Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 54/17
Data wyroku: 2018-04-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Borkowska, SA Ksenia Sobolewska-Filcek, Jolanta Pyźlak
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 238 k.c., art. 78 ust. 3 u.g.n., art. 72 i 77 u.g.n.

Sygn. akt VI ACa 54/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA – SA Ksenia Sobolewska - Filcek (spr.)
Sędzia SA – SA Małgorzata Borkowska
Sędzia SA – SA Jolanta Pyźlak
Protokolant – prot. sąd. Małgorzata Samuła
po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2018 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa(...) sp. z o.o.wW.
przeciwko(...) W.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 25 października 2016 r.
sygn. akt III C 42/15

1
oddala apelację;

2
zasądza na rzecz(...) W.od(...) sp. z o.o.wW.kwotę 4050,00 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 54/17

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 5 grudnia 2012r.

    powód- (...) Sp. z o.o.wW.
domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW.przyulicy (...)(działka ewidencyjna nr (...)w obrębie(...)o powierzchni 19.393 m(

    2)), dla której Sąd Rejonowy(...)wW.prowadziksięgę wieczystą Nr (...), dokonana przez(...) W.pismem z 14 września 2012r. (znak(...), jest nieuzasadniona. Przy czym dotychczasowa opłata wynosiła 187 336,38 zł, zaś opłata zaktualizowana – 428 779,23 zł.
Samorządowe Kolegium OdwoławczewW.orzeczeniem z dnia 19 marca 2014r. (Sygn. akt(...)) ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2013r. użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości w kwocie 326 128,20 zł.
W dniu 7 kwietnia 2014r.powód wniósł sprzeciwod tego orzeczenia domagając się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości ustalona wypowiedzeniem z dnia 14 września 2012., jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu powołał się na toczące się postępowania z wniosku spadkobierców byłych właścicieli o zwrot części działki i jego wpływ na wartość nieruchomości, a w konsekwencji na błędne określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W toku procesu powód zakwestionował też wyliczenia zamieszczone w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie strony pozwanej, a będącym podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, podnosząc, że w związku z faktem, że operat został sporządzony w 2012r. i rzeczoznawca majątkowy nie potwierdził jego aktualności w trybieart. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(obecnie Dz.U.2018.121 ze zmianami) operat ten nie może być wykorzystywany w celu uzasadnienia zasadności podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste. Powód wskazał również, że jeżeli roszczenia byłych właścicieli nie są wpisane do księgi wieczystej /ade legenie istnieje przepis pozwalający na takie ujawnienie roszczeń/, właściciel gruntu zlecający jego wycenę jest zobowiązany poinformować rzeczoznawcę o postępowaniach toczących się wobec gruntu.
Pozwany –(...) W.wniósł o oddalenie powództwa w całości, ustalenie, że zaproponowana aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest uzasadniona i od 1 stycznia 2013r. wynosi 428.779,23 zł, jak również o zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Uzasadniając stanowisko pozwany podniósł, że aktualizacja opłaty rocznej została przeprowadzona prawidłowo i była uzasadniona, a ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości odzwierciedlała jej położenie, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz kształtujące się w dacie wyceny ceny w obrocie nieruchomościami. Natomiast nie było podstaw do uwzględnienia przez rzeczoznawcę roszczeń byłych właścicieli, skoro nie zostały one wpisane w księdze wieczystej.
Wyrokiem z 25 października 2016r.Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że opłata roczna z tytułu przysługującego powodowi użytkowania wieczystego spornej nieruchomości, poczynając od 1 stycznia 2013r., wynosi 281 004,00 zł, przy zastosowaniu stawki 3% oraz ustalił, że powód ponosi koszty procesu w 37%, natomiast pozwany - w 63%, pozostawiając szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.
Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy poprzedził następującymi ustaleniami:
Powód jest użytkownikiem wieczystym spornej nieruchomości od 5 września 2006r., zaś jej właścicielem jest pozwany. W związku z ustaleniem wzrostu wartości gruntu, oświadczeniem z 14 września 2012r. Prezydent(...) W.wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2012r. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, ustalając jednocześnie nową opłatę roczną w wysokości docelowej 428 779,23 zł, płatną w wysokości: w roku 2013 – 374 672,76 zł, w roku 2014 – 401 726 zł i w roku 2015 – 428 779,23 zł. W uzasadnieniu wypowiedzenia wyjaśnił, że aktualizacji opłaty rocznej dokonano na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowegoA. G., której operat szacunkowy z 8 maja 2012r. określił ją na kwotę 14 288 956,00 zł. Wypowiedzenie zostało doręczone powodowi 8 listopada 2012r.
