Sąd Rejonowy w Tczewie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 542/15
Data wyroku: 2017-01-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Dominika Czarnecka
Słowa kluczowe: Odpowiedzialność
Podstawa prawna: art 13 ust 1 8 i art 14 ustawy o własności lokali art 498
Teza: Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
	Dla skuteczności potrącenia spełnione muszą być łącznie cztery przesłanki: wzajemność wierzytelności, jednorodzajowość świadczeń, wymagalność wierzytelności i ich zaskarżalność.

Sygn. akt I C 542/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
T., dnia 9 grudnia 2016 r.
Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Dominika Czarnecka
Protokolant: Marta Antonowicz
po rozpoznaniu w dniu 25 listopada 2016 r. w Tczewie
na rozprawie
sprawy z powództwaK. P.
przeciwkoA. W.,D. W.
o zapłatę
I. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 2 237, 37 zł (dwa tysiące dwieście trzydzieści siedem złotych 37/100), w tym kwotę:
- 738,70 zł (siedemset trzydzieści osiem złotych 70/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 15 grudnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;
- 287, 30 zł (dwieście osiemdziesiąt siedem złotych 30/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 15 stycznia 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;
- 36,90 zł (trzydzieści sześć złotych 90/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 15 lutego 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;
- 623,30 (sześćset dwadzieścia trzy złote 30/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 15 marca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;
- 551,17 zł (pięćset pięćdziesiąt jeden złotych 17/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 15 kwietnia 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;
II. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 717 zł (siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;
III. nakazuje pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Tczewie kwotę 1 731,17 zł (tysiąc siedemset trzydzieści jeden złotych 17/100) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
Sygn. akt I C 542/15

UZASADNIENIE
PowódK. P.złożył pozew przeciwkoA. W.iD. W.o zapłatę solidarnie kwoty 2 237,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 38,70 zł od dnia 15 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty; od kwoty 287, 30 zł od dnia 15 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty; od kwoty 36,90 zł od dnia 15 lutego 2014 r. do dnia zapłaty; od kwoty 623,30 zł od dnia 15 marca 2014 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 551,17 zł od dnia 15 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwani w dniu 19 września 2011 r. odebrali, a w dniu 21 października 2011 r. zakupili od powoda lokal mieszkalny przyul. (...)wT.. W § 5 umowy sprzedaży zobowiązali się uczestniczyć w kosztach utrzymania i eksploatacji budynku oraz w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej określonych wustawie o własności lokaliw stosunku odpowiadającym ich udziałowi we współwłasności nieruchomości. Nadto w protokole zdawczo – odbiorczym zobowiązali się do ponoszenia kosztów z tytułu użytkowania lokalu. Pozwani pomimo zobowiązania nie uiścili wszystkich należnych opłat za miesiące od listopada 2013 r. do marca 2014 r. Powód, po uprzednim wystawieniu faktur, wzywał pozwanych do zapłaty, jednakże bezskutecznie. Pozwani dokonali jedynie częściowej zapłaty za faktury nr F(...)z dnia 31 grudnia 2013 r. i F(...)z dnia 31 stycznia 2014 r., a brak zapłaty pozostałej części tłumaczyli rzekomym potrąceniem kwoty 1026 zł za zakup i montaż nawiewników w przedmiotowym mieszkaniu. Natomiast brak zapłaty za pozostałe faktury VAT w ogóle nie został uzasadniony przez pozwanych. To pozwani nie dochowali zasad prawidłowej pracy urządzeń wentylacyjnych, wobec czego obciążenie powoda tymi kosztami nie jest zasadne. Z ostrożności wskazano, że powód dokonał przekazania nieruchomości do zarządcy nieruchomości –Biura (...)z dniem 31 marca 2014 r. i dopiero po tej dacie rozwiązane zostały umowy z dostawcami mediów przez powoda i nawiązane nowe z dostawcami przez BN(...), stąd do dnia 31 marca 2014 r. koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej i opłaty za media rozliczał powód, więc to on był uprawniony do obciążania odpowiednią częścią tych kosztów właścicieli poszczególnych mieszkań.
Sąd Rejonowy w Tczewie w dniu 2 kwietnia 2015 r. wydał nakaz zapłaty.
Pozwani złożyli sprzeciw od tego nakazu, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie do powoda na ich rzecz kosztów procesu.
Wskazali, że zobowiązali się uczestniczyć w kosztach utrzymania i eksploatacji budynku oraz kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jednakże zgodnym zamiarem stron było powierzenie powodowi funkcji zarządcy Wspólnoty do czasu powołania zarządu spośród grona właścicieli lokali, co nastąpiło w dniu 2 stycznia 2014 r. Powyższe potwierdza oświadczenie powoda złożone do protokołu głosowania o zrzeczeniu się wszelkich uprawnień i obowiązków wynikających z dotychczasowego administrowania Wspólnotą Mieszkaniową. Powód, pomimo powzięcia wiadomości o powołaniu nowego zarządcy nieruchomości oraz zrzeczenia się uprawnień do administrowania nieruchomościami w dniu 27 stycznia 2014 r. zaniechał przekazania nowemu zarządcy dokumentacji technicznej oraz rachunkowej dotyczącej nieruchomości przyul. (...)wT.. Nowy zarządca nieruchomości wezwał powoda do wydania tej dokumentacji pismem z dnia 11 lutego 2014r., jednakże powód do dnia 31 marca 2014 r. próbował dokonywać czynności związanych z zarządem nieruchomością, nie będąc do tego uprawnionym. W ocenie pozwanych działanie powoda po dniu 2 stycznia 2014 . stanowiło prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. W tym stanie rzeczy, z uwagi na to, że powód był świadomy wybrania nowego zarządcy nieruchomości nie może on żądać wynagrodzenia za swoje działania na rzecz pozwanych po dniu 2 stycznia 2014 r. Dodatkowo pozwani wskazali, że opłaty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty eksploatacyjne za korzystanie z lokalu n r 2 za okres od lutego 2014 do marca 2014 uiścili na rzecz nowego zarządcy –Biura (...). Nadto skarżący podnieśli, że przewody kominowe wlokalu nr (...)przyul. (...)zostały wybudowane w sposób wadliwy wobec czego w lokalu dochodziło do skraplania się wody na szybach okiennych, co powodowało uszkodzenia, które pozwani musieli usunąć na własny koszt. Powód, jako deweloper, był zobowiązany do usunięcia tych wad, czego nie uczynił i co spowodowało, że pozwani dokonali tego na własny koszt, montując pięć nawiewników, których łączny koszt zakupu i montażu to 1026 zł. W tym stanie rzeczy dokonali oni potrącenia kwoty 1026 zł, którą przeznaczyli na usunięcie wad zakupionej od powoda nieruchomości z kwotami wynikającymi z faktur nr F(...)oraz(...). Pozostałą po kompensacie kwotę pozwani uiścili na rzecz powoda, co przyznano w pozwie.
Pozwani podnieśli zarzut potrącenia kwoty 1026 zł i wnieśli o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wadliwego i niezgodnego z projektem budowlanym sposobu wykonania instalacji wentylacyjnej i konieczności zamontowania nawiewników.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwaniA. W.iD. W.w dniu 21 października 2011 r. nabyli od powodaK. P.lokal mieszkalny nr (...)położony przyul. (...)wT.. W § 5 umowy sprzedaży pozwani zobowiązali się uczestniczyć w kosztach utrzymania i eksploatacji budynku oraz w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej określonych wustawie o własności lokaliw stosunku odpowiadającym ich udziałowi we współwłasności nieruchomości. W protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 19 września 2011 r. pozwani zobowiązali się do ponoszenia kosztów z tytułu użytkowania lokalu, tj. zużycia c.o., ciepłej i zimnej wody, wywozu śmieci, oświetlenia klatki schodowej, sprzątania klatek schodowych i sprzątania zewnętrznego wokół budynku do czasu powstania Wspólnoty Mieszkaniowej i podpisania przez nią umów z dostawcami poszczególnych mediów. Do tego czasu rozliczeń miał dokonywać powód na podstawie faktur otrzymywanych od dostawców mediów proporcjonalnie do wskazań liczników.
