Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1157/17
Data wyroku: 2017-10-05 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Mirella Szpyrka, Roman Troll, Gabriela Sobczyk
Słowa kluczowe: Postępowanie wieczystoksięgowe (przepisy ogólne)
Podstawa prawna: art. 19 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt III Ca 1157/17

POSTANOWIENIE
Dnia 5 października 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący - Sędzia  SO Mirella Szpyrka
Sędziowie    SO Gabriela Sobczyk (spr.)
SO Roman Troll
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Gliwicach w dniu 5 października 2017 r.
sprawy z wnioskuG. C.
przy udziale(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki Komandytowej wK.
o wykreślenie wpisu roszczenia z działu III księgi wieczystej
na skutek apelacji wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 13 marca 2017r., sygn. akt Dz. Kw. 1550/17
postanawia:

1
oddalić apelację;

2
oddalić wniosek uczestnika o zawieszenie postępowania odwoławczego;

3
oddalić wniosek uczestnika postępowania o zasądzenie od wnioskodawcy kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Roman Troll SSO Mirella Szpyrka SSO Gabriela Sobczyk

UZASADNIENIE
WnioskodawcaG. C.domagał się wykreślenia roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie do dnia 31 grudnia 2016r. na rzecz uczestnika postępowania(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółka komandytowa wK.wpisanego w dziale IIIksięgi wieczystej (...). Powołał się na upływ rocznego terminu od daty wpisu roszczenia w księdze wieczystej oraz treśćart. 19 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Uczestnik postępowania wniósł o oddalenie wniosku.
Postanowieniem referendarza sądowego z dnia 13 lutego 2017r. oddalono wniosek. Wnioskodawca złożył skargę na to postanowienie, podtrzymując swe stanowisko, domagając się ponadto zasądzenia kosztów postępowania na swoją rzecz. Zarzucił, że doszło do naruszeniaart. 19 ust.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez jego błędne zastosowanie wynikające z uznania, iż roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży należy traktować jako roszczenie przyszłe, podczas gdy w ocenie skarżącego jest to roszczenie istniejące, którego realizacja może nastąpić w przyszłości orazart. 389 §1kcpoprzez uznanie zawartej przez strony umowy za umowę przedwstępną, podczas gdy nie określa ona istotnych elementów umowy przedwstępnej. Ponadto podniósł, że brak wykreślenia roszczenia naraża go niepowetowaną szkodę.
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 13 marca 2017r, Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił wniosek.
Sąd Rejonowy ustalił, żeksięga wieczysta KW Nr (...)prowadzona jest dla gruntu położonego wG.w obrębie ewidencyjnymT.przyul (...), obejmującego dwiedziałki nr (...)o łącznej powierzchni 0,1575 ha. W dziale II wskazanej księgi wieczystej wpisano prawo własności w całości na rzeczG. C.(C.). W dziale III widnieje wpis roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w terminie do dnia 31 grudnia 2016 roku, ujawniony na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowej wK.. Podstawą dokonania wpisu roszczenia jest sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszemŁ. R.w Kancelarii Notarialnej wK., przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 2013 r., Rep A Nr(...)oraz sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszemŁ. R.w Kancelarii Notarialnej wK., zmiana przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 18 grudnia 2015 r., Rep A Nr(...).
Odnosząc się do twierdzeń podniesionych w skardze na orzeczenie referendarza sądowego Sąd Rejonowy wskazał, że rację ma skarżący podnosząc, iż Sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis (wykreślenie) prawa w księdze wieczystej, obowiązany jest do dokonania wykładni umowy stanowiącej podstawę dokonania żądanego wpisu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 listopada 2011 roku, sygn. akt IV CSK 123/11, obowiązek taki zachodzi również w sytuacji, gdy dokonano już wpisu określonego prawa na podstawie tej umowy i zgłoszony został wniosek o jego wykreślenie.
Ocena skuteczności materialnoprawnej umowy na podstawie której ujawniono w księdze wieczystej prawo bądź roszczenie nie może jednak prowadzić do dokonywania ponownej oceny zasadności dokonanego w księdze wieczystej prawomocnego wpisu i w konsekwencji – przy dokonaniu odmiennej oceny skuteczności materialnoprawnej umowy – do wykreślenia prawomocnego wpisu uprzednio ujawnionego w księdze. Wykreślenie wpisu w księdze wieczystej może bowiem nastąpić jedynie w toku kontroli instancyjnej na skutek zaskarżenia wpisu bądź zgodnie zart. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd Rejonowy wskazał przy tym, że zgodnie zart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotecedomniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1) i że prawo wykreślone nie istnieje (ust. 2). Sąd wieczystoksięgowy przy rozpoznawaniu późniejszego wniosku o wpis bądź o wykreślenie wpisu nie może badać zasadności wcześniej dokonanego wpisu. Dopóki wpis ten istnieje podlega on uwzględnieniu przy rozpoznawaniu kolejnego wniosku. Powyższe wynika z kognicji sądu wieczystoksięgowego określonej wart. 6268§ 2 k.p.c.oraz z regulacji zawartej wart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece(tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 września 2014 r., sygn. akt II CSK 727/13,(...)).
Sąd Rejonowy dokonał analizy stanowiącej podstawę wpisu roszczenia przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 2013 r., Rep A Nr(...)oraz zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 18 grudnia 2015 r., Rep A Nr(...)i wskazał, że prowadzi ona do wniosku, że strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży. W przedwstępnej umowie sprzedaży zgodnie ustalono, że jej przedmiotem jest nieruchomość gruntowa położona wG., składająca się dwóch działek onumerach ewidencyjnych (...)o łącznej powierzchni 0,1575 ha. Strony ustaliły, że cena sprzedaży stanowić będzie kwotę 1.500.000,00 zł wraz z naliczonym podatkiem od towarów i usług. Strony umowy postanowiły także, iż do zawarcia umowy sprzedaży dojdzie do dnia 31 grudnia 2016 roku, przy czym pierwotnie termin ten został określony do dnia 31 grudnia 2015 roku, a następnie zmianą przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 18 grudnia 2015 r., Rep A Nr(...), termin ten został wydłużony o rok.
Strony ustaliły jednocześnie, że do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dojdzie po ziszczeniu się następujących warunków:
- uzyskanie przez przyszłą stronę kupującą ostatecznej i niezaskarżalnej w postępowaniach administracyjnych decyzji o pozwoleniu budowę dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie obiektu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą;
- uzyskania przez przyszłą stronę kupującą ostatecznych, prawomocnych i bezwarunkowych decyzji umożliwiających rozbiórkę wszelkich budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, tak aby przyszła strona kupująca mogła niezwłocznie po ich nabyciu przystąpić do realizacji przedmiotowej inwestycji;
- nabycia przez przyszłą stronę kupującą własności sąsiedniej nieruchomości składającej się z działek oznaczonychnumerami ewidencyjnymi (...);
- wykreślenia z działu IVksięgi wieczystej (...)wpisanej tam hipoteki, bądź przedłożenia do umowy przyrzeczonej pisma wierzyciela hipotecznego, z którego wynikać będzie jaką kwotę należy wpłacić na podany rachunek bankowy, aby wierzyciel wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Warunki powyższe zastrzeżone zostały na rzecz kupującego, który mógł wystąpić o zawarcie umowy sprzedaży również w przypadku ich nieziszczenia się.
Sąd Rejonowy w oparciu o poczynione ustalenia wskazał, że w jego ocenie wszystkie przedmiotowo istotne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży zostały w niej zawarte i określone. Istotnie w paragrafie 9 umowy przedwstępnej strony zawarły również postanowienie obejmujące dodatkowe zobowiązanie stron do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, na której(...) Sp. z o.o.Sp. k. wK.zaprojektuje i wybuduje warsztat samochodowy lub warsztat samochodowy z budynkiem mieszkalnym, i którą to nieruchomośćG. C.zobowiąże się nabyć. W ustępie 4 powyższego paragrafu umowy strony ustaliły, że cena za nieruchomość obejmującądziałki (...)o łącznej powierzchni 0,1575 ha, zostanie skompensowana z ceną za nieruchomość zabudowaną warsztatem lub warsztatem i budynkiem mieszkalnym.
Na podstawie analizy całej treści przedwstępnej umowy sprzedaży z 11 grudnia 2013 roku, Rep. A(...)Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że opisane postanowienia tej umowy stanowią wyłącznie jej elementy dodatkowe, które mogą mieć wpływ jedynie na sposób wykonania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie wpływają one w żaden sposób na ocenę charakteru tej umowy jako przedwstępnej umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy zamiany oraz nie wpływają na jej ważność.
