Sąd Rejonowy w Giżycku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 20/17
Data wyroku: 2018-12-12 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Alina Kowalewska
Słowa kluczowe: Zniesienie współwłasności
Podstawa prawna: art. 211 kc

Sygn. akt I Ns 20/17

POSTANOWIENIE WSTĘPNE
Dnia 12 grudnia 2018 r.
Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Alina Kowalewska

Protokolant:

starszy sekretarz sądowy Elwira Stopińska

po rozpoznaniu w dniu12 grudnia 2018 r. w Giżycku
na rozprawie
sprawy z wnioskuE. B.
z udziałemR. R.,B.Z.
o zniesienie współwłasności

postanawia:
1.Uznając żądanie wnioskodawczyniE. B.ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym położonym w nieruchomości, oznaczonej nr geodezyjnym(...)we wsiO.ul. (...), zapisanej wksiędze wieczystej (...)za usprawiedliwione, upoważnić wnioskodawczynięE. B.do wykonania tymczasowo na jej koszt po spełnieniu warunków wynikających zprawa budowlanegoprac adaptacyjnych wymienionych w opinii biegłegoA. Z.z dnia 31.10.2017r i 28.09.2018r w szczególności poprzez:
- wykonanie wejścia głównego i otworu drzwiowego w miejscu otworu okiennego w pomieszczeniu kuchennym zajmowanym przez wnioskodawczynię,
-urządzenie wejścia na poddasze poprzez wykonanie w pomieszczeniu kuchni otworów w stropie drewnianym od strony ściany na granicydziałki (...)oraz schodów,
-wykonanie od stronydziałki (...)pełnej ściany po granicy nieruchomości,
-wykonanie ścianki na poddaszu na granicy pomieszczeń zajmowanych przez uczestnika postępowaniaF. R.,
-wykonanie pomieszczenia WC,
-dostosowanie instalacji elektrycznej do samodzielnego odbioru energii elektrycznej.
2.Wyznaczyć wnioskodawczyniE. B.termin na wykonanie powyższych prac do 30.06.2019r.
SSR Alina Kowalewska
Sygn. akt I Ns 20/17

