Sąd Okręgowy w Szczecinie
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII Ga 460/17
Data wyroku: 2017-12-01 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Woźniak, Anna Budzyńska, Aleksandra Wójcik-Wojnowska
Słowa kluczowe: Wady oświadczenia woli
Podstawa prawna: art. 84 k.c.

Sygnatura akt VIII Ga 460/17
VIII Ga 461/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 grudnia 2017 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Agnieszka Woźniak
Sędziowie: SO Anna Budzyńska
SR del. Aleksandra Wójcik-Wojnowska (spr.)
Protokolant: st.sekr.sądowy Joanna Witkowska
po rozpoznaniu w dniu 1 grudnia 2017 roku w Szczecinie
na rozprawie
sprawy z powództwaE. B. (1)
przeciwkoL. M. (1)iM. M. (1)
o zapłatę
i z powództwa wzajemnegoL. M. (1)iM. M. (1)
przeciwkoE. B. (1)
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 27 czerwca 2017 roku, sygnatura akt XI GC 1182/16

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że:

1
zasądza solidarnie od pozwanychL. M. (1)iM. M. (1)na rzecz powódkiE. B. (1)kwotę 23.327,60 zł (dwadzieścia trzy tysiące trzysta dwadzieścia siedem złotych sześćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami, a od 1 stycznia 2016 r. ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

- 6.150 zł od dnia 11 grudnia 2015 r.
- 9.225 zł od dnia 11 stycznia 2016 r.
- 7.952,60 zł od dnia 11 lutego 2016 r.
2. oddala powództwo główne w pozostałej części;
3. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 4.899 zł (cztery tysiące osiemset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem kosztów procesu wywołanych powództwem głównym;
4. zasądza od powódki – pozwanej wzajemnej na rzecz pozwanych -powodów wzajemnych kwotę 3.075 zł (trzy tysiące siedemdziesiąt pięć złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 9 lutego 2016 r.;
5. oddala powództwo wzajemne w pozostałym zakresie;
6. zasądza od pozwanych - powodów wzajemnych solidarnie na rzecz powódki - pozwanej wzajemnej kwotę 1.431,68 zł (jeden tysiąc czterysta trzydzieści jeden złotych sześćdziesiąt osiem groszy) tytułem kosztów procesu wywołanych powództwem wzajemnym;

II
oddala obie apelacje w pozostałym zakresie;

III
zasądza solidarnie odL. M. (1)iM. M. (1)na rzeczE. B. (1)kwotę 3.170,16 zł (trzy tysiące sto siedemdziesiąt złotych szesnaście groszy) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, wywołanych apelacjami z powództwa głównego i z powództwa wzajemnego.

SSR del.A. W.SSOA. W.SSOA. B.
Sygn. akt VIII Ga 460/17
VIII Ga 461/17

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 6 maja 2016 r.E. B. (1)wystąpiła przeciwko pozwanymM. M. (1)iL. M. (1)o zapłatę kwoty 26 402,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami ustawowymi od wyszczególnionych kwot. W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż powódka dnia 10 października 2015 r. zawarła zM. M. (1)iL. M. (1)umowę najmu lokali użytkowych w związku z prowadzoną przez strony działalnością gospodarczą wŚ.przyul. (...)-G, 16, 17 i 18. Strony uzgodniły miesięczny czynsz najmu od dnia 1 listopada 2015 r. w wysokości 7500 zł netto płatnego z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca na podstawie faktur VAT. Pismem z dnia 30 listopada 2015 r.M. M. (1)iL. M. (1)oświadczyli, iż z uwagi na brak wentylacji w wynajmowanych lokalach niemożliwe jest wykonanie prac adaptacyjnych i otwarcie apteki w związku z czym odstępują od umowy najmu. W odpowiedzi na ww. pismo, pismem z dnia 22 grudnia 2015 r.E. B. (1)w oparciu o protokół kominiarski nr 001/12/15WM z dnia 18 grudnia 2015 r., oświadczyła iż wynajmowany lokal spełnia wymogi ilości wymiany powietrza, a układ wentylacji jest sprawny z związku z czym odstąpienie od umowy najmu uznać należy za nieuzasadnione. Pismem z dnia 8 stycznia 2016 r.M. M. (1)iL. M. (1)złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenie woli złożonego pod wpływem błędu w postaci podpisania umowy najmu z dnia 10 października 2015 r. wskazując, iż w momencie podpisania umowy działali oni pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, bowiem przedmiot najmu nie nadaje się do prowadzenia apteki. Na poparcie powyższego stanowiskaM. M. (1)iL. M. (1)przedłożyli oświadczenie projektantki prac adaptacyjnych, której zdaniem przedmiotowe lokale nie posiadały prawidłowej wentylacji. Wobec tego pełnomocnikM.iL. M. (1)zażądał zwrotu wpłaconego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej czynszu najmu, jak również zwrotu mebli zakupionych do przyszłej apteki. W odpowiedzi na stanowisko pełnomocnikaM.iL. M. (1), pełnomocnikE. B. (1)poinformował pismem z dnia 8 lutego 2016 r., iż między stronami doszło do przekazania przedmiotu najmu jak i kluczy do niego oraz podniósł iż oświadczeniaM.iL. M. (1)są bezzasadne i nie znajdują podstaw w stanie faktycznym jak i prawnym, a odstąpienie od umowy najmu nie wywołało żadnych skutków prawnych.E. B. (1)wystawiła na rzeczM.iL. M. (1)faktury VAT tytułem czynszu najmu kolejno za listopad, grudzień 2015 r. oraz styczeń 2016 r. Wreszcie wskazała, ze umowa najmu została rozwiązana dnia 25 lutego 2016 r.,M.iL. M. (1)zwróciliE. B. (1)opróżniony przedmiot najmu, a czynsz najmu za luty 2016 r. został odpowiednio pomniejszony w wystawionej fakturze VAT. Na wezwanie do zapłaty pozwani odmówili.
W odpowiedzi na pozew pełnomocnikM.iL. M. (1)wniósł o oddalenie powództwa w całości, oraz zasądzenie odE. B. (1)kosztów procesu, wskazując, iż lokal wynajęty pozwanym miał wady, wbrew zapewnieniom powódki złożonym w treści umowy najmu, zatem oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu doprowadziło do unicestwienia umowy i pozwani nie są zobowiązani do zapłaty żądanych kwot.
Pismem z dnia 9 grudnia 2016 r.M. M. (1)iL. M. (1)wnieśli pozew wzajemny przeciwkoE. B. (1)o zapłatę kwoty 10 873,58 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 9 lutego 2016 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu wskazując, iżM.iL. M. (1)wpłacili tytułem umowy najmu lokali użytkowych kwotę 10 873,58 zł, od skutków umowy skutecznie się uchylili, wobec czego wpłacona kwota jest świadczeniem nienależnym.
