Sąd Okręgowy w Poznaniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1406/16
Data wyroku: 2017-04-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Wieczorek
Słowa kluczowe: Wydanie rzeczy
Podstawa prawna: art. 222 kc

Sygn. akt: I C 1406/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 kwietnia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Agnieszka Wieczorek
Protokolant: p.o. stażysty Agnieszka Maderak
po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2017 r. w Poznaniu sprawy z powództwa

Akademii Wychowania Fizycznego im.E. P.wP.

przeciwko

Stowarzyszeniu (...)z siedzibą wP.
o opróżnienie lokalu użytkowego

1
Nakazuje pozwanemu wydania powodowi lokalu użytkowego znajdującego się na parterze i pierwszym piętrze w budynku posadowionym na nieruchomości przyulicy (...)wP., dla którego prowadzona jest przez Sąd RejonowyP. (...)wP.księga wieczysta nr (...);

2
Kosztami postępowania obciąża pozwanego w całości i zasądza od niego na rzecz powoda kwotę 7.417,00 zł.

SSO Agnieszka Wieczorek

UZASADNIENIE
Powódka - Akademia Wychowania Fizycznego im.E. P. (2)wP.wniosła o nakazanie pozwanemuStowarzyszeniu (...)z siedzibą wP.wydania lokalu użytkowego znajdującego się na parterze i I piętrze budynku posadowionego na nieruchomości przyulicy (...), dla której prowadzona jest przez Sąd RejonowyP. (...)wP.księga wieczysta nr (...)oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje żądanie powódka wskazała, że na podstawie zawartej w dniu 12 lipca 2007 umowy wynajęła pozwanemu opisany wyżej lokal użytkowy, w zamian za co zobowiązywał się on do zapłaty czynszu w wysokości 30.000 zł netto miesięcznie, przy czym w okresie przystosowywania lokalu do umówionego użytku, tj. od 30 września 2007 r. przez kolejne pięć lat najemca miał płacić tylko 30% tej kwoty. Pozwany nadto zobowiązany był do terminowego regulowania opłat za media. Powódka wskazała, że mimo korzystania z lokalu pozwany nie uiszczał powyższych należności począwszy od grudnia 2011 r. Do kwietnia 2012 r. narosły w związku z tym zaległości w kwocie ponad 80.000 zł. Pomiędzy stronami zawiązał się spór co do istnienia zadłużenia i jego ewentualnej wysokości, który został ostatecznie rozstrzygnięty w trakcie trwania niniejszego procesu wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 4 marca 2016 r. (prawomocnym od 22 lutego 2017 r.), na mocy którego zasądzono od pozwanego Stowarzyszenia na rzecz powódki kwotę 124.474,93 zł z tytułu zaległego czynszu i opłat za media.
W oparciu o to powódka wywodziła, że złożone przez nią wypowiedzenie zawartej umowy najmu było skuteczne, a zajmowanie przedmiotowego lokalu przez pozwanego nie znajduje obecnie podstawy prawnej.
Powódka zaznaczała przy tym w pozwie, że choć obecnie lokal znajduje się w jej posiadaniu, to konieczność wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie wynika z faktu, że pozwane Stowarzyszenie uzyskało już korzystny dla siebie wyrok w zainicjowanym postępowaniu posesoryjnym, na podstawie którego prowadzi postępowanie egzekucyjne (pozew - k. 3-14).
PozwaneStowarzyszenie (...)z siedzibą wP.wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje stanowisko pozwany w pierwszej kolejności podniósł zarzut braku legitymacji procesowych obu stron. Wskazał, że powództwo w sprawie o wydanie lokalu kieruje nieposiadający właściciel przeciwko podmiotowi, który posiada rzecz bez podstawy prawnej. W niniejszej sprawie natomiast pozwany nie ma władztwa nad lokalem na skutek bezprawnych działań powódki. Zauważył, że powódka, będąca właścicielem nieruchomości w chwili obecnej nie jest ani ograniczona w korzystaniu z rzeczy. Tym samym nie ma interesu w wytaczaniu powództwa windykacyjnego. Niezależnie od tego, w ocenie pozwanego, posiada on tytuł prawny do korzystania z lokalu, a wypowiedzenie dokonane przez powódkę było nieskuteczne, bowiem w jednym piśmie zawarto wezwanie do zapłaty oraz wydania lokalu, co jest niedopuszczalne. Oprócz tego pozwany zarzucił powódce naruszanieart. 5 K.c.wskazując, że jej działania uniemożliwiają mu kontynuowanie działalności ważnej dla społeczeństwa (odpowiedź na pozew - k. 195-199).
Odnosząc się do stanowiska pozwanego powódka wskazała, że w dalszym ciągu próbuje wejść on w posiadanie przedmiotowego lokalu, o czym świadczy fakt, że prowadzi zmierzające do tego postępowanie egzekucyjne. Zgodnie natomiast z poglądem orzecznictwa nawet jeśli właściciel odzyskał faktyczne władztwo na rzeczą, przysługuje mu roszczenie windykacyjne wobec dotychczasowego posiadacza jeśli ten, nie wyzbył się woli władania rzeczą. Powódka podtrzymała również swoje stanowisko o skuteczności dokonanego wypowiedzenia. W szczególności zwróciła uwagę, że brak jest podstawy prawnej, która nakazywałaby wzywać do wydania rzeczy. Za całkowicie nieuzasadniony uznała natomiast zarzut naruszeniaart. 5 K.c.wskazując, że już od 2011 r. pozwany nie prowadzi statutowej działalności i wówczas też opuścił przedmiotowy lokal. Skoro tak, to nie można uznać, by powództwo wytoczone w niniejszej sprawie w jakikolwiek sposób ograniczało pozwanego w działalności statutowej (pismo z 22.12.2016 r. - k. 367-373).
W piśmie z dnia 16 lutego 2017 r. (k. 409) pozwany poinformował o cofnięciu wniosku egzekucyjnego, co jego zdaniem świadczy o tym, że nie ma woli odzyskania władztwa nad rzeczą, a w konsekwencji sprawia, że powódka nie ma legitymacji czynnej. Powódka zaoponowała takiemu twierdzeniu podnosząc, że pozwany w dalszym ciągu posiada tytuł wykonawczy, na podstawie którego będzie mógł w przyszłości (nawet niedalekiej) ponownie wszcząć postępowanie egzekucyjne (pismo z 24 lutego 2017 r. - k. 426-428).
Sąd ustalił, co następuje.
Dnia 12 lipca 2007 r. powódka Akademia Wychowania Fizycznego im.E. P. (2)wP.zawarła, jako wynajmująca, z pozwanymStowarzyszeniem (...)z siedzibą wP., jako najemcą, umowę najmu lokalu użytkowego znajdującego się na parterze i I piętrze budynku posadowionego na nieruchomości przyulicy (...), dla której prowadzona jest przez Sąd RejonowyP. (...)wP.księga wieczysta nr (...). Najęty lokal składa się z trzech pomieszczeń o powierzchniach(...)m(

    2),(...)m(

    2)i(...)m(

    2)oraz z ciągów komunikacyjnych o powierzchni(...)m(

    2).
Najemca zobowiązany był do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu najmu, w wysokości 30.000,00 zł netto miesięcznie, przy czym do momentu przystosowania przedmiotu najmu do umówionego użytku tj. od dnia 30 września 2007 roku przez okres 5 lat najemca miał uiszczać trzecią część tej kwoty (10.000 zł).
Czynsz najmu miał być płatny w terminie 7 dni od doręczenia najemcy faktury, która była wystawiana przez wynajmującego do 10 - go dnia każdego miesiąca. Kwota płaconego przez najemcę czynszu miała być waloryzowana automatycznie jeden raz w roku o współczynnik inflacji ogłaszany przez GUS, a pierwsza waloryzacja nastąpić miała począwszy od dnia 1 stycznia 2009 roku.
Najemca zobowiązany był również do terminowego regulowania opłat za media, przy czym wyliczenie opłat za ogrzewanie pomieszczeń miało następować przy uwzględnieniu stosunku zajmowanej przez pozwanego powierzchni do całej powierzchni ogrzewanej z danego źródła ciepła.

Okoliczności bezsporne,

a nadto dowód: wydruk księgi wieczystej (k. 71-77), umowa najmu z 12.07.2007 r. (k. 84-88).
W wykonaniu zawartej umowy, powódka oddała pozwanemu w najem powyższy lokal użytkowy, a pozwany objął go w posiadanie.

Okoliczności bezsporne.

Pozwane Stowarzyszenie wykorzystywało przedmiotowy lokal do realizacji zadań publicznych z obszaru przeciwdziałania uzależnieniom i patologiom społecznym pod nazwą „Realizacja działań integrujących psychoprofilaktyką z aktywnością sportową poprzez prowadzenie zajęć sportowo - rekreacyjnych dla dzieci i młodzieży miastaP." oraz z obszaru profilaktyki i rozwiązania problemów alkoholowych w tym „działań integrujących psychoprofilaktykę z aktywnością sportową z akcentem na boks", „profilaktykę poprzez sport, szkoleniem młodzieży w sportach walki z naciskiem na boks", a także realizacją zadań na rzecz osób niepełnosprawnych.
Podstawowym elementem podejmowanych przez pozwane Stowarzyszenie działań było zachęcenie młodzieży do uprawiania sportu i w ten sposób „odsunięcie" jej od agresji, przemocy i nałogów. Pozwane Stowarzyszenie realizując swoje założenia programowe ma na celu doprowadzenie do sytuacji, w której poprzez sport pomagać będzie w procesie wychowawczym młodzieży szczególnie z tzw. „trudnych środowisk". Stowarzyszenie współpracuje w tym zakresie z(...)szkołami, organizuje pokazowe walki bokserskie, prowadzi szkolenia klubowe, zajęcia sportowe dla młodzieży w różnym wieku.

Okoliczności bezsporne,

a nadto dowody: umowy na realizację zadań publicznych, sprawozdania z wykonania zadań, umowy o pracę, listy płat, rachunki (k. 215-362).
Pozwany korzystał z przedmiotu najmu bez zakłóceń i związku z tym, na podstawie zawartej umowy, powódka wystawiała i doręczała mu faktury VAT.
Pomimo upływu terminu płatności, pozwany nie regulował należności wynikających z wystawionych faktur VAT, począwszy od miesiąca grudnia 2011 roku. W skutek powstałych zaległości w płatnościach za okres od grudnia 2011 roku do kwietnia 2012 roku, w łącznej kwocie 82.343,80 zł, powódka pismem z dnia 22 czerwca 2012 roku wezwała pozwanego do zapłaty zaległego czynszu i świadczeń dodatkowych, wyznaczając mu dodatkowy jednomiesięczny termin zapłaty.

Dowody:

wezwanie do zapłaty (k. 89-90), faktury VAT (k. 91-95, 98-102).
W odpowiedzi na powyższe wezwanie do dobrowolnego spełnienia świadczenia, pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności wynikającej z niesłusznego (jego zdaniem) naliczenia opłat za energię cieplną w najmowanym obiekcie za okres od stycznia 2008 roku do marca 2012 roku w łącznej kwocie 85.243,20 zł. Na tej podstawie zawiązał się między stronami spór co do istnienia zadłużenia pozwanego w uiszczaniu opłat za przedmiotowy lokal. Jego skutkiem było wytoczenie przez(...)powództwa o zapłatę kwoty zaległego czynszu wraz z opłatami za media. Dodatkowo, pismem z dnia 8 października 2012 r., powódka wypowiedziała umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia i zajęła przedmiotowy lokal uniemożliwiając pozwanemu korzystanie z niego. W efekcie Stowarzyszenie wytoczyło powództwo o przywrócenie posiadania i zaniechanie dokonywania dalszych naruszeń.

Dowody:

oświadczenie pozwanego z 31.07.2012 r. (k. 96-97), pismo pozwanego z 28.06.2012 r. (k. 204), wypowiedzenie umowy najmu (k. 103), pozew(...)o zapłatę z 15.10.2012 r. (k. 106-113), pozew Stowarzyszenia o przywrócenie posiadania z 24.09.2013 r. (k. 134-135v).
Wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2014 r. Sąd RejonowyP.wP. (...)nakazał Akademii Wychowania Fizycznego wP., aby przywróciła poprzedni stan posiadania przedmiotowego lokalu użytkowego poprzez jego wydanie Stowarzyszeniu. Na podstawie tego orzeczenia pozwane Stowarzyszenie wniosło do Komornika Sądowego przy Sądzie RejonowymP.wP. (...)Ł. T.o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

      Dowód:

    wyrok SRP.wP.z 24.04.2014 r. wraz z uzasadnieniem sygn. akt(...)(k. 136-143), wyrok SO wP. (...)z 25.09.2014 r. wraz z uzasadnieniem sygn. akt(...)(k. 144-157), zawiadomienie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego (k. 158-163), dokumenty zgromadzone w aktach postępowania egzekucyjnego.

Dnia 4 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie o sygnaturze akt(...)zasądził od pozwanego Stowarzyszenia na rzecz powódki łącznie kwotę 124.474,93 zł z tytułu zaległego czynszu oraz opłat za media. Apelacja wywiedziona od tego orzeczenia przez pozwanego została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 lutego 2017 r.

      Dowód:

    wyrok SO w Poznaniu z 4.03.2016 r. wraz z uzasadnieniem, sygn. akt(...)(k. 114-133), wyrok SA w Poznaniu z 22.02.2017 r., sygn. akt(...)(k. 429).

Postanowieniem z dnia 2 czerwca 2016 r. Sąd RejonowyP.wP. (...)w sprawie o sygnaturze akt(...)zawiesił postępowanie egzekucyjne prowadzone z wniosku pozwanego na podstawie orzeczenia nakazującego przywrócenie posiadania przedmiotowego lokalu. Postępowanie to zostało umorzone postanowieniem z dnia 23 lutego 2017 r. na skutek wniosku wierzyciela.

      Dowód:

    postanowienie SRP.wP.z 2.06.2016 r., sygn. akt(...)(k. 164-165), postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego (k. 432).

Powyższy stan faktycznySąd ustalił na podstawie wskazanych dowodów, które uznał za wiarygodne.
Sąd dał wiarę przedstawionym wyżej dokumentom oraz ich odpisom i kserokopiom, albowiem nie były przez strony kwestionowane, jak również nie budziły wątpliwości sądu co do ich prawdziwości i autentyczności. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie zart. 244 § 1 k.p.c.dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.
Bez znaczenia dla sprawy pozostawały dokumenty przedstawione przez pozwanego na okoliczność nieistnienia po jego stronie zadłużenia z tytułu czynszu i opłat za media. To zagadnienie rozstrzygnął już prawomocnie tutejszy Sąd w wyroku z dnia 4 marca 2016 r. nakazując pozwanemu, aby zapłacił powódce kwotę ponad 120.000 zł. Przesądzone zostało zatem istnienie zadłużenia pozwanego, a powyższym orzeczeniem Sąd był związany w niniejszym postępowaniu. Wobec tego jakiekolwiek postępowanie dowodowe w tym zakresie było niedopuszczalne.
Pominięciu podlegał natomiast dowód z zeznań pozwanego (k. 446). Jego przedstawiciel - prezes zarządu - mimo prawidłowego wezwania zawierającego informację o planowanym przeprowadzeniu dowodu, nie stawił się na terminie wyznaczonej w tym celu rozprawy.
Sąd zważył, co następuje.
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
W toku niniejszego postępowania powódka domagała się nakazania pozwanemuStowarzyszeniu (...)z siedzibą wP.wydania lokalu użytkowego znajdującego się na parterze i I piętrze budynku posadowionego na nieruchomości przyulicy (...), dla której prowadzona jest przez Sąd RejonowyP.wP.księga wieczysta nr (...).
Podstawę zgłoszonego żądania stanowiart. 222 § 1 K.c.zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Treścią przewidzianego w powyższym przepisie roszczenia windykacyjnego, zwanego też roszczeniem wydobywczym (rei vindicatio), jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności” (T. A. Filipiak, Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego, LEX 2009).
W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości, że powódka jest właścicielem przedmiotowego lokalu oraz, że obecnie nie jest on zajmowany przez pozwanego. Z tego też ten ostatni wywodził zarzut braku legitymacji procesowych stron niniejszego sporu, do którego to problemu należało się odnieść w pierwszej kolejności.
Legitymację rozumie się w nauce prawa jako wynikającą z prawa materialnego możność działania w konkretnym procesie w określone roli - powoda lub pozwanego. W orzecznictwie powszechnie wskazuje się, że roszczenie windykacyjne służy nieposiadającemu właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada. Wynika więc z tego, że biernie legitymowanym jest wyłącznie podmiot władający rzeczą. W oparciu o te tylko poglądy, do których konsekwentnie odwoływał się pozwany, należałoby uznać, że powódka nie posiada legitymacji czynnej skoro aktualnie rzecz znajduje się w jej posiadaniu. Pozwany nie zauważa jednak szeregu innych orzeczeń, które dużo bardziej odpowiadają stanowi faktycznemu niniejszej sprawy.
Sąd zwraca bowiem uwagę, że pomiędzy stronami niniejszego postępowania od wielu lat istnieje spór sprowadzający się do tego czy pozwany ma tytuł prawny do zajmowania lokalu. Z jednej bowiem strony powódka twierdzi, że wobec istnienia zadłużenia skutecznie wypowiedziała umowę najmu, z drugiej zaś pozwany stoi na stanowisku, że wobec braku istnienia zadłużenia wypowiedzenie to było nieskuteczne. Sytuacje skomplikowało dodatkowo samodzielne pozbawienie pozwanego przez powódkę posiadania przedmiotowego lokalu. Skutkiem tego było wytoczenie powództwa posesoryjnego zakończonego uzyskaniem przez pozwanego korzystnego dla niego rozstrzygnięcia. Ta okoliczność jest zdaniem Sądu kluczowa dla oceny istnienia legitymacji procesowej stron.
W orzecznictwie zauważa się bowiem, że roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi także wówczas, gdy odzyskał od faktyczne władztwo nad rzeczą, ale nie wiąże się to z wyzbyciem się przez dotychczasowego posiadacza woli władania rzeczą (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 2003 r., IV CSK 297/02, Legalis nr 62803). Wynika z tego, że w sytuacji wniesienia powództwa windykacyjnego przez posiadającego właściciela Sąd zobligowany jest badać istnienie po stronie pozwanego woli władania rzeczą - w istocie woli powrotu do posiadania rzeczy. Od wyników tych rozważań zależy czy powodowi przysługuje legitymacja procesowa. Jeśli bowiem pozwany woli powyższej nie przejawia, to interesy powoda nie są zagrożone i nie istnieje obiektywna potrzeby ich ochrony.
Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że pozwany woli takiej nie wyzbył się. Nie może tego z pewnością przesądzać fakt, że w trakcie niniejszego procesu cofnął on wniosek egzekucyjny. Sąd podziela bowiem w całości stanowisko powódki o tym, że skoro pozwany w dalszym ciągu dysponuje tytułem wykonawczym, to może nawet w niedalekiej przyszłości ponownie złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji. W takiej sytuacji powódka zmuszona byłaby do ponownego wniesienia powództwa windykacyjnego. Oczywistym jest, że w jej interesie leży ostateczne, definitywne zakończenie sporu bo tylko wówczas może w sposób odpowiedni, bezpieczny władać lokalem. Gdyby przychylić się do argumentacji pozwanego i uznać, że powódka nie posiada legitymacji procesowej (a w konsekwencji oddalić powództwo), w dalszym ciągu pozostawałby między stronami stan niepewności co do istnienia stosunku najmu.
Sam zatem fakt, że pozwany wniósł powództwo posesoryjne, a następnie prowadził postępowanie egzekucyjne są okolicznościami wystarczającymi do uznania, że jego intencją jest przywrócenie swojego posiadania.
Sąd zwraca przy tym uwagę, że kluczowe znaczenie dla oceny tego zagadnienia mogły mieć zeznania pozwanego, gdyż na ich podstawie w sposób najbardziej miarodajny możliwe byłoby ustalenie jego woli. Sam pozwany pozbawił on się jednak możliwości wypowiedzenia w tej materii, zaprezentowania swojego stanowiska, swoich intencji nie stawiając się na terminie rozprawy, na którym planowano przeprowadzić tegoż dowodu.
Reasumując, Sąd doszedł do przekonania, że mimo iż faktyczne władztwo nad rzeczą sprawuje obecnie powódka, to nie oznacza to, że jest to stan pewny, trwały. W szczególności pozwany ma prawne instrumenty do skutecznego wejścia w posiadanie rzeczy, a nic nie świadczy o tym, by takiej woli się wyzbył. W tej sytuacji konieczne jest rozpoznanie roszczenia windykacyjnego, jako dalej idącego w stosunku do roszczenia posesoryjnego skutecznie zgłoszonego przez pozwanego.
W dalszej kolejności należało zatem zbadać czy powódka miała prawo wypowiedzieć umowę z pozwanym, a jeśli tak to czy dokonała tego skutecznie.
Swoje uprawnienie do wypowiedzenia umowy powódka wywodziła z faktu zalegania przez pozwanego z zapłatą czynszu i opłat za media. Ustawodawca w przepisach dotyczących umowy najmu nie przewidział takiej podstawy wypowiedzenia, ale też nie zakazał stronom wprowadzenia takich unormować do zawartej umowy, co jest zrozumiałe gdy weźmie się pod uwagę obowiązywanie w polskim prawie zobowiązań zasady swobody umów. Stosowne postanowienie strony zawarły w § 5 pkt 3 umowy, zgodnie z którym jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, przy czym powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Jak już wspomniano kwestia istnienia po stronie pozwanego zaległości w zapłacie czynszu, ale i dodatkowych opłat za media, została przesądzona prawomocnym wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 4 marca 2016 r., którym Sądmeritibył związany. Nakazano w nim pozwanemu, aby zapłacił powódce ponad 120.000 zł. Mając na uwadze wysokość tej kwoty nie można mieć wątpliwości, że zaległość przekraczała należności za dwa pełne okresy rozliczeniowe, skoro czynsz najmu wynosił 30.000 zł.
W tej sytuacji powódka, chcąc wypowiedzieć umowę, powinna uprzedzić o tym najemcę wyznaczając dodatkowy miesięczny termin do zapłaty. Powódka uczyniła to w piśmie z dnia 22 czerwca 2012 roku. Wezwała ona wówczas do zapłaty kwoty 82.343,80 zł w terminie jednego miesiąca i poinformowała, że w przypadku braku zapłaty wypowiada umowę najmu. Bezspornym było, że pismo to pozwany otrzymał.
Zarzucał on jednak w tym kontekście, opierając się na bogatym orzecznictwie, że niedopuszczalne jest wezwanie do zapłaty i warunkowe wypowiedzenie umowy najmu w jednym piśmie. Sąd zwraca jednak uwagę, że samego wypowiedzenia, pozbawionego jakiegokolwiek warunku, powódka dokonała w osobnym piśmie z dnia 8 października 2012 r. Oznacza to zatem, że zakaz, na który powoływał się pozwany, nie został przez powódkę złamany. Choć co prawda w pierwszy piśmie zawarła ona sformułowanie wskazujące na wolę warunkowego wypowiedzenia umowy, to skutku takiego w rzeczywistości z pismem tym nie wiązała. W istocie sformułowanie to należy zatem rozumieć jako ostrzeżenie pozwanego przed możliwymi konsekwencjami nieuregulowania zaległości, co jest działaniem oczywiście dopuszczalnym.
Skoro zatem istniało zadłużenie przekraczające należności za dwa pełne okresy rozliczeniowe oraz, że powódka skutecznie, zgodnie z postanowieniami umowy, wezwała pozwanego do zapłaty wyznaczając mu w tym celu dodatkowy miesięczny termin, to oczywistym jest, że zaistniały okoliczności, od których strony uzależniły możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego ze skutkiem natychmiastowym. Pismo z dnia 8 października 2012 r. zawierające stosowne oświadczenie powódki w tym przedmiocie należało zatem uznać za w pełni skuteczne. W efekcie doszło do zerwania więzi obligacyjnej między stronami, która stanowiła podstawę do zajmowania przez pozwanego przedmiotowego lokalu.
W toku niniejszego procesu pozwany podnosił również zarzut naruszenia przez powódkęart. 5 K.c.Możliwość powoływania się przez pozwanego na taki zarzut w sprawie z powództwa windykacyjnego sprawia wiele wątpliwości. Należy podzielić pogląd, zgodnie z którym generalne zakwestionowanie stosowaniaart. 5 KCw procesie wydobywczym jest zbyt daleko idące (takE. Gniewek, w: SPP, t. 3, s. 896). Jego uwzględnienie może jednak nastąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych (zob. stanowisko SN wyrażone m.in. w wyr. z 3.10.2000 r., I CKN 287/00, OSN 2001, Nr 3, poz. 43 z glosąA. Szpunara, Rej. 2001, Nr 6). Znamienny jest też skutek uwzględnienia takiego zarzutu, który nie pozbawia właściciela całkowicie przysługującego mu prawa podmiotowego. W razie zmiany okoliczności będących podstawą uznania żądania wydania rzeczy za nadużycie prawa, roszczenie windykacyjne może być bowiem skutecznie dochodzone (zob. wyr. SA w Warszawie z 10.10.2012 r., I ACA 399/12, Legalis; wyr. SN z 27.1.1999 r., II CKN 151/98, OSN 1999, Nr 7–8, poz. 134).
Sąd nie doszukał się jednak w okolicznościach niniejszej sprawy podstaw do uznania, że zgłoszenie roszczenie stanowi nadużycie prawa podmiotowego i że jako takie nie zasługuje na ochronę. Na uwagę zasługuje bowiem również inne orzeczenie Sądu Najwyższego, w którym stwierdzono, że sam fakt, że prowadzenia przez posiadacza nieruchomości działalność społecznie użytecznej nie może automatycznie prowadzić do uznania zgłoszonego przez użytkownika wieczystego żądania wydania przedmiotu jego prawa za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego czy społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (wyr. SN z 3.10.2000 r., I CKN 287/00, OSNC 2001, Nr 3, poz. 43). Wyłącznie takie natomiast okoliczności powoływał pozwany na uzasadnienie swojego zarzutu.
Niezależnie od tego Sąd zwraca uwagę, że wśród dokumentów przedstawionych przez pozwanego na potwierdzenie prowadzenia przez siebie działalności społecznie użytecznej znajdują się tylko takie dotyczące lat 2009-2012. Brak jest natomiast dokumentów potwierdzających, że również w kolejnych latach działalność taka była kontynuowana. W tych okolicznościach uzasadnione wydaje się twierdzenie powódki, że w istocie od kilku lat pozwany nie prowadzi już statutowej działalności i przedmiotowy lokal nie jest mu już potrzebny. Skoro tak, to nie można też uznać, by powództwo wytoczone w niniejszej sprawie w jakikolwiek sposób ograniczało pozwanego w działalności, a tym bardziej by blokowało jego aktywność, która i tak jest przynajmniej w znacznym stopniu ograniczona.
Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że wobec skutecznego wypowiedzenia umowy pozwany nie ma tytułu do zajmowania lokalu co prowadziło do uwzględnienia powództwa i nakazania wydania lokalu (punkt 1. wyroku).
O kosztach orzeczono zgodnie zart. 98 § 1 i 3 K.p.c.obciążając nimi w całości pozwanego, jako przegrywającego proces. W konsekwencji zasądzono od niego na rzecz powódki kwotę 7417 zł, na którą złożyły się: opłata od pozwu- 200 zł, koszty zastępstwa procesowego - 7200 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.
SSO Agnieszka Wieczorek