Sąd Rejonowy w Kaliszu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1386/15
Data wyroku: 2016-09-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Michał Włodarek

Sygn .  akt  I C 1386/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 września 2016r.
Sąd Rejonowy w Kaliszu w I Wydziale Cywilnym, w składzie:
Przewodniczący: SSR Michał Włodarek
Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszczyńska
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2016r.
sprawy
z powództwaMiastaK.(NIP (...))
przeciwko pozwanymI. R.(PESEL (...)),J. R.(PESEL (...)) iA. R.(PESEL (...))
o nakazanie

1
nakazuje pozwanymI. R.,J. R.iA. R.ażeby opuścili, opróżnili i wydali powodowi MiastuK.lokal mieszkalny nr (...)połozony wK.przyul. (...)o łacznej pow. 50,81m2, składającego się z trzech izb z pomieszczeniem przynależnym,

2
orzeka, iż pozwanymI. R.,J. R.iA. R.nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego,

3
zasądza solidarnie od pozwanychI. R.,J. R.iA. R.na rzecz powoda MiastaK.kwotę 320,00zł (trzysta dwadzieścia złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120,00zł (sto dwadzieścia złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1386/15

UZASADNIENIE
W dniu 10 czerwca 2015r. powód MiastoK.skierował do tut. Sądu żądanie nakazania pozwanymI. R.,J. R.iA. R.opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości stanowiącejlokal mieszkalny nr (...)położony wK.przyul. (...)oraz żądanie zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, iż w okolicznościach dotyczących sytuacji faktycznej pozwanych ujawniły się podstawy do rozwiązania stosunku obligacyjnego, że powód złożył pozwanym skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu i że pozwani posiadają stanowiącą jego własność nieruchomość, po ustaniu łączącego strony stosunku obligacyjnego, bez tytułu prawnego.
PozwaniI. R.,J. R.iA. R.sprzeciwili się żądaniu pozwu i wnieśli o oddalenie powództwa w całości.
Powodowie wskazali, że złożyli wniosek do powoda o ustanowienie odrębnej własności wynajmowanego przez nich lokalu oraz przeniesienia na nich prawa własności i w tym zakresie uzyskali ekspektatywę powstania tego uprawnienia, której warunki do chwili obecnej nie zostały przez powoda spełnione. Powodowie podnieśli również, że ponoszą koszty utrzymania tego lokalu i z niego korzystają oraz że nie zaistniały warunki określone przez powoda w oświadczeniu o wypowiedzeniu stosunku najmu.
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.
Powód MiastoK.jest właścicielem nieruchomości stanowiącejlokal mieszkalny nr (...)położony wK.przyul. (...).
W dniu 2 stycznia 1995r. powód MiastoK.zawarł z pozwanąI. R.umowę najmu opisanej wyżej nieruchomości. Uprawnionymi do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu byli również pozwanyJ. R.– mąż pozwanej orazA. R.– syn pozwanej i pozwanegoJ. R..
Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Kontrakt wiążący strony określał przedmiot umowy, wysokość należności czynszowych, prawa i obowiązki wynajmującego i najemców.
Pozwani w okresie trwania umowy najmu i w chwili obecnej ponoszą bieżące koszty utrzymania lokalu oraz uiszczają czynsz.
(umowa najmu k. 6-6v, aneks do umowy k. 7-9, karta lokalu k. 11, 146, 147, przesłuchanie pozwanejI. R.k. 141-141v)
Od 2007r. pozwani posiadają tytuł prawny do innej nieruchomości w postaci domu, która zabezpiecza ich potrzeby mieszkaniowe. Każdy z pozwanych posiada źródło utrzymania. W lokalu mieszkalnym stanowiącym własność powoda, który był przedmiotem najmu pozwani nie przebywają na stałe korzystając z niego jedynie okazjonalnie.
(pismo powoda k. 47, oświadczenie k. 48, zeznania świadkaK. B.k. 114-114v, częściowo przesłuchanie pozwanejI. R.k. 141-141v)
W dniu 16 lipca 2001r. pozwani wystąpili do powoda o ustanowienie odrębnej własności wynajmowanego przez nich lokalu oraz przeniesienia na nich prawa własności. Postępowanie dotyczące wniosku pozwanych zostało wszczęte i zaopiniowane pozytywnie przez powoda.
W dniu 23 października 2007r. do Urzędu Miejskiego Wydziału Spraw(...)i Mieszkaniowych wpłynął wniosek pozwanegoA. R.o przydział przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Powód do chwili obecnej nie ustanowił odrębnej własności wynajmowanego przez pozwanych lokalu oraz nie przeniósł na pozwanych prawa własności, natomiast w dniu 21 października 2015r. organ doradczy Prezydenta Miasta – Komisja Mieszkaniowa wydał negatywną opinię w kwestii przyznania pozwanemuA. R.tytułu prawnego do przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
(podanie k. 52, pismo k. 53, 54, prezentata k. 55, 158, pismo k. 57, 58, 59-60, 61-62, 63, 64-65, 66, 67-68, 85, 106, 107, 111, 112, 137-139, 144, 149, 150, 154, 156, 157, zaświadczenie k. 110, oświadczenie k. 115, przesłuchanie pozwanejI. R.k. 141-141v)
W dniu 25 września 2007r. powód MiastoK.złożył pozwanymI. R.,J. R.iA. R.oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu ze skutkiem rozwiązującym na dzień 31 października 2007r. Jako podstawę prawną tej czynności prawnej oznaczono treśćart. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
W dniu 26 marca 2014r. powód MiastoK.złożył pozwanymI. R.,J. R.iA. R.kolejne oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku najmu ze skutkiem rozwiązującym na dzień 30 września 2014r. Jako podstawę prawną tej czynności prawnej oznaczono treśćart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednocześnie w treści tego drugiego oświadczenia powód zawarł zapis o anulowaniu pierwotnego oświadczenia.
Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na okres od 1 kwietnia 2014r. do dnia 30 września 2014r. wynosił 3.810zł.
(oświadczenie k. 145, 12, 155, obwieszczenie wojewody(...)k. 148)
Powód wezwał pozwanych do opuszczenia i wydania nieruchomości.
Pozwani, pomimo wezwania przez powoda do dobrowolnego opuszczenia i wydania nieruchomości zajmują przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego.
(wezwanie k. 16)
Sąd odmówił atrybutu wiarygodności depozycjom pozwanejI. R.w zakresie jej wypowiedzi, gdzie podaje ona, że po tym jak pozwaniJ. R.iI. R.wybudowali dom, to pozwanyA. R.nadal mieszkał w lokalu wynajmowanym od powoda albowiem wypowiedź ta pozostaje w opozycji do uznanych w całości za wiarygodne zeznań świadkaK. B., która opisała sposób, charakter i częstotliwość korzystania przez pozwanych z lokalu mieszkalnego powoda oraz do dokumentarnego materiału dowodowego.
Sąd w całości dał wiarę dokumentom znajdującym się w aktach sprawy, gdyż nie ujawniły się żadne podstawy uzasadniające kwestionowanie prawidłowości i poprawności ich sporządzenia przez uprawnione do tego organy i w formie przepisanej, a powyższe nie było negowane przez żadną ze stron.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje.
Windykacyjne roszczenie powództwa jest zasadne i znajduje podstawę prawną w treściart. 222 § 1 kc.
Na podstawieart. 222 § 1 kcwłaściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Treścią przewidzianego wart. 222 § 1 kcroszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy ono przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Konstrukcja roszczenia windykacyjnego służy ochronie prawa własności przed jakimikolwiek naruszeniami pochodzącymi od osób nieuprawnionych do władania rzeczą. Z istoty prawa własności wynika bowiem, że właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy i nią rozporządzać. W tym miejscu należy podkreślić, że w doktrynie prawa cywilnego powszechnie akceptowany jest pogląd, że prawnorzeczowe środki ochrony własności mają charakter obiektywny, zależą bowiem jedynie od naruszenia prawa własności.
Bezspornym jest w niniejszej sprawie, iż powód jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości.
W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w sposób jednoznaczny wskazuje, że pomiędzy powodem i pozwanymi istniała ważna i skuteczna umowa najmu nieruchomości w rozumieniuart. 659 kcw zw. zart. 680 i n. kc, która została prawidłowo i właściwie wypowiedziana, wskutek przysługiwania najemcom tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i możliwości używania tego lokalu przez lokatorów, który spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego oraz wskutek niezamieszkiwania najemców przez okres dłuższy niż 12 miesięcy w wynajmowanym lokalu, z uwzględnieniem wymagań przewidzianych wart. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. 14.150 – j.t.) oraz że pozwani w czasie istnienia stosunku obligacyjnego łączącego ich z powodem posiadali atrybut, o którym mowa w art. art. 2 ust. 1 pkt 1 i 3 w/w ustawy.
