Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 353/18
Data wyroku: 2018-12-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jarosław Zawrot, Marek Machnij, Małgorzata Zwierzyńska
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 385 kpc, art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 353/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 grudnia 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Małgorzata Zwierzyńska (spr.)

Sędziowie:

SA Marek Machnij
SO del. Jarosław Zawrot

Protokolant:

stażysta Monika Pilkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2018 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaM. W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wG.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 6 marca 2018 r., sygn. akt I C 59/17

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Jarosław Zawrot  SSA Małgorzata Zwierzyńska  SSA Marek Machnij
Sygn. akt I ACa 353/18

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w Gdańsku w sprawy z powództwaM. W.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wG.oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr(...)podjętej w sprawie niewyrażenia zgody na prowadzenie sklepu spożywczo – monopolowego(...)wlokalu użytkowym Nr (...)stanowiącym własność powoda (punkt pierwszy), zasądził od powoda rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (punkt drugi) , nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 96 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (punkt trzeci).
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:
PowódM. W.jest właścicielemlokalu użytkowego Nr (...)położonego wG.przyulicy (...), należącego do zasobu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wG.. Przed budynkiem pozwanej Wspólnoty, tuż obok lokalu powoda, znajduje się ogólnodostępny plac zabaw, odgrodzony od budynku i ulicy biegnącej wzdłuż niego, niskim murkiem.
W lokalu stanowiącym własność powoda przez kilkanaście lat mieściły siędelikatesy (...), oferujące również alkohol. W okresie funkcjonowania tego sklepu wielokrotnie dochodziło do sytuacji, w których jego klienci, po spożyciu zakupionego alkoholu, zakłócali porządek i spokój mieszkańców. Często spożywali alkohol zakupiony wsklepie (...)na znajdującym się w bezpośrednim sąsiedztwie budynku placu zabaw. Zachowywali się wówczas głośno, awanturowali się; będąc pod wpływem alkoholu bili się, wulgarnie zaczepiali przechodniów, a także bawiące się dzieci. W związku z tym korzystanie z placu zabaw bywało utrudnione, a niekiedy nawet niemożliwe dla mieszkających w sąsiedztwie dzieci, zaś sami mieszkańcy nie czuli się bezpiecznie w okolicy swojego domu.
Osoby spożywające alkohol zaśmiecały otoczenie, pozostawiając na placu zabaw butelki, puszki, kapsle i inne odpadki. Załatwiały tam również swoje potrzeby fizjologiczne. W konsekwencji otoczenie budynku przyulicy (...)wG., a także nieruchomości sąsiednich było zanieczyszczone i brudne, zaś mieszkańcy zmuszeni byli wielokrotnie sprzątać po klientachsklepu (...)- bramy wjazdowe do posesji, jak również plac zabaw, z którego chcieli korzystać wraz z dziećmi. Dochodziło też do włamań do mieszczącego się w pobliżu magazynu wynajmowanego przez Związek Harcerstwa Rzeczypospolitej, w którym włamujący się urządzali libacje alkoholowe.
Okoliczni mieszkańcy zwracali się do powoda, a także do wcześniejszego najemcy lokalu, z prośbami o interwencję i podjęcie zdecydowanych kroków w celu przywrócenia porządku, jednakże ci nie podjęli żadnych skutecznych działań. Kierowano skargi na zachowanie klientówsklepu (...)do Straży Miejskiej i do Policji. W okresie od 1 stycznia 2014 r. Straż Miejska przyulicy (...)wG.podjęła pięć interwencji, w tym dwie dotyczyły spożywania napojów alkoholowych w miejscu zabronionym lub naruszania porządku publicznego, przyulicy (...)– osiem interwencji, w tym trzy dotyczyły naruszania porządku publicznego, zaś przyulicy (...)– sześć interwencji, w tym cztery dotyczyły spożywania napojów alkoholowych w miejscu zabronionym lub naruszania porządku publicznego. Z kolei Policja od 1 stycznia 2015 r. odnotowała jedną interwencję z dnia 18 maja 2017 r. dotyczącą głośno zachowujących się osób podsklepem (...). Mieszkańcy nie zawiadamiali Straży Miejskiej oraz Policji w innych sytuacjach, obawiając się negatywnej reakcji osób spożywających alkohol na placu obok sklepu.
W okresie funkcjonowaniasklepu (...)utrudnieniem dla mieszkańców były również samochody dostawcze, które parkowały na ulicy przy lokalu, przeszkadzając w dojeździe do posesji i wjeździe na podwórka. Dojazd tarasowali również stojący na ulicy ludzie, często nietrzeźwi, którzy niechętnie ustępowali miejsca wjeżdżającym i wyjeżdżającym pojazdom, kłócąc się przy tym z ich kierowcami.
Problemy mieszkańców ustały po zlikwidowaniu sklepu mieszczącego się w lokalu powoda mimo, że w sąsiedztwie funkcjonują inne sklepy, w których sprzedawany jest alkohol. Sama okolica stała się znacznie cichsza i spokojniejsza.
W związku z tym, że powód zamierzał zawrzeć umowę najmu swojego lokalu użytkowego z podmiotem planującym otwarcie i prowadzenie w nim sklepu spożywczo – monopolowego, zwrócił się do pozwanej Wspólnoty o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę ma prowadzenie placówki handlowej o takim profilu, co jest wymagane do uzyskania zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych.
Dodatkowo powód zwrócił się również do RadyD.(...)z zapytaniem o teren, na którym znajduje się plac zabaw przyul. (...)/rógul. (...). W odpowiedzi(...)D.poinformowała, że planowana jest dogłębna rewitalizacja skweru, a istniejący plac zabaw, który nie spełnia żadnych norm, będzie zlikwidowany. Podkreślono, że zwrócono się do zarządcy gminnej działki o pilne wykonanie prac pielęgnacyjnych polegających na obniżeniu i uformowaniu żywopłotu otaczającego ww. plac, w celu zapobieżenia spożywania alkoholu w tym miejscu. Teren ten został również zgłoszony do Wydziału Zarządzania Kryzysowego z prośbą o objęcie go monitoringiem.(...)D.poinformowała również, że w najbliższym czasie planuje zagospodarowanie ww. terenu w nowe nasadzenia zieleni i małą architekturę w celu poprawienia estetyki i bezpieczeństwa miejsca. Z kolei na zapytanie powoda o kwestię zgłoszeń uciążliwości sklepów znajdujących się na terenie dzielnicy(...)odpowiedziała, że w ostatnich latach brak było takich zgłoszeń – w tym również dotyczącychsklepów (...)bądź podobnych.
W odpowiedzi na wniosek powoda, właściciele lokali należących do pozwanej Wspólnoty podjęli w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę Nr(...), na mocy której nie wyrazili zgody na prowadzenie sklepu spożywczo – monopolowego(...)wlokalu użytkowym Nr (...), stanowiącym własność powoda. O podjęciu uchwały powiadomiono powoda pismem z 21 listopada 2016 r., wyjaśniając, że za podjęciem uchwały nieuwzględniającej wniosku powoda głosowali właściciele reprezentujący 85,07% udziałów, a za wyrażeniem zgody właściciele reprezentujący 14,93% udziałów. W efekcie zmiany stanowiska przez niektórych właścicieli, wyniki głosowania ukształtowały się następująco – za wyrażeniem zgody głosowało 23,65% , przeciwko 76,42 %.
W kwietniu 2017 r. wśród mieszkańców budynków przyulicy (...)wG.przeprowadzono ankietę w sprawie sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym w budynku przyulicy (...)wG.. Po przeprowadzeniu ankiety okazało się, że 12 osób było przeciwnych sprzedaży alkoholu, zaś 4 były za.
Zarządzeniem z dnia 18.04.2017 r. Prezydent MiastaG.zlecił Zarządowi(...)wG.realizację zadania pod nazwą „(...)Skweru (...)na roguulic (...)”. Przebudowa planowana jest na 2018 rok.
Stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie zeznań świadków:H. M.,E. B. (1),E. B. (2),W. D.,Z. S.,A. D.,M. D.iS. W., którzy opisali w nich swoje doświadczenia z czasu, kiedy w lokalu stanowiącym własność powoda prowadzony był sklep z wyrobami alkoholowymi. Świadkowie w sposób zbieżny relacjonowali zachowanie klientów sklepu, wskazując, że nader często dochodziło do sytuacji, w których zakłócali oni spokój i porządek publiczny, stwarzali zagrożenie dla bawiących się na pobliskim placu zabaw dzieci. Podkreślali, że klienci sklepu zanieczyszczali otoczenie, załatwiali w pobliżu swoje potrzeby fizjologiczne, wszyscy wskazywali, że po zamknięciu sklepu mieszczącego się w lokalu powoda, w którym sprzedawano alkohol, sytuacja uległa diametralnej zmianie.
Sąd Okręgowy uznał ich relacje za wiarygodne, co odnosiło się też do świadkaM. D., który przed złożeniem swoich zeznań był obecny na sali rozpraw w charakterze publiczności. Niemniej, jako że świadek ten przedstawił wiarygodnie okoliczności, tak jak pozostali mieszkańcy, to z tego względu Sąd i jego relację uznał za w pełni obiektywną.
Co do świadkaZ. Z.– członka RadyD., Sąd a quo zwrócił uwagę na pewne rozbieżności między jego zeznaniami a zeznaniami innych osób, a także jego słowami a treścią pism, które sporządził na prośbę powoda, a dotyczących stanowiska RadyD.odnośnie zorganizowania w lokalu powoda sklepu oferującego alkohol. Świadek zaznaczył też, że sam osobiście nie zauważył, aby spożywano alkohol przysklepie (...), potwierdził jednak, że zdarzały się skargi ustne na niewłaściwe zachowanie klientów w okolicach tego sklepu dotyczące zwłaszcza spożywania alkoholu na placyku obok sklepu. Świadek wyraził jednak ocenę, że była to sytuacja podobna do tych, jakie zdarzały się przy innych sklepach w dzielnicy.
Sąd Okręgowy posiłkował się również złożonymi do akt sprawy dokumentami, jednak w jego ocenie miały one jedynie znaczenie uboczne i potwierdziły okoliczności podnoszone przez zeznających w sprawie świadków. Nawet jeśli uznać argument o braku uprawnień do reprezentowania podmiotów wskazanych w pismach, a których stanowisko miało być w nich prezentowane, nic nie stało na przeszkodzie, aby dokumenty prywatne uznać za dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła we własnym imieniu oświadczenie w zawarte tych dokumentach.
Powyższy materiał dowodowy przesądził, że jako wiarygodne oceniono ostatecznie zeznania przesłuchanego za stronę pozwaną członka zarządu pozwanej WspólnotyW. M., który w sposób zbieżny z zeznaniami słuchanych w sprawie mieszkańców wyjaśnił powody, dla których podjęto zaskarżoną uchwałę i opisywał sytuację, jaka istniała w okolicach budynku przyulicy (...)wG.wówczas, gdy funkcjonował tam sklep oferujący alkohol. W konsekwencji tego niewiarygodne okazały się zeznania powoda, którego wersja o tym, jakoby nie istniał problem zakłócania porządku i bezpieczeństwa przez klientówsklepu (...), czy też aby miał on znaczenie marginalne, okazała się gołosłowna.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powództwo wytoczono w trybieart. 25 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali(jedn. tekst: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), który stanowi, iż zaskarżenie do sądu uchwały właścicieli będzie skuteczne, jeżeli została spełniona jedna z przesłanek wymienionych w tym przepisie, tzn. jeżeli uchwała nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.
Rozstrzygając o żądaniu powoda sąd pierwszej instancji powołał się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 marca 2015 r. sygn. akt I ACa 927/14,oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 października 2015 r. sygn. akt I ACa 361/15. Wyjaśnił, że uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić wtedy, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w dacie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Przy ocenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy również pamiętać o tym, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Sąd badając zasadność podjętej uchwały bierze pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność. Należy jednak wyjaśnić, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i tym samym celem samejustawy o własności lokalijest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, a w konsekwencji interes pojedynczego właściciela schodzi na plan dalszy i jedynie w przypadku istotnego naruszenia jego interesów możliwe jest wyeliminowanie z porządku prawnego zaskarżonej uchwały.
Mając na uwadze okoliczności ustalone w sprawie, Sąd przyjął, że w przypadku pozwanej Wspólnoty podjęcie uchwały odmawiającej wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu powoda było uzasadnione.
