Sąd Okręgowy w Warszawie
XXV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XXV C 273/16
Data wyroku: 2016-08-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Błażejczyk
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Użytkowanie Wieczyste, Opłaty

Sygn. XXV C 273/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 sierpnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:

SSO Anna Błażejczyk

Protokolant:

sekr. sądowy Arkadiusz Połaniecki

po rozpoznaniu w dniu 24 sierpnia 2016 r. w Warszawie
sprawy z powództwa(...) Sp. z o.o.sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą wW.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi(...)W.
o ustalenie

1
ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonejwW.przyul. (...)z dniem 1 stycznia 2013 r. w wysokości 18 931,98 (osiemnaście tysięcy dziewięćset trzydzieści jeden 98/100) złotych,

2
zasądza od Skarbu Państwa – Prezydenta(...)W.na rzecz(...) Sp. z o.o.sp. komandytowo-akcyjnej wW.kwotę 19 581 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 7 217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

3
nakazuje pobrać od Skarbu Państwa – Prezydenta(...)W.na rzecz Skarbu Państwa – Kasy Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 524,30 zł tytułem uzupełnienia nieuiszczonych wydatków

Sygn. akt XXV C 273/16

UZASADNIENIE
(...) sp. z o.o.sp. komandytowo-akcyjna wW.w zastępującym pozew wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.z 14 grudnia 2012 roku (k.226-230) wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wW., przyul. (...), o powierzchni 4752m2, dokonana przez Prezydenta(...)W.w wypowiedzeniu z 5 listopada 2012roku jest nieuzasadniona ewentualnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości i zasądzenie kosztów. W uzasadnieniu powódka podała, iż dokonano wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wW.przyul. (...), składającej się z działek onumerach ewidencyjnych (...)ale wskazane działki znajdują się w dwóch różnychksięgach wieczystych nr (...), a oprócz działek wskazanych w wypowiedzeniu w tych księgach znajdują się inne działki ewidencyjne. Wskazała, że w operacie, na który powołano się w wypowiedzeniu, wyceniano nieruchomość o powierzchni 6 392 m2, a wypowiedzenia dokonano dla mniejszej powierzchni, z powołaniem się na ten operat. Wskazała, że zaproponowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w porównaniu z opłatą uiszczaną dotychczas to wzrost o 1 406,12%. Jej zdaniem zaproponowana opłata obliczona została w oparciu o błędne oszacowanie gruntu.
Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta(...)W.w odpowiedzi na pozew (k.315-319) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów na rzecz Skarbu Państwa, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadziłksięgi wieczyste (...). Wksiędze wieczystej (...)opisane są działki onumerach ewidencyjnych (...)(k.15-15verte). Wksiędze wieczystej (...)opisane są działki onumerach ewidencyjnych (...)(k.53).
Użytkownikiem wieczystym nieruchomości w 2012r była powódka, która na mocy umowy z 15 listopada 2011 roku nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej (...)(k.17) i wksiędze wieczystej (...)(k.89). Zmiany dotyczące przeniesienia na inne osoby udziału w prawie użytkowania wieczystego zaczęły się w 2014r w odniesieniu do pierwszej nieruchomości (k.18 i następne) i w grudniu 2013 roku w odniesieniu do drugiej nieruchomości (k.56verte i następne).
W czerwcu 2012 roku na zlecenie pozwanego sporządzono operat szacunkowy dla nieruchomości obejmującejdziałki ewidencyjne (...)o powierzchni 6 392m2 (k.196-224).
Wypowiedzeniem z 5 listopada 2012 roku Prezydent(...)W.wypowiedział powódce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użyłkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...), stanowiącejdziałki ewidencyjne nr (...), w obrębie(...), o łącznej powierzchni 4 752m2, z jednoczesną ofertą jej nowej wysokości w kwocie 266 206,56zł, tj. 3% wartości, która zgodnie z operatem szacunkowym określona została na 8 873 552zł. (k.233).
W odpowiedzi na powyższe powódka wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek, który po złożonym skutecznie sprzeciwie stał się pozwem w niniejszej sprawie.
Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o okoliczności bezsporne, a także na podstawie wskazanych powyżej dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
Celem ustalenia wartości działek ewidencyjnych, objętych wypowiedzeniem, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości. W opinii biegła z zakresu szacowania nieruchomości ustaliła, iż wartość rynkowa prawa własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych objętych wypowiedzeniem, na dzień 31 grudnia 2012roku wynosiła 7 780 000zł (k.328-364).
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zgodnie z treściąart. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwłaściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Aby dokonać aktualizacji tych opłat, organ reprezentujący właściciela gruntu powinien w jego imieniu złożyć użytkownikowi wieczystemu na piśmie wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej wraz z propozycją wysokości nowej opłaty.
Wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione wówczas gdy nie wystąpią przesłanki przewidziane wart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniemust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Wobec powyższego warunkiem uzasadniającym dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wzrost wartości nieruchomości. Wnioskując o uznanie aktualizacji za nieuzasadnioną wnioskodawca podnosić powinien i dowodzić, iż wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości nie nastąpił. W niniejszej sprawie, jak wynika z opinii biegłego, skuteczne wypowiedzenie byłoby uzasadnione, gdyż doszło do wzrostu wartości gruntu w okolicy, w której Użytkowanie wieczyste nieruchomości przynależy powódce.
