Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1484/16
Data wyroku: 2017-06-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Leszek Dąbek, Marcin Rak, Tomasz Kita
Słowa kluczowe: Własność lokali
Podstawa prawna: art. 12-15 ustawy z 24/06/1994 r. o własności lokali

Sygn. akt III Ca 1484/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 czerwca 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek
Sędzia    SO Marcin Rak (spr.)
SR (del.) Tomasz Kita
Protokolant    Aleksandra Sado - Stach
po rozpoznaniu w dniu 8 czerwca 2017 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej(...)położonej wR.przyul. (...)
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwW.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej
z dnia 7 czerwca 2016 r., sygn. akt I C 2907/15

1
prostuje w części wstępnej zaskarżonego orzeczenia sygnaturę akt w ten sposób, że sprawa jest zarejestrowana pod sygnaturą „I C 2907/15”;

2
oddala apelację;

3
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1200 zł (tysiąc dwieście złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Tomasz Kita SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak
Sygn. aktIII Ca 1484/16

UZASADNIENIE
Powodowa wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie od pozwanej spółki 7.983,44 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz kosztami postępowania. Na dochodzoną pozwem należność główną składała się kwota 7.623,10 zł jako nieuiszczone przez pozwaną należności z tytułu utrzymania lokalu użytkowego położonego wR.przyul. (...), dla którego prowadzonej jestksięga wieczysta o numerze (...)oraz z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 6 grudnia 2013 roku do 31 sierpnia 2015 roku. Należność tą powódka powiększyła o skapitalizowane na dzień 31 sierpnia 2015 roku odsetki w wysokości 360,34 zł. Powódka dodała, że mimo wezwania do zapłaty roszczenie nie zostało spełnione.
Roszczenie to zostało w całości uwzględnione nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym.
Pozwana wniosła sprzeciw od tego nakazu zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Wniosła o zwieszenie postępowania do czasu zakończenia toczącej się przed Sądem Okręgowym w Gliwicach pod sygn akt. X GC 170/14 sprawy o ustalenie nieważności umowy sprzedaży stanowiącej podstawę tytułu własności lokalu wskazanego w pozwie. Przyznała, że na podstawie umowy z 6 grudnia 2013 roku nabyła tenże lokal jednakże wskazała, że od wyniku postępowania w sprawie X GC 170/14 zależeć będzie czy pozwana w ogóle jest właścicielką nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie. Zarzuciła też, że roszczenie pozwu nie zostało wykazane co do wysokości.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości.
Wyrok ten zapadł po ustaleniu, że pozwanej przysługuje prawo odrębnej własnościlokalu nr (...)znajdującego się w budynku położonym wR.przyul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej prowadziksięgę wieczystą numer (...), z którym to prawem związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej oraz w prawie własności budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości(...). Przed Sądem Okręgowym w Gliwicach, w sprawie o sygn. akt X GC 170/14 toczy się przeciwko pozwanej sprawa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z 6 grudnia 2013 roku, na podstawie której pozwana nabyła prawo do opisanego lokalu.
Sąd Rejonowy ustalił też, że wysokość opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, z której wyodrębniony został lokal pozwanej za lata 2013-2014 została ustalona uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej(...)wR.przyul. (...)z 26 marca 2015 roku, 20 lutego 2014 roku, 18 marca 2013 roku. Od chwili powzięcia przez powódkę informacji o zmianie właściciela lokalu, z którym związane jest żądnie pozwu powódka zawiadamiała pozwaną o wysokości należnych opłat oraz przedstawiała rozliczenie opłat uiszczanych za wodę. Na koniec sierpnia 2015 roku zaległość pozwanej z tytułu należnych opłat związanych z własnością lokalu oraz z tytułu opłat za dostawę wodę i obsługę kanalizacji wynosiła 7.632,10 zł. Odsetki ustawowe od zaległości liczone za okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 sierpnia 2015 roku wyniosły 360,34 zł.
Sąd Rejonowy oceniając materiał dowodowy wskazał, że powódka w odpowiedzi sprzeciw pozwanej przedłożyła uchwały określające wysokość opłat związanych z lokalami za okres objęty żądaniem pozwu, zawiadomienia o wysokości należności za lokal i rozliczenia kosztów zużycia wody. Ponadto złożyła szczegółowe wyjaśnienia poszczególnych pozycji. Wskazał nadto, że pozwana po doręczeniu jej odpowiedzi na sprzeciw nie kwestionowała wysokości należności powódki.
Uwzględniając te ustalenia Sąd Rejonowy odwołał się doart. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892) zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ponadto zgodnie z ust. 3 powołanego ostatnio przepisu uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Wskazał też Sąd Rejonowy, że zgodnie z art. 15 tej ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Dalej wywiódł, że wysokość należności związanych z własnością lokalu wskazanego w pozwie została ustalona na podstawie dokumentów, a pozwana po zapoznaniu się z nimi ostatecznie nie kwestionowała prawidłowości wyliczenia jej zadłużenia. Nie przedstawiła też dowodu zapłaty długu. Sporny pozostawał jedynie obowiązek uiszczania opłat za lokal w przypadku gdy między pozwaną, wpisaną w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, z którym związane są opłaty jako właściciel, a podmiotem trzecim w stosunku do stron tego postępowania, toczył się sądowy spór o ważność umowy, na podstawie której pozwana została ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel.
Sąd Rejonowy w tym zakresie odwołał się do wynikające zart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece(Dz.U. z 2016 roku, poz. 790) domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i uznał, że na chwilę zamknięcia rozprawy pozwana byłą legitymowana biernie w sprawie. Podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnego wpływu na bieg postępowania toczącego się między pozwaną a podmiotem, który rości sobie prawa do lokalu, wchodzącego w skład wspólnoty. W przypadku zawieszenia niniejszego postępowania, tak jak wnioskowała pozwana, do czasu zakończenia sprawy o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, czyli na podstawieart. 177§1 pkt 1 k.p.c., bieg terminu przedawnienia roszczenia powódki podlegałby przerwaniu jedynie w stosunku do pozwanej, z uwagi na treśćart. 123 k.c.Natomiast w stosunku do drugiej strony procesu o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, nie będącej stroną niniejszego postępowania bieg terminu przedawnienia roszczenia powódki nie uległby ani przerwaniu ani zawieszeniu. Zatem w przypadku ustalenia nieważności umowy sprzedaży, a tym samym ustalenia, że właścicielem lokalu i zobowiązanym do zapłaty opłat objętych żądaniem pozwu jest inny podmiot niż pozwana, roszczenie powódki mogłoby ulec przedawnieniu. Dlatego wniosek o zawieszenie postępowania Sąd Rejonowy oddalił wskazując przy tym, że w przypadku uiszczenia przez pozwaną należności zasądzonych niniejszym orzeczeniem, a następnie ustalenia, że nie jest ona właścicielem lokalu, pozwana będzie mogła dochodzić od właściciela zwrotu poniesionych opłat na podstawieart. 224i następnek.c.
Jako podstawę rozstrzygnięcia o odsetkach powołałart. 481 k.c., zaś o kosztach orzekł z powołaniem naart. 98 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła pozwana zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając nierozpoznanie istoty sprawy wyrażające się w zaniechaniu ustalenia kto i od jakiej daty jest właścicielem nieruchomości, co miało zasadnicze znaczenia dla ustalenia odpowiedzialności za zapłatę należności dochodzonych pozwem. Zarzucała, że Sąd Rejonowy niezasadnie oddalił wniosek o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania w sprawie X GC 170/14 Sądu Okręgowego w Gliwicach.
Formułując te zarzuty domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie zawieszenia postępowania do czasu rozpoznania sprawy X GC 170/14 Sądu Okręgowego w Gliwicach.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy były prawidłowe, a czyniąc je Sąd Rejonowy nie naruszył regulacjiart. 227 – 234 k.p.c.stanowiących o zakresie oceny dowodów. Ustalenia te Sąd Okręgowy uznał za własne, bez potrzeby ponownego przytaczania.
