Sąd Okręgowy w Szczecinie
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 79/16
Data wyroku: 2018-01-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Górska
Podstawa prawna: art. 471 kc

Sygn. akt VIII GC 79/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 stycznia 2018 r.
Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Agnieszka Górska
Protokolant stażysta Edyta Osińska
po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2018 r. w Szczecinie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki akcyjnejwZ.
przeciwkoK. H. (1)
o zapłatę
Izasądza od pozwanegoK. H. (1)na rzecz powódki(...) spółki akcyjnejwZ.kwotę 261.651,39 zł (dwustu sześćdziesięciu jeden tysięcy sześciuset pięćdziesięciu jeden złotych trzydziestu dziewięciu groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 9 października 2015 r.;
IIoddala powództwo w pozostałej części;
IIIzasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 17.057 zł (siedemnastu tysięcy pięćdziesięciu siedmiu złotych) tytułem kosztów procesu;
IVnakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 40,57 zł (czterdziestu złotych pięćdziesięciu siedmiu groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Sygn. akt VIII GC 79/16

UZASADNIENIE
Pozwem z 28 stycznia 2016 r. powódka(...) spółka akcyjnaz siedzibą wZ.domagała się zasądzenia od pozwanegoK. H. (2)kwoty 438.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 9 października 2015 r. oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego.
Wyjaśniła, że 1 października 2008 r. zawarła z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.umowę, na podstawie której najęła lokal użytkowy o pow. 134,5 m2położony wŁ.przyul. (...). Celem zabezpieczenia należności wynajmującej uiściła kaucję 19.690,80 zł. Następnie 28 listopada 2012 r. zawarła z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.(następcą prawnym(...) sp. z o.o.) umowę, na podstawie której powiększono przedmiot najmu o dwa lokale (o łącznej pow. 195,5 m2). Pozwany w czasie zawierania przez powódkę powyższych umów był (i nadal pozostaje) członkiem zarządu(...) sp. z o.o.uprawnionym do samodzielnej reprezentacji spółki (uczestniczył przy tym w zawieraniu umowy z 28 listopada 2012 r.). Pismem z 22 maja 2014 r.(...) sp. z o.o.poinformowała powódkę, że 13 maja 2014 r. sprzedała na rzecz pozwanego prawo użytkowania wieczystego gruntu –działki nr (...)wŁ.wraz z posadowionym na niej budynkiem przyul. (...). Tym samym pozwany wstąpił w istniejący stosunek najmu. Pismem z 24 lutego 2015 r. (doręczonym 26 lutego 2015 r.) pozwany zażądał od powódki dostarczenia w terminie 7 dni od sporządzenia wezwania zabezpieczenia umowy w postaci gwarancji bankowej. Powódka była skłonna uzupełnić wniesioną kaucję lub ustanowić gwarancję bankową po zwrocie uiszczonej już kaucji, lecz pozwany domagał się ustanowienia gwarancji bankowej, deklarując późniejszy zwrot kaucji. Dnia 18 marca 2015 r. pozwany złożył powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym z uwagi na niedostarczenie w terminie gwarancji bankowej (§ 17 ust. 1 pkt 5 umowy najmu). W ocenie powódki oświadczenie to było bezskuteczne, ponieważ było niezgodne z umową (§ 10 ust. 1-3 oraz § 11 ust. 4 umowy najmu), a nadto wskazany w nim termin nie był odpowiedni – nierealne było uzyskanie w tak krótkim terminie gwarancji bankowej. Taką gwarancję powódka przedłożyła 23 marca 2015 r. Dnia 18 kwietnia 2015 r. pozwany odłączył energię elektryczną doprowadzaną do najmowanego przez powódkę lokalu. Pomimo wezwania do usunięcia wady lokalu i podłączenia energii elektrycznej pozwany tego nie uczynił W konsekwencji na podstawieart. 664 § 2 k.c.powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmu z jego winy. Pozwany odebrał lokal 27 kwietnia 2015 r. W celu dalszego prowadzenia działalności gospodarczej powódka była zmuszona do najmu innego lokalu. Nowo najęty lokal przygotowała i otworzyła 10 września 2015 r. Dochodzona pozwem kwota 438.000 zł stanowi odszkodowanie za poniesione straty i utracone korzyści w okresie od 20 kwietnia do 10 września 2015 r. w związku z przedwczesnym zakończeniem umowy najmu. Na dochodzoną pozwem kwotę składają się: 225.900 zł tytułem utraconego zysku w okresie 20 kwietnia-10 września 2015 r., 31.000 zł tytułem szkody za utracone środki trwałe wniesione do najmowanego lokalu, 4.100 zł tytułem szkody za wyłączenie prądu i przerwą w jego dostawie w dniach 18-20 kwietnia 2015 r. (§ 15 ust. 5 umowy najmu), 2.500 zł tytułem szkody za demontaż oznakowania lokalu, 37.200 zł tytułem szkody związanej z oznakowaniem nowego lokalu, 137.900 zł tytułem szkody związanej z kosztami aranżacji nowego lokalu. Powódka wezwała pozwanego do zapłaty powyższej kwoty 1 października 2015 r., wyznaczając mu na spełnienie tego żądania 7 dni. Pozwany nie zapłacił powódce, w związku z czym odsetek domaga się od 9 października 2015 r.
W odpowiedzi na pozew pozwanyK. H. (1)wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jego rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Pozwany zaprzeczył, aby(...) sp. z o.o.była następcą prawnym(...) sp. z o.o.; między powódką a(...) sp. z o.o.zostałą zawarta odrębna umowa. Na skutek jego działania nie doszło do braku możliwości korzystania przez powódkę z energii elektrycznej, a nadto nie był obowiązany do dostarczania powódce energii elektrycznej. Powódka nie uiściła na jego rzecz kaucji, natomiast on nie wstąpił w odrębny stosunek prawny dotyczący wniesienia i ewentualnego zwrotu kaucji na rzecz(...) sp. z o.o.Pozwany zaprzeczył deklarowanej przez powódkę wysokości szkody, w szczególności kosztów usunięcia oznakowania z lokalu, oznakowania nowego lokalu, jego aranżacji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Dnia 1 października 2008 r. powódka zawarła z(...) sp. z o.o.umowę, na podstawie której(...) sp. z o.o.wynajęła powódce na okres 5 lat lokal użytkowy o pow. 134,5 m2zlokalizowany w ww. budynku położonym nadziałce nr (...)przyul. (...)wŁ.w celu prowadzenia przez powódkę w tym lokalu działalności gospodarczej, w tym w zakresie sprzętu RTV i AGD. Powódka z tego tytułu miała płacić czynsz i inne opłaty eksploatacyjne. Czynsz wynosił do 31 października 2008 r. 22,30 zł (powiększone o podatek VAT) za 1 m2, a od 1 listopada 2008 r. 40 zł (powiększone o podatek VAT) za 1 m2(§ 5 ust. 2 umowy). Umowy dotyczące m.in. dostarczenia do lokalu energii elektrycznej powódka miała zawrzeć samodzielnie, natomiast w przypadku niezawarcia takiej umowy(...) sp. z o.o.mogła dostarczać do lokalu energię elektryczną i refakturować na powódkę odpowiednie koszty, powiększając je o 10% tytułem kosztów administracyjnych (§ 5 ust. 7 umowy).(...) sp. z o.o.miały zostać zabezpieczone przez cały okres trwania umowy kaucją w wysokości 3-miesięcznego czynszu, płatną w terminie 14 dni od podpisania umowy (§ 8 ust. 1 umowy).
Kaucję w wysokości 19.690,80 zł powódka uiściła(...) sp. z o.o.przelewem bankowym 14 października 2008 r.
Prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności ww. budynku(...) sp. z o.o.przeniosła na(...) sp. z o.o.(wówczas(...) sp. z o.o.) na podstawie umowy sprzedaży z 19 maja 2009 r. zawartej wG.przed notariuszemL. J.(Rep.(...)).

