Sąd Okręgowy w Poznaniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 286/16
Data wyroku: 2017-06-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Goździewicz
Słowa kluczowe: Opłaty
Podstawa prawna: art. 189 kpc w zw z art, 71-78 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Teza: Zgodnie jednak 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Początkowo w orzecznictwie kształtowały się rozbieżne zapatrywania na temat charakteru i znaczenia powyższego uregulowania. Aktualnie w orzecznictwie przeważa zapatrywanie, że sąd powinien określić w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a u.g.n. (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 2014r. IICSK 451/13).

Sygnatura akt I C 286/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 czerwca 2017 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:SSO Anna Goździewicz
Protokolant:st. sekr. sąd. Blandyna Kaczmarek
po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2017 r. w Poznaniu
sprawy z powództwaCentrum Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wZ.
przeciwko
    Skarbowi PaństwaS.

- o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
1. Ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej wZ.działka (...), dla której Sąd RejonowyP.wP.prowadziksięgę wieczystą (...)w wysokości:
a) w roku 2014 – 24.198,72 zł,
b) w roku 2015 – 52.501,92 zł,
c) w roku 2016 i w latach następnych aż do kolejnej aktualizacji – 80.805,12 zł.
2. W pozostałym zakresie powództwo oddala.
3. Kosztami postępowania obciąża strony stosunkowo i z tego tytułu:
a) zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczpospolitej Polskiej kwotę 3.024 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
b) zasądza od powoda na rzecz pozwanego Skarbu Państwa –S. (...)kwotę 2.333,10 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych;
c) zasądza od pozwanego Skarbu PaństwaS. (...)na rzecz powoda kwotę 1.233,44 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

SSO Anna Goździewicz

UZASADNIENIE
PowódCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wZ., złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.wniosek z dnia 29 stycznia 2014r. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w niższej wysokości.
W uzasadnieniu wniosku stanowiącego pozew w niniejszej sprawie, spółka podniosła, że pismem z dnia 23 grudnia 2013 r.S. (...)reprezentując Skarb Państwa wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę nr (...)o powierzchni(...)m2, położonej w obrębieZ., arkusz mapy(...), gminaS., powiat(...), województwo(...), objętejksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd RejonowyP.wP.i zaoferował opłatę roczną w nowej wysokości, tj. w kwocie 93.937,57 zł. Tym samym opłata uległa zwiększeniu w stosunku do opłaty obowiązującej w latach poprzednich o 81.838,21 zł. W ocenie powoda nowa opłata ww. wysokości jest nieuzasadniona i pozostawia wiele wątpliwości, co do jej zasadności, albowiem jest ona niewspółmierna do rzeczywistej wartości nieruchomości. Wycena została sporządzona przez rzeczoznawcę na dzień 10 grudnia 2013 r. a wartość określonej w niej nieruchomości została oszacowana na 3.131.252 zł, tj. 201,86 zł/m2. W ocenie powoda wartość, którą ustalił rzeczoznawca, nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z uwagi na wady, którymi dotknięty jest operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2013 r. (k. 76-85)
Orzeczeniem z dnia 23 czerwca 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.(SKO) oddaliło ww. wniosek użytkownika wieczystego. W uzasadnieniu wskazano, że brak jest podstaw do zakwestionowania wysokości opłaty rocznej zaproponowanej w dokonanym wypowiedzeniu. Podano, że operat szacunkowy stanowiący podstawę aktualizacji opłaty rocznej został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zawiera wszelkie niezbędne elementy wymagane przez te przepisy. (k. 61-64)
Powód wniósł sprzeciw od orzeczenia z dnia 23 czerwca 2015 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP., na skutek czego sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Poznaniu.
W odpowiedzi na pozew z dnia 6 maja 2016 r. Skarb Państwa reprezentowany przezS. (...)wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Odnosząc się do twierdzeń powoda zawartych we wniosku jak i sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany wskazał, że operat, na którym oparł on wartość nieruchomości, a następnie na tej podstawie wypowiedział on powodowi dotychczasową opłatę i zaproponował ją w nowej wysokości, został sporządzony poprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Operat ten nie zawiera bowiem uchybień ani błędów, które by go dyskwalifikowały jako dowód w postępowaniu. Pozwany wskazał także, iż została zachowana procedura przewidziana przepisamiart 77 ust 1 i 3 oraz art. 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podkreślił, że dotychczasowa wysokość opłaty rocznej ustalona była na podstawie wyceny z roku 2006, zaś do chwili dokonania wypowiedzenia tj. w przeciągu 7 lat nastąpiła zdecydowana zmiana wartości gruntów położonych na terenie powiatu(...), a w tym także przedmiotowej nieruchomości (k. 152-156).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wZ.był użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę nr (...)

     o powierzchni(...)m2,położonej wZ., arkusz mapy 6, gminaS., powiat(...), województwo(...), objętejksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd RejonowyP.wP., stanowiącej przedmiot własności Skarbu Państwa.
Pismem z dnia 24 marca 2011r. nr(...)S. (...)przypomniałspółce Centrum Handlowe (...)o obowiązku uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej wZ., oznaczonej geodezyjnie jakodziałka nr (...)i zobowiązał do wnoszenia opłaty rocznej z tego tytułu w wysokości 15.852,72 zł.
W celu ustalenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przyjęto wartość gruntu w wysokości 26,00 zł/m2 oraz stawkę procentową w wysokości 3%, która stanowiła podstawę ustalenia opłat rocznych dla dotychczasowego użytkownika wieczystego. Wartość rynkowa gruntu określona została o wycenę rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomościA. S.z dnia 28 sierpnia 2006 r. na kwotę 528.424 zł.
Decyzją Wójta GminyS.z dnia 17 lutego 2012 r. nr(...)zatwierdzony został podział nieruchomości położonej wZ., oznaczonej w ewidencji gruntów jakodziałka nr (...)o powierzchni(...)m2- na działki oznaczonegeodezyjnie numerami(...)o powierzchni(...)m2 i(...)o powierzchni(...)m2.
Aktem notarialnym repertorium A nr(...)powodowa spółka przeniosła na rzeczspółki (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prawo użytkowania wieczystego Skarbu Państwa położonej wZ., gminaS., oznaczonej w ewidencji gruntów: obrębZ., arkusz mapy(...),działka nr (...)o powierzchni(...)m2, zapisanej wksiędze wieczystej KW nr (...)(obecnie KW nr(...)).
W tych okolicznościach powodowa spółka stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę nr (...)

     o powierzchni(...)m2,położonej wZ., arkusz mapy(...), gminaS., powiat(...), województwo(...), objętejksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd RejonowyP.wP., stanowiącej przedmiot własności Skarbu Państwa.
Pismem z dnia 28 listopada 2013 r. nr(...)dokonał na rzecz powodowejspółki Centrum Handlowe (...)korekty od 2013 r. opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej wZ., oznaczonej geodezyjnie jakodziałka nr (...)w kwocie
    12.099,36 zł

    Okoliczności bezsporne, a nadto dokumenty znajdujące się w sprawy Samorządowego Kolegium Odwoławczego(...), p ismo z dnia 23 grudnia 2013 r.S. (...)(k. 35-39),  odpis z rejestru KRS powoda (k. 14-19,k. 32-34).

Pismem z dnia 23 grudnia 2013 r.S. (...)reprezentując Skarb Państwa wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącejdziałkę nr (...)

     o powierzchni(...)m2,położonej w obrębieZ., arkusz mapy(...), gminaS., powiat(...), województwo(...), objętejksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd RejonowyP.wP.i zaoferował opłatę roczną w nowej wysokości, tj. w kwocie

    93.937,57 zł(15.512 m2 x 201,86zł/m2 x 3% = 93.937,57 zł ). Wskazał, że opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia 2014 r. i powinna być uiszczana do dnia 31 marca każdego roku.
PowódCentrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wZ., złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.wniosek z dnia 29 stycznia 2014 r. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w niższej wysokości. Spółka podniosła, iż wartość nieruchomości wskazana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę jest niewspółmierna do rzeczywistej jej wartości wartość, nie odpowiada bowiem wartości rynkowej nieruchomości jednocześnie wskazując na wady, którymi dotknięty jest operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2013 r. sporządzony przezW. B..
Samorządowe Kolegium Odwoławcze wP.w orzeczeniu z dnia 23 czerwca 2015 r. oddaliło ww. wniosek powoda. W uzasadnieniu wskazano, że brak jest podstaw do zakwestionowania wysokości opłaty rocznej zaproponowanej w dokonanym wypowiedzeniu.
Od powyższego orzeczenia sprzeciw wniósł powód.

    Dowód: p ismo z dnia 23 grudnia 2013 r.S. (...)(k. 35-39), wniosek powoda z dnia 29 stycznia 2014 r. (k. 20-29, k. 76-85), orzeczenie z dnia 23 czerwca 2015 r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego wP.(k. 61-64).

Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością gruntową niezabudowaną. Położona jest w rejonieulic (...)wZ., gminaS., w obszarze zurbanizowanym stanowiącym głównie tereny zabudowane obiektami produkcyjno-usługowymi, w części nieruchomości znajdują się obiekty biurowe zaś w części tereny niezabudowane. Nieruchomość składa się z działki oznaczonejgeodezyjnie numerem (...)o powierzchni(...)m2. Część działki stanowi strefa ochronna ropociągu, gazociągu, linii WN, sieci kanalizacyjnej. Nieruchomość obciążona jest służebnością przejazdu i przechodu.
Przedmiotowa nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Rady GminyS.nr(...)z dnia 25 sierpnia 2011r. (obowiązującej na datę dokonywana wyceny) w sprawie zmiany miejscowego zagospodarowania przestrzennego w miejscowościZ.obszar nieruchomości tj.działka nr (...)był przeznaczony w niewielkiej części północnej pod tereny oznaczone symbolem P/U/UC - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym handlowej, a w części pozostałej pod tereny oznaczone symbolem U/UO-tereny zabudowy usługowej, w tym handlowej o P sprzedaży większej niż 2000 m2.
Szacunkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2014 r. wynosiła 2.693.504 zł, przy stawce 173,64 zł/m2.
Dowód: opinia biegłego sądowego z dziedziny(...)z dnia 10 listopada 2016 r. wraz z załącznikami (k. 181-223), opinia uzupełniająca biegłego z dziedziny(...)z dnia 22 lutego 2017 r. (k. 279-282), wyjaśnienia biegłegoM. S.na rozprawie w dniu 22 lutego 2017 r. (k. 246-248).
Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dołączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów, dokumentów znajdujących się w aktach sprawy SamorządowegoK.Odwoławczego(...), a także na podstawie opinii biegłego sądowego z dziedziny(...)z dnia 10 listopada 2016 r. wraz z załącznikami oraz opinii uzupełniającej z dnia 22 lutego 2017 r. (k. 279-282) popartych dodatkowo wyjaśnienia biegłego na rozprawie w dniu 22 lutego 2017 r. Złożone do akt sprawy dokumenty nie były kwestionowane przez strony, a Sąd nie znalazł podstaw by czynić to z urzędu.
Biegły w opinii wskazał, na jakiej podstawie dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości, jakimi aktami prawnymi się kierował, a także co brał pod uwagę szacując jej wartość. Szczególnie istotne było właściwe dobranie nieruchomości podobnych. Biegły akcentował charakter przeznaczenia i wskazywał, że dobrał nieruchomości podobne z uwzględnieniem podobnego potencjału nieruchomości. Wyjaśnienia te były przekonujące i pozwalają na pełne wykorzystanie opinii. Biegły był zobowiązany do wydania opinii zgodnie ze zleceniem Sądu i zlecenie to zrealizował. Wskazał, że dokonując oszacowania nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda uwzględnił wszystkie specyficzne uwarunkowania i ograniczenia. W tym zakresie zarzuty strony powodowej nie mogą być uznane za skuteczne. W ocenie Sądu biegły w czasie ustnych wyjaśnień oraz dodatkowo w opinii uzupełniającej ustosunkował się szczegółowo do zarzutów strony powodowej i wyjaśnił w sposób przekonujący wszystkie sporne kwestie. W szczególności zaś biegły w opinii uzupełniającej ponownie wyjaśnił w jaki sposób uwzględnił wszystkie ograniczenia nieruchomości i uzasadnił dlaczego nie znajduje podstaw do dalszego obniżania wartości nieruchomości. Ponownie odniósł się także do możliwości zabudowy nieruchomości i wykorzystania części ograniczonych z uwagi na występowanie sieci. Wszystkie te wyjaśnienia należy uznać za w pełni przekonujące. Stronom po doręczeniu opinii uzupełniającej zakreślony został dodatkowy termin do ostatecznego zajęcia stanowiska w zakresie opinii biegłego. W terminie tym powodowa spółka nie złożyła żadnych nowych zarzutów i zastrzeżeń. Strona pozwana zaś już po ustnych wyjaśnieniach uznała opinię przydatny materiał dowodowy mogący stanowić podstawę dla ustalenia opłaty rocznej. W tych okolicznościach opinie biegłego należało uznać za w pełni przydatne dla rozpoznania sprawy. Podkreślić należy, że opinie są przejrzyste i spójne a ich wnioski logiczne. BiegłyM. S.posiada wiedzę i bardzo bogate doświadczenie zawodowe.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszym postępowaniu poprawna wycena nieruchomości stanowiła podstawą do ustalenia zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Zgodnie zart. 238 k.c., w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania prawa użytkowania wieczystego. Opłata ta, stanowi wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa. Przepisy regulujące szczegółowo opłaty z tytułu użytkowania wieczystego znajdują się w dziale IIrozdziale 8(art. 71-78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiDz.U.2014.518 j.t. ze zmianami zwana dalej u.g.n.) i mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Ustalana kwotowo opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników, a mianowicie ceny gruntu, ustalanej na podstawie wartości nieruchomości (art. 67 u.g.n.) oraz wskaźnika procentowego tej ceny (art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.) uzależnionego od celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Zatem proces ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest złożony. W pierwszym rzędzie niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero ustalona cena służy określeniu wysokości należnych opłat z tytułu użytkowania. Poszczególne wskaźniki procentowe określone zostały ustawowo, a wybór konkretnego z nich zależy od określonego stanu faktycznego odnoszonego do przeznaczenia i zabudowy gruntów. Podkreślić należy, że oba kryteria ustalenia wysokości opłaty są od siebie niezależne i w związku z tym osobno należy określać przesłanki zmierzające do prawidłowego określenia wartości nieruchomości oraz przesłanki zmierzające do ustalenia stawki procentowej. Dodatkowo wskazać należy, że zmiana wartości nieruchomości oraz trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości może stanowić przesłankę do zmiany wartości opłaty rocznej w trybie określonym w art. 78-81 i 73 ust 2 in fine u.g.n. W przedmiotowej sprawie stawka procentowa na poziomie 3% była między stronami bezsporna i oczywista.
W myśl art. 77 ust. 1 zd. 1 i ust. 3 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie; aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Z kolei art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. stanowi, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (ust. 3 zd. 2 art. 78 u.g.n.).
Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wówczas to SKO przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, zaś wniosek, którym zainicjowano postępowanie przed Kolegium, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie SKO traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 1 – 3 u.g.n.).
Sąd rozpoznaje sprzeciw jako pozew o ustalenie w trybieart. 189 k.p.c., a interes prawny w ustaleniu wysokości stawki procentowej opłaty rocznej wynika bezpośrednio z powołanych wyżej przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami.
W realiach niniejszej sprawy powodowa spółka we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa, stanowiącejdziałkę nr (...)o powierzchni(...)m2, położonej wZ., arkusz mapy(...), gminaS., powiat(...), województwo(...), objętejksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd RejonowyP.wP., zawarta w piśmie z dnia 23 grudnia 2013 r.S. (...)jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej, niższej wysokości. Pozwany domagał się oddalenia powództwa, czyli ustalenia opłaty na poziomie ustalonym w wypowiedzeniu.
W niniejszej sprawie spornym był sposób wyceny nieruchomości. Powód kwestionował wysokość nowej opłaty, wskazując, że jest ona nieuzasadniona i pozostawia wiele wątpliwości, co do jej zasadności, albowiem jest ona niewspółmierna do rzeczywistej wartości nieruchomości. Podnosił, że wartość nieruchomości, którą ustalił rzeczoznawcaW. B., nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z uwagi na wady, którymi dotknięty jest operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2013 r.
Jak wynika z art. 77 ust. 3 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.
Art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 wskazanego przepisu w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że dla nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest powodowa spółka na dzień 1 stycznia 2014 roku (tj. na dzień aktualizacji opłaty rocznej) był uchwalony plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego. Zatem zgodnie z uchwałą Rady GminyS.nr(...)z dnia 25 sierpnia 2011 r. w sprawie zmiany miejscowego zagospodarowania przestrzennego w miejscowościZ.obszar nieruchomości tj.działki nr (...)był przeznaczony w niewielkiej części północnej pod tereny oznaczone symbolem P/U/UC-tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym handlowej, a w części pozostałej pod tereny oznaczone symbolem U/UO-tereny zabudowy usługowej, w tym handlowej o P sprzedaży większej niż 2000 m2.
