Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 844/17
Data wyroku: 2017-08-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Leszek Dąbek
Słowa kluczowe: Umowa przedwstępna
Podstawa prawna: art. 386 kc

Sygn. akt III Ca 844/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 sierpnia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek
po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2017 r. w Gliwicach
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwaP. G.iD. G. (1)
przeciwkoT. S.
o zapłatę
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Rejonowego w Żorach
z dnia 8 lutego 2017 r., sygn. akt I C 811/16

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 kwietnia 2016 r.,

b
zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

2
zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.400 zł (tysiąc czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania odwoławczego w tym 900 zł (dziewięćset złotych) zastępstwa prawnego.

SSO Leszek Dąbek
Sygn. akt III Ca 844/17

UZASADNIENIE
PowodowieP. G.iD. G. (2)żądali zasądzeniana ich rzecz solidarnie od pozwanejT. S.kwoty 10 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zwrotu kosztów procesu.
Uzasadniając żądanie twierdzili, iż zawarli z pozwaną umowę przedwstępną, wpłacili zaliczkę, która nie zostało zwrócona, pomimo iż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek nieotrzymania przez powodów kredytu na zakup nieruchomości z przyczyn leżących po stronie pozwanej – niezgodności budynkuz projektem.
Sąd Rejonowy w Żorachsporządził w dniu 20 07 2016r. nakaz zapłatyw postępowaniu upominawczym, w którym polecił pozwanej zapłacić powodom solidarnie dochodzone należności.
PozwanaT. S.wnosiła sprzeciw od nakazu zapłaty,w którym wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.
Podnosiła, że odstępstwa od projektu budowlanego nie są przeszkodą do oddania budynku do użytkowania, a wymagają jedynie projektu zastępczego. Podniosła także,iż powodowie posiadali pełna wiedzę o stanie budynku przed zawarciem umowy. Zakwestionowała także podane przez powodów przyczyny nieuzyskania kredytu.
Sąd Rejonowy w Żorachw wyroku z dnia 8 02 2017r. oddalił powództwo
i orzekł o kosztach procesu.
W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia przywołał regulacjęart. 354 § 1 k.c.,art. 389 k.c.i wskazał, iż powodowie zobowiązani byli do wykazania, że zachodzi jedna z dwóch przewidzianych w umowie przedwstępnej sytuacji obligującej pozwaną do zwrotu zaliczki – nieuzyskanie przez kupujących kredytu hipotecznego bądź niezawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie przedającego czyli pozwanej. Żadna z powyższych okoliczności nie została wykazana. Powodowie nie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego.Bank (...)wydał pozytywną decyzję kredytową, a jedynie na skutek wycofania sięT. G. (1)z zawarcia umowy w charakterze współkredytobiorcy nie doszło do sfinalizowania umowy. Powodowie nie wykazali również faktu niezawarcia umowy z innych przyczyn leżących po stronie pozwanej, co upoważniałoby do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zaliczki zgodnie z § 6 umowy. Następnie wskazując na treść 355§ 1 k.c.stwierdził,iż wybór oferty sprzedaży nieruchomości powinien być poprzedzony dochowaniem należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości, w szczególności co do obiektywnie istniejących okoliczności związanych ze stanem techniczno-prawnym nieruchomości, który jest możliwy do stwierdzenia na podstawie zapisóww księdze wieczystej, rejestrze gruntów, czy wreszcie dokumentacji budowlanej.Uznał, że prawo pozwanej do zatrzymania zaliczki wynika przede wszystkim z faktu uzyskania przez pozwaną pozytywnej decyzji kredytowej w(...) Banku (...) S.A.i nieskorzystania przez powodów z tej oferty z powodów niezależnych od pozwanej.
Kosztami procesu obciążył powodów.
Orzeczenie zaskarżylipowodowieP. G.iD. G. (2), którzy wnosili o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenieod pozwanej zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego, bądź uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z orzeczeniem o kosztach.
Zarzucił, że przy ferowaniu wyroku naruszono regulacje:

-

art. 233 k.p.c.poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, polegającem.in. na nierozważeniu całości zgromadzonego materiału dowodowego, błędną ocenę materiału dowodowego oraz wyprowadzenie wniosków sprzecznychze zgromadzonym materiałem dowodowym w sposób przekraczający granice swobodnej oceny dowodów, tj:



błędną ocenę zapisów umowy przedwstępnej, wyprowadzenie wniosków sprzecznych ze zgodnym zamierzeniem stron podpisujących umowęoraz nieprawidłową analizę postanowień umownych, która to błędna ocena doprowadziła do uznania, że nie zachodzą przesłankiz § 5 i 6 umowy przedwstępnej obligujące pozwaną do zwrotu otrzymanej zaliczki;

brak uznania, że w niniejszej sprawie kwota otrzymana przez pozwaną stanowiła zaliczkę, a nie zadatek, a tym samym istnieje koniecznośćjej zwrotu w przypadku niedojścia umowy finalnej do skutku,

błędną ocenę zeznań świadkaP. J.,K. S.oraz zeznań powodów i uznanie, że powodowienie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego oraz błędne stwierdzenie, że wycofanie sięT. G. (2)z zawarcia umowyw charakterze współkredytobiorcy nie było spowodowane działaniem pozwanej,

błędne uznanie, że nie zachodzi jedna z dwóch przewidzianychw umowie przedwstępnej sytuacji obligujących pozwaną do zwrotu zaliczki;

-

art. 355 § 1 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że strona powodowa nie dochowała należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości;

art. 410 § 2 k.c.poprzez jego niezastosowanie i brak uznania, że zaliczka przekazana pozwanej stanowi w świetle zaistniałych okoliczności świadczenie nienależne, które powinno podlega zwrotowi na rzecz strony powodowej.

W uzasadnieniu między innymi podnosili, że precyzyjna analiza § 5 umowy przedwstępnej z dnia 10 10 2015r. nakazuje uznanie, że w sytuacji nieudzielenia przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości kwota otrzymana przez pozwaną ulega zwrotowi. Zatem powodowie nie byli zobligowani do zwracaniasię do nieokreślonej liczy banków z wnioskiem o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości. Podkreślili także, że mBank nie udzieli im kredytu , gdyż budynekbył wybudowany niezgodnie z projektem, o czym pozwana nie poinformowała powodów przed zawarciem umowy przedwstępnej i przekazaniem zaliczki.
W odpowiedzi na apelacjępozwanaT. S.wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych solidarnie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:
Sąd pierwszej instancji trafnie zakwalifikował roszczenie powodów przyjmując, że mają one źródło w postanowieniach zawartej przez strony w dniu 10 10 2015r. umowy przedwstępnej , a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę.
Ustalenia faktyczne składające się na podstawę faktyczną orzeczenia mają podstawę w informacjach zawartych przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wiarygodnych źródłach dowodowych.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji
.
Powództwo zostało oparte na twierdzeniu, iż powodowie skutecznie odstąpili od umowy, co z mocy postanowień § 6 zawartej przez strony rodzi po stronie pozwanej obowiązek zwrócenia im uiszczonej przez nich pozwanej kwoty 10.000zł.
Równocześnie z postanowień § 1 umowy wynika, że pozwana zapewniła skarżących, że nieruchomość jest wolna od jakikolwiek wad, ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek orazinnych wad prawnych.
Z wiarygodnych zeznań powodaP. G.wynika, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy miał być w chwili przeniesienia własności nieruchomości zdolny do zamieszkania.
W sprawie bezspornym jest, że został on wybudowany niezgodnie
z projektem (zmieniono kształt połaci dachu), co w konsekwencji doprowadziło
do zmiany jego kubatury poddasza i co za tym idzie kubatury całego budynku i dlatego żeby można było w nim zamieszkać pozwana jako inwestor powinna była uzyskać decyzję zezwalająca na jego użytkowanie.
Z materiału sprawy wynika, że takiej decyzji ona nie uzyskała, przez co nie-możliwe było zgodne z prawem zamieszkanie w budynku
Z tej przyczyny nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy była dotknięta wadą prawną, co samo w sobie – w świetle postanowień § 6 umowy – rodziło po stronie powodów skuteczne względem pozwanej uprawnienie do odstąpienia od umowy (niezależnie od tego pozwana zobowiązywała się wobec powodów do jej usunięcia
z czego się także nie wywiązała).
W tej sytuacji złożone przez skarżących oświadczenie o odstąpieniu
od umowy było skuteczne a z chwilą jego złożenia pozwanej po ich stronie powstało
– z mocy przywołanych postanowień umowy - skutecznie względem niej roszczenie
o zwrot uiszczonej jej kwoty 10.000zł.
Do chwili obecnej kwota ta nie została przez pozwaną uiszczona powodom, co w połączeniu z powyższym czyniło powództwo uzasadnionym, co jednak
nie znalazło prawidłowego odzwierciedlenia w zaskarżonym wyroku.
Czyni to apelację uzasadnioną i prowadziło do zmiany zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w oparciu o regulacjęart. 386 § 1 k.p.c.
Resumując z podanych względów zaskarżony wyrok jest wadliwy i dlatego apelację powodów jako uzasadnioną uwzględniono orzekając jak w sentencjiw oparciu o regulacjęart. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosując regulacjęart. 98 § 1 k.p.c.i § 10 ust. 1 pkt 1 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 10 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804), biorąc pod uwagę, iż pozwana uległa w całościw postępowaniu odwoławczym i powinna zwrócić powodom poniesione przez nich w tym postępowaniu koszty opłaty od apelacji w kwocie 500zł i zastępstwa przez fachowego pełnomocnika w wysokości 900zł.

SSO Leszek Dąbek