Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 2579/17
Data wyroku: 2018-08-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Gal
Podstawa prawna: art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt XXV C 2579/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 sierpnia 2018 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący SSO Tomasz Gal
Protokolant: protokolant sąd. Katarzyna Konarzewska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2018 roku w Warszawie
sprawy z powództwa(...)S.A. wW.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta(...)
o ustalenie

1
ustala, że wysokość opłaty rocznej z tytuł użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...)o powierzchni 23.954 m 2 stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...)z obrębu(...), dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)wynosi od dnia 1 stycznia 2011 r. kwotę 602.910 zł (sześćset dwa tysiące dziewięćset dziesięć złotych),

2
zasądza od(...)S.A. wW.na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 3.974,46 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt cztery złote, 46/100) tytułem zwrotu części kosztów zastępstwa procesowego,

3
nakazuje pobrać od(...)S.A. wW.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 4.795,73 zł (cztery tysiące siedemset dziewięćdziesiąt pięć złotych, 73/100) tytułem pokrycia części wydatków poniesionych tymczasowo w sprawie przez Skarb Państwa.

Sygn. akt XXV C 2579/17

UZASADNIENIE
W dniu 13 stycznia 2011 r.

(...)Spółka Akcyjna z (...)wW.
wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 23954 m(
    2), położonej przyul. (...)– dokonana pismem z dnia 8 grudnia 2010 r. jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości (k. 105-107).
Skarb Państwa - Prezydent Miasta(...)W.wniósł o oddalenie powyższego wniosku i ustalenie od 01 stycznia 2011 r. wysokości opłaty rocznej w kwocie wynikającej z wypowiedzenia z dnia 08 grudnia 2010 r. (k. 82).
Orzeczeniem z 21 listopada 2013 r. w sprawie o sygn. akt(...)
    Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.
ustaliło, że od 01 stycznia 2011 r. strony wiąże opłata w wysokości 500.102,04 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 23 954 m(
    2), położonej przyul. (...)wW.(k. 9-10).
W dniu 07 stycznia 2014 r.Skarb Państwa - Prezydent Miasta(...)W.wniósł od powyższego orzeczenia sprzeciw, wskazując, iż ustalona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze opłata jest zaniżona i nie stanowi odzwierciedlenia faktycznej wartości przedmiotowego gruntu (k. 3).
W odpowiedzi na pozew z 06 sierpnia 2014 r. pozwanySkarb Państwa - Prezydent Miasta(...)W.wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.
Strona pozwana podniosła, iż wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej została ustalona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 21.438.830 zł, wg stawki po 895 zł/m2. Na tej podstawie, zgodnie z umową łączącą strony, dokonując wypowiedzenia obliczono opłatę za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości gruntowej w kwocie 643 164,90 zł, zachowując przy tym właściwy tryb postępowania wynikający zustawy o gospodarce nieruchomościami(k. 138-141).
Wyrokiem z dnia 26 stycznia 2016 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XXV C 686/14Sąd Okręgowy w Warszawieoddalił powództwo, nie obciążył powódki kosztami procesu, a nieuiszczone koszty sądowe w kwocie 3.300,71 zł przejął na rachunek Skarbu Państwa (k. 418). Sąd ten uznał, że pozwany wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego po terminie ustawowym i dlatego tylko oddalił powództwo (k. 428 – 430).
Na skutek apelacji strony pozwanejSąd Apelacyjny w Warszawiewyrokiem z dnia 19 lipca 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt VI ACa 495/16 uchylił w całości zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie i sprawę przekazał temu Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w instancji odwoławczej (k. 480).
Sąd odwoławczy uznał, że sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego został wniesiony przez pozwanego w terminie, a w konsekwencji doszedł do wniosku, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy (k. 502 – 506). Stosownie do przepisuart. 386 § 6 kpcSąd Okręgowy w Warszawie w dalszym toku postępowania był związany tą ocena prawną.
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Dla nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...), stanowiącej działki ewidencyjne o nr.(...)i(...)z obrębu(...)o powierzchni 23 954 m(

