Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 511/16
Data wyroku: 2018-02-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Michał Jakubowski

Sygn. akt  XXVC 511/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 lutego 2018 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie, Wydział XXV Cywilnyw składzie:
Przewodniczący: SSR del. Michał Jakubowski
Protokolant: sekr. sądowy Aleksandra Mamrot
po rozpoznaniu dnia 5 lutego 2018 r. w Warszawie na rozprawie sprawy
z powództwaS. J.
przeciwkoA. G.
o zapłatę
orzeka

1
Powództwo oddala.

2
Zasądza od powodaS. J.na rzecz pozwanejA. G.kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XXV C 511/16

UZASADNIENIE
Pozwem z 30 października 2015 r.(data prezentaty)S. J.wystąpił przeciwkoA. G.o zapłatę kwoty 110 000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 55 000,00 zł od dnia 02 maja 2015 r. do dnia zapłaty, od kwoty 55 000,00 zł od dnia 01 lipca 2015 r. do dnia zapłaty oraz koszty procesu według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje roszczenie powód wskazał, iż wywodzi je z umowy z 11 lutego 2015 r. na podstawie której zbył pozwanej przysługujące mu prawo odkupulokalu nr (...)w budynku położonym przyul. (...)wW., ustanowionego na jego rzecz w umowie oraz porozumieniu zawartym zJ.G. K.. W zamian za zbycie prawa odkupu, pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty 160 000,00 zł. Pozwana uiściła na rzecz powoda kwotę 50 000,00 zł odmawiając zapłaty pozostałej części umówionej ceny(pozew – k. 2-3).
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 04 lutego 2016 r., Sąd rozstrzygnął zgodnie z żądaniami pozwu(nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym – k. 52).
W sprzeciwie od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczymA. G.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania.
Pozwana podniosła, iż w związku z upływem terminu zawitego do zrealizowania prawa odkupu, umowa zawarta między stronami jest nieskuteczna. Ponadto wskazała, iż prawo odkupu winno zostać ustanowione w umowie w formie aktu notarialnego. Pozwana wskazała również na niewywiązanie się powoda z obowiązków zawartych w § 5 umowy z 11 lutego 2015 r.(sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 63-68).
W toku procesu strony podtrzymywały swoje stanowiska, uszczegółowiając je oraz odnosząc się do zarzutów i twierdzeń przeciwnika procesowego(pismo procesowe powoda z 11 czerwca 2016 r. – k. 115-119; pismo procesowe pozwanej z 25 lipca 2016 r. – k. 128-133; oświadczenia stron zawarte w protokole rozprawy z 05 lutego 2018 r. – k. 185).
Sąd ustalił, co następuje.
Na mocy umowy z 21 czerwca 2006 r.S. J.sprzedałG. K.iJ. K.nieruchomość stanowiącąlokal mieszkalny nr (...)usytuowany w budynku posadowionym przyul. (...)wW.za cenę 240 000,00 zł. Strony ustaliły, iż cena sprzedaży zostanie uiszczona do 30 czerwca 2006 r. Tego samego dnia przedmiot umowy sprzedaży miał zostać wydany kupującym(dowód: odpis umowy sprzedaży z 21 czerwca 2006 r. zawartej w formie aktu notarialnego – k. 103-107).
W dniu 14 lipca 2006 r.S. J.zawarł zG. K.iJ. K.umowę w zwykłej formie pisemnej w której strony umowy sprzedaży z 21 czerwca 2006 r., ustanowiły prawo odkupu ww. lokalu w terminie 36 miesięcy od dnia otrzymania określonej w umowie sprzedaży ceny. Strony ustaliły, iż zwrotne przeniesienie prawa własności ww. lokalu nastąpi za kwotę nie mniej niż 290 000,00 zł, nie więcej niż 310 000,00 zł(bezsporne; dowód: kopia umowy z 14 lipca 2006 r. – k. 6-8).
S. J.(odkupujący) orazG. K.iJ. K.(odsprzedający) zawarli 18 listopada 2014 r., porozumienie do umowy z 14 lipca 2006 r. na podstawie którego odkupujący bądź podmiot przez niego wskazany ma prawo odkupienia od odsprzedającychlokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wW., a odsprzedający zobowiązują się do jego sprzedaży do 30 czerwca 2015 r. na zasadach określonych w umowie. Cenę sprzedaży lokalu strony ustaliły na kwotę 290 000,00 zł.(dowód: kopia porozumienia z 18 listopada 2014 r. – k. 9-10; zeznaniaG. K.– k. 182v-183; zeznaniaJ. K.– k. 183; zeznania w charakterze stronyS. J.– k. 183-184).
11 lutego 2015 r.A. G.zawarła zeS. J.w zwykłej formie pisemnej umowę dotyczącąlokalu nr (...)na podstawie którejS. J.odstąpił na rzeczA. G.prawo odkupulokalu mieszalnego nr (...)przyul. (...)wW.za wynagrodzeniem w wysokości 160 000,00 zł.
Umówiona cena miała zostać uiszczona przezA. G.częściami. W dniu zawarcia umowy pozwana przekazała powodowi kwotę 30 000,00 zł. Do dnia 16 lutego 2015 r.A. G.zobowiązała się uiścić do rąkS. J.kwotę 20 000,00 zł. Do 30 kwietnia 2015 r. pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty 55 000,00 zł zaś do 30 czerwca 2015 r. dalszych 55 000,00 zł.
Zgodnie z § 5 strony w odrębnym postanowieniu miały ustalić zasady dotyczące: sprzedaży działki objętejksięgą wieczystą Kw nr (...), zasady gospodarowania poddasza w budynku przyul. (...)oraz podejmą działania zmierzające do uzyskania wszelkich zgód na dobudowanie jednej kondygnacji nad obecnym strychem(dowód: kopia umowy dot.Lokalu nr (...)z 11 lutego 2015 r. – k. 4-5; zeznania w charakterze stronyS. J.– k. 183-184; zeznania w charakterze stronyA. G.– k. 184-185).
Oświadczeniem z 11 lutego 2015 r., skierowanym doG. K.iJ. K.,S. J.jako osobę uprawnioną do odkupienialokalu nr (...)przyul. (...)wW.wskazałA. G..
W dniu 10 kwietnia 2015 r.G. K.iJ. K.sprzedali ww. nieruchomość za cenę 290 000,00 złA. G..(dowód: kopia oświadczenia z 11 lutego 2015 r. – k. 11; kopia oświadczeniaG. K.z 23 maja 2016 r. – k. 121; zeznaniaG. K.– k. 182v-183; zeznaniaJ. K.– k. 183; zeznania w charakterze stronyS. J.– k. 183-184).
Pismem z 18 czerwca 2015 r.S. J.wezwałA. G.do zapłaty kwoty 110 000,00 zł tytułem reszty umówionej ceny wynikającej z umowy z 11 lutego 2015 r. W odpowiedzi z 01 lipca 2015 r. pozwana odmówiła zapłaty ww. kwoty wskazując na niewywiązanie się powoda z obowiązków wynikających z § 5 umowy(bezsporne; dowód: kopia wezwania do zapłaty – k. 12; pismo z 01 lipca 2015 r. – k. 13).
Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów prywatnych złożonych przez strony w kopiach i odpisach, które nie były kwestionowane. Dowody z ww. dokumentów nie budzą wątpliwości Sądu, korelują z bezspornymi twierdzeniami stron, a także z zeznaniami przesłuchanych w sprawie świadkówG. K.orazJ. K..
Dowody z dokumentów złożone do akt postępowania, a nie powołane w treści uzasadnienia Sąd pominął jako irrelewantne dla wyniku rozstrzygnięcia o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.
Czyniąc ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł się także na zeznaniachG. K.orazJ. K.. W/w świadkowie pozostawali obcy dla stron, nie byli zainteresowani wynikiem rozstrzygnięcia. Sąd uznał je za wiarygodne, gdyż są spójne i logiczne. Ponadto uszczegółowiają okoliczności zawartych z ich udziałem czynności prawnych, których treść została utrwalona w postaci dokumentów prywatnych, nie kwestionowanych przez strony.
Sąd uznał za przydatne zeznaniaS. J.orazA. G.złożone w charakterze strony, wyłącznie w takim zakresie w jakim korelują one z pozostałym materiałem dowodowym.
Sąd zważył, co następuje.
Powództwo nie mogło zostać uwzględnione.
Podstawową kwestią wymagającą rozstrzygnięcia w niniejszym postępowaniu było w pierwszym rzędzie stwierdzenie, czy zastrzeżone w umowie z 14 lipca 2006 r. oraz umowie z 18 listopada 2014 r. prawo odkupulokalu mieszalnego nr (...)przyul. (...)wW., zastrzeżone na rzeczS. J.zostało złożone w prawnie przewidzianej formie. Pozwana wskazywała, iż dla prawa odkupu zastrzeżona jest pod rygorem nieważności forma aktu notarialnego. Sąd przychyla się do tegoż zarzutu.
Oceniając przedmiotowy zarzut należy w pierwszej kolejności przytoczyć treśćart. 155 § 1 k.c.oraz158 k.c.W myśl pierwszego z powołanych przepisów umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Stosownie natomiast doart. 155 k.c.umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Asumpt to twierdzenia, iż ustanowienie prawa odkupu wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego stanowi fakt, iż w wyniku takiego zastrzeżenia sprzedawcy przysługuje w oznaczonym terminie możliwość „odkupu" sprzedanej rzeczy, zaś kupujący jest zobowiązany „odsprzedać" nabytą rzecz (art. 593-594 k.c.). Z powodu takiego związania nabywcy (kupującego) należy umowę zastrzegającą prawo odkupu kwalifikować jako umowę zobowiązującą do przeniesienia własności i z tej przyczyny wymagać - w reżimieart. 158 zd. 1 k.c.- formy aktu notarialnego dla jej zawarcia pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 k.c.). Dodatkowym argumentem za przyjęciem przedstawionej koncepcji jest fakt, iż zastrzeżenie prawa odkupu może nastąpić zarówno w samej umowie sprzedaży (ta zaś w przypadku nieruchomości wymaga dla swej ważności formy szczególnej) jak i w dodatkowym później zawartym przez strony porozumieniu. Prawo odkupu jest uzależnione od zawarcia umowy sprzedaży. Ma ono charakter akcesoryjny, czyli nie może powstać bez skutecznego zawarcia umowy zasadniczej.
Niezależnie od trafności powyższej konstatacji, nawet gdyby uznać, iż ww. umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej przez powoda zG. K.iJ. K.zostały zwarte z zachowaniem wymaganej formy czynności prawnej, należałoby przyjąć, iżS. J.zrealizował przysługujące mu na podstawie umowy z 14 lipca 2006 r. prawo odkupu z przekroczeniem pięcioletniego terminu wynikającego zart. 593 § 1 k.c., który upłynął powodowi bezskutecznie najpóźniej w dniu 15 lipca 2011 r. (zakładając, iż 36 miesięczny termin zawarty w § 4 umowy z 14 lipca 2006 r. – k. 7, faktycznie był wydłużany kolejnymi aneksami). Strony nie mogły wydłużyć skutecznie terminu wykonania prawa odkupu ponad ww. termin ustawowy.
Powód w związku z zarzutami pozwanej, przyjął koncepcję wskazującą, iż umowa z 18 listopada 2014 r. stanowi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości dla której ważności nie jest konieczna forma szczególna i do której nie ma zastosowania termin wynikający zart. 593 § 1 k.c.Sąd nie podziela tegoż poglądu powoda.
Ogólne reguły wykładni oświadczeń woli zawieraart. 65 k.c.Zgodnie z tymże przepisem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§1). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§2).
Kryteria zarysowane przez cytowaną normę prawną zostały uszczegółowione przez bogate orzecznictwo sądowe, w ramach którego przeważa tzw. kombinowana metoda wykładni przyznająca pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 nakaz badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy, aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy(zob. m.in. uchwalę [7] SN z 29.06.1995 r., III CZP 66/95, LEX nr 9220).
Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. Ustalając powyższe znaczenie oświadczenia woli należy zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych, z tym że przede wszystkim należy uwzględnić zasady, zwroty i zwyczaje językowe używane w środowisku, do którego należą strony, a dopiero potem ogólne reguły językowe. Trzeba jednak przy tym mieć na uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst.
Przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji (por. wyrok SN z 03.09.1998 r., I CKN 815/97, LEX nr 34446), dotychczasowe doświadczenie stron ich status(por. wyrok SN z 04.07.1975 r., III CRN 160/75, LEX nr 5004).
Badając literalną treść umowy z 18 listopada 2014 r. (k. 9-10) o tym jak należy ją kwalifikować wskazuje w sposób nie budzący wątpliwości jej konstrukcja, w tym odwołanie się przez strony do umowy z 14 lipca 2006 r. w której zastrzeżono prawo odkupu na rzecz powoda. O jej charakterze oraz zamiarze stron, skutkach prawnych jakie zamierzali osiągnąć zawierając rzeczone porozumienie, wskazuje również w swoich zeznaniachG. K.będący stroną tejże czynności prawnej. Z tego względu oświadczenia woli zawarte w § 1 porozumienia, traktować należy jako wydłużenie terminu realizacji prawa odkupu (bezskuteczne), a nie umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowe porozumienie w dalszym ciągu silnie związane jest z umową sprzedaży z 21 lipca 2006 r., oraz ustaleniami poczynionymi w umowie z 14 lipca 2006 r., chociażby w zakresie ceny na co wskazywał sam powód zeznając w charakterze strony (minuta 00:29:44 – 00:32:01 – k. 183-183v). Skoro w dalszym ciągu bardzo widoczna i ważna dla stron była akcesoryjność porozumienia z umową sprzedaży z 14 lipca 2006 r., będąca cechą charakterystyczną prawa odkupu, to nie sposób rzeczonego stosunku prawnego kwalifikować jako umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.
W tym stanie rzeczy należało przyjąć, iż powód nie mógł na podstawie umowy z 11 lutego 2015 r. dochodzić od pozwanej pozostałej części umówionej ceny za przeniesienie prawa odkupu ww. nieruchomości w kwocie 110 000,00 zł. Na dzień zawarcia przedmiotowego stosunku prawnego,S. J.nie przysługiwała już względemG. K.orazJ. K.wierzytelność w postaci prawa odkupu. Nabycie wierzytelności może nastąpić tylko wówczas i tylko w takim zakresie, w jakim przysługiwała ona zbywcy. Brak wierzytelności czyni natomiast umowę o przelew wierzytelności nieskuteczną prawnie(vide: wyrok SN z 03 października 2014 r., V CSK 620/13, LEX nr 1545108), co podważa zasadność roszczenia powoda o zapłatę wynagrodzenia.
Z powołanych względów, powództwo należało oddalić.
O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną wart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Powód uległ pozwanej w całości w związku z czym obciąża go obowiązek zwrotu pozwanej poniesionych kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3 600,00 zł tj. stawce minimalnej wynikającej z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.
Z/(...)