Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 2904/16
Data wyroku: 2018-04-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Niewiadomski

Sygn. akt II C 2904/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 kwietnia 2018 roku

    Sąd Rejonowy dlaW. M.wW., IIW. C.w składzie:
Przewodniczący: SSR Tomasz Niewiadomski
Protokolant:Klaudia Majsterek
po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2018 roku wW.
na rozprawie
sprawy z powództwaK. C.
przeciwko(...) W.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
powództwo oddala;

II
zasądza od powodaK. C.na rzecz pozwanego(...) W.kwotę 90 (dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 2904/16

UZASADNIENIE
Pismem nr UD-IV.(...).(...).(...).2014.(...)z dnia 17 października 2014 roku(...) W.dokonało aktualizacji wysokości stawki opłaty rocznej z 1% na 3% z tytułu użytkowania wieczystego wynoszącego 0,(...)udziału w nieruchomości położonej wW.przyul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną gruntu(...)z obrębu(...)_8.(...), o powierzchni 2.267 m(
    2), związanej z miejscem postojowym nr(...)w garażu wielostanowiskowym. Użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości jestK. C.. Otrzymał on w/w wypowiedzenie w dniu 27 października 2014 roku. Poprzednia wysokość opłaty wynosiła 45,88 złotych rocznie, natomiast wysokość zaproponowana w wypowiedzeniu to 137,64 złote rocznie.
Powód nie zgodził się on z tym rozstrzygnięciem, dlatego w dniu 4 grudnia 2014 roku złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że powyższa aktualizacja jest nieuzasadniona. W jego uzasadnieniu wskazał, że nie ma podstaw do zmiany wysokości stawki opłaty za użytkowanie wieczyste z 1% na 3% gdyż budynek ma charakter mieszkalny. W jego ocenie miejsce postojowe, z którym związane jest przedmiotowa opłata, jest funkcjonalnie powiązane z mieszkaniem i należy to uwzględnić w wysokości stawki (wniosek do SKO z dnia 4 grudnia 2014 roku k. 25 oraz pismo wnioskodawcy uzupełniające wniosek do SKO z dnia 13 września 2016 roku k. 28). Wniosek ten w niniejszym postępowaniu zastępuje pozew.
Pozwany(...) W.wniósł o oddalenie powództwa, jednocześnie wnosząc o ustalenie, że zaproponowana w oświadczeniu Prezydenta(...) W.w piśmie z dnia 17 października 2014 roku o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu powyższej nieruchomości, od 1 stycznia 2015 roku wynosi 137,64 złotych. Ponadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwany w pierwszej kolejności podniósł, że powód odebrał oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty w dniu 27 października 2014 roku. Następnie odwołanie do SKO wniósł dopiero w dniu 4 grudnia 2014 roku, a więc po upływie zawitego terminu określonego wart. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Już z tego względu powództwo powinno podlegać oddaleniu, o czym świadczyć miała treść wyroku Sądu Apelacyjnego wW.z dnia 5 października 2010 roku, sygn. akt VI ACa 199/10.
Niezależnie od powyżej okoliczności wskazano, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo i była uzasadniona. Pierwotna nieruchomość została oddanaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w planie zagospodarowania przestrzennego jako osiedle mieszkaniowe. W wyniku podziału została ona wyodrębniona doksięgi wieczystej (...). Następnie zostały z niej wyodrębnione samodzielne lokale oraz podziemny garaż, które wraz z udziałem w nieruchomości objętej wksiędze wieczystej (...)zostały sprzedane na rzecz powoda. Dla garażu została ustanowionaksięga wieczysta (...).
Dalej pozwany wskazał, iż powodowi przysługuje udział wynoszący 0,(...)w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...), stanowiącej działkę onumerze ewidencyjnym (...), z obrębu(...), o powierzchni 2267 m2, związany z miejscem postojowym nr 5 w lokalu niemieszkalnym – garażu podziemnym. Nie jest on przeznaczony do stałego zamieszkiwania ludzi, a tym samym nie jest przeznaczony do realizacji celu mieszkalnego, lecz pełni funkcję użytkową. W ocenie pozwanego ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawieart. 73 ust. 2aw zw. zart. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(załącznik do protokołu rozprawy k. 48 – 49; protokół rozprawy k. 53).
W dalszym toku sprawy strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie. Pełnomocnik powoda twierdził, iż nie zaszła jakakolwiek zmiana w sposobie korzystania z nieruchomości a zatem powinna obowiązywać pierwotna wysokość opłaty – tj. 45,88 złotych (protokół rozprawy k. 61).
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość położona wW., przyul. (...)(poprzednioM.), stanowiącadziałkę ewidencyjną gruntu nr (...), z obrębu(...).(...), o powierzchni 2.267 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa wW.prowadziksięgę wieczystą (...), jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Znajduje się na niej budynek mieszkalny, pod którym znajduje się garaż wielostanowiskowy. Właścicielem tej nieruchomości jest(...) W.(
    okoliczności bezsporne).
Z powyższej księgi wieczystej wyodrębniono w dniu 13 kwietnia 2011 roku lokal niemieszalny – garaż wielostanowiskowy i założono dla niegoksięgę wieczystą (...). Z lokalem tym związany jest udział wynoszący(...)udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętejksięga wieczystą (...). UdziałK. C.w tym lokalu niemieszkalnym wynosi 1/87 i jest związany z prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 5. Tym samym udziałK. C.w nieruchomości objętejksięgę wieczystą (...), związany z w/w garażem wielostanowiskowym, wynosi 0,(...)(umowa k. 15; wypis z rejestru lokali k. 16 – 20; odpis z księgi wieczystej k. 21 - 22).
Pismem nr UD-IV.(...).(...).(...).2014.(...)z dnia 17 października 2014 roku(...) W.dokonało aktualizacji wysokości stawki opłaty rocznej z 1% na 3% z tytułu użytkowania wieczystego wynoszącego 0,(...)udziału w nieruchomości położonej wW.przyul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną gruntu(...), z obrębu(...)_8.(...), o powierzchni 2.267 m(
    2), związanej z miejscem postojowym nr(...)w garażu wielostanowiskowym objętymksięgą wieczystą (...).K. C.otrzymał w/w wypowiedzenie w dniu 27 października 2014 roku. Poprzednia wysokość opłaty wynosiła 45,88 złotych rocznie, natomiast wysokość zaproponowana w wypowiedzeniu to 137,64 złote rocznie. W dniu 4 grudnia 2014 roku złożył on do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że powyższa aktualizacja jest nieuzasadniona (
    wniosek do SKO z dnia 4 grudnia 2014 roku k. 25 oraz pismo wnioskodawcy uzupełniające wniosek do SKO z dnia 13 września 2016 roku k. 28).
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, w tym na podstawie złożonych dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Część z dowodów została złożona w formie kserokopii, natomiast ich autentyczność (zgodność z oryginałem) nie była w toku postępowania kwestionowana, a na ich treść powoływały się obie strony, nadto zaś treść ta dotyczyła w zasadzie okoliczności, które nie były sporne. W istocie cały stan faktyczny był w sprawie bezsporny. Kwestią sporną okazała się jedynie zasadność zmiany stawki opłaty rocznej uiszczanej przez powoda z tytułu przysługującego mu udziału w wysokości 0,(...)części w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej w sprawie nieruchomości gruntowej, przy czym rozbieżność stanowisk stron wynikała z odmiennej wykładni przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i dlatego podlegało oddaleniu. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że powód uchybił bowiem terminowi zawitemu do wniesienia wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wypowiedzenie dotychczasowej stawki z tytułu opłaty od użytkowania wieczystego zostało bowiem doręczoneK. C.w dniu 27 października 2014 roku, gdy tymczasem złożył on swój wniosek w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w dniu 4 grudnia 2014 roku, co oznacza, że przekroczony został 30-dniowy termin przewidziany do złożenia wniosku.
Zgodnie z dyspozycjąart. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 121 ze zm., powoływana dalej w skrócie jako ugn) użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Należy podzielić stanowisko, iż w sytuacji złożenia przez wieczystego użytkownika, opartego na art. 78 ust. 2 ugn, wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości,z uchybieniem terminu, samorządowe kolegium odwoławcze winno wydać orzeczenie o oddaleniu wniosku (vide: postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą wK.z dnia 26 czerwca 2009 roku, sygn. akt II SA/Kr 778/09,Legalisnr 866835). Zważywszy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze obowiązane jest przekazać sądowi powszechnemu akta sprawy wraz ze sprzeciwem (nawet spóźnionym), co wynika z przepisuart. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie kolegium traci moc, kwestię terminowego złożenia wniosku o ustalenie rozstrzyga sąd powszechny. Konsekwencją uchybienia terminowi zawitemu jest wygaśnięcie uprawnienia powoda, co skutkować musiało merytorycznym rozstrzygnięciem o oddalaniu powództwa (podobnie uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2010 roku, sygn. akt VI ACa 199/10).
Niezależnie od powyższych okoliczności, nawet gdyby powód nie uchybił w/w terminowi lub uzyskał jego przywrócenie w toku postępowania administracyjnego, powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na jego bezzasadność. Należy bowiem wskazać, iż zgodnie zart. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiwłaściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 ugn, tj. określonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
W ocenie Sądu wszystkie wymienione wyżej warunki formalne zostały w niniejszej sprawie zachowane, a zatem dokonane wypowiedzenie jest ważne i prawnie skuteczne. Należy zwrócić uwagę, że zakres kognicji sądu powszechnego w przypadku sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego dotyczącego wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest ograniczony. Sąd powszechny posiada kognicję do ukształtowania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, przy czymnie sprawuje funkcji kontrolnej ani nadzorczej nad samorządowym kolegium odwoławczym, lecz od początku, od nowa samodzielnie rozstrzyga spór o zasadność dokonanej aktualizacji opłaty rocznej(analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29 maja 2014 roku, I ACa 1044/10, LEX nr 1483861; oraz Sąd Apelacyjny wP.w wyroku z dnia 20 marca 2013 roku, I ACa 33/13, LEX nr 1314849). Po przekazaniu sprawy o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste z postępowania administracyjnego Sąd powszechny prowadzi sprawę od początku, tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy strony są zobligowane składać stosowne wnioski dowodowe – zgodnie zart. 6 kciart. 232 kpc.
W myśl art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ugn opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej na podstawie jej wartości. Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ugn). Zgodnie zaś z art. 72 ust. 1 jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpitrwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Z kolei art. 73 ust. 2a ugn stanowi, iż w/w przepisy stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub zmiany sposobu korzystania z lokalu. Art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ugn określa, iż wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny, a za pozostałe nieruchomości gruntowe –3% ceny.
W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawieart. 73 ust. 2aw zw. zart. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 roku, III CZP 62/12, Legalis nr 544321).
W świetleart. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 716 ze zm.) garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego albo odrębną własność lokalową. W pierwszym wypadku dzieli on los lokalu mieszkalnego, którego jest przynależnością ze wszystkimi tego konsekwencjami zarówno w zakresie obrotu jak i w zakresie wysokości stawek świadczeń i opłat publicznych, jeżeli zależą one od charakteru lokalu. Natomiast w sytuacji, gdy garaż został wyodrębniony jako lokal użytkowy i stanowi odrębną nieruchomość – co miało miejsce w niniejszej sprawie, nie dzieli losu lokalu mieszkalnego ani losu budynku, w którym został wyodrębniony. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 27 lutego 2012 roku,(...)4/11 ((...)z 2012 roku, nr 3,poz. 36), garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej wart. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych(t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 ze zm.), a więc według stawki podatku od nieruchomości właściwej dla lokali użytkowych. Garaż jest bowiem pomieszczeniem przystosowanym do przechowywania samochodów i nie spełnia funkcji mieszkalnych. Nie może być uznany za lokal mieszkalny w rozumieniuart. 2 ust. 1własności lokali, gdyż nie jest przeznaczony na pobyt stały ludzi i nie służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W niniejszej sprawie w dniu 13 kwietnia 2011 roku lokal niemieszalny – garaż wielostanowiskowy pod budynkiem mieszkalnym przyul. (...)został wyodrębniony zksięgi wieczystej (...)i założono dla niegoksięgę wieczystą (...). Powyższa okoliczność uzasadnia aktualizację wysokości stawki opłaty powoda za współużytkowanie wieczyste nieruchomości objętej(...)do stawki 3%.
Z uwagi na to, że garaż stanowiący odrębną nieruchomość lokalową nie dzieli losu budynku, w którym został wyodrębniony, bez znaczenia dla określenia jego charakteru jest określenie charakteru tego budynku. Z tych względów nie można uznać, że odrębny lokal garażowy spełnia funkcję pomocniczą dla lokali mieszkalnych położonych w tym samym budynku i realizuje szeroko rozumiane cele mieszkaniowe. Jest to odrębny lokal użytkowy, którego przeznaczenie jest niewątpliwie inne, niż cel mieszkaniowy, na jaki oddana została w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa, na której lokal jest usytuowany w budynku mieszalnym, odpowiada więc przesłankom przewidzianym w art. 73 ust. 2a pkt 1, uzasadniającym zmianę stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2015 roku,V CSK 58/15, Legalis nr 1364677). Z powyższych względów Sąd uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie także z uwagi na istnienie przesłanek świadczących o zasadności aktualizacji opłaty poprzez podwyższenie stawki do 3%.
Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach stanowiłart. 98 kpci zawarta w nim zasada odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwany wygrał proces w całości, a zatem powód był zobligowany do zwrotu poniesionych przez pozwanego kosztów. Złożyło się na nie wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego będącego radcą prawnym w wysokości 90 złotych, które zostało ustalone zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 265 ze zm.).
Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji.
Zarządzenie: odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.