Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 933/14
Data wyroku: 2017-07-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Eliza Nowicka-Skowrońska
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Sygn. akt. I C 933/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 lipca 2017 r.
Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny
W składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Eliza Nowicka - Skowrońska
Protokolant: Jakub Flaga
po rozpoznaniu w dniu 6 lipca 2017r. w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwaR. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)(...)wW.
z udziałem interwenienta ubocznegoS. A.
o ustalenie nieistnienia uchwał ewentualnie o uchylenie uchwał nr(...)

1
uchyla uchwały nr(...)i nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)(...)wW.;

2
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3
zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)(...)wW.na rzeczR. K.kwotę 334 (trzysta trzydzieści cztery) złote tytułem zwrotu części kosztów procesu,

4
zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)(...)wW.na rzeczS. A.kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu.

SSO Eliza Nowicka – Skowrońska
Sygn. akt:I C 933/14

UZASADNIENIE
PowódR. K.po ostatecznym sprecyzowaniu pozwu wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nr(...), nr(...)i nr(...)oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania od pozwanej na jego rzecz (pozew – k. 5, pismo procesowe powoda z dnia 10 stycznia 2015r. – k. 116).
Powód wskazał, że pisemne zawiadomienie od pozwanej o podjęciu przez nią uchwał nr(...)otrzymał w dniu 4 lipca 2014 r.
Powód twierdził, że uchwała nr(...)w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego pozwanej za 2013 r. naruszała statut pozwanej z uwagi na zamieszczanie na przelewach podpisów dwóch członków zarządu zamiast wymaganych trzech (tj. niezgodnie z § 12 pkt 5 statutu). W jego ocenie tak złożone oświadczenie woli przez zarząd pozwanej nie tylko było sprzeczne ze statutem, ale również obarczone błędem skutkującym jego nieważnością oraz osłabiało funkcję kontroli nad wydatkami, a także naruszało prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną oraz nosiło znamiona niegospodarności w zakresie dysponowania zasobami pieniężnymi Wspólnoty. Nadto powód twierdził, że sprawozdanie to nie mogło uzyskać absolutorium ponieważ wcześniej, na mocy uchwały nr(...)właściciele lokali nie wyrazili zgody na umieszczenie reklam na terenie osiedla, zaś w pkt 11 sprawozdania wskazano, że Wspólnota uzyskała kwotę 9,7 tys. zł z tytułu umożliwienia reklamy podmiotom zewnętrznym. W jego ocenie zarząd tym działaniem przekroczył swoje uprawienia i działał w sprzeczności z art. 22 pkt 2 u.w.l.
Nadto powód wskazał, że zarząd pozwanej w 2013 r. pobierał wynagrodzenie bez stosownej uchwały, zaś art. 22 pkt 3 u.w.l. wymaga, ażeby na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu była wyrażona zgoda właścicieli lokali w formie uchwały. Wskazał, że w tym zakresie toczy się już spór sądowy.
Dalej powód twierdził, że zarząd pozwanej świadomie nie pobierał zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną od właścicieli lokali niemieszkalnych (garaży), co było sprzeczne z art. 14 u.w.l. Nadto – jako, że te lokale niemieszkalne (garażowe) nie stanowiły części nieruchomości wspólnej – żadne decyzje ich dotyczące nie mogły być podejmowane w formie uchwał właścicieli lokali.
Odnośnie zarzutów do uchwały nr(...)w przedmiocie uchwalenia rocznego planu zagospodarowania na rok 2014 powód wskazał, jakoby zarząd pozwanej oraz jej administrator przyznali się do wady prawnej i rachunkowej tego planu w postaci nieprawidłowego naliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania hal garażowych, co w jego ocenie jaskrawo naruszało zasady prawidłowej gospodarki.
Nadto wskazał, że § 2 pkt 1 uchwały nr(...)naruszał zasadę
    lex retro non agit, ponieważ wskazywał on, iż uchwała ta wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2014 r., zaś po raz pierwszy pod głosowanie została ona poddana 31 marca 2014 r., a przegłosowana w lipcu 2014 r. Nadto powód zwrócił uwagę na to, że poprzednio podjęta w tym przedmiocie uchwała (nr(...)) stanowiła, iż ustala się wysokość poszczególnych zaliczek „do dnia przyjęcia następnego planu gospodarczego”, co w jego ocenie stało w sprzeczności ze wskazanym wyżej rozwiązaniem o przyjęciu retroaktywności uchwały nr(...).
Powód zakwestionował również wyliczenia opłat zmiennych związanych z centralnym ogrzewaniem oraz podgrzaniem wody. Wskazał, że uśrednianie opłat dla całego osiedla było nieracjonalne i ekonomicznie nieuzasadnione, ponieważ, z uwagi na szereg konstrukcyjnych czynników różnicujących każdy z 10 budynków mieszkalnych i 1 usługowy, winien mieć indywidualnie ustaloną stawkę rozliczeniową z tytułów tych opłat. W jego ocenie działanie pozwanej sprzeczne z omawianą w tym miejscu indywidualizacją opłat było nieuzasadnione oraz godziło w zasadę gospodarowania zasobami wspólnoty i art. 13 ust. 1 u.w.l.
Przechodząc do zarzutów do uchwały(...)powód wskazał, że winna być ona uchylona, ponieważ stanowiła ona o przeksięgowaniu nadpłaconej zaliczki (50.000 zł) na pokrycie strat w funduszu celowym związanym z obsługą sporu sądowego pozwanej z deweloperem. W jego ocenie w sytuacji, w której nie wszyscy właściciele lokali tworzący Wspólnotę przystąpili do tego sporu (jedynie ok. 50% z nich) nieuprawnione było obciążanie ich kosztami tego postępowania, co naruszać miało art. 12 ust. 2 u.w.l. 7.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych (odpowiedź na pozew – k. 65, pismo procesowe pełnomocnika pozwanej z dnia 12 stycznia 2015r. – k. 1119).
W uzasadnieniu pozwana w pierwszej kolejności zaprzeczyła wszystkim twierdzeniom powoda za wyjątkiem tych wyraźnie przez nią przyznanych. Dalej twierdziła, że skarżona uchwała nr(...)miała charakter deklaratoryjny, nie stanowiła ingerencji w sferę praw i obowiązków zarówno powoda, jak i pozostałych członków Wspólnoty, jak również, że powód nie kwestionował danych finansowych dotyczących pozwanej, zaś wywód swój skupiał wyłącznie na podważeniu czynności, które wpłynęły na stan finansów pozwanej, a następnie zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym za 2013 r. Jej zdaniem zaskarżona uchwała jedynie stwierdzała zaistniały i prawdziwy stan rzeczy w zakresie: przychodów Wspólnoty z reklamy, pobranego przez jej zarząd wynagrodzenia, sposobu rozliczania hal garażowych – z tego też względu pozwana twierdziła, że zaskarżenie uchwały nr(...)było bezprzedmiotowe.
Pozwana zakwestionowała również zarzut powoda o tym, jakoby praktyka podpisywania przez dwóch członków zarządu pozwanej dyspozycji przelewów bankowych obciążających konto Wspólnoty miała uzasadniać uchylenie uchwały nr(...). Wskazała, że powód podważał zaistniały i prawdziwy stan faktyczny, który został jedynie wskazany w sprawozdaniu zarządu pozwanej. Nadto pozwana twierdziła, że nie należało utożsamiać pojęcia „oświadczenia woli” (przy czym przyznała, że jej statut zobowiązuje zarząd pozwanej do składania za nią oświadczeń woli w składzie co najmniej trzyosobowym) z czynnością realną w postaci wykonania przelewu bankowego w celu spełnienia świadczenia. Pozwana przy tej okazji zwróciła uwagę (podpierając się art. 21 ust. 2 u.w.l.), że w jej ocenie zachowanie zasad dwuosobowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w ramach funkcjonowania wieloosobowego zarządu dostatecznie zabezpieczał jej interesy. Nadto pozwana twierdziła, że powód mylił umowę właścicieli lokali, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. i art. 25 ust. 1. u.w.l. z aktem o zupełnie innym charakterze, jakim jest statut wspólnoty mieszkaniowej. Wskazała, że z treści art. 25 ust. 1 u.w.l. nie wynikało, ażeby niezgodność zaskarżonej uchwały ze statutem była podstawą do jej uchylenia.
Odnosząc się do zarzutów do skarżonej uchwały nr(...)pozwana twierdziła, że corocznie ustalała ona w planach gospodarczych, że jej członkowie posiadający miejsca garażowe zobowiązani byli dodatkowo do uiszczania zaliczki eksploatacyjnej na koszty związane z utrzymaniem miejsca postojowego w garażu (w 2014 r. w kwocie 37,28 zł za miejsce) – zaś powód nie formułował żadnych konkretnych zarzutów dotyczących ekonomicznych skutków rozliczania miejsc garażowych. Wskazała, że przyjęła ona, iż właściciele miejsc garażowych są zobowiązani pokryć akurat 25 % kosztów ogólnych utrzymania w należytym stanie mienia pozwanej, ponieważ 25 % kosztów orientacyjnie stanowią koszty utrzymania samych miejsc garażowych. Twierdziła, że wynikać to miało ze stosunku powierzchni miejsc garażowych do ogólnej powierzchni budynków należących do Wspólnoty (powód w piśmie z dnia 15 kwietnia 2016 r. określił taką kalkulację jako dowolną i pozbawioną logiki, zmieniającą się nadto w zależności od roku – k. 261). Dodała, że praktyka taka była od wielu lat aprobowana zarówno przez właścicieli lokali garażowych, jak osoby, które miejsc garażowych nie posiadają. Skonstatowała, że art. 12 ust. 3 oraz 13 ust. 1 u.w.l. dopuszczają możliwość obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli odrębnych lokali garażowych stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z tymi lokalami, które obniżałoby wysokość zaliczki obciążającej właścicieli nie będących właścicielami garaży.
Pozwana twierdziła również, że zarzut powoda o tym, iż opłaty związane z centralnym ogrzewaniem oraz podgrzewaniem wody winny być zróżnicowane nie tylko nie został przez niego udowodniony, ale również nie znajdował oparcia w rzeczywistości. Wskazała, że budynki Wspólnoty wybudowane były przy użyciu takiej samej technologii, tych samych materiałów wykończeniowych oraz miały wspólny sposób zasilenia w ciepło, wybudowane zostały w krótkich odstępach czasu oraz miały zasadniczo podobną powierzchnię i kubaturę.
W ocenie pozwanej okoliczność, że uchwała nr(...)weszła w życie z datą wsteczną nie miała żadnego praktycznego znaczenie, ponieważ opłaty z niej wynikające pozwana zaczęła naliczać i pobierać dopiero po uzyskaniu przez tą uchwałę wymaganej liczby głosów, tj. w lipcu 2014 r.
Odnosząc się do zarzutów do skarżonej uchwały nr(...), pozwana twierdziła, że prowadziła ona do rozsądnego i gospodarnego rozporządzenia niewielkim zyskiem netto pozwanej za rok 2013, oraz była zgodna z przepisami prawa, a także stanowiła wyraz chęci przeprowadzenia koniecznych napraw i remontów wszystkich jej budynków (zarówno ze środków własnych, jak i tych, których domaga się od dewelopera, z którym prowadzi spór przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie, wytoczony w lipcu 2012 r.).
