Sąd Okręgowy w Płocku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 851/15
Data wyroku: 2017-09-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Łukasz Wilkowski
Słowa kluczowe: Posiadanie
Podstawa prawna: art. 224 k.c., art. 225 k.c.
Teza: Z art 7 k.c. płynie domniemanie istnienia dobrej wiary po stronie pozwanych. A zatem to powodów obciążał obowiązek obalenia tego domniemania w niniejszym procesie. Nadto o dobrej wierze przy posiadaniu mówimy wówczas, gdy osoba, która z rzeczy korzysta jest obiektywnie uprawniona do bycia w przekonaniu, iż jej posiadanie oparte jest na prawie, czy innymi słowy zgodne z prawem. A zatem po pierwsze musi być o tym sama przekonana (przesłanka subiektywna dobrej wiary), a ponadto w danych okolicznościach musi być to obiektywnie uzasadnione, czyli innymi słowy, przeciętny obywatel znajdujący się w takiej samej sytuacji wyprowadziłby również wniosek o zgodnym z prawem posiadaniu.

Sygn. akt I C 851/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 września 2017 roku
Sąd Okręgowy w Płocku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Łukasz Wilkowski

Protokolant:

st. sekr. sąd. Justyna Wieteska

po rozpoznaniu w dniu 06 września 2017 roku w Płocku na rozprawie
sprawy z powództwaA. H. (1)iK. W. (1)
przeciwkoM. G.iZ. G.
o zapłatę kwoty 191.940,00 zł

I
umarza postępowanie, co do kwoty 122.479,00 zł (sto dwadzieścia dwa tysiące czterysta siedemdziesiąt dziewięć złotych);

II
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III
zasądza solidarnie od powódekA. H. (1)iK. W. (1)na rzecz pozwanejM. G.kwotę 3.617,00 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego;

IV
nakazuje pobrać solidarnie od powódekA. H. (1)iK. W. (1)na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Płocku kwotę 61,32 zł (sześćdziesiąt jeden złotych trzydzieści dwa grosze) tytułem zwrotu poniesionych tymczasowo z sum budżetowych wydatków.

Sygn. akt I C 851/15

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 31 maja 2011 roku, skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie,J. H.wniósł o zasądzenie od pozwanegoZ. G.na jego rzecz kwoty 191.940,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o obciążenie pozwanego kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazał, iż dochodzi on odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z udziału w nieruchomości stanowiącego własność powoda. Podniósł, iż jest współwłaścicielem w ½ części wraz z pozwanym i jego żoną części nieruchomości położonej wM.przyul. (...). Nieruchomość ta stanowi dwa wyodrębnione lokale usytuowane na parterze budynku dwukondygnacyjnego w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni 127,95 m.kw., których strony są współwłaścicielami w udziałach po ½ części. W ocenie powoda pozwany bez jego zgody zajął całą powierzchnię tych lokali i korzysta z nich nie uiszczając na rzecz powoda żadnych opłat. Stąd jego roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z jego części tych lokali. Kwotę roszczenia powód wyliczył za okres od dnia 1 czerwca 2001 roku do dnia wniesienia pozwu (k. 2 - 6).
Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2011 roku Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził swą niewłaściwość i przekazał sprawę tę do rozpoznania Sadowi Okręgowemu w Płocku (k. 33).
PozwanyZ. G.w odpowiedzi na pozew z dnia 28 września 2011 roku wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu wg. norm przepisanych. W uzasadnieniu powołał się on na uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej wynikające zart 195 k.c.Podniósł, iż powód nigdy nie żądał dopuszczenia go do współposiadania przedmiotowych lokali, a zatem nie korzystał ze swego uprawnienia do współposiadania lokali, a pozwany nie mógł go do tego zmusić. Interesowało go jedynie zbycie posiadanych w lokalu udziałów we współwłasności. Nie dokonywał żadnych nakładów na te lokale, nie ponosił kosztów z nimi związanych. Zanegował również zajęcie całego parteru budynku, podnosząc iż posiadał jedynie tę jego część, którą akceptował powód tj. pomieszczenia o pow. ok. 63,00 m.kw. oraz wspólny hall. Pozostała część parteru oraz wspólny hall były w posiadaniu powoda. Podniósł, iż powód nie interesował się również tą częścią lokalu. Gdy do części zajmowanych przez powoda dostała się bezprawnieE. Ś.pozwany zabezpieczył zniszczone okna w obawie przez ingerencja w część użytkowaną przez niego. Pozwany zajmował się naprawą kominów w budynku, modernizacją przyłącza wodnego, ogrzewał cały parter z racji na brak możliwości dokonania podziału tego. Od 1 września 2011 roku pozwany nie zajmuje żadnej części parteru budynku, gdyż zmienił siedzibę. Zanegował również podstawę prawną roszczenia powoda, podnosząc iż nie korzystał on bezumownie z lokali powoda, a jego ocenie w rozliczeniach między współwłaścicielami nie przysługuje to roszczenie (k. 46 - 48).
Na rozprawie w dniu 27 października 2011 roku pełnomocnik powoda wskazał dwie alternatywne podstawy prawne swoich roszczeń tj. albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu alboart 224 k.c.w zw. zart 225 k.c.Pozwany z kolei nadal wnosił o oddalenie powództwa podnosząc iż korzystał z dwóch pokoi wchodzących w składlokalu nr (...)oraz z jednego pokoju wchodzącego w składlokalu nr (...)i w jego ocenie to odpowiadało jego udziałowi we współwłasności (k. 75 - 76).
W piśmie procesowym z dnia 09 listopada 2011 roku pełnomocnik powoda wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanegoM. G.i zasądzenie solidarnie od pozwanych na jego rzecz kwoty 7.975,00 zł z tytułu pobranych pożytków oraz kwoty 184.090,00 zł z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w części stanowiącej udział powoda we współwłasności z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Sprecyzował jednocześnie, iż swoje roszczenie wywodzi z przepisów dotyczących ochrony prawa własności tj.art 225 k.c.iart 224 § 2 k.c.(k. 77 - 82).
Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2012 roku Sąd Okręgowy w Płocku wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanejM. G.(k. 109).
Postanowieniem z dnia 14 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Płocku zawiesił postępowanie w sprawie w związku ze śmiercią powoda (k. 141).
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2015 roku Sąd Okręgowy w Płocku podjął to postępowanie z udziałem następców prawnych powoda:A. H. (1)iK. W. (2)(k. 160).
PozwanaM. G.na rozprawie w dniu 24 czerwca 2015 roku wniosła o oddalenie powództwa w całości (k. 184 - 08:17).
W toku dalszego procesu strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska, aż do rozprawy w dniu 06 września 2017 roku, kiedy to pełnomocnik powódek wniósł o zasądzenie na ich rzecz kwoty 69.461,00 zł, cofając w pozostałym zakresie powództw w sprawie niniejszej i zrzekając się roszczenia. Pozwani konsekwentnie wnieśli o oddalenie powództwa, przy czym pełnomocnik pozwane wniósł o orzeczenie o kosztach postępowania zgodnie z przepisami, zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (k. 346 - 347 - 46:19 - 01:17:30).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Na nieruchomości objętej aktualnieksięgą wieczystą KW nr (...)położonej wM.przyul. (...), zlokalizowana jest przedwojenna kamienica mieszkalna, w której w 1979 roku wyodrębnione zostały trzy lokal mieszkalne, stanowiące odrębną od gruntu własność tj:
-lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 33,36 m.kw. położony na parterze, składający się z pokoju, kuchni i przedpokoju, dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...);
-lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 67,50 m.kw. położony na parterze, składający się z dwóch pokoi i kuchni, dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...);
-lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni 98,45 m.kw. położony na piętrze, dla którego prowadzona jestksięga wieczysta (...).
Z własnością tych lokali związane są równe udziały w nieruchomości wspólnej wynoszące po 1/3 części (okoliczność bezsporna, wydruki z KW - k. 7 - 15).
Początkowo współwłaścicielami tej nieruchomości i właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych byli:
- rodziceC. H.iM. H.na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej -lokal numer (...);
- synJ. H.i jego żonaA. H. (1)na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej -lokal nr (...);
- synL. H.i jego żonaH. H.na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej -lokal nr (...)(okoliczność bezsporna, zawiadomienie z KW - k. 22).
NastępnieJ. H.wraz z żoną darowali rodzicomC. H.iM. H.prawo własnościlokalu numer (...)i swój udział związany z tym lokalem. W ten sposóbC.iM. H.stali się właścicielami dwóch lokali zajmujących cały parter budynku, aL. H.iH. H.lokalu zajmującego całe piętro budynku (okoliczność bezsporna).
W 1987 roku Sąd Rejonowy w Szczytnie rozwiązał przez rozwód małżeństwoL. H.iH. H.(umowa dożywocia - k. 97).
W 1989 roku zmarłaM. H., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli w udziałach po 1/3 części każdy z nich: mążC. H., synJ. H.oraz synL. H.(postanowienie Sądu Rejonowego w Mławie - k. 19).
Z. G.w 1996 roku otworzył własną działalność gospodarczą i zaczął rozglądać się za możliwością wynajęcia lokalu przeznaczonego na ten cel. Jego uwagę zwróciło ogłoszenie, które wisiało w oknie kamienicy przyul. (...). Po wejściu otworzył mu starszy pan, którym byłC. H.. Zapytał go, czy może mu wynająć jeden pokój. On wówczas odpowiedział, że jednego pokoju mu nie wynajmie, może wynająć wszystko, co tu jest tzn. dwa pokoje, które wcześniej były wynajmowane pod aptekę. Pozostałe pomieszczenia na parterze budynku w tym czasie były zajęte. W jednym pokoju mieszkałC. H., a w drugim paniK.(przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 25:46, 29:10).
W dniu 21 lutego 1997 rokuC. H.zawarł umowę najmu zeZ. G.. Zgodnie z tą umową wynajmujący oddał w najem najemcy pomieszczenia zlokalizowane wM.przyul. (...)o powierzchni ok. 80 m.kw. w zamian za czynsz miesięczny w kwocie 600,00 zł, płatny w ratach kwartalnych. Umowa ta zawarta została na czas nieokreślony i przewidywała możliwość jej wypowiedzenia z dwunastomiesięcznym okresem wypowiedzenia (umowa najmu - k. 18).
W dniu 15 czerwca 1997 rokuC. H.zmarł, a spadek po nim na podstawie ustawy w udziałach po ½ części nabyli synowieJ. H.iL. H.. W ten sposób, stali się oni współwłaścicielami w równych udziałach obu lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze budynku tj.lokalu nr (...)ilokalu nr (...)(okoliczność bezsporna).
Z. G.po śmierciC. H.podjął rozmowy z jego synamiJ.iL.i ustalił z nimi, iż nadal będzie wynajmował te same pomieszczenia. I dalej korzystał z tych samych pomieszczeń, które wynajął muC. H., z tym, że czynsz najmu będzie uiszczałH. H.(przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 29:10, zeznania świadkaE. Ś.- k. 269 - 07:38).
W dniu 23 grudnia 1998 roku umową o dożywocie zawartą przed notariuszemG. C.wM.Rep. A nr 7411/1998L. H.przeniósł naZ. G.i jego żonęM. G.przysługujące mu udziały po ½ części we współwłasności wyżej opisanychlokali mieszkalnych nr (...)wraz ze związanym z nimi udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej w zamian za dożywotnie świadczenia na swoją rzecz, zaś małżonkowieG.wyrazili na powyższe zgodę i nabycia dokonali na zasadach wspólności ustawowej (umowa o dożywocie - k. 95 - 98).
W efekcie powyższego do w/w ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych lokali, jako ich współwłaścicieli w udziałach po ½ części wpisanoZ. G.iM. G.na zasadach wspólności ustawowej. Drugim współwłaścicielemlokali oznaczonych numerami (...)wpisanym do księgi wieczystej byłJ. H., zaślokalu nr (...)H. H.(odpisy z KW - k. 7 - 15).
Z. G.nadal w taki sam sposób korzystał z przedmiotowych lokali. W budynku nadal zamieszkiwał jeszczeL. H.do swojej śmierci w 1999 roku oraz lokatorka - paniK., która oprócz pokoju korzystała również ze znajdującej się na tyłach kuchni. Wyprowadziła się ona z budynku w latach 1999 - 2000. Wszystkie pomieszczenia były otwarte i była możliwość przejścia całego parteru dookoła idąc z pokoju do pokoju. RównieżZ. G.miał dostęp do pozostałych pomieszczeń (przesłuchanie pozwanego - k. 345 - 33:34).
W dniu 7 czerwca 1999 roku zmarłL. H., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły dzieci:E. Ś.,G. H.iA. H. (2)w udziałach równych po 1/3 części każdy z nich (postanowienie Sądu Rejonowego w Mławie - k. 20).
W 1999 roku pełnomocnikJ. H.zwrócił się doZ. G.o przedstawienie w terminie do 25 sierpnia 1999 roku kosztów związanych z eksploatacją całej nieruchomości od czerwca 1997 roku, uregulowanie opłat czynszowych z tytułu najmu lokalu za okres od 1997 roku do sierpnia 1999 roku zgodnie z ustaleniami zawartymi po śmierciJ. H., propozycji ustalenia nowych warunków najmu i użytkowania nieruchomości w sytuacji powstałej po śmierciL. H.(pismo do pozwanego - k. 23).
W kolejnym okresieJ. H.podjął wymianę korespondencji zeZ. G.dotyczącą zniesienia współwłasnościlokali numer (...). Strony w zasadzie były zgodne, co do sposobu zniesienia tej współwłasności tj. żeZ. G.spłaci udziałyJ. H.. Różnili się jedynie w zakresie dotyczącym wartości tych lokali oraz wynikających z tego kwot spłat, a także rozliczenia dotychczasowego posiadania.J. H.oczekiwał uregulowania czynszu za używanie przez pozwanego jego lokalu. Wskazywał on jednocześnie, iż interesuje go tylko spłata udziałów. Nigdy nie żądał wydania mu przedmiotowej nieruchomości. W 2003 rokuZ. G.zlecił sporządzenie wyceny tych lokali rzeczoznawcy majątkowemu. Mimo to strony nie doszły do porozumienia w zakresie zniesienia współwłasności nieruchomości. W 2008 roku strony uzgodniły nawet wspólną sprzedażlokali numer (...)(pisma J.H.z dnia 24.09.2003r - k. 24, 28.11.2003r - k. 25, pismo z dnia 30.01.2004r - k. 69, wyciąg z operatu szacunkowego - k. 102 - 107, pismo z dnia 03.03.2008 - k. 62, pismo z marca 2008r - k. 70, pismo z dnia 10.04.2008r - k. 63, pismo z dnia 24.04.2008r - k. 64).
Z. G.czując się współwłaścicielem przedmiotowych lokali i kamienicy, w której były one zlokalizowane podejmował działania związane z jej remontem i utrzymaniem. W 2000 roku sfinansował remont kominów znajdujących się w kamienicy, który był niezbędny do dalszego z niej korzystania. Przeprowadził i sfinansował modernizację przyłącza wodnego do budynku. Podejmował również działania związane z zalewaniem ściekamilokalu numer (...)przez użytkowników lokalu znajdującego się na piętrze. Składał zawiadomienia do Stacji Sanitarno - Epidemiologicznej wM.oraz Urzędu Miasta wM.. Brał udział w protokole kontroli sanitarnej. Informował o tym wszystkimJ. H.(pismo z dnia 16.10.2010r - k. 50, umowa o dzieło - k. 51, kosztorys - k. 52, pisma z dnia 10.07.2000r - k. 53 - 54, protokół kontroli - k. 55, pismo z dnia 17.11.2005r- k. 56 - 57, pismo z dnia 02.04.2008r - k. 58, pismo z dnia 03.03.2010r - k. 59, dokumentacja zdjęciowa - k. 60 - 61).
J. H.mieszkał wG.i nie przyjeżdżał zbyt często do tego lokalu. Bywał tam z reguły w okresieŚ.Zmarłych, gdy jeździł zG.na groby swoich bliskich w okoliceM.. Ostatni raz był tam w 2009 lub 2010 roku razem z zięciemH. W.. Robili wówczas zdjęcia pomieszczeń na parterze. Wejście do lokalu otworzył im wówczasZ. G.. W tym czasie po jednej stronie od wejścia znajdowało się biuro poselskie, a po drugiej stronie pomieszczenia zajmowane przez firmę pozwanego (zeznania świadkaH. W.- protokół rozprawy z dnia 24 czerwca 2015 roku - 23:22 - 30:17, 33:12, 40:28).
Z. G.ubezpieczał zajmowany pod działalność gospodarczą lokal położony przyul. (...)wM.. Ubezpieczenie to obsługiwałaE. S.w latach 2003 - 2011. W związku z powyższym bywała w tym lokalu corocznie w momencie przedłużania polisy. Ubezpieczenie na wypadek ognia obejmowało cały lokal na parterze, zaś ubezpieczenie od kradzieży dotyczyło poszczególnych pomieszczeń zabezpieczonych alarmem. W tym czasie obejmowało ono dwa pomieszczenia. Były to pokoje umiejscowione po prawej stronie od wejścia do budynku bezpośrednio przy sobie. W jednym z nich pozwany posiadał biuro, a w drugim magazyn części (zeznania świadkaE. S.- k. 208 - 209 - 24:59 - 43:49).
Z. G.uiszczał również podatek od nieruchomości stanowiącej zgodnie z wpisami w księgach wieczystych przedmiot jego współwłasności. W latach 2007 - 2011 miał naliczany podatek od pomieszczeń związanych z działalnością gospodarczą o powierzchni 16,00 m.kw. (lokal nr (...)) i 47 m.kw. (lokal nr (...)) (decyzje podatkowe - k. 218 - 227).
W 2010 rokuJ. H.sporządził oświadczenie zatytułowane „potwierdzenie” i chciał, abyZ. G.podpisał to oświadczenie. W oświadczeniu tym zostało wskazane, iżZ. G.potwierdza, że od 23 grudnia 1998 roku korzysta z przedmiotowego lokalu w ten sposób, iż użytkuje na działalność gospodarczą:
-pokój nr (...)o powierzchni 23,75 m.kw.;
-pokój nr (...)o powierzchni 23,75 m.kw.;
- hall nr 9 o powierzchni 18,50 m.kw.;
objęteksięgą wieczystą KW (...)oraz
-pokój nr (...)o powierzchni 16,36 m.kw. objęty KW nr(...)na Biuro Poselskie. Łącznie stanowiło to 82,36 m.kw. powierzchni mieszkalnej. A dodatkowo wskazał na powierzchnię użytkową w postaci tarasu wejściowego do lokalu - 12 m.kw. oraz pomieszczenia kotłowni - 35 m.kw.
Z. G.oświadczenia tego nie podpisał (oświadczenie wraz z rzutem lokali - k. 65 - 66).
Do końca września 2010 rokuM. G.wynajmowała jedno pomieszczenieW. J. (1)z przeznaczeniem na Biuro Poselskie. Było to pierwsze pomieszczenie po lewej stronie wchodzące w składlokalu nr (...)(pismo J.H.- k. 26, pismoW. J.- k. 27).
Wyrokiem z dnia 09 listopada 2010 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie sygn. akt IV C 1411/05 prowadzonej z powództwaE. Ś.przeciwkoM. G.iZ. G.ustalił, iż umowa dożywocie zawarta pomiędzyL. H., aZ.iM.małżonkamiG.w dniu 23 grudnia 1998 roku w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszemG. C.w jej Kancelarii Notarialnej wM.za numerem repertorium A 7411/1998 jest nieważna. Apelację pozwanych od tegoż wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnie 4 listopada 2011 roku sygn. akt VI ACa 455/11 (wyrok SO w Warszawie - k. 115).
We wrześniu 2011 roku pozwany zmienił adres prowadzonej działalności gospodarczej i przeniósł ją do innego lokalu (zaświadczenie - k. 101).
Pismem z dnia 01 grudnia 2011 roku pełnomocnikJ. H.wezwałZ.iM. G.do opróżnienia i opuszczenia nieruchomości położonej wM.przyul. (...)w części stanowiącej własnośćJ. H.we współwłasności ze spadkobiercami zmarłegoL. H.w całej w/w współwłasności w terminie do dnia 10 grudnia 2011 roku. Klucze te na początku grudnia 2011 roku w imieniuJ. H.odebrała jego kuzynka (wezwanie - k. 116, przesłuchanie powódki - k. 344 - 13:38).
J. H.zmarł 28 marca 2012 roku, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły: żonaA. H. (1)i córkaK. W. (1)w udziałach po ½ części każda z nich (akt poświadczenia dziedziczenia - k. 155).
Gdybylokale nr (...)znajdujące się w tym budynku były wynajmowane w okresie od 01 czerwca 2001 roku do 3 grudnia 2011 roku można byłoby uzyskać czynsz w kwocie 138.922,00 zł (opinia biegłegoM. R.- k. 284 - 332).
Powyższy stan faktyczny Sąd w dużej mierze ustalił w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy oraz ich niekwestionowane przez strony kopie. Nadto Sąd przeprowadził dowody z zeznań zawnioskowanych świadków, przesłuchania stron oraz opinii biegłej.
Zeznania świadkaP. Z.(protokół rozprawy z dnia 24.06.2015r - 13:13 - 20:31) niewiele wniosły do sprawy niniejszej. Potwierdził on jedynie, iż miała miejsce jego interwencja jako funkcjonariusza policji w budynku przyul. (...)wM., gdzie stronami był pozwany orazE. Ś.. Nie potrafił sobie jednak przypomnieć, ani czego ta interwencja dotyczyła, ani jak się zakończyła, ani jak wyglądał wówczas stan posiadania lokali. Również zeznania świadkaH. H.(k. 107 - 108 - 09:27 - 24:49) niewiele wniosły do sprawy niniejszej, bowiem świadek niewiele pamiętała z okoliczności spornych w sprawie niniejszej. Jest to zrozumiałe z racji na jej wiek i stan zdrowia. Wszystkie jej twierdzenia w zasadzie były przypuszczeniami, bowiem niczego nie była ona pewna.
Zeznaniom świadkaE. S.(k. 208 - 209) Sąd dał wiarę w całości, albowiem jest to osoba obca dla stron, niezainteresowana żadnym sposobem rozstrzygnięcia sprawy niniejszej, która tylko i wyłącznie opisała co widziała w momencie, gdy bywała w spornych pomieszczeniach. Zeznaniom świadkaH. W.(protokół rozprawy z dnia 24.06.2015r) Sąd odmówił wiary w zakresie w którym wskazał on, iż pozwany w jego ocenie zajmował cały parter budynku. Po pierwsze jest to sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie tj. przesłuchaniem pozwanych, zeznaniami świadkaE. S., pismami stron, oświadczeniem przygotowanym przezJ. H., a po drugie świadek bywał tam sporadycznie tylko jako osoba towarzysząca i w sposób szczegółowy opisał ostatnią wizytę swojego teścia na przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie nie wskazał w jaki sposób pozwany korzystał w tym czasie z pozostałych pomieszczeń znajdujących się w budynku tj. czy miał tam swoje rzeczy. Sąd odmówił również wiary zeznaniom świadkaE. Ś.(k. 269 - 270) w zakresie, w którym wskazała ona, iż pozwani korzystali samodzielnie z całości lokali znajdujących się na parterze i nie wpuszczali tamJ. H., a nawet go wyrzucili. Po pierwsze świadek swoje twierdzenia wyprowadza jedynie stąd, iż to pozwany dysponował kluczami do pomieszczeń na dole, po drugie wskazała ona, iż pozwani „przejęli władzę nad całością dołu budynku”, nie oznacza to jeszcze, iż użytkowali oni cały dół budynku. Nadto nawet z twierdzeńJ. H., czy powódek, nie padł nigdy zarzut wyrzuceniaJ. H.z przedmiotowego lokalu. Jest to okoliczność nieprawdziwa. Chociażby z zeznań świadkaH. W.wynika, iżJ. H.był wpuszczany do tych pomieszczeń na parterze przez pozwanego. Nadto świadekE. Ś.jest i była skonfliktowana z pozwanymi. Jest ona aktualnie współwłaścicielką przedmiotowego budynku i w sposób oczywisty jest ona zainteresowana korzystnym dla powódek rozstrzygnięciem w sprawie niniejszej.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Na wstępie wskazać należy, iż powódki przed zamknięciem rozprawy cofnęły powództwo, co do kwoty 122.479,00 zł zrzekając się jednocześnie roszczenia. Stąd też Sąd w punkcie I. sentencji wyroku stosownie do treściart 355 § 1 k.p.c.w zw. zart 203 k.p.c.umorzył w tej części postępowanie w sprawie.
W pozostałej części powództwo, jako bezzasadne i częściowo nieudowodnione podlegało oddaleniu.
PowódJ. H.w pozwie wniesionym pierwotnie w sprawie niniejszej wniósł o zasądzenie od pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie przez niego z udziału w nieruchomości stanowiącej jego własność (k. 2). Na rozprawie w dniu 27 października 2011 roku pełnomocnik powoda sprecyzował, iż dochodzi roszczenia opisanego w pozwie albo na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, albo na podstawieart 224 k.c.iart 225 k.c.wnosząc o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości należącej do powoda i z tytułu pożytków, jakie pozwany uzyskiwał z posiadania nieruchomości, bowiem wynajmował pokój stanowiący współwłasność stron (k. 75). W piśmie procesowym z dnia 09 listopada 2011 roku pełnomocnik powoda sprecyzował, iż jeśli chodzi o roszczenie oparte na bezpodstawnym wzbogaceniu to dochodzona należność oparta jest na unormowaniu z zakresu współwłasności.
W sprawie niniejszej mamy do czynienia z bardzo specyficzną sytuacją prawną, która została stworzona przez to, iż umowa o dożywocie z 23 grudnia 1998 roku jest nieważna. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie ustalający powyższe ma charakter deklaratoryjny, a czynność ta była objęta nieważnością od momentu jej dokonania. A zatem pozwani nigdy nie byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości i współwłaścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Mimo to korzystali z części tej nieruchomości, co jest bezsporne i czuli się jej współwłaścicielami, wykonując wszystkie uprawnienia współwłaścicielskie. A zatem dla oceny roszczeń powodów należy ustalić, czy pozwany miał jakieś prawo do korzystania z tej nieruchomości, jeśli tak to w jakim okresie obowiązujące i jakiego zakresu posiadania dotyczące. I w tym miejscu należy odnieść się do zawartej międzyZ. G., aC. H.umowy najmu z dnia 21 lutego 1997 roku. Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony. Nie precyzowała ona w sposób szczegółowy, których pomieszczeń znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości dotyczy, odwołując się jedynie do powierzchni tych pomieszczeń tj. 80 m.kw. Umowa ta przewidywała możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem (§ 7), ale nigdy nie została ona wypowiedziana, ani w inny sposób rozwiązana. Takie twierdzenie ze strony powodowej nawet się nie pojawiło. Nawet gdyby umowa dożywocia nie była umową nieważną to z w/w umowy najmu płynęło uprawnienie dlaZ. G.do posiadania całej powierzchni objętej tą umową, również w zakresie udziału w prawie współwłasności przysługującegoJ. H.. A zatem jako najemca winien on płacić właścicielom czynsz za korzystanie z przedmiotowych lokali, ale to nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, bowiem powodowie nie dochodzą roszczenia o zapłatę czynszu powołując się na treść tej umowy.
Najem jest prawem majątkowym, zbywalnym i dziedzicznym. Dopuszczalne są zmiany stron umowy będące wynikiem różnych zdarzeń. Śmierć stron prowadzi zasadniczo do zmiany podmiotów po obu stronach stosunku – w miejsce wynajmującego i najemcy wstępują ich spadkobiercy (por.art. 922 § 2 k.c.). Zbycie przedmiotu najmu prowadzi do zmiany wynajmującego (art. 678 k.c.). W momencie zawierania przedmiotowej umowy najmu współwłaścicielami przedmiotowych lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze byliJ. H.,L. H.iC. H.. Przy czymC. H.był współwłaścicielem w udziale wynoszącym 4/6 części, zaśJ.iL.w udziałach po 1/6 części. Umowa ta zawarta jest pomiędzy jednym współwłaścicielem lokalu i pozwanym, a dotyczy bezspornie również udziałów pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie zart. 199 k.c.do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest

    zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez wątpienia taką czynnością wykraczającą poza granice zwykłego zarządu jest zawarcie umowy najmu lokalu. Zgoda, o której mowa wart. 199 k.c., stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, składają stosowne oświadczenie woli. Zgoda współwłaścicieli podlega zatem regułom składania oświadczeń woli, określonym wart. 60 i n. k.c.(zob. też wyr. WSA w Warszawie z 20.5.2009 r., VII SA/Wa 243/09, Legalis). Jest jasne, że wszyscy współwłaściciele mogą złożyć wspólne oświadczenie woli. Jednak wymóg zgody nie oznacza, że czynność taka musi być przez nich dokonana wspólnie. Według Sądu Najwyższego każdy ze współwłaścicieli może działać samodzielnie, tzn. dokonywać czynności we własnym imieniu, ale w interesie ogółu współwłaścicieli. Co do zasady forma udzielenia zgody jest dowolna. Może być wyrażona także w sposób dorozumiany. W takim wypadku z zachowania współwłaściciela powinna w sposób niewątpliwy wynikać akceptacja dla dokonania danej czynności (por. w tym zakresie wyr. NSA z 29.3.1990 r., IV SA 33/90, ONSA 1990, Nr 2–3, poz. 35). W sprawie niniejszejC. H.był większościowym współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. To on ją zarządzał i podejmował decyzje jej dotyczące. Czynił to za zgodą synówJ.iL., którzy akceptowali działania podejmowane przez ojca. Świadczy o tym to, iż nigdy nie negowali umowy zawartej przez ojca z pozwanym. Wręcz przeciwnie egzekwowali zapisy tej umowy, żądając np. zapłaty czynszu. W tej sytuacji okoliczności faktyczne wskazują na to, iż zgodę na zawarcie takiej umowy w sposób dorozumiany wyrażali. A zatem umowa ta wiązała również ich jako współwłaścicieli przedmiotowych lokali położonych na parterze. Po śmierciC. H.weszli oni w jego prawa i obowiązki wynikające z tej umowy najmu, z tą zmianą, iż ustalili, że czynsz najmu będzie płaconyH. H.. A zatem umowa dalej trwała. Analogicznie po śmierciL. H.i wreszcieJ. H.w te prawa i obowiązki weszli ich spadkobiercy. Z jednej strony mieli oni zatem nadal obowiązek udostępniać pozwanemu przedmiotowe lokale do korzystania, a w zamian byli uprawnienie do żądania od niego czynszu za to korzystanie. W tej sytuacji nie można stwierdzić, iżZ. G.korzystał z przedmiotowych pomieszczeń bez tytułu prawnego. W tym miejscu pojawia się kwestia zakresu tego korzystania. Tu bowiem pojawił się znaczny spór między stronami. Sama umowa jest umową nieprecyzyjną. Nie zawiera ani określenia którego z lokali znajdujących się na parterze dotyczy, ani wskazania jakich pomieszczeń od której strony się znajdujących. Operuje jedynie powierzchnią wynajętych pomieszczeń poprzez wskazanie 80 m.kw. Lokale znajdujące się na parterze miały powierzchnię 33,36 m.kw (lokal nr (...)) i 67,50 m.kw. (lokal nr (...)). Jeden z nich znajdował się po lewej stronie od wejścia (lokal nr (...)), a drugi po prawej (lokal nr (...)). Dodatkowo na parterze znajduje się przedpokój o pow. 19,44 m.kw i łazienka o pow. 7,65 m.kw. Łączna zatem powierzchnia parteru przedmiotowego budynku wynosi 127,95 m.kw. Z tego powód uprawniony zgodnie z zawartą umową najmu był do korzystania z 80 m.kw. Powód w pozwie twierdził, iż pozwany po zawarciu umowy dożywocia, a zatem po 23 grudnia 1998 roku zajął cały parter budynku (k. 5). Jednocześnie sam wskazał, iż równocześnie na parterze mieszkał w jednym pokojuL. H., a w drugim do 2003 roku lokatorka. Wszystko to dotyczyłolokalu nr (...). A zatem pozwany nie miał możliwości korzystania z całego parteru w tym okresie. Jednocześnie po śmierciL. H.i wyprowadzeniu się lokatorki paniK.wszystkie te pomieszczenia były otwarty i był swobodny dostęp do każdego z nich. Z samego jeszcze dostępu do lokali nie oznacza, iż pozwany pomieszczenia te posiadał i użytkował. W zasadzie ani wcześniej powódJ. H., ani potem powódki, nie wskazali w jaki sposób pozwany z tych pozostałych lokali, przekraczających pow. 80 m.kw. korzystał (z wyjątkiem najmu na biuro poselskie). Sam dostęp do tych lokali nie oznacza jeszcze ich posiadania. Pamiętać należy, iż w tym czasie zgodnie z wpisami w księgach wieczystych pozwani byli współwłaścicielami tych lokali, a zatem zgodnie z treściąart 206 k.p.c.byli uprawnienie do ich współposiadania i korzystania z nich, a współwłasność obejmuje uprawnienie do niepodzielnego korzystania z całego przedmiotu współwłasności. Takie samo prawo miałJ. H., ale nigdy z niego nie korzystał i nigdy też nie zgłaszał roszczenia o dopuszczenie go do współposiadania. Jednocześnie strony nie zawierały żadnej umowy o podziale do korzystania

    (qua ad usum).Z obecnej perspektywy wiemy już, iż tymi współwłaścicielami nie byli, bowiem umowa przenosząca własność została uznana za nieważną. Jednakże ten stan jest istotny z punktu widzenia ich dobrej bądź też złej wiary przy tym posiadaniu, a od tegoart 224 i 225 k.c.uzależnia obowiązek posiadacza do rozliczenia się z posiadania oraz pobranych pożytków. Przede wszystkim zart 7 k.c.płynie domniemanie istnienia dobrej wiary po stronie pozwanych. A zatem to powodów obciążał obowiązek obalenia tego domniemania w niniejszym procesie. Nadto o dobrej wierze przy posiadaniu mówimy wówczas, gdy osoba, która z rzeczy korzysta jest obiektywnie uprawniona do bycia w przekonaniu, iż jej posiadanie oparte jest na prawie, czy innymi słowy zgodne z prawem. A zatem po pierwsze musi być o tym sama przekonana (przesłanka subiektywna dobrej wiary), a ponadto w danych okolicznościach musi być to obiektywnie uzasadnione, czyli innymi słowy, przeciętny obywatel znajdujący się w takiej samej sytuacji wyprowadziłby również wniosek o zgodnym z prawem posiadaniu. W ocenie Sądu Okręgowego w sprawie niniejszej nie może ulegać wątpliwościom to, iż nawet gdy pozwani byli posiadaczami przedmiotowych lokali to, co najmniej do czasu wydania wyroku przez Sąd Okręgowy w Warszawie tj. 09 listopada 2010 roku byli ich posiadaczami w dobrej wierze. Byli przekonani, iż korzystają z nieruchomości, jako współwłaściciele i było to obiektywnie uzasadnione w tych okolicznościach. Dopiero od tej daty można mówić o posiadaniu w złej wierze, jednakże brak jest dowodów potwierdzających po tej dacie posiadanie przez pozwanych innych pomieszczeń niż te objęte umową najmu. Zwrócić należy uwagę, iż umowa najmu zawarta z posłemW. J. (1)wygasła zgodnie z jego pismem z końcem września 2010 roku (k. 27), a zatem od października 2010 roku pozwani nie pobierali już pożytków cywilnych z tego tytułu. Jeżeli zaś chodzi o pożytki pobrane w okresie wcześniejszym to jako posiadacze w dobrej wierze, stosownie do treściart 224 § 1 k.c.nie są obowiązani do ich zwrotu. Nadto w toku niniejszego procesu nie została w żaden sposób udowodniona kwota tych pobranych pożytków. Nie została przedłożona żadna umowa dotycząca tego pomieszczenia, ani wskazane kwoty czynszu pobierane przez pozwanych. A zatem również to roszczenie, jako bezzasadne podlegało oddaleniu. Stąd również Sąd oddalił powództwo w całości. Jednocześnie wskazać należy, iż powyższe rozstrzygnięcie dotyczy roszczenia wywiedzionego w oparciu o treść przepisówart 224 i 225 k.c.zgodnie z twierdzeniami pozwu i dalszych pism procesowych. Sąd nie miał podstaw do rozliczania w tym zakresie umowy najmu zawartej między stronami, bowiem roszczenie powódek z niej nie wynikało.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o treśćart 98 k.p.c.obciążając nimi w całości powódki. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanejM. G.w kwocie 3.600,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.
Jednocześnie mając na uwadze treśćart 113 ust 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnychw zw. zart 98 k.p.c.Sąd nakazał pobrać od powódek poniesione tymczasowo z sum budżetowych wydatki (k. 334).
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.