Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1149/16
Data wyroku: 2016-12-08 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zniesienie Współwłasności
Podstawa prawna: art. 210 k.c.

Sygn. akt III Ca 1149/16

UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 21 marca 2016 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie z wnioskuM. R.z udziałemJ. R.zniósł współwłasność zabudowanej nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...), dla której jest prowadzonaksięga wieczysta nr (...)o wartości 508.497 w ten sposób, że przyznał ją na własnośćJ. R., zasądził odJ. R.na rzeczM. R.kwotę 254.248,50 zł płatną w trzech ratach: a) 100.000 zł w terminie do dnia 30 lipca 2016 roku, 70.000 zł w terminie do dnia 30 kwietnia 2017 roku, 84.248,50 zł w terminie do dnia 30 kwietnia 2018 roku z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat ustalił, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.
Powyższe rozstrzygniecie zostało oparte na ustaleniu, żeM. R.iJ. R.w trakcie trwania małżeństwa nabyli nieruchomość położoną wŁ.przyulicy (...), każdy z nich po ½ udziału w nieruchomości. Aktem notarialnym z dnia 4 lipca 2003 rokuH. R.(matka uczestnika) dokonała zamiany na rzeczJ. R.udziału wynoszącego ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)oraz w prawie własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość a w zamianJ. R.przeniósł naH. R.spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu mieszkalnego numer (...)położonego wŁ.przyulicy (...).J. R.nabył własność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będąc stanu wolnego.H. R.sprzedała na rzeczM. R.udział wynoszący ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)oraz w prawie własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość dokonując zakupu za fundusze stanowiące majątek odrębny.
Nieruchomość wyposażona jest w zbiornik bezodpływowy (szambo) i winna zostać podłączona do kanalizacji miejskiej. Został sporządzony w tym celu stosowny projekt budowlany.
Wyrokiem Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 29 listopada 2012 roku w sprawie o sygn. akt I C 1178/11 rozwiązany został przez rozwód związek małżeński stron.
Postanowieniem z dnia 18 sierpnia 2015 roku w sprawie o sygn. akt I Ns 845/13 Sąd Rejonowy w Bełchatowie, zmienionym na skutek apelacjiJ. R.postanowieniem Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim w sprawie o sygn. akt II Ca 803/15 ustalił, że w skład majątku wspólnego byłych małżonkówM. R.iJ. R.wchodzi prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowościD., gminaB.o wartości 431.300,00 złotych, które przyznał na wyłączna własnośćM. R.. Sąd zasądził tytułem spłaty odM. R.na rzeczJ. R.kwotę 170.000,00 złotych płatną w dwóch ratach: pierwsza w kwocie 100.000,00 złotych w terminie do 30 lipca 2016 roku, druga – w kwocie 70.000,00 złotych w terminie do 30 kwietnia 2017 roku z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia terminowi płatności.
Aktualnie na terenie nieruchomości zamieszkuje uczestnik, wnioskodawczyni zamieszkuje wD.13A. Każda ze stron ponosi koszty utrzymania nieruchomości, w której zamieszkuje.
J. R.utrzymuje się z prac dorywczych osiągając dochód w wysokości około 1.200 złotych, nie ma żadnych oszczędności.
M. R.prowadzi własną praktykę stomatologiczną, z której uzyskuje miesięczny dochód oscylujący w wysokości 4.000 – 5.000 złotych.
Biegły z zakresu wyceny nieruchomości po dokonaniu oględzin nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)wskazał, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 508.497,00 złotych, wartość jednostkowa nieruchomości wynosi 2.881 złotych/m2. Analiza procesu wyceny nie wykazała szczególnych obszarów niepewności, a określona wartość nieruchomości obciążona jest typową niepewnością związaną z samym procesem wyceny, która jest charakterystyczna dla wszystkich typowych wycen przeprowadzanych w oparciu o dane pochodzące z rynku nieruchomością, podwyższoną niepewnością wyniku wyceny spowodowaną planami budowy drogi publicznej. Biegły określił wartość nieruchomości zgodnie z zasadą porównywania. W najbliższym otoczeniu wycenianej nieruchomości nie było nieruchomości podobnych, dlatego też biegły przyjął do porównania wskazane w opinii nieruchomości.(...)podobnymi są nieruchomości porównywalne pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania i innych cech wpływających na jej wartość.
Sąd Rejonowy zważył, że w realiach niniejszej sprawy ostateczne stanowisko stron było zgodne i wyrażało się wnioskiem o przyznanie nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...)na wyłączną własnośćJ. R.z jednoczesną spłatą na rzeczM. R.. Wniosek w tym zakresie, jako odpowiadający prawu, a jednocześnie wyrażający zgodną wolę zainteresowanych zasługiwał na akceptację. W konsekwencji Sąd uwzględnił stanowisko stron toczącego się postępowania i dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości położonej wŁ.przyulicy (...), w ten sposób, że przyznał jej własność w całości na rzeczJ. R.. Sąd Rejonowy wskazał, że wartość nieruchomości została określona na kwotę 508.497,00 złotych, zaś udziały w niej kształtowały się następująco:M. R.1/2 części i uczestnikJ. R.1/2 części. Powyższe prowadzi zatem do wniosku, iż uczestnik powinien zapłacić tytułem spłaty na rzeczM. R.kwotę 254.248,50 złotych (1/2 x 508.497,00 złotych). Sąd Rejonowy wziął pod uwagę, iż na terenie przedmiotowej nieruchomości zamieszkuje uczestnik i to on ponosi koszty związane z jej utrzymaniem. Sąd Rejonowy na podstawieart. 212 § 1 k.c.zasądził stosowną dopłatę odJ. R.na rzeczM. R.. Sąd Rejonowy powołał się naart. 212 § 3 k.c.przewidujący możliwość rozłożenia spłaty na raty. Wziął pod uwagę sytuację finansową uczestnika, fakt, że nie posiada on żadnych oszczędności, a także wykonywanie pracy w sposób dorywczy, nieuzasadnione byłoby nakazywanie mu dokonania jednorazowej spłaty. Rozkładając należną spłatę na trzy raty Sąd Rejonowy tak starał się rozłożyć ciężar spłat pomiędzy stronami, aby, z jednej strony, zapewnić realizację spłaty, a z drugiej strony – nie doprowadzić do pokrzywdzeniaM. R.poprzez nadmierne rozdrobnienie rat. O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawieart. 520 § 1 k.p.c., ustalając w punkcie 3 postanowienia, iż wnioskodawca i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. Dlatego ten, kto poniósł koszty sądowe lub koszty zastępstwa procesowego, nie uzyska zwrotu wydanych kwot od innego uczestnika, ale i nie jest obowiązany do zwracania kosztów poniesionych przez innego uczestnika. Regulacja ta jest konsekwencją przyjęcia przez ustawodawcę, że co do zasady z uwagi na istotę postępowania nieprocesowego (określanego też niekiedy z odwołaniem się do przyczyn natury historycznej jako niesporne) uczestnicy postępowania są w tym samym stopniu zainteresowani jego wynikiem, a zapadłe orzeczenie sądu udziela ochrony prawnej każdemu uczestnikowi.
Od wskazanego postanowienia apelację złożył uczestnik, zaskarżając je w części tj. odnośnie pkt. 1 w zakresie ustalenia jako wartości nieruchomości kwoty 508.497 zł oraz w pkt. 2 w części ustalającej spłatę odJ. R.na rzeczM. R.na kwotę 254.248,50 zł.
Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie przepisów postępowania to jestart. 233 § 1 k.p.c.w związku zart. 227 k.p.c.w zw. zart. 286 k.p.c.poprzez oddalenie wniosku dowodowego uczestnika o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do sprawy wyceny nieruchomości, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych polegających na ustaleniu, że wartość nieruchomości odpowiada wartości ustalonej przez biegłegoP. K.(508.497 zł) a następnie zasądzenie od uczestnika spłaty na rzecz wnioskodawczyni w kwocie 254.248,50 zł mimo, że opinia biegłego wzbudza poważne wątpliwości co do jej rzeczywistości, zgodności z zasadami logiki wobec faktu:
- nieprawidłowego doboru nieruchomości porównywalnych poprzez przyjęcie jako nieruchomości porównywalnych nieruchomości położonych w innych dzielnicach miasta mimo faktu, że w tym samym obrębie występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna w ramach której bez wątpienia udałoby się znaleźć nieruchomości porównywalne,
- pominięcie istotnych elementów cenotwórczych jak projektowana inwestycja drogowa bezpośrednio przy działce,
- brak kanalizacji, ogrzewanie węglowe,
co powoduje, że sąd nie ustalił w prawidłowy sposób istotnego faktu jakim jest wartość nieruchomości podlegającej podziałowi i dokonał oceny opinii biegłegoP. K.z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów ustalając zawyżoną wartość nieruchomości i zbyt wygórowaną spłatę.
