Sąd Rejonowy w Zgierzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2476/15
Data wyroku: 2016-03-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Łakomska-Grzelak

Sygn. akt I C 2476/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 marca 2016 roku
Sąd Rejonowy w Zgierzu I Wydział Cywilny w następującym składzie :
Przewodniczący : Sędzia SR Joanna Łakomska - Grzelak
Protokolant : Sekr. Sąd. Aneta Fortuniak
po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2016 roku na rozprawie
sprawy z powództwaM. T.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąspółce komandytowo-akcyjnej z siedzibą wW.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza odM. T.na rzecz(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki (...)wW.kwotę 1.217 zł (jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 2476/15

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 14 sierpnia 2015 rokuM. T.wniosła o zasądzenie od(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowo - akcyjnej z siedzibą wW.kwoty 7.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powództwa wskazano,że dochodzone roszczenie związane jest z przedwstępną umową ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu, w ramach której powódka uiściła na rzecz pozwanej zaliczkęw kwocie 7.000 złotych. Mimo wywiązania się przez powódkę z zobowiązań wynikającychz umowy przedwstępnej, pozwana nie dostarczyła oświadczenia wierzyciela hipotecznego,w którym wyrażałby on zgodę na odłączenie od obciążonej hipotecznie nieruchomości pozwanej części stanowiącej przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży, powódka nie otrzymała kredytu, a w konsekwencji nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej(pozew – k. 3 – 4 v., pismo precyzujące stronę pozwaną – k. 22).
W dniu 16 października 2015 roku Sąd wydał przeciwko pozwanej Spółce nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu(nakaz zapłaty – k. 24).
W dniu 13 listopada 2015 roku pozwana wniosła skuteczny sprzeciwod przedmiotowego nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki, kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana podniosła, że wbrew twierdzeniom powódki, to strona powodowa, a nie pozwana,nie dotrzymała warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej. Wskazała ona, że zgodniez pkt(...)umowy z dnia(...)roku uzyskała od(...)promesęna odłączenie części nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, o której mowaw powołanym zapisie. Zdaniem strony pozwanej powodem, dla którego przyrzeczona umowa nie doszła do skutku, była okoliczność, iż powódka nie posiadała zdolności kredytowej lub zrezygnowała z zamiaru nabycia przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do samego żądania zwrotu zaliczki, pozwana podkreśliła, że w treści umowy strony zmodyfikowały znaczenie pojęcia „zaliczka”, uzależniając jej zwrot od przedstawienia przez powódkę,co najmniej dwóch zaświadczeń z banku, które potwierdzałyby niemożność uzyskania przez nią kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Powódka nie spełniła tego warunku, mimo przedłużenia terminu do zawarcia umowy do dnia 10 lipca 2015 roku, tym samym jej roszczenie należy uznać za bezzasadne

    (sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 27 – 32).
W odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa podtrzymała swoje stanowiskow sprawie, podkreślając, że dla oceny zasadności zwrotu zaliczki nie ma znaczenia z jakiego powodu nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy – podlega ona zwrotowi w każdej sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia tej umowy(odpowiedź na sprzeciw – k.51 – 52).
Na ostatnim terminie rozprawy w dniu 30 marca 2016 roku strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie. Pełnomocnik powódki podniósł ponadto, że powódka działała jako konsument, a strona pozwana, jako profesjonalista, wprowadziła powódkę w błąd co do warunków zwrotu zaliczki(protokół rozprawy z dnia 30 marca 2016 roku – k. 69 – 69 v.).

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje
W dniu 30 marca 2015 rokuM. T.zawarła z(...)K.Spółkaz ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytowo – akcyjną z siedzibą wW.,w formie aktu notarialnego (sporządzonego przed notariuszemG. G., Rep. A nr(...)), przedwstępną umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własnościlokalu mieszkalnego nr (...)w budynku znajdującym się na nieruchomości położonej wŁ.przyul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadziksięgę wieczystą nr (...). W pkt III umowy pozwana Spółka zobowiązała się przedstawić do przyrzeczonej umowy ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu aktualne na dzień zawarcia tej umowy oświadczenie wierzyciela hipotecznego, z którego wynikać będzie wysokość wierzytelności przypadającychna przedmiotowy lokal mieszkalny, zabezpieczonych wskazanymi w umowie hipotekami, numer rachunku bankowego wierzyciela, na który ma zostać dokonana zapłata oraz promesę wydania przez wierzyciela hipotecznego zgody na odłączenie części nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, po całkowitej spłacie kwot wierzytelności przypadających na ten lokal, a także inne niezbędne dokumenty. W pkt(...)1 strony zobowiązały się ustanowić odrębną własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z pkt(...)2 pozwana Spółka zobowiązała się sprzedać powódce tenże lokal wraz ze związanym z nim udziałemw nieruchomości wspólnej za cenę 123.000 złotych, a powódka zobowiązała się go kupić. Termin, w jakim najpóźniej strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną został określonyw pkt V umowy na 15 maja 2015 roku. W pkt(...)1 aktu notarialnego,M. T.zobowiązała się zapłacić Spółce zaliczkę w kwocie 7.000 złotych w terminie do dnia
(...)roku, która to zaliczka została przez nią uiszczona. Pozostałą kwotę,tj. 116.000 złotych powódka miała zapłacić za zgodą Spółki na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, przed zawarciem umowy przyrzeczonej ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokalu lub najpóźniej w terminie siedmiu dni od jej zawarcia, ze środków pochodzących z kredytu. W pkt(...)2 strony uzgodniły, że w przypadku nie uzyskania przez powódkę kredytu bankowego na kupno przedmiotowego lokalu mieszkalnego, co zostanie udokumentowane stosownymi zaświadczeniami z co najmniej dwóch banków, zobowiązują się rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży, a zaliczka w kwocie 7.000 złotych podlegać będzie zwrotowi w pełnej wysokości. W takim wypadku Spółka zobowiązała się, zgodnie z umową, zwrócićM. T.sporną zaliczkę przelewem na jej rachunek bankowy, w dniu rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży

    (uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v.).
Powódka miała wpływ na ukształtowanie treści powołanej umowy z dnia 30 marca 2015 roku, biorąc aktywnie udział w negocjacjach m.in. co do uznania kwoty 7.000 złotych za zaliczkę, a nie zadatek, jak zwykła umawiać się strona pozwana, oraz co do konieczności przedłożenia pozwanemu zaświadczeń o braku zgody na udzielenie kredytu, o których mowa w pkt(...)2 umowy, z dwóch banków, a nie trzech, jak pierwotnie proponowała pozwana Spółka(zeznania powódki – k. 69 – 69 v.. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych, zeznania świadkaM. F.– k. 64 v. - 65).
Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest hipotekami umownymi na rzecz(...)Banku Spółdzielczego wP.(działającego także podfirmą (...)), na łączną kwotę 18.037.500 złotych(bezsporne, nadto uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v.).
Powódka przed podpisaniem przedmiotowego aktu notarialnego miała świadomość,iż nieruchomość, na której znajduje się lokal, który miała zamiar kupić, jest obciążoną hipoteką. Informował ją o tymM. F., pracownikfirmy (...) s.c., zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, która współpracuje na podstawie umowyz pozwaną Spółką, nadto okoliczność ta była wskazana w treści aktu notarialnego z dnia30 marca 2015 roku. Był to jeden z powodów, dla których zależało jej na wskazaniu w umowie, że uiszczona przez nią kwota stanowi zaliczkę nie zadatek. Była wówczas przekonana, że zadatek zawsze jest bezzwrotny, niezależnie do przyczyn niezwarcia umowy(zeznania świadkaM. F.– k. 64 v. – 65, uwierzytelniona kserokopia aktu notarialnego – k. 8 – 12 v. zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych).
W dniu 26 marca 2015 rokuBank (...) S.A.udzielił powódce promesy mieszkaniowego kredytu budowlano – hipotecznego nr(...)(...)r.z przeznaczeniem na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wysokości12.7995 złotych, uzależniając udzielenie kredytu od przedstawienia przezM. T., nie później niż w terminie miesiąca od dnia wystawienia promesy dokumentów określonychw załączniku do promesy, pozytywnej weryfikacji dokumentów złożonych przy wnioskuo udzielenie kredytu oraz spełnienia wymogów Banku, dotyczących udzielenia kredytu, zawartych w Regulaminie „Mieszkaniowy kredyt hipoteczny dla osób fizycznych”. W promesie wskazano, że obowiązuje ona do dnia 25 maja 2015 roku(uwierzytelniona kserokopia promesybanku (...) S.A.– k. 13).
Wśród wymagańBanku (...) S.A., od których uzależniał on przyznanie kredytu, znajdował się m.in. wymóg aby(...), będący wierzycielem hipotecznym pozwanego, dokonał odłączenia części przedmiotowej nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, stanowiącej lokal, który chciała kupić powódka przed spłatą części wierzytelności obciążającej tenże lokal(bezsporne, nadto zeznania świadkaB. D.– k. 64 – 64 v.).
W dniu 2 kwietnia 2015 roku(...)((...)Bank Spółdzielczy z siedzibąwP.) udzielił pozwanej Spółce promesy wydania zgody na odłączenie części przedmiotowej nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, stanowiącej przedmiotowylokal mieszkalny nr (...), położony w budynku przyul. (...)wŁ.wraz z komórką lokatorską po spełnieniu łącznie dwóch warunków: wpłaty kwoty co najmniej 123.000 złotych na wskazany rachunek bankowy oraz wpłaty kwoty 300 złotych tytułem opłaty za wydanie zgody na bezciężarowe odłączenielokalu nr (...). W promesie wskazano, iż dotyczy ona lokalu nabywanego przezM. T.i że jest ona ważna do dnia 30 czerwca 2015 roku pod warunkiem spełnienia warunków promesy w całości(uwierzytelniona kserokopia promesy udzielonej przez neoBank – k. 42).
Wobec treści promesy wystawionej przez neoBank, która nie przewidywała możliwości wykreślenia hipoteki przed jej spłatą,Bank (...) S.A.odmówił przyznania powódce kredytu. Decyzja ta została przekazanaB. D.. Powódka została poinformowana przez bank o powodach odmowy, dopiero w odpowiedzi na jej pismo z dnia 22 czerwca 2015 roku(zeznania świadkaA. W.– k. 64, kserokopia pismabanku (...) S.A.skierowanego do powódki – k. 14).
Powódka kontaktowała się z przedstawicielem pozwanej –R. K., jedynie za pośrednictwem(...) s.c., będącej pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości,z którą pozwana Spółka miała podpisana umowę pośrednictwa. Główną osobą, z którą kontaktowała się powódka byłB. D.. To on również reprezentował wobec powódkibank (...) S.A.orazBank (...) S.A., załatwiając zaM. T.formalności związane z uzyskaniem kredytu. Nie był on przy tym formalnie umocowany do działania w imieniu powódki, powódka nie podpisała także z(...) s.c.żadnej umowy, uprawniającejA.do pośrednictwa w kontaktach z pozwaną Spółką. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi pomiędzy powódką, a pośrednikiem, pozwana Spółka dostarczyć miała niezbędne dokumenty, wskazane w przedmiotowej umowie, pośrednikowi. Wśród dokumentów tych była promesa, o której mowa w pkt III aktu notarialnego z dnia 30 marca 2015 roku. Promesa ta, wystawiona przez(...)w dniu 2 kwietnia 2015 roku, została doręczona pośrednikowi przez pozwaną Spółkę kilka dni po jej wydaniu. Następnie została ona złożona przezB. D.dobanku (...) S.A.orazBank (...), w związku ze staraniami powódki o uzyskanie kredytu na zakup mieszkania w tychże bankach(zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych, zeznania przedstawiciela pozwanejR. K.– k. 69 v. w zw. z k. 63 – 63 v. wyjaśnień informacyjnych, zeznania świadkaB. D.– k. 64 – 64 v.).
Poza promesą(...)o treści żądanej przezBank (...) S.A., pozwana Spółka dostarczyłaB. D.wszelkie dokumenty niezbędne do otrzymania przez powódkę kredytu(zeznania świadkaB. D.– k. 64 – 64 v.).
Powódka nie dochowała ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, określonej w akcie notarialnym z dnia 30 marca 2015 roku(bezsporne).
Powódka miała możliwość uzyskania kredytu wBanku (...), jednak ostatecznie, z uwagi na warunki udzielenia tego kredytu, w szczególności wobec żądania wyższego wkładu własnego powódki, podjęła decyzję, że z niego rezygnuje. Nie otrzymała z tego Banku zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu(zeznania świadkaB. D., zeznania świadkaM. F.– k. 64 v. – 65, zeznania powódki – k. 69 – 69 v. w zw. z k. 62 – 63 wyjaśnień informacyjnych).
W dniu 25 maja 2015 roku pozwany przedłużył termin do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu, do dnia 15 czerwca 2015 roku(uwierzytelniona kserokopia oświadczenia pozwanego z dnia 25 maja 2015 roku – k. 43).
Pismem z dnia 29 czerwca 2015 roku, pozwana Spółka wyznaczyła ostateczny termin dla zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 10 lipca 2015 roku, wskazując miejsce i czas jej zawarcia, informując, iż w przypadku nie stawienia się powódki w wyznaczonym terminie, wpłacona przez nią zaliczka przejdzie na własność Spółki. Informacja ta została przekazana firmie współpracującej z pozwaną– (...) s.c., na adres e – mailowyM. F., pracownika tejże spółki cywilnej.M. F., przekazał ją następnieM. T.(uwierzytelniona kserokopia oświadczenia pozwanego z dnia 29 czerwca 2015 roku – k. 44, wydruk ze skrzynki pocztowej e – mail – k. 45, zeznania świadkaM. F.– k. 64 v. - 65).
M. T.nie podejmowała z pozwanym negocjacji dotyczących uznaniaza wystarczające dla zwrotu spornej zaliczki przedstawienia odmowy udzielenia kredytu tylko z jednego banku. Nie podejmowała także prób uzyskania zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu wystawionego przez inny bank niż(...) S.A(bezsporne).
Pismem z dnia 24 czerwca 2015 roku powódka wystosowała do(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą wW.ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty, żądając w związku z niedojściem do skutku przedmiotowej umowy przyrzeczonej, zwrotu na jej rzecz kwoty 7.000 złotych, stanowiącej zaliczkę na poczet ceny nieruchomości, w terminie do dnia 3 lipca 2015 roku(uwierzytelniona kserokopia ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty z dnia 24 czerwca 2015 roku oraz potwierdzenia jego nadania – k. 15 – 16).
Przyrzeczona umowa określona w akcie notarialnym z dnia 30 marca 2015 roku dotychczas nie została zawarta przez strony pomimo dalszej dostępności lokalu mającego być jej przedmiotem(bezsporne).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych dowodów, które uznałza wiarygodne. Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki, na okoliczność tego, iż nie mogła zawrzeć umowy kredytu zBankiem (...), z uwagi na przeterminowanie promesy wystawionej przez wierzyciela hipotecznego –(...). Zeznania te pozostająw sprzeczności z pozostałym, zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Przede wszystkim wskazać należy, że przedmiotowa promesa została wystawiona w dniu 2 kwietnia 2015 roku z terminem ważności do 30 czerwca 2015 roku. Powódka wskazała, że starała się o kredyt w innym banku niż(...) S.A.dopiero po uzyskaniu odmowy i po upływie terminu z aktu notarialnego, tj. po 15 maja 2015 roku. Ponadto wskazała, że otrzymała zgodę na udzielenie kredytu, a jedyną przeszkodą do jego zawarcia była przeterminowana promesa(...). Mając jednak na uwadze, że w dniu 24 czerwca 2015 roku powódka zrezygnowała ostatecznie z zawarcia umowy zgodnie z treścią aktu notarialnego z 30 marca 2015 roku(o czym świadczy skierowanie do pozwanej poprzez profesjonalnego pełnomocnika przedsądowego wezwania do zwrotu zaliczki), uznać należy, że zgodaBanku (...)na udzielenie kredytu miała miejsce pomiędzy 15 maja 2015 roku, a 24 czerwca 2015 roku, a zatem w dacie, w której przedmiotowa promesa cały czas była aktualna.
Sąd nie dał wiary zeznaniom powódki także na okoliczność tego, że zawarty w akcie notarialnym z dnia(...)roku zapis pkt(...)2 dotyczyć miał tylko i wyłącznie odmowy udzielenia powódce kredytu przez dwa banki z powodu braku zdolności kredytowej powódki i takie właśnie wyjaśnienie przedmiotowego zapisu przedstawił jej notariusz oraz przedstawiciel reprezentujący pozwaną Spółkę. Zeznania te nie znalazły potwierdzenia w pozostałych zeznaniach złożonych w sprawie, nadto pozostają w sprzeczności z treścią powołanego aktu notarialnego. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw, aby uznać, że zapis ten, którego istnienia bezspornie powódka miała pełną świadomość w treści aktu, określający warunek zwrotu spornej zaliczki, strony w momencie podpisywania aktu rozumiały tak, jak na to wskazuje obecnie powódka. Podkreślić należy przy tym, że przedmiotowa umowa została zawarta w sposób szczegółowy, dokładnie opisując prawa i obowiązki jej stron, tym samym dodatkowy warunek dotyczący treści zaświadczeń bankowych o braku zgody na udzielenie kredytu, mając na uwadze zasady doświadczenia życiowego, bez wątpienia znalazłby się w treści umowy. Skoro powódka zeznała, że to na jej prośbę pozwana Spółka zrezygnowała z zaświadczeń z trzech banków to niewątpliwie zgodziłaby się na zawężenie warunku zwrotu zaliczki do odmowy uzyskania kredytu spowodowanej wyłącznie brakiem zdolności kredytowej powódki. Nadto, w toku zeznań, powódka wskazała, że zwróciła się dobanku (...)z pytaniem o procedurę uzyskania zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu, jednak zrezygnowała ze starania się o to zaświadczenie, z uwagi na upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zeznania te pokazują, że powódka w istocie miała pełną świadomość potrzeby uzyskania zaświadczeń o odmowie udzielenia kredytu z dwóch różnych banków, a zaniechała dopełnienia warunku umowy z sobie tylko znanych przyczyn.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje
W rozpatrywanej sprawie strona powodowa oparła swoje roszczenie na podstawieart. 410 § 2 k.c.wychodząc z założenia, że uiszczona przez powódkę zaliczka podlega zwrotowi, z uwagi na nie osiągnięcie zamierzonego celu świadczenia zaliczki. Przepisart. 410 § 2 k.c.stanowi, iż świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie byłw ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Do świadczeń nienależnych stosuje się natomiast przepisy regulujące instytucję bezpodstawnego wzbogacenia, w szczególnościart. 405 k.c.w myśl, którego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Pełnomocnik powódki powołał się ponadto na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 roku (sygn. akt II CK 116/03, Lex nr 453645). W sentencji powołanego orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, że „w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki”.
Pełnomocnik powódki pominął przy tym kwestię okoliczności faktycznych, w których wskazane orzeczenie Sądu Najwyższego zapadło i oczywistych różnic pomiędzy tym stanem faktycznym, a sytuacją stron niniejszego postępowania. W szczególności pomija on w swoich rozważaniach znaczenie odmiennego uregulowania przez strony kwestii związanych ze sporną zaliczką, niż wynikać by to mogło z powołanego przez niego orzeczenia. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika wszak, iż to z inicjatywy powódki dokonano zmian w przedmiotowej umowie z dnia 30 marca 2015 roku, poprzez zastąpienie zadatku zaliczką. Jednocześnie za wiedzą i zgodą powódki został wprowadzony do umowy warunek, pod jakim mogłoby dojść do zwrotu zaliczki. Powódka wynegocjowała przy tym, aby do spełnienia warunku wystarczające było złożenie przez nią zaświadczeń co do odmowy udzielenia jej kredytu z dwóch, a nie z trzech banków.
Instytucję zadatku regulujeart. 394 k.c., który stanowi w§ 1, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli samago dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie,w wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku (sygn. akt VI ACa 296/08, Lex nr 1120245) nazwanie zadatku nazwą, świadczącą za uiszczeniem z góry pewnej kwoty na poczet wykonania umowy („zaliczka”), powoduje uznanie „prima facie”, że zawiera ono „odmienne zastrzeżenie umowne” w rozumieniuart. 394 § 1 k.c..
W niniejszej sprawie bezspornym było, że strony uzgodniły, iż kwota 7.000 złotych wpłacona na rzecz pozwanej przez powódkę ma charakter zaliczki, nie tylko z uwagi na sformułowania zawarte w przedmiotowym akcie notarialnym, lecz również na zgodną wolę stron, by zastąpić zadatek zaliczką. Rezygnując z instytucji zadatku strony ograniczyły prawoM. T.do uzyskania zwrotu zaliczki wprowadzając szczególny warunek, umożliwiający jej zwrot na rzecz powódki. Warunek ten został wyraźnie sformułowany w pkt(...)2 powołanej umowy poprzez wskazanie, że strony „w przypadku nie uzyskania przezM. T.kredytu bankowego na kupno przedmiotowego lokalu, co zostanie udokumentowane stosownymi zaświadczeniami z co najmniej dwóch banków, zobowiązują się rozwiązać niniejszą umowę przedwstępną sprzedaży, a zaliczka w kwocie 7.000 złotych podlega zwrotowi w pełnej wysokości”. Wbrew stanowisku pełnomocnika powódki zawarcie takiego warunku zwrotu zaliczki nie sprzeciwia się jej istocie, przeciwnie znajduje umocowanie w zasadzie swobody umów. Skoro przy zastosowaniu zadatku strony umowy mogą odmiennie od reguły kodeksowej ustalić zasady jego rozliczenia w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej, to tym bardziej nie ma żadnych przeszkód aby zasady takie strony ustaliły odnośnie zaliczki.
Pełnomocnik powódki uzasadniając jej stanowisko procesowe popada przy tym w wewnętrzną sprzeczność. Z jednej strony kwestionuje możliwość zastrzeżenia jakichkolwiek warunków zwrotu zaliczki mającej zawsze podlegać zwrotowi w razie braku realizacji umowy przedwstępnej jako świadczenie nienależne, a z drugiej podnosi, iż znaczenie zapisu umownego, warunkującego zwrot powódce wpłaconej przez nią zaliczki, należy rozumieć w taki sposób, iż chodzi jedynie o zaświadczenia bankowe o odmowie udzielenia kredytu z uwagi na brak zdolności kredytowej powódki, a dalej podkreśla jeszcze, że do zawarcia umowy doszło z powodu okoliczności mających jego zdaniem obciążać stronę pozwaną.
Jak już wskazano brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia proponowanego rozumienia spornego warunku. Jego literalne brzmienie, z którym powódka przed podpisaniem aktu notarialnego zapoznała się, co więcej – brała udział w jego ustalaniu, jest jednoznaczne i nie pozostawia wątpliwości, że chodzi o jakikolwiek powód odmowy udzielenia kredytu przez bank. Zarzut powódki jest tym bardziej bezzasadny, że klauzula dotycząca warunku, pod którym może dojść do zwrotu zaliczki, znajdująca się w przedmiotowym akcie notarialnym, jest szersza, a tym samym korzystniejsza dla powódki, niż rozumienie proponowane przez powódkę. Obejmuje bowiem swym zasięgiem wszystkie przyczyny nie otrzymania kredytu, także te, które leżą po stronie pozwanej Spółki. Właśnie takie brzmienie warunku zwrotu zaliczki pozwalało powódce na jej odzyskanie ze względu na brak promesy zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego przed dokonaniem spłaty przypadającej na przedmiotowy lokal części wierzytelności. Powódka zaniedbała własne interesy rezygnując z uzyskania stosownych zaświadczeń i przedstawienia ich pozwanej Spółce.
Wskazać także należy, iż brak jest podstaw do uznania, że niemożność uzyskania kredytu przez powódkę, wynikała z niewywiązania się przez pozwaną z obowiązku dostarczenia promesy wierzyciela hipotecznego zawierającej zgodę na odłączenie od obciążonej hipotecznie nieruchomości pozwanej części stanowiącej przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży, skoro w(...)kredyt mogła uzyskać na posiadanej, a jedynie uaktualnionej promesie. Jednocześnie z treści aktu notarialnego wynika, iż promesa, która dostarczyć miała Spółka zawierać będzie warunek w postaci spłaty części wierzytelności przypadającej na przedmiotowy lokal przed zwolnieniem lokalu z hipoteki. Promesa o takiej treści, została też wystawiona przez wierzyciela hipotecznego pozwanej –(...). Powódka podnosiła wprawdzie, że nie dostała przedmiotowej promesy, jednak z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego wynika, iż promesa taka została wystawiona oraz doręczonaB. D., z którym powódka miała – na co sama wskazała – nieformalną umowę, iż wszystkie dokumenty związane ze sprawą mają być dostarczane właśnie jemu, a następnie przekazywane dobanku (...) S.A., a później także doBanku (...), z którymi współpracowałB. D.. Podkreślenia wymaga, że powódka nie podejmowała żadnego bezpośredniego kontaktu z pozwaną Spółką, nawet wówczas, gdy realizacja umowy z dnia 30 marca 2015 roku zaczęła sprawiać problemy. W szczególności nie zwróciła się do pozwanej w celu rozwiania wątpliwości (jeżeli takowe faktycznie istniały), co do znaczenia zapisu warunkującego zwrot spornej zaliczki. Niezależnie od powyższego, podkreślenia wymaga, iż w niniejszej sprawie, dla oceny zasadności roszczenia powódki, bez znaczenia pozostaje okoliczność po czyjej stronie spoczywa odpowiedzialność za nie zawarcie przedmiotowej umowy przyrzeczonej, z uwagi na to, iż dochodzona kwota nie miała charakteru zadatku, lecz zaliczki, której warunek zwrotu został w drodze regulacji umownej jednoznacznie określony przez strony.
Odnosząc się do zarzutu pełnomocnika powoda, iż powódka jako konsument, została wprowadzona w błąd co do warunków zwroty zaliczki przez pozwaną, występującą jako profesjonalista Sąd uznał, iż zarzut ten jest bezzasadny. Po pierwsze podkreślenia wymaga, że powódka miała bezpośredni wpływ na kształtowanie postanowień przedmiotowej umowy z dnia 30 marca 2015 roku. Wszak to na jej prośbę wprowadzono do umowy zapis dotyczący zaliczki, w miejsce zadatku i to powódka wynegocjowała obniżenie wymagań do uzyskania zaświadczeń z dwóch banków w miejsce żądanych trzech. Strona powodowa nie wykazała także, aby powódka znajdowała się w sytuacji przymusowej, którą pozwana Spółka wykorzystała, zawierając z nią przedmiotową umowę. Zakup lokalu to nie kupno leków czy żywności, a przy obecnym stanie rynku powódka miała możliwość „przebierania” w ofertach zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku nieruchomości, co słusznie podniósł pełnomocnik pozwanej. Także wysokość wpłaconej przez powódkę zaliczki nie budzi wątpliwości Sądu, co do jej zgodności z naturą zobowiązania przedwstępnego, mając na uwadze cenę lokalu, który powódka zamierzała nabyć. Brak jest także podstaw do zakwalifikowania spornego zapisu umowy dotyczącego warunków zwrotu zaliczki, jako klauzuli abuzywnej.Art. 3851§ 1stanowi bowiem, że postanowienia umowy zawieranejz konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawai obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowanew sposób jednoznaczny. W § 3 powołanego przepisu wskazano, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętychz wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W oparciu o powołany przepis, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 1 kwietnia 2014 roku w sprawie pod sygn. akt XVII AmC 8750/12, wskazał,że stosownie do treściart. 3851§ 1 k.c.dla uznania określonego postanowienia umownegoza niedozwolone, musi ono spełniać cztery przesłanki: postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron. W świetle powyższego, uznać należy, że sporny zapis nie spełnia przesłanek uznania go za klauzulę abuzywną. Przede wszystkim przedmiotowa umowa z dnia 30 marca 2015 roku nie była sporządzona na wzorcu umownym, a powódka miała istotny wpływ na ukształtowanie jej postanowień,w szczególności co do kwestii zaliczki, która została uregulowana w sposób wskazany w umowie w wyniku negocjacji powódki.
Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał powództwo za bezzasadne i oddalił jew punkcie 1 wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., zasądzając na rzecz pozwanej kwotę 1.217 złotych, na którą składa się 1.200 złotych wynagrodzenia pełnomocnika powoda, będącego radcą prawnym (§ 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U.2013.490 j.t. - mającego zastosowanie wobec wszczęcia postępowania przed 1 stycznia 2016 roku) oraz 17 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
Zarządzenie: odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.