Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1345/16
Data wyroku: 2017-02-07 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 6a ust. o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt III Ca 1345/16

UZASADNIENIE
PowódD. N.w pozwie z dnia 30 marca 2015 r. skierowanym przeciwko Gminie MiejskiejP.wniósł o nakazanie pozwanej wykonania remontu w lokalu mieszkalnym położonym wP.naul. (...)nr 4, którego najemcą jest powód poprzez wymianę drzwi wejściowych do lokalu, wymianę okien, wymianę desek podłogowych. Wskazał, że Gmina oddała lokal w stanie uniemożliwiającym zamieszkiwanie.
Skarżonym wyrokiem z dnia 1 lutego 2016 r. wydanym w sprawie I C 467/15 Sąd Rejonowy w Pabianicach oddalił powództwoD. N.przeciwko Gminie MiejskiejP..
(wyrok – k. 94)
Podstawę rozstrzygnięcia Sądu I instancji stanowiły następujące ustalenia faktyczne:
D. N.zawarł z Gminą MiejskąP.umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)o powierzchni użytkowej 19,86 m2, w budynku położonym wP.przyul. (...).
Powód wcześniej, przez wiele lat zamieszkiwał wlokalu nr (...)w tym budynku.Po śmierci matki powodowi zależało na uzyskaniu mniejszego lokalu, z uwagi na wysokość opłat.Lokal nr (...)został przyznany powodowi w ciągu miesiąca od złożenia wnioskuw tzw. trybie mieszkań do remontu na koszt własny.
Przed zawarciem umowy najmu powód nie był wewnątrzlokalu nr (...), widział tylko lokal, gdy poprzedni lokator do niego wchodził; powód widział, że jedno z okien zamiast szyby ma wstawioną dyktę.
W protokole zdawczo-odbiorczymlokalu nr (...)z dnia 01 marca 2012 r. zawarto informację, że lokal jest w stanie dostatecznym, a stolarka okienna i drzwi są w złym stanie,
W dniu 03 kwietnia 2013 r.D. N.podpisał oświadczenie, iż przyjmuje przyznany mulokal nr (...)i zobowiązuje się go wyremontować we własnym zakresiei na własny koszt, a nadto zrzekł się roszczeń z tytułu poniesionych nakładów.
Lokal nr (...)jest w złym stanie technicznym - jedno okno zamiast szyby ma dyktę, drugie okno można otworzyć tylko częściowo, drzwi wejściowe są stare, ale zamykają sięna zamek, podłoga jest zniszczona, jednak nie ma w niej dziur i nie ugina się.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
W myślart. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego(t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.), wymiana stolarki okiennej, drzwiowej oraz podłóg obciąża wynajmującego.Sąd wskazał, że w niniejszej sprawie powód przed zawarciem umowy najmu otrzymałod wynajmującego informację, iż lokal o który się ubiega, jest przeznaczony do remontui jeśli chce uzyskać ten lokal w wyniku zamiany, remont ten musi przeprowadzić na swój koszt. Powód wyraził na to zgodę, a nadto zrzekł się wobec wynajmującego roszczeń tytułem poniesionych nakładów.
Z tego też względu powództwo było niezasadne.
Gdyby jednak przyjąć, że przepisyart. 6a cytowanej ustawy o ochronie praw lokatorówmaja charakterius cogensi strony nie mogą w tym zakresie dowolnie ukształtować stosunku zobowiązaniowego, który będzie je łączył, Sąd stwierdził, iż powództwo nie zostało udowodnione.
Bezspornym w sprawie było, że okna, drzwi i podłoga wlokalu nr (...)są w złym stanie technicznym, ale powód nie udowodnił, iż stan tych urządzeń kwalifikuje je do wymiany,a nie naprawy. Jak zeznał powód - podłoga w lokalu jest zniszczona, ale nie jest dziurawai nie ugina się, zaś drzwi zamykają się na zamek. Z faktu, iż po rozmowie ze szklarzem powód zrezygnował ze wstawienia szyb, nie wynika, że okna nie mogą być naprawione. Sąd wskazał ostatecznie, że obowiązek udowodnienia, iż okna, drzwi i podłoga winny być wymienione spoczywał na powodzie, zaś powód obowiązkowi temu nie sprostał. Bez opinii biegłego z zakresu budownictwa stan, w jakim jest sporne wyposażanie lokalu i czy nadaje się do wymiany czy do naprawy, nie może być ustalony.
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód.
Skarżonemu wyrokowi zarzucił:

1
naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a
art. 232 kpcw zw. zart. 227 kpc,art. 217 kpc,art. 278 § 1 kpcw zw. zart. 6 kcpoprzez przyjęcie, że powód nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z których wywodzi skutki prawne, podczas gdy powód zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia czy przedmiotowy lokal nadaje się do zamieszkania oraz czy występująw nim zgłoszone przez powoda wady, który to wniosek nie został przez Sąd Rejonowy rozpoznany;

b
art. 328 § 2 kpcw zw. zart. 233 § 1 kpcpoprzez pominięcie w uzasadnieniu wyroku wskazania przyczyn nierozpoznania wniosku dowodowego zgłoszonegoprzez powoda w pkt 9 pozwu, tj. wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który to wniosek miał istotne znaczeniedla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a w konsekwencji poczynienie ustaleń całkowicie dowolnych, nie uwzględniając całokształtu przytoczonych przez powoda okoliczności i zgłoszonych twierdzeń.

2
nierozpoznanie istoty sprawy wyrażające się w pominięciu (nierozpoznaniu) wniosku dowodowego powoda, który zmierzał do wykazania okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy;

3
naruszenie prawa materialnego –art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegopoprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że zgoda powoda na wykonanie prac remontowych w lokalu, o który się ubiegał, zwolniła całkowicie pozwaną z obowiązku wykonania prac naprawczych, których przeprowadzenie było konieczne celem umożliwienia najemcy korzystanie z lokalu.

Mając na uwadze powyższe, skarżący wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie skarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawydo ponownego rozpoznania.
(apelacja – k. 61-64)
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie w całości.
(odpowiedź na apelację – k. 74-75)

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:
Apelacja była uzasadniona, co skutkowało uchyleniem zaskarżonego orzeczenia.
Rozpoczynając analizę zarzutów apelacji, należało odnieść się w pierwszej kolejności do zarzutów prawa procesowego, gdyż prawidłowo ustalony i oceniony stan faktyczny determinuje kierunek dalszych rozważań w aspekcie prawa materialnego.
Powód zarzucił naruszenie przez Sąd Rejonowyart. 232 kpcw zw. zart. 227 kpc,art. 217 kpc,art. 278 § 1 kpcw zw. zart. 6 kcpoprzez przyjęcie, że powód nie wywiązał sięz obowiązku udowodnienia okoliczności, z których wywodzi skutki prawne, podczasgdy powód zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który to wniosek nie został przez Sąd Rejonowy rozpoznany.
Z akt sprawy I C 467/15 wynika, że w pozwie powód zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia czy przedmiotowy lokal nadaje się do zamieszkania oraz czy występują w nim zgłoszone przez powoda wady. Sąd nie uwzględnił przedmiotowego wniosku. Jednocześnie w uzasadnieniu skarżonego wyroku wskazał, iż powód nie udowodnił swego żądania, gdyż wymagało to opinii biegłegoz zakresu budownictwa. Ustalenia Sądu stoją zatem w sprzeczności z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd Rejonowy oddalił bowiem powództwo min. z uwagi na fakt,że bez opinii biegłego z zakresu budownictwa stan, w jakim jest sporne wyposażanie lokalui czy nadaje się do wymiany czy do naprawy, nie może być ustalony. Tymczasem powód zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wad lokalu. Zarzut naruszenia przepisówart. 232 kpcw zw. zart. 227 kpc,art. 217 kpc,art. 278 § 1 kpcw zw. zart. 6 kcbył wobec tego zasadny.
Powód zarzucił również naruszenie przez Sąd Rejonowyart. 328 § 2 kpcw zw. zart. 233 kpc. Zarzut naruszenia przepisuart. 328 § 2 kpcnależało uznać za bezzasadny. Skuteczność zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.jest bowiem przyjmowana z ograniczeniem do przypadków, gdy z treści uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie można w ogóle zorientować się co do podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia (wyrok SN z 7 maja 2004 r., I CK 624/03, LEX nr 97446,Wspólnota (...)). W niniejszej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca, pomimo, że w uzasadnieniu skarżonego wyroku Sąd Rejonowynie podał motywów, jakimi kierował się, oddalając wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Sąd Rejonowy, oddalając wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, nie dokonał jednakże wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, co uzasadniało zasadność zarzutu naruszenia przepisuart. 233 § 1 kpc.
Zasadny był ostatecznie zarzut naruszenia przepisuart. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Przepisyart. 6a-6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2016 r. poz. 1610; dalej „uopl”) określają wzajemne obowiązki i prawa stron umowy najmu. Wart. 6fzawarto zastrzeżenie, iż w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione wart. 6a-6e. Przepis ten wprowadza zatem możliwość odmiennego ukształtowania praw i obowiązków,ale jedynie dla umowy najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Regulacje określone przepisami 6a-6e mają natomiast charakter bezwzględnie obowiązujący w przypadku umowy najmu lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W niniejszej sprawie umowa najmu nr SL-II.(...).1.64.2013 z dnia 3 kwietnia 2013 r. dotyczyła lokalu z mieszkaniowego zasobu Gminy MiejskiejP., wobec czego strony nie mogły odmiennie ukształtować prawi obowiązków niż przewidziano to w uopl. W treści umowy najmu zawartej pomiędzy stronami zawarto wprost odesłanie w tym zakresie do przepisówustawy o ochronie praw lokatorów. Fakt, iż w dniu 3 kwietnia 2013 r. powód złożył pisemne oświadczenie, w którym zobowiązał się do wyremontowania lokalu we własnym zakresie i na własny koszt,nie przekreśla zatem obowiązków Gminy jako wynajmującego określonych w uopl.Na Gminie spoczywa zatem m.in. obowiązek wymiany stolarki okiennej i drzwiowejoraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych. Remont, do wykonania którego zobowiązał się powód, może zatem dotyczyć jedynie prac obciążających powoda jako najemcy stosownie do przepisów uopl. W protokole zdawczo-odbiorczym z dnia 1 marca 2012 r. przedmiotowego lokalu opisano jego stan, wskazując, iż nadaje się do remontu. Zwrócono uwagę na zły stan stolarki okiennej i drzwi. Nie wiadomo jednakże, czy stolarka okienna nadawała się do naprawy czy do wymiany. Od tego zależy natomiast, na której ze stron umowy najmu spoczywać będzie konieczna naprawa czy wymiana.
Sąd Rejonowy, oddalając wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego,nie rozpoznał zatem istoty sprawy, która sprowadzała się do ustalenia czy wady lokalu są tego rodzaju, że obowiązek ich usunięcia spoczywa na pozwanej Gminie. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien zatem będzie przeprowadzić stosowne postępowanie dowodowe zgodnie z wnioskami stron.
Wobec powyższego, na podstawieart. 386 § 4 kpc, Sąd Okręgowy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia, pozostawiając Sądowi Rejonowemu orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego.