Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 2417/15
Data wyroku: 2017-03-22 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON

Sygn. akt II C 2417/15

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 6 lutego 2017 roku
Stanowiska stron.
Pozew z dnia 24-07-2015 roku (k. 2-4). Żądanie:

1
ustalenie nieważności oświadczenia pozwanych z dnia 30-05-2015 o podwyższeniu czynszu wlokalu nr (...)przyul. (...)wW.

2
ustalenie że powódka winna płacić świadczenia miesięczne w dotychczasowej wysokości.

W odpowiedzi na pozew (k. 58-61) pozwani wnoszą o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Zarzuty: powódka zamieszkała wlokalu nr (...)przyul. (...)na skutek przeprowadzki zlokalu nr (...)przyul. (...). Drugi z wymienionych lokali został zakupiony przez pozwanych odS. M., który z kolei nabył ten lokal będąc rozwiedzionym. Oznacza to że powódka nie miała żadnego tytułu prawnego do lokalu przyul. (...), a zatem gdyby w nim pozostała, musiałaby uiszczać pozwanym czynsz. Pozwani nie uzyskują przychodu z lokalu zajmowanego przez powódkę przyul. (...). Został on wynajęty powódce jako lokal zastępczy, po to aby wyprowadziła się z lokalu przyul. (...). Miała zamieszkiwać w lokalu przyul. (...)do czasu zakończenia postępowania o podział majątku wspólnego małżonków toczącego się pomiędzy powódką aS. M.. Postępowanie to trwa nadmiernie długo, za co odpowiedzialność ponosi powódka. Podwyżka jest uzasadniona zwrotem nakładów poniesionych przez pozwanych na zakup lokalu przyul. (...)oraz wydatkami związanymi z utrzymaniem lokalu (k. 60v).
Wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia.
PowódkaU. B.w okresie marca – lipca 2004 zamieszkiwała w lokalu nr 2a przyul. (...)wW.. W dniu 5-03-2004 strony, tj. powódka i pozwaniM. B.iA. S.zawarły pisemne porozumienie, w którym pozwani zobowiązali się zawrzeć z powódką umowę najmulokalu nr (...)przyul. (...)wW.na czas nieoznaczony, a powódka zobowiązała się wymeldować się z lokalu nr 2a przyul. (...)w terminie 3 dni od zawarcia przyrzeczonej umowy najmu. Powódka zobowiązała się „płacić należny czynsz za lokal” objęty przyrzeczoną umową najmu „oraz opłaty bieżące”.(porozumienie – k. 7-7v)
W dniu 1-07-2004 r. strony zawarły umowę, którą zatytułowały „umowa najmu”(kopia umowy – k. 8-9).M. B.iA. S.jako „wynajmujący” oddaliU. B.w najem na celemieszkalne lokal nr (...)przyul. (...)wW.. Strony uzgodniły, że wynajmujący wynajmują lokal na czas nieokreślony (§ 2 ust. 1). Jednocześnie zastrzegły, że w razie zakończenia postępowania o podział majątku między najemczynią aS. M.prowadzonego przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy pod sygn. III Ns 1592/03 z przysporzeniem dla powódki kwoty co najmniej 80.000 zł tytułem spłaty wartości majątku wspólnego, najemczyni opuści wynajmowany lokal w ciągu 6 miesięcy od daty otrzymania spłaty z tytułu podziału majątku (§ 4 ust. 2). W § 3 strony zastrzegły że „ustalają czynsz na poziomie równym opłatom ponoszonym przez właściciela przypadającym na wynajmowany lokal w ramach wspólnoty mieszkaniowej(...)tj. koszty zarządu oraz fundusz remontowy ustalany corocznie przez wspólnotę mieszkaniową”. Najemczyni zobowiązała się uiszczać powyższe świadczenie pieniężne bezpośrednio administratorowi budynku (§ 3 ust. 2) oraz przyjęła na siebie ciężar pokrywania opłat eksploatacyjnych, tj. za zużycie wody, energii elektrycznej, gazu, CO i za telefon (§ 3 ust. 3). Ponadto, powódka zobowiązała się „pokryć koszt polisy ubezpieczeniowejlokalu nr (...)(…) od ognia i innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczyć mieszkanie od odpowiedzialności cywilnej na własny koszt z cesją praw wynikających z polisy na Wynajmujących lokal” (§ 2 ust. 8).
W dniu 30-05-2015 pozwani skierowali do powódki pismo, w którym powołując się naart. 685[1]Kcorazart. 8a ust. 1, 4a i 4b ustawy o ochronie praw lokatorówoświadczyli że wypowiadają dotychczasową wysokość czynszu określoną w umowie najmu lokalu z dnia 1-07-2004 na poziomie równym opłatom ponoszonym przez właściciela przypadającym na wynajmowany lokal w ramach wspólnoty mieszkaniowej(...)tj. koszty zarządu oraz fundusz remontowy ustalany corocznie przez wspólnotę mieszkaniową i ustalili nowy czynsz w wysokości 1292,67 zł który miał obowiązywać od pierwszego dnia czwartego miesiąca następującego po dniu otrzymania owego wypowiedzenia tj. od 1-09-2015. W uzasadnieniu wskazali łączną wysokość wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i poszczególne wydatki które się na tę sumę składają. Ustaloną w wypowiedzeniu wysokość czynszu uzasadnili także kosztem nabycia lokalu zamortyzowanym wg stopy 1,5% rocznie i oczekiwanym godziwym zyskiem z najmu wg stopy zwrotu 5,27% ceny nabycia rocznie.(wypowiedzenie - k. 5-6)
Wszystkie powołane okoliczności Sąd mógł uznać za ustalone już na zasadzieart. 229 i 230 k.p.c.Zgodnie zart. 229 k.p.c.nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności ze stanem rzeczywistym.
Wnioski dowodowe pozwanych o dowód z akt innej sprawy (k. 59) podlegał oddaleniu (k. 95, 00:13:55), natomiast dokumenty załączone do odpowiedzi na pozew nie zostały wzięte pod uwagę, ponieważ okoliczności wskazane w tezach dowodowych są nieadekwatne do przedmiotu sporu i przedmiotu rozstrzygnięcia, przez co zbędne. Szczegółowa ocena ich znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy znajduje się w dalszej części uzasadnienia.
Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku.
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.
Zgodnie zart. 189 Kpc, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Konieczną przesłanką powództwa o ustalenie jest istnienie interesu prawnego po stronie powodowej. Wedle rozpowszechnionego poglądu interes prawny w ustaleniu ma powód w sytuacji, gdy jego sfera prawna np. uprawnienie do mieszkania, jest zagrożona, przy czym wymaga się, ażeby zagrożenie to istniało nie tylko w wyobrażeniu i odczuciu powoda, lecz obiektywnie. Interes prawny zachodzi bowiem wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.
Powódka ma interes prawny w ustaleniu nieważności oświadczenia z dnia 30-05-2015, ponieważ w ten sposób może usunąć niepewność co do wzajemnych stosunków między stronami to jest czy wysokość świadczenia na rzecz właścicieli zajmowanego lokalu powinna być ustalona w oparciu o oświadczenie woli z dnia 30-05-2015 czy też w oparciu o inne zdarzenia prawne, w szczególności umowę z dnia 1-07-2004.
Natomiast powódka nie ma interesu w ustaleniu przez sąd „dotychczasowej” wysokości świadczeń, gdyż przysługuje jej odpowiedni zarzut w ewentualnym procesie o zapłatę. Ponadto powódka nie wyjaśniła co rozumie przez dotychczasową wysokość ani nie wykazała że pomiędzy zawarciem umowy w dniu 1-07-2004 a dniem 30-05-2015 nie zaszły inne zdarzenia prawne wpływające na wysokość świadczeń. Ponadto, powódka nie wykazał w żaden sposób jaka jest aktualna wysokość świadczeń.
Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą (art. 58 Kc). Zaskarżona czynność prawna z dnia 30-05-2015 jest sprzeczna z ustawą ponieważ ustawa nie przewiduje możliwości jednostronnej zmiany istotnych warunków umowy. Zwrócić tu trzeba uwagę, że wprawdzie w pozwie powódka określiła siebie jako najemcę a umowę z dnia 1-07-2004 nazwała umową najmu, lecz wynika to jedynie z tego że w ten właśnie sposób obie strony zatytułowały umowę i w ten sposób określiły strony umowy. Mało tego, świadczenie pieniężne lokatora na rzecz właścicieli lokalu zostało nazwane czynszem (§ 3 ust. 1 umowy). Tymczasem świadczenie to nie jest czynszem w znaczeniu jakie temu pojęciu nadaje ustawodawstwo. Równowartość opłat które właściciel lokalu musi ponosić w związku z posiadaniem lokalu na rzecz administratora, wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni itd. bywa określana jako opłaty niezależne od właściciela (ustawa o ochronie praw lokatorów) bądź jako opłaty pośrednie (ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej). W żadnym razie nie jest to jednak czynsz. Istotą czynszu najmu jest osiąganie przez właściciela pożytków cywilnych ze swojej własności, a nie tylko pokrywanie ciężarów. Jeśli więc powódka miała tylko pokrywać część ciężarów utrzymania lokalu, a nie świadczyć czynsz rozumiany jako pożytek dla właścicieli lokalu, to oznacza to że nawiązana została umowa użyczenia (zob.art. 713 Kc), ewentualnie umowa nienazwana zbliżona do umowy najmu.Lokator który wyręcza właściciela z wydatków na utrzymanie lokalu, lecz nie dostarcza mu przychodu, nie jest najemcą, a jego świadczenie nie jest czynszem. Zarówno bowiemart. 670 Kcjak i przepisy ustawy o ochronie lokatorów (art. 2 pkt 8, art. 8a ust. 8, art. 9 ust. 1b-6), rozróżniają czynsz i świadczenia dodatkowe. W ustalonym stanie faktycznym brak więc elementu konstytutywnego dla stosunku najmu tj. czynszu.
Umowa z dnia 1-07-2004 roku zatytułowana przez strony umową najmu, zastrzega w § 3 (k. 8v) że lokal jest udostępniony powódce w zamian za świadczenie pieniężne w postaci równowartości kosztów zarządu i funduszu remontowego.
Nawet jednak jeśli świadczenie z § 3 umowy uznać za czynsz, a samą umowę za umowę najmu (czego Sąd Rejonowy nie podziela), to również należałoby uznać, że oświadczenie pozwanych jest sprzeczne z umową, która określiła sposób obliczenia czynszu, oderwany od kosztów utrzymania lokalu innych niż wymienione w § 3, a przede wszystkim w oderwaniu od jakichkolwiek potrzeb właścicieli w zakresie zwrotu inwestycji w nieruchomość czy też zapewnienia im godziwego zysku z najmu. Tymczasem oświadczenie z dnia 30-05-2015 o wypowiedzeniu wysokości „czynszu” zmierza do określenia czynszu z pominięciem tych zasad zastrzeżonych w umowie. Ponieważ jedna umowa z 1-07-2004 w istocie nie jest umową najmu lecz umową użyczenia (art. 710 Kciart. 713 Kc), to należy uznać że oświadczenie z dnia 30-05-2015 nie tyle podwyższa, lecz raczej nakłada czynsz na powódkę, wbrew umowie, która czynszu nie przewidywała.
Przy przyjęciu natomiast roboczego założenia że strony zawarły umowę nienazwaną zbliżoną do najmu, należy uznać, że konieczność stosowania przepisów o najmie przez analogię nie rozciąga się tak daleko by czynić bezskutecznym zastrzeżenie umowne, które jest określone w sposób jasny i nie budzący wątpliwości. Art. 8a ustawy o ochronie lokatorów (i art. 685[1]kc) pozwala podwyższyć opłaty za używanie lokalu, ale to nie uchyla zasadypacta sunt servanda, a strony wyraźnie się umówiły, że opłata nie jest czynszem tylko ekwiwalentem opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej. Strony korzystały ze swobody umów określając że lokatorka będzie uiszczała tylko opłaty ponoszonym przez właściciela przypadające na wynajmowany lokal w ramach wspólnoty mieszkaniowej(...)tj. koszty zarządu oraz fundusz remontowy ustalany corocznie przez wspólnotę mieszkaniową. W umowie powódka zobowiązała się też ubezpieczyć mieszkanie i samodzielnie uiszczać nie tylko opłaty za tzw. media, ale i wyżej wspomniane koszty zarządu i funduszu remontowego. Jakimi strony kierowały się motywami jest bez znaczenia. Przedmiotem sprawy jest ustalenie nieważności oświadczenia woli z 30-05-2015, a nie ukształtowanie stosunku umownego pomiędzy stronami w sposób uwzględniający słuszne interesy stron. Dlatego bez znaczenia są argumenty pozwanych odnoszące się do potrzeby ochrony ich interesu naruszanego przez powódkę poprzez przeciwdziałanie ziszczeniu się warunku rozwiązującego umowę.
Pozwani zawarli umowę, w której zobowiązali się do udostępnienia lokalu w zamian za opłaty niebędące czynszem i uzależnione (co do ich wysokości i terminów spełnienia) wyłącznie od wspólnoty mieszkaniowej. Oświadczenie kwestionowane pozwem nie jest zgodne z umową, ponieważ narusza istotę zobowiązań umownych stron. Gdyby strony zobowiązały się do świadczenia przez powódkę jakiejś kwoty zależnej od właściciela, wówczas powołane w zaskarżonym oświadczeniu woli przepisy umożliwiałyby stronie pozwanej podnoszenie wysokości tych opłat w granicach określonych przepisami. Jednak nie ma znaczenia czy pozwani przekroczyli te granice, ponieważ istota stosunku prawnego nawiązanego umową nie przewiduje możliwości pobierania opłat stanowiących wynagrodzenie za używanie ich lokalu. Dlatego sąd pominął wszelkie twierdzenia i dowody na ich poparcie które dotyczą motywacji stron umowy, czyli nabycia lokalu na czas prowadzenia innego postępowania sądowego. Sąd nie badał również jaka jest długość postępowania o podział majątku i kto ponosi odpowiedzialność za przewłokę w tamtym postępowaniu. Nie badał też jakie z tego tytułu pozwani utracili pożytki z nieruchomości. Utracili je bowiem dlatego że do tego się zobowiązali, udostępniając lokal w zamian za same opłaty eksploatacyjne. Jeżeli pozwani zawarli niekorzystną dla siebie umowę to bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest okoliczność czy i kto przyczynia się do udaremnienia przesłanki wygaśnięcia stosunku lokatorskiego określonej w § 4 ust. 2 umowy.
Dlatego sąd pominął wszelkie twierdzenia stron i dowody na ich poparcie przytoczone, które dotyczą motywacji stron umowy (czyli faktu nabycia przez pozwanych innego lokalu, przeprowadzki itd.) oraz długości trwania postępowania o podział majątku oraz utraconych przez pozwanych pożytków z lokalu (k. 62-79).
W tym miejscu należy podkreślić, że jeżeli powódka przez zaniedbanie opóźnia spełnienie się przesłanki z § 4 ust. 2 umowy, to nie jest wykluczone że pozwanym mogą przysługiwać roszczenia z tego tytułu (np. naprawienie szkody albo klauzularebus sic stantibus), ale te roszczenia nie są przedmiotem rozpoznania w tej sprawie. Sąd Rejonowy zastrzega, że powyższe stwierdzenie nie stanowi żadnej sugestii pod adresem stron, ani tym bardziej porady prawnej, lecz należy o tym wyraźnie w tym miejscu wspomnieć by dowieść, że orzeczenie nie narusza zasad współżycia społecznego przez rażące pokrzywdzenie pozwanych. Pozwanym przysługują inne środki prawne zmierzające do przekształcenia stosunku prawnego czy pokrycia poniesionych strat, niż składanie powódce oświadczenia woli niezgodnego prawem i z wiążącą ich umową, tj. nakładającego czynsz niezastrzeżony w umowie. Sąd brał więc pod uwagę skutki wyroku i stoi na stanowisku że orzeczenie o nieważności oświadczenia z dnia 30-05-2015 nie narusza interesu pozwanych w sposób rażący, gdyż mają możliwość realizować swoje interesy inną drogą. oświadczenia woli.
W związku z powyższym orzeczono jak w pkt 1-2 wyroku.
Koszty .
O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu oart. 98 k.p.c.na zasadzie odpowiedzialności za wynik postępowania, biorąc pod uwagę że roszczenie powódki zostało oddalono w mało istotnej części (art. 100 zd. 2 Kpc). Na zasądzoną kwotę złożyły się kwota 119,00 zł tytułem zwrotu opłaty od pozwu.
W związku z powyższym orzeczono jak w pkt 3 wyroku.

ZARZĄDZENIE
Doręczyć odpis wyroku wraz z uzasadnieniem pełnomocnikowi pozwanych.