Zgodnie zart. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiużytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Przesłankowo, w takiej sprawie, sąd zajmuje się oceną ważności wypowiedzenia.
Zdaniem sądu w, w sytuacji niniejszej sprawy, organ dokonał wypowiedzenia jedynie części nieruchomości, tj. jedynie co do niektórych działek ewidencyjnych. To skutkuje nieważnością dokonanego wypowiedzenia. Aby wypowiedzenie było skuteczne, należałoby objąć nim całość nieruchomości gruntowej, a tą stanowią wszystkie działki ewidencyjne opisane w danej księdze wieczystej.
Pojęcie „działka gruntu” nie jest tożsame z pojęciem „nieruchomości gruntowej”, bowiem działka gruntu to całość lub część nieruchomości gruntowej. Natomiast nieruchomość gruntowa może składać się z oddalonych od siebie części, zaś działka gruntu – według definicji umieszczonej wart. 4 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami– stanowi niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej. Wobec powyższego stwierdzić należy, że nieruchomość gruntowa może się składać z jednej lub z wielu działek gruntu.
Pojęcie działki gruntu na gruntustawy o gospodarce nieruchomościamizaczerpnięte zostało zprawa geodezyjnego i kartograficznego. W§ 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynkówstwierdzono, że działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Zgodnie zart. 46 § 1 k.c.nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis ten odnosi się tak do nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste, jak i dla nieruchomości, dla których nie urządzono ksiąg wieczystych. Podkreślić należy, iż w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej. W myślart. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotecedla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W judykaturze panuje przekonanie, iż dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, uznawane są za jedną nieruchomość gruntową, a stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniuart. 46 § 1 k.c.Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (por. komentarz do art. 46 kodeksu cywilnego (Dz. U.64.16.93), (w:) A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, E. Niezbecka, Z. Gawlik, A. Janiak, A. Jedliński, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, LEX, 2009). Wyodrębnienie gruntów następuje w razie założenia dla nich indywidualnie ksiąg wieczystych, choćby należały do jednego właściciela (por. komentarz do art. 46 kodeksu cywilnego (w:) B. Giesen, W.J. Katner, P. Księżak, B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, R. Majda, E. Michniewicz-Broda, T. Pajor, U. Promińska, M. Pyziak-Szafnicka, W. Robaczyński, M. Serwach, Z. Świderski, M. Wojewoda, Kodeks cywilny. Część ogólna. Komentarz, LEX, 2009).
Zdaniem Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1970 roku, II CR 361/70, OSNC 1971, nr 6, poz. 97), wpisanie nabytych działek do dwóch ksiąg wieczystych decyduje, że stanowią dwie nieruchomości.
Przesądzającym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 roku (sygn. akt III CZP 9/09) gdzie sąd stwierdził, iż zestawiając treśćart. 46 § 1 k.c.i art. 24 ustawy o kosięgach wieczystych i hipotece, za trafne należy uznać wieczystoksięgowe rozumienie pojęcia nieruchomości, wyrażające się w formule jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych; jeżeli takie działki objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość, a także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 15 maja 2013 roku (III CZP 24/13) wskazujące, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.
Jedynie na marginesie sąd zauważa, iż orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieje jedno orzeczenie stanowiące wyjątek przedstawionej koncepcji określenia nieruchomości gruntowej tożsamej z nieruchomością dla której jest prowadzona księga wieczysta, w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 roku (IV CSK 229/06) Sąd Najwyższy stwierdził, iż jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniuart. 109 ust. 1 pkt. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe stanowisko nie jest aprobowane przez sąd rozpoznający niniejszą sprawę, ponieważ stan faktyczny na jakim ten pogląd został wyrażony dotyczy prawa pierwokupu.
Mając powyższe na względzie Sąd doszedł do przekonania, że celem skutecznego wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego pozwany powinien wypowiedzieć wysokość opłaty co do całej nieruchomości dla której prowadzona jest dana księga wieczysta. Działki co do których dokonano wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie stanowią bowiem nieruchomości gruntowej w rozumieniuustawy o gospodarce nieruchomościamii nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu użytkowania wieczystego.
Wobec powyższego wypowiedzenie dokonane przez pozwanego, jako naruszająceart. 78 ust. 1w zw. zart. 4 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem odnoszące się do części nieruchomości a nie całej nieruchomości, jest nieważne na gruncieart. 58 § 1 k.c., jako sprzeczne z ustawą.
Wobec nieważności dokonanego wypowiedzenia Sąd ustalił, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie uległa zmianie, a co za tym idzie od dnia 1 stycznia 2013 roku powódka winna uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości.
Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia było orzeczenie o kosztach procesu. Pozwany, jako strona przegrywająca obowiązany był zwrócić powódce, na jej wniosek, koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego (art. 98 § 1 i 2 k.p.c.). Ze względu na wartość przedmiotu sporu koszty zastępstwa procesowego to wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 7200zł zgodnie ze stawką minimalna ustaloną w§ 6 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędua także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Ponadto pozwany obowiązany był zwrócić powódce uiszczoną opłatę sądową od pozwu a jest to kwota 12 364zł.
Wobec powyższego, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.