Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III C 405/14
Data wyroku: 2016-01-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Suchecka
Słowa kluczowe: Eksmisja
Podstawa prawna: art. 222 kc i 14 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. akt: III C 405/14

WYROK ZAOCZNY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 stycznia 2016 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie III Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Joanna Suchecka

Protokolant:

sekr. sądowy Joanna Schultz

po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2016 r. w Szczecinie
sprawy z powództwaTowarzystwa Budownictwa (...) spółki z o.o.wS.
przeciwkoA. N. (1),M. N.iA. N. (2)
o opróżnienie lokalu mieszkalnego

I
nakazuje pozwanymA. N. (1),M. N.iA. N. (2)wydanie powódceTowarzystwu Budownictwa (...) spółce z o.o.wS.lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)wS.w stanie wolnym od osób i rzeczy;

II
ustala, że pozwanemuA. N. (1)przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

III
ustala, że pozwanymM. N.iA. N. (2)nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

IV
wstrzymuje wykonanie punktu I wyroku w zakresie obowiązku dotyczącegoA. N. (1)do czasu złożenia temu pozwanemu przezGminę M.S.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

V
zasądza od pozwanychM. N.iA. N. (2)solidarnie na rzecz powodaTowarzystwa Budownictwa (...) spółki z o.o.wS.kwotę 200 zł ( dwieście złotych ) tytułem kosztów procesu;

VI
odstępuje od obciążenia pozwanegoA. N. (1)kosztami procesu

SSR Joanna Suchecka
Sygn. akt III C 405/14

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 27 stycznia 2016r. wydanego w postępowaniu zwykłym
Pozwem z dnia 3 marca 2014r. powódTowarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wniósł pozew przeciwkoT. N.iA. N. (1)o wydanie lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)wS.w stanie wolnym od osób i rzeczy.
Powód wskazał, że łączyła go z pozwanąT. N.umowa najmu powyższego lokalu, która z uwagi na zaleganie przez pozwaną z opłatami z tytułu najmu przekraczającymi trzykrotność miesięcznego czynszu została wypowiedziana, po uprzednim, bezskutecznym wezwaniu pozwanej do uregulowania zadłużenia z zastrzeżeniem wypowiedzenia umowy. Żądanie opuszczenia lokalu, skierowane do pozwanych również okazało się bezskuteczne.
Postanowieniem z dnia 19 listopada 2014r. pozew został odrzucony w stosunku doT. N.wobec ustalenia, że pozwana zmarła przed wytoczeniem powództwa w sprawie.
Na rozprawie w dniu 28 października 2015r. powód rozszerzył powództwo kierując żądanie pozwu nadto doM. N.iA. N. (2)wskazując, iż według pozyskanych przez niego informacji osoby te zamieszkują w lokalu objętym sporem wraz z pozwanymA. N. (1).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Jedynym wspólnikiemTowarzystwa Budownictwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.jestGmina M.S.. Przedmiotem działalności spółki jest między innymi wynajem i zarządzenie nieruchomościami należącymi do mieszkaniowego zasobuGminy M.S..
niesporne
W dniu 22 października 2003r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego międzyTowarzystwem Budownictwa (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.aT. N.. Na podstawie tej umowyspółka (...)wynajęłaT. N.lokal mieszkalny położony przyul. (...)wS., wchodzący w skład mieszkaniowego zasobuGminy M.S.. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. W umowie wskazano, że wynajmujący może wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat związanych z użytkowaniem lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
dowód:
- umowa najmu k. 18-24
Pismem z dnia 13 kwietnia 2012r. powód poinformowałT. N., że pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za użytkowanie wynajętego lokalu, a należność z tytułu ponad trzymiesięcznej zaległości wynosi 385,82 zł. Powód wezwał najemcę do zapłaty powyższej kwoty wraz z bieżącymi opłatami w terminie miesiąca od daty otrzymania pisma i wskazał, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nastąpi wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Pismo to zostałoT. N.doręczone w dniu 19 kwietnia 2012r. Miesięczny czynsz najmu w tym okresie wynosił 64,08 zł, a pozostałe opłaty z tytułu użytkowania lokalu 10,70 zł, 7,47 zł i 7,06 zł.
d owód:
- przedsądowe wezwanie do zapłaty z dowodem doręczenia k. 14-15
- zestawienie należności k. 27
Zaległość z tytułu czynszu i użytkowania lokalu wynosiła na koniec maja 2012r. – 475,13 zł, na koniec czerwca 2012r. 618,24 zł, na koniec lipca 2012r. 649,32 zł. Pismem z dnia 16 lipca 2012r. powód wypowiedział umowę najmu zawartą zT. N.wskazując jako przyczynę wypowiedzenia pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu oraz innych opłat za użytkowanie lokalu przekraczających trzy pełne okresy płatności pomimo wezwania do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu i uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia najmu. Jako termin rozwiązania umowy został wskazany 31 sierpnia 2012r. Pismo to zostałoT. N.doręczone w dniu 21 lipca 2012r. Na koniec sierpnia 2012r. zaległość z tytułu czynszu i użytkowania lokalu wynosiła 640,40 zł.
dowód:
- oświadczenie o wypowiedzeniu najmu z dowodem doręczenia k. 16-17
- zestawienie należności k. 27
Pismem z dnia 13 grudnia 2013r. powód wezwałT. N.do opóźnienia lokalu i zapłaty zaległości wynoszących 1.114,09 zł.
dowód:
- wezwanie z dowodem doręczenia k. 12-13
- zestawienie należności k. 26
Wraz zT. N.w lokalu przyul. (...)wS.od 2011 r. zamieszkiwali jej synM. N.wraz z żonąA. N. (2)i ich synemA. N. (1)W dniu 10 sierpnia 2013r.T. N.zmarła.A.,M.iA. N. (1)w dalszym ciągu zamieszkują we wskazanym lokalu. Nie mają oni praw do innego lokalu, w którym mogliby zamieszkać.
A. N. (2)pracuje na podstawie umowy o pracę za wynagrodzeniem 1930 zł brutto jako sprzedawca-kasjer.
M. N.pracuje na podstawie umowy o pracę za wynagrodzeniem ok. 2500 zł brutto jako operator maszyn.
A. N. (1)od 13 stycznia 2015r. jest zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy wS.jako bezrobotny. W okresie od 19 stycznia do 31 października 2015r. otrzymał stypendium w kwocie 9.408,80 zł w związku z przyuczeniem do zawodu mechanika samochodowego. Pozostaje bezrobotny i nie ma ofert pracy.
A.,M.iA. N. (1)nie korzystali i nie korzystają z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie wS.. Nikt z nich nie jest ubezwłasnowolniony, ani nie toczy się postępowanie o ich ubezwłasnowolnienie.
Pozwani kontaktowali się z powodem w celu spłaty zadłużenia i uiszczali zaległe należności. Nie składali do powoda wniosku o zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu.
dowód:
- zeznaniaA. N. (2)k. 114
- zeznaniaM. N.k.114-115
- zeznaniaA. N. (1)k. 115
- informacja z Sądu Okręgowego k. 54, 83, 111
- informacja z PUP k. 56, 81, 110
- informacja z MOPR k. 59, 82, 109
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo okazało się zasadne.
Podstawę prawną roszczenia stanowiart. 222 § 1 k.c.Zgodnie z jego treścią, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wobec tego, że przedmiotem żądania w niniejszej sprawie jest lokal mieszkalny, rozpoznanie powództwo musiało nastąpić z uwzględnieniem regulacji szczególnych zawartych wustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (…) (t.j. Dz. U. z 2014r. poz. 150- zw. dalej u.o.p.l.). Ustawodawca w tej ustawie wprowadził regulacje dotyczące eksmisji z lokali mieszkalnych, w szczególności przewidział przypadki i formy ochrony osób, wobec których zachodzą podstawy do orzeczenia eksmisji z lokalu mieszkalnego dodatkowo wskazując niezbędne elementy wyroku nakazującego opróżnienie lokalu.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l. jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ust. 2 pkt 2 stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Ust. 3 stanowi, że sąd badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, których nakaz dotyczy, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Stosownie do ust. 4 sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1
kobiety w ciąży

2
małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisówustawy z dnia 29 listopada 1990r. o pomocy społecznejlub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osoba opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;

3
obłożnie chorych;

4
emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;

5
osoby posiadającej status bezrobotnego;

