Sąd Rejonowy w Piszu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 328/16
Data wyroku: 2017-09-26 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Anna Gajewska
Słowa kluczowe: Zniesienie współwłasności
Podstawa prawna: art. 211 kc

Sygn. akt I Ns 328/16

POSTANOWIENIE
Dnia 26 września 2017r.
Sąd Rejonowy w Piszu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSR Anna Gajewska
Protokolant: sekretarka Agnieszka Zuzga
po rozpoznaniu w dniu 20 września 2017r.
na rozprawie
sprawy z wniosku GminyO.
z udziałemK. A.,W. A.
o zniesienie współwłasności
postanawia:

I
Znieść częściowo współwłasność nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...), a mianowicie odnośnie działki gruntu o nr geod.(...)o powierzchni 0,0531 ha, położonej w obrębieN.gminaO., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w ten sposób, że wyodrębnić w tym budynku mieszkalnym dwa samodzielne lokale mieszkalne:

a

lokal mieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 49,87 m(
    2), składający się z sieni, kotłowni, kuchni, łazienki, dwóch pokoi – usytuowanych na parterze oraz przynależnego pomieszczenia - strychu o powierzchni 37,63 m(
    2), dla którego udział w prawie własnościdziałki gruntu nr (...)i prawie własności wspólnych części budynku wynosi 87,50/147,37, który to lokal przyznaćK. A.iW. A.na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

b
lokal mieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 39,19 m2, składający się z sieni, łazienki, pokoju z aneksem kuchennym i pokoju – usytuowanych na parterze oraz przynależnego pomieszczenia - strychu o powierzchni 20,68 m2, dla którego udział w prawie własnościdziałki gruntu nr (...)i prawie własności wspólnych części budynku wynosi 59,87/147,37, który to lokal przyznać GminieO.;

zgodnie z opinią biegłegoD. Ż.dołączoną do akt na kartach 106 -113, która stanowi integralną część niniejszego orzeczenia.

II
Zasądzić od wnioskodawcy GminyO.na rzecz uczestników postępowaniaK. A.iW. A.solidarnie tytułem dopłaty kwotę 5 491zł (pięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt jeden złotych), płatną w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia.

III
Nakazać pobrać od wnioskodawcy GminyO.na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Piszu kwotę 1 239,83 zł (jeden tysiąc dwieście trzydzieści dziewięć złotych 83/100) tytułem nieuiszczonych kosztów postępowania.

IV
Orzeka, iż zainteresowani ponoszą pozostałe koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie we własnym zakresie.

Sygn. akt I Ns 328/16

UZASADNIENIE
GminaO.złożyła wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowej usytuowanej na działce gruntu onumerze geodezyjnym (...), położonej w GminieO., w miejscowościN.nr(...), powstałej z podziału działki onumerze geodezyjnym (...), na mocy decyzji BurmistrzaO.z dnia 6 maja 2016 roku, za numer(...), której współwłaścicielami są: wnioskodawca i uczestnicy postępowaniaK. A.iW. A., poprzez wydzielenie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych i ustanowienie odrębnej własności lokalu o powierzchni 39,97 m2 oznaczonego nr(...)wraz z pomieszczeniem przynależnym, który ma być przyznany na wyłączną własność GminyO.oraz lokalu o powierzchni 49,83 m2 oznaczonego jako 27 wraz z pomieszczenie przynależnym, który ma być przyznany na wyłączną własność uczestników postępowania.
W uzasadnieniu wnioskodawca podniósł, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność GminyO., której przysługuje 45/100 części udziału w prawie własności budynku orazK.iW. A.w 55/100 części udziału w tymże budynku, na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Budynek posadowiony jest nadziałce numer (...), powstałej z podziałudziałki numer (...)na podstawie decyzji BurmistrzaO.z dnia 6 maja 2016 roku, za numer(...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...). W w/w budynku znajdują się dwa fizycznie wyodrębnione i samodzielne lokale. Współwłaściciele nie zawarli żadnej umowy wyłączającej możliwość zniesienie współwłasności owej nieruchomości. Jednocześnie wnioskodawca wskazał, iż brak jest możliwości fizycznego podziału nieruchomości, co wynika z rzutu poziomu parteru oraz poddasza uwidocznionego w inwentaryzacji sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i dołączonej do akt sprawy. Jednocześnie podział nieruchomości proponowany przez GminęO.jest zgodny z aktualnym sposobem korzystania z niej przez współwłaścicieli, gdyż każdy z nich korzysta z własnego lokalu, brak jest zaś możliwości ugodowego zniesienia współwłasności.
Precyzując swoje stanowisko, pismem z dnia 7 lutego 2017 roku pełnomocnik wnioskodawcy oprócz zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, wniósł także o zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)poprzez jej podział na dwie nieruchomości i przyznanie każdej z nowoutworzonych nieruchomości poszczególnym współwłaścicielom. Pełnomocnik GminyO.zwrócił także uwagę na niezgodność istniejącą pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treściksięgi wieczystej nr (...), a rzeczywistym stanem prawnym, albowiem z treści tejże księgi wynika, iż GminieO.oraz uczestnikom postępowania przysługują inne udziały w nieruchomości objętej w/w księgą, a inne we własności budynku posadowionego nadziałce (...), z podziału której powstała w późniejszym czasiedziałka numer (...)(k.87 i v.).
Uczestnicy postępowania nie wyrazili zgody na zniesienie współwłasności w sposób zaproponowany przez wnioskodawcę. Wskazali, iż w lokalu, jakim dysponuje GminaO.mieszkają lokatorzy, którzy wciąż zakłócają porządek i piją alkohol. Dodali, że chcieliby wyremontować cały budynek i woleliby, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez przyznanie całego budynku na ich rzecz (k.44).
Odnosząc się do stanowiska uczestników postępowania pełnomocnik GminyO.podniósł, iż że nie wyraża zgody na to, aby zabudowanadziałka numer (...)została przyznana na wyłączną własnośćK.iW. A.. Lokal będący we władaniu wnioskodawcy jest bowiem wynajmowany na czas nieoznaczony i przyznanie całej przedmiotowej nieruchomości na rzecz małżonkówA.powodowałoby konieczność wypowiedzenia tej umowy. GminaO.nie może jednak tego uczynić, ponieważ nie zachodzą przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu, a obecny najemca lokalu gminnego, nie posiada tytułu prawnego do żadnego innego lokalu mieszkalnego, w którym mógłby zamieszkać. Opłaca on regularnie czynsz za wynajmowany lokal, a poza tym poczynił na niego określone nakłady. Nie zgodził się on także na przyznanie mu innego lokalu socjalnego do zamieszkania (k.46 i v., k. 161).
Na rozprawie w dniu 20 września 2017 roku przed zamknięciem rozprawy uczestniczka postępowaniaW. A.oświadczyła, że rozmawiała z panem z nadzoru budowlanego, który powiedział jej, że można podzielić budynek na dwa odrębne (k. 161v.).
Sąd ustalił, co następuje:
Prawomocną decyzją Naczelnika Miasta i Gminy wO.z dnia 12 października 1988 roku za numer(...)W.iK.małżonkomA.została oddana w użytkowanie wieczyste na 99 lat działka gruntu położona w miejscowościN., oznaczonanumerem geodezyjnym (...), w udziale 77/100 części, stanowiąca własność Skarbu Państwa, objętaksięgą wieczystą nr (...). Jednocześnie, na mocy tej samej decyzjiW.iK.małżonkowieA.nabyli udział w budynku mieszkalnym i gospodarczym znajdującym się na w/w działce w wysokości 55/100. Celem wykonania przedmiotowej decyzji została zawarta w formie aktu notarialnego umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków z dnia 21 listopada 1988 roku przed NotariuszemW. G.prowadzącą Państwowe Biuro Notarialne wP., Rep.A.Nr(...).
Decyzją z dnia 5 kwietnia 2000 roku, nr(...)Burmistrz Miasta i GminyO.przekształcił prawo użytkowania wieczystego przysługującegoW.iK. A.w udziale 70/100 wdziałce gruntu numer (...)w prawo własności.
Zgodnie z aktualną treścią działu IIksięgi wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych GminaO.jest właścicielkądziałki numer (...), powstałej z podziałudziałki numer (...)w udziale 30/100 części, aW.iK. A.są jej właścicielami w udziale 70/100 na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Właścicielem budynku posadowionym na w/w działce jest GminaO.w 45/100 części iK.iW.małżonkowieA.w 55/100 części – zgodnie z treścią komentarza do działu II kw nr(...).
BurmistrzaO.decyzją z dnia 6 maja 2016 roku za numer(...)zatwierdził projekt podziału działki onumerze geodezyjnym (...)na działki o numerze:(...)o powierzchni 0,0531 ha – wydzielona działka z budynkiem mieszkalnym oraz(...)o powierzchni 0,0283 ha - pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu.
(bezsporne, dowód: znajdujące się w aktach księgi wieczystej(...)decyzja z dnia 12.10.1988r. k. 10-11; umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków z dnia 21.11.1988r. k. 14-17, decyzja z dnia 3.04.2000r. k. 42, decyzja z dnia 6.05.2016r. k. 216)
K.iW. A.niejednokrotnie zwracali się do GminyO.z propozycją wykupienia części działki i budynku stanowiącego własność gminy, jednakże ta nie wyrażała na to zgody.
(dowód: pismo z dnia 06.06.2016r. k. 49, 50, 54, 56, 57, 68, 70)
Sąd zważył, co następuje:
Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Współwłasność jest bowiem ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowitego bądź częściowego).
Priorytetowym sposobem zniesienia współwłasności, w razie rozbieżnych stanowisk uczestników postępowania, jest podział rzeczy wspólnej (art. 211 kc), który następuje przez podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty. Zasadniczo dokonanie podziału rzeczy wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości udziałów we współwłasności. Zatem wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością odpowiadać wielkości poszczególnych udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa dyktowane praktyczną koniecznością lub szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. Dopiero gdy podział fizyczny jest niemożliwy, w dalszej kolejności Sąd rozpatruje możliwość przyznania całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli bądź licytacyjnej sprzedaży rzeczy wspólnej (podział cywilny).
Zainteresowani zajęli odmienne stanowiska odnośnie sposobu zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca wniósł o dokonanie fizycznego podziału nieruchomości wspólnej, poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, natomiast uczestnicy postępowania o przyznanie im na własność całej zabudowanej nieruchomości. Na marginesie należy podkreślić, iż wprawdzie tuż przed zamknięciem rozprawyW. A.oświadczyła, iż chce, aby doszło do fizycznego podziału budynku poprzez ustanowienie dwóch odrębnych budynków. Uczestniczka postępowania nie złożyła jednak dodatkowo żadnych wniosków dowodowych w tym zakresie. Nadto, w ocenie Sądu, należy tu zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawcy wyrażonym we wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości, iż z rzutu poziomego parteru i poddasza, głównie z przebiegu ścian pomiędzy lokalami oraz ich pomieszczeniami przynależnymi – strychami, jasno wynika, że niemożliwym było zniesienie współwłasności nieruchomości właśnie poprzez podział budynku mieszkalnego nadziałce (...)na dwa odrębne budynki.
Z treściart. 211 kcwynika, iż każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z utrwalonym poglądem, podział nieruchomości zabudowanej, a z taką mamy do czynienia w ramach niniejszego postępowania, może polegać na
    wyodrębnieniu własności lokali, co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 WłLokU (por. post. SN z 5.2.2010 r., III CSK 195/09, Legalis). W takim wypadku następuje fizyczny podział budynku w obszarze zajmowanym przez wyodrębnione lokale, przy czym w pozostałym zakresie kontynuowany jest stosunek współwłasności, a nawet istniejąca nadal w oznaczonym zakresie nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością przymusową (por. post. SN z 17.4.2002 r., IV CKN 975/00, Legalis). Ten sposób podziału pociąga zatem za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności (określanej jako współwłasność przymusowa) zarówno gruntu, na którym budynek został posadowiony, jak i części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 WłLokU).
Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu geodezji w celu sporządzenia projektu podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali.
Biegły sądowy z zakresu geodezjiD. Ż.sporządził opinię, w której przedstawił projekt zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej –działki gruntu numer (...), poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych znajdujących w budynku posadowionym na przedmiotowej działce wraz z udziałem przysługującym właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej(vide k. 107-113 akt sprawy).
Sąd, w oparciu o sporządzoną opinię, której strony postępowania nie kwestionowały, zniósł współwłasność zabudowanej nieruchomości wspólnej stanowiącejdziałkę o numerze (...)w ten sposób, że wyodrębnił z w/w budynku dwa lokale mieszkalne:

1
Lokal mieszkalny numer (...), o powierzchni użytkowej 49,87 m2, składający się z sieni, kotłowni, kuchni, łazienki, dwóch pokoi – usytuowanych na parterze oraz pomieszczenia przynależnego – strychu o powierzchni 37,63 m2, wraz z udziałem w prawie własnościdziałki gruntu numer (...)i prawie własności wspólnych części budynku w wysokości 87,50/147,37, przyznając go na własność uczestnikom postępowaniaW.iK. A.na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

2
Lokal mieszkalny numer (...), o powierzchni użytkowej 39,17 m2, składający się z sieni, łazienki, pokoju z aneksem kuchennym i pokoju – usytuowanych na parterze oraz pomieszczenia przynależnego – strychu o powierzchni 20,68 m2, wraz z udziałem w prawie własnościdziałki gruntu numer (...)i prawie własności wspólnych części budynku w wysokości 59,87/147,37, przyznając go na własność wnioskodawcy GminieP..

Zdaniem Sądu, zastosowany przez Sąd sposób podziału przedmiotowej nieruchomości przede wszystkim odpowiada dotychczasowemu faktycznemu korzystaniu z obydwu lokali znajdujących się w ramach budynku mieszkalnego znajdującego się nadziałce nr (...), odpowiada także udziałom uczestników w nieruchomości wspólnej oraz uwzględnia społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Przy czy należy podkreślić, iż na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości zgodnie z wnioskiem GminyO., zmieniły się nieznacznie udziały, jakie przypadały dotychczas stronom w prawie własnościdziałki numer (...)– w przypadku uczestników postępowania udział ten wyniósł ostatecznie 59/100 w stosunku do poprzedniego udziału – 70/100, natomiast w przypadku wnioskodawcy udział w nieruchomości wspólnej zwiększył się z 30/100 do udziału w wysokości 41/100. Nadto, zmiana proporcji powierzchni lokali do powierzchni użytkowej ogółem wynika jedynie ze zmiany metodologii pomiaru i obliczeń powierzchni użytkowej oraz drobnych przeróbek sposobu użytkowania wewnątrz poszczególnych lokali (k. 109 opinii).
Z uwagi na powyższe, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, aby wycenił wartość różnicy wynikającej pomiędzy udziałem przysługujących dotychczas małżonkomA.w prawie własnościdziałki (...)(udział 70/100), a tym jaki przypadnie uczestnikom postępowania w razie sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu ( udział 59/100).
Biegły z zakresu szacowania nieruchomościJ. O.w sporządzonej przez siebie opinii wskazał, iż różnica w wartości udziału, który dotychczas przysługiwał uczestnikom postępowanie w prawie własnościdziałki numer (...), a tym, jaki będzie im przysługiwał w razie ustanowienia odrębnej własności lokali wynosi 5 491 zł. (dowód: opinia k. 134-149).
Sąd w całości podzielił zarówno opinię biegłego geodetyD. Ż., jak i biegłego z zakresu szacowania nieruchomości –J. O.nie znajdując żadnych podstaw do ich kwestionowania. Opinie biegłych cechują się wysokim profesjonalizmem. Biegli w sposób jasny, fachowy i przejrzysty uzasadnili wnioski przedstawione w opinii, które sporządzili przy wykorzystaniu specjalistycznej wiedzy z zakresu swoich specjalności. Opinie te nie były także kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.
Tym samym, Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości objętejksięgą wieczysta kw nr (...), ale częściowego, albowiem spośród dwóch działek tworzących w/w nieruchomość, czylidziałki numer (...), zniesieniem współwłasności objęta została tylko zabudowanadziałka gruntu numer (...), poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, w sposób przywołany powyżej. Jednocześnie, z uwagi na okoliczność, iż na skutek owego zniesienia współwłasności zwiększył się dotychczasowy udział wnioskodawcy w prawie własnościdziałki numer (...)kosztem dotychczasowego udziału w tym prawie uczestników postępowania, Sąd zasądził od GminyO.na rzecz uczestników solidarnie kwotę 5491 zł tytułem dopłaty. Stosownie do treściart. 212 § 3 kcSąd oznaczył termin uiszczenia w/w kwoty na rzecz uczestników postępowania tytułem dopłaty, jako płatnej w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, uwzględniając w tym zakresie wniosek GminyO., która aktualnie nie dysponuje środkami finansowymi, które mogłaby przeznaczyć na dopłatę dla małżonkówA..
Orzekając o kosztach sądowych niniejszego postępowania, na które złożyły się nie pokryte z zaliczek koszty wynagrodzenia biegłych, Sąd w oparciu oart. 520 § 2 kpc, nakazał pobrać te koszty w kwocie 1239,83 zł od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Piszu, albowiem to głównie w interesie wnioskodawcy leżało, by Sąd dokonał zniesienia współwłasnościdziałki numer (...), właśnie w sposób wskazany przez wnioskodawcę.
Natomiast o pozostałych kosztach postępowania związanych z udziałem zainteresowanych w postępowaniu Sąd rozstrzygnął w myślart. 520 § 1 kpc.