Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1386/17
Data wyroku: 2017-11-30 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 117 k.c.

Sygn. akt III Ca 1386/17

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym dnia 25 lutego 2016 roku MiastoK.wniosło o zasądzenie od pozwanegoS. P.kwoty 3.907,58 Zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jako zakład budżetowy zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...)zH. P., żoną pozwanego. W 2015 rokuH. P.zmarła, zaś pozwany nie płacił systematycznie zobowiązań z tytułu zawartej umowy w postaci czynszu za lokal i bieżących opłat obciążających najemcę. Pomimo wezwania do zapłaty pozwany nie uregulował należności. Podniesiono również, że niniejszym pozwem powód dochodzi należności głównej w kwocie 2.755,65 Zł oraz skapitalizowanych odsetek ustawowych od dochodzonej należności w wysokości 1.151,93 zł.
W przedmiotowej sprawie w dniu 31 marca 2016 roku Sąd Rejonowy w Kutnie, I Wydział Cywilny wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w całości uwzględniając roszczenie powoda.
W dniu 8 lipca 2016 rokuS. P.wniósł sprzeciw od wydanego nakazu zapłaty, którym zaskarżył nakaz zapłaty w całości.
Wyrokiem z dnia 25 maja 2017r. Sąd Rejonowy w Kutnie zasądził odS. P.na rzecz MiastaK.kwotę 3350,88 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 25 lutego 2016r. do dnia zapłaty i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Sąd I instancji nie obciążył pozwanego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu stronie powodowej.
Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygniecie na następujących ustaleniach stanu faktycznego:
Pozwany zajmuje lokal położony wK.przyulicy (...)należący doGminy M.K.. Umowa o najem lokalu mieszkalnego została podpisana w dniu 2 września 1995 roku pomiędzy Miejskim Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej wK.jako wynajmującym aH. P.– żona pozwanego, jako najemcą, której przedmiotem był lokal mieszkalny położony wK.przyul. (...), oznaczony nr 1, składający się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, w.c, o łącznej powierzchni użytkowej 46,0 m2i powierzchni mieszkalnej- 34,0 m2.
Zgodnie z § 6 umowy najmu najemca zobowiązany był do uiszczania czynszu regulowanego oraz innych opłat za świadczenia miesięczne do dnia 10-go każdego miesiąca. W razie zaś zwłoki w uiszczaniu należności wynajmujący ma prawo naliczać odsetki za każdy dzień zwłoki.
Od 1 stycznia 2005 roku czynności z zakresu najmu wykonywane są przezZarząd (...)wK., będący zakładem budżetowym MiastaK..
Pozwany zamieszkiwał wraz z małżonką w przedmiotowym lokalu. Przez wiele lat zabiegał o remont lokalu oraz budynku i przeciekającego dachu. Lokal nie posiadał łazienki, miał jedynie schowek, który został później przerobiony na łazienkę. W związku z tym występował kilkakrotnie doZarządu (...)o uzyskanie zgody na przeprowadzenie remontu. Lokal nie miał doprowadzenia bieżącej wody. Pozwany w roku 2010 przeprowadził remont. Na potrzeby remontu pozwany zaciągnął kredyt w banku.
S. P.zwrócił się doZarządu (...)wK.o zwrot poniesionych przez niego nakładów na lokal mieszkalny przyul. (...)wK.. Pismem z dnia 29 czerwca 2011 rokuZarząd (...)poinformował pozwanego, iż za wykonanie remontu lokalu zaliczono mu na poczet zaległości i bieżącego czynszu kwotę 10.399,06zł. Kwota ta została zaliczona na zadłużenie pozwanego z tytułu rozliczenia rocznego zużycia mediów w 2009 r. oraz z tytułu zaległego czynszu i opłat za okres od marca 2011r. do maja 2011 r. a także należność z tytułu skapitalizowanych odsetek. Po tych odliczeniach pozostała kwota 8617,36 zł została zaliczona na bieżący czynsz i opłaty w okresie od czerwca 2011r. do grudnia 2012r. Zwrócono tym samym pozwanemu za wykonanie wymiany drzwi wejściowych, montaż dwóch parapetów, montaż wykładzin /paneli/ na podłogach, wykonanie ścianek łazienkowych wraz z wymianą drzwi i instalacji elektrycznej, skucie tynków i odgrzybienie ścian, położenie tynków i malowanie dwóch pokoi wraz z uzupełnieniem ubytków tynku, częściową przeróbkę instalacji c.o. , wykonanie wentylacji.
Pozwany oczekiwał, że koszty przeprowadzonego remontu zostaną mu zwrócone w całości. Według wyliczeń pozwanego całość przekraczała kwotę uznaną przez powoda.
W okresie po grudnia 2012r. do czerwca 2014 r. ponownie pozwany nie płacił należnego czynszu.
Zarząd (...)pismem z dnia 17 października 2013 roku wezwał do uregulowania zaległości z tytułu opłat czynszowych wraz z odsetkami wynoszącej na dzień 30 września 2013 roku 5.238,98 zł. pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu i skierowania sprawy na drogę sądową.
Ostatecznie za okres od grudnia 2012r. do czerwca 2014 r. pozwanemu pozostawało do zapłaty łącznie 9 004, 39 zł. Pozwany w tym okresie wpłacił powodowi kwotę łączną 2 205,15 zł. Po uwzględnieniu narosłych odsetek w kwocie 869,36 zł od istniejącego zadłużenia i zaliczeniu nadpłaty z rocznego rozliczenia mediów za rok 2013 pozostało według stanu na dzień 30 czerwca 2014 r. kwota  6365,55 zł zadłużenia z tytułu czynszu i opłat oraz 869,36 zł z tytułu odsetek.
W dniu 31 lipca 2014 roku pozwany zawarł z powodem porozumienie, na mocy którego w oparciu o Uchwałę nr XLIX/592/10 Rady MiastaK.z dnia 7 września 2010 roku umorzonoS. P.w części wierzytelność powstałą z tytułu zaległości czynszowej i odsetkowej. Wierzyciel umorzył pozwanemu 50 % kwoty zadłużenia, według stanu na dzień 30 czerwca 2014 roku, tj. kwoty 7.507,91 zł, co stanowiło kwotę 3.753,95 zł, obejmującą zadłużenie lokatora za okres od grudnia 2012r. do czerwca 2014 r. Na powyższą kwotę składała się kwota 3.319,27 zł tytułem 50 % zaległych opłat czynszowych oraz kwota 434,68 zł tytułem 50 % ustawowych odsetek. Zgodnie z porozumieniemS. P.zobowiązany był do uregulowania pozostałej kwoty zadłużenia głównego i odsetek skapitalizowanych, tj. kwotę 3.753,95 zł,  w terminie do 31 maja 2015 roku.
Jednak powyższej kwoty pozwany w określonym porozumieniem terminie nie wpłacił. Pozwany od miesiąca lipca 2014 r. do grudnia 2015 r. płacił należności z tytułu czynszu i innych opłat z tym, że w nie zawsze w terminie. Pozwany był obowiązany do regulowania tych należności do 10 – go każdego miesiąca.J.powstała nadpłata za okres od miesiąca lipca 2014 r. do miesiąca grudnia 2015 r. 15,99zł.
Łączna kwota z tytułu zaległości odsetkowej za okres od lipca 2014 r. do grudnia 2015r wyniosła 160,55 zł. i łącznie z kwotą 50 % odsetek nieumorzonych porozumieniem stanowiło to kwotę 595,23 zł.
Pismem z dnia 20 listopada 2015 rokuS. P.ponownie wystąpił o umorzenie całej kwoty zadłużenia, która na dzień sporządzenia niniejszego pisma wynosiła według pozwanego 4.329,96 zł.
W dniu 26 stycznia 2016 roku pozwany wpłacił na rzecz powoda kwotę 547,63 zł.
Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I Instancji uznał, że powództwo jest uzasadnione.
Roszczenie strony powodowej znajdowało oparcie w§ 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. ( tekst jedn. Dz.U. z 2016r. poz. 1610).
W przedmiotowej sprawie pozwany, zamieszkując wraz z małżonką w lokalu mieszkalnym, będącym przedmiotem umowy najmu zawartej pomiędzyH. P.a powodem, uzyskał status współnajemcy.
Pozwany nie płacił systematycznie zobowiązań wynikających z umowy najmu, naruszając obowiązek regularnego płacenia czynszu i innych opłat go obciążających. Z tytułu poczynionych przez pozwanego nakładów na przedmiotowy lokal wynajmujący zaliczył kwotę 10.399,06zł na poczet zaległości i bieżącego czynszu. Pozwany uważał, że kwota zaliczenia winna być wyższa. W toku postepowania pozwany nie wykazał jednak wysokości tych kwot. W oparciu o Uchwałę nr XLIX/592/10 Rady MiastaK.z dnia 7 września 2010 roku, powód zawarł z pozwanym porozumienie, na mocy którego umorzonoS. P.w części wierzytelność powstałej z tytułu zaległości czynszowej i odsetkowej. Wierzyciel umorzył pozwanemu 50 % kwoty zadłużenia, według stanu na dzień 30 czerwca 2014 roku, tj. kwoty 7.507,91zł. Zgodnie z zawartym porozumieniemS. P.zobowiązany był do uregulowania pozostałej kwoty zadłużenia głównego, tj. kwotę 3.753,95zł - w terminie do 31 maja 2015 roku.
Pozostałej części należności pozwany nie wpłacił, płacił jedynie bieżący czynsz.
Kwota należności głównej 3.319,27 zł została pomniejszona przez samego powoda, o kwotę 547,63 zł, którą pozwany wpłacił w dniu 26 stycznia 2016 roku oraz powstałą nadpłatę czynszu w wysokości 15,99 zł. Czyli powód ostatecznie żądał od pozwanego kwoty 2755,65 zł z tytułu należności głównej ( 3319,27 zł – 15,99 zł – 547,63 zł ). Z przyczyn oczywistych zarzut podniesiony przez pełnomocnika pozwanego , iż kwota 547,63 zł nie powinna być zaliczona na poczet należności z tytułu zadłużenia jest nieistotny wobec faktu, iż w zakresie dochodzonej kwoty to powód formułuje swoje żądanie i obniżenie go w stosunku do kwoty początkowej nie ma znaczenia akurat w tej sprawie.
W zakresie sumy odsetek powód łącznie naliczył odsetki w kwocie 1151,93 zł. Zdaniem Sądu I instancji taka wysokość odsetek nie znajdowała uzasadnienia w przedstawionym materiale dowodowym. Skoro strony zawarły porozumienie i z tego faktu należy wnioskować o niewłaściwym uznaniu długu, to odsetki naliczone za okres przed zawarciem porozumienia i terminem płatności – 31 maja 2015 r. nie należą się powodowi. Zatem należało uznać, iż powód winien otrzymać od pozwanego kwotę 434,68 zł tytułem 50% odsetek do zapłaty wynikających z zawartego porozumienia oraz kwotę 160,55 zł z tytułu odsetek za nieterminowe regulowaniu zobowiązań czynszowych, a także odsetek z tytułu nie wywiązania się z obowiązku zapłaty kwoty wynikającej z porozumienie 3319,27 zł, ale za okres po terminie płatności wynikającym z porozumienia. Powód w piśmie procesowym z dnia 18 kwietnia 2017r. wskazał, iż jego zdaniem odsetki dochodzone pozwem w tym za okres od czerwca 2015r. do grudnia 2015 r. wynoszą 612,18 zł. Sąd I instancji uznał jednak, że kwotę odsetek wskazaną przez powoda należy zredukować i kwotę 612,18 zł należy pomniejszyć o sumę 16,95 zł stanowiącą wysokość kosztów upomnień, które nie były zdaniem Sądu I instancji objęte żądaniem pozwu. Zatem wobec tego, że przedmiotowym pozwie powód wystąpił z roszczeniem obejmującym należność główną wraz z odsetkami, całkowita kwota odsetek wyniosła 595,23 zł, co w konsekwencji pozwala wyliczyć całkowite zadłużenie pozwanego wobec powoda w wysokości 3.350,88 zł, którą to kwotę zasądzono w punkcie 1 wyroku, w pozostałym zakresie oddalając powództwo, jako bezzasadne.
Z uwagi na charakter sprawy, sytuację życiową pozwanego, Sąd I instancji nie obciążył pozwanego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powoda.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia w części uwzgledniającej powództwo wniósł pozwany.
Skarżący zarzucił wyrokowi naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku wyrażonych w:
-art. 233 k.p.c.w zw. zart. 64 k.c.Poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i błędną jego ocenę polegającą na przyjęciu, że umowa zawarta pomiędzy powodem reprezentowanym przezS. M.w formie ustnej, której przedmiotem było wyrażenie przez powoda zgody na dokonanie przez pozwanych remontu lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul.(...)i pokrycie jego kosztów, nie wywołuje skutków prawnych i powód po dokonaniu remontu w sposób odmienny może kształtować stosunki związane z partycypacja w kosztach remontu;
- art. 233k.p.c. Poprzez przyznanie, że powód uznał zadłużenie w sposób niewłaściwy, w sytuacji, gdy zgodnie z ustną umową zawartą z powodem pozwany uprawniony był do przeprowadzenia remontu, a jego koszt miał zostać zaliczony na poczet bieżących należności,
-art. 233 k.p.c.W zw. zart. 227 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego zebrania w sprawie materiału dowodowego polegającego ani oddaleniu wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ds. pisma na okoliczność braku złożenia przez pozwanego podpisu pod wyr nim uznaniem długu i przyjęcie, ze pozwany wielokrotnie składał ustnej umowy i tylko na ich podstprzedmiotowe oświadczenie w sytuacji, gdy oświadczenia te wynikały z braku respektowani przez pozwanego ustnej umowy i tylko na ich podstawie powód wyraził zgodę na zaliczenie kosztów remontu na poczet należności czynszowych,
-art. 5 k.c.w zw. zart. 233 k.p.c.Poprzez uwzględnienie powództwa w części w sytuacji, gdy zasądzenie od pozwanego kwoty dochodzonej pozwem pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, zaś brak zapłaty przez pozwanego dochodzonej należności nie wynika z chęci uporczywego uchylania się przez pozwanego z obowiązku zapłaty, a stanowi realizację zawartej z pozwanym umowy.
Niezależnie od powyższego pozwany na obecnym etapie postepowania kwestionuje zadłużenie z rozliczenia rocznego za zużycie mediów za rok 2009, wskazując, że w okresie tym regularnie opłacał czynsz wraz zza zaliczką na poczet mediów, na potwierdzenie, czego złożył potwierdzenie dokonania opłat za rok 2009.
W konkluzji skarżący wniósł o:
1.Zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa;
2.Przyznanie na rzecz adwokataM. A.kosztów udzielonej pozwanemu pomocy prawnej z urzędu, oświadczając, ze koszty te nie zostały uiszczone ani w całości ani części.
W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego ani rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Okręgowy zważył, co nastę puje:
Apelacja nie jest zasadna.
Wbrew zarzutom skarżącego podniesionym apelacji, Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń stanu faktycznego, znajdujących pełne oparcie w znanym sprawie materiale dowodowym, ocenionym bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, wyznaczonejart. 233 § 1 k.p.c.
Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sad I instancji jak i konsekwencje prawne z niego wynikające.
Zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji przepisuart. 233 k.p.c.w zw. zart. 64 k.c.orazart. 227 k.p.c.są całkowicie bezzasadne.
Na podstawieart. 381 k.p.c.pominął dowody dołączone do apelacji w zakresie zarzutu dotyczącego rozliczenia za zużycie mediów za rok 2009, bowiem nic nie stało na przeszkodzie by tego rodzaju zarzut i dowody na jego poparcie zostały zgłoszone zostały przed Sądem I instancji.
W świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie ulega wątpliwości, że pozwany na dzień 30 czerwca 2014 r. zalegał z płatnością wobec powoda z tytułu zajmowanego lokalu. Zaległość ta po umorzeniu jej 50% procent wynosiła 3319,27 zł – należność główna i 434,68 zł należność z tytułu skapitalizowanych odsetek. Okoliczność ta została ustalona na podstawie złożonej przez pozwanego porozumienia z dnia 31 lipca 2014r. zawartego przez strony postępowania.
Z porozumienia tego jednoznacznie wynika, jaka był zaległość pozwanego w opłatach i jaka część w wyniku tego porozumienia uległa umorzeniu. Z § 2 tego porozumienia wynika, że zaległość miała zostać przez pozwanego uregulowana do dnia 31 maja 2015r.
W tym stanie rzeczy, zgodzić należy się z Sądem I instancji, że oświadczenie pozwanego zawarte w tym porozumieniu stanowiło niewłaściwe uznania długu, które skutkuje potwierdzeniem istnienia zobowiązania. Zarówno z samych deklaracji pozwanego jak i przede wszystkim dokumentów, w tym z zawartego w dniu 31 lipca 2014r porozumienia wynika, że zadłużenie takie istniało, a pozwany go nie kwestionował. W toku postępowania przed Sądem I instancji pozwany zarzucał jedynie powodowi, że ten wbrew temu, do czego zdaniem pozwanego się zobowiązał, nie zwrócił mu całości kosztów remontu.
W tym stanie rzeczy zgodzić należy się z Sadem I instancji, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego grafologa było zbędne, bowiem uznanie długu nastąpiło przez pozwanego w wyniku porozumienia z dnia 31 lipca 2014r., przy czym zawarcia tego porozumienia pozwany nie kwestionował. Nie było zatem potrzeby dopuszczania dowodu z opinii biegłego grafologa celem stwierdzenia, czy pozwany złożył podpis pod oświadczeniem z dnia 1 kwietnia 2014r.. Tym samym zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.Jest całkowicie chybiony.
Wbrew twierdzeniom skarżącego podniesionym w apelacji, w świetle zebranego sprawie materiału dowodowego, nie było żadnych podstaw do przyjęcia, że po stronie powoda występuje nadpłata należności z tytułu czynszu z uwagi na nierozliczone koszty remontu.
Jak wynika z materiału dowodowego, w 2010r. istotnie pozwany przeprowadził remont lokalu mieszanego. Z tytułu kosztów remontu w 2011r. strona powodowa uwzględniła na rzecz pozwanego kwotę 10,399zł 06gr., która to należność została rozliczona na koszt zużycia wody 2009r, oraz na opłaty czynszowe za lata 2011- 2012. Powód w żaden sposób nie udowodnił, że koszty remontu były wyższe oraz, że strona powodowa zobowiązała się do uwzględnienia kosztów remontów w wyższej kwocie niż wynikało to z pisma z dnia 29 czerwca 2011r. ( pismo –k. 65). Ciężar dowodu w tym zakresie – stosownie doart. 6 k.c.obciążał pozwanego.
Zgodzić należy się z Sadem I instancji, że jeśli pozwany chciał wykazać, iż na zaległe należności czynszowe winny być zaliczone jeszcze inne niż to uczynił powód, koszty wykonanego przez pozwanego remontu, to winien to wykazać, i to zarówno zasadność takiego zaliczenia jak i wysokość kwoty zaliczanej. W tym zakresie pozwany nie przejawiał inicjatywy dowodowej, a stawka czynszu nie była kwestionowana. Skoro, zatem pozwany nie wykazał, aby czynsz za okres wskazany w pozwie był nienależny, nie sposób było odmówić zasadności roszczenia powoda w tym zakresie.
Nie znajduje także uzasadnieni zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwanego. Strony zawarły porozumienie, niekwestionowane przez pozwanego i określiły w nim zarówno kwotę, do jakiej zapłacenia zobowiązał się pozwany jak i termin płatności. Wobec treści porozumienia, data wymagalności to 31 maja 2015 r. zaś pozew został złożony w dniu 25 lutego 2016 r., zatem w dacie wytoczenia pozwu roszczenie strony powodowej nie uległo przedawnieniu.
Nie sposób także postawić Sądowi I instancji zarzutu naruszeniaart. 5 k.c.
Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, pozwany nie płacił systematycznie zobowiązań wynikających z umowy najmu, naruszając obowiązek regularnego płacenia czynszu i innych opłat go obciążających. Z tytułu poczynionych przez pozwanego nakładów na przedmiotowy lokal wynajmujący zaliczył kwotę 10.399,06zł na poczet zaległości i bieżącego czynszu. Zdaniem Sądu Okręgowego, brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że dochodzenie przez stronę powodową od pozwanego należności wynikających z opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego stanowi nadużycie prawa.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.