Sąd Rejonowy w Świnoujściu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 621/15
Data wyroku: 2016-10-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Sarzyńska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ustawy o gopodarce nieruchomościami, art. 78 ustawy o gopodarce nieruchomościami

Sygn. akt: I C 621/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 października 2016 r.
Sąd Rejonowy w Świnoujściu I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Magdalena Sarzyńska

Protokolant:

Barbara Kozieł

po rozpoznaniu w dniu 5 października 2016 r.
na rozprawie
sprawy z powództwa
(...)S.A. z siedzibą wS.

przeciwkoSkarbowi Państwa - Prezydentowi MiastaŚ.
o ustalenie

I
Ustala od dnia 1 stycznia 2015r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej wŚ.przyul. (...), stanowiącejdziałkę gruntu nr (...)o powierzchni 7.075m2, na kwotę 22.980,00 zł (dwadzieścia dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt złotych)

II
Zasądza od powoda(...)" S.A. z siedzibą wS.na rzecz pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta MiastaŚ.kwotę 2.179,53 zł (dwa tysiące sto siedemdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt IC 621/15

UZASADNIENIE
Pismem z dnia 24 listopada 2014r. pozwany Skarb Państwa w imieniu którego działał Prezydent MiastaŚ., wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 7075m2
(

     )położonej wŚ.przyul. (...), stanowiącejdziałkę numer (...).
Powód w dniu 24 grudnia 2014r. wniósł o ustalenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wS., że aktualizacja opłaty rocznej za powyższą nieruchomość jest nieuzasadniona. Powód wskazał, iż w dniu 27 listopada 2014r. zostało mu doręczone wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości o powierzchni 7075m2położonej wŚ.przyul. (...), nadziałce numer (...). W ocenie powoda aktualizacja jest nieuzasadniona. Powód wskazał, iż operat szacunkowy na podstawie, którego pozwany dokonał ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony nierzetelnie i nieprawidłowo, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została zawyżona i odbiega ona istotnie od rzeczywistej wartości nieruchomości. Dotychczasowa wartość spornej nieruchomości wynosiła kwotę 692.855zł, co dawało 97,93zł/m2. Wartość ustalona na podstawie kwestionowanej przez powoda wyceny ustalona została na kwotę 782.920zł, co daje 110,66zł/m2.
Orzeczeniem z dnia 28 maja 2015r., sprostowanym postanowieniem z dnia 16 czerwca 2016r., SKO wS.ustaliło opłatę roczną za użytkowanie powyższej nieruchomości w dotychczasowej wysokości 20.785,65zł uznając, iż sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości, została sporządzona w sposób uniemożliwiający jej weryfikację.
Pozwany wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO. W sprzeciwie pozwany wniósł o ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystegodziałki nr (...)o powierzchni 7.075m2 położonej wŚ.przyul. (...), winna od dnia 1 stycznia 2015r. powinna wynosić 23.487,60zł. W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany wskazał, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, w związku z czym aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił, co następuje:

Powód jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości o powierzchni 7.075m2
(

  )położonej wŚ.przyul. (...), nadziałce nr (...). Powód nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 kwietnia 1996r. przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziło m.in. wieczyste użytkowanie gruntu położonego nadziałce nr (...), przyul. (...)wŚ.. Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Ostatnia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości wprowadzona została wypowiedzeniem z dnia 14 grudnia 2009r. i wynosiła od dnia 1 stycznia 2010r. kwotę 20.785,65zł.
Wysokość opłaty wyliczana była jako 3% wartości nieruchomości.

Dowód: bezsporne pomiędzy stronami,

akt notarialny rep. A Nr(...)znajdujący się w aktach SKO,

pismo z dnia 14 grudnia 2009r. znajdujące się w aktach SKO,
Pozwany pismem z dnia 24 listopada 2014r. wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Nowa stawka została przez pozwanego ustalona na kwotę 23.487,60zł. Zmiana wysokości opłaty rocznej wynikała stąd, że pozwany ustalił aktualną wartość nieruchomości położonej wŚ.przyul. (...)na kwotę 782.920zł. Podstawą do dokonania aktualizacji był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowegoA. N.. Pozwany dokonał wyliczenia przy zachowaniu dotychczasowej stawki procentowej wynoszącej 3%.