Dowody:

-

umowa z 1 października 2008 r. (k. 11-15);

potwierdzenie wykonania przelewu (k. 17);

wydruk treści księgi wieczystej (k. 35-62).

- umowa z dnia 19 maja 2009 r. k. 263 a
Dnia 28 listopada 2012 r. powódka zawarła z(...)(...)umowę, w której kontrahenci oświadczyli, że łączy ich stosunek najmu na podstawie umowy z 1 października 2008 r., dotyczący najmu lokalu o pow. 134,5 m2. Jako cel umowy wskazano powiększenie przedmiotu najmu o kolejne dwa sąsiadujące lokale o łącznej pow. 195,5 m2(§ 1 ust. 1 umowy). W konsekwencji(...) sp. z o.o.wynajęła powódce lokal użytkowy składający się z pomieszczeń o łącznej pow. 330 m2– na okres 5 lat od daty przekazania lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego (§ 2, 3 i 19 umowy), jednocześnie rozwiązując umowę z 1 października 2008 r. z dniem przekazania lokalu na podstawie ww. protokołu (§1 ust. 1 umowy). Lokal miał być zaaranżowany przez(...) sp. z o.o.na jej koszt (§ 3 ust. 7 umowy).
Tytułem czynszu powódka miała płacić miesięcznie 13.530 zł netto (powiększone o podatek VAT), tj. 41 zł (powiększone o podatek VAT) za 1 m2lokalu. Czynsz miał podlegać waloryzacji od 1 stycznia 2015 r. (§ 5 umowy). Ponadto powódka miała uiszczać bezpośrednie koszty eksploatacyjne, w tym koszty energii elektrycznej. Umowy o dostawę mediów, w tym energii elektrycznej, miała zawrzeć w terminie 30 dni od przekazania lokalu na podstawie ww. protokołu, jeżeli nie istniałyby przeszkody techniczno-prawne. Gdyby takie bezpośrednie rozliczanie kosztów okazałoby się niemożliwe,(...) sp. z o.o.miała na koszt powódki zainstalować podlicznik, podłączając go do swojego licznika, i obciążać powódkę kosztami eksploatacyjnymi na podstawie faktur VAT (§ 6 umowy).
Zgodnie z § 10 umowy należności(...) sp. z o.o.miały być zabezpieczone przez cały okres umowy na podstawie kaucji gwarancyjnej w wysokości dwumiesięcznego czynszu, która mogła być również wpłacona w formie nieodwołalnej, przenaszalnej gwarancji bankowej, płatnej na pierwsze żądanie. Gwarancja miała zostać przekazana w dniu przekazania lokalu ww. protokołem.(...) sp. z o.o.mogła skorzystać z tego zabezpieczenia po wcześniejszym poinformowaniu powódki o takim zamiarze i wyznaczeniu dodatkowego 30-dniowego terminu na zapłatę. W przypadku skorzystania z zabezpieczenia powódka miała uzupełnić kaucję do pełnej wysokości w terminie miesiąca.
W przypadku niewypełniania przez powódkę obowiązków umownych(...) sp. z o.o.miała wezwać ją pisemnie do wykonania tego obowiązku, wyznaczając odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu mogła wykonać ten obowiązek na koszt powódki. Uprawnienie to było niezależne od innych uprawnień umownych i wynikających z przepisów prawa (§ 11 ust. 4 umowy).
Powódka była zobowiązana do ubezpieczenia na własny koszty mienia znajdującego się w najmowanym lokalu w zakresie wszystkich ryzyk, także od odpowiedzialności cywilnej związanej z prowadzoną w lokalu działalnością gospodarczą. Polisy powódka miała przedłożyć w terminie 30 dni od rozpoczęcia w lokalu działalności handlowej (§ 13 umowy).
W umowie przewidziano kary umowne. Między innymi, gdy przez okres dłuższy niż 2 dni następujące po sobie zachodziłyby zakłócenia lub przerwy w dostawie mediów, powódka mogła obniżyć czynsz najmu o 10% za każdy dzień, o ile zakłócenia te były spowodowane i powstały z winy bądź zaniechania(...) sp. z o.o.(§ 15 ust. 5 umowy).
(...) sp. z o.o.mogła wypowiedzieć powódce umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia m.in. w przypadku, gdy powódka nie dostarczyłaby gwarancji bankowej w terminie określonym w § 10 ust. 1 umowy (§17 ust. 1 pkt 5 umowy).
Na podstawie umowy(...) sp. z o.o.miała prawo dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy na dowolną osobę (§ 20 umowy).
Umowę tę w imieniu i na rzecz(...) sp. z o.o.podpisał pozwany, pełniący funkcję członka zarządu tej spółki, uprawnionego do samodzielnej reprezentacji spółki.
Dnia 20 września 2013 r. powódkai (...) sp. z o.o.sporządziły protokół przekazania powódce lokalu. Ujęto w nim konieczność wykonania niektórych prac, które miały zakończyć się 25 września 2013 r.

Dowody:

-

umowa z 28 listopada 2012 r. (k. 20-28);

protokół z 20 września 2013 r. (k. 30-31);

informacja odpowiadająca aktualnego wyciągowi z KRS (k. 75-76).

Dnia 13 maja 2014 r.(...) sp. z o.o.sprzedała pozwanemu prawo użytkowania wieczystego działki z prawem własności budynku na podstawie umowy zawartej wS.przed notariuszemJ. B.(Rep.(...)). O powyższej umowie(...) sp. z o.o.poinformowała powódkę pismem z 22 maja 2014 r. Wskazała, że pozwany – na podstawieart. 678 § 1 k.c.– wstąpił w stosunek najmu wynikający z umowy zawartej 28 listopada 2012 r.

