Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III C 1157/18
Data wyroku: 2018-10-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Konrad Gradek
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 22 i 25 ustawy o własności lokali

Sygn. aktIII C 1157/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 05 października 2018 roku
Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie III Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Konrad Gradek
Protokolant: starszy sekretarz sądowy Joanna Roszczyk
po rozpoznaniu w dniu 05 października 2018 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. C.,K. C.,J. R.
przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejO.(...)z siedzibą wW.
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
oddala powództwo.
IIIC 1157/18

UZASADNIENIE
Na podstawie dokumentów złożonych w trakcie procesu przez obie strony postępowania Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
W dniu 31 marca 2017r. podczas zebrania właścicieli Wspólnoty MieszkaniowejO.(...)wW.przyjęto uchwałę nr(...). ZA przyjęciem uchwały głosowało 82,683 udziałów, przeciwko 5,946 udziałów. W uchwale ustalono opłatę w wysokości 405,48 zł. dla właścicielilokalu nr (...)za umiejscowienie dwóch reklam na elewacji budynku i klimatyzatora w garażu.
W pozwie z dnia 10 maja 2017r. powodowieM. C.,K. C.,J. R.wnieśli o uchylenie uchwały(...)podjętej w dniu 31.03.2017r. w sprawie ustalenia opłaty za wykorzystanie części wspólnych budynku oraz garażu przez właścicielilokalu usługowego nr (...).
Powodowie są właścicielami lokalu usługowego nr.(...)na nieruchomości położonej przyul. (...)wW.oraz garażu na tej nieruchomości. Powodowie prowadzą działalność gospodarczą w postaci indywidualnej praktyki lekarskiej pod nazwą(...)Centrum (...).
Na elewacji przedmiotowej nieruchomości powodowie zainstalowali banery informacyjne z nazwą prowadzonej praktyki lekarskiej a w garażu zainstalowali klimatyzator.
Zanim kwestia podjęcia stosownej uchwały stała się przedmiotem zebrania właścicieli przedstawiciele zarządu podejmowali z powodami rozmowy mające na celu polubowne załatwienie kwestii jakiejś formy płatności z tytuły wywieszonych szyldów z nazwą praktyki lekarskiej jednak propozycje padające ze strony przedstawicieli wspólnoty nie spotkały się z akceptacją powodów, stojących na stanowisku, że prawo do wywieszenia banerów informacyjnych ( szyldów z nazwą praktyki lekarskiej) zostało im przyznane w akcie notarialnym, jaki zawarli nabywając przedmiotowy lokal odspółki (...) spółka z o.o.
W akcie notarialnym z dnia 12.05.2014r. w którym ustanowiono odrębną własność lokalu usługowego nr.(...)i dokonano jego sprzedaży, w par. 5 (k. 163) przyznano każdoczesnym właścicielom lokalu nr.(...)prawo do korzystania z wyłączeniem innych współwłaścicieli za ściany elewacyjnej na parterze budynku znajdującej się przy tym lokalu w celu umieszczenia nieuciążliwej reklamy oraz prawo do umieszczenia klimatyzatora w garażu ( k. 164).
W par. 6 cytowanego aktu notarialnego powodowie ( jako właściciele lokalu nr.(...)) zobowiązali się do ponoszenia opłat z tytułu kosztów eksploatacji,
remontów bieżących i kapitalnych budynku i uchwał organów wspólnoty
mieszkaniowej, (k. 164).
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wnosiła o oddalenie powództwa (k. 187 - odpowiedź na pozew)
Sąd Okręgowy dokonał następującej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego:
Dokumenty dostarczone przez strony niniejszego postępowania nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i jako takie stanowiły źródło ustaleń stanu faktycznego.
Okoliczności faktyczne w sprawie co do istoty nie były sporne.
Istota sporu dotyczyła zarzutu bezprawności przedmiotowej uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia 31 marca 2017r. Powodowie stanęli na stanowisku, że zaskarżona uchwała jest pozbawiona podstaw prawnych, sprzeczna ze statutem wspólnoty i narusza ich interesy.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Zgodnie z treścią przepisuart. 25 ust. 1i ust. laustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 ze zm.) powództwo właściciela lokalu, który skarży uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej 6 tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Powodowie nie uchybili temu terminowi zawitemu nadając pozew przed upływem 6 tygodni od doręczenia uchwały podjętej na zebraniu.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalikażdy właściciel lokalu, nawet ten, który głosował za uchwałą może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy.
Niezgodność uchwały właścicieli z prawem występuje wtedy, gdy jest ona sprzeczna zustawą o własności lokalilub innymi ustawami, lub gdy ma na celu obejście prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jeśli zaś chodzi o zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to ocena tej zgodności musi nastąpić w aspekcie głównego celu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, a celem tym jest utrzymanie wspólnej nieruchomości w należytym stanie.
Natomiast zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa sądów apelacyjnych ( np. wyrok SA w Warszawie z dnia 27 lipca 2017r. VI Ca 535/16) uchwała narusza interesy właściciela lokalu, gdy jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego właściciela niekorzystna lub ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Do tego aby przyjąć, że uchwała narusza interesy członka wspólnoty w taki sposób, aby konieczne było jej uchylenie należy dokonać oceny, czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego a interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z przepisamiustawy o własności lokali. Została podjęta we właściwej procedurze, wymaganą większością głosów. Sąd nie dostrzega również jest sprzeczności z przepisami innych ustaw.
Sąd ocenił zaskarżoną uchwałę jako podjętą zgodnie z prawem i nie naruszającą interesów powodów. Wbrew poglądom celem uchwały nie było ich pokrzywdzenie. Powodowie zostali potraktowani na równi z innymi korzystającymi z części wspólnych. Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o ustaleniu opłat za wykorzystanie części wspólnych budynku.
Powodowie kwestionowali przytoczoną podstawę prawną podjętej uchwały tj.art. 22 ust. 3 pkt. 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Zdaniem Sądu był to zarzut nietrafiony. Niewątpliwie ustalenie opłaty za korzystanie z części wspólnych budynku przekracza zakres zwykłego zarządu i wymaga podjęcia uchwały. Podkreślić należy, iż cytowane powyżej przepisyustawy o własności lokalinie zawierają zamkniętego katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, Świadczy o tym sformułowanie „w szczególności". Zatem podanie jako postawy prawnej podjętej uchwały przepisówart. 22 ust. 3 pkt. 3 i 4było jak najbardziej zasadne.
Zaskarżona uchwałą nie jest sprzeczna ze statutem wspólnoty mieszkaniowejO.(...).
W par. 5 tegoż statutu właścicielom przyznaje się „prawo do części wspólnych, do których właściciel ma prawo wyłącznego korzystania". Przyznanie tegoż prawa nie jest w jakimkolwiek stopniu sprzeczne z odpłatnością za reklamy, szyldy czy też banery informacyjne, umieszczane przez właściciela lokalu. Pozwana wspólnota mieszkaniowa nigdy nie kwestionowała przyznanego powodom w akcie notarialnym prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości, bezpośrednio przynależnej do lokalu ani prawa powodów do „części wspólnej przekazanej do wspólnego korzystania". Czym innym jest przyznane powodom prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej ( elewacji budynku w celu wywieszenia tam banerów czy też reklam informujących o prowadzonej działalności) a czym innym forma odpłatności za to uprawnienie.
Ani w akcie notarialnym ani w statucie wspólnoty nie przyznaje się właścicielom lokali prawa do „bezpłatnego" korzystania z części wspólnej w postaci elewacji czy też ścian garażu.
Zdaniem sądu istota sporu w niniejszej sprawie swą genezę ma w błędnym interpretowaniu przez powodów ich uprawnień wynikających z aktu notarialnego i statutu wspólnoty mieszkaniowej. Powodowie niesłusznie bowiem wywodzą z tychże dokumentów swoje uprawnienie do „bezpłatnego" umieszczania szyldów ( banerów, reklam) na elewacji budynku.
Za prawidłowy należy uznać również cel, określony w zaskarżonej uchwale, na jaki mają być przeznaczone środki pochodzące z nałożonej na powodów opłaty, a mianowicie „przyszłe remonty".
Zaskarżona uchwała Nr(...), nie została podjęta z naruszeniem interesu powodów jako właścicielilokalu nr (...)rozumianych jako potraktowanie ich odmiennie od innych właścicieli. Pozwana wspólnota nakłada bowiem również na innych właścicieli opłaty z tytułu korzystania z części wspólnych , w tym elewacji, czy też miejsc wspólnych w garażu.
Przy czym pozwana Wspólnota zachowywała za każdym razem podobną tj. wolnorynkową obwiązującą naG.stawkę za metr kwadratowy ( ok. 45 zł.).
Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie pozostaje kwestia nazewnictwa w zakresie umieszonych na elewacji budynku przez powodów szyldów z nazwąCentrum (...). Zdaniem powodów nie jest to reklama, zdaniem pozwanej jest.
Zdaniem sądu istotne jest to, że po pierwsze powodowie mieli prawo umieścić na elewacji informacje o prowadzonej przez siebie działalności w takiej formie jak to uczynili, po drugie za zawieszone przez powodów szyldy (reklamy, czy też banery informacyjne) pozwana wspólnota miała prawo żądać odpłatności.
Łączna powierzchnia banerów ( szyldów) z logoCentrum (...)wynosiła 7,5 metra kwadratowego. W ocenie Sądu nie sposób uznać takiej wielkości szyldów tylko i wyłącznie za informację o prowadzonej działalności. Jeśli zamiarem powodów byłoby tylko i wyłącznie umieszczenie informacji o prowadzonej działalności, wystarczające byłoby zamieszczenie takowych na drzwiach wejściowych do lokalu, co w efekcie nie prowadziłoby do wykorzystania elewacji budynku w jakimkolwiek stopniu. Podkreślić w tym miejscu należy, iż ze strony pozwanej Wspólnoty Powodowie otrzymywali propozycję innej formy odpłatności za wywieszone banery ( reklamy) i umieszczenie klimatyzatora, które były korzystniejsze niż opłata przyjęta w zaskarżonej uchwale, jednak wobec braku akceptacji powodów dla tych propozycji, kwestię opłat za korzystanie przez powodów z części wspólnych ostatecznie uregulowała zaskarżona uchwała.
Powodowie przegrali proces i są zobowiązani na żądanie wygrywającej pozwanej zwrócić koszty procesu. Pozwana jednak nie była zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wykazała również poniesienia jakichkolwiek innych kosztów w niniejszej sprawie. Z tych względów nie zasądzono na rzecz pozwanej żadnych kwot.
To wszystko mając na uwadze sąd orzekł jak w sentencji.