Sąd Rejonowy w Toruniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1082/16
Data wyroku: 2017-03-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Karpińska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości

Sygn akt: I C 1082/16

Orzeczenie zostało zastąpione orzeczeniem sądu II instancji VIII Ca 334/17 –orzeczenie prawomocne

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 marca 2017 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący :  SSR Katarzyna Karpińska
Protokolant :  starszy sekr. sąd. Kamila Salamońska
po rozpoznaniu w dniu 22 marca 2017 r. w Toruniu
sprawy z powództwa:Przedsiębiorstwa (...) S.A.wG.
przeciwko : Skarbowi Państwa - Staroście(...)
o: ustalenie

I
ustala, że wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa obejmującegodziałkę nr (...)z obrębu nr 15 wC., dla których Sąd Rejonowy w Toruniu prowadziksięgę wieczystą nr KW (...), którego użytkownikiem wieczystym jest powódPrzedsiębiorstwa (...) S.A.wG.począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. wynosi 34.833 zł (trzydzieści cztery tysiące osiemset trzydzieści trzy złote);

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
nakazuje pobrać od powodaPrzedsiębiorstwa (...) S.A.wG.na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego w Toruniu) kwotę 1.567,46 zł (tysiąc pięćset sześćdziesiąt siedem złotych czterdzieści sześć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

I C 1082/16

UZASADNIENIE
Przedsiębiorstwo (...) S.A.wG.złożyło sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wT.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa położonego wC.obr. 15, oznaczonego w ewidencji gruntów(...)o pow. 4,1210 ha i nr 11 o pow. 0,8011 ha (Kw (...)) w wysokości zaproponowanej przez Starostę(...)- na podstawie wypowiedzenia z dnia 17 września 2015 r. jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób niezgodny z prawem oraz ze stanem faktycznym, co wyklucza możliwość przyjęcia jego ustaleń za podstawę przeprowadzonej przez Starostę(...)aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W ocenie powoda ustalona wartość gruntu (działka nr (...)-1.135.200,- zł,działka nr (...)- 218.500,- zł) jest zawyżona, a zatem zaproponowana kwota opłaty (działka nr (...)– 34.056 zł.,działka nr (...)- 6.555 zł) nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o odrzucenie pozwu z uwagi na fakt, iż Starosta(...)ani Starostwo(...)nie są właścicielami nieruchomości. Wniesiono także o ustalenie opłaty rocznej w nowej wysokości, wskazanej w piśmie z dnia 17 września 2015 roku, począwszy od stycznia 2016 roku. Zdaniem pozwanego nowa wysokość opłaty rocznej została ustalona w prawidłowy sposób, w oparciu o opinię doświadczonego i rzetelnego rzeczoznawcy majątkowego.
Sąd ustalił co następuje:
Skarb Państwa Starosta(...)jest właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej wC.przyulicy (...)w obrębie 15, oznaczonej jakodziałka nr (...)o pow. 0.8011 ha idziałka nr (...)o pow. 4.1210 ha, o łącznej powierzchni 4.9221 ha, dla której prowadzona jestksięga wieczysta o nr (...).
bezsporne
Użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości jestPrzedsiębiorstwo (...) S.A.wG.. Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu powód uiszczał dotychczas opłatę roczną w łącznej kwocie 16.353,84 zł (opłata zadziałkę nr (...)wynosiła 13.685,84 zł, a zadziałkę nr (...)- 2.668 zł).
bezsporne
Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę pismem z dnia 17 września 2015 roku Skarb Państwa Starosta(...)wypowiedziałPrzedsiębiorstwu (...) S.A.dotychczas obowiązującą opłatę roczną i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 3 % wartości działki, tj. opłatę zadziałkę nr (...)określił na kwotę 34.056 zł (wartość działki 1.135.200zł), a zadziałkę nr (...)– 6.555 zł (wartość działki 218.500 zł).
dowód:wypowiedzenie opłaty z dnia 17.09.2015r. – k. 58 -58v z akt SKO, operat szacunkowy – k. 14-57 z akt SKO
Przedsiębiorstwo (...) S.A.wG.wniosło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wT.o ustalenie że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego we wskazanej wysokości jest nieuzasadniona.
dowód:wniosek – k. 67- 62 z akt SKO
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wT.orzeczeniem z dnia 24 czerwca 2016 r. oddaliło wniosek. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy, z którego wynika wartość rynkowa wycenianej nieruchomości został sporządzony rzetelnie, miarodajnie, przekonująco.
dowód:decyzja - k. 122-121 z akt aSKO
Od powyższego orzeczeniaPrzedsiębiorstwo (...) S.A.wG.wniosło sprzeciw.
bezsporne
Wartość rynkowa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej numeramidziałek (...)z obrębu nr 15 wC.o obszarze 4,9221ha wpisanej doksięgi wieczystej nr (...), według poziomu cen i stanu nieruchomości w grudniu 2015 r. wynosiła 1.161.100,- zł , a zatem wysokość rocznej opłaty przy stawce 3% winna wynosić 34.833,-zł.
Dowód:opinia biegłego k. 37-55v; - ustna uzupełniająca opinia biegłegoT. T.k. 93-93v, 00:02:48 – 00:08:46
Sąd zważył, co następuje:
Przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów dołączonych do akt sprawy, w szczególności w oparciu o dowód z opinii biegłego sądowegoT. T.oraz ustnej z opinii uzupełniającej. Wiedza i bezstronność biegłego sądowego nie budziły żadnych zastrzeżeń Sądu.
Okoliczności faktyczne w niniejszej sprawie pozostawały co do zasady bezsporne, tak co do stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości jak i dotychczasowej wysokości opłaty rocznej oraz faktu wypowiedzenia wysokości tej opłaty przez pozwanego. W tej części twierdzenia stron były zbieżne i znajdowały odzwierciedlenie w zgromadzonych dowodach z dokumentów.
Sporne między stronami pozostawały ustalenia w zakresie wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a w konsekwencji zasadność wypowiedzenia przez pozwanego dotychczasowej opłaty rocznej i aktualnej wysokości tej opłaty. W tym zakresie Sąd Rejonowy oparł się na opinii biegłegoT. T., która w ocenie Sądu była spójna logiczna i przekonująca.

Po pierwsze, wypada zaznaczyć, że biegły dysponował ponadprzeciętnym doświadczeniem i wykształceniem w zakresie tematyki będącej przedmiotem jej badania, które pozwalało na podjęcie się wykonywania ekspertyzy. Nie sposób nie zauważyć, że opinia została przygotowana niezwykle starannie, zaś każde twierdzenie biegłego znajduje oparcie w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy.

Podkreślenia wymaga, że w ocenie Sądu Rejonowego opinia biegłegoT. T.w sposób wnikliwy analizowała rynek nieruchomości. Biegły bardzo szczegółowo opisałmodus operandiustalenia wartości nieruchomości. W sposób precyzyjny i przekonujący biegły uzasadnił swe stanowisko co do konieczności wyceny całej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a nie poszczególnych działek gruntu. Stanowisko biegłego zbieżne jest z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15.05.2013r., sygn. akt III CZP 24/13, z której wynika, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Sąd w niniejszej sprawie nie znalazł żadnych podstaw by kwestionować to stanowisko, a zatem ustalił, iż wartość nieruchomości w grudniu 2015 r. wynosiła 1.161.100,- zł
Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanego o przeprowadzenie konfrontacji biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościT. T.i rzeczoznawcy majątkowegoC. R., która sporządziła operat szacunkowy stanowiący podstawę wypowiedzenia powodowi dotychczasowej opłaty rocznej. W ocenie Sądu opinia biegłegoT. T.była tak wyczerpująca że nie było potrzeby konfrontowania stanowiska biegłego z rzeczoznawcą majątkowym. Co więcej, wszelkie wątpliwości odnośnie opinii zostały przez biegłego wyjaśnione w toku rozprawy z dnia 22 marca 2017 roku.

Zgodnie z treściąart. 77 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(dalej: u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W myślust. 3tego artykułu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei art. 78 ust. 1 u.g.n. przewiduje, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisyKodeksu postępowania administracyjnego. Jak wynika z powyższego, dla skuteczności wypowiedzenia opłaty rocznej niezbędne jest dokonanie wypowiedzenia na piśmie, najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, zawarcie oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości, wskazanie sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenia o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także dołączenie do wypowiedzenie informacji o wartości nieruchomości i miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W ocenie Sądu, pismo pozwanego z dnia 17 września 2015 roku spełnia powyżej wskazane wymogi formalne z art. 78 ust. 1 u.g.n. i stanowiło skuteczną podstawę wypowiedzenia powodowi dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Jednocześnie zaistniała również przesłanka z art. 77 ust. 1 u.g.n. w postaci zmiany wartości nieruchomości.
Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 43c ust. 6 i 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, tekst jednolity: Dz. U. 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.). Oznacza to, że uznając iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec nie spełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala (art. 43c ust. 7stosowany odpowiednio na podstawieart. 43c ust. 8), jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala (art. 43c ust. 6stosowany odpowiednio na podstawieart. 43c ust. 8) – tak. OSN z 18.09.2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004, nr 11, poz. 177).
Mając na względzie powołane stanowisko Sądu Najwyższego, Sąd Rejonowy na mocy przepisuart. 189 kpcw zw. zart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. nr 115, poz. 741) ustalił, iż wysokość stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej powyżej nieruchomości począwszy od dnia 1 stycznia 2016r. wynosi 34.833 zł ( 3% od wartości nieruchomości 1.161.100,- zł).
Na marginesie wskazać należy, iż zarzut nieprawidłowego wskazania strony pozwanej był chybiony, bowiem zarówno z treści wniosku jak i sprzeciwu wynika jednoznacznie, iż pozwanym jest Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę(...).
Stosownie do treściart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(t. jedn. Dz.U. z 2016r., poz. 623) w zw. zart. 98 § 1 kpcnakazano pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1576,46 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (uzupełnienie kosztów opinii biegłego).