Sąd Rejonowy w Oleśnie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 601/15
Data wyroku: 2016-12-13 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Kałwak

Sygn. akt: I C 601/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 grudnia 2016 roku
Sąd Rejonowy w Oleśnie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Katarzyna Kałwak

Protokolant: st. sekr. sądowy Klaudia Pluta
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2016 roku
sprawyz powództwaK. P.iA. P.
przeciwkoP. W.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza solidarnie od powodówK. P.iA. P.na rzecz pozwanegoP. W.kwotę 3.600,00 zł (trzy tysiące sześćset złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE
PowodowieA. P.iK. P.reprezentowani w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata złożyli w tut. Sądzie w dniu 28 sierpnia 2015 roku pozew przeciwkoP. W.
    o stwierdzenie nieważności sprzedaży nieruchomości niezbudowanej, stanowiącejdziałkę o numerze (...)(aktualny numerdziałki (...)) o pow. 0,082 ha położonej wG., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczysta o numerze (...), zawartej przez powodów z pozwanym, w formie aktu w dniu 22 marca 2012r. przed notariuszemL. M.(Rep. A nr 2286/2012)
    ewentualnie o stwierdzenie bezskuteczność względem powodów umowy sprzedaży tej nieruchomości.Zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów postepowania według norm prawem przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
W uzasadnieniu swojego stanowiska powodowie podnieśli miedzy innymi, że powodowie i pozwany dnia 22 marca 2012r. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w formie aktu notarialnego, przed notariuszemL. M.. Przedmiot umowy stanowiła nowo wydzielona działka gruntu o numerze(...), położona wG., o pow. 0,0872 ha, stanowiąca grunty orne, dla której prowadzona jest aktualnieksięga wieczysta o numerze (...)(aktualny numer działki to(...)). PozwanyP. W.oświadczył, że „nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przezdziałkę numer (...)stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez GminęG.”, co wprost wynika z treści umowy sprzedaży. Pozwany sprzedał powodom opisaną nieruchomość za cenę w kwocie 48.000 zł a kupujący nabyli ją za wskazana cenę, która została uiszczona w całości, co potwierdza odręczna adnotacja poczyniona przez pozwanego na ostatniej stronie umowy sprzedaży. Prócz ceny nabycia, powodowie ponieśli także wszelakie koszty sporządzenia aktu notarialnego:
- 1956,50 zł podatek od czynności cywilnoprawnych opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek od towarów i usług Vat,
-10 zł powiększone o 2,30 zł podatku od towaru i usług – koszty wydania odpisu aktu notarialnego,
- 120,00 zł wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dladziałek (...)i wypisy z rejestru gruntów dladziałek (...)/(...)
Razem 50.106,80 zł.
Zgodnie z treścią aktu notarialnego działka nabyta przez powodów miała mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez działkę aktualnie o numerze(...). Jako droga działka ta została zakwalifikowana w prawomocnej decyzji BurmistrzaG.z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej wG.Nadziałki o numerach (...). Projekt podziału stanowi integralną część decyzji. W uzasadnieniu decyzji czytamy, iż właściciel nieruchomości (pozwany) zwrócił się z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości celem wydzielania gruntu na działki budowlane i drogę. Decyzję tę pozwany przedłożył do sporządzenia aktu notarialnego i była ona powodom znana już przed podpisaniem umowy nabycia własności nieruchomości.
Powodowie dalej podnosili, że ponieważ w dacie nabywania nieruchomości nie posiadała ona jeszcze zapewnionego dostępu do drogi publicznej nabyli ją pod warunkiem, iż działka pozwanego zostanie nabyta przez GminęG.i przeznaczona pod drogę, czym zostanie powodom zapewniony dostęp do drogi publicznej. Za dostęp taki nie można bowiem uznać nieutrudniania (na chwilę obecną) korzystania przez powodów z działki pozwanego. Wprawdzie zawarta przez strony umowa nabycia prawa własności nie posługuje się pojęciem warunku, jednakże pamiętać należy o tym ze w oparciu oart. 65 § 1 kcoświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności w których złożone zostało zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zart. 65 § 2 kcwynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Chodzi tu nie tylko o cel uwzględniony przez obie strony ale i cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej. Nie ulega wątpliwości, iż zamiarem powodów było nabycie działki posiadającej zapewniony dostęp do drogi publicznej. Nie może umknąć, iż zamiarem samego pozwanego było zbycie nieruchomości z dostępem do drogi publicznej, w innym przypadku nie przedłożyłby on aktu notarialnego prawomocnej decyzji podziałowej. Ostatecznie nie budzi wątpliwości, iż w dacie zawierania umowy nabywana przez powodów nieruchomość nie posiadała dostępu do drogi publicznej.