UZASADNIENIE
WnioskodawczyniE. B.wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonejnumerem geodezyjnym (...)o powierzchni 381 m2położonej przyul. (...)wO.zapisanej wksiędze wieczystej pod numerem (...)poprzez wydzielenie 3 samodzielnych lokali mieszkalnych odpowiadających, co do swej wartości udziałom stron postępowania oraz pozostawieniem we współwłasności części budynku, z których właściciele korzystają wspólnie – klatki schodowej, strychu i piwnicy.
W uzasadnieniu wniosku wnioskodawczymi podała, że jako współwłaścicielka nieruchomości zajmuje parter i cześć poddasza, jednakże jej zakres posiadania i korzystania znacznie równi się od przysługującego udziału.
Uczestnik postępowaniaR. R.początkowo nie godził się na zniesienie współwłasności, po czym zmienił stanowisko i nie oponował wnioskowiE. B., z tym że nie zgadzał się by do wyodrębnionego wnioskodawczyni samodzielnego lokalu prowadziło wspólne wejście z pomieszczeniami zajmowanymi przez uczestnika.
Uczestniczka postępowaniaB. Z.zgodziła się na zniesienie współwłasności, jednak nie zgodziła się na wydzielenie 3 samodzielnych lokali mieszkalnych w sposób proponowany przez wnioskodawczynię twierdząc, że na rusza on ustalony od 65 lat sposób korzystania z budynku mieszkalnego. Zgodziła się na zniesienie współwłasności w taki sposób, jak został ustalony sposób korzystania z budynku mieszkalnego.
Sąd ustalił, co następuje:
Nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczonanumerem geodezyjnym (...)o powierzchni 381 m2położona przyul. (...)wO.zapisana wksiędze wieczystej pod numerem (...)jest przedmiotem współwłasnościB.Z.w 42/135 części,E. B.w 42/135 części iR. R.w 51/135 części (dowód: odpisksięgi wieczystej (...)).Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość ta powstała w wyniku umowy znoszącej współwłasność zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 15.11.1997r. przezB. Z.i poprzedników prawnych stron tego postępowania-G. S.orazC.,J.iK. D.. Na mocy tej umowy z nieruchomości oznaczonejnumerem geodezyjnym (...)będącej we współwłasnościG. S.w 9/30 części,B.Z.w 7/30 części,C.iJ.małżonkówD.w 7/30 części orazK. D.w 7/30 części wydzielone zostały nieruchomości oznaczonenumerami geodezyjnymi (...). Podział ten został zatwierdzony decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego wW.z dnia 07.11.1997r. W umowie współwłaściciele dokonali częściowego zniesienia współwłasności pozostawiając zabudowaną budynkiem mieszkalnymdziałkę (...)we współwłasności a udziały współwłaścicieli zostały określone następująco:G. S.34/90 części,B.Z.28/90 części,C.iJ.małżonkówD.28/90 części(dowód: akt notarialny zawierający umowę zniesienia współwłasności k. 117).W wyniku dziedziczenia udział małżonkówD.został przejęty przezK. D..
W dniu 11.12.2015r. wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży zK. D.nabywając od niego udział 42/135 części wdziałce (...). Podczas zawierania umowy sprzedaży sprzedający oświadczył, że w ramach udziału korzysta z dwóch pomieszczeń tj. kuchni i pokoju usytuowanych w budynku po prawej stronie, a dostęp do tych pomieszczeń jest zapewniony z sąsiedniej jego nieruchomości tj. działki oznaczonejnumerem geodezyjnym (...)poprzez pomieszczenie sieni i w związku z tym kupująca zobowiązała się w terminie 2 lat wykonać własne niezależne wejście, jak również własną łazienkę i niezależne przyłącza mediów, zaś do czasu wykonania tych prac sprzedający udzielił zgody na dostęp do pomieszczeń z jego sieni i jego łazienki(dowód: kserokopia aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży k. 26-28).
W dniu 16.02.2016r. uczestnik postępowaniaR. R.nabył w nieruchomości 167/4 udział wynoszący 51/135 części. Sprzedająca oświadczyła , iż w ramach posiadanego udziału korzystała z pomieszczeń na piętrze i strychu tj. 2 pokoi, kuchni, przedpokoju i pomieszczenia gospodarczego – na pierwszym piętrze, oraz pomieszczenia o powierzchni około 50 m2na strychu nieużytkowym(dowód: akt notarialny zawierający umowę sprzedaży k. 29-33).Z pomieszczeń położonych na parterze, które funkcjonalnie tworzą samodzielny lokal korzystałaB. Z..
Uczestnik postępowaniaR. R.po nabyciu udziału we współwłasności przystąpił do remontu pomieszczeń, które w ramach przypadającego mu udziału użytkował. W wyniku tych prac pomieszczenia te zyskały również charakter samodzielny(dowód: opinia biegłegoA. Z.k.42-61, 95-97, 127-162, 358-396, oględziny nieruchomości k.286-288).
Pomieszczenia w budynku mieszkalnym położonym na nieruchomości o numerze 167/4, z których korzysta wnioskodawczyni nie są samodzielne. Są one pozbawione zarówno funkcjonalnego połączenia jak również wejścia z nieruchomości 167/4. Wnioskodawczyni zgodnie z zawartą umową ze sprzedawcą udziału korzysta z wejścia znajdującego się w budynku na nieruchomości 167/6 stanowiącej własnośćK. D.. Podczas zawierania umowy sprzedaży zK. D.wnioskodawczyni wiedziała o utrwalonym między współwłaścicielami nieruchomości 167/4 sposobie korzystania z budynku mieszkalnego. To właśnie po to, by zapewnić możliwość korzystania z pomieszczeń w budynku na nieruchomości 167/4 bez ingerencji w dotychczasowy sposób korzystania pozostałych współwłaścicieli wnioskodawczyni ustaliła ze sprzedającym możliwość korzystania z nieruchomości 167/6. Aktualnie wnioskodawczyni zajmuje na parterze pokój i kuchnię- pomieszczenia o łącznej powierzchni 34,01m2, uczestniczkaB. Z.pomieszczenia o powierzchni 78,39m2a uczestnikR. R.pomieszczenia na poddaszu o powierzchni 84,39m2i na parterze klatkę schodową o powierzchni 4,48m2. Pomieszczenia na poddaszu o powierzchni 10,52m2są niezagospodarowane (dowód: opinia biegłego k.43-61, 357-396).
Sąd zważył, co następuje:
Stosownie doart.211 kckażdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Tak więc na gruncie regulacjiart.211 kcpodział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę - co oznacza, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele.
Szczególnym sposobem podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności jest wyodrębnienie własności lokali. Do tego sposobu zniesienia współwłasności stosuje się przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. własności lokali ( t.j. Dz. U. 2018r. poz.716 -art.11ust.1 ustawy).
Warunkiem dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali w orzeczeniu znoszącym współwłasność jest samodzielność lokali mieszkalnych, przez którą rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust.2 powołanej wyżej ustawy). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Nieruchomość lokalowa nie może więc powstać przed uzyskaniem przez lokal, który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 ustawy. Art.11.ust.2 ustawy o własności lokalistanowi, że jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt.
Powyższe rozwiązanie jest niezbędne do zastosowania w przedmiotowej sprawie.
Dotychczasowy sposób korzystania z budynku mieszkalnego przez współwłaścicieli nieruchomości spowodował, że w budynku funkcjonalnie istnieją już dwa samodzielne lokale- na parterze zajmowany przezB. Z.i część pomieszczeń na poddaszu zajmowana przezR. R.. Poszukując możliwości dostępu do pozostałych pomieszczeń parteru i poddasza zajmowanych przez wnioskodawczynię biegły sądowyA. Z., biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania i cechy samodzielności lokali zajmowanych przez uczestników postępowania, zaproponował dwa rozwiązania: jedno polegające na wykonaniu wejścia do pomieszczeń zajmowanych przez wnioskodawczynię na parterze ze wspólnego korytarzyka z uczestnikiemR. R.i drugie polegające na wykonaniu samodzielnego wejścia do pomieszczeń na parterze ze wspólnym wiatrołapem dla wejść do pomieszczeń na poddaszu i na parterze bądź z wiatrołapem oddzielnym(opinia biegłego k.43-61).Ważąc swoje interesy zainteresowane strony czyli wnioskodawczyni i uczestnik postępowaniaR. R.skłonni byli zaakceptować zaproponowany przez biegłego wariant IV podziału polegający na wykonaniu oddzielnego wejścia i wiatrołapu do pomieszczeń wnioskodawczyni (opinia biegłego k.356-396).Zgodnie z opinią biegłego zakres prac adaptacyjnych powinien objąć wykonie wejścia głównego poprzez demontaż okna PCV, demontaż i zmianę lokalizacji instalacji elektrycznej podtynkowej i gniazd odbiorczych, wykonanie nowego nadproża nad otworem wejściowymi okiennym, wykonie otworu drzwiowego, montaż drzwi i okna, wykonanie wiatrołapu, wykonanie wejścia na poddasze w pomieszczeniu kuchni i schodów, adaptację poddasza oraz budowę sanitariatu (opinia biegłego k.359-362).
Wykonanie tych prac pozwoli na wyodrębnienie trzeciego samodzielnego lokalu. Wielkość poszczególnych lokali wprawdzie nie odpowiada dotychczasowym udziałom stron we współwłasności nieruchomości ale uwzględnia dotychczasowy zakres korzystania i jednocześnie statuuje samodzielny charakter lokali zajmowanych przez uczestników bez potrzeby dokonywania dodatkowych prac remontowo-adaptacyjnych.
W ocenie sądu wykonanie powyższych prac w terminie do 30.06.2019r. jest możliwe tym bardziej, że wnioskodawczyni powinna być przygotowana i finansowo i logistycznie do przeprowadzenia adaptacji skoro wystąpiła z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali a ponadto kupując udział w nieruchomości zobowiązała się wobec sprzedającego do wykonania wejścia do swoich pomieszczeń najpóźniej do 11.12.2017r.
O powyższym sąd orzekł na postawie cytowanych wyżej przepisów.
SSR Alina Kowalewska