Sąd Rejonowy w Toruniu
X Wydział Cywilny
Sygnatura akt: X C 3438/17
Data wyroku: 2018-07-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Malinowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów
Teza: nietezowane

Sygn. akt: X C 3438/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 lipca 2018 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodnicząca:  SSR Katarzyna Malinowska
Protokolant:   sekr. sądowy Katarzyna Domańska
po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2018 r. w Toruniu
sprawy z powództwaK. M. (1)
przeciwkoGminie M.T.–Z. M.wT.
o ustalenie

1
ustala, iż wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wT.przyul. (...)dokonane przezGminę M.T.–Z. M.wT.w dniu 20 lutego 2017r. jest bezskuteczne;

2
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 317 zł (trzysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Katarzyna Malinowska
X C 3438/17

UZASADNIENIE
PowódK. M. (1)złożył pozew przeciwkoGminie M.T.o ustalenie, iż wypowiedzenie umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wT.przyul. (...)dokonane pismem z dnia 20 lutego 2017 r. jest bezskuteczne.
W uzasadnieniu wskazano, iż strony łączy umowa najmu wskazanego wyżej lokalu, powód nie opuścił go z zamiarem miejsca zamieszkania, przesłanka zart. 11 ust 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(dalej zwaną „ustawą”) nie została spełniona a więc wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne.
W odpowiedzi na to pozwanaGmina M.T.wniosła o oddalenie powództwa i podtrzymała swoją decyzję.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 7 grudnia 1996 roku strony zawarły umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wT.przyul. (...). Od tamtego czasuK. M. (1)regularnie uiszcza wszelkie należności wynikające z umowy najmu oraz użytkowania tego lokalu. Od 2007 r. powód pracuje za granicą i zatrzymuje się w tym czasie grzecznościowo u swojej matki i jej męża w Danii. Nie zamierza zostać za granicą na stałe, jego zamiarem jest jedynie podjęcie pracy zarobkowej. W czasie, gdyK. M. (1)przebywa za granica jego mieszkania dogląda syn, kuzynka i jej syn. Powód przechowuje w tym lokalu swoje rzeczy osobiste, ma w nim swoje meble.
Dowód: umowa najmu z 7 grudnia 1996 r. k. 10-11 akt, potwierdzenie uiszczania opłat k. 13 akt, zeznaniaM. P.k. 78v akt, zeznaniaJ. M.k. 78v,
Powód od dłuższego czasu nie przyjeżdża do Polski, w ciągu ostatnich 2 lat nie był widywany przez sąsiadów. Nadto pracownicy Zarządu(...)pozwanej wizytując lokal, który ma wspólną łazienkę z lokalem powoda nie zauważyli jakichkolwiek oznak użytkowania części wspólnych. Balkon przynależny do lokalu powoda jest mocno zanieczyszczony przez gołębie. Nikt na nim nie sprząta.
Dowód: oświadczenia sąsiadów k. 41-44 akt, zeznania świadkaD. K.k. 79 akt,K. M. (2)k. 79,M. M.k. 79v,E. T.k. 80 akt,A. R.k. 80 akt,J. O.k. 80 akt
Pismem z dnia 20 lutego 2017 r. właściciel lokalu –Gmina M.T.wypowiedziałK. M. (1)umowę najmu z dniem 30 września 2017 r. z powodu niezamieszkiwania powoda w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Dowód: pismo k. 12 akt
W piśmie z dnia 24 lutego 2017 r. skierowanym do pozwanego powód oświadczył, iż przebywa w Danii czasowo w celach zarobkowych i zamierza powrócić do Polski a miejscem jego zamieszkania jest mieszkanie położone wT.przyul. (...).
Dowód: pismo k. 77
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie zart. 189 kpcpowód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Bezsporne w doktrynie jest stanowisko, że przedmiotem rozstrzygnięcia może być jedynie ustalenie stosunku prawnego lub prawa, a nie ustalenie faktów.
Na uwagę zasługuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 stycznia 2017r. I ACa 2033/15 (Lex online), w którym wskazano, że interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.
Powód wnosząc pozew zapobiegł sytuacji, w której byłby obciążany odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu i oczekiwałby na pozew o eksmisję, w którym z ramach zarzutu mógłby powoływać argumenty przedstawione w niniejszym postępowaniu.
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach powołanych powyżej, Sąd odmówił wiarygodności zeznaniomM. P.iJ. M.w części w jakiej zeznali, żeK. M. (1)w ostatnich latach przyjeżdżał do swojego mieszkania na 2 tygodnie czy też miesiąc. Twierdzenia te stały w oczywistej sprzeczności z zeznaniami osób nie związanych w żaden sposób z powodem – sąsiadów i pracowników ZGM, którzy nie widzieli powoda w jego lokalu co najmniej od 2 lat.
Okoliczność ta jednak nie przesądziła o braku zasadności roszczenia.
Zgodnie zart. 11 ust 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j.Dz.U.2018.1234) właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Chodzi tu o sytuację, w której wynajmowany lokal przestał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Komentowany przepis obejmuje przypadki, w których lokator z własnej woli nie wykonuje swoich uprawnień względem wynajmowanego lokalu. W literaturze podkreśla się, że wypowiedzenie ma być reakcją właściciela na niezamieszkiwanie lokatora. Dla zastosowania przywołanego przepisu, okres nieobecności najemcy w lokalu musi być ciągły i przekraczać 12 miesięcy (Art. 11 OchrLokU red. Osajda 2018, wyd. 1/Pałka - za pośrednictwem Systemu Informacji Prawnej Legalis).
W rozpoznawanej sprawie nie ulega wątpliwości, a także nie podlegało kwestionowaniu przez stronę powodową, iż powód od lat zdecydowaną większość roku (poza dwoma, bądź czterema tygodniami) przebywa w Danii, gdzie mieszka u swojej matki i jej męża, gdzie posiadał miejsce zatrudnienia. W ostatnim czasie stan zdrowia powoda pogorszył się, był on hospitalizowany i czekały go kolejne zabiegi lecznicze. W sprawie niniejszej zostało wykazanych wiele okoliczności, które ostatecznie przesądziły o tym, że miejscem, z którym powód zdecydowanie wiąże swoją przyszłość, a tym samym miejscem stanowiącym centrum życiowe powoda jest w dalszym ciągulokal nr (...)położony przyulicy (...)wT.. Za taką konstatacją przemawia przede wszystkim ustalenie, iż w lokalu znajdują się rzeczy osobiste powoda. Podczas nieobecności powoda lokal ten jest zawsze systematycznie doglądany przez syna, kuzynkę i jej syna. Mimo swojej nieobecności w kraju powód zawsze dba również o to, aby była odbierana korespondencja. Istotne jest również, iż powód w dalszym ciągu poczuwa się do obowiązku regulowania wszystkich opłat związanych ze spornym lokalem, o czym, świadczy przede wszystkim fakt, iż nigdy nie doszło do powstania jakichkolwiek zaległości w uiszczaniu tychże opłat.
Przy ocenie zamiaru powoda stałego pobytu w kraju, a przede wszystkim w spornym lokalu, nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż powód konsekwentnie i nieprzerwanie wyrażał swój zamiar oraz swoją chęć powrotu do Polski, a także do spornego lokalu, po tym, jak osiągnie wiek emerytalny.
W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w sprawie niniejszej zachodziła przesłanka niezamieszkiwania przez powoda w spornym lokalu przez okres dłuższy aniżeli 12 miesięcy uzasadniająca wypowiedzenie powodowi przez stronę pozwaną umowy najmu. Powód bowiem wykazał, iż lokal ten nie tylko w dalszym ciągu stanowi jego centrum życiowe (o czym świadczy jego pismo z dnia 24 lutego 2017 r. i zeznania świadków a także fakt przechowywania w nim swoich rzeczy i niedopuszczania do powstania zaległości w opłatach związanych z lokalem), ale nadto zamiarem powoda nigdy nie przestał być powrót do wskazanego lokalu na stałe. Powód bowiem wykazał, iż wszystkie jego dalsze plany życiowe koncentrują się wokół spornego lokalu, czynienie zaś przez niego starań związanych z doglądaniem lokalu jest wyraźnym przejawem tego, iż mieszkanie to w dalszym ciągu stanowi centrum życiowe powoda. Oceny sytuacji zdaniem Sądu nie zmienia okoliczność, iż w okresie 12 miesięcy poprzedzających wypowiedzenie umowy najmu powód faktycznie mógł nie przebywać w spornym lokalu.
Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w pkt I sentencji.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 kpckierując się zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Pozwany przegrał proces w całości w związku z tym obowiązany jest zwrócić powodowi 270 zł wynagrodzenia pełnomocnika, 30 zł opłaty sądowej i 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
SSR Katarzyna Malinowska