Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 6/18
Data wyroku: 2018-07-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

Uzasadnienie wyroku z dnia 6 lipca 2018 r.:
Wyrokiem z dnia 9 października 2017 r. Sąd Rejonowy w Goleniowie:
1. zasądził od pozwanejA. W.na rzecz powodówS. F.,D. F.solidarnie kwotę 39 804 zł;
2. oddalił powództwo w pozostałej części;
3. zasądził od pozwanejA. W.na rzecz powodówS. F.,D. F.solidarnie kwotę 3 662.58 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;
4. nakazał pobrać od pozwanejA. W.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Goleniowie kwotę 2 398.11 zł tytułem wydatków tymczasowa poniesionych przez Skarb Państwa.
Sąd Rejonowy oparł powyższe orzeczenie na ustalonym w sposób następujący stanie faktycznym i rozważaniach prawnych:
A. W.od 1972 r. mieszkała w budynku mieszkalnym w(...)posadowionym na gruncie rolnym oznaczonym jakodziałka (...). Zainteresowani kupnem nieruchomości byliD.iS. F..
W dniu 20 lipca 2008 r. rzeczoznawca majątkowyZ. G.dokonywał oględzin budynku celem wykonania wyceny na potrzeby uzyskania przez kupujących kredytu. Podczas przedmiotowych oględzin nie były widoczne żadne zawilgocenia, przemarzania, w piwnicy budynku nie było wody.
D.iS. F.również kilkakrotnie oglądali cały budynek przed dokonaniem transakcji kupna. Dom był zadbany i wówczas nie nosił żadnych widocznych śladów zalania czy też zawilgocenia, w pokojach były tapety. W trakcie oględzin pomieszczenia piwnicznego, powód dostrzegł, że była mokra podłoga. PozwanaA. W.poinformowała o jednokrotnym zalaniu piwnicy, które miało miejsce wiosną i spowodowało awarie pieca, zapewniła, że nigdy nie ma tam wody i nie mówiła o innych problemach z nieruchomością. Żadne inne wady podczas oględzin dokonywanych przez powodów się nie ujawniły.D.iS. F.nie wnosili wówczas zastrzeżeń, albowiem budynek wyglądał w porządku.
W dniu 22 lipca 2008 r. pomiędzyA. W.,M. P.,E. K.jako sprzedającymi iD. F.,S. F.jako kupującymi doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w(...)(nieruchomość rolna zabudowana, położona nadziałce (...)). Strony umówiły się, że przyrzeczona umowa sprzedaży prawa własności nieruchomości zostanie zawarta do dnia 22 sierpnia 2008 r., a nieruchomość zostanie sprzedana za cenę 350.000 zł.
W dniu 2 września 2008 r. przed notariuszD. B.pomiędzy tymi samymi stronami została zawarta umowa, którą przeniesiono prawo własności zabudowanejdziałki nr (...)o powierzchni 0.56 ha. położonej w obrębieD., gminaM., dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi KW nr(...)na małżonkówD.iS. F.. Cena ustalona została przez strony na kwotę 350.000 zł.
Wady zakupionego budynkuD.iS. F.dostrzegli przy rozpoczęciu remontu w listopadzie 2008 r., kiedy zaczęli zrywać tapety, które były położone kilku warstwowo oraz kiedy zerwali boazerię. Wówczas zauważyli, że pod spodem była wilgoć i pleśń. Powód zakupił duży piec 40 kW żeby dom osuszyć. Nadto w okresie zimowym zaczęło zalewać piwnicę budynku. Zaobserwowane wady państwoF.zgłaszali panuP., który jest zięciemA. W.i który zajmował się od strony praktycznej sprzedażą nieruchomości. Miała miejsce sytuacja kiedyD. F.chciała przywieźćA. W.do sprzedanej nieruchomości, aby pokazać jej wady budynku,A. W.nie zgodziła się na to. NadtoS. F.informowałA. W.o występujących wadach telefonicznie, ponieważ telefony od niego przestał odbierać panP., miało to miejsce na wiosnę 2009 r.
Rok po zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości państwoF.mieli zapłacić resztę ceny.A. W.zadzwoniła doS. F.upominając się o zapłatę reszty ceny. wówczasS. F.powiedział żeby przyjechała ona i obejrzała dom, ponieważ wystąpiły wady.
A. W.nie zgodziła się na to.
W dniu 27 lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowyZ. G.dokonał ponownych oględzin budynku mieszkalnego wD.. Stwierdził ślady przemarzania, pleśń i wodę stojącą w piwnicy i garażu. Pleśń koloru czarnego występowała w pomieszczeniach oraz na zewnętrznych elementach żelbetowych - nadprożach, balkonach.Z. G.wykonał na zlecenieS. F.wycenę nakładów finansowych do poniesienia wbudynku mieszkalnym nr (...)posadowionym nadziałce gruntu nr (...), obręb ewidencyjnyD., gminaM., w której wskazał, że wartość owych nakładów wynosi 47.286 zł. Określił, że wykonać należy ocieplenie ścian, wymianę tynków wewnętrznych i malowanie ścian, założenie skutecznej izolacji poziomej i pionowej posadzek i opaski wokół budynku.
Przyczynami zawilgocenia i zagrzybienia budynku są nieprawidłowości budowlane i błędy wykonawcze popełnione w czasie budowy, a w szczególności posadowienie budynku w wodzie gruntowej, bez zastosowania właściwych w takiej sytuacji fundamentów w formie wanny odwróconej, szczelnie izolowanej przed napływem tych wód do budynku. Wady te nie wynikają ze zlej eksploatacji. Nadto budynek jest zalewany od zewnętrz z bezpośrednich opadów atmosferycznych poprzez nieszczelną izolację przeciwwodną stropodachu i niewystarczający spadek dachu, jest nawilżany od wewnątrz z końcówki rury pionowej kanalizacji sanitarnej, co dotyczy szczególnie piętra, jest słabo wentylowany grawitacyjnie, posiada uszczelnienie termiczne ścian (wykonane około 2005 r.), co podniosło izolacyjność cieplną budynku, jednak odebrało możliwość przynajmniej okresowego przesychania ścianom zewnętrznym w okresach słonecznych i wietrznych. Zacieki w piwnicy musiały powstawać przez kilka lat. Wykwity grzybni na ścianach są widoczne.
Nieruchomość gruntowa zabudowana o adresie(...)znajduje się w zasięgu oddziaływania urządzeń melioracji wodnych szczegółowych i jest odwadniania urządzeniami drenarskimi na całej swojej powierzchni.
Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał, że podstawy prawnej roszczenia o obniżenie ceny z powodu wad sprzedanej im przez pozwaną nieruchomości budynkowej powodowie upatrywali wart. 560 § 3 k.c.
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony. Usiłował także uzyskać dokumentację zdjęciową wraz z wyceną i opisem nieruchomości od banku, który udzielił kredytu powodom za zakup przedmiotowej nieruchomości celem uczynienia zadość wnioskowi dowodowemu strony pozwanej sformułowanemu na k. 31 akt sprawy, jednakże bank nie był w stanie dostarczyć wskazanych dokumentów z powodu nieprowadzenia przez ten bank rachunku, którego numer wskazali powodowie. Wycenę jednakże nieruchomości na potrzeby uzyskania kredytu w niniejszej sprawie dokonywałZ. G.będący świadkiem w niniejszej sprawie, wobec czego uznano jego zeznania w tym zakresie za wystarczające dla ustalenia wnioskowanej przez stronę pozwaną okoliczności. Ustalenia faktyczne w zasadniczej mierze Sąd oparł na zeznaniach świadkówZ. G.,P. K.,W. S.,M. B.,R. B., przesłuchaniu powodówD. F.,S. F.. Za cenny dowód Sąd uznał zeznania świadkaZ. G., który jako jeden z nielicznych świadków pozostawał osobą bezstronną, nienależącą do członków rodziny żadnej ze stron, co spowodowało, że Sąd uznał jego zeznania za w pełni wiarygodne.
Sąd natomiast uznał za niewiarygodne zeznania świadkówE. K.iZ. K.w zakresie ich zapewnień co do bardzo dobrego stanu nieruchomości w momencie sprzedaży, albowiem twierdzenia te stoją w sprzeczności z opinią biegłego z zakresu budownictwa, której sąd w pełni dał wiarę i oparł się na niej przy ustalaniu okoliczności faktycznych sprawy. Sąd nie ustalał stanu faktycznego na podstawie zeznań świadkaE. K.w zakresie rozmów pomiędzy stronami zarówno przed jak i po sprzedaży nieruchomości, albowiem świadek znała większość istotnych okoliczności sprawy głównie z relacji pozwanejA. W., była stroną transakcji sprzedaży nieruchomości, jednakże tylko formalnie, wszelkie faktyczne czynności z tym związane scedowała na matkę -A. W.i siostręM. P.. Podobnie przy rozmowach przed sprzedażą nie uczestniczyłZ. K.. Niewiarygodne są twierdzenia tych świadków odnośnie do wskazania, że o wadach dowiedzieli się dopiero przy próbie ugodowej. ŚwiadekZ. K.wskazał bowiem również, że powód ..wydzwaniał” do pozwanej, co było właśnie jego próbą zawiadomienia sprzedawcy o wadach rzeczy. Podobnie Sąd ocenił zeznania świadkaM. P., która zeznała, że powodowie obejrzeli cały dom, nie wnosili żadnych zastrzeżeń, a dom będąc w posiadaniu jej matki był zawsze suchy. Stoi to w sprzeczności z opinią biegłego z zakresu budownictwa. Sąd dał zatem wiarę zeznaniom tego świadka jedynie w zakresie jej obecności przy oględzinach domu przez powodów, co nie było w sprawie niesporne oraz w zakresie kontaktowania się powodów z pozwaną, o czym świadkowi miała mówić pozwana (k. 78). Świadek jednakże nie pamiętała czy chodziło wówczas o zgłoszenie wad. Wiarygodne były zeznania trojga wskazanych świadków w zakresie w jakim wskazali oni. że pozwana informowała powodów o zalaniu piwnicy, okoliczność tę przyznała sama powódka.
Niewiarygodne są w ocenie Sądu również zeznania świadkaC. G., który zeznał, że robił w budynku mieszkalnym znajdującym się jeszcze we własności pozwanejA. W.remont i nic złego w budynku nie zauważył. Twierdzenie to również stoi w sprzeczności z opinią biegłego z zakresu budownictwa. Co więcej świadek nie zrywał posadzek więc mógł nie widzieć śladów przemarzania na posadzkach, tapetowanie natomiast odbywało się poprzez położenie kolejnej warstwy tapety na kilku warstwach tapety już położonej (starej), co również może przesądzać o tym, że świadek nie zauważył, żeby z budynkiem działo się „coś złego”.
Sąd uznał za niewiarygodne przesłuchanie pozwanejA. W.w zakresie w jakim wskazała ona, że dom był w bardzo dobrym stanie w momencie sprzedaży, albowiem stoi to w sprzeczności z opinią biegłego z zakresu budownictwa. Niewiarygodne jest w ocenie Sądu również twierdzenie pozwanej jakoby powód kontaktując się z pozwaną w przedmiocie zapłaty reszty ceny za nieruchomość nie wspomniał jej o występujących wadach. Sprzeczne zasadami logiki i doświadczenia życiowego byłoby w ocenie Sądu niewypowiedzenie się przez powoda odnośnie wad w budynku na rok po sprzedaży, skoro wady ujawniły się dużo wcześniej. Niewiarygodne są również twierdzenia pozwanej odnośnie przedmiotu rozmowy, jaką miała odbyć z powódką, wskazała ona bowiem, że chodziło o przeciętą papę, tymczasem powódkaD. F.chciała pokazać pozwanej zawilgocenie ścian i ich zagrzybienie, co wynika z uznanych za wiarygodne jej zeznań. Nie jest wiarygodne, w ocenie Sądu, twierdzenie pozwanej jakoby powódka chciała przywieźć do swojej nieruchomości 84-letnią pozwaną, aby pokazać jej przecięcia na papie, która znajduje się na płaskim dachu budynku, więc fizycznie trudnym byłoby pokazanie takiego elementu pozwanej.
W zakresie wad budynku i przyczyn ich występowania Sąd oparł się na opinii biegłej z zakresu budownictwaD. O..
Natomiast ustalając o ile wady budynku obniżały wartość nieruchomości w momencie jej sprzedaży Sąd oparł się na opinii biegłego sądowegoK. R.. Zgłaszane do opinii zarzuty biegły odparł w opinii ustanej, przesłuchany na rozprawie 6 października 2017 r. wskazał, że przyjęcie do wyceny samego budynku jest bardziej prawidłowe niż przyjęcie do wyceny wartości całej nieruchomości, ponieważ powodowie kwestionowali tylko stan budynku mieszkalnego. Ponadto wyliczenie w stosunku do wartości całej nieruchomości byłoby mniej dokładne. Sąd uznał, iż wydane opinie są wystarczająca dla dokonania koniecznych ustaleń.
Sąd wskazał, że bezsporny w sprawie był fakt zawarcia między stronami umowy sprzedaży nieruchomości oraz poinformowanie powodów przez pozwaną, że budynek był jeden raz zalany. Sporne natomiast były okoliczności dotyczące daty poinformowania pozwanej o występujących wadach jak również okoliczność czy zataiła ona czy też nie wady przed powodami.
Sąd zaznaczył, żeart. 560 § 1 i 3 k.c.reguluje uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Z koleiart. 556 § 1 k.c., w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, definiował pojęcie rękojmi za wady fizyczne wskazując, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Zatem w razie ujawnienia się wady przedmiotu sprzedanego, sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady. Odpowiedzialność ta jest ukształtowana ostrzej aniżeli odpowiedzialność wynikająca z przepisów ogólnych. Wystarczającą przesłanką faktyczną tego rodzaju odpowiedzialności, która powstaje już po wykonaniu świadczenia z umowy przez sprzedawcę, jest ustalenie, że wydana i odebrana przez kupującego rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwy. Nie obejmuje ona jednak odpowiedzialności za takie zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy, które jest normalnym następstwem jej prawidłowego używania.
W świetle powyższych regulacji Sąd stwierdził, że wystąpienie w kupionym budynku pleśni i wilgoci oraz zalewanie jego piwnic bez wątpienia stanowi wadę fizyczną rzeczy. Przyczynami zawilgocenia i zagrzybienia budynku są nieprawidłowości budowlane i błędy wykonawcze popełnione w czasie budowy, a w szczególności posadowienie budynku w wodzie gruntowej, bez zastosowania właściwych w takiej sytuacji fundamentów w formie wanny odwróconej, szczelnie izolowanej przed napływem tych wód do budynku. Wady te nie wynikają ze złej eksploatacji. Nadto budynek jest zalewany od zewnętrz z bezpośrednich opadów atmosferycznych poprzez nieszczelną izolację przeciwwodną stropodachu i niewystarczający spadek dachu, jest nawilżany od wewnątrz z końcówki rury pionowej kanalizacji sanitarnej, co dotyczy szczególnie piętra, jest słabo wentylowany grawitacyjnie, posiada uszczelnienie termiczne ścian (wykonane około 2005 r.), co podniosło izolacyjność cieplną budynku, jednak odebrało możliwość przynajmniej okresowego przesychania ścianom zewnętrznym w okresach słonecznych i wietrznych. Sąd zaznaczył, że powyższe wynika jednoznaczne z opinii bieglej sądowejD. O.. Wady te spowodowały obniżenie wartości kupionej nieruchomości o 12 %, na co wskazuje opinia biegłego z zakresu(...). Co więcej wady te zmniejszyły użyteczność nieruchomości, albowiem jak wynika z opinii biegłej wykwity grzybni na ścianach domu powodów są rakotwórcze, zaleca się więc nie przebywanie osób w takich pomieszczeniach i ich usunięcie radykalnymi środkami grzybobójczymi.  Sąd podkreślił, że wady te bez wątpienia nie wystąpiły jako normalne następstwo prawidłowego używania nieruchomości.
Sąd zaznaczył, że zgodnie zart. 563 § 1 k.c.. w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie za wsadom i sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. W orzecznictwie niesporne jest, że wykryciem wady może być uzyskanie przez kupującego stosownej ekspertyzy rozstrzygającej o wadliwości rzeczy (tak wyrok SN z dnia 26 sierpnia 2004 r., I CK 91/04). Na kupującym ciąży obowiązek udowodnienia kiedy o wadzie się dowiedział.
Sąd dodał, że kolejny przepisart. 564 k.c.wskazywał jednakże, że w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Zgodnie natomiast z treściąart. 568 § 1 k.c., w brzmieniu ówcześnie obowiązującym, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Kolejny paragraf wskazuje, że upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Biorąc pod uwagę powyższe regulacje Sąd doszedł do przekonania, że pozwana nie dość, że zapewniła kupujących, że wady nie istnieją, mówiąc im tylko o jednokrotnym zalaniu piwnicy, to co więcej - podstępnie zataiła wady sprzedawanej nieruchomości w rozumieniuart. 564 i 568 § 2 k.c.Świadczy o tym w ocenie Sądu m.in. położenie warstwowo tapety, która miała zamaskować wadliwości w postaci pleśni. Co więcej mając na względzie opinię biegłego z zakresu budownictwa, z której wynika, że wady budynku są pierwotne i wynikają z nieprawidłowości i błędów popełnionych na etapie budowy budynku mieszkalnego, nie sposób stwierdzić ażeby owe wady nie występowały przez lata kiedy zamieszkiwała w budynku pozwana, a zamieszkiwała tam od roku 1972 do 2008. Sąd dodał, że wskazywane przez pozwaną i jej rodzinę okoliczności takie jak bardzo dobry stan budynku w momencie sprzedaży, nie występowanie nigdy problemów z pleśnieniem ścian, wydają się przyjętą na potrzeby niniejszego postępowania w rodzinie pozwanej wersją mającą spowodować oddalenie roszczeń wysuwanych przez powodów przede wszystkim nie przystają do wniosków jakie płyną z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Sąd zaznaczył, że podstępne zatajenie wady przez pozwaną spowodowało zatem brak utraty przez powodów uprawnień z tytułu rękojmi. Skutkiem natomiast skorzystania przez powodów z uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej było przysługujące im żądanie obniżenia ceny sprzedanej rzeczy (art. 560 § 1 i § 3 k.c.). Uprawnienie z rękojmi dotyczące obniżenia ceny odnosi się do ceny rzeczywiście przez strony umówionej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1997r., III CKN 29/96). Sąd I instancji powołując się na opinię biegłego ustalił, iż stwierdzone wady, obniżają wartość budynku o 12% w stosunku do wartości budynku bez wad. Biegły stwierdził, że wady budynku obniżają jej wartość o 12 % dlatego Sąd doszedł do wniosku, iż powództwo było zasadne do równowartości 12% wartości budynku, którą strony w umowie sprzedaży określiły na kwotę 331.700 zł (k. 37) zatem o 39 804 zł.
Mając na względzie powyższe Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów 39 804 zł, o czym orzekł w punkcie 1 sentencji wyroku. Ponieważ powodowie wnosili o zasądzenie na ich rzecz kwoty 47.286 zł, a więc wyższej niż wynikającej z wyniku przedmiotowego obliczenia, w pozostałym zakresie sąd powództwo powodów oddalił, o czym orzekł w punkcie II sentencji wyroku.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd dokonał stosunkowego rozdzielenie kosztów w proporcji 80% do 20% (powodowie wygrali w 80%) i zasądził od pozwanej na rzecz powodów- 3662,58 zł.
Sąd wskazał jeszcze, że wynagrodzenie biegłej z zakresu budownictwa wynosiło: 1.103,26 zł z tytułu wydania opinii oraz 260,34 zł z tytułu wydania opinii uzupełniającej, natomiast wynagrodzenie biegłego z zakresu wyceny nieruchomości wynosiło 1836,42 zł z tytułu wydania opinii oraz 198.09 zł z tytułu wydania opinii uzupełniającej . Powodowie uiścili natomiast zaliczkę na wynagrodzenie biegłego w kwocie 1.000 zł. Oznacza to, że z zaliczki uiszczonej przez stronę zostało biegłej wypłacone wynagrodzenie w kwocie 1.000 zł, różnicę zaś pomiędzy należnym biegłym wynagrodzeniem, a kwotą
1.000 zł Sąd nakazał pobrać na podstawieart. 113 ust. 1w zw. zart. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnychod przegrywającej sprawę w kwocie 2 398,11 zł.
Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana wnosząc o jego zmianę i oddalenie żądania powodów w całości jako niezasadnego, ewentualnie uchylenie przedmiotowego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sprawy Sądowi I instancji. Nadto wniosła o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej sumy kosztów postępowania za obie instancje, w tym sumy kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Natomiast w przypadku nieuwzględnienia twierdzeń i wniosków strony skarżącej i oddalenia apelacji wniosła o nie obciążanie jej kosztami postępowania apelacyjnego oraz postępowania przed Sądem I instancji na podstawieart. 102 k.p.c.
Zaskarżonemu wyrokowi pozwana zarzuciła:
1. naruszenieart. 564w zw. zart. 563 § 1 k.c.w brzmieniu obowiązującym w chwili zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie:
a) poprzez przyjęcie, że pozwana podstępnie zataiła przed powodami fakt występowania wad budynku położonego wD.jedynie na postawie stwierdzenia biegłej, że budynek stoi w wodzie, które to zostało poczynione na podstawie jednostkowego zdarzenia, które miało miejsce w 2008 r, o którym zresztą pozwana poinformowała powodów, bez przeprowadzania jakichkolwiek dodatkowych czynności z tym zakresie, w szczególności bez analizy wpływu znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości urządzeń melioracji szczegółowej oraz ich wpływu na poziom wód gruntowych;
b) poprzez przyjęcie, że pozwana dopuściła się podstępnego zatajenia wad, pomimo tego, że umożliwiła powodom przed sprzedażą dokładne obejrzenie oraz oględziny całej nieruchomości, powód wielokrotnie przebywał na nieruchomości przed jej zakupem i ją oglądał, ponadto całość nieruchomości była przedmiotem oględzin rzeczoznawcy wykonującego wycenę na zlecenie banku, który to bank następnie udzielił powodom kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości, a ponadto pozwana poinformowała powodów o fakcie zalania nieruchomości na skutek gwałtownych zjawisk atmosferycznych, które wystąpiły w 2008r.,
- a w konsekwencji przyjęcie, że powodowie nie byli zobowiązani do zawiadomienia pozwanej o powstałych wadach w terminach ustawowych (zawitych), tym samym według oceny Sądu I instancji mogli skutecznie skorzystać z uprawnień związanych z rękojmią za wady rzeczy, pomimo upływu tych terminów i brak jakichkolwiek aktów staranności polegających na zawiadomieniu o wadach,
II. naruszenieart. 233 §1 k.p.c.poprzez wyciągnięcie z zebranego w sprawie materiału dowodowe wniosków nielogicznych i nie wynikających z wprost z treści przeprowadzonych dowodów poprzez:
- przyjęcie w sposób bezkrytyczny bez żadnej analizy pomimo zastrzeżeń strony pozwanej w tym zakresie na podstawie ustaleń biegłejD. O.(strona 2 i 6 opinii) poczynionych jedynie na podstawie analizy jednego zdarzenia z 2008 r., o którym byli informowani powodowie, że przedmiotowy budynek posadowiony jest w wodzie bez żadnych innych informacji związanych ze stosunkami wodnymi panującymi na nieruchomości, w tym również wpływu na poziom wody działającego systemu drenarskiego, oraz innych czynności zmierzających do faktycznego ustalenia czy budynek jest posadowiony w wodzie, tym samym są to wnioski nie logiczne i nie wynikające wprost z materiału dowodowego, w konsekwencji przyjęcie, że powstanie zawilgocenia a następnie rozwój pleśni wynikają z faktu posadowienia budynku w wodzie,
- przyjęcie błędnie w ślad za opinią biegłej, że budynek posadowiony jest w wodzie to pleśń powstała na skutek zalewania fundamentów właśnie przez wodę, pomimo tego, że powodowie wskazali - w toku oględzin nieruchomości - że pleśń nie występuje w części pomieszczeń w których wykonywali prace polegające na malowaniu i gładzeniu ścian - z uwag na występowanie wilgoci i pleśni -, jak sami wskazali maksymalnie w okresie jednego roku do półtora po zakupie nieruchomości, gdyby przedmiotowe zawilgocenie całego budynku było procesem powstałym w następstwie posadowienia budynku w wodzie, również tam po okresie blisko 8 latach od prac remontowych wystąpiłaby pleśń i wilgoć, tym samym Sąd I instancji wyprowadził nielogiczne wnioski wewnętrzne sprzeczne wskazując, że przyjmuje on że w czasie użytkowania przez ponad 20 lat budynku przez pozwaną z całą pewnością występowała wilgoć i pleśń, natomiast w następstwie prac wykonanych przez powodów ( głównie polegały one na malowaniu i zerwaniu tapet) takie zjawiska już nie występują i to w ocenie skarżącego jest całkowicie nie do pogodzenia z wnioskami wyprowadzonymi przez Sąd I instancji - fakt nie występowania przedmiotowych zawilgoceń w pomieszczeniach gdzie prowadzono prace potwierdza dokumentacja zdjęciowa załączona do opinii biegłegoK. R. (2)
- przyjęcie, że pomimo poinformowania powodów przez pozwaną o zalaniu nieruchomości na skutek nie przewidzianych zdarzeń atmosferycznych w 2008r., to dopuściła się ona podstępnego zatajenia wad, podczas gdy można by o tym mówić w przypadku gdyby takiej informacji właśnie nie udzieliła to takie działanie można by właśnie uznać za podstępne zatajenie, zarazem bezpodstawne przyjęto, że udzielenie takiej informacji jest jednocześnie zapewnieniem o nieistnieniu wad, co jest całkowicie nielogiczne gdyż sam fakt poinformowania o zdarzeniu, które może mieć wpływ na jakość przedmiotu sprzedaży nie może zostać zarazem uznany za zapewnienie o nieistnieniu wad, pozwana nie składała takiego oświadczenia ani nawet dorozumianie na podstawie innych jej działań nie można wyciągnąć takie wniosku,
- przyjęcie, że skoro powodowie dzwonili do pozwanej i do męża jej córki PanaP., to właśnie w ten sposób chcieli dokonać zgłoszenia wad, co jest faktem niepopartym żadnym innym dowodem poza wyjaśnieniami samych powodów, i wyraźnym zaprzeczeniu przez pozwaną oraz braku przesłuchania w charakterze świadka PanaP.
- niezasadne przekroczenie swobodnej oceny dowodów poprzez nie danie wiary całości zeznań świadkówZ. K.,E. K.,M. P.oraz wyjaśnieniom pozwanej co stanu przedmiotowego budynku pomimo tego, że było one logiczne i spójne i nie stałyby w sprzeczności ze stanowiskiem biegłej, gdyby Sąd I instancji faktycznie ocenił treść tego dowodu oraz jego przydatność na potrzeby tego postępowania, tak jak wskazano to wyżej, osoby te przebywały często na przedmiotowej nieruchomości, brały udział w pracach remontowych prowadzonych w toku użytkowania budynku przez pozwaną, tym samym niezasadnie odmówiono wiarygodności zeznaniom świadków oraz wyjaśnieniom pozwanej,
- przy obliczaniu wartości obniżenia ceny z uwagi na rzekome wady przyjęcie jako podstawę wyceny wartości całości przedmiotu umowy, która stanowiła nie tylko budynek mieszkalny ale również grunt niezabudowany jak i budynki gospodarskie, podczas gdy wady dotyczą jedynie budynku mieszkalnego, którego wartość biegły określił na 319.630,00 zł, jednocześnie biegły wskazał, że wartość została obniżona o 10,4 % tj. o kwotę 33.347,00 zł pomimo tego Sąd I instancji przyjął, że zmniejszenie wartość wynosi 12% i dotyczy całości przedmiotu umowy co stoi w oczywistej sprzeczności z treścią opinii biegłego, co już w tym zakresie wskazuje na zasądzenie roszczenia w zawyżonej wysokości,
- przyjęcie jako prawidłowego stanowisko biegłegoK. R. (2)jako prawidłowego, że wartość nieruchomości części zabudowanej wynosi 319.630,00 zł tym samym przyjęcie że wartość pozostałej części nieruchomości w tym budynków gospodarskich wynosi jedynie 12.070,00 zł co wydaje się całkowicie nie logiczne i sprzeczne choćby z cenami nieruchomości, które obowiązywały w owym czasie przedstawionymi przez biegłego,
III. naruszenieart. 217 § 3w z w zart. 227 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku pozwanej o powołanie nowego biegłego pomimo uchybień wskazanych w treści opinii sporządzonej przezK. R. (2)i pomimo wskazania przez niego na rozprawie w dniu 6 października 2017 r, że gdyby przyjmować całość nieruchomości to ubytek wartości byłby mniejszy oraz pomimo nie przeprowadzenia wyceny niezabudowanej części nieruchomości, co w konsekwencji skutkowało zasądzenie na rzecz powodów roszczenia w zawyżonej wysokości i uniemożliwiło stronie pozwanej podniesienia zarzutów na podstawieart. 5 k.c.
W ocenie strony pozwanej, w toku postępowania przed Sąd I instancji nie udowodniono żadnej okoliczności mogącej wskazywać na jej podstępne działanie zmierzające do świadomego zatajenia ewentualnych wad. Zdaniem pozwanej właśnie poinformowanie o zalaniu wodą, które miało miejsce 2008r należy uznać za przejaw przejrzystości jej intencji oraz nie zatajania jakichkolwiek informacji dotyczących przedmiot umowy.
Pozwana dodała, że Sąd powinien dokładnie ocenić wszystkie dowody również pod względem logiki wyciąganych na ich podstawie wniosków. Przyjęcie na podstawie jednego zdarzenia, że budynek zawsze podczas większych opadów był zalewany jest wnioskiem, którego ani biegła ani Sąd orzekający nie poparli przytoczeniem żadnych innych okoliczności czy też dowodów. Fakty przytaczane przez biegłego również powinny być logiczne i spójne, i wynikać z okoliczności przez niego przedstawionych w treści opinii, a przede wszystkim nie powinny być formułowane na wyrost nie znajdując oparcia w przedstawionych faktach. W ocenie pozwanej biegła nie poczyniła również żadnych ustaleń co do okresu powstania pleśni i zawilgoceń.
W ocenie pozwanej Sąd meriti wyciągnął z opinii biegłejD. O.wnioski zbyt daleko idące, stojące w sprzeczności z treścią tej opinii. Pozwana przytoczyła w tym miejscu treść opinii uzupełniającej biegłej z dnia 21 września 2015 r.: „wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie, dokumentacja hydrogeologiczna stanowiąca część dokumentacji projektowej winna była być wykonana wyprzedzająco do projektu budowlanego, być w posiadaniu każdoczesnego właściciela obiektu i, moim zdaniem, powinna zostać przedstawiona w dzisiejszej sprawie"(...) „Jeśli takie dokumenty zostaną dostarczone do akt sprawy, wówczas będzie możliwość zajęcia stanowiska w zakresie ustalenia dlaczego budynek w obecnej chwili stoi w wodzie, czy wystąpiło potocznie mówiąc rozszczelnienie izolacji (można ustalić wówczas ~ jakiej), bądź nastąpiło rozszczelnienie podłoża, jeśli np. podłoże budują grunty nieprzepuszczalne np. gliny i zostały wykorzystane jako naturalna izolacja fundamentów"Z powyższego fragmentu wywodów biegłego zdaniem pozwanej wynika, że biegły miał możliwość oceny jedynie aktualnego na dzień badań stanu rzeczy, a z powodu braku materiału dowodowego nie miał możliwości oceny daty oraz przyczyn powstania stwierdzonych przez niego wad. Mając zatem na uwadze ciężar dowodu obciążający stronę powodową w zakresie wykazania daty oraz przyczyn powstania wad (co ma również wpływ na kwestię uznania czy doszło do ich podstępnego zatajenia), nie sposób w ocenie pozwanej zgodzić się z wnioskowaniem Sądu I instancji, jakoby wady budynku miały istnieć w zasadzie od początku jego istnienia, co doprowadziło do uznania, że pozwana miała wiedzieć o wadach i dokonać ich podstępnego zatajenia przed powodami.
Następnie pozwana wskazała, że w następstwie braku właściwej oceny opinii biegłej Sąd I instancji niezasadnie pominął dowody ze zeznań świadkówZ. K.,E. K.,M. P.oraz częściowo przesłuchania pozwanej co do stanu przedmiotowego budynku. Przedmiotowe zeznania byłyby spójne i nie stałyby w sprzeczności ze stanowiskiem biegłej gdyby Sąd I instancji faktycznie ocenił treść tego dowodu oraz jego przydatność na potrzeby tego postępowania, tak jak wskazano to wyżej. Dalej pozwana stwierdziła, że Sąd przy obliczaniu kwoty o jaką należy obniżyć cenę również uchybił zasadom logicznego rozumowania przy obliczaniu wartości tego obniżenia z uwagi na rzekome wady przyjął jako podstawę wyceny wartości całości przedmiotu umowy, która stanowiła nie tylko budynek mieszkalny ale również grunt niezabudowany jak i budynki gospodarskie, podczas gdy wady dotyczą jedynie budynku mieszkalnego, którego wartość określono na kwotę 319.630,00 zł, jednocześnie biegły wskazał, że wartość została obniżona o 10,4 % tj. o kwotę 33.347,00 zł pomimo tego Sąd I instancji przyjął, że zmniejszenie wartość wynosi 12% i dotyczy całości przedmiotu umowy co stoi w oczywistej sprzeczności z treścią opinii biegłego. Pozwana wskazała nadto, że biegły zaniechał wyceny części nieruchomości niezabudowanej, która również stanowiła przedmiot umowy, przy wartości części zabudowanej budynkiem mieszkalnym pozostała część nieruchomości byłaby warta jedynie ponad 12.000,00 zł.