Dowody:

- umowa z dnia 13 maja(...). k. 265 b

-

wydruk treści księgi wieczystej (k. 35-62);

zawiadomienie z 22 maja 2014 r. (k. 33).

Pismem z 24 lutego 2015 r. (doręczonym powódce 26 lutego 2015 r.) pozwany wezwał powódkę do wykonania obowiązków umownych związanych z przedłożeniem ważnych i opłaconych polis ubezpieczeniowych (§ 13 umowy) oraz dostarczenia zaakceptowanej przez wynajmującego nieodwołalnej, przenoszalnej i płatnej na pierwsze żądanie gwarancji bankowej (§ 10 ust. 1 umowy) – w terminie 7 dni od daty sporządzenia wezwania.

Dowody:

-

pismo z 24 lutego 2015 r. (k. 64).

Dnia 3 marca 2015 r. powódka prowadziła zA. H.(współpracującą zarówno z(...) sp. z o.o., jak i pozwanym) korespondencję e-mail w celu wyjaśnienia kwestii kaucji umownej. Uzyskała informację, że uiszczona kaucja 19.690,80 zł dotyczyła umowy z 1 października 2008 r., zaś w umowie z 28 listopada 2012 r. zabezpieczeniem była gwarancja bankowa. Powódka wskazała, że zleci wystawienie gwarancji bankowej po uzyskaniu zwrotu uiszczonej kaucji.(...) sp. z o.o.10 marca 2015 r. przelała na rachunek bakowy powódki 16.758,87 zł.

Dowody:

-

korespondencja e-mail z 3 marca 2015 r. wraz z załącznikiem (k. 66-69, 71);

potwierdzenie otrzymania przelewu (k. 73);

zeznania świadkaA. H.(k. 264-265, 266).

Dnia 18 marca 2013 r. pozwany wręczył powódce wypowiedzenie umowy najmu z 28 listopada 2012 r. ze skutkiem na dzień doręczenia. Jako podstawę wypowiedzenie wskazał nieprzedłożenie dokumentu gwarancji bankowej zgodnie z pismem z 24 lutego 2015 r. Uzasadniając wypowiedzenie powołał się na § 10 ust. 1 w zw. z § 17 ust. 1 pkt 5 umowy. Jednocześnie wezwał powódkę do wydania przedmiotu najmu 31 marca 2015 r.

Dowody:

-

pismo z 18 marca 2015 r. (k. 78).

Pismem z 23 marca 2015 r. powódka poinformowała pozwanego, że nie akceptuje jego stanowiska zawartego w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu. Wskazała, że wyznaczony 7-dniowy termin na uzyskanie gwarancji bankowej był nierealny – bank mógł wystawić taką gwarancję w terminie 14 dni. Zleciła wystawienie gwarancji bankowej natychmiast po odzyskaniu kaucji gwarancyjnej. W załączeniu przedłożyła pozwanemu gwarancję bankową zapłaty z 23 marca 2015 r. wystawioną na rzecz pozwanego przez(...) Bank (...) S.A.na kwotę 33.283,80 zł.
W odpowiedzi z 27 marca 2015 r. pozwany poinformował, że wypowiedzenie najmu nie jest zależne od zgody powódki. Wskazał, że obowiązek złożenia gwarancji bankowej był niezależny od uzyskania przez powódkę zwrotu kaucji gwarancyjnej wniesionej na rzecz wynajmującego na podstawie poprzedniej umowy. Podkreślił, że powódka nie złożyła dokumentu gwarancji bankowej przez ponad 2 lata, w tym również nie złożyła jej pomimo dodatkowego wezwania i wyznaczenia terminu. Ponowił wezwanie do wydania przedmiotu najmu 31 marca 2015 r.
Powódka i pozwany prowadzili dalsza korespondencję związaną z kwestią wypowiedzenia najmu przez pozwanego oświadczeniem z 18 marca 2015 r.

Dowody:

-

pismo z 23 marca 2015 r. wraz z załączoną gwarancją bankową (k. 80-82);

pismo z 27 marca 2015 r. (k. 84);

pismo z 30 marca 2015 r. (k. 86, 207);

pismo z 14 kwietnia 2015 r. (k. 88-89);

pismo z 15 kwietnia 2015 r. (k. 91);

pismo z 16 kwietnia 2015 r. (k. 93-94);

pismo z 3 marca 2015 r. (k. 208).

Powódka nie zawierała dla zajmowanego lokalu umowy o dostawę energii elektrycznej do lokalu. Energię elektryczną doprowadzała do lokalu(...) sp. z o.o.(potem pozwany) i powódka z tego tytułu była obciążana kosztami, które były na nią refakturowane.
Dnia 18 kwietnia 2015 r. pozwany odłączył energię elektryczną od lokalu zajmowanego przez powódkę. Powódka pismem z 20 kwietnia 2015 r. (doręczonym 21 kwietnia 2015 r. o godz. 14:31) wezwała pozwanego do usunięcia wady lokalu (przywrócenie dostawy energii elektrycznej) w terminie 2 godzin od doręczenia wezwania.
W odpowiedzi pozwany oświadczył, że z uwagi na rozwiązaniu umowy najmu na skutek złożonego przez niego oświadczenia o wypowiedzeniu najmu nie usunie wskazywanej przez powódkę usterki.
Pismem z 21 kwietnia 2015 r. (doręczonym pozwanemu 27 kwietnia 2015 r.) powódka oświadczyła, że w związku z odłączeniem od lokalu energii elektrycznej i jej nieprzywróceniem pomimo wezwania – na podstawieart. 664 § 2 k.c.– wypowiada umowę najmu z 28 listopada 2015 r. bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wskazała, że wydanie lokalu nastąpi 28 kwietnia 2015 r. o godz. 10.

Dowody:

-

pismo z 20 kwietnia 2015 r. wraz z raportem doręczenia (k. 96-97);

pismo z 20 kwietnia 2015 r. (k. 99);

pismo z 21 kwietnia 2015 r. wraz z potwierdzeniem doręczenia (k. 101-102);

faktury VAT (k. 230-234);

zeznania świadkaK. C. (1)(k. 246-247, 251);

zeznania świadkaK. B.(k. 247-248, 251);

zeznania świadkaA. H.(k. 264-265, 266).

Dnia 27 kwietnia 2015 r. powódka wydała pozwanemu zajmowany lokal. Z wydania sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy.

Dowód:

-

protokół z 27 kwietnia 2015 r. (k. 104-105).

Dnia 10 września 2015 r. powódka rozpoczęła prowadzenie działalności w nowym lokalu wŁ..
Na zlecenie 25 września 2015 r.(...)((...) S.A.) sporządził opinię, w której oszacował wartość poniesionej przez powódką szkody oraz utraconych korzyści w związku z wydaniem pozwanemu lokalu. Biegły rewident ocenił, że od 20 kwietnia do 10 września 2015 r. powódka w dotychczasowej lokalizacji osiągnęłaby zysk w kwocie 225.900 zł. Ponadto w związku ze zmianą lokalizacji działalności poniosła następujące straty: 31.000 zł tytułem szkody za utracone środki trwałe wniesione do najmowanego lokalu, 4.100 zł tytułem szkody za wyłączenie prądu i przerwą w jego dostawie w dniach 18-20 kwietnia 2015 r. (§ 15 ust. 5 umowy najmu) – z uwzględnieniem wysokości czynszu za kwiecień 2015 r. w wysokości 13.500 zł, 2.500 zł tytułem szkody za demontaż oznakowania lokalu, 37.200 zł tytułem szkody związanej z oznakowaniem nowego lokalu, a także 137.900 zł tytułem szkody związanej z kosztami aranżacji nowego lokalu. Do opinii biegły rewident załączył dokumenty, na podstawie których dokonał powyższych ustaleń.

Dowód:

-

opinia z 25 września 2015 r. wraz z załącznikami od nr 6 do 36 (k. 107-121, 123, 125-126, 128, 129, 131-132, 134-135, 137-145, 147-162, 164-165, 167, 169, 171-172, 174-175, 177).

Pismem z 28 września 2015 r. (doręczonym pozwanemu 1 października 2015 r.) powódka wezwała pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni 438.600 zł tytułem odszkodowania za poniesione straty i utracone korzyści w związku z przedwczesnym zakończeniem umowy najmu z 28 listopada 2012 r.

Dowód:

-

pismo z 28 września 2015 r. wraz z dowodem nadania i monitoringiem przesyłek (k. 179-181).

Wysokość zysku, jaki utraciła powódka w okresie 20 kwietnia – 10 września 2015 r. wynosi 168.540,10 zł (przy przychodzie 1.352.649,24 zł). Powódka w zajmowanym lokalu pozostawiła stałe elementy wyposażenia – alarm, klimatyzację, o wartości 22.714,57 zł, co stanowiło jej stratę. Strata w związku z aranżacją nowego lokalu wiązała się dla powódki z kosztami w łącznej kwocie 66.346,72 zł.

Dowody:

-

opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości i ekonomiki przedsiębiorstw (k. 361-386);

ustna uzupełniająca opinia biegłego (k. 408-411, 413);

załączniki nr 6 do 36 opinii biegłego rewidenta (123, 125-126, 128, 129, 131-132, 134-135, 137-145, 147-162, 164-165, 167, 169, 171-172, 174-175, 177);

faktury VAT (k. 230-235);

umowy o pracę wraz z aneksami (k. 276-289);

raporty okresowe (k. 293-349);

zeznania świadkaK. C. (1)(k. 246-247, 251);

zeznania świadkaK. B.(k. 247-248, 251);

zeznania świadkaA. H.(k. 264-265, 266).

