Sąd Apelacyjny w Gdańsku
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 709/16
Data wyroku: 2017-10-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Przybylska, Leszek Jantowski, Anna Daniszewska
Słowa kluczowe: Umowa, Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 673 kc

Sygn. akt V ACa 709/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 października 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Katarzyna Przybylska

Sędziowie:

SA Anna Daniszewska
SO del. Leszek Jantowski (spr.)

Protokolant:

st. sekretarz sądowy Halina Szulc

po rozpoznaniu w dniu 25 października 2017 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwC.
przeciwko Stowarzyszeniu „(...)" wC.
przy udziale interwenienta ubocznegoM. S. (1)
o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w(...)
z dnia 30 czerwca 2016 r. sygn. akt VI GC 239/15

I
zmienia zaskarżony wyrok:

a
w punkcie 2 (drugim) w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 8.029,34 (osiem tysięcy dwadzieścia dziewięć 34/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

b
w punkcie 3(trzecim) w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 12.094,32(dwanaście tysięcy dziewięćdziesiąt cztery 32/100) złote tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałej części;

III
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 11.373,35(jedenaście tysięcy trzysta siedemdziesiąt trzy 35/100) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

IV
zasądza od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 11.129,31(jedenaście tysięcy sto dwadzieścia dziewięć 31/100) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy
Sygn. aktV ACa 709/16

UZASADNIENIE

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wC.wniósł pozew przeciwko Stowarzyszeniu „(...)” z siedzibą wC.o ustalenie, że oświadczenie z dnia(...)r., podpisane przezJ. P.– Prezesa Zarządu orazJ. W.– Wiceprezesa Zarządu, złożone w imieniu pozwanego, doręczone powodowi(...)r., w przedmiocie rozwiązania umowy dzierżawy, zawartej(...)pomiędzy(...) Sp. z o.o.a Stowarzyszeniem „(...)”, której przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu położonego wC.przyulicy (...)wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych, dla których Sąd Rejonowy w(...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą KW (...), ze skutkiem jej rozwiązania na dzień 31 grudnia 2015 r., nie wywołuje skutków prawnych w postaci rozwiązania umowy dzierżawy z dnia(...), lub ewentualnie – o ustalenie, że wskazane oświadczenie z dnia(...)r. jest nieważne.
Na rozprawie w dniu 1 marca 2016 r. pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa.
Na tej samej rozprawie interwencję uboczną po stronie pozwanego zgłosiłM. S. (1). Interwenient uboczny wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu na podstawie spisu kosztów.
Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2016 r., wydanym w sprawie o sygn. akt VI GC(...), Sąd Okręgowy w(...)oddalił powództwo i zasądził od powoda(...) sp. z o.o.wC.na rzecz pozwanego Stowarzyszenia „(...)” wC.kwotę 15.229,34 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz zasądził od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 19.294,32 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:
Powód zawarł z pozwanym umowę dzierżawy z dnia(...), której przedmiotem było prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu położonego wC.przyulicy (...), stanowiącego działkę o numerze ew.(...), o powierzchni 1,0200 ha, wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych, dla których Sąd Rejonowy w(...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą KW (...).
W dniu(...)r. pozwany zawarł z interwenientem ubocznymM. S. (2), prowadzącym działalność gospodarczą podfirmą (...)z siedzibą wT., warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego przedmiotem dzierżawy oraz prawa własności budynków na nim posadowionych. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę 9.013.000,00 zł. Zgodnie z § 3 przedmiotowej umowy, jako warunek dojścia sprzedaży do skutku wskazano brak wykonania przez powoda(...) Sp. z o.o.prawa pierwokupu.
Pismem z dnia(...)r. pozwany wypowiedział powodowi umowę dzierżawy z dnia(...)oraz zawiadomił powoda o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy. Jako uzasadnienie wypowiedzenia pozwany wskazał istnienie ważnych przyczyn w postaci zawarcia przez pozwanego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy. Jednocześnie pozwany wezwał powoda do wykonania prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia na warunkach ustalonych w przedmiotowej umowie z kupującym.
Pozwany otrzymał dwie oferty zakupu przedmiotu dzierżawy, w tym jedną od powoda. Oferta powoda opiewała na kwotę 4.500.000,00 zł. W odpowiedzi na ofertę powoda, pozwany w dniu 4 września 2015 r. wystosował pismo, w którym określił cenę transakcyjną na kwotę 6.800.000,00 zł. Drugą ofertę złożyłafirma (...)z siedzibą wT.wraz zH. S., w której zaproponowana cena nabycia została określona na kwotę 9.013.000,00 zł. NastępnieH. S.wycofała się ze złożonej oferty.
Powód nie wykonał prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie § 10 umowy dzierżawy z dnia(...)
Pozwany jako następca prawnyZwiązku Zawodowego (...) S.A.z siedzibą wW., posiadał zobowiązania finansowe względem(...)wW.rzędu kilkuset tysięcy złotych.
Powód wydzierżawiał przedmiotową nieruchomość już od 1999 roku od poprzednika prawnego pozwanego –Związku Zawodowego (...) S.A.z siedzibą wW., pozostawał w stałych relacjach gospodarczych z pozwanym oraz miał wiedzę na temat przejęcia przez pozwanego wszystkich zobowiązańZwiązku Zawodowego (...) S.A.względem(...)wW..
W trakcie trwania procesu w niniejszej sprawie, powodowa spółka zawarła z interwenientem ubocznymM. S. (1)orazM. S. (3)– wspólnikamiSanatorium (...) s.c.wC.umowę przeniesienia wierzytelności oraz praw i obowiązków wynikających z kontraktu z(...)oraz z niektórych umów o pracę, na mocy której kupujący przejęli od powoda obiekt będący przedmiotem umowy dzierżawy z dnia(...)wraz pracownikami w trybieart. 23(
    1)k.p.Ponadto, powód zawarł zM. S. (1)umowę sprzedaży wyposażenia obiektu za cenę 430.000,00 zł brutto, zgodnie z załącznikiem nr 2 do umowy sprzedaży, a także porozumienie Nr(...)z(...)o przeniesieniu praw i obowiązków wynikających zumowy Nr (...)o udzielanie świadczeń opieki zdrowotnej w rodzaju lecznictwo uzdrowiskowe. Na mocy tego porozumienia, powód przeniósł z dniem 4 stycznia 2016 r. na rzeczSanatorium (...),(...) s.c.swoje prawa i obowiązki wynikające z kontraktu z(...).
Zarówno nieruchomość będąca przedmiotem dzierżawy, jak i znajdujące się na jej terenie budynki oraz część ich wyposażenia zostały wydane przez powoda w sposób dobrowolny. Powód nie prowadzi już na terenie przedmiotu dzierżawy działalności gospodarczej, którą przeniósł w inne miejsce.
W uzasadnieniu Sąd I instancji podał, że powyższy stan faktyczny ustalił w oparciu o okoliczności bezsporne, dowody z dokumentów, które nie budziły wątpliwości, zeznania świadków oraz przesłuchanie stron.
Dokumenty prywatne stanowiły dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie i w tym znaczeniu przedstawione przez strony dokumenty nie były kwestionowane. Były bowiem jasne, kompletne i czytelne. Sąd Okręgowy na rozprawie w dniu 21 czerwca 2016 r. oddalił wniosek pełnomocnika interwenienta o zwrócenie się do wojewody(...)o udzielenie informacji w przedmiocie tego, czy powód zwrócił się o wykreślenie lub zawieszenie jego rejestracji w Rejestrze Podmiotów Wykonujących Działalność Leczniczą i czy wniosek taki został uwzględniony oraz o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu, albowiem dowód ten nie dotyczył okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Z tych samych względów Sąd oddalił także wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z odpisu pełnego KRS. Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne w całości zeznania świadkówH. S.,M. T.,J. P.iJ. W., a także interwenienta ubocznegoM. S. (1), albowiem nie budziły one żadnych wątpliwości, były jasne, spójne i logiczne. Częściowo Sąd Okręgowy dał wiarę także zeznaniom wiceprezesa powoda –K. J., w szczególności w zakresie posiadania przez powoda wiedzy na temat zadłużenia pozwanego, zawarcia przez pozwanego warunkowej umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy zM. S. (1), a także co do postępowania ofertowego i możliwości złożenia przez powoda oferty kupna przedmiotu dzierżawy. Zdaniem Sądu I instancji nie zasługiwały na wiarę te zeznania powoda, według których do wydania sanatorium interwenientowi doszło pod przymusem, tj. w wyniku zastraszaniaK. J.iR. K.przezM. S. (1), bowiem okoliczność ta nie znalazła potwierdzenia w innych dowodach przeprowadzonych w sprawie.
Sąd Okręgowy wskazał, iż przedmiot sporu sprowadzał się zasadniczo do oceny, czy pozwany w sposób ważny i skuteczny złożył powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy zawartej między stronami w dniu(...), w szczególności, czy zaistniały ważne powody uzasadniające złożenie wypowiedzenia przez pozwanego.
Zdaniem Sądu Okręgowego, po stronie pozwanego wystąpiły ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodem. Przede wszystkim, za ważną przyczynę, wbrew stanowisku strony powodowej, Sąd uznał powstanie konieczności sprzedaży nieruchomości i zawarcie przez pozwanego zM. S. (1)warunkowej umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza w sytuacji, w której warunkiem zawarcia tejże umowy było wypowiedzenie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego, o którym to warunku powód został poinformowany w wyniku doręczenia mu przez pozwanego treści warunkowej umowy sprzedaży.
Możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy z dnia(...)przez jedną ze stron, w tym wypadku przez pozwanego, wynikała wprost z treści § 12 pkt 2 ww. umowy. Sąd Okręgowy zauważył, iż strony nie przewidziały w umowie dzierżawy żadnego szczegółowego katalogu tzw. ważnych przyczyn warunkujących możliwość złożenia wypowiedzenia, wobec czego przyjął, że katalog ten pozostawał otwarty. Sąd Okręgowy wskazał nadto na okoliczność, że pozwany będąc użytkownikiem wieczystym posiadał tytuł prawny do rozporządzania przedmiotem dzierżawy, w tym do jej zbycia na rzecz osoby trzeciej.
W ocenie Sądu Okręgowego, pozwany dokonując sprzedaży przedmiotu dzierżawy oraz wypowiedzenia umowy dzierżawy, nie naruszył zasad swobody kontraktowej określonych wart. 3531k.c.w zw. zart. 673 k.c.Przeciwnie, brak możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy w okolicznościach zaistniałych w przedmiotowej sprawie, tj. w sytuacji zawarcia przez pozwanego warunkowej umowy sprzedaży oraz wobec poważnych problemów finansowych pozwanego pozostających w związku z przejęciem zobowiązań poZwiązku Zawodowym (...) S.A.z siedzibą wW., byłby równoznaczny z bezpodstawnym ograniczeniem, a wręcz wyłączeniem w stosunku do pozwanego uprawnień wynikających z zasady swobody umów, stanowiącej jedną z naczelnych zasad prawa cywilnego oraz obrotu gospodarczego w polskim porządku prawnym.
W związku z powyższym, w ocenie Sądu Okręgowego, nie ulega wątpliwości, że pozwany dopełnił wszystkich formalności koniecznych, zarówno z punktu widzenia obowiązków ciążących na nim względem powoda z mocy umowy dzierżawy z dnia(...), jak i pod kątem poprawności przeprowadzenia procedury ofertowej. W szczególności pozwany poinformował powoda o zamiarze sprzedaży przedmiotu dzierżawy jeszcze przed wszczęciem procedury ofertowej, składając jednocześnie zapytanie o chęć zakupu przedmiotu dzierżawy przez powoda. Zaproponowana przez powoda cena nabycia w kwocie 4.500.000,00 zł była jednak niższa od wartości oszacowanej w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie pozwanego, wobec czego strony prowadziły dalsze negocjacje, lecz bez rezultatu, gdyż powód nie wyraził zgody na zapłatę wyższej kwoty. W powyższym zakresie Sąd Okręgowy oparł się w szczególności na dowodach z zeznań świadkaM. T.i prezesa zarządu pozwanegoJ. P., a także w znacznej części na zeznaniach wiceprezesa powoda –K. J.. Ich zeznania, jak i cały szereg pozostałych dowodów przeprowadzonych w sprawie, w tym dowodów z dokumentów, m.in. z pisma pełnomocnika pozwanego do radcy prawnegoM. J.z dnia 4 września 2015 r. oraz protokołu otwarcia ofert z dnia 24 września 2015 r., w sposób niebudzący wątpliwości wskazują na to, że procedura informacyjna związana ze sprzedażą przedmiotu dzierżawy została przeprowadzona przez pozwanego w sposób całkowicie prawidłowy i niebudzący żadnych zastrzeżeń. W związku z powyższym, powód miał faktyczną możliwość zaoferowania pozwanemu atrakcyjnej, wyższej ceny nabycia przedmiotu dzierżawy i skorzystania z prawa pierwokupu, czego jednak nie uczynił. Co więcej, powód mógł skorzystać z prawa pierwokupu nawet już po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży pomiędzy pozwanym aM. S. (1), co wynika wprost z treści pisma pozwanego z dnia(...)r. zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. W tym czasie powód znał już bowiem wysokość ceny nabycia zaoferowanej przezM. S. (1)(kopia umowy sprzedaży warunkowej stanowiła załącznik do wypowiedzenia z dnia 29.09.2015 r.), wobec czego mógł ją przebić i tym samym nabyć przedmiot dzierżawy od pozwanego.
Zdaniem Sądu I instancji w celu skorzystania z prawa pierwokupu, powód mógł np. zaciągnąć kredyt obrotowy, który pozwoliłby mu pokryć w całości cenę nabycia, tym bardziej, że powód w dalszym ciągu prowadzi działalność gospodarczą, wobec czego niewątpliwie posiada zdolność kredytową. Powód mógł także skorzystać z propozycji pozwanego polegającej na możliwości rozłożenia ceny nabycia na raty. Również i z tej możliwości powód nie skorzystał.
W ocenie Sądu Okręgowego nie pozostawał bez znaczenia fakt zawarcia przez powoda z interwenientem ubocznymM. S. (1)umowy przeniesienia wierzytelności oraz praw i obowiązków wynikających z kontraktu z(...)oraz z niektórych umów o pracę, a także umowy sprzedaży wyposażenia obiektu będącego przedmiotem umowy dzierżawy z dnia(...)za cenę 430.000,00 zł brutto, zgodnie z załącznikiem nr 2 do umowy sprzedaży, oraz porozumienia Nr(...)z(...)o przeniesieniu praw i obowiązków wynikających zumowy Nr (...)o udzielanie świadczeń opieki zdrowotnej w rodzaju lecznictwo uzdrowiskowe. Na mocy tego porozumienia, powód przeniósł z dniem 4 stycznia 2016 r. na rzeczSanatorium (...),(...) s.c.swoje prawa i obowiązki wynikające z kontraktu z(...).
Powyższe czynności podjęte przez powoda, jak również cała sekwencja innych zachowań powoda, w tym m.in. fakt dobrowolnego wydaniaM. S. (1)przedmiotu dzierżawy, świadczą zdaniem Sądu w sposób jednoznaczny o zaakceptowaniu przez niego skutków prawnych i faktycznych oświadczenia pozwanego z dnia(...)r. o wypowiedzeniu umowy dzierżawy z dnia(...)
Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy w pełni podzielił stanowisko strony pozwanej, według którego przyczyna wypowiedzenia umowy dzierżawy wskazana w oświadczeniu pozwanego z dnia(...)r., tj. zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, jest przyczyną ważną w rozumieniu § 12 pkt 2 umowy dzierżawy z dnia 12.06.2014 r. w zw. zart. 673 § 3 k.c.iart. 694 k.c.Powód zawierając umowę dzierżawy musiał liczyć się z tym, że taka ważna przyczyna może powstać.
Sąd Okręgowy zważył, iż analiza całokształtu materiału dowodowego sprawy, w tym m.in. zeznań prezesJ. P.oraz członka zarząduJ. W., jednoznacznie potwierdza okoliczność, że w chwili zawarcia umowy dzierżawy pozwany nie miał zamiaru sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz budynków stanowiących przedmiot dzierżawy, zaś do sprzedaży zmusiły go dopiero okoliczności, które powstały już po dacie zawarcia umowy dzierżawy, a związane z wynikami procesów sądowych prowadzonych w związku z zadłużeniem poprzednika prawnego pozwanego. Tym samym sprzedaż przedmiotu dzierżawyM. S. (1)i wypowiedzenie umowy dzierżawy powodowi nie były podyktowane wolą pozwanego, lecz koniecznością spłaty wszystkich ciążących na nim zobowiązań finansowych oraz warunkiem postawionym przezM. S. (1), zgodnie z którym umowa sprzedaży mogła dojść do skutku jedynie w wypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy powodowej spółce.
Niezależnie od powyższego Sąd Okręgowy dodał, iż skoro powód opuścił już na stałe nieruchomość i rozpoczął prowadzenie działalności w innym miejscu, to nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieskuteczności bądź nieważności oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy.
Mając na względzie powyższe, zdaniem Sądu I instancji powództwo podlegało oddaleniu w całości, w oparciu oart.3531k.c.w zw. zart. 673 § 3 k.c.i w zw. zart. 189 k.p.c.
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na mocyart. 98 § 1 i 3 k.p.c.orazart. 107 zdanie trzecie k.p.c.w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z dnia 5 listopada 2015 r.), w myśl zasady odpowiedzialności strony za wynik sprawy.
Apelację od powyższego wyroku wywiodła strona powodowa, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:
1.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu Okręgowego w(...), przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na przyjęciu, że w ustalonym stanie faktycznym sprawy, w wyniku doręczenia powodowi warunkowej umowy sprzedaży zawartej zM. S. (1)wraz z oświadczeniem pozwanego z(...)r. o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, powód został poinformowany o warunku interwenienta, pod jakim wyraził on zgodę na nabycie przedmiotu dzierżawy, w postaci złożenia powodowi oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, podczas gdy zarówno w treści oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, jak i w treści warunkowej umowy sprzedaży, taki warunek nie został w żaden sposób wyartykułowany, a powód dowiedział się o nim dopiero w trakcie trwania niniejszej sprawy sądowej,
2.mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu Okręgowego w(...), przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na przyjęciu, że powód zaakceptował skutki prawne i faktyczne oświadczenia pozwanego z(...)o wypowiedzeniu umowy dzierżawy z(...)., podczas gdy w toku postępowania powód cały czas zaprzeczał tej okoliczności, czego najdobitniejszym przykładem jest fakt trwania niniejszego postępowania. Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, w tym również za pomocą domniemania faktycznego, tak jak uczynił to Sąd Okręgowy w(...), że opuszczenie przedmiotu dzierżawy i zaprzestanie prowadzenia w nim działalności, w tym: sprzedaż części wyposażenia i przejęcie części pracowników przez interwenienta w trybie przepisuart. 23(

    1)k.p., powoduje upadek interesu prawnego powoda w negowaniu skuteczności otrzymanego wypowiedzenia umowy dzierżawy,
3.naruszenie przepisów postępowania, tj. przepisuart. 233 § 1 k.p.c, poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, ocenę materiału dowodowego, w związku z odmową przyznania wiarygodności twierdzeń powoda „według których do wydania sanatorium interwenientowi doszło pod przymusem, tj. w wyniku zastraszaniaK. J.iR. K.przezM. S. (1), bowiem okoliczność ta nie znalazł potwierdzenia w innych dowodach przeprowadzonych w sprawie”, podczas gdy z dokumentów zebranych w toku postępowania dowodowego jednoznacznie wynika, iż:
- niniejsze powództwo zostało założone na początku listopada 2015 r.,
- w piśmie pełnomocnika powoda z 3 grudnia 2015 r., skierowanym do pozwanego oraz interwenienta, powód stwierdził „jednocześnie informuję, iżM.mój złożył w Sądzie pozew o ustalenie bezskuteczności oświadczenia z(...)r. w przedmiocie rozwiązania umowy dzierżawy, zawartej(...)pomiędzy(...) sp. z o.o.a Stowarzyszeniem(...), w związku czym będzie nadal korzystał z przedmiotu dzierżawy”,
- w piśmie z 9 grudnia 2015 r., skierowanym do Komendanta(...)wC., powód zwrócił się z prośbą o „objęcie wydzierżawianego obiektu częstszym i specjalnym nadzorem, zwłaszcza w godzinach nocnych, celem wyeliminowania zachowań sprzecznych z przepisami prawa, zmierzającymi do zastraszania pracowników czy też zakłócenia porządku”, a następnie nagle, po około 20 dniach, tj. 4 stycznia 2016 r. wydał interwenientowi przedmiot dzierżawy.
W konsekwencji, opierając się na doświadczeniu życiowym oraz kierując się domniemaniami faktycznymi, nie sposób zdaniem skarżącego przyjąć, iż po około 15 latach posiadania przedmiotu dzierżawy, pisemnie odmawia pozwanemu i interwenientowi jego wydania, zakłada sprawę sądową, występuje do jednostki policji o objęcie przedmiotu dzierżawy specjalnym nadzorem, a następnie, na przestrzeni około 20 dni, całkowicie zmienia swoje zdanie i wydaje interwenientowi przedmiot dzierżawy, bez zaistnienia ku temu nowych okoliczności. Zważywszy, że te nowe okoliczności nie eliminują postępowania sądowego, nie sposób w ocenie skarżącego przyjąć, iż wydanie przedmiotu dzierżawy miało charakter dobrowolny. W ocenie skarżącego istotne znaczenie dla sprawy ma również to, iż wnioskował o przeprowadzenie dowodu z badania wariografem przedstawicieli strony powodowej, tj.K. J.iR. K., oraz interwenientaM. S. (1)- w przypadku wyrażenia przez niego takowej zgody, przez biegłego sądowego, na okoliczność zastraszania powoda, jednakże interwenient takowej zgody nie wyraził. Zatem brak zgodyM. S. (1)świadczy o chęci ukrycia prawdy odnośnie słów, jakie zostały przez niego wypowiedziane. Dlatego za wadliwe należy uznać nieprzyznanie przez Sąd Okręgowy w(...)wiarygodności twierdzeniomK. J.co do zmuszenia powoda przezM. S. (1)do wydania przedmiotu dzierżawy, mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy oraz przywołane dokumenty, które Sąd Okręgowy w(...), bez wskazania jakichkolwiek powodów, pominął w uzasadnieniu wyroku,
4.obrazę prawa materialnego, tj. przepisuart. 673 § 3 k.c.w zw. zart. 694 k.c.,art. 353(
    1), k.c.iart. 77 § 2 k.c., poprzez dokonanie jego błędnej wykładni, polegającej na przyjęciu, iż przyczyna wypowiedzenia umowy dzierżawy nie musi zostać wyraźnie wskazana w treści oświadczenia o jej wypowiedzeniu, bowiem jej uszczegółowienie albo wskazanie innych przyczyn może nastąpić w okresie późniejszym, co nie wpływa na skuteczność uprzedniego oświadczenia o wypowiedzeniu, a przez to jego wadliwe zastosowanie poprzez przyjęcie przez Sąd Okręgowy w(...), iż „po stronie pozwanego wystąpiły ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodem. Przede wszystkim, za ważną przyczynę, wbrew stanowisku strony powodowej, uznać należy powstanie konieczności sprzedaży nieruchomości i zawarcie przez pozwanego zM. S. (1)warunkowej umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza w sytuacji w której warunkiem zawarcia tejże umowy było wypowiedzenie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego, o którym to warunku powód został poinformowany w wyniku doręczenia mu przez pozwanego treści warunkowej umowy sprzedaży”, w sytuacji, gdy przyczyny te nie zostały wskazane w treści oświadczenia z(...)r. o wypowiedzeniu umowy dzierżawy,
5.naruszenie prawa materialnego, tj. przepisuart. 65 § 1 i 2 k.c., poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli powoda i pozwanych zawartych w § 12 ust. 1 pkt 2) umowy dzierżawy z(...), w treści którego strony przewidziały, że każda z nich może rozwiązać ww. umowę „za wypowiedzeniem dokonanym przez jedną ze Stron z ważnych przyczyn najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”, w związku z wadliwym przyjęciem, iż przyczyna określona w treści wypowiedzenia umowy z(...)r., w brzmieniu „zawarcie przez wydzierżawiającego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy” stanowi „ważną przyczynę” wyrażającą zamiar stron i cel umowy dzierżawy zawartej(...),
6.naruszenie prawa materialnego, tj. przepisuart. 189 k.p.c., przez jego niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy i wobec tego błędne przyjęcie, że powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieskuteczności bądź nieważności oświadczenia o rozwiązaniu umowy dzierżawy, gdyż „powód opuścił już na stałe nieruchomość i rozpoczął prowadzenie działalności w innym miejscu”, podczas gdy dla przyjęcia istnienia interesu prawnego, na podstawie powołanego przepisu, wystarczające jest stwierdzenie, że powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego jest jedynym środkiem prawnym przysługującym powodowi dla ochrony jego praw i wyjaśniającym jego sytuację prawną, co zachodzi w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania,
7.naruszenie prawa procesowego, tj. przepisuart. 328 § 2 k.p.c., poprzez niewskazanie przez Sąd Okręgowy w(...)jakichkolwiek motywów, czyli brak uzasadnienia faktycznego i prawnego, oddalenia powództwa odnośnie żądania ewentualnego, tj. ustalenia, że oświadczenie z(...)r., podpisane przezJ. P.- Prezesa Zarządu orazJ. W.- Wiceprezesa Zarządu, złożone w imieniu pozwanego, doręczone powodowi w dniu(...)r., w przedmiocie rozwiązania umowy dzierżawy, zawartej(...)pomiędzy(...) sp. z o.o.a Stowarzyszeniem „(...)”, której przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu położonego wC.przyulicy (...), wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych, dla których Sąd Rejonowy w(...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą KW (...), ze skutkiem jej rozwiązania na 31 grudnia 2015 r., jest nieważne,
8.naruszenie prawa materialnego poprzez zastosowanie przez Sąd Okręgowy w(...)rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych pomimo braku ku temu podstawy prawnej, gdyż ww. rozporządzenie weszło w życie 1 stycznia 2016 r. przy wszczęciu niniejszej sprawy w roku 2015, a zgodnie z § 21 ww. rozporządzenia „do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji”. Poza tym, za nieuzasadnione należy uznać przyznanie przez Sąd Okręgowy w(...)pozwanemu i interwenientowi dwukrotności stawki minimalnej kosztów zastępstwa procesowego, gdyż nie może uzasadniać tego wyłącznie obszerność pism procesowych, zwłaszcza, że odpowiedź na pozew została zwrócona w trybie przepisu 132§ 1 k.p.c.Poza tym Sąd Okręgowy w(...)nie wskazał na czym polegał stopień skomplikowania niniejszej sprawy, która w ocenie powoda nie była skomplikowana prawnie, bowiem ograniczała się wyłącznie do oceny zasadności wypowiedzenia umowy dzierżawy, z punktu widzenia przyczyny wskazanej w oświadczeniu pozwanego z(...)r.
Wskazując na powyższe zarzuty, powód wniósł o:
1.zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości, tj. ustalenie, że oświadczenie z(...)r., podpisane przezJ. P.- Prezesa Zarządu orazJ. W.— Wiceprezesa Zarządu, złożone w imieniu pozwanego, doręczone powodowi w dniu(...)r., w przedmiocie rozwiązania umowy dzierżawy, zawartej(...)pomiędzy(...) sp. z o.o.a Stowarzyszeniem „(...)”, której przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu położonego wC.przyulicy (...), wraz z prawem własności budynków na tym gruncie posadowionych, dla których Sąd Rejonowy w(...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą KW (...), ze skutkiem jej rozwiązania na 31 grudnia 2015 r., nie wywołuje skutków prawnych w postaci rozwiązania umowy dzierżawy z(...), lub ewentualnie — ustalenie, że wskazane oświadczenie z(...)r. jest nieważne,
bądź o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji,
2.zasądzenie od pozwanego oraz interwenienta ubocznego samoistnego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przed sądami pierwszej i drugiej instancji, według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwany i interwenient uboczny wnieśli o oddalenie apelacji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:
Apelacja co do zasadniczego przedmiotu procesu nie była uzasadniona.
W aktualnie obowiązującym modelu postępowania apelacyjnego sąd drugiej instancji, wskutek zaskarżenia apelacją wyroku sądu pierwszej instancji, rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia. Dokonuje własnych ustaleń faktycznych prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestając na zaaprobowanym materiale zebranym w pierwszej instancji, kontroluje prawidłowość postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związany zarzutami procesowymi przedstawionymi w apelacji,jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, stosuje przepisy regulujące postępowanie apelacyjne oraz, gdy brak takich przepisów, odpowiednio przepisy dotyczące postępowania przed sądem pierwszej instancji. Sąd odwoławczy samodzielnie ustala podstawę materialnoprawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania, nie wykraczając poza wniosek zawarty w apelacji i nie naruszając zakazureformationis in peiusoraz rozstrzyga o kosztach postępowania (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. III CZP 49/07- zasady prawnej, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55).
Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne, co czyni zbędnym ich ponowne przytaczanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014r. I CSK 628/13LEX nr 1554252,uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2016r. III CSK 210/15,Legalis numer 1444982). Podobnie Sąd Apelacyjny podziela dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, oraz ocenę prawną prawidłowo ustalonego stanu faktycznego.
Przechodząc do poszczególnych zarzutów apelacji w pierwszej kolejności należało się jednak odnieść do zarzutu naruszenia przepisów prawa procesowego, a mianowicieart. 328§2 kpc., regulującego warunki, jakie musi spełniać uzasadnienie wyroku. Zgodnie z tym przepisem „uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa”.
Naruszenie tego przepisu miało zdaniem skarżącego polegać na niewskazaniu jakichkolwiek motywów, jakimi kierował się Sąd przy oddaleniu powództwa ewentualnego, to jest żądania ustalenia, iż oświadczenie Zarządu Stowarzyszenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy było nieważne – jako dokonane bez stosownej uchwały Walnego Zebrania Stowarzyszenia. Rzeczywiście, Sąd I instancji tej kwestii szczegółowo nie rozważał, jednak przesądził, iż jego zdaniem wypowiedzenie umowy było ważne i skuteczne. Brak odniesienia się do zarzutu powoda co do braku umocowania zarządu do złożenia takiego oświadczenia woli nie jest tego typu uchybieniem, którego Sąd Apelacyjny – jako instancja merytoryczna - nie mógłby konwalidować. W istocie zgodzić należało się ze stanowiskiem strony pozwanej, że dla wypowiedzenia umowy nie było koniecznym podejmowanie odrębnej uchwały przez Walne Zebrania, gdyż kompetencja zarządu wynikała w tym zakresie z ogólnych zapisów statutu (§ 9 pkt. 7) upoważniających do sprawowania zarządu majątkiem Stowarzyszenia. Takiego warunku nie można domniemywać, skoro §8 pkt 14 statutu mówi wyłącznie o zgodzie Walnego Zebrania na zawieranie umów.
Ponadto za utrwalony w orzecznictwie należy uznać pogląd, który Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie w pełni podziela, wedle którego „zarzut naruszeniaart. 328 k.p.c.może być skutecznie podniesiony tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku zostanie zredagowane w sposób uniemożliwiający stwierdzenie, jakie ustalenia co do faktów i ocena prawna zadecydowały o wyniku postępowania w sprawie” ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2014r. I CSK 735/13LEX nr 1545043).
Innymi słowy, zarzut naruszenia przepisuart. 328§ 2 kpcodnoszący się do elementów, jakie winno zawierać uzasadnienie orzeczenia mógłby być uwzględniony tylko wtedy, gdyby sporządzone uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie pozwalałoby na merytoryczną ocenę rozstrzygnięcia. Tak w niniejszej sprawie nie było. Sąd Okręgowy wskazał, jakie poczynił w sprawie ustalenia faktyczne, na jakich w tym zakresie dowodach się oparł, przyczyn, dla których innym dowodom odmówił waloru wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnił podstawę prawną wyroku z przytoczeniem przepisu prawa. Sąd Apelacyjny– jako instancja merytoryczna – miał możliwość w oparciu o zgromadzony i materiał dowodowy poczynić własne ustalenia i dokonać ich subsumpcji. Reasumując, zarzut naruszeniaart. 328§2 kpcnie był trafny.
Przechodząc do pozostałych zarzutów apelacji, Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutu naruszeniaart. 233§1 k.p.codnoszącego się do odmowy uznania przez Sąd I instancji za wiarygodne twierdzeń powoda co do faktu wydania przedmiotowej nieruchomości pod przymusem, na skutek gróźb kierowanych przez interwenienta ubocznego względem członków zarządu powodowej spółki:K. J.iR. K..
Jak wskazuje się w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, sygn. akt II CKN 817/00, LEX nr 56906) ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie powinna odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań pomiędzy podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.
Zgodzić należało się z Sądem I instancji, że w istocie – poza zeznaniamiK. J.(k.353), nie zostały przedstawione dowody wystarczające do uznania tych twierdzeń za wykazane. Wskazane przez powoda: złożenie pozwu w listopadzie 2015r. (a więc przed wydaniem nieruchomości 4 stycznia 2016r.), czy skierowanie w dniu 9 grudnia 2015r. pisma do Komendanta(...)wC.nie świadczą same przez się, iż mające niespełna 3 tygodnie później zdarzenie w postaci wydania nieruchomości było wymuszone, czy niedobrowolne, zważywszy, że było ono połączone z podpisanie umowy na sprzedaż wyposażenia sanatorium i co najważniejsze – cesji uprawnień wynikających z zawartego uprzednio kontraktu z NFZ. W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzuty skarżącego wskazujące na to, iż nie jest w świetle zasad doświadczenia życiowego uzasadnione, aby złożywszy uprzednio pozew i pismo do Policji, następnie wydawać nieruchomość w sposób dobrowolny - były dowolne i nie poparte dowodami. Nie zmienia tego brak zgody interwenienta ubocznego na przeprowadzenie dowodu w postaci badania wariografem, zważywszy, iż sam ten dowód jest uznawany za wątpliwy pod względem przydatności do czynienia ustaleń faktycznych w sprawie. Stosowanie badania przy pomocy wariografu była przedmiotem zainteresowania doktryny i orzecznictwa w sprawach karnych, a to z uwagi na obowiązujący w procedurze karnejart.199a k.p.k., który dopuszcza możliwość stosowania w czasie badania przez biegłego środków technicznych mających na celu kontrolę nieświadomych reakcji organizmu badanej osoby, lecz tylko za jej zgodą. Dominującym jest pogląd, że badanie takie może mieć jedynie walor pomocniczy, zaś dowód z opinii biegłego przeprowadzającego badanie przy pomocy wariografu jest dowodem o charakterze  pomocniczym, pośrednim i nie może zastępować samodzielnych dowodów (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2015 r., III KK 18/15, Legalis 1310213). Nawet zatem jeżeli by uznać, że stosowanie wariografu jest dopuszczalne w postępowaniu cywilnym, na podstawieart.309 k.p.c, to tylko w celu uzyskania danych o reakcji danej osoby na zadawane jej pytania. Badanie takie nie może być podstawą do wyciągania wprost na jego podstawie wniosków co do wiarygodności danej osoby, wariograf nie jest więc - wbrew stereotypowym opiniom - probierzem prawdomówności, czy wykrywaczem kłamstw (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2015 roku, I KZP 25/14 OSNKW 2015, nr 5, poz. 38).
Co do zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na przyjęciu, że skarżący zaakceptował skutki prawne i faktyczne oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dzierżawy, to zarzut ten był o tyle chybiony, iż Sąd I instancji doszedł do takich wniosków jako następstwo poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych i nie stanowiło to elementu stanu faktycznego, lecz rozważań na płaszczyźnie kwalifikacji poczynionych ustaleń z punktu widzenia oświadczeń woli stron.
Podobnie odnośnie zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych co do poinformowania – w wyniku doręczenia warunkowej umowy sprzedaży wraz z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy dzierżawy – o warunku interwenienta w postaci uprzedniego wypowiedzenia umowy dzierżawy, nie jest to elementem ustalonego stanu faktycznego, lecz rozważań, w których wskazał, że „za ważną przyczynę, wbrew stanowisku strony powodowej, Sąd uznał powstanie konieczności sprzedaży nieruchomości i zawarcie przez pozwanego zM. S. (1)warunkowej umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza w sytuacji, w której warunkiem zawarcia tejże umowy było wypowiedzenie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego, o którym to warunku powód został poinformowany w wyniku doręczenia mu przez pozwanego treści warunkowej umowy sprzedaży”. (vide strona 13 uzasadnienia, k.414). Rzeczywiście, ani z treści oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, ani też z samej treści warunkowej umowy sprzedaży, taki warunek wprost nie wynika, to jednak nie miało to wpływu na ocenę zaistnienia ważnej przyczyny wypowiedzenia umowy dzierżawy. To z kolei prowadzi do oceny zarzutów apelacji o charakterze materialnoprawnym.
Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutów naruszeniaart. 673§3 kcw zw. zart.694 k.c.,art.3531k.c.iart. 77§2 k.c.
Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela wyrażone w orzecznictwie(por. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 listopada 2006 r.III CZP 92/06, OSNC 2007 nr 7-8, poz. 102, Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilnaz dnia 21 stycznia 2015 r. IV CSK 208/14, Legalis numer 1200479) i doktrynie ( K. Osajda, Komentarz do k.c. do art. 673, Legalis 2017) stanowisko, wedle którego dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas oznaczony, także wówczas, gdy jako przesłankę wypowiedzenia strony wskazały ważne przyczyny (ważne powody), tak jak w §12 pkt. 2 przedmiotowej umowy. W razie sporu pomiędzy stronami rzeczą Sądu jest ocenić, czy rzeczywiście takie ważne przyczynyad casuzaistniały. Sąd Apelacyjny nie podzielił przy tym zarzutu skarżącego, wedle którego nie jest dopuszczalnym szczegółowa egzemplifikacja wskazanej w wypowiedzeniu przyczyny wypowiedzenia już w toku postępowania sądowego. Zarzuty skarżącego odnosiły się do tego, iż pozwany jako przyczynę wypowiedzenia wskazał w sposób ogólny „zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy”, zaś dopiero w toku postępowania okazało się, że taki warunek – wypowiedzenie umowy dzierżawy – przedstawiłM. S. (1)składając ofertę nabycia nieruchomości, a takiego warunku w samej czynności wypowiedzenia nie było.
Rzeczywiście, jak już to wcześniej wspomniano z poczynionych ustaleń wynika, że w wypowiedzeniu nie wskazano, iż nabywca z warunkowej umowy sprzedażyM. S. (1)uzależnia zawarcie stanowczej umowy sprzedaży od wypowiedzenia umowy dzierżawy. Okoliczność tę należałoby jednak rozpatrywać na płaszczyźnie motywacji, jaką kierowało się pozwane Stowarzyszenie zamierzając sprzedać nieruchomość. Powód miał bowiem świadomość woli Stowarzyszenia sprzedaży nieruchomości, zważywszy na prowadzone uprzednio negocjacje pomiędzy stronami co do jej sprzedaży . Jak słusznie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy fakt prowadzenia tych negocjacji z powodem świadczy o lojalności pozwanego Stowarzyszenia względem swojego dzierżawcy, gdyż pozwany zaczął poszukiwać innych kontrahentów dopiero wtedy, gdy strony nie doszły do porozumienia odnośnie ceny sprzedaży. Zważywszy, że strony pozostawały w stałych relacjach powód miał świadomość przyczyn, dla których Stowarzyszenie podjęło zamiar sprzedaży nieruchomości, a które to przyczyny nie były jeszcze znane w momencie zawarcia umowy dzierżawy. Była to konieczność uzyskania środków na pokrycie wymagalnych zobowiązań przejętych po poprzedniku prawnym Stowarzyszenia. Już to samo zdaniem Sądu Apelacyjnego wystarczało do uznania, iż konieczność sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby trzeciej mogła być zakwalifikowana jako ważna przyczyna w rozumieniu §12 pkt. 2 umowy . Wprawdzie zbycie nieruchomości nie powoduje automatycznie konieczności rozwiązania umowy dzierżawy, gdyż co do zasady nabywca wstępuje w prawa wydzierżawiającego, jednak w tym konkretnym wypadku nabywca zamierzał samodzielnie podjąć działalność na przedmiotowej nieruchomości. Skoro zaś zbycie nieruchomości przez pozwanego było niejako wymuszone koniecznością uzyskania środków na spłatę zobowiązań, zaś potencjalny nabywcaM. S. (1)– oferujący cenę znacznie przewyższającą cenę zaoferowaną przez powoda - uzależniał zawarcie umowy sprzedaży od zakończenia stosunku dzierżawy, to w istocie zgodzić się należało z Sądem I instancji, iż pozwany wykazał istnienie ważnej przyczyny do wypowiedzenia umowy, przy czym sam warunek przedstawiony przezM. S. (1)odnośnie uprzedniego – przed zawarciem stanowczej umowy sprzedaży – wypowiedzenia umowy dzierżawy nie musiał być wskazanyexplicitew treści wypowiedzenia. Dla ważności wypowiedzenia umowy w tym przypadku wystarczające było ogólne stwierdzenie o zawarciu umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, bez konieczności wskazywania, iż nabywca uzależniał zawarcie umowy stanowczej od dokonania wypowiedzenia. W samym wypowiedzeniu za wystarczające należałoby bowiem uznać wskazanie przez wypowiadającego ogólnej przyczyny, którą uznaje za ważną w rozumieniu §12 pkt. 2 umowy. Nie jest przy tym konieczne szczegółowe opisywanie w wypowiedzeniu motywacji, jakie legły u podstaw dokonania wypowiedzenia. Oceny, czy przyczyna wypowiedzenia jest rzeczywiście ważna dokonuje się bowiem na płaszczyźnie sporu sądowego. Z tego też względu za chybiony należałoby uznać zarzut naruszeniaart. 65 k.c., którego skarżący upatrywał w przyjęciu, że przyczyna określona w treści wypowiedzenia w brzmieniu „zawarcie przez wydzierżawiającego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy” stanowi ważną przyczynę, „wyrażającą zamiar stron i cel umowy dzierżawy zawartej(...)” Ocena, czy wskazana przez pozwanego przyczyna wypowiedzenia była ważna winna być bowiem dokonywana na płaszczyźnie skuteczności dokonanego wypowiedzenia, a mianowicie tego, czy powołana przyczyna istotnie może być uznana za „ważną” w kontekście podstaw do rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony, a nie na płaszczyźnie wykładni oświadczeń woli stron w zawartej umowie dzierżawy, to znaczy, jak strony rozumiały użyte w umowie sformułowanie „ważna przyczyna”. Ta ważna przyczyna zazwyczaj nie musi być znana w momencie zawierania umowy na czas oznaczony, tak jak to było w niniejszej sprawie. Istotnym jest, że w ogóle strony dopuszczały możliwość wcześniejszego ustania stosunku prawnego. Na tleart. 65 k.c.przyjmuje się przy tym tzw. kombinowaną metodę wykładni, która w przypadku oświadczeń woli składanych innej osobie, przyznaje pierwszeństwo temu znaczeniu oświadczenia, jakie rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia. W przypadku oświadczenia ujętego w formie pisemnej sens oświadczeń woli ustala się na podstawie wykładni tekstu dokumentu. Podstawowa rolę mają tu językowe normy znaczeniowe ale także kontekst i związki znaczeniowe poszczególnych postanowień. Tekst nie stanowi jednak wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń, lecz konieczne jest również zbadanie zamiaru i celu stron, który nie musi być celem uzgodnionym lecz wystarcza cel zamierzony przez jedną i wiadomy drugiej, a także kontekstu faktycznego, w jakim umowę uzgadniano i zawierano oraz okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2017r. , I CSK 443/16 Legalis nr 1612219).
Na gruncie niniejszej sprawy nie budziło sporu to, że strona pozwana zawierając umowę dzierżawy z powodem nie miała jeszcze zamiaru zbyć nieruchomości, a to z tego względu, iż nie miała wiedzy co do obciążających ją zobowiązań finansowych po poprzedniku prawnym. Dopiero w trakcie obowiązywania umowy okazało się, że jedyną drogą do zaspokojenia roszczeń wierzycieli jest sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, gdyż zamiar zbycia innych lokali nie powiódł się. Z drugiej strony brak podstaw do przyjęcia, aby strony umowy z zakresu ważnych przyczyn wypowiedzenia umowy wyłączył zbycie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.
Co do zarzutu naruszeniaart.189 kpc, to trafnie zwrócił interwenient uboczny w odpowiedzi na apelację, że podstawą oddalenia powództwa przede wszystkim było to, że pozwany wykazał istnienie ważnej przyczyny dla wypowiedzenia umowy dzierżawy. Rzeczywiście, okoliczność opuszczenia nieruchomości, oraz rozpoczęcia prowadzenia działalności w innym miejscu należałoby raczej rozpatrywać na płaszczyźnie interesu faktycznego, a nie interesu prawnego w ustaleniu dalszego obowiązywania umowy dzierżawy, jednak zarzut naruszeniaart. 189 kpcbył o tyle chybiony, iż przepis ten – jako w istocie przepis o charakterze materialnoprawnym – wyznacza także krąg podmiotów legitymowanych biernie w procesie o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa. Podkreślenia bowiem wymaga, że żądanie pozwu w istocie sprowadzało się do ustalenia dalszego obowiązywania przedmiotowej umowy dzierżawy. Wobec zbycia przedmiotu umowy, jako wydzierżawiającego możnaby ewentualnie uznać jedynie nabywcęM. S. (1), jednak jak to wcześniej wskazano - strona pozwana oraz działający po jego stronie interwenient uboczny wykazali istnienie ważnej przyczyny do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy.
Z tych też względów Sąd Apelacyjny na podstawie wyżej cytowanych przepisów orazart. 385 kpcoddalił apelację co do zasadniczego żądania zgłoszonego w niniejszym procesie, uznając jednocześnie za skuteczne zarzuty apelacji dotyczące rozstrzygnięcia o kosztach procesu zawartego w zaskarżonym wyroku. Zgodzić się bowiem należało ze skarżącym, iż brak było podstaw do zasądzenia podwójnej stawki wynagrodzenia z tytułu zastępstwa prawnego. Uwzględniając stopień skomplikowania zagadnień prawnych występujących w przedmiotowej sprawie oraz nakład pracy pełnomocników, za wystarczające w ocenie Sądu było zasądzenie wynagrodzenia według stawek minimalnych obliczonych na podstawie obowiązującego w chwili wniesienia pozwuRozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. z 2013 r. poz.490 oraz z 2015 r. poz.617 i 1078). Zgodnie z §6 pkt.7 tego Rozporządzenia stawka ta – przy uwzględnieniu wartości przedmiotu sporu ponad 200.000,-zł – wynosiła 7.200,-zł. Do tego dochodziły pozostałe koszty poniesione przez pozwanego i interwenienta ubocznego, wynoszące odpowiednio: 829,34 zł w odniesieniu do pozwanego (17,-zł opłaty od pełnomocnictwa oraz 812,34 zł koszty dojazdu – k.386) i 4.894,32 zł w odniesieniu do interwenienta ubocznego (17,-zł opłata od pełnomocnictwa, 4.207,-zł opłata sądowa od interwencji ubocznej, 434,61 zł koszty stawiennictwa świadka, 235,71 zł koszty dojazdu – k.385). Łącznie daje to sumy odpowiednio 8.029,34 zł i 12.094,32 zł i takie też kwoty ostatecznie zasądzono od powoda na rzecz pozwanego i interwenienta ubocznego tytułem zwrotu kosztów procesu za pierwszą instancję.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną wart. 98 k.p.c.zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Skoro apelacja została oddalona, Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego oraz interwenienta ubocznego zwrot kosztów tego postępowania obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika.
Wysokość tego wynagrodzenia ustalona została w oparciu o obowiązujące w chwili wniesienia apelacji przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U z 2015r.poz.1800) – w brzmieniu przed ich nowelizacją obowiązującą od 27 października 2016r.
Zgodnie z § 2 pkt. 7 w zw. z §10 ust.1 pkt.2 cytowanego Rozporządzenia – przy uwzględnieniu wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącego ponad 200.000,-zł stawka ta wynosiła 10.800,-zł ( 14.400,-zł x 75%), Do tego dochodziły koszty dojazdu na rozprawę apelacyjną – zgodnie ze złożonym spisem wynoszące dla pozwanego 573,35 zł ( k.472), zaś dla interwenienta ubocznego 329,31 zł (k.474). Łącznie dało to sumę zasądzonych od powoda na rzecz pozwanego kosztów w wysokości 11.373,35 zł, zaś na rzecz interwenienta ubocznego – 11.129,31 zł.
SO (del.) Leszek Jantowski SSA Katarzyna Przybylska SSA Anna Daniszewska