Sąd Apelacyjny w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1260/16
Data wyroku: 2017-10-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Ewa Klimowicz-Przygódzka, Marzena Konsek-Bitkowska, Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 § 3 k.c.

Sygn. akt I ACa 1260/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 października 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Marzena Konsek- Bitkowska
Sędziowie: SA Ewa Klimowicz-Przygódzka
SO del. Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska
Protokolant:sekretarz sądowy Karolina Długosz-Żółtowska
po rozpoznaniu w dniu 26 października 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. D.iM. W. (1)
przeciwko(...) spółce akcyjnejz siedzibą wK.
o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności
na skutek apelacji powódkiM. W. (1)
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 912/15

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódkiM. W. (1)na rzecz pozwanej(...) spółki akcyjnejz siedzibą wK.kwotę 3600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Marzena Konsek- Bitkowska Ewa Klimowicz-Przygódzka
I ACa 1260/16 UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwoM. W. (1)iA. D., skierowane przeciwko(...) S.A.wK.o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego sporządzonego w dniu 20 III 2015 r. przed notariuszemP. C., któremu Sąd Rejonowy Warszawa Mokotów w Warszawie nadał w dniu 22 VII 2015 r. klauzulę wykonalności. Powyższy tytuł wykonawczy stwierdzał obowiązek powódek zapłaty na rzecz pozwanej kwot po 50 000 zł tytułem zwrotu zadatku otrzymanego przy podpisaniu umowy zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działek gruntu nr ew.(...)położonych przyul. (...)wW..
Z ustaleń Sądu Okręgowego wynikało, że powódki są współwłaścicielkami opisanej powyżej nieruchomości gruntowej . Na dzień 20 III 2015 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym w grudniu 2008 r. , przedmiotowe działki znajdowały się na terenie przeznaczonym na usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Zgodnie z informacją zawartą w rejestrze gruntów oznaczone były symbolem odpowiednim dla terenów mieszkaniowych.
Obie działki położone są w rejonieR.O.((...)) znanej jako miejsce walk stoczonych 6 IX 1831 r. w czasie Powstania Listopadowego. AktualnieR.jest w znacznym stopniu zniszczona. Nie widać jej w krajobrazie. Brak jest trwałych form zabudowy . Grunt obejmujący ten obszar nie został wyeksplorowany , znajdują się w nim pozostałości stoczonego boju. Całkowity obszarR.i tzw. wilczych dołów długi czas był przedmiotem badań i nie wiadomo było czy nieruchomość powódek znajduje się na obszarzeR.czy w jej sąsiedztwie.
Powódki dążąc do sprzedaży nieruchomości zgłosiły ją do agencji nieruchomości . W ich imieniu rozmowy z pozwaną spółką podjęłaB. D.. Przedmiotem prowadzonych przez pozwaną negocjacji była także znajdująca się w tym obszarzedziałka nr (...)należąca doA. K.,E. L.orazŁ. W..
Przed zawarciem umowy zobowiązującej powódki poinformowały pozwaną, iż ich nieruchomość położona jest w strefie ochrony konserwatorskiej w związku z sąsiedztwemR.O..
Pozwana planowała nabycie wszystkich w/w trzech działek ((...)oraz(...)) łącznie w celu realizacji na nich wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej lub mieszanej o łącznej powierzchni użytkowej 6000 m.kw..
W dniu 20 III 2015 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę zobowiązującą do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedażydziałek nr (...)( a także odrębnie nr(...)) do dnia 30 IV 2015 r.. Cenę działek powódek ustalono na kwotę 6 500 000 zł,działki nr (...)na 4 100 000 zł..
W umowie tej ustalono, że warunkami zawarcia ostatecznych umów sprzedaży będą:
-pozytywny wynik audytów,
-brak jakichkolwiek obciążeń nieruchomości, praw i roszczeń wobec nich osób trzecich,
- brak w chwili zawierania umów ostatecznych na działkach drzew i krzewów zgodnie z inwentaryzacją; brak zabudowy lub innych naniesień budowlanych i pozostałości po nich,
-wykonanie, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, wszelkich badań i prac archeologicznych , wszelkich wymaganych stanowisk i opinii.
Strony umówiły się, że dołożą starań w celu uzyskania pozwolenia na budowę w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umów przedwstępnych .
Warunkiem zawarcia umów ostatecznych było również nabycie przez pozwaną łącznie wszystkich 3 działek.
Powódki oświadczyły, że na ich nieruchomości nie znajdują się obiekty wpisane lub takie, które mogą zostać wpisane do rejestru zabytków. Tym niemniej nieruchomość znajduje się w strefie archeologicznej ochrony konserwatorskiej.
Strony ustaliły ponadto, że sprzedające poniosą wszelkie koszty wykonania i nadzoru nad badaniami i pracami archeologicznymi związanymi z realizacją zamierzenia inwestycyjnego na ich działkach , a prace te zostaną zrealizowane do czasu uzyskania pozwolenia na budowę.
Sprzedaż miała zostać poprzedzona audytem nieruchomości oraz audytem środowiskowym, które wykonane miały zostać w celu potwierdzenia , że stan działek odpowiada zapewnieniom co do ich stanu faktycznego i prawnego złożonych przez sprzedających oraz celom kupującego.
Kupujący na mocy postanowień § 2 umowy zobowiązał się do wpłacenia na rzecz sprzedających zadatku w kwocie 100 000 zł , który miał zostać przeznaczony na usunięcie drzew oraz pozostałości po naniesieniach budowlanych , celem przygotowania terenu na planowane inwestycje. Zadatek miał zostać również przeznaczony na przeprowadzenie badań i prac archeologicznych. Celem zabezpieczenia roszczeń pozwanej o zwrot zadatku powódki poddały się egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawieart. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.do kwoty 200 000 zł.. Kupujący mógł wystąpić o nadanie temu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności w przypadku niezwrócenia przez sprzedających zadatku w określonym terminie. Zgodnie z § 7 ust 2 umowy nie zawarcie przez strony umów przedwstępnych do dnia 30 IV 2015 r. uprawniało sprzedające do zatrzymania zadatku, z powodu niewykonania umowy z winy kupującego. Przez okoliczności zawinione przez kupującego strony uznały odmowę zawarcia umowy przedwstępnej pomimo uzgodnienia przez strony do dnia 23 IV 2015 r. jej postanowień. W pozostałych przypadkach zadatek podlegał zwrotowi według reguł określonych wart. 394 k.c.w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania.
Ostateczne umowy kupna sprzedaży nieruchomości miały zostać zawarte w terminie 14 dni od dnia ziszczenia się wszystkich zastrzeżonych warunków , nie później jednak niż do dnia 31 XII 2015 r..
Powódki otrzymały ustalony zadatek. Do ustalenia treści umowy przedwstępnej nie doszło.
Jeszcze bowiem przed podpisaniem umowy z dnia 20 III 2015 r .(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem z dnia 14 XI 2014 r. wszczął postępowanie w sprawie wpisu do rejestru zabytków nieruchomych województwa(...)„ zachowanego fragmentu pola bitwy tj. pozostałości po umocnieniach wojennychW.z czasów Powstania Listopadowego oraz cmentarza wojennego zwanego w terminologii wojskowejR.nr(...)w pamięci Polaków zakorzenionej pod nazwąR.O., stanowiącej cenny zabytek militarny, cmentarz poległych żołnierzy , świadectwo zdarzenia ważnego dla tożsamości Narodu Polskiego”.
Powódki stały się stroną tego postępowania w sierpniu 2015 r..
Po podpisaniu umowy zobowiązującej strony dowiedziały się, że na dzień 31 III 2015 r. zaplanowane jest posiedzenie RadyD.O.. W sesji Rady uczestniczył m.in. burmistrz dzielnicy, konserwator zabytków oraz przedstawiciele stowarzyszeń archeologicznych. Rada Dzielnicy(...)wyraziła stanowisko domagające się pilnego przyjęcia planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonuS.Północnych w formie wykluczającej zabudowę mieszkaniową i usługową na terenieR., określonym w trójkącie ulic :(...),(...),(...); wpisania tak określonego obszaruR.O.do rejestru zabytków nieruchomych zgodnie z wnioskami organizacji pozarządowych z 2013 i 2014 r.; zawieszenia do czasu rozstrzygnięcia postępowań dotyczących planu miejscowego i wpisania do rejestru zabytków wszelkich decyzji idących w kierunku wydania pozwoleń na budowę na terenieR.O..
W uzasadnieniu powyższego stanowiska Rada Dzielnicy(...)podała, że podjęte w ostatnich dniach działania na terenieR.O., mające na celu budowę budynków mieszkalnych sprawiają, że zachodzą uzasadnione obawy , iż bezpowrotnie(...) W.utraci możliwość godnego uczczenia tego miejsca. Rada domagała się najpierw podjęcia wiążących decyzji z zakresu prawa miejscowego , a następnie dopiero po ich rozstrzygnięciu podjęcia działań zgodnych z tymi decyzjami , w tym w zakresie pozwoleń na budowę.
Powyższe stanowisko Rady Dzielnicy(...)skutkowało niepodjęciem przez pozwaną prac nad projektem umów przedwstępnych oraz audytów nieruchomości i środowiskowego, a w konsekwencji nieprzystąpieniem do podpisania umowy przedwstępnej.
Decyzją(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 16 XI 2015 r. dzieło fortyfikacyjne nr(...),R., pozostałość po umocnieniach obronnychW.z okresu Powstania Listopadowego zostało wpisane do rejestru zabytków z uwagi na zachowane wartości historyczne i naukowe . Nieruchomości powódek orazdziałka nr (...)zostały objęte tą decyzją.
Pismem z dnia 24 IV 2015 r. powódki wezwały pozwaną spółkę do stawienia się w dniu 30 IV 2015 r. w kancelarii notarialnej celem podpisania umówionej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Pozwana z kolei pismem z 30 IV 2015 r. wezwała powódki do zwrotu otrzymanego przez nie zadatku w wysokości 100 000 zł. w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.
Kolejnym pismem z dnia 4 V 2015 r. powódki oświadczyły pozwanej, iż wobec nieprzystąpienia przez nią do umowy przyrzeczonej , odstępują od umowy przedwstępnej i zatrzymują zadatek.
Decyzją z dnia 7 IX 2015 r. Prezydent(...) W.odmówił powódkom wydania pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych na tereniedziałek nr (...), wskazując, że wykopaliskowe badania archeologiczne powinny być prowadzone w ostateczności np. gdy stanowisko jest narażone na zniszczenia przez zabudowę. Z uwagi na destrukcyjny charakter tych badań wskazane jest ograniczenie ich zasięgu do niezbędnego minimum, nieprzekraczającego zakresu inwestycji. Wnioskodawcy planują zaś wykonanie wykopu szerokopłaszczyznowego w miejscu najbardziej prawdopodobnego występowania zachowanych reliktów(...)w momencie , gdy brak jest bezpośredniego zagrożenia zniszczenia.(...)Konserwator Zabytków nie uzgadniał pozwolenia na budowę , nie jest również w posiadaniu informacji aby toczyło się postępowanie w tego rodzaju sprawie. Podniesione zostało ponadto, że dopuszczalność, zakres i forma planowanej inwestycji będzie prawdopodobnie zależała od wyników postępowania w sprawie wpisu do rejestru zabytków tego terenu. Zatem pod względem konserwatorskim nie jest celowe prowadzenie badań inwazyjnych przed wstępnym przynajmniej przesądzeniem o możliwości realizacji inwestycji.
Postanowieniem z dnia 22 VII 2015 r. Sąd Rejonowy dla WarszawyM.nadał klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 20 III 2015 r.. w zakresie obowiązku zapłaty przez powódki na rzecz pozwanego kwot po 50 000 zł tytułem zwrotu zadatku.
Przeciwko powódkom zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne.
Rozpoznając w tak ustalonym stanie faktycznym roszczenie powódek o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności Sąd Okręgowy wskazywał, iż jego podstawę prawną stanowiart. 840 § 1 pkt 1 k.p.c.Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego podnosił, że w przypadku tytułów egzekucyjnych niepochodzących od sądów dłużnik w trybie powództwa przeciwegzekucyjnego może kwestionować zasadność treści tych tytułów tj. powoływać się także na zdarzenia zaszłe przed jego powstaniem, a skutkujące bezzasadnością roszczenia stwierdzonego tym tytułem.
Tak też czyniły powódki w niniejszej sprawie podnosząc, że wobec niedojścia do skutku umowy przedwstępnej z winy pozwanej były uprawnione do odstąpienia od umowy zobowiązującej z dnia 20 III 2015 r. i do zatrzymania zadatku. Nie powstało zatem roszczenie pozwanej o zwrot zadatku.
Sąd Okręgowy dokonał zatem rozliczenia wpłaconego przez pozwaną spółkę zadatku w oparciu o postanowienia umowy oraz przepisykodeksu cywilnegoodnoszące się do tej instytucji.
Zgodnie z § 7 ust 2 umowy z dnia 20 III 2015 r. nie zawarcie przez strony umów przedwstępnych do dnia 30 IV 2015 r. uprawniało sprzedające do zatrzymania zadatku, z powodu niewykonania umowy z winy kupującego. Przez okoliczności zawinione przez kupującego strony uznały odmowę zawarcia przez niego umowy przedwstępnej pomimo uzgodnienia do dnia 23 IV 2015 r. jej postanowień. W pozostałych przypadkach zadatek podlegał zwrotowi według reguł określonych wart. 394 k.c.w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania.
Za bezsporne sąd I instancji uznał, że nie doszło pomiędzy stronami do uzgodnienia do dnia 23 IV 2015 r. treści umowy przedwstępnej, w konsekwencji czego nie sposób było przyjąć, iż nastąpił przypadek zawinienia pozwanej opisany w umowie ( pomimo uzgodnienia treści umowy nie przystąpiła ona do jej zawarcia). O tym czy powstało po stronie pozwanej roszczenie o zwrot zadatku należało tym samym rozstrzygnąć na podstawie przepisówkodeksu cywilnego.
Treść postanowieńart. 394 k.c.doprowadziła sąd I instancji do wniosku, iż istota sporu powstałego w sprawie niniejszej sprowadzała się do oceny okoliczności dla których pozwana odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności do oceny czy uchylała się ona od zawarcia tej umowy , przez które to uchylanie się należy rozumieć świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego nie zawarcia umowy przyrzeczonej , a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem.
Opierając się na ustalonych w sprawie okolicznościach Sąd Okręgowy uznał, że odmowa pozwanej przystąpienia do zawarcia umowy przedwstępnej była usprawiedliwiona okolicznościami niezawinionymi przez żadną ze stron, co w świetle postanowieńart. 394 § 3 k.c.uzasadnia zwrot wpłaconego przez nią zadatku, a w konsekwencji odmowę pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego ten obowiązek powódek stwierdzającego.
Uzasadniając swoje stanowisko sąd I instancji podnosił, że choć przed zawarciem umowy z dnia 20 III 2015 r. pozwana została poinformowana przez sprzedających, że interesująca ją nieruchomość znajduje się pod ochroną konserwatorską i wymaga badań archeologicznych pod kątem ustalenia, czy nie znajdują się na niej tzw. wilcze doły , to jednak pozwana w zawartej przez strony umowie zastrzegła, że warunkiem zawarcia umowy ostatecznej będzie pozytywny wynik audytów nieruchomości oraz środowiskowego , które miały zostać wykonane w celu potwierdzenia , że stan działek odpowiada zapewnieniom co do stanu faktycznego i prawnego złożonym przez sprzedających oraz celom inwestycyjnym kupującej. Oznacza to, iż powódki miały świadomość, że po zawarciu w dniu 20 III 2015 r. umowy pozwana przeprowadzi audyt nieruchomości w celu podjęcia ostatecznej decyzji o nabyciu gruntu na celu zrealizowania inwestycji . Z umowy wynikało ponadto w sposób jednoznaczny, że tylko łączne nabycie 3 działek tj.(...)oraz(...)stanowić będzie o możliwości realizacji zamierzonego przez nią przedsięwzięcia.
O ile pozwana w chwili zawierania umowy zobowiązującej wiedziała, że w rejonie działek, które zamierza nabyć , znajduje sięR.O., zaś same działki położone są w strefie ochrony konserwatorskiej , to nie miała świadomości, że toczy się postępowanie zmierzające do wpisania szeregu nieruchomości z rejonuulic (...), w tym nieruchomości będących przedmiotem umowy do rejestru zabytków , po to aby uchronićR.O.i pole walk z 1831 r. przed zabudową. Takiej wiedzy w dniu 20 III 2015 r. nie miały zresztą same powódki. Po tej bowiem dacie strony uzyskały informacje , że temu tematowi poświęcona zostanie sesja Rady Dzielnicy(...), która odbyła się 31 III 2015 r. i na której radni wyrazili wolę podjęcia działań zmierzających przeciwko dopuszczeniu do zabudowy nieruchomości , które nawet jedynie potencjalnie mogą stanowić pole walk, czyli tzw. wilcze doły. Stanowisko radnych wyrażone w uchwale było takie aby wstrzymać wszystkie postępowania w sprawie pozwoleń na budowę na tym terenie i objąć ochroną jak największy obszar.
Sąd Okręgowy uznał, że powyższa wola organu samorządowego wyrażona w obecności burmistrza dzielnicy oraz konserwatora zabytków było stanowczym negatywnym sygnałem dla potencjalnych inwestorów, że terenR.O.wraz z przyległościami może zostać na nieokreślony czas wyeliminowany z zabudowy , a ewentualne badania archeologiczne mogą ujawnić dalsze informacje niosące negatywne skutki dla potencjalnych inwestorów. Działając w swoim dobrze pojętym interesie inwestor uzyskawszy informację, iż nawet część planowanej do nabycia nieruchomości , stanowi miejsce upamiętniające wydarzenia historyczne, część cmentarza wojennego , co do którego Rada Dzielnicy podejmuje uchwałę o wstrzymaniu wszelkich postępowań dotyczących pozwoleń na budowę , a szereg organizacji historycznych i stowarzyszeń archeologicznych czyni starania o wpis nieruchomości do rejestru zabytków - odstępuje od zakupu nieruchomości za 10 mln zł. W zaistniałej sytuacji niepotrzebne było nawet przeprowadzania audytów, gdyż już wówczas zamierzenia inwestycyjne stały się wysoce wątpliwe.
Pomimo, że w dacie zawierania umowy zobowiązującejdziałki nr (...)nie były wpisane do rejestru zabytków i pomimo, że nie stało się tak nawet na podstawie decyzji(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 16 XI 2015 r., gdyż tylko część tej nieruchomości została uznana za zabytek , to wiedza uzyskana przez pozwaną na sesji Rady Dzielnicy(...)była wystarczająca do podjęcia decyzji o niezawieraniu umowy przedwstępnej. Dla pozwanej istotne było bowiem z punktu widzenia planowanej inwestycji nabycie wszystkich działek łącznie. Objęcie zatemR.O.czy obszarem pola walk tylko części tych nieruchomości uzasadniało odmowę podpisania przez nią kolejnej umowy z powódkami.
Ustosunkowując się do twierdzeń strony powodowej, iż nawet wpis do rejestru zabytków całej nieruchomości nie powinien mieć znaczenia przesądzającego o prawie odmowy podpisania umowy przedwstępnej , skoro nie nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i w dalszym ciągu możliwa jest realizacja inwestycji, Sąd Okręgowy podnosił, że istotny jest stan wiedzy i świadomości pozwanej co do możliwości realizacji inwestycji po podpisaniu umowy zobowiązującej a przez terminem wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. W tym zaś okresie nastąpiło zdarzenie istotne z punktu widzenia przyszłego nabywcy , w postaci sesji Rady Dzielnicy(...), w czasie której podjęto uchwałę o konieczności zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenuR.O.wpisania do rejestru zabytków tego terenu i na której wprost wskazano, że należy powstrzymać podjęte w ostatnich dniach działania mające na celu zabudowanie terenuR.. Wobec tak sformułowanego stanowiska oraz położenia nieruchomości powódek w obszarze zainteresowania Rady Dzielnicy w ocenie sądu I instancji pozwana podjęła uzasadnione przekonanie , że zamierzona przez nią inwestycja może nie zostać zrealizowana.
Zdaniem Sądu Okręgowego to czy i w jakim zakresie działki powódek orazdziałka nr (...)zostały wpisane do rejestru zabytków oraz jakie są aktualnie szanse realizacji na nich inwestycji budowlanych ma charakter wtórny, choć decyzją z dnia 7 IX 2015 r. organ administracyjny odmówił powódkom zgody na prowadzenie na tym terenie prac archeologicznych , a decyzją z dnia 16 XI 2015 r.(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków wpisałdziałki nr (...)do rejestru zabytków, a to w powiązaniu z treścią uchwały Rady Dzielnicy(...)może stanowić ewentualną podstawę odmowy wydania pozwolenia na budowę dla przedsięwzięcia odpowiadającego zamierzeniom pozwanej.
Podsumowując swoje wywody sąd I instancji stwierdził, że powzięcie przez pozwaną informacji o możliwości wpisania nieruchomości objętej umowa zobowiązującą do rejestru zabytków , co mogło stanowić podstawę odmowy pozwolenia na budowę w zakresie planowanej tam inwestycji , stanowiło okoliczność obiektywną i usprawiedliwiało odmowę uzgodnienia treści umowy przedwstępnej i jej zawarcie.
O ile strony miały świadomość, że nieruchomość objęta umową leży w sąsiedztwieR.O., to żadna z nich nie mogła w dniu 20 III 2015 r. mieć świadomości kierunku postępowania radnych Dzielnicy(...)zmierzającego do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wyłączenia tej nieruchomości spod zabudowy. Stanowisko radnych, burmistrza dzielnicy oraz konserwatora zabytków wskazywało na działania zmierzające do rozszerzenia obszaruR.i objęcie go stosowną ochroną. Wszystko to czyniło żądanie pozwanej zwrotu zadatku za zasadne .
Oceny powyższej nie mogły zmienić twierdzenia powódek mówiące o wydatkowaniu zadatku zgodnie z umowa na uprzątnięcie nieruchomości. Uprzątnięcie to miało nastąpić do chwili zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży , a dokonanie tego już przed zawarciem umowy przedwstępnej odbyło się na ryzyko sprzedających. Jako dodatkowy argument sąd I instancji wskazał nieudowodnienie przez powódki wysokości poniesionych kosztów . Za niewiarygodne zostało przez ten sąd uznane samo oświadczenie strony powodowej o wydatkowaniu na uporządkowanie działek kilkudziesięciu tysięcy złotych. Podkreślona została rozbieżność zeznańB. D.,M. W. (2)oraz wyjaśnień powódkiM. W. (1)dotyczących wysokości wydatków. Zdaniem sądu I instancji powódki miały możliwość przedstawienia na powyższą okoliczność dowodów obiektywnych w postaci umów , faktur czy poleceń przelewów, czego nie uczyniły.
Ponadto Sąd Okręgowy zwracał uwagę, iż uprzątnięcie działek leżało w interesie powódek , gdyż z zeznań świadkaB. D.wynikało, że właściciele nieruchomości byli monitowani przez straż miejską w sprawie jej posprzątania. Sprzątnięcie działki znajdzie ponadto swój wyraz w cenie sprzedaży , nie sposób tym samym przyjąć, że powódki z tego tytułu poniosły straty.
Z rozstrzygnięciem tym nie zgodziła się powódkaM. W. (1)wnosząc apelację, w której podniosła następujące zarzuty:
- naruszeniaart. 233§ 1 k.p.c.poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegającej na uznaniu, że uchwała Rady Dzielnicy(...)z 31 III 2015 r. spowodowała, że nieruchomość powodów mogła zostać na czas nieokreślony wyeliminowana z możliwości zabudowy , a w konsekwencji błędnym przyjęciu, że treść uchwały była wystarczającym powodem dla pozwanej do podjęcia decyzji o niezawarciu umowy przyrzeczonej, podczas gdy prawidłowa ocena materiału dowodowego powinna prowadzić do wniosku, że w/w uchwała Rady Dzielnicy w żaden sposób nie przesądzała o braku możliwości zabudowania nieruchomości powódek,
-naruszeniaart. 233§ 1 k.p.c.,231 k.p.c.,232 k.p.c.poprzez wadliwą ocenę dowodu z zeznań świadkówB. D.iM. W. (2), a także wyjaśnieńM. W. (1), uznanie, iż są one niewiarygodne w zakresie dotyczącym wysokości poniesionych przez powódki wydatków , co skutkowało przyjęciem, iż strona powodowa nie udowodniła wysokości kwoty wydatkowanej na uprzątnięcie nieruchomości powodów oraz nieruchomości sąsiedniej, chociaż zeznania wymienionych osób były zbieżne , a w oparciu o zasady doświadczenia życiowego należało przyjąć, iż wysokość kosztów podawanych przez w/w świadków i powódkę nie odbiegała od stawek obowiązujących na terenieW.,
-obrazyart. 394 § 3 k.c.poprzez jego błędną wykładnię polegająca na przyjęciu, że pozwany nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na wystąpienie okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron, a w konsekwencji na niewłaściwym zastosowaniu tych przepisów i uznaniu, że pozwany mógł skutecznie żądać zwrotu zadatku , podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów powinna prowadzić do wniosku , że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego , a w konsekwencji powódki były uprawnione do zatrzymania zadatku,
- naruszeniaart. 5 k.c.poprzez uznanie, że roszczenie pozwanego o zwrot zadatku jest zgodne z zasadami współżycia społecznego , w sytuacji gdy jest ono sprzeczne w szczególności z zasada lojalności i uczciwości.
Z powyższych względów apelująca wnosiła o zmianę wyroku sądu I instancji w zaskarżonej części poprzez pozbawienie wobec niej wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 20 III 2015 r. oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu za obie instancje.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie wobec bezzasadności podnoszonych w niej zarzutów.
Pierwszy z nich został wadliwie skonstruowany. Nie stanowi bowiem naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.wyciągnięcie przez sąd I instancji błędnych wniosków z właściwie ocenionych jako wiarygodne dowodów , w tym przypadku z dowodu w postaci uchwały Rady Dzielnicy(...)z dnia 31 III 2015 r.. Tego rodzaju ewentualne uchybienie w procesie myślowym sądu powinno bowiem skutkować postawieniem zarzutu sprzeczności ustaleń sądu z materiałem dowodowym sprawy , a w dalszej konsekwencji zarzutu dotyczącego naruszenia stosownego przepisu prawa materialnego poprzez wadliwą subsumpcję stanu faktycznego sprawy pod tę normę prawną. O dopuszczenie się przez sąd obrazy zasady swobodnej oceny dowodów możemy mówić natomiast wówczas gdy dokonuje on wadliwej oceny zaprezentowanych dowodów , skutkiem czego jest obdarzenie ich przymiotem wiarygodności względnie niezasadna dyskwalifikacja przez odmówienie im wiarygodności bądź mocy dowodowej, czego apelująca w tym zakresie w niniejszej sprawie nie podnosiła.
Abstrahując jednak od poprawności sformułowania tego zarzutu apelacyjnego podnieść należy, iż merytorycznie także był on niezasadny. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika bowiem aby wystarczającym powodem dla odmowy zawarcia przez pozwaną spółkę umowy przyrzeczonej był sam fakt wyrażenia przez Radę Dzielnicy(...)w dniu 31 III 2015 r. stanowiska odnośnie konieczności wstrzymania wydawania pozwoleń na budowę na szeroko ujmowanym terenieR.O.i zmiany w tym zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wyeliminowanie z niego możliwości jakiejkolwiek zabudowy tego terenu .
Uchwała w powyższym zakresie w istocie nie stanowiła aktu prawa miejscowego, nie miała charakteru dla nikogo wiążącego, co najwyżej opiniodawczy dla organu uchwalającego plan zagospodarowania przestrzennego jak i dla organu wydającego decyzje w przedmiocie pozwolenia na budowę. Nie można zgodzić się jednak z dalej idącymi wnioskami apelującej, że przedmiotowa uchwała nie miała i nie mogłaby mieć żadnego wpływu na wydanie ewentualnego pozwolenia na budowę. Jak słusznie bowiem przyjął sąd I instancji był to stanowczy sygnał dla potencjalnych inwestorów, że organy samorządowe, stowarzyszenia archeologiczne i historyczne będą aktywnie przeszkadzały w uzyskaniu takiego pozwolenia, co niewątpliwie utrudni i przedłuży moment uzyskania tej decyzji, jeżeli jej w ogóle nie wykluczy, co można byłoby stwierdzić już jedynie na podstawie zasad doświadczenia życiowego. Obecna na sesji Rady dzielnicyB. D.zeznała, że wiceburmistrz dzielnicy oświadczył, iż chce wpisać kwadrat ulic obejmujący nieruchomość powodów do rejestru zabytków ( k 177), a również obecna na tym spotkaniuM. W. (1)sama słyszała zapewnienia wiceburmistrza, że będzie robił wszystko, aby nie dopuścić do zabudowy tego terenu ( k 207).
Przede wszystkim jednak treść uchwały Rady Dzielnicy nie sprowadzała się jedynie do postulatu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i zawieszenia wszelkich decyzji idących w kierunku wydania wszelkich pozwoleń na budowę na terenieR.O.. Sąd Okręgowy stwierdził, że to wiedza uzyskana przez pozwaną z przedmiotowej uchwały była wystarczająca do podjęcia decyzji o nie zawarciu umowy przedwstępnej ( k 266). Wiedza ta zaś była taka, że na działkach pozostających w kręgu zainteresowania pozwanej mogą znajdować się tzw. wilcze doły , stanowiącej miejsce pochówku żołnierzy uczestniczących w Powstaniu Listopadowym oraz, że szereg organizacji historycznych i stowarzyszeń archeologicznych podejmuje starania o wpis również tej nieruchomości do rejestru zabytków , a organy samorządowe, konserwator zabytków starania te popierają i będą podejmować działania zmierzające do wykluczenia tego terenu spod zabudowy.
Przekaz jaki płynął z uchwały był czytelny i jednoznaczny, wskazywał , że terenR.O.wraz z przyległościami może zostać na nieokreślony czas wyeliminowany z jakiejkolwiek zabudowy, a badania archeologiczne mogą ewentualnie w ogóle przekreślić możliwość dokonywania kiedykolwiek inwestycji budowlanych na tym terenie.
Taka ocena sytuacji dokonana przez pozwaną w oparciu o wiedzę uzyskaną z uchwały Rady Dzielnicy(...)jak i generalnie na sesji tej Rady w dniu 31 III 2015 r. w świetle zasad doświadczenia życiowego była jak najbardziej prawidłowa, co znalazło potwierdzenie w późniejszych okolicznościach. Już bowiem w czerwcu 2015 r., a nie w sierpniu jak podał Sąd Okręgowy(...)Wojewódzki Konserwator Zabytków rozszerzył zakres toczącego się od listopada 2014 r. postępowania o wpisanie do rejestru zabytków nieruchomych województwa(...)„ zachowanego fragmentu pola bitwy tj. pozostałości po umocnieniach wojennychW.z czasów Powstania Listopadowego oraz cmentarza wojennego zwanego w terminologii wojskowej(...), a pamięci Polaków zakorzenionej pod nazwąR.O.” na nieruchomości oznaczone nr ew.(...), a zatem objęte umową zobowiązującą z 20 III 2015 r., a w listopadzie 2015 r. część obszaru tych działek została wpisana do rejestru zabytków nieruchomych.
W świetle zasad doświadczenia życiowego oraz treści decyzji z dnia 7 IX 2015 r. odmawiającej powódkom wydania pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych na tereniedziałek nr (...)można z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością stwierdzić , iż do czasu zakończenia postępowania o wpis do rejestru zabytków strona pozwana nie otrzymałaby pozwolenia na budowę ani nie zostałyby przeprowadzone badania archeologiczne tych nieruchomości. W uzasadnieniu przywołanej decyzji z 7 IX 2015 r. organ administracyjny wyraził bowiem stanowisko, że dopuszczalność, zakres i forma planowanej inwestycji będzie prawdopodobnie zależała od wyniku postępowania w sprawie wpisu do rejestru zabytków tego terenu . Uznał, że pod względem konserwatorskim nie jest celowe prowadzenie badań inwazyjnych przed wstępnym przynajmniej przesądzeniem o możliwości realizacji inwestycji ( k 133).
O ile w dacie zawarcia umowy zobowiązującej , nieruchomości stanowiące własność powódek objęte były strefą archeologicznej ochrony konserwatorskiej , przy której przy inwestycjach budowlanych związanych z robotami ziemnymi obowiązywał „tylko” wymóg prowadzenia badań archeologicznych , o tyle po dniu wpisania nieruchomości do rejestru zabytków ( jej części) , na podstawieart. 36 ust 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 23 VII 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami( Dz.U. 2014, 1446 t.j.) przeprowadzenie wszelkich prac budowlanych na terenie zabytku nieruchomego i w jego otoczeniu wiązałoby się już z koniecznością uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków , które to pozwolenie , zgodnie z ustępem 3 w/wart. 36może określać warunki, które zapobiegną uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytku.
Wszelkie powyższe okoliczności i związane z nimi utrudnienia w realizacji planowanej przez pozwaną spółkę deweloperską inwestycji były do przewidzenia w momencie powzięcia przez nią informacji wskazywanych na sesji Rady Dzielnicy(...)i zapoznania się z treścią podjętej przez tą Radę uchwały. Dlatego też spółka jak to określił sąd I instancji w swym dobrze pojętym interesie nie zdecydowała się na zawarcie przyrzeczonej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z przyczyn, które należy uznać za usprawiedliwione, gdyż od niej niezależnych i stwarzających uzasadnione wątpliwości co do powodzenia planowanej inwestycji . Racjonalnie i obiektywnie oceniając sytuację nie sposób było bowiem od pozwanej wymagać realizacji przyjętego na siebie w dniu 20 III 2015 r. zobowiązania, wiążącego się z zainwestowaniem w nabycie nieruchomości gruntowej kwoty ponad 10 mln zł, w sytuacji gdy w świetle nowo powziętych przez nią tj. po dniu zawarcia umowy zobowiązującej, informacji możliwość realizacji inwestycji budowalnej

    w formie i terminiezaplanowanym jawiła się wysoce wątpliwa, a nawet niemożliwa. Jak słusznie podniesione zostało w odpowiedzi na apelację, dopiero po dniu 20 III 2015 r. pojawiło się realne zagrożenie braku możliwości realizacji inwestycji, a już na pewno w takiej postaci i w takim czasie jaki kupujący planował ( nieruchomość miała zostać nabyta do dnia 31 XII 2015 r.).
Nie można było ponadto podzielić stanowiska apelującej, że pozwany wiedział jakie ryzyko wiąże się z usytuowaniem nieruchomości powodów w pobliżuR.O., a mimo to zdecydował się na zawarcie umowy zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej i uchwała Rady Dzielnicy(...)niczego w tej kwestii nie zmieniła.
Pozwany w momencie zawierania umowy zobowiązującej nie wiedział jaki jest stopień ryzyka związanego z nabyciem sprzedawanych przez powódki nieruchomości , dlatego też zawarcie umowy ostatecznej uzależnił od pozytywnych wyników audytu prawnego i środowiskowego, które zamierzał przeprowadzić celem potwierdzenia stanu faktycznego i prawnego nieruchomości podawanych przez sprzedających i możliwości realizacji zaplanowanej inwestycji ( § 2 ust 1 pkt 3 oraz § 4 ust 1pkt d) i) umowy). Powódki zaś zapewniały, że na stanowiących ich własność działkach , aczkolwiek położonych w strefie archeologicznej ochrony konserwatorskiej nie znajdują się żadne obiekty wpisane lub takie, które mogą zostać wpisane do rejestru zabytków ( § 1 pkt 5) umowy). Z ich zapewnień wynikało zatem, że ryzyko związane z nabyciem nieruchomości , aczkolwiek zlokalizowanych w pobliżuR.O.jest niewielkie.
Wiedza uzyskana przez pozwaną w dniu 31 III 2015 r na sesji Rady Dzielnicy(...), stanowisko zajęte przez ten organ samorządowy, negatywnie odnoszące się do możliwości zabudowy szeroko określanego terenuR.O., wskazywały w sposób jednoznaczny, że nie tylko na działkach objętych umową mogą znajdować się obiekty podlegające wpisowi do rejestru zabytków, ale że cała nieruchomość może zostać wpisana do rejestru zabytków, z czym związane mogą być ograniczenia dotyczące kształtu przyszłej inwestycji i terminu jej realizacji. Te nowo pozyskane informacje, które później znalazły już częściowo potwierdzenie w rzeczywistości, podważały twierdzenia sprzedających o stanie prawnym i faktycznym przedmiotu sprzedaży , w sposób istotny zwiększały ryzyko niepowodzenia inwestycji. Czyniły zasadnym odstąpienie przez racjonalnie działającego przedsiębiorcę od zwarcia umowy przedwstępnej sprzedaży spornego terenu.
Przy czym jak ustalił to sąd I instancji zaistniała po dniu 20 III 2015 r. zmiana okoliczności miała charakter obiektywny, w tym sensie , iż nie była zawiniona przez żadną ze stron kontraktu. Jak to wyraził współwłaściciel działki sąsiedniej,Ł.W. w mailu z dnia 6 V 2015 r. skierowanym do pracownika pozwanej spółki „ Myślę, że nikt z nas nie spodziewał się tego co nastąpiło później oraz , że aktywna działalnośćStowarzyszenia (...)będzie tak skuteczna aby zablokować nasze wspólne starania” k 145.
W tych zaś okolicznościach zgodnie z postanowieniamiart. 394 § 3 k.c.wręczony w dacie zawierania umowy zobowiązującej sprzedającym zadatek podlegał zwrotowi . W konsekwencji powyższego za nietrafny należało uznać także zarzut apelacyjny dotyczący naruszenia powyższego przepisu prawa materialnego , dodać należy poprzez jego wadliwe zastosowanie, a nie wykładnię. Pozwany nie uchylił się bezpodstawnie od zawarcia umowy przedwstępnej , tylko z uwagi na ujawnienie się nowych, niezależnych od żadnej ze stron okoliczności znacznie podwyższających ryzyko transakcji, stawiających pod znakiem zapytania możliwość realizacji przez niego inwestycji jeżeli nie w ogóle to na pewno w formie i terminie zaplanowanym , realnie i obiektywnie oceniając sytuację miał prawo podjąć decyzję o nieprzystąpieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dochodzenie przez pozwaną roszczenia o zwrot zadatku wbrew stanowisku apelującej nie stanowiło także nadużycia prawa podmiotowego , nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Pomimo przeznaczenia części zadatku w kwocie 100 000 zł na prace porządkowe na sprzedawanej nieruchomości oraz badania archeologiczne ( § 2 ust 2 umowy) , zgodnie z umową ostatecznie koszt tychże prac miał obciążać powódki ( § 4 ust 1 d) . Umowa zobowiązująca nie określała jednak terminu realizacji w/ robót i badań, wskazywała jedynie, że mają zostać wykonane do momentu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży. Jak wynika z korespondencji mailowej pomiędzy stronami zaledwie po upływ 5 dni od zawarcia umowy zobowiązującej pozwana poinformowała sprzedających o planowanej sesji Rady Dzielnicy(...)oraz o wszczętym przez(...)Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w listopadzie 2014 r. postępowaniu w sprawie wpisania sąsiednich działek do rejestru zabytków nieruchomości ( k 50-53). W tej sytuacji należało uznać, że przystąpienie powódek do uporządkowania terenu i realizacji prac archeologicznych nastąpiło tylko i wyłącznie na ich ryzyko.
Ponadto należało również mieć na uwadze wyjaśnienia stron oraz świadkaB. D., z których wynikało, że podjęcie prac porządkowych i archeologicznych leżało także w interesie właścicieli nieruchomości tj. powódek skoro prace powyższe zostałyby przeprowadzone niezależnie od faktu pozyskania na nie środków finansowych w postaci zadatku wręczonego przez pozwaną w związku z zawarciem umowy zobowiązującej.
B. D.zeznała bowiem, że w momencie zawierania umowy z pozwaną miała już pozwolenie na wycięcie drzew i „ na zrobienie nadzoru nad korzeniami” oraz, że była w trakcie ich wykonywania , miała swoje pieniądze i myślała, że jak nie dostanie zadatku to wykona je na własny koszt ( 19 i 20 min nagrania z rozprawy z dnia 9 XII 2015 r.). Z kolei z wyjaśnieńM. W. (1)wynikało, że działki były zaniedbane , straż miejska nękała właścicieli żeby je uporządkować, w związku z czym właścicielki podjęły decyzję aby doprowadzić je do porządku Wcześniej wystąpiły o pozwolenie na wycinkę drzew. Powódka miała pieniądze na wycinkę ( k 210).
Zawarte zatem w apelacji twierdzenia, że zadatek został przekazany powódkom z przeznaczeniem na uporządkowanie nieruchomości, ponieważ nie posiadały one na ten cel środków pozostawały w ewidentnej sprzeczności z dowodami powołanymi przez nie same w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.
Z powyższych dowodów wynikało , że uporządkowanie terenu na nieruchomości objętej umową zobowiązującą nastąpiło również w interesie jej właścicieli i, że tak miałoby miejsce nawet gdyby pozwana nie przekazała powódkom zadatku, którego zwrotu obecnie się domaga. Innymi słowy powódki poniosłyby i tak koszty, o które obecnie chciały zmniejszenia zadatku, za wyjątkiem kosztów uporządkowania terenu sąsiedniego.
W takiej zaś sytuacji nie sposób jest mówić, iż żądanie pozwanej jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w tym lojalności i uczciwości, skoro powódki jak twierdzą za środki finansowe pozyskane od pozwanej doprowadziły na stałe swoją nieruchomość do porządku, co powinno procentować przy jej ewentualnej sprzedaży wzrostem wysokości ceny. Podobnie jeżeli chodzi o nieruchomość sąsiednią. Zyskali na uporządkowaniu współwłaściciele tej nieruchomości a nie pozwana.
W tych okolicznościach bez znaczenia był podnoszony przez apelującą zarzut dokonania przez sąd I instancji błędnej oceny wyjaśnień powódki oraz zeznań świadkówB. D.iM. W. (2)prowadzącej do wniosku , iż strona powodowa nie udowodniła wysokości poniesionych kosztów na uporządkowanie swojej nieruchomości . Na marginesie już tylko podnieść należy, iż wypowiedzi w/w osób na temat kosztów poniesionych w związku z uporządkowaniem oferowanych do sprzedaży działek były w istocie rozbieżne, gdyż koszty te mieściły się w przedziale od 50 do 70 tysięcy złotych . Nie sposób zaś byłoby pozbawić tytuł wykonawczy wykonalności w zakresie zapłaty tak określonej kwoty.
Dodatkowo podnieść należy, iż w/w osoby przedstawiały również inny zakres poniesionych wydatków.M. W. (1)iM. W. (2)mówili jedynie o kosztach porządkowania działki, zaśB. D.dodatkowo o poniesionych wydatkach na badania archeologiczne ( 14 min nagrania z rozprawy z dnia 9 XII 2015 r.). Poza tym wiarygodność powyższych dowodów jak słusznie ponosił to sąd I instancji budziła wątpliwości z uwagi na fakt, że wydatkowane przez właścicieli gruntu koszty nie zostały wykazane dowodami obiektywnymi, w postaci dokumentów typu faktura, rachunek czy nawet umowa z wykonawcą , co z uwagi na charakter tych wydatków byłoby czymś naturalnym i czytelnym.
Odnośnie argumentacji dotyczącej nacisków pozwanej na jak najszybsze zawarcie umowy bez możliwości wnoszenia przez pełnomocnika powodów jakichkolwiek uwag do jej treści, podnieść należy, że powódki nie miały obowiązku zawierania w takich warunkach umowy zobowiązującej z pozwaną. W prawie cywilnym obowiązuje zasada swobody umów wyrażająca się m.in. w możliwości wyboru przyszłego kontrahenta i warunków umowy. Powódki przy zawieraniu umowy korzystały z pomocy swoich bliskich jak i pomocy profesjonalnego pełnomocnika.M. W. (2)zeznał, iż umowa ta nie podobała mu się i postulował o jej niepodpisywanie, że dopytywał się notariusza o poszczególne jej zapisy, że na skutek interwencji sprzedających dopisano między innymi przy zadatku odesłanie doart. 394 k.c.. W tej sytuacji nie sposób było przyjąć, iż profesjonalny uczestnik obrotu nieruchomościami wykorzystał niewiedzę czy też naiwność powódek doprowadzając do zawarcia przez nie niekorzystnej dla siebie umowy.
Nie do zaakceptowania była ponadto argumentacja apelującej, że pozwany akceptował wszelkie ryzyka związane z położeniem nieruchomości w sąsiedztwieR.O.. Gdyby tak było w umowie nie zostałoby zastrzeżone, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie pozytywnych wyników audytów.
Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódkiM. W. (1)jako niezasadną na podstawieart. 385 k.p.c.i z mocyart. 98 § 1 k.p.c.obciążył powódkę obowiązkiem zwrotu na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego poniesionych w postępowaniu apelacyjnym.
E.Klimowicz-Przygódzka M.Konsek-Bitkowska K.Jakubowska-Pogorzelska