Sąd Okręgowy w Toruniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 943/16
Data wyroku: 2018-06-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Lisowiec
Słowa kluczowe: Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Podstawa prawna: art. 225, 226 i 230 KC

Sygn. akt I C 943/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2018r.
Sąd Okręgowy w Toruniu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący : SSO Ewa Lisowiec
Protokolant: sekr. sąd. Joanna Lubańska
po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2018r. na rozprawie
sprawy z powództwaJ. R.iF. R.
przeciwko(...) Spółce AkcyjnejweW.
o zapłatę

1
zasądza do pozwanego(...) Spółki AkcyjnejweW.solidarnie na rzecz powodówJ. R.iF. R.kwotę 760.892,87 (siedemset sześćdziesiąt tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt siedem groszy) z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 746.241,00 (siedemset czterdzieści sześć tysięcy dwieście czterdzieści jeden złotych) od dnia 31 października 2014r. do 31 grudnia 2015r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty

2
oddala powództwo w pozostałej części

3
zasądza do pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 50.916,27 (pięćdziesiąt tysięcy dziewięćset szesnaście złotych dwadzieścia siedem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt I C 943/16

UZASADNIENIE
Dnia 10 maja 2016r. powodowieF. R.J. R.wnieśli pozew przeciwko(...) Spółka AkcyjnawT., następnie z siedzibą weW.(dalej też(...)) domagając się zasądzenia od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwoty 746.241 złotych i ustawowych odsetek za opóźnienie od dnia 31 X 2014r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że są następcami prawnymiF. P., będącego niegdyś właścicielem tartaku wT.. Tartak został znacjonalizowany orzeczeniem z 30 04 2948r. W składprzedsiębiorstwa (...).P.wchodziły nieruchomości oznaczone obecnie jako(...),(...),(...)i(...)o pow. łącznej 4,1570 ha. Pozwany jako niegdyś przedsiębiorstwo państwowe prowadziło tam działalność tartaczną. Przedsiębiorstwo przekształciło się w spółkę akcyjną. Decyzją z 28 01 2009r. Minister Gospodarki stwierdził nieważność decyzji nacjonalizacyjnej z 30 04 1948r. Decyzją z 22 09 2011 r. Minister Gospodarki utrzymał w mocy decyzję z 28 01 2009r. Pozwany brał czynny dział w każdym stadium postępowania administracyjnego. WSA wyrokiem z 15 02 2012r. oddalił ostatecznie skargę pozwanego. Strona pozwana nie chciała opuścić nieruchomości. Pozwana korzystała bez tytułu prawnego z nieruchomości do 30 09 2013r. Powodowie żądają zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Kwotę wynagrodzenia ustalono w oparciu o operat szacunkowy. Pozwana korzystała z gruntu w złej wierze. Dlatego pozew jest zasadny.
Pozwany w odpowiedzi na pozew (k. 103) domagał się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenie od solidarnie powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany zgłosił zarzut przedawnienia, wskazując że powództwo tego rodzaju może być zgłoszone w terminie roku od dnia zwrotu nieruchomości (art. 229 kc). Zwrot ten nastąpił 30 09 2013r. i od tego dnia rozpoczął się bieg terminu przedawnienia, który upłynął 30 09 2015r. Powodowie wezwali wprawdzie pozwanego do próby ugodowej, ale pozwany nie wie kiedy pismo w tej sprawie zostało do sądu nadane. Termin przedawnienia zaczął biec na nowo od dnia posiedzenia na którym do zawarcia ugody nie doszło tj. 30 10 2014r. Dlatego zarzut przedawnienia jest zasadny. Dalej wskazał, że kwestionuje operat szacunkowy i kwotę żądanego wynagrodzenia. Na koniec pozwany podniósł, że przy ustalaniu wynagrodzenia niesłusznie została pominięta kwestia należności publicznoprawnych związanych z nieruchomością. Pozwana przez czas posiadania nieruchomości uiszczała opłatę za użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości. Płacenie podatku to obowiązek właściciela, w tym wypadku powodów. Nieuwzględnienie tych ciężarów prowadzić będzie do bezpodstawnego wzbogacenia powodów. Dlatego należności publicznoprawne winny być odliczone.
Powodowie na rozprawie i w piśmie z 16 11 2016 (k.159) wskazali iż zarzut przedawnienia jest bezpodstawny, bowiem do zwrotu nieruchomości dnia 30 09 2013r. nie doszło. Pozwana do dnia dzisiejszego zwrotu nie dokonała. Dnia 30 09 2013r. pozwana usiłowała oddać podwodom tylko część nieruchomości, a resztę chciała użytkować dalej. Potem strona pozwana podjęła wiele kroków prawnych, które wskazują na to, że woli zwrotu nieruchomości nie było. Pozwana wniosła skargę kasacyjną od orzeczenia stwierdzającego nieważność decyzji uwłaszczeniowej spornych nieruchomości. Pozwana twierdziła tam, że nadal przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego. W 2014r. pierwsza skarga została oddalona. Kolejna skarga kasacyjna została oddalona 14 06 2016r. Pozwana kwestionowała też wpis prawa własności powodów, a dnia 31 10 2013r. złożyła dwie skargi kasacyjne dotyczące postępowania wieczysto-księgowego. W związku z brakiem zwrotu nieruchomości, powodowie do chwili obecnej nie są obciążani podatkiem od nieruchomości. Decyzja o wymiarze podatku na nazwisko powodów nie została wydana, a pozwany nadal jest wpisany jako wieczysty użytkownik (k. 143v).
Pozwany na rozprawie 7 marca 2018r. zgłosił zarzut potrącenia na kwotę 288.964,19 zł z tytułu poniesionych przez pozwanego danin publicznoprawnych z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i podatku od nieruchomości w latach 2009-2013.
Powód zakwestionował możliwość dokonania potrącenie – tak co do zasady jak i wysokości (protokół k. 306 oraz pismo k 349 akt).

Sąd ustalił, co następuje:

Sąd Rejonowy w Tucholi prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości położonej wT.o nr(...). W dziale 0-1 wpisano, że grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste, a budynki i urządzenia stanowią odrębną nieruchomość.
(dowód: wypis z KW k. 8 i 11)
W skład nieruchomości wchodządziałki (...). Obszar nieruchomości to 4,1570 ha.
(dowód: wypis z KW k. 9-10)
Na dzień 9 maja 2016r. powodowieF. R.J. R.byli ujawnieni jako współwłaściciele nieruchomości, a(...) SAwT.jako użytkownik wieczysty.
(dowód: wypis z KW k.12-14 akt)
Aktem notarialnym z 9 grudnia 1995r. dokonano przekształceniaprzedsiębiorstwa państwowego (...)w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa podfirmą (...) Spółka AkcyjnawT..
(dowód: akt notarialny k. 19- 24 akt)
Pozwany miał siedzibę wT.. Obecnie siedziba pozwanego mieści się weW..
(dowód: wypis z KRS k. 25 – 29 i 210 - 212 akt)
Powodowie są następcami prawnymiF. P. (2).
(bezsporne)
Orzeczeniem nr 6 Ministra Leśnictwa z 30 kwietnia 1948r. Państwo przejęło na własność przedsiębiorstwo pn. Tartak i(...)–F. T..
(bezsporne)
Dnia 30 listopada 2006r. powodowie wystąpili do Ministra Środowiska o stwierdzenie nieważności orzeczenia nr 6 Ministra Leśnictwa z 30 kwietnia 1948r. o przejęciu na własność Państwa przedsiębiorstwa pn. Tartak i(...)–F. T.i orzeczenia Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 16 listopada 1978r. w sprawie zatwierdzenia protokołu zdawczo – odbiorczego przedsiębiorstwa pn. Tartak i(...)–F. T.. Postanowieniem z dnia 7 lutego 2007r. wniosek przekazano Ministrowi Gospodarki.
(dowód: uzasadnienie decyzji k. 30 akt)
W dniu 6 listopada 2008 pozwany zaoferował do sprzedaży własność oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu z własnością budynków nieruchomości o pow. 6.01.09 ha.
(dowód: wydruk k. 89 akt)
Pełnomocnik powodów pismem z dnia 12 11 2008r. wezwał pozwanego do odstąpienia od oferty sprzedaży wobec toczącego się postępowania przed Ministrem Gospodarki.
(dowód: pismo k. 90 akt)
Decyzją z dnia 28 stycznia 2009r. Minister Gospodarki stwierdził nieważność orzeczenia nr 6 Ministra Leśnictwa z 30 kwietnia 1948r. o przejęciu na własność Państwa przedsiębiorstwa pn. Tartak i(...)–F. T.i orzeczenia Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 16 listopada 1978r. w sprawie zatwierdzenia protokołu zdawczo – odbiorczego przedsiębiorstwa pn. Tartak i(...)–F. T.. W uzasadnieniu stwierdzono, że decyzja z 1948 roku wydana została z rażącym naruszeniem prawa tj. ustawy nacjonalizacyjnej. Decyzja była ostateczna.
(dowód: decyzja k. 30- 35 akt)
Decyzją z dnia 11 września 2009r. – wobec złożenia przez spółkę akcyjną wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy – Minister Gospodarki utrzymał w mocy decyzję z 28 stycznia 2009r. Decyzja była ostateczna.
(dowód: decyzja k. 36-41 akt)
Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.(dalej też WSA) wyrokiem z 29 grudnia 2009r. stwierdził nieważność decyzji z 11 września 2009r. i decyzji z 28 stycznia 2009r. wskazując, iż właściwym do prowadzenia sprawy o stwierdzenie nieważności orzeczenie Ministra Leśnictwa był Minister Środowiska. MałżonkowieR.wnieśli skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie (dalej też NSA)wyrokiem z dnia 15 marca 2011r. uchylił zaskarżony wyrok WSA w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. NSA stwardził, ze nie było podstaw do uznania, że ministrem właściwym do rozpoznania sprawy był Minister Środowiska. Dnia 24 maja 2011r. WSA wyrokiem uchylił decyzję z 11 września 2009r. wydaną przez Ministra Gospodarki. Ponownie rozpoznając sprawę decyzją z 22 września 2011r. Minister Gospodarki utrzymał w mocy własną decyzję z 28 stycznia 2009r. Decyzja była ostateczna.(...) Spółka AkcyjnawT.wniosło skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.wyrokiem z dnia 15 lutego 2012r. oddalił skargę.
(dowód: wyrok z uzasadnieniem k. 42 – 47 akt; decyzja k. 162-170 akt)
Decyzją z dnia 6 października 1993r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez(...) Przedsiębiorstwo (...)wT.prawa użytkowania wieczystegodziałek (...)wT..
(bezsporne)
Decyzją z 19 września 2012r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził nieważność decyzji Wojewody(...)z 6 10 1993r. co dodziałki (...)aktualnie odpowiadającejdziałkom (...)w granicach nieobjętych dawnądziałką (...), a w pozostałej części umorzył postępowanie.
(dowód: decyzja k. 48-51, 82- 88, 171- 174 akt)
(...) SAwT.wystąpiło o ponowne rozpatrzenie sprawy. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia 15 maja 2013r. utrzymał w mocy swoją decyzję z 19 września 2012r. Pozwany(...)wniósł skargę. Wykonanie zaskarżonej decyzji wstrzymano. WSA w Warszawie wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2014r. skargę oddalił. NSA wyrokiem z dnia 14 czerwca 2016r. oddalił skargę kasacyjną(...).
(dowód: wyrok WSA z uzasadnieniem k. 52-59 i 179-193 akt; postanowienie k. 194 akt; skarga k. 175- 178 akt, wyrok NSA k. 132 – 142 akt)
W roku 2012r na powodowie wnieśli do Sądu Rejonowego w Tucholi o to aby z nieruchomości dla której prowadzona była księga o nr(...)odłączono czterydziałki o nr (...)i założono nowa księgę wieczystą. Referendarz wniosek uwzględnił. Sąd utrzymał postanowienie referendarza w mocy. Sąd II instancji oddalił apelację(...)w dniu 13 maja 2013r. W roku 2012r na wniosek powodów skierowany do Sądu Rejonowego w Tucholi zostali oni ujawnieni w dziale IIksięgi wieczystej (...). Spółka odwołała się od postanowienia referendarza. Sąd I instancji utrzymał w mocy postanowienie referendarza. Sąd II instancji w dniu 13 maja 2013r. oddalił apelacje(...). Dnia 31 10 2013r.(...)wniosła dwie skargi kasacyjne na dwa postanowienia Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 13 maja 2013r. W skargach podniesiono, że powodowie nie byli legitymowani do złożenia wniosku o wpis do wydziału ksiąg wieczystych, powodowie nie mogą być uznani za właścicielidziałki nr (...), bowiem nie była ta działka własnością ich poprzednika prawnego, a nadto skarżący jest nadal użytkownikiem wieczystym nieruchomości, zaś takie prawo może być ustanowione tylko na nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
(dowód: skargi k. 195-199 akt)
Pismami z 11 lipca 2013r. i 2 sierpnia 2013r.(...)poinformował peł. powodów, że nie jest zainteresowany korzystaniem z nieruchomości na zaproponowanych zasadach i że nieruchomości(...)opuści do 30 09 2013r.
(dowód: pismo k. 152 akt)
Dnia 30 września 2013r. na nieruchomości doszło do spotkania przedstawicieli małżonkówR.i przedstawicieli pozwanej spółki, celem przekazania nieruchomości. Przedstawiciele spółki poinformował, że nie są w stanie przekazaćdziałki (...)ze względu na posadowienie niej budynku biurowego w którym jest prowadzona działalność gospodarcza tj. działalność handlowa i jest tam jedyne zaplecze socjalne dla pracowników orazdziałki (...)na której posadowiona jest ściana nośna budynku w którym odbywa się produkcja drzewna. Zdaniem pozwanego cześćdziałki (...)o pow. 619m2 nie podlega zwrotowi bowiem nigdy nie należała do poprzedników prawnych powodów. Przedstawiciel powodów zaproponował wydzielanie zdziałki (...)gruntu wokoło budynku biurowego oraz pasa gruntu wzdłużdziałek (...)i te grunty mogłyby zostać oddane w dzierżawę na 10 lat w zamian za przeniesienie użytkowania wieczystegodziałki (...). Przedstawiciele(...)nie wyrazili gody. Przedstawiciel powodów stwierdził, że powodowie przejmą w dniu dzisiejszym całość ich nieruchomości, albo żadnych. Do sporządzenia protokołu z przekazania nie doszło. Przedstawiciele pozwanego nie potrafili powiedzieć, kiedy będą mogli zwrócić cała nieruchomość. Po 30 09 2013r. strony już się nie kontaktowały ze sobą.
(dowód: notatka k. 60 akt; pismo k. 154 akt; protokół k. 213-214 akt; zeznanie świadkaF. R.e-protokół z 2 11 2016r. g.00.26.05 i dalej)
Pismem z 1 października 2013r. przedstawiciel powodów poinformował prezesa spółki, że nieruchomości o pow. 4,1570 ha została przejęta przez właścicieli pp.R.. Podczas oględzin w dniu 30 09 2013r. stwierdzono budynki, budowle i urządzenia na nieruchomości. Poinformowano, że pracownicy pozwanego nie mają wstępu na nieruchomość, a właściciele wzywają do niezwłocznego przesunięcia ogrodzenia tymczasowego zdziałek (...)na granicę działek.
(dowód: pismo k. 61 akt)
Dnia 29 listopada 2013r. powodowie wnieśli zażalenie na postanowienie wydane w sprawie zawisłej przed Sądem Okręgowym Bydgoszczy. W zażaleniu powodowie napisali, że pozwany opuścił dobrowolnie nieruchomość.
(dowód: zażalenie k. 155-156 akt)
Dnia 21 grudnia 2013r. pełnomocnik powodów wniósł do WSA odpowiedź na skargę(...). Napisał tam, że nieruchomość została wydana powodom
(dowód: pismo k. 157-158 akt)
Dnia 29 września 2014r. (nadanie w urzędzie pocztowym) powodowie wnieśli o zawezwanie do próby ugodowej na kwotę 746.214,00 zł. Do zawarcia ugody na posiedzeniu 30 10 2014r. nie doszło.
(dowód: k. 3, 7 i 22 akt ICo 3217/14 Sądu Rejonowego w Toruniu i k. 62-63 akt niniejszych)
Powodowie zlecili wykonanie operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości rynkowej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości o pow. 4,1570 ha. Wartość tę biegła ustaliła na 746,241,00 zł za okres od 28 01 2009 do 20 09 2013.
(dowód: operat z załącznikami k. 64- 81 akt)
Pozwany wT.prowadził działalność gospodarczą na gruncie o pow. 60.190 m2. W jej ramach nieruchomość powodów miała pow. 41.570 m2. Pozostałe grunty stanowiły własność(...) SA.
(bezsporne)
Na nieruchomości powodów (działki (...)) pozwany od 30 września 2013r. nie prowadził działalności produkcyjnej i handlowej. Na nieruchomości były budynki pozwanego, pustostany, teren był ogrodzony. Maszyny zostały zabrane. Była tam brama prowadząca do nieruchomości obu stron. Pozwany prowadził dalej działalność na sąsiedniej nieruchomości (działki (...)) stanowiącej jego własność. Na nieruchomości pojawił się potem płot, częściowo postawili g powodowie, częściowo pozwany. Na spotkaniu 30 09 2013r. zostały przekazane przedstawicielom powodów jakieś klucze.
(dowód: zeznania świadkaŁ. O. (1)e-protokół z 23 01 2017r. g. 00.02.59 i dalej)
Spółka wiedziała, że powodowie ubiegają się o zwrot nieruchomości. Spółka odwoływała się od wszystkich decyzji administracyjnych. Od 30 września 2013r. pozwany nie prowadził działalności produkcyjnej na nieruchomości powodów. Nie było tam sprzętu i maszyn. Budynek biurowy może nie był opróżniony, ale działalność handlowa w nim nie była już prowadzona. Szopa stanowiąca własność pozwanego częściowo tylnią ścianą ‘wchodzi’ w działkę powodów. Do nieruchomości prowadzi brama nr 1 i ona jest zamknięta. Dalej jest brama nr 2, ale ona znajduje się przy rzeczce i też jest zamknięta. Pozostałe nieruchomości pozwanego(...)są wokół nieruchomości powodów. Prezes pozwanego nie wie, czy powodowie mają jakiś dojazd do własnych działek. Niegdyś klucze do bram były w posiadaniu pracowników(...). Opłaty za użytkowanie i podatki od nieruchomości pozwany opłacał do 30 09 2013r. Pozwany chciał od powodów zapłaty za zapłacone daniny (podatki i opłaty), ale powodowie odmówili.
(dowód: przesłuchanie prezesa pozwanego e-protokół z 17 05 2017r. g. 00.51.22 i dalej)
Na spotkaniu 30 września 2013r. pozwany nie chciał wydać powodom całej nieruchomości. Po ww. spotkaniu działalności produkcyjnej pozwany już nie prowadził, nie było tam już maszyn. Pozwany wydał powodom klucze do biurowca. Nie wydał kluczy do bram. Powodowie rozważali prowadzenie takiej samej działalności jak pozwany, ale innej nie wykluczali – łącznie z wydzierżawieniem gruntów. Po 30 09 2013r. powodowie postawili płot za bramą I, który częściowo odgrodził ich grunt od gruntu pozwanego. Potem pozwany postawił płot – jest on przedłużeniem płotu postawionego przez powodów i odgrodził powodów od ichdziałki (...). W tym płocie nie ma bramy. Płotu postawionego przez powodów już nie ma, został rozebrany prze złomiarzy. Nadziałce (...)powodów stoi tylna ściana budynku pozwanego. Budynek ten wchodzi w działkę powodów na ok. 30 cm i został odgrodzony przez pozwanego postawionym przez(...)płotem. Brama nr I była to niegdyś główna brama wjazdowa na nieruchomość. Brama ta obecnie nie znajduje się na nieruchomości powodów tylko pozwanego. Brama ta jest cały czas zamknięta. Powodowie nie maja do niej kluczy, klucze ma pozwany. Brama nr II też jest zamknięta, nadto droga za nią jest zerwana, a z powodu płynącej obok rzeczki zrobiło się tam ‘bagno’. Powodowie informowali pozwanego, że ubiegają się o zwrot nieruchomości, jeszcze zanim wydano pierwszą decyzję. Poinformowali go o tym pismem które wysłali po tym, gdy przeczytali w gazecie, że pozwanych chce grunt sprzedać. W toku wszystkich postępowań administracyjnych pozwany twierdził, że ma prawo korzystać z gruntów. Powód nie umie wyjaśnić dlaczego w piśmie z 29 11 2013r, napisał, że nieruchomość została wydana. Urząd skarbowy zawiesił naliczenie podatku od nieruchomości powodom, bowiem w księdze wieczystej jest wpisany i nowy właściciel i użytkownik wieczysty(...). Nieruchomość do chwili obecnej nie została wydana.
(dowód: przesłuchanie powoda e-protokół z 17 05 27r. g. 00.04.05 i dalej; mapka k. 122 akt)
Dnia 21 listopada 2013r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w sprawie IC 84/13 wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia i zakazałJ.iF. R.wykonywania czynności faktycznych i prawnych, które prowadziłyby do pozbawienia lub ograniczenia możliwości prowadzenia przez(...)działalności w budynku biurowym znajdującym się na nieruchomości stanowiącej własność pozwanych.
(dowód: zażalenie k. 155-156 akt)
W roku 2009 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 60190m2 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w kwocie 33.706,40 zł. Odprowadził też podatek od budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Łącznie w 2009 za cały rok zapłacił 82.391 zł podatku.
(dowód: deklaracja k. 114-115, wpłata k. 334, zaświadczenia k. 335-336 akt)
W roku 2010 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 60190m2 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w kwocie 34.910,20 zł. Odprowadził też podatek od budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Łącznie w 2010 za cały rok zapłacił 83.984 zł podatku.
(dowód: deklaracja k. 112-113 akt, wpłaty k. 339- 345 akt, zaświadczenia k. 335, 337 akt)
W roku 2011 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 60190m2 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w kwocie 36.114,00 zł. Odprowadził też podatek od budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Łącznie w 2011 za cały rok zapłacił 85.755 zł podatku.
(dowód: deklaracja k. 117-118, wpłaty k. 347 i 323- 328 akt)
W roku 2012 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 60190m2 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w kwocie 37.317,80 zł. Odprowadził też podatek od budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Łącznie w 2012 za cały rok zapłacił 85.824 zł podatku.
(dowód: deklaracja k. 118-119, wpłaty k. 316- 321v akt)
W roku 2013 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 49.797,50 m2 za 9 miesięcy ⁅(60190m2: 12) x 9⁆ związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w kwocie 31.370,43 zł. Odprowadził też podatek od budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Łącznie w za 9 miesięcy roku 2013 winien odprowadzić podatek w kwocie 73.064 zł. Zapłacił faktycznie 9 razy po 7281,00 zł tj. 65.529,00 zł. Nie zapłacił kwoty z rubryki E deklaracji (2% od wartości budowli).
(dowód: deklaracja k. 118-119, potwierdzenia 9 przelewów podatku k. 310-314 akt)
Pozwany w latach 2009-2013 wnosił też opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie łącznej 36.134,72 zł.
(dowód: zestawienie k. 122 akt, polecenia przelewów k 309, 315, 322, 338 i 346 akt)
Po 30 września 2013r. pracownicy pozwanego wykonywali jeszcze prace rozbiórkowe na nieruchomości. Do formalnego przekazania nieruchomości nigdy nie doszło. Gdyby nieruchomość została zwrócona powodom to może sami prowadziliby tam działalność w formie tartaku. Może budowaliby tam domy, ale o zmianę przeznaczenia gruntu na grunty pod zabudowę mieszkaniową się nie starali. Obecnie nieruchomość powodów jest w złym stanie, nikt z niej nie korzysta. Jest ona ogrodzona tak samo jak w dniu 30 09 2013r. Potem pozwany dobudował płot. W ogrodzeniu jest brama, ale zamknięta. Na nieruchomości powodów stoi nadal budynek biurowy, zamknięty i pusty oraz budynek hali tartacznej – same ściany, podłoga jest zerwana.
(dowód: zeznanie świadkaF. R.e-protokół z 2 11 2016r. g.00.26.05 i dalej)
Nieruchomość powodów to tereny przemysłowe. W dziale II księgi wieczystej pozwany wpisany jest nadal jako użytkownik wieczysty, któremu służy własność budynków i urządzeń na nieruchomości. Nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd jest możliwy przez działkę powodów(...). Nieruchomość ma dostęp do wodociągu, kanalizacji, energii elektrycznej i sieci gazowej. Gmina i miastoT.mają Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość leży u zbiegu drogi prowadzącej doB.i na trasę zG.na południ Polski. Położenie względem tras komunikacyjnych jest korzystne. Na nieruchomości znajduje się kilka budynków i nawierzchnie drogowe z płyt betonowych i mas asfaltowych. Większa część nieruchomości nie jest zagospodarowana. Możliwe jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. Możliwe jest też określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości sposobem parametrycznym przy uwzględnieniu wskazań Sądu Najwyższego (w uchwale III CZP 29/05). Z nieruchomości można czerpać dochody przez prowadzenie na niej działalności gospodarczej, uzyskanie nadwyżki z wtórnej sprzedaży albo z czynszów za dzierżawę czy najem. Wartość rynkową nieruchomości można uzyskać w podejściu porównawczym lub dochodowym. Prawidłowo zastosowane winny dać podobną wartość. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obliczone zostało w proporcji do wartości rynkowej nieruchomości, obszaru, rynkowej relacji opłaty za najem (dzierżawę) do wartości rynkowej gruntu oraz stopnia ingerencji korzystającego z gruntu w prawo własności. Na wartość gruntu wpływa jego przeznaczenie czyli uwarunkowania wynikające z przepisów prawa miejscowego oraz cenotwórcze cechy rynkowe nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie był objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w funkcjonalnym obszarze B przemysłowo – usługowym, wykorzystywanym w większości pod funkcje przemysłowo – rzemieślnicze. W badanym okresie czasu nieruchomość mogła być wykorzystywana pod działalność przemysłową, rzemieślnicza i usługową z zastrzeżeniem, iż uciążliwości wynikające z działalności nie mogą przekraczać granic nieruchomości. Możliwe było prowadzenie działalności magazynowej i składowej. Nieracjonalnym byłoby zakładanie, że celem dzierżawy byłoby prowadzenie na gruncie działalności rolniczej albo że grunt dzierżawionoby w celu trwałej zabudowy. Nie ma takich praktyk na rynku.Ustawa o gospodarce nieruchomościamizawiera jedną definicję wartości rynkowej, a katalog czynników cenotwórczych dla określenia wartości rynkowej nieruchomości jest otwarty. Biegły dla potrzeb opinii posłużył się metodą korygowania ceny średniej. Metoda porównywania parami - gdy oprzeć się o niewielką ilość transakcji - niesie bowiem ryzyko znaczącego wpływu na wynik oszacowania czynników innych niż rynkowe cechy nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej podstawą określenia wartości jest zbiór obejmujący wszystkie transakcje na rynku, a jeśli jest ich zbyt wiele, to tworzy się próbę reprezentatywną. Sposób określania rynku właściwego dla określenia cen rynkowych wskazany jest w rozporządzeniu Rady Ministrów (cyt. przez biegłego). Biegły badaniem objął obszarT.i gminyT.. Zbadał rynek gruntów przeznaczonych na różnorodne rodzaje działalności gospodarczej, w tym przemysł, usługi, składy i inne. Biegł zbadał transakcje od stycznia 2009 do września 2017r. Tak rozległy czas badań wynikał z niewielkiej ilości zawartych transakcji. Badanie przeprowadził na rynku regionalnym (bez rynku równoległego). Pozyskał informacje o 58 transakcjach, z czego do dalszego postępowania nadawało się 16 transakcji.(...)przyjęte do porównań miały obszary od 625 do 2440 m2. Na lokalnym rynku sprzedaży nie było nieruchomości porównywalnych o większych obszarach. Na rynkach krajowym i regionalnym ilość transakcji z nieruchomościami o wielohektarowych obszarach jest niewielka. Także grunty przeznaczone pod przemysł występują rzadko. Ceny transakcyjne skorygowano w związku z upływem czasu. Biegły dokonał badania trendu zmiany cen niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod przemysł, magazyny, składy i usługi na rynku regionalnym. Próba badawcza liczyła ponad 350 transakcji. Zależność ceny jednostkowej od obszaru sprzedanego gruntu zbadał na próbie 240 transakcji na rynku regionalnym. Ujęcie zależności ceny jednostkowej od obszaru sprzedanego gruntu w równanie matematyczne pozwala wykonać oszacowanie nieruchomości nawet o obszarach znacznie różniących się od obszarów nieruchomości porównawczych. Mając na uwadze obszar szacowanej nieruchomości, wartość jednostkowa została ustalona na kwotę 78,14 zł/m2. Biegły ocenił współczynniki korygujące i tak: lokalizację ogólną nieruchomości biegły ocenił na 2 punkty, lokalizację szczegółowa na 2 punkty, warunki wykorzystania na 3 punkty, uwarunkowania miejscowe na 2 punkty, dostęp do infrastruktury na 4 pkt. Uwzględnił też wielkość nieruchomości. Na ich podstawie powyższego biegły ustalił wartość nieruchomości w 2013r. na kwotę 3.248.251,28 zł.
Wynagrodzenie jako czynsz dzierżawny który właściciel mógłby otrzymać za przedmiotową nieruchomość o pow. 4,1570 ha w okresie do 28 stycznia 2009 do 30 września 2013r. wynosiła 882.555,97 złotych (bez waloryzacji).
(dowód: opinia biegłego k. 246 – 265 akt)
Biegły odwrotnie policzył miesiące na k. 33 opinii (dotyczy pozycji 6 tabeli). Po dokonaniu korekty i uwzględnieniu, że w roku 2009 czynsz mógł być pobierany przez 11,13 miesięcy, a w roku 209 – 9 miesięcy, zdaniem biegłego wynagrodzenie za korzystanie z gruntu za podany okres czasu to 876.744,60 zł.
(dowód: opinia uzupełniająca biegłego k. 300 akt)
Nie było możliwe ustalenie wysokości wynagrodzenia na podstawie umów najmu gruntu, bowiem brak było danych o takich transakcjach. Czynsze nie są nigdzie ewidencjonowane. Nie ma w tym zakresie bazy informacji. Nie ma więc informacji na podstawie których można byłoby o tym sporządzić opinie. Dlatego wartość czynszów oszacowane zostały w oparciu o wartość rynkową gruntów i rynkową wartość stopy kapitalizacji. Ustawa nie pozwala dla potrzeb opinii uwzględniać ofert, lecz jedynie transakcje dokonane.
(dowód: opinia uzupełniająca biegłego k. 300v akt oraz ustne wyjaśnienia biegłego e-protokół z 7 03 2018r. g. 00.04.30 i dalej).
Biegły do wyceny przyjął nieruchomości, których obszary różnią się od przedmiotowej nieruchomości, bowiem większych nieruchomości dla porównani ia nie miał. Nie było ich w zbiorze transakcji zakupionych przez biegłego w Starostwie Powiatowym. Zbiory danych o transakcjach prowadzone są przez Wydziały Geodezji Urzędów Miejskich lub w Starostwach i są one jedynym legalnym źródłem informacji dla biegłego. One są prowadzone na postawie przepisów prawa geodezyjnego a sposób ich prowadzenia wynika z ustawy. Biegły zwrócił się do Starostwa Powiatowego o sprzedaż informacji o zawartych transakcjach w latach 2009-2017 r. i sprzedano biegłemu 58 takich transakcji. Biegły uznał, że jest to komplet, bo zażąda od Starostwa wszystkich transakcji z tego okresu. Przeanalizował te transakcje pod kątem kompletności danych i informacji o nieruchomości. Te informacje biorą się w zbiorze Starostwa z aktów notarialnych, które notariusze mają obowiązek dostarczać m.in. do Starostw. Jeżeli notariusz nie zawrze w akcie jakieś istotnej informacji, to biegły daną potrzebna informacją potem nie dysponuje bo jej tam nie ma. Dlatego z tych 58 transakcji pozostało biegłemu 16 do dalszej ‘obróbki’. Odrzucone nie zawierały wszystkich danych które były dla biegłego istotne, aby daną transakcję zakwalifikować jako nadającą się. Gdyby była taka możliwość, biegły wykorzystałby wszystkie. Pozostałe wg biegłego nie nadawały się do wykorzystania. Nie miały one bowiem wszystkich danych, które mogłyby wpłynąć na cenę transakcyjną. Dlatego w wykorzystanych przeze biegłego transakcjach powierzchnie gruntów /z tych umów/ są mniejsze od powierzchni gruntu szacowanej nieruchomości. Tylko takie transakcje nadawały się do dalszego wykorzystania. Nie była to sytuacja odosobniona. Zdarza się bowiem, że trzeba biegłemu wycenić nieruchomość o powierzchni, której nie znaleziono w obrocie. Ustalił dalej biegły zależność ceny jednostkowej nieruchomości od obszaru nieruchomości i sporządził wykres (na str. 22 opinii). Na niego naniósł dane z rynku regionalnego o gruntach przeznaczonych pod przemysł i usługi i ustalił, jaka jest zależność miedzy ceną a obszarem. Ujął to równaniem matematycznym jako wykres funkcji logarytmicznej. Jest to działanie powszechnie stosowane. Wprowadził do tabel wyceny poprawkę dotyczącą zależności ceny od obszaru a działanie poprawki opisał na stronie 36 opinii. Dalej biegły opisał jak może zmieniać się wartość nieruchomości w zależności od jej powierzchni i wartości jednostkowej i przedstawił odpowiednie wyliczenia. W opinii uzupełniającej na stronie 4 biegły zawarł jeszcze jedno wyliczenie i wynika z niego że średni obszar gruntów porównawczych to 1356 m2. Gdyby przedmiotowa nieruchomość miała taką powierzchnie to jej wartość jednostkowa wynosiłaby 94,88 zł/m2. Ponieważ ma ona obszar ponad 41ha, to jej wartość została wyliczona na 78,14 zł/m2. Korekta z powodu w różnicy w obszarze wynosiła w takim wypadku 17.64 %. Co do dat transakcji które zostały wykorzystane to biegły wskazał, że w tabeli zostały uwzględnione także transakcje po 2013 r. Wynikało to z tego, że nie dysponował on wystarczającą ilością wcześniej zawartych transakcji tj. przed 2013. Dane te ujął we wzór matematyczny. W opinii jest dlatego mowa o zależności zmiany ceny od upływu czasu. Jest to zawarte na wykresie na str. 21 opinii, a na następnej stronie jest funkcja matematyczna, która tę zależność opisuje. Jest tak, że jeśli mam ustaloną średnią cenę w jakiejś dacie oraz średnią cenę w dacie danej transakcji, to mając te dane mogę ustalić czym się one różnią i jaki jest mnożnik pomiędzy wcześniejszymi a późniejszymi transakcjami. Biegły następnie przeliczył to i ustalił, jaki wpływ te przeliczenia miały na zbiór którym dysponował. Zbiór który miał składał się z transakcji z lat 2009-2017. Gdy przeliczyłem cały zbiór - na styczeń 2009 - to podsumowanie tego zbioru zostało powiększone o 4,4 %, a na styczeń 2013 było powiększone o 6%. Z uwagi na niewielki ruch cen na rynku w tym okresie czasu mógł więc pozwolić sobie na uwzględnienie tych wszystkich cen, bez ryzyka że wpłynie to istotnie na wynik obliczeń. Biegły dla potrzeb opinii nie uwzględnił transakcji z większych miast i tych na obszarach posiadającymi plany zagospodarowania przestrzennego, bowiem tam ceny gruntów są większe. Stawki wahają się wtedy od 4-6 zł i tak ich nie uwzględniłem. Biegły zwrócił się do Starostwa o informację o wszystkich transakcjach dotyczących obszarów niezabudowanych zT.i gminyT.. Żądając informacji nie zawężał kryteriów. Każde starostwo prowadzi ewidencję z obszaru swojego działania. Uzyskane informacje dotyczyły 58 transakcji i one były tylko z obszaruT.i gminaT.. Nie dotyczyło to całego powiatu. Biegły nie miał informacji o tym, by któraś z transakcji uwzględnionych przez niego została zawarta w drodze przetargu. Tylko niektóre takie umowy mogą zostać w opinii uwzględnione, ale biegły o takich tam nie słyszał.
(dowód: ustne wyjaśnienia biegłego e-protokół z 7 03 2018r. g. 00.06.53 i dalej).
Przed Sądem Okręgowym w Bydgoszczy toczy się sprawa o zwrot nakładów poczynionych przez pozwanego na nieruchomość, ale pozwany w tamtym procesie od powodów nie żąda zwrotu należności publicznoprawnych jako nakładów poniesionych w latach 2009-2013. Sprawa dotyczy tylko nakładów na budynki. Przedłożona przez pozwanego z pismem opinia biegłejI. K./k. 282/ została podważona w toku procesu(...)i na te same okoliczności Sąd Okręgowy w Bydgoszczy dopuścił dowód z opinii innego biegłego.
(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie stan faktyczny ustalony został w oparciu o zeznania świadków, przesłuchanie stron, a także w oparciu o dowody z dokumentów i opinię biegłego.
Sąd dał wiarę dowodom w postaci dokumentów zgromadzonych w toku procesu, albowiem w ocenie sądu ich prawdziwość nie budziła wątpliwości, a co do treści w nich zawartych - niemal w całości – nie można było mieć do nich zastrzeżeń.
Powyższe nie odnosi się do części treści zawartej w dwóch dokumentach – jednym pochodzącym od pozwanego i jednym od powodów.
Z innych dowodów wynika, że oba te dokumenty nie do końca oddają rzeczywisty stan rzeczy. Chodzi o to, że pozwany – w przygotowanej przez siebie notatce na k. 60 akt - zawarł w pkt 4 zapis, że na nieruchomości prowadzona jest nadal działalność gospodarcza przez niego. Temu zapisowi -w tej sprawie - zaprzeczyli nie tylko powodowie, ale również świadek pozwanego i prezes pozwanego zeznając, że po 30 09 2013r. żadna forma działalności na nieruchomości przez pozwanego prowadzona już na pewno nie była. Tym samym zapis notatki - w tej części -nie odpowiada prawdzie.
Jeśli zaś chodzi o pismo powodów to wątpliwe jawi się zapis na k. 155 v akt, że powódka ((...)) opuściła nieruchomość.P.dowodowe prowadzone w tej sprawie i ustalenia sądu dokonane w oparciu o ten materiał nie uprawniają do takiej tezy. Powód zeznając obecnie zaprzeczył, aby tak faktycznie było. Nie umiał wyjaśnić dlaczego w roku 2013 napisał inaczej. Prezes pozwanego też nie umiała wyjaśnić, skąd zapis w notatce o prowadzeniu działalności przez(...). Również w piśmie na k. 158 akt mowa o wydaniu nieruchomości, aczkolwiek autorami tego pisma nie byli sami powodowie.
Trudno obecnie dojść, czemu powodowie w piśmie na k. 155v nie oddali rzeczywistego stanu rzeczy, tak samo jak nie wiadomo czemu i pozwany w swojej notatce z 30 09 2013 minął się z prawdą.
Pozostałe dokumenty nie budziły zastrzeżeń i wątpliwości.
Sąd dał wiarę, świadkowiF. R.niemal w całości, bowiem jego twierdzenia były zbieżne z dokumentami i pozostałymi dowodami. Odmówiono mu wiary co do tego, że po 30 09 2013r. pracownicy pozwanego wchodzili na nieruchomość w celach rozbiórkowych. Tej okoliczności nie potwierdził nawet powód zeznając, że takowi pracownicy się już tam nie pojawili, a stan nieruchomości (budynków) od 30 09 2013r. nie uległ zmianie. Dano wiarę, że 30 09 2013 nie doszło do przekazania nieruchomości, bowiem pozwany nie był gotowy wydać tego dnia całości – tak też notatka k. 60.
Sąd częściowo dał wiarę świadkowiŁ. O.. Świadek był na nieruchomości dnia 30 09 2013r. gdy grunty miały zostać wydane. ŚwiadekŁ. O.nie potrafił jednak powiedzieć czemu nie doszło do podpisania protokołu, chociaż – wg niego -do przekazania doszło. Świadek dodał, że nie wie na czym miało polegać formalne przekazanie. Świadek zeznał o przekazaniu kluczy, ale z tego nie wynika do czego to były klucze. Potem świadek dodał, że faktycznie nie wie od czego one były, powód zaś zeznał, że to były klucze do biurowca tylko. Poza tym twierdzenia p.O.jawiły się prawdziwie: że teren był ogrodzony, że była brama (świadek nie widział wtedy czy zamknięta), że nie można było tam sobie wejść, że teren był zamknięty, że była jakaś kłódka, chyba na płocie powodów i że do nieruchomości powodów nie było już dojazdu. Pytany o szczegóły świadek w końcu dodał, że tak dobrze to on się nie orientuje w tych działkach, bo zajmował się sprzedażą, zaś w dniu 30 09 2013 to zajmował się tam robieniem zdjęć.
Sąd uznał za wiarygodny dowód z przesłuchania stron tj. powoda i prezes pozwanego (jej z wyłączaniem twierdzenia o wydaniu gruntu). Prezes potwierdziła, że po 30 09 2013 żadna działalność – nawet handlowa - nie była na gruntach powodów prowadzona. Skąd inny zapis w notatce wyjaśnić nie potrafiła. Przyznała, że pozwany aktywnie brał udział we wszystkich postępowaniach prowadzonych w sprawie działek powodów i że od decyzji się odwoływali. Prezes zeznała, że do oddania gruntu doszło, ale jednocześnie zaznaczyła że jej przy tym nie było. Prezes pozwanego nie umiała dokładnie powiedzieć, czy wtedy protokół podpisały obie strony. Potwierdziła, że był tam płot powodów – w miejscu które powód na k. 222 zaznaczył – i nie wykluczyła, że pozwany płot dalej też dobudował. Potwierdziła, że bramy są dwie i są zamknięte; nie wiedziała tylko kto ma klucze do nich i czy takowe mają powodowie. Przyznała, że przed 30 09 2013 klucze do bram były w posiadaniu pracowników(...)i nie słyszała by zostały przekazane powodom lub ich przedstawicielowi. Prezes potwierdziła, że wszelkie daniny (opłaty, podatki) były przez pozwanego uiszczane do 30 09 2013.
Zeznania złożone przez powoda Sąd uznał za wiarygodne, bowiem korespondują one z pozostałym materiałem w tym także z zeznaniami Prezes pozwanego oraz z dokumentami z akt sprawy włączając notatkę z 30 09 2013r. (poza zapisem w niej o prowadzeniu nadal przez pozwanego działalności). Powód opisał stan nieruchomości w tym na dzień 30 09 2013r., odmowę wydania całości nieruchomości, brak dojazdu do działek, niemożność swobodnego korzystania przez nich z gruntów i to, że na przestrzeni lat w toku wielu postępowań pozwany konsekwentnie podnosił, że ma prawo korzystać z gruntów. Powód przyznał, że urząd nie naliczał im podatków i żadna imienna decyzja o jej wymiarze nie został wydana.
Sąd podzielił opinię wydaną na potrzeby niniejszego postępowania przez biegłegoT. T.. Ustalenia biegłego były podstawne, wnioski opinii były stanowcze. Biegły uwzględnił zarzut pozwanego odnoście przyjęcia nieprawidłowej ilości miesięcy za korzystanie z gruntów w roku 2009 i 2013. To zastrzeżenie biegły uznał za słuszne i dokonał ponownego przeliczenia osiągając wynik jak na k. 300 akt.
Biegły wydał opinię na okoliczności zgodne z tezą dowodową. Sąd nie zlecił biegłemu uwzględnić w wynagrodzeniu za korzystanie z rzeczy uiszczonych danin przez pozwanego. Sąd nie objął tego tezą dowodową uznając, że fakt poniesienia tychże winien udowodnić pozwany (dokumentami przelewu), a rolą Sądu będzie ustalić czy kwoty te winny zostać w ramach potracenia uwzględnione czy nie. Pozwany dokumentację złożył. Okoliczności związane z samym faktem uiszczeni podatku i opłat rocznych zostały przez niego dowiedzione.
W ocenie sądu opinia biegłegoT. T.była fachowa, konkretna i jasna. Biegły na rozprawie ustosunkował się do wszystkich wątpliwości zgłaszanych przez pozwanego.
Kwestia istotną dla ustalenia wysokości wynagrodzenia było ustalenie wartości gruntu. Ta nieruchomość – mając na uwadze studium zagospodarowania - mogła być wykorzystywana pod działalność przemysłową, rzemieślniczą i usługową. Zgodzić się należy z biegłym, iż przy takim przeznaczeniu gruntów nieracjonalnym byłoby zakładanie, że celem (potencjalnej) dzierżawy byłoby prowadzenie na gruncie działalności rolniczej albo że grunt dzierżawionoby w celu trwałej zabudowy. Działalność rolnicza przynosiłaby niższy zysk niż przemysłowa, zaś dokonywanie zabudowy na nie swoim gruncie byłoby działaniem ryzykownym.
Nie było możliwe ustalenie wysokości wynagrodzenia na podstawie umów najmu gruntu, bowiem brak było danych o takich transakcjach. Czynsze z umów najmu (dzierżawy) nie są nigdzie ewidencjonowane i nie ma w tym temacie bazy informacji. Dlatego wartość czynszów (dla opinii) oszacowana została w oparciu o wartość rynkową gruntów i rynkową wartość stopy kapitalizacji.
Biegły wyjaśnił dlaczego zastosował przyjętą metodę dla potrzeb tej opinii. Biegły posłużył się metodą korygowania ceny średniej, uznając iż metoda porównywania parami – z uwagi na niewielką ilość transakcji - niesie ryzyko znaczącego wpływu na wynik oszacowania czynników innych niż rynkowe cechy nieruchomości.
Dla użycia metody korygowania ceny średniej niezbędnym jest oparcie się o zbiór obejmujący wszystkie transakcje na rynku. Jeśli jest ich zbyt wiele, to wówczas tworzy się próbę reprezentatywną. Sposób określania rynku właściwego dla określenia cen rynkowych nie jest dowolny. Wynika on z rozporządzenia Rady Ministrów (cyt. przez biegłego w opinii). Biegły badaniem objął obszarT.i gminyT.. Zbadał rynek gruntów przeznaczonych na różne rodzaje działalności gospodarczej, w tym przemysł, usługi, składy i inne. Badaniu poddano transakcje od stycznia 2009 do września 2017r., a tak szeroki czasokres badań wynikał z niewielkiej ilości zawartych transakcji.
Pozwany zarzucił, iż baza danych którą posłużył się biegły była niepełna, a dobór nieruchomości (transakcji do porównania) niewłaściwy.
Biegły na rozprawie szczegółowo wyjaśnił w jaki sposób wszedł w posiadanie danych o transakcjach oraz to, dlaczego – w konsekwencji - do wyceny przyjął nieruchomości, których obszary różnią się od przedmiotowej nieruchomości. Uzasadnił to tym, że większych nieruchomości dla porównania nie miał. Takowych nie odnotowano w zbiorze transakcji zakupionych przez niego w Starostwie Powiatowym. Zbiory danych o transakcjach prowadzone są przez Wydziały Geodezji Urzędów Miejskich lub w Starostwach i są one jedynym legalnym źródłem informacji dla każdego biegłego. Zbiory są prowadzone na postawie przepisów prawa geodezyjnego, a sposób ich prowadzenia wynika z ustawy. Biegły wyjaśnił, że zwrócił się do Starostwa Powiatowego o sprzedaż informacji o zawartych transakcjach w latach 2009-2017 r. i sprzedano biegłemu 58 takich transakcji. Biegły uznał, że jest to komplet, bo zażąda od Starostwa wszystkich transakcji z tego okresu, kryteriów nie zawężał.
W ocenie sądu biegły nie miał podstaw by przyjąć, że stan rzeczy jest inny. Jest to utrwalona metoda pozyskiwania danych przez biegłych i nie można zakładać że urząd wprowadził biegłego w błąd i poświadczył nieprawdę.
Kierując się szczegółowszymi danymi o nieruchomości i transakcjach, biegły do dalszej pracy zakwalifikował 16 (z 58). Odrzucone nie zawierały wszystkich danych które były dla biegłego istotne, aby daną transakcję zakwalifikować jako nadającą się do dalszej pracy w zw. z opinią. Dlatego w wykorzystanych przeze biegłego transakcjach powierzchnie gruntów /z tych pozostałych 16 umów/ są mniejsze od powierzchni gruntu szacowanej nieruchomości. Wg biegłego tylko takie transakcje nadawały się do dalszego wykorzystania. Nie było powodów by odmówić biegłemu – specjaliście ze swojej dziedziny – nierzetelności czy też dowolności przy dokonywaniu selekcji transakcji. Zresztą biegły wskazał, że nie jest to sytuacja odosobniona i że zdarza się, że trzeba biegłemu wycenić nieruchomość o powierzchni, której nie znaleziono w obrocie (tj. nie znaleziono transakcji dot. takiej samej dokładnie powierzchni). Biegły wyjaśnił też, iż nie miał informacji o tym, by któraś z transakcji uwzględnionych przez niego została zawarta w drodze przetargu (takie należałoby odrzucić). Dalej biegły wyjaśnił dokładnie jakie były mechanizmy dokonanych przez niego przeliczeń, co uwzględnił i dlaczego.
Dla sądu bez wątpliwości, przedmiotowa opinia i opinia uzupełniająca, zostały sporządzone w sposób profesjonalny przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje. Biegły jest biegłym sądowym posiadającym odpowiednią wiedzę specjalistyczną i doświadczenie.
Dokonując oceny Sąd miał na uwadze, iż opinia biegłego podlega ocenie przy zastosowaniu reguł zart. 233 § 1 k.p.c.Niemniej kierując się kryteriami zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, uznano, że przedmiotowa opinia była przydatna dla rozstrzygnięcia sporu przez Sąd. Sama opinia nie była źródłem materiału faktycznego sprawy. Zdaniem Sądu poziom wiedzy biegłego, a także sposób motywowania i stopień stanowczości wyrażonych w opinii wniosków, uprawnia do przyjęcia, że stan rzeczy był taki jak wynikał z opinii i opinii uzupełniającej. Mając to na uwadze sąd opinię biegłego z uwzględnieniem opinii uzupełniającej (za taką postanowieniem k 303 akt, uznano pismo z k. 300 akt) podzielił, a w tym stanie rzeczy przeprowadzanie dowodu z innej opinii czy też dalsze uzupełnienie opiniiT. T.było zdaniem sądu zbędne.
Zważyć też należy, że ugruntowany jest w orzecznictwie pogląd, wg którego Sąd w sprawie do rozstrzygnięcia której wymagane są wiadomości specjalistyczne nie może wydać orzeczenia wbrew wnioskom wypływającym z opinii uznanej przez tenże Sąd za fachową i rzetelną (zob. np. wyrok SN z 26/10/2006 I CSK 166/06 – publ. Lex nr 209297 lub II UK 277/04 OSNP 2006/5-6/97).
II. Przedmiotem tej sprawy było wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z nieruchomości powodów położonej wT.w okresie do 28 01 2009r. do 30 09 2013r. Ponieważ stron nie łączyła umowa, zatem podstawą rozstrzygnięcia winny być przepisy o roszczeniach uzupełniających zart. 224-230 kc.
W pierwszej kolejności należało rozstrzygnąć najdalej idący zarzut pozwanego tj. spór związany ze zgłoszonym zarzutem przedawnienia. Pozwany odwołał się do normyart. 229 kcstanowiącej, że roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. W ocenie pozwanego do zwrotu rzeczy doszło 30 09 2013r. Przedawnienie nastąpiłoby zatem z upływem 30 09 2014r. (wg reguły zart. 112 kc). Dnia 29 09 2014r. – z więc przed upływem roku – powodowie wnieśli o zawezwanie do próby ugodowej (akta ICo 3217/14), co bieg przedawnienia stosownie doart. 123 kcprzerwało. Przedawnienie zaczęło biec na nowo (zgodnie zart. 124 kc) z dniem niezawarcia ugody w sprawie ICo 3217/14 tj. 30 października 2014r. Roczny termin przedawnienia w takiej sytuacji upłynąłby z dniem 30 października 2015r. Pozew wniesiono zaś 10 maja 2016r.
Spór w sprawie lokował się wokół kwestii, czy doszło do zwrotu rzeczy powodom w rozumieniu ww. przepisu.
Zasadniczo wydanie rzeczy właścicielowi stanowi ten moment, kiedy staną się wymagalne roszczenia posiadacza z tytułu nakładów, jak też właściciela o wynagrodzenie, zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości oraz odszkodowanie. Utrwalone w orzecznictwie i piśmiennictwie jest, że zwrot rzeczy musi być czynnością jednoznaczną, przy czym czynność obejmuje też stany faktyczne gwarantujące ochronę interesu właściciela (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie IACa 258/16).
Zdaniem sądu w dniu 30 września 2013r. nie dokonało się formalne przekazanie gruntu powodom. Stosowny protokół z przekazania - o którym mowa w punkcie 3 notatki k. 60 – nie został sporządzony i podpisany.
Poza sporem pozostać też winno, że pozwany – w dacie ww. spotkania – oświadczył, że nie jest w stanie wydać powodom całej nieruchomości. Powyższe potwierdził treścią notatki k. 60. Niemożność przekazania pozwany tłumaczył koniecznością kontynuowania działalności handlowej w budynku biurowca nadziałce (...)oraz prowadzeniem produkcji drzewnej w hali, która częściowo jest posadowiona nadziałce (...). Niespornie na działkach powodów (poza częściądziałki (...)) działalności produkcyjna nie była już prowadzona, a maszyny zostały stamtąd usunięte wcześniej. Pozwany na spotkaniu nie oświadczył kiedy byłby gotowy wydać całą nieruchomość powodom. Odrzucił też propozycję wydzielenia części gruntu i oddania go w dzierżawę. Powodowie w takiej sytuacji odmówili przejęcia tylko części nieruchomości. Zamiar pozwanego kontynuowania działalności - w niezdefiniowanym okresie czasu i w sobie znanej formie - na gruncie powodów był do pomyślenia, skoro w sprawie IC 843/13(...)domagał się udzielenia mu zabezpieczenia i na jego wniosek dnia 21 listopada 2013r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia i zakazałJ.iF. R.wykonywania czynności faktycznych i prawnych, które prowadziłyby do pozbawienia lub ograniczenia możliwości prowadzenia przez(...)działalności w budynku biurowym znajdującym się na nieruchomości stanowiącej własność pozwanych (k. 155-156 akt). Godzi się też pamiętać, iż teren stanowiący obecnie własność powodów jest ogrodzony. Powodowie nie mają do niego dojazdu. Brama nr I (k. 222) znajduje się na nieruchomości pozwanego. Była to niegdyś główna brama wjazdowa na teren, na którym pozwany prowadził działalność. Powodowie nie mają kluczy do tej bramy, nie zostały one im wydane. Brama jest non stop zamknięta. Nieruchomość jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Dojazd do niej jest możliwy przez inną nieruchomość należąca do powodów tj.działkę (...), ale na jej obrzeżach też jest brama, do której powodowie nie mają kluczy. Nadto droga jest nieprzejezdna, bowiem nie ma odpowiedniego utwardzenia, obok jest rzeczka i teren stał się podmokły. Tym okolicznościom strona pozwana nie tylko nie zaprzeczyła, ale je przyznała. Prezes pozwanego zeznała, że nie wie kto ma klucze od bramy i że jest możliwe, że brama jest zamknięta. Przyznała też, że i brama II przy rzeczce jest zamknięta, a przed dniem 30 09 2013r. klucze od tych bram były w posiadaniu pracowników(...). Prezes pozwanego dodała, iż nie słyszała o tym, by klucze do bram zostały przekazane powodom lub ich przedstawicielom. Wyjaśnienia tu wymaga, iż na zdjęciu zrobionym przez biegłego na k. 249, jest widoczny zjazd zul. (...)nadziałkę (...), a nie wjazd nadziałkę (...).
W tym stanie rzeczy trudna do obrony jest teza, że nieruchomość została powodom wydana i że mają oni swobodę dysponowania nim. Pozwany nie dokonał też rozbiórki budynków do których służył mu tytuł. A przypomnieć trzeba, że budynki i urządzenia na nieruchomości stanowią odrębną nieruchomość (tak KW k. 11) i w sprawie zawisłej przed sądem(...)są przedmiotem roszczeń(...). Powodowe użytkując te budynki mogliby się narazić na zarzut ze strony pozwanego. Wątpliwe zaś – z punktu ekonomiki – byłoby korzystanie z gruntu tylko wokół budynków, skoro część z nich posadowiona jest nadziałce (...)niemal centralnie. Wartość gospodarcza takiej nieruchomości pozostawałaby zatem wątpliwa.
Utrwalone jest, iż pojecie ‘zwrotu rzeczy’ jest szersze niż ‘wydanie rzeczy’. Zwrot rzeczy polega na odzyskaniu faktycznego władztwa nad rzeczą przez właściciela. Chodzi tu o sytuację, gdy dotychczasowy posiadacz uznaje inną osobę za właściciela i przez swoje zachwianie wyraża wolę wybycia się rzeczy, a właściciel wyraża wolę jej odebrania. (zob. wyrok SN I CSK 22/11).
W stanie faktycznym sprawy niniejszej nie ma podstaw do formułowania tezy, że pozwany wyraził wolę wyzbycia się rzeczy. Jak wyżej wskazano, w notatce z 30 09 2013r. (k. 60) pozwany oświadczył jednoznacznie, że nie może dokonać przekazania dwóch działek,. Treść tej notatki, jak też treść postanowienia zabezpieczającego Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 21 11 2013r. prowadzić musza do konstatacji, że pozwany być może wówczas zmierzał kontynuować działalność handlową w budynku biurowca na gruncie powodów i dlatego właśnie ubiegał się o udzielnie zabezpieczenia. Powodowie nie mieli dostępu do nieruchomości. Nieruchomość była zabudowana budynkami stanowiącymi wg wpisu w KW odrębną nieruchomość (jako niegdyś użytkownika wieczystego), co z chwilą ujawnienia powodów jako właścicieli stało się niedopuszczalne. Co więcej, pozwany biorąc aktywny udział we wszytkach stadiach postępowań administracyjnych niejednokrotnie i do końca stał na stanowisku, że przysługują mu uprawnienia do korzystania z rzeczy. Pozwany skarżył nawet – i to włączając etap skargi kasacyjnej – wpis powodów jako właścicieli do księgi wieczystej i odłączenie części działek od księgi głównej i utworzenie nowej. Te dwie skargi (od orzeczeń oddalających apelację(...)z 13 maja 2013r.) pozwany wniósł dnia 31 10 2013r., a więc 2 miesiące po rzekomym zwrocie gruntów. Pozwany podnosił tam, że powodowie nie mogą być uznani za właścicielidziałki nr (...), a nadto że(...)jest nadal użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Z tego pozwany wywodził swoje prawo do używania gruntu. Te okoliczności zdaniem sądu pozostają w opozycji do obecnych twierdzeń pozwanego nie tylko o faktycznym zwrocie gruntów powodem, ale o woli ich wydania.
Podsumowując, w ocenie sądu do przedawnienia roszczenia powodów – w oparciu o normęart. 229 kc- nie doszło.
Jak wiadomoart. 229 kcskraca jedynie termin dochodzenia roszczeń.
Właściciel nieruchomości wynagrodzenia żądać zaś może za czas korzystania z jego rzeczy nieprzekraczający lat dziesięciu zgodnie zart. 118 kc, tyle że z żądaniem winien wystąpić w ciągu roku od wydania rzecz, oczywiście o ile zwrot ten nastąpił (zob. wyrok SN V CSK 625/13), IV CK 613/03.
Powodowie domagali się zapłaty za korzystanie przez pozwanego z ich gruntów za okres nie przekraczający lat dziesięciu tj. od 28 stycznia 2009 do 30 września 2013.
Nie było sporne, iż powodowie są następcami prawnymiF. P. (2), którego nieruchomość orzeczeniem nr 6 Ministra Leśnictwa z dnia 30 kwietnia 1948r. Państwo przejęło na własność. Niespornie też dnia 6 października 1993r. Wojewoda(...)stwierdził nabycie przez pozwanego prawa użytkowania wieczystegodziałek (...)wT..
Poza sporem pozostać też musi, że:
a/ decyzją z dnia 28 stycznia 2009r. Minister Gospodarki stwierdził nieważność ww. orzeczenia Ministra Leśnictwa (oraz orzeczenia Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 16 listopada 1978r. w sprawie zatwierdzenia protokołu zdawczo – odbiorczego dot.przedsiębiorstwa (...)). Zdaniem Ministra Gospodarki, w roku 1948 decyzja wydana została z rażącym naruszeniem prawa. Powodowie z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji z 1948 wystąpili 30 listopada 2006r.P.trwało 2,5 roku, a w jego trakcie pozwany podjął próbę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z własnością budynków. Wydana dnia 28 01 2009r. decyzja była decyzją ostateczną. Pozwany nieskutecznie domagał się ponownego rozpatrzenia sprawy. Pozwany od decyzji odwoływał się do sądów administracyjnych (WSA i NSA). Ostatecznie Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.wyrokiem z dnia 15 lutego 2012r. oddalił skargę(...)od ostatecznej decyzji Ministra Gospodarki z 22 września 2011r., który wówczas utrzymał w mocy własną decyzję z 28 stycznia 2009r.
b/ decyzją z 19 września 2012r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził nieważność decyzji Wojewody(...)z 6 10 1993r. (o oddaniu pozwanemu gruntów w użytkowanie wieczyste) co dodziałki (...)aktualnie odpowiadającejdziałkom (...)w granicach nieobjętych dawnądziałką (...), a w pozostałej części umorzył postępowanie. W tym przedmiocie ostatecznie NSA wyrokiem z dnia 14 czerwca 2016r. oddalił skargę kasacyjną(...).
c/ w roku 2012r na powodowie wnieśli do Sądu Rejonowego w Tucholi o to aby z nieruchomości dla której prowadzona była księga o nr(...)odłączono czterydziałki o nr (...)i założono nowa księgę wieczystą, a nadto aby zostali ujawnieni w dziale II jako współwłaściciele. Pozwany(...)wyczerpał drogę instancji wnosząc odwołania, a następnie złożył dwie skargi kasacyjne od orzeczeń wydanych w tym przedmiocie, podnosząc m.in. że jest nadal użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Powyższe uprawnia do stawiania tezy, że pozwany mając wiedzę o treści decyzji z 28 stycznia 2009r. i biorąc czynny udział w postępowaniach administracyjnych – tak przed organami jak i sądami administracyjnymi – miał wiedzę i świadomość tego, że tytułu do władania gruntami już nie ma. Decyzja z 28 stycznia 2009 -jak wynika z jej treści -była decyzją ostateczną. Nie zmienia tego stanu okoliczność, że pozwany wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, a następnie odwołał się do WSA (i NSA). Co więcej pozwany o tym, że powodowie ubiegają się o zwrot nieruchomości dowiedział już wcześniej tj. w trakcie postepowania, które zakończyło się wydaniem przez Ministra decyzji z 28 01 2009r. Pozwany we wszystkich skargach, wnioskach i odwołaniach konsekwentnie utrzymywał, że służy mu prawo do korzystania z gruntów.
W tym stanie rzeczy nie powinno być wątpliwości, że pozwany poczynając od decyzji z 28 01 2009r. – której treści był świadomy - z gruntu powodów korzystał bezumownie. Do czasu wydania tej decyzji, orzeczenie z roku 1948 było wiążące i nikt nie był uprawniony do jego kwestionowania czy też do formułowania roszczeń z jego pominięciem. Do dnia 28 01 2009 pozwany był uprawniony do wykonywania wynikających z orzeczenia - a następnie z decyzji o oddaniu gruntu w wieczyste użytkowanie – uprawnień. Uznanie za nieważne orzeczenie nr 6 Ministra Leśnictwa z 30 kwietnia 1948r. o przejęciu na własność czyniło go nieważnym od samego początku co oznacza, że własność na rzecz innego podmiotu (tu Państwa) nie mogła przejść (zob. wyrok SN IV CSK 68/11 z 17 listopada 2011r.).
Powyższe uprawnia też do twierdzenia, że pozwany od dnia 28 stycznia 2009r. był posiadaczem w złej wierze.
Wg orzeczenia SN III CK 212/03 z dnia 2004.07.23 „Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby (...), albo jeśli co najmniej powziął wiadomość o takich faktach, na podstawie których powinien przypuszczać, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy. W takiej sytuacji posiadacza należałoby uznawać od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji za posiadacza w złej wierze”. W sprawie niniejszej pozwany nie tylko mógł się domyślać czy przypuszczać, że jego prawo do władania rzeczą jest wątpliwe, ale – poczynając od 28 01 2009 - miał tego pełną świadomość. Jedynie dla porządku dodać można, że dobrą wiarę wyłącza nie tylko wiedza o przeciwnym (do istniejącego) stanie prawnym, ale i niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności) co do możliwości wejścia w posiadanie takiej wiedzy. W świetle przedmiotowego stanu faktycznego nie powinno być zatem sporne, że pozwany z dniem 28 01 2009r. stał się posiadaczem w złej wierze. Tym samym w ocenie sądu domniemanie zart. 7 kczostało obalone. Pozwany mimo wiedzy o decyzji z 28 01 2009r. z nieruchomości nadal korzystał.
Pozwany z mocy decyzji z 1993 roku był użytkownikiem wieczystym gruntów. Niespornie użytkowanie wieczyste jestprawem rzeczowymo stanie pośrednim między własnością a ograniczonymiprawami rzeczowymi. W doktrynie istniały spory odnoście charakteru prawnego posiadania w zakresie prawa użytkowania wieczystego - czy jest to posiadanie samoistne czy zależne. Większość podglądów skłaniała się jednak ku tezie, że z racji m.in. świadomości wnoszenia opłaty rocznej, posiadanie związane z użytkowaniem wieczystym nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim, a użytkownika wieczystego nie można traktować jako posiadacza samoistnego (zob. uchwała SN III CZP 8/14). Zgodnie zart. 230 kcprzepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (...), jak też przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunków między właścicielem rzeczy, a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
W sprawie niniejszej nie istniał żaden stosunek umowny między powodami a pozwanym, a zatem nic innego (poza przepisanikc) nie mogło regulować ww. kwestii. Dlatego do sporu między stronami można było stosować normyart. 225 kcw zw.art. 224 § 2 oraz art. 226 § 2 kc.Warto przy tym odnotować, iż prezentowany jest pogląd, że posiadacz zależny które swoje władztwo nad rzeczą wywodzi od innego posiadacza nieuprawnionego i który o tym wie, winien być traktowany jako posiadacz w złej wierze.
O ile natomiast uznać pozwanego za posiadacza samoistnego, to ww. przepisy uzupełniające można względem niego stosować wprost z pominięciem normyart. 230 kc.
Dla przyznania prawa do uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy nie jest potrzeby uszczerbek majątkowy po stronie roszczącego. Podstawową przesłanką dla orzekania nie jest tu bowiem szkoda, lecz kwestia tytułu prawnego do rzeczy.
Mając na uwadze utrwaloną linię orzeczniczą i piśmiennictwo, dla potrzeby oznaczenia wysokości wynagrodzenia z rzeczy zaakceptować należy metodę ustalania wysokości tego wynagrodzenia wg wysokości hipotetycznego czynszu jaki właściciel uzyskałby za dzierżawę gruntu o powierzchni bezumownie zajętej przez stronę. O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe oraz czas posiadania rzeczy przez nieuprawnionego (zob. orzeczenia SN: III CZP 20/84 i CSK 192/06 oraz I ACa 107/12 Sądu Apelacyjnego w Warszawie). Obie strony zgodziły się na ustalenia wysokości wynagrodzenia przez biegłego na podstawie takiego właśnie miernika – zob. k. 233v (protokół).
Biegły ustalił, iż w okresie od 28 stycznia 2009 do 30 września 2013r. powodowie mogliby uzyskać czynsz za dzierżawę (wynajęcie) gruntu w wysokości łącznej 876.744,60 zł (k. 300). Wielkość wynagrodzenie za korzystanie z gruntu za podany okres czasu odpowiada ustalonej przez biegłego wartości hipotetycznego czynszu.
Z mocyart. 225 kcw zw. zart. 224 § 2 kci ew. 230kcbyłaby to uprawniona z tego tytułu solidarna pretensja powodów.
Pozwany zgłosił zarzut potrącenia na kwotę 288.964,19 zł podnosząc, że w tym czasie były uiszczone przez niego daniny publicznoprawne, które musiał wnosić. Pozwany traktował ww. jako nakłady na rzecz.
Za materialne oświadczenie o potrąceniu wzajemnej wierzytelności należy uznać oświadczenie zawarte w odpowiedzi na pozew i złożone na rozprawie. Wyraża ono w sposób dostateczny wolę pozwanego dokonania takiego potracenia wzajemnej – istniejącej jego zdaniem - wierzytelności (art. 499, 60 i 61 kc).
Sąd zarzut potrącenia uwzględnił w części.
Zgodnie zart. 226 §2 kc, „Samoistny posiadacz w złej wierze, może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to o tyle tylko, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem”. Ciężar udowodnienia tego faktu (art. 6 kc) spoczywa na posiadaczu.
Należało zgodzić się z pozwanym, że podatki stanowią daniny publiczne, które mogą być uznane za nakłady na rzecz i to nakłady o charakterze koniecznym (zob. wyrok Sądu Apel. wW.IACa 107/12, wyrok Sądu Apel. wP.IACa 204/03, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi IACa 1449/12).
Bezspornie – wobec zgodnego oświadczenia stron – przedmiotowe podatki na nieruchomość nie są przedmiotem nadal toczącego się postępowania przed Sądem Okręgowym Bydgoszczy z powództwa(...)o zwrot nakładów. Przedmiotem tamtego sporu są tylko nakłady na budynki.
Gdyby obciążenia podatkowego nie nałożono – w okresie od 28 01 2009 do 30 09 2013 - na pozwanego, to bezspornie taki ciężar spocząłby na powodach. Skoro nie oni ponieśli tę daninę, to są bezpodstawnie wzbogaceni względem pozwanego. Powodowie podatku nie odprowadzili, bowiem decyzja o jego wymiarze wobec nich przez urząd wydana nie została. Podatek pobrano od pozwanego. Tak było do 30 09 2013r. Z tym dniem ciężar tego rodzaju przez pozwanego nie został już poniesiony.
W ocenie sądu nie było podstaw ku temu, by za ciężar - który w ww. okresie czasu obciążałby powodów (gdyby nie poniósł go pozwany) – uznać wnoszoną przez pozwanego opłatę roczną z tytułu użytkowania wiecznego. Gdyby grunt był nieprzerwanie – z chwilą uzyskania następstwa prawnego poF. P.- własnością powodów, to nie powstałaby nigdy potrzeba wnoszenia opłaty rocznej. Powodowie takim ciężarem nie zostaliby obłożeni, bowiem wieczystego użytkowania by nie było, a w konsekwencji powodowie nigdy nie uzyskaliby statusu wieczystych użytkowników.
Sąd – jak sygnalizowano –nie objął tezą dowodową dla biegłego zalecenia ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z gruntów z uwzględnieniem ponoszonych danin publicznoprawnych uznając, że wysokość tychże – i fakt ich uiszczenia - pozwany winien udowodnić dokumentami.
Pozwany wykazał, że w latach 2009-2013 wnosił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w kwocie łącznej 36.134,72 zł. Pozwany jednak nie udowodnił z pozytywnym dla niego skutkiem, że kwota ta stanowi należną mu od powodów wierzytelność. Niespornie zaś dla  osiągnięcia skutku związanego z zarzutem potrącenia pozwany powinien najpierw zindywidualizować swoją wierzytelność wzajemną, a następnie udowodnić istnienie przesłanek jej powstania, wymagalności i wysokości. Zdaniem sądu materiał dowodowy oraz ustalony stan faktyczny i prawny nie dały podstaw do przyjęcia za pozwanym tezy, iż powodowie są względem niego bezpodstawnie wzbogaceni z tego tytułu, że w latach 2009- 2013 nie zostali obciążeni opłatą roczną za użytkowanie wieczyste. Zarzut byłby skuteczny tylko w sytuacji, gdyby pozwany dowiódł, że gdyby nie on, to w ww. latach opłatą roczną zostaliby obciążeni powodowie. Próba dowiedzenia tegoż w ocenie sądu skazana byłaby jednak z góry na porażkę.
P.- w części- pozwany domagał się natomiast dokonania potracenia z tytułu poniesionego obciążenia o charakterze podatkowym. Z majątku powodów nie wyszły bowiem środki, które musieliby ponieść – jako właściciele - a które faktycznie poniósł pozwany
Zdaniem sądu pozwany skutecznie może potracić wzajemną wierzytelność służąca mu jedynie z tytułu poniesionego podatku od nieruchomości gruntowej, tj. podatku uiszczonego za grunty z pominięciem podatku od budynków i budowli. Dlatego Sąd uwzględnił zarzut potrącenia na kwotę 115.807,13 zł. Nie było podstaw do uznania powodów za bezpodstawnie wzbogaconych w zakresie uiszczonego przez pozwanego podatku od budynków, a także podatku 2% od wartości budowli, bowiem nie jest oczywiste, że powodowie – władając gruntem – takie budynki i budowle na swojej nieruchomości by mieli posadowione. Poniesienie przez nich takiego podatku (od budynków i budowli) jest zatem głęboko wątpliwe i nie zostało przez pozwanego dowiedzione. Godzi się też pamiętać, że budynki i budowle na nieruchomości – zgodnie z wpisem w księdze wieczystej – stanowią odrębną nieruchomość (k. 11). W tym zakresie pozwany nie dowiódł, że powodowie nie wnosząc podatku od wyżej wymienionych rzeczy (w sporym okresie czasu) są bezpodstawnie wzbogaceni względem niego, aczkolwiek wysokość odprowadzonego podatku pozwany udowodnił.
Pozwany zobligowany był odprowadzić podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i to uczynił. Fakt ten został udokumentowany. Nie ma podstaw by przyjąć, że podatek nałożony na powodów (od tego gruntu) miałby innych charakter. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość powodów – jak ustalił biegły - położona jest w obszarze przemysłowo – usługowym, wykorzystywanym w większości pod funkcje przemysłowo – rzemieślnicze, zatem w badanym okresie czasu nieruchomość mogła być wykorzystywana pod działalność przemysłową, rzemieślnicza i usługową. Beż wątpienia każda ta forma stanowi działalność gospodarczą. Syn powodów zeznając o możliwym wykorzystaniu gruntów przez powodów też wskazał na możliwość prowadzenia przez nich tam działalności tartacznej. Podał to też powód. Tak czy inaczej, przedmiotowe grunty – zgodnie z przeznaczeniem – mogły być wykorzystane tylko pod działalność gospodarczą (o charakterze przemysłowym, rzemieślniczym czy usługowym). Dlatego zasadnym było uznanie, że podatek od gruntów jaki byliby zobligowani ponieść powodowie – gdyby nie zapłacił go pozwany – byłby podatkiem od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Z dokumentów wynika, że pozwany prowadził działalność gospodarczą na powierzchni 60.190 m2, z czego własnością powodów były grunty o pow. 41.570 m2. Wysokość odprowadzonego podatku od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyglądała następująco – licząc od pow. 60.190m2:
a/ w roku 2009 - 33.706,40 zł (za 12 miesięcy).
b/ w roku 2010 - 34.910,20 zł.
c/ w roku 2011 - 36.114,00 zł.
d/ w roku 2012 - 37.317,80 zł.
e/ w roku 2013 - 31.370,43 zł (za 9 miesięcy).
Jak wynika z deklaracji na k. 120 v akt, w roku 2013 pozwany odprowadził podatek od gruntów o pow. 49.797,50 m2. Kierując się zamieszczonymi na dole strony odręcznymi adnotacjami, należy stwierdzić, że w istocie powierzchnia nie zmieniła się i nadal wynosiła 60.190 m2, ale dla potrzeb podatkowych pozwany rozliczył to w ten sposób, że podzielił ww. powierzchnię przez 12 (miesięcy), a następnie przemnożył przez 9, bowiem tyle miesięcy w roku 2013 prowadził tam działalność. Odprowadzony w roku 2013 podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyniósł 31.370,43 zł.
Jedynie dla porządku należy wskazać, iż w 2013r. pozwany nie odprowadził podatku (od całości tj. wraz z budynkami i budowlami) w kwocie 73.064,00 zł - jak podał w piśmie na k. 307 v (ostatni akapit) - bowiem zapłacił faktycznie 9 razy po 7281,00 zł tj. 65.529,00 zł, co wynika z przedłożonych przez niego potwierdzeń dokonania 9 przelewów (na k. 310-314 akt).
Jak wyżej wskazano z powierzchni na której pozwany prowadził działalność własnością powodów było 41.570 m2. Stanowi to 69,064% ogólnej powierzchni 60.190m2.
Powyższe oznacza, że podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej liczony tylko od gruntów będących własnością powodów wynosił:
a/ w roku 2009 - 33.706,40 zł X 69,064% = 23.279,32 zł, przy czym jest to podatek za 12 miesięcy, zaś przedmiotem sporu i potrącenia jest danina wniesiona za okres 11 miesięcy tj. od 28 01 2009 do 31 12 2009. Dlatego (23.279,32 zł : 12) x 11 miesięcy =21.339,30 zł.
b/ w roku 2010 - 34.910,20 zł X 69,065% = 24.110,60 zł.
c/ w roku 2011 - 36.114,00 zł X 69,065% = 24.942,00 zł
d/ w roku 2012 - 37.317,80 zł. X 69,065% =25.773,40 zł
e/ w roku 2013 – podatek odprowadzony wynosił 31.370,43 zł, ale od wyjaśnionej wyżej pow. 49.797m2. Grunt powodów to 41.570 m2. Przyjmując -za pozwanym - ten sam mechanizm ustalenia wysokości istotnej dla rozliczenia podatku wg powierzchni tj. (41.570m2 : 12 miesięcy) X 9 miesięcy = 31.177,50m2, co stanowi 62,604% areału liczonego od 49.797 m2. Tym samym 31.372,43 zł podatku X 62,604% =19.641,83 zł.
Łącznie w okresie od 28 01 2009 do 30 09 2013r. podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej liczony od pow. 41.570m2 (własność powodów) został przez pozwanego odprowadzony w wysokości 115.807,13 zł.
I do tej wysokości sąd zarzut potrącenia uwzględnił uznając, że powodowie są względem pozwanego bezpodstawnie wzbogaceni do tej wysokości. Taka jest z tytułu nakładów koniecznych, rozumianych jako obciążenie podatkowe, wymagalna wierzytelność pozwanego wobec ich.
Jeśli zachodzą przesłanki zart. 498 kcrealizacja roszczenia o zwrot nakładów może nastąpić w drodze potracenia z wzajemnymi wierzytelnościami właściciela rzeczy bez względu na tytuł ich powstania (zob. teza 4 dni art. 226 kc pod red. Gniewska – publ. Legalis).
Jak wyżej wskazano, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powodów w spornym okresie czasu wynosiłby 876.744,60 zł (tak biegły k. 300).
Powodowie pozwem domagali się mniej tj. 746.241 zł. W toku procesu rozszerzyli swoje żądanie do kwoty 876.700 zł (mniej o 44,60 zł niż wyliczył biegły). Sąd nie mógł wyjść ponad żądanie pozwu, zatem przyjął, iż powodowie uprawnienie domagają się – co do zasady z tytuły wynagrodzenia - 876.700 zł. Żądaną kwotę sąd pomniejszył o uwzględniony zarzut potrącenia na kwotę 115.807,13 zł.
W efekcie na rzecz powodów Sąd w punkcie 1 wyroku, na podstawieart. 224 § 2 kcw zw. zart. 225 kci przy uwzględnieniuart. 226 § 2 kci230 kc, zasądził różnicę w wysokości 760.892,87 zł.
W pozostałej część powództwo- w związku z uwzględnionym w części zarzutem potrącenia -oddalano (pkt 2).
O odsetkach za opóźnienie sąd rozstrzygnął na podstawieart. 481 § 1 i 2 kc
Powodowie domagali się zasądzenia odsetek ustawowych od dnia 31 października 2014r. od kwoty oznaczonej w pozwie. Rozszerzając pozew do kwoty 876.700 zł odsetek nadal żądali tylko od kwoty 746.241 zł (zob. k. 352 akt).
Sąd roszczenie o żądane odsetki uwzględnił. Niespornie w sprawie o zawezwanie do próby ugodowej (ICo 3217/14) wnioskodawcy żądali zapłaty 746.241,00 zł. Doręczenie odpisu wniosku w sprawie ICo 3271/14 należy taktować jako wezwanie do zapłaty. Doręczenia odpisu wniosku dokonano 9 października 2014r. Świadczenie nie zostało spełnione. Na terminie rozprawy w dniu 30 10 2014r. do zawarcia ugody nie doszło. Mając na uwadze datę doręczenia odpisu wniosku z żądaniem zapłaty 746,241,00 zł, zdaniem Sądu powodowie uprawnienie żądają zasądzenia odsetek od 31 10 2014r. Od dnia doręczenia odpisu wniosku do dnia żądania zasądzenia odsetek za opóźnienie upłynęło 21 dni. Jest to wystarczający okres czasu na spełnienie świadczenia. Dlatego z dniem następnym pozwany pozostaje w opóźnieniu z zapłatą.
O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął po myśliart. 100 kpcmając na uwadze zasadę stosunkowego rozdziału kosztów.
Powodowe wygrali proces w 87%; przegrali w 13%.
Koszty powodów to: opłata od pozwu 37.313 zł; opłata od rozszerzonego powództwa 6253 zł, opłata za pełnomocnictwo 17 zł i koszty wynagrodzenia radcy prawnego 14.400 zł wg 2 pkt 7 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z 22 X 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawych (Dz.U. 2015.1804) - bowiem pozew wniesiono dnia 10 maja 2016r. - oraz wykorzystana zaliczka na biegłego w kwocie 3000 zł. Łącznie jest to 60.983 zł.
Natomiast koszty pozwanego to wynagrodzenie radcy pr. 14.400 zł wg wyżej powołanej podstawy, opłata za pełnomocnictwo 17 zł i wykorzystała zaliczka na biegłego w kwocie 2036,34 zł. Łącznie jest to 16.453,34 zł. Niewykorzystania zaliczka będzie zwrócona odrębnym zarządzaniem.
Zatem: 60.983 zł * 87% = 53.055,21 zł,
zaś 16.453,34 zł * 13 % = 2138,94 zł.
Po kompensacji należało solidarnie zasądzić na rzecz powodów od pozwanego kwotę 50.916,27 zł - o czym orzeczono w punkcie 3 wyroku.
.