Sąd Rejonowy w Legnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2427/16
Data wyroku: 2017-06-05 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 189 kpc, art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt I C 2427/16

UZASADNIENIE
PowódG. K.domagał się w pozwie skierowanym przeciwko GminieL.– Zarządowi(...)wL.ustalenia, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wL.przyulicy (...)dokonane wobec niego w dniu 08 marca 2016r. przez stronę pozwaną jest w stosunku do powoda bezskuteczne. Ponadto żądał zasądzenia od strony pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu żądania powód podał, że pozwana Gmina dokonała niezgodnego z prawem wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego przyulicy (...)wL.zawartej przez strony w dniu 11 lutego 2002r. Strona pozwana w treści wypowiedzenia umowy powołała się na treśćart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie przepisów kodeksu cywilnego, a nadto podała jako powód wypowiedzenia niezamieszkiwanie w lokalu przez okres powyżej 12 miesięcy. Powód przyznał, że obecnie przebywa w celach zarobkowych na terenie Niemiec, ale wskazał, że wyjazd ma charakter okresowy i po jego zakończeniu zamierza wrócić do kraju. Jednocześnie podał, że obecnie w lokalu przebywa jego pełnomocnikJ. S. (1), która posiada stosowne upoważnienie do zarządzania mieszkaniem. Powód za pośrednictwem pełnomocnika uiszcza terminowo opłaty za lokal mieszkalny, a także dokonuje niezbędnych remontów, których łączny koszt sięga ok.15000 zł.
Strona pozwana GminaL.– Zarząd (...)wL.wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania. Podniosła, że nie ma podstaw do uwzględnienia żądania pozwu, gdyż powód od kilkunastu lat nie zamieszkuje w lokalu mieszkalnym przyulicy (...), a jego centrum życiowe znajduje się w Niemczech, gdzie mieszka wraz z żoną i teściami. Strona pozwana wyjaśniła, że po przeprowadzeniu wizji lokalnej bezspornie ustaliła, że lokal jest niezamieszkały, o czym świadczył stan techniczny nieruchomości oraz okoliczność, iż brak było w nim sprzętów, mebli i rzeczy osobistych najemcy. Nadto, o tym że powód nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu świadczy brak zużycia wody oraz fakt, iż tę okoliczność potwierdziłT. K., dzielący z powodem wspólny korytarz. Strona pozwana wyjaśniła ponadto, że powód wstąpił w stosunek najmu po śmierci ojca w 2002r., jednak przez cały okres trwania umowy w istotnych sprawach dotyczących lokalu strona pozwana kontaktowała się z siostrą lub siostrzenicą powoda.
W dalszych pismach procesowych strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Właścicielem lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)o pow. 65 m2wL.jest GminaL., która zarządza nim przezZarząd (...). Poprzednim najemcą tego lokalu był ojciec powodaZ. K., który zmarł 28 maja 2001r. Obecnie najemcą lokalu na podstawie umowy najmu z dnia 11 lutego 2002r. jest powódG. K., który wstąpił w stosunek najmu po śmierci swojego ojca. Umowę w imieniu powoda podpisała jego siostraE. S., będąca jego pełnomocnikiem w tej sprawie. Przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieoznaczony i obowiązywała od dnia 11 lutego 2002r. W § 8 umowy strony zawarły zapis zakazujący najemcy podnajęcia lub oddania lokalu lub jego części do bezpłatnego używania innej osobie bez zgody wynajmującego.
G. K.uiszcza terminowo opłaty związane z użytkowaniem lokalu, nie posiada żadnych zaległości.
W okresie od co najmniej 30 września 2014r. do 19 stycznia 2016 r. w mieszkaniu przyulicy (...)wL.nie odnotowano zużycia wody.
W czerwcu 2015r. powód za pośrednictwem pełnomocnikaJ. S. (1), starał się o dokonanie wykupu lokalu mieszkalnego na własność.J. S. (1)nie mieszka w tym lokalu, jedynie opiekowała się nim.
Powód bez zgody strony pozwanej rozpoczął remont w lokalu, którego nie ukończył z uwagi na obawę przed eksmisją. W czasie wizji pracowników strony pozwanej w dniu 16 i 26.02.2016 r. w lokalu nie było tynków w kuchni, ani mebli, sprzętów, czy rzeczy osobistych najemcy. Obecni wówczas w budynku mieszkańcy stwierdzili, że powód przychodzi raz w miesiącu do mieszkania, lecz w nim nie mieszka.
Powód częściowo zna mieszkańców nieruchomości przyulicy (...), gdyż mieszkał tam wraz z rodzicami od urodzenia, jednak nie utrzymuje z nimi bliższych kontaktów towarzyskich. Nie zna mieszkańców, którzy nowo się wprowadzili.
G. K.w marcu 2016 r. złożył pismo o wyrażenie zgody na podnajęcie lokalu jego siostrzenicy.
Dowód:
- akta lokaloweul. (...), w tym pismo z dnia 05.04.2016 r. i protokół wizji lokalnej,
- odczyty wody k. 39-45,
- zeznania świadkaJ. S. (1), k. 76v-77, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:10-00:19),
- świadkaT. C., k.77, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:23-00:28),
- zeznania świadkaJ. S. (2), k.77v, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:34-00:39),
- zeznania świadkaR. M., k.77v, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:30-00:32),
- zeznania świadkaH. H., k.77v, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:41-00:44),
- zeznania świadkaM. H., k.78, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:45-00:49),
- przesłuchanie powodaG. K., k. 86-87, (protokół z dnia 17.05.2017r., 00:02-00:20).
Pismem z dnia 08 marca 2016 r. strona pozwana wypowiedziała powodowiG. K.umowę najmu z dnia 11 lutego 2002r. z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania w nim przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Umowa ulegała rozwiązaniu w dniu 31 października 2016r. W piśmie z dnia 30 marca 2016r., skierowanym do pozwanej gminy powód poinformował, że zamieszkuje stale w tym lokalu i wyjaśnił, że wyjazdy do Niemiec mają charakter okresowy i każdorazowo po zakończeniu kontraktu wraca do Polski i zamieszkuje w spornym lokalu, który stanowi jego centrum życiowe. Jednocześnie powód poinformował, że czyni nakłady na nieruchomość, w trosce o jej stan techniczny. Ponadto powód wyjaśnił, że z uwagi na konieczność wykonania odgrzybiania mieszkania musiał je czasowo opuścić. W odpowiedzi na stanowisko powoda strona pozwana podtrzymała decyzję o wypowiedzeniu umowy.
Dowód:
- korespondencja między stronami w aktach lokalowychul. (...).
Dzieci powodaurodziły się w (...), 1998 i 2003 r.
Powód po zawarciu związku małżeńskiego (1995r.) nigdy nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu z żoną i dziećmi.
Powód wyprowadził się do Niemiec w 1995 r., gdzie pracuje legalnie na budowie przy docieplaniu budynków w godzinach od 7.00 do 16.30 za wyjątkiem piątku, gdy dzień pracy kończy o godzinie 12.30. Wynajmuje tam lokal od spółdzielni. Powód uzyskuje wynagrodzenie w kwocie 1.500 euro miesięcznie. Na miesięczne koszty jego utrzymania składa się koszt najmu lokalu mieszkalnego w Niemczech (352 euro), internet (20 euro) oraz obowiązki alimentacyjne wobec dzieci (174 euro).
PowódG. K.(44 lata) jest od 2007 r. rozwiedziony, jego była żona wraz z trójką dzieci mieszka wmiejscowości B.- w tej samej miejscowości, co powód.
Powód przyjeżdża do Polski na święta, urlop i długie weekendy. Najemca podczas wizyt w Polsce do czasu remontu nocował w mieszkaniu przyulicy (...)albo u członków rodziny.
Sąsiedzi widywali go bardzo sporadycznie.H. H.nigdy nie widziała dzieci powoda w tym lokalu, sąsiadM. H.widział powoda w czasie ostatnich 15 lat 3 razy.
Dowód:
- częściowo zeznania świadkaH. H., k. 77v.,
-zeznania świadkaJ. S. (1), k. 76v-77, (protokół z dnia 27.03.2017r., 00:10-00:19),
- częściowo przesłuchanie powodaG. K., k. 86-87, (protokół z dnia 17.05.2017r., 00:02-00:20.
Sąd Rejonowy zważył co następuje:
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
W przedmiotowej sprawie bezspornym było, że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wL.przyulicy (...)z dnia 11 lutego 2002 r. Poza sporem pozostawało również to, że strona pozwana wypowiedziała powodowi powyższą umowę pismem z dnia 08 marca 2016r. z uwagi na niezamieszkiwanie najemcy w nieruchomości przez okres przekraczający 12 miesięcy. Strony nie kwestionowały również swojej legitymacji procesowej oraz interesu prawnego powoda do domagania się ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu (art.189 k.p.c.). Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do ustalenia, czy strona pozwana dokonała skutecznego wypowiedzenia przedmiotowej umowy w oparciu o treśćart. 11 ust. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie przepisów kodeksu cywilnego. Innymi słowy konieczne było rozstrzygnięcie, czy lokal mieszkalny przyulicy (...)stanowił centrum życiowe powoda, a ściślej czy zamieszkiwał on tam stale czy też opuścił go na okres przekraczający 12 miesięcy, zrywając więzi z tym miejscem, jak twierdzi strona pozwana.
Podstawą wypowiedzenia przez stronę pozwaną umowy najmu powodowi byłart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U.2016.1610 -j.t.), zgodnie z którym właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Strona pozwana nie wskazała, w jakim dokładnie okresie powód nie zamieszkiwał w lokalu przyulicy (...), tym niemniej podała, że dotyczy to okresu kilku, a nawet kilkunastu lat.
Zgodnie z poglądem wyrażonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego, przez stałe zamieszkanie należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność najemcy i osób mu bliskich. Jednocześnie czasowe przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca w każdym przypadku przestał mieszkać w swoim lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania (wyrok SN z dnia 20 czerwca 2001 r., sygn. akt I CKN 1179/98). Uzasadniona ważnymi przyczynami nieobecność w lokalu, nawet przez okres kilku miesięcy nie oznacza automatycznie, że najemca lokal opuścił go, gdyż miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu (art. 25 k.c.).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom powoda zachodziły przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu lokalu przyulicy (...).
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach lokalowych, w tym protokołu wizji, a także dokumentów w postaci wyników odczytu wody oraz na podstawie zeznań świadków, w tym jedynie częściowoJ. S. (1)orazH. H.iJ. S. (2).H. H.już w pierwszym zdaniu niestety wykazała, że zamierza zeznawać tendencyjnie, na korzyść powoda, skoro stwierdziła, że powód „mieszkał tam cały czas”. Na pytanie uściślające Sądu stwierdziła jednak, że powód „teraz” wyjechał do Niemiec. Po dalszych pytaniach Sądu przyznała, że do Niemiec powód wyjechał 15 lat temu. Takie zeznania świadczą o nacelowaniu świadka na zeznawanie na korzyść danej strony. W dalszej części przesłuchaniaH. H., przekonana widocznie, powinna zeznawać prawdę podawała już fakty bardziej wiarygodnie. PodobnieJ. S. (2), która twierdziła, że powód wrócił w 2016 r., a nawet z jego przesłuchania wynikało, że nie wrócił na stałe do dziś. Z resztą podczas wizji nie twierdziła, że powód stale mieszka w lokalu. Sąd wziął pod uwagę także przesłuchanie powoda.
Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że powód od wielu lat nie mieszka w spornym lokalu, a jego wizyty w ciągu ostatnich 10-15 lat były jedynie okazjonalne i ograniczyły się do noclegu w mieszkaniu lub u członków rodziny, ewentualnie do kilkudniowego pobytu tam podczas wizyt w Polsce. Centrum życiowe pozwanego znajduje się wmiejscowości B.w Niemczech, gdzie wyjechał 15 lat temu. Powód w tej miejscowości ma stałą pracę, wynajmuje tam mieszkanie, za które opłaca czynsz, tam też mieszka trójka jego dzieci. W tych okolicznościach bez znaczenia pozostaje, to że życie rodzinne powoda nie ułożyło się w sposób przez niego oczekiwany. Fakt, iż nie utrzymuje on kontaktów z byłą żoną oraz dziećmi (co z resztą nie zostało wystarczająco udowodnione) nie stanowi argumentu świadczącego, żemiejscowość B.nie stanowi jego miejsca zamieszkania w znaczeniu, o którym mowa wart. 25 k.c.Powód rozwiódł się w 2007 r., czyli 10 lat temu, a mimo to do Polski nie wrócił, zatem rozbicie rodziny nie zmieniło jego życia w sposób uzasadniający przyjęcie, że zamieszkał wL..
Powyższe wynika również z przesłuchania świadkówJ. S. (2),H. H.,M. H., którzy zgodnie twierdzili, że powód wyjechał do Niemiec ok. 15 lat temu, a do Polski przyjeżdżał okazjonalnie, kilka razy do roku. W mieszkaniu świadkowie widzieli jedynie siostrę i siostrzenicę powoda, które opiekowały się mieszkaniem. Świadkowie zwracali także uwagę, że powód nigdy nie zamieszkiwał w spornym lokalu z żoną i dziećmi. Okoliczność, że najemca nie zamieszkiwał stale wL.przyulicy (...)i nie korzystał z tego mieszkania wynika również ze zgromadzonych dokumentów, w tym odczytów wody oraz tego, że wszystkie sprawy związane z lokalem w zastępstwie powoda rozwiązywała jego krewna, będąca jego pełnomocnikiem. Co istotne, powód nie uczestniczył nawet w podpisaniu umowy najmu. ŚwiadkowieR. M.orazT. C., których zeznania Sąd uznał za wiarygodne, wobec zgromadzonego pozostałego materiału dowodowego, również potwierdzali powyższą okoliczność, a także fakt niezamieszkiwania powoda w mieszkaniu, co stwierdzili osobiście podczas wizji lokalnej. Z przesłuchanych sąsiadów żaden nie potwierdził, że powód stale mieszka w lokalu. W mieszkaniu brak było mebli oraz rzeczy osobistych powoda. W tych okolicznościach Sąd nie dał wiary twierdzeniom powoda oraz świadkaJ. S. (1), którzy twierdzili, że powód stale zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, a jego wyjazd ma charakter okazjonalny i czasowy. Znamienne jest, że powód nigdy w tym lokalu nie mieszkał z żoną i dziećmi, a małżeństwem byli do 2007 r, czyli przez 12 lat.
W tym miejscu należy podkreślić, że lokale komunalne ze względu na ich ograniczoną ilość, mają za zadanie zapewnić i zabezpieczać potrzeby mieszkaniowe najuboższych ludzi, których sytuacja życiowa i otrzymywane dochody nie pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Na zarządcy takich lokali ciąży obowiązek rzetelnego gospodarowania nimi w taki sposób, aby zapewnić lokal mieszkalny, jak największej liczbie ludzi, którzy wykorzystają przydzielone nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe. W ocenie Sądu z uwagi na niewielką liczbę lokali komunalnych nie można tolerować sytuacji, w której lokal taki nie jest wykorzystywany zgodnie z jego celem, jak w przypadku powoda, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, wynajmując lokal mieszkalny w innym państwie, gdzie jednocześnie mieszka, pracuje i ma rodzinę. Skoro świadekM. H.w ciągu 5 lat od wyjazdu widział powoda ok. 3 razy, to jednoznacznie należy uznać, że lokal ten nie był jego centrum życiowym.
Traktowanie lokalu komunalnego, jako miejsca służącego zaquasihotel, czy też alternatywę na wypadek powrotu do Polski jest niedopuszczalne. Jeśli powód w przyszłości zdecyduje się na powrót do kraju będzie mógł kupić mieszkanie lub wynająć na wolnym rynku, tak jak większość ludzi, którzy dysponują stosownymi środkami. Powód przyzwoicie zarabia, jest dyspozycyjny jeśli chodzi o podjęcie zawodu, nie ma dzieci pod opieką, zatem będzie mógł zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na wolnym rynku bez konieczności zajmowania lokalu komunalnego i to jeszcze dużego, bo ma aż 65 m2powierzchni, zaś powód jest sam.
Za przyjęciem odmiennego stanowiska nie przemawia również okoliczność, że powód czynił nakłady na sporny lokal, a nawet rozpoczął jego remont, gdyż na te czynności nie posiadał zgody strony pozwanej. Również brak zaległości czynszowych nie starcza do przyjęcia, że powód mieszka w lokalu. Po prostu za niego płacił, żeby mu go nie zabrano.
Mają na uwadze powyższe rozważania, a w szczególności zważywszy że przez okres wielu lat powód nie korzystał ze spornego mieszkania, to przyjąć należy że lokal ten nie był powodowi potrzebny do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i że były one zaspokajane w innym miejscu.
Sąd uznał wypowiedzenie umowy za skuteczne wobec niezamieszkiwania przez niego trwale w lokalu przyulicy (...)przez okres przekraczający 12 miesięcy i wobec tego oddalił powództwo, o czym orzekł w pkt I wyroku.
Sąd na podstawieart. 217 § 3 k.p.c.pominął dowód z przesłuchania świadkaS. K., ponieważ okoliczności, które miały być udowodnione przez pozwaną za pomocą tego świadka, zostały wykazane wystarczająco poprzez inne dowody.
O kosztach postępowania w pkt II Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.c., uznając powoda za stronę przegrywającą sprawę w całości. Wobec powyższego jest on zobowiązany do zwrotu stronie pozwanej kosztów procesu w kwocie 270 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika procesowego (§ 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.102.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych).
(...)

ZARZĄDZENIE
1.(...)
2.(...)adw. P. A.,
3.(...)
4.(...)