Sąd Okręgowy w Łodzi
XIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy
Sygnatura akt: XIII Ga 160/17
Data wyroku: 2017-10-17 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Sędzia S.O. Iwona Godlewska, S.O. Bartosz Kaźmierak (spr.), S.O. Beata Matysik
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c.

Sygn. akt XIII Ga 160/17

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Płocku w punkcie I. zasądził od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wŁ.na rzecz powoda(...)spółki jawnej z siedzibą wK.kwotę 10.123,10 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty; w punkcie II. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.232,87 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, z czego 2417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego; w punkcie III. nakazał ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Płocku kwotę 3.905,72 zł tytułem zwrotu wydatków uiszczonych tymczasowo przez Skarb Państwa (wyrok k. 612, uzasadnienie k. 618-629 tom IV).
Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając go w całości i zarzucając:

1
naruszenie przepisów postępowania, to jest naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną i selektywną ocenę materiału dowodowego bez uwzględnienia zasad doświadczenia życiowego oraz logiki polegającą na:

(i
uznaniu za niewiarygodne zeznań świadkaM. R. (1)w zakresie, w jakim wskazywał on na niesprawność wentylacji grawitacyjnej w lokalu, choć z dokumentu znajdującego się w aktach sprawy - „Opinii Technicznej w sprawie przydatności lokalu mieszkalnego do użytkowania" z marca 2012 roku sporządzonej przez inż.R. B.wynika jednoznacznie, iż wentylacja grawitacyjna w kuchni i łazience była niesprawna, a z opinii biegłegoT. Ś.wynika, iż w okresie luty - marzec 2012 roku nie budynek nie posiadał ważnych przeglądów kominiarskich (str. 19 opinii biegłegoT. Ś.),

(ii
analizie tylko wybranych fragmentów zeznań świadkaM. R.orazM. S.z pominięciem całości składanych przez nich depozycji, w tym:

(a
rzekomego braku wskazania przez świadkaM. R.okresu, w jakim wlokalu nr (...)panowała niska temperatura, mimo, iż świadek wyraźnie wskazywał, iż w lokalu był zimno zarówno przed zamontowaniem grzejników, jak też po ich zamontowaniu,

(b
pominięciu - powoływanej w zeznaniach VI.R.iM. S.okoliczności - powstawania sopli lodu wlokalu nr (...)wynajmowanym przez pozwaną,

((...)
pominięciu dowodu z „Opinii Technicznej w sprawie przydatności lokalu mieszkalnego do użytkowania" z marca 2012 r. sporządzonej przez inż.R. B.w celu ustalenia stanu faktycznegolokalu nr (...)w marcu 2012 r., czyli bezpośrednio po złożeniu przez pozwaną oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu, choć dokument ten, jakkolwiek nie może zastępować opinii biegłego, zawiera opis stanu faktycznego i w tym zakresie może być wykorzystany do poczynienia ustaleń faktycznych,

(iv
pominięciu znajdującej się w aktach dokumer tacji fotograficznej, w tym dokumentacji złożonej na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2015 r.,

(v
przyjęciu za wiarygodne zeznańM. F.w zakresie, w jakim ten podawał, iżlokal nr (...)nie był remontowany, w tym nie były malowane ściany w tym lokalu od 2012 roku, choć wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, biegłyW.opiniując na rozprawie w dniu 22 maja 2015 r. stwierdził, iż lokal nie był malowany przez rok - dwa; a porównanie fotografii lokalu z marca 2012 r. oraz 2014 i 2015 r. wskazuje na usunięcie punktowych przebarwień ściany w narożniku ściany.

