Sąd Okręgowy w Częstochowie
VI Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: VI Cz 1496/17
Data wyroku: 2018-03-07 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Sędzia Henryka Szwyngel, Hanna Morejska, Jolanta Janas
Słowa kluczowe: Prawo Unii Europejskiej
Podstawa prawna: art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24.06.1995 o własności lokali (Dz. U. 2015 .poz. 1892 ze zm

Sygn. akt VI Cz 1496/17

POSTANOWIENIE
Dnia 7 marca 2018r.
Sąd Okręgowy w Częstochowie VI Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym :
Przewodniczący-Sędzia SSO Henryka Szwyngel
Sędziowie   SSO Jolanta Janas
SSO Hanna Morejska (spr.)
Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Cieślak
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2018r.
sprawy z wnioskuSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wL.
z udziałemI. D.,K. B.,M. W.,H. W.,M. T.,M. Z.,W. Z.

odmowa dokonania czynności notarialnej
na skutek zażalenia wnioskodawcySpółdzielni Mieszkaniowej (...)wL.
na odmowę dokonania czynności notarialnej przez NotariuszaD. J.z dnia 28 listopada 2017r.
sygn. akt Repertorium A Nr 4670/2017

postanawia
         :  
oddalić zażalenie.

VICz 1496/17

UZASADNIENIE
SkarżącySpółdzielnia Mieszkaniowa (...)„ wL.złożyła zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnych , stwierdzone protokołem z dnia 28 listopada 2017r. Repertorium A Nr(...), sporządzonym przez notariuszD. J.prowadzącą Kancelarie Notarialną wL.
Spółdzielnia zaskarżała opisaną wyżej odmowy w całości i wnosimy o nakazanie dokonania czynności ustanowienia odrębnych własności lokali w nim wskazanych. Spółdzielnia narzucała , że postanowienie zostało oparte na błędnej wykładni przepisu art. 2 ust. la ustawy z dnia 24 czerwca 1995r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. 2015 poz. 1892 która weszła w życie z dniem 11 września 2017r. (Dz.U. z 2017r. poz. 1529)
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje .
Ustawa z dnia 24 czerwca 1995 o własności lokali ( t.j. Dz.U. 2015 poz, 1892 ze zm ) w art. 2 ust. 2 definiuje pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego . Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (I OSK 908/13, LEX nr 1574685), wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l.) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności i jego wpisu do księgi wieczystej.
Na odmowę wydania takiego zaświadczenia osobie zainteresowanej (stronie danego postępowania administracyjnego) służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego (por. uchwałę NSA z 27 lipca 2009 r., I OPS(...), ONSAiWSA 2009, nr 5, poz. 83). Pozytywne zaświadczenie o samodzielności lokalu nie może być unieważnione (wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 maja 2009 r., VII SA/Wa(...), Wspólnota 2009, nr 25, poz. 42). ( tak R. Dziczek – komentarz Lex)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1995 o własności lokali została jednak nowelizowana i do art. 2 dodano ust.1a o treści :
Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Przepis ten wszedł w życie 11 września 2017 roku
Jednakże nie zmieniono treści art. 2 ust. 3 zgodnie z którym tylko spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust.2 , stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Nie wiadomo zatem w jaki sposób i kto miałby stwierdzać spełnienie wymagań opisanych w nowelizowanym art. 2 ust. 1a.
Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do następujących okoliczności .
Skarżąca Spółdzielnia domagała się ustanowienia odrębnej własności pięciu lokali w budynkach położonych wL.przyulicy (...). W dniu 8 września 2017 roku Spółdzielnia wystąpiła do Starosty(...)o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Starosta w dniu 15 września wydal zaświadczenia w których stwierdził że dany lokal mieszkalny spełnia wymagania samodzielnego lokalu mieszkalnego określonego wart. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.
Nadto zaznaczył że budynek, którego dotyczy wniosek, położony jest na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego GminyL., zatwierdzonym uchwałą Nr(...)Rady Miejskiej wL.z dnia 12 czerwca 2006r, jako(...)– tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej .
Zatem w zaświadczeniu nie potwierdzono wszystkich danych wymaganych w znowelizowanym art. 2 ust.1a .
Zgodnie z art. 7. 1. w/w ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zaś zgodnie z art. 10. w/w ustawy właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy
Notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego gdyż opisane wyżej zaświadczenia zdaniem Notariusza zostały wydane przez właściwy organ z pominięciem zmian dokonanych ustawą z 11 września 2017 roku.
Skarżąca podnosi że notariusz powinien samodzielnie dokonać analizy zapisów z księgi wieczystej dotyczącej budynków , w których znajdują się sporne lokale i w istocie samemu ustalić czy lokale te są lokalami samodzielnymi . zgodnie ze znowelizowaną ustawą.
Sąd Okręgowy stwierdza że zażalenie nie jest zasadne z przyczyn następujących .
Dokonując systemowej wykładniustawy o własności lokali
, należy stwierdzić że zachowując zasadę spójności i , zupełności i nie sprzeczności norm prawnych zawartych w tej ustawie , że jedynym organem który stwierdza czy dany lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy jest starosta . W przeciwnym wypadku zaświadczenie starosty było by tylko jednym z elementów ustalenia czy lokal jest samodzielny , co zapewne nie było intencją racjonalnego ustawodawcy , prowadziło by bowiem do zupełnej niespójności całego aktu prawnego .
W szczególności zaś wykluczone jest aby notariusz miał obowiązek zastępować organy administracji i prowadzić w istocie swoiste postępowanie dowodowe jak tego zda się domagać skrzący , celem ustalenia czy dany lokal spełnia przesłanki z art.2 ust. 1a. ustawy .
Z mocyart. 217.§ 1. kpaOrgan administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaś z mocyart. 219. kpaodmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. W sprawie IICKN(...)Sąd Najwyższy uznał że jeżeli proponowana przez stronę czynność notarialna jest sprzeczna z prawem, notariusz ma nie tylko obowiązek poinformowania o tym, lecz także odmówienia jej dokonania, i to nawet wówczas, gdy poinformowana o tym strona podtrzymuje żądanie sporządzenia aktu notarialnego. Zatem Notariusz słusznie odmówił sporządzenia spornego aktu
Dlatego z mocyart. 385 kpcw zw. z zart. 397par.2 kpcpostanowiono jak sentencji