E. B. (1)w odpowiedzi na pozew wzajemny wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, wskazując iż w ocenieE. B. (1)nie zaistniały przesłanki do odstąpienia lub uchylenia się od umowy najmu lokalu przezM.iL. M. (1), w konsekwencji umowa najmu lokali była ważna i trwała do dnia 25 lutego 2016 r.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.
Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2017 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie, Wydział XI Gospodarczy oddalił powództwo główne, zasądził od powódkiE. B. (1)na rzecz pozwanychM. M. (1)iL. M. (1)kwotę 4817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; oddalił powództwo wzajemne, zasądził od powodów wzajemnychM. M. (1)iL. M. (1)na rzecz pozwanej wzajemnejE. B. (1)kwotę 3600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie odE. B. (1)kwotę 279,21 zł i odM. M. (1)iL. M. (1)kwot 279,21 zł tytułem kosztów sądowych.
Podstawą wyrokowania były następujące ustalenia faktyczne:
Dnia 10 października 2015 r.E. B. (1)zawarła wraz zM. M. (1)iL. M. (1)umowę najmu lokali użytkowych o łącznej powierzchni całkowitej 165,8 m2położonych wŚ.przyul. (...)-G, zgodnie z załączonym projektem mapy sytuacyjnej w standardzie i w stanie opisanym w załączniku nr. 3 do umowy zgodnie z § 1 umowy.E. B. (1)(wynajmująca) oddała do użytkowania opisane w § 1 umowy lokale na wskazany w umowie okres najmu wynoszący 120 miesięcy poczynając od października 2015 r. w zamian za przewidziany w umowie czynsz najmu (w § 6) wraz z prawem do korzystania z części wspólnych(...)i Budynku, dróg dojazdowych, miejsc parkingowych w takim zakresie w jakim przysługuje on wynajmującemu § 2 umowy.
Zgodnie z § 3 umowy najmu z dnia 10 października 2015 r.M.iL. M. (1)przeznaczyli przedmiot najmu do prowadzenia działalności usługowej oraz handlowej, określonej jako apteka.E. B. (1)przyznała najemcom wyłączność prowadzenia apteki w wynajmowanych lokalach zobowiązując się do niewynajmowania powierzchni w lokalach stanowiących własność wynajmującego podmiotom prowadzącym konkurencyjną działalność w stosunku do najemców § 3 ust. 2 umowy. Wynajmująca w § 1 ust. 4 umowy oświadczyła też, że lokale wolne są od jakichkolwiek wad oraz praw osób trzecich.
W § 4 strony umowy ustaliły czas trwania umowy najmu na 120 miesięcy, poczynając od dnia 10 października 2015 r. Określając jednocześnie okresy wypowiedzenia ww. umowy najmu tj. do dnia 31 grudnia 2016 r. strony ustaliły jednomiesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, licząc od końca miesiąca w którym najemca dokonał pisemnego wypowiedzenia, które dostarczy wynajmującemu za pomocą listu poleconego; od 1 stycznia 2017 r. siedmiomiesięczny okres wypowiedzenia licząc od końca miesiąca w którym najemca dokonał pisemnego wypowiedzenia, które dostarczy wynajmującemu za pomocą listu poleconego.
Miesięczny czynsz najmu przedmiotowych lokali określony został przez strony w § 6 ust. 1 umowy na kwotę 7500 zł miesięcznie powiększoną o podatek VAT, podlegający corocznej waloryzacji według współczynnika GUS dla usług. Przez okres pierwszych dwóch miesięcy wynajmujący udzielił najemcy upustu w wysokości 2500 zł netto miesięcznie. Wobec czego czynsz najmu w okresie pierwszych dwóch miesięcy wynosić będzie 5000 zł powiększony o podatek VAT.
Według § 6 ust. 2 czynsz najmu płatny jest z góry w terminie do 10 dnia miesiąca na wskazany przezE. B. (1)rachunek bankowy. Brak otrzymania przez najemcę-M.iL. M. (1)faktury VAT w terminie nie zwalnia ich od zachowania terminu płatności. Natomiast zgodnie z §6 ust 3 w przypadku zwłoki w płatnościach na rzecz wynajmującego naliczane będą odsetki w wysokości ustawowej. Za datę płatności uznaje się datę wpływu środków na konto wynajmującego.
Na podstawie § 7 ust. 1 umowy najmu najemca zobowiązał się do ponoszenia kosztów utrzymania przedmiotowej nieruchomości w zakresie podatku od nieruchomości, kosztu mediów zgodnie ze wskazaniami liczników, kosztów ogrzewania na podstawie rozliczenia zużytego ciepła oraz podgrzewania dostarczanej użytkowej do lokalu. Z tego tytułu najemca został zobowiązany do uiszczania comiesięcznych zaliczek na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej od miesiąca października 2015 r. w łącznej wysokości 824,29 zł. Zgodnie z § 7 ust 2 najemca został zobowiązany do zawarcia umowy z dostawcami mediów do lokali oraz uiszczania opłat wynikających z zawartych umów we własnym zakresie.
W § 8 umowy najmuE. B. (1)uprawniła wynajmującychM.iL. M. (1)do przeprowadzenia prac adaptacyjnych w lokalu zgodnie z projektami, które po ich wykonaniu i uzgodnieniu będą stanowiły załącznik do umowy na własny koszt i odpowiedzialność. Na prace aranżacyjne, które naruszałyby konstrukcję lokalu i zmieniałyby warunki pozwolenia na użytkowanie lokalu konieczna była pisemna zgoda wynajmującego.
Najemcy mieli przeprowadzić prace adaptacyjne w oparciu o sporządzony we wrześniu projekt budowlany, zakładający modyfikacją i rozbudowę instalacji wentylacyjnej poprawiając jej wydajność i przystosowując lokale na potrzeby prowadzenia apteki. W tym celu uzyskali również zgodęA. G.prowadzącej w budynku w którym znajdowały się przedmiotowe lokale sklep zoologiczny wlokalach (...)-G 14-15 na przeprowadzenie przez ten lokal pomiędzy podwieszanym stropem a sufitem kanału wentylacji mechanicznej.
W przypadku wygaśnięcia umowy najmu, najemca zobowiązany został do zwrotu lokalu w stanie nie pogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania w terminie 14 dni od rozwiązania lub wygaśnięcia umowy zgodnie z §9.
Przedmiot umowy najmu szczegółowo opisany w zał. nr 3 do umowy najmu został wydany najemcom zgodnie z protokołem przekazania lokali.
Pismem z dnia 26 października 2015 r.E. B. (1)wyraziła pisemną zgodę na przeprowadzenie prac adaptacyjnych w wynajmowanych lokalach na cele apteki zgodnie z §8 umowy najmu z dnia 10 października 2015 r.
Lokale wynajęte przez powódkę zostały od początku zaprojektowane z mechaniczną instalacją wentylacyjną. Sercem takiej instalacji jest centrala wentylacyjna, z której następuje nawiew to jednych pomieszczeń i wyciąganie powietrza z innych pomieszczeń. Instalacja ta z założenia dzieli pomieszczenia, a w konsekwencji odpowiednie przewody wentylacyjne na tzw. „brudne” skąd jest wyciągane powietrze i „czyste” gdzie powietrze jest nawiewane.
W trakcie prac adaptacyjnych okazało się, że kanał wentylacyjny do którego wg projektu najemcy mieli podłączyć niezbędną instalację wentylacyjną („brudną”) jest zajęty i nie nadaje się do tego celu. Badana była przez projektanta pozwanychK. K.możliwość podłączenia się do instalacji wentylacyjnej sąsiedniego lokalu (sklep zoologiczny), ale tam biegł przewód instalacji „czystej”.
Istniała techniczna możliwość podłączenia instalacji wentylacyjnej z najmowanego lokalu do „brudnej” instalacji obsługującej ogólnodostępne toalety w pasażu, ale powódka jako właściciel nie wystąpiła o zgodę na to do wspólnoty mieszkaniowej
Pismem z dnia 30 listopada 2015 r. najemcyM.iL. M. (1)oświadczyli o odstąpieniu ze skutkiem natychmiastowym od zawartej dnia 10 października 2015 r. umowy najmu lokalu użytkowego, wskazując na brak wentylacji uniemożliwiający przeprowadzenie prac adaptacyjnych w wynajmowanych lokalach, przedkładającprotokół nr (...)z kontroli przewodów kominowych z dnia 30 listopada 2015 r. w którym stwierdzono, iż wentylacja mechaniczna jest niesprawna od dnia 1 października 2015 r. do podłączenia do węzła sanitarnego.
Pismem z dnia wynajmującaE. B. (1)poinformowała najemców o uznaniu odstąpienia od umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym za nieuzasadnione, przedkładającprotokół nr (...)WM z przeprowadzonej kontroli wentylacji z dnia 18 grudnia 2015 r., w którym stwierdzono iż wentylacja mechaniczna węzła sanitarnego jest sprawna.
Pismem z dnia 13 stycznia 2016 r. pełnomocnikM.iL. M. (1)złożyłE. B. (1)oświadczenie mocodawców z dnia 8 stycznia 2016 o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego poprzez podpisanie umowy najmu dnia 10 października 2015 r. jako złożonego pod wpływem błędu istotnego zgodnie zart. 84 k.c., przedkładając oświadczenieK. K.- autora projektu budowlanego, w którym stwierdzono wady instalacji wentylacyjnej, uniemożliwiające prowadzenie w tych lokalach apteki. Ponadto pełnomocnikM.iL. M. (1)wezwał wynajmującą do zwrotu kwoty 10 873,58 zł tytułem czynszu najmu oraz uiszczonych zaliczek na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wezwałE. B. (1)do wydania mebli zakupionych przez jego mocodawców o wartości 24600 zł brutto stanowiących ich własność, a znajdujących się w posiadaniu wynajmującej, w sąsiednim lokalu.
Pismem z dnia 8 lutego 2016 r. pełnomocnikE. B. (1)ustosunkowując się do pisma z dnia 13 stycznia 2016 r. wskazał, iż oświadczenie wynajmujących są bezzasadne i nie znajdują podstaw faktycznych ani prawnych. Ponadto nie zaistniały przesłanki do odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania ani też do uchylenia się od skutków prawnych zawartej umowy najmu. Wobec czego wezwałM.iL. M. (1)do zapłaty należności wynikających z wystawionychfaktur VAT nr (...)na kwotę(...)za grudzień 2015 r., nr(...)na kwoty 9225 zł za styczeń 2016r. w terminie 7 dni. Natomiast w kwestii odbioru mebli wskazał, iż odbiór może nastąpić dnia 10 lutego 2016 r. w godzinach 12:30 do 16:00.
Wobec nieuiszczenia przezM.iL. M. (1)należności wynikających z wystawionych faktur VAT pismem z dnia 11 stycznia 2016 r.E. B. (1)wezwała najemców do uiszczenia należności z tytułu faktur za grudzień 2015 r. i styczeń 2016 r. w terminie do dnia 11 lutego 2016 r.
Dnia 1 lutego 2016 r.E. B. (1)wystawiła na rzeczM.iL. M. (1)fakturę VAT nr (...)za miesiąc luty 2016 r. na kwotę 9225 zł brutto.
Dnia 25 lutego 2016 r. nastąpiło wydanie przedmiotowych lokali użytkowych oraz mebli.
Fakturą korygującą nr(...)E. B. (1)obniżyła czynsz najmu za miesiąc luty do kwoty 7952 zł brutto.
Pismem z dnia 8 marca 2016 r. pełnomocnikE. B. (1)wezwałM.iL. M. (1)do zapłaty kwoty 26 402,60 zł wraz z odsetkami ustawowymi w terminie do dnia 15 marca 2016 r. wynikającej zfaktur VAT nr (...)skorygowanejfakturą (...).
Pismem z dnia 16 marca 2016 r. pełnomocnikM.iL. M. (2)odmówił zapłaty kwoty wynikającej z wezwania z dnia 8 marca 2016 r. podtrzymując dotychczasowe stanowisko oraz wzywając do zapłaty kwoty 10 873,58 zł wynikającej z uiszczonego czynszu najmu i zaliczek na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.
W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Rejonowy uznał powództwo główne za niezasadne, wskazując, iż roszczenia powódki wynikają z umowy najmu, zatem ich podstawą jestart. 659 § 1 k.c.W ocenie Sądu I instancji warunkiem dochodzenia czynszu najmu za dany okres, jest obowiązywanie w tym okresie umowy najmu, a pozwani skutecznie uchylili się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli złożonego przy zawarciu umowy najmu, tym samym powstał stan, gdzie żadna umowa najmu nie obowiązuje, a powódka nie ma podstawy domagania się zapłaty czynszu najmu.
Za bezsporne uznał Sąd Rejonowy to, że pozwani mieli założenie prowadzenia w ww. lokalach apteki, o czym powódka wiedziała oraz to, że powódka oświadczyła w umowie najmu, że lokal jest bez wad. Poza sporem było też w ocenie Sądu I instancji to, że apteka musi być podłączona do instalacji wentylacyjnej, na co wskazywała świadekK. K., a czego powódka nigdy nie kwestionowała, twierdząc jedynie, że taka możliwość istniała. W toku postępowania dowodowego Sąd Rejonowy ustalił, że przewód zaprojektowany do tego celu był zajęty i do tego się nie nadawał, co potwierdziły zeznania osób zawodowo tą kwestią się zajmujących:M. N.(kominiarza) – k. 98,K. K.(projektanta) – k. 99-100,K. S.(instalatora) – k. 102. Dla Sądu Rejonowego było to podstawowe ustalenie, które determinowało rozstrzygnięcie powództwa głównego. Odnosząc się do zeznań męża powódki, że przewód nadawał się do podłączenia, Sąd Rejonowy przytoczył wyjaśnieniaM. N., że pierwszy protokół (k. 20) oznaczał, że lokal nie nadawał się do eksploatacji, ponieważ nie działała wentylacja, a drugi zaś (k. 22) był tylko stwierdzeniem że w lokalu jest wymiana powietrza, bez szczegółów odnoszących się do warunków podłączenia się do instalacji, zaś przewód wentylacyjny był zajęty. Sąd Rejonowy stwierdził, że brak jest danych, aby w wynajętym lokalu była inna – co ważne z góry zaprojektowana możliwość – podłączenia się do instalacji wentylacyjnych. Twierdzenia zawarte w pozwie oraz zeznania świadkaW. B., że jest możliwość podłączenia się do instalacji w innym miejscu uznał Sąd Rejonowy za prawdziwe, ale pobawione znaczenia dla sprawy. Prawdziwość takiego twierdzenia wynikała dla Sądu Rejonowego ze stwierdzenia natury ogólnej, że w budownictwie w zasadzie wszystko jest możliwe. Zawsze jest możliwość takiego przeprojektowania budynku, że każdą instalację można praktycznie dowolnie poprowadzić, tyle że musi to być uczynione legalnie. Instalacja wentylacji mechanicznej jest częścią wspólną budynku, a na każdą ingerencję w część wspólną potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej, o co powódka w ogóle nie wystąpiła. W toku sprawy Sąd Rejonowy za zeznaniamiK. K.ustalił, że najłatwiejszym sposobem rozwiązania problemu braku instalacji w aptece było podłączenia jej do instalacji „brudnej” znajdującej się we ogólnodostępnej toalecie w pasażu. Sąd nie uznał w tym zakresie zeznańW. B., że była taka możliwość w sąsiednim lokalu przeznaczonym na usługi weterynaryjne, ponieważ jak zeznałaK. K.– a jest ona w tej dziedzinie fachowcem – przebiegała tam instalacja czysta. Zdaniem Sądu Rejonowego każda – również taka ingerencja w instalację – jest nadal ingerencją w część wspólną budynku, na co musi być zgoda wspólnoty mieszkaniowej. To, że instalacja wentylacji jest częścią wspólną budynku wynikało w ocenie Sądu Rejonowego zart. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity - Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) [dalej u.w.l.]. Zgodnie zart. 3 ust. 1u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zgodnie zaś zart. 3 ust. 2nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Sąd Rejonowy wskazał, że instalacja wentylacji mechanicznej nie służy wyłącznie właścicielowi wynajmowanego lokalu, ma charakter wentylacji zbiorczej – gdzie przewody biegną do jednej centrali, dlatego ma status nieruchomości wspólnej. Sąd stwierdził też, że brak było danych, aby zmieniony został ustawowy model zarządu nieruchomości wspólnej. Zgodnie zart. 22 ust. 1u.w.l. czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Z kolei zgodnie zart. 22 ust. 2u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie zart. 22 ust. 3 pkt 4u.w.l. czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Sąd Rejonowy podkreślił, że zmiana przeznaczenia oznacza m.in. że określona część instalacji wentylacyjnej przejmie funkcję obsługi wentylacji z konkretnego miejsca; nie ma tu znaczenia, że np. rura z lokalu X do miejsca wpięcia będzie miała 1 metr albo 500 metrów, chodzi tu bowiem o każdorazową ingerencję w nieruchomość wspólną, co zawsze wymaga ustalenia czy będą zachowane parametry techniczne – tu instalacji wentylacyjnej, czy nie zaburzy to jej pracy w innych lokalach, itd. Sąd wskazał, że nawet jeżeli przyjąć pogląd żeart. 22 ust. 3 pkt 4nie dotyczy tej kwestii, to całyart. 22 ust. 3jest wyliczeniem egzemplatywnym czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i dlatego z ww. przyczyn każda ingerencja w nieruchomość wspólną jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Oznaczało to w ocenie Sądu Rejonowego, że skoro do pierwotnie zaprojektowanego punktu nie dało się podłączyć instalacji wentylacyjnej apteki, to aby wpiąć się do innego miejsca – pierwotnie do tego nie zaprojektowanego – konieczne było uzyskanie na to zgody wspólnoty mieszkaniowej. W umowie najmu powódka oświadczyła że lokal jest bez wad. Brak możliwości podłączenia instalacji wentylacyjnej dla apteki uznał Sąd Rejonowy za wadą istotną, wskazując jednocześnie, że skoro właściciel zapewniał o braku wad, to właściciel istnienie tych wad winien wyeliminować i to on jest właściwym podmiotem do zwrócenia się do wspólnoty mieszkaniowej o stosowną zgodę, a bezspornie tego nie zrobił.
W takim układzie pozwani zdaniem Sądu Rejonowego skutecznie uchylili się od skutków prawnych złożonego przez siebie w umowie najmu oświadczenia woli. Zgodnie zart. 84 § 1 i 2 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Sąd I instancji wskazał, że oświadczając, że lokal jest bez wad, gdy nie było możliwości podłączenia się do zaprojektowanego punktu wentylacji, powódka wywołała błąd u pozwanych co do możliwości prowadzenia tam apteki. Błąd był istotny, ponieważ nikt rozsądnie działający nie zawarłby umowy najmu lokalu, gdy ze względu na określoną wadę (tu brak możliwości podłączenia instalacji wentylacyjnej do zaprojektowanego punktu) danej działalności w tym lokalu prowadzić nie można. Zachowane zostały sposób odstąpienia i termin określone wart. 88 § 1 i 2 k.c., wobec czego żądanie zapłaty czynszu było bezzasadne.
