Sąd Okręgowy w Rzeszowie
V Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: V Ca 795/15
Data wyroku: 2016-04-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adam Simoni, do SO Joanna Walat-Smela, Małgorzata Mazur
Słowa kluczowe: Lokal Socjalny

Sygn. akt V Ca 795/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 kwietnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Rzeszowie V Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący-Sędzia

SSO Adam Simoni (spr.)

Sędzia:
Sędzia:

SSO Małgorzata Mazur
SSR del. do SO Joanna Walat-Smela

Protokolant:

Tomasz Kluz

po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2016r. w Rzeszowiena rozprawiesprawy z powództwa GminyŻ.reprezentowanej przez Wójta Gminy wŻ.przeciwkoE. P.iS. P.o opróżnienie lokalu mieszkalnego
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Łańcuciez dnia 16 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 412/14
I. zmienia zaskarżony wyrok w pkt I ten sposób, że:

1
nakazuje pozwanymE. P.iS. P.aby opróżnili i wydali powodowi budynek mieszkalny i gospodarczy znajdujący się na nieruchomości oznaczonej jakodziałka nr (...)o powierzchni 1400 m2położonej wŻ., objętej KW nr(...)prowadzonej przez Sąd RejonowywŁ.,

2
orzeka, że pozwanym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego,

3
wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu opisanego w pkt 1 do czasu złożenia przez powoda oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

II
przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Łańcucie na rzecz adwokataR. R.z Kancelarii Adwokackiej wŁ.kwotę 147,60 zł (sto czterdzieści siedem złotych 60/100), tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanym z urzędu w postępowaniu apelacyjnym,

III
odstępuje od obciążania pozwanych obowiązkiem zwrotu powodowi kosztów postępowania.

SSO Małgorzata Mazur SSO Adam Simoni SSR del. do SO Joanna Walat-Smela
Sygn.akt VCa 795/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 czerwca 2015 r., sygn.. akt IC 412/14 Sąd Rejonowy w Łańcucie po rozpoznaniu sprawy z powództwa GminyŻ.wŻ.reprezentowanej przez Wójta Gminy wŻ.wytoczonego przeciwko pozwanymE. P.iS. P.o opróżnienie lokalu mieszkalnego:
I. Oddalił powództwo;
II. Zasądził od powoda GminyŻ.wŻ.na rzecz pełnomocnika z urzędu pozwanychE. P.iS. P.– adwokatR. R.z Kancelarii Adwokackiej wŁ.kwotę 442,80 zł (czterysta czterdzieści dwa złote 80/100) tytułem wynagrodzenia za nieopłaconą pomoc prawną udzieloną pozwanym z urzędu.
U podstaw powyższego rozstrzygnięcia legły ustalenia i wnioski zawarte w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia z których wynika, że pozwanaE. P.w dniu 1 grudnia 2006 roku zawarła zJ. B., ojcemK. B., w formie pisemnej umowę najmu połowy budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego, położonych wŻ.przyul. (...)na czas nieoznaczony, za zapłatą miesięcznego czynszu w wysokości 80 zł.
Powódka GminaŻ.8 kwietnia 2014 roku nabyła odK. B.za cenę 175.000,00 zł nieruchomość gruntową położoną wŻ., gminaŻ., składającą się zdziałki ewidencyjnej nr (...)o pow. 1400 m kw., zabudowaną drewnianym budynkiem mieszkalnym oraz drewnianym budynkiem gospodarczym (stodołą), w złym stanie technicznym, przeznaczonym do rozbiórki.
Sprzedający w tym samym dniu wypowiedział pozwanymE. P.iS. P.umowę najmu budynków mieszkalnego i gospodarczego, znajdujących się wŻ.przyul. (...), z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 lipca 2014 roku.
Wypowiedzenie nie zawierało przyczyny wypowiedzenia umowy najmu.
Po poczynieniu powyższych ustaleń faktycznych przyjął Sad Rejonowy , że:
najem lokali mieszkalnych podlega szczególnemu reżimowi prawnemu określonemu wustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz.U. z 2014 roku, poz. 150).
Zgodnie z art. 11 ust. 1 powołanej ustawy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Jest to wymóg bezwzględny, który może być uchylony wyłącznie zgodą najemcy na dokonanie wypowiedzenia, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie.
Zbycie rzeczy najętej podczas trwania stosunku najmu nie powoduje ustania tego stosunku (art. 678 par. 1 kc). Najemca nadal pozostaje stroną tej samej umowy najmu, ale w miejsce zbywcy w stosunek najmu wstępuje nabywca przedmiotu najmu, który od chwili zbycia staje się wynajmującym. Od tej samej chwili zbywca zostaje wyłączony ze stosunku najmu.
Z tych względów, gdy stosunek najmu nie został rozwiązany, powództwo należało oddalić i na podstawie wyżej powołanych przepisów orzec jak w punkcie pierwszym wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 kpcw zw. zpar. 19 pkt 1 i par. 10 pkt 1 oraz par. 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(t.j. Dz.U. z 2013 roku, poz. 461).
Powyższy wyrok zaskarżył apelacją powód /k.172-176/ zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 11 u.1ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. O ochronie praw lokatorówmieszkaniowym zasobie gminy i o zmianiekodeksu cywilnegopoprzez błędne przyjęcie, że dokonane wypowiedziane umowy najmu było bezskuteczne, gdyż zostało dokonane w formie pisemnej i nie zawierało przyczyny wypowiedzenia w sytuacji, w której najemcy zmuszeni byli wyrazić na to zgodę z uwagi na zły stan budynku, w którym w chwili obecnej nie da się mieszkać, gdyż zagraża życiu i zdrowiu. Naruszenie art. 11 u. 2 pkt 4 cyt. wyżej ustawy apelujący upatrywał w nieuwzględnieniu przez Sąd I instancji wysokości czynszu jaki płacili najemcy, który jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej budynku w skali roku, jak również nieuwzględnienie okoliczności posiadania przez pozwanąE. P.innego lokalu w pobliskiej miejscowości i możliwości w nim zamieszkania. Naruszenieart. 6 kcmiało polegać w ocenie apelującego na błędnym przyjęciu przez Sąd I instancji, że powód nie udowodnił zasadności wytoczonego powództwa.
Apelacja zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania tj.art. 233w zw. zart. 231 kpc, poprzez przekroczenie granic i zasad swobodnej oceny dowodów, dokonanie jej wybiórczo oraz wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, poprzez błędne uznanie, że nie zachodzą podstawy do eksmisji pozwanych w sytuacji, kiedy dalsze zamieszkiwanie w dotychczasowym lokalu mieszkalnym zagraża życiu i zdrowiu lokatorów, oraz koliduje z planowanym zakończeniem inwestycji realizowanej przez powoda dotyczącej budowy gminnego ośrodka wŻ.do którego dokończenia niezbędne jest wyburzenie budynku i dokonanie w tym miejscu planowanych przyłączy.
Apelacja wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania.
Sąd Okręgowy zważył co następuje.
Apelacja powoda jest uzasadniona.
Oczywiście rację ma Sąd Rejonowy, że przepisyustawy o ochronie praw lokatorówstanowią, że wypowiedzenie przez wynajmującego umowy o odpłatne używanie lokalu może nastąpić wyłącznie w sytuacji gdy w wypowiedzeniu umowy najmu określona jest jego przyczyna. Takiej przyczyny rzeczywiście nie określa skierowane przez poprzednika prawnego powodaK. B.w dniu 8 kwietnia 2014r. do pozwanych wypowiedzenie umowy najmu budynku mieszkalnego i gospodarczego znajdujących się wŻ., przyul (...). Obowiązkiem Sądu I instancji jest jednakże dokonanie oceny wszystkich dowodów, które zostały zgromadzone w toku postępowania, a to oznacza, że nie zastosowanie tej zasady powoduje iż ocena materiału dowodowego została dokonana w sposób wybiórczy tj. z naruszeniem przepisówart. 233w zw. zart. 231 kpc, na co trafnie wskazuje apelujący. Sąd Rejonowy pominął, że jeszcze przed wytoczeniem powództwa została wydana decyzja Starosty(...)decyzja nr (...)z dnia 28 marca 2014r. znak(...)wskazująca iż zostało zatwierdzone pozwolenie na rozbiórkę istniejących budynków nadziałce (...)w którym zamieszkują pozwani (k.129-131), przy czym z opisu technicznego rozbiórki budynku mieszkalnego wynika, że obiekt zagraża bezpieczeństwu ludzi i użytkowników z uwagi na zły stan techniczny (127-128). Już te okoliczności nakazywały Sądowi I instancji dokonanie oceny zgłoszonych dowodów i zbadanie czy powyższe okoliczności nie stanowiły przyczyny wypowiedzenia umowy najmu budynku mieszkalnego i gospodarczego przez powoda w stosunku do pozwanych. Skoro Sąd I instancji nie dokonał stosownej oceny tych dowodów, to rzeczą Sądu Okręgowego rozpatrującego apelację było zbadanie, czy zachodzą materialnoprawne przesłanki do uwzględnienia żądania pozwu. W orzecznictwie SN ugruntowany jest pogląd, że wytoczenie powództwa przez właściciela nieruchomości, stanowi najsilniejszy skutek wypowiedzenia umowy najmu. Właściciel z ważnych przyczyn, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia, co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. O tym czy w konkretnym przypadku takie podstawy zaistniały decydujące znaczenie miało ustalenie stanu faktycznego, z którego bezspornie wynika, że lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych wymagał opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki, na co wskazuje powołana wyżej decyzja administracyjna o rozbiórce budynku, Zart. 11.2 pkt 4powołanej wyżejustawy o ochronie praw lokatorówwynika, że podstawą wypowiedzenia umowy najmu jest sytuacja w której najemcy używają lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki. Te przesłanki zostały spełnione w konkretnym przypadku, co uzasadnia roszczenie powoda dochodzone pozwem, czego skutkiem jest zmiana zaskarżonego wyroku na podstawieart. 386 § 1 kpczgodnie z postulatem wyrażonym w apelacji.
Zważywszy na to że pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, albowiem należą oni do kręgu osób wymienionych w art. 14.1 pkt 4 u. 4 i 5 – cyt . ustawy -pozwanaE. P.ma bowiem status osoby trwale bezrobotnej natomiast pozwanyS. P.status rencisty z powodu znacznego stopnia niepełnosprawności,- to te fakty niezaprzeczone przez powoda usprawiedliwiały wydanie orzeczenia w przedmiocie uprawnienia pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego , wskutek wydania orzeczenia nakazującego opróżnienie lokalu. Obowiązek wykonania opróżnienia lokalu przez pozwanych wstrzymano zgodnie zart. 14.1 pkt 6 cyt. wyżej ustawy o ochronie praw lokatorówdo czasu złożenia przez stronę powodową oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania uzasadnione jest treściąart. 98 § 1 kpcw zw. z art. 19 pkt 1 i § 10 pkt 1 oraz § 21 rozporządzenia Ministra Spraw z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. DzU z 2013r. poz. 461).
Zważywszy na szczególną sytuację majątkową pozwanych, Sąd uznał, że zachodzą usprawiedliwione przesłanki zart. 102 kpcdo nie obciążania ich obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania stronie powodowej.