Sąd Okręgowy w Warszawie
XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumenta
Sygnatura akt: XVII AmC 677/16
Data wyroku: 2018-09-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Maria Kowalik

Sygn. aktXVII AmC 677/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 września 2018 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentóww składzie:

Przewodniczący –

SSO Anna Maria Kowalik

Protokolant –

St. sekr. sąd. Joanna Preizner

po rozpoznaniu 6 września 2018 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. M.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółce komandytowejz siedzibą weW.
o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone

1
uznaje za niedozwolone i zakazuje(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółce komandytowejz siedzibą weW.wykorzystywania w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy o treści:

1
„Nabywca zobowiązuje się (...) do ponoszenia proporcjonalnego (do pow. Użytkowej Lokalu) przypadających na każdy Budynek kosztów związanych z nieruchomością nie będącą Nieruchomością Wspólną w części przypadającej na obiekt(...), tj. koszty oświetlenia ulicznego, odwodnienia, kosztów utrzymania placów zabaw, eksploatacji, konserwacji i niezbędnych napraw Działek drogowych, w tym koszty ich odwodnienia, konserwacji urządzeń znajdujących się pod powierzchnią Działek drogowych, koszty oznakowania sprzątania i odśnieżania (usuwanie oblodzenia, solenie, posypywanie piaskiem), koszty utrzymania ewentualnych urządzeń związanych z wjazdem na Nieruchomość Drogową, oraz koszty podatku od Nieruchomości Drogowej i opłaty za użytkowanie wieczyste,”;

2) „Ponadto Nabywca:
a) przyjmuje do wiadomości, że Nieruchomość oraz garaż wielostanowiskowy mogą zostać obciążone ograniczonymiprawami rzeczowymi, a w szczególności bezpłatnymi i bezterminowymi służebnościami przesyłu lub prawami użytkowania na rzecz zakładów i podmiotów dostarczających wszelkie media, a także służebnościami i prawami użytkowania na rzecz Dewelopera oraz innych podmiotów; wyraża zgodę na ustanowienie na rzecz i dla dobra ogółu mieszkańców Osiedla dalszych służebności lub praw użytkowania, jakie okażą się konieczne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla,
b) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla - Nieruchomość wspólna może zostać nieodpłatnie udostępniona dostawcom mediów oraz podmiotom działającym na ich zlecenie, celem budowy i przedłużenia sieci, konserwacji i remontów sieci i przyłączy: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej oraz sieci energetycznej NN i SN i ciepłowniczej C.O. (centralnego ogrzewania) i C.W.U. (ciepłej wody użytkowej), sieci i przyłączy Internet/Telefon/Telewizja,
c) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla, istnieje konieczność wykonywania przez Wspólnotę Mieszkaniową i jej członków wszelkich zobowiązań wynikających z odpowiednich warunków technicznych i umów o przyłączenie zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów, w szczególności nieodpłatnego udostępnienia dostawcom mediów i osobom przez nich wskazanym terenu i pomieszczeń, przez które przebiegają sieci i przyłącza mediów, a także miejsc w pomieszczeniach w celu zainstalowania niezbędnych urządzeń, w tym pomiarowych, regulacyjnych oraz stanowiących elementy przyłączy, ich rozbudowy, remontu, konserwacji i modernizacji, a także pokrywania przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów związanych z utrzymaniem terenu, pomieszczeń i miejsc zainstalowania urządzeń pomiarowych,
e) przyjmuje do wiadomości możliwość zabudowania przez Dewelopera lub inny podmiot działek położonych w obrębie(...), jednostka ewidencyjnaK., na których przewidziana jest budowa osiedla z budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi wraz z garażami podziemnymi i konieczną infrastrukturą zgodnie z obowiązującym prawem,
f) przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym,”;

3
„Do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia (…) roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (...) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (...). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia.”,

4
„Nabywca zobowiązuje się do indywidualnego wykończenia Lokalu. Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący.”,

5
„Zakres prac wykończeniowych nie powinien naruszać konstrukcji Budynku oraz części wspólnych, a także zmieniać sposobu użytkowania Lokalu, nie powinien również naruszać instalacji i urządzeń z nimi związanych, a w szczególności instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodnych i wentylacji (..).”,

6
„W przypadku dokonania przez Nabywcę lub osobę trzecią jakichkolwiek prac dodatkowych, zamiennych w Lokalu, Nabywca traci uprawnienia z rękojmi w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami, jak i wywołanych nimi następstw i modyfikacji Lokalu. Nabywca odpowiada za szkodę wywołaną w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku tak przeprowadzonymi pracami.”,

7
„Obydwie Strony zachowają w tajemnicy warunki ekonomiczne niniejszej umowy, chyba że ujawnienie tych informacji będzie wymagane na podstawie przepisów lub na żądanie właściwych władz oraz z zastrzeżeniem możliwości ujawnienia tych informacji pracownikom, doradcom podatkowym i prawnym oraz podmiotom finansującym. Strona naruszająca ten obowiązek zobowiązana będzie do wyrównania szkody poniesionej przez drugą stronę w związku z takim naruszeniem.”,

2
zasądza od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą weW.na rzeczA. M.kwotę 137,00 zł (sto trzydzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

3
umarza postępowanie co do klauzuli o treści „Zakres prac wykończeniowych (…) musi być wykonany zgodnie z właściwymi przepisami prawa, wymaganą przepisami dokumentacją techniczną i sztuką budowlaną”;

4
nakazuje pobrać(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą weW.na rzecz Skarbu Państwa – Sąd Okręgowy w Warszawie kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem opłaty stałej od pozwu, od której uiszczenia powód był zwolniony z mocy prawa;

5
zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółki komandytowejz siedzibą weW..

SSO Anna Maria Kowalik
Sygn. akt XVII AmC 677/16

UZASADNIENIE
PowódA. M.wniósł o uznanie za niedozwolone postanowień zawartych we wzorcu umowy deweloperskiej, stosowanym przez pozwaną(...).(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółkę komandytowąweW.o następującej treści:

2
„Nabywca zobowiązuje się (...) do ponoszenia proporcjonalnego (do pow. Użytkowej Lokalu) przypadających na każdy Budynek kosztów związanych z nieruchomością nie będącą Nieruchomością Wspólną w części przypadającej na obiekt(...), tj. koszty oświetlenia ulicznego, odwodnienia, kosztów utrzymania placów zabaw, eksploatacji, konserwacji i niezbędnych napraw Działek drogowych, w tym koszty ich odwodnienia, konserwacji urządzeń znajdujących się pod powierzchnią Działek drogowych, koszty oznakowania sprzątania i odśnieżania (usuwanie oblodzenia, solenie, posypywanie piaskiem), koszty utrzymania ewentualnych urządzeń związanych z wjazdem na Nieruchomość Drogową, oraz koszty podatku od Nieruchomości Drogowej i opłaty za użytkowanie wieczyste,”;

2) „Ponadto Nabywca:
a) przyjmuje do wiadomości, że Nieruchomość oraz garaż wielostanowiskowy mogą zostać obciążone ograniczonymiprawami rzeczowymi, a w szczególności bezpłatnymi i bezterminowymi służebnościami przesyłu lub prawami użytkowania na rzecz zakładów i podmiotów dostarczających wszelkie media, a także służebnościami i prawami użytkowania na rzecz Dewelopera oraz innych podmiotów; wyraża zgodę na ustanowienie na rzecz i dla dobra ogółu mieszkańców Osiedla dalszych służebności lub praw użytkowania, jakie okażą się konieczne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla,
b) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla - Nieruchomość wspólna może zostać nieodpłatnie udostępniona dostawcom mediów oraz podmiotom działającym na ich zlecenie, celem budowy i przedłużenia sieci, konserwacji i remontów sieci i przyłączy: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej oraz sieci energetycznej NN i SN i ciepłowniczej C.O. (centralnego ogrzewania) i C.W.U. (ciepłej wody użytkowej), sieci i przyłączy Internet/Telefon/Telewizja,
c) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla, istnieje konieczność wykonywania przez Wspólnotę Mieszkaniową i jej członków wszelkich zobowiązań wynikających z odpowiednich warunków technicznych i umów o przyłączenie zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów, w szczególności nieodpłatnego udostępnienia dostawcom mediów i osobom przez nich wskazanym terenu i pomieszczeń, przez które przebiegają sieci i przyłącza mediów, a także miejsc w pomieszczeniach w celu zainstalowania niezbędnych urządzeń, w tym pomiarowych, regulacyjnych oraz stanowiących elementy przyłączy, ich rozbudowy, remontu, konserwacji i modernizacji, a także pokrywania przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów związanych z utrzymaniem terenu, pomieszczeń i miejsc zainstalowania urządzeń pomiarowych,
e) przyjmuje do wiadomości możliwość zabudowania przez Dewelopera lub inny podmiot działek położonych w obrębie(...), jednostka ewidencyjnaK., na których przewidziana jest budowa osiedla z budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi wraz z garażami podziemnymi i konieczną infrastrukturą zgodnie z obowiązującym prawem,
f) przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym,”;

8
„Do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia (…) roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (...) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (...). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia.”,

9
„Nabywca zobowiązuje się do indywidualnego wykończenia Lokalu. Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący.”,

10
„Zakres prac wykończeniowych nie powinien naruszać konstrukcji Budynku oraz części wspólnych, a także zmieniać sposobu użytkowania Lokalu, nie powinien również naruszać instalacji i urządzeń z nimi związanych, a w szczególności instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodnych i wentylacji (..).”,

11
„W przypadku dokonania przez Nabywcę lub osobę trzecią jakichkolwiek prac dodatkowych, zamiennych w Lokalu, Nabywca traci uprawnienia z rękojmi w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami, jak i wywołanych nimi następstw i modyfikacji Lokalu. Nabywca odpowiada za szkodę wywołaną w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku tak przeprowadzonymi pracami.”,

12
„Obydwie Strony zachowają w tajemnicy warunki ekonomiczne niniejszej umowy, chyba że ujawnienie tych informacji będzie wymagane na podstawie przepisów lub na żądanie właściwych władz oraz z zastrzeżeniem możliwości ujawnienia tych informacji pracownikom, doradcom podatkowym i prawnym oraz podmiotom finansującym. Strona naruszająca ten obowiązek zobowiązana będzie do wyrównania szkody poniesionej przez drugą stronę w związku z takim naruszeniem.”.

Uzasadniając swoje zarzuty do poszczególnych postanowień wzorca, powód wskazał, że:

1
odnośnie klauzuli pierwszej – obciąża konsumenta obowiązkiem ponoszenia kosztów, które nie mają swojej podstawy prawnej i których ostatecznej wysokości konsument nie jest w stanie przewidzieć, nawet szacunkowo,

2
odnośnie klauzuli drugiej:

a
w zakresielit a)- wprowadza całkowitą arbitralność pozwanej w decydowaniu o obciążeniu nieruchomości ograniczonymiprawami rzeczowymi, umożliwia realizację dowolnej inwestycji także na nieruchomości, na której będzie znajdować się lokal mieszkalny;

b
w zakresie litery b) - zawiera niedookreślone pojęcie „Osiedla”, zatem o jego znaczeniu będzie arbitralnie decydował Deweloper;

c
w zakresie litery c) - obciąża konsumenta całkowicie niesprecyzowanymi kosztami, o których zakresie zdecyduje pozwana;

d
w zakresie litery e) - wprowadza dla strony pozwanej prawo do arbitralnego decydowania o ostatecznym kształcie świadczenia strony pozwanej w zakresie zagospodarowania terenu nieruchomości;

e
w zakresie litery f) - wymaga zgody dewelopera na zmiany elewacji budynku niezależnie od tego, czy deweloperowi będą przysługiwać autorskie prawa majątkowe w w/w zakresie i zobowiązuje do niedokonywania zmian elewacji – także tych jej części, które nie są objęte przepisami prawa autorskiego (tj. w zakresie elementów nietwórczych);

3
odnośnie trzeciej - przewiduje rażąco wygórowane odstępne oraz budzi wątpliwości interpretacyjne co do skuteczności złożenia oświadczenia o odstąpieniu;

