Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1109/17
Data wyroku: 2017-10-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Balion-Hajduk, Leszek Dąbek, Marcin Rak
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt III Ca 1109/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 października 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk
Sędzia    SO Leszek Dąbek
Sędzia    SO Marcin Rak (spr.)
Protokolant    Beata Michalak
po rozpoznaniu w dniu 25 października 2017 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaZ.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 29 grudnia 2016 r., sygn. akt VIII C 345/16

1
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 w ten sposób, że ustala, że opłata roczna za przysługujący powódce udział w wysokości 355/1000 w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej numer (...)Sądu Rejonowego w Zabrzu wynosi od dnia 1 stycznia 2016 r. 50,55 zł (pięćdziesiąt złotych pięćdziesiąt groszy);

2
oddala apelację w pozostałej części;

3
nie obciąża powódki kosztami postępowania odwoławczego;

4
odstępuje od obciążania powódki nieuiszczonymi kosztami sądowymi w postępowaniu odwoławczym.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Leszek Dąbek
Sygn. aktIII Ca 1109/17

UZASADNIENIE
W piśmie z 25 września 2015 roku doręczonym 15 października 2015 roku PrezydentZ.realizujący zadania z zakresu administracji rządowej, wypowiedział użytkownikowi wieczystemu(...) sp. z o.o.wZ.dotychczas obowiązującą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w nieruchomości oznaczonej jakodziałka (...)objętejksięgą wieczystą (...)Sądu Rejonowego w Zabrzu, a stanowiącej własność Skarbu Państwa. W miejsce opłaty w wysokości 50,55 zł zaproponował 143,47 zł.
Wieczysty użytkownik wniósł w dniu 20 listopada 2015 roku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest niezasadna, względnie uzasadniona w innej niższej wysokości. Zarzucał, że w toku aktualizacji błędnie ustalono wartość nieruchomości stanowiącej podstawę wyceny.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 15 marca 2016 roku, doręczonym użytkownikowi wieczystemu 17 marca 2016 roku oddaliło ten wniosek.
W następstwie sprzeciwu wniesionego od tego orzeczenia przez wieczystego użytkownika w dniu 30 marca 2016 roku, sprawa została przekazana do rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Zabrzu. Wniosek wieczystego użytkownika z dnia 20 listopada 2015 roku zastąpił pozew, a to zgodnie zart. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz.U. z 2015 roku, poz. 1774 ze zm. – dalej jakoustawa o gospodarce nieruchomościami) wobec czego wieczysty użytkownik zyskał status powoda, zaś właściciel nieruchomości status pozwanego.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz powoda kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwany zarzucił, że operat na podstawie którego dokonano aktualizacji opłat sporządzony został prawidłowo, zgodnie z obowiązującym w tym zakresie przepisami i odzwierciedla rzeczywistą to jest rynkową wartość przedmiotowej nieruchomości. Wartość ta wzrosła na przestrzeni 15 lat, to jest od 2001 roku, kiedy to dokonano ostatniej aktualizacji opłaty rocznej.
Wyrokiem z 29 grudnia 2016 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wZ.przyulicy (...)oznaczonej jakodziałka numer (...)o powierzchni 242 m2w udziale 355/1000, dla której Sąd Rejonowy w Zabrzu prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)dokonana przez pozwanego Skarb Państwa - Prezydenta MiastaZ.pismem z dnia 25 września 2015 roku jest niezasadna, nadto zasądził od pozwanego na rzecz powódki 150 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Wyrok ten zapadł po ustaleniu, że powodowa spółka jest od dnia 4 lipca 2001 roku użytkownikiem wieczystym udziału w wysokości(...)w nieruchomości gruntowej opisanej wksiędze wieczystej nr (...), która to nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa i obejmujedziałkę nr (...)wydzieloną w obrysie posadowionego na niej budynku. Aktualizacja opłaty rocznej była dokonana w dniu 25 września 2015 r. kiedy to pozwany wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty wynoszącą 50,55 zł rocznie i zaproponował stawkę 143,47 zł. Powódka nie zgodziła się z tą propozycją składając wskazany wyżej wniosek do SKO, a następnie sprzeciw od orzeczenia wniosek ten oddalającego.
Uwzględniając te okoliczności Sąd Rejonowy zważył, że zgodnie zart. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm. - dalej jako u.g.n.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Jak wynika z art. 72 ust 1 u.g.n. w zw. z art. 67 u.g.n., opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Na mocy art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Wartość nieruchomości stanowiącej podstawę aktualizacji ustala rzeczoznawca majątkowy.
Dalej Sąd Rejonowy wskazał, że tryb aktualizacji dokonywanej na wniosek organu określony jest w art. 78 ust. 1 – 3 u.g.n. a ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.
W kontekście tych uregulowań Sąd Rejonowy ocenił, że dotychczasowa wysokość opłaty rocznej została prawidłowo wypowiedziana, powódka w terminie złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego odwołanie od tego wypowiedzenia, a następnie sprzeciw od orzeczenia SKO. Skutkiem sprzeciwu była utrata mocy wskazanego orzeczenia.
Dalej Sąd Rejonowy wywiódł, że sąd rozpoznający sprawę po sprzeciwie od orzeczenia SKO nie jest związany wynikami poprzednio prowadzonego postępowania administracyjnego, jak również operatem szacunkowym sporządzonym w tym postępowaniu. Sąd we własnym zakresie dokonuje ustaleń mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Wobec tego uznał, że opinia, na którą się powoływała pozwana w trakcie postępowania sądowego złożona jeszcze w postępowaniu administracyjnym miała charakter opinii prywatnej i nie stanowiła dowodu wiadomości specjalnych w rozumieniuart. 278 i 290 k.p.c., a była jedynie dokumentem prywatnym w rozumieniuart. 245 k.c.Skoro powódka kwestionowała zasadność dokonania aktualizacji na podstawie tej opinii, to rzeczą pozwanej było wykazanie jej zasadności poprzez złożenie dowodu z opinii biegłego w postępowaniu sądowym. Sąd Rejonowy odwołał się tu do poglądu Sądu Najwyższy wyrażonego w wyroku w wyroku z dnia 23 września 2009 roku, I CSK 45/09 wskazującego, że art. 78 ust. 3 u.g.n. ma charakter materialno-prawny i określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu aktualizacyjnym, obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma znaczenia, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego od orzeczenia kolegium.Ratio legistakiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym - procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym.
Wobec tego Sąd Rejonowy ocenił, że pozwana, która nie zaoferowała wniosku o dowód z opinii biegłego w postępowaniu sądowym, nie udowodniła zasadności aktualizacji stosowanie do wymogówart. 6 k.c.i232 k.p.c.
Sąd I instancji wskazał też, że z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż gdy przedmiotem badania sądu rozpoznającego sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze jest zasadność oferty co do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jeżeli sąd uzna, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona to ustala opłatę w dotychczasowej wysokości, jeżeli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona to powództwo oddala, jeśli zaś uzna, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala.
Wobec tego Sąd Rejonowy uznał, że należało orzec o niezasadności dokonanej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i utrzymaniu jej na dotychczasowej wysokości – jak w punkcie 1 sentencji wyroku..
Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu Sąd Rejonowy powołałart. 98 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwany zarzucając naruszenie art. 79 ust 5 i 80 ust 3 u.g.n. poprzez ego nieuwzględnienie polegające na braku ustalenia wysokości opłaty i terminu, od którego opłata ma obowiązywać. Odwołując się do rzecznictwa Sądu Najwyższego wywodził, że skutkiem uznania przez sąd braku podstaw do dokonania aktualizacji powinno być ustalenie opłaty w dotychczasowej wysokości, czego Sąd Rejonowy nie uczynił.
Formułując ten zarzut domagał się zmiany zaskarżonego wyroku i ustalenie wysokości opłaty, względnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy. Wniósł nasto o zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego argumentując, że skutkiem uznania przez sąd, iż aktualizacja opłaty była bezzasadna, jest jej obowiązywanie w wysokości jak przez wypowiedzeniem.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia, jak i prawidłowo ocenił, że w sprawie nie zostało wykazane przez stronę pozwaną (którą obciążał obowiązek dowodowy w tym zakresie), aby zachodziły podstawy do dokonania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Dokonane w tym zakresie ustalenia i ocenę prawną Sąd Okręgowy w całości podziela uznając za własną. Czyni to zbędnym jej powielanie.
Na etapie postępowania odwoławczego spornym pozostawało jedynie to jakiej treści powinno być orzeczenie sądu, który po zakończeniu postępowania administracyjnego i przeprowadzeniu postępowania sądowego uznał, że brak było podstaw do dokonania aktualizacji opłaty rocznej na wniosek właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
Sąd Rejonowy co prawda odwołał się tu do prawidłowej wykładni istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy przepisów, jednak pomimo tego nie zastosował ich w sposób właściwy.
Wskazać zatem trzeba, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego jak i orzecznictwie Sadów Apelacyjnych zasadniczo zgodnie przyjmuje się, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala, jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Oddalenie powództwa może mieć miejsce tylko gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji. W szczególności nie jest przy tym wystarczające samo stwierdzenie w sentencji, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione. Konieczne jest jednocześnie ustalenie wysokości tej opłaty, skoro wcześniej została ona wypowiedziana przez właściciela (por. wyroki Sądu Najwyższego z 19 marca 2003 roku, I CK 66/02, OSNC 2004/11/177; z 11 września 2003 roku, III CKN 239/01; wyroki Sądów Apelacyjnych w Gdańsku z 10 lipca 2013 roku, V ACa 387/13 oraz Białymstoku z 13 marca 2014 roku, I ACa 826/13).
Przedstawiona wykładnia znajduje też pośrednio swoje uzasadnienie w treści art. 79 ust 4 i art. 81 ust 3 u.g.n. z których wynika, że po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, opłata obowiązuje w wysokości zaoferowanej przez organ lub w dotychczasowej wysokości, jedynie po oddaleniu kierowanego do SKO wniosku użytkownika wieczystego. Brak jest natomiast takiej regulacji odnoszącej się do niewykazania swoich racji przez właściciela gruntu inicjującego postępowanie aktualizacyjne.
W konsekwencji, wobec uznania, że pozwany właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste bezzasadne wypowiedział w trybie art. 78 u.g.n. wysokość opłaty rocznej domagając się jej podwyższenia, koniecznym było ustalenie tej opłaty na dotychczasowym poziomie.
Z okoliczności sprawy bezspornie wynikało natomiast, że opłata roczna związana z przysługującym powódce w dacie wypowiedzenia udziałem w wysokości 355/1000, wynosiła przed wypowiedzeniem 50,55 zł. Skoro wypowiedzenie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2016 roku a ostatecznie okazało się nieuzasadnione, to koniecznym było ustalenie opłaty na dotychczasowym poziomie od tej właśnie daty.
Z tych też względów Sąd Okręgowy na podstawieart. 386§1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i orzekł jak w sentencji. Pomimo dokonania tej zmiany brak było podstaw do zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu w I instancji, skoro zmiana nie miała wpływu na to, że powódka (użytkownik wieczysty) była w sprawie stroną wygrywającą. Korekta wyroku była bowiem wynikiem jedynie technicznej niedokładności rozstrzygnięcia. Z tych też względów Sąd Okręgowy oddalił apelację w pozostałej części – odnoszącej się do żądania zasądzenia na rzecz pozwanego kosztów procesu – a to na postawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na zasadzieart. 102 k.p.c.Jakkolwiek bowiem apelacja co do zasady okazała się usprawiedliwiona, a w postępowaniu odwoławczym powódka prezentowała stanowisko przeciwne do pozwanego domagając się oddalenia apelacji, to jednak nie można było pomijać, że generalne w całym postępowaniu wykazała ona zasadność swoich racji zaś zainicjowany apelacją spór dotyczył jedynie – na ostatnim jego etapie – technicznych aspektów formułowania prawidłowego orzeczenia odnoszącego się do aktualizacji opłaty rocznej. Z tych samych względów, na zasadzie art. 113 ust. 4 ustawy z 28 lipca 2005 roku o koszach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U z 2016 r., poz. 623) Sąd Okręgowy odstąpił od obciążania powódki kosztami sądowymi w postępowaniu odwoławczym, od uiszczani których pozwany był zwolniony.
SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Leszek Dąbek