Sąd Rejonowy w Brodnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Co 430/16
Data wyroku: 2017-05-31 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Mariola Murawska

Sygn. akt: I Co 430/16

POSTANOWIENIE
Dnia 31 maja 2017 r.
Sąd Rejonowy w Brodnicy I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Mariola Murawska

Protokolant:

st. sekr. sądowy Monika Wiśniewska

po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2017 r. w Brodnicy na rozprawie
spraw egzekucyjnych
z wniosku(...) Sp. z o.o.wT.Km 1422/15, Km 895/15
Przedsiębiorstwa (...) Sp. z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.Km 3068/15,
Przedsiębiorstwa Usługowo - Handlowego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.Km 1233/16,
Z. R.Km 1682/15,
Wytwórni (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK.Km 2473/16, Km 1313/15,
M. R.Km 379/15,
przeciwko dłużnikomT. D.,M. D.
na skutek skargi dłużnikówT. D.iM. D.na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w BrodnicyD. S.na opis i oszacowanie nieruchomości w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość, położonych wZ., gminaZ., dla których prowadzona jestksięga wieczysta kw nr (...)przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy, z dnia 23 września 2016 roku ,
postanawia:
1/ oddalić skargę dłużników ,
2/ kosztami postępowania skargowego obciążyć dłużników.
Sędzia:
/M. M./
I Co 430/16

UZASADNIENIE
Skarżący dłużnicyT. D.iM. D.złożyli w dniu 13.10.2016 r. skargę na opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej wksiędze wieczystej kw nr (...)prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sąd Rejonowy w Brodnicy w sprawie Km 895/15 i innych prowadzonych przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w BrodnicyJ. G..
Wnieśli o uchylenie zaskarżonego opisu i oszacowania oraz polecenie przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z grudnia 2010 roku sporządzonego przezM. J..
W skardze podnieśli pominięcie w opisie i oszacowaniu hali magazynowych i obiektu tymczasowego , nieprawidłową wykładnięartykułu 947 § 1 punkt 2 kpctj. przyjęcie , że podstawę oszacowania może stanowić operat szacunkowy sporządzony w sposób nieprawidłowy oraz zawierający oczywiste luki, brak zastosowaniaparagrafu 131 i 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników. Zarzucili bezpodstawne zaniżenie wartości szacowanego prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.

Sąd ustalił co następuje:
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w BrodnicyJ. G.prowadzi postępowania egzekucyjne z wniosku(...) Sp. z o.o.wT.Km 1422/15, Km 895/15,Przedsiębiorstwa (...) Sp. z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.Km 3068/15,Przedsiębiorstwa Usługowo - Handlowego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwM.Km 1233/16,Z. R.Km 1682/15,Wytwórni (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wK.Km 2473/16, Km 1313/15,M. R.Km 379/15, z prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość położonych wZ., dla których prowadzona jestksięga wieczysta (...)przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy.
W dniu 23.09.2016 r. Komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości na kwotę 497.000,00 zł, który to opis i oszacowanie zaskarżyli dłużnicyT. D.iM. D..
Przedmiotem wyceny była nieruchomość stanowiąca prawo wieczystego użytkowania o powierzchni 0.31.18 ha oraz prawo własności budynków , stanowiących odrębną nieruchomość, znajdujących się na tej działce , dla których prowadzona jestksięga wieczysta nr Kw (...)przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy.
Nieruchomość stanowi działkę oznaczoną nr ewidencyjnym 68/12.
Na działce znajduje się budynek magazynowy z częścią socjalno – biurową o powierzchni użytkowej 287,53 m2, budynek produkcyjny o powierzchni 208,92 m2oraz obiekt tymczasowy o powierzchni użytkowej łącznej 297,06 m2. Teren jest ogrodzony , posiada dwie bramy , jest utwardzony w większości trylinką i częściowo kostka betonową.
Operat sporządzony przezM. J.o którym mowa w skardze, opiewa na kwotę 427.000,00 zł.
Biegła dokonała wyceny w podejściu porównawczym na kwotę 497.000,00 zł , w tym prawa wieczystego użytkowania na kwotę 70.000,00 zł i wartość budowli na kwotę 427.000,00 zł. Biegła określiła wartość rynkową , która nie zawiera podatku VAT, albowiem wartość rynkowa nie jest ceną, a tylko cena może być netto lub brutto.
Biegła nie ujęła kwoty 1.201.005,69 zł o której mowa w skardze, a dotyczącej linii technologicznej , bo takiej linii nie było na dzień wizji.
OpisM. J.w operacie jest taki sam jak w operacie biegłegoE. B.tj. po wykonanym remoncie części socjalno – biurowej.
Hale namiotowe zostały pobudowane bez pozwolenia na budowę i nie zostały oszacowane przez biegłegoE. B., ponieważ są to hale tymczasowe na 120 dni, biegła załączyła decyzję o warunkach zabudowy, według których wymagane było pozwolenie na budowę, a takiego pozwolenia na budowę nie było, stąd po 120 dniach należało hale rozebrać, zostało wybudowane to nielegalnie.
Biegła przedstawiła w operacie transakcję nieruchomości produkcyjno –magazynowych na terenieZ.i innych gmin powiatu(...)i powiatów sąsiednich ze względu na to , że na miejscowym rynku przedmiotem transakcji nie było użytkowanie wieczyste, tylko prawo własności gruntu.
Wartość rynkową 1 m2powierzchni użytkowej budynków biegła obniżyła ze względu na to , że ktoś będzie musiał ponieść koszty rozbiórki hal tymczasowych i ich utylizacji.
Biegła określiła wartość prawa własności gruntu, a następnie relację, z której wynika, że prawo wieczystego użytkowania ma wartość 91% wartość prawa własności i otrzymała wartość wieczystego użytkowania na kwotę 70.000,00 zł.
Dokonała opisu wszystkich budynków , znajdujących się na nieruchomości.
W momencie sporządzania operatu była zmianarozporządzenia z dnia 9.03.1968 roku w sprawie czynności komorników, ponieważ w tym czasie utracił mocartykuł 136 i 138z dniem 9.09.2016 roku.
Biegła zastosowała metodę porównawczą zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku.
Dowód : protokół opisu i oszacowania zawarty w aktach Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym w BrodnicyJ. G., KM 895/15, zeznania biegłego złożone na rozprawie w dniu 31.05.2017 r.
Sąd dał wiarę zeznaniom biegłegoE. B.. Uznał , że sporządzony przez nią operat szacunkowy jest szczegółowy , zupełny, wewnętrznie spójny i zgodny z przepisami.
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisemart. 948 kpcoszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.
Zgodnie z przepisemart. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamipodejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom , jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej .
Zgodnie z przepisem par. 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny , a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Wskazane wymogi zostały uwzględnione przez biegłego w sporządzonej opinii , co opisano powyżej.
Nieruchomość objęta wyceną nie stanowi prawa własności, co również wpływa na obniżenie jej wartości , jak również biegła nie uwzględniła linii technologicznej , bo takiej linii nie było na dzień wizji jak również nie uwzględniła hal namiotowych , które zostały pobudowane bez pozwolenia na budowę.
Zatem zarzuty podniesione przez dłużników w skardze są nieuzasadnione .
Opis i oszacowanie przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami , tak w aspekcie rzetelności zawodowej jak i w zakresie obowiązujących przepisów prawa.
Opinia biegłego jest fachowa.
Rzeczywistą wartość nieruchomości podlegającej egzekucji w każdym przypadku koryguje przetarg , który odbywa się w trakcie licytacji, kształtowany w głównej mierze prawami popyt na tego rodzaju nieruchomości.
Z uwagi na powyższe na zasadzieart. 950 kpcSąd oddalił skargę dłużnikówT. D.iM. D.na opis i oszacowanie nieruchomości jako bezzasadną.
Sędzia
/M. M./