Pozwana wskazała, że przeksięgowanie zysku netto Wspólnoty w kwocie 77.875,53 zł na fundusz remontowy i celowy, na potrzeby prowadzenia postępowania sądowego, miało na celu ochronę interesów wszystkich członków pozwanej, w związku z czym w jej ocenie była ona zgodna z zasadą należytego gospodarowania nieruchomością wspólną. Dodała, że osiągnięty zysk netto wchodził w skład majątku Wspólnoty, zaś o jego przeznaczeniu decydowali członkowie Wspólnoty. Nadto wskazała, że ewentualny zwrot członkom kwoty zysku netto (77.875,53 zł) doprowadziłby do przekazania im kwot zaledwie po 121,68 zł na lokal, co nie byłoby racjonalne gospodarczo, zaś wartość dodaną dla członków pozwanej stanowiło właśnie przeksięgowanie tej kwoty na fundusz remontowy, co odpowiadało potrzebom Wspólnoty. Pozwana przyznała, że fundusz celowy zasilony kwotą 50.000 zł na mocy skarżonej uchwały nr(...)przeznaczony jest na potrzeby postępowania sądowego wytoczonego przez pozwaną deweloperowi ((...) Sp. z o.o.), jednakże stała na stanowisku, że spór ten toczył się w celu ochrony interesów wszystkich członków Wspólnoty. W jego ocenie nie miało przy tym znaczenia, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty scedowali swoje prawa do dochodzenia roszczeń od dewelopera, ponieważ pozwana dochodziła od niego roszczeń odszkodowawczych za wady fizyczne wszystkich swoich budynków oraz sumę uzyskaną z tego odszkodowania planowała przeznaczyć na remonty wszystkich swoich budynków (nawet jeśli pozwana uzyska odszkodowanie niepełne). Nadto pozwana twierdziła, że przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. nie znalazł zastosowania w niniejszym sporze dotyczącym uchwały nr(...), ponieważ odnosił się on do rozdysponowywania nadwyżki pochodzącej z pożytków i przychodów zewnętrznych, nie zaś – jak ma to miejsce w niniejszym przypadku – z nadwyżki uzyskanej z zaliczek członków Wspólnoty.
Interwenient ubocznyS. A., który przystąpił do sprawy po stronie powodaR. K., wniósł o uchylenie zaskarżonych przez powoda uchwał nr(...),(...),(...)oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz interwenienta ubocznego kosztów procesu według norm przepisanych (interwencja uboczna – k. 126).
W uzasadnieniu swojego stanowiska interwenient twierdził, że pozwana w zakresie planów gospodarczychde factotraktowała lokale garażowe jako części wspólne, co skutkowało nieponoszeniem przez ich właścicieli kosztów na utrzymanie części wspólnych nieruchomości i fundusz remontowy. Interwenient dodał, że pozwana przy obliczaniu głosów w sposób dowolny i wygodny dla siebie doliczała do wyników głosowania „udziały” współwłaścicieli w lokalu garażowym (zamiast udziału lokali-garaży), co skutkowało wynikami nieprawdziwymi i sprzecznymi z prawem.
Formułując zarzuty do skarżonej uchwały nr(...)interwenient twierdził, że udzielenie absolutorium zarządowi pozwanej powinno być rozpatrywane w osobnej uchwale. Jego zdaniem zarząd pozwanej również nieprawidłowo wykonał plan gospodarczy – uchwałę nr(...)– poprzez pobieranie ustalonej w błędnej wysokości zaliczki eksploatacyjnej na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (3,02 zł/m(
    2)zamiast 2,35 zł/m(
    2)) oraz odpisu na fundusz remontowo-modernizacyjny (0,69 zł/m(
    2)zamiast 0,52 zł/m(
    2)).
Interwenient wskazał też, że każdy z właścicieli lokali mieszkalnych partycypował w utrzymaniu i eksploatacji odrębnej własności poszczególnego garażu nie posiadając do tego żadnego tytułu, natomiast współwłaściciele każdego z 11 garaży nie partycypowali w kosztach utrzymania związanych z utrzymaniem i eksploatacją części wspólnych. Zdaniem interwenienta było to wynikiem pobierania od właścicieli lokali użytkowych – garaży zryczałtowanej opłaty (którą pozwany ustalił w sposób nieuprawniony – ignorując wyłączną właściwość w tej kwestii współwłaścicieli przedmiotowych lokali) w wysokości 37,50 zł/m2, i która to obejmowała „koszty eksploatacji garażu”, jednakże nie miała związku z rzeczywistymi kosztami związanymi z zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną od właścicieli tych garaży.
Odnosząc się do skarżonej uchwały nr(...)interwenient wskazał, że w jego ocenie właściciele przedmiotowych odrębnych nieruchomości garażowych winni byli, zgodnie z art. 13 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l., partycypować razem w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do wysokości udziałów w tej nieruchomości, jakie to udziały związane są z prawem odrębnej własności lokali garażowych. Wskazał przy tym, że właściciele ci nie brali udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, zaś skarżona uchwała (prócz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej) zawierała elementy odnoszące się do kosztów utrzymania odrębnych lokali użytkowych – garaży, określając zaliczki eksploatacyjne na koszty związane z utrzymaniem miejsc parkingowych. W jego ocenie koszty te nie wiązały się z zarządzaniem nieruchomością wspólną, w związku z czym nie wymagały podjęcia uchwały przez ogół właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową. Interwenient skonstatował, że zaskarżona uchwała nr(...)naruszała art. 12 ust. 2 u.w.l. oraz interes powoda i interwenienta ubocznego, ponieważ obciążenie właścicieli lokali garażowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z prawem (czyli stosownie do udziałów w tej nieruchomości wspólnej, związanych z tymi lokalami) jednocześnie obniżyłoby wysokość zaliczki obciążającej właścicieli nie posiadających miejsc parkingowych (nawet o kilkaset złotych rocznie w przeliczeniu na lokal – biorąc za przykład lokal o powierzchni 100 m2o 900 zł). Dodał, że z treści załącznika nr 2 do uchwały nr(...)wynikało, że miejsca postojowe nie były obciążone przedmiotowym kosztem tak, jak lokale mieszkalne – przedstawiał on tabelę, w której rubryki związane z garażami pozostawały puste (tabela stanowiąca załącznik do pisma procesowego interwenienta ubocznego z dnia 11 kwietnia 2016r. – k. 245 – 256).