Pozwana zwróciła uwagę, że wyceniając całość nieruchomości mogłoby się okazać że nawet przyjmując, iż wystąpiły wady to powodowie zakupili po takiej cenie całość nieruchomości, że przy obniżeniu ceny skorzystanie z tego uprawnienia mogłoby stanowić podstawę do podniesienie zarzutu naruszeniaart. 5 k.c., czyli porównując faktycznie zapłaconą cenę do cen ustalonych przez biegłego nie ponieśliby żadnego realnego uszczerbku majątkowego nawet przy założeniu, że ich roszczenia są zasadne. Istotną kwestią zdaniem pozwanej jest to, co całkowicie zostało pominięte przez Sąd I instancji, że przedmiotowa transakcja stanowiła integralną całość, a cena mimo, iż została formalnie podzielona na dwie części składowe - cenę za budynek oraz nieruchomość zabudowaną, została skalkulowana przy uwzględnieniu faktu, że powodowie kupowali zarówno działkę jak i dom. Jednocześnie, nie sposób nie zauważyć, że wydzielona formalnie cena za niezabudowaną część nieruchomości była dla powodów bardzo korzystna.
Powodowie zażądali oddalenia apelacji i zasądzenia od pozwanej kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku i obniżeniem świadczenia zasądzonego od pozwanej – jednakże z innych przyczyn aniżeli wskazane przez apelującą.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że w granicach zaskarżenia sąd odwoławczy jest uprawniony do merytorycznego rozpoznania sprawy. Oznacza to, że może dokonywać własnych ustaleń faktycznych prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestając na materiale zebranym w I instancji (art. 381 i 382 k.p.c.). Do przyjętych ustaleń faktycznych może zastosować właściwe przepisy prawa materialnego niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji. Sąd odwoławczy nie jest związany przedstawionymi w apelacji zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go jedynie zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego (uchw. SN (7) z 31.1.2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55; zob. też post. SN z 16.6.2004 r., I CZ 40/04,L.; wyr. SN z 6.6.2007 r., II PK 318/06, OSNAPiUS 2008, Nr 23–24, poz. 344). Sąd odwoławczy może więc z urzędu stwierdzić naruszenie prawa materialnego, nawet bez zarzutu skarżącego.
Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że nieruchomość opisana pozwem, co wynika z treści znajdujących się w aktach sądowych aktów notarialnych została nabyta przez powodów nie tylko odA. W.. Nieruchomość sprzedawały trzy osoby, tj.A. W.,E. K.iH. P.. W oparciu o treść aktów notarialnych nie sposób uznać jakie były udziały tych osób w nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, żeE. K.iE. P., to córkiA. W.i jej zmarłego męża, co wynika z zeznań samej pozwanejA. W.. Pozwana co prawda wskazywała, że córki zrzekły się na jej rzecz swoich udziałów po zmarłym mężu, niemniej jednak z treści aktu notarialnego wynika, że stawały one do umowy jako współwłaściciele nieruchomości. Z koleiM. P.wskazała (k. 77), że wraz z siostrą nabyła udział jako spadek po ojcu, a dział spadku nie był przeprowadzony. Zeznała, że nieruchomość sprzedały razem, ale „główną osobą sprzedającą była moja mama”. Zatem przedmiotem sprzedaży była nieruchomość pozostająca we współwłasności powstałej w wyniku dziedziczenia ustawowego. Udział dwójki dzieci nabywających spadek po ojcu razem z małżonkiem zmarłego wynosi po 1/3 (w częściach równychart. 931 § 1 k.c.).Mając na względzie że pozwanaA. W.dysponowała jeszcze swoim udziałem ½ w spornej nieruchomości, przeto jej udział we własności sprzedawanej nieruchomości wynosił łącznie 4/6, zaś jej córek tj.M. P.iE. K.po 1/6.
W efekcie powyższych rozważań należy stwierdzić, że stronami umowy sprzedaży nieruchomości były trzy osoby i to te trzy osoby otrzymały cenę za nieruchomość stosownie do wielkości udziałów każdej z tych osób w nieruchomości.Sprzedawana nieruchomość była przedmiotem współwłasności, który jako całość miał określoną wartość. Jednak po jego sprzedaży, każdy ze współwłaścicieli otrzymał zapłatę równą swojemu udziałowi i tylko w takim zakresie ponosił on odpowiedzialność względem powodów za wady rzeczy sprzedanej. Powódka zatem pozwała jedynie jedną z trzech osób, która zbyła jej swój udział w nieruchomości wspólnej – w wysokości 4/6 i obecnieA. W.odpowiada za wady rzeczy sprzedanej jedynie w granicach swojego udziału. Skoro więc różnica między wartością nieruchomości wolnej od wad i posiadającą wady wyniosła 39.804 zł, to odpowiedzialność za wady pozwanej ograniczy się jedynie do jej udziału 4/6 w tej kwocie, zatem należało od niej zasądzić kwotę 26.536 zł. W tym zakresie apelacja okazała się zasadna o czym Sąd orzekł, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w punkcie1. wyroku.
Pozostałe zarzuty zawarte w apelacji nie mogły zostać uwzględnione, zatem apelacja w tym zakresie podlegała oddaleniu.
Przede wszystkim prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że roszczenie zgłoszone przez powodów o obniżenie ceny nie uległo przedawnieniu w oparciu o przepisart. 586 § 1 k.c.Stosownie do brzmienia tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie zainicjowania tego postępowania - uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Należy zwrócić uwagę, że zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że pierwsze zastrzeżenia co do stanu technicznego nieruchomości powodowie powzięli już w listopadzie 2008 r., kiedy to przystąpili do remontu i odkryli, że pod wieloma warwami tapet występują zawilgocenia i pleśń. Już w rok po zawarciu umowy, kiedy to przyszedł czas na uiszczenie pozostałej części ceny zakupu powodowie wzywali pozwaną do zapoznania się ze stanem nieruchomości. Jest to swoisty dowód na to, że stan techniczny nieruchomości wzbudzał ich zastrzeżenia.
Momentem wyznaczającym kupującemu bieg terminu na powiadomienie sprzedawcy o wadzie jest jej wykrycie, przez co należy rozumieć moment faktycznego, definitywnego „wykrycia” wady przez kupującego, nie zaś domniemania, przeczucia w tym zakresie czy nawet stopień determinacji do stanowczego ustalenia wad.
Momentem w którym powodowie mogli uzyskać ostateczne rozeznanie co do stanu technicznego nieruchomości był lipiec 2011 r. kiedy to na zlecenie powodów rzeczoznawca majątkowyZ. G.dokonał wyceny nakładów finansowych prac niezbędnych do wykonania w obrębie spornej nieruchomości. Dokonał on również profesjonalnego opisu nieruchomości wraz z precyzyjnym określeniem wad występujących w budynku i kosztów ich naprawy. Od tego momentu powodowie mieli możliwość realizacji uprawnień związanych ze stwierdzeniem wady w budynku. Skoro więc wystąpili z roszczeniem o obniżenie ceny w 2013 r. nie sposób uznać ich żądania za przedawnionego, albowiem nie przekroczyło ono trzech lat do daty ostatecznego stwierdzenia wady.
Niezależnie od powyższego – Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że w pełni prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że powodowie wykazali, że pozwana dokonała podstępnego zatajenia wad w rozumieniuart. 568 § 6 k.c., a co za tym idzie nawet upływ terminu określonego wart. 568 § 1 k.c.nie pozbawiał nabywcy prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu nabycia rzeczy z zatajonymi wadami. W tym zakresie ocena dowodów poczyniona przez Sąd Rejonowy nie nosi znamion dowolności.
Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił, że sam fakt wskazania, że ślady zawilgoceń w piwnicy miały charakter aktu jednorazowy – w sytuacji gdy stan techniczny budynku opisany przez biegłąO.przeczył takiej możliwości – sugeruje zatajenie wady przez stronę pozwaną. Również inne okroczności jak wielokrotne tapetowanie pomieszczeń – czy utykanie gazet pod tapetami wskazują na próby zamaskowania śladów pojawiającej się wilgoci. Takie okoliczności – w kontekście ukrycia przez powodami – nawracających problemów z zalewaniem piwnicy czyniło twierdzenie o podstępnym zatajeniu wady – nie pozbawionym podstaw. Podstępne zatajenie wady, w rozumieniuart. 564 k.c.to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnianie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, LEX nr 78819).
Należy dodać – że wbrew wywodom apelacji - stanowisko pozwanej o jednorazowym akcie zalania piwnicy nie wytrzymuje krytyki z opinią biegłejO.która jednoznacznie wskazała na przyczyny powstania wad stwierdzonych w nieruchomości. Użyte przez biegłą stwierdzenie „budynek stoi w wodzie” ma charakter obrazowy, gdyż istotnie chodzi o to, że ława fundamentowa została posadowiona na poziomie lustra wód gruntowych i nie została należycie zabezpieczona właściwą izolacją, albo też doszło do rozszczelnienia izolacji. W efekcie czego działające na fundament ciśnienie hydorstatyczne powoduje przesączanie się wody przez posadzkę i fundamenty. Pozwana nie zaprezentowała argumentów które przyczyny przesączania się wody pozwalałyby wiązać z postępowaniem powodów.
Biegła wskazała, że wskazane wady techniczne budynku istnieją od samego początku jego powstania. Przyczynami zawilgocenia i zagrzybienia są nieprawidłowości budowlane i błędy wykonawcze popełnione w czasie budowy, a w szczególności posadowienie budynku w wodzie gruntowej bez zastosowania właściwej konstrukcji fundamentów w formie wanny odwróconej, szczelnie izolowanej przez napływem tych wód do budynku.
Taki stan rzeczy jednoznacznie wskazuje, że problematyka związana z zalewaniem piwnic budynku, jak i zaciekaniem i zawilgoceniem ścian nie mogła być pozwanej nieznana skoro od lat zamieszkiwała w tym budynku i musiała borykać się z problemami związanymi jego zawilgoceniem, czego swoistym dowodem jest fakt wielokrotnego tapetowania wielokrotnego budynku, zwłaszcza bezpośrednio przed jego sprzedażą. Zupełnie bezpodstawnie próbuje pozwana podważyć opinię w zakresie zawilgocenia ścian budynku, skoro problemy w obrębie ścian i sufitów w pomieszczeniach poza piwnicą wynikały również, z wadliwej konstrukcji dachu, nieodpowiednio wyprofilowanego spadkiem dachu, braku właściwego pokrycia, braku właściwych okapów wzdłuż krawędzi stropodachu. Sprzyjało to utrwalonemu zalewaniu ścian budynków i sufitów. Utrzymywanie się tego stanu przez dłuższy czas wynikało zaś z zastosowanego docieplenia, które sprzyjało gromadzeniu wody pod warstwą ocieplenia i utrudniło przesychanie budynku. Także i relacje świadków wskazywały, że kwesta zawilgocenia występowała przed 2008r. ŚwiadekR. W.(k. 175) właściciel sąsiedniej działki zeznał, że po zimie woda zawsze tam stoi i nawet przez jezdnię się przelewała. RównieżZ. W.(k. 188) zeznał, że działka była podmokła, a system drenarski był niesprawny.
Zdemaskowanie większości wad budynku nie było sprawa prostą i wiązało się z koniecznością oderwania tapet ze ścian, co następowało sukcesywnie wraz z postępującym remontem. W efekcie nawet akcentowane w apelacji umożliwienie powodom dokładnego zapoznania się ze stanem nieruchomości uniemożliwiało prima facie stwierdzenie pewnych wad. Nie mogli ich dotrzeć ani kupujący ani rzeczoznawca sporządzający operat na zlecenie banku. Dostrzeżenie pleśni pod kilkoma warstwami gazet i tapet jest w praktyce niemożliwe i wymaga przeprowadzenia czynności związanych z odsłonięciem powierzchni ścian. Nie jest to praktykowane w trakcie oględzin nieruchomości. Szczególnie zaś gdy przedstawiciele pozwanej zapewniają, że stan techniczny nieruchomości nie budzi żadnych zastrzeżeń.
Należy zwrócić szczególna uwagę, że powodowie zostali zapewnieni, iż ślad wilgoci ma charakter jednorazowego zalania i nie stanowi utrwalonego problemu technicznego nieruchomości. Trudno zatem oczekiwać, aby powodowie, których czujność została uśpiona, niezwłocznie po zdemaskowaniu pierwszych śladów byli gotowi na dokonanie przeglądu technicznego całej nieruchomości, przez biegłego rzeczoznawcę poprzedzonego zdarciem wszystkich tapet lub wykonaniem prac odkrywkowych.
Chybiony są zarzuty apelacji kwestionujące jako przyczynę powstania wad technicznych nieruchomości zdarzenia powstałe z obrębie budynku powiązane z pracami melioracyjnymi na sąsiadujących polach. Biegła taką okoliczność wykluczyła, zaś pozwana nie zaprezentowała twierdzeń, które pozwoliły by wiązać taką hipotetyczną sytuację z działaniem powodów. Za obiektywną okoliczność uznać należy spostrzeżenie biegłej, iż poziom wody w studni znajdujące się obok budynku mieszkalnego był na poziomie jego ławy fundamentowej. W oparciu o takie ustalenie faktyczne Sąd I instancji mógł formułować domniemania faktyczne o mocy dowodowej bardziej przekonującej niż sformułowania pozwanej sprowadzające się do tezy, iż aktualny stan nieruchomości jest wynikiem zachowań powodów, którzy niewłaściwie dbali o budynek, czy doprowadzili do uszkodzenia systemu melioracyjnego sąsiednich gruntów ornych.
Powinnością powodów było wykazanie wystąpienia wad, i to nastąpiło. Kwestia stosunków wodnych panująca na nieruchomości nie może obciążać powodów, gdyż właśnie nieruchomość o takich a nie innych „stosunkach wodnych” zbywała pozwana. Czyli cena nieruchomości powinna uwzględniać takie stosunki wodne, jak posadowienie fundamentu budynku na poziomie wód gruntowych, czy przesączanie izolacji budynku. Skoro nawet występowałyby niekorzystne warunki wodne w obrębie nieruchomości powinno to także znaleźć odzwierciedlenie w cenie nieruchomości, która powinna być ukształtowana na niższym poziomie aniżeli nieruchomość posadowiona w lepszych warunkach wodnych.
Odrębną kwestią jest fakt, że biegła w zasadzie wykluczyła możliwość rozszczelnienia izolacji wodnej pod budynkiem na skutek jakiejkolwiek zewnętrznej ingerencji człowieka, albowiem do tej izolacji zasadniczo nie ma dostępu. Do rozszczelnienia izolacji wodnej mogło dojść siłami natury w związku z wadami konstrukcyjnymi tej izolacji (k. 145).
Jeżeli chodzi o zarzuty związane z oceną materiału dowodowego ze źródeł osobowych to Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że Sąd Rejonowy ocenił zeznania świadków w sposób niewadliwy, wolny od niekonsekwencji czy naruszenia zasad logiki, bądź doświadczenia życiowego.
Apelująca wskazuje, że z żadnego z dowodów nie wynika, aby powodowie wykazali, ze telefonowali do panaP.ze zgłoszeniem wad. Zarzut ten jest po pierwsze chybiony, a po drugie i tak nie miałby wpływu na treść rozstrzygnięcia. Jak bowiem wyżej wskazano podstępne zatajenie wad powoduje, że nawet przekroczenie terminu określonego wart. 568 § 1 k.c.nie pozbawia powodów do skorzystania z uprawnień z rękojmi. Ponadto wersja świadkówE. K.,Z. K.iM. P.nie może być uznana w tym zakresie za wiarygodną, skoro świadkowie ci wprowadzali w błąd powodów co do przyczyny zawilgocenia nieruchomości. Ich relacja musiała zostać więc oceniona jako niewiarygodna, Ich relacje są sprzeczne z treścią opinii biegłejO., który z wykorzystaniem doświadczenia wiedzy specjalnej wyjaśniła przyczyny takiego stanu nieruchomości.
Oczywistym jest przy tym, że część zawilgoceń, szczególnie w obrębie wyższych kondygnacji powstała nie w związku z posadowieniem budynku „w wodzie”, ale niewłaściwym wykonaniem dachu i jego okapów, oraz zamontowanym dociepleniem utrudniającym przesychanie.
Natomiast co do zarzut związanego z niewłaściwym określeniem procentowego stosunku obniżenia ceny jest on chybiony, albowiem Sąd przyjął wartości transakcji podanie w aktach notarialnych, co należy podzielić biorąc pod uwagę udział w tym szacowaniu rzeczoznawcy bankowego za prawidłowe. Biegły wyjaśnił, że dom posadowiony jest na działce o znacznej powierzchni tj. ok. 5000 m.kw. W takiej sytuacji zasadnym było skupienie się jedynie na wartości samej nieruchomości bez wartości działki, albowiem 12 procentowy spadek odnosiłby się nie tylko do samej nieruchomości, ale i działki. Gdyby przyjąć do porównania wartość całej nieruchomości wskaźnik procentowy byłby na pewno mniejszy, bo więcej elementów ma wpływ na cenę (przede wszystkim duża działka), a wada dotyczy tylko jednego z elementów - budynku. W takim przypadku wskaźnik procentowy liczony byłby w stosunku do większej wartości i nie odzwierciedlałby szczegółowo spadku wartości jednego tylko z elementów tj. budynku z wadami. Z tych względów 12 % spadek wartości w odniesieniu do samej nieruchomość mieszkalnej należy uznać za właściwy i rzetelnie odzwierciedlający obniżenie ceny tej nieruchomości w relacji do podobnego budynku bez wad.
Mając na uwadze powyższe w oparciu o treśćart. 386 § 1 k.p.c.zaskarżony wyrok zmieniono i zasądza od pozwanejA. W.na rzecz powodówS. F.iD. F.solidarnie kwotę 26.536 zł i oddalono powództwo w pozostałej części.
Postępowanie pierwszoinstncyjne powodowie wygrali w 56,12%, zaś pozwana w 43,88 %. W takiej też proporcji winno, stosownie do treściart. 100 k.p.c.nastąpić rozliczenie kosztów postępowania. Skoro powodowie łącznie posiedli koszty postępowania w kwocie 5782 zł, zaś pozwana 2500 zł., to pozwana powinna zwrócić pozwom kwotę 2147,86 zł.
W takich też proporcjach winno nastąpić rozliczenie wydatków tymczasowo pokrytych przez Skarb Państwa. Wynagrodzenie biegłych wyniosło łącznie 3398,11 zł - pozwana wina więc uiścić z tej kwoty 1907,02 zł, zaś powodowie 1491,09 zł.
Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego zapadło w oparciu o normęart. 100 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.Pozwana przegrała postepowanie przed sądem II instancji w zasadniczej części, albowiem z kwoty 39.804 zł obroniła się jedynie do kwoty 26.536 zł co oznacza przegranie sprawy w 66,67 % przy poniesionych kosztach 3.191 zł (tj. 1991 zł opłata od apelacji oraz 1.200 zł wynagrodzenie pełnomocnika). Pozwanej zatem należy się zwrot kwoty 1063, 56 zł. Natomiast powodowie wygrali w 66,67 % przy poniesionych kosztach 1.200 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika, co oznacza że należy im się zwrot 800,04 zł. Zestawiając te wyniki w ostatecznym rozrachunku należało zasądzić od powodów na rzecz pozwanej kwotę 263,52 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Nie było więc żadnych podstaw do stosowaniaart. 102 k.p.c.wobec pozwanej – której apelacja co zasady była niezasadna, a zmiana wyroku wynikała jedynie z nieprecyzyjnego określenia strony pozwanej przez powodów. Poza tym w ostatecznym rozrachunku koszty postepowania apelacyjnego zostały zasądzone na rzecz pozwanej.
SSO Violetta Osińska   SSO Zbigniew Ciechanowicz  SSR del. Tomasz Cegłowski
Zarządzenia:

1
odnotować,

2
doręczyć pełn. pozwanej,

3
po nadejściu zwrotki akta zwrócić SR.

dnia 10 lipca 2018 r.