Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 719/15
Data wyroku: 2017-07-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: sędzia Anna Dhahir-Swaidan
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 71 ustawy z 21/08/97 o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt II C 719/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 lipca 2017 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: sędzia SRA. S.
Protokolant: st. sekr. sąd.M. O.
po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2017 roku w Łodzi
sprawy z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wŁ.
przeciwkoGminie M.Ł.– Prezydentowi MiastaŁ.
o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu

1
ustala wysokość rocznej opłaty za udział(...)części użytkowania wieczystego gruntu położonego wŁ.przyul. (...), w obrębie(...), stanowiącego działkę onumerze ewidencyjnym (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), należnej od dnia 1 stycznia 2015 roku na kwotę 26.609,68 zł (dwadzieścia sześć tysięcy sześćset dziewięć złotych sześćdziesiąt osiem groszy), przy czym opłata płatna jest w następujący sposób:

- w 2015 roku – w kwocie 15.288,82 zł (piętnaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt osiem złotych osiemdziesiąt dwa grosze),
- w 2016 roku – w kwocie 20.949,25 zł (dwadzieścia tysięcy dziewięćset czterdzieści dziewięć złotych dwadzieścia pięć groszy),
- w 2017 roku i w latach następnych – w kwocie 26.609,68 zł (dwadzieścia sześć tysięcy sześćset dziewięć złotych sześćdziesiąt osiem groszy);

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3
zwraca pozwanej ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwotę 406,55 zł (czterysta sześć złotych pięćdziesiąt pięć groszy) uiszczoną w dniu 28 stycznia 2016 roku, zaksięgowaną poz.(...)/(...), tytułem różnicy między wydatkami pobranymi od strony a należnymi;

4
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3688,96 zł (trzy tysiące sześćset osiemdziesiąt osiem złotych dziewięćdziesiąt sześć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 719/15

UZASADNIENIE
W dniu 17 sierpnia 2015 rokuSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wŁ.wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ.z dnia 16 czerwca 2015 roku, wydanego w sprawie SKO.(...).(...)na skutek wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...), oznaczonej jakodziałka o numerze (...)w obrębie(...)o powierzchni 16.120 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)jest nieuzasadniona. Wniosła o zasądzenie od pozwanejGminy M.Ł.– Prezydenta MiastaŁ.kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W pozwie (wniosku złożonym do SKO w dniu 2 stycznia 2015 roku)Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wŁ.wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona. Powódka wniosła o obniżenie wysokości naliczonej opłaty. Jako wartość przedmiotu sporu wskazano kwotę 19.956,00 zł.
W postępowaniu sądowym powódka była reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego.
(pozew k. 2-3, odpis KRS k. 7-11, pismo k. 5, pełnomocnictwo k. 102, sprzeciw – w załączonych aktach SKO)
W odpowiedzi na pozew z dnia 15 grudnia 2015 rokuGmina M.Ł.– Prezydent MiastaŁ., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego wniosła o oddalenie powództwa, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że spełnione zostały przesłanki uprawniające do dokonania z urzędu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.
(odpowiedź na pozew k. 18-21, pełnomocnictwo k. 22)
Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wŁ.jest użytkownikiem wieczystym w udziale(...)(stan na dzień 5 grudnia 2014 roku) nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie(...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej własność GminyŁ..
(okoliczność bezsporna)
Prezydent MiastaŁ.pismem z dnia 26 listopada 2014 roku nr(...)(...).(...).(...)wypowiedział powódce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i ustalił nową opłatę roczną, jako obowiązującą od 1 stycznia 2015 rok w wysokości 27.423,28 zł, wskazując, że opłata jest płatna w następujący sposób: 15.288,82 zł w 2015 roku, 21.356,05 zł w 2016 roku, 27.423,28 zł w 2017 roku. W uzasadnieniu wskazał, że dotychczasowa wartość gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym uległa zmianie i obecnie zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi ona 6.303.000,00 złotych.
Oświadczenie Prezydenta MiastaŁ.zawierające wypowiedzenie zostało doręczone powodowej spółdzielni mieszkaniowej w dniu 4 grudnia 2014 roku.
(wypowiedzenie, potwierdzenie odbioru – w załączonych aktach SKO)
Przed wypowiedzeniem z dnia 26 listopada 2014 roku nr(...).(...).(...)powodową spółdzielnię mieszkaniową obowiązywała opłata roczna w wysokości 7.644,41 zł z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.
(bezsporne, wypowiedzenie – w załączonych aktach SKO; wyjaśnienie pełnomocnika pozwanego k. 107)
W dniu 2 stycznia 2015 roku powodowa spółdzielnia mieszkaniowa złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ.o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona.
(wniosek do SKO k. 2-3)
Orzeczeniem z dnia 16 czerwca 2016 roku, wydanym w sprawie SKO.(...)(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze wŁ.oddaliło wniosekSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wŁ.o orzeczenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona.
(orzeczenie SKO wŁ.– w załączonych aktach SKO)
W dniu 17 sierpnia 2015 roku powodowa spółdzielnia mieszkaniowa złożyła sprzeciw od orzeczenia SKO numer SKO.(...)(...)
(sprzeciw – w załączonych aktach SKO)
Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest wŁ.przyulicy (...),ulicy (...),ulicy (...), w pobliżu centrum miasta (strefa pośrednia, pomiędzy centrum a południowymi granicami, za zapleczuulicy (...)– osiedle zabudowy wielorodzinnej, południowa strefa granicŁ.. Nieruchomość zabudowana jest pięcioma budynkami wielorodzinnymi oraz budynkiem usługowym. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości nawierzchnią asfaltową. Teren uzbrojony jest w wodę, gaz, kanalizację miejską, sieć ciepłowniczą. Na terenie urządzono ścieżki utwardzone płytami chodnikowymi oraz kostką betonową, teren jest częściowo zadrzewiony.
Obszar, na którym położona jest nieruchomość, nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiodącą funkcją terenu położenia nieruchomości jest mieszkalnictwo wielorodzinne.
(opinia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości k. 34-59 wraz z załącznikami k. 60-89, ustna opinia uzupełniająca k. 138-139)
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej wŁ.przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie(...)o powierzchni 16.120 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), określona względem stanu i poziomu cen na dzień 5 grudnia 2014 roku wynosi 6.116.000 złotych.
(opinia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości k. 34-59 wraz z załącznikami k. 60-89, opinie pisemne uzupełniające k. 109-110, k. 118-119, ustna opinia uzupełniająca k. 138-140)
Ustalenia stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy zostały poczynione w oparciu o zgromadzone w aktach dokumenty a nadto opinię biegłego do spraw szacunku nieruchomościB. W., którą Sąd uznał za pełnowartościowe źródło informacji specjalnych.
Podkreślenia wymaga, że dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, konieczne jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości (art. 77 ust. 1w zw. zart. 150 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(tj. Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651). Stosownie zaś do przepisu art. 152 ust. 1 ustawy, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 2 i 3 ustawy). W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Wybór ten nie może być dowolny, lecz powinien być racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości, w szczególności kryteriami wskazanymi w art. 154 ustawy.
Opinia złożona przez biegłegoB. W.odpowiada powyższym wymaganiom. Biegły dokonał wyceny za pomocą metody porównywania parami w podejściu porównawczym. Zbyt mała ilość nieruchomości sprzedanych o odpowiednim podobieństwie ogranicza precyzję metody korygowania ceny średniej. Ustalenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym polega na analizie dokonanych transakcji wolnorynkowych dotyczących podobnych obiektów. Podejście to jest najczęściej stosowane przy wycenie działek gruntu, nieruchomości mieszkaniowych o charakterze niedochodowym oraz małych sklepów. Ustalanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu tej metody sprowadza się do:

1
dokonania identyfikacji wycenianej nieruchomości pod względem jej stany prawnego, lokalizacji, walorów użytkowych, stanu technicznego, wielkości, poziomu i stanu wyposażenia,

2
wyboru nieruchomości porównawczych,

3
ustalenie przedziału cenowego pomiędzy uzyskaną ceną najwyższą oraz najniższą dla wyselekcjonowanych nieruchomości sprzedanych na rynku,

4
ustalenie wag cech rynkowych dla wycenianej nieruchomości w oparciu o badania preferencji potencjalnych nabywców,

5
porównanie wyselekcjonowanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą przez ustalenie różnic ilościowych w aspekcie różnic jakościowych.

Przy sporządzaniu opinii biegły posłużył się transakcjami dokonanymi w 2013 roku i w 2014 roku. Biegły wyselekcjonował trzy transakcje, które spełniały warunki podobieństwa. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców na(...)rynku. Oszacowana wartość wskaźnika metra kwadratowego powierzchni gruntu wynosząca ok. 380 zł kształtuje się na poziomie środka przedziału, który stanowi 92 % ceny minimalnej co świadczy o dużym rozchwianiu rynku.
Opinia pisemna jest rzeczowa, nie zawiera twierdzeń pozostających ze sobą w sprzeczności oraz jest poparta fachową wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Strona powodowa kwestionowała przedmiotową opinię i wnosiła o jej uzupełnienie. Strona powodowa zarzucała uwzględnienie przez biegłego w opinii transakcji tylko z jednego biura obrotu nieruchomościami, nie uwzględnienie przez biegłego istnienia w całej południowej części działki miejskiego ciepłociągu wraz z dużą komora cieplną, co ogranicza możliwości inwestycyjne. Biegły odnosząc się do zarzutów pełnomocnika powoda, wyjaśnił, iż analiza transakcji została przeprowadza się w oparciu o dane z ewidencji gruntów i aktów notarialnych, nie zaś w oparciu o dane z jakiegokolwiek biura obrotu nieruchomościami. Wskazał, iż dla zbadania zachowań rynkowych konieczna jest analiza zachowań popytu i podaży w oparcia o dane pozyskane z różnych źródeł – danych z biur pośredniczących w transakcjach czy danych pozyskanych na internetowych portalach np. gratka.pl. (...)rynku jest analizą szeroką. Rzeczoznawca porównuje poziom cen transakcyjnych z poziomem cen ofertowych.
Biegły wyjaśnił przyczyny odrzucenia 5 transakcji z dokonanych w tym okresie 8 transakcji, Wskazał również, iż nieruchomości podobne to także nieruchomości o podobnej wielkości . Grunty o dużych powierzchniach są incydentalnie nabywane. Biegły zaznaczył, iż pełnomocnik powoda zobowiązał się do przedstawienia biegłemu badań geologicznych, których wynik miał w ocenie powoda wpłynąć na obniżenie wartości gruntu, jednakże dokumentów tych pełnomocnik powoda nie złożył.
Biegły nie uwzględnił przy wycenie przyłącza ciepłowniczego, ponieważ, sieć ciepłownicza związana jest z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste pod zabudowę wielorodzinną i zaspakaja potrzeby budynków znajdujących się na wycenianym gruncie, więc realizacja celu oddania w użytkowanie wieczyste wymagała wykonania przyłącza ciepłowniczego na niezabudowanym gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Są to nakłady użytkownika wieczystego na realizację celu, na jaki działka została oddana.
W ocenie Sądu zarówno opinia pisemna jak i opinia uzupełniająca ustna sporządzone przez biegłego sadowego zasługiwały na uwzględnienie w całości. Biegły w sposób rzeczowy i szczegółowy odpowiedział na wszystkie zgłoszone przez powódkę pytania i zastrzeżenia. Sąd przyjął za wartość nieruchomości wartość wskazaną przez biegłego sądowego.
Sąd oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. W ocenie Sądu wniosek ten był bezzasadny. Zgodnie z przepisemart. 286 k.p.c.Sąd może żądać ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, może też w razie potrzeby żądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. Powołany przepis nie precyzuje jak należy rozumieć pojęcie „w razie potrzeby”. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się jednak, iż chodzi tu o takie sytuacje, gdy opinia złożona przez biegłego jest niejasna lub niezupełna, wewnętrznie sprzeczna, albo gdy opinia pisemna jest rozbieżna z opinią ustną biegłego. W rozpoznawanej sprawie żadna z wymienionych sytuacji nie miała miejsca. Opinia biegłegoB. W.jest przekonująca i dostatecznie wyjaśnia zagadnienie stanowiące przedmiot rozpoznania w niniejszej sprawie. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 21 listopada 1974 roku, II C CR 638/74,(OSPiKA 1975, numer 5, poz. 108), w którym wypowiedział się, iż nie jest uzasadniony wniosek strony o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, jeżeli w przekonaniu sądu opinia wyznaczonego biegłego jest na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienie wymagające wiadomości specjalnych. Nadto w orzeczeniach z dnia 15 lutego 1974, II CR 817/73( nie publikowane) oraz z dnia 18 lutego 1974,II CR 5/74 (Biuletyn Sądu Najwyższego 1974, numer 4, poz.64) Sąd Najwyższy wypowiedział się, iż Sąd nie jest obowiązany dopuścić dowód z opinii kolejnych biegłych w wypadku, gdy opinia jest niekorzystna dla strony. Stanowiska wyrażone w powyższych orzeczeniach znajdują poparcie również w doktrynie prawniczej /Tadeusz Ereciński, Jacek Gudowski oraz Maria Jędrzejewska w „Komentarzu do Kodeksu Postępowania Cywilnego Część Pierwsza, Postępowanie Rozpoznawcze”, Tom I (Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1997, tezy 7,8 strony 438-439)/ i jednoznacznie stwierdzają, iż stanowisko odmienne od wyrażonego w powołanych wyżej orzeczeniach oznaczałoby przyjęcie, że należy przeprowadzić dowód z wszelkich możliwych biegłych, aby się upewnić, czy niektórzy z nich nie byliby takiego zdania, jak strona.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Zgodnie zart. 238 k.c.iart. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tj. Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651), za nieruchomości gruntowe oddane w użytkowanie wieczyste pobiera się przez cały okres użytkowania wieczystego opłaty roczne.
Stosownie do przepisu art. 80 cyt. powyżej ustawy, od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, wydanego w następstwie złożenia przez użytkownika wieczystego nieruchomości wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a orzeczenie kolegium traci moc. Wniosek użytkownika wieczystego, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W niniejszej sprawie powódka zachowała wyżej wskazany termin.
W orzecznictwie od dawna utrwalony jest pogląd, że tego rodzaju powództwo jest powództwem o ustalenie w rozumieniuart. 189 k.p.c.Interes prawny powoda w wystąpieniu z takim powództwem wynika wprost z ustawy. Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego(tak też Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 września 2003 roku, wydanym w sprawie I CK 66/02, opublikowanym w OSNC 2004/11/177).
Wysokość opłaty rocznej, zgodnie z art. art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ust. 1 cytowanej ustawy, ustala się według stawki procentowej od ceny, tj. wartości nieruchomości gruntowej. Stawki te wskazane są w art. 72 ust. 3 ustawy.
Poza sporem stron pozostaje fakt, iż roczna opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej, powinna być ustalona przy zastosowaniu stawki 1%, wskazanej w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy.
Spór stron koncentrował się na ustaleniu wartości nieruchomości aktualnej na datę wypowiedzenia rocznej opłaty i związanej z tym oceny, czy istniała podstawa do aktualizacji tej opłaty stosownie do przepisu art. 77 ust. 1 ustawy.
Z punktu widzenia rozstrzygnięcia sporu stron niniejszego postępowania istotna jest zmianaustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonanaustawą z dnia 28 lipca 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw(Dz. U. z 2011r, nr 187, poz. 1110).
Nowelizacjaustawy o gospodarce nieruchomościamipolegała m.in. na dodaniu przepisuart. 77 ust. 2azgodnie, z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Treść przytoczonego przepisu nie jest jednoznaczna i była już przedmiotem interpretacji dokonanej przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013 roku(III CZP 110/12, opubl. w Biuletynie SN 2013/2/11-12).Według zaprezentowanego w uchwale poglądu, który Sąd w niniejszym składzie podziela: „w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (…)”. Oznacza to, że omawiany przepis ma nie tylko charakter czysto techniczny, dotyczący sposobu uiszczania opłaty, lecz modyfikuje wysokość opłaty w pierwszym i drugim roku od jej aktualizacji. W ocenie Sądu implikuje to konieczność określenia w wyroku wysokości opłaty w kolejnych trzech latach od jej aktualizacji.
W dacie wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste wartość nieruchomości przyulicy (...)składającej się z działki gruntu onumerze ewidencyjnym (...)w obrębie(...)o powierzchni 16.120 m2, opiewała na kwotę 7.644,41 zł. Moment, jaki Sąd winien brać pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości, będącej podstawą aktualizacji opłaty, nie jest przypadkowy, lecz wynika wprost z przepisów i celu, jaki ma postępowanie przed Sądem. Stosownie do treści§ 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 207, poz. 2109) wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jednocześnieart. 77 ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamistanowi, iż zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Przedmiotem zaś postępowania przed sądem jest rozstrzygnięcie wniosku (wszczynającego postępowanie przed SKO, a po wniesieniu sprzeciwu zastępującego pozew) o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy). Wszystko to powoduje, iż właściwym jest ustalenie wartości nieruchomości według stanu i cen na dzień dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty, ponieważ Sąd dokonuje kontroli tego wypowiedzenia, nie ustala zaś wysokości opłatypost ante, biorąc pod uwagę okoliczności zaistniałe po dokonanym wypowiedzeniu.
Powyższe uwagi znalazły zastosowanie w niniejszej sprawie, w odniesieniu do opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę onumerze ewidencyjnym (...), położonego wŁ.przy Chóralnej numer(...)Serdecznej numer(...), Zamkniętej numer(...), należnej od dnia 1 stycznia 2015 roku na kwotę 26.609,68 zł (według wyliczenia: 6.116.000 zł x 1% = 61.160 zł :(...)).
Tak ustalona opłata przekracza ponad dwukrotnie opłatę dotychczasową, która wynosiła 7.644,14 złotych (dwukrotność poprzedniej opłaty to 15.288,82 zł /co wynika z treści wypowiedzenia/, a nadwyżka ponad tę wartość wynosi: 26.609,68 – 15.288,82 zł = 11.320,86 zł), dlatego przy zastosowaniu przepisuart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd określił dodatkowo wysokość opłaty, którą powódka jest obowiązana uiścić w kolejnych trzech latach od aktualizacji:
- w roku 2015 na kwotę 15.288,82 zł (według wyliczenia: dwukrotność kwoty 7.644,41 zł);
- w roku 2016 na kwotę 20.949,25 zł (według wyliczenia: 15.288,82 zł + połowa nadwyżki – 5.660,43 zł);
- w roku 2017 zł na kwotę 26.609,68 zł (według wyliczenia: 20.949,25 zł + połowa nadwyżki – 5.660,43 zł).
W kolejnych latach od aktualizacji opłata winna być wnoszona w pełnej wysokości.
Dalej idące żądanie pozwu należało oddalić jako nieuzasadnione.
W tym miejscu odnieść należy się do treści opinii biegłego, który ustalając stan prawny nieruchomości na datę wyceny wskazał, że udział powódki wynosi(...). Okoliczność ta nie miała wpływu na rozstrzygnięcie o żądaniu pozwu. Powództwo dotyczące ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nie ma charakteru sprawy o świadczenie, a wydany w tej sprawie wyrok nie stanowi tytułu egzekucyjnego, na podstawie którego strona (po jego zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności) może prowadzić postępowanie egzekucyjne w celu wyegzekwowania określonej kwoty. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest podzielna i powiązana z czasem bycia uprawnionym. W konsekwencji użytkownik wieczysty w chwili, gdy roszczenie o zapłatę opłaty rocznej za dany rok staje się wymagalne, powinien wnieść całą opłatę, a w razie zbycia prawa w ciągu roku, stosownie doart. 71 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, żądać zwrotu części nienależnej opłaty (nadpłaty). Jeżeli jednak nie wniesie w ogóle opłaty, to właściciel może domagać się od niego zapłaty opłaty jedynie w wysokości proporcjonalnej do czasu uprawnienia z tytułu użytkowania wieczystego. Nie ma żadnych podstaw, aby poszukiwać w tym stanie rzeczy odpowiedzialności solidarnej zbywcy i nabywcy użytkowania wieczystego w danym roku, ponieważ w świetle prawa polskiego solidarność może wynikać wyłącznie z ustawy lub z czynności prawnej, a w tym przypadku nie występuje żadna z tych podstaw. /tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 kwietnia 2014 roku, w sprawie o sygn. akt I CSK 408/13, opubl.L./. W sytuacji zatem, gdy po wypowiedzeniu zmianie ulegał udział powódki w użytkowaniu wieczystym gruntu, kwestia ta będzie miała znaczenie przy wnoszeniu opłaty, ale nie dla ustalenia w przedmiotowej sprawie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości począwszy od stycznia 2015 roku w zakresie udziału określonego w wypowiedzeniu.
Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowi przepisart. 100 k.p.c., określający zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów.
W sprawie opłata ustalona została na kwotę 26.609,68 zł, podczas gdy pozwana proponowała opłatę w wysokości 27.423,28 zł, więc obniżenie opłaty w stosunku do proponowanej wyniosło 813,60 zł. Powódka domagała się ustalenia opłaty na dotychczasowym poziomie tj. 7.644,41 zł, a zatem oczekiwała obniżenia proponowanej w wypowiedzeniu opłaty o 19.778,87 zł. W porównaniu do żądania pozwu, obniżenie nastąpiło o 4,11 %. Uznać zatem należało, iż powódka wygrała sprawę w 4,11 %, zaś przegrała w 95,89 % i w takim też zakresie powinna ponieść koszty procesu.
Na koszty procesu poniesione przez powódkę złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 998 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 zł i opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Łącznie powódka poniosła koszty w wysokości 3.415 zł. Strona pozwana poniosła koszty procesu w kwocie 3.993,45 zł, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 2.400 złotych i wynagrodzenie biegłego w wysokości 1.593,45 zł.
W zakresie ustalania wynagrodzenia pełnomocników stron Sąd orzekł na podstawie§ 6 pkt. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu, Dz.U. 2013 poz. 490 t.j.), a w przedmiocie opłaty skarbowej od pełnomocnictwa na podstawie załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku „o opłacie skarbowej” (Dz. U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.).
Łącznie koszty postępowania wyniosły: 7.408,45 zł. Powódka poniosła koszty postępowania w kwocie 3.415 zł, podczas gdy powinna ponieść je w kwocie 7.103,96 zł. Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.688,96 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Strona pozwana uiściła zaliczkę na poczet opinii biegłego w kwocie 2.000 złotych. Rzeczywiste koszty sporządzonej opinii wyniosły 1.593,45 złotych i zostały pokryte w całości z zaliczki strony pozwanej. Pozostałą część zaliczki Sąd na podstawie art. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2016r poz. 623) nakazał zwrócić pozwanej ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi tj. kwotę 406,55 zł.