Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1015/16
Data wyroku: 2017-05-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Barbara Braziewicz, Patrycja Reichel, Leszek Dąbek
Słowa kluczowe: Rozwiązanie umowy, Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 240 kc

Sygn. akt III Ca 1015/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 maja 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek (spr.)
Sędzia    SO Barbara Braziewicz
Sędzia    SR (del.) Patrycja Reichel
Protokolant    Monika Piasecka
po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2017 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyG.
przeciwkoW. B.
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim
z dnia 12 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 46/16

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a

    rozwiązuje umowę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wG.przyulicy (...)zawartą w dniu 12 października 1989 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym wW.przed notariuszemT. M.repertorium A(...)w części dotyczącejdziałki (...)o powierzchni 778 m 
(
      2)
           , dla której Sąd Rejonowy w Wodzisławiu Śląskim prowadziksięgę wieczystą nr (...), przeniesionego umową z dnia 13 lutego 2001r. zawartą przed notariuszemZ. C.repertorium A(...)na rzecz pozwanego;

b
nie obciąża pozwanego kosztami procesu;

2
nie obciąża pozwanego kosztami postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Patrycja Reichel  SSO Leszek Dąbek  SSO Barbara Braziewicz
Sygn. akt III Ca 1015/16

UZASADNIENIE
Powódka GminaG.żądała rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wG.przyul. (...), przeniesionego na rzecz pozwanego na mocy umowy z dnia 13 lutego 2001r. oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu twierdziła, że w dniu 12 października 1989r. Naczelnik GminyG., działając w imieniu Skarbu Państwa zawarł umowę z(...) Spółdzielnią Mieszkaniową Wojewódzkiego Ośrodka (...)wG., w ramach której oddana została w użytkowanie wieczystedziałka nr (...)położona wG., w celu wzniesienia na niej domów jednorodzinnych i szeregowych, a użytkownik winien rozpocząć budowę w ciągu 2 lat i zakończyć ją w ciągu następnych 3 lat. Decyzją z 21 maja 1991r. wojewoda(...)stwierdził nabycie w/w działki na własność przez GminęG.. Następnie decyzją z 27 kwietnia 1990r.działkę (...)podzielono na szereg działek w tymdziałkę (...). Dnia 13 lutego 2001r dotychczasowy użytkownik wieczysty zbył prawo użytkowania wieczystego działki na rzecz pozwanego. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego GminyG.obowiązującym w dniu zawierania umowyo ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego działka przeznaczona byłą na cele budowlane. Pierwotny użytkownik wieczysty ani powód nie wykonali obowiązku zabudowy działki zgodnie z umową, co uzasadnia żądanie rozwiązania umowyo oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z powodu korzystania z nieruchomościw sposób sprzeczny z umową.
PozwanyW. B.wnosił o oddalenie powództwa. Podnosił, że nabył prawo użytkowania wieczystego w dobrej wierze, korzystając z domniemania dobrej wiary ksiąg wieczystych i zaufania publicznego notariusza, przed którym spisywana była umowa. Twierdził, że dopełnił wszystkich obowiązków związanych z zawarciem umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego, nie posiadał wiedzy na temat zapisów umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, nie został o tym powiadomiony przez sprzedającego ani przez notariusza. Zarzucił, że to powódka nadużywa swojego prawa podmiotowego dochodząc roszczenia po 21 latach, nie korzystając z prawa pierwokupu, nie informując pozwanego, kiedy zawierała przedwstępna umowę sprzedażyo zagrożeniach stąd płynących.
Sąd Rejonowy w Wodzisławiu Śląskimw wyroku z dnia 12 04 2016r. oddalił powództwo.
W ustalonym stanie faktycznym w motywach wyroku przywołał regulacjęart. 240 k.c.i uznał, że nie zostały spełnione przesłanki w niej zawarte. Wskazał,iż prawo użytkowania wieczystego poza prawem własności jest najpełniejszą formą władania gruntem i tylko w wyjątkowych przypadkach mogą znaleźć zastosowanie przepisy zezwalające na naruszenie trwałości tego stosunku prawnego. Uwzględniając fakt, iż od 10 października 1989r. nieruchomość objęta sporem jak również pozostałe nieruchomości wydzielone zdziałki (...)wpisane były do rejestru zabytków przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wK.jako fragment „parku w stylu angielskim” uznał, iż nie zabudowanie tej działki nie stanowiło oczywistej sprzeczność z jego przeznaczeniem. Wskazał, że teren ten był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren pod budownictwo, co nie oznaczało jednak, że jedynym możliwym i zgodnym z przeznaczeniem terenu sposobem jego użytkowania była jego zabudowa. Tym bardziej, że obecnie teren ten jest przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na tereny nie budowlane. Zmiana przeznaczenia gruntu nastąpiła zarówno w 1994r. jak i w 2001r., kiedy nabyłją pozwany i była w zasadzie nie zależna od stron umowy o użytkowanie wieczyste. Wskazał także, iż właściciel nieruchomości nie sprzeciwiał się sposobowi zagospodarowania tego terenu, ponadto w 2000r. kiedy pozwany chciał kupić prawo użytkowania wieczystego, nie skorzystał z prawa pierwokupu, a później jeszcze przez kolejne 15 lat, również nie domagał się wykonania zabudowy. Z tego powodu uznał,iż sam właściciel zrezygnował przez swoje zachowanie ze swoich uprawnieńi przeznaczył ten teren na inne cele niż zabudowa.
Orzeczenie zaskarżyłapowódka GminaG., która wnosiła o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.
Zarzucała, że przy ferowaniu zaskarżonego wyroku naruszono przepisart. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 08 1997r. o gospodarce nieruchomościamiw zw. zart. 240 k.c.poprzez ich nieprawidłową wykładnię i zastosowanie, a to poprzez:

-

błędne przyjęcie, iż niewykonanie obowiązków, wynikających z umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste a dotyczących zabudowy nieruchomości nie stanowi wystarczającej podstawy do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego,

pominięcie, iż tzw. oczywista sprzeczność w korzystaniu z gruntu zgodniez przeznaczeniem, oznacza pewność co do istnienia na nieruchomościach stanu niedającego się pogodzić z celem dla którego ustanowiono użytkowanie wieczyste;

błędne przyjęcie, iż powódka zrezygnowała z celu, dla którego ustanowiono użytkowanie wieczyste na podstawie umowy z 12 10 1998r., podczas gdy powódka wystąpiła z powództwem przeciwko(...) Spółdzielni Mieszkaniowej Ośrodka (...)wG.o rozwiązanie użytkowania wieczystego i Sąd OkręgowywG.prawomocnym wyrokiem z dnia 11 12 2003r. w sprawiesygn. akt II C 45/03 rozwiązał stosunek użytkowania wieczystego w stosunku do działek pozostających w użytkowaniu wieczystym w/w Spółdzielni;

błędne określenie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (przeznaczenia gruntu) przy pomocy innych kryteriów aniżeli treść umowy ustanawiającejto prawo;

pominięcie okoliczności, iż ani pierwotny użytkownik wieczysty, ani pozwany jako jej następca prawny nie podjęli nawetm.lanych starań w celu zabudowydziałki nr (...).

W odpowiedzi na apelacjępozwanyW. B.wnosił o jej oddalenie oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje
Sąd pierwszej instancji prawidłowo rozpoznał sprawę, a następnie orzekając skonstruował prawidłową podstawę faktyczną orzeczenia.
Ustalenia faktyczne składające się na podstawę faktyczną orzeczenia nie były kwestionowane w apelacji i mają podstawę w informacjach zawartych w przywołanych w uzasadnieniu wyroku wiarygodnych źródłach dowodowych.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Zgodnie z § 6 umowy z dnia 12 października 1989 roku zawartej przez działającego w imieniu Skarbu Państwa Naczelnika GminyG., ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego na okres 99 lat tj. do 12 października 2088r., na rzecz(...) Spółdzielni Mieszkaniowej Wojewódzkiego Ośrodka (...)wG.. obejmujące nieruchomość stanowiącadziałkę (...)o powierzchni 3,6845ha, mapa 9, obrębG., postanowiono, że wieczysty użytkownik powinien rozpocząć budowę domów jednorodzinnych i szeregowych w okresie 2 lat i zakończyć ją w okresie następnych3 lat, licząc od zawarcia umowy. Użytkownik zobowiązał się utrzymywać budynkiw należytym stanie, a w razie zniszczenia lub rozbiórki do ich odbudowy w ciągu 2 lat.
Jak słusznie wskazuje Sąd I instancji bezspornym jest, że z zapisów umowy
nie wywiązał się zarówno pozwany, jak(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa Wojewódzkiego Ośrodka (...)wG.i nieruchomość nie została zabudowana domkami jednorodzinnymi, czy zabudową szeregową.
Pozwany nabył prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości i był zobowiązany do zrealizowania zapisów z niej wynikającychi wbrew temu co przyjął Sąd I instancji fakt, iż zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka zmieniała swoje przeznaczenie i w przejściowych okresach nie stanowiła terenu pod zabudowę nie zmienia faktu, iż w czasie określonym w zapisach umowy nie podjęto żadnych działań, by wywiązać się z obowiązku w niej nałożonego.
Wbrew stanowisku Sądu I instancji fakt, iż działka objęta została wpisana do rejestru zabytków przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wK.jako fragment „parku w stylu angielskim”, nie unicestwiał prawnych możliwości uzyskania zezwolenia na zabudowę działki.
Pomimo tego zarówno pozwany, jak i jego poprzednik prawny z tej możliwości nie skorzystali.
Z podanych względów w świetle regulacjiart. 240 k.c.powódce przysługuje skuteczne względem pozwanego roszczenie o rozwiązanie tej umowy.
Czyni to powództwo uzasadnionym, co prowadziło do zmiany zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa.
Reasumując zaskarżony wyrok jest wadliwy i dlatego apelację powoda jako uzasadnioną uwzględniono, zmieniając wyrok w sposób podany w sentencjiw oparciu o regulacjęart. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach procesu za pierwszą i drugą instancję orzeczono stosując regulacjęart. 102 k.p.c., uwzględniając sytuację pozwanego oraz fakt, iż sprawa miała charakter wątpliwy.
SSR (del.) Patrycja Reichel SSO Leszek Dąbek SSO Barbara Braziewicz