We wniosku z dnia 5 grudnia 2012r., skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.powód domagał się ustalenia, że taka aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, ze względu na uchybienia zaistniałe przy sporządzaniu operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę podwyższenia opłaty. Jednocześnie złożył operat szacunkowy sporządzony w dniu 28 listopada 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowegoE. O., zgodnie z którym wartość szacunkowa nieruchomości wynosi 7 449 433,00 zł, przy uwzględnieniu tego, że w stosunku do nieruchomości toczą się postępowania z wniosków spadkobierców byłych właścicieli o zwrot części działki.
W dniu 19 marca 2014r. SKO wW.wydało orzeczenie ustalające, że od 1 stycznia 2013r. użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 326.128,20 zł, uznając za zasadne przyjęcie średniej wartości nieruchomości z obydwu wycen.
W dacie sporządzania operatu przez rzeczoznawcę majątkowegoA. G., tj. w dniu 8 maja 2012r., w stosunku do spornej nieruchomości prowadzone były postępowania o zwrot jej częściej z wniosków: (1) spadkobiercówJ. J., dotyczące 2.088 m2działki; (2) spadkobiercówJ. W., dotyczące 1.027 m2działki; (3) spadkobiercówW. C.iJ. G., dotyczące 489 m2działki; (4) spadkobiercówZ. T., dotyczące 1.039 m2działki; (5) spadkobiercówK. W.iK. I., dotyczące 2.230 m2działki; które to roszczenia dotyczyły łącznie 6.963 z 19.393 m2działki nr (...)[36% jej powierzchni]. Pozwany wiedział o toczących się postępowaniach, albowiem również do niego były kierowane pisma organów administracyjnych.
W chwili składania sprzeciwu, nadal toczyły się postępowania o zwrot części przedmiotowej nieruchomości z wniosków: (1) spadkobiercówJ. J.; (2) spadkobiercówJ. W.; (3) spadkobiercówW. C.iJ. G.. Roszczenia te dotyczyły łącznie 4.897 m2, które Sąd Okręgowy zidentyfikował jako fragmenty biegnące w poprzek działki i uniemożliwiające całościowe jej zabudowanie.
Wyceniana nieruchomość położona jest w zachodniej części dzielnicyU.. W jej otoczeniu powstały w ostatnich latach nowe biurowce, nowoczesne obiekty logistyczne, budynki magazynowe oraz infrastruktura drogowa. Wartość rynkową nieruchomości na dzień 31 grudnia 2012r. Sąd Okręgowy ustalił na 9 366 800,00 zł, zaś wartość rynkową 1 m2nieruchomości na 483,00 zł. Uznał też, że brak jest danych, by postępowania administracyjne dotyczące roszczeń o zwrot części tej nieruchomości zakończyły się przed 31 grudnia 2012r. w wyniku prawomocnego orzeczenia przyznającego ich zwrot, zatem w tym czasie nieruchomość nie była obciążona prawami osób trzecich, wpływającymi na jej wartość rynkową.
Podstawę ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd Okręgowy stanowiły przedstawione przez strony dokumenty urzędowe, a także dokumenty prywatne, niekwestionowane twierdzenia stron oraz inny środek dowodowy w postaci wydruków z odpisów z ksiąg wieczystych.
Sąd Okręgowy stwierdził, że okoliczności faktyczne sprawy były między stronami niesporne w zakresie ustalenia podmiotu prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Spór dotyczył natomiast interpretacji prawnej ustalonego stanu faktycznego oraz wartości nieruchomości. Wedle powoda, operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony pozwanej nie uwzględniał konieczności obniżenia wartości nieruchomości z uwagi na objęcie jej wnioskami spadkobierców byłych właścicieli o zwrot części działki. Zatem jego aktualność jest wątpliwa.
W tym zakresie Sąd Okręgowy oparł swoje ustalenia na opinii biegłego sądowego –W. S.z 31 sierpnia 2015r., uznając ją za pełnowartościowy dowód, który - tak jak inne dowody - podlega ocenie sądu z zastosowaniemart. 233 § 1 k.p.c., według właściwych dla przedmiotu opinii kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Sąd Okręgowy uznał tę opinię za zgodną z art. 149 - 158 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz .U.207/2004. poz. 2109 z późniejszymi zmianami), jak również rzetelną, stanowczą, logicznie uzasadnioną i w pełni odpowiadającą zadanej tezie dowodowej/wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2012 r., przy uwzględnieniu wszelkich obciążeń nieruchomości i praw osób trzecich/.
Opinia zawiera szczegółowe uzasadnienie ostatecznych wniosków, sformułowana jest w sposób zrozumiały, zaś tokowi rozumowania biegłego i przyjętym założeniom metodologicznym nie można zarzucić błędu. Biegły w swojej opinii wskazał przy tym podstawy formalne, prawne i metodyczne wyceny nieruchomości oraz źródła danych merytorycznych, ustalił daty istotne dla określenia jej wartości, opisał nieruchomość, biorąc pod uwagę jej lokalizację, sąsiedztwo oraz stan /w tym ewidencyjny i prawny/, wskazał przeznaczenie wycenianej nieruchomości w odniesieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również określił rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody wyceny, przedstawił stanowisko dotyczące uwzględnienia w wycenie toczących się w stosunku do nieruchomości nierozstrzygniętych postępowań administracyjnych, przeanalizował i scharakteryzował rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, a wreszcie przedstawił obliczenia wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny w formie tabelarycznej. Analiza poprzedzona została wyliczeniami matematycznymi, które zostały zobrazowane przy pomocy wykresów, klarownie przedstawiając sposób dokonanych wyliczeń. Co więcej, biegły wyjaśnił wszelkie wątpliwości i odpowiedział na pytania strony powodowej/w toku ustnych wyjaśnień – protokół rozprawy z dnia 21 czerwca 2016 r. – k. 418 akt; adnotacje pisemne – k. 417-417v akt/ w sposób niebudzący wątpliwości, jasny i precyzyjny.
Sąd Okręgowy pominął natomiast i nie wziął pod uwagę wariantowej opinii uzupełniającej z 13 lutego 2016r., w której biegły co prawda powtórzył, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie występowały prawa osób trzecich wpływające na jej wartość rynkową, przedstawił jednak wycenę wartość nieruchomości w wariancie zakładającym, że toczące się postępowania administracyjne dotyczące roszczeń o zwrot jej części eliminują możliwość jej inwestycyjnej zabudowy i czasowo przekreślają cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Sam biegły podnosił bowiem, że wedle jego najlepszej wiedzy, wycena wartości rynkowej nieruchomości to wycena praw do nieruchomości, podczas gdy w rozpoznawanym przypadku takie prawa osób trzecich nie występowały, a zatem nie mogły mieć jakiegokolwiek wpływu na wartość działki.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo(...) Sp. z o.o.wW.zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Stosownie do art. 78 ust. 3 u.g.n., ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywał na pozwanym, który powinien udowodnić, że spełnił przesłanki wymagane dla zaktualizowania wysokości opłaty rocznej. Wymóg ten dotyczy konieczności wykazania przesłanek formalnej poprawności wypowiedzenia, a także jego przesłanki merytorycznej – tzn. zmiany wartości nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste.
Przy czym w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, konieczne było konstytutywne ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu przysługującego powodowi użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości, poczynając od 1 stycznia 2013r., jednak nie tyle ze względu na powoływaną przez Spółkę okoliczność braku uwzględnienia w operacie szacunkowym roszczeń osób trzecich w stosunku do nieruchomości, ale z uwagi na istnienie zbyt dużej rozbieżności pomiędzy opinią, wykonaną na zlecenie pozwanego, a opinią wykonaną na zlecenie powoda, która to różnica musiała zostać zweryfikowana przez biegłego w niniejszym postępowaniu i poddana ocenie sądu.
