Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1327/17
Data wyroku: 2018-07-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: SSR Sławomir Splitt
Słowa kluczowe: Zarząd związany ze współwłasnością
Podstawa prawna: art. 13 ustawy o własności lokali

Sygn. aktI C 1327/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 lipca 2018 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie: Przewodniczący: SSR Sławomir Splitt
Protokolant: Agnieszka Bronk- Marwicz
po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2018 roku w Gdyni na rozprawie
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.
przeciwkoR. P.iJ. P.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejR. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę779,73 złotych (siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt trzy grosze)wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

a
54,94 zł za okres od dnia 11 lutego 2015 roku do dnia zapłaty,

b
54,95 zł za okres od dnia 11 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

c
54,94 zł za okres od dnia 11 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

d
54,95 zł za okres od dnia 11 maja 2015 roku do dnia zapłaty,

e
54,94 zł za okres od dnia 11 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty,

f
54,95 zł za okres od dnia 11 lipca 2015 roku do dnia zapłaty,

g
54,94 zł za okres od dnia 11 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty,

h
54,95 zł za okres od dnia 11 września 2015 roku do dnia zapłaty,

i
54,94 zł za okres od dnia 11 października 2015 roku do dnia zapłaty,

j
54,95 zł za okres od dnia 11 listopada 2015 roku do dnia zapłaty,

k
54,94 zł za okres od dnia 11 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty,

l
58,45 zł za okres od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

m
58,44 zł za okres od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,

n
58,45 zł za okres od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty;

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanejR. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę 19,50 złotych (dziewiętnaście złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV
zasądza od pozwanegoJ. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę779,73 złotych (siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt trzy grosze)wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

a
54,95 zł za okres od dnia 11 lutego 2015 roku do dnia zapłaty,

b
54,94 zł za okres od dnia 11 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

c
54,95 zł za okres od dnia 11 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

d
54,94 zł za okres od dnia 11 maja 2015 roku do dnia zapłaty,

e
54,95 zł za okres od dnia 11 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty,

f
54,94 zł za okres od dnia 11 lipca 2015 roku do dnia zapłaty,

g
54,95 zł za okres od dnia 11 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty,

h
54,94 zł za okres od dnia 11 września 2015 roku do dnia zapłaty,

i
54,95 zł za okres od dnia 11 października 2015 roku do dnia zapłaty,

j
54,94 zł za okres od dnia 11 listopada 2015 roku do dnia zapłaty,

k
54,95 zł za okres od dnia 11 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty,

l
58,44 zł za okres od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

m
58,45 zł za okres od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,

n
58,44 zł za okres od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty;

V
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

VI
zasądza od pozwanegoJ. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę 19,50 złotych (dziewiętnaście złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

VII
zasądza od pozwanejR. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę769,26 złotych (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych dwadzieścia sześć groszy)wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

a
52,65 zł za okres od dnia 11 października 2014 roku do dnia zapłaty,

b
52,64 zł za okres od dnia 11 listopada 2014 roku do dnia zapłaty

c
52,65 zł za okres od dnia 11 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty,

d
40,05 zł za okres od dnia 11 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty,

e
40,06 zł za okres od dnia 11 lutego 2015 roku do dnia zapłaty,

f
40,05 zł za okres od dnia 11 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

g
40,06 zł za okres od dnia 11 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

h
40,05 zł za okres od dnia 11 maja 2015 roku do dnia zapłaty,

i
40,06 zł za okres od dnia 11 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty,

j
40,05 zł za okres od dnia 11 lipca 2015 roku do dnia zapłaty,

k
40,06 zł za okres od dnia 11 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty,

l
40,05 zł za okres od dnia 11 września 2015 roku do dnia zapłaty,

m
40,06 zł za okres od dnia 11 października 2015 roku do dnia zapłaty,

n
40,05 zł za okres od dnia 11 listopada 2015 roku do dnia zapłaty,

o
40,06 zł za okres od dnia 11 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty,

p
43,55 zł za okres od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

q
43,56 zł za okres od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,

r
43,55 zł za okres od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,

VIII
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IX
zasądza od pozwanejR. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę 19,25 złotych (dziewiętnaście złotych dwadzieścia pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

X
zasądza od pozwanegoJ. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę769,26 złotych (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych dwadzieścia sześć groszy)wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

a
52,64 zł za okres od dnia 11 października 2014 roku do dnia zapłaty,

b
52,65 zł za okres od dnia 11 listopada 2014 roku do dnia zapłaty

c
52,64 zł za okres od dnia 11 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty,

d
40,06 zł za okres od dnia 11 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty,

e
40,05 zł za okres od dnia 11 lutego 2015 roku do dnia zapłaty,

f
40,06 zł za okres od dnia 11 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

g
40,05 zł za okres od dnia 11 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

h
40,06 zł za okres od dnia 11 maja 2015 roku do dnia zapłaty,

i
40,05 zł za okres od dnia 11 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty,

j
40,06 zł za okres od dnia 11 lipca 2015 roku do dnia zapłaty,

k
40,05 zł za okres od dnia 11 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty,

l
40,06 zł za okres od dnia 11 września 2015 roku do dnia zapłaty,

m
40,05 zł za okres od dnia 11 października 2015 roku do dnia zapłaty,

n
40,06 zł za okres od dnia 11 listopada 2015 roku do dnia zapłaty,

o
40,05 zł za okres od dnia 11 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty,

p
43,56 zł za okres od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

q
43,55 zł za okres od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,

r
43,56 zł za okres od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty,

XI
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

XII
zasądza od pozwanegoJ. P.na rzecz powódkiWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG.kwotę 19,25 złotych (dziewiętnaście złotych dwadzieścia pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. aktI C 1327/17

UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wG.wniosła pozwy przeciwkoR. P.orazK. P.domagając się solidarnej zapłaty na swoją rzecz:

a
w sprawie o sygn. I Nc 366/16 (następnie: I C 1327/17) kwoty 1.559,46 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od poszczególnych miesięcznych wymagalnych kwot tytułem nieuiszczonych kosztów utrzymania nieruchomości, w tym kosztów eksploatacji, zarządu, mediów (w tym ich rozliczeń), funduszu remontowego za okres od lutego 2015 roku do marca 2016 roku w związku z prawem własności dolokalu nr (...)położonego przyul. (...)wG.. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu,

