Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1729/17
Data wyroku: 2018-03-07 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ust. 20 ustawy z dnia 21.09.1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt III Ca 1729/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 lipca 2017 roku, wydanym w sprawieo sygn. akt II C 719/15, z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wŁ.przeciwko MiastuŁ.– Prezydentowi MiastaŁ.o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny:
1. ustalił wysokość rocznej opłaty za udział(...)części użytkowania wieczystego gruntu położonego wŁ.przyul. (...), w obrębie G-28, stanowiącego działkę onumerze ewidencyjnym (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), należnej od dnia 1 stycznia 2015 roku na kwotę 26.609,68 zł, przy czym opłata płatna jest w następujący sposób:
- w 2015 roku – w kwocie 15.288,82 zł,
- w 2016 roku – w kwocie 20.949,25 zł,
- w 2017 roku i w latach następnych – w kwocie 26.609,68 zł;
2. oddalił powództwo w pozostałym zakresie;
3. zwrócił stronie pozwanej ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwotę 406,55 zł uiszczoną w dniu 28 stycznia 2016 roku, zaksięgowaną poz.(...)/(...), tytułem różnicy między wydatkami pobranymi od strony a należnymi;
4. zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.688,96 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych, które przedstawiają się następująco:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wŁ.jest użytkownikiem wieczystymw udziale(...)(stan na dzień 5 grudnia 2014 roku) nieruchomości położonejwŁ.przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie G-28, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej własność GminyŁ..
Prezydent MiastaŁ.pismem z dnia 26 listopada 2014 roku nr(...).IX.(...).(...)wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznejz tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i ustalił nową opłatę roczną, jako obowiązującą od dnia 1 stycznia 2015 rok w wysokości 27.423,28 zł, wskazując, że opłata jest płatna w następujący sposób: 15.288,82 zł w 2015 roku, 21.356,05 zł w 2016 roku, 27.423,28 zł w 2017 roku. W uzasadnieniu wskazał, że dotychczasowa wartość gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym uległa zmianie i obecnie zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi ona 6.303.000 zł.
Oświadczenie Prezydenta MiastaŁ.zawierające wypowiedzenie zostało doręczone powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 4 grudnia 2014 roku. Przed wypowiedzeniem z dnia 26 listopada 2014 roku nr(...).(...).(...)powodową Spółdzielnię Mieszkaniową obowiązywała opłata roczna w wysokości 7.644,41 zł z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 2 stycznia 2015 roku powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona.
Orzeczeniem z dnia 16 czerwca 2016 roku, wydanym w sprawie SKO.(...).184.2015 Samorządowe Kolegium Odwoławcze wŁ.oddaliło wniosekSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wŁ.o orzeczenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona.
W dniu 17 sierpnia 2015 roku powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa złożyła sprzeciw od orzeczenia SKO numer SKO.(...).184.2015.
Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest wŁ.przyulicy (...),ulicy (...),ulicy (...), w pobliżu centrum miasta (strefa pośrednia, pomiędzy centrum a południowymi granicami, za zapleczuulicy (...)– osiedle zabudowy wielorodzinnej, południowa strefa granicŁ.. Nieruchomość zabudowana jest pięcioma budynkami wielorodzinnymi oraz budynkiem usługowym. Jest dojazd do przedmiotowej nieruchomości nawierzchnią asfaltową. Teren uzbrojony jest w wodę, gaz, kanalizację miejską, sieć ciepłowniczą. Na terenie urządzono ścieżki utwardzone płytami chodnikowymi oraz kostką betonową, teren jest częściowo zadrzewiony. Obszar, na którym położona jest nieruchomość, nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiodącą funkcją terenu położenia nieruchomości jest mieszkalnictwo wielorodzinne.Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej wŁ.przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie G-28 o powierzchni 16.120 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), określona względem stanu i poziomu cen na dzień 5 grudnia 2014 roku wynosi 6.116.000 zł.
