Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1305/16
Data wyroku: 2017-01-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Balion-Hajduk, Marcin Rak, Joanna Łukasińska-Kanty
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustwy o ochroie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Sygn. akt III Ca 1305/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 stycznia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk
Sędzia    SO Marcin Rak
Sędzia    SR (del.) Joanna Łukasińska-Kanty (spr.)
Protokolant    Wioletta Matysiok
po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2017 r. w Gliwicach na rozprawie
sprawy z powództwa GminyZ.
przeciwkoN. T.iP. T.
o eksmisję
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 22 marca 2016 r., sygn. akt VIII C 511/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 295,20 zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy), w tym kwotę 55,20 zł (pięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu pozwanym w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Joanna Łukasińska-Kanty SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Marcin Rak
Sygn. akt III Ca 1305/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 2 kwietnia 2013 roku powódka Gmina MiejskaZ.wniosła o nakazanie pozwanymN. T.iP. T.opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)i zasądzenie od pozwanych na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając żądanie powódka podała, że pozwani zajmują ten lokal bez tytułu prawnego, bowiem umowa najmu z dnia 6 grudnia 2012 roku została przez powódkę wypowiedziana w dniu 3 września 2012 roku z uwagi na posiadanie przez pozwanegoN.T.prawa własności do nieruchomości położonej wZ.przyul. (...). Powódka podała, że pozwani nic opuścili przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wyznaczonym przez nią terminie.
W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwani zarzucili, że pozwanyN.T.nie dysponuje tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego spełniającego wymogi wskazane wart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianiekodeksu cywilnego, ponieważ nieruchomość położona wZ.przyulicy (...)dotknięta jest wadami prawnymi i fizycznymi. Przede wszystkim wskazali, że budynek położony wZ.przyulicy (...)nie odpowiada standardowi będącego przedmiotem najmu lokalu mieszkalnego przyulicy (...)wZ., ponieważ był on zdewastowany i nie nadawał się do zamieszkania, a dotychczas pozwanemuN.T.nie udało się doprowadzić tej nieruchomości do stanu umożliwiającego w niej zamieszkiwanie. Wady prawne tej nieruchomości wynikać miały z faktu, że w stosunku do przysługującego pozwanemuN. T.udziału w prawie własności do tej nieruchomości skierowany jest szereg egzekucji komorniczych prowadzonych przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w ZabrzuJ. M. (1)w sprawach sygn. akt KM 1153/03, KM 1803/02, KM 93/03, KM 1452/06, KM 1175/08, KM 1477/10, KM 2193/12, KM 2194/12, KM 1135/13, KM 1666/13. Łączna wartość wierzytelności związanych z prowadzonymi egzekucjami na dzień 10 lipca 2013 roku wynosi 185.279,70 zł, a wartość całej nieruchomości nie przekracza kwoty 250.000,00 zł, co oznacza, że wartość wierzytelności dochodzonych z udziału pozwanego w prawie własności nieruchomości przyulicy (...)wynosi około 74 % wartości tejże nieruchomości i w kontekście ciężkiej sytuacji materialnej pozwanych oznacza to nieuchronną licytację udziału w prawie własności nieruchomości, a w konsekwencji również pozbawienie w nieodległym czasie tytułu prawnego do tejże nieruchomości.
W toku postępowania powódka podtrzymała dotychczasowe stanowisko wskazując, że pozwany na podstawieart. 206 k.c.jako większościowy właściciel, ma uprawnienia do dokonania podziału quod usum budynku przyul. (...), a uwzględniając wielkość domu może bez uszczerbku dla drugiego właściciela wydzielić powierzchnię mieszkalną dla siebie i swojej córki porównywalną z tą jaką miał w wynajmowanym lokalu. Zarzuciła, że dom ten po uporządkowaniu zbędnych rzeczy nadaje się do zamieszkania, a nie zamieszkiwanie w nim przez pozwanych wynika stąd, że pozwany przechowuje w nim towar z baru przyulicy (...), który prowadziJ. R., co oznacza, że samodzielnie dysponuje on tym lokalem.
Powódka wskazała również, że lokal przyulicy (...)wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na niej zaś zgodnie zart. 4 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnegospoczywa obowiązek zapewnienia lokali socjalnych i lokali zamiennych, a także zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Pozwani powołując się na treść art. 11 ust. 3 ustaw}' o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym i zmianiekodeksu cywilnegozarzucili, że stan techniczny nieruchomości, w której udział posiada pozwany, powoduje, że nie spełnia ona powyższych warunków, chociażby z uwagi na brak jakiejkolwiek instalacji ogrzewania, a spór pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości uniemożliwia zamieszkanie w niej pozwanych. Pozwani zwrócili także uwagę na to, że już w chwili podpisywania umowy najmu w oświadczeniu z dnia 13 września 2010 roku pozwany wskazał, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości położonej wZ.przyulicy (...), a zatem zawierając umowę najmu powódka posiadała wiedzę o posiadanym przez pozwanego udziale w nieruchomości, a mimo to zawarła umowę.
Wyrokiem z dnia 22 marca 2016 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu oddalił powództwo, a w pkt. 2 zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 147,60 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Wyrok ten zapadł wobec ustalenia przez Sąd Rejonowy, że pozwany zamieszkiwał w mieszkaniu przyulicy (...)wZ.wspólnie z konkubinąB. B.przez 10 lat i prowadził z nią wspólne gospodarstwo domowe, a także opiekował się nią przez ostatnie 5 lat w czasie jej choroby. W dniu 9 lutego 2010 rokuB. B.zmarła. W dniu 13 września 2010 roku pozwany złożył powódce oświadczenie, że posiada prawo do części mieszkania przyul. (...)wZ.oraz że w lokalu przyulicy (...)wZ.zamieszkuje wspólnie z córkąP. T.. Pismem z dnia 25 października 2010 roku pozwany zwrócił się do powódki z prośbą o zawarcie z nim umowy najmu mieszkania przyul. (...).
W dniu 6 grudnia 2010 roku pomiędzy powódką, a pozwanymN.T.została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego przyulicy (...)składającego się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki o łącznej powierzchni użytkowej 56,10 m2. Lokal wyposażony jest w instalację wodno - kanalizacyjną, instalację elektryczną i instalację gazową. Wspólnie z najemcą, czyli pozwanym, uprawnioną do zamieszkania w lokalu jest jego córka pozwana -P. Z.umowy najmu z pozwanym zostało poprzedzone wydaniem przez prawników powódki opinii prawnej z której wynikało, że z pozwanym należy zawrzeć umowę najmu w oparciu o postanowieniaart. 691 § 1 i 2 k.c.
W dniu 13 lipca 2012 roku(...)Urzędu Miejskiego wZ.w związku ze zgłoszeniem przez(...)wZ., żelokal mieszkalny nr (...)położony wZ.przyulicy (...)wZ.nie jest zamieszkały przez najemcę tj. pozwanegoN.T.i jest używany niezgodnie z przeznaczeniem, zwrócił się do Jednostki(...)Finansowej(...)o sprawdzenie tych informacji, jak również o przekazanie kopii dokumentów będących podstawą spisania z pozwanym umowy najmu i sprawdzenie czy nie zachodzą okoliczności dające podstawę do rozwiązania z pozwanym umowy najmu. W dniu 23 lipca 2012 roku pracownicy Jednostki(...)Finansowej(...)wZ.dokonali oględzin lokalu przyul. (...)iw jej wyniku stwierdzono, że lokal jest umeblowany, w szafie są ubrania, w pokojach rzeczy osobiste, natomiast lodówka jest zaopatrzona w produkty spożywcze. Ponadto w lokalu mieszkalnym nie stwierdzono składowania rzeczy z prowadzonego przez pozwanego baru. W oparciu o informacje udzielone przez sąsiadów ustalono, że pozwany wraca do mieszkania w późnych godzinach wieczornych ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą. Pismem z dnia 30 lipca 2012 roku Jednostka(...)Finansowej(...)poinformowała(...)Urzędu Miejskiego wZ., żc lokal przyulicy (...)jest używany zgodnie z przeznaczeniem i nie zachodzą okoliczności dające postawę do rozwiązania umowy najmu.
Pismem z dnia 3 września 2012 roku doręczonym pozwanemu w dniu 13 września 2012 roku powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu przyulicy (...), nr(...)z dnia 06 grudnia 2010 roku, jako przyczynę podając fakt, żc pozwany posiada tytuł prawny do nieruchomości położonej wZ.przyul. (...), tj. powołując się naart. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku(Dz. U. z 2001 r., nr 71, poz. 733).
6 września 2012 roku pozwany złożył „odwołanie” od wypowiedzenia wskazując, że spłacił wszystkie zaległości w opłatach za to mieszkanie jakie obciążały poprzednią najemczynię w kwocie około 2.500,00 zł oraz przeprowadził remont łazienki, kuchni, przedpokoju wydając na ten cci ponad 10.000,00 zł. Pozwany wskazał, że w lokalu tym od 10 lat razem z niepełnoletnią córką zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe i nie ma możliwości zamieszkania w innym lokalu, ponieważ jest jedynie właścicielem części udziału we własności domu przyul. (...), który nie nadaje się do zamieszkania i przeznaczony jest do remontu i sprzedaży.
Naczelnik Wydziału(...)Urzędu Miejskiego wZ.pismem z dnia 26 września 2012 roku poinformował pozwanego, że wypowiedzenie pozostaje aktualne. Pozwany interweniował także Prezydenta MiastaZ., jednak bez skutku.
Współwłaścicielami nieruchomości położonej wZ.przyulicy (...)obejmującejdziałkę o numerze (...)o powierzchni 0,0696 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Zabrzu prowadziksięgę wieczystą numer (...)sąJ. M. (2)w(...)pozwanyN.w(...)(tj. w ok. 65 %), orazP. A.w(...)częściach. Dom położony wZ.przyulicy (...)jest w złym stanic technicznym. Budynek, a w szczególności dach, wymagają remontu. Budynek jest wyposażony w instalację wodno - kanalizacyjną. Instalacja elektryczna znajduje się jedynie w części domu, w ogóle nie ma natomiast ogrzewania. Budynek ten wynajmowany jest przez pozwanegoJ. R.jako magazyn na akcesoria związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Są w nim przechowywane parasole, ławki, stoliki, duże grille oraz puste skrzynki po piwach. Pozwany we własnym zakresie remontuje ten dom z zamiarem sprzedaży.
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w ZabrzuJ. M. (1)prowadziła przeciwko pozwanemu kilka postępowań egzekucyjnych. W sprawach o sygnaturach KM 1153/03 oraz KM 2194/12 pozwany dokonywał dobrowolnych wpłat. W sprawie KM 2194/12 dłużnik dokonywał wpłat bezpośrednio wierzycielowi. Natomiast sprawy KM 1803/02, KM 93/03, KM 1175/08, KM 1477/10, KM 1135/12, KM 1666/13 zostały lub zostaną umorzone na podstawieart. 824 k.p.c.
Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o dokumenty: umowę najmu, pismo Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w ZabrzuJ. M. (1)z dnia 16 października 2013 roku, opinię prawną, pismo(...)Urzędu Miejskiego wZ., treśćksięgi wieczystej (...), notatki służbowe, zeznania świadkaJ. R.i pozwanego, którym Sąd dał wiarę w całości, albowiem korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym zebranym w sprawie.
Sąd wyjaśnił, że pominął dowód z opinii biegłego z zakresu obrotu nieruchomościami zgłoszony jako ewentualny celem ustalenia wartości udziału pozwanego w prawie własności nieruchomości położonej wZ.przyulicy (...), ponieważ wartość ta nie była przez powódkę kwestionowania, a ponadto nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wskazał, że wniosek o przeprowadzenie oględzin nieruchomości przyulicy (...)został przez powódkę cofnięty.
W lak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Wskazał, że w myśl art. 1 1 ust. 3 pkt 2 ustawy' z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów', mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnego(Dz. U. z 2014 roku, poz. 150 t.j.) dopuszczalne jest wypowiedzenie stosunku najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w' tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Powyższy przepis wymaga do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu wystąpienia kumulatywnie czterech przesłanek, a w' szczególności: aby czynsz w zajmowanym lokalu był niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, aby najemcy przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, aby lokal, którego współwłaścicielem jest najemca spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, oraz aby lokator miał możliwość używania lokalu, do którego przysługuje mu tytuł prawny.
W niniejszej sprawie, wskazał Sąd, niesporne było spełnienie dwóch pierwszych przesłanek. Pozwani kwestionowali bowiem spełnianie przez budynek położony w'Z.przyulicy (...)warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego, oraz powoływali się na brak możliwości zamieszkania w domu przyul. (...).
Sąd wskazał, że w rozumieniuustawy o ochronie praw lokatorówlokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10
9 9
m powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m tej powierzchni (art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wyposażenie lokalu zamiennego w urządzenia techniczne nic może być na poziomie niższym od dotychczasowego. Urządzeniami technicznymi w' rozumieniu tego przepisu są przykładowo: system grzewczy, okna lub drzwi odpowiedniego rodzaju. O standardzie tego wyposażenia decyduje nie tylko jego jakość, lecz także koszt jego eksploatacji (np. ogrzewania w danym systemie grzewczym), który powinien być w obu lokalach porównywalny, ewentualnie korzystniejszy dla najemcy po przeniesieniu do lokalu zamiennego (patrz:K. Z.w Komentarzu doart. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegoWydawnictwo (...)stan prawny 2014.05.01).
Ciężar udowodnienia, że budynek przyulicy (...)wZ., co do którego pozwanemuN. T.przysługuje tytuł prawny spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego spoczywał na powódce, która, zdaniem Sądu, ciężaru tego nie udźwignęła

1
nie wykazała, że budynek przyulicy (...)wZ.odpowiada warunkom lokalu zamiennego określonym wart. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynikało bowiem, że w lokalu przyulicy (...)wZ.brak jest ogrzewania, oraz że instalacja elektryczna znajduje się tylko w części budynku. Obie te okoliczności potwierdził zarówno świadek w swoich zeznaniach, jak i sam pozwany w trakcie przesłuchania. Brak ogrzewania oraz częściowo tylko wykonana instalacja elektryczna w' budynku przyulicy (...)w'Z.wynika również z dokumentacji zdjęciowej - jedynego dowodu jaki zaoferowała powódka celem wykazania, że pozwanemu przysługuje tytuł prawny do lokalu, który spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Tymczasem z dokumentacji zdjęciowej nie wynikało, aby nieruchomość przyulicy (...)wZ.stanowiła lokal o jakim mowa w art.

2
ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, wobec braku ogrzewania oraz częściowo tylko wykonanej instalacji elektrycznej. Ponadto, zdaniem Sądu, z dokumentacji zdjęciowej wynika zły stan całego budynku, którego już na pierwszy rzut oka trudno uznać za spełniający wymogi dla lokalu zamiennego zgodnie z definicją tego lokalu zawartą wart. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W zakresie spełnienia czwartej przesłanki z.art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorówtj. możliwości używania lokalu przez lokatora pozwany powoływał się na sytuację rodzinną i fakt, że w nieruchomości przyulicy (...)wZ.byłby zmuszony zamieszkać wraz z córką swojej pierwszej żony i jej rodziną.
Odnośnie ustalania możliwości używania lokalu przez pozwanych, wskazał Sąd, należy kierować się obiektywnymi kryteriami (por. wyrok SO w Gliwicach z dnia 26 lutego 2014 roku III Ca 1401/13). Bezspornie zarówno w dacie zawarcia umowy najmu, jak i w dacie wypowiedzenia tej umowy pozwany był i nadal jest współwłaścicielem nieruchomości przyulicy (...), któremu stosownie do treściart. 206 k.c.przysługiwało i nadal przysługuje mu prawo do współposiadania i korzystania z tej nieruchomości, co oznacza, że zrzuty pozwanego wrtym zakresie nie mooga odnieść skutku.
Reasumując, Sąd doszedł do przekonania, że nie zostały kumulatywnie spełnione wszystkie przesłanki warunkujące skuteczne wypowiedzenie umowy najmu zawarte wart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdyż nie została spełniona przesłanka odpowiadania przez lokal co do którego pozwanemu przysługuje tytuł prawny, warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego. Wobec powyższego Sąd uznał, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powódkę wobec pozwanegoN.nastąpiło z naruszeniemart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorówi pozwanemu nadal przysługuje prawo najmu lokalu położonego wZ.przyulicy (...), a zatem powódka nie może domagać się wydania jej tego lokalu przez pozwanego.
O kosztach orzeczono po myśliart. 98 k.p.c.zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Zasądzona od powódki na rzecz pozwanego kwota 147,60 zl stanowi zwrot kosztów zastępstwa procesowego pozwanego ustalony w oparciu o§ 10 pkt 1w zw. z§ 19 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. z 2003 r., nr 163, poz. 1348 z późn. zm).
Apelację od wyroku wniosła powódka, która zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu przez Sąd, że budynek przyul. (...)nie spełnia warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego z uwagi na brak ogrzewania i okoliczność, że instalacja elektryczna zainstalowana jest tylko w części budynku; oraz naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawcy, a mianowicieart. 233 §1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że powódka nie miała podstaw' do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw' lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnego(Dz. U. z 2014 roku, poz. 150 t.j.) z uwagi na okoliczność, że stanowiący w chwili złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu współwłasność pozwanego budynek mieszkalny nie spełnia warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 1 pkt. 6 cytowanej ustawy. Powódka domagała się zmiany zaskarżonego orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenia na swoją rzecz od pozwanych zwrotu kosztów postępowania za i i II instancję.
W uzasadnieniu pow'ódka wskazywała na konieczność porównania wyposażenia w' urządzenia techniczne lokalu przyul. (...)/ I, oraz budynku przyul. (...)i jako błędne oceniła uznanie przez Sąd, że ten ostatni nie ma instalacji ogrzewania. Zdaniem powódki pozwani mają możliwość wyposażenia domu w dowolny system ogrzewania: zasilanego energią elektryczną, paliwem stałym, czy też gazem, a decyzja o wyborze sposobu ogrzewania i obowiązek przeprowadzenia stosownych robót w tym zakresie spoczywa na właścicielu, który z mocy przepisówart. 61 pkt. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlanezobowiązany jest także do utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, wśród, których ustawodawca wskazuje przez wszystkim zaopatrzenie w energię elektryczną. Wobec powyższego za niedopuszczalne uznaje powódka przyjęcie, że demontaż ogrzewania celem udaremnienia skutecznego wypowiedzenia umowy najmu poprzez uznanie lokalu za niespełniającego warunki lokalu zamiennego, stanowi przejaw nadużycia prawa podmiotowego
Sąd Odwoławczy zważył, co następuje:
Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie. Wbrew jej zarzutom Sąd 1 instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, znajdujące w pełni podstawę w zgromadzonych dowodach, które - wbrew zarzutom apelacji - poddano ocenie spełniającej wymagania, o jakich mowa wart. 233 § 1 k.p.c.Przewidziane w tym przepisie ramy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymogami prawa procesowego, doświadczeniem życiowym oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 sierpnia 2012r., III AUa 620/12). Stawiając zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.należy wykazać, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Z tych względów za niewystarczające należy uznać przekonanie strony o innej niż przyjęta przez sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i o ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez sąd (Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyrokach: z dnia 1 marca 2012r., I ACa 111/12; z dnia 3 lutego 2012r., I ACa 1407/11).
Ponieważ Sąd Rejonowy nie uchybił wymienionym zasadom w żadnym zakresie, Sąd Okręgowy podzielił przedstawione ustalenia faktyczne i w całości uczynił je własnymi. Podzielił Sąd Odwoławczy stanowisko Sądu I instancji, żc brak instalacji ogrzewania w budynku przyul. (...)dyskwalifikuje stanowisko, że lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (art. 11 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnego(Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm), który jak wynika z definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt. 6 cytowanej ustawy winien być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, wyj akie był wyposażony lokal używany dotychczas. Nie ma przy tym znaczenia podkreślana w apelacji możliwość wyposażenia tego lokalu w odpowiednie instalacje ( w tym wypadku instalację ogrzewania), ponieważ w' treści cytowanego przepisu nie chodzi o potencjalną możliwość wyposażenia lokalu w instalacje, ale o stan istniejący w dacie wypowiedzenia umowy' najmu.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez pozwanego praw'a podmiotowego poprzez przeprowadzenie zarzucanego przez powódkę w apelacji demontażu instalacji grzewczej w nieruchomości przyul. (...)mającego uniemożliwić skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, wskazać należy, że zarzut ten jest całkowicie gołosłowny.
Niezależnie od tego, że normaart. 5 k.c.ma charakter wyjątkowy i może być zastosowana tylko po wykazaniu wyjątkowych okoliczności, wskazać należy, że pojęcie zasad współżycia społecznego jest niedookreślone, nieostre i powoływanie się na sprzeczność danej czynności prawnej z tymi zasadami powinno wiązać się z konkretnym wykazaniem, o jakie zasady współżycia społecznego w' konkretnym przypadku chodzi i na czym polega sprzeczność czynności prawnej z tymi zasadami.
Konsekwencje braku inicjatywy dowodowej w tym zakresie obciążają, zgodnie z treściąart. 6 k.c.i232 k.p.c.powódkę, która na poparcie twierdzenia o celowym demontażu instalacji ogrzewania w budynku przyul. (...), nic zaoferowała żadnych dowodów. Zarzut ten podniosła dopiero w apelacji, w toku postępowania zarzucając jedynie, że lokal ten: już to spełnia wszystkie wymagania lokalu zamiennego, już to możliwe jest wyposażenie go w' dowolną instalację grzewczą. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika natomiast okoliczność przeciwna, a mianowicie, że pozwany nie tylko nie demontował instalacji w będącej jego własnością nieruchomości, ale podejmował czynności zmierzające do poprawy stanu technicznego nieruchomości.
Uwzględniając to, że stan nadużycia prawa sąd bierze pod uwagę z urzędu, a badając zgodność zachowania uprawnionego z normami moralnymi należy brać pod uwagę także postawę drugiej strony ( por. SN z 30.4.1970 r., II CR 103/70, OSP 1971, Nr 4, poz. 83) wskazać należy, że w ustalonym stanie faktycznym znamiona sprzecznego z zasadami współżycia społecznego nosi zachowanie powódki. Jakkolwiek bowiem dla uzasadnienia swojego stanowiska powołuje się ona na mający uzasadniać konieczność rozwiązania łączącej ją z pozwanym umowy najmu lokalu obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, to wskazać należy, że cele gminnej gospodarki mieszkaniowej nie uległy zmianie w okresie pomiędzy grudniem 2010, kiedy powódka podejmowała decyzję o zawarciu z pozwanym umowy najmu lokalu przyul. (...),
a złożeniem 13 września 2012 roku oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Z okoliczności sprawy nic wynika także, aby w zakresie istotnym dla oceny przesłanek zawarcia tej umowy zmianie uległa sytuacja pozwanego. Skoro zatem, zawierając umowę najmu powódka miała pełną wiedzę o przysługującym pozwanemu prawie własności udziału w nieruchomości położonej przyul. (...), i mimo to umowę najmu zawarła, to za niedopuszczalne uznać należy powoływanie się na tą okoliczność, jako uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu. Takie postępowanie stanowi naruszenie zasad współżycia społecznego i nie zasługuje na ochronę prawną. Podważa ono bowiem zaufanie do określonego postępowania powódki, która arbitralnie w tym samym stanie faktycznym podejmuje decyzję o nawiązaniu, a następnie wypowiedzeniu umowy najmu. Nie bez znaczenia w tym zakresie jest także fakt poczynienia przez pozwanego nakładów na będący przedmiotem najmu lokal, oraz podjęcie związanych z tym inwestycji, których uzasadnieniem miało być przekonanie o możliwości długotrwałego korzystania przez pozwanego i jego córki z tego lokalu. Mając zatem na względzie okoliczność, że przepisart. 5 k.c.może być stosowany w takich sytuacjach, w których wykorzystywanie uprawnień wynikających z przepisów prawnych prowadziłoby do skutku nieaprobowanego w społeczeństwie ze względu na przyjętą w społeczeństwie zasadę współżycia społecznego Sad doszedł do przekonania, że regulacja tego przepisu sprzeciwiała się uwzględnieniu powództwa.
Z powyższych względów apelację, na podstawieart. 385 k.p.c.jako nieuzasadnioną oddalono.
O kosztach postępowania orzeczono w oparciu oart. 98 k.p.c.i§ 4 ust. 1, 2 i 3, §13w zw. z§16 ust. 1. Pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu ( Dz. U. Z 2015 r. poz. 1801).