Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 326/16
Data wyroku: 2017-11-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Harasimiuk
Słowa kluczowe: Użyczenie
Podstawa prawna: art. 710 kc, art. 713 kc

Sygn. akt I C 326/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 listopada 2017 r.
Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSO Ewa Harasimiuk
Protokolant:   Przemysław Baranowski
po rozpoznaniu w dniu 27 października 2017 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. C.
przeciwkoA. S.
o zapłatę kwoty 163.445,23 zł.
orzeka:

I
zasądza odA. S.na rzeczA. C.kwotę 31.695,23 zł. (trzydzieści jeden tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia trzy grosze) wraz z ustawowymi odsetkami od 10 grudnia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

II
w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III
zasądza odA. S.na rzeczA. C.kwotę 3.414,65 zł. (trzy tysiące czterysta czternaście złotych sześćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 1.396,80 zł. (jeden tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt sześć złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

IV
zasądza odA. C.na rzeczA. S.kwotę 5.803,20 zł. (pięć tysięcy osiemset trzy złote dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

V
nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa odA. C.kwotę 960,49 zł. (dziewięćset sześćdziesiąt złotych czterdzieści dziewięć groszy) zaś odA. S.kwotę 231,20 zł. (dwieście trzydzieści jeden złotych dwadzieścia groszy) tytułem nieuiszczonych sądowych kosztów postępowania.

Sygn. akt I C 326/16

UZASADNIENIE
A. C.– reprezentowany przez pełnomocnika, będącego radcą prawnym (k.19) – pozwem z 21 marca 2016 r. (data prezentaty – k.4) wniósł o zasądzenie od pozwanejA. S.na rzecz powoda kwoty 163.445,23 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 10 grudnia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty. Nadto, strona powodowa wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych (k.4-18).
W uzasadnieniu wskazano, że 31 stycznia 2005 r. powód zawarł zJ.iK. Z.umowę przedwstępną sprzedaży lokalumieszkalnego o nr (...), przyul. (...)wW.. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży miało nastąpić w terminie od 19 czerwca 2010 r. do 19 grudnia 2010 r. Powód podkreślił jednak, iż na podstawie umowy od momentu jej zawarcia korzystał z nieruchomości jak właściciel. Strona powodowa dodała, iż własność nieruchomości została przez nią nabyta na mocy umowy sprzedaży z 29 września 2010 r. Powód wskazał następnie, iżJ.iK. Z.tożsamą umowę przedwstępną sprzedaży zawarli uprzednio zA. S., która na tej podstawie korzystała z lokalu. Powód wskazał, iż przedmiotowa umowa uległa jednak rozwiązaniu 31 stycznia 2005 r. z uwagi na niemożność wypełniania przezA. S.zobowiązań finansowych.
Strona powodowa stwierdziła, iż pomimo wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, pozwana w dalszym ciągu go zajmowała. Powód dodał, iż(...) urodziła sięcórka stron,O. C.. Powód wyjaśnił, iż ze względu na brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce, zmierzał do uzgodnienia z pozwaną zasad korzystania z nieruchomości, tj. zawarcia umowy najmu. Zdaniem powoda nie doszło jednak do jej zawarcia, gdyż pozwana tłumaczyła się trudną sytuacją finansową. W konsekwencji pozwana korzystała z lokalu w sposób bezumowny i opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uiszczała jedynie wybiórczo.
Zdaniem powoda pozwana pozostaje samoistnym posiadaczem w złej wierze, a zatem winna zapłacić mu wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Powód wskazał, iż przyjął jako średni rynkowy czynsz najmulokalu nr (...)przyul. (...)wW.kwotę 1.550 złotych. Strona powodowa wyjaśniła, iż mając na uwadze okres przedawnienia, wniosła o przyznanie wynagrodzenia za 10 lat poprzedzających wytoczenie powództwa (od marca 2006 r.), tj. 85 miesięcy x 1.550 zł, co stanowi 131.750 zł. Powód dodał, iż dochodzi również zapłaty kwoty 31.695,23 zł, która stanowi różnicę pomiędzy kosztami eksploatacyjnymi obciążającymi powoda, a sumą wpłat pozwanej.
W odpowiedzi na pozew z 11 maja 2016 r. (data stempla pocztowego – k.116) pozwana – reprezentowana przez pełnomocnika, będącego adwokatem (k.93) – wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu wg norm przepisanych (k.101-107).
Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana wskazała, iż 18 września 2002 r. zawarła zJ.iK. Z.umowę przedwstępną sprzedaży i umowę najmulokalu nr (...)przyul. (...)wW.. Strona pozwana podała, iż czas najmu określono do 18 czerwca 2010 r., a czas zawarcia umowy sprzedaży lokalu nie wcześniej niż 19 czerwca 2010 r. i nie później niż do 19 grudnia 2010 r. Pozwana stwierdziła, iż 31 stycznia 2005 r. nastąpiło rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży oraz najmu. Pozwana następnie powołała się na § 4 ust. 1 umowy, zgodnie z którym zwrócono jej kwotę 30.000 zł stanowiącą równowartość poniesionych na lokal nakładów.
Zdaniem pozwanej kwota ta faktycznie stanowiła jednak zaliczkę na przyszły zakup lokalu przez powoda. Pozwana wskazała bowiem, iżA. C.zawarł przedwstępną umowę sprzedaży oraz najmu przedmiotowego lokalu. Pozwana podkreśliła, iż nadal zamieszkiwała w lokalu, gdyż strony pozostawały w relacjach partnerskich. Zdaniem pozwanej powód niezasadnie domaga się od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, gdyż dopiero 29 października 2010 r. stał się właścicielem lokalu.
Odnosząc się do żądania zapłaty wynagrodzenia za pozostały okres korzystania z lokalu, pozwana podkreśliła, iż powód wiedział o zameldowaniu w lokalu pozwanej wraz z małoletnią córką stron. Pozwana zauważyła, iż strony poznały się na przełomie maja i czerwca 2004 r., a spotykały się do sierpnia 2014 r. Pozwana podała, iż powód wielokrotnie odwiedzał powódkę oraz córkę stron i nie wspominał o konieczności zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, deklarował wręcz możliwość nieodpłatnego korzystania z niego. Dodała, iż powód z żądaniem zawarcia umowy wystąpił dopiero 28 września 2015 r. Jednocześnie pozwana zauważyła, iż zaprzestanie uiszczania przez powoda alimentów na córkę stron, przyczyniło się do nieterminowego uiszczania przez nią opłat związanych z utrzymaniem mieszkania, które regulowała od 2002 r. Pozwana stanęła na stanowisku, iż z lokalu mieszkalnego korzystała od 1 lutego 2005 r. na podstawie zgody powoda.
Reasumując, strona pozwana stwierdziła, iż żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od marca 2006 r. do marca 2016 r. jest pozbawione podstaw prawnych. Po pierwsze, strony w trakcie trwania związku pozamałżeńskiego zamieszkiwały wspólnie w lokalu będącym w latach 2005 – 2010 własnościąJ.iK. Z.. Natomiast po zaprzestaniu przez strony kontaktów w 2014 r.,A. S.pozostała w lokalu wraz z małoletnią córką stron i uważała, że przysługuje jej prawo do korzystania z rzeczy. Pozwana stała na stanowisku, iż pozostawanie przez strony w związku partnerskim, zamieszkiwanie przez pozwaną z córką stron w lokalu przyul. (...)wW.oraz występowanie przez pozwaną w charakterze pełnomocnika powoda w kontaktach ze wspólnotę mieszkaniową, świadczy o tym, iż doszło do nawiązania na czas nieoznaczony stosunku obligacyjnego zbliżonego do użyczenia przewidzianego wart. 710 k.c.Pozwana stwierdziła także, że do 2 listopada 2015 r. korzystała z nieruchomości w dobrej wierze, gdyż wezwanie do wydania nieruchomości z tego dnia, nie zostało jej skutecznie doręczone. (k 277 i n. pismo procesowe z 21 września 2017 r.)
Na terminie rozprawy 14 grudnia 2016 r. powód podtrzymał dotychczas zajęte w sprawie stanowisko i wskazał, że dochodzi zapłaty kwoty 163.445,23 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu za okres 85 miesięcy od marca 2006 r. (k. 315, także pismo z 8 lipca 2016r. – k. 133 i n. i z 7 października 2017 r. – k. 242 o n.).
Strony zajęte w sprawie stanowiska podtrzymały również przed zamknięciem rozprawy - 27 października 2017 r. (k. 547 - 548).
Powód pozwem z 21 marca 2016 r. wniósł również o nakazanie pozwanejA. S.oraz małoletniejO. C.wydanie mu spornej nieruchomości. Roszczenie to zostało jednak wyłączone i zarejestrowane pod sygn. akt I C 333/16. Postanowieniem z 31 marca 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał się niewłaściwym i sprawę o wydanie nieruchomości przekazał do merytorycznego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Warszawy Pragi-Północ w Warszawie (k.92-92v). Sprawa ta toczy się pod sygnaturą akt II C 1282/16.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
18 września 2002 r.J. Z.iK. Z.zawarli zA. S.w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży oraz umowę najmu lokalu mieszkalnego przyul. (...)nr(...)wW.i pełnomocnictwo. Na podstawie § 2 umowyJ.iK. Z.wynajęliA. S.lokal mieszkalny z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Wskazano, iż czas trwania najmu jest oznaczony i trwa do 18 czerwca 2010 r., a czynsz miesięczny wynosi 200 zł, przy czym nie obejmuje opłat za media. Po upływie terminu, na jaki została zawarta umowa najmu, strony zobowiązały się do zawarcie kolejnej umowy najmu lokalu na czas oznaczony 5 miesięcy.
Natomiast w § 3 umowyJ.iK. Z.orazA. S.oświadczyli, że zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy którejJ.iK. Z.sprzedadząA. S.lokal mieszkalny nr (...)wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, a ponadto udział wynoszący 1/310 we własności nieruchomości za łączną cenę 139.965 zł, aA. S.lokal ten za powyższą cenę kupi, przy czym umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż 19 czerwca 2010 r. i nie później niż do 19 grudnia 2010 r., o ileA. S.wywiąże się ze wszystkich zobowiązań. W § 4 ust. 2 umowy strony ustaliły, że cena określona w § 3 aktu zostanie zapłacona w 93 miesięcznych wpłatach na poczet ceny, każda w wysokości 1.505 zł.
W § 5 umowy postanowiono, iż w przypadku opóźnienia się przezA. S.z zapłatą wpłat na poczet ceny lub czynszu za trzy pełne okresy płatności, właściciele lokalu zobowiązali się do udzielenia jej dodatkowego jednomiesięcznego terminu na uregulowanie należności. JeżeliA. S.nie uregulowałaby wówczas należności wraz z odsetkami za zwłokę, właściciele lokalu mogli odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży oraz od umowy najmu. W przypadku odstąpienia właścicieli lokalu od umów, najemca miał im wydać w terminie 30 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umów lokal mieszkalny, a właściciele lokalu mieli zwrócić najemcy w terminie 30 dni od dnia podpisania umów z osobą, która wstąpi w stosunek najmu i przedwstępnej sprzedaży w miejsce najemcy, nie później jednak niż w terminie 6 miesięcy od dnia wydania im przez najemcę lokalu, sumę wpłat dokonanych na poczet ceny przez najemcy do chwili odstąpienia ud umów, pomniejszoną o kwotę stanowiącą iloczyn liczby pełnych miesięcy okresu trwania najmu i kwoty 1.000 zł.
W § 7 umowyJ.iK. Z.ustanowili pełnomocnikiemA. S.i upoważnili ją m.in. do zawarcia w ich imieniu umowy przyrzeczonej sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...), zarządzania i administrowania lokalem w okresie obowiązywania umowy najmu.J.iK. Z.oświadczyli również, żeA. S.może być drugą stroną czynności dokonywanych w ich imieniu(dowód: k.182-189 umowa przedwstępna sprzedaży i umowa najmu lokalu oraz pełnomocnictwo(...), e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:18:36 – 00:37:38 zeznania świadekB. G. (1), e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:38:37 – 00:51:50 zeznania świadekD. M., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekK. Z., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekJ. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:51:59 – 00:59:01 zeznania świadkaR. P. (1), e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
A. S.z uwagi na problemy finansowe nie mogła jednak wywiązać się ze spoczywającego na niej zobowiązania. Poznała wówczasA. C., który do Polski przyjechał z żoną i dziećmi w 2001 r.A. S.zaproponowała mu zakup mieszkania przyul. (...)wW., w którym mieszkała wraz z córkąD. M., co spotkało się z jego akceptacją. Został bowiem poinformowany przez prawnika, iż zaoferowano korzystną cenę.A. S.poinformowałaA. C., że oczekuje większej sumy pieniężnej i w przypadku jej otrzymania, chciałaby odkupić od niego mieszkanie, a gdy to okaże się niemożliwe, pozostać w mieszkaniu jako najemca.
W związku z powyższym 31 stycznia 2005 r.J.iK. Z.w formie aktu notarialnego rozwiązali zA. S.umowę przedwstępną sprzedaży, umowę najmu oraz odwołali pełnomocnictwo.A. S.oświadczyła również w tym akcie, iżJ.iK. Z.zwrócili jej kwotę 30.000 zł, którą poniosła - tytułem zwrotu nakładów na przedmiotowy lokal. Od tego momentuA. S.nie uiszczała już na rzeczJ.iK. Z.żadnych kwot.(dowód: k.190-193 rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży, umowy najmu oraz odwołanie pełnomocnictwa(...), e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekK. Z., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadkaJ. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:09:36 – 00:18:07 zeznania świadekM. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:19:45 – 00:32:10 zeznaniach świadekE. B. (1), e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
W tej samej dacie, tj. 31 stycznia 2005 r.J. Z.iK. Z.zawarli zA. C.w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży i umowę najmulokalu nr (...)wW., przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla WarszawyM.IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). Na podstawie § 2 umowyJ.iK. Z.wynajęliA. C.lokal mieszkalny nr (...)z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Wskazano, iż czas trwania najmu jest oznaczony i trwa do 18 czerwca 2010 r., a czynsz roczny wynosi 2.400 zł, przy czym nie obejmuje opłat za media. Po upływie terminu, na jaki została zawarta umowa najmu, strony zobowiązały się do zawarcie kolejnej umowy najmu lokalu na czas oznaczony 5 miesięcy.
Natomiast w § 3 umowyJ.iK. Z.orazA. C.oświadczyli, że zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy którejJ.iK. Z.sprzedadząA. C.lokal mieszkalny nr (...)wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, a ponadto udział wynoszący 1/310 we własności nieruchomości za łączną cenę 120.000 zł, aA. C.lokal ten za powyższą cenę kupi z funduszy pochodzących z jego majątku osobistego, przy czym umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż 19 czerwca 2010 r. i nie później niż do 19 grudnia 2010 r., o ileA. C.do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży zapłaci pozostałe dwie raty na poczet ceny. W § 4 ust. 2 umowy strony ustaliły, że cena określona w § 3 aktu zostanie zapłacona w 3 rocznych wpłatach na poczet ceny, z tym, że pierwsza rata w wysokości 110.000 zł zostanie zapłacona właścicielom lokalu przezA. C.przy podpisaniu aktu. Cena ta została pokwitowana przezJ.iK. Z.. Jednocześnie postanowiono, iż pozostałe dwie raty, każda w wysokości 5.000 zł, będą płatne do 15 stycznia 2006 r. i do 15 stycznia 2007 r. Raty te zostały uiszczone przez kupującego.
W § 7 umowyJ.iK. Z.ustanowili pełnomocnikiemA. C.i upoważnili go m.in. do zawarcia w ich imieniu umowy przyrzeczonej sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...), zarządzania i administrowania lokalem w okresie obowiązywania umowy najmu.J.iK. Z.oświadczyli również, żeA. C.może być drugą stroną czynności dokonywanych w ich imieniu.(dowód: k.22-30 umowa przedwstępna sprzedaży i umowa najmu lokalu(...), k.37-49 księga wieczysta, e-protokół z 14 września 2016 r. 00:32:49 – 00:40:01 zeznania świadkaK. S., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekK. Z., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadkaJ. Z., e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
A. S.na podstawie ustaleń poczynionych zA. C.w dalszym ciągu mieszkała wlokalu nr (...)wW., przyul. (...)i reprezentowałaA. C.w kwestiach dotyczących płatności za utrzymanie mieszkania.A. C.nie wzywał jej do opuszczenia lokalu, po upływie 3-4 miesięcy zaczął wspominać o konieczności podpisania umowy najmu. Nigdy jednak nie doszło do zawarcia umowy najmu pomiędzy stronami.

A. C.iA. S.wkrótce zostali parą. Z ich związkuurodziła się (...)O. C.. Romans ten trwał kilka lat. Strony nie mieszkały wspólnie.A. C.będąc w Polsce, mieszkał bowiem wraz z rodziną wK.. Natomiast w 2006 r. wyjechał z Polski doB.. Z kolei po upływie 6 lat, przeprowadził się z rodziną doA., gdzie pracuje w(...).A. S.i córkę odwiedzał podczas pobytów w kraju. Jedynie podczas odwiedzin mieszkał przyul. (...)wW.. Przekazywał też partnerce pieniądze na utrzymanie córki i częściowo na poczet kosztów zamieszkiwania. Związek stron trwał do 2014 r.

    (dowód: k.50-51 odpis zupełny aktu urodzenia, k.233-237 korespondencja mailowa wraz z tłumaczeniem przysięgłym, e-protokół z 14 września 2016 r. 00:41:28 – 00:50:06 zeznania świadkaR. S., e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:18:36 – 00:37:38 zeznania świadekB. G. (1), e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:38:37 – 00:51:50 zeznania świadekD. M., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekK. Z., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadkaJ. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:09:36 – 00:18:07 zeznania świadekM. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:19:45 – 00:32:10 zeznaniach świadekE. B. (1), e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:33:39 – 00:49:40 zeznaniach świadekE. G., e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
W dniu 29 września 2010 r. została zawarta pomiędzyJ.iK. Z.reprezentowanymi przezA. C.a nim samym, umowa sprzedaży za cenę 120.000 złlokalu nr (...)wW., przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).A. C.w kontaktach ze wspólnotą mieszkaniową odnośnie opłat za korzystania z lokalu reprezentowałaA. S.
    (dowód: k.31-36 umowa sprzedaży(...), e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:18:36 – 00:37:38 zeznania świadekB. G. (1), e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:38:37 – 00:51:50 zeznania świadekD. M., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadekK. Z., e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16 zeznania świadkaJ. Z., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:33:39 – 00:49:40 zeznaniach świadekE. G., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:51:59 – 00:59:01 zeznania świadkaR. P. (1), e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
A. S.wraz z dwiema córkami:D.(obecnie pełnoletnią) iO.zajmowała lokal, ponosząc koszty związane z opłatami licznikowymi we własnym zakresie, oraz w imieniuA. C.dokonując wpłat należności na rachunek wspólnoty mieszkaniowej z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na fundusz remontowy. Występowała jako pełnomocnikA. C.. Wpłaty te do chwili podpisania aktu notarialnego 29 września 2010 r. były dokonywane terminowo. Nie stwierdzono żadnych zaległości, a małżonkowieZ.nie byli przez wspólnotę mieszkaniową wzywani do regulowania jakichkolwiek świadczeń. Po nabyciu przezA. C.prawa własności do lokalu opłaty związane z utrzymaniemlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wW., poza rachunkami za wodę i prąd, nie były regularnie uiszczane.A. S.zaczęła nieregularnie dokonywać wpłat na rzecz wspólnoty, mimo przekazywanych jej przezA. C.środków. Z uwagi nieterminowe regulowanie należności lub ich nieregulowanie narastało zadłużenie, do spłacenia którego jako właściciel zobowiązany byłA. C..
W grudniu 2005 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 1.112,70 zł. W 2005 r.A. S.z tego tytułu uiściła w marcu kwotę 1.407,92 zł, a we wrześniu 2005 r. kwotę 200 zł. Nadto, w 2005 r. zapłacono 300 zł, 700 zł i 1.000 zł. Natomiast zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2005 r. wyniosło 349,79 zł.A. S.z tego tytułu uiściła we wrześniu 100 zł. Nadto, w 2005 r. zapłacono 108 zł i 200 zł. W grudniu 2006 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 1.302,40 zł. W 2006 r.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 700 zł, w maju kwotę 1.000 zł, w czerwcu kwotę 339,25 zł, w lipcu kwotę 335,31 zł, w sierpniu kwotę 355,31 zł, we wrześniu kwotę 455,31 zł, w październiku kwotę 200,31 zł, w listopadzie kwotę 355,31 zł, a w grudniu kwotę 355,31 zł. NatomiastA. C.w maju 2006 r. z tego samego tytułu zapłacił 850 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2006 r. wyniosło 200,52 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 100 zł, w czerwcu kwotę 84 zł, w lipcu kwotę 84 zł, w sierpniu kwotę 84 zł, we wrześniu kwotę 126 zł, w październiku kwotę 42 zł, w listopadzie kwotę 84 zł, a w grudniu kwotę 84 zł. W grudniu 2007 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 724,57 zł. W 2007 r.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 400 zł, w lutym kwotę 400 zł, w marcu kwotę 600 zł, w kwietniu kwotę 600 zł, w maju kwotę 455,31 zł, w czerwcu kwotę 455,31 zł, w sierpniu kwotę 335,31 zł, we wrześniu kwotę 355,31 zł, w październiku kwotę 335,31 zł, w listopadzie kwotę 355,31 zł, a w grudniu kwotę 355,31 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2007 r. wyniosło 36,46 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 84 zł, w lutym 84 zł, w marcu kwotę 84 zł, w kwietniu kwotę 84 zł, w maju kwotę 84 zł, w czerwcu kwotę 42 zł, w sierpniu kwotę 42 zł, w październiku kwotę 42 zł, w listopadzie kwotę 42 zł, a w grudniu kwotę 42 zł. Nadto, we wrześniu uiszczono kwotę 42 zł. W grudniu 2008 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 3.324,25 zł. W 2008 r.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 467,80 zł, w marcu kwotę 455,31 zł, a w maju kwotę 600 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2008 r. wyniosło 3.630,42 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 78,46 zł, w marcu kwotę 42 zł, w kwietniu kwotę 42 zł, w maju kwotę 42 zł, a w czerwcu kwotę 42 zł. W grudniu 2009 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 566,73 zł. W 2009 r.A. S.z tego tytułu uiściła w lutym kwotę 1.700 zł, w marcu kwotę 367,80 zł, w maju kwotę 800 zł, w lipcu kwotę 400 zł, w sierpniu kwotę 2.531,05 zł i kwotę 360 zł, w październiku kwotę 450 zł, w listopadzie kwotę 450 zł, a w grudniu kwotę 450 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2009 r. wyniosło 50,10 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w marcu kwotę 42 zł, w lipcu kwotę 100 zł, w sierpniu kwotę 458,17 zł i kwotę 42 zł, w październiku kwotę 50 zł, w listopadzie kwotę 50 zł, a w grudniu kwotę 50 zł. W grudniu 2010 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 5.455,63 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 380 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2010 r. wyniosło 5.998,75 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w styczniu kwotę 42 zł. W grudniu 2011 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 4.968,12 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w lutym kwotę 4.980 zł, a w październiku kwotę 4.190,84 zł. Zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2011 r. wyniosło 5.537,59 zł.A. S.z tego tytułu uiściła w lutym kwotę 520 zł. W grudniu 2012 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczki stanowiło 7.808,99 zł. Natomiast zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2012 r. wyniosło 8.979,80 zł. W tym roku nie uiszczono bowiem żadnych opłat. W grudniu 2013 r. zadłużenie z tytułu kosztów mediów i eksploatacji stanowiło 2.062,70 zł. W grudniu wpłacono bowiem kwotę 13.564 zł. Z kolei wpłacając w grudniu kwotę 1.747,25 zł anulowano zadłużenie z tytułu funduszu remontowego. W grudniu 2014 r. zadłużenie z tytułu kosztów mediów i eksploatacji stanowiło 1.545,74 zł. W grudniu wpłacono bowiem kwotę 6.094,05 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2014 r. wyniosło 504 zł. W tym roku nie uiszczono bowiem żadnych opłat z tego tytułu. W grudniu 2015 r. zadłużenie z tytułu kosztów mediów i eksploatacji stanowiło 6.105,93 zł. Z kolei zadłużenie z tytułu funduszu remontowego w grudniu 2015 r. wyniosło 984 zł. W tym roku nie uiszczono bowiem żadnych opłat. O zaległościachA. C.informowany był przez Wspólnotę Mieszkaniową zazwyczaj ustnie i pod koniec roku. Sygnalizowano, że w przypadku nieuregulowania zaległości, sprawa zostanie skierowana na drogę sądową. Uregulował on część należności we własnym zakresie. Łącznie na przestrzeni lat 2006 – 2011A. S.uiściła na rzecz Wspólnoty kwotę 26.992,28 zł.(dowód: k.52-53 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2005 r. – 31 grudnia 2005 r., k.54-55 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2006 r. – 31 grudnia 2006 r., k.56-57 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2007 r. – 31 grudnia 2007 r., k.58 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2008 r. – 31 grudnia 2008 r., k.59-60 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2009 r. – 31 grudnia 2009 r., k.61 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2010 r. – 31 grudnia 2010 r., k.62 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2011 r. – 31 grudnia 2011 r., k.63 rozliczenia mieszkania za okres 1 stycznia 2012 r. – 31 grudnia 2012 r., k.64 rozliczenia mieszkania za okres do grudnia 2013 r., k.65 rozliczenia mieszkania za okres do grudnia 2014 r., k.66 rozliczenia mieszkania za okres do grudnia 2015 r., k. 544 – 545 – kartoteki konta lokalu za okresy do sierpnia 2017 r. i do grudnia 2016 r., k. 512-526 potwierdzenia zapłaty ze energię elektryczną, k. 494-526 wyciągi z historii rachunkuA. S., e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:51:59 – 00:59:01 zeznania świadkaR. P. (1), e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
A. C.występował doA. S.o regulowanie opłat związanych z korzystaniem z lokalu. W latach 2005-2006 czynił to za pośrednictwemK. S.iR. S., których poznał w 2002 r.A. C.miał bowiem wątpliwości, czy pomimo posługiwania się przez strony językiem angielskim, jest dobrze rozumiany. DzieciR. S.iA. C.chodziły razem do przedszkola. NatomiastK. S.przez rok był sąsiademA. C.wK..A. S.przekazywałaA. C., że zapłaci gdy będzie dysponowała wolnymi środkami finansowymi(dowód: e-protokół z 14 września 2016 r. 00:32:49 – 00:40:01 zeznania świadkaK. S., e-protokół z 14 września 2016 r. 00:41:28 – 00:50:06 zeznania świadkaR. S., e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
A. C.pismem z 28 września 2015 r. skierowanym doA. S.wezwał ją do dobrowolnego opuszczenia do 2 listopada 2015 r.lokalu nr (...), przyul. (...)wW.. DodatkowoA. S.została wezwania do wykazania tytułu prawnego do nieruchomości, albowiem – ta jak podniesiono – korzystała z lokalu nie ponosząc kosztów jego eksploatacji. Korespondencja została zwrócono, po jej dwukrotnym awizowaniu(dowód: k.67 pismo z 28 września 2015 r.).
2 listopada 2015 r. podjęto próbę dokonania protokolarnego odbiorulokalu mieszkalnego nr (...), przyul. (...)wW.. Zamieszkała w lokaluA. S.nie stawiła się jednak i lokal nie został wydany. W związku z powyższym pismem z 2 listopada 2015 r. ponownie wezwanoA. S.do wykazania tytułu prawnego do lokalu oraz skontaktowania się celem protokolarnego odbioru lokalu(dowód: k.71-73 protokół przekazania nieruchomości, k.74 pismo z 2 listopada 2015 r., e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
W piśmie z 12 listopada 2015.A. S.wywodziła, iż przedmiotowy lokal zakupiła wspólnie zA. C.. Odniosła się również do niewypełniania spoczywającego naA. C.obowiązku alimentacyjnego(dowód: k.75-76 pismo z 12 listopada 2015 r.).
25 listopada 2015 r.A. C.skierował doA. S.ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty kwot 186.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej jego własność w latach 2005-2015 i kwoty 31.695,23 zł tytułem zwrotu kosztów w postaci funduszu remontowego, zarządu i zaliczek na poczet mediów. Pismo to zostało odebrane 7 listopada 2015 r. Pismem z 14 grudnia 2015 r.A. S.odmówiła zapłaty żądanych kwot(dowód: k.77-80 pismo z 25 listopada 2015 r. wraz z potwierdzeniem odbioru i nadania, k.81-83 pismo z 14 grudnia 2015 r. ).
W kwietniu 2016 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wW.wezwałA. C.do zapłaty. Poinformowano go, iż na dzień 15 kwietnia 2016 r. zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i zaliczek oraz funduszu remontowego z tytułu posiadanegolokalu nr (...)przyul. (...)wW.wyniosło 10.389,46 zł, tj. kwota 9.033,46 zł – koszt zarządu i zaliczek oraz kwota 1.356 zł – fundusz remontowy. Zadłużenie w 2016 r. w porównaniu do lat ubiegłych wzrosło z uwagi na niedokonanie żadnych wpłat w tym okresie. Pismo zostało wysłane doA. S.z uwagi na pełnomocnictwo udzielone przezA. C..A. S.nie poinformowała jednak o nimA. C.. Obecnie przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Pragi-Północ w Warszawie toczy się postępowanie w sprawie o sygn. akt I Nc 2689/16 o zapłatę z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwkoA. C.(dowód: k.113 przedsądowe wezwanie do zapłaty, e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:33:39 – 00:49:40 zeznaniach świadekE. G., e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
Nadto, pomiędzy stronami toczyła się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie sprawa o sygn. akt V RC 464/14 z powództwa małoletniejO. C.reprezentowanej przez przedstawicielkę ustawowąA. S.o alimenty.A. C.jako nieznany z miejsca pobytu – według oświadczenia przedstawicielki ustawowej małoletniej powódki - reprezentowany był w niej przez kuratora procesowego. W sprawie 9 lutego 2015 r. zapadł prawomocny wyrok, którym zasądzono odA. C.na rzeczO. C.kwotę 3.000 zł miesięcznie tytułem alimentów. 8 lutego 2017 r.A. C.wniósł skargę o wznowienie tego postępowania(dowód: k.465-472 akta sprawy o sygn. akt V RC 464/14, k.486-493 skarga, e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
WezwaniaA. C.do opuszczenia lokalu kierowane doA. S.nie zostały uwzględnione. Do chwili zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie pozwanaA. S.nie wydałaA. C.kluczy do lokalu ani samego lokalu w stanie wolnym od rzeczy i osób(okoliczność niesporna).W przypadku wynajęcia lokalu w okresie marzec 2006 r. – styczeń 2017 r.A. C.mógł uzyskać wynagrodzenie z tytułu najmu nieruchomości odpowiadające rynkowej stawce czynszu w wysokości 180.304 zł(dowód: k.362-387 opinia pisemna biegłego sądowegoS. M.zawierająca specyfikację rynkowego czynszu najmu w poszczególnych okresach, e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04 zeznania strony powodowej).
ObecnieA. S.jako swój adres zamieszkania podajeul. (...)wW.(dowód: k.465-472 akta sprawy o sygn. akt V RC 464/14)orazul. (...)(k. 101 odpowiedź na pozew w niniejszej sprawie).
Sąd ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o wymienione wyżej dokumenty urzędowe i prywatne, którym Sąd dał wiarę na okoliczności objęte dyspozycjamiart. 244 i art. 245 k.p.c., bowiem żadna ze stron nie zakwestionował ich autentyczności ani prawdziwości, a nadto nie wzbudziły one wątpliwości Sądu, co do czasu i miejsca ich sporządzenia. Podstawą poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie były także opinia biegłego sądowegoS. M.(opinia pisemna: k.362-387). Sąd dał wiarę ustaleniom biegłego, bowiem posiada on wiedzę specjalistyczną i doświadczenie, aby w ramach swej specjalności dokonywać wiążących ustaleń, analiz i na ich podstawie formułować wnioski. Opinia ta pozwoliła na dokonanie ustaleń faktycznych w sprawie, jednakże z uwagi na ograniczenie czasowe co do dochodzonego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz poczynione w sprawie ustalenia dotyczące charakteru relacji prawnej łączącej strony w związku z zajmowaniem przez pozwaną wraz z dziećmi lokalu objętego pozwem opinia ta stała się zbędna dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się nadto w pełni na zeznaniach świadkówK. S.(e-protokół z 14 września 2016 r. 00:32:49 – 00:40:01) iR. S.(e-protokół z 14 września 2016 r. 00:41:28 – 00:50:06) orazK. Z.(e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:01:22 – 00:10:56 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16) iJ. Z.(e-protokół z 28 lutego 2017 r. 00:10:57 – 00:20:14 akt sprawy o sygn. I Cps 54/16), a takżeR. P. (1)(e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:51:59 – 00:59:01), które były logiczne, spójne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Zeznania świadkówK. S.iR. S.dotyczyły podejmowanych przez nich prób mających na celu skłonienie pozwanej do ponoszenia opłat związanych z korzystaniem przez nią z mieszkania, które podejmowali na prośbę powoda. Natomiast zeznania świadkówK.iJ. Z.odnosiły się do umów zawieranych przez nich ze stronami i przyczyn rozwiązania umowy zawartej z pozwaną. Z kolei zeznaniaR. P. (2)dotyczyły rozliczeń kosztów utrzymania mieszkania przyul. (...)wW.i okoliczności związanych z ponoszeniem tych kosztów.
Sąd ustalając stan faktyczny uwzględnił również częściowo zeznania świadekB. G. (1)(e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:18:36 – 00:37:38), przy czym oceniając jej zeznania na uwadze miał, iż świadek przyjaźni się z pozwaną. Nadto, zdaniem Sądu świadek w znacznej mierze relacjonowała fakty przez pryzmat ocen demonstrowanych przez pozwaną. Sąd nie uwzględnił zeznań świadek w zakresie, w którym starała się wykazać, że pozwana regularnie opłacała czynsz i bieżące opłaty eksploatacyjne. Zebrany w sprawie materiał dowodowy świadczy bowiem o powstałych w tym zakresie zaległościach. Sąd nie dał także wiary twierdzeniom świadka, iż powód wspólnie mieszkał z pozwaną i nie wzywał jej nigdy do opuszczenia lokalu. Zeznania te nie korespondowały bowiem nie tylko z zeznaniami powoda, lecz również z zeznaniami świadkówK. S.,R. S.,M. Z.,E. G.i załączonymi do materiału dowodowego pismami.
Sąd częściowo oparł się także na zeznaniach świadekE. B. (1)(e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:19:45 – 00:32:10). Nie zostały jednak uwzględnione zeznania świadek dotyczące zakupu przez córkę mieszkania i regulowania przez nią opłat, albowiem stały w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, w szczególności z dowodami w postaci dokumentów. Świadek też sama przyznała, w jej obecności nie było żadnej rozmowy na temat wynajmu mieszkania i kosztów.
Na częściowe uwzględnienie zasługiwały również zeznania świadekE. G.
(e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:33:39 – 00:49:40). Sąd uwzględnił okoliczność pozostawania przez pozwaną w przyjacielskich relacjach ze świadkiem. W ocenie Sądu na danie wiary nie zasługiwały zeznania świadka, iż powód zamieszkiwał razem z pozwaną w mieszkaniu na(...), a czasem wracał do domu, gdzie mieszkał z żoną. Do tej okoliczności Sąd odniósł się powyżej, przy ocenie zeznań świadekB. G. (1). Co więcej, zeznania świadek były w tym zakresie wewnętrznie sprzeczne, gdyż zeznała następnie, iż powód w trakcie odwiedzin spał naul. (...). Sąd nie dał także wiary twierdzeniom świadka, iż powód zdecydował się kupić mieszkanie celem założenia rodziny z pozwaną. Zeznania te były bowiem sprzeczne przede wszystkim z zeznaniami świadkówK.iJ. Z., którzy posiadali wiedzę o problemach finansowych pozwanej.
Z kolei na zeznaniach świadekD. M.(e-protokół z 14 grudnia 2016 r. 00:38:37 – 00:51:50) Sąd oparł się w niewielkim zakresie. Świadek w 2002 r. – tak jak sama podkreśliła – miała bowiem jedynie 13 lat. W związku z powyższym nie uczestniczyła w rozmowach stron, a odbieraną korespondencję przekazywała bezpośrednio pozwanej. Nadto, z mieszkania przyul. (...)wyprowadziła się 4 lata temu. Co więcej, jako córka pozwanej, jest bezpośrednio zainteresowana wynikiem toczącego się postępowania.
Niewiele do sprawy wniosły także zeznania świadekM. Z.(e-protokół z 22 marca 2017 r. 00:09:36 – 00:18:07). Świadek utrzymywała bowiem z pozwaną relacje sąsiedzkie, a zatem nie miała wiedzy na temat kwestii finansowo-mieszkaniowych.
Sąd uwzględnił także częściowo zeznania powodaA. C.(e-protokół z 19 lipca 2017 r. 00:14:48 – 01:28:04) w zakresie jakim były spójne, logiczne i korespondujące z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Podkreślić należy, iż Sąd oparł się na zeznaniach powoda w zakresie jakim wskazywał, iż w początkowym okresie zamierzał on uregulować formalnie korzystanie przez pozwaną z lokalu, z pewnością jednak nie czynił tego – wbrew złożonym zeznaniom w czasie pozostawania z pozwaną z relacjach intymnych. W konsekwencji bez wątpienia stwierdzić należy, iż do czasu zerwania relacji pomiędzy stronami, łączyła je umowa użyczenia mieszkania przyulicy (...). Nie zasługują na wiarę zeznania powoda, iż strony uzgodniły, że pozwana będzie mieszkała w lokalu jako najemca i będzie mu płaciła czynsz 1.550 zł, a następnie będzie mogła wykupić mieszkanie. Sąd nie dał również wiary twierdzeniom powoda, że płacił wszystkie koszty mieszkaniowe, a pozwana nic nie zapłaciła. Powyższe twierdzenie powoda nie zostało bowiem poparte zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Z załączonych do pozwu rozliczeń oraz przedstawionych przez pozwaną potwierdzeń przelewów wynika, że część opłat poniosła pozwana.
Postanowieniem z 14 grudnia 2016 r. Sąd dopuścił dowód z zeznań świadkówD. M.iB. G. (1)na okoliczność zakresu i sposobu użytkowania i eksploatacjilokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyul. (...), ewentualnego tytułu prawnego pozwanej do przedmiotowego lokalu oraz ewentualnych ustaleń co do sposobu i zakresu użytkowania tegoż lokalu pomiędzy stronami postępowania, w szczególności co do odpłatności tegoż użytkowania, w pozostałym zakresie wniosek dowodowy pełnomocnika pozwanej oddalono. Sąd przyjął bowiem, iż przesłuchiwanie świadków na okoliczność relacji stron było zbędne z uwagi na już zebrany w sprawie materiał dowodowy, z którego wynikało, iż powoda łączył z pozwaną kilkuletni romans.
Z tej samej przyczyny Sąd postanowieniem z 14 grudnia 2016 r. częściowo oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkówJ.iK. Z.w drodze pomocy sądowej. Sąd nie dopuścił dowodu z zeznań tych świadków również na okoliczność dotyczącą negocjacji poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej oraz do kiedyJ.iK. Z.byli właścicielami nieruchomości. Okoliczność dotycząca negocjacji była bowiem zbędna dla przedmiotu rozstrzygnięcia, a okoliczność do kiedy przysługiwałJ.iK. Z.tytuł własności nieruchomości objętej pozwem wynikała z zebranego w sprawie materiału dowodowego – dokumentu w postaci aktu notarialnego.
Nadto, postanawiając 22 marca 2017 r. o przesłuchaniu świadkówM. Z.,E. B. (2),E. G.iR. P. (2), Sąd nie uwzględnił wniosku o ich przesłuchanie w zakresie zajmowania przez pozwaną lokalu w dobrej wierze i za zgodą powoda. Dowód z zeznań w/w świadków dopuszczony został na okoliczność ustaleń stron co do sposobu i zakresu użytkowania lokalu przez pozwaną. Celem jego przeprowadzenia było ustalenie, czy strony łączyła jakaś umowa dotycząca korzystania przezA. S.z lokalu Pominięto też dowody z dokumentów dołączonych do załącznika do protokołu rozprawy z 27 października 2017 r., bowiem złożono je po zamknięciu rozprawy.
Sąd pominął też dowód z przesłuchania pozwanej w charakterze strony, bowiem dwukrotnie prawidłowo wezwana pod rygorem pominięcia dowodu do osobistego stawiennictwa celem złożenia zeznań w charakterze strony nie stawiła się, przy czym jej drugie niestawiennictwo na terminie rozprawy w dniu 27 października 2017 r. uznano za nieusprawiedliwione.
Biorąc pod uwagę ustalenia faktyczne poczynione w sprawie oraz zaprezentowaną ocenę materiału dowodowego, Sąd zważył, co następuje:
Roszczenie powoda w niniejszej sprawie jest uzasadnione jedynie w części.
Na wstępie wskazać należy, iż sąd jest związany podstawą faktyczną i zakresem żądania pozwu. W niniejszej sprawie powód domagał się zasądzenia kwoty 131.750,00 zł. tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na okres od 21 marca 2006 r. przez kolejne 85 miesięcy tj. do kwietnia 2013 r. oraz kwoty 31.695,23 zł., stanowiącej różnicę pomiędzy kosztami eksploatacyjnymi obciążającymi powoda jako właściciela nieruchomości, a sumą wpłat pozwanej.
W ocenie Sądu w świetle wyników przeprowadzonego postępowania dowodowego nie budzi wątpliwości, iż strony w okresie od 21 marca 2006 r. co najmniej do 2014 r łączyła umowa zbliżona do umowy użyczenia, na mocy którejA. C.udostępniałA. S.i jej córceD., a następnie również córce stronA., mieszkanie przyulicy (...), którego był najemcą od 31 stycznia 2005 r. do daty zawarcia umowy przyrzeczonej kupna – sprzedaży, tj. do 29 września 2010 r., a następnie właścicielem nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami stron pozwana miała regulować należności związane z korzystaniem z mieszkania.
W świetle ustalone stanu faktycznego należy uznać, iż strony łączyła umowa zbliżona do umowy użyczenia.
Stosownie do brzmieniaart. 710 k.c.przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenie jest umową, na podstawie której użyczający (komodant) zobowiązuje się zezwolić biorącemu (komodatariuszowi) – przez czas oznaczony albo nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Cechami charakterystycznymi użyczenia, odróżniającymi je od zbliżonego typologicznie najmu, ale za to upodobniającymi do darowizny, są ujęta w opisie ustawowym nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności, dlatego wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających jego – wynikające z umowy – uprawnienie. Treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja sprowadzają się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy, dobroczynnością lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego (uzasadnienie uchwały SN z dnia 8 lipca 1992 r., III CZP 81/02, OSNCP 1993, nr 3, poz. 30).