Sąd zważył, co następuje:
Zgłoszone przez powódkę roszczenie co do zapłaty odszkodowania tytułem poniesionej straty i utraconych korzyści należało rozpoznać przez pryzmat odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej (ex contractu), uregulowanej wart. 471 k.c.Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przesłankami odpowiedzialności opartej na ww. przepisie są: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego, szkoda poniesiona przez drugą stronę, a nadto (zgodnie zart. 361 k.c.) adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Nadmienić przy tym wypada, iż stosownie doart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie opierało się na dowodach z dokumentów przedłożonych przez strony, zeznaniach świadkówK. C. (2),K. B.orazA. H., jak również dowodzie z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości i ekonomikiprzedsiębiorstw – (...). Strony nie kwestionowały wiarygodności przedłożonych dokumentów, a nie zachodziła żadna okoliczność pozbawiająca je wiarygodności, co uzasadniało zaliczenie ich w poczet materiału dowodowego. Również zeznania świadków nie były podawane przez strony w wątpliwość. Opinia biegłego sądowego została sporządzona w sposób rzetelny, obejmowała wyczerpujące odpowiedzi co do kwestii ujętych w tezie dowodowej. Strony wprawdzie po sporządzeniu przez biegłą opinii pisemnej zgłosiły do niej zastrzeżenia, jednakże na rozprawie 29 listopada 2017 r. biegła sądowa przedstawiła ustną opinię uzupełniającą, ustosunkowując się do podniesionych wobec opinii zarzutów. Wyjaśnienia te pozwalały na pozytywną ostateczną weryfikację przedłożonej w sprawie opinii. Ponadto strony – po złożeniu przez biegłą wyjaśnień – nie wskazywały na żadne uchybienia, nie zgłaszały wątpliwości co do treści opinii i nie zgłaszały potrzeby przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii innego biegłego sądowego. Z tych względów powyższa opinia stanowiła istotny dowód w sprawie.
Powódka upatrywała nienależytego wykonania przez pozwanego zobowiązania w pozbawieniu lokalu przyul. (...)wŁ.dostawy energii elektrycznej w dniach od 18 do 21 kwietnia 2015 r. Okoliczność ta została przez powoda wykazana za pomocą dowodów w postaci dokumentów (korespondencji) oraz zeznań świadkówK. C. (1),K. B.orazA. H.. W konsekwencji również – jak wyjaśniała powódka – musiała wypowiedzieć umowę, wskutek czego poniosła szkodę wyrażającą się, po pierwsze, w zysku utraconym od 20 kwietnia do 10 września 2015 r. (do czasu uruchomienia działalności w nowej lokalizacji), a także stracie związanej z pozostawieniem w lokalu stałego wyposażenia oraz poniesieniu kosztów związanych z aranżacją nowego lokalu. Nadto, szkodę miał stanowić koszt demontażu instalacji reklamowych w najmowanym lokalu i ich umieszczenie w nowej lokalizacji.
Podstawowe znaczenie dla oceny odpowiedzialności pozwanego miało jednak ustalenie, czy w kwietniu 2015 r. strony łączył stosunek zobowiązaniowy. Pozwany argumentował bowiem, że oświadczeniem z 18 marca 2015 r. wypowiedział powódce umowę najmu, a tym samym stosunek zobowiązaniowy wygasł i nie ma podstaw do stwierdzenia nienależytego wykonania zobowiązania po jego stronie. Strona powodowa reprezentowała natomiast stanowisko, zgodnie z którym oświadczenie o wypowiedzeniu złożone przez pozwanego było nieskuteczne, bowiem jego podstawą było wcześniejsze zobowiązanie powódki do wykonania czynności niemożliwej, tj. uzyskania i przedstawienia gwarancji bankowej zabezpieczającej wierzytelności pozwanego w terminie 7 dni od daty sporządzenia (nawet nie doręczenia) wezwania.
Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nakazywał, zdaniem Sądu, uznać, że pomiędzy stronami istniał stosunek najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wŁ., którego źródłem była umowa z 28 listopada 2012 r. Wcześniej powódka najmowała w tym miejscu mniejszy lokal użytkowy od(...) sp. z o.o.na podstawie umowy z 1 października 2008 r. Spółka ta zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku, w którym znajdował się wynajmowany lokal, na rzecz(...) sp. z o.o.), w związku z czym spółka ta – jako nabywca nieruchomości – wstąpiła w trwający stosunek najmu po stronie wynajmującego, co wynika zart. 674 k.c.Umowa ta została rozwiązana na podstawie umowy z 28 listopada 2012 r. (§ 1 ust. 1 umowy z 28 listopada 2012 r., k. 21).(...) sp. z o.o.zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku na rzecz pozwanego, co – analogicznie – skutkowało tym, że pozwany na podstawieart. 674 k.c.wstąpił w stosunek najmu zawiązany przez powódkę z(...) sp. z o.o.
Bezsporne w niniejszej sprawie było, że pismem z 24 lutego 2015 r. (doręczonym powódce 26 lutego 2015 r.) pozwany żądał od powódki, po pierwsze, przedłożenia ważnych i opłaconych polis ubezpieczeniowych (zgodnie z § 13 umowy) oraz przedłożenia gwarancji bankowej stanowiącej zabezpieczenie jego wierzytelności (§ 10 umowy) w terminie 7 dni od daty sporządzenia tego wezwania. Niewykonanie części tego zobowiązania – w zakresie nieprzedłożenia gwarancji bankowej – było dla pozwanego podstawą do złożenia oświadczenia z 18 marca 2015 r., w którym powołał się na § 17 ust. 1 pkt 5 umowy.
Strona powodowa argumentowała, że zgodnie z § 10 ust. 1 umowy zabezpieczenie mogło zostać wniesione w dwojaki sposób – poprzez wpłacenie kaucji gwarancyjnej w wysokości dwumiesięcznego czynszu albo przedłożenie stosownej gwarancji bankowej. Z takim kierunkiem wykładni umowy należało się zgodzić. Zgodnie z § 10 ust. 1 umowy wszystkie należności wynajmującego miały być zabezpieczone „kaucją gwarancyjną w równowartości dwumiesięcznego czynszu [...] wpłaconą przez Najemcę w postaci, zaakceptowanej przez Wynajmującego: 1) nieodwołalnej gwarancji bankowej [...]” (k. 24). Intencją stron zawierających umowę, co wynika z opisu jednostki redakcyjnej umowy „§10. Zabezpieczenie należności Wynajmującego” było zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego wynikających z umowy.
Wykładnia § 10 ust. 1 umowy prowadzi do wniosku, że zabezpieczenie wierzytelności wynajmującego mogło nastąpić w sposób dwojaki. Dopuszczalne było nie tylko złożenie stosownej gwarancji bankowej, ale także wpłacenie stosownej kaucji gwarancyjnej. W § 10 ust. 1 umowy wykorzystano wyrażenie „kaucja gwarancyjna”, w tym również w związku z imiesłowem czasownikowym biernym „wpłacona”. Niewątpliwie zaś gwarancja bankowa nie jest równoznaczna z kaucją gwarancyjną. Jak wynika z reguł języka polskiego kaucja znaczy tyle, co „suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania” (Słownik Języka Polskiego PWN,(...)Tym samym istotą kaucji jest jej wręczenie, możliwość bezpośredniego zaspokojenia się z niej, bez konieczności przedsiębrania innych czynności. Takiego charakteru nie ma natomiast gwarancja bankowa – wynajmujący musiałby dopiero wystąpić do banku o wypłatę sumy gwarancyjnej, a więc podjąć określone czynności w celu uzyskania sumy gwarancyjnej (art. 81 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe; Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 z późn. zm.). W konsekwencji bezpośrednie wniesienie kaucji gwarancyjnej było korzystniejsze dla wynajmującego aniżeli przedłożenie gwarancji bankowej (na tę samą kwotę).
Nawet gdyby umowa nie przewidywała wprost takiej formy zabezpieczenia, to względy celowościowe przemawiałyby za dopuszczalnością takiego wywiązania się z obowiązku zabezpieczenia wierzytelności wynajmującego. Skoro bowiem strony przewidywałyby zabezpieczenie, z którego skorzystanie wiązałoby się z dodatkowymi działaniami wynajmującego, co opóźniałoby jego skuteczność, to z pewnością również godziłyby się na zabezpieczenie bezpośrednie, z którego wynajmujący mógłby się zaspokoić bez żadnych warunków, w tym formalnych. Byłoby to zgodne z celem, jaki strony zamierzały osiągnąć formułując umowę, w szczególności § 10, mający na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego.
Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że wbrew stanowisku reprezentowanemu przez pozwanego i korespondencji e-mail z 3 marca 2015 r. pomiędzy powódką a świadkiemA. H.(współpracującą – jak sama zeznała – zarówno z(...)(...)sp. z .o., jak i pozwanym w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej),(...) sp. z o.o.uzyskała od(...) sp. z o.o.uiszczoną przez powódkę przy zawieraniu umowy z 1 października 2008 r. kaucję. Wprawdzie– jak wynika z materiału dowodowego – powódka nie uiszczała kaucji na rzecz(...) sp. z o.o., ale na rzecz pierwotnego wynajmującego– (...) sp. z o.o.(potwierdzenie wykonania przelewu, k. 17). Zauważyć jednak trzeba, że w dniu 10 marca 2015 r. kwotę zbliżoną do wcześniej wpłaconej kaucji zwróciła powódce(...) sp. z o.o.(potwierdzenie wykonania przelewu, k. 73). Zasadny zatem staje się wniosek, że(...) sp. z o.o.przekazała(...) sp. z o.o.wpłaconą na jej rzecz kaucję.
Okoliczności faktyczne sprawy pozwalają na stwierdzenie, że pomimo postanowień umowy z 28 listopada 2012 r., które przewidywały kaucję gwarancyjną w wysokości dwumiesięcznego czynszu (33. 283,80 zł, tj. 2 x 13.530 + 23% podatek VAT),(...) sp. z o.o.akceptowała stan rzeczy, że jej ewentualne roszczenia były zabezpieczone kaucją w niższej wysokości. Taki wniosek płynie z faktu, że(...) sp. z o.o.przez cały okres obowiązywania wobec niej umowy, czyli niemal 2 lata (do czasu wstąpienia w jej miejsce pozwanego, tj. 13 maja 2014 r.) nie domagała się od powódki uiszczenia uzupełniającej kaucji ani przedłożenia gwarancji bankowej, choć takie uprawnienia przysługiwały jej zgodnie z zawartą umową - § 10 ust. 3 , § 11 ust. 4 umowy.
Co istotne, również pozwany, po wstąpieniu w stosunek najmu na podstawie umowy z 28 listopada 2012 r., w okresie od nabycia przedmiotu w maju 2014 r. aż do lutego 2015 r. nie dążył do uzyskania zabezpieczenia swoich ewentualnych roszczeń. Dopiero pismem z 24 lutego 2015 r. (doręczonym powódce 26 lutego 2015 r., co nie było przez pozwanego kwestionowane), wezwał powódkę do przedłożenia stosownej gwarancji bankowej w terminie 7 dni od daty wskazanej na wezwaniu, tj. 24 lutego 2015 r. Takie zachowanie pozwanego, uwzględniając także jego związek z(...) sp. z o.o.mogło utwierdzać powódkę w uzasadnionym przekonaniu o braku potrzeby podejmowania dalszych czynności związanych z zabezpieczeniem roszczeń wynajmującego.
Trafnie też zarzucała powódka, że biorąc pod uwagę, że wezwanie to doręczono jej 26 lutego 2015 r., w rzeczywistości na uzyskanie takiej gwarancji bankowej – przy tak określonym terminie– powódce pozostało jedynie 5 dni. W tym miejscu należy odwołać się do § 11 ust. 4 umowy z 28 listopada 2012 r., zgodnie z którym jeżeli najemca (powódka) nie wypełnia jakiegokolwiek obowiązku ciążącego na nim na podstawie umowy (każdego, czyli również w zakresie stosownego zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego), wynajmujący (pozwany) miał wezwać najemcę do wykonania tego obowiązku, wyznaczając odpowiedni termin. W języku polskim przymiotnik odpowiedni znaczy „odpowiadający celowi, przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki; stosowny, właściwy, należyty; odnośny” (Słownik języka polskiego, red. W. Doroszewski, http://sjp.pwn.pl/doroszewski). W języku prawnym ustawodawca wielokrotnie posługuje się wyrażeniem „odpowiedni termin”, w tym m.in. wart. 18 k.c.(odpowiedni termin na potwierdzenie umowy przez przedstawiciela ustawowego) czyart. 365 k.c.(odpowiedni termin na dokonanie wyboru świadczenia zamiennego). Terminem odpowiednim jest taki, którego długość umożliwia adresatowi (osobie, której termin wyznaczono) podjęcie określonej czynności. Wskazuje się przy tym, że termin nieodpowiedni jest bezskuteczny wobec osoby, której termin ten wyznaczono (zob. R. Strugała, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Legalis 2017, kom. do art. 18 k.c.; P. Machnikowski, w: Kodeks..., kom. do art. 365 k.c.).
W okolicznościach niniejszej sprawy wyznaczony przez pozwanego termin nie mógł zostać uznany za odpowiedni. Rzeczywisty termin, jakim dysponowała powódka na wykonanie nałożonego obowiązku, wynosił zaledwie 5 dni (od zapoznania się z treścią pisma z 24 lutego 2015 r. do upływu 7-dniowego terminu liczonego od 24 lutego 2015 r.), a obowiązek ten wymagał uzyskania gwarancji bankowej. Jak wynika z pisma powódki z 23 marca 2015 r. bank, do którego zwróciła się o wystawienie gwarancji bankowej, realizował zlecenie udzielenia gwarancji bankowej w terminie 14 dni (pismo z 23 marca 2015 r., k. 80). Powyższa okoliczność jest zgodna z doświadczeniem życiowym, ponieważ bank przed wystawieniem gwarancji bankowej analizuje umowę, dla zabezpieczenia której ma być udzielona gwarancja, analizuje ryzyko ekonomiczne. Banki, jako podmioty gospodarcze o rozbudowanej strukturze organizacyjnej, posiadają liczne jednostki, między którymi następuje obieg informacji w sprawie takich decyzji rynkowych. Co więcej, o tym, że termin 5 czy nawet 7 dni na uzyskanie przez powódkę gwarancji bankowej nie był odpowiedni świadczy również i to, że powódka po odzyskaniu wpłaconej kaucji na rzecz(...) sp. z o.o., co nastąpiło 10 marca 2015 r. (potwierdzenie przelewu, k. 73), tego samego dnia wystąpiła do banku z wnioskiem o wystawienie gwarancji bankowej – wniosek zrealizowano (wystawiono gwarancję) 23 marca 2015 r. (pismo z 23 marca 2015 r. wraz z gwarancją bankową, k. 80-82), czyli z zachowaniem terminu 14 dni.
Z uwagi na ocenę, że wyznaczony przez pozwanego w piśmie z 24 lutego 2015 r. termin na przedłożenie przez powódkę gwarancji bankowej nie był terminem odpowiednim, a więc wystarczającym do sprostania takiemu żądaniu, złożone następczo przez pozwanego oświadczenie z 18 marca 2015 r. o wypowiedzeniu umowy najmu z 28 listopada 2012 r. ocenić należało jako bezskuteczne. Tym samym strony nadal łączył stosunek najmu na podstawie powyższej umowy.
