Sąd Okręgowy w Częstochowie
VI Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: VI Ca 162/17
Data wyroku: 2017-05-17 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Hanna Morejska, Henryka Szwyngel, Karol Kołodziejczyk
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 36 ust. 3, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym
Teza: Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Sygn. akt VI Ca 162/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 maja 2017r.
Sąd Okręgowy w Częstochowie VI Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSO Henryka Szwyngel
Sędzia:  SSO Karol Kołodziejczyk (spr.)
Sędzia:   SSO Hanna Morejska
Protokolant:  st. sekr. sąd. Agnieszka Cieślak
po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2017r. w Częstochowie
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. Z.
przeciwko GminieZ.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej GminyZ.
od wyroku Sądu Rejonowego w Zawierciu z dnia 6 grudnia 2016r.
sygn. akt I C 1500/14

1

oddala apelację;

2

zasądza od pozwanej GminyZ.na rzecz powodaJ. Z.kwotę 2.700 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu apelacyjnego.

Sygn. akt VI Ca 162/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 06.12.2016 r. Sąd Rejonowy w Zawierciu zasądził od pozwanej GminyZ.na rzecz powodaJ. Z.kwotę 1.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22.06.2013 r. do dnia 31.12.2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01.01.2016 r. od dnia zapłaty (pkt 1), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 74.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 16.05.2016 r. do dnia zapłaty (pkt 2), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 9.268,18 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 3), a także nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwotę 5.404,26 zł tytułem nierozliczonych kosztów postępowania (pkt 4).
Z ustaleń Sądu I instancji wynika, że powódJ. Z.był właścicielem nieruchomości znajdującej się przyul. (...)wZ., stanowiącej działkę nr ew.(...)o pow. 0,2749 ha. W dniu 19.04.2012 r. powód dokonał sprzedaży przedmiotowej działki za kwotę 65.000 zł, zaś cena za metr kwadratowy wynosiła 23,64 zł. Niska cena wynikała z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego na mocy Uchwały Rady Miejskiej wZ.nr(...)w dniu 31.03.2010 r. Niniejszy plany wprowadził inne przeznaczenie nieruchomości, niż przeznaczenie wynikające z obowiązującego poprzednio planu zagospodarowania, tj. z terenów m.in. mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy, na teren dróg publicznych klasy lokalnej o symbolu „(...)”. Nieruchomość należąca do powoda straciła tym samym na wartości co najmniej 86.195,00 zł.
We wskazanym wyżej okresie, średnia cena za metr kwadratowy działki przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo wynosiła 55 zł. Wskazana wyżej kwota stanowi różnicę między wartością działki budowlanej (2749 m3x 55 zł = 151.195 zł), a ceną uzyskaną ze sprzedaży działki drogowej (65.000 zł).
W dniu 20.10.2010 r. powód złożył u Prezydenta MiastaZ.wniosek o zapoznanie się przez organ gminy z jego sytuacją oraz rozważenie możliwości odkupu od powoda w/w działki z uwagi na przebieg planowanej drogi publicznej. W dniu 16.11.2010 r. powód został poinformowany, że w/w wniosek rozpoznany zostanie po wyborach samorządowych i ukonstytuowaniu się nowo wybranej Rady Miejskiej wZ.. W dniu 12.01.2011 r. z uwagi na to, że wniosek powoda nie został rozpatrzony, zwrócił się on ponownie do Prezydenta MiastaZ.z takim samym wnioskiem. W dniu 10.02.2011 r.J. Z.został poinformowany, że Wydział(...)Urzędu Miejskiego wZ.zleci wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. W oparciu o sporządzony operat szacunkowy, strony ustaliły warunki zamiany działki będącej wówczas własnością powoda na działkę naK., gwarantującą zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych powoda. Po dokonaniu powyższych ustaleń powód telefonicznie został poinformowany o wycofaniu się GminyZ.z przedstawionej propozycji zmiany.
Następnie w dniu 25.05.2011 r.J. Z.zwrócił się do Prezydenta MiastaZ.z wnioskiem o kontynuowanie procedury zamiany nieruchomości.
W piśmie z dnia 14.05.2011 r. powód uzyskał informację, że jego wniosek zostanie przekazany do Wydziału(...)w celu dokonania zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości będącej własnością powoda, która to zmiana przywróci kierunek jej zagospodarowania na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W dniach 20.07.2011 r. oraz 28.07.2011 r.J. Z.zwrócił się do pozwanego z kolejnymi wnioskami o kontynuowanie procedury zamiany nieruchomości. W piśmie z dnia 03.08.2011 r. powód został poinformowany przez Wydział(...)o przygotowaniu projektu uchwały w sprawie zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania miastaZ., w którym działka nr ew.(...)((...)obrębZ.) zostanie przeznaczona pod zabudowę.
W dniu 08.08.2011 r. powód nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia w/w działki i ponownie wniósł o kontynuowanie procedury zamiany nieruchomości. W piśmie z dnia 16.08.2011 r. pozwany nie odniósł się do wniosku powoda, informując wyłącznie, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do zadań własnych gminy i jej wyłącznej właściwości. W piśmie z dnia 02.09.2011 r. pozwany poinformował powoda, że decyzja o zmianie Planu Zagospodarowania Przestrzennego MiastaZ.dla działki będącej własnością powoda jest ostateczna, a Rada Miejska na sesji w dniu 31.08.2011 r. podjęła w tym przedmiocie uchwałę.
W dniu 12.09.2011 r. powód zwrócił się do Prezydenta MiastaZ.z wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa wraz z żądaniem realizacji roszczenia powoda o zamianę nieruchomości. Wezwanie o identycznej treści powód wysłał również do Rady Miejskiej wZ.w dniu 28.09.2011 r. W dniu 28.09.2011 r. Rada Miejska wZ.podjęła Uchwałę nr(...), zgodnie z którą skargę wniesioną przez powoda na Prezydenta MiastaZ.uznano za bezzasadną.
Do dnia 19.04.2012 r., czyli do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez powoda, nie uchwalono zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miastaZ., obejmującej nieruchomość powoda, ani nie dokonano ustalonej pomiędzy stronami zamiany nieruchomości.
Sąd Rejonowy wskazał, że jeśli chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości przed wejściem w życie planu ustalającego przeznaczenie drogowe nieruchomości powoda, to zarówno powód, jak i jego ojciec, zawsze traktowali nieruchomość jako budowlaną. Świadczy tym fakt, że w 2009 r. powód chciał ją zbyć jako działkę pod zabudowę, na takich warunkach, a w szczególności za taką cenę wystawił ją wówczas do sprzedaży. Działka bowiem nadawała się w pełni pod zabudowę, była uzbrojona, miała dostęp do drogi publicznej i wszystkich mediów w ulicy. Faktyczne korzystanie z nieruchomości na cele budowlane nie polega jedynie na podjęciu czynności w celu jej zabudowy, ale również na zamiarze zbycia nieruchomości jako działki budowalnej. Z prawa własności wynika możliwość używania rzeczy i rozporządzania nią. Chęć rozporządzenia rzeczą jest również przejawem korzystania z rzeczy. Zatem, skoro w roku poprzedzającym rok, w którym wszedł w życie plan „drogowy” powód chciał zbyć tą nieruchomość jako działkę budowlaną, tzn. że faktycznie korzystał z niej jak z działki budowlanej.
Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniemust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. O tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone i czy w związku z tym właściciel poniósł rzeczywistą szkodę, decydują zmiany dotyczące danego obszaru wprowadzone przez nowy plan zagospodarowania przestrzennego w porównaniu do przeznaczenia danego obszaru w planie poprzednio obowiązującym.Art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymdotyczy bowiem także takiej sytuacji, w której stronie przysługiwało wynikające z prawa własności (art. 140 k.c.) uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeżeli właściciel z uprawnienia tego nie korzystał. Uprawnienie to obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności. Zdaniem Sądu Rejonowego, pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, za dotychczasowe faktyczne korzystanie z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny.
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w całości i zarzucając:
1. naruszenie przepisów prawa procesowego, mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie:
a/art. 233 § 1 k.p.c., polegające na dokonaniu przez Sąd I instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny całego zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności polegające na pominięciu dowodu z zeznań świadka, dokumentów załączonych do pism procesowych, treści aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz opinii biegłego z 26.09.2016 r. dot. faktycznego korzystania z nieruchomości w „luce planistycznej”, co w konsekwencji spowodowało uznanie roszczenia w żądanej wysokości,
b/art. 328 § 2 k.p.c., polegające na niewskazaniu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, jak również – poprzez niewskazanie na jakich dowodach opierał się Sąd I instancji przy ustaleniu wysokości odszkodowania,
c/art. 227w zw. zart. 132 § 1 k.p.c., poprzez pozostawienie bez rozpoznania wniosku dowodowego pozwanego, tj. zastrzeżeń zawartych w piśmie z dnia 26.09.2016 r. co do treści opinii biegłego rzeczoznawcy z 06.09.2016 r., dotyczącego faktycznego korzystania z nieruchomości w tzw. „luce planistycznej”, co miało wpływ na ustalenie wartości odszkodowania.
2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
a/art. 36 ust. 3w zw. zust. 1 i 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż pomimo nie spełnienia przesłanek o których mowa wust. 1 i 2wskazanego przepisu (w wyniku cofnięcia – przez pozwaną – oferty zmiany nieruchomości i przystąpienie do planu), żądanie zasądzenia odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości zostało niezasadnie uwzględnione,
b/ art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 w/w ustawy, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu obniżenia wartości nieruchomości, dokonując porównania przeznaczeń w planach miejscowych, w sytuacji, gdy wystąpiła luka planistyczna,
c/ art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 w/w ustawy, poprzez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu i podzieleniu opinii biegłego rzeczoznawcy, iż faktyczne korzystanie z terenu w sytuacji nieobowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego, można ustalić poprzez potencjalną możliwość zabudowy.
Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja nie jest zasadna.
Na wstępie wskazać należy, iż Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, znajdujących oparcie w zgromadzonych w sprawie dowodach ocenionych zgodnie zart. 233 § 1 k.p.c., które to ustalenia Sąd Okręgowy aprobuje i przyjmuje jako własne. Wbrew twierdzeniom apelacji, pisemne uzasadnienie zaskarżonego wyroku respektuje wymagania określone przepisemart. 328 § 2 k.p.c.Sąd Rejonowy ustalił relewantny dla rozstrzygnięcia sprawy stan faktyczny, objaśnił podstawy prawne roszczenia powoda oraz podał motywy orzeczenia, z powołaniem się na stosowne orzecznictwo. Nie zachodzi sprzeczność pomiędzy częścią dyspozytywną (sentencją) a motywacyjną (uzasadnieniem) wyroku, gdyż poszczególne rozstrzygnięcia sądu, w tym zwłaszcza zasądzające należności na skutek uwzględniania roszczeń powoda, znajdują odzwierciedlenie w pisemnych motywach wyroku.
Wypada zauważyć, że apelujący w istocie nie kwestionuje ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji, chociaż zarzuca naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.W treści apelacji brak jest wskazania, jakie elementy stanu faktycznego są błędne. Akcentuje się natomiast brak ustalenia, że tak zbywca, jak i nabywca przedmiotowej nieruchomości, mieli pełną wiedzę o podjętym postępowaniu planowym w kierunku oczekiwanym przez powoda. Materiał dowodowy wskazuje, że tak istotnie było, nie jest to jednak okoliczność istotna w świetle przesłanek warunkujących zasadność roszczenia powoda, o czym w dalszej części uzasadnienia.
Gdy chodzi o zarzut pozostawienia bez rozpoznania zastrzeżeń zawartych w piśmie pozwanego z dnia 26.09.2016 r. co do treści opinii biegłego rzeczoznawcy z 06.09.2016 r., dotyczących faktycznego korzystania z nieruchomości w tzw. „luce planistycznej”, to Sąd odwoławczy uznał za wskazane przeprowadzenie dowodu z opinii uzupełniającej, celem ustosunkowania się przez biegłego do tych zastrzeżeń. Biegła w ustnej opinii na rozprawie w dniu 17.05.2017 r. odniosła się do wskazanych zastrzeżeń i podtrzymała swoją wcześniejszą opinię. Oceniając tę opinię - zgodnie zart. 233 § 1 k.p.c.– pod kątem zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków, Sąd odwoławczy nie znalazł żadnych powodów do jej zakwestionowania. Dlatego należało uznać, że przeprowadzone w postępowaniu apelacyjnym uzupełniające postępowanie dowodowe nie doprowadziło do podważenia ustalenia co do wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie „luki planistycznej”, opartego na opiniiE. K..
Sąd odwoławczy podzielił również ocenę prawną, jakiej dokonał w sprawie Sąd pierwszej instancji, oraz argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Zbędne zatem wydaje się powtarzanie jej w tym miejscu.
Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa materialnego, należy zauważyć, że są one w istocie powieleniem wcześniejszych twierdzeń strony apelującej, które Sąd pierwszej instancji miał na uwadze przy orzekaniu i do których odniósł się w pisemnym uzasadnieniu.
Trzeba podkreślić, że w sprawie zaistniały przesłanki zart. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niewątpliwie, w związku z uchwaleniem planu miejscowego, wartość przedmiotowej nieruchomości powoda uległa obniżeniu, a powód zbył tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może zatem żądać od pozwanej gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości została ustalona – stosownie do art. 37 ust. 1 w/w/ ustawy - jako różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przez powoda przed jego uchwaleniem.
Powoływane przez stronę pozwaną orzecznictwo, w szczególności wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30.06.2015 r. I ACa 111/15 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.10.2016 r. V CSK 117/16, dotyczą innych stanów faktycznych, uregulowanych w ust.1 ( a nie 3)art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi dlatego poglądy w nich prezentowane nie są adekwatne do stanu faktycznego sprawy niniejszej.
Sąd Odwoławczy podzielił prezentowane w orzecznictwie poglądy, że ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (por. wyroki SN z dnia: 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, LEX nr 421051; 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, LEX nr 508833; 11 września 2009 r., V CSK 46/09, LEX nr 1615043; 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11, LEX nr 1228453, i 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14, LEX nr 1683406). Sąd Najwyższy w ww. wyrokach nie łączy zatem znaczenia analizowanego pojęcia wyłącznie z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował.
W świetle przesłanek wynikających ze wskazanych przepisówustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie miały istotnego znaczenia takie okoliczności podnoszone przez stronę pozwaną, jak podjęte przez organy pozwanej gminy działania zmierzające do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w kierunku przeznaczenia nieruchomości powoda pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a także świadomość zbywcy i nabywcy przedmiotowej nieruchomości o podjętym postępowaniu planowym. Istotne jest to, że na dzień zbycia przedmiotowej nieruchomości, wskazywane zmiany nie zostały jeszcze uchwalone.
W związku z powyższym, apelacja została oddalona na podstawieart. 385 k.p.c., z zasądzeniem kosztów postępowania apelacyjnego - stosownie do jego wyniku – na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 391par.1 k.p.c.