Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 147/17
Data wyroku: 2017-04-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: w SO Grzegorz Ślęzak, Paweł Hochman, Wioletta Krawczyk
Słowa kluczowe: Najem, Czynsz
Podstawa prawna: art. 8a ust. o ochronie praw lokatorów...

Sygn. akt II Ca 147/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 kwietnia 2017 roku
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSA w SO Grzegorz Ślęzak (spr.)

Sędziowie

SSO Paweł Hochman
SSR del. Wioletta Krawczyk

Protokolant

st. sekr. sąd. Anna Owczarska

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2017 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaM. J.
przeciwkoH. K.iR. K.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 8 grudnia 2016 roku, sygn. akt I C 2021/16

1
zmienia zaskarżony wyrok w punktach: pierwszym sentencji w ten sposób, że zasądzoną od pozwanych na rzecz powoda kwotę 5.962 złotych obniża do kwoty 2.392 (dwa tysiące trzysta dziewięćdziesiąt dwa) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 1.196 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty i od kwoty 1.196 złotych od dnia 11 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddala oraz w punkcie trzecim sentencji w ten sposób, że znosi wzajemnie koszty procesu między stronami;

2
oddala apelację w pozostałej części;

3
znosi wzajemnie koszty procesu między stronami za instancję odwoławczą.

SSA w SO Grzegorz Ślęzak

SSO Paweł Hochman SSR Wioletta Krawczyk
Sygn. akt II Ca 147/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwaM. J.przeciwkoH. K.iR. K.o zapłatę:
1. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 5.962 złote z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 2.981 złotych od dnia 11 maja 2016 roku do dnia zapłaty i od kwoty 2.981 złotych od dnia 11 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty;
2. nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa na rzecz powoda kwotę 31 złotych tytułem zwrotu nadpłaconej opłaty od pozwu;
3. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 2.699 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Podstawę powyższego wyroku stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sądu Rejonowego:
M. J.jako wynajmujący orazH. K.jako najemca w dniu 10.08.1998 r. zawarli umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wP.przyulicy (...)na czas nieokreślony. Strony ustaliły, iż czynsz płatny jest z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
W piśmie z dnia 2.01.2016 r. wynajmujący wypowiedział najemcy dotychczasowy czynsz za najem lokalu podwyższając go z kwoty 618,67 złotych na kwotę 3.600 złotych od dnia 1.05.2016 r. Wypowiedzenie zostało przesłane na dres zamieszkania najemcy Pocztą Polską listem priorytetowym.
Wypowiedzenie zostało zwrócone do nadawcy, po awizacji w dniu 11.01.2016 r., albowiem odbiorca nie odebrał przesyłki z urzędu pocztowego.
H.iR.małżonkowieK.mają zamieszczoną skrzynkę pocztową na drzwiach swojego mieszkania.
H. K.za maj 2016 r. i czerwiec 2016 r. zapłacił czynsz w dotychczasowej wysokości, czyli w kwocie po 619 złotych.
M. J.wystawiłH. K.dwie faktury za maj i czerwiec 2016 r. okpiwające na kwoty po 3.600 złotych.
W sprawie sygn. akt I C 76/15 tut. Sąd oddalił powództwoM. J.wytoczone przeciwkoH.iR.małżonkomK.o zapłatę kwoty 2.326 złotych tytułem zaległości czynszowej z uwagi na okoliczność, iż wypowiedzenie czynszu z dnia 3.02.2014 r. (jego podwyższenie) było nieważne. Wyrok uprawomocnił się dnia 22.07.2016 r.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z treściąart. 8a ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.) właściciel (wynajmujący) może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi zasadniczo 3 miesiące. Wypowiedzenie wysokości czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
W sprawie powód (wynajmujący) wypowiedział pozwanemu (najemcy) czynsz podwyższając go do kwoty 3.600 złotych. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu przez awizo w styczniu 2016 r. ze skutkiem od dnia 1.05.2016 r. Od tego dnia pozwanego obowiązuje czynsz w wysokości 3.600 złotych. Ponieważ za miesiące maj i czerwiec 2016 r. najemca łącznie uiścił czynsz w wysokości 1.238 złotych, zalega z czynszem za te miesiące w łącznej kwocie 5.962 złotych.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji. Sąd wziął pod uwagę okoliczność, iż zgodnie z treściąart. 6801 § 1 kcmałżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego i oboje solidarnie odpowiadają za długi związane z jego najmem. Zresztą za zapłatę czynszu odpowiadają solidarnie z najemcą wszystkie stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie (art. 6881 § 1 kc).
O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 i 2 kc.
Sąd nie uwzględnił podnoszonego przez pozwanych zarzutu naruszeniaart. 5 kcprzez powoda, albowiem powód jako wynajmujący ma ustawowe prawo do wypowiadania stawek czynszu, okoliczność, iż dokonał tego jeszcze przed uprawomocnieniem się orzeczenia zapadłego w sprawie tut. Sądu sygn. akt I C 76/15 w żaden sposób nie jest sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa ani z zasadami współżycia społecznego. Powód zorientowawszy się w trakcie postępowania dowodowego, iż jego poprzednie wypowiedzenie z dnia 3.02.2014 r. nie zostało właściwie doręczone z uwagi na błędy operatora pocztowego, dokonał wypowiedzenia po raz kolejny.
Sąd nakazał zwrócić powodowi nadpłaconą opłatę od pozwu w kwocie 31 złotych (należna opłata wynosiła 299 złotych, uiszczono tytułem opłaty od pozwu kwotę 330 złotych) na podstawieart. 84 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. Nr 167, poz. 1398 ze zm. ).
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpcw zw. zart. 109 § 2 kpczgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, czyli obciążył nimi pozwanych jako przegrywających sprawę. Do kosztów tych sąd zaliczył opłatę od pozwu w kwocie 299 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda (adwokata) w wysokości 2.400 złotych.
Powyzszy wyrok zaskarżyli w całości pozwani.
Apelacja zaskarżonemu orzeczeniu zarzuca:

-

naruszenie prawa materialnego tj.art. 5 k.c.w związku zart. 685 1 k.c.- poprzez niezastosowanie w powyższej sprawie przepisu dotyczącego nadużycia prawa podmiotowego przez stronę powodową, w następstw ie podwyższenia pozwanym pismem z dnia 02 stycznia 2016 roku, czynszu z tytułu najmu lokaiu mieszkalnego do kwoty 3.600 złotych, w sytuacji gdy między stronami toczył się spór sądowy w ramach prowadzonego postępowania w sprawie sygn. akt - I C 756/15, dotyczącego skuteczności dokonania poprzedniego podwyższenia czynszu , który to proces zakończył się przegraniem sprawy przez powoda, na skutek prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim, wydanego w sprawie sygn. akt II Ca 443/16 , przy czym podwyższenie czynszu z kwoty 618,67 złotych do kwoty 3.600 złotych, także należy zakwalifikować jako nadużycie prawa podmiotowego , z punktu widzenia obowiązujących stawek czynszu na terenie miastaP..

Apelujący wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie wniesionego powództwa w całości i zmianę rozstrzygnięcia w zakresie kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji.
Pełnomocnik powoda wnosił o oddalenie apelacji i zasadzenie kosztów procesu za II instancję.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest częściowo uzasadniona i odnosi skutek w postaci zmiany zaskarżonego wyroku, gdyż zasadnie podnosi zarzut obrazy przepisu prawa materialnego, tj.art. 5 kcprzez jego niezastosowanie dla częściowej chociażby ochrony praw pozwanych i w konsekwencji tego uwzględnienie w pełni żądania pozwu, które wynika z nadużycia przez powoda jego prawa podmiotowego.
Generalnie należy podzielić stanowisko Sądu Rejonowego wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że powód – zgodnie zart. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego( t. jed. Dz. U. z 4014 r, poz. 150 z późn. zm.) - miał prawo podwyższyć czynsz najmu lokalu, wypowiadając pozwanym jego dotychczasową wysokość i na przeszkodzie temu nie stała – wbrew zarzutom apelacji – okoliczność, że między stronami toczył się proces w sprawie IC 76/15 o zapłatę na skutek wcześniej dokonanego wypowiedzenia wysokości czynszu, który to proces zakończył się oddaleniem powództwa z powodu nieskuteczności ówczesnego wypowiedzenia. Nie można bowiem zgodzić się ze stanowiskiem apelujących, że do zakończenia powyższego procesu powód nie mógł dokonać kolejnego ( nowego) skutecznego już wypowiedzenia wysokości czynszu, które stanowi przedmiot odrębnej oceny w sprawie niniejszej.
Nie można też zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, ze w sprawie nie ma całkowicie zastosowania przepisart. 5 kcdla ochrony praw pozwanych.
Zgodzić należy się zatem z apelującym, że w sprawie niniejszej powód wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu podwyższył go blisko 6-krotnie. Aczkolwiek trzeba za Sądem Rejonowym potwierdzić, że był uprawniony do dokonania tej czynności to jednak dokonując jej nadużył swojego prawa podmiotowego podnosząc czynsz do rozmiarów, które w żaden sposób nie przystają do wysokości stawek czynszu nie tylko na tym terenie ale także w dużych aglomeracjach miejskich, a nawet przewyższają opłaty w części hoteli. Powód zastosował więc tzw. lichwiarskie stawki czynszu, co wskazuje, że celem jego działania nie była chęć uzyskania wyższego czynszu lecz chęć zmuszenia pozwanych do opróżnienia lokalu, czemu z kolei powinno służyć wypowiedzenie najmu lokalu. Taka chęć uzyskania nienależnych i wygórowanych korzyści kosztem pozwanych jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego, nakazującymi uczciwość i czytelne reguły w uzyskiwaniu zysku w obrocie nieruchomościami, i jako taka nie może zasługiwać na pełną akceptację.
Przepisart. 5 kcnie może jednak – czego domagają się apelujący – niwelować całkowicie przysługującego powodowi prawa podmiotowego do podwyższenia wysokości czynszu zgodnie z powołanym trafnie przez Sąd I instancji prawem materialnym w sytuacji gdy pozwani nie skorzystali z przysługującego im trybu weryfikacji podwyżki czynszu przewidzianej przepisami cytowanej wcześniej ustawy, ale daje pozwanym częściową ochronę przez uwzględnienie powództwa nie w całości lecz jedynie w części.
W świetle zatem powyżej wskazanych okoliczności uznać należy, że żądanie powoda musi doznać ograniczenia w wyniku uznania, że powód mógł zrealizować swoje prawo podmiotowe do podwyższenia czynszu ale jedynie do 3- krotności jego dotychczasowej wysokości, co i tak stanowi bardzo znaczącą podwyżkę, a nie jak to uczynił do jego 6- krotności.
Dlatego też, mając na względzie powyższe rozważania należało na podstawieart. 386 § 1 kpczmienić zaskarżony wyrok w pkt. 1- ym i zasądzoną w nim kwotę obniżyć do kwoty 2392 zł oraz w pkt. 3- im przez wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu - w konsekwencji rozstrzygnięcia merytorycznego – na zasadzieart. 100 kpc.
Apelacja w pozostałej części, ze względów wcześniej przywołanych, wskazujących na niemożność zastosowania dalej idącej ochrony pozwanych z uwagi na przysługujące powodowi co do zasady prawo podmiotowe, podlegała oddaleniu jako nieuzasadniona na podstawieart. 385 kpc.
O kosztach procesu między stronami za drugą instancję orzeczono na zasadzieart. 100 kpc, mając na względzie wynik sprawy.

SSA w SO Grzegorz Ślęzak

SSO Paweł Hochman SSR Wioletta Krawczyk