Sąd Okręgowy we Wrocławiu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 731/17
Data wyroku: 2017-11-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Wręczycka
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art 394kc

Sygnatura akt II Ca 731/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 listopada 2017 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Katarzyna Wręczycka
: SSO Piotr Jarmundowicz (spr.) SSR del. Anna Kowalczyk
Protokolant:Wojciech Langer
po rozpoznaniu w dniu 16 listopada 2017 r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwaŁ. M.
przeciwkoŁ. Z.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Oławie
z dnia 26 września 2016 r.
sygn. akt I C 728/16

I
oddala apelację;

II
zasądza od powoda na rzecz pozwanego 1800 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Piotr Jarmundowicz SSO Katarzyna Wręczycka SSR del. Anna Kowalczyk
Sygn. akt II Ca 731/17

UZASADNIENIE
Wyrokiemz dnia 26 września 2016 r. Sąd Rejonowy w Oławie w sprawie I C 728/16 w punkcie I oddalił powództwoŁ. M.o zapłatę kwoty 44 000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 16 listopada 2016 r. do dnia zapłaty tytułem dwukrotnej kwoty zadatku zapłaconego w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej wO., przypl. (...)o powierzchni 53,12 m2, dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadziksięgę wieczystą nr (...)z dnia 31 grudnia 2014 r.; w punkcie II zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4 817,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd Rejonowy swoje rozstrzygnięcie wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
PozwanyŁ. Z.po otrzymaniu pozwolenia na budowę z dnia 11 września 2008 r. wydaną przez Starostę(...)rozpoczął prace budowlane przy adaptacji strychu położonego w budynku mieszkalnym przyplacu (...)wO.. Większość prac budowlanych została zlecona fachowcom, prace wykończeniowe pozwany wykonywał sposobem gospodarskim. W październiku 2011 r. w lokalu przeprowadzono próby wytrzymałości i szczelności instalacji wewnętrznej – gazowej, badanie skuteczności ochrony przeciwpożarowej, samoczynnego wyłączenia zasilania, badanie stanu rezystancji izolacji w układzie(...)we wnioskach w protokole stwierdzono, iż instalacja nadaje się do dalszej eksploatacji (nie stwierdzono żadnych usterek). W październiku 2011 r. wykonano w lokalu oględziny, ekspertyzę dotyczącą ustalenia prawidłowości podłączenia: wentylacji kuchni, łazienki, junkersa – bez uwag. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wO.w dniu 30 listopada 2011 r. wydał zaświadczenie o przyjęciu bez sprzeciwu zgłoszenia o zakończeniu wszystkich robót budowlanych polegających na: przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia strychowego na mieszkanie dz. Nr(...)wO.. Starostwo Powiatowe w dniu 19 października 2012 r. zaświadczyło, iżlokal nr (...)przyPlacu (...)w miejscowościO.stanowi samodzielny lokal mieszkalny zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali, o powierzchni użytkowej 52,30 m(
    2)oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych (poddasze nieużytkowe) – 40,14 m(
    2). W latach 2015 – 2016 przeprowadzono okresowe kontrolę przewodów kominowych w budynku: dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych – bez zastrzeżeń co dolokalu mieszkalnego nr (...).
MałżonkowieJ.iŁ. Z.pod koniec 2014 r. podjęli decyzję o sprzedaży swojego mieszkania, zamieścili ogłoszenie na portalu internetowym – w opisie wskazali, że sprzedają mieszkanie dwupoziomowe zlokalizowane wO.o pow. 120 m2(pierwszy poziom ok. 65 m2, wysokość 2,80 m, drugi poziom o powierzchni 55 m2wysokość 1,80 m), zlokalizowane blisko centrum, ok. 150 m od(...), na III piętrze kamienicy. Mieszkanie zostało urządzone w wysokim standardzie, wykończone z typowym dla poddaszy charakterem - adaptacja wykonana w 2011 r. W ogłoszeniu wskazano, że mieszkanie bardzo dokładnie ocieplono - wełną mineralną, w łazience zainstalowano piec(...)z zamkniętą komorą spalania do podgrzewania wody, a instalację wodną wykonano w miedzi. W odpowiedzi na ofertę powódŁ. M.skontaktował się telefonicznie z pozwanymŁ. Z.wyrażając zainteresowanie i chęć oglądania mieszkania. Właściciel umówił się z pozwanym na prezentację mieszkania 19 grudnia 2014 r. Pozwany oglądał mieszkanie wieczorem, przy sztucznym świetle. Osobą, która pokazywała mieszkanie była żona pozwanegoJ. Z.. Mieszkanie zrobiło bardzo dobre wrażenie na powodzie, spełniało jego oczekiwania zarówno pod względem technicznym, wizualnym, a także cenowym. Na miejscu pozwany dopytywał właścicielkę o informacje dotyczące materiałów budowlanych, instalacji, kosztów, relacji sąsiedzkich. Przy pierwszym spotkaniu powód poinformował, iż chciałby najpierw mieszkanie wynająć a następnie kupić, z uwagi na to, że środki na zakup mieszkania będą pochodziły ze sprzedaży mieszkania, położonego w innym mieście. Pozwany po konsultacji z żoną zgodził się na propozycję powoda. W dniu 31 grudnia 2014 r. wO.została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości pomiędzyŁ. Z.(sprzedającym) aŁ. M.(kupującym). Sprzedający zobowiązał się sprzedać nieruchomość położoną wO., przypl. (...)o powierzchni 53,12 m2, dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadziksięgę wieczystą nr (...), za cenę 220 000 zł, w terminie do dnia 01 lipca 2015 r., a kupujący zobowiązał się nieruchomość za wskazana cenę w umówionym terminie kupić. Kupujący oświadczył, iż znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości. Kupujący wręczył sprzedającemu kwotę 22 000 zł tytułem zadatku. Strony w umowie postanowiły, iż kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W razie nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający mógł bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. W przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący mógł bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od sprzedającego sumy wręczonego zadatku.
