Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 153/17
Data wyroku: 2017-07-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Teresa Rak, Sławomir Jamróg, Józef Wąsik
Słowa kluczowe: Zasada swobody umów
Podstawa prawna: art. 353^1^ kc, art. 399 kc, art. 492 kc, art. 703 kc

Sygn. akt I ACa 153/17

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Józef Wąsik

Sędziowie:

SSA Teresa Rak
SSA Sławomir Jamróg (spr.)

Protokolant:

sekr. sądowy Katarzyna Rogowska

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2017 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaP. B.
przeciwkoJ. B.iR. B.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu
z dnia 7 czerwca 2016 r. sygn. akt I C 1538/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 5 400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Teresa Rak SSA Józef Wąsik SSA Sławomir Jamróg
Sygn. akt I ACa 153/17

UZASADNIENIE
PowódP. B.w pozwie nadanym dnia 11 grudnia 2013 r. wniósł o zasądzenie od pozwanychJ. B.iR. B.solidarnie na jego rzecz kwoty 195.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 31 grudnia 2011 r., a także zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu podniósł, że strony łączyła umowa dzierżawy z dnia 01 października 2010r., na podstawie której pozwani wydzierżawili powodowi nieruchomości składające się z dz.ewid. nr(...)i(...)położone wP.obj. KW nr(...)i(...)oraz umowa przedwstępna sprzedaży tych nieruchomości z dnia 27 października 2010r. Powód wskazał, że zazgodą pozwanych poczynił nakłady poczynionych na powyższych nieruchomościach pozwanych, wykonał kompleksową instalację (podziemną wodną z hydrantami i elektryczną, układu sterowania agregatem pompowym, zestaw pompowy z zestawem armatury) wraz z osprzętem sztucznego naśnieżania stoku narciarskiego, rurociągi, dwa budynki drewniane oraz studnię głębinową z pompą i osprzętem – o wartości 195.000,00zł. Nie doszło o zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwani samowolnie przejęli teren i nie rozliczyli się z powodem z poczynionych nakładów.
PozwaniR. B.orazJ. B.wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zakwestionowali oni prawo powoda do żądania zwrotu nakładów a z ostrożności podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia dochodzonego po upływie roku od dnia zwrotu rzeczy.
Wyrokiem z dnia 7 czerwca 2016r. sygn.. akt I C 1538/13 Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwoty po 3617zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.
Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia:
Powód prowadził samodzielnie różnego rodzaju działalność gospodarczą m.in. w zakresie krawiectwa, handlu samochodami i gastronomi (prowadził 2 – 3 restauracje). Powód znał pozwanego, wielokrotnie odwiedzałP.w którym pozwany przez 30 lat prowadził wyciąg narciarski. Powodowi wyciąg ten bardzo się podobał i wspólnie ze swoim kolegąP. R.złożyli pozwanemu w 2008 r. propozycję kupna nieruchomości. Transakcja miała wyglądać w ten sposób, że obejmą oni po ½ własności nieruchomości, z tym że formalnie wspólnikiem powoda w zakupie nie będzieP. R., ale jego żonaA. R.. Powód miał pozyskać pieniądze na transakcje ze sprzedaży nieruchomości, których był właścicielem natomiastP. R.liczył na sfinalizowanie pewnej umowy. Ostatecznie jednakP. R.odstąpił od zamiaru kupna nieruchomości od pozwanego. W dalszym jednak ciągu zainteresowanym zakupem był powód, który około sierpnia 2010 r. ponownie podjął ten temat w rozmowach z pozwanym. Pozwany także był zainteresowany sprzedażą nieruchomości jednakże początkowo domagał się kwoty około 2.000.000 zł na co jednak powód się nie godził gdyż nie dysponował takimi środkami. Ostatecznie strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 400.000 euro co i tak nie było osiągalne jednorazowo dla powoda, dlatego uznali, że zawarcie umowy sprzedaży poprzedzą umową dzierżawy po to, abyP. B.mógł już wcześniej tj. zanim stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości, prowadzić wyciąg i na nim zarabiać. Pozwani - których łączyła majątkowa wspólność małżeńska - opowiadali się za takim rozwiązaniem, gdyż chcieli aby już przed zbliżającym się sezonem zimowym ktoś innym przejął prowadzenie wyciągu. Zanim to nastąpiło, to jeszcze we wrześniu 2010 r. podpisali umowę najmu budynku po to, aby powód mógł wszelkie liczniki zużycia mediów przejąć na swoje nazwisko. W dniu 1 października 2010 r. pozwanaR. B.i powódP. B.zawarli umowę dzierżawy, której przedmiotem była nieruchomość położona wP.objęta księgami wieczystymi nr:(...)stanowiącą zabudowaną murowanym budynkiem użytkowym stacji dolnej i drewnianym budynkiem stacji górnejdziałkę nr (...)o pow. 1,43 ha i KW nr(...)stanowiącą zabudowaną żelbetową budowlą wzmacniającą stokdziałkę o nr (...)o pow. 3,13 ha. Strona wydzierżawiająca oddała dzierżawcy nieruchomości i ruchomości znajdujące się nadziałkach nr (...)z przeznaczeniem na cele usług rekreacyjno – sportowych (§(...)ust.(...)). Dzierżawca potwierdził odbiór przedmiotu dzierżawy w stanie technicznym dobrym i zobowiązał się zwrócić w stanie niepogorszonym, umożliwiającym natychmiastową eksploatację (§(...)ust.(...)). Umowa została zawarta na okres od 1 października 2010 r. do dnia 31 maja 2014 r. (§(...)ust.(...)). Z tytułu dzierżawy za okres od 1 października 2010 r. od dnia 1 października 2011 r. dzierżawca miał zapłacić wydzierżawiającej czynsz w wysokości 5.000 zł w terminie do 15 stycznia 2011 r. (§(...)ust.(...)). Czynsz dzierżawny za pozostałe okresy miał zostać ustalony aneksem do umowy i płatny miał być do rąk wydzierżawiającej (§(...)ust.(...)). Dzierżawca zobowiązał się także do pokrywania wszelkich kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości i ruchomości stanowiących przedmiot dzierżawy (§(...)ust.(...)). Na czas obowiązywania umowy dzierżawca obowiązany był do zawarcia umów na dostawę energii elektrycznej, gazu, wody i odbioru ścieków w terminie do dnia 1 listopada 2010 r. (§(...)ust.(...)). Nadto strony zgodnie ustaliły, że dzierżawca zobowiązany będzie do zwrotu wydzierżawiającemu kwoty podatku od nieruchomości w pełnej wysokości wg decyzji Burmistrza Miasta i Gminy(...)
M.w terminach: za rok. 2011 w terminie do 15 marca 2011 r., za rok 2012 w terminie do 15 marca 2012 r., za rok 2013 w terminie do 15 marca 2013 r., za rok 2014 w terminie do 15 marca 2014 r. Konsekwencją braku zapłaty jest niedotrzymanie warunków umowy (§(...)ust.(...)). W dalszej części umowy postanowiono, że dzierżawca nie może w rzeczy wydzierżawionej dokonywać zmian i adaptacji. Wszelkie zmiany, modernizacje i adaptacje dzierżawca mógł wprowadzać tylko za uprzednią pisemną zgodą wydzierżawiającej. (§(...)ust.(...)). Dzierżawca za zgodą wydzierżawiającej mógł usytuować na działce niezwiązany trwale z gruntem obiekt o rozmiarach nie wymagających zezwoleń wynikających zPrawa budowlanego(§(...)ust.(...)). W myśl §(...)ust.(...)umowa nie mogła być wypowiedziana przez żadną ze stron, za wyjątkiem zaistnienia warunków określonych w §(...)ust.(...), który stanowił o tym, że przekazanie nieruchomości i ruchomości na czas określony w §(...)(od 1 października 2010 r. do dnia 31 maja 2014 r.) traci swą moc w chwili stwierdzenia niedotrzymania przez dzierżawcę warunków określonych w §(...)i §(...)ust.(...). W szczególności, gdy dzierżawca zalegał z zapłatą opłat czynszowych w wysokości i terminach zakreślonych umową z późniejszymi ustaleniami (aneksami), a także gdy dzierżawca zalegał z zapłatą podatku od nieruchomości w wysokości i terminach zakreślonych umową (§(...)ust.(...)). W przypadku zaistnienia warunku o którym mowa w §(...)ust.(...)dzierżawca obowiązany był opuścić przekazane nieruchomości i ruchomości i zwrócić je wydzierżawiającej wraz z urządzeniami i wyposażeniem w stanie niepogorszonym w terminie 3 dni od daty uchybienia warunku o którym mowa w §(...)ust.(...). Wykonane wszelkie zmiany, modernizacje i adaptacje dzierżawca zobowiązany był pozostawić wydzierżawiającej (§(...)ust.(...)). W przypadku zaistnienia któregokolwiek z warunków o których mowa w §(...)ust.(...)odbiór nieruchomości i ruchomości przez wydzierżawiającą skwitowany miał zostać protokołem zdawczo – odbiorczym (§(...)ust.(...)). W §(...)ust.(...)strony ustaliły, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnego aneksu pod rygorem nieważności. Strony nie mogły także powoływać się na warunki ustalone ustnie (§(...)ust.(...)).
W dniu 1 października 2010 r. strony sporządziły także protokół zdawczo – odbiorczy, a nadto sporządziłyaneks nr (...)do ww. umowy dzierżawy na mocy którego zmienili §(...)ust.(...)w ten sposób, że dzierżawca zobowiązany był do zapłaty czynszu dzierżawy za okres od 1 października 2010 r. do dnia 1 października 2011 r. w wysokości 30.000 zł w następujący sposób: I rata w wysokości 2.500 zł - została wręczona wydzierżawiającej co pokwitowała, a II ratę w wysokości 27.500 zł dzierżawca zobowiązał się zapłacić w terminie do 15 stycznia 2011 r. Zmieniony został także §(...)ust.(...)w ten sposób, że dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu dzierżawy za okres: od 1 października 2011 r. do dnia 1 października 2012 r. w wysokości 15.355 euro w terminie do dnia 1 października 2011 r., od 1 października 2012 r. do dnia 1 października 2013 r. w wysokości 15.355 euro w terminie do dnia 1 października 2012 r., od 1 października 2013 r. do dnia 1 października 2014 r. w wysokości 15.355 euro w terminie do dnia 1 października 2013r. Czynsz dzierżawny płatny miał być do rąk wydzierżawiającego. Niedotrzymanie któregokolwiek terminu i wysokości zobowiązań czynszowych określonych w §(...)ust.(...)i(...)umowy dzierżawy oraz warunków określonych w §(...)ust.(...)spowoduje, że dzierżawca utraci prawo dalszego użytkowania nieruchomości i ruchomości.
Postanowienie mówiącego o tym, że powódP. B.uiścił już pierwszą ratę w kwocie 2.500 zł zostało wprowadzone na wniosek powoda.
W dniu 27 października 2010 r. pozwani zawarli z powodem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości objętych ww. umową dzierżawy. Sprzedający zobowiązali się sprzedać te nieruchomości powodowi za cenę 400.000 euro (§(...)), a powód zobowiązał się je kupić najpóźniej do dnia 31 maja 2014 r., jednocześnie strony wykluczyły możliwość wyznaczenia dodatkowego terminu (§(...)ust.(...)). Umowa przyrzeczona do której zawarcia zobowiązały się musiała zawierać postanowienia umowy przedwstępnej (§(...)ust.(...)). Dalej strony ustaliły, że kupujący tytułem zadatku na przedmiotowych nieruchomościach wykona modernizację polegającą na wykonaniu kompletnej instalacji wraz z osprzętem sztucznego naśnieżania stoku narciarskiego i kompletnego systemu kas i kontroli dostępu dla obiektów narciarskich umiejscowionych na nieruchomościach, o następujących częściach składowych: armatki śnieżne(...)2 szt.; instalacja podziemna wodna z hydrantami i elektryczna; zestaw pompowy(...)(37 kW) wraz z zestawem armatury, układ sterowania agregatem pompowym, studnia głębinowa z pompą i osprzętem, rurociąg kanalizacyjny na odległości stoku, system kas i kontroli dostępu dla wyciągów narciarskich z bramkami obrotowymi (2 szt.)firmy (...)(§(...)ust.(...)). Zgodnie z umową kupującemu nie przysługiwało prawo żądania zwrotu poniesionych nakładów na wykonanie modernizacji określonej w §(...)ust.(...)(§(...)ust.(...)). Nadto strony oświadczyły, że wykonaną modernizację określoną w §(...)ust.(...)rozumieją jako „zadatek” zgodnie z przepisamikodeksu cywilnego(§(...)ust.(...)). W przypadku niewykonania przez kupującego któregokolwiek warunku (ustaleń) umowy przedwstępnej, a określonych w §(...)i §(...)oraz umowy dzierżawy z dnia 1 października 2010 r. a określonych w §(...)sprzedający mógł bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek (o którym mowa w §(...)ust.(...)) zachować (§(...)ust.(...)). W przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę winien on był zapłacić kupującemu kwotę 300.000 zł (§(...)ust.(...)). W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący miał zapłacić sprzedającemu pełną kwotę określoną w §(...)ust.(...), a wykonana modernizacja określona w §(...)ust.(...)pozostawała przy nim (§(...)ust.(...)). Wszelkie zmiany umowy przedwstępnej wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nadto strony nie mogły powoływać się na warunki ustalone ustnie (§(...)ust.(...)).
Pozwani powyższą umowę chcieli zawrzeć w formie aktu notarialnego, jednakże powód nie godził się na to z uwagi na wysokie koszty notarialne (ok. 100.000 zł). Ostatecznie umowa została zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi.  Postanowienia umowne dotyczące zadatku zostały wprowadzone na żądanie pozwanego, który w ten sposób chciał mieć pewność, iż dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tamtej dacie powód miał świadomość czym różni zadatek od zaliczki i wiedział, że zadatek w przypadku nie dojścia umowy do skutku przepada. Powód nie brał pod uwagę faktu, iż może nie kupić przedmiotowych nieruchomości dlatego godził się na propozycje pozwanego. Co się zaś tyczy postanowienia zawartego w §(...)ust.(...)a dotyczącym kwoty 300.000 zł to początkowo pozwany chciał się zgodzić jedynie na kwotę 200.000 zł jednakże ostatecznie z uwagi na fakt, iż zależało mu na sprzedaży nieruchomości to zgodził się na propozycję powoda. Kwota 300.000 zł wynikała z tego, iż powód na taką wartość szacował nakłady, które będzie musiał poczynić na nieruchomości.
Powód rozpoczął na przełomie 2010/2011 r. prowadzenie wyciągu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, jednakże z uwagi na niesprzyjające warunki pogodowe trwało to około 3 tygodnie i po tym czasie na dzierżawionych nieruchomościachP. B.prowadził już głównie działalność związaną z gastronomią i trwało to do końca marca 2011 r. W tamtym czasie wyciąg posiadał ważne badania techniczne wykonane przez Transportowy Dozór Techniczny. Powód na nieruchomościach postawił dwa drewniane budynki w których docelowo miała się znajdować wypożyczalnia nart i bar. Ponadto przed sezonem przystąpił do prac związanych z naśnieżaniem stoku tj. wziął w leasing: dwie armatki śnieżne, pompę do tłoczenia wody, a nadto kupił kable, skrzynki i zawory do rurociągu armatek. Wykonał także system rurociągów oraz studnie głębinową.
Z uwagi na niską rentowność działalności powód zwrócił się do pozwanej z prośbą o wyrażenie zgody na przedłużenie terminu płatności drugiej raty czynszu w kwocie 27.500 zł na czas po sezonie, gdyż musi on te pieniądze dopiero zarobić. Pozwani wyrazili na to zgodę, gdyż zależało im na sprzedaży nieruchomości. Podobna sytuacja miała miejsce w dalszym okresie kiedy to powód chciał przesunąć termin płatności na czas rozpoczęcia kolejnego sezonu tj. około października 2011 r. Na tę propozycję pozwani także wyrazili zgodę.
W maju 2011 r. powód z dzierżawionej nieruchomości zabrał nakłady w postaci armatek śnieżnych, układu sterowania agregatem pompowym, pompy głębinowej, systemu kas. Mimo opuszczenia nieruchomości powód posiadał do niej klucze, które zwrócił pozwanej po miesiącu od komisyjnego przejęcia przedmiotu dzierżawy. Na nieruchomości powód pozostawił rurociągi, elektrykę, kable, skrzynki, zawory i studnię głębinową. O tym, iż powód zaczął wynosić się z nieruchomości pozwany dowiedział się od osób postronnych.
Powód zdając sobie sprawę z postanowień zawartych umów i konsekwencji jakie się z tym wiążą dla niego, chcąc odzyskać pieniądze jakie wyłożył na poczynione nakłady, złożył pozwanemu propozycję, aby sprzedali nieruchomość osobie trzeciej. W tym celu pozwani i powód zawarli w dniu 28 czerwca 2011 r. aneks nr(...)do umowy przedwstępnej w którym postanowili, że na wniosek kupującego sprzedający wyrażają zgodę na sprzedaż nieruchomości osobom trzecim poprzez biuro pośrednictwa(...)z siedzibą wT.. Jednocześnie zaznaczyli, że sprzedaż ta możliwa jest wyłącznie w terminie do dnia 30 września 2011 r.
W zakreślonym w aneksie terminie przedmiotowe nieruchomości nie znalazły j żadnych nabywców.
Pismem z dnia 27 sierpnia 2011 r. pozwana poinformowała powoda, iż 15 marca 2011 r. upłynął termin zapłaty podatku od nieruchomości, który to obowiązek spoczywał na nim w świetle umowy dzierżawy. Wskazała także na jego niewłaściwe postępowanie jeśli chodzi o korzystanie z przedmiotu dzierżawy. W związku z tym pozwanaR. B.wskazała, że dalsze zachowanie powoda może prowadzić do rozwiązania umowy z przyczyn leżących po jego stronie.
Następnie pismem z dnia 3 października 2011 r. pozwana poinformowała powoda, że nie spełnił on warunków określonych w §(...)ust.(...)i §(...)ust.(...)umowy dzierżawy, które to warunki dotyczą zapłaty czynszu dzierżawy w terminie do 1 października 2011 r. i zwrotu podatku od nieruchomości do dnia 15 marca 2011 r. Zaistnienie któregokolwiek z wymienionych warunków skutkuje zgodnie z §(...)ust.(...)i §(...)ust.(...)umowy dzierżawy utratą prawa do dzierżawy z wszelkimi tego konsekwencjami. Pozwana wezwała powoda do wypełnienia zobowiązań w nieprzekraczalnym terminie do dnia 8 października 2011 r. Po upływie tego terminu przekazanie nieruchomości i ruchomości określonych umową dzierżawy straci swą moc z przyczyn leżących po stronie powoda.
W drugim piśmie z dnia 3 października 2011 r. skierowanym do powoda pozwanaR. B.wskazała, że w dniu 1 października 2011 r. minął termin zapłaty czynszu dzierżawy za sezon 2011/2012. Dalszy brak zapłaty oznaczać będzie niedotrzymanie przez powoda warunków umowy przedwstępnej, dlatego pozwana wyznaczyła mu ostateczny termin na dzień 8 października 2011 r. na wykonanie zobowiązania umownego, pod rygorem uznania, iż zaistniały warunki określone w §(...)ust.(...)umowy przedwstępnej.
Powód nie odpowiedział na powyższe pisma. W dniu 7 listopada 2011 r. pozwana skierowała do powoda pismo w którym poinformowała go, iż utracił prawo do dalszego użytkowania przedmiotu dzierżawy i w związku z tym uważa ona umowę dzierżawy za rozwiązaną z przyczyn leżących po jego stronie. Nadto wyznaczyła mu termin – 14 listopada 2011 r. godz. 800 (po wcześniejszym telefonicznym uzgodnieniu) na dokonanie odbioru nieruchomości i ruchomości na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego.
W piśmie z dnia 8 listopada 2011 r. pozwanaR. B.oświadczyła powodowiP. B., że w związku z tym, iż nie zapłacił czynszu dzierżawy to uważa ona łączącą ich umowę przedwstępną za rozwiązaną z przyczyn leżących po jego stronie.
W dniu 14 listopada 2011 r. pozwany dokonał komisyjnego wejścia na teren przedmiotowych nieruchomości i odebrania ich od powoda. Z wykonanych czynności sporządził następnie protokół inwentaryzacyjny w oparciu o który pozwana wezwała powoda do uzupełniania ujawnionych braków lub niezgodności. Po tej dacie tj. w dniu 18 grudnia 2011 r. pozwanaR. B.ponownie wezwała powoda do przywrócenia przedmiotu umowy dzierżawy do stanu sprzed 1 października 2010 r.
W dniu 8 stycznia 2012 r. powód nadał do pozwanych pismo z dnia 7 stycznia 2012r. w którym oświadczył, że uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli – umowy dzierżawy oraz aneksu do tej umowy oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 27 października 2010r. , powołując się na to, że działał pod wpływem błędu wywołanego podstępnie przez pozwanych poprzez zapewnienie, iż przedmiot dzierżawy i przedmiot przedwstępnej umowy sprzedaży znajduje się w stanie technicznym dobrym, umożlwiającym natychmiastową bezpieczną eksploatację wyciągu. Powód wskazał, że wykonał szereg bardzo kosztownych nakładów rzeczowych i finansowych, po czym okazało się, że dane mu zapewnienie przez pozwanych nie było prawdziwe.
W odpowiedzi na powyższe oświadczenie powoda, pozwana wskazała, że jest ono bezskuteczne, bowiem nie polega na prawdzie. W dalszej części wezwała go do zwrotu zabranych ruchomości, a także zapłacenia kwoty 731 zł tytułem podatku i kwoty 27.500 zł tytułem drugiej raty czynszu, w terminie 7 dni.
W związku z tym, iż powód nie zwrócił pozwanej kwoty podatku do czego zobowiązał się w §(...)ust.(...)umowy dzierżawy, to pozwanaR. B.wystąpiła przeciwko niemu z powództwem o zapłatę do Sądu Rejonowego wM.. W dniu 6 lutego 2012 r. wydany został nakaz zapłaty na kwotę 731 zł, który jest obecnie prawomocny.
Poza powyższym, pozwana wystąpiła przeciwko powodowi z powództwem o zapłatę kwoty 27.500 zł z tytułu drugiej raty czynszu, a także w dniu 17 kwietnia 2013 r. z powództwem o nakazanie rozebrania postawionych samowolnie przez niego na przedmiotowych nieruchomościach dwóch budynków drewnianych. W obu tych sprawach powództwa zostały uwzględnione, z tym że orzeczenia nie są prawomocne, bowiem powód wniósł apelacje.
PowódP. B.złożył doniesienie do Prokuratury w którym twierdził, że pozwani w umowie dzierżawy wbrew swoim twierdzeniom przekazali mu niesprawny wyciąg. Sprawa ta została umorzona.
W dniu 14 listopada 2012 r. powód nadał do Sądu Rejonowego wM.wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z pozwanymi, w którym wartość przedmiotu sporu określił na kwotę 400.000 zł. Pozwani odrzucili propozycję powoda i do ugody nie doszło.
W sezonie 2012/2013 r. wyciąg był prowadzony przez pozwanego, a po tym okresie, aż do chwili obecnej stoi on nieużytkowany, gdyż pozwanyJ. B.czeka z jego sprzedażą, aż do prawomocnego zakończenia niniejszej sprawy.
Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał , że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności za niezasadny Sąd uznał podniesiony zarzut przedawnienia wskazując, że powód opierał swoje roszczenie na umowie przedwstępnej, nie zaś na umowy dzierżawy, stąd chybiona jest argumentacja pozwanych na okoliczność przedawnienia roszczenia powoda . Sąd wskazał, że bazując na podstawie umowy przedwstępnej roszczenie powoda co do zasady nie uległo przedawnieniu, ponieważ na podstawieart.390 § 3 zd.1 k.c.roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 31 maja 2014r. .
Także nie upłynął termin przedawnienia wynikający zart. 677 k.c.Zdaniem Sądu przedawnienie biegło od dnia zwrotu rzeczy tj od dnia 14 listopada 2011r. skoro w dniu 14 listopada 2012r powód nadał wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, o treści zbieżnej (w zakresie wymienionych nakładów) z pozwem złożonym w niniejszej sprawie, czym przerwał bieg terminu przedawnienia zgodnie zart. 123 § 1 pkt 1 k.c.Posiedzenie w przedmiocie próby ugodowej odbyło się w dniu 11 grudnia 2012 r. i od tego dnia termin roczny przedawnienia zaczął biec na nowo i upływał z końcem dnia 11 grudnia 2013 r. kiedy to powód nadał przedmiotowy pozew. W tej sytuacji zarzut strony pozwanej o przedawnieniu roszczenia nie zasługiwał na uwzględnienie.
W ocenie Sądu powództwo nie było jednak zasadne in meritum. Odwołując się do wynikającej zart. 3531k.c.zasady swobody umów Sąd uznał , że dopuszczalne było potraktowanie jako zadatku , nakładów wskazanych w(...)umowy przedwstępnej .
Zadatek dany przy zawarciu umowy może mieć różne znaczenie: ustalone umową zawartą przez strony, określone zwyczajem albo wreszcie oznaczone tym właśnie przepisem prawnym. Wyrażona wart. 394 k.c.norma interpretacyjna ma charakter względnie wiążący i znajduje zastosowanie dopiero wówczas, gdy odmienne skutki prawne wręczenia rzeczy lub pieniędzy przy zawarciu umowy nie zostały oznaczone drogą umowy stron ani zwyczajem. Zastosowanieart. 394 k.c.jest więc uzależnione od treści zawartej przez strony umowy, dla ustalenia której należy zastosować reguły wykładni określone wart. 65 k.c.i tłumaczyć zachowanie stron stosownie do okoliczności, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów, badając raczej, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy niż jej dosłowne brzmienie. Z ustaleń dokonanych w tej sprawie wynika, że strony rozumiały instytucję zadatku i zdawały sobie sprawę z konsekwencji niewywiązania się z postanowień umowy. Decydując się na zawarcie w umowie przedwstępnej pojęcia zadatku uczyniły to świadomie. Biorąc pod uwagę dyspozytywny charakter przepisuart. 394k.c nie było przeszkód, by jako zadatek potraktowane zostały nakłady wymienione w §(...)ust.(...)umowy. Ponieważ strony ustaliły w §(...)termin zawarcia umowy przyrzeczonej to może on zostać potraktowany jako końcowy dla wykonania nakładów. Ich wartość co do rozliczeń pomiędzy stronami nie musiała być ustalana, wobec zastrzeżenia, że powodowi zwrot nie przysługiwał, a w przypadku niewykonania przez sprzedawcę umowy miał ona zapłacić kupującemu określoną kwotę, tj. 300.000 zł.
Sąd Okręgowy podzielił przy tym pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt III CSK 115/11, Lex nr 1147760) oraz przez tut. Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 10 listopad 2015 r., sygn. akt I ACa 1028/15, Lex nr 1971115, mówiący że czas wręczenia zadatku nie ma znaczenia decydującego dla samej konstrukcji zadatku. (podobnie:). Zgodnie zaś z pkt(...)§(...)umowy strony modyfikując zasadę zart.394 k.c., wyłączyły prawo żądania zwrotu zadatku. Powód na takie zastrzeżenie przystał podpisując umowę. Godził się tym samym, iż nakłady pozostaną przy nim tylko jeżeli dojdzie do zwarcia umowy. Takie zastrzeżenie jest uwypukleniem zabezpieczenia przez zadatek interesu strony, której zależało na zawarciu umowy, czyli pozwanym. Pozwany wspomniał, że wcześniej powód miał zamiar nabyć nieruchomość, lecz się wycofał, pozwanym zaś zależało na jej zbyciu. Stąd zapisane zostało takie zastrzeżenie umowne chroniące ich interesy. Nie została przy tym naruszona równowaga stron, ponieważ na wypadek nie zawarcia umowy przez sprzedającego, był on zobligowany do zapłaty na rzecz kupującego (powoda) kwoty 300.000,00zł.
Sąd pierwszej instancji za niezasadne uznał też stanowisko powoda kwestionujące prawo pozwanych do odstąpienia od umowy. Sąd zwrócił uwagę, że §(...)umowy przedwstępnej ustaliły, że sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować w przypadku niewykonania przez kupującego któregokolwiek warunku umowy określonych w(...)(obowiązek kupna za 400.000 EUR do 31.05.2014r.) i(...)(zapłata ceny) oraz umowy dzierżawy i aneksu do umowy dzierżawy z dnia 01.10.2010r., a określonych w(...)(czynsz 30 000 zł, II rata czynszu w kwocie 27 500 zł płatna do 15.01.2011r.),. Pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy w dniu 08 listopada 2011r. powołując się na brak zapłaty czynszu, czyli naruszenie postanowień umowy dzierżawy. Powód nie wykazał, by odstąpienie było nieskuteczne – nie przedłożył pokwitowania uiszczenia czynszu dzierżawnego II raty w kwocie 27 500 zł, nie wykazał w tym postępowaniu, aby przekazał pozwanej należny czynsz w uzgodnionym terminie. Potwierdzenia wypłaty środków z bankomatu w żaden sposób same przez siebie nie dowodzą, że zostały one następnie przekazane wydzierżawiającym. W zakresie należności związanych z podatkiem od nieruchomości w obrocie prawnym pozostaje prawomocne orzeczenie zasądzające kwotę 731 zł od powoda na rzecz pozwanejR. B.. W konsekwencji odstąpienie uznać należy za skuteczne. Zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie uchylenia się przez kontrahenta od zawarcia umowy przyrzeczonej w umówionym terminie było również dopuszczalne na podstawieart. 353(

    1)k.c.Ponadto w §(...)umowy dzierżawy uregulowane zostały skutki jakie nastąpią w razie zaległości z zapłatą czynszu i zwrotu podatku. Strony w tym zakresie postanowiły, że w razie niedotrzymania przez dzierżawcę terminu zapłaty czynszu dzierżawnego i zapłaty podatku od nieruchomości przekazanie nieruchomości i ruchomości objętych umową dzierżawy na czas określony w umowie traci swą moc w chwili stwierdzenia niedotrzymania warunków a dzierżawca jest zobowiązany do opuszczenia i zwrotu nieruchomości. Sąd Okręgowy odwołując się do stanowiska wyrażanego w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10, Biul. SN 2010, nr 10, s. 15; i tut. Sądu z dnia 10 września 2015 r., sygn. akt I ACa 718/15, Lex nr 1927545) wskazał, że przepisart. 703 k.c.ma charakter przepisu względnie obowiązującego. Pozwana więc nie musiała wyznaczać powodowi dodatkowego trzymiesięcznego terminu, skoro strony ustaliły w umowie sposób zakończenia umowy dzierżawy w razie niewywiązania się dzierżawcy z przyjętych przez strony warunków. Na skuteczność i ważność odstąpienia od umowy przyrzeczonej nie ma wpływu fakt, iż pismo z takim oświadczeniem zostało podpisane tylko przez pozwaną. Nieruchomość objęta umową przedwstępną stanowi wspólność majątkową małżeńską pozwanych. W świetleart. 36 § 2 k.r.o.każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzających do zachowania tego majątku. Katalog czynności do których wymagana jest zgoda drugiego małżonka wymieniony został wart. 37 § 1 k.r.o.i według Sądu do czynności odstąpienia od umowy przedwstępnej nie jest wymagana zgoda drugiego małżonka, natomiast z okoliczności sprawy jasno wynika, że pozwanyJ. B.w pełni akceptował odstąpienie od umowy przedwstępnej. Odstąpienie od umowy przedwstępnej dokonane przez pozwaną było w pełni skuteczne i mieściło się w zakresie czynności zmierzających do zachowania majątku wspólnego pozwanych. Czynność ta służyła interesom obydwu małżonków (A. Sylwestrzak, Komentarz do art. 36 k.r.o., Lex). Fakt zalegania z płatnościami na rzecz pozwanych za dzierżawione nieruchomości zmniejszał wartość składników ich majątku wspólnego, a skoro strony powiązały umowę dzierżawy z umową przedwstępną to pozwana była uprawniona do podjęcia samodzielnych czynności w celu ochrony tego majątku.
Za nieskuteczne Sąd pierwszej instancji przyjął oświadczenie powoda z dnia 7 stycznia 2012r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli. Powód powoływał się tamże na podstępne wprowadzenie w błąd przez pozwanych co do stanu wyciągu pozwalającego na natychmiastową eksploatację, przez co powód dokonał nakładów. Powód takiego podstępu nie wykazał. Nie wykazał, czy i jakie wady uniemożliwiające funkcjonowanie wyciągu zostały zatajone, skoro bezsprzecznie wyciąg był eksploatowany w sezonie zimowym 2010/2011r. Nie zostało także wykazane, by powód dochował terminu, tj. w jakim czasie jakie wady zostały wykryte. Z twierdzeń strony pozwanej zaś wynika, że wyciąg na skutek zawiadomienia powoda był kontrolowany i uchybień nie wykazano.
Tym samym powód nie dysponuje prawem do żądania zwrotu nakładów .
Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu Sąd powołałart. 98 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniósł powód zarzucając :
1. naruszenie przepisów prawa materialnego a to:
-art. 394 § 1 k.c.przez uznanie, że nastąpiło skuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia wynikającego z wprowadzenia do umowy zadatku, w sytuacji kiedy zastrzeżenie zadatku było nieważne z mocy prawa, gdyż strony nie przewidziały wręczenia kwoty pieniędzy zadatku co stanowi istotę zastrzeżenia zadatku.
-art. 58§ 2 k.c.przez uznanie, że nastąpiło skuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej na wypadek jakiegokolwiek opóźnienia w płatności z umowy dzierżawy w sytuacji kiedy zastrzeżenie takie jest nieważne jako naruszające zasady współżycia,
- naruszenieart. 65 §2 k.c.w zw. zart. 58§1 k.c.polegające na błędnej wykładni, że umowa przedwstępna zawiera postanowienie o zrzeczeniu się nakładów przez powoda a także z ostrożności procesowej naruszenieart. 3531k.c.w zw. zart. 58 §1 k.c.przez uznanie, że nastąpiło skuteczne zastrzeżenie prawa odstąpienia za naruszenie zobowiązania z umowy dzierżawy, w sytuacji gdy postanowienie to wprowadzało zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej z powodu naruszenia innej umowy, gdy tymczasemart. 492 KCprzewiduje możliwość zastrzeżenia prawa odstąpienia na wypadek niewykonania zobowiązana z tej konkretnej umowy wzajemnej, do której zastrzeżenie jest wprowadzone, a nie w związku z naruszeniem innej umowy (argument zart. 492 k.c.a contrario)
- z ostrożności procesowej naruszenieart. 492 k.c.przez zastrzeżenie prawa odstąpienia, które jest przewidziane dla umów wzajemnych w sytuacji kiedy umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną ,
2) błędy w ustaleniach faktycznych a to:
- błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia i błędne przyjęcie, że powód nie zapłacił całego czynszu za rok 2010/2011 oraz podatku od nieruchomości oraz błędne ustalenie, że w sprawie zostało złożone oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.
- naruszenia przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:
błędną ocenę zeznań pozwanegoJ. B.jako wiarygodnych i błędne przyjęcie, że powód nie zapłacił całego czynszu za rok 2010/2011 oraz podatku od nieruchomości w sytuacji kiedy analiza całego materiału dowodowego we wzajemnym powiązaniu wskazuje, że powód zapłatę tą uregulował oraz odmowe w tym zakresie wiarygodności zeznaniom powoda z naruszeniemart. 233 § 1 k.p.c.
- naruszenieart. 703 k.c.w zw. zart. 65 §2 k.c.przez błędną wykładnię umowy i przyjęcie, że strony umowy dzierżawy wyłączyły zastosowanie tego przepisu do łączących ich stosunków umownych w przypadku kiedy w żadnej z umów nie ma postanowienia o wyłączeniu zastosowaniaart. 703 k.c.,
- naruszenieart. 278 §1 k.p.coraz292 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.w zw. zart. 217 par. 1 -3 k.p.c.przez oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości oraz dowodu z opinii biegłego
- naruszenieart. 109 §2 k.p.c.w zw. 2art. 72 §1 k.c.przez zasądzenie wynagrodzenia na rzecz pozwanych z uwzględnieniem wynagrodzenia dwóch pełnomocników.
Powód wniósł o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaO. K.na okoliczność zapłaty na rzecz pozwanych kwoty 27500zł i jednocześnie przeprowadzenie dowodów wadliwie pominiętych przez Sąd pierwszej instancji.
PozwaniR. B.iJ. B.w odpowiedziach na apelację wnieśli o oddalenie tego środka odwoławczego i zasądzenie kosztów. Wnieśli też o dopuszczenie dowodu z wyroku Sądu Rejonowego wN.z dnia 15 grudnia 2015r. sygn.. akt VII C 219/13 i Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 11 sierpnia 2016r. sygn.. akt III Ca 330/16 wraz z uzasadnieniami na okoliczność prawomocnego nakazaniaP. B.przywrócenia nadziałce nr (...)położonej wP.stanu zgodnego z prawem poprzez rozbiórkę wzniesionych przezP. B.budynków a ponadto z wyroku Sądu Rejonowego wN.z dnia 26 lutego 2016r. sygn.. akt VII C 121/14 i wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 12 października 2016r. sygn.. akt III Ca 460/16 wraz z uzasadnieniami na okoliczność prawomocnego zasądzenia odP. B.na rzeczR. B.kwoty 27500zł tytułem II raty czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 października 2010r. do dnia 1 października 2011r.
Rozpoznając apelację Sąd drugiej instancji uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego z tym zastrzeżeniem , że powołane w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wyroki wydane pomiędzy stronami stały się prawomocne.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Na wstępie trzeba zwrócić uwagę, że uznanie za wiarygodne jednej z grup przeciwstawnych dowodów mieści się w ramach swobodnej oceny dowodów , stąd przekonanie powoda o większej doniosłości jego zeznań nie usprawiedliwia zarzutu naruszeniaart. 233 k.p.c.
Przede wszystkim jednak przedstawiony w postępowaniu apelacyjnym prawomocny wyrok zasądzający odP. B.na rzeczR. B.kwotę 27500zł tytułem II raty czynszu dzierżawnego za okres od dnia 1 października 2010r. do dnia 1 października 2011r. /dowód wyroku Sądu Rejonowego wN.z dnia 26 lutego 2016r. sygn.. akt VII C 121/14 k-449 i wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 12 października 2016r. sygn.. akt III Ca 460/16 k465/, czyni bezprzedmiotowym zarzut wadliwej oceny dowodów co do kwestii braku zapłaty czynszu za 2010/2011r jak i czyni bezprzedmiotowym dowód z przesłuchania świadkaO. K.. Wiążą bowiem strony i tut. Sąd skutki prawomocnego wyroku zasądzającego czynsz za 2010/2011r. (art. 365§1 k.p.c.) a te oznaczają zakaz dokonywania ustaleń sprzecznych z uprzednio osądzoną kwestią. Orzeczenie obowiązku zapłaty przesądza, że w dacie tamtego wyroku , iż „rata czynszu w kwocie 22700zł nie była zapłacona”, co czyni zarzuty apelującego kwestionujące te okoliczność pozbawionymi jakiegokolwiek znaczenia. Fakt zaś braku zapłaty kwoty 15355 EURO nie był sporny pomiędzy stronami.
Nie są także zasadne zarzuty powoda co do wadliwości wykładni umowy przedwstępnej. Przy wykładni oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej, sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu- umowy (porównaj między innymi uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168 i wyrok z dnia 13 maja 1997 r. III CKN 41/97, niepubl.). Treść umowy (potwierdzona zresztą zeznaniami pozwanych a nawet zeznaniami powoda) wskazuje, że nakłady poniesione na dzierżawionej nieruchomości miały być również formą zadatku gwarantującego zawarcie umowy sprzedaży. Przepisy o zadatku mają charakter dyspozytywny ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2014 r. V CSK 187/13 Legalis Numer 993317). Strony więc w ramach swobody umów mogły określić zarówno sposób wręczenia zadatku jak i skutki niewykonania umowy przyrzeczone w powiązaniu z nienależytym wykonaniem umowy dzierżawy. Nie ma też przeszkód by zastąpić obowiązek wręczenia kwoty zadatku świadczeniem rzeczowym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r. I CK 129/03 Legalis Numer 76105), nawet jeżeli ta rzecz nie ma cech wspólnych z przyszłym świadczeniem (tak C. Żuławska, w: Gudowski, Komentarz, 2013, t. III, cz. 1, art. 394, Nb 3 oraz Komentarz do k.p.c. pod red. Osajda 2017, wyd. 16/A. Zbiegień-Turzańska). Dodatkowym argumentem wskazującym na dopuszczalność poczynienia nakładów na nieruchomość jako zadatku jest także treśćart. 454 k.c.określająca, że możliwym sposobem wykonania zobowiązania (także pieniężnego) jest przyjęcie przez wierzyciela innego świadczenia dłużnika (datio in solutum) .
Dokonanie nakładów nastąpiło w związku czasowym i nie musiało nastąpić bezpośrednio w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Istotne jest , że strony zastrzegły zadatek przy zawarciu umowy i określiły, że będzie on realizowany poprzez nakłady na nieruchomość już po przekazaniu dzierżawcy. Funkcję zadatku w rozumieniuart. 394 § 1 k.c.może pełnić świadczenie wręczone kontrahentowi po zawarciu umowy (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r.III CSK 115/11 legalis Numer 464797).
Nie jest zasadny zarzut, że przekazanie gruntu dzierżawcy wyklucza wręczenie zadatku, albowiem uprawniony do zadatku jest właścicielem rzeczy, na którą czynione są nakłady, automatycznie więc właściciel nieruchomości otrzymuje ten zadatek w momencie połączenia z rzeczą. W przypadku gdy zamiast zadatku dokonywane są nakłady na nieruchomości mającej być przedmiotem umowy przyrzeczonej sprzedaży możliwe jest zarówno zrealizowanie prawa zatrzymania zadatku przez zbywcę w wypadku niedojścia do skutku umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie zbywcy, jak i zwrotu na rzecz wręczającego w razie wykonania umowy (w formie części składowej nabywanej nieruchomości zgodnie z(...)pkt(...)umowy sprzedaży ). Możliwe było w tym przypadku także zrealizowanie roszczenia o zwrot zadatku w ramach zapłaty kwoty określonej w(...)pkt(...)umowy przedwstępnej.
Rzeczowy charakter nakładów nie jest tu przeszkodą do wskazanej modyfikacji skoro strony zawsze mogą zastrzec możliwość rozliczenia nakładów w formie pieniężnej. Jeżeli zaś brak prawidłowego wykonania umowy dzierżawy dawał podstawy do odstąpienia od umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie kupującego to strona pozwana mogła nakłady jako zadatek zatrzymać . Takie prawo odstąpienia zostało wyraźnie przewidziane w umowie z dnia 27 października 2010r. Ugruntowany jest w orzecznictwie pogląd, ( por. także m.in. wyroki z dnia 14 grudnia 1999 r. II CKN 624/98 OSNC 2000/6/120, z dnia 10 października 2008 r. II CSK 215/08 OSNC-ZD 2009/1/28 oraz z dnia 14 grudnia 2011r., sygn. akt I CSK 149/11OSNC 2013/A/16), że choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia , których niewykonanie uzasadnia skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy. Zastrzeżenie takie nie sprzeciwia się prawu tym bardziej, że powód zastrzegł na swoją rzecz odpowiednie świadczenie pieniężne na wypadek gdyby nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Mieści się zaś w zasadach współżycia społecznego uznanie, że niezrealizowanie zakładanego przez strony umowy celu łączy się z konsekwencjami finansowymi dla tego kontrahenta, z którego winy nie doszło do zrealizowania tego celu. Pismo zaś z dnia 8 listopada 2011r. wskazuje jednoznacznie na wolę odstąpienia od umowy przedwstępnej. Zeznania pozwanego oraz treść pisemnej odpowiedzi na pozew wskazują, że potwierdzał on odstąpienie od umowy dokonane przez współmałżonkę niezależnie od podnoszonego przez Sąd Okręgowy zachowawczego charakteru czynności.
Powyższe oznacza niezasadność zarzutu naruszeniaart. 492 k.c.iart. 58§2 k.c.Nadmienić przy tym należy, że powyższe rozważania dotyczą tylko nakładów poczynionych za zgodą pozwanych w ramach realizowania obowiązku zadatku co nie dotyczy budynków wzniesionych bez zgody pozwanych. W tym bowiem ostatnim zakresie strony są związane prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego wN.z dnia 15 grudnia 2015r. sygn.. akt VII C 219/13 nakazującym usunięcie tych nakładów i wyrokiem Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 11 sierpnia 2016r. sygn.. akt III Ca 330/16 oddalającym apelację. W niniejszej sprawie nie byłoby w ogóle dopuszczalne dochodzenie roszczeń poniesionych bez zgody wydzierżawiającego. Okoliczność, że w obu sprawach powód przedstawiał do rozliczenia te same budynki drewniane nie tworzyła jednak res iudicata albowiem według twierdzeń przedstawionych w tej sprawie miały być one wybudowane w ramach zgody zawartej w umowie przedwstępnej (co zostało potwierdzone oświadczeniem pełnomocnika powoda na rozprawie apelacyjnej). Tym samym podstawa żądania rozliczenia nakładów w odniesieniu do budynków nie jest tożsama skoro we wcześniej zakończonej sprawie powództwo opierało się na twierdzeniu , ze nakłady były poniesione bez zgody wydzierżawiających. Skutki materialnoprawne wyroku 15 grudnia 2015r nie pozwalają jednak uznać, że nakłady w postaci budynków wskazanych w sprawie akt VII C 219/13 poniesiono na podstawie umowy przedwstępnej a więc z zgodą wydzierżawiającego. Wobec zaś prawomocnego nakazu ich usunięcia w ogóle nie jest możliwe rozliczenie pieniężne nakładów w tej części.
Także materialne skutki wydania wyroku z dnia 15 grudnia 2015r czynią też w istocie bezprzedmiotowym zarzut naruszeniaart. 703 k.p.c.skoro realizowanie przez wydzierżawiającego opartego naart. 676 k.c.w zw. zart. 694 k.c.roszczenia o przywrócenie stany poprzedniego było możliwe tylko w wypadku skutecznego wypowiedzenia dzierżawy .Pozwani w sprawie niniejszej a powodowie w sprawie VII C 219/13 wywodzili zakończenie dzierżawy z oświadczenia z dnia 7 listopada 2011r. Skuteczność więc wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia została przesądzona. Sąd Apelacyjny dodatkowo więc tylko wskazuje, że podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 lipca 2010 r., sygn. III CZP 52/12 OSNC 2013 r. Nr 3, poz. 3 , żeart. 703 zdanie drugie k.c.zawiera przepis dyspozytywny. Strony więc mogą w ramach swobody umów określać odmienne postanowienia i nie jest potrzebne wyraźne wyłączenie zastosowaniaart. 703 k.c.
Sąd Apelacyjny zwraca ponadto uwagę, że powód użytkował grunt na podstawie umowy dzierżawy z dnia 1 października 2010r. , która wskazywała konieczność uzyskania pisemnej zgody na zmiany, modernizację i adaptacje. Taką zgodę na dokonanie modernizacji polegającej na wykonaniu kompletnej instalacji wraz z osprzętem sztucznego naśnieżania stoku narciarskiego i kompletnego systemu kas i kontroli dostępu dla obiektów narciarskich stanowiła umowa z dnia 27 października 2010r. W§(...)pkt(...)(k67) strony wyraźnie określiły, że kupującemu a więcP. B.nie przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na wykonanie ww modernizacji . Jeżeli zaś uzgodnienia co do nakładów pomiędzy stronami nastąpiły to one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisyk.c.normujące tego typu umowę, stanowiącą podstawę dokonania tych nakładów, przewidują inny sposób rozliczenie nakładów . Brak jest normy ius cogens zarówno w przepisach dotyczących dzierżawy jak i regulujących zobowiązanie do zawarcia umowy ograniczających swobodę stron co do sposobu rozliczenia nakładów określonych w §(...)umowy z dnia 27 października 2010r. Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie niweczy porozumienia co do nakładów, które nie jest elementem treści umowy przyrzeczonej. Powodowi nie przysługuje więc roszczenie o zwrot nakładów. Bezprzedmiotowy był więc dowód z oględzin i z opinii biegłego, co czyni zarzut naruszeniaart. 278 §1 k.p.c.oraz292 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.w zw. zart. 217 par. 1 -3 k.p.c.nieadekwatnym .
W pełni więc trafne było stanowisko Sądu Okręgowego o braku zasadności dochodzonego roszczenia .
Niezasadny jest także zarzut dotyczący wadliwości rozstrzygnięcia o kosztach. Przepisart. 105 k.p.c.określający podzielność kosztów przy współuczestnictwie dotyczy strony przegrywającej. Wynikająca z orzecznictwa zasada , że wygrywającym proces współuczestnikom materialnoprawnym sąd przyznaje zwrot kosztów w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika dotyczy sytuacji, gdy współuczestnicy reprezentowani są przez tego samego radcę prawnego, (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29-listopada 2012 legalis Numer 649057 II CZ 133/12 z dnia 06 czerwca-2012 III CZ 36/12 Legalis Numer 526791 oraz 20- lipca 2012 II CZ 196/11 -opubl. Biuletyn SN-IC 2013/10). W sytuacji natomiast gdy każdy ze współuczestników jest reprezentowany osobno zastosowanie mają ogólne zasady o kosztach procesu i każda ze stron wygrywających proces ma prawo żądać zwrotu kosztów niezbędnych do celowej obrony (por. orzeczenie SN z dnia 18 grudnia 1950r., C. 181/50, NP. 1951, nr 11, s. 46 i z dnia 10 października 2012 r. I CZ 105/12 Legalis Nr 552573).
Wobec powyższego apelację jako niezasadną oddalono na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98§1 k.p.c.w zw. zart. 391§1 k.p.c.przy zastosowaniu właściwego na datę wniesienia apelacji §2 pkt 6, §10 ust. 1 pkt. 2 i § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015r. poz. poz. 1800). Wynagrodzenie adwokackie ustalono przy uwzględnieniu stawki 75% mimo, że pełnomocnikJ. B.- adw.B. B.nie brała udziału w postępowaniu przed Sądem Okręgowym. Zgodnie bowiem zart. 98§1 k.p.c.zwrotowi podlegają kosztyniezbędnedo celowej obrony (koszty procesu). Nie jest zaś niezbędne i celowe udzielanie odrębnego umocowania na etapie postępowania apelacyjnego, szczególnie przy istniejącej w tym przypadku tożsamości zarzutów względem stanowiska podnoszonego przed Sądem Okręgowym jak i tożsamości zarzutów względem drugiego ze współmałżonków również reprezentowanego przez profesjonalnego pełnomocnika.
SSA Teresa Rak SSA Józef Wąsik SSA Sławomir Jamróg