W ocenie Sądu Rejonowego wykładnia umowy nie pozwala zatem na uznanie za zasadne stanowiska skarżącego, że umowa z dnia 11 grudnia 2013 roku, Rep. A(...)będąc w istocie przedwstępną umową zamiany, nie zawierała elementów przedmiotowo istotnych umowy zamiany, bowiem nie określała nieruchomości podlegającej zamianie, co w efekcie przesądza o jej nieważności.
Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie zart. 16 ust 1 i 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotecew wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, pozaprawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonegoprawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych.
Sąd Rejonowy wskazał, że praktyka postępowań wieczystoksięgowych dopuściła możliwość ujawniania roszczeń z umów przedwstępnych (art. 389 §1 kc), w doktrynie opowiedziano się za dopuszczalnością ujawniania takich roszczeń jako roszczeń przyszłych.
Sąd Rejonowy wskazał na pogląd doktryny sprowadzający się do tego, że z umowy przedwstępnej nie wynika roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego. Zawarcie umowy przedwstępnej nie prowadzi do powstania „bezpośredniego” roszczenia o przeniesienie własności, lecz wyłącznie do powstania roszczenia o zawarcie umowy obligacyjnej (najczęściej sprzedaży), która może przenieść własność lub wyłącznie doprowadzić do powstania roszczenia o przeniesienie własności w przypadku wyłączenia rzeczowego skutku umowy obligacyjnej. Roszczenie o przeniesienie własności powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży powoduje powstanie przyszłego roszczenia o przeniesienie własności, które to roszczenie zgodnie z przepisem art. 16 ust. 2 pkt 2 może zostać ujawnione w księdze wieczystej jako roszczenie przyszłe (tak: Księgi wieczyste i hipoteka Komentarz pod red. Jerzego Pisulińskiego LexisNexis, Warszawa 2014 str. 362; Magdalena Deneka: Księgi wieczyste zagadnienia materialnoprawne, LexisNexis Warszawa 2012 str. 340-341; Tomasz Czech: Księgi wieczyste i hipoteka Komentarz, LexisNexis Warszawa 2014 str. 305 i nast.; Piotr Siciński: Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, LexisNexis, Warszawa 2013, str. 608-611; Aleksander Oleszko: Księgi wieczyste, zagadnienia, Zakamycze Kraków 1996, str.175-176).
Sąd Rejonowy przytoczył też orzeczenia Sądu Najwyższego w których ten wypowiedział się w kierunku przeciwnym, lecz podniósł, iż w uzasadnieniach tych orzeczeń nie przytoczono szerszej argumentacji w tym zakresie.
Sąd Rejonowy wskazał, że podziela zaprezentowane wyżej stanowisko doktryny co do charakteru roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży.
Odnosząc go do okoliczności niniejszej sprawy Sąd Rejonowy wskazał, że ujawniony w dziale III wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej może być interpretowany jedynie jako roszczenie przyszłe o przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Powyższe stwierdzenie powoduje w konsekwencji, że do wykreślenia takiego roszczenia zastosowanie będzie miałart. 19 ust 3w zw. zust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w przypadku wpisu roszczenia przyszłego bieg rocznego terminu do jego wykreślenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne. Przez wymagalność roszczenia należy rozumieć możliwość przymusowego dochodzenia przez uprawnionego przeniesienia własności nieruchomości lub wieczystego użytkowania. Zaznaczyć należy, że w takim przypadku na właścicielu składającym wniosek ciąży obowiązek wykazania, że roszczenie stało się wymagalne i z jaką datą nastąpiła ta wymagalność.
Sąd Rejonowy wskazał, że w doktrynie prezentowane jest również dalej idące stanowisko, że szczególna regulacja dotycząca wykreślania roszczeń przyszłych zawarta wart. 19 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotecema zastosowanie również do roszczeń już istniejących, których realizacja ma nastąpić w przyszłości. ( tak: Łukasz Przyborowski: Księgi wieczyste i hipoteka Komentarz pod red. Jerzego Pisulińskiego LexisNexis, Warszawa 2014, str. 398).
