Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III C 1535/15
Data wyroku: 2017-02-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Słowa kluczowe: Odpowiedzialność
Podstawa prawna: art. 471 kc

Sygn. akt III C 1535/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 lutego 2017 roku
Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie III Wydział Cywilny
w składzie:  Przewodniczący: SSO Błażej Domagała
Protokolant: Anna Banasiak
po rozpoznaniu w dniu 1 lutego 2017 roku w Warszawie
sprawy z powództwaB. B. (1)iB. B. (2)
przeciwko(...)Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wK.

o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza na rzecz pozwanej(...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wK.od powodówB. B. (1)iB. B. (2)solidarnie kwotę 7.217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych, tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
nieopłaconymi kosztami sądowymi obciąża Skarb Państwa.

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 15 października 2015 r.B. B. (1)iB. B. (2)wnieśli o zasądzenie od(...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wK.na ich rzecz kwot: 770.258,10 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty na rzecz powoda i 750.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty na rzecz powódki.
Pozwana(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wK.wnosiła o oddalenie powództwa.
I. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.
1. Ustalenie faktów, które Sąd uznał za udowodnione.
Powodowie są właścicielami nieruchomości położonych wK.przyul. (...), dz. ew.(...),KW (...)oraz przyul. (...), dz. ew.(...),KW (...).
Na skutek inicjatywy(...)Sp. z o.o. (dalej również(...)), doszło do porozumienia pomiędzy nią a powodami co do wybudowania na ich nieruchomości sklepu.
W związku z tym dnia 10.10.2011 r. strony zawarły umowę dzierżawy w formie aktu notarialnego (rep.(...)), dotyczącej opisanych wyżej działek. Dzierżawca miał wybudować na nieruchomości swoim kosztem i staraniem sklep, w celu prowadzenia w nim działalności handlowo-usługowej, w tym zobowiązał się do sporządzenia jego kompletnego projektu budowlanego w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania oraz planu sklepu, w celu wystąpienia przez wydzierżawiających z wnioskiem o wydanie pozwoleń na budowę. Obejmowało to również uzyskanie wszelkich niezbędnych dla uzyskanie takiego pozwolenia decyzji i uzgodnień oraz dokumentacji. Na powodach ciążył obowiązek przygotowania własnym kosztem i staraniem terenu nieruchomości dla celów realizacji inwestycji, w tym mieli zapewnić sporządzenie projektu rozbiórki budynków i budowli oraz doprowadzić do ich rozebrania, a także doprowadzić do wycinki drzew i krzaków kolidujących z budową sklepu.
Stosunek dzierżawy rozpoczął się w dniu nawiązania umowy. Wydanie nieruchomości we władanie pozwanej uzależniono od szczegółowo sprecyzowanych Warunków Wydania (§ 2 pkt 5 umowy). Zastrzeżono ponadto m.in., że wydzierżawiający przystąpią do prac rozbiórkowych oraz wycinki drzew i krzewów dopiero po spełnieniu się wspólnie uzgodnionych Warunków, po potwierdzeniu tego faktu przez dzierżawcę na piśmie.
W Warunkach Wydania wskazano na zapewnienie pozwanej możliwość realizacji i funkcjonowania na nieruchomości sklepu, sprecyzowano je w § 1 ust. 2 umowy. Zaliczono do nich m.in. uzyskanie wszelkich niezbędnych ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych. Szczegółowo określone w § 1 pkt ppkt c decyzje, postanowienia, uzgodnienia i opinie miały zostać uzyskane w imieniu powodów, ale staraniem i na koszt pozwanej. W § 1 pkt 2 strony wskazały, że zamiarem gospodarczym, którego urzeczywistnieniu ma służyć wydzierżawienie nieruchomości jest realizacja sklepu. Ponadto w umowie powodowie i pozwani oświadczyli, że budowa sklepu jest zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania z dnia 15.01.2004 r., a nieruchomość położona jest w strefie(...)ochrony ekspozycji.
Strony uzgodniły, że do czasu spełnienia się Warunków Wydania umowa ma ich obowiązywać w zakresie praw i obowiązków dotyczących okresu przed wydaniem nieruchomości. Powodowie i pozwana zobowiązali się wykonywać z należytą starannością wszelkie czynności konieczne dla spełnienia się wszelkich Warunków Wydania, w szczególności w zakresie uzyskania pozwoleń na budowę oraz wykonania prac wydzierżawiających, najpóźniej do 31.12.2012 r. Nieruchomość, w razie ich spełnienia lub uchylenia, miała zostać wydana dzierżawcy w terminie 14 dni, nie później niż do 31.12.2012 r. Strony uzgodniły czynsz w kwocie 24.975 zł miesięcznie netto, powiększony o VAT, płatny na rzecz każdego z powodów po połowie, począwszy od daty wydania nieruchomości. Okres dzierżawy określono na 20 lat, licząc do dnia wydania nieruchomości. Ponadto, stosownie do § 6 pkt 2 umowy strony zastrzegły, że dzierżawca ma prawo rozwiązać umowę jeżeli wydzierżawiający nie uzyskają m.in. pozwolenia na wycinkę do 30.12.2011 r. lub którykolwiek z pozostałych Warunków Wydania nie będzie prawidłowo spełniony lub uchylony do dnia 31.12.2012 r., w szczególności jeżeli do tego terminu nie zostaną wydane decyzje administracyjne, przede wszystkim pozwolenie na budowę.
(szczegółowa treść umowy i postanowień – k. 35-47).
Dnia 18.01.2013 r. zawarty zostałaneks nr (...)do umowy, w którym strony m.in. zmieniły termin określony w § 2 ust. 6, a dotyczący uzyskania pozwoleń na budowę i prac wydzierżawiających do 30 września 2013 r., a także termin wydania nieruchomości dzierżawcy najpóźniej do dnia 31.12.2013 r. Ponadto kontrahenci uzgodnili termin do uzyskania przez wydzierżawiających pozwolenia na wycinkę drzew do dnia 30.09.2013 r. Zmiana umowy objęła również zapis uprawniający pozwaną do rozwiązania umowy w ten sposób, że mogła to uczynić w razie niespełnienia Warunków Wydania do 30.09.2013 r.
(pełny teks aneksu – k. 73-78).
Kolejna zmiana umowy miała miejsce 27 września 2013 r. (aneks nr (...)). Strony postanowiły m.in., że termin na spełnienie się wszelkich Warunków Wydania to 31.03.2014 r., a także określiły datę wydania nieruchomości na datę nie późniejszą niż 30.06.2014 r. W związku z tym zmianie uległ również termin zastrzeżony dla pozwanej na rozwiązanie umowy w związku z nieuzyskaniem pozwoleń na dzień 31.03.2014 r. W aneksie tym strony postanowiły także, że w związku z wyłożeniem do wglądu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podejmą one działania zgodne z prawem w celu utrzymania w mocy postanowień obowiązującego wtedy planu i uzyskania pozwolenia na budowę przed wejściem w życie projektu nowego planu.
(szczegółowe postanowienia aneksu – k. 89-92).
Działania mające na celu realizację umowy były podjęte jeszcze przed jej podpisaniem. Następnie, osoby zatrudnione ze strony pozwanej rozpoczęły czynności w celu opracowania projektu budowlanego sklepu, a także uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, warunków przyłączenia, niezbędnych dla wydania pozwolenia na budowę. Czynności podejmowane były stosownie do decyzji i trwania postępowań, wydawanych warunków przyłączeń i uzgodnień. Dnia 16.01.2013 r. złożono wniosek do Burmistrza Miasta o wydanie zgody na lokalizację przyłącza wodociągowego w pasieul. (...). Termin rozpoznania wniosku był przedłużany przez urząd trzykrotnie, ostatecznie decyzja została wydana dopiero dnia 29.10.2013 r.
15 lutego 2013 r., a więc już po zawarciuaneksu nr (...)do umowy, został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Dnia 28.03.2013 r. wnioskodawcy zostali wezwani do usunięcia braków w dokumentacji, ze wskazaniem ich zakresu. W związku z toczącym się postępowaniem dotyczącym lokalizacji przyłącza naul. (...)został złożony przez osoby działające w imieniu powodów, a na zlecenie pozwanej, wniosek o zawieszenie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Nie został on uwzględniony z uwagi na sprzeciw co do zawieszenia postępowania innych uczestników postępowania administracyjnego (sąsiedzi nieruchomości). Ostatecznie, dnia 12.07.2013 r. została wydana decyzja odmawiająca zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.
Pozwana spółka zleciła dalsze prace projektowe nowemu podmiotowi. Kolejny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony już po zawarciuaneksu nr (...)do łączącej strony umowy, dnia 4 listopada 2013 r. W międzyczasie w mieścieK.zaawansowane były już prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dnia 27.11.2013 r. dla terenu, na którym położone są nieruchomości powodów, uchwalono nowy plan, w którym zmieniono przeznaczenie tego obszaru w sposób uniemożliwiający realizację projektu sklepu przedstawionego wcześniej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę (m.in. z funkcji usługowej na usługowo-mieszkaniową). Powodowie w porozumieniu z pozwaną zwrócili się do Wojewody(...)o stwierdzenie nieważności w/w uchwały (pismo z dnia 06.12.2013 r.), który poinformował ich pismem z dnia 28.01.2014 r., że nie znalazł podstaw do podjęcia działań nadzorczych.
W wyniku powyższego, ostatecznie dnia 24.02.2014 r. Starosta(...)odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
(zestawienie czynności podejmowanych w związku z postępowaniem w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę zostało szczegółowo opracowane przez stronę pozwaną na podstawie dołączonych akt postępowań administracyjnych – k. 365-366. Odpowiadały one dokumentom, które stanowiły przedmiot dowodu i zostały uznane przez Sąd za część ustaleń faktycznych).
