Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 1292/16
Data wyroku: 2017-12-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agata Wolkenberg, Agata Zając, Krzysztof Tucharz
Słowa kluczowe: Zasady współżycia społecznego
Podstawa prawna: art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 5 k.c.
Teza: Dla oceny roszczenia strony powodowej na gruncie art. 5 k.c., nie jest także obojętna okoliczność, że uwzględniając cele społeczne, ustawodawca w 2007 r. dodał do u.g.n. przepis art. 68 ust. 2a pkt 5, którym wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty w razie sprzedaży lokalu kupionego od gminy po preferencyjnej cenie, jeżeli środki ze sprzedaży zużyte zostały na określone w tym przepisie cele mieszkaniowe. Wolą ustawodawcy było zatem, by interes finansowy gminy ustąpił przed ważnym społecznie interesem wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspokajania uzasadnionych potrzeb obywateli w tym zakresie, co należy także do obowiązków ustawowych gmin.

Sygn. akt VI ACa 1292/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SA – Krzysztof Tucharz
Sędzia SA – Agata Wolkenberg
Sędzia SA – Agata Zając (spr.)
Protokolant: – sekretarz sądowy Paulina Czajka
po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2017 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa(...) W.
przeciwkoJ. O. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie
z dnia 31 marca 2016 r.
sygn. akt III C 198/15

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że powództwo oddala i zasądza od(...) W.na rzeczJ. O. (1)kwotę 3 600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
zasądza od(...) W.na rzeczJ. O. (1)kwotę 5 900 zł (pięć tysięcy dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III

    nakazuje pobranie od(...) W.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego(...)wW.kwoty 6 776 zł (sześć tysięcy siedemset siedemdziesiąt sześć złotych) tytułem części opłaty od apelacji od uiszczenia której pozwana została zwolniona.

Sygn. akt VI ACa 1292/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 12 listopada 2014 r.(...) W.wniosło o zasądzenie odJ. O. (1)kwoty 145 520,37 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty.
Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 12 grudnia 2014 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym nakazując pozwanej aby zapłaciła na rzecz powoda kwotę 145.520,37 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2 sierpnia 2010 roku oraz kwotę 5.419,25 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Pozwana w dniu 30 grudnia 2014 r. wniosła sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty wnosząc o oddalenie powództwa w całości na podstawieart. 5 k.c.ze względu na jego sprzeczność z zasadami współżycia społecznego oraz nadużycie prawa przez powoda.
Wyrokiem z dnia 31 marca 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie zasądził od pozwanej na rzecz powoda 145 520,37 zł z odsetkami od 2 sierpnia 2010 r. oraz 10 877 zł zwrotu kosztów procesu, opierając swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych:
W dniu 21 grudnia 2005 r. pozwana nabyła od powodalokal nr (...)położony w budynku przyAl. (...)wW.. Cena przedmiotowego lokalu wynosiła 144.068 zł. Pozwana nabycia tego lokalu dokonała przy zastosowaniu bonifikaty udzielonej przez stronę powodową w wysokości 90% ceny lokalu, co stanowiło kwotę 129.661,20 zł. Celem zabezpieczenia zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek zart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamipozwana ustanowiła na lokalu hipotekę kaucyjną do kwoty 129.661,20 zł co stanowiło wartość bonifikaty. Pismem z dnia 21 listopada 2007 roku pozwana wystąpiła do strony powodowej o wydanie zezwolenia na wykreślenie hipoteki kaucyjnej zksięgi wieczystej nr (...)w kwocie 129.661,20 zł, ustanowionej na zabezpieczenie zwrotu bonifikaty. W uzasadnieniu pozwana wskazała, że planuje sprzedaż tego lokalu i chciałaby przeznaczyć środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Pismem z dnia 6 lutego 2008 r. Zastępca Burmistrza DzielnicyB.(...) W.działając z upoważnienia Prezydenta(...) W.wydał zaświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki kaucyjnej. Przed dokonaniem sprzedaży lokalu zakupionego od strony powodowej, pozwana, jej syn oraz jego teściowa zasięgali informacji w Urzędzie(...) W.DzielnicyB., gdzie zapoznawali się z obowiązującymi przepisamiustawy o gospodarce nieruchomości, które regulowały kwestię możliwości sprzedaży lokalu zakupionego z wykorzystaniem bonifikaty. Pozwanej zwrócono uwagę na odpowiednie przepisy prawa, które regulują te kwestie oraz wskazano konsekwencje zbycia lokalu przed upływem okresu pięciu lat. W dniu 7 lutego 2008 r. pozwana złożyła podpis pod oświadczeniem, które stanowiło, że jest świadoma skutków prawnych wynikających z treściart. 68 ust. 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamioraz że w przypadku niewywiązania się z tych obowiązków, stronie powodowej będzie przysługiwać roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty. W dniu 10 kwietnia 2008 r. pozwana dokonała sprzedaży przedmiotowego lokalu za kwotę 393.000 zł. W dniu 26 sierpnia 2008 r. pozwana nabyła od swojego synaJ. O. (2)na podstawie umowy darowizny nieruchomość położoną w miejscowościŁ., gminieT., powiecie(...). Na przedmiotowej nieruchomości posadowiony był dom mieszkalny, który został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę(...)na rzecz pozwanej w dniu 28 marca 2008 r., a budowa ta została sfinansowana ze środków finansowych pozwanej. Pismem z dnia 3 grudnia 2009 r. pozwana została wezwana przez stronę powodową do rozliczenia się z stosownie do treściart. 68 ust 2 i 2a ustawa o gospodarce nieruchomościami, co do dokonanej transakcji sprzedaży oraz zakupu z tych środków innej nieruchomości. W odpowiedzi pozwana pismem z dnia 10 stycznia 2010 roku wskazała, że środki ze sprzedaży lokalu przyAl. (...)wW.przeznaczyła na budowę domu na nieruchomości położonej w miejscowościŁ., która to nieruchomość następnie została darowana jej przez syna, wskazując także że budowa nie została jeszcze zakończona. Jednocześnie wniosła o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. Powyższy wniosek został pozytywnie zaopiniowany przez Zarząd DzielnicyB.(...) W.. Wniosek pozwanej wraz z dokumentacją został przesłany do(...) W.,Biura (...)w dniu 10 marca 2010 r. Pismem z dnia 20 maja 2010 r. Prezydent(...) W.poinformował pozwaną, że nie skorzysta z możliwości przewidzianej wart. 68 ust 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem z dnia 25 czerwca 2010 r. strona powodowa wezwała pozwaną do zwrotu udzielonej bonifikaty po waloryzacji w kwocie 145.520,37 zł w terminie 30 dni od momentu otrzymania pisma. Pismo to pozwana otrzymała w dniu 2 lipca 2010 r.
Pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego wW.z dnia 11 kwietnia 2011 r. przeciwko(...) W.pozwana domagała się nakazania Prezydentowi(...) W.złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od żądania zwrotu bonifikaty. Powództwo to zostało oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego wW.z dnia 25 września 2011 roku, sygn. akt II C 306/11. Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 5 czerwca 2012 roku w sprawie sygn. akt I ACa 1378/11 oddalił apelację, wskazując iż czynności organu w tym zakresie nie mają charakteru cywilnoprawnego. W dniu 4 czerwca 2014 r. strona powodowa ponownie skierowała do pozwanej wezwanie do zapłaty w kwocie 145.520,37 zł oraz kwocie 72.664,50 zł tytułem odsetek za opóźnienie. Wezwanie to pozwana otrzymała w dniu 9 czerwca 2014 r.
Pozwana jest emerytką, obecnie zamieszkuje w domu posadowionym na nieruchomości położonej w miejscowościŁ., stanowiącym jej własność, wraz ze swoim synem i jego rodziną. Prowadzą oddzielne gospodarstwa domowe, dzielą się kosztami utrzymania domu. Pozwana otrzymuje tytułem emerytury kwotę 1.294 zł, poza zabudowaną nieruchomością nie posiada innego majątku.