W ocenie Sądu Rejonowego argumentację tę wspiera dodatkowo fakt, że co najmniej taka sama ochrona winna przysługiwać roszczeniom przyszłym, jak i istniejącym ale jeszcze niewymagalnym, w każdym razie brak racjonalnego wytłumaczenia dla przyznania słabszej ochrony tym ostatnim roszczeniom zwłaszcza, że są to roszczenia pewne, bo istniejące lecz jeszcze niewymagalne. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że w każdej sytuacji, w której strony ustaliłyby dłuższy niż roczny termin, w którym roszczenie o przeniesienie własności staje się wymagalne, możliwe byłoby wykreślenie takiego roszczenia po upływie roku od chwili wpisu na jednostronne żądanie właściciela, pomimo że uprawniony nie mógłby jeszcze dochodzić realizacji roszczenia zgodnie z treścią łączącego strony stosunku prawnego. Takie stanowisko w istocie stanowiłoby ograniczanie stron w zakresie możliwości umownego kształtowania terminu, w którym roszczenie staje się wymagalne.
Odnosząc te wywody do okoliczności niniejszej sprawy Sąd Rejonowy wskazał, że z treści księgi wieczystej oraz umowy zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony określiły na dzień 31 grudnia 2016 roku. Wnioskodawca nie wykazał jednocześnie, by przed tą datą roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej stało się wymagalne. W związku z powyższym roczny termin z upływem którego dopuszczalne będzie wykreślenie roszczenia rozpoczął bieg dopiero od dnia 1 stycznia 2017 roku i ani w dacie złożenia wniosku o wykreślenie, ani w chwili rozpoznania skargi jeszcze nie upłynął. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy doszedł do przekonania o istnieniu przeszkody do wpisu, a zatem na podstawieart. 6269k.p.c.wniosek oddalił.
Apelację od tego postanowienia wniósł wnioskodawca. Zaskarżył postanowienie w całości, wniósł o jego zmianę i orzeczenie o wykreśleniu z działu IIIksięgi wieczystej (...)wpisu roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości objętej wymienioną księgą wieczystą w terminie do 31 grudnia 2016r. na rzecz uczestnika. Wniósł też o zasądzenie kosztów postępowania.
Zarzucił zaskarżonemu postanowieniu naruszenie prawa materialnego a toart. 19 ust.3ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez jego błędne zastosowanie a tym samym niezastosowanieart. 19 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecepoprzez uznanie, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży należy traktować jako roszczenie przyszłe w sytuacji, gdy nie jest to roszczenie przyszłe a istniejące, którego realizacja ma nastąpić w przyszłości.
Zarzucił naruszenie przepisów postępowania a toart. 233§1kpcpoprzez błędną i sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego a to uznanie, że łącząca strony umowa stanowi umowę przedwstępną sprzedaży a nie zamiany nieruchomości, kiedy w umowie nie wskazano, że cena nieruchomości określona w umowie nie zostanie wypłacona wnioskodawcy, a zostanie rozliczona z nieruchomością, którą uczestnik przeniesie na własność wnioskodawcy.
Zarzucił naruszenie prawa materialnego a toart. 389§kcpoprzez uznanie, że umowa na podstawie której dokonano wpisu stanowi umowę przedwstępną w sytuacji gdy nie określa ona istniejących postanowień umowy przyrzeczonej w związku tym, nawet gdyby przyjąć że roszczenia z umowy przedwstępnej stanowią roszczenia przyszłe, to pomiędzy stronami taka umowa nie została zawarta.
W uzasadnieniu apelacji skarżący na poparcie swego stanowiska, że przedwstępna umowa nie ma charakteru przyszłego przytoczył orzeczenia Sądu Najwyższego. Ponadto zakwestionował ważność zawartej umowy przedwstępnej, wskazując na to że nie określono w niej elementów przedmiotowo istotnych i wywodząc że była to umowa zamiany, w której nie określono nieruchomości zamienianej ze strony uczestnika postępowania.
Uczestnik postępowania wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego na rzecz uczestnika postępowania od wnioskodawcy. Wniósł ponadto ewentualnie o zawieszenie postępowania na podstawieart. 177§1 pkt 1 kpc.
Powołał się na pogląd z doktryny co do tego, że roszczenie o przeniesienie własności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży jest roszczeniem przyszłym. Nadto wskazał, że zgodnie z przytoczonym poglądem doktryny normaart. 19 ust.3 ustawy o księgach wieczystych i hipoteceobejmuje istniejące jednakże niewymagalne roszczenia nabywców prawa oraz roszczenia przyszłe.
Wskazał na warunkowy charakter roszczenia wynikającego z umowy z dnia 11 grudnia 2013r, rep. A(...), albowiem wskazano w jej §4 niej warunki zawieszające, co przesądza o przyszłym charakterze roszczenia.
Wskazał ponadto, że uczestnik postępowania uzyskał informację, iż wnioskodawca wytoczył powództwo o unieważnienie umowy z 11 grudnia 2014r., rep. A(...). Wniósł w związku z tym o zawieszenie postępowania na podstawieart. 177§1 pkt 1 kpc– do czasu rozstrzygnięcia przez sąd cywilny kwestii prejudycjalnej – a to czy umowa z dnia 11 grudnia jest ważna.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy poczynił w sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, oparł je na dokumentach oraz treści księgi wieczystej- stosownie doart. 626(
    8)§2kpc, w niniejszej sprawie, zważywszy na specyfikę sprawy o wykreślenie roszczenia, Sąd Rejonowy prawidłowo zakresem swych ustaleń faktycznych objął też treść umowy przedwstępnej sprzedaży z 11 grudnia 2013r., rep. A(...)oraz zmiany przedwstępnej sprzedaży dokonanej aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2015r., Rep.A nr(...).
Ustalenia te Sąd Okręgowy w pełni podziela oraz czyni własnymi.
Nie jest zasadny podniesiony w apelacji zarzut naruszeniaart. 233§1kpc, który w istocie nie odnosi się do ustaleń faktycznych Sądu I instancji, lecz dokonanej przez ten Sąd oceny prawnej zawartej przez strony umowy.
Odnosząc się do tego zarzutu a także dalszego zarzutu apelacji dotyczącego naruszeniaart. 389§1kcwskazać należy, że dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna treści i charakteru umowy z 11 grudnia 2013r. jest w pełni prawidłowa. Nadmienić przy tym należy, że mogła być ona dokonana przez Sąd w niniejszej sprawie jedynie w oparciu o treść i formę złożonych dokumentów, co wynika z ograniczonej kognicji Sądu w postępowaniu wieczystkoksięgowym.
Sąd Okręgowy podzielił ocenę, że w/w umowa zawiera wszystkie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży odnośniedziałek (...), określając przedmiot sprzedaży oraz cenę oraz datę do jakiej umowa winna być zawarta, zmienioną następnie aktem notarialnym z dnia 18 grudnia 2015r., Rep.A nr(...)na 31 grudnia 2016r.
Zwrócić należy uwagę na brzmienie §5 ust.1 umowy w którym wskazano, że środki na zapłatę całej ceny zostaną złożone na co najmniej 1 dzień przed planowanym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej. Wskazuje to na wyraźny zamiar stron co do zawarcia umowy sprzedaży, a nie wskazywanej umowy zamiany. Nadto zwrócić należy uwagę że treść §9 ust.1 i 2 umowy, stanowi odrębne, dodatkowe ustalenie w porównaniu z zawartymi w §3-6 umowy. W §9 ust.2 wskazano wyraźnie, żeG. C.odnośnie nabycia innej nieruchomości od uczestnika -spółki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąspółki komandytowej wK.podpisze z tą spółką przedwstępną umowę sprzedaży. Zatem strony nie przewidziały dokonania umowy zamiany, o jakiej pisze skarżący w apelacji. Sam zapis o skompensowaniu ceny nieokreślonej nieruchomości z ceną za zakup nieruchomości należącej doG. C.nie może przesądzać o innej ocenie prawnej zawartej przez strony umowy.
Nadmienić należy, że zgodnie zart. 58§3kc, jeżeli nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałej części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
Nie mogąc ocenić postanowień zawartych w §9 umowy inaczej jak tylko przez pryzmat treści dokumentów Sąd Okręgowy uznał, ze Sąd Rejonowy prawidłowo doszedł do wniosku, że postanowienia zawarte w §9 umowy stanowią jedynie jej elementy dodatkowe, które nie wpływają w żaden sposób na ocenę umowy jako przedwstępnej umowy sprzedaży.
Sąd Rejonowy zasadnie ponadto zwrócił uwagę na zawarcie w tej umowie warunków po ziszczeniu których dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wskazał ponadto, że warunki te zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza że dla sprzedającego są one wiążące.
Odnosząc się do pozostałej części zarzutów apelacji wskazać należy, że ustawodawca nie zawarł w ustawie definicji roszczeń przyszłych.
W literaturze wskazuje się jako przykład roszczenia przyszłego wymienia się roszczenia, które powstaną po ziszczeniu się warunku zawieszającego (tak: T Czech, Komentarz KWU, 2015, str. 266, cyt. za Edward Gniewek. Art. 1-582KWU, Legalis, komentarz do art. 19, część B.b, teza 2) .
Skoro zatem roszczenie wpisane w księdze wieczystej w niniejszej sprawie ma wskazany charakter, nie ma wątpliwości, że ma do niego zastosowanieart. 19 ust.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatem termin roczny do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne. Strony ocenianej umowy postanowiły, że ostateczny termin do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży to 31 grudnia 2016r. Tym samym zgodnie zart. 19 ust.3od tej daty liczyć należy roczny termin do wykreślenia roszczenia. Nie zostało wykazane przez wnioskodawcę, aby stało się ono wymagalne wcześniej (aby wcześniej ziściły się warunki wymienione w umowie).
Odnosząc się zatem do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia prawa materialnego poprzez zastosowanie w sprawieart. 19 ust.3 anieart. 19 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecew tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał go za niezasadny.
Na gruncie wykładni art. 19 ust.3 wskazać należy na poglądy doktryny skłaniające się do tego, aby przepisem tym objąć też roszczenia istniejące lecz jeszcze niewymagalne ( tak E. Gniewek, Edward Gniewek. Art. 1-582KWU, Legalis, komentarz do art. 19, część B.c, teza 1).
Kwestią podstawową w ocenie Sądu Okręgowego przy wykładni tego przepisu jest sposób rozumienia pojęcia „roszczenia przyszłe” zastosowanego w nim przez ustawodawcę. Jak już wskazano, brak w tym zakresie definicji ustawowej.
Ścisłe powiązanie z datą wymagalności pozwala na przyjęcie, że w pojęciu tym użytym w art. 19 ust.3 ustawodawca zawarł wszystkie roszczenia, których termin wymagalności jeszcze nie nastąpił, a zatem zarówno roszczenia warunkowe (jak w niniejszej sprawie), jak i takie, które nie są warunkowymi a zostały wpisane w księdze wieczystej przed datą ich wymagalności. Odmienne rozumienie wskazanej normy prowadziłoby do objęcia większą ochroną roszczeń nieistniejących jeszcze w dacie wpisu, których powstanie jest niepewne niż roszczeń istniejących, lecz jeszcze niewymagalnych, co do których na podstawie zgodnej woli stron został określony przyszły termin wymagalności (tj. taki który nie nastąpił jeszcze w dacie wpisu roszczenia w księdze wieczystej).
Powyższe rozważania oraz przytoczone okoliczności faktyczne niniejszej sprawy, które nakazują uznać (z punktu widzenia wnioskodawcy) roszczenie zabezpieczone wpisem w niniejszej sprawie jako roszczenie pod warunkiem zawieszającym prowadzą do wniosku, że Sąd Rejonowy prawidłowo oddalił wniosek, uznając że wymieniony w art. 19 ust.3 w zw. z art. 19 ust.1 termin roczny nie upłynął ani w dacie wniosku. Nie upłynął on także w dacie wydawania zaskarżonego postanowienia, ani w dacie wydawania rozstrzygnięcia przez Sąd odwoławczy.
Z tych przyczyn apelacja jako niezasadna została oddalona na podstawieart. 385kpc. Wniosek uczestnika postępowania o zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie oddalono, uznając że zawieszeniu postępowania sprzeciwia się charakter postępowania wieczystoksięgowego. Ewentualne uzyskanie przez wnioskodawcę rozstrzygnięcia w wytoczonym procesie nie wstrzymuje wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie ocenianej na podstawie przedstawionych dokumentów oraz sytuacji prawnej istniejącej w dacie wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Do tej zaś pory nie upłynął termin roczny od daty wymagalności roszczenia. Nowe okoliczności, jak upływ terminu rocznego w przyszłości czy uzyskanie orzeczenia sądowego, które mogłoby stanowić podstawę wpisu będzie stanowić nową okoliczność, na jaką będzie mógł się powoływać skarżący w ewentualnym nowym wniosku (art. 523kpc).
Jednocześnie na podstawieart. 520§1kpcoddalono wniosek uczestnika postępowania o zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego, uznając że w niniejszej sprawie jako dotyczącej postępowania wieczystoksiegowego nie zaistniały podstawy do odstąpienia od zasady, że w postępowaniu wieczysto księgowym każdy ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie.
SSO Roman Troll   SSO Mirella Szpyrka   SSO Gabriela Sobczyk