Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACz 187/17
Data wyroku: 2017-03-23 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Anna Kowacz-Braun, Józef Wąsik, Jerzy Bess
Słowa kluczowe: Odrębna własność lokali
Podstawa prawna: art. 18 i art. 20 ustawy o własności lokali, art. 70 § 1 kpc

Sygn. akt I ACz 187/17

POSTANOWIENIE
Dnia 23 marca 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSA Anna Kowacz-Braun

Sędziowie:

SSA Józef Wąsik ( spr)
SSA Jerzy Bess

po rozpoznaniu w dniu 23 marca r. w Krakowie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaS. K.
przeciwko   Wspólnocie Mieszkaniowej(...)wK.

o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
na skutek zażalenia strony pozwanej na postanowienie
Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 24 października 2016 r. sygn. akt I C 864/16
w przedmiocie zawieszenia postępowania
p o s t a n a w i a:
uchylić zaskarżone postanowienie.
SSA Jerzy Bess SSA Anna Kowacz-Braun SSA Józef Wąsik
Sygn. akt I Acz 187/17

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 24 października 2016 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zawiesił postępowanie w sprawie z powództwaS. K.przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynków przy ul.(...)wK.o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o jej uchylenie.
W uzasadnieniu podano, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie powołała zarządu, co uniemożliwia jej działanie w postępowaniu. Sąd Okręgowy zakwestionował przedłożone przez stronę pozwaną dokumenty w postaci umowy o zarządzenie nieruchomością z dnia 30 października 2013 r. i protokołu z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 22 stycznia 2014 r., na którym podjęto m. in. uchwały nr(...).
W odniesieniu do umowy z dnia 30 października 2013 r. Sąd Okręgowy wskazał, że została ona sporządzona przed dniem powstania Wspólnoty Mieszkaniowej (co wynika z zapisów protokołu z dnia 22 stycznia 2014 r.). Jej stroną nie jest strona pozwana reprezentowana przez zarząd. Umowa została bowiem zawarta między(...)1(...) sp. z o. o.sp. k.-a. z siedzibą wW.i(...)s.j. z siedzibą wK.. W związku z tym pełnomocnictwo udzielone w oparciu o §(...)ust.(...)powołanej umowy (z daty wcześniejszej niż sama umowa) do samodzielnego dokonywania czynności związanych z reprezentowaniemspółki (...) sp. z o. o.sp. k.-a. z siedzibą wW.nie upoważniałoJ. H.do reprezentowania pozwanej Wspólnoty.
Co do uchwał podjętych w dniu 22 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy zakwestionował, by określały ona sposób zarządu, o którym mowa wart. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 t. j.) – dalej: u.w.l. Sąd Okręgowy wskazał, że zarząd nie został wybrany także w trybieart. 20u.w.l. Nawet, gdyby przyjąć, że uchwała nr(...)podjęta na zebraniu w dniu 22 stycznia 2014 r. jest, wbrew powołanej podstawie (w uchwale jako podstawę wskazano art. 18 ust. 1 u.w.l.), uchwałą w trybie art. 20 u.w.l. to wybór zarządu składającego się z osoby prawnej byłby nieważny jako sprzeczny z ustawą. W odniesieniu do uchwały nr(...)podjętej na zebraniu w dniu 22 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy wskazał, że uchwałą tą Wspólnota wyraziła zgodę na zawarcie umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną z podmiotem, któremu wcześniej powierzyła zarząd nieruchomością. Z uchwały tej nie wynika natomiast komu zgoda została wyrażona.
Z uwagi na powyższe, ze względu na niepowołanie zarządu przez stronę pozwaną pełnomocnictwo udzielone w dniu 18 lipca 2016 r. osobie, które wniosła odpowiedź na pozew, nie jest skuteczne, jako pochodzące od osoby nieuprawnionej do reprezentacji strony pozwanej. W związku z tym w ocenie Sądu Okręgowego postępowanie podlegało zawieszeniu do czasu ustanowienia zarządu należycie umocowanego do reprezentacji Wspólnoty.
Strona pozwana wniosła zażalenia na powyższe postanowienie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

1
art. 18 u.w.l. w zw. z art. 20 u.w.l. oraz aktem notarialnym z dnia 22 stycznia 2014 r. nr rep.(...)przez uznanie, że nie powołano skutecznie zarządu powierzonego i nie postanowiono skutecznie, że we Wspólnocie działać będzie zarząd w trybie art. 20 u.w.l., mimo że uchwałą nr(...)z dnia 22 stycznia 2014 r. strona pozwana powierzyła zarząd nieruchomością wspólnąspółce (...)s.j. wK., która następnie zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, a której następcą prawnym jest(...) sp. z o. o.s. k., która udzieliła pełnomocnictwa procesowego do reprezentacji strony pozwanej w niniejszym postępowaniu,

2
art. 174 § 1 pkt 2 k.p.c.przez zawieszenie postępowania, mimo braku podstaw do tego, z uwagi na fakt, iż uchwałą nr(...)z dnia 22 stycznia 2014 r. strona pozwana w sposób prawem przewidziany powierzyła zarząd spółceA.(...)T. L.s.j., której następcą prawnym jestspółka (...) sp. z o. o.s. k., a także ewentualnie przez niewyznaczenie odpowiedniego terminu celem uzupełnienia braków,

3
art. 70 § 1 zd. 1 k.p.c.przez niewyznaczenie odpowiedniego terminu celem uzupełnienia braków.

