Sąd Okręgowy w Częstochowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 6/18
Data wyroku: 2018-06-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lidia Dudek
Słowa kluczowe: Uchylenie uchwały spółki
Teza: uchylenie uchwały

Sygn. akt IC 6/18

WYROK

W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 czerwca 2018 roku
Sąd Okręgowy w Częstochowie Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący:  SSO Lidia Dudek
Protokolant: Ewelina Lamik
po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2018 roku w Częstochowie
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyM.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...)wM.
o uchylenie uchwał
1. uchyla uchwałę numer(...)z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przy ul.(...)wM.w przedmiocie: uchylenia uchwały numer(...)dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”;
2. uchyla uchwałę numer(...)z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przyul. (...)wM.w przedmiocie: odwołania członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”;
3. uchyla uchwałę numer(...)z dnia 14 listopada 2017 roku „Właścicieli Lokali Nieruchomości przyul. (...)wM.w przedmiocie: powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”;
4. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wM.na rzecz powódki GminyM.kwotę 377 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Sygn. akt I C 6/18

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 27 grudnia 2017 r. powódka GminaM.wniosła o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul.(...)wM.w sprawie: uchylenia uchwały nr(...)dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”; uchylenie uchwały nr(...)z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul.(...)wM.w sprawie: odwołania członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”; uchylenie uchwały nr(...)z dnia 14.11.2017r. „Właścicieli lokali nieruchomości przy ul.(...)wM.w sprawie: powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”. Jednocześnie powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu GminaM.wskazała, że jej udział jako właściciela siedmiu samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej wynosi(...). W nieruchomości udziały ma jeszcze pięciu innych właścicieli. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1 i żaden z właścicieli nie posiada większościowego udziału w nieruchomości wspólnej. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach PaniE. D.i PanaM. W.zawarł w dniu 14 grudnia 2016r.umowę nr (...)z firmą(...)z siedzibą wM.przyul. (...)pok.(...), której przedmiotem było administrowanie nieruchomością wspólną. W dniu 14 listopada 2017r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wM.. Na zebraniu jak wynika z listy obecności stanowiącej załącznik do protokołu nie była obecnaI. M.. Natomiast w treściprotokołu nr (...)z dnia 14.11.2017r. wskazano, że stawili się wszyscy Współwłaściciele nieruchomości. Jak wynika z treści protokołu PanA. Ś.poinformował, że przed rozpoczęciem obrad otrzymał dwa pisma współwłaścicielilokali nr (...), w których wnioskują aby „wszystkie uchwały podejmowane na dzisiejszym zebraniu były podejmowane w trybieart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokalioraz pismo z wnioskiem o uzupełnienie porządku obrad o następujący punkt: Podjąć uchwałę w sprawie zamian w Zarządzie Wspólnoty”. Przedstawiciele GminyM.na zebraniu PaniG. D. (1)orazE. M.poinformowały o braku podstaw prawnych do podejmowania uchwał w trybie art.art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, co nie zostało odnotowane w protokole z zebrania. Pomimo braku podstaw prawnych do podejmowania uchwał w trybieart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. W dniu 22 grudnia 2017 roku doręczono powodowi protokół z zebrania Wspólnoty wraz z załącznikami. Z treści protokołu wynika, że przewodniczący zebrania PanA. Ś.zarządził głosowanie nad uchwałami nr(...)w trybieart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokalitj. według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Pomimo, że za uchwałą nie oddano większości głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów przewodniczący zebrania uznał, ze uchwała została podjęta, gdyż głosowało za nią pięciu współwłaścicieli. W przedmiotowym stanie faktycznym żadna z przesłanek wprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos nie zaistniała.
Pozwana Wspólnota MieszkaniowaM.w odpowiedzi na pozew wniosła o odrzucenie pozwu a w przypadku uznania złożonego pozwu z zachowaniem terminu, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że termin do wniesienia powództwa powinien być liczony od dnia podjęcia uchwał. Pozwana zakwestionowała sposób liczenia głosów przez powódkę. Zdaniem pozwanej Wspólnota Mieszkaniowa na zebraniu w dniu 14.11.2017 r., zgodnie z jej wolą a także zgodnie z przepisami, była uprawniona do podejmowania Uchwał zgodnie z zasadą przewidzianą wart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali–jeden właściciel jeden głos – tym samym wszystkie podjęte Uchwały: nr(...),(...),(...)zostały podjęte w prawidłowym trybie, są ważne i brak jest podstaw do ich uchylenia.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczas zajęte stanowiska w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka GminaM.jest właścicielem siedmiu samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej położonej przyul. (...)wM.wynosi(...). Właściciele pięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych mają następujące udziały w nieruchomości wspólnej:I. M.właściciellokalu nr (...)ma udział wynoszący(...),I.iL. G.właścicielelokalu nr (...)mają udział wynoszący(...),A.iL. M.właścicielelokalu nr (...)mają udział wynoszący(...),E.iG. D. (2)właścicielelokalu nr (...)mają udział wynoszący(...),R.iZ. N.właścicielelokalu nr (...)mają udział wynoszący(...).M.iA. W.właściciele lokalu użytkowegoAmają udział w nieruchomości wspólnej wynoszący(...). Suma udziałów nieruchomości wspólnej jest równa 1 i żaden z właścicieli nie posiada większościowego udziału w nieruchomości wspólnej.
Dowód:odpis księgi wieczystej (k. 17-27 akt), dokumenty (k. 14-16 akt), kserokopia aktów notarialnych (k. 77-100 akt).
W dniu 14 grudnia 2016 roku Wspólnotą Mieszkaniowa nieruchomości położonej wM.przyul. (...)zawarłaumowę nr (...)z firmą(...)z siedzibą wM., reprezentowaną przezA. Ś.celem zarządu nieruchomością położoną wM.przyul. (...).
Dowód: kserokopia umowy (k. 28-38, k. 70-75 akt), wydruk z CEIDG (k. 39 akt), zeznania świadkaA. Ś.(protokół rozprawy z dnia 25.04.2018r. nagranie czas: 00:21:30-00:25:05 adnotacje).
Na podstawie uchwały nr(...)z dnia 16 sierpnia 2017 roku właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wM.podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów wypowiedziano umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą pomiędzy(...)
ul. (...)lok.(...)wM.a Wspólnotą Mieszkaniową(...)wM.ul. (...), z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Dowód: kserokopia uchwały (k. 40 akt).
W dniu 11 września 2017 roku właściciele lokali posiadających łącznie udział w nieruchomości wspólnej przekraczający 1/10 wnieśli do Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowe] przyul. (...)w trybie art. 31 ustawy o własność zebrania Wspólnoty o zwołanie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej.
W dniu 2 listopada 2017 roku podjęto uchwałę nr(...)w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umowy o Zarządzanie Nieruchomością Wspólną(...)– z PanemJ. W.– Właścicielem(...)z siedzibą przyul. (...)wM..
Dowód: pisma (k. 41 akt), uchwała (k. 43 akt).
Zebranie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości zostało zwołane na dzień 14 listopada 2017 roku. Pismem z dnia 13 listopada 2017 roku właściciele posiadający ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zawnioskowali aby wszystkie uchwały podejmowane na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)w dniu 14.11.2017 roku były podejmowane w trybieart. 23 ust 2a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, to jest według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 14 listopada 2017 roku byli obecni następujące współwłaściciele nieruchomości:M.iA. W.,E.iG. D. (2),A.iL. M.,R.iZ. N.,I.iL. G.,I. M.zastępowana przezE. D.oraz GminaM..
Na podstawie uchwały nr(...)uchylono uchwałę nr(...)dotyczącej wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.
Na podstawie uchwały nr(...)odwołano ze składu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej PanaM. W..
Na podstawie uchwały nr(...)powołano Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w składzie:E. D.iI. G..
W dniu 14 listopada 2017 roku podczas zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...)za przyjęciem uchwał nr(...), nr(...)oraz nr(...)głosowało 5 współwłaścicieli a 1 się wstrzymał. Podczas zebrania byli obecnie następujące właściciele lokali:M.iA. W.,E.iG. D. (2),A.iL. M.,R.iZ. N.,I.iL. G.,I. M.zastępowana przezE. D..
Z dniem 22 listopada 2017 roku powódce został przekazany protokół wraz z załącznikami z zebrania Wspólnoty, które odbyło się w dniu 14.11.2017 roku. Głosowanie nad uchwałami odbyło się zgodnie z wnioskiem właścicieli posiadających ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej tj. w trybieart. 23 ust 2a ustawy o własności lokali.
Dowód: dokumenty wraz z uchwałami (k. 44-55 akt), pismo (k. 42 akt), zeznania świadkaI. G.(protokół rozprawy z dnia 20.06.2018r. nagranie czas: 00:10:21-00:15:04 adnotacje), zeznania świadkaE. D.(protokół rozprawy z dnia 25.04.2018r. nagranie czas: 00:16:31-00:21:30 adnotacje).
W piśmie z dnia 18 maja 2018 roku Urząd Miasta wM.poinformował(...)wP., że w czynnościach przeprowadzenia sprostowania udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali, dlatego zgoda na wykonanie inwentaryzacji, będącej postawą zmiany wyodrębnionych udziałów powinna być podjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali, gdyż w notarialnym procesie prostowania udziałów oraz w postępowaniu wieczysto – księgowym, niezbędne będzie uczestnictwo wszystkich współwłaścicieli lokali, będących stroną tej czynności prawnej.
Dowód: pismo (k. 142 akt)

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawo własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Wedle ust. 2 uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast ust. 2a. stanowi, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wedle ust. 2b. jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Natomiast treść ust. 3. wskazuje, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Zastosowanie treściart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokalinie było prawidłowe albowiem zgodnie z brzmieniem treściksięgi wieczystej nr (...)suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1 a żaden z właścicieli nie ma większości udziałów. Największy udział w nieruchomości wspólnej ma powódka i stanowi on(...). Zatem podejmowanie uchwał w dniu 14 listopada 2017 roku nie mogło nastąpić w świetleustawy o własności lokalinastąpić na zasadzie „jeden właściciel jeden głos” z uwagi na brak wyczerpania przesłanek określonych wart. 23 ust 2a ustawy o własności lokali. Ustalenia Sądu w sprawie niniejszej oparły się na prawomocnym i wiążącym wpisie wksiędze wieczystej nr (...). Jak wynika zart. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipoteceistnieje domniemanie zgodności wpisu jawnego z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia czy udziały poszczególnych lokali położonych przyAl. (...)w nieruchomości wspólnej są zgodne z treścią umów przeniesienia własności wyodrębnionych lokali oraz czy suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1. W ocenie Sądu przeprowadzenie tych dowodów nie było konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy. W sprawie bowiem nie było żadnych wątpliwości co do sumy udziałów w nieruchomości wspólnej przyAl. (...).
W tym miejscu należało odnieść się do zarzuty pozwanej a mianowicie zarzutu przedawnienia roszczenia powódki. Jak wynika jednak z analizy stempla pocztowego na kopercie powództwo zostało wniesione z dniem 27 grudnia 2017 roku czyli z zachowaniem 6-tygodniowego terminu określonego wart. 25 ustawy o własności lokali. Uchwały zostały bowiem podjęte w dniu 14 listopada 2017 roku a więc ostatnim możliwym dniem do wniesienia niniejszego powództwa był dzień 27 grudnia 2017 roku.
W tym stanie rzeczy zaskarżone uchwały, jako sprzeczne z prawem, należało uchylić.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.