Sąd Rejonowy w Koninie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 750/17
Data wyroku: 2018-07-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Maliszewski
Słowa kluczowe: Przeniesienie własności, Samoistny posiadacz
Podstawa prawna: art. 231 § 1 k.c., art. 336 k.c.

Sygnatura akt I C 750/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Konin, dnia 2 lipca 2018 r.
Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: ASR Adam Maliszewski
Protokolant: stażysta Ewelina Jerzyńska-Augustynowicz
po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2018 roku w Koninie
na rozprawie
sprawy powództwaP. J.
przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przezL.K.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego za wynagrodzeniem własność części nieruchomości

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powodaP. J.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanego przezL.K.kwotę 3.600,00 zł (trzy tysiące sześćset zł) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

ASR Adam Maliszewski
Sygn. akt I C 750/17

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 26 września 2016 roku powódP. J.wniósł o:
- zobowiązanie pozwanego Skarbu Państwa –L.K.do złożenia oświadczenia woli następującej treści: Skarb Państwa –L.K.przenosi naP. J.prowadzącego działalność gospodarczą pod firmąF.P. J.Ś.ul. (...)– własność wydzielonej geodezyjnie części działki o powierzchni około 0,0344 ha, oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), położonej w obrębieŚ.gminaŚ., objętejksięgą wieczystą KW (...)za cenę 10.970 zł”;
- ustalenie wynagrodzenia za przeniesienie własności części nieruchomości oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...)o powierzchni około 0,0344 ha na kwotę 10.970 zł a w przypadku zakwestionowania wysokości tej ceny przez pozwanego, przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości części nieruchomości objętej pozwem;
- przeprowadzenie podziału geodezyjnegodziałki nr (...)o powierzchni całkowitej 6,80066 ha i wydzielenie działki objętej pozwem o powierzchni 0,0344 ha.
W uzasadnieniu powód wskazał, że w latach siedemdziesiątych XX wieku poprzednik prawny powoda –(...)wK.wybudował na nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr ewidencyjnym(...)studnię głębinową oraz część pawilonu wypoczynkowego, przyjmując w dobrej wierze, że nieruchomość na której dokonuje inwestycji budowlanych jest w jego posiadaniu. Dopiero w 2007 roku w związku ze sprzedażą na rzecz(...) S.A.części nieruchomości, wydzielona została z nieruchomości leśnej o numerze 131b, d – część nieruchomości oznaczonanumerem ewidencyjnym (...). Okazało się wówczas, że granica działek przebiega przez budynek pawilonu wypoczynkowego należącego obecnie do powoda, zaś studnia głębinowa znajduje się w całości na sąsiedniej działce oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), co uzasadnia wystąpienie przez powoda z powództwem w oparciu o treśćart. 231 §1 k.c.(pozew, k. 2-5).
W odpowiedzi na pozew pozwany przyznał, że na jego terenie znajduje się częściowo obiekt budowlany należący do powoda i z tego względu skłonny jest wyrazić zgodę na uregulowanie stanu posiadania i własności w części dotyczącej przekroczenia granicy tego budynku, z uwzględnieniem przepisówprawa budowlanegookreślających minimalne odległości obiektu budowlanego od granicy działki sąsiedniej. W zakresie studni głębinowej pozwany wskazał z kolei, że studnia ta posadowiona jest w części działki, dzierżawionej przezB. B., a zatem trudno mówić o jakimkolwiek posiadaniu powoda tej studni, wobec czego pozwany zaproponował zamiast wykupu tej części nieruchomości - rozważenie przez powoda użytkowania studni na podstawie umowy dzierżawy lub służebności przesyłu (odpowiedź na pozew, k. 98-100).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W drugiej połowie lat siedemdziesiątych(...)wK.dzierżawiła od Skarbu Państwa –L.działkę leśną onumerze geodezyjnym (...), położoną w obrębie i gminieŚ.i przeznaczoną początkowo na obozy dla uczniów szkoły górniczej. Na tym terenie(...)postanowiła wybudować ośrodek wypoczynkowy, w którym obok domków drewnianych planowała wybudować domy murowane o wyższym standardzie, tj z ciepłą wodą, siecią tv oraz ogrzewaniem. W 1978 roku na sąsiadującej z lasem polanie wybudowano studnię głębinową (zeznania świadkaW. J., k. 102 v. – 103).
29 grudnia 1995 roku Przedsiębiorstwo Państwowe(...)wykupiła od Skarbu PaństwaL.K.wchodzącą dotychczas w skład lasu objętegoksięgą wieczystą Kw (...)działkę gruntu nr (...)o powierzchni 5,8654 ha (umowa kupna – sprzedaży, k. 2-4 akt kw nr(...); zeznania świadkaA. K., k. 120 v. – 121; okoliczność bezsporna).
Na podstawie aktu komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego z dnia 12 maja 1999 roku, nr rep A(...)(...)wK.została przekształcona w(...)Spółkę Akcyjną z siedzibą wK.. Na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i przeniesienia własności nieruchomości w celu pokrycia kapitału zakładowego z dnia 11 maja 2007 roku, rep. A nr(...)własność przedmiotowej działki przeszła naOśrodek (...) Spółkę z o.o.z siedzibą wK., której firmę zmieniono postanowieniem Sądu Rejonowego wK.z dnia 13 sierpnia 2009 roku, sygn. akt:(...).KRS/(...)na:Centrum (...)S.z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wK.(zeznania świadkaW. J., k. 102 v. – 103; umowa kupna sprzedaży, k. 2,kw (...), zawiadomienie, k. 16 akt kw(...); zawiadomienie, k. 42 akt kw(...); postanowienie SR wK., k. 50 akt kw(...), okoliczność bezsporna).
Na podstawie prawomocnego wykazu zmian gruntowych z dnia 27 października 2003 roku dotychczasowadziałka nr (...)o powierzchni 5,8654 ha otrzymała numer(...)(wykaz zmian gruntowych k. 22kw (...); wypis z rejestru gruntów, k. 47).
1 marca 2016 roku powódP. J.nabył odspółki (...), będącej jedną zespółek (...)przedmiotowy ośrodek wypoczynkowy wŚ.. Przed zakupem działki powód nie poprosił geodety o sprawdzenie punktów granicznych nieruchomości w terenie, będąc przekonanym, że wszystkie zakupione budynki ośrodka wraz ze studnią głębinową znajdują się na zakupionej przez niego działce gruntu. Kiedy jednak dzierżawiący działkę sąsiedniąB. B., nosząc się z zamiarem wykupu tej działki odL., wynajął geodetę okazało się, że zarówno odwiert studni głębinowej wraz z pompą jak i część jednego z budynków wchodzących w skład ośrodka wypoczynkowego znajdują się na sąsiedniej działce onumerze geodezyjnym (...), zaś stojący na przedmiotowej działce płot z lat siedemdziesiątych XX wieku nie jest wyznacznikiem granicy (umowa sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, k. 63-71 kw nr(...); odpisksięgi wieczystej nr (...), k. 27-45; zeznania świadkaA. K., k. 120 v. – 121; dowód z przesłuchania powoda, k. 121 v.; protokół z oględzin nieruchomości, k. 154-154 v.).
Działkę gruntu na której obecnie znajduje się studnia głębinowa od 1995 roku dzierżawi odL.B. B., który zezwala powodowi na korzystanie z tej studni (zeznania świadkaB. B., k. 120 v).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o wskazane wyżej dowody w postaci załączonych do akt dokumentów, zeznań świadków oraz przesłuchania powoda. Podkreślenia wymaga, że wiarygodność któregokolwiek z przeprowadzonych dowodów nie była kwestionowana w toku postępowania, a fakty dotyczące przedmiotowych nieruchomości były w zasadzie niesporne między stronami. Spór dotyczył jedynie prawa jakie należało zastosować w ustalonym stanie faktycznym.
Uznając, iż w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki warunkujące zastosowanieart. 231 §1 k.c., Sąd oddalił wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety celem geodezyjnego wydzielenia częścidziałki nr (...)objętej pozwem oraz wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości wydzielonej działki objętej pozwem – jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:
Powód oparł swoje powództwo na treściart. 231 §1 k.c.Zgodnie z tym przepisemsamoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Przesłankami roszczenia unormowanego w art. 231 § 1 są: samoistne posiadanie cudzego gruntu, dobra wiara posiadacza oraz wzniesienie budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki.
Roszczenie o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki przysługuje tylko samoistnemu posiadaczowi, który dokonał budowy. Pojęcie samoistnego posiadania określaart. 336 k.c.Artykuł 231 § 1 k.c.nie obejmuje swoją dyspozycją posiadania właściciela, lecz tylko posiadanie niezwiązane z określonym prawem, a więc będące tylko określonym stanem faktycznym. Do oceny charakteru posiadania (samoistnego czy zależnego) właściwa jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia (zob. komentarz do art. 231 k.c. pod red. J. Gudowskiego, LEX 2016 r.).
Przenosząc powyższe uwagi natury ogólnej na grunt przedmiotowej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że roszczenie zart. 231 §1 k.c.przysługuje zasadniczo podmiotowi który dokonał budowy budynku czy budowli. Sąd rejonowy w niniejszym składzie podziela jednak prezentowane w orzecznictwie stanowisko, na które powoływała się również strona powoda (zob. wyrok SN z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 721/10, opubl. w LEX nr 1050453), zgodnie z którym przepisart. 231 k.c.może być zastosowany również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu własności ze stanem posiadania. W omawianej sprawie za przyjęciem dopuszczalności wystąpienia z powództwem zart. 231 §1 k.c.przez powoda jako następcę prawnego podmiotu który wybudował częściowo na sąsiedniej działce część budynku i budowlę w postaci studni głębinowej – przemawia fakt, iż do chwili obecnej sytuacja ta nie została uregulowana prawnie, co z pewnością nie sprzyja obrotowi gospodarczemu.
Stosownie jednak do poczynionych wyżej uwag ogólnych niezbędnymi przesłankami uwzględnienia powództwa zart. 231 § 1 k.c.są samoistne posiadanie istniejące w chwili wznoszenia budynku lub budowli oraz jego dobra wiara budującego. O ile można uznać, iż budując studnię głębinową oraz budynki ośrodka wypoczynkowego poprzednik prawny powoda działał w dobrej wierze będąc przekonanym, że wszystkie budynki i budowle zostały pobudowane na dzierżawionej przez niego działce, o tyle w ocenie Sądu brak jest w tym przypadku spełnienia przesłanki samoistnego posiadania nieruchomości na której wzniesiono budynki i budowle.
W orzecznictwie Sądowym prezentowany jest pogląd zgodnie z którym do oceny charakteru władztwa (samoistnego czy zależnego) właściwa jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Problem ten był przedmiotem analizy Sądu Najwyższego uzasadnieniu wyroku z dnia 30 marca 1983 roku w sprawie I CR 44/83, w której po wzniesieniu budynku na działce będącej w samoistnym posiadaniu wznoszącego, doszło następnie do zmiany charakteru posiadania z samoistnego na zależne. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy jasno stwierdził, że zmiana posiadania samoistnego na zależne dokonana później (tj już po wzniesieniu budynku lub budowli) nie ma znaczenia dla możliwości zastosowaniaart. 231 § 1 k.c.Podzielając w pełni zaprezentowany pogląd należy zauważyć, iż ma on również zastosowanie w sytuacji odwrotnej, a zatem w przypadku gdy w chwili wznoszenia budynku lub budowli wznoszący nie ma przymiotu posiadacza samoistnego. W takiej sytuacji brak jest podstaw do zastosowaniaart. 231 §1 k.c.nawet jeśli już po wybudowaniu budynku lub budowli z przekroczeniem granic działki dojdzie do zmiany charakteru posiadania budującego z zależnego na samoistne.
Zgodnie z niekwestionowanymi przez strony ustaleniami w badanej sprawie do budowy studni kanalizacyjnej i budynku z przekroczeniem granicdziałki nr (...)(obecnie nr(...)) doszło w drugiej połowie lat siedemdziesiątych kiedy to(...)wK.jedynie dzierżawiła od Skarbu Państwa –L.przedmiotową działkę, a zatem była niewątpliwie jej posiadaczem zależnym. Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że w omawianej sprawie poprzednik prawny powoda nie był w ogóle samoistnym posiadaczem przedmiotowej nieruchomości, albowiem posiadanie jest jedynie pewnym stanem faktycznym, zaś w tym przypadku władztwo(...)nad tym gruntem zawsze miało swoją podstawę prawną w postaci najpierw umowy dzierżawy, później zaś w postaci prawa własności, po zakupie przedmiotowej nieruchomości od Skarbu Państwa przez(...).
Mając na względzie wskazane okoliczności, Sąd oddalił w całości żądanie powoda oparte o treśćart. 231 §1 k.c., z uwagi na brak spełnienia przez poprzednika prawnego powoda przesłanki samoistnego posiadania nieruchomości w chwili wznoszenia przez niego budynku i budowli objętych niniejszym pozwem.
O kosztach sądowych orzeczono w oparciu o treśćart. 98 §1 k.p.c.uznając, że powód przegrał proces w całości. Z tego względu Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.600 zł zwrotu kosztów procesu na którą w całości złożyły się koszty zastępstwa procesowego stosownie do treści §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
ASR Adam Maliszewski