Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 547/16
Data wyroku: 2017-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Olga Gornowicz-Owczarek, Tomasz Pidzik, Jadwiga Galas
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c.

Sygn. akt V ACa 547/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 kwietnia 2017r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Jadwiga Galas

Sędziowie:

SA Tomasz Pidzik
SA Olga Gornowicz-Owczarek (spr.)

Protokolant:

Marta Zdrodowska

po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2017r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
przeciwko(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.
przy udziale interwenienta ubocznego(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.
o ustalenie
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 23 lutego 2016r., sygn. akt XIV GC 79/15

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 10.800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Olga Gornowicz-Owczarek

SSA Jadwiga Galas

SSA Tomasz Pidzik

Sygn. akt V ACa 547/16

UZASADNIENIE
Powódka(...) spółką z o. o.wW.domagała się ustalenia istnienia stosunku prawnego – Umowy najmu z dnia 6.09.2004 r. zawartej pomiędzy niąi (...) spółką z o.o.(której następcą prawnym jest(...)spółka z o.o.) – pozwaną, zmienionej aneksami nr(...)–(...), w okresie od 1.02.2015 r. do 29.04.2015 r. oraz zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadniając żądanie wyjaśniła, iż pomiędzy stronami istniej spór co do okresu obowiązywania umowy najmu z dnia 6.09.2004 r. Pozwana utrzymuje, że umowa zakończyła się z dniem 31.01.2015 r., a powódka, iż trwał do dnia 29.04.2015r. Zdaniem powódki, umowa najmu uzależniała rozpoczęcie okresu najmu od dnia przekazania najemcy przedmiotu najmu, co następowało po zakończeniu przez wynajmującego wszelkich prac remontowo-budowlanych i adaptacyjnych na potrzeby najemcy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie powierzchni najmu jako obiektu handlowego – (§ 11 ust. 1 umowy najmu). Umowa przewidywała przekazanie przez wynajmującego powierzchni najmu najemcy najpóźniej do dnia 31.01.2005 r. Tymczasem pozwolenie na użytkowanie(...)powstałego z zaadaptowania byłej fabryki narzędzi(...), wydane zostało w dniu 21.03.2005 r. ( decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wC.(...)i miało charakter warunkowy, tj. użytkowanie obiektów uzależnione zostało od spełnienia dodatkowych warunków nałożonych na inwestora. Nadto na dzień 31.01.2005 r. prace adaptacyjne wykonane zostały w 70% (instalacja elektryczna w hali głównej) oraz w 60% (prace instalacyjno- montażowe sieci c.o. oraz instalacji wentylacyjnej), co wynika z protokołu zaawansowania prac z dnia 31.01.2005 r. Dopiero w dniu 29.04.2005 r. wynajmujący wykonał prace remontowo- budowlane i adaptacyjne, zlecone przez najemcę, które zostały odebrane protokołem przekazania przedmiotu najmu. W powyższym protokole potwierdzono ukończenie prac adaptacyjnych dotyczących przedmiotu najmu. Następnieaneksem nr (...)do umowy najmu, strony określiły ostateczną wysokość czynszu najmu, po dokonaniu obmiaru powierzchni najmu. Zatem okres najmu rozpoczął swój bieg od dnia 29.04.2005 r.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zwrot kosztów postępowania. Przyznała, iż strony łączyła umowa najmu z dnia 6.09.2004 r. Jednak , w jej opinii, umowa obowiązywała od dnia 1.02.2005 r. Wynajmująca wystawiła najemcy w dniu 10.02.2005 r. pierwszą fakturę tytułem zapłaty za czynsz, za miesiąc luty 2005 r. oraz kolejne w miesiącach marcu, kwietniu 2005 r. i następnych, które powódka nie kwestionowała i uregulowała w całości. Pozwana zarzuciła, iż przekazała powódce powierzchnię najmu w dniu 31.01.2005 r. w postaci powierzchni magazynowych, powierzchni biurowych, powierzchni hali sprzedaży, a który to obiekt powódka odebrała. Natomiast w dniu 29.04.2005r. przekazał powódce powierzchnię wiaty magazynowej - zgodnie zaneksem nr (...)z dnia 27.04.2005 r. do umowy najmu. Także w dniu 31.01.2005 r. sporządzono protokół obmiaru powierzchni najmu, obejmujący powierzchnię magazynową, biurową i hali sprzedaży - celem wydania powódce przedmiotu najmu. Pozwana podniosła, iż powódka w dniu 23.03.2005 r. otwarła dla klientów sklep na terenie najmowanej powierzchni – co wyraźnie wskazuje, iż już w tym czasie korzystała z przedmiotu najmu. Wcześniej korzystała z przedmiotu najmu gromadząc towar na terenie sklepu i przygotowując najmowaną powierzchnię do przyjmowania i obsługi klientów. Niezależnie od powyższego w książce obiektu budowlanego widnieje zapis o przekazaniu w dniu 31.01.2005 r. przedmiotu najmu(...) spółce z o.o.Pozwana wyjaśniła, iż protokoły odbioru robót z dnia 10.03.2005r. dotyczą robót wykonanych w większości do dnia 31.01.2005 r., dwa z nich – robót wykonanych do dnia 10.02.2005 r. i do dnia 1.03.2005 r. z tym, że roboty te miały charakter wewnętrzny, dostosowujący obiekt do wymagań najemcy i nie dotyczyły robót ujętych w umowie na wykonanie prac adaptacyjnych bądź też miały charakter robót dodatkowych.
Postanowieniem z dnia 15 maja 2015 r. Sąd Okręgowy w Katowicach zawiadomił o toczącym się postępowaniu(...) spółkę z o.o.wK.celem przystąpienia do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.(...) spółka z o.o.wK.wstąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanej(...)spółki z o.o. Wniosła o oddalenie powództwa oraz zwrot kosztów postępowania. Dodatkowo podniosła, iż uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu pozostało bez wpływu na rozpoczęcie biegu okresu najmu. Dnia 26.05.2004 r. na spotkaniu strony ustaliły, iż czynsz będzie płatny począwszy od miesiąca lutego 2005 r., nie wcześniej jednak niż po uzyskaniu wszystkich wymaganych decyzji, zezwoleń i uzgodnień umożliwiających prowadzenie przez najemcą jego normalnej działalności handlowej, z wyłączeniem pozwolenia na użytkowanie, które uzyska w terminie późniejszym.
W toku postępowania pierwszoinstancyjnego doszło do przejęcia pozwanej spółki przez(...) Sp. z o.o.wK., która stała się stroną pozwaną.
Wyrokiem z dnia 23 lutego 2016 r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 7.217 zł.
Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:
(...) spółka z o.o.powstała w celu zaadaptowania terenu pozostałego po byłejfabryce (...)- położonego wC.przyul. (...), pozyskania najemców powyższego terenu, prowadzenia negocjacji dotyczących umowy najmu terenu oraz wykonania prac adaptacyjnych na rzecz przyszłych najemców, znajdującego się tam obiektu.Zawarcie mowy najmu poprzedzone było negocjacjami, które trwały od miesiąca lutego 2004 r. Strony zawarły porozumienie, w którym określiły podmiot zobowiązany do zapłaty robót adaptacyjnych. Wówczas powódka zobowiązała się ponieść te koszty traktując je jako pożyczkę udzielonąspółce (...).
Dnia 6.09.2004 r.(...) Spółka z o.o.wC.(poprzednik prawny pozwanej - występujący jako wynajmujący) zawarła z(...) Spółką z o.o.wW.(najemcą) umowę najmu powierzchni około 10.500 m(
    2)oraz placu dostaw i ogólnodostępnego parkingu połączonego z siecią dróg publicznych. W § 2 ust. 2 umowy strony postanowiły, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy po wykonaniu przez wynajmującego na zlecenie najemcy prac remontowo – budowlanych, a przekazanie zostanie potwierdzone podpisaniem poszczególnych protokołów przekazania powierzchni najmu, opisujących stan tych powierzchni, których dotyczy dany protokół. Protokoły zostaną dołączone do umowy najmu i stanowić będą załączniki. Obowiązek płacenia czynszu z tytułu korzystania z powierzchni najmu określony w § 9 umowy najmu powstaje od dnia przekazania przedmiotu najmu. Najemca dokonuje płatności czynszu miesięcznie z góry, zawsze do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego, za który przypada należność. Wysokość czynszu, w zależności od rodzaju powierzchni, ustalono w § 9 ust. 6 umowy najmu. Strony umowy ustaliły, iż umowa zostaje zawarta na okres 10 lat. Okres najmu rozpoczynał się z dniem przekazania najemcy przedmiotu najmu po zakończeniu przez wynajmującego wszelkich prac remontowo–budowlanych i adaptacyjnych na potrzeby najemcy oraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie powierzchni najmu jako obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży ponad 2.000 m(
    2). Ustalono, iż wynajmujący przekaże powierzchnię najmu najemcy celem zatowarowania najpóźniej do dnia 31 stycznia 2005 r. Aneksami z dnia 10.11.2004 r., nr(...)z dnia 9.03.2005 r., nr(...)dnia 27.04.2005 r. zmieniano wysokość czynszu za najem.
Dnia 6.09.2004 r.(...) spółka z o.o.zawarła z(...) spółką z o.o.umowę o wykonanie prac adaptacyjnych, w której zleciła wykonanie robót budowlanych polegających na wykonaniu prac adaptacyjnych w obiekcie zlokalizowanym wC.przyul. (...), zgodnie z załącznikiem nr(...)do umowy i ofertą z dnia 30.08.2004 r. – załącznikiem nr(...)do umowy. Jako termin rozpoczęcia robót określono 06.09.2004 r., a zakończenia - 31.01.2005 r. Wysokość wynagrodzenia ustalono na kwotę 5.311.560 zł. Aneksem z dnia 10.11.2004 r. do umowy o wykonanie prac adaptacyjnych podwyższono wynagrodzenie do kwoty 7.770.576,39 zł.
Po zawarciu umowy najmu i umowy o wykonanie prac adaptacyjnych(...)jako wykonawca przystąpiła do wykonywania robót adaptacyjnych, działając na zlecenie(...) spółki z o.o.będącej wówczas inwestorem robót.Spółka (...)nie posiadała środków finansowych na wykonanie robót adaptacyjnych, stąd też doszło do zawarcia ustnej umowy pomiędzy tymi podmiotami, zgodnie z którą,(...) spółka z o.o.udzieliłaspółce (...)pożyczki w wysokości odpowiadającej wartości wykonanych na rzeczspółki (...)robót adaptacyjnych do dnia 31 stycznia 2005 r. za zwrotem pożyczki, poprzez jej rozliczenie w 120 miesięcznych ratach w postaci obniżenia miesięcznego czynszu za najem o wartość 1/120 raty pożyczki. Pożyczka podlegała zwrotowi w okresie odpowiadającym czasookresowi obowiązywania Umowy najmu z dnia 6.09.2004 r. Do dnia 31.01.2005r.spółka (...)uiszczała zaliczki na poczet udzielonej pożyczkispółce (...).
W aneksie z dnia 4.03.2005 r. stwierdzono, iż z uwagi na fakt, że zaszła konieczność modernizacjiulicy (...)na koszt inwestora ((...) spółka z o.o.) oraz pozostaje jeszcze pewien zakres robót adaptacyjnych i wykończeniowych niezbędnych do uruchomienia w ustalonym terminie obiektu handlowego będącego przedmiotem umowy, i podwyższono wynagrodzenie do kwoty 9.311.560 zł netto.
W protokole przekazania z dnia  31 stycznia 2005 r. strony stwierdziły, iż wynajmujący ukończył prace wymienione w załączniku nr(...)do umowy o wykonanie robót adaptacyjnych, iż dla celów umowy najmu wskazują datę wydania - 31 stycznia 2005 r., a najemca zapoznał się ze stanem technicznym lokalu oraz jego wyposażeniem, do których nie wnosi zastrzeżeń oraz dokonał pomiaru z natury powierzchni lokalu użytkowego. Nadto w dniu 31.01.2005 r. sporządzono protokół zaawansowania prac (dofaktury nr (...)z dnia 31.01.2005 r.), w którym określono procentowy stopień zaawansowania robót, wyszczególniając oznaczone roboty. Część z nich wskazuje 100% wykonanie robót, za wyjątkiem następujących robót: instalacje elektryczne – 70% zaawansowania robót, prace drogowe – 99%, prace wykończeniowe piwnicy – 99%, prace wykończeniowe na budynku Biurowca – 99%, prace ogólnobudowlane hali głównej – 99%, prace instalacyjno–montażowe sieci c.o. oraz instalacji wentylacyjnej – 60%. Tego samego dnia strony dokonały obmiaru powierzchni najmu (10.968,37 m2), co potwierdziły w protokole obmiaru powierzchni najmu z dnia 31.01.2005 r. W dniu 31.01.2005 r. wynajmujący przekazał klucze do obiektu. Nadto odczytano liczniki dotyczące mediów, a ich stan wpisano do książki obiektu.
Każda ze stron stosunku najmu dążyła do szybkiego przekazania bądź objęcia powierzchni najmu, pomimo opóźnień w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu. Wynajmujący oczekiwał bowiem na zapłatę czynszu, a najemca na zagospodarowanie powierzchni pod działalność handlową. Wówczas strony umowy najmu ustaliły, iż czynsz za najem płatny będzie począwszy od miesiąca lutego 2005 r., tj. od dnia faktycznego przejęcia obiektu przez najemcę. Od tego dnia(...)uiszczała czynsz oraz opłaty za media. Nadto zatrudniła pracowników ochrony, uniemożliwiając wynajmującemu wstęp na teren obiektu, bez zgody najemcy.
Dnia 29.04.2005 r. strony umowy najmu w protokole przekazania stwierdziły, iż wynajmujący ukończył prace wymienione w załączniku nr(...)do umowy o wykonanie prac adaptacyjnych z dnia 6.09.2004 r., dla celów umowy najmu za datę wydania uznają dzień 29.04.2005 r., a najemca zapoznał się ze stanem technicznym wiaty, do którego nie wnosi zastrzeżeń oraz potwierdził wykonany pomiar na 355,42 m2.
Protokołami z dnia 10.03.2005 r. strony umowy najmu dokonały komisyjnego odbioru robót: wykonania posadzki przemysłowej na Hali oraz rampie rozładunkowej, dodatkowych prac dekarskich na dachu hali o wartości 680.930,73 zł netto, przebudowy węzła komunikacyjnego przy zjeździe na rampę rozładunkową, dodatkowych pasów ruchu, przebudowy chodników, wykonania nowej podbudowy wraz z asfaltem o wartości 203.535,02 zł netto, wykonania rozdzielni wolnostojącej(...), wykonania pola zasilającego wraz z układem pomiarowym, robót elektrycznych wartości 181.771,00 zł netto, prac instalacyjno – montażowych węzłów cieplnych wraz z siecią rozdzielczą instalacji wentylacjii instalacji centralnego ogrzewania o wartości 71.270,63 zł netto, wykonania kanalizacji zewnętrznej, montażu agregatów nad kasami, wykonania kurtyn dymowych, ustawień skrzynek hydrantowych, przeróbki WC dla niepełnosprawnych, wykonania i montażu konstrukcji wsporczej pod reklamę, wykonania instalacji centralnego ogrzewania o wartości 144.890,20 zł netto.
Decyzją z dnia 21.03.2005 r.(...)Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wC.udzielił pozwolenia na użytkowanie(...)zaadaptowanego z byłej fabryki narzędzi(...), położonego na działkach nr(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...)obręb(...)wC.przyul. (...).
Po dacie 31 stycznia 2005r.spółka (...)nadal wykonywała roboty na zleceniespółki (...)ale były to dodatkowe prace tj. nie objęte zakresem Umowyo wykonanie prac adaptacyjnych z dnia 6.09.2004r. i finansowane były przez ich zleceniodawcę. Tu zapłata za roboty następowała wprost na rzecz wykonawców tych robot. Protokoły odbioru robót z dnia 10.03.2005r. dotyczą potwierdzenia i wykonania przezspółkę (...)robót dodatkowych, na zleceniespółki (...)- jako inwestora tych robót.
Dnia 23 marca 2005 r.spółka (...)otwarła sklep dla klientów. Wcześniej przygotowywała pomieszczenia, dowożąc na jego teren towar.
Po objęciu przedmiotu najmu przezspółkę (...),spółka (...)wykonała na zlecenie najemcy zadaszenie wiaty o powierzchni około 350 m2, a wynajmujący pomógł najemcy w uzyskaniu „rozszerzonego pozwolenia” na użytkowanie wiaty zadaszonej (dodatkowego pozwolenia). Protokołem z dnia 29 kwietnia 2005 r. wynajmujący przekazał najemcy wiatę magazynową, aaneksem nr (...)z dnia 29.04.2005 r. do umowy najmu podwyższono czynsz najmu o czynsz za powierzchnię zadaszonej wiaty.
Według świadkaD. P., protokół przekazania z dnia 29.04.2005 r. zawiera mylące sformułowania dla osób nieznających umowę najmu o treści, iż „dla celów umowy datę wydania stanowi dzień 29 kwietnia 2005 r.” i może sugerować, iż protokół wskazuje datę przekazania całego obiektu, gdy w rzeczywistości oznacza datę przekazania zadaszonej wiaty w  celu ustalenia wysokości czynszu za zadaszoną wiatę.
W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał żądanie pozwu za niezasadne.
Stwierdził bowiem, że strony łączyła ustna umowa najmu zawarta z początkiem 2005 r. o treści tożsamej co umowa najmu z dnia 6.09.2004 r. z tym, że ze zmianami dotyczącymi przejęcia przez najemcę obiektu w najem z dniem 31.01.2005 r., bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, w takim stanie technicznym, w jakim wówczas obiekt znajdował się (art. 659 k.c.). Uzasadnił to ty, iż umowa najmu z dnia 6.09.2004 r. w § 16 ust. 2 przewidywała zmianę postanowień umowy jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, poprzez aneks do umowy najmu. Strony umowy najmu z dnia 6.09.2004 r. nie zawarły aneksu do tej umowy, zmieniającego postanowienia § 11 umowy, w tym co do rozpoczęcia okresu najmu po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie powierzchni najmu jako obiektu handlowego. Tymczasem w rzeczywistości, na podstawie ustnych ustaleń stron, powódka przejęła przedmiot najmu protokołem z dnia 31.01.2005 r., z pominięciem pozwolenia na użytkowanie budynku i podjęła czynności zmierzające do przygotowania obiektu dla obsługi klientów. Przejęła od wynajmującego klucze do obiektu, zatrudniła pracowników ochrony, prowadziła na najmowanym terenie dalsze prace budowlane o charakterze wewnętrznym, przewoziła na teren najmu towar przeznaczony dla klientów. Od miesiąca lutego 2005 r. uiszczała co miesiąc czynsz za najem oraz ponosiła koszty mediów. Skoro umowa najmu zawarta została na okres 10 lat i rozpoczęła swój bieg od 31.01.2005 r. to okres najmu upłynął z dniem 31.01.2015 r. i wówczas umowa wygasła.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, która domagała się jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania (sprecyzowanie żądania nastąpiło na rozprawie apelacyjnej), ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Powódka zarzuciła naruszenie:

1
art. 233 § 1 k.p.c.polegającą na tym, że rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji pozostaje w sprzeczności z istotnymi dla rozstrzygnięcia faktami, które sąd ustalił w toku postępowania, a także na tym, że Sąd wyprowadził logicznie błędny wniosek z ustalonych przez siebie okoliczności, jak również przyjął stan faktyczny ustalony bez dostatecznej podstawy; naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.przez Sąd polega także na tym, że Sąd nie uwzględnił zeznań świadków, w zakresie, w jakim były one jednomyślne;

2
art. 77 § 1 k.c.przez przyjęcie, że strony mogły w sposób ważny dokonać w formie ustnej zmiany umowy zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja powódki nie odniosła zamierzonego skutku.
Powódka złożyła powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego oparte naart. 189 k.p.c.Przepis ten wymaga wykazania także interesu prawnego w uzyskaniu wyroku ustalającego. Rozważania dotyczące istnienia interesu prawnego powoda w dochodzeniu ustalenia muszą być poprzedzone stwierdzeniem, że wskazany przez niego stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje. Oznacza to, że powód powinien wykazać swoje prawo lub stosunek prawny i skierować je w stosunku do pozwanego, który kontestuje ich istnienie albo zgłasza pretensje do nich. Interes prawny występuje wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, gdy określona sytuacja zagraża naruszeniem uprawnień powoda bądź też stwarza wątpliwość co do ich istnienia, czy realnej możliwości realizacji. O prawnym charakterze interesu, czyli o potrzebie wszczęcia postępowania sądowego i uzyskania orzeczenia oznaczonej treści, decyduje potrzeba ochrony sfery prawnej powoda. Wynik tego postępowania powinien doprowadzić do usunięcia wątpliwości i zapewnienia powodowi ochrony albo definitywnego zakończenia istniejącego sporu, ewentualnie zapobiegnięcia niebezpieczeństwu zaistnienia takiego sporu w przyszłości. Potrzebę ochrony prawnej determinuje niekiedy również określona sytuacja prawna, w jakiej znajduje się powód, zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego jest jedynym możliwym środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2016 r., sygn. akt III CSK 82/15).
W pozwie wniesionym w dniu 16 lutego 2015 r. powódka swój interes prawny upatrywała przede wszystkim z zagrożeniu podjęcia kroków przez stronę pozwaną nakierowanych na uniemożliwienie powódce pozostanie w wynajmowanym lokalu. Pozew został bowiem wniesiony jeszcze w okresie, którego spór stron dotyczył. Sąd Okręgowy, oddalając powództwo, nie zajął żadnego stanowiska w kwestii istnienia interesu prawnego, choć rozstrzygnięcie zapadło w czasie, kiedy powódka faktycznie i dobrowolnie opuściła przedmiot umowy najmu i wydała go poprzednikowi prawnemu pozwanej. Stąd Sąd Apelacyjny zwrócił się do strony powodowej, aby określiła w sposób precyzyjny, w czym upatruje zagrożenia swojej sfery prawnej, brak bowiem interesu prawnego prowadziłby do oddalenia powództwa bez względu na zasadność bądź bezzasadność żądania ustalenia określonego stosunku prawnego. Pełnomocnik strony powodowej wskazał, iż strony nadal pozostają w sporze co do terminu, do którego trwała umowa najmu, a w związku z tym, jakiego rodzaju zobowiązania ciążyły na stronach w okresie od lutego do kwietnia 2015 r. Wywodziła, iż gdyby uznano, że strony nie wiązała umowa najmu, powódka korzystałaby z lokalu w sposób bezumowny, a to mogłoby rodzić określone wierzytelności, z którymi wynajmujący mógłby w stosunku do strony powodowej wystąpić. Twierdzenia powódki znajdują choćby częściowo potwierdzenie w fakcie, iż jak wynika z postępowania dowodowego, wynajmujący liczył się z zakończeniem zawartej na czas określony umowy najmu i podjął kroki w celu znalezienia innego podmiotu zainteresowanego obiektem. To doprowadziło do zawarcia co najmniej umowy o sprzedaż udziałów, w której rozliczenia zostały uzależnione od terminu zakończenia spornej umowy najmu. Z tego powodu powstał już spór między pozwaną a interwenientem, uzasadniający wstąpienia interwenienta do sprawy. W efekcie wydania jednoznacznego rozstrzygnięcia o dacie zakończenia spornego stosunku najmu między uczestnikami sporu mogą rodzić się różnego rodzaju żądania. Należało zatem uznać, że rzeczywiście doszło do naruszenia lub zagrożenia sfery prawnej powódki w odniesieniu do kwestii terminu wiązania określonego stosunku prawnego, a to uzasadnia istnienie interesu prawnego do złożenia powództwa w trybieart. 189 k.p.c., który trwa także w chwili wydania ostatecznego orzeczenia (art. 316 k.p.c.).
Poczynione w toku postępowania pierwszoinstancyjnego ustalenia faktyczne należało uznać za prawidłowe, dlatego też Sąd Apelacyjny uznaje je za własne.
Oceniając wiarygodność przeprowadzonych dowodów Sąd Okręgowy nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów określonych przepisemart. 233 § 1 k.p.c.Za chybione należało uznać zarzuty apelującego dotyczące prawidłowości poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 czerwca 1999r. (sygn. akt II UKN 685/98) ramy swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Błąd w ustaleniach faktycznych następuje, gdy zachodzi dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do której dochodzi sąd na skutek przeinaczenia dowodu oraz wszelkich wypadków wadliwości wynikających z naruszenia przepisuart. 233 § 1 k.p.c.Przepis ten byłby naruszony, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego wnioskowania. Tak rozumianego zarzutu sprzeczności ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego Sądowi pierwszej instancji w niniejszej sprawie skutecznie zarzucić nie można.
Skarżąca, mimo podniesienia zarzutu naruszeniaart. 233 k.p.c., nie przeczy okolicznościom faktycznym ustalonym przez Sąd Okręgowy, ale wnioskowi z niego wywiedzionemu, że w okolicznościach sprawy strony z początkiem 2005 r. zawarły ustną umowę najmu. Z argumentem tym należy się zgodzić, ale błędne wnioskowanie Sądu Okręgowego zakwalifikować jako naruszenieart. 65 § 2 k.c., nie natomiast jako naruszenie zasad prowadzenia postępowania dowodowego. Sąd Okręgowy nie miał bowiem podstaw do uznania, że mimo podpisania dokumentu umowy najmu, do którego w ustaleniach faktycznych wielokrotnie się odwoływał, nie stał się w efekcie podstawą nawiązania stosunku prawnego między stronami, ale stosunek nawiązał się na skutek innych, bliżej zresztą nieokreślonych, czynności stron, niweczących poprzednio pisemnie dokonane uzgodnienia i nawiązujących nową umowę w formie ustnej. Zasadność tego argumentu apelacji nie wpłynęła jednak ostatecznie na wynik rozstrzygnięcia.
Nie ulega wątpliwości, że umowa najmu łącząca strony zawarta została pisemnie w dniu 6 września 2004 r. W § 2 pkt 2 zapisano, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy po wykonaniu na zlecenie najemcy prac remontowo-budowlanych, a przekazanie zostanie potwierdzone protokołami przy zachowaniu warunków z § 4. W § 4 pkt 9a opisano procedurę przekazania, która wymagała sporządzenia protokołu przekazania oraz obmiaru z natury powierzchni użytkowej. W § 9 pkt 1 postanowiono, że czynsz najmu będzie płatny od dnia przekazania przedmiotu najmu. Czas trwania umowy określono na 10 lat (§ 11 pkt 1), a okres najmu miał się rozpoczynać z dniem przekazania najemcy przedmiotu najmu po zakończeniu prac remontowo-budowlanych i adaptacyjnych oraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu handlowego (§ 11 pkt 2).
Zmiana umowy została obwarowana przez strony formą szczególną – pisemną pod rygorem jej nieważności (§ 16 pkt 2), a przytoczone powyżej zapisy nigdy nie ulegały zmianie w formie aneksu, co jest bezsporne między stronami.
Jednak przyjęcie lokalu użytkowego w dniu 31 stycznia 2005 r. przez powódkę jako najemcę nie stanowiło zmiany umowy, ale jej wykonanie. Słusznie podkreśla strona pozwana i interwenient uboczny, że problem ten osadzony jest w interpretacji zgodnej woli stron, która podlega ocenie w ramachart. 65 § 2 k.c.
Wedługart. 65 § 2 k.c.w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Stosując się do zasad wykładni określonych powyższą normą należy dojść do wniosku, że strony godziły się na przekazanie lokalu użytkowego ostatniego dnia stycznia 2005 r.
W judykaturze wyraźnie nadaje się pierwszeństwo tzw. kombinowanej metodzie wykładni oświadczeń woli. Metoda sprowadza się do takiego ustalenia znaczenia oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). To, jak strony, składając oświadczenie woli, rozumiały je można wykazywać zarówno za pomocą dowodu z przesłuchania stron, jak i innych środków dowodowych. Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenie woli w chwili jego złożenia może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu oświadczenia, np. sposób wykonania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1998 r., sygn. akt I PKN 532/97). Prowadzeniu wszelkich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie normaart. 247 k.p.c.Dowody zgłaszane w tym wypadku nie są bowiem skierowane przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu, a jedynie służą jej ustaleniu w drodze wykładni (por. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 18 września 1951 r., sygn. akt C 112/51 i z dnia 4 lipca 1975 r., sygn. akt III CRN 160/75, z dnia 23 października 2015 r., sygn. akt V CSK 83/15).
Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli, przemawia za tym, aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu - jak określa się w doktrynie i judykaturze (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95) - starannych z jego strony zabiegów interpretacyjnych. Na ochronę zasługuje bowiem tylko takie zaufanie adresata do znaczenia oświadczenia woli, które jest wynikiem jego starannych zabiegów interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty wart. 65 § 1 k.c., aby oświadczenia woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje.
Ze strony wynajmującego umowę zawierał świadekE. S., ale ponieważ toczyły się kilkumiesięczne negocjacje stron, podczas których omawiano kwestie techniczne, finansowe i prawne, udział w rozmowach poszczególnych czynnościach brali także świadkowieW. P.,D. P.iM. M.. Przedstawiciel najemcy podpisujący umowę najmu z dnia 6 września 2004 r. zrezygnował z przesłuchania, brak jest zatem w sprawie relacji tej strony. Z zaoferowanego materiału dowodowego wynika, iż między stronami nie budziło wątpliwości, że umowa najmu zacznie obowiązywać od chwili wydania obiektu. ŚwiadekW. P.wskazał nawet, że najemcy na tyle śpieszyło się z przejęciem lokalu, że uzgodniono, iż w momencie, gdy obydwie strony uznają wykonanie niezbędnych prac adaptacyjnych za gotowe dojdzie do wydania obiektu po dokonaniu obmiaru powierzchni najmowanej. Zakres prac adaptacyjnych ulegał zmianie. W pierwotnej umowie o wykonanie tych prac z dnia 6 września 2004 r. zakres był określony bardzo ogólnikowo, w czasie ich wykonywania powstawały nowe koncepcje przystosowywania obiektu do potrzeb powódki. Prace te świadkowie określali jako dodatkowe. Tak przykładowo zrodził się pomysł na wykonanie wiaty na zewnątrz budynku, gdzie miał powstać dodatkowy magazyn. Do połowy stycznia 2005 r. wykonano już wszystkie pierwotnie zlecone roboty, co pozwoliło na przejęcie lokalu użytkowego przez najemcę. Po 31 stycznia 2005 r. nadal pewne prace wykonywano, ale były to wyłącznie te prace, których potrzeba wykonania powstała po zawarciu umowy z 6 września 2004 r. o wykonanie prac adaptacyjnych. Wszystkie prace adaptacyjne wykonywał wynajmujący, część z nich stanowiła prace, które go obciążały z mocy umowy najmu, a część stanowiła prace, które zobowiązana była wykonać powódka, ale które zlecono wynajmującemu. Za prace adaptacyjne wykonywane na zlecenie najemcy wynajmujący wystawiał faktury, a na potrzeby wystawienia tych faktur sporządzano protokoły zaawansowania prac. To właśnie dla tych celów sporządzono protokół zaawansowania prac w dniu 31 stycznia 2005 r. (k. 46 akt). Potwierdził to również świadek występujący w imieniu strony powodowej –M. M.. Ujęto w nim zarówno roboty pierwotnie uzgodnione, jak i zlecane na bieżąco. Kolejny protokół zaawansowania prac z dnia 10 marca 2005 r. także wykonano w związku z rozliczeniami za wykonane roboty. Rozliczenia w tym czasie następowały bowiem w inny sposób niż poprzednio – powódka nie przekazywała wynajmującemu kwoty na realizację zadania, ale wypłacała wynagrodzenie bezpośrednio podwykonawcom wynajmującego. Na podstawie zeznań świadków Sąd Okręgowy doszedł do zasadnego zatem wniosku, że wszystkie niezbędne i pierwotnie przewidziane prace adaptacyjne były ukończone w styczniu 2005 r. Zaszła zatem sytuacja, do której odwoływał się świadekW. P., iż z końcem stycznia stan robót adaptacyjnych był na tyle zaawansowany, że powódka mogła przejąć lokal do korzystania. Powódka nie uzależniała przejęcia lokalu do korzystania od wydania pozwolenia na użytkowanie (zeznania świadkaE. S.,D. P.) i wyraziła jasną wolę dysponowania lokalem od miesiąca lutego 2005 r. W dniu 31 stycznia 2005 r. wykonano obmiar powierzchni użytkowej, jaki wymagała umowa, wydano klucze do pomieszczeń, najemca zatrudnił ochronę, od lutego płacił uzgodniony czynsz i rozpoczął przygotowania do otwarcia sklepu. W dniu 31 stycznia 2005 r. sporządzono także formalny protokół przekazania, w którym powódka potwierdziła wykonanie prac adaptacyjnych zleconych umową z dnia 6 września 2004 r. i postanowiono, że Datę Wydania (duża pisownia pierwszych liter świadczy o odwołaniu się do treści umowy najmu) stanowi dzień 31 stycznia 2005 r.
Nie budzi wątpliwości w świetle materiału dowodowego, że protokołem z dnia 29 kwietnia 2005 r. najemca przejmował jedynie dodatkową powierzchnię, na której postawiono wiatę. Potwierdzają to wszyscy świadkowie, a także treść dokumentu odwołująca się do stanu technicznego wiaty. Powtórzenie w tym protokole zapisu o uznaniu dnia sporządzenia tego protokołu za Dzień Wydania wynikało z faktu, iż sporządzający dokument skorzystali z poprzednio już wykonanego projektu protokołu (szymlu), co wyjaśnił świadekD. P..
Wszystkie okoliczności towarzyszące przygotowaniu lokalu do wynajmu powódce i jego wydania świadczą wobec tego w sposób niezbity, że powódka wyraziła wolę przejęcia pomieszczeń w dniu 31 stycznia 2005 r. i to od tej chwili rozpoczął bieg dziesięcioletni okres najmu. Tego dnia zostały spełnione wszystkie przesłanki określoneart. 659 k.c.
Za niewłaściwą należy uznać interpretację umowy przedstawioną przez powódkę, która opiera się wyłącznie na dosłownym brzmieniu jednego zapisu § 1 pkt 2 umowy, w oderwaniu od reszty umowy i zachowań stron. W § 11 pkt 3 umowy (ujętym także w rozdziale zatytułowanym: Czas trwania umowy) strony uzgodniły, że wydanie przedmiotu umowy nastąpi do dnia 31 stycznia 2005 r. Wydanie w tym terminie miało na celu rozpoczęcie przez najemcę zatowarowania sklepu, gdyż rozpoczęcie działalności handlowej planowane było na marzec 2005 r. (§ 3 pkt 4). Powódka zatem świadomie zakładała, że lokal zostanie jej udostępniony jeszcze przed oficjalnym otwarciem sklepu, a najem się zacznie obowiązywać przed rozpoczęciem towarowania sklepu. Procedura przekazania lokalu (§ 4 pkt 9a) wymagała sporządzenia protokołu przekazania i obmiaru. Obie te czynności zostały dokonane w dniu 31 stycznia 2005 r. Powódka nie miała wątpliwości, czy umowa najmu weszła w życie w lutym 2005 r., skoro od tego momentu opłacała należności czynszowe, w dodatku pomniejszone o 1/120 część kwoty pożyczki udzielonej wynajmującemu na wykonanie prac adaptacyjnych. Przez cały okres najmu, począwszy od lutego 2005 r., umowa była wykonywana w taki sam sposób.
Powódka wskazała w żądaniu pozwu datę końcową trwania najmu na dzień 29 kwietnia 2015 r., co wiązała z protokołem przekazania sporządzonym tego dnia dziesięć lat wcześniej. Stanowisko to nie znalazło potwierdzenia w ustalonym stanie faktycznym. Tego dnia doszło do przekazania jedynie dodatkowej części użytkowej najemcy i sporządzono aneks doumowy nr (...), który podwyższał należność czynszową. Skoro powierzchnia wiaty była powierzchnią dodatkową, to oczywistym jest, że wcześniej powódka musiała przejąć podstawowy przedmiot umowy najmu. Nie do zaakceptowania jest rozumowanie strony powodowej również z tego powodu, że powódka już od 23 marca 2005 r. prowadziła w lokalu działalność handlową. Jeśli, w jej opinii, w tym czasie nie trwał stosunek najmu, to powstaje pytanie, na jakiej podstawie powódka korzystała z lokalu należącego do podmiotu trzeciego. Mimo szczególnego akcentowania w apelacji braku pozwolenia na użytkowanie w dniu 31 stycznia 2005 r., powódka wcale nie wiąże daty wydania decyzji z datą rozpoczęcia biegu stosunku najmu. Bez znaczenia pozostają natomiast rozważania odnoszące się do warunkowości tej decyzji. Choć decyzja była warunkowa i wyznaczała wynajmującemu termin do dnia 30 maja 2005 r. na wykonanie konkretnych prac uzupełniających, to jednak z pewnością prace te były wykonane przed terminem, gdyż powódka nigdy nie napotkała przeszkód w korzystaniu z lokalu.
W takich okolicznościach uzasadnionym staje się twierdzenie pozwanej, iż w rzeczywistości dopiero pod koniec 2014 r. powódka zaczęła kwestionować termin zakończenia umowy najmu, co było związane z chęcią przedłużenia czasu korzystania z lokalu na zasadach umownych, gdyż powódka nie zamierzała umowy najmu przedłużać, ale przenieść działalność handlową do innego, własnego obiektu, który wtedy budowała, ale którego budowa nie została zakończona do końca stycznia 2015 r. Ostatecznie bowiem przeprowadzenie sklepu nastąpiło w dniu 29 kwietnia 2015 r. A to świadczy o zamiarze powódki doraźnego dostosowania brzmienia jednego zapisu umownego do okoliczności sprzyjających jej interesowi.
Zajęcie stanowiska, iż umowa najmu trwała od lutego 2005 r., nie narusza dyspozycjiart. 77 § 1 k.c.w zw. zart. 76 k.c.Rozwiązanie przyjęte w § 11 pkt 2 umowy, nawet przy akceptacji jego interpretacji dokonywanej przez powódkę, zostało ustanowione na korzyść najemcy. Najemca mógł bowiem odmówić przyjęcia przedmiotu umowy przed spełnieniem warunków tam opisanych. Z prawa tego jednak nie skorzystał, a wręcz przeciwnie, nalegał na wydanie lokalu w stanie, jakim znajdował się w dniu 31 stycznia 2005r. Skoro w tym dniu nastąpiło przekazanie przedmiotu najmu, po rezygnacji najemcy z oczekiwania na wydanie odpowiedniej decyzji, to od tego też dnia rozpoczął bieg okres, na który umowa została zawarta. Najemca może zawsze zaakceptować stan przedmiotu najmu, jaki został mu okazany, i wyrazić zgodę na przyjęcie go w takich warunkach nawet, jeśli uprzednio ustalone warunki były dla niego korzystniejsze. Strony są bowiem dysponentami stosunku prawnego ich łączącego i ich zgodna wola jest w tym przedmiocie decydująca. Warto też zwrócić uwagę, że wyrażone przez Sąd Najwyższy stanowisko w wyroku z dnia 23 stycznia 2003 r. (sygn. akt II CKN 1335/00), który uznał, że mimo wcześniejszego zastrzeżenia w umowie, że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, strony mogą odstąpić od przestrzegania tej formy, przyjmując określoną praktykę w postaci dokonywania zmian umowy także w inny, odpowiadający im sposób.
Zgodzić się natomiast należy z argumentacją apelacji prowadzącą do wniosku, iż Sądy rozpoznające niniejsze powództwo nie były związane wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 14 marca 2007 r. (sygn. akt V ACa 41/07), który wszak dotyczył innych podmiotów i innego stosunku prawnego nawet, jeśli ocena tego stosunku prawnego wymagała odniesienia się do terminu obowiązywania umowy najmu zawartej między stronami. Jednak Sąd Okręgowy nie wyraził stanowiska przeciwnego i nie stosowałart. 365 k.p.c.
W konsekwencji apelacja powódki jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 i art. 99 k.p.c.Kosztami poniesionymi przez stronę pozwaną obciążono powódkę. Na koszty te złożyło się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 10.800 zł, które określono na podstawie§ 2 pkt 7w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
SSA Olga Gornowicz-Owczarek SSA Jadwiga Galas SSA Tomasz Pidzik