Sąd Okręgowy w Kaliszu
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II Cz 811/16
Data wyroku: 2017-01-10 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Henryk Haak, Wojciech Vogt, Barbara Mokras

Sygn. akt II Cz 811/16

POSTANOWIENIE
K., dnia 10 stycznia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Wojciech Vogt
Sędziowie:   SSO Barbara Mokras (spr.)
SSO Henryk Haak
po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2017 r. w Kaliszu
na posiedzeniu niejawnym
sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzycielaBanku (...) S. A.z siedzibąwW.
z udziałem dłużnikówK. G.iG. G.
na skutek skargi dłużników
na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowie WielkopolskimU. K.– opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 25 kwietnia 2016 r.w sprawie o sygn. akt Km 1317/08
w przedmiocie zażalenia dłużnikówna postanowienie Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskimz dnia 28 lipca 2016 r., sygn. akt. I Co 594/16
p o s t a n a w i a :

oddalić zażalenie.
SSO Barbara Mokras   SSO Wojciech Vogt   SSO Henryk Haak
Dnia 10 stycznia 2017 roku
Sygn. akt II Cz 811/16

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Rejonowy oddalił skargę dłużnikówK. G.iG. G.na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie RejonowymwO.U. K.w postaci opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 25 kwietnia 2016 r. położonych wO.przyul. (...), zapisanych wksięgach wieczystych (...), dokonanej w sprawie o sygn. akt Km 1317/08.
Uzasadniając rozstrzygnięcie, Sąd Rejonowy wskazał m.in., żedziałka nr (...)(KZl(...)) o powierzchni 653 m2jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. Budynek ten został wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej i został oddany do użytkowania 24 października 2001 r. Teren wokół budynku jest utwardzony kostką oraz zagospodarowany zielenią. Na przedmiotowej działce znajduje się także budynek garażowo - gospodarczy. Z kolei sąsiadującadziałka nr (...)((...)(...)) o powierzchni 653 m2tworzy całość zdziałką nr (...). Działki te posiadają wspólne ogrodzenie i wspólny wjazd. Na działce tej znajduje się instalacja przydomowej oczyszczalni ścieków, instalacja nawadniająca oraz podświetlająca ogród. Nieruchomość w całości zagospodarowana jest zielenią. Cześć budynku o powierzchni 6 m2znajdującego się na sąsiedniejdziałce nr (...)przekracza granicę zdziałką nr (...).
Do określenia wartości nieruchomości biegła przyjęła metodę porównawczą, metodę korygowanej ceny średniej. Do porównania biegła wzięła pod uwagę 21 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o powierzchni od 400 - 2000 m2, których ceny transakcyjne kształtowały się od 300.000 zł do 600.000 zł.
Przedmiotowe nieruchomości nie mogą być zbywane osobno z uwagi na to, że stanowią łącznie całość gospodarczą, co wynika to z faktu, że budynek posadowiony nadziałce nr (...)przekracza granicedziałki nr (...), a nadziałce nr (...)znajduje się przydomowa oczyszczalnia ścieków. Z uwagi na to działki te muszą być użytkowane razem i razem zbywane. Gdyby biegła obliczyła wartość działek każdej oddzielnie, to wartośćdziałki nr (...)byłaby mniejsza, albowiem działka ta jest mała i nie ma osobnego wjazdu.
Łączna wartość obu nieruchomości, jako całości gospodarczej, wynosi 457.000 zł.W tym wartość nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ostrowie Wielkopolskim prowadziksięgę wieczystą (...), składającej się zdziałki (...)o powierzchni 653 m2, wynosi 105.000 zł.
W przedmiotowej sprawie biegła wyceniła nieruchomości na kwotę powyżej średniej wynikającej z przyjętych transakcji porównawczych.
Od 2007 r. na przedmiotowej nieruchomości nie były dokonywane remontyi w związku z tym uległ zmianie stan techniczny nieruchomości. Obecnie stan nieruchomości biegła określiła jako średni.
Mając na uwadze powyższe ustalenia, Sąd Rejonowy zważył m.in., że biegła sądowa ustaliła wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane we wskazanym w opinii okresie (str. 34-37 operatu). Zgodnie z§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego/Dz.U. Nr 207, poz. 2019/, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W myślart. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiprzez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na jej położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Jak wynika z akt postępowania komorniczego komornik sądowy zebrał wszystkie dane umożliwiające dokładne określenie nieruchomości i ich wartość. Biegła dokonała niezbędnych pomiarów oraz zapoznała się dokładnie ze stanem i rodzajem nieruchomości, ponieważ dokonany przez nią szacunek z jednej strony opierał się na danych pochodzącychz opisu nieruchomości, a z drugiej strony sporządzony był na podstawie jeszcze innych danych koniecznych do właściwego ustalenia jej wartości - danych dotyczących cen uzyskanych w obrocie rynkowym w zakresie innych, podobnych nieruchomości. Biegła wyjaśniła w sposób bardzo czytelny, w jaki sposób dokonała określenia wartości nieruchomości. Nie budzi wątpliwości metodologia i sposób dokonania wyceny przez biegłą. Sąd nie znalazł żadnych podstaw, aby taki sposób dokonania wyceny uznać za wadliwy, a skarżący w żaden sposób nie wykazali błędów w tej opinii.
W odniesieniu natomiast do zarzutu dłużników dotyczącego zaniżenia wartości nieruchomości z uwagi na to, że przedstawia ona wartość niższą niż wynikała z poprzednio sporządzonego operatu w 2007 r., Sąd Rejonowy uznał za zasadne wyjaśnienia biegłego, iż wartość nieruchomości określonej w opinii została wyceniona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa na podstawie rynkowych transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. W opinii zbadano wszelkie okoliczności wpływające na różnicowanie się cenw analizowanej grupie i uwzględniono stan nieruchomości opiniowanej. Określona wartość oparta o dane pochodzące z transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych odzwierciedla aktualną sytuację rynkowa w zakresie popytu na podobne nieruchomości. Ponadto biegła wskazała, że ceny nieruchomości w 2007 r. były wysokie z uwagi na duży popyt. Nadto stan techniczny nieruchomości od tego czasu uległ zmianie, bowiem nie dokonywano bieżących remontów.
W tym stanie rzeczy Sąd Rejonowy uznał operat szacunkowy złożony dla potrzeb postępowania egzekucyjnego za rzeczowy, szczegółowy, wewnętrznie spójny i zupełny oraz stwierdził, że opis i oszacowanie nieruchomości przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami, tak w aspekcie rzetelności zawodowej, jak i w świetle obowiązujących przepisów prawa, w tym, przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetleart. 152 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego, zdaniem Sądu Rejonowego, nie zachodziła w niniejszej sprawie konieczność sporządzenia uzupełniającego opisu i oszacowania, albowiem argumenty podnoszone przez dłużników w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego.
Od powyższego postanowienia dłużnicy wnieśli zażalenie, zaskarżając je w całościi wnosząc o jego uchylenie oraz sporządzenie nowego operatu szacunkowego.
W uzasadnieniu skarżący podnieśli analogiczny zarzut, wskazując, iżw 2007 r. wartość przedmiotowych nieruchomości została oszacowana na kwotę o 90.000 zł wyższą od podanej w operacie szacunkowym z dnia 25 marca 2016 r.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy podziela w całości ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i poczynione na jego podstawie rozważania prawne oraz poczytuje je za własne.
Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że nie ma podstaw do zakwestionowania oszacowania nieruchomości dłużników dokonanego w operacie szacunkowym biegłej sądowejE. L.z dnia 25 marca 2016 r., sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego toczącego się przeciwko skarżącym z wniosku wierzycielaBanku (...) S. A.z siedzibą wW..
Jak zasadnie wskazał Sąd I instancji, biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy czym określenie ceny nieruchomości poprzedziła analizą rynku ponad dwudziestu nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji.
(...)przyjęte dla porównania cen transakcyjnych z danego rynku lokalnego, zostały wysegregowane z uwzględnieniem specyfiki funkcji szacowanej nieruchomości. Sporządzając operat szacunkowy biegła uwzględniła m.in. lokalizację nieruchomości i jego powierzchnię oraz uwzględniła wszelkie adekwatne czynniki korygujące i na tej podstawie ustaliła szacowaną cenę nieruchomości.
W tym stanie rzeczy należy uznać, że zasadnie Sąd Rejonowy uznał, że dokonana wycena jest kompletna, jasna, należycie uzasadniona i weryfikowalna, a w konsekwencji uznał wnioski końcowe opinii biegłego sądowego.
Powyższej konstatacji nie przeczy podnoszona przez skarżących okoliczność, że oszacowana wartość nieruchomości jest niższa od jej wyceny sporządzonej w 2007 r. Biegła sądowa przekonująco wyjaśniła bowiem, że w tym czasie ceny nieruchomości były wyższez uwagi na wyższy od obecnego popyt na rynku nieruchomości, a przy tym od tego czasu stan techniczny nieruchomości uległ pogorszeniu z uwagi na upływ czasu, przy jednoczesnym braku dokonywania bieżących remontów.
Z uwagi na powyższe, na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.iart. 13 § 2 k.p.c., orzeczono, jak w sentencji.
SSO Barbara Mokras  SSO Wojciech Vogt   SSO Henryk Haak