Sąd Rejonowy w Koninie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 587/17
Data wyroku: 2018-03-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Maliszewski
Słowa kluczowe: Lokal mieszkalny, Najem, Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 § 1 k.c., art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (Dz.U. z 2016 r., Nr 1610)., art. 25 k.c.

Sygnatura akt I C 587/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Konin, dnia 8 marca 2018 r.
Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: ASR Adam Maliszewski
Protokolant: st. sekr. sąd. Aneta Wieczyńska
po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2018 r. w Koninie
na rozprawie
sprawy powództwa MiastaK.działającego przezPrzedsiębiorstwo (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK.
przeciwkoD. B.iG. L.
o eksmisję

1
Umarza postępowanie w stosunku doG. L.;

2
oddala powództwo w stosunku doD. B..

ASR Adam Maliszewski
Sygn. akt I C 587/17

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 3 marca 2017 r. powód MiastoK., działające przezPrzedsiębiorstwo (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK., wniósł o nakazanie pozwanymD. B.iG. L., aby opróżnili, opuścili i wydali powodowilokal mieszkalny nr (...)położony wK.przyulicy (...), o łącznej powierzchni użytkowej 58,45 m2, oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, ż wypowiedział pozwanemuD. B.stosunek najmu przedmiotowego lokalu na podstawieart. 11 ust 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorówi mieszkaniowym zasobie gminy, z uwagi na fakt, iż pozwany ten nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (pozew, k. 3‑4).
Na rozprawie w dniu 27 lutego 2018 roku powód wniósł dodatkowo o zobowiązanie pozwanegoD. B.do przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, w związku z rozpoczęciem przez niego we wzmiankowanym lokalu remontu (oświadczenie pełn. powoda, k. 124 v.)
W piśmie z dnia 10 lipca 2017 r. pozwanyD. B.wniósł o oddalenie powództwa w całości, powołując się na fakt, iż do wyjazdu zmusiła go sytuacja życiowa i od samego początku miał zamiar wrócić do przedmiotowego lokalu (pismo pozwanego, k. 78-80).
Na rozprawie w dniu 27 lutego 2018 r. pozwanaG. L.wniosła o oddalenie powództwa w stosunku do swojej osoby, wskazując, że chociaż w przedmiotowym lokalu nie mieszka od wielu lat, jednak z ostrożności, nie wiedząc jak potoczą się dalej jej losy, chciałaby mieć możliwość powrotu do niego w przyszłości (oświadczenie pozwanej, k. 124).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 16 września 2013 r. MiastoK.zawarło zD. B.na czas nieoznaczony umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego przyulicy (...)o łącznej powierzchni użytkowej 58,45 m2(umowa najmu, k. 7-11).
Mieszkanie to rodzina pozwanego wynajmuje od czasów zbudowania bloku. Wcześniej wynajmował je dziadekD. B.. Po podpisaniu umowyD. B.miał problemy z regularnym uiszczaniem czynszu z uwagi na niemożność znalezienia w Polsce stałej pracy. Z uwagi na powyższe wyjechał doL., gdzie do 2016 r. pracował jako kierowca autobusu. Przez ten czas pozwany przyjeżdżał do Polski średnio raz w miesiącu, nocując wtedy wK.w mieszkaniu przyul. (...). Z uwagi na fakt, iż w mieszkaniu często pękały rury, wyjeżdżającD. B.przekazał klucze do niego swoim znajomym – państwuL.– z prośbą, by w czasie jego nieobecności opiekowali się mieszkaniem. Wiosną 2017 r. pozwany powrócił na stałe do Polski i zamieszkał ponownie w przedmiotowym mieszkaniu, w którym przebywa stale do chwili obecnej. Jego intencją od samego początku było zarobienie pieniędzy koniecznych na remont mieszkania i powrót do niego po zakończeniu pracy w Wielkiej Brytanii. ObecnieD. B.planuje małżeństwo i chciałby zamieszkać w przedmiotowym mieszkaniu na stałe wraz ze swoja partnerką. Pozwany wymienił w mieszkaniu drzwi, wycenił w nim okna do wymiany oraz rozpoczął jego remont (dowód z przesłuchaniaD. B., k. 72-72 v.; zeznania świadkaE. M., k. 71-71 v.; zeznania świadkaW. Ł., k. 71 v.-73; dowód z przesłuchania pozwanejG. L., k. 72 v.; dokumentacja fotograficzna, k. 91; pismo pozwanego z dnia 3 lipca 2017 r., k. 110).
Wcześniej, w dniu 30 marca 2015 r.,D. B.podpisał z(...) S.A.z siedzibą wG.umowę kompleksową, której przedmiotem jest sprzedaż energii elektrycznej i zapewnienie świadczenia usługi dystrybucji energii elektrycznej (umowa, k. 88, faktury VAT, k. 81-87).
Pismem z dnia 22 kwietnia 2016 r., w oparciu o treść notatki służbowej z dnia 30 marca 2016 r. oraz o treśćart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,Przedsiębiorstwo (...) Spółka z o.o.wK., działając w imieniu powoda wypowiedziałoD. B.z dniem 30 kwietnia 2016 r. najemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wK.przyul. (...)z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – z powodu niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (wypowiedzenie, k. 12; notatka służbowa, k. 13; pismo Prezydenta MiastaK., k. 111).
PozwanaG. L.od 11 lat zamieszkuje ze swoim partnerem w innym mieszkaniu, które on wynajmuje (dowód z przesłuchaniaG. L.. K. 72 v.; zeznania świadkaW. Ł., k. 72). W przedmiotowym mieszkaniu nie ma żadnych rzeczyG. L., nie posiada ona również własnych kluczy do tego mieszkania. W razie potrzeby kluczy do tego mieszkania użycza jej pozwany (okoliczność niezaprzeczona przez powoda, uznana przez Sąd za przyznaną na podstawieart. 230 k.p.c., w świetle całokształtu przeprowadzonych dowodów).
Ustalając stan faktyczny w sprawie, Sąd oparł się o przeprowadzone dowody z zeznań świadkówE. M.iW. Ł., dowód z przesłuchania pozwanych oraz na treść powołanych wyżej dokumentów. Wskazane zeznania świadków i pozwanych nie są ze sobą sprzeczne, uzupełniają się wzajemnie i nie były kwestionowane w toku postępowania przez żadną ze stron, dlatego należało uznać je za wiarygodne. Podobnie należało ocenić dokumenty w postaci umowy najmu lokalu, umowy o dostarczanie energii, faktur za dostarczanie energii elektrycznej, wypowiedzenia umowy najmu, notatki służbowej oraz dokumentacji fotograficznej remontu w przedmiotowym mieszkaniu, których wiarygodność również nie była podważana w toku postępowania dowodowego.
Sąd pominął przy ustalaniu stanu faktycznego dokumenty wydane przez(...)Urząd Pracy wK.,(...)Ośrodek Pomocy Rodzinie, Prezydenta(...)K., Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego na okoliczność sytuacji osobistej i materialnej pozwanych (k. 41-51) oraz dotyczące należności czynszowych dotyczących przedmiotowego mieszkania (k. 93-102), jako niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do roszczenia skierowanego przeciwkoD. B., należy na wstępie zauważyć, iż zgodnie zart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienia właścicielskie powoda co do przedmiotowego lokalu nie były kwestionowane w niniejszej sprawie, rozstrzygnięcie sprawy zależało zatem od ustalenia, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu przedmiotowego lokalu.
Zgodnie z przepisemart. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego– dalej u.o.p.l. (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., Nr 1610) – jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myślart. 11 ust. 3 punkt 1u.o.p.l. właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Przez niezamieszkiwanie najemcy w lokalu będącym przedmiotem najmu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy należy rozumieć sytuację, w której najemca bądź w ogóle nie przebywa w lokalu bądź przebywa w nim, ale bez zamiaru stałego pobytu, wówczas bowiem nie zachodzą przesłanki zart. 25 k.c.Zauważyć przy tym należy, że w razie sporu sądowego wynajmujący ma jedynie możliwość dowodzenia faktu nieprzebywania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż rok, najemca natomiast może się bronić zarówno wykazując fakt przebywania w lokalu, jak i zamiar stałego w nim pobytu. Z tego względu kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu będzie mieć dowód z przesłuchania najemcy w charakterze strony i przedstawione przez niego dowody na tę okoliczność (zob. komentarz do art. 11 u.o.p.l. pod red. K. Zdun-Załęskiej, LexisNexis 2014 r.).
Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności należy zauważyć, iż żadna ze stron procesu nie kwestionowała faktu, że sprawa dotyczy lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku – bowiem tylko do takich lokali zastosowanie ma przepis art. 11 ust 3 pkt 1 u.o.p.l., na który powołał się w uzasadnieniu pozwu powód.
Przechodząc do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy nie może budzić wątpliwości, iż w latach 2013-2016 pozwanyD. B.przebywał w przedmiotowym lokalu sporadycznie – średnio tylko raz w miesiącu. Niezależnie od przedstawionych w sprawie przez powoda dowodów, okoliczność tę przyznał wprost pozwany wskazując, że przez prawie cztery lata – do 2016 r. – pracował jako kierowca autobusu w Wielkiej Brytanii.
W świetle poczynionych wcześniej uwag, w ocenie Sądu Rejonowego nie może jednak budzić wątpliwości, iż samo ustalenie, że najemca nie przybywał na stałe w lokalu przez okres ponad 12 miesięcy, nie przesądza jeszcze o spełnieniu przesłanki uprawniającej wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu najemcy w oparciu o treść art. 11 ust 3 pkt 1 u.o.p.l. W orzecznictwie sądowym reprezentowany jest pogląd, zgodnie z którym przy ocenie, czy najemca zamieszkuje w spornym lokalu, należy brać pod uwagę nie tylko sam zewnętrzny obiektywny obraz, ale i jego zamiar, sytuację, w jakiej się znalazł, i decyzje, jakie w swoim życiu musiał podjąć (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 listopada 2014 r., III Ca 1026/14, opubl. w Legalis, nr 1534808).
Podzielając w pełni zaprezentowany pogląd, po pierwsze należy zauważyć, iż celem regulacji zart. 11 ust. 3 pkt 1u.o.p.l. jest przeciwdziałanie sytuacji, w której najemca, niezainteresowany zamieszkiwaniem w danym lokalu, nie korzysta z niego przez dłuższy czas, gdyż – nie będąc do tego zmuszony żadnymi okolicznościami – podjął decyzję o przeniesieniu swojego centrum życiowego w inne miejsce. Po drugie nie należy tracić z pola widzenia faktu, że badania przesłanki niezamieszkiwania w lokalu nie można prowadzić w oderwaniu od treściart. 25 k.c., zgodnie z którym miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa zzamiarem stałego pobytu. Nie sposób w tej sytuacji podzielić stanowiska powoda, zgodnie z którym poprzez „zamieszkiwanie” należałoby w świetleart. 11 ust 3 pkt 1u.o.p.l. rozumieć wyłącznie faktyczne korzystanie z mieszkania bez uwzględnienia woli stałego pobytu. Jak bowiem słusznie wskazał Sąd Okręgowy w Łodzi w powołanym orzeczeniu z dnia 27 listopada 2014 r., mimo że oba uregulowania znajdują się w odrębnych ustawach, to brak jest podstaw do różnicowania pojęcia „zamieszkania” zawartego wKodeksie cywilnymod tego pojęcia użytego wustawie o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji, badając spełnienie przesłanki zart. 11 ust 3 pkt 1u.o.p.l., należy również zbadać, czy najemca nie zamieszkiwał na stałe w spornym lokalu dobrowolnie, czy też został zmuszony do tego okolicznościami zewnętrznymi, oraz czy miał zamiar opuszczenia lokalu na stałe i przeniesienia swojego centrum życiowego w inne miejsce.
Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że pozwany – nie kwestionując faktu, że w latach 2013-2016 większą część czasu przebywał w Wielkiej Brytanii, gdzie pracował jako kierowca autobusu – wskazał jednocześnie, że do wyjazdu zmusiła go niemożność znalezienia stałej pracy w Polsce i związane z tym problemy z utrzymywaniem mieszkania. Jednocześnie, zdaniem Sądu, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż pozwany nigdy nie porzucił zamiaru stałego zamieszkiwania wlokalu nr (...)położonym wK.przyul. (...). Świadczy o tym chociażby fakt, że regularnie średnio raz w miesiącu przyjeżdżał z Wielkiej Brytanii do tego mieszkania, nocując w nim i uiszczając za nie należne opłaty. W lokalu tym trzymał również na stałe część swoich rzeczy. Ponadto, martwiąc się, że w lokalu dosyć często pękają rury, zadbał o to, aby w czasie jego nieobecności lokal był doglądany stale przez jego znajomych. Po powrocie z pracy zarobkowej zrealizował natomiast swój zamiar zamieszkania na stałe w przedmiotowym mieszkaniu, rozpoczynając w nim remont.
Powyższe okoliczności nie pozwalają w ocenie Sądu Rejonowego uznać, aby w niniejszej sprawie spełniona została przesłanka niezamieszkiwania przez pozwanego w przedmiotowym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy, uzasadniająca wypowiedzenie mu przez powoda umowy najmu.D. B.w toku procesu zdołał bowiem wykazać, że sporny lokal cały czas stanowi jego centrum życiowe i jego zamiarem nigdy nie było opuszczenie tego lokalu na stałe.
W konsekwencji należało uznać, że dokonane przez powoda pismem z dnia 22 kwietnia 2016 r. wypowiedzenieD. B.z dniem 30 kwietnia 2016 r. umowy najmu było nieuzasadnione i dlatego nie mogło stanowić podstawy do uwzględnienia powództwa wobec tego pozwanego w przedmiotowym postępowaniu w oparciu o treść art. 11 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l.
Brak podstaw do uwzględnienia powództwa w stosunku doD. B.skutkować musiał również oddaleniem w stosunku do niego powództwa w zakresie żądania przywrócenia w lokalu stanu poprzedniego. Zgodnie z treściąart. 767 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z kolei stosownie do § 7 łączącej strony umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 16 września 2013 r., najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą Wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Dokonanie ulepszeń bez zgody wynajmującego skutkować będzie utratą roszczeń o zwrot ich równowartości w przypadku zakończenia najmu.
Treść powyższych przepisów jasno wskazuje, że strony w sposób dopuszczalny przez ustawę dokonały umownej modyfikacji treściart. 767 k.c., pozbawiając powoda prawa do żądania przywrócenia stanu poprzedniego w przypadku dokonania przez najemcę ulepszeń bez zgody wynajmującego. Z treści zacytowanego § 7 umowy wynika bowiem, że strony przewidziały w takim wypadku tylko jeden skutek w postaci utraty przez pozwanego roszczenia o zwrot ich równowartości w przypadku zakończenia najmu. Mając zatem na względzie treść powyższego uregulowania umownego oraz fakt, iż umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana, żądanie powoda zobowiązania pozwanego do przywrócenia stanu poprzedniego lokalu uznać należało za nieuzasadnione.
Odnosząc się wreszcie do powództwa wytoczonego przeciwko pozwanejG. L., nie może ulegać wątpliwości, że podstawą orzeczenia eksmisji z lokalu mieszkalnego jest nie tylko wystąpienie przesłanki warunkującej taką eksmisję (w tym przypadku przesłanki wskazanej w treści art. 11 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l.), lecz również ustalenie, że pozwana w chwili zamknięcia rozprawy zajmuje przedmiotowy lokal, albo też nie przebywając w nim przechowuje tam swoje rzeczy i posiada klucze do tego lokalu.
W przedmiotowej sprawie z ustalonego stanu faktycznego wynika w sposób niebudzący wątpliwości, żeG. L.nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu od co najmniej 11 lat, mieszkając u swojego partnera, który wynajmuje inne mieszkanie. Powód nie zaprzeczył również twierdzeniomG. L.złożonym informacyjnie na rozprawie w dniu 27 lutego 2018 r., że nie przechowuje ona w przedmiotowym lokalu żadnych swoich rzeczy ani też nie posiada kluczy do mieszkania, których w razie potrzeby użycza jej pozwanyD. B.. W świetleart. 230 k.p.c., mając na uwadze całokształt okoliczności, twierdzenia te należało uznać za przyznane.
W świetle powyższych okoliczności należało zatem uznać, iż wydanie wyroku w przedmiocie eksmisji było w przypadku pozwanejG. L.zbędne, co zgodnie z treściąart. 355 § 1 k.p.c.skutkowało umorzeniem postępowania w stosunku do niej.
ASR Adam Maliszewski