Zgodnie zart. 157 § 1 kcwłasność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Ponieważ w doktrynie prezentowany jest tez pogląd, jakoby naruszenie powyższego przepisu stanowiło o nieważności umowy, co o jej bezskuteczności, powodowie wnoszą o ewentualne stwierdzenie wobec nich bezskuteczności zawartej z pozwanym umowy –pozew karta 3 do 11
W odpowiedzi na pozew pozwanyP. W.później w toku postępowania reprezentowany w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata wnosił o oddalenie powództwa o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości dokonanej pomiędzy stronami oraz o oddalenie powództwa o stwierdzenie bezskuteczności tej umowy względem powodów. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany między innymi podnosił, że prawda jest że w paragrafie pierwszym punkcie „b” pozwany oświadczył, że jest wyłącznym właścicielem powyższej nieruchomości oraz, że nieruchomość ta jest niezabudowana i nie wydzierżawiona oraz wolna od nieujawnionych obciążeń na rzecz osób trzecich, a ponadto nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przezdziałkę nr (...)stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzja zatwierdzającą projekt planu podziału – drogę podlegającą przejęciu przez GminęG.Prawdą jest również, że postanowieniem BurmistrzaG.z dnia 8 lutego 2001 roku pozytywnie zaopiniowano projekt podziału nieruchomości położonej wG.oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego., podział geodezyjny ww. nieruchomości polegający na wydzieleniu z niej dwóch działek ewidencyjnych i drogi był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym w uchwale nr 100/XXIV/88 Rady Narodowej z dnia 9 marca 1988r. oraz w uchwale nr 26/IV/94 Rady Miejskiej z dnia 14 listopada 1994r. Nadto decyzją BurmistrzaG.z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej wG.oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, w ten sposób, że w wyniku podziału powstała działka będąca przedmiotem niniejszego sporu o numerze(...)(obecnie numerdziałki (...)) idziałka o numerze (...)(aktualniedziałka o numerze (...)). Wbrew stanowisku powodów zgodnym zamiarem stron i celem umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 22 marca 2012r. nie było zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że działka pozwanego zostanie nabyta przez gminę pod drogę. W chwili podpisywania umowy sprzedaży powyższej działki zarówno dla pozwanego jak i powodów było oczywiste, ze gmina ma obowiązek przejęcia działki pod drogę i nie może się od tego obowiązku uchylić.
Obie strony umowy były przekonane, że obowiązek przejęciadziałki o numerze (...)aktualnie(...)pod drogę wynikał z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał w chwili wydawania przez BurmistrzaG.decyzji zatwierdzającej podział działki pozwanego. Niewątpliwie celem umowy, było nabycie przez powodów działki z zagwarantowanym prawnie dostępem do drogi publicznej. Notariusz sporządził umowę ponieważ uważał, że wydzielenie działki gruntu oznaczonej nr(...)pod drogi powoduje skutki przewidziane wart. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiczyli przejście z mocy prawa na własność gminy gruntu wydzielonego pod drogi z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.
O tym że strony nie zawierały umowy pod warunkiem świadczy zachowanie powodów, którzy nie czekając na decyzję GminyG.w przedmiocie wykupudziałki (...), już w dniu 10 kwietnia 2014 r. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego z garażem i budynkiem mieszkalnym nadziałce nr (...)położonej wG.Pozwany wskazał, iż w celu polubownego załatwienia sporu między stronami jest w stanie przekazać nieodpłatnie częśćdziałki (...)na rzecz GminyG.Część działki o długości 5m i szerokości 8,60 m. Propozycja była przedstawiona powodom już w czasie gdy składał wniosek odwoławczy do SKO wO.dn. 9.07.2012r.
Burmistrz nie dąży do mediacji czy polubownego rozwiązania sprawy Jeśli ktoś (Gmina) chciał mieć drogę w formie jak nakazywał plan zagospodarowania to powinien to przejąć za odszkodowaniem. A jeśli się rozmyślił to powinien dążyć do polubownego załatwienia a nie pozostawiać problem pomiędzy powodami a pozwanym- odpowiedź na pozew karta 73- 76

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.
Wnioskiem z dnia 3 stycznia 2001 rokuP. W.zwrócił się prośbą do Urzędu Miejskiego wG.o wydanie postanowienia o możliwości i sposobie podziałudziałki (...)będącej jego własnością. Wskazując, iż podział działki ma na celu wydzielenie 2 działek budowlanych oraz przedłużenie istniejącej drogi.
Geodeta uprawnionyM. W.sporządził 9.02.2001r. projekt podziału wyodrębnił w nim o numerze(...)(obecnie numerdziałki (...)przedmiot umowy),działkę o numerze (...)jako drogę (aktualniedziałka o numerze (...)) orazdziałki (...)
Postanowieniem BurmistrzaG.z dnia 8 lutego 2001 roku pozytywnie zaopiniowano projekt podziału nieruchomości położonej wG.oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, podział geodezyjny ww. nieruchomości polegający na wydzieleniu z niej działek ewidencyjnych i drogi był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym, który przewiduje dla przedmiotowego gruntu przeznaczenia na budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne. W uzasadnieniu postanowienia wskazano miedzy innymi, że przedłożony prze wnioskodawcę projekt podziału wykonany przez geodetę uprawnionegoM. W.jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego określonym w uchwale nr 100/XXIV/88 Rady Narodowej z dnia 9 marca 1988r. oraz w uchwale nr 26/IV/94 Rady Miejskiej z dnia 14 listopada 1994r. przewidującym przeznaczenie gruntu na zabudowę mieszkaniową, niską
Decyzją BurmistrzaG.z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej wG.oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jakodziałka nr (...), o pow. 0,7126 ha stanowiącej własność pozwanego, w ten sposób, że w wyniku podziału powstała działka będąca przedmiotem niniejszego sporu o numerze(...)(obecnie numerdziałki (...)) idziałka o numerze (...)(aktualniedziałka o numerze (...)) orazdziałki (...). Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 19 marca 2001r. W jej uzasadnieniu wskazano, iż właściciel działki zwrócił się z wnioskiem o zatwierdzenie podziału tej nieruchomości który ma na celu wydzielenie z gruntu o pow. 0,7126 ha obecnie użytkowanego rolniczo dwóch działek budowlanych i drogi.
Do działki wydzielonej jakodroga (...)obecnie 678 dochodzidziałka o numerze (...)będąca drogą i która to stanowi własność GminyG.(Kw dawny numer(...)) Na projekcie podziału geodety uprawnionego karta 77 akt sprawy widać wyraźnie, iż szerokość tej wydzielonej drogi decyzją podziałową jest taka sama jak szerokość drogi do niej dochodzącej stanowiącejdziałkę o numerze (...). Status tej ostatniej działki nie budzi żadnej wątpliwości, iż jest własnością Gminy. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego oddziałki (...)ma przebiegać w dalszym obszarze droga, która to ma się łączyć zulicą (...).
Za działką nabytą przez powodów usytuowana jestdziałka nr (...), która to jest własnością rodziców powódkiJ.iA. D.. Działki te ze sobą graniczą.
dowód: -wniosekP. W.z 3.01.2001r. karta 58,
-projekt podziału geodety karta 59-60 i 77 ,
-postanowienie BurmistrzaG.z dnia 09.02.2001r.
Karta 61 i 92,
-decyzja BurmistrzaG.z dnia 5.03.2001r. nr GN.III-
(...)karta 62-63 i 91,
-plan zagospodarowania przestrzennego mapa karta 94,
-zeznania pozwanego karta 142-143,
-zeznania powodów karta 141-142.
Powodowie i pozwany dnia 22 marca 2012r. zawarli umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w formie aktu notarialnego, przed notariuszemL. M.Kancelaria Notarialna wO.. Przedmiot umowy stanowiła nowo wydzielona działka gruntu o numerze(...), położona wG., o pow. 0,0872 ha, stanowiąca grunty orne, dla której prowadzona jest aktualnieksięga wieczysta o numerze (...)(aktualny numer działki to 679).
PozwanyP. W.oświadczył, że „nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przezdziałkę numer (...)stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez GminęG.”.
Pozwany sprzedał powodom opisaną nieruchomość za cenę w kwocie 48.000 zł a kupujący nabyli ją za wskazana cenę, która została uiszczona w całości, co potwierdza odręczna adnotacja poczyniona przez pozwanego na ostatniej stronie umowy sprzedaży
dowód: -umowa sprzedaży przed notariuszemL. M.Rep. A nr(...)
karta 16- 19,
-wydrukksięgi wieczystej (...)karta 20-28,
-wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy karta 29-30,
-wydrukksięgi wieczystej (...)karta 31- 43
-zeznania powodów i pozwanego karta
-zeznania świadkaL. M.karta
Powodowie w dniu 10 kwietnia 2014 r. złożyli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego z garażem i budynkiem mieszkalnym nadziałce nr (...)położonej wG.BurmistrzG.decyzją nr (...)z dnia 27.06.2012r. ustalił na rzez powodów warunki zabudowy.
Od przedmiotowej decyzji odwołanie złożył pozwanyP. W.podnosząc, iżdziałka nr (...)stanowiąca drogę dojazdową dodziałek (...)jest jego własnością a powodem odwołania się od decyzji jest brak zainteresowania BurmistrzaG.odpłatnym nabyciem drogi, mimo, iż wydzielona została pod drogę publiczną zgodnie z projektem zatwierdzonym decyzją Burmistrza nr GN.III-(...)z dnia 5 marca 2001r. W odwołaniu tym doprecyzowanym odrębnym pismem odwołujący sięP. W.podnosił że zgodnie zart. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamiwydzielona pod drogę publicznadziałka nr (...)stała się mocy prawa własnością Gminy a skarżącemu należy się stosowne odszkodowanie stosownie do art. 98 ust 3 cytowanej ustawy.
Mocą decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28.12.2012r. SKO.(...)/li zaskarżona przez pozwanego decyzja została uchylona ale z innych względów niż podanych w odwołaniu. W doniesieniu do zarzutów odwołania SKO wskazało, iż w niniejszym postepowaniu nie może zająć stanowiska co do zarzutów odwołania w całości dotyczących kwestii regulowanych przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 21997r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zmianami)
dowód: -decyzja o warunkach zabudowy z 27.06.2012r. karta 84- 87,
- odwołanieP. W.do SKO karta 83,
- decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia
28.12.2012r. SKO.(...)/li karta 79-81
-zeznania pozwanego karta
Pismem z dnia 29 marca 2012r. kierowanym przez BurmistrzaG.do pozwanegoP. W.powiadomiono pozwanego:„W odpowiedzi na Pana wniosek w sprawie odpłatnego nabycia na rzecz gminyG.działki nr (...), o pow. 286 m2oznaczonej w ewidencji gruntów i na mapach jako droga, położonej wG.na przedłużeniuulicy (...)informuję, iż sprawa ta była przedmiotem obrad na sesji dnia 28.03.2012r. jako pkt 3 projektu uchwały. Decyzją członków Rady Miejskiej nabycie ww. drogi nie zostało przegłosowane pozytywnie, co znaczy iż GminaG.nie jest zainteresowana odpłatnym nabyciem drogi. Do tej pory grunty pod drogi konieczne dla użytku mieszkańców, były przez Gminę nabywane nieodpłatnie lub po cenach stosowanych przy użytkach rolnych. Droga którą Pan proponuje nam sprzedać nie jest niezbędna dla mieszkańców w związku z powyższym nie planujemy jej wykupywać(..)”
Również pismem z tego samego dnia 29.08.2013r. BurmistrzG.w odpowiedzi kierowanej do powodówA.iK. P.w sprawie przejęcia na gminne mienie komunalnedziałki nr (...)położonej wG.poinformował, iż
    „Gmina nie będzie podejmować kolejnych działań zmierzających do nabycia tej działki ponieważ jej właściciel zaproponował wygórowaną cenę z 1 m(
      2 )gruntu. Obecnie zaś grunt ten nie jest Gminie potrzebny do realizacji zadań publicznych. Działka nie przejdzie też na mienie GinyG.z mocy prawa, gdyż nie spełnia wymogów koniecznych w ty, wypadku tj. nie została geodezyjnie wydzielona w trybieart. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościamii nie jest droga publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.”

W toku niniejszego postepowania sąd zwrócił się do BurmistrzaG.pismem z dnia 14.10.2016r. z zapytaniem czy i jakie czynności były podejmowane związane z decyzją ostateczną BurmistrzaG.z dnia 05.03.2001r., nr GN III –(...)zatwierdzającą podziałdziałki (...), w której wyodrębniona była droga w kontekście treści przepisówart. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy Gmina traktuje siebie jako właściciela działki oznaczonej na decyzji podziałowej jako droga, tj.działki (...)obecnie(...). W odpowiedzi na nie Burmistrz wskazał, iż nie podjął żadnych konkretnych działań w celu przejęcia powstałej w wyniku podziału drogi. Podnosząc, iż Gmina nigdy nie była właścicielem tej działki, a podział nie był przeprowadzany w trybieart. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościamiponieważ wydzielana droga nie była droga publiczna w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.
dowód:- pismo BurmistrzaG.do pozwanego z dnia
29.03.2012r. karta 89.
-pismo BurmistrzaG.do powodów z dnia 29.03.2012r. karta 57,
-pismo sądu karta 137,
-pismo BurmistrzaG.do sądu z 19.10.2016r. karta 175.
NotariuszL. M.wystosowała pismo do BurmistrzaG.w dniu 3 sierpnia 2012 roku, w którym to odnosząc się do treści pisma Burmistrza w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym - w którym to Burmistrz stwierdził, że w sporządzonym akcie notarialnym z dnia 22 marca 2012 roku Rep A nr(...)„notariusz bladnie zapisała bez zamocowania że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przezdziałkę nr (...)obecnie numer(...)oraz zakwestionował powyższe ustalenie

    -podniosła, iż:
„Zgodnie z treściąart. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamidziałki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność Gminy, Powiatu lub Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja zawierająca podział stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji zatwierdzającej projekt podziału z dnia 5 marca 2001 roku numer GN.III-(...)napisano wprost, iż decyzję wydano celu wydzielenia „działek budowlanych i drogi”. W treści powyższej decyzji nie zastrzeżono obowiązku zapewnienia dla wydzielonych na jej mocy działek budowlanych dostępu do drogi publicznej. Biorąc powyższe ustalenia pod uwagę należy kategorycznie stwierdzić, iż wydzielone powyższą decyzjądziałki gruntu numer (...)o powierzchni 236 m2jako drogi powoduje skutki przewidziane wart. 98 ustęp 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamia więc przejście z mocy ustawy własności tej działki gruntu na rzecz Gminy. Zawarta w treści Pańskiego pisma informacja. Iż PanP. W.sprzedając działkę budowlaną winien zapewnić dojazd do niej przez wytyczoną drogę to jest przezdziałkę numer (...)(poprzednio(...)) przez ustanowienie służebności” jest nieprawdziwa ponieważ warunek taki nie został zamieszczony w powyższej decyzji podziałowej. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości w której nie zastrzeżono obowiązku zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wydzielanych na jej podstawie działek gruntu – w przypadku ich zbycia – a równocześnie, którą to decyzją wydzielono działkę drogową świadczy jednoznacznie, że taka działka drogowa podlega pod dyspozycjęart. 98 ustęp 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.”– koniec cytatu.
Na rozprawie w dniu 23 września 2016 roku notariusz podtrzymała przedmiotowe oświadczenie i nadto podniosła, że:„Gdyby nie było zapewnionego dostępu do drogi publicznej to odmówiłam bym dokonania notarialnej czynności sprzedaży, bo sprzedawana była działka budowlana, która musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Ten dostęp jest zapewniany albo przez drogę, albo przez ustanowienie służebności przejazdu. Konieczność ustanowienie przejazdu musi wynikać z decyzji podziałowej, a w tej decyzji burmistrza takiego wskazania co do konieczności ustanowienia służebności przejazdu nie było, ponieważ z mocy samego prawa stawała się ona drogą. ”
dowód:- pismo notariusza do BurmistrzaG.do pozwanego z dnia 03.08.2012r. karta 82,
-zeznania świadkaL. M.protokół z rozprawy karta 128 -129.

Sąd zważył.
Roszczenie powodów nie jest zasadne.
Powodowie swoje roszczenie wywodzą i opierają na założeniu, iż do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy stronami doszło z warunkiem i domagają się stwierdzenia jej nieważności bądź ewentualnie stwierdzenia jej bezskuteczności względem powodów.