Sąd Rejonowy ustalając stan faktyczny oparł się na zgromadzonych w aktach dokumentach a nadto na opinii biegłego do spraw szacunku nieruchomościB. W., którą Sąd ten uznał za pełnowartościowe źródło informacji specjalnych. W ocenie Sądumeritiopinia złożona przez biegłegoB. W.odpowiada wymogom określonym wustawie o gospodarce nieruchomościami. Biegły dokonał wyceny za pomocą metody porównywania parami w podejściu porównawczym. Zbyt mała ilość nieruchomości sprzedanych o odpowiednim podobieństwie ogranicza precyzję metody korygowania ceny średniej. Ustalenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym polega na analizie dokonanych transakcji wolnorynkowych dotyczących podobnych obiektów. Podejście to jest najczęściej stosowane przy wycenie działek gruntu, nieruchomości mieszkaniowych o charakterze niedochodowym oraz małych sklepów. Ustalanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu tej metody sprowadza się do: dokonania identyfikacji wycenianej nieruchomości pod względem jej stany prawnego, lokalizacji, walorów użytkowych, stanu technicznego, wielkości, poziomu i stanu wyposażenia; wyboru nieruchomości porównawczych; ustalenie przedziału cenowego pomiędzy uzyskaną ceną najwyższą oraz najniższą dla wyselekcjonowanych nieruchomości sprzedanych na rynku; ustalenie wag cech rynkowych dla wycenianej nieruchomości w oparciu o badania preferencji potencjalnych nabywców; porównanie wyselekcjonowanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą przez ustalenie różnic ilościowych w aspekcie różnic jakościowych. Sąd podkreślił, że przy sporządzaniu opinii biegły posłużył się transakcjami dokonanymi w 2013 roku i w 2014 roku. Biegły wyselekcjonował trzy transakcje, które spełniały warunki podobieństwa. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców na(...)rynku. Oszacowana wartość wskaźnika metra kwadratowego powierzchni gruntu wynosząca ok. 380 zł kształtuje się na poziomie środka przedziału, który stanowi 92 % ceny minimalnej co świadczy o dużym rozchwianiu rynku. Zdaniem Sądu Rejonowego tak sporządzona opinia pisemna jest rzeczowa, nie zawiera twierdzeń pozostających ze sobą w sprzeczności oraz jest poparta fachową wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Sądmeritiwskazał, że strona powodowa kwestionowała przedmiotową opinię i wnosiła o jej uzupełnienie. Strona powodowa zarzucała uwzględnienie przez biegłego w opinii transakcji tylko z jednego biura obrotu nieruchomościami, nieuwzględnienie przez biegłego istnienia w całej południowej części działki miejskiego ciepłociągu wraz z dużą komorą cieplną, co ogranicza możliwości inwestycyjne. Biegły odnosząc się do zarzutów powoda, wyjaśnił, iż analiza transakcji została przeprowadzona w oparciu o dane z ewidencji gruntów i aktów notarialnych, nie zaś w oparciu o dane z jakiegokolwiek biura obrotu nieruchomościami. Wskazał, że dla zbadania zachowań rynkowych konieczna jest analiza zachowań popytu i podaży w oparcia o dane pozyskane z różnych źródeł – danych z biur pośredniczących w transakcjach czy danych pozyskanych na internetowych portalach np. gratka.pl. (...)rynku jest analizą szeroką. Rzeczoznawca porównuje poziom cen transakcyjnych z poziomem cen ofertowych. Biegły wyjaśnił przyczyny odrzucenia 5 transakcji z dokonanych w tym okresie 8 transakcji, wskazał również, iż nieruchomości podobne to także nieruchomości o podobnej wielkości. Grunty o dużych powierzchniach są incydentalnie nabywane. Biegły zaznaczył, że pełnomocnik powoda zobowiązał się do przedstawienia biegłemu badań geologicznych, których wynik miał w ocenie powoda wpłynąć na obniżenie wartości gruntu, jednakże dokumentów tych pełnomocnik powoda nie złożył. Biegły nie uwzględnił przy wycenie przyłącza ciepłowniczego, ponieważ, sieć ciepłownicza związana jest z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pod zabudowę wielorodzinną i zaspakaja potrzeby budynków znajdujących się na wycenianym gruncie, więc realizacja celu oddania w użytkowanie wieczyste wymagała wykonania przyłącza ciepłowniczego na niezabudowanym gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Są to nakłady użytkownika wieczystego na realizację celu, na jaki działka została oddana.
W ocenie Sądu Rejonowego zarówno opinia pisemna jak i opinia uzupełniająca ustna sporządzone przez biegłego sądowego zasługiwały na uwzględnienie w całości. Biegływ sposób rzeczowy i szczegółowy odpowiedział na wszystkie zgłoszone przez powoda pytania i zastrzeżenia. Z tych względów Sąd Rejonowy przyjął za wartość nieruchomości, wartość wskazaną przez biegłego sądowego.
Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego jako bezzasadny.
Na podstawie tak poczynionych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy wskazał, że poza sporem stron pozostaje fakt, iż roczna opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej, powinna być ustalona przy zastosowaniu stawki 1%, wskazanejwart. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spór stron koncentrował się na ustaleniu wartości nieruchomości aktualnej na datę wypowiedzenia rocznej opłatyi związanej z tym oceny, czy istniała podstawa do aktualizacji tej opłaty stosownie do przepisu art. 77 ust. 1 ustawy. Sąd podkreślił, że z punktu widzenia rozstrzygnięcia sporu stron niniejszego postępowania istotna jest zmianaustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonanaustawą z dnia 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw(Dz. U. z 2011 r., nr 187, poz. 1110). Nowelizacjaustawy o gospodarce nieruchomościamipolegała m.in. na dodaniu przepisu art. 77 ust. 2a zgodnie, z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Sąd wskazał, że treść przytoczonego przepisu nie jest jednoznaczna i była już przedmiotem interpretacji dokonanej przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013 roku(III CZP 110/12, opubl. w Biuletynie SN 2013/2/11-12).Według zaprezentowanego w uchwale poglądu, który Sąd Rejonowy podzielił: „w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (…)”. Oznacza to, że omawiany przepis ma nie tylko charakter czysto techniczny, dotyczący sposobu uiszczania opłaty, lecz modyfikuje wysokość opłaty w pierwszym i drugim roku od jej aktualizacji. W ocenie Sądu pierwszej instancji implikuje to konieczność określenia w wyroku wysokości opłaty w kolejnych trzech latach od jej aktualizacji.
W dacie wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wartość nieruchomości przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie G-28 o powierzchni 16.120 m2, opiewała na kwotę 7.644,41 zł.
Ustalona opłata roczna za użytkowanie wieczyste ww. gruntu przekracza ponad dwukrotnie opłatę dotychczasową, która wynosiła 7.644,14 zł (dwukrotność poprzedniej opłaty to 15.288,82 zł /co wynika z treści wypowiedzenia/, a nadwyżka ponad tę wartość wynosi: 26.609,68 – 15.288,82 zł = 11.320,86 zł), dlatego przy zastosowaniu przepisuart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd Rejonowy określił dodatkowo wysokość opłaty, którą powód jest obowiązany uiścić w kolejnych trzech latach od aktualizacji:
- w roku 2015 na kwotę 15.288,82 zł (według wyliczenia: dwukrotność kwoty 7.644,41 zł);
- w roku 2016 na kwotę 20.949,25 zł (według wyliczenia: 15.288,82 zł + połowa nadwyżki – 5.660,43 zł);
- w roku 2017 zł na kwotę 26.609,68 zł (według wyliczenia: 20.949,25 zł + połowa nadwyżki – 5.660,43 zł).
W kolejnych latach od aktualizacji opłata winna być wnoszona w pełnej wysokości.
Dalej idące żądanie pozwu Sąd I instancji oddalił jako nieuzasadnione.
Odnosząc się do treści opinii biegłego, który ustalając stan prawny nieruchomości na datę wyceny wskazał, że udział powoda wynosi(...), Sąd Rejonowy uznał, że okoliczność ta nie miała wpływu na rozstrzygnięcie o żądaniu pozwu. Sąd argumentował, że powództwo dotyczące ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nie ma charakteru sprawy o świadczenie, a wydany w tej sprawie wyrok nie stanowi tytułu egzekucyjnego, na podstawie którego strona (po jego zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności) może prowadzić postępowanie egzekucyjne w celu wyegzekwowania określonej kwoty. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest podzielna i powiązana z czasem bycia uprawnionym. W konsekwencji użytkownik wieczysty w chwili, gdy roszczenie o zapłatę opłaty rocznej za dany rok staje się wymagalne, powinien wnieść całą opłatę, a w razie zbycia prawa w ciągu roku, stosownie doart. 71 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, żądać zwrotu części nienależnej opłaty (nadpłaty). Jeżeli jednak nie wniesie w ogóle opłaty, to właściciel może domagać się od niego zapłaty opłaty jedynie w wysokości proporcjonalnej do czasu uprawnienia z tytułu użytkowania wieczystego. W ocenie Sądumeritinie ma żadnych podstaw, aby poszukiwać w tym stanie rzeczy odpowiedzialności solidarnej zbywcy i nabywcy użytkowania wieczystego w danym roku, ponieważ w świetle prawa polskiego solidarność może wynikać wyłącznie z ustawy lub z czynności prawnej, a w tym przypadku nie występuje żadna z tych podstaw /tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 kwietnia 2014 roku, w sprawie o sygn. akt I CSK 408/13, opubl.L./. W sytuacji, gdy po wypowiedzeniu zmianie ulegał udział powódki w użytkowaniu wieczystym gruntu, kwestia ta będzie miała zdaniem Sądu pierwszej instancji znaczenie przy wnoszeniu opłaty, ale nie dla ustalenia w przedmiotowej sprawie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości począwszy od stycznia 2015 roku w zakresie udziału określonego w wypowiedzeniu.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 100 k.p.c., określającego zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów. W sprawie opłata ustalona została na kwotę 26.609,68 zł, podczas gdy pozwany proponował opłatę w wysokości 27.423,28 zł, więc obniżenie opłaty w stosunku do proponowanej wyniosło 813,60 zł. Powód domagał się ustalenia opłaty na dotychczasowym poziomie tj. 7.644,41 zł, a zatem oczekiwał obniżenia proponowanej w wypowiedzeniu opłaty o 19.778,87 zł. W porównaniu do żądania pozwu, obniżenie nastąpiło o 4,11 %. Uznać zatem należało, iż powód wygrał sprawę w 4,11 %, zaś przegrał w 95,89 % i w takim też zakresie powinien ponieść koszty procesu. Na koszty procesu poniesione przez powoda złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 998 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 zł i opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Łącznie powód poniósł koszty w wysokości 3.415 zł. Strona pozwana poniosła koszty procesu w kwocie 3.993,45 zł, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 zł i wynagrodzenie biegłego w wysokości 1.593,45 zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocników stron Sąd Rejonowy ustalił na podstawie§ 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz.U. 2013 poz. 490 t.j.), a w przedmiocie opłaty skarbowej od pełnomocnictwa na podstawie załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku „o opłacie skarbowej” (Dz. U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.). Sąd Rejonowy wskazał, że łącznie koszty postępowania wyniosły: 7.408,45 zł. Powód poniósł koszty postępowania w kwocie 3.415 zł, podczas gdy powinien ponieść je w kwocie 7.103,96 zł. Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3.688,96 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Strona pozwana uiściła zaliczkę na poczet opinii biegłego w kwocie 2.000 zł. Rzeczywiste koszty sporządzonej opinii wyniosły 1.593,45 zł i zostały pokrytew całości z zaliczki strony pozwanej. Pozostałą część zaliczki Sąd Rejonowy na podstawieart. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 623) nakazał zwrócić stronie pozwanej ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi tj. kwotę 406,55 zł.
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając orzeczenie w całości.
Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił naruszenie:

1
art. 227 k.p.c.w zw. zart. 232 k.p.c.polegające na pominięciu wyjaśnieniai ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności – tj.:

- wartości nieruchomości, od której obliczana jest opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, jak i wielkość udziału powodowej Spółdzielniw nieruchomości w dniu 1 stycznia 2015 roku i jej udziału w nieruchomości w latach następnych (tj. w 2016 roku i w 2017 roku.);
- ustalenia wysokości opłaty rocznej (w pkt. 1. sentencji wyroku) od nieprawidłowego udziału Spółdzielni to jest od udziału wynoszącego(...)zamiast od(...)(tj. od udziału, który wskazany był w zaskarżonym przez powodową Spółdzielnię wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej dokonanym przez Prezydenta MiastaŁ.a obowiązującego na dzień wypowiedzenia określonego prawidłowo przez biegłego sądowego w opinii), czyli nieprzeprowadzenia prawidłowego postępowania dowodowego i nierozważenia w sposób wszechstronny wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy,

2
art. 233 § 1 k.p.c.przez bezzasadne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowoduz opinii innego/drugiego biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości zgodnie z wnioskiem powoda zawartym w pozwie (sprzeciwie) wobec zgłaszanych przez powodową Spółdzielnię zarzutów do opinii biegłego sądowegoB. W.wyartykułowanych zarówno w piśmie przygotowawczym z dnia 7 lutego br., piśmie procesowym z dnia 27 października 2016 roku jak i na rozprawie w dniu 29 czerwca 2017 roku. Zdaniem apelującego uwzględnienie tego dowodu mogłoby doprowadzić do zupełnie innego – odmiennego w stosunku do przyjętego przez Sąd - określenia wartości nieruchomości i w konsekwencji ustalenia innej/niższej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

W konsekwencji podniesionych zarzutów skarżący wniósł o:
- zmianę zaskarżonego wyroku – po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego – i ustalenie opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości i udziałowi przypadającemu powodowej Spółdzielni w nieruchomości oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych,
- rozpoznanie na podstawieart. 380 k.p.c.zarządzenia Sądu pierwszej instancji z dnia 12 września 2017 roku w przedmiocie odmowy (pkt. 2 zarządzenia) uzupełnienia protokołu rozprawy z dnia 29 czerwca 2017 roku, od którego powodowa Spółdzielnia złożyła w dniu 19 września 2017 roku odwołanie.
Ewentualnie apelujący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu dla Łodzi – Widzewa w Łodzi do ponownego rozpoznania (w tym przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego) i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Noszę – w związku z w/w zarzutami – apelujący wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii innego/drugiego biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości zgodnie wnioskiem powoda zawartym w pozwie (sprzeciwie).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest o tyle zasadna, że skutkuje częściową zmianą zaskarżonego wyroku.
Oceniając podniesiony przez stroną powodową zarzut naruszenia prawa procesowego Sąd przyznaje, że prawidłowość ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Rejonowyw istocie nasuwa uzasadnione zastrzeżenia. Rację ma skarżący, że Sąd ten naruszyłart. 233 § 1 k.p.c., oceniając część materiału dowodowego w sposób dowolny, cow konsekwencji doprowadziło do błędnych wniosków orzeczniczych.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego słusznie przyjmuje się, że zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.może być uznany za usprawiedliwiony tylko wtedy, jeżeli sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, zasadami wiedzy lub z doświadczeniem życiowym. Sprzeczność ta występuje, w szczególności w sytuacji, gdy z treści dowodu wynika, co innego niż przyjął sąd, gdy pewnego dowodu nie uwzględniono przy ocenie, gdy sąd przyjął pewne fakty za ustalone mimo, że nie zostały one w ogóle lub dostatecznie potwierdzone lub gdy sąd przyjął pewne fakty za nieudowodnione, mimo, że nie było ku temu podstawy(tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. II CKN 572/99, publ. LEX nr 53136 i w wyroku z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00, publ. LEX nr 56906).
W rozpoznawanej sprawie zgodzić należy się ze skarżącym, że Sąd pierwszej instancji ustalając wysokość opłaty rocznej odniósł swoje wyliczenia do niewłaściwego udziału,tj. do(...)zamiast do(...). Błąd ten wynikał z przyjęcia za podstawę obliczeń udziału, który był wskazany w zaskarżonym przez powodową Spółdzielnię wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej, dokonanym przez Prezydenta MiastaŁ.,a nie udziału obowiązującego na dzień wypowiedzenia określonego prawidłowo przez biegłego sądowego w opinii (k. 35) – tj. na dzień 5 grudnia 2014 roku, co wynika przecieżzart. 77 ust. 1w zw. zart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U.2018, poz.121).
Dodać należy, że jak wynika z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości udział powoda od dnia 24 września 2014 roku wynosił(...)i taki udział był aktualny na dzień wypowiedzenia ( od dnia 8 lutego 2013 roku udział powoda wynosił(...), od dnia 19 marca 2014 roku udział powoda wynosił(...), od dnia 24 września 2014 roku udział powoda wynosił(...)).
W pozostałym zakresie Sąd podziela i przyjmuje za własne ustalenia stanu faktycznego dokonane przez Sąd pierwszej instancji i nie dostrzega potrzeby ponowienia dowodów dopuszczonych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym oraz podziela ocenę ich wiarygodności. W tej sytuacji, jak słusznie podkreśla w swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy, wystarczająca jest aprobata dla stanowiska przedstawionego w orzeczeniu sądu pierwszej instancji (tak też Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 22 sierpnia 2001 r., sygn. V CKN 348/00, publ. LEX nr 52761, w postanowieniu z dnia 22 lipca 2010 r., sygn. I CSK 313/09, publ. LEX nr 686078, w wyroku z dnia 16 lutego 2005 r., sygn. IV CK 526/04, publ. LEX nr 177281; w wyroku z dnia 20 maja 2004 r., sygn. II CK 353/03, publ. LEX nr 585756). Sąd Rejonowy powołał także prawidłową podstawę prawną wyroku, przytaczając w tym zakresie stosowne przepisy. Pamiętać należy, że zarzut obrazy przepisuart. 233 § 1 k.p.c.nie może też polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla skarżącego oceny materiału dowodowego(tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. II CKN 572/99, publ. LEX nr 53136 i w wyroku z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00, publ. LEX nr 56906).
Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia dowodowe Sądu Rejonowego w zakresie,w jakim zostały oparte na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd pierwszej instancji prawidłowo ocenił dowód z opinii biegłego z zastrzeżeniem, o którym mowa powyżej. Wskazać w tym miejscu należy, że ocena dowodu z opinii biegłego,w odróżnieniu od oceny innych środków dowodowych, nie sprowadza się do ustalenia jej wiarygodności, lecz do kontroli logiczności wywodu opinii, poziomu wiedzy merytorycznej biegłego oraz stopnia stanowczości wniosków ekspertyzy. Ocena słuszności opinii opiera się przede wszystkim na zaufaniu do wiedzy biegłego. Sąd nie jest natomiast uprawniony do konfrontowania z własną wiedzą wniosków opinii, bazujących na wiadomościach specjalnych biegłego (tak też Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 15 września 2015 r., sygn. I ACa 340/15, publ. LEX nr 1808657). Opinia biegłego podlega, jak inne dowody, ocenie wedługart. 233 § 1 k.p.c., lecz co odróżnia ją pod tym względem, to szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonychw niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej (tak też Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 20 maja 2015 r., sygn. I ACa 1500/14, publ. LEX nr 1771325). Skarżący nie wskazuje zaś na żadne uchybienia biegłego w zakresie wiedzy, czy logiczności wniosków opinii. Stąd wartość prawa własności gruntu o powierzchni 16120 m2, jak słusznie przyjął Sąd pierwszej instancji, wynosi 6.116.000 zł. Z tego względu Sąd Okręgowy podziela też stanowisko Sądu pierwszej instancji, że nie było podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, gdyż wszystkie okoliczności sprawy w tym zakresie zostały już dostatecznie wyjaśnione.
Niezależnie jednak od powyższego podnieść należy, że zgodnie zart. 162 k.p.c.strony mogą w toku posiedzenia, a jeżeli nie były obecne, na najbliższym posiedzeniu zwrócić uwagę sądu na uchybienia przepisom postępowania, wnosząc o wpisanie zastrzeżenia do protokołu. Stronie, która zastrzeżenia nie zgłosiła, nie przysługuje prawo powoływania się na takie uchybienia w dalszym toku postępowania, chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Prekluzja przewidziana wart. 162 k.p.c.obejmuje swym zakresem wszystkie uchybienia procesowe, w tym i te które miały wpływ na wynik sprawy, w tym również w zakresie postępowania dowodowego, gdy naruszenie przepisów postępowania znalazło wyraz w wydanym w tej materii postanowieniu (tak też Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 27 maja 2010 roku, sygn. akt V ACa 597/09, publ. LEX nr 686895). Zaznaczenia przy tym wymaga, że odmowa przeprowadzenie dowodu nie jest uchybieniem przepisom postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod uwagę z urzędu. W wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 roku (sygn. akt II PK 127/09, publ. OSNP 2011/19-20/248) Sąd Najwyższy wskazał, że możliwość zgłoszenia zastrzeżeń do czynności sądu w trybie przewidzianym wart. 162 k.p.c.obejmuje również postanowienia, które mogą być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności, w tym m.in. postanowienia o odmowie przeprowadzenia dowodu. Z kolei w wyroku z dnia 10 lutego 2010 roku (sygn. akt V CSK 234/09, publ. LEX nr 589835) Sąd Najwyższy podniósł, że celem regulacji zawartej wart. 162 k.p.c.jest m.in. zapobieganie nielojalności procesowej przez zobligowanie stron do zwracania na bieżąco uwagi sądu na uchybienia procesowe w celu ich niezwłocznego wyeliminowania i niedopuszczenie do celowego tolerowania przez strony takich uchybień z zamiarem późniejszego wykorzystania ich w środkach odwoławczych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 kwietnia 2016 r. I ACa 1113/15, publ. LEX nr 2081578).
Wobec powyższego z uwagi na brak zastrzeżenia złożonego przez powoda w trybieart. 162 k.p.c.związanego z naruszeniem przepisów postępowania wobec oddalenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy powód nie może powoływać się na to naruszenie w apelacji.
Apelujący powielił w apelacji wniosek dowodowy, który zostały słusznie (z przyczyn wyżej wskazanych) oddalony przez Sąd pierwszej instancji. Dowód ten musiał zostać zatem pominięty również przez Sąd Okręgowy (art. 391 k.p.c.).
Przechodząc do oceny wniosku złożonego w trybieart. 380 k.p.c.wskazać należy, iż warunkiem zastosowaniaart. 380 k.p.c.jest, aby wskazane przez stronę, a niepodlegające osobnemu zaskarżeniu postanowienia (zarządzenia przewodniczącego) miały wpływ na rozstrzygnięcie (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 listopada 2014 roku, I UZ 20/14, publ. LEX nr 1551898). Co do zasady od zarządzenia przewodniczącego o odmowie uzupełnienia protokołu służy odwołanie do sądu, a wydane wskutek rozpoznania takiego odwołania postanowienie sądu podlega kontroli instancyjnej na podstawieart. 380 k.p.c.(tak też Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 18 grudnia 2013 roku, sygn. akt I ACa 178/12,publ. LEX nr 1480495). W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie wykazała, że wydane zarządzenie miało wpływ na rozstrzygnięcie, gdyż zaprotokołowaniu podlegała przede wszystkim wypowiedź biegłego, a nie zadawane mu przez pełnomocnika powoda pytania, co wynika z dyspozycjiart. 158 k.p.c., który określa treść protokołu. Nadto odwołanie od powyższego zarządzenia zostało rozpoznane przez Sąd Rejonowy (k. 173), a apelujący nie zmodyfikował stanowiska zawartego w apelacji w tym zakresie.
Jak już wcześniej wskazywano, strona skarżąca nie podważyła skutecznie opinii biegłego oraz nie składała zastrzeżenia do protokołu w trybieart. 162 k.p.c.w związku z oddaleniem wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.
Podsumowując dotychczasowe rozważania, Sąd Okręgowy stwierdza, że zarzuty apelacyjne odnoszące się do sposobu i zakresu poczynienia ustaleń faktycznych przez SądI instancji okazały się częściowo trafne, a ustalenia tego Sądu wymagały korekty co do wysokości opłaty rocznej. Zatem biorąc za podstawę obliczeń udział w wysokości(...), wynikający ze stanu prawnego istniejącego na dzień aktualizacji opłaty rocznej, wysokość opłaty rocznej wyniosła 25.992,73 zł (6.116.000 zł x 1 %= 61.160 :(...)). Mając na względzie treśćart. 77 ust 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjąć należy, że w kolejnych trzech latach od aktualizacji powód zobowiązany jest uiścić:
- w roku 2015 kwotę 15.288,82 zł (według wyliczenia: dwukrotność kwoty 7.644,41 zł);
- w roku 2016 kwotę 20.640,77 zł (według wyliczenia: 15.288,82 zł + połowa nadwyżki – 5.351,95 zł);
- w roku 2017 zł kwotę 25.992,73 zł (według wyliczenia: 20.640,77 zł + połowa nadwyżki – 5.351,95 zł).
Z powyższych względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., orzekając jak w punkcie 1. sentencji wyroku.
Zmiana wyroku w zakresie roszczenia głównego skutkować musiała również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem pierwszej instancji. Wobec wyniku postępowania o kosztach tych należało orzec na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.
W przedmiotowej sprawie opłata za użytkowanie wieczyste ustalona została na kwotę 25.992,73 zł, podczas gdy strona pozwana proponowała opłatę w wysokości 27.423,28 zł, więc obniżenie opłaty w stosunku do proponowanej wyniosło 1.430,55 zł. Powód domagał się ustalenia opłaty na dotychczasowym poziomie tj. 7.644,41 zł, a zatem oczekiwał obniżenia proponowanej w wypowiedzeniu opłaty o kwotę 19.778,87 zł. W porównaniu do żądania pozwu, obniżenie nastąpiło o 7,23%. Uznać zatem należało, iż powód wygrał sprawę w 7,23 %, zaś przegrał w 92,77 % i w takim też zakresie powinien ponieść koszty procesu. Na koszty procesu poniesione przez powoda złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 998 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 zł i opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Łącznie powód poniósł koszty w wysokości 3.415 zł. Strona pozwana poniosła koszty procesu w kwocie 3.993,45 zł, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 zł i wynagrodzenie biegłego w wysokości 1.593,45 zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocników stron Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o § 6 pkt. 5 obowiązującego w chwili wniesienia pozwurozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t.j.Dz.U. 2013r., poz. 490 t.j.). Łącznie koszty postępowania wyniosły: 7.408,45 zł. Powód poniósł koszty postępowania w kwocie 3.415 zł, podczas gdy powinien ponieść je w kwocie 6.872,81 zł. Mając powyższe na uwadze powód winien zwrócić stronie pozwanej kwotę 3.457,81 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Strona pozwana uiściła zaliczkę na poczet opinii biegłego w kwocie 2.000 zł. Rzeczywiste koszty sporządzonej opinii wyniosły 1.593,45 zł i zostały pokrytew całości z zaliczki strony pozwanej. Pozostała część podlega zwrotowi na podstawieart. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 623, ze zm.) ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi - Widzewa w Łodzi (kwota 406,55 zł).
W pozostałym zakresie apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
Zważywszy na wynik kontroli instancyjnej o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 202,30 zł (7,23 % od kwoty 2.798 zł) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Powód wygrał apelację w 7,23 %, zaś przegrał w 92,77 % i w takim też zakresie powinien ponieść koszty postępowania apelacyjnego. Na koszty postępowania apelacyjnego złożyły się: opłata od apelacji w wysokości 998 zł i wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 1.800 zł. Łącznie powód poniósł koszty w wysokości 2.798 zł. Strona pozwana nie złożyła odpowiedzi na apelację i nie domagała się kosztów postępowania apelacyjnego. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powoda Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1804, ze zm.) w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku zmieniającym rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1667), które weszło w życie z dniem 27 października 2016 roku.