Sąd Rejonowy w Piszu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 40/17
Data wyroku: 2017-04-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Łukaszewicz
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 189 kpc

Sygn. akt I C 40/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 kwietnia 2017 r.
Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSR Magdalena Łukaszewicz

Protokolant:

st. sekr. sądowy Anita Topa

po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2017 r. w Piszu
sprawy z powództwaL. C.iI. C.
przeciwkoZ. W.
o ustalenie wysokości czynszu za dzierżawę
o r z e k a :
oddala powództwo.
Sygn. akt C 40/17

UZASADNIENIE
PowodowieI. C.iL. C.wystąpili z pozwem o oznaczenie wysokości czynszu za dzierżawę gruntu o powierzchni 114 m2, stanowiącego częśćdziałki gruntu nr (...), położonej wO.przyul. (...), w wysokości 350 zł miesięcznie, płatnego do 10-go każdego miesiąca począwszy od stycznia 2017r.
W uzasadnieniu pozwu wskazali, że w dniu 15.07.2016r. nabyli odJ. F.,M. F.iS. H.prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wO.wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym ½ część w nieruchomości wspólnej tj. współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem nadziałce nr (...). W konsekwencji weszli jako wydzierżawiający w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy dotyczącej części nieruchomości wspólnej o powierzchni 114 m2, zawartej z pozwanymZ. W.przezJ. F.,M. F.,S. H.iC. N.. Powodowie stwierdzili, iż czynsz określony w umowie dzierżawy w sposób rażący nie rekompensuje im jako współwłaścicielom gruntu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przynależnej do ich lokalu - zgodnie z podziałem do faktycznego użytkowania. Wskazali, iż pozwany nabył w roku 2002r drewniany budynek użytkowy posadowiony na przedmiotowej działce gruntu, w którym prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii, nadto zdaniem powodów pozwany w rzeczywistości używa gruntu o powierzchni przekraczającej 114 m2.
Na rozprawie pełnomocnik powoda doprecyzował, iż wnosi o ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i oświadczył, iż prowadzony przez niego punkt gastronomiczny działa tylko w sezonie letnim i nie przynosi nadmiernych korzyści. Podniósł też, iż powodowi wiedzieli o umowie dzierżawy, gdy kupowali przedmiotowy lokal mieszkalny.

Sąd ustalił, co następuje.
Działka gruntu oznaczonanumerem geodezyjnym (...), położona wO.przyul. (...), zabudowana jestbudynkiem mieszkalnym nr (...), w którym wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne.
Współwłaścicielami opisanej wyżej nieruchomości i jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych są obecnie:
-L. C.iI. C.we wspólności majątkowej małżeńskiej w udziale 50/100 jako właścicielelokalu mieszkalnego nr (...),
-C. N.w udziale 50/100 jako właściciellokalu mieszkalnego nr (...).
( okoliczności bezsporne wynikające z treści umowy sprzedażylokalu nr (...)z dnia 15.07.2016r., umowy dzierżawy z dnia 30.12.2002r.)
W dniu 30.12.2002r. wszyscy ówcześni współwłaściciele nieruchomości wspólnej nr(...)położonej wO.tj:J. F.,M. F.,S. F.iC. N.zawarli zeZ. W.umowę dzierżawy częścidziałki gruntu nr (...)o powierzchni 114 m2, na okres 20 lat, do celów gospodarczych tj. prowadzenia działalności gastronomicznej. Ustalono opłatę dzierżawną w kwocie stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości za dzierżawiony areał, płatną do 31 marca każdego roku. NadtoJ. F.,M. F.iS. F.sprzedaliZ. W.prawo własności drewnianego budynku użytkowego, posadowionego nadziałce nr (...), wykorzystywanego do działalności gastronomicznej za kwotę 5000 zł.
W dniu 15.07.2016r.I. C.iL. C.we wspólności ustawowej nabyli odJ. F.,M. F.iS. H.(uprzednioF.) prawo własnościlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wO., wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 50/100 część w nieruchomości wspólnej tj.działce gruntu nr (...)zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
( okoliczności bezsporne wynikające z treści umowy sprzedażylokalu nr (...)z dnia 15.07.2016r., umowy dzierżawy z dnia 30.12.2002r.)

Sąd zważył, co następuje.
Powodowie są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w 50/100 części. W budynku wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne.
Zgodnie zart. 3 Ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994r.(Dz. U. z 2015r., poz. 1892) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Art. 6 w/w ustawy stanowi, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.  Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisyKodeksu cywilnegoiKodeksu postępowania cywilnegoo współwłasności (art. 19).
Ustalenie należnego wspólnocie czynszu dzierżawnego na drodze sądowej jest w ocenie Sądu czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Zauważyć należy, iż współwłaściciele zawarli umowę dzierżawy w formie aktu notarialnego, wnosząc o ujawnienie w księdze wieczystej, iż przedmiotowa umowa została zawarta. Umowa dzierżawy zawarta na tak długi okres (20 lat), wraz z jej ustaleniami odnośnie wysokości czynszu dzierżawnego, z całą pewnością jest czynnikiem wpływającym na prawo własności i jego wartość oraz sposób faktycznego korzystania z tego prawa.
Zgodnie zart. 199 kcdo dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż pozew o ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego powinien być wniesiony przez wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego gruntu - czyli wszystkich członków wspólnoty. W braku porozumienia między członkami wspólnoty powodowie mogą żądać w postępowaniu nieprocesowym, aby sąd rozstrzygnął, czy wniesienie przedmiotowego powództwa leży w interesie wszystkich współwłaścicieli.
Z uwagi na fakt, iż pozew wnieśli członkowie wspólnoty mający 50/100 udziału w nieruchomości wspólnej, Sąd z uwagi na brak legitymacji czynnej powództwo oddalił.
Na marginesie rozważań zauważyć należy, iż do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 kc), co w niniejszym przypadku również nie miało miejsca.