Sąd Rejonowy w Mrągowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Co 360/18
Data wyroku: 2018-10-05 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Krzysztof Połomski

Sygn. akt: I Co 360/18

POSTANOWIENIE
Dnia 5 października 2018 roku
Sąd Rejonowy w Mrągowie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Krzysztof Połomski

Protokolant:

p.o. sekretarz sądowy Milena Ziętak

po rozpoznaniu w dniu 28 września 2018 roku w Mrągowiena rozprawie
sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.
przeciwko dłużnikowi(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.
o egzekucję świadczenia pieniężnego
w przedmiocie skargi dłużnika na czynność komornika polegającą na opisiei oszacowaniu nieruchomości

postanawia:

I
oddalić skargę,

II
oddalić wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego,

III
zasądzić od dłużnika(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.na rzecz wierzyciela(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.kwotę 80 zł (osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Zarządzenie;

1
odnotować,

2
za 7 dni.

M-wo, dn. 05.10.2018r.
Sygn. aktI Co 360/18

UZASADNIENIE
Dłużnik(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.wystąpił ze skargąna czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w MrągowieA. P.polegającą na dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w MrągowieIV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...). Wniósło uchylenie zaskarżonej czynności, zawieszenie postępowania egzekucyjnego do czasu rozpoznania skargi oraz o zasądzenie od wierzyciela kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skarżący powołał się na znaczne zaniżenie wartości nieruchomościw postępowaniu egzekucyjnym, wskazując na przypadkowy wybór nieruchomości porównawczych. Podkreślił fakt realizacji na nieruchomości inwestycji, która ma wpływna jej wartość, a także fakt, że jej sprzedaż może narazić dłużnika na wielomilionową stratę.
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w MrągowieA. P.wyjaśnił, iż wyceny nieruchomości dokonał w oparciu o opinię biegłegoW. F.. Komornik wskazał, że w jego ocenie opinia rzeczoznawcy została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest przejrzysta i rzetelna.
(...) sp. z o.o.z siedzibą wW.wniósło oddalenie skargi i zasądzenie od dłużnika na rzecz wierzyciela kosztów postępowania,w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazał, że biegły dokonał wyceny nieruchomości w sposób prawidłowy, a podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich tożsamości. Podkreślił,że w innym postępowaniu pełnomocnik dłużnika złożył do akt sprawy wyceny nieruchomości znajdujących się obok nieruchomości wycenianej, gdzie ich cena została określona na kwoty 80 zł za 1 m2oraz 69 zł za 1 m2, podczas gdy nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji została wyceniona na 96,41 zł za 1 m2.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 22 czerwca 2018 roku Komornik Sądowy przy Sądzie RejonowymwM.A. P.dokonał opisu i oszacowania nieruchomości położonejw obrębieJ., stanowiącej działkę gruntu oznaczonąnumerem ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą (...).
(dowód: protokół opisu i oszacowania nieruchomości – k. 57-60 w aktach egzekucyjnychKm 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w MrągowieA. P.)
Oszacowania w/w nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnegoKm 1057/17 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie RejonowymwM.A. P.dokonał biegły sądowyW. F., który ustalił jej wartość na kwotę 1.422.000 złotych.
(dowód: operat szacunkowy biegłego sądowegoW. F.– w aktach egzekucyjnych Km 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w MrągowieA. P.)
Sąd zważył, co następuje:
Skarga dłużnika jest niezasadna i jako taka podlegała oddaleniu.
Występując z przedmiotową skargą na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnik wskazywał na zaniżenie wartości nieruchomości z powołaniem się na dwa główne zarzutydo opinii biegłego, których uwzględnienie w jego ocenie rzutowałoby na ocenę prawidłowości czynności komornika polegającej na opisie i oszacowaniu nieruchomości. Zarzuty te dotyczyły:

1
błędnie przyjętych nieruchomości porównawczych,

2
braku uwzględnienia realizowanej na nieruchomości inwestycji budowlanej.

Odnosząc się do tych zarzutów należy przede wszystkim stwierdzić, że równieżw interesie wierzyciela jest sprzedaż nieruchomości za jak najwyższą cenę, by w jak największym stopniu mógł on zaspokoić swoją wierzytelność. Truizmem jest nadto stwierdzenie, że prowadzenie postępowania egzekucyjnego do nieruchomości nie wyłącza możliwości jej sprzedaży poza egzekucją, oczywiście w ścisłym współdziałaniuz wierzycielem i organem egzekucyjnym. Śladów takich działań brak w aktach egzekucyjnych 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w MrągowieA. P.. Zgodzić się również należy ze stanowiskiem wierzyciela, że sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę nie ma bezpośredniego przełożenia na wartość nieruchomości, bowiem wymaga ona znacznych inwestycji infrastrukturalnych. Okoliczność ta rzutuje w niewątpliwy sposób na ograniczenie kręgu podmiotów będących w stanie nabyć nieruchomość.
Wskazać również należy, iż zarzuty dłużnika stanowiły w zasadzie wyłącznie polemikę z ustaleniami biegłego, który był autorem operatu szacunkowego stanowiącego integralną część opisu i oszacowania nieruchomości. Opinia biegłego sądowegoW. F.zawiera wyczerpujące i przekonujące uzasadnienie, w tym zakresie wyboru nieruchomości porównawczych. Zadaniem biegłego sądowego sporządzającego operat szacunkowy – służący za podstawę do późniejszych czynności komornika w postaci dokonania opisu i oszacowania nieruchomości – stanowi rzetelna, ale jednocześnie szacunkowa ocena wartości nieruchomości, z której ma być prowadzona egzekucja. W ocenie Sądu opinia biegłego sądowegoW. F.spełnia wskazane wymogi.
Do zarzutów dłużnika odniósł się na zobowiązanie Sądu również sam biegły sądowyW. F.sporządzający operat szacunkowy. Podtrzymał on swoją opinię(vide: wyjaśnienia biegłegoW. F.– k. 14-16), szczegółowo i wyczerpująco odnosząc się do poszczególnych zarzutów zawartych w skardze na opis i oszacowanie nieruchomości. Biegły wyjaśnił w sposób przekonujący, w oparciu o jakie kryteria przyjął podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą. Biegły podkreślił, że nieruchomość wyceniana położona jest w odległości około 700 metrów od linii brzegowej jezioraT.po ciągach komunikacyjnych, wobec czego trudno zgodzić sięz twierdzeniem dłużnika, że nieruchomość posiada korzystną lokalizację z dostępem do linii brzegowej jeziora.
Skarżący – poza swoimi polemicznymi twierdzeniami – nie przedstawił zaś żadnych dowodów na faktyczne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, a zatem nie podważył wniosków płynących z operatu szacunkowego biegłego sądowegoW. F.stanowiącego podstawę skarżonej czynności komornika. Nie zgłosił też żadnych uwag do samego opisu nieruchomości dokonanego przez komornika. Nie wnosił o weryfikację poprawności operatu szacunkowego biegłego sądowegoW. F.chociażby poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W uzasadnieniu swojej skargi sam skarżący zaś wskazał, że strona kwestionująca opinię winna zwalczać ją dostępnymi środkami dowodowymi – w istocie jedynie w postaci wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Formułując – skądinąd słuszny postulat – skarżący sam się do niego nie zastosował, nie zgłaszając postulowanego wniosku dowodowego.
Faktem jest, że wycena biegłego sądowegoW. F., nie spełnia oczekiwań dłużnika, lecz nie taka jest rola tej opinii. Zarzut dłużnika sprowadzający siędo stwierdzenia, że biegły sądowyW. F.sporządzający operat szacunkowyna potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego, zaniżył wartość nieruchomości może być zaś obiektywnie zweryfikowany w trakcie licytacji. Wartość oszacowania służy bowiem jedynie do ustalenia ceny wywoławczej, a ostateczną wysokość ceny nabycia ustali prawo rynku i faktyczne zainteresowanie nabyciem nieruchomości. Jeśli faktycznie nieruchomość jest tak atrakcyjna, jak to sugeruje dłużnik, to niewątpliwie wzbudzi szerokie zainteresowanie potencjalnych nabywców, a to z kolei winno znaleźć bezpośrednie przełożenie na podwyższenie ceny, za jaką nieruchomość będzie sprzedana w toku licytacji.
Mając zatem na uwadze podane wyżej względy – na podstawieart. 767 § 1-4 kpcw zw. zart. 950 kpc– postanowiono jak w punkcie I postanowienia.
W przedmiocie zawieszenia postępowania egzekucyjnego Sąd orzeka biorąc pod uwagę interesy stron i ewentualną szkodę, jaką może wywołać dalsze prowadzenie egzekucji. W związku z niezasadnością skargi dłużnika wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego również stał się bezprzedmiotowy, wobec czego – na podstawieart. 821 § 1acontrariokpc– postanowiono o jego oddaleniu (pkt II postanowienia).
O kosztach postępowania orzeczono w oparciu oart. 770 kpcw zw. zart. 98 § 1i § 3 kpcstosownie do jego wyniku (pkt III postanowienia), zasądzając od dłużnika na rzecz wierzyciela koszty postępowania wywołanego skargą.
/-/ SSR Krzysztof Połomski