Rozstrzygając spór Sąd Rejonowy oparł się na wszystkich dowodach przedstawionych przez strony, oceniając je łącznie i uznając je za wiarygodne. Sąd wskazał w szczególności, że ustalenia faktyczne nie są w kontrze z zeznaniamiW. B., tyle że rozróżnić należy relacje o faktach od oceny pewnych działań czy stanów – taką tylko oceną świadka jest twierdzenia o możliwości podłączenia wentylacji w lokalu do projektowanego punktu, która to ocena ze względu na brak przygotowania zawodowego świadka jest niczym nie poparta, a w szczególności kominiarz wyjaśnił istotę swoich opinii kominiarskich do których świadekB.się odwoływał.
O kosztach powództwa głównego Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.oraz § 2 pkt 5 i § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie – wg stanu na dzień wytoczenia powództwa oraz 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.
Oceniając powództwo wzajemne Sąd Rejonowy wskazał, iż powodowie wzajemni żądali świadczenia nienależnego na podstawieart. 405 i 410 § 1 i 2 k.c.Sąd Rejonowy skonstatował, że na skutek uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu odpadła podstawa świadczenia wynikającego z umowy najmu, a obejmująca kwoty czynszu i zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, co czyniłoby roszczenie powodów wzajemnych uzasadnionym, gdyby nie fakt, że wbrew obowiązkowi wynikającemu zart. 6 k.c.powodowie wzajemni nie wykazali, że uiścili na rzecz pozwanej wzajemnej 10873,58 zł. Twierdzenia powoda wzajemnego, że taka kwota została zapłacona, wobec faktu, że był on zainteresowany korzystnym rozstrzygnięciem, uznał Sąd Rejonowy za niewystraczające do wykazania wysokości dochodzonego roszczenia, zwłaszcza, że wykazanie spełnienia takiego świadczenia nie nastręczało żadnych kłopotów, jako że możliwe było złożenia dowodów zapłaty.
O kosztach powództwa wzajemnego Sąd I instancji orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.i § 2 pkt 5 i § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych – wg stanu na dzień wytoczenia powództwa wzajemnego.
O kosztach sądowych Sąd Rejonowy orzekł w punkcie V i VI wyroku, na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. biorąc pod uwagę że powództwo główne i powództwo wzajemne zostały oddalone, wobec czego koszty rozdzielono po równo. Koszty sądowe wygenerowane w toku sprawy wyniosły 558,42 zł i jest to suma zwrotu kosztów stawiennictwa w sądzie świadków oraz utraconych przez nich zarobków (k. 106, 117 i 123). Po podzielaniu ich na pół, obciążono strony kwotami po 279,21 zł
Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżyły apelacjami obie strony.
E. B. (2)zaskarżyła punkty I, II i V wyroku i wniosła o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa głównego w całości i zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki całości kosztów postępowania związanych z powództwem głównym. Nadto wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt V poprzez nakazanie pobrania odM. M. (1)iL. M. (1)na rzecz Skarbu Państwa kwoty 279,21 zł tytułem kosztów sądowych oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonego artykułu z kwartalnika „Inwestycje i modernizacje”, na okoliczności wskazane w apelacji.
Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzucono:
1. naruszenie przepisów prawa procesowego:
a)art. 232 k.p.c.w zw. zart. 84 § 1 i 2 k.c.polegające na uznaniu, że pozwani unieśli spoczywający na nich ciężar dowodu wykazania, że w chwili zawierania umowy najmu znajdowali się pod wpływem błędu wywołanego przez powódkę, podczas gdy w istocie okoliczności tej nie wykazali w sposób uzasadniający uznanie uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli za skuteczne; naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło do uznania przez Sąd I instancji, że pozwani skutecznie uchylili się od skutków prawnych oświadczenia woli, a w konsekwencji do oddalenia powództwa głównego;
b)art. 233w zw. zart. 227 k.p.c.polegające na uznaniu, że przedmiot najmu nie nadawał się do prowadzenia w nim apteki oraz że pozwani nie mieli możliwości dostosowania go pod względem wentylacyjnym z winy powódki, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie sposób tego wywnioskować, a Sąd I instancji oparł swoje ustalenia w tym zakresie wyłącznie na twierdzeniach świadków i strony pozwanej, bez zasięgnięcia opinii bezstronnego biegłego; naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło do wydania wyroku bez zasięgnięcia przez Sąd wiadomości specjalnych pomimo takiej konieczności;
c)art. 278 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.polegające na oddaleniu wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność spełniania w dniu 10 października 2015 r. przezlokale użytkowe nr (...)położone w budynku przyul. (...)-G wŚ.pod względem wentylacyjnym warunków do prowadzenia w nich działalności gospodarczej w postaci apteki, a w przypadku odpowiedzi negatywnej na okoliczność możliwości dostosowania pod względem wentylacyjnym tych lokali użytkowych do prowadzenia w nich działalności gospodarczej w postaci apteki i zakresu prac koniecznych do wykonania w tym celu według stanu na dzień 10 października 2015 r.; naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło do wydania wyroku z pominięciem faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie oraz bez zasięgnięcia przez Sąd wiadomości specjalnych pomimo takiej konieczności.
2. naruszenie przepisów prawa materialnego:
a)art. 84 § 1 i 2 k.c.poprzez błędne jego zastosowanie polegające na uznaniu, że pozwani skutecznie uchylili się od skutków prawnych złożonego przez siebie w umowie najmu oświadczenia woli, które to oświadczenie miało zostać złożone pod wpływem rzekomego błędu wywołanego przez powódkę, podczas gdy pozwani nie dochowali należytej staranności w celu zbadania stanu faktycznego najmowanego lokalu przed zawarciem umowy; naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło do oddalenia powództwa głównego;
b)art. 84 § 1 k.c.poprzez błędne jego zastosowanie polegające na uznaniu, że powódka przyczyniła się do powstania rzekomego błędu u pozwanych, podczas gdy powódka w istocie nie wiedziała o rzekomym błędzie ani nie mogła go z łatwością zauważyć; naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, bowiem doprowadziło do oddalenia powództwa głównego.
W uzasadnieniu apelacji wywiedzionej przezE. B. (2)podkreślono, że możliwość powołania się na błąd jest wyłączona, jeśli wywołany był on lekkomyślnością osoby składającej oświadczenie woli, polegającą na niedołożeniu należytej staranności w celu zbadania okoliczności faktycznych. Zdaniem skarżącej pozwani nie dochowali należytej staranności i nie zbadali lokalu przed zawarciem umowy, mimo iż mieli wiedzę na temat technicznych wymogów stawianych lokalom użytkowym przeznaczonym na prowadzenie ogólnodostępnej apteki, przypuszczalnie nawet większą aniżeli powódka, a nadto nie wykazali, jakoby wskazywana przez nich rzekoma wada lokalu istniała już w chwili składania oświadczenia woli. Strona powodowa kwestionowała w toku procesu fakt istnienia tej wady, kwestia ta pozostała niewyjaśniona, a zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na uznanie uchylenia się przez pozwanych od skutków prawnych oświadczenia woli za skuteczne.
