Sąd Okręgowy w Płocku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 1012/16
Data wyroku: 2017-02-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Wacław BanasikSędziowie Małgorzata Michalska, Renata Wanecka
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchoości przez cudzoziemców

Sygn. akt IV Ca 1012/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
22 lutego 2017r.
Sąd Okręgowy w Płocku, IV Wydział Cywilny - Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Wacław BanasikSędziowie: SO Małgorzata Michalska
SO Renata Wanecka (spr.)
Protokolant: st. sek. sąd. Katarzyna Gątarek
po rozpoznaniu na rozprawie 15 lutego wP.
sprawy z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.
o stwierdzenie nieważności umowy
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Gostyninie z 17 sierpnia 2016r.
sygn. IC 239/16

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- stwierdza, iż umowa sprzedaży zawarta 1 kwietnia 2014r. przed notariuszemP. C., prowadzącym Kancelarię Notarialną weW., rep. A nr(...), na mocy którejP. A. (1)nabył od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.prawo własności nieruchomości położonej w(...), gminaN., stanowiącejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 0,27 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gostyninie prowadziksięgę wieczystą (...)- jest nieważna,
- zasądza odP. A. (1)oraz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji kwoty po 2.400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) od każdego z nich tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego;

2
zasądza odP. A. (1)oraz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji kwoty po 1.200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) od każdego z nich tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego za II instancję;

3
nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gostyninie odP. A. (1)oraz(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.kwoty po 625 zł (sześćset dwadzieścia pięć złotych) od każdego z nich tytułem zwrotu nieuiszczonej opłaty od apelacji.

Sygn. akt IV Ca 1012/16

UZASADNIENIE
W pozwie złożonym 25 stycznia 2016r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji przeciwkoP. A. (2)oraz(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąweW.wniósł o stwierdzenie, że umowa sprzedaży zawarta 1 kwietnia 2014r. przed notariuszemP. C., prowadzącym Kancelarię Notarialną weW., rep. A nr(...), na mocy którejP. A. (1)nabył od(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą weW.prawo własności nieruchomości, położonej w miejscowości(...), gminaN., stanowiącejdziałkę numer (...)o powierzchni 0,2700 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gostyninie prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), jest nieważna oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu. W uzasadnieniu podniósł, żeP. A. (1)będący obywatelem Rosji, nabył od(...) spółki z o.o.weW.wskazaną nieruchomość bez uprzedniego uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, które ma charakter warunku prawnego i stanowi obligatoryjną część czynności prawnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca.
W odpowiedzi na pozew(...) spółka z o.o.weW.iP. A. (1)wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu. Wskazali, żeart. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcówwymienia literalnie przypadki, kiedy zezwolenie nie jest konieczne. Ustęp 2 tego artykułu wskazuje, że nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej. Podkreślili, że istotne znaczenie ma wprowadzenie spójnika „lub” – jako alternatywy, czyli dla zastosowania zwolnienia musi zaistnieć okoliczność, że cudzoziemiec jest obywatelem państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej albo przedsiębiorcą państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej.P. A. (1)był (i nadal jest) przedsiębiorcą, co potwierdza wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP.
Wyrokiem z 17 sierpnia 2016r. Sąd Rejonowy w Gostyninie w sprawie sygn. I C 239/16 oddalił powództwo.
Sąd Rejonowy ustalił:
Umową sporządzoną przed notariuszemP. C.w Kancelarii Notarialnej weW.1 kwietnia 2014r.P. A. (1), będący obywatelem Rosji, nabył od(...) spółki z o.o.z siedzibą weW.prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości(...), gminaN., stanowiącejdziałkę oznaczoną numerem (...)o powierzchni 0,2700 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gostyninie prowadziksięgę wieczystą (...).
Zgodnie z oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym, nabywca, jako przedsiębiorcą prowadzący działalność gospodarczą pod nazwąP. A. (1)(...)z siedzibą weW.o nadanych numerach NIP(...)i REGON(...)ujawnioną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP, jest cudzoziemcem w rozumieniuustawy z 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców(Dz. U. nr 31,poz. 178 ze zm.), zwolnionym z określonego w tej ustawie obowiązku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy.P. A. (1)nie uzyskał zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie przedmiotowej nieruchomości.
W dacie podpisywania umowy,P. A. (1)był obywatelem Federacji Rosyjskiej, zamieszkałym weW.przyulicy (...), prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwąP. A. (1)(...)z siedzibą weW.i posiadał kartę pobytu rezydenta długoterminowego UE o numerze(...), ważną do 16 września 2018r., wydaną przez Wojewodę(...).
Na podstawie ww. umowyP. A. (1)został wpisany jako właściciel nieruchomości wksiędze wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gostyninie.
W dniu 29 maja 2015r.P. A. (1)podarował tę nieruchomość w swojej siostrzeE. A..
W piśmie z 15 października 2014r. Minister Spraw Wewnętrznych poinformowałP. A. (1)o naruszeniu przepisów ustawy przy transakcji sprzedaży nieruchomości i zwracał się do niego z prośbą o doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami i nadesłanie dokumentów potwierdzających dokonanie tej czynności - w ciągu 30 dni od daty otrzymania pisma.
Dokonując oceny prawnej, Sąd I instancjiwskazał, że godnie zart. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców(t. j. Dz. U. 2014. 1380), nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydanego w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Art. 8 cyt. ustawy wymienia przypadki, kiedy nie wymaga się uzyskania zezwolenie. Ustęp 2 tego artykułu wskazuje, że nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej z wyjątkiem nabycia: 1) nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej; 2) drugiego domu przez okres 5 lat od przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
W ocenie Sądu Rejonowego, nie było konieczności uzyskania stosownego zezwolenia przy nabyciu nieruchomości przezP. A. (1), gdyż dotyczyło go zwolnienie wskazane w art. 8 ust. 2 cyt. ustawy. Sąd podkreślił, że pozwany będący cudzoziemcem w rozumieniuustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców(art. 1b ust. 2) nie jest obywatelem państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej. Jest jednak przedsiębiorcą państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej, gdyż jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w Polsce, która jest stroną umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym. Okoliczność ta została przez powoda przyznana oraz wykazana złożonymi przez strony zaświadczeniami z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Z zaświadczenia tego wynika, iż pozwany rozpoczął działalność gospodarczą zarejestrowaną w Polsce 2 października 2013r. i jest ona nadal prowadzona. Jako przedsiębiorca, pozwany ma nadany numer REGON i NIP. W dniu 1 kwietnia 2014r. tj. w dacie zawarcia przedmiotowej umowy nabycia nieruchomości, pozwany był zatem przedsiębiorcą Rzeczpospolitej Polskiej.
Sąd I instancji nie podzielił stanowiska powoda, iż pozwany winien uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw wewnętrznych, gdyż nie jest obywatelem stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej i dlatego nie dotyczyło zwolnienie wskazane w art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości prze cudzoziemców. Pozwany faktycznie nim nie jest, jednak z treści art. 8 ust. 2 cyt. ustawy wynika, iż zezwolenie ministra nie jest wymagane również w przypadku cudzoziemca będącego przedsiębiorcą państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej. Zdaniem Sądu Rejonowego, istotnym jest użycie przez ustawodawcę w treści przepisu spójnika „lub” między określeniami „,obywatel” i „przedsiębiorca”, który wskazuje na alternatywę. Zatem, aby być objętym dyspozycją art. 8 ust. 2, niezbędnym jest posiadanie obywatelstwa lub posiadanie przymiotu przedsiębiorcy wskazanych państw.
Zgodnie zart. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Dotyczy to m.in. nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania wymaganego stosownego zezwolenia. Skoro zdaniem Sądu I instancji, uzyskanie zezwolenia nie było konieczne, umowa sprzedaży zawarta 1 kwietnia 2014r. przed notariuszemP. C.rep. A nr 1515/2014, na mocy którejP. A. (1)nabył od(...) spółka z o.o.z siedzibą weW.prawo własności opisanej wyżej nieruchomości, mimo braku zezwolenia ministra, jest ważna. Uzasadniało to oddalenie powództwa.
Powód przegrał proces i dlatego zgodnie zart. 98 kpcponosi odpowiedzialność za wynik procesu. Pozwani wnosili o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, jednak nie wykazali, aby takie ponieśli i dlatego Sąd Rejonowy nie orzekł o nich w wyroku.
Apelację od wyroku złożył Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, zaskarżając go w całości i zarzucił:
- naruszenieart. 8.ust. 2 ustawy z 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcóww związku zart. 431kcpoprzez błędną wykładnię prowadzącą do uznania, iż przedsiębiorca jest odrębnym od osoby fizycznej, osoby prawnej i jednostki organizacyjnej niebędącej osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, podmiotem prawa i w konsekwencji uznanie, iż w odniesieniu do cudzoziemca będącego osobą fizyczną i prowadzącego działalność gospodarczą (będącego przedsiębiorcą) – na tle przepisówustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców– nie ma znaczenia obywatelstwo;
- naruszenieart. 8 ust. 2 pkt. 1 ustawy z 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcówpoprzez jego niewłaściwe zastosowanie w stanie faktycznym, do którego w/w przepis nie ma zastosowania;
- naruszenieart. 6 ust. 1 i 2w związku zart. 8 ust. 2 pkt. 1 ustawy z 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcówi nieorzeczenie o nieważności umowy wskazanej w żądaniu pozwu.
Mając na uwadze powyższe zarzuty, powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie solidarnie na jego rzecz kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny, Sąd II instancji w całości go aprobuje i przyjmuje za własny. Nie można natomiast zgodzić się z przedstawiona przez niego oceną prawną.
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu ma interpretacjaart. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Literalna wykładnia tegoż przepisu może prowadzić do wniosku, że cudzoziemiec niebędący obywatelem polskim, ale prowadzący na terenie Rzeczpospolitej Polskiej (będąca stroną umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym), działalność gospodarczą, nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji dla nabycia nieruchomości. Sąd Okręgowy stoi jednak na stanowisku, że dla zrozumienia istoty analizowanego przepisu, wykładnia ściśle językowa, jest niewystarczająca.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że regułą wynikającą z art. 1 ust. 1 cytowanej ustawy jest to, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Z zasady tej wynika, że wszelkie wyjątki przewidziane w ustawie, należy interpretować zawężająco. Zatem ewentualne wątpliwości co do konieczności uzyskania zezwolenia trzeba rozstrzygać zgodnie z powołaną w art. 1 regułą, tj. dla nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wymagane jest zezwolenie.
Sąd Okręgowy zgadza się z poglądem apelującego, że należy w tym wypadku odwołać się także do wykładni systemowej. Z brzmieniaart. 1a ust. 1 pkt. 2 i ust. 2 pkt. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcówwynika, że zezwolenie (…) jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli wykaże on m.in., że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską, zaś za jedną z okoliczności tego rodzaju ustawodawca uznaje wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Zakładając, że przepisy ustawy powinny zachowywać spójność, nie można zgodzić się z taką interpretacją, że prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Rzeczypospolitej Polskiej z jednej strony stanowi okoliczność potwierdzającą więzi z Polską, uzasadniającą wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, a jednocześnie stanowiłoby podstawę do zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia.
Wykładania celowościowa omawianego przepisu również skłania do interpretacji odmiennej niż przyjął to Sąd Rejonowy. Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 20 lutego 2004r. wskazuje na to, że art. 8 ust. 2 stanowi uwzględnienie zobowiązań negocjacyjnych w obszarze „Swobodny przepływ kapitału”, związanych z nabywaniem nieruchomości na terenie naszego kraju. Z uzasadnienia projektu należy wnosić, że ustawodawca dokonał nowelizacji mając na uwadze przede wszystkim swobodę przepływu kapitału na Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej.
W przekonaniu Sądu II instancji, obowiązku posiadania zgody na nabycie nieruchomości cudzoziemiec nie może obejść poprzez zaewidencjonowanie działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, skoro ustawodawca już w art. 1 ust. 2 wskazuje, że cudzoziemcem jest nie tylko osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego (punkt 1), ale również: osoba prawna mająca siedzibę za granicą (punkt 2); nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych (punkt 3); osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3 (punkt 4). Taka treść przepisu wskazuje na to, że ustawodawca zastrzegł obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez w/w podmioty, szczegółowo wyliczając także te niebędące osobami fizycznymi, aby nie było możliwe jego obejście poprzez utworzenie czy nabycie polskich spółek handlowych, które byłyby formalnie właścicielami nieruchomości. Trudno w tej sytuacji zgodzić się ze stanowiskiem, że samo zarejestrowanie działalności gospodarczej w Polsce przez osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, zwalnia ją z obowiązku ubiegania się o zezwolenie na nabycie nieruchomości.
Redakcjaart. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcówbudzi wątpliwości interpretacyjne, dlatego nie można było w tym wypadku poprzestać wyłącznie na ścisłej wykładni językowej, konieczne było odwołanie się także do wykładni systemowej i celowościowej, tak by możliwe było zastosowanie go zgodnie z zasadą racjonalnego ustawodawcy.
Przed zawarciem umowy sprzedażyP. A. (2)powinien był uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – stosownie do treściart. 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Skoro pozwany prowadził w tamtym okresie na terenie Polski działalność gospodarczą, byłby w stanie wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więź z Rzecząpospolitą Polską (art. 1a ust. 1 pkt. 2, ust. 2 pkt. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) i mógł liczyć na pozytywne rozpoznanie wniosku.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 cyt. ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W związku z tym, powództwo wniesione przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, oparte na art. 6 ust. 2 cyt. ustawy, należało uznać za zasadne.
Konsekwencją takiego rozstrzygnięcia, było zastosowanieart. 98 kpci uwzględnienie wniosku powoda o zwrot kosztów procesu, na które składa się wynagrodzenie jego pełnomocnika. Sąd nie dopatrzył się podstaw do zasądzenia od pozwanych kosztów solidarnie i obciążył ich po połowie. Wysokość stawki za czynności radcy prawnego wynika z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności prawne radców prawnych (w brzmieniu obowiązującym do 27 października 2016r.).
Z tych wszystkich względów, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawieart. 386 § 1 kpc.
O kosztach zastępstwa prawnego za II instancję, Sąd również orzekł w oparciu o zasadę  odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 kpc) i zasądził je od pozwanych na rzecz powoda po połowie. Wysokość wynagrodzenia radcy prawnego została ustalona zgodnie z§ 10 ust. 1 pkt. 1w zw. z § 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności prawne radców prawnych (w brzmieniu obowiązującym do 27 października 2016r.).
Ponadto, na podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd Okręgowy nakazał pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gostyninie kwoty po 625 zł od każdego z nich tytułem zwrotu opłaty od apelacji, od której powód zwolniony był z mocy ustawy.

    Małgorzata Michalska   Wacław Banasik  Renata Wanecka