Dokonując powyższych ustaleń Sąd Okręgowy oparł się na złożonych do akt sprawy dokumentach, które uznał za w pełni wiarygodne, oraz zeznaniach świadków
Oceniając moc dowodową zeznań świadków:M. M.,A. O.,J. O. (3)Sąd Okręgowy uznał, że ponieważ są to osoby bliskie dla pozwanej, a także zainteresowane wynikiem procesu, zeznania te nie mogą stanowić pewnego i obiektywnego dowodu w niniejszej sprawie. Sąd Okręgowy uznał zeznania wskazanych świadków za wiarygodne w zakresie w jakim korespondują z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w postaci dokumentów, w tym co do okoliczności, że świadkowie zasięgali informacji u pracowników Urzędu DzielnicyB., co do sprzedaży lokalu i skutków tej transakcji w odniesieniu do udzielonej bonifikaty, a także konieczności jej zwrotu w przypadku sprzedaży lokalu przed upływem terminu wynikającego z przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami, odmawiając jednak uznania za wiarygodne zeznań zarówno świadków, jak i samej pozwanej w zakresie w jakim twierdzili, że pozwana została nieprawidłowo pouczona przez pracowników urzędu. Za wiarygodne w całości Sąd Okręgowy uznał zaś zeznania świadkaB. P. (1), który nie miał żadnego powodu, aby podnosić nieprawdziwe informacje. Zdaniem Sądu Okręgowego z zeznań świadka oraz złożonych do akt dokumentów wynika w sposób bezsprzeczny, że pozwana była informowana o konsekwencjach, jakie wynikają z ustawy w przypadku gdyby sprzedała lokal zakupiony na preferencyjnych warunkach od gminy przed upływem okresu wskazanego wart. 68 ust 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy uznał, że strona powodowa swoje roszczenie udowodniła w całości, zaś pozwana nie zdołała w toku postępowania udowodnić, iż została błędnie poinformowana przez pracowników powoda i była przekonana, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu, może przeznaczyć na budowę domu. Zdaniem Sądu Okręgowego, nawet jeżeliby przyjąć, że pozwana została wprowadzona w błąd, brak jest podstaw, aby przyjąć, że odpowiada za to strona powodowa.
Przywołując treśćart. 68 ust 2 i art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. 2004 poz. 261 nr 2603, ze zm.) zmienionej ustawą wchodzącą w życie w dniu 22 października 2007 roku, obowiązującą w czasie gdy pozwana dokonywała zbycia lokalu wcześniej nabytego od gminy na preferencyjnych warunkach, Sąd Okręgowy stwierdził, że przepisy te jednoznacznie wskazują, w jakich sytuacjach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, zaś zgodnie z ówczesną interpretacją Urzędu(...)W.Biura (...), w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu uprzednio nabytego od Miasta, na budowę domu na już posiadanej działce, obowiązek zwrotu bonifikaty powstanie, ponieważ nie są to czynności prawne, lecz faktyczne, nie powodujące przeniesienia prawa własności czy też prawa użytkowania wieczystego.
Zdaniem Sądu Okręgowego brak jest podstaw do uznania, iż pozwana nie miała możliwości zapoznania się z odpowiednimi przepisami, a nawet gdyby przyjąć, iż treści tych przepisów nie rozumiała i była przekonana o możliwości dokonania takiej transakcji bez konsekwencji, to należy uznać iż nie dochowała należytej staranności, aby odpowiednich informacji zasięgnąć, gdyż w jej interesie pozostawało upewnienie się co do konsekwencji planowanych czynności i wykorzystania środków na budowę domu, zatem winna ponieść skutki swojego zaniedbania.
Sąd Okręgowy podkreślił, że powódka nabyła lokal na preferencyjnych warunkach za kwotę 14.406,80 zł, a niespełna dwa i pół roku później sprzedała go za kwotę 393.000 zł.
