Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III Ns 1203/17
Data wyroku: 2018-07-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Dominika Chruścielewska
Słowa kluczowe: Zarząd związany ze współwłasnością
Podstawa prawna: art. 24 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt III Ns 1203/17

POSTANOWIENIE
(...), dnia 5 lipca 2018 r.
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi III Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący SSR Dominika Chruścielewska
Protokolant Marcin Błaszczyk
po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2018 r. w Łodzi na rozprawie sprawy z wniosku MiastaŁ.- Zarządu Lokali Miejskich
przy udzialeR. P.,H. P.,D. T.,M. S.,K. B.,D. C.,D. S. (1),B. S.,Z. W.,K. K.,A. K. (1),M. A.,E. C.,M. C.,R. M.,M. Z. (1),W.W.,P. W.,P. Z. (1),P. Z. (2),A. T.,K. T.,R. W. (1),A. S.,M. M.,A. M.,Z. Z.,L. G.,A. K. (2),J. W., Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...),A. O.,D. S. (2),W. T.,W. M.,J. T. (1)
- o wyznaczenie zarządcy nieruchomości
postanawia:

1
oddalić wniosek

2
zasądzić od MiastaŁ.– Zarządu Lokali Miejskich wŁ.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)kwotę 497 zł (czterysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego.

sygn. Akt III Ns 1203/17

UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 30 listopada 2017 r. MiastoŁ.reprezentowane przez Zarząd Lokali Miejskich wniosło o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wŁ.przyul. (...)w osobie zarządcy(...) sp.z o.o.wŁ.reprezentowanej przez prezesa zarząduM. J.. Wnioskodawca wniósł jednocześnie o określenie uprawnień ustanowionego zarządcy, określenie jego wynagrodzenia i zasądzenia kosztów postępowania od uczestników. Jako uczestników postępowania wnioskodawca wskazał wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali tworzących Wspólnotę w osobach:R. P.,H. P.,D. T.,M. S.,K. B.,D. C.,D. S. (1),B. S.,Z. W.,K. K.,A. K. (1),M. A.,E. C.,M. C.,R. M.,M. Z. (1),W.W.,P. W.,P. Z. (1),P. Z. (2),A. T.,K. T.,R. W. (1),A. S.,M. M.,A. M.,Z. Z.,L. G.,A. K. (2),J. W.,M. O.oraz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)reprezentowanej przez Zarząd Wspólnoty w osobach:J. T. (2),R. P.iW. M..
W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca podał, że Wspólnota Mieszkaniowa nie chce podjąć uchwały w sprawie przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej wraz ze zmianą wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a zdaniem MiastaŁ.takie działanie uniemożliwia Miastu swobodne dysponowanie prawem własności lokali gminnych, znajdujących się w nieruchomości przyul. (...), a funkcjonalnie pozostających częścią ośrodka szkolno-hotelowego(...)przyul. (...). (wniosek - k. 2-4)
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w odpowiedzi na wniosek wniósł o jego oddalenie. (odpowiedź na wniosek - k. 50-57) Podniósł, iż zarząd Wspólnoty został powołany i funkcjonuje prawidłowo, wypełniając swoje obowiązki, w związku z czym brak jest przesłanej uzasadniających ustanowienie zarządu przymusowego.
W odpowiedzi na wniosek uczestnicy –E. C.iM. C.(właścicielelokalu nr (...)) przyłączyli się do wniosku MiastaŁ.o ustanowienie zarządcy. (odpowiedź na wniosek – k. 69)
W piśmie z dnia 6 marca 2018 r.A. O.poinformował, że właścicielalokalu nr (...)M. O.zmarła 30 maja 2014 r, a spadek po niej nabyłA. O.iD. S. (2). (pismo k. 83 wraz z kopią aktu zgonu i stwierdzeniem nabycia spadku). W związku z tym osoby te zostały powiadomione o terminie rozprawy, a na rozprawie w dniu 29 marca 2018 r. sąd wezwał ich do udziału w sprawie w charakterze uczestników w miejsceM. O.. (protokół rozprawy – k. 124)
Na rozprawie w dniu 29 marca 2018 r. uczestnicy:J. T. (1),R. P.,W. M.,J. W.,M. Z. (2),W. W. (2),W. T.iA. O.wnieśli o oddalenie wniosku. (protokół rozprawy – k. 124- 125)
Na rozprawie w dniu 3 lipca 2018 r. uczestniczkaD. C.,R. W. (2)iD. T.wnieśli o oddalenie wniosku. (protokół rozprawy – k. 146)
Pozostali uczestnicy nie zajęli stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)MiastoŁ.wyodrębniło i sprzedało 24 samodzielne lokale mieszkalne wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu. Właścicielami tych lokali są uczestnicy postępowania.
Dowód:  wydruk z treści księgi wieczystej - k. 9-10
Przedmiotowy budynek wybudowany został w 1951 roku. Od strony zachodniej przylega on do budynku przyul. (...), w którym znajdował się ośrodek szkoleniowo-hotelowy Urzędu MiastaŁ.. W 1952 roku Prezydium Rady Narodowej(...)zdecydowało, że część pomieszczeń znajdujących się w budynku przy ul.(...)11 będzie należeć do przedmiotowego ośrodka szkoleniowo-hotelowego. W związku z tym przeprowadzono prace budowlane, które doprowadziły do wydzielenia tych pomieszczeń i włączenia ich do nieruchomości przy ul.(...)9. Dostęp do tych pomieszczeń chociaż znajdowały się na nieruchomości przy ul.(...)możliwy był jedynie z ul.(...)9. MiastoŁ.wyodrębniając samodzielne lokale na nieruchomości przy ul.(...)11 i wyliczając udziały w nieruchomości wspólnej nie uwzględniało powierzchni pomieszczeń wykorzystywanych przezOśrodek (...).
okoliczności niesporne
W 2013 roku na zlecenieAdministracji (...)Ł.Centrumzostała sporządzona inwentaryzacja architektoniczno-budowlana budynku przy ul.(...)11 obejmująca prawidłowe rozliczenie udziałów w części wspólnej nieruchomości oraz uwzględniająca lokale gminne znajdujące się na tej nieruchomości, a funkcjonalnie pozostające częścią ośrodka szkoleniowo-hotelowego przy ul.(...)9.
Dowód:  inwentaryzacja - k. 15-33
W dniu 13 marca 2017 r. na wniosek pełnomocnika MiastaŁ.do porządku obrad zostały wprowadzone i poddane pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały w sprawie przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej oraz w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej. Uchwały nie zostały podjęte, ponieważ większość właścicieli głosowała przeciw.
Dowód: wniosek MiastaŁ.- k. 40
zaproszenie na zebranie - k. 39
projekty uchwał - k. 34-35
wyniki głosowania- k. 42, oraz k. 65-67
W dniu 18 sierpnia 2017 r. MiastoŁ.skierowało do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej pismo z prośbą o podjęcie uchwały w sprawie przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej wraz ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej argumentując, że nie przyjęcie inwentaryzacji uniemożliwia MiastuŁ.swobodne dysponowanie prawem własności lokali gminnych, znajdujących się na nieruchomości przy ul.(...)9.
Dowód:  pismo MiastaŁ.- k. 36
korespondencja pomiędzy zarządem a MiastemŁ.- k. 37, 43-47
Spór pomiędzy MiastemŁ.a uczestnikami trwa od 2013 r. Zarząd Wspólnoty nie godzi się na włączenie lokali Gminnych, które należały doOśrodka (...). We Wspólnocie wszystkie uchwały podejmowane są zgodnie z wolą większości członków. Zarząd ma udzielane absolutorium, nie pojawiały się zarzuty co do wykonywania obowiązków zarządu. Miała miejsce sytuacja, kiedy to MiastoŁ., jako jedyny członek Wspólnoty głosowało przeciwko udzieleniu absolutorium zarządowi i było to związane z przedmiotowym sporem.