Bezspornym w sprawie jest to, iż doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej przedmiotowej umowy, iż została ona zawarta w formie aktu notarialnego. Bezspornym jest, iż strony znały i zostały one przedstawione notariuszowi, wszystkie decyzje administracyjne BurmistrzaG.dotyczące podziału przedmiotowej nieruchomości tj. postanowienie z dnia 8 lutego 2001 roku i decyzja z dnia 5 marca 2001r., którą zatwierdzono projekt podziału nieruchomości.
Spornym w sprawie jest przyjmowanie założenie strony powodowej, iż do zawarcia umowy doszło pod warunkiem a strony pozwanej, iż nie doszło do zawarcia umowy pod warunkiem. Sporna w sprawie jest również okoliczność, iżdziałka (...)obecnie(...)wydzielona jako droga jest własnością Gminy z mocy samego prawa.
Jest oczywistym, że w myślart. 157 § 1 kcwłasność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. A jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności - § 2 cyt. przepisu.
Do zwarcia przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości w ocenie sądu nie doszło pod żadnym warunkiem. Strony nie uzależniały swoich czynności prawnych od ziszczenia się jakiegokolwiek warunku w rozumieniuart. 89 kc, który to stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepełnego (warunek).
Niewątpliwie celem umowy, było nabycie przez powodów działki z zagwarantowanym prawnie dostępem do drogi publicznej. Słusznie strona powodowa w uzasadnieniu pozwu podnosi, że jest oczywistym, iż brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniuart. 145 § 1 kcoznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipoteząart. 145 kcjest objęty dostęp o charakterze trwałym nie skrępowany wolą osób trzecich. Nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniuart. 145 § 1 kcjeżeli z siecią dróg publicznych łączy ją szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga. Nie musi być to droga włączona do sieci dróg publicznych, ale może być droga wewnętrza pozostająca pod zarządem gminy i powszechnie dostępna – Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12.10.2011r. II CSK 94/11, w uchwale z 22 listopada 1982r. III CZP 44/82.
W myśl art. 93 ust 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zmianami) zwanej dalej ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2 art. 93).
Art. 93 ust 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wyraźnie stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Zatem decyzję ostateczną Burmistrza z dnia 5 marca 2001r. zatwierdzającą podział nieruchomości o podziale nieruchomości należy traktować, jako wydzielenie geodezyjnie szlaku drożnego – drogi - do zarządu Gminy i do zagospodarowana przez nią. Taką argumentację wzmacnia okoliczność, iż ww. decyzja nie zawierała warunku, że właściciel musi zbyć drogę wewnętrzną na rzecz gminy zanim sprzeda wydzieloną działkę. W decyzji tej organ administracyjny nie powołałart. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to stanowi, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa wart. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną, czyli organ administracyjny winien z mocy prawa zadbać o zapewnienie drogi koniecznej dla wydzielanych działek tj.działki (...)obecnie(...)(ta kupiona przez powodów) orazdziałek o numerach (...).
A contrario skoro tego organ administracyjny nie uczynił to należy ocenić, że przyjmował w momencie wydawania decyzji o podziale, iż wydzielane działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielaną w podziale na drogę działkę, która to podlega w myśl art. 98 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami przejęciu na własność Gminy z mocy samego prawa.
Przepis ten wyraźnie stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. (ust 2). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem.(ust. 3)
Ponadto w chwili wydawania powyższej decyzji obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego na terenie GminyG.zgodnie z którym gmina potrzebowała wydzieloną działkę jako przedłużenie drogi, co do której to własność jest bezsporna oznaczonej ewidencyjnie jakodziałka o numerze (...).
Zatem z dokumentów wynikało, iż nieruchomość w dacie zawierania umowy posiadała dostęp do drogi publicznej. W momencie zawierania aktu była w istocie pewność, iż jest wydzielona droga z działki powoda, co podnosi sama strona powodowa w pozwie. Powodowie mieli świadomość treści decyzji administracyjnej. Dla stron w momencie zawierania umowy stan prawny nieruchomości był jasny i przejrzysty, miały świadomość wyodrębnienia geodezyjnie drogi, która pozostawać będzie własnością Gminy i będzie pozostawać pod jej zarządem oraz będzie powszechnie dostępna, że będzie to dalsza część drogi już istniejącej.
