Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1934/17
Data wyroku: 2018-07-02 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Robert Bełczącki

Sygn. akt I C 1934/17

Uzasadnienie wyroku z dnia 26 czerwca 2018 r.
W pozwie z dnia 23 października 2015 r. powód Wspólnota Mieszkaniowa(...)ul. (...)wW.żądała zasądzenia na swoją rzecz od pozwanejM.K.kwoty 3.283,55 zł tytułem zaległych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat eksploatacyjnych wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powód żądał zasądzenia od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 29 października 2015 r. w sprawie o sygn. akt II Nc 27529/15 Referendarz sądowy nakazał pozwanej zapłacić na rzecz powoda kwotę 3.283,55 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 23 października 2015 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 658,25 zł tytułem kosztów procesu.
Pozwana zaskarżyła nakaz zapłaty w całości, żądając oddalenia powództwai zasądzenia od powoda kosztów procesu.
Za podstawę wyroku Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia i wnioski:
Nie budziła wątpliwości okoliczność, żelokale usługowe nr (...)o pow. 23,02 m kw. oraz nr 5-6 o pow. 38,46 m kw., położone wbudynku nr (...)przyul. (...)wW., stanowiły przedmioty odrębnej własności lokalu objęte własnościąM.K.(okoliczność notoryjna, k. 173, 175).
Poza sporem pozostawała okoliczność, że lokale te związane były z nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej(...)ul. (...)wW..
Według uchwał właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości przyul. (...)wW.z dnia 21 marca 2014 r. o nr(...)i(...)zaliczkaAna pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną od dnia 1 kwietnia 2014 r. wynosiła 1,96 zł/m kw. powierzchni lokalu, zaś zaliczka(...)na fundusz remontowy od dnia 1 kwietnia2014 r. wynosiła 1,00 zł/m kw. powierzchni lokalu (k. 31-32, 33-34).
Według uchwał właścicieli lokali wspomnianej Wspólnoty Mieszkaniowej nr(...)i(...)z dnia 23 marca 2015 r. zaliczkaAna pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną od dnia 1 maja 2015 r. wynosiła 1,90 zł/m kw. powierzchni lokalu, a wysokość zaliczki(...)na fundusz remontowy pozostała niezmieniona i wynosiła 1,00 zł/m kw. powierzchni lokalu (k. 27-28, 29-30).
Podstawę powyższych ustaleń stanowiły kopie dokumentów prywatnych obejmujących wspomniane uchwały, co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności.
Nietrafnie pozwanaM. K.wywodziła brak legitymacji po stronie powoda. Na podstawie uchwały nr 8/2013 z dnia 14 maja 2013 r. właścicieli lokali wchodzącychw skład nieruchomości przyul. (...)wW.członkami zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej(...)ul. (...)wW.stali sięW. G.iW. M.. Z treści dokumentów obejmujących tę uchwałę oraz listę osób głosujących, których wiarygodność nie była kwestionowana, jednoznacznie wynikało, że uchwała ta zapadła większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, tak jak tego wymagałart. 26 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1892). Poza sporem pozostawała zaś okoliczność, że uchwała ta nie została zaskarżona, nie wstrzymano jej wykonania ani nie została uchylona prawomocnym orzeczeniem sądu powszechnego. Należało ją zatem uznać za skutecznąi wiążącą, w tym także względem pozwanej, nawet jeśli pozwana nie głosowała za jej podjęciem. Oznacza to, żeW. G.iW. M.kompetentni byli do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej(...)ul. (...)wW.w sprawie niniejszej. Wbrew twierdzeniom pozwanej uchwała ta nie kwalifikowała się jako uchwała określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, przewidziana wart. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1892).
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części obejmującej żądanie zasądzenia kwoty 1.619,39 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia23 października 2015 r. do dnia zapłaty.
Przedstawione przez powoda dowody z dokumentów w postaci uchwał właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości przyul. (...)wW.o nr(...)i(...)z dnia 21 marca 2014 r. oraz nr(...)i(...)z dnia 23 marca 2015 r. stanowiły wystarczającą podstawę do ustalenia wysokości zaległych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy.
Zważywszy na niesporną powierzchnię lokali stanowiących przedmioty odrębnej własności pozwanej, wynoszącą łącznie 61,48 m kw. (nr 1 o pow. 23,02 m kw. oraz nr 5-6o pow. 38,46 m kw.), za okres od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 30 kwietnia 2015 r. (okres 4 miesięcy), gdzie wysokość miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy wynosiła łącznie 2,96 zł/m kw., dług pozwanej względem powoda wyniósł łącznie 727,93 zł (iloczyn 61,48 m kw., 2,96 zł/m kw. miesięcznie oraz 4 miesięcy), a za okres od dnia 1 maja 2015 r. do dnia 30 września 2015 r. (okres 5 miesięcy), gdzie wysokość miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy wynosiła łącznie 2,90 zł/ m kw., dług pozwanej względem powoda wyniósł łącznie 891,46 zł (iloczyn 61,48 m kw., 2,90 zł/m kw. miesięcznie oraz 5 miesięcy). Łączne dług pozwanej względem powoda za okres 9 miesięcy objęty sporem w sprawie niniejszej, tj. od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 30 września 2015 r., z tytułu zaległych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy wyniósł zatem 1.619,39 zł.
Natomiast przedstawione przez powoda dowody z dokumentów w postaci wyciągówz kartoteki księgowej właściciela lokalu ani ze specyfikacji zapisów na koncie właściciela lokalu nie stanowiły wystarczającej podstawę do ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych należnych powodowi względem pozwanej za okres objęty sporem.
W sytuacji, gdy pozwana kwestionowała wysokość swego długu z tego tytułu, dokumenty te, obejmujące w istocie jedynie pochodzące od powoda twierdzenia o wysokości zadłużenia pozwanej za poszczególne okresy, okazały się niewystarczające, a w celu ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych należnych powodowi od pozwanej za okres objęty sporem powód powinien był powołać dowody z dokumentów pozwalających na ustalenie rzeczywistych kosztów składających się na opłaty eksploatacyjne oraz tej ich części, która przypada na pozwaną, ewentualnie także dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości, który to dowód przyjmowałby za podstawę pozostające w dyspozycji powoda księgi rachunkowe oraz dokumenty stwierdzające wysokość rzeczywistych kosztów składających się na opłaty eksploatacyjne oraz ich części przypadającej na pozwaną. Ciężar dowodu w tym zakresie niewątpliwie spoczywał na powodzie w myślart. 6 Kodeksu cywilnego, według którego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Podstawę prawną uwzględnienia roszczenia o zapłatę w kwocie 1.619,39 zł przez pozwanąM.K.na rzecz wspomnianej Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomości wspólnej oraz na fundusz remontowy stanowiły:
-art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolityDz. U. z 2015 r.poz. 1892), według którego właściciel ponosi wydatki związanez utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanychz utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra;
-art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U.z 2015 r. poz. 1892) według którego na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają sięw szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
-art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) według którego właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Legitymacja wspomnianej Wspólnoty Mieszkaniowej względem wierzytelnościo zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomości wspólnej oraz na fundusz remontowy nie budziła wątpliwości w świetleart. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), według którego wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wynika stąd, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawai obowiązki do własnego majątku (por. uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r.,III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69).
W zakresie roszczenia objętego pozwem pozwana nie przedstawiła dowodu spełnienia świadczenia, a ciężar dowodu, gdy chodzi o zapłatę skutkującą wygaśnięciem zobowiązania, spoczywał na niej w myślart. 6 Kodeksu cywilnego, według którego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Podstawę prawną ustalenia wymagalności roszczeń o zapłatę zaliczek stanowiłart. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), według którego na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Zważywszy na związanie żądaniem pozwu w myślart. 321 § 1 Kodeksu postępowania cywilnegoodsetki ustawowe za opóźnienie podlegały jednak zasądzeniu od dnia wniesienia pozwu.
Podstawę prawną roszczenia o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie stanowiłart. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, według którego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Wysokość odsetek za opóźnienie należało natomiast ustalić na podstawieart. 481 § 2 Kodeksu cywilnego, według którego jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych.
Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu stanowiłart. 100 zdanie pierwsze k.p.c., według którego w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Nie znajdował natomiast zastosowaniaart. 100 zdanie drugie k.p.c., według którego sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Powód uległ bowiem co do 51 % żądania.
Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.
SSR Robert Bełczącki

Zarządzenie: odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pozwanej – bez pouczenia.

SSR Robert Bełczącki