Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 1061/17
Data wyroku: 2018-02-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Marzenna Ernest, Zbigniew Ciechanowicz, Tomasz Szaj

Sygn. akt II Ca 1061/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 lutego 2018 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Zbigniew Ciechanowicz (spr.)

Sędziowie:

SO Tomasz Szaj
SO Marzenna Ernest

Protokolant:

st. sekr. sąd. Izabela Bączalska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2018 roku wS.
sprawy z powództwaM. K.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wS.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 25 kwietnia 2017 roku, sygn. akt II C 1485/16

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódkiM. K.na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wS.kwotę 450 (czterysta pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Tomasz Szaj SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Marzena Ernest
Uzasadnienie wyroku z dnia 23 lutego 2018 r.:
PowódkaM. K.wniosła o zasądzenie na jej rzecz odpozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomościul. (...)wS.kwoty 3137, 87 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu przypadającej na nią zgodnie z powierzchnią jej lokalu, części kosztów inwestycji opisanej uchyloną przez Sąd Okręgowy w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012r. w sprawie I C 1075/10 uchwałą nr 5/2000 dotyczącą przeprowadzenia przez Wspólnotę inwestycji nadziałce nr (...), stanowiącej nieruchomość sąsiednią.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomościul. (...)wS.zażądała oddalenia powództwa i obciążania powódki kosztami postępowania.
Wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2017 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej 1217 zł tytułem kosztów procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie oparto m.in. o następujące ustalenia:
M. K.jest właścicielką lokalu położonego wS.przyul. (...)od 2006 r. Budynek przyul. (...)wS.posadowiony jest nadziałce nr (...), której granice przebiegają po obrębie budynku. Wejścia do klatek schodowych budynku znajdują się nadziałce nr (...). Jedyne wejście i dojazd do budynku prowadzą przezdziałkę nr (...). W dniu 17 czerwca 2008r. pomiędzyGminą M.S.reprezentowaną przez(...) sp. z o.o.wS.a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomościul. (...)wS., zawarta została umowa, na mocy której w zamian za bezpłatne korzystanie z nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)obr.(...)Ś., wspólnota przejęła obowiązki utrzymania czystości na ww. działce, usuwania odpadów, chlorowania miejsca, na którym ustawione są pojemniki na odpady, wykonywania napraw powierzchni utwardzonej, tj. chodników i dróg dojazdowych, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (deliktowej) w związku z korzystaniem z terenu będącego przedmiotem umowy. W umowie postanowiono, że wspólnota ma prawo zagospodarować wykorzystywany teren zgodnie ze swoimi potrzebami. W dacie podpisania umowy teren pod miejsca parkingowe był nieutwardzony, nieogrodzony. Do klatek schodowych prowadził chodnik. Na podwórku znajdowały się niefunkcjonujące piaskownica i huśtawka oraz pojemniki na odpady do użytku członków wspólnoty.
Uchwałą 9/2008 wspólnota mieszkaniowa postanowiła zagospodarować teren podwórka wspólnoty stanowiącydziałkę gruntu nr (...)będącą własnością MiastaS.w następujący sposób: Dokonać nasadzenia krzewów i trawy, Wykonać miejsca parkingowe, Zlikwidować niefunkcjonującą piaskownicę i huśtawkę, Wykonać parawan śmietnikowy, Ogrodzić teren przedmiotowej działki, Wykonać bramę w przejściu pod budynkiem. W uchwale postanowiono upoważnić zarząd i zarządcę wspólnoty do przystąpienia i reprezentowania wspólnoty w programie(...)i powierzyć im zlecenie tych prac oraz nadzór nad nimi. Działający w ramach powyższego upoważnienia zarządca zawarł w dniu 6 marca 2009r. z(...)umowę o wykonanie prac projektowych dotyczących wykonania tej uchwały, uzyskanie stosowanych decyzji i zezwoleń (w tym pozwolenia na budowę).
Uchwałą nr 5/2010 Wspólnota mieszkaniowa postanowiła wykonać prace budowlane polegające na zagospodarowaniu terenu stanowiącego podwórko Wspólnoty i położonego nadziałce nr (...)w obrębie(...)będącej własnością GminyS., prace te sfinansować z funduszu remontowego, a wykonanie uchwały powierzyć Zarządowi i Zarządcy wspólnoty. Postanowiono również, że uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
W dniu 20 lipca 2010r. w celu realizacji uchwały Wspólnota Mieszkaniowa zawarła zfirmą (...)Usługi (...)umowę o wykonanie robót zgodnie z projektem za wynagrodzeniem w wysokości 117.543,95 zł. Prace rozpoczęły się w dniu 3 sierpnia 2010r., a zakończone zostały w dniu 11 października 2010r. Na wykonane prace wykonawca wystawiłfaktury VAT nr (...)na kwotę 40.000 zł i(...)na kwotę 75.543,95 zł, które opłacone zostały przez Wspólnotę. W ramach tych prac wykonano miejsca parkingowe, utwardzono teren, wykonano śmietnik wraz z zabudową, położono nowe nawierzchnie chodników, został założony trawnik, posadzone nasadzenia oraz ustawione ławeczki. Wspólnota przeprowadziła również modernizację instalacji domofonowej w ramachumowy nr (...)z dnia 11 października 2010r. oraz zasilanie bramy.
