Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 378/17
Data wyroku: 2017-05-29 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 13 i nast. o własności lokali

Sygn. akt III Ca 378/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 października 2016 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi:
1. umorzył postępowanie w zakresie kwoty 1.271,74 złotych;
2. zasądził odA. R.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŁ.przyul. (...)kwotę 4.594,57 złotychz ustawowymi odsetkami od dnia 29 maja 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;
3. oddalił powództwo w pozostałej części;
4. zasądził odA. R.na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wŁ.przyul. (...)kwotę 1.538 złotych tytułem kosztów procesu.
Powyższy wyrok wynikał z uznania za zasadne i podlegające częściowemu uwzględnieniu żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej zaległości pozwanej związanejz opłatami czynszowymi jakie posiadała na dzień 15 maja 2015 rok. Sąd I instancji uznał, że przedłożona przez powoda dokumentacja księgowa w rzetelny sposób odzwierciedla zaległości dotyczące miesięcznej wysokości czynszu, w tym niedopłaty za okres października 2014 – marzec 2015, niedopłat z tytułu rozliczeń zużycia mediów za 2013 rok oraz zaliczek za lata 2013 i 2014 rok. Sąd nie uwzględnił zestawienia należności odsetkowych za lata 2014 i 2015 z uwagi na wynikającez niego nieścisłości i w tym zakresie oddalił powództwo.
Apelację od przedmiotowego wyroku w części uwzględniającej roszczenie,a także w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, wywiodła pozwana, podnosząc następujące zarzuty:
- naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie w celu ustalenia faktów mających znaczenie dla sprawy tj. odmówienie mocy dowodowej zeznaniom powołanego świadka, samej pozwanej oraz przedłożonych przez nią dokumentów wskazujących na nierzetelność rozliczeń księgowych, na których oparte jest powództwo;
- naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.wskutek oparcia sięw zakresie rozstrzygnięcia na dokumentach prywatnych powódki kwestionowanych co do stwierdzonych nimi okoliczności przez pozwaną mimo nieprzedlożenia przez powódkę jakichkolwiek dowodów obiektywnych wskazujących na fakt i wysokość zaległości, co w szczególności dotyczy rzekomej zaległości pozwanej co do opłat za zużycie wody za rok 2013 - w których powódka twierdzi co do istnienia zaległości, ale nie przedstawia jakiegokolwiek dokumentu źródłowego, w oparciu o który rzekomą zaległość stwierdziła, w szczególności dokumentu, z którego wynika odczyt takiego zużycia oraz prawidłowość jego dokonania;
- naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 245 k.p.c.poprzez sprzecznez zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyprowadzenie faktu z dowodóww postaci prywatnych dokumentów - kart właściciela - czego skutkiem było błędne przyjęcie, że dochodzone roszczenie wynika jednoznacznie z dokumentów księgowych, podczas gdy pozwana wykazała, że dokumenty te są nierzetelne, nie odzwierciedlają stanu faktycznego, a nadto nie mogą stanowić dowodu skoro są one tylko dokumentem prywatnym obrazującym twierdzenia powódki;
- naruszeniaart. 65 k.c.w zw. zart. 233 k.p.c.poprzez przekroczenie dyrektywy zasady swobody sędziowskiej w ocenie dowodu tj. uchwały Wspólnoty w przedmiocie powierzenia zarządu wspólnoty -firmie (...), wobec wyrażenia oczywiście nieuzasadnionego poglądu prawnego, iż z dokumentu tego wynika, iż wolą Wspólnoty było powierzenie zarządu osobom fizycznym - w sytuacji gdy:
a) za niedopuszczalne uznać należy interpretowanie rzeczywistej treści oświadczenia woli złożonego przez szereg osób bez ich przesłuchania na tę okoliczność,
b) za niedopuszczalne należy uznać interpretowanie oświadczenia woli w sposób oczywiście sprzeczny z jego literalnym brzmieniem,
skutkiem czego sąd błędnie ustalił, że wolą mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej było powołanie do zarządu wspólnoty osób fizycznych -M.iB. M., podczas gdy z treści podjętej uchwały wprost wynikała inna ich wola,a mianowicie chęć powołania do zarządu wspólnotyfirmy (...); a nie przeprowadzono jakiegokolwiek dowodu na okoliczność odmiennej woli zbiorowego oświadczenia w tym zakresie.
W konkluzji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, a nadto o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancji według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważy ł, co następuje:
apelacja jest niezasadna.
Ustalenia faktyczne, jak również ocena prawna przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przez Sąd Rejonowy, znajdują pełną akceptację Sądu Okręgowego.
W pierwszej kolejności rozważenia wymagał najdalej idący zarzut nieważności postępowania, który pomimo formalnego przytoczeniaart. 65 k.c.w związku zart. 233 k.p.c., skarżąca w istocie upatruje w nienależytym umocowaniu pełnomocnika strony powodowej. Pozwana wskazuje, że członkowie zarządu wspólnoty, którzy udzielili pełnomocnictwa pełnomocnikowi występującemu w imieniu powodaw niniejszej sprawie zostali wyłonieni w wyniku wadliwie podjętej uchwały. Zdaniem skarżącej wspomniana uchwała narusza przepisyustawy z dnia 24.6.1994 r.o własności lokali( tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), albowiem zapadła bez zachowania wymaganej dla tej czynności formy aktu notarialnego, a ponadto powierzyła zarząd spółce cywilnej zamiast osobom fizycznym.
Ustosunkowując się do tak sformułowanego zarzutu już na wstępie wyrazić należy przekonanie, iż kwestia ewentualnej wadliwości omawianej uchwały wykracza poza kognicję sądu w aktualnej sprawie. Zachodzi bowiem potrzeba wyjaśnienia, że konieczność przestrzegania zasady samorządności właścicieli w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną spowodowała, iż sądowa kontrola uchwał właścicieli lokali może odbywać się tylko w trybie szczególnie unormowanym w art. 25 cyt. ustawy, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa może być wytoczone przeciwko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżenie uchwaływ sposób przewidziany w tym przepisie stanowi jedyną możliwość jej wzruszenia. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały ma charakter prekluzyjny,co oznacza, że wraz z jego bezskutecznym upływem prawo do zaskarżenia wygasa.W razie nieuzyskania w tym trybie wyroku uchylającego uchwałę będzie ona obowiązywać mimo jej wadliwości polegającej nawet na naruszeniu prawa.D.wspomnieć należy, iż co prawda podstawowym sposobem zaskarżenia uchwały jest opisany powyżej prowadzący do jej uchylenia przez sąd, orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza w przypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa możliwość uznania uchwały wspólnoty mieszkaniowej za nieważną także na podstawieart. 58 k.c.Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąca związana terminem, o którym mowa wart. 25 ustawy o własności lokaliprzy czym stwierdzenia nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności -art. 189 k.p.c.
W sytuacji procesowej z jaką mamy do czynienia w niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż uchwały nr 5/2008 z dnia 31 sierpnia 2008 roku nie zaskarżono, stąd w pełni prawidłowy jest wniosek, że uchwała ta funkcjonujew obrocie prawnym. W tej sytuacji sąd orzekający w sprawie o zapłatę zaległościz tytułu opłat czynszowych nie jest uprawniony do badania, czy uchwała ta zapadłaz naruszeniem przepisówustawy o własności lokali.
Niezależnie od powyższego, wbrew przekonaniu skarżącej nie sposób dopatrzyć się eksponowanych w apelacji uchybień zarówno co do formy jak i treści wzmiankowanej uchwały. Pozwana upatrując wadliwości uchwały z dnia 31 sierpnia 2008 roku w niezachowaniu dla niej formy aktu notarialnego pomija, iż wymóg ten ustawodawca zastrzegł jedynie dla umowy lub uchwały wspólnoty w sprawie określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybieart. 18 ustawyo własności lokali. Sposób zarządzania, na jaki członkowie wspólnoty mogą się zdecydować, to przykładowo powierzenie obowiązków z zakresu zarządzania wybranej osobie fizycznej lub prawnej, z którą wspólnota zawiera umowęo zarządzanie nieruchomością wspólną. Tymczasem w przedmiotowej uchwale wspólnota dokonała zmiany składu zarządu w znaczeniu podmiotowym jako organu wspólnoty o jakim mowa w art. 20 tejże ustawy, dla której to czynności nie przewidziano formy aktu notarialnego. Co zaś tyczy się kwestii powołania w skład członków zarządu wspólników spółki cywilnej podkreślić należy, iż nie narusza to ustawowej zasady, zgodnie z którą członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Dla uzasadnienia tego stanowiska trzeba wyjaśnić, że spółka cywilna nie posiada podmiotowości prawnej, a podmiotami praw i obowiązków w sferze stosunków zewnętrznych są poszczególni wspólnicy, a nie spółka. Z tych względów nie budzi żadnych wątpliwości, że powołanie mocą uchwały z dnia 31 sierpnia 2008 roku do zarządu wspólnotyfirmy (...) spółka cywilna:M. M. (2)orazB. M., stanowiło w istocie wybór jej wspólników będących osobami fizycznymi.
Chybione są również pozostałe zarzuty apelacji. Skarżąca podważając samą zasadę odpowiedzialności wobec powoda swoje stanowisko opiera na przekonaniu, że materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nie daje podstaw do ustalenia czy i w jakiej wysokości zalega z opłatami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wydatków związanych z zajmowaniem przez nią lokalu. Zdaniem pozwanej, powód nie wykazał na poczet jakiej części zobowiązania zostały zaliczone dokonywane przez nią wpłaty.
Ze stanowiskiem pozwanej nie można się zgodzić. W ocenie Sądu Okręgowego ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególnościz przedłożonych przez powoda uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej przyulicy (...)wŁ.z dnia 24 marca 2014 roku, dnia 22 września 2014 roku oraz z dnia 2 marca 2015 roku wynika sposób wyliczenia zaległości pozwanej związanych z kosztami zarządu nieruchomością wspólnąi wydatków związanych z zajmowaniem przez nią lokalu. Z kolei w załączonym do pozwu zestawieniu zadłużenia lokalu należącego do pozwanej oraz karcie właściciela wyodrębniono poszczególne składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną przypadających na lokal pozwanej z rozbiciem na kolejne miesiące orazz uwzględnieniem kwot pozostałych do uregulowania narastająco w okresie od grudnia 2014 roku do kwietnia 2015 roku. Z omawianej karty właściciela wynika także, iż zadłużenie pozwanej powstało na skutek nie dokonywania wpłat w terminie, co powodowało w rezultacie kumulowanie długu. Ponadto powód przedłożył zestawienie rozrachunków dla lokalu pozwanej za okres od stycznia 2012 roku do maja 2015 roku, a także szczegółowe rozliczenie zaliczek na poczet opłat za centralne ogrzewanie, zimną wodę, eksploatację domofonu i dźwigu w 2013 i w 2014 roku.
Pozwana poza zwykłym zaprzeczeniem roszczeniu powoda nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów, z których wynikałoby, że uiściła w całości należnościz tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i eksploatacji lokalu za okres dochodzony w pozwie bądź też wyliczenie przedstawione przez powoda dotknięte jest błędem. Przedłożenie przez powoda dokumentacji ilustrującej sposób wyliczenia zaległości z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu, aktualizowało obowiązek przejawienia przez pozwaną aktywności procesowej, której jednakże nie sprostała, gdyż nie przedstawiła ona dowodów podważających prawidłowość wyliczenia zawartego w pozwie. W szczególności nie można uznać, że do zakwestionowania dowodów złożonych przez stronę powodową wystarczy samo przekonanie pozwanej, że wynikające z nich wskaźniki zużycia ciepła i wody nie znajdują uzasadnieniaw rzeczywistości. Ocena ta jest zasadna tym bardziej, iż zawarte w dokumentacji wskazania zużycia mediów zostały oparte na odczycie liczników. Co zaś tyczy się akcentowanych przez skarżącą wątpliwości co do sposobu zaliczenia dokonywanych przez nią wpłat zachodzi potrzeba wyjaśnienia, iż powód w myśl dyspozycjiart. 451 k.c.dokonywane przez pozwaną wpłaty z tytułu eksploatacji lokalu zaliczał na pokrycie najdłużej istniejącego zadłużenia z tego tytułu. Stąd też wpłaty pozwanej dokonywane nieregularnie w poszczególnych okresach nie pokrywały bieżących zobowiązań, a zostały zarachowane na poczet zaległych należności. Z kolei kwoty wynikające z przedstawionych przez pozwaną dowodów wpłat na rzecz powodaz tytułu opłat czynszowych nie pokrywały należności objętych żądaniem pozwu. Stąd też uznać należało, że brak inicjatywy dowodowej w tym zakresie po stronie pozwanej, w sytuacji gdy powód przedstawił przekonujące dowody na poparcie swych twierdzeń, przesądza o zasadności roszczenia w części uwzględnionej w zaskarżonym wyroku zarówno co do zasady jak i wysokości, a apelacja skarżącej niezasadnie je kwestionuje.
Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy uznał, iż apelacja nie zawiera uzasadnionych zarzutów mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł z mocyart. 98 § 1 k.p.c.w związku z § 2 pkt 3 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 roku ( Dz.U.2015.1804 ze zm.). Na koszty te złożyła się kwota 450 złotych kosztów zastępstwa procesowego.