Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 2244/15
Data wyroku: 2017-12-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Hoffa

Sygnatura akt XII C 2244/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Poznań, dnia 16 listopada 2017 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Ewa Hoffa
Protokolant:Starszy sekretarz sądowy Krystyna Wojciechowska-Trawka
po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2017 r. w Poznaniu, na rozprawie,
sprawy z powództwaR. O./PESEL:(...)/
przeciwko MiastuP.
o zapłatę

I
Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 71.918 zł /siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset osiemnaście złotych/.

II
W pozostałej części powództwo oddala.

III
Kosztami postępowania obciąża powoda w 64/100 części, a pozwanego w 36/100 części i z tego tytułu nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa /Sądu Okręgowego w Poznaniu/:

1/ od powoda kwotę 7231 zł /siedem tysięcy dwieście trzydzieści jeden złotych/ z zasądzonego roszczenia,
2/ od pozwanego kwotę 4742 zł /cztery tysiące siedemset czterdzieści dwa złote/.
/-/ E. Hoffa
XII C 2244/15/3

UZASADNIENIE
Powód, działając samodzielnie,  wniósł o zasądzenie od pozwanego MiastaP.na jego rzecz kwoty 50.100 zł /k.19/, następnie domagał się zasądzenia kwoty 85.100 zł /tytułem zwrotu poniesionych na gruncie wydzierżawionym od pozwanego nakładów -k.41/, a reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zażądał zasądzenia kwoty 200.000 zł wskazując, że roszczenie obejmuje też aktualną równowartość pawilonów, które zakupił, a których posiadania został pozbawiony /k.159/. Nie zgłosił roszczenia o odsetki.
Ponadto wniósł o nieobciążanie go kosztami postępowania i o zwrot kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.182/.
Pozwany- MiastoP., wniósł o odrzucenie pozwu, a jako wniosek alternatywny, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /k.60/. Zgłosił też zarzut przedawnienia /k.61/.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Dnia 1 maja 1998 r. powód kupił pawilon nr 5 /według innej numeracji 54/ od niejakiegoJ. W. (1)za kwotę 20.000 zł /k.6- 7- kserokopia umowy/.
Dnia 3 sierpnia 2000 r. kupił pawilon nr 6 /według innej numeracji 56/ od niejakiegoJ. Ś., działając jako osoba prowadząca działalność gospodarczą podfirmą (...)-R. O.”/k.3-4- kserokopia umowy/.
Pawilony znajdowały się wówczas na gruncie komunalnym przyul. (...)wP., nadziałce nr (...)stanowiącej część nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej (...)
/k.3, 11 i 12 opinii biegłegoJ. P., oraz k.8 akt/.
Dnia 26 października 2010 r. strony zawarły umowę dzierżawy gruntu o powierzchni 153m2stanowiącego teren pod pawilonami /117m2/ i teren bezpośrednio do pawilonów przyległy /k.8- §3 umowy/, a pozwany zaakceptował użytkowanie przez powoda w/w pawilonów handlowych /k.8- §1 umowy, oraz k.12- szkic sytuacyjny/.
Umowa dzierżawy zawarta została na czas oznaczony, czyli do 30 września 2013 r. z zastrzeżeniem jej wygaśnięcia w dniu ewentualnej śmierci dzierżawcy, lub po upływie 3 miesięcy od dnia w którym decyzja o zwrocie nieruchomości na rzecz byłego właściciela, lub jego spadkobierców, stała się ostateczna /k.8-
§2 umowy/.
Zgodnie z §8 umowy dzierżawca zobowiązał się, że bez pisemnej zgody wydzierżawiającego nie będzie wznosić jakichkolwiek obiektów budowlanych, lub urządzeń sprzecznych z jego przeznaczeniem określonym w umowie, ani czynić jakichkolwiek dodatkowych nakładów na dzierżawionym gruncie /k.9- kserokopia umowy/.
Powód nie otrzymał jakiegokolwiek dokumentu w którym pozwany wyraża zgodę na poniesienie nakładów po dniu zawarcia umowy, czyli po dniu
26 października 2010 r. /bezsporne/.
Zgodnie z §11 umowy /k.10/ wydzierżawiający miał prawo zadecydować, że zatrzymuje nakłady dzierżawcy na grunt za spłatą ich równowartości określonej w wycenie uprawnionego rzeczoznawcy wykonanej na koszt dzierżawcy, albo umożliwić dzierżawcy zabranie nakładów. W obu wypadkach decyzja powinna być podjęta na piśmie.
Bezsporne jest, że pawilony pozostały na gruncie do chwili obecnej, a pozwany nie podjął decyzji ani nie wyraził zgody na piśmie o zezwoleniu o zabraniu ich przez pozwanego, ani o spłacie ich równowartości.
W maju 2012 r. biegły rzeczoznawcaJ. W. (2)wydał, na zlecenie pozwanego, opinię na okoliczność wartości nieruchomości co do której toczyło się postępowanie administracyjne o jej zwrot. Wycena obejmowała grunt i nakłady w dacie wydania opinii, a wartość pawilonów posiadanych przez pozwanego biegły określił na kwoty: 49.136,09 zł i 64.771,68 zł /k. 154- fragment opinii wskazujący efekt wyceny nakładów budowlanych z uwzględnieniem amortyzacji- pozycje 3 i 4 tabeli/.
Dnia 22 czerwca 2012 r. Starosta(...)wydał decyzję o zwrociedziałki nr (...)spadkobiercom wywłaszczonych właścicieli /k.63- 70- kserokopia decyzji z jej uzasadnieniem/.
Z treści uzasadnienia wynika, min., że pawilony posadowione na gruncie dzierżawionym przez powoda zostały legalnie wybudowane przez jego poprzedników prawnych /k.65/.
Dnia 20 listopada 2012 r. Wojewoda(...)wydał decyzję utrzymującą w mocy wyżej opisana decyzję Starosty(...)/k.71- 76-  kserokopia decyzji z jej uzasadnieniem/.
W decyzji tej wskazał, że MiastoP., ze względu na otrzymane odszkodowanie obejmujące równowartość gruntu i nakładów na gruncie, powinno rozliczyć się z dzierżawcami działek, którzy w przeszłości dokonali nakładów na zwróconą nieruchomość /k. 76/.
Ponieważ w/w decyzja Wojewody(...)stała się ostateczna od dnia 20 listopada 2012 r. umowa dzierżawy zawarta między stronami wygasła po upływie 3 miesięcy, czyli z dniem 20 lutego 2013 r. /k.8- §2 umowy/.
Powód przekazał pawilony w użytkowanie swojej żonieE. O.i mężczyźnie o nazwiskuD., a w czerwcu 2014 r. osoby, które przejęły nieruchomość od pozwanego zawarły umowy dzierżawy z w/w użytkownikami.
k. 108- zeznania powoda/.Wówczas powód definitywnie utracił możliwość korzystania z nakładów.
W II kwartale 2014 r. wartość pawilonu nr 5 wynosiła 42.586,26 zł netto, a wartość pawilonu nr 6 wynosiła 29.331,82 zł netto, łącznie 71.918,08 zł, a w zaokrągleniu 71.918 zł /k.39 i 40- opinia biegłegoJ. P./.
Między stronami toczy się przed Sądem Rejonowym Poznań- Stare Miasto w Poznaniu postępowanie z odwrotnego rubrum w którym MiastoP.żąda odR. O.kwoty 11.367,91 zł tytułem zaległego czynszu najmu, aR. O.zgłosił zarzut potrącenia kwoty 35.000 zł z odsetkami wskazując, że jest to cena kupna pawilonów . Sprawa ma obecnie sygnaturę
VII C 807/15/1, a poprzednio, na etapie postępowania upominawczego, miała sygnaturę VII Nc 292/15/1 /bezsporne, też k. 218- 221- kserokopia pozwu, k.78- 91- kserokopia sprzeciwu z załącznikami/.
Postępowanie jest obecnie zawieszone /k.224- postanowienie z dnia 11 stycznia 2016 r./,
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie wyżej opisanych dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały mimo, że wywodziły z ich treści różne oceny i skutki prawne.
Sąd oddalił wnioski powoda o dowody z zeznań świadkówE. O.,R. D.iE. K./k.107 – wniosek dowodowy i postanowienie o oddaleniu/, bowiem bezsporne było, że powód nie posiada faktur, ani innych pisemnych dowodów potwierdzających rodzaj i zakres poniesionych przez siebie, lub swych poprzedników prawnych nakładów, a pozwany nie twierdził, aby jakiekolwiek nakłady poniósł.
Wobec konieczności przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego zeznania w/w świadków były zbędne, a ich przesłuchania skutkowałyby niepotrzebnym przedłużeniem postępowania.
Opinię biegłegoJ. P.z kwietnia 2017 r. /plik zszyty czarnym „grzbietem”/ sąd ocenił jako wysoce przydatną dla rozstrzygnięcia sprawy.
Opinia wyczerpująco odpowiada na pytania zawarte w tezie dowodowej, jest konkretna, pozbawiona wewnętrznych sprzeczności, a także dokładna i wnikliwa.
Stanowi wartościowy materiał dowodowy, a strony jej nie kwestionowały.
Zeznaniom powoda /k.108- 109/ powołującego się na „kalkulację kosztów nakładów” bez daty /k.19/ sąd dał wiarę wyłącznie w takiej części w jakiej były zgodne z pozostałym materiałem dowodowym przyjętym za podstawę ustaleń.
Sąd zważył co następuje:
Art. 677 k.c.w związku zart. 694 k.c.nie znajduje zastosowania, bowiem w dacie przejęcia w posiadanie działki z pawilonami przez osoby wskazane w wyżej opisanych decyzjach administracyjnych pozwany nie był już właścicielem gruntu i nigdy nie nastąpił „zwrot rzeczy” pozwanemu przez powoda w rozumieniuart. 677 k.c.Roszczenie powoda o zwrot nakładów nie uległo więc przedawnieniu.
Artykuły 224do 226k.c.również nie znajdują zastosowania, ponieważ powód w stosunku do pozwanego nigdy nie był posiadaczem samoistnym nieruchomości.
Powodowi, jako byłemu dzierżawcy należy się natomiast, na podstawieart. 676 k.c.w związku zart. 694 k.c.kwota odpowiadająca równowartości nakładów zwiększających wartość nieruchomości, a poniesionych, lub nabytych przez niego przed dniem zawarcia umowy dzierżawy, czyli przed 26 października 2010 r. Powód nie uzyskał od pozwanego pisemnej zgody na dokonanie jakichkolwiek nakładów w okresie obowiązywania umowy dzierżawy, lub później, a taka zgoda była warunkiem ewentualnego zwrotu równowartości nakładów dokonanych po 26 października 2010 r.
Nabyte przez niego, a następnie naprawiane, lub modernizowane pawilony niewątpliwie zwiększały wartość nieruchomości stanowiącej mienie komunalne, następnie zwróconej spadkobiercom wywłaszczonych współwłaścicieli.
Cena nabycia pawilonów, czyli 35.000 zł, zgłoszona przez powoda do potrącenia w sprawie VII C 807/15/1 Sądu Rejonowego Poznań- Stare Miasto w Poznaniu nie jest tożsama z rozpoznawanym w sprawie niniejszej roszczeniem o zwrot nakładów /ulepszeń/.
Pozwany nie brał udziału w ustalaniu cen nabycia pawilonów, nie miał wpływu na wysokość tych cen kupna. Nie był stroną umów kupna sprzedaży w których te ceny ustalono wobec czego bezskuteczność zarzutu potrącenia jest oczywista.
