Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 230/18
Data wyroku: 2018-10-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lucyna Świderska-Pilis, Aneta Pieczyrak-Pisulińska, Roman Sugier
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 22 i 23 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 230/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 października 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Roman Sugier (spr.)

Sędziowie :

SA Lucyna Świderska-Pilis
SO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

Protokolant :

Barbara Białożyt

po rozpoznaniu w dniu 11 października 2018 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaA. C.iG. W.
przeciwko Wspólnocie(...)przyul. (...)wK.

o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powodaA. C.
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 19 września 2017 r., sygn. akt II C 1060/16,

1
oddala apelację;

2
zasądza od powodaA. C.na rzecz pozwanej Wspólnoty 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

SSA Roman Sugier

SSA Lucyna Świderska-Pilis

Sygn. akt I ACa 230/18

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 19 września 2017r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwoA. C.iG. W.skierowane przeciwko pozwanej Wspólnocie(...)przyul. (...)wK.oraz zasądził od każdego z powodów na rzecz pozwanej po 623,50 złotych tytułem kosztów procesu.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy podał, że powodowie domagali się uchylenia uchwał pozwanejWspólnoty oznaczonych numerami (...).
Uchwały te zostały podjęte w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę powierzchni poszczególnych lokali zgodnie z dokumentem – podział mieszkań– opracowanie po inwentaryzacji wykonanym przez(...), w sprawie udzielane zgody PanuK. K.na nadbudowę nieruchomości wspólnej poprzez adaptację strychu na powiększenie już istniejącegolokalu nr (...), na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy i rozporządzania tymi lokalami oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego, wyrażenia zgody na zmianę powierzchni poszczególnych lokali, w sprawie udzielane zgody PaniB. G.na nadbudowę nieruchomości wspólnej poprzez adaptację strychu na powiększenie już istniejącegolokalu nr (...), na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy i rozporządzania tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego, wyrażenia zgody na zmianę powierzchni poszczególnych lokali, w sprawie udzielane zgody PaniJ. Z.na nadbudowę nieruchomości wspólnej na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy i rozporządzania tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego. Ewentualnie wnieśli o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał.
Uzasadniając żądanie powodowie podali, że zaskarżone przez nich uchwały są niezgodne z przepisemart. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokaliiart.140 k.c.Prowadzą bowiem nie tylko do zmian w zakresie współwłasności nieruchomości, ale także w zakresie prawa odrębnej własności lokalu każdegoz właścicieli. Zdaniem powodów do kompetencji zebrania właścicieli lokali należy powzięcie uchwały w przedmiocie zmiany udziałów w nieruchomości wspólneja nie uchwały w przedmiocie zmiany powierzchni poszczególnych lokali. Tego rodzaju uchwały nie mieszczą się, w przekonaniu powodów, w kompetencji zebrania właścicieli lokali. Ponadto powodowie zarzucili, że zaskarżone uchwały naruszają przepisart. 140 k.c.albowiem prowadzą do rozporządzania rzeczą przez osobę niebędącą właścicielem. Naruszają też interes powodów, gdyżw wyniku uchwał ulega zmniejszeniu udział w nieruchomości wspólnej przysługujący powodom, który to udział stanowi część składową prawa odrębnej własności lokali. Jako podstawę prawną zgłoszonego jako ewentualne roszczenia o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał, ze względu na brak zdolności procesowej pozwanej do ich podjęcia, powodowie wskazali przepisart. 189 k.p.c.
Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa podając, że zaskarżone uchwały zaakceptowały stan faktyczny i prawny istniejący od 2006 roku.
Wyrok Sądu pierwszej instancji oparty został na ustaleniach faktycznych, które nie są kwestionowane w apelacji. Sąd Apelacyjny uznając te ustalenia za trafne traktuje je jako swoje własne. Zbędnym jest więc powielanie tych ustaleńw motywach wyroku Sądu odwoławczego.
Jedynie dla przejrzystości wywodu podać należy, że w 2006 roku pozwana Wspólnota podjęła trzy uchwały o zgodzie na adaptację na cele mieszkalne części wspólnego strychu, przez wskazanych w udziałach właścicieli lokali, a po utworzeniu nowych lokali przyłączenia ich do lokali będących ich własnością i sprzedaż tych lokali za wskazaną cenę. W uchwałach ustalono też, że do czasu sprzedaży nowych lokali mieszkalnych wspomniani właściciele zainteresowani pozyskaniem nowych lokali będą opłacać czynsz dzierżawy za określonew uchwałach części strychu. Wspomniane uchwały z 2006 r. zostały podjęte większością głosów członków Wspólnoty i nie zostały zaskarżone.