Powódka wskazała też, że nie wiedziała o błędzie pozwanych i nie mogła go z łatwością zauważyć, gdyż zarówno pozwani jak i powódka dowiedzieli się o rzekomych trudnościach związanych z wentylacją przedmiotu najmu dopiero po stwierdzeniu ich przez projektantkęK. K.. Nadto, jak wynika z zeznań świadkaW. B.z rozprawy z dnia 13 grudnia 2016 r., sporne lokale użytkowe były przedmiotem umowy z innym podmiotem planującym otwarcie apteki przed wynajęciem ich pozwanym i nawet wówczas nikt nie poinformował powódki o rzekomych problemach z wentylacją.
Następnie powódka podkreśliła, że nie może być obarczona winą za niepodjęcie przez pozwanych działań celem podłączenia przedmiotowych lokali do wentylacji w inny sposób. Zdaniem powódki nie wykazano, że pozwani kiedykolwiek zwrócili się do powódki celem wystąpienia przez nią do wspólnoty o wyrażenie zgody na przeprowadzenie prac w tym zakresie, ponadto zgodnie z umową to pozwani jako najemcy byli odpowiedzialni za uzyskanie wszelkich pozwoleń koniecznych do dokonania zmian (prac adaptacyjnych, budowlanych) zaakceptowanych uprzednio przez powódkę - Wynajmującego. Rola powódki w tym zakresie ograniczona była zgodnie z umową do ewentualnej pisemnej akceptacji zmian zaproponowanych przez pozwanych. Tymczasem pozwani nie naprowadzili w toku postępowania żadnych dowodów, które pozwalałyby przyjąć, że podejmowali oni choćby próby samodzielnego uzyskania jakichkolwiek pozwoleń na wykonanie prac związanych z wentylacją.
Powódka wskazała też, że zapewnienie w przedmiocie najmu wentylacji w zakresie, jaki satysfakcjonowałby pozwanych, było możliwe również bez ingerencji w części wspólne budynku, czego dowodem jest załączony do niniejszej apelacji artykuł z kwartalnika(...), co powódka chciała wykazać, składając wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który to wniosek Sąd I instancji oddalił.
W apelacji pozwanych – powodów wzajemnych zaskarżone zostały punkty III-V wyroku, skarżący wnieśli o ich zmianę i uwzględnienie powództwa wzajemnego w całości oraz zasądzenie od powódki – pozwanej wzajemnej całości kosztów procesu za obie instancje oraz obciążenie jej całością kosztów sądowych. Wyrokowi zarzucono błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku w zaskarżonej części, polegający na przyjęciu, iż pozwana wzajemna w odpowiedzi na pozew wzajemny zakwestionowała roszczenie powodów wzajemnych co do zasady i co do wysokości, a powodowie wzajemni nie wykazali, iż zapłacili pozwanej wzajemnej dochodzoną pozwem wzajemnym kwotę, podczas gdy w rzeczywistości pozwana wzajemna na stronie drugiej odpowiedzi na pozew wzajemny z dnia 19.12.2016 r. wyraźnie potwierdziła, iżfaktura VAT nr (...)wystawiona przez powódkęE. B. (1)z tytułu czynszu najmu za listopad 2015 r. została przez pozwanych opłacona w całości przelewem z dnia 15.11.2015 r.. Tę samą okoliczność pozwana wzajemna przyznała w pozwie o zapłatę na stronie 3 uzasadnienia, załączając dodatkowo wyszczególnienie transakcji z rachunku bankowego.
Obie strony wniosły odpowiedzi na apelację, domagając się oddalenia apelacji przeciwnika i zasądzenia od niego kosztów postępowania odwoławczego na swoją rzecz.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Obie apelacje okazały się częściowo uzasadnione. Będą one rozpatrywane łącznie, jako że obie sprowadzają się do tej samej kwestii – czy pozwani byli w błędzie co do treści czynności prawnej, gdy zawierali umowę (a więc ich oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu doprowadziło do unicestwienia umowy), ewentualnie – czy skutecznie wypowiedzieli umowę najmu z uwagi na wady lokalu.
Postępowanie dowodowe zostało przez Sąd I instancji przeprowadzone należycie. Prawidłowa była także kwalifikacja roszczeń stron jako wywodzonych z jednej strony z umowy najmu, z drugiej – z przepisów o nienależnym świadczeniu. Niemniej jednak kluczowe dla rozstrzygnięcia kwestie faktyczne zostały ustalone wadliwie i to skutkowało nieprawidłowym przyjęciem, że pozwani mieli prawo uchylić się od skutków umowy najmu, jako zawartej pod wpływem błędu. W tym zakresie Sąd Okręgowy ponownie ocenił materiał dowodowy i poczynił odmienne ustalenia. Po pierwsze, rację ma strona pozwana, że nie jest uzasadnione przyjęcie przez Sąd Rejonowy braku dowodów co do faktu zapłaty pierwszej faktury wystawionej na podstawie umowy najmu. Już w pozwie bowiem powódka stwierdziła, iż pierwszą fakturę za najem pozwani zapłacili, a do pozwu załączono potwierdzenie przelewu (k. 27) na kwotę 9225 zł, gdzie w tytule przelewu wskazano: faktura nr (…), dot. zapłaty za czynsz za lokal użytkowy wŚ.(…) za m-c listopad 2015 r. Zatem na podstawie dostępnego materiału dowodowego Sąd Okręgowy stwierdza, uzupełniając w tym zakresie ustalenia Sądu Rejonowego, że za listopad 2015 r. powódka wystawiła fakturę za czynsz w kwocie 9225 zł, a pozwani fakturę tę zapłacili. W tym zakresie uzasadnione są zarzuty apelacji pozwanych co do błędu w ustaleniach faktycznych.
Z kolei powódka zarzuciła Sądowi Rejonowemu błędne ustalenie, że pozwani w chwili zawierania umowy znajdowali się pod wpływem błędu, o jakim mowa wart. 84 k.c.Dla oceny tego zarzutu konieczne jest rozważenie, jakie były ustalenia Sądu Rejonowego co do stanu świadomości pozwanych, jeśli idzie o możliwość podłączenia w aptece wentylacji łazienkowej (tzw. brudnej), bo to brak możliwości podłączenia tej wentylacji uznali pozwani za wadę, uzasadniającą uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli. W tym zakresie Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że w umowie znajduje się zapewnienie powódki o braku wad i również prawidłowo ustalił, że pozwani mieli dokonać adaptacji lokalu w oparciu o projekt, który powstał we wrześniu 2015 r. Z tych prawidłowo ustalonych faktów Sąd Rejonowy nie wyciągnął jednak – w ocenie Sądu Okręgowego – trafnych wniosków. Trzeba zgodzić się z wywodami powódki z apelacji, dotyczącymi świadomości pozwanych co do wymogów, które winna spełniać apteka. Świadomość tych wymogów potwierdził sam pozwany, zeznając, że ponieważ prowadzi z żoną już dwie inne apteki, wiedział, że w aptece musi być pełny węzeł sanitarny z odpowiednią wentylacją. Świadomość taka wynika także z projektu budowlanego. Jako temat projektu wskazano „przebudowa wewnętrznalokali użytkowych nr (...)na potrzeby apteki, poprzez wykonanie ścian działowych z płyt GK, wykonanie sufitu podwieszanego, przebudowę witryny okiennej i wentylacji mechanicznej”. Projekt powstał przy tym we wrześniu 2015 r., a więc przed zawarciem umowy. Wobec tego nie można przyjąć, że pozwani nie wiedzieli, iż lokal nie ma takiej wentylacji, jaka jest wymagana dla prowadzenia apteki. Nie do zaakceptowania w świetle zasad wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego jest z kolei twierdzenie pozwanych, jakoby w kwestii zakresu adaptacji całkowicie zaufali projektantce i z tego powodu nie wiedzieli, jaki będzie zakres prac adaptacyjnych. Pozwani są przedsiębiorcami, a wynajęcie lokalu pozostawało w związku z działalnością gospodarczą. Nawet osoba nie będąca przedsiębiorcą, planując remont czy przebudowę lokalu musi uwzględniać zakres tego remontu czy przebudowy, jest to niezbędne dla oszacowania potrzebnych na remont środków finansowych. Nie do przyjęcia jest więc założenie, że pozwani nie wiedzieli, jakie prace będą musiały być wykonane w lokalu, żeby rozpocząć prowadzenie tam apteki, jako że zakres prac (i ich kosztowność) jest kluczowy przy szacowaniu opłacalności inwestycji. Tak więc jedyna prawidłowa w świetle powyższych rozważań konstatacja jest taka, że pozwani zawierając umowę wiedzieli, iż lokal nie ma wentylacji takiej, jaka jest potrzebna do prowadzenia tam apteki i konieczna będzie adaptacja lokalu, do czego zobowiązali się na własny koszt. Wobec tego nie sposób przyjąć, iżby byli w błędzie co do istnienia wad lokalu i to błędzie wywołanym przez powódkę, która w umowie zapewniła, że lokal jest wolny od wad. Treść umowy, zakładająca przebudowę lokalu za zgodą powódki na koszt pozwanych, w powiązaniu z projektem budowlanym, może co najwyżej prowadzić do wniosku, że zapewnienie o braku wad dotyczyło jakichś innych cech lokalu, poza tymi, które miały podlegać zmianie w toku adaptacji, zgodnie z projektem (wcześniejszym niż umowa).
Pozwani starali się wykazać, że dopiero w trakcie prac adaptacyjnych okazało się, że przewód kominowy, do którego podłączona miała być wentylacja łazienkowa, jest zajęty i to okazało się wadą. Taki stan faktyczny mógłby uzasadniać twierdzenie o zawarciu umowy pod wpływem błędu. Jednak analiza projektu budowlanego prowadzi do wniosku, że o konieczności podłączenia wentylacji w innym miejscu, niż do przewodu kominowego, pozwani również musieli wiedzieć przed zawarciem umowy. Rysunek, stanowiący część projektu, pokazuje bowiem wyraźnie, że wentylacja z łazienki nie ma być wpięta do istniejącego tam szachtu wentylacyjnego, lecz wyprowadzona poza obrys lokalu. Przerywana linia, obrazująca projektowaną wentylację wywiewną z pomieszczenia WC, wychodzi poza ściany lokalu, zakończona jest strzałką i zapisem: kanał wyciągowy z pomieszczenia WC D=125 podłączyć do najbliższego istniejącego kanału prowadzącego do piony WD-10. Oznacza to, że już na etapie zawierania umowy pozwani wiedzieli nie tylko to, że instalacja wentylacyjna wymaga przebudowy, ale i to, ze musi być ona podłączona do kanału znajdującego się poza lokalem. W tym miejscu Sąd Okręgowy stwierdza, że w pełni prawidłowe są wywody Sądu Rejonowego co do tego, że każda taka przebudowa, która zakładała podłączenie do urządzeń znajdujących się poza lokalem, oznaczała ingerencję w części wspólne, a zatem zgodnie zart. 22 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity - Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymagająca uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności (choć w świetle treściart. 22 ust 4taką ingerencję należy uznać raczej za przebudowę części wspólnej niż zmianę jej przeznaczenia). Prowadzi to jednak do wniosku, że także konieczność uzyskania zgody wspólnoty winna być pozwanym znana przed przystąpieniem do podpisania umowy.
Art. 84.§ 1 k.c.stanowi, że w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Stosownie do § 2 można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że pozwani, zawierając umowę, nie byli w błędzie co do stanu lokalu, jeśli idzie o możliwość podłączenia tam wentylacji. Z projektu wynika bowiem zarówno konieczność przebudowy wentylacji, jak i konieczność podłączenia jej do instalacji wspólnej poza lokalem. Jeśli tak, to pozwani nie byli uprawnieni do uchylenia się od skutków prawnych umowy na podstawieart. 84 § 1 k.c., gdyż nie działali pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, rozumianym jako błąd co do cech przedmiotu umowy najmu.
Ponieważ pozwani złożyli także oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym z uwagi na wady lokalu, należy ocenić także skutki prawne tego oświadczenia. Kwestię tę regulują przepisyart. 664 § 1-3 k.c., zgodnie z którymi jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jak widać z treściart. 664 § 3 k.c., także i uprawnienia z tytułu rękojmi wyłączone są wówczas, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W niniejsze sprawie można jednak założyć, że wada, rozumiana jako konieczność dostosowania wentylacji do rodzaju działalności, była pozwanym znana na etapie zawierania umowy, jednak strony zgodnie traktowały tę wadę jako usuwalną – pozwani mieli bowiem przygotować projekt przebudowy, a powódka go zaakceptować, co prowadziłoby do usunięcia wady. Fakt, że do usunięcia wady konieczna była zgoda wspólnoty mieszkaniowej i że powódka odmówiła wystąpienia o taką zgodę, można zaś traktować jako okoliczność, która sprawiła, że wada z usuwalnej zmieniła się w nieusuwalną. Jednakże dla wypowiedzenia umowy z powodu wady usuwalnej konieczne jest zachowanie trybu, określonego wart. 664 § 2 k.c.Mianowicie konieczne jest nie tylko zawiadomienie wynajmującego, ale także umożliwienie mu usunięcia wady w czasie odpowiednim. W niniejszej sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że pozwani tego trybu dochowali. W aktach znajduje się tylko ogólnikowe zeznanieK. K., że poinformowała obie strony umowy o konieczności uzyskania uchwały wspólnoty, a mąż powódki od razu lub po jakimś czasie powiedział, że takiej zgody nie uzyska. Brak jest informacji, kiedy to nastąpiło, a pozwany w trakcie zeznań potwierdził wyłącznie, że odK. K.dowiedział się, że ta przekazała mężowi powódki informację o konieczności uzyskania zgody. Nie da się na tej podstawie ustalić, że wynajmującemu dano odpowiedni czas na usunięcie wady, tj. uzyskanie uchwały wspólnoty. Z tego względu także oświadczenie o wypowiedzeniu umowy nie mogło doprowadzić od jej rozwiązania.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że zaskarżony wyrok powinien być zmieniony na postawieart. 386 § 1 k.p.c.
