Sąd Okręgowy w Gdańsku
XV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XV C 350/15
Data wyroku: 2016-02-11 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Misiurna
Podstawa prawna: art. 12 ust 1 i art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt XV C 350/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 lutego 2016 roku
Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Małgorzata Misiurna
Protokolant:  sekr. sąd. Izabela Węsiora
po rozpoznaniu w dniu 04 lutego 2016r. w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaGminy M.G.-G.Zarządu (...)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wG.
o uchylenie uchwały
I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wG.nr(...)z dnia 31 marca 2015r. w sprawie zgody na korzystanie z części wspólnej nieruchomości;
II. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wG.na rzecz powódkiGminy M.G.-G.Zarządu (...)kwotę 380 zł ( trzysta osiemdziesiąt złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowódkaGmina M.G.-G.Zarząd (...)w dniu 6 maja 2015r. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wG.powództwo o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 31 marca 2015 r. w sprawie utrzymania zgody właścicieli lokali na dotychczasowe korzystanie z części wspólnej nieruchomości obejmującej klatkę schodową na parterze i piętrze budynku tylko przez właścicielilokali (...).
W uzasadnieniu powódka podała, iż zaskarżona uchwała potwierdzająca prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej ( klatki schodowej na parterze o powierzchni 25m2 i piętrze budynku o powierzchni 14,48 m2 ) przez właścicielilokali nr (...), jest niezgodna z przepisamiustawy o własności lokalii narusza interes powódki , ponieważ powódka nigdy nie wyrażała zgody na powyższe a mieszkańcy mieszkań komunalnych nie mają do tej klatki dostępu. Wspólnota ma prawo wypowiadać się tylko w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną na podstawieart. 12,14 i 15 ustawy o własności lokali, zaś powódka nie wyrażała zgody na wyłączne korzystanie z klatki schodowej wyłącznie przez właścicielilokali nr (...). Zaskarżona uchwała naruszaart. 12 ustawy o własności lokali, który stanowi ,że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Niedopuszczalne i niezgodne z prawem jest ingerowanie w drodze uchwały w prawa i obowiązki lokali bez ich zgody. Pozwana w zaskarżonej uchwale próbuje obejść przepisy wymagające zawarcia umowy o podział do korzystania miedzy zainteresowanymi właścicielami lokali a pozostałymi członkami Wspólnoty, w tymGminy M.G.. Powód nigdy nie wyrażał i nie wyraża zgody na taki sposób korzystania z części wspólnej budynku wyłącznie przez właścicieli dwóchlokali (...)i(...)Powódka wytoczyła powództwo o dopuszczenie jej do współposiadania tych części nieruchomości wspólnej i sprawa toczy się w Sadzie Rejonowym(...)wG.pod sygnaturą IC 242/15.
W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przyul. (...)wG.( k. 37-55) wniosła o oddalenie powództwa w całości zarzucając, że zaskarżona uchwała potwierdza stan faktyczny i prawny istniejący od 1947 roku , kiedy do budynku wprowadziła się rodzinaS. G.– obecnie właścicielalokalu (...). Do roku 2000 przejście schodami z parteru na 1 piętro było niemożliwe z uwagi na przytwierdzone na stałe kratę metalową , która została wymieniana na drzwi przezM. G.– właścicielalokalu nr (...). Wyłączenie z możliwości korzystania przez wszystkich mieszkańców budynku z wewnętrznej klatki schodowej ma uzasadnienie historyczne . Ta bogato zdobiona i reprezentacyjna klatka schodowa służyła wyłącznemu właścicielowi kamienicy w zamierzeniu willi jednorodzinnej , dwukondygnacyjnej i jako unikatowe rozwiązanie architektoniczne w skaliG.budynek został wpisany do rejestru zabytków Województwa(...)pod nr rejestru(...). Równolegle istniała w budynku druga , w pełni funkcjonalna klatka schodowa, co najmniej od 1947 roku wykorzystywana przez pozostałych mieszkańców budynku. Dotychczasowa dorozumiana zgoda mieszkańców na wykorzystywanie niektórych części wspólnych przez niektórych tylko właścicieli dotyczy iGminy M.G., która w analogiczny sposób wykorzystuje część korytarza na pierwszym piętrze budynku na potrzebylokali nr (...). Przedmiotowa uchwała została podjęta jako wyraz stanowiska Wspólnoty po wszczęciu przez powodową Gminę sprawy o dopuszczenie do współposiadania poprzez wydania kluczy do drzwi prowadzących do spornej klatki schodowej. Jednocześnie właścicielelokali nr (...)wykonują nałożone obowiązki dbania o czystość i utrzymanie drzwi i schodów na tej części. Zdaniem pozwanej uchwała została podjęta w sposób ważny i prawidłowy a przedmiot uchwały mieści się w czynnościach przekraczających zwykły zarząd – oddanychart. 22 ust 3 pkt 4) ustawy o własności lokalipod decyzje Wspólnoty, która wyrażą swoją wolę w zakresie zamiany przeznaczenia części wspólnej w drodze uchwały.
Właścicielowi lokalu, na podstawieart. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, służy prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli jak również w przypadku, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaGmina M.G.jest właścicielem 4 lokali mieszkalnych położonych w budynku przyulicy (...)wG., jej udział w częściach wspólnych wynosi 28/100. Właścicielelokali nr (...)( rodzinaG.) łącznie mają udziały w nieruchomości wspólnej wynoszące 62/100 , właścicielelokali nr (...)J.iM. C.mają udział 10/100 w częściach wspólnych.
dowód: odpis księgi wieczystej dnia KW nr(...)r. k.41
Bezspornie w dniu 31 marca 2015 roku odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty MieszkaniowejB.16 wG.. Na zebraniu podjęto 4 uchwały , w tym uchwałę nr(...)w sprawie zgody na wykorzystanie części nieruchomości wspólnej obejmującą klatkę schodową o powierzchni 25 m2 usytuowaną na parterze budynku oraz klatkę schodową o powierzchni 14,48 m2 usytuowaną na piętrze budynku wyłącznie przez właścicielilokali nr (...), właściciele ci mają prawo do eksploatacji i obowiązek dbania o czystość i utrzymanie drzwi i schodów. W uchwale potwierdzono, że taki sposób korzystania odbywał się za zgodą właścicieli lokali i zgodę tę właściciele podtrzymali na przyszłość
Uchwała ta podjęta została na zebraniu większością głosów 62/100 liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej przez właścicielilokali nr (...), przeciw głosował właściciellokalu nr (...)J. C. (1)w udziale 10/100,Gmina M.G.nie głosowała.
dowód: protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 31.03.2015 r., odpis uchwały nr(...)k. 25-29 ,
Powód w terminie 6 tygodni zaskarżył w/w uchwałę ( bezsporne)
Bezspornym jest, że budynek mieszkalny przyul (...)wG.przed wojną 1939r. stanowił jednorodzinną willę , natomiast po wojnie poszczególne pomieszczenia były zasiedlane przez licznych najemców , którzy dokonywali przebudowy w celu zmiany pokojów w samodzielne lokale mieszkalne, ale ze wspólną łazienką ( na piętrze ) W latach późniejszych ( 90-tych XX wieku) na strychu urządzono 2 samodzielne lokale mieszkalne , które są obecnie własnościąGminy M.G.. Na parterze budynku mieszkało niewiele osób, a zabytkowe i ozdobne schody prowadzące na piętro z sieni parteru nie były używane do komunikacji , ponieważ na piętrze były odcięte ozdobną kratą. Mieszkańcy pierwszego piętra oraz poddasza korzystali i korzystają do dzisiaj z wąskiej klatki schodowej po prawej stronie od drzwi wejściowych do budynku – przed wojną były to schody do części pomieszczeń gospodarczych na piętrze.
Dowód:inwentaryzacja budowlana na zlecenieS. G.wraz z rysunkami k. 44-55
W latach 2001-2002lokale nr (...)na parterze budynku wykupiłS. G., który obecnie jest właścicielemlokalu nr (...), jego synM. G.jest właścicielemlokalu nr (...). W obu lokalach prowadzona jest działalność gospodarcza, w jednym z nich mieści się kancelaria prawna. W godzinach pracy firm otwarte są wewnętrzne drzwi do sieni dla klientów tych firm , gdzie znajdują się wejścia dolokali nr (...). Po zakończeniu ich działalności czy w dni wolne zamknięte są także drzwi do sieni , na której znajdują się zabiegowe i ozdobne schody na piętro , obecnie odcięte od poziomu piętra szklanymi drzwiami – zawsze zamkniętymi na klucz. Właścicielelokalu nr (...)na 1 piętrze pp.C.mają 3 dzieci i spodziewają się narodzin czwartego dziecka , chcą korzystać z przejścia przez sień parteru i zabytkowe zabiegowe schody , które są szerokie i wygodne w odróżnieniu od drugiej klatki schodowej. Zarówno sień ( korytarz) parteru i zabytkowe schody na piętro należą do części wspólnych budynku, z tego tytułu właścicielelokali nr (...)nie uiszczają dodatkowych opłat . Powodowa Gmina chce udostępnić przejście z parteru na piętro dla swoich najemców.
Dowód: -zeznania członka zarząduS. G.w charakterze strony na rozprawie w dniu 4 lutego 2016r. czas nagrania 00:51:12- 00:06:25;
- zeznania świadków:
na rozprawie 01.09.2015r. k 72J. C. (2)czas nagrania 00:34:00 do 01:10:56;
na rozprawie w dniu 19.11.2015r. k. 92-94M. J.czas od 00:04:19 do 00:17:49 ,J. Z.czas od 00:19:12 do 01:01:47
na rozprawie w dniu 4 lutego 2016r. k. 114-117M. C.czas od 00:08:23 do 00:27:50 ,J. C. (1)czas od 00:27:51 do 00:48:30
Sąd zważył co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów , zeznań przedstawiciela pozwanej WspólnotyS. G.oraz wszystkich świadków .
Sąd dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków , które są logiczne, konsekwentne i zgodne z dowodami z dokumentów oraz zgodnie przedstawiają sposób korzystania ze spornej części wspólnej korytarza parteru i reprezentacyjnej klatki schodowej na piętro od lat powojennych do dzisiaj. Podobnie zeznaniaS. G.są zgodne z zeznaniami świadków co do opisu sytuacji tak w przeszłości, jak i dzisiaj, natomiast różna jest wizja dotycząca możliwości korzystania z tych części wspólnych na przyszłość.
W ocenie Sądu powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Możliwość zaskarżania uchwał wspólnoty została uregulowana wart. 25 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tekst jedn. Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zmianami ). Zgodnie z tym przepisem, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej.
Na wstępie należy wskazać, iż zaskarżona uchwała zostały podjęta w prawidłowym trybie, tj. większością głosów liczoną według większości udziałów. Powodowa Gmina nie kwestionowała trybu zwołania zebrania Wspólnoty w dniu 31 marca 2015 roku ani sposobu podejmowania uchwały. Wobec powyższego, należało rozważyć czy zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem lub narusza interes powodowej Gminy.
Zgodnie zart. 12 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliwłaściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem ,ust.2pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokaliw stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby m2powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej (por. Bończak-Kucharczyk Ewa, Oficyna 2010, Komentarz do art.12, art.13, art.22 ustawy o własności lokali).
Zaskarżona uchwała w pierwszej części potwierdziła przyjęty od wielu lat , w sposób zwyczajowy, sposób korzystania z części wspólnej budynku obejmujący dostęp do wewnętrznej sieni parteru i ozdobnych schodów na piętro wyłącznie dla właścicielilokali (...)oraz zatwierdziła taki sposób korzystania na przyszłość, jako wiążącą właścicieli zasadę, niezależnie od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Powyższe rozwiązanie jest sprzeczne z prawem, tj. zart.12 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi wprost, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz iż koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie powierzchnia korytarza parteru wraz ze schodami ozdobnymi na piętro stanowią część nieruchomości wspólnej, albowiem nie dotyczą powierzchni poszczególnych lokali. W uchwale nie uregulowano sposobu opłacania przez właścicielilokali nr (...)tej powierzchni wspólnej , z której korzystają ponad przysługujący im udział, ani też nie uzasadniono przyczyny , dla której obecnie nie pozwala się innym właścicielom korzystać z tej powierzchni wspólnej- mimo ich sprzeciwu. W tej sytuacji uznać należy ,że zaskarżona uchwała jest sprzeczna zart. 12 ust.1 i 2 ustawy o własności lokali.
Zaskarżona uchwała narusza tak interes powodowej Gminy , jak i innych właścicieli i najemców mieszkań w tym budynku . Prowadzi bowiem do takiej sytuacji, w której właściciele nie mogą korzystać z alternatywnej możliwości dostępu z parteru na piętro i poddasze , chociaż teoretycznie możliwość taką mają osoby trzecie , klienci firm mieszczących się obecnie wlokalach nr (...)na parterze oraz właścicielelokali nr (...)i(...)– którzy dysponują kluczami do drzwi wejściowych na korytarz parteru oraz przeszkolone drzwi odgradzające ozdobne schody z parteru na piętro. W ocenie sądu nie ma racjonalnego uzasadnienia dla takiego ograniczenia prawa właścicieli z piętra i najemców z poddasza do współkorzystania z części wspólnej tej nieruchomości. Kiedyś , gdy mieszkania parteru zajmowane były tylko przez osoby prywatne , być może uciążliwym dla ich sfery rodzinnej i intymnej było przechodzenie innych mieszkańców przez korytarz parteru. Lecz dzisiaj, gdy jest to przestrzeń wykorzystywana jako publiczna dla potrzeb mieszczących się tam podmiotów gospodarczych - brak uzasadnienia dla utrzymywania tych ograniczeń w stosunku do pozostałych mieszkańców. Tym bardziej, że są oni zainteresowani umożliwieniem im dostępu do tych powierzchni klatek schodowych , chociażby przez wydanie im kluczy do obu par drzwi odcinających tę część wspólną. Podkreślenia wymaga ,że właścicielelokali nr (...)są powiązani rodzinnie i posiadają większość udziałów 62%, zatem mogą podjąć każdą uchwałę we własnym interesie , z naruszeniem interesów pozostałych współwłaścicieli i przepisów prawa.
Reasumując powyższe, zaskarżone uchwała podlegała uchyleniu jako sprzeczna z prawem -art 12 ust 1 ustawy o własności lokalii naruszająca uzasadniony interes powodowej Gminy .
Mając na względzie powyższe, na mocyart. 25 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokaliorzeczono jak w punkcie I wyroku.
O zwrocie kosztów procesu orzeczono na mocyart. 98§1 k.p.c.,art. 99 k.p.c.iart. 108§1 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez powoda składała się opłata od pozwu w kwocie 200 zł i koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł .