Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1535/17
Data wyroku: 2018-01-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna: art. 10 ust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt III Ca 1535/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 lipca 2017 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 97/15, prowadzonej z powództwaI. S.przeciwkoA. N.o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi:
- w punkcie 1 oddalił powództwo,
- w punkcie 2 zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 10.542,40 zł z tytułu kosztów procesu,
- w punkcie 3 orzekł o nieobciążeniu powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi,
- w punkcie 4 nakazał zwrot na rzecz pozwanej niewykorzystanych zaliczek na poczet wynagrodzenia biegłej.
Przedmiotowy wyrok został wydany na skutek rozpoznania powództwaI. S.o uzgodnienie treściksięgi wieczystej o numerze (...)(prowadzonej dla nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)) orazksięgi wieczystej o numerze (...)(prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 330/2 w obrębie W-40) z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w dziale II każdej z tych ksiąg jako właściciela nieruchomości powódki w miejsce pozwanej. Podstawą wyżej opisanego roszczenia powódki było jej twierdzenie o tym, że dwie umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2014 roku (z których jedna dotyczyła sprzedaży nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), a druga sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 330/2 w obrębie W-40) zawarte w jej imieniu przezR. S.z pozwaną jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego były bezwzględnie nieważne na podstawieart. 58 § 2 k.c., w związku z czym nie doprowadziły do skutecznego nabycia przez pozwaną prawa własności dwóch wyżej opisanych nieruchomości. Wedle twierdzenia powódki sprzeczność wyżej opisanych umów z zasadami współżycia społecznego wynikała z tego, że działający w jej imieniuR. S.nadużył stosunku pełnomocnictwa i zawarł umowy sprzedaży z rażącym pokrzywdzeniem powódki, poprzez dokonanie zbycia prawa własności wyżej opisanych nieruchomości za cenę wielokrotnie niższą od ich rynkowej wartości.
Powyższy wyrok został wydany w wyniku ustalenia przez Sąd Rejonowy, żeI. S.w dniu 12 lipca 2013 roku udzieliła swojemu byłemu mężowiR. S.pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego w szczególności do zarządzania i administrowania całym jej majątkiem, w tym także do zbywania i nabywania na rzecz powódki nieruchomości za cenę i na warunkach określonych wedle uznania pełnomocnika. Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że następnie - w dniu 2 kwietnia 2014 roku - doszło do zawarcia przezR. S.działającego w imieniu powódki na podstawie wyżej opisanego pełnomocnictwa dwóch opisanych w pozwie umów sprzedaży nieruchomości z pozwanąA. N., tj. sprzedaży nieruchomości przyul. (...)wŁ.za cenę wynoszącą 40.000 zł i nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 330/2 w obrębie W-40 wŁ.za cenę wynoszącą 15.000 zł. Na podstawie tych dwóch umów pozwana została wpisana w dziale II dwóch wyżej przywołanych ksiąg wieczystych jako właściciel nieruchomości, dla których urządzone są te księgi. W dniu 29 kwietnia 2014 roku powódka odwołała wyżej wskazane pełnomocnictwo udzieloneR. S..
Na podstawie dowodu z opinii biegłej z zakresu wyceny nieruchomości sąd I instancji ustalił, że w styczniu 2015 roku wartość rynkowa nieruchomości przyul. (...)wŁ.wynosiła 1.708.000 zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 330/2 w obrębie W-40 wynosiła wówczas 89.000 zł.
Sąd Rejonowy przyjął ponadto, że prywatne relacje między pozwaną aR. S.nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
W oparciu o dokonane przez siebie ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy przyjął, że powódce przysługiwała legitymacja procesowa do wystąpienia z powództwem w sprawie niniejszej, jednakże brak było podstaw do przyjęcia, że dwie opisane w pozwie umowy sprzedaży nieruchomości były nieważne z uwagi na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, co oznacza, że wedle sądu I instancji nie zachodzi niezgodność między treścią ksiąg wieczystych prowadzonych dla wyżej opisanych nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym tych nieruchomości. Sąd Rejonowy przyjął jako niesporne to, żeR. S.przy zawieraniu wyżej opisanych umów działał w granicach umocowania udzielonego mu przez powódkę. Sąd I instancji uzasadniając oddalenie powództwa wskazał na to, że pozwana zawierając wyżej przywołane umowy działała w ramach ochrony zapewnianej jest przez zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż powódka w dacie zawierania umów sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2014 roku pozostawała ujawniona we właściwych księgach wieczystych jako właściciel tych nieruchomości. Sąd Rejonowy zaznaczył także, że pozwana przy zawieraniu wyżej przywołanych umów sprzedaży miała prawo opierać się na treści pełnomocnictwa udzielonego przez powódkęR. S.w dniu 12 lipca 2013 roku. Sąd Rejonowy zaznaczył, że nie zostało wykazane, czy powódka wiedziała o zawieraniu wyżej przywołanych umów przezR. S., jak również przyjął, że fakt sprzedaży opisanych w pozwie nieruchomości za cenę znacznie niższą od ich wartości rynkowej nie świadczy sam w sobie o tym, że doszło do nadużycia pełnomocnictwa przezR. S., a tym bardziej, że skutkowało to nieważnością wyżej przywołanych umów sprzedaży. Swoją ocenę dokonaną w tej kwestii sąd I instancji uzasadnił poprzez wskazanie, że pozwana nie musiała mieć wiedzy o konflikcie między powódką aR. S., a powódka należycie dbając o własne interesy powinna była niezwłocznie odwołać udzielone byłemu mężowi pełnomocnictwo.
(wyrok k. 497, uzasadnienie wyroku k. 498-517)
Apelację od wyżej opisanego wyroku Sądu Rejonowego złożyła powódka wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz przez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.
Powódka podniosła w apelacji następujące zarzuty w stosunku do wyroku sądu I instancji:
- zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego i zaniechanie wszechstronnej oceny tego materiału, a to w szczególności poprzez całkowite uchylenie się przez Sąd Rejonowy od dokonania oceny, czy z dowodów przeprowadzonych w niniejszej sprawie wynika, że pozwana iR. S.działali w porozumieniu co do sprzedaży opisanych w pozwie nieruchomości pozwanej wbrew woli powódki za cenę niepozostającą w żadnej adekwatnej relacji do rzeczywistej wartości tych nieruchomości oraz przez pominięcie faktu, iż pozwana bez żadnego racjonalnego powodu zgodziła się na to, aby mimo nabycia przez nią nieruchomości przyul. (...)wŁ.R. S.zachował prawo użytkowania tej nieruchomości, jak również przez pominięcie jako nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy zeznań świadkaJ. R.co do istnienia zażyłych relacji między pozwaną aR. S.,
- zarzut naruszeniaart. 217 § 2 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez niezasadne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z dokumentów sporządzonych przez prywatnegodetektywa (...).R.oraz fotografii i nagrań filmowych sporządzonych przez tę osobę,
- zarzut naruszeniaart. 102 k.p.c.przez jego niezastosowanie i obciążenie powódki kosztami procesu,
- zarzut naruszeniaart. 58 § 2 k.c.przez jego błędne zastosowanie i uznanie przez Sąd Rejonowy, że obydwie wyżej opisane umowy sprzedaży nieruchomości nie były dotknięte nieważnością.
(apelacja k. 524-532)
W złożonej przez siebie odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji powódki jako bezzasadnej.
(odpowiedź na apelację k. 539-542)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powódki od wyżej opisanego wyroku podlegała uwzględnieniu.
Za zasadny należy uznać podniesiony przez powódkę zarzut naruszenia przez sąd I instancji zawartej wart. 233 § 1 k.p.c.dyrektywy nakazującej sądowi wszechstronne rozważanie materiału dowodowego, w szczególności w kontekście konieczności ustalenia okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.). Z pisemnego uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego nie wynika, aby sąd dokonał wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i aby na tej podstawie ocenił, czy zostały wykazane przez powódkę dwie okoliczności faktyczne o zasadniczym znaczeniu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Pierwszą okolicznością tego rodzaju jest to, w jakim celu – znanym pełnomocnikowi powódki (tj.R. S.) i uzgodnionym z nim, chociażby w sposób dorozumiany, przez powódkę – powódka udzieliła tej osobie wyżej opisanego pełnomocnictwa z dnia 12 lipca 2013 roku. Bez dokonania tego rodzaju ustaleń nie jest bowiem możliwe z kolei dokonanie oceny co do tego, czyR. S.zawierając w imieniu powódki z pozwaną dwie wyżej przywołane umowy z dnia 2 kwietnia 2014 roku działał zgodnie z wolą powódki czy wbrew jej woli i z jej pokrzywdzeniem. Po drugie, w razie ustalenia, żeR. S.działał niezgodnie z wolą powódki i w ten sposób nadużył udzielonego mu przez powódkę pełnomocnictwa (tj. wykonał upoważnienie wynikające z tego pełnomocnictwa w sposób niezgodny z celem, dla którego zostało ono udzielone), konieczne było ustalenie, czy pozwana o tym fakcie wiedziała lub wręcz działała w porozumieniu zR. S..
W odniesieniu do pierwszej z wyżej przywołanych kwestii stwierdzić należy, co następuje. Jedynymi przeprowadzonymi w postępowaniu przed Sądem Rejonowym dowodami, mogącymi pozwolić na ustalenie, w jakim celu – uzgodnionym z pełnomocnikiem, tj.R. S.– powódka udzieliła mu pełnomocnictwa materialnoprawnego z dnia 12 lipca 2013 roku, były sam dokument pełnomocnictwa (k. 24), zeznania świadkaR. S.oraz przesłuchanie samej powódki. W tym zakresie zachodziła sprzeczność miedzy zeznaniami świadka i treścią przesłuchania powódki. ŚwiadekR. S.twierdził, że wyżej przywołane pełnomocnictwo zostało mu udzielone przez powódkę w związku z jego rozmową z powódką przeprowadzoną w 2013 roku, w trakcie której miał rzekomo uzgodnić z powódką, iż w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa będzie mógł sprzedać wszystkie nieruchomości stanowiące własność powódki, z wyjątkiem nieruchomości z budynkiem mieszkalnym wA.i nieruchomości z „domkiem w górach” oraz będzie mógł zatrzymać dla siebie środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży innych niż wyżej wymienione nieruchomości należących do powódki – wedle zeznań świadka miała to być forma rozliczenia się powódki z nim z tego, że nabyła ona już po rozwiązaniu małżeństwa jej i świadka ale w trakcie trwania dalszego faktycznego trwania ich związku szereg nieruchomości, za środki pieniężne pochodzące z działalności gospodarczej prowadzonej przez świadkaR. S.(k. 344-346).R. S.zeznał także, że powódka miała zamiar być obecna przy podpisywaniu wyżej wskazanych umów sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnych oraz że w dacie zawierania kwestionowanych obecnie przez powódkę umów telefonicznie kontaktował się z powódką, która powiedziała mu, że jednak nie stawi się w kancelarii notarialnej oraz żeR. S.ma skorzystać z udzielonego mu pełnomocnictwa (k. 344).
Z kolei powódka zaprzeczyła temu, aby tego rodzaju ustalenia zostały przez nią zR. S.dokonane, jak również temu, żeR. S.informował ją o zamiarze sprzedaży opisanych w pozwie nieruchomości na rzecz pozwanej. Powódka twierdziła, że pełnomocnictwo udzielone było „głównie dlatego, że mamy wspólne dzieci” oraz z tego względu, że z uwagi na wcześniejszą pracęR. S.(byłego męża powódki) w „firmach budowlanych” będzie on lepiej zajmował się sprawami majątkowymi powódki niż ona sama (wyjaśnienia powódki k. 241-242 potwierdzone w trakcie przesłuchania powódki w charakterze strony – protokół rozprawy z dnia 4 lipca 2017 roku, 10 minuta).
Wersja zdarzeń podana przez świadkaR. S.jest niespójna i nie znajduje wsparcia w samej treści dokumentu pełnomocnictwa. Wyżej przywołana niespójność w zeznaniach świadka polega na tym, że skoro świadek twierdził, że pełnomocnictwo zostało mu udzielone przez powódkę właśnie po to, aby sprzedał część nieruchomości należących do powódki (tj. wszystkie nieruchomości należące do powódki z wyjątkiem nieruchomości wA.i „domku w górach”) oraz zachował wyłącznie dla siebie uzyskane w ten sposób środki pieniężne (co miało rzekomo stanowić formę rozliczenia się powódki iR. S.w związku z faktem, że uprzednioR. S.przekazywał powódce środki pieniężne na zakup nieruchomości), to trudno racjonalnie wyjaśnić, dlaczegoR. S.miałby oczekiwać, że powódka będzie osobiście obecna przy zawieraniu wyżej przywołanych umów oraz dlaczego miałby wobec dodatkowo tego pytać ją telefonicznie o zgodę na ich zawarcie. Istotne jest także i to, że gdyby cel udzielenia wyżej opisanego pełnomocnictwa był taki, jak to przedstawił świadek, to wówczas nie jest zrozumiałe to, dlaczego zakres pełnomocnictwa był znacznie szerszy i obejmował prowadzenie wszystkich spraw majątkowych powódki, a także umocowanie do zbycia wszystkich należących do niej nieruchomości (tj. także nieruchomości wA.i „domku w górach”, które wedle świadka powódka miała przecież zachować dla siebie). Gdyby wersja zdarzeń podana przez świadka była prawdziwa, to całkowicie wystarczające byłoby udzielenie mu przez powódkę pełnomocnictwa do sprzedaży opisanych w pozwie nieruchomości (a ponadto ewentualnie także wymienionej w zeznaniach świadka nieruchomości wW.). Wersja zdarzeń podana przez świadka jest niewiarygodna także dlatego, że zakłada ona całkowicie nieracjonalne postępowanie powódki – jeżeli bowiem nawet uznać za wiarygodne twierdzeniaR. S.o tym, że udzielenie wyżej opisanego pełnomocnictwa miało być formą „rozliczenia się” powódki z nim z tego, że do nabycia wyżej opisanych nieruchomości doszło ze środków pieniężnych pochodzących odR. S., to przecież skoro z treści pełnomocnictwa nie wynikał taki cel jego udzielenia, a zarazem nie powstał żaden inny dokument potwierdzający istnienie tego rodzaju uzgodnień, to tym samym powódka w przyszłości mogłaby nadal obawiać się, żeR. S.będzie domagał się dalszego „rozliczenia” w oparciu o te same okoliczności (tj. o twierdzenia dotyczące przekazania powódce środków pieniężnych na zakup nieruchomości).
Dodać należy, że świadekR. S.w swoich zeznaniach nie wyjaśnił w sposób zrozumiały i przekonujący, dlaczego uzgodnił zA. N.treść umowy o sprzedaży nieruchomości przyul. (...)wŁ.w ten sposób, że w umowie tej nie przewidziano zrzeczenia się przezR. S.przysługującego mu prawa użytkowania wyżej opisanej nieruchomości (prawo to pozostawało wówczas ujawnione w księdze wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości, co wynika w szczególności z treści §1 ust. 2 aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży – k. 26 oraz wydruku treści księgi wieczystej – k. 39; okoliczność ta była ponadto okolicznością niesporną w niniejszej sprawie, tj. której zaistnienia nie kwestionowała żadna ze stron procesu), co czyniło tak ukształtowaną umowę całkowicie nieracjonalną z punktu widzeniaA. N.jako nabywcy nieruchomości (skoro z uwagi na istnienie prawa użytkowania przysługującegoR. S.nie mogłaby w żaden sposób korzystać z nabytej przez siebie nieruchomości), ale także z punktu widzenia samegoR. S., gdyż w przypadku zrzeczenia się przez niego wyżej opisanego prawa użytkowania mógłby on z pewnością oczekiwać zbycia nieruchomości za wyższą cenę.
Brak jest z kolei podstaw do kwestionowania wiarygodności dowodu z przesłuchania powódki w zakresie, w jakim wyjaśniała ona cel udzieleniaR. S.wyżej przywołanego pełnomocnictwa. Z wyjaśnień powódki wynikało, że udzielenie pełnomocnictwa miało na celu umożliwienieR. S.– który wówczas nie był już wprawdzie mężem powódki, jednakże od wielu lat nadal zamieszkiwał z powódką, razem z którą wychowywał ich dwie małoletnie córki – zarządzanie majątkiem powódki (w tym jej nieruchomościami) w sposób zapewniający utrzymanie wspólnej rodziny powódki iR. S.. Biorąc pod uwagę to, że uprzednioR. S.zajmował się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie budownictwa powierzenie mu przez powódkę zarządzania majątkiem (w tym nieruchomościami) należy uznać za subiektywnie uzasadnione z punktu widzenia powódki. W przeciwieństwie do wersji zdarzeń podanej przezR. S., wersja zdarzeń podana przez powódkę znajduje także odzwierciedlenie w szerokim zakresie udzielonego pełnomocnictwa, którego treść wskazuje na intencję powódki jako mocodawczyni co do tego, aby pełnomocnictwo to w pełnym zakresie umożliwiałoR. S.zarządzanie majątkiem powódki, tj. przede wszystkim należącymi do niej nieruchomościami. Brak jest z kolei jakichkolwiek wiarygodnych podstaw w zebranym materiale dowodowym do tego, aby uznać, że powódka miałaby się zgadzać na sprzedaż opisanych w pozwie nieruchomości za niewielką część ich rzeczywistej wartości rynkowej.
Zaznaczyć należy, że dla dokonania ustaleń faktycznych dotyczących omawianych powyżej kwestii nie miał w istocie znaczenia zgłoszony przez powódkę w apelacji wniosek o dopuszczenie dowodu z aktu oskarżenia wniesionego w sprawie Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi o sygn. akt III K 369/17 (k. 521, punkt B wniosków zawartych w apelacji powódki), tj. oskarżenia dotyczącego niezgodnego z wolą powódki wypełnienia weksla przez nią wystawionego – stąd też wniosek ten podlegał oddaleniu.
W dalszej kolejności należało rozważyć zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i przeanalizować go pod kątem tego, czy uzasadnia on przyjęcie, że pozwanaA. N.zawierając zR. S.działającym w imieniu i na rzecz powódki wyżej przywołane umowy z dnia 2 kwietnia 2014 roku wiedziała o tym, żeR. S.zawierając te umowy działa niezgodnie z wolą powódki i na jej szkodę. W omawianej kwestii Sąd Rejonowy nie poczynił szerszych ustaleń i ograniczył się do stwierdzenia, że pozwana opierała się na treści pełnomocnictwa udzielonego przez powódkęR. S., które obejmowało umocowanie do zbycia wyżej opisanych nieruchomości oraz że pozwana „nie musiała mieć świadomości konfliktu pomiędzy powódką aR. S.” (k. 516). To ostatnie stwierdzenie jest o tyle bezprzedmiotowe, że ani powódka aniR. S.nie podawali, aby w dniu 2 kwietnia 2014 roku istniał między nimi konflikt. Powódka podała wszakże, że wówczas nadal zakładała, że pełnomocnictwo będzie realizowane przezR. S.zgodnie z jego wyżej wskazanym celem, a utraciła zaufanie doR. S.jako swojego pełnomocnika dopiero później, tj. po dowiedzeniu się o zawarciu przez niego spornych obecnie umów. Jak już wyżej wskazano, istotne w niniejszej sprawie nie jest to, czy w dniu 2 kwietnia 2014 roku pozwana wiedziała o „konflikcie” między powódką aR. S.(skoro brak jest podstaw do przyjęcia, że wówczas tego rodzaju konflikt, rozumiany jako otwarty spór, istniał) lecz czy pozwana wiedziała o tym, żeR. S.działa niezgodnie z wolą powódki i na jej szkodę.
Zaznaczyć należy w tym miejscu, że w aktach sprawy brak jest dowodu, z którego wiedza pozwanej o tego rodzaju okolicznościach wynikałaby w sposób wyraźny i jednoznaczny – co jednak jest o tyle zrozumiałe, że właściwie jedynym dowodem, z którego takie fakty mogłaby w sposób wyraźny i jednoznaczny wynikać, musiałyby być zeznaniaR. S.lub przesłuchanie samej pozwanej, którzy musieliby przyznać, że świadomie i celowo działali na szkodę powódki. Z oczywistych przyczyn trudno oczekiwać, aby pozwana lub świadekR. S.złożyli tego rodzaju, niekorzystne dla nich zeznania. Wskazać jednak należy, że okoliczności faktyczne nie wynikające wprost z konkretnego środka dowodowego (np. fakty dotyczące stanu wiedzy i świadomości danej osoby co do określonych zdarzeń oraz jej motywacji) mogą jednak zostać uznane za wykazane i ustalone w postępowaniu sądowym w oparciu o wnioskowanie z innych, dowiedzionych lub niespornych, faktów i okoliczności, które interpretowane łącznie czynią uzasadnionym przyjęcie, że określone inne okoliczności faktyczne (np. dotyczące wiedzy lub motywacji danej osoby) miały miejsce. Taka właśnie sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie w odniesieniu do wyżej przywołanej kwestii spornej dotyczącej stanu wiedzy pozwanej w dacie zawierania kwestionowanych obecnie przez powódkę umów oraz motywacji pozwanej stojącej za zawarciem przez nią tych umów.
W pierwszej kolejności należy podzielić ustalenia Sądu Rejonowego co do tego, że obydwie wyżej opisane nieruchomości zostały sprzedane za cenę znacznie niższą od ich rzeczywistej wartości rynkowej (k. 515). Sąd Okręgowy w pełni podziela dokonaną przez sąd I instancji ocenę, zgodnie z którą opinia biegłej z zakresu(...), kilkukrotnie uzupełniona przez nią na piśmie a następnie obszernie wyjaśniona na rozprawie, jest w pełni wiarygodnym dowodem co do tego, jaka była rzeczywista wartość rynkowa wyżej opisanych nieruchomości w dacie ich sprzedaży na rzecz pozwanej. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że ustalenia faktyczne dokonane w tej kwestii przez Sąd Rejonowy i przedstawione w pisemnym uzasadnieniu wyroku tego Sądu (k. 505-506) dotyczą wartości rynkowej wyżej opisanych nieruchomości na dzień 23 stycznia 2015 roku, tj. na datę złożenia pozwu w niniejszej sprawie (wartość tę oszacowano w toku postępowania przed sądem I instancji w celu ustalenia wartości przedmiotu sporu). Biegła z zakresu wyceny nieruchomości ustaliła jednak w opinii uzupełniającej także wartość rynkową obydwu spornych nieruchomości na datę 2 kwietnia 2014 roku, tj. podała, że:
- wartość rynkowa nieruchomości przyul. (...)wŁ.wynosiła wówczas 1.743.000 zł (k. 324),
- wartość rynkowa nieruchomości stanowiącejdziałkę o numerze (...)w obrębie W-40 wynosiła wówczas 89.000 zł (k. 330).
Wyżej wskazane ustalenia zawarte w opinii biegłej należało uznać za w pełni wiarygodne. Wskazują one na to, że cena sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości określona w zawartych przezR. S.z pozwaną umowach była ceną rażąco odbiegającą od wartości rynkowej nieruchomości. Nieruchomość przyul. (...)wŁ.została wszak sprzedana za cenę 40.000 zł (przy wartości rynkowej 1.743.000 zł), a z kolei nieruchomość stanowiąca działkę gruntu o numerze 330/2 w obrębie W-40 wŁ.została sprzedana za cenę 15.000 zł (przy wartości rynkowej wynoszącej 89.000 zł).
Podzielić należy argumentację strony powodowej co do tego, że jeżeli nawet pozwana – będąca z zawodu księgową (przesłuchanie pozwanej – protokół rozprawy z dnia 4 lipca 2017 roku, 10 minuta) – nie znała w dacie zawierania wyżej wskazanych umów dokładnej wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, to nie mogła ona nie zdawać sobie sprawy z tego, że jest to wartość wielokrotnie wyższa od określonej w umowach ceny sprzedaży. Szczegółowa wiedza o rynku nieruchomości nie jest wszak konieczna do tego, aby zdawać sobie sprawę, że nieruchomość przyul. (...)wŁ.o powierzchni powyżej 14.000 metrów kwadratowych położona na terenieŁ.i posiadająca dostęp do drogi publicznej, położona na terenach przemysłowo – usługowych (opinia biegłej k. 108 i 113) ma wartość rynkową znacznie większą niż 40.000 zł. To samo dotyczy drugiej z wyżej przywołanych nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 640 metrów kwadratowych położoną na terenieŁ.na terenach o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (opinia biegłej k. 132 i 135) – specjalistyczna wiedza o transakcjach na rynku nieruchomości nie jest konieczna do tego, aby zdawać sobie sprawę z tego, że wartość rynkowa takiej nieruchomości jest znacznie większa niż 15.000 zł. W szczególności pozwana, wykonująca zawód księgowej, tj. posiadająca z pewnością z racji wykonywania tego zawodu co najmniej podstawową wiedzę o aktualnych realiach rynkowych i ekonomicznych, nie mogła nie zdawać sobie sprawy z wyżej przytoczonych okoliczności. Tym samym pozwana zawierając wyżej opisane umowy sprzedaży zR. S.musiała wiedzieć o tym, że nabywa prawo własności nieruchomości opisanych w pozwie za cenę stanowiącą jedynie niewielki ułamek ich wartości rynkowej, a zatem ze znaczną stratą majątkową powódki jako dotychczasowej właścicielki tych nieruchomości.
Co najmniej tak samo istotne jest ustalenie motywacji, w oparciu o którą pozwana zdecydowała się zawrzeć wyżej opisane umowy. Pozwana w swoich wyjaśnieniach i następnie w ramach jej przesłuchania w charakterze strony nie twierdziła, że traktowała zakup wyżej opisanych nieruchomości jako inwestycję, mającą jej przynieść w przyszłości zysk pochodzący z dalszej sprzedaży tych nieruchomości albo ich odpłatnego oddania do używania osobie trzeciej. Pozwana podała wręcz, że „nie rozpoznała” zakupu tych nieruchomości „w kategoriach czy ja zyskam, czy stracę” (k. 244). Już te twierdzenia pozwanej trudno uznać za wiarygodne, w tym także w kontekście zawodu wykonywanego przez pozwaną. Pozwana podała, że większą z wyżej opisanych nieruchomości (tj. nieruchomość przyul. (...)wŁ.) kupiła, gdyż chciała tam prowadzić stadninę koni, natomiast mniejsza z dwóch wyżej wymienionych nieruchomości (tj. nieruchomość położona w okolicachul. (...)wŁ.) „spodobała się” pozwanej (pozwana nie wyjaśniła, pod jakim względem) oraz podała, że zamierzała z tej działki gruntu w przyszłości korzystać, jednakże bez sprecyzowania, na czym to korzystanie miałoby polegać (k. 244). Dodatkowo wskazać należy, że z przesłuchania pozwanej w charakterze strony na rozprawie w lipcu 2017 roku (tj. po ponad 3 latach od zawarcia przez nią wyżej przywołanych umów) nie wynika, aby na tę datę pozwana w jakikolwiek sposób korzystała z tych nieruchomości. Z kolei z zawartego w opiniach biegłej z zakresu wyceny nieruchomości opisu wyników oględzin obydwu przedmiotowych nieruchomości przeprowadzonych w maju 2015 roku (k. 112 i k. 134) wynika, że na datę tych oględzin na nieruchomości przyul. (...)wŁ.znajdowały się budynki w złym stanie technicznym, nadające się wyłącznie do ich usunięcia a działka wymagała uporządkowania i była niezagospodarowana (jej część była pokryta gruzem budowlanym). Z kolei druga z objętych sporem nieruchomości była wówczas porośnięta dziko rosnącą roślinnością, nie była zabudowana, zagospodarowana ani urządzona (k. 134). Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że pozwana po nabyciu wyżej opisanych nieruchomości w jakikolwiek sposób faktycznie z nich korzystała. Nic nie wskazuje zatem na to, aby pozwana nabyła przedmiotowe nieruchomości w celu prowadzenia na nich jakiejkolwiek działalności (w szczególności pozwana nie deklarowała woli faktycznego prowadzenia działalności rolniczej – pozwana zeznała jedynie, że „została zmuszona do ubezpieczenia się jako rolnik”) lub w celach rekreacyjnych,. Dodać należy, że pozwana przyznała, że jest także właścicielką innej nieruchomości z budynkiem mieszkalnym oraz innej działki letniskowej (k. 245), co dodatkowo czyni niezrozumiałą podjętą przez nią decyzję zakupu kolejnych dwóch nieruchomości (rzekomo za środki pochodzące z darowizny od matki pozwanej) – skoro nie przyświecał temu cel inwestycyjny ani rzeczywisty zamiar prowadzenia na tych nieruchomościach jakiejkolwiek działalności. Co więcej, pozwana przyznała (k. 245 oraz przesłuchanie na rozprawie w dniu 4 lipca 2017 roku – 38-39 minuta) że na jednej z wyżej opisanych nieruchomości już po zawarciu umów z dnia 2 kwietnia 2014 roku pozwany za jej zgodą przechowywał należące do niego ruchomości. Pozwana zeznała także, że nabytą nieruchomość będzie musiała posprzątać po interwencji Straży Miejskiej, co pośrednio stanowi przyznanie przez pozwaną, że nie zajmuje się nabytą przez siebie nieruchomością nawet w zakresie dotyczącym utrzymania jej w odpowiednim stanie porządkowym.
Nie są także wiarygodne wyjaśnienia pozwanej co do tego, dlaczego zdecydowała się nabyć prawo własności dwóch nieruchomości, mimo tego, że jedna z nich (tj. nieruchomość przyul. (...)) obciążona jest na rzeczR. S.ograniczonymprawem rzeczowymw postaci prawa użytkowania (wydruk treści księgi wieczystej k. 39 odwrót, wpis aktu notarialnego k. 18-19), natomiast co do drugiej nieruchomości w dacie zawierania umowy sprzedaży obowiązywała już – zawarta uprzednio przezR. S.działającego jako pełnomocnik powódki – umowa dzierżawy całej nieruchomości na okres 20 lat zawarta w dniu 9 września 2011 roku z osobą trzecią i ujawniona w dziale III księgi wieczystej (wydruk treści księgi wieczystej k. 34). Pozwana nie była w stanie w sposób racjonalny wyjaśnić, dlaczego zdecydowała się nabyć dwie nieruchomości, spośród których z jednej nie mogłaby korzystać aż do śmierciR. S.lub do momentu wygaśnięcia z innego powodu przysługującego mu prawa użytkowania całej nieruchomości, natomiast z drugiej nie mogłaby korzystać do 2031 roku z uwagi na obowiązującą do tej daty umowę dzierżawy nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.
Wiarygodność twierdzeń pozwanej co do okoliczności, w jakich podjęła ona decyzję o zawarciu wyżej opisanych umów zR. S.jako pełnomocnikiem powódki podważa także to, iż podała ona, że przed zawarciem umów nie sprawdzała treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla wyżej opisanych nieruchomości (k. 244), co pośrednio świadczy o tym, że pozwana w istocie nie traktowała zawarcia wyżej przywołanych umów jako rzeczywistej inwestycji mającej służyć realizacji jej interesów majątkowych, gdyż wówczas zapewne – zmierzając do ochrony tychże interesów – uznałaby za stosowne zapoznać się z treścią ksiąg wieczystych urządzonych dla przedmiotowych nieruchomości.
Wszystkie wyżej przywołane okoliczności uzasadniają wniosek, zgodnie z którym pozwana zawarła wyżej opisane umowy sprzedaży nieruchomości zR. S.(występującym jako pełnomocnik powódki) wyłącznie na prośbęR. S., aby umożliwić mu w ten sposób pozbawienie powódki tych dwóch składników jej majątku. Ponownie podkreślić należy, że pozwana w żaden wiarygodny sposób nie wyjaśniła w jakim innym celu (jeżeli nie w celu wyżej wskazanym, wynikającym z własnych zamiarówR. S.co do majątku powódki) miałaby nabyć prawo własności wyżej opisanych nieruchomości, których stanem prawnym nie była nawet zainteresowana (skoro nie uznała za stosowane zapoznać się z treścią ksiąg wieczystych) i z których po ich nabyciu przez nią mógłby korzystać wyłącznieR. S.(jako użytkownik nieruchomości przyul. (...)wŁ.) oraz osoba trzecią, z którą zawarł on uprzednio umowę dzierżawy na okres 20 lat (co dotyczy drugiej z wyżej opisanych nieruchomości). Pozwana sama zresztą przyznała, że pozwoliłaR. S.na przechowywanie należących do niego ruchomości na jednej z przedmiotowych nieruchomości już po zawarciu wyżej opisanych umów sprzedaży.
Zaznaczyć należy ponadto, że samR. S.w końcowej części swoich zeznań (k. 347) przyznał, że informował pozwaną o swoich „rozliczeniach” z żoną (tj. z powódką).
Dodatkowo za wnioskiem, zgodnie z którym pozwana zawarła wyżej przywołane umowy działając w porozumieniu zR. S., tj. aby umożliwić mu wyprowadzenie mu dwóch wyżej opisanych nieruchomości z majątku powódki (co wiązało się z przekonaniemR. S., że przysługują mu roszczenia wobec powódki z tytułu uprzedniego przekazania środków pieniężnych powódce na nabycie tych nieruchomości) przemawiają wynikające z zeznań świadkaJ. R., a częściowo także z zeznań samegoR. S., ustalenia co do tego, że pozwana iR. S.utrzymywali kontakty także po zawarciu wyżej opisanych umów. Z zeznań świadkaJ. R.(k. 280-281), których wiarygodność nie została w niniejszej sprawie w żaden sposób podważona, wynika, że w okresie od listopada 2014 roku do stycznia 2015 rokuR. S.i pozwana co najmniej kilkakrotnie się spotkali, aR. S.spędził w tym okresie kilka razy noc w domu, w którym mieszka pozwana. W omawianym okresie miało także miejsce zdarzenie polegające na tym, że pozwana iR. S.pojechali wspólnie do miejscowościJ., gdzie przebywali w domu jednorodzinnym i skąd następnego dnia wrócili także razem. Z koleiR. S.w swoich zeznaniach (k. 345) przyznał, że z pozwaną pojechał do jej znajomych do „wsi niedalekoZ.”, jak również że spotkał się z pozwaną w restauracji oraz że zdarzyło się, że odwiózł syna pozwanej do szkoły (rzekomo dlatego, że pozwana wówczas była chora). Okoliczności powyżej przywołane wskazują na istnienie zażyłych relacji między pozwaną aR. S., co dodatkowo (tj. poza faktami wyżej przytoczonymi) uzasadnia przyjęcie, że pozwana wiedziała o tym, iż do zawarcia obecnie kwestionowanych przez powódkę umów sprzedaży nie dochodzi w interesie i z korzyścią dla powódki lecz w interesie pozwanego, który w ten sposób realizował swój zamiar „rozliczenia się” z powódką.
Wyżej ustalony stan faktyczny należy wobec powyższego poddać kwalifikacji w oparciu o przepisy prawa materialnego. Ocena ta prowadzi do wniosku, zgodnie z którym zasadny jest podniesiony przez powódkę w złożonej przez nią apelacji zarzut naruszeniaart. 58 § 2 k.c.przez Sąd Rejonowy, a to poprzez niezasadne przyjęcie, że przepis ten nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Stwierdzić należy, że fakty wyżej przywołane uzasadniają przyjęcie, że obydwie wyżej opisane umowy sprzedaży z uwagi na ich treść i okoliczności, w jakich zostały zawarte, naruszają zasady współżycia społecznego i z mocyart. 58 § 2 k.c.są bezwzględnie nieważne. Sprzeczność wyżej opisanych umów z zasadami współżycia społecznego polega na tym, że zostały one zawarte przez pełnomocnika powódki (tj.R. S.) w sposób stanowiący nadużycie udzielonego mu przez powódkę pełnomocnictwa, co nastąpiło za wiedzą pozwanej, która przy zawieraniu tych umów współdziałała zR. S.w jego postępowaniu polegającym na pozbawieniu powódki – bez jej wiedzy i wbrew jej woli – prawa własności dwóch nieruchomości.
Konstrukcja prawna tzw. nadużycia pełnomocnictwa jest znana w orzecznictwie sądowym oraz literaturze prawniczej (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2004 r., II PK 35/04 oraz M. Pazdan w: System prawa prywatnego. Tom 2. Prawo cywilne - część ogólna, red. Z. Radwański, Warszawa 2008, s. 526-527). Nadużycie pełnomocnictwa zachodzi w przypadku łącznego wystąpienia trzech przesłanek:
- pełnomocnik działa w granicach umocowania,
- jego działanie zamiast korzyści przynosi straty mocodawcy (tj. jest dla niego niekorzystne),
- pełnomocnik działa wbrew wyrażonej lub hipotetycznej woli mocodawcy.
W istocie zatem nadużycie pełnomocnictwa polega na jego wykorzystaniu w celu sprzecznym z wolą mocodawcy – znaną pełnomocnikowi (lub taką, która w danych okolicznościach powinna być mu znana).
Wskazać należy, że orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż nie jest wykluczone uznanie za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego czynności prawnej dokonanej pomiędzy pełnomocnikiem i osobą trzecią, wówczas, gdy osoba trzecia wiedziała lub ewentualnie przy dołożeniu należytej staranności mogła dowiedzieć się o zawieraniu czynności prawnej przez pełnomocnika sprzecznych z wolą jego mocodawcy. Za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego może być uznane takie działanie osoby trzeciej, która dokonuje czynności prawnej z pełnomocnikiem, wiedząc o tym, że czynność ta jest sprzeczna z wolą mocodawcy i nie służy realizacji jego interesu majątkowego, lecz zmierza do uzyskania przez samego pełnomocnika lub drugą stronę transakcji korzyści kosztem mocodawcy tego pełnomocnika (por. uzasadnienie wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2004 r., II PK 35/04, jak również uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 458/12 oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r., III CSK 27/14).
Sytuacja tego rodzaju zaszła w okolicznościach niniejszej sprawy.R. S.działając w granicach udzielonego przez powódkę pełnomocnictwa nadużył tego pełnomocnictwa, tj. wykorzystał je w sposób niezgodny z celem, dla którego zostało ono udzielone poprzez to, że w ramach wykonywania tego pełnomocnictwa dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości należących do powódki za cenę stanowiącą niewielki ułamek ich rzeczywistej wartości rynkowej, którą to cenę zresztą (jak sam przyznał w zeznaniach złożonych w niniejszej sprawie) zachował dla siebie, nie przekazując jej powódce. Czynność ta nie została dokonana w celu przewidzianym przez powódkę (tj. w ramach zarządzania majątkiem powódki w sposób mający zapewnić środki utrzymania powódce i jej córkom) lecz we własnym celu majątkowym pełnomocnika, tj. w ramach realizowanego przez niego zamiaru „rozliczenia się” z powódką z tego, iż uprzednio pełnomocnik (R. S.) udostępnił powódce środki pieniężne pozwalające jej na nabycie wyżej opisanych nieruchomości. Jak już wyżej wskazano, brak było podstaw do przyjęcia, że ten ostatni cel omawianych transakcji był uzgodniony z powódką. Wręcz przeciwnie, należy uznać, że umowy te nie przyniosły powódce korzyści lecz stratę majątkową, a służyły wyłącznie zaspokojeniu interesu samego pełnomocnika i jego własnych zamiarów majątkowych – o czym pozwana w omawianych wyżej okolicznościach wiedziała, gdyż tylko wówczas (tj. przy przyjęciu, że działała w celu ułatwieniaR. S.realizacji jego zamiarów) zrozumiałe staje się, dlaczego pozwana w ogóle zdecydowała się zawrzeć wyżej opisane umowy, w szczególności mimo obciążenia jednej z nich prawem użytkowania i istnienia umowy dzierżawy, na podstawie której przez 20 lat z drugiej z przedmiotowych nieruchomości miała korzystać osoba trzecia. W takich okolicznościach wspólne działanie pełnomocnika powódki i pozwanej będącą drugą stroną wyżej przywołanych umów musi zostać uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, co skutkuje nieważnością opisanych w pozwie umów (art. 58 § 2 k.c.).
Z uwagi na nieważność dwóch wyżej przywołanych umów sprzedaży nieruchomości wynikającą zart. 58 § 2 k.c.zachodzą podstawy do przyjęcia, że zachodzi niezgodność między treścią dwóch wyżej przywołanych ksiąg wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym opisanych w pozwie nieruchomości, tj. niezgodność polegająca na tym, że właścicielką tych dwóch nieruchomości pozostaje w rzeczywistości nadalI. S.(skoro nie doszło do prawnie skutecznego zbycia przez nią prawa własności tych nieruchomości), podczas gdy w księgach wieczystych urządzonych dla przedmiotowych nieruchomości jako właściciel ujawniona jestA. N.. Zasadne zatem jest roszczenie powódki o usunięcie wyżej opisanej niezgodności na podstawieart. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece(tekst jedn. Dz.U. z 2017 roku, poz. 1007) poprzez wpisanie w dziale II wyżej przywołanych ksiąg wieczystychI. S.jako właścicielki nieruchomości.
Z uwagi na wyżej przedstawione okoliczności, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zaskarżony wyrok podlegał zmianie polegającej na uwzględnieniu powództwa w całości. Ponadto, skoro tym samym pozwana przegrała postępowanie w sprawie, zaskarżony wyrok podlegał także zmianie w zakresie dotyczącym zawartego w nim rozstrzygnięcia o kosztach procesu - z uwagi na treśćart. 98 § 1 k.p.c.pozwaną obciąża obowiązek zwrotu powódce kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przed Sądem Rejonowym jako sądem I instancji w kwocie 3600 zł (tj. według stawki wynagrodzenia pełnomocnika powódki będącego adwokatem ustalonej na podstawie §8 pkt 8 w zw. z §6 pkt 7 obowiązującego w dacie wszczęcia postępowania przed sądem I instancjirozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu– tekst jedn. Dz.U. z 2013 roku, poz. 461) oraz wydatku powódki na pokrycie opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
Ponadto, z uwagi na to, że na skutek zmiany zaskarżonego wyroku pozwana jest stroną przegrywającą proces w całości, na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnychobciąża ją obowiązek pokrycia kosztów sądowych, od pokrycia których została uprzednio zwolniona powódka. W odniesieniu do postępowania przed sądem I instancji nieuiszczone koszty sądowe obciążające pozwaną obejmują opłatę sądową od pozwu obliczoną w oparciu o ustaloną przez Sąd Rejonowy wartość przedmiotu sporu (postanowienie k. 216), tj. opłatę sądową w kwocie 89.850 zł (5% x 1.797.000 zł) oraz wypłaconą tymczasowo z funduszy Skarbu Państwa część wynagrodzenia biegłej z zakresu wyceny nieruchomości w łącznej kwocie 2796,57 zł, na co składają się następujące kwoty wypłacone biegłej z funduszy Skarbu Państwa: 1571,43 zł (postanowienie k. 385), 904,52 zł i 20,66 zł (postanowienie k. 452) oraz 299,96 zł (postanowienie k. 454). Z wyżej przywołanych względów zaskarżony wyrok podlegał zatem zmianie w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach sądowych w odniesieniu do postępowania przed sądem I instancji.
Ponadto, na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw.art. 391 § 1 k.p.c., należało przyznać powódce od pozwanej zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym w kwocie 2700 zł ustalonej na podstawie§10 ust. 1 pkt. 1w zw. z §5 pkt. 8 i §2 ust. 1 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. poz. 1800 z 2015 roku z późniejszymi zmianami). Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych pozwaną jako stronę przegrywającą postępowanie apelacyjne obciąża także obowiązek pokrycia nieuiszczonej przez powódkę opłaty sądowej od apelacji w kwocie 89.850 zł (5% x 1.797.000 zł).