6
osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
W doktrynie i judykaturze podnosi się, że przepisart. 14u.o.p.l. stosuje się w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniuart. 2 ust. 1 pkt 1lub które były najemcami w okresie obowiązywaniaustawy – Prawo lokalowei co do zasady nie stosuje się do osób, które nigdy lokatorami nie były, czyli np. do takich osób, które samowolnie zajęły lokal (por. uchwałę SN z dnia 15 listopada 2001r. III CZP 66/01, uchwałą SN z dnia 19 września 2000r., III CZP 30/00). Przez lokatora, zgodnie zart. 2 ust. 1 pkt 1u.o.p.l., rozumie się najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Powyższe oznacza, że obligatoryjne rozstrzygnięcie przez sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego - pozytywne lub negatywne- dotyczy tylko osób, które wcześniej posiadały tytuł prawny do używania lokalu, a także osób stale z nimi w lokalu zamieszkałymi, które na podstawie stosunków rodzinnych wywodziły od osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu swoje prawo do zajmowania tegoż lokalu. Z ochrony związanej z prawem do lokalu socjalnego zostały natomiast wyłączone kategorie osób, o jakich mowa wart. 17u.o.p.l, w tym osoby, które nie dysponowały tytułem prawnym do zajmowanego lokalu, a zatem takie, które zajęły lokal samowolnie. W takim przypadku w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu przez osobę nieobjętąart. 14u.o.p.l. sąd orzeka o przyczynie opróżnienia lokalu, wykluczającej uprawnienie do lokalu socjalnego.
Przenosząc powyższe regulacje na grunt rozpoznawanej sprawy, w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego i ogółu ujawnionych, w większości niespornych okoliczności, nie budziło wątpliwości Sądu, że powodowi przysługuje względem pozwanego roszczenie windykacyjne przewidziane wart. 222 § 1 k.c.Powoda łączyła zT. N.umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego przyul. (...)wS., która została rozwiązana w wyniku złożonego przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu z dniem 31 sierpnia 2012r. Wypowiedzenie najmu uznać należało za skuteczne. Przedstawiona przez powoda korespondencja skierowana do najemcyT. N.oraz dokumentacja księgowa pochodząca od powoda świadczy o tym, że w dacie skierowania doT. N.wezwania do zapłaty zaległości z tytułu czynszu i użytkowania lokalu, zadłużenie przekraczało trzy pełne okresy płatności. Wynosiło ono wówczas 385,82 zł, podczas gdy należności za trzy ostatnie okresy wynosiły 267,93 zł [3x (64,08 + 10,70 zł + 7,47 zł + 7,06 zł)]. Zadłużenie to do dnia złożenia wypowiedzenia nie tylko nie zostało spłacone w wyznaczonym miesięcznym terminie, który upłynął z dniem 19 maja 2012r. (miesięczny termin bieg od doręczenia wezwania w dniu 19 kwietnia 2012r.), lecz nadto uległo zwiększeniu, na koniec maja 2012r. do kwoty 475,13 zł, a na koniec lipca 2012r. do kwoty 649,32 zł. Powód mógł zatem skorzystać z uprawnienia do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Oświadczenie to zostało najemcy doręczone w dniu 21 lipca 2012r. Miesięczny termin wypowiedzenia upłynął z końcem następnego miesiąca kalendarzowego tj. z dniem 31 sierpnia 2012r. Dokumenty złożone przez powoda na potwierdzenie skuteczności złożonego oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy najmu nie budziły wątpliwości Sądu w zakresie ich wiarygodności i mocy dowodowej, a nadto okoliczności stanowiące podstawę ustania stosunku najmu między powodem iT. N.nie był przez pozwanych kwestionowany. PozwanyM. N.przyznał, że istniało zadłużenie z tytuł opłat za mieszkanie oraz że po śmierciT. N.podjął działania w celu jego spłaty, co również pośrednio potwierdza skuteczność wcześniejszego wypowiedzenia.
Pozwani wywodzili swoje uprawnienie do zajmowania lokalu z więzi rodzinnych łączących ich z najemcą. Jednakże z chwilą ustania stosunku najmu, pozwani wraz zT. N.utracili prawo do zajmowania lokalu przyul. (...)wS.. Jest to okoliczność, która przesądza o zasadności skierowanego wobec nich żądania. Niespornym jest bowiem, że po tym, jak umowa najmu zT. N.wygasła, nie złożyli wniosku o zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu, ani w inny sposób nie uregulowali swojej sytuacji względem tego lokalu, w konsekwencji do dnia dzisiejszego zajmują go bez tytułu prawnego. Pozwanym nie przysługuje żadne uprawnienie do władania lokalem, które w niniejszym procesie mogliby przedstawić przeciwko żądaniu powoda o wydanie lokalu. Bez znaczenia jest przy tym, czy pozwani spłacili zaległości czynszowe, czy regulują czynsz na bieżąco oraz czy podjęli dostateczne kroki w celu ustalenia zakresu obciążających ich obowiązków finansowych w związku z zajmowaniem lokalu objętego sporem. Niezależnie bowiem od tego, czy i w jakiej wysokości aktualnie istnieje zadłużenie z tytułu czynszu i użytkowania lokalu, to pozwanym obecnie nie przysługuje żadne prawo do lokalu, w którym zamieszkują. Uprawnienia, które wywodzili od najemcy, wygasły z chwilą ustania stosunku najmu między powodem aT. N.. Dodać również należy, że w niniejszym postępowaniu nie mógł zostać rozstrzygnięty wniosek pozwanych o zawarcie umowy najmu między nimi a powodem. Wniosek w tym zakresie pozwani winni bowiem skierować do powoda, a nie do Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę. To, czy dojdzie między stronami do nawiązania stosunku najmu zależeć będzie od istnienia zgodnej woli stron w tym zakresie. Po stronie pozwanych nie istnieje natomiast roszczenie o zobowiązanie powoda do złożenia oświadczenia o zawarciu z którymkolwiek z pozwanych umowy najmu. Jeśli do takiej umowy dojdzie, to tylko w ramach zasady swobody umów, bez ingerencji ze strony Sądu. Brak jest podstaw, aby nakazać powodowi zawarcie takiej umowy, choćby nie istniało zadłużenie pozwanych z tytułu czynszu i opłat związanych z użytkowaniem tego lokalu. Nie występują również żadne okoliczności pozwalające sądzić, że do zawarcia takiej umowy doszło w sposób dorozumiany. Powód zarówno przed jak i w toku procesu w sposób dostateczny wyraził swoje stanowisko w tej kwestii, z którego wynika, że nie występuje po jego stronie wola zawiązania z pozwanymi stosunku najmu.
W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że skoro pozwani po ustaniu z dniem 31 sierpnia 2012r. umowy najmu między powodem aT. N.utracili prawo do zajmowania lokalu przyul. (...)wS.i w późniejszym okresie nie nabyli uprawnienia do władania tym lokalem, to zobowiązani są oni do wydania lokalu powodowi. Z tego względu Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji.
Rozstrzygając o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego, stosownie do art. 14 ust. 1 u.o.p.l., Sąd ustalił, że uprawnienie to przysługuje pozwanemuA. N. (1), natomiast nie przysługuje pozostałym pozwanym –A.iM. N.. W stosunku do pozwanegoA. N. (1)została spełniona przesłanka zawarta w przytoczonym wyżej art. 14 ust. 4 pkt 5 u.o.p.l., gdyż pozwany ten posiada status osoby bezrobotnej. Wobec pozwanychA.iM. N.nie zostały ujawnione żadne okoliczności, które nakazywałyby lub uprawniały do ustalenia na ich rzecz prawa do lokalu socjalnego. Nie zachodzi żadna z przesłanek obligatoryjnego przyznania prawa do lokalu socjalnego, określona w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. Pozwani posiadają stałe zatrudnienie i dochody, których wysokość wykracza poza poziom określony przez radę gminy, nie są obłożnie chorzy, nie korzystają z pomocy ośrodków opieki społecznej. Ich ogólną sytuację rodzinną i majątkową można określić jako przeciętną, a to prowadzi do wniosku, że nie występuje potrzeba udzielenia im szczególnego wsparcia w postaci przyznania prawa do lokalu socjalnego. Stosownie do art. 14 ust. 3 u.o.p.l. sąd może przyznać osobie eksmitowanej, która nie spełnia przesłanek z ust. 4 tego przepisu, prawo do lokalu socjalnego po uwzględnieniu dotychczasowego sposobu korzystania przez nią z lokalu oraz jej szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej. Oznacza to, że tylko wyjątkowy zespół okoliczności uzasadnia przyznanie takiego uprawnienia, a taki – w świetle ujawnionych w sprawie informacji – nie występuje.
Zgodnie z art. 14 ust. 6 u.o.p.l. orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Na tej podstawie zostało wstrzymane wykonanie orzeczenia z punktu I wyroku w zakresie obowiązkuA. N. (1), o czym orzeczono w punkcie IV wyroku.
Na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.obciążono pozwanychA.iM. N.obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda, który wygrał niniejszy proces, obowiązkiem zwrotu solidarnie poniesionych przez niego kosztów postępowania w postaci uiszczonej opłaty od pozwu w kwocie 200 zł. Z uwagi na sytuację majątkową pozwanegoA. N. (1)i posiadany przez niego status bezrobotnego, w oparciu oart. 102 k.p.c.Sąd odstąpił od obciążania go obowiązkiem zwrotu powodowi kosztów postępowania.
SSR Joanna Suchecka