4
odnośnie czwartej – nakłada na konsumenta obowiązek wykończenia lokalu, a zdanie drugie - wprowadza nieuzasadnione rozszerzenie odpowiedzialności konsumenta za prowadzenie prac wykończeniowych;

5
odnośnie klauzuli piątej – wprowadza nieuzasadnione ograniczenia konsumenta w zakresie dysponowania przedmiotem własności;

6
odnośnie klauzuli szóstej – w pierwszym - zdaniu ogranicza bezzasadnie prawo konsumenta do wykonywania uprawnień z tytułu rękojmi, a w zdaniu drugim niezasadnie rozszerza odpowiedzialność konsumenta za prowadzenie prac wykończeniowych;

7
odnośnie klauzuli siódmej – narusza prawo konsumenta do nieskrępowanej wymiany informacji dotyczącej towarów dostępnych na rynku ponadto uniemożliwia konsumentowi przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej na osoby trzecie (pismo powoda z 16/05/2016 r. k. 21-24).

W odpowiedzi na pozew(...).(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółka komandytowaweW.wniosła o oddalenie powództwa.
Wskazała, że w jej ocenie wymienione w pozwie postanowienia nie kształtowały praw i obowiązków stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumentów, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko w odniesieniu do poszczególnych klauzul(odpowiedź na pozew k.34-43).
Sąd Okręgowy w Warszawie- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił następujący stan faktyczny:
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością(...) spółka komandytowaweW.jest przedsiębiorcą zajmującym się m.in. budownictwem mieszkaniowym(dowód: odpis aktualny z KRS k.52-55).We własnym zakresie opracowała wzorzec umowny w postaci umowy deweloperskiej. Wzorzec ten był przedstawiany wszystkim klientom zamierzającym zakupić mieszkanie na osiedlu znajdującym się przyulicy (...)wK.. Wzorzec umowy zawierał następujące postanowienia:

1
„Nabywca zobowiązuje się (...) do ponoszenia proporcjonalnego (do pow. Użytkowej Lokalu) przypadających na każdy Budynek kosztów związanych z nieruchomością nie będącą Nieruchomością Wspólną w części przypadającej na obiekt B3, tj. koszty oświetlenia ulicznego, odwodnienia, kosztów utrzymania placów zabaw, eksploatacji, konserwacji i niezbędnych napraw Działek drogowych, w tym koszty ich odwodnienia, konserwacji urządzeń znajdujących się pod powierzchnią Działek drogowych, koszty oznakowania sprzątania i odśnieżania (usuwanie oblodzenia, solenie, posypywanie piaskiem), koszty utrzymania ewentualnych urządzeń związanych z wjazdem na Nieruchomość Drogową, oraz koszty podatku od(...)Drogowej i opłaty za użytkowanie wieczyste,” (§ 5 pkt 2 d, k. 9);

2) „Ponadto Nabywca:
a) przyjmuje do wiadomości, że Nieruchomość oraz garaż wielostanowiskowy mogą zostać obciążone ograniczonymiprawami rzeczowymi, a w szczególności bezpłatnymi i bezterminowymi służebnościami przesyłu lub prawami użytkowania na rzecz zakładów i podmiotów dostarczających wszelkie media, a także służebnościami i prawami użytkowania na rzecz Dewelopera oraz innych podmiotów; wyraża zgodę na ustanowienie na rzecz i dla dobra ogółu mieszkańców Osiedla dalszych służebności lub praw użytkowania, jakie okażą się konieczne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla,
b) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla - Nieruchomość wspólna może zostać nieodpłatnie udostępniona dostawcom mediów oraz podmiotom działającym na ich zlecenie, celem budowy i przedłużenia sieci, konserwacji i remontów sieci i przyłączy: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej oraz sieci energetycznej NN i SN i ciepłowniczej C.O. (centralnego ogrzewania) i C.W.U. (ciepłej wody użytkowej), sieci i przyłączy Internet/Telefon/Telewizja,
c) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla, istnieje konieczność wykonywania przez Wspólnotę Mieszkaniową i jej członków wszelkich zobowiązań wynikających z odpowiednich warunków technicznych i umów o przyłączenie zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów, w szczególności nieodpłatnego udostępnienia dostawcom mediów i osobom przez nich wskazanym terenu i pomieszczeń, przez które przebiegają sieci i przyłącza mediów, a także miejsc w pomieszczeniach w celu zainstalowania niezbędnych urządzeń, w tym pomiarowych, regulacyjnych oraz stanowiących elementy przyłączy, ich rozbudowy, remontu, konserwacji i modernizacji, a także pokrywania przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów związanych z utrzymaniem terenu, pomieszczeń i miejsc zainstalowania urządzeń pomiarowych,
e) przyjmuje do wiadomości możliwość zabudowania przez Dewelopera lub inny podmiot działek położonych w obrębie(...), jednostka ewidencyjnaK., na których przewidziana jest budowa osiedla z budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi wraz z garażami podziemnymi i konieczną infrastrukturą zgodnie z obowiązującym prawem,
f) przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym,” (§ 5 pkt 6, l.9v-10);
3) „Do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia (…) roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (...) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (...). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia.” (§ 11 pkt 8 , k.12v-13);
4) „Nabywca zobowiązuje się do indywidualnego wykończenia Lokalu. Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący.” (§ 15 pkt 1, k.14v);
5) „Zakres prac wykończeniowych nie powinien naruszać konstrukcji Budynku oraz części wspólnych, a także zmieniać sposobu użytkowania Lokalu, nie powinien również naruszać instalacji i urządzeń z nimi związanych, a w szczególności instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodnych i wentylacji (..).” (§ 15 pkt 2, k.14v);
6) „W przypadku dokonania przez Nabywcę lub osobę trzecią jakichkolwiek prac dodatkowych, zamiennych w Lokalu, Nabywca traci uprawnienia z rękojmi w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami, jak i wywołanych nimi następstw i modyfikacji Lokalu. Nabywca odpowiada za szkodę wywołaną w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku tak przeprowadzonymi pracami.” (§ 15 pkt 3, k.14v);
7) „Obydwie Strony zachowają w tajemnicy warunki ekonomiczne niniejszej umowy, chyba że ujawnienie tych informacji będzie wymagane na podstawie przepisów lub na żądanie właściwych władz oraz z zastrzeżeniem możliwości ujawnienia tych informacji pracownikom, doradcom podatkowym i prawnym oraz podmiotom finansującym. Strona naruszająca ten obowiązek zobowiązana będzie do wyrównania szkody poniesionej przez drugą stronę w związku z takim naruszeniem.” (§ 19 pkt 6, k.15v);
(dowód: wzór aktu notarialnego umowy deweloperskiej k.6-16).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powyżej przywołanych dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, które w całości należy uznać za wiarygodne jako niekwestionowane przez strony postępowania.
Sąd Okręgowy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje:
Zgodnie zart. 3851§ 1 k.c.postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Z cytowanego przepisu wynika, że aby można było stwierdzić, że dane postanowienie umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne (klauzulę abuzywną), muszą zostać łącznie spełnione następujące warunki:

1
postanowienie zostało umieszczone we wzorcu umowy

2
postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami

3
postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta

4
postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem

5
postanowienie nie określa głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, chyba że nie zostały one sformułowane w sposób jednoznaczny.

W sprawie niniejszej należało przede wszystkim ustalić, czy kwestionowane w pozwie postanowienia pochodziły z wzorca umowy.
Zgodnie zart. 384 § 1 k.c.ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Pojęcie wzorca umownego nie zostało w przepisach prawa polskiego zdefiniowane. Wg poglądów doktryny wzorzec umowny to jednostronnie i uprzednio przygotowane zestawienie klauzul umownych, ujętych w sposób generalny i abstrakcyjny, z przeznaczeniem do wykorzystania w nieograniczonej liczbie przypadków (M. Bednarek „Wzorce umów w prawie polskim” C.H. Beck 2005). Kwestią istotną jest to, aby zbiór postanowień powstał przed zawarciem umowy i służył stronie, która go ustaliła (proponentowi) do ukształtowania treści stosunku obligacyjnego, jako instrument prawny do związania adherentów postanowieniami, które im chce narzucić. Cechą wzorca jest również możliwość posłużenia się nim wielokrotnie, gdyż nie zawiera on oznaczeń indywidualizujących drugą stronę umowy, lecz powtarzalne klauzule, które będą uzupełniać treść zobowiązań powstałych z umów(Adam Olejniczak komentarz do art. 384 k.c. LEX 2010).
Postępowanie dowodowe wykazało, że powód wprowadził do obrotu wzorzec, co oznacza że przygotował jego treść i wzorzec istniał wcześniej niż dany konsument podjął decyzję o zawarciu umowy. Kwestia negocjacji przez niektórych konsumentów części zapisów wzorca, nie ma w tym świetle znaczenia. Ogólnie można bowiem stwierdzić, że najpierw pozwany ustalił wzorzec, wprowadził go do obrotu, później zaś konsument podjął decyzję o zawarciu umowy i woli negocjowania jej zapisów. Należy mieć na względzie treść art. 3 ust. 2 Dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz. U. UE.L.93.95.29) stanowiącego, że„warunki umowy zawsze zostaną uznane za niewynegocjowane indywidualnie, jeżeli zostały sporządzone wcześniej i konsument nie miał w związku z tym wpływu na ich treść, zwłaszcza jeśli zostały przedstawione konsumentowi w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej. Fakt, że niektóre aspekty warunku lub jeden szczególny warunek były negocjowane indywidualnie, nie wyłącza stosowania niniejszego artykułu do pozostałej części umowy, jeżeli ogólna ocena umowy wskazuje na to, że została ona sporządzona w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej. Jeżeli sprzedawca lub dostawca twierdzi, że standardowe warunki umowne zostały wynegocjowane indywidualnie, ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na nim”.Podobny obowiązek wynika zart. 3851§ 4 kc.
Kolejną kwestią jest, czy przedmiotowe postanowienia dotyczyły głównych świadczeń stron. Należą do nich tylko takie elementy konstrukcyjne umowy, bez których uzgodnienia nie doszłoby do jej zawarcia (essentialia negotii). W niniejszym przypadku chodzi o umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (UMOWĘ DEWELOPERSKĄ) a zatem świadczeniem głównym jest w tym wypadku zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu. Zatem żadne z kwestionowanych w pozwie postanowień nie dotyczy głównych świadczeń stron tj. ceny i szczegółowego opisu lokalu, który będzie w przyszłości przedmiotem umowy przenoszącej własność.
Kolejną przesłanką uznania danego postanowienia za niedozwolone jest kształtowanie przez nie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. „Dobre obyczaje” to reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Jako sprzeczne z dobrymi obyczajami należy rozumieć działania, które zmierzają do dezinformacji lub wywołania błędnego mniemania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego, niezgodnie z zasadą równorzędności stron (W. Popiołek Komentarz KC t. I 2005).
Rażące naruszenie interesów konsumenta zachodzi wówczas, gdy w sposób znaczący zostaną naruszone jego interesy ekonomiczne, ale również zostanie spowodowany jego dyskomfort, wynikający z naruszenia jego prywatności, doznania zawodu, niedogodności organizacyjnych, straty czasu, wprowadzenie w błąd i.t.p., czyli dojdzie do istotnej i nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta.
Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, co następuje:

Klauzula pierwsza.

    „Nabywca zobowiązuje się (...) do ponoszenia proporcjonalnego (do pow. Użytkowej Lokalu) przypadających na każdy Budynek kosztów związanych z nieruchomością nie będącą Nieruchomością Wspólną w części przypadającej na obiekt(...), tj. koszty oświetlenia ulicznego, odwodnienia, kosztów utrzymania placów zabaw, eksploatacji, konserwacji i niezbędnych napraw Działek drogowych, w tym koszty ich odwodnienia, konserwacji urządzeń znajdujących się pod powierzchnią Działek drogowych, koszty oznakowania sprzątania i odśnieżania (usuwanie oblodzenia, solenie, posypywanie piaskiem), koszty utrzymania ewentualnych urządzeń związanych z wjazdem na Nieruchomość Drogową, oraz koszty podatku od Nieruchomości Drogowej i opłaty za użytkowanie wieczyste,”(§ 5 pkt 2 d, k. 9).
W ocenie Sądu sama możliwość obciążenia właściciela lokalu kosztami związanymi z nieruchomością nie będącą nieruchomością wspólną w znaczeniu określonym przez przepisyustawy o własności lokali, a dotyczącą części osiedla z których będą mogli korzystać wszyscy mieszkańcy, nie może być uznana za sprzeczna z prawem czy zasadami współżycia społecznego. Natomiast to, co może wywołać wątpliwości to nieprecyzyjne określenie „do ponoszenia proporcjonalnego (do pow. użytkowej lokalu)”. W tym postanowieniu pozwany nie określił w sposób precyzyjny na czym będzie polegało proporcjonalne ponoszenie kosztów. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na sposób ustalenia zasad ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wustawie o własności lokali.
Zgodnie z art. 3 „ 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. (…)
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.”
Lektura powyższego przepisu wskazuje jak skomplikowane jest właściwe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej a jednocześnie jak ważne dla określenia praw w obowiązków właścicieli lokali. Tymczasem sposób ustalania wysokości udziału w kosztach utrzymania nieruchomości nie będącej nieruchomością wspólną umieszczony we wzorcu jest bardzo ogólny i nie można na jego podstawie ustalić w jakich proporcjach właściciel będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów. Tym samym konsument nie wie dokładanie, w jaki sposób zostanie ustalona owa proporcjonalność, a to z kolei wiąże się z nałożeniem na niego obowiązków o charakterze finansowym, które w chwili podpisania umowy powinny być określone.
Powyższe okoliczności przemawiają za uznaniem omawianego postanowienia za klauzulę abuzywną.

Klauzula druga.

W zakresie litery a.
„Ponadto Nabywca: a) przyjmuje do wiadomości, że Nieruchomość oraz garaż wielostanowiskowy mogą zostać obciążone ograniczonymiprawami rzeczowymi, a w szczególności bezpłatnymi i bezterminowymi służebnościami przesyłu lub prawami użytkowania na rzecz zakładów i podmiotów dostarczających wszelkie media, a także służebnościami i prawami użytkowania na rzecz Dewelopera oraz innych podmiotów; wyraża zgodę na ustanowienie na rzecz i dla dobra ogółu mieszkańców Osiedla dalszych służebności lub praw użytkowania, jakie okażą się konieczne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla,”.
Na podstawie powyższego postanowienia konsument z góry tj. już w momencie podpisania umowy sprzedaży musi wyrazić zgodę na obciążenie Nieruchomości oraz garażu wielostanowiskowego ograniczonymiprawami rzeczowymi, w szczególności bezpłatnymi i bezterminowymi służebnościami przesyłu lub prawami użytkowania na rzecz zakładów i podmiotów dostarczających wszelkie media, a także służebnościami i prawami użytkowania na rzecz Dewelopera oraz innych podmiotów, jak również zgodę na ustanowienie na rzecz i dla dobra ogółu mieszkańców budynków, wznoszonych w ramach wyżej opisanego przedsięwzięcia deweloperskiego dalszych służebności lub praw użytkowania, jakie okażą się konieczne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania budynków.
Konsument musi zatem wyrazić zgodę na postanowienia, z którymi nie miał możliwości zapoznać się przed podpisaniem umowy (art. 3853pkt 4 k.c.). Powyższy zapis jest bardzo ogólny i szeroki, co pozwala Deweloperowi i innym podmiotom na ustanowienie dowolnych służebności bez możliwości zakwestionowania ich zasadności przez konsumenta. Z drugiej strony powyższy zapis nie jest niezbędny do prawidłowego prowadzenia i zakończenia inwestycji przez Dewelopera. Ponadto z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej to jej będą przysługiwało prawo do wyrażania bądź nie zgody na ustanowienie służebności (art. 6 ustawy o własności lokali). Tym samym omawiana klauzula pozbawia przyszłych właścicieli lokali prawa do decydowania o losach nieruchomości wspólnej, co należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i rażąco narusza interes konsumenta.
W zakresie litery b.
„Ponadto Nabywca: (…) b) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla - Nieruchomość wspólna może zostać nieodpłatnie udostępniona dostawcom mediów oraz podmiotom działającym na ich zlecenie, celem budowy i przedłużenia sieci, konserwacji i remontów sieci i przyłączy: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej oraz sieci energetycznej NN i SN i ciepłowniczej C.O. (centralnego ogrzewania) i C.W.U. (ciepłej wody użytkowej), sieci i przyłączy Internet/Telefon/Telewizja,”.
Odnośnie powyższego postanowienia Sąd podtrzymuje argumenty wyrażone w uzasadnieniu uznania za niedozwolone postanowienia z pkt a.
W zakresie litery c.
„Ponadto Nabywca: (…) c) przyjmuje do wiadomości, że dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania całego Osiedla, istnieje konieczność wykonywania przez Wspólnotę Mieszkaniową i jej członków wszelkich zobowiązań wynikających z warunków technicznych i umów o przyłączenie zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów, w szczególności na nieodpłatne udostępnienie dostawcom mediów i osobom przez nich wskazanym terenu i pomieszczeń, przez które przebiegają sieci i przyłącza mediów, a także miejsc w pomieszczeniach w celu zainstalowania niezbędnych urządzeń, w tym pomiarowych, regulacyjnych oraz stanowiących elementy przyłączy, ich rozbudowy, remontu, konserwacji i modernizacji, a także pokrywania przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów związanych z utrzymaniem terenu, pomieszczeń i miejsc zainstalowania urządzeń,”.
Na podstawie powyższego postanowienia pozwana nakłada na konsumenta zobowiązania, z których treścią nie mógł zapoznać się przed podpisaniem umowy (art. 3853pkt 4 k.c.), a które mogą okazać się niekorzystne zarówno dla konsumenta jak i dla wspólnoty mieszkaniowej, której będzie członkiem. W chwili podpisywania umowy konsument nie wie i może także nie posiadać odpowiedniej wiedzy technicznej, czy „zobowiązania wynikające z warunków technicznych i umów o przyłączenie zawartych przez Dewelopera z dostawcami mediów” będą dla niego korzystne, czy są zgodne z wymaganiami stawianymi przez prawo.
W ocenie Sądu powyższe postanowienie nie powinno się znaleźć w umowie także dlatego, że jest bardzo ogólne, zawiera określenie „w szczególności”, co oznacza, że konsument wyraża zgodę również na inne nie wymienione w tym postanowieniu działania dostawców mediów, a to z kolei wiąże się z przyznaniem Deweloperowi prawa do interpretacji umowy. Tymczasem od chwili nabycia prawa własności do lokalu i powstania wspólnoty mieszkaniowej to konsumentowi zgodnie z przepisamiustawy o własności lokaliiustawy kodeks cywilnyprzysługuje prawo do decydowania o warunkach i sposobie udostępniania nieruchomości wspólnej dostawcom mediów. Nie można nakładać na konsumenta obowiązku wyrażania zgody na wszelkie działania dostawców mediów, bowiem w przyszłości może się okazać, że nie są one potrzebne dla właściwego funkcjonowania urządzeń posadowionych na terenie nieruchomości wspólnej.
Ponadto kwestie związane z ustanawianiem służebności, utrzymywaniem urządzeń pomiarowych i dostępem do nich w celu ich wymiany lub konserwacji w sposób kompleksowy regulują powszechnie obowiązujące przepisy, nie ma zatem potrzeby odrębnego regulowania tych kwestii w umowie deweloperskiej.
W zakresie litery e.
„Ponadto Nabywca: (…) e) przyjmuje do wiadomości możliwość zabudowania przez Dewelopera lub inny podmiot działek położonych w obrębie(...), jednostka ewidencyjnaK., na których przewidziana jest budowa osiedla z budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi wraz z garażami podziemnymi i konieczną infrastrukturą zgodnie z obowiązującym prawem,”.
Wprowadzając powyższą klauzulę do umowy deweloper zapewnia sobie możliwość sprawnego kontynuowania inwestycji, w tym wznoszenia innych budynków, realizuje więc swój cel, również finansowy. Budowa innych budynków może jednak zagrażać interesom konsumentów, którzy zobowiązali się zakupić mieszkanie w inwestycji pozwanego. Zagrożenie to może wynikać z naruszenia np. norm bezpieczeństwa,prawa budowlanego, praw konsumenta związanych z nieruchomością wspólną, przykładowo wynikających zart. 144 k.c.,147 k.c.,151 k.c.Pozbawienie konsumentów prawa kwestionowania wydanych decyzji (które mogą być wadliwe) rażąco narusza równowagę stron stosunku zobowiązaniowego jak również w sposób rażący narusza interesy konsumenta – może spowodować jego dyskomfort, rozczarowanie zakupionym mieszkaniem, wprowadzenie w błąd. Niedogodność otoczenia będzie miała również wpływ na wartość mieszkania, co naruszy interes ekonomiczny konsumenta.
W zakresie litery f.
„Ponadto Nabywca: (…) f) przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji Budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym,”.
W niniejszym postanowieniu pozwany nakłada na konsumenta obowiązki w sytuacji w której nie miał on możliwości zapoznania się z umową łączącą dewelopera i autora projektu, w związku z tym konsument nie wie, co konkretnie mieści się w pojęciu „wygląd elewacji budynku” jakie elementy strony umowy uznały za części elewacji. Ponadto w chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej to jej a nie deweloperowi będzie przysługiwało prawo do ochrony elewacji budynku i wyrażania zgody na jej ewentualne zmiany.
W ocenie Sąd sprzeczne z zasadą uczciwości i lojalności jest nakładanie na konsumenta ogólnych obowiązków i przyznawanie sobie prawa do wypełniania ich konkretną treścią.

Klauzula trzecia.

„Do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia 30.11.2016 roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (...) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (...). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia.”
Zgodnie z przepisemart. 3853pkt 17 k.c.w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.
Na taką właśnie okoliczność powołał się powód w uzasadnieniu żądania uznania omawianej klauzuli za niedozwoloną.
Należy zgodzić się z tym stanowiskiem, bowiem 4 % ceny wpłaconej na dzień doręczenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu w zależności od daty złożenia oświadczenia może być uznane za rażąco wygórowane odstępne. Nie może bowiem ujść uwadze, że przedmiotem świadczenia konsumenta jest wartość lokalu, która może wynosić kilkaset tysięcy złotych. Przy mieszkaniach mniejszych i tańszych wartość odstępnego będzie oscylować w graniach kilku tysięcy złotych, ale przy mieszkaniach większych i droższych położonych w dużych miastach, gdzie buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań – kilkanaście tysięcy złotych (np. cena średnia metra kwadratowego mieszkania w IV kwartale 2017 roku zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego wynosiła 4 154,00 zł, jednocześnie faktem powszechnie wiadomym, że w dużych miastach takich jakW.,G.,K.średnia cena metra kwadratowego wynosi 6 000 zł, a zatem odstępne w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m.kw. wynosiłaby w pierwszym przypadku 8 290, 00 zł a w drugim 12 000,00 zł.).
W ocenie Sądu powyższe wartości świadczą o tym, że powyższe postanowienie nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanego odstępnego.
Warto w tym miejscu powołać się na stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrażone w Raporcie (j.w.), w którym stwierdził, że„Prawidłowo skonstruowana umowa powinna wyważać interesy obu jej stron w sposób symetryczny regulując ich prawa i obowiązki. Cechą charakterystyczną stosowania wzorców umów jest często brak tej symetrii. Wynika to z faktu, iż wzorzec umowny zostaje przygotowany jednostronnie przez przedsiębiorcę przed zawarciem umowy z konkretnym konsumentem. O treści poszczególnych postanowień, a więc uregulowaniu praw i obowiązków stron, decyduje autorytarnie przedsiębiorca, wykorzystując swoją przewagę kontraktową i czyni to w taki sposób, że pozycja prawna konsumenta jest gorsza od pozycji prawnej przedsiębiorcy. Postanowienia zawarte we wzorcach umów, które w uprzywilejowany sposób traktują przedsiębiorcę należy uznać za niedopuszczalne z punktu widzenia ochrony interesów konsumenta. Stwierdzone w trakcie niniejszego badania kwestie, jakie zostały uregulowane w asymetryczny sposób dotyczą najczęściej obciążenia konsumenta obowiązkiem zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania umownego (np. nieodebranie lokalu, niestawienie się w kancelarii notarialnej celem podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości) lub w przypadku rezygnacji konsumenta z zawarcia umowy, nałożeniem jednostronnych obowiązków na konsumenta. Postanowienia takie są sprzeczne z dobrymi obyczajami ponieważ naruszają w sposób rażący interesy konsumentów. Tym samym spełniają przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniuart. 3851 § 1 k.c.”(str. 91).
Z powyższym stanowiskiem Sąd zgadza się w całości i przyjmuje je za własne.
Ponadto z zakwestionowanego postanowienia wynika, że skuteczne złożenie przez Kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (...). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 21 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia. Wprowadza niepewność po stronie konsumenta, który nie wie, czy wystarczające jest złożenie oświadczenie o odstąpieniu i prośba o potrącenie odstępnego z wpłaconych już środków, na co wskazuje ostatnie zdanie, czy tez konieczna jest wpłata odstępnego na rachunek Dewelopera, co sugeruje pierwsza część postanowienia. W tej sytuacji konsument może pozostawać w niepewności co do tego, czy skutecznie odstąpił od umowy, czy też nie. Ponadto takie sformułowanie postanowienia przyznaje deweloperowi prawo do wiążącej interpretacji umowy (art. 3853pkt 9 k.c.).
Wobec powyższego postanowienie to należy uznać za niedozwolone gdyż nie tylko nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanego odstępnego, ale uzależnia skuteczność złożenia oświadczenia o odstąpieniu od spełnienia nieprecyzyjnie określonych warunków.

Klauzula czwarta.

„Nabywca zobowiązuje się do indywidualnego wykończenia Lokalu. Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący.”.
Uzasadniając wniosek o uznanie powyższej klauzuli za niedozwoloną powód wskazał, że nakłada ona na konsumenta nieuzasadniony okolicznościami obowiązek wykończenia nabytego lokalu.
Podobnego zdania jest Prezes Urzędu Ochrony konkurencji i Konsumentów, który w Raporcie (j.w.) stwierdził, że„z uwagi na fakt, iż do zasadniczych obowiązków konsumenta należą dokonanie zapłaty ceny w terminach określonych w umowie, odbiór przedmiotu umowy oraz podpisanie umowy przenoszącej własność, wszystkie pozostałe obowiązki nakładane przez dewelopera mają charakter uboczny i powinny mieć uzasadnienie w przepisach prawa albo chociażby w dobrych obyczajach. Obowiązki nałożone przez deweloperów w zakwestionowanych postanowieniach nie znajdują takiego uzasadnienia.” (str.88).
Sąd w pełni podziela powyższe stanowisko i również nie znajduje uzasadnienia do zobowiązywania konsumenta do wykończenia lokalu. Ta bowiem kwestia powinna być pozostawiona konsumentowi, który ma prawo zarówno lokal wykończyć jak i pozostawić go w stanie surowym.
Wbrew twierdzeniom pozwanej nie można uznać powyższego zapisu za mający jedynie charakter informacyjny, bowiem znajduje się w nim stwierdzenie „zobowiązuje się” czyli konsument może odnieść uzasadnione wrażenie, że jest zobowiązany do wykończenia lokalu. W ocenie Sądu, gdyby rzeczywistą wolą pozwanej było poinformowanie konsumenta, iż nie jest zobowiązana do wykończenia lokalu to kwestionowany zapis mógłby brzmieć „Deweloper nie jest zobowiązany do wykończenia lokalu” bądź „Przedmiotem sprzedaży jest niewykończony lokal”.
Sformułowanie zawarte w postanowieniu może po jego stronie wywołać przeświadczenie, iż nie tylko jest uprawniony ale i zobowiązany do wykończenia lokalu, co z kolei należy uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interes konsumenta w postaci pewności co do obowiązków wynikających dla niego z umowy.
Z kolei zdanie drugie postanowienia „Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący.”jest w ocenie zbyt ogólne by mogło rodzić po stronie konsumenta jakąkolwiek odpowiedzialność. Pozwana nie określiła, bowiem o jakie szkody chodzi, czy wyrządzone w lokalu, czy też w częściach wspólnych, czy również osobom trzecim. Tymczasem przepisykodeksu cywilnegoorazustawy o własności lokalikwestie te regulują kompleksowo nie ma zatem koniczności wprowadzania do umowy w/w postanowienia, które w praktyce będzie budzić poważne wątpliwości interpretacyjne i wywoływać pod stronie konsumenta mylne wyobrażenie o jego obowiązkach.

Klauzula piąta.

„Zakres prac wykończeniowych nie powinien naruszać konstrukcji Budynku oraz części wspólnych, a także zmieniać sposobu użytkowania Lokalu, nie powinien również naruszać instalacji i urządzeń z nimi związanych, a w szczególności instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodnych i wentylacji, a ponadto musi być wykonany  zgodnie z właściwymi przepisami prawa, wymaganą przepisami dokumentacją techniczną i sztuką budowlaną.”.
W części dotyczącej zapisu „a ponadto musi być wykonany zgodnie z właściwymi przepisami prawa, wymaganą przepisami dokumentacją techniczną i sztuką budowlaną.”powód cofnął powództwo uznając, że rację ma pozwana, iż prace wykończeniowe powinny być wykonane zgodnie z przepisami prawa, dokumentacja techniczną i sztuką budowlaną.
Sąd uznał, że powyższe stanowisko jest prawidłowe i w tym zakresie umorzył postępowanie w sprawie.
Odnośnie pozostałej części postanowienia to powód wskazał, że ingeruje ono w sposób znaczący w prawo własności lokalu.
Natomiast w ocenie Sądu powyższe postanowienie powinno być uznane za niedozwolone, ponieważ w sposób nieprecyzyjny określa jakich prac nie wolno konsumentowi przeprowadzać oraz jakich czynności nie dokonywać. Nie wiadomo, co pozwana ma na myśli proponując zapis „zmieniać sposobu użytkowania Lokalu”. Pod tym sformułowaniem może się bowiem kryć kwestia związana ze zmianą sposobu użytkowania całego lokalu, ale i jego poszczególnych części. Tymczasem zgodnie z przepisami prawa właściciel lokalu może swobodnie dysponować swoją własnością w graniach, w jakich nie narusza prawa własności innych właścicieli np.: zmienić przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń.
W ocenie Sądu również zwrot „nie powinien również naruszać instalacji i urządzeń z nimi związanych, a w szczególności instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodnych i wentylacji” należy uznać za niedozwolony, gdyż w sposób nieuprawniony i nieuzasadniony okolicznościami ogranicza prawo konsumenta do rozprowadzenia w/w mediów we własnym lokalu i w sposób istotny ogranicza prawo własności. Natomiast, gdyby wolą pozwanej było ograniczenie w/w postanowienia do części wspólnych nieruchomości to powinna to wyraźnie zaznaczyć, a tak się nie stało i omawiany zapis jest nieprecyzyjny i w obecnym kształcie w sposób rażący ingeruje w uprawnienia konsumenta wynikające z prawa własności.

Klauzula szósta.

„W przypadku dokonania przez Nabywcę lub osobę trzecią jakichkolwiek prac dodatkowych, zamiennych w Lokalu, Nabywca traci uprawnienia z rękojmi w zakresie elementów objętych dokonanymi pracami, jak i wywołanych nimi następstw i modyfikacji Lokalu. Nabywca  odpowiada za szkodę wywołaną w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku tak przeprowadzonymi pracami.”.
Sąd w pełni zgadza się z powodem, że powyższa klauzula wprowadza mechanizm utraty uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi w razie prowadzenia prac dotyczących danego elementu lokalu niezależnie od tego, czy wada danego elementu była wynikiem wykonywania w nim prac dodatkowych, czy tez powstała niezależnie od tych prac. Tym samym w sposób nieuzasadniony ogranicza odpowiedzialność pozwanej z tytułu rękojmi.
Podobnie jak w przypadku klauzuli czwartej wzdaniu drugimodpowiedzialność konsumenta za szkody wyrządzone w majątku Dewelopera oraz pozostałych właścicieli lokali w Budynku na skutek prowadzenia prac w lokalu określono nieprecyzyjnie, co może powodować błędne przekonanie konsumenta, że odpowiada za szkody powstałe na skutek niezawinionego działania. Tymczasem przepisykodeksu cywilnegoprecyzyjnie określają, kto i na jakiej zasadzie odpowiada za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej. Nie ma zatem żadnego uzasadnienia dla umieszczania klauzuli o takiej treści w umowie deweloperskiej, w szczególności, iż może ona wprowadzać w błąd konsumenta, co do jego odpowiedzialności wobec dewelopera i osób trzecich.

Klauzula siódma.

„Obydwie Strony zachowają w tajemnicy warunki ekonomiczne niniejszej umowy, chyba że ujawnienie tych informacji będzie wymagane na podstawie przepisów lub na żądanie właściwych władz oraz z zastrzeżeniem możliwości ujawnienia tych informacji pracownikom, doradcom podatkowym i prawnym oraz podmiotom finansującym. Strona naruszająca ten obowiązek zobowiązana będzie do wyrównania szkody poniesionej przez drugą stronę w związku z takim naruszeniem.”..
Należy zgodzić się z powodem, że powyższa klauzula posługuje się pojęciem niedookreślonym „warunki ekonomiczne umowy”, co w praktyce pozwala pozwanej na dowolną interpretację tej części umowy, a tym samym jest sprzeczne z przepisemart. 3853pkt 9 k.c.
Wprowadzając to sformułowanie do umowy pozwana zdaje się sugerować, że nie chodzi tylko o cenę lokalu, ale także o inne elementy umowy. W tej sytuacji należy uznać postanowienie za niedopuszczalne, gdyż wywołuje niepewność konsumenta co do nałożonych na niego obowiązków a w dalszej kolejności narusza jego interes ekonomiczny i wewnętrzny spokój, gdyż nie wie, ujawnienie jakich danych zawartych w umowie będzie rodziło po jego stronie obowiązek naprawienia szkody.
Ponadto nie ma uzasadnienia dla zobowiązywania konsumenta do zachowania w tajemnicy np.: ceny za jaką nabył lokal w sytuacji, gdy dane te nie są objęte tajemnicą przedsiębiorstwa (art. 11 ust. 4 ustawy z 16 kwietnia 1993 roku o zwalczeniu nieuczciwej konkurencji Dz.U.2018.419.t.j.) i są powszechnie dostępne w materiałach reklamowych udostępnianych przez pozwaną nieograniczonej liczbie osób. Tymczasem zgodnie z w/w przepisem przez tajemnicę przedsiębiorstwa rozumie się nieujawnione do wiadomości publicznej informacje techniczne, technologiczne, organizacyjne przedsiębiorstwa lub inne informacje posiadające wartość gospodarczą, co do których przedsiębiorca podjął niezbędne działania w celu zachowania ich poufności.
Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.i obciążył nimi w całości pozwaną jako stronę, która przegrała proces.  Wysokość kosztów zastępstwa procesowego ustalono na podstawie § 14 ust.2 pkt 2Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie(Dz.U. z 2015. poz.1800).
Zgodnie z treścią przepisuart. 26 ust 1 pkt 6w zw. zart. 113 ust. 1 oraz 96 ust.1 pkt 3 i art. 96ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. Nr 167 poz. 1398) rozstrzygnięto odnośnie wysokości opłaty sądowej i obciążeniu pozwanej obowiązkiem jej uiszczenia.
Publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono na podstawieart.47944k.p.c.
SSO Anna Maria Kowalik