Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1251/16
Data wyroku: 2017-09-01 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Niewykonanie zobowiązania
Podstawa prawna: art. 385 k.c.

Sygn. akt III Ca 1251/16

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 kwietnia 2016 roku w sprawie z powództwa(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wW.przeciwkoB. K., o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVIII Wydział Cywilny oddalił powództwo.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych, które przedstawiają się następująco:

(...) Spółka Akcyjnaz siedzibą wW.prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W dniu  27 września 2012 roku pozwana – jako konsumentka – zawarła z powodem – jako przedsiębiorcą –umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – odrębnej własnościlokalu nr (...)położonego wL.przyul. (...).
Zgodnie z § 3 umowy klient (pozwana) zobowiązywała się do zapłaty pośrednikowi (powodowi) wynagrodzenia – za wykonanie czynności określonych w § 1 i 2 umowy w wysokości 3,57 % transakcji (2,9 % plus 23 % podatku VAT).
§ 1 umowy nie przewidywał jednak żadnych czynności, które miałyby być wykonane przez pośrednika. § 2 umowy przewidywał w ust. 1 cztery obowiązki pośrednika: przedłożenie ofert kupna nieruchomości klientowi (pozwanej), dokonywanie w uzgodnionych terminach prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, skontaktowanie klienta i potencjalnego nabywcy w celu uzgodnienia warunków transakcji oraz zapewnienie obsługi organizacyjnej transakcji. § 2 umowy przewidywał, że rezygnacja klienta z poszczególnych czynności wymienionych w § 2 ust. 1 (które miały być wykonane przez pośrednika), nie jest podstawą do zmniejszenia lub niezapłacenia należnego pośrednikowi wynagrodzenia.
Umowa nie przewidywała klauzuli wyłączności pośrednictwa przez powoda. Podczas składania oświadczeń woli (zawierania umowy) – pozwana była namawiana do zawarcia umowy i przekonywana przez pracownika powoda –M. S. (1), że powodowi należy się prowizja tylko w razie sprzedaży lokalu za pośrednictwem powoda. Pracownik powoda używał sformułowań, iż „wynagrodzenie pośrednika jest od sprzedaży”. Pozwana zrozumiała tą wypowiedź jako potwierdzenie, że nie trzeba będzie płacić prowizji powodowi, jeżeli sprzeda lokal bez jego pośrednictwa. Z uwagi na istniejące wobecM. S. (1)zaufanie (wynikające z polecenia jej pozwanej przez sąsiadkę) pozwana nie przeczytała dokładnie umowy przed jej podpisaniem i scedowała ustne zrelacjonowanie jej treści pracownikowi powoda. Powód skontaktował jeden raz pozwaną z potencjalnym klientem. Do lokalu należącego do pozwanej przyjechał pośrednik – pracownik powoda – wraz z potencjalnym klientem, któremu pokazał lokal. Do transakcji nie doszło. W dniu 17 stycznia 2013 roku pozwana sprzedała należącą do niej odrębną własnośćlokalu nr (...), położonego wŁ.przyul. (...)za cenę 189.000 zł. Sprzedaży tej dokonała się przy pomocy innego niż powód pośrednika, któremu zapłaciła kwotę 3.140 zł.
W dniu 20 czerwca 2013 roku została wystawiona faktura VAT określająca wysokość wynagrodzenia powoda w związku z dokonaną transakcją na kwotę 6.741,63 zł brutto (2,9 % od ceny transakcyjnej 189.000 zł + 23 % podatku VAT).
Zdaniem Sądu Rejonowego zbędne było dalsze prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność prezentacji nieruchomości klientom powoda oraz na okoliczność innych czynności przedsięwziętych przez powoda w celu realizacji umowy. Okoliczności te były potwierdzone przez pozwaną. Nie kwestionowała ona, że powód zorganizował prezentację jej lokalu, w której uczestniczył potencjalny nabywca. Sąd wskazał, że spór w niniejszej sprawie dotyczył treści umowy łączącej strony. Na tą okoliczność powód nie składał wniosków dowodowych innych niż wniosek dotyczący dokumentu umowy. Wniosek dotyczący zeznań świadka nie dotyczył natomiast treści umowy.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Rejonowego dla rozstrzygnięcia sprawy miały znaczenie dwie kwestie: twierdzenia pozwanej, iż podpisała przedmiotową umowę nie czytając jej i opierając się na słownym zrelacjonowaniu treści umowy przez pracownika powoda oraz wykładnia postanowień umowy.
Sąd wskazał, że co do zasady, w prawie cywilnym, zarzut zawarcia umowy i podpisania się pod dokumentem bez zapoznania się z jego treścią wydaje się pozbawiony znaczenia. Godziłby to bowiem w pewność obrotu. Nadto tego typu zarzuty nie mogą być zasadniczo skuteczne, jeżeli już po zawarciu umowy zainteresowany, dysponując odpisem umowy może zapoznać się z jego treścią, a następnie nie kwestionuje zawartych w nim postanowień (które mógłby renegocjować). Tego typu brak reakcji po otrzymaniu dokumentu pośrednio świadczy, że strona godzi się na to co jest w dokumencie. Sądmeritiargumentował, że w niniejszej sprawie nie chodziło jednak o prosty zarzut zawarcia umowy bez zapoznania się z treścią dokumentu. Chodziło bowiem o to, że z zeznań pozwanej wynika, że na całość umowy składały się dwa elementy treści: spisane w formie pisemnej zwykłej oraz wprowadzone do umowy ustnymi oświadczeniami pracownika powoda (który w imieniu powoda podpisał też dokument).
