Sąd Rejonowy w Świdnicy
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1848/16
Data wyroku: 2016-12-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Halina Grzybowska

Sygn. akt I C 1848/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 grudnia 2016r.
Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Halina Grzybowska
Protokolant: Magdalena Tobiasz
po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2016r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwaWspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wŚ.
przeciwkoH. B.
o zapłatę 2.297zł
I. oddala powództwo;
II. przyznaje radcy prawnemuR. P.ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Świdnicy kwotę 900 zł + 23 % podatku VAT tytułem wynagrodzenia za pełnienie funkcji kuratora pozwanej.
Sygn. akt I C 1848/16

UZASADNIENIE
Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wŚ.wniosła o zasądzenie od pozwanejH. B.( poprzednioS.) na rzecz strony powodowej kwoty 2 296,38 zł wraz z ustawowymi odsetkami wskazani szczegółowo w pozwie z oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu , w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa z tytułu zaległych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokalu ( kosztów zarządu),opłat za media ,tj. wodę i odprowadzanie ścieków, wywóz z nieczystości i zaliczek na fundusz remontowy za okres od 01 września 2014 roku do 31 maja 1016 roku ze skapitalizowanym odsetkami .
W uzasadnieniu pozwu podała, że pozwana jest właścicielkąlokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przyul. (...)wŚ.i współwłaścicielką nieruchomości wspólnej objętejksięgą wieczystą (...), która na podstawie umowy administrujeI.wiśniowska prowadząca działalność gospodarczą podfirmą Zarząd (...)wŚ., upoważniona z mocy tej umowy do dochodzenia od członków wspólnoty należnych na rzecz wspólnoty kosztów zarządu .Mimo obowiązku wynikającego z przepisówustawy o własności lokalipozwana nie ponosiła żadnych opłat w okresie podjętym pozwem , a nadto i aktualnie nie przebywa w spornym lokalu i jest nieznana z miejsca pobytu .
W odpowiedzi na pozew kurator  ustanowiony dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1200 zł +VAT.
Zarzucił nieprawidłową reprezentację  powodowej Wspólnoty ,albowiem powodowa wspólnota jest tzw. „mała wspólnotą” i nie mają do niej zastosowania przepisyustawy o własności lokali, stąd wymagane byłoby udzielenie odrębnego pełnomocnictwa procesowego przez współwłaścicieli - bezpośrednio radcy prawnemu.
Podniósł nadto, że domagając się zapłaty strona powodowa wskazała jedynie okres , za jaki pozwana rzekomo miałaby zalegać z opłatami, ale  nie przedstawiła żadnego wyliczenia, w szczególności miesięcznego, nie wiadomo zatem co na tę kwotę się składa i w jaki sposób strona powodowa ustaliła taką zaległość a przedstawienie wyliczenia przez powódkę jest niezbędne z uwagi na fakt zmienności opłat czynszowych, wpłat dokonywanych przez pozwana, rocznych wyrównań, itp.
Podał ,że pozwana nie była informowana o wysokości należnych opłat za lokal, a to na powódce ciąży obowiązek dokładnego wyliczenia dochodzonego roszczenia zgadnie z art. 6.c., albowiem pozwana nie m obowiązku domyślać się , czego dokładnie dotyczy żądanie pozwu.
W odpowiedzi na zarzuty pozwanej  strona powodowa  wskazała, że jako „mała” wspólnota nie ma obowiązku powoływania zarządu, a przepisart. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalidopuszcza możliwość sprawowania zarządu bezpośrednio przez wszystkich właścicieli lokali ( tzw. zarząd właścicielski) jak również możliwe jest powierzenie formalnego zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy ( art. 18 ust .1. w/w . ustawy) bądź powołaniem formalnego zarządu(odpowiednie stosowanie w drodze umownej art.2 ust1 w/w/ ustawy).
Odnośnie wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem wskazała, że wyliczenie zostano zawarte w pozwie i wynika z załączonych do pozwu dokumentów, z których wynika powierzchnia lokalu i wysokość stawek liczonych od 1 m2 powierzchni zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy. Odnośnie zarzutu braku zawiadomień pozwanej o wysokości opłat, to ich obowiązek wynika z ustawy, a doświadcz nieżyciowe pozwanej a także stosunki we wspólnotach mieszkaniowych powinny wskazywać, iż pozwana zobowiązana była zainteresować się należnościami ,jakie ciążą na niej jako współwłaścicielce nieruchomości i nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwana uczestniczyła w zebraniach wspólnot, na których podejmowane były uchwały o ich wysokości, czy aby zasięgnęła informacji u zarządcy wspólnoty.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanaH. B.(poprzednioS.) jest właścicielkąlokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przyul. (...)wŚ., stanowiącego odrębną nieruchomość , dla której prowadzona jestksięga wieczysta (...)wraz z udziałem(...)000 w nieruchomości wspólnej , objętejksięgą wieczystą (...)– na podstawie umowy darowizny z dnia 09 czerwca 2008 roku

dowód:

-

wydruk odpisu księgi wieczystej j.w. k.28-34, odpis aktu małżeństwa k. 27

.
Na podstawie jednomyślnej decyzji właścicieli wszystkich lokali będących członkami powodowej Wspólnoty wyrażonej w formie uchwał nr(...)i(...)Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przyul. (...)wŚ.z dnia 22 cze4rwca 2007 roku Wspólnota ta zawarła umowę w dniu 22 czerwca 2007 roku o administrowanie zI. W.prowadzącą działalność gospodarczą podfirmą Zarząd i (...)z siedzibą wŚ.. Której powierzyli administrowanie nieruchomością wspólną i wykonywanie czynności zwykłego zarządu za wynagrodzeniem
    0,27 zł od 1 m 2powierzchni użytkowej budynku +VAT . W uchwałach i zawartej na ich podstawie umowie współwłaściciele nieruchomości upoważnili Administratora m.in. ( § 2 ust 5 i 11 w/w umowy o administrowanie ) do dochodzenia na drodze postępowania sądowego należnych od członków Wspólnoty mieszkaniowej należności wspólnoty . Umowa i podjęte uchwały zostały potwierdzone podpisami wszystkich właścicieli lokali . W uchwale nr 4 ustalono wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną na
    0,80 zł/m2powierzchni użytkowej miesięcznie, w tym wynagrodzenia miesięcznego zarządcy na 0,27 zł/m2 miesięcznie a wysokość zaliczki na fundusz remontowy na
    0,50 zł/m2powierzchni użytkowej miesięcznie

Dowód: - odpisy uchwał nr 2 22.06.2007 r. k. - 11, uchwała nr 3 z dnia 22.06.2007 k. 10 ,uchwały nr 4 z dnia 22.06.2007 r. k. 15 , umowa o administrowanie nieruchomością – k. 7-9.

Z datą 19 lutego 2013 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła sprawozdanie finansowe dot. . tej wspólnoty za 2012 rok

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 26

Z datą 19 lutego 2013 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła plan gospodarczy tej wspólnoty na 2013 rok , który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie(...)przy stawce 0,50 zł za 1 m2a nadto wynagrodzenie zarządcywg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w plan na k. 25.

Z datą 07 lutego 2014 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2013 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie 4 396,80 zł i przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2013 r. w kwocie 2 198 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 23

Z datą 07 lutego 2014 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2014 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie(...)przy stawce 0,50 zł za 1 m2a nadto wynagrodzenie zarządcywg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w/ plan na k. 22.

.
Z datą 09 lutego 2015 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2014 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie4 396,80 złi przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2014 r. wkwocie 2 198,40 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 21.

Z datą 09 lutego 2015 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2015 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie(...)przy stawce 0,50 zł za 1 m2a nadto wynagrodzenie zarządcywg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w plan na k. 20.

Z datą 19 lutego 2016 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2015 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie4 396,80 złi przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2015 r. wkwocie 3 847,20 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 19.

Z datą 09 lutego 2016 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2016 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego4 397 zł, przy staece1,00 zł za 1 m2, iwpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie8 794 zł, przy stawce 2,00 zł za 1 m2 , tj. o 4 946,80 zł niż w roku poprzednima nadto wynagrodzenie zarządcywg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w/ plan na k. 18 .

Z datą 14 wrześnią 2016 roku administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za okres od 1.01. do 31.08.2016 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie2 931,20 złi przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy wkwocie 5 862,40 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 19.

Pismem z dnia  26 kwietnia 2016 r.  wysyłanym przesyłką  poleconą  strona powodowa  wystosowała do pozwanej przedsądowe wezwanie  do zapłaty kwoty 2 252,88 zł , w tym 1 432,08 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania lokalu i 820,80 zł tytułem opłat na fundusz remontowy Wspólnoty. Przesyłka została zwrócona z relacją operatora pocztowego  “ Mieszkanie zamknięte, adresat nieobecny”.
Dowód: w/w wezwanie do zapłaty – z adnotacją j.w. 13-14.
Z datą 05 lipca 2016 r. administrator powodowej wspólnotyI. W.sporządził wyliczenie opłat miesięcznych właścicielalokalu nr (...),H. S.za okresy :
- od 1 stycznia 1014 roku na łączna kwotę 94,11 zł miesięcznie
- od 1 maja 2015 roku na kwotę po 107,61 zł miesięcznie
- od 1 października 2015roku na 176,01 zł miesięcznie

Dowód: w/w wyliczenia k. 16-18.

Powyższe ustalenia zostały poczynione na podstawie w/w/ opisanych dokumentów urzędowych w postaci odpisu aktu małżeństwa pozwanej i księgi wieczystej oraz pozostałych dokumentów w postaci uchwał i umowy o administrowanie zaopatrzonej w podpisy wszystkich ówczesnych właścicieli lokalu oraz pozostałych wygenerowanych przez administratora wspólnoty , których treść nie została zakwestiowana przez żadną ze stron.
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisemart. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali(Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Z kolei przepis art. 14 tejże Ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca – art. 15 ust. 1 cytowanej Ustawy.
Ponadto art. 17 powołanej wyżej Ustawy stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Pozwana , jako właścicielka lokalu wyodrębnionego w budynku wŚ.przyulicy (...), była zatem zobowiązana do ponoszenia wydatków związanych z kosztem zarządu i eksploatacji , w stosunku odpowiadającym wielkości udziału w nieruchomości wspólnej oraz w zależności od powierzchni użytkowej lokalu oraz od ilości osób zgłoszonych do zamieszkania . Strona powodowa domagała się zapłaty z tytułu zaległych opłat uiszczanych w formie zaliczek na koszty zarządu i eksploatacji oraz zaliczek na fundusz remontowy.
Odnośnie braku należytego umocowania administratora powodowej wspólnoty do dochodzenia przed sądem należności od pozwanego jako członka wspólnoty , sąd w pełni podziela argumenty strony powodowej podniesione w bowiem dochodzenie należności od członków wspólnoty z tytułu bieżnych opłat jest czynnością zwykłego zarządu , a umocowanie zarządcy do dochodzenia przed sądem tych należności wynika wprost z umowy o administrowanie zawartej w imieniu wspólnoty przez wszystkich ówczesnych członków powodowej wspólnoty na podstawie uchwały dołączonej do pozwu. .
Kurator pozwanej zarzucił nieudowodnienie kwoty dochodzonej pozwem i sąd w pełni te zarzuty podziela. Zgodnie bowiem z przepisemart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobnie, która z tego fakty wywodzi skutki prawne.
Jakkolwiek powierzenie administrowania nieruchomością wspólną uznawane jest jako czynność zwykłego zarządu, do podjęcia której wystarczy wola współwłaścicieli posiadających większość i nie budzi wątpliwości umowa o administrowanie zawarta przez wszystkich ówczesnych członków powodowej wspólnoty oraz ustalone jednomyślnie stawki zaliczek : na koszty zarządu w wysokości 0,8 zł za 1 m2, fundusz remontowy - 0,50 zł za 1 m2 i wynagrodzenia zarządcy – 0,27 zł od 1 m2 , przyjęte w 2007 r, to w świetle złożonych przez stronę powodową planów gospodarczych i sprawozdań finansowych za lata 2013-2016 oraz zestawienia opłat przypadających na lokal pozwanej w okresie objętym pozwem wygenerowanych z datą 5 lipca 2016 roku - ich wysokość a tym samym kwota dochodzona pozwem budzi poważne wątpliwości z uwagi na to, że strona powodowa mimo zarzutu kuratora pozwanej nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie zasadności wysokości stawek miesięcznych zaliczek na : koszty zarządu, wynagrodzenie zarządcy i fundusz remontowy w okresie objętym pozwem, wymienionych w zestawieniu opłat dla lokalu pozowanej i w planach oraz sprawozdaniach finansowych wspólnoty. Jeśli zatem samo powierzenie administrowania jest czynnością zwykłego zarządu, to jednak ustalenie wynagrodzenia zarządy, podwyższenie stawek zaliczek na koszty zarządu i na fundusz remontowy w małej wspólnocie, jaką jest strona powodowa , zgodnie z przepisemart. 199 k.c.jako czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Z pewnością nie jest upoważniony do tego administrator, a strona powodowa przedłożyła jako dowody jedynie plany gospodarcze i sprawozdania finansowe sygnowane przez administratora ze stawkami odmiennymi niż ustalone jednomyślnie w 2007 roku . O poważnych wątpliwościach co do prawidłowości ustalenia stawek obowiązujących w okresie objętym pozwem świadczą także twierdzenia strony powodowej zawarte w pozwie, w uzasadnieniu wniosku o ustanowienie kuratora dla pozwanej - że miejsce zamieszkania pozwanej w okresie ostatnich 5 lat jest nieznane, a jeśli tak to stawki opłat nie mogły być ustalone jednomyślnie z udziałem pozwanej, gdyż strona powodowa nie wykazała , aby na ustalenie tych stawek uzyskała zgodę sądu . Z tych samych przyczyn budzi wątpliwości rzetelne rozliczenia należności pozwanej z tytułu zużycia wody i odprowadzania ścieków, skoro lokal jest niezamieszkały od kilku lat. Tym samym niewiarygodne okazały się wykazane pismem skierowanym do pozwanej pozasądowe próby polubownego rozwiązania sporu z pozwaną .
Ponadto zwrócić uwagę należy, że przedłożone przez administratora powodowej wspólnoty sprawozdania finansowe , wskazują, że uzyskane w latach 2014-2015 przychody z tytułu zaliczek na koszty zarządu i na fundusz remontowy odpowiadają przychodom zaplanowanym na te lata , stąd też kolejna wątpliwość odnośnie braku wpłat i prawidłowości naliczenia opłat pozwanej.
Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu .
Wobec zwolnienia strony powodowej od kosztów sądowych w całości, sąd przyznał kuratorowi nieznanej z miejsca pobytu pozwanej ze Skarbu Państwa – Sadu Rejonowego w Świdnicy wynagrodzenie za reprezentowanie praw pozwanej w niniejszym procesie - na podstawie przepisu § 1 ust.1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 listopada 2013 roku w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów … ( Dz.U z 2013 r.poz.1476)., który stanowi ,że wysokość wynagrodzenia kuratora ustanowionego dla strony w sprawie cywilnej, zwanego dalej "kuratorem", nie może przekraczać stawek minimalnych przewidzianych przepisami określającymi opłaty za czynności adwokackie, a w przypadku gdy kuratorem jest adwokat , przepisami określającymi opłaty za czynności adwokatów , a wynagrodzenie kuratora będącego podatnikiem obowiązanym do rozliczenia podatku od towarów i usług podwyższa się o kwotę podatku od towarów i usług, określoną zgodnie ze stawką tego podatku obowiązującą w dniu orzekania o wynagrodzeniu w związku z przepisem § 2 pkt.3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. z 2015 r.poz. 1804 ) .