Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 2125/17
Data wyroku: 2018-04-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Artur Żymełka, Lucyna Morys-Magiera, Gabriela Sobczyk
Słowa kluczowe: Odpowiedzialność cywilna
Podstawa prawna: art. 415 kc

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 kwietnia 2018 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Gabriela Sobczyk (spr.)
Sędzia    SO Lucyna Morys - Magiera
SO Artur Żymełka
Protokolant    Marzena Makoś
po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2018 r. w Gliwicach
na rozprawie sprawy z powództwaW. L.(L.)
przeciwkoR. G.(G.)
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 12 maja 2017 r., sygn. akt I C 1420/(...)

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanego 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Artur Żymełka SSO Gabriela Sobczyk SSO Lucyna Morys – Magiera

UZASADNIENIE
PowódW. L.wniósł o zasądzenie od pozwanegoR. G.kwoty 3.759,43 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 21 stycznia 2010 roku ogłoszony został przetarg na wynajem lokalu położonego wZ.przyul. (...), stanowiącego własność MiastaZ.. Powód przystąpił do tego przetargu i jego oferta została przyjęta w związku z czym w dniu 02 lutego 2010 roku zawarł umowę najmu tego lokalu. Dalej powód wskazał, że stan techniczny lokalu był bardzo zły, a on miał prowadzić w nim działalność gastronomiczną, lecz z uwagi na fatalny stan lokalu nie nadawał się on do umówionego użytku. Po podpisaniu umowy najmu powód przystąpił do uzyskania niezbędnych dokumentów oraz zgód i pozwoleń koniecznych do przeprowadzenia remontu lokalu i jednocześnie wystąpił do(...)wZ.o wyrażenie zgody na remont lokalu. Pismo to przekazane zostało do Wspólnoty MieszkaniowejPark (...), lecz ta nie podejmowała żadnych działań. Uzyskanie zgody Wspólnoty było konieczne w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Konieczna była zgoda wyrażona w formie uchwały współwłaścicieli. Pozwany w tym czasie pełnił funkcję zarządcy Wspólnoty i do jego obowiązków należało zwołanie zebrania właścicieli lokali oraz poddanie pod głosowanie stosownej uchwały. Pozwany nie podejmował jednak żadnych działań. Powód zwracał się do Wspólnoty o podjęcie tej uchwały wielokrotnie w efekcie uzyskał pismo podpisane przez pozwanego w którym pozwany wskazał, że wspólnota nie wyraża zgody na prowadzenie prac przez powoda, a pozwany prowadził prace budowlane bez pozwolenia na budowę, wyburzył ściany podpierające konstrukcję belek stropowych, zablokował część wspólną nieruchomości, zakopał gruz bez pozwolenia, posiada zadłużenie z tytułu bezumownego korzystania z gruntu Wspólnoty. Zarzuty te były w ocenie powoda bezpodstawne, a przedstawione twierdzenia nie były zgodne z prawdą. Powód wskazał również, że wyrażenie lub nie zgody na budowę przez Wspólnotę stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a pozwany jako właściciel jednego z lokali należących do Wspólnoty nie był uprawniony do składania takiego oświadczenia. W tym przedmiocie winna zostać podjęta uchwała, której pomimo ponagleń kierowanych przez powoda do Wspólnoty, nie podjęto.
Powód wskazał ponadto, że pozwany podejmował nadto próby blokowania prowadzonych przez powoda prac zabezpieczających lokal, zgłaszając rzekome nieprawidłowości do(...)wZ.. Zebranie właścicieli lokali należących do Wspólnoty zwołane zostało na dzień 20 września 2010 roku, po interwencji powoda u innego współwłaściciela. Na zebraniu tym nie stawił się jednak przedstawiciel(...), a pozwany nie brał udziału w głosowaniu. Na skutek tego powód nie uzyskał zgody Wspólnoty na prowadzenie prac, a pozwany oświadczył, że nigdy nie wyrazi takiej zgody. Powód podkreślił, że wszystkie prace wykonywane przez niego zmierzały do zabezpieczenia lokalu przed dostępem osób trzecich, warunkami atmosferycznymi oraz do zabezpieczenia lokalu z uwagi na jego bardzo zły stan techniczny. Powód wyjaśnił, że w dniu 25 października 2010 roku umowa najmu lokalu została rozwiązana przez(...)z uwagi na naruszenie umowy poprzez dokonywanie zmian naruszających substancję lokalu oraz jego remontów i modernizacji. Powód zaznaczył, że do rozwiązania umowy doszło w sytuacji, gdy powód wielokrotnie usiłował uzyskać zgodę na remont Wspólnoty, której jednak nie udało się uzyskać z uwagi na działania pozwanego. Powód natomiast poniósł istotne koszty związane z zabezpieczeniem lokalu i usunięciem zagrożenia wystąpienia katastrofy budowlanej i zwrotu tych kosztów domaga się w niniejszym postępowaniu. Jako podstawę swojego roszczenia powód wskazałart. 415 k.c.
