Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1048/15
Data wyroku: 2017-02-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art.78 ust2 i art.77 ust.1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

Sygn. akt: I C 1048/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lutego 2017 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2017 r. wG.
sprawy z powództwa(...) Spółdzielni MieszkaniowejwG.
przeciwkoGminie M.G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
ustala, że od dnia 1 stycznia 2013r., opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości objętych prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Gdyniksięgą wieczystą nr (...), położonych wG.przyul. (...), oznaczonych na KM 26, obrębW.jako działki

a
nr(...)(dawna 161) o pow. 79m2– wynosi 105 zł,

b
nr(...)(dawna 162) o pow. 79 m2– wynosi 105 zł,

c
nr(...)(dawna 163) o pow. 79m2- wynosi 105 zł,

d
nr(...)(dawna 164) o pow. 80 m2– wynosi 106 zł,

e
nr 3360 (dawna 165) o pow. 78 m2– wynosi 104 zł;

f
nr(...)(dawna 166) o pow. 78 m2– wynosi 104 zł;

II
zasądza od powoda(...) Spółdzielni MieszkaniowejwG.na rzecz pozwanejGminy M.G.kwotę 108 zł (sto osiem złotych) tytułem kosztów procesu;

III
nakazuje ściągnąć od powoda(...) Spółdzielni MieszkaniowejwG.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1321,26 zł (tysiąc trzysta dwadzieścia jeden złotych 26/100) tytułem zwrotu kosztów wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Gdyni;

IV
nakazuje ściągnąć od pozwanejGminy M.G.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 566,25 zł (pięćset sześćdziesiąt sześć złotych 25/100) tytułem zwrotu kosztów wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Gdyni;

Sygnatura akt: I C 1048/15

UZASADNIENIE
We wnioskach z dnia 14 stycznia 2013r. skierowanych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.(SKO) powódka(...) Spółdzielnia Mieszkaniowaz siedzibą wG.domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntuGminy M.G., oznaczonego na KM 26, obrębW., jakodziałki nr (...), dla których prowadzona jestksięga wieczysta nr (...), jest uzasadniona w innej, niższej wysokości.
W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że wysokość nowej opłaty rocznej jest niemal 11-krotnie wyższa od poprzedniej. Powódka zakwestionowała wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowegoP. C., wskazując, że jest ona rażąco zawyżona. Przedmiotowe działki stanowią teren zielony zajęty pod ogródki przydomowe, przez który przebiega ciepłociąg, którego właścicielem jest(...)G.. Z uwagi na powyższe wykluczona jest jakakolwiek zabudowa nieruchomości. Nadto, powódka podniosła, że rzeczoznawca przyjął do porównania działki dużo większe oraz położone w innej okolicy, z których większość jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe oraz usługowe. Zdaniem powódki przyjęcie do porównania działek będących przedmiotem normalnego obrotu nie ma żadnego uzasadnienia, bowiem przedmiotowe działki z uwagi na powierzchnię, położenie i przeznaczenie nie nadają się do żadnego innego zagospodarowania i nie znajdą żadnego nabywcy na rynku.
(pozew w sprawie I C 1049/15 k. 16-17, pozew w sprawie I C 1058/15 k. 31-32, pozew w sprawie I C 1059/15 k. 46-47, pozew w sprawie I C 1068/15 k. 61, pozew w sprawie I C 1069/15 k. 76-77)
W odpowiedzi na pozew pozwanaGmina M.G.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
W ocenie pozwanej opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona w prawidłowej wysokości i odpowiada wartości nieruchomości określonej przez posiadającego uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Operat w sposób adekwatny określa wartość nieruchomości, w szczególności cechy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny zostały szczegółowo opisane i wzięte pod uwagę poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących. Zdaniem pozwanej nieuzasadniony jest zarzut popełnienia przez rzeczoznawcę błędów przy zastosowaniu metody porównawczej z korygowaniem ceny średniej, w tym błędnego dobru cech porównawczych oraz doboru transakcji.
(odpowiedź na pozew k. 122-125)
Postanowieniami z dnia 18 września 205r. Sąd połączył sprawy o sygnaturach I C 1049/15, I C 1058/15, I C 1059/15, I C 1068/15 i I C 1069/15 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą I C 1048/15.
(postanowienia k. 20, 35, 50, 65, 80)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanaGmina M.G.jest właścicielem nieruchomości położonej wG.przyul. (...), oznaczonej na KM 26, obrębW.jakodziałki: nr (...)(dawniej 161) o powierzchni 79 m2, nr(...)(dawniej 162) o powierzchni 79 m2, nr(...)(dawniej 163) o powierzchni 79 m2, nr(...)(dawniej 164) o powierzchni 80 m2, nr 3360 (dawniej 165) o powierzchni 78 m2oraz nr(...)(dawniej 166) o powierzchni 78 m2, dla których Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą nr (...). Powódka(...) Spółdzielnia Mieszkaniowaz siedzibą wG.jest użytkownikiem wieczystym wyżej opisanej nieruchomości.
(okoliczności bezsporne)
Pismami z dnia 7 grudnia 2012r. Prezydent MiastaG., działając w imieniuGminy M.G., wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej działek gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłat rocznych:
- w przypadkudziałek nr (...)w kwocie po 166 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 15,80 zł), przy czym nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2013r., przy czym w 2013r. płatna miała być w kwocie 31,60 zł, w 2014r. w kwocie 98,80 zł, zaś od 2015r. w pełnej wysokości;
- w przypadkudziałki nr (...)w kwocie 168 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 16 zł), przy czym nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2013r., przy czym w 2013r. płatna miała być w kwocie 32 zł, w 2014r. w kwocie 100 zł, zaś od 2015r. w pełnej wysokości;
- w przypadkudziałek nr (...)w kwocie po 164 zł (zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 15,60 zł), przy czym nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2013r., przy czym w 2013r. płatna miała być w kwocie 31,20 zł, w 2014r. w kwocie 97,60 zł, zaś od 2015r. w pełnej wysokości;
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenia z dnia 7 grudnia 2012r. k. 133[w:] akta SKO)
Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 7 grudnia 2012r. wartość rynkowa poszczególnych działek wynosi:
-(...)- 10.500 zł;
-(...)- 10.500 zł;
-(...)- 10.500 zł;
-(...)- 10.600 zł;
- 3360 - 10.400 zł;
-(...)- 10.400 zł
(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowegoI. P.k. 148-176)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, w tym wypowiedzeń opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, oraz dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowegoI. P..
W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.
Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłej sądowejI. P.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów, w konsekwencji stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Biegła dokładnie określiła podstawy i sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości, w związku z czym Sąd był w stanie prześledzić tok rozumowania biegłej i ocenić czy opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W wyniku tej oceny Sąd doszedł do przekonania, że opinia została sporządzona w sposób prawidłowy, rzetelny, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nadto, należy podkreślić, że opinia nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
W połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawach powódka domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww.działek gruntu nr (...)(poprzednio nr 161, 162, 163, 164, 165 i 166) jest uzasadniona w innej wysokości aniżeli wynikająca z wypowiedzenia z dnia 7 grudnia 2012r. Powództwo zostało zatem oparte na przepisach art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2015.1774 ze zm.) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent MiastaG.z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez powódkę, która podnosiła, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek stron dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornych dziełek dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenia dokonane przez pozwanego w 7 grudnia 2012r. były uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości.
W przedłożonej Sądowi opinii biegłaI. P.wskazała, że na dzień złożenia przez pozwaną oświadczeń o wypowiedzeniu dotychczas obowiązujących opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 7 grudnia 2012r. wartość rynkowadziałek gruntu nr (...)wynosi po 10.500 zł;działki nr (...)- 10.600 zł; zaśdziałek nr (...)po 10.400 zł. Żadna ze stron nie wniosła merytorycznych zarzutów do opinii biegłejI. P.. Sąd również nie dopatrzył się żadnych okoliczności mogących budzić wątpliwości co do sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Sądu biegła sporządziła operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 28 wyżej wskazanego rozporządzenia wykonawczego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegłaI. P.zgodnie z powyższymi przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Biegła prawidłowo wybrała metodę korygowania ceny średniej, polegającą na przyjęciu do co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wskazano powyżej do porównania biegła przyjęła nieruchomości niezabudowane o niewielkiej powierzchni (od 47 m2do 386 m2) przeznaczone na poprawienie zagospodarowania działek sąsiednich. Żadnych wątpliwości Sądu nie budzi też sposób wyceny. Biegła badała lokalny rynek nieruchomości w okresie 2010-2012. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Biegła prawidłowo ustaliła wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty tj. na dzień 7 grudnia 2012r. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochował procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec treści opinii pisemnej należy stwierdzić, że biegła dokonała prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłąI. P.za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkową ww. działek. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych działek gruntu wynosić powinna 1 % wartości gruntu, co było niekwestionowane przez strony. W konsekwencji opłatę roczną za użytkowaniedziałek nr (...)należało ustalić na kwotę 105 zł (1 % x 10.500 zł),działki nr (...)na kwotę 106 zł (1 % x 10.600 zł), zaśdziałek nr (...)na kwotę 104 zł (1 % x 10.400 zł).
Zważyć należy, iż Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2013r. według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014r. w sprawie III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biuletyn SN 2014 nr 2, www.sn.pl, Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, obowiązuje - począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty - nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo - w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium - prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, ma - w związku z dokonanym wypowiedzeniem - zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.”.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z § 2 i § 6 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz.U.2013.490) i rozliczył je stosunkowo, uznając że powódka wygrała w 30 %, a pozwana w 70 %. W tej samej proporcji oraz na podstawie przepisu art. 100 kpc w zw. z art. 5 pkt. 3, art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) sąd nakazał ściągnąć od obu stron na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni koszty tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa, stanowiące koszty opinii biegłego sądowego w łącznej kwocie 1.887,51 zł. Stąd od powoda należało ściągnąć kwotę 1.321,26 zł, a od pozwanego kwotę 566,25 zł.