Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 202/17
Data wyroku: 2017-07-03 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 675 k.c.

Sygn. akt III Ca 202/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 29 listopada 2016 r., wydanym w sprawie z powództwa(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowej wR.przeciwkoS. S.,P. S.iA. W.z udziałem MiastaŁ.jako interwenienta ubocznego po stronie powodowej o opróżnienie lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi nakazał pozwanym opróżnienielokalu mieszkalnego nr (...)położonego wŁ.przyul. (...)wraz z mieniem do nich należącym i wydanie go powódce, ustalił, że przysługuje im uprawnienie do lokalu socjalnego, wstrzymał wykonanie wobec nich orzeczenia eksmisyjnego do chwili złożenia im przez MiastoŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 697,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd I instancji ustalił, żeS. S.od 1 kwietnia 1998 r. wynajmował od MiastaŁ.lokal mieszkalny Nr (...)położony wŁ.przyul. (...), a wraz z nim w tym lokalu zamieszkują jego córkaP. S.oraz małoletnia wnuczkaA. W.. Pozwani mieli zaległości w opłacaniu czynszu i opłat eksploatacyjnych, a wysokość ich zadłużenia z tego tytułu przekroczyła wysokość należności za trzy pełne okresy płatności, wobec czego pismem z dnia 19 grudnia 2005 r., doręczonym w dniu 23 grudnia 2015 r., MiastoŁ.wezwałoS. S.iP. S.do uregulowania tego długu w terminie miesięcznym. W piśmie określono wysokość zaległości (921,89 zł) oraz zastrzeżono, że w wypadku nieuregulowania należności umowa najmu zostanie wypowiedziana. Pomimo wezwania dług nie został uregulowany w całości w zakreślonym terminie, wobec czego doręczonym pozwanemu pismem z dnia 4 października 2006 r. wynajmujący wypowiedział umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia, wskazując, że przyczyną wypowiedzenia jest istnienie zaległości czynszowych. Już po rozwiązaniu umowy zadłużenie zostało spłacone w całości.S. S.pracuje z wynagrodzeniem ok. 1.400,00-1.500,00 zł netto miesięcznie, aP. S.nie pracuje.
Sądmeritiwskazał dalej, że podstawę prawną dochodzonego pozwem roszczenia stanowiart. 675 § 1 i § 2 k.c.w związku zart. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.). W jego ocenie roszczenie to okazało się zasadne, bowiem pozwani – po skutecznym wypowiedzeniu im umowy najmu przez poprzedniego właściciela lokalu – zajmują obecnie mieszkanie bez podstawy prawnej i nie zwrócili go zgodnie ze swoim obowiązkiem wynikającym zart. 675 k.c., co uzasadnia nakazanie im jego opróżnienia. Sąd zwrócił uwagę, że pozwani korzystali z przedmiotowego lokalu w sposób należyty oraz że znajdują się w szczególnej sytuacji materialnej (uzyskują niskie dochody) i rodzinnej (A. W.jest małoletnia), wobec czego należało orzec o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego, zaś w oparciu oart. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.) wstrzymano w stosunku do nich wykonanie orzeczenia eksmisyjnego do czasu złożenia im przez MiastoŁ.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. O kosztach procesu orzeczono w oparciu oart. 98 k.p.c., obciążając pozwanychS. S.iP. S.solidarnie obowiązkiem zwrotu na rzecz powódki kwoty 697,00 zł, odstępując jednocześnie na podstawieart. 102 k.p.c.od obciążenia tymi kosztami małoletniej pozwanej.
Apelację od tego wyroku wnieśli pozwani, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie od powódki na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Apelujący zarzucili naruszenie:

1
art. 233 § 1 k.p.c.poprzez wybiórczą i jednostronną ocenę materiału dowodowego, prowadzącą w konsekwencji do przyjęcia zasadności roszczenia powoda;

2
art. 5 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, iż w sprawie po stronie pozwanych zachodzi wyjątkowa sytuacja uzasadniająca zastosowanie tego przepisu.

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja, jako niezasadna, podlegała oddaleniu, a Sąd odwoławczy podziela i przyjmuje za własne ustalone przez Sąd Rejonowy okoliczności faktyczne sprawy, uznając jednocześnie za zbędne powielanie ich w dalszej części uzasadnienia. Wbrew stanowisku strony skarżącej, Sąd Rejonowy, zachowując wszelkie wymogi przewidziane treściąart. 233 § 1 k.p.c., dokonał prawidłowej oceny całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w oparciu o nią wywiódł słuszne wnioski jurydyczne. Zapadłe rozstrzygnięcie zostało wyczerpująco i przekonywująco uzasadnione, a przedstawioną w uzasadnieniu orzeczenia argumentację Sąd II instancji w całości podziela.
W zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy Sądmeritiw szczególności prawidłowo skonstatował, że w niniejszej sprawie doszło do złożenia przez poprzednika prawnego powoda oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu przedmiotowego lokalu zawartej z pozwanymS. S.w dniu 1 kwietnia 1998 r. – czego autorzy apelacji nie kwestionują. Choć reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika skarżący zarzucają Sądowi I instancji dokonanie błędnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, to jednocześnie nie wskazują, którym dowodom bezzasadnie odmówiono wiarygodności lub mocy dowodowej, bądź też jakie fakty zostały przez Sąd ustalone na gruncie przeprowadzonych w toku postępowania dowodów – choć w rzeczywistości nie zaistniały – wskutek tego, że dokonano nieprawidłowej oceny ich mocy i wiarygodności. W gruncie rzeczy argumentacja zawarta w apelacji wskazuje na to, że pozwani uważają pewne powołane tam okoliczności faktyczne za istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a sformułowany przez nich zarzut proceduralny zmierza do przekonania Sądu odwoławczego, że odmienny pogląd Sądu niższej instancji nie był prawidłowy; dotyczy to w szczególności wykonania przez pozwanych remontu mieszkania skutkującego jego ulepszeniem, złożenia już po dokonaniu wypowiedzenia wniosku o ponowne zawarcie umowy najmu i bieżącego uiszczania opłat za korzystanie z lokalu. Jak się wydaje, skarżący nie kwestionowali tego, że wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, a jego konsekwencją była utrata tytułu prawnego do zajmowania lokalu oraz powstanie obowiązku jego opróżnienia i zwrotu właścicielowi, jednak twierdzili równocześnie, że przytoczone okoliczności przemawiają za uznaniem, iż powódka, dochodząc roszczenia zmierzającego do realizacji tego obowiązku, postępuje sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, a tym samym jej postępowanie nie może być uważane za wykonywanie prawa i nie powinna zostać mu udzielona ochrona prawna.
Zgodnie bowiem z treściąart. 5 k.c., nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego, a takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony; zasady współżycia społecznego to nieskodyfikowane powszechne normy postępowania, funkcjonujące aktualnie w społeczeństwie polskim i mające na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości lub dóbr niematerialnych. Wystąpienie z żądaniem eksmisji byłych najemców z lokalu jest wykonywaniem prawa podmiotowego (roszczenia windykacyjnego), jednak z ustalonej od wielu lat linii orzecznictwa Sądu Najwyższego jednoznacznie wynika, że możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej takiemu roszczeniu w oparciu oart. 5 k.c.zachodzi jedynie w sytuacjach zupełnie wyjątkowych. Ostrożność w oddalaniu powództwa windykacyjnego na podstawieart. 5 k.c.jest tym bardziej konieczna, że oznacza to pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa i możliwości korzystania z jego rzeczy, a stosowana na gruncie tego przepisu klauzula generalna wymaga wszakże rozważenia interesów obu stron. Kryteria nadużycia muszą zostać zdecydowanie zaostrzone od czasu, kiedy gwarancja ochrona własności została podniesiona do rangi konstytucyjnej (tak np. M. Pyziak-Szafnicka [w:] „System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna” pod red. M. Safjana, tom I, Warszawa 2007, s. 824-825), co oznacza konieczność odejścia od liberalnego stosowaniaart. 5 k.c.do roszczeń windykacyjnych praktykowanego w orzecznictwie przed rokiem 1997, jak np. w wyroku SN z dnia 4 lipca 1969 r., III CRN 231/69, OSNC Nr 4 z 1970 r., poz. 72 w celu ochrony uzasadnionych interesów osób eksmitowanych. Powszechnie przyjmuje się w doktrynie i judykaturze, że – jeśli okoliczności sprawy uzasadniają ochronę interesów osób eksmitowanych – nie ma potrzeby sięgania doart. 5 k.c., a ten sam cel Sąd może osiągnąć np. przez skorzystanie z prawa do wyznaczenia odpowiedniego terminu do wydania rzeczy, do czego upoważniaart. 320 k.p.c.Taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy np. w wyroku z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, niepubl. i w innych orzeczeniach i taka opinia jest również powszechnie głoszona przez przedstawicieli doktryny (tak np. S. Rudnicki, „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe”, Warszawa 1996, teza 13 do art. 222, s. 259). Szczególnie trudno mówić o sprzeczności żądania opróżnienia lokalu z zasadami współżycia społecznego, jeżeli eksmitowanego lokatora chronią unormowaniaustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. Nr 31 z 2005 r., poz. 266 ze zm.) pozwalające przyznać mu uprawnienie do lokalu socjalnego. Zważywszy, że Sąd zastosował w rozpoznawanej sprawie powołane wyżej przepisy w celu ochrony pozwanych, stwierdzić trzeba, że brak jest podstaw do oddalenia powództwa ze względu na treśćart. 5 k.c.
