Sąd Rejonowy w Nowym Targu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 102/16
Data wyroku: 2017-04-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Janina Furczoń
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 .1 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I C 102/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 kwietnia 2017 r.
Sąd Rejonowy w Nowym Targu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSR Janina Furczoń

Protokolant:

st. prot. sąd. Joanna Grzeszczak

po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2017 r. w Nowym Targu
na rozprawie
sprawy z powództwaPrzedsiębiorstwa Usług (...) Sp. z o.o.z siedzibą wK.
przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście Powiatu(...)wN.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I
Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej wK.n/D obejmującejdziałkę ewidencyjną oznaczoną numerem (...)dla której Sąd Rejonowy w Nowym Targu Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą oznaczoną numerem (...), wynosi 28.840,00 zł (słownie: dwadzieścia osiem tysięcy osiemset czterdzieści złotych 00/100);

II
Znosi koszty postępowania pomiędzy stronami.

SSR Janina Furczoń
Sygn. akt I C 102/16

UZASADNIENIE
Strona powodowaPrzedsiębiorstwo Usług (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąskładając sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wN.z dnia 22.01.2016 r. domagała się uznania bezzasadności podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki będącej własnością Skarbu Państwa położonej wK.n/D oznaczonejnumerem ewidencyjnym (...), ustalającego wartość opłaty rocznej w wysokości 43.320,00 zł i wskazywała, że jest ona nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości oraz zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu użytkownik wieczysty wskazał na to, że wyliczenie wartości szacunkowej działki będącej przedmiotem użytkowania wieczystego zostało dokonane na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego w której wartość nieruchomości została zawyżona. Ponadto w opinii znajdowały się liczne błędy polegające na tym, że rzeczoznawca przyjął do porówna transakcje dotyczące nieruchomości podobnych o powierzchni zbnacząco różniącej się od powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Dodatkowo wskazał na przyjęcie przez rzeczoznawcę powierzchni nieruchomości wynosącej 24 861 m2która nie odpowiada stanowi faktycznemu, bowiem zgodnie z operatem ewidencji gruntów i bydynków powierzchniadziałki oznaczonej numerem (...)wynosi 24 322 m2i w związku z tym jest mniejsza od przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzajecgo operat szaucnkowy. W ocenie składającego sprzeciw, przy braku możliwości wskazania nieruchomości podobnych do wycenianej, rzeczoznawca winien był przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości. W operacie rzeczoznawca zawęził rynek nieruchomości do rynku lokalnego.
Pełnomocnik strony pozwanej Skarbu Państwa reprezentowanego przez Starostę(...)w odpowiedzi na pozew wniósł o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomosci gruntowej stanoiącej własność Skarbu Państwa położonej wK.n/D, składająca się z dz. ewid.(...), o pow. 24 322 m2dla której Sąd Rejonowy w NowymT.prowadziksięgę wieczystą oznaczoną numerem (...)wynosi 42.393,25 zł. Nadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu wskazał, że pismem z dnia 24.08.2015 r., strona pozwana wypowiedziała stronie powodowje wyosokość dotychczasowej opłaty rocznje, która była ustalona w kwocie 16.229,26 zł z powodu wzrostu wartości
.
Pismem procesowym w z dnia 13.08.2013 r. pełnomocnik powoda poinformował o zmianie nazwy strony powodowej w związku z wstąpieniem(...) Sp. z o.o.W.w ogół praw i obowiązków(...) Sp. z o.o.wT.na podstawieart. 494 k.s.h.
Po złożeniu opinii przez biegłego sądowego pełnomocnik strony powodowej(...) Sp. z. o.o.wW.sprecyzował żądanie w ten sposób, że wniósł o ustalenie przez Sąd wysokości opłaty rocznej w tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w sprzeciwie począwszy od 1.01.2013 r. w kwocie stanowiącej 3% wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego sądowego tj. w kwocie 28.687,62 zł rocznie.
Pełnomocnik strony pozwanej złożył pismo procesowe podtrzymując żądanie oddalenia powództwa, które ze względów formalnych zostało zwrócone zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 5.12.2013 r.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Niespornym w sprawie jest, że właściciel Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę(...)pismem z dnia 9.08.2012 r. dokonał wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystegodziałek ewidencyjnych oznaczonych numerami (...)położonych wN.i zaoferował z dniem 1.01.2013 r. przyjęcie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu w wysokości 32.613,75 zł co stanowiło 3% wartości rynkowej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 16.07.2012 r. w miejsce opłaty rocznej wynoszącej 22.289,40 zł.
Na potrzeby postępowania, które toczyło się w trybie administracyjnym operat szacunkowy sporządził rzeczoznawca majątkowyR. Ś..
(dowód – operat szacunkowy z dnia 16.07.2012 r. k. 84-88)
Użytkownik wieczysty złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wN.wniosek o ustalenie bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej, które orzeczeniem z dnia 15.11.2012 r. wniosek oddaliło ustalając wysokość opłaty rocznej zgodnie z ofertą zawartą w wypowiedzeniu Starosty(...)w wysokości 32.613,75 zł obowiązującej od 1.01.2013 r.
Starosta(...)w piśmie z dnia 8.11.2012 r. kierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego podniósł to, że za zasadnością wypowiedzenia przemawia fakt, że ostatnia aktualizacja opłaty była dokonana w 1992 r. a następnie w 2006 r.
(dowód – akta Samorządowego Kolegium Odwoławczego SKO-GN-4160-148/12, SKO-SP-421-9/12)
Działki ewidencyjne (...)w całości stanowią użytek Bi.Działka ewidencyjna (...)stanowi użytek Bz. Wszystkie działki znajdują się w strefie pośredniejN.przyul. (...)w zachodniej części miasta, z tym, że cztery pierwsze działki stanowią jeden kompleks o pow. 6.000 m2.Działka ewidencyjna (...)położona jest odrębnie w odległości ok. 50 m od kompleksu. Działki znajdują się przy jednej z głównych ulic miasta w sąsiedztwie terenów komercyjnych (centra handlowe, obiekty magazynowe, produkcyjne, usługowe). Mankamentem lokalizacyjnym ograniczającym możliwości swobodnego zagospodarowania działek jest sąsiedztwo torów kolejowych z tym, że zarówno kompleks działek jak idziałka (...)mają bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiejN.-C..Działka (...)zabudowana jest obiektem zabytkowym, natomiast pozostałe działki za wyjątkiem(...)są zabudowane budowlami niepodlegającymi szacowaniu.Działka ewidencyjna (...)jest niezabudowana. Wszystkie działki są działkami uzbrojonymi z dostępem do instalacji wodnej, kanalizacyjnej, energetycznej i teletechnicznej. Teren będący przedmiotem wyceny jest położony w jednostce oznaczonej jako teren zabudowy produkcyjnej i usług zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta. Dla tego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe działki zostały oddane w użytkowanie wieczyste decyzją Wojewody(...)z przeznaczeniem na funkcjonowanie przedsiębiorstwa gazowego.
Biegły sądowy przy ustalaniu wartości nieruchomości zastosował metodę podejścia porównawczego wprowadzając korekty ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości porównawczej.
Wartość rynkowa kompleksu działek oznaczonych numerami ewid.(...),(...),(...)i(...)wynosi 628.620,00 zł a wartość rynkowa działki ewid.(...)wynosi 327.634,00 zł. Łącznie wartość rynkowa wszystkich działek będących przedmiotem szacowania wynosi 956.254,00 zł.
(dowód – opinia rzeczoznawcy majątkowego – biegłego sądowegoM. M.k. 30-54)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanej wyżej opinii biegłego sądowego oraz akt postępowania prowadzonego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wN..
Opinię biegłego sądowegoM. M.Sąd podzielił w całości, ponieważ nie budziła wątpliwości, co do fachowości i zawierała wszelkie elementy, które pozwalały Sądowi na dokonanie oceny tak, co do przyjętej przez biegłego metody wyliczenia wartości rynkowej jak też prawidłowości wyciągniętych wniosków. Opinię biegłej sądowej należy ocenić jako pełną i logiczną.
Do opinii tej nie zostały zgłoszone zarzuty zarówno przez stronę powodową jak też pozwaną.
Mając powyższe na względzie Sąd zważył, co następuje:
Żądanie strony powodowej sprecyzowane w piśmie procesowym z dnia 5.11.2013 r. (k. 83) zasługuje na uwzględnienie w całości.
Zgodnie zart. 71.1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2010 r. nr. 102 poz. 651 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej – w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w wysokości 3% ceny (art. 72.1 pkt. 5 powołanej wyżej ustawy).
Zgodnie z art. 77.1 wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej.
Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że aktualizacja opłaty rocznej nastąpiła zgodnie z obowiązującymi przepisami, ponieważ jak wynika z niekwestionowanego przez powoda pisma Starosty(...)kierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego ostatnia aktualizacja opłaty była dokonana w 2006 r. Użytkownik wieczysty nie kwestionował potrzeby dokonania aktualizacji opłaty rocznej z urzędu a jedynie wnosił zarzuty dotyczące wyliczenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości.
Po sporządzeniu opinii przez rzeczoznawcę majątkowego – biegłą sądową – pełnomocnik wnoszącego sprzeciw nie wniósł zarzutów do złożonej opinii i wskazanej w niej wartości rynkowej działek będących przedmiotem szacowania wnosząc o ustalenie opłaty rocznej w wysokości 3% wartości rynkowej nieruchomości wyliczonej przez biegłą sądową.
Pełnomocnik strony pozwanej również nie wniósł żadnych zarzutów do opinii biegłej sądowej, tak w zakresie zastosowanej metody wyliczeń, jak i uwzględnionych korekt ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości porównawczej i w związku z tym należało ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa obejmującej działki ewid. oznaczone numerami(...),(...),(...),(...)i(...)objęte KW NS 1T(...)prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Nowym Targu, Wydział V Ksiąg Wieczystych w kwocie 28.687,62 zł (3% z kwoty 956.254,00 zł).
Na zasadzieart. 100 k.p.c.Sąd zniósł koszty postępowania pomiędzy stronami, biorąc pod uwagę to, że strona pozwana ponosiła koszty wykonania operatu szacunkowego, będącego podstawą zaoferowanej opłaty rocznej w piśmie wypowiadającym dotychczasową jej wysokość, natomiast strona powodowa ponosiła koszty związane z wydaniem opinii przez biegłą sądową. Obie strony korzystały z pomocy profesjonalnych pełnomocników. W pozwie użytkownik wieczysty wnosił o to by wysokość opłaty rocznej była ustalona w kwocie 26.091 ,00 zł zaś pełnomocnik strony pozwanej domagał się ustalenia wysokości opłaty rocznej w kwocie proponowanej w wypowiedzeniu. Sąd ustalił wysokość opłaty uwzględniając wartość rynkową nieruchomości wyliczoną przez biegłą sądową. Sprecyzowanie żądania nastąpiła po wydaniu opinii przez biegłą sądową, co uzasadnia przyjęcie podstaw do zastosowaniaart.100 kpc.
O pozostałych kosztach procesu orzekł na zasadzieart. 113.1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 90 poz. 594 z późn. zm.).
SSR Janina Furczoń