Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 918/18
Data wyroku: 2018-06-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jarosław Tyrpa
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: 8a o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt II Ca 918/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 czerwca 2018 roku
Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy    w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Jarosław Tyrpa
po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2018 roku w Krakowie na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym
sprawy z powództwa:Z. Ł.
przeciwko:M. L.
o ustalenie
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie z dnia 31 stycznia 2018 roku, sygn. akt VI C 2059/16/S

1
zmienia zaskarżony wyrok w punktach III i IV w ten sposób, że nadaje im brzmienie:

„III. ustala, że podwyżka najmulokalu numer (...)przyul. (...)wK.dokonana wypowiedzeniem z dnia 26 stycznia 2017 roku jest niezasadna;
IV. zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 317 (trzysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.”;

2
zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

3
nakazuje pobrać od pozwanegoM. L.na rzecz Skarbu – Państwa – Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem opłaty od apelacji, od uiszczenia której powódka została zwolniona.

SSO Jarosław Tyrpa
Sygn. akt II Ca 918/18

UZASADNIENIE
Niniejsza sprawa była rozpoznana przez Sąd Rejonowy w postępowaniu uproszczonym. Również Sąd Okręgowy jako Sąd II instancji rozpoznał sprawę w postępowaniu uproszczonym.
Sąd Odwoławczy nie prowadził postępowania dowodowego, zatem na zasadzieart. 50513§ 2 k.p.c.uzasadnienie wyroku obejmować będzie jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.
Stosownie do treściart. 8a ust. 5 pkt 2 in fine ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jednolity – Dz. U. z 2016 roku, poz. 1610 ze zm.) w przypadku zakwestionowania przez lokatora podwyżki czynszu i wniesienia pozwu o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości - udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Powódka już w pozwie i także w toku niniejszego postępowania kwestionując zasadność dokonanej podwyżki czynszu zarzucała brak wykazania przez pozwanego zasadności podwyżki. W szczególności powódka kwestionowała, że określenie przez pozwanego kosztów administracji na kwotę 27 860, 97 zł jest mało prawdopodobne z uwagi na niewielką ilość lokali, zarzucała, że pozwany nie wykazał kosztów utrzymania nieruchomości, kwestionując ich ponoszenie we wskazanej w kalkulacji wysokości, wprost podając, że pozwany nie dołączył żadnych rachunków, które koszty te miały wykazać (akapit 1 na 5 stronie pozwu). Powódka zarzucała także, że nie został wykazany koszt zakupu metra kwadratowego, wskazując na rozbieżności w tym zakresie w kolejnych kalkulacjach i to zarówno co do kwoty, jak i powierzchni lokalu (akapit 2 na 5 stronie pozwu). Zarzucała, że koszt podłączenia do sieci miejskiej został uwzględniony już w poprzedniej kalkulacji, kwestionując także ten wydatek (akapit 3 1 na 5 stronie pozwu). Wreszcie kwestionowała ona tzw. godziwy zysk wskazując na niski standard lokalu (bez łazienki), jego zawilgocenie i brak remontów (akapit 4 na 5 stronie pozwu).
Wnioskowane przez pozwanego dowody, mające wykazać zasadność podwyżki, to wydruk z tablicy ogłoszeń gratka – 15 stron (akta VI C 158/17/S) oraz umowa na dofinansowanie zamiany systemu ogrzewania (k. 91 – 96) wraz z protokołem (k. 97) i fakturą na kwotę 5 281, 74 zł (k. 98). Pozwany nie złożył żadnych innych wniosków dowodowych na uzasadnienie podwyżki dokonanej pismem z dnia 26 stycznia 2017 roku, a nawet nie stawił się w celu przesłuchania w związku z dopuszczeniem dowodu z przesłuchania stron na wniosek powódki.
Słusznie zatem apelacja zarzuca Sądowi pierwszej instancji naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 232 k.p.c.W istocie bowiem ustalenia Sądu pierwszej instancji dotyczące kwestii wydatków, za wyjątkiem kosztu podłączenia do sieci miejskiej, opierają się na kalkulacji sporządzonej przez pozwanego, która nie stanowi dowodu na wysokość ponoszonych przez pozwanego kosztów i nie korzysta z domniemania prawdziwości. Procesowo może ona stanowić wyłącznie dokument prywatny, o którym mowa wart. 245 k.p.c.Przyjęcie innego poglądu pozostawałoby zresztą w sprzeczności z powołanym na wstępieart. 8a ust. 5 pkt 2 in fine ustawy o ochronie praw lokatorów, przerzucającym na pozwanego obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki, skoro wystarczającym dowodem w tym względzie byłaby sporządzona przez niego wcześniej kalkulacja. Obowiązkiem pozwanego w toku procesu o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu jest udowodnienie podwyżki, co polega na wykazaniu wysokości kwot, składających się na czynsz, które zostały wskazane w kalkulacji poprzez przedłożenie określonych dowodów, z których one wynikają. Pozwany zaś takich dowodów nie przedstawił. Nie wykazał kosztów utrzymania nieruchomości, kosztów konserwacji, ubezpieczenia i podatku, bo poza tylko wskazaniem kwot, jakie z tego tytułu uiszcza nie przedłożył żadnych dowodów, z których wynika ich rzeczywiste ponoszenie w tej kwocie. Podobnie tylko w sferze twierdzeń pozwanego pozostaje wysokość ustalonego przez niego zwrotu kapitału, dla którego ustalenia konieczne jest udowodnienie – nie zaś tylko wskazanie przy kwestionowaniu tego składnika - kwoty przeznaczonej na zakup nieruchomości. Powódka kwestionowała te wydatki, a zatem wymagały one udowodnienia.
Mając na względzie powyższe należało przyjąć, że pozwany nie wykazał, że koszty utrzymania wynoszą 10, 21 zł a zwrot kapitału wynosi 3, 37 zł. Dotychczasowy czynsz za najem lokalu wynosi 14, 22 zł za metr kwadratowy. Jeżeli pozwany nie wykazuje ani kosztów utrzymania ani zwrotu kapitału to podwyżkę do kwoty 23, 87 zł za metr kwadratowy uznać należy za nieuzasadnioną. Kwota 14, 22 zł jest wyższa niż podawany przez pozwanego w tym postępowaniu tzw. godziwy zysk (7, 19 zł) i koszt podłączenia do sieci miejskiej (3, 10 zł) o prawie 4 zł za metr kwadratowy. To zaś czyni zbędnym czynienie rozważań na temat tego, czy wskazany przez pozwanego zysk na poziomie 7, 19 zł należałoby uznać za godziwy, jak również co do pozostałych zarzutów apelacji.
Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.Orzeczenie reformatoryjne co do istoty sprawy pociągało zmianę rozstrzygnięcia o kosztach zawartego w punkcie IV wyroku Sądu pierwszej instancji, które ma zawsze charakter akcesoryjny w stosunku do żądania głównego i dzieli jego los. Na zasądzoną na rzecz powódki kwotę 317 zł złożyła się opłata od pozwu w kwocie 30 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową, liczone stosownie do § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 135 zł ustalone zgodnie z§ 2 pkt 2w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Jednocześnie na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazano ściągnąć od pozwanego kwotę 30 zł tytułem opłaty od apelacji, od uiszczenia której powódka była zwolniona.

SSO Jarosław Tyrpa