Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 49/17
Data wyroku: 2017-02-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: w SO Arkadiusz Lisiecki, Jarosław Gołębiowski, Dariusz Mizera
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: 488 kc

Sygn. akt II Ca 49/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 lutego 2017 roku
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Jarosław Gołębiowski (spr.)

Sędziowie

SSA w SO Arkadiusz Lisiecki
SSO Dariusz Mizera

Protokolant

st. sekr. sąd. Beata Gosławska

po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 roku w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie sprawy z powództwaS. J.
przeciwkoW. K.
o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb.
z dnia 8 grudnia 2016 roku, sygn. akt I C 2197/16
1. zmienia zaskarżony wyrok w punktach pierwszym, trzecim i czwartym sentencji w ten sposób, że powództwo oddala;
2. nakazuje ściągnąć od powodaS. J.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem brakującej opłaty sądowej od apelacji od uiszczenia, której pozwany jest zwolniony.
SSO Jarosław Gołębiowski
SSA w SO Arkadiusz Lisiecki SSO Dariusz Mizera
Sygn. akt II Ca 49/17

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 grudnia 2016 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwaS. J.przeciwkoW. K.,K. K.,M. K.iB. K.o opróżnienie lokalu mieszkalnego
1. nakazał pozwanemuW. K.opuszczenie nieruchomości położonej w Tuszynie przyulicy (...)i wydanie go powodowi;
2. oddalił powództwo w pozostałym zakresie;
3. odroczył termin wydania nieruchomości na trzy miesiące od uprawomocnienia się wyroku;
4. nie obciążył pozwanego kosztami procesu.
Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.
W. K.umową z dnia 12.08.2010 r. zawartą w formie aktu notarialnego sprzedał na rzeczI. J.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie nrdziałki (...)położonej w Tuszynie przyulicy (...)wraz z prawem własności stanowiącym odrębną nieruchomość budynku za cenę 350.000 złotych. Sprzedawca zobowiązał się względem nabywczyni wymeldować, opróżnić budynek oraz wydać nieruchomość w terminie do dnia 13.08.2013 r. o odnośnie powyższego zobowiązania poddał się rygorowi egzekucji na podstawieart. 777 § 1 pkt 4 kpc.
W. K.zajmuje nieruchomość położoną w Tuszynie przyulicy (...)do chwili obecnej, zamieszkuje na niej. Jego dzieci –K. K.iM. K.raz była konkubinaB. B.od wielu lat zamieszkują wH.
W. K.nie wyprowadził się z nieruchomości, na której zamieszkuje, albowiem nabywczyniI. J.nie zapłaciła mu całej ceny sprzedaży.
ObecnieW. K.utrzymuje się z zasiłku z opieki społecznej w kwocie 604 złotych miesięcznie. Jest chory, miał tętniaka i krwiaka mózgu. Przeszedł dwie operacje głowy. Nie ma się gdzie wyprowadzić. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości wydał na bieżące wydatki.
I. J.zmarła, jako spadkobierców pozostawiła dwóch synów, m. in.S. J..
S. J.jest wyłącznym beneficjentem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie nrdziałki (...)położonej w Tuszynie przyulicy (...)wraz z prawem własności stanowiącym odrębną nieruchomość budynku na podstawie postanowienia o dział spadku Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 2.12.2015 r. w sprawie II Ns 114/14 i postanowienia Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 19.07.2016 r. zapadłego w sprawie III Ca 643/16.
Sąd Rejonowy zważył, iż zgodnie z treściąart. 222 § 1 kc– właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
W sprawie bezspornym jest, iż właścicielem budynku położonego w Tuszynie przyulicy (...)oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której posadowiono budynek jest powód – prawo użytkowania wieczystego i własność nabył w drodze dziedziczenia po matceI. J.i na skutek działu spadku.I. J.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i własność budynku nabyła na podstawie umowy sprzedaży zawartej z pozwanymW. K..
PozwanemuW. K.nie przysługuje żadne skuteczne uprawnienie względem powoda do władania rzeczą, albowiem od dnia 12.08.2010 r. nie jest już właścicielem budynku i wieczystym użytkownikiem nieruchomości, a termin wydania budynku i nieruchomości minął z dniem 13.08.2013 r.
Pozwany nie zawierał zI. J.oraz z jej następcą prawnym (powodem) żadnych umów sankcjonujących zamieszkiwanie pozwanego na posesji.
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji.
Sąd oddalił powództwo względem pozostałych pozwanych, albowiem pozwani ci nie zamieszkują na nieruchomości wskazanej w pozwie.
Z uwagi na treśćart. 5 kc(zasady słuszności) Sąd w trybieart. 320 kpcodroczył termin wydania nieruchomości na 3 miesiące od uprawomocnienia się wyroku, albowiem pozwany pozostaje w trudnej sytuacji materialnej i zdrowotnej.
Z tych samych względów, pomimo przegrania sprawy przez pozwanegoW. K., Sąd nie obciążył go kosztami procesu w trybieart. 102 kpc.
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zarzucając mu:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.
a) art. 14 ust. 1, 3 i 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnegopoprzez brak orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec pozwanegoW. K., pomimo tego. że w świetle powyższego przepisu zawarcie w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu rozstrzygnięcia o prawie do lokalu socjalnego jest obligatoryjne, dlatego Sąd winien zbadać z urzędu czy zachodzą przesłanki do otrzymania przez pozwanego lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną; przy czym ze względu na niepełnosprawność pozwanego, sąd nie mógł orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec pozwanego.
b)art. 5 k.c.poprzez nakazanie pozwanemu opróżnienie nieruchomości położonej w Tuszynie przyul. (...), pomimo tego, że uwzględnienie powództwa w rozpatrywanym stanie faktycznym jawi się jako rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, zwłaszcza wobec faktu zaniechania przez Sąd orzekający rozstrzygnięcia o prawie pozwanego do lokalu specjalnego oraz ze względu na brak uiszczenia przez spadkodawczynię powodaI. J.bądź jej spadkobierców (w tym powoda) pozostałej połowy ceny przedmiotowej nieruchomości, a to ze względu na stan zdrowia pozwanego, który przeszedł dwie operacje głowy i posiada z tego powodu orzeczenie o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, a eksmisja pozwanego z nieruchomości i związana z tym utrata miejsca zamieszkania może doprowadzić do pogorszenia i tak poważnego stanu zdrowia pozwanego;
2. naruszenie przepisów postępowania, a to w szczególnościart. 233 kpcpoprzez zupełnie dowolną ocenę materiału dowodowego dokonaną w sposób wybiórczy, a nie wszechstronny i wyczerpujący, polegającą na zupełnym pominięciu wyjaśnień pozwanego z których wynika, że pozwanyW. K.jest osobą niepełnosprawną w stopniu umiarkowanym, co obligowało Sąd orzekający do przyznania pozwanemu lokalu socjalnego.
I. Na podstawieart. 368 § 1 pkt 4 k.p.c.wnosił o dopuszczenie dowodu z orzeczenia o umiarkowany stopniu niepełnosprawności z dnia 18 października 2014 r. oraz trzy karty z leczenia szpitalnego, przy czym potrzeba powołania się na ten dokument na etapie postępowania apelacyjnego wynika z faktu nie uwzględnienia przez Sąd orzekający wyjaśnień pozwanego w tym zakresie.
II. Powołując się na powyższe podstawy zaskarżenia, w oparciu o brzmienieart. 368 § 1 pkt 5w związku zart. 386 § 1 k.p.c., wnosił o:
1. zmianę zaskarżonego wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim I Wydział Cywilny z dnia 8 grudnia 2016 roku, sygn. akt I C 2197/16, poprzez oddalenie powództwa o opróżnienie lokalu oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.
2. ewentualnie w razie nie uwzględnienia wniosku o oddalenia powództwa, zmianę zaskarżonego wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim I Wydział Cywilny z dnia 8 grudnia 2016 roku. sygn. akt I C 2197/16. poprzez uzupełnienie wyroku polegające na orzeczeniu o prawie pozwanego do lokalu socjalnego oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych,
3. ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd 1 instancji.
4. zwolnienie pozwanego z kosztów sądowych, w tym kosztów postępowania apelacyjnego i opłaty od apelacji, ze względu na trudną sytuację majątkową i zdrowotną pozwanego.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Wniesiona przez pozwanego apelacja jest uzasadniona.
Rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy dokonał oceny zgłoszonego w pozwie roszczenia w płaszczyźnieart. 222 § 1 kc, który zawiera uprawnienie właściciela do domagania się od osoby władającej rzeczą jej wydania, jeżeli osobie tej nie przysługuje skuteczne prawo do władania.
Poza uwagą Sądu pozostała treśćart. 488 kc.
Przepis ów stanowi, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązania z umów wzajemnych powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, ustawy albo orzeczenia Sądu lub decyzji administracyjnej wynika, że jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.
Prawidłowa wykładnia powołanego przepisu prowadzi do wniosku, że każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, bez względu na jego rodzaj, dopóki druga strona nie zaoferuje spełnienia własnego. Norma ta w istocie zawiera uprawnienie dla kontrahenta do podniesienia zarzutu niewykonania zobowiązania o charakterze odraczającym. Jest to zarzut podobny do prawa zatrzymania ( por.art.461 kc), z tym jednak, że celem jego jest skłonienie drugiej strony do spełnienia świadczenia, a nie uzyskania zabezpieczenia roszczenia ( por. np. komentarz do art. 488 kz t. II, red. Pietrzykowski 2015, wyd. 8/ Popiołek opublik. w systemie Legalis, t. 2, oraz M.K. Zagrobelny, W. Gniewek, Machnikowski. Komentarz Kc 2014, s. 977, uchwała SN z 29.XI.1991r. , III CZP 124/91, OSP 1992, Nr 9, poz. 207, wyrok SA w Krakowie z 9.V.2001r., IACa 322/01, TPP 2003, Nr 1).
Skutek takowego zarzutu jest taki, że mimo braku spełnienia przez niego własnego świadczenia, nie jest możliwe postawienie mu zarzutu opóźnienia (por. np. komentarz do art. 488, pod red. Gniewek, 2016, wydanie 7/ Zagrobelny. Kodeks cywilny Komentarz 2016, wyd. 7, t. 5 i t. 7 opublik. w systemie Legalis).
Podkreśla się ( por. np. t. 6 do art. 488 kc red. Osajda 2017, wyd. 15/ J.M.Kondek. Kodeks Cywilny. Komentarz 2017, wyd. 15opublik w systemie Legalis), że możliwość podniesienia w/w zarzutu zostanie wyłączona tylko wówczas, gdy strona swoje świadczenie wzajemne spełni, względnie wcześniej, gdy zaofiaruje spełnienie świadczenia tzn. będzie gotowa do spełnienia świadczenia i spełnienie to nie będzie ulegało wątpliwości, jeżeli sama otrzyma świadczenie wzajemne. Chodzi zatem o sytuację, gdy gotowość spełnienia świadczenia jest realna i rzeczywista znajdująca oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Sama deklaracja bez pokrycia jest zatem niewystarczająca. Jeżeli strona pozostaje w gotowości świadczenia wzajemnego i pojawia się brak współdziałania wierzyciela, to wierzyciel ten co do swojego świadczenia pozostaje w zwłoce. (por. art. 488 kc t.II red. Gutowski 2016, wyd. 1/Gutowski.Kodeks cywilnyt. II Komentarzart. 450 -1088 2016, wyd. 1, t.2 doart. 488opublik. w systemie Legalis).
W sprawie niniejszej bezspornym jest, że pozwanego i poprzednika prawnego powoda łączyła umowa notarialna kupna - sprzedaży z dnia 12 sierpnia 2010r. Przewidywała ona opróżnienie zajmowanego lokalu przez pozwanego w terminie do dnia 13 sierpnia 2013r. Jednocześnie został nałożony na nabywcę obowiązek w podanym terminie do zapłaty reszty ( połowy) ceny.
Niekwestyjnym jest, że termin wskazany w umowie upłynął bezskutecznie. Zarówno powód jak też jego poprzednik prawny nie spełnili świadczenia wzajemnego. Nadal pozostaje do zapłaty na rzecz pozwanego reszta ceny.
Z wyjaśnień oraz oświadczeń skarżącego złożonych w toku rozprawy apelacyjnej wynika, że wyłączną przyczyną dalszego zajmowania przez niego spornej nieruchomości jest fakt, iż obecny właściciel nie spełnił swojego świadczenia wzajemnego. Nie wyraził również gotowości do jego spełnienia. Spotkania pomiędzy stronami w okresie poprzedzającym uruchomienie postępowania w niniejszej sprawie, ograniczały się wyłącznie do wezwań adresowanych do skarżącego, ażeby opuścił nieruchomość. Powód w żaden sposób nie deklarował zapłaty reszty umówionej ceny. Z oświadczeń pozwanego wynika, że powód nie posiada oszczędności i zamierza przedmiotową nieruchomość zbyć.
Powyższe musi prowadzić do wniosku, iż spełnione zostały przesłanki, o których mowa wart. 488 § 2 kcuzasadniające powstrzymanie się przez skarżącego od spełnienia swojego świadczenia tj. wydania nieruchomości.
Z tych przyczyn skarga windykacyjna oparta na dyspozycjiart. 222 § 1 kcnie mogła być uwzględniona.
Odmienny pogląd którego wynikiem jest sentencja zaskarżonego wyroku nie jest do zaakceptowania. Takie rozwiązanie godziłoby w równowagę uprawnień i obowiązków obu stron stosunku zobowiązaniowego. Prowadziłoby to do dania nadmiernej ochrony powodowi, kosztem interesu pozwanego.
Z podanych przyczyn bezprzedmiotowy stał się zarzut obrazy zaskarżonym wyrokiemart. 5 kc.
To samo dotyczy naruszeniaart. 14 ust. 1,3 i 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(Dz.U.Nr 71 poz. 733 z późn. zmian.)
Na marginesie jedynie podnieść należy, że pogląd Sądu, iż w realiach niniejszej sprawy pozwany nie posiadał statusu lokatora w rozumieniuart. 2 ust.1 pkt 1jest chybiony. Pozwany do czasu zbycia był właścicielem nieruchomości. Po tej dacie zgodnie z postanowieniem umownym ( por. akt not. k. 11-16) do dnia 13 sierpnia 2013 roku miał prawo nadal zamieszkiwać na przedmiotowej nieruchomości. Uprawnienie to - uzgodnione przez strony- wynika z umowy zbliżonej treścią do umowy użyczenia (art. 730 kc). To zaś oznacza, że w niniejszej sprawie, gdyby nie treśćart. 488 kc, miałby zastosowanie przepis art. 14 w/w ustawy, nakazujący ustalenie czy pozwanemu służy prawo do lokalu socjalnego. Zaskarżony wyrok winien zawierać rozstrzygnięcie w przedmiocie lokalu socjalnego.
Mając zatem na względzie przedstawione ustalenia, rozważania i powoływane w nich przepisy należało zmienić zaskarżony wyrok poprzez oddalenie powództwa (art. 386 § 1 kpc).
SSO Jarosław Gołębiowski
SSA w SO Arkadiusz Lisiecki SSO Dariusz Mizera