Sąd Apelacyjny w Katowicach
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 895/16
Data wyroku: 2017-09-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Sznajder, Olga Gornowicz-Owczarek, Aleksandra Janas
Słowa kluczowe: Bezumowne korzystanie
Podstawa prawna: art. 224 kc

Sygn. akt V ACa 895/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 września 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Aleksandra Janas

Sędziowie:

SA Olga Gornowicz-Owczarek (spr.)
SO del. Katarzyna Sznajder

Protokolant:

Diana Starzyk

po rozpoznaniu w dniu 29 września 2017 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. T. (1)
przeciwko(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" wB.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 27 stycznia 2016 r., sygn. akt XIV GC 174/11

1
oddala apelację powódki i zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

2
oddala apelację pozwanej i zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 3.600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Katarzyna Sznajder

SSA Aleksandra Janas

SSA Olga Gornowicz-Owczarek

Sygn. akt V ACa 895/16

UZASADNIENIE
PowódkaJ. T. (1)dochodziła od pozwanej(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.kwoty 156.299,95 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości zabudowanej, usytuowanej wB.przyulicy (...), z odsetkami ustawowymi i kosztami procesu.
Powódka podała, że zawarła z pozwaną umowę najmu w przedmiocie budynku biurowego o łącznej powierzchni 773m2, która została wypowiedziana przez pozwaną na dzień 30 kwietnia 2010 r., jednak pozwana nie dokonała zwrotu powódce budynku. Powódka podała, iż uzgodniony czynsz w kwocie 31.000 zł przestał wiązać strony, mimo tego pozwana wpłaciła trzykrotnie część stawki tego czynszu oraz dokonała potrąceń wzajemnych należności do kwoty 122.700,05 zł. Wyjaśniła też, że sporna nieruchomość pozostaje przedmiotem ustawowej wspólności małżeńskiej, ale służy do prowadzenia działalności gospodarczej powódki. Zaprzeczyła, aby kiedykolwiek doszło do zawarcia nowej umowy najmu przez strony szczególnie, że swoje zamiary co do wysokości czynszu przedstawiła wyraźnie w korespondencji do pozwanej, czego pozwana nie zaakceptowała. Przyjęcie części kwot od pozwanej powódka traktowała jako częściowe rozliczenie bezumownego korzystania z nieruchomości.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana zakwestionowała legitymację czynną powódki i podniosła, że nieruchomość pozostaje ustawową wspólnością majątkową małżonków, tj. powódki iJ. T. (2). Według pozwanej, do wynajmu objętej sprawą nieruchomości konieczna była zgoda małżonka powódki, bowiem taka czynności przekroczyła zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym i podobnie jak przy wniesieniu powództwa w przedmiocie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości, niezbędna była zgoda jej małżonka. Pozwana zaprzeczyła, aby była w złej wierze. Według pozwanej, strony kontynuowały stosunek prawny najmu nieruchomości na zasadzie „dorozumianego” porozumienia. Pozwana zwróciła uwagę na pokrywanie przynajmniej w części bieżących kosztów utrzymania budynku. Ponadto pozwana uznała roszczenie powódki za nadużycie prawa podmiotowego i naruszenieart. 5 k.c., i podkreśliła, że zasądzenie dochodzonej kwoty na podstawieart. 224 k.c.„musiałoby odbyć się na rzecz obojga małżonków”.
Wyrokiem wstępnym z dnia 11 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w Katowicach uznał roszczenie powódki za usprawiedliwione co do zasady.
Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 5 lutego 2014 r. wydanym w sprawie o sygn. akt V ACa 865/13 oddalił apelację pozwanej. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, że o kwestii samodzielnej legitymacji powódki w niniejszej sprawie przesądza to, że powódka czynności podejmuje w ramach swej działalności zarobkowej. Czynność pobierania wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności zarządu rzeczą wspólną. Odpowiedzi na pytanie, czy powódce przysługiwało samodzielne prawo do podejmowania takich czynności zarządu należy poszukiwać na gruncie przepisówprawa rodzinnegoa niekodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem zart. 196 § 2 k.c.współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Przepisy te znajdują w sprawie zastosowanie pomimo istniejącego pomiędzy małżonkami konfliktu. Również bez znaczenia jest fakt, że powódka pozostaje udziałowcem pozwanej spółki. Pozwana jest bowiem osobą prawną, która samodzielnie i na własny rachunek prowadzi działalność gospodarczą i należy ją oddzielić od osób jej udziałowców. Przepisami, które znajdą w niniejszej sprawie zastosowanie są przepisyart. 36 § 3 k.r.o., z którego wynika, iż przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie orazart. 361§ 1 k.r.o., z którego wynika, że małżonek nie może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Stąd, mimo, że nieruchomość, której spór dotyczy objęta jest współwłasnością majątkową małżeńską, powódce przysługuje prawo samodzielnego zarządzania tą nieruchomością, a małżonek powódki nie może się sprzeciwić czynnościom zarządu tą nieruchomością podejmowanym przez powódkę. Biorąc pod uwagę wszystkie te okoliczności uznał Sąd Apelacyjny, że powódce przysługuje samodzielna legitymacja do dochodzenia roszczeń objętych sporem. Sąd Apelacyjny podkreślił także, że powódka wykazała fakt zerwania umowy najmu, pismem pozwanej z dnia 27 stycznia 2010 r., oraz że do ustalenia warunków nowej umowy nie doszło, bowiem strony nie porozumiały się w kwestii wysokości czynszu. Brak ustalenia tego istotnego warunku umowy wyklucza przyjęcie, że doszło miedzy stronami do zawarcia umowy najmu - chociażby w sposób dorozumiany. Nie bez znaczenia jest również to, że powódka domagała się od pozwanej zwrotu nieruchomości, co nie nastąpiło. Powyższe okoliczności przesądziły, w ocenie Sądu Apelacyjnego,o istnieniu złej wiary po stronie pozwanej. Pozwana wiedziała lub przynajmniej powinna wiedzieć, że zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego. W sprawie nie zachodzi również sytuacja umożliwiająca powoływanie się pozwanej na treśćart. 5 k.c.Brak bowiem nadużycia prawa w czynnościach powódki polegających na próbie uzyskania środków od osoby bezumownie korzystającej z nieruchomości, przy czym bez znaczenia jest, że pozwana jest spółką w której powódka posiada udziały.
Na rozprawie w dniu 10 lipca 2015 r. powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty 121.800 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, a w pozostałym zakresie cofnęła powództwo, na co nie wyraziła zgody pozwana. Strona powodowa wskazała, że podstawą faktyczną żądania pozwu jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ostatecznie za ostatnie 8 miesięcy 2010 roku.
Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2016 r. Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 13.088 złotych z odsetkami ustawowymi z tytułu opóźnienia od dnia 26 stycznia 2011 roku do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałym zakresie; zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 15.632 złote tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:
Powódka prowadzi działalność gospodarczą od 1994 r., a jej przedmiotem jest formalnie m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i wydzierżawionymi.
Umową z dnia 23 grudnia 1997 r. powódka i jej mążJ. T. (2)nabyli do majątku wspólnego prawo użytkowania wieczystego(...)o pow. 0,2467 ha wraz ze znajdującym się na niej budynkiem biurowym położonym wB.przyul. (...).

Ulica (...)rejonie numeru(...)w 2010 r. była wąską ulicą, bez chodnika i oświetlenia. Znajduje się kilka kilometrów od centrum. Po przeciwległej stroniebudynku przy numerze (...)znajdują się ogródki pracownicze. Znajdują się tam także magazyny budowlane, hurtownie: płytek ceramicznych i zabawek. Naulicy (...)w okolicy numeru(...)nie było sklepów, banków, infrastruktury usługowej.
Powódka z mężem dokonali remontu zakupionego budynku.Budynek przy numerze (...)składa się z 3 kondygnacji, każda po ok. 250 m2. Pierwsza – podziemie – to typowa piwnica – dawne szatnie, łaźnie pracowników. Panowała tam wilgoć. Nie było tam żadnych biur. Wykorzystywano te pomieszczenia jako tzw. graciarnię. Pomieszczenia drugiej i trzeciej kondygnacji to pomieszczenia biurowo-serwisowe. Pomieszczenia przyziemia w 2010 r. pozwana zajmowała na serwerownię i magazyn pozwanego. Znajdujący się przy budynku parking to element działki i wykonany był w 2010 r. z płyt betonowych. Obejmuje możliwość zaparkowania do 40 samochodów.
Umową z dnia 1 stycznia 2006 r. powódka zawarła z(...) sp. z o.o.umowę najmu budynku położonego wB.przyul. (...). Czynsz najmu został ustalony na kwotę 23.000 zł i dotyczył całego budynku poza pomieszczeniem na II piętrze budynku. Aneksem z dnia 1 lipca 2007 r. strony umowy najmu ustaliły czynsz najmu na kwotę 31.000 zł. Aneks wszedł w życie z momentem jego podpisania. Kwota ta obejmowała także możliwość korzystania z parkingu. Przyjęta stawka została ustalona przez powódkę iJ. T. (2)ze względu na potrzeby rodziny. Nie była to stawka rynkowa.
W 2010 r. powódka zajmowała w wynajmowanym budynku pomieszczenie o pow. 16 m2. Najmowana przez pozwaną spółkę powierzchnia natomiast wynosiła 757 m2.
Pismem z dnia 27 stycznia 2010 r. pozwana wypowiedziała najem budynku położonego przyul. (...)wB.z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który miał upłynąć w dniu 30 kwietnia 2010 r. Powodem wypowiedzenia był brak akceptacji dotychczasowej stawki czynszu przez pozwaną jako nieodbiegającego od stawek rynkowych. Pismem z dnia 26 stycznia 2010 r. prezes zarządu pozwanejJ. T. (2)zaproponował powódce zmianę podmiotową umowy najmu – on zostałby dopisany do strony wynajmującej, a wynagrodzenie byłoby dzielone po połowie.
Pismem z dnia 18 lutego 2010 r. powódka przyjęła wypowiedzenie umowy najmu, proponując jednocześnie nowe warunki najmu. Pozwana nie przyjęła proponowanych nowych warunków najmu. Strony nie ustaliły nowych warunków najmu. Powódka wyznaczyła moment zdania budynku na dzień 30 kwietnia 2010 r. na godz. 15.00. Wobec braku zdania budynku kolejny termin w tej kwestii został wyznaczony na dzień 21 lipca 2010 r. godz. 14.00. Nie doszły do skutku próby ugodowego zakończenia sporu.
Od dnia 1 maja 2010 r. pozwana zajmowała nieruchomość bezumownie. Strony nie zawarły innej umowy najmu chociażby nawet dorozumianej z powodu braku akceptacji przez pozwaną proponowanej przez powódkę stawki czynszu.
W okresie od maja do grudnia 2010 r. pozwana dokonywała na rzecz powódki trzech wpłat określając je jako ½ czynszu. W dniu 2 lipca 2010 r. zapłaciła przelewem powódce kwotę 15.100 zł tytułem ½ czynszu za maj 2010 r. W dniu 9 lipca 2010 r. zapłaciła przelewem powódce kwotę 15.100 zł tytułem ½ czynszu za czerwiec 2010 r. W dniu 15 września 2010 r. zapłaciła przelewem powódce kwotę 15.500 zł tytułem ½ czynszu za sierpień 2010 r. Ponadto na poczet czynszu za miesiące lipiec, wrzesień, październik, listopad i grudzień 2010 r. pozwana dokonała kompensaty na kwotę 15.500 zł za każdy z tych miesięcy. Pozwana spółka dokonywała bowiem spłaty ze swoich środków zobowiązań powódki jako przedsiębiorcy i jako osoby fizycznej, w tym zobowiązań powódki za prywatne nieruchomości powódki ((...)kamienica i(...)dom), rezerwację(...), spłaty kart za powódkę. Ponadto powódka pobierała sobie zaliczki z kasy spółki w różnych kwotach. Łącznie powódka została zaspokojona w różny sposób przez pozwanąspółkę (...)tytułem czynszu za ostatnie 8 miesięcy 2010 roku kwotą 126.200 zł. Strony procesu ostatecznie uznały , że powyższa kwota 126.200 zł stanowi zaspokojenie przez pozwanąspółkę (...)wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za ostatnie 8 miesięcy 2010 roku.
Pozwana spółka przelała ponadtoJ. T. (2)narachunek (...)będący rachunkiem wspólnym powódki iJ. T. (2)ostatnie 8 miesięcy 2010 roku łącznie kwotę 40.000:
- w dniu 13 grudnia 2010 r. kwotę 8.500 zł tytułem połowy czynszu,
- w dniu 12 listopada 2010 r. 6.000 zł tytułem częściowej zapłaty czynszu,
- w dniu 8 października 2010 r. 8.500 zł tytułem połowy czynszu,
- w dniu 14 września 2010 r. 8.500 zł tytułem spłaty kredytów hipotecznych,
- w dniu 9 sierpnia 2010 r. 8.500 zł tytułem połowy czynszu.
Wpłaty powyższeJ. T. (2)traktował jako dokonywane na jego rzecz jako współwłaścicielowi nieruchomości. O powyższych przelewachJ. T. (2)decydował osobiście zarazem jako prezes zarządu pozwanej spółki. Odbiorca przelewów i faktyczny dysponent rachunkuJ.iJ. T. (2)(...)-J. T. (2)nie potrafił wskazać, czy kwoty te były przekazywane na koszty związane z nieruchomością przyul. (...).
Działalność gospodarcza powódkiJ. T. (1)–PHU (...)jest specyficzna. Polegała w 2010 r. jedynie na zarządzaniu budynkiem przyulicy (...). W ramach prowadzonej firmy nie zarządzała innymi nieruchomościami. Ponadto jedynym przychodem w działalności gospodarczej powódki w okresie będącym przedmiotem niniejszego sporu (za ostatnie 8 miesięcy 2010 r.) był przychód z nieruchomości przyulicy (...). PowódkaJ. T. (1)nie miała innych przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
B. Ś.będąc pracownikiem i prokurentem pozwanej spółki w ramach obowiązków pracowniczych w spółce wykonywała wiele świadczeń dla powódki jako przedsiębiorcy, zarówno dotyczących jej przedsiębiorstwa, ale też życia prywatnego. Wykonywała przelewy na polecenie powódki, prowadziła pełna księgowość powódki, w tym rejestry VAT, raporty kasowe i bankowe, bilanse roczne, wystawiała faktury w imieniu powódki. Miała dostęp do rachunków bankowych powódkiJ. T. (1)i dokonywała także z rachunków bankowych powódki na polecenie powódki przelewów, w tym na jej zobowiązania prywatne.B. Ś.nie miała żadnej umowy z powódką, nie otrzymywała żadnego wynagrodzenia od powódki z tego tytułu. W ostatnich miesiącach 2010 roku powódka jako przedsiębiorca posiadała tylko konto bankowe w(...) Bank S.A.Na powyższe konto wpływały środki. Koszty działalności powódki w ostatnich ośmiu miesiącach 2010 rok stanowiły m.in. podatki od nieruchomości przyul. (...), ubezpieczenie tej nieruchomości, koszt kredytu.
W okresie od 1 maja 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. za najem budynku miałaby zastosowanie stawka czynszu w wysokości 23 zł za 1 metr2i przy zastosowaniu takiej stawki należy ustalić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości zabudowanej, usytuowanej wB.przyulicy (...), obejmującejdziałkę nr (...)o powierzchni 0,2467 ha, wpisaną doksięgi wieczystej nr (...).
Stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o bezsporne twierdzenia stron oraz zgromadzone w sprawie dokumenty, których autentyczności żadna ze stron nie kwestionowała. Oceniając zeznania powódki, w ramach których formułuje wnioski odnośnie atrakcyjności nieruchomości w 2010 r., stanu tej nieruchomości, jej lokalizacji Sąd Okręgowy uznał za niewiarygodne i sprzeczne z zeznaniami prezesa zarządu pozwanejJ. T. (2)i opinią biegłego sądowegoJ. B.. ZeznaniaJ. T. (2)w całości były dla Sądu wiarygodne i przekonujące, w tym co do opisu nieruchomości i opisu lokalizacji, a także w pozostałym zakresie, w tym w zakresie, gdy wskazuje przyczyny rozwiązania umowy najmu.J. T. (2)potwierdził także, że w rzeczywistości kwota wpłacana na wspólne kontoJ. T. (1)iJ. T. (2)była wypłacana jemu jako współwłaścicielowi budynku. Natomiast powódka wykazała skłonność do nadmiernej koloryzacji (na przykład opisując nieruchomość jako perełkę na skalę europejską), brak logiki w wypowiedziach i ich niezgodność z treścią dokumentów. Zwrócił uwagę Sąd Okręgowy, iż w pierwszej części przesłuchania powódka wskazała, że jako wspólnik pozwanej spółki uważa, iż ogromnym ryzykiem biznesowym jest niepłacenie przez pozwaną zobowiązań jednemu z kontrahentów. Żeby przeciwdziałać takiemu ryzyku wystąpiła z powództwem, kierując się interesem pozwanej spółki. Miało to wynikać z uprawnień nadzorczych pozwanej spółki jakim jest Walne Zgromadzenie Wspólników, którego jest członkiem. Zdaniem powódki jest to tzw. nadzór właścicielski i ten aspekt sprawy i wytoczenia powództwa uznaje za najważniejszy. Powyższy aspekt wytoczenia powództwa był niewiarygodny dla Sądu Okręgowego. W ocenie Sądu, nie tylko najważniejszym, ale jedynym celem wytoczenia powództwa są kwestie ekonomiczne, potrzeba uzyskania na własne cele jak najwyższej kwoty dochodu.
Sąd Okręgowy dał w pełni wiarę zeznaniom świadkaB. Ś.. Świadek ten będący pracownikiem i prokurentem pozwanej spółki w ramach obowiązków pracowniczych w spółce wykonywała wiele świadczeń dla powódki, zarówno dotyczących jej przedsiębiorstwa, jak i życia prywatnego. Zeznania świadka dokładnie wskazały, jak odbywało się księgowanie w pozwanej spółce, jakie dokumenty wewnętrzne z tego tytułu spółka wystawiała. W szczególności świadek wskazała, ze z tytułu wpłat na wspólne kontoJ. T. (1)iJ. T. (2)kwot po 8.500 zł pozwana spółka wystawiała wewnętrzną notę księgową naJ. T. (2)jako osoby fizyczną.
W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał żądanie pozwu za zasadne co do wysokości jedynie w części.
Powódka w niniejszym postępowaniu domagała się zasądzenia na jej rzecz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości położonej wB.przyul. (...), której po wygaśnięciu umowy najmu z dniem 30 kwietnia 2010 r. pozwana nie wydała powódce i świadomie bezumownie zajmowała. Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 5 lutego 2014 r. rozpoznając apelację pozwanej od wyroku częściowego, przesądził o istnieniu samodzielnej legitymacji powódki do wytoczenia powództwa w sprawie oraz o istnieniu „złej wiary” po stronie pozwanej.
Sąd Okręgowy wywiódł, że przysługujące właścicielowi na mocyart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.w zw. zart. 230 k.c.od posiadacza wynagrodzenie nie jest naprawieniem szkody, lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej; a więc tym co uzyskałby właściciel, gdy rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego. Tym samym, tak wypłacone świadczenie nie jest odszkodowaniem, do którego miałyby zastosowanie przepisy prawa cywilnego regulujące wysokość lub zasady ustalania roszczeń odszkodowawczych. Gdyby posiadanie cudzej rzeczy było osadzone w stosunkach umownych, korzystający byłby zobowiązany do określonego świadczenia pieniężnego. Wobec tego należy przyjąć, że wynagrodzenie takie powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, na przykład umowy najmu czy dzierżawy. Czynsz taki co do zasady byłby wtedy ustalany według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w okresie przedmiotowego posiadania.
W celu ustalenia wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego celem ustalenia rzeczywistej wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości z uwzględnieniem budynku na niej usytuowanego w okresie od 1 maja do 31 grudnia 2010 r. Biegły ustalił, w oparciu o dokonane oględziny oraz parametry, takie jak powierzchnia użytkowa, standard budynku, wyposażenie, lokalizacja budynku, dostęp do infrastruktury, ilość miejsc parkingowych, że w okresie od 1 maja 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. zastosowanie miałaby stawka czynszu w wysokości 23 zł za 1 metr2. Do ustalenia takiej stawki biegły zastosował porównawczą metodę analizy stawek rynkowych czynszu na lokalnym rynku przyjętych w budynkach o zbliżonych parametrach położonych zarówno w ścisłym centrum (m.in. budynek przyul. (...)) jak i centrumB.(m.in. budynki przyul. (...)). Biegły stwierdził, że dzielnica, w której budynek się znajduje, poza ścisłym centrum miasta, nie kojarzy się potencjalnemu najemcy z obiektami biurowymi. Stąd stawki czynszu w tej dzielnicy nie są wysokie. Najwyższe czynsze za najem powierzchni biurowej płaci się w obiektach nowoczesnych z zapleczem konferencyjnym, gastronomicznym, a nawet hotelowym z dużą ilością miejsc parkingowych. Budynek przyul. (...)takich wymogów nie spełnia chociaż został w nim przeprowadzony remont. W latach 1997-2000 budynek został przystosowany dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej, wykonano w nim instalacje elektryczną i wodno-kanalizacyjną, okablowanie, wymieniono stolarkę okienną, sufity z płyt G-K, tapety natryskowe na ścianach, wykładziny położono na podłogę. Wyremontowano również pomieszczenia biurowe.Budynek przy numerze (...)ul. (...)nie jest nowoczesnym budynkiem biurowym. Zdaniem biegłego, nie może być on do takich zaliczony skoro nie posiadał zaplecza konferencyjnego, gastronomicznego, nie wspominając o hotelowym.
Zarzuty zgłoszone do opinii przez powódkę Sąd Okręgowy uznał za bezzasadne.
Biegły wskazał, jakie czynniki miały wpływ na ustalenie stawki czynszu. Wskazał także, jaką metodę użył przy opracowaniu swojej opinii – przy podejściu porównawczym metodę analizy rynkowych stawek czynszowych na lokalnym rynku nieruchomości. Jest to odmienna metoda niż metoda używana w przypadku wyceny nieruchomości. W takich sytuacjach bowiem biegły posługuje się metodą korygowania ceny średniej (m.in. niezbędne porównanie 11 nieruchomości podobnych, w tym co do powierzchni biurowej) lub porównywania parami. W opinii ustnej biegły uszczegółowił, jakie budynki wziął pod uwagę przy ustaleniu stawki czynszu. W opinii Sądu, brak podstaw prawnych do narzucania obowiązku wyliczania stawki czynszu metodą wyceny nieruchomości przewidzianych dla ustalania wartości nieruchomości, m.in. ustawodawca nie przewidział jakichkolwiek metod dla wyceny stawek czynszu. Stosowne zasady wyceny i przepisy w tym zakresie powinny być stosowane odpowiednio. Należy zauważyć też, że inny, jest jeśli chodzi o zakres transakcji jest rynek sprzedaży nieruchomości, a inny udostępniania nieruchomości do korzystania. Przedmiotem opinii nie były okoliczności, od których zależne są stawki czynszu, a tym bardziej