Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 377/16
Data wyroku: 2017-08-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Banaś
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 kc

Sygn. I C 377/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 sierpnia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Małgorzata Banaś

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 4 sierpnia 2017 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaG. M. (1)
przeciwko GminieU.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
nie obciąża powoda kosztami procesu.

Na oryginale właściwy podpis
Sygnatura IC 377/16

UZASADNIENIE
PowódG. M. (1)w pozwie wniesionym do Sądu Okręgowego w Słupsku domagał się zasądzenie od pozwanej GminyU.kwoty 81.148,95 zł z tytułu odszkodowania za szkodę jakiej doznał, która odpowiada wartości udziału w prawie własności nieruchomości, będącej przedmiotem najmu, obejmującą 1/2 niewydzielonej części w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym, oznaczonej numerem(...)położonej wD., który nie wszedł do jego majątku pomniejszonego o koszty związane z pozyskaniem udziału w prawie własności nieruchomości.
Pozwana GminaU.wniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podniosła, że dokonała w dniu 15 stycznia 2014r. zbycia na rzecz najemcy lokalu mieszkalnegoD. M.udziału do 1/2 niewydzielonej części w nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym, oznaczonej numerem(...)o powierzchni 0,1400 ha położnej w miejscowościD.w gminieU.stanowiącej mienie komunalne GminyU.w oparciu oart. 37 ust.2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powód przymiotu najemcy nie posiadał, bowiem w 2008r. opuścił na trwale lokal zajmowany wcześniej wspólnie z żoną, a później z dziećmi i zerwał wszelkie więzi z dotychczasowym miejscem zamieszkania, przenosząc swoje centrum życiowe do miejscowościM., gdzie ostatecznie zamieszkał na stałe wraz z obecną małżonkąA. H..
Każda ze stron wnosiła o zasądzenie od strony przeciwnej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd ustalił co następuje;

W dniu 1 stycznia 1997r. powód wraz z byłą żonąA. M.zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego znajdującego się wbudynku mieszkalnym numer (...), położonym nadziałce gruntu numer (...)wD.. Stroną umowy najmu był powód i jego ówczesna żonaA. M.- jako najemcy i Skarb Państwa - Urząd Rejonowy wS.- jako wynajmujący. Po rozwodzie małżonków, w związku z oświadczeniem złożonym w dniu 28 czerwca 2007r. przezA. G. (1)( poprzednioM.) o zrzeczeniu się prawa najmu do zajmowanego lokalu, dokonano w dniu 10 września 2007r. zmiany treści zawartej umowy wpisując w miejsce najemcy powoda.
dowód; umowa najmu k. 10-13, oświadczenieA. G.iG. M.k. 14, Aneks do umowy najmu k. 15.
W dniu 10 maja 2011r. na wniosek powoda z dnia 18 października 2010r. doszło do podpisania kolejnego aneksu do umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w(...), gm.U.z dnia 1 stycznia 1997r. poprzez wpisanie obok dotychczasowego najemcy drugiego najemcę - córki powoda -D. M.. Wprawdzie pismem z dnia 14 kwietnia 2010r. skierowanym do Starostwa Powiatowego wS.powód zgłosił prośbę o wycofanie jego wniosku z dnia 18 października 2010r., jednak ostatecznie podpisał i odesłał przesłany mu aneks do umowy najmu. W tym czasie powód nie mieszkał już wD., bowiem w 2008r. opuścił dotychczasowe miejsce zamieszkania i przeniósł swoje centrum zawodowe i życiowe do miejscowościM.( województwo(...)), początkowo w celach zarobkowych w związku z wykonywaną tam pracą, a następnie w 2009 roku związał się i zamieszkał w lokalu swojej późniejszej małżonki,A. H.z którą związek małżeński zawarł w dniu 28 października 2010r.
Po opuszczeniu przez powoda lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości(...), w lokalu tym nadal zamieszkiwały, posiadając tam stałe zameldowanie dzieci powoda i jego byłej żony, synS., synD.z żoną i dzieckiem oraz córkaD., która wówczas studiowała jeszcze wW.i do domu przyjeżdżała w okresie świąt i wakacji. Do czasu zawarcia drugiego aneksu do umowy najmu, powód doD.przyjeżdżał okazjonalnie w okresie dni wolnych od pracy, korzystając wówczas z noclegu w lokalu który kiedyś zajmował. Z chwilą podpisania aneksu i zamieszkania w tym lokalu na stałe przez jego córkęD. M.i jej ówczesnego partneraM. K., powód zaprzestał praktycznie wizyt, a jeżeli przyjeżdżał to zatrzymywał się w lokalu swojego drugiego syna, nadto zaprzestał regulowania jakichkolwiek płatności za lokal, rozwiązał również zawartą wcześniej umowę zZakładem (...)na dostawę prądu.
dowód; zeznaniaśw. G. P.k. 308v,B. C.k. 309.
D. M.po zamieszkaniu w lokalu którego była współnajemcą, przystosowała do zamieszkania drugi z pokoi znajdujących się w lokalu, a następnie w miarę posiadanych możliwości finansowych remontowała wspólnie ze swoim partnerem poddasze i strych.
dowód; aneks do umowy k. 16-17, akta sprawy administracyjnej, zeznaniaśw. M. K.k. 308,św. R. M.k. 295v, zeznania powoda k. 309 w zw. z k. 87v-88.
Decyzją z dnia 10 kwietnia 2012r.(...)Urząd Wojewódzki wG.stwierdził nabycie przez GminęU.z mocy prawa, nieodpłatnie na własność nieruchomości oznaczonej w jednostce ewidencyjnej obrębieD.gminaU.jako 1/2 częścidziałki nr (...)o powierzchni 0,14 ha, uregulowanej w księdze wieczystej KW nr SLl(...). W związku z tym, iż GminaU.stała się właścicielem wyżej opisanej nieruchomości, i stroną umowy najmu na lokal mieszkalny zawartej w dniu 1 stycznia 1997 roku, Starostwo Powiatowe wS.pismem z dnia 29 maja 2012r. zawiadomiło o tym powoda.
dowód; pismo Starostwa Powiatowego wS.z dnia 29.05.2012r. k. 192.
Protokołem z posiedzenia(...)Komisji Mieszkaniowej przy Urzędzie GminyU.w dniu 6 sierpnia 2012r. ustalono, iż jedyną osobą na stałe zameldowaną w lokalu mieszkalnym(...), i stale tam zamieszkującą jestD. M., co uzasadniało w związku z nabyciem przez GminęU.nieodpłatnie tej nieruchomości, zawarcie z nią w dniu 2 lipca 2012r. umowy najmu na lokal mieszkalny położony wbudynku nr (...)w miejscowościD.na działce onumerze ewidencyjnym (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni, wc i łazienki o łącznej powierzchni użytkowej 55 m2, na czas nieoznaczony.
dowód; protokół z dnia 6.08.2012r. k. 162, umowa najmu z dnia 2.07.2012r. k. 156, zeznaniaśw. D. T.k. 294-295, .
Dnia 15 stycznia 2014r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego rep. A numer(...). przed notariuszA. W., GminaU.zbyła na rzecz najemcyD. M.udział do 1/2 niewydzielonej części w nieruchomości stanowiącej zabudowanądziałkę o numerze (...)o powierzchni 0,1400 ha położnej w miejscowościD.w gminieU.. Sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego najemcyD. M.została poprzedzona zarządzeniem nr 0050.403.2013r. Wójta GminyU.z dnia 12 września 2013r. w sprawie zbycia 1/2 części niewydzielonej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym stanowiącej mienie komunalne GminyU.na rzecz dotychczasowego najemcy lokalu mieszkalnego. W GłosieP.z dnia 16 września 2013r. ukazało się obwieszczenie Wójta GminyU.o podaniu do publicznej wiadomości, że w siedzibie Urzędu GminyU.na tablicy ogłoszeń w terminie od 16 września 2013r. do 7 października 2013r. został zamieszony wykaz dotyczący zbycia na rzecz najemcydziałki zabudowanej nr (...)obrębD.. Zarówno wykaz jak i zarządzenie zostało opublikowane także na stronie internetowej(...)Urzędu GminyU..
bezsporne - nadto dokumenty jak na k. 56-58, wypis aktu notarialnego k.196-199.
Decyzją z dnia 22 lipca 2016r. Wojewoda(...)po rozpatrzeniu odwołaniaD. M.od decyzji Wójta GminyU.z dnia 10 czerwca 2016 roku, orzekającej o odmowie wymeldowaniaG. M. (1)z pobytu stałego z lokalu położonego w miejscowości(...), gminaU., zaskarżoną decyzję uchylił i orzekł o wymeldowaniuG. M. (1)z pobytu stałego z tego lokalu. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wieloletnie niezamieszkiwania w przedmiotowym lokalu i brak jakichkolwiek więzi łączących go z tym lokalem, wskazuje, żeG. M. (1)nie traktuje tego lokalu jako swoje miejsce pobytu. Miejscem pobytu stałego jest określany lokal, w którym koncentruje się ogół spraw życiowych zainteresowanej osoby, a więc posiada ona w nim tzw. centrum życiowe. Pod pojęciem centrum życiowego rozumiemy sytuację, gdy w danym lokalu osoba stale przebywa, nocuje, spożywa posiłki, przyjmuje gości, odbiera korespondencję, z którego wychodzi do pracy. Zamiar przebywania osoby w takim lokalu musiałby być połączony z przebywaniem w tym lokalu z zamiarem pobytu stałego i koncentrowaniu w tym miejscu swoich interesów życiowych, a w przypadkuG. M. (1)bez wątpienia takim lokalem przynajmniej od 2009 roku nie jest przedmiotowa nieruchomość.
bezsporne - nadto decyzja WP z dnia 22.07.2017r. k. 61-64.
Aktualnie powód zamieszkuje wspólnie ze swoją małżonką wM., w domu stanowiącym wcześniej jej własność, a obecnie na skutek aktu darowizny córki jego żony, na stałe zamieszkującej w Stanach Zjednoczonych. Dom o powierzchni 120m2składa się z pięciu pokoi, kuchni i łazienki, które pozostają do ich dyspozycji, oraz nieużytkowego poddasza.

Sąd zważył;

Roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie.
Jak wynika z treści pozwu powód domagał się zasądzenia od pozwanej Gminy kwoty 81.149 zł, która odpowiada 1/2 wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu z dnia 1 stycznia 1997r. określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, co wynika z treści § 3 umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, pomniejszonej o kwotę wykupu, która przypadłaby na powoda tj. kwotę 9.016,55 zł. W uzasadnieniu zgłoszonego żądania, wywodził, iż pozwana GminaU.dokonując zbycia udziału do1/2 niewydzielonej części w nieruchomości stanowiącej zabudowanądziałkę o numerze (...)o powierzchni 0,1400 ha położonej w miejscowościD.w gminieU.wyrządziła mu szkodę majątkową w wysokości zgłoszonego powództwa, albowiem to również on obokD. M.był stroną umowy najmu przedmiotowej nieruchomości, zawartej dnia 1 stycznia 1997r. ze Skarbem Państwa, a która to nieruchomość w drodze komunalizacji weszła do zasobu komunalnego GminyU.. W takiej sytuacji, jeżeli właściciel przedmiotu najmu podjął decyzję o woli zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz najemcy to stroną umowy sprzedaży winni być powódG. M. (1)iD. M.jako najemcy z umowy najmu z dnia 1 stycznia 1997 r. Skoro zatem powód działaniem pozwanego pozbawiony został możliwości nabycia majątku o wartości 90.165,50 zł, z 90% bonifikatą to w jego majątku powstała szkoda.
Uchwałą Nr(...)Rady GminyU.z dnia 19 lutego 2010 roku, w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, oraz zasad udzielania bonifikat przy sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych, na podstawieustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, orazustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, ustalono w §7, że prawo pierwszeństwa nabycia budynków mieszkalnych oraz lokali mieszkalnych przyznaje się ichnajemcom, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony( vide; k. 157 - 160 ).
Najem lokalu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy (art. 659 §1 k.c.) Do elementów przedmiotowo istotnych umowy najmu należą zatem oddanie rzeczy do używania oraz zapłata czynszu.
Okolicznością bezsporną było, że powód w 2008 roku przedmiotowy lokal mieszkalny opuścił z własnej woli, nie pozostawiając w nim swoich rzeczy osobistych. Rozwiązał umowy na dostawę mediów do lokalu, zaprzestał uiszczenia jakichkolwiek opłat za lokal, które wynikały z zawartej w 1997 roku umowy najmu. Należy zatem przyjąć, że przestał realizować obowiązki jakie dla najemcy wynikają z umowy najmu. Zachowanie powoda dowodzi, że utracił on przymiot najemcy lokalu mieszkalnego położonego w(...), i tym samym doszło do rozwiązania umowy w sposób dorozumiany najdalej w 2010 roku gdy poprzez zawarcie nowego związku małżeńskiego swoje centrum życiowe przeniósł do miejsca zamieszkania swojej małżonki. Instytucja zameldowania do której odwołał się powód, wskazując, iż jego zameldowanie wM.miało jedynie charakter czasowy, służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w lokalu w którym osoba realizuje swoje podstawowe funkcje życiowe, a od 2008 roku dlaG. M. (1)takim miejscem nie jest przedmiotowy lokal z którym zerwał wszelkie więzi faktyczne.
Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, iż pozwana GminaU.miała prawo potraktować wyprowadzenie się przez powoda z przedmiotowego lokalu i niezamieszkiwanie w nim jako dorozumianą rezygnację z prawa najmu, bowiem, jak przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie tak nawiązanie jak i ustanie stosunku najmu może także nastąpić na skutek dorozumianego zachowania najemcy wskazującego na rezygnację z jego prawa. Zatem powodowi nie przysługiwało w świetle treści uchwały Nr(...)Rady GminyU.z dnia 19 lutego 2010 roku, w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, oraz zasad udzielania bonifikat przy sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych, roszczenie o sprzedaż na jego rzecz przedmiotowej nieruchomości.
Z tych względów powództwo podlegało oddaleniu.
Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu następuje w myśl ogólnej reguły odpowiedzialności za wynik postępowania. Zasada ta została wprost wyrażona wart. 98 k.p.c.zgodnie z którym strona przegrywająca jest zobowiązana do zwrotu przeciwnikowi, na jego żądanie, kosztów procesu.
WKodeksie postępowania cywilnegoprzewidziano wszakże możliwość odstąpienia od tej reguły w przypadku zaistnienia w sprawie nadzwyczajnych okoliczność. Stosownie bowiem do treściart. 102 k.p.c.w wypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Ocena, czy te szczególnie uzasadnione wypadki wystąpiły należy do sądu i wymaga wszechstronnego rozważenia okoliczność rozpoznawanej sprawy. Do kręgu okoliczności uzasadniających zastosowanieart. 102należy zaliczyć zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu (dążenie do szybkiego zakończenia procesu, do szybkiego wyjaśnienia wszystkich istotnych faktów), jak i fakty leżące na zewnątrz procesu zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego. Okoliczności te powinny być oceniane z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego
    (por. postanowienie SN z dnia 14 stycznia 1974r., sygn. IICZ(...), LEX nr(...)).
Ze zgromadzonego w sprawie materiału procesowego wynika, że powód znajduje się w trudnej sytuacji finansowej, cierpi także na liczne schorzenia. Utrzymuje się z renty, pozostaje we wspólnym gospodarstwie z żoną której źródłem utrzymania jest również renta i zasiłek pielęgnacyjny. To, że powód korzystał w toku procesu z pomocy fachowego pełnomocnika, nie przesądza jeszcze o tym, że ponosił z tego tytułu jakiekolwiek koszty.
Powód postanowieniem Sądu wydanym w niniejszej sprawie w dniu 28 listopada 2016r. został zwolniony od obowiązku ponoszenia kosztów sądowych. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, sytuacja powoda nie uległa zmianie w stosunku do początkowej fazy procesu i nadal zachodzi tego rodzaju szczególny wypadek uzasadniający zastosowanieart.102 k.p.c.
Jednocześnie, zgodnie z poglądem zaaprobowanym w orzecznictwie, sam fakt pozostawania przez stronę w niekorzystnej kondycji materialnej, nie może stanowić podstawy do zastosowaniaart. 102 k.p.c.Biorąc wszak pod uwagę charakter dochodzonego roszczenia, Sąd doszedł do przekonania, że spełnione zostały – określone powołanym przepisem – przesłanki uzasadniające nieobciążanie powoda kosztami procesu strony pozwanej, na które składały sie koszty wynagrodzenia pełnomocnika.(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2011 r. IICZ(...)).Z tych względów orzeczono jak w pkt 2 wyroku.
Na oryginale właściwy podpis