(dowód: akt notarialny Rep. A nr(...)– umowa sprzedaży – k. 8-15; protokół zdawczo- odbiorczy – k. 18 – 19; zeznania powoda – k. 219-221)
Uchwałą Nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przyul. (...)wT.z dnia 27 stycznia 2014 r. wybrany został zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Głosowanie odbyło się na zebraniu oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niniejszą uchwałą Wspólnota Mieszkaniowa zdecydowała o powierzeniu administrowania budynkiem Wspólnoty i zawarcia umowy o administrowanie zBiurem (...).K. P.jako reprezentującyZakład Produkcyjno – Usługowy (...)oświadczył, że na dzień powstania wspólnoty wszystkie rozliczenia wynikające z zawartych umów obsługujących powyższą nieruchomość zostały uregulowane w całości, a nadto że Wspólnota Mieszkaniowa z dniem uchwały przejmuje wszelkie prawa i obowiązki wynikające zustawy o własności lokali.
(dowód: uchwała nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 27 stycznia 2014 r. – k. 67-71)
Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)została zawarta w dniu 7 lutego 2014 r.
(dowód: umowa o administrowanie – k. 174-176; pismo z dnia 11 lutego 2014 r. – k. zeznania świadkaG. C.– k.190 )
Dnia 12 lutego 2014 r. zostało wydane zaświadczenie o nadaniu Wspólnocie numeru identyfikacji REGON.
(dow ód: zaświadczenie - k. 177)
Pismem z dnia 11 lutego 2014 r. doręczonymK. P.dnia 27 lutego 2014 r. poinformowano go o podjęciu uchwały Nr 1 z dnia 27 stycznia 2014 r., którą dokonano wyboru zarządu wspólnoty oraz poinformowano, że naliczenia opłat za posiadany lokal otrzyma, jako właściciel lokalu, po przekazaniu dokumentacji budynku odfirmy Zakład Produkcyjno – Usługowy (...). Jednocześnie zwrócono się do powoda z prośbą o przekazanie dokumentów technicznych dotyczących nieruchomości i wyznaczenie terminu przekazania. Pismem z dnia 7 marca 2014 r. powód poinformowałBiuro (...), że dokumentacja dla budynku zostanie przekazana pisemnie na podstawie upoważnienia od zarządu wspólnoty po przepisaniu umów na dostawę mediów obsługujących przedmiotową nieruchomość
(dowód: pismo - k. 72-73, dowód doręczenia – k. 74, pismo z dnia 7 marca 2014 r. - .k. 94).
Pismem z dnia 17 marca 2014 r. potwierdzono nadanie Wspólnocie Mieszkaniowej numeru identyfikacji podatkowej
(dowód: pismo – k. 103).
Dnia 31 marca 2014 r. podpisany został podpisany protokół zdawczo – odbiorczy dokumentacji dotyczącej budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego wT.przyul . (...). Dokumentację przekazanoBiuru (...).
(dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 31 marca 2014 r. – k. 29 - 30).
Pismem z dnia 07 marca 2014 r. została przezZakład Produkcyjno – Usługowy (...)rozwiązana z dnia 31 marca 2014 r. umowa zZakładem (...)wT.. W piśmie zawarto informację o tym, iż od dnia 1 kwietnia 2014 r. nieruchomość będzie zarządzana przezBiuro (...).
Pismem z dnia 07 marca 2014 r. została przezZakład Produkcyjno – Usługowy (...)rozwiązana z dnia 31 marca 2014 r. umowa zZakładem (...)wT.. W piśmie zawarto informację o tym, iż od dnia 1 kwietnia 2014 r. nieruchomość będzie zarządzana przezBiuro (...). Z pisma(...)T.z dnia 4 maja 2016 r. wynikało, że do zawarcia umowy na dostawę ciepła z Wspólnotą Mieszkaniową potrzebne jest przedstawienie zaświadczenia o nadaniu NIP i REGON dla Wspólnoty Mieszkaniowej.
(dowód: pisma z dnia 07 marca 2014 r. – k. 31 – 32, pismo – k. 227).
