Sąd Apelacyjnyw Białymstoku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I AGa 13/18
Data wyroku: 2018-01-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Jadwiga Chojnowska, Elżbieta Borowska, Elżbieta Bieńkowska
Słowa kluczowe: Odstąpienie od umowy
Podstawa prawna: art. 395 k.c.

Sygn. akt I AGa 13/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 stycznia 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Elżbieta Bieńkowska (spr.)

Sędziowie

:

SA Jadwiga Chojnowska
SA Elżbieta Borowska

Protokolant

:

Sylwia Radek-Łuksza

po rozpoznaniu w dniu 11 stycznia 2018 r. w Białymstoku
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z o.o.wB.
przeciwko(...) S.A.wK.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku
z dnia 25 maja 2017 r. sygn. akt VII GC 400/16

I
prostuje oczywistą omyłkę w komparycji i sentencji wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 25 maja 2017 roku, sygn. akt VII GC 400/16, w oznaczeniu strony powodowej przez zastąpienie słów(...)słowami(...);

II
oddala apelację;

III
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej.

(...)

UZASADNIENIE
Powód(...) Sp. z o.o.wB.po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa wnosił o zasądzenie od pozwanego(...) S.A.wK.kwoty 214.360,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonych od dnia 18 lipca 2016 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wskazał, że dochodzona kwota stanowi łączną wysokość czynszu najmu lokalu usługowego, jaką pozwany zobowiązany jest uregulować z mocy łączącej strony umowy najmu z dnia 23 października 2013 r.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 5 grudnia 2016 r., wydanym w sprawie sygn. akt VII GNc 518/16, Sąd Okręgowy w Białymstoku uwzględnił w całości żądanie powoda.
Pozwany(...) S.A.wK.w sprzeciwie od nakazu zapłaty domagał się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Podnosił, że wobec skutecznego odstąpienia przez niego od umowy najmu z dnia 23 października 2013 r. należy ją uważać za niezawartą.
Wyrokiem z dnia 25 maja 2017 r. Sąd Okręgowy w Białymstoku zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 214.360,29 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych od dnia 18 lipca 2016 r. do dnia zapłaty (pkt I), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 10.719 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej oraz kwotę 10.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt II), umorzył postępowanie w pozostałym zakresie (pkt III).
Orzeczenie to zapadło w oparciu o następujące ustalania faktyczne.
Strony zawarły w dniu 23 października 2013 r. umowę najmu, na mocy której powód zobowiązał się do oddania pozwanemu do używania lokalu usługowego w budynku posadowionym na nieruchomości położnej wB.przyul. (...), który to budynek powód miał wybudować do dnia 1 lutego 2015 r. Powód zobowiązał się również do wybudowania parkingu wielostanowiskowego z 48 miejscami postojowymi i 54 miejscami postojowymi ogólnodostępnymi, z których pozwany mógł korzystać, bez zapewnienia wyłączności korzystania. W lokalu stanowiącym przedmiot najmu pozwany miał prowadzić sklep z branży spożywczej, artykułów przemysłowych, napojów alkoholowych i chemii gospodarczej, z wyjątkiem apteki, a także biuro oraz magazyn służące obsłudze sklepu. Szczegółowe określenie przedmiotu najmu zawierały załączniki nr 5 i 6 do umowy.
Zgodnie z § 1 ust. 1.12 przedmiot najmu miał zostać przekazany pozwanemu do dnia 1 lutego 2015 r., a na datę przekazania winno być wydane ostateczne i bezwarunkowe pozwolenie na użytkowanie lokalu. Na mocy aneksu z dnia 6 maja 2014 r. strony ustaliły, że przedmiot najmu zostanie przekazany pozwanemu do dnia 31 sierpnia 2015 r.
Powód, podpisując umowę najmu, podjął się przeprowadzenia procesu inwestycyjnego począwszy od wykonania projektu, zdobycia pozwolenia na budowę, wykonawstwa i otrzymania prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Z kolei pozwany zobowiązany był do wykonania własnym staraniem i na własny koszt prac adaptacyjno-remontowych, zgodnie z projektem, zawierającym m.in. wykonanie instalacji wentylacyjnej. Instalacja wentylacyjna nie została wykonana przez pozwanego, w związku z czym powód został zmuszony do wykonania jej we własnym zakresie.
Przedmiot umowy został zgłoszony do odbioru w dacie około 15 stycznia 2016 r. pismem z dnia 17 grudnia 2015 r., doręczonym pozwanemu w dniu 22 grudnia 2015r.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego wB., decyzją z dnia 5 stycznia 2016 r., wydał pozwolenie na użytkowanie budynku usługowo-biurowo-handlowego z częścią mieszkalną wielorodzinną, położonego wB.przyul. (...). W dniu 25 stycznia 2016 r. ww. aneksowano ww. decyzję z uwagi na oczywistą omyłkę pisarską.
Pozwany w piśmie datowanym na dzień 15 stycznia 2016 r. zawarł oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu z dnia 23 października 2013 r. ze skutkiem natychmiastowym, przez wzgląd na nieprzekazanie przedmiotu najmu, pomimo upływu ostatecznego terminu na wydanie.
Pismem z dnia 5 lutego 2016 r. pozwany został ponownie powiadomiony i wezwany do przystąpienia do obioru lokalu w terminie 30 dni pod rygorem dokonania odbioru jednostronnego.
Pozwany pismem z dnia 19 lutego 2016 r., oprócz podtrzymania stanowiska w zakresie skuteczności odstąpienia od umowy, wezwał powoda do dobrowolnej zapłaty naliczonych z tytułu opóźnienia kar umownych w wysokości 1.461.790,00 zł.
Natomiast w piśmie z dnia 8 marca 2016 r. pozwany został poinformowany o wyznaczeniu odbioru na dzień 11 marca 2016 r.
W dniu 11 marca 2016 r. odbył się formalny techniczny odbiór lokalu, na który nie stawili się przedstawiciele strony pozwanej z uwagi na co, na podstawie § 1 ust. 1.13 umowy, przedstawiciele powoda dokonali jednostronnego odbioru lokalu i sporządzili jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy lokalu użytkowego, o czym poinformowano pozwanego. W trakcie odbioru dokonano obmiaru lokalu, którego powierzchnia wyniosła 1.100 m2. Późniejszy pomiar geodezyjny wskazał na niewielką różnicę i powierzchnięlokalu (...).099,99 m2.
Powód wystawiłfakturę VAT nr (...)i wzywał pozwanego do dobrowolnego spełnienia dochodzonego pozwem świadczenia (wezwanie z 5 sierpnia 2016 r.). Wezwania powoda pozostały bez odpowiedzi merytorycznej. W reakcji na pismo z dnia 5 sierpnia 2016 r. w imieniu pozwanego przesłano maila z propozycją zawarcia porozumienia, które w ocenie powoda sanowało bezskuteczność oświadczenia o odstąpienia od umowy przez pozwanego. Powód nie zgodził się na zaproponowaną treść porozumienia. Strony wymieniały się korespondencją mailową i tradycyjną, jednakże nie doszły do porozumienia.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd w pierwszej kolejności wskazał, że umowę łączącą strony zakwalifikować należy jako umowę najmu lokalu, którą regulują przepisyKodeksu Cywilnego(art. 659 i nast. k.c.). Jednocześnie podkreślił, że umowa pomiędzy stronami sporu nie jest klasyczną umową najmu, zawiera bowiem elementy charakterystyczne dla stosunku prawnego obejmującego obowiązek wykonania określonego przedmiotu i jego wydania (analogicznie jak w przypadku umowy o dzieło). Tym samym stwierdził, że spór pomiędzy stronami sprowadzał się do tego, z czyjej winy nastąpiło opóźnienie w przekazaniu lokalu, jak również, czy pozwany w sposób skuteczny odstąpił od łączącej go z powodem umowy.
Sąd wskazał, że na podstawie §1 pkt 1.8 i 1.9 pozwany zobowiązał się do wykonania na własny koszt prac adaptacyjnych w przedmiocie najmu. Przy czym przedmiot najmu w celu wykonania tychże prac miał zostać przekazany przez powoda po uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie (§1 pkt 1.11 i 1.12). Co istotne, wykonanie instalacji wentylacyjnej stanowiło warunek konieczny do uzyskania przez powoda pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego lokalu, co wynikało zart. 57 i 59a ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlanew zw. z§147 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r.w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zdaniem Sądu postanowienie umowne określające termin wykonania przez pozwanego instalacji wentylacyjnej uznać należy za zakreślenie warunku, a nie terminu. W konsekwencji Sąd uznał, że strony zastrzegły w umowie warunek niemożliwy do zrealizowania (uzyskanie ostatecznego i bezwarunkowego pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem koniecznych prac adaptacyjnych). W związku zaś z tym, że był to warunek zawieszający Sąd uznał, iż postanowienie, na mocy którego pozwany zobowiązany był do wykonania prac adaptacyjnych po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie i po wydaniu mu przedmiotu najmu było nieważne.
Sąd zauważył, że również z informacji zawartej w piśmie z dnia 26 kwietnia 2017 r. z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego wB.wynika, iż nie jest możliwe przyjęcie lokalu handlowego do użytkowania bez wykonania wentylacji mechanicznej tego lokalu, która jest ujęta w zatwierdzonej dokumentacji technicznej stanowiącej załącznik do udzielonego pozwolenia na budowę. Z ww. pisma wynika także, że wszelkie zmiany istotne w stosunku do wydanego pozwolenia na budowę możliwe są po uzyskaniu zgody właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, a zmiany nieistotne, np. zmiana sposobu wentylacji lokalu handlowego, wymagają zgody projektanta przedmiotowego obiektu budowlanego.
