Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II Ns 2308/15
Data wyroku: 2018-10-22 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Agnieszka Wrońska – Machnicka
Słowa kluczowe: Zarząd rzeczą wspólną
Podstawa prawna: art. 26 ustawy o własności lokali

Sygnatura akt II Ns 2308/15

POSTANOWIENIE
Dnia 22 października 2018 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, II Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodnicząca: SSRA. M.
Protokolant: sekr. sąd.W. Ł.
po rozpoznaniu w dniu 8 października 2018 roku w Łodzi
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z wnioskuD. H.,E. O.,M. O.
z udziałemA. B.,D. B.,A. G. (1),T. G.,A. M.,G. M.,P. H.,(...)z siedzibą wN.,Fundacji (...)vonH.z siedzibą wW., Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wŁ.przyulicy (...)
o wyznaczenie zarządcy

postanawia:

1
oddalić wniosek;

2
ustalić, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygnatura akt II Ns 2308/15

UZASADNIENIE
We wniosku z dnia 11 czerwca 2015 roku wnioskodawcyE. O.,M. O.iD. H.wnieśli o ustanowienie dla nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)wŁ.zarządcy przymusowego i powierzenie obowiązków zarządcy przymusowegoM. M. (1). W uzasadnieniu podnieśli, że uczestnik postępowania(...)z siedzibą wN.posiada zadłużenie w opłatach, zaś zarząd nieruchomości nie podejmuje żadnych czynności celem wyegzekwowania długu natomiast współwłaściciele nie są w stanie sami pokryć kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych(wniosek k. 2-4).
UczestnicyA. B.,D. B.,A. M.,G. M.przyłączyli się do wniosku, wnosząc o ustanowienie zarządcy przymusowego w osobieM. M. (1)(odpowiedzi na wniosek k. 141,142,143,144).
Fundacja (...)vonH.wW.początkowo wniosła o oddalenie wniosku, a w przypadku jego uwzględnienia wyznaczenie zarządcy przymusowego w osobieM. M. (1)(elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21listopada 2016 roku, czas elektroniczny 00:15:54 – 00:16:55, k. 266).
(...)z siedzibą wN.wniosła o oddalenie wniosku, a w przypadku jego uwzględnienia wyznaczenie zarządcy przymusowego w osobie(...) Sp. z o. o.wŁ.. Nadto uczestnik wniósł o zawieszenie niniejszego postępowania do czasu zakończenia postępowania sądowego toczącego się przed Sądem Okręgowym w Łodzi, w sprawie pod sygnatura I C 224/16, z powództwa(...)z siedzibą wN.przeciwkoFundacji (...)vonH.wW.w przedmiocie ustalenia nieważności umowy darowizny zawartej w dniu 4 lutego 2015 roku(pismo procesowe z dnia 24 października 2016 roku k. 191 – 193, elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2016 roku, czas elektroniczny 00:16:55 – 00:18:48, k. 266).
UczestnicyA. G. (1),T. G.nie zajęli stanowiska w sprawie, pozostawiając wniosek do uznania Sądu(elektroniczny protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2016 roku, czas elektroniczny 00:15:01 – 00:15:53, k. 266).
UczestnikP. H.przyłączyć się do wniosku co do zasady, wniósł jednak o wyznaczenie zarządcy w osobie(...) Sp. z o. o.wŁ.(pismo z dnia 18 grudnia 2017 roku k. 458 – 459).
Na terminie rozprawy w dniu 12 kwietnia 2018 roku wnioskodawcy zmodyfikowali swój wniosek , w ten sposób, że wnieśli o ustanowienie zarządcy- (...) Sp. z o. o.wŁ.(elektroniczny protokół rozprawy z dnia 12 kwietnia 2018 roku k. 490 – 494, czas elektroniczny 00:18:00 – 00:18:36).
Na terminie rozprawy w dniu 8 października 2018 rokuFundacja (...)vonH.wW.w dalszym ciągu wnosiła o oddalenie wniosku, zaś w przypadku jest uwzględnienia nie wnosiła o wyznaczenie zarządcy w osobieM. M. (1). Z kolei(...)z siedzibą wN.przyłączyłą się do wniosku co do zasady oraz wniosła o wyznaczenie zarządcy(...) Sp. z o. o.wŁ.. Pozostali uczestnicy: Wspólnota MieszkaniowaP.położona wŁ.przyulicy (...),D. B.,A. B.,A. M.,G. M.w dalszym ciągu popierali wniosek o wyznaczenie zarządcy i ustanowienie nimM. M. (1)(elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku k. 538 – 547, czas elektroniczny 00:04:47 – 00:10:16).

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi ustalił następujący stan faktyczny:
Wspólnota Mieszkaniowa(...)wŁ.przyulicy (...), powstała w 2010 roku, składa się z 32 samodzielnych lokali, z czego kilka lokali stanowi własność osób fizycznych (A. B.,D. B.,E. O.,M. O.,A. G. (1),T. G.,P. H.,A. M.,G. M.), dla których to lokali prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Pozostałe lokale są własnościąFundacji (...)vonH.wW.. Właściciele lokali z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową (okoliczność bezsporna, a nadto odpis zwykły księgi wieczystej k. 43 -54).
Fundacja (...)vonH.wW.jest właścicielem 22 wyodrębnionych lokali. W dziale III ksiąg wieczystych, prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi o numerach:(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), prowadzonych dla powyższych lokali został ujawniony wpis o zakazie zbywania oraz obciążania przedmiotowych nieruchomości do dnia prawomocnego zakończenia postępowania sądowego o ustalenie nieważności czynności prawnej – darowizny, objętej aktem notarialnym rep. A(...), sporządzonym przed notariuszemR. W., prowadzącym Kancelarię Notarialna wR.w dniu 4 lutego 2015 roku, na podstawie prawomocnego postanowienia wydanego przez Sąd Okręgowy w Łodzi w dniu 20 maja 2015 roku, w sprawie o sygn. akt I Co 98/15(odpis księgi wieczystej k. 58 – 67, k. 69 – 106).
W dniu 27 stycznia 2016 roku Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie o sygn. akt I Co 8/16 wydał postanowienie, którym udzielił dalszego zabezpieczenia poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego dla dwudziestu dwóch lokali mieszkalnych oraz dwóch lokali użytkowych, będących przedmiotem odrębnej własności położonych wŁ.przyulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgi wieczyste o wyżej wskazanych numerach i wpisanie tego zarządu w dziale III niniejszych ksiąg wieczystych – do dnia prawomocnego zakończenia postępowania sądowego o ustalenie nieważności czynności, w sprawie o sygnaturze akt I C 1337/15. Sąd w punkcie 2 powyższego postanowienia wyznaczył(...)z siedzibą wN.jako zarządcę przymusowego dla lokali wymienionych w sentencji niniejszego postanowienia(kopia postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 stycznia 2016 roku k. 174- 175).
Przed Sądem Okręgowy w Łodzi w sprawie o sygn. akt I C 224/16 toczy się postępowanie z powództwa(...)z siedzibą wN.przeciwkoFundacji (...)vonH.wW.o ustalenie nieważności umowy darowizny objętej aktem notarialnym Rep. A(...)sporządzonym przed notariuszemR. W.w Kancelarii Notarialnej wR.w dniu 04 lutego 2015 roku na podstawie, której Fundacja stała się właścicielem 22 lokali mieszkalnych i 2 lokali użytkowych we Wspólnocie przyulicy (...)(bezsporne).
WnioskodawczyniD. H.nie jest właścicielem żadnego z samodzielnych lokali wyodrębnionych we Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wŁ.(okoliczność bezsporna, a nadto odpis księgi wieczystej k. 58 – 67, k. 69 – 106).
Uchwałą numer 4/2013 roku Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wŁ.przyulicy (...), z dnia 24 czerwca 2013 roku do zarządu powołana zostałaA. B.,A. G. (2),E. O.iG. M.(uchwała k. 14).
Uchwałą numer 9/2016 roku Wspólnoty Mieszkaniowej położonej wŁ.przyulicy (...), z dnia 29 czerwca 2016 roku został powołany zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w skład którego wchodząG. M.,D. B.orazR. N.(uchwała k. 283).Do dnia zamknięcia rozprawy wyżej wskazany zarząd nie został odwołany(okoliczność bezsporna).
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wŁ.przyulicy (...), zawarł w 2011 roku, z(...) spółką cywilnąprowadzoną przezM. M. (1), posiadającą licencję zawodową do wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, umowę zlecenia o zarządzanie nieruchomością wspólną (okoliczność bezsporna).Do dnia zamknięcia rozprawy niniejsze umowa zlecenia nie została wypowiedziana(okoliczność bezsporna).
(...) s.c.zarządza 89 nieruchomościami, wśród, których są zarówno małe jak i duże wspólnoty. NadtoM. M. (1)została ustanowiona zarządcą sądowym czterech nieruchomości, gdzie jedną z nich zarządza od 12 lat, a składane przez nią sprawozdania są zatwierdzane(zeznania świadkaM.M.k. 492, elektroniczny protokół rozprawy z dnia 12 kwietnia 2018 roku czas elektroniczny 00:20:38 – 00:26:11).
Zarząd na bieżąco współpracuje z administratorem nieruchomości, na bieżąco jest informowany o sytuacji finansowej Wspólnoty(zeznania świadkaM. M. (1)k. 492, elektroniczny protokół rozprawy z dnia 12 kwietnia 2018 roku czas elektroniczny 00:20:38 – 00:26:11).
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŁ.przyulicy (...), w osobieD. B.,G. M.iR. N., zwołuje zebrania wspólnoty, przedstawia sprawozdania z wynikami finansowymi wspólnoty, każdorazowo zarząd uzyskuje absolutorium. Członkowie wspólnoty nie zgłaszali zastrzeżeń do działania zarządu, którego pracę oceniają na wysokim poziomie. Zarząd zawarł umowę odpowiedzialności cywilnej z towarzystwem ubezpieczeniowym(zeznania wnioskodawcy -E. O.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:44:46 – 542 k. 541-542, zeznania wnioskodawcyM. O.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:51:39 – 00:56:16, k. 542, zeznania uczestnikaG. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:58:10 – 01:15:46 k. 542 – 543 czas elektroniczny 01:44:51 – 01:45:16 k. 545 - 546, zeznania uczestniczkiA. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:16:07 – 01:22:14 k. 543 – 544, zeznania uczestnikaD. B.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:24:43 – 01:31:52 k. 544, zeznania uczestniczkiA. B.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:31:53 – 01:33:36 k. 544 – 545).
W związku z trudną sytuacją związaną z problemem ustalenia kto jest właścicielem 22 lokali mieszkalnych w wspólnocie, powstała zaległość na koncie 22 lokali mieszkalnych, która na październik 2018 roku wyrażała się kwotą ponad 118.000,00 zł.Fundacja (...)począwszy od czerwca 2016 roku zaczęła partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, jednakże uiszczane przez nią sumy nie odpowiadają wysokość ustalonych dla wyżej wskazanego właściciela miesięcznych zaliczek(zestawienie kosztów k. 537,zeznania świadkaM. M. (1)k. 492, elektroniczny protokół rozprawy z dnia 12 kwietnia 2018 roku czas elektroniczny 00:20:38 – 00:26:11, zeznania uczestnikaG. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:58:10 – 01:15:46 k. 542 – 543 czas elektroniczny 01:44:51 – 01:45:16 k. 545 - 546, zeznania uczestniczkiA. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:16:07 – 01:22:14 k. 543 – 544, zeznania uczestnikaD. B.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:24:43 – 01:31:52 k. 544).
Zarząd Wspólnoty w październiku 2018 roku wystąpił na drogę sądową przeciwkoFundacji (...)o zapłatę zaległych zaliczek w wysokości 118.976,98 zł (okoliczność bezsporna).
Zarząd zdecydował się do wystąpienia na drogę postępowania sądowego dopiero po zebraniu środków finansowych na pokrycie opłaty sądowej od pozwu. Wcześniej zarząd mając na uwadze niewielką ilość środków finansowych do dyspozycji, pokrywaną w całości przez osoby fizyczne, będące właścicielami lokali mieszkalnych, w pierwszej kolejności przeznaczał środki na pokrycie kosztów dostawy mediów do wspólnoty, a pozostałe środki gromadził na okoliczność uiszczenia opłaty sądowej w sprawie. Przy takiej zasadzie dysponowania środkami finansowymi wspólnoty, zarząd miał na względzie przede wszystkim, aby na skutek zaległości dostawcy mediów nie zerwali umowy i nie zaprzestali dostaw mediów. Kwestie wystąpienia na drogę sądową przeciwko właścicielowi większościowemu zarząd konsultował z zawodowym pełnomocnikiem (zeznania uczestnikaG. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:58:10 – 01:15:46 k. 542 – 543 czas elektroniczny 01:44:51 – 01:45:16 k. 545 – 546).
Aktualnie zarząd sukcesywnie spłaca zadłużenie, które powstało na koncie wspólnoty, za okres kiedy właściciel 22 lokali mieszkalnych w ogóle nie partycypował w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (zeznania uczestnikaG. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 00:58:10 – 01:15:46 k. 542 – 543 czas elektroniczny 01:44:51 – 01:45:16 k. 545 - 546, zeznania uczestniczkiA. M.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:16:07 – 01:22:14 k. 543 – 544, zeznania uczestnikaD. B.- elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:24:43 – 01:31:52 k. 544).
Zarząd nie pobiera opłat za miejsca parkingowe(zeznania uczestnikaP. H.– elektroniczny protokół rozprawy z dnia 8 października 2018 roku czas elektroniczny 01:34:27 – 01:44:50 k. 545).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów. Oceniając złożone do akt sprawy kopie dokumentów Sąd miał na względzie dyspozycjeart. 308 kpc. Sąd nie skorzystał z zeznańA. R., który zeznawał na okoliczność posiadanych kompetencji do sprawowania funkcji zarządcy sądowego oraz ewentualnych planów, które chciałby wdrożyć w niniejszej Wspólnocie, mając na uwadze bezzasadność zgłoszonego wniosku.

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi zważył co następuje:
Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.
Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Samodzielność zarządu jest jednak ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W takich przypadkach potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym wart. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892 – j.t.).Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy (per currendam), albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu,a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Zgodnie z treścią przepisuart. 26, przywołanej powyżejustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rola zarządcy przymusowego sprowadza się do zastępowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w wykonywaniu obowiązków, a prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia dotychczasowy zarząd jego praw. Innymi słowy, w okresie wyznaczonym przez sąd zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. W konsekwencji oznacza to, że zarządca przymusowy nie może dokonywać czynności wychodzących poza zakres uprawnień, jakie ma zarząd.
Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki,o jakich mowa w treści przytoczonego przepisu art. 26 powołanej ustawy, można rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty(tak Ewa Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 26 ustawy o własności lokali, SIP Lex-el.).
Przekładając powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy,w pierwszej kolejności wskazać należy, iż pomimo faktu, iż wszystkie strony postępowania, finalnie, przyłączyły się do wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wŁ., nie zostały zgłoszone żadne konkretne zarzuty wskazujące na nieprawidłowe działanie aktualnego zarządu wspólnoty czy też na podejmowanie przez tenże zarząd decyzji, działań, sprzecznych z zasadami prawidłowej gospodarki, z dobrem wspólnoty, zmierzających do pogorszenia stanu technicznego nieruchomości, czy w końcu działał wbrew woli członków wspólnoty. W toku niniejszego postępowania nie zostały również zgłoszone żadne wnioski dowodowe na powyższe okoliczności. Jedynie uczestnikP. H.zgłosił zastrzeżenia do pracy zarządu Wspólnoty, polegające na niepobieraniu opłat za miejsca parkingowe oraz nienależytą dbałość o porządek na terenie wspólnoty.
W toku postępowania Sąd ustalił, iż uchwałą(...)roku Wspólnoty Mieszkaniowej położonej wŁ.przyulicy (...), z dnia 29 czerwca 2016 roku, został powołany zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, w skład którego wchodząG. M.,D. B.orazR. N.. Analiza całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie, w tym zeznań stron, świadkaM. M. (1)wskazywała, że zarząd, kierując sprawami wspólnoty, dokonuje racjonalnych i prawidłowych czynności. Zarząd corocznie zwołuje zebrania członków wspólnoty, na których poruszane są i omawiane wszelkie kwestie istotne z punktu widzenia dobra wspólnoty. Każdego roku działalność zarządu za rok ubiegły poddawana jest ocenie, na podstawie przedstawianych przez zarząd sprawozdań i rozliczeń, i zatwierdzeniu jego działań w drodze udzielanego absolutorium.Z materiału dowodowego nie wynikało, aby w jakimkolwiek roku, którakolwiek z podjętych uchwał – dotyczących udzielenia zarządowi absolutorium i zatwierdzenia jego planów gospodarczych na rok następny – została zaskarżona przez któregokolwiek członka wspólnoty. Fakt, iż zarząd wspólnoty otrzymuje pełne absolutorium z wykonywanych obowiązków oznacza, iż jego działalność pozostaje w zgodzie z wolą członków wspólnoty. Co także istotne, zarząd wspólnoty aktywnie dążył do zachowania płynności finansowej, co znalazło wyraz w tym, iż w pierwszej kolejności zarząd skupił się na sukcesywnym zmniejszaniu zaległości posiadanej przez Wspólnotę wobec dostawców mediów, a pozostałe środki gromadził na poczet opłaty sądowej w sprawie o zapłatę. Warto wskazać również, iż kwestie wystąpienia z powództwem przeciwkoFundacji (...)vonH.wW.zarząd konsultował z zawodowym pełnomocnikiem. Na korzyść działań zarządu Sąd poczytuje również zawarta przez niego umowę o zarządzanie nieruchomością wspólnąz profesjonalnym podmiotem to jestM. M. (1)działającą w ramach(...) Spółka Cywilna. W ocenie Sądu aktualny administrator daje rękojmię należytego wykonania powierzonych mu zadań.M. M. (1)od lat zajmuje się administrowaniem zasobów mieszkaniowych, posiada ku temu stosowne kompetencje potwierdzone uzyskaną licencją zawodową. Nadto jej doświadczenie zawodowe, w szczególności fakt, iż od kilku lat z powodzeniem sprawuje funkcje zarządcy sądowego, przemawiają za tym aby uznać, iż zarząd zawierając umowę o administrowanie dokonał prawidłowego i racjonalnego wyboru podmiotu świadczącego tego typu usługi.
Tym samym Sądowi nie jest także wiadomym, na podstawie przedstawionych mu dowodów, aby jakiekolwiek działania podejmowane przez zarząd miały pozostawać sprzeczne z wolą wspólnoty. Zgłaszane przez uczestnikaP. H.zarzuty związane z nieprawidłową działalnością zarządu, a dotyczące nienależytej dbałości o porządek na terenie nieruchomości oraz braku opłat za miejsca parkingowe, nie są zarzutami takiej rangi, aby skutkowały koniecznością nadzoru sądowego nad nieruchomością, a w ocenie Sądu można je poczytywać jako ewentualne sugestie na przyszłość. W tym miejscu wskazać należy, że uczestnikP. H.jak sam zeznał nie uczestniczy w zebraniach wspólnoty, nie uczestniczą w nich również jego rodzice, którzy faktycznie zamieszkują w posiadanych przez niego lokalach mieszkalnych na terenie Wspólnoty, jednakże zgodnie z dyspozycją przepisuart. 27, cytowanejustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną co oznacza, że powinien regularnie, a nie incydentalnie, czuwać nad działalnością wspólnoty.
Biorąc pod uwagę całokształt okoliczności ujawnionych w toku niniejszego postępowania, Sąd nie stwierdził, aby postępowanie członków zarządu wspólnotyw jakikolwiek sposób sprzeniewierzało się zasadom gospodarności i racjonalności, co miałoby uzasadniać ustanowienie zarządcy przymusowego w trybieart. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892 – j.t.). Wymaga także wskazania, że wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy powinno być poprzedzone próbą usunięcia stanu, który może stanowić przyczynę złożenia takiego wniosku. W dużych wspólnotach mieszkaniowych może to być podjęcie próby wyboru, odwołania lub zmiany zarządu (i zwołanie w tym celu zebrania właścicieli lokali, zgodnie zart. 31 lit. b ustawy o własności lokalialbo powierzenie zarządu konkretnej osobie. W niniejszej sprawie jednak, nie wykazano aby były podejmowane takowe próby.
W tym miejscu wskazać należy, iż wszelkie problemy pojawiające się we Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyulicy (...)wŁ.,w szczególności problemy finansowe, związane są, w opinii Sądu, orzekającegow przedmiotowej sprawie, z kwestią nieuregulowanego stanu prawnego 22 samodzielnych lokali wyodrębnionych na terenie niniejszej Wspólnoty, brakiem poczuwania się w pełnym zakresie do obowiązku ponoszenia zaliczek w pełnej wysokości związanych z utrzymaniem tych lokali przez wpisaną do Księgi wieczystejFundację (...)vonH.wW.. Sytuacji tej nie zmieni ustanowienia zarządu sądowego nad nieruchomością.
Na koniec rozważań wskazać należy, iż wniosek inicjujący przedmiotowe postępowanie uległ oddaleniu w stosunku do wnioskodawczyniD. H., oprócz powyżej wskazanych przyczyn, również z tego powodu, iż nie posiada ona legitymacji czynnej w niniejszej sprawie.D. H.nie wykazała, iż jest właścicielką samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej(...), jak sama podała, lokal, w którym zamieszkuje jest własnością jej synaP. H.. Z kolei do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, zgodnie z treściąart. 26 ust. 1cytowanej powyżejustawy o własności lokali, uprawniony jest każdy właściciel lokalu. Jak należy sądzić, przez właściciela lokalu rozumie się każdy podmiot, który zgodnie z przepisamiustawy o własności lokalijest uznawany za właściciela lokalu, a zatem nie tylko osoba, której przysługuje prawo własności całego wyodrębnionego lokalu, ale również współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych, a także właściciel lokali niewyodrębnionych. Co więcej, w szczególnych okolicznościach określonych wart. 26 ust. 2, ustawa przyznaje uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości.
W realiach rozstrzyganej sprawyD. H.nie wykazała, iż przysługuje jej legitymacja do złożenia przedmiotowego wniosku, nie wykazała bowiem z jakiej podstawy wywodzi swoje uprawnienia. Złożone do akt sprawy odpisy księgi wieczystej prowadzonej dla lokali stanowiących własnośćP. H.nie zawierają żadnych wpisów w dziale III.
O kosztach postępowania Sąd orzekł mając na względzieart. 520§1 k.p.c., zgodnie z którym co do zasady, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Wyjątek od tej zasady stanowi jedynie sytuacja, w której uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może wówczas stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników (art. 520 § 2 k.p.c.). Włożenie obowiązku zwrotu kosztów na jednego uczestnika postępowania nieprocesowego winno mieć miejsce wtedy, kiedy odpowiada to względom słuszności i spełnione zostają przesłanki przewidziane wart. 520 § 2 in fine k.p.c.W przedmiotowej sprawie strony postępowania były w równym stopniu zainteresowane w wydaniu rozstrzygnięcia, co determinuje zastosowanieart. 520§1 kpc.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji.