Sąd Okręgowy w Warszawie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 3388/15
Data wyroku: 2016-07-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Monika Wasilewska, Magdalena Majewska, Bogusława Jarmołowicz-Łochańska
Słowa kluczowe: Lokal, Najem
Podstawa prawna: art. 11 art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

Sygn. aktV Ca 3388/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lipca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Bogusława Jarmołowicz-Łochańska (spr.)

Sędziowie:

SO Magdalena Majewska
SR del. Monika Wasilewska

Protokolant:

sekr. sądowy Marta Czeberkus

po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2016 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)W.
przeciwkoM. M. (1)
o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie

z dnia 6 lipca 2015 r., sygn. akt XVI C 69/15

1
oddala apelację,

2
zasądza odM. M. (1)na rzecz(...)W.kwotę 60 (sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej.

V Ca 3388/15

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 6lipca 2015r. Sąd Rejonowy rozwiązał stosunek najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyulicy (...)i nakazałM. M. (2), opuszczenie, opróżnienie i wydanie tego lokalu, orzekł ,że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego; zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 416 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd Rejonowy ustalił ,że przedmiotowy lokal stanowi własność powoda, ,a pozwanemu od 04.09.1990r. przysługuje do niego prawo najmu . Od 1990r. pozwany zamieszkuje natomiast wG., ma tam meldunek czasowy do 2020r.
W 1990r. pozwany został burmistrzemG.i pełnił te funkcje przez 25 lat do 2014r. Od 2015r. nie jest już burmistrzem , nie pracuje zawodowo , jest na zwolnieniu lekarskim. WG.mieszka jego żona, która tam pracuje zawodowo.
Pozwany z żoną jest współwłaścicielem nieruchomości o pow. 93m kw, w której pracując wG.zamieszkiwał. Jest także współwłaścicielem nieruchomości rolnej o pow. 30ha. Wartość jednego hektara gruntu kształtuje się od(...)do(...). Na koncie bankowym pozwany ma zgromadzone 13.000zł.
Sąd Rejonowy ustalił również , iż pozwany ma 4 synów , z których jeden mieszka w Irlandii, jeden wW., a dwóch wO..
Pismem z dnia 24 kwietnia 2014r. powód poinformował pozwanego o fakcie wykwaterowania lokatorów z budynku przyulicy (...)z uwagi na zły stan techniczny budynku, a w związku z tym ,że pozwany jest współwłaścicielem innych nieruchomości i ma możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poza zasobem komunalnym wniósł o zawarcie porozumienia w przedmiocie rozwiązania i opróżnienia przedmiotu najmu. W piśmie tym podniósł także, że racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym nie pozwala na zaakceptowanie sytuacji posiadania przez najemcę tytułu prawnego do dwóch nieruchomości. Podał , że w(...)W.więcej osób oczekuje na lokale komunalne niż wynosi zasób mieszkaniowy powoda. Pismo to wysłane na znane powodowi adresy pozwanego pozostały bez odpowiedzi.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo. Wskazał ,że roszczenie zostało oparte na podstawieart.11ust.10 ustawy o ochronie praw lokatorów, a obowiązkiem strony było zatem wykazanie ,zaistnienia ważnych przyczyn w rozumieniu tego przepisu. Strona powodowa obowiązkowi powyższemu sprostała i wykazała ich zaistnienie. Takim ważnym powodem zdaniem sądu jest okoliczność , że z jednej strony lokal jest potrzebny powodowi na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców, a z drugiej strony lokal nie jest niezbędny najemcy do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych albowiem może on je zaspokoić poza zasobem gminy. Pozwany jest bowiem właścicielem domu i nieruchomości rolnych o wartości 450-540.000zł .
Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany , zaskarżył wyrok w całości zarzucając mu:
1.błąd w ustaleniach faktycznych polegający na niewłaściwym przyjęciu , że pozwany nie odpowiedział na stanowisko powódki podczas, gdy z załączników do pozwu wynika ,że stanowisko pozwanego było znane już w 2013r.,
2.nierozpoznanie istoty sprawy przez nierozpoznanie wniosku o przyznanie lokalu zamiennego,
2.naruszenie przepisów postępowania :art.233k.p.c.,
3.naruszenie prawa materialnego art.11ust.10 ustawy poprzez błędną jego wykładnię, pominiecie , że ważne przyczyny muszą być inne aniżeli wyrażone w art.11ust.2. niewłaściwym ustaleniu , że istnieją ważne przyczyny.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Apelacja nie była uzasadniona i została oddalona na podstawie art. 385k.p.c..
Sąd Okręgowy w zdecydowanej części podziela zarówno ustalenia faktyczne jako prawidłowo osadzone w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym jak i dokonaną na ich podstawie ocenę prawną i na podstawieart. 382 k.p.c.przyjmuje za własne.
W pierwszej kolejności należy się odnieść do zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych stwierdzając, że zarzut ten jest nieuprawniony. Sąd Rejonowy bowiem ustalając san faktyczny w sprawie odniósł się do pisma powoda z dnia 24kwietnia 2014r., a nie do wcześniejszej korespondencji, albowiem to właśnie pismo stanowiło zaproszenie do zawarcia porozumienia w sprawie rozwiązania stosunku najmu. A pismo to, co wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wysłane na adres tymczasowego meldunku pozwanego i adres jego zakładu pracy pozostało bez odpowiedzi.
Także zarzut nierozpoznania istoty sprawy nie zasługuje na uwzględnienie przez nierozpoznanie z ostrożności procesowej wniosku o przyznanie lokalu zamiennego.
Zgodnie zart. 386.§ 4.k.p.c.poza wypadkami określonymi w § 2 i 3 sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania tylko w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.
Pojęcie nierozpoznania istoty sprawy interpretowane jest zatem jako wadliwość rozstrzygnięcia polegająca na wydaniu przez sąd pierwszej instancji orzeczenia, które nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, bądź na zaniechaniu zbadania materialnej podstawy żądania albo merytorycznych zarzutów strony z powodu bezpodstawnego przyjęcia, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie. Przesłanką taką jest m.in. błędne założenie przez sąd, że twierdzenia strony zostały objęte prekluzją procesową (postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2015-10-29, I CZ 92/15). W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy nie dopatrzył się wadliwości o wspomnianym charakterze zwłaszcza, że przedmiotowe powództwo zostało oparte na przepisie normyart. 11ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie na normie art. 10 ust. 4 tej ustawy czy normieart. 11ust. 2 pkt.2wskazanej ustawy. Sąd Rejonowy nie miał zatem obowiązku rozstrzygać o prawie do lokalu zamiennego.
W niniejszej sprawie podstawę wypowiedzenia stanowiła norma art. 11ust. 10 w/w ustawy. Zgodnie z nią z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jako ważną przyczynę powód wskazał posiadanie przez pozwanego dwóch nieruchomości, w tym jednej dużej rolnej o powierzchni 30 ha, położonej w województwie(...), której wartość oscyluje od 400 do 500 tys. złotych i nieruchomości mieszkalnej podG.wskazując, że w tej drugiej pozwany zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe poza spornym lokalem. Z drugiej strony powód uzasadnił wniosek koniecznością, zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy , którzy oczekują na przydział lokali komunalnych, a których liczba jest zdecydowanie mniejsza niż liczba lokali pozostających w dyspozycji powoda.
Pozwany natomiast zakwestionował istnienie ważnych przyczyn ,w kolizji stawiając swój interes jako najemcy i twierdząc , że wskazane przyczyny muszą przegrać w kolizji z jego prawami jako najemcy. Wskazał ,że jego zamieszkiwanie miało charakter tymczasowy i związane było z wykonywaniem funkcji publicznych, a on sam mimo zamieszkiwania wG.od ponad 25 lat, nigdy nie zerwał więzi z przedmiotowym lokale, płacił za niego wszystkie należności i korzystał z niego. Nadto potrzebę posiadania lokalu uzasadnił również koniecznością powrotu doW.w związku z koniecznością szukania nowej pracy.
Oceniając prawidłowość orzeczenia Sądu, w kontekście stanowisk stron należy mieć na uwadze , że pojęcie "ważnych przyczyn", o których mowa w art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że przepis ten pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu - z jednej strony - zasady ochrony własności i - z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 listopada 2012 r.I ACa 926/12,LEX nr 1289472).
W stanie faktycznym sprawy konfrontując te sprzeczne ze sobą interesy w ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy słusznie przyjął , iż posiadanie przez najemcę innych nieruchomości, z których, w jednej przez cały czas mieszka, nawet oddalonej o około 300km od lokalu najmowanego, może stanowić ważną przyczynę, dla której właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, w szczególności gdy dotyczy to najemcy lokalu pozostającego w mieszkaniowym zasobie gminy, których ceny najmu są znacznie niższe od rynkowych i w sytuacji powszechnie znanego występującego niedoboru lokali pozwalających na zaspokojenie przez zobowiązaną do tego gminę potrzeb mieszkaniowych wszystkich osób uprawnionych.
Bezspornym było, że od ponad 25 lat centrum spraw życiowych pozwanego skupiało się poza spornym lokalem. Taki stan trudno nazwać tymczasowym , nawet jeżeli wiązało się z wykonywaniem funkcji publicznych. Bowiem w miejscu wykonywania , jak twierdzi pozwany, stosunku pracy opartego na tymczasowości bo wiążącego się zaufaniem wyborców, pozwany poczynił w tym terenie inwestycje finansowe świadczące o zamiarze lokalizacji swojego centrum życiowego pozaW.. Kupił bowiem dom o powierzchni ponad 90 mkw.gdzie mieszka wspólnie z żoną , z którą tworzy rodzinę. Nabył też dużą nieruchomość rolną. Żadna z tych inwestycji nie była związana zW., co przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego i logiki, przemawia za tym ,że wbrew swoim twierdzeniom, pozwany nie zamierzał wiązać swojej przyszłości zW.i przedmiotowym lokalem, który wykorzystywał jedynie podczas okazjonalnych przyjazdów doW.. W tej sytuacji ważny interes publiczny powoda w postaci zapewnienia mieszkań osobom nie mogącym zaspokoić swoich potrzeb we własnym zakresie należy postawić przed interesem pozwanego jako najemcy , którego co wynika zarówno z jego zeznań jak i dołączonego do pozwu oświadczenia majątkowego pozwanego nie można zaliczyć do grupy ludzi o niskich dochodach i złym stanie majątkowym , którym powód ma obowiązek zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe.
Sąd Rejonowy słusznie wskazał ,że powód należy do grupy ludzi , którzy po pierwsze mają zabezpieczone swoje potrzeby mieszkaniowe, a po drugie nawet gdyby rzeczywiście pozwany powróci na stałe doW.w celu poszukiwania pracy to będzie mógł zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe poza zasobem mieszkaniowym gminy np. sprzedając część nieruchomości i kupując mieszkanie wW.bądź wynająć mieszkanie na wolnym rynku na czas wykonywania stosunku pracy.
Z twierdzeń samego powoda wynika także, że centrum życiowe rodziny pozwanego nadal pozostanie wG., gdzie na stałe mieszka i pracuje żona pozwanego.
Z powyższych względów nie znajdując podstaw do uwzględnienia pozostałych zarzutów naruszenia prawa procesowego jak i zarzutów naruszenia prawa materialnego Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną na podstawie art. 385k.p.c.
O kosztach postepowania odwoławczego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik przewidzianą w art. 98k.p.c. obciążając nimi pozwanego jako stronę przegrywającą sprawę.