2
naruszenie przepisów postępowania, to jest naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.w zw. Zart. 278 § 1 k.p.c.poprzez czynienie ustaleń faktyc znych na podstawie opinii sporządzonej przez biegłegoP. W.i uznanie jej za wiarygodną, spójną i należycie uzasadnioną, mimo, iż:

(i
w opinii biegły powołuje się na rzekomo przt prowadzone badania mikrobiologiczneoraz wykonane posiewy, jednakowoż ani do opinii pisemnej, ani w opinii ustnej nie wskazał miejsc wlokalu nr (...), z którego pobrano materiał do badań (posiewów), a także nie jest w stanie określić prawdopodobieństwa, z jakim po ewentualnym zastosowaniu środków chemicznych i przemalowaniu ściany zarodniki grzybów przetrwałyby i zostały wykryte, biegły wskazuje na działającą w 2015 roku wertylację grawitacyjną lokalu odwołując się jednocześnie do protokołów przeglądów kominiarskich, przy czym uszło uwadze biegłego, iż znajdujące się w aktach protokoły przeglądów kominiarskich nie były ważne w okresie luty i marzec 2012 roku, co wyklucza uznanie, że istnieje na ten okres dokumentacja potwierdzająca sprawność wentylacji grawitacyjnej,

(ii
biegły w swojej opinii nie odnosi się do dokumentacji fotograficznej załączonej do „Opinii Technicznej w sprawie przydatności lokalu mieszkalnego do użytkowania" z marca 2012 roku sporządzonej przez inż.R. B., w tym nie odnosi się do fotografii nr 1 z tej opinii, która zawiera przebarwienia o innym charakterze niż te udokumentowane przez biegłegoW.i biegłegoŚ., co wskazywałoby na przemalowanie pomieszczenia przez powoda na opuszczeniu lokalu przez pozwaną,

((...)
formułowanie przez biegłegoT. W.irracjonalnych i sprzecznych wniosków dotyczących prowadzonych wlokalu nr (...)prac remontowych, opartych wyłącznie na analizie „zabrudzeń tynku" sprowadzających się z jednej strony do przyjęcia, iż od lutego - marca 2012 rokulokal nr (...)nie był malowany ani remontowany, a z drugiej twierdzeniu, iż lokal nie był remontowany od roku lub 2 lat (rozprawa 22.05.2015 r.) lub 3 lat (opinia uzupełniająca z 14.08.2015 r.) z powołaniem się na badanie „organoleptyczne węglem C14" i ze wskazaniem, iż biegły nie wie, na czym polega metoda użycia węgla C14,

3
naruszenie prawa materialnego, to jest naruszenieart. 498 k.c.w zw. zart. 499 k.c.w zw. zart. 65 § 1 k.c.poprzez nieuwzględnieni« oświadczenia pozwanego o potrąceniu wierzytelności strony powodowej o zwrot kaucji w kwocie 2.155,27 zł z roszczeniem pozwanej o zapłatę czynszu najmu za luty 2012 roku w kwicie 2.182,33 złotych, choć oświadczenie o potrąceniu zostało złożone zostało w wiadomości e-mail z 4.02.2012 roku oraz potwierdzone w kolejnych oświadczeniach pozwanego,

4
naruszenie prawa materialnego, to jest naruszenieart. 682 k.c.w zw. zart. 662 § 1 k.c.poprzez przyjęcie, iż panująca wlokalu nr (...)niska temperatura nie stanowiła powodu rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia, mimo, iż Sąd przyjął, za wiarygodne zeznaniaM. R.iM. S., iż w lokalu panowała niska temperatura oraz zaduch, a pozwany - po otrzymaniu e-maila z 4.02.2012 r., jak też nigdy później nie podjął żadnych działań mających na celu zweryfikowanie tego stanu rzeczy i ewentualne usunięcie wady lokalu,

5
naruszenie przepisów postępowania, to jest naruszenieart. 49 k.p.c.w zw. zart. 281 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku strony pozwanej o wyłączenie biegłegoP. W. (2), mimo, iż na rozprawie w dniu 11 grudnia 2015 r. formułowane przez niego uwagi i komentarze pod adresem pełnomocnika pozwanego, a także odmowa udzielenia odpowiedzi na pytania, mogły wywołać uzasadnioną wątpliwości, co do bezstronności biegłego.

