Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 1439/16
Data wyroku: 2016-12-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Czernecka, Anna Nowak, Katarzyna Serafin-Tabor
Słowa kluczowe: Umowa przedwstępna
Podstawa prawna: art. 394 k.c.

Sygnatura akt II Ca 1439/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 grudnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Anna Nowak (sprawozdawca)

Sędziowie:

SO Katarzyna Serafin-Tabor
SO Joanna Czernecka

Protokolant: protokolant sądowy Małgorzata Łojewska
po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2016 r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaI. R.iM. R.
przeciwkoR. K.iM. K.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Krowodrzy w Krakowie
z dnia 9 listopada 2015 r., sygnatura akt I C 69/15/K

1
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że kwotę: „54000 zł (pięćdziesiąt cztery tysiące złotych)” zastępuje kwotą „30000 zł (trzydzieści tysięcy złotych)”, a w punkcie II kwotę: „6317 zł (sześć tysięcy trzysta siedemnaście złotych)” zastępuje kwotą: „1846,70 zł (jeden tysiąc osiemset czterdzieści sześć złotych siedemdziesiąt groszy)”;

2
oddala apelację w pozostałej części;

3
zasądza solidarnie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 855 zł (osiemset pięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Joanna Czernecka SSO Anna Nowak SSO Katarzyna Serafin – Tabor

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 19 grudnia 2016 roku.
Zaskarżonym wyrokiem Sad Rejonowy zasądził od pozwanychR. K.iM. K.solidarnie na rzecz powodówI. R.,M. R.solidarnie kwotę 54 000zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 6 317 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Sąd I instancji ustalił, że w dniu 13 maja 2013 r pomiędzy stronami została zawarta w formie aktu notarialnego przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży, zgodnie z którą pozwani zobowiązani byli sprzedać powodom nieruchomość położoną wK.o pow. 0,02 ha zabudowaną starym budynkiem mieszkalnym przyul. (...), a powodowi za cenę w kwocie 240.000 zł zobowiązali się przedmiotową nieruchomość kupić. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w ciągu 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o podzialedziałki nr (...)w sposób wskazany w umowie przedwstępnej, jednak najpóźniej do dnia 13 listopada 2013 r. W akcie notarialnym strony zastrzegły sobie prawo odstąpienia od umowy w wypadku jej niewykonania przez drugą stronę. W umowie stwierdzono również , że kupujący tytułem zadatku o skutkach określonych wart. 394 k.c.dokonali już zapłaty na rzecz sprzedających części ceny sprzedaży w kwocie 24.000 zł.W dniu 25 czerwca powodowie zapłacili pozwanym również zaliczkę na poczet ceny zakupu w kwocie 6.000 zł. Powodowie wyrażając stanowczą wolę zwarcia z pozwanymi umowy przyrzeczonej sprzedaży, zgodnie z postanowieniami łączącej strony umowy przedwstępnej stawili się dwukrotnie w terminach szczegółowo określonych w pkt. VII umowy , tj w dniach 4 września 2013 r. oraz w dniu 13 listopada 2013 r. w Kancelarii Notarialnej celem zwarcia finalnej, przyrzeczonej umowy sprzedaży wzywając pozwanych do jej zawarcia. Do zwarcia umowy przyrzeczonej w powyższych terminach nie doszło z powodu okoliczności za które wyłącznie pozwani jako zobowiązani do sprzedaży ponosili odpowiedzialność, a to wobec braku zapewnienia objętej umową dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Wbrew oświadczeniom pozwanych złożonym w pkt III przedwstępnej umowie warunkowej sprzedaży z dnia 13 maja 2013 r. objęta umową nieruchomość stanowiącadziałkę nr (...)nie posiada dostępu do drogi publicznej. Pozwani nie spełnili również określonego Decyzją Prezydenta MiastaK.Nr(...)z dnia 5 sierpnia 2013 r. obligatoryjnego podziału nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)oraz sprzedaży działek wydzielonych w wyniku podziału, w postaci ustanowienia służebności drogowych dla mających powstać w drodze podziału nieruchomości działek, jako zapewnienie im dostępu do drogi publicznej zgodnie zart. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Brak dostępu do drogi publicznej objętej umową nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)oraz brak zapewnienia służebności drogowych dla mających powstać w wyniku jej podziału działek stanowił również okoliczność wyłączającą możliwość procedowania przez powodów wniosku o pozwolenie na budowę w oparciu o przeniesioną na nich przez pozwanych decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Wobec zawinionego niewykonania umowy przez pozwanych jako zobowiązanych do sprzedaży powodowie oświadczeniem z dnia 12 marca 2014 r. odstąpili od umowy z winy pozwanych wzywając ich równocześnie do zapłaty kwoty 48.000 zł tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości danego przy zawarciu umowy przedwstępnej umowy sprzedaży oraz kwoty 6.000 zł tytułem zwrotu części ceny zakupu, uiszczonej przez powodów w dniu 25 czerwca 2013 r.
Pozwani pismem z dnia 21 marca 2014 r. przyjęli złożone wobec nich oświadczenie powodów o odstąpieniu od umowy, odmawiając jednak zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości oraz zwrotu części ceny sprzedaży uiszczonej przez powodów w dniu 25 czerwca 2013 r.
W tych okolicznościach Sąd I instancji wskazując na treśćart. 394 k.c.
Zgodnie zart. 394 k.c.wskazał, że pozwani ponoszą pełną odpowiedzialność za niewykonanie umowy. Tym samym powodom przysługuje przeciwko pozwanym roszczenie o zapłatę zadatku w wysokości sumy dwukrotnie wyższej, a więc kwoty 48.000 zł.
Ponadto w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r. sygn. akt II CK 116/03 publ. lex nr 453645) Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 par 2 k.c.).
Z powyższym orzeczeniem nie zgodzili się pozwani, którzy zaskarżyli wyrok w całości -pozwanaM. K.oraz ponad kwotę 6000 zł –pozwanyR. K..
Zarzucali błędne ustalenia faktyczne, błędy w prowadzeniu postepowania dowodowego .
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postepowania.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacje pozwanych podlegały częściowo uwzględnieniu.
Sąd Okręgowy przyjmuje za własny stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy, a na podstawie dowodów przeprowadzonych przed Sądem I instancji ustalił nadto co następuje:
Mapa, której kopia znajduje się na karcie 15 niniejszych akt była załącznikiem do aktu notarialnego, a strony wskazując sposób podziałudziałki numer (...)odwoływały się do tej mapy i zaznaczyły na niej kolorem zielonym obszar, który ma być wydzielony.
dowód: akt notarialny k. 12-14
Oświadczenia o odstąpieniu od umowy wskazywało następujące powody: niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym oświadczeń pozwanych złożonych w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 13 maja 2013 roku, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, niemożliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej zgodnie zart. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a nadto brak podziału działki
dowód: oświadczenie powodów o odstąpieniu od umowy i dowody doręczenia k-48-51
Powyższe zostało ustalone na podstawie dokumentów których prawdziwości żądna ze stron nie zakwestionowała.
W sprawie powodowie wystąpili w dwoma roszczeniami: o zwrot zaliczki oraz o zwrot zadatku danych przy zawarciu umowy przedwstępnej. Dla oceny skuteczności żądania należało ustalić, czy doszło do prawidłowego odstąpienia powodów od umowy, z jakiej przyczyny i kto ponosi odpowiedzialność za powstanie okoliczności wskutek, których nastąpiło niewykonanie umowy.
W pierwszej kolejności należało zatem wskazać przyczyny dla których zostało złożone oświadczenia o odstąpieniu od umowy: a mianowicie niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym oświadczeń pozwanych złożonych w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 13 maja 2013 roku, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz niemożliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej zgodnie zart. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamia nadto brak podziałudziałki nr (...)(treść oświadczenia o odstąpieniu k.49).
Wobec faktu, że żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, OSNC 2010, nr 2, poz. 25 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, z dnia 15 października 2008 r., I CSK 101/08, i z dnia 24 grudnia 2011 r., I CSK 149/11, OSNC-ZD 2013, nr A, poz. 16) zatem należało ocenić, czy okoliczności leżące u podstaw odstąpienia od umowy powstały w winy pozwanych, czy też powodów czy obu stron. Przy czym skoro pozwani nie złożyli oświadczenia o odstąpieniu to nie mogą skutecznie zatrzymać zadatku albowiem prawo zatrzymania powstaje tylko wtedy, gdy złożone zostaje skuteczne oświadczenie o odstąpieniu. Pozostaje zatem pytanie, czy powodowie mogą żądać podwójnego zadatku. Byłoby tak gdyby wykazali, że okoliczności odstąpienia wystąpiły tylko i wyłącznie z winy pozwanych. Tak jednak w niniejszej sprawie nie jest albowiem odnośnie kwestii wiedzy co do dostępu do drogi publicznej to była ona jednaka dla obu stron. Wskazać bowiem należy -jak wynika z jednoznacznej treści aktu notarialnego, że mapa, której kopia znajduje się na karcie 15 akt była złożona przy akcie notarialnym i strony przy określeniu przedmiotu przyszłej umowy sprzedaży posługiwały się tą mapą (treść punktu IV i VIII). Przy minimum staranności i minimalnym zaangażowaniu, a wziąwszy pod uwagę wykształcenie stron nin. postepowania i rodzaj prowadzonej działalności przez powodów z całą stanowczością można stwierdzić, że obie strony były w stanie zauważyć, żedziałka numer (...)od drogi publicznej to jestulicy (...)jest oddzielona działką oznaczona symbolem B o numerze 362. Nie jest możliwe, że skoro strony nie pokolorowały na zielonodziałki numer (...)to uważały, żedziałka numer (...)ma bezpośredni dostęp doulicy (...). Zatem obie strony już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej wiedziały, żedziałka numer (...)nie ma dostępu do drogi publicznej a zatem tak okoliczność nie może być zawiniona wyłącznie przez pozwanych, a nadto występowała i była znane stronom już w chwili zawierania umowy przedwstępnej.
Odnośnie kwestii podziałudziałki numer (...)to bezsporne pomiędzy stronami było to, że ten podział został wykonany. Jednakże w decyzji zastrzeżono, że przy zbywaniu powstałych w wyniku podziału działek winna dla nich zostać ustanowiona służebność drogowa jako zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Dla oceny, czy te okoliczności były zawinione przez pozwanych i mogły skutkować żądaniem podwójnego zadatku należy wskazać na uzasadnienie uchwały SN z dnia 4 czerwca 2009 roku, sygn.. akt III CZP 34/09, gdzie Sąd podaje, że „ (…) Celem wprowadzeniaart. 93 ust. 3w związku zart. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościamibyło zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej. Wprawdzieart. 145 KCprzewiduje możliwość ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, jednakże nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć wart. 93 ust. 3w związku zart. 99 uo gospodarce nieruchomościami. Skoro z chwilą zbycia, o którym mowa wart. 99, prawo własności wydzielonej nieruchomości uzyskuje nabywca, powstaje potrzeba nieskrępowanego dostępu do nabytej nieruchomości. W braku takiego dostępu trudno mówić o swobodnym korzystaniu z gruntu. Tymczasem nieograniczonej możliwości komunikacji z drogą publiczną nie zapewnia perspektywa ustanowienia w przyszłości służebności drogi koniecznej. Istnieje poza tym ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie nastąpiłoby ustanowienie służebności, a nabywca mógłby domagać się ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka zaś była intencja ustawodawcy, który, wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania dostępu do drogi publicznej, dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym tle powstawać w przyszłości.(…) (..) czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej naruszaart. 93 ust. 3in principio, a w konsekwencji równieżart. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościamii z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 KC).” Jednakże w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, że nie można było zawrzeć umowy sprzedaży albowiem w wyniku podziału działka wydzielona zostałaby pozbawiona dostępu do drogi publicznej. W nin. sprawie zarówno działka wydzielana jak i pierwotna nie miały dostępu do drogi publicznej. W takiej sytuacji nie dochodzi na niezgodności zawartej umowy z przepisami ww ustawy. Natomiast gdyby przyjąć, że należy dosłownie odczytywać treść tychże przepisów i nawet podział działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej wymaga ustanowienia służebności (co wedle tut. Sądu jest nieuprawnione) to i tak wówczas okoliczności te, jak już wcześniej wskazano musiałyby być znane i były znane przy zachowaniu minimum staranności obu stronom przy zawieraniu umowy przedwstępnej.
Inny przyczyny odstąpienia wskazywane już w odpowiedzi na apelację nie mogły być badane albowiem były poza podstawą faktyczną powództwa. Natomiast okoliczności wskazywane w apelacjach i pismach pozwanych nieistotne jako, że pozwani nie złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Z tych też przyczyn pozwani nie mogli zatrzymać zaliczki albowiem zgodnie zart. 395§2 k.c.powinien on otrzymane świadczenie zwrócić.
Wskazać należy, że w umowie przedwstępnej strony nie uzależniły zawarcia umowy przyrzeczonej od dokonania podziałudziałki numer (...), a nie od posiadania przez tą działkę dostępu do drogi publicznej.
Z wyżej wskazanych przyczyn pozostałe zarzuty apelacji jak i twierdzenia odpowiedzi na apelację nie miały wpływu na rozstrzygnięcia.
O kosztach postepowania przez Sądem I instancji orzeczono na podstawieart. 100 k.c.przy przyjęciu, że powodowie są małżonkami odpowiedzialnymi solidarnie i wygrali sprawę w 0,55 części. Koszty powodów to opłata od pozwu (2700), wynagrodzenie pełnomocnika (3600) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Koszty powodów to wynagrodzenie pełnomocnika (3600) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł)
Mając powyższe na uwadze na podstawieart. 386§1 k.p.c.zmieniono zaskarżony wyrok a w pozostałej części apelacje oddalono na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postepowania przez Sądem II instancji orzeczono na podstawieart. 100 k.c.przy przyjęciu, że powodowie są małżonkami odpowiedzialnymi solidarnie i wygrali sprawę w 0,55 części. Koszty pozwanych to opłata od apelacji (2700), wynagrodzenie pełnomocnika (3600) obliczone zgodnie z§ 2 pkt 5w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Koszty powodów to wynagrodzenie pełnomocnika (3600) obliczone zgodnie§ 2 pkt 6w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych..
SSO Joanna Czernecka SSO Anna Nowak SSO Katarzyna Serafin - Tabor