Sąd Okręgowy w Poznaniu
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 245/16
Data wyroku: 2016-07-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ryszard Małecki
Słowa kluczowe: Zarząd Rzeczą Wspólną
Podstawa prawna: art. 735 §1 kc

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 lipca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:
Przewodniczący:  SSO Ryszard Małecki
po rozpoznaniu w dniu 29 lipca 2016 r. w Poznaniu
na posiedzeniu niejawnym
w postępowaniu uproszczonym
sprawy z powództwaTowarzystwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.
przeciwko pozwanymM. C.iP. C.
o zapłatę
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w Poznaniu z dnia 2 października 2015 r.
sygn. akt XIIC 593/14/7

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2.070,43 zł (dwa tysiące siedemdziesiąt złotych czterdzieści trzy grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

-

od kwoty 355,80 zł od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 241,18 zł od dnia 11 lutego 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 246,71 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 8,30 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5,54 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 234,41 zł od dnia 27 marca 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 246,54 zł od dnia 16 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 242,62 zł od dnia 15 maja 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 246,71 zł od dnia 15 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 242,62 zł od dnia 11 lipca 2013 r. do dnia zapłaty,

2
oddala powództwo w pozostałej części,

3
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
oddala apelację w pozostałym zakresie;

III
zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 700 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Ryszard Małecki

UZASADNIENIE
W pozwie wniesionym do Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w Poznaniu powódTowarzystwo (...) sp. z o.o.z siedzibą wG.domagał się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanychM. C.iP. C.solidarnie kwoty 2.164,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami:
- od kwoty 355,80 zł od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 241,18 zł od dnia 11 lutego 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,71 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 8,30 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 5,54 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 234,41 zł od dnia 27 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,54 zł od dnia 16 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 254,28 zł od dnia 15 maja 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,71 zł od dnia 15 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 324,99 zł od dnia 11 lipca 2013 r. do dnia zapłaty,
a także zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Uzasadniając pozew powód wskazał m.in., że zawarł z pozwanymi umowę zobowiązującą do wybudowania domu naOsiedlu (...)wB.i przedwstępną umowę sprzedaży. Załącznikiem do ww. umowy był RegulaminOsiedla (...)wB., na podstawie którego każdy właściciel nieruchomości znajdującej się na ww. osiedlu został zobowiązany do uiszczania na jej rzecz (jako inwestora) opłaty miesięcznej z tytułu sprawowanego zarządu, płatnej na podstawie faktury VAT do 10-go dnia każdego miesiąca następującego po upływie miesiąca rozliczeniowego. Na powyższą opłatę składają się: opłata za ochronę osiedla, opłata za wywóz śmieci, opłata za utrzymanie czystości, opłata za oświetlenie ulic, opłata na fundusz remontowy, a także wynagrodzenie powódki z tytułu sprawowanego zarządu w wysokości 1zł/m2 powierzchni użytkowej domu miesięcznie, waloryzowanego co sześć miesięcy o wskaźnik wzrostu inflacji publikowany przez GUS. Na podstawie ww. umowy powódka wystawiła pozwanym faktury z tytułu sprawowania zarządu, których pozwani nie opłacili.
W dniu 24 lutego 2014 r. referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym nakazał pozwanym zapłatę dochodzonej przez powoda kwoty wraz z odsetkami i kosztami procesu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani domagali się oddalenia powództwa podnosząc zarzuty abuzywności klauzul umownych, w oparciu o które powódka domaga się zapłaty oraz nienależytego wykonywania zarządu.
Wyrokiem wydanym w dniu 2 października 2015 r. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu oddalił powództwo, kosztami procesu obciążając powódkę i pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu, przy przyjęciu stawki minimalnej za czynności pełnomocnika pozwanych z tytułu zastępstwa prawnego.
Uzasadniając orzeczenie Sąd I instancji podzielił pogląd pozwanych, że postanowienia zawarte w § 11 pkt 5 i 6 pkt umowy z dnia 22 października 2007 r. kształtują ich prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. W konsekwencji, Sąd uznał je niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniuart. 3851§ 1 k.c.i jako takie za nie wiążące pozwanych, a w konsekwencji za niewiążący uznał również zapis § 11 ust. 6 umowy, zobowiązujący pozwanych do uiszczania opłat z tytułu administrowania osiedlem, a także § 10 RegulaminuOsiedla (...), który doprecyzowywał kwestie związane ze spornymi opłatami.
Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy uznał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, że roszczenie powódki jest zasadne. Po pierwsze, powód nie wykazał, by podmioty świadczące usługi ochrony osiedla i utrzymania czystości zostały wyłonione w otwartych przetargach. Po drugie, zdarzały się sytuacje, że powódka nie zapewniała należytego oświetlenia ulic i chodników, że nie były przez nią wymieniane przepalone żarówki w lampach na osiedlu. Poza tym osiedle miało mieć charakter zamknięty, a zdaniem Sądu Rejonowego zamontowanie szlabanu (pod którym, czy nad którym łatwo przejść) zamiast bramy oraz przerwy w ogrodzeniu pomiędzy opłotowaniem, a szlabanem, czy pomiędzy szlabanem a furtką, dyskwalifikują przyjęcie, iż osiedle ma taki charakter.
W zakresie kosztów administracyjnych (czy opłaty administracyjnej, tudzież wynagrodzenia za sprawowanie zarządu) Sąd ocenił, że należałyby się one powódce wyłącznie wówczas gdyby zarząd był należycie sprawowany, a Sąd w niniejszej sprawie ustalił, iż w okresie objętym żądaniem pozwu ani ochrona osiedla, ani utrzymywanie czystości na osiedlu, ani oświetlenie ulic i chodników nie były w sposób należyty zapewnione. Poza tym gdy zestawi się treść § 11 ust. 6 umowy oraz § 10 regulaminu można wywnioskować, że wynagrodzenie dla powódki powinno być związane z możliwością korzystania przez pozwanych z urządzeń ogólnodostępnych takich jak: korty tenisowe, place zabaw, czy tereny rekreacyjne (miejsce na ognisko), a takich na terenie osiedla w okresie objętym żądaniem pozwu nie było.
Z powyższym wyrokiem nie zgodził się powód, który za pośrednictwem swojego pełnomocnika wywiódł apelację, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając orzeczeniu:
I. naruszenie przepisu prawa procesowegoart. 47943, k.p.c.poprzez dokonanie jego niewłaściwej wykładni i błędne zastosowanie, tj. stwierdzenie, że postanowienia zawarte w § 11 ust. 5 umowy z dnia 22 października 2007 r., powierzające powódce funkcję administratora osiedla, należało uznać za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniuart. 3851 § 1 k.c.i jako takie za niewiążące pozwanych, a w konsekwencji za niewiążący ich należało uznać również § 11 ust. 6 umowy, zobowiązujący pozwanych do uiszczania opłat z tytułu administrowania osiedlem, a także § 10 RegulaminuOsiedla (...), który doprecyzowywał kwestie związane ze spornymi opłatami, a to w związku z prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 5 grudnia 2006 r., wydanym w sprawie o sygn. akt XVII AmC 126/05, wpisanym w dniu 22 kwietnia 2008 r. do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jako niedozwolone postanowienie umowne (nr wpisu 1389) oraz brzmieniem przepisuart. 47943k.p.c., zgodnie z którym prawomocny wyrok wydany w sprawie i uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienie wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
II. naruszenie przepisu prawa procesowegoart. 233 § 1 k.p.c., z uwagi na sprzeczność poczynionych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, tj. poprzez dokonanie przez Sąd ustaleń faktycznych w sposób niezgodny z zasadami doświadczenia życiowego, regułami logicznego rozumowania, przy braku wszechstronnego rozważenia dowodów, w tym w szczególności z pominięciem niektórych dowodów, a także w sprzeczności z treścią niektórych dowodów, pomimo uznania ich wiarygodności (tj. z przekroczeniem granicy swobodnej oceny dowodów), a mianowicie poprzez stwierdzenie przez Sąd, że materiał dowodowy nie dawał podstaw do uznania, iż roszczenie powódki jest zasadne, w szczególności poprzez stwierdzenie, że strona powodowa nie wykazała, aby podmioty świadczące usługi ochrony osiedla i utrzymania czystości zostały wyłonione w otwartych przetargach usługodawców, jak również nie wykazała, by rachunki za energię przez nią przedstawione dotyczyły wyłącznie nieruchomości wspólnych, a w konsekwencji finalnego wskazania przez Sąd, że trudno uznać, iż powódka w sposób należyty zapewniła ochroną osiedla, utrzymywanie czystości na osiedlu, czy też oświetlenie ulic i chodników, czy też należyte sprawowanie zarządu w szczególności w sytuacji, gdy wynagrodzenie powódki powinno być związane z możliwością korzystania przez pozwanych z urządzeń ogólnodostępnych takich, jak: korty tenisowe, place zabaw, czy tereny rekreacyjne (miejsce na ognisko), a takich na terenie osiedla w okresie objętych żądaniem pozwu nie było, a także poprzez stwierdzenie, że zapisy § 11 pkt 5 i 6 oraz § 10 Regulaminu nie były indywidualnie uzgodnione z pozwanymi, firma ochroniarska została arbitralnie wybrana przez powódkę, a pozwani nie zgodzili się na zaproponowane przez powódkę zmiany w postaci nowego regulaminu.
Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez: zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwoty 2.164,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi w następujący sposób:
a)od kwoty 355,80 zł od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,
b)od kwoty 241,18 zł od dnia 11 lutego 2013 r. do dnia zapłaty,
c)od kwoty 246,71 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
d)od kwoty 8,30 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
e)od kwoty 5,54 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
i) od kwoty 234,41 zł od dnia 27 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
g)od kwoty 246,54 zł od dnia 16 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty,
h)od kwoty 254,28 zł od dnia 15 maja 2013 r. do dnia zapłaty,
i)od kwoty 246,71 zł od dnia 15 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty,
j)od kwoty 324,99 zł od dnia 11 lipca 2013 r. do dnia zapłaty,
zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania za I instancję, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł, a nadto zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania za II instancję, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie w całości jako oczywiście bezzasadnej, a nadto o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda zasługiwała na częściowe uwzględnienie.
Zgodnie zart. 50513§ 2 k.p.c., w postępowaniu uproszczonym, jeżeli sąd drugiej instancji nie prowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.
Sąd Rejonowy w zasadzie prawidłowo ustalił stan faktyczny, który Sąd Okręgowy przyjmuje za własny (art. 382 k.p.c.), z zastrzeżeniami poczynionymi poniżej. Sąd Odwoławczy dokonał natomiast odmiennej oceny prawnej stanu faktycznego.
Sąd I instancji uznał za niedozwolone postanowienie umowne § 11 ust. 5 umowy zobowiązującej do wybudowania domu i przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 22 października 2007 r., zgodnie z którym inwestor będzie pełnił funkcje administratora osiedla przez okres trwania budowy oraz okres jednego roku od dnia zakończenia budowy całego osiedla, na co zamawiający wyrażają zgodę. Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji, że postanowienie takie stanowi klauzulę abuzywną, jednakże nie prowadzi to automatycznego wniosku, że powodowej spółce co do zasadny nie należą się opłaty, o których stanowi § 11 ust. 6 umowy.
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy jednak, ustosunkowując się do zarzutuart. 47943k.p.c.podniesionego w apelacji, jaki charakter ma kontrola wzorca umowy przeprowadzana przez sąd cywilny, nie będący Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Kontrola wzorca umowy dokonywana przez Sądmeiritiw ramach niniejszego powództwa nie jest kontroląin abstracto, alein concreto. Kontrola abstrakcyjna dokonywana jest jedynie przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w ramach postępowania uregulowanego wart. 47936k.p.c.i następne, a polega na kontroli wzorca jako takiego, w oderwaniu od konkretnej umowy, której wzorzec dotyczy (zob. uchwała SN z dnia 19 grudnia 2003 r., III CZP 95/03, OSNC 2005 nr 2, poz. 25). Z kolei kontrola incydentalna polega na badaniu treści postanowień konkretnej umowy i w sytuacji, gdy przy jej zawieraniu posłużono się wzorcem umowy, przy czym kontrola ta pośrednio obejmuje także postanowienia tego wzorca umowy. Jest to kontrola dokonywana w każdym postępowaniu sądowym, w którym strona powołuje się na fakt inkorporowania do treści umowy niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniuart. 3851§ 1 k.c., bądź sama wytaczając powództwo, bądź w formie zarzutu podniesionego w sprawie, w której jest pozwanym. Skutkiem wyroku jest wyłącznie stwierdzenie bezskuteczności konkretnego postanowienia umowy na podstawieart. 3851§ 1 k.c.Skutkiem dokonania kontroli abstrakcyjnej jest wyeliminowanie z obrotu postanowień wzorca umowy, które z dużym prawdopodobieństwem w większości umów z konsumentami powinny być zakwalifikowane jako klauzule abuzywne, z kolei kontrola incydentalna jest dokonywana przez sąd w celu udzielenia ochrony indywidualnemu interesowi konsumenta, zaś wyrok wydany przez sąd wiąże tylko strony danego postępowania. Natomiast celem kontroli abstrakcyjnej jest ochrona interesu publicznego w postaci zbiorowego interesu konsumentów, przy czym pośrednio może dojść do realizacji indywidualnego interesu konsumenta, który wystąpił z powództwem. Ponadto, prawomocne wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, wywołują skutki wobec osób trzecich, a więc charakteryzują się rozszerzoną prawomocnością (zob.art. 47943k.p.c.).
Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. XII Amc 86/03) uznał za niedozwoloną klauzulę, zgodnie z którą deweloper miał administrować budynkiem przez okres 3 lat od daty przekazania budynku do eksploatacji. W przedmiotowej sprawie powódka zastrzegła sobie prawo do pełnienia funkcji administratora osiedla przez okres jednego roku od daty zakończenia budowy. Postanowienie takie może być uznane za niedozwoloną klauzulę umowną, ale jedynie w zakresie, w jakim pozbawia nabywcę nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, który wyraził zgodę na pełnienie przez określony podmiotu funkcji zarządcy, prawa do wypowiedzenia umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną. Przypomnieć należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie mamy do czynienia z nieruchomością wspólną w rozumieniuustawy o własności lokali, ale nieruchomością wspólną służącą prawidłowemu korzystaniu z innych nieruchomości gruntowych (zabudowanych i niezabudowanych). Celem ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej było zatem ułatwienie właścicielom poszczególnych nieruchomości wchodzących w składOsiedla (...)wB., do których dostęp prowadzi przez nieruchomość wspólną, zarządzanie kwestiami technicznymi takimi jak ochrona, konserwacja urządzeń służących wszystkim właścicielom czy utrzymanie czystości terenów wspólnych. Okoliczność, że postanowienie umowne o ustanowieniu zarządcy zostało wadliwie sformułowane nie oznacza jednak, że klauzula o ponoszeniu opłat z tytułu administrowania osiedlem kształtuje prawa i obowiązki pozwanych w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Sąd I instancji nie uzasadnił swojego stanowiska w tym przedmiocie wychodząca prioriz błędnego założenia, że stwierdzenie abuzywności § 11 ust.5 umowy skutkuje brakiem związania pozwanych również § 11 ust. 6 umowy oraz § 10 Regulaminu Osiedla. Sąd Rejonowy pominął bowiem, że zgodnie zart. 3851§ 2 k.c., jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nie ma z kolei żadnych podstaw do stwierdzenia abuzywności § 11 ust. 6 umowy. Rozważania Sądu w zakresie § 11 ust. 5 umowy miałyby znaczenie wówczas, gdyby pozwani powołali się na to, że wypowiedzieli (np. z ważnych powodów) umowę o zarządzanie zawartą z powodową spółką, a powódka uznałaby takie wypowiedzenie za bezskuteczne powołując się na klauzulę z § 11 ust. 5 umowy. Taka sytuacja nie miała jednakże miejsca – pozwani nigdy nie wypowiedzieli powódce umowy o zarządzanie.
Z uwagi na powyższe rozważyć należało kolejny z podniesionych w apelacji zarzutów, tj. naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.poprzez sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego. Zarzut ten zmierzał w istocie do wykazania, że niezasadny jest drugi z argumentów podniesionych przez Sąd Rejonowy, a mający przemawiać za oddaleniem powództwa, tj. nienależyte wykonanie zobowiązania przez powoda wynikającego z umowy o zarządzanie.
Dla oceny tego zarzutu przypomnieć należy, że powód domagał się zapłaty od pozwanych za faktury określające należności z następujących tytułów:
-faktura nr (...)z dnia 14 grudnia 2012 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za połowę października 2012 r. i za listopad 2012 r. na łączną kwotę 355,80 zł oraz korekta nr(...)z dnia 21 lutego 2013 r. za koszty administracyjne za połowę października 2012 r. i za listopad 2012 r. na łączną kwotę 8,30 zł,
-faktura nr (...)z dnia 31 grudnia 2012 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za grudzień 2012 r. na łączną kwotę 241,18 zł oraz korekta nr(...)z dnia 21 lutego 2013 r. za koszty administracyjne za grudzień 2012 r.) na łączną kwotę 5,54 zł
-faktura nr (...)z dnia 31 stycznia 2013 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za styczeń 2013 r. na łączną kwotę 246,71 zł
-faktura nr (...)z dnia 28 lutego 2013 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za luty 2013 r. na łączną kwotę 234,41 zł
-faktura nr (...)z dnia 29 marca 2013 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za marzec 2013 r. na łączną kwotę 246,54 zł
-faktura nr (...)z dnia 29 kwietnia 2013 r. za energię elektryczną za okres od 4 grudnia 2012 r. do dnia 3 kwietnia 2013 r. oraz za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za kwiecień 2013 r. na łączną kwotę 254,28 zł
-faktura nr (...)z dnia 29 maja 2013 r. za ochronę fizyczną obiektu i koszty administracyjne za maj 2013 r. na łączną kwotę 246,71 zł
-faktura nr (...)z dnia 26 czerwca 2013 r. za energię elektryczną za okres od dnia 3 kwietnia 2013 r. do dnia 3 czerwca 2013 r. oraz za ochronę fizyczną obiektu, koszty administracyjne i za sprzątanie osiedla za czerwiec 2013 r. na łączną kwotę 324,99 zł.
W zakresie kosztów ochrony wskazać należy, że z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że właściciele zobowiązali się do uiszczania opłaty za ochronę osiedla (§ 10 Regulaminu). Powodowa spółka zobowiązała się w Regulaminie Osiedla do zapewnienia dozorowania osiedla przez 24 godziny na dobę przez profesjonalną firmę, przy czym stała ochrona miała być wykonywana po zamknięciu budowy, a do tego czasu nadzór miały sprawować patrole interwencyjne. Zdaniem Sądu Odwoławczego zarzuty podniesione przez pozwanych, które miały na celu uchylenie się przez skarżących zwrotu poniesionych z tego tytułu opłat należy uznać za niezasadne. Po pierwsze pozwani zarzucili, że firma(...)sprawująca fizyczną ochronę osiedla nie została wybrana w otwartym przetargu. Sąd wskazuje jednak, że pozwani nie uprawdopodobnili, aby oferta wybrana przez zarządcę była dla nich niekorzystna i że istniała tańsza oferta na świadczenie usług ochrony. Z korespondencji przedprocesowej nie wynika, aby apelujący domagali się zmiany przedsiębiorcy świadczącego usługi ochrony, nie wykazali również, aby inny podmiot był w stanie świadczyć te usługi taniej i lepiej niż podmiot, z którym zarządca podpisał umowę. Stawka 8,75 zł za 1h ochrony fizycznej nie jest wygórowana w świetle zasad doświadczenia życiowego. Co więcej, zarządca zobowiązał się jedynie do zapewnienia usług dozoru przez patrole interwencyjne, z którego to obowiązku się wywiązał, zapewniając nawet 24 godzinną obecność ochrony na terenie osiedla. Zarządca nie odpowiadał przy tym za należyte wykonywanie swoich obowiązków przez firmę(...), przy czym z zeznania pozwanych nie prowadzą do wniosku, aby w ich przypadku doszło do jakichkolwiek zdarzeń, do których mogłoby się przyczynić nienależyte świadczenie usług ochrony przez podmiot wybrany przez zarządcę.
Pozwani nie mogą zatem skutecznie uchylić się od zapłaty powodowi należności za ochronę osiedla, które to zobowiązanie wynika z umowy z dnia 22 października 2007 r. i Regulaminu Osiedla inkorporowanego do umowy. Powód wykazał, jakie koszty ponosił w związku ze świadczeniem usług ochrony (faktury k. 197-204), a zatem pozwani są obowiązani do zwrotu powódce 1/63 tych kosztów, które zostały prawidłowo obliczone na fakturach wystawianych pozwanym.
Co do kosztów energii elektrycznej to zauważyć należy, że z aktów notarialnych wynika, że nieruchomość wspólną stanowiącdziałki o numerach (...). Faktury wystawione przez(...) S.A.(k. 208-219) prowadzą do wniosku, że dotyczą one zużycia energii(...)i(...). W tej sytuacji nie ma tożsamości pomiędzy nieruchomościami stanowiącymi część wspólną, a nieruchomościami wskazanymi na fakturze wystawionej przez dostawcę energii elektrycznej. Dodatkowo wskazano bowiemdziałki geodezyjne nr (...), co do których brak jest twierdzeń powoda, do kogo działki te należą i z jakich przyczyn skarżący mieliby zostać obciążeni zużyciem energii również na tych nieruchomościach. W konsekwencji, roszczenie powoda o zwrot tych kosztów podlegało oddaleniu (tj. co do kwot wynikających zfaktur nr (...)).
Odnosząc się natomiast do kosztów zarządzania, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, że powódka w ogóle nie wykonywała swoich zobowiązań w tym zakresie i tym samym, że nie przysługuje jej wynagrodzenie za świadczone w tym zakresie usługi (które do maja 2013 r. obejmowały również koszty sprzątania osiedla). Przede wszystkim zauważyć należy, ze do chwili zamknięcia rozprawy przed Sądem I instancji pozwani nie wypowiedzieli umowy o zarządzanie, a powódka sama zmniejszyła opłatę z tytułu zarządzenia o połowę z uwagi na niedogodności, których doznawali mieszkańcyOsiedla (...). Co więcej, zapłata zarządcy wynagrodzenia nie może być uzależniona od wybudowania przez inwestora obiektów rekreacyjnych. Z uwagi na niewykonanie swojego zobowiązania w tym zakresie, pozwanym ewentualnie przysługuje roszczenie do inwestora z tytułu nienależytego wykonania umowy o wybudowanie domu. Zaniechania inwestora w omawianym zakresie nie mają żadnego wpływu na możliwość domagania się przez zarządcę wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu Okręgowego, zarządzanie takie miało miejsce i to nawet przy przyjęciu, że dochodziło do pewnych uchybień w tym zakresie. Powódka obsługiwała bowiem umowę z agencją ochrony, opłacała koszty zużycia energii, zapewniała (choćby w niewielkim zakresie) usługi sprzątania, wreszcie zorganizowała spotkanie właścicieli nieruchomości i dążyła do wprowadzenia nowego regulaminu osiedla. Pozwany nie wykazali, aby dążyli do zmiany zarządcy nieruchomości wspólnej, nie uprawdopodobnili również, że stawka wynagrodzenia zarządcy ustalona w umowie (i obniżona o połowę) jest wygórowana. W tej sytuacji pozwani są zobowiązani do zwrotu powodowi kosztów zarządzania nieruchomością w okresie objętym powództwem.
Oddaleniu podlegało natomiast roszczenie powoda o zwrot kosztów sprzątania osiedla w czerwcu 2013 roku (faktura ner(...)). Powód wprawdzie przedstawił ofertę na swoje wynagrodzenie w kwocie 4.000 zł miesięcznie (k. 184), jednakże pozwani na taką ofertę nie wyrazili zgody, a zatem nie sposób uznać, aby związani byli ofertą powoda, skoro jej nie zaakceptowali. Powód musiałby zatem wykazać, jakie faktycznie poniósł koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w czerwcu 2013 roku, czego nie uczynił. Umowa o pracę zawarta zP. M.jest niewystarczająca, albowiem wynika z niej odmienny zakres obowiązków pracownika powodowej spółki niż sprzątanie nieruchomości wB..
Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2.070,43 zł z ustawowymi odsetkami:
- od kwoty 355,80 zł od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 241,18 zł od dnia 11 lutego 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,71 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 8,30 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 5,54 zł od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 234,41 zł od dnia 27 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,54 zł od dnia 16 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 242,62 zł od dnia 15 maja 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 246,71 zł od dnia 15 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 242,62 zł od dnia 11 lipca 2013 r. do dnia zapłaty.
Solidarność pozwanych wynika zart. 30 § 1 k.r.o.
O żądaniu odsetkowym orzeczono na podstawieart. 481 § 1 k.c.
W pozostałym zakresie powództwo, a tym samym apelacja podlegały oddaleniu (art. 385 k.p.c.).
O kosztach postępowania przed Sądem I instancji oraz postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c., obciążając nimi w całości pozwanych, albowiem powodowa spółka przegrała tylko w niewielkiej części.
Na koszty postępowania pierwszoinstancyjnego: złożyły się opłata od pozwu w kwocie 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 600 zł (§ 6 pkt 3 poprzednio obowiązującego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych… - t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 490 - w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.
Na koszty postępowania przed Sądem Okręgowym złożyły się opłata od apelacji w kwocie 100 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powódki w kwocie 600 zł (§ 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - Dz.U. z 2015 r. poz. 1804.
Ryszard Małecki