Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1553/17
Data wyroku: 2018-09-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Buczek – Fidyka, Teresa Kołeczko – Wacławik, Lucyna Morys – Magiera
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 705 kc

Sygn. akt III Ca 1553/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 września 2018 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Lucyna Morys – Magiera (spr.)
Sędzia    SO Teresa Kołeczko – Wacławik
SR (del.) Ewa Buczek – Fidyka
Protokolant    Marzena Makoś
po rozpoznaniu w dniu 26 września 2018 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. W.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwP.
o wydanie nieruchomości
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Rybniku
z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt II C 163/16

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanej 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Ewa Buczek – Fidyka SSO Lucyna Morys – Magiera SSO Teresa Kołeczko – Wacławik
Sygn. akt III Ca 1553/17

UZASADNIENIE
PowódJ. W.wniósł o zobowiązanie pozwanego(...) sp. z o.o.wP.do wydania przedmiotu dzierżawy - nieruchomości położonej wR.przyul. (...), zabudowanej pawilonem handlowym, dla której prowadzona jest w tym SądzieKsięga Wieczysta KW Nr (...). Podawał powód, iż jest właścicielem powyższej nieruchomości, którą wydzierżawiłfirmie (...) sp. z o.o.wP., która z kolei dokonała cesji praw i obowiązków dzierżawcy umową z pozwanym; powód uznał tę umowę za bezskuteczną.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu. Wywodził swoje prawa do nieruchomości z umowy dzierżawy między powodem a(...) sp. z o.o.wP.z aneksami, na mocy umowy cesji praw i obowiązków dzierżawcy. Motywował, że powód był powiadomiony o przelewie praw i obowiązków, ponadto zawarł z pozwanym aneks do umowy dzierżawy, zatem zaakceptował wstąpienie pozwanego w prawa poprzednika.
Zaskarżonym wyrokiem z 14 czerwca 2017r. Sąd Rejonowy w Rybniku w pkt 1 oddalił powództwo, w pkt 2 zasądził od powoda na rzecz pozwanego 617zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódJ. W.i jego żonaM. W.byli współwłaścicielami między innymi nieruchomości położonejR.przyul. (...), zabudowanej pawilonem handlowym, dla której prowadzona jest w tym SądzieKsięga Wieczysta KW Nr (...). Prowadzili działalność gospodarczą, w 2005r. znajdowali się w trudnej sytuacji materialnej, powód był okresowo pozbawiony wolności. Powód wraz zM. W.zawarli 14 sierpnia 2006r. z(...) sp. z o.o.wR.umowę dzierżawy nieruchomości opisanej w pozwie. Zgodnie z § 7 ust. 2 umowy dzierżawca miał prawo przeniesienia całości lub części praw i obowiązków umownych na rzecz innego podmiotu, za powiadomieniem wydzierżawiającego listem poleconym. Umowę zawarto na czas oznaczony 30 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy. W imieniu(...) sp. z o.o.wP.występował prokurentM. D., który przygotował jej projekt. Ustalono, żeM. W.projekt umowy przedstawiła powodowi i podpisaną umowę oddałaM. D..
Sąd pierwszej instancji ustalił, że 30 grudnia 2007r.J. W.zawarł zR. W.umowę dzierżawy lokalu gastronomicznego położonego w jego 1/ 2 części nieruchomości opisanej w pozwie, aM. W.4 lutego 2008r. zawarła zR. W.umowę dzierżawy lokalu użytkowego o powierzchni 90 m2wraz z zapleczem.R. W.rozpoczął prowadzenie tam działalności gospodarczej w formie baru piwnego, za ustną zgodą(...) sp. z o.o.wR., a następnie na mocy pisemnych umów najmu. Ich treść była znana powodowi.R. W.regulował należności za zużyte w lokalu media, na podstawie faktur wystawianych przez(...) sp. z o.o.wR., która zawarła uprzednio umowy z ich dostawcami, a następnie na podstawie faktur wystawianych przez pozwanego. Umowa najmu została rozwiązania 31 sierpnia 2013r.
Stwierdził ponadto, że powód iM. D.podpisali protokół przekazania dzierżawionej nieruchomości 27 marca 2008r. 18 kwietnia 2008r. zostały poświadczone notarialnie podpisy stron na umowie dzierżawy i ujawniono umowę dzierżawy oraz prawo pierwokupu w Księdze Wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.(...) sp. z o.o.wP.ponadto zawarł zM. W.iJ. W.umowę sprzedaży ruchomości znajdujących się na dzierżawionej nieruchomości.
Jak ustalono,(...) sp. z o.o.wP.i pozwany mieli wspólnych pracowników, siedzibę i założycieli, czego powód był świadom. Pismem z 20 kwietnia 2010r. powód iM. W.zostali powiadomieni w trybie § 7 ust. 2 umowy dzierżawy z 14 sierpnia 2006r. o przeniesieniu praw i obowiązków z umowy przez(...) sp. z o.o.wP.na pozwanego, ze skutkiem na dzień 1 maja 2010r. Do pisma dołączono odpisy wyciągów z rejestrów nabywcy.
Sąd pierwszej instancji ustalił nadto, że 21 kwietnia 2010r.M. W.oraz prokurent(...) sp. z o.o.wP.M. D.i prokurent(...) sp. z o.o.wP.P. G.podpisali aneks do umowy dzierżawy, w którym potwierdzili, że pozwany w prawa i obowiązki dotychczasowego dzierżawcy wstępuje z dniem 1 maja 2010r. Następnie zawarł on umowy z dostawcami mediów do nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami Sądu, zarówno(...) sp. z o.o.wP., jaki (...) sp. z o.o.wP., regularnie uiszczali czynsz dzierżawny, który następnie został zajęty w ramach egzekucji komorniczej prowadzonej przeciwko powodowiJ. W.. Kolejny aneks do umowy dzierżawy, podpisany 26 listopada 2010r. przez prokurenta pozwanego(...) sp. z o.o.wP.M. D.iJ. W., działającego imieniem własnym iM. W., przewidywał możliwość dysponowania nieruchomością także na cele budowlane jako interpretację § 6 ust. 1 umowy. Jak stwierdzono,M. W.zmarła 23 marca 2011r., spadek po niej nabył w całościJ. W., stając się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości, której dotyczy powództwo w niniejszej sprawie.
Sąd Rejonowy ustalił, że pozwany do chwili obecnej w przedmiotowej nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą – restaurację meksykańską(...), a część lokali wynajmuje. Poniósł szereg nakładów na dzierżawioną nieruchomość w 2014r. Stwierdzono, że powód skierował do(...) sp. z o.o.wP.pisemne wypowiedzenie umowy dzierżawy w 2015r.
Powyższy stan faktyczny stwierdzono w oparciu o dowód z wymienionych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dokumentów, zeznania świadków oraz przesłuchanie stron.
W tym stanie rzeczy uznał Sąd pierwszej instancji, iż powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem strony nadal łączy umowa dzierżawy nieruchomości opisanej w pozwie. Brak było zatem podstaw do żądania wydania przedmiotu dzierżawy. Wskazał Sąd, że powodai (...) sp. z o.o.wP.łączyła umowa dzierżawy nieruchomości, na której złożone podpisy stron zostały potwierdzone notarialnie. Ocenił, iż antydatowanie umowy oraz późniejsze zawarcie umowy najmu lokalu położonego w nieruchomości zR. W., nie wpływały na ważność umowy. Zdaniem Sadu Rejonowego nadto ważna była umowa cesji praw i obowiązków dzierżawcy na pozwanego, podnosząc jej akceptację ze strony powoda poprzez zawarcie z prokurentem pozwanego aneksu do umowy dzierżawy z 26 listopada 2010r. (art. 698 § 1 i 2 kc). Posłużył się przy tym Sąd pierwszej instancji argumentacją wyrażoną przez Sąd Okręgowy w Gliwicach w uzasadnieniu wyroku zapadłego w sprawie o sygn. III Ca 1051/16, zgodnie z którą doszło do skutecznego przeniesienia praw i obowiązków dzierżawcy na pozwanego w wyniku aneksu do umowy dzierżawy z 26 listopada 2010r., podpisanego przez strony niniejszego postępowania. Uznał Sąd Rejonowy, iż pozwany mimo powoływania się na trudną sytuację życiową i emocjonalną po śmierci żony, nie wykazał wad składanych przez siebie oświadczeń woli, które mogłyby ich skuteczność podważyć.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji nie było podstaw do wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości w tej sytuacji, a nadto wskazał, iż powód, na którym spoczywał tu ciężar dowodu, nie złożył pisma wypowiadającego umowę do akt sprawy; tym samym nie sposób było ocenić jego treści. Wobec tego uznano, że pozwany dysponuje tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości powoda wskazanej w pozwie w postaci umowy dzierżawy (art. 693 § 1 kc) i stąd powód skutecznie nie może domagać się wydania mu przedmiotu dzierżawy przez pozwanego. O kosztach procesu wyrzeczono na zasadzieart. 98 kpc.
Apelację od tego wyroku wniósł powód, domagając się jego zmiany i uwzględnienia powództwa w całości oraz zwrotu kosztów postępowania odwoławczego. Zarzucał skarżący naruszenie przepisów prawa materialnego: -art. 522 kciart. 76 kcw zw. z § 15 umowy dzierżawy z 14 sierpnia 2006r. poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że oświadczenia stron i cesji praw i obowiązków dzierżawcy mogły być złożone w sposób dorozumiany z pominięciem formy pisemnej, zarzucając zignorowanie faktu, iż aneksy do umowy dzierżawy nie były podpisane przezM. W., -art. 509 § 1 kciart. 519 § 1 kcpoprzez ich nieuzasadnione zastosowanie mimo braku podstaw w postaci przeniesienia praw i obowiązków dzierżawcy wobec braku pisemnej zgody na cesję ze strony wydzierżawiających, -art. 58 § 1 kcpoprzez jego niezastosowanie i brak uznania nieważności umowy jako sprzecznej z prawem i zasadami współżycia społecznego oraz zmierzającej do udaremnienia egzekucji wierzycieli z nieruchomości powoda. Argumentował apelujący, że powód nie podpisał aneksu do umowy dzierżawy z 21 kwietnia 2010r., natomiast aneks z 26 listopada 2010r. został podpisany wyłącznie przez powoda, który nie przedstawił pisemnego pełnomocnictwa udzielonego mu przezM. W.. Uznał skarżący, iż wobec braku pisemnej zgodyM. W.i powoda na przejęcie długu po stronie dzierżawcy nieruchomości, doszło do nieważności cesji. Za taką bowiem jego zdaniem nie sposób uznać aneksów do umowy dzierżawy z 21 kwietnia 2010r. i 26 listopada 2010r. Ostatecznie powód kwestionował ważność umowy dzierżawy zawartej z(...) sp. z o.o.wP., powołując się na zgodny zamiar stron nakierowany na udaremnienie ewentualnej egzekucji z nieruchomości wierzycieli powoda. Zdaniem skarżącego umowa ta narusza więc zasady współżycia społecznego i jest nieważna. W apelacji opisano także szeroko kwestie wzajemnych powiązań biznesowych i towarzyskich stron umowy, postępowania oraz osób trzecich, wywodząc z nich rzekome motywy zawarcia umowy dzierżawy sprzed 12 lat.
Zawarty w apelacji wniosek dowodowy dotyczący dopuszczenia dowodu z protokołu rozprawy z 18 września 2015r. w sprawie Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim o sygn. I C 850/15 na okoliczność celu i motywacji dzierżawcy przy zawieraniu umowy z 14 sierpnia 2006r., został oddalony na rozprawie apelacyjnej 26 września 2018r. jako spóźniony i nieistotny dla rozstrzygnięcia sporu w niniejszej sprawie z uwagi na jej przedmiot (art. 381 kpc), podobnie jak wnioski dowodowe zgłoszone na rozprawie odwoławczej 11 stycznia 2018r. (art. 217 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 381kpc).
Pozwany w odpowiedzi wniósł o oddalenie apelacji powoda i zwrot kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda nie mogła odnieść zamierzonego skutku.
W pierwszej kolejności wypada wskazać, iż ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji w sprawie nie były kwestionowane przez apelującego. Ich prawidłowość i zgodność z zebranym w sprawie materiałem dowodowym nie budziła także wątpliwości Sądu Odwoławczego, który przyjął je za własne, bez konieczności ponownego przytaczania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., II CSK 18/07, Lex nr 966804; orzeczenie Sadu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r., C III 680/34. Zb. Urz. 1936, poz. 379, z dnia 14 lutego 1938 r., C II 21172/37, Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, Nr 4, poz. 83; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r., I CSK 147/05). Ustalono nadto w ramach postępowania odwoławczego, iż postępowanie egzekucyjne prowadzone z nieruchomości objętej pozwem nie zostało ukończone.
Na aprobatę zasługiwały także rozważania prawne przedstawione w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia, prowadzące do stwierdzenia, że pozwany dysponuje ważnym tytułem do nieruchomości powoda, który wyłącza jego uprawnienie do żądania wydania przedmiotu dzierżawy.
Współwłaścicielka nieruchomościM. W.oraz prokurent(...) sp. z o.o.wP.M. D.i prokurent(...) sp. z o.o.wP.P. G.21 kwietnia 2010r. podpisali aneks do umowy dzierżawy, w którym potwierdzili, że pozwany wstępuje z dniem 1 maja 2010r. w prawa i obowiązki dotychczasowego dzierżawcy. Także powód, podpisując z reprezentantem pozwanego aneksy do umowy dzierżawy z 14 sierpnia 2006r. i 26 listopada 2010r., wyraził pisemną zgodę na wstąpienie w stosunek zobowiązaniowy pozwanego w miejsce dotychczasowego dzierżawcy, tym samym akceptując pozycję pozwanego. Zgoda wyrażona przezM. W.ponadto, złożona w późniejszych aneksach do umowy, konwalidowała jej wcześniejszy brak w trybieart. 63kc.Zgoda taka, wyrażona w formie pisemnej, może być wyrażona przed, w trakcie lub nawet po zawarciu takiej umowy.
Sąd Okręgowy zważył, iż w sposób bezkonfliktowy, za aprobatą właścicieli nieruchomości, a następnie samego powoda, stosunek zobowiązaniowy był realizowany. Za Sądem pierwszej instancji powtórzyć w tym miejscu wypada, iż powód mimo prezentowanej argumentacji, nie wykazał okoliczności uzasadniających uchylenie się przez niego od skutków składanych oświadczeń woli w zakresie dotyczącym niniejszej sprawy.
Sąd Odwoławczy uznał, że już sam czas trwania stosunku dzierżawy, kilkuletnia współpraca stron, aktywne i bezkonfliktowe prowadzenie działalności gospodarczej w dzierżawionej nieruchomości, kontynuowanie kontaktów biznesowych, osobistych i wspólnych interesów między stronami i członkami ich rodzina, niekwestionowane realizowanie przez pozwanego płatności za zużywane w niej media oraz występowanie w szeregu czynności prawnych związanych z jej eksploatacją, za wiedzą i zgodą powoda, zdaniem Sądu Odwoławczego nie pozwalają na przyjęcie, iż umowa dzierżawy z 14 sierpnia 2006r. była nieważna. Naruszenia zasad współżycia społecznego powód nie wykazał, ani też nie sprecyzował, które z tych zasad miałyby zostać naruszone i w jaki sposób. Umowa była i jest do nadal realizowana od 12 lat, a nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem. Okoliczności uzasadniających uznanie nieważności umowy powód, na którym spoczywał ciężar dowodu zart. 6 kciart. 232 kpc, nie wykazał, z wszelkimi tego konsekwencjami. Powiązania biznesowe i towarzyskie między stronami, nakreślane przez powoda w toku procesu i środku zaskarżenia, pozostawały przy tym bez wpływu na ocenę stosunku prawnego łączącego strony w związku z nieruchomością wskazaną w pozwie i nie pozostawały w sferze badania i orzekania Sądu drugiej instancji w niniejszej sprawie. Nie doszło zatem do powoływanego w apelacji naruszeniaart. 58 § 1 kc.
W istocie wskazać należy, iż dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego przelać skutecznie na osobę trzecią wierzytelności przysługującej mu wobec tego wydzierżawiającego (art. 698 kcw zw. zart. 509 kc).

Przelew praw z umowy dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego byłby uznany za niedopuszczalny jako niezgodny z właściwością zobowiązania stron, zważywszy na charakter umowy dzierżawy (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z 23 marca 2000 r., II CKN 863/98). Zdaniem Sądu Okręgowego zakaz przewidziany wart. 698 § 1 kcodnosi się do wszelkich czynności prawnych, których skutkiem jest przejście praw do używania przedmiotu dzierżawy i pobierania pożytków przez osoby trzecie (por.: wyrok SA w Gdańsku z 22 kwietnia 2015 r., V ACa 600/14, LEX nr 1751196). Bezsprzecznie jednak skoro doszło do skutecznie udzielonej zgody właścicieli na przejście praw i obowiązków dzierżawcy na pozwanego z dniem 1 maja 2010r. , umowa dzierżawy nadal wiąże strony.
Stwierdził w tym stanie rzeczy Sąd drugiej stancji, iż nie doszło także do naruszenia wskazanych w apelacji norm prawa materialnego w postaciart. 522 kciart. 76 kcoraz § 15 umowy dzierżawy. Jak bowiem ustalono, została udzielona, skutecznie i w odpowiedniej formie, zgoda wydzierżawiających na przejście praw i obowiązków z umowy dzierżawy na pozwanego; zważywszy na fakt, iż regulacjaart. 698 kcma tu charakter Lex specialis i znajduje zastosowanie w pierwszej kolejności do umowy dzierżawy.

Uznać zatem wypada, iż strony do nadal wiąże umowa dzierżawy; jej skutecznego wypowiedzenia w stosunku do poprzednika prawnego pozwanego, czy też samego pozwanego, strona powodowa bowiem nie wykazała. Także pozew wniesiony w niniejszej sprawie nie mógł stanowić skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy z przyczyn wymienionych wart. 698 § 2 kc, wobec braku wykazania przesłanek uzasadniających wypowiedzenie wobec pozwanego (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2000 r., III CKN 835/98, LEX nr 51366).
Nie zachodzą więc okoliczności uzasadniające zwrot przedmiotu dzierżawy na zasadzieart. 705kc, ani inne przesłanki pozwalające na uwzględnienie powództwa.
Z tych wszystkich przyczyn oddalono apelację powoda jako bezzasadną w oparciu oart. 385 kpc.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosownie do wyniku sporu, na mocyart. 98 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 108 § 1 kpc, zobowiązując przegrywającego powoda do ich zwrotu na rzecz wygrywającego pozwanego.Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego, będącego radcą prawnym w wysokości 900zł (dziewięćset złotych), obliczone stosownie do§ 2 pkt 4w zw. z § 10 ust. 2 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, w brzmieniu znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie.
SSR (del.) Ewa Buczek – Fidyka SSO Lucyna Morys – Magiera SSO Teresa Kołeczko – Wacławik