Skarżący wniósł o:

1
uzupełnienie postępowania dowodowego i dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do sprawy wyceny nieruchomości a następnie zmianę zaskarżonego postanowienia odpowiednio do wyników postępowania dowodowego, w tym w szczególności obniżenie spłaty na rzecz wnioskodawczyni,

2
zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg. norm przepisanych,

3
ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawczyni  wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania za drugą instancję. Ponadto do odpowiedzi na apelację załączyła decyzję Kierownika Urzędu Stanu Cywilnego z dnia 6 lipca 2016r. na okoliczność, iż zmieniła nazwisko zS.–R.na nazwiskoS..
Sąd Okręgowy, zważył co następuje:
Apelacja uczestnika okazała się częściowo uzasadniona i skutkowała zmianą zaskarżonego orzeczenia, choć Sąd Okręgowy nie podzielił argumentacji w niej zaprezentowanej i oddalił apelację w pozostałej części.
W pierwszej kolejności należy się odnieść do zarzutów naruszenia prawa procesowego, które podniósł uczestnik albowiem prawidłowo ustalony stan faktyczny i oceniony według reguł zawartych w przepisieart. 233 § 1 k.p.c.determinuje kierunek dalszych rozważań. Ocena zasadności naruszenia prawa materialnego może być dokonana dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia stanowiące podstawę faktyczną zaskarżonego orzeczenia zostały dokonane zgodnie z przepisami prawa procesowego.
Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że ustalenia i ocena dowodów zaprezentowana przez Sąd I instancji były prawidłowe, dlatego podziela je i przyjmuje za własne.
Jako niezasadny należy ocenić zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.Przepis ten wyznacza ramy dla sądu w zakresie oceny wiarygodności i mocy dowodów, która winna być dokonana na podstawie wszechstronnego rozważania całego zebranego materiału dowodowego, zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Z zarzutem powyższym nie można się zgodzić, gdyż apelujący nie wskazuje jakich to konkretnie uchybień dopuścił się Sąd I instancji w toku przeprowadzanego rozumowania, które to uchybienia naruszałaby zasady logiki czy też przeczyły wskazaniom doświadczenia życiowego. Natomiast bez zasygnalizowania tak ujmowanych uchybień, kwestionowanie ocen przyjętych przez sąd na tej tylko podstawie, że z zebranego materiału dowodowego możliwe jest wywiedzenie konkurencyjnych wniosków, jest zabiegiem chybionym, choćby nawet mocno osadzonym w subiektywnym przekonaniu skarżącego. W aspekcie kontroli instancyjnej zaskarżonego wyroku zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w takim kształcie stanowi wyłącznie wyraz własnego zapatrywania skarżącego i sprowadza się do gołosłownej polemiki z ocenami wywiedzionymi i przekonywująco uzasadnionymi przez Sąd I instancji, a także w konsekwencji, z opartymi na tych ocenach wnioskami, które legły następnie u podstaw poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych.
Nietrafnym okazał się również zarzut naruszeniaart. 227 k.p.c.iart. 286 k.p.c.
Sąd Okręgowy nie podzielił zawartych w apelacji zarzutów skierowanych przeciwko wydanej w sprawie opinii biegłegoP. K.. Opinia ta była bowiem fachowa, rzeczowa i udzieliła stanowczych odpowiedzi na zagadnienia istotne dla rozstrzygnięcia sprawy szacując wartość nieruchomości na kwotę 508.497 zł.
Wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji biegły odniósł się do kwestii wpływu planowanej budowy drogi publicznej na wartość nieruchomości. W pkt. 5 opinii biegły stwierdził, że planowana budowa drogi publicznej wpłynie na sposób korzystania z nieruchomości jednak nie jest możliwe ustalenie skali tego wpływu bowiem obecnie wiadomo jedynie, że droga taka ma powstać. Nie znane są parametry tej drogi ani termin jej realizacji (str. 17 opinii). Skarżący zarzucił biegłemu nieprawidłowy dobór nieruchomości porównywalnych, położonych w innych dzielnicach miasta. Tymczasem biegły w opinii wyraźne wskazał, że w zakresie analizy zbioru domów podobnych, przedstawiony opis statystyczny ma jedyniecharakter pomocniczyi nie może być wprost zastosowany do dalszej procedury szacowania wartości (k. 25 opinii). Oznacza to, że przy wycenie nieruchomości biegły brał pod uwagę jej indywidualny charakter w tym także położenie nieruchomości w określonej części miasta. Co zresztą wynika z treści samej opinii. Biegły w opinii, wbrew zarzutom apelacji, odniósł się również do kwestii braku kanalizacji wskazując, że na działce znajduje się przyłącze kanalizacyjne do szamba, co jednoznacznie wskazuje, że biegły przy wycenie nieruchomości wziął pod uwagę brak przyłącza kanalizacyjnego do sieci (k. 16 opinii). Biegły również wskazał na wyposażenie budynku w centralne ogrzewanie z kotłownią posiadającą piec na ekogroszek. Kwestia czy jest to piec na ekogroszek czy na węgiel nie miała istotnego znaczenia dla wyceny wartości nieruchomości. Ponadto składane przez uczestnika w toku postępowania oferty sprzedaży innych nieruchomości, nie mogą mieć wpływu na rzetelność sporządzonej przez biegłego opinii, bowiem biegły szczegółowo ustosunkował się do tychże ofert w ustnej opinii, gdzie wskazał, iż złożone przez uczestnika oferty nie dotyczą podobnych nieruchomości do wycenianej, gro ofert np. dotyczyło nieruchomości większych od szacowanej, gdzie cena jednostkowa metra kwadratowego jest niższa ze względu na powierzchnię sprzedawanej nieruchomości. Ponadto nieruchomości z przedstawianych ofert nie odpowiadały cechom nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, na co biegły zwrócił uwagę.
Skoro sporządzona w przedmiotowej sprawie opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości była prawidłowa to zbędnym było powoływanie kolejnego biegłego.
Dowód z opinii biegłego ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Do dowodów tych nie mogą więc mieć zastosowania wszystkie zasady o prowadzeniu dowodów, a w szczególnościart. 217 § 1 k.p.c.W konsekwencji nie można przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych czy też z opinii instytutu w każdym wypadku, gdy opinia złożona jest niekorzystna dla strony. W świetleart. 286 k.p.c.sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszych biegłych lub z opinii instytutu, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wówczas, gdy opinia złożona już do sprawy zawiera istotne braki, względnie też nie wyjaśnia istotnych okoliczności.
Samo niezadowolenie strony z oceny przedstawionej przez biegłych nie uzasadnia potrzeby dopuszczenia przez sąd dowodu z opinii innych biegłych (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2009 r, II UK 47/09,LEX nr 559955).Prawidłowo zatem Sąd Rejonowy oddalił wniosek o dopuszczenie kolejnego biegłego.
Z takich samych powodów Sąd Okręgowy, oddalił zawarty w apelacji wniosek dowodowy o dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego do spraw wyceny nieruchomości - z uwagi na jego nieprzydatność.
Również przedstawione przez uczestnika w postępowaniu odwoławczym oświadczenie osoby, która zamierzała nabyć przedmiotową nieruchomość za wskazaną przez nią cenę, jest dokumentem prywatnym w rozumieniuart. 245 k.p.c.z którego wynika, że osoba, która to go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie, natomiast to oświadczenie nie jest dowodem na wartość rynkową nieruchomości.
Reasumując przedstawione w apelacji zarzuty a dotyczące głównie ustalonej wartości nieruchomości a co się z tym wiąże wysokości dopłaty należało uznać za chybione.
Sąd Rejonowy natomiast, przy prawidłowym ustaleniu, że wnioskodawczyni i uczestnikowi przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości działki gruntu, położonej wŁ.przyul. (...), dla którego to prawa jest urządzonaksięga wieczysta nr (...), na której posadowiono budynek, o wartości 508.497 zł, błędnie w postanowieniu zniósł współwłasność gruntu zamiast znieść prawo użytkowania wieczystego i przyznać prawo użytkowania wieczystego opisanej powyżej działki gruntu i własność posadowionego na niej budynku o łącznej wartości 508.497 zł. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego pod normę prawnąart. 210 k.c.iart. 212 k.c.w zw. zart. 237 k.c., nie wiedzieć czemu błędnie posłużył się pojęciem „własność działki gruntu” zamiast „prawo użytkowania wieczystego”.
Z wyżej wskazanych względów Sąd Okręgowy wobec błędnie zastosowanego przez Sąd Rejonowy prawa materialnego orzekł jak w pkt. 1sentencji postanowienia na podstawieart. 386 § 1 k. p. cw zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
W pozostałym zakresie apelacja jako niezasadna polegała oddaleniu i wobec tego Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt. 2 sentencji postanowienia na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 13 § 2 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie 3 sentencji postanowienia na podstawieart. 520 § 1 k. p. czgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. W realiach niniejszej sprawy, z uwagi na brak sprzeczności interesów uczestników oraz równy stopień ich zainteresowania wyrażający się w dążeniu do zniesienia wspólności, nie zachodziły podstawy do odstąpienia od podstawowej zasady rozliczenia kosztów postępowania nieprocesowego. Apelacja uczestnika była zrozumiała ze względów życiowych, choć nie obroniła się w kontekście uregulowań prawnych dotyczących tego przypadku. Trudno zatem w tej sprawie mówić o sprzeczności interesów lub zawinieniu  w rozumieniu§ 2 lub § 3 art. 520 k.p.c.