b
w sprawie o sygn. I Nc 365/16 (następnie: I C 84/18) kwoty 1.538,52 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od poszczególnych miesięcznych wymagalnych kwot tytułem nieuiszczonych kosztów utrzymania nieruchomości, w tym kosztów eksploatacji, zarządu, mediów (w tym ich rozliczeń), funduszu remontowego za okres od października 2014 roku do marca 2016 roku w związku z prawem własności dolokalu nr (...)położonego przyul. (...)wG.. Nadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że pozwani są właścicielamilokali nr (...)położonych przyul. (...)wG., objętychksięgami wieczystymi o numerach (...)prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Gdyni i są członkami powodowej wspólnoty. W związku z tym, zdaniem powódki, pozwani zobowiązani są do uiszczania należności na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną do 10-ego dnia każdego miesiąca.
(pozwy – k. 2-4, k. 156-158)
Nakazami zapłaty z dnia 21 marca 2016 roku oraz 23 marca 2016 roku uwzględniono żądania powódki.
(nakazy zapłaty z dnia 21.03.2016r. w sprawie I Nc 365/16 – k. 178 oraz z dnia 23.03.2016r. w sprawie I Nc 366/16 – k. 23)
W sprzeciwach od nakazów zapłaty pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.
Pozwani zakwestionowali powództwo co do zasady jak i wysokość. W ich ocenie powódka pomimo pierwotnego uiszczania przez nich opłat nie uczestniczyła i nie uczestniczy w żadnych kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w której znajdują się dwa odrębne lokale mieszkalne, których właścicielami są pozwani. Zdaniem pozwanych powódka uczestniczy w kosztach utrzymania jedynie większego budynku wchodzącego w skład powodowej wspólnoty.
Pozwani podnieśli zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonych pozwami z wierzytelnością przysługującą pozwanym od powódki w wysokości 15.000 złotych z tytułu poniesionych przez nich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – remontem klatki schodowej, która prowadzi do lokali należących do pozwanych o numerach 10 oraz 11.
Nadto pozwani wskazali, że na skutek zaniedbań powódki ponieśli koszty remontu dachu, który uległ uszkodzeniu w wyniku nieszczęśliwego wypadku, a budynek nie był ubezpieczony.
(sprzeciwy – k. 69-72 oraz k. 202-205)
W odpowiedziach na sprzeciwy powódka rozszerzyła powództwo o kwotę 20,04 złotych (I C 1327/17) oraz o kwotę 13,02 złotych (I C 84/18).
(odpowiedź na sprzeciw – k. 88)
Postanowieniem wydanym na rozprawie dnia 18 lipca 2018 roku zarządzono połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. I C 1327/17 oraz I C 84/18 i prowadzenie ich pod sygn. niższą tj. I C 1327/17.
(protokół rozprawy z dnia 18.07.2018r. – k. 146-147, płyta CD – k. 153)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powodowie są w częściach po 1/2 właścicielami lokalimieszkalnych oznaczonych numerami (...)położonych w budynku przyul. (...)wG., dla których prowadzone są odpowiednioksięgi wieczyste o numerach (...). Powyższe lokale wchodzą w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, do której należy również 9 innych lokali zlokalizowanych w budynku sąsiadującym z oficyną, w której znajdują sięlokale nr (...).
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wydruki z ksiąg wieczystych o numerach:(...)– k. 10-12,(...)– k. 15-18 oraz(...)– k. 169-173)
W okresie od lutego 2015 roku do marca 2016 roku pozwani jako właścicielelokalu nr (...)wchodzącego w skład powodowej wspólnoty, zobowiązani byli do uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnych w kwocie 1.559,46 zł w częściach po 1/2.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: saldo z dnia 01.03.2016r. – k. 13, uchwała nr 1 z dnia 19.02.2015r. – k. 97, lista głosowania – k. 92, plan gospodarczy – k. 93, uchwała nr 2 z dnia 25.02.2016r. – k. 94, lista głosowania – k. 95, plan gospodarczy – k. 96, uchwała nr 3 z dnia 22.01.2014r. – k. 226, plan gospodarczy – k. 227 )
PozwanaR. P.wezwana była do uregulowania ww. zaległych należności pismem z dnia 21 grudnia 2014 roku.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wezwanie do zapłaty z dnia 21.12.2014r. wraz z potwierdzeniem nadania – k. 14)
W okresie od października 2014 roku do marca 2016 roku pozwani jako właścicielelokalu nr (...)wchodzącego w skład powodowej wspólnoty, zobowiązani byli do uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnych w kwocie 1.538,52 zł w częściach po 1/2.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: saldo z dnia 01.03.2016r. – k. 167, uchwała nr 1 z dnia 19.02.2015r. – k. 97, lista głosowania – k. 92, plan gospodarczy – k. 93, uchwała nr 2 z dnia 25.02.2016r. – k. 94, lista głosowania – k. 95, plan gospodarczy – k. 96, uchwała nr 3 z dnia 22.01.2014r. – k. 226, plan gospodarczy – k. 227)
PozwanaR. P.wezwana była do uregulowania ww. zaległych należności pismem z dnia 21 grudnia 2014 roku.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wezwanie do zapłaty z dnia 21.12.2014r. wraz z potwierdzeniem nadania – k. 168)
Pozwani we własnym zakresie dokonali częściowej rozbiórki schodów zewnętrznych prowadzących dolokalu nr (...)znajdującego się na II kondygnacji oficyny. Następnie na zlecenie córki pozwanychZ. M.wykonano dostawę i montaż schodów wewnętrznych, na powierzchnilokalu nr (...), prowadzących dolokalu nr (...)za kwotę 15.000 zł.
(dowód: umowa na dostawę/montaż z dnia 23.10.2014r. – k. 81-82, dokumentacja fotograficzna – k. 123-124, zeznania świadkaZ. M.– k. 147-148, płyta CD – k. 153, przesłuchanie w charakterze stron:I. S.– k. 149, płyta CD – k. 153,R. P.– k. 150, płyta CD – k. 153)
Pismami z dnia 03 listopada 2015 roku oraz z dnia 19 stycznia 2016 roku pozwani zwrócili się do powódki o podjęcie działań zmierzających do podziału powodowej wspólnoty mieszkaniowej uzależniając przynależność do wspólnoty od jej zlokalizowania w oddzielnych budynkach.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: pisma z dnia 03.11.2015r. – k. 75 oraz z dnia 19.01.2016r. – k. 76)
Pismem z dnia 21 czerwca 2016 roku powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 4.116,92 zł tytułem zalegania z opłatami. Pozwani w odpowiedzi pismem z dnia 11 lipca 2016 roku uznali wezwanie za bezzasadne.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: pismo z dnia 11.07.2016r. – k. 77)
Pismem z dnia 18 grudnia 2017 roku pozwani złożyli powódce oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w kwocie 2.115,30 złotych tytułem należności powódki wynikających z kosztów zarządu nieruchomością wspólną związanych zlokalem nr (...)za okres od października 2014 roku do marca 2016 roku oraz wierzytelności w kwocie 1.538,53 zł tytułem należności powódki wynikającej z kosztów zarządu nieruchomością wspólną związanych zlokalem nr (...)za okres od października 2014 roku do marca 2016 roku z wierzytelnością w kwocie 15.000 zł, która powstała na skutek remontu klatki schodowej w budynku, która prowadzi dolokali o numerach (...).
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: oświadczenie o potrąceniu z dnia 18.12.2017r. – k. 78 wraz z potwierdzeniem nadania – k. 79)

Sąd zważył, co następuje:
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, zeznań świadkaZ. M.oraz dowodu z przesłuchania stron, których zeznaniom Sąd nadał walor wiarygodności albowiem były one szczere, spójne, logiczne, znajdujące odzwierciedlenie w przedstawionych dokumentach oraz zasadach logicznego rozumowania. Za nieprzydatne do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy Sąd uznał przedłożone przez pozwanych dokumenty w postaci ekspertyz oraz częściowo dokumentacji fotograficznej, gdyż nie dotyczyły one montażu wewnętrznych schodów, a innych elementów konstrukcyjnych budynku.
Powódka w niniejszej sprawie domagała się od pozwanych jako właścicielilokali nr (...)położonych w oficynie przyul. (...)wG.zapłaty zaległych zaliczek na poczet kosztów eksploatacji i zarządu nieruchomością wspólną za okres od lutego 2015 roku do marca 2016 roku odnośnielokalu nr (...)oraz za okres od października 2014 roku do marca 2016 roku, opierając swe roszczenie na treściart. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż powyższy obowiązek ciąży na właścicielu lokalu.
Pozwani w okresie objętym pozwem, jak również obecnie posiadają uprawnienia właścicielskie do ww. lokali w wysokości po 1/2. Powódka wytaczając niniejsze powództwo, korzysta ze swojego uprawnienia do egzekwowania przysługującego jej roszczenia wobec właścicieli.
Przesądziwszy powyższe nie ulega wątpliwości w ocenie sądu, iż pozwani są w myślart. 13 ust. 1 ustawy o własności lokalizobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z użytkowaniem spornych lokali oraz pokrywaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną do wysokości posiadanych udziałów, tj. w 1/2. Ponadto podkreślić należy, iż zgodnie zart. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. W konsekwencji odpowiedzialność pozwanego nie budzi wątpliwości. Jak już wyżej wskazano obowiązek uiszczania zaliczek i pokrywania kosztów związanych z posiadanymi lokalami nie jest obowiązkiem umownym a ustawowym, który wynika zart. 13-15 ustawy o własność lokali.
Pomiędzy stronami nie było sporu co do okoliczności, że pozwani w okresach objętych pozwami nie uiszczali zaliczek związanych z kosztami utrzymania części wspólnych w wysokości określonej pozwami.
Tak więc Sąd uznał za zasadne i wykazane naliczenie przez powódkę opłat w okresie od lutego 2015 roku do marca 2016 roku w odniesieniu dolokalu nr (...)na kwotę 1.559,46 zł oraz w odniesieniu dolokalu nr (...)na kwotę 1.538,52 zł, co było bezsporne.
Zasadniczą kwestią był natomiast zakres odpowiedzialności pozwanych. Sąd doszedł do wniosku, że skoro pozwani posiadają udziały wynoszące 1/2 w prawie własności przedmiotowych lokali, to w takiej wysokości ponoszą koszty związane z ich eksploatacją – nie jest to zatem odpowiedzialność solidarna za całość należności związanych z przedmiotowymi lokalami, gdyż pozwani nie pozostają we współwłasności łącznej, lecz ułamkowej.
W związku z tym sąd uznał wysokość zadłużenia pozwanych względem powódki w wysokości po 779,73 zł w odniesieniu dolokalu nr (...)oraz w wysokości po 769,26 zł w odniesieniu dolokalu nr (...)za bezsporną.
Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa wart. 499 k.c.jest czynnością materialnoprawną, powodującą w razie wystąpienia przesłanek określonych wart. 498 § 1 k.c.– odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności (§ 2). Do zaistnienia takich przesłanek dochodzi, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, to każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, a jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym (§ 1). Potrącenie, jako sposób wygaszenia zobowiązania, jest w skutkach równoważne spełnieniu świadczenia, przyjmuje się, że za jego pomocą można regulować zobowiązania (zob. K. Gandor, w: System Prawa Cywilnego, t. III, cz. 1, s. 853). Potrącenie jest zatem surogatem świadczenia, dzięki któremu dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania (zob. M. Pyziak-Szafnicka, Potrącenie, s. 30).
W niniejszej sprawie rozważyć należało, czy pozwanym przysługiwała wierzytelność względem powódki, co warunkuje możliwość złożenia skutecznego oświadczenia o potrąceniu.
W pierwszej kolejności należało ocenić stan prawny pierwotnych schodów zewnętrznych oraz zamontowanych wewnątrz lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji, tj. ich przynależności bądź nie do części wspólnych nieruchomości, a także czy ewentualnie zły stan technicznych schodów powodował konieczność zamontowania schodów prowadzących do lokalu znajdującego się na górnej kondygnacji kosztem powierzchni lokalu znajdującego się poniżej.
Zgodnie z treściąart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokalinieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy wyprowadzić wniosek, że schody zewnętrzne prowadzące tylko i wyłącznie dolokalu nr (...)znajdującego się na najwyższej kondygnacji budynku oficyny przyul. (...)wG.jako służące tylko i wyłącznie do użytku właścicieli tego lokalu nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Sam walor zewnętrznej estetyki nie kwalifikuje tego elementu konstrukcyjnego budynku do części wspólnych budynku. Zatem odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne koszty ich remontu spoczywają na właścicielachlokalu nr (...).
Nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację, należałoby wskazać na art. 22 ust. 2 ww. ustawy zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zdaniem sądu częściowy demontaż schodów zewnętrznych, jeżeli uznać, że stanowiły one część wspólną nieruchomości, był czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, która wymagałaby podjęcia przez powodową wspólnotę uchwały w tym przedmiocie.
W tym miejscu należy przywołać regułę dotyczącą ciężaru dowodu wynikającą zart. 232 k.p.c.iart. 6 k.c., która co do zasady spoczywa na stronie powodowej. Natomiast w niniejszej sprawie w zakresie dotyczącym wykazania istnienia wierzytelności należnej pozwanym od powódki nadającej się do potrącenia z wierzytelnością należną powódce od pozwanych obciążał stronę pozwaną. Zdaniem sądu strona pozwana nie wykazała, aby wnosiła o podjęcie uchwały w tym przedmiocie.
Pozwani powoływali się w tym miejscu na treśćart. 209 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy (K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 19, 2018r.). Jednakże, co wydaje się oczywistym, w niniejszej sprawie mamy do czynienia z tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową, a to warunkuje, czy doszło do podjęcia skutecznej czynności prawnej w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej wchodziło 11 lokali, a więc niewątpliwie stanowiła ona tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, a więc w niniejszej sprawie nie doszło do wyłączenia przepisów dotyczących zarządu nieruchomością wspólną stosownie do art. 19 ww. ustawy i przejścia w tym przedmiocie na przepisykodeksu cywilnego. Zatemart. 209 k.c.nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.
W orzecznictwie dyskusyjna jest kwestia dotycząca obowiązku udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże kwestię, czy należy udzielić zarządowi pełnomocnictwa do danej czynności należy oceniać pod kątem konkretnego stanu faktycznego. Nie mniej skoro pozwani nie wykazali, aby wnosili o podjęcie uchwały w zakresie demontażu schodów, dalsze rozważania dotyczące ewentualnego pełnomocnictwa Wspólnocie należy uznać za bezprzedmiotowe.
O wiele klarowniejszy pozostaje status prawny wewnętrznych schodów zamontowanych wlokalu nr (...), a prowadzących dolokalu nr (...). Bez wątpienia nie można uznać ich za część nieruchomości wspólnej. Decyduje o tym przede wszystkim aspekt funkcjonalny, wyrażony w art. 3 ust. 2 ww. lokalu. Bez wątpienia schody te tworzą ciąg komunikacyjny, celem umożliwienia korzystania z lokalu znajdującego się na najwyższej kondygnacji. W żadnym wypadku nie służą one innym współwłaścicielom lokali wchodzących w skład powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Nie są one przeznaczone również dla dwóch innych lokali, mając na uwadze ewentualne przyszłe zmiany właścicielskie w obrębie lokalów znajdujących się w budynku oficyny. Co więcej, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby zmieniono przeznaczenielokali oznaczonych numerami (...). Co prawda, niewątpliwie w przyszłości zamontowane schody mogą umożliwić połączenie obu lokali, jednak obecnie, jak przyznała świadekZ. M.i co wynika ze zgromadzonych dokumentów, nie nastąpiło formalne połączenielokali nr (...)– może ono istnieć jedynie funkcjonalnie. Wreszcie prace dotyczące zamontowania wewnętrznych schodów prowadzone były wewnątrz lokalu stanowiącego własność pozwanych i służą wyłącznie zaspokojeniu ich potrzeb.
Nieistotne w sprawie pozostaje natomiast, czy schody zewnętrzne mogły zostać rozebrane i posadowione/zamontowane w tym samym miejscu, jak było to pierwotnie, czy też zamontowanie schodów wewnętrznych było jednym rozwiązaniem. Na marginesie należy jednak wskazać, że strona pozwana nie wykazała, aby takie okoliczności, warunkujące zamontowanie schodów wewnętrznych miały miejsce lub żeby istniały obiektywne przeszkody uniemożliwiające podjęcie środków tak prawnych, jak i później technicznych celem doprowadzenia zewnętrznych schodów do pełnej i niestwarzającej zagrożenia dla osób z nich korzystających.
Uwadze sądu nie umknęło, że umowa o dostawę i montaż schodów nie została zawarta przez pozwanych, lecz przez ich córkęZ. M.i nawet gdyby z powyższego tytułu istniała wymagalna wierzytelność, to nie nadawałaby się do potrącenia pomiędzy stronami niniejszego procesu, gdyż nie przysługiwałaby pozwanym względem powódki, a ich osobie trzeciej – ich córceZ. M..
Wobec powyższego sąd doszedł do przekonania, że zgłoszony przez pozwanych zarzut potrącenia nie mógł zostać uznany za skuteczny.
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd na podstawieart. 15 ust. 1w zw. zart. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokaliorazart. 481 § 1 i 2 k.c.orzekł:

a
jak w punktach I. i IV. zasądzając od pozwanych kwoty po 779,73 zł, tj. 1/2 części zaległości związanych z utrzymaniemlokalu nr (...)położonego w oficynie przyul. (...)wG.wraz ustawowymi odsetkami od poszczególnych terminów płatności rozpoczynających się w dniach następujących po 10-tym dniu każdego miesiąca przy zaokrągleniu części setnych liczb umożliwiającym wyrównanie płatności poszczególnych kwot z kwotą należności głównej,

b
jak w punktach VII. i IX. zasądzając od pozwanych kwoty po 769,26 zł, tj. 1/2 części zaległości związanych z utrzymaniemlokalu nr (...)położonego w oficynie przyul. (...)wG.wraz ustawowymi odsetkami od poszczególnych terminów płatności rozpoczynających się w dniach następujących po 10-tym dniu każdego miesiąca przy zaokrągleniu części setnych liczb umożliwiającym wyrównanie płatności poszczególnych kwot z kwotą należności głównej.

Natomiast na podstawie ww. przepisów stosowanycha contrariow punktach II., V., VIII. I XI. oddalono powództwo zakresie dotyczącym żądania zapłaty przez pozwanych solidarnie całej należności związanej z utrzymaniem ww. lokali, ponieważ pozwani za zobowiązanie odpowiedzialni są w częściach ułamkowych, tj. 1/2 nie zaś solidarnie za całość.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804). Powódka w zakresie dotyczącymlokali nr (...)wygrała proces w 50 % w stosunku do każdego z pozwanych. Strony poniosły tożsame koszty w postaci opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego w stawce minimalnej wynoszącej 1.200 zł i te koszty wzajemnie się zniosły. Do skompensowania została natomiast opłata sądowa od pozwu, która w sprawie dotyczącejlokalu nr (...)wyniosła 78 zł (po 39 zł na każdego z pozwanych), a w sprawie dotyczącejlokalu nr (...)wyniosła 77 zł (po 38,50 zł na każdego z pozwanych). Skoro zatem pozwani przegrali proces w połowie to zobowiązani są do poniesienia połowy opłaty sądowej od pozwu w wysokości po 19,50 zł w sprawie dotyczącejlokalu nr (...), o czym orzeczono w punktach III. i VI. wyroku oraz w wysokości 19,25 zł w sprawie dotyczącejlokalu nr (...), o czym orzeczono w punktach IX. i XII.