Sąd Okręgowy w Olsztynie
IX Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IX Ca 681/18
Data wyroku: 2018-11-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Żegarska, Mirosław Wieczorkiewicz, Jacek Barczewski
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali
Teza: Podzielając wyżej przytoczone stanowisko należy jednak podkreślić, że w realiach niniejszej sprawy powódka nie domagała się – jak błędnie przyjął Sąd Rejonowy - podjęcia uchwały zezwalającej na prowadzenie szeregu prac budowlanych na nieruchomości wspólnej, lecz żądała wyznaczenia pozwanej terminu na podjęcie uchwały „w sprawie wyrażenia zgody” na przedsięwzięcie budowlane. Słusznie zatem podnosi się w apelacji, iż ewentualne pozytywne orzeczenie Sądu nie ma zastąpić woli właścicieli lokali, lecz niejako zmierza do nakazania podjęcia procedury określonej w art. 22 ust. 2 i art. 23 ustawy o własności lokali, której przeprowadzenia bezprawnie unika zarząd wspólnoty. Z punktu widzenia interesów właściciela lokalu jest to żądanie racjonalne, albowiem odmowa poddania stosownej uchwały pod głosowanie narusza podstawowe prawo członka wspólnoty do współkorzystania z nieruchomości wspólnej i decydowania o jej losie, przy ustawowym zakazie samodzielnego występowania z wnioskiem w trybie art. 24 ustawy o własności lokali.

Sygn. akt IX Ca 681/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 listopada 2018 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski (spr)

Sędziowie:

SO Mirosław Wieczorkiewicz
SO Agnieszka Żegarska

Protokolant:

prac. sądowy Izabela Ważyńska

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2018 r. w Olsztynie na rozprawie
sprawy z powództwa GminyO.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wO.
o nakazanie i upoważnienie
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 19 lutego 2018 r., sygn. akt X C 2289/17,
I. zmienia zaskarżony wyrok w części, nadając mu następujące brzmienie:
„I. nakazuje pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyulicy (...)wO., aby w terminie do dnia 31 stycznia 2019 r. podjęła uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na rozbiórkę byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przy budynku mieszkalnym przyulicy (...)wO.wraz z pracami w obrębie nieruchomości wspólnej przyulicy (...)wO.oraz zgody na prawo dysponowania tę nieruchomością na cele związane z prowadzeniem następującego zakresu prac:
1. wykonanie nowej ściany i ławy fundamentowej bezpośrednio pod ścianą osłonową budynku,
2. przygotowanie ścian pod izolację przeciwwilgociową i termiczną,
3. wykonanie izolacji przeciwwilgociowej ścian części kotłowni pozostałej w budynku w formie izolacji bitumicznej i folii kubełkowej,
4. wykonanie izolacji termicznej do głębokości do 1 m poniżej terenu oraz cokołu ze styropianu ekstrudowego 12 cm,
5. wykonanie wyprawy tynkowej w kolorze istniejącym,
6. wykonanie naprawy uszkodzeń ścian i wieńców budynku mieszkalnego,
7. wykonanie uzupełnienia opaski budynku,
8. wykonanie uzupełnienia i naprawy nawierzchni z trylinki,
9. wykonanie naprawy uzupełnienia chodnika,
10. wykonanie nawierzchni trawiastych,
11. wykonanie demontażu i ponownego montażu z naprawą zadaszenia śmietnika na odpady,”,