W dniu 31 grudnia 2014 r. wO.została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego pomiędzyŁ. Z.(wynajmującym) aŁ. M.(najemcą). Przedmiotem najmu był lokal mieszkalny położony wO., przypl. (...)o powierzchni 53,12 m2, wraz z wyposażeniem. Umowa została zawarta na czas określony tj. do dnia 01.07.2015 r., z możliwością jej przedłużenia. Strony uzgodniły stawkę czynszu miesięcznego w wysokości 800,00 zł. Lokal został wydany najemcy 03 stycznia 2015 r. Ze względu na to, że powód nie sprzedał swojego mieszkania i nie dysponował wolnymi środkami finansowymi, w dniu 1 lipca 2015 r. wO.został zawartyaneks nr (...)do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 31 grudnia 2014 r. pomiędzyŁ. Z.(sprzedającym) aŁ. M.iJ. M.(kupującymi), zgodnie z którym, lokal mieszkalny (na warunkach ustalonych wcześniej) miał zostać sprzedany do dnia 31 grudnia 2015 r. Podpisanie aneksu poprzedzone było korespondencją mailową - podczas prowadzonych rozmów powód dopytywał się m.in. o wartość przedmiotowego mieszkania oszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę, znaczenie zadatku wynikającego z łączącej ich umowy. W korespondencji mailowej z dnia 19 września 2015 r. powód zgłosił pozwanemu wady które miały się ujawnić w lokalu mieszkalnym. Powód pod koniec września wraz z rodziną opuścił w/w. lokal. W dniu 29 września 2015 r. przedmiotowy lokal mieszkalny został protokolarnie przekazany wynajmującemu przez najemcę. Powód pismem z dnia 09 listopada 2015 r., oświadczył pozwanemu, iż odstępuje od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej przypl. (...)o powierzchni 53,12 m2, dla której Sąd Rejonowy w Oławie prowadziksięgę wieczystą nr (...), z uwagi na wady nieruchomości – „które były mi znane w dacie zawarcia ww. umowy", a przez pozwanego zatajone. Zgodnie z pismem wady dotyczyły: ściany działowej w łazience – „iż ta nie jest prostopadła do innych ścian", schodów wewnętrznych prowadzących na drugi poziom, niewłaściwie wykonanych w tym: instalacji elektrycznej bez wymaganych testów, instalacji wodno – kanalizacyjnej z tzw. cofką i nieprzyjemnym zapachem w łazience, ścianek działowych posadowionych na panelach bez wykończenia, źle zamontowanych drzwiach w łazience, niskiej jakości drzwi wejściowych, ściany wejściowej do lokalu, która nie spełnia wymogów ściany trwałej zgodnie zprawem budowlanym(wykonana z płyty(...)zamiast bloczków), nieprawidłowej wentylacji tj. kominów wentylacyjnych, termoizolacji lokalu oraz pękniętych płytek ceramicznych w kuchni i w łazience.
Pismem z dnia 21 grudnia 2015 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty dwukrotnej kwoty zadatku tj. kwoty 44 000 zł, wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 16 listopada 2015 r. do dnia zapłaty, w terminie do dnia 4 stycznia 2016 r. MałżonkowieJ.iŁ. Z., odświeżyli mieszkanie po najemcach, poprawili komin wentylacyjny wyciągając go ponad pokrywę dachową, ponownie wystawili mieszkanie do sprzedaży. Obecnie małżonkowie wraz z dzieckiem nadal mieszkają w przedmiotowym lokalu.
Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznychSąd Rejonowy uznał, że powództwo nie było zasadne. Sąd I instancji wskazał, iż spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii ustalenia, czy powód może się domagać kwoty 44 000 zł, tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Powołując się na treśćart. 394 § 1 k.c.wskazał, że przepis ten określa trzy potencjalne sytuacje, w których powód mógłby się domagać zwrotu zadatku. Pierwszą z nich jest niewykonanie umowy przez pozwanego, drugą rozwiązanie umowy, zaś trzecią niewykonanie umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Zdaniem Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie nie wystąpiła żadna z powyższych sytuacji. Do niewykonania przedmiotowej umowy doszło bowiem na skutek wycofania się z jej zawarcia przez powoda, nie zaś przez pozwanego, który był gotowy do zawarcia z powodem umowy przyrzeczonej. To powód zmienił decyzję, co do zakupu lokalu od pozwanego przyjmując, że wcześniejsze informacje o cechach lokalu przekazane jemu przez właściciela były błędne. Wskazać należy, że taka sytuacja nie jest tożsama z niewykonaniem umowy przez pozwanego, co uzasadniałoby możliwość odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej i domagania się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Nie można również twierdzić, że do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiadają obie strony – niewykonanie umowy nastąpiło, gdyż powód liczył na to, że lokal ma inne cechy, niż ujawnione w księdze wieczystej i umowie przedwstępnej, gdy w rzeczywistości ich nie miał. Przyczyną niewykonania umowy był zatem proces decyzyjny i motywacyjny powoda. Podkreślenia przy tym wymaga, że powód dwukrotnie obejrzał kupowany lokal, znał treść wpisów w księdze wieczystej i podpisał umowę przedwstępną prawidłowo opisującą powierzchnię nabywanego lokalu ponadto mimo uzyskania informacji od właściciela, że lokal ma (czy też może mieć) inne cechy, (tzw. metraż po podłodze) niż opisane w księdze wieczystej, nie podjął próby weryfikacji tych informacji. Pomiary lokalu, nastąpiły już po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której powód zaakceptował to, że przedmiotem sprzedaży jest lokal o powierzchni 53,12 m2, nie zaś 120 m2jak wskazano w ogłoszeniu (tj.: pierwszy poziom ok. 65 m2, wysokość 2,80 m, drugi poziom o powierzchni 55 m2wysokość 1,80 m) (k. 74 - 77). Nie doszło również do rozwiązania umowy – ani przez zgodne pisemne oświadczenia stron, ani przez ich ustne uzgodnienia, ani też wreszcie przez czynności dorozumiane.
