Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1260/15
Data wyroku: 2016-03-14 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: SSR Tadeusz Kotuk
Słowa kluczowe: Lokal Socjalny, Ograniczone Prawo Rzeczowe, Eksmisja
Teza: Skoro za byłego lokatora w rozumieniu przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o  ochronie praw lokatorów[,,,] jest uznawana osoba, której przysługiwało prawo o niższym poziomie ochrony ( wynikające z umów zobowiązaniowych:m.in. najem, użyczenie) to - a minori ad maius - ochroną przewidzianą w tej ustawie powinien tym bardziej zostać objęty podmiot, któremu przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe

Sygn. akt: I C 1260/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 marca 2016 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:Przewodniczący: SSR Tadeusz KotukProtokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2016 r. wG.sprawy z powództwaK. M.przeciwkoK. C. (1),Z. C.,D. C. (1),D. C. (2)z udziałem interwenienta ubocznegoGminy M.G.
o eksmisję

I
nakazuje pozwanymK. C. (1),Z. C.,D. C. (1),D. C. (2), aby opuścili i wydali powódceK. M.lokal mieszkalny numer (...), znajdujący się w budynku przyul. (...)wG.;

II
orzeka, że pozwanymK. C. (1),Z. C.,D. C. (1),D. C. (2)przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzymuje względem pozwanych wykonanie punktu I. niniejszego wyroku do czasu złożenia im przezGminę M.G.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

III
zasądza solidarnie od pozwanychK. C. (1),Z. C.,D. C. (1),D. C. (2)na rzecz powódkiK. M.kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV
kosztami interwencji ubocznej obciążaGminę M.G.uznając je za poniesione.

Sygn. akt I C 1260/15

UZASADNIENIE
Stan faktyczny
Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG.w 2008 r. nabyłaK. C. (1). Zakup był finansowany z kredytu zabezpieczonego hipoteką na w/w prawie do kwoty 228.800 zł.
Okoliczność bezsporna
Kilka lat później zadłużenieK. C. (1)spowodowało wszczęcie egzekucji z w/w prawa do lokalu spółdzielczego. W tym momencie doK. C. (1)zgłosiła sięP. W. (1)(7:20)1 i zaproponowała pomoc polegającą na tym, że jeżeliK. C.opuści ona lokal, to zostanie on wyremontowany i sprzedany. Ustanowiła pełnomocnikiemB. G., pełnomocnictwo miało szeroki zakres (9:25). Ponadto pozwana miała jeszcze otrzymać 30.000 zł (10:05). Pozwana opuściła lokal w 2009 r. (9:25) i przeprowadziła się do innego lokalu znalezionego przezP. W..P. W.przez pewien czas opłacała tam czynsz (14:41) za pozwaną. Następnie – z uwagi na dalszy brak płatności pozwana została zmuszona do opuszczenia tego lokalu i wprowadziła się do matki naul. (...)wG.(15:06). Po upływie roku pozwana wróciła do mieszkania przyul. (...), bo cały czas miała do niego klucze i nie została wymeldowana (15:40). Pozwana wraz z małoletnimi dziećmi nie ma możliwości wyprowadzenia się do innego lokalu (27:04).
Dowód: zeznaniaK. C.z rozprawy
Przedmiotowy lokal został sprzedany przezB. G.K. M.na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 16 października 2012 r. przed notariuszemL. S.wW.(nr rep. A 17661/2012/K).
Dowód: odpis aktu notarialnego, k. 13-17
K. M.przed zakupem prawa do lokalu nie ustaliła, czy ktoś w nim zamieszkuje (36:37), nie wiedziała nawet, gdzie się nieruchomość znajduje. Ofertę nabycia pozyskała od swojej matki. Dopiero po pewnym czasie udała się do lokalu i była zdziwiona, że zamieszkują tam pozwani (38:03).
Dowód: zeznania powódki
Aktualnie pozwana zamieszkuje w przedmiotowym lokalu wraz z małoletnimi dziećmi:Z. C.,D. C. (1),D. C. (2), w stosunku do których przysługuje jej władza rodzicielska.
Okoliczność bezsporna
Ocena dowodów
Nie było sporu co do tego, że powódka jest osobą, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do przedmiotowego lokalu, zaś pozwani nie mają (na datę zamknięcia rozprawy –art. 316 § 1 k.p.c.) tytułu prawnego do jego zajmowania.
Zasadniczy spór co do faktów ogniskował się wokół kwestii, czy pozwani winni być traktowani jako byli lokatorzy w rozumieniu przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W razie pozytywnego rozstrzygnięcia tej kwestii pozwani byliby objęci działaniem tej ustawy (w tym mieliby możliwość domagania się przyznania w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu socjalnego), w przeciwnym razie – nie.
Należy przypomnieć, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r. (III CZP 66/01, OSNC 2002/9/109): „Przepisyart. 14 i 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. Nr 71, poz. 733) mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy”. Byłym lokatorem jest nie tylko były najemca, ale każda osoba, której w przeszłości przysługiwał tytuł prawny do zajmowania lokalu. Pojęcie byłego lokatora nie ogranicza się to wyłącznie do osób, które w przeszłości wiązała umowa najmu, ale dotyczy to też np. umów użyczenia, spółdzielczych praw do lokalu itd. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2002 r.,  I CKN 1074/00: „Lokatorem w ujęciu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.ochr.lok. jest nie tylko były najemca, ale także osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Tak szeroka hipoteza tego przepisu daje podstawę do zaliczenia w poczet uprawnionych np. osoby zajmujące lokal na podstawie umowy użyczenia z konkubentem – członkiem spółdzielni mieszkaniowej – dysponującym spółdzielczym prawem do lokalu”).
Z zeznań pozwanej wynika, że była ona wcześniej osobą, której przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, następnie – na skutek uzgodnień z osobami trzecimi (P. W.,B. G.) opuściła przedmiotowy lokal dobrowolnie licząc na rozwiązanie jej problemów finansowych. Następnie prawo do lokalu nabył od pozwanejK. C.B. G..
Mimo stanowczych deklaracji pozwanej nie można uznać za wiarygodne jej zeznań w tym zakresie, że uzgodniła ona zP. W., że będzie mogła wrócić do spornego lokalu po upływie pewnego czasu (jednego roku). Jest nielogiczne w świetle tego, że lokal miał być wyremontowany i sprzedany. Pozwana nie potrafiła wytłumaczyć sprzeczności polegającej na tym, że mieszkanie miało być sprzedane osobom trzecim, a mimo to pozwana otrzymała obietnicę, że będzie mogła do niego wrócić (19:22 i dalej). Zdaniem Sądu twierdzenie pozwanej, że będzie mogła wrócić do lokalu zostało wytworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego procesu.
Nie oznacza to jednak, że pozwanaK. C.nie może ona być traktowana jako były lokator. Jeszcze w czasie, gdy uprawnionym do przedmiotowego prawa byłB. G., pozwana posiadała klucze do mieszkania i nie została z niego wymeldowana. Korzystając z powyższego wprowadziła się wówczas ponownie do lokalu, który później – bez sprawdzenia, czy ktoś w nim mieszka lub jest zameldowany – nabyła powódka. Zdaniem Sądu splot okoliczności polegających na tym, że pozwana nie została wymeldowana z lokalu i posiadała nadal do niego klucze prowadzi do wniosku, że z chwilą ponownego wprowadzenia się do lokalu doszło do zawarcia w sposób dorozumiany (per facta concludentia) umowy użyczenia (art. 710 k.c.) z B.(...). BiernośćB. G.(niewymeldowanie pozwanej i pozostawienie niezmienionego zamka, do którego klucze posiadała pozwana) w okolicznościach sprawy wskazuje, że akceptował on to, że w mieszkaniu ponownie zamieszka pozwana z dziećmi. Co więcej, musiał się on tego spodziewać, skoro działał w porozumieniu zP. W., która od pewnego momentu przestała finansować inny, znaleziony pozwanej lokal. W okolicznościach sprawy jest to tym bardziej przekonujące, że lokal cały czas był obciążony hipoteką i zadłużony w spółdzielni mieszkaniowej – stanowił więc dla uprawnionego jedynie źródło ewentualnych problemów finansowych. W rzeczy samej został później sprzedanyK. M.za cenę symboliczną (5.000 zł).
Istnieje oczywiście dostrzegalny problem tego, że niewymeldowanie pozwanej z mieszkania i pozostawienie jej dotychczasowych kluczyprima faciemoże być interpretowane jako potwierdzenie tego, że istniało uzgodnienie pozwanej zP. W.uprawniające ją do powrotu do mieszkania po owej rocznej przerwie. Jednak zdaniem Sądu nie jest to interpretacja poprawna i logiczna. Z okoliczności sprawy wynika, że zamiar taniego nabycia i sprzedaży z zyskiem lokalu przezB. G.z nieznanych przyczyn nie powiódł się i od pewnego momentuB. G.po prostu w ogóle już nie dbał o to mieszkanie i dlatego ani nie wymeldował pozwanej, ani nie zmienił zamka do drzwi wejściowych.
Alternatywnym uzasadnieniem przysługiwania pozwanej przymiotu byłego lokatora jest fakt, że do chwili jego zbycia przysługiwało jej względem tego lokalu ograniczoneprawo rzeczowe(własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu). Skoro za byłego lokatora w rozumieniu przepisówustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów[…] jest uznawana osoba, której przysługiwało prawo o niższym poziomie ochrony (wynikające z umów zobowiązaniowych: m.in. najem, użyczenie), to –a minori ad maius– tym bardziej ochroną przewidzianą w tej ustawie powinien być objęty podmiot, któremu przysługiwało ograniczoneprawo rzeczowe.
Jeżeli chodzi o fakty dotyczące przesłanek związanych z orzekaniem w przedmiocie prawa do lokalu socjalnego, to niespornym jest, że pozwanaK. C.zamieszkuje w przedmiotowym lokalu z osobami małoletnimi, nad którymi wykonuje władzę rodzicielską.
Kwalifikacja prawna
Powódka jest podmiotem, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do przedmiotowego lokalu (będące ograniczonymprawem rzeczowym), do ochrony których stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.).
Zgodnie zart. 222 § 1 k.c.właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Pozwani nie wykazali, że przysługuje im w dacie zamknięcia rozprawy skuteczne względem właścicielki uprawnienie do władania przedmiotowym, lokalem, stąd na mocyart. 222 § 1 k.c.w zw. zart. 251 k.c.orzeczono jak wpunkcie I. sentencji. wyroku.
Po ustaleniu, że pozwani są byłymi lokatorami w rozumieniu przepisówustawy o ochronie praw lokatorów[…] sąd był zobligowany do rozstrzygnięcia z urzędu, czy przysługuje im prawo do lokalu socjalnego.
Jak wynika z ustaleń faktycznych, wszyscy pozwani spełniają obligatoryjną przesłankę przyznania im prawa do lokalu socjalnego przewidzianą wart. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów[…]. Przepis ten przewiduje, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak wpunkcie II. sentencji na mocyart. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów[…].
Koszty
Kosztami procesu wpunkcie III. sentencji obciążono solidarnie pozwanych jako przegrywających – zgodnie z zasadą przewidzianą wart. 98 § 1w zw. zart. 105 § 2 k.p.c.Na zasądzone solidarnie na rzecz powódki koszty składa się: opłata sądowa od pozwu (200 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (240 zł, § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie […] – w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2015 r.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).
Kosztami interwencji ubocznej obciążono interwenienta ubocznego na mocyart. 107 zdanie trzecie k.p.c.a contrario, albowiem nie przyczynił się on w zauważalny sposób do wyjaśnienia sprawy (punkt IV. sentencji).
1 Czas wypowiedzi w programie rejestrującym (ReCourt)
2 Umowa użyczenia wygasła z chwilą wyraźnego wezwania pozwanej do opuszczenia lokalu (k. 8-9)