Sąd po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, w tym z zeznań świadkówB. K.,W. G.,A. Z.,M. K.,J. S.,D. L.,M. D.,B. M.orazA. N.ocenił, że złożone przez pozwanego pismem z dnia 15 stycznia 2016 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie mogło zostać uznane za skuteczne. W łączącej strony umowie zawarto przepis, zgodnie z którym „jeżeli opóźnienie w przekazaniu przedmiotu najmu przekroczy 4 miesiące, najemca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w terminie do 31.03.2016 r. (…)”. W przedmiotowej sprawie powód zgłosił zaś przedmiot najmu do odbioru pismem doręczonym pozwanemu w dniu 22 grudnia 2015 r., a więc na 9 dni przed upływem 4 miesięcznego terminu uprawniającego pozwaną do odstąpienia od umowy. Wprawdzie w dacie wysłania przedmiotowego pisma powód nie posiadał jeszcze ostatecznej decyzji zezwalającej na użytkowanie, natomiast została ona wydana w dniu 5 stycznia 2016 r., a następnie uprawomocniła się z dniem 20 stycznia 2016 r. Istotne jest więc, iż na dzień doręczenia powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy, tj. w dniu 27 stycznia 2016 r. przedmiot najmu był gotowy do odbioru wraz z wymaganą ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. W związku z powyższym zdaniem Sądu należało uznać, iż w dniu 27 stycznia 2016 r., kiedy to powód otrzymał oświadczenie pozwanego, wskazana w tym oświadczeniu podstawa odstąpienia od umowy już nie istniała. Co więcej, według Sądu podstawa ta nie istniała także w dniu 25 stycznia 2016 r., kiedy to pozwany nadał listem poleconym oświadczenie o odstąpieniu od umowy, bowiem jak już było wskazane, decyzja o pozwoleniu na użytkowaniu uprawomocniła się w dniu 20 stycznia 2016 r. Sąd podkreślił dodatkowo, że powód jeszcze pismem z dnia 5 lutego 2016 r. wzywał pozwanego do przystąpienia do odbioru lokalu w terminie 30 dni pod rygorem dokonania odbioru jednostronnego. W związku z bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu, powód w dniu 11 marca 2016 r. przystąpił do jednostronnego odbioru przedmiotu najmu, do czego był uprawniony na podstawie § 1 ust. 1.13 umowy.
Jednocześnie Sąd zaakcentował, że opóźnienie w przekazaniu przedmiotu najmu było spowodowane brakiem współdziałania ze strony pozwanej. Sąd zauważył bowiem, że zgodnie z treścią umowy, to pozwany miał wykonać instalację wentylacyjną. Natomiast w sytuacji, kiedy wykonanie wentylacji przed uzyskaniem ostatecznej decyzji zezwalającej na użytkowanie stało się niemożliwe do wykonania, pozwany cały ciężar z tym związany przerzucił na powoda, sam zaś pozostał bierny. Skoro więc opóźnienie w przekazaniu przedmiotu najmu zostało spowodowane brakiem współdziałania ze strony pozwanej, to zdaniem Sądu powód nie powinien z tego tytułu ponosić negatywnych konsekwencji. Nadto finalnie instalacja wentylacyjna została wykonana przez powoda, który dążył do wywiązania się z zawartej z pozwanym umowy.
Skoro zatem odstąpienie przez pozwanego od umowy nie odniosło zamierzonego skutku prawnego, zaś nieodebranie przedmiotu najmu wynikało wyłącznie z biernej postawy pozwanego, to zdaniem Sądu należało uznać, że powodowi należał się przewidziany umową z dnia 23 października 2013 r. czynsz. Tym samym powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu na podstawieart. 659 i nast. k.c.
O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawieart. 481 k.c., zaś o kosztach procesu zgodnie z zasadą wyrażoną wart. 98. k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwany, który zaskarżając go w części co do punktów I i II, zarzucał Sądowi:
1) obrazę przepisów prawa procesowego, tj. naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez:
a) niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, wbrew w szczególności zasadom logiki i doświadczenia życiowego oraz wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, że skoro z dopuszczonego dowodu z informacji zawartej w piśmie z dnia 26 kwietnia 2017 r. Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego wB.wynika, że nie jest możliwe przyjęcie lokalu handlowego do użytkowania bez wykonania wentylacji mechanicznej tego lokalu, która jest ujęta w zatwierdzonej dokumentacji technicznej stanowiącej załącznik do udzielonego pozwolenia na budowę, to oczywistym jest, że wentylacja musi być wykonana przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie,
b) przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i uczynienie jej dowolną, w postaci uznania, że:
- z zeznań świadków oraz innych dowodów wynika, że strony umówiły się, że pozwany wykona czynności niezbędne do uzyskania przez powoda decyzji o pozwoleniu na użytkowanie całego wielokondygnacyjnego budynku, co wpłynęło na błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy polegającego na przyjęciu, że pozwany był uczestnikiem procesu inwestycyjnego,
- skoro z zeznań niektórych świadków wynika, że przedstawiciel pozwanego miał dostęp do dokumentacji projektowej całego wielokondygnacyjnego budynku na naradach budowlanych, to pozwany powinien znać zapisy tego projektu, przeanalizować je, a następnie wykonać część prac adaptacyjnych przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie,
- skoro z zeznań niektórych świadków wynika, że Przedstawicielowi pozwanego na budowie był okazywany projekt budowlany całego wielokondygnacyjnego budynku, to wynika z tego, że pozwany powinien znać zapisy tego projektu, przeanalizować je, a następnie wykonać część prac adaptacyjnych przed wydaniem mu przedmiotu najmu z prawomocną i ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie,
- wyłączną przyczyną opóźnienia powoda była konieczność wykonania wentylacji mechanicznej w przedmiocie najmu,
- z zeznań świadkaR. Z. (1)i innych świadków wynika, że pozwany potwierdzał, że wykona wentylację mechaniczną we wrześniu 2015 r. (skoro lokal miał być wydany z prawomocną i ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie do dnia 31 sierpnia 2015 r.), to wynika z tego, że pozwany zobowiązał się wykonać wentylację mechaniczną z uzyskaniem przez powoda pozwolenia na użytkowanie,
- z zeznań świadkaR. Z. (1)wynika, że od początku była świadomość, iż wykonanie wentylacji pozostawać będzie w gestii pozwanego oraz że pozwany potwierdzał, że wykona wentylację mechaniczną przed uzyskaniem przez powoda pozwolenia na użytkowanie,
- pismo powoda doręczone pozwanemu w dniu 22 grudnia 2015 r. stanowiło „zgłoszenie Przedmiotu Najmu” do odbioru;
2) obrazę przepisów prawa materialnego, tj.:
a)art. 395 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że fakt, iż powód był gotowy do wydania pozwanemu Przedmiotu Najmu w chwili gdy powód nadał listem poleconym oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu (25 stycznia 2016 r.) decyduje o bezskuteczności złożonego powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy,
b)art. 103 § 1 k.c.orazart. 104 k.c.poprzez niezastosowanie tych przepisów i przyjęcie, że skoro Przedstawiciel pozwanego potwierdzał, że pozwany wykona wentylację mechaniczną przed uzyskaniem przez powoda decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, to pozwany był zobowiązany do wykonania tej wentylacji przed wydaniem mu Przedmiotu Najmu,
c)art. 57 i 59a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanew zw. z§ 147 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez zastosowanie tego przepisu i przyjęcie, że to pozwany powinien dostosować obiekt do zgodności z dokumentacją projektową całego wielokondygnacyjnego budynku stanowiącego załącznik do pozwolenia na budowę, a także poprzez przyjęcie, że z przepisów tych przepisów wynika obowiązek wykonania wentylacji w Przedmiocie Najmu przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,
d)art. 65 § 2 k.c.poprzez błędne jego zastosowanie polegające na dokonaniu błędnie wykładni oświadczeń woli stron złożonych w dniu 23 października 2013 r. w umowie najmu oraz przyjęcie, że z zapisów tej umowy wynika, że pozwany ma uczestniczyć w jakikolwiek sposób w uzyskaniu stosownych pozwoleń przez powoda na cały wielokondygnacyjny budynek,
e)art. 94 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie, w sytuacji gdy pozwany nie był uczestnikiem procesu inwestycyjnego, a jedynie najemcą, a także przyjęcie, że skoro strony zastrzegły w umowie warunek niemożliwy do zrealizowania (uzyskanie ostatecznego i bezwarunkowego pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem koniecznych prac adaptacyjnych), to postanowienie na mocy którego pozwany zobowiązany był do wykonania prac adaptacyjnych po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie i po wydaniu przedmiotu najmu jest nieważne, ale wyłącznie w zakresie terminu, nie zaś w zakresie całego zobowiązania pozwanego do wykonania prac adaptacyjnych;
3) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że pozwany był uczestnikiem procesu inwestycyjnego wielokondygnacyjnego budynku realizowanego przez powoda i miał wykonać część prac adaptacyjnych, w sytuacji gdy dowody zebrane w sprawie, tj. umowa najmu, zeznania świadków (m.in. świadkaR. Z. (1)) potwierdzają, że powód miał wykonać wszystkie niezbędne prace konieczne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie całego wielokondygnacyjnego budynku, natomiast prace, które miały być wykonane przez pozwanego miały służyć przystosowaniu Przedmiotu Najmu do potrzeb pozwanego, nie zaś uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przez powoda na cały wielokondygnacyjny budynek.
Wskazując na powyższe wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, w tym kosztach zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji, według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja okazała się niezasadna.
Fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy są w przeważającej części bezsporne. W tym zatem zakresie Sad Apelacyjny ustalenia Sadu pierwszej instancji podziela i przyjmuje za podstawę swojego rozstrzygnięcia.
Bezsporna jest m.in. treść umowy, w tym w tej części, w której dotyczy: zastrzeżonego w niej prawa odstąpienia od umowy oraz terminu wydania pozwanej lokalu będącego przedmiotem najmu. Nie było też sporu pomiędzy stronami co do tego, że stosownie do postanowień umowy lokal miał być wydany „ z ostatecznym i bezwarunkowym pozwoleniem na użytkowanie lokalu” oraz że „prace adaptacyjne”, które w lokalu miał wykonać najemca, obejmowały wentylację mechaniczną. Poza sporem był także fakt, że ostatecznie wentylację wykonał powód oraz – najogólniej mówiąc - sekwencja zdarzeń związanych z próbą wydania lokalu, uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i złożeniem przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Spór – gdy chodzi o stan faktyczny – koncentrował się wokół tego, czy konieczność wykonania wentylacji przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie była znana obu stronom umowy, zwłaszcza stronie pozwanej, w trakcie jej wykonywania.
Sad pierwszej instancji w wyniku oceny i analizy przeprowadzonych w sprawie dowodów ustalił, że pozwany miał taką wiedzę, a co więcej - stosownie do roboczych ustaleń - miał rozpocząć te prace we wrześniu 2015 roku.
Ustaleń tych skarżący, zdaniem Sądu Apelacyjnego, skutecznie nie podważył. Nietrafne są bowiem zarówno zarzuty naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., jak i zarzut sprzeczności ustaleń Sadu z treścią zebranego w sprawie materiały dowodowego.
Przypomnieć wypada, że przepisart. 233 § 1 k.p.c.dotyczy oceny dowodów. Dla skuteczności zarzutu naruszenia wymienionego przepisu konieczne jest zatem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. Skarżący powinien wykazać, że Sąd pierwszej instancji naruszył określone kryteria oceny przy ocenie konkretnych, przeprowadzonych w sprawie dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając.
Zarzuty naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., zostały zaś w apelacji tak zredagowane i uzasadnione, że nie sposób dociec jakie - zdaniem skarżącego - reguły oceny dowodów Sąd naruszył przy ocenie konkretnych dowodów. Treść zarzutów zdaje się wskazywać, że skarżący zarzuca Sądowi pierwszej instancji nie tyle wadliwą ocenę wiarygodności i mocy dowodowej, jakiej Sąd ten dokonał w odniesieniu do dowodów z zeznań świadków i z dokumentów, co raczej polemizuje z ustaleniami i wnioskami Sądu. Tak sformułowany zarzut nie uzasadnia naruszenia wymienionego przepisu prawa procesowego.
Dodać trzeba, że sformułowane przez skarżącego zarzuty są chybione także z tego względu, że skarżący przypisuje Sadowi pierwszej instancji ustalenia, których ten Sad nie poczynił.
Po pierwsze, Sad nie ustalił – jak twierdzi skarżący – że w każdym wypadku nie jest możliwe wydanie pozwolenia na użytkowanie lokalu handlowego bez wykonania wentylacji mechanicznej. Sad ustalił, że nie było to możliwe w tym konkretnym przypadku w związku z tym, że projekt budowlany, zatwierdzony decyzją o pozwoleniu na budowę, tego rodzaju wentylację przewidywał. Wniosek Sądu w tym zakresie potwierdza pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 kwietnia 2017 roku, które z kolei – jak słusznie podnosi powód w odpowiedzi na apelację – potwierdza wnioski płynące ze stosownych regulacji zawartych wprawie budowlanym. .
Po wtóre, z uzasadnienia wyroku nie wynika aby Sąd uznał, że pozwany był uczestnikiem procesu inwestycyjnego. Przyjął jedynie, że pozwany – stosownie do postanowień umowy – zobowiązany był do wykonania określonych prac w lokalu będącym przedmiotem najmu.
Po trzecie, nie ustalił także Sąd aby pozwany miał dostęp do „dokumentacji projektowej całego wielokondygnacyjnego budynku” przed popisaniem umowy najmu. Sad ustalił jedynie, uznając za wiarygodne zeznania przesłuchanych w sprawie świadków, że temat terminu wykonania wentylacji mechanicznej (tj wykonania jej przez wydaniem pozwolenia na użytkowanie) był poruszany wielokrotnie na naradach, w których uczestniczyli przedstawiciele pozwanego. Prawidłowości oceny zeznań świadków skarżący nawet zaś nie próbował za pomocą jurydycznych argumentów podważyć.
Po czwarte, Sąd nie skonstatował też, że wyłączną przyczyną opóźnienia powódki w wydaniu przedmiotu najmu była konieczność wykonania wentylacji mechanicznej. Stwierdził, że „opóźnienie było spowodowane brakiem współdziałania ze strony pozwanej”. Taki wniosek tj. wniosek, że brak współdziałania był jedną z przyczyn opóźnienia - w świetle bezspornej treści postanowienia umowy zobowiązującego najemcę do wykonania wentylacji i faktu, że wentylacje tę ostatecznie wykonał powód – jest zaś uprawniony.
Nie zasługuje też na uwzględnienie czysto polemiczny zarzut, że nieuprawnione było przyjęcie, że z zeznań świadkaR. Z. (2)wynika, że pozwany miał rozpocząć wykonywanie wentylacji we wrześniu 2015 roku, przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Fakt ten bowiem wynika jednoznacznie z zeznań wymienionego świadka.
Dodać też trzeba, że powód słusznie w odpowiedzi na apelację podnosi, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest moment uzyskania przez strony świadomości, co do tego, że wykonanie wentylacji jest warunkiem wydania pozwolenia na użytkowanie. Istotnym jest natomiast, że taka świadomość towarzyszyła stronom w trakcie trwania prac oraz że powód wzywał pozwanego do przystąpienia do wykonywania tych prac przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie.
Wreszcie należy stwierdzić, że nie jest kwestią z zakresu oceny wiarygodności i mocy dowodów to, czy pismo powoda z dnia 22 grudnia 2015 roku „ stanowiło zgłoszenie przedmiotu najmu do odbioru w sytuacji, gdy w dacie wysłania pisma do pozwanego powódka nie dysponowała decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lokalu będącego przedmiotem najmu.” Ponadto fakt, że powód notyfikując wydanie lokalu nie dysponował jeszcze pozwoleniem na jego użytkowanie jest bez znaczenia w kontekście skuteczności złożonego przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istotnym jest czy dysponował nią w dacie, w której lokal miał być oddany najemcy. Na marginesie zauważyć trzeba, że umowa stron zobowiązywała wynajmującego do zawiadomienia najemcy o gotowości do odbioru lokalu w formie pisemnej na co najmniej 30 dni naprzód przed terminem odbioru.
Podsumowując, zarzuty apelacji zmierzające do podważenia podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku okazały się bezzasadne,
Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego, wskazać trzeba, że w rozpoznawanej sprawie podstawową kwestią wymagającą oceny była skuteczność złożonego przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Aby zaś dokonać tej oceny w pierwszej kolejności rozstrzygnąć należy czy zawarte w umowie zastrzeżenie dotyczące odstąpienia od umowy spełnia warunki określone wart. 395 k.c.
Stosownie doart. 395 § 1 k.c., można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Stosownie do § 2 tego przepisu, w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
Dla skutecznego zastrzeżenia prawa odstąpienia kontrahenci muszą zatem zawrzeć ważną umowę i ograniczyć przyznaną kompetencję terminem końcowym.
Co do zakresu zastosowania, dopuszczalne jest zastrzeganie umownego prawa odstąpienia w zasadzie we wszelkich umowach obligacyjnych. Wyjątki dotyczą umów gdy ustawodawca wprowadza szczególne ograniczenia w swobodzie ich rozwiązywania (umowa przenosząca własność nieruchomości). Wątpliwości co do możliwości zastrzeżenia w umowie prawa odstąpienia pojawiają się też w odniesieniu do umów stanowiących źródło stosunków zobowiązaniowych o skutku trwałym. Przeważający wydaje się jednak w piśmiennictwie pogląd, że natura zobowiązań ciągłych nie stoi na przeszkodzie zastrzeżeniu w umowie prawa odstąpienia. Niemniej, umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia nie może prowadzić do obejścia bezwzględnie wiążących norm prawnych dotyczących wypowiadania tych zobowiązań, a ponadto ich trwały charakter z reguły nie pozostaje bez wpływu na skutek odstąpienia (por. Agnieszka Rzetecka-Gil, Komentarz do art. 395 Kodeksu cywilnego, LEX; Czesława Żuławska ,Komentarz do art.395 Kodeksu cywilnego, LEX; Adam Olejniczak, Komentarz do art. 395 Kodeksu cywilnego ,LEX).
Dodać trzeba, że przy zastrzeganiu umownego prawa odstąpienia nie jest wymagane uzależnianie realizacji tego prawa od wykazania czy choćby wskazania uzasadnienia odstąpienia (prawo bezwarunkowe). Jednakże umowne prawo odstąpienia przybrać może także postać uwarunkowaną, jeżeli mianowicie zgodnie z zastrzeżeniem jedna ze stron może je wykonać wtedy, gdy druga spełni swoje świadczenie nienależycie albo w ogóle go nie wykona. W takim wypadku do skutecznego wykonania uprawnienia dochodzi jedynie wtedy, gdy strona odstępująca od umowy zachowała termin do jego realizacji, a ponadto wystąpiły okoliczności uzasadniające, według przepisów prawa materialnego lub treści stosunku prawnego, wykonanie tego uprawnienia. Niezbędnym elementem oświadczenia woli stanowiącego wykonanie uprawnienia kształtującego jest wówczas wskazanie okoliczności, które spowodowały odstąpienie od umowy (por. wyrok Sądu najwyższego z dnia 24 lutego 2016 roku, I CSK 269/15, LEX nr 2016022; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 roku III CSK 267/12, Lex nr
(...))
Odnosząc powyższe uwagi natury ogólnej do realiów rozpoznawanej sprawy, przypomnieć trzeba, że strony zawały w umowie klauzulę regulującą prawo najemcy do odstąpienia od umowy o następującym brzmieniu: „Jeżeli opóźnienie (w przekazaniu najemcy przedmiotu najmu) przekroczy 4 miesiące , najemca będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy w terminie do 31 marca 2016 roku ze skutkiem na datę określoną w oświadczeniu o odstąpieniu …” (§ 1 ust.1.12 pkt a umowy najmu).
Ograniczenie przyznanej najemcy kompetencję do odstąpienia od umowy terminem końcowym wskazuje na to, że odpowiada ona przewidzianemu wart. 395 § 1 k.c.warunkowi umownego prawa odstąpienia od umowy.
Wobec uwarunkowania tego prawa opóźnieniem przekraczającym cztery miesiące, w wykonaniu przez wynajmującego zobowiązania polegającego na przekazaniu przedmiotu najmu, nie można jednak skuteczności złożonego oświadczenia oceniać jedynie przez pryzmat zachowania terminu do realizacji tego uprawnienia.
W umowie mowa jest o „opóźnieniu przekraczającym 4 miesiące”, co literalnie odczytując wskazuje na to, że najemca uprawniony był do odstąpienia od umowy także w przypadku opóźnienia sensu stricto, czyli wówczas, gdy dłużnik (wynajmujący) nie spełnił świadczenia (nie przekazał najemcy lokalu) we właściwym czasie z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności. Na taką interpretację umowy wskazuje też kontekst, w jakim omawiane postanowienie umowy zostało zawarte. Zwrócić należy uwagę, że w tym samym paragrafie umowy strony – obowiązek zapłaty kary umownej zastrzegły na wypadek zwłoki, definiując ją w samej umowie.
W sprawie bezspornym jest, że powód opóźnił się z wykonaniem zobowiązania oraz że opóźnienie to przekroczyło cztery miesiące. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w terminie do dnia 31 grudnia 2015 nie przekazał najemcy lokalu, ani nie był w tym terminie gotów do jego przekazania. Zgłaszając gotowość przedmiotu najmu do odbioru powód określił jego termin na 15 stycznia 20016 roku.
To wszystko jednak co powiedziano dotychczas, nie prowadzi - zdaniem Sadu Apelacyjnego - do wniosku, że bez znaczenia w rozpoznawanej sprawie są okoliczności, które spowodowały opóźnienie w wydaniu lokalu. Słusznie zatem okoliczności te Sąd pierwszej instancji uczynił przedmiotem ustaleń i ocen w kontekście odpowiedzialności za nie powoda.
Powód w uzasadnieniu swego żądania podnosił m.in. że wykonanie przez pozwaną przewidzianego w umowie uprawnienia do odstąpienia od umowy było nadużyciem tego prawa w rozumieniuart. 5 k.c., a w związku z tym było bezskuteczne.
To stanowisko powoda , zdaniem Sądu Apelacyjnego, w pełni zasługiwało na uwzględnienie. Na wstępie wskazać trzeba, że w orzecznictwie (na co słusznie wskazywał powód) dopuszcza się możliwość oceny oświadczeń o charakterze kształtującym przez pryzmat naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) , co pozwala na uznanie danego oświadczenia za nadużycie prawa podmiotowego i tym samym uznanie go za pozbawione skutków prawnych ( por. wyroki Sadu Najwyższego: z dnia 9 października 2013 roku, sygn. V CSK 467/12, LEX nr 1394094; z dnia 24 września 2015 roku, sygn. V CSK 698/14, LEX nr 1805901; z dnia 24 lutego 2016 roku, sygn.. I CSK 269/15, LEX nr 2016022).
W świetle ustalonych przez Sąd pierwszej instancji i nie podważonych skutecznie przez skarżącego okoliczności, stosownie do postanowień umowy pozwany był zobowiązany do wykonania wentylacji mechanicznej, której ostatecznie nie wykonał. Wykonał ją - nie będąc do tego zobowiązany – powód, co umożliwiło uzyskanie pozwolenia na użytkowanie lokalu, do czego z kolei postanowienia umowy najmu jego zobowiązywały.
Postanowienia umowy odnoszące się do obowiązków stron w omówionym zakresie wzajemnie się wykluczały, skoro niemożliwe było uzyskanie przez powoda pozwolenia na użytkowanie bez uprzedniego wykonania wentylacji przewidzianej w projekcie to niewykonalne było wydanie lokalu pozwanej w takim stanie, jaki przewidywała umowa wraz z pozwoleniem na użytkowanie.
Bezspornym jest, że do zmiany postanowień umowy nie doszło. Ale też i Sąd pierwszej instancji takich ustaleń nie poczynił. Bezprzedmiotowe są zatem zarzuty naruszeniaart. 103 § 1 k.c.iart. 104 k.c.
W takiej jednak sytuacji – co słusznie podkreślił Sąd pierwszej instancji – strony umowy były zobowiązane do współdziałania przy wykonaniu umowy (art. 354 § 2 k.c.). Uprawniony jest także wniosek Sądu pierwszej instancji, że ze strony pozwanego brak było współdziałania, skoro nie przystąpił do wykonania wentylacji, ani nie wystąpił z inicjatywą skorelowania postanowień umowy z przepisemart. 57 Prawa budowlanego, stanowiącym, że do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie przedkłada się oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę.
W tym kontekście nie bez znaczenia jest fakt, że projekt został sporządzony według standardów wymaganych przez pozwanego, co wynika z zeznań świadkaB. K.(k.526-527) – projektanta. Lokal był bowiem tworzony dla pozwanego, czyli z uwzględnieniem jego potrzeb.
Znamiennym jest także, że mimo upływu terminu przekazania lokalu, pozwany nie zgłaszał żadnych uwag ani zastrzeżeń. Także po zgłoszeniu przez powoda gotowości do odbioru z wyznaczeniem jego przewidywanego terminu na 15 stycznia 2016 roku. Przeciwnie – inspektor nadzoru ze strony pozwanego w styczniu 2016 roku , a zatem po upływie czterech miesięcy od umownego terminu przekazania lokalu, zapewniał powoda, że przystąpi do odbioru po 20 stycznia 2016 roku. Takie zachowanie niewątpliwe uprawniało powoda do przekonania, że pozwany aprobuje termin przekazania lokalu będącego przedmiotem najmu, a złożenie w takiej sytuacji oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy poczytywać za naruszenie zasady lojalności we współpracy gospodarczej.
Wskazać także trzeba, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało złożone – oceniając tę datę stosownie do art. 61 § 1k.c. – wówczas gdy powód zaoferował wydanie lokalu i dysponował prawomocną decyzją zezwalająca na użytkowanie. Decyzja ta uprawomocniła się bowiem 20 stycznia 2016 roku, a oświadczenie o odstąpieniu od umowy doręczone zostało powodowi w dniu 27 stycznia 2016 z tą więc chwilą mógł się zapoznać z jego treścią. W chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy wskazana w nim przyczyna odstąpienia odpadła. Pozwany nie powoływał się zaś na to, że zobowiązanie wykonane po terminie nie miało dla niego znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania czy zamierzony cel umowy. Przeciwnie - charakter umowy i czas na jaki została zawarta pozwalają domniemywać, że wskutek nieznacznego przekroczenia terminu uprawniającego do odstąpienia od umowy kontunuowanie umowy nie utraciło znaczenia dla pozwanego.
Podsumowując, ujawnione w sprawie okoliczności pozwalają na zakwalifikowanie złożonego przez pozwanego oświadczenia jako nadużycia prawa podmiotowego w rozumieniuart. 5 k.c.. taka zaś kwalifikacja prowadzi do uznania dokonanego odstąpienia od umowy za prawnie bezskuteczne.
Dodać trzeba, że chybione są zarzuty naruszeniaart. 65 § 2 k.c.oraz .art. 57 i 59 a Prawa budowlanego. Sad bowiem ani nie ustalił w drodze wykładni umowy, że „ pozwany ma uczestniczyć w jakikolwiek sposób w uzyskaniu pozwoleń przez powódkę (w tym pozwolenia na użytkowanie)”, a ni też nie uznał, że pozwany „powinien dostosować obiekt (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) do zgodności z dokumentacją projektową całego wielokondygnacyjnego budynku”.
Gdy chodzi zaś o zarzut naruszeniaart. 94 k.c., to aczkolwiek Sąd pierwszej instancji błędnie go zastosował, to ostatecznie nie miało to znaczenia dla rozstrzygnięcia.
Odnosząc się na koniec do podnoszonych przez powoda twierdzeń dotyczących nie wykazania przez pozwaną umocowania osób, które złożyły oświadczenie o odstąpieniu od umowy, wskazać trzeba, że Sąd Apelacyjny nie oceniał ich, uznając, że są – jako twierdzenia o faktach – spóźnione. Zostały bowiem zgłoszone już po zamknięciu rozprawy, w załączniku do protokołu. Także podnosząc je ponownie w postepowaniu apelacyjnym powód nie wykazał przesłanek zart. 381 k.p.c.uzasadniających powołanie tych twierdzeń dopiero na tym etapie postępowania.
Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na mocyart. 385 k.p.c., o kosztach postępowania odwoławczego postanawiając na podstawieart. 98 k.p.c

(...)