Sąd Okręgowy w Warszawie
XXVII Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: XXVII Ca 635/17
Data wyroku: 2017-11-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Szymkiewicz-Trelka, Ewa Kiper, Katarzyna Małysa

Sygn. aktXXVII Ca 635/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 listopada 2017 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Małgorzata Szymkiewicz-Trelka

Sędziowie:

SO Ewa Kiper
SR del. Katarzyna Małysa (spr.)

Protokolant:

stażysta protokolant sądowy Kamila Jankowska

po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. M.
przeciwko(...) W.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie
z dnia 22 listopada 2016 r., sygn. akt II C 1174/15
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w instancji odwoławczej.
SSR Katarzyna Małysa SSO Małgorzata Szymkiewicz-Trelka SSO Ewa Kiper
Sygn. akt XXVII Ca 635/17

UZASADNIENIE

A. M.wnioskiem z 6 grudnia 2012 r. wniosła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wW.przyul. (...)związanej zlokalem nr (...), działka ew. o nr(...)obręb(...)o powierzchni(...)m2 w dotychczasowej wysokości lub przy uwzględnieniu realnej wartości nieruchomości albowiem w jej ocenie podwyższenie tej opłaty było niezasadne.
(...) W.w odpowiedzi na pozew wniosło o oddalenie powództwa, ewentualnie o ustalenie, że dokonana wypowiedzeniem z dnia 16 listopada 2012 roku aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona i skuteczna.
Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

    Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w Warszawie wyrokiem z 22 listopada 2016 wydanym w sprawie sygn. akt II C 1174/15 ustalił, że opłata roczna z tytułu przysługującegoA. M.udziału wynoszącego(...)części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW., stanowiącejdziałkę ewidencyjną numer (...)z obrębu(...), o łącznej powierzchni(...)metrów kwadratowych, związanego z prawem odrębnej własnościlokalu nr (...)przyul. (...)wW., wynosi od dnia 1 stycznia 2013 roku 94,21 zł oraz ustalił, że koszty procesu ponosi(...) W., pozostawiając ich wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego:

A. M.jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej przyul. (...), stanowiącejdziałkę ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o obszarze(...)m2, będącej własnością(...) W., w udziale(...)związanym z własnościąlokalu nr (...)przyul. (...)wW..
W dniach 25 maja 2012 roku i 15 czerwca 2012 roku Prezydent(...) W.udzielił zastępcy Burmistrza DzielnicyB.(...) W.-K. P.pełnomocnictwa do wykonywania spraw o zasięgu dzielnicowym, w tym m.in. do określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (pkt 2 lit. b).
W dniach 25 maja 2012 roku i 15 czerwca 2012 roku Prezydent(...) W.udzielił zastępcy Burmistrza DzielnicyB.(...) W.-P. R.pełnomocnictwa do wykonywania spraw o zasięgu dzielnicowym, w tym m.in. do określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (pkt 2 lit. b).
Pismem datowanym na 16 listopada 2012 roku Zarząd DzielnicyB.(...) W.działając przez zastępcę burmistrzaP. R.oraz zastępcę burmistrzaK. P.wypowiedziałA. M.wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu przysługującego mu udziału w użytkowaniu wieczystym. W wypowiedzeniu wskazano, że składa je Zarząd DzielnicyB.(...) W.jako właściwy organ reprezentujący(...) W.. Jak wynika z treści pisma, ustalenie nowej opłaty było skutkiem zmiany wartości gruntu oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 4 037 386,00 zł, co stanowi 1 341,77 zł/m2. Podkreślono, iż w związku z tym, że zaktualizowana wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, stanowiącej 1% wartości gruntu, przewyższa dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej (94,21 zł), to opłata roczna w pełnej wysokości 424,75 zł zacznie obowiązywać od 2015 roku, w 2013 roku wyniesie dwukrotność dotychczasowej opłaty, to jest 188,42 zł, zaś w 2014 roku –306,58 zł. Niniejsze wypowiedzenieA. M.otrzymała 23 listopada 2012 roku.
Wobec złożenia przezA. M.wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego było nieuzasadnione, w dniu 15 grudnia 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wW.wydało orzeczenie, w którym uznało wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za bezskuteczne i ustaliło, że od dnia 01 stycznia 2013 roku użytkownik wieczysty będzie ponosić takie same opłaty jak w roku 2012. Sprzeciw od powyższego orzeczenia wniosło(...) W..
Sąd Rejonowy wskazał, że ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów zgormadzonych w aktach sprawy podkreślając, iż ich wiarygodność nie była kwestionowana przez strony postępowania. Sąd I instancji oddalił wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodów z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości z uwagi na to, iż ustalenie wartości nieruchomości byłoby celowe jedynie w sytuacji, gdyby sama czynność wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej została dokonana w sposób prawidłowy, co w ocenie Sądu Rejonowego nie miało miejsca.
W świetle powyższych ustaleń Sąd I instancji stwierdził, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Sąd Rejonowy wskazał, że kwestię ustalania i zmiany wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego regulują przepisyustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a następnie omówił art. 78 ust. 1, 2 i 3 u.g.n., art. 77 ust. 3 ug.n.
Sąd Rejonowy podkreślił, że w celu zaktualizowania opłat, organ reprezentujący właściciela gruntu powinien w jego imieniu złożyć użytkownikowi wieczystemu na piśmie wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej wraz z propozycją wysokości nowej opłaty. Wypowiedzenie i propozycja dotyczą tylko wysokości opłaty i nie mogą zmienić stawki procentowej tej opłaty. Sąd I instancji doszedł do przekonania, że wypowiedzenie wysokości opłaty z dnia 16 listopada 2012 roku złożone powodowi było prawnie nieskuteczne, albowiem wbrew treści art. 78 ust. 1 u.g.n. zostało ono dokonane przez niewłaściwy organ.
Sąd Rejonowy wskazał, że definicja pojęcia „właściwy organ” została zawarta w art. 4 ust. 9 u.g.n., który określa, że poprzez właściwy organ należy rozumieć starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa. Według art. 4 ust. 9b1 u.g.n. poprzez starostę należy rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu. Z treścią powyższych przepisów koresponduje art. 11 ust. 1 u.g.n., który wskazuje wprost, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Sąd I instancji powołując się naart. 38 k.c.i art. 11 ust. 1 u.g.n. wskazał, że pojęcie właściwy organ użyte w art. 78 ust. 1 u.g.n. oznacza organ osoby prawnej, która jest właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawniony do podejmowania za właściciela czynności w zakresie stosunku użytkowania wieczystego, czyli w niniejszej sprawie będzie to prezydent Miasta(...)W.. Sąd zauważył, że wynika to z faktu, iż organem wykonawczym gminy jest wójt, o czym stanowiart. 26 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym. Ilekroć w ustawie jest mowa o wójcie, należy przez to rozumieć także burmistrza oraz prezydenta miasta (art. 11 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym). Prezydent miasta jest bowiem organem wykonawczym gminy w miastach powyżej 100.000 mieszkańców, o czym stanowiart. 26 ust. 4 ustawy o samorządzie gminnym. Natomiast nieposiadająca osobowości prawnej dzielnica stanowi jedynie jednostkę pomocniczą gminy(...) W.. Organem wykonawczym takiej jednostki pomocniczej jest z kolei zarząd dzielnicy (art. 5 ust. 1 w związku z art. 6 ustawy z dnia z dnia 15 marca 2002 roku o ustroju(...) W.).
Sąd Rejonowy podkreślił, że w przedmiotowej sprawie podmiot będący właścicielem nieruchomości powinien być reprezentowany przez właściwy organ, a organ składający oświadczenie, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n. ma obowiązek wskazać osobę prawną, za którą podejmuje tę czynność. Sąd wskazał, że ma to również znaczenie dla tego kwestii składania przez użytkowników wieczystych, którzy nie godzą się na zaproponowaną nową stawkę, wniosków do samorządowego kolegium odwoławczego o aktualizację tej opłaty właśnie przeciwko tej osobie prawnej, za którą konkretny organ złożył oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty i ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty.
Zdaniem Sądu Rejonowego, oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało dokonane przez Zarząd DzielnicyB.(...) W.. W ocenie Sądu Rejonowego każde wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej, które nie jest dokonywane bezpośrednio przez Prezydenta Miasta(...)W., powinno zawierać wyraźne, niebudzące wątpliwości wskazanie, iż dokonywane jest z jego upoważnienia, dzięki czemu adresat decyzji mógłby zweryfikować prawidłowość udzielonego pełnomocnictwa. Sąd wskazał, że z treści wypowiedzenia nie wynikało, aby powyższe oświadczenie zostało złożone w imieniu Prezydenta Miasta(...)W., a wręcz przeciwnie, w treści wypowiedzenia błędnie wskazano, że organem reprezentującym gminę właściwym dla wypowiedzenia opłaty jest właśnie zarząd dzielnicy. W ocenie Sądu Rejonowego sformułowanie „Zarząd DzielnicyB.(...) W., jako właściwy organ reprezentujący(...) W.wypowiada wysokość dotychczasowej opłaty rocznej” jednoznacznie wskazuje na to, iż wypowiedzenie zostało dokonane przez zarząd dzielnicy, przy czym w treści nie wskazano, iż zarząd działa w imieniu Prezydenta Miasta(...)W.. Zdaniem Sądu Rejonowego bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż burmistrz oraz zastępca burmistrza DzielnicyB.(...) W.mieli stosowne pełnomocnictwa pochodzące od organu upoważnionego do dokonywania zmian wysokości opłaty rocznej, skoro w treści wypowiedzenia nie powołali się na udzielone im pełnomocnictwo i nie zaznaczyli, iż wypowiedzenia dokonują działając z upoważnienia właściwego organu.
Z tego względu Sąd Rejonowy uznał, iż wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości było nieskuteczne i strony wiąże wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu sprzed wypowiedzenia.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł zgodnie zart. 98 § 1 i § 2 k.p.c.w zw. zart. 108 § 1 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany, zaskarżając wyrok w całości, zarzucając:

1
obrazę przepisów prawa materialnego -art. 77 i 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(dalej: „ugn") - poprzez przyjęcie, że oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu powodowi opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu z dnia 16 listopada 2012 r. było prawnie nieskuteczne, albowiem zostało dokonane przez niewłaściwy organ;

2
naruszenie przepisów postępowania:

a
polegające na nierozpoznaniu przez sąd istoty sprawy i wyrokowanie wyłącznie na podstawie błędnie przyjętej przesłanki bezskuteczności oświadczenia pozwanego z dnia 16 listopada 2012 r. o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, z pominięciem aspektu materialnego sprawy;

b
art. 227 k.p.c.w związku zart. 217 § 1 i § 3 k.p.c.polegające na nieuzasadnionym oddaleniu wniosku dowodowego pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej pozostającej w użytkowaniu wieczystym powoda, dla potrzeb ustalenia wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,

c
art. 278 § 1 k.p.c.polegające na oddaleniu wniosku dowodowego pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości w sytuacji, gdy rozpoznanie istoty sprawy, tj. sporu pomiędzy powodem a pozwanym o wysokość należnej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu wymagało zasięgnięcia opinii biegłego, dysponującego wiadomościami specjalnymi,

d
art. 321 k.p.c.poprzez wyrokowanie ponad żądanie, to jest obciążenie pozwanego kosztami procesu, które nie były objęte żądaniem pozwu.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, pozostawienie sądowi pierwszej instancji rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania za drugą instancję. Ewentualnie wniósł o uchylenie pkt 2 wyroku co do rozstrzygnięcia o kosztach procesu oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu w za drugą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja, w zakresie w jakim zmierza do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, zasługuje na uwzględnienie.
Przed dokonaniem oceny, czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej była w ogóle uzasadniona, czy też ewentualnie w jakiej wysokości była zasadna, w ocenie Sądu Okręgowego w pierwszej kolejności rozważyć należało kwestię o decydującym znaczeniu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a mianowicie, czy pozwane(...) W.dokonało skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie przedmiotowej nieruchomości.
W ocenie Sądu II instancji, wnioski prawne, które wyciągnął Sąd Rejonowy w zakresie skuteczności wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej udziału wynoszącego(...)w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...), o obszarze(...)m(
    2), położonej wW.przyul. (...), nie są prawidłowe.
Na wstępie rozważań należy wskazać, iż w świetle regulacji zawartej wart. 238 k.c.wieczyste użytkowanie jest prawem odpłatnym, zaś zasady wnoszenia i ustalania wysokości opłat rocznych przez czas trwania tego prawa określone zostały w przepisachustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz.U.2015.782 t.j. ). Tryb zmiany (aktualizacji) wysokości opłaty rocznej określony został wart. 78do art. 81 wymienionej ustawy. Inicjowany jest wypowiedzeniem przez właściwy organ tej opłaty i złożeniem oferty przyjęcia nowej jej wysokości. Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną, która zmienia oznaczoną umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w zakresie wysokości obowiązującej opłaty. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości stanowią ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; są zatem świadczeniami cywilnoprawnymi, przewidzianymi wart. 238 k.c.Cywilnoprawny charakter mają także czynności związane z oznaczaniem wysokości opłat rocznych, w tym ich aktualizacji oraz spory wynikające na tym tle, jako dotyczące należności pieniężnych (por. uchwały Sądu Najwyższego z: 21 kwietnia 1994 r., III CZP 36/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 209 i 25 sierpnia 1995 r., III CZP 96/95, OSNCP 1995, nr 12, poz. 173; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 25 listopada 2013 r., I OPS 12/13, ONSA i WSA z 2014, nr 2, poz. 20 oraz wyroki NSA: z dnia 12 maja 2006 r., I OSK 843/05, niepubl., z dnia 23 stycznia 2007 r., I OSK 306/06, niepubl., postanowienie NSA z dnia 3 października 1997 r., I SA 1333/97, OSP 1998, nr 3, poz. 57).
Zauważyć należy, że stronami postępowania administracyjnego oraz sądowego dotyczącego aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie są wieczysty użytkownik i właściciel nieruchomości. Jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego organami reprezentującymi te jednostki są ich organy wykonawcze.
Sąd Okręgowy wskazuje, co również wziął pod uwagę Sąd I instancji, że pojęcie "właściwy organ", o którym mowa w przepisach art. 78 ust. 1, 3 i 4, art. 79 ust. 2 i 6, art. 80 ust. 1 u.g.n, oznacza ustawowo określony organ osoby prawnej, która jest właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawniony do podejmowania za właściciela czynności w zakresie gospodarowania nieruchomościami, a w tym stosunku użytkowania wieczystego. Czynności tego organu są traktowane jako działania samego właściciela nieruchomości. Organ składający oświadczenie, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., ma obowiązek wskazać osobę prawną, za którą podejmuje tę czynność.
W przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, iż właściwym organem do dokonania w imieniu właściciela nieruchomości gruntowej -(...) W.wypowiedzenia wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest Prezydent(...) W.. Wadliwie zaś przyjął, że wypowiedzenie opłaty z dnia 16 listopada 2012 r. nie zostało dokonane właśnie przez niego, a przez zarząd DzielnicyB..
Dlatego też nie sposób było nie przyznać racji skarżącemu, co do zasadności zarzutów obrazy prawa materialnego -art. 77 i 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy należy bowiem stwierdzić, iż przedłożony do akt dokument datowany na dzień 16 listopada 2012 r., zawiera oświadczenia woli właściciela nieruchomości –(...) W.w przedmiocie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej dokonane przez „właściwy organ”, tj. przez Prezydenta(...) W..
Ustawa z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta(...)Warszawy (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1438) określa m.in. podział na dzielnice – jednostki pomocnicze, których utworzenie jest wW.obowiązkowe oraz zakres ich działania stwierdzając w art. 11 ust. 1, że dzielnica działa na podstawie statutu dzielnicy nadanego przez Radę(...) W.i innych uchwał Rady(...) W.przekazujących dzielnicy zadania i kompetencje gminne i powiatowe, zadania zlecone gminie z zakresu administracji rządowej oraz zadania realizowane na podstawie porozumień zawartych pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego. Zatem z tego przepisu jednoznacznie wynika, że zadania dzielnicy nie są jej własnymi, samodzielnymi zadaniami. Są to zadania gminy lub powiatu, własne lub zlecone, których wykonywanie zostało dzielnicy powierzone nie w drodze ustawy, a uchwał Rady(...) W.. Dlatego art. 11 ust. 2 ustawy, którego zdanie wprowadzające do zawartego w nim wyliczenia brzmi: Do zakresu działania dzielnicy należą sprawy lokalne, a w szczególności (…) należy rozumieć nie jako ustawowe określenie zadań publicznych przypisanych dzielnicy(...), ale jako dyrektywę dla Rady(...) W.przy określaniu zadań przekazanych dzielnicom w drodze art. 11 ust. 1 ustawy.
Dlatego też § 1 ust. 1 Uchwały NR XLVI/1422/2008 Rady miasta(...)W.z dnia 18 grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom(...) W.do wykonywania niektórych zadań i kompetencji(...) W.(Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego nr 220, poz. 9485, ze zm., dalej: „uchwała kompetencyjna”) stanowi, że uchwała określa zadania i kompetencje(...) W.w zakresie spraw lokalnych przekazane do wykonywania dzielnicom.
W drodze § 7 pkt 1 uchwały kompetencyjnej w zakresie nieruchomości(...) W., położonych na obszarze właściwej dzielnicy, przekazano dzielnicom do wykonywania określanie lub zmianę stawki procentowej oraz aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, zgodnie z art. 73, 77 i 78 u.g.n. Dlatego oświadczenie woli o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składają często naczelnicy wydziałów nieruchomości w dzielnicach, czy tak jak w niniejszej sprawie osoby wchodzące w skład organów zarządu dzielnicy. Zdarza się, że pismach tych nie znajduje wzmianka, że działają oni z upoważnienia Prezydenta(...) W., jako organu reprezentującego właściciela, co jest błędną praktyką. Taka sytuacja występuje także w piśmie z dnia 16 listopada 2012 r.
Wymieniony przepis uchwały kompetencyjnej nie rzutuje jednak na ocenę, że taka działalność jest prowadzona we własnym imieniu przez jednostkę pomocniczą(...) W.. Jak stanowi § 1 ust. 1 uchwałą kompetencyjną określono zadania i kompetencje gminy –(...) W.w zakresie spraw lokalnych, które zostały na podstawie tej uchwały przekazane do wykonywania dzielnicom(...) W.. Przekazanie wymienionych w uchwale zadań gminy do wykonania jednostce pomocniczej nie zmienia charakteru tych zadań jako zadań własnych gminy. Są więc to nadal zadania gminne wykonywane tylko przez jednostki pomocnicze gminy. Jednostka pomocnicza gminy nie została wyposażona w podmiotowość cywilnoprawną, umożliwiającą jej występowanie we własnym imieniu w powszechnym obrocie prawnym, czyli wobec osób trzecich. Działalność jednostki pomocniczej jest prowadzona z powołaniem się na osobowość prawną gminy (wyrok NSA z 26 maja 1992 r., SA/Wr 1248/91, LexPolonica nr 299864).
W ocenie Sądu Okręgowego samo przywołanie na początku pisma z dnia 16 listopada 2012 r. podstawy prawnej tj. art. 77 ust. 1, 2a i 3, art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarowaniu nieruchomościami, oraz uchwały nr XLVI/1422/2008 Rady(...) W.z dnia 18 grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom(...) W.do wykonania niektórych zadań i kompetencji(...) W., daje podstawy do przyjęcia, iż Burmistrz dzielnicyB.oraz jego zastępcy działali w imieniu i na rzecz(...) W..
Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż oświadczenie zawarte w piśmie z dnia 16 listopada 2012 r. nie zostało złożone w imieniu i ze skutkiem dla Prezydenta(...) W.. Jest to twierdzenie nieuprawnione, oderwane od pozostałych elementów przedmiotowego dokumentu i narusza zasady wykładni oświadczeń woli. Judykatura i doktryna zgodnie przyjmują, że sąd nie może uznać, że wykładnia językowa treści oświadczenia jest na tyle jednoznaczna, że należy na niej poprzestać, jeśli ten sam tekst inaczej rozumieją strony a inaczej sąd. Akcentuje się, że ustawodawca przyznaje prymat subiektywnej metodzie wykładni, która ma pozwolić na ustalenie znaczenia, jakie obie strony nadawały składanemu oświadczeniu woli w momencie jego wyrażania, a nie z chwili dokonywania wykładni. Obie strony procesu oświadczeniu z dnia 16 listopada 2012 r. przypisywały zaś znaczenie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonanego przez właściciela nieruchomości.
Sąd Okręgowy dokonując analizy treści pełnomocnictw udzielonych przez Prezydenta(...) W.odpowiednio zastępcom Burmistrza DzielnicyB.(...) W.–K. P.orazP. R.stwierdził, iż przedłożone pełnomocnictwa zawierają upoważnienia do dokonywania wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste, albowiem w pkt 2 ppkt.b udzielone pełnomocnictwo w zakresie nieruchomości obejmuje „określanie lub zmianę stawki procentowej oraz aktualizację opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego”. Cywilnoprawny charakter ustalania wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na stosowanie do podejmowanych czynności prawnych przepisówKodeksu cywilnego, jeżeli odrębnych regulacji nie zawieraustawa o gospodarce nieruchomościami.
Wart. 96 k.c.przewidziana została zasada dopuszczalności podejmowania czynności prawnych przez pełnomocnika, a wyjątki od tej zasady mogą wynikać z przepisu ustawy albo właściwości czynności prawnej. Pełnomocnictwo powstaje w drodze umocowania, wynikającego z wyraźnego oświadczenia woli do działania w imieniu uprawnionego złożonego innej osobie. Może być udzielone także w sposób dorozumiany. Za szczególny wypadek dorozumianego pełnomocnictwa uznać należy umocowanie płynące z przydzielenia kompetencji, wynikających ze struktury osoby prawnej, dla osób zajmujących się określonymi sprawami w konkretnej jednostce organizacyjnej tej osoby prawnej. Udzielenie pełnomocnictwa jest jednostronną czynnością prawną o charakterze upoważniającym. Czynność ta upoważnia pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych w imieniu i ze skutkiem dla mocodawcy. Umocowanie to trwa, co do zasady, tak długo, jak długo pełnomocnictwo nie zostanie odwołane (art. 101 § 1in principiok.c.) albo nie wygaśnie (art. 101 § 2 k.c.), z zastrzeżeniem odmiennej woli mocodawcy.
Błędem jest niepowołanie się przez Zastępców Burmistrza na pełnomocnictwa, które posiadali od Prezydenta(...) W.do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w treści wypowiedzenia. Nie zmienia to jednak faktu, że byli umocowani do złożenia w jego imieniu takiego oświadczenia powódce. Brak ten został usunięty na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wW., bowiem do odpowiedzi na wniosek powódki dołączono pełnomocnictwa osób dokonujących wypowiedzenia. Przedłożone pełnomocnictwa obejmują uprawnienia do dokonania czynności prawnej wskazanej wart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamitj. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, które poprzedza wypowiedzenie na piśmie wysokości dotychczasowej opłaty.
Reasumując w ocenie Sądu Okręgowego doszło do skutecznego wypowiedzenia przez właściciela gruntu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, albowiem zostało ono dokonane przez właściwy organ tj. Prezydenta(...) W., zaś treść przedłożonego dokumentu z dnia 16 listopada 2012 r. nie pozostaje w sprzeczności z założeniami dotyczącymi zupełności i jednoznaczności wypowiedzenia dokonanego w trybieart. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W rezultacie wysokość opłaty rocznej, jako, że została wypowiedziana, zaś wobec złożenia przez powódkę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania gruntu jest nieuzasadnione i wydania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczenia z dnia 15 grudnia 2014 r., od którego wniósł w terminie sprzeciw pozwany, podlega ustaleniu przez sąd, zaś wydane orzeczenie traci moc ( art. 80 ust. 3 w/w/ ustawy).
W ocenie Sądu Okręgowego, doszło także do naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy –art. 227 k.p.c.w zw. zart. 217 § 1 i 3 k.p.c.orazart. 278 § 1 k.p.c.
Zauważyć należy, żeart. 227 k.p.c.uprawnia sąd do selekcji zgłoszonych dowodów, jako skutku przeprowadzonej oceny istotności okoliczności faktycznych, których wykazaniu dowody te mają służyć. Nieistnienie związku pomiędzy zawnioskowanym dowodem, czy dowodami a istotą zawisłego sporu skutkuje przyjęciem zbędności przeprowadzenia postępowania dowodowego w sprawie w określonym zakresie. Skarżący stawiając zarzut naruszeniaart. 217 § 1 i 3 k.p.c.powinien zatem wykazać, że pominięcie określonego dowodu nastąpiło w wyniku wadliwej oceny okoliczności decydujących, w świetleart. 227 k.p.c., o potrzebie przeprowadzenia dowodu w sprawie (por. z wyrokiem SN z dnia 6 kwietnia 2011 r., I CSK 475/10, LEX nr 846539). Apelujący wymogowi temu sprostał.
Podkreślić należy, że Sąd Rejonowy oddalił wniosek dowodowy zgłoszony przez pozwanego w odpowiedzi na pozew o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości, nieprawidłowo stwierdzając, że był on zbędny dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd dochodząc do przekonania, iż dokonane wypowiedzenie było bezskuteczne pod względem prawnym, nie zbadał podstawy materialnej pozwu, jak też skierowanych do niego zarzutów merytorycznych i swoim rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest przedmiotem sprawy, bezpodstawnie przyjął, że istnieje przesłanka unicestwiająca roszczenie.
Wykazaniu wzrostu wartość nieruchomości, a tym samym i zasadności dokonanej aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie tej nieruchomości, służył wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Do poczynienia tych ustaleń, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, potrzebne są wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca majątkowy.
W świetle kwestionowania przez powódkę wysokości opłaty ustalonej w operacie sporządzonym na zlecenie pozwanego, Sąd Rejonowy nie mógł więc oddalić takiego wniosku dowodowego. Nie przesądzając finalnego rozstrzygnięcia nie ulega wątpliwości, iż owe zastrzeżenia co do operatu szacunkowego muszą być zweryfikowane w tej konkretnej sprawie i to poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.
W ocenie Sądu Okręgowego uchybienia Sądu Rejonowego popełnione w związku z rozstrzyganiem wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego uniemożliwiają kontrolę instancyjną. Z uwagi na oddalenie wniosku dowodowego zmierzającego do wykazania spornej okoliczności sprawy tj. wartości nieruchomości gruntowej, Sąd Rejonowy nie rozpoznał bowiem istoty sprawy.
Rozpoznając sprawę ponownie Sąd Rejonowy dopuści dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej pozostającej w użytkowaniu wieczystym powódki, dla potrzeb ustalenia wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 4 k.p.c.iart. 108 § 2 k.p.c.orzekł jak w sentencji wyroku.
SSR Katarzyna Małysa SSO Małgorzata Szymkiewicz-Trelka SSO Ewa Kiper