Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 650/16
Data wyroku: 2017-07-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Polańska-Farion, Dorota Markiewicz, Marzena Konsek-Bitkowska
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 25 u.w.l.

Sygn. akt I ACa 650/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lipca 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska - Farion
Sędziowie: SA Marzena Konsek - Bitkowska (spr.)
SA Dorota Markiewicz
Protokolant:Joanna Mikulska
po rozpoznaniu w dniu 12 lipca 2017 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwaJ. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowejul. (...)wW.
o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały nr(...)
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 648/15

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
w punkcie pierwszym uchyla uchwałę nr(...)podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniowąul. (...)wW.;

b
w punkcie drugim  zasądza od  Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wW.na rzeczJ. S.kwotę200 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wW.na rzeczJ. S.kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Dorota Markiewicz Katarzyna Polańska - Farion Marzena Konsek - Bitkowska

Sygn. akt I ACa 650/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 6 lipca 2015 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wW.,J. S.wniósł o uchylenie lub uznanie za nieważną uchwały nr(...)podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powód wskazał m.in. na niezgodność stanu księgi wieczystej z uprawnieniami do głosowania, a w konsekwencji brakiem większości głosów. Nadto podniósł, iżT. K. (1)czy też jego pełnomocnicy nie byli uprawnieni do głosowania nad uchwałą ani wycofania swego głosu. Powód wskazał, iż przez zawieszenie uchwały wprowadzono nowy stan prawny, co rodzi obawę, że uchwała stanie się „swoistą giełdą głosów” i skoro jest zawieszana, może być też „odwieszana”. Wskazywał, iż naprawcze prace budowlane wymagają przygotowania projektu budowlanego, a jak wynika z informacji dzielnicowego wydziału architektury z 29 maja i 16 czerwca 2015 r. - żaden projekt budowlany nie został złożony. Na koniec powód wskazał iż brakuje reprezentacji miasta w podejmowaniu uchwał – aktualnego właściciela reprywatyzowanego budynku.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa. Podała, iż pozew dotyczy uchwały nieistniejącej, bowiemT. K. (1), reprezentujący właścicieli posiadających udział w nieruchomości związany z niewyodrębnionymilokalami (...), złożył oświadczenie o odwołaniu swojego głosu za uchwałą nr(...)z uwagi na działanie pod wpływem błędu. Co prawda za uchwałą w jego imieniu głosował jego synT., toT. K. (1)wskazał, że udzielając pełnomocnictwa do głosowania został wprowadzony w błąd co do kosztów prac wymienionych w uchwale i dopiero po zapoznaniu się z treścią podjętej uchwały zweryfikował wskazane koszty i natychmiast swój głos wycofał. W wyniku odwołania głosu uchwała nr(...)straciła swą moc, gdyż nie uzyskała wymaganej większości głosów i jako uchwała nieistniejąca nie podlega zaskarżeniu.
Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd ustalił, że powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Budynek mieszkalny oraz garaże posadowione na gruncie nieruchomości położonej przyul. (...)wW.(z wyłączeniem sprzedanych lokalimieszkalnych o nr (...)) stanowią własnośćT. K. (1)w 1/5 części,A. K.w 1/5 części,M. M.w 1/5 części oraz spadkobiercówH. L. (1)w 2/5 części), kuratorem spadku po której jestT. K. (1).
W księdze wieczystej prowadzonej dla działki ewidencyjnej, na której posadowiony jest w/w budynek mieszkalny, jako jej właściciel figuruje(...) W..
A. K.orazM. M.udzieliliT. K. (1)pełnomocnictwa do prowadzenie spraw z wniosków o zwrot nieruchomości położonej przyulicy (...)wW., występowania przed wszystkimi urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz sądów państwowych, w szczególności do doręczeń – odbioru korespondencji urzędowej oraz do składania wszelkich oświadczeń w ich imieniu.
W dniu 8 czerwca 2015 r.T. K. (1)udzielił pełnomocnictwa, w którym upoważniłT. K. (2)do głosowania w jego imieniu nad uchwałą pozwanej wspólnoty, nr(...)w sprawie wykonania części prac remontowych nakazanych Decyzją(...)etap(...)podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów. W tym trybie od 3 do 9 czerwca 2015 r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową podjęli uchwałę nr(...)w sprawie wykonania części prac remontowych nakazanych Decyzją(...)etap(...). Według listy głosowania, za przyjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele reprezentujący udział w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 0,55, to jest:T. K. (1)iH. L. (2),E. M.iA. M.,W. S.. Nie było głosów przeciw uchwale ani głosów wstrzymujących się. W imieniuT. K. (1)iH. L. (1)głosował synT. T. (2)K.z upoważnienia. W głosowaniu nad uchwałą nr(...)nie brali udziałuJ. G.iD. G.,A. L.,J. S.,A. R..
W dniu 11 czerwca 2015 r. zarządca nieruchomości poinformował właścicieli lokali w nieruchomości(...), iż uchwała nr(...)została podjęta. W dniu 21 czerwca 2015 r.T. K. (1)złożył oświadczenie, że cofa swój głos nad uchwałą. Wskazał, iż unieważnienie jego głosu powoduje zmianę wyniku głosowania i brak wymaganej do podjęcia uchwały większości głosów. W dniu 22 czerwca 2015 r. zarządca nieruchomości poinformował właścicieli lokali, że w związku z wycofaniem przezT. K. (1)swojego głosu realizacja uchwały została wstrzymana.
Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 25 ust. 1 oraz art. 23 ust. 1 u.w.l i uznał, że powód w terminie wystąpił z powództwem o uchylenie lub uznanie za nieważną uchwały, jednakże powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona uchwała nie istnieje wobec oświadczenia z 21 czerwca 2015 r., którymT. K. (1)odwołał swój głos z uwagi na działanie pod wpływem błędu. WQ konsekwencji uchwała nr(...)nie uzyskała wymaganej większości głosów i jest uchwałą nieistniejącą. Zatem nie może zostać uchylona ani uznana za nieważną.
Powód mógł wnieść o ustalenie nieistnienia uchwały, jednak takiego żądania nie zgłosił, Sąd zaś w świetleart. 321 § 1 k.p.c.nie mógł orzekać co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem pozwu, ani zasądzić ponad żądanie.
Na marginesie Sąd wskazał, że pozwana obaliła domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, tj. dowiodła, że właścicielamilokali nr (...)są dotychczasowi właściciele nieruchomości położonej przyul. (...)wW., czyliT. K. (1),A. K.,M. M.oraz spadkobiercyH. L. (1). W związku z tym zarzuty powoda co do braku reprezentacji(...) W.w podejmowaniu uchwały okazały się bezzasadne.
Powód wniósł apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenieart. 6 k.c.Wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja zasługiwała na uwzględnienie. Ustalenia Sądu I instancji były trafne, ale niepełne; nietrafna była ponadto częściowo ocena prawna ustalonych faktów.
Nie można podzielić oceny Sądu I instancji co do błędu po stronieT. K. (1)i skutecznego uchylenia się od skutków oświadczenia woli. NiewątpliwieT. K. (1)udzielił swojemu synowi pełnomocnictw do głosowania za wskazaną uchwałą. Pełnomocnictwo to nie zawiera przy tym żadnych szczególnych ograniczeń, w szczególności co do przewidywanej wartości robót objętych uchwałą. Nie zostało zatem wykazane, aby doszło do zniekształcenia oświadczenia woli przez pełnomocnika (art. 85 k.c.). Jednocześnie nie ma podstaw, aby uważać, że pełnomocnikT. K. (1)nie znał treści uchwały i był wprowadzony w błąd, nie ma wobec tego podstaw do przyjęcia, że w błędzie pozostawał pełnomocnik, ze skutkiem dla mocodawcy.
W orzecznictwie przyjmuje się, że możliwość powołania się na błąd jest wyłączona, jeśli wywołany był on lekkomyślnością osoby składającej oświadczenie woli, polegającą na niedołożeniu należytej staranności w celu zbadania okoliczności faktycznych (por. postanowienia SN z 30.6.2005 r., IV CK 799/04, OSNC 2006, Nr 5, poz. 94, i z 18.3.2010 r., V CSK 337/09, Legalis, wyroki SN z 6.6.2003 r., IV CK 274/02, oraz z 13.12.2012 r., IV CSK 204/12, Legalis). Jeżeli zatem mocodawca przez własne zaniedbanie udzielił pełnomocnictwa do głosowania nad konkretną uchwałą bez zapoznania się z treścią tej uchwały (projektu), to takie własne niedbalstwo nie upoważnia go do powoływania się wobec wspólnoty na błąd. W konsekwencji uznać należy, że strona pozwana, która powoływała się w tej sprawie na błąd jednego z członków wspólnoty skutkujący skutecznym odwołaniem głosu i wobec tego niepodjęciem uchwały, nie udowodniła swoich twierdzeń w tym zakresie.
Za uchwałą oddano formalnie ponad 50% głosów. Umożliwia to zaskarżenie uchwały na podstawie art. 25 u.w.l. W ocenie Sądu Apelacyjnego, podstawą powództwa mogą stanowić również zarzuty naruszenia prawa materialnego regulującego reprezentację członków wspólnoty, wymogi pełnomocnictwa oraz uprawnienia kuratora spadku. Jednocześnie Sąd związany jest jedynie wskazanymi w sprawie okolicznościami faktycznymi, ma natomiast prawo i obowiązek materialnoprawnej oceny ustalonych faktów także wówczas, gdy dane przepisy prawa materialnego nie zostały wprost przywołane przez stronę.
W niniejszej sprawie zwracają uwagę dwie okoliczności. Po pierwszeT. K. (1)oddał głosy za wszystkich następców przedwojennych właścicieli. Należy przypomnieć, że wspólnota podejmuje uchwały w sprawach przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2u.w.l.), natomiast czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty może podejmować samodzielnie. Zważywszy na przedmiot zaskarżonej uchwały nie budzi wątpliwości, że dotyczy ona czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Okoliczność ta jest też niesporna między stronami. Niewątpliwie głosowanie za uchwałą dotyczącą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu także jest czynnością przekraczającą tenże zakres, a wobec tego zgodnie zart. 98 k.c.wymagane jest pełnomocnictwo określające rodzaj czynności, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Takim pełnomocnictwem odT. K. (1)dysponował jego synT. K. (2). Jednakże nie zostało wykazane, aby samT. K. (1)dysponował właściwym pełnomocnictwem od pozostałych dwojga współwłaścicieli, których głosy za uchwałą również zostały policzone, tj. odA. K.iM. M.. Przedłożone do akt pełnomocnictwa tych dwóch osób nie zawierają treści, które pozwalałyby uznać, że wskazani właściciele upoważniliT. K. (1)również do głosowania w sprawach uchwał wspólnoty mieszkaniowej.
Zwrócić także trzeba, że jedna ze współwłaścicielek -H. L. (1)– nie żyje i jak dotąd nie ustalono kręgu jej spadkobierców. Kuratorem spadku poH. L. (1)został ustanowionyT. K. (1)(k. 41). Postanowienie o ustanowieniu kuratora spadku nie upoważnia go jednak do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd spadkiem bez odrębnej zgody sądu.
Zgodnie zart. 666 § 1 k.p.c.do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę sąd czuwa nad całością spadku, a w razie potrzeby ustanawia kuratora spadku.Art. 667stanowi, że kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą, i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku (§ 1); kurator spadku zarządza majątkiem spadkowym pod nadzorem sądu spadku, a do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (§ 2).
Zarząd majątkiem spadkowym z odpowiednim zastosowaniem przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (w szczególnościart. 935 k.p.c.) oznacza, że kurator spadku może bez ograniczeń wykonywać czynności, mieszczące się w pojęciu czynności zwykłego zarządu, natomiast do dokonania czynności przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu potrzebuje zgody sądu spadku (G. Julke, [w:]Z. Szczurek(red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, Sopot 2005, s. 577–578).
Zgodnie zart. 935 k.p.c.zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione (§ 2), zaś czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (§ 3).
Podjęcie objętej pozwem uchwały w przedmiocie prac remontowych nie może być oceniane jako czynność zachowawcza. Nawet bowiem jeśli zmierzać miałaby do zachowania substancji budynku w stanie niepogorszonym, to jednak wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami finansowymi członków wspólnoty, na których spoczywa obowiązek sfinansowania prac w przypadku podjęcia uchwały, stosownie do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem prowadzić będzie to również do zaciągnięcia długu w odniesieniu do nieobjętego spadku poH. L. (1). Z akt sprawy nie wynika przy tym, aby nieruchomość lub inne składniki spadku przynosiły dochód, zatem nie jest możliwe odpowiednie zastosowanieart. 935 § 2 k.p.c.
Powyższe przepisy stosowane odpowiednio do kuratora spadku nakazują zatem przyjąć, że kurator spadku powinien najpierw uzyskać zgodę sądu na głosowanie za uchwałą.
Art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Niezgodność z prawem zaskarżonej w tym trybie uchwały wspólnoty polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W ocenie Sądu Apelacyjnego naruszenie wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa zasad głosowania, przejawiające się w dopuszczeniu do głosowania osób działających bez właściwego pełnomocnictwa od współwłaścicieli oraz kuratora spadku działającego bez zezwolenia sądu uzasadnia uchylenie zaskarżonej uchwały zgodnie z żądaniem powoda (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 grudnia 2016 r., I ACa 500/16,LEX nr 2210883).
Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Marzena Konsek- Bitkowska Katarzyna Polańska-Farion Dorota Markiewicz