Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 66/16
Data wyroku: 2016-11-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Słowa kluczowe: Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali

. Sygn. akt II C 66/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 listopada 2016 roku
Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Protokolant: Marta Gurtat
po rozpoznaniu w dniu 21 października 2016 roku na rozprawie
sprawy z powództwaB. Z.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały nr(...)
oddala powództwo.
Sygn. akt II C 66/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 12 stycznia 2016 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wW., powódB. Z.domagał się uchylenia w całości uchwały nr(...)z dnia 4 listopada 2015 roku w sprawie uchylenia § 3 uchwały nr(...)podjętej w dniu 30 marca 2006 roku. Powód wskazał, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, a nadto jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ponieważ zmierza do obniżenia stanu funduszu remontowego i ograniczenia w płynnym gospodarowaniu środkami finansowymi przez Wspólnotę (pozew - k. 2-7).
Postanowieniem z dnia 29 lutego 2016 roku tut. Sąd oddalił wniosek powodaB. Z.o udzielenie zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały (postanowienie - k. 39-41).
Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.domagała się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu. Pozwana wskazała, że powód nie uprawdopodobnił by zaskarżona uchwała nr(...)z dnia 4 listopada 2015 roku była sprzeczna z prawem, by naruszała prawidłowe zasady gospodarowania częścią wspólną nieruchomości. Według pozwanej, zaskarżona uchwała przywróciła prawidłowy stan, naruszony przez uchylony §3 uchwały nr(...)z dnia 30 marca 2006 roku. Według pozwanej, uchylenie §3 uchwały nr(...)z dnia 30 marca 2006 roku nie spowodowało destabilizacji finansowej Wspólnoty, a jedynie przywróciło ład prawny i finansowy wynikający z przepisów prawa (odpowiedź na pozew - k. 104-107).
Do chwili zamknięcia rozprawy strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska (e-protokół z dnia 21 października 2016 roku - k. 124v).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 21 marca 2000 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie wyboru zarządu nieruchomości wspólnej w skład którego weszły następujące osoby:E. F.,K. W.oraz powódB. Z..(dowody: uchwała k. 128, lista do głosowania k. 129, protokół komisji skrutacyjnej k. 130)
W dniu 4 lipca 2000 roku powódB. Z.złożył rezygnację z funkcji członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wW.. W dniu 3 sierpnia 2000 roku Wspólnota podjęła uchwałę nr(...)o przyjęciu tej rezygnacji i powołaniuK. Z.w skład zarządu. W owym okresie zainicjowany został konflikt międzyB. Z.aK. Z., którego tłem była odmienna interpretacja przepisów prawa dotyczących zawiadamiania członków wspólnoty o podjętych uchwałach.(dowód: uchwała k. 75, zeznania powoda e-protokół z dnia 21 października 2016 roku k. 122v)
Pismem datowanym na dzień 21 marca 2005 roku zarząd wspólnoty wystosował do właścicieli lokali, w tym do powodaB. Z.zaproszenie na doroczne zebranie właścicieli nieruchomości przyulicy (...)wW.wyznaczone na dzień 31 marca 2005 roku wraz z informacją o planowanym porządku zebrania (przedstawienie sprawozdania finansowego za rok 2004, podjęcie uchwały w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządu za 2012 rok i udzielenia absolutorium zarządowi, podjęcie uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2005, podjęcie uchwały o wynagrodzeniu dla zarządu, podjęcie uchwały w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, podjęcie uchwały w sprawie przeznaczenia nadwyżki z 2004 roku).(dowód: zawiadomienie – k. 24)
W dniu 31 marca 2005 roku odbyło się zebranie członków wspólnoty, podczas którego podjęto uchwałę nr(...)odmawiającą przyjęcia sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty za rok 2004 oraz nie udzielono absolutorium członkom zarządu, tj.E. F.iK. Z.. Tego samego dnia podjęto uchwały o odwołaniu w/w osób z zarządu wspólnoty i o powołaniu nowego zarządu. Poprzednio funkcjonujący zarząd kwestionował w/w decyzje i odmawiał przekazania dokumentacji wspólnoty nowo powołanemu członkowi zarządu, z powództwaK. Z.zainicjowane zostało postępowanie o uchylenie uchwał prowadzone pod sygnaturą XXIV C 733/06 Sądu Okręgowego w Warszawie. W tym okresie powstał silny spór między współwłaścicielami lokali niewyodrębnionych w budynku przyul. (...)oraz między nimi a właścicielami lokali wyodrębnionych, skutkujący powołaniem(...) sp. z o.o.wW.na zarządcę lokali niewyodrębnionych własnościowo w budynku przyul. (...)i zainicjowaniem postępowania o powołanie zarządcy przymusowego pozwanej wspólnoty przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie pod sygn. I Ns 1357/06.
    (dowody: uchwała wraz z załącznikami – k. 25-30, zeznania powoda i zeznania reprezentanta pozwanej – e-protokół rozprawy z 21 października 2016 roku)

Dnia 30 marca 2006 roku ww. Wspólnota podjęła uchwałę nr(...)w sprawie sposobu sporządzania sprawozdania zarządu i rozliczenia finansowego wspólnoty za okres od dnia 1 kwietnia do dnia 31 grudnia 2005 roku. W preambule uchwały wskazano, iż konieczność jej podjęcia jest konsekwencją nie przyjęcia sprawozdania zarządu i nie dokonania rozliczeń finansowych za 2004 rok oraz nie przekazania nowo wybranemu zarządowi dokumentacji finansowej wspólnoty za okres poprzedzający dzień 1 kwietnia 2005 roku, co uniemożliwia nowemu zarządowi sporządzenie sprawozdania i rozliczenia finansowego za 2005 rok. W § 3 ww. uchwały postanowiono, iż znajdująca się w dniu 31 marca 2005 roku na rachunku bankowym wspólnoty, prowadzonym przez(...) S.A., kwota 12 844,92zł uznana zostaje za zasoby funduszu remontowego wspólnoty, z rozliczeniem na wszystkich właścicieli lokali stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie w §8 uchwały zobowiązano zarząd do sporządzenia rozliczenia korygującego bieżący stan rachunkowości wspólnoty poprzez uwzględnienie zobowiązań i należności wynikających z gospodarowania nieruchomością wspólną przed 1 kwietnia 2005 roku, niezwłocznie po otrzymaniu dokumentacji i środków finansowych wspólnoty od członków jej zarządu odwołanych 31 marca 2015 roku.(dowód: uchwała – k. 19)
W dniu 21 maja 2009 roku uprawomocnił się wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie wydany w sprawie XXIV C 733/06, którym uchylono uchwałę pozwanej wspólnoty z dnia 31 marca 2005 roku o odwołaniuE. F.iK. Z.z zarządu wspólnoty i powołaniu nowego składu zarządu.
    (Dowód: odpis wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie I ACa 262/09 – k.118)W późniejszym czasie, zainicjowane zostało postępowanie o odwołanie zarządcy przymusowego wspólnoty mieszkaniowej. Postanowieniem z dnia 7 maja 2015 roku, wydanym w sprawie II Ns 822/14, Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie odwołał zarządcę przymusowego wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...)wW.S. A., wyznaczonego postanowieniem tegoż Sądu z dnia 3 marca 2008 roku w sprawie I Ns 1357/06. Postanowienie to uprawomocniło się z dniem 7 lipca 2015 roku i w tym samym miesiącu zarządzanie nieruchomością zostało przejęte przez zarząd w osobachK. Z.iE. F..
    (Dowód: odpis postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie w sprawie II Ns 822/14, zeznania reprezentanta pozwanej – e – protokół rozprawy z 21 października 2016 roku)

W dniu 4 listopada 2015 roku Wspólnota Mieszkaniowa przyulicy (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)o uchyleniu §3 uchwały nr(...)roku z dnia 30 marca 2006 roku dotyczącego uznania stanu konta bankowego wspólnoty na dzień 31 marca 2005 roku w kwocie 12 844,92 złotych za zasoby funduszu remontowego i o uznaniu, że rzeczywisty stan funduszu remontowego na dzień 31 marca 2005 roku wynika z salda na dzień 31 grudnia 2004 roku i naliczeń za miesiąc styczeń – marzec 2005 roku i wynosi 7 191,55 złotych. Przedmiotowa uchwała została poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd w dniu 4 listopada 2015 roku. Za podjęciem tej uchwały oddano 13 głosów, reprezentujących 50,37% udziałów. Przeciwko podjęciu zaskarżonej uchwały głosował m.in. powódB. Z..
    (dowody: uchwała – k. 18)

Pismem datowanym na dzień 24 listopada 2015 roku zarząd wspólnoty powiadomił wszystkich właścicieli lokali, że ww. uchwała nr(...)została podjęta. Powiadomienie to zostało doręczone powodowi w dniu 1 grudnia 2015 roku.(niesporne, nadto powiadomienie – k. 20)
B. Z.jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, jako współwłaściciel lokali niewyodrębnionych w tym budynku.
(okoliczności bezsporne, odpis księgi wieczystej – k. 12-17, zeznania powoda e-protokół z dnia 21 października 2016 roku – k. 122v)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się niezasadne.
Podstawę prawną powództwa stanowił przepisart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi 6 tygodni i biegnie od daty podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia, w sytuacji gdy uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.
W niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta w drodze indywidulanego zbierania głosów, ów sześciotygodniowy termin obliczać należało według reguł określonych wart. 112 k.c.od dnia zawiadomienia o podjęciu uchwały, które to zostało doręczone powodowi w dniu 1 grudnia 2015 roku. Zatem, pozew złożony w dniu 12 stycznia 2016 roku jest pozwem złożonym w przepisanym terminie.
Dla skuteczności zaskarżenia uchwały konieczne jest sprecyzowanie przyczyn zakwestionowania danej uchwały oraz udowodnienie iż istnieją przesłanki jej uchylenia (art. 6 kc).
Powód twierdził, iż zaskarżona uchwała(...)jest sprzeczna z przepisami prawa, ponieważ uchylony nią §3 uchwały(...)z 30 marca 2006 roku nie został zaskarżony przez członków wspólnoty i przez prawie dziesięć lat stanowił podstawę dokonywania rozliczeń i sprawozdań finansowych wspólnoty, tak więc jego uchylenie powoduje destabilizację stanu finansowego wspólnoty i ograniczenie jego przejrzystości. Ponadto powód wskazywał, iż sporna uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż skutkuje obniżeniem stanu funduszu remontowego pozwanej wspólnoty.
W ocenie Sądu zarzuty powoda nie są trafne.
Na wstępie należy zaznaczyć, że uchwała właścicieli lokali to wielostronna czynność prawna, która wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.) – tak: Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 maja 2006 roku w sprawie III CZP 28/06. Uchwały wspólnot mieszkaniowych, nawet w razie zaniechania ich zaskarżenia przez członków wspólnoty, nie stają się źródłem prawa (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 roku w sprawie I ACa 953/11), tak więc sprzeczność późniejszej uchwały z uchwałą poprzednią czy też uchylenie przez późniejszą uchwałę uchwały wcześniejszej nie oznacza sprzeczności owej późniejszej uchwały z prawem.
Specyfiką rozpatrywanej sprawy jest to, iż kwestionowana uchwała nr(...)uchylająca §3 uchwały(...)została podjęta po ponad 9 latach obowiązywania niezaskarżonej uchwały(...). Zauważyć jednak należy, iż funkcjonowanie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej napotykało ponadstandardowe trudności, wyrażające się m.in. w konieczności ustanawiania zarządcy lokali niewyodrębnionych własnościowo, konieczności ustanawiania zarządcy przymusowego wspólnoty a następnie prowadzenia postępowania sądowego o odwołanie zarządcy, czy też w prowadzeniu kilkuletniego sporu sądowego co do uchylenia uchwał z 2005 roku wprowadzających zmiany w składzie zarządu wspólnoty. Nie było przedmiotem sporu, iż po – jak się okazało nieskutecznym – odwołaniu w dniu 31 marca 2005 roku, dopiero od lipca 2015 roku zarządzanie wspólnotą zostało przejęte przez zarząd w obecnie funkcjonującym składzie, który po przejęciu całości dokumentacji wspólnoty od dotychczasowego zarządcy przystąpił do zarządzania nieruchomością wspólną. Eksponowany przez powoda odstęp czasowy między podjęciem uchwały(...)a jej częściowym uchyleniem uchwałą(...)znajduje więc obiektywne wyjaśnienie. Po drugie, Sąd zauważa, iż podjęcie uchwały(...)stanowi w istocie wykonanie postanowień §8 uchwały(...), jednoznacznie przewidujących konieczność sporządzenia rozliczeń korygujących stan rachunkowości wspólnoty ustalony tą uchwałą. Owa „tymczasowość” §3 uchwały(...)powodowana była ówczesnym sporem osób zarządzających wspólnotą i brakiem dostępu do dokumentacji wspólnoty za okres poprzedzający dzień 1 kwietnia 2005 roku, jednakże nie zmienia to faktu, iż postanowienie zamieszczone w §3 uchwały(...)naruszało przepisart. 15 ustawy o własności lokali, gdyż uznawało za środki funduszu remontowego wszystkie środki znajdujące się danego dnia na rachunku bankowym wspólnoty, mimo braku wiedzy czy pochodzą one z zaliczek uiszczanych na ten cel przez właścicieli lokali czy też z wpłat przeznaczonych na inne cele (np. wpłat od kontrahentów wspólnoty). Skoro weryfikacja źródeł pochodzenia owych środków, jak i stanu funduszu remontowego na koniec 2004 roku oraz przypisów za 3 miesiące 2005 roku okazała się możliwa dopiero w 2015 roku, podjęcie przez pozwaną wspólnotę uchwały(...)uchylającej §3 uchwały(...)i ustalającej inny stan funduszu remontowego na dzień 31 marca 2005 roku, nie może być uznane za sprzeczne w prawem.
Nie zostały też przedstawione dowody uzasadniające uznanie, że sporna uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też interes powoda. Jak już wskazano, konieczność zweryfikowania i ustalenia poprawnego (znajdującego oparcie w dokumentacji) stanu funduszu remontowego pozwanej wspólnoty spowodowana była przeszłymi perturbacjami w zarządzaniu wspólnotą, a nie stanowiło przedmiotu sporu iż uchwalając zapis §3 uchwały(...)członkowie wspólnoty nie mieli wiedzy o źródle pochodzenia ani przeznaczeniu środków finansowych znajdujących się na rachunku wspólnoty i jedynie dla zapewnienia możliwości sporządzenia sprawozdań i rozpoczęcia księgowania kolejnych operacji postanowili o potraktowaniu owych środków za środki funduszu remontowego. Weryfikacja tej decyzji, i to weryfikacja zakładana już w chwili podejmowania decyzji, nie oznacza więc, jak twierdził powód, obniżenia stanu funduszu remontowego, a stanowi jedynie ustalenie rzeczywistego stanu funduszu remontowego. W trakcie przesłuchania powód eksponował także i to, że podjęciu uchwały 2/2015 nie towarzyszyła decyzja o sposobie rozdysponowania „odzyskanych” środków (różnicy między kwotą 12 844,92zł a kwotą 7 191,55zł), które obecnie zostały jedynie wyksięgowane (k.77). Sąd zauważa jednak, iż powód jest uprawniony do wnioskowania o podjęcie uchwały co do przeznaczenia owej kwoty i dopiero uchwała precyzująca rozdysponowanie owych środków może podlegać ocenie w kontekście naruszenia interesów powoda czy też gospodarności w zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że powód nie wykazał istnienia okoliczności mogących uzasadniać uchylenie uchwały(...)roku i powództwo oddalił.