Sąd Okręgowy w Częstochowie
VI Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: VI Cz 1101/16
Data wyroku: 2016-09-01 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Halina Garus, Agnieszka Polak, Hanna Morejska –

Sygn. akt VI Cz 1101/16

POSTANOWIENIE
Dnia 1 września 2016 r.
Sąd Okręgowy w Częstochowie VI Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Halina Garus
Sędziowie: SSO Agnieszka Polak
SSO Hanna Morejska – spr.
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 września 2016 r.
sprawy egzekucyjnej wierzyciela(...) Banku (...) S.A.wK.
z udziałem dłużników:J. K.iR. K.
skarga dłużników na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w CzęstochowieM. G.w sprawie o sygn. akt Km 297/14
na skutek zażalenia dłużnikaR. K.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Częstochowie z dnia 22 grudnia 2015r.
sygn. akt XV Co 3776/14
postanawia:oddalić zażalenie

UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem z 22 grudnia 2015 Sąd Rejonowy w Częstochowie po rozpoznaniu skargi dłużnikówR. K.iJ. K.na opis i oszacowanie nieruchomości dokonane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w CzęstochowieM. G.w sprawie KM 297/14 . Sąd Rejonowy postanowił zmienić wartość zabudowanej nieruchomości położonej wC.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Częstochowie prowadziksięgę wieczystą o nr (...)wskazaną w protokole opisu i oszacowaniu z dnia 10 czerwca 2014 roku sporządzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w CzęstochowieD. G.w sprawie o sygn.. akt Km 297/14 – na kwotę 582.300,00 zł. (pięćset osiemdziesiąt dwa tysiące trzysta złotych ) . Poprzednia wartość nieruchomości została ustalona na podstawie opinii biegłegoT. Z.na kwotę 563.104,00 zł. W toku niniejszego postępowania, wywołanego wniesieniem skargi na opis i oszacowanie nieruchomości, Sąd na wniosek dłużników dopuścił dowód z opinii innego biegłego do spraw wyceny nieruchomości. W dniu 31 sierpnia 2015 biegła sądowaB. C.przedłożyła Sądowi opinię zgodnie z postanowieniem Sądu. Według treści opinii biegłej wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 582.300,00 zł , w tym wartość udziału 1/10 części należącego do dłużnikaR. K.na kwotę 58.230,00 zł a wartość udziału 9/10 części należącego doR. K.orazJ. K.na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej na kwotę 524.070,00 zł.
Zażalenie na postanowienie Sądu Rejonowego złożył dłużnik zarzucając ogólnie że operat sporządzony w sprawie ma tak wiele błędów, że nie może stanowić podstawy do szacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.
Dłużnik jest przekonany że tylko wycena opracowana metodą odtworzeniową pozwoliła by na ustalenie właściwej ceny nieruchomości. Dlatego wnosi o zmianę postanowienia w zaskarżonej części i uwzględnienie skargi w całości poprzez zobowiązanie Komornika do sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez nowego biegłego;
Sąd Okręgowy stwierdza co następuje , zażalenie nie jest zasadne z przyczyn następujących .
Zgodnie zart. 948 par. 1 kpcoszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Biegła w niniejszej sprawie dokonała oględzin nieruchomości . Biegła jak wynika z opinii dokonała wyceny nieruchomości na podstawie oględzin, opisu i sytuacji terenu i opisu technicznego budynku, analizy rynku , metodą porównawczą ustalając jego wartość rynkową. Dłużnik w bardzo ogólnikowym zażaleniu w jakikolwiek sposób nawet nie próbuje wykazać aby w opinii dotyczącej aktualnej wartości nieruchomości wyliczonej metodą porównawczą biegła popełniła konkretnie wykazane błędy. Odnośnie metody szacowania to z mocyart. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościamiRada Ministrów została upoważniona w drodze rozporządzenia, do ustalenia rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:
1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5) rodzaje nakładów na nieruchomości;
6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Przepisy wykonawcze ( rozporządzenie RM z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. 2004 .207 .2109 ) podają jedynie w kilku rodzajach postępowań administracyjnych przyjęcie określonej metody wyceny . Jednak operują pojęciem wartości rynkowej nieruchomości (np.par. 29 ) wyliczanej metodą porównawczą . Sąd w pełni przychyla się w tej sytuacji do ustnej opinii biegłej że z uwagi na cel wyceny , zbycie nieruchomości z zastosowaniem w istocie cen rynkowych , celowe i wskazane było przyjęcie metody porównawczej , zresztą powszechnie przyjętej przez biegłych przy szacowaniu domów jednorodzinnych , jak w przedmiotowej sprawie czy lokali mieszkalnych .
Zatem Sąd Rejonowy prawidłowo uznał dokonaną przez biegłego wycenę nieruchomości jako rzetelną opartą na dokładnej analizie rynku nieruchomości. Sąd ten nie oparł się wyłącznie na badaniu opinii od strony formalnej, ale ocenił także jej walory merytoryczne. W szczególności przeanalizował trafność sposobu wyceny, podejścia porównawczego , czemu służyło także wezwanie biegłej na rozprawę.
Wycena dokonana przez biegłą uwzględnia atrakcyjność nieruchomości , położenie w pobliżu centrum miasta oraz zagospodarowanie nieruchomości . Przyjęta wartość nieruchomości znajduje odzwierciedlenie w porównaniu cen nieruchomości z tej samej miejscowości oraz uwzględnia analizę rynku nieruchomości oraz dokonywanych w tym zakresie transakcji. ( k 163-164 strona 18 – 19 opinii )
Profesjonalny pełnomocnik dłużnika był obecny przy przesłuchaniu biegłej i nie zgłosił wtedy ani w toku postępowania żadnych konkretnych zarzutów, które podważałyby prawidłowość dokonanej wyceny. Sad na tym posiedzeniu oddalił wniosek pełnomocnika o powołanie kolejnego biegłego celem dokonania opisu i oszacowania . Jednak pełnomocnik nie zgłosił zarzutów zart. 162 kpc. Z treściart. 162 kpcwynika, że skutkiem niepodniesienia przez stronę zarzutu naruszenia przepisów postępowania w sposób określony w tym przepisie jest bezpowrotna utrata tego zarzutu w dalszym toku postępowania (i w środkach zaskarżenia lub środkach odwoławczych), a więc także w postępowaniu wywołanym wniesieniem zażalenia w postępowaniu egzekucyjnym z mocyart. 13par.2 kpc. Wobec powyższego, na podstawieart. 385 k.p.c.w zw. zart. 397 § 2 k.p.c.należało orzec jak w sentencji.