Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 319/17
Data wyroku: 2017-11-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Duda
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 231 kc

Sygn. akt XXV C 319/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 listopada 2017 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Paweł Duda
Protokolant: sekretarz sądowy Amanda Mioduszewska
po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. A.
przeciwkoK. A. (1)
o przeniesienie własności nieruchomości

I
oddala powództwo;

II
zasądza odJ. A.na rzeczK. A. (1)kwotę 5.417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XXV C 319/17

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 listopada 2017 r.
J. A.pozwem z dnia 7 grudnia 2016 r., sprecyzowanym w piśmie procesowymz dnia 11 kwietnia 2017 r., wniósł o przeniesienie na podstawieart. 231 § 1 k.c.przez pozwanąK. A. (1)na rzecz powoda za wynagrodzeniem w kwocie 78.102,95 zł własności zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości stanowiącejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 1.401 m2, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Nowym Dworze Mazowieckimksięga wieczysta nr (...).
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że na mocy umowy z dnia 10 lutego 1998 r. nabył na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej wskazaną wyżej nieruchomość gruntową do majątku wspólnego jego iK. A. (1). Strony nie miały wspólnych pieniędzy na budowę domu na tej nieruchomości. Wobec tego powód w dniu 10 czerwca 1999 r. sprzedał lokal przyul. (...)wW.stanowiącej jego majątek osobisty za kwotę 100.000 zł. Kwota ta została przeznaczona w całości na wybudowanie na wskazanej wyżej nieruchomości budynku. Budynek został wybudowany na podstawie decyzji Wójta GminyL.z dnia 24 kwietnia 1998 r., w okresie od dnia wydania zezwolenia na budowę do 23 września 2012 r., kiedy budynek został przyjęty do użytkowania. Wartość nakładów powoda na wybudowanie domu znacząco przekraczała wartość nieruchomości gruntowej, co uzasadnia roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na podstawieart. 231 § 1 k.c.Roszczenie to nie sto w sprzeczności zart. 45 k.r.o., bowiem w myśl§ 2tego przepisu sąd może nakazać wcześniejszy zwrot nakładów, jeśli wymaga tego dobro rodziny. W tym wypadku wcześniejszy zwrot nakładów uzasadnia fakt, że strony mieszkają oddzielnie,a zamieszkiwanie przez powoda wS.jest docelowe z uwagi na konieczność uniknięcia eskalacji konfliktów rodzinnych.
PozwanaK. K.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwaw całości.
W uzasadnieniu pozwana potwierdziła, że nabyła wraz z powodem przedmiotową nieruchomość gruntową do majątku wspólnego małżonków. Łącząca strony współwłasność ma charakter łączny nie pozwalający na wskazanie, w jakich częściach strony są współwłaścicielami nieruchomości. Celem zakupu działki oraz wybudowania na niej domu było zapewnienie małżonkom i ich niepełnosprawnej córce możliwości wypoczynku letniego poza miastem. Cel ten małżonkowie zrealizowali wspólnie ponosząc nakłady na zakup działki i budowę domu. Pozwana zaprzeczyła, aby budowa domu odbywała się wyłącznie ze środków pochodzących z majątku osobistego powoda. Strony zawarły umowę, na mocy której pozwana zgodziła się uznać mieszkanie przyulicy (...)wW.za majątek osobisty powoda, a powód w zamian miał przenieść na pozwaną własność lokalu przyulicy (...)wW., czego nie wykonał. Bez względu na to, budowa domu nie była finansowana jedynie ze środków pochodzących ze sprzedaży przez powoda mieszkania. Faktury złożone przez powoda w istotnej części dotyczą wydatków na remont mieszkania przyul. (...)wW.. Powód wiedział, ze grunt, na którym wznoszony był budynek, stanowi wspólność ustawową małżeńską, zatem nie przysługuje mu roszczenie zart. 231 k.c.Ponadto powództwo jest przedwczesne ze względu na brak ustalenia udziałów małżonków w majątku wspólnym.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
J. A.iK. A. (1)pozostają w związku małżeńskim od 1968 r. i obowiązuje ich ustrój wspólności majątkowej ustawowej. Na przełomie 1996 r. i 1997 r. małżeństwoJ.iK. A. (1)przechodziło kryzys. W 1997 r.J. A.wyprowadził się ze wspólnego mieszkania małżonków. Powrócił do niego w 1999 r. (zeznania świadkaJ. R.– k. 347, przesłuchanie powodaJ. A.– k. 348v-349, przesłuchanie pozwanejK. A. (1)– k. 349-350).
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 lutego 1997 r.J. A.nabył spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu nr (...)w budynku przyulicy (...)wW.o powierzchni 37 m(
    2)za środki finansowe pochodzące z jego majątku osobistego (
    wypis aktu notarialnego z 20.02.1997 r. rep.(...)nr(...)– k. 6-7).
Na podstawie umowy sprzedaży przenoszącej własność z dnia 10 lutego 1998 r., zawartej w wykonaniu wcześniejszej warunkowej umowy sprzedaży z dnia 19 grudnia1997 r.,J. A.iK. A. (1)nabyli za cenę 9.952,70 zł do majątku objętego wspólnością ustawową niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącądziałkę nr (...)o powierzchni 1.401 m(

    2 )położoną we wsiG.S.w gminieL.. W 1998 r.J. A.iK. A. (1)postanowili wybudować na zakupionej działce wG.budynek mieszkalny, przeznaczony do wypoczynku w okresie wiosenno-letnim,w szczególności dla niepełnosprawnej córki stron. (

    wypis aktu notarialnego z 10.02.1998 r. rep.(...)nr(...)– k. 10-13, zeznania świadków:R. S.– k. 345v.-346,J. R.– k. 347, przesłuchanie pozwanejK. A. (1)– k. 349-350).
W dniu 2 kwietnia 1998 r.J. A.iK. A. (2)złożyli wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na przedmiotowej nieruchomości wG.. Po rozpatrzeniu tego wniosku Wójt GminyL.zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na budowę budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 108,07 m(

    2 )i kubaturze 655,94 m(

    3)na terenie działki nr ew.(...)położonej we wsiG.S.w gminieL.. (

decyzja nr (...)o pozwoleniu na budowę Wójta GminyL.z dnia 24.04.1998 r. – k. 18-18v.).

Budowa domu wS.rozpoczęła się na wiosnę 1998 r. Do połowy 1998 r. dom wybudowany był w stanie surowym.J. A.w tym czasie dokonywał zakupów materiałów budowlanych na cele związane z budową i wykończeniem domuwS.. Kupił m.in. cement, cegły, pustaki, stal, terakotę, listwy do glazury, płyty styropianowe, elementy podłogowe, ogrzewacze wody, klej do płytek, materiały hydrauliczne, wyposażenie łazienki, lakiery, materiały dekarskie (w tym lepik), okna, materiały elektryczne, farby tynk ozdobny. Do tego czasu budowa finansowana była ze środków stanowiących majątek wspólny obojga małżonków – oszczędności małżonków oraz dochodówJ. A.z wynagrodzenia za pracę. (faktury VAT za zakupione materiały budowlane w okresie od 14.05.1998 r. do 14.06.1999 r. k. 21-121, k. 123-125,k. 133-150, zeznania świadków:R. S.– k. 345v.-346,L. T.–k. 346-346v.,J. R.– k. 347,Z. R.– k. 347-348v.,M. D.– k. 348, przesłuchanie pozwanejK. A. (1)– k. 349-350, częściowe przesłuchanie powodaJ. A.– k. 348-348).
Na podstawie umowy z dnia 10 czerwca 1999 r.J. A.sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu mieszkalnego nr (...)przyulicy (...)wW.za cenę 100.000 zł. (
    wypis aktu notarialnego z 10.06.1999 r. rep.(...)nr(...)– k. 14-18).
W latach 2000-2002 r. prowadzone były prace wykończeniowe domu wG.. Roboty te finansowane były m.in. ze środków finansowych pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnegoJ. A.nr(...)przyul. (...)wW..W 2000 r. małżonkowie wraz z córką spędzili po raz pierwszy lato w domu wS.. Budynek wS.został zgłoszony do użytkowania w dniu23 września 2002 r.

    (faktury VAT za zakupione materiały budowlane w okresie od lutego2000 r. do grudnia 2002 r. – k. 152- 207, zaświadczenie Urzędu GminyL.z dnia 23.09.2002 r. – k. 19, zeznania świadków:L. T.– k. 346-346v. iM. D.– k. 348, częściowe przesłuchanie powodaJ. A.– k. 348-348, częściowe przesłuchanie pozwanejK. A. (1)– k. 349-350).

W kwietniu 2007 r.J.A.złożył do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie pozew przeciwkoK. A. (1)o orzeczenie pomiędzy stronami rozdzielności majątkowej z dniem wniesienia pozwu. Sprawa o ustanowienie rozdzielności majątkowej nie zakończyła się do czasu zamknięcia rozprawy w sprawie niniejszej. (
    kopia pozwu o orzeczenie rozdzielności majątkowej z 06.04.2017 r. – k. 312-314, oświadczenia pełnomocników stron na rozprawie z 29.11.2017 r. – k. 350).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.
Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, jako że nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.
Dokonując ustaleń faktycznych co do okresu, w którym budowany był przez strony postępowania dom wG., Sąd oparł się na zeznaniach świadkówR. S.,L. T.,J. R.,Z. R.,M. D., a także zeznaniach powodaJ. A.i częściowych zeznaniach pozwanejK. A. (1). Z zeznań wskazanych osób wynika, że budowa domu do stanu surowego trwała w okresie od 1998 r. do czerwca 1999 r., zaś potem prowadzone były w nim roboty wykończeniowe. Takie fakty podane przez wymienione osoby w czasie przesłuchania wynikają również z faktur dołączonych do pozwu. Sąd nie dał natomiast wiary tej części zeznań świadkaR. S.i pozwanejK. A. (1), w których wskazały one,że dom był już gotowy do zamieszkania w połowie 1999 r., gdyż przeczą im dowodyz dokumentów (faktur) oraz z zeznań pozostałych świadków i powoda, z których wynika, że do tego czasu dom wybudowany był jedynie w stanie surowym a po tej dacie trwały nadal roboty wykończeniowe, aż do formalnego uzyskania zezwolenia na użytkowanie domuw 2002 r.
Sąd uznał za niewiarygodne zeznania świadkaL. K.i zeznania powodaJ. A.co do faktu, że budowa domu była w całości finansowana ze środków pieniężnych stanowiących majątek osobistyJ. A., a pochodzących ze sprzedaży mieszkania powoda przyul. (...)wW.. Sprzedaż mieszkania nastąpiła dopiero 10 czerwca 1999 r., natomiast budowa domu wG.rozpoczęła się wiosną 1998 r. i już wtedy miało miejsce wydatkowanie środków finansowych na ten cel,a w czerwcu 1999 r. dom był już ukończony w stanie surowym. Wbrew zeznaniom powoda,z treści aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży mieszkania przyul. (...)wW.nie wynika, aby powód otrzymał przed sprzedażą lokalu jakąkolwiek część ceny tytułem zaliczki. Zwrócić też trzeba uwagę, że twierdzenia co do otrzymania zaliczki na poczet ceny zbywanego mieszkania przyul. (...)wW.powód podniósł po raz pierwszy dopiero podczas przesłuchania w charakterze strony, a nie podnosił ich w pozwie, co prowadzi do wniosku, że były one wyłącznie reakcją na zeznania świadków dotyczące okresu budowy domu i że są niewiarygodne w kontekście treści umowy sprzedaży mieszkania.
Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego zgłoszony na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości gruntowej wG.i wartości budynku usytuowanego na tej nieruchomości, gdyż dowód ten był zbędny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie zart. 231 § 1 k.c., samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Artykuł 231 § 1 k.c.nie obejmuje swoją dyspozycją posiadania właściciela, lecz tylko posiadanie niezwiązane z określonym prawem, a więc będące tylko określonym stanem faktycznym. Przepis ten zamieszczony jest bowiem w dziale dotyczącym ochrony własnościi regulującym stosunki między właścicielem i posiadaczem samoistnym. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą włada jak właściciel (art. 336 k.c.). W rozumieniu tego przepisu samoistnym posiadaczem jest np. ten, kto uzyskał władanie nieruchomością na podstawie nieformalnej umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości. Stosunki prawne miedzy współwłaścicielami albo między obecnym a byłym właścicielem nie są objęte regulacją przywołanego przepisu (
    tak. S. Rudnicki, G. Rudnicki, J. Rudnicka, w: Komentarz do Kodeksu cywilnego pod. red. J. Gudowskiego, 2016 r., t. 2 – komentarz do art. 231 k.c.). W orzecznictwie dopuszczono wyjątkowo, w wypadkach szczególnie uzasadnionych, możliwość wystąpienia z roszczeniem o wykup przez osobę będącą w chwili wznoszenia budynku współwłaścicielem nieruchomości i posiadaczem jej fizycznie wydzielonej części (