W piśmie procesowym z dnia 10 marca 2017 roku, zawierającym sprecyzowanie pozwu powód ograniczył swoje żądanie do kwoty 3.696,54 złotych, jako równowartości kwoty wynikającej zfaktur (...).
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że kwestionuje zgłoszone roszczenie co do zasady i wysokości. Pozwany podniósł brak swojej legitymacji biernej w sprawie oraz zakwestionował istnienie legitymacji czynnej powoda. Pozwany podniósł również zarzut przedawnienia ewentualnych roszczeń majątkowych powoda. Pozwany wskazał, że roszczenia powoda powinny być kierowane do podmiotu z którym łączyła go umowa najmu lokalu. Zaznaczył również, że nie można uznać aby pozwany, czy inni współwłaściciele mieli obowiązek wyrażenia powodowi zgody na przeprowadzenie prac, ani w ogóle głosowania jego wniosku.
W dalszym toku postępowania pozwany podniósł, że nie można jego działaniom przypisać cechy bezprawności.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 maja 2017r. Sąd Rejonowy w Zabrzu umorzył postępowanie w części, w której powód ograniczył swe żądanie, oddalił powództwo w pozostałej części i zasądził od powoda na rzecz pozwanego 1200zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd Rejonowy ustalił, żeZarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.ogłosiła ustny nieograniczony przetarg na wysokość stawki czynszowej dla lokali użytkowych, w tym na lokal położony wZ.przyul. (...), składający się z 12 pomieszczeń wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi o łącznej powierzchni 237,23 m2. Lokal ten znajdował się w użytkowaniu Spółki, na podstawie umowy zawartej z właścicielem – GminąZ.. Pierwsza licytacja tej nieruchomości lokalowej odbyć się miała w siedzibie Spółki w dniu 21 stycznia 2010 roku. W dniu 02 lutego 2010 rokuZarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.zawarła z powodem umowę najmu wyżej opisanego lokalu użytkowego. W umowie powód oświadczył, że znany jest mu stan wynajmowanego lokalu oraz zobowiązał się do prowadzenia w nim działalności gospodarczej w formie usług gastronomicznych i handlu. W § 5 umowy pozwany zobowiązał się między innymi nie dokonywać bez zgody wynajmującego zmian naruszających substancję lokalu lub budynku, w którym się znajduje. W myśl § 7 umowy wszelkie remonty, modernizację, zmiany elewacji budynku, a w szczególności wywieszanie reklam wynajmowanego lokalu w trakcie trwania umowy, mogło być dokonane za pisemną zgodą i na warunkach określonych przez wynajmującego. Najemca miał prawo dokonywać nakładów na lokal zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym w formie pisemnej z wynajmującym. Zgodnie natomiast z § 9 umowy wynajmującemu służyło prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia między innymi w przypadku, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaprzestaje prowadzenia w nim działalności gospodarczej, dokonuje zmian naruszających substancję lokalu, lub używa go w sposób powodujący jego niszczenie lub naruszy postanowienia wynikające z tej umowy, dokonuje bez zgody wynajmującego zmian sposobu wykorzystania przedmiotu najmu.
Powód planował prowadzenie w najmowanym lokalu działalności gastronomicznej, lecz lokal najmowany przez niego wymagał kapitalnego remontu, a stan tego lokalu był powodowi znany. Po podpisaniu umowy najmu powód rozpoczął prace remontowe wewnątrz lokalu. Chciał również zabezpieczyć lokal z zewnątrz i w tym celu kupił miedzy innymi kratę weldmesch za kwotę 3.549 złotych, a także siatkę za kwotę 147,54 złotych. Planował również wykonanie prac naruszających konstrukcję całego budynku, bowiem chciał wykonać odrębne wejście do lokalu na co wymagana była zgoda nie tylko wynajmującego ale również Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku z koniecznością uzyskania takich zgód powód w piśmie z dnia 08 lutego 2010 roku skierowanym do wynajmującego zwrócił się z prośbą o wyrażenie zgody na adaptację lokalu do zamierzonej działalności, a to: wymianę instalacji wodnej, ściekowej oraz elektrycznej, wyburzenie oraz przebudowę ścian wewnętrznych, zaślepienia okien oraz ocieplenie elewacji, remont dachu, stropów, ścian i posadzek, wykonanie wyjść ewakuacyjnych, remont oraz malowanie elewacji, dostosowanie wejścia głównego dla osób niepełnosprawnych, uporządkowanie i utwardzenie terenu wokół lokalu, ogrodzenie terenu. Pismo to zostało przekazane w celu załatwienia według kompetencji Wspólnocie MieszkaniowejPark (...)wZ.. Wspólnota nie podjęła żadnych działań związanych z rozpatrzeniem pisma. Następnie powód ponownie pismem z dnia 19 lipca 2010 roku zwrócił się o wyrażenie tych zgód. Wspólnota MieszkaniowaPark (...)wZ.w piśmie z dnia 02 sierpnia 2010 roku, a podpisanym przez pozwanego, kierowanym do(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ., oświadczyła, że nie wyraża zgody na przebudowę wynajmowanego powodowi lokalu. Zaznaczono, że powód rozpoczął prace budowlane bez pozwolenia na budowę, wyburzył ściany wewnętrzne podpierające konstrukcję belek stropowych, zablokował pomieszczenie rozdzielni elektrycznej zabezpieczeniami, a pomieszczenie to stanowi cześć wspólną nieruchomości. W piśmie z dnia 05 sierpnia 2010 roku, skierowanym do Wspólnoty MieszkaniowejPark (...), powód ponaglał Wspólnotę do wyrażenia zgody w formie uchwały na dokonanie prac remontowo adaptacyjnych w najmowanym przez niego lokalu. Z kolei w piśmie z dnia 20 sierpnia 2010 roku, adresowanym do wynajmującego, powód zwrócił się ponownie z prośbą o podjęcie działań umożliwiających uzyskanie zgody Wspólnoty na prace remontowe, które miały zostać wykonane w najmowanym przez niego lokalu.
W dniu 10 września 2010 roku zorganizowano zebranie właścicieli lokali nieruchomości położonej wZ.przyul. (...). Na zebraniu nie stawili się przedstawiciele GminyZ., stawił sięR. G.orazW. S.. Na zebraniu głosowano nad uchwałą nr 1/2010 na podstawie której Wspólnota MieszkaniowaPark (...)miała wyrazić zgodę na prowadzenie przez powoda prac budowlanych związanych z adaptacją lokali na pub-kawiarnie zgodnie z projektem budowlanym.R. G., będący w tamtym czasie zarządcą Wspólnoty MieszkaniowejPark (...), nie brał udziału w głosowaniu nad tą uchwałą. Za uchwałą zagłosował wyłącznie jeden współwłaściciel –W. S..
Sąd Rejonowy ustalił, że pomimo braku zgody Wspólnoty na prowadzenie przez powoda prac remontowych, nadal kontynuował on przebudowę lokalu i części wspólnych nieruchomości. Wobec tego pismem z dnia 25 października 2010 rokuZarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.zawiadomiła powoda o rozwiązaniu umowy najmu lokalu położonego przyul. (...)wZ.. Jako przyczynę tej decyzji wskazano: nieprzestrzeganie przez powoda zapisów zawartych w § 5 pkt 3 oraz § 7 pkt 1 umowy najmu.
Powód w piśmie z dnia 01 grudnia 2010 roku adresowanym do pozwanego wezwał go do zgodnego z prawem podjęcia czynności zmierzających do wydania uchwały przez wszystkich współwłaścicieli stanowiących wspólnotęPark (...)w przedmiocie wyrażenia zgody na prace adaptacyjne prowadzone przez powoda.
W ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. W części w której powód ograniczył swoje roszczenie postępowanie zostało umorzone. W tym zakresie Sąd przywołałart. 203 § 4 k.p.c.iart. 355 § 1 k.p.c.
Odnosząc się do pozostałej części żądania Sąd Rejonowy wskazał, że obowiązkiem powoda było wykazanie zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa wiąże obowiązek odszkodowawczy pozwanego, zgodnie z obciążającym go ciężarem dowodu zart. 6 k.c.Powód winien był wykazać, że w związku z zawinionym przez pozwanego działaniem lub zaniechaniem poniósł szkodę. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na nim.
W ocenie Sądu Rejonowego powód nie sprostał temu zadaniu.
Wskazał, że w rozpoznawanej sprawie powód przedłożył dwie faktury VAT domagając się od pozwanego zwrotu kwot wynikających z tych dokumentów, przy czym powód wiązał swoją szkodę z bierną postawą pozwanego, który jako zarządca Wspólnoty MieszkaniowejPark (...)pomimo kierowanych do niego próśb nie zwoływał zebrania członków Wspólnoty, aby ta wyraziła zgodę na prace adaptacyjne, które powód zamierzał wykonać w najmowanym lokalu, jak i budynku.
Sąd Rejonowy wskazał, że powód podpisując umowę najmu lokalu użytkowego, a nawet jeszcze przed jej zawarciem doskonale zdawał sobie sprawę ze złego stanu technicznego tego lokalu oraz konieczności jego zabezpieczenia przed ingerencją osób trzecich i dalszą jego dewastacją. Zdaniem Sądu Rejonowego, niezależnie zatem, czy pozwany ignorował jego prośby o zwołanie zebrania współwłaścicieli, czy też jako właściciel innego lokalu położonego w tym samym budynku, nie wyrażał zgody na prace adaptacyjne które powód zamierzał wykonać w częściach wspólnych tej nieruchomości, to powód i tak musiałby zakupić materiały budowlane niezbędne do zabezpieczenia tej nieruchomości.
W ocenie Sądu I instancji nie sposób przyjąć, że to działanie lub zaniechanie pozwanego spowodowało konieczność dokonania zakupu tych materiałów, a przynajmniej takie okoliczności nie zostały przez powoda wykazane w toku postępowania.
Sąd Rejonowy wskazał na brzmienie art. 19 ustawy o własności lokali z dnia 29 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2000r., Nr 90, poz. 903 ze zm. – w brzmieniu obowiązującym w dacie wyrządzenia szkody), zgodnie z którym jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności. Wskazał, żew niniejszej sprawie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisyKodeksu cywilnego.
Sąd Rejonowy wskazał, że rację ma powód twierdząc, że zgodnie z regulacją art. 200 tego aktu prawnego pozwany, jako współwłaściciel części tej nieruchomości zobowiązany był, tak jak każdy z pozostałych współwłaścicieli, współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Przy czym z tego obowiązku w ocenie Sądu Rejonowego należy wyciągnąć odmienne wnioski niż te, które formułuje powód. Sąd Rejonowy uznał, że fakt, że pozwany nie doprowadził do zebrania współwłaścicieli nie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą powoda związaną z koniecznością zabezpieczenia lokalu. Wskazał, że sam powód w jednym z pism procesowych, konieczność zabezpieczenia okien dokonana przez niego bez zgody pozostałych współwłaścicieli wynikała z faktu, że część okien w lokalu nie była oszklona, jak również z działań wandali, którzy wybijali szyby. Powód natomiast chciał chronić lokal przed zniszczeniem i ingerencją osób trzecich. Sąd Rejonowy wskazał, że zły stan stolarki okiennej wynika wprost z protokołu zdawczo – odbiorczego załączonego do umowy najmu. W ocenie Sądu Rejonowego powód jeszcze przed podpisaniem umowy najmu tego lokalu winien upewnić się, że planowane przez niego prace adaptacyjne, tak w lokalu jak i w częściach wspólnych tej nieruchomości będą mogły zostać wykonane i nie wywołają sprzeciwu właścicieli innych lokali w tej nieruchomości. Tylko wówczas mógłby usiłować wyegzekwować podjęcie stosownych działań przez Wspólnotę, a w razie zaistnienia szkody w związku z bezczynnością Wspólnoty mógłby formułować odpowiednie roszczenia. Jak natomiast wynika z zeznań powoda i innych dowodów przeprowadzonych w sprawie nie otrzymał on takiej promesy ani od wynajmującego ani od pozostałych właścicieli lokali.
Sąd I instancji wskazał, że odpowiedzialności pozwanego wobec powoda w związku z koniecznością zabezpieczenia lokalu nie można upatrywać również w fakcie niewyrażenia przez pozwanego zgody na naruszanie konstrukcji budynku na skutek prac adaptacyjnych wykonywanych przez powoda. Pozwany wykonywał bowiem własne uprawnienia właścicielskie i jeśli taka jego postawa naruszałaby prawa pozostałych współwłaścicieli, to wówczas mogliby oni wystąpić do sądu o wydanie rozstrzygnięcia na podstawieart. 199 k.c.Takiego uprawnienia nie ma natomiast najemca lokalu, służy ono bowiem jedynie w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami. W ocenie Sądu Rejonowego, nie można z uprawnionego działania pozwanego wywodzić obowiązku naprawienia szkody.
Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę roszczeń powoda stanowiłart. 415 k.c.zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę zobowiązany jest do jej naprawienia. Wskazał, że aby można było mówić o odpowiedzialności deliktowej (opartej na tym przepisie), konieczne jest zawinione działanie lub zaniechanie osoby które powoduje powstanie szkody, a także istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy tym działaniem (zaniechaniem) a szkodą. W ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie natomiast powód nie wykazał, że poniósł szkodę, jak już bowiem wyżej zaznaczono sam przyznał, że konieczność zabezpieczenia lokalu wynikała z różnych czynników ale nie z działań lub zaniechań pozwanego. Nie można upatrywać szkody powoda w konieczności zabezpieczenia lokalu przed ingerencją osób trzecich jak i warunkami atmosferycznymi. Zabezpieczenia lokalu powód dokonał przecież we własnym interesie i nie zabezpieczał go przed działaniami pozwanego. Sąd Rejonowy wskazał, że to nie pozwany wybijał mu szyby w lokalu i to nie pozwany dopuszczał się aktów wandalizmu, a przynajmniej takie okoliczności nie zostały przez powoda wskazane i nie były przedmiotem dowodu w toku postępowania.
W ocenie Sądu Rejonowego, to że strony sporu są od długiego czasu skonfliktowane nie uzasadnia domagania się przez powoda odszkodowania stanowiącego równowartość kosztów zabezpieczenia najmowanego przez niego lokalu.
Również podnoszona przez powoda okoliczność, że to pozwany spowodował wypowiedzenie mu umowy najmu lokalu w ocenie Sądu Rejonowego nie uzasadnia zasądzenia odszkodowania, którego domaga się powód. Bowiem w toku postępowania nie wykazał, że to działania lub zaniechania pozwanego doprowadziły do rozwiązania umowy najmu. Postępowanie dowodowe przeprowadzone w sprawie w ocenie Sądu Rejonowego wykazało, że umowa najmu lokalu użytkowego została rozwiązana przez wynajmującego bowiem sam powód naruszył zapisy umowy dokonując bez zgody wynajmującego zmian naruszających substancję lokalu lub budynku w którym się znajduje.
Taka przyczyna rozwiązania umowy wynika z treści pisma wynajmującego, a powód nie podważył w żaden sposób treści tego dokumentu, nie złożył również żadnych innych wniosków dowodowych w tym zakresie.
Z opisanych przyczyn w ocenie Sądu I Instancji brak było podstaw do uwzględnienia powództwa.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98§1kpc.
Apelację od tego wyroku złożył powód.
Zarzucił mu naruszenie przepisów postępowania, a toart. 233§1kpcw zw. zart. 6 kcpoprzez błędną, wybiórczą, niezgodną z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego ocenę dowodów polegającą na:
- bezpodstawnym przyjęciu że powód nie wykazał, aby poniesiona przez niego szkoda stanowiła skutek działań i zaniechań pozwanego – pomimo, że powód jednoznacznie wskazał na istnienie tego związku.
- bezpodstawnym przyjęciu, że powód musiałby ponieść koszty wynikające zfaktur (...)oraz –(...)niezależnie od działań lub zaniechań pozwanego – pomimo że gdyby nie działania pozwanego, powód ponosiłby te koszty w innym zakresie, gdyby nie działania pozwanego, koszty te stanowiłyby część inwestycji, a nie jak obecnie szkodę,
-bezpodstawnym uznaniu, że powód powinien jeszcze przed podpisaniem umowy najmu lokalu upewnić się, że planowane przez niego prace będą mogły zostać wykonane podczas gdy nie ma jakiegokolwiek trybu w jakim powód mógłby te ustalenia poczynić i z żadnego przeprowadzonego w sprawie dowodu nie wynikało, by powód miał taką możliwość,
- bezpodstawnym uznaniu, że konieczność zabezpieczenia lokalu wynikała z czynników innych niż działalność pozwanego, podczas gdy konieczność ta była ściśle związana z blokowaniem przez pozwanego zwołania zebrania wspólnoty lokalowej i uniemożliwieniem uzyskania przez powoda zgody na prowadzenie dalej idącego remontu,
- bezpodstawnym pominięciu tego, że powód dokonywał zabezpieczenia lokalu z intencją korzystania z lokalu z przyszłości, a działania pozwanego doprowadziły do tego, że powodowi została wy powiedziana umowa najmu,
- bezpodstawnym uznaniu, że działania pozwanego nie doprowadziły do wypowiedzenia umowy najmu lokalu o powierzchni 237m2 podczas gdy z przeprowadzonych w sprawie dowodów w tym treści oświadczenia o wypowiedzeniu umowy jednoznacznie wynika, że to działania pozwanego były główną przyczyną wypowiedzenia umowy najmu,
- bezpodstawnym uznaniu, że działania pozwanego nie miały charakteru bezprawnego, gdy naruszyły one przepisukodeksu cywilnegojak iustawy o własności lokali.
Zarzucił też naruszenie przepisów postępowania a toart. 217§1, art. 227 oraz 233§1kpcw zw. zart. 6 kcpoprzez bezzasadne pominięcie złożonego w pozwie wniosku dowodowego z nagrania dźwięku sporządzonego podczas zebrania wspólnoty lokalowejK. M.(...)wZ.z dnia 20 września 2010r. co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia przez Sąd stanu faktycznego i nieprawidłowego uznania, że powód nie wykazał swego roszczenia.
Zarzucił ponadto naruszenie prawa materialnego, a toart. 415 kcpoprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że działania pozwanego nie stanowiły czynu niedozwolonego.
Wniósł o dopuszczenie dowodu z nagrania dźwięku sporządzonego podczas zebrania wspólnoty lokalowejK. M.(...)wZ.z dnia 20 września 2010r. na okoliczność przebiegu tego zebrania i zachowania pozwanego podczas tego zebrania, stanowiska wspólnoty lokalowej wobec prowadzonego przez powoda remontu, szykanowania powoda jako najemcy lokalu w budynku przyK. M.(...)przez pozwanego jako zarządcę wspólnoty lokalowej w tym budynku oraz naruszenie dóbr osobistych powoda przez pozwanego – zgodnie z wnioskiem dowodowym zawartym w pozwie.
Stawiając opisane zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skarżący podniósł, że działania pozwanego w jego ocenie były bezprawne, gdyż nie podjął on czynności zmierzających do zwołania zebrania wspólnoty lokalowej i przez wiele miesięcy zwlekał z zwołaniem takiego zebrania, nie wykonywał obowiązków zarządcy nieruchomości, nie uczestniczył w zarządzie częścią wspólną nieruchomości, mimo wynikającego zart. 200 kcobowiązku oraz jednoznacznie przekroczył swe uprawnienia czego dowodem jest pismo z 2 sierpnia 2010r.
Zdaniem skarżącego, w wypowiedzeniu umowy najmu wynajmujący wręcz powtórzył argumentację przedstawioną przez pozwanego w piśmie z dnia 2 sierpnia 2010r., co powoduje, że nie może budzić wątpliwości, ze istnieje bezpośredni związek między tymi zdarzeniami.
Przytoczył ponadto w uzasadnieniu treść nagranej na płycie rozmowy mającej miejsce podczas zebrania wspólnoty, które to nagranie było objęte wnioskiem dowodowym zawartym w apelacji.
Wskazał, że to na skutek działania pozwanego powód utracił tytuł prawny do lokalu, a w konsekwencji poniesione przez niego koszty zabezpieczenia lokalu stały się jego szkodą.
Odniósł się ponadto do kwestii przedawnienia, wskazując, że jego roszczenie nie jest przedawnione, albowiem nie dotyczy działalności gospodarczej, a ponadto złożył w związku z nim wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia są prawidłowe i znajdują oparcie w materiale sprawy w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do rozstrzygnięcia o żądaniu pozwu.
Wskazane w apelacji zarzuty naruszeniaart. 233§1kpcw zw. zart. 6 kcsprowadzić można do jednej kwestii: powód zarzuca, że poniesione przez niego koszty zabezpieczenia lokalu stanowią jego szkodę, albowiem to wskutek działania powoda doszło do wypowiedzenia mu przez wynajmującego umowy najmu lokalu użytkowego.
Zgodzić się należy z powodem, że poniósł on koszty zabezpieczenia lokalu, które „nie zwróciły się” wskutek utraty tytułu prawnego do lokalu. Trafna jest jednak w ocenie Sądu Okręgowego dokonana ocena Sądu Rejonowego co do tego, że powód nie wykazał, aby to działania pozwanego doprowadziły do wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu. Decyzja wynajmującego o złożeniu takiego oświadczenia wynikła bowiem z takiej a nie innej woli wynajmującego, nie pozostawał on przy tym zależny od pozwanego w zakresie tej decyzji. Podana w wypowiedzeniu przyczyna wypowiedzenia odnosi się do zawartej przez powoda z wynajmującym umowy, wskazuje na nieprzestrzeganie przez powoda zapisów §5 pkt 3 oraz §7 pkt 1 umowy najmu oraz powołuje §9 pkt 1 umowy jako podstawę wypowiedzenia. . Nie można też się zgodzić z argumentem apelacji, że wypowiedzenie powiela argumenty z pisma pozwanego z dnia 2.sierpnia 2010r. Argument ten jest chybiony.
W toku postępowania nie wykazano ponadto, aby to pozwany spowodował (czy nawet wymusił) taką decyzję wynajmującego.
Jednocześnie pozwany niewątpliwie nie uczestniczył w zawarciu umowy najmu przez powoda ani nie miał wpływu na jej treść. Nadmienić należy, że możliwość negocjacji umowy najmu istniała jedynie pomiędzy powodem a wynajmującym, znajomość przez powoda złego stanu technicznego lokalu będącego przedmiotem wynajmu winna była prowadzić go do decyzji o podjęciu negocjacji w zakresie ewentualnego rozliczenia nakładów poniesionych na lokal oraz co do uzyskania z góry zgody wynajmującego na określone prace wewnątrz lokalu. Na treść zawartej przez powoda umowy najmu w żadnym zakresie pozwany nie miał wpływu.
Podzielić należy wniosek Sądu, że już przed zawarciem umowy najmu powód przynajmniej w relacji z wynajmującym powinien podjąć działania zmierzające do ochrony własnych interesów co do planowanego i koniecznego remontu czy przebudowy lokalu i droga negocjacji z wynajmującym w tym zakresie była co do tego właściwa.
Powód zarzuca pozwanemu, że nie zwołał zebrania wspólnoty. Tymczasem, co słusznie zauważył Sąd Rejonowy, wspólnota nieruchomości przyM.(...)wZ.była wspólnotą, do której miały zastosowanie przepisykodeksu cywilnego. Zebranie wspólnoty celem podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody nie było zatem konieczne. Każdy ze współwłaścicieli mógł odrębnie wyrazić zgodę bądź złożyć oświadczenie o odmowie takiej zgody.
Nie ulega przy tym wątpliwości, że pozwany jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej niejednokrotnie wskazywał powodowi że nie wyraża zgody na dokonywanie zmian w nieruchomości wspólnej. Wynika to chociażby z wskazywanego przez powoda pisma pozwanego z 2.08.2010r., pod którym podpisał się pozwany. Niewątpliwie zatem pismo to stanowi co najmniej jego oświadczenie woli jako współwłaściciela we wskazanym zakresie.
Nawet przepisyustawy o własności lokaliprzewidują możliwość podjęcia uchwały nie na zebraniu wspólnoty lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów.
(art. 23 ust.1). Jak już wskazano, do wspólnoty, której dotyczy postępowanie stosować należało przepisykodeksu cywilnegoo współwłasności. Wskazuje to na brak konieczność podjęcia uchwały, lecz wyrażenie woli przez współwłaścicieli w dowolny sposób. Nic nie stało zatem na przeszkodzie, aby to sam powód jako najemca wystąpił do każdego ze współwłaścicieli o wyrażenie takiej zgody.
Stąd podzielić należy wniosek Sądu Rejonowego, że brak adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą wskazaną przez powoda a niezwołaniem zebrania wspólnoty przez pozwanego oraz pomiędzy zachowaniem pozwanego a wypowiedzeniem umowy najmu .
Nie można przy tym dopatrywać się bezprawności w decyzji pozwanego jako współwłaściciela o braku zgody na zmianę nieruchomości wspólnej na potrzeby zamierzonego prowadzenia przez powoda działalności gospodarczej w postaci lokalu gastronomicznego. Do rozstrzygnięcia przez Sąd w trybieart. 199 kcna wniosek współwłaściciela o tym, czy brak udzielenia zgody był zasadny - z punktu widzenia przesłanek wskazanych w tym przepisie (tj. celu zamierzonej czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli) nie doszło. Nie można zarzucić bezprawności samemu wykonywaniu przez współwłaściciela jego uprawnień wynikających z przysługującej mu współwłasności. W tym zakresie Sąd Okręgowy podziela wnioski Sądu Rejonowego.
Wskazując na bezprawność działania pozwanego powód w apelacji nie powołuje konkretnych przepisów czy norm, jakie to działanie naruszyło, Nie wykazał też w toku całego postępowania adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego a szkodą powoda.
W świetle zgłoszonej tezy dowodowej w ocenie Sądu Okręgowego przeprowadzenie dowodu z nagrania było zbędne. Okoliczności, jakie powód chciał tym dowodem wykazać albo nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (jak naruszenie dóbr osobistych powoda, zachowania pozwanego na tym zebraniu, szykanowanie powoda przez pozwanego i przebiegu zebrania wspólnoty) albo wykazane zostały innymi dowodami w sprawie (stanowiska wspólnoty wobec prowadzonego przez powoda remontu). Dlatego wniosek ten na zasadzieart. 227 kpczostał oddalony.
W świetle powyższych wywodów zarzuty naruszeniaart. 233 kpci6 kcuznać należy za niezasadne.
W zebranym materiale sprawy brak także podstaw do uznania, aby zaskarżony wyrok naruszaart. 415kc.Zasadnie Sąd Rejonowy wywiódł, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki dla uznania odpowiedzialności deliktowej pozwanego wobec powoda za szkodę w postaci poniesienia kosztów zabezpieczenia lokalu. Idąc drogą argumentacji powoda - brak podstaw do przyjęcia, że to z winy pozwanego i na skutek jego bezprawnego działania powód utracił tytuł do lokalu i nie uzyskał z zamierzonej w nim działalności dochodów rekompensujących poniesione wydatki, udokumentowanefakturami (...).
Na koniec, niejako na marginesie podnieść należy, że ewentualne (niewykazane w niniejszej sprawie) roszczenia powoda uznać należało za przedawnione, bowiem zawnioskowany przez niego protokół z 29 maja 2013r ((...)) nie wykazuje, jakiego roszczenia dotyczyło w/w postępowanie o zawezwanie do próby ugodowej, a od zdarzeń, na które powód powołał się w pozwie a które miały spowodować jego szkodę upłynął do daty wniesienia pozwu ponad 5 lat. Powód zaś miał już w 2010r. wiedzę o działaniach pozwanego, które powołał w pozwie na uzasadnienie swego roszczenie. Zgodnie zart. 4421kcw brzmieniu obowiązującym w 2010 roku oraz w dacie wniesienia pozwu, roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.
Z powyższych powodów apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 kc.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 99 kpcw zw. zart. 98§1 i 3 kpcoraz w zw.zart. 99 kpc, zasądzając od powoda na rzecz pozwanego koszty zastępstwa procesowego pozwanego w postępowaniu odwoławczym – w kwocie 450zl – ustalone na podstawie§10 ust.1 pkt 1w zw. z §2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. z 2015r. poz. 1804 ze z. wyn. z Dz. U. z 2016 poz,.(...)).
SSO Artur Żymełka SSO Gabriela Sobczyk SSO Lucyna Morys-Magiera