Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 353/17
Data wyroku: 2017-09-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Urszula Persak
Podstawa prawna: 659 kc, 669 kc

Sygnatura akt II C 353/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
S., dnia 13 września 2017 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie II Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Urszula Persak
Protokolant: Ewelina Gralik
po rozpoznaniu w dniu 11 września 2017 r. na rozprawie
sprawy z powództwaW. S.
przeciwkoP. K.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanegoP. K.na rzecz powodaW. S.kwotę 11.369,28 zł (jedenastu tysięcy trzystu sześćdziesięciu dziewięciu złotych i dwudziestu ośmiu groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 lutego 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 marca 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 maja 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 lipca 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 sierpnia 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 września 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 października 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 947,44 zł (dziewięciuset czterdziestu siedmiu złotych i czterdziestu czterech groszy) od dnia 11 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty,

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanegoP. K.na rzecz powodaW. S.kwotę 2.569 (dwóch tysięcy pięciuset sześćdziesięciu dziewięciu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
W dniu 20 stycznia 2017 roku powódW. S.wniósł o zasądzenie od pozwanegoP. K.kwoty 14.640 złotych wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi: od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 lutego 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 marca 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 lipca 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 sierpnia 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 września 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 października 2016 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 listopada 2016 roku do dnia zapłaty, a także od kwoty 1.220 złotych od dnia 11 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty. Jednocześnie powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu, powód podał, iż strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wS., którego powód jest współwłaścicielem w udziale 1/4. Od początku stycznia 2016 roku pozwany zaprzestał płatności czynszu w kwocie łącznie 4.800 złotych, tj. po 1.220 złotych na rzecz każdego ze współwłaścicieli. Umowa najmu nie została jednak wypowiedziana. Przedmiotowym pozwem powód dochodzi roszczenia z tytułu czynszu za okres od stycznia do grudnia 2016 roku.
PozwanyP. K.złożył odpowiedź na pozew, w której wniósł o oddalenie powództwa jako bezzasadnego i zasądzenie od powoda kosztów postępowania.
W treści pisma pozwany zaprzeczył twierdzeniom powoda i podniósł, iż po jego stronie nie istnieje żadne nieuregulowane zadłużenie wobec współwłaścicieli ww. nieruchomości. Pozwany podkreślił, iż dokonał potrącenia wierzytelności, jakie posiada w stosunku do powoda, z wierzytelnościami dochodzonymi przez niego w niniejszym postępowaniu. Wskazał, iż do jego wierzytelności wobec powoda należą: odszkodowanie za udostępnienie zbyt małej powierzchni wynajmowanej w stosunku do treści umowy w kwocie nie mniejszej niż 102.300 złotych, brak wystawiania przez powoda faktur VAT za czynsz najmu przez co pozwany nie mógł odliczyć kwoty podatku od towarów i usług, w kwocie nie mniejszej niż 70.000 złotych, a także poniesione przez pozwanego koszty związane z podnajmem dodatkowej części magazynowej tzw. „prześwitu bramowego” w kwocie ok. 12.000 złotych. Oprócz tego pozwany poniósł także koszty związane z prowadzeniem procesu z powództwaE. S.przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejB.3 w zakresie uchylenia uchwały Wspólnoty nr 18/2011 dotyczącej zmiany stawki najmu za „prześwit bramowy” w kwocie 5.874 złotych. Wskutek dokonanych ww. potrąceń, wierzytelności powoda wobec pozwanego uległy umorzeniu w całości, w związku z czym roszczenie powoda jest niezasadne albowiem zostało zaspokojone.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 3 marca 2008 rokuW. S.iE. S.zawarli zP. K.umowę najmu lokalu użytkowego położonego wS.przyul. (...)o powierzchni 62,62 m2i 18 m2powierzchni magazynowej, stanowiącego sklep spożywczo-monopolowy. W chwili zawarcia umowy jej strony znały się, gdyż pozwanyP. K.chodził do jednej klasy do liceum z synem powodaW. K.S..
Wskazany w umowie lokal użytkowy posiada jedno pomieszczenie przynależne w postaci piwnicy. Łączna powierzchnia użytkową lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym wynosi 62,62 m2.
W momencie zawarcia ww. umowy najmu powierzchnia 18 m2powierzchni magazynowej nie stanowiła własności powoda i jego żony. Stanowiła część wspólną budynku mieszkalnego położonego przyul. (...)wS.jako część klatki schodowej i prześwitu bramowego, która miała być zaadaptowana przez powoda na powierzchnią magazynową. Na kilka lat przed zawarciem z pozwanym umowy najmu, tj. około 2005 roku, powód podjął starania w celu rozbudowy sklepu spożywczo-monopolowego poprzez zabudowę fragmentu bramy wejściowej głównej do budynku wraz z odtworzeniem wejścia do budynku od strony podwórza. Planowo dodatkowa powierzchnia magazynowa miała wynosić około 16-18 m2i być przeznaczona m.in. na opakowania zwrotne typu butelki i skrzynki, które obecnie zajmowały niewielkie pomieszczenie w obrębie sklepu. Celem i zamiarem stron umowy najmu było objęcie umową najmu obok lokalu użytkowego stanowiącego własność wynajmujących również tej dodatkowej powierzchni magazynowej, która miała po dokonaniu adaptacji zostać „przyłączona” do lokalu użytkowego, a tym samym przejść na własność powoda i jego żony. Pozwany, z uwagi na znajomość z powodem, zawierając niniejszą umowę działał w zaufaniu do powoda i liczył na to, iż będzie mógł w przyszłości korzystać z obiecanego pomieszczenia magazynowego.
Umowa została zawarta na czas określony 10 lat, tj. do dnia 3 marca 2018 roku.
W § 3 umowy strony ustaliły czynsz najmu lokalu na kwotę 4.880 złotych brutto za miesiąc, płatny z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy wynajmującego, wskazany na fakturze VAT. Wynajmujący zobowiązany był do wystawienia faktury VAT co najmniej na 7 dni przed ww. terminem płatności.
W § 11 umowy najemca zobowiązał się wykonać prace adaptacyjno-remontowe do dnia 31 lipca 2008 roku, według projektu stanowiącego załącznik nr 2 do umowy, zgodnie z decyzją administracyjną – pozwoleniem na budowę nr(...), wydaną przez Urząd MiastaS.Wydział Urbanistyki i Administracji Budowlanej, z której przeniesienie praw i obowiązków na najemcę nastąpiło na podstawie odrębnej umowy. Najemca, niezależnie od wykonania ww. prac, mógł wykonać na własny koszt i ryzyko w wynajmowanym lokalu prace mające na celu przystosowanie przedmiotu najmu do prowadzonej działalności. W umowie zapisano, iż najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego o zwrot nakładów na prace adaptacyjno – remontowe, o których mowa wyżej.
W tym samym dniu, tj. w dniu 3 marca 2008 rokuW. S.dokonał sprzedaży na rzeczP. K.zorganizowanej części przedsiębiorstwa składającego się na sklep spożywczo-monopolowy położony przyul. (...)wS., wraz ze wszystkimi składnikami materialnymi i niematerialnymi służącymi do prowadzenia tego przedsiębiorstwa, w tym w szczególności zezwoleniami, prawami, środkami trwałymi i magazynowymi.

Dowód:

- umowa najmu z dnia 3 marca 2008 roku, k. 21-24;
- umowa o sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa z dnia 3 marca 2008 roku, k. 94-98;
- wydruk z KW, k. 99-106;
- zeznania pozwanegoP. K., k. 121-124;
- projekt techniczny, k. 131-166;
Aktem notarialnym z dnia 28 marca 2008 rokuW. S.iE. S.darowali swoim dzieciomI. S.iK. S.udziały po 1/2 części w ww. lokalu, w wyniku czego było 4 współwłaścicieli, z których każdy posiadła udział do ¼.
W związku z powyższą darowizną, aneksem do umowy z dnia 1 kwietnia 2008 roku zmieniono treść umowy w § 1 poprzez wpisanie jako wynajmujących:W. S.,E. S.,K. S.iI. S., a także w § 3 ust. 2 umowy poprzez wpisanie, iż najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu najmu za każdy miesiąc z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca przelewem na rachunki bankowe wynajmujących, wskazane na fakturze VAT lub rachunkach, w kwocie po 1.220 złotych dla każdego z wynajmujących.
Na podstawie ww. aneksu strony dopuściły możliwość wystawienia oprócz faktur VAT, także rachunków za czynsz, z uwagi na zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej przez powodaW. S..

Dowód:

- aneks do umowy najmu z dnia 1 kwietnia 2008 roku, k. 25;
- zeznania świadkaE. S., k. 82-84;
- zeznania świadkaI. S., k. 84-85;
- zeznania świadkaK. S., k. 85-86;
- akt notarialny z dnia 28 marca 2008 roku, k. 167-169;
PozwanyP. K.podjął starania w celu zaadaptowania powierzchni klatki schodowej na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W dniu 2 czerwca 2008 roku pozwany uzyskał przeniesienie na siebie pozwolenia nr(...), pierwotnie udzielonego powodowi, na wykonanie robót budowlanych związanych z przebudową i rozbudową sklepu spożywczo-monopolowego o część bramy wejściowej przyul. (...)wS.wraz z odtworzeniem wejścia do budynku od strony podwórka. Pozwany doprowadził do adaptacji powierzchni na magazyn. Poczynił duże nakłady na adaptację, załatwienie formalności związanych z przeniesieniem przedsiębiorstwa, a także spłacił zadłużenie związane z poprzednią działalnością powoda prowadzoną w przedmiotowym sklepie spożywczo-monopolowym.
Przeniesienie własności części powierzchni należącej do Wspólnoty mieszkaniowej na powodaW. S.nie doszło jednak do skutku. W toku procesu adaptacyjnego Wspólnota Mieszkaniowa zmieniła bowiem zdanie i podjęła decyzję o nieprzenoszeniu na powoda własności części nieruchomości. Wyraziła jednak zgodę na wynajęcie tej części nieruchomości. W związku z powyższym,E. S.zawarła ze Wspólnotą MieszkaniowąB.3 wS.umowę najmu zaadaptowanej częsic klatki schodowej.

Dowód:

- zeznania świadkaE. S., k. 82-84;
- zeznania świadkaI. S., k. 84-85;
- decyzja Urzędu MiastaS.nr(...)z dnia 31 lipca 2007 roku, k. 91-92;
- decyzja Urzędu MiastaS.z dnia 2 czerwca 2008 roku o przeniesieniu pozwolenia, k. 93;
- zeznania pozwanegoP. K., k. 121-124;
- projekt techniczny, k. 131-166;
- zamienny projekt budowalny wraz z załącznikami, k. 170-176;
W dniu 18 lutego 2011 rokuE. S.zawarła zP. K.umowę, której przedmiotem był podnajem części nieruchomości wspólnej należącej do Wspólnoty MieszkaniowejB.3 położonej na parterze budynku przy lokalu użytkowym przyul. (...)wS.o pow. 15,52 m2powstałej po adaptacji przez pozwanego części klatki schodowej i prześwitu bramowego.E. S.uzyskała zgodę Wspólnoty MieszkaniowejB.3 na podnajem ww. części nieruchomości na cele związane z prowadzeniem przez pozwanego działalności. Zgodnie z § 7 umowy czynsz wynosił pierwotnie 7,72 zł/m2, tj. łącznie 119,81 złotych miesięcznie i miał być płatny przez pozwanego na rachunek bankowy Wspólnoty.
Aneksem nr (...)z dnia 1 czerwca 2011 roku, wobec uchwał podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniowej w zakresie zwiększenia czynszu za podnajem, strony zmieniły § 7 umowy i ustaliły jego nowe brzmienie. Zgodnie ze zmienionym § 7 umowy miesięczny czynsz podnajmu wynosił 35 zł/m2, tj. łącznie 543,20 złotych.
Następnie Wspólnota MieszkaniowaB.3 podjęła kolejną uchwałę, którą podniosła czynsz za ww. podnajem do kwoty 2.000 złotych. Pozwany nie zgodził się z zapłatą takiej kwoty. Uważał, iż jest ona za wysoka. W uzgodnieniu zE. S.złożył pozew do Sądu Okręgowego w Szczecinie o uchylenie tej uchwały, przy czym strona postępowania byłaE. S.. Sprawa sądowa zakończyła się jednak niekorzystanie dla pozwanego, albowiem Sąd powództwo oddalił. Pozwany wraz zE. S.ponieśli koszty tego procesu.
Wspólnota systematycznie podnosiła czynsz z uwagi na fakt, iż działalność pozwanego przeszkadzała mieszkańcom budynku. Oparta na sprzedaży alkoholi działalność pozwanego powodowała, że w okolicy sklepu w różnych godzinach było dość głośno. Mieszkańcom przeszkadzało głośne zachowanie klientów sklepu, a także dostawy do sklepu we wczesnych godzinach porannych i późnych wieczornych.
Pozwany z uwagi na nierentowność musiał zrezygnować z podnajmu zaadaptowanej przez siebie części nieruchomości, przez co od początku 2016 roku pozostawał bez dodatkowej powierzchni magazynowej, zagwarantowanej w umowie najmu z dnia 3 marca 2008 roku.E. S.wypowiedziała Wspólnocie umowę najmu tej powierzchni ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2015 roku.

Dowód:

- zeznania świadkaE. S., k. 82-84;
- zeznania świadkaI. S., k. 84-85;
- umowa podnajmu z dnia 18 lutego 2011 roku, k. 107-109;
- aneks do umowy podnajmu z dnia 1 czerwca 2011 roku, k. 110;
- zeznania pozwanegoP. K., k. 121-124;
Do końca 2015 roku pozwany płacił powodowi czynsz w pełnej wysokości, tj. 1.220 złotych miesięcznie.
W związku z utratą przez pozwanego powierzchni magazynowej,E. S.,I. S.iK. S.zawarli z pozwanym w dniu 1 stycznia 2016 roku drugi aneks do umowy, na mocy którego obniżyli należny im od pozwanego czynsz za najem do kwoty niecałego tysiaca złotych miesięcznie. Powód tego aneksu nie podpisał.
W okresie od stycznia do grudnia 2016 roku pozwany zaprzestał regulowania czynszu wobec wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości .
AktualnieP. K.podnajmuje niniejszy lokalA. G.i uzyskuje z tego tytułu dochody.

Dowód:

- potwierdzenia transakcji, k. 13-20;
- zeznania świadkaE. S., k. 82-84;
- zeznania świadkaI. S., k. 84-85;
- zeznania świadkaK. S., k. 85-86;
- zeznania powodaW. S., k. 120-121;
- zeznania pozwanegoP. K., k. 121-124;
W dniu 18 kwietnia 2016 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty należności z tytułu najmu lokalu. W odpowiedzi na ww. wezwanie pozwany wskazał, iż nie istnieją nieuregulowane zobowiązania pozwanego wobec powoda. Dodatkowo nawet gdyby istniały to zostały uregulowane przez potrącenie wierzytelności, jakie pozwany posiada wobec powoda.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 18 kwietnia 2016 roku, k. 10-11;
- pismo pozwanego z dnia 31 maja 2016 roku, k. 12;
Pismem z dnia 19 lutego 2016 roku pozwany oświadczył powodowi, iż potrąca wierzytelność, jaką posiada w stosunku do niego w kwocie nie mniejszej niż 54.904,63 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 3.917,20 złotych za grudzień 2015 roku, styczeń 2016 roku oraz luty 2016 roku. Pozwany wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 3.917,20 złotych.
Pismem z dnia 12 kwietnia 2016 roku pozwany skierował do powoda pismo, w którym wskazał, iż posiada w stosunku do niego wierzytelność w kwocie nie niższej niż 50.987,43 złotych (po dokonanym potrąceniu z dnia 19 lutego 2016 roku. Pozwany oświadczył, iż potrąca wierzytelność jaką posiada w stosunku do powoda w kwocie nie mniejszej niż 50.987,43 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 2.740 złotych za marzec 2016 roku oraz kwiecień 2016 roku. Wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 2.740 złotych.
Pismem z dnia 30 maja 2016 roku pozwany skierował do powoda pismo, w którym wskazał, iż posiada w stosunku do niego wierzytelność w kwocie nie niższej niż 48.247,43 złotych (po dokonanych potrąceniach). Pozwany oświadczył, iż potrąca wierzytelność jaką posiada w stosunku do powoda w kwocie nie mniejszej niż 48.247,43 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 2.740 złotych za maj 2016 roku oraz czerwiec 2016 roku. Wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 2.740 złotych.
Pismem z dnia 29 lipca 2016 roku pozwany skierował do powoda pismo, w którym wskazał, iż posiada w stosunku do niego wierzytelność w kwocie nie niższej niż 45.507,43 złotych (po dokonanych potrąceniach). Pozwany oświadczył, iż potrąca wierzytelność jaką posiada w stosunku do powoda w kwocie nie mniejszej niż 45.507,43 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 2.740 złotych za lipiec 2016 roku oraz sierpień 2016 roku. Wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 2.740 złotych.
Pismem z dnia 7 października 2016 roku pozwany skierował do powoda pismo, w którym wskazał, iż posiada w stosunku do niego wierzytelność w kwocie nie niższej niż 42.767,43 złotych (po dokonanych potrąceniach). Pozwany oświadczył, iż potrąca wierzytelność jaką posiada w stosunku do powoda w kwocie nie mniejszej niż 42.767,43 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 2.740 złotych za wrzesień 2016 roku oraz październik 2016 roku. Wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 2.740 złotych.
Pismem z dnia 7 grudnia 2016 roku pozwany skierował do powoda pismo, w którym wskazał, iż posiada w stosunku do niego wierzytelność w kwocie nie niższej niż 40.027,43 złotych (po dokonanych potrąceniach). Pozwany oświadczył, iż potrąca wierzytelność jaką posiada w stosunku do powoda w kwocie nie mniejszej niż 40.027,43 złotych z wierzytelnością przysługującą powodowi z tytułu czynszu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 2.740 złotych za listopad 2016 roku oraz grudzień 2016 roku. Wskazał, iż wskutek dokonanego potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do kwoty wierzytelności niższej, tj. do kwoty 2.740 złotych.

Dowód:

- oświadczenia o potrąceniach wraz z potwierdzeniami nadania, k. 54-68.

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się uzasadnione w części.
Niniejszym pozwem powódW. S.domagał się zapłaty od pozwanegoP. K.kwoty 14.640 złotych wraz z ustawowymi odsetkami, podając, iż strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego przyul. (...)wS., którego powód jest współwłaścicielem w udziale ¼, a pozwany od początku stycznia 2016 roku zaprzestał płatności czynszu w kwocie po 1.220 złotych miesięcznie. Przedmiotowym pozwem powód dochodzi zatem roszczenia z tytułu czynszu za okres od stycznia do grudnia 2016 roku.
W niniejszej sprawie strony postępowania łączył więc stosunek prawny w postaci umowy najmu, określonej wart. 659 § 1 k.c.Zgodnie z tym przepisem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie zaś zart. 669 § 1 k.c.najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
W toku niniejszego postępowania pozwanyP. K.podniósł, iż po jego stronie nie istnieje żadne nieuregulowane zadłużenie wobec powoda z tytułu czynszu za nieruchomość. Pozwany podkreślił, iż dokonał potrącenia wierzytelności, jakie posiada w stosunku do powoda, z wierzytelnościami dochodzonymi przez niego w niniejszym postępowaniu. Wskazał, iż do jego wierzytelności wobec powoda należą: odszkodowanie za udostępnienie zbyt małej powierzchni wynajmowanej w stosunku do treści umowy w kwocie nie mniejszej niż 102.300 złotych, brak wystawiania przez powoda faktur VAT za czynsz najmu przez co pozwany nie mógł odliczyć kwoty podatku od towarów i usług, w kwocie nie mniejszej niż 70.000 złotych, a także poniesione przez pozwanego koszty związane z dodatkową częścią magazynową tzw. „prześwitem bramowym” w kwocie ok. 12.000 złotych. Oprócz tego pozwany poniósł także koszty związane z prowadzeniem procesu z powództwaE. S.przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejB.3 w zakresie uchylenia uchwały Wspólnoty nr 18/2011 dotyczącej zmiany stawki najmu za „prześwit bramowy” w kwocie 5.874 złotych. W ocenie pozwanego wskutek dokonanych potrąceń, wierzytelności powoda wobec pozwanego uległy umorzeniu w całości, w związku z czym roszczenie powoda jest niezasadne.
W tym miejscu przywołać należyart. 498 § 1 k.c.zgodnie z którym gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Potrącenia dokonywa się natomiast przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 k.c.).
W ocenie niniejszego Sądu oświadczenia o potrąceniu złożone przez pozwanego powodowi nie mogły zostać uznane za skuteczne.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż pozwany nie udowodnił, aby złożył powodowi oświadczenie, w którym w sposób jasny i skonkretyzowany dokonuje potrącenia przysługujących mu wierzytelności z wierzytelnościami powoda. W każdym bowiem z oświadczeń z dnia 19 lutego 2016 roku, 12 kwietnia 2016 roku, 30 maja 2016 roku, 29 lipca 2016 roku, 7 października 2016 roku, a także z dnia 7 grudnia 2016 roku pozwany powoływał się na przysługujące mu wierzytelności, nie wskazując jednak jakim tytułem posiada taką wierzytelność w takiej wysokości wobec powoda. Wysokość tych wierzytelności również nie została dookreślona. Pozwany powoływał się bowiem ogólnie na wierzytelność „nie niższą niż (tu kwota)”. Wysokość wierzytelności nie została zatem doprecyzowana. Nie wiadomo zatem, czy pozwany chciał potrącić wierzytelność w podanej kwocie, czy też w kwocie wyższej. Na podstawie złożonych przez pozwanego oświadczeń Sąd nie był również w stanie określić tak istotnych okoliczności jak te, czy wierzytelności pozwanego wobec powoda, na które powołuje się pozwany, były w ogóle wymagalne. Ponadto nie sposób jednoznacznie ustalić, jakie i w jakiej wysokości wierzytelności po dokonanym potrąceniu przysługują pozwanemu wobec powoda. Pozwany przedłożył co prawda jednocześnie wezwanie do zapłaty, ale Sąd nie ma pewności czy wierzytelności opisane w wezwaniu są tożsame z tymi przedstawionymi do potrącenia. Dla wywołania skutku potrącenia nieodzowne jest skonkretyzowanie istniejącej i wymagalnej wierzytelności wzajemnej potrącającego, a więc m.in. określenie jej podstawy normatywnej stanowiącej źródło jej powstania. Warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu składanego drugiej stronie, jeśli chodzi o wzajemną wierzytelność potrącającego, jest skonkretyzowanie tej wierzytelności pod względem rodzajowym, terminowym i wartościowym, w tym dokładne określenie kwoty pieniężnej, w jakiej ta wierzytelności się wyraża (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 27 listopada 2012 r., I ACa 1184/12). Tymczasem z treści wszystkich oświadczeń pozwanego o potrąceniu nie wynika, które z kilku przecież zgłoszonych własnych roszczeń, przedstawił do potrącenia. Pozwany nie sprecyzował, czy potrąca wierzytelność z tytułu odszkodowania za brak faktur VAT, a jeśli tak to za jaki okres, czy też z tytułu poniesionych kosztów związanych z prześwitem bramowym, a jeśli tak to w jakiej wysokości, czy w końcu przedstawia do potrącenia wierzytelność c z tytułu „zbyt małej powierzchni wynajmowania w stosunku do treść umowy najmu”.
W wyroku z dnia 18 kwietnia 2000 r. w sprawie III CKN 720/98 Sąd Najwyższy stwierdził, że „zarzut potrącenia jest formą dochodzenia roszczenia zrównaną w skutkach z powództwem. Podlega zatem wymaganiom stawianym wobec pozwu co do określenia żądania, przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz wskazania dowodów. W szczególności zgłaszający zarzut potrącenia w procesie ma obowiązek określić swoją wierzytelność, wykazać jej istnienie i w kategoryczny sposób wyrazić wolę potrącenia w celu wzajemnego umorzenia skonkretyzowanych wierzytelności (art. 499w związku zart. 498 § 1 i 2 kc).”(LEX nr 51368).
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd nie mógł uznać oświadczeń pozwanego za skuteczne.
Tym bardziej, iż w ocenie Sądu pozwany w niniejszej sprawie nie wykazał także istnienia wierzytelności, które miały być przedmiotem potrącenia. Zgodnie zaś z orzecznictwem sądów powszechnych, aby mogło dojść do potrącenia muszą być spełnione łącznie cztery przesłanki: wzajemność wierzytelności, jednorodzajowość świadczeń, wymagalność wierzytelności i zaskarżalność wierzytelności. Przede wszystkim jednak o potrąceniu wierzytelności można mówić jedynie wówczas, gdy wierzytelność taka istnieje (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 kwietnia 2016 roku, sygn. I ACa 919/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 14 marca 2016 roku, sygn. I ACa 920/15).
W treści odpowiedzi na pozew, a także wezwania do zapłaty z dnia 17 lutego 2016 roku pozwany powoływał się bowiem na kilka roszczeń, do których należy się odnieść.
Po pierwsze roszczenie w zakresie odszkodowania za udostępnienie zbyt małej powierzchni wynajmowanej w stosunku do treści umowy. Podkreślenia wymaga, iż faktycznie strony w umowie umówiły się na najem lokalu użytkowego położonego wS.przyul. (...)o powierzchni 62,62 m2i 18 m2powierzchni magazynowej, stanowiącego sklep spożywczo-monopolowy. Wskazana w umowie powierzchnialokalu (...)m2została udostępniona pozwanemu. Natomiast powierzchnią magazynową pozwany dysponował do końca 2015 roku. Przez 7 lat pozwany nie kwestionował sposobu wykonywania umowy i nie miał do niej zastrzeżeń, nie złożył również oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem „błędu”. Wynajmowana przez niego powierzchnia również się zgadzała, mimo, iż za podnajem powierzchni magazynowej 18 m2pozwany musiał dodatkowo płacić czynsz do Wspólnoty Mieszkaniowej. Za wynajmowany lokal wraz z powierzchnią magazynową pozwany do 2016 roku systematycznie uiszczał czynsz. W związku z powyższym nie można w tym przypadku mówić o jakiejkolwiek szkodzie.
Kolejną kwestią jest zarzut braku wystawiania przez powoda faktur VAT za czynsz najmu przez co pozwany nie mógł odliczyć kwoty podatku od towarów i usług. Wskazać w tym miejscu należy, iż faktycznie w § 3 umowy z dnia 3 marca 2008 roku strony ustaliły czynsz najmu lokalu na kwotę 4.880 złotych brutto za miesiąc, płatny z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca przelewem na rachunek bankowy wynajmującego, wskazany na fakturze VAT. Wynajmujący zobowiązany był do wystawienia faktury VAT co najmniej na 7 dni przed ww. terminem płatności. Nie mniej jednak, nie można pominąć faktu, iż ww. postanowienie umowne zostało zmienione przez strony aneksem z dnia 1 kwietnia 2008 roku, zgodnie z którym, w § 3 ust. 2 umowy wpisano, iż najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu najmu za każdy miesiąc z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca przelewem na rachunki bankowe wynajmujących, wskazane na fakturze VAT lub rachunkach, w kwocie po 1.220 złotych dla każdego z wynajmujących. Na podstawie przedmiotowego aneksu strony dopuściły zatem możliwość wystawienia oprócz faktur VAT, także rachunków za czynsz. Powyższe miało miejsce z uwagi na zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej przez powodaW. S.. W związku z czym, domaganie się teraz przez pozwanego zwrotu nieodliczonej kwoty podatku od towarów i usług należy uznać za niezasadne. Powód bowiem nie miał obowiązku wystawienia faktur VAT, tym bardziej, iż nie prowadził już działalności gospodarczej.
Następnie odnieść należy się do poniesionych przez pozwanego kosztów związanych z adaptacją dodatkowej części magazynowej tzw. „prześwitu bramowego” w kwocie ok. 12.000 złotych. Powyższe roszczenie przedstawione do potrącenia należy uznać za niezasadne. W treści § 11 umowy zawartej pomiędzy stronami w dniu 3 marca 2008 roku wprost wskazano bowiem, iż najemca zobowiązał się wykonać prace adaptacyjno-remontowe do dnia 31 lipca 2008 roku, według projektu stanowiącego załącznik nr 2 do umowy, zgodnie z decyzją administracyjną – pozwoleniem na budowę nr(...), wydaną przez Urząd MiastaS.Wydział Urbanistyki i Administracji Budowlanej, z której przeniesienie praw i obowiązków na najemcę nastąpiło na podstawie odrębnej umowy. Najemca, niezależnie od wykonania ww. prac, mógł wykonać na własny koszt i ryzyko w wynajmowanym lokalu prace mające na celu przystosowanie przedmiotu najmu do prowadzonej działalności. W umowie zapisano również, iż najemcy nie przysługuje roszczenie wobec wynajmującego o zwrot nakładów na prace adaptacyjno – remontowe, o których mowa wyżej. W związku z tym roszczenie pozwanego w tym zakresie nie mogło zostać potrącone.
Na marginesie odnieść należy się jeszcze do poniesionych przez pozwanego i przedstawionych do potrącenia kosztów związanych z prowadzeniem procesu z powództwaE. S.przeciwko Wspólnocie MieszkaniowejB.3 w zakresie uchylenia uchwały Wspólnoty nr 18/2011 dotyczącej zmiany stawki najmu za „prześwit bramowy” w kwocie 5.874 złotych. Faktycznie sprawa ta dotyczyła powierzchni magazynowej, będącej przedmiotem niniejszej umowy, jednak sama sprawa sądowa i koszty wywołane jej wynikiem nie mają żadnego związku z osobą powoda. Powód nie był bowiem stroną tamtego postępowania. Pozwany nie może zatem potrącić względem wierzytelności powoda od pozwanego poniesionych na skutek tegoż postępowania kosztów, albowiem powód nie był dłużnikiem pozwanego z tego tytułu.
Przechodząc do rozpoznania roszczenia powoda należy przede wszystkim wskazać, iż w niniejszej sprawie bezspornym było, że za okres od stycznia 2016 roku do grudnia 2016 roku pozwany nie płacił czynszu za lokal użytkowy przyul. (...)wS.. Pozwany podał, iż powyższy brak zapłaty wynika z pozbawienia go z możliwości korzystania z powierzchni magazynowej 18 m2, którą pozwany sam zaadaptował i która została mu zapewniona w umowie z dnia 3 marca 2008 roku.
W ocenie Sądu należy przyznać pozwanemu rację w tym zakresie. Niesłuszne jest obciążanie go czynszem za powierzchnię łącznie 80,62 m2, w sytuacji gdy ma dostęp jedynie do powierzchni 62,62 m2. Z całokształtu materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie wynika bowiem, iż od stycznia 2016 roku pozwanyP. K.został pozbawiony powierzchni magazynowej 18 m2. dokonując wykładni treści § 1 umowy i ustalając jaka była treść zgodnych oświadczeń woli stron w tym zakresie Sąd oparł się w głównej mierze na zeznaniach pozwanego. Były w tym zakresie logiczne, jasne i znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym, w szczególności w treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, z której to wynika jednoznacznie, iż pod powierzchnia magazynową 18 m2 strony umowy najmu nie mogły mieść na myśli piwnicy, albowiem ta stanowiła pomieszczenie przynależne i jej powierzchnia zawierała się w powierzchnilokalu (...)m2. Również fakt, iż pozostali współwłaściciele po przegranym sporze sądowym ze wspólnotą i wypowiedzeniu umowy najmu części klatki schodowej, a co za tym idzie po utracie przez pozwanego możliwości z niej korzystania, zawarli z pozwanym aneks, mocą którego obniżyli mu czynsz, potwierdza wiarygodność zeznań pozwanego w tym zakresie. Sąd nie dał wiary twierdzeniom i zeznaniom powoda, jakby powierzchnia magazynowa 18 m2, o której mowa w umowie z dnia 3 marca 2008 roku znajdowała się w piwnicy lokalu użytkowego. Sąd nie dał wiary w tym zakresie również twierdzeniom świadków zawnioskowanych przez powoda. Powyższe stoją bowiem w sprzeczności z treścią dokumentów w postaci odpisu księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, a także aktami notarialnymi. Zgodnie z nimi, piwnica o pow. ok. 9 m2była przynależna do lokalu użytkowego przyul. (...)wS., a zatem jej powierzchnia była włączona do powierzchni tego lokalu – 62,62 m2. Nie mogła zatem stanowić odrębnej powierzchni magazynowej.
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał zatem, iż powodowi należy się czynsz za najem przedmiotowego lokalu użytkowego w okresie od stycznia 2016 roku do grudnia 2016 roku, jednak nie w pełnej dochodzonej przez niego wysokości. Powód żądał bowiem kwoty po 1.220 złotych za każdy miesiąc. W ocenie Sądu, w świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie i przedstawionego wyżej, kwota ta jest zawyżona i nie odpowiada faktycznie wynajmowanej w tym okresie przez pozwanego powierzchni. W związku z tym Sąd uwzględnił zarzut pozwanego i dokonał korekty należnego za ten okres czynszu. Obliczenia w tym zakresie przedstawiały się następująco. W oparciu o dane z umowy Sąd obliczył ile wynosiła comiesięczna należność czynszowa za 1 m2powierzchni. I tak 62,62 m2+18 m2dało łącznie 80,62 m2. Kwota czynszu 1.220 złotych za miesiąc została podzielona przez 80,62 m2, co dało w zaokrągleniu kwotę 15,13 złotych za 1 m2czynszu. Następnie Sąd pomnożył uzyskaną w ten sposób kwotę 15,13 zł/m2. W spornym okresie pozwany korzystał z powierzchni 62,62 m2. Należny powodowi czynsz stanowi iloraz wynajętej/udostępnionej pozwanemu powierzchni do ustalonej w umowie ceny za 1 m2: 62.62 x 15,13 zł = 947,44 złotych. Kwotę tę należało pomnożyć przez 12 miesięcy, za które pozwany zalega czynszem, co dawło wynik 11.369,28 złotych, i taką też kwotę Sąd uznał za zasadną i w punkcie I sentencji wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda wraz z należnymi odsetkami, a w pozostałym zakresie oddalił powództwo.
Roszczenie w zakresie odsetek znajduje swoje uzasadnienie w przepisieart. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszej sprawie dochodzone przez powoda roszczenie stanowiło należności okresowe, których termin płatności przypadał na każdy dziesiąty dzień miesiąca, w związku z czym odsetki od każdej z kwot miesięcznego czynszu (po 947,44 złotych) należało liczyć od dnia następnego, tj. od jedenastego dnia każdego miesiąca licząc od stycznia 2016 roku do grudnia 2016 roku.
W punkcie III sentencji wyroku, Sąd na podstawieart. 100zd. pierwszek.p.c.orzekł o kosztach procesu, stosownie do wyniku postępowania. Zgodnie zart. 100zd. pierwszek.p.c.w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Jak powszechnie się przyjmuje, podstawę obliczeń przy podziale kosztów stanowi suma należności obu stron, ustalona na podstawie zasad wskazanych wart. 98 § 2 i 3 k.p.c.orazart. 99 k.p.c.i dzielona proporcjonalnie do stosunku, w jakim strony utrzymały się ze swoimi roszczeniami lub obroną. Otrzymane w rezultacie kwoty stanowią udziały stron w całości kosztów.
W przedmiotowej sprawie na koszty postępowania poniesione przez powoda składała się opłata sądowa (732 złotych), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 złotych), a także koszty wynagrodzenia pełnomocnika (3.600 złotych). Łącznie powód wydatkował zatem kwotę 4.349 złotych. Żądanie powoda zostało uwzględnione w 77,66 %, a zatem pozwany powinien zwrócić mu proporcjonalnie do wygranej kwotę 3.377 złotych. Strona pozwana poniosła koszty wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 3.600 złotych i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych. Pozwany wygrał sprawę w 22,34 %, zatem powód powinien zwrócić mu koszty procesu proporcjonalnie do wygranej, w kwocie 808 złotych. Po dokonaniu stosownych obliczeń (3.377 zł – 808 zł) do zwrotu stronie powodowej od pozwanego pozostaje kwota 2.569 złotych, którą Sąd zasądził w punkcie III wyroku.