Sąd Okręgowy stwierdził też, że ustalenie wysokości opłaty rocznej następuje w sposób określony w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n., to jest jako 3% wartości nieruchomości. Wartość ta jest zaś ustalana w oparciu o operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 u.g.n.) zgodnie z§ 28 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, to jest z zastosowaniem podejścia porównawczego i przy uwzględnieniu cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Rozstrzygnięcie musiało zatem opierać się wprost o wynik wyceny sporządzonej przez biegłego sądowego na potrzeby niniejszej sprawy. Kwestia przydatności oraz prawidłowości opinii sporządzonej w niniejszej sprawie nie budziła przy tym wątpliwości, ani Sądu, ani stron. Jedynym zastrzeżeniem zgłaszanym przez stronę powodową był brak uwzględnienia wpływu roszczeń byłych właścicieli o zwrot części nieruchomości na jej wartość. Sąd Okręgowy uznał jednak za zasadne twierdzenia strony pozwanej, że wartość gruntu przeznaczonego do zabudowy winna być ustalana niezależnie od tego czyją stanowi własność, a także od tego, czy pomiędzy właścicielem, a osobami trzecimi toczą się postępowania dotyczące prawa własności. Spór taki nie ma bowiem wpływu na rynkową wartość gruntu, która nie zależy od indywidualnych cech właściciela. Powyższe potwierdził również biegły sądowy, wskazując, że w przypadku teoretycznej sprzedaży dwóch podobnych do siebie nieruchomości, które różnicuje jedynie fakt podnoszenia w stosunku do jednej z nich roszczeń byłych właścicieli, nie jest możliwe określenie, czy cena za te nieruchomości będzie taka sama, albowiem decyduje o tym rynek. Przy czym biegły w swojej opinii uzupełniającej wskazał, że wartość nieruchomości /przy zastosowaniu podejścia dochodowego/ rozumie się jako wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela, a wartość rynkowa obejmuje wartość prawa własności gruntu wraz z jego częściami składowymi lub wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu z prawem własności naniesień budowlanych na tym gruncie, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Właścicielowi należny jest określony dochód z tytułu użytkowania wieczystego jego nieruchomości niezależnie od tego, czy i jakie roszczenia przysługuję względem niego osobom trzecim. Fakt możliwości utraty prawa własności wiąże się co prawda ze stanem niepewności, ale zarówno na chwilę obecną, jak i w roku 2012 i 2013 zagrożenie takie nie istniało. Skoro zatem prawo użytkowania zależne jest od prawa własności, to bez względu na to, czy jest ono kwestionowane, czy też nie, wartość tego prawa nie jest uzależniona od roszczeń osób trzecich.
W odniesieniu do zarzutów dotyczących zastosowanego przez biegłego sposobu wyceny, Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy, a nie strony postępowania są uprawnione do dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przy wycenach nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości powszechnie stosowane jest podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i taką metodę zastosował biegły. Zdaniem Sądu Okręgowego niezasadny też był zarzut nieprawidłowości metody z uwagi na brak nieruchomości podobnych. Strona powodowa określenie to rozumiała w potocznym znaczeniu, tymczasem należy je rozumieć zgodnie z definicją zawartą w art. 16 u.g.n., w świetle której przede wszystkim istotne jest położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan prawny (własność lub użytkowanie wieczyste), sposób korzystania. Nadto, do porównania i wyceny przyjmuje się nieruchomości oceniane, jako niezabudowane.
Mając na uwadze wartość nieruchomości wyliczoną przez biegłego sądowego na 9.366.800 zł i stosując dotychczasową stawkę 3% (wobec braku sporu co do wysokości tejże stawki), Sąd Okręgowy ustalił należna pozwanemu opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2013r., na 281 004,00 zł i stwierdził, że tak zaktualizowana opłata nie przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty dotychczasowej, nie ma więc podstaw do zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.
W apelacjiod powyższego wyroku, zaskarżając go w całości, powód- (...) sp. z o. o.wW.zarzucił Sądowi Okręgowemu:
I. naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść rozstrzygnięcia to jest:
-art. 233 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegające na pominięciu przy ocenie wartości nieruchomości, uzupełniającej opinii biegłego z 13 lutego 2016r, a w konsekwencji błędne przyjęcie, zarówno na etapie subsumcji, jak i wyrokowania, że toczące się postępowania administracyjne dotyczące roszczeń o zwrot części przedmiotowej nieruchomości nie mają wpływu na jej wartość;
-art. 228 § 1 k.p.c.polegające na nieuwzględnieniu, że istnienie roszczeń osób trzecich powoduje spadek atrakcyjności i zbywalności nieruchomości obciążonej takimi roszczeniami, co skutkuje spadkiem jej wartości, podczas gdy ten fakt jest powszechnie znany (oczywisty), a w konsekwencji błędne ustalenie, że istnienie roszczeń osób trzecich do nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość;
II. naruszenie prawa materialnego, tj.art. 233 k.c.w zw. z art. 67 ust. 1, art. 72 ust. 1 i art. 77 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n. przez błędną wykładnię, polegającą na pominięciu tego, że roszczenia osób trzecich ograniczają powodową spółkę w możliwości korzystania z prawa użytkowania wieczystego, co powoduje oczywiste obniżenie wartości tego prawa.
W oparciu o powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżanego wyroku i orzeczenie, że podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Dodatkowo, na podstawieart. 390 k.p.c.wniósł o przedstawienie Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego w postaci pytania, czy fakt podnoszenia przez byłych właścicieli nieruchomości (lub ich spadkobierców) roszczeń o zwrot nieruchomości (albo jej części) w postępowaniach administracyjnych ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości i winien być wzięty pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości zgodnie z art. 67 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n., a także o wezwanie na rozprawę apelacyjną biegłegoW. S.w celu uzyskania od niego potwierdzenia, że operaty sporządzone przez niego w toku postępowania pierwszoinstancyjnego pozostają aktualne, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., ewentualnie o zasięgnięcie takiego potwierdzenia od biegłego na piśmie.
W uzasadnieniu apelacji skarżący stwierdził, że co prawda obecnie może realizować część swoich podstawowych uprawnień, to jest korzystać z gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste, jednak, skoro toczą się procesy dotyczące zwrotu części nieruchomości na rzecz byłych właścicieli, nie tylko pozostaje on w niepewności co do tego, czy jego prawo będzie nadal wykonywane zgodnie z umową bez ograniczeń lecz jest także zmuszony brać udział w tych postępowaniach, co nigdy nie było jego celem. Ponadto powód faktycznie nie może zbyć, ani obciążyć nieruchomości. Realizacja jego praw pozostaje więc niepewna. Dlatego podwyższenie opłaty rocznej przez właściciela nieruchomości nie powinno korzystać z ochrony prawnej.
Pozwany –(...) W.wniósł o oddalenie apelacji.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powoda nie jest zasadna.
Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że kwestia, czy fakt podnoszenia przez byłych właścicieli nieruchomości (lub ich spadkobierców) roszczeń o zwrot nieruchomości (albo jej części) w postępowaniach administracyjnych ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości i winien być wzięty pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego wyceny nieruchomości zgodnie z art. 67 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n., nie należy do sfery zagadnień prawnych w rozumieniuart. 390 k.p.c.Ewentualne wątpliwości w tej kwestii, wskazane przez powoda, dotyczą bowiem, nie wykładni przepisów prawa, a faktów mających znaczenie dla interesów majątkowych obu stron. Stąd nie było w tej sprawie podstaw do przedstawienia Sądowi Najwyższemu rozstrzygnięcia zagadnienia sformułowanego w apelacji.
Sąd Apelacyjny zważył też, że w sytuacji, gdy operat szacunkowy sporządzony przez biegłego na potrzeby tej sprawy określa wartość spornej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2012r. i ta właśnie wartość jest istotna dla oceny prawidłowości zaskarżonego orzeczenia, nie było podstaw do wzywania biegłego do potwierdzenia aktualności tego operatu. Rolą sądu w tej sprawie było bowiem rozstrzygnięcie sporu o zasadność dokonanej przez pozwanego w roku 2012 aktualizacji opłaty rocznej za okres po 1 stycznia 2013r., co też Sąd Okręgowy uczynił.
W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekając w tej sprawie prawidłowo ustalił stan faktyczny i nie naruszył prawa materialnego. Analiza zarzutów podniesionych w apelacji prowadzi do wniosku, że stanowisko skarżącego sprowadza się w istocie do przeświadczenia, że należna pozwanemu opłata z tytułu użytkowania wieczystego spornej nieruchomości winna być ustalona przy uwzględnieniu tego, że nie jest ona „pełnowartościowa” z uwagi na roszczenia zgłoszone przez następców prawnych poprzednich właścicieli i toczące się w związku z tym postępowania administracyjne. Zarzuty te nie są trafne. Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy w oparciu o prawidłowo i wyczerpująco oceniony materiał dowodowy oraz podziela zaprezentowaną przez ten Sąd analizę stanu faktycznego w świetle przepisów prawa materialnego.
W szczególności, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie ma realnych podstaw, by w sprawie niniejszej odwoływać się do tez zawartych w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2002r., wydanego w sprawie I CKN 1516/99. Zaistniały w niej stan faktyczny różni się bowiem w sposób istotny od stanu faktycznego niniejszej sprawy. Powód nie jest wszak pozbawiony władania sporną nieruchomością, ani możliwości efektywnego korzystania ze służącego mu prawa. Okoliczności, na które powołuje się w toku tego procesu, generują wprawdzie jego obawy co do przyszłej sytuacji prawnej nieruchomości, jednak w toku procesu żadna z tych obaw nie zmaterializowała się w postaci rozstrzygnięcia godzącego w uprawnienia użytkownika wieczystego.
Sąd Okręgowy prawidłowo też wskazał przepisy prawa decydujące o zasadach ustalania wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i trafnie uznał, że okoliczności powołane przez powoda nie należą do określonych w ustawie i przepisach wykonawczych obciążeń podlegających uwzględnieniu przy określaniu tej wartości. W szczególności nie sposób przyjąć, by roszczenia następców prawnych poprzednich właścicieli zgłoszone w postępowaniu administracyjnym odpowiadały obciążeniom, o których mowa w art. 38 u.g.n. lub stanowiły obciążenia równorzędne z nimi. Tym bardziej, że w toku procesu powód, poza ekspresją swych obaw i przedstawieniem możliwych scenariuszy przyszłych zdarzeń, nie wskazał na jakiekolwiek realne podstawy przyjęcia, że atrakcyjność i zbywalność spornej nieruchomości jest mniejsza z uwagi na zgłoszone roszczenia, co ostatecznie obniża jej wartość w okresie istotnym w tej sprawie.
Sąd Apelacyjny zważył także, że powód nie wykazał, by fakt zgłoszenia roszczeń do spornej nieruchomości uniemożliwiał mu, bądź utrudniał korzystanie ze służącego mu prawa zgodnie z jego celem. Jak wynika z opinii biegłego, sporna nieruchomość sklasyfikowana jest jako teren produkcyjno-usługowy (k. 328 i nast.) z priorytetem dla funkcji produkcyjnych i usługowych, magazynowo-składowych, baz i składów, a także parków technologicznych i centrów kongresowo-wystawienniczych. Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym rozporządzeniem nr(...)Wojewody(...), dotyczącym obszaru ograniczonego użytkowania dla(...). W 2009r. Prezydent(...) W.wydał dla niej decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie centrum logistycznego (hala magazynowa z biurami, stacja transformatorowa, parking naziemny). W dacie sporządzania operatu szacunkowego teren nieruchomości służył dla celów składowania gruzu i piachu. Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika też, że zgłoszone roszczenia obejmują jedynie część nieruchomości. Taki stan faktyczny wyklucza uznanie za uzasadnione twierdzenia skarżącego, jakoby samo zgłoszenie roszczeń oraz fakt trwania postępowań administracyjnych w sposób oczywisty ograniczały go w możliwości realizacji służącego mu prawa zgodnie z jego celem.
Wbrew wywodom apelacji, fakt że powód bierze czynny udział w postępowaniach zainicjowanych zgłoszeniem roszczeń nie ma wpływu na wartość prawa własności spornej nieruchomości. Nie godzi też w prawa użytkownika wieczystego w taki sposób, by uznać, że nie może on ich realizować zgodnie z celem zawartej umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Działania służące ochronie i zachowaniu prawa nie mogą bowiem być postrzegane, jako obniżające jego wartość.
Ostatecznie więc nie sposób uznać, by pozwany realizując obowiązek aktualizacji opłaty rocznej w okolicznościach tej sprawy nadużywał swojego prawa, ani też, by okoliczności powołane przez skarżącego uzasadniały weryfikację opinii biegłego z uwagi na obniżenie wartości spornej nieruchomości.
Z tych względów, uznając apelację powoda za pozbawioną podstaw faktycznych i prawnych, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji na zasadzieart. 385 k.p.c.oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.).