Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1019/12
Data wyroku: 2017-06-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Żelewska
Słowa kluczowe: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna: art.10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt: I C 1019/12

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2017 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant:

protokolant Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 maja 2017 r. wG.
sprawy z powództwaG. K.,H. S.,J. W.,M. A.iJ. G.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I
uzgadnia treśćksięgi wieczystej (...)z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w miejsce wpisanego w dziale II tej księgi wieczystej wyłącznego właściciela(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.nakazuje wpisać:

-G. K.w udziale 51/864 części
-H. S.w udziale 102/864 części
-J. W.w udziale 102/864 części
-M. A.w udziale 102/864 części
-J. G.– w udziale 102/864 części i
-(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.– w udziale 405/864 części;

II
zasądza od pozwanej(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.solidarnie na rzecz powódekG. K.,H. S.,J. W.,M. A.iJ. G.kwotę 43.529 zł (czterdzieści trzy tysiące pięćset dwadzieścia dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 1019/12

UZASADNIENIE
PowódkiG. K.,H. S.,J. W.,M. A.iJ. G.wniosły pozew przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.o uzgodnienie treściksięgi wieczystej nr (...)z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu II. tej księgi pozwanej pozwanego jako wyłącznego właściciela i wpisanie w tom miejsce jako współwłaścicieli powódek:G. K.w udziale 51/864 części,H. S.w udziale 102/864 części,J. W.w udziale 102/864 części,M. A.w udziale 102/864 części iJ. G.w udziale 102/864 części.
W uzasadnieniu pozwu powódki podniosły, że nabyły swoje udziały w prawie współwłasnościdziałki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziłksięgę wieczystą nr (...)na podstawie ostatecznej decyzji Starosty(...)z dnia 8 lipca 2008r. o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości oraz ostatecznej decyzji Starosty(...)z dnia 23 sierpnia 2010r. W 2012r. do powódek dotarły sygnały, że sprzedały swoje udziały, w związku z czym złożyły zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa. Z pozyskanych przez powódki informacji wynika, że powódkaG. K.działając na podstawie pełnomocnictw uzyskanych od pozostałych powódek sprzedała całe ich udziały w przedmiotowej działce. Jak podnoszą powódki, nie udzielały one pełnomocnictwG. K., a powódkaG. K.nie podpisywała w imieniu własnym ani w imieniu pozostałych powódek aktu notarialnego.
(pozew k. 2-4)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego wszczęcie śledztwa oraz hipoteza, że w czynnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości brały udział inne osoby niż powódki, opiera się wyłącznie na twierdzeniach powódek i brak jest dowodów, które świadczyłyby o udziale osób trzecich. Pozwany podniósł, że jak wynika z aktów notarialnych pełnomocnictwa do sprzedaży udziału powódceG. K.zostały sporządzone w obecności powódek i po okazaniu dowodu tożsamości i jest mało prawdopodobne, że pełnomocnictw udzieliły osoby posługujące się podrobionymi dokumentami. Pozwany zauważył przy tym, że cena sprzedaży została przelana na rachunek powódkiG. K., a żaden z pracowników banku nie miał wątpliwości co do tożsamości powódki. Nadto, pozwany zauważył, że umowa sprzedaży z krewnymi powódek została zawarta jeden dzień po zawarciu umowy z powódkami i przed tym samym notariuszem. Ważność umowy sprzedaży udziałów należących do krewnych powódek nie była kwestionowana. Powódki utrzymywały stale kontakty ze swoimi krewnymi, a przy obu transakcjach brał udział ten sam pośrednik w obrocie nieruchomościami. Zważywszy na powyższe – zdaniem pozwanego – twierdzenia powódek są mało prawdopodobne i wymagałaby zaangażowania grupy doświadczonych oszustów oraz fałszerzy.
(odpowiedź na pozew k. 130-137)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Decyzją z dnia 8 lipca 2008r. Starosta(...)orzekł o zwrocie wywłaszczonych decyzją Prezydenta MiastaG.nr GT/(...)z dnia 8 stycznia 1979r. nieruchomości oznaczonych nr(...)i nr(...)o powierzchni odpowiednio 9450 m(
    2)i 39.308 m(
    2)położonych wG.KM 33 i 35, dla których Sąd Rejonowy w Gdyni prowadziksięgę wieczystą KW nr (...)na rzeczH. S.w 17/144 części,A. L.w 17/144 części,J. G.w 17/144 części,J. W.w 17/144 części,M. A.w 17/144 części,G. K.w 35/864 części,M. K. (1)w 1/18 części,S. K. (1)w 17/144 części,Z. K.w 17/144 części,M. K. (2)w 1/27 części iA. K.w 35/864 części. Decyzją z dnia 23 sierpnia 2010r. Starosta(...)zmienił ww. decyzję w ten sposób, że część nieruchomości należnąM. K. (2)przyznał po połowieG. K.iA. K., w skutek czego ich udziały ostatecznie wynosiły po 51/864 części.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o decyzję z dnia 8 lipca 2008r. k. 22-25, decyzję z dnia 23 sierpnia 2010r. k. 19-21)
Po uzyskaniu pozytywnej decyzji w sprawie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości współwłaściciele podjęli działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości i początkowo udzielili pełnomocnictwaM. K. (3).B. D.zatrudniona w biurzeN.(...)M. M. (1)wG.nawiązała kontakt zM. K. (3)w celu pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Pośrednik nawiązał następnie kontakt z pozwaną spółką, która była zainteresowana zakupem nieruchomości na terenieG.. Jedynie część współwłaścicieli wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości po proponowanej przez pozwanego cenie, natomiast powódki odmówiły zawarcia umowy na takich warunkach.
(dowód: zeznania świadkaB. D.płyta CD k. 386, zeznania świadkaM. K. (3)płyta CD k. 386, zeznania świadkaM. M. (2)płyta CD k. 409, zeznania świadkaZ. K.k. 315-316, zeznania świadkaB. S.k. 316)
W dniu 28 grudnia 2010r. przed asesorem notarialnymK. A., zastępcą notariuszI. F.prowadzącej kancelarię notarialną wG.M. K. (4),Z. K.,B. T.,A. K.iB. S.zawarli z pozwaną spółką przedwstępną umowę sprzedaży.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o umowę przedwstępną sprzedaży k. 154-161)
W międzyczasie zB. D.skontaktowała się osoba podająca się zaG. K.. Osoba ta wyraziła chęć sprzedaży udziałów przysługujących powódkom w ww. nieruchomości i przedłożyła pośrednikowi pełnomocnictwa udzielone jej rzekomo przez pozostałe powódki tj.
-H. S.– pełnomocnictwo z dnia 11 stycznia 2011r. rep. A(...)K. B.notariusz wS.;
-J. W.– pełnomocnictwo z dnia 10 stycznia 2011r. rep. A nr(...)M. M. (3)notariusza wG.;
-M. A.– pełnomocnictwo z dnia 10 stycznia 2011r. rep. A nr(...)M. W.notariusza wG.;
-J. G.– pełnomocnictwo z dnia 7 stycznia 2011r. rep. A nr(...)D. T.notariusz wG..
(dowód: zeznania świadkaB. D.płyta CD k. 386)
Osoba podająca się zaG. K.założyła konto wBanku (...) S.A., legitymując się dowodem osobistym wystawionym na nazwiskoG. K..
(dowód: zeznania świadkaP. P.k. 290-291)
W dniu 17 sierpnia 2011r. osoba podająca się zaG. K.zawarła z pozwaną(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.przed notariuszI. F.prowadzącą kancelarię notarialną wG.w imieniuG. K.i w imieniuH. S.,J. W.,M. A.iJ. G.umowę sprzedaży udziałów przysługujących powódkom w prawie współwłasnościdziałki nr (...)obszaru 0,9450 ha. Przy zawarciu umowy osoba podająca się zaG. K.przedstawiła ww. pełnomocnictwa notarialne udzielone rzekomo przez powódki. Cena sprzedaży w kwocie 796.875 zł została przelana na rachunek bankowy założony uprzednio przez osobę podającą się zaG. K.wBanku (...) S.A.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2011r. k. 12-18, pełnomocnictwa notarialne k. 138-146)
Po zawarciu ww. transakcji osoba podająca się zaG. K.zatelefonowała do(...) Banku (...) S.A., mówiąc, że chce wypłacić z konta bankowego kwotę ponad 100.000 zł. Po poinformowaniu przez pracownikabanku (...)o limicie wypłaty, telefonująca wszczęła awanturę. Ostatecznie, po rozmowie z kierownictwem placówki, osobie tej wypłacono tę kwotę w dwóch transzach w dniach 23 i 25 sierpnia 2011r.
(dowód: zeznania świadkaP. P.k. 290-291, zeznania świadkaA. S.k. 292, zeznania świadkaS. K. (2)płyta CD k. 386)
W dniu 18 sierpnia 2011r. pozostała część współwłaścicieli nieruchomości zawarła przed notariuszI. F.umowę sprzedaży przysługujących im udziałów w prawie współwłasności ww.działki nr (...)na rzecz pozwanej spółki.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę sprzedaży z dnia 18 sierpnia 2011r. k. 162-169)
Postanowieniem z dnia 20 maja 2014r. prokurator Prokuratury Rejonowej w Gdyni umorzył śledztwo w sprawie doprowadzenia w dniach 17 sierpnia 2011r. i 2 marca 2012r. wG., w krótkich odstępach czasu i w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w łącznej wysokości 1.005.698 zł, co stanowi mienie wielkiej wartości, za pomocą wprowadzenia w błąd co do tożsamości i przysługującego prawa własności oraz posłużenie się jako autentycznymi, podrobionymi dokumentami w tym w postaci pełnomocnictw notarialnychH. S.,J. W.,M. A.iJ. G., umowy rachunku bankowego i załącznikach do umowy, potwierdzeń wypłaty, umowy pośrednictwa na wyłączność, podań o wydanie odpisów skróconych aktów małżeństwa i zawarcie umów kupna – sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2011r. i 2 marca 2012r., na których nakreślone zostały podrobione podpisyG. K., na szkodęG. K.,H. S.,J. W.,M. A.iJ. G.wobec niewykrycia sprawcy czynu. W toku postępowania przygotowawczego dopuszczono dowód z opinii biegłego z zakresu badania pisma ręcznego, który stwierdził, że podpisy znajdujące na umowie sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2011r. oraz pełnomocnictwach notarialnych nie zostały nakreślone przez powódki.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o postanowienie k. 207-211, opinia biegłego do spraw badania pisma ręcznego k. 56-109)
Pozwana spółka wniosła do Sądu Okręgowego w Gdańsku subsydiarny akt oskarżenia przeciwkoB. D.,W. K.iP. P.. Wyrokiem z dnia 7 grudnia 2015r. Sąd Okręgowy w Gdańsku uniewinnił oskarżonych. Po rozpoznaniu apelacji pozwanej wyrokiem z dnia 28 grudnia 2016r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku utrzymał w mocy zaskarżony wyrok.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wyrok k. 557, wyrok k. 559)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadkówK. B.,D. T.,M. M. (3),K. A.,M. W.,I. F.,P. P.,A. S.,Z. K.,B. S.,J. S.,B. D.,M. M. (1),S. K. (2),M. K. (3),A. H.,M. M. (2),E. H.,B. T., a także dowodu z przesłuchania stron – powódekG. K.,H. S.oraz prezesa zarządu powodowejspółki (...).
Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy, wskazać należy, że za wiarygodne Sąd uznał dokumenty w postaci decyzji w przedmiocie zwrotu nieruchomości, umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy przyrzeczonej z dnia 18 sierpnia 2011r. Podkreślić bowiem należy, że dokumenty te mają charakter dokumentów urzędowych i korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała tych domniemań w trybieart. 252 k.p.c.Natomiast, w świetle ustaleń poczynionych w toku postępowania przygotowawczego, jak również wobec zeznań świadków przesłuchanych w niniejszej sprawie, należało uznać, że dokumenty w postaci pełnomocnictw notarialnych udzielonych rzekomo przez powódki oraz umowy sprzedaży udziałów nieruchomości z dnia 17 sierpnia 2011r. nie są autentyczne tj. nie zostały podpisane przez powódki. Taki wniosek wynika przede wszystkim z opinii biegłego do spraw badania pisma ręcznego sporządzonej w toku postępowania karnego.
Jeśli chodzi natomiast o ocenę zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków oraz zeznań stron to zasadniczo potwierdziły one ustalenia poczynione już w toku postępowania karnego co do okoliczności sprzedaży przez współwłaścicielidziałki nr (...), a także okoliczności zawarcia umowy sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2011r. W tym zakresie Sąd nie doszukał się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne były w szczególności zeznania uczestników czynności prawnej sprzedaży udziałów w prawie współwłasnościdziałki nr (...), którzy zeznali, że do aktu notarialnego nie stanęła powódkaG. K., lecz niezidentyfikowana osoba podająca się za powódkę. Osoba ta uczestniczyła także w czynnościach poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2011r., jak też podjęła gotówkę wpłaconą na uprzednio założone konto przez pozwanego. Podkreślić jednak należy, iż mimo szeroko zakrojonego postępowania dowodowego przeprowadzonego w niniejszej sprawie nie udało się ustalić tożsamości osoby podającej się zaG. K..
Ostatecznie Sąd pominął dowód z zeznań świadkaR. L., albowiem mimo zakreślenia pozwanemu terminu do przeprowadzenia tego dowodu nie udało się skutecznie wezwać świadka na rozprawę. Wskazać należy, iż wezwania były kierowane na kilka znanych adresów pobytu świadka, a nadto sąd zwrócił się do Konsulatu RP wH.o wykonanie tego dowodu w drodze pomocy prawnej, niemniej wszystkie te wysiłki okazały się bezskuteczne. Dalsze próby wezwania świadka na rozprawę doprowadziłyby jedynie do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu niniejszej sprawy.
Podstawę normatywną powództwa stanowił przepisart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece(tekst jednolity Dz.U.2017.1007), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. W świetle zebranego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że osoba, która zawarła w dniu 17 sierpnia 2011r. z pozwaną spółką umowę sprzedaży nie była współwłaścicielem spornej nieruchomości, ani też nie posiadała umocowania do sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)udzielonych jej przez powódki. Na podstawie zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków jednoznacznie można stwierdzić, że do aktu notarialnego nie stanęła powódkaG. K., lecz osoba o nieustalonej tożsamości jedynie podająca się za powódkę. Świadkowie, które osobiście zetknęły się z tą osobą tj.B. D.iM. M. (1)wskazali, że z pewnością osobą, która zawarła umowę z dnia 17 sierpnia 2011r. nie była powódkaG. K.. Sąd miał także na uwadze wyniki postępowania karnego, w toku którego – na podstawie opinii biegłego do spraw badania pisma ręcznego – ustalono, że podpisy naniesione na umowie sprzedaży, jak również na pełnomocnictwach, które zostały okazane notariuszowi przy zawarciu umowy sprzedaży, nie zostały naniesione przez powódki. W wyniku postępowania dowodowego przeprowadzonego w niniejszej sprawie, jak też w toku postępowania karnego, nie udało się ustalić tożsamości osoby podającej się zaG. K.. Brak jest jakichkolwiek dowodów na to, że osoba ta działała za wiedzą i zgodą powódek albo pozostawała z nimi w jakichkolwiek relacjach prawnych bądź faktycznych. Nie ulega wątpliwości, że dla skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę zbywca musi legitymować się tytułem własności, zgodnie bowiem z zasadąnemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam ma (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2014r., II CSK 712/14,L.). Podkreślić należy, że w przypadku braku takiego tytułu prawnego po stronie zbywcy kupujący nie nabywa własności jeżeli nie miał jej sprzedawca. Dlatego umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez osobę niebędącą właścicielem nie wywołuje skutku rozporządzającego (por. wyrok Sądu z dnia 3 listopada 2010r., V CSK 148/10,L.). Wobec poczynionych przez sąd ustaleń, że po stronie sprzedającego nie występowała osoba, która posiadała tytuł prawny do spornej nieruchomości, uznać należało, że nie doszło do skutecznego przeniesienia udziałów we współwłasności jakie przysługiwały powódkom na pozwaną spółkę.
Mając na uwadze powyższe uwagi, na mocyart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, Sąd uzgodnił treśćksięgi wieczystej nr (...)z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w dziale II. tej księgi nakazał wpisać jako współwłaścicieli powódki:G. K.w udziale 51/864 części,H. S.w udziale 102/864 części,J. W.w udziale 102/864 części,M. A.w udziale 102/864 części,J. G.w udziale 102/864 części oraz pozwaną spółkę w pomniejszonym udziale wynoszącym 405/864 części w miejsce pozwanego wpisanego jako wyłącznego właściciela.
O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 98 k.p.c.w zw. z § 5 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800) – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy – zasądził od przegrywającego pozwanego solidarnie na rzecz powódek kwotę 43.529 zł, na którą składają się: opłata sądowa od pozwu (39.844 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika powódek – radcy prawnego w kwocie 3.600 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictw w kwocie 85 zł (5 x 17 zł).