Pozwana ostatecznie nie kwestionowała w postępowaniu pierwszoinstancyjnym popartych dokumentami twierdzeń powódki wskazującej podstawy wyliczenia dochodzonej pozwem, zatem Sąd Rejonowy prawidłowo w trybieart. 230 k.p.c.uznał, że finalnie pozwana nie przeczyła prawidłowości tych wyliczeń. Także w apelacji nie przedstawiła ona zarzutów co do wysokości roszczenia, zatem Sąd Okręgowy był w istocie związany ustaleniami Sądu Rejonowego w tym zakresie (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 3 czerwca 2015 roku, V CSK 550/14, Lex 1771404).
Prawidłowym było też ustalenie, że na datę zamknięcia rozprawy pozwana była intabulowanym właścicielem lokalu wskazanego w pozwie. Trafnie ocenił Sąd Rejonowy i tą okoliczność odwołując się do wynikającego zart. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece(Dz.U. z 2016 roku, poz. 790) domniemanie zgodności wpisu prawa w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Dodać wypada, że zgodnie zart. 234 k.p.c.to domniemanie prawne miało charakter wiążący i na datę zamknięcia rozprawy nie zostało obalone. Pozwana nie wskazała przy tym żadnych wniosków dowodowych mogących to prawo podważyć. Takim wnioskiem dowodowym nie był w szczególności wniosek o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia innej sprawy. Podkreślenia bowiem wymaga, że okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sąd orzekający ustala na podstawie dowodów przeprowadzonych przed tym sądem, a powódka nie powoływała wprost dowodów podważających jej tytuł własności. Z jej twierdzeń wynikało w istocie, że być może w innej sprawie tytuł własności zostanie podważony, co może rzutować na zasadę jej odpowiedzialności. Zatem także i twierdzenia pozwanej nie były w tym zakresie stanowcze.
Dodatkowo, w trybieart. 228§2 k.p.c.w zw. zart. 382 k.p.c.Sąd Okręgowy ustalił, że postępowanie w sprawie X GC 170/14 Sądu Okręgowego nie było zakończone na datę zamknięcia rozprawy w sprawie niniejszej.
Trafną była ocena prawna zasady odpowiedzialności właściciela lokalu za opłaty związane z utrzymaniem tego lokalu i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jej podstawą byłyart. 12 – 15 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(t.j. Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892). Pozwana jako podmiot, którego prawo własności nie zostało podważone do dnia orzekania zarówno w pierwszej jak i drugiej instancji, zobowiązana była do ponoszenia tych należności w wysokości wskazanej w zaskarżonym wyroku.
Sąd Okręgowy w całości, bez potrzeby ponownego przytaczania, podzielił wnioski Sądu Rejonowego co do ryzyka przedawnienia należności i braku realnego wpływu wspólnoty mieszkaniowej na bieg postępowania dotyczącego tytułu własności toczącego się miedzy pozwaną a innym podmiotem. Dodać wypada, że opłaty określone aart. 12 – 15 cytowanej ustawy o własności lokalisłużą bieżącemu utrzymaniu nieruchomości. Powinny zatem być regulowane na bieżąco aby zapewnić wspólnocie płynność finansową i w konsekwencji należyty stan techniczny budynku. Toczący się spór co do prawa własności jednego z lokali nie jest wystarczającym argumentem przemawiającym za podważeniem tej zasady i w konsekwencji w istocie przerzuceniem kosztów utrzymania nieruchomości w tym okresie na zarządcę lub pozostałych właścicieli lokali.
Zatem także na etapie postępowania odwoławczego nie zachodziły podstawy do zawieszenia postępowania do czasu zakończenia sprawy o ustalenie nieważności umowy stanowiącej podstaw wpisu prawa własności pozwanej.
W konsekwencji zaskarżony wyrok był prawidłowy. Trafnym było przy tym rozstrzygnięcie o odsetkach i kosztach postępowania znajdujące uzasadnienie wart. 481 k.c.iart. 98 k.p.c.
Dlatego Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawieart. 385 k.p.c., po uprzednim sprostowaniu na podstawieart. 350§3 k.p.c.oznaczenia sygnatury w zaskarżonym wyroku wadliwie sugerującej jakoby postępowanie rozpoznawane było w trybie uproszczonym.
O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na zasadzieart. 98 k.p.c.obciążając nimi pozwaną. Zasądzona na rzecz powódki należność obejmowała wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości stawki minimalnej odpowiedniej dla wartości przedmiotu zaskarżenia, określonej na podstawie§2 pkt 4w zw. z §10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji.
SSR del.  Tomasz Kita SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak