Sąd Okręgowy w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1081/15
Data wyroku: 2018-04-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Michał Jank
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 240 kc

Sygn. akt I C 1081/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 kwietnia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie :
Przewodniczący : SSR del. Michał Jank
Protokolant : staż. Klaudia Fera
po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2018 r. w Gdańsku, na rozprawie
sprawy z powództwaGminyP.
przeciwkoM. P.iK. P.
o rozwiązanie umowy i zapłatę

I
rozwiązuje zawartą w dniu 15 czerwca 2012 r. pomiędzy pozwanymiM. P.iK. P.a powodem GminąP.umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży, której przedmiotem byłydziałki gruntu nr (...)o powierzchni 1,6238 ha i nr(...)o powierzchni 10,8848 ha położone wR., obrębŁ., gminaP., dla których Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadziksięgę wieczystą (...);

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanychK. P.iM. P.solidarnie na rzecz powoda GminyP.kwotę 10.400 zł (dziesięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE
Powódka GminaP.wniosła pozew przeciwkoM. P.iK. P.domagając się rozwiązania stosunku użytkowania wieczystegodziałek gruntu nr (...)o powierzchni 1,6238 ha i nr(...)o powierzchni 10,8848 ha położonych w miejscowościR., obrębŁ., gminaP., objętychksięgą wieczystą KW nr (...)Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku, powstałego na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r. Powódka domagała się także zasądzenia solidarnie od pozwanych kwoty 1.676.813,13 zł tytułem kary umownej za niewywiązywanie się przez pozwanych z zobowiązania do rewitalizacji nieruchomości oraz zasądzenia od pozwanych zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazała, iż oddała pozwanym w użytkowanie wieczyste opisaną w pozwie nieruchomość, która stanowi Zespół(...)wR.z dworem wpisanym do rejestru zabytków województwa(...). W treści umowy na nabywców został nałożony obowiązek rewitalizacji zespołu dworsko-pałacowego. W umowie określono, iż pozwani w przypadku niewywiązania się przez nich z zobowiązań będą zobowiązani zapłacić na rzecz powódki karę umowną w wysokości pięćdziesięcioprocentowej bonifikaty udzielonej im przy nabyciu nieruchomości od ceny sprzedaży budynków oraz zwaloryzowanej pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste. Pozwani nie wywiązali się z obowiązku rewitalizacji nieruchomości, wobec czego dwór ulega degradacji.
PozwanaK. P.w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w części dotyczącej zasądzenia kary umownej. Wskazała, iż brak prac adaptacyjnych jest następstwem stosowanego wobec niej środka izolacyjnego. Pozwana podała, iż od dnia 15.04.2013 r. jest tymczasowo aresztowana. W chwili aresztowania cały jej majątek został zabezpieczony i nie może nim dysponować.
PozwanyM. P.w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa oraz o obciążenie kosztami procesu powódkę. Wskazał, iż nie mógł wykonać umowy z przyczyn od niego niezależnych. Pozwany występował do Prokuratury Okręgowej w Łodzi z prośbą o ustanowienie pełnomocnika, lecz takiej zgody nie otrzymał.
W toku postęowania pozwani uznali roszczenie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
S ąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 15.06.2012 r. pomiędzy GminąP.aK. P.,M. P.została zawarta umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży, na podstawie której GminaP.oddała w udziałach po ½ częściM.iK. P.w użytkowane wieczyste nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), położoną w miejscowościR., obrębŁ., gminaP., stanowiącądziałki nr (...). Nadziałce nr (...)znajduje się stajnia z wozownią, budynek gospodarczy, obora, i chlewnia, przeznaczone na do kapitalnego remontu, a nadziałce nr (...)pałac (dwór), magazyn zbożowy, stajnia, budynek gospodarczy oraz studnia.
Nieruchomość stanowiąca Zespół(...)wR.wpisana została do rejestru zabytków.
Umowa oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i sprzedaży została zawarta na lat 99.K.iM. P.uiścili cenę w kwocie 978.250 zł oraz pierwszą opłatę za użytkowane wieczyste w wysokości 698.563,13 zł brutto.
Nabywcy nieruchomości zostali zobowiązani do rewitalizacji nieruchomości w następującym zakresie i terminach:
- wykonanie remontu pokrycia dachowego budynków magazynu zbożowego, stajni, dworu, stajni z wozownią w stopniu zabezpieczającym budynki przed dalszą degradacją do dnia 30.11.2013 r.,
- uzupełnienia i odtworzenie ogrodzenia do dnia 3l.12.2013 r.,
- remont i rewitalizacja dworu oraz magazynu zbożowego, wykonanie niezbędnych prac pielęgnacyjnych w parku do dnia 15.06.2015 r.,
- remont i rewitalizacja stajni, obory, dalsza rewitalizacja parku do dnia 15.06.2017 r.,
- odbudowa i rewitalizacja pozostałych budynków gospodarskich, zakończenie procesu rewitalizacji parku do dnia 15.06.2020 r.
K.iM. P.w przypadku niewywiązania się z powyższych zobowiązań będą zobowiązani solidarnie do zapłaty GminieP.na jej wezwanie kary umownej w wysokości odpowiadającej pięćdziesięcioprocentowej bonifikacie udzielonej im przy nabyciu niniejszej nieruchomości od ceny sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu zwaloryzowanej zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościami, kara umowna ulegać będzie obniżeniu proporcjonalnie do wartości i zakresu wykonanych przez nabywców prac.
dow ód: umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r. k. 13-22, decyzja w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków k. 40-47
M. P.przebywa w jednostkach penitencjarnych od 21.08.2012 r. jako tymczasowo aresztowany. Od tego momentu nie miał żądnego kontaktu z pozwaną.
dow ód: zaświadczenie z dnia 25.04.2016 r. k. 116, 125
M. P.dwukrotnie zwracał się do Prokuratury Okręgowej w Łodzi z wnioskiem o umożliwienie mu udzielenia żonieK. P.pełnomocnictw. Pierwszy wniosek z dnia 26.11.2012 r. dotyczył możliwości udzielenia pełnomocnictwa o charakterze ogólnym do zajmowania się sprawami osobistymi i majątkowymiM. P.. Drugi wniosek z dnia 6.12.2012 r. dotyczył udzieleniaK. P.pełnomocnictwa do przyjęcia na jego rzecz darowizny wynoszącego ½ części prawa użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu nieruchomości położonej wR.oraz pełnomocnictwa do administrowania i zarzadzania nieruchomością. Żaden z wniosków nie został jednak przez Prokuraturę Okręgową w Łodzi uwzględniony.
dow ód: zarządzenie o odmowie wyrażenia zgody na jednorazowe widzenie z dnia 3.12.2012 r. oraz z dnia 10.12.2012 r. k. 126-127, pismo Prokuratury Okręgowej w Łodzi do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wG.z dnia 30.10.2014 r. k. 129, zeznania pozwanego k. 295
K. P.została tymczasowo aresztowana w dniu 15.04.2013 r. Wydano wobec niej postanowienie o zabezpieczeniu jej majątku.
Do momentu jej aresztowania pozwana przy pomocy rodziny wykonała drobne prace tymczasowo zabezpieczające ogrodzenie i budynek.
dow ód: zeznaniaK. P.k. 295
Po tymczasowym aresztowaniu pozwanej nie były wykonywane żadne prace na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
dow ód: zeznaniaK. P.k. 295
Pozwani nie wywiązali się z obowiązku rewitalizacji nabytej nieruchomości, co skutkuje postępującą degradacją Zespołu(...)wR.. Obiekty w wyniku zaniechania wykonania dalszych prac zabezpieczających dachów ulegają degradacji na skutek działania czynników atmosferycznych. Nieruchomość nie jest zabezpieczona przed dostępem innych osób, elementy wyposażenia możliwe do demontażu zostały rozkradzione.
dow ód: protokoły z wizji w terenie z dnia 9.01.2014 r. i 4.02.2014 r. k. 48-51, protokół z kontroli obiektu zabytkowego z dnia 17.10.2014 r. k. 58-60,
Decyzją z dnia 13.02.2014 r.(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków nakazałK.iM. P.w budynku stajni i spichlerza zabezpieczenie części dachowej przed opadami atmosferycznymi.
dow ód: decyzja(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 13.02.2014 r. k. 52-53
Pozwani nie wykonali nakazanych im prac zabezpieczających. Następuje dalsza degradacja wszystkich budynków. Teren jest niezabezpieczony, dostępny dla osób trzecich, widoczne są ubytki elementów metalowych i drewnianych. Na skutek kradzieży oraz wpływu czynników atmosferycznych budynki są w stanie ruiny i grożą katastrofą budowlaną. Najważniejsze dla zachowania obiektu jest natychmiastowe przeprowadzenie prac zabezpieczających dachów oraz elementów konstrukcyjnych przede wszystkim obory, stajni, i spichlerza, które stwarzają realne zagrożenie dla życia osób w nich przebywających.
dow ód: protokół z kontroli obiektu zabytkowego z dnia 17.10.2014 r. k. 58-60, dokumentacja fotograficzna k. 62-70
S ąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów oraz w oparciu o zeznania pozwanych.
W ocenie Sądu zasadniczo wiarygodne są zeznania pozwanychK.iM. P., które są logiczne, konsekwentne, wzajemnie się uzupełniają i wraz z dowodami z dokumentów tworzą spójny obraz zdarzeń.
Sąd oddalił wniosek o przesłuchanie świadkówK. M.iŁ. J., gdyż przeprowadzenie tych dowodów miałoby nastąpić na okoliczności, które były między stronami w istocie bezsporne. Stan nieruchomości odzwierciedla dokumentacja dołączona do pozwu (w tym protokoły oględzin, dokumentacja fotograficzna), które to dokumenty nie były kwestionowane przez pozwanych. W tej sytuacji przeprowadzenie tego dowodu przyczyniłyby się jedynie do przedłużenia postępowania.
Sąd uznał za wiarygodne zgromadzone w sprawie dokumenty nie znajdując podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, a których autentyczność nie była także kwestionowana przez strony.
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie co do żądania rozwiązania umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r.
Zgodnie zart. 240 k.c.umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Zgodnie zart. 33 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. z 2018, poz.121) właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie doart. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.
Do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium "oczywistej" sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność, to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne, rażące. Nie sposób wyprowadzić z treści przepisówart. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2014 r. Nr 518 ze zm.) orazart. 240 kcaż tak daleko idących wymagań wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego. Określona wart. 240 k.c.przesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem jest spełniona wtedy, gdy użytkownik wieczysty od kilkunastu lat w ogóle nie korzysta z gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 2011 r. w sprawie III CSK 281/10, LEX nr 864007). Skoro strona w ogóle nie korzysta z nieruchomości od kilku lat i nie ma żadnych planów odnośnie jej wykorzystywania, to określona wart. 240 KCprzesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, jest spełniona (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 24.10.2013 w sprawie I ACa 714/13).
W świetleart. 240 KC, sama niezgodność pomiędzy sposobem korzystania z nieruchomości i przeznaczeniem nieruchomości stanowi podstawę do rozwiązania umowy. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela pogląd, że zawarty wart. 240 KCzwrot "oczywiście" jest jedynie kwantyfikatorem oceny stanu faktycznego realizacji umowy, podkreślającym brak wątpliwości, pewność stanu rzeczy, a nie przyczyn i ich związku z podmiotem prawa użytkowania wieczystego (wyrok SN z 16.11.2012 r., III CSK 42/12).
Dodatkowo podkreślić należy, że jeżeli owa niezgodność między sposobem korzystania z nieruchomości i przeznaczeniem nieruchomości skutkuje zarazem powstaniem stanu rzeczy sprzecznym z obiektywnie istniejącym interesem społecznym związanym z zakładanym użytkowaniem dane nieruchomości, wzgląd na potrzebę realizacji interesu społecznego może uzasadniać odmowę przedłużenia istniejącej umowy. Ponadto wskazać należy, że obydwie instytucje prawne (rozwiązanie umowy, odmowa jej przedłużenia) dotyczą takich okoliczności, w których nie jest zasadne i celowe dalsze trwanie użytkowania wieczystego w dotychczasowym kształcie. Wydaje się więc, że zakresy obu instytucji nie tyle wyłączają się wzajemnie, co raczej uzupełniają (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 15.01.2014 w sprawie I ACa 1026/13, LEX nr 1649320). Samo korzystanie z nieruchomości w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem określonym w umowie, stanowiące przesłankę rozwiązania umowy na podstawieart. 240 KC, nie uzasadnia odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na podstawieart. 236 § 2 KC, ale może taką odmowę uzasadniać w kontekście innych okoliczności, ujawniających interesy sprzeciwiające się przedłużeniu użytkowania wieczystego, mieszczące się ze względu na swój charakter i doniosłość w zakresie pojęcia ważnych interesów społecznych w rozumieniu tego przepisu (por. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna I CSK 933/14 z dnia 20 listopada 2015 r., Legalis).
Pozwani uznali powództwo o rozwiązanie umowy oddania w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r. Zgodnie zart.213§ 2 k.c.Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. W niniejszej sprawie uznanie powództwa przez pozwanych nie było sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego, ani nie zmierzało do obejścia prawa.
Za rozwiązaniem umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r. przemawiało korzystanie przez pozwanych z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Na pozwanych w umowie z dnia 15.06.2012 r. nałożono następujące obowiązki: wykonanie remontu pokrycia dachowego budynków magazynu zbożowego, stajni, dworu, stajni z wozownią w stopniu zabezpieczającym budynki przed dalszą degradacją do dnia 30.11.2013 r., uzupełnienie i odtworzenie ogrodzenia do dnia 3l.12.2013 r., remont i rewitalizacja dworu oraz magazynu zbożowego, wykonanie niezbędnych prac pielęgnacyjnych w parku do dnia 15.06.2015 r., remont i rewitalizacja stajni, obory, dalsza rewitalizacja parku do dnia 15.06.2017 r., odbudowa i rewitalizacja pozostałych budynków gospodarskich, zakończenie procesu rewitalizacji parku do dnia 15.06.2020 r. W niniejszej sprawie jest okolicznością bezsporną, iż pozwani nie dokonali rewitalizacji nieruchomości, nie wykonali bowiem remontów, do których się zobowiązali, zwłaszcza remontów pokryć dachowych i odtworzenia ogrodzenia do końca 2013 roku. Okoliczność ta wynika także ze zgromadzonych w sprawie dokumentów, a zwłaszcza protokołów z wizji w terenie z dnia 9.01.2014 r. i 4.02.2014 r., protokołu z kontroli obiektu zabytkowego z dnia 17.10.2014 r., decyzji(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 13.02.2014 r. oraz dokumentacji fotograficznej. Nie wykonali także remontu i rewitalizacji dworu oraz magazynu zbożowego, niezbędnych prac pielęgnacyjnych w parku do dnia 15.06.2015 r., remontu i rewitalizacji stajni, obory, dalszej rewitalizacji parku do dnia 15.06.2017 r. Pozwani nie wykonali niezbędnych prac rewitalizacyjnych w terminach zakreślonych przez umowę z dnia 15.06.2012 r., a zwłaszcza nie zabezpieczyli dachów, nie wykonali ogrodzenia. Budynki są w stanie ruiny i grożą katastrofą budowlaną. Opisywane przez pozwaną działania, które podjęła po podpisaniu umowy, a przed jej tymczasowy aresztowaniem, miały daniem Sądu charakter tymczasowy, prowizoryczny, skoro późniejsze protokoły z oględzin, dokumentacja fotograficzna wykazały, iż stan nieruchomości pogarsza się, ulga postępującej degradacji. Pozwani nie podjęli kompleksowych działań (w szczególności poprzez zawarcie stosownych umów), które miałyby na celu realizację warunków określonych w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Pomoc członków rodziny pozwanej miała charakter tymczasowy i jak należy przypuszczać niefachowy.
Za rozwiązaniem umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży z dnia 15.06.2012 r. przemawiał także ważny interes społeczny. Należy podkreślić, iż przedmiotem umowy jest nieruchomość stanowiąca Zespół(...)wR.wpisana do rejestru zabytków. Taka nieruchomość potrzebuje kosztownych remontów i zabezpieczenia jej przed degradacją oraz rewitalizacji. Konieczne jest przeprowadzenie prac zabezpieczających dachy oraz elementów konstrukcyjnych. Obecnie budynki niszczeją. Dachy budynków nie zostały zabezpieczone przez wpływem czynników atmosferycznych. Budynki są w ruinie i grożą katastrofą budowlaną. Nie ma ogrodzenia chroniącego nieruchomość przed ingerencją osób trzecich, co skutkuje kradzieżami możliwych do demontażu przedmiotów. Interes społeczny niewątpliwie przemawia, aby nieruchomość miała gospodarza, który zatrzyma proces degradacji budynków, przeprowadzi niezbędne remonty oraz będzie dbał o jej bieżący stan. Pozwani, którzy są pozbawieni wolności i których majątek został zabezpieczony w postępowaniu karnym nie są w stanie wywiązać się z obowiązków rewitalizacji nieruchomości nałożonych na nich w umowie z dnia 15.06.2012 r.
Reasumując, pozwani nie przeprowadzając prac, do których wykonania zobowiązali się w umowie z dnia 15.06.2012 r. i faktycznie od przynajmniej 5 lat nie korzystając z nieruchomości korzystają z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
Mając powyższe na względzie, na mocyart. 240 k.c.orzeczono jak w pkt I wyroku rozwiązując umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży.
Powódka domagała się także zasądzenia solidarnie od pozwanych kwoty 1.676.813,13 zł tytułem kary umownej za niewywiązanie się przez pozwanych z obowiązku rewitalizacji nieruchomości wskazując, iż w(...)ust.(...)umowy z dnia 15.06.2015 r. postanowiono iżK.iM. P.w przypadku niewywiązania się z ich zobowiązań będą zobowiązani solidarnie do zapłaty GminieP.na jej wezwanie kary umownej w wysokości odpowiadającej pięćdziesięcioprocentowej bonifikacie udzielonej im przy nabyciu niniejszej nieruchomości od ceny sprzedaży budynków, budowli i urządzeń oraz pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu zwaloryzowanej zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościami, kara umowna ulegać będzie obniżeniu proporcjonalnie do wartości i zakresu wykonanych przez nabywców prac.
Zgodnie zart. 483 § 1 k.c.można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Dla powstania obowiązku zapłaty kary umownej niezbędne jest istnienie skutecznego postanowienia umownego kreującego obowiązek świadczenia kary, a także niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (albo pojedynczego obowiązku). Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania musi jednocześnie stanowić okoliczność, za którą dłużnik ponosi odpowiedzialność. Nie można żądać zapłaty kary umownej, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązanie jest efektem zdarzeń, za które dłużnik nie ponosi winy. Ciężar wykazania braku winy spoczywa na dłużniku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 marca 2017 r. w sprawie I ACa 1428/16, LEX nr 2344229).
W ocenie Sądu pozwani wykazali, iż nie ponoszą winy za niewykonanie obowiązków wynikających z umowy z dnia 15.06.2012 r. Pozwani w krótkim czasie po zawarciu umowy z dnia 15.06.2012 r. zostali pozbawieni wolności.M. P.został tymczasowo aresztowany w sierpniu 2012 r., a zatem około 2 miesiące po zawarciu umowy oddania w użytkowanie wieczyste i sprzedaży.K. P.została zatrzymana w dniu 15.04.2013 r. Pozwani nie mieli zatem dość czasu, aby wykonać prace na nieruchomości, do których się zobowiązali. Pozwani nadal są tymczasowo aresztowani i, co istotne, korzystają z fundamentalnej zasady prawa karnego - domniemania niewinności. Ich majątek został zabezpieczony do toczącej się przed Sądem Okręgowym w Gdańsku sprawy karnej. Pozwani nie mieli zatem możliwości, aby zająć się rewitalizacją nabytej przez nich nieruchomości. Pozwany będąc pozbawionym wolności zwracał się z wnioskiem do Prokuratury, do dyspozycji której pozostawał o umożliwienie mu ustanowienia pełnomocnictw dla żonyK. P.. Pierwszy wniosek dotyczył możliwości udzielenia pełnomocnictwa o charakterze ogólnym do zajmowania się sprawami osobistymi i majątkowymi pozwanego, a drugi wniosek z dnia dotyczył udzieleniaK. P.pełnomocnictwa do przyjęcia na jego rzecz darowizny wynoszącego ½ części prawa użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu nieruchomości położonej wR.oraz pełnomocnictwa do administrowania i zarządzania nieruchomością. Żaden z wniosków pozwanego nie został jednak przez Prokuraturę Okręgową uwzględniony, co pozbawiło pozwanego możliwości działania przez pełnomocnika w czasie tymczasowego aresztowania. Pozwana zaś, w miarę swoich możliwości faktycznych, przy pomocy rodziny podjęła pierwsze prace mające na celu zabezpieczenie nieruchomości. Reasumując, pozwani będąc osobami tymczasowo aresztowanymi korzystającymi z domniemania niewinności, których majątek został zabezpieczony nie mieli faktycznej możliwości, aby wykonać obowiązki związane z rewitalizacją nieruchomości wynikające z umowy z dnia 15.06.2012 r. Zasada domniemania niewinności skutkuje m.in. tym, że nie można z faktu tymczasowego aresztowania pozwanych wyprowadzać wniosku o ich winie w niewykonaniu umowy z 15 czerwca 2012 r. Nie można bowiem na chwilę wyrokowania stwierdzić, iż pozwani ponoszą odpowiedzialność za ich tymczasowe aresztowanie; byłoby to bowiem sprzeczne z zasadą domniemania niewinności. Przesłanką tymczasowego aresztowania jest prawdopodobieństwo, a nie pewność, popełnienia zarzucanych im czynów, mimo więc zastosowania tego środka należy ich traktować jako osoby niewinne. Domniemany brak winy odnieść należy także do kwestii winy w niewykonaniu obowiązków umownych. Pozwani nie mieli czasu na wykonanie obowiązków umownych, próbowali natomiast podjąć działania mające na celu realizację tej umowy.
Mając na względzie powyższe, Sąd uznał, iż zasądzeniu kary umownej sprzeciwia się aktualne na dzień zamykania rozprawy stwierdzenie, że niewykonanie zobowiązania jest efektem zdarzeń, za które dłużnicy nie ponoszą winy. Stąd też na mocyart. 483 § 1 k.c.w zw. zart. 471 k.c.a contrario orzeczono jak w pkt II wyroku.
O zwrocie kosztów procesu orzeczono na mocyart. 108 § 1 k.p.c.,art. 100 k.p.c.,§6 pkt 7, §12 ust.2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. z 2013, poz. 490 j.t.) zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielania kosztów. Powódka poniosła opłatę od pozwu w wysokości 10.000 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł oraz w wysokości 3.600 zł w postępowaniu zażaleniowym. Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki połowę poniesionych przez nią kosztów procesu mając na względzie, iż powództwo o rozwiązanie umowy z dnia 15.06.2012 r. zostało uwzględnione, a powództwo o zasądzenie kary umownej oddalone, co oznacza, iż powód wygrał spór w 50%. Ustalając stopień, w jakim powód wygrał spór, Sąd miał na uwadze, iż żądana kwota kary umownej równała się sumie ceny za sprzedaż budynków położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz pierwszej opłaty za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.