Okoliczności przytoczonych przez skarżących nie sposób bowiem zaliczyć do wyjątkowych i uzasadniających skorzystania z klauzuli nadużycia prawa podmiotowego. Wieloletni okres najmu i poczynienie przez najemców nakładów na ulepszenie zajmowanego mieszkania to fakty składające się na dość typową sytuację ukształtowaną wskutek nawiązania stosunku najmu lokalu mieszkalnego, żadne natomiast argumenty nie przemawiają za tym, by w takich okolicznościach pozbawić wynajmującego prawa do korzystania z jego rzeczy po zakończeniu tego stosunku. Także uiszczanie przez byłych najemców należności za bieżące korzystanie z cudzego lokalu stanowi po prostu realizację obciążającego ich prawnie obowiązku i brak podstaw, by z postępowaniem takim wiązać skutek w postaci pozbawienia właściciela uprawnienia do żądania opróżnienia lokalu. Nie jest zrozumiały wywód skarżących, iż „(…) płacą czynsz (…)” i „(…) nigdy nie zostali obciążeni odszkodowaniem z tytułu bezumownego korzystania z lokalu (…)”. Oczywiste jest, że należność regularnie uiszczana przez pozwanych w związku z korzystaniem z lokalu nie była czynszem, a więc świadczeniem najemcy uiszczanym w ramach stosunku najmu, ponieważ najem zakończył się z chwilą upływu okresu wypowiedzenia umowy, zaś MiastoŁ.nie przyjęło skierowanej do niego oferty ponownego nawiązania stosunku prawnego. Skarżący korzystali z mieszkania bezumownie, a zatem z mocy prawa spoczywał na nich obowiązek comiesięcznej zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu (nie musieli więc być nim w jakikolwiek sposób „obciążani”) i obowiązek ten w pełni realizowali. Prawdą jest, że sytuacja materialna i życiowa rodziny byłego najemcy nie jest łatwa – co wynika przede wszystkim z faktu, iżS. S.uzyskuje niewysokie wynagrodzenie za pracę, zaśP. S.pozostaje bez zatrudnienia, samodzielnie wychowując małoletnią córkę – jednak, w ocenie Sądu, okoliczności te nie mogą prowadzić do uznania w przedmiotowym stanie faktycznym żądania ich eksmisji z lokalu za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, zważywszy, że zastosowanie w sprawie niniejszejart. 14 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.) w sposób wystarczający chroni ich słuszne prawo do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Wobec powyższego uznać należy, że powoływane przez skarżących okoliczności faktyczne nie mogłyby uzasadnić skorzystania z normy zawartej wart. 5 k.c., a tym samym Sąd I instancji trafnie uznał, że nie mają one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty apelacji – odnoszące się zarówno do rzekomych uchybień w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego przez Sądmeriti, jak i do zastosowania prawa materialnego na gruncie ustalonego stanu faktycznego – okazały się niezasadne, a złożony środek zaskarżenia musiał zostać oddalony na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i § 3 k.p.c., zasądzając od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 120,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego powódki w postępowaniu apelacyjnym, ustaloną na podstawie§ 7 pkt 1w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).