliczności sprawy wskazują, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzają do obejścia prawa.
W niniejszej sprawie Sąd oceniając częściowe cofnięcie pozwu przez powodów z punktu widzenia przesłanek zawartych wart. 203 § 1 - 4 k.p.c.nie dopatrzył się, aby czynność ta była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego lub by zmierzała do obejścia prawa. Wobec powyższego postępowanie podlegało umorzeniu w zakresie kwoty 1.018,00 zł, tj. w zakresie, w jakim powodowie cofnęli pozew.
Wskutek częściowego cofnięcia powództwa powodowie ostatecznie domagali się zasądzenia od pozwanej kwoty 3.527,00 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami procesu tytułem: czynszu najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego własność powodów za okres od 1 do 13 lutego 2017 r. (882,00 zł), opłat dotyczących przedmiotowego lokalu należnych wspólnocie mieszkaniowej za okres od stycznia 2017 r. do 13 lutego 2017 r. (łącznie 678,43 zł), kosztów zużycia energii elektrycznej w okresie najmu (366,58 zł), zwrotu kosztów usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania za okres od 14 lutego 2017 r. do 1 października 2017 r. (1.266,00 zł), zwrotu kosztów paliwa związanego z dojazdami z miejsca zamieszkania powodów w celu sprzątnięcia mieszkania po najemcach i z ponownym pokazywaniem mieszkania celem wynajęcia (250,00 zł) oraz zwrotu kosztów wykonania i montażu frontu meblowego do zmywarki (84,00 zł).
Między stronami bezspornym był fakt zawarcia w dniu 30 września 2016 r. na czas określony umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...)oraz uiszczenia przez pozwaną kaucji w kwocie 1.900,00 zł, jak również fakt, iż pozwana wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i opuściła przedmiotowy lokal w dniu 13 lutego 2017 r. jako przyczynę wskazując zagrzybienie i zawilgocenie lokalu oraz wadliwie działającą instalację wentylacyjną i wadliwą instalację elektryczną.
Pozwana nie kwestionowała swojego obowiązku zapłaty w zakresie kosztów zużycia energii elektrycznej (366,58 zł), opłat dotyczących przedmiotowego lokalu należnych wspólnocie mieszkaniowej za okres od stycznia 2017 r. do 13 lutego 2017 r. (łącznie 678,43 zł, w tym czynsz za okres od 1 do 13 lutego 2017 r. w kwocie 247,58 zł) oraz czynszu najmu należnego powodom za okres od 1 do 13 lutego 2017 r. (882,00 zł), jednakże podniosła zarzut potrącenia tych należności z kaucji wpłaconej w kwocie 1.900,00 zł. Pozwana podnosiła przy tym, że wypowiedzenie przez nią umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym przed końcem okresu jej obowiązywania było zasadne, gdyż w wynajmowanym mieszkaniu pojawiło się zagrzybienie (pozwana zeznała, że jedyną przyczyną wyprowadzki było zagrzybienie ścian w pokoju dziecinnym) oraz występowały tam problemy z wentylacją i dużą wilgotnością (w odpowiedzi na pozew pozwana wskazywała, że rzekomy brak zagrzybienia wskazywany przez powodów nie oznacza braku zasadności wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, gdyż dzieci pozwanej są alergikami i nie mogą przebywać w pomieszczeniach o dużej wilgotności), co zagrażało zdrowiu i życiu pozwanej i jej rodziny.
