Sąd Okręgowy w Płocku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 721/15
Data wyroku: 2016-02-19 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Radosław Jeznach
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 390 §3 k.c
Teza: za roszczenia z umowy przedwstępnej podlegającej rocznemu terminowi przedawnienia, przewidzianemu w art. 390 par. 3 k.c., uznaje się oprócz roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej i o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to , że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, także roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej.

Sygn. akt I C 721/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 lutego 2016 r.
Sąd Okręgowy w Płocku, Wydział I Cywilny
w składzie :
Przewodniczący : SSO Radosław Jeznach
Protokolant : prot. sąd. Monika Grapatyn
po rozpoznaniu w dniu 05 lutego 2016 r. w Płocku
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)wK.

przeciwkoI. K.iC. K.
o zapłatę

1
oddala powództwo;

2
zasądza od powoda(...) BUDOWLANA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.na rzecz pozwanychI. K.iC. K.solidarnie kwotę 7 217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu ;

3
nakazuje ściągnąć od powoda(...) BUDOWLANA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwK.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w(...)kwotę 21 249 zł (dwadzieścia jeden tysięcy dwieście czterdzieści dziewięć złotych) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 721/15

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 30 marca 2015 roku powód(...) Budowlana sp. z o.o.wK.wniósł o zasądzenie od pozwanychI.iC. K.solidarnie kwoty 500.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu 15 lutego 2008 roku strony zawarły umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedali powódce wydzieloną z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w(...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych o nrKw (...), działkę ewidencyjną o nr(...)położoną wN.za cenę 1.000.000 zł. Przedmiotowa umowa została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu. Strony ustaliły, że umowa przenosząca własność zostanie zawarta w terminie dwóch miesięcy od daty uzyskania odpowiedzi udzielonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych, a w braku takiej odpowiedzi w dniu następującym po dniu, w którym wygaśnie uprawnienie do wykonania ustawowego prawa pierwokupu. Powód jako nabywca tytułem zadatku zapłacił pozwanym kwotę 250.000 zł - kwota 750.000 zł miała zostać zapłacona przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Pozwani nie wywiązali się z obowiązku przystąpienia do zawarcia umowy przenoszącej własność w zakreślonym w umowie terminie - w dniu 09 maja 2011 r. zawarli umowę darowizny, na mocy której przenieśli prawo własności wyżej opisanej nieruchomości na rzecz swojego synaŁ. K.i jego małżonkiO. K., czym doprowadzili do tego, że zawarcie umowy przyrzeczonej stało się niemożliwe. W tej sytuacji powód odstąpił od umowy z dnia 15 lutego 2008 r., Rep A(...)i pismem z dnia 26 marca 2014 r. zażądał zapłaty kwoty 500.000 zł tytułem podwójnego zadatku.
W odpowiedzi na pozew z dnia 19 sierpnia 2015 r. pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.
Pismem procesowym z dnia 20 lipca 2015 r. powód cofnął pozew w części tj. w zakresie kwoty 424.999 zł.
Pismem procesowym z dnia 01 września 2015 r. powód zmienił powództwo w ten sposób, że wniósł o zasądzenie od pozwanychI. K.iC. K.solidarnie na rzecz(...) Budowlana sp. z o.o.wK.kwoty 500.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 15 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty.
Na rozprawie w dniu 05 lutego 2016 r., pozwani wnosząc o oddalenie powództwa podnieśli zarzut przedawnienia roszczeń powoda.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W 2007 r.Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o.wK.wzięła udział w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonego przez Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w(...)w sprawie Km(...)w charakterze licytanta w związku z zamiarem nabycia w drodze licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej wC.O.(...), województwo(...), oznaczonej numerami:(...)oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń znajdujących się na tej nieruchomości – stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, objętych księgą wieczystą Kw nr(...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w(...), należących do dłużnikówD. F.iM. Z.- współwłasność łączna na zasadach spółki cywilnej pod nazwąAgencja Handlowo – (...) spółka cywilna. Postanowieniem z dnia 15 listopada 2007 r. Sąd Rejonowy w(...)w sprawie Sygn. akt(...)udzielił przybiciaPrzedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o.wK.prawa wieczystego użytkowania gruntu, przysługującego do zabudowanej nieruchomości, położonej wC., składającej się z działek oznaczonych numerami(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha,(...)o powierzchni(...)ha oraz(...)o powierzchni(...)ha oraz prawa własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których w Sądzie Rejonowym w(...)w Wydziale VI Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta Kw nr(...), za którePrzedsiębiorstwo (...) sp. z o.o.wK.podczas licytacji w dniu 15 listopada 2007 r. zaoferowało cenę nabycia w wysokości 1.113.463,50 zł. Następnie zobowiązano nabywcę(...) sp. z o.o.wK.do uiszczenia ceny nabycia za nieruchomość dla której w Sądzie Rejonowym w(...)prowadzona jest księga wieczysta Kw nr(...)w wysokości 1.113.463,50 zł z potrąceniem rękojmi tj. kwoty 965.001,70 zł w terminie 14 dni od doręczenia wezwania pod rygorem utraty rękojmi i wygaśnięcia skutków przybicia. Pismem z dnia 11 lutego 2008 r.(...) sp. z o.o.zwróciła się o rozłożenie na 3 raty kwoty 965.001,70 zł należnej z tytułu uiszczenia ceny nabycia nieruchomości dla której w Sądzie Rejonowym w(...)prowadzona jest księga wieczysta nr Kw nr(...)wskazując na problem z uzyskaniem kredytu oraz konieczność zaangażowania środków własnych (k. 178 akt(...)); wniosek ponowiono w piśmie z dnia 08 maja 2008 r. wskazując na chwilowe trudności finansowe związane z zapłatą bardzo wysokiej kwoty podatków wobec Urzędu Skarbowego (k. 188 akt(...)); postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2008 r. Sąd Rejonowy w(...)przedłużył termin uiszczenia ceny nabycia nieruchomości do dnia 22 października 2008 r. (postanowienie k. 203 akt(...). Postanowieniem z dnia 21 listopada 2008 r. Sąd Rejonowy w(...)stwierdził wygaśnięcie skutków przybicia udzielonego prawomocnym postanowieniem z dnia 15 listopada 2007 r. oraz utratę rękojmi złożonej przezPrzedsiębiorstwo (...) sp. z o.o.wK.w kwocie 148.461,80 zł. (dowód: postanowienie k. 150, pismo k. 178, postanowienie k. 227 - 228 w aktach sprawy(...)). Nieruchomości objęte w/w postępowaniem egzekucyjnym położone są w sąsiedztwie nieruchomości, które w tamtym okresie były własnościąI.iC.małżonkówK.; na nieruchomościach tych znajdowała się stara cegielnia oraz pokłady gliny – licytant zamierzał prowadzić działalność gospodarczą polegającą na produkcji materiałów budowlanych w oparciu o pokłady gliny znajdujące się na tychże nieruchomościach; prezesem zarządu spółki, która uzyskała przybicie, byłP. M.(odpis z rejestru przedsiębiorców k. 144 akt(...)), pełniący również funkcję prezesa w(...) Budowlana sp. z o.o.wK..
W dniu 15 lutego 2008 roku(...) Budowlana sp. z o.o.wK.zawarła umowę, którą nazwano „umową sprzedaży warunkowej” zI.iC. K., na mocy której zobowiązali się oni sprzedać(...) Budowlanej sp. z o.o.wK.– spółce reprezentowanej przez pełnomocnikaA. N.umocowanego przez prezesa zarząduP. M.- niezabudowaną działkę gruntu nr ewid.(...)o powierzchni(...)ha, położoną wN., gmina(...), powiat(...), objętej księgą wieczystą KW nr(...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w(...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych za cenę 1.000.000 zł – pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64 z dnia 15 kwietnia 2003 r., poz. 592). Strony zgodnie ustaliły, że umowa przeniesienia własności nieruchomości zostanie zawarta w terminie dwóch miesięcy od daty uzyskania odpowiedzi udzielonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych, w braku takiej odpowiedzi termin liczony będzie od upływu terminu zastrzeżonego ustawowo do wykonywania prawa pierwokupu. Strony zgodnie ustaliły, że warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność będzie brak jakichkolwiek obciążeń przedmiotowej nieruchomości. Wydanie nieruchomości w posiadanie(...) Budowlana sp. z o.o.wK., z prawem do pobierania korzyści i obowiązkiem ponoszenia obciążeń, nastąpić miało po zbiorze rzepaku z nieruchomości, nie później jednak niż do dnia 01 sierpnia 2008 r. (dowód: umowa sprzedaży warunkowa k. 10 – 13).
W § 5 umowy strony ustaliły, że cena zostanie zapłacona w dwóch transzach. Kwota 250.000 zł została zapłacona przez(...) Budowlaną sp. z o.o.wK.w dniu zawarcia umowy tj. 15 lutego 2008 r., a wpłata została dokonana tytułem zadatku. Natomiast kwota 750.000 zł miała zostać zapłacona przed zawarciem umowy przenoszącej własność (dowód: umowa sprzedaży warunkowa k. 10 – 13, potwierdzenie zapłaty z dnia 15 lutego 2008 r. k. 14).
Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu, o czym zawiadomiono notariusza sporządzającego warunkową umowę sprzedaży oraz małżonkówK.; notariusz nie informował w sposób formalny stron umowy o treści pisma ANR (dowód: odpis pisma z dnia 26 lutego 2008 r., k. 54, 96, zeznania pozwanegoC. K., k. 69, pismo notariuszaB. B.k. 109).
Po otrzymaniu odpowiedzi z Agencji Nieruchomości RolnychI.iC. K.wielokrotnie próbowali skontaktować się ze spółką celem ustalenia daty zawarcia umowy przenoszącej własność. Spółka po zawarciu umowy warunkowej tj. po dniu 15 lutego 2008 r. nigdy nie wezwała małżonkówK.do zawarcia umowy przenoszącej własność; przedstawiciel nabywcy kontaktował się ze zbywcami w celu ewentualnego rozliczenia pozostałej do zapłaty należności nie w gotówce, a materiałach budowlanych. MałżonkomK.bardzo zależało na zawarciu umowy przenoszącej własność, gdyż cena w wysokości 1.000.000 zł była dla nich bardzo atrakcyjna, a ponadtoC. K.chciał uzyskać prawo do renty strukturalnej.(...) Budowlana sp. z o.o.wK.miała wiedzę na ten temat, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu. W maju 2008 r. przedstawicielespółki (...), zaproponowali, żeby cena nabycia została rozłożona na raty, albo żeby zapłata została dokonana w materiale budowlanym, małżonkowieK.nie wyrazili zgody na taki sposób zapłaty. PóźniejC. K.próbował jeszcze raz skontaktować się z przedstawicielem spółki, ale bezskutecznie. MałżonkowieK.uzyskali informację, żespółka (...)zrezygnowała z kupna cegielni, znajdującej się w pobliżu ich nieruchomości rolnych. Z przyczyn ekonomicznych spółka zdecydowała się nie nabywać przedmiotowych nieruchomości; nabycie nieruchomości małżonkówK.z uwagi na wygaśnięcie przybicia licytowanej nieruchomości utraciło sens gospodarczy dla powiązanych ze sobą spółek prawa handlowego mających siedzibę wK.– prowadzenie wydobycia złóż gliny znajdujących się pod powierzchnią gruntu nieruchomości małżonkówK.przy zrezygnowaniu z usytuowania zakładu produkcyjnego na terenie dawnej cegielni, nie byłoby opłacalne z uwagi na znaczne koszty ekonomiczne transportu surowca do zakładu produkcyjnego nie położonego w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca wydobycia surowca (dowód: zeznania pozwanegoC. K.k. 69 – 70, protokół rozprawy z dnia 5 lutego 2016 r., czas od 00:04:27 do 00:11:34, k. 113, zeznania świadkaA. N., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 00:29:58 do 00:40:00, k. 98, zeznania świadkaT. C., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 00:40:11 do 01:05:32, k. 98, zeznania świadkaŁ. K., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 01:05:49 do 01:22:55, k. 98).
W dniu 09 maja 2011 r.I. K.iC. K.zawarli umowę darowizny, na mocy której przenieśli prawo własności nieruchomości objętej w/w umową warunkową na rzecz swojego synaŁ. K.i jego małżonkiO. K., uzyskując prawo do emerytury rolniczej (dowód: zeznania świadkaŁ. K., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 01:05:32, k. 98).
W piśmie z dnia 26 marca 2014 r.spółka (...)powołując się na fakt, iż małżonkowieK.nie przenieśli na spółkę własności nieruchomości, do czego byli zobowiązani na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 lutego 2008 r. za Rep. A nr(...), złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 15 lutego 2008 r., Rep A(...)i zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości tj. w kwocie 500.000 zł w terminie 14 dni od otrzymania wezwania (dowód: pismo z dnia 26 marca 2014 r. k. 19 – 20).
Ł. K.wyraził gotowość przeniesienia własności nieruchomość wcześniej darowanej przez rodziców na rzeczspółki (...) sp. z o.o.wK.– na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej (dowód: zeznaniaŁ. K., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 01;17;07 do 01:17:52 k. 98).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zeznania pozwanych:C. K.k. 69 – 70, protokół rozprawy z dnia 5 lutego 2016 r., czas od 00:004:27 do 00:11:34, k. 112 – 113,I. K.k. 70, k. 113, protokół rozprawy z dnia 5 lutego 2016 r., czas od 00:12:01 do 00:12:01 do 00:16:26 zeznania świadków:T. C., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 00:40:00 do 01:05:32, k. 98,Ł. K., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 01:05:32 do 01:22:55, k. 98, częściowe zeznania świadków:P. M., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 00:08:35 do 00:14:12, k. 98,A. N., protokół rozprawy z dnia 29 grudnia 2015 r., czas od 00:30:11 do 00:40:00, k. 98 oraz wyżej wymienionych dokumentów.
Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom świadkaP. M.iA. N.odnośnie tego, że do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z winy pozwanych, albowiem nie poinformowali oni nabywcy, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu i nie dostarczyli w tym zakresie stosownych dokumentów – zeznania te były sprzeczne z zeznaniami pozwanych, a także świadków:T. C.iŁ. K.; zakwestionowane zeznania w/w świadków pozostają również w sprzeczności z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego – dużo bardziej wiarygodna jest wersja pozwanych, zgodnie z którą to przyczyny ekonomiczne zadecydowały o faktycznej rezygnacji z zakupu przedmiotowej nieruchomości; trudno inaczej wytłumaczyć fakt, iż przez sześć lat od zawarcia umowy przedwstępnej nabywca nie podejmował jakichkolwiek działań zmierzających do przymuszenia zbywców do zawarcia umowy przyrzeczonej – tym bardziej, iż nabywca to podmiot profesjonalny, którego gospodarczym sensem funkcjonowania jest działalność zarobkowa w określonej branży, zaś uiszczony zadatek opiewał na kwotę 250 000 zł. O nieprawdziwości ich twierdzeń świadczy, przede wszystkim fakt, iż strony w umowie warunkowej sprzedaży zgodnie ustaliły, że umowa przeniesienia własności nieruchomości zostanie zawarta w terminie dwóch miesięcy od daty uzyskania odpowiedzi udzielonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych, w braku takiej odpowiedzi termin liczony będzie od upływu terminu zastrzeżonego ustawowo do wykonywania prawa pierwokupu (1 miesiąc); wydanie nieruchomości nabywcy z prawem do pobierania korzyści i obowiązkiem ponoszenia obciążeń, nastąpić miało nie później niż do dnia 1 sierpnia 2008 r.; pismem z dnia 26 lutego 2008 r. Agencja Nieruchomości Rolnych poinformowała notariusza, że nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, opisanej w akcie notarialnym zawartym w dniu 15 lutego 2018 r. Nr Rep.(...)– Sąd uznaje, że o fakcie tym (pomimo braku dowodu, iż pismo(...)zostało formalnie przekazane nabywcy) spółka musiała wiedzieć, na co wskazują choćby próby dokonania rozliczenia ze zbywcami w materiałach budowlanych. ŚwiadekA. N., pracownik powodowej spółki, potwierdził, że po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży kontaktował się z pozwanymi, w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, w tej sytuacji logicznym jest, że pozwani poinformowali go o tym, że Agencja Nieruchomości Rolnych odstąpiła od kupna tej nieruchomości, tym bardziej, że zależało im na sfinalizowaniu tej transakcji, która była dla nich bardzo korzystna – oferowana cena z punktu widzenia dalszego wykorzystywania gruntów dla celów rolniczych była niezwykle korzystna, a to z uwagi na fakt, że nabywca korzystać miał z tychże gruntów w zupełnie inny sposób. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań pozwanych, świadkówT. C.iŁ. K., a także dokumentów znajdujących się w aktach sprawy(...)jednoznacznie wskazuje, że to strona powodowa ponosi odpowiedzialność za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej : nie zrealizowano transakcji, bo nieruchomość ta ostatecznie straciła dla nabywcy znaczenie inwestycyjne; powodowej spółce zależało na przedmiotowej nieruchomości jedynie w sytuacji, kiedy nabyta zostałaby przez powiązaną z nią spółkę inna nieruchomość położona w sąsiedztwie, tj. składająca się z działek oznaczonych numerami:(...), zabudowana budynkami starej cegielni.
Sąd zważył co następuje:
W świetle ustalonych okoliczności faktycznych sprawy powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 394 § 1 kcw braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej; w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, to samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 kc).
W ocenie Sądu, okazał się skuteczny podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia powoda o zwrot kwoty 500.000 złotych. Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawał fakt zawarcia przez strony w dniu 15 lutego 2008 r. przedwstępnej umowy sprzedaży, której przedmiotem była niezabudowana nieruchomość gruntowa, położona wN., gminaG. (...)powiat(...), województwo(...), oznaczonej numerem(...)o powierzchni(...)ha objętej księgą wieczystą Kw Nr(...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w(...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Odmiennie strony procesu natomiast oceniały przyczyny, dla których nie doszło do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Ze względu na sposób obrony pozwanych w pierwszej kolejności należało rozstrzygnąć zasadność zarzutu przedawnienia dochodzonego przez powodową spółkę roszczenia. Odnosząc się do podniesionego przez pozwanych zarzutu przedawnienia roszczenia powódki Sąd stwierdził, iż nie było wątpliwości co do charakteru świadczenia wręczonego przez stronę powodową pozwanym przy zawarciu umowy. Bezspornie był to zadatek. Strony w przedwstępnej umowie sprzedaży wskazały, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie dwóch miesięcy od daty uzyskania odpowiedzi udzielonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych, w braku takiej odpowiedzi termin liczony będzie od upływu terminu zastrzeżonego ustawowo do wykonywania prawa pierwokupu (1 miesiąc). Wydanie nieruchomości w posiadanie(...) Budowlana sp. z o.o.wK., z prawem do pobierania korzyści i obowiązkiem ponoszenia obciążeń, nastąpi po zbiorze rzepaku z nieruchomości, nie później jednak niż do dnia 1 sierpnia 2008 r. Agencja Nieruchomości Rolnych pismem z dnia 26 lutego 2008 r. poinformowała notariuszaB. B. (2), iż nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, opisanej w akcie notarialnym zawartym w dniu 15 lutego 2008 r. Rep.(...). Bezsporne jest, że o powyższym zostali poinformowani też pozwani. Zgromadzony materiał dowodowy pozwala też uznać za udowodnione, o czym mowa była wyżej, że pozwani poinformowali o powyższym powodową spółkę. A zatem w maju 2008 r. winna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Zgodnie z dyspozycjąart. 390 § 3 kcroszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Tym samym z dniem 01 czerwca 2009 r. przedawniły się roszczenia powoda o zapłatę podwójnego zadatku. Po nowelizacji z 14 lutego 2003 r. termin przedawnienia wskazany wart. 390 § 3odnosi się nie tylko do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale do wszelkich roszczeń jakie mogą wyniknąć z umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 marca 2007 r. III CZP 3/07 OSNC 200/2/15 wskazał, iż za roszczenia z umowy przedwstępnej podlegające rocznemu terminowi przedawnienia, przewidzianemu wart. 390 § 3 k.c., w brzmieniu obowiązującym od dnia 25 września 2003 r., uznaje się oprócz roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej i o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, także roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej (tak również wyrok SN z 25.02.2009, II PK 174/08, LEX 736725). Upływ rocznego terminu przewidzianego wart. 390 § 3 k.c.powoduje, że powodowa spółka nie może skutecznie dochodzić zwrotu zadatku, a także zadatku w podwójnej wysokości; podkreślenia wymaga, iż przywołany przepiskodeksu cywilnegowyraźnie wskazuje datę początkową biegu terminu przedawnienia – chodzi tu o dzień, kiedy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, a nie w szczególności moment odstąpienia od umowy przedwstępnej. Skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia jest wystarczające do oddalenia powództwa, bez potrzeby merytorycznej oceny, czy zachodzą wszystkie inne materialnoprawne przesłanki uzasadniające jego uwzględnienie. W razie podniesienia zarzutu przedawnienia badanie przesłanek odpowiedzialności strony pozwanej jest zbędne. W związku z powyższym możliwe jest oddalenie powództwa w oparciu o uwzględniony zarzut przedawnienia w sytuacji, w której wobec niespełnienia wszystkich przesłanek warunkujących jego byt roszczenie nie zostało jeszcze w pełni ukształtowane (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2006r., sygn. akt III CZP 84/05, LEX nr 182086). Zgodnie zart. 117 § 2 k.c.pozwani mogli skutecznie uchylić się od zaspokojenia roszczeń strony powodowej, ponieważ podnieśli stosowny zarzut, skutkowało to oddaleniem powództwa w całości. Mimo zatem, że pozwani istotnie nie dochowali warunków formalnych odstąpienia od umowy przedwstępnej na podstawieart. 394 §1 kcw zw. zart. 77 § 3 kci związanej z tym możliwości zatrzymania zadatku, to obecnie nie jest możliwe skuteczne formułowanie roszczeń o zwrot zadatku czy zapłatę jego podwójnej wysokości. Zdaniem Sądu w sprawie niniejszej nie byłoby również skuteczne formułowanie roszczenia o zwrot zadatku – zgodnie zart. 394 § 3 kcbyłoby to możliwe w sytuacji rozwiązania umowy (co niewątpliwie nie miało miejsca), lub w sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony – Sąd stoi na stanowisku, ich niewykonanie umowy w sprawie niniejszej związane było wyłącznie z okolicznościami, za które odpowiedzialność ponosi powód.
Niezależnie od uwzględnienia przez Sądu materialnoprawnego zarzutu przedawnienia i związanej z tym niezupełności zobowiązania pozwanych wskazać należy również, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał na dokonanie ustaleń, iż do wykonania umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodowej spółki, która utraciła zainteresowanie nieruchomością – doszło bowiem do sytuacji, w której pozwani mogli skutecznie skorzystać z instytucji zadatku poprzez zatrzymanie uiszczonej z tego tytułu kwoty. Jak już wskazano wyżej, to faktycznie nabywca zrezygnował z nabycia nieruchomości – całokształt okoliczności faktycznych pozwala na przyjęcie, iż w sposób dorozumiany doszło do złożenia oświadczenia woli o rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 60 kc); specyfika sytuacji, w której jedna ze stron rezygnuje z dotrzymania umowy przyrzeczonej w sposób oczywisty zakłada, iż do uznania, że taka rezygnacja następuje, niepotrzebne jest odrębne wyraźne oświadczenie woli – zachowanie się kontrahenta polegające na niepodejmowaniu jakichkolwiek działań zmierzających do osiągnięcia celu w postaci sfinalizowania umowy sprzedaży, w określonych uwarunkowaniach obiektywnych (ale też i przy uwzględnieniu subiektywnych przymiotów takich jak bycie podmiotem profesjonalnie zajmującym się działalnością gospodarczą), jest zdaniem Sądu wystarczające do przyjęcia, iż faktycznie przyczyną niezwarcia umowy przyrzeczonej była rezygnacja nabywcy (por. wyrok SN z 11.04.2006, I CSK 175/05, M.Prawn. 2007/19/1104 gdzie postawiono jasną tezę, zgodnie z którą jeśli kontrahent, który dał zadatek wycofa się z transakcji, jego partner ma prawo ten zadatek zatrzymać). Niezrozumiałym pozostaje stanowisko powoda odnośnie tego, że to pozwani rzekomo swoim zachowaniem polegającym na niepowiadomieniu o decyzji ANR spowodowali niedojście do skutku umowy przyrzeczonej – skoro nabywca uiszcza zadatek (i to w niebagatelnej kwocie 250 000 zł), przy czym jest podmiotem zorientowanym na prowadzenie określonej inwestycji i osiąganie korzyści gospodarczych, to oczywistym i logicznym pozostaje, że będzie dążył do finalizacji umowy, podejmując niezbędne w tym celu kroki; to zbywca może nie być zainteresowany finalizacją umowy, bo przed stratą ekonomiczną chroni go potencjalna możliwość zatrzymania zadatku – trudno oczekiwać, że posiadając takie zabezpieczenie będzie ponaglał nabywcę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tymczasem powód nie wykazał, aby kiedykolwiek sformułował żądanie zawarcia umowy, choć jak ustalono, jego przedstawiciele posiadali wiedzę o braku formalnych przeszkód do zawarcia umowy przyrzeczonej; dopiero w 2014 r. sformułowano roszczenie oparte o instytucję zadatku. Zdaniem Sądu pozwani mogli zasadnie zakładać, iż wobec długotrwałej bierności nabywcy zrezygnował on z zamiaru finalizacji kontraktu, godząc się na poniesienie sankcji ekonomicznej w postaci utraty wpłaconego zadatku; w dacie dokonania darowizny na rzecz syna i synowej dawno upłynęły już wszelkie terminy ustalone w umowie przedwstępnej. Sad przyjął, iż po otrzymaniu odpowiedzi z Agencji Nieruchomości Rolnych pozwani wielokrotnie próbowali skontaktować się z powodową spółką celem ustalenia daty zawarcia umowy przenoszącej własność; w maju 2008 r. spotkali się z pracownikiemspółki (...), który zwracał się do nich z prośbą o rozłożenie ceny na raty, na co oni nie wyrazili zgody. Powyższe świadczy, iż spółka posiadała wiedzę, że nie ma żadnych obiektywnych przeszkód po stronie pozwanych do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwanym bardzo zależało na zawarciu tej umowy, gdyż cena w wysokości 1.000.000 zł była dla nich bardzo atrakcyjna. Wcześniej powodowa spółka była zainteresowana kupnem tej nieruchomości z uwagi na złoża gliny, które chciała wykorzystywać przy produkcji cegły; przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w pobliżu innej nieruchomości, którą powiązana z nią spółka chciała zakupić i prowadzić na jej terenie zakład produkujący materiały budowlane w oparciu o wydobywane tam surowce. Ostatecznie jednak transakcja zakupu nieruchomości, na której znajdowała się cegielnia nie doszła do skutku, dlatego też przedmiotowa nieruchomość straciła dla powoda znaczenie gospodarcze i powód odstąpił od jej zakupu; powodowi przestało zależeć na finalizacji umowy, nie podjął żadnych czynności w tym kierunku. Propozycja pracownikaspółki (...)świadczy też, że spółka w 2008 r. miała problemy finansowe (podobnie zresztą jak(...) Sp. z o.o.), które też zapewne przyczyniły się do tego, że ostatecznie nie doszło do kupna tych nieruchomości. Wobec braku jakichkolwiek czynności ze strony powoda, pozwani w 2011 r. darowali przedmiotową nieruchomość synowi i synowej. Roszczenie o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości jest nieskuteczne, nie tylko wobec zgłoszenia żądania po upływie terminu przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, ale także wobec ustalenia, że wyłącznie powodowa spółka ponosi odpowiedzialność za niedojście umowy do skutku w oznaczonym terminie; skuteczność roszczenia o zapłatę podwójnego zadatku warunkowana jest wykazaniem przez stronę, że to strona przeciwna ponosi wyłącznie odpowiedzialność za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej – w sprawie niniejszej w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, iż to nabywca ponosi odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej; powód nie sprostał ciężarowi dowodu w zakresie wykazania zawinienia pozwanych; wobec precyzyjnego wskazania podstawy prawnej roszczenia przez profesjonalnego pełnomocnika Sąd zwolniony był od poszukiwania innej podstawy prawnej, w oparciu o którą możliwe byłoby choćby częściowe uwzględnienie roszczeń pieniężnych powoda (np. co do zwrotu kwoty odpowiadającej uiszczonemu zadatkowi).
Na marginesie wyjaśnić należy, iż jakkolwiek istotnie licytantem, w stosunku do którego Sąd Rejonowy w(...)stwierdził wygaśnięcie skutków przybicia, był podmiot inny niż powód, jednak wydaje się oczywiste, że powiązania finansowe, osobowe i funkcjonalne między obiema spółkami wskazują na ich ścisłą współpracę inwestycyjną i zależność gospodarczą.
Dodatkowo podkreślić też należy, że umowa przedwstępna nie jest uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisówdziału III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególnościart. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej (por. wyrok SN z 30.05.2006, IV CSK 66/06, LEX 369149). Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie zart. 395 § 1 kc(„można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy; prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie). Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu oart. 394 k.c., gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek, co miało miejsce w niniejszej sprawie. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Wobec powyższego, jeżeli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy strony powodowej, pozwani mieli prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Z kolei jeżeli nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy pozwanych, to strona powodowa winna w ciągu roku od upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (maj 2008 r.) wystąpić do pozwanych z roszczeniem o zapłatę podwójnego zadatku. W niniejszej sprawę możliwie było jedynie odstąpienie oparte na instytucji zadatku, które mogło być zrealizowane w terminie roku od upływu założonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Faktyczna przeszkoda po stronie pozwanych uniemożliwiająca zawarcie umowy przyrzeczonej powstała dopiero w 2011 r. z chwilą dokonania darowizny nieruchomości – i nie może być zdaniem Sądu uznawana za przyczynę niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.i zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwotę 7.217 złotych zgodnie z§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2013 r., poz. 490).
O kosztach sądowych w zakresie nieuiszczonej opłaty ustalonej w odniesieniu do ostatecznie sprecyzowanej wartości przedmiotu sporu Sąd orzekł zgodnie z art. 113 ust.1 u.k.s.c. i w zw. zart. 98 k.p.c.i nakazał pobrać od powoda z tego tytułu kwotę 21.249 zł.