Umowa użyczenia jest umową realną i do jej zawarcia bowiem konieczne jest, oprócz złożenia oświadczeń woli, wydanie rzeczy biorącemu. Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz, zarówno oznaczona co do tożsamości, jak i co do gatunku, jeżeli nadaje się do używania pieniężnych, banknotów i monet niebędących nigdy w obiegu lub z niego wycofanych. Ze względu na to, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązany do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Tym bardziej więc użyczenie nie jest także umową wzajemną (por. wyrok SN z dnia 3 grudnia 2009 r., II CSK 550/09, LEX nr 577690). Dający rzecz w użyczenie nie musi być jej właścicielem, wystarczy, że jest jej posiadaczem – samoistnym lub zależnym – albo nawet tylko dzierżycielem. Z tego względu domagający się zwrotu rzeczy użyczonej od osoby, której rzecz użyczył, nie jest obowiązany dowodzić, że jest właścicielem rzeczy (orzeczenie SN z dnia 12 grudnia 1922 r., III Rw 2250/21, PPiA 1923, s. 144, oraz orzeczenie SN z dnia 17 kwietnia 1947 r., C. III. 442/47, OSN 1948, nr 1, poz. 14).
Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie (ustnej, pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, w formie aktu notarialnego, także przez czynności konkludentne). Po uchyleniu art. 75 ustawa nie wymaga także zachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej do celów dowodowych ze względu na wartość rozporządzenia prawem. Jeżeli jednak strony zawarły umowę w którejś z tych form, jej uzupełnienie lub zmiana również wymaga zachowania odpowiedniej formy; jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej (art. 77).
Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z odpłatnym oddaniem lokalu pozwanej do używania - precarium Podstawową różnicą między tymi dwiema formami stosunków jest brak możliwości jego dowolnego odwołania. Trzeba także oddzielić od użyczenia umowę o bezpłatne korzystanie z rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Nie jest też użyczeniem umowa, u której podłoża leżą inne przesłanki niż bezinteresowność, dobroczynność lub chęć bezpłatnego wygodzenia kontrahentowi, a więc umowa przynosząca wierzycielowi korzyści materialne niepolegające na bezpośrednim świadczeniu ze strony dłużnika. Przykładowo nie można uznać za użyczenie umowy, mocą której dłużnik – w związku z używaniem rzeczy – ponosi obciążające wierzyciela koszty i opłaty niemieszczące się w kosztach zwykłego jej utrzymania, a więc koszty i opłaty, które wierzyciel musiałby ponieść sam, gdyby nie oddał rzeczy do używania innej osobie. W doktrynie podkreśla się, iż tylko wyjątkowo może także dojść do zawarcia umowy użyczenia między osobami obcymi, a więc w stosunkach pozbawionych elementu dobrej wiary, wzajemnego zaufania oraz więzi osobistej. Zamieszkanie z najemcą krewnych lub powinowatych, względem których najemca nie ma obowiązku alimentacyjnego, jest stosunkiem zbliżonym do użyczenia. Podobnie należy ocenić stosunek między najemcą a jego pełnoletnim i utrzymującym się własnymi siłami dzieckiem oraz małżonkiem takiego dziecka (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 6 kwietnia 1970 r. – zasada prawna, III CZP 61/69, OSNCP 1971, nr 7–8, poz. 118, z omówieniem A. Szpunara i W. Wanatowskiej,Przegląd orzecznictwa, NP 1971, nr 6, s. 919; uchwała SN z dnia 18 lipca 1984 r., III CZP 42/84, OSNCP 1985, nr 2–3, poz. 25, z glosami K. Zagrobelnego, NP 1986, nr 6, s. 92, M. Nazara, OSPiKA 1986, z. 5, poz. 106, i K. Stefaniuka, OSPiKA 1986, z. 5, poz. 106, oraz z omówieniem E. Łętowskiej,Przegląd orzecznictwa, NP 1987, nr 7–8, s. 111; vide: Jacek Gudowski, Komentarz do art. 710 k.c., LEX, stan prawny 15/03/2017r.).
Zgodnie z dyspozycjąart. 713 k.c.biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Brzmienie cytowanej normy również przemawia za uznaniem relacji prawnej łączącej strony w okresie pozostawania przez nie w związku w zakresie korzystania przez pozwaną z mieszkania objętego pozwem za umowę zbliżoną do użyczenia. Nie budzi bowiem wątpliwości, iż pozwana zobowiązana była ma mocy umowy łączącej strony, a zawartej konkludentnie, do regulowania wszelkich należności licznikowych dostawcom mediów, a jako pełnomocnik powoda również do uiszczania w jego imieniu należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – od czasu nabycia przez powoda nieruchomości. Wcześniej należności na rzecz wspólnoty strony regulowały na mocy umów najmu zawartych z małżonkamiZ..
Podkreślenia wymaga, iż użyczający nie ma obowiązku utrzymania przedmiotu użyczenia w należytym stanie, ponieważ nie pobiera za to żadnej zapłaty. Podobnie nie obciążają go koszty związane z utrzymaniem rzeczy w stanie nadającym się do umówionego użytku. Obowiązkiem ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy obciążono biorącego, tak jak to jest konieczne dla zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Będą to przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw, etc. Ocena, które koszty należy zaliczyć do zwykłych, zależy od okoliczności konkretnego przypadku oraz cech i właściwości konkretnej rzeczy (por. orzeczenie SN z dnia 5 lutego 1930 r., Rw. 1473/29, RPEiS 1931, z. 1, s. 196). Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy – w rozumieniu komentowanego przepisu – nie można uznać kosztów obciążających dłużnika niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat oraz innych publiczno- i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy). Zwykłe koszty utrzymania rzeczy ponosi biorący ją w używanie i nie może żądać ich zwrotu od użyczającego. Jeżeli jednak poczynił także inne wydatki lub nakłady – do których nie był zobowiązany – to mają odpowiednie zastosowanie przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 753–755). W wyroku z 15 października 2009 r., I CSK 84/09, OSNC 2010, nr 4, poz. 60, Sąd Najwyższy stwierdził jednoznacznie, że komentowany przepis dotyczy nakładów koniecznych i użytecznych. Z uchwały SN z dnia 20 stycznia 2010 r., III CZP 125/09, OSNC 2010, nr 7–8, poz. 108 wynika natomiast, że komentowany przepis nie ma zastosowania do nakładów dokonanych przez biorącego rzecz do używania za zgodą użyczającego.
