Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 119/17
Data wyroku: 2017-09-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Wręczycka
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 691kc

Sygnatura akt II Ca 119/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 września 2017 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Katarzyna Wręczycka
: SSO Piotr Jarmundowicz (spr.) SSR del. Agnieszka Świderska
Protokolant:Wojciech Langer
po rozpoznaniu w dniu 13 września 2017 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyW.
przeciwkoZ. W.,H. W.,A. W. (1),S. W. (1),T. W.,A. W. (2),G. W.,N. W.iP. W.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu
z dnia 17 listopada 2016 r.
sygn. akt IX C 881/16

oddala apelację.
SSO Piotr Jarmundowicz SSO Katarzyna Wręczycka SSR del. Agnieszka Świderska
Sygn. akt II Ca 119/17

UZASADNIENIE
Wyrokiemz dnia 17 listopada 2016 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu oddalił powództwo GminyW.przeciwkoZ. W.,H. W.,A. W. (1),S. W. (1),T. W.,A. W. (2),G. W.,N. W.iP. W.o opróżnienie, opuszczenie i wydanielokalu mieszkalnego nr (...)położonego weW.przyul. (...).
Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie o następująco ustalony stan faktyczny:
Lokal mieszkalny położony weW.przyul. (...)wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu GminyW.. W dniu 1 kwietnia 1995 r. strona powodowa zawarła zK. W.umowę najmu przedmiotowego lokalu. Osobami wspólnie zamieszkującymi z najemczynią, wskazanymi w umowie najmu, byli: jej synW. W.wraz z żonąA. W. (1), synZ. W.wraz z żonąH. W.oraz wnukowie:S. W. (1),S. W. (2),T. W.iK. Z..K. W.zmarła w dniu 14 sierpnia 2007 r. W chwili jej śmierci w mieszkaniu przyul. (...)weW.zamieszkiwali jej synowieZ. W.iW. W., synoweA. W. (1)iH. W.oraz wnukowieS. W. (1),T. W.iK. Z..W. W.zmarł w dniu 26 kwietnia 2008 r. Po śmierciK. W.,A. W. (1)orazH. W.złożyły wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu w związku z wstąpieniem w stosunek najmu w miejsce zmarłej. Pismem z dnia 11 maja 2009 r. strona powodowa odmówiła uznania ich uprawnień do najmu lokalu przyul. (...)weW., wskazując, że jedynym najemcą lokalu po śmierciK. W.i jej synaW. W.pozostaje pozwanyZ. W.. W dniu 12 czerwca 2009 r. strona powodowa zawarła z pozwanymZ. W.aneks do umowy najmu z dnia 1 kwietnia 1995 r., zgodnie z którymZ. W.został wpisany jako strona umowy najmu w miejsceK. W.ze skutkiem od dnia 14 sierpnia 2007 r. Zgodnie z § 11 ust. 1 lit. c umowy najmu lokalu z dnia 1 kwietnia 1995 r. wynajmujący może wypowiedzieć najem, gdy najemca przez co najmniej dwa pełne okresy płatności nie płaci czynszu i innych opłat pomimo wcześniejszego uprzedzenia przez wynajmującego o dodatkowym miesięcznym terminie płatności. Zgodnie z § 11 ust. 2 wskazanej umowy wynajmujący może w tym wypadku wypowiedzieć najem z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Pismem z dnia 14 listopada 2014 r., doręczonym pozwanemuZ. W.w dniu 4 grudnia 2014 r., strona powodowa wezwała go do zapłaty kwoty 67.813,85 zł tytułem zaległych należności powstałych w związku z korzystaniem z lokalu mieszkalnego przyul. (...), wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zadłużenia. Pismem z dnia 24 września 2015 r., doręczonym w dniu 2 października 2015 r., strona powodowa wypowiedziała pozwanemuZ. W.umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.ze skutkiem na dzień 30 listopada 2015 r. Przyczynę wypowiedzenia stanowiła zaległość z zapłatą czynszu i innych opłata za czas przekraczający trzy pełne okresy płatności. Strona powodowa wezwała jednocześnie pozwanego do opróżnienia, opuszczenia i przekazania lokalu stronie powodowej w terminie 7 dni od daty ustania najmu. PozwanyZ. W.do dnia dzisiejszego nie opuścił przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Obecnie w lokalu tym zamieszkują wraz z nim:A. W. (1),H. W.,T. W.orazS. W. (1)wraz z żonąA. W. (2)i dziećmi:N. W.,G. W.iP. W.. Pozwani chcą nadal wspólnie zamieszkiwać w lokalu.
Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych,Sąd I instancji uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Za bezsporne Sąd uznał okoliczności, iż strona powodowa jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)weW.. Pozostałe fakty, w tym związane ze stosunkiem najmu łączącym stronę powodową zK. W., a następnie z jej dziećmi zostały ustalone przez Sąd Rejonowy w oparciu o dowody z załączonych do pozwu dokumentów w postaci umowy najmu wraz z aneksem, wypowiedzenia umowy najmu oraz wezwania do zapłaty, a także na podstawie dokumentów zawartych w aktach lokalowych przedłożonych przez stronę powodową.
Powołując się na treśćart. 222 § 1 k.c., Sąd Rejonowy wskazał, że istotę sporu stanowiła okoliczność przysługiwania pozwanym skutecznego wobec strony powodowej uprawnienia do zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym przyul. (...)weW.. Przywołując treśćart. 691 § 1 k.c.Sąd I instancji zwrócił uwagę, że w stosunek najmu po śmierci najemcy wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.). Wskazanej regulacji nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu (art. 691 § 5 k.c.). Przepisy te mają zastosowanie do lokali mieszkalnych znajdujących się w mieszkaniowym zasobie gminy.
Sąd Rejonowy wskazał, iż w chwili śmierciK. W.w lokalu przyul. (...)zamieszkiwali z nią stale synowie:W. W.iZ. W.wraz z własnymi rodzinami. Zatem w oparciu o treśćart. 691 § 1 k.c., w dniu 14 sierpnia 2007 r., tj. w dacie śmierciK. W., w stosunek najmu lokalu przyul. (...)weW.wstąpili z mocy prawa synowie dotychczasowej najemczyni:W. W.iZ. W.. Powołując się na treśćart. 6801§ 1 k.c.Sąd I instancji wyjaśnił nadto, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jak podkreślił Sąd Rejonowy z przedłożonych przez stronę powodową akt lokalowych wynika, że w chwili wstąpieniaW. W.w stosunek najmu pozostawał on w związku małżeńskim zA. W. (1). PodobnieZ. W.w chwili wstąpienia w stosunek najmu pozostawał w związku z małżeńskim zH. W.. Ponadto bracia zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu wraz ze swoimi żonami oraz dziećmi. Zatem w ocenie Sądu Rejonowego nie budził wątpliwości fakt, iż lokal przyul. (...)weW.służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny założonej przez małżonkówW. W.iA. W. (1)oraz rodzinyZ. W.iH. W.. Z powyższych względów Sąd I instancji uznał, iż zarównoA. W. (1), jak iH. W.stały się w dniu 14 sierpnia 2007 r., wraz z małżonkami, najemczyniami lokalu przyul. (...)weW.
Sąd Rejonowy wskazał, iż z akt lokalowych przedłożonych przez stronę powodową wynika, żeW. W.zmarł w dniu 26 kwietnia 2008 r. Zatem od tej daty współnajemcami lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.pozostawaliZ. W.,A. W. (1)orazH. W.. Z tych względów Sąd Rejonowy uznał, że do skutecznego wypowiedzenia przez stronę powodową umowy najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)weW.doszło tylko wobec jednego ze współnajemców – pozwanegoZ. W.. Zarówno bowiem wezwanie do zapłaty z dnia 14 listopada 2014 r., jak i oświadczenie z dnia 24 września 2015 r. o wypowiedzeniu umowy najmu zostało skierowane wyłącznie do niego. Odpowiednie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu nie zostały natomiast skutecznie złożone pozostałym współnajemcom lokalu:A. W. (1)orazH. W., w związku z czym umowa najmu lokalu wobec tych pozwanych nie uległa rozwiązaniu. PozwanymA. W. (1)iH. W.przysługuje zatem skuteczne względem strony powodowej uprawnienie do władania przedmiotem najmu. Ponadto Sąd Rejonowy wyjaśnił, iż współnajemczynieA. W. (1)iH. W., jak i pozostali pozwani godzą się na dalsze wspólne zamieszkiwanie wszystkich pozwanych w lokalu przyul. (...)weW., a zatem należy uznać, że pozostali pozwani czerpią swoje uprawnienie do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu z prawa przysługującegoA. W. (1)iH. W..
Apelacjęod powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona powodowa, zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez nakazanie pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali GminieW.lokal mieszkalny nr (...)położony weW.przyul. (...)oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed sądami I i II instancji.
Zaskarżonemu orzeczeniu strona powodowa zarzuciła naruszenie przepisuart. 691 k.c.w zw. zart. 6801k.c.poprzez błędne przyjęcie, iż wstąpienie w stosunek najmu na podstawieart. 691 k.c.skutkowało nawiązaniem stosunku najmu pomiędzy stroną powodową a małżonkamiZ. W.iH. W.oraz małżonkamiW. W.iA. W. (1).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja GminyW.nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy po rozważeniu na nowo całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, ocenił że Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd II instancji przyjmuje za własne. Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia Sądu Rejonowego, iż z chwilą śmierci najemcy lokaluK. W.w dniu 14 sierpnia 2007 r. w stosunek najmu lokalu wstąpili na podstawieart. 691 § 1 k.c.i z mocy prawa synowie dotychczasowej najemczyni -W. W.iZ. W.. Jednocześnie należy wskazać, że stosownie do treściart. 6801§ 1 k.c.małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska apelującej, która podnosiła, iż z treści cytowanego przepisu wynika, że ma on zastosowanie wyłącznie do stosunku najmu nawiązanego przez małżonka, a nie w przypadku gdy jeden z małżonków wstępuje w stosunek najmu już istniejący - na podstawieart. 691 k.c.Należy, bowiem wskazać, że norma prawna nie rozróżnia przypadków nawiązania stosunku najmu lokalu, więc może to być jakiekolwiek zdarzenie prawne, którego skutkiem jest powstanie omawianego stosunku prawnego, zarówno umowa jak i śmierć osoby, o jakiej mowa wart. 691 § 1 k.c.W chwili śmierciK. W.w lokalu stanowiącym własność strony powodowej zamieszkiwali jej synowieW. W.iZ. W.wraz z małżonkamiA. W. (1)iH. W.oraz dziećmi, a sam lokal służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, co spowodowało, że na podstawieart. 6801§ 1 k.c.małżonkowie stali się współnajemcami lokalu. Natomiast po śmierciW. W.najemcami pozostali –Z. W.,A. W. (1)iH. W.. Umowa najmu lokalu mieszkalnego została wypowiedziana wyłącznieZ. W.. W aktach sprawy brak jest jakichkolwiek dowodów pozwalających na ustalenie, aby umowę tę wypowiedziano także pozostałym najemcom. Przy braku takich dowodów trafnie Sąd I instancji wskazał, że wypowiedzenie umowy najmuZ. W.nie wywarło skutku, w stosunku do pozostałych najemców, tj.H.iA. W. (1). Skoro zatem pozwane pozostają najemczyniami lokalu to też należało podzielić stanowisko wyrażone przez Sąd Rejonowy, że także pozostali pozwani są uprawnieni do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu, a uprawnienie to czerpią z prawa przysługującego najemcom, jako członkowie najbliższej rodziny. W tych okolicznościach stwierdzić należy, iż strona powodowa przed wystąpieniem z niniejszym powództwem powinna była dochować procedury wypowiedzenia umowy najmu i skutecznie wypowiedzieć ją wobec wszystkich najemców. Dopiero takie działanie upoważniałoby ją do żądania orzeczenia nakazu eksmisji.
Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd Okręgowy, na podstawieart. 385 k.p.c., orzekł jak w sentencji.
SSO Piotr Jarmundowicz SSO Katarzyna Wręczycka SSR del. Agnieszka Świderska