Sąd Rejonowy w Toruniu
V Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: V GC 1512/15
Data wyroku: 2018-07-05 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Alina Kordus-Krajewska
Teza: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości , a powództwo o zwrot nakładów na nieruchomość

Sygn. akt VGC 1512/15
W Y R O K końcowy
W I M I E N I U R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J
Dnia 5 lipca 2018 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący:

SSR Alina Kordus-Krajewska

Protokolant:

st. sekr. sąd. Beata Mytlewska

po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2018 r. w Toruniu
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Zakładów (...)wW.
przeciwkoH. T.
o zapłatę
oraz z powództwaH. T.
przeciwko(...) Zakładom (...)wW.
o zapłatę

I
Zasądza od pozwanegoH. T.na rzecz powódki(...) Zakładów (...)z siedzibą wW.kwotę 49764 zł (czterdzieści dziewięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 27 maja 2015r, do dnia zapłaty,

II
Oddala powództwo o zapłatę w pozostałej części,

III
Oddala powództwo wzajemneH. T.,

IV
Zasądza od pozwanegoH. T.na rzecz powódki kwotę(...)zł (dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt dwa złote dwadzieścia sześć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie powództwa głównego oraz kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie powództwa wzajemnego ,

V
Nakazuje pobrać od pozwanegoH. T.na rzecz Skarbu Państwa ( Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę(...)zł (czterysta czterdzieści dwa złote trzynaście groszy) tytułem kosztów opinii biegłego pokrytych przez Skarb Państwa ,

VI
Nakazuje pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa ( Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę(...)zł (pięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) tytułem kosztów opinii biegłego pokrytych przez Skarb Państwa ,

VII
Nakazuje zwrócić pozwanemuH. T.kwotę 1577 zł (tysiąc pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem niewykorzystanych zaliczek,

VIII
Nakazuje zwrócić powódce kwotę 96,40 zł (dziewięćdziesiąt sześć złotych czterdzieści groszy) tytułem niewykorzystanych zaliczek.

UZASADNIENIE
Powódka(...) Zakłady (...)z siedzibą wW.wniosła pozew przeciwkoH. T.i żądała :

1
nakazania pozwanemuH. T.aby wydał powódce(...) Zakładom (...)z siedzibą wW.oraz opróżnił zabudowaną nieruchomość gruntową położoną wG.przyul. (...)oznaczoną w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...). dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...),

2
zasądzenia od pozwanegoH. T.na rzecz powódki(...) Zakładów (...)z siedzibą wW.kwoty(...)zł (pięćdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt pięć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od kwot:

a
34.440,00 zł od dnia 17 listopada 2014 r. do dnia zapłaty,

b
4.305,00 zł od dnia 1 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty,

c
4.305,00 zł od dnia 2 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty,

d
4.305,00 zł od dnia 2 lutego 2015 r. do dnia zapłaty,

e
4.305,00 zł od dnia 1 marca 2015 r. do dnia zapłaty,

f
4.305,00 zł od dnia 1 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty, tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powódki,

3
zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano ,że powódka jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej wG.przyul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), dla której  Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...). przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki magazynowe o powierzchni 357m(2) i 232m(2)
Pozwany prowadzący działalność gospodarczą zajmuje powyższą nieruchomość co najmniej od dnia 24 lutego 2014r. nie dysponując do niej żadnym tytułem prawnym. Powódka wezwała pozwanego w piśmie z dnia 28 sierpnia 2014 r. do wydania nieruchomości w terminie 14 dni .
W odpowiedzi pozwany oświadczył w piśmie z dnia 23 września 2014 r., iż nie kwestionuje uprawnień powódki wynikających z przysługującego jej prawa własności nieruchomości i zaproponował zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości.
W piśmie z dnia 3 listopada 2014 r. powódka złożyła pozwanemu ofertę zawarcia umowy dzierżawy, jednak pozwany nie wyraził zgody na zaproponowane warunki domagając się od powódki zwrotu poniesionych kosztów zakupu nakładów w zamian za niezwłoczne opuszczenie nieruchomości. Podstawą prawną żądania określonego w punkcie 1 pozwu jest przepisart. 222 kodeksu cywilnego. W obecnej sytuacji faktycznej i prawnej brak jest jakichkolwiek przesłanek niweczących uprawnienie powódki do wykonywania pełni praw własności wobec w/w gruntu, a więc również faktycznego nim władania.
Wyjaśniono w szczególności należy, że umowa sprzedaży z dnia 24 lutego 2014 r. zawarta przez pozwanego zA. S. (1)dotycząca znajdujących się na nieruchomości powódki budynków magazynowych jest z mocy prawa nieważna i nie wywołała żadnych skutków prawnych względem powódki (art. 158 k.c). Umowa ta zawarta została jedynie w zwykłej formie pisemnej, zatem nie spowodowała przeniesienia pozwanego prawa własności przedmiotowych budynków. Prawo własności budynków trwale związanych z gruntem, a znajdujących się nadziałce nr (...), przysługuje powódce zgodnie z zasadą superficies solo cedit, natomiast w momencie wejścia powoda w posiadanie spornej nieruchomości znajdował się on wątpliwie w złej wierze, bowiem jak słusznie zauważa Sąd Apelacyjny w Katowicach w oku z 22 stycznia 2013 r., I ACa 900/2012 (LexisNexis nr(...)), wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy nieformalnej (bez zachowania formy notarialnej) wyklucza możliwość uznania posiadacza za samoistnego posiadacza w dobrej wierze. Wskazano dodatkowo, że pozwany w dniu 29 listopada 2012 r. złożył w Urzędzie MiastaG.wniosek o wydzierżawienie części magazynów znajdujących na nieruchomości położonej wG.przyul. (...)oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...). Wyjaśniono, że w tym okresie, na skutek działań pracowników Urzędu Miasta, w obrocie prawnym istniała księga wieczysta, w której w dziale II wpisany był jako właściciel nieruchomości Skarb Państwa - PrezydentG., jednak na skutek działań powódki nieprawidłowość ta została usunięta wyrokiem Sądu Rejonowego w Grudziądzu, Wydział I Cywilny, z dnia 17 lutego 2014 r. (Sygn. akt: I C(...)).
Zarządzeniem nr 554/12 PrezydentaG.z dnia 18 grudnia 2012 r. nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego sporu przeznaczona została do oddania w dzierżawę zgodnie z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uzasadnienia zarządzenia niezbicie wynikało, że pozwany miał świadomość, że osoba z którą zawarł umowę sprzedaży z dnia 24 lutego 2014 r. nie mogła być właścicielem budynków znajdujących się na spornej nieruchomości, zatem ewidentnie w momencie wejścia w posiadanie nieruchomości pozostawał on w złej wierze.
Dodatkowo zaznaczono, że pozwany jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budownictwa powinien mieć świadomość, iż zawierana przez niego umowa sprzedaży z dnia 24 lutego 2014 r. jest nieważna, natomiast jeśli nawet takiej świadomości nie miał, dopuścił się on niewątpliwie rażącego niedbalstwa, skoro w momencie zawierania umowy występowały okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy (pozwany wiedział, że umowa dotyczy budynków trwale związanych z gruntem, w księdze wieczystej dotyczącej nieruchomości ujawniony był inny właściciel niż osoba, z którą zawierał umowę).
W zakresie żądania odkreślonego w punkcie 2 petitum pozwu wskazano , że powódka domaga się od pozwanego zapłaty wynagrodzenia w wysokości, w jakiej mogłaby je uzyskać, gdyby przedmiotową nieruchomość wydzierżawiła (zgodnie z przepisemart. 224 § 2 k.c). Skoro pozwany znajdował się w złej wierze w momencie objęcia spornej nieruchomości w posiadanie, powódce przysługuje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za cały okres korzystania.
W ocenie powódki wysokość czynszu dzierżawy spornej nieruchomości, odpowiadająca stawkom za korzystanie z rzeczy tego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku, wynosi(...)zł miesięcznie netto (4.305,00 zł brutto - wraz z podatkiem VAT). W przypadku kwestionowania przez pozwanego wysokości czynszu dzierżawy powódka wnosi o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wysokości czynszu dzierżawy zajmowanej przez pozwanego nieruchomości.
W związku z powyższym na kwotę(...)zł wskazaną w punkcie 2 petitum pozwu składa się wymagalne w dniu złożenia pozwu wynagrodzenie za korzystanie ze spornej nieruchomości za okres od marca 2014 do marca 2015 r.
Powódka dochodzi też zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty(...)zł (za miesiące marzec 2014 r. - październik 2014 r.) od dnia 17 listopada 2014 r. do dnia zapłaty, bowiem już w dniu 17 listopada 2014 r. pozwany zadeklarował w swoim piśmie, że będzie powódce płacił czynsz najmu za sporną nieruchomość, kwestionując jedynie jego wysokość. Za kolejne okresy - od listopada 2014 r. do marca2015 r. - powódka dochodzi zapłaty odsetek ustawowych od dnia wymagalności wynagrodzenia za poszczególne okresy.
Wartość przedmiotu sporu w zakresie żądania wydania nieruchomości ustalono jako sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi dzierżawy użytkowanej przez pozwanego nieruchomości - 3 x 4.305,00 zł = 12.915,00 zł (art. 232k.p.c). Łączna wartość przedmiotu sporu, przy uwzględnieniu żądania zapłaty wynagrodzenia, wyniosła zatem 68.880,00 zł.
PozwanyH. T.złożył odpowiedź na pozew wraz z pozwem wzajemnym. Pozwany w zakresie punktu 1petitumpozwu, na podstawieart. 320 k.p.c.wnosił wyznaczenie terminu do opuszczenia nieruchomości nie wcześniej niż na dzień 31 grudnia 2015 roku. W zakresie punktu 2petitumpozwu, wnosił o oddalenie powództwa w całości. Ponadto złożył wniosek o zasądzenie od powódki na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Składając pozew wzajemny wnosił o:
1)na podstawieart. 226 § 1 k.c.w zw. zart. 230 k.c.zasądzenie od pozwanej wzajemnej na rzecz powoda wzajemnego zwrotu nakładów na nieruchomość położoną wG.przyulicy (...), której wartość powód wzajemny szacuje na kwotę 74.000,00 zł(siedemdziesiąt cztery tysiące złotych),przy czym kwota ta może ulec zmianie w związku z wyceną sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę,
2).zasądzenie od powódki na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew i pozwu wzajemnego wskazano ,że pozwany nie kwestionuje uprawnienia powódki do władztwa nad nieruchomością, które to wynika chociażby z dołączonych do pozwu dokumentów, w tym wyrok Sądu Rejonowego w Grudziądzu z dnia 03 lutego 2014 roku oraz zapisów w księgach wieczystych.
Niemniej jednak pokreślono , że z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą - przedsiębiorstwo ogólnobudowlane - na rzeczonej(...)przez pozwanego, natychmiastowe opuszczenie nieruchomości jest niemal niemożliwe i sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego. Stąd też, jako w pełni uzasadniony jawi się wniosek o wyznaczenie terminu do opuszczenia nieruchomości nie wcześniej niż na dzień 31 grudnia 2015 roku. Termin ten to konieczne minimum, aby wejścia w posiadanie nieruchomości odpowiedniej z punktu widzenia prowadzonej przez pozwanego działalności i przystosowania jej do potrzeb z nią związanych.
Z kolei w zakresie żądania z punktu 2petitumpozwu, należy zwrócono uwagę , że pozwany nigdy nie twierdził, że umową z dnia 24 lutego 2014 roku/dołączoną do pozwu/,nabył rzeczoną Nieruchomość. Umowa ta, pomimo kilku niefortunnych zapisów, dotyczy tylko i wyłącznie nakładów na nieruchomość - bazy magazynowej. Pozwany również nie twierdzi, że jest posiadaczem samoistnym nieruchomości. Co więcej, przyznaje, zgodnie z twierdzeniem powódki, że przysługuje mu jedynie status posiadacza zależnego.
W pełni zgodzić się należy, że pozwany zwrócił się do Urzędu Miejskiego wG.z wnioskiem o wydzierżawienie(...)na potrzeby magazynowe jego firmy co spotkało się z pozytywnym rozstrzygnięciem.
Jak wynika z uzasadnienia zarządzenia, Nieruchomość miała zostać przygotowana do oddania w dzierżawę w trybie przetargowym, zaś do chwili przeprowadzenia przetargu, „w celu zabezpieczenia nieruchomości przed dostępem osób trzecich" wydzierżawiono Nieruchomość na potrzebyfirmy (...).
Prawdą jest, że nieruchomość ta była w opłakanym stanie, niezabezpieczona, nieustanie niszczona i okradana. Zaś oddanie jej w dzierżawę pozwanemu, zgodnie z zapewnieniami urzędników, miało stanowić jej zabezpieczenie przed całkowitą degradacją.
Do zawarcia umowy dzierżawy doszło jedynieper facta concludentia- nigdy nie zawierano umowy pisemnej. Wolę zawarcie umowy dzierżawy przez PrezydentaG.odczytać można chociażby z wykazu nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczonych do oddania w dzierżawę. Wprawdzie w wykazie tym wskazano czas określony - do 28 lutego 2013 r., w zarządzeniu zaś mowa o czasie „do chwili przeprowadzenia przetargu", jednakże z uwagi na brzmienieart. 674 k.c.w zw. zart. 694 k.c.- dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony.
Wobec takiego stanu rzeczy, nie pozostawia wątpliwości fakt, iż pozwany od końca 2012 roku do początku września 2014 roku był posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Jak wynika z dołączonych do pozwu dokumentów została zawarta umowy dzierżawy z podmiotem wówczas figurującym w księgach wieczystych jako właściciel, zaś o tym, że Nieruchomość należy do powódki, pozwany dowiedział się dopiero z wezwania do wydania nieruchomości z dnia 28 sierpnia, które to pozwany otrzymał na początku września.
Stąd też, na podstawieart. 224 k.c.w zw. zart. 230 k.c.posiadacz zależny w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, ergo żądanie przez powódkę wynagrodzenia za korzystanie z(...)w okresie od marca do sierpnia 2014 roku jest niezasadne i powinno zostać oddalone.
Przyznać należy, że pozwany od września 2014 roku jest posiadaczem zależnym w złej wierze i obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z Nieruchomość. Niemniej jednak kwoty, które żąda powódka kilkukrotnie przewyższają te obowiązujące wG., stąd też pozwany kwestionował ich wysokość.
Pozwany też kwestionuje sposób naliczenia odsetek przez powódkę. Propozycje w korespondencji wymienianej przez strony miały charakter rokowań prowadzących do zawarcia umowy czy to sprzedaży, czy też dzierżawy nieruchomości (których chęć zawarcia pozwany dalej podtrzymuje), jednakżeper senie powodują one uprawnienia do naliczania odsetek. Powódka nie wykazała, aby skutecznie wezwała pozwanego do zapłaty określonej i sprecyzowanej kwoty, stąd też ewentualne odsetki mogą być naliczane od momentu wezwania do uiszczenia wynagrodzenia za używanie(...)czyli od dnia otrzymania przez pozwanego pozwu z dokumentami.
W zakresie pozwu wzajemnego, na podstawieart. 226 k.c.w zw. zart. 230 k.c.powód wzajemny domaga się od pozwanej wzajemnej kwoty 74.000,00 zł stanowiącej równowartość kwoty o jaką wzrosła wartość nieruchomości poprzez poczynione przez powoda wzajemnego nakłady oraz te nabyte na podstawie umowy sprzedaży z 24.02.2014 r., bowiem poprzedni użytkownik miał prawo je zatrzymać, czyli pozostawić nieruchomość niezabudowaną. Nie pozostawia wątpliwości fakt, iż dokładne określenie wzrostu wartości(...)wymaga wiadomości specjalnych, stąd też konieczny jest wniosek o jej określenie przez biegłego rzeczoznawcę. Zważyć przy tym należy, że wszystkie nakłady poczynione przez powoda wzajemnego zostały poczynione, przed wrześniem 2014 roku -czyli jak był posiadaczem zależnym w dobrej wierze.Odpowiednie stosowanie przepisówart. 224-229 k.c.do posiadacza zależnego oznacza, że powstanie i zakres roszczeń uzupełniających, jak też roszczeń posiadacza o zwrot nakładów zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza.'
Jak wynika z ugruntowanej linii orzeczniczej„posiadaczowi w dobrej wierze przysługuje roszczenie o zwrot innych nakładów, poza nakładami koniecznymi, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania i to bez względu na stanowisko właściciela nieruchomości.
W tej sytuacji pozwany ocenił wobec mocy wyżej przytoczonych argumentów jego stanowisko zasługuje na uwzględnienie.
W odpowiedzi na odpowiedź na pozew i pozew wzajemny powód wnosił o: oddalenie powództwa wzajemnego w całości, zasądzenie od pozwanegoH. T.na rzecz powoda(...) Spółka Akcyjnąlikwidacji z siedzibą wW.zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W dalszej części pisma wskazano ,że pozwany w dalszym ciągu znajduje się w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości i odmawia powódce jej wydania. Wskazano dodatkowo, że minął już termin wskazany przez pozwanego we wniosku wyartykułowanym w punkcie pierwszym (1) odpowiedzi na pozew o wyznaczenie terminu do opuszczenia nieruchomości na podstawie przepisuart. 320 kpc, w związku z czym w ocenie powódki wniosek ten stał się bezprzedmiotowy. Pozwany pomimo posiadania wiedzy o konieczności wydania nieruchomości powódce, nie uczynił tego w terminie.
Dalej wskazano ,że w ocenie strony powodowej, wbrew twierdzeniom pozwanego, ze znajdujących się w aktach niniejszego postępowania dokumentów nie wynika, że pomiędzy pozwanym a Skarbem Państwa - Prezydentem MiastaG.doszło faktycznie do zawarcia umowy dzierżawy. Bezspornym jest, że pozwany nigdy nie zawarł ze wskazanym wyżej podmiotem umowy dzierżawy w formie pisemnej, natomiast w ocenie powódki pozwany nie udowodnił, że umowa taka faktycznie zawarta zostałaper facta concludentia.
Zauważono, że w uzasadnieniu zarządzenia nr(...)PrezydentaG.nie stwierdzono, jak to bezpodstawnie wskazuje pozwany, iż „wydzierżawiono Nieruchomość na potrzebyfirmy (...)" (twierdzenie takie znajduje się w odpowiedzi na pozew na stronie 4, drugi akapit), a jedynie zaznaczono, iż „proponuje się wydzierżawienie części tej nieruchomości na potrzebyfirmy (...)". Zasady logiki i doświadczenia życiowego pozwalają na postawienie tezy, iż PrezydentG.nie pozwoliłby sobie na oddanie w dzierżawę nieruchomości, bez spisywania chociażby protokołu zdawczo odbiorczego, nie mówiąc już o pisemnej umowie, z której wynikałyby również ustalenia stron co do zobowiązań dzierżawcy. Faktem jest, iż pozwany nigdy nie płacił komukolwiek czynszu dzierżawy za sporną nieruchomości oraz nie opłacał podatku od nieruchomości, co zdaniem powódki w oczywisty sposób świadczy o tym, iż pozwany nigdy nie był posiadaczem zależnym przedmiotowej nieruchomości - nie zawarł umowy dzierżawy.
Wskazano ponadto , że twierdzenie powoda o zawarciu umowy dzierżawy pozostaje z oczywistej sprzeczności z treścią pisma pozwanego z dnia 5 września 2014 r. (załączonego do pozwu) stanowiącego odpowiedź na zgłoszone pozwanemu roszczenia powódki. Pozwany wyraźnie oświadczył w nim, iż przebywa na przedmiotowej nieruchomości legalnie, „a prawo użytkowania jej obiektów nabyliśmy w drodze zakupu na umowie cywilno- prawnej od PanaA. S. (1)w sposób zgodny z prawem". W ocenie powódki twierdzenia o rzekomym zawarciu umowy dzierżawy i wynikającym z niej statusie posiadacza zależnego nie polegają na prawdzie i przywołane zostały w odpowiedzi na pozew jedynie jako rezultat przyjętej przez pozwanego taktyki procesowej.
Wskazano następnie, że powódka kwestionuje podnoszoną przez pozwanego okoliczność, iż wszedł on w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze. W tym zakresie w pełni podtrzymuję argumentację wywiedzioną w pozwie, a sprowadzającą się do twierdzenia, że pozwany wszedł w posiadanie spornej nieruchomości w złej wierze.
Powódka podtrzymała żądanie zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki odpowiedniego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres od marca 2014 r. do marca 2015 r. wraz z należnymi powódce z tytułu opóźnienia w płatności odsetkami.
W piśmie z dnia 25 stycznia 2016r. pozwany ( powód wzajemny) wyjaśnił ,że wnosi o nakłady zwiększające wartość nieruchomości.( k.59)
W piśmie z dnia 21 kwietnia 2016r. powódka odmiennie jak w odpowiedzi na pozew wzajemny , przyznała, że pozwany zawarł umowę dzierżawy ze Skarbem Państwa Prezydentem MiastaG.. Powódka na ostatniej rozprawie zmieniała stanowisko w tym zakresie i podnosiła jak w odpowiedzi na pozew.
W piśmie z dnia 20 lipca 2016r. powódka wskazała ,że domaga się odszkodowania w kwocie wskazanej w pozwie w wysokości 55965 zł jako kwoty netto. ( k.139)
W piśmie z dnia 20 czerwca 2018r. pozwany ( powód wzajemny ) wnosił o rozłożenia na raty kwoty zasądzonej w wyroku w przypadku negatywnego dla pozwanego rozstrzygnięcia.( k.360)
Powódka na ostatniej rozprawie sprzeciwiła się powyższemu wnioskowi ( k.372)
Sąd ustalił co następuje:
W 1921rJ. H.nabył przedsiębiorstwo powódki wraz z nieruchomością. Po wojnie przedsiębiorstwo zostało znacjonalizowane.
Orzeczenie Nr 83 z dnia 21 kwietnia 1949r. Ministra Przemysłu i Handlu stanowiło o przejęciuPrzedsiębiorstwa (...)wG.na własność Państwa.( k.271v) Wksiędze wieczystej (...)jako właściciel działki był wpisany Skarb Państwa -MiastoG.( k.269v)

Dowód:

wydruk zupełny z treściksięgi wieczystej (...)k. 268-272v, zeznania świadkaS. B.protokół elektroniczny z dnia 23.06.2016r.od 00:14:02
Produkcyjno-Handlowa Spółdzielnia Pracy (...)wG.złożyła wniosek w dniu 24.10.1995r. do Sądu Rejonowego w Grudziądzu o zasiedzenie nieruchomości położonej wG.przyul. (...). Uczestnikiem postępowania były(...) S.A.wG..
Wniosek oddalono postanowieniem z dnia 25.04.1994r. w sprawie o sygn.. I Ns(...). W uzasadnieniu wskazano ,że wnioskodawca ani jego poprzednicy prawni nie byli posiadaczami samoistnymi, lecz zależnymi. Wnioskodawca posiadał nieruchomość bezumownie. Poprzednicy prawni wnioskodawcy pobudowali portiernię i dwie wiaty magazynowe na nieruchomości.

Dowód

: postanowienie wraz z uzasadnieniem w sprawie I Ns(...)
Produkcyjno-Handlowa Spółdzielnia Pracy (...)wG.zbyła zabudowania na rzeczFirmy Handlowej (...)„s.c. na podstawie faktury Vat z dnia 13.10.2000r. nr(...). Jednym ze wspólników spółki cywilnej byłA. S. (1).

Dowód:

pismo pozwanego z dnia 22.01.2018r. k.305, kopia faktury k.298
W 2012r. część nieruchomości użytkowałafirma (...)w oparciu o umowę zA. S. (1)( k.85 i 187v)A. S. (1)nie posiadał umowy dzierżawy z Urzędem MiastaG..( k.187v)
W dniu 29 listopada 2012r. wpłynął do Urzędu Miejskiego wG.wniosek pozwanego o wydzierżawienie części magazynów na jego potrzeby ( k.27)
Zarządzeniem z dnia 18 grudnia 2012r. PrezydentG.zarządził przeznaczyć do oddania w drodze bezprzetargowej część nieruchomości położonej wG.przyul. (...)stanowiącądziałkę nr (...). Ustalono w załączniku do zarządzenia stawkę czynszu na kwotę(...). Nieruchomość docelowo miała zostać przygotowana do oddania w dzierżawę w trybie przetargowym.( k.27)

Dowód:

zarządzenie nr 554/12 k.26-28
Nieruchomość z zakresie pomieszczeń pofirmie (...)został wydana pozwanemu 30.11.2012r. ( k.86, 187v) Nie doszło do zawarcia umowy dzierżawy , gdyż Urząd Miasta dowiedział się ,że powód będzie domagał się zwrotu nieruchomości. Pozwany został powiadomiony o tej sytuacji. ( k.119, k. 187v) Pozwany miał nieodpłatnie pilnować nieruchomości ( k.119) Nie opłacał czynszu.

Dowód:

zeznania świadkaE. S.protokół elektroniczny z dnia 27.10.2016r. od 00:04:30, przesłuchanie pozwanego -protokół elektroniczny z dnia 23.06.2016r. k.119v od 00:53:43, zeznania świadkaS. B.protokół elektroniczny z dnia 23.06.2016r.od 00:14:02
W 2012r. wpłynął wniosek powoda o uzgodnienie stanu prawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym . W księdze wieczystej znalazło się ostrzeżenie o niezgodności treść z rzeczywistym stanem prawnym w zakresiedziałek o numerach (...).( k.271)
Wyrok korzystny dla powoda zapadł w sprawie I C 2083/12 Sądu Rejonowego w Grudziądzu w dniu17.02.2014r.( k.272) Powódka została wpisana jako właściciel zabudowanej nieruchomości położonej wG.przyul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), dla której  Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadziksięgę wieczystą nr (...). przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki magazynowe o powierzchni 357m(2) i 232m(2)

Dowód:

odpis z KRS,  wydruk zupełny z treściksięgi wieczystej (...)k. 268-272v, wypis zksięgi wieczystej (...)k.11-14, odpis zupełny k.140-141
W dniu24.02.2014r. pozwany zawarł zA. S. (1)umowę sprzedaży o następującej treści : §1
Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem bazy magazynowej przyul. (...)znajdującej się na nieruchomości zapisanej w kw. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział V Ksiąg Wieczystych nr G-dz 31-(...)działki nr (...)na którą składają się: 1 magazyn, wiata x 3 o łącznej powierzchni 815 m kw. Nakłady określone w pkt.l znajdują się na nieruchomości będącej w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy.
§2
Sprzedawca sprzedaje przedmiot umowy określony w &1 Kupującemu za cenę(...),00(słownie: trzydzieści pięć tysięcy 00/100 zł).2.Sprzedawca w dniu zawarcia umowy przekaże wszystkie dokumenty dotyczące przedmiotu sprzedaży.
§3
Kupujący oświadcza, że stan prawny oraz stan techniczny przedmiotu umowy jest mu znany
§4
Sprzedawca zapewnia Kupującego, że przedmiot umowy wolny jest od wad prawnych.
§5
Strony umowy zgodnie oświadczają, że: przedmiot umowy został wydany kupującemu, cena została ustalona na wartość(...)zł (słownie: trzydzieści pięć tysięcy i 00/100 zł) i uiszczona w dniu dzisiejszym kwotę(...)zł. Pozostała kwota zostanie Sprzedającemu przekazana do dnia 7.03.2014 r.
Wiaty pozwany objął po zawarciu umowy zA. S. (1). ( k.86) Został przeprowadzony remont. Część została przerobiona na biuro, toalety i kotłownie.

Dowód:

protokół z przebiegu rozprawy k.85-87, przesłuchanie pozwanego -protokół elektroniczny z dnia 23.06.2016r. k.119v od 00:53:43, umowa sprzedaży k.21-22, dowód wpłaty k.88
Powódka wezwała pozwanego w piśmie z dnia 28 sierpnia 2014 r. do wydania nieruchomości w terminie 14 dni .
W odpowiedzi pozwany oświadczył w piśmie z dnia 23 września 2014 r., iż nie kwestionuje uprawnień powódki wynikających z przysługującego jej prawa własności nieruchomości i zaproponował zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości.
W piśmie z dnia 3 listopada 2014 r. powódka złożyła pozwanemu ofertę zawarcia umowy dzierżawy, jednak pozwany nie wyraził zgody na zaproponowane warunki domagając się od powódki zwrotu poniesionych kosztów zakupu nakładów w zamian za niezwłoczne opuszczenie nieruchomości.

Dowód:

wezwanie z dnia 28 sierpnia 2014 r. k.19, pismo pozwanego z dnia 5 września 2014 r. wraz z umową sprzedaży z dnia 24 lutego 2014 r.k.20-22, pismo pozwanego z dnia 23 września 2014 r. k.23, pismo powódki z dnia 3 listopada 2014 r. k.24, pismo pozwanego z dnia 17 listopada 2014 r.k.25
Wartość rynkowa miesięcznego czynszu netto za nieruchomość przy uwzględnieniu budynku w 100% i wiaty obudowanej w 50 % wynosi:7,26 zł/mkw. [ 416,78 m2' +1/2 razy 221 m2] = 3 828,05 zł ~(...)zł
Wartość czynszu za okres 10.2014 - 04.2015 = 3828 zł x 7 miesięcy =(...)zł
Czynsz od marca 2014r. wynosił miesięcznie tyle samo ( k.251)
Wartość rynkową czynszu za wynajemdziałki nr (...)w okresie od 10/2014 roku do 04.2015 roku biegła określiła w wysokości(...)zł . W przeliczeniu na czynsz za 1 mkw. powierzchni budynku wartość wynosi 7,26 zł i 3,63 zł dla wiaty omurowanej jako 50 % najmu powierzchni budynkowej. Analiza rynku wykazała, że czynsze za 1 mkw. podobnych budynków magazynowych wahały się od 5,95 zł do 9, 70 zł. Uzyskana wartość rynkowa osiągnęła wartość poniżej średniego czynszu ( 7, 70 zł ), na co wpływ ma wysokość składowania i standard budynku i wiaty obudowanej z trzech stron.
W opinii głównej biegła podjęła decyzję, że wykona dwa Warianty. Wariant drugi był niezgodny z Postanowieniem Sądu.
Czynsze dzierżawy zawsze obejmują budynki magazynowo biurowe łącznie z gruntem, następnie dla potrzeb wyceny przelicza się czynsz na 1 mkw. budynku, podobnie jak przy wycenie nieruchomości. Cenę za nieruchomość ( budynek łącznie z gruntem ) przelicza się na 1 mkw. p.u. budynku. Oznacza to, że w wartości najmu 1 mkw. budynku jest korzystanie z gruntu , tj. dojazd i miejsca postojowe, manewrowe. Umowa str. 24 akt sprawy ; kwota dzierżawy jest za nieruchomość.
Zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków powierzchnia zabudowy wynosi(...)m2- strona 17 akt sprawy. Podczas wizji biegła dokonała pomiarów budynku, brak oświetlenia sprawił, że miała wątpliwość co do odczytu i faktycznej powierzchni w świetle powierzchni zabudowy.
Analiza map geoportalu wykazała , że w miejscu budynku biurowo magazynowego od strony ulicy była prawdopodobnie wiata lub utwardzenie terenu. W dniu 25 stycznia 2018 roku dokonała ponownych pomiarów, które potwierdziły tak jak twierdzi Powód, że powierzchnia użytkowa budynku jest znacznie większa niż zainwentaryzowana powierzchnia zabudowy. Oznacza to , że „ktoś" prawdopodobnie nielegalnie dobudował część biurowo magazynową, co wykazano na stronie 7 opinii. Żadna ze stron nie przedstawiła mi stosownych dokumentów.
Budynek jest niepodpiwniczony. Wiata to konstrukcja stalowa lub drewniana składająca, że ze słupów mocowanych w stopach fundamentowych w gruncie, na których oparte są dźwigary dachowe, na których znajduje się pokrycie. Wiata może być nieobudowana - samo zadaszenie, jak i obudowana: siatka panelami, murem np. śmietniki osiedlowe często są to wiaty obudowane, nikt tego nie nazywa budynkiem. W tym przypadku mamy wiatę konstrukcji stalowej z dźwigarami stalowymi pokrytymi eternitem obudowanąz trzech stron murem z bloczka betonowegona wysokości  pokrycia dachowego,pomiędzy murem a pokryciem dachowym jest szczelina powietrzna,mur nie jest trawie połączony z dachem, od strony budynku sąsiedniej nieruchomości brak jest muru  , wiata kończy się rynną blaszaną. Wiata może być wykorzystana do składowania materiałów,  jednak nie może pełnić funkcji budynku ogrzewanego, z pomieszczeniami biurowymi,  łazienkami, socjalnymi. Dlatego nie było możliwe przyjęcie takiej samej stawki czynszu dla budynku  ogrzewanego i takiej samej stawki dla wiaty częściowo obudowanej. Odnosząc się do uwag podniesionych na rozprawie w dniu 10.11.2017 roku biegła wskazała z map wynika, że ktoś dognał nakładów na rozbudowę budynku magazynowego o część  biurowo magazynową z kotłownią i łazienką - widać to po konstrukcji tych budynków. Brak informacji kto powyższe rozbudował.

Dowód:

opinie biegłej główna i uzupełniające k.210-216, 241-250, 310-321, 349-350v, opinia ustna biegłej k.251
W dniu 23 czerwca 2016r. został wydany wyrok częściowy w sprawie o zakresie wydania nieruchomości , w którym sąd nakazał pozwanemu aby opróżnił i wydał powodowi sporną nieruchomość. Wyrok uprawomocnił się 23.06.2016r. ( k.122)

Dowód:

wyrok k.122
W dniu 13 kwietnia 2018r. Sąd postanowił o otwarciu wobec pozwanego przyspieszonego postępowania układowego .

Dowód:

postanowienia w sprawie VGr(...)k.363-367

Sąd zważył co następuje:

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o przesłuchanie świadków i pozwanego , w oparciu o dowody z dokumentów. Sąd dał im wiarę w zakresie w jakim były spójne , logicznie przedstawiały fakty. Sąd oceni powyższe szerzej w dalszej części uzasadnienia.
Sąd dopuścił także dowód z opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości celem ustalenia wysokości miesięcznego rynkowego czynszu dzierżawy. Opinia biegłej była uzupełniana w/w zakresie i ostatecznie nie była kwestionowana przez strony. Sąd uznał za miarodajną opinię biegłej , ponieważ po jej uzupełnieniu była spójna, a także udzielała odpowiedzi na pytania sformułowane w tezie postanowienia dopuszczającego ten dowód. Biegła także w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadniła zajęte stanowisko.
Sąd pominął dowód z opinii biegłej w zakresie wyliczenia wartości nakładów zgłoszonych przez pozwanego. Po pierwsze pozwany po raz wtóry uchybił formalnie zobowiązaniu sądu. Pierwszy raz w zakresie terminu do uiszczenia zaliczki ( k.255), wtóry raz w zakresie prawidłowości złożenia pisma procesowego( k.300-300v). Dodatkowo w ocenie sądu roszczenia pozwanego o zwrot nakładów nie można było uznać za uzasadnione w świetle pozostałych dowodów zgłoszonych w postępowaniu.
W sprawie należy mieć na uwadze poniższe przepisy.
Art. 224 § 1 kc-Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Art. 225 kc-Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionegoinformacje o jednostce.
Art. 230 kc-Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
orzeczenia sądówtezy z piśmiennictwapisma urzędowe
Z treści przepisów wynika, że w sytuacji korzystania z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego, dla właściciela, obok roszczenia petytoryjnego, mogą powstać następujące roszczenia: o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o odszkodowanie z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy, o zwrot pobranych i niezużytych pożytków oraz o zapłatę wartości pożytków zużytych, a także o zwrot wartości pożytków niepobranych z powodu złej gospodarki.Powstanie tych roszczeń i ich zakres uzależnione jest od tego, czy posiadacz rzeczy był posiadaczem dobrej wiary, posiadaczem dobrej wiary, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego, czy posiadaczem złej wiary.
Roszczenia uzupełniające mają zastosowanie do stosunków bezumownych, gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby (por. wyr. SN z 19.8.1971 r., II CR 224/71,L.; z 28.11.1974 r., III CRN 287/74,L.; z 13.4.2000 r., III CKN 65/99, niepubl.; z 27.2.2009 r., II CSK 512/08,L.; z 18.5.2011 r., III CSK 263/10,L.). Przepisy te nie uchybiają odmiennemu uregulowaniu rozliczeń przez zainteresowanych i tym samym nie mają zastosowania wtedy, gdy do korzystania z rzeczy przez inną osobę aniżeli właściciel dochodzi na podstawie umowy tej osoby z właścicielem. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy – wyraźna bądź dająca się ustalić w drodze wykładni z uwzględnieniem całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy (tak wyr. SN z 28.11.1974 r., III CRN 287/74,L.). Przepisy te nie znajdą natomiast zastosowania, jeżeli posiadanie nieruchomości opiera się na umowie, w której właściciel oddaje innej osobie swoją nieruchomość w posiadanie, godząc się na to, aby osoba ta zarządzała nieruchomością i korzystała z niej jak z własnej, przy czym zrzeka się wynagrodzenia za korzystanie (por. wyr. SN z 30.6.1972 r., III CRN 91/72, OSN 1972, Nr 12, poz. 229).
W dobrej wierze jest posiadacz, który ma uzasadnione okolicznościami przekonanie, że służy mu prawo, które faktycznie wykonuje; przy dołożeniu należytej staranności nie mógłby się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym (por. wyr. SN z 8.6.2017 r., V CSK 584/16,L.). Oceny dobrej wiary dokonuje się według stanu z chwili wejścia w posiadanie rzeczy. Dobrą wiarę wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie (por. wyr. SN z 13.1.2010 r., II CSK 374/09,L.). Przy tym, jak wskazał SN w wyr. z 5.10.1967 r. (I CR 243/67, OSP 1969, Nr 3, poz. 62, z glosąA. Agopszowicza), pojęcie dobrej i złej wiary dotyczy tylko stosunków między posiadaczem a właścicielem rzeczy i nie odnosi się do stosunków między posiadaczami konkurującymi do władania tą samą rzeczą.
Należy wyjaśnić ,że w ocenie sądu pozwany nie wykazał ,że posiadał przedmiotową nieruchomość w dobrej wierze. Aby to ocenić należy także prześledzić przedstawioną w postępowaniu historię posiadania nieruchomości i czynienia na niej nakładów.
Po pierwsze w sprawie I Ns 492/95.ustalono ,żeSpółdzielnia (...)ani jego poprzednicy prawni nie byli posiadaczami samoistnymi, lecz zależnymi. Spółdzielnia posiadała nieruchomość bezumownie. Poprzednicy prawni wnioskodawcy pobudowali portiernię i dwie wiaty magazynowe na nieruchomości. Nie wynika aby posiadali na to zgodę właściciela , nie wynika aby byli posiadaczami zależnymi w dobrej wierze.
Zatem Spółdzielnia nie mogła przenieść więcej praw naSpółkę cywilną (...)i jej wspólników niż sama posiadała.
Dalej nie ma w materiale dowodowym informacji ani dowodów w zakresie w jaki sposób korzystała z(...) spółka (...), w jaki sposób wspólnikspółki cywilnej (...)zaczął samodzielnie korzystać z nieruchomości i poczynionych na nieruchomości nakładów oraz zawierać umowy dotyczące tej nieruchomości i nakładów.
Wynika z przesłuchania świadkaB.i protokołu przebiegu rozprawy w Samorządowym Kolegium Odwoławczym( k. 85, k.118v), ,że była umowaA. S. (1)zfirma (...)( lubS.) należącą do panaR.do części nieruchomości i z pozwanym co do części nieruchomości.
JednakżeA. S. (1)także nie mógł przenosić na pozwanego więcej praw co do nieruchomości niż sam posiadał.
W sprawie pozwany nie wykazał także ,że zawarł umowę dzierżawy z Urzędem MiastaG.ani w sposób dorozumiany ani na piśmie. Były przygotowania do zawarcia takiej umowy o czym świadczy zarządzenie PrezydentaG.z 18.12.2012r. w którym określono także stawkę czynszu i okres dzierżawy do lutego 2013r. ( k.26-28), lecz to ze słów pozwanego( k.119) i świadkaS.wynika ,że do zawarcia umowy faktycznie nie doszło. Pozwany pilnował nieruchomości , nie płacił czynszu( k.119, k.187v)
Do zawarcia umowy nie doszło ,gdyż Urząd Miasta dowiedział się na przełomie 2012- 2013r., o żądaniach powoda. Logiczne jest ,że pozwany musiał mieć informacje dlaczego Urząd Miasta od końca 2012r. nie zawiera z nim umowy dzierżawy ,skoro jak wynika z materiału dowodowego starał się o tę umowę.
Sąd ustalił, że w 2012r. wpłynął wniosek powoda o uzgodnienie stanu prawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym . W księdze wieczystej znalazło się ostrzeżenie o niezgodności treść z rzeczywistym stanem prawnym w zakresiedziałek o numerach (...).( k.271) Pozwany jak wynika z jego zeznań wiedział ,że toczy się sprawa w przedmiocie ustalenia własności nieruchomości ( k.119) co oznacza wiedza pozwanego dotyczyła czasu zanim zapadł wyrok. Wyrok zapadł 17.02.2014. a umowę zA. S.pozwany zawarł w dniu 24.02.2014r. Powyższa chronologia wskazuje ,że pozwany musiał wiedzieć ,że o toczącym się sporze w czasie podpisywania umowy zA. S. (1).
Mając na uwadze zapisy umowy „Sprzedawca oświadcza, że jestwłaścicielem bazy magazynowejprzyul. (...)znajdującej się na nieruchomości zapisanej w kw. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział V Ksiąg Wieczystych nr G-dz 31-(...)działki nr (...)na którą składają się: 1 magazyn, wiata x 3 o łącznej powierzchni 815 m kw. Nakłady określone w pkt.l znajdują się nanieruchomości będącej w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy”sąd zgodził się z powodem ,że pozwany jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budownictwa powinien mieć świadomość, iż zapisy zawieranej przez niego umowa sprzedaży z dnia 24 lutego 2014 r. budzą wątpliwości, natomiast jeśli nawet takiej świadomości nie miał, dopuścił się on niewątpliwie rażącego niedbalstwa, skoro w momencie zawierania umowy występowały okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy (pozwany wiedział, że umowa dotyczy budynków trwale związanych z gruntem, w księdze wieczystej dotyczącej nieruchomości ujawniony był inny właściciel niż osoba, z którą zawierał umowę).
A. S. (1)nie mógł być właścicielem budynków skoro są związane z gruntem, ponadto z czego miałoby wynikać ,że był posiadaczem samoistnym nieruchomości. W myślart. 336 kcposiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Pozwany nie sprawdził i nie wyjaśnił tych okoliczności przy podpisywaniu umowy. W toku postępowania przed SKO powoływano się na umowę najmu z 1.07.2010r., z której miało wynikać ,żeA. S.jest właścicielem nieruchomości.( k.85) Powyższe jest wzajemnie sprzeczne , gdyż albo jest się właścicielem albo najemcą. Pozwany natomiast wskazywał ,żeA. S.pokazywał mu umowę dzierżawy z(...). ( k.119) Pozwany po pierwsze powyższego nie wykazał , po wtóre gdyby faktycznie była umowa dzierżawy to(...)jeżeli dotyczy toSpółdzielni (...), to nie miała ona prawa do wydzierżawiania nieruchomości. Ponadto umowa dzierżawy pozwala tylko na posiadanie zależne a w umowie z pozwanymA. S.wskazywał ,że jest posiadaczem samoistnym.
Pozwany przyznał także ,żeA. S.przekazał mu ,że ma być do nieruchomości założona nowa księga a więc tym bardziej mając na uwadze takie informacje, pozwany winien był powyższe dokładnie zweryfikować.
Wynagrodzenie obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego (por. wyr. SN z 15.9.2005 r., II CK 61/05,L.). Zdaniem SN, właściwym kryterium wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnych okolicznościach musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby posiadanie było zgodne z prawem (por. wyr. SN z 23.5.1975 r., II CR 208/75,L.). Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pokrywa także normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Odszkodowanie za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje zatem tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony (por. wyr. SN z 26.2.1969 r., II CR 13/69,B. (...), Nr 10, poz. 169). Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie jest roszczeniem odszkodowawczym, dlatego nie ma do niego zastosowania art. 363 § 2. Wysokość wynagrodzenia powinna być zatem ustalana według cen obowiązujących w poszczególnych okresach gospodarczych (por. wyr. SN z 5.6.1984 r., III CRN 101/84, OSN 1985, Nr 1, poz. 17). O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (por. wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00,L.). Gdyby nie było możliwe ustalenie cen rynkowych korzystania z rzeczy, sąd rozstrzyga o wynagrodzeniu, biorąc pod uwagę, zgodnie zart. 322 KPC, całokształt okoliczności towarzyszących korzystaniu z rzeczy przez posiadacza (por. wyr. SN z 6.10.2006 r., V CSK 192/06,L.). Nie jest jednak wykluczone żądanie, obok wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, odszkodowania na zasadach ogólnych [por. uchw. SN(7) z 10.7.1984 r., III CZP 20/84, OSN 1984, Nr 12, poz. 209]. Pomimo użycia przez prawodawcę formuły "korzystania z rzeczy" nawiązującej do art. 140, wynagrodzenie za nie, ze względu na istnienie osobnego roszczenia, nie obejmuje równowartości pożytków z rzeczy (por. wyr. SN z 18.3.2008 r., IV CSK 529/07,L.).
Wynagrodzenie to powinno mieć postać świadczenia jednorazowego; nie ma podstaw prawnych do kształtowania go w postaci świadczeń okresowych (por. wyr. SN: z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00,L.; z 15.4.2004 r., IV CK 273/03,L.). Wynagrodzenie nie może być także dochodzone na przyszłość, jak alimenty czy renta (por. wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00,L.).
Z wielkości nieruchomości podanej przez biegłą i jej zagospodarowania , przesłuchania świadków i pozwanego wynika ,że działalność pozwanego w okresie spornym dotyczyła całejdziałki nr (...)co do której toczył się spór.
Sąd ustalił wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie opinii biegłej . Biegła w pisemnej opinii uzupełniającej ujęła okres od 10.2014r. do 04.2015r. mimo tezy dowodowej obejmującej okres od marca 2014r.do marca 2015r. ( k.300) Jednakże już uprzednio ustnie na rozprawie wskazała ,że wysokość miesięczna czynszu od marca 2014r. byłaby taka sama( k.251v)
Sąd zasądził wynagrodzenie za okres od marca 2014r. do marca 2015r. mając na uwadze miesięczną wysokość 3828zł . ( k.317) Powyższa kwota razy 13 miesięcy daje sumę wynikająca z pkt.I wyroku.
Pozwany wnosił o rozłożenie zasądzonej kwoty na raty. ( k.360) Zgodnie zart. 320 kpcw szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia
Sąd nie uwzględnił powyższego wniosku . Nie zostało wykazane ,że rozłożenie na raty zmieni możliwości pozwanego, gdyż nie wiadomo kiedy wystąpi możliwość zapłaty, pozwany winien też był się przygotować , gdyż spór między stronami toczy się od 4 lat. Ponadto można rozważyć aby powyższe wynagrodzenie było także uwzględnione w przyspieszonym postępowaniu restrukturyzacyjnym.( k.363)
Sąd przyjął pisemne sprecyzowanie powoda ,że ostatecznie domagał się kwoty netto.
Odsetki sąd zasądził od następnego dnia po doręczeniu pozwanemu odpisu pozwu mając na uwadze brak wezwania do zapłaty przed wniesieniem pozwu.
W pozostałym zakresie sąd powództwo powoda o zapłatę oddalił , gdyż mając na uwadze opinie biegłej stawka utraconego czynszu podana w pozwie została oceniona przez sąd jako zawyżona.
Odnosząc się do żądania pozwanego o zwrot nakładów istotnym było jakiego rodzaju nakładów domagał się pozwany. Żądanie dotyczyło zwrotu nakładów zwiększających wartość nieruchomości.( k.59)
orzeczenia sądówtezy z piśmiennictwapisma urzędowe
W myślart. 226.§ 1kc-Samoistny posiadacz w dobrej wierze może domagać się zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może domagać się o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on domagać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może domagać się jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Sąd miał także na uwadze treśćart. 230 kc.
W sprawie zostało ustalone ,że pozwany nie był posiadaczem samoistnym ani zależnym w dobrej wierze . Nie mógł więc domagać się nakładów innych niż konieczne. Zatem jego żądanie zwrotu nakładów zwiększających wartość nieruchomości nie było zasadne .
Trzeba wyjaśnić także ,że co do charakteru prawnego roszczenia o zwrot - w zasadzie wartości w literaturze wyrażane są dwa poglądy. Według jednego z nich jest to roszczenie o charakterze obligacyjnym, według drugiego zaś jest to tzw. zobowiązanie realne. Występowanie zobowiązań realnych w stosunkach prawnorzeczowych nie należy do rzadkości (zob. komentarz do art. 231). Ich rola jest szczególnie istotna jako roszczeń uzupełniających podstawowe uprawnienia o charakterze bezwzględnym. Przeciwko przyjęciu takiego charakteru roszczeń o zwrot nakładów nie przemawiają żadne istotne argumenty. Zagadnienie ma istotne znaczenie praktyczne; jeżeli bowiem trafne jest uznanie, że są to zobowiązania realne, to posiadacz, którego roszczenie o zwrot nakładów zostało "urzeczowione", może go dochodzić wobec każdoczesnego właściciela rzeczy. Doniosłość tego jest najzupełniej oczywista w zestawieniu z sytuacją, w której były posiadacz może dochodzić roszczeń z tytułu nakładów tylko przeciwko osobie, która była kiedyś, ale obecnie nie jest już właścicielem. Konsekwencje uznania roszczeń o zwrot nakładów za zobowiązania realne są jednak dwukierunkowe, istnieje tu bowiem wyraźne sprzężenie zwrotne. W takim wypadku roszczenie to przysługuje tylko temu, kto sam dokonał nakładów i jest posiadaczem rzeczy w chwili wymagalności roszczenia, tzn. w chwili dokonania nakładów koniecznych, a w wypadku innych nakładów - w chwili wystąpienia przez właściciela z żądaniem windykacyjnym. Sytuacja jest tu analogiczna do wypadku roszczenia przewidzianego w art. 231 § 1.Szala argumentów przechyliła się wyraźnie na rzecz uznania roszczeń o nakłady za mające charakter obligacyjny. Obszernie tym zagadnieniem zajął się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 92, z glosami:A. S.,R.1997, nr 12, s. 103, P. Drapały,PS1998, nr 11-12, s. 175 iM. G., PiP 1998, z. 4, s. 103, uznając, że "roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem o charakterze obligacyjnym. Jako roszczenie obligacyjne może ono być kierowane tylko przeciwko właścicielowi, który odebrał rzecz z nakładami. W razie natomiast jej zbycia, nabywcy nie łączy z byłym posiadaczem żaden stosunek zobowiązaniowy, chyba że co innego wynika z umowy między zbywcą i nabywcą". Stanowisko to podzieliłexpressis verbisSąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 324/06, LEX nr 558632, w którym wyraził pogląd, że w sprawie z powództwa samoistnego posiadacza o zwrot nakładów (art. 226) legitymowana biernie jest osoba będąca właścicielem w chwili zwrotu rzeczy. Reprezentowane jest także stanowisko pośrednie, przyjmujące, że ocena każdego roszczenia powinna być dokonana odrębnie (zob. M. Czajkowska-Dąbrowska,Realny czy obligacyjny charakter..., s. 11 i n.; zob. także komentarz do art. 207, uwaga 4 i przytoczone tam uchwały SN: z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 11/06, oraz z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 144/07).W zakresie obowiązków procesowych powoda, domagającego się zasądzenia zwrotu nakładów, trafne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Szczecinie: "w procesie oceny roszczenia o zwrot nakładów istotny jest nie tylko rodzaj nakładów, jakie zostały poniesione oraz ich wartość, lecz także to, w jakim zakresie nie znalazły pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy (jeśli chodzi o nakłady konieczne) lub w jakim zakresie zwiększyły wartość rzeczy w chwili jej wydania (jeśli roszczenie dotyczy nakładów użytecznych). Pozwany zatem domagając się zwrotu nakładów poniesionych w okresie, gdy działał jako posiadacz zależny w dobrej wierze, winien wykazać również powyższe okoliczności" (wyrok z dnia 9 lipca 2014 r., I ACa 15/14, LEX nr 1527208).
Pozwany, gdy wszedł w posiadanie nieruchomości to była ona już zabudowana wiatami. Dobra wiara podmiotów , które uprzednio dokonały nakładów nie została w tym postępowaniu przez pozwanego wykazana. Pozwany nie mógł zatem otrzymać w zakresie nakładów więcej uprawnień niż mieli jego poprzednicy. Pozwany także sam dokonał dalszej przebudowy czy nawet rozbudowy i remontów . Nastąpiło to po zawarciu umowy zA. S. (1)co pozwany przedstawił w swoich zeznaniach. Zatem mając na uwadze poczynione już w uzasadnieniu ustalenia , także nakłady poczynione przez pozwanego nie mogły być uznane za nakłady posiadacza w dobrej wierze. Pozwany( powód wzajemny) domagał się w sprawie zwrotu nakładów zwiększających wartość nieruchomości.
Mając powyższe na uwadze sąd oddalił powództwo wzajemne.
Sąd w sprawie wydał wyrok końcowy . Konieczne było zatem rozliczenie kosztów procesu dotyczących zarówno roszczeń o zapłatę jak i o wydanie nieruchomości. Sąd w zakresie powództwa wzajemnego miał na uwadzeart. 98 kpcw zakresie kosztów powództwa głównegoart. 100 kpc.
O stawkach zastępstwa procesowego należało rozstrzygać w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie wniesienia pozwu-tj. przepisy Rozporządzeń z 28 września 2002r- opłaty za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu i opłaty za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Powyższa zasada stosowania przepisów dotychczasowych wynika z przepisów przejściowych Rozporządzeń Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności adwokacie i za czynności radów prawnych
Koszty w sprawie o wydanie nieruchomości :(...)opłata od pozwu( k.5) , koszty zastępstwa 2400zł( par. 9 pkt.3 w związku z par. 6 pkt.5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. i połowa opłaty od pełnomocnictwa 8,50zł. Łącznie(...)

Roszczenie powoda o zapłatę -koszty po stronie powoda :opłata -2799zł( k.5), koszty radcy prawnego 3600zł + 8,50zł. Poniesione zaliczki 83,60( k.78, k.121, k.217) i 1500( k.191) łącznie 7791,10zł . Wygrana 88,9% . Do zapłaty 7104,08zł
Łącznie dla powoda 10157,58zł.
Roszczenie o zapłatę powoda –koszty po stronie pozwanego : koszty adw.3600zł i 8,50zł, zaliczka 43zł( k.99, k.189) Razem 3651,50zł , Wygrana 11,1% .
Do zwrotu od powoda 405,32zł
W zakresie powództwa głównego do zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda tytułem kosztów to kwota 9752,26zł
Powództwo wzajemne – koszty zastępstwa procesowego pozwanego wzajemnego to kwota 3600zł
W zakresie powództwa wzajemnego do zasądzenia od powoda wzajemnego na rzecz pozwanego wzajemnego- 3600zł.
Sąd w kolejnych punktach nakazał zwrócić niewykorzystane zaliczki powodowi i pozwanemu . Pozwanemu -1577zł tytułem niewykorzystanych zaliczek od pozwanego na koszty świadka i biegłego . Powodowi- 96,40zł tytułem niewykorzystanych zaliczek na świadka .
Koszty opinii biegłej nie pokryte z zaliczki powoda, a poniesione przez Skarb Państwa Sąd pobrał od powoda i pozwanego w zakresie wartości wygranej i przegranej ( 88,9% i 11,1%.
Koszty to 497,33zł( k.355) Od pozwanego do zwrotu -442,13zł , od powoda -55,20zł
Sąd zwracał w części zaliczki a nie dokonywał ich zaliczenia , gdyż pozostałe zaliczki nie zostały uiszczone na koszty opinii biegłego a na świadków lub przez pozwanego na koszty opinii biegłego ale tylko w zakresie powództwa wzajemnego.