Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1941/17
Data wyroku: 2018-02-05 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Postępowanie wieczystoksięgowe (przepisy ogólne)
Podstawa prawna: art. 626^8^§ 2 kpc, art. 626^9 kpc^

Sygn. akt III Ca 1941/17

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 16 sierpnia 2017 r., wydanym w sprawie z wnioskuM. W.iA. D.z udziałem MiastaŁ.o wyodrębnienie zksięgi wieczystej Nr (...)samodzielnego lokalu, założenie dla niego księgi wieczystej i dokonanie w jej dziale II wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawców – na skutek skargi wnioskodawczyni na postanowienie referendarza sądowego z dnia 3 kwietnia 2017 r. wydane w sprawie Nr Dz Kw 4597/17 – Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek.
Sąd I instancji ustalił, że ugodą sądową zawartą w dniu 10 lipca 2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)ustanowiła odrębną własnośćlokalu nr (...)o powierzchni użytkowej 49,50 m2wraz z udziałem wynoszącym(...)części w nieruchomości wspólnej, którą stanowią części wspólne budynku oraz prawo użytkowania wieczystegodziałki nr (...)objętejksięgą wieczystą Nr (...)i przeniosła własność tego lokalu na rzeczM. W.iA. D..Księga wieczysta Nr (...)prowadzona jest dla zabudowanej nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)iul. (...), oznaczonej jakodziałka nr (...), której właścicielem jest MiastoŁ., a z księgi tej wyodrębniono 28 samodzielnych lokali, z których własnością związane jest prawo użytkowania wieczystego. Dnia 8 kwietnia 2016 r. MiastoŁ.i Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyal. (...)wŁ.na podstawieart. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) oraz w związku z przeprowadzoną inwentaryzacją architektoniczno-budowlaną budynku dokonała zmiany powierzchni użytkowej lokali oraz wysokości udziałów związanych z własnością poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wynosi obecnie 3.028,20 m2, udziały wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej wynoszą łącznie(...)części, zaś udział niewyodrębnionegolokalu Nr (...)części.
Sądmeriti, powołując treśćart. 6268§ 2 k.p.c., wskazał, że w postępowaniu wieczystoksięgowym bada się jedynie treść i formę wniosku oraz dołączonych do wniosku dokumentów, jak również treść księgi wieczystej, a powołany przepis zakreśla granice kognicji sądu rozpoznającego wniosek o wpis do księgi wieczystej. Badanie treści wniosku polega na sprawdzeniu, czy wniosek został złożony przez osobę legitymowaną do jego wniesienia i czy przytoczone we wniosku okoliczności mogą być podstawą dokonania żądanego w nim wpisu, badanie formy wniosku – na sprawdzeniu, czy wniosek odpowiada wymaganiom formalnym, a badanie treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i do ustalenia, czy prawo, którego wniosek dotyczy, wywodzi się z prawa poprzednika. Sąd I instancji wskazał także, że w ugruntowanym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, żeart. 6268§ 2 k.p.c., nie może być rozumiany jako ograniczający rolę sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym do realizacji wyłącznie funkcji rejestracyjno-ewidencyjnych, skoro sąd ten obowiązany jest badać nie tylko treść i formę wniosku, lecz także treść i formę dołączonych dokumentów, jednak kognicja sądu wieczystoksięgowego nie obejmuje badania ani rozstrzygania jakichkolwiek sporów o istnienie lub nieistnienie prawa, które ma być wpisane, zarówno w charakterze przesłanki rozstrzygnięcia, jak i samego rozstrzygnięcia. Nie stoi to natomiast na przeszkodzie wyjaśnianiu i sprawdzaniu poprawności danych, na które powołuje się strona, załączając stosowne dokumenty, oraz badaniu skuteczności materialnej czynności stanowiącej podstawę wpisu; badanie treści dokumentu dołączonego do wniosku mieści zatem w sobie także konieczność oceny, czy stanowi on uzasadnioną podstawę wpisu. W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie może jednak prowadzić postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone wart.6268§2 k.p.c., ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających z wskazanych w tym przepisie dowodów.
Sąd Rejonowy uznał, że niniejsza skarga nie może być uwzględniona, a zarzuty w niej podniesione są bezpodstawne, ponieważ nie doszło do naruszeniaart. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) oraz uregulowanej w nim reguły, zgodnie z którą w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określona w ust. 3 tego artykułu, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, przy czym odstępstwa od zasady proporcji nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Sądmeritiwskazał, że w przedmiotowej sprawie doszło do nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, co potwierdza treść aktu notarialnego Rep A Nr 423/2016 załączonego do wniosku i nie ma racji skarżąca, twierdząc, że zmiana wysokości udziałów nastąpiła na podstawie uchwały, a nie umowy. Dnia 17 listopada 2015 r. członkowie wspólnoty mieszkaniowej rzeczywiście podjęli uchwałę o przyjęciu inwentaryzacji budynku i dokonaniu zmiany powierzchni użytkowej lokali oraz wysokości udziałów lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, ale w dniu 8 kwietnia 2016 r. wysokość nowych udziałów w nieruchomości wspólnej ustalono już umową, uwzględniając niewyodrębnionylokal nr (...)i pomijająclokal nr (...), którego dotyczy przedmiotowy wniosek. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że wniosek nie może być uwzględniony. Z ustaleń wynika, że w inwentaryzacji budynku nie uwzględnionolokalu nr (...), a suma udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi 1/1 czyli(...)części (suma udziałów związanych z własnością 28 wyodrębnionych lokali i niewyodrębnionegolokalu nr (...)), a skoro udział związany z własnościąlokalu nr (...)wynosi(...)części, to treśćksięgi wieczystej Nr (...)uniemożliwia wyodrębnienie z niej przedmiotowego lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej.
Apelację od powyższego postanowienia złożyła wnioskodawczyniA. D., zaskarżając je w całości oraz zarzucając naruszenie:

