Sąd Apelacyjny w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 958/16
Data wyroku: 2017-09-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Beata Byszewska, Paulina Asłanowicz, Marzena Konsek-Bitkowska
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 15 u w.l.

Sygn. akt I ACa 958/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 września 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący:SSA Paulina Asłanowicz (spr.)
Sędziowie: SA Marzena Konsek - Bitkowska
SA Beata Byszewska
Protokolant:protokolant sądowy Sylwia Andrasik
po rozpoznaniu w dniu 8 września 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.

przeciwkoSpółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej (...)wW.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 8 marca 2016 r., sygn. akt II C 602/13

I
oddala apelację;

II

    zasądza od  Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wW.na rzeczSpółdzielni Budowlano - Mieszkaniowej (...)wW.kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Beata Byszewska Paulina Asłanowicz Marzena Konsek – Bitkowska

Sygn. akt I ACa 958/16

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym w dniu 13 sierpnia 2012 roku do Sądu Rejonowego Lublin – Zachód w Lublinie Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.wniosła o zasądzenie odSpółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.kwoty 107513,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot i dat wskazanych w pozwie oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego wraz z kosztami zastępstwa procesowego w wysokość dwukrotności stawki minimalnej wedle norm przypisanych oraz o zasądzenie innych kosztów postępowania w łącznej wysokości 45,88 zł.
W uzasadnieniu tego żądania wskazano, iż pozwana nie dokonuje od 2011 roku żadnych wpłat na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
W dniu 14 listopada 2012 roku Sąd Rejonowy Lublin Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny wydał nakaz zapłaty zgodny z żądaniem pozwu.
W dniu 10 grudnia 2012 roku pozwana złożyła sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości.
Po przekazaniu sprawy do Sądu Okręgowego w Warszawie w dniu 21 stycznia 2014 roku pozwanaSpółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.złożyła odpowiedź na pozew, wnosząc o oddalenie powództwa w całości, jak również o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Zakwestionowała dochodzone przez powódkę roszczenie tak co do zasady, jak i co do wysokości, wskazując, iż powódka nie wykazała z czego wynika dochodzone roszczenie, a skupiła się na przedstawieniu podstaw swego ukonstytuowania się. W przypadku uznania zasadności roszczenia pozwana zgłosiła zarzut potrącenia dochodzonego roszczenia z wierzytelnością jej przysługującą z tytułu należnej jej części przychodów z czynszu czerpanego z oddanej w najem części powierzchni wspólnej w budynku wW.przyulicy (...)w kwocie 55000 zł.
Wyrokiem z dnia 8 marca 2016 roku Sąd Okręgowy w Warszawieoddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Powyższy wyrok wydany został w oparciu o następujące ustalenia i rozważania prawne:
Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS(...).
Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.powstała z mocy prawa w 2010 roku, zaś ukonstytuowała się na mocy uchwały numer(...)z dnia 29 września 2010 roku w sprawie ukonstytuowania Wspólnoty.
W dniu 1 stycznia 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.przejęła zarządzanie nieruchomością położoną wW.przyulicy (...).
Zarządcą nieruchomości od początku powstania Wspólnoty do dnia 31 stycznia 2014 roku byłafirma (...)- zarządzanie i administrowanie nieruchomościami.
Od dnia 28 kwietnia 2006 rokuSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.wynajmowała lokal użytkowy o powierzchni 60,50 m2, położony na parterze budynku położonego wW.przyulicy (...)oraz pas terenu o szerokości 250 cm i długości 900 cm o powierzchni 42,5 m2przylegający do tego budynku za czynsz w łącznej wysokości 3150 zł netto.
Aneksem do umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 28 kwietnia 2006 roku następca prawnySpółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.tj. Spółdzielnia – Budowlano Mieszkaniowa(...)z siedzibą wW.zmieniła umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 28 kwietnia 2006 roku, zezwalając na prowadzenie najemcy całorocznego ogródka gastronomicznego o powierzchni użytkowej 42,5 m2, za co pobierała łączny miesięczny czynsz w wysokości 3400 zł netto.
W dniu 8 grudnia 2011 rokuSpółdzielnia Budowlano - Mieszkaniowa (...)z siedzibą wW.rozwiązała umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 30 września 2010 roku ze skutkiem na dzień 1 października 2011 roku.