Sąd Rejonowy wskazał ponadto, żeart. 394 § 1 k.c.ma w istocie charakter semi-imperatywny i znajduje zastosowanie tylko wówczas, gdy strony odmiennie nie uregulowały kwestii zadatku w umowie. W zawartej przez strony umowie przedwstępnej zapisy co do zadatku się zaś znalazły – zatem wątpliwości budzi możliwość zastosowaniaart. 394 § 1 k.c.w przypadku powoda. Umowa bowiem jasno wskazywała, że w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek miał przepaść na rzecz sprzedającego. W ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie nie można przypisać odpowiedzialności za brak wykonania umowy przyrzeczonej, leżącej po stronie sprzedającego, zatem zadatek nie mógł zostać zwrócony.
Sąd I instancji wziął też pod uwagę, że sytuacje, które uzasadniają zwrot zadatku, to przypadki, gdy pierwotna umowa uzasadniająca danie zadatku przestała wywoływać skutki prawne lub nigdy ich wywołać nie mogła. Może to nastąpić albo gdy oświadczenia woli o zwarciu umowy były z jakichś przyczyn wadliwe, albo gdy jedna ze stron wykonała swoje uprawnienie do odstąpienia od umowy. Z argumentacji powoda wydaje się wynikać, że jego intencją było powołanie się na pierwszy przypadek, a więc wadliwość oświadczenia woli. Powód bowiem konsekwentnie wskazywał jako jedyną przyczynę niewykonania umowy wprowadzenie go w błąd przez właściciela lokalu – o braku cech przedmiotu umowy oraz jego zatajonych wadach. Podkreślić w związku z tym trzeba, że działanie pod wpływem błędu nie uzasadnia odstąpienia od umowy; ustawodawca przewidział w tym wypadku odmienny środek prawny. Stosownie doart. 88 k.c.powodowi przysługiwało w takiej sytuacji nie prawo do odstąpienia od umowy, a prawo do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, co powinno nastąpić na piśmie w przeciągu roku od wykrycia błędu. Powód nie złożył takiego oświadczenia w ustawowym terminie.
Poza powołanymi wyżej okolicznościami Sąd Rejonowy wyjaśnił też, że w jego ocenie wskazywane przez powoda wady lokalu, które rzekomo uzasadniały jego odstąpienie od umowy nie były wadami istotnymi, takimi które zagrażały bezpieczeństwu lokatorów. Adaptacja strychu wykonana przez pozwanego została odebrana przez Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wO.w dniu 30.11.2011 r., który wydał zaświadczenie o przyjęcie bez sprzeciwu zgłoszenia o zakończeniu wszystkich robót budowlanych polegających na: przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia strychowego na mieszkanie dz. Nr(...)wO.. Starostwo Powiatowe w dniu 19 października 2012 r. zaświadczyło, iżlokal nr (...)przyPlacu (...)w miejscowościO.stanowi samodzielny lokal mieszkalny zgodnie z art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali, o powierzchni użytkowej 52,30 m2oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych (poddasze nieużytkowe) – 40,14 m2. Nadto powyższe ,,wady” wynikały z normalnej eksploatacji mieszkania, jakości użytych materiałów oraz z faktu, iż lokal był adaptacją, co przy dołożeniu należytej staranności ze strony powoda, należało wziąć pod uwagę przy wyborze kupna mieszkania.
Sąd Rejonowy wskazał, że aby można było mówić o skuteczności ewentualnego uchylenia się od skutków wadliwego oświadczenia woli, musiałyby zaistnieć przesłanki określone wart. 84 i nast. k.c.Zgodnie zart. 84 k.c.w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej (§ 1). Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (§ 2). Powód zamieszkiwał ww. lokalu przez osiem miesięcy, zanim zaczął zgłaszać jakiekolwiek uwagi dotyczące wad i niewłaściwego metrażu lokalu. Niemniej aneksem z dnia 01.07.2015 r. wraz z małżonką przedłużyli termin wykonania przyrzeczonej umowy do końca roku, co jedynie potwierdza iż nadal byli zainteresowani kupnem mieszkania i nie działali pod wpływem błędu.
W ocenie Sądu Rejonowego w rozpatrywanej sprawie powodowi w ogóle nie przysługiwało uprawnienie do odstąpienia od umowy przedwstępnej.Kodeks cywilnyprzewiduje możliwość określenia umownych przesłanek odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.), jak również przesłanki ustawowe (art. 491 k.c.i nast.) odstąpienia od umowy. Zgodnie zart. 395 § 1 k.c., aby mogło dojść do odstąpienia od umowy, w umowie od której chce się odstąpić musi być zastrzeżone, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Taki zapis nie znalazł się jednak w zawartej przez strony w dniu 31.12.2014 r. umowie przedwstępnej. Jak już wcześniej wskazano, nie zaszła sytuacja, o której mowa wart. 394 § 1 k.c., a zatem niewykonanie w terminie umowy przez pozwanego – co uzasadniałoby odstąpienie od umowy przez powoda.
Skoro brak było ustawowych lub umownych przesłanek odstąpienia od umowy przedwstępnej, nie można uznać, że oświadczenie powoda z 09.11.2015 r. wywołało oczekiwane przez niego skutki, tj. zniweczyło skutek prawny umowy przedwstępnej. Jedyny skutek prawny, jaki powyższe oświadczenie wywołało, był taki, że od tej chwili należało przyjąć, że powód odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej i że niewykonanie umowy przedwstępnej jest spowodowane tylko i wyłącznie jego stanowiskiem.
Apelację od powyższego orzeczeniawywiódł powód, zaskarżając je w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje.
Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucił naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, a to:
-art. 233 k.p.c.poprzez całkowicie dowolną sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego i błędną ocenę jego mocy oraz wiarygodności, która to ocena doprowadziła w szczególności do uznania, że będący przedmiotem umowy przedwstępnej z dnia 31 grudnia 2014 r. lokal mieszkalny znajdujący się przypl. (...)wO.posiadał m.in. prawidłowo działające urządzenia grzewczo – kominowe, przewody kominowe, instalację elektryczną i wewnętrzną w sytuacji gdy przedstawione przez pozwanego dokumenty i opinie nie dotyczą przedmiotowego lokalu;
-art. 328 § 2 k.p.c.poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dlaczego Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom świadkaJ. M.tylko w takim zakresie w jakim korespondowały ze zgromadzonym materiałem dowodowym, jakie dowody stanowiły podstawę ustalenia, że zgłoszone przez powodowa wady lokalu nie były wadami istotnymi, takimi które zagrażały bezpieczeństwu lokatorów oraz jakie dowody stanowiły podstawę ustalenia, iż powód nie zgłaszał żadnych wad przedmiotowej nieruchomości przed 19 września 2015 r.;
-art. 394 § 1 k.c.w zw. z § 6 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 31 grudnia 2014 r. poprzez błędne uznanie, iż nie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży spowodowane było tylko i wyłącznie stanowiskiem powoda niezwiązanym w żaden sposób z przyczynami leżącymi po stronie pozwanego, w związku z czym powodowi nie przysługuje zwrot zapłaconego zadatku;
-art. 395 § 1 k.c.poprzez uznanie, że powodowi nie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, gdyż strony nie zawarły takiego zastrzeżenia w w/w umowie w sytuacji gdy umowne prawo odstąpienia jest obok zadatku jedynie dodatkowym zastrzeżeniem umownym a zgodnie z § 5 i 6 umowy każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie drugiej strony umowy.
Na rozprawie apelacyjnejw dniu 16 listopada 2017 r. pozwany reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika wniósł o oddalenie apelacji powoda oraz zwrot kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda okazała się bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.
Przy rozpoznaniu niniejszej sprawy Sąd Okręgowy w pełni zaakceptował poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne, jak również wyrażoną przez ten Sąd ocenę prawną, przyjmując je za własne.
Mając na względzie, iż powód w swojej apelacji podniósł zarzuty dotyczące zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i prawa materialnego, zaś do naruszenia prawa materialnego może dojść jedynie przy prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności przystąpił do rozpoznania podniesionych zarzutów naruszenia przepisów postępowania.
W przekonaniu Sądu Odwoławczego za chybiony uznać należało zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c., które to naruszenie miało polegać zdaniem skarżącego na dokonaniu przez Sąd Rejonowy oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny i sprzeczny z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, a w konsekwencji na nieprawidłowym ustaleniu, żelokal mieszkalny numer (...)mieszczący się przyplacu (...)wO.był we właściwym stanie technicznym.
Odnosząc się szczegółowo do powoływanych przez apelujacego uchybień Sądu Rejonowego, zauważyć należy, iż wnioski tego Sądu w zakresieprotokołu numer (...)z dnia 21 października 2011 roku były w pełni prawidłowe. Jakkolwiek bowiem w protokole tym wskazano, iż dane dotyczą budynku położonego wO.przyplacu (...)bez jednoczesnego wskazania lokalu, w którym dokonano kontroli, to pozostała treść powyższego dokumentu nie pozwalała na wyprowadzenie wniosku, iż nie dotyczył onlokalu numer (...). W treści protokołu jako inwestor wskazany został bowiem pozwanyŁ. Z., będący właścicielem tego lokalu. Co więcej, data przeprowadzenia kontroli jak również sporządzenia protokołu zbiegła się z momentem ukończenia przez pozwanego prac adaptacyjnych wlokalu numer (...). Oczywistym jest zatem, iż pozytywny wynik testu wytrzymałości i szczelności instalacji wewnętrznej dotyczył tego lokalu, a nie budynku jako całości. Podobnie zresztą należało się odnieść doprotokołu numer (...)z dnia 31 października 2011 roku dotyczącego skuteczności ochrony przeciwpożarowej przez samoczynne wyłączenie zasilania oraz stanu rezystancji izolacji w układzie(...), który to protokół zawierał oczywistą omyłkę pisarską w zakresie oznaczenia lokalu („(...)zamiast „(...)”). Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż protokół ten nie był podstawą ustalenia, iż wada lokalu w postaci braku pozytywnego wyniku testu izolacji wskazywana przez powoda wśród przyczyn odstąpienia od umowy przedwstępnej nie istnieje, lecz jedynie podstawą do ustalenia, że wlokalu numer (...)próby tego rodzaju próby przeprowadzone zostały z wynikiem pozytywnym w październiku 2011 roku.
Za równie chybiony uznać należało zarzut, że Sąd Rejonowy wykazał się dowolnością w ocenie przedłożonych przez pozwanego protokołów z okresowej kontroli przewodów kominowych za rok 2015 oraz 2016 (tj.protokołów numer (...)), ustalając, że kontrole te zakończyły się brakiem zastrzeżeń co dolokalu numer (...). W ocenie Sądu Okręgowego całkowicie niezrozumiały jest wywód skarżącego, że protokoły te nie dotycząlokalu numer (...), skoro z treści przedłożonych przez pozwanego dokumentów w sposób oczywisty wynika, iż kontrola dotyczyła wszystkich lokali wyodrębnionych w budynku wielorodzinnym przyplacu (...)wO., zaś jedyne uwagi co do stanu technicznego przewodów kominowych zostały zgłoszone w punktach 1 - 4 tego protokołu. Niezgłoszenie przez przeprowadzającego kontrolę uwag co dolokalu numer (...), czego zdaje się nie zauważać powód, nie oznacza, że lokal ten nie został objęty kontrolą, lecz że w toku kontroli nie stwierdzono w tym lokalu żadnych nieprawidłowości. Wniosek ten wydaje się być oczywisty również z uwagi na to, że fakt nieprzeprowadzenia kontroli w którymkolwiek z lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku był zaznaczany w protokole kontroli (wprotokole numer (...)wyraźnie stwierdzono bowiem, że „nie sprawdzonomieszkania numer (...)”). W odniesieniu dolokalu numer (...)przeprowadzający kontrolę zastrzeżeń takich natomiast nie czynił.
Zdaniem Sądu Okręgowego równie niezrozumiały jest wywód powoda dotyczący ustalenia przez Sąd Rejonowy, że mieszkanie będące własnością pozwanegoŁ. Z.zostało wykończone „w wysokim, typowym dla poddaszy standardzie”. Należy bowiem zauważyć, iż ta część ustaleń Sądu I Instancji wyraźnie dotyczy ogłoszenia umieszczonego przez pozwanego na portalu internetowym i stanowi dokładne odzwierciedlenie treści tego ogłoszenia, przedłożonego zresztą przez samego powoda. Ustalenie natomiast, że adaptacja lokalu wykonana została zgodnie z projektem, a także zgodnie ze standardami oraz przepisamiprawa budowlanegowynikało bezpośrednio z treści przedłożonych przez pozwanego dokumentów sporządzonych zarówno bezpośrednio po zakończeniu prac, jak również w toku eksploatacji mieszkania.
W ocenie Sądu Okręgowego na uwzględnienie nie zasługiwał także zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowyart. 328 § 2 k.p.c., które to naruszenie miało w ocenie skarżącego polegać na niewyjaśnieniu przez Sąd I Instancji przyczyn częściowej odmowy wiarygodności zeznaniom świadkaJ. M., jak również niewskazania przez Sąd dowodów stanowiących podstawę ustaleń faktycznych w określonym zakresie. Sąd Rejonowy nie wskazał wprawdzie w sposób wyraźny przyczyn, dla których częściowo odmówił wiarygodności zeznaniom świadkaJ. M.. Mając jednakże na uwadze, że Sąd ten wyjaśnił, iż za wiarygodne uznał zeznania tego świadka jedynie w zakresie, w jakim zeznania te korespondowały z treścią pozostałego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, nie ulega wątpliwości, iż częściowe odmówienie wiarygodności wynikało z tego, iż treść tych zeznań pozostawała częściowo w sprzeczności z innymi dowodami.
Za niezrozumiały uznać należy zarzut nie wskazania przez Sąd Rejonowy dowodów, na podstawie których Sąd ten ustalił, iż stwierdzone przez powoda wady lokalu nie miały charakteru istotnego. Należy bowiem zauważyć, iż uznanie konkretnych wad za istotne bądź nieistotne nie stanowi elementu stanu faktycznego, lecz jest oceną prawną wyrażoną przez Sąd Rejonowy w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego, tj. w odniesieniu do konkretnych wad lokalu wskazanych przez powoda. Znalazło to zresztą wyraz w treści sporządzonego w sprawie uzasadnienia, bowiem kwestia istotności nie została przez Sąd Rejonowy w ogóle poruszona w ramach ustaleń faktycznych, a jedynie w ramach wyjaśnienia podstawy prawnej powziętego przez Sąd rozstrzygnięcia. Podobnie ocenić należało zarzut nie wskazania przez Sąd Rejonowy dowodów, na podstawie których Sąd ten ustalił, że powód nie zgłaszał pozwanemu wad lokalu przed dniem 19 września 2015 roku. W pierwszej kolejności zauważyć bowiem należy, że takie ustalenie nie zostało przez Sąd Rejonowy poczynione. Sąd ten stwierdził jedynie, iż wady zostały zgłoszone pozwanemu wiadomością mailową w dniu 19 września 2015 roku, nie odnosząc się w ogóle do okresu poprzedzającego. Jednocześnie podkreślić należy, iż co do rzekomego wcześniejszego zgłaszania przez powoda licznych usterek lokalu Sąd I Instancji nie dysponował żadnym materiałem dowodowym, gdyż powód w tym zakresie ograniczył się wyłącznie do własnych twierdzeń, choć – zgodnie z treściąart. 6 k.c.orazart. 232 k.p.c.– ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał właśnie na nim. Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż nawet gdyby Sąd Rejonowy dopuścił się w powyższym zakresie jakichkolwiek uchybień, to i tak uchybienia te nie miałyby żadnego wpływu na treść podjętego w sprawie rozstrzygnięcia, a w konsekwencji nie mogłyby również doprowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku zgodnie z żądaniem powoda. W orzecznictwie sądowym nie budzi bowiem wątpliwości, iż ewentualne naruszenieart. 328 § 2 k.p.c.jedynie wyjątkowo może stanowić podstawę skutecznego zarzutu apelacyjnego, a mianowicie w przypadku, gdy uzasadnienie sporządzone zostało w taki sposób, że orzeczenie nie poddaje się w ogóle kontroli instancyjnej, co w niniejszej sprawie w sposób oczywisty nie miało miejsca.
Przechodząc do zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, w pierwszej kolejności rozważyć należało zarzut naruszeniaart. 395 § 1 k.c., które to naruszenie miałoby polegać na uznaniu, że powodowi nie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, podczas gdy strony takie uprawnienie zastrzegły. Istota sprawy sprowadza się do tego, że powołany przez skarżącego przepis nie mógł mieć w ogóle zastosowania, bowiem w umowie z dnia 31 grudnia 2014 roku rzeczywiście nie została zawarta klauzula pozwalająca powodowi na odstąpienie od umowy w oznaczonym przez strony terminie. Nie ulega wątpliwości, iż pomiędzy stronami prawo do odstąpienia od umowy związane było z faktem wręczenia przez powoda zadatku przy zawarciu umowy i ograniczone było jedynie do ściśle określonych sytuacji. Nie jest zatem prawdą, że Sąd Rejonowy uznał, że strony w ogóle nie dopuściły możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej. W powyższym bowiem zakresie Sąd I Instancji prawidłowo uznał, że skorzystanie z tego prawa warunkowane było wystąpieniem dodatkowych okoliczności, a następnie zbadał, czy spełnione zostały przesłanki do skorzystania z tego uprawnienia przez powoda, dochodząc ostatecznie do prawidłowego wniosku, iż oświadczenie powoda z dnia 9 listopada 2015 roku – pomimo jego formalnej dopuszczalności – było prawnie nieskuteczne, wobec nie ziszczenia się okoliczności określonych przez strony w umowie. Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie zawiera natomiast generalnego stwierdzenia o braku takiego uprawnienia po stronie powoda.
Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej bez wyznaczenia drugiej stronie dodatkowego terminu połączone z prawem zachowania otrzymanego zadatku (w przypadku sprzedającego) lub z prawem żądania sumy wręczonego zadatku (w przypadku kupującego) zastrzeżone zostało w umowie z dnia 31 grudnia 2014 roku na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej został przez strony natomiast określony początkowo na 1 lipca 2015 roku (§ 2 umowy przedwstępnej), a następnie przedłużony do dnia 31 grudnia 2015 roku (§ 2 aneksu z dnia 1 lipca 2015 roku). Oświadczenie powoda z dnia 9 listopada 2015 roku o odstąpieniu od zawartej przez niego umowy przedwstępnej zostało nadane pozwanemu listem poleconym w dniu 10 listopada 2015 roku. Powód nie wykazał wprawdzie daty doręczenia przedmiotowego oświadczenia pozwanemu, jednakże niewątpliwie nastąpiło to przed dniem 31 grudnia 2015 roku, a więc przed ustaloną pomiędzy stronami datą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Podkreślić przy tym należy, że powód przy złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej nie powołał się na okoliczność nie zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz jedynie na okoliczność posiadania przez lokal będący przedmiotem umowy licznych wad, które miały zostać zatajone przez sprzedającego przed zawarciem umowy. Łącząca strony umowa przedwstępna nie wiązała natomiast uprawnienia do odstąpienia od umowy ze stwierdzeniem jakichkolwiek wad w przedmiotowym lokalu.
W kontekście powyższego zauważyć należy, iż powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej w momencie, w którym pozwany nadal wyrażał gotowość zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i to przed nadejściem terminu oznaczonego przez strony jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Podkreślić przy tym wypada, iż samo stwierdzenie przez powoda wad w przedmiotowym lokalu nie czyniło jeszcze niemożliwym wykonania przez pozwanego jego zobowiązania, którym było właśnie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do wniosku, iż oświadczenie powoda z dnia 9 listopada 2015 roku o odstąpieniu od zawartej przez strony umowy przedwstępnej z dnia 31 grudnia 2014 roku było nieskuteczne, a co za tym idzie powodowi nie przysługuje także prawo do domagania się dwukrotności wręczonego zadatku. Na marginesie jedynie zauważyć należy, że słusznie wskazał Sąd Rejonowy, iż zgodnie postanowieniami umowy przedwstępnej powód mógłby się domagać co najwyżej zwrotu kwoty pieniężnej odpowiadającej sumie wręczonego przez niego zadatku, nie zaś jego dwukrotności. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż nie istnieje żadna reguła określająca jednoznacznie, w jaki sposób rozumieć należy fakt wręczenia pieniędzy przy zawarciu umowy, zaś w treściart. 394 § 1 k.c.zawarta została jedynie reguła interpretacyjna znajdująca zastosowanie wyłącznie w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju. Tymczasem w niniejszej sprawie strony w sposób wyraźny określiły skutki prawne wiążące się z wręczeniem przez powoda przy zawarciu umowy przedwstępnej kwoty 22 000,00 złotych, zastrzegając stronom uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu połączone bądź z prawem zatrzymania otrzymanego zadatku bądź z prawem żądania równowartości – nie zaś dwukrotności – wręczonego zadatku. Niezrozumiałe przy tym wydaje się powoływanie się przez skarżącego na okoliczność, iż nie posiada on niezbędnej wiedzy do tego, by odróżnić skutki wręczenia zaliczki od wręczenia zadatku. Należy bowiem zauważyć, iż w treści umowy przedwstępnej strony nie ograniczyły się jedynie do posłużenia się terminem „zadatek” (§ 4 umowy), lecz także w osobnych jednostkach redakcyjnych wyraźnie określiły skutek wręczenia przez powoda zadatku (§ 5 i 6 umowy).
Przechodząc do oceny zarzutu naruszeniaart. 394 § 1 k.c.zaznaczyć należy, że wprawdzie zarzuty dotyczące istotności wad przedmiotowego lokalu zostały przez skarżącego ujęte w ramach zarzutów dotyczących przepisów postępowania, jednakże oczywistym jest, że skoro ocena istotności bądź nieistotności wad lokalu jest oceną prawną dokonywaną w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego, zaś istnienie tych wad miałoby w ocenie skarżącego uzasadniać stwierdzenie, iż do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego (pozwanego), to ponowna ocena wad lokalu winna być ujęta w ramach rozpoznania zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, nie zaś procesowego.
Sąd Okręgowy w pełni podzielił pogląd Sądu Rejonowego, wedle którego żadna ze wskazanych przez powoda wad lokalu nie była istotna w tym sensie, że nie zagrażała bezpieczeństwu jego lokatorów, a zatem nie uzasadniała także odstąpienia od umowy z wyłącznej winy pozwanego. Odnosząc się w pierwszej kolejności do podnoszonego ponownie braku pozytywnego testu rezystancji izolacji instalacji elektrycznej oraz braku szczelności kominów, zauważyć należy, iż istnienie którejkolwiek z powyższych wad nie zostało przez powoda wykazane, gdyż w tym zakresie powód ograniczył się wyłącznie do własnych twierdzeń. Dokumenty, które na obecnym etapie zakwestionował powód – co zostało wskazane już wcześniej – z całą pewnością dotyczyły przedmiotowego lokalu. Należy przy tym zauważyć, iż test rezystancji izolacji elektrycznej przeprowadzony został w 2011 roku (co znalazło pełne odzwierciedlenie w ustalonym w sprawie stanie faktycznym), zaś stan istniejący w trakcie zamieszkiwania powoda w przedmiotowym lokalu był Sądowi nieznany. Nie można było natomiast uznać, nawet przyjmując twierdzenia powoda za w pełni prawdziwe, że nieprawidłowe – zdaniem powoda – wykonanie ściany oddzielającej lokal od części wspólnych nieruchomości (tj. wykonanie tej ściany z płyty kartonowo - gipsowej) było wadą istotną i zagrażającą życiu lokatorów. Co więcej, wykorzystanie przez pozwanego tego rodzaju materiałów nie powoduje również, jak starał się wywodzić powód na etapie postępowania przed Sądem I Instancji, że przedmiotowy lokal nie spełnia wymogu trwałego oddzielenia, a zatem nie posiada cech wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Słusznie bowiem zauważył Sąd Rejonowy, żelokal numer (...)stanowi samodzielny lokal mieszkalny. W ocenie Sądu Okręgowego takie wykonanie ściany oddzielającej od części wspólnych może powodować co najwyżej niewłaściwe oddzielenie akustyczne lokalu, co obniża komfort korzystania z lokalu, ale z całą pewnością nie wpływa na bezpieczeństwo. Podobnie odnieść się należało do kwestii niepoprawnego odprowadzenia odpowietrzenia kanalizacji. Niewątpliwie tego rodzaju wada czyni uciążliwym korzystanie z lokalu, jednakże jednocześnie mogła ona zostać w łatwy sposób usunięta, co potwierdza zresztą wykonanie prac w tym zakresie osobiście przez pozwanego już po opuszczeniu lokalu przez powoda. Zasadnicze znaczenie ma również okoliczność, że wykonana przez pozwanego adaptacja strychu na lokal mieszkalny została odebrana przez właściwe organy bez zastrzeżeń w dniu 30 listopada 2011 roku. Również późniejsze kontrole przeprowadzane w lokalu pozwanego nie wykazały żadnych nieprawidłowości. Nie bez znaczenia pozostaje przy tym i to, że o nie zawarciu umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanego można byłoby mówić jedynie, gdyby jednocześnie można było przypisać mu winę za zaistniałą sytuację. O winie pozwanego w tym zakresie można byłoby natomiast mówić jedynie w sytuacji, gdyby pozwany o wszystkich powyższych wadach wiedział już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej i gdyby jednocześnie zataił ich istnienie przed powodem. Tymczasem treść zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie pozwoliła na taką ocenę zachowania pozwanego. W pierwszej kolejności zauważyć bowiem należy, że pozwany zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu wspólnie ze swoją rodziną przez kilka lat przed wprowadzeniem się powoda. Oczywistym przy tym wydaje się, że gdyby w tym okresie ujawniły się jakiekolwiek usterki, które czyniłyby uciążliwym korzystanie z lokalu, pozwany przystąpiłby do ich usunięcia. Tymczasem pierwsze wady lokalu – jak wynika z podnoszonych przez powoda twierdzeń – zaczęły ujawniać się dopiero po kilku miesiącach zamieszkiwania powoda w tym lokalu. W ocenie Sądu można było zatem przyjąć, iż aż do momentu powiadomienia pozwanego o stwierdzonych w lokalu usterkach we wrześniu 2015 roku pozwany o żadnych wadach lokalu nie wiedział. Powyższe wydaje się o tyle prawdopodobne, że pozwany przez cały okres zamieszkiwania powoda w lokalu interesował się wszystkimi kwestiami związanymi z mieszkaniem oraz podejmował niezbędne czynności mające na celu ewentualną poprawę sytuacji powoda (jak chociażby czynności zmierzające do naprawy domofonu, czy zainstalowania monitoringu na klatce schodowej). Trafne wydaje się przy tym spostrzeżenie Sądu Rejonowego, iż większość stwierdzonych przez powoda wad przedmiotowego lokalu wynikała z faktu jego eksploatacji oraz naturalnego zużywania się materiałów budowlanych wykorzystanych przez pozwanego do adaptacji pomieszczeń na lokal mieszkalny. Nie można również uznać, by rozbieżność pomiędzy powierzchnią mieszkania wskazaną przez pozwanego w ogłoszeniu umieszczonym na portalu internetowym a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu mogła stanowić podstawę do odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej. Jak zostało wyjaśnione w toku postępowania przed Sądem I Instancji, powyższa różnica wynikała bowiem jedynie z odmiennego sposobu pomiaru powierzchni lokalu. Pozwany bowiem zastosował metodę pomiaru „po podłodze”, a zatem bez uwzględnienia wysokości mierzonych pomieszczeń. W odniesieniu do powyższego należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że pozwany już w swoim ogłoszeniu umieścił informację, że oferowany przez niego lokal znajduje się na poddaszu, a wysokość ścian w pomieszczeniach na piętrze jest znacznie niższa od standardowej i wynosi 1,80 m. W ocenie Sądu Okręgowego jest rzeczą powszechnie wiadomą i niewymagającą posiadania wiedzy fachowej, że w mieszkaniach tego rodzaju powierzchnia mierzona „po podłodze” odbiega od rzeczywistej powierzchni użytkowej, która uwzględnia dodatkowo wysokość pomieszczeń. Po drugie, nie sposób było przyjąć, by powyższy fakt został w jakikolwiek sposób zatajony przez pozwanego oraz by pozwany wykorzystał w tym zakresie niewiedzę powoda. Niewątpliwie bowiem strony, zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości oraz umowę najmu lokalu, w sposób prawidłowy oznaczyły powierzchnię użytkową mieszkania (§ 1 ust. 1 aneksu do umowy przedwstępnej z dnia 1 lipca 2015 roku, § 1 ust. 1 umowy najmu z dnia 31 grudnia 2014 roku oraz § 1 ust. 1 umowy przedwstępnej z dnia 31 grudnia 2015 roku). Powierzchnia użytkowa lokalu została także prawidłowo określona w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu, z którą to księgą powód mógł się zapoznać. Wszelkie zaniedbania w powyższym zakresie, które mogłyby polegać na zaniechaniu zapoznania się z treścią zawieranych umów bądź z treścią księgi wieczystej, jak również na niewyjaśnieniu ewentualnych wątpliwości z pozwanym, obciążają wyłącznie powoda, który w tym zakresie nie wykazał się należytą starannością przy prowadzeniu własnych spraw. Zdaniem Sądu Okręgowego nie bez znaczenia pozostaje również i to, że powód przed podjęciem decyzji o zakupie co najmniej dwukrotnie oglądał mieszkanie, a zatem niewątpliwie miał możliwość zweryfikowania jego metrażu, czy też ustawności pomieszczeń. Mając na uwadze powyższe, należało dojść do wniosku, że w momencie zawarcia umowy powód wiedział bądź co najmniej mógł się dowiedzieć, jaka jest rzeczywista powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu. Podkreślić przy tym należy, iż za całkowicie pozbawione znaczenia uznać należy podnoszone przez powoda okoliczności jedynie dwukrotnych oględzin mieszkania przed podjęciem decyzji o jego zakupie oraz fakt dokonywania pierwszych oględzin już po zmroku. W ocenie Sądu Okręgowego powyższe obciąża jedynie powoda. Skoro powód podjął decyzję o zakupie mieszkania bez wcześniejszego zbadania jego stanu technicznego, czy chociażby bez dokonania dodatkowych oględzin w obecności innych osób, które mogłyby powodowi w kwestii tej doradzić, to nie może obecnie czynić zarzutu, iż nie miał możliwości łatwego dostrzeżenia wad lokalu. W sposób szczególny należy natomiast zaznaczyć, iż w stosunkach gospodarczych nie jest sytuacją typową, by przed ostatecznym zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego potencjalny nabywca miał możliwość zamieszkiwania w lokalu przez wiele miesięcy w celu ostatecznego zweryfikowania mieszkania pod kątem wszelkich możliwych usterek.
