Sąd Okręgowy w Łodzi
XIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy
Sygnatura akt: XIII Ga 1420/17
Data wyroku: 2018-05-16 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: S.O. Jarosław Pawlak, Sędzia S.O. Bartosz Kaźmierak (spr.), S.O. Beata Matysik
Podstawa prawna: art. 659 § 1 i 2 k.c.; art. 481 § 1 k.c.; art. 98 k.p.c.

Sygn. akt XIII Ga 1420/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 22 czerwca 2017 roku Sąd Rejonowy w Kaliszu, w sprawie z powództwaR. K.przeciwkoP. B.o zapłatę kwoty 37.287,67 złotych, w pkt 1 zasądził od pozwanegoP. B.na rzecz powodaR. K.kwotę 37.287,67 złotych wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot:
- 2.767,50 złotych od dnia 3 lipca 2012 roku do dnia zapłaty;
- 1.845,00 złotych od dnia 28 lipca 2012 roku do dnia zapłaty;
- 1.845,00 złotych od dnia 18 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty;
- 1.845,00 złotych od dnia 18 września 2012 roku do dnia zapłaty;
- 20.295,00 złotych od dnia 7 września 2013 roku do dnia zapłaty;
- 3.690,00 złotych od dnia 8 listopada 2013 roku do dnia zapłaty;
- 3.690,00 złotych od dnia 26 grudnia 2013 roku do dnia zapłaty;
- 236,46 złotych od dnia 6 października 2012 roku do dnia zapłaty;
- 236,46 złotych od dnia 8 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty;
- 395,36 złotych od dnia 11 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty;
- 441,89 złotych od dnia 25 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty
oraz zasądził od pozwanegoP. B.na rzecz powodaR. K.kwotę 7.347,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.617,00 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (wyrok – k. 415, tom III).
Apelację od powyższego orzeczenia złożył pozwany –P. B., zaskarżając je w całości.
Zaskarżonemu wyrokowi skarżący zarzucił naruszenie:

1
błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieprawidłowym ustaleniu, że:

a
umowa zawarta między spółką(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a powodem była ważna, a umowa między powodem, a pozwanym jest skuteczna, w sytuacji kiedy miała miejsce dokładnie przeciwna sytuacja, tj. pierwsza z umów była nieważna, a druga była nieskuteczna;

b
powód miał tytuł prawny do zawarcia z pozwanym umowy najmu przedmiotowej nieruchomości;

c
powód mógł faktycznie zapewnić najemcy czyli pozwanemu realizację jego uprawnień, tj. oddać rzecz do używania w uzgodnionym zakresie i okresie trwania najmu;

d
pozwany mógł korzystać z nieruchomości w sposób niezakłócony i nie napotykał żadnych przeszkód na drodze faktycznej lub prawnej, które uniemożliwiały mu korzystanie z nieruchomości i wykonywanie swojego prawa, podczas gdy pozwany został wezwany przez prawowitego właściciela gruntu – GminęŻ.do opuszczenia nieruchomości, co też uczynił;

2
naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść orzeczenia, tj.

a
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez błędne i sprzeczne ze zgromadzonym materiałem dowodowym ustalenie, iż pozwany nie poniósł kosztów związanych z przyłączem instalacji elektrycznej do przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy przedstawił szereg dowodów na to, iż ww. koszty poniósł, m. in. załączył do akt sprawy FV nr(...)oraz FV(...), na której wyraźnie była oznaczona nieruchomość wN., a co za tym idzie poczynił stosowne nakłady;

b
art. 233 § 1 k.p.c.polegające na przyznaniu waloru wiarygodności zeznaniom pozwanego jedynie w części, w jakiej pokrywały się one z pozostałym materiałem dowodowym, podczas gdy:

i
zeznania pozwanego były spójne z innymi przeprowadzonymi dowodami, m. in. złożonym wykazem poczynionych nakładów, fakturami VAT oraz zeznaniami świadkaJ. L.(w zakresie świadczącym o braku obowiązywania umowy dzierżawy);

ii
zeznania pozwanego w zakresie odroczonego terminu płatności pierwszego czynszu (o 1,5 miesiąca) pokrywały się z postanowieniami umowy najmu w tym zakresie, gdyż płatność pierwszego czynszu miała nastąpić dopiero w dniu 15 maja 2012 roku (a umowa zawarta była w dniu 30 marca 2012 roku);

c
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci umowy z dnia 30 marca 2012 roku i w konsekwencji przyjęcie, iż pozwany musiał mieć pisemną zgodę na dokonanie nakładów w postaci przyłącza energii elektrycznej, w sytuacji kiedy wprost z umowy wynika, iż pozwany miał dokonać tych nakładów we własnym zakresie, co było jednoczesnym wyrażeniem zgody na dokonanie tych prac;

d
art. 233 § 1 k.p.c.polegające na odmówieniu wiary zeznaniom świadkaP. Z.jedynie z takiego powodu, iż świadek nie wskazywał, zdaniem Sądu, żadnych szczegółów, w sytuacji kiedy świadek był pytany bardzo ogólnikowo przez Sąd, a nadto w sytuacji gdy zeznania świadka świadczą o tym, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości pozwany dokonywał nakładów m. in. w postaci przyłącza energii elektrycznej;

e
art. 233 § 1 k.p.c.polegające na obciążeniu pozwanego tym, że nie wypowiedział umowy, nie odstąpił od niej, nie uchylił się od skutków swojego oświadczenia i nie wystąpił o stwierdzenie nieważności umowy przez Sąd w sytuacji kiedy w ocenie pozwanego umowa najmu była nieważna i nie może ona być źródłem praw i obowiązków pozwanego, a zatem nie było de facto i de iure czego wypowiedzieć;

f
art. 217 § 1 i 3 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.poprzez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego wniosków dowodowych pozwanego związanych ze zobowiązaniem powoda do przedłożenia faktur VAT z tytułu czynszu najmu płatnego na rzecz(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w sytuacji kiedy dowód ten był istotny w ocenie pozwanego i miał wskazywać na nieważność i pozorność zawartej umowy najmu nieruchomości między spółką(...), a przedsiębiorstwem prowadzonym przez powoda oraz nieprawidłowości przy wystawianiu na rzecz pozwanego faktur oraz kwestii ich doręczania pozwanemu;

g
art. 217 § 1 i 3 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.poprzez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego przedłożonych przez pozwanego rozliczeń i faktur, podczas gdy z tychże wynikały istotne informacje związane z poczynionymi nakładami na nieruchomość (w szczególności FV(...)) oraz wskazaniem kwot jakie poniósł w związku z tym pozwany;

h
art. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c.poprzez przerzucenie ciężaru dowodu posiadania – w okresie dochodzonym pozwem – nieruchomości przez powoda, a w konsekwencji możności dokonywania podstawowego świadczenia z umowy, na pozwanego;

3
naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a
art. 58 § 2 k.c.w związku zart. 210 k.s.h.poprzez uznanie za ważną umowy najmu nieruchomości w sytuacji, kiedy umowa ta została zawarta z członkiem zarządu spółki(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, a co wymagało podjęcia uchwały o powołaniu pełnomocnika do dokonania ww. czynności;

b
art. 659 § 1 k.c.poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż do skutecznego zawarcia umowy najmu nie jest potrzebna podstawa prawna do dysponowania nieruchomością, podczas gdy w chwili zawierania umowy najmu powód nie mógł zapewnić najemcy prawa do używania rzeczy, ponieważ GminaŻ.nakazała pozwanemu opuścić nieruchomość – a co za tym idzie do zawarcia umowy i jej wykonywania nie mogło skutecznie dojść;

c
art. 58 § 1 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy umowa zawarta międzyP. K. (1), a spółką za którą działał powód była nieważna, a to z uwagi na powód jej zawarcia mający skutkować obejściem prawa;

d
art. 58 § 2 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy powód urządził na terenie wydzierżawionej nieruchomości nielegalne składowisko śmieci, co godziło w zasady współżycia społecznego;

e
art. 83 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy umowa między spółką(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a powodem została zawarta dla pozoru, tylko dlatego, aby powód uzyskał legitymację czynną do wystąpienia z niniejszym powództwem i nie miała celu gospodarczego poza prawdopodobną ucieczką przed wierzycielami spółki (vide jej aktualny zły stan finansów i ustanowiony kurator);

f
art. 60 k.c.w związku zart. 65 k.c.poprzez dokonanie błędnej wykładni umowy zawartej między stronami i błędne przyjęcie, że:

i
pozwany musiał mieć pisemną zgodę na dokonanie m. in. przyłącza energii elektrycznej w sytuacji, kiedy z umowy wynikało, że pozwany we własnym zakresie musiał dokonać przyłączy mediów, a co za tym idzie powód wyrażał zgodę na to, aby takie prace zostały na nieruchomości wykonane – bez konieczności uzyskiwania jakichkolwiek dodatkowych pozwoleń (czemu z resztą powód nie zaprzeczył);

ii
pozwany nie udowodnił, iż czynsz miał być płatny z opóźnieniem 1,5 miesiąca, w sytuacji kiedy literalnie z umowy wynika, że pierwsza rata czynszu będzie naliczana od dnia 15 maja 2012 roku.

Skarżący na podstawieart. 76 k.p.c.zgłosił interwencję uboczną GminyŻ.((...)-(...) Ż.,Ż.138) i wniósł o wezwanie tego podmiotu do niniejszego postępowania.
Na podstawieart. 368 § 1 pkt 4 k.p.c.w związku zart. 381 k.p.c.skarżący wniósł o przeprowadzenie następujących dowodów:

a
zwrócenie się do(...) S.A.o przesłanie rozliczenia z tytułu poboru energii elektrycznej, wystawionego za jej zużycie na nieruchomości(...), z podaniem informacji kiedy zostało wykonane przyłącze energii na tej nieruchomości na okoliczność okresu od kiedy ww. rachunki były wystawiane oraz nakładów poczynionych przez pozwanego na nieruchomości – w kontekście twierdzeń pozwanego związanych z wybudowaniem na nieruchomości przyłącza energii, którego wcześniej tam nie było oraz ewentualnych roszczeń pozwanego do aktualnego właściciela nieruchomości;

b
zobowiązanie pozwanego do przedstawienia faktur VAT wystawianych z tytułu czynszu najmu płatnego na rzecz Spółki(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością za okres od dnia 1 lutego 2012 roku do 30 marca 2013 roku;

c
zwrócenie się do Spółki(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o nadesłanie dokumentacji księgowej za lata 2012 i 2013;

d
zobowiązanie powoda do przedstawienia dokumentacji księgowej za okres od lutego 2012 roku do maja 2013 roku;

e
zobowiązanie powoda do przedstawienia dowodów uiszczenia opłat za media za okres od dnia 1 lutego 2012 roku do dnia 30 marca 2013 roku, który winien był uiszczać z tytułu najmu nieruchomości od Spółki wszystkich powyższych na okoliczność udowodnienia braku uiszczania przez powoda czynszu na rzecz Spółki z tytułu najmu nieruchomości, pozorności zawartej między tymi podmiotami umowy najmu, nieprawidłowości w wystawianiu na rzecz pozwanego faktur oraz ich doręczania pozwanemu.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o:

1
zmianę wyroku Sądu I instancji poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie

2
uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

3
zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wedle norm prawem przepisanych za postępowanie przed Sądem pierwszej instancji jak i Sądem Odwoławczym(apelacja – k. 449 – 459 odw., tom III).

W odpowiedzi na apelację pozwanego powód –R. K.wniósł o jej oddalenie w całości i utrzymanie w mocy zaskarżonego wyroku Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 22 czerwca 2017 roku, oddalenie wniosku pozwanego o zawezwanie do wzięcia udziału w sprawie GminyŻ., oddalenie wniosków dowodowych pozwanego zawartych w pkt IV apelacji jako spóźnionych i zbędnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych(odpowiedź na apelacje – k. 547 – 550, tom III).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Przed przystąpieniem do analizy treści środka zaskarżenia, należy zaznaczyć, że Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i jako trafnie i prawidłowo ocenione oraz logicznie wywiedzione ze zgromadzonego materiału dowodowego, przyjmuje za własne.
Zgodnie zart. 381 k.p.c.sąd drugiej instancji może pominąć nowe fakty i dowody, jeżeli strona mogła je powołać w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, chyba że potrzeba powołania się na nie wynikła później.
W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego w przyjętym systemie apelacji celem postępowania apelacyjnego jest ponowne i wszechstronne zbadanie sprawy pod względem faktycznym i prawnym, przy zachowaniu zasady koncentracji materiału faktycznego i dowodowego przed sądem I instancji. Dopuszczalność nowego materiału procesowego przed sądem apelacyjnym jest regułą, doznaje ona jednak ograniczenia poprzez unormowanieart. 381 k.p.c.Sąd drugiej instancji jest zobowiązany na wniosek strony materiał ten uzupełnić, jeżeli jest to konieczne do rozstrzygnięcia sprawy, lecz równocześnie jest uprawniony do pominięcia nowych faktów i dowodów zgłoszonych dopiero w postępowaniu apelacyjnym, gdy zachodzą przesłanki określone wymienionym przepisem (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 roku, III CKN 797/00, Prok. i Pr.-wkł. 2000, nr 10, poz. 42). W niniejszym postępowaniu strona skarżąca nie wykazała żadnej z przesłanek, które zezwoliłyby Sądowi II instancji na prowadzenie postępowania dowodowego w postępowaniu apelacyjnym na okoliczność twierdzeń podniesionych w apelacji. W przepisieart. 381 k.p.c.chodzi o te fakty i dowody, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.).
W pierwszej kolejności należy wskazać, że pominięciu podlegały na podstawieart. 381 k.p.c.wskazane w apelacji wnioski o przeprowadzenie enumeratywnie wymienionych w punkcie IV a- e dowodów. Sąd Okręgowy uznał za zbędne przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci rozliczenia z tytułu poboru energii elektrycznej. Natomiast co do dowodów wymienionych w pkt IV b – e Sąd II instancji zgadza się z oceną Sądu Rejonowego, że ich przeprowadzenie nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie sprawy bowiem okoliczności te nie wpływają na ważność zawartej umowy.
Nie znajduje uzasadnienia zarzut naruszenia przepisów postępowaniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci umowy z dnia 30 marca 2012 roku i błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieprawidłowym ustaleniu, że umowa zawarta między spółką(...)spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a powodem była ważna, a umowa między powodem, a pozwanym jest skuteczna, ponadto że powód miał tytuł prawny do zawarcia z pozwanym umowy najmu przedmiotowej nieruchomości i mógł faktycznie zapewnić najemcy realizację jego uprawnień oraz że pozwany mógł korzystać z nieruchomości w sposób niezakłócony i nie napotykał żadnych przeszkód na drodze faktycznej lub prawnej, które uniemożliwiały mu korzystanie z nieruchomości i wykonywanie swojego prawa.
Zgodnie z treściąart. 233 k.p.c.sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
Przywołany przepis stanowi wyraz obowiązującej w procedurze cywilnej zasady swobodnej oceny dowodów. Ocena wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych środków dowodowych stanowi podstawowe zadanie sądu orzekającego, przy czym powinna być ona dokonana w sposób konkretny, w oparciu o cały zebrany w sprawie materiał dowodowy. Swobodna ocena dowodów nie może być dowolna. Sąd ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków poprawnych logicznie. Zastrzeżona dla sądu swobodna ocena dowodów nie opiera się na ilościowym porównaniu przedstawionych spostrzeżeń oraz wniosków, lecz na odpowiadającemu zasadom logiki powiązaniu ujawnionych w postępowaniu dowodowym okoliczności w całość zgodną z doświadczeniem życiowym (wyrok SN z 20 marca 1980 roku, II URN 175/79, OSNC 1980, Nr 10, poz. 200). Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów przewidzianej wart. 233 k.p.c., choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne (wyrok SN z 27 września 2002 roku, IV CKN 1316/00, Legalis ). Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo -skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyrok SN z 27 września 2002 roku, II CKN 817/00, Legalis; wyrok SN z 16 grudnia 2005 roku, III CK 314/05, OwSG 2006, Nr 10, poz. 110 ).
Wbrew twierdzeniom strony skarżącej w uzasadnieniu Sądu Rejonowego, w sposób wyczerpujący zostały podane przyczyny dlaczego Sąd I instancji dał wiarę tym, a nie innym dowodom, dlaczego konkretni, wymienieni z nazwiska świadkowie mieli, w ocenie Sądu, posiadać określoną wiedzę co do istotnych faktów niezbędnych do orzekania o zasadności roszczeń powoda. Sąd Rejonowy odniósł się do wszystkich kwestii, które pojawiły się w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego w celu ustalenia istotnych faktów. Wbrew zarzutom skarżącego Sąd Rejonowy szczegółowo i obszernie odniósł się do wszystkich dowodów zgromadzonych w przedmiotowej sprawie, zaś strona skarżąca nie wykazała uchybień zasadom logiki czy zasadom doświadczenia życiowego, które prawidłowość tej oceny by podważały.
Z niewadliwych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że w dniu 28 lutego 2007 roku wydzierżawiającyP. K. (1)zawarł z dzierżawcą(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wO., w imieniu której działał wiceprezes zarząduR. K., umowę dzierżawy nieruchomości zabudowanej położonej wK.w postaci budynku portierni z zapleczem biurowym i nieutwardzonym gruntem w powierzchni 59.000 m(
    2). Wobec tego, że jak ustalił Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 26 września 2006 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej wpisał do rejestruP. K. (2)jako wiceprezesa zarządu, umowa ta została, wbrew zarzutowi skarżącego, skutecznie zawarta. Zatem nie miał racji bytu zarzut nienależytej reprezentacji po stronie(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Zauważyć należy, iż wpis członków zarządu do rejestru KRS nie ma charakteru konstytutywnego, on jedynie potwierdza istniejący stan prawny. Wobec tego nie ma też dla sprawy znaczenia moment wykreśleniaR. K., na skutek zapadłych wyroków zakazujących mu pełnienia funkcji w organach osób prawnych. Istotniejsze znaczenie ma data uprawomocnienia się tych wyroków, jako data, z którą zakaz ten zaczął obowiązywać. W niniejszej sprawie spółkę(...)reprezentowałP. K. (2), który był członkiem zarządu prawidłowo powołanym do organów spółki. NatomiastR. K.prowadzący działalność gospodarczą na podstawie wpisu do(...)został skazany prawomocnymi wyrokami karnymi, które pozbawiły go możliwości bycia członkiem zarządu osoby prawnej. JednakżeR. K.podpisał umowę najmu nieruchomości z pozwanym jako prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą(...), nie jako członek zarządu spółki(...).
Zgodnie bowiem z § 4 pkt 3 umowy powód mógł w okresie obowiązywania umowy poddzierżawiać przedmiot dzierżawy i oddawać go osobom trzecim do używania. Wobec takiego zapisu umowy powodowi przysługiwało uprawnienie do dysponowania nieruchomością, w tym do jej podnajmowania, co też wprost wynikało z umowy najmu z dnia 1 lutego 2012 roku. Podkreślić należy, iż w orzecznictwie sądowym akcentuje się, iż w sytuacji gdy obie strony są przedsiębiorcami, a więc profesjonalistami występującymi w obrocie, to do podejmowanych przez nich czynności należy przykładać podwyższoną miarę staranności. Ta podwyższona miara dotyczy także zawierania przez przedsiębiorcę umów i prowadzi do wniosku, że w każdym przypadku treść umowy stwierdzonej pismem odpowiada rzeczywistej woli strony, która jako podmiot profesjonalny, winna nadto zdawać sobie sprawę ze skutków prawnych podejmowanych czynności (wyrok Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 6 kwietnia 2006 roku, I ACa 2213/05, opubl. LEX nr 196076).
Nie budziło wątpliwości, że strony umowy określiły wysokość czynszu od dnia 15 maja 2012 roku na kwotę 1.500,00 złotych netto miesięcznie, płatny z góry do 5 dnia każdego miesiąca na podstawie faktury VAT. Ponadto określiły w umowie, że płatność za wodę i kanalizację pokrywa wynajmujący natomiast płatność za energię elektryczną i ogrzewanie będzie dokonywana przez najemcę na podstawie wskazań podlicznika. Najemca zobowiązany był do użytkowania wynajmowanej powierzchni zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto za pisemną zgodą wynajmującego był uprawniony do dokonywania w nieruchomości nakładów, ulepszeń i adaptacji. W umowie określono, że najemcy przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Stosownie do § 6 pkt 1 umowy wszelkie zmiany warunków umowy wymagały formy pisemnej – aneksu pod rygorem nieważności. Ponadto po zakończeniu umowy najemca zobowiązał się zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu. Zwrot przedmiotu umowy miał nastąpić na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego przez strony.
Zatem powód wykazał, iż zostały spełnione przesłanki warunkujące skuteczne zawarcie umowy najmu (art. 659 § 1 k.c.,) bowiem powód oddał pozwanemu nieruchomość do używania (o czym dalej), a pozwany jako najemca zobowiązał się płacić umówiony czynsz. Natomiast nie budziło wątpliwości, że pozwany nie wywiązał się z ciążącego na nim obowiązku bowiem nie zapłacił powodowi umówionego czynszu wraz z dodatkowymi opłatami związanymi z zużyciem prądu, do których to zapłaty zobowiązał się w łączącej strony umowie.
W tym kontekście, w ocenie Sądu II instancji, powód dowiódł prawdziwości podniesionych przez siebie twierdzeń i zgłoszonych okoliczności.
Sąd Okręgowy uznał za nieskuteczny zarzut pozwanego, iż pismem z dnia 16 maja 2009 roku doszło do rozwiązania umowy najmu międzyP. K. (1), a(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wO..
Zwrócić należy uwagę na treść uzasadnienia Sądu Okręgowego w sprawie sygn. akt XIII Ga 435/16, w którym sąd wskazał wyraźnie, że z pisma skierowanego przez właściciela nieruchomości do Komornika Sądowego w żaden sposób nie można wywieźć wniosku, że umowa została skutecznie rozwiązana. W tym kontekście Sąd Okręgowy jako rozpoznający sprawę ponownie na podstawieart. 386 § 6 k.p.c.związany jest oceną prawną i wskazaniem co do dalszego postępowania, który wiąże nie tylko Sąd, któremu sprawa została przekazana ale i Sąd II instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy.
Wskazać należy, iż w aktach sprawy brak jest dokumentu z którego wynikałoby, iżP. K. (1)złożył oświadczenie wobecfirmy (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąo rozwiązaniu umowy dzierżawy. Takim dokumentem z pewnością nie może być powyżej wskazane pismo skierowane do Komornika Sądowego Bartosza Kołodziejczyka, nie zaś dospółki (...), bowiem stosownie do umowy dzierżawy wydzierżawiający mógł rozwiązać umowę przed upływem terminu na jaki została zawarta, jeżeli dzierżawca rażąco naruszył obowiązki określone w § 7 umowy, pomimo pisemnego wezwania go do zaniechania naruszeń i wyznaczenia w tym celu dodatkowego terminu nie krótszego niż 180 dni. Pozwany nie wykazał nie tylko, iżP. K. (1)złożył wobec w/w firmy oświadczenie o rozwiązaniu umowy, ale również nie wykazał, iż ten wzywał dzierżawcę na piśmie do zaniechania naruszeń wyznaczając mu dodatkowy termin nie krótszy niż 180 dni.
Zasadna jest zatem konkluzja, że umowa najmu nieruchomości została ważnie zawarta i obowiązywała obie strony umowy.
Odnosząc się do zarzutów co do pierwszej umowy na okoliczność, że miała to być czynność zmierzająca do obejścia prawa, wskazać należy, iż nie wykazano żadnych dowodów w tym zakresie. Twierdzący bowiem zobligowany treściąart. 6 k.c.winien był, w celu udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie przedstawić dowody na ich potwierdzenie, czego nie uczynił.
Zdziwienie budzi podniesiony wpkt 2 dzarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.polegający na odmówieniu wiary zeznaniom świadkaP. Z.jedynie z takiego powodu, iż świadek nie wskazywał, zdaniem Sądu, żadnych szczegółów, w sytuacji kiedy świadek był pytany bardzo ogólnikowo przez Sąd, a nadto w sytuacji gdy zeznania świadka świadczą o tym, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości pozwany dokonywał nakładów m. in. w postaci przyłącza energii elektrycznej.
W tym miejscu należy zauważyć, iż po dokonaniu czynności określonych wart. 266 k.p.c.przewodniczący powinien przystąpić do odebrania zeznań od świadka, rozpoczynając od pytań, co i z jakiego źródła świadkowi wiadomo w sprawie. Pytania o źródło posiadanych przez świadka informacji mają na celu oddzielenie własnych spostrzeżeń świadka od wiadomości uzyskanych przez niego w inny sposób, co z kolei w sposób istotny wpływa na ocenę wiarygodności i mocy dowodowej przeprowadzanego dowodu (art. 233 k.p.c.). Dalszy etap przesłuchania obejmuje tzw. pytania dopełniające kierowane do świadka przez pozostałych członków składu orzekającego oraz strony (wyrok SN z 20 sierpnia 1996 roku, II CRN 72/96, OSNC 1997, Nr 2, poz. 21), jak również inne podmioty (prokurator, organizacja pozarządowa, interwenient uboczny, biegły). Mają one na celu uzupełnienie zeznań świadka i ewentualne usunięcie istniejących sprzeczności wewnętrznych lub zachodzących pomiędzy danym zeznaniem a zeznaniami innych osób, tak aby uniknąć konieczności przeprowadzenia konfrontacji (por.art. 272 k.p.c.).
Zatem jeżeli, w ocenie skarżącego, Sąd Rejonowy przesłuchał świadkaP. Z.w sposób ograniczony, to obowiązkiem stron i ich pełnomocników było zadawanie pytań i uzupełnienie wypowiedzi świadka by w pełni wyjaśnić wszystkie istniejące rozbieżności, sprzeczności wewnętrzne. Tym bardziej, że na rozprawie w dniu 26 stycznia 2016 roku na której stawał świadekP. Z.byli obecni obaj pełnomocnicy stron (protokół rozprawy – k. 192 – 194 oraz e – protokół – k. 195).
Chybiony także okazał się zarzut naruszeniaart. 58 § 2 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy powód urządził na terenie wydzierżawionej nieruchomości nielegalne składowisko śmieci, co godziło w zasady współżycia społecznego.
Wskazać należy, iż urządzenie na terenie wydzierżawionej nieruchomości nielegalnego składowiska śmieci nie jest kwestią czynności prawnej, która jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a tylko wtedy zgodnie zart. 58 § 2 k.c.mamy do czynienia z nieważnością. Nawet jeżeli na terenie nieruchomości rzeczywiście było wysypisko, co wynika jedynie z twierdzeń strony pozwanej, to byłoby to tylko podstawą aby umowę tę wypowiedzieć czy rozwiązać, ale na ważność jej samej nie ma wpływu.
Trafnie też Sąd Rejonowy wskazał, iż wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem. Zatem umowa będzie ważna chociażby wynajmującemu nie przysługiwało żadne prawo do rzeczy. Wobec obligacyjnego charakteru tej umowy, ważność jej nie zależy od tego, czy wynajmującemu przysługuje własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania i nie musi mu przysługiwać wobec niej jakieś prawo (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 roku, III Cr 806/60, OSN 1962, nr 3, poz. 101 i z dnia 9 czerwca 1998 roku, II CKN 795/97, niepubl., a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 roku, III CSK 133/13 Legalis nr 1092618). Wynajmujący powinien jednak móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu.
Sąd Okręgowy uznał, iż kwestia nabycia tej nieruchomości w drodze nabycia spadku przez Gminę w żaden sposób nie wpływa na ważność tej umowy, żaden przepis prawa nie przewiduje, że umowy cywilnoprawne tego rodzaju rozwiązują się na skutek zmiany właściciela w jakiejkolwiek formieex lege, a w szczególności przez sam fakt nabycia spadku. Nie ma też żadnych dowodów, poza twierdzeniami pozwanego, na okoliczność rozwiązania umowy przez GminęŻ., ani że Gmina podjęła jakieś kroki związane z tą nieruchomością czy to w celu odzyskania jej posiadania czy to zapewnienia posiadania czy to prawidłowego jej wykorzystania.
Prawidłowo Sąd Rejonowy wskazał, iż skoro pozwany rozpoczął używanie rzeczy i trwało ono co najmniej 2,5 miesiąca, co nie budzi wątpliwości (choćby w kontekście przyznania przez pozwanego, że dokonał nakładów na nieruchomość co samo w sobie nie było by możliwe gdy nieruchomość nie została mu przez powoda wydana), jak również zapewnił pozwanemu możliwość używania rzeczy, to tym samym powód spełnił swoje świadczenie.
Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu pozwanego jakoby ten napotkał przeszkody uniemożliwiające mu używanie rzeczy należy zaznaczyć, iż pozwany nie wykazał, iżde factonapotkał jakiekolwiek przeszkody natury faktycznej lub prawnej, które uniemożliwiłyby mu korzystanie z nieruchomości i wykonywanie swojego prawa jako najemcy. Przede wszystkim pozwany nie wykazał, iż został przez jakikolwiek podmiot wezwany ustnie czy też na piśmie do opuszczenia najmowanego terenu. Pozwany jedynie wskazał, iż z rozmów w Urzędzie Gminy prowadzonych z pracownicami Urzędu Gminy dowiedział się, iż rzekomo powód nie dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości. Jednakże nie są to okoliczności wskazujące na fakt, iż pozwany nie mógł wykonywać swojego prawa. Zresztą po ich uzyskaniu pozwany nie tylko nie zwrócił się o wyjaśnienie tych okoliczności do powoda, ale co najważniejsze nie dokonał wypowiedzenia umowy, jak również nie odstąpił od umowy. Pozwany nie uchylił się również od skutków swojego oświadczenia woli zawartego w umowie jak również nie wystąpił do Sądu o stwierdzenie nieważności umowy najmu. Ponadto z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż pozwany opuścił teren z własnej inicjatywy, nie został przez nikogo do tego przymuszony, nie zwracając przedmiotu najmu powodowi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, do czego był zobowiązany stosownie do warunków zawartej umowy.
Należy również wskazać, iż całkowicie chybione jest stanowisko pozwanego, że skoro faktycznie nie korzystał z nieruchomości po około 2,5 miesiąca, to brak jest podstaw do obciążenia go opłatą za najem. W tym miejscu należy wskazać, iż nie ma znaczenia okoliczność, czy pozwany faktycznie i do kiedy korzystał z nieruchomości. Pozwany miał potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości, a taką możliwość stwarza dysponowanie nieruchomością wobec nie przekazania jej wynajmującemu. Utrwalony w orzecznictwie jest pogląd, że dla bytu roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy obojętne jest czy i w jakim zakresie rzecz jest przez posiadacza użytkowana ( por. wyrok SN z 3 czerwca 1966 III CR 108/66 – OSP i KA 1967/10/234, uchwała SN z 7 stycznia 1998 III CZP 62/97 – OSNC 1998/6/91, wyrok SN z 15 kwietnia 2004 V CK 273/03, wyrok SN z 18 marca 2008 IV CSK 529/07).
Co do kwestii nieudowodownienia posiadania czy też nieprawidłowego wprowadzenia pozwanego w posiadanie nieruchomości, to Sąd Okręgowy dostrzega pewną sprzeczność w twierdzeniach strony pozwanej, bo z jednej strony mówimy, że powód nie miał przymiotu posiadacza nieruchomosci, a z drugiej strony, że pozwany dokonał nakładów na tą nieruchomość. Gdyby nie został wprowadzony w posiadanie nieruchomości i nie stał się jej posiadaczem, to nie mógłby tych nakładów poczynić. Także ten zarzut nie może znaleźć uzasadnienia.
Odnosząc się do kwestii potrącenia nakładów, abstrahując od tego czy ich wysokość została udowodniona, to stwierdzić należy, że w zakresie nakładów poczynionych na wykonanie przyłącza, to zgody na jego wykonanie pozwany nie musiał mieć, bo to wynika z treści umowy najmu. Tym niemniej strona pozwana powołując się na ten zapis, uprawnienie najemcy do wykonania przyłącza bierze pod uwagę tylko części zapisu, a nie całość umowy. Z umowy najmu wynika bowiem, że najemca wykona przyłącze we własnym zakresie i na swój koszt. Skoro z zapisu wynika, że na swój koszt pozwany miał wykonać przyłącze i tak się zobowiązał, to nie może żądać zapłaty za jego wykonanie. Jeżeli natomiast chodzi o inne nakłady, to pozwany zgodnie z treścią winien uzyskać zgodę strony powodowej na ich wykonanie, a takiej zgody nie udowodnił.
Nie ma racji skarżący, gdy czyni Sądowi Rejonowemu zarzut naruszeniaart. 60 k.c.w związku zart. 65 k.c.poprzez dokonanie błędnej wykładni umowy zawartej między stronami i błędne przyjęcie, że pozwany nie udowodnił, iż czynsz miał być płatny z opóźnieniem 1,5 miesiąca, w sytuacji kiedy literalnie z umowy wynika, że pierwsza rata czynszu będzie naliczana od dnia 15 maja 2012 roku. Wskazać należy, iż przedmiotem żądania pozwu jest czynsz od 3 lipca 2012 roku, co wynika wprost z faktury VAT.
Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnych uchybień kwestionowanego wyroku, które winny być uwzględnione w toku kontroli instancyjnej z urzędu.
W tym stanie rzeczy, wobec bezzasadności zarzutów apelacyjnych Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację pozwanego.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.Zasądzona kwota 1.800,00 złotych stanowi wynagrodzenie dla pełnomocnika powoda będącego adwokatem zgodnie z§ 2 pkt 5w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800).

    Beata Matysik Jarosław Pawlak Bartosz Kaźmierak