Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 133/17
Data wyroku: 2018-06-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dorota Markiewicz, Beata Byszewska, Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska
Słowa kluczowe: Uchylenie uchwały spółki, Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 133/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 czerwca 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Dorota Markiewicz
Sędziowie:SA Beata Byszewska
SA Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska (spr.)
Protokolant:sekr. sądowy Marta Puszkarska
po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2018 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki akcyjnejz siedzibą wG.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 14 października 2016 r., sygn. akt XXIV C 1169/15

I
oddala apelację;

II
zasądza od(...) spółki akcyjnejz siedzibą wG.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska Dorota Markiewicz Beata Byszewska

Sygn. akt I ACa 133/17

UZASADNIENIE
Powód(...) S.A.z siedzibą wG.wniósł o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyAl. (...)wW.w sprawie wyrażenia zgody na detaliczną sprzedaż alkoholu wlokalu użytkowym nr (...)oraz zasądzenie na jego rzecz od pozwanej kosztów procesu.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyAl. (...)wW.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 14 października 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powoda(...) S.A.z siedzibą wG.na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.kwotę 577 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
W budynku mieszkalnym przyAl. (...)wW.znajduje się łącznie 131 wyodrębnionych lokali, przy czym 130 to lokale mieszkalne oraz 1 lokal niemieszkalny, którego właścicielem jest powód. Lokal użytkowy ma powierzchnię użytkową 1.682 m2i jest położy na parterze budynku przyAl. (...)wW.. Z prawem własności tego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 16827/132870 części.
Pismem z dnia 25 listopada 2014 r., powód jako właściciel lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 1.682 m2, położonego na parterze w budynku przyAl. (...)wW., zwrócił się do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyAl. (...)wW.o wyrażenie zgody na:

1
umieszczenie na budynku reklamy świetlnej dla przedmiotowego lokalu;

2
wykonanie dodatkowego wejścia do lokalu poprzez wymianę drzwi jednej witryny lokalu oraz utwardzenie wejścia do niego kostką betonową;

3
sprzedaż w lokalu alkoholu,

uzasadniając swoje stanowisko chęcią wynajęcia części lokalu na cele związane z prowadzeniem sieciowego sklepu spożywczego i wskazując, że potencjalny najemca wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na powyższe czynności. Podkreślono również, że alkohol będzie jedynie dodatkowym artykułem w szerokim asortymencie sklepu tj. nie będzie to sklep alkoholowy, a jedynie sklep ogólnospożywczy.
Pismem z dnia 16 marca 2015 r. zwołano zebranie roczne właścicieli lokali w nieruchomości przyAl. (...)wW.. W porządku obrad w sprawie umieszczono głosowanie nad uchwałą w sprawie udzielenia zgody na umieszczenie na budynku reklamy świetlnej dla lokalu powoda, wykonania dodatkowego wejścia do tego lokalu poprzez wymianę drzwi jednej witryny lokalu oraz utwardzenie wejścia do niego kostką betonową, jak również w przedmiocie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu powoda.
W związku z niepodjęciem uchwały w przedmiocie sprzedaży w lokalu użytkowym należącym do powoda napojów alkoholowych, powód pismem z dnia 12 sierpnia 2015 r. zgłosił Wspólnocie Mieszkaniowej wniosek o podjęcie uchwały wskazanej w załączniku do przedmiotowego pisma, a dotyczącym ponownego wyrażenia przez członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym należącym do powoda.
Pismem z dnia 21 października 2015 r., Wspólnota Mieszkaniowa(...)przyAl. (...)wW.poinformowała, iż za przyjęciem uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu powoda głosowało 15,80 % uprawnionych do głosowania, zaś przeciw uchwale wypowiedziało się 52,98 % osób uprawnionych do głosowania, przy czym głosowanie przeprowadzono w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Uchwała nie została podjęta. Członkowie pozwanej Wspólnoty nie wyrazili zgody na prowadzenie w lokalu użytkowym należącym do powoda działalności, która polegałaby na sprzedaży alkoholu, bowiem powyższe powodowałoby wzmożony ruch samochodów do której dojazd już w obecnym momencie jest utrudniony, a także poruszanie się wokół nieruchomości osób po spożyciu alkoholu oraz spożywanie przez nie alkoholu w obrębie sklepu. Mogłoby to również prowadzić do głośnego zachowywania się klientów sklepu i tym samym naruszania porządku w obrębie nieruchomości wspólnej.
Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie przedłożonych do akt sprawy dokumentów i zeznań świadków zgłoszonych przez pozwanego, uznając je w całości za wiarygodne i spójne.
W oparciu o tak ustalony stan faktyczny uznał powództwo za bezzasadne. Powołał się przy tym naart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. 2015.1892 tj.), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Sąd Okręgowy wskazał także na przepisart. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi(Dz.U. 2007 Nr 70, poz. 473 tj.), zgodnie z którym sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 tej ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Sąd Okręgowy powołał się w tym kontekście na wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 października 2015 r., sygn. akt I ACa 361/15 (LEX nr 2111397), w którym wskazano, że interes współwłaścicieli nieruchomości, członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo, w określonych sytuacjach, decydować o prawach innych współwłaścicieli tej nieruchomości, także członków tej wspólnoty, nawet poprzez ich pewne ograniczenie w ramach uprawnień ustawowych. Prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków pozwanej wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 k.c.). Sąd Okręgowy zauważył przy tym, że ograniczenie prawa własności powódki nie narusza istoty jej prawa własności, gdyż sama przyznała, że ma możliwości korzystania z tego prawa w inny niż dotychczas sposób. Ponadto podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody jest uprawnieniem członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy głosowali przeciwko podjęciu uchwały, przy czym stosunek głosów wynosił 52,98 % przeciw i 15,80 % głosów za podjęciem uchwały.
Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana zasadnie wskazywała, iż podjęcie uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż napojów alkoholowych przez powoda w jego lokalu użytkowym powodowałoby m.in. gromadzenie się osób po spożyciu alkoholu wokół nieruchomości wspólnej, czy też zakłócanie przez nich porządku. W ocenie Sądu pierwszej instancji nie można doprowadzić do sytuacji, w której prawa większości będą naruszone prawami mniejszości. Bez wątpienia powód, posiadając lokal użytkowy nie będzie przeznaczał go na cele mieszkalne, a co za tym idzie nie będzie również odczuwał ewentualnych skutków sprzedaży alkoholu, natomiast odmiennie będzie kształtować się sytuacja w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych. Bez wątpienia wprowadzenie sprzedaży alkoholu, a to poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały spowodowałoby zwiększony ruch osób pod wpływem alkoholu wokół nieruchomości wspólnej, co prowadziłoby do ograniczenia praw większości członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd Okręgowy wskazał, że nie wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu powoda jest ograniczeniem jego prawa własności, jednakże powyższe prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków pozwanej Wspólnoty. Nie można bowiem doprowadzić do sytuacji, kiedy wydanie wyroku celem uzyskiwania większych korzyści majątkowych przez powoda, poprzez sprzedaż alkoholu będzie wpływać negatywnie na funkcjonowanie pozostałych członków Wspólnoty. Sąd pierwszej instancji zauważył także, iż powód nie przedstawił umowy najmu czy też przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu użytkowego, w którym miałby być sprzedawany alkohol. Powyższe prowadzi do wniosku, że prowadzenie przez powoda czy osoby trzecie sklepu ogólnospożywczego ze sprzedażą alkoholu jest niepewne, zaś sam powód rozważa prowadzenie innego rodzaju działalności gospodarczej.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł zgodnie zart. 98 § 1 k.p.c.
Z powyższym wyrokiem nie zgodził się powód, który zaskarżył go w całości, zarzucając:

1
naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez:

- sprzeczną z zasadami prawidłowego i logicznego rozumowania, wskazaniami wiedzy i doświadczenia życiowego ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, skutkującą uznaniem, iż zaskarżona uchwała nr(...)nie narusza interesu powoda, pomimo, iż w zebranym materiale dowodowym brak jest jakichkolwiek dowodów obiektywnie uzasadniających odmowę wyrażenia zgody na detaliczną sprzedaż a lico holu wlokalu (...)przyAl. (...)wW.,
- oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie na podstawie dowodów z zeznań świadków, które mają charakter subiektywnych przypuszczeń oraz stanowią nieuzasadnioną obiektywnymi przesłankami ocenę przyszłego i ewentualnego (niepewnego) stanu faktycznego,
- przekraczające granicę swobodnej oceny dowodów pominięcie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, tj. wskazywanych przez powoda okoliczności funkcjonowania w pobliżu budynku wielorodzinnego przyAl. (...)innych sklepów spożywczych prowadzących sprzedaż napojów alkoholowych,
- przekraczające granicę swobodnej oceny dowodów przypisanie faktowi nieprzedstawienia przez powoda umowy najmu łub przedwstępnej umowy sprzedażylokalu nr (...)przyAl. (...)wW.niewspółmiernej i nieuzasadnionej wagi przy wydawaniu rozstrzygnięcia, podczas gdy okoliczność ta nie powinna mieć żadnego znaczenia dla meritum sprawy,
2) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na bezpodstawnym przyjęciu, że podjęcie uchwały nr(...)o wyrażeniu zgody na sprzedaż napojów alkoholowych przez powoda w jego lokalu użytkowym powodowałby m.in. gromadzenie się osób po spożyciu alkoholu wokół nieruchomości wspólnej i zakłócanie przez nich porządku.
W konkluzji powód wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i uchylenie w całości zaskarżonej uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w sprawie zgody na detaliczną sprzedaż alkoholu wlokalu (...), a także o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu.
Powód wniósł również o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów ze zrzutów ekranu ze stron internetowych z oznaczeniem budynku przyAl. (...)oraz znajdujących się w pobliżusklepów (...),(...), Komendy Głównej Policji na okoliczność funkcjonowania w pobliżu budynku innych sklepów prowadzących sprzedaż napojów alkoholowych oraz niedalekiej lokalizacji komisariatu Policji.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i wniosków dowodowych zawartych w apelacji, a nadto o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego za drugą instancję.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powoda jest bezzasadna, a podniesione w niej zarzuty nietrafne.
W apelacji zostały głównie sformułowane zarzuty naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., jednak są one całkowicie chybione, a przede wszystkim wadliwie postawione, bowiem jak wynika z ich uzasadnienia, skarżąca próbuje w ten sposób podważyć zastosowanie prawa materialnego, nie odnosząc się tak naprawdę do oceny materiału dowodowego zaprezentowanej przez sąd Okręgowy. Tymczasem norma zart. 233 § 1 k.p.c.reguluje sposób oceny dowodów pod kątem ich wiarygodności lub mocy, zaś ugruntowane na tym tle stanowisko orzecznictwa i doktryny można zawrzeć w stwierdzeniu, że do skutecznego postawienia zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.wymagane jest wykazanie, iż zaprezentowana przez Sąd ocena dowodów jest sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Trzeba więc po pierwsze wskazać konkretne dowody, które zostały wadliwie ocenione, a po drugie wykazać uchybienia kryteriom określonym wart. 233§ 1 k.p.c.. Oczywiście niewystarczające jest przy tym samo negowanie tej oceny, ani tym bardziej podważanie ustaleń faktycznych sądu poprzez prezentowanie własnej wersji zdarzeń, zgodnej z oceną skarżącego, co ma miejsce w apelacji wywiedzionej przez powoda.
Należy zauważyć, że Sąd Okręgowy oparł się w tej sprawie na dokumentach urzędowych i prywatnych, jak również zeznaniach świadków, w całości dając im wiarę. Jednocześnie należy zgodzić się z Sądem Okręgowym co do tego, że powyższe dowody były wzajemnie spójne i nie można dopatrzeć się w nich jakichkolwiek sprzeczności, które mogłyby stanowić podstawę do skutecznego podważania ich wiarygodności.
Trzeba zwrócić uwagę, że skarżący z jednej strony niesłusznie zarzuca Sądowi Okręgowemu brak umocowania ustaleń faktycznych w zgromadzonym materiale dowodowym, z drugiej zaś strony kwestionuje możliwość oparcia się na zeznaniach świadków, które uznaje za subiektywne, nie oferując jednocześnie żadnego materiału dowodowego na okoliczność zgodności uchwały z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością i interesami właściciela.
W tym kontekście za całkowicie nietrafny i niezrozumiały musi być uznany zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c., którego skarżący upatruje w pominięciu okoliczności faktycznych wskazywanych przez niego w toku procesu co do funkcjonowania w pobliżu innych sklepów spożywczych prowadzących sprzedaż napojów alkoholowych, skoro nie odnosi się on w ogóle do oceny dowodów. Po drugie zaś wątpliwa jest próba powiązania faktu funkcjonowania na osiedlu innych sklepów spożywczych ze stanowiskiem powoda, który dąży w ten sposób do uzyskania zgody na sprzedaż alkoholu w swoim lokalu. Wydaje się bowiem, że fakt zlokalizowania w okolicy kilku sklepów tożsamej branży, pod znakiem zapytania stawia celowość otwarcia kolejnego. Za całkowicie nietrafione należy też uznać stanowisko powoda, odwołujące się do bliskości komendy policji, a w konsekwencji wszystkie wnioski dowodowe zgłoszone przez powoda na etapie postępowania apelacyjnego muszą być uznane nie tylko za spóźnione w świetleart. 381 k.p.c.lecz także za nieprzydatne do rozpoznania sprawy.
W przeważającej mierze argumentacja zawarta w apelacji nie przystaje więc do powołanego przepisu prawa procesowego, jakim jestart. 233 § 1 k.p.c.
W konsekwencji uznania zarzutów procesowych powoda za pozbawione uzasadnionych podstaw, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, nie znajdując przesłanek do ich korekty w jakimkolwiek zakresie.
Zaskarżony wyrok nie narusza też prawa materialnego, a powództwo zostało słusznie oddalone, aczkolwiek, w ocenie Sądu Apelacyjnego, było to uzasadnione przede wszystkim z uwagi na to, że zaskarżona uchwala nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej nie została podjęta, a zatem nie może być mowy o jej uchyleniu.
Podstawę prawną powództwa zgłoszonego przez powodową spółkę stanowiart. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. 2015.1892 tj.), który wskazuje, że przesłankami uchylenia uchwały może być niezgodność uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli albo naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w naruszenie interesu właściciela.
Tym niemniej, uchylenie uchwały, mające na celu wyeliminowanie jej z porządku prawnego, może wchodzić w grę tylko wówczas, gdy została ona podjęta, czyli uzyskała wymaganą większość głosów, co wynika z treściart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości, iż przedłożony pod głosowanie projekt uchwały nr(...), przygotowany przez powoda i przez niego zredagowany, nie uzyskał większości głosów, zważywszy, że za jej przyjęciem głosowali właściciele posiadający zaledwie 15,8% udziałów, podczas gdy przeciwko uchwale głosowali właściciele posiadający aż 52,98 % udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
W tej sytuacji uchwała nr(...)powinna być zakwalifikowana jako uchwała nieistniejąca wobec nieuzyskania przez nią wymaganej większości głosów.
O ile należy zaaprobować pogląd, że przedmiotem głosowania mogą być zarówno uchwały o treści pozytywnej, jak i negatywnej, a każda z nich może podlegać zaskarżeniu w trybieart. 25 ustawy o własności lokali, to jednak nie można przyjąć, że niepodjęcie uchwały o treści pozytywnej, wobec braku wymaganej większości głosów, jest równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej. Czym innym jest bowiem oddanie głosu za uchwałą, a czym innym przeciw uchwale, a sposób sformułowania i zredagowania jej treści niewątpliwie ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez właścicieli na etapie oddawania głosu.
Podobny pogląd wyraził także Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 września 2016r. (sygn. akt I ACa 296/16 LEX nr 2137015), wskazując, że odmowa podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały nie jest i nie może być równoznaczna z podjęciem uchwały o treści negatywnej. W tym samym tonie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. akt I ACa 1184/13) oraz z dnia 21 stycznia 2015r. (sygn. akt I ACa 1036/14 LEX nr 1681972), jak też Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 07 czerwca 2016r. (sygn. akt I ACa 307/16 LEX nr 2061963).
Należy zwrócić uwagę, że zaaprobowanie poglądu przeciwnego, a więc zrównującego sytuację niepodjęcia uchwały o treści pozytywnej z sytuacją podjęcia uchwały o treści negatywnej, stawiałoby pod znakiem zapytania możliwość wystąpienia z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały w oparciu oart. 189 k.p.c., który jest regulacją odrębną od zawartej wart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokalii znajduje zastosowanie w przypadkach, gdy uchwała nie uzyskała większości głosów. Tymczasem w orzecznictwie za ugruntowany należy uznać pogląd, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej (właścicieli lokali) podjęte bez wymaganego kworum lub bez wymaganej prawem większości głosów uznać należy za uchwały nieistniejące. W wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. (sygn.. akt I CK 336/05) Sąd Najwyższy jako przykład uchwały nieistniejącej wskazał uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą bez wymaganej większości głosów (tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 października 2017r. (sygn. akt V ACa 116/17 LEX nr 2402468).
Powyższe rozważania przesądzają więc o oczywistej niezasadności powództwa o uchylenie uchwały nr(...), jak również wywiedzionej przez powoda apelacji od wyroku Sądu Okręgowego, oddalającego tak sformułowane żądanie.
Na marginesie należy jednak wskazać, że nawet gdyby przyjąć pogląd przeciwny i uznać, że Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o treści negatywnej, odmawiającej powodowi zgody na sprzedaż alkoholu w należącym do niego lokalu użytkowym, to należałoby zgodzić się z Sądem Okręgowy co do tego, że powód żadną miarą nie wykazał, ażeby zachodziły przesłanki do uznania uchwały za sprzeczną z przepisami prawa lub umową właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w naruszającą interes właściciela, a zatem podlegającą uchyleniu na podstawieart. 25 ustawy o własności lokali.
Sąd Okręgowy uwzględnił bowiem słuszne argumenty pozwanej związane z obawami właścicieli lokali mieszkalnych co do sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym zlokalizowanym na parterze budynku, wynikające z trudności z parkowaniem w związku z małą dostępnością miejsc parkingowych, dostawami towaru i koniecznością przebudowy wjazdu, jak również przewidywaną obecnością osób pod wpływem alkoholu, godzinami otwarcia sklepu, co niewątpliwie należałoby rozpatrywać w kategoriach uciążliwości dla mieszkańców.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, uwzględniając powyższe oraz biorąc pod uwagę zasady współżycia społecznego, indywidualny interes powoda powinien ostatecznie ustąpić interesowi większości właścicieli zamieszkujących budynek.
Pamiętać przy tym należy, że prawo własności nie jest prawem absolutnym i doznaje pewnych ograniczeń wynikających z przepisów ustawy, zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, o czym stanowiart. 140 k.c., mający wymiar ogólny, a w związku z tym znajdujący odniesienie także do prawa odrębnej własności lokalu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie można zgodzić się też z poglądem powoda, iż uchwała odmawiająca zgody na sprzedaż alkoholu ograniczałaby go w prawie własności lokalu, skoro w dalszym ciągu mógłby on korzystać z lokalu użytkowego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.
Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że dopuszczalność sprzedaży alkoholu jest limitowana przez samego ustawodawcę, zważywszy że konieczność uzyskania zgody na jego sprzedaż wynika wprost z przepisówustawy z dnia 26 października 1982r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi(art. 18 ust. 1 i ust. 6), która przewiduje, że może się to odbywać na podstawie zezwolenia wójta (burmistrza, prezydenta), zaś do wniosku należy załączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Ten ustawowy wymóg uzyskania zgody właścicieli na sprzedaż alkoholu ma przy tym swoje uzasadnienie w założeniu, że handel alkoholem z natury rzeczy może być uciążliwy dla otoczenia, stąd oczekiwanie przez powoda, że to pozwana wspólnota w toku niniejszego procesu wykaże stopień tej uciążliwości, nie zasługuje na akceptację. W tym zakresie wystarczy jedynie odwołanie do zasad doświadczenia życiowego, bez konieczności prowadzenia postępowania dowodowego w kierunku uciążliwości związanych ze sprzedażą alkoholu.
W tym kontekście nasuwa się więc wniosek, że powód, występując do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu, domaga się nie tyle zaakceptowania przynależnych mu uprawnień wynikających z prawa własności lokalu użytkowego, lecz w istocie oczekuje ze strony pozostałych właścicieli ustępstw na swoją rzecz, nie wysuwając przy tym wystarczająco ważkich argumentów przemawiających za jego stanowiskiem.
W rezultacie, wbrew argumentacji zawartej w uzasadnieniu apelacji należy stwierdzić, że to powód nie sprostał nałożonemu nań ciężarowi wykazania, iż uchwała odmawiająca zgody na sprzedaż powinna być uznana za sprzeczną z prawem, umową właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub naruszającą interesy właściciela, jak tego wymagaart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Powyższa konkluzja o tyle jednak nie ma ostatecznie rozstrzygającego znaczenia w niniejszej sprawie, że uchwała nr(...)nie została przez pozwaną podjęta.
Z tych wszystkich przyczyn, apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c., z jednoczesnym zasądzeniem od powoda na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego zgodnie zart. 98 k.p.c.w zw. z§ 8 ust. 1 pkt. 1w zw. z § 20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800).
Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Dorota Markiewicz Beata Byszewska