Sąd Rejonowy w Toruniu
X Wydział Cywilny
Sygnatura akt: X C 2660/17
Data wyroku: 2018-12-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Malinowska
Słowa kluczowe: Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Podstawa prawna: Art. 735 kc
Teza: Nie tezowane

Sygn. akt: X C 2660/17 upr.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 grudnia 2018 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodnicząca: SSR Katarzyna Malinowska
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Hanna Olkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2018 r. w Toruniu
sprawy z powództwa(...) S.A.wW.
przeciwkoP. Ł.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3431,70 zł (trzy tysiące czterysta trzydzieści jeden złotych siedemdziesiąt groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 9 marca 2016 r. do dnia zapłaty;

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
zasądza od pozwanego na rzecz powoda 1260 zł (tysiąc dwieście sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV
zasądza od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Toruniu 664,86 zł (sześćset sześćdziesiąt cztery złote osiemdziesiąt sześć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSR Katarzyna Malinowska

UZASADNIENIE
Powód(...) spółka akcyjnawW.dnia 19 października 2016 r. wniósł do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym przeciwkoP. Ł.o zapłatę kwoty 3431,70 zł wynikającej z łączącej strony umowy pośrednictwa kupna nieruchomości (k. 2–3). Wskazywano, że pośrednik wykonał swoje zobowiązania zgodnie z zawartym porozumieniem, doprowadzając do zawarcia umowy przedwstępnej, dzięki czemu nabył prawo do części wynagrodzenia, które nie zostało dotąd uiszczone przez drugą stronę.
Sąd w Lublinie 10 stycznia 2017 r. wydał w sprawie nakaz zapłaty zgodny z żądaniem pozwu (k. 4), jednak orzeczenie to utraciło swą moc wobec skutecznego wniesienia sprzeciwu przez stronę pozwaną (k. 5 v.–8). W obszernym piśmie z 2 lutego 2017 r. pełnomocnik pozwanego podnosił, że umowa została wykonana nienależycie, a częściowo nie została wykonana w ogóle, że nie zostały spełnione przesłanki uprawniające powoda do naliczenia wynagrodzenia, a także iż w umowie zawarto szereg klauzul niedozwolonych sprawiających, że umowa w całości pozostaje nieważna. Do ostatniej kategorii strona pozwana zaliczała powiązanie wynagrodzenia pośrednika z zawarciem umowy przedwstępnej, a także procentowy sposób jego obliczania. W piśmie pracownikom powoda zarzucono brak profesjonalizmu i chęć wykorzystania nieznajomości przez pozwanego szczegółowych przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami. W rezultacie(...)sąd postanowieniem z dnia 14 lutego 2015 r. przekazał sprawę tutejszemu Sądowi według właściwości do rozpoznania w trybie zwykłym (k. 10 v.).
W toku dalszego postępowania strony co do zasady podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska. W pismach z dni 28 lipca (k. 36–45) oraz z 18 września 2017 r. (k. 83–89) powodowa spółka odpierała zarzuty odnośnie stosowania klauzul abuzywnych, wskazując, że pomimo pozornego podobieństwa zapisy z rejestru klauzul niedozwolonych nie są tożsame merytorycznie z poszczególnymi paragrafami umowy. Podnoszono także, że pośrednik nabył prawo do części wynagrodzenia, ponieważ swoim starannym działaniem doprowadził do możliwości zakupu nieruchomości. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło zaś z winy pozwanego, który nie uiścił wymaganego zadatku i odkładał zawarcie umowy, domagając się od sprzedających nieruchomość kolejnych zbędnych zaświadczeń. W odpowiedziach z dni 5 września (k. 58–63) oraz 30 listopada 2017 r. (k. 114–118) strona pozwana ponowiła argumentację dotyczącą klauzul niedozwolonych, wskazując ponadto, iż wynagrodzenie powoda stało się nienależne z chwilą rozwiązania umowy przedwstępnej na skutek niezapłacenia zadatku. Zaznaczono także, że dodatkowe dokumenty, jakich domagał się kupujący (pozwany) stanowiły próby zabezpieczenia transakcji, za które w innych okolicznościach odpowiadać powinni pracownicy biura pośrednictwa.
Sąd ustalił, co następuje
Pozwany, od kilkunastu lat zamieszkujący poza granicami kraju, w 2014 roku przyjechał do Polski z uwagi na uroczystość rodzinną. Korzystając z okazji postanowił zainwestować posiadane środki finansowe, które chciał przeznaczyć na zakup mieszkania w centrumW.. W tym celu skontaktował się powodem, podmiotem pośredniczącym w obrocie nieruchomościami. Osobą wyznaczoną przez powoda do obsługi pozwanego był świadekM. S. (1), który przedstawił pozwanemu kilka nieruchomości potencjalnie mogących go zainteresować. Zgodnie z przyjętą praktyką przed wizytą w którymkolwiek z lokali pozwany 9 października 2014 r. zawarł z powodem umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości.
W umowie zapisano, że klient (pozwany) zleca pośrednikowi (powodowi) wykonanie czynności zmierzających do nabycia nieruchomości, w tym przedstawienia klientowi stosownych ofert sprzedaży (§ 1 ust. 2). Ponadto wskazano, że do obowiązków pośrednika należy przedłożenie klientowi ofert, dokonanie uzgodnionych prezentacji nieruchomości, skontaktowanie zbywcy i nabywcy w celu uzgodnienia przyszłych warunków transakcji, udział w negocjacjach oraz zapewnienie obsługi transakcji, w tym sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Za wykonanie wymienionych czynności dla pośrednika przewidziano wynagrodzenie w wysokości 3,57% ceny brutto sprzedaży nieruchomości (§ 3). Płatność wynagrodzenia miała nastąpić w dwóch ratach, połowa w terminie 7 dni od zawarcia umowy przedwstępnej, zaś druga połowa w terminie 7 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 4 ust. 1). Zastrzeżono przy tym, że pośrednikowi przysługuje prawo do zatrzymania połowy wynagrodzenia, gdy z przyczyn leżących po stronie klienta (pozwanego) nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości (§ 4 ust. 2).
Kolejnego dnia umowa została aneksowana, wobec czego wysokość wynagrodzenia ograniczono do 2,46% wartości umowy sprzedaży.
Okoliczność bezsporna, ponadto dowód:
– umowa pośrednictwa kupna nieruchomości nr(...)z dnia 9.10.2014 r., k. 25, także k. 69–70,
– aneks z dnia 10.10.2014 r., k. 27, także k. 71,
– zeznania świadkaK. Ł. (1)z dnia 16.11.2018 r., k. 103 v.–104,
– zeznania świadkaM. S.z dnia 22.03.2018 r., k. 157–157 v.,
– przesłuchanie pozwanego w dniu 12.06.2018 r., k. 181–182.
Spośród zaprezentowanych nieruchomości pozwany szczególnie zainteresował się zakupem lokalu mieszkalnego położonego wW.przyul. (...). W tej sytuacji 11 października 2014 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży owego lokalu. Cenę przyszłej sprzedaży określono na 279 000 zł, przy czym kwota 27 900 zł miała zostać uiszczona w terminie pięciu dni tytułem zadatku. Zapisano, że brak wpłaty skutkował będzie rozwiązaniem umowy przedwstępnej (§ 3). W treści umowy zawarto przy tym oświadczenie, iż rzeczywisty stan prawny lokalu nie odpowiada w pełni zapisom z odpowiedniej księgi wieczystej. Po śmierci dotychczasowej właścicielki w 2006 roku mieszkanie w drodze spadkobrania w całości nabyła sprzedającaJ. B., co znajdowało swoje potwierdzenie w prawomocnym postanowieniem sądu; fakt ten nie został jednak ujawniony w księdze wieczystej. Na potwierdzenie wskazanego stanu przedstawiono stosowne dokumenty. Ponadto w umowie znalazły się zastrzeżenia odnośnie niezalegania z opłatami oraz braku obciążeń prawami osób trzecich, braku innych umów mających na celu zbycie lub obciążenie nieruchomości oraz odnośnie tego, że sprzedająca nie jest płatnikiem podatku VAT (§ 1). Kupujący (pozwany) oświadczył, że jest świadomy różnic pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym a treścią księgi wieczystej (§ 7). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 października 2014 r. (§ 5).
Dowód:
– umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 11.10.2014 r., k. 28–30, także k. 72–74.
Po zawarciu umowy przedwstępnej pozwany wrócił doH., gdzie zamieszkuje, pozostawiając pełnomocnictwo do załatwienia sprawy swojemu ojcu, świadkowiK. Ł. (1). Ten ponownie analizując uzyskane dokumenty doszedł do wniosku, że stan prawny nieruchomości budzi jego wątpliwości, w związku z czym domagał się od zbywcy aktualizacji treści księgi wieczystej. Sprzedająca spełniła ten warunek, ujawniając się w księdze wieczystej jako właścicielka lokalu na mocy postanowienia z dnia 24 października 2014 r. Pomimo upływu terminu wskazanego w umowie przedwstępnej, pozwany nie uiścił zadatku, wobec czego w istocie umowa ta przestała obowiązywać. Pomimo tego, po przedłożeniu szeregu innych dokumentów strony umówiły się na podpisanie umowy przyrzeczonej przed notariuszem wskazanym przez kupujących. Ostatecznie do jej podpisania nie doszło jednak z uwagi na hospitalizację ojca pozwanego.
Wówczas, wciąż na etapie przygotowań do zawarcia umowy stanowczej, przed zapłatą zadatkuK. Ł. (1)po konsultacji z pełnomocnikiem zażądał od sprzedających przedłożenia zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (niefigurowanie w rejestrze płatników składek), Urzędu Skarbowego (brak zaległości w zapłacie podatku dochodowego), urzędu miasta (brak zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości). Związane to było z powzięciem wiadomości, że w mającym stanowić przedmiot sprzedaży lokalu w przeszłościI. B. (1), członek rodziny sprzedającej prowadził działalność gospodarczą. Sprzedający 21 listopada 2014 r. oświadczyli, że nie mają zamiaru przedkładać zaświadczeń skarbowych i dotyczących ubezpieczeń społecznych, które nie mają związku ze sprzedażą nieruchomości. Jednocześnie wskazali, że nadal są gotowi zawrzeć umowę przyrzeczoną o uzgodnionej treści, o ile nastąpi to w przeciągu tygodnia. W odpowiedzi K.Ł.zażądał dodatkowo dalszych zaświadczeń z urzędu miasta (liczba zameldowanych osób) oraz ze wspólnoty mieszkaniowej (brak zaległości w opłatach czynszowych). W rezultacie do podpisania umowy nie doszło na skutek wycofania się sprzedającej z transakcji.
Dowód:
– odpis treściksięgi wieczystej nr (...)a dnia 18.09.2017 r., k. 90–94,
– wyciąg z Centralnej Ewidencji i Informacja o Działalności Gospodarczej dlaI. B. (1)z dnia 6.09.2017 r., k. 75,
– wiadomość elektroniczna K.Ł.do pozwanego, k. 65,
– wiadomość elektroniczna K.Ł.doM. S.z dnia 20.11.2014 r., k. 67,
– wiadomość elektronicznaI. B.doM. S.z dnia 21.11.2014 r., k. 64
– wiadomość elektroniczna K.Ł.doM. S.z dnia 25.11.2014 r., k. 66,
– wiadomość elektroniczna M.S.doK. Ł.z dnia 26.11.2014 r., k. 64,
– wiadomość elektroniczna K.Ł.doM. S.z dnia 28.11.2014 r., k. 68,
– zeznania świadkaM. P.z dnia 16.11.2017 r., k. 103–103 v.
– zeznania K.Ł., k. 103 v.–104,
– zeznania M.S., k. 157–157 v.,
– przesłuchanie pozwanego, k. 181–182,
Jeszcze w trakcie prowadzonych negocjacji, 17 listopada 2014 r. powodowa spółka wystawiła w stosunku do pozwanego fakturę na kwotę 3431,70 zł (2,46% ×(...)× 50%). Zakreślono w niej termin płatności 27 listopada 2014 r., jednak nie dowiedziono, by faktura ta została pozwanemu doręczona. Następnie wystosowano do pozwanego ostateczne wezwanie do zapłaty całej kwoty w terminie 7 dni od odbioru owego wezwania. Zgodnie z umową pośrednictwa przesyłkę nadano na(...)adres zameldowania pozwanego, gdzie jednak nie została podjęta (próba doręczenia 17 lutego 2016 r.).
Dowód:
–faktura VAT (...)z dnia 17.11.2014 r., k. 31,
– ostateczne wezwanie do zapłaty z dnia 9.02.2016 r. wraz z dowodem nadania, k. 32–33.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o szeroki materiał dowodowy, w którego skład weszły dokumenty złożonego do akt sprawy częściowo w formie kopii, co do których prawdziwości zastrzeżeń nie zgłaszała jednak żadna ze stron. Strona pozwana kwestionowała prawdziwość twierdzeń zawartych w wiadomości elektronicznej M.S., jednak nie prowadzi to do założenia, że wątpliwości budzi oryginalność samej wiadomości e-mail z dnia 16 lutego 2017 r. Ponadto skorzystano z dowodów z zeznań świadków – ówczesnych pracowników powoda oraz ojca pozwanego) a także dowodu z przesłuchania stron, które z oczywistych względów ograniczono do strony pozwanej, jako że trudno spodziewać się, by zarząd spółki akcyjnej posiadał stosowną wiedzę na temat rozpoznawanej sprawy. Przesłuchanie pozwanego z uwagi na miejsce jego zamieszkania poza granicami kraju odbyło się przed konsulem RP.
Jako co do zasady wiarygodną Sąd uznał treść wiadomości elektronicznej M.S.przygotowanej na potrzeby niniejszej sprawy, jako że nakreślała ona szereg okoliczności, niemniej w ocenie Sądu większość z nich, została już ustalona na podstawie innych dowodów o bardziej bezpośrednim charakterze, chociażby poprzez zeznania samego świadkaM. S..
Podobnie za jedynie częściowo przydatne Sąd uznał zeznania świadkaM. P., która z trudnością przypominała sobie szczegóły tej sprawy, nie posiadając już dostępu do służbowych notatek z tego okresu. Sąd uznał takie zachowanie za usprawiedliwione, jako że kontakt świadka z pozwanym był niewielki a sama sprawa dotyczyła okresu sprzed trzech lat.
Sąd zważył, co następuje
Dla ustalenia, czy pozwanego obciąża obowiązek zapłaty wynagrodzenia pośrednika w obrocie nieruchomościami w niniejszej sprawie trzeba było ustalić szereg okoliczności. W pierwszej kolejności należało przesądzić, czy zgodnie z zarzutami strony pozwanej umowa pośrednictwa z 9 października 2014 r. dotknięta jest nieważnością na skutek licznych klauzul abuzywnych. W razie uznania, że okoliczność ta nie ziściła się, konieczne było ustalenie, czy obowiązek zapłaty prowizji nie wygasł wraz z rozwiązaniem umowy przedwstępnej. Gdyby jednak uznać, że tak się nie stało, strona pozwana podnosiła, że umowa nie została należycie wykonana, w związku z czym wynagrodzenie nie przysługuje, a także iż pozwany nie ponosi odpowiedzialności za niezawarcie umowy.
Odnosząc się do pierwszej z przywołanych okoliczności, należy odwołać się do treściart. 3851k.c.Stanowi on, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie wiążą go, jeżeli nie były z nim indywidualnie uzgadniane, a kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Dodatkowo kwestionowane zapisy nie mogą dotyczyć głównych świadczeń stron, które zostały jednoznacznie określone.
Strona pozwana kwestionowała m.in. klauzulę zawartą w § 3 ust. 1 umowy, w której zawarto określenie wysokości prowizji – 3,57% (2,9% plus 23% podatku VAT). W pierwszej kolejności należy wskazać, że zapis ten wobec podpisania aneksu z dnia 10 października 2014 r. nie wiązał pozwanego już od tego dnia i zastąpiony został analogicznym: 2,46 % (2% + VAT). Powołano się przy tym na klauzule zarejestrowane w zamkniętym w 2016 rejestrze prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konsumentów i Konkurencji pod numerami(...),(...),(...)czy(...). Wydaje się, że pełną słuszność ma w tym temacie pełnomocnik powoda wskazując w piśmie z 28 lipca 2017 r., że zastrzeżenia(...)w tym zakresie dotyczyły nieprecyzyjnego określenia ceny usługi, co przejawiało się w przerzuceniu obowiązku jej obliczenia (w niekoniecznie oczywisty sposób) na klienta. Za niedozwolone zostało zatem uznane takie określenie wysokości prowizji, w którym wskazywano stawkę procentową, którą następnie klient miał samodzielnie powiększyć dodatkowo o stawkę podatku od towarów i usług. Jak słusznie wskazano w odpowiedzi na sprzeciw, w umowie podano końcową stawkę procentową, jaką należy opłacić, z rozbiciem jej na cenę usługi netto oraz wysokość podatku. Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości jest umową wzajemną, w ramach której usługi strony świadczącej odpowiadają obowiązkowi zapłaty wynagrodzenia przez drugą stronę (por. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki,Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2017). Biorąc pod uwagę art. 3851§ 1 zd. ost. oraz to, że wysokość wynagrodzenia została określona w sposób jednoznaczny, w ocenie Sądu nie jest możliwe uznanie takiego zapisu za klauzulę niedozwoloną. Dodatkową wątpliwość w tym zakresie budzi fakt, że na skutek zawartego dzień później aneksu wysokość prowizji uległa zmianie, co w świetle § 3 przywołanego artykułu dodatkowo sugeruje indywidualne negocjacje w tej kwestii.
Ponadto strona pozwana podnosiła abuzywny charakter klauzuli regulującej zasady należności połowy wynagrodzenia począwszy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Przywołano przy tym klauzule numer 5730,(...),(...),(...),(...)i(...). Ponownie jednak zgodzić wypada się ze stanowiskiem strony powodowej, iż klauzule te nie są merytorycznie tożsame z zapisami zawartej umowy pośrednictwa. Klauzule niedozwolone odnoszą się bowiem do sytuacji, w której wynagrodzenie należne jest pośrednikowi nawet wówczas, gdy do niezawarcia umowy doszło na skutek okoliczności niezawinionych przez jego klienta. W niniejszej sprawie kwestię tę wprost uregulowano w § 4 ust. 2, który stanowi, że „pośrednikowi przysługuje prawo zatrzymania części wynagrodzenia o której mowa w ust. 1 pkt a) [tu: 3431,70 zł] w sytuacji, gdy z przyczyn leżących po stronie klienta nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości”. Co więcej, w ocenie Sądu nie występuje tu sytuacja, w której przedsiębiorca działa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta. Co do zasady podpisanie umowy przedwstępnej oznacza porozumienie się stron co do treści przyszłej umowy stanowczej, co oznacza, że przeważająca część pracy pośrednika została już wykonana. Obowiązek zapłaty połowy wynagrodzenia (gdy transakcja nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie klienta pośredniaka) trudno określić mianem rażącego naruszenia interesów konsumenta.
Argumentacja ta jednoznacznie wskazuje na konieczność rozstrzygnięcia powiązanych kwestii właściwego wykonania umowy przez powodową spółkę w osobie jej pośrednika oraz tego, którą ze stron umowy można obciążyć winą za fiasko rozmów. Strona pozwana wielokrotnie podnosiła brak profesjonalizmu strony powodowej i działającego w jej imieniu świadkaM. S., zarzucając im niedostateczne wyjaśnienie sytuacji prawnej nieruchomości, brak chęci współpracy przy pozyskiwaniu stosownych dokumentów, nastawienie na zysk i naciskanie na pozwanego celem podpisania umowy. Strona powodowa sytuację nakreślała zgoła odmiennie. Jak trafnie podnosił w jednym ze swoich pism pełnomocnik powodowej spółki, umowa pośrednictwa w handlu nieruchomościami stanowi umowę starannego działania. Oznacza to, że znaczenie większe niż końcowy rezultat prac, mają poszczególne działania nakierowane na osiągnięcie wyznaczonego celu. Umowa pośrednictwa sprowadza się zatem do podjęcia czynności mających umożliwić i ułatwić zainteresowanym stronom zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości (art. 179b ustawy o obrocienieruchomościami). Jak wspomniano we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia, zgodnie z § 2 umowy do czynności tych zalicza się przedłożenie klientowi ofert sprzedaży, przeprowadzenie stosownych prezentacji, skontaktowanie stron przyszłej transakcji, zapewnienie obsługi organizacyjnej, w tym sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Jest kwestią bezsporną, że pośrednik działający w imieniu powodowej spółki przedstawił pozwanemu kilka mogących go zainteresować ofert sprzedaży nieruchomości (z całokształtu materiału dowodowego wynika, że było ich prawdopodobnie cztery lub pięć). Następnie odbyło się kilka prezentacji wytypowanych mieszkań, zaś z całą pewnością odbyła się prezentacja przedmiotowej nieruchomości, co samo w sobie jest już wskaźnikiem wystarczającym do uznania, że czynność ta została wykonana. Biorąc pod uwagę, że strony przyszłej umowy zawarły umowę przedwstępną przygotowaną przez powoda, należało uznać bez najmniejszych wątpliwości, iż doszło także do skontaktowania sprzedającej i kupującego, przy czym zapewniono przynajmniej częściową „obsługę organizacyjną”.
Główne zastrzeżenia strony pozwanej podczas niedoszłej próby nabycia nieruchomości przyul. (...)dotyczyły – przynajmniej początkowo – stanu prawnego nieruchomości i braku aktualnego wpisu w księdze wieczystej. W konsekwencji pozwany obciążył niejako powodową spółkę odpowiedzialnością za niedopełnienie swoich obowiązków umownych skutkującym brakiem należytej weryfikacji sytuacji właścicielskiej lokalu. W ocenie Sądu zarzuty te były niesłuszne. Z przedłożonych dokumentów jak również z zeznań świadków wynika, że w dniu zawarcia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej jako właścicielka figurowała zmarła w 2006 rokuK. R., po której przedmiotowe mieszkanie odziedziczyła sprzedającaJ. B.. Fakt nabycia nieruchomości został potwierdzony prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, który okazano podczas zawierania przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości. Tym samym należało stwierdzić, że stan prawny lokalu nie był niepewny. Pełnomocnik pozwanego w pismach przed Sądem, ale także na wcześniejszym etapie powoływał się przy tym na instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zawartą wart. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten, w połączeniu z domniemaniem zgodności treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym (art. 3), stanowi jednak, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inneprawo rzeczowe. W niniejszej sprawie potencjalne zagrożenie dla pozwanego mogło się zatem zmaterializować jedynie w sytuacji, gdyby zmarła osiem lat wcześniej właścicielka mieszkania przed swoją śmiercią rozporządziła (bez obecności notariusza) przysługującym jej prawem własności, pozostawiając jednocześnie po sobie testament. To na podstawie testamentu lokal przypadł bowiem sprzedającejJ. B., co jednoznacznie rozstrzygnięto w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku z 2008 roku. Postanowienie to nie zostało zaskarżone i uprawomocniło się.Ustawa o księgach wieczystych i hipotecewart. 35nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek ujawnienia swoich praw w księdze wieczystej, który stanowi realizację celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości przyświecającego prowadzeniu ksiąg. Niemniej, z uwagi na to, że poszczególne wpisy mają charakter deklaratoryjny, faktem powszechnie znanym jest, iż obowiązek ten nierzadko nie jest realizowany (por. np.E. G.,Księgi wieczyste. Art. 1-582 KWU. Komentarz, 2018). W istocie w razie poniesienia szkody przez osobę trzecią z uwagi na brak aktualizacji treści księgi wieczystej, odpowiedzialność odszkodowawczą ustawa obciąża opieszałego właściciela (art. 35 ust. 2 cyt. ustawy).
Wszystkie opisane w poprzednim akapicie okoliczności faktyczne zostały ustalone przez pośrednika w ciągu zaledwie jednego dnia, pomiędzy prezentacją mieszkania a zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży. Zgodnie z § 7 tejże kupujący (pozwany) oświadczył, że stan prawny lokalu jest mu znany „w tym zwłaszcza, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym”. W ocenie Sądu okoliczność tę w chwili podpisania umowy należało uznać za uzgodnioną i przyjętą bez zastrzeżeń. Dlatego Sąd nie podzielił dodatkowych zarzutów strony pozwanej, jakoby w tym zakresie doszło do zaniedbań ze strony powodowej. Nietrafne wydają się też argumenty odnośnie możliwości wystąpienia innych potencjalnych spadkobiercówK. R.z roszczeniami do pozwanego jako nowego właściciela mieszkania. Zgodnie zart. 991 § 2 k.c.roszczenie pominiętego spadkobiercy przysługuje przeciwko osobie spadkobiercy, nie zaś w stosunku do składników jego majątku i nabywców tychże. Podobnie należało ocenić sygnalizowane jakoby ojcu pozwanego przez profesjonalnego pełnomocnika obawy odnośnie potencjalnej wielokrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości. Rozwiązanie takie jest w praktyce niemożliwe z uwagi na treść art. 92 § 4 ustawy o notariacie mówiącym o obowiązkowym informowaniu w terminie jednego dnia sądu wieczystoksięgowego o każdym akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Pozostawia to oczywiście możliwość precyzyjnego oszustwa, jednak ta opcja jest nie do wyeliminowania w aktualnym stanie prawnym nawet przy zachowaniu maksymalnej staranności. Z tego samego względu niemożliwe było, byK. R.przed śmiercią sprzedała lub podarowała lokal innej osobie. W niniejszej sprawie na wniosek pozwanego sprzedająca dokonała dodatkowego wpisu w księdze wieczystej, ujawniając swoje dane. Jak wskazano powyżej, czynność ta nie była w istocie niezbędna do skutecznego zawarcia „bezpiecznej” umowy sprzedaży nieruchomości. Wpis ten został dokonany 24 października 2014 r. to jest przed upływem terminu do zapłaty zadatku na poczet ceny.
Sąd nie znalazł także uzasadnienia dla domagania się od sprzedających zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych czy deklaracji podatkowych niezwiązanych z nieruchomością. Dokumenty te pozostawały bez związku z potencjalną zmianą właściciela mieszkania. Jak słusznie wskazywał w swoim piśmie pełnomocnik powoda, zaległości podatkowe obciążają solidarnie wraz ze zbywcą nabywcę przedsiębiorstwa lub jego składników majątkowych (art. 112 Ordynacji podatkowej). W niniejszym przypadku omawiana nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątkowego przedsiębiorstwa. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika także, by zbywca kiedykolwiek posiadał status przedsiębiorcy. Przedmiotem umowy nie była przy tym sprzedaż przedsiębiorstwa ani jego składnika majątkowego, a lokalu mieszkalnego należącego do nieprowadzącej działalności gospodarczej osoby fizycznej. Nieistotna w tych okolicznościach pozostaje działalność gospodarcza w przeszłości (zlikwidowana na pół roku przed niedoszłą sprzedażą) prowadzona przezI. B. (1)w tejże nieruchomości. Zbywane mieszkanie nigdy nie stanowiło własności ani jego samego, ani żadnego innego przedsiębiorstwa. Dlatego za całkowicie chybione należało uznać wywody strony pozwanej w tym zakresie.
W świetle przywołanych okoliczności nie sposób uznać, by nakłanianie pozwanego do zawarcia umowy stanowić mogło działanie nieetyczne, celowo wprowadzające go w błąd. Transakcja, która prawdopodobnie mogła się zakończyć w ciągu dwóch tygodni, została przeciągnięta do sześciu tygodni. Pośrednik działający zarówno we własnym interesie, ale i zbywcy, który także pozostawał klientem powoda, dążył – co zrozumiałe – do zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza że z jego zawodowego doświadczenia i warunków rynkowych wynikało, że wymagania kupującego są zanadto wygórowane. Dlatego też odpowiedzialnością za niezawarcie umowy nie można obciążać strony powodowej i jej domniemanej niestaranności w wykonywaniu umowy pośrednictwa. Mimo formalnego zakończenia negocjacji przez sprzedającą, w ocenie Sądu to po stronie pozwanego leżą faktyczne przyczyny niepowodzenia transakcji. Stawianie zbywcy szeregu nieuzasadnionych żądań w oparciu wyłącznie o „utratę zaufania” oraz niewpłacenie w terminie zadatku, do czego pozwany zobowiązał się w umowie przedwstępnej sprawia, że to w stronie pozwanej należy upatrywać w tym przypadku winę. Być może część okoliczności (np. hospitalizacja ojca powoda, zmiana pełnomocnika) powstała w sposób niezawiniony, całokształt okoliczności wskazuje jednak wyraźnie na działania niedoszłego kupującego.
Dalszy argument strony pozwanej sugeruje, że dochodzone świadczenie jest nienależne z uwagi na samoistne rozwiązanie umowy przedwstępnej wobec niezapłacenia przez pozwanego zadatku. Zdaniem Sądu argumentacja ta nie jest prawidłowa. Umowa pośrednictwa w § 4 ust. 1 lit. a) oraz ust. 2 upoważnia powoda do obciążenia swojego klienta opłatą stanowiącą 50% ustalonej wcześniej prowizji, co powiązane jest wprost z zawarciem umowy przedwstępnej. Zapis ten w niniejszej sprawie podlega stosowaniu wprost. Dalsze losy transakcji nie mająde factowpływu na ważność opisywanej regulacji, chyba że klient powoda nie ponosi winy za jej fiasko. Połowa prowizji stanowi wynagrodzenie pośrednika za dokonane czynności, które – jak wskazano wcześniej – umożliwiły stronom umowy sprzedaży zawarcie wstępnego porozumienia. Z tego samego powodu za chybiony należało uznać zarzut pełnomocnika pozwanego, w którym kwestionował on wysokość żądanego wynagrodzenia prowizyjnego. To, wbrew podnoszonym uwagom, nie stanowi dokładnego ekwiwalentu za wykonaną pracę, zużyty czas i zaprezentowane lokale. Wysokość wynagrodzenia została określona wprost w umowie pośrednictwa w sposób procentowy. Można nawet założyć, że jeśli nabywca decyduje się na zakup pierwszej okazanej mu nieruchomości (co, wbrew twierdzeniom tak pośrednika jak i pozwanego, sugerował pełnomocnik strony pozwanej) wskazuje na wysokie umiejętności pośrednika, który potrafi tak wyselekcjonować oferty, by bezbłędnie dostosować je do wymagań kupującego. W ten sposób wykonując mniej czynności za określoną wysokość wynagrodzenia, oszczędza samym czas swój, jak i klienta. „Znikome koszty jakie [powód] poniósł lub raczej mógł ponieść” nie mają w tej sprawie żadnego znaczenia, jako że procentowa wysokość prowizji z pewnością nie są rażąco wygórowane – z doświadczenia Sądu wynika, że nie miała takiego charakteru także w roku 2014.
Podsumowując powyższe rozważania, Sąd nie znalazł podstaw do uznania, by w umowie pośrednictwa kupna nieruchomości zawartej przez strony niniejszego postępowania zastosowano niedozwolone klauzule, które mogłyby prowadzić do częściowej lub pełnej nieważności ww. umowy. Za nietrafne Sąd uznał także zarzuty braku profesjonalizmu pracownika powoda czy niewykonania obowiązków wynikających z umowy. W ocenie Sądu przedstawione przez pozostającego w kontakcie z pośrednikiem zbywcę dokumenty były całkowicie wystarczające co najmniej do przystąpienia do zawarcia umowy stanowczej. Dlatego też negatywnymi skutkami dalszych żądań strony powodowej i braku wpłaty zadatku – pomimo wykonania części wniosków przez zbywcę – obciążyć należało pozwanego.
Tym samym, odrzucając uprzednio zarzut upadku podstawy dla naliczania prowizji, roszczenie powodowej spółki co do kwoty głównej należało uznać za w pełni uzasadnione. O fakcie tym w pkt. I orzeczono na mocyart. 735 § 1w zw. zart. 750 k.c.Jednocześnie w ocenie Sądu nie było podstaw do domagania się odsetek za opóźnienie od dnia wskazanego w pozwie, to jest 28 listopada 2014 r. Umowa pośrednictwa wskazuje, że płatność pierwszej części prowizji winna nastąpić w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, jednak na podstawie faktury VAT. Umowa została zawarta 11 października 2014 r., wobec czego pierwszy z terminów upływał 18 października 2014 r. Faktura VAT została wystawiona dnia 17 listopada 2014 r., w związku z czym data z pozwu zdaje się sugerować, że została doręczona 21 listopada 2014 r. Okoliczność ta nie została jednak w żaden sposób udowodniona. Kolejnym pismem kierowanym do powoda było wezwanie do zapłaty z dnia 9 lutego 2016 r. Do akt załączono kserokopię koperty, z której wynika, że przesyłka została zwrócona 17 lutego 2016 r. z jedynie częściowo czytelną adnotacją „adresat nie mieszka [prawdopodobny ciąg dalszy: pod wskazanym adresem]”. Tym samym Sąd uznał, że za prawidłową datę rozpoczęcia okresu odsetkowego należy uznać dzień 9 marca 2016 r., w pkt. II oddalając powództwo w pozostałej części, to jest w zakresie roszczenia odsetkowego za okres od 28 listopada 2014 r. do 8 marca 2016 r.
W pkt. III sentencji tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono od pozwanego jako strony przegrywającej na rzecz powoda kwotę 1260 zł, o czym orzeczono w oparciu oart. 98 § 1 i 3 k.p.c.Na zasądzoną kwotę złożyła się opłata od pozwu w wysokości 47 zł ustalona na podstawieart. 19 ust. 2 pkt 2w zw. zart. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 ze zm., dalej „u.k.s.c.”) w zw. zart. 50537§ 1 k.p.c.a contrario. Ponadto w skład ww. kwoty wszedł koszt zastępstwa procesowego, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokacie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800) w jego brzmieniu z dnia wniesienia pozwu oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia dokumentu pełnomocnictwa procesowego ustalona w oparciu o cz. IV załącznika iart. 1 ust. 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej(Dz. U. z 2006 r., nr 225, poz. 1635).
Ponadto w pkt. IV orzeczono o kosztach sądowych, tymczasowo pokrytych ze środków Skarbu Państwa. Na mocy art. 83 w zw. z art. 113 ust. 1 i art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.s.c. Sąd nakazał pobrać od pozwanego jako strony przegrywającej kwotę 664,86 zł, na którą złożył się zwrot kosztów podróży oraz utraconego zarobku świadkówM. P. (2)(450,06 zł) orazM. S. (1)(214,80 zł).
SSR Katarzyna Malinowska