Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2454/16
Data wyroku: 2017-04-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Paweł Błasiak
Słowa kluczowe: Lokal socjalny
Podstawa prawna: art. 691 k.c.
Teza: Na mocy art. 691 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego.

Sygn. akt I C 2454 /16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 kwietnia 2017 roku
Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Paweł Błasiak
Protokolant: Ewelina Żyznowska
po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2017 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaM. K.
przeciwko(...) W.
o ustalenie

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powodaM. K.na rzecz pozwanego(...) W.kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2454/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 16 sierpnia 2016 roku (data prezentaty)skierowanym przeciwko(...) W., powódM. K., zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr(...)położonego wW.przyul. (...), ewentualnie o zobowiązanie pozwanego do zawarcia umowy najmu tego lokalu na dotychczasowych warunkach wynikających z umowy najmu zawartej z jego matkąE. H.oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na pozew pozwany, zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że przedmiotowy lokal socjalny był wynajęty matce powoda na czas określony do dnia 31 grudnia 2014 roku po dokonaniu eksmisji z lokalu komunalnego. Pozwany odmówił powodowi potwierdzenia wstąpienia w przez niego w stosunek najmu przedmiotowego lokalu, gdyż prawo do lokalu socjalnego jest prawem o charakterze osobistym, przysługującej określonej osobie ze względu na jej sytuację majątkową, a zasady wynajmowania lokali komunalnych w tym socjalnych, na terenieW., określają przepisy Uchwały Rady Miasta st.W.9 lipca 2009 roku. Ponadto pozwany wskazał, żeart. 691 k. c.nie odnosi się do lokalów socjalnych.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.
Lokal mieszkalny nr 2a przyul. (...)wW.należy do mieszkaniowego zasobu(...) W.(okoliczność bezsporna).

M. K.wraz ze swoją matką zajmowalimieszkanie komunalne nr (...)przy ul.(...). Prawomocnym wyrokiem tut. Sądu z dnia 29 września 2008 roku w sprawie o sygnaturze I C 2030/07 Sąd orzekł o opróżnieniu i wydaniu powyższego lokalu przezE. H.iM. K.orzekając jednocześnie o przysługującym im prawie do otrzymania lokalu socjalnego.
(wyrok tut. Sądu z dnia 29 września 2008 roku akta sygn. I C 2030/07 k. 79)
W konsekwencji konieczności opuszczenialokalu nr (...)przy ul.(...)przezE. H.iM. K.,m. (...)złożyłaE. H.propozycję podpisania umowy najmu lokalu socjalnego nr(...)przyul. (...). Najemcą lokalu mieszkalnego nr(...)przyul. (...)wW.na podstawie umowy najmulokalu socjalnego nr (...)z dnia 17 maja 2012r. zawartej z pozwanym zostałaE. H.. Lokal składa się z 2 pokoi oraz łazienki z wc, o łącznej powierzchni(...)m2. Do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu wraz z najemcą uprawniony byłM. K.– syn najemczyni.E. H.zmarła w dniu 6 października 2014 roku.
(umowa k. 40, odpis skrócony aktu zgonu k. 7)
M. K.wystąpił z wnioskiem do(...) W.D.Ś.o potwierdzenie uprawnień do przedmiotowego lokalu i zawarcie umowy najmu. W piśmie z dnia 8 marca 2016 roku pozwany poinformowałM. K., iż wyłącznym najemcą lokalu byłaE. H., matkaM.K.. Wskazując, iż przedmiotowy lokal był wynajęty na czas oznaczony do dnia 31 grudnia 2014 roku. Ponadto pozwany poinformowałM. K., iż nie widzi możliwości zawarcia z nim umowy najmu lokalu 2a przyul. (...)
(pismo – k. 8-8v).
W dniu śmierci swojej matkiE. H.,M. K.posiadał ważne orzeczenie o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności i korzystał z zasiłku w kwocie 480 zł, zamieszkiwał się z nią od czasu eksmisji do jej śmieci w tym lokalu i nadal tam zamieszkuje.M. K.nie ma tytułu do innego lokalu mieszkalnego. Obecnie jest zatrudniony i osiąga dochód 1500 zł na miesiąc z tego tytułu. Powód zalega z opłatami za przedmiotowy lokal.
(decyzja miejskiego zespołu ds. orzekania o niepełnosprawności k.10-11, zeznania powoda, k. 47)
Sąd dokonał następującej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.
Sąd dał wiarę znajdującym się w aktach sprawy dokumentom, w tym aktach sprawyI C 2030/07,albowiem nie budziły one wątpliwości Sądu, a prawdziwość tych dokumentów nie była kwestionowana przez strony.
Sąd dał wiarę zeznaniom powodaM. K.ponieważ były jasne, spójne, logiczne i niesprzeczne z dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje.
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z treściąart. 691 § 1 k.c, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Stosownie do§ 2osoby wymienione w§ 1wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Podstawę żądania ustalenia wstąpienia w stosunek najmu w oparciu o powołaną regulację, stanowi przepisart. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W świetle tego przepisu powództwo o ustalenie może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione zostaną dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje.
W ocenie Sądu po stronie powoda istniał interes prawny w dochodzeniu ustalenia spornego stosunku prawnego, gdyż ustalenie kwestii wstąpienia w stosunek najmu usunęłoby zaistniałą niepewność co do sytuacji prawnej i faktycznej powoda, tj. pozwoliłoby ustalić czy przysługuje mu tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Pomimo tego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na fakt, iż powód dochodził wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego. Przepisart. 691 § 1 k.c.nie uprawnia powoda do wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego, w myślustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z podzielanym przez Sąd orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 w sprawie III CZP 51/10 na podstawieart. 691 § 1 k.c.nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa wustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym wart. 691 k.c.i w tym sensie wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. W przepisachustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.stanowi się odrębnie o lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc ich samodzielne definicje. Z kolei w przepisachkodeksu cywilnego, w rozdziale zatytułowanym "o najmie lokalu" (art. 680-692), tylko wart. 691 k.c.wyróżnia się pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na podstawieart. 691 k.c.odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym, a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania tylko przez pewien czas.Artykuł 691 k.c.ma na celu umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe, bez względu na dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie jest przedmiotem uprawnień, o których stanowiart. 691 k.c.W każdym wypadku ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie, wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo zajmowania lokalu socjalnego. Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem. Wynika to zratio legisprzepisówustawy o ochronie praw lokatorówi wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej, zadania w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 1 i 2u.o.p.l.). Gmina czyni to głównie, dysponując mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22); z tego zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań, z różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla bliskich takich osób, w tym "domeldowywanych" pod różnymi pretekstami, korzystających zart. 691 k.c.i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść majątkową ze środków publicznych. Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem zastosowaniaart. 691 § 1 k.c.do lokali socjalnych. Wynika on z konieczności zachowania substratu mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna mieć możliwość odzyskiwania lokali socjalnych po osobach uprawnionych dla zaspokojenia potrzeb kolejnych osób mających tytuł prawny do takiego lokalu. Sąd podziela również pogląd doktryny, że z punktu widzeniaprawa spadkowego, zachodzi zasadnicza różnica między najmem w ogólności (w tym również najmem lokalu mieszkalnego) a najmem lokalu socjalnego; tylko ten drugi jest niedziedziczny ze względu na ściśle osobisty charakter. Przepisart. 691 k.c.wprowadza wyjątek od dziedziczności prawa najmu, zatem w sposób oczywisty nie dotyczy najmu lokalu socjalnego, który jest niedziedziczny(por. P. Księżak, Glosa do uchwały SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10, St.Pr.-Ek. 2014/92/185-19).Podobny pogląd wyraziła w komentarzu doart. 691 k.c.E. K., która stwierdza że wstąpienie w najem na podstawieart. 691 k.c.ma zapewniać trwałość najmu i stabilność zamieszkania, więc naturalną rzeczą jest, że ma ono zastosowanie przede wszystkim do sytuacji, gdy najem został nawiązany na warunkach zapewniających stronom osiąganie odpowiednich korzyści i równoważących interesy stron. Szczególnemu reżimowi podlega jednak w świetle u.o.p.l. najem lokali socjalnych, nawiązywany na czas oznaczony i związany z niskim czynszem, w związku z czym właściciel (gmina) musi dopłacać do kosztów zamieszkiwania najemców lokali socjalnych. Z tego względu nie można wstąpić w najem lokalu socjalnego (o którym mowa w u.o.p.l.) na podstawieart. 691 k.c.”.
Co do roszczenia ewentualnego powoda o zobowiązanie pozwanego do zawarcia umowy najmu tego lokalu na dotychczasowych warunkach wynikających z umowy najmu zawartej z jego matkąE. H., to musiałoby ono mieć podstawę w istnieniu prawnego obowiązku pozwanego zgodnie zart. 64 k.c.np. z umowy przedwstępnej czy z prawa miejscowego. Strony takie umowy przedwstępnej nie zawarły. Odnosząc się do uchwały Nr LVIII/1751/2009 Rady(...) W.z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu(...) W., to nie stanowi ona samodzielnej materialno-prawnej przesłanki do ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. Z § 12 i § 31 tej uchwały wynika, że umowa najmu lokalu socjalnegomożebyć zawarta po spełnieniu wskazanych tam przesłanek. Zatem przepisy uchwały, jako aktu prawa miejscowego nie nakładają na(...) W.obowiązku zawarcia umowy najmu nawet z osobą spełniającą wymienione w nim kryteria. Określają one jedynie uprawnienie pozwanego w tym zakresie, decyzję w tym zakresie pozostawiając organom gminy.
Ponadto należy wskazać, iż nawet gdyby powód byłby uprawniony do wstąpienia w najem lokalu socjalnego to zgodnie z § 31 ust. 1 uchwały, który wskazuje przesłanki umożliwiające pozostanie zainteresowanemu w lokalu po śmierci najemcy o ile wymienione tam przesłanki są kumulatywne spełnione, to i tak powód nie spełniał by zawartych tam kryteriów . W pkt. 2 ust. 1 § 31 Uchwała jasno wskazuje, że warunkiem koniecznym do przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego jest zajmowana powierzchnia mieszkalna lokalu, która nie może przekraczać 15 m2 na każdą osobę uprawnioną, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 30 m2. Zważywszy, iż powierzchnia przedmiotowego lokalu nr 2a znajdującego się przyul. (...)wynosiła(...)m2, należy wskazać, zważywszy na przytoczoną uchwałę RadyM. (...), iż powód nie spełniał kryterium wskazanego w § 31 ust.1 pkt 2. Tym samym, powód nie spełniał przesłanek do zawarcia czy przedłużenia umowy najmu w przedmiotowym lokalu. Ponadto powód zalega z opłatami za korzystanie z lokalu (§ 31 ust. 1 pkt 3 uchwały).
Nie można też przyznać racji powodowi, który wskazuje, że na podstawieart. 674 k.c.jeżeli po upływie okresu najmu najemca dalej korzysta z przedmiotu najmu, najem uważa się za przedłużony, na czas nieokreślony i uznania za słusznego założenia powoda, iż w związku z ograniczeniem wynikającym z § 15 uchwały, czas trwania najmu nie może przekraczać 5 lat, to umowa po dacie 31 grudnia została przedłużona w stosunku do powoda na okres 5 lat - gdyż powód nigdy w takowy stosunek najmu nie mógł wstąpić, a ponadto nie był najemcą tego lokalu.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w punkcie 1 wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z podstawową zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawieart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W przedmiotowej sprawie to powód jest stroną, która przegrała sprawę i obowiązany jest zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty procesu, na które złożyły się koszty zastępstwa procesowego pozwanego w wysokości 360 zł.
W związku z powyższym, Sąd orzekł jak w punkcie 2 wyroku.