Strony podpisując umowę zgodnie dążyły do zrealizowania wspólnego celu gospodarczego, który w przypadku pozwanej sprowadzał się do wybudowania sklepu na nieruchomości wydzierżawianej od powodów. Oni zaś na podstawie dzierżawy, w razie zrealizowania umowy w części dotyczącej wybudowania takiego obiektu, mieli uzyskiwać miesięczny czynsz. Powodowie prowadzili wcześniej na terenie nieruchomości działalność gospodarczą – restaurację. Przy okazji rozpoczęcia jej prowadzenia spotkali się ze sprzeciwem sąsiadów co do takiej formy działalność, jednakże był on bezskuteczny. Plany wybudowania przez(...)sklepu wK., na nieruchomości powodów, nie spotkały się z przychylnością lokalnej społeczności, m.in. w związku z bliskim sąsiedztwem barokowego kościoła. Doszło do wyrażenia sprzeciwu wobec inwestycji, pisma w tym przedmiocie kierowane były do organów samorządowych, w sprawę zaangażował się proboszcz lokalnej parafii. Również Wojewódzki Konserwator Zabytków negatywnie opiniował na etapie prac i postępowań administracyjnych projekt, z uwagi na miejsce planowanej inwestycji.
Strony miały świadomość, że ewentualna realizacja umowy może być zagrożona wobec działań i sprzeciwu co do budowy sklepu, wynikało to chociażby z czynności podejmowanych przez innych uczestników postępowań administracyjnych. Pomimo to zdecydowały się na jej kontynuowanie i zawierały aneksy do umowy, czemu zresztą dawały wyraz w ich treści (§ 2 pkt 11 aneksu nr (...),§ 2 pkt 8 aneksu nr (...)). Ostatecznie wspólne przedsięwzięcie zakończyło się niepowodzeniem, z uwagi na odmowę wydania pozwolenia na budowę, co wynikało z okoliczności niezależnych od powodów i pozwanej. W związku z tym, wobec nadejścia umownego terminu i nie spełnienia się Warunków Wydania,(...)pismem z dnia 17.04.2014 r. oświadczyło, że rozwiązuje umowę, stosownie jej do § 6 pkt 2a, wobec niespełnienia się Warunków Wydania do dnia 31.03.2014 r.
W związku z przygotowaniem nieruchomości do realizacji inwestycji powodowi wyburzyli znajdujący się na jednej z nich budynek, który był niewykorzystywany, wymagający remontu. Uczynili to jeszcze przed spełnieniem się Warunków Wydania. Ponadto powód poniósł koszty związane z doprowadzeniem do nieruchomości linii energetycznej w kwocie 20.258,10 zł.
Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie następujących dowodów:
zeznania świadkaA. K.– posiedzenie w dniu 07.10.2016 r. -00:10:23-00:50:50, zeznania powoda – posiedzenie w dniu 01.02.2016 r. – 00:07:59-00:41:38,
dokumentów: załączonych do pozwu, w tym: przedmiotowej umowy z załącznikami,aneksu nr (...)z załącznikami,aneksu nr (...)z załącznikami, uchwały Rady MiastaK.z 27.11.2013 r., pism w postepowaniu przed Wojewodą(...), pism stron dotyczących zgłaszanych przez powodów roszczeń, faktura (k. 35-148), załączonych do odpowiedzi na pozew: w tym wypisu z planu miejscowego z dnia 15.01.2004 r., decyzji administracyjnych, stanowisk w postępowaniu administracyjnym, opinii konserwatora, itp. (k. 223-247), dokumentów znajdujących się w dołączonych aktach postępowań administracyjnych WAB.6740.10.1.6.2013, WAB.6710.10.124.2013, szczegółowo wymienionych w pismach stron, jak na k. 289-191, 295-296, 363-364, 389-390.
Zeznania świadka były wiarygodne. Dowód z przesłuchania strony również zasługiwał na uwzględnienie, z tym zastrzeżeniem, że powód niewątpliwie - z uwagi na niezadowolenie z niedojścia umowy do skutku - przedstawiał okoliczności związane z działaniami pozwanej i niezależne do stron w sposób subiektywny, co nie znajdowało w pełni potwierdzenia w pozostałej zgromadzonej w aktach dokumentacji.
Wszystkie dokumenty były wiarygodne, strony ich nie kwestionowały.
Sąd oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury iprawa budowlanego, sformułowany w piśmie z dnia 07.10.2016 r. (k. 302-303). Postawiona teza dowodowa wykraczała poza zakres opiniowania biegłego i w istocie sprowadzała się do poczynienia przez niego ustaleń faktycznych, co nie jest rolą eksperta w procesie cywilnym. Ewentualne ustalenia biegłego miałyby w takiej sytuacji jedynie walor jego subiektywnych ocen, co nie spełniałoby wymogów wykorzystania wiedzy specjalistycznej. Sąd nie kwestionuje ewentualnej przydatności w niniejszym postępowaniu opinii o wskazanej przez stronę pozwaną specjalności, jednakże właściwe wykorzystanie wiedzy specjalistycznej powinno się ograniczyć ewentualnie do analizy dokumentacji projektowej pod kątem jej kompletności, merytorycznej poprawności z punktu widzenia wymagań technicznych (a nie prawnych) dla celów pozyskania pozwolenia na budowę. Kwestia tego, czy dane działania były uzasadnione, terminowe i staranne wykraczała poza zakres obiektywnego opiniowania przez specjalistę, a wkraczała w sferę orzekania, obowiązek poczynienia takich ustaleń spoczywał bowiem na Sądzie. Z tych przyczyn, z uwagi na niedopuszczalność dowodzenia za pomocą opinii biegłego okoliczności, które powinny być wykazane w inny sposób, wniosek o tezie sformułowanej przez powodów nie zasługiwał na uwzględnienie.
Sąd oddalił także wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości, zawarty w pozwie (k. 3). Jego nieprzydatność wynikała chociażby z tego, ze jak wyjaśniła ostatecznie strona powodowa, wyliczenie szkody nie zawierało w sobie kwot odpowiadających spadkowi wartości nieruchomości. Uwzględnić należało ponadto, że rozebrany budynek nie był wykorzystywany, wymagał znacznego remontu; wątpliwym było w świetle powszechnej wiedzy czy doświadczenia życiowego, że wyburzenie takiego obiektu wpłynęło na spadek wartości nieruchomości. Nieprzydatność dowodu wynikała również z tego, że działanie powodów związane z rozbiórką podjęte zostało pomimo tego, że na etapie tych czynności nie byli do nich jeszcze zobowiązani. Wreszcie oddalono wniosek z tej przyczyny, że z uwagi na brak podstaw do przypisania pozwanej odpowiedzialności odszkodowawczej, nie było konieczność prowadzenia dalszych ustaleń co do wysokości szkody.
Dokumenty niepowołane w ustaleniach (dotyczyło to zdjęć, umowy najmu, itp.) pominięto. Nie miały znaczenia dla rozpoznania sprawy, gdyż Sąd nie czynił szczegółowych ustaleń co do rozmiaru szkody.
II. Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
W niniejszej sprawie zarówno powołana przez powodów w pozwie podstawa faktyczna, jak i wskazane regulacje prawne, powodowały, że należało zastosowaćart. 471 k.c.Rozstrzygnięcie sprawy sprowadzało się więc do rozważenia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej, w związku z zarzucanym jej niewykonaniem zobowiązania, a w szczególności brakiem należytej staranności (art. 472 k.c.). Po przeanalizowaniu zgromadzonego materiału dowodowego, dokonaniu jego oceny oraz poczynieniu ustaleń faktycznych, w ocenie Sądu brak było podstaw do przypisania pozwanej spółce odpowiedzialności odszkodowawczej, w związku z czym powództwo oddalono.
1. Strony łączyła umowa dzierżawy. Jej zawarcie było wynikiem wspólnego przedsięwzięcia, mającego na celu wybudowanie przez pozwaną sklepu na nieruchomości powodów, co pozwalałoby im w przyszłości pobierać czynsz dzierżawny. Z uwagi na konieczność podjęcia szeregu działań, od których spełnienia się zależał sukces inwestycji, do umowy wprowadzono warunki, których ziszczenie się skutkować miało dalszym trwaniem umowy i wypełnieniem jej postanowień dotyczących istotnych elementów umowy dzierżawy. W razie nie dojścia do skutku tych przyszłych i niepewnych zdarzeń, strony zastrzegły dla pozwanej możliwość „rozwiązania umowy”, a więc odstąpienia od niej.
Możliwość zawarcia w umowie tego rodzaju postanowień dodatkowych nie budziła wątpliwości, była dopuszczalna na gruncieart. 3531k.c.i 89, a także 395k.c.Nie było również sporne i kwestionowane, że umowa przestała łączyć strony, wskutek odstąpienia od niej przez pozwaną.
2. Zgodnie zart. 471 k.c.przesłanki kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej jednej ze stron umowy są następujące.
W pierwszej kolejności konieczne jest wystąpienie tzw. bezprawności obiektywnej, a więc niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Podkreślić należy, że dłużnik odpowiedzialny jest również za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.). Ponadto, w odróżnieniu od odpowiedzialności za czyny niedozwolone, strona umowy odpowiedzialna jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza, niezależnie od tego, czy np. zleciła to podmiotowi profesjonalnie zajmującemu się określoną działalnością (art. 474 k.c.). Przy ocenie należytej staranności, trzeba uwzględnić także to, że w przypadku przedsiębiorcy konieczne jest w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określać ją przy uwzględnieniu zawodowego jej charakteru (art. 355 § 2 k.c.).
Kolejną przesłanką zastosowaniaart. 471 k.c.jest podmiotowa bezprawność, a więc zawinienie dłużnika. W szczególności nie będzie on odpowiadał za szkodę, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.
Wynikiem naruszenia łączącej strony umowy musi był powstanie po stronie wierzyciela szkody. Należy przez nią rozumieć zarówno straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.).
Pomiędzy niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem zobowiązania a szkodą musi istnieć wreszcie związek przyczynowy, w tym rozumieniu, że jej powstanie jest następstwem niezgodnego z kontraktem działania dłużnika. Jego odpowiedzialność ogranicza się jednak jedynie do normalnych następstw działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 § 1 k.c.).
3. Powyżej wskazane przesłanki kontraktowej odpowiedzialności dłużnika przekładają się na rozkład ciężaru dowodzenia w postępowaniu cywilnym (art. 6 k.c.). Wierzyciel musi więc udowodnić, że doszło do naruszenia umowy przez dłużnika, poprzez niewykonanie lub nienależyte wykonanie obciążających go na jej podstawie obowiązków, ewentualnie, że taki skutek był wynikiem braku należytej staranności kontrahenta. Konieczne jest także, aby wierzyciel wykazał powstałą w wyniku takiego działania przeciwnika szkodę i wreszcie istnienie związku przyczynowego pomiędzy nią a naruszeniem zobowiązania. Dłużnik zobowiązany jest zaś do wykazania braku swojego zawinienia, poprzez przedstawienie faktów świadczących o tym, że niewykonanie umowy wynikało z przyczyn od niego niezależnych.
4. Należyta staranność przedsiębiorcy powinna być oceniana według wzorca odmiennego niż w przypadku osoby, która w ramach kontraktu podejmuje się pewnych czynności po raz pierwszy. Zasadnie wskazywał przy tym Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 15.03.2012 r., I CSK 330/11), że „artykuł 355 § 2 KCwymaga, aby należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określać przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Nie oznacza to podwyższonej staranności przedsiębiorcy wobec przeciętnej (ogólnej) wymaganej w obrocie powszechnym, lecz o należytą staranność zawodową, której wzorce są budowane od razu z uwzględnieniem profesjonalności podmiotów, której dotyczą”. Nie może ponadto budzić wątpliwości, że profesjonalizm powinien przekładać się głównie na działanie sumienne i zgodne z regułami fachowej wiedzy, a także zwiększone zaangażowanie w celu realizacji świadczenia. Słusznie podnosi się w orzecznictwie, że należyta staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej nie oznacza jednak staranności wyjątkowej, lecz to, że powinna ona być dostosowana do działającej osoby, przedmiotu podejmowanych czynności oraz okoliczności, w jakich działanie to następuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25.09.2002 r., I CKN 971/00).
5. Odnosząc powyższe ogólne rozważania do okoliczności ustalonych w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu nie dawały one podstaw do przyjęcia, że możliwe było postawienie stronie pozwanej zarzutu niewłaściwego wykonania zobowiązania, czy też braku należytej staranności.
Ze zgromadzonego materiału dowodowego można było wysnuć podstawowy wniosek. Obie strony umowy dzierżawy były zainteresowane w doprowadzeniu do jej realizacji i mocno zaangażowane w jej wykonanie. W ocenie Sądu nie mogło budzić to wątpliwości, w szczególności mając na uwadze podejmowane przez nie czynności, dążenie do uzyskania pozwolenia na budowę, a także aneksowanie umowy co do zmiany terminu spełnienia się Warunków Wydania nieruchomości. Brak było jakichkolwiek okoliczności wskazujących na to, że któraś ze stron mogła podejmować działania mające na celu uchylenie się od osiągnięcia ostatecznie wspólnego celu. Przeszkody w jej wykonaniu zaś zasadniczo nie miały charakteru zależnego od stron, lecz wynikały z obiektywnych, niezawinionych przez nie okoliczności.
Podkreślić należy, że przedmiotem umowy było nie tylko wydzierżawienie gruntu; jej główny cel został jasno zdefiniowany. Zamiarem gospodarczym, którego osiągnięciu miało służyć nawiązanie stosunku dzierżawy było bowiem wybudowanie sklepu. Niemożliwość osiągnięcia tego celu czyniła bezprzedmiotowym dalsze wydzierżawianie nieruchomości. Znalazło to odzwierciedlenie w umowie, nie tylko poprzez określenie ciążących na stronach obowiązków, które miały służyć jego zrealizowaniu, lecz również poprzez jej konstrukcję, a więc sformułowanie warunków, których niespełnienie się dawało pozwanej prawo do rozwiązania umowy.
Cel gospodarczy umowy i charakter przedsięwzięcia, jakie miała zamiar zrealizować na nieruchomościach powodów pozwana spółka, determinował działania stron. Nie mogło budzić żadnej wątpliwości, że wybudowanie sklepu to proces długotrwały, nie tylko z punktu widzenia uwarunkowań technicznych (budowlanych), lecz również prawnych. Powodzenie takiego przedsięwzięcia zależy od zaistnienia wielu czynników, na których zrealizowanie się strony mogą nie mieć ostatecznie wpływu.
Co istotne w niniejszej sprawie, w ocenie Sądu powodowie zdawali sobie sprawę z potencjalnych trudności, jakie mogą wiązać się wybudowaniem sklepu na ich działkach i stanowiły one m.in. motywację ich działań. Świadczyło o tym nie tylko zawarcie w umowie szeregu warunków, których niespełnienie się powodowało możliwość rozwiązania umowy przez pozwaną, z uwagi na nieosiągnięcie celu towarzyszącego jej zawarciu. Wniosek taki można było wywieść również z tego, że powodowie już wcześniej prowadzili na nieruchomości działalność gospodarczą, znali postawę sąsiadów oraz ich nastawienie do realizacji w tej okolicy inwestycji o charakterze innym niż mieszkaniowy. Mieli wiedzę co do uwarunkowań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w związku z aneksowaniem umowy doskonale zdawali sobie sprawę, że podstawowe utrudnienia wiążą się ze sprzeciwem lokalnej społeczność co do realizacji inwestycji.
Nie trzeba odwoływać się do szczególnej wiedzy, wystarczy oprzeć się na znajomości zwyczajów i doświadczeniu życiowym , które z pewnością nie były obce powodom, aby być świadomym tego, że rozpoczęcie działalności przez sieciowy sklep będzie budzić niechęć sąsiadów w związku z niedogodnościami, jakie mogą się pojawić (godziny działania, zwiększony przepływ ludzi, utrudnienia komunikacyjne, wielostanowiskowy parking, hałas).
Realizacja obiektu planowanego na nieruchomości powodów wymagała wielu czynności. Konieczne było nie tylko uzyskanie szeregu decyzji administracyjnych, związanych chociażby z wycinką drzew, doprowadzeniem mediów, czy organizacją ruchu, aby móc ostatecznie liczyć na wydanie pozwolenia na budowę. Prace nad inwestycją obejmowały również czynności projektowe, które nie są prostymi działaniami i wymagają uwzględnienia wielu czynników, tak związanych z wymaganiami technicznymi, rozwiązaniami budowlanymi czy uwarunkowaniami prawnymi. Sporządzenie projektu, który będzie stanowił podstawę wniosku o pozwolenie na budowę wymaga uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji, uzgodnień i warunków, wymaganych przez przepisy prawa. Proces projektowania nie jest łatwy i nie jest niczym szczególnym to, że przy ocenie zasadności wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zachodzi konieczność uzupełniania pewnych braków, wprowadzania nowych, odmiennych rozwiązań, czy zmiany istniejących.
Strony zobowiązały się do podejmowania wszelkich czynności z należytą starannością, jednakże oczywistym było – z punktu widzeniaart. 355 § 2 k.c.– że na pozwanej spoczywały większe niż powodach wymagania w związku z podejmowaniem działań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie oznaczało to jednak, że staranność ta powinna być odnoszona do stanu idealnego, a więc podjęcia wszelkich działań w sposób wykluczający ewentualne poprawki i niepowodzenia, a tak w istocie uzasadniał swoje roszczenia powód. Takie twierdzenie nie mogło się obronić na gruncieart. 472 i 355 § 1 i 2 k.c.Od wzorca należytej staranności osoby niezajmującej się zawodowo daną działalnością, wzorzec staranności przedsiębiorcy odróżnia bowiem nie wyższy stopień staranności, lecz odmienność obiektywnego wzorca. Konieczne jest więc uwzględnienie zawodowego charakteru działalności, jednakże należyta staranność podmiotu ją prowadzącego nie oznacza staranności wyjątkowej, a jedynie dostosowaną do działającej osoby, przedmiotu, którego jego działanie dotyczy, a także - na gruncie każdej sprawy rozpoznawanej indywidualnie – okoliczności, w jakich czynności są podejmowane.
Wobec powyższego nie mogło budzić wątpliwości, że zważywszy na charakter działalność pozwanej spółki, która opiera się na prowadzeniu sieci wielkopowierzchniowych sklepów, w ramach jej przedsiębiorstwa zajmuje się ona również budową takich placówek. Co za tym idzie, niewątpliwie od takiego podmiotu można było oczekiwać wykazywania staranności dostosowanej do zawodowego i nastawionego na zysk działania, w tym dotyczącego czynności związanych z wybudowaniem sklepu. Powierzenie wykonania zadań związanych z projektowaniem osobom zajmującym się takimi czynnościami profesjonalnie nie zwalniało pozwanej od ewentualnej odpowiedzialności za brak należytej staranności. Z tego punktu widzenia należało oceniać wymaganą od niej staranność. Nie można było jednak przy tym oczekiwać, że przyjmie ona nadzwyczajny charakter. Na to w istocie wskazywali powodowie, brak staranności wywodząc np. z nieprzeprowadzenia w postępowaniu administracyjnym przez pozwaną polemiki co do stanowiska innych uczestników, związanej z zawieszeniem postępowania, podczas gdy (co oczywiste) nie można było go zawiesić bez zgody wszystkich zainteresowanych. Co za tym idzie, należało oczekiwać działania starannego, profesjonalnego, terminowego, jednakże nie można zarzucać stronie pozwanej braku staranności, czy bierności w sytuacji, gdy napotykała przeszkody o charakterze właściwie obiektywnym.
Analizując czynności podejmowane przez strony, w ocenie Sądu istotnym było to, że problemy pojawiające się przy realizacji sklepu, związane nie tylko ze sprzeciwem mieszkańców, lecz również dotyczące pozostałych działań podejmowanych w celu uzyskania pozwolenia na budowę (np. kanalizacja wulicy (...)), były powodom wiadome i przez nich akceptowane. Wniosek taki musiał być oczywisty, zważywszy na zgodne zmiany terminu spełnienia się Warunków Wydania, brak jakichkolwiek zastrzeżeń ze strony PaństwaB.na etapie projektowania, czy postępowań administracyjnych, co do czynności podejmowanych przez kontrahenta. W tym zakresie do zmiany umowy dochodziło za akceptacją powodów, nie uchylali się oni od swojego oświadczenia woli, nie powoływali się na błąd, czy podstęp.
Na podstawie zgromadzonych w sprawie dowodów należało dojść do wniosku, że czynności podejmowane przez pozwaną w celu uzyskania pozwolenia na budowę nie sposób było uznać za dokonywane bez należytej staranności. Jeszcze przed zawarciem umowy rozpoczęto działania mającej na celu uzyskanie niezbędnych uzgodnień i decyzji, w celu późniejszej realizacji inwestycji. Czynności były podejmowane regularnie i intensywnie już po nawiązaniu stosunku prawnego. W szczególności złożone zostały wnioski dotyczące lokalizacji zjazdów, dokonane zostały czynności uzgodnieniowe w(...), wydane zostały warunki przyłączenia do sieci. W takich okolicznościach doszło do zgodnej zmiany terminu spełnienia się warunków wydania w dniu 18.01.2013 r. Następnie 15 lutego 2013 r. został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, który skutkował wezwaniem ze strony organu do usunięcia braków w dokumentacji. W tym okresie, jeszcze 16 stycznia 2013 r., złożony został wniosek o wydanie zgody na lokalizację przyłącza wodociągowego w pasieul. (...). Został on jednak rozpoznany dopiero dnia 29.10.2013 r., co stanowiło okoliczność całkowicie niezależną od wnioskodawców. Motywowany takimi okolicznościami wniosek o zawieszenie postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę nie mógł być uwzględniony, wobec sprzeciwu pozostałych jego uczestników. Spowodowało to wydanie odmownej decyzji co do pozwolenia na budowę. W takich okolicznościach doszło do zawarcia 27.09.2013 r. kolejnego aneksu do umowy. Po uzyskaniu decyzji dotyczącej zgody na lokalizację kanalizacji deszczowej w pasieul. (...), niezwłocznie został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (dnia 04.11.2013 r.). W niedługim czasie doszło jednak do uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który z przyczyn niezależnych od stron zniweczył możliwość realizacji planowanego sklepu na nieruchomości powodów, co skutkowało kolejna odmowną decyzją co do udzielenia pozwolenia na budowę, z dnia 26.02.2014 r.
Odnosząc się do powyższych okoliczności wykazywanych dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy, nie sposób było twierdzić, że czynności strony pozwanej nie były podejmowane z należytą starannością. Nawet gdyby próbować wysnuć z materiału takie wnioski, to należało mieć na uwadze, że pomimo ewentualnych braków w dokumentacji i opóźnień, powodowie akceptowali ten stan i nie wywodzili z niego odpowiedzialności strony pozwanej, co doprowadziło do zawarcia kolejnych aneksów do umowy zmieniających termin spełnienia się Warunków Wydania. Z tego punktu widzenia można było analizować ewentualny brak należytej staranności jedynie w odniesieniu do okresu po drugiej zmianie umowy, a więc po dniu 27.09.2013 r. Zważywszy jednak na to, że uzgodnienie kanalizacji deszczowej zostało poczynione dnia 29.10.2013 r., wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony 04.11.2013 r., zaś nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony został 27 listopada 2013 r., nie sposób było mówić o niedochowaniu przez stronę pozwaną należytej staranności, nawet wymaganej z punktu widzenia prowadzonej przez nią profesjonalnej działalności.