Reasumując, przez pojęcie zwykłych kosztów utrzymania rozumiemy wydatki i nakłady konieczne pozwalające utrzymać substancję rzeczy w zakresie sprzed zawarcia umowy. W sytuacji gdy przedmiotem użyczenia jest lokal wyposażony na przykład w telefon czy internet, to decyzji biorącego należy pozostawić ewentualne utrzymanie tych urządzeń, z zastrzeżeniem, iż w przypadku decyzji pozytywnej, to jego będzie obciążał obowiązek ponoszenia kosztów związanych z ich utrzymaniem. Biorący jest także zobowiązany wykonywać naprawy, które staną się potrzebne wskutek zwykłego używania rzeczy. W sytuacji gdy przedmiot użyczenia obciążają koszty stałe niezależne od istnienia jakiegokolwiek stosunku prawnego, a są one związane z samym faktem istnienia rzeczy, przyjąć należy, iż obciążają one użyczającego (J. Gołaczyński (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski,Komentarz, 2013, s. 1246). W sytuacji gdyby obciążenia, o których mowa, przerzucić na biorącego, umowa traciłaby darmy charakter, z uwagi na zwolnienie go od wspomnianych obciążeń. Zwolnienie to należy uznać za korzyść będącą ekwiwalentem za oddanie rzeczy do używania (tak w odniesieniu do wydatków związanych z ubezpieczeniem nieruchomości i podatkami – wyrok SA w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r., I ACa 1166/12, LEX nr 1315717 oraz op. cit. Komentarz autorstwa Jacka Gudowskiego do art. 713 k.c.). W niniejszej sprawie strony uzgodniły, iż pozwana będzie ponosiła opłaty na rzecz wspólnoty, przy czym środki na ten cel pochodziły w przeważającej mierze od powoda, będącego ojcem jej dziecka. Po pewnym czasie pozwana zaprzestała regulowania tych należności wbrew umowie łączącej strony, powód również nie uzupełnił ich w pełnej wysokości, co skutkowało wytoczeniem przeciwko niemu przez wspólnotę mieszkaniową powództwa o zapłatę.
Podkreślenia wymaga także, iż pozwana nie podważyła wysokości dochodzonej w niniejszym postępowaniu przez powoda kwoty z tego tytułu, podawała tylko, iż do zaległości w opłatach doszło na skutek nieprzekazywania przez powoda świadczeń alimentacyjnych na rzeczO. C.. Pozwana nigdy nie zakwestionowała faktu, iż to ona była zobowiązana do uiszczania opłat na rzecz wspólnoty w racji korzystania z lokalu. W tym miejscu wskazać też należy, iż pozwana nie wykazała żadnymi miarodajnymi środkami dowodowymi i partycypowała w kosztach zakupu nieruchomości objętej pozwem. W sprzeczności z jej twierdzeniami w tym zakresie stoi treść aktu notarialnego o rozwiązaniu umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy najmu zawartej 31 stycznia 2005 r., w której pozwana kwitowała zwrot kwoty 30.000 złotych uiszczonej małżonkomZ.na poczet ceny nabycia. Nie jest też wiarygodne twierdzenie pozwanej, iż w tamtym okresie – bez żadnego pokwitowania – przekazała tę kwotę powodowi, celem uzupełnienia środków potrzebnych na zakup nieruchomości przyulicy (...).
Za niewiarygodne Sąd też uznał twierdzenia powoda, iż zmierzał on - po nawiązaniu z pozwaną relacji intymnej - do zawarcia z nią umowy najmu. Poza zeznaniami świadków, którzy bardziej zapamiętali, iż powód prosił ich o pomoc w zakresie zmobilizowania pozwanej do terminowego uiszczania należności czynszowych związanych z korzystaniem z mieszkania niźli o doprowadzenie do zawarcia umowy najmu,A. C.nie przedstawił na tę okoliczność żadnych dowodów. W szczególności nie wykazał, iż zwracał się do ówczesnych właścicieli lokalu, a jednocześnie wynajmujących o zgodę na podnajem lokalu, stosownie do brzmieniaart. 688(2) k.c.Wobec ustawowego ograniczenia najemcy w dysponowaniu lokalem, brak zgody wynajmującego na podnajem mógł skutkować wypowiedzeniem umowy najmu.
Z powyższych względów, wyrokiem z 10 listopada 2017 r. Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie zasądził odA. S.na rzeczA. C.kwotę 31.695,23 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od 10 grudnia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt. I.) tytułem zwrotu na rzecz powoda kosztów związanych z korzystaniem przez pozwaną z wyłączenie powoda z lokalumieszkalnego o nr (...), przyul. (...)wW., a stanowiących różnicę pomiędzy kosztami uiszczonymi przez pozwaną a należnymi od powoda na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – za okres objęty pozwem. W świetle zaoferowanych przez pozwaną dowodów nie budzi wątpliwości, iż po raz ostatni dokonywała wpłat na rzecz wspólnoty z osobistego konta w 2011 r.
O odsetkach orzeczono na podstawieart. 481 k.c., z uwzględnieniem jego poprzedniego brzmienia i zgodnie z brzmieniu obowiązującym od stycznia 2016 r. w stosunku do należności odsetkowych za okres po tym dniu, w zw. zart. 455 k.c.– biorąc pod uwagę termin wezwania do zapłaty, które zostało skutecznie doręczone pozwanej 7 grudnia 2015 r.
W pozostałym zakresie, tj. o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie od 21 marca 2007 r. do kwietnia 2013 r., powództwo zostało oddalone – z przyczyn jak wyżej (pkt II. wyroku). Zdaniem Sądu nie budzi wątpliwości, iż umowa zbliżona do umowy użyczenia została pozwanej wypowiedziana nie wcześniej niż w 2014 r., kiedy to doszło do ostatecznego zerwania relacji pomiędzy stronami, stąd też bezprzedmiotowe są rozważania dotyczące roszczeń uzupełniających, o których mowa wart. 224 k.c., mających na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawną ingerencją w jego sferę własności, w szczególności żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza samoistnego z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego. Bezprzedmiotowe są też rozważania dotyczące dobrej, czy złej wiary pozwanej. Na marginesie jedynie wskazać należy, iż roszczenie to ma charakter obligacyjny i po powstaniu byt samodzielny. Oznacza to, że może być dochodzone niezależnie od roszczeń chroniących własność (windykacyjnego, czy też negatoryjnego). Również marginalnie podkreślić należy, iż innej kwalifikacji prawnej podlegają relacje pomiędzy stronami niniejszego postępowania przed i po dniu 29 września 2010 r., kiedy to powód stał się właścicielem nieruchomości. Tym niemniej biegłyS. M., w niezakwestionowanej przez strony opinii wskazał możliwą do osiągnięcia stawkę czynszu najmu za przedmiotowe mieszkanie w poszczególnych okresach objętych tezą dowodową, która winna stanowić odniesienie do wysokości należnego powodowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w przypadku, gdyby podzielono pogląd powoda, iż pozwana zajmowała lokal stanowiący jego własność bez tytułu prawnego. W okresie, gdy prawo własności przysługiwało małżonkomZ., a powód był jedynie posiadaczem zależnym kwestia ta podlegałaby dalszemu rozważeniu w kontekście oceny na jakim poziomie doszło do naruszenia „równowagi ekonomicznej” po stronie powoda (w świetle określonej umową z małżonkamiZ.stawki czynszu najmu) i jego legitymacji czynnej do dochodzenia poszczególnych roszczeń.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., biorąc pod uwagę wynik procesu, oraz fakt, iż roszczenie powoda uwzględniono na poziomie 19,4% (pkt III i IV wyroku) i stawki wynagrodzenia adwokackiego i radcowskiego wynikające z §§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) i rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym 21 marca 2016 r.
Na podstawieart. 113 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 623 ze zm.) nakazano pobranie na rzecz Skarbu Państwa odA. C.kwoty 960,49 złotych, zaś odA. S.kwoty 231,20 złotych tytułem nieuiszczonych sądowych kosztów postępowania (pkt. V.).