Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1061/17
Data wyroku: 2018-03-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tomasz Tatarczyk, Joanna Naczyńska, Elżbieta Karpeta
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będacychwłasnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Sarbu Państwa (...)

Sygn. akt I ACa 1061/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 marca 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Elżbieta Karpeta

Sędziowie :

SA Joanna Naczyńska
SO del. Tomasz Tatarczyk (spr.)

Protokolant :

Agnieszka Szymocha

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2018 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaS. D.iJ. D.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt II C 117/14,

1
zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punkcie I 3. w ten sposób, że nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Katowicach 3 748,49 (trzy tysiące siedemset czterdzieści osiem i 49/100) złotych z tytułu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa,

b
w punkcie II 3. w ten sposób, że nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Katowicach 4 372,98 (cztery tysiące trzysta siedemdziesiąt dwa i 98/100) złotych z tytułu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa;

2
oddala apelację w pozostałej części;

3
zasądza od pozwanej na rzecz każdego z powodów po 4 050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Tomasz Tatarczyk

SSA Elżbieta Karpeta

SSA Joanna Naczyńska

Sygn. akt I ACa 1061/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 14 czerwca 2017 r. Sąd Okręgowy w Katowicach zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczeń woli o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych położonych wB.przyulicy (...)i przyulicy (...)oraz o przeniesieniu na własność powodaS. D.pierwszego z tych lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali za cenę 6 035 zł, a na własność powodaJ. D.drugiego z tych lokali wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali za cenę 7 445 zł, orzekł o kosztach procesu. Przytoczył Sąd następujące motywy rozstrzygnięcia : PowódS. D.został zatrudniony w dniu 10 sierpnia 1973 r. wPrzedsiębiorstwie (...)wB.i pracował tam do dnia 30 czerwca 2001 r., kiedy przeszedł na emeryturę. W dniu 7 lipca 1979 r. otrzymał od pracodawcy przydziałmieszkania nr (...)przyul. (...)wB.. Od tego dnia jest najemcą tego mieszkania. PowódJ. D.był zatrudniony wPrzedsiębiorstwie (...)wB.od dnia 13 lutego 1976 r. i jako pracownik tego przedsiębiorstwa przeszedł z dniem 31 stycznia 1998 r. na emeryturę. W dniu 1 grudnia 1977 r. otrzymał przydziałmieszkania funkcyjnego nr (...)przyul. (...). W dniu 6 grudnia 1977 r. popisał umowę najmu, która wiąże strony. Do chwili obecnej zamieszkuje w tym lokalu. Pismami z 12 lipca 2011 r. pozwana zwróciła się do powodów o podpisanie nowych umów najmu podając, iż w przypadku odmowy podpisania umów pismo to stanowić będzie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości stawki opłat za media. Powodowie podpisali nowe umowy obawiając się wypowiedzenia im najmu. Następcą prawnymPrzedsiębiorstwa (...)wB.jestPrzedsiębiorstwo (...) SAwB.. Z dniem 1 lipca 2001 r.Przedsiębiorstwo (...) SAwB.udzieliło pełnomocnictwa pozwanej -Przedsiębiorstwu (...) Spółce z o.o.wB.- do zarządzania lokalami mieszkalnymi, użytkowymi i nieruchomościami będącymi w jego dyspozycji. Dnia 30 czerwca 2001 r.(...) SAw(...) Spółka z o.o.wB.zawarły umowę dzierżawy m.in. gruntów wraz z budynkami przyul. (...)wB.. Na podstawie uchwały z 7 listopada 2002 r. ZarządZwiązku Zawodowego (...)w Polsce zwrócił się do(...) SAo umożliwienie zakupu mieszkań na warunkach preferencyjnych przez mieszkających w nich pracowników i byłych pracowników. W dniu 29 listopada 2002 r. zostało zawarte porozumienie, które ustalało warunki wykupu mieszkań w przypadku podjęcia przez właściciela decyzji o sprzedaży mieszkań zakładowych. Stronami porozumienia były(...) SA, pozwana(...) Sp. z o.o.,Związek Zawodowy (...)w(...)Zarząd (...)przy(...) SA,(...)przy(...) SAiZwiązek Zawodowy (...). SA. Na mocy uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników(...) SAz 20 grudnia 2002 r., zaprotokołowanej przez notariusza, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z prawem własności budynków zostały wprowadzone jako aport przez(...) SAdospółki (...) Sp. z o.o.Następnie tego samego dnia pomiędzy(...) Spółka z o.o.doszło do zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności m. in. budynków położonych przyulicy (...)na rzecz(...) Sp. z o.o.Latem 2006 r.(...) SAskierowała do mieszkańców budynków m.in. przyul. (...)ogłoszenie informujące o zamiarze sprzedaży lokali mieszkalnych dotychczasowym najemcom, wyznaczając im w tym celu termin zgłaszania swoich propozycji co do ceny do dnia 31 sierpnia 2006 r. PowódS. D.pismem z 7 sierpnia 2006 r., skierowanym do pozwanej oświadczył, iż wyraża zgodę na kupno zajmowanego mieszkania, ale na warunkach wynikających z obowiązujących przepisów, w tym ustawy z 15 grudnia 2000 r. RównieżZwiązek Zawodowy (...)w Polsce pismem z 5 października 2006 r. wystąpił do(...) SAo udzielenie informacji na temat decyzji w przedmiocie wykupu mieszkań zakładowych na preferencyjnych zasadach. W odpowiedzi(...) SAi PBSz Inwestycje Sp. o.o. przekazały mu treść komunikatu z 15 listopada 2006 r. skierowanego do mieszkańców, w którym podano, iż PBSz nie jest podmiotem zobowiązanym do sprzedaży lokali mieszkalnych aktualnym najemcom bądź ich poprzednikom prawnym na preferencyjnych zasadach, jako że w okresie po dniu 6 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życieustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomościSkarb Państwa nie był w odniesieniu do spółki podmiotem dominującym. W komunikacie wskazano na możliwość sprzedaży mieszkań po cenach rynkowych. W piśmie z 19 maja 2008 r., skierowanym do pozwanej zawarty został wniosek powodów o wykup mieszkań za 5% wartości lokali. Pozwana w odpowiedzi poinformowała pełnomocnika powodów, że nie posiada w swoich zasobach mieszkaniowych lokali przeznaczonych do sprzedaży. Skarb Państwa posiadał w dniu 5 sierpnia 2004 r. 75,6% ogólnej liczby głosów współce akcyjnej (...) SA, która z kolei posiadała na dzień 14 września 2004 r. 58,82% ogólnej liczby głosów w Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy(...) SA, a na dzień 10 grudnia 2004 r.spółka (...) SAposiadała 92,19% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszyspółki (...) SA. Tym samym został zrealizowany warunek, by w okresie od 7 lutego 2001 r. do 18 września 2005 r. Skarb Państwa był w rozumieniu powołanych przepisów podmiotem dominującym w stosunku do(...) SA. Aktualna wartość rynkowalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wB.przyul. (...)wynosi 120 700 zł. Aktualna wartość rynkowalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wB.przyul. (...)wynosi 148 900 zł. W wyroku z 22 czerwca 2012 r., V CSK 303/11 Sąd Najwyższy dokonał analizy zasad i trybu zbywania mieszkań na warunkach preferencyjnych, przewidzianych wustawie z 15 grudnia 2000 r.przed jej nowelizacją dokonanąustawą z 7 lipca 2005 r.Przyjęcie przedstawionej w tym wyroku wykładni przepisów prowadzić musiało do uwzględnienia roszczeń powodów. Zgodnie z treściąart. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości, na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego bądź poprzednika prawnego, będącego osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy wymienionej w art. 3, w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy, spółka handlowa, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie jest podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy wymienionej w art. 3, w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy, w przypadku gdy kiedykolwiek w okresie od dnia 7 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życia ustawy Skarb Państwa był w odniesieniu do tej spółki podmiotem dominującym. Prawo żądania sprzedania mieszkania przez spółkę handlową, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano pisemnie, zgodnie z przepisamiustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwaprawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w tej ustawie w okresie, kiedy im to prawo przysługiwało, tj. zanim mieszkania te stały się własnością spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie był już podmiotem dominującym. W przypadku powodów bezspornym jest, iż wniosek każdego z nich został złożony w terminie określonym w art. 5 ust. 4 ustawy ( w ciągu trzech lat od dnia jej wejścia w życie ). Powodowie są osobami uprawnionymi w rozumieniuart. 2 pkt 2 ustawy z 15 grudnia 2000r., mieszkania zajmowane przez powodów były własnościąspółki (...) S.A., która zbyła je w grudniu 2002 r. na rzecz pozwanej spółki wraz z nieruchomością, w której są one położone, tak że aktualnym dysponentem tych mieszkań jest pozwana. Jest bezsporne, że przed zbyciem powodom nie zaproponowano prawa pierwszeństwa nabycia mieszkań na warunkach preferencyjnych, zaś pomiędzy dniem 7 lutego 2001 r. a 18 września 2005 r. Skarb Państwa był w odniesieniu do(...) SApodmiotem dominującym, o czym świadczą komunikaty giełdowe. Zgodnie zart. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwaw stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniuustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamina zasadach preferencyjnych. Zgodnie z art. 67 tej ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Nie było między stronami sporne, że uzasadniona okolicznościami sprawy bonifikata należna obu powodom winna sięgać maksymalnej wartości, tj. 95 % ceny. Miarodajna była cena z chwili sporządzenia opinii poprzedzającej wyrokowanie w sprawie. O kosztach procesu orzec należało po myśliart. 98 k.p.c.
W apelacji pozwana zarzuciła naruszenieart. 6 k.c.i232 k.p.c.poprzez uznanie, iż strona powodowa wykazała fakty, z których wywodzi skutki prawne, w szczególności zaś, że wykazała pozycję dominującą Skarbu Państwa w spółce pozwanej, naruszenie prawa materialnego –art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwaw związku zart. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomościpoprzez błędną wykładnię i przyjęcie, iż przez przeznaczenie do sprzedaży należy rozumieć sytuację przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami na podmiot trzeci w postaci wniesienia owego prawa aportem do spółki,art. 5 ust. 2w związku zart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r.w związku zart. 6 k.c.poprzez niewykazanie przez powoda przesłanki, iż Skarb Państwa był w odniesieniu do spółki pozwanej podmiotem dominującym w okresie od 7 lutego 2001 r. do 18 września 2005 r., naruszenieart. 64 k.c.w związku zart. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r.w związku zart. 535 § 1 i 155 § 1 k.c.poprzez przyjęcie, iż wyrok zastępujący oświadczenie woli stron, a prowadzący do przeniesienia przez pozwaną na powodów własności lokali z pomieszczeniami przynależnymi i z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach nieruchomości wspólnej za wskazane w wyroku kwoty nadaje się do wykonania w sytuacji, gdy ze względu na sankcję bezwzględnej nieważności statuowaną wart. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r.pozwana nie może być traktowana jako legitymowana biernie w niniejszym postępowaniu,art. 5 ust. 2w związku zart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r.poprzez uwzględnienie roszczenia powodów w sytuacji braku po stronie pozwanej legitymacji biernej do występowania w procesie, w tym z uwagi na fakt, iż nie jest ona spółką handlową, o której mowa wust. 1 i 2wymienionego przepisu, wobec której przysługuje uprawnionym żądanie określone w tych przepisach,art. 2, art. 21 ust. 1,2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 2, art. 64 ust. 2 i 3 oraz art. 75 ust. 1w związku zart. 8 ust. 2 Konstytucji RPpoprzez zastosowanie sprzecznych z wyżej wymienionymi przepisamiart. 5 ust. 2w związku zart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005, przy czym naruszenie to polega na braku bezpośredniego zastosowaniaKonstytucjii bezpodstawnym przyjęciu, że zgodne zKonstytucjąjest nałożenie przez ustawodawcę przepisamiart. 5 ust. 2w związku zart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005na spółkę handlową obowiązku przeniesienia na osobę uprawnioną prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do niego prawem udziału w częściach nieruchomości wspólnej, w związku z naruszeniem przez inny podmiot w przeszłości uprawnień osób uprawnionych do nabycia lokalu w czasie, gdy podmiot – naruszyciel był właścicielem tego lokalu ( budynku, w którym lokal taki się znajduje ), wbrew lub wręcz wobec braku intencji do zbycia takiego lokalu przez ową zobowiązaną ustawą spółkę handlową, jak i za cenę nie odpowiadającą cenie rynkowej takiego lokalu, co prowadzi do nieuprawnionego wyzucia spółki handlowej z prawa własności takiego lokalu, jak i dyskryminacji takiego podmiotu względem innych podmiotów - nabywców budynków, działających w innych, różnorodnych formach prawnych, względem takiej spółki handlowej, wobec których ustawa nie przyznaje osobom uprawnionym takiego uprawnienia, naruszenieart. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r.w związku zart. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r.poprzez przyjęcie wartości nieruchomości lokalowych, będących przedmiotem żądania, z daty dokonania wyceny, a w konsekwencji ustalenie ceny sprzedaży w oparciu o wartość lokalu z chwili sporządzenia wyceny, naruszenieart. 5 ust. 3 zdanie drugie ustawy z 7 lipca 2005 r.w związku z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych poprzez obciążenie pozwanej kosztami opłat sądowych w sytuacji, w której postępowanie jest wolne od opłat dla obu stron sporu. W oparciu o te zarzuty skarżąca domagała się zmiany wyroku poprzez oddalenie obu powództw i modyfikację rozstrzygnięć o kosztach procesu oraz zasądzenia od każdego z powodów na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje lub uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na rzecz każdego z nich kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje :
Jak ustalił Sąd Okręgowy, Skarb Państwa posiadał w dniu 5 sierpnia 2004 r. 75,6% ogólnej liczby głosów współce akcyjnej (...) SA, ta zaś posiadała w dniu 14 września 2004 r. 58,82% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu AkcjonariuszyPrzedsiębiorstwa (...) SA, a według stanu na 10 grudnia 2004 r. - 92,19% głosów. Pozwana nie zakwestionowała tego ustalenia. Wyprowadził z niego Sąd Okręgowy wniosek, że Skarb Państwa w okresie wskazanym wart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomościbył podmiotem dominującym w stosunku doPrzedsiębiorstwa (...) SA. Nie podważa apelacja również tego wniosku ani stwierdzenia, że podmiot dominujący to ten, który posiada bezpośrednio lub pośrednio przez inne podmioty ( zależne ) większość głosów w organach innego podmiotu ( zależnego ).
Trafne jest wskazanie apelacji, że skupił się Sąd Okręgowy na rozważeniu, czy Skarb Państwa był w okresie od dnia 7 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życie powołanej ustawy podmiotem dominującym w stosunku do(...) SA, pozostawiając poza zakresem badania analizę stosunku dominacji Skarbu Państwa względem pozwanej spółki ale nie idzie w ślad za tym twierdzenie pozwanej, że takiej pozycji w wymienionym okresie Skarb Państwa w stosunku do niej nie posiadał.
W istocie dokumentacja akt sprawy pozwala na przyjęcie, że w okresie wymienionym w art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. podmiotem dominującym był Skarb Państwa także w odniesieniu do pozwanej spółki. Z rejestru przedsiębiorców wynika, że w dniu rejestracji(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw Krajowym Rejestrze Sądowym ( 28 września 2001 r. )K.–Przedsiębiorstwo (...) SAobjęła w pozwanej spółce wszystkie udziały i stan ten jest aktualny. Przez zatem(...) SAi jego udział wK.-Przedsiębiorstwie (...) SAposiadał Skarb Państwa większość głosów w organach pozwanej spółki.
Czyni to zarzut naruszeniaart. 6 k.c.i232 k.p.c.nieskutecznym.
Po uzupełnieniu w powyższym zakresie ustalenia Sądu Okręgowego należało podzielić.
W rezultacie za niezasadny uznać należało zarzut naruszeniaart. 5 ust. 2w związku zart. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości. Przepisy te stanowiły podstawę prawną żądania powodów. Skoro, jak wskazano, Skarb Państwa był w wymienionym okresie podmiotem dominującym w odniesieniu do pozwanej spółki, spełniony został warunek realizacji prawa nabycia własności mieszkania określony w końcowej części uregulowaniaust. 1 art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r.
Niezasadne są także pozostałe podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego.
Stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r., prawo żądania sprzedania mieszkania przez spółkę handlową przysługuje osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano pisemnie, zgodnie z przepisamiustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i trybie określonym w tej ustawie w okresie, kiedy im to prawo przysługiwało, tj. zanim mieszkania te stały się własnością spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie był już podmiotem dominującym.
Przepis art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania przyznawał osobom uprawnionym w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż.
Ustawa z 7 lipca 2005 r. nadała nowe brzmienie art. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. m. in. przez dodanie ust. 2 o treści : „zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku”.
Do literalnej wykładni unormowania art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. odwołuje się pozwana wywodząc, że jej poprzednik prawny –Przedsiębiorstwo (...) SAwB.nie przeznaczył mieszkań na sprzedaż lecz wniósł do niej aportem prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością m. in. budynków położonych przyulicy (...), w których znajdują się mieszkania używane przez powodów na zasadzie umowy najmu.
W.literalna ustąpić musi jednakże wykładni celowościowej unormowania ustawy z 15 grudnia 2000 r.
Ustawa ta miała na celu regulację sprzedaży najemcom mieszkań zakładowych i wyjście naprzeciw oczekiwaniom społecznym, związanym z warunkami formalnoprawnymi i finansowaniem budowy mieszkań zakładowych oraz z dotychczasową - budzącą powszechne protesty - praktyką sprzedaży niektórych pojedynczych bloków mieszkalnych lub całych osiedli mieszkań zakładowych wraz z lokatorami jednemu nabywcy ( por. uzasadnienie projektu ustawy ). Niewątpliwie przeciwdziałać miała prowadzeniu prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w sposób przypadkowy i umożliwić udział w niej najemcom byłych mieszkań zakładowych, którzy przyczynili się do wytworzenia państwowego majątku obejmującego te zasoby.
Ten cel nie zostałby osiągnięty, gdyby w ślad za stanowiskiem skarżącej przyjąć, że brak przeznaczenia mieszkań na sprzedaż, a wniesienie aportem do spółki własności całego budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu wyłącza zastosowanie art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r.
Do celu ustawy z 15 grudnia 2000 r., którego realizacji służyć miała także ustawa nowelizująca z 7 lipca 2005 r., odwołał się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 czerwca 2012 r., V CSK 303/11, wydanym w sprawie o wykup mieszkania wytoczonej także przeciwkoPrzedsiębiorstwu (...) sp. z o.o.wB.. Jak wskazał, cel ustawy z 15 grudnia 2000 r. przemawia za przyznaniem prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. także tym osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w ustawie z 2000 r. w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób, niż uprawnione. W przeciwnym razie nie tylko nie zostałyby zrealizowany zasadniczy cel ustawy nowelizującej ale też doszłoby do zróżnicowania sytuacji prawnej najemców ze względu na samą datę zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób, niż osoby uprawnione. Rozważył problem przyjęcia retroaktywności art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. i stwierdził, że nie ma ona charakteru bezwyjątkowego, odstępstwa od niej mogą bowiem wynikać z treści samej ustawy bądź być uzasadnione jej celem, co wynika wprost zart. 3 k.c.
Wykładnię celowościową zastosować także należało w przypadku regulacji ustawy nowelizującej z 7 lipca 2005 r. Dość powiedzieć, że uprawnienie do żądania sprzedania mieszkania przyznaje ustawodawca w art. 5 ust. 1 tej ustawy aktualnym najemcom mieszkań zakładowych, odnosi zatem wprowadzoną w 2005 r. regulację do kategorii mieszkań, którą zniósł w 1994 r.
Zasadnie przyjął przeto Sąd Okręgowy w oparciu o wykładnię celowościową ustawy z 15 grudnia 2000 r. i nowelizującej ją ustawy z 7 lipca 2005 r., iż powodom, jako najemcom byłych mieszkań zakładowychPrzedsiębiorstwa (...), przysługuje z mocy art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. prawo żądania sprzedania im tych mieszkań.
Regulację art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r. uznać by trzeba za zbędną, gdyby podzielić stanowisko apelacji co do nieważności czynności zbycia nieruchomości z uwagi na naruszenie zasady pierwszeństwa. Powołuje w tym zakresie skarżąca treść art. 3 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. stanowiącego, że mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w tej ustawie, zatem w szczególności z zachowaniem prawa pierwszeństwa tych osób. Wywodzi z tego skutek w postaci braku swej legitymacji biernej w sprawie.
Przez podniesienie zarzutu nieważności podważa pozwana swój tytuł prawny do nieruchomości. Pomija przy tym „sanacyjny”, wobec nieprecyzyjnych uregulowań ustawy z 15 grudnia 2000 r., tryb regulacji art. 5 ustawy nowelizującej i jej szczególny charakter wyrażający się tym, że umożliwiono nabycie własności mieszkań najemcom, którzy dotychczas pozostawieni zostali poza zakresem uprawnień, często też byli ich nieświadomi, nie znając struktury własnościowej spółki wobec skomplikowanych procesów przekształceniowych.
Za legitymacją bierną nabywcy nieruchomości, a wbrew twierdzeniom apelacji, że legitymację taką posiada będący spółką handlową zbywca, przemawia, poza brzmieniem ust. 1 – 3 art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r., unormowanie ust. 5 tego artykułu, przewidujące roszczenie odszkodowawcze spółki realizującej wniosek osoby uprawnionej o nabycie mieszkania wobec podmiotu, który naruszył prawo pierwszeństwa lub jego następcy prawnego.
Nie naruszył Sąd Okręgowy wymienionych w apelacji przepisówKonstytucji RPudzielając powodom ochrony prawnej w oparciu o art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. Zasady sprawiedliwości społecznej, o których mowa wart. 2 Konstytucjiwłaśnie udzielenia powodom takiej ochrony wymagały. Wszak po stronie pozwanej występuje w sprawie podmiot, który powstał w wyniku przekształceń własnościowych wPrzedsiębiorstwie (...), jest jego sukcesorem zapewne także w zakresie posiadanego majątku, a w wypracowaniu tegoż swój udział mieli powodowie, jako długoletni pracownicy przedsiębiorstwa. Skoro powodowie przez pracę wPrzedsiębiorstwie (...)przyczynili się do wytworzenia państwowego majątku obejmującego zasoby mieszkaniowe tego przedsiębiorstwa, to nabycie przez nich części tego majątku w postaci własności mieszkań używanych przez nich dotychczas na zasadzie najmu nie może być postrzegane jako naruszające własność i prawa strony pozwanej, powstałej w wyniku przekształceń własnościowych w tym przedsiębiorstwie. Zarzut obrazyart. 21, 31 ust. 3, 32 ust. 2, 64 ust. 2 i 3 Konstytucjijest więc nieuzasadniony. Nie narusza zaskarżony wyrokart. 75 ust. 1 Konstytucji, przeciwnie, pozwala na realizację wymienionej w nim zasady wspierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.
Nie naruszył Sąd Okręgowy, jak utrzymuje apelacja, art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. przyjmując za podstawę ustalenia ceny nabycia przez powodów mieszkań ich wartość w dacie sporządzenia opinii szacunkowej poprzedzającej wyrokowanie. Kształtujący prawo charakter wyroku zobowiązującego pozwaną do sprzedaży powodom mieszkań uzasadnia twierdzenie, że powinno to nastąpić za cenę z daty orzekania ( z uwzględnieniem obniżki przewidzianej w art. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. ).
Odniosła apelacja skutek w zakresie orzeczenia o kosztach procesu. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z 7 lipca 2005 r., postępowanie w sprawie, w której rozstrzyga się o żądaniu sprzedania mieszkania, opartym o ust. 2 art. 5 ustawy, wolne jest od opłat sądowych. Obciążenie pozwanej w wyroku opłatami od pozwów ( których nie mieli obowiązku uiścić powodowie ) było zatem nieuprawnione.
Z przytoczonych względów orzekł Sąd Apelacyjny jak w sentencji wyroku na podstawieart. 386 § 1 i 385 k.p.c., o kosztach postępowania apelacyjnego – po myśliart. 98 § 1 i 3w związku zart. 99 k.p.c.; ponieważ w sporze z powodami pozwana uległa w całości ( jej apelacja odniosła skutek tylko w zakresie obciążenia jej opłatami na rzecz Skarbu Państwa ), powinna ona zwrócić powodom, na ich żądanie, koszty zastępstwa prawnego w tym postępowaniu.
SSO Tomasz Tatarczyk SSA Elżbieta Karpeta SSA Joanna Naczyńska