Sąd Okręgowy w Płocku
IV Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: IV Ca 92/17
Data wyroku: 2017-03-30 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Joanna Świerczakowska, Małgorzata Szeromska, Jarosław Pejta
Słowa kluczowe: Zniesienie współwłasności
Podstawa prawna: art. 211 kc

Sygn. akt:IV Ca 92/17

POSTANOWIENIE
Dnia 30 marca 2017 r.
Sąd Okręgowy w Płocku IV Wydział Cywilny – Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodnicząca – SSO Małgorzata Szeromska (spr.)
Sędziowie SO Joanna Świerczakowska
SO Jarosław Pejta
Protokolant st. sekr. sąd. Anna Bałdyga
po rozpoznaniu na rozprawie 30 marca 2017 r. wP.
sprawy z wnioskuA. L. (1)
z udziałemS. S. (1),U. S. (1),K. L. (1)
o zniesienie współwłasności nieruchomości
na skutek apelacji uczestniczkiU. S. (1)
od postanowienia Sądu Rejonowego w Sochaczewie z 14 listopada 2016 r.
sygn. akt I Ns 168/11

postanawia:

1
zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie II w ten sposób, że tytułem dopłaty zasądzić na rzeczU. S. (1)odS. S. (1)kwotę 9.200 (dziewięć tysięcy dwieście) zł, odA. L. (1)kwotę 3.450 (trzy tysiące czterysta pięćdziesiąt) zł oraz odA.iK.małżonkówL.kwotę 3.450 (trzy tysiące czterysta pięćdziesiąt) zł;

2
w pozostałej części oddalić apelację;

3
pozostawić uczestników przy poniesionych kosztach postępowania w II instancji.

Sygn. akt IV Ca 92/17

UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w Sochaczewie 14 listopada 2016 r. wydał postanowienie o treści:
I. znosi współwłasność nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej wS., Gm.S.,działka ewidencyjna nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem) o powierzchni 0,1582 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sochaczewie prowadziksięgę wieczystą Kw nr (...), stanowiącej współwłasnośćA. L. (1)i jej mężaK. L. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej orazA. L. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części,S. S. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części,U. S. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części w ten sposób że:
• dokonuje podziałudziałki ewidencyjnej nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem) na pięć części tj.działkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na jeden) o powierzchni 0,0277 ha,działkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na dwa) o powierzchni 0,0749 ha,działkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na trzy) o powierzchni 0,0293 ha,działkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na cztery) o powierzchni 0,0086 ha idziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na pięć) o powierzchni 0,0227 ha - zgodnie z mapą sporządzoną przez geodetę uprawnionegoE. M.wpisaną do zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego wS.w dniu 4 lipca 2013 r. pod nr(...)(według II wariantu) i,

⚫

nowoutworzonądziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na jeden) o powierzchni 0,0277 ha przyznaje na własnośćU. S. (1),

nowoutworzonądziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na dwa) o powierzchni 0,0749 ha, na której usytuowany jest budynek w którym wyodrębnione są dwie nieruchomości lokalowe przyznaje na współwłasność:A. L. (1)w udziale ½ (jedna druga), której udziały w części wspólnej budynku i nowopowstałej działki wynosić będą½(jedna druga) części orazA. L. (1)i jej mężowiK. L. (1)w udziale ½ (jedna druga) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, których udziały w części wspólnej budynku i nowopowstałej działce wynosić będą ½ (jedna druga) części,

nowoutworzonądziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na pięć) o powierzchni 0,0227 ha przyznaje na własnośćS. S. (1),

nowoutworzonądziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na trzy) o powierzchni 0,0293 ha na której usytuowany jest budynek w którym wyodrębnione są dwie nieruchomości lokalowe przyznaje na współwłasność w udziale po ½ (jednej drugiej) częściU. S. (1)iS. S. (1), których udziały w części wspólnej budynku usytuowanego na nowopowstałej działce i w nowopowstałej działce wynosić będą po ½ (jednej drugiej) części,

nowoutworzonądziałkę nr (...)(dwa tysiące sto siedemdziesiąt siedem łamane na cztery) o powierzchni 0,0086 ha przyznaje na współwłasnośćA. L. (1)i jej mężowiK. L. (1)na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 1/4 (jedna czwarta),A. L. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta),U. S. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części orazS. S. (1)w udziale 1/4 (jedna czwarta) części,

II
dokonuje zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat,

III
zasądza odS. S. (1)solidarnie na rzeczA. L. (1)iK. L. (1)kwotę 2116,82 zł, płatną w terminie jednego miesiąca oduprawomocnienia się orzeczenia,

IV
zasądza odU. S. (1)solidarnie na rzeczA. L. (1)iK. L. (1)kwotę 2116,82 zł , płatną w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się orzeczenia,

V
koszty sądowe poniesione w niniejszej sprawie przez uczestników postępowania i tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa uczestnicy ponoszą w następujących udziałach:A. L. (1)udziale 1/4 (jedna czwarta),A. L. (1)i jej mążK. L. (1)solidarnie w udziale1/4 ( jedna czwarta),U. S. (1)w udziale1/4 (jedna czwarta),S. S. (1)w udziale1/4 (jedna czwarta), których szczegółowe wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

Istotne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i stanowiące podstawę rozstrzygnięcia były następujące:

A. L. (1),K. L. (1),U. S. (1)orazS. S. (1)są współwłaścicielami nieruchomości położonej wS.przyul. (...),działki nr (...)o powierzchni 0,1582 ha, dla której Sąd Rejonowy w Sochaczewie prowadziksięgę wieczystą o nr (...).A. L. (1)jest współwłaścicielem w ¼ części oraz w ¼ części wraz zK. L. (1)na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej,U. S. (1)jest współwłaścicielem w udziale ¼ części,S. S. (1)również posiada w nieruchomości udział w wysokości ¼. Działka ta od strony południowej przylega dodziałki nr (...), stanowiącej drogę publiczną (ul. (...)), która jest wykorzystywana przez wszystkich uczestników postępowania celem dojazdu do zamieszkiwanych przez nich budynków usytuowanych nadziałce (...). Od strony wschodniej, działka przylega dodziałki nr (...)(ul. (...)), stanowiącej drogę publiczną.Działka nr (...)jest od strony południowej zabudowana dwoma budynkami. Jeden z nich jest jednopiętrowym budynkiemmieszkalnym (nr (...)), w którym wyodrębnione są dwie nieruchomości lokalowe, tj. nieruchomość będąca własnościąS. S. (1)o pow. 129 m2 Kw nr(...)oraz nieruchomość będąca własnościąU. S. (1)o pow. 128 m2 Kw nr(...), w której znajduje się siedem izb, w tym izba o pow. ok. 4 m(
    2), w której mieści się piec grzewczy. Drugi budynek usytuowany w południowej części działki jest budynkiem handlowo-usługowym, który jest wykorzystywany przezS. S. (1)do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Pas gruntu pomiędzy tymi budynkami wykorzystywany jest przez wszystkich uczestników postępowania jako droga wjazdowa na teren całejdziałki nr (...), w tej części działki przebiegają urządzenia kanalizacyjne i wodociągowe przyłączone do budynków usytuowanych w zachodniej i południowej części działki. Przy zachodniej części działki mieści się budynek dwupiętrowy zamieszkiwany przezA. L. (1)i jej mężaK. L. (1)(nr 4B). W budynku wyodrębnione są dwie nieruchomości lokalowe, tj. nieruchomość będąca własnościąA. L. (1)o pow. 124 m2 Kw nr(...)oraz nieruchomość będąca własnościąA. L. (1)iK. L. (1)na zasadzie majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej o pow. 124 m2 Kw nr(...). W północno-zachodniej części działki mieści się budynek gospodarczy wykorzystywany przezU. S. (1)do składowania opału. Budynek zamieszkiwany przezU. S. (1)iS. S. (1)oraz budynek zamieszkiwany przezA.iK. L. (1)łączy parterowy budynek gospodarczy, wykorzystywany przezS. S. (1). Budynek ten został podzielony płaszczyzną pionową wzdłuż zewnętrznego lica ściany szczytowejbudynku (...), co spowodowało całkowite wyodrębnieniebudynku (...)odbudynku (...), położonych wS.przyul. (...). Prace budowlane związane z wyodrębnieniem tych budynków sfinansowali solidarnieA.iK. L. (1), ponosząc z tego tytułu łącznie 8467,28 zł. Całkowite wyodrębnieniebudynku (...)odbudynku (...)umożliwiło dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości nr(...)według wariantu drugiego, opisanego na mapie z projektem podziału z dnia 04.07.2013 r. nr ewidencyjny(...). Wartość poszczególnych działek powstałych z podziałudziałki ewidencyjnej nr (...)wynosi:działka nr (...)o powierzchni 0,0277 ha, projektowana celem przyznaniaU. S. (1)- 28 600 zł,działka nr (...)o powierzchni 0,0749 ha projektowana celem przyznaniaA.iK. L. (1)– 165 900 zł,działka nr (...)o powierzchni 0,0293 ha, projektowana celem przyznaniaU. S. (1)iS. S. (1)– 69 600 zł,działka nr (...)o powierzchni 0,0086 ha, projektowana celem pozostawienia we współwłasności wszystkich uczestników postępowania – 13 500 zł,działka nr (...)o powierzchni 0,0227 ha, projektowana celem przyznaniaS. S. (1)– 53 900 zł. Taki sposób podziału nieruchomości (według wariantu II) nie jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego w trybieart. 96 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nadto, nie narusza interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Projektowane działki gruntu posiadają dostęp do drogi publicznej. PomiędzyA. L. (1)iK. L. (1)a pozostałymi uczestnikami postępowania istnieje od wielu lat konflikt co do zarządzania nieruchomością będącą przedmiotem wniosku. Uczestnicy od dawna nie współpracują zA.iK. L. (1)w zakresie wykonania niezbędnych prac dotyczących nieruchomości, do których wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, wielokrotnie dochodziło do kłótni i sporów między uczestnikami oraz ich rodzinami, które zamieszkują na tej nieruchomości. Z tego powodu małżonkowieL.dążą w toku całego postępowania do podziału zU. S. (1)orazS. S. (1)ich majątkiem wspólnym i wyodrębnienia części nieruchomości dla siebie – stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, aby móc samodzielnie i niezależnie gospodarować tą częścią.
W ocenie Sądu Rejonowego zaproponowany przez biegłego geodetę II wariant podziału nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...), położoną wS.przyul. (...), zaakceptowany przezA.iK. L. (1), nie jest sprzeczny z przepisami ustawy ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tej nieruchomości. Dlatego też żądanie uczestnikówU. S. (1)orazS. S. (1)oddalenia wniosku nie mogło zostać uwzględnione. Według w/w wariantu podziałudziałki nr (...), wszystkie projektowane działki posiadają dostęp do drogi publicznej. Ponadto, podział według wariantu II nie jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego w trybieart. 96 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tym samym Sąd nie był zobligowany zasięgać opinii Burmistrza MiastaS.w tym przedmiocie. Podziałdziałki nr (...)jest zgodny również zart. 93 ust 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dzieli bowiem budynek wzdłuż pionowej ściany od poszycia dachowego po fundamenty na dwie odrębne nieruchomości. Przy takim podziale współwłaściciele zachowują aktualny stan posiadania, lokale w których zamieszkują, a dodatkowo w przypadkuS. S. (1)budynek w którym prowadzi działalność gospodarczą. W ocenie Sądu zasadne jest dokonanie podziału działki według wariantu II opinii biegłego geodety, który to wariant dokonuje podziałudziałki nr (...)na pięć części, jednocześnie oddając aktualny stan posiadania. Podział według tego wariantu w bardzo zbliżonym zakresie zachowuje wielkości udziałów przysługujące uczestnikom postępowania w tej nieruchomości. Zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości zapewnia poszczególnym współwłaścicielom grunt wraz z budynkiem, w którym wyodrębnione są nieruchomości lokalowe, których są właścicielami. Każda z projektowanych działek posiada dostęp do drogi publicznej oraz nie narusza interesów innych właścicieli sąsiednich nieruchomości. Jedynie projektowanądziałkę nr (...)Sąd pozostawił we współwłasności wszystkich uczestników postępowania z uwagi na funkcję jaką dla nich wszystkich pełni oraz ze względu na umiejscowienie w niej przyłącza wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej prowadzącej do budynków usytuowanych w zachodniej oraz południowej części działki. Przez działkę tę od zawsze odbywał się dojazd odul. (...)do budynku zamieszkałego przezA.iK. L. (1). Z tej części działki korzystają równieżU. S. (1)iS. S. (1)– jako dojazd do nieruchomości, które zamieszkują. Biorąc pod uwagę usytuowanie wydzielonych działek,działka nr (...)stanowi niezbędną część komunikacyjną do korzystania z pozostałych działek powstałych po podziale. Ponadto, z uwagi na fakt iż w działce tej przebiegają media prowadzące do budynków użytkowanych przez wszystkich uczestników postępowania, zasadnym jest aby działka ta pozostawała nadal we współwłasności dotychczasowych właścicieli. Taka sytuacja sprawia, iż w przypadku ewentualnej awarii poszczególnych mediów każdy ze współwłaścicieli dzielonej nieruchomości ma zapewniony do nich niezależny dostęp. Przyjęty przez Sąd sposób zniesienia współwłasnościdziałki nr (...)najbardziej odpowiada – z uwagi na wartości przyznanych działek po podziale – wartości udziałów jakie posiada każdy z uczestników postępowania w tej nieruchomości. JedynieU. S. (1)przyznane zostały nieruchomości o mniejszej wartości od wartości jej udziału wdziałce nr (...). Okoliczność ta uzasadniała zasądzenie na jej rzecz dopłaty od pozostałych uczestników, którym zostały przyznane działki o wartości nieznacznie przekraczającej wartość ich udziałów w tej nieruchomości. Z uwagi na stanowiskoU. S. (1)z dnia 14 listopada 2016 r., iż nie żąda z tego tytułu od żadnego z uczestników postępowania dopłat, Sąd dokonał zniesienia współwłasności bez dopłat zarówno odA.iK. L. (1)jak iS. S. (1).
Apelację od tego orzeczenia złożyła uczestniczkaU. S. (1), zaskarżając postanowienie w całości i zarzucając:

1
naruszenie prawa materialnego:art. 211 k.c.iart. 212 k.c.,art. 1044 k.c.– poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie;art. 96 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez ich pominięcie;art. 3 ustawy o własności lokalipoprzez jego pominięcie;art. 5 ustawy o własności lokalipoprzez jego błędne zastosowanie;art. 4 pkt. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez jego pominięcie.

2
ustalenie nieprawidłowego stanu faktycznego poprzez uznanie, iż współwłaściciele są w stanie funkcjonować na działkach, jakie zostały utworzone przez podział, uznanie że skarżąca może korzystać z kuchni i garażu znajdującego się na nieruchomości(...), podczas gdy jej garaż znajduje się nadziałce (...), do której nie ma bezpośredniego dostępu, uznanie, że konflikt trwający pomiędzy uczestnikami pozwala na pozostawienie ich we współwłasności, uznanie, żeul. (...)stanowi drogę publiczną.

Apelująca wniosła o zmianę postanowienia i oddalenie wniosku, ewentualnie dokonanie podziału fizycznego w sposób nie pozostawiający we współwłasności żadnej działki, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie zmianę postanowienia i zasądzenie na rzecz uczestniczki dopłaty od pozostałych współwłaścicieli.
Sąd Okręgowy zważył:
Apelacja jest zasadna jedynie częściowo, w zakresie dotyczącym zasądzenia na rzecz uczestniczki dopłat od pozostałych współwłaścicieli. W pozostałej części apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy podziela zarówno ustalenia faktyczne Sadu Rejonowego i uznaje je za własne, aprobuje także wyrażoną przez ten Sąd ocenę prawną.
Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego jest prawidłowe. Niekwestionowanym w sprawie było, że współwłasność, w jakiej pozostawali wszyscy uczestnicy była źródłem wieloletniego konfliktu miedzy nimi. Chociażby z tego powodu zniesienie współwłasności było żądaniem usprawiedliwionym, tym bardziej, że nieruchomość zabudowana jest trzema oddzielnymi budynkami, a w dwóch z nich wyodrębnione zostały lokale, będące własnością poszczególnych uczestników. Przyjęty przez Sąd I instancji wariant opinii biegłego co do sposobu podziału jest najbardziej optymalnym, respektuje wcześniejsze uregulowania dotyczące odrębnej własności lokali, zaś każda z nowopowstałych działek ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W tym miejscu odnieść należy się do ostatniego zarzutu apelacji – uznania, żeul. (...)jest drogą publiczną. Kwestionowanie tej okoliczności przez apelującą jest chybione: z zaświadczenia Burmistrza MiastaS.znajdującego się na k-1054 akt wynika, że jest to droga publiczna. Okoliczność, ze jest ona porośnięta krzakami oceny tej nie niweczy.
Pozostawienie we współwłasności uczestnikówdziałki nr (...)było konieczne, bowiem działka ta stanowi naturalny wjazd na nieruchomość, przebiegający pomiędzy dwoma budynkami, bez zlokalizowanych okien i drzwi od strony wjazdu, a nadto, przez działkę te przebiegają media prowadzące do budynków użytkowanych przez wszystkich uczestników postępowania. W przypadku ewentualnej awarii poszczególnych mediów każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma zapewniony do nich niezależny dostęp, co – przy istniejącym miedzy nimi konflikcie – ma decydujące znaczenie. Zwrócić należy uwagę na sprzeczną argumentację apelującej uczestniczki, która z jednej strony kwestionuje pozostawienie we współwłasności jednej działki, właśnie z uwagi na konflikt między współwłaścicielami, a z drugiej strony domaga się oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności, w efekcie którego wszyscy uczestnicy pozostaliby we współwłasności co do całej nieruchomości, mimo istniejącego konfliktu.
Przepisyustawy o własności lokali, w szczególnościart. 5 ust. 2, który stanowi: Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Taka właśnie sytuacja zachodzi w rozpoznawanej sprawie, zaś przepisyustawy o gospodarce nieruchomościaminie stoją temu na przeszkodzie. Przepisart. 96 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamistanowi, że w przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa wust. 1, i pozwolenia, o którym mowa wust. 1a. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu - od warunków określonych wart. 94 ust. 1 i 2, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Z treści tego przepisu wynika, że sąd ma obowiązek zasięgnąć takiej opinii tylko wtedy, gdy podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od warunków określonych wart. 94 ust. 1 i 2. Ocena, czy podział jest uzależniony od ustaleń czy warunków, wymaga wiadomości specjalnych, trafnie zatem Sąd Rejonowy dopuścił na te okoliczność dowód z opinii biegłego. Z opinii tej, niekwestionowanej przez strony wynika, że wariant II podziału nieruchomości nie jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego ani nie narusza interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wobec takiej treści opinii nie zachodziła potrzeba zwracania się o opinię organu administracji.
Apelacja uczestniczki podlegała uwzględnieniu co do zmiany orzeczenia w zakresie dopłat. Wprawdzie na rozprawie poprzedzającej wydanie zaskarżonego postanowienia uczestniczka nie wnosiła o zasądzenie na jej rzecz dopłat, jednak zmieniła zdanie przed uprawomocnieniem się rozstrzygnięcia, do czego miała prawo. W tym zakresie zatem orzeczenie podlegało zmianie.
Wartość działek, zgodnie z niekwestionowana opinią biegłego wynosi:
działka nr (...)– 28.600 zł
działka nr (...)– 165.900 zł
działka nr (...)– 69.600 zł
działka nr (...)– 53.900 zł
--------------------------------------
łącznie 318.000 zł
W powyższym wyliczeniudziałka nr (...)została pominięta, jako pozostająca we współwłasności przy niezmienionych udziałach. Udziały każdego z współwłaścicieli (w tym jeden z tak ustalonych udziałów mają małż.L.) wynoszą ¼, czyli po 79.500 zł.
W wyniku podziałuU. S.otrzymała nieruchomości o wartości 63.400 zł (28.600 + 69.600 : 2),S. S.otrzymał 88.700 (53.900 + 69.600 : 2),A. L.82.950 zł i małż. A.K. L.82.950 zł. W celu wyrównania udziału należna apelującej dopłata wynosi: odS. S.9200 zł, odA. L.3450 zł i od małż. A.K. L.3450 zł. Żaden ze współwłaścicieli nie żądał odroczenia terminu zapłaty tej należności, zatem jest ona natychmiast wymagalna.
Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy zmienił częściowo zaskarżone postanowienie na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., zaś w pozostałej części oddalił apelację jako niezasadną na podstawieart. 385 k.p.c.Na podstawieart. 520 § 1 k.p.c.orzeczono o kosztach postępowania za II instancję.

    Jarosław Pejta Małgorzata Szeromska Joanna Świerczakowska