Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1465/15
Data wyroku: 2017-02-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adrianna Gołuńska-Łupina
Słowa kluczowe: Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Podstawa prawna: art.180 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I C 1465/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lutego 2017r.
Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny
w składzie
Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina
Protokolant:  st. sek. sąd. Iwona Górska
po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2017 r. w Gdyni
na rozprawie
sprawy z powództwaI. B.
przeciwkoS. G.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódkiI. B.na rzecz pozwanegoS. G.kwotę 3317 zł. ( trzy tysiące trzysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Dnia 3 października 2017 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w zakresie pkt. II na rzecz wierzycielaS. G.(PESEL (...))przeciwko dłużnikowiI. B.(PESEL (...))oraz poleca wszystkim organom, urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane udzieliły pomocy.
Orzeczenie podlega wykonaniu jako prawomocne.
Sędzia Sądu Rejonowego w Gdyni
Adrianna Gołuńska - Łupina
Tytuł wykonawczy wydano pełnomocnikowi wierzyciela adw.A. M..
Sygnatura akt: I C 1465/15

UZASADNIENIE
PowódkaI. B.prowadząca działalność gospodarczą podfirmą (...)wniosła pozew przeciwkoS. G.domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 26.199 zł wraz odsetkami ustawowymi od dnia 9 października 2012r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zaś w dniu 24 sierpnia 2008r. zawarła z pozwanym umowę pośrednictwa, której przedmiotem były usługi polegające na pośrednictwie w kupnie nieruchomości mieszkaniowej. W wyniku działań powódki przedmiotowa umowa została wykonana, albowiem powódka prowadziła czynności obejmujące m.in. przekazywanie ofert i prezentację nieruchomości, co doprowadziło do wskazania pozwanemu oferty kupnalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.przyul. (...). Pozwany zdecydował się na kupno zaoferowanego przez powódkę lokalu i w związku z tym w dniu 31 maja 2010r. powódka przesłała mu dodatkowe dokumenty dotyczące tych nieruchomości, w tym odpisy z księgi wieczystej i informację z administracji budynków. W odpowiedzi pozwany poprosił o przesłanie oryginałów ww. dokumentów i wskazał na potrzebę uzyskania innych dokumentów, w tym aktu nabycia nieruchomości, a także poinformował powódkę o terminie zawarcia umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego. Jak wskazuje powódka ofertę nalokal nr (...)wS.przyul. (...)pozyskała zBiura (...). Zgodnie z § 5 umowy pośrednictwa wynagrodzenie powódki za wykonanie umowy zostało ustalone na 2 % wartości transakcji powiększone o podatek VAT. Wartość transakcji wynosiła 1.475.000 zł brutto w związku z czym wynagrodzenie netto powódki wyniosło 29.500 zł netto. Pozwany uiścił jedynie część wynagrodzenia w kwocie 8.200 zł netto, zaś pozostałą część wynagrodzenia zobowiązał się spłacić w ciągu kolejnych 30 dni.
(pozew k. 2-7)
W dniu 19 października 2015r. w sprawie o sygnaturze akt I Nc 1336/15 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.
(nakaz zapłaty k. 31)
PozwanyS. G.złożył sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu.
Pozwany wskazał, iż w tym samym czasie zawarł umowy pośrednictwa z jeszcze z dwiema innymi agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomości, które przedstawiły mu kilka ofert zakupu mieszkań wS.i spośród nich wybrał trzy oferty. Żadna z tych ofert nie została jednak wskazana przez powódkę, o czym została ona niezwłocznie poinformowana. Na początku maja 2010r. powódka w rozmowie telefonicznej zaproponowała powodowi mieszkanie przyul. (...)jednak nie przysłała oferty tego mieszkania. Nazajutrz pozwany z żoną obejrzeli to mieszkanie. Wówczas pozwany poprosił powódkę o rozmowę na osobności i w związku z tym, że powódka nie wystawiła normalnej oferty kupna, a jej aktywność sprowadzała się do jednego telefonu to strony uzgodniły wynagrodzenie powódki na kwotę 10.000 zł. Ostatecznie wybór pozwanego padł namieszkanie nr (...)przyulicy (...). Pozwany załatwił wszystkie formalności związane z zakupem tego mieszkania przy pomocy notariusza, na kilka dni przed podpisaniem aktu notarialnego poprosił powódkę tylko o przesłanie zaświadczenia o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej i braku zameldowania, co też powódka uczyniła. Jeszcze w czerwcu 2010r. pozwany umówił się z powódką na spotkanie celem przekazania umówionej kwoty 10.000 zł. Powódka nie wystawiła w terminie faktury ani żadnego innego pokwitowania, lecz dopiero po kilku miesiącach zadzwoniła do pozwanego, mówiąc że chce wrócić do sprawy i zbyt pochopnie zgodziła się na zaproponowane wynagrodzenie. Zdaniem pozwanego umowa pośrednictwa jest nieważna, albowiem wbrewart. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie określono w niej czego mają konkretnie dotyczyć czynności pośrednika. Nadto, zdaniem pozwanego, powódka nie wykonała umowy i brak po stronie pozwanego obowiązku zapłaty pełnego wynagrodzenia. Powódka nie udowodniła bowiem, aby przedstawiła pozwanemu w formie pisemnej, faksem lub za pomocą poczty elektronicznej ofertę zakupu mieszkania w rozumieniuart. 66 k.c.zawieranej wessentialia negotiiumowy sprzedaży mieszkania. Brak jest też dowodu, aby powódka zebrała informacje i dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji. Nie można za wykonanie powyższych obowiązków umownych uznać przesłania pozwanemu jednej wiadomości elektronicznej z kopią dwóch dokumentów tj. informacji o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej i zaświadczenia o braku zameldowania. Brak jest dowodu, aby powódka zgromadziła i przekazała pozwanemu dokumenty konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wreszcie pozwany podniósł, iż powódka nie wykonała czynności od których uzależniona była wymagalność roszczenia o zapłatę tj. nie wystawiła i nie doręczyła pozwanemu prawidłowych faktur VAT, a jedynie fakturę pro forma, która nie jest dokumentem księgowym w rozumieniu przepisówustawy o podatku od towarów i usług. Ewentualne popadnięcie pozwanego w zwłokę następuje dopiero po upływie terminu płatności wskazanego w prawidłowo wystawionej fakturze VAT.
(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 34-43)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaI. B.prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A.B.I. B.Biuro (...)wG.w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wydruk z(...)k. 11)
W dniu 24 sierpnia 2008r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej powódka zawarła z pozwanymS. G.umowę pośrednictwa, której przedmiotem były usługi świadczone przez pośrednika na rzecz powierzającego w zakresie pośrednictwa w kupnie nieruchomości mieszkaniowej (§ 1 ust. 1). W ramach umowy pośrednik zobowiązał się do poszukiwania i prezentacji ofert nieruchomości powierzającemu. Za oferty pozyskane przez pośrednika uważane miały być oferty wystawione do sprzedaży przez osoby fizyczne, osoby prawne, spółdzielnie, nieruchomości sprzedawane w drodze przetargu i licytacji, oferty pozyskane w wyniku współpracy z innym pośrednikiem oraz oferty z własnej bazy ofert (§ 1 ust. 2). Pośrednik zobowiązał się zebrać informacje i dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji (§ 1 ust. 3). Pośrednik miał prawo w zakresie przez siebie określonym do współpracy z innymi osobami celem pozyskania oferty (§ 2 ust. 1). Pośrednik wykonywał czynności na rzecz powierzającego na własne ryzyko i koszt (§ 2 ust. 2). Celem wykonania umowy pośrednik zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do wyszukania właściwej oferty (§ 3 ust. 1). Pośrednik mógł na bieżąco informować powierzającego o pozyskanych ofertach. Informacje miały być przekazywane w formie pisemnej (strony dopuściły formę fax-u) i za pomocą drogi elektronicznej. Oferta przekazana powierzającemu w takiej formie i zawierająca dane identyfikujące nieruchomość była uważana za ofertę pozyskaną przez pośrednika (§ 3 ust. 2). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Każdej ze stron przysługiwał jednomiesięczny termin rozwiązania umowy w formie pisemnej (§ 4 ust. 1). Strony ustaliły, że w przypadku skorzystania przez powierzającego z oferty wskazanej przez pośrednika, w czasie trwania umowy i po jej zakończeniu, pośrednik ma prawo do wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie (§ 4 ust. 2). Wynagrodzenie pośrednika za wykonanie umowy wynosiło 2 % wartości transakcji. Wynagrodzenie powiększone o podatek VAT było płatne na podstawie faktury dostarczonej do rąk własnych powierzającego na adres wskazany w umowie lub adres wskazany przez powierzającego (§ 5 ust. 1). W przypadku zawarcia umowy sprzedaży 100 % należnego wynagrodzenia było płatne w terminie wskazanym w fakturze (§ 5 ust. 2). W przypadku zwłoki w zapłacie pośrednikowi wynagrodzenia, pośrednik miał prawo domagać się odsetek w wysokości określonej ustawą (§ 5 ust. 3).
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r. k. 12-13)
Początkowo wskazane przez powódkę oferty nie zostały zaakceptowane przez pozwanego i zamierzał on skorzystać z oferty wskazanej przez innego pośrednika.
(dowód: przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
Powódka skontaktowała się telefonicznie z pozwanym, proponując mu pokazanie lokalu mieszkalnego wS.. Następnego dnia pozwany wraz z żoną przyjechał doS.naulicę (...). Pozwany czekał na powódkę przed budynkiem i rozmawiał z pełnomocnikiem właściciela. Nie stawiła się żadna osoba reprezentująca biuroM.. Okazało się, że powódka nie znała numeru lokalu oraz wcześniej go nie oglądała. Pozwany wraz z żoną obejrzelilokal nr (...)przyul. (...)wS.. Podczas prezentacji tego lokalu obecna była powódka oraz pełnomocnik właściciela lokaluD. W.. Lokal został zaprezentowany pozwanemu przez pełnomocnika właściciela. W czasie spotkania pozwany nie podpisał żadnych dokumentów, w tym potwierdzenia odbioru oferty. Przed obejrzeniem lokalu pozwany jednoznacznie sygnalizował powódce, że za wskazanie lokalu będzie jej się należało wynagrodzenie ale nie wynikające z umowy.
(dowód: zeznania świadkaM. K.płyta CD k. 131, przesłuchanie powódki płyta CD k. 169, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
W czasie powyższego spotkania pełnomocnik właściciela dał pozwanemu numer telefonu właściciela nieruchomości. Tego samego dnia pozwany skontaktował się zD. W.i uzgodnił z nim cenę sprzedaży oraz datę podpisania umowy.
(dowód: przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
Powódka nigdy nie posiadała danych kontaktowych do właściciela lokalu.
(dowód: przesłuchanie powódki płyta CD k. 169)
Oferta sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS.pochodziła z bazybiura (...) S.A.Przedmiotowa oferta została w całości przygotowana przez tego pośrednika i była ofertą sprzedaży na wyłączność. Powódka skontaktowała się z(...) S.A.i zapytała o możliwość prezentacji oferty. Powódka nie miała zawartej z(...) S.A.umowy o współpracę.
(dowód: zeznania świadkaM. K.płyta CD k. 131, przesłuchanie powódki płyta CD k. 169)
Już po oględzinach lokalu, w dniu 12 maja 2010r. powódka przesłała pozwanemu drogą elektroniczną ofertę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego wS.za cenę 1.750.000 zł. W ofercie nie było żadnych danych identyfikujących nieruchomość (np. adresu).
(dowód: wydruk wiadomości e – mail k. 67-71, przesłuchanie powódki płyta CD k. 169, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
Na prośbę pozwanego powódka przesłała drogą elektroniczną powodowi skan odpisu z księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, który uzyskała w Sądzie Rejonowym w Gdyni. W dniu 31 maja 2010r. powódka przesłała poznanemu pocztą elektroniczną dodatkowo skany informacjiAdministracji (...)ROM-1 wS.o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia wydanego przez Urząd MiastaS.o braku osób zameldowanych w przedmiotowym lokalu, a także zaświadczenia dotyczącego podatku od nieruchomości, które pozyskała z(...) S.A.W dniu 2 czerwca 2010r. pozwany zwrócił się o przesłanie oryginałów ww. dokumentów pocztą, a także o przesłanie aktu nabycia i wyroku rozwodowego. Jednocześnie pozwany poinformował powódkę, że podpisanie aktu notarialnego nastąpi 11 czerwca 2010r. o godzinie 8:30. W odpowiedzi powódka wysłała e – maila, informując pozwanego, że oryginały dokumentów będzie miał pełnomocnik sprzedającego, który będzie obecny przy podpisywaniu umowy. W dniu 9 czerwca 2010r. pocztą elektroniczną powódka przesłała pozwanemu skan umowy sprzedaży z dnia 13 sierpnia 2004r., a także poinformowała pozwanego, że oryginały dokumentów prześle kurierem.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wydruki z poczty elektronicznej k. 14-15, 75-76, 81-82, informację o braku zaległości z dnia 31 maja 2010r. k. 16, zaświadczenie Urzędu MiastaS.z dnia 31 maja 2010r. k. 17, odpis z księgi wieczystej k. 73-74, zaświadczenie Urzędu MiastaS.z dnia 31 maja 2010r. k. 72, umowę sprzedaży z dnia 13 sierpnia 2004r. k. 77-80, przesłuchanie powódki płyta CD k. 169)
W dniu 11 czerwca 2010r. wW.w kancelarii notarialnej notariuszB. O.doszło do podpisania aktu notarialnego – umowy sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS.. Pozwany zakupił przedmiotowy lokal za cenę 1.475.000 zł. W czasie podpisania aktu notarialnego obecny był przedstawiciel(...) S.A.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę sprzedaży k. 157-158v, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
W czerwcu 2010r. strony spotkały się w obecności znajomego pozwanegoP. K.wlokalu nr (...)położonym wS.przyul. (...). Podczas tego spotkania pozwany przekazał powódce w gotówce kwotę 10.000 zł za wskazanie lokalu oraz pomoc w jego zakupie. Rozmowa pomiędzy stronami nie przebiegała w nerwowej atmosferze, była kulturalna, a przy pożegnaniu strony uścisnęły sobie dłonie. Pozwany uznał sprawę za zakończoną w zakresie rozliczenia z powódką. Po kliku miesiącach powódka kontaktowała się telefonicznie z pozwanym sygnalizując, że powinien coś dopłacić bo ona zbyt szybko się zgodziła na kwotę 10000 zł. ale pozwany poinformował ją, że porozumieli się wcześniej co do wynagrodzenia.
(dowód: zeznania świadkaP. K.płyta CD k. 131, częściowo przesłuchanie powódki płyta CD k. 169, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 169)
Dopiero w dniu 26 października 2010r. powódka wystawiłafakturę VAT nr (...)na kwotę 10.004 zł tytułem części zapłaty z tytułu wykonania umowy pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r. Powódka nie dysponuje dowodem doręczenia tej faktury.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu ofakturę VAT nr (...)k. 25)
Pozwany nigdy na piśmie nie wypowiedział umowy pośrednictwa.
(okoliczność bezsporna)
Pismem z dnia 19 marca 2012r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 27.429 zł brutto tytułem zapłaty drugiej części wynagrodzenia za usługę pośrednictwa w kupnielokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyul. (...)wS., na podstawie faktury pro forma, w terminie 7 dni. Do wezwania została dołączona faktura proforma nr(...)na kwotę 27.429 zł brutto z terminem płatności do dnia 26 marca 2012r.
(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 19 marca 2012r. k. 26, faktura proforma nr(...)k. 27, dowód nadania k. 28)
W 2012r. powódka wezwała pozwanego do próby ugodowej. Przed Sądem Rejonowym dla Warszawy – Żoliborza wW., na posiedzeniu w dniu 9 października 2012r. nie doszło do zawarcia ugody.
(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o protokół posiedzenia z dnia 9 października 2012r. k. 29)
Po wniesieniu pozwu w sprawie w dniu 18 stycznia 2016r. powódka wystawiłafakturę VAT nr (...)na kwotę 26.199 zł brutto tytułem pozostałej części wynagrodzenia za wykonanie umowy pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r. dot. kupnalokalu nr (...)wS.przyul. (...)z terminem płatności do dnia 23 stycznia 2016r.
(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu ofakturę VAT nr (...)k. 83)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony, dowodu z zeznań świadkówP. K.iM. K.oraz dowodu z przesłuchania stron.
Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów, w tym umowy pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r., korespondencji e – mailowej stron czy też umowy sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.przyul. (...)są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd również nie dopatrzył się żadnych okoliczności mogących budzić wątpliwości we wskazanym powyżej zakresie. Sąd pominął dowód w postaci oświadczenia z dnia 30 sierpnia 2010 roku podpisanegoM. K.albowiem w/w nie była uprawniona do reprezentacjispółki Biuro (...), a słuchana w charakterze świadkaM. K.zeznał, iż nie zawierano żadnej umowy współpracy z powódką
Jeśli chodzi natomiast o ocenę osobowego materiału dowodowego, to Sąd dał zasadniczo wiarę zeznaniom świadkówP. K.iM. K., albowiem zeznania te były spójne, logiczne i nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego. Ponadto, zeznania świadków korelowały w dużej części z innymi, wiarygodnymi dowodami. ZeznaniaP. K.co do okoliczności przekazania powódce kwoty 10.000 zł z tytułu wynagrodzenia za pośrednictwo w zakupie lokalu korelują z zeznaniami pozwanego. Mało tego, powódka także potwierdziła, że takie spotkanie rzeczywiście miało miejsce i że pozwany przekazał jej wówczas kwotę 10.000 zł. Z kolei, świadekM. K.zeznała, że oferta sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS.została w całości przygotowana przezbiuro (...) S.A.Niemniej, świadek nie posiadała szczegółowej wiedzy na temat czynności podejmowanych przez powódkę w związku z zakupem przez pozwanego ww. lokalu mieszkalnego wskazując, iż tym tematem zajmował się jej współpracownik. W części dotyczącej udziału jej współpracownika w prezentacji lokalu jej zeznania pozostawały w sprzeczności z zeznaniami stron procesu albowiem strony zbieżnie wskazały osoby uczestniczące w okazaniu lokalu.
Jeśli natomiast o ocenę zeznań stron, to Sąd dał wiarę w takim zakresie w jakim korelują one z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie. Przede wszystkim – w świetle innych dowodów – nie budziły żadnych wątpliwości zeznania powódki co do tego, że ofertę dotyczącą spornego lokalu uzyskała z bazy nieruchomości(...) S.A.i wcześniej nie oglądała przedmiotowego lokalu. Powódka przyznała także, że nie miała żadnych danych kontaktowanych do właściciela nieruchomości ani też nie znała jego pełnomocnika. W świetle załączonej do pism procesowych stron korespondencji e – mailowej nie budzą także wątpliwości zeznania powódki dotyczące przesłania pozwanemu skanów dokumentów, które uzyskała od pośrednika sprzedawcy. Sąd nie dał natomiast wiary powódce, że to dzięki jej staraniom i rozmowom z pełnomocnikiem sprzedawcy doszło do ustalenia ceny transakcyjnej. Poza zeznaniami powódki brak na to jakichkolwiek innych dowodów. W związku z powyższym za wiarygodne należało uznać zeznania pozwanego, iż warunki umowy sprzedaży zostały przez niego osobiście ustalone ze sprzedającym, bez udziału pośrednika.
W niniejszej sprawie powódka dochodziła zapłaty kwoty 26.199 zł mającej stanowić nieuiszczoną przez pozwanego część wynagrodzenia z tytułu umowy pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r. Zważyć należy, iż w czasie, kiedy strony zawierały przedmiotową umowę, a także w czasie wykonywania umowy obowiązywały przepisyart. 180 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie zart. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi ustawową definicję umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa wart. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Natomiast wedleart. 180 ust. 5sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
Podstawową okolicznością sporną w niniejszej sprawie pozostawało ustalenie, czy powódce należy się wynagrodzenie z tytułu umowy pośrednictwa z dnia 24 sierpnia 2008r. ponad kwotę już uiszczoną przez pozwanego.I. B.wywodziła, że umowa sprzedażylokalu nr (...)położonego wS.przyul. (...)została zawarta dzięki jej staraniom, albowiem przekazała pozwanemu ofertę tego lokalu pozyskaną z bazy innego biura nieruchomości, zaprezentowała pozwanemu ten lokal, a następnie przesłała szereg dokumentów dotyczących tego lokalu. Pozwany podnosił natomiast, że za wykonane czynności zapłacił już powódce uzgodnione przez strony wynagrodzenie w wysokości 10.000 zł. Nadto, pozwany podniósł szereg innych zarzutów dotyczących ważności zawartej umowy pośrednictwa, czy też jej wykonania.
W pierwszej kolejności należało odnieść się do podniesionego przez pozwanego zarzutu nieważności umowy pośrednictwa. Zdaniem pozwanego umowa pośrednictwa jest nieważna, albowiem wbrewart. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie określono w niej czego konkretnie mają dotyczyć czynności pośrednika. W ocenie Sądu powyższy zarzut jest chybiony. W § 1 ust. 1 jednoznacznie wskazano, że pośrednictwo ma dotyczyć „kupna” oraz „nieruchomości mieszkaniowej”. W dalszych postanowieniach umowy wskazano, że do czynności pośrednika będzie należało m.in. poszukiwanie i prezentacja ofert nieruchomości powierzającemu, jak również zbieranie informacje i dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji (§ 1 ust. 2-3). Zdaniem Sądu, takie określenie przedmiotu umowy jest wystarczające do uznania przedmiotowej czynności prawnej za umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości. Stąd też nie ma żadnych podstaw, aby kwestionować ważność przedmiotowej umowy.
Na uwzględnienie nie zasługiwał także podniesiony przez pozwanego tuż przed zamknięciem rozprawy zarzut przedawnienia roszczenia. Jak wskazuje się w judykaturze roszczenie wynikające z umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, pozostające w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlega trzyletniemu przedawnieniu zgodnie zart. 118 k.c.(por. wyrok SN z 12 stycznia 2007r., IV CSK 267/06, OSNC 2008, Nr A, poz. 14). Zdaniem Sądu, nie doszło do przedawnienia roszczenia powódki, albowiem przed upływem terminu przedawnienia złożyła ona wniosek do Sądu Rejonowego dla Warszawy – Żoliborza wW.o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej, który przerwał bieg trzyletniego terminu przedawnienia. Na posiedzeniu w dniu 9 października 2012r. nie doszło do zawarcia ugody i z tym dniem termin przedawnienia zaczął biec na nowo. W ocenie Sądu, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że wniosek o zawezwanie do próby ugodowej dotyczył tego samego roszczenia, co będące przedmiotem niniejszego postępowania. Składając bowiem zeznania w przedmiotowej sprawie pozwany przyznał, że powódka taki wniosek złożyła, jednak uznał on, że był on bezzasadny wobec braku wystawienia faktury. Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony w dniu 8 października 2015r., a więc jeszcze przed upływem trzyletniego terminu przedawnienia.
Przesądziwszy powyższe, w dalszej kolejności należało ustalić czy za wykonane czynności powódce należy się wynagrodzenie w wysokości określonej umową stron. Jak podnosi się w orzecznictwie pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004r. w sprawie o sygn. akt I CK 270/04 LEX nr 339711). Jak natomiast wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009r., I ACa 249/09, POSAG 2010/1/50-61 uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa wart. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw zw. zart. 550 k.c.nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. W innych orzeczeniach wskazuje się, że obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy” (por. wyrok SN z dnia. 18 czerwca 2003 r., II CKN 240/01, wyrok SN z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04 i z dn. 20.12.2005 r., V CK 295/05). Zważyć jednak należy, że umowa jest podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika, przy czym strony mogą swobodnie ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 § 1 k.c.) (por.: wyrok SN z dn. 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06).
Mając na uwadze powyższe przesłanki Sąd badał w szczególności czy pośrednik podjął czynności prowadzące do zawarcia umowy sprzedaży spornego lokalu czy też do zawarcia przedmiotowej umowy doszło wskutek samodzielnych działań pozwanego i sprzedającego. Jednocześnie Sąd miał na uwadze, iż to na pośredniku spoczywał ciężar wykazania, iż to on stworzył sposobność do zawarcia umowy sprzedaży (art. 6 k.c.). W ocenie Sądu powódka nie przedstawiła w niniejszym procesie przekonujących dowodów pozwalających na ustalenie, że do zawarcia ww. umowy doszło w wyniku podjętych przez nią działań. Bezsporne w niniejszej sprawie było, że oferta sprzedażylokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wS.pochodziła z bazybiura (...) S.A.Ten właśnie pośrednik przygotował ofertę, przeanalizował stan prawny nieruchomości, a także zgromadził dokumenty niezbędne do zawarcia transakcji sprzedaży. Powódka odnalazła przedmiotową ofertę w bazie nieruchomości(...) S.A., a następnie po uzyskaniu aprobaty pozwanego nawiązała kontakt z przedstawicielem(...) S.A.w celu umożliwienia pozwanemu obejrzenia przedmiotowego lokalu. Podkreślić jednak należy, że powódka nie posiadała żadnych danych umożliwiających nawiązanie kontaktu z właścicielem tego lokalu oraz jego pełnomocnikiem. Nie dysponowała nimi także później, już po oględzinach nieruchomości. Z zeznań powódki jednoznacznie wynika, że kontaktowała się wyłącznie z pośrednikiem sprzedającego, nie zaś z samym sprzedającym czy jego pełnomocnikiem. Ponadto, powódka przyznała, że wszystkie skany dokumentów dotyczących spornej nieruchomości, które następnie przekazała pozwanemu – poza odpisem z księgi wieczystej – pozyskała od pośrednika sprzedającego. Oryginały tych dokumentów pozwanemu przekazał przedstawiciel(...) S.A.przy podpisaniu aktu notarialnego. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie daje żadnych podstaw do stwierdzenia, że powódka prowadziła jakiekolwiek negocjacje co do warunków umowy. Jak wynika z załączonego wydruku e – maila z dnia 12 maja 2010r. cena sprzedaży określona w ofercie wynosiła 1.750.000 zł. Z kolei, z treści aktu notarialnego z dnia 11 czerwca 2010r. wynika, że ostatecznie pozwany przedmiotową nieruchomość nabył za kwotę niższą tj. kwotę 1.475.000 zł. Różnica w cenie świadczy niewątpliwie o tym, że po oględzinach nieruchomości, w których uczestniczyły obie strony, doszło do negocjacji dotyczących warunków umowy, a w szczególności ceny sprzedaży. Powódka nie zaoferowała jednak żadnego wiarygodnego dowodu, iż to dzięki jej staraniom doszło do obniżenia ceny aż o prawie 300.000 zł. Powódka zeznała, że cena została ustalona przez nią w rozmowie z pełnomocnikiem sprzedającego. Poza zeznaniami powódki, brak jednak na to jakichkolwiek dowodów. Jednocześnie pozwany wywodził, że sam przeprowadził z właścicielem nieruchomości rozmowy dotyczące ceny. Numer telefonu do właściciela lokalu na stałe mieszkającego w Stanach Zjednoczonych otrzymał od pełnomocnika sprzedającego. W ten sam sposób pozwany umówił ze sprzedającym termin podpisania aktu notarialnego. Zatem, w świetle zebranego materiału dowodowego, można stwierdzić, że czynności pośrednika ograniczyły się jedynie do umożliwienia pozwanemu obejrzenia przedmiotowegolokalu nr (...)oraz do przesłania mu skanów dokumentów w zasadniczej większości otrzymanych od pośrednika sprzedającego.
Dodatkowo, zważyć należy, iż zgodnie z treścią § 4 ust. 2 umowy pośrednictwa, pośrednik miał prawo do wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie w przypadku skorzystania przez powierzającego z oferty wskazanej przez pośrednika, w czasie trwania umowy i po jej zakończeniu. Wedle § 3 ust. 2 umowy pośrednictwa za ofertę pozyskaną przez pośrednika uważana była oferta przekazana powierzającemu w formie w formie pisemnej (strony dopuściły formę fax-u) i za pomocą drogi elektronicznej oraz zawierająca dane identyfikujące nieruchomość. Na podstawie zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego nie sposób uznać, że powódka przedstawiła powodowi ofertę w formie i w sposób wskazany w powyższych postanowieniach umowy. Co prawda drogą elektroniczną zostało pozwanemu przesłane ogłoszenie dotyczące sprzedaży przedmiotowegolokalu nr (...)(vide: e – mail z dnia 12 maja 2010r.), lecz wiadomość ta nie zawierała żadnych danych umożliwiających identyfikację lokalu np. adresu. Bez wątpienia doręczone pozwanemu pismo nie spełniało kryteriów uznania go za ofertę w świetle przepisuart. 66 § 1 k.c.Zgodnie z tym przepisem oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy. Zważyć natomiast należy, iż doessentialia negotiiumowy sprzedaży należy w szczególności dokładne określenie rzeczy i określenie ceny. Wskazane w tym ogłoszeniu dane uniemożliwiały zidentyfikowanie przedmiotu umowy. Nadto, jak wynika z zeznań pozwanego e - mail został mu przesłany już po okazaniu nieruchomości i podjęciu przez niego samodzielnych czynności w celu zawarcia umowy (kontakt telefoniczny ze sprzedającym). Pozwany nigdy też nie pokwitował na piśmie odbioru oferty. Zresztą, jak twierdzi sama powódka jej ryzykiem zawodowym jest zadbanie o odbiór oferty ( gdyby taką ofertą dysponowała). Dodatkowo wskazać należy, iż powódka prowadzi działalność od 1996 roku. ( k-11), co wskazuje na jej doświadczenie w tej branży. Dodatkowo uzasadnione wątpliwości budzą okoliczności w jakich powódka znalazła się w posiadaniu danych dotyczących adresu lokalu. Nie ma żadnego dowodu zaoferowanego przez powódkę wskazującego na istnienie jakiejkolwiek umowy o współpracy zawartej pomiędzy powódką a biurem(...)o udostępnieniu tej oferty. Zarówno powódka jak i świadekM. K.zaprzeczyły istnieniu takiej umowy, a treść oświadczenia z dnia 10 sierpnia 2010 roku jest niewiarygodna w świetle zeznańM. K.. Wskazać należy, iż zgodnie z § 18 komunikatu Ministra Infrastruktury w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami pośrednikowi nie wolno reklamować – ogłaszać do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości co do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, które wynikają z umów zawartych pomiędzy pośrednikami a przedsiębiorcami. Tym samym należy wyprowadzić wniosek, że powódka nie nie przedstawiła pozwanemu oferty, nie dokonała prezentacji lokalu ( dokonał tego pełnomocnik właściciela) a jej rola ograniczyła się do udziału w oględzinach oraz przygotowania dokumentów.
W świetle przedstawianych powyżej okoliczności należało stwierdzić, że powódka nie wykazała, że doprowadziła do zawarcia umowy sprzedaży. Jednocześnie należało mieć na uwadze, że powódka otrzymała wynagrodzenie za podjęte czynności w postaci wskazania pozwanemu przedmiotowegolokalu nr (...)czy też doręczenia mu skanów dokumentów w kwocie 10.000 zł. Mało tego z zebranego materiału dowodowego wynika, iż zawarcie umowy doszło wskutek samodzielnych działań pozwanego i sprzedającego. Jednocześnie należy zauważyć, że powódka wniosła pozew po ponad pięciu latach od wykonania przedmiotowych czynności, a do zapłaty wezwała pozwanego dopiero w dniu 19 marca 2012r. Powyższe okoliczności poddają w wątpliwość twierdzenia powódki, że zgodnie z ustaleniami stron kwota 10.000 zł stanowiła tylko część należnego jej wynagrodzenia, a pozostała kwota miała zostać zapłacona w terminie 30 dni. Powstaje bowiem uzasadnione pytanie, skoro pozwany nie uiścił w całości wynagrodzenia w ustalonym 30 – dniowym terminie, to dlaczego przez niemal dwa lata powódka nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wyegzekwowanie należności, a fakturę VAT – zgodnie z wymogami określonymi wustawie o podatku od towarów i usług– wystawiła dopiero w 2016r. Należy przy tym podkreślić, iż nawet fakturę na kwotę 10 004 zł. powódka wystawiła dopiero kilka miesięcy po otrzymaniu gotówką kwoty 10 000 zł. Pozwany zaprzeczył aby tą fakturę otrzymał w tamtym okresie i tutaj powstaje uzasadniona wątpliwość kiedy tak naprawdę faktura została wystawiona. W tym kontekście wiarygodne wydają się twierdzenia pozwanego, że powódka po prostu rozmyśliła się i uznała, że zbyt pochopnie zgodziła się na kwotę 10.000 zł.
Mając na uwadze powyższe, na mocyart. 180 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamia contrarioSąd oddalił powództwo, o czym orzekł w punkcie I. sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł, na mocyart. 98 § 1 i 3 k.p.c.oraz§ 6 ust. 5 rozporządzenia z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jednolity Dz.U. z 2013r. Nr 491) i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od powódki na rzecz pozwanego zwrot poniesionych kosztów procesu. Koszty strony pozwanej stanowiły opłata za czynności fachowego pełnomocnika przed sądem I instancji (2.400 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), a także koszty dojazdu na rozprawę zW.pełnomocnika pozwanego i pozwanego, który był wezwany do osobistego stawiennictwa (3 x 300 zł). Jak wskazuje się w judykaturze kosztami przejazdu do sądu pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym - jeżeli ich poniesienie było niezbędne i celowe w rozumieniuart. 98 § 1 KPC- są koszty rzeczywiście poniesione (por. uchwała SN z dnia 29 czerwca 2016 r. III CZP 26/16,L.). Powyższe koszty wykazano, przedkładając kopie biletów kolejowych(...).