Sąd Rejonowy podkreślił, że powód jako przedsiębiorca – posłużył się w relacjach z pozwaną – konsumentem - wzorcem umowy, który był oczywiście niejasny. § 3 umowy przewidywał zapłatę wynagrodzenia na rzecz pośrednika w związku z czynnościami o których mowa w § 1 umowy. § 1 umowy nie przewiduje jednak żadnych czynności, innych niż złożenie przez klienta oświadczenia, że jest właścicielem nieruchomości. Nonsensowne byłoby zaś przyjęcie, że klient płaci pośrednikowi za to, że powiedział wobec pośrednika, że jest właścicielem nieruchomości. Zatem już z części § 3 umowy nie wynika jasno, za co miało być wynagrodzenie. Nadto § 3 umowy (w związku z § 2) jest niejasny także w dalszej części opisu podstaw wynagrodzenia. Wprawdzie wydawałoby się, iż jasno odsyła do § 2 umowy w zakresie czynności pośrednika, za które należy się wynagrodzenie (przedłożenia ofert kupna nieruchomości klientowi, dokonywanie w uzgodnionych terminach prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, skontaktowanie klienta i potencjalnego nabywcy w celu uzgodnienia warunków transakcji, zapewnienie obsługi organizacyjnej transakcji), tym niemniej § 2 ust. 2 umowy przewiduje, że rezygnacja klienta z poszczególnych czynności nie jest podstawą do zmniejszenia lub niezapłacenia należnego pośrednikowi wynagrodzenia. Literalna wykładnia tej części umowy prowadziłaby również do nonsensownych konkluzji. Wynikałoby z nich, iż pośrednikowi należy się wynagrodzenie przy braku jakichkolwiek czynności (skoro rezygnacja z poszczególnych czynności – w tym również wszystkich nie ma wpływu na wynagrodzenie). Sąd Rejonowy podkreślił, że z zeznań pozwanej nie wynika, aby zmierzała do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi – całkowicie w oderwaniu od jego aktywności. Odnosząc się do umowy zawartej pomiędzy stronami Sądmeritiwskazał, że zgodnie zart. 385 § 1 k.c.w razie sprzeczności treści umowy z wzorcem umowy strony są związane umową. Zgodnie zaś zart. 385 § 2 k.c.wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. W ocenie Sądu Rejonowego wzorzec umowy zastosowany przez powoda jest w sposób oczywisty niejasny. Trudno się zatem dziwić pozwanej, że oparła się na ustnym zrelacjonowaniu treści umowy przez pracownika powoda, który był upoważniony do zawarcia umowy w imieniu powoda. Ustne zrelacjonowanie treści umowy przez stronę powodową, zdaniem Sądu I instancji, to nic innego jak element oświadczenia woli. Tak więc na całość oświadczenia woli po stronie powodowej składa się: oświadczenie woli zawarte we wzorcu oraz oświadczenie woli zawarte w ustnych zapewnieniach pracownika. Łącznie oceniane prowadzi do wniosku, iż prowizja należy się – w ramach tej konkretnej – zmodyfikowanej wobec pozwanej umowy – tyko w razie sprzedaży lokalu – przez pośrednika, niezależnie od ilości czynności po stronie powodowej, które doprowadziłyby do transakcji. Sąd Rejonowy argumentował dalej, że nie widzi żadnych powodów by dokonywać innej wykładni i premiować w ten sposób ewentualnych nieuczciwych kontrahentów (nieuczciwych wówczas, gdyby przyjąć, że co innego jest zapisane w umowie a co innego wynika z ustnych zapewnień. Sąd podkreślił, że uznając, że strona powodowa postępuje zgodnie z zasadami uczciwego obrotu, przyjąć należało, że jej pracownik nie wprowadza w błąd kontrahentów (konsumentów) a zatem w tej konkretnej sprawie – pośrednik wiązał swoje wynagrodzenie jedynie z tym, o czym ustnie zapewniał pracownik powoda. Z tych względów Sąd I instancji oddalił powództwo, uznając, że nie zostały zrealizowane warunki z umowy upoważniające do żądania wynagrodzenia.
Apelację od wyroku złożył powód, zaskarżając orzeczenie w całości.
Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucił:
I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:
1. przepisuart. 217 k.p.c.poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z zeznań świadka, zgłoszonego przez powoda, w osobie PaniM. S. (2)w piśmie procesowym z dnia 21 marca 2016 roku, mimo że wniosek zmierzał do wykazania okoliczności i twierdzeń kluczowych dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie;
2. przepisuart. 232 k.p.c.poprzez nieprowadzenie dowodu z zeznań świadkaM. S. (2)z urzędu, mimo, że zachodziły ku temu przesłanki, w szczególności w związku z faktem, że świadek posiadał kluczowe dla sprawy informacje;
3. przepisu 233§ 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i powzięcia błędnych ustaleń faktycznych polegających na:
a) przyjęciu przez Sąd I instancji, że na zawartą przez strony umowę pośrednictwa składa się treść spisana w formie pisemnej umowy oraz wprowadzone do umowy ustne oświadczenia pracownika powoda;
b) przyjęciu błędnej wykładni postanowień umowy pośrednictwa, jako niejasnych, w szczególności poprzez błędną wykładnię § 2 i § 3 umowy;
c) przyjęciu przez Sąd I instancji, że zeznania pozwanej są spójne i logiczne, bezkrytyczne przyjęcie wszystkich twierdzeń podnoszonych przez pozwaną, bez skonfrontowania ich z zeznaniami świadkaM. S. (2), która podpisywała umowę w imieniu powoda oraz zajmowała się obsługą transakcji;   d) przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów wyrażającym się w oparciu ustaleń stanu faktycznego jedynie na zeznaniach pozwanej.;
4. przepisuart. 328 § 2 k.p.c.poprzez niezawarcie w uzasadnieniu wyroku wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia dowodów, na których Sąd się oparł i przyczyn, dla których Sąd odmówił mocy dowodowej innym dowodom;
II. obrazę przepisów prawa materialnego, tj.:
1. przepisuart. 385 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawarta przez strony jest oczywiście niejasna, mimo iż konstrukcja oraz wykładania całej umowy, a także poszczególnych jej paragrafów, prowadzi do zgoła odmiennych wniosków;
2. przepisuart. 65 k.c.poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczenia woli stron i przyjęcie, że zawarta przez strony umowa pośrednictwa składa się z dwóch elementów, tj. umowy w formie pisemnej oraz ustnych doprecyzowań umowy, mimo iż tak naprawdę postanowienia umowy wynikały tylko i wyłączenie z umowy zawartej w formie pisemnej oraz przyjęcie przez Sąd I instancji, że zapisy umowy pośrednictwa są niejasne a także niespójne;
3. przepisuart. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości(w brzmieniu z dnia zawarcia przez strony umowy pośrednictwa) poprzez jego niezastosowanie w sprawie i przyjęcie, że powód może nie wykonywać żadnych czynności, o  których mowa w niniejszym artykule i domagać się za nie zapłaty;
4. przepisuart. 180 ust.3ustawy o gospodarce nieruchomości(w brzmieniu z dnia zawarcia przez strony umowy pośrednictwa) poprzez jego niezastosowanie  w sprawie i przyjęcie, że postanowienia umowy pośrednictwa mogłyby być wprowadzone do umowy w formie ustnej.
W konsekwencji zgłoszonych zarzutów apelujący wniósł o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem I instancji i Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych;
2. ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania przez Sądem II instancji.
Na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2017 roku pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że niniejsza sprawa była rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym, w związku z czym Sąd Okręgowy na podstawieart. 50510§ 1 i § 2 k.p.c.orzekł w składzie jednego sędziego. Zaznaczyć także należy, że w postępowaniu uproszczonym zgodnie zart. 5059§ 11k.p.c.apelację można oprzeć tylko na zarzutach naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, bądź naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy. Natomiast w myślart. 50513§ 2 k.p.c.jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
Należy podkreślić, że zgodnie z dyspozycjąart. 382 k.p.c.Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treściąart. 378 § 1 k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Rozważając zakres kognicji sądu odwoławczego, Sąd Najwyższy stwierdził, iż sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane w tym przepisie oznacza, iż sąd drugiej instancji między innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związanym zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSN 2008/6/55.). Dodatkowo należy wskazać, że dokonane przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne, sąd drugiej instancji może podzielić i uznać za własne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1998 r., sygn. akt II CKN 923/97, OSNC 1999/3/60). Może również zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania orzeczenia sądu I instancji, i to zarówno po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, jak i bez przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania (por. uchwała składu 7 sędziów Izby Cywilnej z dnia 23 marca 1999 r., sygn. akt III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7–8, poz. 124). Dokonanie własnych ustaleń faktycznych pozwala sądowi drugiej instancji na określenie właściwej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, tj. wybór właściwego przepisu prawa materialnego, jego wykładnię i dokonanie subsumcji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2013 r., sygn. akt I CSK 509/12, LEX nr 1353054).
Dlatego też sąd Odwoławczy jest uprawniony do podjęcia decyzji w przedmiocie dopuszczenia nowych faktów i dowodów dla wszechstronnego sprawdzenia zasadności oraz legalności zaskarżonego orzeczenia oraz wyeliminowania, czy też naprawy ewentualnych błędów, popełnionych przez sąd I instancji.
Mając to na uwadze, Sąd Okręgowy w ramach przysługujących mu uprawnień, uznał za stosowne uzupełnienie postępowania dowodowego celem umożliwienia wyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. zweryfikowania twierdzeń obu stron dotyczących zarówno okoliczności towarzyszących samemu zawarciu umowy, jej celom i treści, jak również szeroko rozumianym zasadom i warunkom jej wykonywania.
Dokonując w niniejszej sprawie oceny zarzutów apelacyjnych dotyczących przebiegu postępowania dowodowego na względzie mieć należało w pierwszej kolejności to, że ze względu na datę wniesienia pozwu postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie jest regulowane przez przepisyk.p.c.w brzmieniu nadanymustawą z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw(Dz. U. z 2011 r. Nr 233, poz. 1381). Konsekwencją tej regulacji jest konieczność zapewnienia stronie możliwości realizacji prawa do przedstawiania twierdzeń faktycznych i wniosków dowodowych zgodnie zart. 217 § 1 k.p.c.przy uwzględnieniu ograniczeń wynikających zart. 207 § 3 k.p.c.orazart. 217 § 2 i § 3 k.p.c.Jednocześnie zaakcentowania wymaga, że nowelizująckodeks postępowania cywilnegoustawodawca dokonał istotnej zmianyart. 3 k.p.c.(poprzez wprowadzenie obowiązku dokonywania przez strony procesu czynności procesowych w zgodzie z dobrymi obyczajami) iart. 6 k.p.c.(dodanie§ 2).
Zwrócić trzeba w tym kontekście uwagę na podkreślany również w orzecznictwie Sądu Najwyższego obowiązek sądu w zakresie czuwania nad przestrzeganiem zasady równouprawnienia stron, zgodnie z którą przepisy prawa procesowego normujące prawa i obowiązki stron w sposób jednakowy, zapewniający sprawiedliwe i równe warunki prowadzenia sporu, mają gwarantować obu stronom rzeczywistą i jednakową możliwość uzyskania ochrony prawnej. Podkreśla się w związku z tym, że na sądzie ciąży obowiązek urzeczywistniania tej zasady, między innymi przez takie stosowanie przepisów, które zapobiegnie sytuacji, w której strona zostałaby pozbawiona prawa do rzetelnego procesu na skutek działania przeciwnika procesowego (por. rozważania zawarte w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2013r., III CZP 78/13, Biul. SN 2013/12/14).
Podkreślić też należy, że w myślart. 3 k.p.c.strona ma obowiązek przytaczania wyłącznie prawdziwych a jednocześnie zupełnych wyjaśnień co do faktów spornych. Rolą Sądu w świetle treściart. 212 k.p.c.w obecnym brzmieniu jest zaś egzekwowanie prawidłowego wykonania tego obowiązku.
To na stronach spoczywa obowiązek przytaczania faktów jak i obowiązek przedstawiania dowodów, (czego normatywnym wyrazem jestart. 232 k.p.c.zdanie pierwszew zw. zart. 3 k.p.c.iart. 6 § 2 k.p.c.) natomiast Sąd swoją aktywnością winien czuwać nad prawidłowym wykonaniem tychże powinności procesowych i egzekwować sankcje związane z uchylaniem się przez strony od obowiązku lojalnego i rzetelnego toczenia sporu.
Strony są też obarczone skutkami niewykazania swoich twierdzeń w świetle przepisów prawa materialnego (art. 6 k.c.).
Nie ma zatem podstaw do wnioskowania, że w obecnym kształcie procedury obowiązkiem Sądu stało się dążenie do poczynienia z urzędu kompletnych i zupełnych ustaleń faktycznych koniecznych dla rozstrzygnięcia sporu Wynikająca zart. 232 k.p.c.zdanie drugie, kompetencja Sądu do dopuszczenia dowodu z urzędu musi być obecnie postrzegana jako wyjątkowa, gdyż jej nadużycie może skutkować zarzutem naruszenia zasady równości stron jako jednego z uprawnień o charakterze publicznoprawnym wywodzonego z konstytucyjnego prawa do sądu (pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2000 r., V CKN 175/00, OSP 2001/7-8/116).
W świetleart. 207 k.p.c.i212 k.p.c.Sąd nie powinien jednak ograniczać się wyłącznie do biernej oceny stanowisk stron, lecz w przypadku istnienia wątpliwości dotyczących znaczenia procesowego przedstawionych okoliczności faktycznych i zarzutów, a w szczególności wątpliwości co do należytego skonkretyzowania twierdzeń faktycznych prezentowanych w procesie, powinnością Sądu jest skorzystanie z instrumentów, o których mowa wart. 207 § 3 k.p.c.a zwłaszcza wart. 212 § 1 k.p.c.
Dopiero bowiem prawidłowe wyjaśnienie stanowisk stron pozwala na ustalenie okoliczności spornych a tym samym - kierunku i granic niezbędnego postępowania dowodowego). Ta faza postępowania jest szczególnie ważna dla realizacji zasad procesu rzetelnego (a więc prawa do sądu zgodnie zart. 45 Konstytucji RP) w sytuacji, gdy strony (jedna ze stron) nie korzystają z zawodowego zastępstwa procesowego.A contrario- jedynie w sytuacji, gdy stanowiska stron zawarte w pozwie i odpowiedzi na pozew nie pozostawiają wątpliwości co do ich treści w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia i mają walor kompletności Sąd może zaniechać aktywnego wyjaśnienia zgodnie zart. 212 § 1 k.p.c.
Podkreślić należy, że w orzecznictwie na tle wykładni obowiązków procesowych stron wyrażono pogląd, iż przecząc stanowisku drugiej strony nie można poprzestawać na twierdzeniu o niewykazaniu faktów, lecz fakty i dowody związane z konkretnymi okolicznościami, z którymi się strona nie zgadza powinna wskazać, jeśli ma to służyć obronie jej racji, powinna się też ustosunkować do twierdzeń strony przeciwnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 341/08, LEX nr 584753). Zatem skoro powód (w związku z treścią podniesionych przez pozwaną zarzutów) wniósł o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaM. S. (2), która to w imieniu powoda podpisywała zawartą z pozwaną umowę – to dowód ten powinien zostać przeprowadzony.
Nie przeprowadzając dowodu z zeznań wnioskowanego świadka w rezultacie Sąd Rejonowy wydając orzeczenie uwzględnił wyłącznie stanowisko pozwanej (zeznania pozwanej), a pominął pozostałe źródła dowodowe.
Z tych względów Sąd Okręgowy celem uzupełnienia postępowania dowodowego postanowieniem z dnia 19 października 2016 roku podjął decyzję o wyznaczeniu rozprawy – widząc konieczność przesłuchania świadkaM. S. (2)(k. 105). Termin rozprawy został wyznaczony na dzień 20 grudnia 2016 roku, na który został wezwany świadekM. S. (2)– na adres wskazany w piśmie procesowym pełnomocnika powoda z dnia 21 marca 2016 roku. Jednocześnie pozwana została wezwana do osobistego stawiennictwa pod rygorem pominięcia dowodu z zeznań (k. 106). Wezwanie skierowane do świadka odebrałP. M.(k. 110). Wobec niestawiennictwa świadka oraz odebrania kierowanego do niego wezwania przezP. M.rozprawa wyznaczona na dzień 20 grudnia 2016 roku została odroczona do dnia 25 stycznia 2017 roku, a pełnomocnik powoda został zobowiązany do podania w terminie 3 dni adresu zamieszkania świadka (k. 111-111 odwrót). Pismem z dnia 3 stycznia 2017 roku pełnomocnik powoda wskazał adres zamieszkaniaM. S. (2)(k. 113). Z uwagi na brak wiadomości o doręczeniu wezwania świadkowi rozprawa wyznaczona na dzień 25 stycznia 2017 roku została odroczona do dnia 27 marca 2017 roku (k. 119). Na rozprawie w dniu 27 marca 2017 roku świadek nie stawił się, a wezwanie było doręczone przez awizo (k. 122 i k. 124). Z tych względów rozprawa została odroczona do dnia 15 maja 2017 roku (k. 124), a świadek skazany na grzywnę w kwocie 500 zł (k. 126). Na rozprawie w dniu 15 maja 2017 roku świadek ponownie się nie stawił, wezwanie było doręczone przez awizo (k. 128 i k. 130). Z tych względów rozprawa została odroczona do dnia 27 czerwca 2017 roku, a świadek został skazany na ponowną grzywnę w kwocie 500 zł i zarządzono jego  przymusowe doprowadzenie (k. 130-130 odwrót i k. 132). Nakaz doprowadzenia świadka nie został zrealizowany, z uwagi na fakt, że pod wskazanym (przez powoda) adresem nikogo nie zastano. Z pisma VIII Komisariatu Policji Komendy Miejskiej Policji wynika, że z rozmowy z lokatorka z m. 40K. P.ustalono, że wlokalu nr (...)przebywa młody mężczyzna, natomiast nie jest widywana żadna kobieta. W toku czynności nie zdołano ustalić aktualnego miejsca pobytu świadka (k. 146). Postanowieniem z dnia  27 czerwca 2017 roku Sąd Okręgowy na podstawieart. 242 k.p.c.oznaczył powodowi termin do przeprowadzenia dowodu z zeznań świadkaM. S. (2)do dnia 9 sierpnia 2017 roku, wskazując, że po upływie tego terminu dowód ten będzie przeprowadzony tylko wówczas, gdy nie spowoduje zwłoki w postępowaniu. Rozprawa została odroczona do dnia 9 sierpnia 2017 roku (k. 144-144 odwrót). Pełnomocnik powoda został powiadomiony o treści postanowienia w dniu 11 lipca 2017 roku (k. 151). Na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2017 roku świadek nie stawił się, wezwanie było doręczone przez awizo (k. 150 i k. 153). Pełnomocnik powoda nie stawiał się na rozprawy apelacyjne i nie wskazywał żadnego innego adresu, na który możliwe byłoby wezwanie świadka.
Należy podkreślić, że co prawda w świetle przepisówk.p.c.nie sposób obarczać strony skutkami nieusprawiedliwionej odmowy wykonania przez osobę wezwaną w charakterze świadka obowiązku stawienia się na rozprawie, jednak w przedmiotowej sprawie Sąd Odwoławczy podjął wszelkie możliwe czynności celem przesłuchania zgłaszanego przez powoda świadka. Wskazać trzeba, że zgodnie zart. 274 § 1 k.p.c.za nieusprawiedliwione niestawiennictwo sąd skaże bowiem świadka na grzywnę, po czym wezwie go powtórnie, a w razie ponownego niestawiennictwa skaże go na ponowną grzywnę i może zarządzić jego przymusowe sprowadzenie. Sąd Okręgowy skorzystał z kompetencji służących wyegzekwowaniu obowiązku stawiennictwa na rozprawie. Z uwagi na niemożność wyegzekwowania obowiązku stawiennictwa świadka w na rozprawę Sąd Okręgowy wydał postanowienie, w którym zakreślił stronie powodowej termin do przeprowadzenia dowodu z zeznań świadkaM. S. (2)do dnia 9 sierpnia 2017 roku, o czym został poinformowany pełnomocnik powoda, gdyż nie był obecny na rozprawie apelacyjnej.  Przypomnieć należy, że zgodnie zart. 242 § 2 k.p.c.jeżeli postępowanie dowodowe napotyka przeszkody o nieokreślonym czasie trwania, sąd może oznaczyć termin, po którego upływie dowód może być przeprowadzony tylko wówczas, gdy nie spowoduje to zwłoki w postępowaniu. Przeszkoda w rozumieniu tego przepisu to okoliczność, która (jakkolwiek jest usuwalna) uniemożliwia prowadzenie postępowania dowodowego. Dopiero zaistnienie stanu, w którym postępowanie "spoczywa" w oczekiwaniu na ustanie przeszkody dla przeprowadzenia dowodu, uzasadnia stosowanie tej normy. Oznaczenie terminu winno być w świetleart. 242 k.p.c.połączone z zakomunikowaniem stronom zastrzeżenia, o którym mowa w tym przepisie (a zatem wskazaniem, że po upływie terminu dowód będzie przeprowadzony tylko wówczas, gdy nie spowoduje to zwłoki w postępowaniu).
W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wydając postanowienie z dnia 27 czerwca 2017 roku zakreślił powodowi termin do przeprowadzenia dowodu, wskazując jednocześnie jakie skutki będzie wiązał z upływem zakreślonego terminu na przeprowadzenie dowodu. Dlatego też pełnomocnik powoda (który nie stawiał się na wyznaczone terminy rozprawy) posiadał wiedzę o braku możliwości skutecznego wyegzekwowania wobec świadka obowiązku stawiennictwa na rozprawie.
W tych okolicznościach Sąd Okręgowy odstąpił od przesłuchania świadkaM. S. (2), bowiem nie miał możliwości przeprowadzenia tego dowodu. Podkreślić przy tym należy, że strona powodowa (reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika), będąc zawiadamiana o kolejnych terminach rozprawy apelacyjnej nie wskazała adresu, pod którym byłoby możliwe skuteczne wezwanie czy też doprowadzenie przymusowe świadka, jak również nie podjęła żadnych czynności, celem sprawdzenia czy wskazany adres zamieszkania świadka jest aktualny.
Z tych względów zarzuty apelującego dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego tj.:art. 217 k.p.c.(poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z zeznań świadka, zgłoszonego przez powoda, w osobieM. S. (2)),art. 232 k.p.c.(poprzez nieprowadzenie dowodu z zeznań świadkaM. S. (2)z urzędu),art. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i powzięcia błędnych ustaleń faktycznych, jak i przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów w związku z oparciem ustaleń stanu faktycznego jedynie na zeznaniach pozwanej – należy uznać za chybione.
Sąd Okręgowy dostrzegając konieczność uzupełniania materiału dowodowego poprzez dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaM. S. (2)podjął wszelkie możliwe czynności celem przeprowadzenia tego dowodu.
W tych okolicznościach należy uznać, że podnoszone zarzuty naruszenia prawa procesowego w istocie nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia.
Wobec powyższego ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji Sąd Okręgowy przyjmuje za własne, bez konieczności ponownego ich przytaczania.
Odnosząc się do zarzutu naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.należy przypomnieć, że zgodnie zart. 328 § 2 k.p.c.uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Powszechnie w orzecznictwie przyjmuje się, iż zarzut naruszeniaart. 328 § 2 k.p.c.może być usprawiedliwiony tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. jedynie wtedy, gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu pierwszej instancji uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia lub w przypadku zastosowania prawa materialnego do niedostatecznie jasno ustalonego stanu faktycznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 stycznia.2013r., III APa 63/12, LEX nr 1254543, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013r., I ACa 1075/12, LEX nr 1267341). W sprawie niniejszej takie wyjątkowe okoliczności nie wystąpiły. Zauważyć trzeba, iż rola uzasadnienia sądu pierwszej instancji nie ogranicza się tylko do przekonania stron co do słuszności stanowiska sądu i zgodności z prawem orzeczenia, ale jego zadaniem jest także umożliwienie przeprowadzenia kontroli apelacyjnej. Spełnia ono też funkcję porządkującą, obligując stosujący prawo sąd do prawidłowej i pełnej rekonstrukcji stanu faktycznego i jego subsumcji do miarodajnej normy prawa materialnego, w następstwie czego dochodzi do jej konkretyzacji w sentencji wyroku. Dlatego też dwie podstawy rozstrzygnięcia: faktyczna i prawna powinny być spójne, tworząc logiczną całość (tak: teza 3 wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2013r., I CSK 314/12, LEX nr 1307999). Uzasadnienie Sądu Rejonowego spełnia wymogi wskazane w tym przepisie, zostało sporządzone w sposób logiczny i poprawny. Z tych względów zarzut ten jest chybiony. Podkreślić trzeba, że naruszenie normy zawartej wart. 328 § 2 k.p.c.może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy wskutek niezachowania wymogów konstrukcyjnych uzasadnienia wyroku, wyrok ów wymyka się spod kontroli instancyjnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 stycznia 2017r., I ACa 777/16, LEX nr 2231145). W sporządzonym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy w sposób wyczerpujący wskazał tok rozumowania, którym kierował się wydając zaskarżone orzeczenie, umożliwiając tym samym kontrolę jego prawidłowości, tak stronom postępowania, jak i obecnie Sądowi II instancji przez pryzmat wyartykułowanych przez powoda w apelacji zarzutów. Sąd I instancji kompleksowo objaśnił także, dlaczego i w oparciu, o które spośród przepisów prawa materialnego odmówił racji powodowi, uwzględniając stanowisko pozwanej.
Przechodząc do oceny zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego wskazać należy, że apelujący zarzuca naruszenieart. 385 k.c.(poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawarta przez strony jest niejasna),art. 65 k.c.(poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczenia woli stron i przyjęcie, że zawarta przez strony umowa pośrednictwa składa się z dwóch elementów, tj. umowy w formie pisemnej oraz ustnych doprecyzowań umowy, oraz przyjęcie przez Sąd I instancji, że zapisy umowy pośrednictwa są niejasne a także niespójne),art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości(w brzmieniu z dnia zawarcia przez strony umowy pośrednictwa -  poprzez jego niezastosowanie w sprawie i przyjęcie, że powód może nie wykonywać żadnych czynności, o których mowa w niniejszym artykule i domagać się za nie zapłaty),art. 180 ust.3ustawy o gospodarce nieruchomości(w brzmieniu z dnia zawarcia przez strony umowy pośrednictwa - poprzez jego niezastosowanie w sprawie i przyjęcie, że postanowienia umowy pośrednictwa mogłyby być wprowadzone do umowy w formie ustnej).
Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, że powód jako przedsiębiorca – posłużył się w relacjach z pozwaną – konsumentem - wzorcem umowy. Trafne jest również spostrzeżenie Sądumeriti,że wzorzec ten był niejasny. Jak bowiem wynika z treści § 3 umowy, przepis ten  przewidywał zapłatę wynagrodzenia na rzecz pośrednika w związku z czynnościami, o których mowa w § 1 umowy, podczas gdy § 1 umowy nie przewidywał żadnych czynności wykonywanych przez pośrednika, a jedynie złożenie przez klienta oświadczenia, że jest właścicielem nieruchomości. Słusznie więc Sąd I instancji uznał, że absurdalnym byłoby, że klient płaci pośrednikowi za to, że złożył oświadczenie wobec pośrednika, że jest właścicielem nieruchomości. Tak więc z treści § 3 umowy nie wynika jasno, za jakie czynności przysługiwało pośrednikowi wynagrodzenie. Słusznie też wywiódł Sąd Rejonowy, że § 3 umowy (w związku z § 2) jest niejasny także w dalszej części opisu podstaw wynagrodzenia. Wprawdzie odsyła on do treści § 2 umowy w zakresie czynności pośrednika, za które należy się wynagrodzenie (przedłożenie ofert kupna nieruchomości klientowi, dokonywanie w uzgodnionych terminach prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, skontaktowanie klienta i potencjalnego nabywcy w celu uzgodnienia warunków transakcji, zapewnienie obsługi organizacyjnej transakcji), jednakże § 2 ust. 2 umowy przewidywał, że rezygnacja klienta z poszczególnych czynności nie jest podstawą do zmniejszenia lub niezapłacenia należnego pośrednikowi wynagrodzenia. Prawidłowo Sąd Rejonowy wywiódł, że wykładnia tej części umowy prowadziłaby również do wniosku, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie przy braku jakichkolwiek czynności (skoro rezygnacja z poszczególnych czynności – w tym również wszystkich nie ma wpływu na wynagrodzenie). Zatem zarzut, że konstrukcja i wykładnia całej umowy, a także jej poszczególnych paragrafów prowadzi do innych wniosków, niż przedstawionych przez Sąd I instancji – nie może uzyskać aprobaty Sądu Odwoławczego.
Zgodnie zart. 385 § 1 k.c.w razie sprzeczności treści umowy z wzorcem umowy strony są związane umową. Zgodnie zaś zart. 385 § 2 k.c.wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Słusznie uznał Sąd Rejonowy, że wzorzec umowy zastosowany przez powoda jest niejasny, zatem trudno się dziwić pozwanej, że oparła się na ustnym zrelacjonowaniu treści umowy przez pracownika powoda, który był upoważniony do zawarcia umowy w imieniu powoda.
Powód bez wątpienia jest profesjonalistą. Zatem formułowane przez niego umowy winny być przejrzyste, sformułowane jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Powód nie powinien więc posługiwać się takim wzorcem, którego postanowienia są nieostre, czy też mogą być podstawą nadania im różnego znaczenia, a następnie odtworzenia kilku różniących się od siebie norm, regulujących stosunek prawny łączący strony. Umowa winna stanowić zapis jednoznaczny, przy czym podstawowe znaczenie ma użyty język, redakcja i obszerność dokumentu, a nawet jego układ graficzny. Oczywistym jest bowiem, że zastosowany język (powszechny, specjalistyczny, poprawność składni) może decydować nie tylko o czytelności, ale i zrozumiałości tekstu, a w efekcie ustalenia jego treści. W piśmiennictwie podkreśla się, że ocena przejrzystości (stopnia jednoznaczności i zrozumiałości wzorca) dokonywana jestin abstracto, jednak przy uwzględnieniu właściwości typowego (przeciętnego) kontrahenta, który zawiera umowę przy użyciu wzorca, zatem wzorzec zrozumiały dla profesjonalisty może zostać uznany za niewystarczająco komunikatywny wobec konsumenta. Oceny należy dokonywać według kryteriów obiektywnych, a wymagania co do transparentności wzorca adresowanego do konsumentów są wyższe niż skierowanego do profesjonalistów. W judykaturze wskazano, że wymogi formułowania wzorca nie są spełnione, gdy dokumenty doręczone konsumentowi zawierają "uregulowania niejasne, wieloznaczne, mylące i obiektywnie niezrozumiałe dla przeciętnego adresata" (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r. V CSK 90/05, z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 307/06 - nie publ.). Zasadain dubio contra proferentemjest utrwalona w orzecznictwie (por.m.in. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1975 r., III CZP 44/75, OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 153, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, Nr 3, poz. 36, uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, Nr 12, poz. 168, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2007 r. I CSK 27/07, OSNC-ZD 2008, Nr 1, poz. 25, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2007 r. IV CSK 95/07, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 r., I CSK 64/08, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2009 r., III CK 300/08, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 r. I CSK 408/12, OSNC 2013, Nr 11, poz. 127, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2014 r., I CSK 531/13, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2015 r., V CSK 217/14, nie publ.).
Nie może też budzić wątpliwości, że działania pośrednika w obrocie nieruchomościami powinny być lojalne, co oznacza, że klient musi mieć pełną świadomość co do treści zawieranej umowy. Musi przy zawieraniu umowy wiedzieć dokładnie, jakie czynności ma wykonać pośrednik, w jaki sposób ustalane jest wynagrodzenia pośrednika oraz w jakich sytuacjach ma obowiązek zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie.
Ustne zrelacjonowanie treści umowy przez osobę zawierającą z pozwaną w imieniu powoda umowę - jak słusznie uznał Sąd I instancji - to nic innego jak element oświadczenia woli. Tak więc na całość oświadczenia woli po stronie powodowej składało się: oświadczenie woli zawarte we wzorcu oraz oświadczenie woli zawarte w ustnych zapewnieniach przedstawiciela pośrednika. Prawidłowo więc Sąd Rejonowy uznał, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy łącznie oceniany wzór umowy i zapewnienia ustne przedstawiciela powoda prowadzą do wniosku, iż prowizja należy się – w ramach tej konkretnej – zmodyfikowanej wobec pozwanej umowy – tyko w razie sprzedaży lokalu przez pośrednika, niezależnie od ilości czynności po stronie powodowej, które doprowadziłyby do transakcji. Jeżeli zatem pośrednik postępuje zgodnie z zasadami uczciwego obrotu, to nie można uznać, że jego przedstawiciel  wprowadza w błąd kontrahentów (konsumentów). W niniejszej sprawie pośrednik wiązał swoje wynagrodzenie jedynie z tym, o czym ustnie zapewniał jego przedstawiciel. Oznacza to, że skoro sprzedaż lokalu nie nastąpiła przez pośrednika – to pośrednikowi nie przysługuje wynagrodzenia.
Zawarte wart. 65 § 2 k.c.reguły interpretacji oświadczeń woli nakazują w umowach badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Pozwana swoimi zeznaniami wykazała jaka była ostateczna treść zawartej umowy, zaś powód nie przedstawił skutecznie przeciwnego dowodu.
Z wyżej opisanych względów za chybione należy również uznać zarzuty dotyczące naruszeniaart. 180 ust. 1 i ust. 3( w brzmieniu z dnia zawarcia umowy)ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, poz. 2147, ze zm.).
Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda na podstawieart. 385 k.p.c.