Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1863/17
Data wyroku: 2018-03-23 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Rozwiązanie umowy
Podstawa prawna: art. 494 kc

Sygn. akt III Ca 1863/17

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 19 października 2015 rokuF. T. (1)wniósł o zasądzeniein solidumod pozwanychJ. J. (1),M. D.iA. T. (1)na jego rzecz kwoty 40.000 złotych oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych. Uzasadniając żądanie powód podał, że w dniu 6 czerwca 2013 zawarł zBiurem (...)umowę pośrednictwa zamiany, której przedmiotem było poszukiwanie przez to biuro najemców lokali należących do zasobu mieszkaniowego GminyŁ., którzy przejawialiby wolę zamiany zajmowanego lokalu na lokal wynajmowany przez powoda, także należący do zasobu Gminy. Istota umowy miała polegać na realizacji zamiany, w wyniku której powód w zamian za zajmowanemieszkanie nr (...)przyul. (...)miałby otrzymaćlokal nr (...), położony wŁ.przyul. (...). Powód wskazał, że na poczet umowy, przekazał stronie pozwanej kwotę 60.000 złotych, w tym 40 tysięcy złotych dwoma przelewami (w wysokości 13.000 zł i 27.000 zł) oraz 20 tysięcy złotych w gotówce. W jego ocenie umowa została wykonana jedynie w niewielkim zakresie, gdyż zrealizowana została zamiana lokalu przyul. (...)nalokal nr (...)przyul. (...)wŁ.. Celem zaś miała być zamiana na lokal przyul. (...), która nie doszła do skutku. Nadto powód wskazał, że przedstawiciele Biura(...)nie próbowali nawiązywać kontaktów z najemcami innych lokali komunalnych, nie poszukiwali lokali, które odpowiadałyby jego wskazaniom i preferencjom, nie stworzyli warunków przeprowadzenia zamiany. W świetle powyższego powód wniósł o zwrot części zaliczki udzielonej pozwanym, w wysokości 40.000 złotych.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powoda na rzecz każdego z nich zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
PozwanaA. T. (1)oraz pozwanaM. D.podniosły zarzut braku legitymacji procesowej biernej w niniejszej sprawie.A. T. (1)wskazała, że nie prowadziła w czasie objętym pozwem działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, nie była stroną umowy z powodem, lecz jedynie wykonywała pewne czynności polegające na udzieleniu pomocy pracownikowiJ. J. (1).M. D.nie uzasadniła tego zarzutu.
Pozwani zgłosili zarzut braku legitymacji procesowej czynnej powoda odnośnie dochodzenia kwoty 27.000 złotych, która zapłacona została nie przez powoda, a jego żonę, a nadto kwota ta nie została określona jako stanowiąca wykonanie zobowiązanie powoda do zapłaty.
Pozwani uwypuklali także, że to powód po przeprowadzeniu pierwszej części zamierzonej transakcji uniemożliwił jej dokończenie zgodnie z pierwotnym planem.
PozwanyJ. J. (1)wskazał, że nie otrzymał od powoda zaliczki, lecz dopłatę, którą wykorzystał zgodnie z umową. Nadto w związku z realizacją umowy poniósł następujące wydatki: dopłacił 25.000 złotych do mieszkania naul. (...), spłacił zadłużenie p.S.na kwotę ponad 13.000 złotych i poniósł co najmniej 6.500 złotych na utrzymanie mieszkania przyul. (...).
Wreszcie pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia na zasadzieart. 751 kc.
Wyrokiem z dnia 20 lipca 2017r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo, a szczegółowe rozliczenie kosztów postępowania pozostawił referendarzowi sądowemu.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód.
Skarżący zarzucił rozstrzygnięciu:
1.naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 233 k.p.c.poprzez:
- nierozważenie wszystkich okoliczności sprawy oraz ocenę materiału dowodowego niezgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego poprzez uznanie za niewiarygodne zeznańA. T. (2)iA. S., w części dotyczące przyczyn zerwania umowy pośrednictwa zawartej pomiędzy stronami, podczas gdy zeznania te są logiczne, spójne z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem procesowym;
- przekraczające granice swobodnej oceny dowodów i uznanie, że cała kwota przekazana przez powoda pozwanym została wydana zgodnie z jej przeznaczeniem;
2.naruszenie praw materialnego, a mianowicieart. 97 k.c.poprzez przyjęcie, że czynności dokonane przez pozwane wywoływały skutki bezpośrednio uJ. J. (1), który prowadziła działalność gospodarczą, podczas gdy pozwane zawierały umowy poza lokalem przedsiębiorstwa.
W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasadzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest częściowo uzasadniona w zakresie żądania skierowanego przeciwkoJ. J. (1).
Zdaniem Sądu Okręgowego, uzasadniony jest zarzut skarżącego w tym zakresie, że Sąd I instancji bezzasadnie przyjął, iż cała kwota 60.000 zł przekazana przez powoda pozwanemu została wydatkowana zgodnie z jej przeznaczeniem, wynikającym z umowy o pośrednictwo łączącej strony.
Jak wynika z materiału dowodowego, w dniu 6 czerwca 2013 roku pomiędzyF. T. (2)(„poszukujący”) aBiurem (...), zawarta została Umowa PośrednictwaZ.? § 1 Tej umowy miał następujące brzemiennie „1. Przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania czynności pośrednictwa (w sposób przez siebie wybrany)zmierzających do zawarcia umów zamiany nieruchomości, lokalu zwanych dalej przedmiotem transakcji, położonych wŁ..Samo zawarcie w/w umów i określenie ich warunków jest w swobodnej gestii Poszukującego oraz jego kontrahenta w danej umowie. 2. Zakres czynności pośrednictwa obejmuje jedynie kojarzenie kontrahentów transakcji - w szczególności poprzez: udzielanie informacji o zgłoszonym przedmiocie zainteresowanym klientom, wskazanie adresu w/w przedmiotu, kontraktowanie klientów z Poszukującym lub wskazaną przez niego osobą, przekazywanie danych przedmiotu transakcji wg karty opisu, udostępnianie informacji o zgłoszonym przedmiocie wg wyboru Przedsiębiorcy. Przy dokonywaniu tych czynności Przedsiębiorca zachowa należytą staranność. Zmiana - rozszerzenie wymienionego zakresu podejmowanych przez Przedsiębiorcę w/w czynności wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zakres czynności pośrednictwa w żadnym wypadku nie obejmuje obsługi prawnej transakcji. 3. Poszukujący za wskazane wyżej czynności Przedsiębiorcy zobowiązuje się zapłacić Przedsiębiorcy prowizję - wynagrodzenie, które zostało ustalone następująco:1. -PLN, słownie:jeden złotych. A) Poszukujący zapłaci w/w wynagrodzenie w przypadku zrealizowania przez Poszukującego przedmiotowej transakcji z nabywcą, który został skojarzony bezpośrednio lub pośrednio przez Przedsiębiorcę.
Termin realizacji zamiany nie został określony. Na ten sam dzień datowany podpisany przezF. T. (3), (jako „zleceniodawca”) iM. D., (jako „zleceniobiorca”) „Aneks do umowy –zlecenie Zawarty w dniu06.06.13 R.”, którymF. T. (3)złożył oświadczenie o treści: „Akceptuję zamienny lokal mieszkalny, położony:Ł.ul. (...), któregogłównym Najemcą jest … Jednocześnie oświadczam, że znam stan techniczny w/w lokalu.” Aneks ten zawierał też postanowienie o treści „Strony ustaliły dopłatę w wysokości60000 zł.
Jak ustalił Sąd I instancji, w wykonaniu umowy małżonkowieT.przekazali na rzecz strony pozwanej łącznie 60.000 złotych.
Zdaniem SąduO., pozwany zawarł z powodem umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w dacie zawarcia umowy ( 6 czerwca 2013r.) uregulowana była wart. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.( tj. Dz.U. z 2010r. poz. 651) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy. Stosownie doust. 3 art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościamiumowa taka powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Wszystkie obowiązki stron oraz sposób dysponowania środkami powinny być uregulowane w umowie.
Zdaniem Sadu Okręgowego, z treści załączonej do akt umowy o pośrednictwo nie sposób wyprowadzić uprawnienia powoda do dysponowania środkami powoda na rzecz osób trzecich, jeśli środki te nie zostały przekazane na skutek zawarcia z powodem umowy najmu.
Jak wynika z ustaleń stanu faktycznego poczynionych przez Sąd I instancji, pozwany otrzymał od powoda kwotę 60.000 zł. Z kwoty tej pozwany zadysponował kwotę 25.000 zł na rzecz poprzedniej najemczyni lokalu przyulicy (...)K. L.oraz 6000 zł z tytułu utrzymania mieszkania naulicy (...)od czasu zawarcia przez powoda umowy najmu tego lokalu do czasu faktycznego wprowadzenia się powoda do tego lokalu.
W ocenie Sądu Okręgowego, w zebranym w sprawie materiale dowodowym, brak jest podstaw do przyjęcia, że z otrzymanej przez pozwanego kwoty 60.000 zł pozwany wydatkował dalsze kwoty na poczet kosztów zwianych z umową najmu, której powód miał być stroną.
Wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez Sąd I instancji, dowodu takiego nie stanowi dowód wpłaty kwoty 13.241,65 ( - 163). Wpłaty tej dokonali małżonkowieD.iA. S.na rzecz Administracji Zasobów KomunalnychŁ.. Brak jest jakichkolwiek dowodów na to, że kwotę tę uiścił pozwany z pieniędzy otrzymanych od powoda. Na dowodzie wpłaty nie ma żadanych adnotacji, że kwota ta został uiszczona przez biuro pozwanego działające w imieniu powoda. Nie została także zawarta umowa o przejęciu wierzytelności małżonkówS.przez powoda. W tym zakresie zeznania świadkaM. D.nie zasługują na wiarę, bowiem są sprzeczne z treścią dokumentów załączanych do sprawy – w tym z teścią dowodu wpłaty znajdującego się na k. 163 akt.
Nadto, z treści umowy o pośrdenictwo łaczącej stronynie sposób wyprowadzić uprawnienia pozwanegoJ. J. (2)do dysponowania środkami uiszczonymi przez powoda na rzecz osób trzecich – uprawnienia i zobowiązania pozwanegoJ. J. (1)zostały opisane w § 1 umowy pośrednictwa zamiany.
W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu Okręgowego, rację ma skarżący, że pozwany nie wykazał, iż cała kwota 60.000 zł została wydatkowana na koszty związane z wykonaniem umowy pośrednictwa zamiany, której stroną był powód. Zdaniem Sądu Okręgowego, brak jest podstaw do twierdzenia, że kwota 29.000zł została wydatkowana zgodnie z umową o pośrednictwo łączącą powoda z pozwanym.
W tym zakresie Sąd Okręgowy przyjął, że wobec rozwiązania umowy o pośrednictwo, pozwany winieni zwrócił powodowi kotwę 29.000 zł. (art. 494 § 1 k.c.).
W ocenie Sądu Okręgowego, podniesiony przezJ. J. (1)zarzut przedawnienia roszczenia nie jest zasadny.
Powołanaustawa o gospodarce nieruchomościami, regulująca umowę o pośrednictwo obrotu nieruchomościami nie zawierała szczególnej regulacji dotyczącej biegu terminu przedawnienia. W tej sytuacji zastosowanie mają ogólne przepisy regulujące termin przedawnienia (art. 118 k.c.). Powództwo zostało wytoczone w dniu 19 października 2015r, zatem brak jest podstaw do twierdzenia, że roszczenie powoda zostało przedawnione.
Mając na uwadze powyższe, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w stosunku doJ. J. (1)i zasądził od tego pozwanego na rzecz powoda kwotę 29.000zł. O kosztach postępowania za pierwszą instancję Sąd Okręgowy orzekł na podatnieart. 100 k.p.c., przy uwzględnieniu, że powód wygrał proces w 72,5 %.
W takim samym procencie powód wygrał także postępowanie apelacyjne, o kosztach tego postepowania Sąd Okręgowy orzekł także na podstawieart. 100 k.p.c.
W pozostałym zakresie apelacja nie jest zasadna.
W świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że „fizycznie” przedmiotową umowę o pośrednictwo podpisała pozwanaM. D., która zawodowo zatrudniona była na umowę o pracę wfirmie Biuro (...), a prywatnie była jego konkubiną. Jako strona w nagłówku umowy powołane zostałoBiuro (...), a na każdej stronie umowy wskazane są numery Regon i NIP tego przedsiębiorstwa. Jest także okolicznością bezsporną, że pozwanyJ. J. (1)od 2010r. prowadzi działalność gospodarczą podfirmą (...)w(...)”.
Rację ma Sąd I instancji, że fakt podpisania umowy przezM. D.należy ocenić w kategorii przepisuart. 97 k.c.Umowa PośrednictwaZ.zawarta w dniu 6 czerwca 2013 roku przezF. T. (3)a podpisana przezM. D.była ważna i wywierała skutki bezpośrednio dlaJ. J. (1), który prowadził działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.M. D.nie była stroną przedmiotowej umowy.S.doart. 180 ust.2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy, pośrednik wykonywał czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu Okręgowego, brak było podstaw do uwzględnienia roszczenia powoda w stosunku doM. D..
Podobnie rzecz należy ocenić w odniesieniu do drugiej współpozwanej –A. T. (1). Także i ona nie była stroną przedmiotowej umowy o pośrednictwo, a jej rola ograniczała się do pomocy świadczonejM. D.przy czynnościach związanych z realizacją przedmiotowej umowy.
Wobec ustalenia, że pozwaneA. T. (1)iM. D.nie łączyła z powodem umowa o pośrednictwo, brak było podstaw do uwzględnienia powództwa w stosunku do tych pozwanych.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy w pozostałym zakresie oddalił apelację, jako bezzasadną, stosownie doart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego w tym zakresie Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. z § 3 ust. 5 i § 10 ust. 1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ( Dz.U. z 2016r. poz.1668).
Elżbieta GawryszczakK. S.Z.