Uchwałę nr 5/2010 pozwem złożonym w dniu 29 października 2010r. zaskarżyłaM. K.. Uchwała ta (wraz z uchwałą nr 8/2010) została uchylona wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012r. w sprawie I C 1075/10.
Na funduszu remontowym wspólnoty gromadzone były środki wpłacane przez członków wspólnoty, przychody z wynajmu boksów rowerowych, odsetki od zadłużeń właścicieli lokali, przychody z reklam i odsetek bankowych.
Uchwałą nr 1/2011 podjętą w dniu 23 marca 2011r. udzielono absolutorium zarządowi za 2010 rok, a uchwałą nr 2/2011 zatwierdzono jego sprawozdanie finansowe za rok 2010. Sprawozdanie obejmowało ww. wydatki i zostało na zebraniu przedstawione. Uchwały teM. K.otrzymała w dniu 12 kwietnia 2011r. Żadna z tych uchwał nie została zaskarżona do sądu.
Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd I instancji powództwo uznał za niesłuszne.
Przede wszystkim wskazano, iż wskazano, iż świadczenie powódki na rzecz pozwanej nigdy nie było świadczeniem nienależnym w rozumieniuart. 410 § 2 k.c.Było pomiędzy stronami bezsporne, żeM. K.uiszczała opłaty na rzecz wspólnoty zgodnie z uchwałami przez wspólnotę podejmowanymi, okresowo posiadając na koncie niedopłatę. Wskazać należy, że żadnej z uchwał wspólnoty dotyczącej wysokości tych opłat powódka nie zaskarżyła, nie sposób więc przyjąć, aby świadczyła na rzecz wspólnoty nienależnie. Dla Sądu I instancji było oczywiste, że uiszczane przez powódkę opłaty na rzecz wspólnoty nie stały się świadczeniami nienależnymi na rzecz wspólnoty tylko z racji uchylenia uchwały nr 5/2000, albowiem uchwała ta nie była podstawą jakichkolwiek świadczeń ze strony powódki na rzecz pozwanej. Wskazano, że fundusz remontowy wspólnoty finansowany był nie tylko z wpłat własnych członków, ale również z przychodów z wynajmu boksów rowerowych, odsetek od zadłużeń właścicieli lokali, przychodów z reklam i odsetek bankowych. Samo ustalenie, że dana inwestycja finansowana była ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym nie pozwala na automatyczne ustalenie, jaka część wydatków pochodziła z wpłat od poszczególnych członków wspólnoty. Powódka również żadnego dowodu na tą okoliczność sądowi nie zaoferowała. Zart. 14 pkt 2 ustawy o własności lokaliwynika, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na pokrycie których właściciele uiszczają comiesięczne zaliczki (art. 15 ust. 1 ustawy). Brak więc uregulowania prawnego, w oparciu o które powódka mogłaby formułować roszczenie oparte o tak sformułowaną podstawę faktyczną.
Powódka nie wykazała też w żaden sposób, aby pozwana była wzbogacona jej kosztem. (…). W piśmie kierowanym do pozwanej z dnia 4 sierpnia 2014r. (k. 22v.) pełnomocnik powódki wskazał, żeM. K.domaga się zapłaty kwoty 3.137,87 zł tytułem „nienależnego świadczenia na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej , a ściślej jej kontrahentów,którzy uzyskali świadczenie kosztem mojej mandantki bezpodstawnie, bowiem nie tylko odpadła podstawa prawna do takiego świadczenia, ale takiej podstawy nie było od samego początku”. Ze sformułowania powyższego wynika jednoznacznie, że również pełnomocnik powódki dostrzegł, że chodzi o świadczenie na rzecz podmiotów trzecich, którzy zawartą mieli umowę z pozwaną, a nie o wzbogacenie po stronie pozwanej. Pozwana dokonała bowiem płatności na rzecz podmiotów trzecich zgodnie z zawartymi przez wspólnotę umowami i nie jest z tego tytułu w żaden sposób wzbogacona. Także twierdzenia pełnomocnika powódki, że gdyby pozwana nie zadysponowałaby środkami na sporną inwestycję, powódka miałaby nadpłatę na koncie funduszu remontowego i mogłaby się domagać jej zwrotu lub inaczej ja przeznaczyć, sąd uznał za całkowicie gołosłowne. Jak bowiem wskazane zostało wyżej, powódka nie wykazała wysokości uiszczonych przez siebie opłat ani ich konkretnego przeznaczenia. Nie wykazała też, aby istniała na funduszu remontowym w jakimkolwiek momencie nadpłata, której zwrotu mogłaby się domagać. Nie przedłożyła również żadnych uchwał wspólnoty, z których wynikałoby wyodrębnienie funduszu remontowego oraz sposób gospodarowania nim. Za nieprzydatne do czynienia ustaleń w sprawie sąd uznał zeznania świadkaT. M., który nie posiadał żadnych informacji istotnych w sprawie. Również świadkowieU. K.iJ. K.zeznali wyłącznie o okolicznościach, które w sprawie były bezsporne, tj. na okoliczność zagospodarowania podwórka i sfinansowania inwestycji ze środków wspólnoty. Powódka nie przedstawiła nawet i nie udowodniła wysokości swego udziału w nieruchomości wspólnej, z którego wielkością powiązała wysokość swego roszczenia, bowiem wydruk z pierwszej strony księgi wieczystej dotyczącej jej lokalu (k. 9) informacji takich nie zawiera. Powódka na okoliczność wykazania swego roszczenia przedstawiła jedynie sporządzone przez siebie wyliczenie (k. 25). Pismo to nie stanowi nawet jednak nawet dokumentu w rozumieniu przepisówkodeksu postępowania cywilnego, albowiem stanowi jedynie wydruk elektronicznego dokumentu, przez nikogo nie podpisany.
Sąd I Instancji rozważył również zasadność roszczenia powódki w kontekście odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej wobec powódki za ewentualne niezgodne z prawem rozporządzenie środkami i stwierdził, że nie sposób uznać działań wspólnoty polegających na sfinansowaniu inwestycji nadziałce nr (...)za bezprawne, a tylko ustalenie bezprawności czynu mogłoby doprowadzić do ustalenia odpowiedzialności odszkodowawczej.
Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota zawarła zGminą M.S.umowę dotyczącą zasad korzystania zdziałki nr (...). Umowa ta precyzowała obowiązki wspólnoty w zakresie utrzymania tej nieruchomości w należytym stanie technicznym, jej zagospodarowania a nawet obowiązek dokonania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Zawarciu tej umowy nie sprzeciwiał się żaden z członków wspólnoty, sprzeciw taki musiałby zresztą być uznany za irracjonalny. Bezsporne jest bowiem, że dla członków wspólnoty dojście i dojazd do własnej nieruchomości możliwe są wyłącznie przezdziałkę (...). Oczywiste jest również, że wywiązanie się z zawartej z Gminą umowy wymagało ze strony wspólnoty dokonania wydatków. Wszystkie obowiązki, jakie przejęła na siebie wspólnota zgodnie z §1 umowy z dnia 17 czerwca 2008r. wymagają bowiem wydatkowania środków finansowych. Niewywiązanie się z porozumienia mogłoby natomiast narazić wspólnotę na odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Podjęte przez wspólnotę decyzje w zakresie zagospodarowania podwórka muszą więc być traktowane jako zmierzające do należytego wywiązania się z przyjętego zobowiązania.
Nie jest też tak, jak twierdzi pełnomocnik powódki, aby wydatki dokonane zostały bezprawnie z uwagi na brak stosownej uchwały, albowiem uchwała 5/2000 została przez Sąd Okręgowy uchylona. Pełnomocnik powódki pomija bowiem fakt, że przez członków wspólnoty podjęta została również uchwała 9/2008, za której przyjęciem głosowała przecież również powódka. W uchwale tej (k. 49) wprost wskazane zostało, jakich prac wspólnota zamierzała dokonać nadziałce nr (...). Podkreślić należy, że zamiar ten w pełni akceptowała również powódka, co wynika wprost z treści jej zeznań oraz oddanego przez nią za przyjęciem uchwały głosu. Bezsporne jest, że wspólnota chciała uczestniczyć w programie(...), jednakże sąd nie dał wiary twierdzeniom powódki, że zakwalifikowanie wspólnoty do tego programu i uzyskanie środków od Miasta warunkować miało realizację zagospodarowania podwórka. Zapisu takiego brak bowiem w uchwale nr 9/2008, przeczy temu również następstwo zdarzeń. Umowa o wykonanie projektu zagospodarowania podwórka w wykonaniu powyższej uchwały została zawarta już w dniu 6 marca 2009r. (k. 51), zaś dopiero w aneksie z dnia 4 maja 2009r. (k. 53) pojawiła się informacja o potrzebie wykonania dodatkowych prac związanych z zamiarem wspólnoty przystąpienia do programu. Pokreślić należy również i to, że wspólnota żadnego swojego podwórka, z którym w takim programie mogłaby uczestniczyć, nie miała. Jest bowiem okolicznością bezsporną, że budynek, w którym znajduje się lokal powódki zajmuje cała powierzchnię działki, na której został posadowiony. Tym samym bezpodstawne są twierdzenia pełnomocnika powódki zawarte w piśmie z dnia 8 grudnia 2016r., jakoby w ogóle nie doszło do realizacji uchwały nr 9/2008. W jej wykonaniu zawarty zostały bowiem zawarte z projektantem i wykonawcami stosowne umowy, na podstawie zawartego w § 3 upoważnienia udzielonego zarządowi i zarządcy.
Dla oceny zgodności z prawem działań pozwanej nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że wspólnota w drodze stosownych uchwał przyjęła sprawozdanie finansowe zarządu dotyczące m.in. spornej inwestycji, jak i udzieliła mu absolutorium za okres w którym czynione były wydatki. Wprawdzie więc uchwała nr 5/2000 została uchylona, jednakże inne uchwały dotyczące finansowania tej inwestycji ((...),(...),(...)) nie zostały ani uchylone, ani nawet zaskarżone. Nie sposób zaś wskutek uchylenia jednej uchwały odmówić wspólnocie prawa do dysponowania jej środkami finansowymi i podejmowania uchwał zatwierdzających ich wydatkowanie. Tym samym sąd uznał, że podejmując uchwały 1/2011 i 2/2011 członkowie wspólnoty zaakceptowali post factum dokonane wydatki oraz źródła ich finansowania. Mając na względzie powyższe, sąd uznał, że brak podstaw do uznania działań wspólnoty związanych z finansowaniem inwestycji za bezprawne, co czyni niezasadnym roszczenie oparte na treściart. 415 kc.Dodatkowo zaś wskazano, że powódka nie wykazała istnienia szkody po swej stronie, albowiem- co było już wskazane wyżej, nie wykazała wysokości swych wpłat, ani tego, jaka część inwestycji sfinansowana została z jej środków.
Z tych samych powodów za nieskuteczne musiałoby być uznane roszczenie oparte na treściart. 471 kc,
W ocenie Sądu I instancji orzeczenie w niniejszej sprawie nie narusza treściart. 365 § 1 kpc, zgodnie z którym orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy (…). Zgodnie bowiem zart. 366 kpcwyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko pomiędzy tymi samymi stronami. Przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie I C 1075/10 było jedynie ustalenie, czy istnieją podstawy do uchylenia uchwały 5/2010, a nie- czy powódce przysługują jakiekolwiek roszczenia wobec wspólnoty. Sąd Okręgowy uwzględnił roszczenie powódki i uchwałę tą uchylił, jednakże wbrew zapatrywaniom pełnomocnika powódki samo uchylenie uchwały nie przesądza o zasadności roszczeniaM. K.z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia i nie konstytuuje po jej stronie żadnych innych roszczeń. W szczególności za nieuprawnione należało uznać twierdzenia pełnomocnika powódki zawarte w piśmie z dnia 8 grudnia 2016r., jakoby uchylenie tej uchwały było równoznaczne z uznaniem wykonania wszelkich prac związanych z zagospodarowaniemdziałki nr (...)za bezprawne i nie mogące być finansowane ze środków funduszu remontowego, a co za tym idzie nie wywołujące skutku prawnego wobec właścicieli lokali w pozwanej wspólnocie i ich majątku. Za równie nieuprawnione sąd uznał twierdzenia, jakoby wskutek uchylenia uchwały nr 5/2010 powstał taki stan „jak w sytuacji wydania nakazu zapłaty czy wyroku, na podstawie których zostało wyegzekwowane świadczenie (roszczenie) z nich wynikające, a następnie orzeczenie takie zostało uchylone, względnie zmienione, zaś powództwo oddalone”. Pełnomocnik powódki zdaje się bowiem nie dostrzegać, że powódka (odmiennie niż w przypadku wyroków zasądzających) nie stała się dłużnikiem pozwanej, świadczenie nie zostało wyegzekwowane od niej, a uiszczone przez wspólnotę na rzecz podmiotu trzeciego- wykonawcy prac, i to nie ze środków powódki, a środków znajdujących się w funduszu remontowym i zgromadzonych z różnych źródeł.
Wskazać nadto należy, że podstawą uchylenia przez Sąd Okręgowy uchwały nr 5/200 była m.in. okoliczność, że brak w jej treści określenia kwoty, która miała być wydatkowana na przeprowadzenie inwestycji nadziałce nr (...). Zarzutu tego nie sposób jednak zasadnie postawić uchwałom podjętym po zakończeniu inwestycji, akceptujących poniesione wydatki ((...)i(...)). Zostały one bowiem podjęte w oparciu o konkretne zestawienia wydatków -jak na k. 70-72 akt, w których przywołane zostały określone kwoty. Sąd Okręgowy wskazał wprawdzie na niedopuszczalne jego zdaniem finansowanie inwestycji na działce sąsiedniej, powołując się na pogląd Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, jednocześnie jednak w kolejnym akapicie swego uzasadnienia dopuścił możliwość przyjęcia poglądu całkowicie odmiennego argumentując również w uzasadnieniu, że nie sposób zanegować celowości i konieczności zagospodarowania tego podwórka. Wskazać bowiem należy, że przywołany pogląd Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu nie jest poglądem jednolitym. Choćby bowiem Sąd Apelacyjny w Warszawie wyraził pogląd, iż ponoszenie przez wspólnoty mieszkaniowe wydatków na elementy infrastruktury położone poza terenem ściśle ograniczonym obszarem nieruchomości wspólnej, jeżeli są to wydatki związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej, z prawidłowym współkorzystaniem z nieruchomości wspólnej, należy kwalifikować jako koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, do których ponoszenia właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani na podstawieart. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali(vide wyrok z dnia 8 lipca 2015r. sygn. VI ACa 17/15). Sytuacja taka niewątpliwie zachodzi w niniejszej sprawie, skoro jedyne dojście i dojazd do nieruchomości wspólnotowej prowadzi przezdziałkę nr (...), wspólnota nie dysponuje tez żadnym innym miejscem , w którym mogłaby postawić należące do niej pojemniki na odpady.
W ocenie Sądu I instancji pojęcie nieruchomości wspólnej ewoluowało wraz ze wzrostem zamożności i postępem cywilizacyjnym. Nie można interpretować go w oderwaniu od potrzeb mieszkańców związanych z prawidłowym i racjonalnym korzystaniem z nieruchomości zabudowanej budynkiem, z uwzględnieniem poczucia estetyki i potrzeby bezpiecznego korzystania z dojść i dojazdów do nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Nie sposób pominąć, że w dzisiejszych czasach wspólnotowym współwłaścicielom przestało wystarczać, że posiadają możliwość faktyczną, nieuregulowaną prawnie dojścia do swojej nieruchomości przez teren, na którego wygląd i sposób zagospodarowania nie mają żadnego wpływu oraz, że coraz częściej wspólnoty dbają o estetyczne zagospodarowanie przyległego terenu. W ocenie sądu taka sytuacja miała również miejsce w przypadku pozwanej. Niewątpliwe jest, że pozwana chciała zagospodarować podwórko, stanowiącedziałkę (...). Wskazać w tym miejscu należy, że z zeznań świadkaJ. K.wynika jednoznacznie, że członkowie wspólnoty traktują podwórko jak własną nieruchomość. Świadek zeznał bowiem, że nic nie wie o inwestycji na sąsiedniej działce, zaś parking w jego ocenie znajduje się „na naszej działce, którą wydzierżawiliśmy od miasta”. Sama treść uchylonej uchwały nr 5/2010 mówiąca o „podwórku Wspólnoty” świadczy o tym, że członkowie wspólnoty podwórko to traktują analogicznie jak swoją własność. Nie sposób więc przyjąć, aby dokonana przez wspólnotę inwestycja była bezprawna.
Wskazać również należy, że również ustawodawca dostrzegł problem wspólnot, których budynek posadowiony jest po obrysie należącej do nich działki, bez dostępu do drogi. Wart. 32 a ustawy o własności lokaliw sytuacji takiej został przewidziany obowiązek zarządu lub zarządcy przedstawienia właścicielom lokali uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie działek przyległych. Z koleiustawa o gospodarce nieruchomościamiprzewiduje wart. 37 ust. 2 pkt 6 , art. 68 ust. 1 pkt 8 i 10 oraz art. 209amożliwość bezprzetargowego nabycia takiej nieruchomości i udzielenia bonifikaty przy jej nabyciu. Uregulowania te wskazują jednoznacznie, że wspólnoty winny dążyć do zapewnienia sobie władztwa nad nieruchomościami sąsiednimi w sytuacji, gdy ich własna nieruchomość- jak w przedmiotowej sprawie, nie spełnia wymogów stawianych działce budowlanej. Fakt, że pozwana wspólnota władztwo takie zapewniła sobie i to nieodpłatnie, na podstawie umowy z Gminą, nie może stawiać jej w gorszej sytuacji od wspólnot, które zdecydowały o nabyciu na własność nieruchomości sąsiednich za odpłatnością, która przecież również realizowana byłaby ze środków należących do członków wspólnoty. Zawarcie takiego porozumienia uchroniło też wspólnotę przed ewentualnym powództwem ze strony Gminy o odszkodowanie za bezumowne korzystanie zdziałki (...). Nie sposób więc uznać, aby działanie wspólnoty, czy też jej zarządu nosiło znamiona niegospodarności.
Wyrok Sądu I instancji zaskarżyła w całości powódka, żądając jego zmiany poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 3.137,87 zł wraz z ustawowymi odsetkami (w tym od dnia 1 stycznia 2016 r. za opóźnienie) od dnia 9 lutego 2012 r. oraz kosztów postępowania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1
naruszenie prawa materialnego, tj. przepisuart. 410 § 2 k.c.w związku zart. 405 k.c.poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż świadczenie powódki na rzecz pozwanej nigdy nie było świadczeniem nienależnym, a pozwana nie wzbogaciła się kosztem powódki, podczas gdy wskutek uchylenia uchwały pozwanej nr 5/2010 wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 8 lutego 2012 r. w sprawie pod sygn. akt I C 1075/10 oczywistym winno być uznanie, iż pozwana wydatkując na rzecz osób trzecich (nie na majątek czy dobro właścicieli lokali u pozwanej i nie dla potrzeb nieruchomości wspólnej) jakiekolwiek środki z funduszu remontowego wpłacane m.in. przez powódkę w oparciu o nieistniejącą w obrocie prawnym uchwałę, stała się bezpodstawnie wzbogacona (a to, że środki te pozwana wydatkowała dalej jedynie potwierdza - wbrew nieprawidłowemu stanowisku sądu - jej wzbogacenie, bo przecież były to środki nigdy nie należące do pozwanej), zaś powódka zubożona, a wskutek eliminacji z obrotu prawnego w/w uchwały pozwanej wszelkie podstawy świadczeń dokonanych w jej oparciu i na jej podstawie odpadły;

2
z ostrożności w razie uznania przez Sad odwoławczy bezzasadności zarzutu naruszenia prawa materialnego opisanego w pkt 1. petitum apelacji, zarzucam także naruszenie prawa materialnego tj. przepisuart. 415 k.c.poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do zastosowania tego przepisu, gdyż nie zaistniała przesłanka bezprawności czynu, podczas gdy powódka poniosła szkodę, a działania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostały - mocą prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 8 lutego 2012 r. (sygn. akt I C 1075/10) - uznane za bezprawne, zaś emanacja tych działań w postaci uchwały pozwanej nr 5/2010 uchylona w całości - w związku z powyższym dwie główne przesłanki z przepisuart. 415 k.c.zostały spełnione, co skutkuje przyjęciem po stronie pozwanej deliktu;

3
naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wyrok na wynik sprawy, tj. przepisuart. 365 § 1 k.p.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż przedmiotem rozstrzygnięcia (wyroku) Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012 r. w sprawie pod sygn. akt I C 1075/10 było jedynie ustalenie, czy istnieją podstawy do uchylenia uchwały pozwanej nr 5/2010, a nie rozstrzygnięcie, czy powódce przysługują jakiekolwiek roszczenia wobec wspólnoty, a także że uchylenie uchwały wbrew twierdzeniom powódki nie przesądza o zasadności roszczenia powódki i nie konstytuuje po jej stronie żadnych innych roszczeń, podczas gdy wskutek uchylenia - na podstawie w/w prawomocnego wyroku - uchwały pozwanej nr 5/2010 odpadła podstawa prawna świadczeń dokonanych w jej oparciu, w szczególności podstawa do wydatkowania jakichkolwiek środków, co wiąże sąd orzekający w niniejszej sprawie, a nadto prawomocne orzeczenie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012 r. przesądza o nieistnieniu stosunku prawnego, z którego miałoby wynikać obciążenie powódki kosztami dot. prac objętych uchyloną uchwałą pozwanej nr 5/2010;

4
naruszenie przepisów postępowania, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisuart. 233 § 1 k.p.c.poprzez nie rozważenie w sposób wszechstronny materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz dowolną ocenę dowodów, w szczególności uznanie: iż podjęcie uchwały pozwanej nr 9/2008, za której przyjęciem głosowała powódka miało rzekomo znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, podczas gdy w/w uchwała, jak i uchylona uchwała nr 5/2010 nie pozostają w związku przyczynowym, a przede wszystkim ich przedmiot jej inny oraz zakładały inne źródła finasowania prac w nich określonych; przyjęcie sprawozdania finansowego zarządu, jak i udzielenie mu absolutorium za okres, w którym czynione były wydatki przesądza o „legalności” wydatków dokonanych na podstawie uchylonej uchwały pozwanej nr 5/2010, podczas gdy zatwierdzenie sprawozdania finansowego nastąpiło wcześniej i nie wywołuje to i tak skutków w sferze cywilnoprawnej, zaś uchwałę nr 5/2010 uchylił Sąd powszechny, co wiąże także właścicieli lokali we wspólnocie. Ponadto uznanie za wiarygodne zeznańJ. K., w zakresie iż członkowie wspólnoty traktują podwórko jak własną nieruchomość, co ma wyłączać bezprawność, jak i uznanie, iż powódka nie wykazała istnienia szkody po swojej stronie.

Pozwana zażądała oddalenia apelacji i zasądzenia od powódki kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja nie była zasadna.
Przede wszystkim Sąd odwoławczy podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, jako element stanowiący podstawę ocen prawnych będących istotą zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ustalenie te co do istoty nie były sporne.
Odnosząc się do poszczególnych zarzutów apelacyjnych:
1. i 2.
Za nietrafny uznać należy zarzut naruszenie przepisuart. 410 § 2 k.c.w związku zart. 405 k.c.poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż świadczenie powódki na rzecz pozwanej nigdy nie było świadczeniem nienależnym, a pozwana nie wzbogaciła się kosztem powódki, podczas gdy wskutek uchylenia uchwały pozwanej nr 5/2010 wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie I Wydział Cywilny z dnia 8 lutego 2012 r. w sprawie pod sygn. akt I C 1075/10. Co prawda, zgodzić się należy ze stwierdzaniem, iż fakt uchylenia powyższej uchwały świadczy o bezprawny zachowaniu pozwanej Wspólnoty wobec jej członków, więc również i powódki. Bezprawność ta, jak wynika z uzasadnienia powyższego rozstrzygnięcia przejawiała się m.in. brakiem opisu sumy jaka miałaby zostać przeznaczona na zagospodarowanie podwórka, co zostało uznane za sprzeczne z zasadami gospodarowania nieruchomością wspólną.
Tym niemniej konstruowanie powództwa w oparciu o instytucję nienależytego świadczenia nie mogło być uznane za słuszne. Przepisy ogólne o bezpodstawnym wzbogaceniu, czy nienależytym świadczeniu mogą mieć zastosowanie, jedynie gdy przesunięcie majątkowe nie jest efektem świadczenia między stronami lub roszczenie kierowane jest do innego podmiotu niż strona stosunku prawnego.
Jeżeli powódka uznaje, że spełniła świadczenia przy braku do tego zobowiązania, to oznacza się w ten sposób sytuacje, w których odbiorca świadczenia obowiązany jest do jego zwrotu, jeśli w dacie spełnienia tego świadczenia nie istniał ważny stosunek obligacyjny. Powszechnie oznacza się trzy przesłanki powstaniacondictio indebiti, a mianowicie: 1) spełnienie świadczenia; 2) nieistnienie zobowiązania w chwili dokonania świadczenia; 3) błędne mniemanie świadczącego o istnieniu zobowiązania (zob. Komentarz do art. 410 KC red. Gniewek 2017, wyd. 8/Dubis za SIP Legalis).
Niewątpliwie powódka uiszczała świadczenia na fundusz remontowy Wspólnoty, który w pozwanej Wspólnocie został wyodrębniony z kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czego dowodzą zaprezentowane w toku postępowania niezakwestionowane uchwały w przedmiocie zatwierdzenia planów gospodarczych Wspólnoty (k. 123-132), tym niemniej podstawą tych wpłat nie była uchylona uchwała nr 5/2010, lecz właśnie uchwały zatwierdzające plany gospodarcze na poszczególne lata, które kształtowały relacje prawne między Wspólnotą a poszczególnymi jej członkami.
Podobnie rzecz się ma w przypadku przyjęcia koncepcji, że podstawa prawna świadczenia przez powódkę istniała w chwili wpłat na fundusz remontowy, a następnie odpadła na skutek uchylenia uchwały nr 5/2010.
Umyka również uwadze apelującej, że pozwana sprawując zarząd nieruchomością wspólną przeznaczyła środki zgromadzone na rachunku funduszu remontowego, które były własnością Wspólnoty już w chwili uiszczenia ich na ten rachunek, na zagospodarowanie terenu z którego korzystała. Środki te przekazała jako zapłatę za usługę osobom trzecim. Trudno w takim kontekście sformułować tezę o wzbogaceniu pozwanej kosztem powódki. Skoro powódka uiszczała zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, to taki wydatek trudno ujmować w kategoriach bezpodstawnego wzbogacenia, czy nienależytego świadczenia pozwanej, gdyż była to powinności ustawowa powódki. Powódka była bowiem zobowiązana uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 u.w.l.) i uiszczając zaliczki na te koszty (art. 15 u.w.l.).
Niewątpliwie pozwana ma obowiązek rozliczanie się z ewentualnych nadpłat w uiszczaniu zaliczek na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13u.w.l.), lecz w niniejszej sprawie nie z tej okoliczności powódka wywodziła swoje roszczenia. Mało tego powódka nie twierdziła, że w jej relacjach z pozwaną wystąpiła nadpłata zaliczki na fundusz remontowy. Wręcz przeciwnie twierdząc, że uiszczała zaliczki na bieżąco, doznanej szkody dopatruje się w tym, że w jej ocenie wydatek na zagospodarowanie podwórka był bezprawny, więc alternatywnie wskazując na treśćart. 415 k.p.c.dowodziła, ze pozwana wyrządziła jej szkodę.
Skoro uchylona przez Sąd Okręgowy w Szczecinie uchwała nr 5/2010 była aktem bezprawnym, to spełniona była przesłanka bezprawnego zachowania Wspólnoty. Pozostaje jednak kwestia szkody i związku przyczynowego między szkodą a zachowaniem pozwanej. Tych przesłanek odpowiedzialności deliktowej, jak słusznie Sądu I instancji wskazał, powódka nie dowiodła. Sformułować należy wręcz tezę, że powódka nie doznała szkody, gdyż jej wydatek na fundusz remontowy został przeznaczony na powiększenie majątku pozwanej Wspólnoty, a zatem również powódki. Prawo do korzystania z gruntuGminy M.S.ma charakter umowny, zaś nakłady zostały poczynione za zgodą właściciela tej nieruchomości i niewątpliwie w interesie członków pozwanej Wspólnoty.
3.
Możliwość umownego korzystania przez członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z nieruchomościGminy M.S., również w zakresie uzasadniającym wykorzystanie środków z funduszu remontowego Wspólnoty niezasadnym czyni zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisuart. 365 § 1 k.p.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż przedmiotem wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012 r. w sprawie pod sygn. akt I C 1075/10 było jedynie ustalenie, czy istnieją podstawy do uchylenia uchwały pozwanej nr 5/2010.
Niewątpliwie rozstrzygnięcie zawarte w sentencji wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012 r. miało przesłanki, które zostały opisane w uzasadnieniu tego orzeczenia. Słusznie jednak Sąd I instancji uznał, że już sposób sformułowania uzasadnienia w tej części wskazuje na przyjęcie tezy, iż podstawową przesłanką uchylania zaskarżonej uchwały była jej nieweryfikowalność przejawiająca się brakiem opisu sumy jaka miałaby zostać przeznaczona na zagospodarowanie podwórka, z którego korzystała pozwana Wspólnota. Sposób ujęcia przesłanki ograniczenia prawnego w inwestowaniu środków pochodzących z funduszy remontowanego do nieruchomości wspólnej rozumianej w ścisłym sensie świadczy jedynie o pomocniczości tego argumentu jako przesłanki orzekania.
Sąd odwoławczy podziela argumentację Sądu I instancji zmierzającą do wykazania możliwości objęcia pojęciem zarządu nieruchomością wspólną czynności podejmowanych poza granicami nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych, sąsiednich nieruchomości. Akceptacja tezy przeciwnej (np. opisanej w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. VCSK 143/08) stanowiła by wyraz nieuzasadnionego typowymi okolicznościami formalizmu wykładniczego. Dostrzec bowiem należy, iż na terenieS.regułą w latach 90 ubiegłego wieku było wyodrębnianie nieruchomości zabudowanych budynkami wielomieszkaniowymi w granicach wyznaczonych obrysami budynków, przy pozostawieniu całej sfery związanej z korzystaniem z tak wyznaczonej nieruchomości poza jej granicami, najczęściej na nieruchomościach gminnych (drogi dojazdowe, ścieżki dojścia, śmietniki, place zabaw, parkingi, infrastruktura energetyczna, wodno-kanalizacyjne itp.). Zdając sobie sprawę z tego, że takie urządzenia są konieczne dla zwyczajnego korzystania z budynków mieszkalnych, ich wspólnoty wchodziły w relacje prawne związane z korzystaniem z takich nieruchomości i trudno w ocenie Sądu odwoławczego w takich sytuacjach formułować tezę o braku możliwości objęcia pojęciem zarządu nieruchomością wspólną również zarządu nieruchomością sąsiednią. Zwłaszcza, że obie nieruchomości najczęściej pozostają w ścisłym związku funkcjonalnym. Gospodarowanie tymi nieruchomościami mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej i jednocześnie wyznacza też zakres uprawnień właścicieli, tworzących daną wspólnotę mieszkaniową do podejmowania uchwał w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną. Plan gospodarczy danej wspólnoty w takiej sytuacji może dotyczyć kosztów utrzymania nieruchomości innych niż nieruchomość wspólna, zaś właściciele lokali, stanowiący daną wspólnotę, mogą podejmować uchwały, które ingerowałyby w prawa własności innych nieruchomości skoro odbywa się to za zgodą i w porozumieniu z tymi właścicielami.
4.
Niewątpliwie uchylona wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2012 r. w sprawie pod sygn. akt I C 1075/10 uchwała pozwanej nr 5/2010 była aktem bezprawnym, tym niemniej przedmiotem postępowania nie było to, czy wydatki poczynione na podstawie uchylonej uchwały nr 5/2010 były „legalne” czy też nie, lecz szkoda którą doznała powódka. A tak jak wynika z powyższych rozważań nie została wykazana.
Mając powyższe na uwadze w oparciu o treśćart. 385 k.p.c.apelację powódki oddalono, zaś w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.obciążono ją kosztami postępowania odwoławczego stanowiącymi wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w stawce minimalnej, tj. w kwocie 450 zł (§ 2 pkt 3w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804).
SSO Tomasz Szaj  SSO Zbigniew Ciechanowicz  SSO Marzenna Ernest