Sąd Rejonowy w Ciechanowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 855/18
Data wyroku: 2018-12-31 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lidia Grzelak
Słowa kluczowe: Przedawnienie roszczeń
Podstawa prawna: 118kc
Teza: I zasądza od pozwanych J.B. i W.B. solidarnie na rzecz powoda PKP S.A. w W. kwotę 4102,66 zł ( cztery tysiące sto dwa złote sześćdziesiąt sześć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty;
II w pozostałym zakresie powództwo oddala;
III zasądza od powoda PKP S.A. w W. solidarnie na rzecz pozwanych J.B. i W.B.  kwotę 694,00 zł ( sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote ) tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Sygn. akt I C 855/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 grudnia 2018 r.
Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący SSR Lidia Grzelak
Protokolant sądowy Olga Olech
po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2018 r. w Ciechanowie
sprawy z powództwa(...) Państwowych S.A.wW.
przeciwkoJ. B.iW. B.
o zapłatę 10699,05 zł
I zasądza od pozwanychJ. B.iW. B.solidarnie na rzecz powoda(...) Państwowych S.A.wW.kwotę 4102,66 zł ( cztery tysiące sto dwa złote sześćdziesiąt sześć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty;
II w pozostałym zakresie powództwo oddala;
III zasądza od powoda(...) Państwowych S.A.wW.solidarnie na rzecz pozwanychJ. B.iW. B.kwotę 694,00 zł ( sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote ) tytułem zwrotu części kosztów procesu.
Sygn. akt I C 855/18

UZASADNIENIE
Powód(...) Państwowe S.A.wW.wnosił o zasądzenie solidarnie od pozwanychJ. B.iW. B.na swoją rzecz kwoty 10699,05 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa tj. dnia 3 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty. Wnosił ponadto o zasądzenie od pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
PozwaniJ. B.iW. B.wnosili o oddalenie powództwa. Na wypadek uwzględnienie powództwa co do zasady, podnieśli zarzut przedawnienia. Wnosili ponadto o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 15 grudnia 2011 r.(...) Państwowe S.A.wW.zawarły zJ.iW.małż.B.umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży samodzielnegolokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym wC.przyul. (...)wraz z pomieszczeniem przynależnym i związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym(...)części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której budynek ten się znajduje. W § 7 umowy strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisówrozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj.(...) Państwowe Spółka AkcyjnawW.Oddział Gospodarowania(...)wW., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej ( umowa k. 20 - 27 ).
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wC.został powołany uchwałą nr 1/2015 z dnia 19 czerwca 2015 r. w osobachW. B.,K. M.iA. P.( uchwała k. 28 ).
(...) Państwowe Spółka AkcyjnawW.administrował nieruchomością przyul. (...)wC.do dnia 28 lutego 2018 r. Pismem z dnia 2 stycznia 2018 r.(...) S.A.wypowiedział umowę o administrowanie z powodu braku współpracy ze strony właścicieli lokali z administratorem. Z tym dniem rozwiązał wszelkie umowy na media i usługi dotyczące nieruchomości wspólnej ( bezsporne ).
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wC., pomimo wezwań kierowanych ze strony(...) S.A., nie przejął czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością ( bezsporne ).
W okresie administrowania nieruchomością wspólną(...) S.A.pobierało od właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, w tym odJ.iW.małż.B.opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej.J.iW.małż.B.regulowali te należności jedynie częściowo, za określone miesiące.J.iW.małż.B.domagali się od administratora wykonania remontu budynku, rozliczenia remontów za 2012 r., przedstawienia kalkulacji stawki opłaty eksploatacyjnej, złożenia sprawozdań rocznych z działalności zgodnie zart. 30 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym rozliczenia kosztów utrzymania i administrowania nieruchomością wspólną ( bezsporne ).
W okresie sierpień 2013 r. - listopad 2017 r.J.iW.małż.B.nie zapłacili należności zgodnie z umową z dnia 15 grudnia 2011 r. za miesiące sierpień 2013 r. - 478,52 zł, wrzesień 2013 r. - 540,62 zł, października 2013 r. - 540,62 zł, listopad 2013 r. - 540,62 zł, grudzień 2013 r. - 540,62 zł, styczeń 2014 r. - 540,62 zł, marzec 2014 r. - 584,73 zł, kwiecień 2014 r. - 584,73 zł, maj 2014 r. - 584,73 zł, luty 2015 r. - 578,89 zł, marzec 2015 r. - 578,89 zł, sierpień 2015 r. - 581,39 zł, wrzesień 2015 r. - 581,39 zł, październik 2015 r. - 581,39 zł. Łączne zadłużenie według stanu na dzień 1 grudnia 2017 r. wyniosło 10842,77 zł, w tym należność główna z tytułu opłat w wysokości czynszu oraz opłat należnych na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej w kwocie 8606,72 zł oraz należność z tytułu odsetek ustawowych za opóźnienie od opłat wymagalnych za poszczególne miesiące w wysokości 2236,05 zł. Przed wytoczeniem powództwa(...) S.A.zaliczyło na poczet zadłużenia dokonaną po 1 grudnia 2017 r. wpłatę w wysokości 143,72 zł ( wykaz sald k. 30 - 31 ).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, mając na uwadze okoliczności bezsporne pomiędzy stronami. Wskazać należy, że stan faktyczny w sprawie jest w istocie bezsporny. Spór pomiędzy stronami dotyczy charakteru łączącej ich umowy w okresie od dnia 15 grudnia 2011 r. a tym samym co do praw i obowiązków stron umowy.
Wskazać również należy, że pozwaniJ.iW.małż.B.wskazywali, że nie posiadają żadnego zadłużenia w stosunku do powoda(...) S.A.wW.. Pozwani nie przedstawili jednakże żadnych dowodów, do czego są zobowiązani z mocyart. 6 kc, że we wskazanych powyżej okresach zapłacili należności zgodnie z umową z dnia 15 grudnia 2011 r. Podkreślić należy, że pozwani nie wykazali, aby należności z tytułu opłat w wysokości czynszu oraz opłat należnych na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej, których zapłaty domaga się w niniejszym procesie powód(...) S.A.wW.zostały ustalone w sposób nieprawidłowy. Podnoszone przez pozwanych okoliczności dotyczące żądania wykonania przez administratora remontu budynku, rozliczenia remontów za 2012 r., przedstawienia kalkulacji stawki opłaty eksploatacyjnej, złożenia sprawozdań rocznych z działalności zgodnie zart. 30 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym rozliczenia kosztów utrzymania i administrowania nieruchomością wspólną, pozostają - w ocenie Sądu - bez związku z niniejszym procesem, abstrahując od kwestii w jakim zakresie przepisyustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalimają zastosowanie w tejże sprawie. Tym niemniej, zauważyć należy, że przez większość czasu, począwszy od grudnia 2011 r., pozwaniJ.iW.małż.B.regulują należności w wysokości ustalonej przez powoda(...) S.A.wW..
Sąd zważył, co następuje:
W ocenie Sądu, powództwo(...) S.A.wW.zasługuje na uwzględnienie co do zasady.
W ocenie Sądu, decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma treść § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., w którym strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisówrozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj.(...) Państwowe Spółka AkcyjnawW.Oddział Gospodarowania(...)wW., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Z treści umów wynika wprawdzie, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany w trybie przepisówustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jednakże dopiero po powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną. Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że zarząd wspólnoty powołano dopiero uchwałą z dnia 19 czerwca 2015 r., co pozostało jednakże bez wpływu na prawa i obowiązki stron, wobec faktu, że powołany zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przejął dotychczas czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością. Administrowanie zatem nieruchomością wspólną wykonywał przez cały czas dotychczasowy właściciel tj.(...) Państwowe Spółka AkcyjnawW.. Zapis § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. uznać należy, za zgodny z przepisamiustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazać bowiem należy, że określenie sposobu zarządu lub powierzenie zarządu wspólną nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, dokonane po ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub lokali w danej nieruchomości, może nastąpić w każdym czasie, a nie tylko w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu. Tym samym uznać należy, że czynności wykonywane przez dotychczasowego właściciela tj.(...) S.A.wW., po dniu 15 grudnia 2011 r. nie były, wbrew przekonaniu pozwanych, sprawowaniem zarządu w rozumieniu przepisówustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Niewątpliwie, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ) ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali  zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, przy czym, stosownie do art. 29 ust. 1 a cyt. ustawy, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Podkreślić należy, że zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, termin „powierzenie zarządu” jest wustawie o własności lokalistosowany wyłącznie do umowy zawartej przez właścicieli lokali w formie aktu notarialnego, a więc nie powinien on być używany w stosunku do innych form zarządu nieruchomością wspólną.
Jak wskazano powyżej, z treści umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. wynika, że administrowanie nieruchomością wspólną do czasu powołania zarządu powierzono dotychczasowemu właścicielowi tj.(...) Państwowym Spółka AkcyjnawW.Oddział Gospodarowania(...)wW.. W pojęciu zarządzania mieści się także pojęcie administrowania, które ma jednak charakter od niego węższy, jednak nie do końca sprecyzowany. Obejmuje ono, jak wskazał Sąd Najwyższy w z dnia 19 stycznia 2006 r. w sprawie IV CK 343/05, wyłącznie czynności faktyczne, których wykonywanie nie wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Mogą to być takie czynności jak np. utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, rejestrowanie właścicieli lub najemców nieruchomości, pobieranie czynszów, rejestrowanie awarii oraz ich usuwanie, organizowanie spotkań współwłaścicieli lub innych osób korzystających z nieruchomości, prowadzenie korespondencji czy udzielanie informacji o nieruchomości i korzystaniu z niej. Z tych względów, zdaniem Sądu, nie można również uznać, że zapis § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. stanowi w istocie umowę o zarządzanie nieruchomością zawartą w trybie przepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami( art. 184 ustawy i nast. ).
Wskazać należy, że pojęcie administrowania nieruchomością wspólną zawarte w treści umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. to jedynie jeden z elementów umowy zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 184 b cyt. ustawy, który wskazuje, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności bieżące administrowanie nieruchomością ( art. 184 b pkt 4 ) cyt. ustawy ).
Niewątpliwie, jednak nie można uznać, że stron nie łączyła żadna umowa, a zatem brak jest praw i obowiązków każdej ze stron, gdyż jak wynika z zawartej umowy, strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Jest to, w ocenie Sądu, umowa cywilnoprawna, do której stosuje się przepisykodeksu cywilnegodotyczące zlecenia oraz przepisy dotyczące umów w ogóle. Bowiem do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu zarządzania nieruchomościami ), które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się stosownie doart. 750 kcodpowiednio przepisy o zleceniu. Umowa zlecająca zarząd nieruchomością powinna zawierać precyzyjne postanowienia dotyczące praw i obowiązków stron, warunków zmiany i rozwiązania umowy, rozstrzygania sporów. Jeśli w umowie brakuje odpowiednich postanowień, do wykonywania umowy zlecenia, zdaniem Sądu, stosować należy przepisyart. 734 – 751 kc.
W ocenie Sądu, w świetle ustalonego stanu faktycznego uznać należy, że – stosownie do § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta na okres do dnia powołania zarządu wspólnoty i przejęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną, co dotychczas nie nastąpiło.
Zauważyć należy, że łącząca strony umowa w kwestii administrowania nieruchomością, zawarta w § 7 aktu notarialnego stanowiła, że powód(...) S.A.wW.będzie pobierał z tytułu administrowania nieruchomością od nabywców lokalu mieszkalnego tj.J.iW.małż.B., opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Tak skonstruowany zapis umowy w istocie stanowił o ryczałtowymquasiwynagrodzeniu za sprawowanie administracji budynku, a nie o pobieraniu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości. Wynagrodzenie ryczałtowe jest określone z góry, bez przeprowadzania szczegółowej analizy kosztów, za całość pracy w jednej sumie pieniężnej, niezależnie od faktycznie poniesionych kosztów i wydatków. Dlatego też pobierający to wynagrodzenie nie ma obowiązku wskazywania, co składa się na ten ryczałt i w jaki sposób został wyliczony; pewna niedookreśloność należy bowiem do istoty wynagrodzenia ryczałtowego. Podkreślić należy, że pozwaniJ.iW.małż.B.nie podnosili, że umowa przez(...) S.A.wW.nie została wykonana tzn. że nie płacił należnych opłat dostawcom mediów bądź nie pokrywał kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej.