Roszczenia powódki o czynsz za kolejne miesiące są co do zasady usprawiedliwione. Sąd Okręgowy przy określaniu ich wysokości uwzględnił jednak treść umowy stron. Ta zaś stanowiła, że na pierwsze dwa miesiące (a czynsz miał być płatny od listopada 2015r.) czynsz będzie obniżony do kwoty 5000 zł netto, a więc faktury za listopad i grudzień winny wynosić 6150 zł, a nie 9225 zł. Oznacza to, że tytułem czynszu powódce należy się łącznie 23327,60 zł – 6150 zł za grudzień, 9225 zł za styczeń i 7952,60 zł za część lutego. Ponad tę kwotę powództwo główne – a więc i apelacja powódki - podlegało oddaleniu. O odsetkach od zasądzonych kwot orzeczono zgodnie z treściąart. 481 k.c.i umową stron, która zakładała płatność czynszu do 10 dnia każdego miesiąca.
Rozstrzygnięcie, iż pozwani nie mogli ani uchylić się od skutków prawnych umowy w trybieart. 84 k.c., ani też wypowiedzieć jej w trybieart. 664 § 2 k.c., oznacza, że niezasadnym w przeważającej mierze jest ich żądanie zwrotu czynszu zapłaconego za listopad 2015 r. Ponieważ jednak pozwani wywodzili swoje żądanie z twierdzenia, że świadczyli na rzecz powódki nienależnie, a z materiału dowodowego wynika świadczenie za listopad ponad kwotę umówioną, także i żądanie z pozwu wzajemnego należało częściowo uwzględnić. Jak bowiem ustalono wyżej, pozwani – powodowie wzajemni zapłacili powódce za listopad 9225 zł (brak jest dowodów na zapłatę wyższej kwoty), mimo, że umowa przewidywała obniżenie czynszu w tym okresie do 6150 zł. Zatem różnica między tymi dwiema kwotami – 3075 zł – jest świadczeniem nienależnym powódce w rozumieniuart. 410 § 2 k.c., jako że ponad umówioną za listopad kwotę czynszu, wynoszącą 6150 zł pozwani nie byli wobec powódki zobowiązani do zapłaty. Zatem powództwo wzajemne należało uwzględnić co do kwoty 3075 zł i oddalić w pozostałym zakresie. W tym samym zakresie oddaleniu podlegała apelacja pozwanych. O odsetkach ustawowych orzeczono zgodnie zart. 481 k.c.i455 k.c., jako że zwrot świadczenia nienależnego jest roszczeniem bezterminowym i termin zapłaty wyznacza wezwanie wierzyciela. W tym wypadku było to pismo z 13 stycznia 2016 r., wzywające powódkę do zwrotu nienależnie pobranej kwoty w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.
Zmiana rozstrzygnięć merytorycznych skutkowała koniecznością zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu, stosownie do regulacji zawartych wart. 98 i 100 k.p.c.Koszty związane z powództwem głównym podlegały rozliczeniu w stosunku 88% dla powódki i 12 % dla pozwanych. Na koszty powódki złożyła się kwota opłaty od pozwu – 1321 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 4800 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt 5 i § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych – wg stanu na dzień wytoczenia powództwa oraz 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. Koszt pozwanych to analogiczne kwoty związane z udziałem w sprawie zawodowego pełnomocnika – 4817 zł. Stosunkowe rozdzielenie kosztów oznacza, że powódce należy się od pozwanych kwota 4899 zł.
Z kolei koszty związane z powództwem wzajemnym podlegają rozliczeniu w stosunku 28% dla pozwanych - powodów wzajemnych i 72% dla powódki – pozwanej wzajemnej. Koszty pozwanych - powodów wzajemnych to opłata od pozwu – 544 zł i wynagrodzenie pełnomocnika – 3600 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt 5 i § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie – wg stanu na dzień wytoczenia powództwa wzajemnego. Koszt powódki – pozwanej wzajemnej to analogiczne wynagrodzenie pełnomocnika. Stosunkowe rozdzielenie kosztów oznacza, że powódce – pozwanej wzajemnej należy się od pozwanych – powodów wzajemnych kwota 1431,68 zł.
Wedle tej samej zasady rozliczeniu podlegały koszty postępowania apelacyjnego. Koszty te wyniosły w sprawie związanej z powództwem głównym (apelacja powódki): 1321 zł opłaty od apelacji i 1800 zł wynagrodzenia pełnomocnika po stronie powódki oraz 1800 zł wynagrodzenia pełnomocnika po stronie pozwanych. Rozdzielenie kosztów w stosunku 88% dla powódki i 12% dla pozwanej daje 2530,48 zł dla powódki. Koszty związane z powództwem wzajemnym (apelacja pozwanych) to 544 zł opłaty i 1800 wynagrodzenia po stronie pozwanych (powodów wzajemnych) i 1800 zł po stronie powódki (pozwanej wzajemnej). Rozdzielenie kosztów w stosunku 28% dla pozwanych – powodów wzajemnych i 72% dla powódki - pozwanej wzajemnej daje 639,68 zł dla powódki – pozwanej wzajemnej. Łącznie zatemE. B. (3)winna otrzymać od przeciwników procesowych 3170,16 zł (suma kosztów należnych za postępowanie apelacyjne, wywołane obiema apelacjami).
Rozliczenie kosztów sądowych pozostawiono Sądowi Rejonowemu.
SSOA. B.SSOA. W.SSR (del)A. W.
\
Sygn. akt VIII Ga 460/17
VIII Ga 461/17

ZARZĄDZENIE
1.(...)
2.(...)
3.(...)