Sąd Rejonowy w Tychach
IX Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IX C 1431/15
Data wyroku: 2016-02-24 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Grzegorz Maczek
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa, Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 64 k.c. art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt IX C 1431/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 lutego 2016 r.
Sąd Rejonowy w Tychach Wydział IX Cywilnyw składzie:
Przewodniczący: SSR Grzegorz Maczek
Protokolant:  Agnieszka Mol
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. wT.
sprawy z powództwaGminy M.T.
przeciwkoA. K.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1
umarza postępowanie w zakresie żądania zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na zmianę okresu prawa użytkowania wieczystego;

2
oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3
zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.200 zł [jeden tysiąc dwieście złotych] tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt IX C 1431/15

UZASADNIENIE
Powódka GminaT.wniosła o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli dotyczącego:
- wyrażenia zgody na skrócenie terminu udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością jej lokalu mieszkalnego, do najkrótszego terminu obowiązującego dla pozostałych lokali w budynku oraz
- wyrażenia zgody na oddanie jej, jako właścicielce lokalu położonego wT.przyul. (...), w użytkowanie wieczyste do dnia 4 sierpnia 2091 roku udziału wynoszącego 0,(...)części nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzidziałka nr (...)o pow. 1344 m2, zapisanej wksiędze wieczystej (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Tychach, wraz z obowiązkiem pozwanej zapłaty na rzecz powoda pierwszej opłaty rocznej w wysokości 5 % wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego tj. kwoty 345,11 zł brutto oraz obowiązkiem pozwanej do zapłaty na rzecz powoda opłat rocznych począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpi oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej działki, płatnych od 31 marca każdego roku w wysokości 1% wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego tj. 69,02 zł. Wniósł ponadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów sądowych i zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu powódka podała, że jest właścicielem nieruchomości położonych wT.przyul. (...), obejmującychdziałkę nr (...)zapisaną wksiędze wieczystej nr (...)orazdziałkę nr (...)zapisaną wksiędze wieczystej nr (...). Na pierwszej z nich, po jej obrysie, posadowiony jest budynek wielolokalowy. W budynku tym znajduje się należący do pozwanej lokal, z którego własnością związany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Działka położona pod budynkiem nie spełnia wymogów działki budowlanej, w związku z czym powódce, jako właścicielce nieruchomości sąsiedniej, przysługuje wynikające zart. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościamiroszczenie o przeniesienie na rzecz lokatorów ww. budynku własności tej nieruchomości, bądź o ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Pierwsze żądanie pozwu zmierzało natomiast do ujednolicenia terminu końcowego udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu do najwcześniejszego terminu obowiązującego dla poszczególnych udziałów (zdaniem powoda wybór tego terminu wynikał z ograniczenia wynikającego zart. 236 §1 k.c.)
W odpowiedzi na pozewpozwanaA. K., reprezentowana przez radcę prawnego, uznała żądanie pozwu dotyczące zmiany okresu udziału w prawie użytkowania wieczystego, jednak nie co do daty końcowej, jaka miałaby zostać ustalona.
Wniosła o oddalenie drugiego żądania pozwu i zasądzenia zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych zarzucając, że:
- powódka nie wykazała, że działka zabudowana budynkiem nie spełnia wymogów działki budowlanej,
- powódce nie przysługuje żądanie z art. 209 ugn, gdyż uchwała właścicieli w przedmiocie nabycia sąsiedniej działki nie była jednomyślna, nie zostało uzyskane zezwolenie sądu na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd,
- powódka nie wykazała, że nie zachodzą przesłanki negatywne określone w art. 209a ust. 4 ugn.
Na rozprawiepełnomocnik powodapodniósł, że działka zabudowana budynkiem nie spełnia wymogów działki budowlanej, bowiem schody do budynku i ganek znajdują się na sąsiedniej nieruchomości powoda, a balkony również zwisają nad tą nieruchomością, w związku z czym działka ta nie ma dostępu do drogi publicznej, a budynek nie spełnia warunków rozporządzenia w zakresie odległości budynku od granicy nieruchomości sąsiedniej. Przyznał, że w 2008 r. wspólnota podjęła większością głosów uchwałę o wyrażeniu zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego sąsiedniej działki. Wskazał, że większość lokatorów zgodziła się podpisać protokół, na podstawie którego notariusz sporządzi jeden akt notarialny, w którym wszyscy członkowie wspólnoty nabędą udziały w prawie użytkowania wieczystego.
Pozwananie kwestionowała powyższych niedostatków nieruchomości zabudowanej budynkiem.
Na kolejnej rozprawiepełnomocnik pozwanejpodkreślił, że nie jest potrzebny wykup aż takiej dużej działki sąsiedniej, aby działka zabudowana budynkiem spełniała wymogi działki budowlanej, a pozwana byłaby skłonna nabyć udział w użytkowaniu wieczystym sąsiedniej działki, pod warunkiem, że łącznie z działką zabudowaną budynkiem spełniałaby ona jedynie minimalne warunki przewidziane dla działki budowlanej.
W toku sprawypozwana, aby nie komplikować sytuacji prawnej, zgodziła się złożyć poza procesem oświadczenie woli o wyrażeniu zgody na zmianę terminu prawa użytkowania wieczystego do daty wskazanej w pozwie. Pismem z dn. 19.02.2016 r.powódcofnął pozew w zakresie żądania zmiany terminu prawa użytkowania wieczystego, zrzekając się tego roszczenia.
Sąd Rejonowy ustalił, że:
GminaT.jest właścicielem nieruchomości położonych wT.przyul. (...), obejmującychdziałkę nr (...)o powierzchni 1089 m2, zapisanej wksiędze wieczystej nr (...)orazdziałkę nr (...)o powierzchni 1344 m2zapisanej wksiędze wieczystej nr (...).
Nadziałce nr (...)po jej obrysie posadowiony jest budynek wielolokalowy. W powyższym budynku począwszy od 1992 roku wyodrębniane i sprzedawane są lokale mieszkalne i użytkowe. Pierwszym lokalem, co do którego zostało ustanowione odrębne prawo własności i który został sprzedany byłlokal nr (...)położony przyul. (...), a prawo użytkowania związane z tym lokalem zostało ustalone na okres 99 lat tj. do dnia 4 sierpnia 2091 roku.
PozwanaA. K.jest właścicielkąlokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...), z którym związany jest udział w użytkowaniu wieczystymdziałki nr (...)w udziale wynoszącym 0,(...), z terminem końcowym do 13 grudnia 2095 r. W budynku znajdują się również lokale, z których własnością związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, dla którego określone są późniejsze terminy końcowe.
Powodowi przysługuje własność lokali niewyodrębnionych w tym budynku, z którymi związany jest udział w wysokości 0,(...)w nieruchomości wspólnej.
Działka nr (...), o pow. 1.344 m2, została wydzielona przez powoda z większej nieruchomości. Otacza ona ww. budynek ze wszystkich stron i łączy go z drogą publiczną –ul. (...). Na tej działce posadowione są schody i ganek stanowiące wyjście z budynku. Nad tę działkę nawisają balkony stanowiące część budynku.
(odpisy zwykłe zksiąg wieczystych o numerach (...)– k. 10-20, umowa z 4.08.1992 r. – k. 21-25, mapa – k. 44, karta nieruchomości – k. 45, treść księgi wieczystej nieruchomości lokalowej pozwanej – k. 54-59, w pozostałym zakresie okoliczności bezsporne)
Powód uzyskał operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkowądziałki nr (...)na kwotę 366.770, wg stanu na 7 lipca 2015 r. (operat szacunkowy – k. 28-42).
W 2008 r. właściciele lokali położonych w ww. budynku podjęli większością głosów uchwałę o wyrażeniu zgody na wystąpienie do MiastaT.o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przyległej do działki gruntu, na której posadowiony jest budynek (okoliczność bezsporna).
Pismem z dn. 31.07.2015 r. powód wezwał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na zmianę okresu związanego z jej lokalem udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu do 4.08.2091 r. oraz o wyrażeniu zgody na nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującejdziałkę nr (...). Wskazał, że działa w celu realizacji uchwały z 2008 r. Pozwana odmówiła złożenia ww. oświadczeń woli (korespondencja stron – k. 47-52).
