Sąd Rejonowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 56/18
Data wyroku: 2018-06-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: As.Przemysław Kociński
Słowa kluczowe: Najem

Sygn. akt VIII GC 56/18

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2018 roku
Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy
w składzie następującym:
Przewodniczący  As.SR Przemysław Kociński
Protokolant   starszy sekretarz sądowy Dorota Dąbrowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2018 roku w Bydgoszczy
sprawy z powództwaGalerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowej z siedzibą wN.
przeciwkoI. F.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 592,90 EUR (pięćset dziewięćdziesiąt dwa euro dziewięćdziesiąt eurocentów) wraz z odsetkami ustawowymi do dnia 31 grudnia 2015 r., a od dnia 1 stycznia 2016 r. odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od kwot:

a
296,45 EUR od dnia 17 listopada 2015 r. do dnia zapłaty,

b
296,45 EUR od dnia 16 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty,

II
oddala powództwo w pozostałej części,

III
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.110,20 zł (dwa tysiące sto dziesięć złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

As.SR Przemysław Kociński

UZASADNIENIE
PowódGaleria (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółka komandytowa z siedzibą wN.żądał zasądzenia od pozwanejI. F., prowadzącej działalność gospodarczą podfirmą Firma Handlowo-Usługowa (...)następujących kwot:

-

398,79 euro wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 września 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

398,79 euro wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 października 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

398,78 euro wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 17 listopada 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty

398,79 euro wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 grudnia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty

39,60 euro z wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 15 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

90,05 euro z wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 19 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

1.196,37 euro z wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia 22 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

Ponadto, powód domagał się zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Motywując powyższe wskazał, że w ramach prowadzonej działalności zawarł umowę najmulokalu nr (...)z dnia 13 lutego 2012 r., której pozwana nie realizowała w sposób prawidłowy. Zgodnie z § 5 ust. 2 umowy, czynsz za wynajmowany lokal miał wynosić 26 euro netto za m(

    2 )w stosunku miesięcznym, a więc zamykał się w kwocie 398,79 euro brutto. Wskazał, iż pozwana w trakcie trwania umowy wielokrotnie ją naruszała, bowiem nie wnosiła opłat związanych z najmowanym lokalem w terminie. W związku z tym, powód pismem z dnia 29 grudnia 2015 r. złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. W związku z wypowiedzeniem umowy najmu, powód wezwał pozwaną do zapłaty kary umownej w wysokości trzymiesięcznego czynszu, to jest kwoty 1.196,37 euro. Powód wskazał, że kwoty objęte powództwem dotyczą niezapłaconych faktur VAT nr:(...),(...),(...)oraz(...), noty odsetkowej(...),faktury VAT nr (...). Powód wskazał, że żąda odsetek od dnia wymagalności należności wynikających z przedłożonych dokumentów. Natomiast w przypadku kary umownej odsetki naliczył od dnia 22 stycznia 2016 r., z uwagi na termin jej zapłaty.
Nakazem zapłaty wydanym w dniu 22 listopada 2017 r. w sprawie VIII GNc 5616/17 Referendarz sądowy orzekł w sposób w całości zgodny z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty, pozwana, zaskarżając go w całości wniosła o oddalenie powództwa w całości, domagając się jednocześnie zasądzenia od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Pozwana podniosła, że zastrzeżenie kary umownej naruszało treśćart. 483 § 1 k.c., gdyż kara została zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy, które następowało w wyniku braku świadczenia czynszu, a więc niespełnienia świadczenia pieniężnego. Pozwana zaprzeczyła, jakoby posiadała zadłużenie z tytułu czynszu i odsetek w kwotach wskazanych pozwie, wskazując sposób uregulowania poszczególnych należności. Podniosła również zarzut potrącenia części należności powoda z przysługującym jej roszczeniem z tytułu zwrotu wpłaconej kaucji.
W piśmie procesowym z dnia 7 lutego 2018 r. pełnomocnik powoda odniósł się do zarzutów pozwanej związanej z zastrzeżeniem kary umownej, która w jego ocenie mogła zostać skutecznie zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, na skutek okoliczności, za które odpowiada druga strona.
Na rozprawie w dniu 19 lutego 2018 r. pełnomocnik pozwanego podniósł, iż powód nieprawidłowo określał należność z tytułu czynszu najmu. Na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2018 r. wskazał natomiast, iż roszczenie ze stycznia 2016 r., stanowiące wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, uległo przedawnieniu.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 13 lutego 2012 r. powódGaleria (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółka komandytowa z siedzibą wN.(wynajmujący) zawarł z pozwanąI. F., prowadzącą działalność gospodarczą podfirmą Firma Handlowo-Usługowa (...)(najemca), umowę najmulokalu handlowego nr (...). Na mocy przedmiotowej umowy, wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy do używania po wybudowaniu Galerii – na zasadach określonych w umowie – przedmiot najmu w postacilokalu handlowego nr (...). o powierzchni „ok. 9 m2”, położonego na parterze, a najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu umówiony czynsz i inne opłaty oraz przestrzegać Regulaminu Galerii (§ 2 ust. 1 i 4).
Zgodnie z umową, najemca zobowiązał się do zapłaty umówionego czynszu począwszy od dnia otwarcia Galerii. Stawka czynszu została określona na kwotę 26 euro netto za 1 m2rzeczywistej powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu, w stosunku miesięcznym. Czynsz miał być płatny w okresach miesięcznych, w kwocie obliczonej jako iloczyn stawki czynszu i ilości metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej wynajmowanego lokalu handlowego. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu, najemca zobowiązał się do ponoszenia opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu handlowego oraz części wspólnych Galerii (§ 5 ust. 1 – 4 umowy).
Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony lat pięciu począwszy od dnia wydania najemcy lokalu handlowego (§ 7).
W umowie zastrzeżono dla wynajmującego, od dnia wydania lokalu handlowego najemcy, prawo wypowiedzenia umowy w każdym czasie, w trybie natychmiastowym, ze skutkiem na dzień doręczenia najemcy pisemnego oświadczenia wynajmującego o wypowiedzeniu umowy z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi najemca, jeżeli najemca nie będzie wykonywał zobowiązań i stosował się do postanowień umowy, w tym w szczególności, jeżeli najemca będzie zalegał z zapłatą całości lub części czynszu albo innych wynikających z umowy opłat za okres co najmniej dwóch miesięcy (§ 8 ust. 2). W przypadku wypowiedzenia umowy przez wynajmującego z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi najemca, najemca został zobowiązany do zapłacenia wynajmującemu kary umownej w wysokości trzymiesięcznego czynszubrutto(§ 8 ust. 4 umowy).
W § 10 ust. 1 umowy strony przewidziały prawo wynajmującego do przeprowadzenia zmian parametrów galerii i jego otoczenia, jak również prawo do dokonywania zmian dotyczących rozmieszczenia lokali handlowych i innych elementów. Jednocześnie wskazano, iż zmiany te nie mogą dotyczyć m.in. powierzchni wynajmowanego lokalu – dopuszczono, iż różnica między rzeczywistą powierzchnią lokalu a jego powierzchnią podaną w treści umowy (§ 2 ust. 4) nie może przekroczyć +/- 3% powierzchni podanej w umowie. Różnica taka nie będzie traktowana jako naruszenie umowy przez wynajmującego, a podstawą obliczenia należnego czynszu najmu będzie powierzchnia rzeczywista.
Nadto w § 10 ust. 7 najemca zrzekł się w stosunku do wynajmującego zarzutu potrącenia. Ustalono, że nie ma on prawa do dokonywania jednostronnego obniżenia lub zaniechania płacenia czynszu lub innych należności przewidzianych niniejszą Umową, jako zaspokojenia jakichkolwiek swoich roszczeń wobec Wynajmującego