    2), Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa wW.X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą o numerze (...).
Właścicielem tej nieruchomości jest Skarb Państwa, zaś użytkownikiem wieczystym(...)Spółka Akcyjna z (...)wW., będąca równocześnie właścicielem budynków biurowych i przemysłowych posadowionych na spornej nieruchomości gruntowej (bezsporne; wydruk księgi wieczystej nieruchomości - k. 35–40; odpis pełny z KRS powódki – k. 122-125; zawiadomienie o zmianie z 06 października 2009 r. – wykaz zmian w rejestrze budynków – k. 41-42; zawiadomienie o zmianie z 06 października 2009 r. – wypis z rejestru gruntów – k. 43-45).
Pismem z 08 grudnia 2010 r. Skarb Państwa - Prezydent Miasta(...)W.wW.wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości, stanowiącej 3% wartości gruntu wskazując, iż nowa opłata będzie wynosić począwszy od dnia 01 stycznia 2011 r. kwotę 643164,90 złotych. Pismo to zawierało wskazanie podstawy do ustalenia nowej wysokości opłaty, wskazanie stawki procentowej, sumy oszacowania wartości nieruchomości na kwotę 21.438.830 zł (bezsporne; pismo pozwanego zawierające wypowiedzenie – k. 83).
W dniu 13 stycznia 2011 r.(...)SA z siedzibą wW.złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 23 954 m(
    2), położonej przyul. (...)jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w innej wysokości. Użytkownik wieczysty wskazał, że oszacowanie sporządzone na zlecenie właściciela gruntu dotyczyło nieruchomości niezabudowanych, na które popyt i ceny są stabilne, stąd w jego ocenie nieuzasadniona jest zmiana dotychczasowej opłaty rocznej (wniosek z 13 stycznia 2011 r. – k. 105-107; pismo z 05 listopada 2012 r. – k. 12).
Orzeczeniem z dnia 21 listopada 2013 r. wydanym w sprawie o sygn. akt(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.ustaliło, że strony wiąże od 01 stycznia 2011 r. opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 23 954 m(
    2), położonej przyul. (...)wW.w wysokości 500.102,04 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż nie znajduje podstaw do podważenia operatów szacunkowych złożonych przez strony, w związku z czym opłata została ustalona na podstawie uśrednienia kwot przyjętych w obu operatach (orzeczenie SKO – k. 9-10).
Skarb Państwa – Prezydent Miasta(...)W.w terminie ustawowym skierował do Samorządowego Kolegium Odwoławczego sprzeciw od orzeczenia tego organu z dnia 21 listopada 2013 r. wydanego w sprawie o sygn. akt.(...), wnosząc o ustalenie od 01 stycznia 2011 r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wyższej wysokości (sprzeciw – k. 6).
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według stanu na datę dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła kwotę 20.097.000 zł (opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomościB. B.k. 550
    ).

Sąd dokonał następującej oceny dowodów:
Podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie stanowiły powyżej wskazane dokumenty dotyczące procedury aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zgromadzone w aktach sprawy. Dokumentacja ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron, Sąd również nie znalazł podstaw do kwestionowania jej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, dlatego uznał ją za wiarygodne źródło dowodowe.
Mając na uwadze przedmiot sporu istotnym dowodem w niniejszej sprawie jest dowód z opinii biegłego sądowego za zakresu wyceny nieruchomości. Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na opinii biegłego sądowegoB. B.(k. 522 – 572 i k. 613 – 615).
Sąd przyjął tę opinię za bezstronny i wiarygodny dowód w sprawie. Z jej treści wynika, iż przedmiotem analizy sporządzającej opinię były wszystkie czynniki, od których zależy ustalenie prawidłowej wartości spornej nieruchomości Sposób badań zaprezentowany przez biegłego sądowego wskazuje na prawidłowy tok podejmowania przez niego kolejnych czynności analitycznych. Przedmiotowa opinia jest szczegółowa, logiczna, przekonywująca i wyczerpująca uzasadnione. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł podstaw do jej podważania i przyjął ją w pełni za podstawę do ustalenia stanu faktycznego w zakresie wskazanych powyżej okoliczności faktycznych. Dodatkowo należy podnieść, iż w/w biegły wyczerpująco i przekonująco odniósł się do zarzutów strony powodowej w opinii uzupełniającej (k. 613 - 615). W szczególności jako chybiony należy uznać zarzut powoda, ze biegły pominął fakt, że nieruchomość porównawcza usytuowana przyul. (...)posiada powierzchnię mniejszą prawie o 14.000 m 2 niż nieruchomość, której dotyczy spór w niniejszej sprawie. Z treści opinii podstawowej oraz uzupełniającej wynika w sposób jednoznaczny, że biegły uwzględnił owo zróżnicowanie powierzchni w ten sposób, że dokonał stosownej do wagi cechy w postaci powierzchni gruntu korekty kwotowej z tego tytułu (tabela nr 8 - k. 547, tabela nr 3 – k. 539) – (k. 540 – 547, k. 613 – 614). Jednocześnie biegły wyjaśnił, że z uwagi na małą liczbę transakcji na rynku, których przedmiotem byłby nieruchomości o powierzchni zbliżonej do powierzchni wycenianej nieruchomości musiał uwzględnić transakcje dotyczące nieruchomości o mniejszej powierzchni niż powierzchnia nieruchomości wycenianej. Zdaniem Sądu taka ocena opinii w/w biegłego czyniła bezprzedmiotowym dalsze prowadzenie postępowania dowodowego w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji Sąd oddalił wniosek strony powodowej zawarty w piśmie z dnia 5 lipca 2018 r. o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości (k. 634). Mając na uwadze wnioski płynące z opinii, której Sąd dał wiarę, należy uznać, iż dopuszczenie kolejnych dowodów z opinii biegłych byłoby niezasadne i prowadzące jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia czasu trwania niniejszego postępowania. Należy podkreślić, iż sam fakt niezadowolenia strony powodowej ze sporządzonej już opinii nie stanowi o potrzebie powołania nowego biegłego (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5.08.1999 r., I PKN 20/999, OSNAPiUS 2000/22/807). Przyjęcie odmiennego poglądu oznaczałoby, iż należy przeprowadzić dowody z wszystkich możliwych biegłych aż do momentu kiedy przestaną być kwestionowane przez stronę. Zdaniem Sądu takiego sposobu rozumowania nie można zaakceptować.
Sąd pominął jako podstawę ustaleń faktycznych operaty szacunkowe przedstawione przez powódkę (k. 13 i nast.) i przez pozwanego (k. 84 i nast.). W odniesieniu do tych operatów należy podnieść, iż posiadają one niski walor dowodowy, albowiem stanowią jedynie dokumenty prywatne w rozumieniukodeksu postępowania cywilnegoprzedstawione przez strony procesu pozostające w sporze. W konsekwencji dokumenty te nie mogły stanowić wiarygodnego źródła dowodowego, w istocie należy je uznać za twierdzenia stron co do wartości przedmiotowej nieruchomości.
Sąd pominął także jako podstawę ustaleń faktycznych opinie biegłych sądowychD. W.(k. 150 i nast., k. 248 i nast.) iG. S.(k. 294 i nast., k. 385 i nast.), albowiem z uwagi na datę sporządzenia tych operatów nie mogą one zostać aktualnie wykorzystane na potrzeby niniejszego postępowania. Powyższa zasada wynika z przepisuart. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.
W niniejszej sprawie powódka wystąpiła o ustalenie, iż wypowiedzenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadnione tudzież, że jest uzasadnione w innej niższej wysokości.
W pierwszym rzędzie należy podnieść, iż w związku z wniesieniem sprzeciwu stosownie do treściart. 80 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiorzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego utraciło moc, a zgodnie z art. 80 ust. 2 tej ustawy złożony wniosek zastąpił pozew.
Stosownie do treściart. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamisprawa przekazana do Sądu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze jest rozpoznawana w procesie jako powództwo o ustalenie na podstawieart. 189 kpc. Odmienne stanowiska stron przedstawione już w postępowaniu przesądowym wskazują w sposób jednoznaczny, iż powódka posiada interes prawny w wystąpieniu do Sądu z niniejszym powództwem.
Na wstępie rozważań, należy podnieść, że bez znaczenia dla oceny roszczenia powódki jest okoliczność, że podmiot trzeci zgłasza roszczenia rzeczowe co do przedmiotowej nieruchomości. Jest bowiem bezsporne, że właścicielem tej nieruchomości w dacie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualnie jest nadal pozwany Skarb Państwa (odpis z księgi wieczystej – k. 332). Sam fakt uznawania przez inny podmiot, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości nie ma wpływu na uprawnienie pozwanego do rzeczy, ani też na wartość rynkową nieruchomości. Potencjalna zmiana właściciela nieruchomości nie oznacza zmiany wartości tej rzeczy.
Wobec faktu, iż podstawa do ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wartość samej nieruchomości gruntowej Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej, której Sąd nie posiada.
Wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego zostały zawarte już w uprzedniej części niniejszego uzasadnienia i prowadzą one do następujących wniosków:
Otóż powództwo o ustalenie, iż dokonane wypowiedzenie jest nieuzasadnione lub że jest uzasadnione w innej niższej wysokości podlega uwzględnieniu częściowo. Stanowisko powyższe stanowi następstwo poczynionych powyżej ustaleń, iż zastosowana przez pozwanego w przedmiotowym wypowiedzeniu stawka 895 zł za 1 m 2 była stawką wyższą niż stawka rynkowa.
Z ustaleń poczynionych w niniejszej sprawie wynika, iż rynkowa stawka za 1 m 2 dla spornej nieruchomości wynosi 839 zł (opinia biegłego sądowego – k. 549). W konsekwencji stosując tę stawkę wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości powinna wynosić kwotę 602.910 zł (23.954 m 2 x 839 zł = 20.097.000 zł, 20.097.000 zł x 3% = 602.910 zł).
Zestawienie przedstawionych powyżej wartości prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż powódka ma częściowo rację żądając ustalenia, iż podwyżka była nieuzasadniona. Z poczynionych przez Sąd ustaleń wynika, iż pozwany dokonując wypowiedzenia wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego zastosował podwyżkę wyższą niż powinien był to uczynić mając na uwadze rynkową wartość, która stanowi podstawę do obliczenia wysokości opłaty rocznej.
W tym stanie rzeczy Sąd znalazł podstawy do uwzględnienia powództwa o ustalenie, iż wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej było nieuzasadnione ponad kwotę opłaty rocznej w wysokości 602.910 złotych. Konsekwencją tego stanu rzeczy jest ustalenie wysokości opłaty rocznej co do nieruchomości na tym poziomie.
Konsekwencją rozstrzygnięcia w przedmiocie żądań pozwu było rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu. Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu, w tym o kosztach zastępstwa procesowego na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpc,art.100 kpcoraz na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (w zakresie kosztów postępowania przed sądem I instancji) i na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpc,art.100 kpc,art. 108 § 2 kpcoraz na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z§ 2 pkt 6i w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu obowiązującym w dacie zainicjowania postępowania odwoławczego (w zakresie kosztów postępowania apelacyjnego). Sąd zastosował zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów, albowiem powódka jedynie częściowo wygrała spór.
Pozwany w I instancji wygrał spór w zakresie 79,39 %, a w II instancji wygrał w całości.
W zakresie sporu przed Sądem I instancji należy zaznaczyć, iż podwyżka opłaty rocznej okazała się uzasadniona o kwotę 155.073,20 zł ((602.910 zł - ustalona przez Sąd wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej – 447.836,80 zł - wysokość opłaty rocznej przed przedmiotową podwyżką) = 155.073,20 zł), a pozwany podjął próbę podwyższenia tej opłaty o kwotę 195.328,10 zł ((643.164,90 zł - wysokość opłaty rocznej wynikająca z przedmiotowej aktualizacji – 447.836,80 zł - wysokość opłaty rocznej przed przedmiotową podwyżką) = 195.328,10 zł). Zestawienie kwoty, o którą pozwany chciał podwyższyć opłatę roczną (195.328,10 zł) z kwotą, o którą pozwany dokonał tej podwyżki w uzasadniony sposób (155.073,20 zł) prowadzi do wniosku, iż pozwany dokonał uzasadnionej podwyżki opłaty rocznej w zakresie 79,39 %.
Zasądzenie z tego tytułu kwoty 3.974,46 zł od powódki na rzecz pozwanego z tytułu kosztów procesu stanowi następstwo reguły, iż częściowe przegranie sprawy stwarza obowiązek częściowego zwrotu kosztów procesu, a jej wysokość wynika z wygrania sprawy przez powódkę w 20,61 %, a przez pozwanego w 79,39 %, przy łącznych kosztach procesu poniesionych przez obie strony w kwocie 24.384 zł, w tym przez powódkę w kwocie 15.384 zł (3.600 zł – wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w I instancji, 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego, 9.767 zł – opłata sądowa od pozwu, 2.000 zł – zaliczka na wynagrodzenie biegłego sądowego), a przez pozwanego w kwocie 9.000 zł (3.600 zł - wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w I instancji, 5.400 zł – wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w II instancji). Pozwany powinien ponieść łącznie koszty procesu w kwocie stanowiącej iloczyn kwoty 24.384 zł i 20,61 % ( 5.025,54 zł), przy czym poniósł już te koszty w kwocie 9.000 złotych. W rezultacie powódka jest zobowiązana do zwrotu na rzecz pozwanego kwoty 3.974,46 zł tytułem kosztów procesu (9.000 zł – 5.025,54 zł).
Odrębnemu rozliczeniu podlegają natomiast koszty procesu w zakresie w jakim Skarb Państwa poniósł tymczasowo koszty procesu. Na koszty te składają się wynagrodzenia biegłych sądowych. W sumie Skarb Państwa tymczasowo pokrył koszty niniejszego procesu na łączną kwotę 6.040,73 złotych. To odrębne rozliczenie występuje pomiędzy stronami procesu a Skarbem Państwa.
W tym zakresie na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał pobranie na rzecz Skarbu Państwa od powódki kwoty 4.795,73 zł, jako od strony przegrywającej proces tytułem pokrycia odpowiednio do zakresu przegrania sporu przez tę stronę (79,39 %) części kosztów sądowych (6.040,73 zł x 79,39 % = 4.795,73 zł).
Obciążanie tymi kosztami w zakresie w jakim pozwany przegrał spór (20,61 %) Sąd uznał za niecelowe wobec tożsamości podmiotowej wierzyciela i dłużnika.
Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.
Z/(...)r.