Sąd Rejonowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1617/16
Data wyroku: 2017-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata-Natalia Wójtowicz

Sygn. akt IC 1617/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 kwietnia 2017r.
Sąd Rejonowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym :
Przewodniczący: SSRR.-Natalia Wójtowicz
Protokolant: st. prot. sąd.K. Ż.
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2017r. wS.sprawy
z powództwaM. K.,E. D.iW. K.
przeciwkoU. Ł.
o opróżnienie i wydanie lokalu użytkowego

I
utrzymuje wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w Słupsku I Wydział Cywilny w sprawie I C 1617/16 z dnia 26 sierpnia 2016r. w całości;

II
ustala, iż koszty sprzeciwu w wysokości 100,00 zł (sto złotych) w całości obciążają pozwanąU. Ł..

Sygn. akt I C 1617/16

UZASADNIENIE
PowodowieM. K.,W. K.iE. D.wnieśli o nakazaniepozwanejU. Ł.aby opróżniła, opuściła i wydała powodom lokal użytkowy, położony wS.przyulicy (...)oraz zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazano, że powodom służy prawo własności ww. lokalu użytkowego, dla której Sąd Rejonowy w Słupsku VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). W dniu 11.07.2015 r. strony niniejszego postępowania zawarły umowę najmu. Pozwana pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu najmu za dwa kolejne okresy płatności i powodowie pismem z dnia 19.04.2016 r. rozwiązali stosunek najmu. Pismem z dnia 18.05.2016 r. wezwali pozwaną do dobrowolnego opuszczenia lokalu użytkowego w dniu 25.05.2016 r., jednak pozwana nie zastosowała się do żądania powodów.
W dniu 26.08.2016 r. Sąd Rejonowy w Słupsku I Wydział Cywilny wydał w niniejszej sprawiewyrok zaocznyw którym w pkt. I nakazał pozwanejU. Ł., aby opróżniła, opuściła i wydała powodomM. K.,W. K.iE. D.solidarnie lokal użytkowy położony wS.przyulicy (...)pod numerem 2 a w pkt. 2 zasądził od pozwanejU. Ł.na rzecz powodówM. K.,W. K.iE. D.solidarnie kwotę 20,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (k. 25 akt).
PozwanaU. Ł.wniosła sprzeciw od ww. wyroku zaocznego w całości i wniosła o jego uchylenie oraz obciążenie kosztami postępowania strony powodowej (k. 33 – 36).
Podniosła, iż wbrew stanowisku powodów nie pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu przez ponad dwa kolejne okresy płatności, i choć następowały opóźnienia w płatności, to miała ustną zgodę powódkiM. K.na to. Nadto obiecywano jej obniżkę czynszu. Wskazała, iż w najmowanym lokalu użytkowym przeprowadziła remont, który chce dokończyć. Zarzuciła, iż nie otrzymała pisma zawierającego wypowiedzenie umowy najmu, a więc wypowiedzenie nie jest skuteczne.
W piśmie procesowym z dnia 24.03.2017 r. powódkaE. D.wskazała, iż w okresie od1.08.2015 r. do 30.04.2016 r.zadłużenie pozwanej wynosiło 5.500,00 zł co stanowiponad trzy kolejne okresy płatności. Wskazała, iż pozwana potwierdziła odbiór pisma z dnia 18.05.2016 r., które było już kolejnym pismem w sprawie wypowiedzenia umowy. Nadto z pozwaną miała zostać podpisana nowa umowa na czas określony z płatnością z góry za cały okres najmu jednak do jej podpisania nie doszło (k. 77), albowiemU. Ł.nie wyraziła na nowe warunki zgody.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

U. Ł.od dnia 16.06.2015 r. prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na prowadzeniu restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych. Adres do doręczeń jaki wskazała w(...), a także w umowie stron to:ul. (...),(...)-(...) S..

dowód:
          zaświadczenie z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej k. 19
W dniu 11.07.2015 r. została zawarta umowa o najem lokalu użytkowego położonego wS., przyul. (...), pomiędzyM. K.,W. K.iE. D.(wynajmującymi) a prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwąGastronomia (...)(najemcą), na czas określony od 1.08.2015 r. do 30.09.2020 r. z możliwością przedłużenia czasu trwania umowy.
Dla lokalu Sąd Rejonowy w Słupsku VII wydział Ksiąg Wieczystych prowadziKsięgę Wieczystą nr (...).
Właścicielami ww. lokalu sąM. K.iW. K.(wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) orazE. D.. Powodowie po zaprzestaniu prowadzenia własnej działalności w tym miejscu, zdecydowali się na wynajem lokalu. Początkowo najem był podpisany z inną osobą, jednakże wskutek porozumienia najem ten został następnie przejęty przezU. Ł..
W § 2 strony postanowiły, iż z tytułu najmu najemca zobowiązuje się płacić wynajmującym do dnia 10 – go każdego miesiąca z góry kwoty:
-1.400,00 zł(słownie zł: jeden tysiąc czterysta 00/100)plus 200,00 zł(słownie zł: dwieście 00/100) z tytułu czynszu dla Wspólnotyna rachunek bankowyE. D.nr(...),
-1.400,00 zł brutto(słowie zł: jeden tysiąc czterysta 00/100)plus 200,00 zł(słownie zł: dwieście 00/100) z tytułu czynszu dla Wspólnoty na rachunek bankowyM.iW. K.nr(...).
Prowadzenie przez najemcę prac adaptacyjnych lokalu wymaga powiadomienia wynajmujących (§ 4 pkt. 1). Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującym przedmiot najmu w stanie niepogorszonym a wszelkie poczynione nakłady przechodzą na własność wynajmujących (§ 4 pkt. 4 umowy).
Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy wynajmującym służy prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności, oddanie przedmiotu najmu w podnajem, używania przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową.
Wydanie lokaluU. Ł.nastąpiło z dniem 1.08.2015 r.

dowód:
         umowa najmu z dnia 11.07.2015 r. k. 4 – 5, pismo z dnia 1.08.2015 r. k. 6, odpisksięgi wieczystej nr (...)k. 7 – 8
Pismem z dnia 19.04.2016 r.M. K.,W. K.iE. D.rozwiązali na podstawie § 5 pkt. 2 powyżej opisaną umowę najmu lokalu użytkowego z dniem doręczenia pisma. Fakt wypowiedzenia był tłumaczony zaleganiem przezU. Ł.na rzecz współwłaścicieli czynszu w wysokości więcej niż dwukrotna miesięczna należność czynszowa. Nadto właściciele powzięli wiadomość poprzez przypadkową wizytę w lokalu, iż są tam dokonywane bez ich zgody prace remontowe, na które zgody nie wyrażali. W treści pisma wyznaczyli termin do opróżnienia i wydania lokalu na dzień 8.05.2016 r. Pismo zostało doręczoneU. Ł.przez awizo na adresul. (...),(...)-(...) S..
Na dzień19.04.2016r. zaległość wobecE. D.wynosiła 5.500,00 zł a wobecM. K.W. K.1.000,00 zł.M.iW. K.U. Ł.zalegała mniej niżE. D., jednakże tylko z tego powodu, iżM. K.nachodziła syna pozwanej w lokalu i żądała zapłaty swojej i męża części czynszu. Właściciele lokalu nie wyrażali zgody na przesuwanie w czasie należności czynszowych. Uznając zatem dotychczasową realizację umowy przezU. Ł., która systematycznie zalegała z płatnościami i wykonywała je nieterminowo właściciele lokalu użytkowego przyul. (...)wS.pismem z dnia 19 kwietnia 2016 r. wypowiedzieli umowę ze skutkiem na dzień doręczenia pisma. Pismo to skierowano na adres wskazywany przezU. Ł.. Nie zostało ono przez nią podjęte.

dowód:
          pismo z dnia 19.04.2016 r. k. 9, potwierdzenie odbioru w aktach sprawy k. 80/a , zeznania powódkiE. D.złożone na rozprawie w dniu 31.3.2017 r. czas nagrania 00:46:40 k. 91 v
Kolejnym pismem z dnia 18.05.2016 r.M. K.,W. K.iE. D.w związku ze wcześniejszym wypowiedzeniem umowy i dalszym brakiem brakiem systematycznych i terminowych płatności za wynajem lokalu, na stan zadłużenia w kwocie 9.100,00 zł wezwaliU. Ł.do opuszczenia lokalu do dnia 25.05.2016 r.

dowód:
         pismo z dnia 18.05.2016 r. k. 10, dowód doręczenia k. 80 b
ZadłużenieU. Ł.z tytułu najmu lokalu użytkowego położonego wS., przyulicy (...)w kwietniu 2016 roku wynosiło 4.500,00 zł. W dniu 2 czerwca 2017 r. gdy właściciele lokalu przyszli do lokalu w celu odebrania kluczyG. Ł.uiścił na ich rzecz kwoty 3.200 a następnie 2.600 zł. W trakcie rozmowy strony podjęły rozmowy, iż w przypadku uregulowania wszystkich zaległości i uiszczenia na 5 miesięcy wprzód należności, mogą podpisać nową umowę ale z innym, krótszym terminem płatności. Na taką opcję nie wyraziła zgodyU. Ł., co powodom zakomunikował jej synG. Ł..
dowód:dowody wpłat k. 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, zeznanie powodaW. K.k. 91 verte ( 01:08:43), zeznaniaE. D.k. 91 (00:46;40), zeznaniaM. K.k. 92 (01:20:09).

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Nie było w niniejszej sprawie spornym, że powodowie są właścicielami przedmiotowego lokalu użytkowego a strony łączyła umowa najmu tego lokalu.
Zgodnie z treściąart. 675 § 1 k.c.po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.Do zwrotu lokalu po zakończeniu najmu zobowiązała się również pozwana w 4 pkt. 4 łączącej strony umowy.
Sąd zważył, iż powódowie, jako właściciele przedmiotowego lokalu użytkowego, zgodnie zart. 222 § 1 k.c.mogą żądać od osoby która faktycznie włada ich rzeczą, aby rzecz ta została wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Treścią przewidzianego wart. 222 § 1 k.c.roszczenia windykacyjnego jest przyznanie właścicielowi żądania wydania orzeczonej rzeczy (nieruchomości) przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Biernie legitymowanym w sprawie jest osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej.
Żądająca oddalenia powództwa pozwanaU. Ł.podnosiła, że powodowie nie udowodnili podstaw do wypowiedzenia jej umowy najmu, oraz iż nie otrzymała pisma zawierającego wypowiedzenie umowy. Wnosiła z tego, i wypowiedzenie jest nieskuteczne, a ona nadal na podstawie zawartej umowy jest najemcą, który – uregulował wszystkie zaległości ( w czerwcu 2016 r.), przez co odpadła podstawa wypowiedzenia. Nadto pozwana wskazała, iż powodowie utrzymywali ją w przekonaniu, iż akceptują zmiany jakie zachodzą w lokalu ( tj. remont), nie sprzeciwiają się im, a nadto wyrażali zgodę na opóźnienia w dokonywaniu przez nią płatności.
Przystępując do oceny zarzutu podniesionego przez pozwaną Sąd zważył, iż powodowie zeznając na rozprawie w dniu 31.03.2017 r. wykazali, iż w miesiącu kwietniu zadłużenie pozwanej za lokal przekraczało choćby wobec samejE. D.( współwłaścicielka) dwa pełne okresy płatności. Strony zgodnie ustaliły przy tym, iż każdy ze współwłaścicieli odrębnie otrzymuje własne należności, co powodowało iż pozwana płaciła osobno każdemu z powodów. Fakt, iż małżonkomK.powódka zalegała mniej niżE. D.wynikało wyłącznie z faktu, iż to oni w sposób systematyczny chodzili i upominali się o czynsz u syna pozwanej. Konkludując – uznać należało, że najemcaU. Ł.na dzień rozwiązania przez powodów umowy pozostawała niewątpliwie w zwłoce w zapłacie czynszu najmu co najmniej za dwa miesiące wobec jednego ze współwłaścicieli. Strony nie ustaliły przy tym, że zaległość miała być liczona razem wobec wszystkich współwłaścicieli, skoro w samej umowie dookreślili jak odrębnie płatność na każdego z nich miała następować. Zaległość ponad dwumiesięczna zatem już w stosunku do jednego ze współwłaściciela powodowała możliwość skorzystania z § 5 pkt 2 umowy, a więc wypowiedzenia umowy. Co istotne pod wypowiedzeniem umowy podpisali się wszyscy współwłaściciele lokalu przyul. (...)wS., zgadzając się na zakończenie współpracy z najemcą, który nie był terminowy, nie liczył się z nimi i postępował wbrew zapisom i ustaleniom przyjętym w umowie.P.zaprzeczyli przy tym twierdzeniom pozwanej, iż miała ona ich zgodę na nieterminowe płatności i zapowiedź obniżki czynszu. W ocenie sądu niezależnie od zaprzeczenia temu twierdzeniu przez powodów wskazać należy, iż z czysto biznesowego punku widzenia byłoby to nielogiczne. Żaden wynajmujący nie po to zawiera umowę najmu ( i to lokalu użytkowego), żeby godzić się na przesuwanie w czasie swego wynagrodzenia, a dodatkowo obiecuje obniżkę w sytuacji, gdy ciągle domaga się zapłaty tych należności, które wcześniej strony ustaliły. Te argumenty w żaden sposób nie są logiczne i sąd przyjmuje je wyłącznie jako przyjętą linię obrony w zakresie własnych twierdzeń, nadto taką która nie została poparta żadnym dowodem.
Sąd zważył przy tym, iż wskutek zaniechania przez pozwanąU. Ł.obowiązku odbierania korespondencji pod adresem do doręczeń skierowanie korespondencji zawierającej wypowiedzenie stosunku najmu bez okresu wypowiedzenia nastąpiło ze skutkiem doręczenia. Przesyłka ta była właściwie awizowana, nie została podjęta w terminie 14 dni i zwrócona 12 maja 2016 r. do adresata. Tę datę należy traktować jako datę zakończenie umowy pomiędzy stronami. Fakt iż pozwana nie odbiera korespondencji pod adresem, który nadal wykorzystuje, który się nie zmieniał, docelowo ją i tylko ją obciąża. Nie mogą bowiem powodowie prawidłowo wykonując uprawnienie procesowe do wypowiedzenia umowy ponosić konsekwencji tego, ze pozwana nie odbiera pod wskazywanym przez siebie adresem korespondencji. W ocenie sądu wypowiedzenie z dnia 19 kwietnia 2016 r. umowy najmu lokalu użytkowego – skierowane przez właścicieli do najmującej jest skuteczne, a umowa została prawidłowo wypowiedziana.
Zgodnie zart. 673 § 3 k.c.jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W treści wypowiedzenia powodowie wskazali, że rozwiązują umowę na podstawie § 5 pkt. 2 umowy. Ze wskazanego zapisu umowy wynika, iż powodowie mogli rozwiązać zawartą umowę w trybie natychmiastowym w przypadku zalegania przez pozwana z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności przy czym umowa nie przewidywała aby dwa pełne okresy dotyczyłyE. D.iM. K.,W. K.łącznie. Każdy ze współwłaścicieli był rozliczany osobno i zaległość dla każdego z nich podlegała regulacjom z § 5 pkt 2 umowy także odrębnie. Wystarczające było zatem do skutecznego wypowiedzenia pozostawanie przez wynajmującą w opóźnieniu w płatności wobec choćby do jednego ze współwłaścicieli. Skoro zaś w dacie wystosowania do najemcy pisma z 19.04.2016 r. spełnione były wszelkie warunki z § 5 pkt. 2 umowy w stosunku doE. D., niewątpliwie z chwilą otrzymania tego pisma rozwiązanie umowy należało uznać za dokonane skutecznie.
Sąd zważył przy tym, że zgodnie z ugruntowanym w doktrynie i orzecznictwie stanowiskiem, wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także poprzez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8.05.2000 r., V CKN 38/00, LEX nr 38/00). Podkreślenia wymaga, również iż pozwana mimo braku powiadomienia właścicieli (stosownie do § 4 umowy) dokonywała w przedmiotowym lokalu prac adaptacyjnych, niesystematycznie i nieterminowo realizowała swe obowiązki wobec właścicieli. Te powody – choć expresis verbis nie ujęte w wypowiedzeniu- były również argumentem dla powodów, iż umowa na dotychczasowych warunkach powinna być wypowiedziana. Pozwana zdaje się nie dostrzegać, iż wypowiedzenie umowy nastąpiło, a po dacie jej rozwiązania korzysta z lokalu w sposób bezumowny. Nie reaguje na żądanie wydania lokalu czy kluczy i zachowuje się nie jak wynajmujący, a właściciel tegoż lokalu – którym nie jest. Daje zatem powód do wytoczenia powództwa o eksmisję dla właścicieli, którzy tylko w taki sposób mogą zrealizować swe prawo do ochrony własnej własności.
Mając na uwadze powyższe argumenty orzeczono jak w pkt I sentencji utrzymując wyrok zaoczny z dnia 26.08.2016 r. w całości.
O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, na podstawieart. 98 k.p.c.obciążając pozwanąU. Ł.kosztami sprzeciwu w wysokości 100,00 zł.