Ponadto apelujaca wniosła o ponowne rozpoznanie przez Sąd Okręgowy w Płocku postanowienia Sądu Rejonowego w Płocku z dnia 13 stycznia 2016 r. w przedmiocie oddalenia wniosku pozwanej o wyłącznie biegłegoP. W. (2)i zmianę przedmiotowego postanowienia w całości poprzez: wyłącznie biegłegoP. W. (2)oraz dopuszczenie dowodu z innego biegłego na okoliczności, na które biegłyP. W. (2)został powołany w postępowaniu przed Sądem I instancji.
Podnosząc powyższe zarzuty strona pozwana wniosła o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej, zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych bądź złożonego na rozprawie spisu kosztów,

2
zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych bądź złożonego na rozprawie spisu kosztów,

ewentualnie:

3
o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Płocku do ponownego rozpoznania wraz z pozostawieniem temu Sądowi do rozstrzygnięcia o kosztach procesu za instancję odwoławczą, o których zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej wniosła  (apelacja k. 631-643 tom IV).

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania odwoławczego (odpowiedź na apelację k. 670-671 tom IV).

Sąd Okręgowy – Sąd Gospodarczy zważył:
Apelacja okazała się bezzasadna.
Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które poparł rzetelną analizą zebranych dowodów, a ocena ta odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie istotne dla wyrokowania okoliczności sprawy. Sąd I instancji dokładnie określił dowody, na których się oparł, wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył trafną argumentację jurydyczną, która przywiodła go do wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Kontrola instancyjna nie wykazała błędów Sądu I instancji w procesie oceny materiału dowodowego, jak również innego rodzaju uchybień procesowych podniesionych w apelacji, bądź takich, które sąd odwoławczy jest zobowiązany wziąć pod rozwagę z urzędu. Przy weryfikacji twierdzeń podnoszonych przez pozwaną już w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, a których zarzuty apelacyjne są w większości jedynie powieleniem, Sąd Rejonowy nie dopuścił się również naruszenia przepisów prawa materialnego. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne sądu I instancji oraz ich ocenę prawną, w zakresie mającym istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, przyjmując je za własne i uznając za zbędne szczegółowe ponowne przytaczanie tych samych argumentów.
Nie zasługiwał na akceptację Sądu odwoławczego sformułowany w apelacji zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Skuteczne postawienie takiego zarzutu wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej - niż przyjął sąd - wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie przez skarżącego. W judykaturze powszechnie przyjmuje się, że zarzucenie naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a tylko na podważeniu podstaw tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12.04.2001 r., II CKN 588/99, LEX nr 52347; z dnia 2.04.2003 r., I CKN 160/01, LEX nr 78813; z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 274/03, LEX nr 164852; z dnia 29 czerwca 2004 r., II CK 393/03, LEX nr 585758). Jeżeli bowiem z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.09.2002 r., II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139).
Tymczasem pozwana w niniejszej sprawie w rzeczywistości jedynie polemizuje z dokonaną przez Sąd I instancji oceną materiału dowodowego. Podniesiony przez niego zarzut apelacyjny w tej mierze sprowadzał się do przedstawienia alternatywnej wersji co do stanu wynajmowanego przez nią lokalu, co jest dalece niewystarczające, aby podważyć ocenę dowodów, do której uprawniony był ten sąd zgodnie zart. 233 § 1 k.p.c., w omówionym powyżej rozumieniu. Faktycznie zaś apelująca dążyła w ten sposób do zakwestionowania prawidłowo ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego. Odnosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, iż pozwana ograniczyła się jedynie do zaprezentowania własnej oceny dowodów. Pozwana powiela jedynie swoje stanowisko, iż w lokalu występowały wady zagrażające bezpieczeństwu jego użytkowników. W ocenie Sądu odwoławczego analiza treści uzasadnienia wyroku pozwala jednoznacznie stwierdzić, iż Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a ocena ta w żaden sposób nie nosi cech dowolności.
Sąd Rejonowy szczegółowo odniósł się do wyników postępowania dowodowego, w tym do zeznań świadków. Prawidłowo uznał przy tym, że zeznania świadkaP. R.orazM. S. (2)były wiarygodne, jednak nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie temperatury panującej w wynajmowanym lokalu. Jak słusznie podniósł Sąd I instancji, rzecz w tym, że odczuwanie chłodu jest kwestią bardzo subiektywną i samo stwierdzenie przez świadków stwierdzonej okoliczności nie pozwala na ustalenie jaka w lokalu panowała temperatura. W tym zakresie stanowisko strony pozwanej faktycznie w toku procesu ulegało zasadniczym zmianą, a zeznanie przesłuchanych w sprawie świadków było niespójne. W odpowiedzi na pozew pozwana wskazywała, że w lokalu dochodziła w lokalu do minus 200C, co w budynku zamkniętym, jak wskazuje doświadczenie życiowe, jest wręcz niemożliwe. Dodatkowo jak ustalono, w lokalu sąsiadującym przy temperaturze ustawionej na pół pokrętła, było trochę za gorąco (zeznania świadkaK. M.k. 206 tom II). W następnych swoich stanowiskach pozwana wskazywała temperaturę 100C, 150C. Z kolei świadekM. R. (1)twierdził, iż temperatura nie przekraczała 120C, zaś świadekM. S. (2)wskazywała na 150C. Z zeznań tych nie wynika więc, czy taka temperatura utrzymywała się w ciągu jednego dnia, czy przez cały okres, raptem 4-dniowego użytkowania lokalu. Oczywistym zaś jest, że w tej temperaturze niemożliwością było powstanie w lokalu sopli lodu.
Przedstawione przez stronę pozwaną dowody, w tym dowód z fotografii z termometrem, w żaden sposób nie może świadczyć o tym jaka temperatura panował w lokalu, skoro nie wynika z niego, że zostało właśnie w tym pomieszczeniu wykonane. Takie stanowisko znalazło wprost odzwierciedlenie na stronie 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, w którym Sąd Rejonowy wyraźnie wskazał, iż „nie zostało wykazane, jaka konkretnie temperatura panował w lokalu w czasie, gdy był on zajmowany przez pracownika pozwanej”. Zatem twierdzenia apelującej, że Sąd Rejonowy przyjął, iż w lokalu było zimno, nie zasługują na ochronę prawną.
Wskazać należy także na wewnętrzna sprzeczność twierdzeń pozwanej, że w lokalu było i zimno i panował zaduch. Z doświadczenia życiowego wiadomym jest, że odczucia te są przeciwstawne i nie występują jednocześnie we wskazywanych przez pozwaną warunkach temperaturowych.
Także twierdzenia pozwanej, że tak niskie temperatury utrzymywały się w lokalu aż do kwietnia 2012 r. są zbyt daleko idące, bowiem po pierwsze: pozwana sama wypowiedziała umowę już 4 lutego 2012 r., po drugie, jak twierdziła, wysłała klucze od mieszkania powodowi już w marcu. Zatem nie mogła twierdzić, nie mając dostępu do tego lokalu, że jeszcze w kwietniu 2012 r. w lokalu było zimno.
Prawidłowo też Sąd Rejonowy ocenił dowód przedstawiony przez stronę pozwaną opinii prywatnych uznając, że dokumenty te nie mogą być podstawą ustaleń w zakresie stanu technicznego lokalu pod kątem istnienia bądź braku wskazywanych w lokalu wad. Sąd Rejonowy słusznie uznał przedłożoną przez pozwaną opinię de facto za mającą jedynie walor dokumentu prywatnego. Wymaga podkreślenia, że w orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, iż prywatne opinie (ekspertyzy) opracowane na zlecenie stron należy traktować jedynie jako przedstawienie przez stronę jej stanowiska w sprawie z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Nie mogą one jednak stanowić dowodu w rozumieniu przepisówKodeksu postępowania cywilnego(tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12.04.2002 r. I CKN 92/00). Zatem w tej kwestii błędne jest stanowisko apelującej. Podkreślić należy, iż opinia, na którą powołuje się pozwana, stanowi dowód jedynie tego, że osoba, która tę opinię podpisała, złożyła oświadczenie w tej opinii zawarte (art. 245 k.p.c.). Opinia ta, na co Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na stronie 6 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, ze względów prawnych dotyczących trybu sporządzania opinii przez biegłych sądowych, nie zastępuje opinii biegłego, którą zresztą Sąd Rejonowy dopuścił na okoliczność wyjaśnienia istoty sprawy wymagającej wiadomości specjalnych, czyli wad technicznych lokalu.
Pozwana nie zaoferowała także materiału dowodowego w oparciu, o który można byłoby dojść do innych wniosków niż Sąd Rejonowy w zakresie ustalenia braku zagrzybienia w wynajmowanym przez pozwaną lokalu. Opinia biegłego sądowego zakresu mikologii budowlanej (opinia biegłego k. 402-412, uzupełniająca opinia biegłego k. 455-457, k. 510-511, k. 550-553 tom III) wskazuje wprost, że w okresie od stycznia do lutego 2012 r. w lokalu nie występowało zagrzybienie, jak też nie było warunków sprzyjających rozwojowi grzybów pleśniowych. W budynku nie stwierdzono też warunków sprzyjających rozwojowi grzybów pleśni. Wyjaśniona została także kwestia podnoszonych w apelacji przebarwień w narożniku ściany, jako powstałych w wyniku konwersji – cyrkulacji ciepłego powietrza. Podstawę takich wniosków stanowiły nie tylko oględziny ścian lokalu, ale też przeprowadzone przez biegłego badania mikrobiologiczne, w wyniku których biegły nie stwierdził istnienia śladów pleśni ani zarodników czy ich resztek, a takie pochodzenie tych przebarwień sugerowała pozwana. Tymczasem w ocenie tego biegłego nawet zmycie istniejących wykwitów pozostawiłoby na ścianach ślady pozwalające na identyfikację rodzaju grzyba. Biegły już w drugiej uzupełniającej opinii odnosząc się do zastrzeżeń pozwanej, co do usunięcia pleśni ze ścian w czasie remontu lokalu, wskazał wprost, że: „Z obserwacji poczynionych w czasie wizji lokalnej nic nie wskazuje na to, aby wlokalu nr (...)położonym wŻ.przy ul.(...)okresie 12 marca 2012 r. do dnia 29 stycznia 2015 r. były prowadzone prace remontowe lub budowlane”. Taki wniosek potwierdził też powód (k. 552 tom III). W tych okolicznościach bezprzedmiotowym jest forsowanie przez pozwaną w apelacji zarzutu, że doszło do celowego usunięcia punktowych przebarwień w narożniku ściany, skoro nawet po ich zmyciu pozostałyby ślady mykologiczne, tym bardziej, że wykonania jakichkolwiek robót remontowych i izolacyjnych w tym zakresie pozwana nie wykazała. Zauważyć wreszcie należy, iż pozwana jako występując w obrocie prawnym profesjonalista winna dokonać oględzin spornego lokalu przed zawarciem umowy jego najmu. W takiej sytuacji zaś, gdyby zagrzybienie faktycznie występowało, powinna też je zauważyć przy tej okazji. Takich zarzutów jednak nie podniosła, przyznając początkowo, że stan lokalu jest jej znany (a co za tym idzie, że nie ma do niego zastrzeżeń), a wysuwając ten argument dopiero po tym jak podjęła kroki zmierzające do rezygnacji z zajmowanego lokalu.
Apelująca kwestionowała także zasadność wydanego w toku rozprawy w dniu 13 stycznia 2016 r. postanowienia o nieuwzględnieniu wniosku pełnomocnika pozwanego wyłączeniu biegłego, dotyczących – jak należało rozumieć w okolicznościach sprawy – osoby biegłegoP. W. (2)i wydanej przez niego opinii. Wniosek swój motywowała tym, że biegły ujawnił osobisty stosunek do pełnomocnika pozwanego w czasie przesłuchania w ramach wydawania opinii uzupełniającej poprzez odsyłanie go do kodeksu honorowego i odpowiadanie na jego pytania kpiną i żartem, co wskazywało na podważanie kwalifikacji zawodowych pełnomocnika.
Zauważyć jednak należy, że na postanowienie sądu oddalające wniosek o wyłączenie biegłego nie przysługuje zażalenie i można je kwestionować jedynie w apelacji w trybieart. 380 k.p.c., ale po uprzednim dopełnieniu wymogu zart. 162 k.p.c., który zobowiązuje stronę do zgłoszenia do protokołu rozprawy zastrzeżenia o uchybieniu przez sąd przepisom postępowania (por. postanowienia SN: z 26.04.82 r., IV CZ 58/82 – OSNC 82/11-12/175; z 6.12.82 r., I CZ 116/82 – OSNC 83/8/120). Wymaganego zastrzeżenia pełnomocnik pozwanego jednakże w terminie nie zgłosił, w związku z czym nastąpiła prekluzja zarzutu apelacji, odnoszącego się do bezstronności biegłego; w konsekwencji zbudowana na nim teza „o nienależytym przeprowadzeniu dowodu” nie dysponowała jakimkolwiek potwierdzeniem. Wobec tego można obecnie poprzestać w tym zakresie na konstatacji, że Sąd orzekający miał podstawy do uznania tego dowodu za przydatny dla rozstrzygnięcia.
Odnośnie zastrzeżeń polemicznych pod adresem merytorycznej wartości opinii biegłegoP. W. (3)wskazać należy, że także zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 § 1 k.p.c.nie może odnieść skutku. Opinia biegłego, pomimo jej specyficznego charakteru, jak każdy inny środek dowodowy podlega ocenie sądu na podstawieart. 233 § 1 k.p.c.Sąd nie dokonuje jednak oceny wiarygodności opinii, lecz ocenia ją pod względem fachowości, rzetelności czy logiczności, może także pomijać oczywiste pomyłki czy błędy rachunkowe. Oceniając opinię biegłego sąd powinien uwzględniać takie kryteria, jak poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 25.06.2009 r., V ACa 139/09, OSA w Katowicach 2009, nr 4, poz. 8). Nie może jednak nie podzielać poglądów biegłego, czy w ich miejsce wprowadzać własnych stwierdzeń (wyrok Sądu Najwyższego z 19 grudnia 1990 r., I PR 148/90, OSP 1991, nr 11, poz. 300).
Podważenie mocy dowodowej opinii poprzez zakwestionowanie wiadomości specjalnych, do których biegli się odwołują, bądź wywodzenie z takiej opinii dalszych wniosków opartych na wiadomościach tego rodzaju, z uwagi na treśćart. 278 § 1 k.p.c., może zatem nastąpić wyłącznie poprzez przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii tych samych biegłych lub z opinii innego biegłego.
Z powyższych względów, jako zbyt daleko idące należy określić wnioski apelującej o niedrożności przewodów wentylacyjnych, które wywodzi z załączonej do akt sprawy opinii kominiarskiej zawierającej oświadczenie o drożności tych przewodów, stanowiącej podstawę sporządzonej opinii biegłego sądowego. Z doświadczenia życiowego wynika bowiem, że kominiarz wydając takie zaświadczenie standardowo powinien przeczyścić przewody wentylacyjne. Tak więc stwierdzenie w protokole kominiarza sporządzonym w kwietniu 2012 r., iż dokonał takiego przeczyszczenia absolutnie nie należy wywodzić, że przewody te były dotąd niedrożne.
Wbrew zarzutom apelującej materiał dowodowy zebrany w sprawie nie pozwalał na inne ustalanie niż to, iż pozwana obejmując i użytkując lokal nie kwestionowała stanu przedmiotowego lokalu. Zawierając umowę pozwana potwierdziła, że stan lokalu jest jej znany, a wskazane kwestie montażu odbiornika TV i regulatorów do kaloryferów zostały rozwiązane przez powoda w uzgodnionym terminie (protokół zdawczo-odbiorczy k. 25-26 tom I). Strona pozwana uznając nawet, że ze względu na niską temperaturę w lokalu nie mógł przebywać jej pracownik, nie podjęła żadnych czynności mających na celu poprawę tej sytuacji. Zajmowała lokal przez 4 dni, z czego 1 dzień, jak na jej prośbę zostały zamontowane nowe regulatory ciepła.
W tych okolicznościach dla Sądu Okręgowego oczywistym jest, że pozwana po prostu straciła zainteresowanie i wolę najmowania tego lokalu i podnosząc zarzuty, że stan lokalu w ciągu tych 4 dni najmu uniemożliwiał w nim zamieszkanie, podjęła działania w celu rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym powołując się na pozorne przeszkody w zamieszkaniu w nim. W tej kwestii nie można skutecznie zarzucać naruszeniaart. 233 k.p.c.skoro logiczna jest konsekwencja zdarzeń, iż z uwagi na to, że pozwanej nie udało się porozumieć z powodem w sprawie rozwiązania umowy najmu, a pozwana wcześniej nie kwestionowała stanu lokalu, to podjęła próby rozwiązania umowy w inny sposób. Tym niemniej interpretacja zebranego w sprawie materiału dowodowego, obrazującego kontekst sytuacyjny składanych przez pozwaną zastrzeżeń, pozwalała zdaniem Sądu Okręgowego na przyjęcie, że do skutecznego rozwiązania umowy nie doszło.
W konsekwencji zasadny jest wniosek, że pozwana nie udowodniła, iż stan lokalu uzasadniał złożenie oświadczenia o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym. Materiał dowodowy zaoferowany przez pozwaną nie pozwalał na takie ustalenie. Pozwana nie wykazała, aby wady lokalu były tego rodzaju by uzasadniały rozwiązanie umowy w tym trybie.
Przy omówionym wyżej ustaleniu stanu faktycznego, Sąd I instancji prawidłowo uznał, iż nie doszło do spełnienia przesłanek zart. 682 k.c., a tym samym oświadczenie pozwanej nie wywołało skutku w postaci rozwiązania umowy najmu. Żądanie powoda, obejmujące zapłatę czynszu najmu za wszystkie miesiące, aż do czasu na którą umowa została zawarta, było więc zasadne.
Jednak poza kwestią skuteczności rozwiązania umowy najmu pozwana sformułowała zarzut naruszenia prawa materialnego zaniechania przez Sąd Rejonowy obniżenia dochodzonej przez powoda należności z tytułu zaległości czynszowej o kwotę wpłaconej przy zawarciu umowy najmu kaucji na zasadzie potrącenia (zarzut nr 3). Tymczasem podstawę takiego rozstrzygnięcia Sądu I instancji był § 20 tej umowy, w którym zastrzeżono, że w trakcie trwania najmu, najemca czyli pozwana nie może żądać pokrycia swoich zobowiązań z wpłaconej kaucji bez konieczności zgody najemcy, czyli powoda (ust. 3). Nadto ustalono uprawnienie wynajmującego, czyli powoda dokonania potrącenia z kaucji bezspornych należności na co najemca, czyli pozwana podpisując umowę, wyraziła zgodę (ust.2).
Z powyższych zapisów umowy należy wysnuć prawidłowy wniosek, że skoro oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu nie było skuteczne, to oświadczenia pozwanej pochodzące z okresu od lutego do kwietnia 2012 r. w przedmiocie zaliczenia wpłaconej kaucji na poczet rozliczenia użytkowania lokalu (k. 85, k. 89 tom I) także nie mogą odnieść skutku skoro ich inicjatorem jest pozwana. Dodać należy, że postanowienie umowy najmu w § 20 ust. 6, przeniosło uprawnienie zaliczenia wpłaconej kaucji w przypadku niedokonania przez najemcę jakichkolwiek płatności tylko na stronę powodową, jako na wynajmującego, czego wyrazem ma być powiadomienie przez powoda pozwanej o dokonanym potrąceniu. Zatem w świetle zapisów wiążącej strony umowy (art. 65 § 1 k.c.) pozwana takiego zaliczenia nie mogła dokonać. Z kolei w przypadku dokonania takiego potrącenia przez powoda, pozwanej będą służyć środki obrony na okoliczność tego, że pomimo niezwrócenia kaucji powód dochodzi egzekucji całej wierzytelności.
Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnych uchybień zaskarżonego wyroku, które winny być uwzględnione w toku kontroli instancyjnej z urzędu. W tym stanie rzeczy, wobec bezzasadności wskazanych zarzutów sformułowanych przez apelującą Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
Sąd Okręgowy nie orzekł przy tym o kosztach postępowania apelacyjnego, mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania i fakt, że strona powodowa na etapie postępowania apelacyjnego nie poniosła żadnych kosztów procesu.
Iwona Godlewska   Beata Matysik    Bartosz Kaźmierak