Powód poniósł koszty dostawy mediów i koszty ogólne (energia elektryczna, śmieci, sprzątanie, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości), wobec czego wystawił pozwanym faktury, celem uiszczenia przez nich zwrotu poniesionych przez niego kosztów. Wystawiono faktury VAT nr:(...)z dnia 31 grudnia 2013 r. na kwotę 716,50 zł, F(...)z dnia 30 listopada 2013 r. na kwotę 738,70 zł; F(...)z dnia 31 stycznia 2014 r. na kwotę 582,45; F(...)z dnia 28 lutego 2014 r. na kwotę 623,30 zł; F(...)z dnia 31 marca 2014 r. na kwotę 551,17 zł. Pozwani dokonali częściowej zapłaty za faktury VAT nr(...)i(...), brak pozostałej zapłaty tłumacząc potrąceniem kwoty 1026 zł za zakup i montaż nawiewników.
(dowód: faktury Vat – k.20-24; faktura VAT, zestawienia kosztów i umowa ubezpieczenia– k. 111-154; zeznania powoda – k. 219-221; zeznania pozwanych – k. 221-223)
Pismem z dnia 29 kwietnia 2014 r. powódK.wezwał pozwanych do zapłaty kwot zfaktury VAT nr (...);(...);(...);(...);(...). Zakreślono w nich siedmiodniowy termin zapłaty. Powyższe wezwanie do zapłaty zostało pozwanym doręczone w dniu 7 maja 2014 r.
(dowód: wezwanie do zapłaty – k. 25, dowód doręczenia wezwania do zapłaty – k. 26)
Na dzień 31 maja 2015 r. pozwani posiadali na koncie Wspólnoty nadpłatę w kwocie 926,34 zł, która wynikała z tytułu wpłaty w miesiącu marcu 2014 r. kwoty 1172,52 zł, co miało stanowić również opłatę za media począwszy od miesiąca lutego 2014 r.
(dowód: zestawienie obrotów i sald- k. 181-182, pismo dotyczące salda – k. 180)
Przewody kominowe wlokalu nr (...)przyul. (...)wT.zostały wybudowane w sposób wadliwy wskutek czego w lokalu dochodziło do skraplania się wody na szybach okiennych. Skroplona woda spływała na ściany i parapety okienne, powodując uszkodzenia, które pozwani usunęli na własny koszt. Powód pismem z dnia 20 marca 2014r. został wezwany do usunięcia usterek stwierdzonych w protokole okresowej kontroli przewodów kominowych. W trakcie kontroli stwierdzono brak ław kominiarskich, zawężone i nieprawidłowo wyprowadzone jednostronne wyloty przewodów kominowych, brak rur łączących wentylację, brak nawiewników w mieszkaniach. Powód wykonał wentylację w lokalu pozwanych niezgodnie z projektem budowlanym. W lokalu konieczne było zamontowanie nawiewników okiennych w celu zapewnienia dopływu powietrza zewnętrznego do pomieszczeń w lokalu. Pozwani w celu zapobieżenia skraplania wody zakupili na swój koszt pięć nawiewników. Łączny koszt zakupu i nawiewników i montażu nawiewników wyniósł 1026 zł. Pozwani dokonali potrącenia kwoty 1026 zł, którą przeznaczyli na usunięcie wad zakupionej od powoda nieruchomości z kwotami wynikającymi z faktur VAT nr(...)z dnia 31 grudnia 2013 r. i F(...)z dnia 31 stycznia 2013 r. Pozostałą po kompensacie kwotę pozwani uiścili na rzecz powoda.
(dowód: okoliczności częściowo bezsporne; protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych – k. 57-61; pismoBiura (...)wzywające powoda do usunięcia usterek – k. 55-56; pismo zawierające oświadczenie o potrąceniu – k. 62-63; projekt budowlany zamienny – k. 155-156; faktura Vat – k.171; dowód wpłatyKP– k. 172; opinia biegłego sądowego do spraw budownictwaS. A.– k. 240-249, k. 282-283; zeznania pozwanych – k. 221 – 223)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wymienionych w treści uzasadnienia kserokopii dokumentów prywatnych, uwierzytelnionych przez zawodowego pełnomocnika, bowiem brak było podstaw do kwestionowania ich autentyczności, której nie podważała także strona przeciwna do tej, która dokumenty owe złożyła.
Za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadkaG. C., gdyż były logiczne i wewnętrznie spójne, korelując także z materiałem dowodowym w postaci kserokopii dokumentów. Sąd uznał za wiarygodne także zeznania stron. W istocie bowiem pozostawały one spójne co do okoliczności faktycznych sprawy. Strony jedynie odmiennie rozumiały implikacje tych okoliczności w ich sferze prawnej. Niewątpliwie na wiarę zasługiwały zeznania pozwanych co do utrudnień i powstałych w mieszkaniu uszkodzeń związanych z brakiem nawiewników, szczególnie, że zeznania te korespondowały z opinią tak pisemną, jak i ustną biegłego sądowegoS. A., uznaną przez Sąd za wiarygodną jako sporządzoną rzetelnie, zgodnie z wymaganym w tym zakresie przepisami. Ocena tych dowodów doprowadziła do wniosku, że powód wadliwie wykonał wentylację w lokalu pozwanych oraz że zamontowanie przez nich nawiewników było konieczne do zapewnienia prawidłowej cyrkulacji powietrza. Okoliczności te nie miały jednak zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem zarzut potrącenia kwoty poniesionej na zakup i montaż nawiewników okazał się nieskuteczny.
W tak ustalonym stanie faktycznym powództwo zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że pozwani zakupili od powodalokal mieszkalny nr (...)położony przyul. (...)wT.. W § 5 umowy sprzedaży pozwani zobowiązali się uczestniczyć w kosztach utrzymania i eksploatacji budynku oraz w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej określonych wustawie o własności lokaliw stosunku odpowiadającym ich udziałowi we współwłasności nieruchomości. W protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 19 września 2011 r. pozwani zobowiązali się do ponoszenia kosztów z tytułu użytkowania lokalu, tj. zużycia c.o., ciepłej i zimnej wody, wywozu śmieci, oświetlenia klatki schodowej, sprzątania klatek schodowych i sprzątania zewnętrznego wokół budynku do czasu powstania Wspólnoty Mieszkaniowej i podpisania przez nią umów z dostawcami poszczególnych mediów. Do tego czasu rozliczeń miał dokonywać powód na podstawie faktur otrzymywanych od dostawców mediów proporcjonalnie do wskazań liczników. Ponoszenie wskazanych kosztów znajdowało swe uzasadnienie wart. 13 ust. 1 i 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U z 2015 r. poz. 1892), w świetle których właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Właściciel lokalu jest zatem obowiązany wpłacać zaliczki na poczet kosztów zarządu tylko nieruchomością wspólną, do kosztów tych nie należą wydatki na indywidualną własność, także nie są kosztami zarządu wydatki na usługi dostarczane do lokali stanowiących indywidualną własność (np. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną). Członkowie wspólnoty zobowiązani są pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części). Nadwyżka ta powinna zostać zwrócona po zakończeniu roku obrachunkowego.
W niniejszej sprawie pozwani zasadniczo nie kwestionowali obowiązku poniesionych kosztów, wskazując, że powód od dnia 1 lutego 2014 r. nie pełnił już funkcji zarządcy nieruchomości, wobec czego nie powinien ponosić wydatków, na które opiewały wymienione w pozwie faktury. Co prawda od 1 lutego 2014 r. administrowanie nieruchomością powierzonoBiuru (...), jednakże, jak już wyżej wskazano, pozwani w protokole zdawczo – odbiorczym zobowiązali się do ponoszenia związanych z nieruchomością wspólnych kosztów do czasu powołania zarządu i (koniunktywnie) podpisania umów z dostawcami mediów. W efekcie to powód do czasu, kiedy pozostawał stroną tychże umów, tj. do dnia 31 marca 2014 r., zobligowany był ponosić wydatki z nich wynikające. Nie znajdują uzasadnienia twierdzenia pozwanych, że powód utrudniał zawarcie tych umów, bowiem nie chciał przekazać dokumentacji budynku i liczników. Wyjaśniając tę kwestię po pierwsze wskazać trzeba, że powód o powierzeniu administrowania budynkiem innemu podmiotowi dowiedział się z pisma z dnia 11 lutego 2014 r., które doręczono mu 27 lutego 2014 r. Natomiast, już w dniu 7 marca 2014 r. ustosunkował się do treści tego pisma, wskazując, że celem „przepisania umów” naBiuro (...)niezbędne jest przekazanie kompletu dokumentów. Nie sposób czynić powodowi zarzutu, że pismo z dnia 11 lutego 2014 r. odebrał z celowym opóźnieniem, by odroczyć moment zwrotu dokumentacji, skoro nadano je 18 lutego 2014 r. Także odpowiedź udzielona pismem datowanym już przecież osiem dni po tym odbiorze nie nasuwa podejrzeń, że działania powoda były ujemne intencjonalnie. Skoro powód zobligowany był do poniesienia kosztów nie tylko do chwili ukonstytuowania się Wspólnoty, ale również do czasu podpisania przez Wspólnotę umów z dostawcami mediów to pozwani nie powinni byli w tak określonym czasie uiszczać kosztów związanych z eksploatacją nieruchomością wspólnąBiuru (...). Jednocześnie nie można skutecznie postawić powodowi zarzutu, że prowadził sprawy pozwanych bez zlecenia. Przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia znajdują zastosowanie wtedy, gdy prowadzącego nic nie upoważnia ani nic nie zobowiązuje do działania na rzecz osoby zainteresowanej. Konsekwentnie, nie może być mowy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia w sytuacji, gdy istnieje jakikolwiek obowiązek prawny do podjęcia określonych czynności. Obowiązek ten zaś wynikał z umownego zapisu stron, którego źródłem był już powoływany protokół zdawczo – odbiorczy. Niezależnie od tego zgodnie z przepisemart. 754 kcprowadzący cudzą sprawę bez zlecenie jedynie wtedy nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków, gdy działa wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, chyba że wola jej sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego. W realiach sprawy brak jest podstaw do znamionowania działania powoda jako sprzecznego z wiadomą mu wolą pozwanych. Zauważyć bowiem trzeba, że o zawarciu umowy o administrowanie budynkiem powód dowiedział się dopiero w dniu 27 lutego 2014 r. Poza tym samo zawarcie jej, zgodnie z § 5 aktu notarialnego wespół z zapisem protokołu zdawczo – odbiorczego nie zwalniało powoda z obowiązku poniesienia omawianych kosztów, które, co w tym miejscu należy przypomnieć, miał przecież ponieść do czasu zawarcia przez Wspólnotę umów z dostawcami mediów. W rezultacie powód  wykazał, iż w okresie objętym wskazanymi w pozwie fakturami pokrył wydatki na energię, energię cieplną, wodę, sprzątanie, ubezpieczenie i podatek. Pozwani nie negowali tego, że powód zawarł umowę ubezpieczenia nieruchomości, czy umowę o sprzątanie nieruchomości czy też, że zapłacił za media. Co prawda wskazywali, że w ostatnim okresie czasu nie było należycie sprzątane, jednakże nie ulega wątpliwości, iż powód uiścił koszty wykonania tejże usługi, a pozwani nie zaoferowali materiału dowodowego, z którego wynikałoby, że sprzątanie nie było wykonywane prawidłowo. Poza tym pozwani ponosili ten koszt już od 2011 r., nie składając zastrzeżeń. Podobnie wskazać należy co do kwestionowanych kosztów za wywóz śmieci. Pozwani kwestionowali również wysokość kosztów określonych w fakturach jako KO - koszty ogólne, wskazując, iż powód nie był uprawniony do pobierania opłat za sprawowanie funkcji zarządcy czy administratora. Należy mieć jednak na uwadze, że z treści przedłożonych dokumentów nie wynika, aby w kosztach ogólnych zawarte były koszty związane z pełnieniem funkcji zarządcy, czy administratora, a pozwani okoliczności przeciwnych nie wykazali. Z treści pisma – zestawienia kosztów wynika, iż koszty te stanowiły koszty energii elektrycznej, wywozu śmieci, sprzątania, ubezpieczenia budynku i podatku od nieruchomości. Co więcej, pozwani kwoty z tytułu kosztów wymienionych w fakturach uiścili jednakże na rachunek bankowy Wspólnoty. Wbrew twierdzeniom pozwanych powód nie mógł domagać się przekazania na jego rzecz tak zgromadzonej nadpłaty, bowiem, w zgodzie z tym co powiedziano na wstępie, to jedynie pozwani władni są rozdysponować tą kwotą poprzez żądanie zaliczenia jej na poczet przyszłych świadczeń należnych Wspólnocie bądź poprzez żądanie jej zwrotu.
W tym stanie rzeczy żądanie pozwu uznać należy za zasadne.
W ocenie Sądu Rejonowego zarzut strony pozwanej potrącenia przysługującej jej, opiewającej na kwotę 1026 zł wierzytelności z tytułu nabycia nawiewników jest nieskuteczny. Dla jego skuteczności spełnione muszą być łącznie cztery przesłanki: wzajemność wierzytelności, jednorodzajowość świadczeń, wymagalność wierzytelności i zaskarżalność wierzytelności (art. 498 kc). Przy czym w zakresie przesłanki wymagalności, odnosi się ona jedynie do wierzytelności przysługującej wierzycielowi składającemu oświadczenie woli o potrąceniu. W tym kontekście w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że przedstawiona do potrącenia przez pozwanych wierzytelność, zgłaszana jako wierzytelność z rękojmi, nie znajduje swego źródła w przepisach rękojmię regulujących. Nie można tu żądać naprawienia szkody na podstawieart. 566 § 1 kcz uwagi na nieodstąpienie przez pozwanych od umowy czy też brak alternatywnego żądania obniżenia ceny. Jakkolwiek, w ocenie Sądu I instancji, sprzedany pozwanym lokal miał wady, których usunięcia mogli domagać się od powoda, to jednak brak jest przepisu, który zezwalałby im na nabycie wadliwej rzeczy na koszt sprzedawcy. Nawet jednak gdyby uznać, że przedstawiona do potrącenia wierzytelność ma charakter odszkodowawczy i jest wynikiem nienależytego wykonania umowy przez stronę powodową (art. 471 kc), to wierzytelność ta w chwili przedstawienia jej do potrącenia nie była wymagalna. Zauważyć bowiem należy, że tak określone zobowiązanie powoda to zobowiązanie bezterminowe. Oznacza to, że jeżeli termin spełnienia świadczenia nie został oznaczony, powinno być ono spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania zobowiązania (art. 455 k.c.), chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w chwale z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 76/14, aprobując przeważające poglądy doktryny i orzecznictwa, wierzytelność jest wymagalna w rozumieniuart. 498 § 1 kcw terminie wynikającym zart. 455 kc.Dłużnik, który otrzymał od wierzyciela wezwanie do wykonania zobowiązania, powinien je wykonać niezwłocznie, czyli bez zbędnej zwłoki.(...)w rozumieniu komentowanego przepisu powinna być rozumiana jako konieczność wykonania zobowiązania stosownie do wymagań dobrej wiary i zwyczajów uczciwego obrotu. Takie określenie umożliwia dokonywanie ocen w odniesieniu do czasu i miejsca, w którym dłużnik powinien niezwłocznie wykonać zobowiązanie. Nie ulega zatem wątpliwości, że niezwłoczność, o której mowa w przepisie, nie pokrywa się z natychmiastowością. Zawsze jednak terminy te muszą być realne, uwzględniające wymagania stawiane uczestnikom stosunku zobowiązaniowego, zwłaszcza wart. 354 i 355 k.c(wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 września 2012 r. I ACa 426/12, LEX nr 1223147; wyrok SA we Wrocławiu z dnia 21 listopada 2012 r.(...), LEX nr 1267476). Rozwiązanie to w wystarczającym stopniu chroni obie strony stosunku zobowiązaniowego, zabezpieczając przed nadużywaniem swojej pozycji przez kontrahenta, wprawdzie zgodnego z treścią zobowiązania, ale sprawiającego wrażenie szykany, bezwzględności czy zbytniego formalizmu (R.L.deB.,Polskie prawo cywilne. Zobowiązania,P.1999, s. 321).(...)oznacza konieczność respektowania czasu potrzebnego dłużnikowi do zabezpieczenia prawidłowego wykonania zobowiązania. Długość tego czasu zależna jest od istniejących w obrocie cywilnym stosunków w odniesieniu do skonkretyzowanego zobowiązania. Czasu potrzebnego do niezwłocznego wykonania zobowiązania nie da się oznaczyć sztywno określoną liczbą dni czy tygodni. W każdym razie powinien to być taki czas, w którym dłużnik, zważywszy na rodzaj i rozmiar świadczenia, powinien móc przygotować przedmiot świadczenia. Pojawiający się w praktyce orzeczniczej termin czternastodniowy od wezwania do wykonania dla typowych zobowiązań może mieć w tej sytuacji jedynie charakter informacyjny czy instrukcyjny (wyrok SA we Wrocławiu z dnia 20 marca 2012 r. I ACa 191/12,LEX nr 1130916).
