Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 2217/15
Data wyroku: 2017-02-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Byszewska, Robert Obrębski, Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 25 uwl i art. 189 kpc

Sygn. akt I ACa 2217/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 lutego 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Beata Byszewska (spr.)
Sędziowie:SA Robert Obrębski
SO (del.) Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Protokolant:Karolina Długosz-Żółtowska
po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. N.iM. N.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwał
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 26 sierpnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 393/15

I
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie drugim i trzecim częściowo w ten sposób, że oddala powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały z dnia 15 stycznia 2014 r. nr(...)oraz zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.na rzeczA. N.iM. N.kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałej części;

III
zasądza odA. N.iM. N.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Robert Obrębski Beata Byszewska Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska
Sygn. akt I ACa 2217/15

UZASADNIENIE
Pozwem z 27 kwietnia 2015 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.,A. N.iM. N.wnieśli o uchylenie ewentualnie ustalenie nieistnienia uchwał(...)właścicieli lokali znajdujących się na tej nieruchomości oraz zasądzenie solidarnie na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o jego oddalenie oraz zasądzenie na jej rzecz solidarnie od powodów kosztów procesu według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił żądanie uchylenia uchwał właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW.z 15 stycznia 2014 r. oznaczonych nr(...)i(...), ustalił nieistnienie powyższych uchwał oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów koszty procesu.
Powyższy wyrok zapadł po dokonaniu przez Sąd Okręgowy następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:
Dnia 15 stycznia 2014 roku odbyło się zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wW., w trakcie którego głosowano nad przyjęciem uchwały(...)w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz nr(...)w sprawie powołania zarządu właścicielskiego. Ponieważ na zebraniu obecni byli właściciele, którzy łącznie nie dysponowali udziałami w wysokości pozwalającej na przyjęcie uchwał, po odbyciu głosowania wymaganą większość postanowiono uzyskać w trybie indywidualnego zbierania głosów. Z przebiegu zebrania sporządzony został protokół przez notariuszM. S., w którym stwierdzono, że za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele lokali, którym przysługiwał łączny udział w wysokości 17,934 % w nieruchomości wspólnej. Ponadto notariusz była dwukrotnie obecna na dyżurach, w czasie których kolejnych około 10 właścicieli oddało swoje głosy w przedmiocie przyjęcia przedmiotowych uchwał.
Od 15 stycznia do 16 marca 2015 roku zarządca nieruchomościA. S.zbierała głosy właścicieli lokali, którzy byli nieobecni na zebraniu. Dnia 17 marca 2015 roku notariuszM. S.sporządziła protokół, w którym stwierdzono, że głosy oddane w imieniu części właścicieli lokali przezA. K. (1), z uwagi na nieprzedstawienie prawidłowego umocowania są nieważne. Ostatecznie zatem w czasie zebrania 15 stycznia 2014 roku za przyjęciem uchwały(...)zagłosowali właściciele, którym przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 15,341 %.
PonadtoA. S.przedstawiła listę głosowania, z której wynikało, że w trybie indywidualnego zbierania głosów za przyjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele lub działający w ich imieniu pełnomocnicy, którym przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 35,385 %. Na tej podstawie notariusz stwierdziła, że za przyjęciem uchwały nr(...)opowiedzieli się właściciele dysponujący udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 50,468%.
Właścicielelokali nr: (...)w nieruchomości przyul. (...)wW., udzieliliA. S.pełnomocnictw w formie pisemnej, w których upoważnili ją do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą poprzez „oddanie głosu tylko za zmianą sposobu zarządu”. Właściciellokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliłO. M.pełnomocnictwa w formie pisemnej, do wszelkich czynności związanych z głosowaniem uchwał. Właściciellokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliłA. K. (2)pełnomocnictwa w formie pisemnej, do głosowania w jego imieniu na zebraniach wspólnoty.
Właścicielelokali nr: (...)w nieruchomości przyul. (...)wW., udzieliliA. S.pełnomocnictw w formie pisemnej, w których upoważnili ją do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą poprzez „oddanie głosu tylko za zmianą sposobu zarządu”. Właścicielelokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliliA. K. (3)pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed Wspólnotą Mieszkaniową w tym również do głosowania nad uchwałami i do ich podpisywania.D. M.działająca jako współwłaścicielka garażu przyul. (...)udzieliłaA. L.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właścicielelokali nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliliM. B.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właściciellokalu nr (...)przyul. (...)wW.udzieliłE. K.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właściciellokalu nr (...)przyul. (...)wW.udzieliłT. T.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą poprzez „oddanie głosu tylko za zmianą sposobu zarządu”. Właściciellokalu nr (...)przyul. (...)udzieliłD. F.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właściciellokalu nr (...)przyul. (...)udzieliłK. M.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właścicielkalokalu nr (...)przyul. (...)udzieliłaG. K.pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Działający w imieniu(...) sp. z o.o., właścicielkilokalu nr (...)przyul. (...)wW.,B. C.udzielił pełnomocnictwaI. K.do reprezentowania spółki na zebraniach członków Wspólnoty Mieszkaniowej z prawem głosu.
Właścicielelokali nr: (...)w nieruchomości przyul. (...)wW., udzieliliA. S.pełnomocnictw w formie pisemnej, w których upoważnili ją do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą poprzez „oddanie głosu tylko za zmianą sposobu zarządu”. Właścicielelokali nr: (...)w nieruchomości przyul. (...)wW., udzieliliM. J.pełnomocnictw w formie pisemnej, w których upoważnili go do głosowania nad uchwałami w sprawie zmiany sposobu zarządu wspólnotą oraz do głosowania oraz powołania zarządu właścicielskiego. Właściciellokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliłM. O.pełnomocnictwa w formie pisemnej, upoważniając go do głosowania w jego imieniu w zakresie uchwały dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i wyboru zarządu. Właściciellokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW.udzieliłK. O.pełnomocnictwa w formie pisemnej, upoważniając ją do głosowania w jego imieniu w zakresie uchwały dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Osoba, która złożyła podpis „z upoważnienia”, na karcie do głosowania za przyjęciem uchwały(...)nie posiadała umocowania do działania w imieniu właścicielalokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW..
Osoba która złożyła podpis na karcie do głosowania za przyjęciem uchwały(...)nie posiadała umocowania do działania w imieniuN.A. P.M. K.sp. j., właścicielkilokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...).
Osoba, która złożyła podpis „z upoważnienia”, na karcie do głosowania za przyjęciem uchwały(...)nie posiadała umocowania do działania w imieniu właścicielalokalu nr (...)w nieruchomości przyul. (...)wW..
Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę roszczenia zgłoszonego w niniejszej sprawie stanowiłart. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 j.t. ze zm.) („u.w.l.”),.zaś podstawę prawną zgłoszonego przez powodów roszczenia ewentualnego stanowiłart. 189 k.p.c.
Dalej Sąd Okręgowy podkreślił, że oprócz przesłanek wprost wskazanych w art. 25 ust. 1 u.w.l. jak np. niezgodność z przepisami prawa czy też umową właścicieli lokali elementem koniecznym, umożliwiającym wystąpienie z roszczeniem o uchylenie uchwały jest jej istnienie w sensie prawnym, tj. skuteczne wyrażenie woli przez organ wspólnoty głosujący za jej podjęciem. Nieistnienie uchwały oznacza brak substratu zaskarżenia, co wyklucza możliwość skutecznego domagania się jej uchylenia w postępowaniu sądowym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 marca 2015 r., VI ACa 1866/13, LEX nr 1667666 i powołane tam orzecznictwo). Natomiast powodowie w toku niniejszego postępowania kwestionowali również fakt skutecznego podjęcia przez właścicieli lokali uchwał(...).
Sąd Okręgowy wskazał, że najczęściej wskazywanym w doktrynie i orzecznictwie przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05, LEX nr 424423).
Powodowie kwestionowali prawidłowość pełnomocnictw do głosowania nad uchwałami, udzielonych przez właścicieli lokali.
Sąd Okręgowy wskazał, że uchwała(...)dotyczyła zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zaś zgodnie zart. 18 ust. 1u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie zaś do ust. 2a tego przepisu zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Wskazać należy, że zgodnie zart. 104 § 1 ustawy z 14 lutego 1991 roku prawo o notariacie(Dz.U. z 2014 r., poz. 164 j.t. ze zm.), notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych. Z kolei § 3 tegoż przepisu stanowi, że notariusz spisuje również protokoły, w celu stwierdzenia przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń. Ponadto § 4 stanowi, że protokoły te spisuje się w formie aktu notarialnego.
W ocenie Sądu Okręgowego, z powyższych przepisów wynika, że sporządzenie protokołu przez notariusza wymaga jego obecności przy przebiegu danej czynności, co potwierdza mający także zastosowanie w tej sprawie, pogląd zawarty w postanowieniu Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2002 roku, IV CKN 632/00 (Legalis nr 278036), gdzie wskazano, że protokół Walnego Zgromadzenia, który zgodnie zart. 104 § 4 ustawy prawo o notariaciezostaje spisany jako akt notarialny (w formie aktu notarialnego), polega na stwierdzeniu faktu (czynu) powzięcia uchwały w obecności notariusza o ściśle sformułowanej treści. Protokół notarialny zaświadcza więc urzędowo fakt podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o przytoczonej treści. W świetle powyższego należy przyjmować, że podejmowana na podstawieart. 18 ust. 2au.w.l. uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga formy aktu notarialnego, zaś sporządzający go notariusz powinien być obecny przy jej podejmowaniu (tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie (por. wyrok z 14 lutego 2014 r., VI Ca 792/13).
Sąd Okręgowy uznał za nieprawidłowe stanowisko strony pozwanej, która twierdziła, że czynność notariusza związana z protokołowaniem uchwały polega jedynie na spisaniu jej treści i stwierdzeniu faktu jej przyjęcia na podstawie przedstawionych mu post factum dokumentów / oświadczeń stawających osób oraz zaznaczył, że zgodnie ze wspomnianym już art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali (która zawierana jest w formie aktu notarialnego, jak stanowi art. 7 ust. 2 u.w.l.) albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Konsekwentnie zatem stwierdzić trzeba, że zmiana sposobu zarządu również wymaga formy aktu notarialnego. Brak jest podstaw do twierdzenia, by uchwała podejmowana w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. objęta była łagodniejszymi rygorami.
Zdaniem Sądu Okręgowego w świetle powyższego oraz zgodnie zart. 99 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą(...)wymagającej formy aktu notarialnego, powinny zostać udzielone w formie aktu notarialnego. Natomiast w głosowaniu nad uchwałą(...)wielu właścicieli lokali (posiadających łącznie udział w wysokości 10,38 %) reprezentowanych było przez pełnomocników, którzy legitymowali się pełnomocnictwami, sporządzonymi w zwykłej formie pisemnej. Przedmiotowe pełnomocnictwa nie zostały zatem udzielone we właściwej formie, w związku z czym stwierdzić należało, że pełnomocnicy nie mieli umocowania do głosowania w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a co za tym idzie, oddane przez nich głosy były nieważne. To zaś oznacza, że za przyjęciem uchwały(...)nie zagłosowała większość właścicieli, zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l., co czyniło ją uchwałą nieistniejącą.
Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że właścicielelokali nr (...)w nieruchomości przyul. (...)orazlokali nr: (...)w nieruchomości przyul. (...)udzielili pełnomocnictwa do głosowania nad wszelkimi uchwałami podejmowanymi we Wspólnocie Mieszkaniowej(...). Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zgodnie zart. 98 k.c.do dokonania tego typu czynności niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Jak zaś wskazuje się w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2002 roku, II CKN 1479/00, Legalis nr 56265) pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Warunku tego nie spełnia ogólne stwierdzenie o upoważnieniu pełnomocnika do dokonywania „wszelkich czynności związanych z głosowaniem”, czy też do „reprezentowania nas przed Wspólnotą Mieszkaniową, właściwą dla posiadanych przez nas nieruchomości, w tym również do głosowania nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej (…)”. Właściciele wymienionych wyżej lokali reprezentowali udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,62% ((0,00109 + 0,00109 + 0,00149 + 0,00141 + 0,00112) x 100%). Oznacza to, że niezależnie od faktu udzielenia pełnomocnictw w nieprawidłowej formie, uchwała(...)i tak nie zdobyła wymaganej większości głosów (50,468 % - 0,62 % = 49,848%), w związku z czym należało ją ocenić jako uchwałę nieistniejącą.
Dalej Sąd Okręgowy wskazał, że uchwała(...)w sprawie wyboru zarządu właścicielskiego również nie została w istocie podjęta (nie istniała), gdyż brak w aktach sprawy pełnomocnictw do działania w imieniu właścicielilokali: nr (...)wbudynku 1A, nr (...)wbudynku 1B i nr (...)wbudynku (...). Co więcej pełnomocnictwa te nie zostały uwzględnione w przedłożonych przez pozwaną tabelarycznych wykazach właścicieli lokali, którzy głosowali za pośrednictwem pełnomocników.W ocenie Sądu Okręgowego głosy w imieniu właścicieli wymienionych wyżej lokali zostały złożone bez stosownego umocowania i w związku z tym były nieważne.
Nadto z pełnomocnictwa udzielonego przezK. C.właścicielalokalu nr (...)wbudynku (...)M. O.wynika, żeK. C.upoważnił pełnomocnika do działania jedynie w jego imieniu, natomiast lokal ten jest przedmiotem współwłasności majątkowej małżeńskiej. Oznaczałoby to, żeM. O.nie był umocowany do działania w imieniu wszystkich współwłaścicieli, w związku z czym ewentualnie oddany przez niego głos (w aktach sprawy brak jest karty do głosowanialokalu nr (...)) również dotknięty byłby wadą nieważności. Wskazane powyżej uchybienia skutkować musiały stosownym pomniejszeniem obliczonego przez pozwaną udziału w nieruchomości wspólnej, który głosował za przyjęciem uchwały(...)do poziomu poniżej wymaganej większości (50,464% - (0,00148 - 0,00144 - 0,00166 - 0,00110) x 100% = 49,896%). Tym samym również uchwała(...)miała charakter uchwały nieistniejącej.
Wobec powyższego, w ocenie Sądu Okręgowego, obie uchwały będące przedmiotem sporu w niniejszej sprawie były nieistniejące, to tym samym żądanie ich uchylenia było bezzasadne i podlegało oddaleniu. Natomiast zasługiwało na uwzględnienie zgłoszone przez powodów roszczenie ewentualne, w którym domagali się oni właśnie ustalenia nieistnienia skarżonych uchwał.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu oart. 98 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła pozwana zaskarżając go w całości.
Pozwana zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi :
Naruszenie przepisów postępowania tj.art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego i uznanie, iż:
a) suma głosów oddanych za uchwałą Wspólnoty(...)w łącznej wysokości 50,464 % udziałów w nieruchomości wspólnej zawiera również głos oddany przez współwłaścicielalokalu nr (...)w budynku przy ul.(...)wW., podczas gdy w rzeczywistości głos z przedmiotowego lokalu nie został nigdy zaliczony do sumy głosów oddanych za uchwałą(...)a w konsekwencji brak było podstaw do odjęcia siły przedmiotowego głosu związanego zlokalem nr (...)od łącznej sumy oddanych głosów;
b) oddanie głosu za uchwałą(...)związanego zlokalem nr (...)w budynku przy ul.(...)wW.zostało dokonane przez osobę działającą bez prawidłowego pełnomocnictwa od właściciela lokalu tj.N.A. P.M.(...) Spółka Jawna, gdy w rzeczywistości głos za uchwałą został oddany wspólnika spółki jawnej uprawnionego do jednoosobowej reprezentacji spółki;
co łącznie skutkowało nieprawidłowym uznaniem przez Sąd I instancji, iż uwzględniając powyższe okoliczności, uchwała Wspólnoty(...)nie uzyskała wymaganej większości głosów, gdy w rzeczywistości uzyskała ona wymaganą większość głosów i została prawidłowo podjęta co doprowadziło do naruszenia prawa materialnego tj. art. 23 ust. 2 u.w.l. z zw. zart. 189 k.p.c.poprzez uznanie uchwały(...)za nieistniejącą.
II Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:
1)art. 99 § 1 k.c.w zw. zart. 18 ust. 2au.w.l. orazart. 104 § 1, § 3 i § 4Prawa
o notariacie poprzez przyjęcie, iż:
a) zaprotokołowanie przez notariusza uchwały wspólnoty o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest tożsame z protokołowaniem przebiegu zebrania wspólnoty, na którym uchwała jest poddawana pod głosowanie, podczas gdy art. 18 ust. 2a u.w.l. nie wymaga protokołowania całego zebrania i procedury podejmowania uchwały,
b) podejmowanie uchwały o zmianie sposobu zarządu wymaga obecności notariusza podczas całej procedury głosowania, w tym również głosowania w systemie częściowego oddania głosów na zebraniu wspólnoty oraz w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd, podczas gdy przepisy u.w.l. orazPrawa o notariacienie wymagają uczestnictwa notariusza w całej procedurze oddawania głosów za uchwałą o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a wymagają zaprotokołowania faktu podjęcia uchwały o określonej treści.
c) uchwała wspólnoty mieszkaniowej o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga formy aktu notarialnego, podczas gdy pojęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza nie może być rozumiane w tożsamo z pojęciem uchwały w formie aktu notarialnego, a w konsekwencji przyjęcie, iż
d) udzielenie pełnomocnictwa przez właściciela lokalu do oddania głosu w przedmiocie uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga zachowania formy aktu notarialnego, podczas gdy pełnomocnictwa do oddania głosu za ww. uchwałą nie wymaga takiej formy, w szczególności nie wymagają ¡ej przepisyk.c.oraz u.w.l.,
2)art. 98 k.c.zd. 2 k.c.w zw. zart. 61 §1 k.c.poprzez przyjęcie, iż:
a) pełnomocnictwa udzielone przez właścicielilokalu nr (...)w budynku przyul. (...)W.orazlokali nr (...)w budynku przyul. (...)wW.są pełnomocnictwami ogólnymi a nie rodzajowymi, wobec czego nie upoważniają do głosowania przez pełnomocników nad uchwałą w przedmiocie zmiany sposobu zarządu, podczas gdy z treści tych pełnomocnictw wynika, iż są to pełnomocnictwa rodzajowe oraz upoważniają do głosowania w przedmiocie zmiany sposobu zarządu;
b) zmiana sposobu zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i utożsamienie tej czynności z czynnością zarządu lokalem i udziałem w nieruchomości wspólnej, a tym samym uznanie, iż oddanie głosu za uchwałą wspólnoty jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu lokalem i udziałem w nieruchomości wspólnej, podczas gdy uznanie zmiany sposobu zarządu nieruchomości wspólną za czynność przekraczającą zwykły zarząd nie implikuje uznania faktu oddania głosu za uchwałą wspólnoty mieszkaniowej za czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą, jaką jest lokal i związany z nim udział w nieruchomości wspólnej, co łącznie doprowadziło do naruszeniaart. 23 ust. 2u.w.l. w zw. zart. 189 k.p.c.poprzez ustalenie, iż uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej(...)(...)r. nie istnieje.
Zgłaszając powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja pozwanej Wspólnoty była uzasadniona w części, tj. w zakresie uchwały(...), zaś w pozostałym zakresie zarzuty apelacji nie zasługiwały na uwzględnienie.
Rację ma skarżąca, że odnośnie uchwały(...)doszło do wadliwej oceny dowodów, co skutkowało nieprawidłowym uznaniem przez Sąd pierwszej instancji, że za rzeczoną uchwałą nie oddano ponad 50% głosów „za”. W tym zakresie pozwana kwestionowała wadliwą ocenę dokumentów dotyczących głosowania zlokali nr (...)położonych przyul. (...).
Należy podzielić zarzut pozwanej, że głos oddany zlokalu (...)przyul. (...), nie został doliczony przez pozwaną do ogólnej liczby udziałów właścicieli głosujących za przyjęciem uchwały, abstrahując od skuteczności udzielonego do głosowania pełnomocnictwa. Zatem Sąd Okręgowy w sposób nieuprawniony odliczył ten głos z puli głosujących za przyjęciem uchwały(...). Wynika to przede wszystkim z tej okoliczności, że pełnomocnik umocowany jedynie przez jednego ze współwłaścicieli lokalu był na zebraniu Wspólnoty dnia 15 stycznia 2014 r. i zagłosował przeciwko uchwale (k-140 i k- 203 akt).
Tym niemniej kluczowe znaczenie ma głosowanie zlokalu nr (...)przyul. (...). Zwrócić należy uwagę, że z obliczeń Sądu Okręgowego wynika, że pod odjęciu głosów zlokali nr (...)przyul. (...), oraz głosów zlokali nr (...)przyul. (...), ilość głosów oddanych za przyjęciem uchwały(...)wynosi 49,896%.
Sąd Apelacyjny stwierdza, że wadliwa była ocena prawidłowości oddania głosu przez właścicielalokalu (...)przyul. (...). Jak trafnie podnosi skarżąca –właścicielem lokalu jest spółka jawna, zatem w świetleart. 29 kodeksu spółek handlowychkażdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę. Pozwana twierdzi, że głos w imieniu spółki oddał jeden ze wspólników. Okoliczność przeciwna lub okoliczność, że ten wspólnik nie był uprawniony z mocy umowy spółki do reprezentowania spółki jawnej winna zostać udowodniona przez powodów. Takich dowodów nie przedstawiono. Skoro więc głosował jeden ze wspólników, to powoływanie przez Sąd pierwszej instancji braku pełnomocnictwa do głosowania w imieniu właściciela tego lokalu nie było zasadne, gdyż takie pełnomocnictwo było zbędne. Nie można też nie zauważyć, że w aktach sprawy znajdują się listy ze wskazaniem lokali, z których głosowanie następuje przez pełnomocnika i na liście lokali przyul. (...)lokal nr (...)nie jest wykazywany (k- 835-836), co tym bardziej przemawia za przyjęciem stanowiska pozwanej, że głos oddany z tego lokalu był oddany przez wspólnika, nie zaś pełnomocnika. Wobec powyższego ocena, że głos oddany przez właścicielalokalu nr (...)przyul. (...)nie mógł zostać doliczony do głosów oddanych za uchwałą była dowolna. Po doliczeniu głosu zlokalu nr (...)przyul. (...)do ustalonej przez Sąd Okręgowy ilości głosów „za”, uzyskuje się 50,062% (49,896%.+ (0,(...)100%). Zatem jak z powyższego wynika uchwała(...)został podjęta większością głosów.
W zakresie uchwały(...)zarzuty apelacji okazały się uzasadnione. W konsekwencji zaskarżony wyrok podlegał zmianie w części uchwały tej dotyczącej i powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały nr 2/2014 podlegało oddaleniu.
Natomiast jeśli chodzi o uchwałę(...)prawidłowe było stanowisko Sądu Okręgowego, że uchwała ta nie została podjęta, zatem należy ją uznać za uchwałę nieistniejącą, chociaż nie wszystkie argumenty Sądu Okręgowego zasługują na podzielenie.
Przede wszystkim należy wskazać, że nietrafne jest stanowisko Sądu Okręgowego, że jeśli podejmowana uchwała wymaga notarialnego zaprotokołowania, to również pełnomocnictwo do głosowania nad tą uchwałą wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r., I CSK 1047/14 pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa wart. 99 § 1 k.c.w zw. zart. 1 ust. 2u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza (LEX nr 1970382).
Tym niemniej pozostałe argumenty podniesione przez Sąd Okręgowy zasługują na podzielenie. Przede wszystkim trafnie Sąd Okręgowy przyjął, że do głosowania w przedmiocie uchwały dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe, jako że jest to bez wątpienia decyzja w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wskazać należy, że w takiej sytuacjiart. 199 k.c.stosowany jest na podstawieart. 1 ust. 2u.w.l. oraz w związku zart. 98zd. drugiek.c.Pełnomocnictwo zatem winno obejmować określenie rodzaju czynności, w sprawie której głosowanie ma nastąpić. Skuteczne umocowanie do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi bądź określać sprawę, w jakiej uchwała ma zostać podjęta lub być tak sformułowane, aby przy użyciu reguł interpretacyjnych zart. 65 § 1 k.c.możliwe było sprecyzowanie, czego uchwała ma dotyczyć. Pełnomocnictwa, które w swej treści zawierają jedynie wskazanie, że uprawniają do głosowania nad uchwałami, a zatem odnoszą się do wszystkich uchwał, czyli do wszelkich czynności, jak również pełnomocnictwa ze wskazaniem uprawnienia do reprezentowania przed Wspólnotą Mieszkaniową, co dotyczyłolokalu nr (...)przyul. (...)oraz lokali o numerach:(...)przyul. (...)nie mogą być uznane za pełnomocnictwa rodzajowe, co trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji. Odjęcie zaś jednie głosów z tych lokali powoduje , że uchwałą nie uzyskała większości głosów ( 49,848%, co ustalił Sąd Okręgowy, a co nie zostało zakwestionowanie w apelacji).
Powyższe przesądza o niezasadności apelacji pozwanej w zakresie uchwały(...), bowiem w istocie uchwała ta nie została podjęta. W tym zakresie apelacja podlegała oddaleniu.
Dla porządku zaznaczyć należy, że rację ma także Sąd Okręgowy, że uchwała w przedmiocie zmiany sposobu zarządu winna być zaprotokołowana przez notariusza, zaś czynności związane z podjęciem i protokołowaniem uchwały(...)po upływie przeszło roku od zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie przedłożonych dokumentów tego wymogu nie spełniają (co do formy protokołu sporządzonego przez notariusza – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2008 r., V CSK 91/08, OSNC-ZD 2009/1/24).
Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację w zakresie uchwały(...), co skutkowało zmianą wyroku na podstawieart. 386 §1 k.p.c.oraz oddalił apelację w zakresie uchwały(...)na podstawieart. 385 k.p.c.
Rozstrzygnięcie o kosztach w pierwszej instancji jest wynikiem zmiany wyroku w części, rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło również stosowanie do jego wyniku, w obu przypadkach na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.iart. 108 § 1 k.p.c.
Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Beata Byszewska Robert Obrębski