Sąd Okręgowy nie znalazł też podstaw do zastosowaniaart. 5 k.c.wskazując, że przepis ten ma charakter wyjątkowy i jako taki powinien być stosowany przez sądy z powściągliwością. Obecna sytuacja materialna i rodzinna pozwanej w ocenie Sądu Okręgowego nie powinna stanowić podstawy do oddalenia powództwa, nie ma bowiem podstaw do uznania pozwanej za osobę w jakikolwiek sposób pokrzywdzoną roszczeniem strony powodowej. Pozwana skorzystała z przywileju oferowanego przez przepisy prawa, wykupiła lokal komunalny od Miasta, a następnie sprzedała go przed upływem 5 lat. Środki ze sprzedaży przeznaczyła na budowę domu i przy dokonywaniu tych transakcji nie dochowała należytej staranności, w ocenie Sądu winna była sprawdzić dokładnie jakie są konsekwencje dokonywanych przez nią czynności.
O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 481 k.c.iart. 455 k.c.wskazując, że powódka wezwała pozwaną do zwrotu zwaloryzowanej kwoty udzielonej bonifikaty w terminie 30 dni, pismem z dnia 25 czerwca 2010 r., które pozwana otrzymała w dniu 2 lipca 2010 r., wobec czego termin na dokonanie zapłaty minął w dniu 1 sierpnia 2010 r., zatem odsetki należą się od dnia 2 sierpnia 2010 r.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania określoną wart. 98 § 1 i 3 k.p.c.uznając, że brak jest podstaw do nie obciążania kosztami pozwanej na zasadzieart. 102 k.p.c.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniosła pozwana, skarżąc wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę przez uchylenie nakazu zapłaty i oddalenie powództwa z zasądzeniem kosztów procesu.
Pozwana podniosła zarzuty:

1
naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej i niezgodnej z

zasadami logiki oceny dowodów, brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego przez:
- pominięcie dowodów z dokumentów świadczących na korzyść strony pozwanej, co skutkowało stwierdzeniem, że zeznania świadków w części, w jakiej dotyczą wprowadzenia pozwanej przez powódkę w błąd co do przesłanek zwrotu bonifikaty są niewiarygodne, podczas gdy z pozostałych dowodów zgromadzonych w sprawie wynika, że istniały wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami, co uwiarygadnia zeznania świadków
- uznanie za w pełni wiarygodne zeznania świadkaB. P. (2)pomimo ich sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym;

2
naruszenieart. 5 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie – powódka

wprowadziła pozwaną w błąd co do tego, w jakich okolicznościach nie będzie obowiązana do zwrotu udzielonej bonifikaty i mimo tego domaga się jej zwrotu, co kłóci się z elementarnymi i powszechnie przyjętymi zasadami przyzwoitości;

3
naruszenieart. 68 ust. 2 c ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzez

jego niezastosowanie, mimo że w niniejszej sprawie zachodzą „inne okoliczności” uzasadniające odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty.
Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja pozwanej zasługuje na uwzględnienie, mimo iż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne.
Sąd Apelacyjny uznał za prawidłowe ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, przyjmując te ustalenia za własne.
Podniesiony w apelacji zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.nie mógł być uwzględniony, gdyż dokonana przez Sąd Okręgowy ocena zgromadzonych dowodów odpowiada przesłankom wskazanym w tym przepisie i nie może być uznana za ocenę dowolną.
Ponadto okoliczności, jakie skarżąca zamierzała wykazać dowodami z zeznań świadków, a więc dotyczące wprowadzenia jej w błąd przez pracownika gminy co do obowiązku zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu, nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest bowiem pogląd, że gmina nie ma obowiązku informowania przy sprzedaży lokalu ani o treści art. 68 ust. 2 u.g.n., ani o możliwości żądania zwrotu bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron stosunku cywilnoprawnego, jakiego źródłem jest wskazana umowa sprzedaży, taki obowiązek nie spoczywa na żadnym z kontrahentów. Każdy z nich powinien we własnym interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację prawną wynikającą z zawartej umowy (m. in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. II CSK 93/16 i z dnia 28 października 2015 r. II CSK 763/14).
Niewątpliwie przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia przez gminę bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe. Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców z przyznanego im przywileju (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r. IV CSK 265/14).
Wykładnia językowa art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie - na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu - środków uzyskanych ze sprzedaży. Przepis ten znajduje, co do zasady zastosowanie także w sytuacji, gdy środki finansowe ze sprzedaży lokalu nabytego uprzednio z bonifikatą zostaną następnie przeznaczone na zakup udziału w nieruchomości w celu zapewnienia zbywcy lokalu możliwości zaspokojenia w tej nieruchomości potrzeb mieszkaniowych, którą utracił w wyniku sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego, nabytego uprzednio od gminy z bonifikatą. Dla oceny, czy powstał obowiązek zwrotu bonifikaty ważna jest zatem zarówno kolejność następujących po sobie czynności prawnych (najpierw sprzedaż lokalu kupionego z bonifikatą, a następnie dopiero zakup innego lokalu, innej nieruchomości lub udziału w innej nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe), jak i cel zakupu udziału w nieruchomości nakierowany na umożliwienie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zbywcy w tej nieruchomości, których w innym przypadku nie mógłby realizować, skoro zbył dotychczas zajmowany lokal mieszkalny, a innego mieszkania nie posiada.
W świetle poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych nie ulega wątpliwości, że powódka nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Powódka bowiem uzyskanej ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu kwoty nie wydatkował na zakup innego lokalu czy nieruchomości, ale na sfinansowanie budowy domu na nieruchomości nabytej w drodze darowizny od swojego syna. Tym samym powodowej gminie przysługuje roszczenie o zwrot bonifikaty.
Za bezzasadny należy też uznać zarzut naruszenia naruszenieart. 68 ust. 2 c ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzez jego niezastosowanie, gdyż możliwość odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty w okolicznościach wskazanych w tym przepisie stanowi uprawnienie własne gminy, które nie może być zastąpione orzeczeniem sądu. Ponadto powódka wystąpiła z odrębnym żądaniem o nakazanie Prezydentowi(...) W.złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od żądania zwrotu bonifikaty, zaś powództwo to zostało oddalone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego wW.z dnia 25 września 2011 roku, sygn. akt II C 306/11.
Sąd Apelacyjny uznał jednak za zasadny podniesiony w apelacji zarzut naruszeniaart. 5 k.c.
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 października 2000 r., SK 5/99 (OTK 2000, Nr 7, poz. 254) podkreślił, że klauzula zasad współżycia społecznego odwołuje się do wartości powszechnie uznanych w kulturze naszego społeczeństwa, jest klauzulą generalną, która niejako współistnieje z całym systemem prawa cywilnego i z tego punktu widzenia musi być brana pod uwagę przez sądy przy rozstrzyganiu każdej sprawy. Norma wyrażona wart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy i wchodzi w grę wtedy, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu zagrożonego wykonywaniem prawa podmiotowego. Wskazywał na to również wielokrotnie Sąd Najwyższy, podkreślając, że zasady współżycia społecznego w rozumieniuart. 5 k.c.są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowaniaart. 5 k.c.konieczna jest ocena całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, nie publ., z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 459/97, nie publ., z dnia 28 października 2003 r., I CK 222/02, nie publ., z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 284/03, nie publ., z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CSK 640/10, nie publ., z dnia 11 maja 2012 r., II CSK 540/11, nie publ., z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CSK 484/11, nie publ., z dnia 24 stycznia 2013 r., II CSK 286/12, nie publ., z dnia 11 kwietnia 2013 r., II CSK 438/12, nie publ. i z dnia 20 sierpnia 2015 r., II CSK 555/14, nie publ.).
W wyroku z dnia 25 sierpnia 2011 r. II CSK 640/10 Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty zarzucając naruszenieart. 5 k.c.
