Sąd Okręgowy w Olsztynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 105/17
Data wyroku: 2017-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Rafał Kubicki
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 17 b ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
Teza: Podstawą ustalenia opłaty, o której mowa w art. 17b ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, winna być wartość nieruchomości rozumiana jako wartość ustawionego na niej prawa użytkowania wieczystego.

Sygn. akt: I C 105/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Rafał Kubicki

Protokolant:

st. sekr. sądowy Agnieszka Grandys

po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2017 r. w Olsztynie na rozprawie
dwóch połączonych spraw z powództw Agencji Nieruchomości Rolnych wW.
przeciwkoInstytutowi (...)wO.
o zapłatę

I
oddala powództwo w sprawie o sygn. akt I C 105/17,

II
oddala powództwo w sprawie o sygn. akt I C 126/17,

III
zasądza od powoda Agencji Nieruchomości Rolnych wW.na rzecz pozwanegoInstytutu (...)wO.kwotę 16.214 (szesnaście tysięcy dwieście czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w obu połączonych sprawach.

SSO Rafał Kubicki
Sygn. akt I C 105/17

UZASADNIENIE
Agencja Nieruchomości Rolnych wW.(dalej również jako Agencja lub(...)) w dwóch osobnych pozwach, zarejestrowanych pod sygnaturami I C 105/17 oraz I C 126/17, zażądała od pozwanegoInstytutu (...)wO.(dalej również jako Instytut) zapłaty (odpowiednio):
- 716.340,33 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu (22.12.2016 r.) do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu
- 191 206,32 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu (21.12.2016 r.) do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniach pozwów wskazała, że pozwany Instytut sprzedał ustanowione z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i na podstawie art. 17b ust. 5 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1014 ze zm.) jest obowiązany do uiszczenia opłaty w wysokości 50% wartości nieruchomości ustalonej w sposób określony w art. 30 ust. 1 ustawy. Pozwany uiścił opłatę w wysokości 50% ceny uzyskanej ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zamiast w wysokości 50% wartości całej nieruchomości, a w związku z tym aktualnie powódka żąda zapłaty wynikającej stąd różnicy. Oba pozwy mają podobną podstawę faktyczną i prawną, lecz dotyczą innych nieruchomości (I C 105/17 –działki nr (...)i(...), I C 126/17 –działki nr (...)).
Pozwany Instytut wniósł w obu sprawach o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że uiścił należną opłatę w prawidłowej wysokości, obliczonej od wartości sprzedanego prawa, zgodnie z przepisami ustawy powołanej przez powódkę.
W dniu 20.04.2017 r. zarządzono o połączeniu obu ww. spraw do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygnaturą wcześniejszą (k. 109 akt I C 126/17).
Sąd ustalił i zważył , co następuje:
Poza sporem między stronami było, że:
Działka nr (...), położona wZ., została przekazana do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa decyzją Wojewody(...)z dnia 30.12.1997 r.,działka nr (...)– decyzją z 25.03.1998 r., adziałka nr (...)– decyzją z 16.04.1998 r. Prawo użytkowania wieczystegodziałek nr (...)nabył z mocy prawa pozwany Instytut – co stwierdzono decyzją Wojewody(...)z dnia 1.07.1998 r. Decyzją BurmistrzaZ.z dnia 27.12.2013 r.działka nr (...)uległa podziałowi nadziałki o numerach (...), zaśzdziałki nr (...)wydzielone zostały następujące:(...). Umową z dnia 23.12.2014 r. pozwany zbył przedsiębiorcyW. P.(PPUH (...)) prawo użytkowania wieczystegodziałek nr: (...)(łącznie 9,1078 ha) za ceny: 3.021.010 zł, 139.000 zł i 4.990 zł (łącznie 3.165.000 zł) – pod warunkiem, że GminaZ.nie wykona ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do użytkowania wieczystego z mocy art. 106 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (z okoliczności sprawy nie wynika, by z tego prawa skorzystała). Na potrzeby wymienionej umowy wartość własności nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na łączną kwotę 4.142.408,57 zł. Pismem z dnia 1.04.2016 r. powódka wyjaśniła pozwanemu istnienie należnej jej opłaty związaną ze zbyciem nieruchomości (4.142.408,57 zł x 50% = 2.071.204,29 zł). Przelewem z dnia 26.04.2016 r. pozwany przekazał na rzecz powódki kwotę 477 540,68 zł tytułem takiej opłaty z odsetkami za opóźnienie. Powódka zaliczyła tę kwotę na poczet opłaty, której wysokość ustaliła na kwotę 2.071.204,29 zł - jako 50% wartości prawa własności wyliczonej operatem, uznając, że do zapłaty pozostało 651.322,61 zł. W dniu 11.07.2016 r. powódka wezwała pozwanego do dopłaty tej kwoty wraz z należnymi odsetkami – łącznie 694.926,74 zł.
(decyzje, akty notarialne, dowody przelewów, operat, korespondencja – k. 12-103 akt I C 105/16)
Działka nr (...), położona wZ., została przekazana do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa decyzją Wojewody(...)z dnia 20.12.1997 r. Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nabył z mocy prawa pozwany Instytut – co stwierdzono decyzją Wojewody(...)z dnia 1.07.1998 r. Decyzją BurmistrzaZ.z dnia 16.12.2013 r. ww. działka uległa podziałowi nadziałki o numerach (...)(łączna powierzchnia 1,8901 ha). Umową z dnia 10.12.2014 r. pozwany zbyłspółce (...) sp. z o.o.wR.prawo użytkowania wieczystego ww. działek za cenę 1 050 000 zł brutto (853 658,54 zł netto) – pod warunkiem, że GminaZ.nie wykona ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do użytkowania wieczystego z mocy art. 106 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Na potrzeby wymienionej umowy wartość prawa użytkowania wieczystego została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowegoR. J. (1)na kwoty: 11 687,47 zł –działka nr (...)–działka nr (...), -(...)–działka nr (...)–działka nr (...), tj. łącznie 666 103,51 zł. W ramach wskazanego operatu wartość prawa własności przedmiotowych działek została oszacowana na łączną kwotę 998 941,81 zł. Oświadczeniem z dnia 5.01.2015 r. GminaZ.wykonała prawo pierwokupu w stosunku do prawa wieczystego użytkowania wspomnianych działek. Pismem z dnia 4.01.2016 r. powódka wezwała pozwanego do wyjaśnienia, czy uiścił wymaganą opłatę od zbycia prawa użytkowania wieczystego. Przelewem z dnia 29.02.2016 r. pozwany przekazał na rzecz powódki kwotę 333 051,84 zł tytułem takiej opłaty i przesłał operat szacunkowyR. J.. Powódka zaliczyła tę kwotę na poczet opłaty, której wysokość ustaliła na kwotę 499 470,91 zł - jako 50% wartości prawa własności wyliczonej operatem oraz na odsetki za opóźnienie za okres do 20.01.2015 r. do dnia zapłaty (29.089,57 zł). W wyniku dalszej korespondencji przelewami z dnia 22. i 28.04.2016 r. pozwany przekazał powódce 29.385,59 zł tytułem należności głównej o dalszych odsetek. W dniu 1.04.2016 r. powódka wezwała pozwanego do dopłaty 166.419,07 zł wraz z należnymi odsetkami.
(decyzje, akty notarialne, dowody przelewów, operat, korespondencja – k. 9-70, 86-88 akt I C 126/16)
Stan faktyczny w obu sprawach był bezsporny i potwierdzony został dokumentami, których strony wzajemnie nie kwestionowały i które nie budzą wątpliwości Sądu. Poza kwestią, czy opłata opisana w pozwanych powinna być obliczona od wartości prawa użytkowania wieczystego czy od wartości prawa własności, nie są też sporne kwestie rozrachunkowe między stronami. W szczególności analiza uzasadnień pozwów skłania do wniosku, że przy przyjęciu wersji pozwanego nie ma po jego stronie długu z tytułu odsetek za opóźnienie (odsetki te powód nalicza jako należne mu od kwot zaległych – patrz stwierdzenie: „wpłaciła kwotę 477.540,68 zł wraz z odsetkami za opóźnienie” na str. 6 pozwu w sprawie 105/17). Powód nie sygnalizował, by pozwany zalegał mu z odsetkami za opóźnienie od kwot, które zostały wpłacone.
Równie istotne jest też to, że strony są zgodne co do kwot wskazanych w obu sprawach jako łączne dla nieruchomości wartości prawa użytkowania wieczystego i wartości prawa własności. Ponieważ nie było w tym kierunku żadnych zarzutów, nie było potrzeby zasięgać w tej spawie opinii biegłego rzeczoznawcy.
Sporna jest wyłącznie zasada – czy opłata powinna być liczona od wartości prawa użytkowania wieczystego czy od prawa własności, a więc czym jest wartość zbywanej nieruchomości w sytuacji, gdy chodzi o użytkowanie wieczyste.
Powództwa w obu sprawach były bezzasadne i podlegały oddaleniu.
Zgodnie z art. 17b ust. 5 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (w brzmieniu obowiązującym w dacie umowy między pozwanym aPPHU (...)sp. z o.o. i w dacie oświadczenia GminyZ.o wykonaniu prawa pierwokupu) w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego z mocy prawa, zbywca tego prawa jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia jego zbycia uiścić na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych opłatę w wysokości 50% wartości nieruchomości ustalonej w sposób określony w art. 30 ust. 1 ustawy, czyli ustalonej w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Z przepisówdziału IV ustawy z 21.08.1997 r.o gospodarowaniu nieruchomościami wynika, że w wyniku wyceny nieruchomości można ustalić różne rodzaje wartości nieruchomości: wartość rynkową, odtworzeniową, katastralną lub inną przewidzianąw odrębnych przepisach (art. 150 u.g.n.), z uwzględnieniem tego, że wartość ta może zależeć od celu wyceny, rodzaju i przeznaczenia nieruchomości, charakteru dokonanych na niej nakładów oraz tego, że może być przedmiotem różnych praw (art. 159 u.g.n.). Z tej przyczyny w ramach przepisów wykonawczych doustawy o gospodarce nieruchomościamiprzewidziano m.in., że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego (§ 29 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego - Dz. U. nr 207, poz. 2109).
Nie ulegało wątpliwości, że prawo wieczystego użytkowania zbyte przez pozwanego zostało ustanowione z mocy prawa. W konsekwencji, w terminie 14 dni od daty zbycia lub od daty wykonania przez GminęZ.prawa pierwokupu prawa użytkowania wieczystego pozwany miał obowiązek uiścić na rzecz powódki opłatę w wysokości 50% wartości nieruchomości, której dotyczyło sprzedawane prawo wieczystego użytkowania.
Spór między stronami ograniczał się do tego, jaką wartość należy przyjąć do ustalenia wysokości tej opłaty, tj. czy ma to być wartość nieruchomości rozumiana jako wartość prawa własności tej nieruchomości (jak chciała powódka), czy jako wartość zbytego prawa użytkowania wieczystego.
W ocenie Sądu, racjonalna wykładnia cytowanych przepisów skłania do wniosku, że podstawą ustalenia opłaty, o której mowa w art. 17b ust. 5 ustawy z dnia 19.10.1991 r.o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, winna być wartość nieruchomości rozumiana jako wartość ustanowionego na niej prawa użytkowania wieczystego aktualna na datę zbycia tego prawa. Przemawia za tym kilka argumentów. Po pierwsze, opłata została przewidziana na wypadek zbycia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz zbywcy z mocy prawa i uzależniona od wartości o tyle obiektywnej, że niezależnej od woli stron umowy sprzedaży. Po drugie, wprowadzono ją na wypadek zbycia prawa użytkowania wieczystego przed upływem okresu, na który to prawo ustanowiono, a zatem w sytuacji, w której podmiot, na rzecz którego ustanowiono użytkowanie z mocy prawa i bez żadnego dodatkowego wynagrodzenia poza opłatą roczną, przestaje korzystać z przyznanego mu uprawnienia. Racjonalne wydaje się więc uznanie, że jej celem miała być pewnego rodzaju rekompensata dla Skarbu Państwa za to, że podmiot ten, rezygnując wcześniej niż to zakładano z uzyskanego w ten sposób prawa, jednocześnie odnosi korzyść z tytułu ceny sprzedaży tego prawa, które nabył faktycznie bezpłatnie (poza opłatą roczną). To z kolei skłania do przyjęcia, że im dłużej zbywca korzystał z prawa zgodnie z intencją Skarbu Państwa, tym niższa powinna być opłata należna w przypadku zbycia prawa przed upływem okresu, na który je ustanowiono.
Z takim założeniem najbardziej koresponduje przewidziany w § 29 ust. 1 powołanego wcześniej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. sposób ustalania wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. W ramach takiego ustalania stosuje się bowiem podejście, które uwzględnia m.in. niewykorzystany okres trwania prawa użytkowania wieczystego. W praktyce oznacza to, że im krótszy jest niewykorzystany (jednocześnie im dłuższy okres wykorzystany), tym wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego maleje. W konsekwencji opłata przewidziana w art. 17b ust. 5 ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ustalana od takiej wartości również malałaby stosownie do upływu czasu, w trakcie którego zbywca korzystał z prawa uzyskanego bezpłatnie z mocy prawa. Przyjęcie poglądu odmiennego i ustalanie wysokości opłaty od wartości rynkowej nieruchomości jako wartości prawa jej własności w sytuacjach skrajnym mogłoby natomiast prowadzić do tego, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego, którego niewykorzystany okres jest już krótki (krótszy niż okres już wykorzystany), zbywca musiałby ponieść opłatę przekraczającą cenę, jaką uzyskał za zbywane prawo (będzie tak zwłaszcza w przypadku, gdy do końca wieczystego użytkowania pozostał bardzo krótki okres). Wartość nieruchomości ustalana jako wartość prawa jej własności z zasady jest bowiem wyższa niż wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości z uwagi na węższy zakres uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu w stosunku do uprawnień właściciela, a o ile wartość prawa użytkowania wieczystego z upływem czasu co do zasady maleje, o tyle wartość prawa własności nie jest w żaden sposób zależna od samego upływu czasu, gdyż prawo to nie jest ograniczone czasowo w przeciwieństwie do wieczystego użytkowania. Może zatem dojść do sytuacji,w której opłata ustalona jako 50% wartości rynkowej prawa własności nieruchomości będzie wyższa niż cena uzyskana ze zbycia użytkowania wieczystego, co byłoby obciążeniem nieproporcjonalnym i nieracjonalnym. Jako takie nie powinno zatem zostać zaakceptowane.
Z przytoczonych względów Sąd uznał, że bardziej przekonujące i zasługujące na uwzględnienie jest stanowisko, zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomościw rozumieniu powołanych wyżej przepisów, od której należy obliczyć opłatę, powinna być ustalona jako wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,a wysokość ta w obu przypadkach nie była sporna.
Nie przekonuje Sądu argumentacja powoda, spuentowana w załączniku do protokołu rozprawy z 21.04.2017 r., odwołująca się do pojęcia wartości nieruchomości w art. 30 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi i wart. 67 ust. 1 oraz art. 159 ustawyo gospodarce nieruchomościami. Trzeba przyznać rację powodowi, że pozwany zdaje się utożsamiać pojęcie wartości nieruchomości wyłącznie z wartością prawa własności, a jest to błąd, ponieważ z żadnego przepisu taka relacja nie wynika. Sąd nie podzielił tym samym wywodów zawartych w uzasadnieniu (str. 13in fine) wyroku Sądu powszechnego, którego odpis powód dołączył do załącznika do protokołu.
Zważywszy, że od wartości ustalonej w ten sposób pozwany uiścił należną opłatęw wysokości 50%, dalej idące żądanie pozwu, oparte na nieakceptowanej przez Sąd wykładni art. 17b ust. 5 ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nie mogło zostać uwzględnione. Z tej przyczyny i na tej podstawie powództwo oddalono, o czym orzeczono osobno dla połączonych spraw w pkt I i II.
O kosztach procesu orzeczono łącznie w pkt III na podstawieart. 98 i art. 99 k.p.c.,z korzyścią dla pozwanego jako strony, która wygrała proces, W skład zasądzonych kosztów wchodzi opłata od pełnomocnictwa oraz koszty zastępstwa procesowego wg norm przepisanych – stawki minimalne wynagrodzenia radcowskiego, wynoszące 10.800 zł i 5.400 zł, ustalone na podstawie właściwego dla daty wytoczenia procesu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 3.10.2016 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
sędzia Rafał Kubicki