Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 2312/15
Data wyroku: 2017-03-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Małecka

Sygnatura akt XII C 2312/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Poznań, dnia 30 stycznia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:SSO Małgorzata Małecka
Protokolant:protokolant sądowy Katarzyna Michalewska
po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2017 r. w Poznaniu
na rozprawie sprawy z powództwaP. P.
przeciwkoJ. B.,S. B.
o zapłatę

I
powództwo oddala;

II
kosztami procesu obciąża powoda i w związku z tym, zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 7.217 zł, w tym kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

/-/ SSO Małgorzata Małecka

UZASADNIENIE
Pozwemz dnia 13 listopada 2015 r.powódP. P., reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie solidarnie odpozwanychJ. B.iS. B.na rzecz powoda kwoty 685.882,75 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 18 lutego 2010 r. do dnia zapłaty. Nadto powód zażądał zasądzenia od pozwanych na jego rzecz kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 1-3verte).
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż w dniu 23 listopada 2007 r. na mocy aktu notarialnego (Rep. A(...)) nabył wraz zJ. F.(każdy w udziale wynoszącym ½ części w prawie własności) nieruchomość rolną oznaczoną wksiędze wieczystej nr (...). Przedmiotową nieruchomość zakupiono z zamiarem jej przeznaczenia z rolnego na cele nierolnicze - budowlane, a następnie dokonania jej podziału na mniejsze działki budowlane i ich zbycia docelowym inwestorom. Pomysłodawcą przedsięwzięcia byłJ. F., który w tamtym czasie prężnie działał na lokalnym rynku nieruchomości, współpracując w tym zakresie m.in. z pozwanymJ. B.. Dalej powód wskazał, żeJ. F.zapewniał go o wysokiej rentowności tego przedsięwzięcia, a ponieważ powód znał ww. od wielu lat i darzył zaufaniem, to przystał na taką propozycję, godząc się zainwestować środki pieniężne w tą inwestycję. Rola powoda sprowadzała się w zasadzie do pokrywania kosztów związanych z realizacją inwestycji, a rolaJ. F.do partycypowania w tych kosztach oraz podejmowania wszelkich innych działań zmierzających do realizacji przedsięwzięcia. ZapewnieniaJ. F.o intratności wspólnego przedsięwzięcia oraz o rozpoczęciu procedury zmierzającej do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane sprawiły, że powód zgodził się nabyć wraz z ww. kolejną nieruchomość. W dniu 13 maja 2009 r. doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której powód iJ. F.zobowiązali się nabyć (każdy w ½ części) odR. C.,E. C.,H. R.iR. R.udział wynoszący łącznie połowę w prawie własności nieruchomości oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...). Dalej powód podał, iż zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić po dokonaniu podziału geodezyjnegodziałki nr (...), w wyniku którego miały powstać dwie działki. Współwłaścicielami udziału wynoszącego połowę w prawie własności tejże nieruchomości byli pozwani. Po zawarciu ww. umowy przedwstępnej powód iJ. F.zawarli z pozwanymi przedwstępną umowę zniesienia współwłasności nieruchomości, na mocy której strony zobowiązały się, że po nabyciu przez powoda iJ. F.udziału wynoszącego połowę w prawie własnościdziałki nr (...)oraz po zatwierdzeniu jej podziału geodezyjnego, zawrą umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.
W dalszej kolejności powód wyjaśnił, że w związku z umówionym na dzień 15 lipca 2009 r. u notariusza terminem zawarcia umowy sprzedaży warunkowej ww. nieruchomości oraz niemożnością osobistego stawienia się przez powoda w tym dniu w kancelarii notarialnej, powód za namowąJ. F., postanowił udzielić pełnomocnictwa do zawarcia tejże umowyE. S. (1)(obecnieS.-N.), która była pracownikiemJ. F.i do której miał on pełne zaufane. Wskazane pełnomocnictwo zostało udzielone w formie aktu notarialnego w dniu 15 lipca 2009 r., a z jego treści wynikało, żeE. N.umocowana została m.in. do nabycia na rzecz powoda nieruchomości oraz do dokonywania w jego imieniu innych czynności prawnych z tym związanych (np. zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, umów sprzedaży pod warunkiem, umów przeniesienia własności itd.). Na podstawie udzielonego pełnomocnictwaE. N.zawarła w imieniu powoda oraz na mocy odrębnego pełnomocnictwa w imieniuJ. F.przyrzeczoną umowę sprzedaży z ww. właścicielami udział w prawie własności nieruchomości oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...). Nadto powód wskazał, żeE. N., powołując się na udzielone jej przez powoda pełnomocnictwo, bez wiedzy i zgody powoda, zawarła w formie aktu notarialnego w dniu 17 lutego 2010 r. z pozwanymi umowę sprzedaży, na mocy której sprzedała im udział powoda wynoszący ½ we własności nieruchomości, objętych przed odłączeniemksięgą wieczystą nr (...). Mocą tej samej umowyJ. F.- również w tajemnicy przed powodem - sprzedał pozwanym swój udział w prawie własności tej nieruchomości, w konsekwencji czego pozwani stali się wyłącznymi właścicielami obu tych działek na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Cena za sprzedaż tej nieruchomości została w akcie notarialnym ustalona na kwotę 1.371.765,50 zł. Dodatkowo powód wyjaśnił, że zarównoE. N.jak równieżJ. F.zachowywali się tak jakby powód nadal był współwłaścicielem nieruchomości, informując go na bieżąco o rzekomych postępach w zakresie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opisując szczegółowo przebieg spotkań, do jakich doszło między ww. osobami, powodem a pozwanymi, już po odkryciu przez powoda faktu sprzedaży jego udziału w przedmiotowej nieruchomości, powód skonkludował, że pomimo kierowania szeregu wezwań do każdej z tych osób do dnia wniesienia pozwu nie otrzymał zapłaty tytułem połowy ceny sprzedaży określonej w § 4 aktu notarialnego z dnia 17 lutego 2010 r. Co więcej, pomimo zapewnień ze strony pozwanych, by w ramach rekompensaty przenieść na rzecz powoda prawo własności (w którym pozwani posiadali udział w wysokości(...).000) działki o pow. ok. 2,5 ha, jaka powstanie po przekształceniu oraz podziale nieruchomości oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...), do zawarcia tego rodzaju umowy między powodem a pozwanymi nigdy nie doszło. Pozwani nie ustosunkowali się również do ostatecznego, przedsądowego wezwania do zapłaty z dnia 30 kwietnia 2015 r. (k. 3-10verte).
Wodpowiedzi na pozewz dnia 9 marca 2016 r.pozwaniJ. B.iS. B., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (k. 104).
Uzasadniając powyższe pozwani potwierdzili zawarcie z powodem iJ. F.w dniu 13 maja 2009 r. w formie aktu notarialnego (Rep. A nr(...)) przedwstępnej umowy zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie wskazali, że nie znają przyczyn, dla których powód udzielił pełnomocnictwaE. S. (1)do dokonania czynności szczegółowo wymienionych w jego treści. W ocenie pozwanych w świetle tak sformułowanego pełnomocnictwa notarialnego zdziwienie budzi twierdzenie powoda jakobyE. S. (1)została przez niego upoważniona wyłącznie do nabycia na jego rzecz udziału we własności nieruchomości położonej w miejscowościT., stanowiącejdziałkę nr (...). Zdaniem pozwanych, skoro zamiarem powoda było udzielenie pełnomocnictwa wyłącznie do nabycia udziału w prawie własności ww. nieruchomości (incydentalnej czynności), to dlaczego udzieliłE. S. (1)pełnomocnictwa także do dokonywania w jego imieniu innych czynności prawnych i faktycznych. Wątpliwości pozwanych budzi także fakt nieodwołania przez powoda udzielonego pełnomocnictwa po dokonaniu przezE. S. (1)opisanej wyżej czynności prawnej tym bardziej w kontekście twierdzeń powoda o „pomyleniu się” co do zakresu pełnomocnictwa.
W dalszej kolejności pozwani zaprzeczyli jakby powód nie wiedział, że w dniu 17 lutego 2010 r. ustanowiony pełnomocnikE. S. (1)miała zawrzeć z nimi przedmiotową umowę sprzedaży udziału należącego do powoda. Powód wraz zJ. F.już wcześniej planowali sprzedać swoje udziały w nieruchomości za kwotę 1.371.765,50 zł, czego efektem według wiedzy pozwanych, było m.in. próby sprzedaży tej nieruchomości. Ponadto w dniu 17 lutego 2010 r. w trakcie spotkania u notariuszaE. S. (1)w obecności pozwanych dzwoniła do powoda celem ustalenia adresu zamieszkania i wpisania poprawnego adresu do aktu notarialnego. Dalej pozwani podnieśli, iż nie mieli podstaw, by przypuszczać, że czynność ta może być przeprowadzona wbrew woli i tym bardziej wiedzy powoda. Pozwani zaznaczyli, iż nic nie wiedzą na temat rzekomego wprowadzania w błąd powoda przezJ. F.iE. S. (1)- wydaje się to niecelowe w szczególności biorąc pod uwagę, że powód powinien otrzymać zawiadomienie z Sądu Rejonowego(...)wP.Wydziału V Ksiąg Wieczystych o wykreśleniu dotychczasowych właścicieli i wpisaniu nowych właścicieli. Dodatkowo pozwani podali, że około roku po dokonaniu sprzedaży powód telefonicznie skontaktował się z pozwanym i pytał o miejsce przebywaniaJ. F., albowiem ten unikał z nim kontaktu. Powód nigdy nie kierował żadnych roszczeń w stosunku do pozwanych - żądał od „wspólnika”J. F.całkowitego rozliczenia się. Pozwani zaprzeczyli, by kiedykolwiek zobowiązali się do przeniesienia udziału we własności nieruchomości położonej wL.tytułem „rekompensaty”. Odnośnie zapłaty za przedmiotową nieruchomość pozwani wyjaśnili, żeJ. F.otrzymał gotówkę tytułem zapłaty ceny już wcześniej, a w dniu podpisania aktu notarialnego wydał pozwanym jedynie dokument oświadczenia, natomiast pozostała część ceny należna powodowi (700.000 zł) została uiszczona w dniu 17 lutego 2010 r. w gotówce na żądanie jego pełnomocnika powoda, do rąkE. S. (1). Żądanie zapłaty ww. ceny w gotówce nie budziło wątpliwości pozwanych, bowiem już wcześniej dokonywali płatności ceny za kupowane nieruchomości gotówką (k. 104-108verte).
Pismem procesowym z dnia 20 czerwca 2016 r. pozwani, na podstawieart. 84 k.p.c., wnieśli o zawiadomienieL. Ż.o toczącym się postępowaniu między powodem a pozwanymi o zapłatę oraz zażądali wezwaniaL. Ż.do wzięcia udziału w sprawie (k. 201-202).
W piśmie procesowym z dnia 27 czerwca 2016 r. pozwani - na wypadek gdyby Sąd uznał za zasadne roszczenie powoda wskazane w żądaniu pozwu - podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie odsetek (k. 217).
Zarządzeniem z dnia 29 września 2016 r. Sąd doręczyłL. Ż.odpisy pism procesowych stron oraz zawiadomienie o posiedzeniu sądu, informując o możliwości przystąpienia do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego (k. 244 w zw. z k. 239verte).
Na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016 r. złożono pismo interwenienta ubocznego z dnia 1 grudnia 2016 r., w treści któregoL. Ż.oświadczyła, że przystępuje do niniejszej sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanej (k. 252 w zw. z k. 248-249).
Zarządzeniem z dnia 1 stycznia 2017 r. zwrócono ww. interwencję uboczną wobec nieuiszczenia przezL. Ż.opłaty sądowej od interwencji w zakreślonym terminie, pomimo skutecznego wezwania Sądu (k. 319).
Do chwili wydania wyroku strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie i nie zawarły ugody.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 23 listopada 2007 r. na mocy aktu notarialnego (Rep. A nr 20328/2007) powód nabył wraz zJ. F.(każdy w udziale wynoszącym ½ części w prawie własności) nieruchomość rolną oznaczoną wksiędze wieczystej nr (...). Przedmiotową nieruchomość zakupiono z zamiarem jej przeznaczenia z rolnego na cele nierolnicze - budowlane, a następnie dokonania jej podziału na mniejsze działki budowlane i ich zbycia docelowym inwestorom. Pomysłodawcą przedsięwzięcia byłJ. F., który w tamtym czasie prężnie działał na lokalnym rynku nieruchomości.J. F.zapewniał powoda o wysokiej rentowności tego przedsięwzięcia, a ponieważ powód znał ww. od wielu lat i darzył zaufaniem, to zgodził się zainwestować środki pieniężne w tą inwestycję. Rola powoda sprowadzała się w zasadzie do pokrywania kosztów związanych z realizacją inwestycji, a rolaJ. F.do partycypowania w tych kosztach oraz podejmowania wszelkich innych działań zmierzających do realizacji przedsięwzięcia.

Bezsporne, a nadto dowód:

akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 23 listopada 2007 r. - umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości (k. 14-16 verte),T.- przewidywany plan przychodów z dnia 15 czerwca 2008 r. (k. 17),T.- przewidywany plan rozchodów z dnia 15 czerwca 2008 r. (k. 18), ceny domówD.i okolice (k. 19-20),
Kolejnym etapem realizacji ww. inwestycji było nabycie przezJ. F.i powoda udziału w prawie własności nieruchomości, należącego doR. C.,E. C.,H. R.iR. R.. W tym celu w dniu 13 maja 2009 r. ww. osoby zawarły w formie aktu notarialnego (nr rep. A(...))przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której powód iJ. F.zobowiązali się nabyć (każdy w ½ części) odR. C.,E. C.,H. R.iR. R.udział wynoszący łącznie połowę w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowościT., gminaD., stanowiącejdziałkę nr (...)o obszarze 10,8488 ha, oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...). Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić po dokonaniu podziału geodezyjnegodziałki nr (...), w wyniku którego miały powstać dwie działki.
Pozostałym udziałem w prawie własności tej nieruchomości wynoszącym łącznie połowę dysponowali pozwani. Z tej przyczyny w dniu 13 maja 2009 r. powód orazJ. F.zawarli, w formie aktu notarialnego (nr rep. A(...)), przedwstępną umowę zniesienia współwłasności nieruchomości, na mocy której pozwani zobowiązali się, że po nabyciu przez powoda iJ. F.udziału wynoszącego połowę w prawie własnościdziałki nr (...)oraz po zatwierdzeniu jej podziału geodezyjnego, zawrą umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Termin umowy przyrzeczonej ustalono do dnia 31 sierpnia 2009 r.

      Bezsporne, a nadto dowód:

    akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 13 maja 2009 r. - umowa przedwstępna sprzedaży (k. 21-24 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 13 maja 2009 r. - przedwstępna umowa zniesienia współwłasności nieruchomości (k. 25-27 verte),

W dniu 15 lipca 2009 r. przed notariuszemA. D. (1)stawił się powód i oświadczył, że udziela pełnomocnictwaE. N.do:

a
nabycia na jego rzecz w całości lub w części, za cenę i na warunkach zgodnie z uznaniem pełnomocnika od dowolnych osób nieruchomości, części nieruchomości;

b
zawierania umów przedwstępnych sprzedaży, umów sprzedaży pod warunkiem, umów przeniesienia własności, umów o zniesienie współwłasności, zmiany lub rozwiązania zawartych umów, prowadzenia negocjacji;

c
wydania w posiadanie nabywcy przedmiotu umowy;

d
zapłaty ceny - na warunkach i zgodnie z uznaniem pełnomocnika;

e
ustanowienia na nieruchomościach służebności i innych praw;

f
złożenia w jego imieniu oświadczenia w myślart. 777 k.p.c.,

a nadto do dokonania wszelkich czynności prawnych niezbędnych do wykonania którejkolwiek z umów, jak również do:

g
występowania, składania wszelkich oświadczeń woli i podpisywania w jego imieniu przed wszystkimi sądami, urzędami i instytucjami w sprawach związanych z zakresem niniejszego pełnomocnictwa, w tym również w Telekomunikacji, Gazowni, Energetyce, Starostwie Powiatowym, Urzędzie Gminy, Agencji Nieruchomości Rolnych, Sądem Rejonowym - Wydziałem Ksiąg Wieczystych, reprezentowania go we wszelkich sprawach z prawem składania oświadczeń i podpisywania przed Urzędem Skarbowym;

h
odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji i przesyłek poleconych - w tym pism sądowych - z prawem do udzielenia odpowiedzi na kierowaną do niego korespondencję (pełnomocnictwo do doręczeń).

Pełnomocnictwa udzielono w formie aktu notarialnego (nr rep. A(...)).
Działając na podstawie i w granicach ww. pełnomocnictwa oraz na podstawie odrębnego pełnomocnictwa udzielonego przezJ. F.,E. S. (1)w dniu 15 lipca 2009 r. zawarła zR. C.,E. C.,H. R.iR. R., w formie aktu notarialnego, przyrzeczoną umowę sprzedaży udziału w połowie prawie własności nieruchomości oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...)pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Po dokonaniu opisanej czynności prawnej pełnomocnictwo udzieloneE. S. (1)przez powoda nie zostało odwołane.

    Dowód:

    akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 15 lipca 2009 r. - pełnomocnictwo (k. 28-29 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 15 lipca 2009 r. - umowa sprzedaży warunkowej (k. 30-33 verte),  zeznania świadkaE. N.(adnotacja 00:09:22 e-protokołu z dnia 23 czerwca 2016 r. k. 210-214),

Działając na podstawie tego samego pełnomocnictwa, w imieniu i na rzecz powoda,E. S. (1)w dniu 17 lutego 2010 r. wraz zJ. F., sprzedali pozwanym nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)niezabudowanedziałki nr (...)o łącznym obszarze 8,8501 ha za łączną cenę 1.371.765,50 zł.
Zgodnie z § 5 aktu notarialnego z dnia 17 lipca 2009 r. sprzedającym została już zapłacona przez kupujących cała cena w łącznej kwocie 1.371.765,50 zł.
Na podstawie wzajemnych rozliczeń pomiędzy pozwanymi aJ. F.rozliczenie ceny sprzedaży należnej ww. właścicielowi nastąpiło bezgotówkowo z uwagi na okoliczność, żeJ. F.posiadał liczne zobowiązania wobec pozwanego, który udzielał mu wielokrotnie pożyczek. Natomiast zapłata części ceny należnej powodowi w kwocie 700.000 zł nastąpiła w gotówce w dniu podpisania aktu notarialnego do rąkE. S. (1), która przekazała pieniądze od pozwanych niezwłocznie po ich otrzymaniuJ. F..

      Dowód:

     akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 17 lutego 2010 r. - umowa sprzedaży (k. 34-36 verte), odpis zupełnyksięgi wieczystej nr (...)(k. 37-41 verte), odpis zwykłyksięgi wieczystej nr (...)(k. 42-45 verte), akt notarialny nr rep. A 16.(...)z dnia 21 sierpnia 2009 r. - umowa sprzedaży warunkowej (k. 111-113 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 10 lipca 2007 r. - przedwstępna umowa sprzedaży (k. 117-120 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 29 maja 2007 r. - umowa sprzedaży (k. 121-128 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 31 stycznia 2008 r. - aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży (k. 129-132 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 11 września 2007 r. - umowa sprzedaży (k. 133-141 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 4 lipca 2007 r. - umowa sprzedaży (k. 142-146 verte), akt notarialny nr rep. A 9.(...)z dnia 3 lipca 2007 r. - umowa sprzedaży (k. 147-150 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 16 maja 2007 r. - umowa sprzedaży (k. 151-155 verte), akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 30 marca 2007 r. - umowa sprzedaży w części warunkowa (k. 156-163 verte), zaświadczenie zbanku (...) S.A.o wypłatach z rachunku pozwanej (k. 198-199), wtórnik potwierdzenia wypłaty gotówkowej (k. 200) ,  oświadczeniaJ. F.z dnia 17 lutego 2010 r. (k. 167), zeznania świadkaE. N.(adnotacja 00:09:22 e-protokołu z dnia 23 czerwca 2016 r. k. 210-214), zeznania pozwanego (adnotacja 01:09:05 e-protokołu z dnia 23 stycznia 2017 r. r. k. 275), zeznania pozwanej (adnotacja 01:51:11 e-protokołu z dnia 23 stycznia 2017 r. r. k. 275)

Powód iJ. F.już w 2009 r. rozważali sprzedaż tej części nieruchomości oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...), którą ostatecznie zakupili pozwani. Na terenie sprzedanych działek trwały bowiem prace archeologiczne, które niewątpliwie wydłużały proces przekształcania ich z celów rolnych na nierolne (budowlane), a dokonanie takich przekształceń było jednym z elementów koniecznych do realizacji inwestycji prowadzonej przezJ. F.wspólnie z powodem. Oferta sprzedaży tych działek została skierowana przez powoda iJ. F.do biura obrotu nieruchomości. Zainteresowanym kupnem był m.in.B. R., który wszelkich ustaleń w tym zakresie dokonywał zE. S. (1), przedstawiającą się jako pełnomocnik właściciela. Działka miała zostać sprzedana za cenę ok. miliona złotych, aleB. R.ostatecznie zrezygnował, bowiem nie znalazł osób które byłyby zainteresowane zakupem działki razem z nim. Sam natomiast nie miał na ten cel wystarczających środków finansowych. W ustalonym zE. S. (1)dniu stawił się we właściwej kancelarii notarialnej, w której miało dojść do zawarcia umowy i poinformował o swojej rezygnacji z oferty.

Dowód:

zeznania świadkaB. R.(adnotacja 00:47:55e-protokołu z dnia 1 grudnia 2016 r. k. 255-256), opinia archeologiczna z dnia 29 listopada 2016 r. z załącznikami (k. 268-273), zeznania powoda - w części (adnotacja 00:06:48 e-protokołu z dnia 23 stycznia 2017 r. k. 274-275),
Na przełomie lat 2013-2014 powód był zainteresowany kupnem nieruchomości wL., której współwłaścicielami byli pozwani orazW. H.. Wszelkich ustaleń w tym przedmiocie w imieniu powoda dokonywałŁ. S., przedstawiając się jako jego pełnomocnik. Ostatecznie do żadnej transakcji między pozwanymi a powodem nie doszło. W dniu 25 stycznia 2014 r. pozwani sprzedali swój udział w tej nieruchomości za kwotę 80.707 zł
Dowód:
akt notarialny nr rep. A(...)z dnia 25 stycznia 2014 r. - umowa sprzedaży (k. 114-116 verte), zeznania świadkaŁ. S.- w części (adnotacja 00:05:27 e-protokołu z dnia 29 września 2016 r. k. 235-239), zeznania świadkaW. H.(adnotacja 00:05:30 e-protokołu z dnia 1 grudnia 2016 r. k. 252-254)
Po powzięciu wiedzy o sprzedaży w dniu 17 lutego 2010 r. przezE. S. (1), działającą jako pełnomocnik powoda, orazJ. F., działającego w imieniu własnym, na rzecz pozwanych, udziału w nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...), pod koniec 2010 r. powód odwołał pełnomocnictwo udzieloneE. S. (1).
Dopiero w 2015 r. powód wezwał każdego z uczestników ww. umowy sprzedaży do udzielenia wyjaśnień. Pismem z dnia 31 marca 2015 r. wystosował do pozwanych ostateczne, przedsądowe wezwanie do zapłaty.

Dowód:

oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa (k. 50), wezwania do udzielenia wyjaśnień: z dnia 31 marca 2015 r. (k. 58-59 verte) z potwierdzeniem nadania (k. 60 verte) i informacją o zwrocie przesyłki do nadawcy (k. 61 verte); 30 kwietnia 2015 r. (k. 62-63, 66-67 70-71 verte) z potwierdzeniem nadania (k. 64, 68, 72 verte) i informacją o zwrocie przesyłki do nadawcy (k. 65, 69 verte) oraz wydrukiem ze strony Poczty Polskiej o nieudanym doręczeniu (k. 73); wezwanie do udzielenia wyjaśnień z dnia 31 marca 2015 r. adresowane doE. S.(k. 74-75 verte) z potwierdzeniem nadania (k. 76 verte), odpowiedź E.S.z dnia 9 kwietnia 2015 r. na wezwanie powoda (k. 77 verte); wezwanie do udzielenia dodatkowych wyjaśnień z dnia 30 kwietnia 2015 r. adresowane doE. S.(k. 78 verte) z potwierdzeniem nadania (k. 79 verte), odpowiedź E.S.z dnia 11 maja 2015 r. na wezwanie powoda (k. 80-81 verte); przesądowe wezwanie do zapłaty z dnia 31 marca 2015 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 82-84 verte), odpowiedź pozwanych z dnia 10 kwietnia 2015 r. na wezwanie powoda (k. 85 verte), pismo powoda do pozwanych z dnia 30 kwietnia 2015 r. wraz z dowodem nadania (k. 86-88 verte), pismo pozwanych z dnia 11 maja 2015 r. (k. 89), pismo powoda do pozwanych z dnia 29 maja 2015 r. wraz z dowodem nadania (k. 90-91)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych i urzędowych zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, a w zakresie materiału osobowego w oparciu o zeznania świadkówE. S. (1),Ł. S.,B. R.iW. H.oraz przesłuchania stron.
Wiarygodność kserokopii dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu. Mimo, że kserokopia nie jest dokumentem, a stanowi jedynie element twierdzenia strony o istnieniu dokumentu o treści odpowiadającej kserokopii, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła zarzutów kwestionujących istnienie określonych dokumentów prywatnych czy urzędowych.
Zeznania świadkówE. S. (1),B. R.iW. H.orazzeznania pozwanychSąd ocenił jako w pełni wiarygodne, bowiem korelowały one z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności z dowodem z dokumentów oraz w części także z zeznaniami powoda. Nadto były spójne, logiczne i konsekwentne. Na podstawie zeznańE. S. (1)Sąd ustalił zakres pełnomocnictwa, udzielonego jej przez powoda oraz okoliczności temu towarzyszące, jak również przebieg sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Dzięki zeznaniom świadka Sąd doszedł do przekonania, że pozwani wywiązali się z zawartej w dniu 17 lutego 2010 r. umowy sprzedaży, tj. zapłacili należną powodowi cenę w gotówce do rąk pełnomocnika, którąE. S. (1)przekazała niezwłocznie, bez przeliczenia wspólnikowi powodaJ. F... Zeznania te korespondowały z zeznaniami pozwanych, którzy potwierdzili, że część ceny sprzedaży została rozliczona bezgotówkowo zJ. F., który posiadał wówczas wobec pozwanych liczne zobowiązania pieniężne, natomiast część należną powodowi (700.000 zł) zapłacili w dniu podpisania aktu notarialnego w gotówce. Okoliczność, że powód orazJ. F.już wcześniej byli zainteresowani sprzedażą tej nieruchomości potwierdził w swoich zeznaniachB. R., który sam był jednym z potencjalnych kupców - ostatecznie zrezygnował z oferty. Już wtedy (w 2009 r.) w imieniu powoda iJ. F.działałaE. S. (1)- to ona stawiła się w kancelarii notarialnej w dniu, w którym miało dojść do zawarcia umowy ze świadkiemB. R.. Sam powód przyznał natomiast w toku swoich zeznań, że oferta sprzedaży tej nieruchomości została skierowana do biura obrotu nieruchomościami i że w 2009 r. otrzymał informację o zainteresowaniu potencjalnego nabywcy. W tym zakresie Sąd dał wiarę także zeznaniom powoda. Zeznania świadkaW. H.były przydatne dla rozstrzygnięcia przedmiotu sporu, bowiem na ich podstawie Sąd ustalił kiedy i w jakim celu ze świadkiem kontaktował sięŁ. S., działający jako pełnomocnik powoda. W swoich zeznaniachW. H.przyznał, że jest współwłaścicielem nieruchomości wL., której kupnem zainteresował sięŁ. S., choć ostatecznie świadek nie był w stanie wskazać, czy kupno miało nastąpić przez niego samego czy na rzecz powoda. Jednakże co istotne zeznania świadkaW. H.w połączeniu z wiarygodnymi zeznaniami pozwanych podważyły okoliczność jakoby nieruchomość wL.miała zostać powodowi przekazana tytułem "rekompensaty". Treść tych zeznań znalazła odzwierciedlenie w dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy, w szczególności w akcie notarialnego z dnia 25 stycznia 2014 r. (k. 114-116verte), z którego wynika, że pozwani sprzedali swój udział w prawie własności nieruchomości wL.za znacznie niższą cenę niż cena sprzedaży dokonanej w dniu 17 lutego 2010 r., co przeczy logiczności twierdzeniom powoda o rentowności takiej "zamiany" - Sąd nie znalazł podstaw, by uznać, że przekazanie udziału w prawie własności sprzedanego ostatecznie za cenę 80.707 zł miałby rekompensować powodowi zapłatę ceny 700.000 zł.
Zeznaniom świadkaŁ. S.orazzeznaniom powodaSąd dał wiarę jedynie w części, w jakiej ich treść znalazła odzwierciedlenie w wynikach przeprowadzonego postępowania dowodowego, opisanego powyżej. Sąd nie dał natomiast wiary, by sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości, jaka miała miejsce w dniu 17 lutego 2010 r. , została dokonana bez wiedzy i zgody powoda. Sąd jako niewiarygodne ocenił także zeznania świadkaŁ. S.oraz powoda odnośnie rzekomej obietnicy przekazania mu przez pozwanych nieruchomości wL.tytułem rekompensaty. Przeczą temu w szczególności zeznania świadkaW. H., który szczegółowo opisał kiedy i w jakim celu kontaktował się z nimŁ. S., określając ten cel jako zainteresowanie kupnem nieruchomości wL., nie zaś jej bezpłatnym przewłaszczeniem. Zeznania świadkaŁ. S.pozostają w tym zakresie w sprzeczności z zeznaniami samego powoda, który nie był w stanie określić czy ww. nieruchomość miał ostatecznie otrzymać od pozwanych bezpłatnie czy też kupić ją za niższą cenę. Analizowane zeznania były również sprzeczne z zeznaniamiE. S. (1)i samych pozwanych - powód iŁ. S.utrzymywali, że to pozwani są wyłącznie zobowiązani do zapłaty na rzecz powoda części należnej mu ceny sprzedaży nieruchomości do jakiej doszło w dniu 17 lutego 2010 r., będąc w przekonaniu, że taka zapłata przez pozwanych nigdy nie nastąpiła. Twierdzenia ww. osób w tym zakresie również nie znalazły potwierdzenia w żadnym innym materiale dowodowym tak w osobowym jak i w dowodzie z dokumentów. Ze wskazanych przyczyn zeznania powoda oraz świadkaŁ. S.stały się podstawą dokonanych przez Sąd ustaleń faktycznych jedynie w ograniczonnym, opisanym wyżej, zakresie.
Na rozprawie w dniu 29 września 2016 r. Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanych o przesłuchanie w charakterze świadkówI. P.,R. P.,A. D. (2)iP. D.,B. K.,R. K.,K. P.,M. P.,M. W.,J. S.iS. P.(k. 239). Wniosek ten podlegał oddaleniu, bowiem zeznania ww. świadków pozostawały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy - fakt posiadania gotówki w kwocie wystarczającej na pokrycie części ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pozwani w sposób niebudzący wątpliwości udowodnili za pomocą dokumentów, w szczególności wypisów z aktów notarialnych. Przeprowadzanie dowodu ze świadków na okoliczność osnowy tych dokumentów było w ocenie Sądu zbędne i służyłoby wyłącznie przedłużeniu postępowania.
Sąd oddalił także wniosek każdej ze stron z przesłuchania świadkaJ. F.z uwagi na jego nieusprawiedliwione niestawiennictwo na dwóch terminach rozprawy, pomimo wezwania, które trudno uznać za skuteczne wobec powzięcia przez Sąd wiedzy w toku procesu, że świadek prawdopodobnie mieszka za granicą. Jednocześnie żadna ze stron nie przedstawiła aktualnego adresu do doręczeń dla świadka, a w konsekwencji wniosek ten należało oddalić

Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się bezzasadne w całości.
W niniejszym procesie powód domagał się zasądzenia od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kwoty 685.882,75 zł, stanowiącej połowę ceny sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowościT.iK., gminaD., stanowiącejdziałki nr (...), objętych przed odłączeniemksięgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy(...)wP.V Wydział Ksiąg Wieczystych. Swoje roszczenie powód wywodził z faktu, że jego udział stanowiący połowę w prawie własności ww. nieruchomości został w dniu 17 lutego 2010 r. sprzedany pozwanym przez pełnomocnika powodaE. S. (1), działającą wbrew jego woli i wiedzy. Powód podnosił, iż został oszukany zarówno przez swojego pełnomocnika jak również przezJ. F., który był wówczas jego przyjacielem i "wspólnikiem", i który dysponował udziałem w pozostałej połowie prawa własności tej nieruchomości. Jednakże wywiedzione w pozwie żądanie zapłaty powód skierował wyłącznie przeciwko pozwanym jako kupującym, którzy w jego przekonaniu nie uiścili należnej ceny sprzedaży za tę nieruchomość, pomimo oświadczenia zawartego w § 5 aktu notarialnego z dnia 17 lutego 2010 r. (rep. A nr 1739/2010), z treści którego niewątpliwie wynika, że cała cena w kwocie 1.371.765,50 zł została przez pozwanych na rzecz kupujących zapłacona.
Powód nie wskazał podstawy prawnej swojego roszczenia, podnosząc jedynie, że dochodzonej pozwem kwoty domaga się tytułem zapłaty należnej mu ceny sprzedaży dokonanej w dniu 17 lutego 2010 r. Definicja umowy sprzedaży zawarta została w przepisieart. 535 k.c.I tak zgodnie z jego treścią przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Powód wywodził zatem, że pozwani nie wywiązali się z postanowień umowy sprzedaży z dnia 17 lutego 2010 r., zawartej w formie aktu notarialnego, bowiem do dnia wniesienia pozwu, powód nie otrzymał połowy ustalonej ceny sprzedaży, należnej mu jako współwłaścicielowi nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej nr (...).
Po przeprowadzeniu kompleksowego postępowania dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że powód podnosił, iż umowa z dnia 17 lutego 2010 r. została zawarta przez jego pełnomocnikaE. S. (1)z przekroczeniem zakresu tego pełnomocnictwa. Zdaniem powoda,E. S. (1)na podstawie udzielonego jej przez powoda pełnomocnictwa notarialnego była jedynie umocowana do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży warunkowej, która miała miejsce w dniu 15 lipca 2009 r. Było to konsekwencją podpisania w dniu 13 maja 2009 r. przez powoda iJ. F.przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której powód iJ. F.zobowiązali się nabyć (każdy w ½ części) odR. C.,E. C.,H. R.iR. R.udział wynoszący łącznie połowę w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowościT., gminaD., stanowiącejdziałkę nr (...)o obszarze 10,8488 ha, oznaczonej wksiędze wieczystej nr (...). Udziałem wynoszącym "drugą" połowę w prawie własności tej nieruchomości dysponowali pozwani, z którymi powód iJ. F.w dniu 13 maja 2009 r. również zawarli przedwstępną umowę przeniesienia własności tej nieruchomości.
Wbrew twierdzeniom powoda Sąd uznał, żeE. S. (1), zawierając w jego imieniu w dniu 17 lutego 2010 umowę sprzedaży nieruchomości działała w granicach swojego umocowania, wynikającego z pełnomocnictwa udzielonego jej 15 lipca 2009 r. w formie aktu notarialnego. Z treści § 1 punktu B tego pełnomocnictwa wynika bowiem, żeE. S. (1)została przez powoda upoważniona m.in. do zawierania umów przeniesienia własności. Z uwagi na fakt, że była ona upoważniona do zawarcia umowy przenoszącej własność, była również upoważniona do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji także do odbioru ceny.
W orzecznictwie, którego stanowisko Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, podkreśla się, że zawierając umowę sprzedaży nieruchomości pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem notarialnym (art. 99 § 1 k.c.w związku zart. 158 k.c.), jednakże niezachowanie tej formy pełnomocnictwa nie powoduje nieważności umowy zawartej w formie prawem przepisanej. Skutki nieważności odnosiły się tylko do pełnomocnictwa (art. 73 § 2 k.c.w związku zart. 99 § 1 k.c.), a więc powstałaby przewidziana wart. 103 §1 k.c.sytuacja, w której pełnomocnik działałby bez umocowania. Wówczas możliwa jest konwalidacja umowy w sposób określony wart. 103 § 1 k.c., a taka możliwość zastrzeżona jest na korzyść strony, w imieniu której działa nieumocowany pełnomocnik (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 1991 r., I ACr 153/91, OSA 1991/2/7). Nadto w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r. Sąd Najwyższy wskazał, że pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (II CKN 866/97, OSNC 1999/3/66).
Przenosząc powyższe na kanwę niniejszej sprawy nie sposób uznać, że powód wykazał, że umowa z dnia 17 lutego 2010 r. została zawarta z przekroczeniem udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Jednocześnie wątpliwości Sądu nie budził fakt, że powód nie mógł jednocześnie podważać skuteczności zawartej umowy sprzedaży oraz domagać się zapłaty połowy ustalonej w akcie notarialnym ceny. Skoro bowiem podważał jakobyE. S. (1)działała jako jego pełnomocnik zgodnie z jego wolą i wiedzą, to nie mógł w tym samym czasie żądać zapłaty ceny wynikającej z tej umowy sprzedaży.
Sąd miał również na uwadze, że pełnomocnictwo z dnia 15 lipca 2009 r. zostało udzielone w przewidzianej prawem formie i z zachowaniem wszelkich wymogów formalnych. Nadto jego zakres był bardzo szeroki, a docelowo służyć miał ułatwieniu przedsięwzięcia realizowanego przez powoda wraz zJ. F.- powód bowiem nie zawsze mógł stawić się na termin wyznaczony celem podpisania aktu notarialnego, a w 2009 r. wielokrotnie był stroną umów sprzedaży nieruchomości oraz przedwstępnych umów sprzedaży, co było konsekwencją inwestycji, której był uczestnikiem. W ocenie Sądu powód, jako podmiot działający prężnie na rynku nieruchomości lokalnych, musiał liczyć się z konsekwencjami udzielenia pełnomocnictwa o tak szerokim zakresie. Tym bardziej, że było to pełnomocnictwo do szczególnych czynności udzielone w przewidzianej ku temu formie szczególnej, tj. w akcie notarialnym. Nawet biorąc pod uwagę okoliczność, żeE. S. (1)była w przekonaniu powoda osobą zaufaną (pracownikiemJ. F.), powód winien mieć na względzie, iż udzielenie tego rodzaju pełnomocnictwa może doprowadzić do niekorzystnego rozporządzenia przysługującymi mu udziałami w prawie własności. Niezależnie od powyższego powód nie skierował żądania zapłaty ani przeciwkoJ. F., ani przeciwkoE. S. (1). Wątpliwości Sądu nie budziło, że powód żądanej kwoty dochodzi wyłącznie od pozwanych tytułem zapłaty ceny sprzedaży, która miała miejsce w dniu 17 lutego 2010 r.
W toku procesu pozwani wykazali, że zapłacili ustaloną cenę sprzedaży za tę nieruchomość. Okoliczność tę potwierdzają zarówno dowody z dokumentów jak i zeznań świadkaE. S. (1)oraz samych pozwanych. W dniu 17 lipca 2010 r. należna powodowi część ceny sprzedaży w łącznej kwocie 700.000 zł została uiszczona przez pozwanych w gotówce do rąkE. S. (1),a następnie przekazana przez niąJ. F., który dokonał jej przeliczenia. Jednocześnie pozwani wykazali posiadanie środków pieniężnych do uiszczenia ww. kwoty w gotówce, przedkładając dowody w postaci dokumentów- aktów notarialnych, z treści których jednoznacznie wynika, że sprzedali kilka nieruchomości, której byli właścicielami, a zapłatę cen sprzedaży tych nieruchomości otrzymali w gotówce. Zdaniem Sądu powyższe dowody były wystarczające do wykazania, że pozwani w dniu podpisania aktu notarialnego zapłacili na rzez kupujących ustaloną cenę, co znalazło odzwierciedlenie w § 5 aktu notarialnego z dnia 17 lutego 2010 r.
Na marginesie Sąd pragnie wskazać, że przedmiotem niniejszego postępowania nie były natomiast rozliczenia między powodem aJ. F., do którego rąk przekazano gotówkę w kwocie 700.000 zł tytułem zapłaty ceny sprzedaży. Okoliczność czyJ. F.przekazał faktycznie powodowi należną mu gotówkę pozostaje poza sporem, a w konsekwencji w gestii Sądu leżało jedynie ustalenie, czy w dniu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pozwani wywiązali się z jej postanowień. Interesy powoda reprezentował wówczas jego pełnomocnikE. S. (1), która była także upoważniona do odbioru ceny.
Jednocześnie wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego wskazują, że powód już wcześniej – wraz zJ. F.– dążył do sprzedaży działek na przedmiotowej nieruchomości, które ostatecznie nabyli pozwani. Prowadzone na ich terenie prace archeologiczne utrudniały bowiem realizację inwestycji prowadzonej przez powoda iJ. F.. Zainteresowanie kupnem tych działek w roku 2009 r. za kwotę ok. miliona złotych potwierdził w swoich zeznaniach świadekB. R., którego zeznaniom Sąd, z przyczyn szczegółowo opisanych powyżej, dał wiarę w całości.
W konsekwencji powyższego powództwo podlegało oddaleniu (punkt I sentencji orzeczenia).
O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II wyroku na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec powyższego kosztami postępowania Sąd obciążył w całości powoda jako stronę przegrywającą niniejszą sprawę. Na koszty poniesione przez pozwanych złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 7.200 zł ustalone w oparciu o § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2010 r. Nr 10, poz. 65, z późn. zm.) wraz z kwotą 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W tym stanie rzeczy Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
/-/ SSO Małgorzata Małecka