Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 4889/15
Data wyroku: 2017-03-10 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON

Sygn. akt I C 4889/15

UZASADNIENIE
Pismami z dnia 25 listopada 2013 r.(...) W.dokonało wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej (...), stanowiącejdziałkę numer (...), położoną w obrębie(...), wynoszącej w dniu wypowiedzenia 741,92 zł za metr kwadratowy, proponując od dnia 1 stycznia 2014 r. użytkownikom wieczystym części tej nieruchomościP. F.,R. F.iJ. F.opłatę obliczoną według stawki 3.109 zł za metr kwadratowy.
(pisma - k. 48 – 48v, 50 – 50v, 52 – 52v)
Wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadnione złożyłP. F.,R. F.,J. F..
(wnioski k. 106-116)
W dniu 19 czerwca 2015 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało orzeczenie, w którym ustaliło dla użytkowników wieczystych opłatę z tytułu użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2014 roku:J. F.w wysokości 284,10 zł,P. F.71,03 zł,R. F.71,03 zł wraz z rozbiciem podwyżki na poszczególne lata, stosownie do treściart. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).
(orzeczenie - k. 37-38)
Sprzeciw od orzeczenia SKO złożyło(...) W.podważając w sprzeciwie prawidłowość operatu przedstawionego SKO przez powodów.
(sprzeciw k. 2-3)
W postępowaniu sądowym w piśmie z dnia 23 maja 2016 r.(...) W.wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. W piśmie tym podnieśli, iż dokonane wobec powodów wypowiedzenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest zasadne. Przedłożony przez pozwanego operat szacunkowy nieruchomości został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Jednocześnie pozwany wniósł zastrzeżenia co do przedstawionego w toku postepowania przed SKO operatu przedstawionego przez powodów.
(pismo k. 155-156)
W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska.
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiemmieszkalnym (...)– kondygnacyjnym stanowiącadziałkę o numerze (...)w obrębie 1-02-11, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą numer (...)jest własnością(...) W..J. F.,P. F.iR. F.są współwłaścicielamilokalu mieszkalnego numer (...)położonego wW.przyul. (...), z którą to własnością lokalu związany udział wynoszący 0,(...)w użytkowaniu wieczystym wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady Miasta StołecznegoW.z dnia 10 października 2006 r. nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem M1.20 jest to obszar o przewadze zabudowy wielorodzinnej. Lokalizacja nieruchomości na terenie dzielnicy jest słaba ponieważ trudniony jest dojazd do centrum miasta i punktów usługowych czy użyteczności publicznej. Dostępność komunikacyjna jest słaba przystanki autobusowe położone są 600-800 metrów. Nieruchomość ma powierzchnie 1465 m2 i posiada wszystkie media: energie elektryczną, wodociągi miejskie, gaz, kanalizację, c.o.
(opinia biegłego – k. 103-129, 148-152)
W dniu 25 listopada 2013 r. ZarządD.M.(...) W.dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegoJ. F.,R. F.,P. F.. W wypowiedzeniu wskazanoJ. F.opłatę roczną w kwocie 409,53 zł (płatnik w udziale 0,(...)),P. F.w kwocie 102,38 zł (płatnik w udziale 0,(...)),R. F.w kwocie 102,38 zł (płatnik w udziale 0,(...)), stosownie do treściart. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Wypowiedzenie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcęM. O.. W wypowiedzeniach wskazano miejsce, w którym można zapoznać się z operatem.
(wypowiedzenia k. 48-53)
Wartość rynkowa nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej KW nr (...)na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosiła 3.067.710 zł. Wartość jednego metra kwadratowego działki wyniosła 2094 zł.
(opinia biegłego k. 103-129, 148-152)
Postępowanie niniejsze zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwu(...) W.od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznającego wniosek powodów o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane w listopadzie 2013 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwów przez stronę, orzeczenie kolegium utraciło moc, sprzeciwy spowodowały przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi a wniosek zastąpił pozew.
Powyższe ustalenia zapadły na podstawie powołanych wyżej dokumentów oraz opinii biegłego sądowego. Autentyczność i prawdziwość przedstawionych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
Podstawową kwestią sporną, należącą do sfery ustaleń faktycznych był problem wartości nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej (...), stanowiący podstawę obliczenia spornej opłaty. W celu dokonania ustaleń w tym przedmiocie Sąd sięgnął po opinię biegłegoP. K..
W ocenie Sądu dowód ten spełnia wszelkie kryteria stanowiące o miarodajności wypowiedzi osoby dysponującej wiedzą specjalną na potrzeby sprawy cywilnej. Biegły zastosował przepis § 28 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2010 Nr 165, poz. 9604), wyselekcjonował odpowiednią grupę nieruchomości podobnych z uwzględnieniem ich wartości i stanu na dzień aktualizacji opłaty (§ 28 ust. 5 Rozporządzenia). Sporządzenie opinii poprzedziło naoczne zapoznanie się ze stanem nieruchomości. Biegły zgromadził zatem odpowiedni zasób danych na potrzeby sporządzenia opinii, z danych tych wywiódł jasne i sprawdzalne wniosku, które logicznie uzasadnił. Biegły w sposób rzetelny ustosunkował się do podniesionych przez strony zarzutów, poziom i sposób argumentacji ustnej biegłego, pozbawionej emocji, rzeczowej, trafnie odgadującej istotę stawianych zarzutów, wzmocniły ocenę Sądu o miarodajności wypowiedzi biegłego. Wszystkie te elementy pozwoliły stwierdzić, że, w świetle wiedzy powszechnej i zasad doświadczenia życiowego, przedłożona opinia spełnia wszystkie wymogi stawiane tego rodzaju dowodowi.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Wnioski o uznanie za nieuzasadnione wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przyul. (...)wW.należało uznać za częściowo zasadne, co prowadziło do ustalenia tej opłaty począwszy od 1 stycznia 2014 roku w mniejszej kwocie niż proponował pozwany.
Zgodnie zart. 238 k.c.wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Stosownie natomiast do treściart. 71 ust. 1 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej: „u.g.n.”), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Co do zasady w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste następuje określenie konkretnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jednakże wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji w trybie obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy.
Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym, z zastrzeżeniem art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
W świetle treści art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Art. 78 ust. 1 u.g.n. stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Wedle art. 72 ust. 1 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67, czyli od ceny nieruchomości ustalonej na podstawie jej wartości. Jak wynika z art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n., wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla nieruchomości będącej przedmiotem rozpoznawanej sprawy wynosi 1% ceny (na cele mieszkaniowe). Zgodnie z naczelną zasadą ustawowej regulacji o gospodarce nieruchomościami wyrażoną w art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż na skutek zmiany wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste zaistniały podstawy do dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem badania przez Sąd wynosi kwotę 3.067.710 zł. Zaktualizowaną opłatę roczną jak stanowi art. 77 ust. 1 zdanie drugie u.g.n., ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości, określonej na dzień aktualizacji opłaty. Dotychczasowa stawka procentowa opłaty rocznej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wynosiła 1%, co wynika z treści art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.
Mając zatem na uwadze powyższe ustalono wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału należącego:
- doJ. F.wynoszącego 0,(...)z 0,(...)w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości z dniem 1 stycznia 2014 roku na kwotę 275,83 zł przy czym ustalono, że opłata roczna będzie płatna w następujących kwotach w 2014 roku w kwocie 194,48 zł, w 2015 roku w kwocie 235,16 zł, w 2016 roku w kwocie 275,83 zł;
- doP. F.wynoszącego 0,(...)z 0,(...)w prawie użytkowania wieczystego niniejszej nieruchomości z dniem 1 stycznia 2014 roku na kwotę 68,96 zł, przy czym opłata roczna będzie płatna w następujących kwotach, w 2014 roku w kwocie 48,86 zł, w 2015 roku w kwocie 58,91 zł, w 2016 roku w kwocie 68,96 zł;
- doR. F.wynoszącego 0,(...)z 0,(...)w prawie użytkowania wieczystego niniejszej nieruchomości z dniem 1 stycznia 2014 roku na kwotę 68,96 zł, przy czym opłata roczna będzie płatna w następujących kwotach w 2014 roku w kwocie 48,86 zł, w 2015 roku w kwocie 58,91 zł, w 2016 roku w kwocie 68,96 zł.
Wzrost wartości opłaty jest zatem skokowy, przekraczający granicę określoną w art. 77 ust. 2a u.g.n. Przepis ten znajduje zatem zastosowanie w sprawie a gradacji wzrostu wartości opłat winien dać wyraz Sąd w wyroku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 13 czerwca 2016 r., I ACa 193/15; wyrok Tegoż Sądu z dnia 9 stycznia 2016 r., I ACa 655/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2015 r., I ACa 1890/14; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 r., IV CS 430/12).
Jednocześnie powództwoR. F.,P. F.iR. F.zostało oddalone jako bezzasadne w pozostałej części. Skoro powodowie żądali ustalenia w istocie, że wypowiedzenie opłaty ponad dotychczasową kwotę jest nieuzasadnione, to powództwo w zakresie różnicy pomiędzy kwotą ustaloną przed wypowiedzeniem opłaty dokonanymi pismami z listopada 2013 roku a opłatami ustalonymi w wyroku podlegało oddaleniu o czym orzeczono jak w punkcie IV wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu oart. 108 § 1 k.p.c.rozstrzygając o zasadzie poniesienia tych kosztów przez strony pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu. Sąd zasądził koszty między stronami stosując zasadę stosunkowego rozliczenia kosztów.
Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE
Odpisy wyroku wraz z uzasadnieniami proszę doręczyć pełnomocnikowi powodowiJ. F.oraz pełnomocnikowiP. F.(J. F.) z pouczeniami o apelacji.