W ocenie Sądu Okręgowego w świetle całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulega najmniejszej wątpliwości, iż rzeczywiste powody zamiaru odstąpienia przez powoda od zawartej umowy przedwstępnej były inne, aniżeli wskazane w oświadczeniu z dnia 9 listopada 2015 roku. Znamiennym jest bowiem fakt, że powód na kilka miesięcy wcześniej informował pozwanego o braku powodzenia sprzedaży mieszkania wL., a także o kłopotach finansowych swojej rodziny, wyrażając jednocześnie nadzieję na zwrot uiszczonego zadatku. Pozwany zaproponował powodowi przedłużenie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej o kolejne 6 miesięcy, na co powód przystał, wyrażając nadzieję, że w tym czasie uda mu się ostatecznie sprzedać mieszkanie wL.. Oczywistym wydaje się zatem, iż w tym czasie powód nadal wyrażał wolę zakupu mieszkania pozwanego. Rzekome wady lokalu zostały przez niego wskazane dopiero później. Ponownie podkreślić przy tym wypada, że wykazanie okoliczności, że do zgłoszenia usterek oraz wad lokalu miało dochodzić już wcześniej, obciążało powoda, jako osobę wywodzącą z faktów tych skutki prawne oraz jako osobę podnoszącą w tym zakresie twierdzenia, jednakże powód wymaganiu temu nie sprostał. Z dowodów zaoferowanych przez pozwanego, a w szczególności z korespondencji prowadzonej pomiędzy stronami drogą mailową oraz wymienianych wiadomości SMS, wynikało natomiast, iż przez cały okres zamieszkiwania powoda w przedmiotowym lokalu pozwany wyrażał zainteresowanie kwestiami z tym związanymi, zaś powód nie zgłaszał w tym zakresie większych zastrzeżeń.
Mając natomiast na względzie okoliczności powołane przez powoda w jego oświadczeniu o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, tj. nieznane wcześniej powodowi wady lokalu, które ujawniły się w trakcie eksploatacji mieszkania, w ocenie Sądu Okręgowego za celowe uznać należało rozważania Sądu Rejonowego co do możliwości uznania oświadczenia powoda za oświadczenie o uchyleniu się przez niego od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli ze względu na błąd. Należy bowiem zauważyć, że sąd ma obowiązek dokonywania wykładni oświadczeń woli zgodnie z regułami wyrażonymi w treściart. 65 § 1 k.c., a zatem nie tylko przy uwzględnieniu literalnego brzmienia tego oświadczenia, ale także okoliczności, w jakich oświadczenie zostało złożone, zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów. Skoro natomiast oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zostało złożone ze względu na okoliczności, które nie uprawniały powoda do odstąpienia od umowy zasadnym było zbadanie, czy w rzeczywistości powód – jako nieposiadający w tym zakresie niezbędnej fachowej wiedzy – nie zmierzał w rzeczywistości do uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Prawidłowo bowiem uznał Sąd I Instancji, iż zwrotu uiszczonego zadatku powód mógłby się domagać nie tylko w sytuacji, w której do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby z wyłącznej winy pozwanego, ale również w razie gdy pierwotna umowa przestała wywoływać skutki prawne lub nigdy ich wywołać nie mogła. W kontekście powyższego, za prawidłowy uznać należało wniosek Sądu Rejonowego, iż treść złożonego przez powoda oświadczenia woli – mając na względzie z jednej strony respektowanie jego rzeczywistej woli, z drugiej natomiast pewność obrotu prawnego względem podmiotów, z którymi powód dokonuje czynności – nie pozwala na przyjęcie, iż w rzeczywistości powód zamierzał uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Powód bowiem wyraźnie oświadczył, iż od umowy odstępuje, choć powołał się na okoliczności, które nie uzasadniały skorzystania przez niego z tego uprawnienia.
Mając na uwadze powyższe względy, na podstawieart. 385 k.p.c.Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w związku z§ 2 pkt 5w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015, poz. 1800 ze zm.). Sąd Odwoławczy mając na uwadze wartość przedmiotu zaskarżenia, biorąc pod uwagę wynik sprawy zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1 800 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 108 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony od obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi.
Fakt zwolnienia powoda od kosztów sądowych nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Jakkolwiek ubóstwo strony przegrywającej sprawę może prowadzić do stosowaniaart. 102 k.p.c., to jednak nie może zostać uznane za wystarczającą jego przesłankę, ale dla uznania, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, koniecznym jest jednoczesne wystąpienie jeszcze innych okoliczności. W sprawie takie szczególne okoliczności nie zostały wykazane przez apelującego.
Z tego względu Sąd Okręgowy, działając na podstawie powołanych wyżej przepisów, orzekł jak w pkt II sentencji wyroku.
SSO Piotr Jarmundowicz SSO Katarzyna Wręczycka SSR del. Anna Kowalczyk