Mając powyższe na względzie strona pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów postępowania zażaleniowego.
W uzasadnieniu zażalenia skarżąca podniosła, że w jej ocenie art. 18 ust. 2a u.w.l. znajduje zastosowanie nie tylko w razie zmiany umownego sposobu zarządu, ale również w przypadku zmiany ustawowego sposobu zarządu. Wobec tego należy uznać, że na podstawie powołanego przepisu Wspólnota Mieszkaniowa powołała skutecznie zarząd w drodze uchwały nr 1 podjętej na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 22 stycznia 2014 r. W jej ocenie wymieniona uchwała spełnia również wymagania przewidziane w art. 18 ust. 1 u.w.l., gdyż została podjęta przez wszystkich właścicieli Wspólnoty.
W odpowiedzi na zażalenie powód podniósł, że strona pozwana nie ustanowiła skutecznie zarządu.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Zażalenia strony pozwanej zasługiwało na uwzględnienie, choć z nie wszystkimi zarzutami zażalenia należy się zgodzić.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l.właściciele lokali mogąw umowieo ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza(art. 18 ust. 2a u.w.l.). Jeżeli sposób zarządu nie został ustalony w opisanej wyżej formie obowiązują zasady określone w ustawie (art. 18 ust. 3 u.w.l.). W przypadku, gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąćuchwałęo wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 20 ust. 1 u.w.l.).
W niniejszej sprawie Sąd I instancji w sposób prawidłowy ustalił, że strona pozwana nie określiła sposobu zarządu w rozumieniuart. 18u.w.l., jak również nie dokonała wyboru zarządu w trybieart. 20u.w.l. W orzecznictwie podkreśla się, żeustawa o własności lokaliposługuje się pojęciem zarządu w dwojakim znaczeniu, a mianowicie, w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty np. wart. 20u.w.l., oraz w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie np. wart. 18u.w.l. (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 74/03, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03). Określenie sposobu zarządu w znaczeniu funkcjonalnym może nastąpić, zgodnie zart. 18 ust. 1u.w.l. jedynie w drodze umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Strona pozwana nie przedłożyła żadnej umowy, z której wynikałoby, że właściciele lokali powierzyli zarząd osobie fizycznej bądź prawnej. W szczególności wskazać należy, że umowy takiej nie stanowi umowa o zarządzanie nieruchomością z dnia 30 października 2013 r., która nie została zawarta w formie aktu notarialnego, a ponadto jest stroną nie jest Wspólnota Mieszkaniowa. W konsekwencji również pełnomocnictwo udzielone na podstawie wymienionej umowy nie mogło upoważniać osoby w nim wskazanej do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej.
Strona pozwana nie ustanowiła również zarządu w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l., który znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku zmiany ustalonego w drodze umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowy zawartej później w formie aktu notarialnego sposobu zarządu. Skoro strona pozwana nie ustanowiła zarządu we wskazany sposób zastosowanie art. 18 ust. 2a u.w.l. było wykluczone. Zaproponowana przez skarżącego metoda wykładni powołanego przepisu, zgodnie z którą art. 18 ust. 2a u.w.l. znajdowałby zastosowanie również w przypadku zmiany ustawowego sposobu zarządu nie może zostać uwzględniona, gdyż stanowi wykładnięcontra legem. Ustawodawca wyraźnie wskazał bowiem, że art. 18 ust. 2a u.w.l. znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku zmiany sposobu zarządu określonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., a więc na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowy zawartej później w formie aktu notarialnego. Z uwagi na jednoznaczność wykładni językowej nie jest konieczne prowadzenie wykładni systemowej bądź funkcjonalnej.
Niemniej w ocenie Sądu Apelacyjnego również zastosowanie wykładni systemowej prowadzi do tożsamego rezultatu. Norma przewidująca zmianę ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo innej umowie zawartej później w formie aktu notarialnego sposobu zarządu znajduje się bowiem w przepisie dotyczącym umownego sposobu zarządu. Gdyby ustawodawca zamierzał omawianą normę odnieść również do zarządu ustawowego umieściłby ją po regulacji dotyczącej zarówno umownego, jak i ustawowego sposobu zarządu. Ponadto nie jest konieczne stosowanie omawianej normy przewidującej kryteria surowsze (uchwała zaprotokołowana przez notariusza) w odniesieniu do zarządu ustawowego, który może być ustanowiony w formie uchwały podjętej na zebraniu właścicieli lokali bądź w formie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 u.w.l.).
Wspólnota Mieszkaniowa budynków przy ul.(...)wK.nie wykazała także, by ustanowiła zarząd w znaczeniu podmiotowym na podstawie art. 20 u.w.l. Zgodnie z powołanym przepisem członkiem zarządu można bowiem ustanowić wyłącznie osobę fizyczną. Pomijając zatem fakt, iż w uchwale nr 1 podjętej na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 22 stycznia 2014 r., rep.(...)nr(...)powołano jako podstawę art. 18 ust. 1 u.w.l., uchwała ta nie mogłaby odnieść skutku również na podstawie art. 20 u.w.l. z uwagi na fakt, że na mocy tej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa zamierzała powierzyć zarząd spółce osobowej –(...)s. j. wK.a nie osobie fizycznej.
Mając na względzie powyższe nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że strona pozwana nie ustanowiła zarządu, co słusznie ustalił Sąd Okręgowy.
Niemniej z faktu tego wywiódł błędne skutki. Zgodnie bowiem zart. 70 § 1 zd. 1 k.p.c.jeżeli braku w zakresie zdolności sądowej lub procesowej albo w składzie właściwych organów dają się uzupełnić, sąd wyznaczy w tym celu odpowiedni termin. Brak organu powołanego do reprezentowania strony (osoby prawnej lub innej organizacji) zachodzi, gdy taki organ w ogóle nie został powołany, jak również wówczas, gdy istnieje, lecz w składzie nieodpowiadającym wymaganiom ustawy lub statutu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2003 r., sygn. akt IV CKN 1765/00, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 1972 r., sygn. akt I CZ 55/72). W niniejszej sprawie brak organu uprawnionego do reprezentacji strony pozwanej jest brakiem usuwalnym. Wspólnota Mieszkaniowa ma bowiem możliwość powołania zarządu w trybieart. 18 lub 20u.w.l. Sąd I instancji powinien zatem stosownie doart. 70 § 1 k.p.c.wezwać stronę pozwaną do uzupełnienia braków pod rygorem zawieszenia postępowania. Zawieszając postępowanie bez uprzedniego wezwania do uzupełnienia braków Sąd Okręgowy naruszyłart. 70 § 1 k.p.c., a naruszenie to mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, gdyż strona pozwana mogłaby w zakreślonym terminie uzupełnić braki poprzez powołanie zarządu.
Mając na względzie powyższe Sąd Apelacyjny uchylił zaskarżone postanowienie jako przedwczesne na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.
SSA Jerzy Bess SSA Anna Kowacz- Braun SSA Józef Wasik