Notariusz prawidłowo w oparciu o przepisy ustawy z dnia z dnia 14 lutego 1991 r.Prawo o notariacie(Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zmianami)art. 79i następne sporządził przedmiotową umowę ponieważ uważał, co wyraźnie oświadczył w swoich zeznaniach, że wydzielenie działki gruntu oznaczonej nr(...)obecnie(...)jako droga, powoduje skutki przewidziane wart. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiczyli przejście z mocy prawa na własność gminy gruntu wydzielonego pod drogę z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Słuszne jest stanowisko notariuszaL. M.przedstawione w jej zeznaniach przed sądem, iż„Sam podział działki na działki budowlane zależy od dostępu do drogi publicznej. Skoro decyzja była prawomocna to warunki do podziału zostały spełnione.”
Wskazać należy, iż okoliczność, iż w chwili obecne BurmistrzG.ma odmienną ocenę braku skutków wynikających zart. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie zmienia powyższych ustaleń sądu. Stanowić może tylko konstatację, iż albo Burmistrz wadliwie z naruszeniem przepisu art. 93 ustawy ww. wydał decyzję podziałową, albo mylnie nie zauważa skutków wynikających z własnej ostatecznej decyzji o podziale.
Wskazać należy, iż pozwany próbował uporządkować i uświadomić powstały stan prawny Gminie wG.czy to pismem kierowanym, czy też oświadczeniami w odwołaniach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, pozwany chce uporządkować stan prawny. Niestety bezskutecznie. Nie zmieniła się ocena Burmistrza zaprezentowana też w toku postepowania w piśmie kierowanym do tut. Sądu. W ocenie sądu kwestie ekonomiczne wyznaczają ocenę organu administracyjnego.
Zatem w ocenie sądu z mocy samego prawa Gmina jest właścicielemdziałki nr (...)obecnie nr(...)przeznaczonej na drogę, a co zatem idzie działka nabyta przez powodów ma dostęp do drogi publicznej.
W tym miejscu wskazać należy, iż był w niniejszym postępowaniu dopuszczalny dowód z przesłuchania notariusza w charakterze świadka. Sąd ocenia, że zawarty wart. 247 kpczakaz dopuszczania dowodów z zeznań świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu nie ma absolutnego charakteru ale pod warunkiem respektowania przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Jego zastosowanie, stosownie do okoliczności sprawy pozostawione jest do decyzji Sądu - tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2008r. V CSK 108/08.
Wskazać nadto należy, iż Sąd Najwyższy wyroku z dnia 28 kwietnia 1998 r. II CKN 724/97 wyraźnie stwierdził, że„Przepisart. 247 KPCnie stoi na przeszkodzie dowodzeniu przy pomocy przesłuchania świadków i stron okoliczności nie odzwierciedlonych w dokumencie, jeżeli miałoby to służyć wyjaśnieniu treści oświadczeń woli w nim wyrażonych; dowód taki nie jest bowiem skierowany przeciwko osnowie dokumentu.Tak samo w wyroku z dnia 19 lutego 2003 roku V CKN 1843/00.
W ocenie sądu I instancji prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszącym jej zawarciu uzgodnień, nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu. Wyrażenie woli w treści dokumentu nie przekreśla jednak możliwości interpretacji oświadczenia przy uwzględnieniu okoliczności jego złożenia. Możliwe jest w szczególności przeprowadzenie w razie sporu dowodów ze świadków i z przesłuchania stron na podstawieart. 247 kpc. Dowody takie są dopuszczalne jako dowody co do osnowy nie zaś przeciw lub ponad osnowę dokumentu.
Wobec powyższego oraz przyjmując, iż nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy z zastrzeżeniem warunku oraz przyjmując za prawidłowe oświadczenie pozwanego złożone przed notariuszem, że „ „nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony przezdziałkę numer (...)stanowiącą zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt podziału – drogę podlegająca przejęciu przez GminęG.”powództwo należało oddalić.
O kosztach procesu orzeczono w oparciu oart.  98 § 1 i 3 kpcw związku i § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…(Dz. U z 2013r., poz. 461 ze zmianami) zasądzając od powodów na rzecz pozwanego tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego kwotę 3.600,00 zł- wynagrodzenie adwokata