Sąd Apelacyjny w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 424/17
Data wyroku: 2017-10-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Krężołek, Sławomir Jamróg, Regina Kurek
Słowa kluczowe: Wspólnota mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt I ACa 424/17

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 października 2017 r.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Sławomir Jamróg

Sędziowie:

SSA Regina Kurek
SSA Grzegorz Krężołek (spr.)

Protokolant:

st.sekr.sądowy Urszula Kłosińska

po rozpoznaniu w dniu 3 października 2017 r. w Krakowie na rozprawie
sprawy z powództwaCentrum (...) spółki z o.o.wK.
przeciwkoWspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wK.
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
na skutek apelacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach
z dnia 10 stycznia 2017 r. sygn. akt I C 1273/16
oddala apelację.
SSA Regina Kurek  SSA Sławomir Jamróg   SSA Grzegorz Krężołek
Sygn. akt I ACa 424/ 17

UZASADNIENIE
Powódka - Centrum(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wK., wniosła o uchylenie w całości uchwały nr(...)podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniowej nieruchomości położonej przyul. (...)wK.w dniu 31 marca 2016r. oraz obciążenie jej kosztami procesu
W motywach żądania wskazała , że kwestionowaną uchwałą uchylona została uchwała nr(...)w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C wsklepie (...), prowadzonym w należącym do powódki lokalu użytkowym , położonym w wielorodzinnym budynku przyul. (...), w warunkach naruszenia prawa materialnego jak i procedury podejmowania tego rodzaju aktów przez wspólnoty mieszkaniowe.
Zdaniem spółki , §(...)uchwały narusza art.(...)kc, gdyż stanowi niedopuszczalne odstąpienie od wcześniej wyrażonej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych , co nastąpiło uchwałą nr(...)z dnia 21 marca 2016r.
Członkowie Wspólnoty przyjęli ją przyjmując zasadę głosowania 1 właściciel – 1 głos. Brak było podstaw do tego rodzaju zmiany sposobu głosowania i uchylenia uchwały nr(...)w sytuacji, gdy nie wystąpiły żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby odstąpienie od złożonego przez pozwaną uprzedniego oświadczenia woli. Jedyną drogą wzruszenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej jest jej zaskarżenie w trybieart. 25 ustawy o własności lokali, co w tym przypadku nie miało miejsca.
Podejmując zaskarżany akt strona pozwana w istocie cofnęła oświadczenie woli o uprzednim wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu. Cofnięcie takie jest niezgodne z normą art.(...)kc.i narusza interesy powodowej spółki albowiem nabyła ona prawo , którego w ten sposób została, w sposób nieuzasadniony , pozbawiona .
Argumentowała także , że brak było podstaw do tego , aby w zakresie głosowania nad podważaną uchwałą stosować wyjątkową regułę wynikającą zart. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Strona pozwana domagała się oddalenia powództwa i obciążenia spółki kosztami procesu.
W swoim stanowisku argumentowała, że liczy 36 członków, w tym 35 członków- właścicieli lokali wyodrębnionych. Członkiem Wspólnoty jest także GminaK., która jest właścicielem lokali niewyodrębnionych i posiada łącznie 42,72 % udziałów. Udziały właścicieli lokali użytkowych są większe od udziałów właścicieli lokali mieszkalnych. Suma udziałów w nieruchomości wspólnej w budynku wspólnoty nie jest równa jeden.
Na zebraniu Wspólnoty w dniu 21 marca 2016r, byli obecni właściciele lokali posiadający 76,97 % udziałów. Przy punkcie zebrania dotyczącym sprzedaży alkoholu trzech właścicieli: powód, drugi właściciel lokalu użytkowego i GminaK.posiadająca prawie połowę udziałów zagłosowali za podjęciem uchwały o takiej zgodzie. Wszyscy pozostali obecni właściciele indywidualni głosowali przeciw uchwale.
W dotychczasowej praktyce przedstawiciel Gminy uwzględniał wolę większości właścicieli indywidualnych i głosował zgodnie z wolą pozostałych członków, ewentualnie wstrzymywał się od głosu. Również najemcy lokali gminnych są przeciwni sprzedaży alkoholu w budynku, więc przedstawiciel Gminy, głosując za kwestionowaną uchwałą nr(...), działał także w sposób sprzeczny wolą własnych najemców.
Po jej podjęciu powstało wielkie oburzenie wśród właścicieli indywidualnych. Niezwłocznie , jeszcze w tym samym dniu , wpłynął do zarządcy wniosek o zwołanie kolejnego zebrania w celu uchylenia uchwały o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu i zmianę zasady głosowania na regułę 1 właściciel – 1 głos.
Na zebraniu członków Wspólnoty, w dniu 31 marca 2016r. obecnych było 25 członków , nie było przedstawiciela GminyK.. Za uchwałą nr(...)głosowało 23 członków, przeciw było 2 , a to strona powodowa i drugi właściciel lokalu użytkowego.
W związku z niezwłocznym podjęciem aktu , który obecnie jest kwestionowany powódka nie otrzymała zezwolenia na sprzedaż alkoholu, a zważywszy na opisaną dezaprobatę , musiała też mieć pełną świadomość, już 21 marca 2016r , iż uchwała nr(...)zostanie niezwłocznie zmieniona.
Zdaniem strony pozwanej nietrafny jest także argument kwestionujący zmianę dotychczasowego sposobu zgłosowania i zastosowanie go przy podejmowaniu uchwały, której dotyczy żądanie powódki.
Art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokaliwskazuje na uprawnienie do zmiany zasady głosowania z udziałowego na zasadę 1 właściciel – 1 głos, na wniosek właścicieli posiadających 1/5 udziałów m.in. w sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości nie jest równa 1. Te warunki ustawowe zostały spełnione , wobec czego tego rodzaju zmiana była możliwa.
Wyrokiem z dnia 10 stycznia 2017r Sąd Okręgowy w Kielcach :
- oddalił powództwo [ pkt I ] oraz
- zasądził od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 754 złote , tytułem zwrotu kosztów procesu [ pkt II sentencji orzeczenia ]
Sąd Okręgowy ustalił następujące fakty istotne dla rozstrzygnięcia :
Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych , w budynku położonym na nieruchomości przyul. (...)wK.. Odrębną własność lokali posiadają właściciele 32 lokali mieszkalnych i 3 lokali użytkowych. Członkiem Wspólnoty jest GminaK., która jest właścicielem lokali niewyodrębnionych.
Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wykonuje zarządca –Przedsiębiorstwo (...)- spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wK., na podstawie umowy z dnia 2 stycznia 2008r.
Strona powodowa -Centrum (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK., jest właścicielem lokalu użytkowego usytuowanego na parterze budynku, składającego się z 5 pomieszczeń i ubikacji o pow. użytkowej 103,29 m(
    2), nabytego – wraz z udziałem wynoszącym 10329/277600 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem – na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 marca 2013r. przed notariuszemV. T.z Kancelarii Notarialnej wK.za numerem Rep. A(...)
W lokalu tym, do kwietnia 2016r, był prowadzony przez udziałowca powodowej spółki,K. P., sklep odzieżowo-tytoniowy pod nazwą(...).
W dniu 21 marca 2016r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej.Na zebraniu obecni byli właściciele posiadający łącznie 76,97 % udziałów w nieruchomości, w tym GminaK.-udział 42,72 % i indywidualni właściciele – reprezentujący łącznie 34,25 % udziałów .
Podczas jego przebiegu podjęta m.in. uchwała Nr(...)zgodnie z którą Wspólnota wyraziła zgodę na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C w sklepie(...), pod warunkiem, że przed sklepem będzie zachowany ład i porządek po osobach dokonujących zakupów w nim .
Uchwała została podjęta większością głosów, liczoną wg wielkości udziałów. Łączna suma udziałów oddanych za uchwałą wynosiła 51,19 %, a liczba udziałów oddanych przeciw jej podjęciu, 25,78 %. Nikt nie wstrzymał się od głosu.
Za uchwałą głosował przedstawiciel GminyK.oraz właściciele lokali użytkowych: sklepu(...)iK. P.jako przedstawiciel powodowej spółki. Po podjęciu uchwały Nr(...)na trwającym w dalszym ciągu zebraniu, wybuchła awantura, gdyż właściciele lokali mieszkalnych nie aprobowali tej uchwały i byli oburzeni tym, że GminaK., do tej pory popierająca większość mieszkańców, zagłosowała za jej podjęciem.
Tego samego dnia, 21 marca 2016r. do zarządcy pozwanej wpłynął wniosek członków Wspólnoty o zwołanie nadzwyczajnego zebrania , w dniu 31 marca 2016r. o godz. 17 w trybieart. 31 lit. b ustawy o własności lokali, z propozycją porządku zebrania:
„ poddanie pod głosowanie uchylenia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C wsklepie (...).”
We wniosku stwierdzono, że wnioskujący właściciele lokali żądają na podstawie art.(...)aby głosowanie nad uchwałami wskazanymi w porządku zebrania, odbyło się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Pod wnioskiem w dniach 21-22 marca 2016r. podpisało się 18 właścicieli lokali posiadających łącznie 28,27 % udziałów.
W dniu 31 marca 2016r. zebranie odbyło się. Byli na nim obecni właściciele indywidualni posiadający łącznie 25 głosów, nie było przedstawiciela GminyK.. W ramach procedury głosowania przyjęto regułę, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Została podjęta uchwała Nr(...), zgodnie z którą Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości(...)wK., postanowiła uchylić uchwałę Nr(...)z dnia 21 marca 2016r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych kategorii A,B,C wsklepie (...). Uchwała została podjęta większością głosów liczoną według wskazanej wyżej zasady .
Za uchwałą Nr(...)oddano 23 głosy, przeciw , 2 .
Z uwagi na jej treśćK. P.nie złożył wniosku do Urzędu MiastaK.o zezwolenie na sprzedaż alkoholu w lokalu , stanowiącym własność powodowej spółki.
Rozważania prawne Sąd I instancji rozpoczął od przedstawienia przesłanek normatywnych oraz warunków w zakresie terminu , w jakich określony podmiot może domagać się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej .
Uznając , że powódka jako właściciel lokalu użytkowego przyul. (...)wK.i w związku z tym członek Wspólnoty, ma legitymację czynną do zaskarżenia kwestionowanej uchwały oraz , że zachowała termin ustawowy do skutecznego wytoczenia powództwa , ocenił , że jej zarzuty na który opiera swój wniosek o niezgodności z prawem uchwały nr(...)nie są usprawiedliwione.
Zdaniem Sądu Wspólnota była uprawniona do uchylenia tym aktem uprzedniej uchwały nr(...), którą wyraziła zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powódki i nie jest usprawiedliwionym argument powodowej spółki , że jedyną formą zniesienia takiego aktu jest orzeczenie Sądu , wydane po rozpoznaniu żądania jej uchylenia na podstawieart. 25 ustawy o własności lokali.
Nie ma w zawiązku z tym racji powódka, gdy twierdzi , iż podjęcie uchwały objętej zadaniem uchylenia jest sprzeczne zart. 61 §1 kc.Norma ta bowiem nie wyklucza uprawnieninia Wspólnoty do tego , aby kolejnym, tego rodzaju aktem uchylić uchwałę poprzednią, dotyczącą tej samej kwestii. Dla potwierdzenia tego stanowiska odwołał się przy tym do wypowiedzi Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, zawartej w wyroku z dnia 5 czerwca 2008 , sygn. I ACa 118/08.
Sąd I instancji nie podzielił także zarzutu spółki dotyczącego wadliwej , mającej wpływ na treść negowanej uchwały procedury głosowania. Wskazał , że z okoliczności faktycznych ustalonych w sprawie wynika , że w ramach Wspólnoty , suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jedności , a wniosek o głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos złożyło łącznie tylu jej członków , którzy łącznie reprezentowali ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej . Tym samym warunki normatywne do zastosowania tej zasady głosowania , opisane przez art. 23 ust. 2a ustawy, zostały spełnione. Sąd przy tym zauważył , że strona powodowa , wobec twierdzeń pozwanej wskazujących na realizację tych warunków zmiany generalnej zasady sposobu głosowania nad uchwałami , nie zajęła , w toku procesu , polemicznego stanowiska.
Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania była normaart. 98 §1 i 3 kpc.
W apelacji od tego orzeczenia strona powodowa , zaskarżając je w całości , domagała się jego zmiany i uwzględnienia żądania pozwu oraz obciążenia pozwanej kosztami postępowania za obydwie instancje.
Środek odwoławczy został oparty na zarzucie naruszeniaart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokaliw zw. zart. 61 §1 kcw następstwie niewłaściwego zastosowania tego przepisu.
W motywach apelacji skarżąca, odwołując się do argumentacji już uprzednio przez siebie prezentowanej, a dotyczącej charakteru samego aktu jakim jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej oraz tego jakie znaczenie dla zasady stabilności obrotu prawnego ma konsekwencja właściwego zastosowaniaart. 61 §1 kc, wskazała , że według oceny Sądu I instancji uchwała nr(...)stanowiła oświadczenie woli strony pozwanej, skierowane do adresata , jakim była apelująca.
Z takiej kwalifikacji Sąd Okręgowy nie wyciągnął jednak właściwych wniosków, w zakresie możliwości skutecznego odwołania takiego oświadczenia. Zdaniem apelującej tego rodzaju odwołanie nie jest już możliwe, właśnie ze względu na potrzebę stabilności stosunków prawnych , kształtowanych tego rodzaju aktami , jakim jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej .
Jej zdaniem wyrażenie innego stanowiska , decyduje o trafności zarzutu apelacyjnego, którego podzielenie powinno prowadzić do postulowanej zmiany przez Sąd Odwoławczy orzeczenia z dnia 10 stycznia 2017r.
Rozpoznając apelację, Sąd Apelacyjny rozważył :
Środek odwoławczy powódki nie jest uzasadniony i podlega oddaleniu.
W pierwszej kolejności zauważyć należy , że w jego ramach spółka nie formułuje zarzutów procesowych , w tym takich , które dotyczyłyby sposobu przeprowadzenia przez Sąd I instancji oceny dowodów oraz odnoszących się do opartych na wnioskach z niej wynikających ustaleniach , które uczynił podstawą faktyczną weryfikowanego instancyjnie wyroku.
Zaniechanie to jest dla Sądu II instancji wiążące w tym znaczeniu , że zarówno ocena ta jak i ustalenia nie mogą podlegać weryfikacji z urzędu , a wobec tego zostają przyjęte przez Sąd Apelacyjny za własne.
Po wtóre , jak wynika z treści zarzutu apelacyjnego oraz motywów powołanych dla jego uzasadnienia , powódka nie kwestionuje oceny prawnej Sądu Okręgowego , zgodnie z którą jej zarzut dotyczący zaistnienia warunków do przyjęcia procedury głosowania nad uchwałą nr(...)z dnia 31 marca 2016, zgodnie z zasada jeden właściciel - jeden głos jest nietrafny.
Wobec tego Sąd II instancji może , w tym zakresie, poprzestać na stwierdzeniu , że pogląd zaprezentowany przez Sąd Okręgowy jest trafny , a Wspólnota mogła zdecydować o takim sposobie głosowania nad kwestionowaną uchwałą.
Z niekwestionowanych ustaleń wynika bowiem , że warunki ustawowe , wymienione wart. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994r[ jedn. tekst DzU z 2015 poz. 1892] do przyjęcia takiego sposobu głosowania , zostały spełnione.
Wbrew stanowisku apelującej Sąd Okręgowy , oddalając żądanie uchylenia uchwały nie naruszył prawa materialnego.
Pogląd przeciwny prezentowany w motywach apelacji byłby usprawiedliwiony , gdyby przyjąć , że strona pozwana nie była uprawnioną , świetleart. 61 §1 kcw zw zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, do podjęcia uchwały , którą złożyła przeciwne , w zakresie treści , od uprzedniego oświadczenie.
Treść uchowały nr(...)z dnia 21 marca 2016 o wyrażeniu [ pod pewnymi warunkami natury faktycznej ] zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powódki , była dla Wspólnoty, od chwili jej podjęcia , w zgodzie w wymaganiami określonymi przez przepisy prawa , w warunkach jej nie zakwestionowania, w trybie art. 25 ustawy , ważąca.
Związanie to nie miało charakteru bezwzględnego , co zdaje się sugerować skarżąca, odwołując się do zasady stabilności stosunków prawnych ukształtowanych oświadczeniami ich stron. Wspólnota jest uprawnioną do jej zmiany, w drodze podjęcia uchwały późniejszej - o odmiennej treści.
Akt taki , wówczas może podlegać uchyleniu na podstawie orzeczenia Sądu , jako godzący w usprawiedliwione interesy jej członka , jeżeli jej następstwem jest zniweczenie lub ograniczenie dotychczasowego zakresu jego , nabytych legalnie , na podstawie uchwały podjętej uprzednio , uprawnień.
Taka sytuacja w rozstrzyganej sprawie nie miała miejsca skoro , jak wynika z ustaleń, strona powodowa , nie korzystała z uchwały nr(...)i nie przedsięwzięła żadnych kroków zmierzających do wszczęcia postepowania administracyjnego dla uzyskania decyzji zezwalającej na sprzedaż alkoholu w jej lokalu użytkowym , a tym bardziej , co oczywiste, przed dniem 31 marca 2016r taka decyzja nie została przez PrezydentaK.na jej rzecz wydana / argument zart. 18 ust. 1w zw zust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 O wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi/ [ jedn. tekst DzU z 2016 poz. 487 ]
Zupełnie innym zagadnieniem - pozostającym jednak poza przedmiotem rozważań Sądu II instancji w rozstrzyganej sprawie - jest ewentualna możliwość dochodzenia przez powódkę wobec pozwanej roszczeń natury odszkodowawczej , których źródłem mógłby, potencjalnie, być, podlegający indemnizacji uszczerbek majątkowy, spowodowany zmianą stanowiska Wspólnoty, w zakresie wyrażenia zgody na prowadzenie przez spółkę działalności gospodarczej o przyjętym przez nią profilu , w lokalu stanowiącym przedmiot jej własności.
Z podanych przyczyn w uznaniu apelacji za bezzasadną , Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku , na podstawieart. 385 kpcw zw zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Sąd II instancji nie rozstrzygał o kosztach postępowania apelacyjnego albowiem wygrywająca sprawę , także na tym etapie jej rozpoznawania pozwana , będąc w sporze profesjonalnie zastąpioną, żądania ich rozliczenia ze stroną przeciwną nie zgłosiła.
SSA Grzegorz Krężołek SSA Sławomir Jamróg SSA Regina Kurek