Mając na uwadze powyższe ustalenia należało rozważyć odpowiedzialność pozwanego na podstawieart. 471 k.c.Powódka upatrywała nienależytego wykonania umowy najmu z 28 listopada 2012 r. w odłączeniu przez pozwanego od najmowanego lokalu energii elektrycznej w okresie od 18 do 21 kwietnia 2015 r., co uniemożliwiało jej prowadzenie działalności gospodarczej i stanowiło podstawię wypowiedzenia umowy.
Fakt, że pozwany odłączył dostawę energii elektrycznej do najmowanego przez powódkę lokalu w okresie 18-21 kwietnia 2015 r. został wykazany za pomocą pisma powódki z 20 kwietnia 2015 r. (k. 96), pisma pozwanego z 20 kwietnia 2015 r. (k. 99), pisma powódki z 21 kwietnia 2015 r. (k. 101), jak i zeznań świadkówK. C. (1),K. B.orazA. H.. W materiale dowodowym nie znajdował się żaden dowód, który sprzeciwiałby się stwierdzeniu powyższych okoliczności. Analiza treści umowy z 28 listopada 2012 r. pozwala natomiast stwierdzić, że strony przewidziały możliwość dostawy do lokalu energii elektrycznej przez wynajmującego. Koszty tej energii miały być refakturowane na powódkę (§6 umowy). Tak w rzeczywistości umowa najmu była wykonywana, co wynika zarówno z zeznań świadkówK. C. (1),K. B.orazA. H., przedłożonych przez powódkę faktur za dostawę energii elektrycznej do przedmiotowego lokalu wystawionych przez(...) sp. z o.o.(k. 230-234), jak i z faktu, że pozwany samodzielnie dokonał odłączenia dostawy energii do lokalu.
Stanowcze oświadczenie pozwanego w piśmie z 20 kwietnia 2015 r. (k. 99) o braku zamiaru wznowienia dostawy energii elektrycznej stanowiło dla powódki podstawę do wypowiedzenia umowy najmu pismem z 21 kwietnia 2015 r. Bez dostępu do energii elektrycznej nie mogła bowiem prowadzić działalności gospodarczej, która zgodnie z umową miała być w lokalu prowadzona. Wskazać przy tym należy, że zgodnie zart. 664 § 2 k.c.jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powódka wyznaczyła pozwanemu termin na usunięcie wady, jednakże ten stanowczo oświadczył, że nie usunie wady lokalu. Tym samym oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy z 21 kwietnia 2015 r. było skuteczne.
Powódka zdołała wykazać również, że w związku z opisanym powyżej nienależytym wykonaniem umowy przez pozwanego poniosła szkodę, wyrażającą się zarówno stratą, jak i utraconymi korzyściami za okres od 20 kwietnia 2015 r. do 10 września 2015 r., tj. do dnia, w którym wznowiła działalność gospodarcza w nowym lokalu. W tym miejscu należy wskazać, że zgodnieart. 361 § 1 i 2 k.c.zobowiązany ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego wynikła szkoda, a naprawienie szkody (w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy) obejmuje zarówno poniesioną stratę (damnum emergens), jak i utracone korzyści (lucrum cessans). Wysokość szkody wyrażającej się w stracie należy należycie udowodnić, także co do wysokości tej szkody, natomiast – jak wskazuje się w orzecznictwie – o wystąpieniu szkody w postaci utraconych korzyści decyduje wysoki, graniczący z pewnością stopień prawdopodobieństwa uzyskania określonych korzyści, gdyby nie wystąpiło zdarzenie będące przyczyną szkody. Wykazanie takiej szkody z natury rzeczy jest hipotetyczne. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy (vide wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 190/16,L.).
W celu wykazania poniesionej straty i utraconych korzyści powódka przedłożyła liczne dokumenty (załączniki nr 6 do 36 opinii biegłego rewidenta, k. 123, 125-126, 128, 129, 131-132, 134-135, 137-145, 147-162, 164-165, 167, 169, 171-172, 174-175, 177, faktury VAT, k. 230-235, umowy o pracę wraz z aneksami, k. 276-289, a także raporty okresowe, k. k. 293-349). Nadto w tym zakresie pomocne były zeznania świadków. Dowody te stanowiły podstawę (materiał źródłowy) dla przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości i ekonomiki przedsiębiorstw, którego zadaniem było ustalenie wysokości zysku, jaki powódka mogłaby osiągnąć w przypadku dalszego prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiotowym lokalu w okresie 20 kwietnia - 10 września 2015 r., strat związanych z pozostawieniem w ww. lokalu elementów wyposażenia związanych na trwałe z przedmiotem najmu lub tych, których wykorzystanie w nowym lokalu było niemożliwe, takich jak instalacja alarmowa, klimatyzatory, meble, a także strat związanych z poniesieniem kosztów aranżacji nowego lokalu, w szczególności w zakresie elementów wyposażenia, do którego odnoszą się dokumenty zakupu dołączone do pozwu.
W sporządzonej opinii biegła sądowaT. B.wskazała, że utracone przez powódkę korzyści wyrażają się w kwocie 168.540,10 zł. Strata na skutek pozostawionego wyposażenia (instalacji alarmowej, klimatyzacji oraz elementów stalowych do akcji Samsung cz. II) wyniosła 33.162,60 zł, w tym 10.448,03 zł z tytułu elementów do akcji Samsung cz. II. Z kolei strata związana z aranżacją nowego lokalu wyrażała się w kwocie 69.734,72 zł, w tym 3.388 zł tytułem zakupu koszy stalowych „akcja – expo zamiastR.”. Strony zakwestionowały złożoną przez biegłą opinię, jednak po dodatkowym wysłuchaniu biegłej żadnych zastrzeżeń ani wniosków nie zgłosiły, co daje podstawę do oceny, że opinia została przez strony zaakceptowana i nie podważały jej treści.
Powódka nie udowodniła, zdaniem Sądu, aby poniosła stratę w wysokości 2.500 zł tytułem kosztów demontażu oznakowania lokalu najmowanego od pozwanego oraz 37.200 zł tytułem kosztów oznakowania nowego lokalu. Należy przypomnieć, że w zakresie straty powódka winna była udowodnić fakt poniesienia określonych kosztów (art. 6 k.c.), czyli przedstawić dowód potwierdzający uszczuplenie majątku – np. potwierdzenie zapłaty, fakturę wskazującą na uiszczenie zapłaty itp. Tymczasem w powyższym zakresie powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie faktu poniesienia kosztów demontażu oznakowania przedmiotowego lokalu oraz oznakowania nowego lokalu. Ograniczyła inicjatywę dowodową do przedstawienia ofert na wykonanie takich prac (k. 164-165, 167), które nie dowodzą, że na podstawie tych ofert doszło do zawarcia i wykonania umowy. Podkreślenia wymaga, że brak było podstaw do ustalania tego rodzaju kosztów poprzez dowód z opinii biegłego. Dokonanie oceny hipotetycznych kosztów w opinii biegłego mogłoby mieć miejsce wtedy, gdyby nie doszło jeszcze do podjęcia tych czynności (tj. demontażu oznakowania dawnego sklepu i oznakowania (reklamy) nowego lokalu). W sytuacji zaś w której czynności te już nastąpiły, a tak wynika z twierdzeń powódki, rzeczą strony powodowej było wykazanie faktycznych kosztów poniesionych z tego tytułu.
Jednocześnie trzeba wyjaśnić, że pomiędzy poniesioną przez powódkę szkodą a nienależytym wykonaniem przez pozwanego umowy występował co do zasady adekwatny związek przyczynowy. W związku z brakiem możliwości prowadzenia w przedmiotowym lokalu działalności (kontynuowania umowy) powódka znalazła nowy lokal dla prowadzenia tej działalności, pewnych stałych instalacji nie mogła zdemontować (alarm, klimatyzacja), a nowy lokal musiała odpowiednio zaaranżować. Czas poprzedzający rozpoczęcie prowadzenia działalności w nowym lokalu był natomiast okresem, w którym powódka nie uzyskała korzyści, jakie przyniosłoby jej prowadzenie działalności w dotychczasowym lokalu.
Adekwatny związek przyczynowy nie występował jednak w zakresie niektórych kosztów ujętych przez biegłą w opinii. Mianowicie brak było takiego związku pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy a kosztami elementów stalowych do akcji Samsung cz. II (10.448,03 zł) oraz kosztami zakupu koszy stalowych „akcja – expo zamiastR.” (3.388 zł). Kwota 10.448,03 zł została udokumentowana przez powódkęfakturą VAT nr (...)z 24 listopada 2014 r., a w jej opisie wskazano „zam na elem stalowe do akcji Samsung cz II” (k. 148-149), natomiast kwota 3.388 zł wynikała zfaktury VAT nr (...)z 16 lipca 2015 r., w opisie której wskazano, że dotyczy „akcja – expo zamiast(...)(k. 156). W tym zakresie należało mieć na względzie wyjaśnienia biegłej, że brak jest w materiale dowodowym dowodu na to, że elementy zakupione na potrzeby akcji Samsung cz. II zostały zainstalowane na stałe i pozostały w opuszczonym lokalu. Opis tych faktur wskazuje, że były to koszty poniesione z określonymi akcjami promocyjnymi, nie stanowiły zaś stałego wyposażenia. Co więcej, w odniesieniu do kwoty 3.388 zł trzeba uwzględnić, że faktura dokumentuje zakup w lipcu 2015 r. i również dotyczy jakiegoś rodzaju akcji promocyjnej. W tym czasie powódka już nie wynajmowała od pozwanego przedmiotowego lokalu, lecz przygotowywała nowy lokal do prowadzenia działalności. Niemniej taki opis faktury świadczy o tym, że nie był to wydatek poczyniony na wyposażenie czy stałą aranżację lokalu, lecz na potrzeby określonej akcji marketingowej. Uwzględnienie przez biegłą tych kwot wynikało jedynie z przyjęcia pewnych założeń, które jednak - z uwagi na rozkład ciężaru dowodu - nie znajdowały podstaw. Okoliczności powyższe przemawiają za oceną, że w tym zakresie wskazane przez powódkę koszty nie pozostają w związku z nienależytym wykonaniem przez pozwanego zobowiązania i w tym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.
Na uwzględnienie zasługiwała natomiast w przeważającej części wskazana przez powoda kwota kary umownej za brak dostawy energii elektrycznej. Zgodnie zart. 483 § 1 k.c.można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Natomiastart. 484 § 1 k.c.stanowi, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
W § 15 ust. 5 umowy z 28 listopada 2012 r. strony przewidziały karę umowną, która należała się powódce, gdy przez okres dłuższy niż 2 dni następujące po sobie zachodziłyby zakłócenia lub przerwy w dostawie mediów. Powódka mogła obniżyć czynsz najmu o 10% za każdy dzień, o ile zakłócenia te były spowodowane i powstały z winy bądź zaniechania wynajmującego. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdzał (co wskazano wcześniej), że przez 3 dni do najmowanego lokalu nie dostarczano energii elektrycznej z winy pozwanego, która przejawiała się w odłączeniu dostawy energii do przedmiotowego lokalu. Tym samym zaktualizowało się roszczenie powódki o zapłatę kary umownej. Co do jej wysokości należało uwzględnić, że umówiony czynsz podlegał waloryzacji od 1 stycznia 2015 r. (§ 5 ust. 3 umowy). Powódka nie wyjaśniła, jaka wysokość czynszu obowiązywała w kwietniu 2015 r., niemniej taka okoliczność wynikała ze sporządzonej na jej zlecenie opinii biegłego rewidenta z 25 września 2015 r. Mianowicie w treści opinii biegły rewident, wyliczając wysokość kary umownej, wskazał, że w kwietniu 2015 r. czynsz najmu wynosił 13.500 zł (k. 115). Stąd wysokość należnej powódce kary umownej wynosiła łącznie 4.050 zł (3 x 10% x 13.500 zł). Pozwany nie kwestionował w tym zakresie żądania co do samej wysokości. Powódka w pozwie domagała się zasądzenia z tego tytułu 4.100 zł, więc w części 50 zł powództwo podlegało oddaleniu.
Należne powódce od pozwanego roszczenie o odszkodowanie i zapłatę kary umownej opiewało łącznie na kwotę 261.651,39 zł (168.540,10 zł + 22.714,57 zł [tj. 33.162,60 zł – 10.448,03 zł] + 66.346,72 zł [tj. 69.734,72 zł – 3.388 zł] + 4.050 zł), którą należało zasądzić na rzecz powódki.
Roszczenie powódki w zakresie odsetek od powyższej kwoty znajdowało oparcie wart. 481w zw. zart. 455 k.c., bowiem powódka wykazała, że 1 października 2015 r. doręczyła pozwanemu wezwanie do zapłaty, wyznaczając mu termin 7 dni na spełnienie świadczenia. Termin ten upływał 8 października 2015 r., więc odsetki ustawowe za opóźnienie należą się powódce od 9 października 2015 r.
W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić.
O kosztach procesu należało orzec na podstawieart. 100 k.p.c.z uwzględnieniem, że powódka wygrała w niniejszej sprawie w części 59,65% (tj. 261.651,39 zł : 438.600 zł). Koszty procesu poniesione przez powódkę wynosiły 23.947 zł (opłata od pozwu – 21.930 zł, zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego – 2.000 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł), a koszty pozwanego 17 zł (opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Dodatkowo zarówno powódka, jak i pozwany, ponieśli koszt związany z wynagrodzeniem pełnomocników procesowych w kwocie po 14.400 zł ustalonej zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzeń Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. – odpowiednio – w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. poz. 1804) oraz w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. poz. 1800). Łącznie koszty procesu wyniosły 52.764 zł (23.947 zł + 14.400 zł + 17 zł + 14.400 zł), z czego pozwany powinien ponieść 59,65% tj. 31.473,72 zł (52.764 zł x 59,65%). Wobec tego, że poniósł do tej pory jedynie 14.417 zł zasądzono od niego różnicę w kwocie 17.057 zł (31.473,72 zł – 14.417 zł), z zaokrągleniem do pełnego złotego w górę).
W procesie część kosztów związanych z wynagrodzeniem biegłego sądowego poniósł tymczasowo Skarb Państwa – Sąd Okręgowy w Szczecinie. Łącznie wynagrodzenie biegłego sądowego w sprawie wyniosło 2.040,57 zł (1.975,79 zł – k. 414, 64,78 zł – k. 422). Koszty te co do kwoty 2.000 zł pokryła zaliczka wniesiona przez powódkę. Nieuiszczone koszty sądowe w niniejszej sprawie wyniosły 40,57 zł, którymi zgodnie zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnychnależało obciążyć stronę pozwaną (Dz.U. z 2016 r. poz. 623).