Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 877/16
Data wyroku: 2018-09-19 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Dariusz Jastrzębski
Podstawa prawna: art. 77 ust.2

Sygnatura akt I C 877/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
S., dnia 21 sierpnia 2018 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSR Dariusz Jastrzębski
Protokolant: Pamela Wolska
po rozpoznaniu w dniu 21 sierpnia 2018 r. w Szczecinie
na rozprawie sprawy z powództwaPrzedsiębiorstwa Handlowego (...) Spółki jawnejz siedzibą wK.
przeciwkoGminie M.S.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
oddala powództwo,

II
zasądza od powodaPrzedsiębiorstwa Handlowego (...) Spółki jawnejz siedzibą wK.na rzecz pozwanejGminy M.S.kwotę 5.600 zł (pięć tysięcy sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu,

III
nakazuje pobrać od powodaPrzedsiębiorstwa Handlowego (...) Spółki jawnejz siedzibą wK.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego –S.P.i Zachód wS.kwotę 1.356,12 zł (tysiąc trzysta pięćdziesiąt sześć złotych dwanaście groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSR Dariusz Jastrzębski
Sygn. akt I C 877/16

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 10 września 2015 r. powódkaPrzedsiębiorstwo Handlowe (...) spółka jawnaz siedzibą wK.złożyła wniosek do Prezydenta MiastaS.o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki nr (...)z obrębu ewidencyjnego NadO.96, numerksięgi wieczystej (...).
Pismem z dnia 30 listopada 2015 r. Prezydent MiastaS.odmówił aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki nr (...).
Pismem z dnia 29 grudnia 2015 r. powódka złożyła odwołanie od decyzji Prezydenta MiastaS.z dnia 30 listopada 2015 r.
Na skutek złożonego odwołania, orzeczeniem z dnia 18 kwietnia 2016 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze wS.orzekło oddalić wniosek.
Pismem z dnia 29 kwietnia 2016 r. powódka wywiodłasprzeciwod orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wS.z dnia 18 kwietnia 2016 r. wnosząco dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałki nr (...)z obrębu ewidencyjnego NadO.96, dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą KW nr (...), w ten sposób, by za podstawę ustalenia wysokości opłaty przyjąć wartość nieruchomości w kwocie 891.779 zł, która została ustalona w drodze operatu szacunkowego z dnia 03 lipca 2015 r., a w konsekwencji ustalenie nowej stawki opłaty rocznej w wysokości 26.753,37 zł.
W uzasadnieniu powódka wskazała, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu skarżonego orzeczenia nie dotknęło w żaden sposób istoty merytorycznego problemu, ograniczając się jedynie do zreferowania dotychczasowych stanowisk stron, przytoczenia treści przepisów, a następnie zdawkowego stwierdzenia, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podziela stanowiska skarżącego w przedmiocie niezasadności zastosowania przepisuart. 77 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powódka podkreśliła, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie przedstawiło żadnych argumentów, dla których stanowisko użytkownika wieczystego nie mogło zostać podzielone. Powódka podniosła, że istotą problemu w niniejszej sprawie jest kwestia poprawności zastosowaniaart. 77 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamina gruncie przedmiotowego stanu faktycznego, co sprowadza się do oceny, czy przedmiotową działkę, pomimo jej wyodrębnienia i utworzenia dla niej nowej Księgi Wieczystej, należy utożsamiać z nabytą w drodze przetargu nieruchomością, z którejdziałka (...)została wyodrębniona, czy też należy ją traktować jako nową nieruchomość, powstałą na skutek wyodrębnienia.Działka nr (...)z obrębu ewidencyjnego NadO.96, o pow. 2300 m2 powstała w wyniku kolejnych podziałówdziałki gruntu nr (...)o pow. 2 ha 3919 m2 położonej wS.w obrębie ewidencyjnym NadO.96.Działka nr (...)została oddana w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Jednakże, co wydaje się mieć znaczenie kluczowe, wnioskodawca poprzez zawarcie w dniu 6 stycznia 2004 r. umowy przeniesienia nabył prawo użytkowania do wyodrębnionej ewidencyjniedziałki nr (...). W dniu 12 stycznia 2004 r. dladziałki nr (...)została założonaksięga wieczysta o numerze (...). Zatem należy przyjąć, że z chwilą założenia księgi wieczystej poprzez odłączenie części nieruchomości została wyodrębniona oddzielna nieruchomość gruntowa w myśl zasady „jedna księga - jedna nieruchomość" [por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r„ II CKN 1306/00, Biul. SN 2003 r., nr 8, poz. 8, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24]. Stanowisko to znajduje uzasadnienie w fakcie, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową (por, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Słownik ustawowy, zawarty w art. 4 u.g.n., różnicuje pojęcia nieruchomości gruntowej i działki gruntu, przy czym ta ostatnia oznacza niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej, stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Natomiast zawarta wart. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamidefinicja pojęcia nieruchomość gruntowa pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniuart. 46 k.c.orazart. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece(t.j. Dz.U.2013.0.707), którejzdanie pierwszestanowi, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej [patrz: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13]. W tym miejscu podkreślić należy, że dyspozycją normyart. 77 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiobjęte są jedynie nieruchomości gruntowe, których wartość na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste. W ocenie skarżącego przytoczony wyżej przepis nie znajdujew niniejszej sprawie zastosowania, albowiem obejmuje on swoim zakresem wyłącznie nieruchomości gruntowe nabyte w drodze przetargu, a za taką w świetle przedstawionej wcześniej argumentacji nie można uznać nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę (...).
Wodpowiedzi na pozewz dnia 27 marca 2017 r. pozwanaGmina M.S.wniosłao oddalenie powództwa w całości, oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu,w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu podniosła, iż aby dokonać aktualizacji opłaty rocznej muszą zostać spełnione określone przesłanki, którymi są: zmiana wartości gruntu oraz upływ co najmniej 3 lat od dokonania ostatniej aktualizacji. Wedługart. 77 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamijeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. Wobec tego cytowany przepis przewiduje wyłączenie możliwości dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W ocenie pozwanej, w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki umożliwiające aktualizację opłaty rocznej. Decydujące znaczenie dla wysokości opłaty rocznej ma wartość nieruchomości, z której powstaładziałka nr (...), ustalona w drodze przetargu w dniu jej oddania w wieczyste użytkowanie. Przyjąć należy, że art. 77 ust 2 ustawy wyznacza zakres wyłączenia takiej aktualizacji w razie zmiany wartości nieruchomości i z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Ponadto, jak wskazuje SKO w orzeczeniu, z art. 77 wynika ograniczenie możliwości aktualizacji opłaty rocznej dotyczy nie tylko pierwszego użytkownika, ale także kolejnych uprawnionych z tytułu tego prawa. Nadto brak jest regulacji ograniczających stosowanie art. 77 ust. 2 tylko do pierwotnej nieruchomości.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Umową z dnia 21 grudnia 2000 r.Gmina M.S.oddała(...)spółcez ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wS.w użytkowanie wieczyste nieruchomość stanowiącądziałkę nr (...), obręb 96 NadO.o powierzchni 2 ha 39 a 19 m2, położoną wS.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie prowadziłksięgę wieczystą nr (...). Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu licytacyjnego. Cena nieruchomości ustalona w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste wynosiła 20.560.000 zł /bezsporne/.
Decyzją Prezydenta MiastaS.z dnia 09 sierpnia 2001 r., zatwierdzony został podziałdziałki nr (...)nadziałki nr (...). Decyzją Prezydenta MiastaS.z dnia 08 kwietnia 2002 r., zatwierdzony został podziałdziałki nr (...)nadziałki nr (...). Decyzją Prezydenta MiastaS.z dnia 30 grudnia 2003 r., zatwierdzony został podziałdziałki nr (...)nadziałki nr (...)/bezsporne/.
Umową z dnia 06 stycznia 2004 r.B. K., ówczesny użytkownik wieczystydziałki nr (...), o powierzchni 2.300 m2, położonej przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie prowadziłksięgę wieczystą KW nr (...), dokonał przeniesienia użytkowania wieczystego w/w nieruchomości na rzeczPrzedsiębiorstwa Handlowego (...)i (...) spółkę jawnąz siedzibą wK.. W dniu 12 stycznia 2004 r. dla przedmiotowej nieruchomości założonoksięgę wieczystą KW nr (...).
Aktualna wartość rynkowa prawa własności gruntu nieruchomości zlokalizowanej przyul. (...)wS., oznaczonej w ewidencji gruntów numeremdziałki (...), z obrębu NadO.96 wynosi 1.040.589 zł.
Dowód:
- opinia uzupełniająca biegłego sądowego z zakresu(...)k. 105-117.
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, oraz dowoduz opinii biegłego sądowego, których prawdziwość i wiarygodność nie została w toku postępowania zakwestionowana oraz nie budziła wątpliwości.
Sąd zważył co następuje:
Powództwo okazało się niezasadne.
Zgodnie zart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie zaś do treści art. 81 ust. 1 ustawy użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. W przypadku odmowy aktualizacji opłaty rocznej użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku nierozpatrzenia żądania w terminie 30 dni użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisyart. 77-80stosuje się odpowiednio.
Według zaś art. 77 ust. 2 ustawy, jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
W niniejszej sprawie istota sporu pomiędzy powódką - użytkownikiem wieczystym, a pozwaną - właścicielem gruntu zasadza się na odmiennej interpretacji przepisuart. 77 ust. 2 ustawyo gospodarce nieruchomościami. Sąd podziela w powyższym zakresie argumentację przedstawioną przez stronę pozwaną, co wynika z jednej strony z brzmienia wskazanego przepisu oraz celu wprowadzenia przedmiotowej regulacji. Wskazać bowiem należy, iż celem tym było ograniczenie zjawiska "windowania cen" nieruchomości przez uczestników przetargu zainteresowanych ustanowieniem na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego, a następnie występowania o aktualizację opłaty na podstawie realnej wartości nieruchomości. Z tego względu wobec brzmienia art. 77 ust. 2 każdy z uczestników winien mieć zatem świadomość, że sztuczne zawyżanie ceny w czasie przetargu może mieć bezpośredni wpływ na wysokość pierwszej opłaty i kolejnych opłat rocznych (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2009 r., III CZP 73/07, OSNC 2008 nr 10, poz. 110, str. 16).Z takim celem regulacji nie do pogodzenia jest interpretacja proponowana przez stronę powodową. Przyjmując bowiemratio legisprzepisu uznanie, że podział nieruchomości niweluje ograniczenie ustanowione na mocy art. 77 ust. 2 ustawy prowadziłoby do dość prostej możliwości obejścia tejże regulacji. Co prawda podział nieruchomości następuje w drodze postępowania administracyjnego, to jednakże warunki, które należy spełnić by do zatwierdzenia podziału doszło (art. 92-100 ustawy) nie korelują z ograniczeniem wskazanym w treści art. 77 ust. 2 ustawy. Dodać należy, iż z analogicznych względów ograniczenie możliwości aktualizacji opłaty rocznej dotyczy również nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego, ale także kolejnych uprawnionych z tytułu tego prawa (tak uchwała Sadu Najwyższego z dnia 13 września 2009 r., III CZP 73/07). Dalej wskazać należy, iż również wykładnia językowa cytowanego przepisu prowadzi do tożsamego wniosku. Choć bowiem rację ma powódka, że w sensie prawnymdziałka nr (...)jest całkowicie odrębną nieruchomością względemdziałki nr (...), z której została wyodrębniona, to jednakże nadal pozostaje nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Przepis mówi zaś wyraźnie o wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej względem ustalonej w drodze przetargu cennie nieruchomości w dniu oddaniajejw użytkowanie wieczyste. Należy ponadto podkreślić, że zasadniczo to użytkownik wieczysty powinien ponosić ryzyko związane ze zmianami wartości nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji gospodarczego wykorzystania gruntu (jak w niniejszej sprawie). Gdyby nie szczególne regulacjeustawy o gospodarce nieruchomościami, stwarzające możliwość dostosowania wysokości opłaty rocznej do aktualnej wartości nieruchomości, uprawniony z tytułu prawa na rzeczy cudzej zapewne nie byłby w stanie doprowadzić do zmiany wysokości należności przysługujących właścicielowi gruntu. Można oczywiście zastanawiać nad celowością regulacji zawartej w art. 77 ust. 2 ustawy, jednakże kwestia ta pozostaje poza zakresem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Z uwagi zatem na fakt, iż aktualna wartośćdziałki nr (...)– w przeliczeniu 452,43 zł za m2, jest niższa niż cena ustalona w przetargu – w przeliczeniu 859,57 zł za m2, powództwo podlegało oddaleniu w całości (punkt I wyroku).
O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt II wyroku na podstawie przepisówart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Stosownie do wyrażonej w przepisieart. 98 § 1 k.p.c.zasady odpowiedzialności za wynik procesustrona przegrywająca proces obowiązana jest zwrócić stronie wygrywającej poniesione przez nią koszty procesu niezbędne do celowego dochodzenia swych praw lub celowej obrony. W rozpoznawanej sprawie strona powodowa uległa, co do całości dochodzonego pozwem żądania, co uzasadniało obciążenie jej poniesionymi przez pozwaną kosztami postępowania, na które składało się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 4.800 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego w kwocie 800 zł, łącznie kwota 5.600 zł. W punkcie III Sąd orzekł nadto w przedmiocie nieuiszczonych kosztów sądowych.
SSR Dariusz Jastrzębski
Sygn. akt I C 877/16

ZARZĄDZENIE

1
odpis wyroku wraz uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powódki,

2
akta z pismem lub za 21 dni.

SSR Dariusz Jastrzębski