Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
XVIII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XVIII C 5130/16
Data wyroku: 2017-03-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Monika Skibińska
Słowa kluczowe: Warunek, Wypowiedzenie umowy, Czynności cywilnoprawne
Podstawa prawna: art. 365^1^k.c., art. 94 k.c., art. 58 k.c.
Teza: Warunek zastrzeżony w umowie zawartej na czas nieokreślony przewidujący dla skuteczności wypowiedzenia wskazanie następcy, który "nabędzie nakłady będące własnością dzierżawcy" stanowi obejście zakazu umownego uniemożliwiania wypowiadania umów bezterminowych.

Sygnatura akt XVIII C 5130/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
(...), dnia 30 marca 2017 r.
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVIII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Monika Skibińska
Protokolant:Starszy sekretarz sądowy Anna Paciorkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2017 r. w Łodzi
na rozprawie sprawy z powództwaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wŁ.
przeciwkoZ. W.
- o zapłatę 6 360,00 zł

1
zasądza odZ. W.na rzeczSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wŁ.kwotę 5460,48 zł /pięć tysięcy czterysta sześćdziesiąt złotych 48/100 / z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 lutego 2016 r. do dnia zapłaty oraz kwotę

2
oddala powództwo w pozostałej części;

3
zasądza odZ. W.na rzeczSpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wŁ.kwotę 2290,- zł / dwa tysiące dwieście dziewięćdziesiąt złotych / tytułem zwrotu kosztów procesu.

XVIII C 5130/16

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 10 lutego 2016 roku powódSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wŁ.wniosła o zasadzenie odZ. W.kwoty 6.360,- zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty tytułem zaległości za czynsz dzierżawny w okresie od kwietnia 2015 r. do października 2015 r. oraz wniósł o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
/pozew k. 2-5/
Nakazem zapłaty z dnia 21 września 2016 r. referendarz sądowy nakazał pozwanemu zapłatę dochodzonej należności wraz z kosztami procesu.
/nakaz zapłaty k. 35/
W sprzeciwie od nakazu zapłaty, z dnia 3 listopada 2016 r., pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut wypowiedzenia umowy oraz okoliczność, iż nie może znaleźć najemcy. Wskazał, że nie kwestionuje prawidłowości naliczenia stawki czynszowej.
/sprzeciw od nakazu k. 37-40/
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Pozwany zawarł w dniu 1 kwietnia 2005 r. z powodową spółdzielnią umowę dzierżawy gruntu, na którym usadowiony jest pawilon handlowo – usługowy, w którym część nakładów, poczyniona na ten pawilon, stanowi własność pozwanego.  Pierwotnie umowa była zawarta na okres do 29 lipca 2006 r., a następnie zmieniono ją na czas nieokreślony.
W okresie od kwietnia 2015 r. do października 2015 r. pozwany powinien płacić czynsz dzierżawny w wysokości 6,16 zł za 1 m2powiększony o podatek VAT.
Zgodnie z par. 7 w czasie trwania umowy dzierżawca może rozwiązać umowę za uprzednim 3- miesięcznym wypowiedzeniem zgłoszonym na koniec miesiąca kalendarzowego pod warunkiem wskazania następcy, który nabędzie nakłady będące własnością dzierżawcy.
/umowa k. 9-11, aneks k. 14/
Miesięczna opłata za czynsz dzierżawny wraz z podatkiem VAT wynosiła w okresie od kwietnia 2015 r. do września 2015 r. 878,91 zł.
/wypowiedzenie stawki k. 15, faktury VAT k. 16-21/
Pozwany pismem z dnia 28 kwietnia 2015 r. poinformował powoda, że nie jest w stanie płacić czynszu dzierżawnego, gdyż obecny wynajmujący rezygnuje z lokalu. Od września 2014 r. nie udało mu się znaleźć następcy.
/pismo k. 43/
Pismem z dnia 30 czerwca 2015 r. pozwany złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy z przyczyn wskazanych we wcześniejszym piśmie.
/pismo k. 44/
W odpowiedzi powódka wskazała, że pozwany może rozwiązać umowę tylko z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia i pod warunkiem wskazania następcy, który nabędzie jego nakłady.
/pismo k. 45/
Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w przeważającej części.
Roszczenie powoda opiera się na treści umowy dzierżawy z dnia 1 kwietnia 2005 r. Zgodnie z par 4 ust. 1 tejże umowy pozwany zobowiązał się płacić czynsz dzierżawny.
Wysokość miesięcznego czynszu nie była przedmiotem sporu.
Pozwany podniósł jednak zarzut wypowiedzenia umowy.
Zarzut ten należy uznać za zasadny, w zakresie w jakim dotyczy roszczenia od października 2015 r.
U podstaw tej oceny leży pogląd o niedopuszczalności wyłączenia w umowie zawartej na czas nieokreślony możliwości jej rozwiązania w drodze wypowiedzenia.
Stanowisko to opiera się na treściart. 3651k.c., w myśl którego zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie ich braku niezwłocznie po wypowiedzeniu.
Przepis ten przesądza o tym, że nie mogą istnieć zobowiązania o charakterze ciągłym, które zobowiązują strony na zawsze.
Z przepisu tego wynika, że wypowiedzenie umowy bezterminowej może być ograniczone terminem wypowiedzenia. Przepis ten nie stanowi o warunku wypowiedzenia, niemniej należy przyjąć, że nie pozwala on na uzależnienie dokonania wypowiedzenia od spełnienia takiego warunku, który ze względu na swoją treść stanowiłby obejście zakazu umownego uniemożliwienia wypowiadania umów zawartych na czas nieokreślony ( podobnie SN w wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r. V CSK 391/12). Nie pozwala nadto na ustalenie warunku przeciwnego ustawie albo zasadom współżycia społecznego (art. 94 k.c.).
Rozpatrując zagadnienie warunku, jaki może być zastrzeżony w umowie należy dokonać pewnego porządkującego spostrzeżenia. Nie chodzi mianowicie o zastrzeżenie warunku niemożliwego, taki jest niedopuszczalny w ogóle na gruncieart.94 k.c., ale takiego, który jako generalnie dopuszczalny, oceniony być musi jako uniemożliwiający wypowiedzenie umowy.
Warunek rozpatrywany w odniesieniu do wymogu znalezienia następcy prawnego przez dzierżawcę, uzależnia rozwiązanie umowy od nie tylko działania podjętego przez wypowiadającego, ale także od woli osoby trzeciej (warunek mieszany) i w ocenie Sądu z tego powodu stanowi obejście zakazu umownego uniemożliwienia wypowiadania umów zawartych na czas nieokreślony. Z jednej strony bowiem znalezienie następcy może być na tyle utrudnione, że uniemożliwi w ogóle rozwiązanie umowy, z drugiej przerzuca tylko na dzierżawcę konieczność poszukiwania następcy dzierżawcy gruntu, należącego do drugiej strony umowy. Należy go uznać za sprzeczny z treściąart. 3651k.c., a w konsekwencji za nieważny na podstawieart. 58 § 3 k.c.
Co do warunku odnoszącego się do nakładów, wskazać trzeba, że rozliczenie nakładów, dokonanych na grunt dzierżawny, powinno nastąpić po rozwiązaniu umowy (art. 676w zw. zart. 694 k.c.). Żaden przepis prawny, ani dotyczący umowy najmu, ani dzierżawy, nie pozwala uzależnić wypowiedzenia umowy od znalezienia przez wypowiadającego „nabywcy” nakładów na rzeczy najętą czy też oddaną w dzierżawę.
Trzeba wszakże w tym miejscu wskazać, że w ocenie Sądu warunek „wskazania następcy, który nabędzie nakłady” jest również nieważny z innych względów. Obiekt budowlany, wybudowany na gruncie Spółdzielni, za jej zgodą, przez dzierżawców, stanowi jej własność zgodnie zart. 46 k.c.iart. 47 § 1 k.c.Część składowa rzeczy, nie może być odrębnym przedmiotem własności. Budynek wzniesiony na dzierżawionym gruncie stanowi zatem własność właściciela gruntu, a nie dzierżawcy. Nakłady poczynione przez dzierżawcę nieruchomości w postaci wzniesionego obiektu budowlanego trwale połączonego z gruntem nie mogą w konsekwencji stanowić odrębnego od gruntu przedmiotu obrotu, gdyż są częścią składową gruntu. Czynność prawna polegająca na sprzedaży tego obiektu budowlanego, albo jego części (lokalu), jako nakładu, jest bezwzględnie nieważna. Pozwanemu przysługuje jedynie wierzytelność do wydzierżawiającego o zwrot nakładów poczynionych na wybudowanie obiektu budowlanego. Wierzytelność tą może oczywiście przenieść w drodze cesji na nowego dzierżawcę.
Umowa stron w niniejszej sprawie ogranicza prawo wypowiedzenia jej przez dzierżawcę poprzez zastrzeżenie warunku, który wskazuje na konieczność dokonania czynności bezwzględnie nieważnej. Taki warunek zatem należy uznać za sprzeczny z treściąart. 47 § 1 k.c.w zw. zart. 94 k.c.a co za tym idzie w tej części w jakiej par 7 umowy go zastrzega należy uznać go za nieważny na podstawieart. 58 § 3 k.c.
Wprawdzie pełnomocnik powoda powołuje się na to, że treść umowy została ukształtowana w drodze ugody sądowej, jednakże nie oznacza to niemożności oceny jej treści w odniesieniu do następcy prawnego dzierżawcy, który zawarł taką umowę, zwłaszcza, że dopiero w okresie późniejszym zmieniono zapis umowy odnoszący się do czasu jej trwania.
Należy zatem uznać, że pozwany miał prawo dokonać rozwiązania umowy, przy czym z uwagi na przewidzianyumową (...)- miesięczny okres wypowiedzenia, rozwiązanie umowy nastąpiło dopiero z dniem 1 października 2015 r.
A zatem roszczenie o świadczenie pieniężne w postaci czynszu dzierżawnego za miesiąc październik 2015 r. należy uznać za bezzasadne.
Zasądzeniu podlegała jedynie kwota odpowiadająca wysokości czynszu za okres od kwietnia do września 2015 r., wynosząca 5.273,46 zł wraz z częścią skapitalizowanych odsetek ustawowych od dnia 21 października 2015 r. do dnia 9 lutego 2016 r. w wysokości 187,02 zł.
O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 k.p.c.zgodnie z żądaniem pozwu.
O kosztach procesu sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.Strona pozowana zobowiązana jest zwrócić powódce 85,85 % poniesionych przezeń kosztów, co stanowi, co biorąc pod uwagę wysokość opłaty sądowej 250,- zł, wynagrodzenia dla radcy prawnego 2400 zł oraz opłaty skarbowej 17 zł, kwotę 2290 zł.