    vide orz. SN z 31.10.1973 r., II CR 736/73, OSNCP 1974/6/117), ale taka sytuacja nie zachodziła w niniejszej sprawie.J. A.podczas budowy domu wG.był wspólnie zK. A. (1)właścicielem na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, na której budowa była prowadzona, i taki stan prawny tej nieruchomości istnieje do tej pory. Oznacza to, że inwestycja budowlana prowadzona była na gruncie stanowiącym własność powoda, zatem powodowi nie przysługuje legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia zart. 231 § 1 k.c., gdyż w chwili budowy domu nie był on posiadaczem samoistnym przedmiotowego gruntu w rozumieniu przywołanego przepisu.
Niezależnie od powyższego powodowi nie przysługiwało roszczenie o wykup zart. 231 § 1 k.c.ponieważ nie udowodnił on, że wzniesienie budynku na działce gruntuwG.nastąpiło ze środków stanowiących jego majątek osobisty. Wzniesienie budynku, o którym mowa wart. 231 k.c., oznacza budowę od podstaw, od fundamentów, na gruncie, a nie roboty wykończeniowe i uzupełniające stanowiące nakłady na budynek już istniejący (
    tak SN w orz. z 10.06.2003 r., I CKN, LEX nr 80247). Z materiału dowodowego sprawy wynikało, że dom mieszkalny wG.wybudowany został w stanie surowym do czerwca 1999 r., a później prowadzone były wyłącznie prace wykończeniowe budynku. Skoro strony pozostawały w okresie budowy domu we wspólności majątkowej małżeńskiej, to istnieje domniemanie, że środki na budowę pochodziły z ich majątku wspólnego. Powód twierdził, że budowa została sfinansowana ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania przyul. (...)wW.stanowiącej jego majątek osobisty. Mieszkanie to zostało jednak sprzedane dopiero w dniu 10 czerwca 1999 r., kiedy domwG.był już wybudowany w stanie surowym. Złożone przez powoda do akt sprawy dowody zakupu materiałów budowalnych wskazują, że wydatkowanie znacznej części środków na zakup materiałów budowlanych miało miejsce, zanim powód sprzedał nieruchomość przyulicy (...)wW.. W konsekwencji brak było podstaw do uznania, że dom wG.został wybudowany ze środków stanowiących majątek osobisty powoda, uzyskanych ze sprzedaży wskazanego wyżej mieszkania. Skorow dacie sprzedaży przez powoda nieruchomości przyulicy (...)wW.domwG.był już wybudowany, a wymagał jedynie wykończenia, to pieniądze uzyskane przez powoda ze sprzedaży mieszkania przeznaczone mogły być najwyżej na wykończenie domu wG.. Rodzaj materiałów budowlanych nabywanych przez powoda po 10 czerwca 1999 r. (opisanych w fakturach złożonych do akt sprawy) wskazuje, że były one wykorzystywane jedynie do wykończenia i wyposażenia domu, a nie jego budowy.
Poza wszystkim roszczenie powoda o wykup nie mogło być uwzględnione równieżz tej przyczyny, że pomiędzy powodem a pozwaną istnieje nadal wspólność ustawowa małżeńska. Ze względu na charakter istniejącej w trakcie małżeństwa wspólności ustawowej jako wspólności łącznej – bezudziałowej realizacja roszczenia zart. 231 § 1 k.c.nie wchodziw rachubę w czasie trwania tej wspólności. Przeciwko realizacji tego roszczenia przemawiają regulacjeKodeksu rodzinnego i opiekuńczegodotyczące majątku wspólnego. Dopiero od chwili ustania wspólności stosuje się odpowiednio do majątku, który był nią objęty, przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 k.r.o.), zaś zasadą jest, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, choć możliwe jest ustalenie nierównych udziałów z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku (art. 43 k.r.o). Roszczenie o wykup wchodzi w grę zatem dopiero po ustaniu wspólności ustawowej i sprecyzowaniu wielkości udziałów małżonków w majątku wspólnym. Z istoty przepisuart. 231 § 1 k.c.wynika, że w przypadku stosunków pomiędzy małżonkami prowadzi on do wykupu ułamkowej części nieruchomości, zaś przy unormowaniu własności nieruchomości na prawach wspólności łącznej nie ma ułamkowych udziałów (vide orz. SN z 24.02.1989 r., I CR 105/89, OSP 1990/10/360).
Z opisanych przyczyn Sąd w pkt. I wyroku oddalił powództwo na podstawie powołanych przepisów.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie II sentencji wyroku zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną wart. 98 § 1 k.p.c.Powód, jako przegrywający sprawę, obowiązany jest zwrócić pozwanej koszty postępowania niezbędne do celowej obrony w kwocie 5.417 zł, na którą składają się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej w wysokości 5.400 zł ustalonej na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) oraz opłata skarbową od pełnomocnictwa procesowego w wysokości 17 zł.