Sąd Okręgowy w Gliwicach
X Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: X GC 446/15
Data wyroku: 2016-12-21 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Iwona Wańczura
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 663 k.c.

Sygn. akt X GC 446/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 grudnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach X Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Iwona Wańczura
Protokolant Katarzyna Bocian
po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2016 r. sprawy
z powództwaP. R.
przeciwko(...) Spółdzielni MieszkaniowejwR.
o zapłatę

1
oddala powództwo,

2
odstępuje od obciążenia powódki kosztami procesu,

3
przyznaje radcy prawnemuS. G.od Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Gliwicach) koszty nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w kwocie 7 200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) plus należny podatek Vat.

SSO Iwona Wańczura
Sygn. akt X GC 446/15

UZASADNIENIE
W pozwie wniesionym 12 lutego 2015 r. powódkaP. R.domagała się zasądzenia od pozwanej(...) Spółdzielni MieszkaniowejwR.kwoty 725 477,09 zł z ustawowymi odsetkami od 21 sierpnia 2013 r. i kosztów procesu. Twierdziła, że pozwana jest właścicielem lokalu użytkowego położonego wR.przyul.(...)o powierzchni 622,91 m2, który powódka wynajmowała od 19 marca 2010 r. do 30 września 2013 r. Pozwana winna była przekazać lokal zdatny do umówionego użytku i utrzymać go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Pozwana nie poczuwała się do obowiązku wymiany stolarki okiennej i uszczelnienia cieknącego dachu. Nieskuteczne centralne ogrzewanie nie zapewniało w pomieszczeniach wymaganych temperatur,w większości z nich panowała wilgoć. Na dochodzoną kwotę składa się 612 337,29 zł jako koszt inwestycji wymaganego remontu generalnego i adaptacji, a pozostałą kwotę stanowią odsetki od tej należności od dnia 21 sierpnia 2013 r.
Powyższe żądanieP. R.zgłosiła w dniu 18 lutego 2015 r. (k.19) w sprawie VII GC 472/15, toczącej się przed Sądem Rejonowym w Gliwicach jako pozew wzajemny,
a postanowieniem z 21 sierpnia 2015 r. ten Sąd mocyart.17 § 1 pkt 4 kpcstwierdził niewłaściwość rzeczową i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu.
W piśmie procesowym z 9 maja 2016 r. powódka, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, ustanowionego dla niej z urzędu powołała dowody w postaci zeznań świadków, wniosła też o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność stanu technicznego lokalu przed i bezpośrednio po zawarciu umowy najmu oraz kosztów remontu. Do kolejnego pisma (k.95 i n.) powódka dołączyła dokumenty dla wykazania zakresu i kosztów przeprowadzonych remontów.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów procesu. Powołując się na przepisyart. 677 kciart. 688 kc, podniosła zarzut przedawnienia roszczenia, gdyż powódka wypowiedziała umowę najmu 30 czerwca 2013 r. Zarzuciła, że przeciwkoP. R.wniosła pozew o zapłatę, sprawa toczyła się pod sygn. akt VII GC 2218/13, jej powództwo zostało uwzględnione, natomiast nie odniósł skutku zarzut potrącenia zgłoszony przezP. R., oparty na tej samej co aktualnie argumentacji. Żądanie powódki pozwana uznała jako hipotetyczne. Podniosła, że w umowie najmu znajduje się zapis, że najemca zapoznał się ze stanem technicznym, akceptuje go i nie będzie wnosiło wykonanie robót obciążających wynajmującego.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 18 marca 2010 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego wR.10 przyulicy (...)o powierzchni 531 m2celem prowadzenia przez powódkę fitness klubu. Powódka jako najemca potwierdziła w umowie, że zapoznała się ze stanem technicznym lokalu, akceptuje go i nie będzie wnosiła o wykonanie robót obciążających wynajmującego. Przejęcie lokalu nastąpiło na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, określającego stan lokalu i znajdujących się w nim instalacjii urządzeń. Powódka zobowiązała się utrzymać obiekt we właściwym stanie sanitarnymi technicznym i nie dokonywać bez zgody wynajmującego jakichkolwiek zmian, przeróbeki modernizacji obiektu. Umowa została zawarta na czas nieokreślony i przewidziany został trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Podobną umowę, dotyczącą tego samego lokalu, strony zawarły 21 września 2012 r.Aneksem nr (...)do tej drugiej umowy powódce wydana zostaław najem dalsza powierzchnia lokalu – 91,67 m2.
dowód: umowy – k.102-105, 107-110, aneks – k.111, 112, protokół – k.113, 114
Pismem z 30 czerwca 2013 r. powódka wypowiedziała umowę najmu, powołując się na rażące zaniedbania ze strony wynajmującego i zatajenie wad lokalu. Opuściła lokal pod koniec września 2013 r. Domagała się zwrotu kosztów poniesionych na remont oraz odszkodowania z powodu utraconych korzyści. We wcześniejszych pismach informowała Spółdzielnię i problemach opłat z tytułu centralnego ogrzewania, uszkodzonej stolarce okiennej i cieknącym dachu, wnioskując o jego remont i rozłożeniu zaległych płatności na raty. W lipcu 2011 r. stwierdzone zostało zalanie sufitu i łóżka opalającego. Osoby przysyłane przez Spółdzielnię „łatały” dach.
dowód: wypowiedzenie – k.9, pisma – k.11-15, protokół – k.18, zeznania powódki – k.303, 305
Przed Sądem Rejonowym w Gliwicach pod sygn. akt VII GC 2218/13 toczyła się sprawa z powództwa(...) Spółdzielni MieszkaniowejwR.przeciwkoP. R.(wówczas:S.), w której roszczenie Spółdzielni o zapłatę kwoty 71 921,59 zł zostało uwzględnione w całości prawomocnym wyrokiem z 25 lipca 2014 r.W postępowaniu tymP. R.w sprzeciwie od nakazu zapłaty z 4 grudnia 2013 r. (k.212 akt VII GC 2218/13) zgłosiła zarzut potrącenia kwoty 612 337,29 zł z tytułu kosztów prac i nakładów na lokal.
dowód: pozew, sprzeciw i wyrok – w aktach VII GC 2218/13
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów i zeznań powódki.
Sąd zważył:
Strony łączyła umowa najmu, uregulowana w przepisachart. 659 i nast. kc.Art. 677 kcstanowi, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkodyz powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Powódka oddała lokal 30 września 2013 r, stąd roszczenie o zwrot nakładów mogła zgłosić do 30 września 2014 r. W żadnym z pism procesowych powódka nie zajęła stanowiska wobec zgłoszonego przez pozwaną zarzutu przedawnienia, wskazała jedynie, że jej roszczenie może znajdować oparcie zarówno w przepisach regulujących umowę najmu, jak iart. 405 kcbądź 471kc.(k.82). Sąd zważył natomiast, iżart. 123 § 1 pkt 1) kcstanowi, że bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziówz dnia 19 października 2007 r. III CZP 58/07, podniesienie przez pozwanego zarzutu potrącenia przerywa bieg przedawnienia jego roszczenia do wysokości wierzytelności dochodzonej przez powoda. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd wskazał, że zgłoszenie do potrącenia wierzytelności przewyższającej żądanie powoda jest czynnością sprzeczną z istotą potrącenia, wyrażoną w ograniczeniu umorzenia do niższej wysokości, dlatego należałoby je ocenić jako próbę wydłużenia terminu przedawnienia, niedozwoloną w świetleart. 123 § 1 kc, ponieważ wierzycielowi przysługuje tylko uprawnienie do zrzeczenia się korzystania z zarzutu przedawnienia (art. 117 § 2 kc). Nadwyżka ta nie będzie przedmiotem rozpoznaniaprzez sąd, który musi uwzględniać konstrukcyjne zasady stosowanej instytucji,w tym regułę potrącania do wysokości wierzytelności niższej, zwalniającą sąd odzajmowania się wierzytelnością pozwanego przekraczającą wysokość roszczeniaokreślonego w pozwie. Z tego względu w stosunku do tej nadwyżki nie może byćstosowanyart. 123 § 1 pkt 1 kc.
Powyższe prowadzi do wniosku, że zgłoszenie zarzutu potrącenia w sprawie VII GC 2218/13 skutkowało przerwą biegu przedawnienia roszczenia w wysokości 71 921,59 zł, odpowiadającej wartości dochodzonej przez powódkę, ponad tę kwotę nie nastąpiła przerwa biegu przedawnienia, stąd powódka nie może go dochodzić.
Zgodnie natomiast z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1987 r, III CZP 69/87, nieuwzględnienie przez Sąd zarzutu potrącenia nie stoi na przeszkodzie w późniejszym dochodzeniu pozwem objętego tym zarzutem roszczenia. Z tego względu jako nieprzedawnione, oceniane mogło być wyłącznie żądanie powódki w zakresie kwoty 71 921,59 zł. Wbrew twierdzeniom powódki, jego podstawy nie może stanowić przepisart. 405 kcw sytuacji, gdy strony związane były umową i powódka może wywodzić swe roszczenia z tego tytułu. Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenie rzeczy). (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r., II CR 394/80).
Również w oparciu o umowę stron żądanie powódki nie zasługuje na uwzględnienie
Zważyć bowiem należy, że powódka, zawierając umowę potwierdziła, że znany jest jej stan techniczny lokalu, akceptuje go i nie będzie wnosiła o wykonanie robót obciążających wynajmującego. Nie sposób uznać, by lokal posiadał wady ukryte, tj. występujące już w 2010 r, skoro powódka po dwóch latach korzystania z lokalu zdecydowała się wynająć dalszą powierzchnię, a najwcześniejsze zgłoszenie o nieszczelności dachu pochodziło z października 2012 r. (k.14). Skoro powódka zobowiązała się nie wnosić o wykonanie robót obciążających wynajmującego – w rozumieniuart. 663 kc, strony nie zmieniły w tym zakresie postanowień umowy, ani pozwana nie wyraziła zgody na wykonanie na jej koszt prac remontowych, nie jest obecnie uprawniona domagać się zwrotu ewentualnych kosztów. Gdyby nawet uznać, że istniała potrzeba ich poniesienia, powódka – po myśli powołanego przepisu – powinna wyznaczyć wynajmującej odpowiedniego terminu do wykonania napraw, po upływie którego mogłaby dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującej. Z tych względów powództwo okazało się bezzasadne.
Powódka została zwolniona od kosztów sądowych. Sąd na podstawieart. 102 kpcnie obciążył jej także kosztami procesu należnymi pozwanej, uwzględniając trudną sytuację materialną powódki (nie uzyskuje dochodów, utrzymuje się z alimentów, jest zadłużona)
i stan zdrowia (leczy się w Poradni Zdrowia Psychicznego).
Przyznanie wynagrodzenia radcy prawnemu, ustanowionemu dla powódki z urzędu uzasadnia§ 6 pkt 7) i § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
SSO Iwona Wańczura