Zainteresowani właściciele lokali uzyskali niezbędne pozwolenia administracyjne i zaadaptowali części strychu na lokale mieszkalne. Dwoje z nich połączyło nowe lokale z dotychczas posiadanymi, a jeden utworzył odrębny lokal mieszkalny.
Mając na względzie ustalenia faktyczne Sąd pierwszej instancji w części uzasadnienia wyroku dotyczącej rozważań prawnych i oceny zasadności powództwa odwołał się doart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali(Dz. U z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.) określającego przesłanki jakie musza zaistnieć alby właściciel lokalu mógł skutecznie zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu tj. niezgodność uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo jeśli uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu lub w inny sposób naruszają interesy właścicieli lokalu.
Oceniając czy zaskarżone uchwały nie są sprzeczne z przepisami prawa Sąd Okręgowy uznał, że podstawowe znaczenie w tym zakresie ma prawidłowa wykładnia przepisuart. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali. Przepisy te dotyczą bowiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla podjęcia których przez zarząd niezbędna jest zgoda wyrażona w uchwale właścicieli lokali.
Chodzi między innymi o zgodę nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenia tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.) a takżeo udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.).
Sąd pierwszej instancji podkreślił, że w literaturze dotyczącej przedmiotu sporu oraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma jednolitości poglądów co do tego czy uchwały o jakich mowa we wspomnianych przepisach winny być podejmowane jednomyślnie przez właścicieli lokali czy też wystarczające jest podjęcie ich głosami większości uprawnionych do ich podjęcia.
Sąd Okręgowy przychylił się do tych poglądów przedstawicieli doktryny, którzy podkreślają, że ani przepis art. 22 ani 23 nie zawierają wymogu aby uchwałyo jakich mowa podejmowane były za zgodą wszystkich właścicieli lokali. Podkreślił, że w przypadku gdyby uchwała podjęta większością głosów krzywdziła któregoś z właścicieli ma on możliwość jej zaskarżenia z powołaniem się na naruszenie jego interesu. Sąd wskazał też na to że w praktyce, przy dużych wspólnotach mieszkaniowych uzyskanie jednomyślności, co do uchwał o jakich mowa we wspomnianych przepisach, może być utrudnione lub z różnych przyczyn wręcz niemożliwe.
Dla poparcia swego stanowiska Sąd Okręgowy odwołał się też do argumentacji przytoczonej w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2014r. w sprawieo sygn. akt IV CSK 478/16 w uzasadnieniu którego Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, iż zmiana wielkości poszczególnych lokali, w każdym przypadku wymaga zgody wszystkich właścicieli i nie może nastąpić wskutek uchwały większości właścicieli podjętej w trybie art. 23 u.w.l.
Podzielając poglądy Sądu Najwyższego wyrażone w motywach wspomnianego wyroku Sąd Okręgowy uznał, ze kwestionowane przez powodów uchwały nie są sprzeczne z przepisem art. 23 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. Sąd podkreślił, że ustalone okoliczności faktyczne poprzedzające podjęcie zaskarżonych uchwał wskazują na to, że ich podjęcie było w interesie Wspólnoty, gdyż usankcjonowały one istniejący stan faktyczny ukształtowany wcześniejszymi uchwałami z 2006r.
W konsekwencji w ocenie Sądu pierwszej instancji zaskarżone uchwały nie naruszają też przepisuart. 140 k.c.Dlatego Sąd nie znalazł podstaw do ich uchylenia i powództwo oddalił.
W ocenie Sądu Okręgowego brak było też podstaw do uwzględnienia powództwa ewentualnego dotyczącego ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwał, gdyż powodowie nie mają interesu prawnego w wytoczeniu tego rodzaju powództwa,w jego rozumieniu wynikającym z przepisuart. 189 k.p.c., a nadto uprawnienie Wspólnoty do podejmowania uchwał tego rodzaju wynika wprost z przepisuart. 23 ust. 3 pkt 5 i 5au.w.l.
O kosztach Sąd orzekł na mocyart. 98 i 99 k.p.c.
Wyrok został zaskarżony w całości przez powodów z tym, że apelacja powodaG. W.została odrzucona.
PowódA. C.w apelacji zarzucił:
– naruszenie prawa materialnego, a toart. 22 ust. 3 pkt 5a)ustawy o własności lokalipoprzez jego zastosowanie i uznanie, że nie jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli dla powzięcia uchwały zmierzającej do wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej nowych samodzielnych lokali lub powiększenia istniejących samodzielnych lokali poprzez włączenie do nich części nieruchomości wspólnej i w konsekwencji zmierzającej do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej;
– naruszenie prawa materialnego, a toart. 22 ust. 3 pkt 5a)ustawy o własności lokalipoprzez błędną jego wykładnię i uznanie, że czynność wymieniona w tiret poprzedzającym stanowi czynność zarządu nieruchomością wspólną;