Dowód: bezsporne pomiędzy stronami,

pismo z dnia 24 listopada 2014r. znajdujące się w aktach SKO,

operat szacunkowy sporządzony przezA. N.z 19 listopada 2014r. znajdujący się w aktach SKO,
Powód wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wS.o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadnione.
Po przeprowadzeniu postępowania w dniu 28 maja 2015r. postanowieniem, sprostowanym postanowieniem z dnia 16 czerwca 2015r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze wS.ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości obowiązującą od dnia 1 stycznia 2015r. w dotychczasowej wysokości.
Skarb Państwa – Prezydent MiastaŚ.wniósł sprzeciw od wskazanego wyżej orzeczenia, wnosząc o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w wysokości 23.487,60zł, płatnej od dnia 1 stycznia 2015r.

Dowód: orzeczenie SKO wS.z dnia 28 maja 2015r. znajdujące się w aktach SKO,

orzeczenie SKO wS.z dnia 16 czerwca 2015r. znajdujące się w aktach SKO,
Przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię 7.075m2, usytuowana jest w(...)części miastaŚ., w pobliżu(...), posiada bezpośredni dostęp do(...). W jej pobliżu znajdują się nieruchomości niemieszkalne, komercyjne, mieszkalne, mieszalno-usługowe, w tym nowoczesna zabudowa, nieruchomości wykorzystywane na cele składowe, magazynowe i portowe.
Teren działki jest zagospodarowany, jest ona zabudowana budynkami o charakterze komercyjnym, jest ogrodzona, z dobrym dojazdem. Wartość nieruchomości na dzień 27 listopada 2014r. (data odbioru przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej), wynosiła 766.000zł.

Dowód: opinia biegłego sądowegoK. B.k.46-111,

opinia uzupełniająca biegłego sądowegoK. B.k.128-134

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.
Zgodnie zart. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu obowiązującym według stanu na listopad 2014r., właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa wart. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2 powołanego wyżej przepisu).
Zgodnie natomiast z art. 80 ust. 1 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 3 ustawy). Bezspornym w sprawie było, że od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wS.z dnia 28 maja 2014r. pozwany Skarb Państwa – Prezydent MiastaŚ.wniósł sprzeciw.
Przepis art. 77 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji.
W niniejszej sprawie powód kwestionował zasadność dokonania aktualizacji opłaty rocznej, bowiem uważał, iż operat szacunkowy sporządzony przezA. N.był nieprawidłowy, a ustalona w nim wartość była zawyżona i nie odpowiadała rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości. Powód kwestionował również wartość nieruchomości ustaloną przez biegłego sądowyK. B.. Przede wszystkim powód nie zgadzał się z tym, że biegły uznał położenie przedmiotowej nieruchomość za atrakcyjne w stosunku do innych nieruchomość, przyjętych do porównania jako podobne.
Sąd nie uwzględnił zarzutów podnoszonych przez powoda co do wyceny nieruchomości położonej wŚ.przyul. (...). Zarzuty te, zdaniem Sądu, oparte były na nieprawidłowym założeniu. Powód uważał bowiem, że położenie przedmiotowej nieruchomości nie powinno być uznane za atrakcyjne, w stosunku do innych, przyjętych przez biegłego do porównania nieruchomości podobnych, z których tylko kilka położonych było na(...)
Ś.. Zdaniem powoda atrakcyjnie położone nieruchomości znajdują się w strefie(...), zaś przedmiotowa nieruchomość, pomimo położenia w pobliżu(...), nie jest położona atrakcyjnie. Wskazać jednak należy, że biegłyK. B.do porównana metodą porównywania parami w większości przyjął nieruchomości(...)Wiedza dotycząca położenia ulic, na których znajdowały się przyjęte przez biegłego nieruchomości, jest wiedzą powszechnie dostępną a także Sąd posiada ją z urzędu. Oznacza to, iż biegły nie przyjął do porównania żadnej nieruchomości o położeniu uznawanym przez powoda za atrakcyjne, to jest położonej w pasie(...). Uznać zatem należy, że położenie przedmiotowej nieruchomości w stosunku do nieruchomości podobnych przyjętych przez biegłego do porównania, jest atrakcyjne. Jest ona bowiem położona w(...)części miasta, bezpośrednio przy(...), w bliskiej okolicy nowopowstałych wielolokalowych budynków mieszkalnych. Ze względu na powyższe Sąd uznał, iż wartość nieruchomości przyul. (...)wŚ.ustalona przez biegłego sądowegoK. B.na kwotę 766.000zł, została ustalona prawidłowo i odpowiada rzeczywistej wartości tej nieruchomości, a podnoszone w niniejszej sprawie przez powoda zarzuty i twierdzenia są nieuzasadnione. Konsekwencją powyższego jest uznanie, iż w niniejszym stanie faktycznym spełnione zostały przesłanki aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości. Ostatnia aktualizacja dokonana została dawniej niż przed trzema laty a wartość nieruchomości uległa zmianie. Pomiędzy stronami nie było co do sporu, że do ustalenia wysokości opłaty rocznej zastosowanie ma stawka 3% ze względu na sposób korzystania z nieruchomości. Biorąc po uwagę powyższe Sąd dokonał wyliczenia matematycznego wysokości zaktualizowanej stawki opłaty, ustalając ją na 3% wartości nieruchomości. (766.000 * 3%=22.980)
Sąd stan faktyczny w sprawie ustalił na podstawie zebranego w toku postępowania materiału dowodowego, w szczególności na podstawie dokumentów znajdujących się zarówno w aktach sprawy jak i w aktach postępowania toczącego się przed SKO wS.. Sąd uwzględnił również opinię biegłego sądowegoK. B.. Opinia ta nie była kwestionowana przez pozwanego. Zarzuty do jej treści zgłosił powód kwestionując zasadność przyjęcia przez biegłego wskazanych w opinii nieruchomości jako podobnych, oraz kwestionując uznanie przez biegłego położenia przedmiotowej nieruchomości za atrakcyjne. W ocenie Sądu zarzuty te były nieuzasadnione. Biegły wyczerpująco odniósł się do nich w opinii uzupełniającej a nadto niezasadność twierdzeń powoda co do oceny lokalizacji nieruchomości przyul. (...)w stosunku do podobnych nieruchomości opisanych w opinii, wynika z przyjęcia przez powoda błędnego założenia, że którakolwiek z nieruchomości podobnych położona była w(...). Powyższa sytuacja nie miała jednak miejsca, co zostało już opisane we wcześniejszej części uzasadnienia. Biegły, zdaniem Sądu, w sposób logiczny, rzeczowy i profesjonalny wyjaśnił zwarte w opinii wnioski i proces w wyniku którego do nich doszedł.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpc. Stosownie do treści tego przepisu strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).
W niniejszym postępowaniu pozwany niemal w sto procentach wygrał proces, był reprezentowany był przez adwokata, w związku z czym Sąd na podstawierozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 600zł, przyjmując wartość przedmiotu sporu na kwotę 2702zł. Pozwany uiścił w niniejszej sprawie zaliczkę na poczet wynagrodzenia biegłego w wysokości 2.000zł, z której to zaliczki zostało wypłacone wynagrodzenie biegłemuK. B.w łącznej wysokości 1.668,72zł. Sąd zasądził zatem o powoda na rzecz pozwanego także kwotę 1.668,72zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Niewykorzystana zaliczka w kwocie 420,47zł zostanie pozwanemu zwrócona na podstawie zarządzenia z dnia 5 października 2016r.
(...)

1
(...)

2
(...)

Dnia(...)(...)
Sygn. akt IC 621/15

Uzasadnienie co do pkt II wyroku
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpc. Stosownie do treści tego przepisu strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).
W niniejszym postępowaniu pozwany niemal w sto procentach wygrał proces, był reprezentowany był przez adwokata, w związku z czym Sąd na podstawierozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 600zł, przyjmując wartość przedmiotu sporu na kwotę 2702zł. Pozwany uiścił w niniejszej sprawie zaliczkę na poczet wynagrodzenia biegłego w wysokości 2.000zł, z której to zaliczki zostało wypłacone wynagrodzenie biegłemuK. B.w łącznej wysokości 1.668,72zł. Sąd zasądził zatem o powoda na rzecz pozwanego także kwotę 1.668,72zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Niewykorzystana zaliczka w kwocie 420,47zł zostanie pozwanemu zwrócona na podstawie zarządzenia z dnia 5 października 2016r.
(...)

1
(...)

2
(...)

Dnia(...).(...)