Sąd Okręgowy w Warszawie
IV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IV C 885/15
Data wyroku: 2016-05-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marzena Wyrembak-Gastoł

Sygn. akt IV C 885/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 maja 2016 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie IV Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący:SSO Marzena Wyrembak -Gastoł
Protokolant :   praktykant Anna Cybulska
po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2016 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielnia Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.
przeciwkoMiastu S.W.
o ustalenie opłaty rocznej

I
ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 16814 m2, dla której Sąd Rejonowy dla WarszawyM.wW.VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)na kwotę:

– 211628,80 zł (dwieście jedenaście tysięcy sześćset dwadzieścia osiem złotych osiemdziesiąt groszy) za rok 2013;
- 267907 zł (dwieście sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset siedem złotych) za rok 2014;
- 324185,20 zł (trzysta dwadzieścia cztery tysiące sto osiemdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) od 1 stycznia 2015r.;

II
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 19372 zł (dziewiętnaście tysięcy trzysta siedemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III
nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Kasa Sądu Okręgowego) w Warszawie kwotę 2775,95 zł (dwa tysiące siedemset siedemdziesiąt pięć złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego.

Sygn. akt IVC 885/15

UZASADNIENIE
PowódSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa wnosiła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własnośćMiasta S.W., położonej wW.przy ul.(...)i(...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 16814 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...), w wysokości ustalonej na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego sądowegoA. G.

    (k.146v).
PozwaneMiasto S.W.kwestionując opinię biegłego sądowegoA. G.wnosiło o dopuszczenie dowodu z innego biegłego i ustalenie na jej podstawie wysokości opłaty rocznej(k.127-127v., k.3v.)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowódkaSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.jest użytkownikiem wieczystym (w udziale(...)) nieruchomości stanowiącej własność pozwanegoMiasta S.W., położonej wW.przyul. (...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 16814 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Zawiadomieniem z 4 września 2012r. pozwany wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości ze skutkiem na dzień 31.12.2012 r., wobec wzrostu wartości gruntu będącego podstawą jej ustalenia. Użytkownik wieczysty otrzymał propozycję nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 447 816,63 zł w następujących wysokościach: 211628,80 zł za 2013 rok, 329 722,71 zł za 2014 rok oraz 447 816,63 zł za 2015 rok i lata następne. Powyższa opłata została określona na podstawie oszacowania wartości gruntu wykonanego w sierpniu 2012 roku przez rzeczoznawcę majątkowego(dowód: wypowiedzenie –k.13).
Podstawę wypowiedzenia opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela gruntu przez rzeczoznawcę majątkowegoA. R.. W przedmiotowym operacie wartość rynkowa prawa własności działki gruntu oszacowana została na kwotę 53 653 474 zł, a wartość 1m2działki na kwotę 3 191 zł (dowód: operat k. 14-19).
W dniu 24 września 2012roku, z zachowaniem terminu ustawowego, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wpłynął wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości aniżeli wskazuje właściciel nieruchomości (dowód: wniosek k. 47). W uzupełnieniu wniosku użytkownik wieczysty złożył operat szacunkowy wykonany na jego zlecenie(k.23-46), w którym wartość 1m2 gruntu oszacowana została na kwotę 2 036 zł(k.25).
W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 8 maja 2014 roku (data prezentaty)Miasto S.W.wniosło o oddalenie wniosku użytkownika wieczystego (dowód: pismo k. 12).
W dniu 22 września 2014r. roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło wysokość opłaty rocznej w oparciu o wartość nieruchomości wynikającą z operatu wykonanego na zlecenie użytkownika wieczystego.
W dniu 26 listopada 2014r. pozwanyMiasto S.W.złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.(sygn. akt KOX/4986/Po/12) z dnia 22 września 2014r., wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości w toku postępowania sądowego (k.3).
Z uwagi na fakt, iż w niniejszym postępowaniu niezbędne były wiadomości specjalne, w dniu 19 listopada 2015 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność wartości nieruchomości.
W dniu 11 stycznia 2016r. roku zgodnie z postanowieniem Sądu biegła sądowaA. G.sporządziła opinię dotyczącą określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. W ocenie biegłej oszacowana rynkowa wartość prawa własności według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2012 roku dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 38 846 206 zł, tj. 2 310 zł/m2powierzchni gruntu (dowód: opinia k. 81).
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Zgodnie zart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Ustęp 3 tego artykułu stanowi zaś, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Art. 78 ust. 1 powołanej wyżej ustawy stanowi, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty.Do wypowiedzenia dołącza się informację o wysokości oszacowania nieruchomości orazo miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Po dokonaniu analizy materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu wskazać należy, iż przesłanki wynikające z art. 77 ust. 1 oraz 78 ust. 1 powołanej powyżej ustawy zostały spełnione przez pozwanego.
W ocenie Sądu biegła sądowaA. G., wykorzystując swoje doświadczenie zawodowe oraz posiadane specjalistyczne wykształcenie, sporządziła opinię w sposób rzetelny i wnikliwy. Uwzględniając treść opinii należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie istniały podstawy do zwiększenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W opinii biegłej wartość rynkową prawa własności powyższej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych oszacowano w wysokości 38 846 206 zł, 2 310 zł 1 m2 powierzchni gruntu. Wysokość opłaty rocznej sąd ustalił w oparciu o wartość nieruchomości oszacowaną przez biegłą sądową.
Za nieuzasadnione sąd uznał zarzuty zgłoszone pod adresem opinii przez pełnomocnika pozwanego.
Jeśli idzie o zarzut, iż biegła w opinii sporządzonej na dzień 31 grudnia 2012r. wykorzystała transakcję zawartą 19 grudnia 2013r., wbrew twierdzeniom pełnomocnika pozwanego (k.127v.) biegła w opinii w/w nieruchomości nie wykorzystała. Do bezpośredniego porównania z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny zostały wykorzystane transakcje oznaczone numerami 2,3 oraz 5(k.20 opinii, k.100,105 akt).
Jeśli zaś idzie o zarzut, że biegła wykorzystała w opinii transakcję dotyczącą nieruchomości na której powstał kompleks budynków biurowych, biegła wyjaśniła, że analizą objęto również grunty przeznaczone pod zabudowę usługową/biurową z tego względu, iż funkcje te są często łączone, a poziom cen jest zbliżony(k.17 opinii, k.97 akt).
Biegła uwzględniła też przeznaczenie nieruchomości(k.11 opinii, k.91 akt).
Za nieuzasadniony sąd uznał wniosek pełnomocnika pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Sąd nie ma obowiązku powoływania dowodu z opinii innego biegłego, gdy strona jest niezadowolona ze sporządzonej opinii, w sytuacji, w której opinia w sposób jednoznaczny oraz wystarczający wyczerpuje zakreśloną tematykę niezbędną do wydania orzeczenia.
Zgodnie z treściart. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W związku z treścią przywołanego przepisu – z uwagi na fakt, iż poprzednia wysokość opłaty rocznej wynosiła – Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na kwotę: 211 628,80 zł za rok zł za rok 2013, 267 907 zł za rok 2014 oraz 324 185,20 zł począwszy od 1 stycznia 2015 roku.
Na podstawieart. 100 k.p.c.sąd obciążył pozwanego kosztami postępowania.