Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 599/17
Data wyroku: 2017-10-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Tomaszewska, Małgorzata Zwierzyńska, Mariusz Wicki
Słowa kluczowe: Lokal mieszkalny
Podstawa prawna: art. 385 kpc, art. 64 kc a contrario

Sygn. akt I ACa 599/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 października 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Małgorzata Zwierzyńska (spr.)

Sędziowie:

SA Ewa Tomaszewska
SA Mariusz Wicki

Protokolant:

Stażysta Magdalena Chacińska

po rozpoznaniu w dniu 19 września 2017 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwaE. G.
przeciwkoGminie M.G.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 9 lutego 2017 r. sygn. akt XV C 783/16

I
oddala apelację;

II
nie obciąża powódki kosztami postępowania apelacyjnego.

SSA Mariusz Wicki SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Ewa Tomaszewska
Sygn. akt I ACa 599/17

UZASADNIENIE
PowódkaE. G.domagała się nakazania pozwanejGminie M.G.złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności nieruchomości – lokalu mieszkalnego numer(...), położonego wG.przyulicy (...), nieposiadającej urządzonej księgi wieczystej o wartości ewidencyjnej 613.370 złotych za cenę zbycia 30.668,50 złotych, w wykonaniu zobowiązania zawartego w zarządzeniu nr(...)Prezydenta MiastaG.z dnia 12 maja 2012 roku, na podstawie którego przedmiotowy lokal został przeznaczony do sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz najemcy, którą jest powódka za cenę 30.668,50 złotych..
W odpowiedzi na pozewGmina M.G.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz od powódki kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 9 lutego 2017 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo (punkt pierwszy) i nie obciążył powódki kosztami postępowania w sprawie (punkt drugi).
Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje :
PowódkaE. G.jest najemcą lokalu nr(...)o powierzchni 142,17 m2w budynku przyul. (...). Przez wiele lat starała się o wykup zamieszkiwanego lokalu przyulicy (...)wG.. Wszystkie jej wnioski w tym względzie spotykały się z odmową stosownych organów administracyjnych.
Decyzją z dnia 10 czerwca 1986 roku Urząd Miejski wG.umorzył postępowanie zainicjowane przezE. G.w sprawie sprzedaży mieszkania składającego się z 1 pokoju i kuchni zajmowanego przezZ.iW. W.w budynku położonym przyulicy (...)wG..
Pismem z dnia 26 lipca 2004 roku skierowanym do Naczelnika Wydziału Skarbu w Urzędzie Miejskim wG.E. G.poinformowała, że jest zainteresowana wykupem mieszkania komunalnego przyulicy (...)wG., jednocześnie prosząc o udzielenie bliższych informacji w tym względzie. Następnie powódka pismem z dnia 17 sierpnia 2006 roku zwróciła się do Prezydenta MiastaG.o pomoc w wykupie zamieszkiwanego lokalu mieszkalnego, informując o występujących w jej ocenie nieprawidłowościach dotyczących działania urzędników.
W 2007 roku Prezydent MiastaG.wystąpił w imieniu Skarbu Państwa do sądu cywilnego o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, położonej przyulicy (...)wG.. W dniu 7 kwietnia 2009 roku wskutek postanowienia Sądu Rejonowego w Gdańsku stwierdzono zasiedzenie spornej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Decyzją Wojewody(...)z dnia 15 stycznia 2010 roku nieruchomości mieszcząca się przyulicy (...)wG.została przekazanaGminie M.G..
Pismem z 9 września 2011 rokuE. G.wniosła o wykup zamieszkiwanego przez siebie lokalu. W wyniku złożonego wniosku, w dniu 14 listopada 2011 r. uzyskano zaświadczenie o samodzielności dla lokalu nr(...). W dniu 19 marca 2012 r. wznowiono geodezyjnie granicedziałki nr (...), na której położony jest budynek przyul. (...). Zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wycenę lokalu nr(...).
W budynku przyul. (...)znajdują się 4 samodzielne lokale mieszkalne i 1 lokal o innej funkcji niż mieszkaniowa (oddany w trwały zarząd). Dwa lokale mieszkalne to lokale wspólne – zamieszkiwane przez kilka rodzin, natomiast samodzielnylokal nr (...)zajmowany jest bezumownie. Zarządzeniem nr(...)z dnia 17 maja 2012 roku Prezydent MiastaG.ogłosił, że lokal nr(...)przyulicy (...)wG.będzie podlegał sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz tego najemcy. Równocześnie wykonanie zarządzenia powierzono Dyrektorowi Wydziału Skarbu Urzędu Miejskiego wG.. Cenę lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej określono na kwotę 613.370 złotych. Udział w częściach wspólnych gruntu i budynku określono na 19/100. Przygotowano projekt protokołu z rokowań określający szczegółowe warunku sprzedaży powyższego lokalu. Przed podpisaniem protokołu z rokowań, po ponownej analizie zgromadzonych dokumentów GminaG.uznała, iż sprzedaż jednego tylko lokalu i utworzenie małej wspólnoty mieszkaniowej skutecznie ograniczy decyzje Gminy odnośnie do racjonalnej gospodarki tej nieruchomości mieszkaniowej i odstąpiła od sprzedaży powyższego lokalu. Protokół z rokowań nie został podpisany przez strony.
Pismem z dnia 16 lipca 2012 rokuE. G.kolejny raz zwróciła się do Prezydenta MiastaG., o przyśpieszenie procedury wykupu, zwracając uwagę na nieprawidłowe działanie urzędników miejskich. Pismem z dnia 19 lipca 2012 roku pracownik Urzędu Miejskiego wG.poinformowałE. G., żeGmina M.G.nie przeznaczyła lokali w budynku znajdującym się przyulicy (...)wG.do sprzedaży na rzecz najemców. W piśmie z dnia 17 sierpnia 2012 roku podtrzymano zajęte stanowisko co do braku zamiaru sprzedaży tego lokalu.
Z uwagi na wniesioną przez powódkę skargę z dnia 5 września 2012 roku zostało zainicjowane postępowanie wyjaśniające dotyczące czynności związanych z wykupem lokalu przyulicy (...)wG.. Pismem z dnia 12 listopada 2012 roku Prezydent MiastaG.poinformowałE. G.o tym, iż nie stwierdził, by pracownicy Urzędu Miejskiego wG.dopuścili się jakichkolwiek uchybień. Następnie powódka kierowała również pisma do Wojewody(...)oraz Przewodniczącego Rady MiastaG., a także Rzecznika Praw Obywatelskich, podnosząc zarzuty dotyczące procedowania organów w sprawie wykupu przedmiotowego lokalu. W odpowiedzi na te pisma, właściwe organy administracyjne informowały powódkę o niestwierdzeniu opisywanych przez nią nieprawidłowości i konsekwentnie podtrzymywały swoje stanowisko w zakresie odmowy wykupu wynajmowanego przezE. G.lokalu mieszkalnego. Także wszczęte na skutek zawiadomienia powódki postępowanie karne zostało umorzone postanowieniem Prokuratora ProkuraturyG.-W.wG.z dnia 25 kwietnia 2013 roku wobec stwierdzenia, iż czyn nie zawiera znamion czynu zabronionego. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy postanowieniem Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2013 roku.
Zarządzeniem nr 833/14 z dnia 23 czerwca 2014 roku Prezydent MiastaG.częściowo uchylił zarządzenie nr(...)Prezydenta MiastaG.z dnia 17 maja 2012 roku w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu lokali mieszkalnych, stanowiących własnośćGminy M.G., przeznaczonych do sprzedaży wraz z ułamkową częścią gruntu w drodze bezprzetargowej na rzecz najemców lokali co do lokalu przyulicy (...)wG.(załącznik nr 6 pkt 3). Zarządzeniem nr 693/16 z dnia 17 maja 2016 roku Prezydent MiastaG.wyłączył ze sprzedaży wszystkie lokale mieszkalne w nieruchomościach stanowiących własnośćGminy M.G., określonych w załączniku nr 1 do zarządzenia, w tym lokal przyulicy (...)wG..
Powódkę przy wykupie lokalu reprezentował PanJ. B..
Księga wieczysta (...)prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej –działki nr (...)o powierzchni 1050m2, obręb 41 na której posadowiony jest budynek w którym znajduje się lokal zamieszkiwany przez powódkę. Nie ustanowiono do tej pory odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr(...)przyul. (...)wG., nie założono dla niego odrębnie księgi wieczystej.
Powyższy stan faktyczny Sąd I instancji ustalił na podstawie zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w szczególności wnioskując w oparciu o przedłożone dokumenty prywatne i urzędowe, a także w oparciu o zeznania powódkiE. G.. Sąd Okręgowy podkreślił, że sama treść wspomnianych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. W tej mierze strona powodowa podważała jedynie podejmowane przez pracowników Urzędu Gminy MiastaG.czynności w zakresie ich zgodności z prawem. Również zeznania powódkiE. G., jakkolwiek zdaniem Sądu meriti wiarygodne, to sprowadzały się właśnie do zarzutów o charakterze prawnym względem działań strony pozwanej. W istocie zatem, w ocenie Sądu I instancji, spór w niniejszym postępowaniu dotyczy materialnoprawnej oceny bezspornego stanu faktycznego.
Postanowieniem wydanym w toku rozprawy w dniu 7 grudnia 2016 roku Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe zawarte w piśmie procesowym strony powodowej z dnia 4 listopada 2016 roku odnośnie do przesłuchania świadków. Strona powodowa, zdaniem Sądu I instancji, nie wykazała bowiem, aby zgłoszenie tych wniosków było niemożliwe w pozwie. W takiej zaś sytuacji, w oparciu o treśćart. 207 § 6 k.p.c.w zw. zart. 217 k.p.c., sąd był zobligowany pominąć spóźnione dowody.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo winno zostać oddalone jako pozbawione podstaw.
Przystępując do oceny materialnoprawnej roszczenia powódki, Sąd I instancji odniósł się do samej procedury wykupu mieszkań komunalnych i przytoczył przepisy art. 25 ust. 1 i 2 u.g.n., art. 23 ust. 1 u.g.n., art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. 2016, poz. 446 ze zm.; dalej jako u.s.g.), art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g., art. 28. ust. 1 i 2 u.g.n. oraz art. 35 ust. 1 u.g.n. Sąd Okręgowy stwierdził, że analiza przytoczonych wyżej norm prawnych wskazuje na złożony charakter gospodarowania mieniem publicznym, bowiem łączy ono zarówno elementy o charakterze imperialnym, jak i dominialnym. Gospodarowanie mieniem publicznym jest wykonywaniem administracji publicznej i podlega jurysdykcji sądów administracyjnych. Z tych też przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 6 listopada 2000 roku,(...)11/00 stwierdził, że uchwała rady gminy o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej mienie komunalne w trybie przetargu może być zaskarżona do sądu administracyjnego na podstawieart. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym(Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.). Uchwała określająca bowiem zasady sprzedaży lokali mieszkalnych ma charakter publicznoprawny. W sposób tożsamy należy ocenić zarządzenie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wydane w wykonaniu uchwały rady gminy w ramach gospodarowania mieniem komunalnym, które jako czynność z zakresu administracji publicznej także może być przedmiotem skargi do sądu w trybie art. 101 ustawy samorządowej (tak między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny wW.w wyroku z dnia 16 listopada 2009 roku, I SA/Wa 855/09).
Konstatując powyższe, Sąd I instancji wskazał, że tak uchwały rady gminy, jak i zarządzenia organu wykonawczego gminy w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych wchodzących w skład gminnych zasobów nieruchomości nie są czynnościami cywilnoprawnymi i nie wywołują skutków cywilnoprawnych, choć są podejmowane z zamiarem podjęcia w przyszłości określonych czynności cywilnoprawnych. Jest to tzw. etap poprzedzający czynności cywilnoprawne, w toku którego nie chodzi jeszcze o dokonanie sprzedaży nieruchomości, a jedynie o zadecydowanie, czy nieruchomość ma pozostać w zasobach gminnych czy też nie. Czynności te stanowią zatem ustalenie przeznaczenia tej nieruchomości, a nie podejmowania czynności sprzedaży i równocześnie są administrowaniem mieniem komunalnym, które ma służyć gminie w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty mieszkańców (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny wS.w wyroku z dnia 30 kwietnia 2008 roku,(...) SA/Sz 70/08). Wszystkie wyżej opisane czynności poprzedzają rozporządzenie nieruchomością w formie czynności cywilnoprawnych. Natomiast charakter cywilnoprawny ma, w przypadku trybu bezprzetargowego, dopiero ustalenie warunków zbycia danej nieruchomości w rokowaniach prowadzonych z nabywcą, zaś protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowi podstawę do zawarcia umowy (art. 28 u.g.n.). W wyroku z dnia 17 lipca 2009 roku, IV CSK 109/09 Sąd Najwyższy wskazał, że protokół z rokowań stanowi podstawę zawarcia umowy i nie ma uzasadnienia dla stanowiska, które odmawiałoby stronom protokołu uzgodnień dokonanych w toku rokowań, roszczenia o zawarcie umowy. Sąd Okręgowy podkreślił jednak, że treść takiego protokołu może stanowić podstawę roszczenia o zawarcie umowy, gdy określa uzgodnienia co do wszystkich elementów będących przedmiotem rokowań, a przynajmniej elementy przedmiotowo istotne umowy sprzedaży.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, Sąd I instancji stwierdził, że strona powodowa nie wykazała, by zostały spełnione przesłanki dla roszczenia o zawarcie w trybie bezprzetargowym umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...)wG.. Procedura postępowania w przedmiocie wykupu spornego mieszkania nie przeszła bowiem z fazy publicznoprawnej w prywatnoprawną. Zdaniem Sądu Okręgowego, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że czynnościGminy M.G.sprowadziły się do podjęcia przez jej organ uchwałodawczy oraz wykonawczy uchwały nr XIV/188/11 Rady MiastaG.z dnia 30 czerwca 2011 roku w sprawie zasad zbywania nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub lokali mieszkalnych oraz warunków udzielania i wysokości stawek procentowych bonifikat oraz zarządzeń Prezydenta MiastaG., w tym zarządzenia nr(...)z dnia 17 maja 2012 roku. Wprawdzie stanowiły one otwarcie dla kolejnego etapu w postaci rokowań, to jednak do tych ostatnich ostatecznie nie doszło. Strony nie podpisały bowiem protokołu z rokowań co oznacza, iż nie doszło do ustalenia wszystkich istotnych postanowień umowy. Sam fakt sporządzenia projektu z protokołu rokowań (nie podpisany), wbrew stanowisku strony powodowej nie jest protokołem z rokowań stanowiącym podstawę zawarcia umowy. Tak ja sporządzenie przez notariusza projektu umowy sprzedaży (który nie zostanie podpisany) nie jest dowodem zawarcia umowy sprzedaży. Zdaniem Sądu I instancji, organyGminy M.G.mogły zatem odstąpić od zamiaru sprzedaży spornego lokalu. W konsekwencji, Sąd Okręgowy uznał, że całość czynności organów pozwanej jakie miały miejsce w niniejszej sprawie, ma charakter publicznoprawny i stanowi wyraz administrowania zasobami nieruchomości komunalnych. Ocena ich prawidłowości może co najwyżej stanowić przedmiot oceny sądu administracyjnego. Nie mają one zatem charakteru cywilnoprawnego i w związku z tym na ich podstawie nie sposób konstruować podstawy dla roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży spornego lokalu mieszkalnego. Równocześnie z samego przysługującego powódce jako najemcy lokalu mieszkalnego pierwszeństwa (art. 35 ust. 1 pkt 3 u.g.n.) nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Istotą instytucji pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości jest bowiem zakaz rozporządzania nieruchomością w sposób naruszający pierwszeństwo, a nie roszczenie o nabycie nieruchomości. Wobec okoliczności, że pomiędzy stronami nie doszło do podpisania protokołu z rokowań, zawierającego istotne postanowienia umowy ustanowienia i przeniesienia własności odrębnej własności lokalu przyulicy (...)wG., w ocenie sądu I instancji brak jest zgodnych ustaleń pomiędzy stronami, które mogłyby znaleźć odzwierciedlenie w wyroku uwzględniającym powództwo. Po stronieE. G.nie zaktualizowały się przesłanki roszczenia o zawarcie umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu z art. 28 u.g.n.
W związku z powyższym, Sąd Okręgowy w punkcie I wyroku na podstawie art. 28 ust. 3 u.g.n. a contrario oddalił powództwo w całości. Sąd I instancji wskazał ponadto, że sformułowanie żądania pozwu nie jest trafne. Powódka wnosiła o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego nr(...)wG.przyul. (...)w sytuacji gdy odrębna własności tegoż lokalu nie powstała. Zgodnie z treściąart. 7 ustawy o własności lokaliodrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W odniesieniu zatem do odrębnej własności lokali wpis w księdze wieczystej ma nie charakter deklaratoryjny, ale konstytutywny. W związku z tym strona powodowa winna w istocie domagać się nie tylko przeniesienia odrębnej własności lokalu, ale także jej ustanowienia. Księga wieczysta na którą powołuje się strona powodowa nie jest prowadzona dla odrębnej własności lokalu nr(...), a jest prowadzona dla nieruchomości gruntowej obejmującądziałkę (...). Orzekanie przez Sąd Okręgowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, czyli o roszczeniu nie objętym żądaniem pozwu byłoby sprzeczne zart. 321 k.p.c., który stanowi, iż sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. O kosztach postępowania Sąd I instancji orzekł na podstawieart. 102 k.p.c.W ocenie Sądu Okręgowego, okoliczności sprawy wskazują na to, że powódka była subiektywnie przekonana o zasadności zgłoszonego przez siebie żądania. Powódka jest osobą starszą, wiele lat poświęciła na doprowadzenie do wykupu lokalu w którym zamieszkuje. Powódka przez lata była zaangażowana w procedurę uregulowania kwestii własności przedmiotowego lokalu. Wreszcie zapoczątkowanie procedowania wykupu lokalu przez organy, a także skomplikowany charakter sprawy powodują, iż powódka mogła być przekonana o słuszności swojego zadania.
Apelację od powyższego wyroku w zakresie punktu I wniosła strona powodowa. Rozstrzygnięciu zarzuciła:
1) niezgodność ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, w szczególności poprzez ustalenie, że pomiędzy stronami nie doszło do ustalenia istotnych warunków zbycia przez pozwaną na rzecz powódki lokalu komunalnego, do którego tytuł prawny stanowiła umowa najmu na czas określony;
2) błędną interpretację przepisów regulujących gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność samorządu terytorialnego oraz zbywania lokali komunalnych na rzecz ich najemców;
3) naruszenie prawa procesowego mającego wpływ na treść wydanego wyroku, a w szczególności:
a)art. 217 § 3 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez niedopuszczenie zgłoszonego prawidłowo dowodu z przesłuchania świadka na okoliczność przeprowadzenia przez pozwaną procedury zbycia lokalu komunalnego na rzecz powódki, podczas gdy dowód ten dotyczył okoliczności mających dla sprawy istotne znaczenie, a sporne okoliczności nie zostały jeszcze wyjaśnione;
b)art. 217 § 2 k.p.c.poprzez pominięcie zgłoszonego dowodu w postaci przesłuchania świadków z powodu prekluzji, pomimo że jego uwzględnienie nie spowodowałoby zwłoki w rozpoznaniu sprawy, a nadto jego przeprowadzenie wpłynęłoby na wszechstronne wyjaśnienie przebiegu procedury zbytu lokalu na rzecz powódki;
c)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wybiórcze i niezwykle swobodne potraktowanie dowodów zgromadzonych w sprawie;
4) naruszenie prawa powódki do rzetelnego i uczciwego procesu (art. 45 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).
Wskazując na powyższe zarzuty, powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu za instancję odwoławczą według norm przepisanych, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, a rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego jest prawidłowe, jednakże z innych przyczyn niż motywy przedstawione w jego uzasadnieniu.
Przed oceną poszczególnych zarzutów apelacyjnych Sąd Odwoławczy wskazuje, iż w zasadniczej części podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, i ustalenia te czyni także podstawą własnego rozstrzygnięcia, co w takim wypadku nie wymaga ich ponownego przytaczania. Sąd Odwoławczy nie aprobuje ustaleń faktycznych tylko w tym zakresie, w jakim Sąd pierwszej instancji konstatuje, iż nie doszło do uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy. W tej kwestii Sąd Apelacyjny uznaje podniesiony w apelacji zarzut błędu w ustaleniach stanu faktycznego za słuszny .
Powyższe błędne stanowisko Sądu a quo jest wynikiem nieprawidłowej oceny materiału dowodowego; trafnie bowiem skarżąca wskazuje – w ramach zarzutu naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.– na nieuwzględnienie przez Sąd Okręgowy wniosków wypływających z pism Zastępcy Prezydenta MiastaG.datowanych na 17 sierpnia 2012 r., 24 września 2012 r. i 26 marca 2013 r. adresowanych do powódki, do Wojewody(...), radnejH. L.do Komisji Rewizyjnej Biura Rady MiastaG., a także treści projektu protokołu rokowań).
Omówienie powyższego uchybienia Sądu a quo w zakresie oceny dowodów oraz jego wpływu na końcowe rozstrzygniecie winno być jednakże poprzedzone analizą stanu prawnego regulującego gospodarkę komunalną gminy w zakresie zbywania lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym.
Otóż zgodnie z przytoczonym przez Sąd Okręgowy przepisemart. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiw przypadku zbywania nieruchomości pierwszeństwo jej nabycia przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby te zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu, który nie może być krótszy niż 21 dni (art. 34 ust.4 u.g.n.).
Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest przy tym zgodne co do tego, że przysługujące najemcy na podstawie powyższych przepisów prawo pierwszeństwa nie kreuje po jego stronie roszczenia o zawarcie umowy. Pierwszeństwo polega na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz; jego konstrukcja jurydyczna nie nawiązuje do kategorii prawa podmiotowego, lecz oparta jest na zakazie dysponowania rzeczą w sposób naruszający to pierwszeństwo. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny ; wówczas też pojawia się problem sankcji prawnej, gdy po spełnieniu przesłanek pierwszeństwa naruszone doszło do skutecznego rozporządzenia rzeczą objętą pierwszeństwem , a podmiot uprzywilejowany zamierzał skorzystać ze swojego przywileju.(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r. III CZP 62/92, OSNC 1992/12/214, z dnia 21 grudnia 2006 r. III CZP 121/06, OSNC 2007/10/149, uzasadnienie postanowienia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2012 r., I OSK(...), LEX nr 1339610).
Pierwszeństwo do nabycia nieruchomości aktualizuje się wówczas, gdy jednostka samorządu terytorialnego ogłosi swój zamiar sprzedaży nieruchomości. Zatem dopiero wtedy osoby, o których mowa art. 34 ust. 1 pkt 1 -3 u.g.n. korzystają z pierwszeństwa, jeżeli w terminie określonym w wykazie (art. 35 ust. 2 pkt 12 u.g.n.) złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną zgodnie z przepisami ustawy. Tylko wówczas przysługuje im uprawnienie do nabycia z pierwszeństwem zajmowanych na podstawie bezterminowych umów lokali(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2014 r., I OSK(...), LEX nr 1567654).
Przyjmuje się, że w przypadku rozpoczęcia przez gminę procedury związanej ze zbyciem lokalu mieszkalnego, zawiadomienie, o jakim mowa w art. 34 ust. 4 u.g.n., stanowi rozpoczęcie rokowań w sprawie sprzedaży nieruchomości, gdyż zbycie następuje wówczas w trybie bezprzetargowym. Procedura rokowań uregulowana jest z kolei wart. 72 k.c., a zawarcie umowy w tym trybie wymaga porozumienia co do wszystkich postanowień objętych rokowaniami. Akceptacja przez uprawnionego z tytułu pierwszeństwa treści przesłanego zawiadomienia wskazuje, że rokowania w sprawie sprzedaży nieruchomości zakończyły się pomyślnie, ponieważ strony doszły do porozumienia w sprawie warunków sprzedaży .(por. wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2003 r., III CKN 857/00 (Lex Polonica 378982).
Powyższe stanowisko koreluje z poglądami prezentowanymi w piśmiennictwie prawniczym, iż realizacja prawa pierwszeństwa w nabyciu polega na oświadczeniu osoby, której przysługuje takie pierwszeństwo, że wyraża ona zgodę na proponowaną formę i cenę nabycia. Oświadczenie to stanowi podstawę zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Zbycie następuje w trybie bezprzetargowym, więc szczegółowe warunki umowy, takie jak terminy płatności, lub ewentualne rozłożenie należności na raty ustalane są w wyniku rokowań stron, o jakich mowa w art. 28 u.g.n. Złożenie takiego oświadczenia powoduje powstanie u osoby, która oświadczenie złożyła, roszczenia o nabycie nieruchomości. Jeśli więc podmiot, który zamierzał zbyć nieruchomość, po złożeniu tego oświadczenia ociąga się z zawarciem umowy, to osoba uprawniona do pierwszeństwa w nabyciu może wnieść powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli.(zob. E. Klat – Górska, komentarz do art. 34 u.g.n. w LEX 2015 r., E. Bończak – Kucharczyk, komentarz do art. 34 u.g.n. LEX 2017) .
Wprawdzie art. 28 u.g.n. stanowi, że podstawą do zawarcia umowy jest protokół z rokowań, jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego, w świetle przedstawionych wyżej poglądów doktryny i judykatury, wydaje się wystarczającym osiągnięcie przez strony porozumienia co do wszystkich istotnych elementów umowy sprzedaży, nawet jeśli z różnych przyczyn nie przybrały one formy pisemnego protokołu z rokowań.
Taki też zdaniem Sądu Apelacyjnego stan zaistniał w niniejszej sprawie, natomiast Sąd Okręgowy pochopnie uznał, że skoro nie został podpisany protokół z rokowań, to nie doszło do uzgodnienia przez strony ostatecznych warunków umowy sprzedaży.
Sąd Okręgowy stawiając przedstawioną wyżej tezę zignorował te dowody zebrane w sprawie, a na które słusznie wskazuje w apelacji skarżąca. Prezentowane przez nią stanowisko, że warunki dotyczące sprzedaży zostały uzgodnione mimo niepodpisania protokołu rokowań (k. 190) potwierdza bowiem korespondencja pomiędzy powódką a organami, do których zwracała się po pomoc po odmowie podpisania przez przedstawicieli Gminy protokołu.
Mianowicie już w piśmie z dnia 16 lipca 2012 r. (k. 17) adresowanym do Prezydenta MiastaG.powódka opisywała przyczyny, dla których nie doszło do podpisania protokołu rokowań mimo uzgodnionej daty , w jakiej miało to nastąpić - 29 czerwca 2012 r.; w tożsamy sposób opisała to w zawiadomieniu o popełnieniu przestępstwa z dnia 23 grudnia 2012 r. adresowanym do Prokuratury RejonowejG.-W.(k. 38).
Z kolei pisma Zastępcy Prezydenta MiastaG.z dnia 17 sierpnia 2012 r. kierowane do powódki (k. 55) i radnejH. L.( w aktach lokalu), z dnia 26 marca 2012 r. do Komisji Rewizyjnej Biura Rady MiastaG.(k. 29), z dnia 24 września 2012 r. do Wojewody(...)(w aktach lokalu) zasadnie pozwalają uznać, że także Gmina musiała uznawać warunki do zbycia lokalu za spełnione. Nie sposób bowiem rozumieć użytego w tych pismach zwrotu „przeprowadzenie sprzedaży lokalu”, którym posłużyła się Gmina jako właściciel lokalu kilkakrotnie w czasie przeszłym, wobec różnych podmiotów, inaczej niż przyznanie przez nią , że wszelkie istotne ustalenia warunków zawarcia umowy sprzedaży lokalu zostały spełnione, a na przeszkodzie temu stanęła jedynie zmiana planów Gminy co do przeznaczenia lokalu. Tak bowiem wyjaśniała w przywołanych pismach odmowę zawarcia umowy z powódką.
Także projekt protokołu z rokowań (znajdujący się w aktach lokalu ) w powiązaniu z wyżej wskazanymi dowodami pozwala zasadnie stwierdzić, że wszystkie istotne postanowienia planowanej umowy zostały przez strony uzgodnione.
Niewątpliwie nie jest to dokument w rozumieniuart. 245 k.p.c., niemniej jednak należy zwrócić uwagę, że ten inny środek dowodowy określony jako „projekt protokołu” zawiera szczegółowe, konkretne dane dotyczące przyszłej umowy: wskazane są strony planowanej transakcji, zindywidualizowana została nieruchomość, a lokal szczegółowo opisany, wskazana została cena - 613.370 zł, wielkość bonifikaty, i kwota pozostała do zapłaty po uwzględnieniu bonifikaty.
Projekt ten precyzyjnie określa też sposób i termin zapłaty - najpóźniej w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i nie wcześniej niż 5 dni przed jego podpisaniem, z podaniem numeru konta, na które ma nastąpić zapłata.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, tak szczegółowe ustalenia nie pozwalają przyjąć, jak uznał Sąd pierwszej instancji, aby rokowania stron nie wyszły poza etap wstępny, i jakoby istotne kwestie wymagały jeszcze dalszych negocjacji.
Reasumując, należy przyjąć, że wszystkie essentialia negoti umowy sprzedaży zostały przez strony uzgodnione – gdyby bowiem było inaczej, to brak byłoby racjonalnego uzasadnienia dla przygotowania przez aparat urzędniczy Gminy projektu dokumentu, jakim jest protokół rokowań w tak szczegółowy sposób.
Pozwana wprawdzie próbuje bagatelizować fakt istnienia tego projektu, jednak ten środek dowodowy, w powiązaniu z innymi dowodami wyżej omówionymi, z uwzględnieniem terminologii, jaką posługiwała się gmina w korespondencji z powódką i innymi podmiotami, nie pozwalają na zaakceptowanie stanowiska Sądu Okręgowego wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
W tym stanie rzeczy traci na znaczeniu zarzut powódki podniesiony w apelacji a dotyczący naruszeniaart. 217 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.iart. 217 § 2 k.p.c.poprzez oddalenie dalszych wniosków dowodowych powódki, skoro Sąd Apelacyjny stwierdził, że zebrany dotąd materiał dowodowy był wystarczający dla uznania zasadności stanowiska powódki w przedmiocie poczynienia przez strony stanowczych ustaleń co do warunków przyszłej umowy.
Sytuacja, w jakiej gmina uchyla się od obowiązku zawarcia umowy z najemcą mimo spełnienia przezeń wymogów ustawowych do nabycia lokalu z zachowaniem pierwszeństwa, w szczególności z uwagi na podjęcie przez organ jednostki samorządu terytorialnego uchwały wyłączającej daną nieruchomość z wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia, była przedmiotem licznych wypowiedzi sądów administracyjnych – między innymi wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wW.z dnia 16 listopada 2012 r., I SA/Wa(...), LEX nr 1336774, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2012 r.,I OSK(...), LEX nr 1339610, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2014 r., I OSK(...), LEX nr 1567654, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2012 r., I OSK(...)) .
W świetle powyższego zatem za ugruntowany należy uznać pogląd, że taka uchwała bądź zarządzenie, w razie gdy narusza indywidualny interes prawny lub uprawnienie w sprawie z zakresu administracji publicznej, może być po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa zaskarżona do sądu administracyjnego (art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym– t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1875).
W niniejszej sprawie przedmiotowy lokal został wyłączony z wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży mocą zarządzeń nr 833/14 Prezydenta MiastaG.z dnia 23 czerwca 2014 r. oraz nr 693/16 z dnia 17 maja 2016 r. Tego rodzaju akty organów jednostek samorządu terytorialnego – jak wynika z wyżej przywołanych judykatów - dotyczą spraw z zakresu administracji i publicznej, co szczególnie obszernie wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 stycznia 2014 r., I OSK(...), natomiast środek prawny określony w art. 101 u.s.g., służy do ochrony prawnej (sądowej) jednostek przed bezprawnymi działaniami organów gminy (innych organów wykonujących zadania gminy), stanowiącymi ingerencję w sferę ich praw i wolności.
Powódka nie skorzystała z tego środka ochrony, zatem wskazane wyżej zarządzenia Prezydenta MiastaG.wyłączające obecnie możliwość zbycia lokalu zajmowanego przez powódkę, funkcjonują w obrocie prawnym. Nie zostały one poddane kontroli sądu administracyjnego , do czego sądy te są uprawnione w myśl art. 3 § 1 i 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Z kolei co do zasady wydanie przez Prezydenta takowych zarządzeń - abstrahując w tej chwili od ich merytorycznej zasadności - mieściło się w granicach jego ustawowych kompetencji. Wynika z art. 25 ust 1 u.s.g., zgodnie z którym gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrza albo prezydent miasta, natomiast na czym polega gospodarowanie nieruchomościami, precyzuje art. 25 ust. 2 u.g.n. i art. 23 ust. 1 u.g.n.
Dla rozpoznawanej sprawy oznacza to tyle, że mimo słuszności zarzutów powódki co wadliwości tej części ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego dotyczącej poczynienia przez strony stanowczych ustaleń co do zawarcia planowanej mowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr(...)przyul. (...), to roszczenie jej o nakazanie złożenia oświadczenia woli nie może być uwzględnione.
Zasada aktualności orzeczenia sądowego wyrażona wart. 316 § 1 k.p.c.oznacza bowiem, że sąd jest zobligowany uwzględniać także aktualny stan prawny odnoszący się do danej kwestii będącej przedmiotem rozpoznania . Z tego względu w niniejszej sprawie Sąd Odwoławczy nie może zignorować obowiązującego obecnie zarządzenia Prezydenta MiastaG.z dnia 17 maja 2016 r., wobec którego powódka nie skorzystała ze środków przewidzianych prawem. Kognicja Sądu w niniejszej sprawie obejmowała przy tym wyłącznie zbadanie przesłanek roszczenia sformułowanego w pozwie, to jest o nakazanie złożenia oświadczenia woli, a nie ewentualnych innych roszczeń powódki przeciwko Gminie.
Powódka wprawdzie w apelacji zanegowała stanowisko Sądu a quo w przedmiocie zastosowania art. 101 u.s.g., jednak rozważania dotyczące tego przepisu poczynione przez Sąd Okręgowy odnoszą się jedynie ogólnie co do możliwości zaskarżenia uchwał rady gminy o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej mienie komunalne, podobnie jak zarządzeń wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wydanych w wykonaniu uchwały rady gminy.
Oczywistym jest przy tym, że powódka nie miała interesu prawnego w zaskarżeniu zarządzenia Prezydenta MiastaG.nr(...)z dnia 17 maja 2012 r. , natomiast inaczej kwestia przedstawiała się odnośnie późniejszych zarządzeń – nr 833/14 z dnia 23 czerwca 2014 r. i nr 693/16 z dnia 17 maja 2016 r., które obowiązywały już w dacie orzekania przez Sąd pierwszej instancji. W odniesieniu do tych zarządzeń powódka nie skorzystała ze środka nadzoru przewidzianego w art. 101 u.g.n. – tymczasem wyżej przytoczone wyżej orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w stanach faktycznych zbliżonych do stanu faktycznego w sprawie niniejszej, ta właśnie droga okazywała sią skuteczną procedurą obrony praw najemcy zamierzającego skorzystać z nabycia lokalu komunalnego na zasadzie pierwszeństwa.
W konsekwencji, Sąd Odwoławczy z wyżej przedstawionych względów nie miał podstaw do uwzględnienia apelacji i zmiany zaskarżonego wyroku, gdyż mimo częściowej zasadności zarzutów skarżącej dotyczącej wadliwości ustaleń faktycznych, orzeczenie to odpowiada prawu.
Sąd Odwoławczy za chybiony uznał także zarzut naruszenia prawa powódki do rzetelnego i uczciwego procesu. Uzasadnienie apelacji wskazuje, że skarżąca łączy ten zarzut z takimi decyzjami procesowymi jak ustalenie wartości przedmiotu sporu na kwotę 613.370 zł oraz uznanie się niewłaściwym rzeczowo przez Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ i przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Gdańsku (postanowienie z dnia 5 września 2016 r. ). Powódka uznając to za uchybienie przepisom postępowania, nie złożyła jednak na najbliższym posiedzeniu sądu zastrzeżenia do protokołu rozprawy w trybieart. 162 k.p.c., co czyni obecne zarzuty w tym względzie bezskutecznymi.
Natomiast jeśli chodzi o zarzucane Sądowi Okręgowemu zaniechanie polegające na niewezwaniu powódki do sprecyzowania żądania pozwu, to wskazać należy, że wprawdzie Sąd Okręgowy uznał je za nieprawidłowo sformułowane, jednak uwaga ta miała charakter niejako marginalny, gdyż przyczyną oddalenia powództwa był istniejący zdaniem Sądu a quo brak merytorycznych przesłanek do jego uwzględnienia. Natomiast Sąd Apelacyjny stoi na stanowisku, iż co do zasady żądanie pozwu zostało sformułowane w sposób właściwy, uwzględniając jego sprecyzowanie na rozprawie w dniu 7 lutego 2017 r. (poprzez podanie numeru księgi wieczystej). Powódka wywodziła bowiem swoje uprawnienie z art. 34 ust.1 pkt 3 u.g.n. , który stanowi o sprzedaży nieruchomości , a oczywistym jest, że skoro odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, to żądanie sprzedaży w trybie przywołanego przepisu zawiera w sobie także żądanie ustanowienia odrębnej własności danego lokalu. Orzecznictwo dopuszcza przy tym ingerencję sądu w treść żądania wywodzone go na podstawieart. 64 k.c., gdy jest sformułowane ono w sposób nieprecyzyjny czy niejasny(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., III CSK 114/14, LEX nr 1648704, z dnia 9 czerwca 2009 r., II CSK 24/09).
W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny na mocyart. 385 k.p.c.oddalił apelację, nie obciążając powódki kosztami postępowania apelacyjnego na mocyart. 102 k.p.c., mając na uwadze charakter niniejszej sprawy, gdyż powódka mogła być zasadnie przekonana o słuszności swojego roszczenia, tym bardziej że starania o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i następnie wykup przedmiotowego lokalu czyniła od wielu lat.
Za rozstrzygnięciem o kosztach na zasadzie słuszności przemawiał także zaawansowany wiek powódki oraz jej zły stan zdrowia.
SSA Mariusz Wicki SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Ewa Tomaszewska