Wskazać należy, że w niniejszej sprawie biegły sądowy zasady sporządzanej przez siebie wyceny winien opierać narozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W§ 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.zaznaczono, że wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Z opinii sporządzonych przez biegłego sądowegoM. S.wynikało, że wartość rynkowa nieruchomości na dzień 1 stycznia 2014 r. wynosiła2.693.504zł (tj. 173,64 zł/m2), z kolei zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 10 grudnia 2013 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowegoW. B., który to operat był podstawą aktualizacji opłaty rocznej wartość nieruchomości wynosiła3.131.252zł (201,86 zł/m2). W tych okolicznościach należało uznać, że istnieją częściowe podstaw dla kwestionowania wysokości wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej.
Podstawę dla ustaleń w przedmiocie należnej opłaty za użytkowanie wieczyste stanowić winna wartość nieruchomości ustalona przez biegłego sądowegoM. S.. Pomiędzy stronami bezspornym było, że wysokość opłaty od roku 2014 r. powinna zostać ustalona przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 3%. Zatem nowa wysokość opłaty rocznej winna wynosić80.805,12 zł.
Zgodnie jednak 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Początkowo w orzecznictwie kształtowały się rozbieżne zapatrywania na temat charakteru i znaczenia powyższego uregulowania. Aktualnie w orzecznictwie przeważa zapatrywanie, że sąd powinien określić w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresachz uwzględnieniemregulacji zawartej wart. 77 ust. 2au.g.n. (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 2014r. IICSK 451/13).
Rozwiązanie powyższe ma na celu zabezpieczenie użytkowników wieczystych przed gwałtowną koniecznością opłacenia znacznie podwyższonych opłat za wieczyste użytkowanie w sytuacji, gdy mogą nie być na to przygotowani. Dlatego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przekracza co najmniej dwukrotnie jej dotychczasową kwotę, użytkownik wieczysty wnosi najpierw opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych 2 latach.
Wobec tego w pierwszym roku po aktualizacji, a więc w roku 2014 powód powinien wnieść opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a zatem w kwocie24.198,72zł (punkt 1 ppkt a wyroku). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty - nadwyżkę w wysokości 56.606,04 zł (tj. 80.805,12 zł – 24.198,72 zł = 56.606,04 zł) należało natomiast rozłożyć na dwie równe części, po 28.303,20 zł każda (56.606,04 zł /2 = 28.303,20 zł), które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. W konsekwencji za rok 2015 powód powinien zapłacić kwotę52.501,92zł (opłata wysokości równej opłacie za rok poprzedni powiększona o połowę nadwyżki – 24.198,72 zł + 28.303,20 zł = 52.501,92 zł punkt 1 ppkt b wyroku). Za 2016 r. winna być uiszczona opłata w wysokości opłaty za rok poprzedni i druga połowa nadwyżki czyli łącznie80.805,12zł (52.501,92 zł +28.303,20 zł = 80.805,12 zł).
Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w punkcie 1 wyroku oddalając dalej idące żądanie.
O kosztach Sądowych orzeczono na podstawieart. 100 kpc, stosunkowo te koszty rozdzielając. Powód wygrał proces w 16%, zaś pozwany w 84 %. Taki stosunek ustalono poprzez porównanie różnicy między ustaloną przez sąd opłatą, a niekwestionowaną opłatą dotychczasową (80.805,72 - 12.099,36 =68.705,76) do wartości przedmiotu sprawy 81.839 zł - stanowiącej różnicę między zaproponowaną przez pozwanego nową wysokością opłaty rocznej, a niekwestionowaną opłata dotychczasową.
W tych okolicznościach sąd kosztami postępowania obciążył w 84% powoda i z tego tytułu zasądził od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 3.024 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Wysokość opłaty Sąd ustalił na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Zgodnie bowiem zart. 88 kpcSkarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej zwraca się koszty w wysokości należnej według przepisów o wynagrodzeniu adwokata (pkt 3 podpunkt a wyroku).
Dodatkowo Sąd w punkcie 3 podpunkt b wyroku zasądził od powoda na rzecz pozwanego Skarbu Państwa-Starosty Poznańskiego kwotę 2.333,10 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych tj. wykorzystanych zaliczek na poczet opinii biegłego (2. 777,50 x 84% =2.333,10).
W punkcie 3 podpunkt c wyroku zasądził od pozwanego Skarbu(...)na rzecz powoda kwotę 1.233,44 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania tj. opłaty sądowej od pozwu w kwocie 4.092 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłata sądową 3.617 zł ( 7.709 x 16% = 1.233,44 zł).

SSO Anna Goździewicz