Sąd Okręgowy w Łodzi
X Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: X GC 119/18
Data wyroku: 2018-07-09 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 703 KC

X Gc 119/18

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 12 lutego 2018r. skierowanym przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwP.powódka(...) spółka akcyjnawM.wniosła o wydanie jej nieruchomości objętejksięgą wieczystą (...)Sądu Rejonowego wJ. (...)wraz ze znajdującymi się na niej a stanowiącymi odrębną własność budynkami. Uzasadniając zgłoszone żądanie pełnomocnik powódki powołał się na wypowiedzenie wiążącej go w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości umowy dzierżawy dokonane z uwagi na zaległości czynszowe pozwanej (pozew k. 4 – 5).
Na terminie rozprawy w dniu 25 maja 2018r. pełnomocnik pozwanej zaprzeczył, aby pozwanej doręczone miało zostać upomnienie wzywające do zapłaty zaległości czynszowych i z tej też przyczyny zakwestionował skuteczność dokonanego wypowiedzenia. Z uwagi na wskazane wyżej okoliczności pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie powództwa (stanowisko pełnomocnika pozwanej k. 91).
Sąd ustalił, co następuje:
Właścicielem gruntu objętego prowadzoną przez Sąd Rejonowy wJ. (...)księgą wieczystą (...)jest Skarb Państwa, jej użytkownikiem wieczystym zaś jak również właścicielem znajdujących się na niej budynków jest powódka (treść księgi wieczystej k. 15). Na podstawie zawartej w dniu 20 lipca 2015r. umowy wydzierżawiła ona pozwanej powyższą nieruchomość na czas nieokreślony w zamian za płatny miesięcznie z góry czynsz. Czynsz powyższy płatny miał być na podstawie wystawianych przez powódkę faktur w terminie do 20 – go dnia każdego miesiąca. W par. 6 ust. 3 umowy pozwana upoważniła powódkę do wystawiania dotyczących czynszu faktur bez konieczności ich podpisywania przez osoby uprawnione do reprezentacji pozwanej. Stosownie do par. 7 ust. 2 powyższej umowy powódka uprawniona była do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zalegania przez pozwaną z zapłatą czynszu przez co najmniej 2 miesiące oraz nie dokonania ich zapłaty pomimo udzielenia jej w tym celu dodatkowego terminu miesięcznego (umowa k. 17 – 19).
Na nadzwyczajnym zgromadzeniu wspólników pozwanej rezygnację złożył jej dotychczasowy prezes zarząduA. Z., na jego miejsce zaś do zarządu powołanoK. M.(protokół k. 69 – 74).
Wykonując postanowienia powyższej umowy powódka w dniach 5 czerwca, 4 lipca, 3 sierpnia oraz 5 września 2017r. wystawiła na pozwaną faktury opiewające na kwoty po 34 440zł. każda, w związku zaś z brakiem płatności trzech pierwszych faktur w dniu 14 września 2017r. wyznaczyła pozwanej dodatkowy miesięczny termin na zapłatę powyższych zaległości (faktury k. 20 – 23). Pismo powyższe prezes powódki złożył osobiście w biurze pozwanej, gdzie jego odbiór pokwitował obecny tam zatrudniony wtedy już jako szeregowy pracownik pozwanej -A. Z.. Odbierając pismo wręczone mu przez prezesa powódki nie informował on o zmianie w składzie zarządu pozwanej (zeznania prezesa powódki k. 91 – odwrót). W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwana w dniach:
I 26 września 2017r. dokonała zapłaty kwoty 14 400zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z czerwca 2017r. (dowód wpłaty k. 25);
II 26 października 2017r. dokonała zapłaty kwoty 20 040zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z czerwca 2017r. (dowód wpłaty k. 260);
III 24 listopada 2017r. dokonała zapłaty kwoty 34 400zł. w tak zwanym opisie usługi wskazując fakturę z lipca 2017r. (dowód wpłaty k. 27);
Kolejnym pismem z dnia 19 stycznia 2018r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę dzierżawy jak również wezwała pozwaną do wydania jej nieruchomości w terminie do dnia 31 stycznia 2018r. (pismo k. 33). Wezwanie powyższe ponowione zostało kolejnym, doręczonym pozwanej w dniu 24 stycznia 2018r. pismem (pismo k. 34, dowód doręczenia k. 35).
Sąd zważył, co następuje:
Stosownie do brzmienia przepisuart. 703 kc., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Stosownie do utrwalonego w literaturze prawniczej stanowiska, dzierżawca dopuszcza sięzwłoki z zapłatą czynszu, gdy nie uiszcza go w terminie na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, przy czymart. 476 KCwprowadza domniemanie zwłoki dłużnika. Jeśli – co miało miejsce w niniejszej sprawie - czynsz jest płatny częściej niż rocznie, podstawą do wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym jest zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W judykaturze uznano nadto, z powołaniem szeregu argumentów (w tym w zakresie potencjalnie tylko ochronnego charakteru tej regulacji oraz ograniczonej możliwości odstępowania od zasady swobody umów), że przepis ten jest względnie obowiązujący, także w zakresie jegozdania drugiego, a więc możliwości skracania, wydłużania, a nawet wyłączenia obowiązku zastrzegania 3-miesięcznego terminu dodatkowego, udzielanego przez wydzierżawiającego w razie zwłoki z płatnością czynszu (tak wyr. SA w Lublinie z 21.5.2015 r., I ACa 974/14,L.; post. SN z 9.4.2015 r., II CSK 348/14,L.; wyr. SA w Krakowie z 10.9.2015 r., I ACa 718/15,L.; wyr. SN z 15.7.2010 r., IV CSK 33/10, OSNC 2011, Nr 3, poz. 31; wyr. SN z 5.7.2012 r., IV CSK 16/12,L.; uchw. SN z 11.10.2012 r., III CZP 52/12,L.). Skoro zatem dopuszczalne jest umowne modyfikowanie przesłanek zwłoki, terminów wypowiedzenia umowy dzierżawy i ustalanie dłuższego, ale też krótszego, niż 3-miesięczny terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu, to także w niniejszej sprawie strony uprawnione były do tego, by okres ten skrócić do miesiąca.