Tym niemniej stan faktyczny sprawy niniejszej jest inny, niż stan faktyczny w jakim Sąd Najwyższy wyraził przytoczony wyżej pogląd, zaś przy ocenie czy żądanie zwrotu bonifikaty nie narusza zasad współżycia społecznego należy w ocenie Sądu Apelacyjnego przede wszystkim uwzględnić cel regulacji prawnych dotyczących wykupu lokali na zasadach preferencyjnych i realizację tego celu określonym zachowaniem osoby zobowiązanej do zwrotu bonifikaty.
W świetle ukształtowanych poglądów orzecznictwa Sądu Najwyższego wprowadzenie do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulacji prawnych przyznających najemcom komunalnych lokali mieszkalnych nie tylko pierwszeństwo w ich nabyciu bez przetargu, ale także możliwość otrzymania znacznego upustu od ceny nabywanych lokali ustalonej zgodnie z ich wartością rynkową, stanowi przejaw realizacji wskazanej wart. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiejpolityki władz publicznych, sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i popierającej ich działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania i stabilizacji w ten sposób ich sytuacji życiowej (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2012 r., III CZP 4/12, OSNC 2012, Nr 10, poz. 116, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl.).
Z dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych wynika zaś, że wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu pozwana przeznaczyła właśnie na poprawę sytuacji mieszkaniowej swojej i najbliższej rodziny, w tym chorego na autyzm 7 letniego wnuka, którym zajmuje się niepracująca synowa pozwanej (k. 121 zaświadczenie lekarskie, zeznania świadkówJ. O. (3)iA. O.) , pozwana bowiem jest obecnie właścicielką nieruchomości zabudowanej, na której mieszka wraz z synem i jego rodziną, zaś wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła na budowę domu na tej nieruchomości. Nieruchomość ta stanowi jedyny majątek pozwanej, która utrzymuje się z emerytury w wysokości 1 294 zł, ani pozwana, ani mieszkająca z nią rodzina nie posiada innych nieruchomości czy lokali.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 listopada 2016 r. II CSK 93/16
klauzula generalna zawarta wart. 5 k.c.wskazuje na niedopuszczalność czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i ma na celu zapobieżenie stosowaniu prawa w sposób, który prowadzi do skutków nie akceptowalnych z aksjologicznego punktu widzenia. Klauzula każdorazowo musi być wypełniona konkretną treścią odnoszącą się do okoliczności sprawy, a kryterium oceny jest wykonywanie przez daną osobę, przysługującego jej uprawnienia materialno-prawnego w aspekcie zasad współżycia społecznego, przez które należy rozumieć podstawowe reguły etycznego i uczciwego postępowania, akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych. Należą do nich "zasady słuszności", "zasady uczciwego obrotu", "zasady uczciwości" czy "lojalności".
Nie ulega wątpliwości, że stosowanieart. 5 k.c.do roszczeń przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n., podobnie jak do wszystkich innych roszczeń stanowiących realizację praw podmiotowych, musi być powściągliwe i mieć podstawę w szczególnych i wyjątkowych okoliczności leżących po stronie nabywców lokalu (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r. II CRN 127/94 i z dnia 24 stycznia 2013 r. II CSK 286/12, niepubl.). Wystąpienie z roszczeniem przewidzianym w tym przepisie w razie zajścia okoliczności w nim wskazanych jest uprawnieniem gminy, która może z niego skorzystać lub nie, a korzystając, nie musi wyjaśniać dlaczego to uczyniła.
Z dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych wynika jednak, że przyczyną zbycia lokalu przez pozwaną przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n. była konieczność poprawienia trudnych warunków mieszkaniowych pozwanej i jej najbliższych, a nie chęć wzbogacenia się.
Należy też zwrócić uwagę, że wniosek pozwanej o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty został pozytywnie zaopiniowany przez Zarząd DzielnicyB.(...) W., zaś pismo Prezydenta(...) W.z dnia 20 maja 2010 r. nie zawiera żadnego uzasadnienia stanowiska o nie skorzystaniu z możliwości przewidzianej wart. 68 ust 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego w sytuacji, gdy nabywca lokalu żądając oddalenia powództwa zgłosił zarzut nadużycia prawa powołując się na istotne okoliczności, które, w jego ocenie, uzasadniały zbycie lokalu przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., gmina, jeżeli nie kwestionuje tych okoliczności, powinna, w celu odparcia zarzutu nadużycia prawa, wyjaśnić, dlaczego, mimo ich wystąpienia zdecydowała się jednak na dochodzenie fakultatywnego roszczenia przewidzianego w omawianym przepisie, właśnie z uwagi na ocenę zarzutu naruszeniaart. 5 k.c.
Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, że w sprawie niniejszej zachodzą okoliczności, które pozwalają na przyjęcie, że dochodzenie powódkę roszczenia przewidzianego w art. 68 ust. 2 u.g.n., stanowi nadużycie prawa w rozumieniuart. 5 k.c.
Dla oceny roszczenia strony powodowej na gruncieart. 5 k.c., nie jest także obojętna okoliczność, że uwzględniając cele społeczne, ustawodawca w 2007 r. dodał do u.g.n. przepis art. 68 ust. 2a pkt 5, którym wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty w razie sprzedaży lokalu kupionego od gminy po preferencyjnej cenie, jeżeli środki ze sprzedaży zużyte zostały na określone w tym przepisie cele mieszkaniowe. Wolą ustawodawcy było zatem, by interes finansowy gminy ustąpił przed ważnym społecznie interesem wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspokajania uzasadnionych potrzeb obywateli w tym zakresie, co należy także do obowiązków ustawowych gmin. Nie ulega zatem wątpliwości, że celem regulacji ustawowej dotyczącej sprzedaży przez gminę z bonifikatą mieszkań zajmowanych przez najemców było zapewnienie im odpowiednich warunków mieszkaniowych, co, jak wskazano wyżej, należy do zadań własnych gmin. Fakultatywność dochodzenia zwrotu bonifikaty miała zaś spowodować, by gmina przez podjęciem decyzji o zażądaniu zwrotu bonifikaty, oceniła czy okoliczności i przyczyny sprzedaży przed terminem mieszkania nabytego z bonifikatą i cel na jaki zostały zużyte uzyskane ze sprzedaży środki, odpowiada celowi wprowadzenia regulacji ustawowej przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n. i w razie zgodności odstąpiła od żądania zwrotu bonifikaty. Niewątpliwie zatem przy ocenie roszczenia zwrotu bonifikaty na gruncieart. 5 k.c., nie można pominąć celu, na jaki zostały zużyte przez zbywcę środki uzyskane ze sprzedaży. W okolicznościach sprawy niniejszej zarówno przyczyny sprzedaży przez pozwaną przed terminem mieszkania nabytego od Gminy jak i cel, na który zużyła ona uzyskane środki, odpowiadają celowi, który przyświecał ustawodawcy przy wprowadzaniu sprzedaży mieszkań gminnych z bonifikatą oraz celowi udzielenia bonifikaty pozwanej, co powinna uwzględnić powodowa Gmina przed wystąpieniem z fakultatywnym roszczeniem o zwrot bonifikaty. A skoro tego nie uwzględniła i wystąpiła z roszczeniem o zwrot bonifikaty, mimo istnienia po stronie pozwanej i jej rodziny wyjątkowo trudnych warunków mieszkaniowych i życiowych usprawiedliwiających sprzedaż przed terminem lokalu nabytego z bonifikatą i zużycie uzyskanych środków na konieczną poprawę warunków mieszkaniowych, to decyzję o żądaniu zwrotu bonifikaty należy ocenić jako dowolną i w okolicznościach sprawy stanowiącą nadużycie prawa podmiotowego.
Z uwagi na powyższe na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił, obciążając powódkę obowiązkiem zwrotu na rzecz pozwanej kosztów postępowania zgodnie zart. 98 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.iart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, gdyż pozwana została zwolniona od obowiązku uiszczenia opłaty od apelacji.