Najem jest tego rodzaju stosunkiem zobowiązaniowym, mocą którego jedna jej strona udostępnia korzystanie z jej rzeczy drugiej stronie, przy czym konieczną cechą najmu jest jego odpłatność.
W wyniku umowy najmu najemca staje się posiadaczem zależnym rzeczy oddanej mu przez wynajmującego. Jego posiadanie wyraża się faktycznym władztwem nad rzeczą oraz wolą sprawowania władztwa dla siebie w ramach stosunku zależności wynikającego z umowy (art. 336 kcin fine).
Przez wynagrodzenie za używanie rzeczy należy rozumieć nie tylko uiszczenie opłaty za efektywne korzystanie z nieruchomości, lecz także pokrywanie wszelkich wydatków i ciężarów, do których zaliczyć trzeba między innymi podatki i daniny publiczne. Podatki i inne daniny publiczne są elementem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.
Wszystkie zaprezentowane powyżej warunki zaistniały w realiach przedmiotowej sprawy.
Strony w ramach istniejącego kontraktu uzgodniły elementy przedmiotowo i podmiotowe istotne oraz w sposób jednoznaczny i indywidualny określiły prawa i obowiązki podmiotów zobowiązań.
Kontrakt został zawarty w formie pisemnej i miał charakter bezterminowy.
Pozwani zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości i w ramach istniejącego stosunku obligacyjnego używali przedmiotowej nieruchomości do czasu uzyskania przez nich tytułu prawnego do innej nieruchomości oraz uiszczali powodowi umówiony czynsz.
W tym miejscu należy odnieść się do istnienia w warunkach przedmiotowej sprawy dwóch oświadczeń powoda o rozwiązaniu stosunku najmu oraz o zawarciu w treści tego drugiego oświadczenia zapisu o anulowaniu pierwszego.
Nie budzi wątpliwości Sądu, że każde z tych oświadczeń posiadało swoją realną podstawę faktyczną, a także prawną weryfikowalną przez pryzmat materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu i ocenianą pozytywnie przy subsumcji pod normy zart. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. 14.150 – j.t.).
Przy dokonywaniu wykładni oświadczeń woli należy uwzględnić nie tylko reguły interpretacyjne wynikające zart. 65 kc, ale także treść przepisów normujących konkretny typ umowy.
O kwalifikacji prawnej danego stosunku decydują jego elementy przedmiotowo istotne.
Proces interpretacji oświadczeń woli w celu określenia ich skutków powinien uwzględniać zamiar i cel tej czynności. Dla ustalenia rzeczywistej woli stron znaczenie mogą mieć również sposób wykonania zobowiązania i inne zachowania stron umowy po jej zawarciu lub ustaniu.
Niewątpliwym jest, że wyniku oświadczenia powoda z dnia 25 września 2007r. uległ rozwiązaniu stosunek prawny łączący strony.
Zachowanie powoda po nadejściu terminu zakończenia umowy najmu nie wskazuje jednocześnie, że w rzeczywistości umowa ta nie wygasła definitywnie, pomimo, że pozwani nie opuścili tej nieruchomości, a powód zwlekał ze sformułowanie żądania windykacyjnego i skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
Decydującymi przesłankami dla uznania skutku przedłużenia umowy najmu są dalsze używanie przedmiotu najmu przez dotychczasowych najemców i zgoda choćby milcząca wynajmującego, ujawniona w jego zachowaniu się mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy pozwalające na wnioskowanie w okolicznościach konkretnej sprawy o istnieniu domniemanej woli przedłużenia umowy. Tak ukształtowana instytucja przedłużenia umowy najmu, stanowi bowiem prawny środek stabilizacji gospodarczej, zachowanie ciągłości osoby najemcy, poprzez kontynuowanie przez niego na dotychczasowych warunkach korzystania z przedmiotu najmu,
Zaprezentowane powyżej okoliczności nie wystąpiły jednak w realiach niniejszego postępowania, w szczególności pozwani od 2007r. pomimo, że ponosili nadal ciężary utrzymania nieruchomości, to posiadali tytuł prawny do innej nieruchomości, w której zamieszali i nie korzystali stale i faktycznie z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, co powoduje, że nie doszło do nowacji kontraktu, czy też jego prolongowania na czas po złożeniu oświadczenia o jego wypowiedzeniu.
Jednocześnie oświadczenie powoda z dnia 26 marca 2014r. należy poczytywać tylko w ten sposób, że wskazuje ono wyłącznie na ujawnienie się kolejnej poza istniejącą poprzednio podstawy wypowiedzenia umowy najmu.
Osobną kwestią pozostaje sytuacja pozwanych, w tymA. R., w której właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego pomimo istnienia wniosku i wszczęcie w jego zakresie postępowania opóźnia się z podjęciem merytorycznej decyzji i ostatecznie powoduje jego negatywne rozpoznanie.
Powyższy stan może co najwyżej stanowić podstawę formułowania przez pozwanych w stosunku do powoda w ramach odrębnego postępowania roszczeń odszkodowawczych lub rozliczeń z tytułu nakładów na nieruchomość, natomiast jest indyferentny w stosunku do żądania windykacyjnego powoda i w żaden sposób go nie tamuje oraz nie wyłącza całkowicie czy też częściowo możliwość jego skutecznej realizacji.
Wobec konstatacji, że stosunek obligacyjny, który uprawniał pozwanych do korzystania z nieruchomości stanowiącej własność powoda ustał Sąd uwzględnił w całości żądanie powództwa w zakresie roszczenia wydobywczego i nakazał pozwanym opuszczenie, opróżnienie i wydanie spornej nieruchomości - por.art. 675 § 1 kc.
Jednocześnie stosownie do treściart. 14 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. 14.150 – j.t.) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W myśl art. 14 ust. 3 tej ustawy Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa wust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
W art. 14 ust. 7 w/w ustawy wyłączono stosowanie przepisu ust. 4 tego artykułu do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Wyłączenie stosowania art. 14 ust. 4 w/w ustawy w stosunku do wspomnianej kategorii osób oznacza, że osobom tym nie należy się obligatoryjne przyznanie prawa do lokalu socjalnego, natomiast w żadnej mierze nie wyłącza konieczności oceny posiadania tego uprawnienia przez pryzmat art. 14 ust. 3 cyt. ustawy – por. wyrok SN z dnia 14 lutego 2008r. w sprawie o sygn. akt II CSK 484/07, opubl.(...).
Struktura regulacji zawartej w art. 14 w/w ustawy wskazuje na to, że sąd w pierwszej kolejności powinien brać pod uwagę indywidualną sytuację danej osoby, a więc „dotychczasowy sposób korzystania z lokalu i szczególną sytuację materialną oraz rodzinną osób zobowiązanych do jego opróżnienia” (art. 14 ust. 3), z tym że nie może nie orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego w stosunku do wymienionych w art. 14 ust. 4 w/w ustawy kategorii osób. Takiego obowiązku sąd nie ma jedynie w pewnych, wyjątkowych okolicznościach, np. uprawniony ma zamieszkać w innym lokalu, gdy powodem eksmisji jest znęcanie się nad rodziną (art. 17) lub gdy zachodzi rażące wykraczanie przez pozwanego o eksmisję przeciwko porządkowi domowemu albo rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie (art. 13).
Taka sytuacja, że pozwani są uprawnieni i mają możliwość do zamieszkania w innej nieruchomości zachodzi w realiach przedmiotowej sprawy.
Pojęcie tytułu prawnego do lokalu jest pojęciem bardzo szerokim, gdyż może wywodzić się zarówno zprawa rzeczowego(własność, użytkowanie wieczyste) jak również mieć charakter obligacyjny wynikający z umowy (umowa najmu, dzierżawy, użyczenia, inne umowy). Tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego jest pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu, czy też rozporządzania nim – por. wyrok wsa w Poznaniu z dnia 14 maja 2014r. w sprawie o sygn. akt IV SA/Po1159/13, opubl. LEX nr 1474656.
Wobec konstatacji, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do innej nieruchomości, która zabezpiecza całkowicie ich potrzeby mieszkaniowe Sąd negatywnie rozstrzygnął ich uprawnienia do lokalu socjalnego.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 § 1 i 3 kpciart. 108 § 1 kpcw zw. z§ 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(Dz. U. 2013.461 – j.t.) w zw. z § 22 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. 2015.1801) oraz w oparciu o treśćart. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(Dz. U. 2014.1025. – j.t. ze zm.).
Z tych wszystkich względów orzeczono jak w sentencji wyroku.