Obowiązek uzyskania zgody właścicieli na utworzenie placówki handlowej, która będzie zajmować się sprzedażą m. in. napojów alkoholowych, realizowaną w ramach budynku wielomieszkaniowego wynika zart. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi(jedn. tekst: Dz. U. z 2016 r., poz 487). Zgodnie z jego treścią, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy załączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora takiego budynku. Należy przyjąć, że w tym wypadku zgoda musi pochodzić od właścicieli lokali, jako że stanowi ona czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a zatem do podejmowania decyzji w tej kwestii nie jest uprawniony zarząd wspólnoty. Do jej wyrażenia koniecznym jest więc podjęcie odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w budynku której planowane jest utworzenie takiej placówki handlowej.
Zatem sam ustawodawca, wprowadzając administracyjne ograniczenia co do miejsc sprzedaży alkoholu, ograniczył prawa właścicielskie w tym przedmiocie. Nie jest bowiem tak, że w każdym lokalu może zostać zlokalizowany punkt sprzedaży napojów alkoholowych, w szczególności bowiem np. w przypadku lokalu położonego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym możliwość uzyskania zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych została uzależniona od zgody pozostałych współwłaścicieli budynku. Jest to uzasadnione tym, że sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym ma wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, w szczególności zaś z lokali mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni do znoszenia zachowań zakłócających spokój, porządek czy ciszę nocną przez klientów sklepu.
Ustawodawca założył więc, że oddziaływanie punktu sprzedaży alkoholu na otoczenie jest na tyle znaczne, że zgoda taka jest wymagana, zaś członkowie wspólnoty mają prawo wyrazić swoje zdanie, czy akceptują sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu wchodzącym w skład wspólnoty, czy też nie.
Słusznie wskazuje się też, że prawo do korzystania z lokalu musi niekiedy ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które także pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 k.c.). Niedopuszczalne jest bowiem, aby prawo korzystania z własnej nieruchomości danej osoby uznać za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu, nie gorzej chronione, prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy, ale także inne gwarantowaneKonstytucją RP(art. 31 ust. 2).
Uwzględniając więcart. 25 ust. 1u.w.l., a nadtoart. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, zasadne jest wyprowadzenie wniosku, że interes współwłaścicieli nieruchomości, członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo, w określonych sytuacjach, decydować o prawach innych współwłaścicieli tej nieruchomości, także członków tej wspólnoty, nawet poprzez ich pewne ograniczenie, oczywiście wyłącznie w ramach uprawnień ustawowych. Wspólnota mieszkaniowa jest „zbiorem" podmiotów, które w ramach tej wspólnoty muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny, uwzględniający wzajemne interesy, prawa i obowiązki, nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. Z uwagi na to, że wspólnota musi funkcjonować jako całość, uzasadnione interesy większości członków muszą pozostać nadrzędnymi w stosunku do interesów, praw i obowiązków pojedynczych członków wspólnoty.
Mając na uwadze interesy powoda jako właściciela lokalu, który zamierza czerpać zyski z jego wynajmu na rzecz podmiotu prowadzącego m. in. sprzedaż napojów alkoholowych, z drugiej zaś strony interesy członków pozwanej Wspólnoty, którzy głosowali przeciwko wyrażeniu zgody na prowadzenie takiej działalności w budynku, Sąd Okręgowy przyznał pierwszeństwo tym ostatnim. Z doświadczeń z lat poprzednich wynikało, że dochodziło do szeregu niepożądanych zachowań ze strony osób spożywających alkohol zakupiony w sklepie ówcześnie prowadzonym w lokalu powoda. Zachowania te ustały zupełnie po zamknięciu delikatesów alkoholowych funkcjonujących w lokalu powoda.
W tych okolicznościach stanowisko mieszkańców, którzy nie chcąc powrotu poprzedniej sytuacji wyrazili sprzeciw wobec otwarcia kolejnej placówki posiadającej w swojej ofercie sprzedaży napoje alkoholowe, było zdaniem Sądu pierwszej instancji usprawiedliwione i racjonalne.. Zaskarżona uchwała nie jest więc wyrazem tylko subiektywnej niechęci mieszkańców do powoda, ale wynika z obiektywnych, szczególnych okoliczności faktycznych. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że w tej sytuacji ograniczenie prawa własności powoda było dopuszczalne z uwagi na interes pozostałych członków Wspólnoty. Należy jednak podkreślić, że ograniczenie to nie narusza istoty przysługującego powodowi prawa własności. Dotyczy bowiem wyłącznie niewielkiego wycinka tychże uprawnień, skoro odnosi się wyłącznie do braku możliwości sprzedaży w lokalu napojów alkoholowych. Cały czas natomiast powód ma możliwość korzystania ze swego lokalu, także poprzez jego wynajęcie, jednak nie na działalność związaną ze sprzedażą alkoholu.
Reasumując, Sąd uznał ostatecznie, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały na mocyart. 25 ustawy o własności lokaliz uwagi na wskazywane przez stronę powodową naruszenie jej interesów. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.oraz na podstawieart. 113 ust. 1 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(jedn. tekst: Dz. U. z 2018 r., poz. 300).
Apelację od tego wyroku wniósł powód zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

1
naruszenieart. 233 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i sformułowanie wniosków niewynikających z tych dowodów, co skutkowało sprzecznością poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych z treścią zebranego materiału dowodowego polegające na ustaleniu, że:

- klienci funkcjonującego do maja 2016 r. sklepu wielokrotnie zakłócali porządek i spokój mieszkańców poprzez bijatyki i wulgarne zaczepianie przechodniów,
- klienci sklepu funkcjonującego w lokalu powoda zakłócali porządek i spokój mieszkańców spożywając alkohol zakupiony w tym sklepie na pobliskim placu zabaw;
- skutkiem sprzedaży alkoholu w lokalu powoda były włamania domagazynu Związku (...)Rzeczypospolitej;
- otoczenie budynku pozwanej Wspólnoty było zaśmiecone przez klientów sklepu prowadzonego w lokalu powoda i że osoby te utrudniały mieszkańcom wjazd na teren posesji;
- problemy członków pozwanej Wspólnoty ustały po zamknięciu sklepu w lokalu powoda ;
oraz poprzez pominięcie, że:
- w bezpośrednim sąsiedztwie budynku pozwanej Wspólnoty funkcjonowało i funkcjonuje kilkanaście placówek sprzedających wyroby alkoholowe i ustalenie, ze porządek publiczny w tej okolicy zakłócali bez wątpienia klienci sklepu prowadzonego w lokalu powoda;
- faktyczną przyczyną odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu był konflikt pomiędzy powodem a zarządem Wspólnoty ;
2. naruszenieart. 232 k.p.c.w związku zart. 6 k.c.poprzez przyjęcie, że pozwana udowodniła istnienie związku przyczynowego pomiędzy prowadzeniem w lokalu powoda obiektu handlowego oferującego sprzedaż alkoholu a naruszaniem porządku publicznego w bezpośrednim sąsiedztwie budynku Wspólnoty oraz poprzez przyjęcie, że okoliczni mieszkańcy zwracali się do powoda i do najemcy lokalu z prośbą o podjęcie działań zmierzających do zapobieżenia zakłócania porządku publicznego przez klientów sklepu prowadzonego w lokalu powoda;
3. nart. 18ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowipoprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu prawa pozwanej do niewyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu powoda;
4.art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczejpoprzez jego niezastosowanie polegające na nierozważeniu przez Sąd prawa powoda do korzystania z uprawnień przysługujących mu jako przedsiębiorcy;
5.art. 140 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu wyższości interesu ogółu właścicieli nieruchomości wspólnej na uprawnieniem powoda jako właściciela lokalu użytkowego do swobodnego korzystania z przysługującego mu prawa;
6.art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalipoprzez jego błędną interpretację polegającą na uznaniu, że zaskarżona uchwała nie narusza uprawnień powoda i tym samym nie podlega uchyleniu.
W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i obciążenie pozwanej kosztami procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Nadto skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z zaświadczenia komendanta Straży Miejskiej wG.z dnia 11 kwietnia 2018 r. i z aktualnej dokumentacji zdjęciowej bezpośredniego sąsiedztwa spornej nieruchomości.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji na koszt powoda.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.
Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji i czyni je także podstawą własnego rozstrzygnięcia, co w takim wypadku nie wymaga ich ponownego przytaczania. Nie podziela w związku z tym podniesionego w apelacji zarzutu sprzeczności tych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego, co zdaniem skarżącego miałoby być wynikiem naruszeniaart. 233 k.p.c.