Odnosząc się zaś do skarżonej uchwały nr(...)interwenient również wskazał, że w części dotyczącej przeksięgowania zysku w kwocie 50.000 zł na fundusz celowy była ona sprzeczna z art. 12 ust. 2 u.w.l. Podobnie jak w ocenie powoda, również zdaniem interwenienta przeznaczenie tej kwoty na pokrycie kosztów postępowania sądowego Wspólnoty przeciwko deweloperowi nie służyło utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Dodał, że wynik tego postępowania nie jest znany, zaś ewentualne koszty jego przegrania obciążą całą Wspólnotę, a nie jedynie członków, którzy doń przystąpili, zaś potencjalne odszkodowanie zasądzone zostanie proporcjonalnie do udziałów właścicieli, którzy dokonali cesji roszczeń.
Interwenient poddał także w wątpliwość ważność głosowania nad skarżonymi uchwałami, z uwagi na obecność na kartach do głosowania różnych adnotacji, przekreśleń i nadpisań oraz braków podpisów. Twierdził, że w przypadku głosowania nad uchwałą nr(...), aż 50 kart do głosowania nie zostało podpisanych (co odpowiadać miało 5,71% udziałów, tj.(...)), w 36 kartach uzupełniono lub nadpisano podpisy (4%, tj.(...)udziałów), zaś 13 kart stanowiły kserokopie (1,29%, tj.(...)udziałów). Jego zdaniem 99 z 492 kart nie powinno w ogóle zostać uwzględnionych w obliczeniach głosów. Wskazał, że za uchwałami w sposób prawidłowy głosowało 41,65% udziałów ((...)), co czynić miało zaskarżoną uchwałę nr(...)nieistniejącą.
W odpowiedzi na tak sformułowany zarzut braku większości głosów oddanych za podjęciem zaskarżonych uchwał, pozwana wskazała, że nawet po odliczeniu 27 niepodpisanych kart do głosowania, przy podejmowaniu skarżonych uchwał oddano 50,1348 % ważnych głosów (pozwana przy tym w pełni zakwestionowała zarzuty powoda odnośnie reszty kart – pismo procesowe pozwanej z dnia 17 maja 2016r. – k. 283).
Sąd ustalił, co następuje:
Powód jest współwłaścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW.(nrKW (...)), z tytułu czego posiada udział(...)w nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (nrKW (...)) –wypis z(...)k. 37-38, i jako jej członek posiadał legitymację do wytoczenia niniejszego powództwa (okoliczność bezsporna). Interwenient uboczny jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW.z tytułu czego i on posiada udział w nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, a zatem także jest członkiem pozwanej Wspólnoty (okoliczność bezsporna).
Niekwestionowanym był również fakt, iż pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele 640 lokali mieszkalnych, 3 lokali użytkowych i współwłaściciele 11 lokali garażowych, stanowiących odrębne nieruchomości położone przyul. (...)wW..
W dniu 4 lipca do skrzynek pocztowych członków pozwanej Wspólnoty, w tym powoda i interwenienta ubocznego, zostały rozniesione i wrzucone zawiadomienia o wynikach głosowania skarżonych uchwał nr(...),(...)oraz(...)ogółu właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wcześniej, w marcu 2014 r., do skrzynek lokatorskich członków Wspólnoty wrzucane były zawiadomienia o zwołaniu Zebrania Ogólnego Właścicieli w dniu 31 marca 2014 r., którego plan przewidywał m. in. głosowanie nad ww. uchwałami. Wówczas też członkom Wspólnoty przedstawiane były wzory kart do głosowania i projekty ww. uchwał. Uchwały te zostały podjęte wymaganą większością głosów w wyniku głosowania, które miało miejsce na zebraniu rocznym w dniu 31 marca 2014 r. i później w trakcie indywidualnego zbierania głosów do dnia 1 lipca 2014 r.
Uchwała nr(...)miała za przedmiot przyjęcie sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2013 do 31.12.2013 r. i udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od 01.01.2013 do 31.12.2013 r., samo sprawozdanie stanowiło załącznik do niej.
Uchwała nr(...)za swój przedmiot miała uchwalenie rocznego planu gospodarczego na 2014 r. i ustalenie wysokości zaliczki na koszty związane z nieruchomością wspólną należnej od wszystkich właścicieli lokali, a także ustalenie wysokości zaliczki na fundusz remontowo-modernizacyjny na 2014 r., sam plan gospodarczy stanowił załącznik do niej.
Uchwała nr(...)za swój przedmiot miała przeksięgowanie zysku netto z roku 2013 z przeznaczeniem na uzupełnienie debetowego salda funduszu celowego na wydatki związane z dochodzeniem roszczeń oddewelopera (...) Sp. z o. o.w wysokości 50.000 zł oraz przeznaczeniem pozostałej kwoty zysku netto w wysokości 27.875,53 zł na zasilenie funduszu remontowego.
Dowody: informacja administratoraosiedla (...)wW.– k. 11, zawiadomienie zarządu pozwanej wraz z wzorami kart do głosowania i uchwał – k. 12-22, pismo zarządu pozwanej z 4 lipca 2014 r. – k. 237-238, kopie kart do głosowania i pełnomocnictw – k. 326 – 614v.).
Sprawozdanie z działalności zarządu pozwanej za okres od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. obejmowało m. in. zrelacjonowanie pracy zarządu w omawianym roku (m. in. podpisywanych umów z podwykonawcami, zarządzania finansami), kwestie administrowania Wspólnotą, obsługi księgowej, sporów sądowych Wspólnoty, wykonania założonego planu rzeczowo-finansowego na 2013 r. Do sprawozdania z działalności zarządu dołączone było również szczegółowe sprawozdanie finansowe pozwanej za wskazany wyżej okres(k. 14 - 19).
Pozwana Wspólnota posługiwała się systemem bankowym, który przewidywał wymagalność autoryzacji przelewów podpisami elektronicznymi bądź to dwóch członków zarządu, bądź to jednego członka zarządu i księgowej. Jednocześnie statut pozwanej w § 12 ust. 5 stanowił, iż oświadczenia woli za Wspólnotę składają przynajmniej trzej członkowie jej zarządu, zaś w ust. 4, że zarząd podejmuje decyzje z zachowaniem kworum pięciu osób.
Wspólnota uzyskuje coroczny dochód z reklamy wykupionej przez przedsiębiorcę działającego podfirmą (...), który zamieścił na zakupionym przez siebie lokalu użytkowym w ramach Wspólnoty reklamę świetlną i baner (okoliczności bezsporne).
Wynagrodzenie zarządu pozwanej Wspólnoty w kwocie ustalonej w 2009 r. (1.000 zł brutto) jest zasadniczo ujmowane w planie wydatków Wspólnoty co roku. W ramach zarządu pozwanej ma miejsce podział funkcjonalny członków organu – każdy z nich odpowiada za sferę, która jest zgodna z jego kwalifikacjami i wiedzą.
Dowód: zeznanie świadkaE. W.– k. 303-304, od 00:43:01 do 00:55:15 nagrania; statut pozwanej – k. 25-29.
Plan gospodarczy pozwanej na 2014 r. zawarty w uchwale nr(...)(k. 20-21)przewidywał m. in., że właściciele miejsc garażowych – w odróżnieniu od właścicieli lokali mieszkalnych i komórek – nie będą partycypować w dużej części kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (w tym przypadku zakładano, że właściciele lokali mieszkalnych i komórek poniosą w sposób wyłączny koszt ok. 585.400 zł rocznie), niektórymi kosztami konserwacji (właściciele garaży poniosą rocznie koszt ok. 47.440 zł, zaś właściciele lokali mieszkalnych i komórek ok. 464.473 zł), niektórymi kosztami usług sprzątania, pielęgnacji zieleni i odśnieżania (217.750 zł na rok w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych i komórek oraz 53.250 zł w przypadku właścicieli garaży), a także kosztami zużycia materiałów, wody, energii części wspólnych (327.536,98 zł na rok w przypadku właścicieli lokali mieszkalnych i komórek oraz 77.250 zł w przypadku właścicieli garaży).
Zaliczki ustalone w nowym planie gospodarczym na 2014 r. były naliczane przez pozwaną Wspólnotę wstecz, żądała ona ich uiszczenia w ramach wyrównania.(zeznanie powoda – k. 303, od 00:40:38 nagrania, uchwała nr(...)– k. 20 – 21).
Mimo, iż hale garażowe, znajdujące się pod budynkami Wspólnoty, stanowiły w pełni wyodrębnione nieruchomości (fakt bezsporny w sprawie), zarząd pozwanej przyjmował, że ich powierzchnia stanowi ¼ całości powierzchni budynków nieruchomości wspólnych i w oparciu o ten rachunek ustalał wysokość opłat, jakie przypadać miały na członków Wspólnoty na „pokrycie kosztów eksploatacji garaży” (świadekE. W.wskazała, że np. jeśli z wyliczeń wychodziło, że sprzątanie całości nieruchomości wspólnych kosztować miało 20 tys. zł, to część przypadająca na sprzątanie hal garażowych wyniosła 5 tys. zł).
Członkowie Wspólnoty korzystali z pomieszczeń garażowych nie tylko w celu skorzystania z miejsca parkingowego, ale również np. przechodząc przez nie w celu wyrzucenia śmieci, czy korzystając z komórek lokatorskich.
Pozwana Wspólnota obciążała kosztami, które wynikały z typowej eksploatacji przedmiotowych hal garażowych współwłaścicieli tych hal – ryczałtowo w kwocie 37,28 zł za miesiąc od miejsca garażowego. W sytuacji nadwyżki wynikającej z różnicy między zaliczkami na utrzymanie hal garażowych, a faktycznie poniesionymi kosztami na utrzymanie garaży, zarząd proponował podjęcie przez wszystkich członków Wspólnoty uchwały o przeznaczeniu tych środków.
Dowód: zeznanie świadkaE. W.– k. 305, od 01:01:49 do 01:10:25 nagrania; zeznanie powoda – k. 302, od 00:28:24 nagrania, pismo zarządu z dnia 2 lipca 2014 r.
Pozwana Wspólnota, z uwagi na podjęcie decyzji o wszczęciu sporu sądowego przeciwko deweloperowi podfirmą (...) Sp. z o. o., podjęła decyzję o utworzeniu funduszu celowego na finansowanie tego sporu (m. in. na opłacanie ekspertyz, wynagrodzenia prawnika). Podjęcie zaskarżonej uchwały nr(...)miało na celu zasilenie tego funduszu kwotą 50.000 zł. Do sporu tego przystąpiła około połowa członków pozwanej Wspólnoty. Zakończony został zawarciem ugody, wskutek której Wspólnota uzyskała od dewelopera połowę kwoty, której początkowo się domagała, ponieważ do sporu przystąpiła tylko połowa jej członków.
Dowód: zeznanie świadkaE. W.– k. 305-305, od 01:16:48 do 01:31:21 nagrania, zeznanie powoda – k. 303, od 00:34:48 do 00:39:04 nagrania, projekt uchwały – k. 22.
W ocenie Sądu o tym, jaki kształt miał przyjęty we Wspólnocie system podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, świadekE. W.zeznała w sposób logiczny i spójny m. in. z twierdzeniami powoda oraz treścią pisma zarządu pozwanej do członków Wspólnoty z 2 lipca 2014 r. W związku z tym zeznania te uznano za w pełni wiarygodne. Powód twierdził, że w jego ocenie każdy z budynków w obrębie Wspólnoty powinien być rozliczany oddzielnie, ponieważ mają one inne właściwości termiczne, są inaczej wykończone czy ogrzewane, jednakże – prócz sformułowania samych twierdzeń na tą tezę i nie popartych np. żadną stosowną dokumentacją zeznań – nie zdołał należycie silnie wykazać tych okoliczności, w związku z czym Sąd uznał je za nie udowodnione i nie brał pod uwagę.
Nadto Sąd wziął pod uwagę wszystkie niezakwestionowane w sprawie dowody z dokumentów i ich kopii, albowiem nie wzbudzały one żadnych wątpliwości zarówno co do swojej autentyczności, jak i stanowiły w swej treści istotny materiał do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z dyspozycjąart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali„uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zebrania”. Natomiast w myśl ust. 2 cytowanego przepisu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Po przeanalizowaniu zarówno treści zastrzeżeń interwenienta, jak i znajdującego się w aktach sprawy materiału dowodowego (tabel – k. 245 – 256 oraz kart do głosowania – k. 326 i n.) Sąd ustalił, że za podjęciem skarżonych uchwał z pewnością opowiedziało się ponad 50% uprawnionych do głosowania. Z kart do głosowania, które w ocenie Sądu bez wątpienia oddano ważnie, przynajmniej 2.992.600 udziałów zagłosowało za przyjęciem tych uchwał – przy czym próg wyrażający 50% odpowiadał wartości 2.985.532,50 udziałów.
Odnośnie zastrzeżeń interwenienta ubocznego co do braku podpisów na kartach, braku prawidłowych pełnomocnictw czy oryginałów kart (zarzuty w piśmie procesowym z dnia 11 kwietnia 2016r. wraz z tabelą) Sąd uznał, że co prawda można by je podzielić, ale tylko w części, tj. co do 8 niepodpisanych kart stanowiących(...)udziałów (k. 339, 354 v., 362, 373 v., 375 v., 406, 423 v., 531 v.), 13 kserokopii kart stanowiących(...)udziałów oraz 3 członków wspólnoty zlokali numer (...)w budynku(...), numer(...)w budynku(...)oraz numer(...)wbudynku (...), dla których nie przedstawiono prawidłowych pełnomocnictw stanowiących(...)udziałów. Jednakże kwestia ta nie miała pierwszorzędnego znaczenia w świetle tego, iż nawet ewentualnie uwzględniając zarzut nieważności głosów oddanych przez pełnomocnika (22.(...)udziałów), jak również nawet przy założeniu, że nie można brać pod uwagę wszystkich kserokopii kart (które w sumie odpowiadały 76.(...)udziałom) i nieuwzględnienie(...)udziałów odpowiadających niepodpisanym kartom, ich suma daje zaledwie 153.(...)udziałów. Po odjęciu zaś tej wartości od 3.145.609 udziałów (suma głosów „za” ze wszystkich kart) uzyskuje się właśnie wartość 2.992.600 udziałów, a więc większą niż 50% głosów.
Jednocześnie Sąd wskazuje, że w Jego ocenie brak było podstaw do kwestionowania ważności pozostałych kart do głosowania, tak, ażeby wskazana wyżej wartość mogła ulec obniżeniu poniżej wymaganego progu. Sam interwenient formułując zarzuty do ważności kart do głosowania ograniczył się do podania liczby kwestionowanych przez siebie kart, przy czym jednocześnie wskazał, że „trudno jest mu ocenić” ile kart zostało przerobionych lub zamienionych. Sąd w szczególności nie podzielił zastrzeżeń interwenienta do charakteru nadpisań czy też przerobień niektórych kart do głosowania. W doktrynie podkreśla się, że w przepisachustawy o własności lokalinie zamieszczono żadnych wskazówek dotyczących sposobu oddawania głosów za lub przeciw uchwale. Można zatem dopuścić stosowanie różnych sposobów w zależności od woli właścicieli lokali, sytuacji czy przedmiotu głosowania - byle tylko można było następnie stwierdzić, czy i kiedy uchwała została podjęta (tj. oddano za nią wymaganą większość głosów wszystkich właścicieli lokali). Tak więc można dopuścić głosowanie na zebraniu w formie podniesienia ręki (jeśli wcześniej zabezpieczono wiarygodny sposób liczenia głosów i sprawozdawania o liczbie oddanych głosów "za", "przeciw" lub wstrzymujących się). Można dopuścić głosowanie w formie pisemnej, można też głosować, składając podpis pod uchwałą będącą przedmiotem głosowania albo w inny sposób, pozwalający na stwierdzenie, jaką liczbę głosów oddano "za" i ewentualnie "przeciw" uchwale (tak Bończak-Kucharczyk, Ewa.Art. 23.[W:]Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, wyd. III. Wolters Kluwer, 2016). W konsekwencji uznano więc, że kwestionowane pod tym kątem karty są ważne, ponieważ na ich podstawie można bez wątpienia ustalić zarówno osobę oddającą dany głos, jak i treść jej oświadczenia woli w tym przedmiocie - tak też w sposób ważny oddano z nich głosy.
W związku z tym, iż jako, że Sąd ustalił, że zaskarżone w niniejszym procesie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostały podjęte większością ponad 50% głosów, zarzut ich rzekomego nieistnienia nie zasługiwał na uwzględnienie. Dlatego też w dalszej kolejności należało przejść do oceny, formułowanych przez stronę powodową i interwenienta ubocznego, zarzutów merytorycznych do każdej z zaskarżonych uchwał.
W myślart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W doktrynie wskazuje się, że niezgodność z prawem zaskarżonej w trybieart. 25u.w.l. uchwały wspólnoty polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej (A. Doliwa,
    Komentarz do ustawy o własności lokali – art. 25[w:]
    Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015). W powództwie zart. 25u.w.l. powód (właściciel lokalu) może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Przy czym przyjmuje się (na tle wykładniart. 42 prawa spółdzielczego), że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (por. Gersdorf, Ignatowicz,
    Prawo, s. 113–114). Analogicznie należy rozumieć niezgodność zaskarżonej w trybieart. 25u.w.l. uchwały wspólnoty z umową właścicieli lokali. Chodzi o umowy, o których mowa wart. 18 ust. 1u.w.l., określające umowne reguły zarządu daną nieruchomością wspólną. Podstawę powództwa zart. 25u.w.l. może stanowić także zarzut naruszenia przez zaskarżaną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszenie interesów właściciela lokalu. W takim przypadku sąd będzie weryfikował zasadność powództwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (
    Ibidem, A. Doliwa,
    Komentarz…).
Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że pozwana nie kwestionowała zarówno legitymacji czynnej powoda w wytoczeniu niniejszego powództwa, jak i swojej legitymacji biernej.
Sąd nie dopatrzył się podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały nr(...)w przedmiocie przyjęcia przez pozwaną Wspólnotę sprawozdania finansowego za rok 2013 oraz udzielenia absolutorium jej zarządowi. Sąd podzielił pogląd pozwanej, że uchwała ta miała charakter deklaratoryjny, tj. jedynie stwierdzała zaistniały stan rzeczy w zakresie: przychodów Wspólnoty z reklamy, pobranego przez jej zarząd wynagrodzenia, sposobu rozliczania hal garażowych. Samo przyjęcie sprawozdania finansowego nie stanowiło jeszczeper seingerencji w sferę praw i obowiązków czy to powoda, czy pozostałych członków Wspólnoty - tak też nie można mówić, że w jakiś sposób realizują się wskutek tego przesłanki uchylenia uchwały z art. 25 u.w.l. Nadto powód wywód swój skupił na podważeniu samych czynności, które legły u podstaw takiego właśnie kształtu zatwierdzonych finansów pozwanej. Powód nieprawidłowości upatrywał m. in. w systemie przyznawania zarządowi wynagrodzenia, rozliczania hal garażowych czy, w jego ocenie, bezpodstawnym czerpaniu przychodów z reklamy na budynkach Wspólnoty. Sąd w tym świetle wskazuje, że właściwym trybem sprawowania kontroli przez właścicieli lokali nad tego typu działaniami zarządu Wspólnoty jest mechanizm udzielania mu absolutorium. Abstrahując już od ewentualnej oceny wywodu pozwanej na temat różnic między pojęciem "oświadczenia woli" a "czynności realnej w postaci wykonania przelewu bankowego", bez wątpienia także ewentualne nieprawidłowości związane z faktycznymi działaniami zarządu w sferze zlecania, podpisywania czy realizowania przelewów bankowych również stanowią przedmiot kontroli członka Wspólnoty w ramach udzielania jej zarządowi absolutorium, nie zaś mechanizmu zaskarżania uchwał w trybie art. 25 u.w.l.
Na podzielenie nie zasługuje również zarzut interwenienta o tym, jakoby udzielenie absolutorium zarządowi Wspólnoty powinno być rozpatrywane w odrębnej uchwale. Brak jest podstaw do wysuwania takiego wniosku, chociażby w świetle wskazywanych wyżej uwag odnośnie względnej swobody wspólnot w konstruowaniu mechanicznych zasad podejmowania decyzji (nie dotyczących kwestii wymaganej większości, która jest uregulowana ustawowo). Podnoszący ten zarzut z resztą w żaden sposób nie wykazano, ażeby taki zabieg wypełniał przesłanki zaskarżenia z art. 25 u.w.l. Pozostałe zarzuty interwenienta do uchwały nr(...)były w zasadzie tożsame ze wskazanymi wyżej zarzutami strony powodowej, tj. skupiały się na prawidłowości prowadzenia przez zarząd pozwanej Wspólnoty rozliczeń, w związku z czym powyższe wywody znajdują odnośnie ich pełną aktualność.
Przechodząc do kwestii zgodności z prawem pozostałych zaskarżonych w niniejszym powództwie uchwał, w ocenie Sądu istniały podstawy do ich uchylenia w trybie art. 25 u.w.l.
W ocenie Sądu § 2 pkt 1 zaskarżonej uchwały nr(...)zawierał niezgodne z prawem postanowienie o jej retroaktywnym działaniu – tj. zakładające wejście w życie uchwały z dniem 1 stycznia 2014 r. Zabieg taki ewidentnie godził w interesy członków Wspólnoty, albowiem wiązał się z choćby ewentualną możliwością wysuwania przez Wspólnotę w stosunku do jej członków „niespodziewanych” roszczeń o wyrównanie zaliczek za okres aż ponad pół roku wstecz. Jednakże decydujące znaczenie dla uchylenia tej uchwały miała okoliczność, że plan gospodarczy pozwanej na 2014 r. rzeczywiście opierał się na nieprawidłowych naliczeniach kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania hal garażowych. Doszło tu do złamania zasady równego traktowania wszystkich członków Wspólnoty poprzez niezrozumiałe nie obciążanie właścicieli lokali garażowych dużą częścią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych. Działalnie takie stało w oczywistej sprzeczności z interesem właścicieli lokali nie będących właścicielami garaży, którzy zmuszeni byli ponosić zawyżone koszty z tego tytułu. Bez znaczenia okazała się w tym świetle ewentualna okoliczność, że duża część właścicieli garaży była jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych i niejako z góry przyzwalała na przyjęcie takiego systemu planowania (i następnie rozliczeń). Pierwszorzędne znaczenie miał tu punkt widzenia właściciela nieruchomości, której własność wiąże się z udziałem w nieruchomości wspólnej Wspólnoty – abstrahując od tego, czy akurat jest on właścicielem przedmiotowego garażu czy też nie. W doktrynie podkreśla się, że naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (patrz: A. Doliwa,

    Komentarz do ustawy o własności lokali–

    art. 25[w:]

    Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015). Na pełne podzielenie zasługuje w tym kontekście ocena interwenienta ubocznego, iż obciążenie właścicieli lokali garażowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z prawem (czyli stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych z tymi lokalami garażowymi – w myśl art. 12 ust. 2 u.w.l.) jednocześnie znacznie obniżyłoby wysokość zaliczki obciążającej właścicieli nie posiadających miejsc parkingowych. W tym świetle na przytoczenie zasługuje teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (sygn. akt VI ACa 541/12, opulb. w Legalis), w myśl której przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. jest jednoznaczny i wprowadza możliwość jedynie zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych w ponoszeniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a nie ich obniżenia, a także jako wyjątek od zasady wyrażonej w ust. 2 ww. artykułu, zgodnie z ogólnymi regułami interpretacyjnymi, nie podlega wykładni rozszerzającej. Tak też kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej powinni zostać obciążeni także właściciele (współwłaściciele) odrębnych lokali garażowych, stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z tymi lokalami.
W konsekwencji powyższego w ocenie Sądu zaskarżona uchwała pozwanej nr(...)nie mogła się ostać i została uchylona, w związku z czym zbędnym było czynienie rozważań nad tym czy ewentualne różnice konstrukcyjne budynków należących do Wspólnoty uzasadniały różnicowanie stawek w planie w stosunku do każdego z nich.
W ocenie Sądu skarżona uchwała nr(...), w części dotyczącej przeksięgowania zysku w kwocie 50.000 zł na fundusz celowy, założony z myślą o finansowaniu wydatków na spór Wspólnoty zdeweloperem (...) Sp. z o. o.narusza interesy niektórych członków Wspólnoty, ponieważ przeksięgowanie to nie ma na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej, zaś prowadzi do osiągnięcia przez niektórych członków Wspólnoty korzyści majątkowej kosztem innych członków Wspólnoty.
Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, że jej spór z deweloperem toczył się w celu ochrony interesów wszystkich członków Wspólnoty. Zaiste, biorąc za punkt odniesienia moment, w którym uchwała była przyjmowana, wynik tego sporu był nieznany, zaś wówczas ewentualne koszty jego przegrania obciążać mogły całą Wspólnotę, a nie jedynie członków, którzy doń przystąpili. Ponadto potencjalne odszkodowanie zasądzone by mogło być co najwyżej w wysokości proporcjonalnej do udziałów właścicieli, którzy dokonali cesji roszczeń. Sąd Okręgowy podkreślił też, że samo wskazanie w skarżonej uchwale nr(...)przeznaczenia środków księgowanych na fundusz celowy było nieprecyzyjne – podano jedynie, że chodzi tu o zasilenie salda funduszu celowego „na wydatki związane z dochodzeniem roszczeń oddewelopera (...) Sp. z o. o.”. Przy tej okazji wskazać należało, że judykatura również w takim braku precyzji niekiedy dopatruje się podstaw do uchylenia uchwał tego typu – m. in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 czerwca 2015 r. (sygn. akt: I ACa 22/15, opubl. w Legalis) wskazał, że podjęcie uchwały, w której nieprecyzyjnie sformułowano przeznaczenie środków finansowych z funduszu remontowego godzi w zasadę prawidłowego zarządzania majątkiem wspólnoty. Także i w realiach niniejszej sprawy nie wiadomo do końca, czy przedmiotowy spór między wspólnotą, a deweloperem dotyczył jedynie nieruchomości wspólnej czy też np. wad w wykonaniu wyodrębnionych lokali, należących do członków tej wspólnoty. Podkreślić należy, że wspólnota może co do zasady dochodzić roszczeń poszczególnych jej członków co do wad wyodrębnionych nieruchomości, jednakże wyłącznie wtedy, gdy nabyła takie uprawnienie na podstawie przelewu wierzytelności. Brak takiego przelewu skutkuje zaś stosownym ograniczaniem legitymacji czynnej wspólnoty do dochodzenia roszczeń przysługujących pierwotnie jej członkom, a co za tym idzie podejmowaniem przez wspólnotę czynności, które w ostatecznym rachunku nie mogłyby prowadzić do korzystnego dla niej i jej członków rozstrzygnięcia (por. cyt. wyżej orzeczenie).
Nie można się w pełni zgodzić również z poglądem pozwanej o tym, jakoby osiągnięty z tytułu tej nadwyżki zysk netto wchodził w skład majątku Wspólnoty, o przeznaczeniu którego władni byli decydować jej członkowie - co w jej ocenie uzasadniać miało właśnie takie przeksięgowanie. Należało przede wszystkim zwrócić uwagę, że przegłosowanie koncepcji, zakładającej przeznaczenie środków pochodzących od osób nie zainteresowanych sporem z deweloperem właśnie na finansowanie tego procesu sądowego, samo w sobie było dla takich osób krzywdzące. W tym świetle zaś nawet ewentualna niewielka wysokość kwot, jakie podlegałyby zwrotowi pojedynczemu członkowi Wspólnoty jest nieistotna (pozwana szacowała ją na ok 121,68 zł na lokal), ponieważ cała suma z funduszu celowego, jaką Wspólnota finalnie mogła rozdysponować na spór była już dość znaczna.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności finansowej strony za wynik procesu. Jako, że dwie z trzech zaskarżonych uchwał zostało uchylonych, Sąd uznał, że powód (a wraz z nim interwenient uboczny) wygrał spór w jego 2/3, zaś uległ co do 1/3. W związku z tym orzeczono o zwrocie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 334 zł, która to odpowiada różnicy między wniesioną przez powoda opłatą od pozwu w kwocie 600 zł a wysokością 1/3 kosztów procesu. Na koszty te składały się: 600 zł za opłatę od pozwu, 180 zł kosztu zastępstwa pozwanej przez profesjonalnego pełnomocnika (stawka minimalna niezależna od liczby zaskarżonych uchwał – por. uchwała SN z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 40/09) i 17 zł za opłatę od pełnomocnictwa. Orzeczono również o zwrocie na rzecz interwenienta ubocznego kwoty 200 zł, na którą składały się: 80 zł tytułem zwrotu części opłaty od interwencji ubocznej oraz 120 zł tytułem zwrotu całości, uwzględnionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, zażalenia interwenienta ubocznego na postanowienie o nie dopuszczeniuS. A.w charakterze interwenienta ubocznego do udziału w sprawie.
Wobec powyższego i na podstawie przywołanych przepisów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.