Wobec powyższego wskazać należy, że pozwana w ogóle nie wykazała istnienia wskazywanej przez siebie przyczyny wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, do czego była zobowiązana zgodnie z treściąart. 6 k.c.Pozwana nie przedstawiła żadnych wiarygodnych dowodów potwierdzających, że w lutym 2017 r. w mieszkaniu powodów pojawiło się zagrzybienie w pokoju dziecinnym, ani że w mieszkaniu tym występowała duża wilgotność powietrza spowodowana wadliwie działającą instalacją wentylacyjną. Na potwierdzenie swoich twierdzeń w powyższym zakresie pozwana zaoferowała jedynie swoje zeznania, które Sąd uznał jednak za gołosłowne, zwłaszcza wobec dowodów zaoferowanych przez powodów, w szczególności w postaci wyników badań mykologicznych przeprowadzonych w spornym lokalu niedługo po opuszczeniu go przez pozwaną, z których jednoznacznie wynika, że w pobranych próbkach nie stwierdzono występowania grzybów pleśniowych i drożdżopodobnych w wielkości przekraczającej dopuszczalną granicę. W tym miejscu wskazać należy, że o zagrzybieniu i dużej wilgotności powietrza nie mogą świadczyć przedłożone przez powodów zdjęcia spornego lokalu wykonane przez powodaP. Z.w dniu jego przekazania przez męża pozwanejD. S., tj. 13 lutego 2017 r. Na zdjęciach tych widoczne są wprawdzie plamy (zacieki) w rogu okna i wokół otworu po gniazdku elektrycznym, jednak nie można na tej podstawie stwierdzić, że są one wynikiem wilgoci panującej w pomieszczeniach. Należało więc uznać, że pozwana nie udowodniła, że najmowany lokal posiadał wady tego rodzaju, że zagrażały one zdrowiu pozwanej lub jej rodziny, co mogłoby stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu przez pozwaną w trybie natychmiastowym na podstawieart. 682 k.c., jak również nie udowodniła, że do rozwiązania umowy przed końcem okresu jej obowiązywania doszło z winy powodów, co zgodnie z § 13 ust. 1 umowy najmu uprawniałoby pozwaną do żądania zwrotu wpłaconej kaucji. Zauważyć jeszcze należy, że w łączącej strony umowie nie wskazano żadnych okoliczności, w których prawo wcześniejszego rozwiązania umowy przysługiwałoby pozwanej jako najemcy, zaś zgodnie zart. 673 § 3 k.c.jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas określony może więc zostać rozwiązana przed końcem okresu, na jaki została zawarta, tylko w określonych sytuacjach, które zostały wskazane przez strony w treści umowy najmu (z uwzględnieniem wyjątku określonego w ww.art. 682 k.c.).
W związku z powyższym należało uznać, że wypowiedzenie przez pozwaną łączącej strony umowy najmu przed końcem okresu jej obowiązywania było bezpodstawne, a zatem pozwanej nie należy się zwrot wpłaconej przez nią kaucji, a tym samym pozwana nie posiada wobec powodów żadnej wymagalnej wierzytelności z tego tytułu. W § 13 umowy strony wyraźnie ustaliły, że w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy zawartej na czas określony, za wyjątkiem rozwiązania umowy z winy wynajmujących, wpłacona przez najemcę kaucja przepada. Skoro umowa miała trwać rok i wynajmujący mogli liczyć się ze stałym dochodem w postaci czynszu, jednak zostali go pozbawieni przez bezzasadne rozwiązanie umowy przez pozwaną, to kwota kaucji w takim przypadku stanowić miała, zgodnie z umową, odpowiednik zryczałtowanej kary umownej za niedotrzymanie warunków kontraktu. Podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia był więc niezasadny (art. 498 § 1 k.c.a contrario), co wobec uznania przez pozwaną części roszczeń powodów skutkowało ich zasądzeniem od pozwanej zgodnie z żądaniem pozwu, tj. w zakresie kosztów zużycia energii elektrycznej w kwocie 366,58 zł, w zakresie opłat dotyczących najmowanego lokalu należnych wspólnocie mieszkaniowej za okres od stycznia 2017 r. do 13 lutego 2017 r. w łącznej kwocie 678,43 zł oraz w zakresie czynszu najmu należnego powodom za okres od 1 do 13 lutego 2017 r. w kwocie 882,00 zł - łącznie w kwocie 1.927,01 zł.
Co do pozostałych roszczeń powodów, których zasadność pozwana kwestionowała, wskazać należy w pierwszej kolejności, że za chybiony Sąd uznał zarzut dotyczący żądania zwrotu kosztów wykonania i montażu frontu meblowego do zmywarki. W odpowiedzi na pozew pozwana podnosiła, że między stronami nie było żadnych ustaleń dotyczących wykonania przez męża pozwanej frontu do zabudowy kuchennej dla zmywarki kupionej przez powodów na prośbę pozwanej. Natomiast w złożonych zeznaniach pozwana początkowo podtrzymywała powyższe twierdzenia, następnie zeznała jednak, że została złożona deklaracja, iż jeśli powodowie kupią zmywarkę, to mąż pozwanej wykona dla niej front do zabudowy. Jednocześnie pozwana przyznała, że front ten nie został wykonany. W ocenie Sądu zasadnym jest więc obciążenie pozwanej kosztem wykonania przez powodów we własnym zakresie frontu dla przedmiotowej zmywarki (w kwocie 84,00 zł), skoro zmywarka ta została przez powodów kupiona na prośbę pozwanej, a pozwana nie wywiązała się ze swojego zobowiązania do wykonania przez jej męża frontu do tej zmywarki.
Za zasadne Sąd uznał natomiast zarzuty pozwanej dotyczące roszczeń powodów w zakresie zwrotu kosztów usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania za okres od 14 lutego 2017 r. do 1 października 2017 r. (1.266,00 zł) oraz zwrotu kosztów paliwa związanego z dojazdami z miejsca zamieszkania powodów w celu sprzątnięcia mieszkania po najemcach i z ponownym pokazywaniem mieszkania celem wynajęcia (250,00 zł). Rację ma pozwana, iż skorzystanie przez powodów z usługi pośrednictwa w najmie ich mieszkania było ich dobrowolną decyzją i brak jest jakichkolwiek podstaw – zarówno prawnych, jak i faktycznych – do obciążania kosztami tej usługi najemcy (pozwanej), nawet w sytuacji niezasadnego rozwiązania przez niego umowy przed końcem okresu jej obowiązywania. Decydując się na poniesienia takiego kosztu jeszcze przed zawarciem umowy najmu, wynajmujący liczą na szybsze znalezienie najemcy i profesjonalne i sprawne załatwienie formalności związanych z zawarciem umowy, mogą także tak skalkulować wysokość czynszu by w całości lub części zrekompensować sobie tego rodzaju koszt; mogą ostatecznie uzgodnić z przyszłym najemcą zasady zwrotu kosztów pośrednictwa i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie. Jednakże co do zasady koszt ten nie obciąża najemcy.
Żądanie zaś przez powodów zwrotu przez pozwaną kosztów paliwa zużytego na potrzeby dojazdów powodów do spornego mieszkania w celu jego posprzątania po wyprowadzce pozwanej oraz następnie w celu jego pokazywania potencjalnym najemcom uznać należało zarówno za niezasadne jak i nieudowodnione. Tego rodzaju wydatki stanowią koszt uzyskania przychodu w postaci czynszu najmu i wynajmujący muszą się z tym liczyć. Ponadto z przedłożonej przez powodów faktury VAT na kwotę 252,96 zł z tytułu zakupu benzyny bezołowiowej(...)w dniu 3 marca 2017 r. nie wynika ani do jakiego celu zostało wykorzystane kupione paliwo, ani do jakiego (czyjego) samochodu zostało zatankowane. Powodowie nie przedłożyli też innych wiarygodnych dowodów, z których wynikałoby, że w celu posprzątania mieszkania po wyprowadzce pozwanej i okazywania go celem dalszego najmu faktycznie pokonali samochodem dystans wymagający zużycia paliwa za kwotę 250,00 zł, a więc - jak wskazuje doświadczenie życiowe - ok. 500-600 km. Zauważyć w tym miejscu należy, że rachunek ten jest z dnia 3 marca 2017 r., a jak zeznali powodowie, nowego najemcę znaleźli już na przełomie lutego i marca; na marginesie tylko jeszcze dodać można, że od kwoty za paliwo powodowie domagali się odsetek już od dnia 13 lutego 2017 r., tj. przed poniesieniem tego kosztu.
W powyższym zakresie żądanie powodów podlegało więc oddaleniu jak niezasadne i nieudowodnione.
W powództwie wzajemnym wytoczonym przez pozwaną-powódkę wzajemną domagała się ona od powodów-pozwanych wzajemnych zapłaty kwoty 854,99 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i kosztami postępowania z tytułu zwrotu części wpłaconej przez nią kaucji, jaka pozostała po dokonaniu potrąceń należności przysługujących powodom-pozwanym wzajemnym z tytułu zużycia energii elektrycznej, niedopłaty z tytułu rozliczenia zużycia mediów za styczeń 2017 r., czynszu za okres od dnia 1 do dnia 13 lutego 2017 r. oraz rozliczenia mediów do dnia 13 lutego 2017 r. w łącznej kwocie 1.045,01 zł.
Na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r., po cofnięciu przez powodów pozwu w części dotyczącej zapłaty czynszu za okres od 14 do 28 lutego 2017, pozwana-powódka wzajemna cofnęła pozew wzajemny.
W ocenie Sądu powyższa czynność pozwanej-powódki wzajemnej nie była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego, ani nie zmierzała do obejścia prawa, a powodowie-pozwani wzajemni wyrazili zgodę na cofnięcie pozwu (art. 203 § 1 - 4 k.p.c.), w związku z czym postępowanie wywołane wniesionym przezE. S.pozwem wzajemnym podlegało umorzeniu w całości.
Podsumowując powyższe, Sąd w pkt. I wyroku, na podstawieart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 673 § 3 k.c.w zw. z § 13 ust. 1 umowy najmu z dnia 30 września 2016 r., zasądził od pozwanej (powódki wzajemnej)E. S.na rzecz powodów (pozwanych wzajemnych)P. Z.iJ. Z.solidarnie kwotę 2 011,01 zł. Na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c.Sąd zasądził również odsetki ustawowe za opóźnienie od kwot: 366,58 zł, 247,58 zł, 254,08 zł i 882,00 zł - od dnia 11 lutego 2017 r. (tj. od dnia następnego po terminie płatności wynikającym z § 5 i § 6 umowy najmu z dnia 30 września 2016 r.) do dnia zapłaty, od kwoty 176,77 zł - od dnia 11 stycznia 2017 r. (tj. od dnia następnego po terminie płatności wynikającym z § 6 umowy najmu z dnia 30 września 2016 r.) do dnia zapłaty oraz od kwoty 84,00 zł - od dnia 14 lutego 2017 r. (tj. od dnia następnego po dniu rozwiązania umowy najmu i opuszczenia lokalu przez pozwaną, w którym to dniu najpóźniej pozwana powinna wykonać front dla zmywarki, zgodnie ze swoim zobowiązaniem) do dnia zapłaty.
W związku z cofnięciem powództwa przez powodów (pozwanych wzajemnych) w zakresie kwoty 1.018,00 zł Sąd w pkt. II wyroku, na podstawieart. 203 § 1 i 4 k.p.c.w zw. zart. 355 § 1 k.p.c., umorzył postępowanie z powództwa powodów (pozwanych wzajemnych)P. Z.iJ. Z.przeciwko pozwanej (powódce wzajemnej)E. S.w zakresie kwoty 1 018,00 zł.
W pkt. III wyroku Sąd, na podstawieart. 659 § 1 k.c.w zw. zart. 481 § 1 i 2 k.c.w zw. zart. 6 k.c.a contrario,oddalił w pozostałym zakresie powództwo powodów (pozwanych wzajemnych)P. Z.iJ. Z.przeciwko pozwanej (powódce wzajemnej)E. S..
W związku z cofnięciem powództwa wzajemnego Sąd w pkt. IV wyroku, na podstawieart. 203 § 1 i 4 k.p.c.w zw. zart. 355 § 1 k.p.c., umorzył postępowanie z powództwa powódki wzajemnej (pozwanej)E. S.przeciwko pozwanym wzajemnym (powodom)P. Z.iJ. Z.w całości.
O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. V wyroku zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów - na podstawieart. 100 k.p.c.w zw. z § 2 pkt. 3 w zw. z § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 800). Powodowie (pozwani wzajemni) ponieśli koszty procesu w postaci uiszczonej opłaty sądowej od pozwu w wysokości 100,00 zł. Pozwana (powódka wzajemna) poniosła natomiast koszty zastępstwa procesowego w kwocie 917,00 zł. W związku z tym, iż powodowie (pozwani wzajemni) wygrali niniejszy proces w 44%, należałby im się zwrot kosztów procesu w kwocie 44,00 zł (100,00 zł x 44%). W związku zaś z tym, iż pozwana (powódka wzajemna) wygrała proces w 56%, należałby jej się zwrot kosztów procesu w kwocie 514,00 zł (917,00 zł x 56%). Po skompensowaniu tych kwot pozwanej (powódce wzajemnej) należy się zwrot kosztów procesu w kwocie 470,00 zł (514,00 zł – 44,00 zł) i taką kwotę Sąd zasądził od powodów (pozwanych wzajemnych)P. Z.iJ. Z.solidarnie na rzecz pozwanej (powódki wzajemnej)E. S.tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.