Jeśli bowiem chodzi o kwestionowaną przez skarżącego ocenę dowodów dokonaną przez Sąd pierwszej instancji, to zgodnie z ustalonym stanowiskiem judykatury, jeżeli z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne.(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. IV CK 387/04, Lex nr 177263 oraz z dnia 27 września 2002 r. sygn. II CKN 817/00, Lex nr 56906). Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu przez Sąd orzekający wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów mogłaby być skutecznie podważona(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. IV CK 387/04, Lex nr 177263 oraz z dnia 27 września 2002 r. sygn. II CKN 817/00, Lex nr 56906).
W rozpoznawanej sprawie Sąd pierwszej instancji szczegółowo omówił przeprowadzone dowody, w szczególności zeznania świadków i stron wyjaśniając przekonująco przyczyny takiej a nie innej ich wiarygodności. W toku rozumowania Sądu a quo nie sposób dopatrzyć się uchybienia zasadom logiki i doświadczenia życiowego, w związku z czym, z uwagi na przytoczone wyżej stanowisko orzecznictwa na tleart. 233 § k.p.c., należy dojść do wniosku, że wywody Sądu Okręgowego nie uchybiają kryteriom oceny dowodów wskazanym w tym przepisie.
Sąd Okręgowy wywiódł przy tym prawidłowe wnioski z tych zeznań konstatując, że funkcjonowanie w przeszłości delikatesów w lokalu powoda było uciążliwe dla mieszkańców, istnieje zatem realna obawa, że problemy te powrócą w przypadku ponownego uruchomienia w tym miejscu sklepu oferującego sprzedaż alkoholu.
Argumentacja apelacji i przedłożona wraz z nią dokumentacja zdjęciowa oraz informacja ze Straży Miejskiej dotyczące stanu okolicy mimo zaprzestania prowadzenia delikatesów w sklepie powoda nie może odnieść zamierzonego skutku; jeśli bowiem wedle twierdzeń skarżącego problemy z utrzymaniem porządku w tym miejscu nadal występują z uwagi na istnienie nieopodal także innych sklepów oferujących alkohol, to tym bardziej przemawia to za tym, aby tego typu placówek w tej okolicy nie mnożyć. Zwłaszcza że to właśnie lokal powoda, z uwagi na bliskie sąsiedztwo placyku odseparowanego do ulicy, sprzyja nieskrępowanemu spożywaniu alkoholu przez klientów tych sklepów.
Chybione są również twierdzenia skarżącego, jakoby świadkowie przesłuchani w sprawie nie potwierdzili, że to kliencisklepu (...)spożywali alkohol na pobliskim placu zabaw – mianowicie wskazali na to świadkowieZ. S.,A. D.,M. D.(k. 208, k. 209, k. 244- 245). Warto jednakże zauważyć, że trudno oczekiwać od mieszkańców, aby prowadzili obserwacje, kto dokładnie pije alkohol w pobliżu lokalu powoda i gdzie kto się w alkohol zaopatruje. Skoro plac zabaw znajduje się w bliskim sąsiedztwie lokalu powoda i zwyczajowo stal się miejscem spotkań osób pijących alkohol na zewnątrz, to logicznym jest, że w przypadku sprzedaży tego towaru w sklepie istniejącym blisko powyższego miejsca, klienci będą kupować alkohol właśnie tam.
Doświadczenie życiowe wskazuje zaś, że spożywanie większej ilości alkoholu w liczniejszym towarzystwie, na powietrzu, stwarza okazję do zaczepek, awantur, czy nawet bijatyk, oraz zanieczyszczania okolicy, a wobec tego wnioski wyprowadzone przez Sąd meriti z materiału dowodowego co do uciążliwości związanych z funkcjonowaniem sklepu prowadzącego sprzedaż alkoholu, w pełni zasługują na aprobatę. Nawet jeśli tego typu zdarzenia miałyby być powodowane nie tylko przez klientów sklepu funkcjonującego w lokalu powoda, to skoro plac zabaw w pobliżu przedmiotowej nieruchomości sprzyja gromadzeniu się takich osób w celu wspólnego picia alkoholu, to tym bardziej nie należy tego ułatwiać poprzez uruchamianie kolejnego punku oferującego taki towar.
Akcentowana w apelacji kwestia częstotliwości interwencji służb porządkowych również nie pozbawia prawidłowości wniosków wyprowadzonych przez Sąd pierwszej instancji. Nie każde zakłócenie porządku skutkuje wezwaniem przez mieszkańców Policji, Straży Miejskiej czy też zawiadomieniem RadyD., a jednolite stanowisko mieszkańców nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich jednoznacznie wskazuje, że funkcjonowaniesklepu (...)w okolicy sprzyjającej piciu alkoholu generowało szereg problemów i uciążliwości.
Nie ma również tak istotnego znaczenia okoliczność, jak próbuje naświetlić to w apelacji skarżący, czy domagazynu (...)włamano się wielokrotnie, czy też tylko raz, podobnie jak okoliczność, czy włamania tego dokonali kliencisklepu (...)czy też inne osoby. Z pismaS. W.(k. 78) występującego w imieniu tej organizacji wynika, że do włamań dochodziło wielokrotnie i urządzano w magazynie libacje alkoholowe, a świadek ten zeznając przed Sądem wskazał, że zdarzenia opisane w piśmie lepiej pamiętał w okresie sporządzania pisma, czyli w marcu 2017 r. W ocenie Sądu Apelacyjnego, bez względu na to, kto dopuszczał się włamań, to decydujące jest stanowisko świadka, że w bezpośrednim sąsiedztwie harcówki, czyli przyul. (...), widywał osoby spożywające alkohol, w tym również na placyku zabaw oraz że zdarzały się wulgarne zaczepki z ich strony wobec harcerzy. Stanowi to kolejny argument przeciwko funkcjonowaniu kolejnego sklepu z asortymentem alkoholowym w tym miejscu.
Chybione są także zarzuty co do nieuwzględnienia przez Sąd Okręgowy rzekomego konfliktu pomiędzy powodem a zarządem wspólnoty na tle dostępu powoda do piwnic. Przede wszystkim okoliczności te nie były przedmiotem żadnego z dowodów zawnioskowanych przez powoda, a nawet jeżeli uznać, ze konflikt taki istnieje, to w sytuacji przedstawienia przez pozwaną szeregu dowodów na wyjaśnienie przyczyn jej stanowiska zajętego w zaskarżonej uchwale, nie ma zdaniem Sadu Apelacyjnego podstaw do przyjęcia, aby uchwała ta – podjęta większością 85,07 % - stanowiła wyraz szykany powoda.
Jeśli chodzi o zarzut naruszeniaart. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c, to zdaniem Sądu Odwoławczego został on nieprawidłowo sformułowany.
Zdanie pierwsze art. 232 k.p.c.nakłada określone obowiązki w zakresie dowodzenia na strony, a nie na sąd, zatem trudno przyjąć, aby sąd orzekający mógł dopuścić się naruszenia tego przepisu. Natomiastart. 232zd. drugie stanowi o możliwości dopuszczenia przez sąd dowodu z urzędu, skarżący zaś nie wskazuje, jaki to dowód winien był być przeprowadzony przez Sąd pierwszej instancji w tym trybie, a Sąd bezpodstawnie tego zaniechał. Z koleiart. 6 k.c.rozstrzyga o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki niewypełnienia obowiązku udowodnienia istnienia prawa. Do jego naruszenia dochodzi wówczas, gdy sąd orzekający przypisuje obowiązek dowodowy innej stronie niż ta, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne. Okoliczność, czy określony podmiot wywiązał się ze swojego obowiązku udowodnienia faktów, z których wywodzi skutki prawne, nie należy już do materii objętej dyspozycjąart. 6 k.c., a stanowi aspekt mieszczący się w domenie przepisów procesowych(tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 kwietnia 2014 r., II CSK 405/1, LEX nr 14801316).
Konkludując, należy dojść do wniosku, że Sąd Okręgowy prawidłowo oceniając zebrany materiał dowodowy i ustalając adekwatny do niego stan faktyczny nie dopuścił się również uchybień w zakresie zastosowania prawa materialnego.
Próżno dopatrywać się naruszenia przez Sądart. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałania alkoholizmowi.
Celem zgody właściciela lokalu (w tym wypadku - zgody wspólnoty mieszkaniowej), o jakiej mowa w tym przepisie, było wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska właścicieli, wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkohol. Przepis ten realizuje między innymi funkcje ochronną właściciela budynku, użytkowników lokali w budynkach wielorodzinnych przed negatywnymi konsekwencjami sprzedaży napojów alkoholowych w takim budynku. Potencjalne ryzyko związane z tymi konsekwencjami musi być skonfrontowane z prawnie chronionym dobrem jakim jest mir domowy

    (por. wyroki NSA w Warszawie z dnia 4 września 2014 r., II GSK 1293/13, LEX nr 1572649, z dnia 15 września 2011 r., II GSK 854/10, ONSAiWSA 2012/4/71).

W ocenie Sądu Apelacyjnego, ustalone w niniejszym procesie przyczyny odmowy udzielenia przez pozwaną zgody na sprzedaż alkoholu - w świetle powyższych poglądów orzecznictwa – nie mogą być uznane za dowolne i pozbawione racjonalnych podstaw.
Ponadto, uwzględniającart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalia nadtoart. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, zasadne jest wysnucie wniosku, że interes członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo, w określonych sytuacjach, decydować o prawach innych członków tej wspólnoty, nawet poprzez ich pewne ograniczenie. Wspólnota mieszkaniowa jest "zbiorem" podmiotów, które w ramach tej wspólnoty muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny, uwzględniający wzajemne interesy, prawa i obowiązki, nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. Z uwagi na to, że wspólnota musi funkcjonować jako całość, uzasadnione interesy większości członków muszą pozostać nadrzędnymi w stosunku do interesów, praw i obowiązków pojedynczych członków wspólnoty. Prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków pozwanej wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 k.c.). Niedopuszczalne jest bowiem, by prawo korzystania z własnej nieruchomości danej osoby uznać za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu, nie gorzej chronione, prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy(por. wyrok sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 października 2015 r., I ACa 361/15,(...)-128).
W konsekwencji nie sposób upatrywać w odmowie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu takiego ograniczenia uprawnień właścicielskich powoda, które pozwalałoby uznać że sporna uchwała narusza jego interes i winna podlegać uchyleniu w trybieart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Prawo własności, co wynika z literalnego brzmieniaart. 140 k.c, nie jest prawem absolutnym, a jego granice wyznaczają ustawy oraz zasady współżycia społecznego, zaś granice korzystania z rzeczy przez właściciela - społeczno - gospodarcze przeznaczenie rzeczy. Wbrew stanowisku apelującego, co wielokrotnie podkreślano, pozwana oferując liczne wnioski dowodowe wykazała przyczyny odmowy wyrażenia zgodny na sprzedaż alkoholu, odwołując się do wcześniejszych doświadczeń na tle funkcjonowania tego typu sklepu w lokalu powoda i specyfiki jego usytuowania względem placyku zabaw. Nie sposób uznać tych przyczyn za nieracjonalne czy też wyolbrzymione, a zatem indywidualny interes powoda winien ustąpić przed interesem pozostałych właścicieli lokali, którzy w tej nieruchomości zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe.
Jednocześnie powód nie doznaj ograniczeń w wynajmie lokalu na innego rodzaju działalność, tak więc niemożność wynajęcia lokalu sieci(...)nie pozbawia powoda możliwości czerpania zysków z lokalu w przypadku wynajęcia go na innego rodzaju sklep czy też na działalność stricte usługową.
Nietrafne są przy tym zarzuty apelacji, jakoby wskutek odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu miało dojść do naruszenia praw powoda jako przedsiębiorcy, skoro powód występował w sporze jako właściciel lokalu, i z tego tytułu zamierzał czerpać z niego zyski, nie zaś jako przedsiębiorca, który osobiście zamierza prowadzić w nim działalność gospodarczą.
W tym stanie rzeczy apelacja podlegała oddaleniu, o czym Sąd orzekł na mocyart. 385 k.p.c.Kosztami postępowania apelacyjnego obciążono pozwanego zgodnie zart. 108 § 1 k.p.c.iart. 98 k.p.c.oraz§ 8 ust. 1 pkt 1w związku z § 20 i § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2018 poz. 265).
SSO del. Jarosław Zawrot SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Marek Machnij