Sąd Okręgowy w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 402/18
Data wyroku: 2018-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jarosław Łukowski
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: 73 ust. 2 ugn

Sygn. akt I C 402/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 listopada 2018 roku
Sąd Okręgowy w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
przewodniczący: SSR del. Jarosław Łukowski
protokolant: sekr. sąd. Natalia Warczak
po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2018 roku w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaM. O.
przeciwko Gminie MiastaS.
o ustalenie

I
oddala powództwa;

I
zasądza od powodaM. O.na rzecz pozwanego Gminy MiastaS.kwotę 5400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowódM. O.wniósł o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Gminy MiastaS., położonej wS.przy ul.(...)na działce o numerze ewidencyjnym(...), obręb(...), o powierzchni 6560 m2, dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)jest nieuzasadniona oraz ustalenie, że w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości stawka procentowa opłaty z tytułu użytkowania wieczystego począwszy od dnia 01.01.2017 r. wynosi 0,3% ceny.
W uzasadnieniu wskazał, iż doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z powyższej nieruchomości, co spowodowało zmianę celu, dla którego oddana została w użytkowanie wieczyste. Zmiana stawki procentowej zależna jest wyłącznie od sposobu korzystania z nieruchomości, a nie od uprawnień użytkownika wieczystego ani korzyści uzyskiwanych z nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia niezarobkowej działalności leczniczej. Z obiektu korzystają pacjenci skierowani przez SPZOZ „(...)”. Podmiot ten prowadzi działalność leczniczą i korzysta z nieruchomości użytkownika wieczystego, realizując umowę z NFZ. Skoro nieruchomość jest wykorzystywana do niezarobkowej działalności leczniczej, to zastosować należy stawkę 0,3%. Budynek zlokalizowany na nieruchomości należącej doM. O.zakwalifikowany jest do kategorii budynków szpitali i zakładów opieki medycznej, a funkcja główna to „inny budynek opieki medycznej”. Co więcej, SPZOZ „(...)” zmierza do zaspokojenia potrzeb społecznych, co powinno pozostawać nie bez znaczenia. Aby spełnić wymogi określone w umowie z NFZ, podmiot wykorzystuje nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego ustanowionego na rzeczM. O.. Inne nieruchomości wykorzystywane do analogicznej działalności korzystają ze zwolnienia z opłat za użytkowanie wieczyste. Nadto obiekt obłożony jest kuracjuszami nieustannie w 100%, dzięki czemu samorząd lokalny może liczyć na znaczące wpływy z tytułu opłat uzdrowiskowych.
Gmina MiastaS.wniosła o oddalenie powództw.
W uzasadnieniu wskazano, że działalność użytkownika nie ma charakteru ani niezarobkowego, ani nie jest lecznicza. Sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na usługi hotelowe, gastronomiczne i fizykoterapeutyczne, nie daje podstawy do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania uzasadniająca zmianę stawki procentowej. Argumenty o prowadzonej przez powoda działalności leczniczej nie mogą stanowić podstawy do stwierdzania prawidłowości w zakresie zmiany stawki procentowej.M. O.jedynie udostępnia podmiotowi leczniczemu swoje pomieszczenia. Czynsz najmu uiszczany przez(...)za udostępnianie pomieszczeń jest zyskiem powoda i świadczy, że nieruchomość wykorzystywana jest na cele komercyjne. W dacie zawarcia umowy strony pośrednio określiły zasadniczy cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste i tym celem nie była działalność lecznicza. Użytkownik wieczysty oddając w najem pomieszczenia wykorzystywane na działalność usługową, nie leczniczą, nie prowadzi swojej głównej niezarobkowej działalności jako podmiot leczniczy.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:
Gmina MiastaS.jest właścicielem nieruchomości położonej wS.przy ul.(...), na działce onumerze ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny(...), o powierzchni 6560 m2, dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Umową z dnia 20.08.1997 r. nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste Związkowi(...)wW..M. O.nabył udział w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości w wysokości 1/1, stając się tym samym użytkownikiem wieczystym działki.

      Dow ód:

     akta Samorz ądowego Kolegium Odwoławczego(...).

Pismem z dnia 09.12.2016 r.M. O.zwrócił się do Gminy MiastaS.o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul.(...). W uzasadnieniu wskazał, iż w dniu 26.10.2016 r. dokonano zmiany wpisu w księdze wieczystej i ewidencji budynków, która polegała na zakwalifikowaniu jej do budynków szpitali i zakładów opieki medycznej. Powód wskazał, że z dniem 01.01.2017 r. w budynku prowadzona będzie działalność medyczna - prowadzenie lecznictwa i rehabilitacji dla pacjentów skierowanych przez NFZ. Działalność tę będzie prowadził podmiot leczniczy SPZOZ „(...)” z siedzibą wS..
Obecnie obowiązuje stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu 2% - (usługi turystyczne) zgodnie zart. 72 ust. 3 pkt. 4a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

      Dow ód:

     akta Samorz ądowego Kolegium Odwoławczego(...).

Decyzją z dnia 09.01.2017 r. Prezydent MiastaS.odmówił zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wskazano, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem wczasowo - sanatoryjnym i obowiązuje stawka 2%. Nieruchomość przeznaczona jest na usługi turystyczne. Dalej wskazano, że użytkownik wieczysty nie jest podmiotem leczniczym, a jedynie udostępnia podmiotowi leczniczemu pomieszczenia na prowadzoną przez ten podmiot odpłatną działalność leczniczą. Z kolei wynagrodzenie płacone przez SPZOZ „(...)” za świadczenie usług hotelarskich i gastronomicznych w obiekcie jest zyskiem użytkownika wieczystego i świadczy, że nieruchomość wykorzystuje się na cele komercyjne. Działalność użytkownika nie ma charakteru niezarobkowego ani nie jest leczniczą.

      Dow ód:

     akta Samorz ądowego Kolegium Odwoławczego(...).

Pismem z dnia 16.02.2017 r. powód złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wskazał, iż zgodnie z umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie ograniczono celu tego użytkowania. Doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania, co spowodowało zmianę celu, dla którego oddana została w użytkowanie wieczyste. Zmiana stawki procentowej zależna jest wyłącznie od sposobu korzystania z nieruchomości, a nie od uprawnień użytkownika wieczystego ani korzyści z nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywana jest do niezarobkowej działalności leczniczej. Z obiektu korzystają pacjenci skierowani przez SPZOZ „(...)” na podstawie umowy z NFZ. Podmiot ten prowadzi działalność leczniczą i korzysta z nieruchomości użytkownika wieczystego. Skoro nieruchomość jest wykorzystywana do niezarobkowej działalności leczniczej, to zastosować należy stawkę 0,3%. Budynek zakwalifikowany jest do kategorii budynków szpitali i zakładów opieki medycznej, a funkcja główna to „inny budynek opieki medycznej”. Co więcej, działalność SPZOZ „(...)” zmierza do zaspokojenia potrzeb społecznych. Inne nieruchomości wykorzystywane do analogicznej działalności korzystają ze zwolnienia z opłat za użytkowanie wieczyste. Nadto obiekt obłożony jest kuracjuszami w 100%, dzięki czemu samorząd lokalny może liczyć na znaczące wpływy z tytułu opłat uzdrowiskowych.

      Dow ód:

     akta Samorz ądowego Kolegium Odwoławczego(...).

Orzeczeniem z dnia 25.01.2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wG.oddaliło wniosekM. O.. W uzasadnieniu wskazano, iż na terenie nieruchomości znajduje się obiekt ośrodka sanatoryjno - wypoczynkowego „(...)”, który na podstawie umowy z dnia 02.01.2015 r. między SPZOZ „(...)” a(...) Sp. z o.o.wG.zobowiązał się świadczyć usługi hotelarskie i gastronomiczne, a także fizykoterapii. Oferta skierowana jest do wszystkich. Ponadto, przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w wieczyste użytkowanie, decydujące znaczenie ma to, w jaki sposób użytkownik wieczysty faktycznie wykorzystuje nieruchomości i jaką faktycznie działalność prowadzi. Zmianę stawki uzasadnia faktyczna i trwała zmiana sposobu użytkowania wieczystego.M. O.nie jest podmiotem prowadzącym na gruncie niezarobkową działalność leczniczą. Jedynie udostępnia SPZOZ „(...)” pomieszczenia w obiekcie znajdującym się na gruncie. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości na usługi hotelowe, gastronomiczne i fizykoterapeutyczne nie daje podstawy do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości uzasadniająca zmianę stawki procentowej. Nie udowodniono, że nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie na niezarobkową działalność leczniczą.
Od powyższej decyzjiM. O.złożył sprzeciw do sądu powszechnego.

      Dow ód:

     akta Samorz ądowego Kolegium Odwoławczego(...).

S ąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości w oparciu o akta postępowania prowadzonego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wG.o sygnaturze SKO(...), które pozwoliły na ustalenie okoliczności dotyczących przebiegu postępowania wywołanego wnioskiemM. O.o obniżenie opłaty za użytkowanie wieczyste.
Powództwa podlegały oddaleniu, albowiem strona powodowa nie udowodniła, aby prowadziła działalność niezarobkową, która uzasadniałaby obniżenie opłaty. Nie wykazano, aby nastąpiły okoliczności uzasadniające zmianę stawki procentowej z poziomu 2% na 0,3%, a ponadto nie wykazano, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu użytkowania wieczystego.
Zgodnie zart. 238 kc, wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Zgodnie zaś z uzupełniającym ten przepisart. 71 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Obecnie w orzecznictwie i w doktrynie nie budzi wątpliwości cywilnoprawny charakter opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznaje się ją za rodzaj ekwiwalentu za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Skoro więc są one ustalane jako określony procent od wartości nieruchomości. Szczegółowe regulacje dotyczące ustalenia wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego o charakterze bezwzględnie obowiązującym znajdują się w art. 71-81 ugn.
Stosownie do art. 72 ust. 1 ugn, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Zgodnie z ust. 3 pkt 3, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo - rozwojową - 0,3% ceny. Opłata ta wynosi natomiast 2% ceny w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną (art. 72 ust. 3 pkt 4a).
Z powyższego art. 72 ust. 3 pkt. 3 wynika jednoznacznie, iż zastosowanie dogodniejszej stawki procentowej dotyczy działalności nienastawionej na osiąganie zysków.
Stosownie zaś do art. 73 ust. 2 ugn, jeżeli po oddaniu nieruchomość gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Po pierwsze, wbrew twierdzeniom powoda, działalność wykonywana na nieruchomości przy ul.(...)związana jest nie tylko z przyjmowaniem kuracjuszy na podstawie umowy z NFZ, ale również z działalnością fizjoterapeutyczną oraz hotelarską. Jak wynika z lektury ogólnodostępnych stron internetowych (akta SKO):(...)oraz(...), oferta obiektu skierowana jest do wszystkich osób, nie tylko kuracjuszy przyjmowanych przez SPZOZ „(...)” nieodpłatnie. Z usług tego obiektu korzystać może każdy zainteresowany. Na stronie internetowej zamieszczony jest cennik usług.Ośrodek (...)posiada również ofertę dla firm, ofertę cateringową, jak i organizuje imprezy. Tym samym niezarobkowa działalność sanatoryjna to zaledwie element wachlarza usług świadczonych na terenie nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym był powód. Samo oświadczenieM. O., iż zamierza prowadzić działalność polegającą na lecznictwie uzdrowiskowym i rehabilitacji medycznej poprzez podmiot leczniczy, nie świadczy jeszcze, iż nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie lub w przeważającej mierze do niezarobkowych celów leczniczych. Jednocześnie sprzecznym z zapatrywaniem prawodawcy byłoby przyjęcie, iż na tak istotnie (o 1,7 %) obniżoną stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste zasługuje działalność, która jedynie w części jest niezarobkowa.
Dalej idąc, ze zgromadzonego materiału dowodowego bezsprzecznie wynika, że użytkownik wieczysty sam nie jest podmiotem leczniczym, a jedynie udostępniane są takiej jednostce pomieszczenia na prowadzoną przez ten podmiot działalność leczniczą. Ze znajdującej się w aktach sprawy Samorządowego Kolegium Odwoławczego umowy z dnia 02.01.2015 r. z aneksami wynika, że za świadczenie usług przez SPZOZ „(...)” Zakład ten regularnie wypłaca wynagrodzenie. Wynagrodzenie to jest niczym innym jak zarobkiem oraz świadczy o wykorzystywaniu nieruchomości przy ul.(...)na cele wybitnie komercyjne. Jak to słusznie podniósł zarówno pozwany, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze,M. O.nie przedstawił na chwilę obecną dokumentów świadczących, iż działa w oparciu o przepisy ustawy z dnia z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej (Dz. U. z 2016 r. poz.1638).
Powód podnosił ponadto element trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zważając na treść akapitu poprzedzającego, faktyczny sposób wykorzystywania tej nieruchomości to usługi hotelowe, gastronomiczne i fizykoterapeutyczne, oraz działalność sanatoryjna, co nie daje najmniejszej podstawy do uznania, że nastąpiła trwała zmiana. Sąd, posiłkując się informacjami dostępnymi powszechnie, jednoznacznie stwierdził, że oferta podmiotu(...)jest bogata, szeroka i skierowana do każdego - nastawiona na zysk, zaś element sanatoryjny to tylko fragment działalności ośrodka. Tym samymM. O.mimo zmian w ewidencji gruntów nie wykazał, że budynek wykorzystywany jest wyłącznie na niezarobkową działalność leczniczą, co uzasadniałoby zmianę stawki procentowej z 2 % na 0,3 %.
W wyroku z dnia 18 października 2017 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 798/16 (Legalis nr 1705335) Sąd Najwyższy wskazał, iż pojęcie „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości” nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę na użytek instytucji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Jest pojęciem nieostrym, które powinno być interpretowane w sposób elastyczny z uwzględnieniem okoliczności danej sprawy. Wynika to z różnorodności mogących wystąpić sytuacji, których przewidzenie i objęcie ich obiektywnymi ramami w postaci jednolitego kryterium byłoby utrudnione. Przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie można opierać się wyłącznie na kryteriach formalnych.
Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy, Sąd doszedł do wniosku, iż zgromadzone w aktach sprawy SKO dokumenty są niewystarczające do uznania, iż doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Nie da się stwierdzić na ich podstawie, żeM. O.działa w ramachustawy o działalności leczniczej, ani też, że niezarobkowa działalność lecznicza stanowi jedyną działalność w obiekcie. Powyższe tym bardziej nie wynika z okoliczności faktycznych sprawy - SPZOZ „(...)” z prowadzonej działalności osiąga przychód z którego następnie wypłaca wynagrodzenie. Co więcej, zgodnie z informacjami na stronie internetowejośrodka (...)wynika, że nie pełni ona wyłącznie funkcji sanatorium, ale także odpłatnego hotelu wyposażonego w restauracje, świadczącego usługi fizjoterapeutyczne, a także posiadającego ofertę organizacji przyjęć, zarówno prywatnych jak i biznesowych oraz cateringu.
W innym wyroku Sądu Najwyższego - z dnia 22 marca 2012 r., sygn. IV CSK 333/11 (Legalis, nr 490953) wskazano, że zastosowanie preferencyjnej stawki procentowej dotyczy przeznaczenia nieruchomości na działalność non profit, czyli nienastawioną na osiąganie zysku. Działalność wskazana w komentowanym przepisie może dotyczyć m.in. prowadzenia zakładów dla sierot, starców, osób upośledzonych fizycznie lub umysłowo oraz innych kategorii osób potrzebujących opieki, prowadzenie szpitali i innych zakładów leczniczych, organizowania pomocy sierotom, osobom dotkniętym klęskami żywiołowymi i epidemiami, ofiarom wojennym, znajdującym się w trudnym położeniu materialnym lub zdrowotnym rodzinom i osobom znajdującym się w szczególnej potrzebie, prowadzenia teatrów, oper, operetek, filharmonii, orkiestr, instytucji filmowych , muzeów, bibliotek, świetlic, domów kultury, ognisk artystycznych, galerii sztuki, prowadzenia badań naukowych itp. Warunkiem koniecznym jest przy tym niezarobkowy charakter tej działalności we wszystkich wskazanych przypadkach.

M. O.nie prowadzi niezarobkowej działalności leczniczej, a całokształt przedsięwzięć podejmowanych w budynku przy ul.(...)nastawiony jest na zysk.
Podnoszone przez powoda argumenty, iż zmiany w danych ewidencji gruntów i budynków (zawiadomienie z dnia 26.10.2016) jak również wpis w księdze wieczystej(KW (...)) są dowodem na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości są nieuzasadnione, gdyż nie dowodzą, iż faktycznie nastąpiła taka zmiana ani nie dowodzą tego, iż powód uzyskał ewentualną zgodę pozwanego na powyższą zmianę.
W art. 73 ust. 2 ugn mowa o korzystaniu, które oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest nieprzerwanie w ten sam sposób na potrzeby turystyczne i komercyjne. Cel komercyjny (przynajmniej na części nieruchomości) jest realizowany nieprzerwanie od wielu lat. Tym samym na stronie powodowej, jako użytkowniku wieczystym, spoczywał ciężar dowodu w zakresie zawartych w pozwie twierdzeń. Powód nie sprostał temu obowiązkowi i nie wykazał, że nastąpiła trwała zmiana sposobu użytkowania, a nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na cele leczniczenon profit.
Ustaleń w zakresie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości Sąd dokonywał również przez pryzmat poglądu Sądu Najwyższego, który wskazał, że przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej, którą zobowiązany jest płacić użytkownik wieczysty, decydujące znaczenie należy przywiązywać do zachowania samego użytkownika wieczystego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06-11-2009, I CSK 109/09).
Sąd podziela przedstawiony wyżej pogląd Sądu Najwyższego uznając, że niezgodnym z ratio legis przepisu o zmianie procentowej stawki rocznej za użytkowanie wieczyste jest sytuacja z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie czyli prowadzenia na nieruchomości w części działalności non profit przez inny podmiot niż użytkownik wieczysty. . Sankcjonowanie takiego zachowania skutkujące obniżeniem stawki procentowej prowadziłoby do obejścia prawa i byłoby sprzeczne z interesem właściciela nieruchomości.
Wszystkie powyższe okoliczności pozwalają na stwierdzenie, że powód nie sprostał obowiązkom wypływającym zart. 6 kciart. 232 kpc, które stanowią, że strony mają obowiązek wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Mając na uwadze powyższe, powództwa należało oddalić na podstawie wskazanych wyżej przepisów.
O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu - na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 99 kpcorazart. 108 § 1 kpc, a także § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804). Składały się na nie wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 5400 zł .

     SSR del. Jaros ław Łukowski