W dniu 10 grudnia 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa(...)wW.wynajęła przedmiotowy lokal użytkowy wraz z przyległym ogródkiem na okres 6 lat, począwszy od dnia 10 grudnia 2011 roku do dnia 9 grudnia 2017 roku pobierając z tego tytułu miesięczny czynsz w wysokości 3800 zł.
Pismem z dnia 21 października 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.wezwałaSpółdzielnię Budowlano – Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.do zapłaty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty na dzień 15 października 2011 roku wynosiły 55128,08 zł w terminie tygodniowym pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, załączając jednocześnie pismo zatytułowane kartoteka księgowa właścicieli lokali za rok 2011.
W dniu 18 kwietnia 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.ponownie wezwałaSpółdzielnię Budowlano – Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.do zapłaty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty na dzień 31 marca 2011 roku wynosiły 96311,10 zł w terminie tygodniowym pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, załączając kartotekę księgową właścicieli za rok 2012.
W dniu 22 czerwca 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wW.zawarła zeSpółdzielnią Budowlano – Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.porozumienie w sprawie sposobu rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości położonej wW.przyul. (...). Na mocy powyższego porozumienia powódka zobowiązała się do wskazania właścicielom spółdzielczych własnościowych praw do lokali będących w zasobach pozwanej konta do wpłat comiesięcznych zaliczek na eksploatację, fundusz remontowy oraz media według stawek przyjętych w uchwale numer(...)Zarządu Spółdzielni Budowlano – Mieszkaniowej(...)wW.z dnia 13 czerwca 2012 roku oraz w uchwale numer(...)Rady Nadzorczej wskazanej Spółdzielni z dnia 13 czerwca 2012 roku, jak również zobowiązała się do przekazywania indywidualnych wpłat z tytułu zaliczek na media, eksploatację i fundusz remontowy dokonywanych przez osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, a będących w zasobach pozwanej, przy czym powyższe wpłaty miały być dokonywane na konto powódki i zaliczane na pokrycie bieżących zobowiązań pozwanej wobec powódki.
Pismem z dnia 3 lipca 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.wezwałaSpółdzielnię Budowlano – Mieszkaniową (...)z siedzibą wW.do spłaty zadłużenia w wysokości 123340,10 zł, na którą to kwotę składała się należność główna w kwocie 107513,56 zł oraz skapitalizowane odsetki w kwocie 15826,54 zł w terminie tygodniowym pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Pismami z dnia 10 maja 2013 roku, 14 czerwca 2013 roku oraz z dnia 6 sierpnia 2013 roku pozwana zwróciła się do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.o wskazanie rozbieżności pomiędzy wysokością opłat pobieranych a uchwalonych uchwałą, jak również wyjaśnienia innych niejasności.
Do dnia złożenia pozwu pozwana nie spełniła roszczenia dochodzonego niniejszym pozwem.
Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie złożonych do akt kopii dokumentów za wyjątkiem przedłożonych kartotek księgowych właścicieli lokali za lata 2011 – 2012, jak również raportów należności, bowiem powyższe dokumenty mogły zostać ocenione w procesie jedynie jako dowody z dokumentów prywatnych w rozumieniuart. 245 k.p.c., a zatem korzystające z domniemania, że osoba, której podpis widnieje pod dokumentem złożyła zawarte w nim oświadczenie. Powyższe dokumenty zostały zakwestionowane przez stronę przeciwną, a więc nie można było im nadać mocy dowodowej. Zestawienia stanowiły jedynie tabelki wskazujące bliżej nieokreślone kwoty, nie precyzujące podstawy naliczenia opłat, jak również nie wskazujące właścicieli lokali wymienionych w zestawieniach.
Również na tej samej podstawie nie można było zdaniem Sądu I – ej instancji uznać znajdującego się w aktach sprawy dokumentu prywatnego złożonego na okoliczność wielkości udziałów posiadanych przez pozwaną w spornej nieruchomości, bowiem jak wynika z samego nagłówka złożonego zestawienia, obrazuje ono posiadany udział w powierzchni wspólnej dotyczącySpółdzielni Mieszkaniowej (...), która to nazwa nie jest tożsama z nazwą pozwanej Spółdzielni.
W swoich ustaleniach Sąd Okręgowy oparł się częściowo na zeznaniach świadkaZ. R., jednakże jedynie w zakresie, w jakim świadek zeznał, iż zarządzał w imieniu powódki nieruchomością położoną wW.przyulicy (...). Nadto świadek nie posiadał wiedzy na temat treści zobowiązań łączących strony, a w szczególności wysokości zaliczek, jakie zdaniem strony powodowej winna uiszczać strona pozwana w związku z korzystaniem z nieruchomości wspólnej, jak również prowadzonych rozmów ugodowych pomiędzy stronami czy podejmowanych uchwał.
Sąd I – ej instancji nie oparł również swoich ustaleń faktycznych na treści złożonych zeznań przez świadkaD. G., gdyż nie posiadała ona wiedzy na temat dokładnej wysokości zadłużenia strony pozwanej, jak również nie miała wiedzy odnośnie wysokości pobieranych zaliczek przez powódkę od pozwanej, a wynikających z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Sąd Okręgowy oparł w części swoje ustalenia faktyczne na zeznaniach stron niniejszego postępowania w osobach członka zarządu powódkiJ. K.oraz członka zarządu pozwanejZ. K..J. K.zeznał, iż koszty których dochodzi powódka są kosztami utrzymania nieruchomości. Jednakże nie posiadł on wiedzy na temat podejmowanych przez powódkę uchwał w przedmiocie pobierania zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. NatomiastZ. K., podobnie jakJ. K., wskazała, iż nie posiada wiedzy skąd wynikają dokładnie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej tj. na temat jakichkolwiek podejmowanych uchwał, a dotyczących wysokości pobieranych przez Wspólnotę zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. NadtoZ. K.podała, co znajduje potwierdzenie w złożonej dokumentacji, iż pozwana Spółdzielnia, co prawda nie płaciła należności z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, ale wynikało to z jednej strony z braku zasobów pieniężnych, ale też z nieznajomości dokładnie kwoty zaległości i podstaw jej wyliczenia.
Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jako nieudowodnione podlega oddaleniu. Powódka na mocy przepisówustawy o własności lokalijest bowiem zobowiązana do określenia dokładnej wysokości zaliczek pobieranych przez nią od właścicieli, zaś nie może ich dochodzić jedynie w oparciu o przepisy ogólne. W niniejszym postępowaniu strona powodowa nie przedstawiła z czego dokładnie wynika dochodzona kwota tj. jaka była podstawa naliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a w szczególności czy były podejmowane uchwały określające wysokość zaliczek. Na dowód zobowiązania strona powodowa przedłożyła jedynie kartoteki księgowe właścicieli za lata 2011 – 2012. Powyższe wykazy przedstawiają jedynie ogólne zestawienia bliżej nie określonych kwot, nie precyzując przy tym z czego one wynikają, jak również na jakiej podstawie zostały wyliczone. Nadto powyższe zestawienia nie zostały nawet doręczone stronie pozwanej. Zdaniem Sądu Okręgowego powódka, aby skutecznie dochodzić roszczeń wynikających z tytułu powstałych zaległości, a związanych z nieuiszczaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej winna przedstawić uchwały determinujące te koszty tj. określające ich wysokości za lata objęte powództwem. Bez wątpienia kwestia ustalenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy czy eksploatacyjny jak również innych opłat z tym związanych, a dotyczących nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, a co za tym idzie winna być podjęta w tym zakresie uchwałą zgodnie z treściąart. 22u.w.l. Powyższe uniemożliwia określenie wysokości zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w sposób całkowicie abstrakcyjny.
Dodatkowo wskazał Sąd Okręgowy, iż strona powodowa nie przedstawiła również uchwały odnośnie samego utworzenia funduszu remontowego czy też eksploatacyjnego, a więc de facto brak było podstaw do przyjęcia, iż takowy fundusz rzeczywiście istnieje. Dopiero w momencie utworzenia przedmiotowego funduszu, a następnie podjęcia uchwały o pobieraniu zaliczek na wskazany fundusz przez określonych właścicieli lokali w określonej wysokości pojawia się obowiązek ich uiszczania, co rodzi możliwość dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego. W konsekwencji powódka nie wykazała, aby fundusz remontowy został utworzony, ani tego w jakiej wysokości poszczególni właścicieli zostali zobowiązani do uiszczania zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a to poprzez nieprzedstawienie w niniejszym postępowaniu odpowiedniej uchwały determinującej wskazane koszty. Ciężar dowodu w niniejszym postępowaniu spoczywał zaś na stronie powodowej, która nie sprostała temu wymaganiu tj. nie przedstawiła dowodów na przysługujące stronie pozwanej udziały w nieruchomości wspólnej oraz dokumentów określających zobowiązanie do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Podkreślił Sąd Okręgowy, że od czasu ukonstytuowania się wspólnoty do czasu złożenia pozwu w okresie objętym roszczeniem wielkość udziałów powodowej Spółdzielni w nieruchomości wspólnej uległa zmianie. Powyższa zmiana była podyktowana m. in. przekształceniami spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu mieszkalnego w prawo własności, a co za tym idzie uszczuplania się zasobów lokalowych pozwanej Spółdzielni, zaś zwiększanie się liczby członków powodowej Wspólnoty. Wysokość dochodzonego przez powódkę roszczenia została zaś zakwestionowana tak co do zasady, jak i wysokości przez stronę pozwaną, wobec tego strona powodowa winna przedstawić stosowną dokumentacją umożliwiającą weryfikację należności strony pozwanej, ewentualnie złożyć wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego celem wyliczenia należności.
Odnosząc się do sformułowanego przez stronę pozwaną w odpowiedzi na pozew zarzutu potrącenia roszczenia, uznał Sąd Okręgowy, że nie mógł być on uwzględniony przede wszystkim wobec braku wykazania wysokości należności przedstawionej do potrącenia. Trudno bowiem określić, w jakiej wysokości powódka była zobowiązana do przekazywania pozwanej części zysków osiąganych z lokalu użytkowego.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.zgodnie z wynikiem postępowania w sprawie.
Apelację od tego wyroku wniosła powódka,zaskarżając go w całości i zarzucając mu:
1.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że powódka powinna prowadzić indywidualne kartoteki dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdy tymczasem to pozwana Spółdzielnia jest członkiem Wspólnoty i jej rozliczenia z własnymi członkami nie leżały w kręgu zainteresowań Wspólnoty ani także tytuły do lokali - członków spółdzielni; to Spółdzielnia jako członek Wspólnoty zobowiązana była do uiszczania zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości;.
2.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że nie wykazano, jakie udziały przysługują pozwanej w nieruchomości, gdy tymczasem po pierwsze z zestawienia złożonego do akt wynika udział, a nazwaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)jest poprzednią nazwąSpółdzielni Mieszkaniowej (...), po drugie w uchwale powołującej do życia Wspólnotę wskazano także jakie udziały w nieruchomości przysługują konkretnym jej członkom - dziwnym zatem wydaje się fakt twierdzenia pozwanej, iż nie wie ona jakim udziałem dysponuje we Wspólnocie - na uchwale tej znajduje się podpis osoby reprezentującej wówczas pozwaną (uchwała numer(...)w aktach sprawy);
3.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że zestawienia księgowe określające wysokość opłat dla pozwanej nie zostały jej doręczone, gdy tymczasem pozwana sama w pismach - odpowiedziach na wezwania do zapłaty wskazuje, iż widzi pewne rozbieżności pomiędzy wyliczeniami, co wskazuje jasno, iż zestawienia otrzymała i znała ich treść, po drugie sam Sąd I - ej instancji wskazuje w uzasadnieniu stanu faktycznego, iż do pisma z dnia 21 października 2011 roku - wezwania do zapłaty powódka załączyła kartotekę księgową właściciela - pozwanej za rok 2011; tak samo załączono kartotekę do wezwania z dnia 18 kwietnia 2012 roku - okoliczności te ustalił Sąd na podstawie załączonych do sprawy akt i dokumentów;
4.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że kartoteki księgowe przedstawione w postępowaniu nie mogą być dowodem w sprawie podczas, gdy jest to dokumentacja księgowa przygotowana w oparciu o przepisy prawa i jedyna jaką posiada powódka - innych zestawień nie było i w oparciu o takie zestawienia pozostali członkowie Wspólnoty uiszczają opłaty;
5.naruszenie prawa procesowego tj.art. 233 k.p.c.poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego i danie wiary jedynie dowodowi z twierdzeń pozwanej, a pominięcie twierdzeń strony powodowej oraz ustaleń, iż pozwana nie zapłaciła należności ponieważ jak wynika z zeznań świadka pozwanej - po prostu nie miała środków finansowych.
W związku z tymi zarzutami powódka wniosła o uwzględnienie przez Sąd II - ej instancji apelacji i zmianę wyroku Sądu Okręgowego z dnia 8 marca 2016 roku poprzez zasądzenie na rzecz powódki żądanej kwoty, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I - ej instancji i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym postępowania apelacyjnego wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przypisanych.
W piśmie procesowym z dnia 21 sierpnia 2017 roku pozwana wniosła o oddalenie apelacji w całości i orzeczenie o kosztach postępowania, w tym kosztach zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu I - ej instancji zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, spełniającego wymogi określone wart. 328 § 2 k.p.c.Ustalenia te mają oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, ocenionym zgodnie zart. 233 § 1 k.p.c.Z kolei ostateczne wnioski Sądu Okręgowego są konsekwencją prawidłowo zastosowanych przepisów prawa materialnego.
Niezaprzeczalnie przewidziany w art. 15 u.w.l. obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez nich kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 ustawy. Przepis ten o charakterze bezwzględnie obowiązującym przesądza o zaliczkowej formie wnoszenia przez każdego z członków wspólnoty comiesięcznych, płatnych z góry opłat, których wysokość właściciele powinni określić w uchwale w myśl art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l., przy czym nie może ona być niższa niż kwota ustalona jako iloczyn sumy całkowitych kosztów miesięcznych (lub rocznych) zarządzania nieruchomością wspólną i wielkości udziału, jakim dany właściciel lokalu dysponuje w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 3 ust. 3 i 5, art. 12 ust. 2 u.w.l.
Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane i wniesione zaliczki, właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę - każdy w odpowiedniej ułamkowej części, ponieważ, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. są oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali - każdemu w odpowiedniej ułamkowej części (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 lipca 2013 roku, I ACA 329/13, Legalis numer 737195). Po zakończeniu każdego roku kalendarzowego zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości obowiązany jest bowiem w myśl art. 29 u.w.l. przedstawić członkom wspólnoty sprawozdanie z działalności za rok ubiegły, a zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu.
W konsekwencji należy stwierdzić, że właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w tej nieruchomości. Jeśli nie dochodzi do celowego zróżnicowania obciążeń właścicieli poszczególnych lokali w związku ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych na podstawie art. 12 us. 3 u.w.l., to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W konsekwencji dla ustalenia obciążeń poszczególnych właścicieli musi być znana wysokość ich udziału i stawka zaliczki, jaką uiszczać mają właściciele. Stawka ta powinna zaś być ustalana w uchwale w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, gdyż wpłacana przez właścicieli lokali zaliczka ma służyć pokryciu tylko takich kosztów.
W niniejszej sprawie bezsporne było, że strona pozwana jest członkiem powodowej Wspólnoty, zobowiązanym do uiszczania zaliczek, a wbrew twierdzeniom apelacji Sąd Okręgowy nie uzależnił tego obowiązku od stanu jej rozliczeń ze spółdzielcami, lecz wskazał jedynie na porozumienie stron dotyczące tej kwestii. Jednocześnie jednak pozwana konsekwentnie na etapie przedprocesowym (k. 102 – 104) i na przestrzeni całego procesu kwestionowała wysokość dochodzonych opłat, podnosząc niewykazanie wysokości jej udziału w nieruchomości wspólnej i brak uchwał stanowiących podstawy tych wyliczeń. Pomimo zobowiązania powódki zarządzeniem z dnia 28 stycznia 2014 roku do przedstawienia źródeł i kalkulacji opłat dochodzonych od pozwanej, stosowane dokumenty nie zostały złożone. Powódka nie wykazała z czego wynika wysokość dochodzonych kwot, w zróżnicowanych zresztą kwotach za poszczególne miesiące z odniesieniem do przysługującego pozwanej udziału w nieruchomości wspólnej w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Bezsporny był zaś fakt zmienności udziału pozwanej na przestrzeni lat z przyczyn związanych z wyodrębnianiem lokali pozostających w zasobach Spółdzielni, co przyznał przesłuchany w charakterze strony powodowej członek jej zarząduJ. K.(k. 287). Jedynym miarodajnym dowodem w tym zakresie byłby zatem odpis z księgi wieczystej obrazujący te zmiany.
Prawidłowo uznał Sąd Okręgowy, że nie może zastąpić go wykaz udziału, sporządzony przez zarządcę nieruchomości (k. 167), który nie tylko stanowi dokument prywatny, dowodzący jedynie złożenia oświadczenia tej treści, lecz także dotyczący innego podmiotu. Powódka nie tylko nie wykazała podnoszonej w apelacji okoliczności, że chodzi tu o poprzednią nazwę pozwanej, lecz ze zgromadzonego materiału dowodowego, w tym zeznań w charakterze strony członka zarządu pozwanejZ. K.wynika, że są to dwa odrębne podmioty, powstałe z podziału innej spółdzielni (k. 287).
Wbrew twierdzeniom apelacji wiążącego ustalenia wysokości udziału pozwanej w nieruchomości wspólnej w okresie, którego dotyczy powództwo, nie można było dokonać w oparciu o uchwałę numer(...)(k. 37 – 39), gdyż zawiera ona jedynie tabelkę opisującą sposób głosowania ze wskazaniem wysokości udziału na dzień 29 września 2010 roku. Wobec zaś sporności tej kwestii dokument ten wytworzony przez powódkę o charakterze jedynie informacyjnym na potrzeby głosowania i jego moment, znacznie poprzedzający okres objęty żądaniem nie dawał wiarygodnej i aktualnej informacji o udziale pozwanej w spornej nieruchomości w okresie od maja 2011 roku do maja 2012 roku.
Prawidłowo także ocenił Sąd I – ej instancji dowody z dokumentów w postaci kartotek księgowych (k. 45 – 49) i raportów o należnościach (k. 142 – 163) jako nieprzydatnych do rozpoznania sprawy, niezależnie od kwestii ich doręczeń pozwanej, obowiązku ich sporządzania, czy respektowania przez innych właścicieli. Zapisy księgowe czynione przez powódkę odnośnie zobowiązań pozwanej i zarachowywanych wpłat nie wyjaśniają bowiem podstaw ustalenia jej zobowiązań wobec Wspólnoty. Stanowić je mogą jedynie uchwały ustalające stawki poszczególnych kategorii opłat, które, jak wynika z raportów, nalicza pozwana.
Za dopuszczalne należy uznać wyodrębnianie z zaliczki części przeznaczonej na fundusz remontowy wspólnoty, czy na koszty dostarczania mediów do lokali, które jednak nie są kosztami zarządu nieruchomością wspólną i powinny być rozliczane odrębnie dla każdego lokalu także wtedy, gdy brakuje urządzeń pozwalających mierzyć zużycie w poszczególnych lokalach. Uchwalając wysokość zaliczek na dany rok, właściciele lokali dzielą te zaliczki na te części, niejako przeznaczone na różne cele. Powódka, nie przedkładając owych uchwał, nie wykazała ani tego, że dokonano tych wyodrębnień, ani sposobu ich rozliczania. Skoro zaś dochodzone roszczenie obejmuje zaliczki za zamknięte okresy, powódka winna także przedstawić sposób ich skwitowania za poszczególne lata obrachunkowe. Osobowe źródła dowodowe zaproponowane przez powódkę w osobach świadków:D. G.iZ. R.(k. 181) i członka Zarządu WspólnotyJ. K.(k. 287), z których wynikał jedynie fakt nieuiszczania przez pozwaną wszystkich należności, którymi obciążała ją powódka, nie mogły zastąpić dokumentów źródłowych kreujących wysokość zobowiązań właścicieli w każdym roku.
Bez wpływu na ciężar dowodowy w niniejszej sprawie, spoczywający na powódce, pozostaje eksponowana w apelacji okoliczność wiedzy po stronie pozwanej co do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej i treści uchwał ustalających wysokość zaliczek. To bowiem powódka, dochodząc roszczenia, winna udowodnić swoje twierdzenia dotyczące jego wysokości, niezależnie od stanu świadomości swojego przeciwnika co do prawdziwości tych twierdzeń i jego wiedzy o okolicznościach faktycznych sprawy. Także rzeczywiste przyczyny niepokrywania należności przez Spółdzielnię są irrelewantne prawnie, gdyż nawet w sytuacji problemów finansowych właściciela lokali Wspólnota nie jest zwolniona z obowiązku wykazania wysokości zobowiązań wobec niej i jego podstaw normatywnych.
Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia apelacji i dlatego oddalił ją jako bezzasadną z mocyart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie oart. 98 k.p.c.w zw. z § 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. poz. 1800) w brzmieniu obowiązującym w dniu wniesienia apelacji w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.
Beata Byszewska  Paulina Asłanowicz  Marzena Konsek - Bitkowska