Na rozprawie w dn. 10 lutego 2016 r. Sąd poinformował pełnomocników stron, iż z urzędu wiadomo mu, że w dn. 9 lutego 2016 r., w sprawie o sygn. akt I C 1165/15 o analogicznym stanie faktycznym Sąd Rejonowy w Tychach oddalił powództwo GminyT.o zobowiązanie właściciela innego lokalu położonego w tym samym budynku do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości sąsiedniej obejmującejdziałkę nr (...)(k. 81).
Sąd Rejonowy zważył, że:
Oświadczenie powoda o cofnięciu pozwu ze zrzeczeniem się roszczenia było skuteczne, zwłaszcza, że wcześniej na rozprawie pełnomocnik pozwanej wyraził zgodę na cofnięcie pozwu, i nakazywało umorzenie postępowania na podstawieart. 355 §1 k.p.c., co uczyniono w pkt. 1 wyroku. Na marginesie należy wskazać, iż racja w zakresie pierwszego żądania pozwu leżała po stronie pozwanej, bowiem zgodnie zart. 3a ust. 2 zdanie trzecie ustawy o własności lokali, ujednolicając termin udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej dla wszystkich lokali, należało przyjąć jako wspólny najdalszy termin ustalony dotychczas dla poszczególnych udziałów. Wyjątku tego nie ogranicza reguła zart. 236 §1 k.c.(por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dn. 12.08.2009 r., IV CSK 130/09, LEX nr 551871). Wprawdzie pozwana uznała to żądanie, jednak uczyniła to wychodząc naprzeciw powodowi, bowiem wielu lokatorów już zgodziło się na zmianę terminów ich udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu na datę wskazaną w pozwie i z czym odmienny wyrok powodowałby wiele niedogodności.
W pozostałym zakresie żądanie nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
- jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisyart. 199 Kodeksu cywilnego(ust. 1),
- przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości (ust. 2),
- w przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części (ust. 3),
- roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:
1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej (ust. 4).
W świetle powyższego należy stwierdzić, iż powódce przysługuje względem pozwanej roszczenie, o którym mowa w ust. 3 ww. artykułu, bowiem zarzuty pozwanej w tym zakresie są chybione.
W szczególności przepis ust. 3 nie uzależnia roszczenia gminy od podjęcia jednomyślnej, czy jakiejkolwiek innej uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego działki sąsiedniej, a tym bardziej od uzyskania zezwolenia sądu w trybieart. 199 k.c.Oczywistym jest bowiem, że sens realizacji tego roszczenia na drodze sądowej istnieje tylko i przede wszystkim wtedy, gdy właściciele lokali nie wyrażają zgody na nabycie takiego prawa, zaś właściciel nieruchomości sąsiedniej nie jest legitymowany czynnie do wystąpienia z wnioskiem do sądu w trybieart. 199 k.c.Gdyby właścicielom lokali udzielono zezwolenia w trybieart. 199 k.c., to nie byłoby w ogóle potrzeby realizowania roszczenia z art. 209a ust. 3 ustawy na drodze sądowej – wystarczyłoby zawarcie umowy przed notariuszem, wobec zgodnej woli obu stron. Końcowy warunek określony w ust. 1 dotyczy tylko roszczenia właścicieli lokali.
Budynek jest posadowiony na nieruchomości obejmującej jedną działkę geodezyjną leżącą w granicach fundamentów tego budynku. Nieruchomość ta nie ma dostępu do drogi publicznej i nie jest w stanie pomieścić nawet balkonów budynku i schodów pozwalających opuścić budynek. W sposób oczywisty zatem działka ta nie spełnia wymogów działki budowlanej, którą określono wart. 4 pkt 3a)ustawy o gospodarce nieruchomościamijako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Wreszcie błędne jest stanowisko pozwanej, że to na powodzie spoczywał ciężar dowodu na okoliczność, iż nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 209a ust. 4 ustawy, które wyłączałyby jego roszczenie. Zart. 6 k.c.wynika jednoznaczna reguła, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne. W konsekwencji ciężar dowodu na okoliczności tamujące lub niweczące roszczenie powoda spoczywa na pozwanym. Jeżeli zatem zachodzą przesłanki negatywne określone w art. 209a ust. 4, to pozwana obowiązana była je wykazać.
Powództwo nie zasługiwało jednak na uwzględnienie, bowiem roszczenie sformułowane przez powoda nie było roszczeniem, o którym mowa wart. 209a ust. 3ww. ustawy. Przepis ten przyznaje roszczenie „w stosunku do właścicieli lokali” o „zawarcie umowy oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części”. Przepis ten nie daje podstawy do sformułowania roszczenia w stosunku do właściciela jednego tylko lokalu o zawarcie umowy oddania mu w użytkowanie wieczyste udziału w prawie użytkowania wieczystego części przyległej nieruchomości gruntowej. Roszczenie to musi być realizowane całościowo, odnośnie „całego” prawa użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości i w stosunku do właścicieli wszystkich lokali w budynku położonym na działce niespełniającej wymogów działki budowlanej (tak również A. Błaszczak w: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz.” pod red. P. Czechowskiego – komentarze LEX’a). Należy zauważyć, iż ustanowienie jedynie udziału w użytkowaniu wieczystym sąsiedniej działki i przeniesienie go na właściciela lokalu w budynku położonym na sąsiedniej nieruchomości oznaczałoby, że nie istniałoby „całe” prawo użytkowania wieczystego, a jedynie udział w takim prawie. Byłaby to sytuacja dziwna, specyficzna i nielogiczna, „trudna do pogodzenia z podstawowymi pojęciami prawa cywilnego”, „normalnie niedopuszczalna przy obciążaniu nieruchomości prawami podmiotowymi” (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98, LEX nr 38277). Na gruncieart. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościamitaka sytuacja nie jest przez ustawodawcę akceptowana, o czym świadczy ust. 1 tego artykułu, wymagający zgodnego i wspólnego współdziałania wszystkich właścicieli lokali. Nielogicznym byłoby w tej sytuacji uznanie, że zmierzając do tego samego rezultatu ustawodawca od właścicieli lokali wymaga jednorazowego nabycia całego prawa użytkowania wieczystego, a właścicielowi gruntu sąsiedniego pozwala na ustanawianie i zbywanie udziałów w tym prawie. W sytuacji o której mowa wart. 209anie zachodzą okoliczności uzasadniające dopuszczalność doprowadzenia do sytuacji, w której istniałby jedynie udział w użytkowaniu wieczystym działki przylegającej, zwłaszcza, że z różnych względów właściciel tej działki mógłby np. zrezygnować z ustanowienia udziałów w tym prawie na rzecz pozostałych właścicieli lokali i w braku odpowiedniego współdziałania lokatorów nie byłoby możliwości zmuszenia go do zbycia na ich rzecz pozostałych udziałów. Prowadziłoby to do sytuacji, w której ta przyległa nieruchomość nie mogłaby stać się częścią nieruchomości wspólnej, nie mogłaby zostać scalona z działką, na której posadowiony jest budynek, w związku z czym nie zostałby osiągnięty cel założony wart. 209aww. ustawy (a mimo to ci lokatorzy, którzy jednak nabyli udziały w użytkowaniu wieczystym przyległej nieruchomości ponosiliby związane z tym opłaty).
Wydaje się, że w rozumieniu powoda wyrok uwzględniający powództwo miałby oznaczać jedynie obowiązek pozwanej stanięcia do aktu notarialnego, w którym całe prawo użytkowania wieczystego przylegającej nieruchomości zostanie przeniesione jednorazowo na rzecz wszystkich właścicieli lokali. Należy jednak zauważyć, że pozytywny wyrok zastępowałby oświadczenie woli pozwanej (o ile nie całą umowę – por. np. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dn. 7.01.1967 r., III CZP 32/66, LEX nr 754 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dn. 12.09.2014 r., I CSK 635/13, LEX nr 1521214), która w żaden sposób nie byłaby zobowiązana do ponownego stawania do złożenia oświadczenia woli przed notariuszem.
Jeżeli nawet intencją powoda byłoby, aby wyrok zastępował tylko oświadczenie pozwanej, a swoje oświadczenie o przeniesieniu na rzecz pozwanej udziału w prawie użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości miałby złożyć w jednym akcie notarialnym, do którego stanie z pozostałymi lokatorami, to nie ma żadnej gwarancji, że tak właśnie by było, a zapewnienie ze strony powoda nie może być uznane za wystarczające.
Wydanie wyroku pozytywnego pozwalałoby zatem powodowi na ustanowienie wyłącznie na rzecz pozwanej udziału w prawie użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości, czy też nawet na ustanowienie pozostałych udziałów w użytkowaniu wieczystym tej działki na rzecz osób nie będących właścicielami lokali w ww. budynku, co byłoby oczywiście sprzeczne z celem art. 209a ww. ustawy. W wyroku z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 382/99, LEX nr 54441, Sąd Najwyższy słusznie stwierdził, iż „Trudno zakładać, ażeby w intencji ustawodawcy leżało utrzymywanie takich wspólnot mieszkaniowych, w których ten sam grunt stanowiłby zarazem przedmiot współwłasności współwłaścicieli, w tym - Gminy i współużytkowania wieczystego właścicieli lokalu”. Podobnie rzecz ma się odnośnie omawianej sytuacji.
Problem staje się wyraźniejszy, jeśli zważyć, że w sprawie innego lokatora oddalono powództwo GminyT.o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu udziału w użytkowaniu wieczystym ww. nieruchomości przyległej. Sama możliwość uprawomocnienia się tego wyroku nie pozwalała uwzględnić powództwa w sprawie niniejszej, gdyż prowadziłoby to do opisanej wyżej nieracjonalnej sytuacji, gdy nie byłoby możliwe scalenie działek.
Podkreślić należy, iż w niniejszej sprawie nie zachodził brak pełnej legitymacji biernej po stronie pozwanej i nie było podstaw do dopozwania właścicieli pozostałych lokali w budynku. Pozostałych lokatorów nie dotyczy bowiem żądanie złożenia oświadczenia woli o nabyciu udziału w wysokości 0,(...)w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej. Istotą problemu jest to, że powodowi przysługuje roszczenie, ale nie takie, jakie sformułował w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, mimo iż część lokatorów zgadza się na nabycie udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej, powód może zrealizować roszczenie z art. 209a ust. 3 ww. ustawy jedynie przez jednoczesne pozwanie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej o złożenie wspólnego oświadczenia o nabyciu całego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej w odpowiednich udziałach. Ewentualnie może doprowadzić do uzyskania przez właścicieli lokali, dysponujących odpowiednią większością udziałów, do uzyskania zezwolenia sądu w trybieart. 199 k.c.na zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Dodatkowo można zauważyć, że za rozstrzygnięciem kwestii przeniesienia całości prawa użytkowania przyległej do budynku nieruchomości w jednym postępowaniu sądowym przemawiają względy czysto pragmatyczne.Art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie można rozumieć w ten sposób, że gmina będąca właścicielem przyległego gruntu swobodnie decyduje o tym, czy ustanowić na rzecz właścicieli lokali użytkowanie wieczyste całości, czy też części tego przyległego gruntu, a jeżeli części, to jakiej (por. E. Bończak-Kucharczyk w: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz.” – komentarze LEX’a: „Z intencji wynika jasno, że w przypadku realizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami chodzi o takie cechy działki, jakie obecnie powinna by ona posiadać, gdyby miała zostać zabudowana budynkiem, który już został wzniesiony. Określenie pożądanych cech działki budowlanej w celu realizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może więc być dowolne ani wynikać z czyjejkolwiek subiektywnej decyzji, zwłaszcza że służyć ma też realizacji roszczeń przewidzianych w ustawie oraz wydawaniu decyzji administracyjnych zatwierdzających podział nieruchomości, a organ wydający decyzję ma działać na podstawie przepisów prawa (por. art. 6 k.p.a.). Dlatego, ustalając te cechy, powinno się bazować na przepisach technicznych i budowlanych – przede wszystkim na przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).”). Słusznie wskazuje pozwana, że roszczenie to ogranicza się tylko do takiej części nieruchomości przyległej, jaka jest niezbędna do zapewnienia, aby po scaleniu z działką zabudowaną budynkiem wielolokalowym spełniały one łącznie wymogi działki budowlanej. Wbrew zarzutom pozwanej powódka nie wykazała, że działka na(...)spełnia jedynie takie minimalne wymogi, co już samo w sobie również uzasadniało oddalenie powództwa. Elementem przedmiotowo istotnym umowy ustanowienia użytkowania wieczystego jest również konieczność uiszczania opłat przez użytkowników, ustalanych na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Taką wartość powód obowiązany był wykazać. Na tę okoliczność powód przedstawił jedynie operat szacunkowy, który w niniejszym postępowaniu miał moc jedynie dokumentu prywatnego, a zatem dowodził jedynie, że rzeczoznawca majątkowy złożył zawarte w nim oświadczenia. Z tym, że pozwana wartości podanej przez powoda nie kwestionowała, kwestionując roszczenie co do zasady. Dopuszczenie do możliwości odrębnego rozpoznawania spraw przeciwko poszczególnym lokatorom nie wyrażającym zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego mogłoby oznaczać, że w każdym z postępowań z osobna sąd ustalałby niezależnie część nieruchomości przyległej, której prawo użytkowania wieczystego miałoby zostać nabyte przez lokatorów, jak również wartość tej części. Prowadziłoby to wprost do wysokiego prawdopodobieństwa rozbieżności między treścią oświadczeń woli lokatorów uzyskanych w poszczególnych przez właściciela nieruchomości przyległej, zarówno co do rozmiaru i kształtu przenoszonej działki, jak i jej wartości, a w konsekwencji wysokości opłat związanych z poszczególnymi udziałami w tej działce, co z kolei stałoby się oczywistą przeszkodą w scaleniu działek.
Mając powyższe na uwadze należy uznać, że w braku porozumienia między wszystkimi członkami wspólnoty mieszkaniowej i właścicielem nieruchomości przyległej, geodezyjne wydzielenie działki, która miałaby zostać scalona z działką zabudowaną budynkiem, powinno nastąpić w toku postępowania sądowego (teoretycznie może nastąpić wcześniej, ale zachodzi ryzyko dokonania odmiennych ocen przez sąd), w którym powinna zostać również ustalona wartość rynkowa tej działki, a w konsekwencji wysokość opłat związanych z jej użytkowaniem wieczystym. Wprawdzie ustawa wprost nie wskazuje na taką konieczność czy nawet możliwość, jednak w przypadku roszczenia z art. 209a ust. 1 ustawy kierowanego przez właścicieli lokali byłoby to konieczne, bowiem nie mieliby oni możliwości uzyskania geodezyjnego podziału sąsiedniej nieruchomości przed procesem. Analogiczne rozwiązanie należy zatem dopuścić na gruncie art. 209a ust. 3 ustawy.
Mając zatem na uwadze, iż powodowi nie przysługuje zgłoszone roszczenie, a jeśli nawet założyć, że mu ono przysługuje to nie wykazał, żedziałka nr (...)jest w całości konieczna, a zarazem wystarczająca do spełnienia, łącznie z działką zabudowaną ww. budynkiem, wymogów działki budowlanej, powództwo należało oddalić. W konsekwencji orzeczono jak w pkt. 2 wyroku.
O kosztach procesu w pkt. 3 orzeczono na podstawieart. 98 §1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Powód w istocie przegrał w całości. Formalnie w pkt. 1 postępowanie częściowo umorzono, jednak tylko z uwagi na dobrą wolę pozwanej, wbrew jej słusznemu merytorycznie stanowisku. Nawet przyjmując, że pozwana w tej części sprawę przegrała, to była to jedynie nieznaczna część (ok. 14,4% przyjętej wartości przedmiotu sporu – k. 7), co w świetleart. 100 zdanie drugie k.p.c.nie uzasadniałoby odmiennego rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu. Na koszty procesu poniesione przez pozwaną złożyło się wynagrodzenie jej pełnomocnika w kwocie 1.200 zł.
Sygn. akt IX C 1431/15

ZARZĄDZENIE

1
odnotować;

2
odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda;

3
kal. 21 dni lub z wpływem.

T., 11.03.2016 r.