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że wykreowany przezart. 455 kcobowiązek powoda, nie zaktualizował się, bowiem nie został on przez pozwanych wezwany do zapłaty kwoty 1026 zł. Z pola widzenia Sądu nie zniknęło przy tym to, że wezwanie owo może być dokonane w sposób dorozumiany, jednakże w okolicznościach sprawy, zachowaniu pozwanym nie można przypisać przybierającej postać uzewnętrznionego działania intencji wezwania powoda do zapłaty. Pozwani oświadczyli bowiem jedynie, że dokonują potrącenia kwoty 1026 zł w ten sposób, że nie zapłacą pełnej kwoty wynikającej z faktur, obniżając ją właśnie o 1026 zł – koszt nabycia nawiewników. W tych realiach nie można uznać, że powód stał się zobowiązany do zwrotu tej kwoty pozwanym, a już na pewno pozwani (wbrew dyspozycjiart. 6 kcw zw. zart. 232 kpc) nie wykazali, że zobowiązanie było wymagalne w chwili złożenia zarzutu potrącenia. Podkreślić zaś trzeba, że wierzytelność przedstawiana do potrącenia musi być wymagalna w chwili dokonywania tego potrącenia, co w sprawie nie miało miejsca. W efekcie nie zostały spełnione określone przepisemart. 498 § 1 k.c.wymogi skuteczności zarzutu potrącenia i jako taki zarzut ten nie może zostać uwzględniony.
Z tych przyczyn Sąd na mocyart. 13 ust. 1 i 14 ustawy o własności lokaliw zw. zart. 353 § 1 kcSąd orzekł jak w sentencji.
O odsetkach Sąd orzekł na mocyart. 481 § 1 i 2 kc.W myślart. 481 § 1 kcjeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona należą się odsetki ustawowe. Strony nie określiły wysokości odsetek za opóźnienie, stąd też Sąd zasądził odsetki ustawowe. Przy czym z uwagi na zmianę przepisów odnośnie oznaczenia wKodeksie cywilnymodsetek wart. 481 § 1 kc, Sąd orzekając o odsetkach za okres po 1 stycznia 2016 r. zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie, w które pozwani popadali następnego dnia po dniu płatności określonym w poszczególnych fakturach.
O kosztach procesu Sąd orzekł na mocyart. 108 § 1 kpcw zw. zart. 98 § 1 i 3 kpcw zw. zart. 99 kpcw zw. z § 6 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490) i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu obciążył nimi pozwanych solidarnie, jako stronę, która w całości przegrała spór. Na koszty te składała się opłata sądowa od pozwu w kwocie 100 zł., opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 600 zł .
Na podstawie 98kpcw zw. zart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. z 2005 r., poz. 146 z późn. zm.) Sąd nakazał pobrać solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w(...)kwotę 1731,17 zł tytułem nieuiszczonych wydatków na wynagrodzenie biegłego.
T., dnia 10 stycznia 2017 r.