Jeżeli po dokonanym uprzedzeniu i w wyznaczonym terminie dodatkowym dzierżawca nie uiści w całości zaległego czynszu, wydzierżawiający dokonać może wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Wobec tego, iż w sprawie niniejszej w zakreślonym jej terminie miesięcznym pozwana poprzestała na zapłacie części jedynie czynszu za objęty wezwaniem powódki miesiąc czerwiec 2017r., podzielić należało stanowisko, iż powódka uprawniona była do dokonania wypowiedzenia dzierżawy.
W ocenie sądu jako nieskuteczny ocenić należało zarzut niedoręczenia pozwanej wezwania z dnia 14 września 2017r., a to z tego względu, iż jak stanowi przepisart. 61 par. 1 kc., oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Chodzi więc o taki sposób doręczenia, który umożliwia adresatowi powzięcie wiadomości o treści oświadczenia, choćby nawet było niewątpliwe, żede factotego nie uczynił (por. wyr. SN z 16.3.1995 r., I PRN 2/95, OSN 1995, Nr 18, poz. 229; z 9.12.1999 r., I PKN 430/99, OSN 2001, Nr 9, poz. 309). Analizowany przepis nie określa w jaki sposób doręczenie ma nastąpić. Osoba składająca oświadczenie może dostarczyć adresatowi dokument zawierający treść oświadczenia osobiście, byle tylko – jak wskazano w wyroku z 10.2.2014 r. (I ACa 1481/13,L.) SA wW.oraz Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 października 2015r. w sprawie ACa 513/15 – nastąpiło to na wskazaną w KRS siedzibę osoby prawnej. Wynika to stąd, iż zgodnie z poglądem powszechnie akceptowanym w literaturze i orzecznictwie, dla przyjęcia skuteczności doręczenia wystarcza już sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia, nie jest natomiast istotne, czy adresat faktycznie to uczynił. Wobec tego zaś, że osoba prawna działa przez swoje organy (art. 38 k.c.), możliwość zapoznania się w sposób wymagany przezart. 61 § 1 zdanie pierwsze i § 2 k.c.z treścią oświadczenia woli przez adresata będącego osobą prawną oznacza uzyskanie przewidzianej w tych przepisach możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli przez osoby pełniące funkcje organu właściwego do reprezentowania tej osoby w zakresie obejmującym składane tej osobie oświadczenia woli. W rozumieniu przytoczonego przepisu możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może zatem być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem, co oznacza, że skuteczne złożenie oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość, aby to uczynić. Chodzi tu również o wypadek nieprzekazanie przesyłki przezpracownika,oddanie bowiem takiego listu pracownikowi zatrudnionemu w lokalu adresata, jeżeli tylko umożliwiło temu adresatowi zapoznanie się z treścią listu w normalnym trybie, również wywołuje skutek doręczenia (kodeks cywilny Komentarz tom 1, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1972r. str. 177, numer brzegowy 2).  W takim przypadku za chwilę złożenia oświadczenia i dzień doręczenia uznać należy pierwszy dzień, w którym próbowano adresatowi doręczyć przesyłkę. Zgodnie z teorią doręczenia można uznać oświadczenie woli za złożone, nawet jeśli adresat nie zapoznał się z jego treścią, choć miał taką możliwość. Z powyższych względów doręczenia upomnienia z dnia 14 września 2017r. wbrew odmiennemu w tym zakresie stanowisku pozwanej ocenić należało jako skuteczne.
Na zakończenie jedynie odnotować należy stanowisko wyrażone w wyr. SN z 21.10.2010 r., IV CSK 215/10,L.), że wydzierżawiający może dokonać wymaganego przepisemart. 703 kc.uprzedzenia również poprzez wniesienie pozwuo eksmisję. W takiej też sytuacji Sąd obowiązany jest orzekać biorąc pod uwagę stan sprawy istniejący w chwili orzekania, a więc jeśli termin upomnienia minął przed dniem wyrokowania, a wydzierżawiający przez wyraźne popieranie powództwa złożył następcze oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, powództwo nie może być oddalone ze względu na przedwczesność. Z sytuacją taką mamy do czynienia także w niniejszej sprawie, jeśli bowiem skutek doręczenia zawierającej pozew awizowanej przesyłki nastąpił w dniu 9 marca 2018r., to zgodzić należy się z tezą, iż zakreślony pozwanej celem spłaty zadłużenia termin minął na długo przed datą rozprawy, na którym powódka podtrzymując żądanie pozwu ponowiła tym samym swoje oświadczenie o wypowiedzeniu dzierżawy.
Rozstrzygnięcie o należnych powódce kosztach postępowania w postaci opłaty od pozwu w wysokości 5 166zł. oraz wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 5 417zł. ustalonego na podstawie par. 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych zapadło zgodnie z wyrażoną przepisemart. 98 par. 1 kpc. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.
Z/ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej.