Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACz 191/18
Data wyroku: 2018-03-05 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Józef Wąsik, Robert Jurga, Paweł Rygiel
Słowa kluczowe: Zarząd związany ze współwłasnością
Podstawa prawna: art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I A Cz 191/18

POSTANOWIENIE
Dnia 5 marca 2018 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Paweł Rygiel

Sędziowie:

SSA Robert Jurga
SSA Józef Wąsik ( spr.)

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2018 r. w Krakowie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaS. K.
przeciwko   Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wK.

o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
na skutek zażalenia strony pozwanej na postanowienie
Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 13 listopada 2017 r. sygn. akt I C 864/16
w przedmiocie zawieszenia postępowania
p o s t a n a w i a:
uchylić zaskarżone postanowienie.
SSA Józef Wąsik SSA Paweł Rygiel SSA Robert Jurga
Sygn. akt I A Cz 191/18

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 13 listopada 2017 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zawiesił postępowanie w sprawie z powództwaS. K.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynków przy ul.(...)wK.o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o jej uchylenie.
W uzasadnieniu podano, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie powołała zarządu, co uniemożliwia jej działanie w postępowaniu. Sąd Okręgowy zakwestionował przedłożone przez stronę pozwaną dokumenty w postaci umowy o zarządzenie nieruchomością z dnia 30 października 2013 r. i protokołu z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 22 stycznia 2014 r., na którym podjęto m. in. uchwały nr(...).
W odniesieniu do umowy z dnia 30 października 2013 r. Sąd Okręgowy wskazał, że została ona sporządzona przed dniem powstania Wspólnoty Mieszkaniowej (co wynika z zapisów protokołu z dnia 22 stycznia 2014 r.). Jej stroną nie jest strona pozwana reprezentowana przez zarząd. Umowa została bowiem zawarta między(...)sp. z o. o. sp. k.-a. z siedzibą wW.i(...)s.j. z siedzibą wK.. W związku z tym pełnomocnictwo udzielone w oparciu o §(...)ust.(...)powołanej umowy (z daty wcześniejszej niż sama umowa) do samodzielnego dokonywania czynności związanych z reprezentowaniem spółki(...)z o. o. sp. k.-a. z siedzibą wW.nie upoważniałoJ. H.do reprezentowania pozwanej Wspólnoty.
Co do uchwał podjętych w dniu 22 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy zakwestionował, by określały ona sposób zarządu, o którym mowa wart. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 t. j.) – dalej: u.w.l. Sąd Okręgowy wskazał, że zarząd nie został wybrany także w trybieart. 20u.w.l. Nawet, gdyby przyjąć, że uchwała nr(...)podjęta na zebraniu w dniu 22 stycznia 2014 r. jest, wbrew powołanej podstawie (w uchwale jako podstawę wskazano art. 18 ust. 1 u.w.l.), uchwałą w trybie art. 20 u.w.l. to wybór zarządu składającego się z osoby prawnej byłby nieważny jako sprzeczny z ustawą. W odniesieniu do uchwały nr 2 podjętej na zebraniu w dniu 22 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy wskazał, że uchwałą tą Wspólnota wyraziła zgodę na zawarcie umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną z podmiotem, któremu wcześniej powierzyła zarząd nieruchomością. Z uchwały tej nie wynika natomiast komu zgoda została wyrażona.
Sąd powołał się również na stanowisko Sądu Apelacyjnego zawarte w postanowieniu z dnia 23 marca 2017r.
Strona pozwana wniosła zażalenia na powyższe postanowienie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie w szczególnościart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali(dalej: uwl) w zw. z §(...)ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 22 stycznia 2014r, Rep. Nr(...)w zw. z uchwałą nr(...)z dnia 2 stycznia 2014r poprzez uznanie, że zarząd nieruchomością wspólną został powierzony w sposób nieprawidłowy.
Na tej podstawie wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Zażalenia strony pozwanej zasługiwało na uwzględnienie, albowiem po dacie wydania poprzednich postanowień strona pozwana dołączyła przy piśmie z dnia 7 lipca 2017r nowe istotne dowody dające podstawę do odmiennej oceny prawnej skuteczności uchwały nr(...)z dnia 2 stycznia 2014r. W szczególności dołączono odpis aktu notarialnego nr(...)z dnia 22 stycznia 2014r zawierającego miedzy innymi pierwszą umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego w przedmiotowej Wspólnocie.
Ponieważ wspólnota mieszkaniowa powstaje albo wskutek zawarcia odrębnej umowy w formie aktu notarialnego albo z momentem ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego dołączony akt notarilany pełni w istocie rolę statutu dla pozwanej Wspólnoty. Niedołączenie tego aktu przez żadną ze stron niniejszego postępowania na wcześniejszym etapie należy uznać za wyłączną przyczynę powstałego w sprawie opóźnienia.
Zgodnie z §(...)przedmiotowego aktu

    „Przedstawiciele Spółki orazJ.iR.małżonkowieM.oświadczają, iż w związku z zawarciem niniejszej umowy, powstaje Wspólnota Mieszkaniowa, wobec czego postanawiają, że sposób zarządu nieruchomością wspólną zostanie określony zgodnie zrozdziałem 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

      na podstawie stosownych uchwał podjętych przez Wspólnotę

    Mieszkaniową Budynków przy ul.(...)wK.”.

Tego samego dnia, tj. 22 stycznia 2014 roku w Kancelarii Notarialnej wK.przyul. (...)przed notariuszem mgrW. S.odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej Budynków przy ul.(...)wK.oraz podjęto m. in. uchwałę nr(...)o następującym brzmieniu: „Wspólnota Mieszkaniowa Budynków przy ul.(...)wK.- która powstała z mocy samego prawa na podstawieustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., w związku z wyodrębnieniem i zbyciem nabywcy w dniu 22 stycznia 2014 r. pierwszego lokalu wbudynku nr (...)- powierza na podstawieart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali- zarząd nieruchomością wspólną budynków, położonych wK.przy ul.(...)spółce podfirmą (...) spółka jawnaz siedziba wK., adres:(...)-(...) K.,ul. (...)(KRS:(...), NIP:(...)
Jeżeli zatem strony umowy w pierwszym akcie notarialnym umówiły się co do sposobu określenia zarządu, delegując uprawnienie do powołania zarządu na rzecz właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej, a następnie osoba zarządcy została wskazana w drodze uchwały tych właścicieli, to taki sposób powołania zarządu nie pozostaje w sprzeczności zart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokaliani z przepisami prawa i nie godzi również w interesy współwłaścicieli w ramach wspólnoty.
Należy uznać, że skoro przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu dwóch pierwszych współwłaścicieli może ustanowić zarząd lub umówić się w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. co do sposobu zarządu i tak ustalony sposób zarządu będzie wiążący dla każdego kolejnego współwłaściciela to także dwaj pierwsi współwłaściciele są uprawnieni delegować swoje uprawnienie do wyboru zarządu w drodze umowy zebraniu właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej, aby ci mogli podjąć decyzję co do wyboru zarządu w drodze uchwały.
Dokonując wykładni przepisówustawy o własności lokalinależy unikać nadmiernego formalizmu pamiętając, że normując sposób zarządu nieruchomością wspólną, ustawodawca kierował się przede wszystkim tym, iż zarząd ten powinni kształtować właściciele lokali, a także i tą okolicznością, iż zależy on od liczebności uczestników wspólnoty mieszkaniowej.
Jak to podnoszone jest w nauce prawa,ustawa o własności lokalistoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zasada ta została wyeksponowana już w pierwszym przepisie dotyczącym zarządzania nieruchomością wspólną, czyli wart. 18 ust. 1u.w.l. (por.Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VII).
Ostateczne wątpliwości rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 9 lutego 2017r., III CZP 106/16, opublikowanej w OSNCP 2017, nr 12, poz. 135, stwierdzając, że„W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”
Powierzenie zatem zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.spółce (...) spółka jawnaz siedzibą wK., której następcą prawnym jestspółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa z siedzibą wK., które nastąpiło na podstawie jednomyślnej uchwały nr(...)z dnia 22 stycznia 2014 r. pojętej przez Wspólnotę Mieszkaniową w formie aktu notarialnego, przed notariuszemW. S.w Kancelarii Notarialnej wK., repertorium(...)nr(...)należy uznać za skuteczne.
Treść §(...)umowy z dnia 22 stycznia 2014 roku. Rep.(...)nr(...)należy interpretować łącznie z uchwałą nr(...)podjętą na zebraniu wspólnoty dnia 22 stycznia 2014 r.. Rep.(...)nr(...), tym bardziej, iż oba akty prawne zostały sporządzone tego samego dnia, przed tym samym notariuszem i zostały podjęte przez te same osoby. Podjęcie uchwały z dnia 22 stycznia 2014 r. w przedmiocie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną budynków, położonych wK.przy ul.(...)spółce (...) spółka jawna, której następcą prawnym jestspółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa, nastąpiło tuż po zawarciu umowy z dnia 22 stycznia 2014 r. w przedmiocie m.in. ustanowienia odrębnej własności lokalu, gdzie w §(...)była mowa o zarządzie nieruchomością wspólną.
Mając na względzie powyższe argumenty Sąd Apelacyjny uchylił zaskarżone postanowienie na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.
SSA Robert Jurga SSA Paweł Rygiel SSA Józef Wąsik