Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 140/17
Data wyroku: 2017-07-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Lucyna Świderska-Pilis, Aneta Pieczyrak-Pisulińska, Joanna Naczyńska
Słowa kluczowe: Uchwały organów spółdzielni
Podstawa prawna: art. 12 ust. 1 i art. 17 ^14^ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Sygn. akt I ACa 140/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Lucyna Świderska-Pilis

Sędziowie :

SA Joanna Naczyńska (spr.)
SO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

Protokolant :

Anna Wieczorek

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2017 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaG. K.,D. W.,E. L.,J. M.,K. J.,J. I.,M. W.,B. R.(R.),D. D.,A. M.,H. P.,K. M.,P. W.,C. L.,E. J.,Ż. G.,I. Ż. (1),C. P.,A. P.,M. G.,A. O.,R. L.,H. D.,R. W.,G. W.,E. G.iM. S.

przeciwko(...) Spółdzielni MieszkaniowejwB.
o stwierdzenie nieważności uchwały ewentualnie o uchylenie uchwały
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 2 listopada 2016 r., sygn. akt II C 877/15

1
oddala apelację;

2
zasądza od pozwanej na rzecz powodów 1 080 (tysiąc osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

SSA Lucyna Świderska-Pilis

SSA Joanna Naczyńska

Sygn. akt I ACa 140/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 2 listopada 2016r. Sąd Okręgowy w Katowicach w sprawie z powództwaG. K.,D. W.,E. L.,J. M.,K. J.,J. I.,M. W.,B. R.,D. D.,A. M.,H. P.,K. M.,P. W.,C. L.,E. J.,Ż.G.,I. Ż. (1),C. P.,A. P.,M. G.,A. O.,R. L.,H. D.,R. W.,G. W.,E. G.,M. S.stwierdził nieważność uchwały Zarządu pozwanej(...) Spółdzielni MieszkaniowejwB.nr(...)z 12 października 2015r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości przy ulicy(...)wB.w zakresie §(...)punktów od(...)do(...)podpunktów „(...)”, wskazujących wysokość obciążenia lokali mieszkalnych z tytułu wykupu gruntu, którego spłaty zgodnie z odnośnikiem(...)pozwana Spółdzielnia będzie wymagać w przypadku żądania zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub w przypadku wyliczenia wkładu mieszkaniowego dla celów rozliczenia z tytułu tego wkładu. Nadto, Sąd Okręgowy częściowo umorzył postępowanie, a w pozostałej części powództwo oddalił, zasądził od pozwanej na rzecz każdego z powodów po 100zł z tytułu zwrotu połowy opłaty od pozwu i zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty zastępstwa procesowego.
Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy podjął po ustaleniu, iż powodowie są członkami pozwanej Spółdzielni, posiadającymi własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego. Pozwana bezskutecznie próbowała nabyć prawo do gruntu zabudowanego budynkiem, w którym mieszczą się lokale powodów w drodze zasiedzenia. Ostatecznie grunt ten kupiła za cenę 387.205zł i 16.790zł. Następnie zleciła inwentaryzację budynku mieszkalnego i obliczenie powierzchni każdego lokalu i ogólnej powierzchni budynku. Wyłożyła do wglądu swych członków projekt uchwały określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali (mieszkalnych i o innym przeznaczeniu), przedkładając każdemu członkowi wyciąg z projektu tejże uchwały w części dotyczącej jego lokalu. Członkowie spółdzielni wnosili o uwagi do tego projektu, w tym wnosili o wykreślenie ppkt(...)) wraz odnośnikiem zaznaczonym jako(...). W dniu 2 października 2015r. Zarząd(...) Spółdzielni Mieszkaniowejpodjął uchwałę nr(...)w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości przy ul.(...)wB., w §(...)uchwały określono, że przedmiotem uchwały jest nieruchomość obejmująca:

1
działki gruntu nr (...)o łącznej powierzchni 6.623,00 m2, dla których Sąd Rejonowy wB.prowadziksięgę wieczystą KW (...), w której jako właściciel jest wpisana(...) Spółdzielnia MieszkaniowawB.;

2
budynek mieszkalny, w którym znajduje się:

a
90 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 5.059,90 m2,

b
90 pomieszczeń przynależnych do lokali o łącznej powierzchni użytkowej 356,49 m2,

c
pomieszczeń urządzeń wspólnych/ ogólnego użytku/ o łącznej powierzchni 1.199,82 m2, na które składają się: klatka schodowa, korytarze, pomieszczenia pralni i suszarni, pomieszczenia przyłączy c.o., wody, pomieszczenia gospodarcze, komórki i wiatrołapy.

W(...)uchwały, określono przedmiot odrębnej własności dla poszczególnych lokali, wskazując ich powierzchnię (ppkt(...)), wysokość udziału we współwłasności wspólnej (ppkt(...)), uprawnionego do żądania przeniesienia własności lokalu (ppkt(...)) oraz zastrzeżono, iż na lokalach ciąży zobowiązanie z tytułu nabycia gruntu w kwocie ustalonej osobno dla każdego z lokali (ppkt(...)). W odnośniku(...)do ppkt(...), wskazano, że „Spółdzielnia będzie wymagać spłaty tych kwot w przypadku żądania zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub w przypadku wyliczenia wkładu mieszkaniowego dla celów rozliczenia z tytułu tego wkładu (np. rezygnacja z lokalu)”. Powodowie zaskarżyli tę uchwałę, jako niezgodną z prawem, a niezgodności tej upatrywali w uzależnieniu wyodrębnienia lokali od uprzedniego uregulowania kosztów nabycia gruntu, na którym wybudowany jest budynek.
Sąd Okręgowy stwierdził, iż zaskarżona uchwała została podjęta we właściwym trybie, z zachowaniem procedury określonej wart. 43 ust. 1-5 ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych(tekst jedn.: Dz.U. z 2013r., poz.1222 z późn. zm.; zwanej dalej u.s.m.) i zaskarżona w terminie określonym w art. 43 ust. 5 u.s.m. Poddając natomiast jej treść merytorycznej ocenie prawnej stwierdził, iż nie jest zgodne z prawem dokonane nią uzależnienie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności tego lokalu od spłaty przypadającej na lokal ceny nabycia gruntu. Podkreślił, iż zgodnie z art. 12 i art. 1714u.s.m. Spółdzielnia może uzależnić przekształcenie przysługującego członkowi spółdzielczego prawa do lokalu we własność jedynie od spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami i od spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., czyli kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na dany lokal, a nadto opłat statutowych związanych eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Uznał, iż wbrew stanowisku pozwanej pojęcie "zobowiązań spółdzielni związanych z budową" nie obejmuje wydatków poniesionych przez Spółdzielnię na nabycie własności gruntu, na którym posadowiony już jest budynek, jako że wydatek ten nie stanowi kosztu budowy. Przyjął, iż skoro uprawnienie do żądania przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębne prawo własności jest uzależnione od zapłaty na rzecz spółdzielni ściśle określonych kategorii należności, zatem rozumując a contrario powstanie tego prawa i jego realizacja nie może być uzależniona od spełnienia dalszych wymogów, w tym uiszczenia niewymienionych w powołanych przepisach spłat. Podkreślił, iż tożsame stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2011r., V CSK 530/11.
Sąd Okręgowy miał na uwadze, iż nabycie własności gruntu było konieczne i leżało w interesie powodów oraz, że koszty nabycia własności gruntu obciążają spółdzielnię, a w konsekwencji osoby, którym przysługują prawa do lokali spółdzielczych. Zauważył, że koszty te mogą zostać pokryte ze środków funduszu uwłaszczeniowego, który pozwana może utworzyć w oparciu oart. 78 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze, lecz wobec treści art. 12 i art. 1714u.s.m. pozwana nie może od ich uiszczenia uzależniać przekształceniapraw spółdzielczychdo lokalu we własność w drodze uchwały, podjętej w trybie art. 42 u.s.m.
Powyższe konstatacje legły u podstaw stwierdzenia przez Sąd Okręgowy nieważności zaskarżonej uchwały co do §(...)w zakresie postanowień, iż na poszczególnych lokalach ciąży zobowiązanie z tytułu nabycia gruntu w ściśle określonej kwocie dla danego lokalu, którego spłaty zgodnie z odnośnikiem(...)spółdzielnia będzie wymagać w przypadku żądania zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub w przypadku wyliczenia wkładu mieszkaniowego dla celów rozliczenia z tytułu tego wkładu. Sąd Okręgowy uznał, iż w pozostałym zakresie uchwała nie jest niezgodna z prawem, nie godzi w interesy powodów ani ich uprawnienia, w związku z czym brak jest przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 5 u.s.m. do stwierdzenia jej nieważności w całości. Rozstrzygnięcia częściowo umarzające postępowanie i częściowo oddalające powództwo nie są kwestionowane, stąd bliższe omawianie ich jest zbędne. Mając na uwadze ostateczny wynik procesu, Sąd Okręgowy orzekł o kosztach postępowania na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.i zasądził od pozwanej na rzecz każdego z powodów 100zł z tytułu zwrotu połowy uiszczonej opłaty od pozwu oraz zniósł między stronami pozostałe koszty procesu.
Apelację od wyroku wniosła pozwana, domagając się jego zmiany przez oddalenie powództwa także w części w jakiej Sąd Okręgowy je uwzględnił i zasądzenie kosztów procesu za obie instancje. Alternatywnie wnosiła o uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Wywodziła, iż Sąd Okręgowy błędnie przyjął, iż koszt zakupu gruntu nie jest kosztem budowy w rozumieniu art. 128ust. 1 pkt. 1 oraz art. 1714ust. 1 pkt. 1 u.s.m. w zw. z art. 36 u.s.m. Podniosła, iż wywiązała się z obowiązku wynikającego z art. 42 u.s.m., określając zaskarżoną uchwałą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu oraz ustalając zadłużenie ciążące na każdym z lokali z tytułu nabycia gruntu. Wywodziła, iż koszt nabycia gruntu to niewniesiony koszt budowy i dotychczasowej eksploatacji, a do jego pokrycia powodowie są zobowiązani, ponieważ jego spłata warunkuje przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność. Oświadczyła, iż w jej ocenie ostateczne i pełne rozliczenie kosztów budowy może nastąpić dopiero po uregulowaniu praw do gruntu. Podniosła, iż rozliczenie wkładu mieszkaniowego nie obejmowało ani jednorazowej wpłaty na użytkowanie wieczyste ani kosztu zakupu gruntu. Akcentowała, iż zarówno w świetle orzecznictwa sądowego, jak i interpretacji urzędowej dokonywanej przez organy podatkowe koszt zakupu gruntu stanowi koszt budowy.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Co do zasady zgodzić się należy z apelującą, iż koszt nabycia prawa do gruntu stanowi koszt budowy, niemniej jest tak w sytuacji, gdy inwestor najpierw nabywa prawo do gruntu (własności bądź użytkowania wieczystego), a następnie wznosi na tym gruncie budynek. W rozpatrywanej sprawie kolejność ta nie została zachowana. Budowa spółdzielczego budynku wielomieszkaniowego zakończyła się przed nabyciem gruntu, budynek został wybudowany na cudzym gruncie, oddany do użytku i zasiedlony. Proces budowlany został zakończony przed nabyciem gruntu. W tej sytuacji koszt nabycia gruntu nie stanowił kosztu budowy, w związku z czym nie mieści się w przypadającej na lokal członka części zobowiązań spółdzielni związanych z budową o których mowa w art. 12 ust. 1 w zw. z art. art. 10 ust. 1 pkt 1 u.s.m. oraz art. 1714ust. 1 u.s.m. Nie ulega jednakże wątpliwości, iż nabycie praw do gruntu stanowiło wydatek konieczny, który musiał zostać sfinansowany przez pozwaną, a ostatecznie jego spłata obciąża członków pozwanej Spółdzielni, np. w ramach wpłat na fundusz uwłaszczeniowy, który pozwana może utworzyć w trybieart. 78§2 Prawa spółdzielczego.
Wprawdzie można byłoby wskazać racjonalne argumenty przemawiające za poszerzeniem katalogu zobowiązań wymienionych w art. 12 ust. 1 u.s.m. i art. 1714ust. 1 u.s.m., od uiszczenia których należałoby uzależnić powstanie uprawnienia do domagania się przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego, bądź własnościowego prawa do lokalu w własność o spłatę przypadającej na dany lokal ceny nabycia gruntu, niemniej argumenty te można rozpatrywać jedynie w sferze postulatów legislacyjnych. Powszechnie przyjmowanym i ugruntowanym w orzecznictwie sądowym i Trybunału Konstytucyjnego jest bowiem stanowisko, iż ani umowa, ani uchwała Zarządu Spółdzielni, czy Walnego Zgromadzenia Członków nie może uzależniać realizacji uprawnienia do żądania przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu we własność od spłaty świadczeń niewymienionych w art. 12 ust. 1 u.s.m. i art. 1714ust. 1 u.s.m., w tym także od uiszczenia zaległych wpłat na fundusz uwłaszczeniowy (przywołany przez Sąd Okręgowy wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2011r., V CSK 530/11).
Podsumowując, Sąd Okręgowy trafnie stwierdził, iż zaskarżona uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości przy ulicy(...)wB.była sprzeczna z prawem, a w szczególności z art. 12 ust. 1 u.s.m. i art. 17(

    14 )ust. 1 u.s.m. - w zakresie §(...)punktów od(...)do(...)podpunktów „(...)”, które wskazują wysokość obciążenia lokali mieszkalnych z tytułu wykupu gruntu, których spłaty zgodnie z odnośnikiem(...)spółdzielnia będzie wymagać w przypadku żądania zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub w przypadku wyliczenia wkładu mieszkaniowego dla celów rozliczenia z tytułu tego wkładu.
Z tych też przyczyn, Sąd Apelacyjny - w oparciu oart. 385 k.p.c.- oddalił apelację jako bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego, Sąd orzekł na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, zasądzając - w oparciu oart. 98 § 1 i 3w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.- od pozwanej na rzecz powodów 1.080 zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, tj. w kwocie odpowiadającej czterokrotności stawki minimalnej, określonej w § 8 ust. 1 pkt. 1 w zw. z§ 13 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 461 ze zm.), zważywszy na fakt, iż wszystkich powodów reprezentował ten sam pełnomocnik, a ich stanowisko w sprawie było wspólne.
SSO Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Lucyna Świderska-Pilis SSA Joanna Naczyńska