Dowód:

umowa najmulokalu handlowego Nr (...)– k. 19-27
W związku z zawarciem umowy najmu pozwana wpłaciła w dniu 11 maja 2012 r. na poczet kaucji kwotę 702 EUR.

Dowód:

wydruk operacji – k. 63
W toku wykonywania rzeczonej umowy powódka wystawiła w stosunku do pozwanej m.in. następujące faktury VAT:

-

za miesiąc wrzesień 2015 r. o nr(...)na kwotę 398,79 EUR z terminem płatności do dnia 15 września 2015 r.,

za miesiąc października 2015 r. o nr(...)na kwotę 398,79 EUR z terminem płatności do dnia 15 październik 2015 r.,

za miesiąc listopad 2015 r. o nr(...)na kwotę 398,79 EUR z terminem płatności do dnia 16 listopada 2015 r.,

za miesiąc grudzień 2015 r. o nr(...)na kwotę 398,79 EUR z terminem płatności do dnia 15 grudnia 2015 r.

Powyższe nie zostały uiszczone w terminie.
Okoliczności niesporne, a nadto

dowód:

faktury VAT – k. 34-37, przesłuchanie pozwanej – k. 94v
Pismem z dnia 13 listopada 2015 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 7 dni kwoty nieopłaconych na ten dzień faktur VAT z tytułu czynszu najmu.
Okoliczność bezsporna
W dniu 30 grudnia 2015 r. z pozwaną skontaktowała się pracownik powodaC. B., która wręczyła jej pismo z dnia 29 grudnia 2015 r. stanowiące wypowiedzenie umowy najmulokalu handlowego nr (...)z dnia 13.02.2012 r. Jako podstawę powyższego wskazano § 8 ust. 2 lit a umowy orazart. 672 k.c.podając, iż pozwana zalega z zapłatą opłat czynszowych za miesiące od września do grudnia 2015 r. i nie dokonała zapłaty przedmiotowych zobowiązań mimo dodatkowego wezwania do zapłaty zawartego na piśmie z dnia 13 listopada 2015 r. Jednocześnie, na podstawie § 8 ust. 4 umowy powód obciążył pozwaną karą umowną w wysokości trzymiesięcznego czynszu najmu brutto tj. 1.196,37 euro z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy najmu zawinionego przez pozwaną . Nadto wezwał pozwaną do uregulowania w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma wszelkich zobowiązań, które zostały szczegółowo w rzeczonym piśmie wskazane.

Dowód:

wypowiedzenie - k. 28-29, przesłuchanie pozwanej – k. 94v
W dniu 4 stycznia 2016 r. powód wystawił w stosunku do pozwanejfakturę VAT nr (...)w wysokości 398,79 euro z terminem płatności na dzień 18 stycznia 2016 r. tytułem najmu lokalu za miesiąc styczeń 2016 r. W dniu 12 stycznia 2016 r. wystawiona została faktura korygująca nr(...), w której określono ostateczną należność pozwanej za miesiąc styczeń w wysokości 73,21 euro

Dowód:

faktura VAT nr (...)wraz z fakturą korygującą – k. 40-41
W dniu 7 stycznia 2016 r. lokal zajmowany przez pozwaną został przekazany powodowi. W punkcie 1 protokołu zdawczo-odbiorczego zostało wskazane, iż powierzchnia zdawanego lokalu wynosi 12,47 m2. W protokole brak było uwag co do stanu lokalu. Dokument został podpisany przez pozwaną orazC. B..

Dowód:

protokół zdawczo-odbiorczy nr 01/01/2016 z 7.01.2016 r. – k. 30-31
W dniu 7 stycznia powód wystawił w stosunku do powódki notę odsetkową w związku z nieterminowym uiszczeniem czynszu najmu lokalu za miesiące czerwiec, lipiec oraz sierpień 2015 r. na łączną kwotę 39,60 euro z terminem płatności do dnia 14 stycznia 2016 r.

Dowód

: nota odsetkowa nr(...)– k. 38
W dniu 7 stycznia powód wystawił w stosunku do powódkifakturę VAT nr (...)na kwotę 1.196,37 EUR tytułem kary umownej za odstąpienie od umowy najmu. Jednocześnie termin jej płatności określono na dzień 21 stycznia 2016 r.

Dowód

:faktura VAT nr (...)- k. 42
W dniu 9 marca 2016 r. pozwana wpłaciła na konto powoda następujące kwoty

-

398,79 EUR tytułem(...), która, z uwagi na uprzednie uregulowanie już płatność za wskazaną w tytule przelewu fakturę w dniu 14.12.2015 r., została zaliczona na poczetfaktury (...),

398,79 EUR tytułem(...), która, z uwagi na uprzednie uregulowanie już płatność za wskazaną w tytule przelewu fakturę w dniu 14.12.2015 r., została zaliczona na poczetfaktury (...),

73,21 EUR tytułem(...),

39,60 EUR tytułem(...).

Dowód:
potwierdzenia przelewów – k. 58-59, 61-62, lista nierozliczonych płatności – k. 60
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana złożyła oświadczenie o potrąceniu należności wynikających zfaktur (...)w łącznej kwocie 797,58 EUR z kwotą 720 EUR przysługującej jej tytułem zwrotu kaucji gwarancyjnej. Odpis sprzeciwu został nadany bezpośrednio na adres siedziby powoda.

Dowód:

sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 55, dowód nadania – k. 105
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów prywatnych, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana przez strony i nie wzbudziła wątpliwości Sądu.
Sąd w zdecydowanej części dał wiarę zeznaniom pozwanejI. F., albowiem okazały się one spójne, logiczne i spontaniczne, a ponadto znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy. Tym niemniej, Sąd miał na uwadze, że pozwana, jako osoba bezpośrednio zainteresowana wynikiem sprawy, mogła przedstawiać określone okoliczności w korzystnym dla niej świetle. Jednocześnie jednak Sąd uznał za niezgodne z prawdą jej twierdzenia co do tego, iż przez cały okres umowy nie miała świadomości, iż płaci za większą powierzchnię niż określona w umowie. Znała bowiem z pewnością treść umowy, a poprzez to wartość przyjętą za 1 m2, a przynajmniej winna była ją znać. Przy uwzględnieniu powyższego ustalenie zaś wielkości powierzchni było możliwe poprzez przeprowadzenie prostego działania matematycznego (podzielenie wysokości czynszu przez kwotę za 1 m2).
Sąd pominął dowód z przesłuchania świadkaC. B.. Powyższa bowiem, wezwana na adres wskazany w pozwie, dwukrotnie nie stawiła się na rozprawę bez usprawiedliwienia. Jednocześnie próba jej doprowadzenia na ostatni termin rozprawy również nie skończyła się pomyślnie. W związku z tym, mając na uwadze to, iż na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2018 r. Sąd zakreślił na mocyart. 242 k.p.c.termin do przeprowadzenia rzeczonego dowodu do czasu kolejnej rozprawy, przedmiotowy dowód, z uwagi na przeszkody w jego przeprowadzeniu, należało pominąć.
Sąd pominął dowód z przesłuchania reprezentanta strony pozwanej – powyższy bowiem, mimo prawidłowego zawiadomienia na termin rozprawy pod rygorem pominięcia dowodu z jego przesłuchania, nie stawił się nie wskazując usprawiedliwienia.
Sąd zważył, co następuje.
Bezspornym w niniejszej sprawie było to, że strony łączyła umowa najmu lokalu handlowego, znajdującego się wGalerii (...). Na mocy przedmiotowej umowy, powódGaleria (...) sp. z o.o.sp. k. zobowiązał się oddać pozwanejI. F.do używania, po wybudowaniu Galerii,lokalu handlowy nr (...)o powierzchni ok. 9 m2, położony na parterze, natomiast najemczyni zobowiązała się płacić wynajmującemu umówiony czynsz i inne opłaty oraz przestrzegać Regulaminu Galerii. Bezsporny w sprawie było również to, że strony uzgodniły stawkę czynszu najmu za 1 m2powierzchni wynajmowanego lokalu na kwotę 26 EUR netto.
Zgodnie z treściąart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W pierwszej kolejności należało odnieść się do okoliczności faktycznej związanej z powierzchnią zajmowanego lokalu, która to dla kwestii wysokości należnego czynszu miała kluczowe znaczenie, a która stanowiła jeden z zarzutów podniesionych przez pozwaną.
W tym zakresie nie ulegało wątpliwości, iż w zawartej umowie określili przedmiot najmu jako „lokal handlowy nr (...). o powierzchni ok. 9 m2, położony na parterze”. Powyższe, mało precyzyjne wskazanie w zakresie powierzchni lokalu, wynikało zapewne z tego, iż kontrakt zawierany był jeszcze przed ostatecznym wybudowaniem budynku oraz lokalu, a więc precyzyjne określenie rzeczonej wartości nie było możliwe. Jednocześnie w aktach sprawy brak jest protokołu odbioru lokalu przez najemczynię, z którego wynikałaby rzeczywista, przejęta powierzchnia lokalu. Mimo jednak tego, nie było w ocenie Sądu rzeczą sporną to, iż rzeczywista powierzchnia zajmowanego przez pozwaną lokalu wynosiła 12,47 m2– powyższe bowiem wynikało z przedłożonego do pozwu protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 7 stycznia 2016 r., nie było też kwestionowane przez żadną ze stron. Porównując przedmiotową wartość z tą, która został określona w umowie, podkreślić należało, iż nie mieści się ona z pewnością w pojęciu „ok. 9 m2”, jest bowiem o blisko 1/3 większa. Inaczej mówiąc – zapisy umowy w tym zakresie nie odpowiadały stanowi faktycznemu. Brak jest jednocześnie podstaw do przyjmowania, iż powyższe wynikało z jakiejś zmiany przedmiotu umowy przybierającego postać wzajemnych uzgodnień strony. Rzeczona okoliczność, mimo, iż przez cały czas trwania umowy przez żadną stron niekwestionowana, w rzeczywistości, w świetle dalszych jej zapisów, stanowiła naruszenie omawianego kontraktu. Zgodnie bowiem z § 10 ust. 1 maksymalna, dopuszczona przez strony powierzchnia lokalu mogła wynosić jedynie 9,27 m2. W tym miejscu należało wyjaśnić, iż co prawda użyty w umowie zwrot „około” nie stanowił precyzyjnego określenia powierzchni, jednakże przyjęcie dla dokonania powyższego obliczenia wartości 9 m2w ocenie Sądu w sposób właściwy zabezpiecza interesy obu stron zawartego kontraktu. W świetle zapisu § 11 ust. 3, przewidującego obowiązek dokonywania zmian umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności, faktyczne oddanie do używania lokalu o powierzchni przekraczającej powyższą wartość nie miało w ocenie Sądu znaczenia dla wzajemnych, umownych obowiązków stron. Co prawda, jak wskazano wyżej, pozwana winna była być świadoma tego, jaka jest faktyczna powierzchnia lokalu – nie tylko z racji stosunkowo dużej różnicy między przedmiotowymi wartościami, ale także poprzez dokonanie prostej operacji matematycznej (podzielenie wysokości czynszu przez przyjętą stawkę za 1 m2), lecz powyższe nie mogło uzasadniać stanowiska, iż strony w tym zakresie dokonały zmian zawartego kontraktu. Zapisy umowy w tym zakresie były bowiem jasne i nie pozostawiały wątpliwości, a strony, jako przedsiębiorcy, winny być ich świadome. Jak zostało wyżej wskazane miesięczny czynsz najmu przez cały okres umowy był obliczany przez powoda według faktycznie zajmowanej przez pozwaną powierzchni. Powyższą praktykę należało ocenić negatywnie. Zapisy zawartej umowy w jasny sposób kreują obowiązki stron w tym zakresie: powód miał dostarczyć pozwanej lokal o powierzchni ok. 9 m2, lecz nie większej niż 9,27 m2(+/- 3 % od powierzchni wskazanej w umowie), zaś pozwana była zobowiązana do zapłaty z tego tytułu kwotę odpowiadającą iloczynowi dopuszczonej przez strony maksymalnej powierzchni oraz kwoty 26 EUR. Tak wyliczona wartość wynosiła więc 241,02 EUR netto (296,45 EUR brutto) i w ocenie Sądu taka kwota stanowiła właściwą wysokość, jaką pozwana zobowiązana była uiszczać tytułem miesięcznego czynszu najmu.
Jednocześnie w tym miejscu należało pokreślić, iż czym innym jest obowiązek obligacyjny, a czym innym powinność wynikająca z okoliczności faktycznych. Inaczej mówiąc – ten sam stan faktyczny może generować prawa i obowiązki podmiotów oparte na różnych podstawach prawnych. Z uwagi zaś na to, iż w toku niniejszego postępowania powód, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w sposób jednoznaczny określił podstawę prawną dochodzonego roszczenia, opierając ja na zawartej umowie najmu, brak było podstaw do dokonywania jej oceny pod innym kątem.
W tym miejscu należało również wskazać, iż w ocenie Sądu nie budziła wątpliwości kwestia rozwiązania między stronami umowy najmu na mocy oświadczenia złożonego przez powoda w dniu 29 grudnia 2015 r., odebranego przez pozwaną następnego dnia. Po pierwsze bezsprzecznie, w dniu 30 grudnia 2015 r., przedstawiciel powoda wręczył pozwanej pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, popisane przez osobę uprawnioną do reprezentacji. Po drugie możliwości wypowiedzenia rzeczonej umowy nie sprzeciwiał się fakt, iż została ona zawarta na czas określony – zgodnie bowiem zart. 672 § 3 k.c.taka umowa może być wypowiedziana w wypadkach określonych w umowie. Jednocześnie jasnym było, iż taka możliwość została przewidziana w zawartym kontrakcie. Po trzecie wreszcie – przyczyny wskazane w oświadczeniu i co do zasady potwierdzone również przez pozwaną, w pełni odpowiadały tym, które zostały określone w § 8 ust. 2 lit a umowy i na mocy jej postanowień, mogły stanowić podstawę do zakończenia stosunku najmu ze skutkiem na dzień doręczenia oświadczenia. W świetle powyższego całkowicie chybionym w ocenie Sądu były zarzuty podnoszone przez pełnomocnika powoda na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2018 r.
Mając ustaloną powyższą kwestię, należało przejść do oceny poszczególnych roszczeń zgłoszonych przez powoda. Te zaś dotyczyły zaległego czynszu za miesiące od września do grudnia 2015 r. w kwotach po 398,79 EUR, odsetek od nieuiszczonego w terminie czynszu najmu za miesiące czerwiec – sierpień 2015 r., należności za korzystanie z lokalu w styczniu 2016 r. – po zakończeniu umowy oraz należności z tytułu kary umownej.
Odnosząc się do kwestii należności czynszowych, w pierwszej kolejności, mając na uwadze poczynione wyżej rozważania, przyjąć należało, iż winny one wynosić 296,45 EUR za dany miesiąc. Sama pozwana nie kwestionowała tego, iż takowe faktycznie występowały. Podnosiła jednak, iż część została zapłacona jeszcze przed wszczęciem niniejszego postępowania wskutek zapłaty, natomiast w zakresie należności za listopad oraz grudzień 2015 r. podniosła zarzut potrącenia z kwotą kaucji gwarancyjnej.
W zakresie należności za wrzesień oraz październik 2015 r., w ocenie Sądu pozwana wykazała, iż zostały one zapłacone w dniu 9 marca 2016 r. Na uzasadnienie powyższego przedłożyła potwierdzenie przelewu, które co prawda wskazywało w tytule płatność za inny miesiąc, jednakże z uwagi na treść zestawienia z k. 60 w sposób jednoznaczny udowodnione zostało, iż wpłaty dokonane w powyższym dniu zostały zarachowane na poczet należności za wrzesień oraz październik. Jednocześnie strona pozwana nie zakwestionowała jak też nie zaprzeczyła autentyczności rzeczonego dokumentu, co w ocenie Sądu pozwoliło przyjąć, iż powyższe stanowiło milczące potwierdzenie, zgodnie zart. 230 k.p.c.Nie ulegało oczywiście wątpliwości, iż omawiane należności zostały zapłacone z opóźnieniem i tym samym z tej racji powodowi przysługiwały odsetki, o co z resztą wnosił w złożonym pozwie. Z uwagi jednakże na poczynione wyżej ustalenia co do wysokości ostatecznej kwoty czynszu i tym samym wpłacenie kwot wyższych niż należne, a także jednoznaczne określenie, na co zostały one zarachowane, uznać należało, iż należne powodowi odsetki za opóźnienie (a od 1 stycznia 2016 r. odsetki ustawowe za opóźnienie) za okres od dnia wymagalności (odpowiednio 16 września 2015 r. oraz 16 października 2015 r.) do 9 marca 2016 r. zostały w całości zaspokojone.
Podobne rozważania należało poczynić w zakresie roszczenia o zapłatę noty odsetkowej w związku z nieterminowym uiszczeniem czynszu najmu lokalu za miesiące czerwiec – sierpień 2015 r. na łączną kwotę 39,60 EUR. W tym przypadku również pozwana wykazała, iż dokonała zapłaty przedmiotowej kwoty za pomocą przelewu w dniu 9 marca 2016 r., a więc przedmiotowe roszczenie wygasło. Całkowicie niezasadnym było zaś żądanie odsetek od powyższego. Z uwagi na to, iż rzeczone roszczenie stanowiło skapitalizowane odsetki za opóźnienie, dochodzenie od nich dalszych odsetek za opóźnienie było możliwe, lecz zgodnie zart. 482 § 1 k.c., dopiero od dnia wniesienia pozwu. Skoro zaś omawiana kwota została w całości zapłacona jeszcze przed wszczęciem niniejszego postępowania, brak było podstaw do naliczania jakichkolwiek dalszych odsetek.
W stosunku do należności za listopad oraz grudzień 2015 r. pozwana podniosła zarzut potrącenia rzeczonych należności z przysługującym jej roszczeniem co do zwrotu wpłaconej kaucji gwarancyjnej. W tym miejscu należało jedynie zasygnalizować, iż faktyczna wysokość kaucji wynosiła 702 EUR, a nie jak wskazano w treści sprzeciwu 720 EUR. Abstrahując od tego i dokonując oceny zasadności przedmiotowego zarzutu, w pierwszej kolejności należało wskazać, iż zgodnie zart. 498 k.c.w sytuacji, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikiem i wierzycielem, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Rzeczony przepis wskazuje więc, iż by móc mówić o skutecznie dokonanym potrąceniu winny zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: wzajemność wierzytelności, ich jednorodzajowość, wymagalność oraz zaskarżalność. Nadto, w myślart. 499 k.c.dla skutecznego potrącenia musi zostać złożone drugiej stronie oświadczenie o potrąceniu.
O ile na gruncie niniejszej sprawy uznać można było, że spełnione zostały wszystkie przesłanki zart. 498 k.c., a także 499k.c.(poprzez przedłożenie dowodu doręczenia sprzeciwu bezpośrednio na adres siedziby pozwanego), jednakże w ocenie Sądu oświadczenie pozwanej o dokonaniu potrąceniu nie wywołało prawnego skutku umorzenia długu potrącającego. Stosownie bowiem do treści § 10 ust. 7 zawartej przez strony Umowy NajmuLokalu Handlowego nr (...)– „Najemca zrzeka się w stosunku do wynajmującego zarzutu potrącenia. Najemca nie ma prawa do dokonywania jednostronnego obniżenia lub zaniechania płacenia czynszu lub innych należności przewidzianych niniejszą Umową, jako zaspokojenia jakichkolwiek swoich roszczeń wobec Wynajmującego”. W przedmiotowej sprawie pozwana w istocie próbowała dokonać potrącenia, zwalniając się tym samym z obowiązku zapłaty należności czynszowych za listopad oraz grudzień 2015 r. Oświadczenie to okazało się jednakże bezskuteczne, w świetle uzgodnionych przez strony warunków umowy, na mocy których najemcy nie przysługiwał wobec wynajmującego zarzut potrącenia. Postanowienie umowne o takim brzmieniu należało uznać za dopuszczalne i prowadzące do wyłączenia możliwości skutecznego zgłoszenia zarzutu potrącenia. Stanowisko to pozostaje w zgodzie z poglądem Sądu Najwyższego, który stwierdził, iż przepisy o dopuszczalności jednostronnego potrącenia należności jednorodnych mają charakter przepisów względnie obowiązujących. Jeżeli zainteresowani ustalili inny sposób umorzenia należności albo inny sposób potrącenia, niż to przewiduje ustawa, to zastosowanie przepisów o potrąceniu nie wchodzi w rachubę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1965 r., I CR 471/64, OSNC 1966/4/57, zob. też wyrok SN z dnia 3 czerwca 1965 r., I CR 471/64, OSNC 1966, nr 4, poz. 57; wyrok SA w Katowicach z dnia 29 marca 2012 r., V ACa 90/12, LEX nr 1171257; wyrok SA w Katowicach z dnia 18 września 2012 r., V ACa 379/12, LEX nr 1220492 ). Pogląd ten został również podtrzymany w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego – chociażby w wyroku z dnia 25 lipca 2013 roku, zgodnie z którym nie jest niedozwolonym postanowieniem umownym takie, które wyłącza lub istotnie ogranicza potrącenie wierzytelności przez podmiot niebędący konsumentem (wyrok SN z 25 lipca 2013 r., sygn. II CSK 191/13, LEX nr 1419282). Podkreślenia wymaga bowiem to, że przedsiębiorcy, jako podmioty profesjonalne, mogą w szerszym zakresie wyłączać prawo do potrącenia. Z przepisuart. 3853pkt 3 k.c.wynika zresztą, że ustawodawca przyjął dyspozytywny charakter przepisów o potrąceniu – w przeciwny bowiem wypadku zapis rzeczonego przepisu okazałby się zbędny.
Podsumowując powyższe, w ocenie Sądu powołanie się przez pozwaną na wygaśnięcie zobowiązania w części dotyczącej roszczeń z listopada oraz grudnia 2015 r., z uwagi na złożone oświadczenie o potrąceniu, nie wywołało skutku umorzenia zobowiązania potrącającego, który to został przez same strony wyłączony na mocy postanowień zawartej umowy. Tym samym w przedmiotowym zakresie roszczenie powoda na dzień wydawania wyroku istniało i było wymagalne, w związku z czym podlegało zasądzeniu w puncie I wyroku. Jednakże, mając na uwadze poczynione na wstępie niniejszych rozważań założenie, jego wysokość, jako należności z tytułu czynszu najmu, wyrażała się w kwocie 296,45 EUR za miesiąc. Tym samym łącznie na podstawie 659k.c.zasądzono kwotę 592,90 EUR.
O odsetkach od powyższego orzeczono na podstawie przepisówart. 481 § 1 i 2 k.c., uwzględniając przy tym modyfikację jego treści od dnia 1 stycznia 2016 r. Inaczej mówiąc, za okres do końca 2015 r. przyznano odsetki ustawowe, natomiast za dalszy czas przysługiwały odsetki ustawowe za opóźnienie. Jeżeli chodzi natomiast o daty początkowe ich zasądzenia, to Sąd w tym zakresie oparł się na datach wymagalności wskazanych w dołączonych do pozwu fakturach VAT.
Jeżeli natomiast chodzi na należność w kwocie 90,05 EUR to w ocenie Sądu niezasadność jej dochodzenia wynikała co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze bowiem pozwana wykazała, iż zobowiązanie to częściowo wygasło wskutek zapłaty, a w pozostałym zakresie było niezasadne. W pełni należało zgodzić się z tymi twierdzeniami pozwanej, w których wskazywała ona na to, iż powyższe miało charakter wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu przez okres 7 dni – do dnia zdania lokalu. Od chwili złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia pozwana nie dysponowała bowiem tytułem prawnym do korzystania z lokalu. W myślart. 224 k.c.samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba, że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 k.c.).
Mając na uwadze treśćart. 225 k.c.powodowi przysługiwało roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez pozwaną z lokalu po rozwiązaniu umowy najmu aż do dnia zwrotu tej nieruchomości.
W ocenie Sądu właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa wart. 225 k.c.powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975, II CR 208/75; uchwała SN z 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209). Należało zatem uznać, że powód prawidłowo ustalił wysokość wynagrodzenia za korzystanie lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu w kwocie odpowiadającej w odpowiedniej proporcji wcześniej ustalonemu czynszowi.
W związku z tym sąd uznał, że co do zasady naliczona przez powoda wysokość opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu została ustalona właściwie. Zauważyć jednak należało, że powód bezzasadnie doliczył do rzeczonej należności podatek VAT. Zgodnie z treściąustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usługopodatkowaniu podatkiem Vat podlega: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, eksport towarów, import towarów na terytorium kraju, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju i wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie należy do żadnej z wyżej wymienionych kategorii. Takie stanowisko zajął też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 06.11.2012r. ( I SA/GI512/12) i Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 10.04.2014r. (ACA 940/13). Oznacza to, że w przypadku dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy w trybieart. 225 k.c.powód nie może naliczać od kwoty opłaty podatku VAT. Niezasadnym było też obciążanie pozwanej fakturą VAT. Powód winien raczej wystawić jej notę obciążeniową.
Tym samym, mając na uwadze przedłożony dowód wpłaty kwoty 73,21 EUR z dnia 9 marca 2016 r. uznać należało, iż rzeczona należność została w całości zapłacona jeszcze przed wszczęciem procesu.
Po drugie, nawet gdyby uznać, iż wygaśnięcie należności wskutek zapłaty nie nastąpiło, to jej dochodzenie w niniejszym postępowaniu było nieskuteczne z uwagi na upływ terminu przedawnienia. W myśl bowiemart. 229 § 1 k.c.roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Skoro zaś lokal został oddany w dniu 7 stycznia 2016 r., roszczenie z tytułu bezumownego korzystania za czas po rozwiązaniu umowy przedawniło się z dniem 7 stycznia 2017 r., a więc przed wniesieniem pozwu.
Przechodząc natomiast do kwestii kary umownej, należało wskazać, iż w tym zakresie obrona pozwanej sprowadzała się do tego, iż w jej ocenie jej zastrzeżenie było nieważne. Wskazywała, iż została skonstruowana w taki sposób, że miała kompensować odstąpienie od umowy, jednakże faktycznie samo rozwiązanie umowy następowało w przypadku braku świadczenia czynszu, a więc na skutek niespełnienia świadczenia pieniężnego.
W tym zakresie należało odwołać się do treściart. 483 oraz art. 484 k.c.Zgodnie z pierwszym z wyżej powołanych przepisów (§ 1), można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Treść przywołanego przepisu zawęża zakres zastosowania kary umownej i ma charakteriuris cogentis. Oczywiście w pełni dopuszczalnym jest zastrzeganie kar umownych na wypadek skorzystania przez jednego z kontrahentów z uprawnienia kształtującego, np. wypowiedzenia umowy lub odstąpienia od niej. W tych przypadkach nie można jednak abstrahować od tego, co stanowiło przyczynę złożenia jednostronnego oświadczenia. W sytuacji gdy powyższe spowodowane jest wyłącznie niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem świadczenia pieniężnego przez kontrahenta, należy uznać, że kara umowna zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia z tej przyczyny, w istocie stanowi pośrednio sankcję za niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia pieniężnego i wówczas stanowi to naruszenie bezwzględnie obowiązującegoart. 483 § 1 k.c.(tak SA w Warszawie, I ACa 1112/13, LEX 1466975). Inaczej mówiąc ocena skuteczności zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy czy jej rozwiązania bądź wypowiedzenia nie może być oceniana wyłącznie przez pryzmat samego faktu dokonania rzeczonej czynności prawnokształtującej, lecz winna uwzględniać przyczynę uzasadniającą skorzystanie z danego prawa. W przypadku zaś ustalenia, iż ową przyczynę stanowi wyłącznie naruszenie obowiązków o charakterze pieniężnym, tak zastrzeżoną karę umowną należy uznać za niedopuszczalną i nieważną (art. 58 § 1 k.c.w zw. zart. 483 § 1 k.c.).
W niniejszej sprawie rzeczona kara umowna zastrzeżona została w § 8 ust. 4 umowy stron, zgodnie z którym – w przypadku wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi Najemca – pozwana zobowiązana była do zapłacenia powodowej spółce trzykrotność czynszu brutto, określonego w par. 5 ust. 3 umowy. Jednocześnie w § 8 ust. 2 przewidziano cały szereg podstaw uprawniających wynajmującego do wypowiedzenia umowy związanych zarówno z naruszeniem obowiązków o charakterze pieniężnym (pkt a), jak też niepieniężnym (pkt b-f).
W niniejszej sprawie nie ulegało żadnej wątpliwości, iż przyczyną rozwiązania przez powoda umowy najmu był brak uiszczania przez pozwaną czynszu w terminie – powyższe wprost wynikało z treści oświadczenia z dnia 30 grudnia 2015 r. Jednocześnie rzeczony fakt został potwierdzony przez pozwanąI. F.w toku je przesłuchania. Prócz powyższego powód nie wskazał na żadną inną okoliczność, którą kierował się przy składaniu oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia. Tym samym w ocenie Sądu jedyną, rzeczywistą przesłanką wypowiedzenia umowy przez wynajmującego było właśnie nieterminowe regulowanie czynszu przez pozwaną. Zapłata czynszu – zgodnie zart. 659 § 1 k.c.– stanowi zaś podstawową powinność najemcy, ale bez wątpienia, w tym przypadku chodzi o świadczenie pieniężne.
Wszystko powyższe wskazywało więc, iż w istocie powód domagał się zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania pieniężnego, co jest niedopuszczalne w świetle imperatywnego brzmieniaart. 483 § 1 k.c.
Z tego względu, Sąd uznał zastrzeżenie kary umownej za niedopuszczalne i na podstawieart. 58 § 1w zw. zart. 3531k.c.uznał za nieważne postanowienie o karze umownej, o ile miałaby ona być naliczona na wypadek nieterminowego świadczenia czynszu przez najemcę.
Podsumowując wszystkie powyższe rozważania, Sąd doszedł do przekonania, iż powodowi należała się zapłata jedynie kwoty 592,90 EUR tytułem czynszu najmu za listopad oraz grudzień 2015 r. wraz z należnymi odsetkami. W pozostałej natomiast części, roszczenia zgłoszone we wniesionym nie znalazły uzasadnienia, w związku z czym Sąd oddalił powództwo, jako niewykazane co do zasady lub wysokości.
O kosztach Sąd orzekł w punkcie drugim sentencji, na mocyart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 99 k.p.c., a więc zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik procesu, przy założeniu, że powód wygrał sprawę w 20%.
Koszty poniesione przez powoda wyniosły 3.917 zł i objęły opłatę sądową od pozwu w kwocie 300 zł, opłatę od pełnomocnictwa 17 zł, koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie /Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm./). Podstawiając do powyższej kwoty procent wygranej, ustalono, iż powodowi należy się zwrot 783,40 zł. Pozwana natomiast poniosła koszty w łącznej kwocie 3.617 zł. Na powyższą kwotę składała się opłata od pełnomocnictwa 17 zł oraz koszty wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych /t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265/). Mając na uwadze wysokość, w jakiej pozwana wygrała (80%), należał jej się zwrot w wysokości 2.893,16 zł.
Ostatecznie więc, mając na uwadze powyższe wyliczenia i dokonując kompensaty wzajemnych roszczeń, powód jest zobowiązany do zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 2.110,20 zł (2893,60 – 783,40) tytułem zwrotu kosztów procesu. Taką też kwotę Sąd zasądził w punkcie III wyroku.
Asesor sądowy Przemysław Kociński