Sąd Rejonowy w Koninie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2758/16
Data wyroku: 2017-11-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Bartłomiejczak
Słowa kluczowe: Zapłata, Nieruchomości, Odrębna własność lokali, Sprzedaż, Lokal, Surogacja
Podstawa prawna: art. 68 ust 2 i nast. ustawy z dnia 17.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016 poz. 2147)

Sygnatura akt I C 2758/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Konin, dnia 27-11-2017 r.
Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Magdalena Bartłomiejczak
Protokolant:st.sekr.sąd. Teresa Konieczka
po rozpoznaniu w dniu 20-11-2017 r. w Koninie
na rozprawie
sprawy z powództwa MiastoK.
przeciwkoH. K. (1),Z. K.
o zapłatę

1
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 35.591,20 zł (trzydzieści pięć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt jeden złotych dwadzieścia groszy) z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i następnie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie,

2
oddala powództwo w zakresie kwoty 533,87 zł;

3
umarza postępowanie w pozostałym zakresie;

4
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 6.085,20 zł (sześć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

5
nakazuje pobrać solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Koninie kwotę 901,58 zł (dziewięćset jeden złotych pięćdziesiąt osiem groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSR Magdalena Bartłomiejczak
Sygn. akt I C 2758/16

UZASADNIENIE
W dniu 7 października 2016 r. MiastoK.wystąpiło przeciwkoZ.iH.małżonkomK.o zapłatę solidarnie kwoty 37.168,67 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2015 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód wywodził, że pozwani nabyli od powoda lokal mieszkalny z 90% bonifikatą, a następnie sprzedali nabyty lokal przed upływem 5 lat od jego zakupu za kwotę 140.000 zł. Powód zażądał zwrotu części udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, pomniejszonej odpowiednio o kwotę, którą pozwani wydatkowali na nabycie innego lokalu mieszkalnego i kosztów jego remontu.
Na rozprawie w dniu 20 listopada 2017 r. powód ograniczył roszczenie pozwu do kwoty 36.125,07 zł.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 5 krotności stawki minimalnej.
W uzasadnieniu pozwani podnieśli, że:
- wartość nakładów remontowo – budowlanych poniesionych przez powodów w nabytej nieruchomości i wykończenie domu wyniosły 79.850 zł,
- uzyskali ustną zgodę przedstawicieli powoda na sprzedaż lokalu i wykończenie innej nieruchomości i zostali wprowadzeni w błąd przez niekonsekwencję pracowników powoda,
- zwracali się wielokrotnie z pismami do powoda, gdzie podawali przyczyny wcześniejszej sprzedaży mieszkania oraz wysokość poniesionych nakładów, jednak pozostały one bez odpowiedzi
- konieczność zbycia lokalu zaistniała, gdy pozwany zachorował, przez co znacznie pogorszyła się sytuacja finansowa pozwanych.

Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 25 czerwca 2008 r.H.iZ.
K.nabyli od MiastaK.prawo odrębnej własności lokalu położonego wK.przyul. (...)oznaczonego numerem(...). Wartość tego prawa ustalona została na kwotę 88.720 zł , a wartość udziału we współużytkowaniu wieczystym 780 zł. Po zastosowaniu 90% bonifikaty pozwani uiścili cenę – 8.872 zł.
W § 7 aktu notarialnego ucieleśniającego umowę sprzedaży działający w imieniu MiastaK., ówczesny prezydent uprzedził kupujących, że MiastoK.będzie żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywający dokonają zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od daty jego nabycia zgodnie zart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
(dowód: akt notarialny k. 7-10)
Warunki opisanej umowy zostały uzgodnione w dniu 29 maja 2008 r., na okoliczność czego spisano protokół uzgodnień, w którym w § 9 MiastoK., uprzedziło nabywców, że będzie żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca dokona zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, zgodnie zart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
(dowód: protokół uzgodnień k. 11-12v)
W dniu 23 grudnia 2008 r.H.iZ.małżonkowieK.sprzedali prawo własności lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...), oznaczonego(...)za kwotę 140.000 zł.
(dowód: akt notarialny k. 13-14v)
W dniu 10 lipca 2009 r. małżonkowieK.nabyli odE.iM.małżonkówL.prawo własności lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...). Cenę sprzedaży lokalu ustalono na kwotę 68.000 zł.
(dowód: akt notarialny k. 15-16)
Pismem z dnia 5 marca 2009 r. pozwany zwrócił się do powoda o wyrażenie zgody na przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia lokalu na dokończenie budowy.
(dowód: pismo k. 67)
Pozwani przeznaczyli część pieniędzy za kupiony od Miasta lokal na dokończenie budowy domu przyul. (...)wK., którą prowadzili już od lat dziewięćdziesiątych XX. Większość prac przy budowie tego domu pozwany wykonał sam z synami. Nieruchomość, na której posadowiony jest dom pozwany otrzymali w 1986 r. Częściowo spłacili także kredyt hipoteczny.
(dowód: zeznania świadkaP. K. (1)k. 99v, zeznania świadkaP. K. (2)k. 100, zeznania świadkaW. K.k. 100v, zeznania pozwanego k. 115v-117, zaświadczenie z(...) Banku (...)k. 179 akt Urzędu Miejskiego wK.(...)
Informację o sprzedaży lokalu nabytego wcześniej od Miasta powód powziął w dniu 29 września 2011 r. Pismem z dnia 28 października 2011r. powód wezwał pozwanych do złożenia stosowanych wyjaśnień. W dniu 28 listopada 2011 r. pozwani złożyli oświadczenie, że zbyli lokal mieszkalny położony wK.przyul. (...), a środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyli na kupno i remont mieszkania przyul. (...).
(dowód: notatka k. 199, wezwanie k. 197, oświadczenie k. 190 akt Urzędu Miejskiego wK.(...)
Pismem z dnia 3 września 2012 r. pozwani zostali poinformowani, że Miasto będzie od nich dochodzić części zwaloryzowanej bonifikaty, z uwagi na zbycie przez nich nabytego od miasta lokalu.
(dowód: pismo z dnia 3 września 2012 r. k. 17)
Na zlecenie powoda rzeczoznawca majątkowyK. N.dokonał waloryzacji udzielonej bonifikaty i ustalił, że wynosiła ona na dzień 28 lutego 2013 r. - 92.369,53 zł., a na dzień 13 lutego 2015 r. - 92.921,69 zł
(dowód: opinia k. 29-33)
Pozwani zwracali się wielokrotnie do Prezydenta MiastaK.z prośbą o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, podnosząc, że środki uzyskane za sprzedany lokal przeznaczyli na cele mieszkaniowe – nabycie lokalu, jego remont oraz spłatę kredytu hipotecznego.
(dowód: pismo pozwanych z dnia 22 maja 2013 r. k. 23-23v, pismo pozwanych z dnia 4 grudnia 2013 r. k. 68, pismo pozwanego z dnia 28 maja 2014 r. k. 70)
W dniu 28 sierpnia 2014 r.K. N.na zlecenie powoda opracował opinię w sprawie określenia wartości nakładów remontowo-budowlanych poniesionych na remont lokalu mieszkalnego przyul. (...)dla potrzeb postępowania o zwrot bonifikaty. Rzeczoznawca ustalił wartość tych nakładów na kwotę 11.365 zł. Zakres prac rzeczoznawca ustalił na podstawie oświadczenia pozwanego. Kolejną opinię na okoliczność tych nakładów rzeczoznawca sporządził w dniu 16 maja 2015 r. i wyliczył je, uwzględniając dodatkowe prace wykonane przez pozwanych, na kwotę 12.505 zł.
(dowód: opinie k. 18-33)
Początkowo powód wzywał pozwanych do zwrotu części bonifikaty w kwocie 24.413, 27 zł.
(dowód: pismo z dnia 5 maja 2014 r. k. 124 akt Urzędu Miejskiego wK.(...)
Pismem z dnia 20 lipca 2015 r. powód wezwał pozwanych do zwrotu części udzielonej bonifikaty w wysokości 37.168,67 zł do dnia 31 lipca 2015 r. Pismo zostało pozwanym doręczone w dniu 22 lipca 2015 r.
(dowód: pismo z dnia 20 lipca 2015 r. z potwierdzeniem odbioru k.41)
Pozwani w korespondencji z powodem podnosili, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyli również na wykończenie domu stanowiącego ich własność, położonego wK.przyul. (...). Koszty robocizny prac wykończeniowych wykonanych w tym domu pozwani wyliczyli na kwotę 44.850 zł.
(dowód: zestawienie k. 64)
Pozwany spotkał się w sprawie zwrotu bonifikaty dwukrotnie z zastępcą prezydenta miastaM. W.i kierownikiem Wydziału(...)Urzędu Miejskiego wK.T. J., którzy poinformowali go, że sprawę należy przedstawić Radzie Miasta.
(dowód: zeznania świadkaM. W.k. 113-114, zeznania świadkaT. J.k. 114v-115v)
Wiceprezydent MiastaK.M. W.przedstawił Radzie Miasta uchwałę w sprawie odstąpienia od żądania zwrotu części udzielonej bonifikaty, w uzasadnieniu uchwały wskazując, że ciężka choroba pozbawiła małżonków środków finansowych na dokończenie budowy domu przyul. (...). Rada Miasta głosowała dwukrotnie w dniach 30 stycznia 2013 r. i 21 stycznia 2015 r. przeciwko podjęciu uchwały o wskazanej treści. Pismem z dnia 26 marca 2015 r. pozwani zwrócili się do Przewodniczącego Rady Miasta z prośbą o ponowne skierowanie uchwały do Rady Miasta.
(dowód: projekt uchwały k. 66, uzasadnienie uchwały k. 65, pismo pozwanych z dnia 26 marca 2015 r. k. 73)
Pismem z dnia 16 kwietnia 2015 r. Przewodniczący Rady MiastaK.poinformował pozwanych, że Rada dwukrotnie rozpatrywała projekt uchwały w sprawie odstąpienia od żądania zwrotu części bonifikaty i uchwała ta nie została przez Radę Miasta przyjęta. Następnie pozwani zostali poinformowani, że wszyscy mieszkańcy zbywający lokale komunalne na tych zasadach są szczegółowo informowani jak nieliczne obowiązki na nich spoczywają. Jeśli losowa sytuacja mieszkaniowa zmusza właściciela do zbycia lokalu przed upływem 5 lat musi on obowiązkowo okazać się fakturami na remont lub zakup materiałów budowalnych wystawionych na pełną wartość udzielonej bonifikaty.
(dowód: pismo z dnia 16 kwietnia 2015 r. k. 135)
Rada Miasta kilkakrotnie w stosunku do innych osób podejmowała uchwały dotyczące zwolnienia z obowiązku zwrotu bonifikaty, odmówiła zaś podjęcia takiej uchwały w sprawie pozwanych i p.G..
(dowód: zeznania świadkaM. W.k. 113-114, uchwały k. 123-133)
Pozwani korespondowali z powodem także w toku niniejszej sprawy. Pismem z dnia 14 kwietnia 2017 r. pozwany zwrócił się do Prezydenta MiastaK.o wyjaśnienie, dlaczego ich wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu części bonifikaty nie został przedłożony do głosowania. Powód w piśmie z dnia 5 maja 2017 r. poinformował, że wyłączną kompetencję do odstąpienia od żądania zwrotu części bonifikaty ma Rada Miasta, a rola Prezydenta sprowadza się jedynie do przygotowania i skierowania pod obrady projektu uchwały oraz, że Prezydent kierował do Rady Miasta projekt uchwały, a ostatni taki wniosek złożony został na sesję Rady Miasta w dniu 21 stycznia 2015 r., zaś Rada Miasta w głosowaniu nie podjęła uchwały w sprawie odstąpienia od żądania zwrotu części udzielonej bonifikaty.
(dowód: pismo pozwanego z dnia 14 kwietnia 2017 r. k. 146, pismo powoda z dnia 5 maja 2013 r. k. 145)
PozwanyH. K. (1)w 2003, 2004 i 2015 r. przebył zawały serca, które skutkowały koniecznością hospitalizacji.
(dowód: karty informacyjne leczenia szpitalnego k. 75-77)
Decyzją z dnia 25 września 2015 r. został zaliczony do umiarkowanego stopnia niepełnosprawności.
(dowód: decyzja k. 78 )
Kwota udzielonej pozwanym bonifikaty po jej waloryzacji na dzień 12 grudnia 2011 r. wynosi 88.978 zł.
(dowód: opinia biegłejJ. L.k. 154-158)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań świadków i pozwanych, wymienionych wyżej dokumentów, a także opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkówM. W.,T. J.iK. P., ponieważ były one ze sobą zbieżne nadto znalazły potwierdzenie w dokumentacji zgromadzonej w aktach Urzędu Miejskiego wK.(...)Świadkowie ci to osoby obce dla stron,M. W.iK. P.nie pełnią już również żadnych funkcji u powoda. Ich zeznania należało uznać za szczere i obiektywne.
Sąd w większości dał również wiarę zeznaniom synów pozwanychP. K. (1),P. K. (2)iW. K., ponieważ w dużej części zbieżne były one ze sobą. Sąd nie dał wiary świadkom w zakresie w jakim wspominali, że Urząd Miejski wK.zezwolił pozwanym na wcześniejszą sprzedaż mieszkania przyul. (...)i przeznaczenie pieniędzy na wykończenie budowy przyul. (...). Tych zeznań nie potwierdził żaden z przesłuchanych przedstawicieli Miasta, a z dokumentów kierowanych do pozwanych przez powoda wynika, że byli oni informowani, że z obowiązku zwrotu bonifikaty może ich zwolnić Rada Miasta. Nadto z protokołu uzgodnień dotyczących nabycia przez pozwanych mieszkania przyul. (...)oraz aktu notarialnego zawierającego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej sprzedaży wynika, że pozwani informowani byli o obowiązku zwrotu bonifikaty zgodnie zart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Z powyższych względów Sąd nie dał również wiary zeznaniom pozwanego, że był zapewniany o możliwości zbycia lokalu bez konieczności zwrotu bonifikaty w razie przeznaczenia pieniędzy na dokończenie budowy. Jak wynika z zeznań pozwanego mógł on opatrznie zrozumieć udzielane mu ustnie wyjaśnienia, skoro fragment pozwu zrozumiał on jako oskarżenie o bycie „przestępcą kupującym mieszkania za grosz, a sprzedającym za niebotyczną sumę”. Podobnie błędnie zrozumiał on treść pisma z dnia 16 kwietnia 2015 r. kierowanego do niego przez Przewodniczącego Rady MiastaK.. Z tych samych przyczyn niewiarygodne okazały się zeznania pozwanej w zakresie, w którym potwierdziła ona zeznania pozwanego. W pozostałej części pozwani złożyli zeznania zbieżne z zebranym materiałem dowodowym.
Jako wiarygodną Sąd ocenił opinię biegłejJ. L., ponieważ sporządzona ona została rzetelnie i profesjonalnie, a jej konkluzje są jasne i zrozumiałe. Wnioski opinii nie były kwestionowane przez żadną ze stron procesu.
Dokumentom wymienionym w części dotyczącej ustaleń faktycznych Sąd dał wiarę, albowiem ich autentyczności i prawdziwości treści w nich zawartych nie kwestionowały strony a i Sąd nie znalazł podstaw by czynić to z urzędu.
Sąd oddalił wniosek o zobowiązanie powoda do złożenia projektów uchwał w sprawie żądania zwrotu części bonifikaty wraz z uzasadnieniami, ponieważ projekty których złożenia domagała się strona pozwana dotyczyły innych osób niezwiązanych w żaden sposób ze sprawą i przeprowadzenie dowodu z tych projektów w niniejszej sprawie było zdaniem Sądu zbędne.
Z tej samej przyczyny Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o zobowiązanie powoda do wskazania osób podpisujących uzasadnienia projektów uchwał dotyczących zwolnienia z obowiązku zwrotu bonifikaty, uznając że okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia.
Sąd oddalił również wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości prac remontowo-budowlanych wykonanych lub zleconych przez pozwanych na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych, albowiem wobec treściart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościamidowód ten był zbędny dla rozstrzygnięcia, a jego przeprowadzenie wydłużyłoby postępowanie i znacznie zwiększyło jego koszty.

Sąd zważył, co następuje:
Roszczenie powoda okazało się uzasadnione niemal w całości.
Swą podstawę prawną znajduje ono w treści art. 68 ust 2 i nast. ustawy z dnia 17 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. 2016 poz. 2147) w brzmieniu z dnia 25 czerwca 2008 r. tj. dnia w którym pozwali nabyli lokal od powoda.
Zgodnie z tym przepisem jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1
zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3
zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4
zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

5
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
2c. Właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
Z cytowanego przepisu wprost wynika, że w razie zbycia przed upływem 5 lat lokalu zakupionego uprzednio z bonifikatą, nie podlega ona zwrotowi tylko w wypadkach wymienionych w ust. 2a, a w innych wypadkach tylko za zgodą sejmiku rady lub wojewody.
Pozwani sprzedali swoje mieszkanie nabyte uprzednio z bonifikatą po upływie pół roku od jego zakupu - za cenę 140.000 zł, z czego kwotę 68.000 zł przeznaczyli na zakup w dniu 10 lipca 2009 r. innego mieszkania, a pozostałą kwotę na przeprowadzenie w nim remontu, dokończenie rozpoczętej wiele lat wcześniej budowy domu przyul. (...)oraz spłatę kredytu hipotecznego.
W rozumieniu cytowanego przepisu tylko nabycie innego lokalu zwalniało pozwanych od zwrotu części bonifikaty. Przepisu tego jako odstępstwa od zasady ogólnej, że bonifikata podlega zwrotowi, nie należy interpretować rozszerzająco według zasady exceptiones non sunt extendendae. Dlatego skoro ustawa stanowi, że zwalnia od zwrotu bonifikaty przeznaczenie środków na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe nie można uznać, że zwalnia także w przypadku przeznaczenia ich na remonty i inne prace budowlane. Przeznaczenie pieniędzy na „nabycie” w istocie oznacza kupno lokalu. Nie sposób zaś z cytowanego przepisu wyinterpretować normy, że z obowiązku zwrotu bonifikaty zwalnia wydatkowanie sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu na jakiekolwiek cele mieszkaniowe. Sąd nie podzielił forsowanego przez stronę pozwaną stanowiska, że od zażądanego przez powoda zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty odliczeniu podlegały wszelkie poniesione przez pozwanych koszty na cele mieszkaniowe, ponieważ sprzeczne jest to z brzmieniem przepisu. Z tej przyczyny nie podlegają odliczeniu żadne wydatki poniesione przez pozwanych na dokończenie budowy domu przyul. (...)wK.. Nie było też w ocenie Sądu potrzeby odliczenia kosztów remontu nabytego przez pozwanych mieszkania przyul. (...). Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12 wyraził pogląd, że wykładnia językowaart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą i wydatkowanie - na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu - środków uzyskanych ze sprzedaży. Zgodnie z definicją ustawową zawartą wart. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbywanie albo nabywanie nieruchomości oznacza dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Dyrektywy wykładni językowej w powiązaniu z przytoczoną definicją legalną przemawiają więc jednoznacznie na rzecz tezy, że do wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu.
Stanowisko takie przyjmowane jest również w nauce prawa, wyraża się przy tym zapatrywanie, że przesłankę przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu albo nieruchomości należy uznać za spełnioną także w wypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na koszty nabycia lokalu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, ale nie na koszty kredytu bankowego. Podkreśla się, że zwolnieniem z obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane z wykończeniem lub remontem lokalu oraz że nie można skorzystać ze zwolnienia, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu. Z kolei Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 24 października 2013 r. w sprawie I ACa 541/13 wyraził podgląd, podzielany przez Sąd orzekający, że zwolnieniem z obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane z wykończeniem lub remontem lokalu. Nie można także skorzystać ze zwolnienia przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu. Środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu w okresie karencji nie można przeznaczyć na wykończenie domu, a jedynie na zamianę, zakup innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Powyższe rozważania skłoniły też Sąd do uznania, że do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zbędny jest dowód z opinii biegłego na okoliczność wartości robót remontowo-budowlanych wykonanych lub zleconych przez pozwanych celem zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Wartość prac służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pozwanych to okoliczność, która nie była istotna w sprawie w świetle brzmieniaart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W kwestii rozumienia art. 68 ust. 2a ustawy wielokrotnie wypowiadała się judykatura, wskazując m.in., że wprowadzenie bonifikaty na sprzedawany lokal miało na celu ułatwienie zakupu przedmiotowego lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten dotychczas stanowił centrum życiowe, umożliwiając mu znaczącą poprawę i stabilizację jego sytuacji mieszkaniowej. Z kolei celem wprowadzenia regulacji przewidującej zwrot powyższej bonifikaty było zapewnienie by faktycznie była ona wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem, nie zaś zapewnienie realizacji przez jej beneficjenta jego dowolnych i szeroko rozumianych planów mieszkaniowych. (wyrok SA w Lublinie z dnia 13 września 2016 r., sygn.akt II ACa 138/16.) Przewidziana wart. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamimożliwość udzielenia przez gminę bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe. Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które są zmuszone zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej, co wiąże się z koniecznością zgromadzenia znacznych środków finansowych, zaciągnięcia kredytu itp. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców lokali komunalnych z przyznanego im przywileju. Udzielenie bonifikaty służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych byłego najemcy, nie zaś uzyskaniu przez niego dodatkowych środków finansowych na realizację innych, wcześniej powstałych projektów mieszkaniowych. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 265/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2015 r., sygn. akt II CSK 555/14).
Tylko pełne spożytkowanie funduszy uzyskanych ze zbycia lokalu (tzw. surogacyjne - cena zbycia lokalu przeznaczona na cenę nabycia nowego lokalu mieszkaniowego w ciągu 12 miesięcy) może prowadzić do wygaśnięcia roszczenia o zwrot bonifikaty w pełnym zakresie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r. sygn. akt IV CSK 602/11)
Powód zaś według swego uznania mógł swe roszczenie wobec pozwanych ukształtować i pomniejszyć je z korzyścią dla pozwanych o ustaloną przez siebie wartość – remontów mieszkania przyul. (...).
Pozwani podnosili też twierdzenie, że uzyskali zgodę powoda na przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży zakupionego od Miasta mieszkania na dokończenie budowy. Sąd uznał, że pozwani tego twierdzenia nie udowodnili. Żaden z przesłuchanych przedstawicieli powoda, pełniących funkcje w dacie zbycia przez pozwanych lokalu nie potwierdził, iżby zapewniał pozwanych o możliwości przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na dokończenie budowy. Nadto pouczenie o konieczności zwrotu bonifikaty zgodnie z treściąart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościamizawierał zarówno protokół uzgodnień dotyczących zakupu mieszkania, jak i umowa sprzedaży tego mieszkania. Tym bardziej nie można podzielić stanowiska pozwanych co do wprowadzenia ich przez powoda w błąd co do możliwości przeznaczenia środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania. Zresztą gmina nie była nawet zobowiązana do pouczania przy sprzedaży lokalu o treściart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, strony stosunku prawnego były bowiem równe i nic nie stało na przeszkodzie, by pozwani również sami wykazali inicjatywę w zapoznaniu się z treściąart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami(podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 października 2015 r., sygn. akt II CSK 763/14)
Zgodnie z art. 68 ust. 2c właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. W sprawie pozwanych Rada MiastaK.głosowała dwukrotnie (w 2013 i 2015 r.) przeciwko podjęciu uchwały o zwolnieniu pozwanych z obowiązku zwrotu bonifikaty. Sugerowane przez stronę pozwaną kwestie polityczne dotyczące składu Rady i większości politycznej w Radzie Miasta nie mają w ocenie Sądu żadnego znaczenia istotne jest bowiem to, że organ jednostki samorządu terytorialnego nie wyraził zgody na odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty.
Trudno też mówić o nadużyciu przez powoda prawa podmiotowego przez wystąpienie z żądaniem zwrotu bonifikaty, skoro decyzja organu wykonawczego Miasta nie jest w tym zakresie dowolna. W istocie bowiem jednostka samorządu terytorialnego jest zobligowana do zażądania zwrotu bonifikaty.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest już pogląd, że uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty, zarzucając naruszenieart. 5kc(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. sygn. akt II CSK 93/16, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 1443/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 479/12)
Na marginesie można tylko dodać, żeart. 5kcmógł mieć zastosowanie do stanów faktycznych zaistniałych w czasie, gdyart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościamidawał jednostkom samorządu terytorialnego uprawnienie do fakultatywnego żądania zwrotu bonifikaty tj. do 22 września 2004 r. – dnia wejścia w życieustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i zmianie niektórych innych ustaw(Dz.U. z 2004 Nr 141 poz. 1492). Norma zawarta wart. 68 ust. 2miała wówczas następujące brzmienie: „Właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione wust. 1 pkt 1-3lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione wust. 1 pkt 7. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.”
Obecnie ustawa nie przewiduje w tym zakresie dowolności, a od żądania zwrotu bonifikaty w wypadkach innych niż wymienione w ust. 2 a można odstąpić tylko po uzyskaniu zgody rady. Wykonywania obowiązków ustawowych nie można zaś uznać za nadużycie prawa.
Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawieart. 5 KCmusi być bowiem uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości, natomiast takowych nie sposób jest dostrzec, gdy powód lojalnie przestrzegał małżonków, informując ich o warunkach zwrotu bonifikaty.
Do uznania, że powód wytaczając powództwo, naruszył zasady współżycia społecznego, nie skłonił także Sądu podnoszony przez pozwanych argument, że konieczność zbycia lokalu powstała, gdy pozwany zachorował, przez co pogorszyła się sytuacja finansowa pozwanych. Z przedłożonych przez pozwanych dokumentów w postaci kart wypisowych ze szpitali wynika bowiem, że stan zdrowia pozwanego pogorszył się po zawałach serca, które przebył w 2003 i 2004 r. zatem 4 lata przed nabyciem i sprzedażą lokalu. Trudno się dopatrzyć związku przyczynowego między powstałą dużo wcześniej chorobą pozwanego a zbyciem lokalu. W tej sytuacji okoliczność, że pozwany jest osobą chorą nie wpływa na uznanie żądania powoda za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Właściwy organ może żądać zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej cena uzyskana ze sprzedaży nie została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości. Tak ukształtowany obowiązek zwrotu bonifikaty uwzględnia w należytym stopniu interes właściwego organu, dostatecznie chroni przed nadużyciami ze strony byłych najemców polegającymi na szybkim wyzbyciu się lokali nabytych z bonifikatą. Omawiany przepis w brzmieniu z daty zawarcia przez strony umowy nie zawierał ust. 2 d, który sankcjonuje koncepcję zwrotu części bonifikaty w razie wydatkowania części ceny sprzedaży lokalu na nabycie nieruchomości zgodnie z ust. 2a pkt 5.
W tej sytuacji należało ustalić proporcję, w jakiej cena sprzedaży została przeznaczona na zakup przez pozwanych mieszkania przyul. (...). Powód wyliczył proporcję tę na 40%, gdzie od ceny sprzedaży mieszkania (140.000 zł) należało odjąć cenę zakupu mieszkania przyul. (...)– 68.000 zł, koszty notarialne – 2.615 zł i zgodnie z wolą powoda (choć przepisy prawa do tego nie obligują) ustalone przez powoda nakłady na mieszkanie przyul. (...)– 12.505 zł i tak uzyskaną kwotę należało podzielić przez 140.000 zł.
Sąd z urzędu zlecił biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie zwaloryzowanej bonifikaty na dzień 12 grudnia 2011 r., gdyż obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie udzielonej najemcy powstaje z chwilą dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach objętych przepisem art. 68 ust. 2 ustawy, jednak po uprzednim zażądaniu jej zwrotu przez właściwy organ. Bezczynność wierzyciela w tym zakresie nie powinna być, także z uwagi na zasady współżycia społecznego, źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez przyznanie wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia o jego zasądzenie. Roszczenie wierzyciela staje się w takiej sytuacji wymagalne w dniu, w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wezwał on dłużnika do wykonania zobowiązania w możliwie najkrótszym terminie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 r. sygn. akt II CSK 683/10, wyrok SA w Łodzi z dnia 22 października 2013 r. I ACa 507/13, wyrok SA w Warszawie z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1400/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 listopada 2012 r. sygn. akt I ACa 632/12) Z poglądami tymi zgadza się w całości Sąd orzekający w niniejszej sprawie.
Sąd uznał, że skoro powód zyskał pewność, że pozwani sprzedali nabyte z bonifikatą mieszkanie w dniu 29 września 2011 r., a w dniu 28 listopada 2011 r. pozwani złożyli na żądanie powoda wyjaśnienia, to wystarczającym czasem na wezwanie pozwanych do zwrotu bonifikaty jest okres dwóch tygodni liczony od dnia 29 listopada 2011 r., tj. dzień 12 grudnia 2011 r. Wartość udzielonej bonifikaty zwaloryzowana na ten dzień wyniosła 88. 978 zł. Część bonifikaty podlegająca zwrotowi to 40%, czyli kwota 35.591,20 zł, którą Sąd zasądził w punkcie 1 wyroku z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i następnie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. O odsetkach Sąd orzekł na podstawieart. 481 kc, zasądzając je od dnia następującego po dniu wskazanym jako termin zwrotu bonifikaty w piśmie wzywającym do jej zwrotu z dnia 20 lipca 2015 r. Od dnia, w którym upłynął termin pozwani pozostawali w opóźnieniu z zapłatą.
Sąd oddalił powództwo w zakresie kwoty 533,87 zł, uznając powództwo za niezasadne.
W punkcie 3 wyroku Sąd na podstawieart. 355 §1 kpcumorzył postępowanie w pozostałym zakresie z uwagi na ograniczenie powództwa przez stronę powodową do kwoty 36.125,07 zł.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 kpc. Pozwani przegrali proces w 95 % i w takim zakresie powinni ponieść koszty procesu, które łącznie wyniosły 11.476 zł (opłata od pozwu – 1859 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powoda 4.800 zł, wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych 4817 zł). Dotychczas pozwani ponieśli koszty w kwocie 4.817 zł, a zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu winni je ponieść w kwocie 10.902,20 zł. Różnicę między kosztami poniesionymi, a kosztami od nich należnymi, tj. kwotę 6.085,20 zł Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda.
O nieuiszczonych kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, nakazując pobrać od pozwanych nieuiszczone dotychczas przez strony koszty opinii biegłej w kwocie 901,58 zł.
SSR Magdalena Bartłomiejczak