Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1065/16
Data wyroku: 2016-12-07 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE
Sędziowie: Anna Kowacz-Braun, Andrzej Szewczyk, Marek Boniecki
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77, 78 u.g.n.

Sygn. akt I ACa 1065/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 grudnia 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Andrzej Szewczyk

Sędziowie:

SSA Marek Boniecki (spr.)
SSA Anna Kowacz-Braun

Protokolant:

st.sekr.sądowy Beata Zaczyk

po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2016 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaBanku (...) Spółki AkcyjnejwW.
przeciwko Skarbowi Państwa –(...)K.
o ustalenie
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie
z dnia 28 kwietnia 2016 r. sygn. akt I C 547/15

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 5.400 złotych (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Marek Boniecki   SSA Andrzej Szewczyk   SSA Anna Kowacz-Braun
Sygn. akt I ACa 1065/16

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 7 grudnia 2016 r.
PowódBank (...) S.A.wW.w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium(...)wK.z dnia 24 lutego 2015 r., sygn.(...)wniosła o ustalenie, że nieuzasadniona była aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 2237 m(

    2), położonej przyulicy (...)wK., oznaczonej jakodziałka nr (...), obręb(...)jednostka ewidencyjnaŚ., objętejksięgą wieczystą nr (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, dokonana wypowiedzeniem Prezydenta(...)K.w dniu 7 października 2014 r.
Pozwany Skarb Państwa –(...)K.o oddalenie powództwa, podnosząc, że nowa opłata została zaoferowana w wypowiedzeniu w sposób prawidłowyi jest uzasadniona w świetleart. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2016 r. Sąd Okręgowy w Krakowie ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wK.przyul. (...)oznaczonej jakodziałka numer (...)o pow. 2237 m2, objętej księgową wieczystą(...)dokonana w wypowiedzeniu Prezydenta(...)K.z dnia 7 października 2014 r. była częściowo nieuzasadniona i ustalił tę opłatę w następujący sposób: za rok 2015 na kwotę 77.176, 50 zł, za rok 2016 na kwotę 103.750,71 zł, za rok 2017 na kwotę 130.324,93 zł; oddalił powództwo w pozostałej części oraz orzekł o kosztach procesu.
Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny szczegółowo zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z którego wynika, że pismem z dnia 7 października 2014 r. Prezydent(...)K.wypowiedział użytkownikowi wieczystemuBankowi (...) S.A.wW.dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej objętejksięgą wieczysta (...)położonej przyulicy (...)wK., proponując jednocześnie nową wysokość opłaty rocznej od dnia1 stycznia 2015 r. w wysokości 3% wartości udziału w nieruchomości gruntowej, co stanowić miało kwotę 196.800,75 zł, podczas gdy dotychczasowa opłata wynosiła 38 588,25 zł.W uzasadnieniu podał, iż wypowiedzenie to podyktowane było zmianą wartości gruntu, która aktualnie wynosi 13.120.050 zł, przy czym przy ustaleniu nowej opłaty uwzględniono 50% obniżkę z tytułu zakwalifikowania nieruchomości do rejestru zabytków. Dnia 7 listopada 2014 r. powód złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że nieuzasadniona jest aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Uzasadniając swoje żądanie, wskazał, iż podstawą ustalenia nowej wartości przedmiotowego gruntu dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, był operat szacunkowy z dnia 25 kwietnia 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowegoP. G., w którym zastosowano metodę porównawczą, jednakże potraktowano przedmiotową nieruchomość gruntową jako niezabudowaną budynkiem. Natomiastdziałka numer (...)jest zabudowana zabytkową kamienicą oraz częścią budynku technicznego, a na jej terenie znajduje się obszar zieleni, którego przeznaczenia nie można zmienić ze względu na protesty okolicznych mieszkańcówi organizacji społecznych. Dla celów porównawczych rzeczoznawca analizował rynek wyłącznie nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności, a nie użytkowania wieczystego. Zdaniem Banku wyżej wymieniony operat szacunkowy naruszał zasadę wyrażoną w przepisie§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium(...)orzeczeniem z dnia 24 lutego 2015 r. sygn. akt(...)oddaliło wniosek, uzasadniając, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej została dokonana co do zasady prawidłowo. Dnia 31 marca 2015 r. powód złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium(...)wK.. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi 8.688.329 zł.
W ustalonym przez siebie stanie faktycznym, Sąd Okręgowy powołując się na przepisyart. 77 ust. 2 a, 78, 79 i 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjął, że zaistniała podstawa do dokonania aktualizacji opłaty z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości na dzień 7 października 2014 r. Przy przyjęciu wartości nieruchomości na kwotę 8.688.329 zł i zastosowaniu 50% bonifikaty, ustalono wysokość opłaty na 130.324,93 zł, przy czym w 2015 r., miała ona wynieść 77.176,50 zł, tj. dwukrotność kwoty dotychczasowej, zaś w 2016 r. - 103.750,71 zł (130.324,93 zł – 77.176,50 zł = 53.148,43 zł : 2= 26.574,20 zł + 77176,50 zł = 103.750,71 zł).
Wyrok powyższy zaskarżył w całości apelacją pozwany, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa oraz ponowne rozpoznanie postanowienia Sądu pierwszej instancji o oddalenie wniosku o przeprowadzenie opinii innego biegłego rzeczoznawcy.
Apelujący zarzucił naruszenie: 1) przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicieart. 233 §1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.– poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenę materiału dowodowegow postaci opinii biegłejE. H. (1)z dnia 15 stycznia 2016 r., określającej wartość rynkową spornej nieruchomości, wg stanu i poziomu cen na dzień 7 kwietnia 2014 r., a także poprzez oddalenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, pomimo iż opinia biegłejE. H.była nieweryfikowalna, posiadała szereg wad i uchybień,a w konsekwencji opinia ta była nieprzydatna dla rozstrzygnięcia sprawy, co uzasadniało dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii biegłego; 2) naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 3 w zw. zart. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na ustaleniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w sytuacji gdy nie została udowodniona wartość nieruchomości w dacie aktualizacji, skoro opinia E.H.została sporządzona sprzecznie z zasadami wycenyi obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, co sprawia, że nie można jej przypisać mocy dowodowej, a tym samym nie powinna stanowić podstawy zaskarżonego rozstrzygnięcia.
W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd Okręgowy prawidłowo,z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisieart. 233 §1 k.p.c.ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny.
Zarzut obrazy prawa procesowego w postaci przepisówart. 233 §1 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.okazał się nieuzasadniony. Skarżący powołując się na sprzeczność dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oceny opinii biegłego rzeczoznawcy E.H.z zasadami logikii doświadczeniem życiowym, nie skonkretyzował, w czym sprzeczności tych upatruje. Uzasadnienie apelacji wskazuje natomiast, że w istocie apelujący podważa prawidłowość ww. opinii w kontekście przepisówustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(t. jedn. Dz. U. z 2016, poz. 2147 – dalej: u.g.n.), o czym niżej. Odnośniez kolei do normy zawartej wart. 286 k.p.c.godzi się przypomnieć, że zgodnie z dominującą linią orzeczniczą, sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego jedynie wtedy, gdy zachodzi taka potrzeba, przykładowo gdy już przeprowadzona opinia zawiera istotne luki, jest nieprzekonująca, niekompletna, pomija lub wadliwie przedstawia istotne okoliczności, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona, nieweryfikowalna (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia2016 r., V CSK 262/15). Nie można zapominać przy tym, że opinia biegłego w zakresie szacowania wartości nieruchomości podlega nie tylko ogólnym regułom wyrażonymw przepisachart. 278 i nast. k.p.c., ale przede wszystkim musi spełniać wymogi wskazanewustawie o gospodarce nieruchomościamiorazrozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej: Rozporządzenie). W ocenie Sądu Apelacyjnego kwestionowana opinia nie nosi takich cech, które nakazywałyby zanegowanie jej przydatności dla rozstrzygnięcia spornej między stronami kwestii wartości nieruchomości.
Pozwany podważając moc dowodową opinii biegłejE. H., powoływał się w istocie na dwie okoliczności. Po pierwsze, na dokonanie wyceny wg podejścia porównawczego przy wadliwym doborze nieruchomości do porównania, które nie spełniały wymogów nieruchomości podobnej wymienionych w art. 4 pkt 16 u.g.n. Po wtóre, na ustaleniu wartości nieruchomości wg stanu i poziomu cen na dzień 7 października 2014 r., a nie 1 stycznia 2015 r.
Art. 4 pkt 16 u.g.n. definiuje nieruchomość podobną jako tę, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podkreślenia wymaga, że porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., I OSK(...)). Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2014 r., I OSK(...)). Pozwany swoje zastrzeżenia do opinii biegłejE. H.wyraził już w piśmie procesowymz dnia 12 lutego 2016 r. Wskazał, że z przyjętych do porównania przez biegłą 17 nieruchomości, tylko 8 pochodziło z dzielnicyŚ., co miało powodować zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości. Argument powyższy uznać należy za chybiony. Biegła przeanalizowała ogólne tendencje na rynku nieruchomości wK.z uwzględnieniem dostępnych transakcji dokonanych w poszczególnych dzielnicach. Z analizy tej wynika, żew badanym okresie inwestorzy skupili się na obszarachP.iK., co oznacza po pierwsze największą liczbę transakcji, po wtóre – atrakcyjność tych terenów. Co najistotniejsze jednak, nie można zgodzić się z tym, że przyjęcie transakcji spoza dzielnicyŚ.miało wpływ na obniżenie szacowanej nieruchomości. Najlepszym przykładem tego jest nieruchomość położona przyul. (...), a zatem na pograniczu dzielnicyK., która miała wartość najwyższą. Podobna sytuacja zachodzi także w przypadku nieruchomości przyul. (...)(dzielnicaD.), której wartość była wyższa niż średnia przyjęta przez biegłą. Z drugiej strony położona wŚ.nieruchomość przyul. (...)miała wartość znacznie poniżej średniej.
Dalszym argumentem przywoływanym przez pozwanego było to, że w innej sprawie, która toczyła się przed Sądem Rejonowym dla(...)wartość1 m(
    2)nieruchomości położonej w zbliżonej odległości od(...)(...)oszacowana została przez innego biegłego na kwotę 5727,51 zł. W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż w powoływanym przez pozwanego operacie rzeczoznawca uwzględnił m.in. transakcję, która miała miejsce w dniu 27 marca 2015 r., a zatem po dacie aktualizacji. Co istotne, była to wartość najwyższa. Niezależnie od tego pamiętać trzeba, że stosownie do art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości innego operatu. Tym bardziej zatem o nieprawidłowości operatu nie może świadczyć operat dotyczący innej, nawet podobnej nieruchomości. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że strona pozwana nie wnioskowała o sprawdzenie prawidłowości sporządzenia operatu E.H.przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowychw trybie art. 157 ust. 3 w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2010 r., III CSK 153/10).
W konkluzji tej części rozważań dojść należało do przekonania, że skarżącej nie udało się wykazać, aby przyjmując za podstawę orzekania opinię biegłejE. H., Sąd Okręgowy dopuścił się obrazy art. 77 ust. 3 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. Zauważyć przy tym należy, iż skarżący podobieństwo nieruchomości, o którym mowa w przywoływanym w ostatniej kolejności przepisie ogranicza zasadniczo do kryterium położenia. Już jednak z samej treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nie jest to kryterium jedyne. Oczywiście uznać je należy za jedno z najistotniejszych, lecz nie samoistnie decydujące. Ponadto ustawodawca nie określa, jaki zakres znaczeniowy należy przydać pojęciu położenia. O tym, mając na uwadze cel sporządzenia operatu, jakim jest określenie wartości rynkowej, decydować winien rzeczoznawca, korzystając ze swoich wiadomości specjalnych. Jak już wskazywano wyżej kryterium odległości od(...)(...)czy położenia w dzielnicyŚ.wydaje się zawodne. Ubocznie jedynie zauważyć można, że z uwagi na charakter, w jakim wykorzystywany jest budynek posadowiony na spornej nieruchomości (placówka banku), ograniczony ruch pojazdów obowiązujący w tej części miasta, niewątpliwe nie jest czynnikiem korzystnym. Skarżący dodatkowo przywołał także okoliczność częściowej nieadekwatności powierzchni porównywanych nieruchomości. Mieć jednak należy na uwadze, że zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa, na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia2014 r., I OSK(...)). Podkreślenia wymaga również, że w piśmie zawierającym zarzuty do opinii biegłej złożonym w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji pozwany kwestionował wyłącznie kryterium położenia nieruchomości. Ponadto biegła określiła stan prawny i przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównania (k. 56-57), czego skarżący nie kwestionował.
Przechodząc do kwestii daty, na którą powinna zostać oszacowana wartość nieruchomości, zauważyć trzeba, że art. 77 ust. 1 u.g.n. (podobnie zresztą jak §28 ust. 5 Rozporządzenia) nie jest w tym zakresie jednoznaczny. Przepis ten stanowi jedynie, że zaktualizowaną opłatę roczną ustala się od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zdaniem skarżącego datą tą powinien być dzień, od którego obowiązywać będzie nowa opłata. Z poglądem tym zgodzić się jednak nie można. Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty, o którym mowa w art. 78 ust. 1 musi nastąpić najpóźniej do 31 grudnia roku poprzedzającego. Przed dokonaniem wypowiedzenia rzeczoznawca majątkowy musi określić wartość nieruchomości, stosownie do art. 77 ust. 3 u.g.n. Co najistotniejsze, aktualna wartość nieruchomości musi znaleźć się już w ofercie wysyłanej wieczystemu użytkownikowi razem z wypowiedzeniem (art. 78 ust. 1 u.g.n.). W wypadku jej zaakceptowania, to ona będzie obowiązywać od 1 stycznia roku następnego. W tej sytuacji datę, na którą ustalono wartość nieruchomości w rozpoznawanej sprawie, uznać należało za prawidłową.
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację jako bezzasadną.
Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie powodowej ograniczyły się do wynagrodzenia radcy prawnego przyjętoart. 98 §1 k.p.c.w zw. zart. 391 §1 k.p.c.oraz§2 pkt 7w zw. z§10 ust. 1 pkt 2i w zw. z §21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804).

    SSA Marek Boniecki   SSA Andrzej Szewczyk Anna Kowacz-Braun