Sąd Okręgowy w Warszawie
XXVII Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: XXVII Cz 2414/16
Data wyroku: 2017-02-07 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: del) Wiesława Śmich, Joanna Staszewska, Katarzyna Parczewska
Podstawa prawna: dot. art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt XXVII Cz 2414/16

POSTANOWIENIE
Dnia 7 lutego 2017 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny-Odwoławczy
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Joanna Staszewska

Sędziowie:

SO Katarzyna Parczewska
SR (del) Wiesława Śmich

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2017r. w Warszawie
sprawy wszczętej na skutek zażalenia(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
na odmowę dokonania czynności notarialnej przez notariuszM. K.
stwierdzoną protokołem Rep A 10849/2016 z 28 października 2016 roku
postanawia :
oddalić zażalenie
SSR (del) Wiesława Śmich SSO Joanna Staszewska SSO Katarzyna Parczewska
Sygn. Akt XXVII Cz 2414/16

UZASADNIENIE
NotariuszM. K.odmówiła dokonania czynności notarialnej, jaką miało być sporządzenie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku przyulicy (...)wW.i jego sprzedaży wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym, a także sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości sąsiedniej, funkcjonalnie związanej z opisaną wyżej nieruchomością zabudowaną. Odmowę dokonania czynności notarialnej notariusz uzasadniła tym, że(...) sp. z o.o.żądała, aby umowę sporządzić bez zastrzeżenia prawa pierwokupu, o którym mowa wart. 111a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. z 2005 r., poz. 1774), zgodnie z którym w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, o których mowa w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze(...)W.(Dz.U. Nr 50, poz. 279).,(...) W.przysługuje prawo pierwokupu. Tymczasem prawo wieczystego użytkowania gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży zostało ustanowione w wyniku realizacji praw i roszczeń określonych w dekrecie o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dotyczy to zarówno nieruchomości zabudowanej jak i niezabudowanej).
(...) s. z o.o.wW.wniosła do Sądu Okręgowego w Warszawie zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. Skarżący podniósł, że art. 111a ustawy o gospodarce gruntami dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, a nie sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, z którym użytkowanie wieczyste jest związane. Cechą lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość jest to, że jego właścicielowi przysługuje dodatkowo udział w nieruchomości wspólnej, ale nie jako prawo samoistne, lecz jako prawo związane z własnością lokalu (art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali). Prawa związane nie funkcjonują w obrocie prawnym samodzielnie, ale zgodnie zart. 50 k.c.dzielą los prawny rzeczy głównej. Przepis art. 111a, jako ograniczający obrót, nie może być interpretowany rozszerzająco do przypadków sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym.
Sąd Okręgowy rozważył, co następuje:
Przepisart. 111azostał wprowadzony doustawy o gospodarce nieruchomościw wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z 25 czerwca 2015 r. o zmianieustawy o gospodarce nieruchomościamiorazustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy(Dz.U. z 2016 r., poz. 1271). Ustawa nowelizująca nazywana jest niekiedy „Małą ustawą reprywatyzacyjną", choć reprywatyzacji żadnego prawa nie przewiduje. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej, intencją ustanowieniaart. 111abyło zahamowanie intensywnego obrotu prawami i roszczeniami określonymi w dekrecie(...).
Przepisart. 111a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiustanawia prawo pierwokupu przy sprzedaży praw i roszczeń określonych w dekrecie(...). Chodzi tu o prawa i roszczenia wskazane w art. 5 i 7 dekretu. Czyli własność budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 dekretu i roszczenia o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynikające z art. 7 dekretu. Jak zauważyłM. W.w artykule „Kilka uwag o tzw. małej ustawie reprywatyzacyjnej", zamieszczonym w miesięcznikuR.(nr 10 z 2016 r.) przepis ten obejmuje sprzedaż własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 dekretu wraz z roszczeniami z art. 7 o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której budynek ten jest wzniesiony, a także sprzedaż własności lokalu wyodrębnionego w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość na podstawie art. 5 wraz z roszczeniami z art. 7 dekretu. W dalszej kolejności ustawodawca prawo pierwokupu zastrzegł przy sprzedaży roszczeń określonych wart. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami(art. 111a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wart. 111a  pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprawo pierwokupu zostało natomiast zastrzeżone przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń,

0
których mowa w pkt 1 i 2.

Analizując treśćpunktu 3omawianego artykułu uwagę zwraca to, że ustawodawca nie zamieścił w nim wzmianki o tym, czy prawo wieczystego użytkowania podlega prawu pierwokupu w sytuacji gdy jest zabudowane. Na pozór może przez to wydawać się, że przepis dotyczy tylko sprzedaży gruntów niezabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym. Tak jednak nie jest, ponieważ w przypadku sprzedaży niezabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym gminie przysługuje prawo pierwokupu z mocyart. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zatem wart. 111a ust. 1 pkt 3chodzi również o zabudowane grunty będące w użytkowaniu wieczystym. Racjonalna wykładnia musi prowadzić do wniosku, żeart. 111a ust. 1 pkt 3dotyczy również zabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym, tym bardziej, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w wyniku realizacji roszczeń z dekretu(...)następuje najczęściej w odniesieniu do gruntów zabudowanych przez ich przeddekretowych właścicieli.
Nie ma żadnego powodu by uznać, że skoro z mocyart. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprawu pierwokupu podlega sprzedaż budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym wraz z prawem użytkowania wieczystego do gruntu na którym budynek ten jest wzniesiony, to takiemu prawu nie podlega sprzedaż stanowiącego odrębną własność lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego do gruntu, na którym wzniesiono budynek. Z przepisuart. 3 ust. 2 ustawy o własności lokaliwynika, że prawo własności lokalu jest związane z udziałem w nieruchomości wspólnej (w użytkowaniu wieczystym, jeśli budynek posadowiony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste), co ma tę konsekwencję, że lokal stanowiący odrębną własność i udział w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu) z lokalem związanym nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Związanie prawa własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym nie oznacza, że prawo użytkowania wieczystego ma w tym wypadku jakiś szczególny charakter i przez to nie podlega prawu pierwokupu zart. 111a ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przyjmując nadto, że ustawodawca działa racjonalnie, niepodobna uznać, że wyłączył spod pierwokupu sprzedaż lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym ustanowionym w wyniku realizacji roszczeń z dekretu(...). Gdyby ustawodawca wyłączył sprzedaż lokalu stanowiącego odrębna własność wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym ustanowionym w wyniku realizacji roszczeń z dekretu(...), z łatwością mogłoby dochodzić do obejścia zamierzonego przez niego celu nowelizacji, poprzez ustanowienie przez właściciela budynku w drodze jednostronnej czynności prawnej odrębnych własności lokali - po przystosowaniu lokali w wyniku prac budowlanych (art. 7 ust. 1 i art. 10 ustawy o własności lokali).
Z tych względów Sąd Okręgowy oddalił zażalenie.