Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 401/18
Data wyroku: 2018-07-25 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Mirosław Wieczorkiewicz, Krystyna Skiepko, Beata Grzybek
Słowa kluczowe: Egzekucja z nieruchomości
Podstawa prawna: art. 939 kpc

Sygn. akt IX Ca 401/18

POSTANOWIENIE
Dnia 25 lipca 2018 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Mirosław Wieczorkiewicz (spr.)

Sędziowie:

SO Beata Grzybek
SO Krystyna Skiepko

Protokolant:

st. sekr. sąd. Agnieszka Najdrowska

po rozpoznaniu w dniu 25 lipca 2018 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z wniosku wierzycieliKrajowego Ośrodka (...)wW.,(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wW.,M. K. (1),H. T.,J. H.,Towarzystwa (...)z siedzibą wW., Naczelnika(...)Urzędu Skarbowego wG.i GminyG.
z udziałem(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.
w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania zarządcy i przyznania zwrotu wydatków
na skutek apelacji wierzycielaKrajowego Ośrodka (...)wW.od postanowienia Sądu Rejonowego w Bartoszycach z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I Co 716/14,
p o s t a n a w i a:
oddalić apelację.
Beata Grzybek   Mirosław Wieczorkiewicz   Krystyna Skiepko

Sygn. akt IX Ca 401/18

UZASADNIENIE
Zarządca nieruchomości położonej wW.(Kw. nr(...)) należącej do dłużnika(...) spółka z o.o.z siedzibą wS. B.- w dniach 24 maja 2016 r., 29 grudnia 2016 r., 29 maja 2017 r. złożył sprawozdania z zarządu nad powyższą nieruchomością.
Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2017r. Sąd Rejonowy w Bartoszycach zatwierdził sprawozdania z czynnościJ. B.za okresy od 22 stycznia 2015r. do 30 kwietnia 2016r., od 1 maja 2016r. do 30 listopada 2016r., od 1 grudnia 2016r. do 30 grudnia 2017r. (pkt I), oddalił wnioski zarządcyJ. B.o zwrot poniesionych przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy wO.kosztów dozoru za okresy od 27 lutego 2015r. do 20 kwietnia 2016r., od 1 maja 2016r. do 30 listopada 2016r., od 1 grudnia 2016r. do 30 kwietnia 2017r. (pkt II).
Sąd Rejonowy ustalił, że w prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bartoszycach -M. G.sprawie egzekucyjnej o sygn. Km 1869/14 komornik dokonał zajęcia nieruchomości położonej wW.(KW nr(...)). Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest dłużnik(...) spółka z o.o.z siedzibą wS.. Zajęta nieruchomość pozostawała w zarządzie dłużnika. W dniu 1 grudnia 2014r. wpłynął do sądu egzekucyjnego wniosek wierzyciela Agencji Nieruchomości Rolnych wW.Oddział wO.(obecnieKrajowy Ośrodek (...)Oddział Terenowy wO.) o odjęcie zarządu nieruchomością dłużnikowi i ustanowienie innego zarządu.
Dalej Sąd ten ustalił, że postanowieniem z dnia 22 stycznia 2015r. odebrał dłużnikowi zarząd nad zajętą nieruchomością położoną wW.i ustanowił nowego zarządcę w osobieJ. B..
Postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2016r., zobowiązano zarządcę nad zajętą nieruchomością do złożenia sprawozdania ze swoich czynności oraz udokumentowanego sprawozdania rachunkowego w terminie do 30 maja 2016r. oraz do składania sprawozdania ze swoich czynności oraz udokumentowanego sprawozdania rachunkowego raz na pół roku, pierwsze do dnia 31 grudnia 2016r. W dniu 25 maja 2016r. zarządca nieruchomości złożył pierwsze sprawozdanie z zarządu. W sprawozdaniu wskazał, że zarządzana nieruchomość jest zabudowana budynkami wykorzystywanymi w przeszłości, jako mieszalnia pasz. Podniósł, że w chwili obecnej na tej nieruchomości nie jest możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności, ponieważ wszystkie urządzenia i budynki zostały zdewastowane i w znacznej części zdemontowane przez właścicieli tejże nieruchomości przed przejęciem przez niego zarządu. Z nieruchomości nie można osiągać żadnych dochodów. W powyższym sprawozdaniu wskazał, że na jego wniosek wierzyciel Agencja Nieruchomości Rolnych podpisała w dniu 27 lutego 2015r. umowę z firmą ochroniarską na całodobowy dozór nad nieruchomością. W sprawozdaniu wykazał czynności, które podjął w okresie od objęcia przez niego zarządu do dnia złożenia sprawozdania. Zarządca złożył wniosek o zwrot poczynionych przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy wO.kosztów dozoru obiektuW.za okres od 27 maja 2015r. do dnia 30 kwietnia 2016r. w kwocie 57.073,86,-zł.
Dalej zostało ustalone, że w dniu 29 grudnia 2016r. zarządca nieruchomości złożył drugie sprawozdanie z zarządu za okres od 1 maja do 30 listopada 2016. W sprawozdaniu wykazał czynności, które podjął w okresie objętym sprawozdaniem. Zarządca złożył wniosek o zwrot poczynionych przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy wO.kosztów dozoru obiektuW.za okres od 1 maja 2016r. do dnia 30 listopada 2016r. w kwocie 17.500,-zł. W dniu 29 maja 2017r. zarządca nieruchomości złożył trzecie sprawozdanie z zarządu za okres od 1 grudnia 2016r. do 30 kwietnia 2017r. W sprawozdaniu wykazał czynności, które podjął w okresie objętym sprawozdaniem. Zarządca złożył wniosek o zwrot poczynionych przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy wO.kosztów dozoru obiektuW.za okres od 1 grudnia 2016r. do dnia 30 kwietnia 2016r. w kwocie 59.570,52,-zł.
Mając to na uwadze Sąd Rejonowy wskazał, że sprawozdania przedłożone przez zarządcę spełniają wymogiart. 935 § 1 kpc, dlatego też zostały w całości zatwierdzone.
W tym zakresie Sąd I instancji uznał, że zarządca dokładnie wskazał, jakie czynności wykonał od momentu objęcia zarządu nad nieruchomością dłużnika, a także wystąpił do wierzyciela o objęcie obiektu całodobową ochroną.
Według tego Sądu na uwzględnienie nie zasługiwał natomiast wniosek zarządcy w przedmiocie przyznania wierzycielowi, obecnie pod nazwąKrajowy Ośrodek (...), kosztów ochrony nieruchomości w kwotach odpowiednio: 57.073,86,-zł, 17,500,-zł, 59.570,52,-zł.
W tej kwestii Sąd Rejonowy podał, że zgodnie zart. 939 § 1 kpczarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Tymczasem wydatki na ochronę nieruchomości zostały poniesione przez wierzyciela, a więc nie podlegają zwrotowi. Zarządca nie wykazał legitymacji czynnej do wystąpienia z wnioskiem o zwrot wydatków za ochronę.
Apelację od powyższego postanowienia złożył wierzyciel, który zaskarżył rozstrzygnięcie Sądu I instancji w całości.
Wierzyciel zarzucił zaskarżonemu orzeczeniu:

1
art. 232 kpciart. 233(bez wskazania paragrafu, co jest istotne)kpcpoprzez niewyjaśnienie istotnej dla sprawy okoliczności, tj. nieprzeprowadzenie prawidłowo postępowania dowodowego polegającego na nieustaleniu, a w konsekwencji na pominięciu tak istotnej okoliczności, że pełniący obowiązki zarządcyJ. B.jest pracownikiem wierzyciela, który przejął na siebie wyłożenie środków finansowych na dozór,

2
art. 935 kpci939 § 1 kpcpoprzez oddalenie wniosku zarządcy o zwrot poniesionych kosztów dozoru.

Mając powyższe na uwadze, wierzyciel wniósł o zmianę pkt II zaskarżanego postanowienia poprzez przyznanie zarządcy zwrotu kosztów dozoru i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych - ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia w pkt II i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Sądowi Rejonowemu w Bartoszycach.
Dodatkowo wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do apelacji.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna.
Kontrola instancyjna doprowadziła Sąd II instancji do przekonania, że ustalenia faktyczne i przyjęte rozstrzygnięcie prawne dokonane przez Sąd Rejonowy jest prawidłowe i odpowiada prawu. Wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustalenia i wywody zostały przeprowadzone na podstawie poprawnej analizy dowodów oraz podanej tam podstawy prawnej, których ocena nie wykazała błędów natury faktycznej, czy logicznej, jak również jurydycznej. Sąd I instancji wskazał, jakie fakty uznał za potrzebne do ukierunkowanego we wniosku i żądanego rozstrzygnięcia oraz na jakich przesłankach oparł swoją decyzję.
W konsekwencji ustalenia te i oceny Sąd Okręgowy przyjmuje za własne, zwracając uwagę, że nie ma wobec tego potrzeby procesowej przeprowadzania na nowo w uzasadnieniu tego orzeczenia oceny każdego ze wskazanych wywodów, a wystarczy odnieść się do tych ustaleń i ocen, które zostały zakwestionowane w apelacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 października 1998r., III CKN 650/98,Legalis nr 362243, wyrok Sądu Najwyższego z 27 listopada 2003r., II UK 156/03,Lex nr 390069, wyrok Sądu Najwyższego z 9 lutego 2012r., III CSK 179/11,Lex nr 1165079).
Na etapie postępowania apelacyjnego, wierzyciel domaga się przyznania zarządcy zwrotu kosztów dozoru nieruchomości dłużnika w kwocie 133.144,38,-zł.
W ocenie skarżącego, Sąd I instancji przy wydaniu zaskarżonego orzeczenia nie uwzględnił tego, że zarządcaJ. B.jest jego pracownikiem, a tym samym wierzyciel przejął na siebie ciężar wyłożenia środków finansowych na dozór (zarzut naruszeniaart. 232 kpci233 kpc- bez wskazanego paragrafu). Właśnie z tego powodu, wniosek zarządcy o zwrot poniesionych kosztów dozoru został nieprawidłowo oddalony (art. 935 kpci939 § 1 kpc).
W tym zakresie skarżący pomija, na co wskazywał już Sąd I instancji, że zgodnie z przepisemart. 939 § 1 kpczarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.
Zdaniem Sądu Okręgowego - wobec treści przytoczonego przepisu - argumentacja przedstawiona w apelacji wierzyciela nie zasługuję na akceptację.
Z akt sprawy wynika, żeJ. B.od momentu objęcia zarządu nad nieruchomością dłużnika złożył trzy sprawozdania: z 24 maja 2016 r. (k. 113 - 114), z dnia 29 grudnia 2016 r. (k. 189 - 190) oraz z dnia 29 grudnia 2017 r. (k. 238 - 239).
W pierwszym sprawozdaniuJ. B.wyjaśnił, żeKrajowy Ośrodek (...)Oddział Terenowy wO.(dawniej Agencja Nieruchomości Rolnych OT wO.) jest jego pracodawcą, a tym samym wszystkie koszty, które poniósł, były związane z wykonywaniem obowiązków służbowych. Zarządca wyraźnie zaznaczył, że w związku z wykonywaniem czynności związanych z zarządemnie poniósł żadnych kosztów,jako osoba fizyczna (k. 114).
Takie stwierdzenie zostało ponownie użyte w sprawozdaniu z dnia 29 grudnia 2016 r. (k. 189) oraz w sprawozdaniu z dnia 29 maja 2017 r. (k. 238).
Tymczasem z przytoczonej treściart. 939 § 1 kpcwprost wynika, warunkiem żądania zwrotu wydatków jest ustalenie, że zostały poniesione z funduszów własnych zarządcy.
Niewątpliwie pojęcie funduszów własnych należy interpretować w sposób szeroki, jednakże nie w sposób tak ogólny i generalny, jak zaproponowany w apelacji wierzyciela.
Fundusze własne obejmują wydatki pokryte przez zarządcę bezpośrednio z jego majątku własnego (prywatnego), jak i sfinansowane ze środków uzyskanych od innych osób, z którymi zarządca zawarł odpowiednią umowę cywilnoprawną, np. umowę pożyczki czy kredytu (por. J. Jankowski, Kodeks postępowania cywilnego. Tom II. Komentarz. Art. 730 - 1217, wyd. 2, opublikowany w Legalis).
Zatem skoroJ. B.wprost przyznał, że w związku z zarządem nad nieruchomością nie poniósł żadnych wydatków, to Sąd I instancji nie mógł zasądzić na jego rzecz żadnej sumy pieniężnej z tego tytułu.
Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że wydatki na ochronę nieruchomości dłużnika poniósł wierzycielKrajowy Ośrodek (...)Oddział Terenowy wO.(dawniej Agencja Nieruchomości Rolnych OT wO.).
To wierzyciel był stroną umów zawieranych z agencją ochrony i to wierzyciel poniósł koszty wynagrodzenia za wykonanie przedmiotowej usługi. Zarządca nieruchomościJ. B., przy zawieraniu umów z agencją ochrony, nie reprezentował nawet skarżącego wierzyciela (k. 357, 369, 388).
Zwrot takich wydatków nie został uregulowany w przepisachart. 939 § 1 - 4 kpc, a tym samym zarządca nie mógł skutecznie domagać się zwrotu kosztów ochrony poniesionych przez wierzyciela.
Z tego też względu - wbrew twierdzeniom apelacji - Sąd I instancji nie musiał przeprowadzić postępowania dowodowego mającego na celu wyjaśnienie powiązań międzyKrajowym Ośrodkiem (...)Oddziałem Terenowym wO.a zarządcą nieruchomości.
Ponadto takie dowody są spóźnione w rozumieniuart. 381 kpc.
Zgodnie z przepisemart. 227 kpcw zw. zart. 13 § 2 kpc, przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Tymczasem w niniejszej sprawie istotne było to, że wydatki na ochronę nieruchomości dłużnika nie zostały poniesione przez zarządcę.
Wobec treści przepisuart. 939 § 1 kpc, wzajemne stosunki między wierzycielem a zarządcą nieruchomości nie miały w sprawie żadnego znaczenia.
Poza tym skarżący zupełnie pomija, że - stosownieart. 935 § 2 kc- zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
Z treści powyższego przepisu wynika, że nie wykracza poza ramy zwykłego zarządu zaciągnięcie przez zarządcę takich zobowiązań, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
Z wszystkich sprawozdańJ. B.wynika, że nieruchomość dłużnika jest zdewastowana i nie można z niej osiągnąć żadnych dochodów.
Oznacza to, że w niniejszej sprawie powinien znaleźć zastosowanie§ 3 art. 935 kpc.
Zgodnie z treścią tego przepisu, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto co prawda, że do zakresu zwykłego zarządu należą czynności związane z bieżącą zwykłą eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980r., III CRN 166/80,Legalis nr 22344).
Niewątpliwie na pierwszy rzut oka, zawarcie umowy o ochronę nieruchomości dłużnika, stanowiło czynność zwykłego zarządu.
Jednakże należy zwrócić uwagę, że do kryteriów pozwalających wyznaczyć linię rozdziału pomiędzy czynnościami zwykłego zarządu rzeczną wspólną oraz przekraczającymi zakres zwykłego zarządu zalicza się: kryterium rodzaju czynności, kryterium przeznaczenia rzeczy i kryterium kosztów (por. uchwała sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93,Legalis nr 28518).
Zatem do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniuart. 935 § 3 kpc, należy zaliczyć zaciągnięcie zobowiązań pieniężnych nieznajdujących pokrycia w dochodach osiąganych z nieruchomości.
Jeżeli więcJ. B.podczas oględzin nieruchomości uznał, że należy objąć ją całodobowym dozorem w postaci ochrony wyspecjalizowanego podmiotu, to powinien wystąpić do sądu o zezwolenie na zawarcie takiej umowy.
Mając na uwadze powstałe koszty ochrony nieruchomości dłużnika (133.144,38,-zł), to - w okolicznościach rozpatrywanego przypadku - zgoda sądu na zawarcie umowy z agencją ochrony mogłaby być niezbędna w rozumieniuart. 935 § 3 kpc.
Natomiast w przypadku uzyskania takiego zezwolenia, to stroną umowy z agencją ochrony powinien być zarządca nieruchomościJ. B., a nie wierzycielKrajowy Ośrodek (...) OddziałwO..
Zawarcie umowy o ochronę przez wierzyciela bez zgody sądu i dłużnika, przybiera cechy prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 kc- 757kc). Jednakże roszczenia związane z taką działalnością wierzyciela, nie podlegają rozpoznaniu w niniejszej sprawie.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy oddalił apelację wierzyciela na podstawieart. 385 kpcw zw. zart. 13 § 2 kpc.
Beata Grzybek Mirosław Wieczorkiewicz Krystyna Skiepko

t