Brak jest, w tym stanie rzeczy, podstawy prawnej do odrzucenia pozwu.
Dnia 20 lutego 2013 r. wygasła umowa dzierżawy, osoby prawne wskazane w decyzjach administracyjnych przejęły zwróconą im nieruchomość w 2013 r., lub w 2014 r., natomiast powód definitywnie utracił pawilony w czerwcu 2014 r.
Wartość pawilonu nr 5 wynosiła wówczas 42.586,26 zł netto, a wartość pawilonu nr 6 wynosiła 29.331,82 zł netto, łącznie 71.918,08 zł, a w zaokrągleniu 71.918 zł.
Biegły nie wliczył do wartości tzw. nakładów zewnętrznych /k.38 opinii- opis/, bowiem wybrukowanie(...)terenu przed pawilonami nie zwiększało wartości rynkowej pawilonów, a biegły nie potwierdził wykonania robót kanalizacyjnych.
Wartość pawilonów została określona z uwzględnieniem amortyzacji i przy wliczeniu rzeczywiście wykonanych nakładów i prac remontowych zwiększających wartość pawilonów /k.35- 37 i 40- 42- opinia biegłegoJ. P./.
Ponieważ powód nie przedstawił ani jednego odpisu rachunku VAT sąd uznał, że podatku takiego nie zapłacił i brak jest podstaw, aby obciążać pozwanego obowiązkiem zwrotu wartości brutto.
Przyjął więc wartość netto nakładów, czyli kwoty wyżej wskazane /k.40 opinii biegłego/ jako wartość należnego świadczenia określonego na tyle dokładnie na ile było to możliwe w sytuacji braku wycen pawilonów w okresie kupna każdego z nich, oraz braku rachunków za dokonane prace remontowe i modernizacyjne poniesione przed zawarciem umowy dzierżawy, a zwiększające wartość pawilonów.
Podstawą prawną wyroku w jego punkcie I jestart. 679§1 k.c.w związku zart. 694 k.c.
W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić jako bezpodstawne z przyczyn wyżej wskazanych.
Koszty sądowe stanowią sumę opłaty od ostatecznego żądania pozwu wynoszącej 10.000 zł i wynagrodzenie biegłegoJ. P.w kwocie 5972,78 zł /k.245 i k.258- 264- postanowienie o przyznaniu wynagrodzenia i likwidacja kosztów/, łącznie 15.972,78 zł, w zaokrągleniu 15.973 zł.
Koszty zastępstw procesowych stron wynoszą 7200 zł /3600x2/.
Łącznie koszty postępowania wynoszą 23.173 zł /15.973+7200/.
Powód przegrał sprawę w 64%, a pozwany- w 36% z czego wynika, że powód powinien zapłacić 14.831 zł /23173x0,64/, a pozwany 8342 zł /23173x0,36/.
Powód uiścił zaliczkę w kwocie 4000 zł /k.212- dowód wpłaty/ i poniósł koszty zastępstwa adwokackiego w kwocie 3600 zł, łącznie 7600 zł.
Pozwany poniósł wyłącznie koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3600 zł.
Ponieważ jest oczywiste, że sytuacja materialna powoda wykluczy zapłacenie przez niego kosztów sądowych w kwocie 7231 zł /14.831-7600/ co wynika ze złożonego oświadczenia o sytuacji rodzinnej, majątku i dochodach /k.184- 187/ sąd nakazał ściągnąć od niego tę kwotę na rzecz Skarbu Państwa z zasądzonego roszczenia.
Od pozwanego nakazano ściągnąć kwotę 4742 zł stanowiącą różnice między kwotą obciążających go kosztów postępowania /8342 zł/, a poniesionymi kosztami zastępstwa procesowego /3600 zł/.
Podstawą prawną orzeczenia o kosztach postępowania jestart. 100 k.p.c.
/-/ E. Hoffa