Sąd Okręgowy w Warszawie
III Wydział Cywilny
Sygnatura akt: III C 268/16
Data wyroku: 2016-06-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariusz Solka
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 189 k.p.c. art. 6 i art. 7 ustawy o własności lokali
Teza: Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej należy uznać za nieistniejącą, skoro została podjęta przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, przed wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu i w dacie gdy właścicielem całej nieruchomości był jeden właściciel, przy uwzględnieniu, iż do powstania odrębnej własności lokalu niezbędne jest ustanowienie tegoż prawa w formie aktu notarialnego a także konstytutywny wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Sygn. akt III C 268/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
dnia 16 czerwca 2016 rok
Sąd Okręgowy w Warszawie III Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Mariusz Solka

Protokolant

sekretarz sądowy Tamara Oktaba

po rozpoznaniu w dniu 16 czerwca 2016 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaG. C.iA. C.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)(...)przyAl. (...)wW.;
o ustalenie nieistnienia uchwał właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Wilanowska NOVA przyAl. (...)wW.z dnia 28 sierpnia 2014 roku;

orzeka:

1
stwierdza, iż uchwały właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Wilanowska NOVA przyAl. (...)wW.z dnia 28 sierpnia 2014 roku:

a
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na elewacji budynku przyAl. (...);

b
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przyAl. (...);

c
w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie robót budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych;

nie istnieją;

2
zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...)Wilanowska NOVA przyAl. (...)wW.solidarnie na rzecz powodówG. C.iA. C.,kwotę 1.714,00 (jeden tysiąc, siedemset czternaście) złotychkosztów procesu, w tymkwotę 1.080,00 (jeden tysiąc, osiemdziesiąt) złotychtytułem wynagrodzenia pełnomocnika.---

/-/ SSO Mariusz Solka
Sygn. akt IIC 268/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 09 marca 2016 roku powodowieG. C.iA. C.wnieśli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)(...)wW., o ustalenie nieistnienia uchwał właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej(...)
(...)(...)przyAl. (...)wW.z dnia 28 sierpnia 2014 roku:

a
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na elewacji budynku przyAl. (...);

b
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przyAl. (...);

c
w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie robót budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, iż zaskarżone uchwały nie istnieją bowiem zostały podjęte w dniu w którym nie istniała jeszcze Wspólnota Mieszkaniowa, której uchwały miały dotyczyć.
W odpowiedzi na pozew, pozwana uznała powództwo w całości a także potwierdziła podniesione w pozwie okoliczności faktyczne oraz przedstawioną argumentację prawną (k.63).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.

Budynek mieszkalny położony wW.przyAl. (...)został wybudowany przez dewelopera –spółkę (...) sp. z o.o.(...)sp. kom. wB.. W dniu 28 sierpnia 2014 roku dotychczasowy właściciel(...) sp. z o.o.(...)sp. kom. wB.(dalej także zwany jako właściciel albo Developer), zawarł pierwsza notarialną umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu. Był tolokal nr (...)zaś sprzedaż nastąpiła na rzeczZ.iA. P.(
    dowód: okoliczności niesporne, akt notarialny k. 9-32v).
. W dniu 28 sierpnia 2014 roku dotychczasowy(...) sp. z o.o.(...)sp. kom. wB., oraz nabywcylokalu mieszkalnego nr (...), podjęli w trybieart.23 ust.1 ustawy o własności lokalitrzy uchwały „właścicieli lokali” w budynku usytuowanym na terenie nieruchomości położonej wW.przyAl. (...)w przedmiocie:

a
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na elewacji budynku przyAl. (...);

b
w sprawie wyrażenia zgody na usytuowanie szyldów reklamowych na dachu budynku przyAl. (...);

c
w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie robót budowlanych i instalacyjnych w częściach wspólnych

(dowód: uchwały k. 33-35).
Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu wyodrębnionego i nabytego umową notarialną z dnia 28.08.2014 roku, na rzeczZ. P.iA. P., został złożony w Sądzie Rejonowym dla(...)M.w dniu 29 sierpnia 2014 roku, zaś wpis prawa nastąpił w dniu 17 września 2014 roku (dowód: wydruki z księgi wieczystej nieruchomości k. 44-45, 37-43).
Powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jako współwłaściciele na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiejlokalu nr (...)w budynku przyAl. (...)(dowód: wydruk z księgi wieczystej k. 36-37).
Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położona wW.przyAl. (...), działa pod nazwą Wspólnota Mieszkaniowa(...)(...)(...)wW.
    (dowód: potwierdzenie nadania NIP k. 46).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przytoczonych wyżej dokumentów lub ich odpisów i kopii, które uznał za wiarygodne- nie znajdując podstaw do kwestionowania ich prawdziwości biorąc pod uwagę fakt, że również strony niniejszego postępowania nie podważały ich wiarygodności, zaś stan faktyczny nie był w żadnym zakresie sporny pomiędzy stronami.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu w całości.
Zważywszy na fakt, iż uchwały których stwierdzenia nieistnienia domagają się powodowie zostały podjęte w trybieart. 23 ust.1 ustawy o własności lokali, a także z ich treści bezpośrednio wynika, iż podejmujący je właściciele lokali występowali jako właściciele tworzący Wspólnotę Mieszkaniową o której mowa wart. 6 ustawy o własności lokali, nie budzi wątpliwości, iż obecni właściciele poszczególnych samodzielnych lokali mieszkalnych, mogą domagać się stwierdzenia ich nieistnienia.
Jako podstawę powództwa wskazanoart. 189 k.p.c.Zgodnie z jego treścią powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Wskazać należy, że decydujący dla korzystania z formy powództwa o ustalenie prawa lub stosunku prawnego jest wyłącznie interes prawny powoda (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 grudnia 1968 r. III CZP 103/68). Interes prawny powoda jest przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie. Jednocześnie interes prawny musi istnieć obiektywnie, aby uzasadniać żądanie ustalenia prawa lub stosunku prawnego. Jego istnienia jednak nie można traktować jako jedynej przesłanki decydującej o uwzględnieniu powództwa o ustalenie. Jest on warunkiem umożliwiającym dalsze badanie w zakresie istnienia lub nieistnienia ustalonego prawa lub stosunku prawnego (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r., III CSK 123/07).
Żądanie stwierdzenia nieistnienia albo nieważności uchwały jest powództwem o ustalenie, które podlega rozpoznaniu na podstawieart. 189 k.p.c.Dodać również należy, że niezbędną przesłanką roszczenia o stwierdzenie nieważności uchwały oraz o ustalenie jej nieistnienia, jak w przypadku każdego powództwa opartego naart. 189 k.p.c., jest wykazanie interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia ustalającego. Interes prawny w rozumieniuart. 189 k.p.c.nie występuje jeśli strona może w inny sposób poszukiwać ochrony swoich praw (tak: Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 6 marca 2014 r., sygn. I ACa 856/13). W tym miejscu podkreślić należy, że prawo zaskarżania do sądu uchwał właścicieli lokali przysługuje w świetleart. 25 ust. 1u.w.l. właścicielom lokali, także właścicielom lokali niewyodrębnionych i współwłaścicielom lokali niewyodrębnionych (por. uchwała SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 43/05,Wspólnota 2005, nr (...), poz. 50).
Mając na względzie powyższe wskazać należy, że powodom którzy są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na przysługującą im wspólność małżeńskąlokalu mieszkalnego nr (...), przysługuje także legitymacja czynna do wystąpienia z niniejszym powództwem.
Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawieart. 189 k.p.c.zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum, braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia, inne rażące błędy w jej procedowaniu, które nie pozwalają na uznanie, iż doszło do podjęcia uchwały przez uprawniony czy też istniejący podmiot. Natomiast powództwo oparte naart. 25 ust. 1u.w.l. i ograniczone terminem określonym wart. 25 ust. 1au.w.l. zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu.Art. 189 k.p.c.nie przewiduje żadnych ograniczeń czasowych dla wytoczenia powództwa i może być ono wytoczone w dowolnym czasie. W przypadku zatem istnienia daleko idących wad w podjęciu uchwał przez Wspólnotę, prowadzącą do konotacji, iż nie mamy do czynienia z podjęciem uchwały przez Wspólnotę, brak jest jakichkolwiek podstaw do ograniczania prawa powodów w możliwości wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwał w oparciu oart.189 kpc. Zatem należy uznać, iż interes powodów w prawidłowym ukształtowaniu powództwa i możliwości jego wytoczenia należy uznać za niekwestionowany i słuszny.
W rozpatrywanej sprawie podkreślenia przede wszystkim wymaga, że pozwana wprost uznała powództwo, w sposób jednoznaczny potwierdzając okoliczności faktyczne opisane w pozwie oraz przedstawioną tam argumentację prawną (k.63).
W świetle orzecznictwa, uznanie powództwa jest aktem dyspozycyjności materialnej pozwanego, który za zasadne uznaje zarówno roszczenie powoda, jak i przyznaje uzasadniające je przytoczone przez powoda okoliczności faktyczne, a w konsekwencji godzi się na wydanie wyroku uwzględniającego żądanie pozwu (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.09.1983r., III CRN 188/03).
W ocenie sądu, uznanie powództwa przez pozwaną, należy uznać za skuteczne, nie jest ono bowiem sprzeczne z prawem lub z zasadami współżycia społecznego oraz nie zmierza do obejścia prawa, stosownie do treściart. 213 § 2 k.p.c.
Zgodzić się należy z powodami, iż zgodnie zart.6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własnosci chociażby jednego lokalu, ponieważ z tą chwilą można mówić o "ogóle właścicieli". Do tej chwili właścicielem budynku pozostaje podmiot, który go wybudował - w tym przypadku Deweloper. Stanowisko to jest jednolicie przyjmowane zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 14 lutego 2014 r. VI ACa 980/13 LEX nr 1469474; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lutego 2013 r.I (...)585/12, LEX nr 1282538).
Stosownie doart. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali- odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy; umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własnosci niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma zatem charakter konstytutywny, bo bez niego odrębna własność nie powstaje (E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 7, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa Komentarz, LEX, 2012). W uzasadnieniu uchwały z 21 maja 2002 r III CZP 29/02 LEX nr 53268 Sąd Najwyzszy potwierdził, iz „w obowiązującym stanie prawnym część wpisów do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że powstanie określonego prawa lub jego przejście na nabywcę uzależnione zostało od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przykładowo wskazać możnaart. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej".
W myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r oksięgach wieczystych (...)hipotece (Dz. U z 2013 r, poz. 707 ze zm) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złozenia wniosku o dokonanie wpisu. Zgodnie zart. 626(6) § 1 zd. 2 k.p.c.za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, na podstawie odrębnych przepisów, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego (art. 626 (4) k.p.c.). Na tym tle Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 października 2007 r. I ACa 756/07 (LEX nr 397510) orzekł, że czynności prawne właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych dotyczące zmiany zarządu nieruchomością - dokonane po złożeniu wniosku o wpis prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej do sądu wieczystoksięgowego, ale przed dokonaniem wpisu - których skuteczność była zawieszona, uzyskują po wpisie moc prawną wstecz.
Natomiast w niniejszej sprawie kwestionowane „uchwały" zostały podpisane w dniu 28 sierpnia 2014 r., tj. przed złożeniem wniosku o wpis prawa własności pierwszego lokalu wyodrębnionego na przedmiotowej nieruchomości. Z treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wynika jednoznacznie, żelokal nr (...)nabyty przezZ. P.iA. P., był pierwszym lokalem wyodrębnionym przez Dewelopera. Natomiast zarówno z treści tej księgi wieczystej, jak i księgi wieczystej prowadzonej dlalokalu nr (...)wynika, że wniosek o założenie tej księgi, jak również wniosek o wpis prawa własności na rzeczZ. P.iA. P.– został złożony w dniu 29 sierpnia 2014 roku o godz. 9.35.00, co jest okolicznością niesporną.
Stosownie doart. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali(przepisu powołanego w podstawie prawnej kwestionowanych „uchwał") podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd są uchwały właścicieli lokali. Zaskarżone „uchwały" zostały nazwane „uchwałami właścicieli lokali" - tymczasem w dacie ich podpisania w przedmiotowym budynku nie było wyodrębnionego żadnego lokalu - właścicielem całego budynku był Deweloper, nie istniała zatem w tym czasie wspólnota mieszkniowa, władna i uprawniona do podejmowania jakichkolwiek uchwał dotyczących nieruchomści wspólnej.
Wobec powyższego niewątpliwie kwestionowane „uchwały" z dnia 28.08.2014 roku należy uznać za nieistniejące, skoro zostały podjęte przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, przed wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu i w dacie, gdy właścicielem całej nieruchomości był jeden właściciel.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 i § 2 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia spraw. Ponieważ pozwana przegrała sprawę w całości, obowiązana jest zwrócić powodowi te koszty w takim samym stosunku /zasada odpowiedzialności za wynik procesu/.
Koszty poniesione przez stronę powodową, a podlegające zasądzeniu na jej rzecz od pozwanej - to opłata stosunkowa od pozwu w wysokości 600 złotych (po 200 złotych od każdej z uchwał), opłata za pełnomocnictwo w wysokości 34 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 1080 złotych ustalone w oparciu o § 8 ust.1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
Mając na względzie powyższe, Sąd orzekł jak w wyroku.---

/-/ SSO Mariusz Solka
Zarządzenia:

1
(...)

2
(...)

(...)

(...)
(...)
(...)

1

(...)

2

(...)

(...)
(...)
(...)
(...)
(...)
(...)

(...)
(...)
(...)(...)

(...)

(...)