1
art. 3 ust. 2w związku zart. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) poprzez nieuwzględnienie wadliwości umowy w formie aktu notarialnego zawartej w dniu 8 kwietnia 2016 r. pomiędzy MiastemŁ.a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)polegającej na zaniechaniu przy wyliczaniu udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu i części budynku niesłużących do wyłącznego korzystania właścicieli lokali, powierzchni samodzielnegolokalu Nr (...), zaliczeniu jego powierzchni do części wspólnej nieruchomości i nieuwzględnieniu jej w liczniku ułamka wyrażającego się stosunkiem jego powierzchni do powierzchni wszystkich lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, co skutkowało oczywistym błędem przy wyliczaniu udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej;

2
art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) w związku zart. 58 k.c.poprzez niezastosowanie tego przepisu i nieuwzględnienie nieważności tej umowy.

W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez wyodrębnienie zksięgi wieczystej Nr (...)samodzielnegolokalu nr (...)o powierzchni 49,50 m2wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości(...), założenie dla niego nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w nowozałożonej księdzeM. W.iA. D.jako właścicieli powyższego lokalu na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.
W odpowiedzi na apelację uczestnik postępowania pozostawił rozstrzygnięcie sprawy uznaniu Sądu.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Sąd odwoławczy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, niekwestionowane również przez stronę apelującą, co pozwala na przyjęcie ich za własne – z tą jedynie modyfikacją, że na gruncie ustaleń dotyczących ugody sądowej z dnia 10 lipca 2007 r. przyjąć należy dla potrzeb stanu faktycznego sprawy, iż Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)złożyła oświadczenie woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wraz ze związanym z nim prawem współwłasności nieruchomości wspólnej w określonym udziale oraz o przeniesieniu tych praw oraz prawa współużytkowania wieczystego gruntu na rzeczM. W.iA. D.. Sąd I instancji w ramach czynionych ustaleń faktycznych wypowiedział się także co do skutków prawnych takiego oświadczenia, stwierdzając, że spowodowało ono zamierzone przez oświadczającego skutki prawne w postaci ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia opisanych praw na wnioskodawców, tymczasem stwierdzenie takie przekracza granice ustalenia stanu faktycznego sprawy i odnosi się już do konsekwencji zastosowania norm prawa materialnego do przedmiotowych okoliczności faktycznych.
Odnotować należy, że skarżąca kwestionuje ważność i zgodność z prawem czynności prawnej w postaci zgodnych oświadczeń Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)oraz MiastaŁ.o zmianie powierzchni użytkowych lokali wyodrębnionych i lokalu niewyodrębnionego w budynku na przedmiotowej nieruchomości oraz o będącej tego konsekwencją zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, które to oświadczenia zostały złożone w dniu 8 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego. Na uzasadnienie swojej tezy autorka apelacji wywodzi, że czynność ta zawiera błąd merytoryczny, skoro przy obliczaniu powierzchni lokali i wysokości udziałów nie został wzięty pod uwagę lokal skutecznie wyodrębniony ugodą sądową z dnia 10 lipca 2007 r. zawartą w sprawie II C 636/05 Sądu Okręgowego w Łodzi, która to ugoda przeniosła także, jej zdaniem, prawo własności tego lokalu, jak również praw z tą własnością związanych, na nią i jej mężaM. W.; w jej ocenie tego rodzaju błąd skutkować musi nieważnością czynności, a stwierdzenie owej nieważności usuwa wszelkie przeszkody w dokonaniu żądanego wpisu. Należy jednak zwrócić uwagę, żeart. 6268§ 2 k.p.c.określa ramy kognicji Sądu wieczystoksięgowego do badania treści i formy wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów i treści księgi wieczystej, co oznacza nie tylko to, że Sąd poza te granice wykroczyć nie może, ale także i to, że każdy z tych elementów winien zostać przy rozpoznawaniu sprawy wzięty pod uwagę i żadnego z nich nie można pominąć. Abstrahując więc nawet od tego, czy rzeczywiście zgodne oświadczenie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyal. (...)iJ. S.o ustanowieniu odrębnej własnościlokalu Nr (...)i o przeniesieniu praw do tego lokalu na rzecz wnioskodawców złożone w dniu 10 lipca 2007 r. pozostaje w zgodzie z treściąart. 7 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) – a tym samym czy jest czynnością ważną i wywołującą opisane w oświadczeniu skutki prawne – jak również od tego, czy ewentualne pominięcie jednego z wyodrębnionych lokali przy określaniu na nowo udziałów w nieruchomości wspólnej skutkuje nieważnością takiej czynności z mocy prawa w jakiejkolwiek części, zauważyć trzeba, iż skarżąca wydaje się nie dostrzegać, że na podstawie kwestionowanego przez nią dokumentu został już dokonany prawomocny wpis w przedmiotowej księdze wieczystej ujawniający nową wysokość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z prawami własności do pozostałych wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali. Sąd wieczystoksięgowy z mocyart. 6268§ 2 k.p.c.zobligowany jest wziąć pod uwagę treść księgi wieczystej, a z niej na chwilę obecną wynika wszakże, iż całość praw do nieruchomości wspólnej przysługuje innym niż wnioskodawcy podmiotom, zaśM. W.iA. D.nie wywodzą swych praw od żadnego z nich. W rezultacie – jak trafnie odnotował Sąd I instancji – treść owa uniemożliwia uwzględnienie złożonego wniosku, gdyż z konieczności musiałoby się to wiązać z ujawnieniem w dziale II tej księgi praw wnioskodawców do nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji ujawniona wysokość udziałów w prawach związanych z własnością lokali przekraczałaby jedność, co jest wykluczone. Bezsprzecznie prawa wnioskodawców nie mogą zostać w księdze ujawnione bez jednoczesnego zmodyfikowania udziałów związanych z prawami do innych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w ten sposób, by ich suma wraz z udziałem przysługującym ewentualnieM. W.iA. D.równała się jedności.
Efektem powyższego jest stwierdzenie przeszkody do dokonania wpisu w rozumieniuart. 6269k.p.c., a zawarte w apelacji zarzuty odwołujące się do treściart. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.), jak również argumentacja kwestionująca ważność czynności prawnej stanowiącej podstawę dokonania w księdze poprzedniego wpisu ujawniającego nowo ustaloną wysokość udziałów w prawach do nieruchomości wspólnej, nie mogą w żadnym zakresie tej konstatacji zmienić. Zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego oddalające wniosek należy ocenić jako prawidłowe i odpowiadające dyspozycjiart. 6269k.p.c., co uzasadnia oddalenie apelacji na podstawieart. 385 k.p.c.w związku zart. 13 § 2 k.p.c.Nie oznacza to, że wnioskodawcy nie mogą na innej drodze realizować ochrony swych praw, gdyż jeśli uważają, że istnieje niezgodność pomiędzy treścią księgi wieczystej i rzeczywistym stanem prawnym polegająca na nieujawnieniu ich prawa do nieruchomości wspólnej, mogą wystąpić ze stosownym powództwem opartym naart. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1007 ze zm.); w postępowaniu tym wykazać powinni, że przysługuje im nieujawnione w księdze prawo do nieruchomości wspólnej związane z również przysługującym im prawem własności wyodrębnionego lokalu.