Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1429/16
Data wyroku: 2017-05-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Zarząd rzeczą wspólną
Podstawa prawna: art.201 kc

Sygn. akt: I C 1429/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 maja 2017 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

protokolant Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2017 r. wG.
sprawy z powództwaJ. S.
przeciwkoJ. O. (1),J. O. (2)
o zapłatę

I
zasądza od pozwanychJ. O. (1)iJ. O. (2)solidarnie na rzecz powódkiJ. S.kwotę 10.125 zł (dziesięć tysięcy sto dwadzieścia pięć złotych);

II
umarza postepowanie w pozostałej części;

III
zasądza od pozwanychJ. O. (1)iJ. O. (2)solidarnie na rzecz powódkiJ. S.kwotę 5.324 zł (pięć tysięcy trzysta dwadzieścia cztery złote) tytułem kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 1429/16

UZASADNIENIE
PowódkaJ. S.wniosła pozew przeciwkoJ. O. (3)iJ. O. (4)domagając się od pozwanych zapłaty solidarnie kwoty 10.125 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu połowy kosztów remontu dachu budynku znajdującego się na nieruchomości położonej wG.przyul. (...). Powódka podkreśliła, że strony są współwłaścicielami tej nieruchomości w częściach równych, a jej roszczenie opiera się naart. 207 k.c.
(pozew k. 2-7)
W dniu 6 października 2016r. w sprawie o sygnaturze I Nc 918/16 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.
(nakaz zapłaty k. 51)
Pozwani złożyli sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnieśli o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanych roszczenie powódki jest bezzasadne, albowiem nakłady zostały poczynione przez powódkę bez zgody pozwanych albo orzeczenia sądu i dotyczyły części dachu położonej nad częścią budynku eksploatowaną wyłącznie przez powódkę, przez co nakłady nie miały waloru „konieczności”. W kolejnym piśmie procesowym pozwani podnieśli, iż właściciele lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku tworzą małą wspólnotę mieszkaniową, do której zastosowanie znajdują przepisyKodeksu cywilnego. W związku z tym, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w postaci przeprowadzenia remontu dachu wymagana była zgoda pozwanych.
(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 53-56, pismo procesowe pozwanych k. 94-98)
Na rozprawie w dniu 23 maja 2017r. powódka cofnęła pozew co do żądania odsetek ustawowych za opóźnienie wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.
(protokół rozprawy k. 112)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Na mocy umowy darowizny i ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 4 października 1971r. zawartej przed notariuszemM. W.rep. A 11508/1971 współwłaściciele nieruchomości położonej wG.przyul. (...), objętejksięgą wieczystą nr (...)-F. K.,L. K.iM. M.ustanowili odrębną własnośćlokali mieszkalnych nr (...)– na rzeczM. M.oraz nr 2 na rzeczF.iL. K.. Nieruchomość gruntowa i elementy budynku niewchodzące w skład nieruchomości lokalowych stanowić miały współwłasność właścicielilokali nr (...)w równych udziałach. W § 6 umowy postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywał właściciellokalu nr (...). Koszty związane z utrzymaniem części stanowiących wspólną własność, właściciele lokali ponosić będą w równej wysokości.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę darowizny i ustanowienia odrębnej własności lokali k. 14-16 aktksięgi wieczystej nr (...))
Dlalokalu mieszkalnego nr (...)została założonaksięga wieczysta nr (...), zaś dlalokalu mieszkalnego nr (...)nr(...). W działach III. obu ksiąg wieczystych ujawniono wpis o treści:Zarządwspólną nieruchomością będzie wykonywał właściciel lokalu numer dwa. Koszty związane z utrzymaniem części stanowiących wspólną własność, właściciele lokali ponosić będą w równej wysokości”.
(okoliczność bezsporna)
Na mocy umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości z dnia 25 lutego 1974 rep. A 2904/1974 oraz umowy przeniesienia własności z dnia 26 listopada 1976r. rep. A 19366/1975 sporządzonych przez notariuszaW. N.A. M.przeniosła własnośćlokalu mieszkalnego nr (...)naL.O.. W umowie zobowiązującej znalazła się wzmianka o treści wpisu znajdującego się w dziale III.księgi wieczystej nr (...).
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości k. 3-4 akt księgi wieczystej GD1Y/00008927/8, umowę przeniesienia własności k. 5-6 tamże)
Na mocy umowy darowizny z dnia 29 września 2006r. rep. A 9300/2006 sporządzonej przez notariuszaJ. W.prowadzącego kancelarię notarialną wG.L. O.darowała prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)na rzeczJ. O. (4)iJ. O. (3), którzy nabycia dokonali do majątku wspólnego. W umowie znalazła się informacja, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez właścicielalokalu nr (...).
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę darowizny k. 14-15 akt księgi wieczystej GD1Y/00008927/8)
W dniu 27 września 2015r. powódka zleciłaW. L.prowadzącemu działalność gospodarczą podfirmą Zakład (...)wK.remont dachu budynku jednorodzinnego znajdującego się na ww. nieruchomości gruntowej.Firma (...)wykonała w całości remontu dachu znajdującego się nad niższą częścią budynku i w przeważającej części (około 75-80 %) remont dachu wyższej części budynku. Prace remontowe obejmowały m.in. zerwanie starej papy, demontaż rynien, haków i pasów nadrynnowych, częściową wymianę desek, położenie nowych rynien z blachy powlekanej i pasa nadrynnowego, położenie dwóch warstw papy termozgrzewalnej. W trakcie prac okazało się, że zaistniała konieczność wymiany wszystkich desek, co spowodowało wzrost ceny o kwotę 4.590 zł brutto. W dniu 16 listopada 2015r. dokonano protokolarnego odbioru robót.
(dowód: umowa o roboty budowlane z dnia 27 września 2015r. k. 17-19, aneks do umowy z dnia 30 października 2015r. k. 20, zdjęcia k. 22-31, protokół odbioru k. 41, przesłuchanie powódki płyta CD k. 105, zeznania świadkaW. L.płyta CD k. 92)
Całkowity koszt remontu dachu wynosił 20.250 zł.
(dowód: faktury VAT k. 12-16)
Dach budynku znajdował się w złym stanie technicznym, w kilku miejscach przeciekał i powodował powstawanie zacieków w pomieszczeniach użytkowanych przez powódkę i pozwanych.
(dowód: zeznania świadkaW. L.płyta CD k. 92, zeznania świadkaJ. R.płyta CD k. 92, zeznania świadkaZ. S.płyta CD k. 105)
Początkowo pozwany zgodził się na wykonanie remontu, jednak w trakcie prac zmienił zdanie.
(dowód: zeznania świadkaZ. S.płyta CD k. 105, przesłuchanie powódki płyta CD k. 105, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 105)
Pismem z dnia 30 listopada 2015r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty połowy poniesionych kosztów remontu. Wezwanie zostało pozwanym doręczone w dniu 1 grudnia 2015r. W dniu 5 kwietnia 2016r. powódka ponowiła wezwanie.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wezwanie do zapłaty z dnia 30 listopada 2015r. wraz z zpo k. 36, wezwanie do zapłaty z dnia 5 kwietnia 2016r. k. 39-40 wraz z zpo k. 37-38)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadkówW. L.,J. R.iZ. S.oraz dowodu z przesłuchania stron.
Przedłożone przez strony dokumenty są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Nadto, Sąd nie doszukał się żadnych podstaw do kwestionowania zeznań świadków w zakresie istotnym do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W ocenie Sądu świadkowie zeznawali szczerze, zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą. Zeznania te nie budzą wątpliwości Sądu w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Jeśli chodzi natomiast o zeznania stron, to Sąd dał im wiarę w takim zakresie, w jakim korelują z innymi dowodami, które Sąd uznał za wiarygodne.
W niniejszej sprawie powódka domagała się zasądzenia od pozwanych solidarnie kwoty 10.125 zł tytułem zwrotu poniesionych przez nią nakładów koniecznych na remont dachu budynku stanowiącego współwłasność stron. Uzasadniając swoje roszczenie strona powodowa powołała się na treść przepisuart. 207 k.c., zgodnie z którym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Z kolei, strona pozwana replikowała, że w przypadku stron mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, do której mają zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegodotyczące współwłasności. Zdaniem pozwanych przeprowadzenie remontu stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i w związku z powyższym dla swej skuteczności wymagało zgody pozwanych, a takiej zgody powódka nie uzyskała. Argumentacja strony pozwanej nie zasługuje jednak na uwzględnienie. Podkreślić bowiem należy, iż przepisyKodeksu cywilnego, na jakie powołuje się strona pozwana, dotyczą tzw. zarządu ustawowego (art. 199–201 i art. 204–205 k.c.) i znajdują one zastosowanie, gdy współwłaściciele nie ustalili innych zasad zarządu. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w judykaturze, gdzie wskazuje się, że umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu jednemu z nich wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu określone wart. 199-202 k.c.(por. wyrok SN z dnia 4 października 2006r., II CSK 218/06,L.). W doktrynie wskazuje się, że określenie zasad zarządu nieruchomością wspólną wymaga umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa określająca zasady zarządu wiąże bezterminowo i może być zmieniona jedynie poprzez kolejną umowę wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądu. Wiąże ona również nabywcę udziału (por. K. Osajda (red.),Kodeks cywilny. Komentarz, wydanie 16, 2017).
Bez wątpienia, w przypadku nieruchomości położonej wG.przyul. (...), współwłaściciele ustalili umownie zasady zarządu nieruchomością wspólną. Podkreślić bowiem należy, iż w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 4 października 1971r. poprzednicy prawni stron tj.F. K.,L. K.iM. M.w § 6 umowy zgodnie postanowili, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywał właściciellokalu nr (...), zaś koszty związane z utrzymaniem części stanowiących wspólną własność, właściciele lokali ponosić będą w równej wysokości. Powyższe postanowienia zostały ujawnione w księgach wieczystych. W dziale III. ksiąg wieczystych założonych dla nowopowstałych lokali mieszkalnych ujawniono bowiem wpis o treści:Zarządwspólną nieruchomością będzie wykonywał właściciel lokalu numer dwa. Koszty związane z utrzymaniem części stanowiących wspólną własność, właściciele lokali ponosić będą w równej wysokości”. Przedmiotowa umowa określający sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną dotąd nie uległa zmianie ani poprzez zawarcie nowej umowy przez współwłaścicieli nieruchomości ani na mocy orzeczenia sądu. Zgodnie zaś z treścią przepisuart. 221 k.c.czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W toku niniejszej sprawy strona powodowa wykazała, że umowa określająca zasady sprawowania zarządu nieruchomości wspólną jest skuteczna względem pozwanych będących następcami prawnymi pierwotnej właścicielkilokalu mieszkalnego nr (...)M. M.. Zważyć bowiem należy, iż zarówno w umowie warunkowej sprzedaży nieruchomości z dnia 25 lutego 1974 rep. A 2904/1974, na mocy której pierwotna właścicielkalokalu nr (...)zobowiązała się przenieść jego własność na rzeczL.O., jak również w umowie darowizny z dnia 29 września 2006r. rep. A 9300/2006, na mocy której własność tego lokalu nabyli pozwani, znajduje się informacja dotycząca sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nadto, jak wskazano powyżej, sposób wykonywania zarządu został ujawniony w dziale III.księgi wieczystej nr (...)prowadzonej dla nieruchomości lokalowej nr 1. Bez wątpienia zatem w chwili nabycia prawa własnościlokalu mieszkalnego nr (...)wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej pozwani posiadali wiedzę zarówno co do sposobu wykonywania zarządu jak też zasad ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością wspólną. Z tegoż względu umowa z 4 października 1971r. jest wiążąca dla obu stron niniejszego postępowania. W konsekwencji przyjąć należało, że zarząd nieruchomością wspólną sprawuje wyłącznie powódka jako właścicielkalokalu mieszkalnego nr (...)i w związku z tym nie musiała ona uzyskać zgody pozostałych współwłaścicieli na dokonanie spornych nakładów.
Przesądziwszy powyższą kwestię, zauważyć należy, iż podjęte przez powódkę nakłady bez wątpienia dotyczyły części wspólnych nieruchomości tj. dachu wraz z jego opierzeniem. Strony nie dokonały w tym względzie podziału do korzystania, stąd nie mogły ostać się zarzuty strony pozwanej, jakoby remont dotyczył dachu znajdującego się nad pomieszczeniami użytkowanymi przez powódkę. Jednocześnie, w świetle zeznań świadków, wydaje się jasne, że dach budynku wymagał remontu. Jak bowiem zeznali świadkowie dach w kilku miejscach przeciekał i powodował powstawanie zacieków, zaś elementy konstrukcyjne dachu np. deski były przegnite. Strona powodowa należycie wykazała poniesiony przez nią koszt remontu, przedkładając na tę okoliczność faktury VAT na łączną kwotę 20.250 zł. Jak natomiast wskazano powyżej, zgodnie z umową z dnia 4 października 1971r. koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości winny zostać poniesione po połowie przez obie strony. Stąd, też pozwani jako właścicielelokalu mieszkalnego nr (...)i współwłaściciele części wspólnych nieruchomości w udziale ½ części winni zwrócić powódce kwotę 10.125 zł.
Mając zatem na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności – na mocyart. 221 k.c.w zw. z § 6 umowy z dnia 4 października 1971r. – Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 10.125 zł.
Natomiast, co do żądania odsetek ustawowych, to na mocyart. 203 § 1 i § 4 k.p.c.na mocyart. 355 § 1 k.p.c.Sąd umorzył postępowanie. Zważyć bowiem należy, iż na rozprawie w dniu 23 maja 2017r. powódka cofnęła powództwo w tym zakresie wraz ze zrzeczeniem się roszczenia. Zgodnie z treściąart. 203 § 1 k.p.c.pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia – aż do wydania wyroku. Oceniając czynność procesową powódki w myśl przepisuart. 203 § 4 k.p.c.sąd nie dopatrzył się żadnych okoliczności wskazujących na to, aby czynność ta była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzała do obejścia prawa.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisuart. 98 k.p.c.w zw. z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych i uznając, że powódka uległa tylko w nieznacznym zakresie (tj. co do odsetek ustawowych za opóźnienie) zasądził na jej rzecz od pozwanych całość poniesionych kosztów procesu. Na zasądzone koszty składają się: opłata sądowa od pozwu (507 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej (4.800 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).