– naruszenieart. 140 K.c.przez jego niezastosowanie i uznanie, że nie jest potrzebna zgoda właściciela nieruchomości lokalowej do czynności zmierzającej do ograniczenia jego prawa, a to do ograniczenia przysługującego mu udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
W uzasadnieniu apelacji powódA. C.podtrzymał dotychczasowe stanowisko procesowe i towarzyszącą mu argumentację prawną. Podkreślił, że pozwana Wspólnota jest powołana do zarządzania nieruchomością wspólną. Nie jest właścicielem części wspólnych, a co za tym idzie nie jest uprawniona do rozporządzania nimi. Ponadto w wyniku podjętych uchwał zmniejszeniu ulega udział skarżącego w części wspólnej nieruchomości, ta zaś stanowi część składową jego prawa do lokalu mieszkalnego. W przekonaniu skarżącego jest niedopuszczalne i sprzeczne z prawem aby bez jego zgody, w wyniku uchwały większości właścicieli innych lokali, ograniczone zostało przysługujące mu prawo do nieruchomości lokalowej. W tym zakresie skarżący odwołał się do zbieżnychz jego stanowiskiem poglądów wyrażonych w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego.
Powołując się na powyższe powódA. C.wnosił o uwzględnienie powództwa zgłoszonego w pierwszej kolejności lub powództwa ewentualnego oraz o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu za obie instancje.
Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie apelacji i o zasądzenie od skarżącego na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny w Katowicach zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Sporna w sprawie jest treść norm prawnych wynikających z przepisów art. 22 ust. 2 pkt 5 i 5a u.w.l. w związku z art. 22 ust. 2 u.w.l. Przepisy art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. czynności, których dotyczą zaskarżone uchwały zalicza do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Z przepisu art. 22 ust. 2 u.w.l. wynika zaś, że w przypadku czynności tego rodzaju do ich podjęcia przez zarząd wymagana jest zgoda wyrażona w uchwale właścicieli lokali. Z tego ostatniego przepisu nie wynika w jakim trybie mają być podejmowane uchwały tego rodzaju. Czy wymaga jest zgoda wszystkich członków Wspólnoty czy też dla podjęcia uchwały wystarczająca jest wola większości wyrażona w głosowaniu nad uchwałą.
Dla poparcia stanowiska, że uchwały, których dotyczy sprawa nie mogły być podjęte bez zgody wszystkich właścicieli lokali skarżący odwołuje się do treści postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010r., sygn. akt II CSK 267/10 (LEX nr 738095). Sąd Najwyższy w motywach tego orzeczenia wyraził pogląd, że nieruchomość wspólna jest stosunkiem współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmieniaart. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Sąd Najwyższy stwierdził też w tym orzeczeniu, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniuart. 22 ust. 3 pkt 5au.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.
W czynności procesowej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. W innym przypadku czynności takie, dokonane przez Wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne.
Z tego co podano wyżej wynika, że w wyroku z dnia 14 czerwca 2017r. , sygn. akt IV CSK 478/16 (LEX nr 2334888) Sąd Najwyższy nie podtrzymał tego stanowiska reprezentując pogląd, że co do czynności o jakim mowa w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wystarczająca jest uchwała podjęta przez większość właścicieli lokali. Dla poparcia tego stanowiska Sąd Najwyższy powołał się na systemową, literalną i celowościową wykładnię przepisu art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.
Skarżący podkreślił, że orzeczenie to zostało wydane w nieco odmiennym stanie faktycznym. Dotyczył on bowiem zgody na poważną rozbudowę apartamentowca i przyznanie wytworzonych lokali inwestorowi.
W ocenie Sądu Apelacyjnego tego rodzaju przebudowa, odmiennie niż w niniejszej sprawie, powoduje powiększenie powierzchni wspólnej, jednakże przyznanie inwestorowi nowo wytworzonych lokali może tak jak w niniejszej sprawie skutkować zmniejszeniem udziału innych właścicieli w części wspólnej nieruchomości.
W nowszych publikacjach dotyczących sposobu podejmowania uchwał wyrażających zgodę na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podkreśla się, że podejmowane są one w trybieart. 23 ust. 2u.w.l. czyli większością głosów. Ma to na celu zapewnienie skuteczności działania w tzw. dużych wspólnotach. W przypadku małych wspólnot, składających się do 7 lokali, wymagana jest w tych kwestiach jednomyślność (art. 19u.w.l. w związku zart. 199 k.c.).
W doktrynie wyrażone są krytyczne poglądy co do stanowiska wyrażonego w postanowieniu Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., III CSK 267/10, iż zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej „tylko formalnie mieści sięw uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.”. Oznaczałoby to, że ustawodawca wprowadził ten przepis tylko „formalnie” a nie po to by był on stosowany. Byłoby to nadto sprzeczne z przepisem art. 21 ust. 3 u.w.l. , z którego wynika że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w przepisie art. 22 ust. 2 u.w.l. składa oświadczenia w celu wykazania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (por. Własność lokali i Wspólnota mieszkaniowa, Komentarz. Ewa Bończak –Kucharczyk, 2 wydanie, Lex a Wolters Kluwer businnes, Warszawa 2012r., str. 656-660, Własność lokali. Komentarz, Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej, 4 wydanie, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2015r.,str. 566-567).
Sąd Apelacyjny w Katowicach w obecnym składzie podziela tę argumentację. Za jej przyjęciem przemawia też to że właściciel lokalu, co do którego w wyniku uchwały podjętej głosami większości doszło do ograniczenia jego praw odnośnie zmniejszenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej może uchwałę zaskarżyć z powołaniem się na naruszenie jego interesu.
W tym zakresie stanowisko tutejszego Sądu zbieżne jest z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 stycznia 2017r., sygn. akt I ACa 979/16.
W wyroku tym stwierdzono, że o sprzeczności interesu właściciela można mówić wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też osobistego punktu widzenia. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrej jej indywidualnego członka.
Także z tego punktu widzenia powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Nie jest bowiem tak jak utrzymuje skarżący, że kwestionowane uchwały sankcjonują sytuację zbliżona do tej w której jeden z właścicieli samodzielnie zabudował i objął w posiadanie część wspólną korytarza, a następnie wystąpił z roszczeniem o przeniesienie na niego praw do tej części nieruchomości wspólnej.
Z bezspornych w tym zakresie ustaleń faktycznych wynika bowiem, że zainteresowani właściciele lokali już kilkanaście lat temu uzyskali zgodę na zaadaptowanie części strychu na lokale mieszkalne i na nabycie w przyszłości praw do tych lokali. Uzyskali wymagane zgody i ponieśli niezbędne nakłady,a uchwały zezwalające im na takie działania nie były zaskarżone. Trafniew motywach zaskarżonego wyroku podano, że kwestionowane uchwały w istocie sprowadzają się do usankcjonowania stanu faktycznego oraz stanu prawnego ukształtowanego już szereg lat temu. Uniemożliwienie tego ze względu na brak zgody skarżącego na zmianę wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie zasługuje na ochronę, gdyż sprowadza się do nieuzasadnionego preferowania interesów jednostkowych nad interesem pozostałych właścicieli Wspólnoty. Zwłaszcza, że z zeznańA. C.słuchanego w charakterze strony wynika, że jego sprzeciw przeciwko podjęciu i realizacji uchwał jest spowodowany przekonaniem, iż prawa osób do lokali utworzonych z części wspólnych strychu zbywane są za zbyt niską cenę. Argumentacja skarżącego w tym zakresie nie jest przekonywująca, gdyż pomija wielkość nakładów poniesionych na przebudowę strychu na lokale mieszkalne. Ponadto tego rodzaju argumentacja nie była podnoszona w pozwie jako podstawa faktyczna uchylenia uchwał.
Kwestionowane uchwały nie są też sprzeczne z przepisemart. 140 k.c.mimo, że prowadzą do zmiany wielkości udziałów, a więc ograniczają prawo do nieruchomości lokalowej przysługujące skarżącemu, a Wspólnocie prawo to nie przysługuje.
W ocenie Sądu Apelacyjnego stan taki jest wynikiem szczególnej regulacji zawartej we wspomnianych przepisach (art. 22 i 23u.w.l.) w stosunku do ogólnych przepisówKodeksu cywilnego, co wynika z różnicy między prawami przysługującymi właścicielowi lub współwłaścicielowi nieruchomości a prawami właściciela lokalu znajdującego się w nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę. W tym drugim przypadku właściciel lokalu musi liczyć się z tym, żew razie gdy nie narusza to w sposób istotny jego interesu, jego prawa mogą być ograniczone w związku z nadbudową lub przebudową części wspólnej nieruchomości dokonaną za zgodą wyrażoną przez większość właścicieli lokali (por. Prawo Spółdzielcze i mieszkaniowe, Komentarz, red. Konrad Osajda, Tom VI B, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018 r., str. 405). Skarżący nie przytoczył przekonywującej argumentacji, że zmniejszenie jego udziałuw nieruchomości wspólnej w istotny sposób narusza jego interes. Ponadto wymóg uzyskania jednomyślności lub zgody zarządu na każdą czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu uniemożliwiałby prawidłowe zarządzanie przez Wspólnotę nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie takie było zamierzenie ustawodawcy skoro wymóg jednomyślności zastrzegł tylkow przypadku małych wspólnot.
Dlatego Sąd Apelacyjny na mocyart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako pozbawioną uzasadnionych podstaw.
O kosztach orzeczono na mocyart. 98 k.p.c.

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

SSA Roman Sugier

SSA Lucyna Świderska-Pilis