Sąd Okręgowy w Toruniu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 569/15
Data wyroku: 2016-03-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Westphal
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 29 ust. 1 "d" ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2016r.
Sąd Okręgowy w Toruniu, Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Andrzej Westphal ,
Ławnicy: -------------
Protokolant: sekr. sąd. Marlena Ossowska,
po rozpoznaniu w dniu: 24 marca 2016r. wT.,
sprawy z powództwa:Gminy M.T.,
przeciwko: Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej wT., przyul. (...),
przy udziale interwenienta ubocznegoK.K.,
o uchylenie uchwały,

I
uchyla w całości uchwałę numer(...)z dnia 10 lutego 2015r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wT., przyul. (...),

II
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 380,00 zł. ( trzysta osiemdziesiąt ) z tytułu zwrotu kosztów procesu .

Sygn. akt I C 569/15

UZASADNIENIE
PowódkaGmina M.T.wniosła o uchylenie w całości uchwały numer(...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej wT.przyul. (...).
Pozwana domagała się oddalenia powództwa ( k. 39 – 43 ) . W sprawie brała również udziałK.K., która wystąpiła jako interwenient uboczny po stronie pozwanej ( k. 118 ) . Wniosła ona o oddalenie powództwa ( k. 121 v ) .

Sąd ustalił, co następuje:
W 2006r. podjęto prace dotyczące wykonania inwentaryzacji budynku przyul. (...). Poprzednia dokumentacja zaginęła i praktycznie niczego nie można było bez niej zrobić . Np. gdyby ktoś chciał kupić mieszkanie , to nie było dokumentacji , z której wynikałaby jego powierzchnia .
Współwłaścicielkamimieszkania numer (...)położnego w tym budynku sąK.K.iI. S.. W dokumencie inwentaryzacji budynku z 2006r. powierzchnia tego lokalu wynosiła 68,40 m(

    2).
dowód: przesłuchanieA.J.k. 222, okoliczność bezsporna co do własnościmieszkania nr (...), dokumenty inwentaryzacji k.228 – 234 ,
W 2012r. ponownie zlecono przeprowadzenie inwentaryzacji budynku . Przeprowadził jąM.K., a koszt prac pokryłaGmina M.T.. Dokonywano pomiarów mieszkań, w tym tego o numerze 17 . Osoba obecna przy pomiarach potwierdzała podpisem fakt ich przeprowadzenia . Wynik pomiarów nie był jej podawany bezpośrednio po ich dokonaniu. Znalazł się on w dokumentacji. Została ona przekazana administratorowi w dniu 29 lutego 2012r. Stwierdzono istnienie w niej błędów i przekazano wykonawcy do poprawienia . Mieszkańcy nie zgłaszali uwag do dokumentacji .
Temat dokumentacji był poruszany na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej . Mieszkańcy interesowali się tym tematem , gdyż podjęto uchwałę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem na prawo własności . Nie można było tego jednak uczynić , gdyż udziały nie sumowały się do jedności.I. S.uczestniczyła we wszystkich tych zebraniach . Nie miała pytań.
Na zebraniu we wrześniu 2012r. była mowa o tym ,że dokumentacja jest już dostępna i można się z nią zapoznać w czasie tego zebraniu lub po nim .I. S.to słyszała , ale nie chciała zapoznać się z dokumentacją . Można było to uczynić także w biurze administratora nieruchomości .I. S.aniK.K.nie skorzystały z tej możliwości. Dokumentacja była także dostępna na zabraniu w marcu 2014r.
W październiku 2012r. wykonawca przedstawił wersję dokumentacji , która uwzględniała uwagi administratora. Nie było do niej zastrzeżeń. Ponieważ stan prawny niektórych lokali nie był uregulowany – w tymlokalu numer (...)– to od chwili złożenia dokumentacji , do czasu podjęcia uchwały przez wspólnotę upłynęły ponad 2 lata .
Gmina M.T.ma 31 % udziałów w tej nieruchomości .
dowód: zeznania świadkówM. S.k. 121 v - 122 ,K.K.k. 161 v- 162 v ( częściowo ) ,I. S.k. 162 v – 163 v,M.K.k. 221 – 221 v ,A.J.k. 222 – 222 v , pismo k. 60, inwentaryzacja k. 61- 71v,
W dniu 11 grudnia 2014r. odbyło się zebranie pozwanej wspólnoty z udziałem notariusza, na którym podjęto uchwałę numer(...)dotyczącą udzielenia zgody na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej . Gdy notariusz odczytywał projekt uchwały , toI. S.zaprotestowała ,że nie zgadza się powierzchnia jej mieszkania widniejąca w tym akcie . Zapisano w nim ,że wynosi ona 68,40 m2. Tłumaczyła ona ,że inne mieszkania w tym samym pionie są mniejsze , a także że w innych dokumentach powierzchnia jej mieszkania była mniejsza.
Uchwała został podjęta , aI. S.poinformowano ,że może ją zaskarżyć do sądu.
dowód: zeznania świadków :M. S.k. 122 v, uchwała k. 8 – 10 ,K. K.k. 161 v ,I. S.k. 162 v – 163A.J.k. 222 v ,

I. S.iK.K.zaskarżyły uchwałę nr(...). Wyrokiem z dnia 9 listopada 2015r. powództwo zostało oddalone .
dowód: wyrok k. 224 – 225 ,
W dniu 25 stycznia 2015r.I. S.iK.K.wystosowały pismo do administratora pozwanej wspólnoty z prośbą o umieszczenie w porządku obrad zebrania kwestii ponownego pomiaru ich mieszkania .
Pozwana wspólnota podjęła uchwałę numer(...). Jej paragraf 1 brzmi następująco : „w związku z wnioskiem PaniI. S.i PaniK.K.o prawdopodobnym wystąpieniu niezgodności powierzchni użytkowej ich lokalu , ustalonej w oparciu o dokumentację wykonaną w lutym 2012r. przez firmę(...)z siedzibą weW.przyul. (...), a stanem fatycznym , na podstawięart. 22 pkt 5 „a” ustawy o własności lokali, ogół właścicieli postanawia udzielić zgody na ponowne zweryfikowanie pomiarów inwentaryzacyjnychlokalu numer (...)i ewentualną korektę udziałów w nieruchomości wspólnej przezGminę M.T.” . W paragrafie 2 uchwały postanowiono na podstawieart. 29 pkt 1 „c” i „d” ustawy o własności lokali,że koszty ewentualne korekty dokumentacji inwetaryzacyjnej oraz ponownej korekty udziałów ponosiGmina M.T..
dowód: zeznania świadków :K.K.k. 162 – 162 v ,I. S.k. 163 ,A.J.k. 222 v , uchwała k. 17 ,
W umowie najmumieszkania numer (...)z dnia 1 listopada 1959r. jego powierzchnia wynosi 65,92 m2. Taka powierzchnia widnieje również w dokumencie zatytułowanym „Stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu” z 16 sierpnia 1982r.
dowód: umowa najmu k. 144 - 146, dokument k. 147 – 147 v .

Sąd zważył, co następuje :
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali( tekst jednolity Dz.U. z 2015, poz. 1892 ) – zwanej dalej „ustawą” - właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy Zgodnie z art. 29 ust. 1 „c” tej ustawy zarząd lub zarządca któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji . Ustęp 1 „d” tego artykułu określa ,że jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają :
1/ do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości ( w niniejszej sprawie tym właścicielem jestGmina M.T.) ,
2/ po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Podjęcie uchwały numer(...)było zasadne w części dotyczącej ponownego pomiarumieszkania numer (...)i co za tym idzie - ponownego określenia udziałów w nieruchomości . Istnieją bowiem uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego powierzchni widniejącej w dokumentacji sporządzonej przezM. K.. Wynikają one nie tylko z zeznań świadkówK.K.iI. S., ale także z przedłożonych w tej sprawie dokumentów : umowy najmu oraz stwierdzenia jego warunków z roku 1982r. Nie można też odmówić logiki argumentowi ,że skoro w danym pionie są typowe, analogiczne mieszkania, to ich powierzchnia nie może się różnić. Wątpliwości budzi też sposób sporządzenia dokumentacji przez wykonawcęM. K.. Sam bowiem zeznał ,że wyniki pomiarów porównywał z dokumentacją z 2006r. ( k. 221 v ) . Już w tej dokumentacji powierzchnialokalu numer (...)była większa niż podaje interwenient uboczny . Pomiar dokonany w 2012r. powinien wykryć ten błąd , a nie go powielić . Rodzi to wątpliwości na ile rzetelnie był on przeprowadzony.
Sąd podziela natomiast stanowisko powódki ,że ponowny pomiar i określenie udziałów nie może odbyć się na jej koszt. Gmina spełniła już swój obowiązek . Zleciła sporządzenie inwentaryzacji i pokryła jej koszt. Proces jej tworzenia trwał długo , dokumentacja była poprawiana. Członkowie wspólnoty byli na bieżąco informowani o postępie prac. Byli nimi zainteresowani. Kilkakrotnie mogli zapoznać się z dokumentacją na zebraniu oraz po jego zakończeniu . Była ona także dostępna w siedzibie administratora wspólnoty . Od czasu jej ostatecznego zakończenia do chwili podjęcia uchwały z grudnia 2014r. upłynęły ponad dwa lata . Był to więc bardzo długi okres podczas którego także można było zapoznać się z dokumentacją .I. S.brała udział we wszystkich zebraniach wspólnoty . Była więc poinformowana o tym co się dzieje . Miała świadomość ,że dokumentacja jest gotowa i można się z nią zapoznać . Sama bowiem zeznała : „Pamiętam, że na jakimś zebraniu była mowa ,że mają już dokumentację , ale jest ona jeszcze niekompletna i że można ją przejrzeć na tym zebraniu. To były takie teczki i dla zwykłego lokatora to był problem ,żeby to przejrzeć , a tym bardziej w trakcie zebrania , gdzie się inne tematy omawia” ( k. 163 ) . Zeznania te nie wyjaśniają jednak na czym miałaby polegać ta trudność oraz dlaczego nie zapoznała ona się z dokumentacją po zebraniu lub w administracji wspólnoty. Nawet , gdyby czegoś nie wiedziała lub nie rozumiała , to mogła poprosić o wyjaśnienie członka zarządu wspólnoty lub administratora . W świetle zeznań świadkaI. S.nie jest wiarygodne stwierdzenie świadkaK.K.,że „Mama nigdy nie mówiła ,że nigdy nie było takiego momentu ,żeby ktoś powiedział ,że jest ta dokumentacja i można było się z nią zapoznać w danym momencie” ( k. 161 v ) . Zeznanie to nie jest wiarygodnie także dlatego ,że pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadkówM. S.iA.J..
Od członka wspólnoty mieszkaniowej można wymagać elementarnej dbałości o swoje interesy , tym bardziej ,że ma on prawo do uzyskania wszelkich informacji ( por. np. art. 27 i 29 ust. 3 ustawy ) .I. S.orazK.K.nie wykazały tej dbałości. Koszty tego braku zainteresowania nie mogą jednak obciążać powódkę . Dodać też należy ,że brak uwag do inwentaryzacji zgłoszonych w stosownym czasie pozbawił powódkę możliwości dochodzenia roszczeń od wykonawcy np. z tytułu rękojmi. Zaskarżona uchwała narusza interes powodowej Gminy , gdyż nakłada na nią obowiązek ponownego poniesienia kosztów .
Sąd uchylił uchwałę w całości , a nie tylko odnośnie paragrafu 2 , który dotyczył tych kosztów. Pozostawienie w mocy jej paragrafu 1 oznaczałoby bowiem funkcjonowanie w obrocie prawnym uchwały , która nie mogłaby być wykonana. Nie wiadomo by było bowiem , kto ma ponieść koszty sporządzenia tej dokumentacji.
Niniejszy wyrok nie pozostaje w sprzeczności z art. 29 ust. 1 „d” ustawy , gdyż określone w nim zasady ponoszenia kosztów nie nakładają tego obowiązku wyłącznie na gminę . Od zasad określonych w tym przepisie mogą istnieć odstępstwa . Znajduje to wyraz w zawartym w tym przepisie określeniu „jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej”.
Sąd w pełni dał wiarę dowodom przeprowadzonym w niniejszej sprawie (oprócz powołanego powyżej fragmentu zeznańK.K.). Dowody te są spójne , wzajemnie się uzupełniają i tworzą niesprzeczną całość.
Skoro pozwana wspólnota przegrała sprawę , to na podstawieart. 98 § 1 i 99 k.p.c.sąd zasądził od niej zwrot kosztów procesu na rzecz powódki . Składały się na nie : opłata od pozwu 200 zł. i wynagrodzenie pełnomocnika 180 zł. Zostało ono ustalone na podstawie § 10 ust.1 pkt 1 w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ….