Sąd Rejonowy w Bydgoszczy
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 2312/16
Data wyroku: 2017-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marcin Królikowski
Słowa kluczowe: Dzierżawa, Najem, Bezumowne korzystanie
Podstawa prawna: ART. 693 KC, ART. 224,225 KC, ART. 483 KC, ART. 6 KC

Sygn. akt VIII GC 2312/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 kwietnia 2017 r.
Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczyw składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Marcin Królikowski
Protokolant: st. sekr. sąd. Marzena Lewandowska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. wB.
sprawy z powództwa(...)wI.

przeciwkoM. P. (1)
o zapłatę

I
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6 572,51 zł (sześć tysięcy pięćset siedemdziesiąt dwa złote pięćdziesiąt jeden groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 20 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.146,00 złotych (dwa tysiące sto czterdzieści sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Marcin Królikowski

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 20 czerwca 2016 r. powód(...)wI.wniósł o zasądzenie od pozwanejM. P. (1)kwoty 6 572,51 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód podał, że w dniu 18 sierpnia 2014 r. strony zawarły umowę dzierżawy terenu o powierzchni 61 m2położonego wI.przyul. (...). Powód podał, ze na tej podstawie pozwana zobowiązana była uiszczać czynsz wraz z pozostałymi opłatami umownymi do dnia 20 – go każdego miesiąca z góry. Powód podał, że pismem z dnia 22 lutego 2016 r. w związku z zaległościami czynszowymi, w oparciu o § 7 umowy rozwiązał z pozwaną w/w umowę dzierżawy ze skutkiem rozwiązującym na dzień 15 marca 2016 r. zobowiązując pozwaną do wydania w tym terminie przedmiotu dzierżawy oraz informując ją, że w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy w wyznaczonym terminie za bezumowne korzystanie z terenu w wysokości trzykrotnego czynszu dzierżawnego ustalonego według stawek obowiązujących w okresie, którym przedmiot dzierżawy miał być wydany, stosowanie do § 8 ust. 3 umowy. Rozwiązanie umowy z pozwaną poprzedzone było m. in. wezwaniem z dnia 8 października 2014 r. i udzieleniem jej dodatkowego trzymiesięcznego terminu do spłaty zadłużenia. Powód wyjaśnił, że pozwana w wyznaczonym terminie nie wydala powodowi przedmiotu dzierżawy i od dnia 16 marca 2016 r. użytkuje go bez tytułu prawnego. Powód podał, że pozwana nie uiszczała należnych opłat czynszowych w okresie od sierpnia 2014 r. do 15 marca 2016 r., a od 16 marca 2016 r. do maja 2016 r. należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z terenu.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 27 września 2016 r. w sprawie o sygn. akt VIII GNc(...)Sąd Rejonowy wB.orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana domagała się oddalenia powództwa w całości, oraz wniosła o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwana zakwestionowała powództwo co do zasady, jak i co do wysokości żądanego roszczenia, które w tym zakresie nie zostało udowodnione przez stronę powodową. W ocenie pozwanego powód nie wykazał, kiedy i w jakiej wysokości nastąpiła częściowa spłata przez pozwaną, oraz na jakie należności zostały zaliczone – co ma niewątpliwe wpływy na wysokość i zasadność określonej w pozwie wysokości roszczenia. Pozwana wskazała również, że ta nie została parafowana przez pozwaną na stronie pierwszej i drugiej. Pozwana podała, że nie wyrażała zgody na zapis umowy w myśl, którego byłaby ona zobowiązana do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie w kwocie trzykrotnego czynszu dzierżawionego. Pozwana wskazała, że we wcześniejszych podpisanych umowach pomiędzy stronami, a dotyczącymi najmu nieruchomości w postaci niezabudowanej powierzchni 61 m2przyul (...)wI.nie było zapisu o tym, iż za okres bezumownego korzystania powodowi będzie przysługiwało odszkodowanie o wartości trzykrotności czynszu. Pozwana podkreśliła, że nigdy nie wyrażała zgody na taki zapis umowy i pod takim zapisem umownym nigdy się nie podpisała.
W piśmie procesowym z dnia 21 listopada 2016 r. powód podał, że każda wpłata dokonywana przez pozwaną w spornym okresie pomniejszała jej zadłużenie w sposób adekwatny do wysokości wpłaty. Zarzut pozwanej jakoby nie wyrażała zgody na zapis umowy w myśl, którego byłaby ona zobowiązana do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie w kwocie trzykrotnego czynszu dzierżawnego powód uznał za chybiony oraz wskazał, że nie jest również prawdę, iż w poprzednich umowach zawieranych przez strony takiego zapisu nie było.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 26 stycznia 2006 r. powód zawarła z pozwaną umowę dzierżawy terenu o powierzchni zabudowy 61,00 m2pod pawilonem handlowym branży usługowej, wybudowanym przyul. (...)naOsiedlu (...)wI.. Czynsz wraz z pozostałymi opłatami płatny był z góry do dnia 20-tego każdego miesiąca na konto powoda. Umowa została zawarta na okres 5 lat poczynając od 26 stycznia 2015 r. Po upływie okresu trwania umowy, strony zobowiązały się do zawarcia kolejnej umowy na czas określony. Powyższa umowa nie zawierała zapisu przewidującego kary za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Powyższa umowa została podpisana przez pozwaną na ostatniej stronie umowy.
(dowód: umowa z dnia 26.01.2006 r. – k. 56-58 akt)
W dniu 16 czerwca 2011 r. strony zawarły kolejną umowę dzierżawy powyższego terenu ustalając należny czynsz na kwotę 439,11 zł. Umowa została zawarta na okres 5 lat poczynając od dnia 26 stycznia 2011 r. W § 8 ust. 3 umowy strony ustaliły w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, powód mógł obciążyć pozwaną odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy w wysokości trzykrotnego czynszu dzierżawnego ustalonego według stawek obowiązujących w okresie, w którym przedmiot dzierżawy miał być wydany. Powyższa umowa została podpisana przez strony na ostatniej stronie umowy.
(dowód: umowa z dnia 16.06.2011 r. – k. 83-85 akt)
Pozwana posiadała zaległości wynikające z powyższej umowy, w związku z czym powód skierował do pozwanej pismo z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy oraz informacją, że w przypadku nie wydania przedmiotu umowy dzierżawy pobierać będzie miesięczną opłatę za bezumowne korzystanie z w/w terenu w wykuci trzykrotnego czynszu dzierżawnego ustalonego według stawek obowiązujących w okresie, w którym przedmiot dzierżawy miał być wydany. W odpowiedzi na powyższe pozwana zadeklarowała chęć spłaty zadłużenia, co faktycznie uczyniła w dniu 14 sierpnia 2014 r.
(dowód: pismo z dnia 21.07.2014 r. – k. 86 akt, pismo z dnia 14.08.2014 r. – k. 90 akt, zeznania reprezentanta powodaE. S.– protokół elektroniczny – k. 105 akt, pismo pozwanej – k. 88 akt)
Wobec uregulowania przez pozwaną zaległych należności w dniu 18 sierpnia 2014 r. powód zawarła z pozwaną umowę dzierżawy terenu o powierzchni zabudowy 61,00 m(
    2)pod pawilonem handlowym branży usługowej, wybudowanym przyul. (...)naOsiedlu (...)wI.. Czynsz wraz z pozostałymi opłatami płatny był z góry do dnia 20-tego każdego miesiąca na konto powoda. Jeżeli pozwana dopuszczała się zwłoki z zapłatą czynszu i pozostałych opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatności powód mógł umowę rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym, jednakże winien uprzedzić pozwaną, udzielając jej dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu i pozostałych opłat. Czynsz ustalona na kwotę 508,04 zł, przy czym mógł on ulec zmianie. Pisemną propozycję zmian powód winien przedstawić pozwanemu bezzwłocznie po podjęciu przez(...)stosowanej uchwały. Umowa została zawarta na okres 5 lat poczynając od dnia 1 sierpnia 2014 r. W § 8 ust. 3 umowy strony ustaliły, iż w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, powód mógł obciążyć pozwaną odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy w wysokości trzykrotnego czynszu dzierżawnego miesięcznie. Powyższy zapis był powszechnie stosowany przez powoda, w ramach prowadzonej przez niego działalności. Umowa została podpisana przez pozwaną na ostatniej jest stronie.
(dowód: umowa dzierżawy z dnia 18.08.2014 r. – k. 9- 11 akt, zeznania świadkaA. W. (1)– protokół elektroniczny – k. 99 akt, zeznania pozwanej - protokół elektroniczny – k. 105 akt, zeznania reprezentanta powodaE. S.– protokół elektroniczny – k. 105 akt)
W związku z powyższą umową powód wystawił pozwanej szereg faktur VAT tytułem dzierżawy terenu za miesiąc:

⚫

sierpień 2014 r. na kwotę 508,04 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 sierpnia 2014 r.

wrzesień 2014 r. na kwotę 508,04 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 września 2014 r.

listopada 2014 r. na kwotę 508,04 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 listopada 2014 r.

grudzień 2014 r. na kwotę 508,04 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 grudnia 2014 r.

styczeń 2015 r. na kwotę 508,04 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 stycznia 2015 r.

marzec 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 marca 2015 r.

kwiecień 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 kwietnia 2015 r.

maj 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 maja 2015 r.

czerwiec 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 czerwca 2015 r.

lipiec 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 lipca 2015 r.

sierpień 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 sierpnia 2015 r.

wrzesień 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 września 2015 r.

października 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 października 2015 r.

listopad 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 listopada 2015 r.

grudzień 2015 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 grudnia 2015 r.

styczeń 2016 r. na kwotę 519,29 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 stycznia 2016 r.

luty 2016 r. na kwotę 530,55 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 lutego 2016 r.

marzec 2016 r. na kwotę 256,71 złotych, z terminem zapłaty wyznaczonym na 20 marca 2016 r.

Zmiany wysokości czynszu związane były z Uchwałami(...)nr(...)oraz nr(...), o których powód poinformował pozwaną.
(dowód: rozliczenie – k. 15 akt, faktury – k. 16-33 akt, pismo z dnia 19.12.2014 r. – k. 37 akt, pismo z dnia 11.01.2016 r. – k. 38 akt.)
W związku z zaległościami czynszowymi za dzierżawę wynikającymi z umowy z dnia 18 sierpnia 2014 r. powód wypowiedział przedmiotową umowę z dniem 15 marca 2016 r. powołując się na § 7 umowy dzierżawy. Jednocześnie powód poinformował, że w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy powód począwszy od dnia 16 marca 2016 r. obciążać będzie pozwanego odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy w wysokości trzykrotnego czynszu dzierżawnego ustalonego według stawek obowiązujących w okresie, w którym przedmiot dzierżawy miał być wydany.
(dowód: pismo z dnia 22.02.2016 r. wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 12-13v. akt, zeznania świadkaM. P. (2)– protokół elektroniczny – k. 99 akt)
Po rozwiązaniu umowy powód obciążył pozwaną notą księgową na kwotę 470,72 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy za okres od 16 marca 2016 r. do 31 marca 2016 r. Następnie powód obciążył pozwaną notą księgową na kwotę 912,02 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy za okres od 1 kwietnia 2016 r. do 30 kwietnia 2016 r. oraz notą księgową na kwotę 912,02 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy za okres od 1 maja 2016 r. do 31 maja 2016 r.
(dowód:nota księgowa nr (...)– k. 34 akt,nota księgowa nr (...)– k. 35,nota księgowa nr (...)– k. 36)
Pismem z dnia 2 czerwca 2016 r. powód wezwał pozwaną do spłaty zadłużenia z tytułu opłat za dzierżawę terenu w kwocie 6 572,51 zł, w terminie 5 dni od daty otrzymania wezwania, które to wezwanie pozwana odebrała w dniu 7 czerwca 2016 r. Na powyższą kwotę składała się kwota 6 163,89 zł, stanowiąca sumę niezapłaconych należności głównych (czynszu dzierżawy oraz not księgowych) przy uwzględnieniu dokonanych przez pozwaną wpłat oraz kwota 408,62 zł tytułem naliczonych przez powoda odsetek ustawowych.
(dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru- k. 39-40 akt, rozliczenie – k. 15 akt,nota księgowa nr (...)– k. 34 akt,nota księgowa nr (...)– k. 35,nota księgowa nr (...)– k. 36, faktury – k. 16-33 akt, potwierdzenia przelewów – k. 73-82 akt, zeznania świadkaA. W. (2)– protokół elektroniczny – k. 99 akt)
Powyższy stan faktyczny w przedmiotowej sprawie Sąd ustalił w oparciu o wyżej wymienione dowody z dokumentów prywatnych znajdujących się w aktach sprawy, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły jego wątpliwości oraz na podstawie zeznań świadkówA. W. (2),A. W. (1), reprezentanta powodaE. S., części zeznań świadkaM. P. (2)oraz części zeznań pozwanejM. P. (1).
Sąd dał wiarę zeznaniom świadkówA. W. (2),A. W. (1), reprezentanta powodaE. S.w całości jako logicznym, jasnym oraz rzeczowy, powyżej zeznania korespondowały ze sobą wzajemnie jak i z zebranym w sprawie materiale dowodowym.
Sąd nie dał wiary zeznaniom świadkaM. P. (2)oraz pozwanejM. P. (1), w zakresie w jakim twierdzili, że w egzemplarzach umowy podpisanych przez pozwaną nie było zastrzeżenia dotyczącego kary za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Zeznania te były sprzeczne z zeznaniami pozostałych świadków jak również z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Wskazać bowiem należy, że przedłożona przez pozwaną umowa z 2006 r., wprawdzie nie zawierała w sobie spornego zapisu jednakże już umowa z dnia 2011 r. taki zapis posiadała, przy czym zaległości w zapłacie czynszu dzierżawy pojawiły się u pozwanej już w 2014 r., i w tamtym okresie pozwanej wypowiedziano umowę z 2011 r. oraz poinformowano ją o naliczeniu opłaty za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy. Pozwana odpowiedziała na pismo powoda, nie kwestionowała kary umownej, co wprost przeczy twierdzeniom pozwanej jakoby wcześniejsze umowy nie zawierały zapisów dotyczących spornej kary. Pozwana powołała się na wskazaną powyżej umowę z 2006 r., która nie zawierała przytoczonych przez pozwaną paraf. Ponadto pozwana nie kwestionowała ustalonej kwoty czynszu na stronie pierwszej umowy z dnia 18 sierpnia 2014 r., która również nie zawierała parafy pozwanej.
Zaznaczyć tu należało, że przy ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd miał na uwadze treśćart. 233 § 1 k.p.c., zgodnie, z którym Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
Sąd zważył, co następuje:
Bezspornym w sprawie było, iż w dniu 18 sierpnia 2014 r. strony zawarły kolejną umowę dzierżawy terenu znajdującego się przyulicy (...)naOsiedlu (...)wI.. Bezspornym było również, że pozwana nie regulowała należności wynikających z powyższej umowy, co doprowadziło do powstania zaległości w zapłacie czynszu dzierżawy. Zasadność jak i wąskość czynszu nie była kwestionowana przez pozwaną, nie budziła również wątpliwości Sądu. Spór w istocie sprowadzał się do zasadność żądania w zakresie kary za bezumowne korzystanie z przedmiotu dzierżawy, pozwana twierdził bowiem, że zapis na który powołuje się powód nie znajdował się w umowach przez nią podpisanych.
Sąd zważył, iżart.693 § 1 k.c.przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Do dzierżawy stosuje się odpowiednioprzepisy o najmiez zachowaniem przepisów poniższych (art. 694 k.c.). Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531k.c.).
Zgodnie zart. 65 § 1 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Według natomiastart. 65 § 2 k.c., w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Dokonując wykładni umowy, należy także zakładać racjonalność działania jej stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2011 r., V CSK 280/11, nie publ.), co uzasadnia przyjęcie, iż postanowienia umowy miały być skuteczne i tym samym gwarantować określony cel, do którego dążyły strony w granicach zakreślonych przez zasadę swobody umów (art. 353 § 1 k.c.).
Na skutek wypowiedzenia umowa została rozwiązana i po stronie pozwanej powstał obowiązek zwrotu lokalu. Obowiązek ten wynikał nie tylko z postanowień umowy (§ 8 ust. 2 umowy), ale jest to ustawowy obowiązek dzierżawcy (art. 705 k.c.). Nie wykonanie tego obowiązku oznacza nienależyte wykonanie umowy i rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą dzierżawcy na podstawieart. 471 k.c.Dzierżawca odpowiada za szkodę jaką poniósł wydzierżawiający nie odzyskując przedmiotu dzierżawy w uzgodnionym terminie. Szkodą tą jest uszczerbek majątkowy wynajmującego, polegający, co najmniej, na utracie korzyści wskutek niemożności wynajmowania kolejny raz przedmiotu dzierżawy.
Nie nasuwa też wątpliwości dopuszczalność dochodzenia przez właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (lokalu) po ustaniu stosunku najmu, a więc za czas kiedy najemca (posiadacz zależy), utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. Podstawę prawną dla takiego roszczenia stanowią przepisy o ochronie własności przewidziane wart. 224 - 225 k.c.w związku zart. 230 k.c., w tym wypadku chodzi o przewidziane w tych przepisach roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Przysługujące właścicielowi rzeczy roszczenie przeciwko jej posiadaczowi w złej wierze o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej łączy w sobie pierwiastki zarówno roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, jak również roszczenia odszkodowawczego (por. m.in. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 53 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03, nie publ.). Mimo pełnienia podobnych funkcji do realizowanych przez roszczenia o naprawienie szkody i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, jest ono odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń o naprawienie szkody i zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. W szczególności zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr 12, poz. 209, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r., CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03, nie publ.).
Nie ulega wątpliwości, że roszczenie zart. 224 k.c.w z. zart. 225 k.c.nie ma charakteru represyjnego. Tymczasem inny charakter miało świadczenie przewidziane w § 8 ust. 3 umowy, gdzie ustalono, że w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, powód („wydzierżawiający”), obciążać będzie pozwaną („dzierżawcę”) odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy w wysokości trzykrotnego czynszu dzierżawnego miesięcznie. Oznacza to, że celem miało być nie tylko uzyskanie wynagrodzenia za dalsze korzystanie przez wydzierżawiającego z tego lokalu, ale także miało ono dyscyplinować drugą stronę do wydania lokalu po ustaniu stosunku prawnego łączącego strony, a przez to miało w sobie element represyjny niewystępujący w roszczeniu służącemu właścicielowi rzeczy przeciwko jej posiadaczowi bez tytułu prawnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (por. wyrok SN z dnia 7 maja 2015 roku sygn. akt II CSK 449/14).
Zagadnienie na jakiej podstawie prawnej może, czy też powinien, realizować przysługującą mu ochronę wynajmujący będący właścicielem rzeczy, zostało już rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84 wpisanej do księgi zasad prawnych (OSNC 1984/12/209), Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że w sytuacji niezwrócenia przedmiotu najmu po ustaniu najmu istnieje możliwość oparcia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy na podstawie kontraktowej jak i na przepisach o ochronie własności. Zatem wybór podstawy należy do poszukującego ochrony powoda, przy czym niedopuszczalne jest stosowanie mieszanych reżimów prawnych i tworzenia roszczenia opartego na różnych podstawach prawnych (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r. IV CSK 400/05).
W konsekwencji uwzględniając, że wynikające z przepisówkodeksu cywilnegozasady rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy mają charakter norm ius dispositivi, strony zawsze mogą uregulować w trybie umownym sposób wzajemnych rozliczeń. Umowa stron we wskazanym zakresie nie narusza zatem obowiązującego prawa, a przy uwzględnieniu swobody kontraktowania wynikającej zart. 3531k.c.musi być oceniona jako wiążąca (por. Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2016 r. II CSK 747/15).
Sąd zważył, iż zgodnie zart. 483 § 1 k.c.strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 § 1 k.c.)
Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań (wyrok SN z 8 sierpnia 2008 r., V CSK 85/08, LEX nr 457785). Kara umowna może być zastrzeżona w każdej umowie, zarówno tej nazwanej, jak i w umowach nienazwanych, w umowach rezultatu, jak i starannego działania (wyrok SN z 12 grudnia 2007 roku V CSK 333/07, OSNC 2009, nr 2, poz. 30). Jeżeli zaś dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (art. 481 § 1 k.c.).
Uwzględniając wyżej przedstawione uwagi o charakterze ogólnym należy wskazać, że treść § 8 ust. 3 umowy, który odnosi się do obowiązków dzierżawcy po wygaśnięciu okresu dzierżawy, stanowił karę umowną w rozumieniuart. 483 § 1 k.c.Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Z tego też względu przesłanki obowiązku zapłaty kary umownej określane są przez pryzmat ogólnych przesłanek kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (wyrok SN z dnia 11 stycznia 2008 r., V CSK 362/07, LEX nr 515710; wyrok SN z dnia 20 marca 1967 r., II CR 419/ 67, niepubl).
W przypadku kary umownej przesłanką uzasadniającą zwolnienie dłużnika z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest wykazanie, że przyczyną takiego stanu rzeczy są okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zatem te okoliczności powinien wykazać dłużnik.
Sąd zważył także, iż w procesie cywilnym ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania i to one są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne (art. 6 k.c.iart. 232 k.p.c.). Innymi słowy ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo (żąda czegoś od innej osoby) obowiązany jest udowodnić fakty (okoliczności faktyczne) uzasadniające to żądanie, ten zaś, kto odmawia uczynienia zadość żądaniu (czyli neguje uprawnienie żądającego) obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje. W myśl ogólnych zasad procesowych, to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie (por. wyrok SN z dnia 19 grudnia 1997 r., II CKN 531/97, LEX nr 496544), a na stronie pozwanej spoczywa obowiązek wykazania, że powodowi jego żądanie nie przysługuje (por. wyrok SN z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06).
Wierzyciel, dla którego zastrzeżona została kara umowna, nie ma obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody oraz że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.
W przedmiotowej sprawie pozwana nie wykazała istnienia okoliczności, które uzasadniałyby zwolnienie pozwanej z obowiązku zapłaty kary umownej. Fakt, iż pozwana posiada trudności finansowe, na skutek czego popadła w zwłokę w płaceniu czynszu dzierżawy nie stanowi takiej okoliczności, albowiem ta okoliczność należy do ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej. W istocie zarzuty pozwanej ograniczały się do negowania pierwszych dwóch stron umowy, które nie były parafowane przez pozwaną.
Ustawodawca nie wprowadził wymogu złożenia przez stronę własnoręcznego podpisu na każdej stronie dokumentu, a jedynie by podpis ten został złożony na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli, co oznacza, że dla zachowania formy pisemnej wystarczające jest złożenie podpisu na dokumencie pod treścią oświadczenia woli przez osobę składającą oświadczenie (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 13 września 2012 r. I ACa 480/12, postanowienie SO w Gliwicach z dnia 13 maja 2014 r. III Cz 532/14). Dokument który składa się z kilku stron, lecz ma charakter zintegrowany, o czym decydują elementy natury technicznej (np. sposób połączenia kartek) i merytorycznej, może być podpisany jako całość i podpis na tym dokumencie (pod treścią złożonego oświadczenia woli) może oznaczać zachowanie formy pisemnej tego oświadczenia woli w rozumieniuart. 78 § 1 k.c.(por. wyrok SN z dnia 20 stycznia 2012 r. I CSK 373/2011).
Co istotne, pozwana nie przedłożyła „swojego” egzemplarza umowy, jak również w żaden inny sposób nie wykazała, aby umowa zawarta przez strony miała inne postanowienia i charakter, niż umowa, z której powód wywodził swoje roszczenie.
Mając na uwadze powyższe na podstawie 483§ 1 k.c.Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6.572,51 zł. O odsetkach Są orzekł na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 99 k.p.c.stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. W myśl tej zasady strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
W niniejszej sprawie, koszty poniesione przez powoda wyniosły 2.146,00 zł. W powyższej kwocie mieściła się kwota 17,00 zł stanowiąca opłatę skarbową od pełnomocnictwa kwota 2.400,00 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego na podstawie § 2 ust. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.
w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz kwota 328,65zł tytułem opłaty od pozwu.
SSR Marcin Królikowski