W ocenie Sądu, zasługuje na uwzględnienie zarzut przedawnienia podnoszony przez pozwanychJ.iW.małż.B., aczkolwiek na innej niż wywodzą oni podstawie prawnej. Pozwani wnoszą o ustalenie, że roszczenie powoda(...) S.A.wW.ulega przedawnieniu w terminie 2 lat. Termin dwuletni przedawnienia określony wart. 751 kcw zw. zart. 750 kcdotyczy enumeratywnie określonych roszczeń w zakresie wynagrodzenia, zwrot wydatków oraz zaliczek (pkt 1 ).
Jak wskazano powyżej, strony w umowie z dnia 15 grudnia 2011 r. uzgodniły, że małż.B.jako właściciele lokalu mieszkalnego będą uiszczać na rzecz powoda(...) S.A.wW.opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej, a zatem opłaty o charakterze ryczałtowym -quasiwynagrodzenie za sprawowanie administracji budynku, a nie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości. Tym niemniej, nie było to wynagrodzeniesensu stricto, co nie pozwala – zdaniem Sądu – przejęcie, że roszczenia z tego tytułu przedawniają się z upływem dwuletniego terminu.
Niewątpliwie jednak, opłaty, o których mowa w § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., których zapłaty domaga się powód w niniejszym procesie, mają charakter świadczeń okresowych, do których ma zastosowanie trzyletni termin przedawnienia w rozumieniuart. 118 kc.
Zgodnie zart. 117 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia. Terminy przedawnienia wskazane zostały wart. 118 kc, zgodnie z którym jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat sześć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny ora niektórych innych ustaw, przepisy tejże ustawy stosuje się również do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy tj. przed dniem 9 lipca 2018 r.
Wskazać należy, że strony nie uzgodniły w umowie z 15 grudnia 2011 r. terminu płatności opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej należnych zgodnie z § 7. W ocenie Sądu, przyjąć należy, że opłaty powyższe powinny być uiszczane przez właścicieli lokali mieszkalnych analogicznie do kosztów zarządu uiszczanych jako zaliczki w formie bieżących opłat, a zatem z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
W związku z powyższym, Sąd uznał, że przedawnieniu uległy opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej wymagalne przed dniem 11 grudnia 2014 r. w łącznej kwocie 6596,39 zł, w tym 5940,63 zł - należność główna oraz 655,76 zł - skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie, zgodnie z wykazem sald załączonym do pozwu ( k. 30 – 31 ). Sąd zasądził zatem na rzecz powoda(...) Państwowych S.A.wW.solidarnie od pozwanychJ.iW.małż.B.kwotę 4102,66 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2018 r. ( 10699,05 zł – 6596,39 zł ), w pozostałym zakresie oddalając powództwo. Orzekając w zakresie żądania odsetek ustawowych za opóźnienie Sąd miał na uwadze treśćart. 481 § 1 i 2 kcorazart. 482 § 1 kc.
O kosztach procesu Sąd orzekł stosownie doart. 100 kpc, stosunkowo je rozdzielając. Sąd obciążył w ostatecznych rozrachunku powoda(...) S.A.wW.solidarnie zwrotem części kosztów procesu na rzecz pozwanych małż.B.. Sąd miał na uwadze, że różnica w stawce kosztów zastępstwa procesowego od uwzględnionej i od oddalonej części powództwa wynosi 900,00 zł, co uzasadnia – zdaniem Sądu – przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w tej wysokości od powoda na rzecz pozwanych. Kwotę powyższą Sąd obniżył o wysokość opłaty sądowej od pozwu w części, w jakiej powództwo zostało uwzględnione tj. o 206,00 zł ( 4102,66 zł x 5% ). Ostatecznie zatem Sąd zasądził od powoda(...) S.A.wW.solidarnie na rzecz pozwanych małż.B.kwotę 694,00 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.