II. oddala powództwo w pozostałej części,
III. znosi wzajemnie koszty procesu między stronami.”
II. oddala apelację w pozostałym zakresie,
III. znosi wzajemnie koszty procesu między stronami za instancję odwoławczą.
Mirosław Wieczorkiewicz  Jacek Barczewski  Agnieszka Żegarska

Sygn. akt IX Ca 681/18

UZASADNIENIE
Powódka GminaO.wniosła o wyznaczenie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wO.terminu do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na rozbiórkę byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przy budynku mieszkalnym przyul. (...)wO.oraz prawem dysponowania na cele związane z prowadzeniem następującego zakresu prac: wykonanie nowej ściany i ławy fundamentowej bezpośrednio pod ścianą osłonową budynku, przygotowanie ścian pod izolację przeciwwilgociową i termiczną, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej ścian części kotłowni pozostałej w budynku w formie izolacji bitumicznej i folii kubełkowej, wykonanie izolacji termicznej do głębokości do 1 m poniżej terenu oraz cokołu ze styropianu ekstrudowego 12 cm, wykonanie wyprawy tynkowej w kolorze istniejącym, wykonanie naprawy uszkodzeń ścian i wieńców budynku mieszkalnego, wykonanie uzupełnienia opaski budynku, wykonanie uzupełnienia i naprawy nawierzchni z trylinki, wykonanie naprawy uzupełnienia chodnika, wykonanie nawierzchni trawiastych, wykonanie demontażu i ponownego montażu z naprawą zadaszenia śmietnika na odpady. Ponadto wniosła o upoważnienie do wykonania rozbiórki byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przyul. (...)wO.i prac określonych powyżej, w przypadku nie podjęcia uchwały w tym przedmiocie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w zakreślonym przez Sąd terminie. Nadto żądała zasądzenia kosztów procesu, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazała, że w związku ze złym stanem technicznym pomieszczeń po kotłowni podjęta została decyzja o rozbiórce obiektu, zgodnie z zaleceniami zawartymi w opinii technicznej z maja 2014 r. W świetle przedmiotowej opinii stan konstrukcji obiektu byłej kotłowni znajdującym się przyul. (...)jest zły i kwalifikuje się do rozbiórki, z uwagi na zagrożenie katastrofą budowlaną. Powód wskazał, że zgodnie z zaleceniami opinii technicznej zostały wykonane podstemplowania stropu w miejscach zagrożonych oraz ogrodzenie zabezpieczające obiekt przed dostępem osób postronnych. Mając na uwadze bezpośrednie sąsiedztwo budynku mieszkalnego, rozebranie obiektu i zasypanie wyrobiska po kotłowni jest uzasadnione. W oparciu o opinię techniczną sporządzona została dokumentacja techniczna rozbiórki oraz uzyskane wymagane decyzje i uzgodnienia. Pozwana Wspólnota wystąpiła do powódki z żądaniem rozszerzenia zakresu robót o wymienione w załączniku do protokołu z wizji lokalnej z dnia 05 lutego 2014 r. Powódka uznała, że pozwana nie ma podstaw prawnych do żądania, aby Gmina jako jeden z właścicieli lokali mieszkalnych i współwłaścicieli częściowych wspólnoty nieruchomości wykonała jakieś roboty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej na własny koszt. Pomimo kilkakrotnych próśb o wywołanie uchwały, pozwana nie poddała jej nawet pod głosowanie, chociaż prace miały być wykonane na koszt powoda, o czym pozwana była informowana.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przyul. (...)wO.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że odmówiła podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na rozbiórkę byłej kotłowni osiedlowej połączonej konstrukcyjnie zbudynkiem nr (...)przyul. (...)wO.w projektowanej formie z powodu nieprawidłowego zakresu prac rozbiórkowych, które nie uwzględniają naprawy szkód wyrządzonych przez GminęO.w budynku wspólnoty oraz z powodu nieprawidłowej lokalizacji śmietnika przy budynku wspólnoty. Podniosła, iż przedmiotowy budynek nie jest kotłownią osiedlową, a stanowi część zintegrowaną z budynkiem, jednak nie jest w rozumieniu przepisów częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kotłownia ta jest zgodnie z definicjami pomieszczeniami technicznymi. Pozwana podała, że po likwidacji kotłowni osiedlowej GminaO.nie przekazała formalnie części pod budynkiem wspólnocie mieszkaniowej, a przypisanie do wspólnoty części pomieszczeń technicznych zostały dokonane de facto poza wiedzą wspólnoty poprzez ustalenie granic działki gruntu po obrysie budynku, dzieląc pomieszczenia techniczne z pominięciem ich konstrukcji łącznej z budynkiem. W dniu 13 maja 2016 r. zarząd wspólnoty otrzymał dokumentację projektową rozbiórki. Przedmiotowa dokumentacja opierała się wyłącznie o opinię techniczną którą sporządzono dla części kotłowni posadowionej na działce GminyO.. Pozwana podała, że całkowicie pominięto drugą opinię techniczną dotyczącą stanu pomieszczeń technicznych znajdujących się w granicach obrysu budynku. Ponadto wskazała, że powódka unika naprawienia szkód wywołanych nieprawidłowym administrowaniem i nadzorem nad siecią deszczową , której część stanowią pomieszczenia techniczne – kotłownia pod budynkiem pozwanego.
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2018 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie powództwo oddalił.
Ustalił on, że pomieszczenia byłej kotłowni, której dotyczy pozew, usytuowanej w obrysie budynku, stanowią część nieruchomości wspólnej współwłaścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wO.. Na zlecenie powódkiBiuro (...)sporządziło dokumentację projektową rozbiórki nieczynnej kotłowni. W projekcie wskazano roboty, które muszą być wykonane przed rozbiórką, roboty rozbiórkowe , roboty remontowo-budowlane wynikające z rozbiórki i elementy zagospodarowania terenu. Część z tych prac, które miały być wykonane zgodnie z dokumentacją projektową, powinny być wykonane na granicy pomiędzy częścią pomieszczeń kotłowni znajdujących się podbudynkiem numer (...)przyul. (...)a częścią tych pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości powódki, w celu rozdzielenia obu części budynku.
Sąd I instancji ustalił dalej, że w opinii dotyczącej stanu technicznego budynku starej kotłowni przyul. (...), sporządzonej w maju 2014 r. przezP. K.zalecono opracowanie projektu rozbiórki i rozebranie obiektu. Natomiast do czasu uzyskania pozwolenia i rozbiórki obiektu zalecono tymczasowe podstemplowanie pociągów oraz stropu w najbardziej skorodowanych – newralgicznych miejscach. Opracowanie to nie obejmowało części kotłowni, znajdującej się bezpośrednio podbudynkiem mieszkalnym numer (...)przyul.(...), ale obejmowało jedynie część tego budynku znajdującą się na nieruchomości powódki.
W opinii technicznej sporządzonej przezM. P.w czerwcu 2014 r., a dotyczącej części kotłowni znajdującej się pod budynkiem mieszkalnym pozwanej Wspólnoty wskazano, że budynek w obecnym stanie technicznym nadaje się do użytkowania, należy jednak wykonać prace remontowe budynku zaczynając od usunięcia przyczyn powstałych uszkodzeń, następnie podjąć czynności naprawiające uszkodzone elementy, przy czym zaleca się następujące prace remontowe: należy zlikwidować zewnętrzne wejście do pomieszczenia kotłowni likwidując jedną z przyczyn zwilgocenia pomieszczenia, poprzez zamurowanie istniejącego wejścia z likwidacją zewnętrznego biegu schodowego. Ponadto zalecono wykonanie prac remontowych ścian w zakresie odgrzybiania, remont powierzchni ścian i prac malarskich, wykonanie nowej posadzki w pomieszczeniu kotłowni, podniesienie poziomu podłogi kotłowni do poziomu istniejącego wejścia z poziomu komórek lokatorskich budynku mieszkalnego z wykonaniem ciężkiej izolacji przeciwwodnej w poziomie posadzki wraz z betonową płytą dociskową, demontaż istniejącej izolacji termicznej z płyt wiórowo cementowych i wykonanie nowej izolacji z płyt styropianowych gr 10 cm lub wykonanie izolacji natryskowej gr min 8 cm. Zalecono także wykonanie prac modernizacyjnych istniejących instalacji kanalizacji sanitarnej i wodociągowej przechodzących przez pomieszczenie, zaś na instalacji wodociągowej wykonanie izolacji termicznej. Dodatkowo zalecono zlikwidowanie nieużytkowanego rurarzu, udrożnienie instalację wentylacji grawitacyjnej w zakresie nawiewu i wywiewu w celu wymuszenia cyrkulacji powietrza w pomieszczeniu byłej kotłowni, zlikwidowanie wejście z pomieszczenia kotłowni do pomieszczeń żużlowni i pompowni oraz przeniesienie wyczystek komina spalinowego z pomieszczenia pompowni do remontowego pomieszczenia kotłowni. Zostało zaproponowane wykonanie ściany zewnętrznej w licu istniejących ścian zewnętrznych celem wydzielenia pomieszczenia na część zlokalizowaną w budynku i część poza budynkiem, którą to w przypadku rozbiórki składu opału należy również rozebrać lub po demontażu stropu i wykonaniu izolacji przeciwwodnej i termicznej nowoprojektowanej ściany zasypać. Pomieszczenie techniczne należało poddać pracom remontowym w zakresie rozbiórki istniejącej posadzki, wykonania nowej podbudowy po uprzednim sprawdzeniu przyczyn zapadnięcia się poziomu posadzki, rozbiórki istniejących ścian działowych z wykonaniem nowych w zakresie uzgodnionym z inwestorem, wykonanie nowej posadzki wraz z izolacją przeciwwodną. Zalecono wykonanie sprawdzenia poziomów i naprawę instalacji kanalizacyjnej w studzience schładzającej, z której to napływa woda do studzienki co powoduje zalewanie pomieszczenia kotłowni. Ponadto zalecono, aby prace remontowe były powierzone wykonawcy posiadającemu doświadczenie w realizacji takich prac, posiadającemu stosowne uprawnienia.
W dalszej części ustaleń Sąd Rejonowy przyjął, iż pismem z dnia 1 czerwca 2016 r. pozwana dokonała oceny dokumentacji projektowej rozbiórki części pomieszczeń użytkowych po byłej kotłowni lokalnej wO.przyul. (...)znajdujących się na działce nr(...). Pozwana wskazała w piśmie, że przedmiotowy obiekt został bezpodstawnie rozdzielony z infrastruktury budynku poprzez niezgodne z zasadami przeprowadzenie podziału geodezyjnego, które nie brało pod uwagę konstrukcji łącznej budynku i kotłowni. Strona pozwana wskazała, że Wydział Geodezji takim działaniem naruszyła zapis ustawy art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali, który stanowi, że część wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazała, że w ten sposób GminaO.próbuje uniknąć odpowiedzialności w zakresie wywołanych szkód w całym obiekcie – w tym znajdującym się na działce nr(...). Wobec powyższego pozwany wezwał do rozszerzenia projektowanych robót o zakres zgłoszony do protokołu wizji lokalnej z udziałem Zastępcy PrezydentaO.w dniu 05 lutego 2014 r. Ponadto pozwany sprzeciwił się również pozostawieniu lokalizacji dotychczasowego śmietnika, ponieważ nie spełnia on warunkówprawa budowlanego. W 2015 r. powódka wydała decyzję o lokalizacji i warunkach technicznych nowego śmietnika przyul. (...).
Decyzją nr (...)z dnia 06 czerwca 2016 r. zatwierdzono projekt budowalny i udzielono GminieO.pozwolenia na rozbiórkę – części budynku użytkowego po byłej kotłowni osiedlowej, usytuowanego bezpośrednio przy budynku mieszkalnym wielorodzinnym przyul. (...), pod działką stanowiącą własność powódki.
Sąd Rejonowy ustalił również, że pismem z dnia 8 grudnia 2016 r. powódka zwróciła się do pozwanej o wywołanie uchwały, dotyczącej wyrażenia zgody na wykonanie ściany w granicach nieruchomości położonej przyul. (...), rozdzielającej część powierzchni Wspólnoty od części gminnej obiektu po byłej kotłowni osiedlowej, włącznie z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nadto powódka zawiadomiła o tym, że roboty budowalne zostaną wykonane przez Gminę zgodnie zDecyzją nr (...)z dnia 06.06.2016 r. o pozwoleniu na budowę oraz projektem budowlanym opracowanym przezBiuro (...), na jej koszt.
Pismem z dnia 16 grudnia 2016 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa poinformowała, że nie podejmie wnioskowanej uchwały w sprawie wyrażenia zgody na prace budowalne w budynku wspólnoty, do czasu spełnienia warunków wymienionych w piśmie z dnia 1 czerwca 2016 r., na które nie uzyskano żadnej odpowiedzi. Pismem z dnia 13 stycznia 2017 r. powódka poinformowała pozwaną o przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w zakresie odmowy podjęcia uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na prace budowalne w budynku Wspólnoty. Kolejnym pismem z dnia 17 lutego 2017 r. Urząd Miasta wO., Wydział Inwestycji Miejskich przesłał szczegółowy zakres robót rozbiórkowo, remontowo – budowalnych i zagospodarowania terenu, które przewidziano do wykonania w ramach rozbiórki nieczynnej kotłowni przy budynku mieszkalnym położonym przyul. (...)wO.wraz z planem zagospodarowania terenu. Następnie pismem z 21 lutego 2017 r. GminaO., działająca jako jeden ze współwłaścicieli nieruchomości położonej przyul (...)wO.zwróciła się o umieszczenie w porządku zebrania rocznego Wspólnoty Mieszkaniowej sprawy dotyczącej rozbiórki byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przy budynku mieszkalnym i podjęcie w tym przedmiocie uchwały zezwalającej na wykonanie prac w obrębie nieruchomości wspólnej wraz z prawem dysponowania na cele związane z prowadzeniem prac: wykonanie nowej ściany i ławy fundamentowej, bezpośrednio pod ścianą osłonową budynku, przygotowanie ścian pod izolację przeciwwilgociową i termiczną, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej ścian części kotłowni pozostałej w budynku w formie izolacji bitumicznej i folii kubełkowej, wykonanie izolacji termicznej do głębokości do 1 m poniżej terenu oraz cokołu ze styropianu ekstrudowego 12 cm, wykonanie wyprawy tynkowej w kolorze istniejącym, wykonanie naprawy uszkodzeń ścian i wieńców budynku mieszkalnego, wykonanie uzupełnienia opaski budynku, wykonanie uzupełnienia i naprawy nawierzchni z trylinki, wykonania naprawy i uzupełnienia chodnika, wykonanie nawierzchni trawiastych, wykonanie demontażu i ponownego montażu z naprawą zadaszenia śmietnika na odpady. Prace miały zostać wykonane na koszt GminyO..
Pismem z dnia 8 marca 2017 r. GminaO.poinformowała, że sprawa rozbiórki przedmiotowego pomieszczenia zostanie podjęta na zebraniu rocznym Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...), które odbędzie się dnia 10 marca 2017r.
Wspólnota Mieszkaniowa pismem z 1 marca 2017 r. zawiadomiła o zebraniu rocznym właścicieli lokali przyul. (...), planowanym na 10 marca 2017 r., przedstawiając porządek obrad, m.in. w punkcie 5) podjęcie uchwały dotyczącej rozbiórki byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przy budynku na koszt GminyO.– do rozpatrzenia – wniosek(...)z dnia 21.02.2017 r. znak:(...).(...)W protokole z dnia 10 marca 2017 r. zostało stwierdzone, że Wspólnota Mieszkaniowa nie widzi możliwości wywołania przedmiotowej uchwały i podjęcia głosowania w sprawie rozbiórki pomieszczenia byłej kotłowni.
Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd I instancji doszedł do przekonania, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Podkreślił, iż elementy stanu faktycznego ustalił na dokumentach złożonych do niniejszej sprawy przez strony, a przede wszystkim przez powódkę, których prawdziwość ani rzetelność nie była kwestionowana przez strony sporu.
Za niesporny w sprawie uznał fakt współwłasności GminyO.i Wspólnoty Mieszkaniowej pomieszczenia po dawnej kotłowni jak również inicjatywy powódki w zakresie podjęcia uchwały przez pozwaną w zakresie prac rozbiórkowych części przedmiotowego pomieszczenia.
Zdaniem Sądu Rejonowego zasadniczą do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie była jednak kwestia „wymuszenia” podjęcia określonej treści uchwały przez pozwanego w sytuacji, gdy domaga się tego jeden ze współwłaścicieli lokali, bo w takiej roli wystąpiła w niniejszej sprawie powódka (nie zaś jako współwłaściciel pomieszczenia kotłowni). Uznał, że podobna materia była przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w wyroku wydanym w sprawie o sygn.. akt I CKN 489/00, bowiem to na to orzeczenie jako podstawę swego żądania powołał się powód w niniejszej sprawie.
Sąd I instancji zważył w dalszej części uzasadnienia, iż niewątpliwie pomieszczenie techniczne po byłej kotłowni znajdujące się częściowo pod budynkiem mieszkalnym przyul. (...)wO.jest w złym stanie technicznym, który został spowodowany cyklicznym zalewaniem przedmiotowego pomieszczenia. Zalania przez wodę pomieszczenia są wynikiem złego stanu kanałów drożnych, którymi powinna odpływać woda pochodząca z opadów deszczu.
Powódka powołała się jako na podstawę faktyczna swego żądania w zasadzie jedynie nadecyzję nr (...)z dnia 6 czerwca 2016 r., która zezwala na rozbiórkę przedmiotowego pomieszczenia w części leżącej na nieruchomości stanowiącej jej własność. Stroną postępowania administracyjnego, w którym wydana była przedmiotowa decyzja, nie była pozwana. Nie dotyczy jego części nieruchomości również projekt, który został tą decyzją zatwierdzony.
Zdaniem Sądu Rejonowego w opinii technicznej sporządzonej przezM. P.wskazano, że pomieszczenie w części leżącej bezpośrednio pod budynkiem pozwanej, w obecnym stanie technicznym nadaje się do użytkowania, jeśli tylko zostanie przeprowadzony szereg prac remontowych szczegółowo opisanych w opinii. Rzeczoznawca wskazał, że wszystkie prace powinny być wykonane przez fachowców, zgodnie z normami.
W ocenie Sądu I instancji powódka w konsekwencji nie udowodniła potrzeby podjęcia stosownej uchwały przez pozwanego w odniesieniu do jego części pomieszczenia kotłowni, w szczególności o treści wskazanej w pozwie. Co więcej w oparciu o treść przepisówart. 23-25 i art. 30-31 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, brak jest podstawy prawnej dla przyjęcia takiego trybu wywołania uchwały poprzez wniesienie stosownego powództwa do Sądu. W taki sposób wypowiedział się również w powołanym powyżej wyroku z dnia 07.02.2002 r. Sąd Najwyższy, który nie dostrzegł podstaw prawnych do „wymuszenia” niejako podjęcia uchwały o określonej treści z inicjatywy współwłaścicieli poszczególnych lokali. Sąd Rejonowy podkreślił, że powódka nie skorzystała z przewidzianej w art. 25 tej ustawy możliwości zaskarżenia niepodjęcia uchwały w określonym w tym przepisie trybie, a ewentualnie taki sposób by mu przysługiwał (doktryna dopuszcza w takiej sytuacji powództwo w oparciu o treść tego przepisu).
Stwierdził nadto, iż powódka nie przewidziała w ogóle alternatywnych możliwości zagospodarowania swojej części kotłowni, znajdującej się na jej nieruchomości. Być może jest to możliwe bez podejmowania uchwały przez pozwanego i dysponowania jego nieruchomością, np. poprzez budowę stosownej ściany oddzielającej obie części kotłowni wyłącznie na nieruchomości powoda i zagospodarowanie tej części. W każdym razie powód nie wykazał, że możliwość rozbiórki kotłowni na jego części nieruchomości może odbyć się tylko w jeden, wskazany przez niego w pozwie sposób, doprowadzający w istocie do ingerencji w nieruchomość pozwanego. Sąd Rejonowy podkreślił, że obecnie nie ma w tym pomieszczeniu, położonym na obu nieruchomościach, żadnych ścian działowych i pomieszczenie to funkcjonowało w taki sam sposób od początku swego istnienia.
Uwzględnienie powództwa prowadziłoby w ocenie Sądu I instancji do ingerowania w sprawy zastrzeżone do wyłącznej kompetencji Wspólnoty i to takie, o których może decydować wyłącznie w formie uchwał. Zauważył, że kognicja sądów w sporach między właścicielem lokalu, a wspólnotą mieszkaniową wynika z zapisów powoływanej wyżej ustawy. W odniesieniu do kwestii, o których wspólnota rozstrzyga w formie uchwały ustawodawca przewidział w art. 25 ustawy tryb „zaskarżenia uchwały”, który może być skutecznie dochodzony w razie niezgodności uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Przywołana regulacja stanowi gwarancję ochrony interesów właściciela lokalu w sytuacji podjęcia uchwały przez wspólnotę. Z żadnego przepisu nie wynika jednak prawo właściciela do żądania zobowiązania wspólnoty do podjęcia określonego działania, w szczególności takiego, które musiałoby przybrać formę podjęcia przez wspólnotę uchwały. I nie chodzi tu o niedopuszczalność drogi sądowej rozumieniuart. 199 k.p.c.lecz o niemożność skutecznego dochodzenia tego rodzaju roszczenia.”
Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy powództwo oddalił.
Apelację od całości wyroku z 19 lutego 2018 r. złożyła powódka zarzucając naruszenie:
1. przepisów prawa materialnego przez jego błędną wykładnię, w szczególnościart. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokaliprzez przyjęcie, że powódka może wykonać rozbiórkę byłej kotłowni usytuowanej przy budynku mieszkalnym przyulicy (...)bez potrzeby wywołania uchwały pozwanej Wspólnoty w tym przedmiocie oraz art. 25 tejże ustawy przez przyjęcie, iż powódka mogła w trybie tego przepisu zaskarżyć do Sądu niepodjęcie uchwały przez Wspólnotę,
2. przepisów postępowania cywilnego, w szczególnościart. 233 § 1 k.p.c.przez błędną ocenę dowodów w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania przez przyjęcie, iż powódka nie przewidziała alternatywnych możliwość zagospodarowania swojej części kotłowni znajdującej się na jej nieruchomości, bez podejmowania uchwały przez Wspólnotę, a zatem że istnieje inna możliwość zabezpieczenia budynku (powstałego otworu) po rozbiórce kotłowni, niż przyjęta przez powódkę, tj. jego zamurowanie oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku, uwzględnienie powództwa i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie podważanego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powódki zasługiwała na częściowe uwzględnienie.
Choć Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za swoje (poza kwestią innego sposobu zagospodarowania kotłowni znajdującej się na dwóch sąsiednich działkach gruntu), to nieprawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego w zakresie żądania powódki wyszczególnionego w punkcie 1 petitum pozwu.
W niniejszej sprawie bezspornym jest, że GminaO.jest właścicielem lokali wchodzących w skład nieruchomości położonej przyulicy (...)(por. uchwały z k. 40 – 41, 42). Niekwestionowanym jest również, iż liczba lokali we wspólnocie jest większa niż 7, co nakazuje zasadniczo stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przepisówrozdziału 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(por. art. 18 ust. 3 tejże ustawy). Co istotne, GminaO.wytoczyła powództwo jako jeden z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, nie zaś jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, na której znajduje się część byłej kotłowni.
Stosownie doart. 25 ust. 2wspomnianego aktu prawnego, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie zust. 3 pkt 5 art. 25 ustawy o własności lokali, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
Biorąc pod uwagę zakres prac określonych w piśmie GminyO.z 21 lutego 2017 r. (k. 12) i wskazanych w punkcie 1 żądania pozwu, dotyczą one niewątpliwie przebudowy nieruchomości wspólnej w części piwnicznej, do czego wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli podjęta w formie uchwały (por. art. 23 ust. 2 ustawy).
Należy przypomnieć, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli właścicieli lokali. W nauce prawa przyjmuje się, że uchwały stanowią rodzaj czynności prawnej, obok czynności jednostronnych i umów. Projekt uchwały może zgłosić nawet jeden właściciel i jest to uprawnienie immanentnie związane z uzyskaniem statusu członka wspólnoty mieszkaniowej.
Jak stanowiart. 24 ustawy o własności lokali, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony wart. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Z żądaniem, o którym mowa powyżej, zarząd bądź zarządca mogą wystąpić zarówno, kiedy większość właścicieli głosuje przeciwko proponowanej przez nich uchwale, jak również kiedy uchwała taka nie może zostać podjęta ponieważ właściciele nie stawiają się na zwoływane zebrania bądź nie korzystają ze stworzonej im możliwości głosowania w procedurze indywidualnego zbierania głosów (por. K. Osajda, Komentarz do art. 24 ustawy o własności lokali, Legalis).
Z treści cytowanego unormowania wynika zatem, że z wnioskiem o rozstrzygnięcie do sądu nie może wystąpić właściciel lokalu. Co więcej uprawnienie takie przysługuje dopiero po nieskutecznej próbie podjęcia uchwały.Ustawa o własności lokalinie zawiera tym samym regulacji związanych z sytuacją, w której wspólnota – reprezentowana przez zarząd – obiera drogę niepodejmowaniu uchwały zaproponowanej przez współwłaściciela.
W takiej sytuacji pojawia się konieczność odpowiedzi na pytanie, czy właściciel lokalu może wymusić na wspólnocie podjęcie danej uchwały. Odpowiedzi na nie należy poszukiwać w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, w którym jednoznacznie przesądzono, iż przepisyustawy o własności lokaliregulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści (por. wyrok SN z 07.02.2002 r., I CKN 489/00; wyrok SA w Łodzi z 31.03.2015 r., I ACa 1469/14).
Podzielając wyżej przytoczone stanowisko należy jednak podkreślić, że w realiach niniejszej sprawy powódka nie domagała się – jak błędnie przyjął Sąd Rejonowy - podjęcia uchwały zezwalającej na prowadzenie szeregu prac budowlanych na nieruchomości wspólnej, lecz żądała wyznaczenia pozwanej terminu na podjęcie uchwały „w sprawie wyrażenia zgody” na przedsięwzięcie budowlane. Słusznie zatem podnosi się w apelacji, iż ewentualne pozytywne orzeczenie Sądu nie ma zastąpić woli właścicieli lokali, lecz niejako zmierza do nakazania podjęcia procedury określonej wart. 22 ust. 2 i art. 23 ustawy o własności lokali, której przeprowadzenia bezprawnie unika zarząd wspólnoty. Z punktu widzenia interesów właściciela lokalu jest to żądanie racjonalne, albowiem odmowa poddania stosownej uchwały pod głosowanie narusza podstawowe prawo członka wspólnoty do współkorzystania z nieruchomości wspólnej i decydowania o jej losie, przy ustawowym zakazie samodzielnego występowania z wnioskiem w trybieart. 24 ustawy o własności lokali.
Jak wskazano w uzasadnieniu przytoczonego już wyroku Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r., gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody.
Możliwe jest więc konstruowanie powództwa o nakazanie wspólnocie podjęcia uchwaływ przedmiociewyrażenia zgody na podjęcie przez właściciela lokalu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W innym przypadku członek wspólnoty nie mógłby korzystać z uprawnień jakie przydają mu przepisyustawy o własności lokali. Bez znaczenia są przy tym argumenty pozwanej podawane za podstawę odmowy podjęcia uchwały, w szczególności uzależniające jej podjęcie od naprawienia szkód czy przesunięcia śmietnika, albowiem powódka występuje w sprawie jako członek wspólnoty, nie zaś jednostka samorządu terytorialnego odpowiedzialna za potencjalne problemy pozwanej.
Z tych przyczyn należało w oparciu oart. 386 § 1 k.p.c.zmienić zaskarżony wyrok przez nakazanie pozwanej podjęcia w terminie do 31 stycznia 2019 r. uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na czynności szczegółowo opisane w punkcie I. I. wyroku. Sąd Okręgowy uznał za konieczne wyznaczenie konkretnego terminu, do którego uchwała winna zostać podjęta, co umożliwi zarządowi zwołanie zebrania właścicieli lokali, ewentualnie uzupełnienie głosów w wyniku indywidualnego ich zebrania.
Ponownie podkreślić należy, że niniejsze orzeczenie nie zobowiązuje pozwanej do podjęcia uchwały uwzględniającej wnioski powódki, lecz stanowi jedynie niejako nakaz poddania jej pod głosowanie właścicieli lokali. Poza sferą postępowania pozostaje natomiast wątpliwość, czy w przypadku podjęcia uchwały odmawiającej zgody na realizację inwestycji, przysługiwać będzie GminieO.powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Wypada jednak wskazać, iż w orzecznictwie sądów powszechnych istnieje linia orzecznicza dopuszczająca taką możliwość, którą Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela.
I tak, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11.02.2014 r. (I ACa 506/13) przyjęto, że właściciel lokalu nie może skutecznie wystąpić z powództwem o zobowiązanie wspólnoty do podjęcia uchwały określonej treści ani też o upoważnienie go przez sąd do dokonania określonej czynności (np. o przeprowadzenie remontu w nieruchomości wspólnej). Członek wspólnoty mieszkaniowej może jedynie zgłosić na zebraniu właścicieli lokali wniosek o podjęcie zaproponowanej przez niego uchwały. W razie podjęcia uchwały negatywnej, odmawiającej zgody na realizację wnioskowanej czynności, można ją zaskarżyć do sądu na zasadach ogólnych przewidzianych wart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Podobnie w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 23 stycznia 2014 r. (I ACa 679/13) wskazano, iż uchwała, przeciwko której głosowali właściciele lokali reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, jeśli nie było szczególnych wymagań co do quorum, a w zebraniu brały udział osoby uprawnione, jest uchwałą skutecznie podjętą, istniejącą i podlegającą zaskarżeniu w trybieart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Pozytywny lub negatywny sposób sformułowania uchwały przez wnioskodawcę lub zarząd wspólnoty nie ma żadnego wpływu na przyjęcie oceny dotyczącej skutecznego podjęcia uchwały.
Dopuszczając możliwość zaskarżenia uchwały negatywnej należało uznać powództwo GminyO.o jej upoważnienie do wykonania rozbiórki byłej kotłowni osiedlowej usytuowanej przyul. (...)wO.i prac określonych w uchwale, w przypadku nie podjęcia uchwały w tym przedmiocie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w zakreślonym przez Sąd terminie, za co najmniej przedwczesne.
Otóż nie sposób wykluczyć, że pozwana podejmie uchwałę wyrażającą zgodę na dysponowanie nieruchomością wspólną przez powódkę w zakresie proponowanych robót. Gdyby tak się nie stało, powódce służyć będzie powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, gdzie rozważana będzie jej zgodność z przepisami prawa i ewentualne naruszenie interesów skarżącej.
Dodatkowo w niniejszym postępowaniu Sąd nie rozstrzygał o konieczności przeprowadzenia prac rozbiórkowych i rozgraniczających nieruchomości, nie badał również zgodności proponowanych robót ze sztuką budowlaną. O ile powódka, jako właścicielka lokali w budynku na nieruchomości przyulicy (...)może domagać się zachowania uprawnień wynikających zustawy o własności lokali, o tyle projekt rozbiórki byłej kotłowni dotyczy prac na nieruchomości sąsiedniej, które skutkować będą postawieniem ściany na granicy nieruchomości wspólnoty i powódki. Wydaje się, że w sytuacji odmowy wyrażenia zgody na uchwałę w kształcie proponowanym przez apelującą, będzie ona zmuszona do skorzystania z innych instrumentów prawnych, występując jednak nie jako członek pozwanej wspólnoty, lecz właściciel oddzielnej nieruchomości. Stan faktyczny sprawy jest przy tym odmienny od rzeczywistości będącej przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w sprawie I CKN 489/00. Gdyby powódka nie była członkiem pozwanej Wspólnoty, nie mogłaby żądać podjęcia uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na określone czynności, których gros dotyczy nieruchomości nieobjętej współwłasnością przymusową. Fakt sąsiedztwadziałki (...)zdziałką (...), należącą do pozwanej, jest kwestią przypadku. W rezultacie nie sposób przyjąć, by powódce przysługiwało roszczenie o zastępcze wykonanie czynności (art. 480 § 1 k.c.) uzależnione od kwestii niepodjęcia przez pozwaną uchwały wyrażającej zgodę na przeprowadzenie robót rozbiórkowych.
Oczywiście żądania takiego nie sposób generalnie w przyszłości wykluczyć, jednak jak wskazuje się w orzecznictwie, choć uregulowana wart. 480 k.c.instytucja wykonania zastępczego ma zastosowanie w stosunkach zobowiązaniowych, to jednak zasadnie dopuszcza się w piśmiennictwie możliwość jej odpowiedniego zastosowania do obowiązków wynikających zprawa rzeczowegoi ochrony dóbr osobistych (por. wyrok SN z 23.05.2013 r., I CSK 531/12). Tymczasem w niniejszej sprawie żądanie powódki nie jest objęte żadnym z wyżej przytoczonych reżimów, w szczególności nie łączy ją z pozwaną umowa, zaś roszczenia swego nie wywodzi zprawa rzeczowegojako właściciel nieruchomości sąsiedniej, lecz jako członek wspólnoty mieszkaniowej.
Mając powyższe okoliczności na uwadze w pozostałej części apelacja podlegała oddaleniu (art. 385 k.p.c.).
O kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego orzeczono po myśliart. 100 zd. 1 k.p.c.w zw. zart. 386 § 1 k.p.c., co motywowane jest jedynie częściowym uwzględnieniem powództwa.
Tożsame względy legły u podstaw orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego, albowiem środek zaskarżenia wywiedziony przez powódkę był połowicznie zasadny (art. 100 zd. 1 k.p.c.). Należy podkreślić, że strona pozwana nie poniosła w postępowaniu odwoławczym żadnych kosztów i takimi nie jest też obciążona w jakikolwiek sposób.
Mirosław Wieczorkiewicz   Jacek Barczewski  Agnieszka Żegarska