Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1661/16
Data wyroku: 2017-03-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Hajda, Ewa Buczek-Fidyka, Marcin Rak
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt III Ca 1661/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 marca 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący - Sędzia  SO Marcin Rak (spr.)
Sędziowie:    SO Anna Hajda
SR (del.) Ewa Buczek-Fidyka
Protokolant   Justyna Chojecka
po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2017 r. na rozprawie sprawy
z powództwa Gminy MiejskiejZ.
przeciwkoO. K. (1)
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanejO. K. (1)
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 4 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 275/16

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanejO. K. (1)na rzecz powódki 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Ewa Buczek-Fidyka SSO Marcin Rak SSO Anna Hajda
Sygn. aktIII Ca 1661/16

UZASADNIENIE
Powódka GminaZ.domagała się nakazania pozwanymG. K.iO. K. (1)opuszczenia lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyulicy (...)i zasądzenia kosztów procesu. Wywodziła, że pozwane nie posiadają tytułu prawnego do zajmowania lokalu.
PozwanaG. K.przyznała, że nie zamieszkuje w spornym lokalu, a nadto, że jest właścicielem innego lokalu położonego wZ.. PozwanaO. K. (1)oświadczyła, że lokal zajmuje od sierpnia 2014 roku i przeprowadziła w nim remont.
Wyrokiem z 4 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu nakazał pozwanym aby opróżniły i opuściły lokal mieszkalny położony przyul. (...)wZ.i wydały go powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy; ustalił, że pozwanejG. K.nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego; nie orzekł o prawie pozwanejO. K. (1)do lokalu socjalnego; zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki 680 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu.
Wyrok ten zapadł po ustaleniu, że pozwane zajmują lokal położony wZ.przyul. (...). Najemczynią tego lokalu od 21 października 1999 roku była pozwanaG. K.. Niezależnie od tego, w dniu 20 grudnia 2002 roku, nabyła ona od powódki lokal położny wZ.przyul. (...).
Sąd Rejonowy ustalił także, że powódka w wyniku czynności sprawdzających ustaliła w lipcu 2014 roku, że pozwanaG. K.od lat nie zamieszkuje w lokalu przyul. (...). Lokal ten w sierpniu 2014 roku zajęła jej wnuczka – pozwanaO. K. (1). W takie stanie rzeczy, pismem z 29 sierpnia 2014 roku powódka wypowiedziała umowę najmu pozwanejG. K..
Sąd Rejonowy uznał, że wypowiedzenie umowy najmu było uzasadnione w świetleart. 11 ust 3 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 – dalej jako u. o o.l.)., zgodnie z którym możliwe jest wypowiedzenia umowy najmu lokalu w razie niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Pod pojęciem niezamieszkiwania należy rozumieć sytuację w której najemca nie przebywa w lokalu lub przebywa w nim bez zamiaru stałego pobytu.
Orzekając o lokalu socjalnym Sąd Rejonowy wywiódł, że u. o o. l. przewiduje dwie niezależne podstawy orzekania o lokalu socjalnym, a to w art. 14 i 24. Pierwsza dotyczy lokatorów, czyli osób które korzystały z lokalu legitymując się tytułem prawnym, druga osób zajmujących lokal samowolnie. Co do tej drugiej grupy osób sąd nie orzeka w wyroku eksmisyjnym o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego – co też uczynił Sąd Rejonowy względem pozwanejO. K. (2), która samowolnie zajęła lokal. Natomiast względem pozwanejG. K., która uprzednio posiadała tytuł prawny do spornego lokalu, Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do przyznawania lokalu socjalnego gdyż była ona właścicielką innego lokalu.
Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach Sąd Rejonowy powołałart. 98 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła pozwanaO. K. (1)domagając się jego zmiany i oddalenia powództwa. Wywodziła, że w lokalu była zameldowania i zamieszkiwała od kwietnia 2014 roku i od tej daty lokal ten jest jej centrum życiowym. Meldując się nie posiadała uprawnienia do innego mieszkania. Wywodziła, że po ukończeniu studiów od lutego 2016 roku podjęła pracę a jej dochód netto do 1700 złotych miesięcznie. Nie ma gdzie się wyprowadzić. Dodała, że dzięki rodzinnej pożyczce wyremontowała sporny lokal za kwotę około 10.000 zł, którą obecnie spłaca.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelująca nie kwestionuje w apelacji legitymacji czynnej powódki jako właścicielki lokalu do wystąpienia z powództwem o jego wydanie.
Nie kwestionuje i tego, że pierwotnym najemcą lokalu była pozwanaG. K., która jak wynika z ustaleń Sądu Rejonowego, nabyła prawo do zajmowania mieszkania przyul (...)wZ.mocą umowy najmu z 21 października 1999 roku.
Nie podważała też pozwanaO. K. (1)prawidłowości wypowiedzenia umowy najmu najemcy spornego lokalu -G. K.- na podstawie art. 11 ust 3 pkt 1 u. o o.l. Wobec tego uznać należało, że na etapie postępowania odwoławczego nie była kwestionowana okoliczność, że mieszkanie to nie było centrum życiowym pozwanejG. K.w okresie co najmniej 12 miesięcy poprzedzających wypowiedzenie oraz że czynsz najmu był niższy niż 3% jego wartości odtworzeniowej w skali roku. Te dwie przesłanki warunkowały bowiem wypowiedzenie umowy najmu na podstawie powołanej regulacji.
Dodać trzeba, że prawidłowości wypowiedzenia umowy najmu jak i ostatecznie obowiązku zwrotu spornego lokalu powódce nie kwestionowała główna najemczyni, a to pozwanaG. K., która nie wniosła apelacji. Z bezspornych ustaleń wynikało zresztą, że tej pozwanej przysługiwało prawo do zamieszkiwania w innym lokalu na terenieZ., którego była właścicielką. Zatem także i ta okoliczność stanowić mogła podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu wskazanego z pozwie, a to na podstawie art. 11 ust 3 pkt 2 u. o o.l.
PozwanaO. K. (1)zarzucała w apelacji, że w lokalu została zameldowana i zamieszkiwała od kwietnia 2014 roku.
Okoliczności te nie znajdują potwierdzenia w materiale sprawy. Co więcej, z zeznań tej pozwanej (k. 24v) wynika, że przyulicy (...)wZ.zamieszkała w sierpniu 2014 roku – co było podstawą do dokonania takiego właśnie ustalenia przez Sąd Rejonowy. Nie sposób było zatem wywodzić aby zajęcie lokalu przez pozwanąO. K. (1)nastąpiło za wyraźną lub dorozumianą zgodą powódki, a w konsekwencji aby doszło między tymi stronami do zawarcia umowy najmuper facta concludentia.Wszak pozwanaO. K. (1)zamieszkała w lokalu po wyprowadzeniu się z niego przez pozwanąG. K., a nadto w okresie gdy powódka podjęła już działania zmierzające do wydobycia lokalu. Nie została też wykazana data ewentualnego zameldowania pozwanejO. K. (1)w tymże lokalu. Niemniej jednak okoliczność ta nie miała zasadniczego znaczenia w sprawie. Wszak zasadniczym celem meldunku jest potwierdzenie stałego pobytu pod określonym adresem, co nie przesądza o tytule prawnym do tak zajmowanego lokalu. Co więcej, zgodnie z 28ust 2 ustawy z 24 września 2010 roku o ewidencji ludności(Dz. U. nr 217 poz. 1427) potwierdzenie stałego pobytu w celach uzyskania meldunku może być dokonane przez podmiot inny niż właściciel lokalu. PozwanaO. K. (1)nie wykazała zresztą stosowną dokumentacją aby uzyskała meldunek na podstawie zgody powódki.
Także fakt poniesienia ewentualnych nakładów nie przesądzał o uzyskaniu tytułu prawnego do lokalu zwłaszcza, że pozwanaO. K. (1)nie wykazała aby nakłady te poczynione zostały w porozumieniu z powódką. Kwestia ich rozliczenia także pozostawała niezależna od obowiązku zwrotu lokalu. Fakt poniesienia nakładów na lokal w sytuacji braku pewności co do stanu prawnego, nie mógł być zatem poczytany za okoliczność świadczącą na korzyść pozwanej.
W konsekwencji trafnie ocenił Sąd Rejonowy, że powódka była uprawiona do żądania nakazania pozwanejO. K. (1)aby ta wydała jej samowolnie zajęty lokal. Podstawą tego żądania byłart. 222§1 k.p.c.zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Okoliczność, że powódka była właścicielem lokalu nie była w sprawie sporna, zaś pozwanaO. K. (1)nie wykazała aby przysługiwało jej skuteczne względem powódki uprawnienie do władania lokalem położonym wZ.przyul. (...).
Nie zachodziły przy tym podstawy do uznania aby działania powódki były nadużyciem prawa nie korzystającym ochrony. Co prawda zgodnie z art. 4 u. o o.l. tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (tj. mieszkańców) należy do zadań własnych gminy, niemniej jednak prawidłowa realizacja tego zadania polegać powinna na przydzielaniu lokali osobom oczekującym, które dopełniły wymaganych formalności, nie zaś osobom które bezprawnie zajęły lokale komunalne.
Prawidłowym było także rozstrzygnięcie o lokalu socjalnym dla pozwanejO. K. (1). W orzecznictwie wyjaśniono bowiem, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego przez osobę, która samowolnie go zajmuje, sąd nie orzeka co do lokalu socjalnego. Generalnie nie wyłącza to możliwości ubiegania się przez taką osobę o przyznanie jej lokalu socjalnego, niemniej jednak ustalenie takie nie następuje w wyroku orzekającym eksmisję lecz w odrębnym postępowaniu wszczętym na podstawieart. 189 k.p.c.w zw. zart. 24 u. o o. l (por. uchwała Sądu Najwyższego z 20 maja 2005 roku, III CZP 6/05, OSNC 2006/1/1).
Przedstawione względy sprawiły, że Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną, a to na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart.98 k.p.c.Zasądzona na rzecz powódki należność obejmowała wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości stawki minimalnej ustalonej na podstawie§7 pkt 1w zw. z §10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1805), w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji. Okoliczność, że pozwanaO. K. (1)uzyskała częściowe zwolnienie od kosztów sądowych nie miał tu znaczenia, zgodnie bowiem z art. 108 ustawy z 28 lipca 2005 roku o kosztach sadowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 623), zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony od obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi.
SSR del. Ewa Buczek – Fidyka SSO Marcin Rak SSO Anna Hajda