Podsumowując. Strony zawarły umowę, której powodzenie było uzależnione od spełnienia się wielu niepewnych w chwili dokonania tej czynności warunków. Ich świadomość tego, że osiągnięcie końcowego efektu, tj. uzyskania pozwolenia na budowę i w związku z tym wydanie nieruchomości pozwanej nie jest pewne, nie mogła budzić wątpliwości. Konieczność uzyskania pozwoleń, uzgodnień, decyzji wpływała na długotrwałość projektowania i datę zawnioskowania o pozwolenie, co było akceptowane przez obie strony i skutkowało dwukrotnymi zmianami terminów. Ostatecznie zaś, wskutek niechęci lokalnej społeczności wobec wybudowania sklepu, doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co pomimo intensywnych działań podejmowanych w celu uzyskania pozwolenia na budowę, spowodowało odmowę wydania stosownej decyzji. Była to okoliczność niezależna od stron, a w szczególności pozwanej, co powodowało, że nie można było przypisać jej winy, w tym działania niestarannego i stosownie doart. 471 k.c.jej odpowiedzialność odszkodowawcza była wyłączona.
Argumentacja powodów sprowadzająca się do twierdzeń, że gdyby przeciwnik dołożył większej staranności, to doszłoby do uzyskania pozwolenia na budowę, w ocenie Sądu stanowiła jedynie linię przyjętą na potrzeby postępowania. Z jednej strony bowiem były to twierdzenia o charakterze czysto hipotetycznym, nie uwzględniające skomplikowania procesu projektowania, jak również okoliczności związanych chociażby z przedłużającym się postępowaniem dotyczącym decyzji co do kanalizacji w pasieul. (...), czy sprzeciwem lokalnej społeczności wobec planów budowy sklepu. Z drugiej strony, mając na uwadze zainteresowanie stron osiągnięciem wspólnie zamierzonego celu, a więc wybudowaniem sklepu oraz zgodne zmiany terminów zastrzeżonych w umowie, przy uwzględnieniu ich świadomości związanego z realizacją inwestycji ryzyka, w ocenie Sądu oczywistym było, że powodowie akceptowali działania pozwanej spółki, kwestionując je dopiero wtedy, gdy okazało się, że umowa nie zostanie zrealizowana.
Z powyższych względów, brak było podstaw do stwierdzenia, że doszło do zrealizowania się przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej(...), z uwagi na to, że powodowie nie wykazali, że niewykonanie umowy było skutkiem nienależytej staranności spółki, zaś pozwana udowodniła, że niepowodzenie kontraktu wynikało z przyczyn od niej niezależnych.
Z tych względów nie było potrzeby analizowania dalszych przesłanek odpowiedzialności, w szczególności szkody poniesionej przez powodów oraz związku przyczynowego pomiędzy nią a niewykonaniem umowy. Zasygnalizować jedynie należy, że szkoda również budziła wątpliwości. Powodowie określili ją jako odpowiadającą czynszowi, który uzyskaliby, gdyby dzierżawa dalej łączyła strony, wyjaśniając ponadto, że dotyczyło to okresu 5 lat. Niewątpliwie szkoda stanowić miała utracone korzyści. Ich wyliczenie przez powodów, poprzez proste odniesie do wysokości umówionego czynszu było jednak wątpliwe, ponieważ dla wyliczenia spodziewanych korzyści niewątpliwie konieczne byłoby również uwzględnienie uzyskanego lub możliwego do osiągnięcia dochodu z nieruchomości, przy jej wykorzystaniu w inny sposób. Kwestia związana ze spadkiem wartości nieruchomości w ocenie Sądu nie mogła stanowić o szkodzie powodów. Wykazali oni bowiem, że jedyne prace podjęte w celu przygotowania nieruchomości dla potrzeb umowy to wyburzenie starego budynku, który jednak nie był wykorzystywany, nadawał się do remontu. Kierując się powszechnie znaną wiedzą i doświadczeniem, wątpliwe było czy takie działanie mogło w ogóle zmniejszyć wartość nieruchomości, z obiektywnego punktu widzenia polepszało bowiem możliwość jej zagospodarowania. Odnosząc się do związku przyczynowego pomiędzy szkodą a niewykonaniem umowy, fakt wyburzenia budynku, pomimo tego, że powodowie zgodnie z nią nie byli do tego zobowiązani w dacie dokonania tej czynności, nie mógł być traktowany jako prowadzący do postania szkody.
III. Postanowienia w przedmiocie kosztów procesu.
Wobec wydania wyroku w sprawie, stosownie doart. 108 § 1 k.p.c.Sąd zobligowany był do rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Wniosek o zasądzenie kosztów strony reprezentowane przez pełnomocników zgłosiły przed zamknięciem rozprawy (art. 109 § 1 k.p.c.).
Powodowie przegrali proces. W związku z tym, stosownie doart. 98 k.p.c.zobowiązani byli do zwrotu stronie pozwanej poniesionych przez nią kosztów, na które składało się wynagrodzenie adwokata, stosownie do stawek minimalnych obowiązujących w dacie wszczęcia postępowania i uiszczona opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa – łącznie 7.217 zł.