Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 371/16
Data wyroku: 2017-11-06 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Emilia Racięcka

Sygn. akt I C 371/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 listopada 2017 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodnicząca: SSR Emilia Racięcka
Protokolant:  st. sekr. sąd. Monika Miller
po rozpoznaniu w dniu 18 października 2017 roku w Łodzi
sprawy z powództwa(...) Państwowych S.A.wW.
przeciwkoD. J.iA. Z.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego:
oddala powództwo.
Sygn. akt I C 371/16

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 27 czerwca 2016 roku, skierowanym przeciwkoD. J.i małoletniemuA. Z., powódka(...) Państwowe S.A.wW., wniosła o nakazanie pozwanym opuszczenialokalu mieszkalnego nr (...)położonego wbudynku (...)przyulicy (...)wŁ..
W uzasadnieniu podniesiono, że pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego.
/pozew k. 2-4/
W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej powódki, brak skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przezP.iM. J.oraz sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego.
/odpowiedź na pozew k. 53-56/
W piśmie z dnia 8 września 2016 roku powódka oświadczyła, że grunt na którym znajduje się lokal znajdował się w dniu 5 grudnia 1990 roku w posiadaniuprzedsiębiorstwa państwowego (...)i stał się z tym dniem ex lege przedmiotem użytkowania wieczystego(...) S.A.zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacjiprzedsiębiorstwa państwowego (...)(Dz.U. 2000 Nr 84 poz. 948 z późniejszymi zmianami).
Powódka wyjaśniła, że nie przedłożyła dowodu na przysługujący jej tytuł prawno rzeczowy, gdyż nabycie praw o których mowa wart. 34nie zostało jeszcze potwierdzone przez wojewodę w drodze decyzji administracyjnej. Nadto podniesiono, że jej uprawnienie do żądania zwrotu rzeczy jest oparte naart. 222 § 1 kcorazart. 675 § 1 i 2 kc.
/pismo k. 61-64/
Postanowieniem z dnia 2 grudnia 2016 roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na zgodny wniosek stron.
/postanowienie k. 87/
We wniosku z dnia 9 czerwca 2017 roku strona powodowa wniosła o podjęcie zawieszonego postępowania z uwagi na fakt, iż zarząd(...) S.A.nie wyraził zgody na zawarcie ugody z pozwanymi i przywrócenie im tytułu prawnego do lokalu z powodu zameldowania w tym lokalu bez zgody i wiedzy powódki i pozostanie w nim po wymeldowaniu i wyprowadzeniu się najemcy.
Postanowieniem z dnia 30 czerwca 2017 roku Sąd podjął postępowanie w sprawie.
/wniosek k.89, postanowienie k. 91/
Gmina nie wstąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego.
Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:
Budynek mieszkalnyŁ.ul (...)znajduje się w ewidencji środków trwałych(...) Państwowych S.A.
/zaświadczenie k. 18/
W dniu 5 listopada 2003 roku pomiędzyZakładem (...)wŁ.aP. J.zawarta została umowa najmulokalu mieszkalnego nr (...)wbudynku (...)położonym przyulicy (...)wŁ..
/umowa k. 19-21/
Pismem z dnia 30 czerwca 2015 rokuP. J.wypowiedział umowę najmu lokalu. Poinformował jednocześnie, że w lokalu zameldowani są pozwani i zwrócił się o możliwość pozostania ich w lokalu.
/wypowiedzenie k. 72/
P. J.zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu wraz żoną. Pismem z dnia 19 listopada 2015 roku został poinformowany przez powódkę, że w związku z opuszczeniem lokalu i wymeldowaniem się z niego umowa najmu wygasła.
/pismo k. 25 wraz z potwierdzeniami odbioru k. 26-27/
W przedmiotowym lokalu pozwana z synem mieszka od prawie 3 lat. Sytuacja życiowa zmusiła ją do tego, żeby zamieszkać w tym lokalu. Wcześniej mieszkał tamP. J., który jest jej kuzynem. Sytuacja rodzinna pozwanej była taka, że nie miała gdzie podziać się z dzieckiem. Ojciec jej syna wyrzucił ich z domu i kuzyn pozwolił jej zamieszkać w przedmiotowym lokalu.
Przez pół roku mieszkał tamP. J.z żoną i pozwana z synem.
Pozwana czyniła starania, aby podpisać z powódką umowę najmu na ten lokal, ale bezskutecznie. Motywowano to, tym że przebywa tam bezprawnie i nie ma możliwości, aby zawrzeć ze nią umowę. Chciała bezumownie korzystać z tego lokalu i opłacać go, ale też nie było na to zgody. Chciała płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie i tam mieszkać.
Pozwana regularnie płaci za ten lokal. Nie ma żadnego zadłużenia. Poczyniła na ten lokal nakłady i przeprowadziła prace remontowe. Zrobiła łazienkę, której nie było, wymieniła okna, drzwi zewnętrzne. Założyła centralne ogrzewanie w lokalu. Informowała o tym(...).
W lokalu mieszka z pozwaną syn, który za miesiąc kończy 4 lata. Pozwana ma 38 lat. Ma wyższe wykształcenie. Jest nauczycielem. Zarabia ok. 2500 zł netto. Nie otrzymuje na syna żadnych alimentów. Jest osobą zdrową. Nie jest niepełnosprawna. Nie ma innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać.
Pozwanej nie stać na to, żeby wyprowadzić się i wynająć lokal na wolnym rynku. Syn pozwanej nie choruje na żadne przewlekłe choroby. Chodzi do przedszkola, ale często choruje.
Po wyprowadzeniu sięP. J.pozwana była w ciągłym kontakcie z panią administrator, która twierdziła, że nie będzie żadnego problemu z zawarciem z nią umowy najmu. Dlatego pozwana pisała do(...). Za ten lokal pozwana płaci 500 zł czynszu, plus prąd i gaz. W sezonie grzewczym dochodzi opał.
Średnio na utrzymanie swoje i syna pozwana potrzebuje kwoty 400 zł tygodniowo. Pracuje wA.. WA.są podobne ceny najmu jak wŁ..
/oświadczenie k. 28, przesłuchanie powódki k. 98-100/
Od dnia 20 października 2014 roku powódka wraz z synem zameldowali się w przedmiotowym lokalu.
/potwierdzenie k. 29/
Pismem z dnia 19 listopada 2015 roku oraz z dnia 4 stycznia 2016 roku pozwana została wezwana do opuszczenia lokalu. Pozwana zwracała się do(...)o umożliwienie jej zamieszkiwania w tym lokalu, ale w dniu 1 marca 2016 roku ponownie wezwano pozwaną do opuszczenia lokalu.
/pismo z dowodem doręczenia k. 30-32, 33-35, 36-38/
D. J.nie figuruje w ewidencji osób bezrobotnych, pozwani nie pobierają renty ani emerytury, nie korzystają z pomocy społecznej.
/pisma k. 45-50/
Decyzją z dnia 12 maja 2015 roku Wojewoda(...)odmówił stwierdzenia nieodpłatnego nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 przezgminę M.Ł.prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa kilku nieruchomości , m in. położonej wŁ.przyulicy (...)
/decyzja k. 65-71/
Stan faktyczny sprawy był bezsporny. Sąd oparł swoje rozstrzygniecie o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy i o przesłuchanie pozwanej w charakterze strony.
Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadkaJ. D.z wniosku powódki, ponieważ przeprowadzenie przedmiotowego dowodu nie miało wpływu na ustalenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Wszystkie istotne ustalenia zostały poczynione wystarczającym zakresie.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Faktem niekwestionowanym przez pozwanych jest fakt braku tytułu prawnego do korzystania przez nich z przedmiotowego lokalu. Pozwani korzystali z lokalu na podstawie umowy użyczenia , która w sposób dorozumiany zawarta została międzyP. J.– najemcą lokalu a pozwanymi. Nie zawarli natomiast żadnej umowy z powódką.
Co do zasady ogólną podstawę prawną powództwa stanowi przepisart. 222 § 1 k.c.zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Koniecznymi przesłankami powództwa windykacyjnego jest zatem nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także fakt, że rzeczą tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona (tak m. in. Sąd Najwyższy w wyroku z 23.09.1992 r., II CRN 99/92, źródło LEX nr 9086).
Wykazanie przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne obciąża właściciela rzeczy (art. 6 KC). Udowodnieniu przez powoda podlegają takie okoliczności, jak to, że przysługuje mu status właściciela, oraz to, że został pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą przez osobę trzecią.
W ocenie Sądu powódka nie wykazała prawa własności. Do akt sprawy nie załączono żadnych dokumentów z których to prawo by wynikało. Prawo to może być stwierdzone na podstawie kilku rodzajów dokumentów. Mogą to być informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości: odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wyciąg z kartoteki lokali. Mogą to być także dowody w postaci umów cywilnych w postaci aktu notarialnego lub orzeczenia Sądu albo decyzje administracyjne, z których wynika prawo własności (przykładowo: akt własności ziemi, akt nadania ziemi, decyzja ustanawiająca odrębną własność lokalu, decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia, decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości).
W niniejszej sprawie na dowód prawa własności powódka przedstawiła wypis z rejestru środków trwałych oraz decyzję z dnia 12 maja 2015 roku Wojewody(...)w której odmówił stwierdzenia nieodpłatnego nabycia z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 przezgminę M.Ł.prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa kilku nieruchomości , m in. położonej wŁ.przyulicy (...). Przedmiotowa decyzja wydana została na podstawie art. 18 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 oraz art. 11 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.)
Zdaniem powódki grunt na którym znajduje się lokal znajdował się w dniu 5 grudnia 1990 roku w posiadaniuprzedsiębiorstwa państwowego (...)i stał się z tym dniem ex lege przedmiotem użytkowania wieczystego(...) S.A.zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacjiprzedsiębiorstwa państwowego (...)(Dz.U. 2000 Nr 84 poz. 948 z późniejszymi zmianami).
Art. 34. 1. powołanej ustawy stanowi: grunty będące własnością Skarbu Państwa, znajdujące się w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu(...), co do których(...)nie legitymowało się dokumentami o przekazaniu mu tych gruntów w formie prawem przewidzianej i nie legitymuje się nimi do dnia wykreślenia z rejestru przedsiębiorstw państwowych3) , stają się z dniem wejścia w życie ustawy, z mocy prawa, przedmiotem użytkowania wieczystego(...). 2. Nabycie prawa, o którym mowa w ust. 1, następuje bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Budynki, inne urządzenia i lokale znajdujące się na gruntach, o których mowa w ust. 1, stają się z mocy prawa, nieodpłatnie, własnością(...). 4. Nabycie praw, o których mowa w ust. 1 i ust. 3, nie może naruszać praw osób trzecich.
Powszechnie przyjmuje się zasadę uwzględniania przez sądy powszechneskutków prawnych orzeczeń organów administracyjnych, która ma swoje źródło wprawnym rozgraniczeniu drogi sądowej i drogi administracyjnej, czego wyrazem sąart. 2 § 3 i art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c.orazart. 16 i 97 § 1 pkt 4 k.p.a., a pod rządamiKonstytucjitakże w idei podziału władz (art. 10) oraz działania organów władzypublicznej na podstawie i w granicach prawa (art. 7).Zasada ta doznaje ograniczenia jedynie w myśl koncepcji tzw. bezwzględnejnieważności decyzji administracyjnej, która nie ma normatywnego umocowania, aleznajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, wyrażającym odkilkudziesięciu lat niezmienny pogląd, że decyzja administracyjna nie możewywoływać skutków prawnych, pomimo jej formalnego nieuchylenia, jeśli jestdotknięta wadami, godzących w jej istotę jako aktu administracyjnego. Do takichwad zalicza się brak organu powołanego do orzekania w określonej materii orazniezastosowanie jakiejkolwiek procedury lub oczywiste naruszenie zasadpostępowania administracyjnego. W orzecznictwie SąduNajwyższego ugruntowany jest zatem pogląd, iż sąd w postępowaniu cywilnymobowiązany jest uwzględniaćstan prawny wynikający z osnowy ostatecznej decyzjiadministracyjnej,chyba że decyzja została wydana przez organ niepowołany lub wzakresie przedmiotu orzeczenia bez jakiejkolwiek podstawy w obowiązującymprawie materialnym względnie z oczywistym naruszeniem reguł postępowaniaadministracyjnego. W tych przypadkach sąd nie jest związany decyzjąadministracyjną, ponieważ jest ona bezwzględnie nieważna (nieistniejąca prawnie) i- pomimo jej formalnego nieuchylenia - nie wywołuje skutków prawnych.
Decyzją ostateczną jest - zgodnie zart. 16 § 1 k.p.a.- decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Oznacza to, że walor decyzji ostatecznej uzyskuje każda decyzja wydana przez organ odwoławczy w administracyjnym toku instancji w związku z rozpoznaniem środka prawnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji.
Z załączonej do akt decyzji wynika, że służy od niej odwołanie czyli nie jest ostateczna, a nadto z osnowy tej decyzji nie wynika prawo własności powódki.
Reasumując, Sąd uznał, że powódka nie wykazała prawa własności jako przesłanki zart. 222 § 1 kc.
Powódka powołała się także na przepisart. 675 § 1 i 2 kcjako podstawę swoich żądań. Przepis ten stanowi, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu zgodnie z omawianym przepisem powstaje po zakończeniu stosunku najmu. Jak z tego wynika, nie ma znaczenia w tym zakresie bezpośrednia przyczyna ustania najmu (np. upływ terminu, na jaki została umowa zawarta, porozumienie stron czy też na skutek wypowiedzenia umowy). Wtedy też najemca lub osoba, której ten pierwszy oddał rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem – obowiązani są zwrócić przedmiot najmu, w braku odmiennych uzgodnień, niezwłocznie – na ręce wynajmującego.
W ocenie Sądu przepisart. 675 kcsłuży rozstrzygnięciu kolizji między stronami umowy najmu, jakie mogą powstać na tle skutków używania przedmiotu najmu przez najemcę; w szczególności może to prowadzić do pogorszenia rzeczy stanowiącej taki przedmiot. Przepis tego art. nie stanowi zaś podstawy żądania eksmisji.
Odnosząc się do możliwości powołania się w sprawie o eksmisję na zarzut naruszeniaart. 5 kc- na wypadek gdyby rozważania dotyczące braku legitymacji czynnej okazały się niezasadne - powołać się należy, na dorobek doktryny i judykatury, który wskazuje, że do 1982 r. występowało, i to w wielu orzeczeniach sądowych, zagadnienie, czy i kiedy dopuszczalne jest oddalenie powództwa windykacyjnego (o wydanie nieruchomości) z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, a więc zart. 5 kc.W sprawach tych sądy, w ślad za Sądem Najwyższym, przyjmowały bardzo często, iż żądanie wyeksmitowania posiadaczy nieruchomości, w tym posiadaczy długoletnich, stanowi nadużycie prawa, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W ten sposób chroniły posiadaczy, zwłaszcza nieruchomości rolnych, przed żądaniami ich właścicieli, często od wielu lat nie związanych z rolnictwem. Obecnie przyjmuje się, iż oddalenie powództwa windykacyjnego z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, powinno należeć do wyjątków i że dotychczasowe orzecznictwo, reprezentujące odmienny pogląd, traktować należy jako nieaktualne. W orzeczeniu z 23 czerwca 1980 r., III CRN 97/80 (OSNCP 12/80, poz. 250) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że „w stosunku do posiadaczy, którzy objęli nieruchomość rolną na podstawie nieformalnej umowy nabycia (...) w zasadzie nie jest dopuszczalne stosowanie ochrony na podstawieart. 5 k.c.przed żądaniem windykacyjnym właściciela”. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w późniejszym orzeczeniu z 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, stwierdzając, że „(...) ochrona własności jest zasadą konstytucyjną, gdyż Rzeczpospolita Polska - demokratyczne państwo prawne - chroni własność oraz poręcza całkowitą ochronę własności osobistej (art. 7przepisów konstytucyjnych utrzymanych w mocy na podstawie art. 77 Ustawy Konstytucyjnej z 17 października 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym). Z tej przyczyny należy odrzucić ekstremalne - jak to miało miejsce uprzednio - ujmowanie nadużycia prawa własności, a w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej określonej wart. 5 k.c.O utrwalaniu się tego nowego kierunku orzecznictwa świadczą też kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego, a mianowicie: a) wyrok z 27 maja 1999 r., II CKN 337/98 (OSNC 1999/12 poz. 214), w którym Sąd Najwyższy zajął jednoznaczne stanowisko, iż „Zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku” Sąd Najwyższy nie wykluczył jednakże stosowaniaart. 5 kcw sprawach o wydanie nieruchomości i tak w postanowieniu z dnia 2 czerwca 2011 r. w sprawie I CSK 520/10 wskazał, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawieart. 222 § 1 k.c., zastosowanieart. 5 k.c.jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym, podobnie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2013 r. sprawie ACa 815/12m wskazując, że nie można wykluczyć możliwości oddalenia powództwa windykacyjnego na podstawieart. 5 k.c.
Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, przedstawioną linię orzecznictwa podziela i uważa, że dokonanie oceny, czy właściciel domagający się wydania przedmiotu swojego prawa, działa w zgodzie z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, czy też jego działanie pozostaje w sprzeczności z tymi normami, jest – co do zasady – dopuszczalne. Treśćart. 5 k.c.daje bowiem możliwość dokonania takiej oceny w stosunku do wykonywania każdego prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy w ocenie Sądu można dopatrzyć się takiej właśnie wyjątkowej sytuacji, o której mowa w judykaturze i która uzasadnia zastosowanie normyart. 5 kc, na wypadek gdyby uznać, że powódce przysługuje uprawnienie do żądania eksmisji pozwanych.
W ocenie Sąd sprzeczność żądania eksmisji z zasadami współżycia społecznego związana jest z tym, ze powódka od początku miała świadomość zamieszkiwania pozwanych w przedmiotowym lokalu. Informował o tym powódkę jużP. J.. Od początku opuszczenia przez najemcę lokalu pozwana była w stałym kontakcie z administratorem budynku i zapewniano ją , że nie będzie problemu z zawarciem umowy najmu. Także przebieg niniejszego postępowania potwierdza tę okoliczność. Postępowanie w tej sprawie zostało zawieszone na zgodny wniosek stron właśnie ze względu na możliwość zawarcia ugody sprowadzającej się do podpisania przez strony umowy najmu lokalu. Po stronie pozwanych istniała zatem od początku opuszczenia lokalu przez najemcę quasi ekspektatywa zawarcia umowy najmu i uzyskania tytułu prawnego do przedmiotowego lokalu.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji.