Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 178/10
Data wyroku: 2016-03-01 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Elżbieta Kuryło-Maciejewska
Słowa kluczowe: Umowa Przedwstępna
Podstawa prawna: art 394 § 1 kc, 380 § 1 kc

Sygn. akt I C 178/10

UZASADNIENIE
PowódA. K. (1)wystąpił o zasądzenie od pozwanejM. Ś.na jego rzecz kwoty 22.000 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 02 kwietnia 2010 roku do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych, w tym kosztami zastępstwa adwokackiego w kwocie 2.417 zł.
W uzasadnieniu podał, że w dniu 25 lutego 2010 roku strony, tj. powódA. K. (1)i pozwanaM. Ś.zawarły w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę kupna-sprzedaży będącej własnością pozwanej nieruchomości, obejmującej częśćdziałki gruntu nr (...)położonej wT., dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziksięgę wieczystą (...), na mocy której pozwana zobowiązała się do zawarcia z powodem przyrzeczonej umowy kupna - sprzedaży w/w nieruchomości, powód natomiast zobowiązał się do zapłaty ceny za ową nieruchomość w wysokości 15.000 zł, z której przed podpisaniem umowy tytułem zadatku została przez niego zapłacona kwota 12.000 zł. Nadto strony ustaliły, iż pozostała część ceny zostanie zapłacona przez powoda z chwilą wydania decyzji zatwierdzającej podział istotnej nieruchomości, a koszty tego podziału poniesie powód. Dodał, iż w zawartej przez strony umowie omyłkowo, jako miesiąc jej zawarcia, zamiast miesiąca lutego wpisano miesiąc maj. W dniu 15 marca 2010 roku pozwana wypowiedziała jednak umowę przedwstępną. W związku więc z uchyleniem się przez pozwaną od zawarcia przyrzeczonej umowy, jego pełnomocnik pismem z dnia 25 marca 2010 roku wskazał na bezskuteczność istotnego wypowiedzenia pozwanej z dnia 15 marca 2010 roku i na podstawieart. 394 § 1 k.c.odstąpił w imieniu powoda od istotnej umowy, jak również wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 24.000 zł stanowiącej dwukrotność otrzymanego przez pozwaną zadatku w terminie 3 dni od otrzymania wezwania. Wezwanie to otrzymane przez pozwaną w dniu 29 marca 2010 roku okazało się skuteczne jedynie w części, albowiem pozwana w dniu 7 kwietnia 2010r. zwróciła powodowi kwotę 2.000 zł. W tym stanie rzeczy przysługuje mu do pozwanej na podstawieart. 394 § 1 k.c.wymagalne roszczenie o zapłatę kwoty 22.000 zł, stanowiącej dwukrotność zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z pozwaną, tj. 24.000 zł pomniejszoną o świadczoną przez pozwaną przed procesem kwotę 2.000 zł wraz z należnościami ubocznymi z tytułu odsetek za opóźnienie, stosownie do treści wezwania do zapłaty wystosowanego do pozwanej w dniu 25 marca 2010 r.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 2400 zł oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.
Motywując swoje stanowisko podniosła, że powód osobiście prowadzi biuro obrotu nieruchomościami wD.pod nazwąBiuro (...). Jako właścicielkadziałki gruntu nr (...)położonej wT.udała się więc do prowadzonego przez powoda biura, chcąc uzyskać informacje co do wartości wskazanej działki oraz możliwości jej sprzedaży. Powód początkowo wycenił działkę na kwotę 450.000 zł, następnie dokonał wizji lokalnej i stwierdził, że wskazana przez niego kwota jest niższa z uwagi na brak bezpośredniego dostępu do mediów. Jednocześnie powód zaproponował, że pomoże jej podzielić tę działkę na siedem części, a następnie sprzedać wyodrębnione działki za korzystną kwotę, a w zamian za to, miała ona odstąpić mu jedną z wyodrębnionych działek. Z informacji przekazanych przez powoda wynikało, że wartość działki, którą miał otrzymać, w zamian za wskazaną usługę, wynosiła ok. 15.000 zł. Powód zobowiązał się zapłacić wskazaną kwotę w ten sposób, że miał wręczyć pozwanej kwotę 2.000 zł gotówką w dacie podpisania umowy przedwstępnej, dalszą kwotę 10.000 zł miał przeznaczyć na koszty związane z usługą geodety. Pozostałą kwotę 3.000 zł miała zaś otrzymać po podziale działek. W związku z ustaleniami stron powód przygotował przedwstępną umowę kupna-sprzedaży tej działki, którą chciał przejąć na własność dla siebie. Wskazana umowa została podpisana ok. 25 lutego 2010 r. Podniosła, że w umowie znalazł się zapis, który nie odpowiadał jednak prawdzie, gdyż powód nie przekazał jej tytułem zadatku kwoty 12.000 zł lecz kwotę 2.000 zł. Pozostała kwota 10.000 zł miała być zaś, jak już wskazano, przeznaczona na koszty podziału nieruchomości. Dodała, że powód poinformował ją, że zapis umowy musiał być takiej treści, aby powód był zabezpieczony na wypadek wycofania się pozwanej z transakcji, po tym jak powód sfinansuje usługę geodety. Początkowo przyjęła to wyjaśnienie jako rozsądne i podpisała umowę. Po zawarciu umowy pozwana dowiedziała się jednak, że ceny podobnych nieruchomości w okolicy oscylują wokół kwoty 75.000 zł, a nie wokół kwoty 15.000 zł, jak wycenił to powód. Jednocześnie pozwana ustaliła, że rynkowa wartość usług geodezyjnych związanychzpodziałem jej działki na siedem działek mniejszych, wynosi ok. 3.500 zł. Okoliczności te świadczą natomiast o tym, że była wprowadzona w błąd. Powód przekazał jej nieprawdziwe dane co do wartości jej działki, jak i poszczególnych działek, które miały powstać w wyniku podziału. W związku z powyższymi ustaleniami, pismem z dnia 30 marca 2010 r. uchyliła się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, wywołanego przez powoda, który zawodowo zajmując się obrotem nieruchomościami,, wprowadził ja w błąd co do wartości posiadanej przez nią działki, przed podziałem i po podziale oraz co do wysokości kosztów usług geodezyjnych. Zwróciła przy tym otrzymaną od powoda kwotę 2000 zł. Dodatkowo podniosła, że po uchyleniu się od skutków prawnych zawarcia umowy przedwstępnej, ustaliła, że do końca roku 2010 r. w wypadku sprzedaży nieruchomości zmuszona byłaby zapłacić opłatę planistyczną, o czym powód jej nie poinformował, a co również miało wpływ na podpisanie przez nią umowy przedwstępnej. Wskazanej umowy nie podpisałby, gdyby wiedziała, że zasadnym jest wstrzymanie się ze sprzedażą działek do roku 2011 r. Z ostrożności procesowej wskazała, że co do zasady wręczanie zadatku w wysokości zbliżonej do ceny sprzedaży jest sprzeczne z istotą zadatku. Z tych przyczyn w literaturze wyrażano zgeneralizowany pogląd, że nadmierna wysokość zadatku może uzasadnić uznanie go za mający na celu obejście ustawy i jako taki - nieważny w świetleart. 58 k.c.Zarzuciła nadto, że wyżej opisane zachowanie powoda, jako pośrednika nieruchomości, nie zasługuje na aprobatę pod kątem zasad współżycia społecznego, co również winno przemawiać za oddaleniem powództwa w niniejszej sprawie.
W piśmie procesowym z dnia 07 czerwca 2010 roku powód podniósł w szczególności, że nietrafiona jest argumentacja pozwanej, odwołująca się w prawnej ocenie zachowania oraz ewentualnych powinności powoda wobec niej do zawodowego charakteru jego działalności związanej z zarobkowym prowadzeniem biura obrotu nieruchomościami. Jak bowiem wynika z treści istotnej umowy stron, zawarta ona została przez powoda działającego jako osoba fizyczna, a nie przedsiębiorca, zatem niezależnie od jego bieżącej działalności gospodarczej i bez związku z nią. Z ostrożności procesowej dodał, że jego działalność gospodarcza nie polega, ani nie wiąże się z zakupywaniem przez niego we własnym imieniu i na własny rachunek nieruchomości, a obejmuje jedynie pośredniczenie przy zakupie i sprzedaży nieruchomości przez osoby trzecie oraz na ich rzecz i rachunek, sam zaś nie jest właścicielem żadnych innych nieruchomości poza lokalem, w którym mieści się siedziba jego działalności oraz własnym, prywatnym mieszkaniem. Wskazał nadto, że nieprawdziwe jest twierdzenie pozwanej o nierzetelności informacji udzielonych jej co do wartości istotnej nieruchomości, jak też o rzekomym zamiarze powoda oszukania jej w celu osiągnięcia korzyści majątkowej. Wyjaśnił też, że pozwana mija się w znacznym stopniu z prawdą w swoich twierdzeniach dotyczących treści wzajemnych relacji i uzgodnień stron poprzedzających zawarcie między nimi umowy, jak też i samej treści tej czynności prawnej, w szczególności w kwoty zadatku, jaką otrzymała. W dacie zawarcia umowy pozwanej zapłacona została bowiem w istocie z tytułu zadatku kwota 12.000 zł, na co jednoznacznie wskazuje treść par. 3 umowy stron. Ponadto podniósł, że przy uwzględnieniu okoliczności towarzyszących ustaleniu zadatku między stronami, zasadne jest stwierdzenie, że jego wzajemnie uzgodniona wysokość mieści się w granicach swobody umów na gruncieart 3531kc, a ochrona słusznych interesów powoda, wręczającego znaczny zadatek i zabezpieczającego sobie jego zwrot na wypadek nieusprawiedliwionego niewykonania umowy przez pozwaną, nie zasługuje na ujemną ocenę na gruncie obowiązujących przepisów. Na koniec przytoczył stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04, uznał, że w ramach swobody kontraktowania (art 3531KC) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Mając zaś na względzie uwagi pozwanej odnośnie rzeczywistego charakteru świadczenia pieniężnego wręczonego jej przy zawarciu umowy przedwstępnej, wskazał, iż w dacie zawierania istotnej umowy pozwana nie kwestionowała otrzymywanego zadatku, nie zgłaszała jakichkolwiek uwag co do natury prawnej przekazanej jej kwoty, ani też nie zwracała się do powoda o wyjaśnienie, czym zadatek w istocie jest. Gdyby zresztą tak uczyniła, nie było jego obowiązkiem informować drugiej strony umowy, co pod pojęciem zadatku się kryje, jako że występował on jako osoba fizyczna.
W piśmie procesowym z dnia 26 sierpnia 2010 r. pozwana wystąpiła o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego zakończenia postępowania prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową w Dzierżoniowie pod sygn. 1 Ds. 1486/10.
Postanowieniem z dnia 28 grudnia 2010 r. Sąd uwzględnił wniosek pozwanej i zawiesił postępowanie w sprawie na podstawie przepisuart. 177 § 1 pkt 4 k.p.c.
Zawieszone postępowanie zostało podjęte na mocy postanowienia tutejszego Sądu z dnia 19 maja 2014 r.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódA. K. (1)od 1998 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Biuro(...)wD.z siedzibą przyul. (...)wD..

Dowód:

zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z dnia 9.06.2010r; zeznania świadkaM. B., przesłuchanie powoda.
W 2010 r. pozwanaM. Ś.była właścicielkądziałki gruntu nr (...), o powierzchni 30.775 m2, położonej wT., dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziksięgę wieczystą nr (...).
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, opracowanym dla obrębuT., przyjętym Uchwałą rady GminyD.Nr XXXIX/366/06 z dnia 1.09.2006r. zmienioną Uchwałą Nr XVIII/169/08 z dnia 31 stycznia 2008r.,działka nr (...)położona jest na obszarze określonym przez dwie główne funkcje: w części, jako teren produkcji rolnej z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol RMe) oraz w części, jako teren użytków naturalnych bez zabudowy (ZE), a ponadto teren dróg publicznych ((...)i(...)).
W § 31 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsiT.ustalono 30% stawkę służącą naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych RMe (tzw. renta planistyczna).

Dowód:

⚫

odpis zksięgi wieczystej (...); pismo Wójta GminyD.z dnia 23 czerwca 2010 r., przesłuchanie pozwanej

dokumenty znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13:

pisma wójta GminyD.z dnia 11.06.2010r. i 23 czerwca 2010 (k.27, 142); wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dladziałki nr (...)wT.z dnia 13.05.2011r. wraz z wyrysem z MPZP (k.167-172); wypis z rejestru gruntów (k. 174); wyrys z mapy ewidencyjnej (k. 175); opinia biegłego sądowego inż.R. P.z dnia 14.06.2011r. wraz z załącznikami (k. 186-217); protokół z zeznańM. Ś.jako oskarżycielki posiłkowej (k.13,31-32,332-334,341-343,437-440).
M. Ś.zainteresowana możliwością sprzedaży swojej nieruchomości, w tym w szczególności po jej ewentualnym podziale na mniejsze działki, a także zainteresowana przeprowadzeniem samego podziału, udała się do(...). Tam, nie zlecając powodowi, ani wyceny jej nieruchomości, jak też nie zawierając z nim umowy na pośrednictwo w jej sprzedaży, chciała uzyskać od niego orientacyjne informacje, pozwalające jej na ustalenie wartości swojej działki.
W ten sposób nawiązał się kontakt pomiędzyM. Ś., a powodem, w związku z którymA. K. (1)mimo braku formalnego zlecenia mu przez pozwaną jakichkolwiek czynności z zakresu jego działalności, ustalił, że działka ta ma w miejscowym planie zagospodarowania ma przeznaczenie pod zabudowę. Powód pytał też pozwaną, czy orientuje się w kwestiach cen usług geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości, na co ona odpowiedziała, że od sąsiada słyszała, że może to być koszt około 8 tys. złotych.A. K. (1)udał się też doT.celem dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości, po których stwierdził, iż nie ma ona dostępu do mediów i wstępnie określił jej wartość na kwotę około 400 – 450 tys. zł oraz stwierdził, że może zostać podzielona na 7 mniejszych.
Jednocześnie z uwagi na fakt, iżA. K. (1)rozważał kupno dla siebie działki o areale około 3000 m2i wspomniał o tym pozwanej, natomiast ona była zainteresowana sprzedażą w tym czasie, co najmniej jednej działki powstałej po podziale tej o nr 236, rozpoczęły się pomiędzy nimi rozmowy dotyczące warunków ewentualnej sprzedaży takiej działki przezM. Ś.na jego rzecz. Powód stwierdził, iż dla niego ta działka jest warta 15.000 zł i na większą kwotę nie jest go obecnie stać oraz, że tylko za taką cenę może działkę gruntu od pozwanej nabyć, ponosząc koszty związane z jej uprzednim wyodrębnieniem i podziałemdziałki nr (...), a także wspominając, że w przyszłości, w razie gdyby była zainteresowana sprzedażą pozostałych działek za jego pośrednictwem, uczyni to za symboliczną prowizję.
W trakcie jednej z obecnościM. Ś.w biurze powoda, rozmawiała ona telefonicznie z jego znajomym geodetąJ. K., do któregoA. K. (1)zadzwonił, nie będąc zorientowanym w procedurach związanych z podziałem nieruchomości i który, m.in. w trakcie tej rozmowy, wyjaśniał pozwanej kwestie związane z przeznaczeniem nieruchomości wg zagospodarowania przestrzennego, w szczególności dotyczące tzw. opłaty planistycznej.
W dniu 25 lutego 2010r. doszło do kolejnego spotkaniaM. Ś.z powodem w jego biurze, a ponieważ zdecydowała się ona zawrzeć z powodem przedwstępną umowę sprzedaży działki,A. K. (1)zadzwonił po swoją narzeczonąM. B., aby ta przyjechała tam również i sporządziła stosowną umowę.
M. B.zajęła się sporządzaniem umowy, posługując się posiadanym w komputerze standardowym wzorem umowy, który modyfikowała w związku z dodatkowymi postanowieniami stron, a także wpisując w treści dokumentu błędną datę jej zawarcia, tj. 25 maja 2010r.
W trakcie tych czynności do biura powoda przyszła jego wieloletnia znajoma -E. R., którąA. K. (1)poprosił o pożyczenie kwoty 10.000 zł, na potrzeby związane z aktualnie zawieraną z pozwaną umową przedwstępną. PonieważE. R.posiadała taką kwotę w miejscu zamieszkania, udała się tam, po czym po około 10 minutach wróciła z potrzebną powodowi gotówką, którą następnie mu przekazała w obecnościM. Ś.iM. B..
Tego dniaM. Ś.jako „sprzedająca” zawarła zA. K. (1)jako „kupującym” umowę przedwstępną kupna sprzedaży.
W § 1 tej umowy zostało zawarte oświadczenie pozwanej, iż jest ona właścicielką nieruchomości gruntowej położonej wT., tj.działki o nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziksięgę wieczystą o numerze (...), do której prawo własności nie jest ograniczoneprawami rzeczowymi, jak też nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu tym prawem.
W § 2 w/w umowy, pozwana zobowiązała się sprzedaćA. K. (1)nieruchomość gruntową o powierzchni min. 3.100 m2do 3300 m2, położoną przy drodze asfaltowej pomiędzyT., aJ., która powstanie w wyniku podziałudziałki o nr (...)(opisanej w § 1), a której powierzchnia wynosi 30.775,00 m2, aA. K. (1)zobowiązał się nieruchomość tę kupić.
Z kolei w § 3 umowy strony ustaliły, iż cena sprzedaży została ustalona przez nie na kwotę 15.000 zł, oświadczając, że 12.000 zł zostało zapłacone, jako zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część kwoty tj. 3.000 zł, zostanie zapłacone z chwilą wydania decyzji zatwierdzającej podział w/w nieruchomości. Jednocześnie ustalono, iż koszty podziału działki opisanej w § 1 poniesie strona kupująca, czyliA. K. (1).
Datę wydania przedmiotu umowy strony ustaliły w § 4, z chwilą zapłaty całej kwoty sprzedaży, najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010r., do której też daty strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (§ 5), którego koszty miała ponieść strona kupująca (§ 7).
Umowa została podpisana zarówno przez pozwaną jak i powoda. Kolejne ich spotkanie miało już nastąpić po sporządzeniu przez geodetę wstępnego planu podziału.
Po kilku jednak dniach od zawarcia w/w umowy przedwstępnej, pozwana przyszła do biura powoda i stwierdziła, że chce ją zerwać, gdyż jest nieważna, bowiem została oznaczona datą 25 maja 2010r., a więc taką, która jeszcze nie nadeszła, ale po zaproponowaniu jej przez powoda iM. B.możliwości sprostowania tej omyłki, nie wyraziła na to zgody, podnosząc z kolei, iż wartość jej działki jest znacznie wyższa, niż kwota zaproponowana przez powoda, a ona czuje się oszukana. Powód poinformował ją, że w związku z tym, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, winna mu będzie zwrócić podwójną wysokość danego jej zadatku, w kwocie 24.000 zł.

Dowód:

⚫

odpis umowy przedwstępnej kupna – sprzedaży; zeznania świadkówM. B.,J. K.; przesłuchanie powoda, przesłuchanie pozwanej

protokoły  znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13 z:

wyjaśnień oskarżonegoA. K. (1)(k.222,313-315,430-432); zeznań oskarżycielki posiłkowejM. Ś.(k.13,31-32,332-334,341-343,437-440); zeznań świadkaM. B.(k.51-52,330-331,432-434 i z akt I C 178/10 k. 75-77) zeznań świadkaE. R.(k.48); zeznań świadkaJ. K.(k.39,331-332).
W dniu 15 marca 2010 r.M. Ś.wysłała pocztą pisemne wypowiedzenie przedwstępnej umowy kupna sprzedaży, w treści tego dokumentu wskazując, iż wypowiada umowę „ze względu na fałszywe fakty zawarte w umowie oraz oczywiste błędy formalne i merytoryczne” i czyni to w trybie natychmiastowym bez konsekwencji wynikających zkodeksu cywilnego„z powodu fałszywych faktów w niej zawartych oraz próbie oszustwa” na jej osobie.

Dowód:

⚫

kserokopia wypowiedzenia umowy z dnia 15.03.2010r., przesłuchanie powoda, przesłuchanie pozwanej;

kserokopia potwierdzenia nadania przesyłki poleconej z dnia 15.03.2010r. - k.9 akt o sygn. II K 1/13.

Pismem z dnia 25 marca 2010r. pełnomocnik powoda, z uwagi na powyższe wypowiedzenie, wskazując, iżA. K. (1)traktuje je jako bezskuteczne, a zarazem wskazujące na fakt uchylania się przez pozwaną od zawarcia umowy przedwstępnej kupna sprzedaży z dnia 25.02.2010r., wezwałM. Ś.(podając jej imię jakoA.) do zapłaty kwoty 24.000 zł, tytułem dwukrotności otrzymanego przez nią zadatku, w terminie 3 dni od otrzymania tego wezwania.
Wezwanie toM. Ś.odebrała za pośrednictwem poczty w dniu 29 marca 2010r.
W dniu 7 kwietnia 2010r.A. K. (1)wypłacił przesłaną mu w dniu 1 kwietnia 2010r. przekazem pocztowym przezM. Ś.kwotę 2.000 zł.

Dowód:

⚫

odpis wezwania do dobrowolnego spełnienia świadczenia z dnia 25 marca 2010 r., kserokopia potwierdzenia wypłaty/odbioru przekazu pocztowego z dnia 7.04.2010r; przesłuchanie powoda, przesłuchanie pozwanej

dokumenty znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13:

potwierdzenie nadania – pocztowego zlecenia wypłaty (k.10); protokół z zeznańM. Ś.jako oskarżycielki posiłkowej (k.13,31-32,332-334,341-343,437-440).
W dniu 1 kwietnia 2010r.M. Ś.złożyła w Prokuraturze Rejonowej w Dzierżoniowie datowane na 30 marca 2010r. pisemne zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przezA. K. (1)przestępstwa zart. 286 § 1 k.k.W jego treści wskazała, iż w związku z chęcią uzyskania informacji na temat wartości stanowiącej jej własnośćdziałki nr (...)wT.udała się doBiura (...)prowadzonego przezA. K. (1), który początkowo wycenił jej działkę na kwotę 450.000 zł, a następnie po dokonaniu wizji lokalnej nieruchomości stwierdził, że jej wartość jest znacznie niższa, gdyż nie ma bezpośredniego dostępu do mediów i wykorzystując jej nieznajomość tematu zaproponował, iż sfinansuje podział w/w działki na 7 mniejszych, które będzie łatwo sprzedać za korzystniejszą cenę, w zamian za co ona odstąpi mu jedną z działek za kwotę 15.000 zł, w ten sposób że kwotę 2.000 zł zapłaci jej w chwili podpisania umowy przedwstępnej, 10.000 zł przeznaczy na koszty geodety (który wykona prace geodezyjne taniej, gdyż cena rynkowa, jak wskazał jejA. K. (1)wynosi 13.000 zł), a pozostałą kwotę 3.000 zł zapłaci jej po podziale działek. Wskazała, iż umowa przedwstępna została zawarta ok. 25.02.2010r. (ale opatrzona datą 25.05.2010r.), a zawarty w niej zapis, dotyczący kwoty danego jej zadatku w kwocie 12.000 zł, nie odpowiada prawdzie, gdyż została jej przekazana kwota 2.000 zł. (którą zresztą już zwróciła). Podała, iż podpisała umowę, bo uznała tłumaczenie jej zapisów (w tym dotyczących zadatku, jako zabezpieczenia poniesionych kosztów geodety) za rozsądne, natomiast potem dowiedziała się, że ceny nieruchomości takich, jaką miała sprzedaćA. K. (1), są znacznie wyższe i oscylują wokół kwoty 75.000 zł, a przy tym ustaliła (będąc u kilku geodetów), że także rynkowa wartość ich usług wynosi ok. 3.500 zł. Podniosła, iż w jej ocenie celemA. K. (1)było wyłudzenie od niej działki wartej 75.000 zł za kwotę 8.500 zł (tj. 2000 zł zapłaconego zadatku, 3.500 zł kosztów geodety i 3.000 zł płatnych po podziale). Wskazała również, iż nigdy nie otrzymała odA. K. (1)12.000 zł, jak też nie została przez niego poinformowana o istocie zadatku, a zatem konieczności jego zwrotu w podwójnej wysokości. Podkreśliła też, iżA. K. (1), jako pośrednik nieruchomości zgodnie zart. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamibył obowiązany do działania w jej interesie.

Dowód:

⚫

przesłuchanie powoda, przesłuchanie pozwanej 
;

dokumenty znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13:

pisemne zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa (k. 2-3); protokół z zeznańM. Ś.jako oskarżycielki posiłkowej (k.13,31-32,332-334,341-343,437-440).
Jednocześnie w dniu 1 kwietnia 2010r.M. Ś.wystosowała za pośrednictwem poczty do powoda pismo z dnia 30 marca 2010r. w którym wskazała, iż umowę przedwstępną podpisała z nim, opierając się na uzyskanych od niego, jako pośrednika obrotu nieruchomościami prowadzącegoBiuro (...)z/s wD.”, informacjach co do wartości jej nieruchomości oraz kosztów związanych z podziałem geodezyjnym tej nieruchomości, a jak się okazało, działała pod wpływem błędu, gdyż ceny rynkowe działki były 6 razy wyższe, a koszty geodezyjne 3 razy niższe, w związku z czym odwołuje swoje oświadczenie o przyjęciu warunków umowy i uważa się tym samym za zwolnioną od wszelkich skutków jej podpisania.

Dowód:

pismo pozwanej z dnia 30.03.2010r. wraz  z  potwierdzeniem nadania przesyłki poleconej z dnia 1.04.2010r.
Z kolei w dniu 8 kwietnia 2010r. pełnomocnikA. K. (1)złożył w Sądzie Rejonowym w Dzierżoniowie pozew o zasądzenie odM. Ś.na rzecz powoda kwoty 22.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 2 kwietnia 2010r. tytułem należnego powodowi na podstawieart. 394 § 1 k.c.roszczenia o zapłatę dwukrotności, danego przez niego zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 25.02.2010r., tj. 24.000 zł, pomniejszonej o świadczoną przez pozwaną kwotę 2.000 zł.

Okoliczność bezsporna.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 03 grudnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt II K 1/13 tutejszy Sąd uniewinnił oskarżonegoA. K. (1)od popełnienia zarzucanego mu czynu tj. od tego, że w okresie od początku lutego 2010 r. do 25 marca 2010 r. wD., działając ze z góry powziętym zamiarem, w krótkich odstępach czasu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, po uprzednim wprowadzeniu w błąd co do wartości działki gruntu, wartości usług geodezyjnych związanych z podziałem działki na siedem mniejszych, doprowadziłM. Ś.do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie nie mniejszej niż 93 000 zł.

Dowód:

wyrok Sądu Rejonowego z dnia 03 grudnia 2013 r. wraz z uzasadnieniem– w aktach tut. Sądu o sygn. II K 1/13.
Według ofert i informacji złożonych przez uprawnionych geodetów, cena usługi polegającej na wykonaniu geodezyjnego podziałudziałki nr (...)wT., stanowiącej własnośćM. Ś., na 7 mniejszych, mogłaby się kształtować na poziomie od 3.843 zł do 4.400 zł brutto.M. Ś.w późniejszym czasie za geodezyjny podział swojej nieruchomości zapłaciła kwotę 6.000 zł.

Dowód:

⚫

oferta geodetyW. R.z dnia 14.06.2010r., pismo geodetyW. D.z dnia 14.06.2010r., pismo geodetyR. D.z dnia 14.06.2010r., przesłuchanie pozwanej;

dokumenty znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13:

protokół z zeznańM. Ś.jako oskarżycielki posiłkowej (k.13,31-32,332-334,341-343,437-440).
Wartość posiadanego i przeznaczonego do sprzedaży przez GminęD.gruntu, oznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem RMe (teren produkcji rolnej z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej) została wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 15,45 zł za m2.
Obliczona na dzień 30 marca 2010r., przez biegłego sądowego z zakresu budownictwa lądowego i szacowania nieruchomości inż.R. P., w podejściu porównawczym, odzwierciedlająca transakcje rynku lokalnego i odpowiadająca przeciętnym cenom podobnych nieruchomości, wartość jednej działki o powierzchni 3.300 m2położonej w obrębiedziałki nr (...)(odpowiadającej tej, jaka miała zostać nabyta przez powoda odM. Ś.) wyniosła 93.000 zł, a wartość całego terenudziałki nr (...)o powierzchni 27.384 m2, z uwzględnieniem jej podziału na siedem mniejszych działek określona została przez biegłego na kwotę 601.822 zł, w tym wartość średnia jednej z siedmiu mniejszych działek o przybliżonej powierzchni 3.912 m2średnio na kwotę 85.975 zł.

Dowód: dokumenty znajdujące się w aktach sprawy o sygn. II K 1/13:

opinia biegłego sądowego inż.R. P.z dnia 14.06.2011r. wraz z załącznikami (k. 156-217); pismo Wójta GminyD.z dnia 11.06.2010r. (k.27).
Pozwana ostatecznie sprzedała dwie działki wyodrębnione zdziałki nr (...)za kwoty po około 50.000 zł.

Dowód:

przesłuchanie pozwanej
Na podstawie tak ustalonego w sprawie stanu faktycznego Sąd zważył, co następuje:
Powództwo należy częściowo uwzględnić.
W rozpoznawanej sprawie żadna ze stron nie kwestionowała faktu, iż w dniu 25 lutego 2010 rokuA. K. (1)iM. Ś.zawarli w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, będącej własnością pozwanej nieruchomości, obejmującej częśćdziałki gruntu nr (...)położonej wT., dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziksięgę wieczystą (...), na mocy której pozwana zobowiązała się do zawarcia z powodem przyrzeczonej umowy kupna - sprzedaży w/w nieruchomości. Bezsporne było również to, że w § 3 umowy strony oświadczyły, iż cena sprzedaży została ustalona na kwotę 15.000 zł, z czego 12.000 zł zostało zapłacone, jako zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część kwoty tj. 3.000 zł, zostanie zapłacone z chwilą wydania decyzji zatwierdzającej podział w/w nieruchomości. Jednocześnie ustalono, iż koszty podziału działki opisanej w § 1 poniesie strona kupująca, czyliA. K. (1). Datę wydania przedmiotu umowy strony ustaliły w § 4 z chwilą zapłaty całej kwoty sprzedaży, najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010r., do której też daty strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (§ 5), którego koszty miała ponieść strona kupująca (§ 7).
Poza sporem pozostawała również okoliczność, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, albowiem w dniu 15 marca 2010 roku pozwana wypowiedziała umowę przedwstępną, powołując się na to, że została przez powoda wprowadzona w błąd, co do wartości działki gruntu i wartości usług geodezyjnych związanych z podziałem jej działki na siedem mniejszych, a w związku z uchyleniem się przez pozwaną od zawarcia przyrzeczonej umowy – powód, wskazując na bezskuteczność istotnego wypowiedzenia pozwanej, na podstawieart. 394 § 1 k.c.odstąpił od istotnej umowy, jak również wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 24.000 zł stanowiącej dwukrotność otrzymanego przez pozwaną zadatku, po czym pozwana zwróciła powodowi kwotę 2 000 zł.
Nie ulegało również żadnym wątpliwościom, iż prawomocnym wyrokiem z dnia 03 grudnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt II K 1/13 Sąd uniewinnił oskarżonegoA. K. (1)od popełnienia zarzucanego mu czynu tj. od tego, że w okresie od początku lutego 2010 r. do 25 marca 2010 r. wD., działając ze z góry powziętym zamiarem, w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, po uprzednim wprowadzeniu w błąd, co do wartości działki gruntu, wartości usług geodezyjnych związanych z podziałem działki na siedem mniejszych, doprowadziłM. Ś.do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie nie mniejszej niż 93 000 zł.
Wreszcie poza sporem pozostawała okoliczność, że powódA. K. (1)od 1998 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Biuro(...)wD.z siedzibą przyul. (...)wD..
Sporna pozostawała natomiast kwestia dotycząca treści wzajemnych relacji i uzgodnień stron, poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej, jak też i samej treści tej czynności prawnej, w szczególności kwoty zadatku, jaką otrzymała pozwana od powoda.
Przechodząc więc do oceny zgłoszonego roszczenia, w pierwszym rzędzie należy podkreślić, iż jak wynikaztreści istotnej umowy stron, zawarta ona została przez powoda działającego jako osoba fizyczna, a nie przedsiębiorca, zatem niezależnie od jego bieżącej działalności gospodarczej i bez związku z nią. W tym kontekście fakt odbywania między stronami kilkakrotnie rozmów poprzedzających zawarcie umowy, sporządzenie i podpisanie jej w siedzibie przedsiębiorstwa powoda, jak też korzystanie przez powoda dla celów prywatnych z posiadanej przez niego w związku prowadzoną działalnością wiedzy i doświadczenia zawodowego z zakresu obrotu nieruchomościami (co samo w sobie nie jest niezgodne z prawem ani sprzeczne z dobrymi obyczajami, czy też ogólnie przyjętymi normami etyki i uczciwości), pozostają bez znaczenia dla oceny sprawy, a zachowanie i obowiązki powoda wobec pozwanej nie mogą być oceniane na gruncie przepisówart. 355 § 2 k.c., aniart. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślenia wymaga zatem, że w istotnym okresie wzajemnych relacji oraz w dacie zawierania przez strony umowy pozwana nie była klientką przedsiębiorstwa powoda. Ponadto pozwana, mimo licznych wizyt w siedzibie przedsiębiorstwa powoda, nie wystawiła mu żadnego zlecenia na podejmowanie jakichkolwiek czynności w jej imieniu, co przecież jest regułą i podstawą prawną działalności powoda w jego zawodowych kontaktach z klientami oraz określa zakres czynności wykonywanych odpłatnie przez powoda na ich rzecz w charakterze pośrednika.
Po drugie należy podkreślić, że rację ma pozwana, twierdząc, iż zgodnie zart. 11 k.p.c.w postępowaniu cywilnym sąd wiążą jedynie ustalenia wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego co do popełnienia przestępstwa. Cytowany przepis określa bowiem prejudycjalność, czyli moc wiążącą prawomocnych wyroków karnych skazujących, stanowiącą odstępstwo od zasady bezpośredniości, swobodnej oceny dowodów i niezawisłości sędziego. Sąd cywilny związany jest tylko ustaleniami dotyczącymi popełnienia przestępstwa - a więc okolicznościami składającymi się na jego stan faktyczny, czyli osobą sprawcy, przedmiotem przestępstwa oraz czynem przypisanym oskarżonemu - które znajdują się w sentencji wyroku. Oznacza to, że sąd - rozpoznając sprawę cywilną - musi przyjąć, że skazany popełnił przestępstwo przypisane mu wyrokiem karnym. Związanie wymienionymi ustaleniami dotyczy jedynie prawomocnych wyroków karnych skazujących. A contrario,kodeks postępowania cywilnegonie przyznał mocy wiążącej ustaleniom wyroku karnego uniewinniającego oskarżonego. Według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 15 października 1997 r., III CKN 238/97, wyrok uniewinniający ma jedynie moc dokumentu urzędowego, którego znaczenie sąd cywilny ocenia w granicach swobodnej oceny dowodów (art. 233 KPC). Zatem uniewinnienieA. K. (1)nie miało przesądzającego znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, nie oznacza to jednak, że Sąd w niniejszej sprawie nie mógł posiłkować się dowodami zebranymi w sprawie karnej o sygn. II K 1/13, tym bardziej, że korelowały z dowodami zebranymi w sprawie niniejszej.
Przechodząc więc do analizy twierdzeń pozwanej, podkreślić należy, że zgodnie z obowiązującą procedurą cywilną, każde twierdzenie strony powinno być poparte dowodami. Przy czym przedmiotem dowodu są fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Obowiązek wskazywania dowodów obciąża przede wszystkim strony i zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu, wynikającą z przepisuart. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zasadę tę w postępowaniu cywilnym realizuje przepisart. 232 k.p.c., który stanowi, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Rządząca postępowaniem cywilnym zasada kontradyktoryjności przerzuca ciężar odpowiedzialności za wynik procesu na strony, które są dysponentami tego postępowania i powinny wykazywać inicjatywę w przedstawianiu dowodów na poparcie swoich twierdzeń. W związku z tym powód miał obowiązek dowieść faktów, z których wywodzone jest dochodzone przez niego roszczenie, a zatem musiał przede wszystkim wykazać zasadność tego roszczenia (istnienie po stronie pozwanej obowiązku spełnienia żądanego świadczenia), zaś pozwana obowiązana była przede wszystkim wykazać, że wbrew oświadczeniom stron wyrażonym w przedwstępnej umowie sprzedaży, powód nie przekazał jej tytułem zadatku kwoty 12 000 zł lecz kwotę 2 000 zł.
W tym aspekcie, Sąd na podstawie zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych z całą stanowczością ustalił, że pozwana nie zdołała w jakikolwiek sposób udowodnić swoich twierdzeń dotyczących treści wzajemnych relacji i uzgodnień stron poprzedzających zawarcie między nimi istotnej umowy przedwstępnej, jak też i samej treści tej czynności prawnej, w szczególności kwoty zadatku, jaką otrzymała.
I tak - jak już wcześniej zauważono, nie ulega przede wszystkim wątpliwościom, żeA. K. (1)nie wykonywał swoich czynności zawodowych na zlecenieM. Ś., bowiem ta nigdy żadnej umowy w tym zakresie z nim nie zawarła i w kontaktach z nią występował jedynie jako osoba prywatna, której pozwana zaproponowała zakup jednej z działek powstałych po podziale ponad trzy hektarowej działki gruntu, za atrakcyjną kwotę, w przypadku, jeżeli jednocześnie przeprowadzi i sfinansuje koszty związane z podziałem jej nieruchomości.Powód podkreślał przy tym zarówno w tym postępowaniujak i w sprawie o sygn. II K 1/13, iż pozwana posiadała już w tym momencie zarówno wiedzę na temat możliwej do uzyskania ceny za jedną z wyodrębnionych działek, jak też kosztów geodety.Powód zaprzeczył także, abymiał wycenić jedną z działek, której kupno zaproponowała mu pozwana, na kwotę 15.000 zł, stwierdzając, iż taką kwotę wskazał jedynie, jako tę, za którą on jest w stanie ją kupić, plus koszty geodezyjne; natomiast podając wartość szacunkową całej nieruchomości, określił ją na 400-450 tys. zł, co już z samego podzielenia tej kwoty przez 7 potencjalnych działek dawało wartość ok. 65.000 zł szacunkowo za jedną działkę. Natomiast jak wskazał, pozwana zainteresowana szybkim uzyskaniem gotówki, mimo wcześniejszych proponowanych przez siebie wyższych cen za tę działkę (tj. 70.000 i 40.000 zł) ostatecznie przystała na jego propozycję i postanowiła sprzedać mu działkę na warunkach wskazanych w umowie przedwstępnej, przy podpisaniu, której otrzymała tytułem zadatku, zgodnie z jej zapisami, kwotę 12.000 zł (z której kwota 10.000 zł pochodziła z krótkoterminowej pożyczki dla powoda odE. R.), gdyż sama domagała się wypłaty w tak znacznej części, w związku z czym forma zadatku miała zabezpieczyć również ewentualnie poniesione przez powoda koszty geodezyjne.
Powód zatem przedstawił takie okoliczności sprawy, które eliminują zarówno uznanie, aby wprowadził w błąd pozwaną lub aby wykorzystał jej niewiedzę, czy błędne przekonanie co do wartości nieruchomości, gdyż wynika z nich, iż wartość całej działki wycenił na poziomie zbliżonym nawet do wyceny dokonanej przez biegłego sądowegoR. P.w opinii z dnia 14.06.2011r znajdującej się w aktach tut. Sądu o sygn. II K 1/13, a jednocześnie w pełni adekwatnym do ceny metra kwadratowego gruntu stanowiącego własność GminyD.o identycznym przeznaczeniu wg planu zagospodarowania przestrzennego, a wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 15,45 zł za m2, natomiast wartości działki, jaką sam miał kupić od pozwanej po podziale całej jej nieruchomości gruntowej, nie wyceniał, a kwota 15.000 zł plus koszty geodezyjne, były jego prywatną ofertą zakupu tej działki, na którą pozwana przystała. Wreszcie też analiza całokształtu materiału dowodowego nie pozwala na ustalenie, aby wprowadzenia w błąd powód miał się dopuścić w kwestii ceny usług geodezyjnych, bowiem z dowodów wynika, iż to powód nie posiadał wiedzy odnośnie ich wartości (pozyskał ją dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej odJ. K.), natomiast to pozwana miała wskazywać i przekazać mu rząd wielkości cen tych usług na kwotę co najmniej 8 tys. zł. W świetle powyższego oczywistym jest także, iż powoda nie wiązała zM. Ś.umowa pośrednictwa, jak też zlecenie wyceny nieruchomości, a zatem nie ciążyły na nim w tym zakresie obowiązki związane z wykonywaniem zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wreszcie ze zgromadzonych w sprawie dowodów wynika, iż pozwanaM. Ś., wbrew jej twierdzeniom, otrzymała zgodnie z umową kwotę zadatku w pełnej wysokości 12.000 zł. Twierdzenia powoda odnośnie ustalonych warunków sprzedaży jednej z działek powstałych po podzialedziałki gruntu nr (...)wT., tj. ceny przyjętej na kwotę 15.000 zł oraz ogólnie określonych (bez podania kwoty) ceny usług geodezyjnych, do której zapłacenia powód, jako kupujący również był umową przedwstępną zobowiązany, jak też obciążających go kosztów notarialnych związanych z zwarciem umowy przyrzeczonej, wreszcie wysokości danego i przyjętego przezM. Ś.zadatku w kwocie 12.000 zł, potwierdzają przy tym w pełni zapisy przedwstępnej umowy sprzedaży tejże nieruchomości, podpisanej osobiście zarówno przezA. K. (1)jak iM. Ś..
Jednocześnie nie można też stracić z pola widzenia, że twierdzenia powoda co do przebiegu opisywanych przez niego zdarzeń są spójne, konsekwentne i brak w tych wyjaśnieniach sprzeczności wewnętrznych, jak również istotnych rozbieżności pomiędzy nimi, a pozostałym osobowym materiałem dowodowym (poza zeznaniami pozwanejM. Ś.złożonymi w niniejszej sprawie oraz w sprawie karnej o sygn. II K 1/13), tj. depozycjami świadkówM. B.iJ. K.w obu postępowaniach i świadkaE. R.w postępowaniu karnym.
Analizując szczegółowo osobowy materiał dowodowy, Sąd w pierwszej kolejności ustalił, że twierdzenia powoda w pełni potwierdzają zeznania świadkaM. B.. Słuchana w niniejszej sprawie w charakterze świadkaM. Ś.podtrzymywała przy tym konsekwentnie, w całości swoje depozycje złożone w postępowaniu karnym, że pierwsza wizytaM. Ś.w biurze powoda miała charakter wyłącznie informacyjny, gdyż pozwana chciała zorientować się, jaka jest wartość działki i jak najkorzystniej ją sprzedać, gdyż pilnie potrzebowała pieniędzy; natomiastA. K. (1)powiedział jej wówczas, że taką wartość może określić dopiero po obejrzeniu działki, zapoznaniu się z jej dokumentacją i zebraniu wszystkich innych niezbędnych informacji. Potwierdzając, iż pozwana nie złożyła żadnego zlecenia dotyczącego jej nieruchomości, świadek wskazała analogicznie jakA. K. (1), iżM. Ś.dopiero na jednym z kolejnych spotkań umówiła się zA. K.na obejrzenie tej działki wT..M. B.zeznała również w zgodzie z twierdzeniami powoda, że toM. Ś.poinformowała powoda, iż koszt geodety związany z podziałem działki waha się między 8 a 10 tysięcy złotych. Wreszcie teżM. B.potwierdziła w tych zeznaniach podawaną przez powoda okoliczność, iż po tym, jakM. Ś.utwierdziła się w przekonaniu, iż najkorzystniejszą dla niej będzie sprzedaż poszczególnych działek po ich podziale, zaproponowała zakup jednej działki powodowi za ustaloną przez siebie cenę, jednakże powód odmówił zakupu tej działki za tak wysoką kwotę. ZeznaniaM. B.w toku postępowania karnego korelują również z twierdzeniami powoda, co do tego, iż w dalszym toku kontaktów pomiędzy stronami miały jeszcze miejsce dalsze negocjacje, co do zakupu przez niego jednej z działek, w tym, iż padła wtedy też z jego strony propozycja zawarcia umowy przedwstępnej bez żadnych rozliczeń na tym etapie, a jedynie z klauzulą o karze umownej na wypadek odstąpienia od umowy i że na taki wariant pozwana przystać nie chciała, gdyż była zainteresowana otrzymaniem gotówki. Ostatecznie teżM. B.zeznała, iż w końcu doszło w dniu 25 lutego 2010r. do podpisania umowy przedwstępnej pomiędzyM. Ś.i powodem (w której to umowie świadek na skutek błędu pisarskiego wpisała datę 25-05-2010r.), przed podpisaniem której strony ustaliły, że cena tej działki to 15 tys. plus to, że powód poniesie koszty podziału geodezyjnego, koszty notarialne oraz że pomoże pozwanej sprzedać pozostałe działki za niższą prowizję. ŚwiadekM. B., tożsamo jak powód, podała także, iż, ponieważM. Ś.chciała przy podpisaniu umowy otrzymać kwotę 12.000 zł, a powód w biurze posiadał wyłącznie kwotę 2.000 zł., z uwagi zaś na fakt, iż w tym czasie do biura powoda przyszła jego dobra znajomaE. R., powód poprosił ją o krótkoterminową pożyczkę w kwocie 10 000 zł. Kobieta zgodziła się na to i po kilkunastu minutach przywiozła powodowi kwotę 10 000 zł do biura. ŚwiadekM. B.zeznała również, że pozwana nie kwestionowała w dniu podpisania umowy zapisu umowy, że przyjęła pieniądze w kwocie 12 000 zł z tytułu sprzedaży działki - a co więcej potwierdziła jej, iż kwotę taką przyjęła. Nie uszło przy tym uwadze Sądu, że zeznaniaM. B.złożone w postępowaniu karnym oraz w postępowaniu cywilnym różniły się tym, skąd powód w tym samym dniu, w którym podpisał umowę zM. Ś., pozyskał później pieniądze na zwrot pożyczonej kwoty 10.000 złE. R.– z banku, z zasobów gotówki posiadanych w domu czy też z obu tych źródeł. Analizując jednak akta sprawy karnej, Sąd dopatrzył się, iż różnice w tych zeznaniach wynikają z tego, iż świadek ta nie była wówczas do końca zorientowana w sprawach majątkowych powoda.
Z powyższej analizy zeznań świadkaM. B.dokonanej również przez Sąd w postępowaniu o sygn. II K 1/13 wynika, iż zeznawała ona spójnie z wyjaśnieniami powoda, relacjonując przedmiotowe zdarzenia w sposób konsekwentny, a jedynym mankamentem jej relacji, mogącym świadczyć o jej wewnętrznej sprzeczności, jest w istocie kwestia tego, skądA. K. (1)wziął w dniu 25 lutego 2010r. pieniądze celem zwrócenia ichE. R.. Rozbieżność tęM. B.wytłumaczyła już jednak podczas jej pierwszego przesłuchania w postępowaniu przygotowawczym, a w świetle korespondujących z jej zeznaniami nie tylko twierdzeniem powoda, ale przede wszystkim świadkaE. R.w postępowaniu przygotowawczym, nie sposób deprecjonować prawdziwości jej relacji zarówno w całości, jak i tylko w tej kwestii, wyłącznie ze wskazanego powodu. W pozostałym natomiast zakresie świadek ta w całości potwierdziła twierdzenia powoda, jednocześnie przy tym przecząc okolicznościom podawanym przezM. Ś.w wyżej przedstawionych istotnych kwestiach.
Znamienne przy tym było również to, że przesłuchana wyłącznie w postępowaniu przygotowawczym świadekE. R.potwierdziła zarówno twierdzenia powoda jak i zeznaniaM. B.(w przeciwieństwie do twierdzeń pozwanej), co do faktu i okoliczności przekazania przez nią kwoty 10.000 złA. K. (1)w dniu i czasie, w którym w biurze była zarówno obecnaM. B.jak iM. Ś., jak też co do tego, iż tego samego dnia wieczorem kwota ta została jej w całości zwrócona.E. R.podała wszak, iż będąc wieloletnią znajomą powoda, z którym utrzymuje kontakty na stopie koleżeńskiej podczas jej rzadkich pobytów w Polsce, kiedy udała się do jego biura w 2010r. (nie potrafiła skonkretyzować dnia, ani miesiąca) dowiedziała się odA. K. (1), że obecna tam nieznana jej kobieta, chce sprzedać grunt i że chyba on go kupi z uwagi na okazyjną cenę, wskazując, że szczegółów tej transakcji powód jej nie przedstawił. Zeznała, iż w trakcie tej rozmowy powód poprosił ją, aby w związku z tym, na krótko, do wieczora, pożyczyła mu kwotę 10.000 zł, nie mówiąc jednak czy taka miała być cena, czy też tyle mu brakuje, a z uwagi na zaufanie, jakie miała do powoda i posiadanie potrzebnej kwoty w domu, udała się tam i przywiozła mu wskazaną kwotę po około 10 minutach, którą jak podała, wręczyła mu, a obecne w biurze pozwana iM. B.widziały moment wręczania pieniędzy powodowi.E. R.zaprzeczyła przy tym, aby wskazaną kwotę, wg sugestii pozwanej, miała wypłacić na ten cel z konta bankowego (choć przyznała, iż takowe posiada wBanku (...)).
Z kolei świadekJ. K., geodeta współpracujący zA. K. (1)i mający dokonać podziału geodezyjnego nieruchomościM. Ś., jakkolwiek wskazał, iż on za tę usługę w tym przypadku wziąłby kwotę 3.000 zł - to jednocześnie potwierdził w swoich zeznaniach twierdzeniaA. K. (1)co do braku jego orientacji w kwestii podziału jednej działki na kilka mniejszych. Jednocześnie brak było jakichkolwiek obiektywnych podstaw do uznania, aby powód miał rozmawiać o cenie tej usługi z w/w świadkiem i poznać ją jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przeciwnie, z zeznań zarównoM. B.jak iA. K. (1)jednoznacznie wynika, iż wartość tej usługi powód poznał dopiero po podpisaniu umowy z dnia 25 lutego 2010r., kiedy to ustnie zlecił usługę geodezyjną, początkowo dotyczącą sporządzenia koncepcji planu podziału nieruchomości wT..
Zdaniem Sądu, przy tym brak jest uzasadnionych podstaw do odmowy wiarygodności zeznaniom świadkaJ. K.jak i zeznaniom świadkaE. R.w postępowaniu przygotowawczym, które nie są pozbawione spójności, logiki i konsekwencji, a sam fakt, iż znają oni powoda, utrzymują z nim kontakty koleżeńskie czy też współpracują zawodowo, nie dezawuuje jeszcze prawdziwości i miarodajności ich relacji, nawet w sytuacji sprzeczności z zeznaniami pozwanej, skoro to właśnie ich relacje są zbieżne z pozostałym materiałem dowodowym, a z kolei twierdzeniaM. Ś.sprzeczne z tymi ich zeznaniami, nie znajdują oparcia w żadnym innym materiale dowodowym.
Resumując więc powyższe, nie ulega wątpliwościom, iż twierdzenia powodaA. K. (1)korespondują z pozostałym osobowym materiałem dowodowym a także rzeczowym, w szczególności w postaci umowy przedwstępnej z dnia 25 lutego 2010r., której autentyczności żadna ze stron nie zakwestionowała, a jedynym w istocie dowodem przeciwnym były zeznaniaM. Ś.złożone w obu postępowaniach – karnym i cywilnym.
Wnikliwa analiza zeznań pozwanej, która stała się konieczna w tych okolicznościach, a która została przedstawiona również w toku postępowania o sygn. II K 1/13, przeprowadzona zarówno poprzez skonfrontowanie jej poszczególnych depozycji złożonych w postępowaniu przygotowawczym, jak i w postępowaniu sądowym karnym i cywilnym, a także w odniesieniu do pozostałych źródeł dowodowych, prowadzi natomiast do wniosku, iż zeznaniaM. Ś.zawierają rozliczne i bardzo istotne wewnętrzne rozbieżności w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, które deprecjonują wartość dowodową tego osobowego źródła dowodowego.
W pierwszych zeznaniach złożonych przezM. Ś.w postępowaniu przygotowawczym w dniu 26 kwietnia 2010r., podała ona, iż podjęła „decyzję o sprzedaży” swojej nieruchomości gruntowej, tj.działki nr (...)położonej wT.i udała się do biura powoda właśnie „w celu ustalenia wartości tej nieruchomości”. Zeznała także wówczas, iżA. K. (1)wstępnie wycenił jej działkę na kwotę 450 tys. złotych, natomiast po wizji lokalnej stwierdził, że wartość jej jest niższa, gdyż nie ma dostępu do mediów, jak też, że powiedział jej, iż łatwiej będzie ją sprzedać po podziale na 7 działek, bo się za nie uzyska lepszą cenę, przy czym najpierw trzeba dokonać formalnego podziału przez geodetę. Wskazała jednocześnie, iż powód zaproponował jej, że za to, że on zająłby się podziałem tej nieruchomości i sprzedażą wyodrębnionych z niej działek, chciałby w zamian jedną z nich o pow. ok. 3100-3300 m2. Podała, iż „wartość tej działki dla siebie wycenił on na kwotę 15.000 zł.”, przy czym nie miała ona być mu ona odstąpiona bez żadnej zapłaty tylko miał za nią zapłacić 5.000 zł a 10.000 zł wyłożyć „z własnej kieszeni” na geodetę, a nadto miał nie pobierać prowizji za sprzedaż pozostałych działek, którą miał się zająć.M. Ś.wskazała także, iż w dniu 25 lutego 2010r. doszło do podpisania pomiędzy nimi umowy przedwstępnej dotyczącej tejże przyszłej działki, przy czym w umowie zawarty był zapis, żeA. K. (1)przekazał jej w dniu podpisania kwotę 12.000 zł, natomiast ona otrzymała faktycznie od niego tylko 2.000 zł, a powód powiedział, że jest to związane z tym, iż on będzie musiał zapłacić za geodetę i gdy ona się np. wycofa z umowy, on straci wydane na ten cel pieniądze. Ponadto,M. Ś.podkreślała, iż przed podpisaniem tej umowy nie miała czasu udać się do innych biur zajmujących się obrotem nieruchomościami, jak też, że „przystała” na zaproponowane przez niego warunki, gdyż wydał się jej wiarygodny, a poza tym uznała, iż jest uczciwy i będzie reprezentował jej interesy. Natomiast później, już po podpisaniu rzeczonej umowy „udała się do innych biur nieruchomości”, gdzie okazało się, że działki o takim metrażu, bez dostępu do mediów, mają wartość co najmniej 75.000 zł, jednocześnie też sprawdziła, iż usługa geodety związana z podziałem nie wynosi 10.000 zł, jak wskazał jej powód i co miało być ceną okazyjną, ale 3.500 zł. Wskazała, iż w tym zakresie, tj. zarówno, co do wartości nieruchomości jak i cen usług geodety, powód wprowadził ją w błąd, w związku, z czym w dniu 15 marca 2010r. wypowiedziała umowę przedwstępną, jak też następnie przesłała mu otrzymaną przy jej zawarciu kwotę 2.000 zł, którą chciała zwrócić już wcześniej, ale powód powoływał się na zapis dotyczący zadatku, twierdząc, iż dał jej z tego tytułu 12.000 zł, co jak podkreśliła nie było prawdą.
Tożsame okoliczności, nie tylko treściowo, ale niemal i w identyczny sposób zostały przedstawione przez pozwaną w jej pisemnym zawiadomieniu o popełnieniu przestępstwa, jak również w niniejszym postępowaniu cywilnym.
Natomiast w zeznaniach złożonych przezM. Ś.w postępowaniu przygotowawczym, już inaczej w stosunku do powyższych depozycji, podała, iż, do biura obrotu nieruchomościami prowadzonego przezA. K. (1)udała się - nie jak wcześniej twierdziła w celu ustalenia wartości nieruchomości, którą chciała sprzedać, ale „w celu uzyskania informacji na temat ile biuro nieruchomości pobrałoby prowizji za sprzedaż działki o wielkości około 2.400 – 3000m2położonej wT.”. Co więcej zeznając, że początkowo w ogóle nic nie mówiła na temat tego, jaką ma nieruchomość, jak też nie mówiła o tym, że chciałaby ją podzielić geodezyjnie na mniejsze, mówiła tylko, że „ma pole”, które, jak wskazała, będzie chciała „podzielić na mniejsze działki użytkowe pod zabudowę”, zaznaczając, iż musi się jeszcze dowiedzieć w Gminie, czy one będą mogły być przeznaczone pod zabudowę, a miała przy sobie jedynie wypis z księgi wieczystej. Podkreśliła, że wówczas powód ustalił telefonicznie, że nieruchomość będzie można przeznaczyć pod zabudowę, wspomniał też o znajomym geodecie, który mógłby ją podzielić i stwierdził, że aby wycenić nieruchomość, musi ją zobaczyć. Przy czymM. Ś.w opozycji do wyżej wymienionych zeznań, w których twierdziła, że przed wizją powód wycenił wstępnie całą działkę na 450 tys. zł, by następnie dopiero po jej obejrzeniu stwierdzić, że jest warta mniej, zeznała „wstępnie przed swoim wyjazdem na tę nieruchomość nie wyceniał jej w ogóle”, co więcej stwierdziła, że takiej wyceny powód nie dokonał też po powrocie z nieruchomości, a na drugi dzień powiedział: „że ta działka na razie nie ma za dużej wartości, bo jest ziemią orną”, a ponieważ jeszcze oglądając nieruchomość mówił jej, że mógłby kupić jedną z działek powstałych po podziale, blisko drogi asfaltowej, powiedział również, że na tą chwilę może zaproponować 5000 zł i usługę geodety w zamian za tą jedną działkę.M. Ś.w tychże drugich zeznaniach złożonych w postępowaniu przygotowawczym wskazała też na inne wartości ustalonych przez nią, a oferowanych do sprzedaży działek w konkurencyjnych biurach, jakie miała ustalić po podpisaniu umowy, wskazując na cenę podobnych do objętej umową z powodem na kwotę 80-90 tys. zł. (wcześniej wskazywała kwotę ok. 75 tys. zł). W tych także zeznaniach podkreślając, że nie nalegała na powoda, aby kupił od niej działkę i że to jemu bardziej zależało na podpisaniu umowy, a ona nawet z takim zamiarem do niego nie poszła, przyznała, iż mówiła mu, że planuje wyjechać w przyszłym roku za granicę, w związku z czym, powód powiedział, że on to wszystko sam szybko załatwi, a jeżeli ona samodzielnie się za to weźmie to strasznie się to przedłuży w czasie; dlatego też, biorąc pod uwagę te wszystkie informacje, podpisała z nim umowę przedwstępną.
Z kolei składając pierwsze zeznania przed Sądem w postępowaniu karnym,M. Ś.przedstawiła, w toku wypowiedzi swobodnej, przebieg wydarzeń jeszcze inaczej, co więcej jednocześnie w sposób wewnętrznie sprzeczny. Mianowicie podała, iż dokładnie w dniu 19 lutego 2010 roku, kiedy jechała doD., spotkała na przystanku swojego sąsiadaS. B., który zapytał się jej, czy nie chciałaby podzielić swojego pola, tłumacząc, że musi najpierw tę ziemię przekształcić, aby była budowlana i powiedział jej też, że dokładnie nie wie, ale podział kosztuje około 8 tys. zł. Już w tym miejscu podkreślić należy, że w postępowaniu przygotowawczymM. Ś.tej okoliczności w ogóle nie podnosiła, a zarazem fakt ten koreluje przecież z twierdzeniami powoda, co do kwestii, iż taką właśnie cenę usług geodezyjnych pozwana miała znać i mu ją przekazać. Wreszcie teżM. Ś.w tych zeznaniach przed Sądem podała, iż powód powiedział jej, wcześniej z kimś rozmawiając telefonicznie, że jej działka ma już charakter budowlanej i że wystarczy ją podzielić, wskazując przy tym, że powód pytał się jej, czy orientuje się, ile kosztuje podział geodezyjny, na co odpowiedziała mu, iż z tego, co: „sąsiad powiedział to ok. 8 tysięcy zł, ale on nie jest tego pewny”. Tymi z kolei zeznaniamiM. Ś.sama przyznała, iż to ona dysponowała uzyskaną od kogoś informacją, choćby orientacyjną, na temat wysokości kosztów usług geodezyjnych podziału nieruchomości, a co więcej potwierdziła tym samym podnoszoną przez powoda okoliczność, iż on sam w tej kwestii się nie orientował.
Pozwana zeznała też wówczas, że ponieważ w następnym tygodniu, kiedy odebrała wypis z księgi wieczystej nie zdążyła pójść do Urzędu Gminy wD.i postanowiła tam wrócić następnego dnia, po drodze, przechodzącul. (...), weszła dobiura (...), aby dowiedzieć się, ile będzie kosztowało przekształcenie jej ziemi w działkę budowlaną. Podała też, iż jedynie pytała powoda o orientacyjne ceny innych działek, aby ustalić wartość swojej, jak też, że chciałaby posiadane pole przekształcić w działkę budowlaną. Taka natomiast motywacja jest już trzecią wersją pozwanej co do tego, w jakim celu udała się do biuraA. K. (1). Przy tym, mimo iż także w toku obszernej dalszej wypowiedzi swobodnej przed Sądem, przy pierwszym rozpoznaniu sprawy karnej, pozwana stwierdziła również, że ,,wchodząc doK.nie chciała sprzedać nieruchomości, chciała tylko zrobić podział, żeby mieć zabezpieczenie na przyszłość. W tym sensie, że mogłaby w przyszłości sprzedać jakąś działkę (…) weszła do biura PanaK., żeby dowiedzieć się o wycenę tej działki”, wskazując jednocześnie, iż już wówczas myślała o cenie 40-50 tys. zł, jaką chciałaby za nią uzyskać, to jednocześnie, już po odczytaniu jej zeznań złożonych w postępowaniu przygotowawczym,M. Ś.zaprzeczyła zarówno, aby miała mówić wcześniej (w drugich zeznaniach w postępowaniu przygotowawczym), że weszła do biura powoda zapytać o prowizję i nie wie, dlaczego przesłuchująca ją policjantka tak zapisała, jak też, po odczytaniu jej zeznań złożonych w toku tej właśnie wypowiedzi swobodnej stwierdziła, iż rozumie odczytany jej fragment początku zeznań z k. 333, ale jak podała „nie chciała się dowiedzieć ile będzie kosztowało przekształcenie jej działki, ale jaka jest wartość jej działki (…), poszła doK., żeby się dowiedzieć tylko o koszty działek. Nie wiedziała przy tym, dlaczego na ostatniej rozprawie zeznała, że weszła do biura tylko po to, aby dowiedzieć się ile będzie kosztowało przekształcenie jej działki w budowlaną.
W tych też pierwszych, swobodnie złożonych zeznaniach przed Sądem w sprawie karnejM. Ś.zeznała, iż powód, pytając się jej, czy nie chciałaby odstąpić mu jednej z działek za koszty podziału geodezyjnego oraz dopłatę ceny w kwocie 5 tys. zł, powiedział, że nie stać go na kupno tej działki; jak też mówił, że chciałby zobaczyć działkę na miejscu, by ocenić jej wartość.M. Ś.stwierdziła też, iż po obejrzeniu nieruchomości następnego dnia, powód, gdy do niego przyjechała, powiedział jej, że ta działka jest dla niego warta 15 tys. zł. Zaproponował jej również, że jeśli zgodzi się na sprzedaż tej działki za 15 tys. zł, to on może w przyszłości za symboliczną złotówkę sprzedawać pozostałe działki.
Te zeznania pozwanej korelują z twierdzeniami powoda, jeżeli zwróci się uwagę na przytaczane przez nią sformułowaniaA. K. (1), w szczególności, iż mówił, że działka jest „dla niego” tyle warta (wcześniejsze jej wypowiedzi także zwracają na to uwagę), zwłaszcza zważywszy na dalsze zeznania, w których przyznała też, żeA. K. (1)mówił, że nie stać go na kwotę więcej niż 15 tys. zł, jak też, że w istocie wyceny tej działki, której kupnem był zainteresowany, nie dokonywał, stwierdzając że:
- tak naprawdę do dzisiaj nawet nie wie, jaka jest wartość tej działki, bo powód jej nie wyodrębnił i nie podał, jaka jest wartość tej działki,
- dla PanaK.działka miała wartość 15 tys. zł. oraz
- że chciała się później dowiedzieć z innych źródeł, ile warta była jej działka, bo powód nie chciał jej powiedzieć.
Nie sposób też nie zauważyć, że już w trochę dalszej wypowiedzi,M. Ś.popadła, z tą cytowaną wyżej, w sprzeczność, podając, iż „PanK.mówił jej, żeby nie upewniała się, co do wartości, bo ta działka warta jest 15 tys. zł.”, a na kolejnym terminie rozprawy karnej ponownie stwierdziła, że nie miała „żadnej orientacji, co do wartości działki i prowizji”.
Pozwana wskazała też, w kolejnym dniu jej przesłuchania przed Sądem karnym przy pierwszym rozpoznaniu sprawy, na pierwszej rozprawie o tym nie wspominając i sprzecznie z tym, co wówczas podawała, że jednak „PanK.wycenił wartość całej działki początkowo na kwotę 450 tys. zł, a po powrocie z wizji, że całość działki warta jest około 400 tys. zł” Z drugiej natomiast strony podała, że „Kiedy panK.powiedział jej, że dla niego ta działka jest warta 15 tys. zł, rozumiała to tak, że ta działka jest warta dla niego 15 tys. zł. Nie proponowała wyższej ceny, ponieważ nie wiedziała, jaka jest wartość.
Zwrócić również trzeba uwagę na to, iż w tych zeznaniach złożonych przed Sądem w postępowaniu karnym, pozwana sprzecznie z pierwszymi zeznaniami z postępowania przygotowawczego, wskazała moment, w którym powód miał jej powiedzieć, na ile działek można będzie podzielić jej nieruchomość. O ile, bowiem w pierwotnych depozycjach twierdziła, iż miało to miejsce już po wizji lokalnej (co przy przyjęciu, iż powód wtedy też wycenił wartość całej nieruchomości na 400 czy 450 tys. zł, pozwalało w łatwy sposób, choćby ogólnie, jak wyjaśniłA. K. (1), ustalić wartość jednej działki poprzez podzielenie tej kwoty przez 7), o tyle w pierwszym postępowaniu karnym zeznała w tym zakresie zgoła odmiennie, że o ilości działek dowiedziała się po podpisaniu umowy przedwstępnej aA. K. (1)powiedział jej, że jej nieruchomość można podzielić na 7 działek, łącznie z działką, która była przedmiotem umowy przedwstępnej”.
Podobnie przy kolejnym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu karnym, pozwana, jakkolwiek w pierwszych zeznaniach, w zawiadomieniu o przestępstwie izeznaniach w niniejszej sprawietwierdziła, że podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości gruntowejdziałki (...)wT.i udała się do biura powoda w celu ustalenia jej wartości - o tyle składając zeznania na rozprawie podała, że weszła przypadkowo do biura(...), aby zapytać się „w jakich cenach są działki w jej miejscowości, czy warto będzie dokonać tego przekształcenia na działki budowlane, żeby już mniej więcej wiedziała jak pójdzie do urzędu Gminy.” Jednocześnie też podtrzymując swoje uprzednie zeznania, w których podawała przecież, jak wykazano, różne inne powody, dla których udała się do biura handlu nieruchomościami powoda, jak też inne kwestie, w których chciała zasięgnąć od niego informacji, stwierdziła ostatecznie, że nie przyszła do panaK.żeby się dowiedzieć o przekształcenie ani o prowizję, ale o cenę działki. Przy kolejnym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu karnymM. Ś.przyznała również, że sąsiad miał jej mówić, że koszty podziału geodezyjnego nieruchomości celem wyodrębnienia działek wynoszą ok. 7-8 tys. zł. Natomiast jakkolwiek wcześniej pozwana podawała różne wyceny dokonywane przez powoda, raz dotyczące całej nieruchomości (i to w różnym czasie tj. przez lub po jej oględzinach), raz tylko jednej z działek, powstałej po jej podziale, której kupnem był zainteresowany (i to też albo w formie wyceny albo tego ile „jest dla niego warta”), a nawet twierdząc, iż w ogóle wartości swojej nieruchomości nie poznała, tak w tych zeznaniach przy kolejnym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu karnym wskazała, że powód po wizji powiedział jej : że według niego wszystkie działki są warte 15 tys. złotych, a przynajmniej ta jedna przy drodze, bo nie został jeszcze dokonany podział tych działek. Mówił jej też, że dopóki nie zostanie dokonany ten podział, to będzie to działka rolna. Zaproponował jej, że chciałby od niej tą jedną działkę w zamian za usługi geodezyjne, a dopłaci 5 tys. złotych. Powiedział jej, że będzie zadowolona, bo jeszcze w przyszłości sprzeda jej tą resztę działek za zero prowizji.
Jakkolwiek też wcześniejM. Ś.(co wykazano powyżej) raz twierdziła, że o możliwości podzielenia jej nieruchomości na 7 działek dowiedziała się od powoda dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej, by następnie przyznać, iżA. K. (1)mówił jej o tym już po obejrzeniu pola, także i w tych zeznaniach potwierdziła jednak, że „PanK.jeszcze przy pierwszym spotkaniu po wizji wspomniał, że może wyjść 6-7 działek”.
Istotnym jest także to, iżM. Ś.w omawianych zeznaniach podkreślała w szczególności fakt, iż przystała na niską wartość działki, jaką zaproponował jej powód, bo nawet jeżeli uważała na tamtą chwilę, że jest ona zaniżona, a nawet jeżeli, jak wskazała, „mogła mieć w głowie” cenę 50-70 tys. zł, to powód ją „od tego odwiódł”, mówiąc, „że jest to działka rolna, dopiero później zostanie działką budowlaną” i ona sama już nie wiedziała, jaki charakter ma ta działka. Zeznania te jednak pozostają w sprzeczności z tymi, w których przecież sama twierdziła, iż to właśnie powód miał ją utwierdzić w przekonaniu już podczas pierwszej jej wizyty w jego biurze, w tym celu dzwoniąc też do kogoś, że jej nieruchomość ma przeznaczenie pod zabudowę.
Następnie wskazać trzeba, iż zeznaniaM. Ś.złożone w postepowaniu karnym są także sprzeczne z zeznaniamiJ. K., bowiem świadek ten jednoznacznie wskazał, iż rozmawiał zM. Ś.telefonicznie podczas jej obecności w biurze powodai wyjaśniał wówczas kwestie związane z rentą planistyczną tj. opłatą związaną ze wzrostem wartości działki przy sprzedaży w związku ze zmianą jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania,natomiast pozwana podnosiła na rozprawie karnej,iż nie była o tym informowana zarówno przez powoda jak i kogokolwiek innego, a informacje w tym zakresie pozyskała dopiero znacznie później, w dalszym okresie czasu i także z tą okolicznością wiązała niekorzystność swojego rozporządzenia mieniem, gdyby sprzedała działkę gruntuA. K. (1)za ustaloną w umowie przedwstępnej kwotę.
Już tylko dodatkowo, zwrócić należy też uwagę na to, iż powód jak iM. B., a nawet świadekE. R.(opierając takie spostrzeżenie na podstawie relacjiA. K. (1)) wskazywali, iż to pozwana miała co najmniej kilkukrotnie, zainteresowana transakcją, przychodzić do biura(...). NatomiastM. Ś.starała się wykazać, powołując się na fakt złożenia wniosku o wypis z księgi wieczystej w dniu 19 lutego 2010r., po odebraniu którego dopiero jeszcze w późniejszym terminie weszła przypadkiem do biura powoda, bardzo krótki czas kontaktów z powodem, który spowodował to, iż dała mu się w opisywany przez nią sposób „zmanipulować”. Rzeczywiście z odpisu KW znajdującej się w aktach sprawy karnej wynika, iż wniosek o jego wydanie złożyła w dacie 19 lutego 2010r.M. Ś., co nie przeciwstawia się jednak przyjęciu, że do kontaktu z powodem mogło dojść jeszcze zanim pozyskała ten właśnie odpis, np. dla potrzeb zawarcia już umowy przedwstępnej.
Kategorycznie natomiastM. Ś.we wszystkich swoich zeznaniach podawała, iż w dniu 25 lutego 2010r. przy zawarciu umowy przedwstępnej, otrzymała kwotę 2.000 tys. zł, a nie 12.000 zł, jak też nie zdawała sobie sprawy z tego, co oznacza przyjęcie jej tytułem „zadatku” i nie została o tym poinformowana przez powoda aniM. B.. Wreszcie też twierdziła, iż w określonej umową na kwotę 15.000 zł cenie sprzedaży jej nieruchomości mieściła się kwota usług geodezyjnych, przyjętych przez powoda ostatecznie na kwotę 10.000 zł, tak więc, gdyby do realizacji umowy doszło, oprócz otrzymanych w dniu 25 lutego 2010r. pieniędzy w kwocie 2.000 zł miałaby otrzymać jeszcze tylko 3.000 zł. JednocześnieM. Ś.wskazywała w zeznaniach przed Sądem karnym dodatkowo jeszcze na to, że tak naprawdę to zapis o 12.000 zł zadatku miał dotyczyć w całości usług geodety i w ten sposób, mimo iż ona nie otrzymałaby nic z tej kwoty, zabezpieczać powoda w przypadku poniesienia przez niego takiego wydatku, gdyż jak twierdziła, gdy przyszła podpisać umowę, powód miał mówić, iż dowiadywał się, że tyle to będzie kosztowało. Dopiero natomiast, gdy ona się na to nie zgodziła, twierdząc, że takie koszty są za wysokie, to zgodził się na to, aby wypłacić jej 2.000 zł i ustalić koszt geodety na 10.000 zł. Przy czym, jak podkreśliła, ponieważ powód powiedział, że ma w biurze 2.000 tys. zł przewidziane wprawdzie dla geodety, to da jej tą kwotę, bo w tym czasie weszła do biura paniR.i stwierdził, że od niej pożyczy dla geodety, a później jej odda.
W tej kwestii po pierwsze wskazać należy,iż wsprawie niniejszejoraz w postępowaniu przygotowawczymM. Ś.cały czas mówiła o tym, że umówiony z powodem koszt zakupu jej działki miał wynosić koszty podziału geodezyjnego wskazane przez pozwanego na 10.000 zł plus 5.000 zł w gotówce, z czego 2.000 zł płatne w momencie podpisania umowy przedwstępnej, natomiast wersjaM. Ś.o zmianie tej ustalonej wcześniej na 10.000 zł wartości usługi geodezyjnej na 12.000 zł (której też w całości wg niej miał dotyczyć w istocie zapis o zadatku w tej wysokości) pojawiła się w relacji pozwanej dopiero po tym, jak świadekM. B.w postępowaniu cywilnym iA. K. (1)w tym postepowaniu opisali okoliczności pożyczenia kwoty 10.000 zł odE. R.. Poza tym zupełnie niezrozumiałym jest, dlaczego powód, w takiej sytuacji, jak opisana przezM. Ś., to jest pożyczając od swojej znajomej pieniądze dla geodety (bo przecież jej miał dać 2.000 zł z własnych zasobów posiadanych w biurze) miałby tłumaczyć się pozwanej z tego, że brakującą kwotę dla geodety pożyczy odE. R., a w każdym razie z tego, że jeszcze tego samego dnia jej tą kwotę odda, aE. R.z tego, w jakim bankomacie je wypłaci i miałaby się tak z tym spieszyć, szukając czynnego urządzenia, skoro pieniądze miały być na poczet przyszłej usługi geodety - co przecieżM. Ś.szczegółowo opisała przy ponownym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu karnym.
Następnie zeznaniaM. Ś.w tym zakresie zupełnie nie korespondują z zeznaniami świadków tj.M. B., a przede wszystkim z zeznaniamiE. R., które zgodnie potwierdziły, że powód pożyczał dokładnie sumę 10.000 zł, a kwota ta miała być przeznaczona dlaM. Ś.(jakkolwiek samego faktu jej wręczania nie widziały), ponadto, jak już podkreślano,E. R.zaprzeczyła, aby miała wypłacać tę sumę z bankomatu. Wreszcie teżE. R.podała, analogicznie jak powód iM. B., że kiedy przyniosła kwotę 10.000 zł, pozwana jeszcze była w biurze, nigdzie nie wychodziła, czekała na pieniądze,a nie jak zeznałaM. Ś.w postępowaniu karnym - minęły się wtedy w drzwiach,bo ona właśnie z biura już wychodziła z kwotą 2.000 zł daną jej przezA. K. (1).
Brak też jakiegokolwiek dowodu, oprócz twierdzeń pozwanej, aby powód miał ustalać i wskazywać jej przed zawarciem umowy przedwstępnej jako koszt usług geodezyjnych kwotę 10.000 czy też 12.000 zł, przeciwnie jest to sprzeczne z omówionym już wyżej materiałem dowodowym.
Najistotniejsze jest jednak to, że zeznaniaM. Ś., pozostając w sprzeczności z pozostałymi osobowymi źródłami dowodowymi, nie korelują w ogóle w omawianych kwestiach z zapisami umowy przedwstępnej z dnia 25 lutego 2010r.
Przede wszystkim powrócić należy do zapisu § 3 tejże umowy, zgodnie z którym „Cena sprzedaży została ustalona przez strony na kwotę 15.000 zł, z czego 12.000 zł zostało zapłacone jako zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część kwoty tj. 3.000 zł zostanie zapłacone z chwilą wydania decyzji zatwierdzającej podział ww. nieruchomości. Koszty podziału działki opisanej bliżej w § 1 poniesie strona kupująca –A. K. (1)”.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że w ten sposób strony odrębnie umówiły się co do ceny sprzedaży na kwotę 15.000 zł i odrębnie ustaliły dodatkowo zobowiązanie powoda do poniesienia kosztów podziału geodezyjnego, którego ceny nie wskazały w tej umowie. Zupełnie, zatem sprzecznym z postanowieniami umowy, a także pozbawionym logiki jest twierdzenieM. Ś., iż zapis o 15 tys. zł, miałby zawierać w sobie koszty geodezyjne (w kwocie 10 tys. zł), a zadatek zabezpieczać ich poniesienie, gdyby bowiem tak było i koszty te miałyby być ukryte w cenie sprzedaży, zupełnie zbędnym byłoby zapisywanie dodatkowo postanowienia o obowiązku ich poniesienia, obciążającym powoda.
Jednocześnie, o ile twierdzenia powoda w tej kwestii potwierdzają zeznaniaM. B.i także pośrednio zeznaniaE. R., jak również korespondują z nimi zapisy umowy przedwstępnej podpisanej przez obie strony, o tyle zeznaniaM. Ś.pozostające z tymi dowodami w sprzeczności, nie znajdują oparcia w żadnym innym materiale dowodowym (dowodem takim nie może być bowiem to, iż zwróciła powodowi wyłącznie kwotę 2.000 zł). Brak zatem podstaw do ustalenia, aby zadatek został wręczonyM. Ś.tylko w kwocie 2.000 zł, wbrew zapisom umowy i aby koszt usług geodezyjnych związanych z podziałemdziałki nr (...)na kilka mniejszych miał być elementem ceny sprzedaży.
Reasumując, zdaniem Sądu powyżej przeanalizowane, sprzeczne wewnętrznie oraz niekorelujące z pozostałym materiałem dowodowym zeznania pozwanej nie mogą stanowić w kontekście konsekwentnych twierdzeń powoda i zeznań pozostałych świadków, miarodajnej podstawy do oddalenia powództwa.
Wszystkie wskazane wyżej okoliczności, zdaniem Sądu, pozwalają przyznać rację powodowiA. K. (1), żeM. Ś.chcąc dokonać podziału swojej nieruchomości na kilka mniejszych działek, z pilnych potrzeb finansowych czy innych, nie posiadając środków pieniężnych na przeprowadzenie tych czynności, a jednocześnie chcąc nie tylko w przyszłości osiągnąć z tego tytułu dochody, ale przede wszystkim na tamten moment uzyskać szybko dopływ gotówki, nie mając innej alternatywy, była zainteresowana sprzedażą powodowi jednej z działek powstałych po takim podziale w zamian za zaoferowaną przez niego kwotę 15 tys. zł oraz poniesienie przez niego kosztów podziału nieruchomości, jak też oczywiście zorganizowanie wszystkich formalności w tym zakresie, a nadto w przyszłości możliwość sprzedawania za jego pośrednictwem pozostałych działek bez konieczności ponoszenia kosztów jego usług jako agenta nieruchomości, nie będąc przy tym ani wprowadzoną przez niego w błąd, ani też w sytuacji wyzyskania przez niego jej błędu zarówno co do wartości działki jak i cen usług geodezyjnych.Z części zeznań pozwanej – głównie złożonych w postępowaniu karnymwynika bowiem możliwość przyjęcia zgodnie z wyjaśnieniami powoda, iż nie dokonywał on w istocie jako pośrednik w handlu nieruchomościami formalnie zleconej mu wyceny jej nieruchomości, jak też nie sporządził jej w sposób nieformalny, a jedynie dokonał jej ogólnego bardzo oszacowania (po oględzinach), podając wartość około 400 czy nawet 450 tys. zł ze wskazaniem możliwości podziału mniej więcej na 7 działek. Już samo to w sposób oczywisty pozwalało dokonać oceny przez pozwaną potencjalnej wartości jednej z jej działek na kwotę nie mniejszą niż 60 tys. zł., a przy tym ona sama podawała, iż mogła mieć wówczas w „w głowie”, mimo iż wartości tych nie sprawdzała, pożądaną do uzyskania za jedną działkę kwotę około 50 tys. zł, czy nawet wyższą. Nie można zatem wykluczyć, iż mimo to, w tamtym momencie, oferowana jej (określana jako akceptowalna wartość „dla powoda”, cena na jaką go stać, powyżej której nie mógł jej nic już zapłacić ze względów finansowych) jako cena za działkę ok. 3100-3300 m2kwota 15 tys. zł, plus dodatkowo zwolnienie z kosztów geodezyjnych, kosztów notarialnych i ekspektatywa zbywania za pośrednictwem biura powoda dalszych działek „za symboliczną” prowizję, satysfakcjonowała ją, a przy tej świadomości, jej zgoda na zaniżenie ceny w stosunku do potencjalnej wartości, wynikała z faktu jej wyboru, zaakceptowania oferty powoda, a nie działania pod wpływem błędu. Na podstawie tak rozbieżnych, jak przedstawione zeznańM. Ś., nie sposób przy tym nawet byłoby ustalić czy miała być ona w błąd wprowadzana przez powoda (a jeżeli tak, to przez jakie jego zabiegi, skoro podawała tak różne formułowane przez niego wartości jej nieruchomości oraz określane jej przeznaczenie – raz w istocie z przeznaczeniem pod zabudowę raz znowu jako grunty orne), czy też błąd ten miał być w jej przypadku wykorzystany, co trudno przyjąć w sytuacji, gdy samaM. Ś.podawała jako przewidywaną i oczekiwaną przez siebie, nawet już w chwili wejścia do biura, wartość jednej działki na poziomie co najmniej parudziesięciu tysięcy złotych. Przy czym podobnie rzecz się ma w przypadku kosztów geodezyjnych, o których razM. Ś.twierdziła, iż cen takowych usług nie znała, raz przyznawała, iż od znajomego miała powziąć wiadomość o ich wysokości na poziomie 8.000 zł, wreszcie, że kwotę 10.000 zł i to jako bardzo korzystną wskazał jej sam powód. A przy tym nie sposób przyjąć, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, że nawet jeżeliM. Ś.była w błędnym przekonaniu co do wysokości ceny tych usług, to powód świadomie tego jej mylnego wyobrażenia nie korygował, bowiem w świetle jego wyjaśnień, zeznańM. B.i zeznańJ. K.nie sposób wykluczyć, iż sam do chwili podpisania umowy przedwstępnej takowej wiedzy odnośnie wysokości tych kosztów z innego źródła, aniżeli od samej pozwanej nie posiadał. Drugą kwestią jest to, iż przy umowie przedwstępnej nie reprezentował on pozwanej jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, ale wyłącznie siebie.
Jednocześnie podkreślić należy, iż nie sposób relatywizować szacunków wartości nieruchomości dokonanych przez powoda w sposób bezpośredni do wartości działki, jaka miała być potencjalnie (po wyodrębnieniu) przedmiotem sprzedaży na jego rzecz, wycenionej przez biegłego sądowego na kwotę 93.000 zł. Zwrócić bowiem należy uwagę, że takowa wycena jak i żadna inna sporządzona przez biegłego nie była mu znana, co więcej z dokumentów pozyskanych z GminyD., wynika iż posiadane przez tę gminę grunty, oznaczone tym samym symbolem co nieruchomość pozwanej, tj. z przeznaczeniem pod zabudowę, w podobnym czasie były wycenione przez rzeczoznawcę na kwotę jedynie 15,45 zł za m2(co daje w przypadku nawet 3300 m2kwotę 50.985 zł a przy 3100 m2kwotę 47. 895 zł). To z kolei, przy uwzględnieniu ustalonej w umowie przedwstępnej ceny nieruchomości na kwotę 15 tys. złotych oraz kosztów geodezyjnych nawet na kwotę nie przekraczającą 5.000 zł (choć sama pozwana przyznała, iż ostatecznie za podział zapłaciła w późniejszym czasie 6.000 zł) oraz potencjalnej oszczędności związanej z brakiem prowizji za sprzedaż kolejnych działek, nie czyni ani oferty powoda jako niedopuszczalnie zaniżonej i niekorzystnej, ani działaniaM. Ś.jako tak irracjonalnego, jak starała się to przedstawić.
Oczywiście nieznane są rzeczywiste, w takiej sytuacji, przyczyny rezygnacji pozwanej od realizacji umowy przedwstępnej, nie wykluczone też, że po przeanalizowaniu oferty cenowej powoda, na jaką pierwotnie świadomie przystała, już po podpisaniu umowy przedwstępnej, uznała, że mogłaby jednak uzyskać korzystniejsze. Nie zmienia to jednak faktu, iż w omawianej sytuacji, w szczególności wobec zgromadzonych w sprawie dowodów nie sposób uznać, że pozwana, podpisując przedwstępną umowę sprzedaży z powodem, działała pod wpływem błędu wywołanego przez powoda, zwłaszcza gdy uwzględni się przewidywane przez strony późniejsze korzyści finansowe pozwanej wynikające z wzajemnych uzgodnień dotyczących współpracy stron po zawarciu umowy przyrzeczonej, o których mowa wyżej. Jednocześnie, w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie sposób również uznać, że postanowienia spornej umowy przedwstępnej były niezgodne z rzeczywistością, albowiem pozwana nie zdołała udowodnić, że przy podpisaniu umowy otrzymała jedynie kwotę 2 000 zł tytułem zadatku.
W tak ustalonym stanie faktycznym powód domagał się od pozwanej na podstawieart. 394 § 1 k.c.zasądzenia kwoty 22 000 zł stanowiącej dwukrotność zadatku danego przez niego przy zawarciu umowy przedwstępnej z pozwaną pomniejszoną o świadczoną przez pozwaną przed procesem kwotę 2 000 zł wraz z należnościami ubocznymi z tytułu odsetek za opóźnienie, stosownie do treści wezwania do zapłaty wystosowanego do pozwanej w dniu 25 marca 2010 r.
W tym aspekcie podnieść należy, że umowa przedwstępna co do zasady rodzi przede wszystkim obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże w przypadku niewykonania tego obowiązku, gdy umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.), lecz może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Jeżeli w umowie został zastrzeżony zadatek znajdzie zastosowanieart. 394 k.c.Zgodnie zaś z§ 1 art. 394 k.c.- w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak stanowi § 3 powołanego przepisu, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Normy zawarte w powyższym przepisie mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą dowolnie określić w umowie zasady np. zwrotu zadatku. Funkcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła z tego tytułu. Wykazanie zaistnienia okoliczności uzasadniających zwrot zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej obciąża stronę żądającą zwrotu zadatku albo odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Zarówno wart. 390 § 1 k.c.jak i wart. 394 § 1 k.c.chodzi o zawinione przez strony niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami wynikającymi zart. 471 k.c.Badanie okoliczności prowadzących do przyjęcia odpowiedzialności za niewykonanie umowy musi być dokonywane odrębnie dla każdej ze stron.
Wyżej poczyniona analiza przebiegu zdarzeń w rozpoznawanej sprawie prowadzi do wniosku, iż łącząca strony umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, a więc pozwanej. Złożone bowiem przez nią oświadczenie z dnia 15 marca 2010 r. „ wypowiedzenie przedwstępnej umowy sprzedaży” z przyczyn powyżej wskazanych, nie może zostać uznane za skuteczne.
Niemniej jednak za słuszny uznał skład orzekający argument pozwanej zgłoszony z ostrożności procesowej, że wysokość kwoty wpłaconej przy zawarciu umowy budzi wątpliwości co do tego, czy należy ją zakwalifikować jako zadatek, czego domaga się powód, czy jako zaliczkę.
Oczywiście nie ulega wątpliwościom, że w § 3 przedwstępnej umowy strony zaznaczyły, że otrzymana kwota 12 000 zł została zapłacona tytułem zadatku, a pozostała część ceny sprzedaży ustalonej na kwotę 15 000 zł zostanie zapłacona z chwilą wydania decyzji zatwierdzającej podział przedmiotowej nieruchomości. Skoro więc kwota 12 000 zł wpłacona została jako część ceny sprzedaży, to świadczy to o tym, że była to zaliczka. W doktrynie przeważa pogląd, że niekiedy sama wysokość zadatku przemawiać może za tezą, że mamy do czynienia z zaliczką, a nie zadatkiem. Jeśli bowiem wysokość zadatku zbliża się do wartości świadczenia i da się na nie zaliczyć, to będzie to raczej zaliczka niż zadatek. W okolicznościach niniejszej sprawy do zapłaty – po uiszczeniu 12 000 tys. zł - pozostała kwota 3 000 zł. Co prawda relacja między wysokością kwoty zadatku (wartością rzeczy) a wartością przedmiotu świadczenia nie została przez ustawodawcę poddana jakiemukolwiek ograniczeniu – to jednak wysokość zadatku nie może być całkowicie dowolna. Zadatek pełni funkcję sankcji na wypadek niewykonania umowy. Stąd nadmierna wysokość zadatku może uzasadnić uznanie go za mający na celu obejście ustawy i jako taki – nieważny w świetleart. 58 k.c.(C. Żuławska (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego s. 179 i cyt. tam autorzy, a także wyrok SN z dnia 15 maja 2003 r. sygn. I CKN 340/01, lex 585678). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w wyroku o sygn. I CKN 340/01, iż wysokość zadatku pozostaje w stosownej relacji do wartości kontraktu; nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające niemal wartości przedmiotu umowy; zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny. Należy zatem podzielić stanowisko, że wartość wręczonych przy zawieraniu umowy pieniędzy ma wpływ na kwalifikację tej czynności. Skoro przedmiot zadatku jest utożsamiany tylko z pewną częścią świadczenia i stanowi zazwyczaj stosunkowo nieznaczny
jego ułamek, to reguła interpretacyjna zart. 394 k.c.nie może znajdować zastosowania, gdy przy zawieraniu umowy wręczane są rzeczy lub pieniądze, których wartość jest zbliżona do wartości umówionego świadczenia, równa jej albo nawet ją przekracza (por. wyrok SN z 27 stycznia 2000 r., II CKN 707/98, OSP 2000, z. 10, poz. 147; F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 938). Za taką interpretacją oświadczeń woli stron przemawia treśćart. 65 § 1 k.c.Zastrzeżenie bardzo wysokiego zadatku (np. zbliżonego do wielkości świadczenia) nie jest możliwe wyłącznie na tej podstawie, iż wręczono pieniądze przy zawieraniu umowy, ponieważ regułę interpretacyjną zart. 394 k.c.należy stosować, gdy wręczona suma stanowi tylko pewną część należnego świadczenia, znacząco różniącą się od całości świadczenia.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, ustalenie kwoty zadatku w wysokości odpowiadającej 80% ceny sprzedaży pozostawałoby w jaskrawej sprzeczności z istotą zadatku oraz związanej z nim szczególnej sankcji za niedotrzymanie umowy – obowiązku zwrotu podwójnej wysokości zadatku. Takie postanowienie umowne należało uznać za nieważne z mocy prawa, jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 kc).
Co więcej - nie można stracić z pola widzenia faktu, iż w razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub  żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa. W  niniejszej sprawie podkreślić należy, że chociaż powód zawierał umowę z pozwaną, działając jako osoba fizyczna, nie zmienia to faktu, że trudni się zawodowo pośredniczeniem w sprzedaży nieruchomości i jako profesjonalista niejednokrotnie przygotowuje treści umów przedwstępnych. Znamienne było natomiast to, że to przecież on przygotował treść przedwstępnej umowy zawartej przez strony, która zresztą stanowiła wzorzec stosowany we wcześniejszych transakcjach. Powód doskonale zdawał więc sobie sprawę ze znaczenia użytego w umowie pojęcia „zadatek”, przewidując możliwość wystąpienia korzystnego dla siebie, charakteryzującego zadatek skutku w postaci zwrotu jego w podwójnej wysokości. Trudno też uznać, iż uczynił to tylko ze względów stylistycznych, nie wiążąc z tą czynnością i wprowadzeniem rzeczonego pojęcia do tekstu umowy żadnych skutków prawnych w zakresie powstającego stosunku obligacyjnego. Z tych wszystkich względów zastosowanie w niniejszej sprawieart. 5 kcrównież byłoby zdaniem Sądu słuszne.
Wobec powyższego Sąd na zasadzieart. 494 kczasądził na rzecz powoda zwrot kwoty, jaką uiścił na rzecz pozwanej tytułem zaliczki (12.000 zł) pomniejszonej o świadczoną przed procesem przez pozwaną kwotę (2 000 zł) tj. zasądził kwotę 10 000 zł. W pozostałej części powództwo zostało oddalone wobec braku przesłanek zart. 394 § 1in fine.
W przedmiocie odsetek od zasądzonej w wyroku kwoty, Sąd orzekł na podstawieart. 481 k.c.uznając, że data od której żądane są odsetki przypada po upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty z dnia 25 marca 2010 r., a więc od dnia 02 kwietnia 2010 r.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, Sąd orzekł jak w punktach I i II wyroku.
Zgodnie natomiast z przepisemart. 98 § 3 k.p.c., do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa stron. Oznacza to, że na koszty procesu poniesione w niniejszej sprawie przez powoda składały się: opłata od pozwu w kwocie 1100 zł, wynagrodzenie adwokata w kwocie 2.400 zł i opłata skarbowa od odpisu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, co daje łącznie kwotę 3517 zł.
Z kolei koszty procesu poniesione przez pozwaną obejmowały wyłącznie wynagrodzenie adwokata w kwocie 2.400 zł i opłatę skarbową od odpisu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, co daje łącznie kwotę 2417 zł.
W świetle przepisuartykułu 100 zd. 1 k.p.c., w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Taka też sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, gdyż powód wygrał sprawę w 45,45%, natomiast pozwana w 54,55%. Oznacza to, iż powodowi z tytułu kosztów procesu należał się zwrot kwoty 1598,48 zł, a pozwanej kwoty 1318,47 zł. Po ich rozliczeniu z tytułu kosztów procesu należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 280,01 zł.
Mając powyższe na uwadze w oparciu o przytoczone przepisy Sąd orzekł, jak w punkcie III wyroku.