Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 638/17
Data wyroku: 2017-11-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Struzik, Jerzy Bess, Paweł Czepiel
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.

Sygn. akt I  ACa 638/17

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 listopada 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Andrzej Struzik

Sędziowie:

SSA Jerzy Bess (spr.)
SSA Paweł Czepiel

Protokolant:

st.sekr.sądowy Katarzyna Wilczura

po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2017 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
wB.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi MiastaK.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 23 stycznia 2017 r. sygn. akt I C 763/15
1. oddala apelację;
2. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 8 100zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
SSA Jerzy Bess SSA Andrzej Struzik SSA Paweł Czepiel
Sygn. akt I ACa 638/17

UZASADNIENIE
Prezydent MiastaK.pismem z dnia 27.04.2014 r. dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tyłu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr(...)i(...), obręb ewidencyjny nr(...)jednostka ewidencyjna(...)obj.(...)oraz nieruchomości oznaczonej jakodziałki ewidencyjne nr (...), obręb ewidencyjny nr(...)jednostka ewidencyjna(...)obj.KW (...)obie o łącznej powierzchni 3,6126 ha.
We wniosku zastępującym pozew powodowa spółka(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wB.zakwestionowała stawkę procentową przyjęta przez Prezydenta MiastaK.zastosowaną do obliczenia opłaty, wskazując, iż doszło do trwałej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości poprzez przeznaczenie jej na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Ponad to powodowa spółka wskazywała na nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości przez Prezydenta MiastaK..
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wK., po rozpoznaniu wniosku powodowej Spółki, wniosek ten oddaliło, więc sprawa ta stała się - na skutek złożenia sprzeciwu od orzeczenia SKO - przedmiotem rozpoznania przez sąd.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 23.01.2017 r., sygn. akt I C 763/15, Sąd Okręgowy w Krakowie ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania jest uzasadniona, ale z zastosowaniem stawki procentowej 1% - tj. z uwzględnieniem, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu wykorzystywania nieruchomości i począwszy od 1 stycznia 2015 roku jest ona wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Sąd I instancji wydając wyrok oparł się na opinii sporządzonej w toku postępowania przez biegłego sądowego - rzeczoznawcę majątkowego -E. H.. Opinia ta nie była kwestionowana przez którąkolwiek ze stron.
Zasadnicza oś sporu w niniejszej sprawie sprowadza się zatem do tego - czy w niniejszym stanie faktycznym sprawy, co najmniej od dnia 1 stycznia 2015 roku nastąpiła trwała zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości w ten sposób, aby można było - z pewnością - stwierdzić, iż jest ona, co najmniej od dnia 1 stycznia 2015 roku, wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
W rozważaniach prawnych Sąd I instancji wskazał następujące motywy swego rozstrzygnięcia:
Prezydent MiastaK.błędnie zastosował do obliczenia stosownej opłaty stawkę 3% wartości gruntu. Zgodnie zart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Kwestią wymagającą ustalenia na gruncie niniejszego postępowania była więc interpretacja materialnoprawnej przesłanki zmiany stawki opłaty rocznej, ukonstytuowanej wart. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamipolegającej na trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.
Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, grunty będące przedmiotem użytkowania wieczystego strony powodowej, zgodnie z uchwałą(...)Rady MiastaK.z dnia 7 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru(...)oraz uchwałą nr(...)Rady MiastaK.z dnia 27 lutego 2013 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru(...), przeznaczone są do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i na nieruchomościach tych znajdują się już budynki mieszkalne. Wbrew przeciwnym twierdzeniom pozwanego, w sprawie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Brak jest w obecnie obowiązującym stanie prawnym wymogu, by o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości można było mówić dopiero z chwilą zakończenia wszystkich robót budowlanych i dopuszczenia obiektów budowlanych do użytkowania. Podkreślić należy, iż przyjętym w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych jest, iż o trwałej zmianie sposobu korzystania z gruntu w rozumieniu art. 73 ust. 2 ustawy, można mówić bądź to z dniem uzyskania pozwolenia na budowę (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., VI ACa 302/08; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2008 r., VI ACa 1282/07; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2005 r., VI ACa 998/04), bądź najpóźniej z chwilą przystąpienia do robót budowlanych (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r. , IV CSK 333/11; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2009 r., I CSK 109/09). Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego (tak m.in. wyrok z dnia 22 marca 2012 r., sygn. akt IV CSK 333/11), już samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, iż wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Skoro grunt niewątpliwie jest już wykorzystywany na cele mieszkaniowe, gdyż wznoszony jest na nim budynek mieszkalny, a nic nie wskazuje na to, że stan ten w najbliższym czasie ulegnie zmianie, to odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu za rok, w którym taki stan stwierdzono opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% nie znajduje żadnych podstaw prawnych.
Sytuacja taka miała miejsce w niniejszym stanie faktycznym – jak zostało ustalone na podstawie zgromadzonych w sprawie dowodów, strona powodowa będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości uzyskała ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę, na gruntach oddanych w użytkowanie wieczystego znajdują się już budynki mieszkalne, nielogicznym zaś i sprzecznym z zasadami doświadczenia życiowego byłoby przypuszczenie, iż użytkownik wieczysty, będący nastawioną na osiągnięcie zysku spółką prawa handlowego, zamierzałby wybudowane budynki wyburzać, zmieniając ponownie przeznaczenie gruntu.
Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy, wysokość stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe 1% wartości nieruchomości. Wobec wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe, prawidłowym do obliczenia wysokości należnej z tytułu użytkowania wieczystego opłaty jest więc stawka 1%. Zasadnym było więc dokonanie przez Sąd korekty wysokości stawki procentowej zastosowanej do obliczenia opłaty.
Mając to na uwadze, Sąd ustalił, iż zasadną jest aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego do wysokości kwoty 617.144,07 złotego, tj. stanowiącej 1% wartości nieruchomości, w pozostałej części zaś powództwo oddalono. W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa wart. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia (uchwała Sądu Najwyższego z 7 lutego 2014 roku, III CZP 111/13), dlatego też opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości została ustalona od dnia 1 stycznia 2015 roku, skoro wypowiedzenie dotychczasowej stawki nastąpiło pismem z dnia 27.04.2014 r.
Skarb Państwa - Prezydent MiastaK.zaskarżył wyrok w całości, zarzucając:
1. naruszenie art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcenieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 j.t. ze zm., dalej u.g.n.) w zw. z art. 72 ust 3 pkt4 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że:
- o ziszczeniu się przesłanki „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości" powodującej zmianę celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy świadczy okoliczność uzyskania przez inwestora (użytkownika wieczystego) decyzji administracyjnej w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, dokonania zmian w ewidencji gruntów oraz prowadzenia przez użytkownika wieczystego procesu inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego;
- wznoszenie budynku mieszkalnego jest tożsame z wykorzystywaniem gruntu na cele mieszkaniowe, a cele mieszkaniowe należy wiązać z przeznaczeniem nieruchomości na taki cel, a nie jedynie z faktycznym użytkowaniem nieruchomości przez mieszkańców,
- za zasadnością zmiany stawki procentowej przed zakończeniem inwestycji (i przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) przemawia okoliczność, iż „nielogicznym i sprzecznym z zasadami doświadczenia życiowego byłoby przypuszczenie, iż użytkownik wieczysty, będący nastawioną na osiągnięcie zysku spółką prawa handlowego, zamierzałby wybudowane budynki wyburzać, zmieniając ponownie przeznaczenie gruntu",
2. niewłaściwe zastosowanie art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. polegające na przyjęciu, że stronapowodowa w niniejszej sprawie korzystała z nieruchomości „na cele mieszkaniowe" w rozumieniu art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. w dacie złożenia wniosku o zmianę stawkiprocentowej opłaty rocznej.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty, skarżący wniósł o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez ustalenie opłaty rocznej z tyłu użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, z uwzględnieniem stawki procentowej 3% oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaK.zwrotu kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;
2. zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, według norm przepisanych.
Powodowa spółka wniosła o:
1. oddalenie apelacji
2. na zasadzieart. 368 § 1 pkt 4 k.p.c.dopuszczenie dowodu z załączonych fotografii terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość gruntową oraz innych dokumentów (decyzji adm., zaświadczeń, mapy projektu podziału) na okoliczność obecnego zagospodarowania i zaawansowania prac budowlanych na spornych nieruchomościach,
3. zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Jakkolwiek zasadnicza oś sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy w niniejszym stanie faktycznym sprawy, co najmniej od dnia 1 stycznia 2015 roku nastąpiła trwała zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości w ten sposób, aby można było - z pewnością - stwierdzić, iż jest ona, co najmniej od dnia 1 stycznia 2015 roku, wykorzystywana na cele mieszkaniowe, to w istocie udzielenie odpowiedzi na to pytanie uzależnione jest przede wszystkim od wykładni normyart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. 2016.2147 j.t. ze zm., dalej u.g.n.) w zw. z art. 72 ust 3 pkt 4 u.g.n.
W nawiązaniu do podniesionej w apelacji kwestii rozumienia przewidzianej w art. 73 ust. 2 u.g.n. przesłanki w postaci trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, zasadnym jest odwołanie się do poglądu prawnego wyrażonego w tej kwestii przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 7.01.2016 r. sygn. akt I CSK 748/15:
„Odnosząc się do podniesionej w skardze kasacyjnej kwestii rozumienia przewidzianej w art. 73 ust. 2 GospNierU przesłanki w postaci trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, nie można podzielić poglądu skarżącego, że jest ona spełniona dopiero wtedy, gdy została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wniesionego na nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Pogląd ten odwołuje się do jednego z orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2010 r., I CSK 591/09, OSNC 2010, nr 11, poz. 56), pomija natomiast orzeczenia, w których przyjęto, że w okolicznościach danej sprawy można uznać, iż trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiła z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli proces budowy był sprawny i zakończył się osiągnięciem celu (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2009 r., I CSK 109/09, z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09, OSNC 2010, nr 11, poz. 152, i z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11, OSNC 2012, nr 11, poz. 132). Warto też wskazać, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11 podkreślił, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma, jeśli uwzględnić ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięć w danych sprawach, podstaw do stwierdzenia rozbieżności co do wykładni przesłanki trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.”
Sąd Apelacyjny w niniejszym skaldzie podziela powyżej przedstawioną wykładnię normyart. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. 2016.2147 j.t. ze zm., dalej u.g.n.) w zw. z art. 72 ust 3 pkt 4 u.g.n., w istocie zgodnie z którą i na podstawie której Sąd I instancji dokonał oceny stanu faktycznego.
Tak więc rolą Sądu II instancji na obecnym etapie postępowania jest dokonanie oceny, czy Sąd I instancji dokonał prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego, przy tak rozumianej wykładni w/w normy prawnej.
W tym kontekście należy zauważyć, że sytuacja Sądu II instancji jest o tyle łatwiejsza, że może on dokonać oceny czynności podejmowanych przez powodową spółkę po dacie oceny dokonywanej przez Sąd I instancji, którego rolą było także ocena przewidywanego zachowania powodowej spółki w przyszłości.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przeprowadzone dowody w toku postępowania apelacyjnego pozwoliły pozytywnie zweryfikować deklarowaną wolę zachowania powodowej spółki, a tym samym potwierdzić prawidłową ocenę dokonaną przez Sądu I instancji.
Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, iż powodowa spółka będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości uzyskała ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę, na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się już budynki mieszkalne. Zgodnie z projektem budowlanym, powstają kolejne budynki o przeznaczeniu stricte mieszkalnym. Prace budowlane znajdują się w zaawansowanym stadium. Potwierdzają to fotografie terenu nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr(...)i(...)obręb(...), j.ew.(...), z których Sąd Apelacyjny przeprowadził dowód. Na zdjęciach widać, iż powodowa spółka kontynuuje proces budowlany.
Kolejny dowodem potwierdzającym sprawność procesu budowy i realizację kolejnych etapów inwestycji zgodnie z postulowanym celem są dowody z:
- decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.- Powiat(...)nr(...)z dnia 13.10.2017 r. znak:(...)- pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego;
- zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.- Powiat(...)z dnia 16.10.2017 r. znak:(...)
- decyzji nr(...)z dnia 13.04.2017 r. Prezydenta MiastaK.- podział nieruchomości;
- decyzji nr(...)z dnia 13.04.2017 r. Prezydenta MiastaK.- podział nieruchomości;
- mapy z projektem podziału nieruchomości
dopuszczone na okoliczność trwałej zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste są przedłożone.
W szczególności decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wK.- Powiat(...)nr(...)z dnia 13.10.2017 r. znak:(...)- pozwolenie na użytkowanie budynku wielorodzinnego potwierdza, że inwestycja budowlana została zrealizowana na cele mieszkaniowe. Z uzasadnienia tej decyzji m.in. wynika, że łączna powierzchnia lokali użytkowych i garaży nie tylko nie przekracza, ale nie zbliża się w istotnym stopniu do wskaźników określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.
Mając zatem na uwadze brak podstaw do uwzględnienia apelacji strony pozwanej, Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 sentencji na mocyart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono jak w pkt 2 sentencji według zasady odpowiedzialności za wynik postępowania określonej wart. 98 § 1 k.p.c.a co do wysokości zgodnie ze stawkami określonymi w § 2 pkt 7 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800), w brzmieniu określonym rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2016 r. poz. 1668), a to wobec faktu, że apelacja została wniesiona po dniu 27 października 2016 r.
SSA Jerzy Bess  SSA Andrzej Struzik   SSA Paweł Czepiel