procentowy udział wpływu poszczególnych okoliczności na wysokość czynszu. Niezależnie od powyższego okoliczności takie, jak lokalizacja, położenie budynku, standard budynku, charakter pomieszczeń oraz zapewnienie miejsc parkingowych, zostały przez biegłego wymienione w pisemnej opinii w ramach wniosków końcowych jako czynniki, które przy uwzględnieniu posiadanej wiedzy i doświadczenia determinowały stanowisko i ocenę co do czynszu należnego za bezumowne korzystanie z budynku będącego przedmiotem opinii. Powyższe potwierdził również biegły w trakcie ustnej opinii wydanej na rozprawie w dniu 15 lipca 2015 r. Prywatne opinie w żadnej mierze nie podważają wiarygodności opinii biegłego sądowego, a tylko wskazują, jak próby matematycznego uszczegóławiania parametrów mogą być źródłem do nieskończonego podważania wzajemnych wyliczeń. Przykładowo opinia dołączona przez powódkę z 9 lutego 2015 r., nie indywidualizując nieruchomości, potwierdza, że posiadanie parkingu jest uwzględniane przy ustalaniu czynszu w ramach stawki za 1 m2powierzchni biurowej, a nie jest dodatkowo wyliczana w ramach wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Opinia ta potwierdza także fakt, iż większe powierzchnie biurowe (całe budynki) mają co do zasady niższą stawkę niż lokale o mniejszej powierzchni.
Biegły ocenił lokalizację budynku w pisemnej opinii jako poza ścisłym centrum. W trakcie ustnych wyjaśnień szczegółowo opisał położenie budynku, wskazując, że w okolicy nie ma wielu obiektów biurowych, a są tam najczęściej magazyny, składy, obiekty handlowe lub bazy firm usługowych. Powyższy opis współgra z zeznaniami obu stron. Należy zauważyć, że nawet powódka potwierdziła, że w 2010 r. z jednej strony budynku znajdowała się hurtownia zabawek, a z drugiej strony magazyny budowlane. Gdy do tego dodać, iż po przeciwległej stronie ulicy znajdują się dwa wejścia do ogródków działkowych, niewątpliwie taki opis lokalizacji daje podstawy do wniosku, że nie jest to typowe miejsce dla biurowców i uzasadnia konkluzje biegłego – zważywszy na posiadaną przez niego w tym zakresie wiedzę – że była to w 2010 r. niezbyt popularna lokalizacja. Powyższe położenie faktyczne nieruchomości na uboczu, w otoczeniu obiektów poprzemysłowych potwierdza mapa. Niewątpliwie pojęcie centrum miasta jest kategorią ocenną. M.in. powódka zeznała, że nie wie, gdzie jest centrum wB., choć mieszka wB.od 20 lat. Zdaniem powódki,ul. (...)jest jedną z najważniejszych ulic wB.. Polemika z tą oceną nie ma większego znaczenia, bowiem w niniejszej sprawie ma znaczenie dokładna lokalizacja budynku, a więc ocena nie tyle całejulicy (...), a jej fragmentu przy numerze(...), który stanowi jej końcowy fragment. Sąd Okręgowy oparł się na zeznaniach prezesa zarządu pozwanej i podkreślił, żeulica (...)w rejonie nr(...)w 2010 r. była wąską drogą, ze ścieżką obok oraz brakiem chodnika i oświetlenia i odmówił w tym zakresie wiary powódce ze względu na stwierdzoną łatwość w nadmiernej koloryzacji opisu nieruchomości i jej otoczenia.
Biegły uwzględnił standard i charakter budynku przy ustaleniu wartości czynszu. Wskazał, że w suterenach budynku znajdują się powierzchnie magazynowo-serwisowe, co współgra z opisem powyższej pierwszej kondygnacji dokonanym przez prezesa zarządu pozwanej. Nie sposób dać wiary powódce w powyższym zakresie, która określiła powyższe pomieszczenia jako najbardziej ekskluzywną część budynku. Zeznania powódki, że w przyziemiu oprócz tzw. brudnego serwisu znajdują się biura, są zatem niewiarygodne. Przeczy im także opinia biegłego, który jako osoba niezależna dokonała oględzin budynku.
Bezsporne było między stronami, że zarówno w 2010 r., jak i aktualnie, kiedy uległa poprawie infrastruktura, ulica nie jest objęta strefą płatnego parkowania. Zważywszy na opis nieruchomości i sąsiedztwo ogródków działkowych, żądanie powódki uwzględnienia dodatkowej opłaty za miejsca parkingowe nie znajduje żadnego uzasadnienia. Tzw. parking to element działki wykonany z płyt betonowych. Powódka też potwierdziła, że w 2010 r. parking nie był i nie jest nadal ogrodzony oraz, że można było ponadto parkować wzdłużul. (...). Jak wskazał biegły sądowy, ustalając stawkę czynszu za 1 metr kwadratowy powierzchni biurowej uwzględnił on okoliczność posiadania parkingu w stawce czynszu i w przypadku obiektu przyul. (...)nie ma uzasadnienia dodawania dodatkowej opłaty najemcy za miejsca parkingowe. Zważywszy na położenie nieruchomości (nie w ścisłym centrum, na uboczu) oraz na przedmiot bezumownego korzystania (działka z budynkiem o dużej powierzchni) wyodrębnienie w ramach takich działek miejsc parkingowych dla samochodów jest powszechne. Takie obiekty mają właśnie miejsca parkingowe i w przypadku takich budynków wynajmujący nie nakładają dodatkowych opłat za miejsca parkingowe. Na fakt zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych wskazał biegły wyraźnie także w pierwszym zdaniu wniosków końcowych opinii pisemnej jako jeden z czynników, które przy uwzględnieniu posiadanej przez biegłego wiedzy i doświadczenia wpłynęły na ostatecznie wskazaną stawkę czynszu za 1 m2powierzchni biurowej. Zarzucanie w tej sytuacji przez stronę powodową, że kwota czynszu wyliczona przez biegłego nie obejmuje przynależnych do nieruchomości dedykowanych miejsc parkingowych, a jedynie samą powierzchnię użytkową budynku, stoi w sprzeczności z jednoznaczną i konsekwentną w tym zakresie opinią biegłego.
Uzasadnieniem wniosku dowodowego strony powodowej o powołanie dowodu z nowej opinii biegłego było m.in.: sprzeczność opiniiJ. B.z m.in. ze stawkami z opinii prywatnej złożonej przez powódkę, ze stawkami ze strony(...)ze stawkami za budynek(...), ze stanowiskiem procesowym pozwanej, z dotychczas niespornym stanowiskiem stron w zakresie stawki 41 zł za 1 m2. Sąd Okręgowy wniosku tego nie uwzględnił i uzasadnił to tym, iż wszystkie te stawki powołane przez powódkę są różne. Już chociażby z tego względu każdą opinię biegłego można byłoby podważyć, gdyby przyjąć poprawność rozumowania strony powodowej, bowiem nie ma takiej stawki, która byłaby zgodna z tymi rożnymi stawkami powołanymi przez stronę powodową. Na tym właśnie polega dowód z niezależnej opinii biegłego.
Wartość dowodową opinii prywatnychF. J.iW. M.Sąd Okręgowy ocenił przez pryzmatart. 245 k.p.c.Opinie prywatne cechuje jednostronność, niemożność przedstawienia przez stronę przeciwną własnych spostrzeżeń mających na celu zobiektywizowaną analizę opiniowanego przedmiotu, w przeciwieństwie do opinii biegłego sądowego, który dysponuje materiałem przedstawionym przez obydwie strony, a więc w sposób bezstronny dokona oceny opiniowanego przedmiotu. Odnosząc się do merytorycznej zawartości przedstawionych przez strony opinii prywatnych Sąd Okręgowy wskazał, że opiniaF. J.wskazuje, iż okres badania to lata 2013-2015, a więc okres późniejszy do tego, którego dotyczy opinia (2010 r.), a ponadto baza porównawcza odnosi się do obiektów położonych w centrum, a nie w rejonie porównywalnym doul. (...). Podobnie metoda przyjęta przez biegłego jest metodą stosowaną w wycenie nieruchomości. W świetle jednoznacznej opiniiJ. B., że położenie nieruchomości przyul. (...)w otoczeniu obiektów poprzemysłowych jest niezbyt popularną lokalizacją wB.podważa nadaną przezF. J.najwyższą wartość z tytułu jej położenia. Także wyselekcjonowane przez powódkę oferty wynajmu dużych powierzchni nie mogą podważać opinii biegłego. Są to bowiem oferty, a nie stawki transakcyjne. Dotyczą obiektów zlokalizowanych w centrum, a nawet w ścisłym centrum, gdzie choćby w niedalekiej odległości znajdują się banki, sklepy, szkoła, poczta. Dotyczą aktualnych stawek żądanych przez wynajmujących i zasadniczo są to stawki oscylujące w kwotach między 20 zł a 30 zł, a nie 41 zł. Stawki ze strony(...)mają charakter ofert, a nie faktycznie obowiązujących stawek transakcyjnych. Nie sposób zatem wykorzystywać ich jako materiał porównawczy to określenia realnej stawki rynkowej możliwej do uzyskania za wynajem obiektu przyul. (...).
Biegły sądowy wskazał, że w swojej opinii wykorzystał dane dotyczące najmu budynku o nazwie BIT. Wskazał, że jest to budynek opisany jako obiekt przy ul.(...). W opinii pisemnej biegły wskazał, że jest to obiekt o stawce czynszu 28 zł/m2. Był to jeden z obiektów wykorzystanych do analizy rynkowych stawek czynszowych. Jako jeden z obiektów wykorzystanych do porównania nie mógł stanowić bezpośredniego odniesienia we wnioskach opinii biegłego sądowego, gdyż nie jest on identyczny z opiniowanym budynkiem przyul. (...). Wskazać jednak należy również, że pozwana wynajmowała pomieszczenia w owym budynku w latach 2006-2009) i czynsz w tym budynku był jeszcze niższy – rzędu 12 zł plus VAT, 17 zł plus VAT, 22 zł plus VAT, 23,50 zł plus VAT w kolejnych latach. Poza tym najemca korzystał z parkingu, opłacał media.
Sąd nie podziela stanowiska strony powodowej, aby stawka ustalona przez biegłego była sprzeczna z bezsporną miedzy stronami stawka 41 zł za 1 metr kwadratowy. Stawka ta bowiem, wbrew twierdzeniu strony powodowej, nie była bezsporna między stronami. Powyższe przesądzone zostało ostatecznie w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 5 lutego 2014 r., że strony „nie porozumiały się w kwestii wysokości czynszu najmu” . Stawka powyższa została uznana za zbyt wysoką i jako taka stała się przyczyną wypowiedzenia umowy najmu przez pozwaną.
Biegły ustalił dokładną stawkę czynszu najmu za 1 m2budynku w 2010 r. na kwotę 23 zł netto za 1 m2,  a zatem zarzut powódki braku jednoznacznej stawki uznano za niezasadny. Przedłożone przez obie strony znaczne ilości przykładów wynajmu lokali lub obiektów oraz dwie opinie prywatne potwierdzają generalnie zasady przy ustalaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowej z umiejscowionym na niej budynkiem biurowym bądź magazynowym. Po pierwsze, wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tak określonej nieruchomości sprowadza się do wyliczenia stawki czynszu za 1 m2powierzchni biurowej i nie jest wyliczana dodatkowo stawka za 1 m2powierzchni gruntowej. Po drugie, fakt, że tzw. ewentualne miejsca parkingowe, w szczególności, gdy obiekt jest poza ścisłym centrum, nie stanowią odrębnego składnika wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości gruntowej z budynkiem biurowym, a jako jeden z elementów korzyści czy też standardu dla obiektu biurowego uwzględniane są w ramach stawki wyliczanej za 1 m2powierzchni biurowej. Po trzecie, niewielka ilość nieruchomości podobnych na lokalnym rynku, to jest obejmującym miastoB., a więc nieruchomości zabudowanej o dużej powierzchni biurowej. Wycena metodą korygowania ceny średniej dla swej poprawności wymaga bowiem przyjęcia co najmniej kilkanaście (a więc co najmniej 11 nieruchomości gruntowych zabudowanej budynkiem biurowym o bardzo dużej powierzchni dla których znane są ceny transakcyjne).
Podkreślono też, że opinia na okoliczność ustalenia rynkowych stawek czynszu dzierżawnego odnoszących się do określonej nieruchomości jest oczywiście hipotetyczna. Jej poprawność zdeterminowana jest doborem porównawczych umów, które w okresie objętym badaniem biegłego były w odniesieniu do nieruchomości podobnych zawarte. Oczywistym też jest, że nie jest możliwe odszukanie transakcji (bądź jedynie w niewielkim zakresie) dotyczących nieruchomości, które byłyby tożsame we wszystkich parametrach z rzeczą (nieruchomością) podlegającą ocenie. Trudności, i związane z tym ryzyko nieadekwatnego oszacowania, jest tym większe im bardziej nietypowy jest obiekt (nieruchomość), której ów szacunek ma dotyczyć. Zaznaczyć zaś należy, że sporna nieruchomość taką nietypową na rynku dzierżawy nieruchomości niewątpliwie była. Wynikało to natomiast z jej rozmiarów, gdyż powierzchnia budynku liczyła ponad 750 m2.
Ostatecznie Sąd Okręgowy uznał opinię sporządzoną przez biegłegoJ. B.za w pełni przydatną w sprawie, a wniosek w przedmiocie dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego Sąd zatem oddalił.
Sąd Okręgowy zanegował stanowisko powódki, iż dowodem na akceptację przez pozwaną stawki za bezumowne korzystanie w wysokości 31.000 zł za miesiąc jest jej księgowanie w rachunkowości pozwanej spółki. W ocenie Sądu, kwestia księgowania określonych kwot, faktur, zobowiązań, np. na potrzeby podatkowe (publicznoprawne) nie świadczy i nie przesądza o stawce rynkowej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Pozwana spółka dokonuje określonej interpretacji przepisów podatkowych, a księgowanie służy właśnie tym celom. Nie stanowi powyższe księgowanie akceptacji miesięcznej stawki 31.000 zł przez pozwanego czy też jej uznania na gruncie cywilnoprawnym. Na gruncie cywilnoprawnym przesądzone zostało prawomocnym wyrokiem wstępnym, że pozwana spółka złożyła skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, nie akceptując dotychczasowej stawki 31.000 zł netto oraz, że nie doszło do ustalenia warunków nowej umowy najmu. Przesądzone zostało ostatecznie, że strony „nie porozumiały się w kwestii wysokości czynszu najmu”.
Nie zastępuje także ustalenia wysokości rynkowej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie fakt wpłat dokonywanych przez pozwaną spółkę na rachunek bankowy, którego współwłaścicielami sąJ. T. (1)iJ. T. (2). Po pierwsze, wpłaty te w spornym okresie dotyczyły tylko pięciu miesięcy i wynosiły 6.000 albo 8.500 złotych. Po wtóre, były one wykonywane tytułem zapłaty określonej części czynszu. Do momentu rozpoznania apelacji pozwanej spółki od wyroku wstępnego w niniejszej sprawie pozwana spółka powoływała się m.in. na dorozumiane zawarcie umowy najmu, a powódka natomiast konsekwentnie twierdziła, że od 1 maja 2010 r. strony nie wiąże umowa najmu. Ewentualny konsensus w zawarciu stosunku najmu obejmować musi wszystkie elementy przedmiotowo i podmiotowo istotne, a więc nie tylko wysokość czynszu, ale też ilość osób występujących po stronie wynajmującej. Po trzecie wpłaty dokonywane przez pozwaną spółkę na wspólny rachunek powódki iJ. T. (2)strona powodowa konsekwentnie nie traktuje jako wykonywane we właściwej formie i właściwej osobie, podkreślając, że są to prywatne wpłaty do kieszeniJ. T. (2), a nie zapłata za bezumowne korzystanie. Jeżeli powódka z jednej strony konsekwentnie odmawia wpłatom pozwanej spółki na wspólny rachunekJ. T. (1)iJ. T. (2)charakteru spełnienia zobowiązania z tytułu zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, to nie może zarazem takich wpłat skutecznie traktować jako elementu zaakceptowana przez pozwaną wyższej stawki. Jeżeli bowiem nie ma porozumienia pomiędzy stronami co do powyższej istotnej okoliczności, to tym samym nie ma możliwości uznania tej stawki za uzgodnioną a już nigdy rynkową. W niniejszej sprawie ze względu na powiązania rodzinne, właścicielskie, udziałowe każda zawarta umowa będzie transakcją spełniającą cechy zależności zart. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też transakcją, w której wystąpiły szczególne warunki transakcji z§ 5 pkt 1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowegostosowanych w drodze analogii. Nie sposób traktować zatem jakichkolwiek zawieranych ewentualnie w przyszłości umów pomiędzy stronami, akceptacji, uznań jako odzwierciedlających rynkowe stawki czynszu.
Identyczne względy decydują, że także trzy wpłaty dokonane przez pozwana spółkę (faktycznie przezB. Ś.) na rachunek bankowy powódki, to jest w dniu 2 lipca 2010 r. kwotę 15.100 zł tytułem połowy czynszu za maj 2010 r., w dniu 9 lipca 2010 r. kwotę 15.100 zł tytułem połowy czynszu za czerwiec 2010 r. i w dniu 15 września 2010 r. kwotę 15.500 zł tytułem połowy czynszu za sierpień 2010 r., nie stanowią uznania lub uzgodnienia przez pozwaną wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Stawka wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od 1 maja 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. było od początku sporna pomiędzy stronami tego procesu. Co więcej, sporny charakter stawki czynszu przewidzianej w umowie najmu był właśnie przyczyną wypowiedzenia powyższej umowy przez pozwaną spółkę. Stawka umowy najmu miała nierynkowy charakter i została ustalona w wypowiedzianej umowie najmu ze względu powiązania rodzinne. Jak wskazał w swoich zeznaniachJ. T. (2)została ustalona m.in. ze względu na ochronę interesu rodziny, możliwość kształcenia dzieci oraz pomnażanie dóbr materialnych rodziny, a dopiero potem interes spółki. Brak podstaw do odmowy wiarygodności tym zeznaniom, gdy dokona się bliższej analizy działalności gospodarczej powódki, jej charakteru i sposobu prowadzenia. Jak przyznała nawet powódka jej działalność gospodarcza polegała jedynie na zarządzaniu budynkiem przyulicy (...). W ramach prowadzonej firmy nie zarządzała innymi nieruchomościami. Ponadto jedynym przychodem w działalności gospodarczej powódki w okresie będącym przedmiotem niniejszego sporu był przychód z nieruchomości przyulicy (...). PowódkaJ. T. (1)nie miała innych przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pozwana spółka wykonywała też remonty i inwestycje.(...)finansowo – księgową zajmowała się pracownica pozwanej spółkiB.Ś.bez jakiegokolwiek umowy i wynagrodzenia od przedsiębiorcyJ. T. (1).
Sąd Okręgowy nie uwzględnił wpłat dokonywanych przez pozwaną spółkę w 2010 r. (ostatecznie ustalonych na 40.000 zł) na wspólny rachunek powódki iJ. T. (2)o nr(...)tytułem należności za najem dlaJ. T. (2)jako współwłaściciela nieruchomości. W zakresie zaliczenia na poczet wpłaty kwoty 7.000 zł dokonanej w dniu 9 lipca 2010 r. na inny rachunek pozwana cofnęła wniosek o jej zaliczenie. Mimo że rachunek ten jest rachunkiem wspólnym powtórzyć należy za Sądem Apelacyjnym rozpoznającym apelację od wyroku wstępnego, iż przepisami, które znajdą w niniejszej sprawie zastosowanie są przepisyart. 36 § 3 k.r.o., z którego wynika, iż przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie orazart. 361§ 1 k.r.o., z którego wynika, że małżonek nie może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Z powyższych przepisów należy wywieść także konstatację, że jedynie wpłaty dokonywane na samodzielny rachunek powódki jako zarządzającej nieruchomością z budynkiem mogą być traktowane jako zaspokojenie słusznie dochodzonych przez powódkę roszczeń z bezumownego korzystania z nieruchomości przez pozwaną. To powódka zarządzała nieruchomością, a więc to ona jedynie była uprawniona do pobierania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.J. T. (2)potwierdził w ramach zeznań, że w rzeczywistości kwota wpłacana na wspólne kontoJ. T. (1)iJ. T. (2)była wypłacana jemu jako współwłaścicielowi budynku. Zatem nie była to wpłata na rzecz powódki jako przedsiębiorcy uprawnionej do pobierania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością obejmuje bowiem czynności fatyczne i prawne, w tym pobieranie wynagrodzeń, korzyści i przychodów jaki przynosi powyższa nieruchomość na podstawie wszelkich stosunków zobowiązaniowych (nie tylko umownych).
Na rozprawie w dniu 15 stycznia 2016 r. strona powodowa podtrzymała żądanie zasądzenia 121.800 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. Roszczenie powódki Sąd uznał za zasadne z uwzględnieniem stawki wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości ustalonej w opinii biegłego sądowego. Łącznie rynkowy czynsz za najem budynku przy stawce za 1 metr2w wysokości 23 zł x 757 m2(773 m2– 16 m2które zajmuje powódka) wynosi 17.411 zł za miesiąc, a za osiem miesięcy 139.288 zł.
Ponieważ w sprawie bezspornym było, że w okresie 8 miesięcy 2010 r. powódka została zaspokojona w zakresie kwoty 126.200 zł należność, jakiej mogła domagać się za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości gruntowej z budynkiem za okres od 1 maja 2010 roku do 31 grudnia 2010 roku, stanowi kwotę 13.088 zł (139.288 zł - 126.200 zł).
Podstawę prawną orzeczenia stanowiłart. 224 k.c.w zw. zart. 225 k.c.w zw. zart. 230 k.c., gdyż pozwana jest posiadaczem zależnym, a zakresie odsetek ustawowychart. 481 § 1 i 2 k.c.Jako datę początkową naliczania odsetek ustawowych Sąd przyjął dzień 26 stycznia 2011 r. jako dzień wniesienia pozwu, zgodnie z żądaniem pozwu.
W pozostałym zakresie zatem Sąd oddalił powództwo.
Na rozprawie w dniu 10 lipca 2015 r. powódka zmodyfikowała swoje roszczenie żądając zasądzenia od pozwanej kwoty 121.800 zł i cofając pozew w pozostałej części. Pozwana spółka skorzystała z uprawnienia procesowego i nie wyraziła zgody na cofnięcie pozwu w tym zakresie. Powódka nie dokonała cofnięcia pozwu wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie dokonanego cofnięcia. Tym samym Sąd Okręgowy nie miał podstaw, by w zakresie, w jakim powódka cofnęła powództwo umorzyć postępowanie (art. 355 § 1 k.p.c.w zw. zart. 203 § 1 k.p.c.).
O kosztach Sąd orzekł po myśliart. 100 zdanie 2 k.p.c., uznając, że strona pozwana przegrała proces w nieznacznym zakresie, tj. 8,37% (13.088 zł stanowi 8,4% pierwotnie żądanej pozwem kwoty 156.299,95 zł), a więc należy jej się zwrot całości kosztów procesu. Zasądził zatem od powódki kwotę 15.632 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony procesu.
Strona powodowa zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo oraz orzekającej o kosztach postępowania i domagała się jego zmiany poprzez zasądzenie łącznie kwoty 121.800 zł z odsetkami i kosztami postępowania, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Powódka zarzuciła:

1
naruszenieart. 278 § 1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.poprzez odmowę powołania innego biegłego w celu przygotowania opinii w przedmiocie ustalenia rzeczywistej wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości z uwzględnieniem budynku na niej usytuowanego w okresie od 1 maja 2010 r. do 31 grudnia 2010 r.;

2
naruszenieart. 233 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na przyjęciu za podstawę wyrokowania niekompletnej i wewnętrznie sprzecznej opinii biegłego sądowegoJ. B.z dnia 10 lutego 2015 r.;

3
błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż rynkowa stawka czynszu najmu nieruchomości biurowych wB.w 2010 r. wynosiła 23 zł/m2.

Pozwana zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach postępowania i domagała się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Pozwana zarzuciła błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanieart. 31 § 1 i § 2w zw. zart. 36 § 3w zw. zart. 361§ 1 k.r.o.w zw. z niezastosowaniemart. 452 k.c.polegające łącznie na nieprawidłowym przyjęciu, że kwoty wypłacane przez pozwaną na wspólny rachunek małżonkówT.nie mają znaczenia dla oceny roszczeń względnie, że pozostają „prawnie nieskuteczne”.
W odpowiedzi na apelację przeciwnika każda ze stron wniosła o ich oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Żadna z apelacji nie odniosła zamierzonego skutku.
Pozwana nie kwestionowała poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych. Strona powodowa naruszenia procesowego upatrywała wyłącznie w zakresie oparcia się na wydanej w sprawie opinii biegłego. Należy wobec tego uznać, nie znajdując wadliwości w ocenie dowodów dokonanej przez Sąd Okręgowy, że ustalenia Sądu Okręgowego są prawidłowe, stąd Sąd Apelacyjny uznaje je za własne, dokonując ich kontroli jedynie w zakresie wniosków wysnutych w oparciu o opinię biegłego sądowego ustalającą wysokość stawki za bezumowne korzystnie z nieruchomości powódki przez pozwaną.
Przede wszystkim podkreślić należy, że sformułowane po raz pierwszy w apelacji zarzuty powódki skierowane do opinii biegłego, są spóźnione. Sąd Okręgowy doręczył stronie powodowej treść opinii w dniu 17 kwietnia 2015 r. i wyznaczył stronie 21 dni na ustosunkowanie się do jej treści. Strona powodowa pisemnie zgłosiła swoje zastrzeżenia. Wobec tego Sąd Okręgowy wezwał na rozprawę biegłego, który szczegółowo ustosunkował się do tych zastrzeżeń, a następnie umożliwił zadawanie biegłemu pytań w razie istnienia dalszych wątpliwości. Biegły udzielił odpowiedzi na każde z pytań, Sąd Okręgowy szczegółowo odniósł się do zastrzeżeń strony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, uznając opinię biegłego za logiczną i wyczerpującą. Strona powodowa nadal nie zgadza się z wynikami opinii, wyrażając niezadowolenie z jej treści, co jednak nie przemawia za odmienną oceną przydatności opinii do rozstrzygnięcia sprawy.
Zarzut o braku wskazania podstaw prawnych sporządzenia opinii oraz wykorzystanych norm zawodowych jest zarzutem nowym, który strona mogła podnieść w chwili wyjaśniania wątpliwości przez biegłego. Zarzut ten zresztą jest niesłuszny. Podstawą prawną oceny żądania pozwu sąart. 224 § 2 k.c.w zw. zart. 225 k.c.w zw. zart. 230 k.c.Sąd Okręgowy wyjaśnił, co należy powtórzyć, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, na przykład umowy najmu czy dzierżawy. Czynsz taki jest ustalany według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju w okresie przedmiotowego posiadania. W ramach tak zakreślonych zasad przydatna była wiedza i doświadczenie biegłego o panujących na rynku wynajmu nieruchomości biurowych w czasie, za który powódka zgłosiła żądanie. Powódka nie wskazuje, jakiego rodzaju inne podstawy prawne czy normy zawodowe byłyby niezbędne do oceny zasadności żądań. Jeśli przyjąć, że chodziłoby o zasady odnoszące się do wyceny nieruchomości określone wustawie o gospodarce nieruchomościami, to koncepcję tę należy zbić argumentem, że zasady te nie mają zastosowania do ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z nieruchomości. Zasadnie też przy tej okazji podkreślił Sąd Okręgowy, że tego rodzaju wynagrodzenie jest wyliczane w oparciu o szacunkowe określenie stawki czynszowej, które opiera się na ocenie standardu lokalu, dostępności i potrzeb rynku oraz porównaniu z czynszami innych lokali, a nie na matematycznym, weryfikowalnym wyliczeniu.
Nie było też żadnych wątpliwości w sprawie, jaka nieruchomość była przedmiotem posiadania bezumownego przez pozwaną i w konsekwencji, czego dotyczyły ustalenia wysokości hipotetycznego czynszu określonego przez Sąd Okręgowy na podstawie opinii biegłego, nawet jeśli we wstępnej części pisemnej opinii biegły szczegółowego opisu tej nieruchomości nie oznaczał. W dalszej części opinii, a następnie w ustnym jej uzupełnieniu, biegły wymienił wszystkie cechy nieruchomości istotne dla określenia hipotetycznej stawki czynszowej. Rozważano też kwestię, czy wielkość gruntu i możliwość parkowania pojazdów samochodowych, mają znaczenie dla określenia należnego wynagrodzenia. Logiczne były wywody biegłego, że na wysokość czynszu za wynajem lokali biurowych wpływa zapewnienie miejsc parkingowych, ale nie wylicza się dodatkowo powierzchni gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Czynsz ustalany jest bowiem od powierzchni biurowej, a nie biurowej i gruntowej. Powódka powołując się na konieczność wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zarówno w odniesieniu do powierzchni użytkowej budynku, jak i gruntu, nie wskazuje na żaden przykład, w którym ustalenia stawki czynszowej nastąpiłoby właśnie w taki sposób. Biegły natomiast zdecydowanie przeczy, że taka praktyka rynkowa funkcjonuje.
Nie ma też uzasadnionych powodów, aby stosować do wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości metody inwestycyjnej (dochodowej), która w tym przypadku może znacznie wypaczyć wyniki. Metoda ta polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Pozwana natomiast z nieruchomości korzystała jako najemca, a nie zamierzała ją nabyć jako inwestor spodziewający się osiągnięcia określonego dochodu z rzeczy.
Wbrew twierdzeniu skarżącej powódki, biegły uwzględnił także fakt, że budynek posiada szczególne wyposażenie sieci informatycznej, co powoduje, że jest wyjątkowo atrakcyjny dlafirmy (...), jaką jest pozwana spółka. Jednak cecha ta nadal powinna być weryfikowana przez pryzmat potrzeb rynku wynajmu lokali dla konkretnego odbiorcy. Jak sama powódka przyznaje, na lokalnym rynku nie ma innej firmy poza pozwaną, która byłaby szczególnie zainteresowana tego rodzaju wyposażeniem budynku, co powoduje, iż powódka nawet do chwili rozpoznawania sprawy w postępowaniu apelacyjnym nie poszukuje innego najemcy, uznając, że takiego na tym rynku nie ma. Jest to zatem cecha pozytywna nieruchomości, ale z punktu widzenia popytu mniej istotna. Biorąc pod uwagę, że na określonym rynku nie ma budynku o identycznych cechach, co powódka nawet podkreśla w apelacji, biegły słusznie wyciągnął wniosek o nietypowości nieruchomości powódki i zastosował przy podejściu porównawczym metodę analizy rynkowych stawek czynszowych na lokalnym rynku nieruchomości, czyli taką stawkę, jaką powódka mogłaby hipotetycznie uzyskać, gdyby wynajęła nieruchomość na rynku lokalnym. Dla określenia tej stawki istotne znaczenia ma lokalizacja budynku, która w spornym okresie nie mogła być zaliczona do centrum miastaB..
Postawa powódki w zasadzie sugeruje, że zmierza ona do określenia stawki czynszowej obowiązującej konkretnie między stronami sporu, co miałoby zastąpić wypowiedzianą umowę najmu właśnie z tego powodu, że powstał spór między stronami o wysokość czynszu. Sąd Okręgowy nie ustalał jednak tego, jaki czynsz powinna płacić pozwana powódce, ale jaki dochód z tego tytułu powódka mogłaby osiągnąć, gdyby wynajęła ten sam budynek w spornym okresie jakiemukolwiek najemcy. To wymaga odniesienia co całego lokalnego rynku wynajmu nieruchomości, co też biegły uczynił, a nie „innego właściwego rynku”, którego zresztą skarżąca nie określa.
Zasadnie postąpił Sąd Okręgowy uznając, że akceptacja przez pozwaną do chwili wypowiedzenia umowy najmu dotychczasowej wysokości czynszu nie może przesądzać o wysokości wynagrodzenia powódki dochodzonego pozwem. Po pierwsze, niezakwestionowanym ustaleniem było, że stawka ta została ustalona nie według zasad rynkowych, ale w związku z powiązaniami rodzinnymi. Po drugie, pozwem jest dochodzone wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, a nie zapłata czynszu, a oba te pojęcia mają inne podstawy faktyczne i prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność księgowania w spółce pozwanej kosztu w postaci czynszu najmu, gdyż kwestie podatkowe nie wpływają na oceny cywilnoprawne.
Nie znajdując żadnych podstaw do podważenia wniosków opinii biegłego wydanej w sprawie Sąd Okręgowy prawidłowo wydał rozstrzygnięcie na jej podstawie. Wprawdzie opinia biegłego, tak jak inne dowody, podlega ocenie na podstawieart. 233 § 1 k.p.c., lecz tym co odróżnia ją pod tym względem od innych dowodów, to szczególne kryteria oceny, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Ocenie tej Sąd Okręgowy nie uchybił, a to uzasadniało oddalenie wniosku powódki o dopuszczenie dowodu z nowej opinii biegłego.
Odnosząc się natomiast do przedstawionych ofert internetowych należy zaznaczyć, że zaproponowane w nich stawki czynszu stanowią propozycje, które nie muszą zostać zaakceptowane na rynku wynajmu lokali biurowych, stąd nie sposób potwierdzić, że ostatecznie zostały zawarte umowy zawierające stawki czynszowe zaproponowane w tych ofertach. Oferty te zresztą dotyczą lokali położonych w centrum miasta i aktualnych (a nie za 2010 r.) stawek czynszowych.
Sąd Okręgowy zanalizował również prywatne opinie przedstawione przez strony, nie ograniczając się w tym zakresie do zakwestionowania ich z powodu braku bezstronności. Powódka odwołując się do ich treści w apelacji, nie podejmuje nawet próby zdyskredytowania tej oceny.
Niezasadne okazały się również zarzuty apelacji strony pozwanej. Nie ulega wątpliwości, gdyż potwierdził toJ. T. (2), iż przelewy wykonywane na rachunek wspólny małżonkówT., wykonywane tytułem połowy czynszu za określone miesiące, łącznie w kwocie 40.000 zł, były przeznaczone na potrzebyJ. T. (2), przy czym nie wynika, aby powódka w jakikolwiek sposób wykorzystała te środki w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa, a tylko w takim przypadku można mówić o skorzystaniu ze świadczenia, do jakiego odwołuje sięart. 452 k.c.
Rozwiązanie przyjęte wart. 452 k.c.jest wyjątkiem od zasady, że w wypadku spełnienia świadczenia do rąk innej osoby niż wierzyciel albo do rąk wierzyciela nie mającego zdolności do odbioru, zobowiązanie nie jest wykonane ze wszystkimi tego konsekwencjami, niezależnie od dobrej lub złej wiary dłużnika. Z treściart. 452 k.c.wynika, że w wypadku spełnienia świadczenia do rąk osoby nieuprawnionej zobowiązanie wygasa w dwóch wypadkach - po pierwsze, gdy wierzyciel potwierdzi przyjęcie świadczenia i po drugie w wypadku braku potwierdzenia tylko wówczas, gdy wierzyciel skorzysta ze świadczenia i tylko w takim zakresie, w jakim z niego skorzystał. Decydujące znaczenie przy stosowaniu tego przepisu ma, zatem wykładnia pojęcia skorzystania przez wierzyciela ze świadczenia spełnionego do rąk osoby nieuprawnionej. Ponieważ korzyść jest pojęciem związanym z wartością majątkową, to interes wierzyciela ma najczęściej charakter majątkowy i wartość majątkową, a wyraża się w uzyskaniu aktywów lub zmniejszeniu pasywów. Pojęcie skorzystania nie może być oderwane od celu świadczenia, a zatem uzyskanie korzyści musi odpowiadać celowi zobowiązania ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 2011 r., sygn. akt III CSK 119/10).
Jak już przesądzono wyrokiem wstępnym, powódka miała prawo domagać się od pozwanej spółki spełnienia zobowiązania do jej rąk jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Tylko zatem tak spełnione świadczenie lub uzyskanie korzyści ze świadczenia spełnia cel zobowiązania. Wprowadzenie środków do majątku wspólnego małżonków, do którego odnosi się apelująca, nie spełnia tego wymogu.
Strona powodowa kwestionowała również orzeczenie o kosztach wydane przez Sąd Okręgowy. Argumenty wskazane przez powódkę nie zasługują jednak na uwzględnienie. W części, w której powódka skorygowała swoje żądanie zgłoszone w pozwie i cofnęła częściowo pozew, prawidłowo została uznana za stronę przegrywającą. Strona pozwana nie wyraziła zgody na ograniczenie żądania i częściowe cofnięcie, co spowodowało, że ta czynność procesowa nie odniosła skutku i roszczenie również w tym zakresie zostało oddalone, co już uniemożliwia uznanie strony powodowej za stronę wygrywającą również w tym zakresie. Jednocześnie błędnie przyjmuje skarżąca, że na skutek ograniczenia żądania zmianie uległa wartość przedmiotu sporu, która jest podstawą do wyliczenia stosunkowego podziału kosztów. Wartość przedmiotu sporu jest określana w chwili wniesienia pisma wszczynającego postępowanie i nie ulega zmianie na skutek jego ograniczenia. Jednocześnie niejasne jest powołanie się na treśćart. 102 k.p.c.w odniesieniu do sposobu wyliczenia stosunkowego podziału kosztów. Nie można bowiem wywodzić, że cofnięcie częściowe powództwa powoduje konieczność, bądź chociaż możliwość, obciążenia kosztami postępowania w tej części strony przeciwnej. Przepisart. 102 k.p.c.służy z goła odmiennym celom. Strona skarżąca nie wskazuje żadnych względów słuszności, które za zastosowaniem tej szczególnej zasady by przemawiało. W końcu należy podkreślić, że wydanie wyroku wstępnego, w którym to orzeczeniu nie orzeka się o kosztach sądowych, nie ma wpływu na końcowe rozstrzygnięcie o kosztach, które zależy od ostatecznego wyniku sprawy. Nie ma zatem możliwości zastosowania odmiennej zasady o kosztach sądowych do wyników postępowania apelacyjnego, w którym ocenie podlegała zasadność rozstrzygnięcia w wyroku wstępnym, a oddzielnie do wyników ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy.
Wobec tego Sąd Apelacyjny nie znalazł również podstaw do zmiany postanowienia o kosztach sądowych zawartego w wyroku Sądu Okręgowego.
Ostatecznie apelacje obu stron zostały oddalone na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania Sąd Apelacyjny orzekł w odniesieniu do obu apelacji na podstawieart. 98 i art. 99 k.p.c., obciążając nimi tą stronę, której oddalono apelację.
Oddalając apelację powódki Sąd zobowiązał ją do zwrotu stronie pozwanej poniesionych przez nią kosztów, na które złożyło się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika procesowego, określone w odniesieniu do wartości przedmiotu zaskarżenia, w wysokości 5.400 zł. Wysokość tego wynagrodzenia ustalono w myśl § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
Oddalając apelację pozwanej Sąd zobowiązał ją do zwrotu stronie powodowej poniesionych przez nią kosztów, na które złożyło się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika procesowego, określone w odniesieniu do wartości przedmiotu zaskarżenia, w wysokości 3.600 zł. Wysokość tego wynagrodzenia ustalono w myśl § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
SSO del. Katarzyna Sznajder SSA Aleksandra Janas SSA Olga Gornowicz-Owczarek