Sąd Rejonowy w Kłodzku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 102/18
Data wyroku: 2018-05-24 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Eliza Skotnicka
Słowa kluczowe: Zasiedzenie
Podstawa prawna: art. 172 kc

Sygn. akt I Ns 102/18

POSTANOWIENIE
Dnia 24 maja 2018 r.
Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący SSR Eliza Skotnicka
Protokolantprot. sąd. Magda Biernat
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 maja 2018 r. w Kłodzku
sprawy z wnioskuA. J.
przy udziale GminyK.
o zasiedzenie
postanawia:

I
oddalić wniosek,

II
nie obciążać wnioskodawczyni kosztami postępowania.

(...)

UZASADNIENIE
WnioskodawczyniA. J.wniosła o stwierdzenie, że nabyła przez zasiedzenie własność nieruchomości położonej wO.przyul. (...)– lokal użytkowy, objętyksięgą wieczystą (...). W uzasadnieniu wniosku podała, że 11 czerwca 1990 r. wystąpiła do GminyK.o umożliwienie wykupu lokalu usługowego wO., a 29 października 1990r. po przetargu wpłaciła 33 500 000 starych zł i 2 listopada 1990r. podpisała umowę najmu tego lokalu. W 1991 r. wnioskodawczyni uzyskała poradę prawną i występowała do GminyK.o wyjaśnienie zasad przeprowadzonego przetargu, kwestionując jego zgodność z prawem. Żądała też zabezpieczenia wpłaconej na poczet ceny wykupu kwoty. W kwietniu 1993r. wnioskodawczyni wystąpiła do Sejmiku Samorządowego wW.o pomoc w rozliczeniu niesłusznie pobranej przez GminęK.należności 33 500 000 zł. Wnioskodawczyni wskazała, że skoro od grudnia 1990 do dnia dzisiejszego tj. przez okres 28 lat zajmuje lokal użytkowy wO.i prowadzi w nim sklep spożywczy to jej wniosek o stwierdzenia nabycia własności tego lokalu przez zasiedzenie jest uzasadniony.
Uczestnik GminaK.wniosła o oddalenie wniosku na koszt wnioskodawczyni zarzucając, że w sprawie brak jest przesłanek do stwierdzenia nabycia przez wnioskodawczynię własności spornego lokalu użytkowego, gdyż wnioskodawczyni zawarła 2 listopada 1990r. z uczestnikiem umowę najmu tego lokalu. Z uwagi na to, że wnioskodawczyni nie regulowała na bieżąco czynszu, umowa najmu została rozwiązana w 2005r. Zadłużenie z tytułu czynszu przejął syn wnioskodawczyniM. J., z którym uczestnik zawarł 10 lutego 2005r. umowę najmu tego lokalu.M. J.oddał wnioskodawczyni wynajęty lokal do korzystania na podstawie użyczenia. Umowa najmu została wypowiedziałaM. J.ze skutkiem jej rozwiązania na 31 lipca 2015r.M. J.iA. J.nie wydali uczestnikowi lokalu do dnia dzisiejszego i GminaK.wystąpiła z pozwem o jego wydanie, sprawa toczy się przed Sądem Rejonowym w Kłodzku, sygn. akt(...). Mając to na uwadze uczestnik wskazał, żeA. J.stała się posiadaczem samoistnym dopiero od 1 sierpnia 2015r. Wniosek powinien być oddalony, gdyż nie zostały spełnione przesłanki zart. 172 k.c., nie upłynął okres 30 lat od momentu, kiedy wnioskodawczyni stała się posiadaczem samoistnym w złej wierze.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

WnioskodawczyniA. J.pismem z 11 czerwca 1990 r. zwróciła się do GminyK.o umożliwienie „kupna” lokalu użytkowego wO.przyul. (...).
Wójt Gminy w piśmie z 18 czerwca 1990r. „w odpowiedzi na podanie wnioskodawczyni dotyczące dzierżawy placówki handlowej” poinformował, że zespół do spraw prywatyzacji handlu wytypuje wszystkie placówki handlowe na terenie GminyK., których administratorem jest(...)i GminaK.do prywatyzacji. Wytypowane placówki zostaną podane do publicznej wiadomości. Nie wykluczona jest forma przetargu.
Zgodnie z zasadami przetargu ustalonego na dzień 25 września 1990 r. na lokale handlowe na terenie GminyK.warunkiem przystąpienia do przetargu jest miedzy innymi wpłacenie wadium w kasie(...)przyul (...)do godz. 13 dnia poprzedzającego przetarg w wysokości 10% ceny wywoławczej, stanowiącej wartość opłaty czynszowej przyjętej wg stawki 14 000 zł za 1 m2powierzchni. Licytację wygrywa ten uczestnik przetargu, który zgłosi w wyniku licytacji najwyższą kwotę stanowiącą jednorazową zapłatę na rzecz Urzędu Gminy i pomimo trzykrotnych wezwań do dalszych postąpień nikt z uczestników nie zaoferuje stawki wyższej. Wpłacenie kwoty uzyskanej w wyniku przetargu winno nastąpić w terminie 3 dni od daty przetargu do kasy Urzędu Gminy pod rygorem utraty uprawnień do zawarcia umowy. Wpłacenie kwoty stanowi warunek zawarcia umowy najmu. Najemca ma obowiązek prowadzić w lokalu działalność określoną w załączniku nr 1. W przypadku niedotrzymania warunku umowa najmu zostanie rozwiązana bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Wnioskodawczyni 29 października 1990r. dokonała wpłaty 1000000 st. zł w kasie(...)wK.i kwoty 32 500 000 st. zł w kasie Urzędu Gminy wK..
Wnioskodawczyni 2 listopada 1990r. zawarła z uczestnikiem umowę najmu lokalu użytkowego wO.przyul. (...)na czas nieoznaczony. Zgodnie z umową czynsz najmu ustalono na 1 078 850 zł miesięcznie.

Dowód:

- pismo wnioskodawczyni z 11.06.1990r. k. 45;
- pismo uczestnika z 18.06.1990 r. k. 46;
- zasady przetargu z 25.09.1990 r. k. 47 ;
- dowody wpłat k. 48;
- umowa najmu lokalu k. 49 – 52.
Uchwałą Zarządu GminyK.z dnia 18 lipca 1991r. ustalono zasady wynajmowania lokali komunalnych. Zgodnie z postanowieniami tej uchwały wyboru najemcy dokonuje się w drodze przetargu. Ogłoszenie o przetargu powinno między innymi zawierać określenie czynszu podstawowego ustalonego przez zarząd oraz zasady ustalania czynszu, przy uwzględnieniu wylicytowanej i wpłaconej kwoty oraz skutki oznaczenia okresu zaliczania czynszu. Według przypisu nr 1 czynsz jest dwuczęściowy, część podstawowa – ustala ją Zarząd Gminy, wzrasta stosunkowo do wzrostu czynszów w Gminie, część druga – wylicytowana i wpłacona kwota zostaje podzielona na zaliczalne miesięczne raty przy czym, jeżeli kwota ta wynosi do 20 000 000 zł, to dzieli się ją na nie więcej niż 12 rat; jeżeli jest to kwota większa niż 20 000 000 zł, to ilość rat jest stosunkowo większa od 12 rat, przy czym tak ustalony okres zaliczania nie może być dłuższy niż 3 lata.
Jeżeli w okresie zaliczania rat wynajmujący rozwiąże umowę najmu, zwróci niezaliczoną część rat zwiększoną o odsetki liczone jak za pieniądze złożone na rachunku oszczędnościowo – rozliczeniowym w bankuS.wK.– nie więcej jednak niż 21% w stosunku rocznym.

Dowód:

- uchwała zarządu GminyK.k. 56.
W początku lat 90. trwał proces komunalizacji, wymagający utworzenia komisji ds. komunalizacji i prywatyzacji mienia, która dokonywała inwentaryzacji majątku. Cała dokumentacja przekazywana była Wojewodzie(...), który wydawał decyzję komunalizacyjną. Decyzja ta po uprawomocnieniu stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej Gminy jako właściciela. Do czasu wydania ostatecznej decyzji komunalizacyjnej GminaK.nie była właścicielem nieruchomości, lecz wyłącznie ich zarządcą. W związku z tym nie było prawnej możliwości, aby przetarg na najem lokalu przeprowadzony w październiku 1990r. mógł stanowić przetarg na sprzedaż tego lokalu.
Regułą było, że wylicytowana i wpłacona przez licytanta uczestniczącego w przetargu na najem lokalu kwota była rozliczana w czynszu.

Dowód:

- zeznania świadkaB. P.k. 65;
- zeznania świadkaH. M.k. 66.
Wnioskodawczyni reprezentowana przez radcę prawnegoM. P.pismem z 5 marca 1991r. skierowanym do Rady Gminy wniosła o przyjęcie jej wniosku o przystąpienie do ustalonego przez Radę Gminy przetargu własnościowego na ten lokal z zaliczeniem na ten cel dotychczasowej wpłaty „z tytułu nieformalnego przetargu o najem”. W piśmie tym wskazano, że przetarg przeprowadzony na wynajem lokalu był dotknięty wadą bezwzględną, a tym samym bezzasadne było pobranie od wnioskodawczyni dowolnie ustalonej kwoty przetargowej w wymiarze 33 500 000 zł.

Dowód:

- pismo z 05.03.1991 r. k. 54 – 55.
Wnioskodawczyni 7 kwietniu 1993r. złożyła skargę do Dyrektora Sejmiku Samorządowego, który w odpowiedzi na tę skargę poinformowałA. J., że jej skarga została przekazana Radzie GminyK.do jej rozpatrzenia. Jednocześnie zaznaczono, że roszczenie o zwrot wpłaconej przez wnioskodawczynię kwoty w wysokości 33 500 000 zł na rzecz Urzędu GminyK.może ona dochodzić skutecznie jedynie na drodze sądowej w drodze powództwa cywilnego z tytułu nienależnego świadczenia.
Pismem z 9 lipca 1993r. Przewodniczący Komisji ds. skarg Sejmiku Samorządowego Województwa(...)zwrócił się do Rady GminyK.o udzielenie informacji w jaki sposób została załatwiona skarga PaniA. J.dot. przetargu na najem lokali użytkowych.

Dowód:

- pismo Dyrektora Sejmiku Samorządowego k. 12;
- wezwanie o informację k. 64.
GminaK.nie rozliczyła wpłaconej przez wnioskodawczynię należności 33 500 000 zł, a skarga wnioskodawczyni w tej sprawie nie została rozstrzygnięta.

Bezsporne.

Umowa najmu lokalu użytkowego została z wnioskodawczynią rozwiązana w 2005r. z uwagi na nieregulowanie na bieżąco czynszu. Zadłużenie czynszowe wnioskodawczyni przejął jej synM. J..

Bezsporne.

M. J.zawarł z uczestnikiem 10 lutego 2005r. umowę najmu lokalu użytkowego wO.przyul. (...). GminaK.22 lipca 2015r. wypowiedziałaM. J.umowę najmu ze skutkiem na 31 lipca 2015r. i wezwała do zapłaty zaległości, wskazując że dług z tytułu czynszu wynosi na dzień 30 czerwca 2015r. 8934,80 zł + 711,40 zł za czerwiec, łącznie 9646,20 zł. Ponadto wyznaczono dodatkowy termin na opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu do 7 sierpnia 2015r.

Dowód:

- umowa najmu z 10.02.2005r. k. 31–33;
- wypowiedzenie umowy k. 34.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Treścią prawa własności zgodnie z treściąart. 140kcjest przede wszystkim korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów z rzeczy oraz rozporządzanie nią – w granicach zakreślonych ustawowo. Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Zgodnieart. 172 § 1 i 2 k.c.posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Jedną z niezbędnych przesłanek nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia jest posiadanie.Kodeks cywilnywart. 336rozróżnia posiadanie samoistne i zależne. Posiadanie, które ma doprowadzić do zasiedzenia musi być samoistne, tzw. właścicielskie, charakteryzujące się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak czyni to właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony ( orz. SN z dnia 7 maja 1986r., OSNCP9/87,poz.138).
Istotą posiadania zależnego w rozumieniuart. 336 kcjest władztwo nad rzeczą, w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu – innemu niż własność – które posiadacz wykonuje. Posiadanie zależne powstaje na ogół w wyniku wydania rzeczy na podstawie umowy o czasowe z niej korzystanie. Posiadanie zależne ma węższy zakres niż posiadanie samoistne, o ile pierwsze jest „cieniem” własności, o tyle drugie jest „cieniem” innego niż własność prawa, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą. Podstawowym kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego jest czynnik woli, należy stwierdzić, iż posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada jak właściciel, ten zaś, kto przy władaniu rzeczą wyraża wolę korzystania z niej w zakresie odpowiadającym innemu prawu np. najemcy, jest posiadaczem zależnym. Ocena, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym , czy zależnym, związana jest z konkretnymi okolicznościami.
Drugą przesłanką – obok samoistnego posiadania jest upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem oraz aby posiadanie to trwało przez czas określony w ustawie. Samo władanie rzeczą nie wystarcza do zasiedzenia ( orz. SN z 13 września 1962r., 1 CR521/61, NP. 2/64). Zgodnie zart. 172 kcwymagany okres posiadana prowadzący do zasiedzenia wynosi lat dwadzieścia – dla posiadacza w dobrej wierze i lat trzydzieści dla posiadacza w złej wierze.
Odnosząc te rozważania do poczynionych ustaleń faktycznych należało przyjąć, że wnioskodawczyni nie spełniła żadnej ze wskazanych wyżej przesłanek zasiedzenia. Wnioskodawczyni zawarła bowiem z uczestnikiem umowę najmu i na podstawie tej umowy była ona posiadaczem zależnym spornego lokalu użytkowego do czasu rozwiązania umowy tj. do 2005r. Kwestia prawidłowości przeprowadzonego w październiku 1990r. przetargu, którego celem było wyłonienie najemcy, nie ma żadnego znaczenia dla oceny ważności i skuteczności zawartej przez strony umowy najmu, a przede wszystkim nie ma wpływy na ocenę charakteru posiadania tej nieruchomości przez wnioskodawczynię. Wbrew zarzutom wnioskodawczyni, nie została ona wprowadzona w błąd i nie mogło wówczas budzić wątpliwości, że przetarg przeprowadzony przez GminęK.dotyczył wyłonienia najemcy lokalu, a nie nabywcy prawa własności tego lokalu. Wnioskodawczyni przez cały okres trwania umowy najmu wykonywała obowiązki najemcy, w szczególności uiszczała należny uczestnikowi jako wynajmującemu czynsz najmu. Zatem realizując warunki umowy najmu wnioskodawczyni zachowywała się jak najemca, czyli posiadacz zależny.
Niewątpliwie zastrzeżenia może budzić brak rozliczenia należności wpłaconej przez wnioskodawczynię na rachunek uczestnika tytułem wadium i sumy przetargowej w łącznej wysokości 33 500 000 st. zł (stanowiącej wówczas wartość ok. 31 miesięcznych czynszów ustalonych w umowie z 2 listopada 1990r. na 1078 850 st. zł). Jak wynika z późniejszych pism wnioskodawczyni kierowanych do Rady GminyK., a później do Sejmiku Samorządowego, miała ona świadomość, że nie jest właścicielem lokalu i żądała zaliczenia w/w należności na poczet ceny nabycia tego lokalu, zgłaszając wniosek o ogłoszenie przetargu na sprzedaż tej nieruchomości. Nie bez znaczenia dla oceny charakteru posiadania spornego lokalu przez wnioskodawczynię jest także okoliczność, że umowa najmu została z nią rozwiązana w 2005r., a od 10 lutego 2005r. najemcą tego lokalu został syn wnioskodawczyniM. J.. Umowę najmu wypowiedzianoM. J.ze skutkiem na 31 lipca 2015r. Skoro zarówno wnioskodawczyni, jak i później jej synM. J.byli najemcami lokalu użytkowego wO., przyul. (...), to posiadanie tego lokalu miało charakter posiadania zależnego, a co za tym idzie nie mogło, po upływie wyznaczonego w ustawie okresu, doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości.
Podkreślić należy, że nie została również spełniona przesłanka upływu wymaganego okresu warunkującego nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie. Gdyby nawet przyjąć, że wnioskodawczyni była posiadaczem samoistnym spornej nieruchomości, to niewątpliwie jej posiadanie było posiadaniem w złej wierze, a co za tym idzie wymagany byłby trzydziestoletni okres posiadania, który – licząc od listopada 1990r. – jeszcze nie upłynął.
Mając powyższe na uwadze wniosek podlegał oddaleniu.
Jednocześnie, mając na uwadze szczególne okoliczności sprawy, w szczególności fakt, że uczestnik mimo licznych wezwań i postępowania zainicjowanych skargami wnioskodawczyni dotychczas nie rozliczył się z wnioskodawczynią z pobranych, znacznych sum z tytułu przetargu, Sąd nie obciążył wnioskodawczyni kosztami postępowania. Uczestnik nie rozliczył uiszczonych przez wnioskodawczynię sum mimo, że według później podjętej uchwały należności te powinny być zaliczone na poczet należnego czynszu. Tymczasem umowa najmu z wnioskodawczynią, a następnie z jej synemM. J.została wypowiedziana z powodu zaległości czynszowych. Aktualnie zalęgłości te, zgodnie z treścią wypowiedzenia umowy najmuM. J., wynoszą łącznie 9646,20 zł, przy miesięcznym czynszu ok. 711,40 zł, zatem suma zaległości to ok. 13,5 czynszów miesięcznych, podczas gdy uczestnik nie rozliczył z wnioskodawczynią należności wynoszącej ok. 31 czynszów miesięcznych.
Podkreślić należy, że w postępowaniu nieprocesowym znajduje odpowiednie zastosowanieart. 102 k.p.c.(zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1973 r., II CZ 29/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 223). Zgodnie z tym przepisem, w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów procesu albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego zostało już wyjaśnione, że ustalenie, czy w sprawie zachodzi "wypadek szczególnie uzasadniony", zależy od swobodnej oceny sądu, przy czym wskazuje się, że ocena wystąpienia takiego przypadku dokonywana jest niezależnie od przyznanego stronie zwolnienia od kosztów sądowych (zob. m.in. wyroki: z dnia 19 maja 2006 r., III CK 221/05; z dnia 3 lutego 2010 r., II PK 192/09 i z dnia 27 maja 2010 r., II PK 359/09 oraz postanowienia: z dnia 13 grudnia 2007 r., I CZ 110/07; z dnia 27 stycznia 2010 r., II CZ 88/09 i z dnia 11 lutego 2010 r., I CZ 112/09). Podkreśla się również, żeart. 102 KPCnie może być rozszerzająco wykładany, wyklucza uogólnienie i może być stosowany w zależności od konkretnego przypadku (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1981 r., IV PZ 11/81).
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w postanowieniu.