Przedmiotowe lokale należące wcześniej doOśrodka (...)nigdy nie należały do budynku przyul. (...), gdyż już w fazie projektowej lokale zostały wydzielone i przyłączone doposesji pod nr (...).Ośrodek (...)jest nieczynny od ponad 3 lat. Przedmiotowe lokale te nigdy nie były lokalami samodzielnymi, wejście do tych lokali jest od stronybudynku pod nr (...). Lokale te nie są podłączone do mediów znajdujących się wbudynku pod nr (...). Budynki mają osobne kotłownie. Lokale wposesji nr (...)są położone niżej niż wbudynku pod nr (...).
Instalacja ciepłownicza na naszej nieruchomości była projektowana tylko dla istniejącej ilości lokali. Ostatnio Wspólnota wymieniła wymiennik ciepła, który został przystosowany do aktualnej ilości mieszkań. Przyłączenie nowych lokali powodowałoby zatem konieczność ponownej wymiany wymiennika.
Aby włączyć część lokali należących doOśrodka (...)do nieruchomości pod nr 11, konieczne jest przeprowadzenie remontu i określonych zmian architektonicznych. Członkowie Wspólnoty obawiają się, że jakiekolwiek działania inwazyjne czy remont przyposesji nr (...)zagrozi bezpieczeństwemposesji pod nr (...). Obawiają się tego ponieważ na początku lat 90-tych był już przeprowadzany remont lokali gminnych wOśrodku (...)i wówczas w niektórych mieszkaniach spadał tynk z sufitów i pojawiały się pęknięcia na scianiach. Ponadto członkowie Wspólnoty nie chcą włączenia tych lokali do ich posesji ponieważ, uważają, że byłyby to raczej lokale użytkowe. Przyłączenie lokali miałoby także zły wpływ także na korzystanie przez członków Wspólnoty z parkingu, który i tak jest już zatłoczony.
Lokal państwaC.znajduje się w pionie należącym do części hotelowej. W przypadku podziału w pionie lokal państwaC.oderwałby się do Wspólnoty i należałby doposesji nr (...).
dowód:  zeznania uczestniczkiJ. T. (2)– k. 125-127
zeznania uczestniczkiW.W.– k. 127
zeznania uczestnikaR. P.– k. 127
zeznania uczestnikaW. M.– k. 127
zeznania uczestnikaW. T.– k. 128
zeznania uczestniczkiD. C.– k. 148
zeznania uczestnikaR. W. (2)– k. 148
Sytuacja Wspólnoty, w szczególności sytuacja finansowa jest dobra, stan techniczny budynku także jest dobry. Zarząd bardziej niż przyzwoicie wykonuje swoje obowiązki. Gmina też nie zgłaszała zastrzeżeń co do pracy zarządu, udzielała absolutorium, za wyjątkiem jednej sytuacji kiedy był już złożony wniosek w niniejszej sprawie. Pomiędzy członkami Wspólnoty nie ma konfliktów. Jedyny problem dotyczy tylko członka Wspólnoty – MiastaŁ., które za pomocą Wspólnoty przyul. (...)(...)(...)11 próbuje rozwiązać problem związany z budynkiem przyul. (...). Zawsze było tak że część nieruchomości przy ul.(...)9 przechodzi w(...)11. Odbyło się przynajmniej 5 spotkań z MiastemŁ.w sprawie rozwiązania tego problemu, na których były proponowane różne rozwiązania, ale żadnego z tych rozwiązań Gmina nie doprowadziła do końca. Zaproponowano np. przesunięcie granicy działki, na co Wspólnota Mieszkaniowa się zgodziła. Przebudowa nieruchomości wymagałaby przebudowy wszystkich sieci. Poziom poszczególnych kondygnacji w obu budynkach jest różny.
dowód:  zeznania świadkaJ. J.– k. 147
uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu udzielenia absolutorium Zarządowi począwszy od 2013 r. – k. 60-64
PaństwoE.iM. C.nabylilokal mieszkalny nr (...)od Gminy. Wcześniej lokal ten był prawdopodobnie lokalem służbowym pracownikaOśrodka (...). Posiadał on zasilanie z sąsiedniej nieruchomości – przyul. (...). Ponieważ budynek hotelu przestał być użytkowany, odłączony został od mediów, co spowodowało, że w lokalu państwaC.brak jest prawidłowego podłączenia zapewniającego dostawę wody.
dowód:  pismo(...)do państwaC.z 15.12.2014 r. – k. 70
pismo państwaC.do(...)z 6.04.2016 – k. 71
M. J., który zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami od 1994 r. wyraził zgodę na podjęcie się zarządu przedmiotową nieruchomością jako(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
dowód:  oferta na usługę zarządzania – k. 118
odpis z KRS spółki – k. 119
świadectwo nadania licencji zawodowej – k. 122
wyjaśnienia kandydata na zarządcę – k. 125
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie zeznań uczestników – m.in. członków zarządu Wspólnoty. Niektórzy z członków Wspólnoty np.W. M.iW. T.zamieszkują na przedmiotowej nieruchomości od kilkudziesięciu lat, zatem znają historię obydwu budynków i pamiętają, że od samego początku sytuacja była taka jak obecnie. Od początku część lokali należało do hotelu.
Sąd przesłuchał także świadkaJ. J., który zarządza nieruchomością i posiada aktualną wiedzę na temat zaistniałego problemu. Jego zeznania również zgadzają się z zeznaniami uczestników.
MiastoŁ.nie zakwestionowało zeznań uczestników i świadka. Nie zgłosiło także żadnej osoby do przesłuchania w imieniu wnioskodawcy.
Sąd rejonowy zważył, co następuje:
Wniosek nie jest zasadny.
Wnioskodawca jako podstawę swojego wniosku powołałart. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podnosił, że bierność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...)11 w sprawie przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej powoduje, że wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego jest uzasadniony.
Wnosząc o oddalenie wniosku zarząd wspólnoty podnosił, że mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej głosowali przeciwko przyjęciu uchwał zaproponowanych przez MiastoŁ., gdyż nie zgadzają się na przebudowę budynku położonego przy ul.(...)11. Zarząd podnosił, że MiastoŁ.nie zaskarżyło powyższych uchwał w trybieart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazał także, że kolejność uchwał wprowadzonych przez pełnomocnika(...)była nieprawidłowa, ponieważ najpierw powinna być głosowana uchwała 1b/2017 w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, gdyż dopiero oddanie większej ilości głosów „za” tą uchwałą czyniłoby uzasadnionym przeprowadzenie głosowania nad uchwałą wyrażającą zgodę na przeprowadzenie inwentaryzacji.
Podstawę prawną ustanowienia zarządu przymusowego w nieruchomości takiej jak przedmiotowa, czyli tam, gdzie wyodrębniono więcej niż siedem lokali, jestart. 26 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, iż jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Ustanowienie zarządcy przymusowego ma miejsce z zastosowaniem przepisów 606-608kpcoraz 611-616kpc. Z chwilą ustanowienia zarządcy współwłaściciele ograniczeni zostają w realizacji niektórych uprawnień wynikających z prawa własności. Instytucja zarządcy sądowego ma na celu zapewnienie racjonalnego gospodarowania nieruchomością, zgodnie z jej przeznaczeniem i z uwzględnieniem interesów wszystkich stron.
Sąd zgadza się ze stanowiskiem zarządu Wspólnoty, iż w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne przesłanki uzasadniające ustanowienie zarządu przymusowego. Analiza ustalonego stanu faktycznego prowadzi bowiem do wniosku, że ustanowiony Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej funkcjonuje prawidłowo i wypełnia swoje obowiązki, dba o stan techniczny jak i sytuację finansową Wspólnoty. Wnioskodawca MiastoŁ.w toku sprawy nie przedstawiło żadnych zarzutów co do funkcjonowania Zarządu, nie wskazało nawet żadnych nieprawidłowości. Nieprawidłowością w działalności Zarządu nie jest przecież głosowanie przeciwko przyjęciu uchwał zaproponowanych przez MiastoŁ.przez członków Wspólnoty. Zarząd wypełnia bowiem wolę większości członków Wspólnoty, zaś dopiero podejmowanie działań przez Zarząd wbrew woli członków mogłoby być uznane za nieprawidłowość. Zarząd nie może przecież zmusić członków Wspólnoty do podjęcia uchwał, na które mieszkańcy się nie zgadzają. Wnioskodawca nie wykazał również, że nie przyjęcie zaproponowanego sposobu przebudowy nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki. Wnioskodawca nie przedstawił bowiem szczegółów tej przebudowy. Nadto do powyższej oceny konieczne byłyby wiadomości specjalne, których sąd nie posiada. W ocenie sądu ponadto, ponieważ osią sporu jest jedynie kwestia czy powinna mieć miejsce przebudowa nieruchomości wspólnej, problem ten powinien być rozwiązany nie za pomocą środka polegającego na ustanowieniu zarządcy przymusowego. Współwłaściciele, wnosząc o ustanowienie zarządcy sądowego powinni mieć bowiem na uwadze, iż ingerencja sądu, wyrażająca się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu, powinna być z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym (por. uchwała SN z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, OSP 1966, z. 12, poz. 272). Dlatego też tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy. Sporadyczne kontrowersje pomiędzy współwłaścicielami mogą być doraźnie rozwiązywane przez sąd na podstawie przepisówart. 201-202 kc.Ewentualne zarzuty dotyczące sposobu funkcjonowania zarządu oraz sposobu załatwiania spraw przez zarządcę mogą np. stanowić podstawę do odwołania zarządcy w normalnym trybie, w przypadku postawienia takiego wniosku i przegłosowania go przez większość współwłaścicieli.
Należy zaznaczyć, iż ustanowienie zarządcy sądowego, zgodnie z wnioskiem MiastaŁ.nie rozwiąże rzeczywistego problemu, jaki ma Miasto w odniesieniu do tej nieruchomości. Zarządca bowiem wypełniać będzie wolę większości – nadal wszystkie uchwały podejmowane będą większością głosów. Skoro zatem uchwały dotychczas proponowane przez MiastoŁ.dotyczące przyjęcia inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej oraz wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej były przegłosowane przez członków Wspólnoty na „nie”, to trudno przypuszczać, aby sytuacja ta zmieniła się z chwilą ustanowienia zarządu przymusowego. Świadczy to o tym, że MiastoŁ.wybrało niewłaściwą drogę do rozwiązania swojego problemu.
Na koniec należy także odnieść się do stanowiska właścicielilokalu nr (...)– państwaE.iM. C., którzy jako jedyni uczestnicy przyłączyli się do wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego. Jak wynika z ich pisma oraz załączników, nabyli oni lokal mieszkalny od Gminy, a wcześniej lokal ten był prawdopodobnie lokalem służbowym pracownikaOśrodka (...). Posiadał on zasilanie z sąsiedniej nieruchomości. Ponieważ budynek hotelu przestał być użytkowany, odłączony został od mediów, co spowodowało, że w lokalu państwaC.brak jest prawidłowego podłączenia zapewniającego dostawę wody. Jest oczywiste jednak, że te kwestie również nie mogą stanowić podstawy ustanowienia zarządcy przymusowego, a swoich praw uczestnicy powinni dochodzić na innej drodze.
Ponieważ wnioskodawca przegrał sprawę w całości, sąd na podstawieart. 520 § 3 kpczasądził od MiastaŁ.– Zarządu Lokali Miejskich wŁ.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...)kwotę 497 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego. Pozostali uczestnicy nie ponieśli kosztów procesu.
W świetle powyższych argumentów sąd orzekł jak w sentencji.