Sąd Okręgowy w Gliwicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 199/15
Data wyroku: 2017-02-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Tadeusz Trojanowski
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt: I C 199/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 lutego 2017 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Tadeusz Trojanowski

Protokolant:

sekr. sądowy Anna Szpręgiel

po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2017 roku w Gliwicach
sprawy z powództwaW. J.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wG.
o uchylenie uchwały

1
oddala powództwo;

2
przyznaje adwokatowiA. P.od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach wynagrodzenie w kwocie 180 (sto osiemdziesiąt) złotych, podwyższonej o stawkę podatku od towarów i usług, za reprezentowanie powoda w postępowaniu jako pełnomocnik z urzędu.

SSO Tadeusz Trojanowski
Sygn. akt I C 199/15

UZASADNIENIE
PowódW. J.wniósł o uchylenie uchwały pozwanej(...)wG.przyul. (...)nr(...)w przedmiocie wydzierżawieniadziałki nr (...)oraz obciążenie pozwanej kosztami procesu.
W uzasadnieniu wskazał, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością; nadto zagraża życiu i zdrowiu mieszkańców albowiem parking który ma powstać na działce spowoduje zwiększone zanieczyszczenie powietrza poprzez wydzielanie dużej ilości spalin. Nadto plan przewiduje utworzenie parkingu z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niezachowanie przewidywanej tymi przepisami odległości 10 metrów między parkingiem a oknami budynków co będzie zakłócać ciszę i spokój właścicieli lokali z oknami od strony tejże działki. Powód podniósł, iż właściciele lokali nie zostali poinformowani o przedmiotowo istotnych postanowieniach uchwały; wręcz zostali wprowadzeni w błąd co do przeznaczenia wydzierżawianej działki. Nadto zarzucił osobom zbierającym głosy wywieranie presji na niektórych starszych członków wspólnoty w celu uzyskania podpisów.
Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami procesu.
W uzasadnieniu wskazała, iż droga dojazdowa do nieruchomości nie może być naprawiona albowiem(...)traktuje ją jako wewnętrzną. Droga oraz chodnik są rozjeżdżane przez śmieciarki. Chodnik jest nierówny i jako taki niebezpieczny dla osób starszych. Na podwórzu wspólnoty samochody zostawiane są na wiele godzin przez osoby postronne. W chwili obecnej teren jest zaniedbany; po zawarciu umowy dzierżawy będzie mógł zostać zagospodarowany dla dobra mieszkańców. W chwili składania odpowiedzi na pozew parking nie był planowany. W razie nieprzystąpienia przez Wspólnotę do umowy dzierżawy wspólnota nie będzie informowana o planowanych działaniach dotyczących tego terenu a w razie nie zawarcia umowy w ogóle wszystkie wspólnoty będą miały problem z postawieniem np. kontenera na odpady; zachodzi ryzyko obciążania wspólnot np. znacznych kwot za dzierżawę cudzego terenu pod kontenery. Z powyższych względów propozycja miasta jest dla wspólnoty korzystna. Odnośnie przebiegu głosowania wskazano, iż powód zatrzasnął drzwi swojego lokalu przed nosem osoby zbierającej głosy oraz kieruje nieprawdziwe oskarżenia wobec zarządcy wspólnoty.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Przydziałce (...)obrębS.wG.położone są budynki wspólnot mieszkaniowych: pozwanej wspólnoty,(...),(...);Z.(...);(...)(...). Działka ta należy do MiastaG.stanowi wspólne podwórze ww. wspólnot. Często zdarza się, że droga dojazdowa do nieruchomości oraz chodnik są zastawiane przez samochody zarówno właścicieli lokali jak i osób postronnych. Utrudnia to dojazd np. do kontenerów na odpady śmieciarkom, które muszą w tym celu wjeżdżać na chodnik. W chwili obecnej samochody parkują bezpośrednio pod oknami budynków. Zarówno droga jak i chodnik również należy do GminyG..
(dowody: mapa k. 39, zdjęcia k. 40 - 42; )
Powód w przeszłości był członkiem zarządu pozwanej wspólnoty przy czym z funkcji rezygnował dwukrotnie. Pierwsza rezygnacja miała miejsce w styczniu 2003 roku. W tym czasie doszło do zmiany zarządcy z(...)nafirmę (...). Na miejsce powoda w marcu 2003 roku członkiem zarządu zostaliA. U.,E. S. (1),K. S. (1). W lutym 2006 roku z członkostwa w Zarządzie zrezygnowałK. S.; w maju 2006 roku została wybranaB. D.. W marcu 2007 roku z funkcji w zarządzie zrezygnowałE. S.. W lutym 2010 roku doszło do próby odwołania Zarządu wskładzie (...)/U.. Uchwała nie została podjęta wskutek nieosiągnięcia większości udziałów. Do kolejnej rezygnacji doszło w lutym 2015 roku złożył rezygnację z tej funkcji. Za pracę na rzecz Wspólnoty w latach 2002 – 2013 przyznano mu wynagrodzenie Uchwałą nr(...)roku postanowiono, iż wspólnotą będzie zarządzaćfirma (...)p.M. P.. Powód głosował przeciwko uchwale. Uchwałami nr(...)oraz(...),(...)przyjęto: plan remontów na rok 2014 przewidujący docieplenie budynku, uzupełnienie tralek schodowych, podwyższenie balustrad balkonów; plan finansowo – gospodarczy; zatwierdzono sprawozdanie finansowe za rok 2013 .
(dowody: uchwała nr(...)k. 66, rezygnacje powoda k. 67,75 uchwała 1/2013 k. 68; uchwały(...)z załącznikami k. 69 - 73)
W dniu 2 czerwca 2015 roku pozwana wspólnota podjęła uchwałę na mocy której wyraziła zgodę na wydzierżawieniedziałki nr (...), obrębS.o powierzchni 3001 m2 z przeznaczeniem jako nieruchomość funkcjonalna wraz ze Wspólnotami:(...)
(...);(...)
(...);Z.(...). Jednocześnie upoważniono zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)jako wspólnoty wiodącej w osobach paniW. M.iG. L.do podpisania umowy dzierżawy. Wspólnota wyraziła zgodę na partycypację w kosztach dzierżawy i utrzymania terenu oraz ustaliła sposób partycypacji w kosztach proporcjonalnie do ilości lokali w budynkach. Sposób finansowania: z zaliczki eksploatacyjnej. Uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali skupiający 53,5% udziałów. Powód nie oddał głosu w ogóle. Gdy osoba zbierająca głosy zapukała, odmówił wpuszczenia jej do mieszkania tłumacząc to złym w tamtym czasie samopoczuciem. Zawiadomienie o podjęciu uchwały jest datowane na 8 lipca 2015 roku; powód o treści uchwały dowiedział się 20 lipca 2015 roku. O podjęcie uchwały zwrócił się(...) sp. z o.o.wG.pismem z 19 maja 2015 roku. Uchwały o identycznej treści podjęły wspólnoty(...),(...),(...).
Osoby zbierające głosy informowały, iż na podstawie uchwały będzie można obudować śmietnik. Z czasem pojawiały się w obiegu informacje, że podjęcie uchwały może doprowadzić do budowy płatnego parkingu przy czym informacji tych nie weryfikowano u zarządcy; miały one charakter pogłosek.
Przedmiotowa umowa została zawarta w toku niniejszego postępowania - w dniu 16 grudnia 2015 roku pomiędzy MiastemG.a reprezentantami wspólnoty(...)(...)jako wspólnoty wiodącej. Na mocy jej postanowień MiastoG.oddało dzierżawcy działkę o której mowa w uchwale do używania oraz pobierania pożytków z przeznaczeniem jako nieruchomość funkcjonalna. Umowa została zawarta na czas określony do końca 2018 roku. Wykluczono możliwość milczącego przedłużenia. Czynsz ustalono na kwotę 30,01 zł netto rocznie powiększony o podatek VAT z możliwością waloryzacji. Pozostałym, wymienionym z nazwy Wspólnotom zagwarantowano udział w uprawnieniach oraz obowiązkach wynikających z umowy pod warunkiem partycypacji w kosztach dzierżawy i utrzymania tereny. Na dzierżawcę nałożono obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz utrzymywania gruntu w należytym stanie i porządku a nadto do uzyskania osobnej zgody na dokonywanie nakładów użytecznych oraz zbytkownych. Dążąc do zawierania umowy zainteresowane wspólnoty kierowały się chęcią uporządkowania spraw parkingowych poprzez utworzenie miejsc parkingowych dla mieszkańców, ograniczenia ruchu samochodowego, wyeliminowania zjawiska parkowania obcych samochodów na tym terenie, zapobieżenia przywożeniu odpadów wielkogabarytowych. Planowano postawienie szlabanu oraz bramy. W rozmowach z lokatorami ogólnie wskazywano na takie konsekwencje podpisywania umowy jak konieczność utrzymania dzierżawionego terenu, uiszczania czynszu dzierżawnego, koszty
W chwili zamykania rozprawy zagospodarowanie dzierżawionego terenu było na etapie planowania, dokonano niezbędnych pomiarów, zajmowano się kwestią optymalnego umiejscowienia śmietnika. Założenia przewidują istnienie trawników oraz terenów zielonych. W chwili zamykania rozprawy plan nie wszedł w fazę realizacji.
(dowód: uchwała nr(...)z zawiadomieniem k. 4 – 5; pismo(...)z 19 maja 2015 r. k. 33; uchwały innych wspólnot k. 43 – 46; zeznania świadkaA. K.k. 183,M. S.k. 183 – 185,M. W.k. 238; umowa dzierżawy k. 216 – 217; przesłuchanie pozwanych k. 308 - 310)
Pismem z 24 sierpnia 2015 roku zarządza wspólnoty poinformował właścicieli, iż w ich interesie jest aby być oficjalnym dzierżawcą działki i decydować co będzie robione na podwórzu. Pismo informuje o wysokości czynszu 0,01 zł/m2 rocznie określonym jako symboliczny. Zaproponowano możliwość wybudowania altanki śmietnikowej, naprawę drogi lub chodników.
(dowód: pismo zarządcy k. 32)
Wokół budynku istniała nieutwardzona opaska zieleni o szerokości 30 – 40 cm. Po dociepleniu elewacji budynku pozwanej Wspólnoty opaska ta uległa znacznemu zwężeniu i po zakończeniu robót została wyłożona płytkami betonowymi.
(dowody: pismo zarządcy, pismo powoda, pismo UM wG.k. 47 - 49)
Dalsze postępowanie dowodowe proponowane przez powoda (wniosek o grafologa, o odsłuchanie nagrania zebrania, o wyjaśnienie dotacji przyznanej innej wspólnocie) były zbędne gdyż przeprowadzone dowody były wystarczające dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie.
Sąd zważył, co następuje:
Roszczenia powoda nie zasługiwały na uwzględnienie. Zgodnie zart.  25 ust. 1 oraz 1a ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokaliwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Na wstępie zwrócić uwagę należy, że wątpliwości powoda przez cały czas trwania postępowania budziło umocowanie zarządu do działania w imieniu Wspólnoty. Po analizie szeregu dokumentów złożonych przez obie strony Sąd uznał, iż zarząd jest prawidłowo powołany oraz umocowany do reprezentowania pozwanej wspólnoty. Sąd po przeprowadzeniu postępowania dowodowego nie dopatrzył się zaistnienia żadnej z wyżej wymienionych przesłanek uchylenia uchwały. Powód nie wskazał ani tym bardziej nie wykazał, by kwestionowana uchwała była niezgodna z jakimikolwiek przepisami prawa. Treść uchwały może być wprawdzie myląca, sprawiać wrażenie, że pozwana wspólnota „wyrażając zgodę na wydzierżawienie działki” jest jej współwłaścicielem wraz z innymi wspólnotami oraz że w projektowanej umowie dzierżawy będzie występować jako wydzierżawiający a nie jako dzierżawca (współdzierżawca). Wątpliwości te zostały wyjaśnione w toku procesu. Nie dopatrzono się nadto żadnych nieprawidłowości w procesie głosowania nad uchwałą. Strona powodowa nie wykazała w sposób przekonujący, że osoby zbierające głosy dopuszczały się wprowadzania w błąd właścicieli lokali co do treści czy ostatecznych skutków uchwały, że głosy „za” uchwałą zostały pozyskane w sposób podstępny. Nie przemawiają za tym żadne dokumenty ani też żadne z zeznań stających w sprawie świadków. Nie było też wymagane, wbrew twierdzeniom powoda, zwołanie zebrania w przedmiocie zaskarżonej uchwały.
Nie dopatrzono się w zaskarżonej uchwale naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani też naruszenia obiektywnie uzasadnionych interesów powoda jako właściciela lokalu. Na wstępie należy zauważyć, iż nieruchomość wspólna wspólnoty ogranicza się do budynku i niewielkiego terenu obok (k.39) zaś przedmiotem zaskarżonej uchwały jest dzierżawa nieruchomości cudzej. Nieruchomość ta – co oczywiste – nie wchodzi do mienia wspólnoty a tym bardziej w skład nieruchomości wspólnej. Treść uchwały nie wywiera bezpośrednich skutków, nie generuje żadnych negatywnych oddziaływań na nieruchomość wspólną tym niemniej Sąd wobec zarzutów strony powodowej badał szczególnie wnikliwie zaskarżoną uchwałę pod kątem naruszenia ww. zasad oraz przede wszystkim interesu powoda.
Rozumienie wyżej wskazanych dwóch przesłanek budzi najwięcej wątpliwości. Orzecznictwo w tym zakresie jest skromne. W doktrynie podkreśla się, że nie chodzi tu o uchybienia formalnoprawne, lecz o każdą uchwałę, która z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego jest niekorzystna, mająca na celu jego pokrzywdzenie (uzyskanie przez określonych członków wspólnoty korzyści kosztem innych członków/członka). Cel pokrzywdzenia winien istnieć zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia członka (zob. odpowiednio dotyczący spółki akcyjnej wyr. SN z 16.4.2004 r., I CK 537/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 204, za

K. P.
, Spółdzielnie mieszkaniowe, s. 414). Z kolei z innego orzeczenia wynika, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty (wyrok SA w Szczecinie z 11.10.2012 r. I ACA 507/12, OSA/Szcz. 2013, Nr 1, poz. 29). Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 WłLokU stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (wyrok SA w Warszawie z 19.5.2011 roku, I ACA 35/11, Legalis). Sąd, badając istnienie omawianych przesłanek uchylenia uchwały winien brać pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność.
Sąd rozpoznaje sprawę w granicach określonych aktualnym w chwili zamykania rozprawy stanowiskiem strony powodowej; wskazanymi do tego momentu podstawami faktycznymi powództwa. Sąd brał pod uwagę prawa powoda w postaci prawa do życia w czystym środowisku, w otoczeniu zieleni, w środowisku wolnym od negatywnych oddziaływań (immisji) oraz interes pozostałych właścicieli lokali, w tym tych, którzy oddali głos za zaskarżoną uchwałą. Sąd wziął pod uwagę powszechnie znane fakty w postaci znacznego przyrostu liczby samochodów w ostatnich latach, co w powiązaniu z występującym w szeregu miast zjawiskiem ograniczania wjazdów samochodów do centrum powoduje w oczywisty sposób zagęszczenie liczby samochodów na konkretnym terenie i zajmowanie terenu będącego przedmiotem dzierżawy przez samochody osób postronnych. Podwórko znajdujące się nadziałce (...)w chwili zamykania rozprawy jest de facto parkingiem. Dawniej zjawisko to nie miało znaczenia albowiem bez znaczenia był fakt, czyją własnością jest teren na którym dochodzi do zajmowania miejsc parkingowych. Od kiedy kwestia własności nabrała znaczenia, w powiązaniu z faktem wprowadzenia strefy płatnego parkowania zachodzi w ocenie Sądu konieczność ochrony interesów wspólnoty (właścicieli) w postaci umożliwienia pozwanej wspólnocie korzystania zdziałki (...)na prawach równych z innymi wspólnotami. Sytuację tą potęguje fakt powstania wspólnoty tzw. „garażowej” zajmującej newralgiczny teren na którym umiejscowione są kontenery na śmieci wspólnot położonych przydziałce (...). Wspólnota ta od listopada 2016 roku obciąża okoliczne wspólnoty kosztami korzystania z kontenerów i nie ma ona zamiaru udostępniać innym wspólnotom terenu pod kontenery należące do wspólnot. Spotęgowało to konflikt między zainteresowanymi wspólnotami.
Podkreślić należy, iż umowa dzierżawydziałki (...)jest już zawarta a pozwana wspólnota na skutek głównie działań powoda który uzyskał wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały na czas trwania postępowania nie przystąpiła do tej umowy a co za tym idzie nie posiada statusu współdzierżawcy (mimo to jest obciążana podatkiem od nieruchomości). Zarówno postawa powoda jak i niniejsze postępowanie takiego stanu rzeczy nie zmieni. Rozstrzygnięcie merytoryczne niniejszej sprawy bez względu na jego kształt nie będzie miało wpływu na byt prawny tej umowy. Ewentualne uchylenie uchwały pogorszyłoby sytuację wspólnoty oraz jej członków albowiem wspólnota nie będzie miała tytułu prawnego do korzystania zdziałki (...)a z terenu nie będą mogli korzystać właściciele lokali w pozwanej wspólnocie; dotyczy to możliwości korzystania z miejsc parkingowych jak i dostępu do kontenera. Zachodzi niebezpieczeństwo znacznego i niepotrzebnego obciążenia finansowego pozwanej wspólnoty z tytułu odpłatnego korzystania z tego terenu i postawienia jej w gorszej sytuacji aniżeli właścicieli lokali w pozostałych wspólnotach. W niniejszej sprawie dochodzi zatem do sytuacji, iż interes pozostałych właścicieli lokali jak i całej wspólnoty dozna na skutek uchylenia przedmiotowej uchwały uszczerbku. Z kolei sytuacja powoda szeroko przez niego opisywana w pismach, oświadczeniach pisemnych czy ustnych, bez względu na rozstrzygnięcie zmianie nie ulegnie. Brak jest zatem w ocenie Sądu niezgodności zaskarżonej uchwały zarówno z interesem powoda jak i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zarówno stan w toku procesu w postaci wstrzymania wykonania uchwały jako samo uchylenie uchwały spowoduje, iż pozwana wspólnota zostanie odsunięta od prawa jakiegokolwiek działania, od decydowania o przeznaczeniu działki; teren działki byłby dostępny dla właścicieli lokali na gorszych dla nich warunkach przez co narusza ich uzasadnione interesy.
Powyższe okoliczności nakazywały Sądowi oddalenie powództwa. Brak przesłanek uchylenia uchwały wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego w postaci dokumentów , zeznań świadków oraz zeznań stron które Sąd generalnie uznał za zgodne – w zakresie istniejących faktów- oraz wzajemnie uzupełniające się. Sąd nie kwestionuje zeznań powoda odnośnie okoliczności ,w jakich powziął informacje o ostatecznym oraz rzeczywistym w jego ocenie celu podjęcia zaskarżonej uchwały .Podkreślić jednak należy, iż oddalenie powództwa nie prowadzi do upośledzenia sytuacji powoda wobec pozostałych właścicieli lokali optujących za uchwałą. Powód będzie mógł zabierać głos w sprawach przeznaczenia podwórza zwłaszcza, iż jego przeznaczenie w chwili zamykania rozprawy nie było jednoznacznie przesądzone. Tym samym nie jest postanowione, iż będzie ono służyło wyłącznie do parkowania samochodów właścicieli lokali. Powód będzie miał możliwość przekonywania do swoich racji w przedmiocie urządzania podwórza czy to na etapie planowania czy też w fazie realizacji tego planu; będzie mógł w szczególności występować jako przedstawiciel osób starszych, nieposiadających samochodu. Nie jest wykluczone pogodzenie interesów właścicieli lokali w obrębie tego swoistego zrzeszenia wspólnot jak i wewnątrz pozwanej wspólnoty. Będzie miał możliwość pilnowania, czy przestrzegane są zapisy materialnego prawa administracyjnego z różnych dziedzin, nie tylko z zakresu wspominanej odległości miejsc parkingowych od okien budynków i w razie stwierdzenia jakichkolwiek niezgodności z prawem będą mu przysługiwały odpowiednie środki prawne przewidziane prawem administracyjnym w celu usuwania stanu niezgodnego z prawem. Dzierżawiony teren, mimo iż jest używany przez dużą ilość wspólnot to jest stosunkowo duży. W ocenie Sądu da się pogodzić interesy wszystkich zainteresowanych osób i urządzić zarówno miejsca parkingowe dla właścicieli korzystających z samochodów jak i wygospodarować we właściwych proporcjach miejsca na tereny zielone, na kontenery na odpady a przede wszystkim urządzić cały teren tak by zminimalizować efekty spalanego paliwa.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji. Wynagrodzenie pełnomocnikowi powoda z urzędu przyznano na podstawieart. 29 Prawa o adwokaturzew zw. z par. 11 ust. 1 pkt 1, par. 5, par. 2 ust. 3 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu z dnia 28 września 2002 r. (Dz.U. Nr 163, poz. 1348) w zw. z par. 22 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu z dnia 3 października 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1714).