Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 165/13
Data wyroku: 2016-07-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Romańczyk-Symonowicz
Podstawa prawna: art. 410, art. 226 kc

Sygn. akt I C 165/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Jelenia Góra, dnia 15 lipca 2016 r.
Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący:Anna Romańczyk-Symonowicz
Protokolant:Beata Toll - Lisiecka
po rozpoznaniu w dniu 01 lipca 2016 r. w Jeleniej Górze na rozprawie
sprawy z powództwa
W. K. (1)
przeciwkoW. S.iP. S.
o zapłatę

I
umarza postępowanie w zakresie kwoty 14.000,00 zł;

II
zasądza solidarnie od pozwanychW. S.iP. S.na rzecz powodaW. K. (1)kwotę 32.070,00 zł (trzydzieści dwa tysiące siedemdziesiąt złotych);

III
dalej idące powództwo oddala;

IV
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 1.342,97 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

V
zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze kwotę 4.003,04 zł tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów wynagrodzenia biegłego sądowego, pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa oraz tytułem opłaty sądowej, od której uiszczenia powód został zwolniony;

VI
w pozostałym zakresie nieuiszczonymi kosztami sądowymi obciąża Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 165/13

UZASADNIENIE
PowódW. K. (1)w pozwie skierowanym (skutecznie w dniu 11 października 2012 r.) przeciwkoW. S.iP. S.domagał się zasądzenia na swoją rzecz solidarnie od pozwanych kwoty 50.000,00 zł.
Argumentując wystosowane (pierwotnie już w dniu 31 maja 2012 r.) żądanie wskazał, że w dniu 19 sierpnia 2008 r. zawarł z małżonkamiS.umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...), tytułem której wpłacił wymienionym kwotę 20.000,00 zł. Pozwani zapewniali wymienionego, że po upływie pięciu lat od wykupu przedmiotowego lokalu zawrą z nim umowę przenoszącą jego własnośćw formie aktu notarialnego. Wymienieni zapewniali powoda, że może dowolnie rozporządzać nieruchomością.W. K. (1)podkreślił, że lokal ten znajdował się w opłakanym stanie, był bardzo zaniedbany. Dlatego też wymieniony przeprowadził generalny remont mieszkania za kwotę ponad 24.000,00 zł, podnosząc przy tym, że znaczną część prac wykonał samodzielnie. Jak podał wymienił instalację elektryczną oraz instalację wodno - kanalizacyjną, wykonał ocieplenie, tynki, zaadoptował część pokoju na łazienkę, zamontował podgrzewacz wody, wymienił podłogi, położył płytki na ścianach w kuchni i łazience, wymienił drzwi wejściowe oraz wyremontował klatkę schodową. Dalej wskazał, że pozwani, gdy zobaczyli, ile pracy powód włożył w lokal i jak on teraz wygląda, zażądali od niego jego zwrotu. Niniejszym pozwemW. K. (1)dochodzi od pozwanych zwrotu kwoty uiszczonej tytułem umowy sprzedaży, jak również i tej wydatkowanej na remont nieruchomości.
W piśmie procesowym z dnia 04 września 2012 r. powód sprecyzował, że łącznie domaga się od pozwanych zwrotu kwoty 50.000,00 zł, na którą to kwotę składa się: wpłata dokonana tytułem umowy sprzedaży (20.000,00 zł), koszt wykonanego remontu (24.000,00 zł) oraz dalsza kwota 6.000,00 zł żądana tytułem zadośćuczynienia za poniesione straty moralne.
W kolejnym piśmie procesowym z dnia 11 października 2012 r. powód doprecyzował, że wnosi o zasądzenie kwoty 50.000,00 zł solidarnie od pozwanych.
W odpowiedzi na pozew z dnia 24 maja 2013 r. (k. 58–60) pozwani, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie powództwa w całości i przyznanie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Jednocześnie oświadczyli, że dokonują potrącenia z wierzytelności powoda przysługującej im względem wymienionego wierzytelności w łącznej kwocie 28.000,00 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z należącego do nich lokalu w okresie od lipca 2008 r. do marca 2013 r., tj. za okres 56 miesięcy w wysokości po 500,00 zł miesięcznie.
Motywując zajęte stanowisko przyznali, że powód przekazał im kwotę 20.000,00 zł, która mając na uwadze nieważność umowy sprzedaży nieruchomości podlega zwrotowi jako nienależne świadczenie. W tym zakresie podnieśli jednak równocześnie, że była to należność uiszczona tytułem zamieszkiwania w ich lokalu, w którym wymieniony zamieszkiwał od lipca 2008 r. do marca 2013 r. Dalej wskazali, że Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prawomocnym wyrokiem z dnia 17 stycznia 2013 r. wydanym w sprawie I C 1545/12 nakazał eksmisję powoda ze spornego lokalu. Zdaniem pozwanychW. K. (1), wobec zawarcia nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości, nie legitymował się żadnym tytułem do uprawniającym go do władania lokalem, co uzasadnia roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Równocześnie wymienieni wnieśli o oddalenie w całości roszczenia o zapłatę kwoty 24.000,00 zł tytułem zwrotu kosztów wydatkowanych na remont nieruchomości, podkreślając w tej mierze, że nigdy nie wyrazili zgody na jego przeprowadzenie, ani też powód nie zwracał się do nich o wyrażenie takiej zgody. Zaprzeczyli przy tym, by mieszkanie znajdowało się opłakanym stanie i wymagało kapitalnego remontu. W ocenie pozwanych, lokal był zadbany i wymagał jedynie odświeżenia. Pozwani zakwestionowali zarówno zakres, jak i wartość prac remontowych, podnosząc w tym zakresie zarzut nieudowodnienia roszczenia. Z ostrożności procesowej podali, że jako posiadacz w złej wierze powód może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle tylko, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Odnośnie żądania przyznania kwoty 6.000,00 zł tytułem zadośćuczynienia wskazali, że nie znajduje ono żadnego uzasadnienia.
W piśmie procesowym z dnia 02 lipca 2013 r. (k. 74–76) zawodowy pełnomocnik powoda oświadczył, że cofa pozew w zakresie żądania zapłaty kwoty 6.000,00 zł tytułem zadośćuczynienia, zrzekając się jednocześnie przedmiotowego roszczenia i wnosi o nieobciążanie powoda kosztami postępowania w tym zakresie.
W uzasadnieniu podał, że powód przedmiotowe roszczenie sformułował nie będąc jeszcze reprezentowanym przez zawodowego pełnomocnika i niezwłocznie je wycofał. Równocześnie pozwani nie byli zmuszeni do prowadzenia "obrony".
Zgłoszony przez pozwanych zarzut potrącenia uznał za bezpodstawny. W tej mierze podniósł, że roszczenie o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania urealnia się dopiero po wezwaniu zajmującego nieruchomość do jej opuszczenia lub skierowaniu do niego wezwania do zapłaty należności z tego tytułu, co nigdy nie nastąpiło. Zaznaczył przy tym, że pozwaniw okresie od lipca 2008 r. do lutego 2012 r. w ogóle nie interesowali się nieruchomością, godząc się na zamieszkiwanie jej przez powoda. Zarzucił także, że roszczenie to jest nieudowodnione.
W piśmie procesowym z dnia 17 lipca 2013 r. (k. 81–82) pozwani podtrzymali dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc jednocześnie o zasądzenie zwrotu kosztów procesu również w zakresie cofniętego powództwa. Zaakcentowali przy tym fakt, że powód korzystając z ich lokalu pozostawał w złej wierze, albowiem umowa przeniesienia własności lokalu zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego była nieważna.
Na rozprawie w dniu 17 lipca 2013 r. (k. 83v) pełnomocnik powoda podniósł zarzut przedawnienia roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu pozwanych.
Z kolei pełnomocnik pozwanych oświadczył, że małżonkowieS.nie wzywali powoda do wydania im nieruchomości przed 2012 r., albowiem uznali, że otrzymana przez nich od wymienionego kwota 20.000,00 zł stanowi zapłatę czynszu najmu z góry.
Na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. (k. 309) pełnomocnik pozwanych oświadczył, że w trybieart. 498 § 1 k.c.podnosi dodatkowo zarzut potrącenia kwoty 10.601,74 zł wyliczonej przez biegłego jako kosztów demontażu nakładów powoda. Jednocześnie podtrzymał zarzut potrącenia z tytułu bezumownego korzystania, wskazując że z tego tytułu przedstawia do potrącenia kwotę 14.160,00 zł - zgodnie z wyliczeniem biegłego.
Na tym samym posiedzeniu pełnomocnik powoda oświadczył natomiast, że ogranicza żądanie pozwu w zakresie roszczenia zwrotu kosztów remontu, podając że w miejsce kwoty 24.000,00 zł żąda kwoty 16.000,00 zł wyliczonej przez biegłego, zrzekając się roszczeniaw pozostałym zakresie.
W piśmie procesowym z dnia 13 stycznia 2016 r. (k. 323–324) pełnomocnik powoda podniósł, że wymieniony władał spornym lokalem na zasadzie umowy użyczenia do czasu obiecanego mu przez pozwanych formalnego przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 19 sierpnia 2008 r.W. S.zawarła zW. K. (1)umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...). Przedmiotowa umowa zawarta została w zwykłej formie pisemnej, za wyraźną wolą i wiedząP. S.. Na poczet ceny zakupu uzgodnionej na kwotę 20.000,00 zł kupujący uiścił zaliczkę w kwocie 5.000,00 zł i nieruchomość została mu wydana. W dniu 16 października 2008 r.W. K. (1)uiścił kolejną transzę w wysokości 10.000,00 zł,a następnie w dniu 14 listopada 2008 r. dalsze 5.000,00 zł i strony zgodnie oświadczyły, że cała kwota należna tytułem ceny sprzedaży została uiszczona.
/dowód:umowa z dnia 16.10.2008 r. wraz z adnotacją z dnia 14.11.2008 r., k. 5-5v,
umowa z dnia 19.08.2008 r., k. 8,
zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376/
W dacie zawarcia przedmiotowej umowy małżonkomS.nie przysługiwało prawo własności przedmiotowego lokalu. Wymienieni byli do dnia ustanowienia odrębnej własności wskazanego lokalu mieszkalnego, co nastąpiło w dniu 21 maja 2009 r., jego najemcami.
/okoliczności bezsporne/
W. K. (1), który pracował niegdyś zP. S., działał w pełnym zaufaniu do małżonkówS.. Na zakup oraz na remont przedmiotowego lokalu wymieniony zmuszony był zaciągnąć kredyt. Od samego początku wolą stron umowy była sprzedaż lokalu mieszkalnego. MałżonkowieS.obiecywali kupującemu, że zawrą z nim umowę w formie aktu notarialnego po upływie pięciu lat od ustanowienia na ich rzecz prawa jego własności tak, by nie utracić przyznanej im jako najemcom lokalu bonifikaty. Jednocześnie małżonkowie zapewnialiW. K. (1), że do czasu zawarcia umowy w prawem przepisanej formie, lokal ma traktować jak swoją własność i może dysponować nią w sposób swobodny. Małżonkowie po wydaniu mieszkania kupującemu, zupełnie przestali interesować się nieruchomością, nie uiszczali żadnych opłat związanych z jej utrzymaniem.W. K. (1)został zameldowany w lokalu, ponosił wszelkie koszty związane z nieruchomością i władał nią zupełnie swobodnie jak jej właściciel. Tak też był postrzegany przez znajomych, sąsiadów i osoby z najbliższego środowiska.
/dowód:potwierdzenie zameldowania, k. 7 i 10,
zeznania świadkaM. C., k. 115v-116,
zeznania świadkaP. C., k. 116-116v,
zeznania świadkaI. B., k. 117,
zeznania świadkaK. K. (1), k. 117v-118,
zeznania świadkaD. C. (1), k. 118-118v,
zeznania świadkaK. C., k. 119-119v,
zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376/
Wcześniej, jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży, lokal położony wK.przyul. (...)zamieszkany był przezS. Z., matkęW. S.. Lokal w chwili jego wydaniaW. K. (1)znajdował się w opłakanym staniei zupełnie nie nadawał się do zamieszkania. W lokalu tym panował fetor, występowała zgnilizna, pleśń i grzyb. Lokal był zaniedbany i brudny. Wszystko się tam sypało, była wilgoć, odchodziły tynki, podłoga była zgniła. Zapewniony był dostęp wyłącznie do zimnej wody.
W. K. (1)przed zamieszkaniem w lokalu położonym wK.przyul. (...)wykonał jego kapitalny remont. Remont ten przeprowadził systemem gospodarczym, przy znacznym nakładzie pracy własnej. Wymieniony założył nową instalację elektryczną, ponieważ istniejąca była jeszcze starą poniemiecką instalacją aluminiową z porozrywanymi i poprzeginanymi koszulkami i jej użytkowanie groziło pożarem. Przy czym dotychczasowy przebieg instalacji pozostał niezmieniony. Wymienił drzwi zewnętrzne, ponieważ dotychczasowe nie posiadały nawet zamka i każdy mógł się dostać do wnętrza lokalu. Położył nowe tynki w pokoju i kuchni oraz płytki ceramiczne na ścianie w kuchni, albowiem stare tynki odpadały, ściany były zawilgocone, zapleśniałe i zagrzybione. Ocieplił jedną część ściany na poddaszu styropianem celem zabezpieczenia się przed zimnem. Położył panele w pokoju i terrakotę w części kuchni. Podłogi w lokalu były bowiem zgniłe. Wymienił instalację kanalizacyjną w kuchni, wymieniając przy tym kolanko od rury doprowadzającej wodę i utwierdzając podłoże nad tą rurą kładąc płytę. Rura ta przy wejściu do lokalu była wgnieciona, albowiem sąsiedzi po tej rurze bezpośrednio stąpali, przechodząc przez korytarz.W. K. (1)dokonał jednocześnie adaptacji części pomieszczenia - pokoju na łazienkę i zapewnił dostęp do ciepłej wody w lokalu. Wykonując łazienkę wymieniony podłączył się do kanalizacji wyprowadzonej przez sąsiadkę z dołu, zgodnie zresztą z jej sugestiami. Sąsiadka już wcześniej bowiem wykonała łazienkę, podpinając się do pionu wlokalu nr (...).
Pod koniec sierpnia 2009 r.W. K. (1)zamieszkał w przedmiotowym lokalu.
/dowód: zeznania świadkaM. C., k. 115v-116,
zeznania świadkaP. C., k. 116-116v,
zeznania świadkaI. B., k. 117,
zeznania świadkaK. K. (1), k. 117v-118,
zeznania świadkaD. C. (1), k. 118-118v,
zeznania świadkaD. C. (2), k.118-118v,
zeznania świadkaK. C., k. 119-119v,
zeznania świadkaJ. P., k. 120-120v,
zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376/
MałżonkowieS.mimo, że mieli pełną świadomość tego, żeW. K. (1)wykonuje kapitalny remont lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...), nie wezwali wymienionego do zaprzestania prac, ani też w żaden inny sposób nie ingerowali w ich postęp.
/dowód:zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376/
Ze składanychW. K. (1)obietnic małżonkowieS.wycofali się dopiero w momencie, gdy zobaczyli efekt końcowy jego prac remontowych (tj. stan do jakiego doprowadził on lokal czyniąc w nim nakłady) oraz gdy zaczęły się problemy związane z ich dotychczasowym miejscem zamieszkania.
Wówczas wymienieni skierowali doW. K. (1)pismo z dnia 29 lutego 2012 r. zatytułowane "wypowiedzenie umowy najmu", informując go, że w lokalu przyul. (...)wK., którego są właścicielami, zamierzają zamieszkać osobiście.
W odpowiedzi na powyższe pismo,W. K. (1)w dniu 26 marca 2012 r. zażądał od właścicieli lokalu zwrotu kosztów poniesionych na remont mieszkania oraz zwrotu ceny jego zakupu. Wymieniony w dalszym ciągu zamieszkiwał w lokalu do marca 2013 r. Tuż po Świętach Wielkanocnych w 2013 r. bowiemP. S., legitymujący się prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym wydanym w sprawie I C 1545/12 w dniu 27 stycznia 2013 r., wszedł siłą do lokalu, niszcząc przy tym zamontowane przezW. K. (2)drzwi wejściowe. W tym czasieW. K. (1)przebywał w szpitalu na leczeniu.
/dowód:pismo z dnia 29.02.2012 r., k. 6,
pismo z dnia 26.03.2012 r., k. 9,
zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376,
zeznaniaP. S., k. 310-311 i 376-376v/
Miesięczna rynkowa stawka czynszu za lokal mieszkalny położony wK.przyul. (...)w roku 2012 wynosiła 330,00 zł, zaś w roku 2013 - 320,00 zł.
Łączna wartość nakładów poczynionych przezW. K. (1)na nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny położony wK.przyul. (...)wyniosła 16.000,00 zł.
Wszystkie prace remontowo - adaptacyjne wykonane przezW. K. (1)w lokalu położonym wK.przyul. (...)do dnia dzisiejszego służą jego właścicielom. Nie odnotowano żadnych zgłoszeń w zakresie przecieków instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, ani awarii energetycznej. Zawilgocone ściany w pokoju, czy uginająca się podłoga w kuchni, nie są następstwem nieprawidłowego wykonania prac remontowych. Zawilgocenia ścian są wynikiem tego, że budynek, w którym sporny lokal jest zlokalizowany, jest budynkiem przedwojennym o średnim stanie technicznym, zawilgoconym i pozbawionym pionów wentylacyjnych. Uginająca się zaś podłoga jest efektem zużycia technicznego podłogi oraz legarów, nie zaś wadliwym ułożeniem płytek, czy paneli, które nie stanowią większego obciążenia.
Administracja budynku przyul. (...), podobnie jak i nadzór budowlany, mimo świadomości wykonania wlokalu nr (...)łazienki bez odpowiedniego zgłoszenia, nie wydali nakazu jej rozebrania. W budynku tym łazienki bez pozwoleń wykonane zostały łączniew trzech na cztery znajdujące się tam lokale. Co więcej, GminaK., będąca właścicielem czwartego z lokali nie wykonała łazienki wyłącznie z uwagi na brak środków pieniężnych, nie będzie natomiast oponować przeciwko realizacji takowej, gdy tylko najemca jej lokalu zgłosi chęć wykonania takowej i pokrycia kosztów z tym związanych.
Brak wentylacji w łazience wlokalu nr (...)przyul. (...)wK.wynikaz braku pionów wentylacyjnych w całym budynku, a nie z niewłaściwego jej wykonania.
/dowód:pisemna opinia biegłego sądowegoI. C.wraz z pisemnymi oraz   ustną opinią uzupełniającą, k.159, 207-213, 238-241, 297, 328-332, 358-360 i   373-375v/
Pośród osób, które wykonały bez pozwolenia łazienkę w budynku przyul. (...)wK., znajduje się również sąsiadka, która zgłosiła zastrzeżenia co do sposobu podłączenia łazienki wykonanej przezW. K. (1). Co więcej, to z inicjatywy właśnie tej sąsiadki łazienka zlokalizowana została przezW. K. (1)wpokoju lokalu nr (...),a nie w jego kuchni.
/dowód:pismo, k. 175,
zeznaniaW. K. (1), k. 309v-310 i 376/
Sąd zważył, co następuje:
Z przytoczonych niżej względów powództwo było usprawiedliwione i co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.
Na wstępie rozważań wskazać wypada, że powód cofnął pozew z jednoczesnym zrzeczeniem się roszczenia łącznie w zakresie kwoty 14.000,00 zł. W piśmie procesowymz dnia 02 lipca 2013 r. (k. 74–76) pełnomocnik powoda oświadczył bowiem, że cofa pozeww zakresie żądania zapłaty kwoty 6.000,00 zł tytułem zadośćuczynienia, zrzekając się jednocześnie przedmiotowego roszczenia. Następnie na rozprawie w dniu 14 października 2015 r. ten sam pełnomocnik podał, że w związku z treścią opinii biegłego sądowego, ogranicza żądanie pozwu o dalszą kwotę 8.000,00 zł, zrzekając się go. Drugie ograniczenie dotyczyło roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość.
Przyjąć tym samym należało, że powód cofnął żądanie pozwu w stosunku do pierwotnego jego kształtu łącznie w zakresie kwoty 14.000,00 zł.
Odpowiednio do treści przepisuart. 203 § 1 k.c.pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia - aż do wydania wyroku. Zgodnie z kolei z dyspozycją przepisuart. 203 § 4 k.p.c.sąd może uznać za niedopuszczalne cofnięcie pozwu, zrzeczenie się lub ograniczenie roszczenia tylko wtedy, gdy okoliczności sprawy wskazują, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzają do obejścia prawa. W myśl natomiastart. 355 § 1 k.p.c.sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie wyroku stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne.
Mając na względzie, że powód cofnął pozew w zakresie kwoty 14.000,00 złz jednoczesnym zrzeczeniem się roszczenia, a co za tym idzie zgoda pozwanych nie byław tym zakresie w ogóle wymagana, a równocześnie, w ocenie Sądu Rejonowego, brak było przesłanek do uznania tego cofnięcia pozwu za niedopuszczalne, biorąc za podstawęart. 355 § 1 k.p.c., Sąd orzekł jak w pkt I uzasadnianego wyroku.
Powód w niniejszym postępowaniu zgłosił dwa roszczenia: roszczenie z tytułu zwrotu kwoty 20.000,00 zł uiszczonej tytułem umowy sprzedaży nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego, położonego wK.przyul. (...)oraz żądanie zasądzenia kwoty 16.000,00 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal tytułem prac remontowych.
Odnosząc się do pierwszego ze zgłoszonych żądań wskazać trzeba, że niewątpliwym między stronami był fakt zawarcia przez strony w dniu 19 sierpnia 2008 r. w zwykłej formie pisemnej umowy zatytułowanej umową sprzedaży, w wykonaniu którejW. K. (1)przekazał małżonkomS.łącznie kwotę 20.000,00 zł tytułem nabycia lokalu mieszkalnego położonego wK.przyul. (...). Jakkolwiek umowa ta podpisana została wyłącznie przezW. S., to zawarta ona została za wyraźną wolą i zgodąP. S.. Bezspornie również, w dacie jej zawarcia małżonkomS.nie przysługiwało w stosunku do przedmiotowego lokalu prawo własności. Wymienieni do dnia 21 maja 2009 r., gdy doszło do ustanowienia odrębnej własności wspomnianego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży na rzecz pozwanych, pozostawali bowiem jedynie jego najemcami.
Odnośnie charakteru zawartej przez strony w dniu 19 sierpnia 2008 r. umowy godzi się jedynie zwrócić uwagę na całkowitą niekonsekwencję twierdzeń pozwanych. Już w samej treści odpowiedzi na pozew wymienieni z jednej strony wskazywali, że kwota 20.000,00 zł stanowiła zapłatę za możliwość zamieszkiwania przez powoda w ich lokalu, z drugiej zaś odwoływali się wprost do ustaleń Sądu orzekającego w sprawie eksmisyjnej, przyznając, że wobec zawarcia przez strony nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości zasadny jest zwrot uzyskanych w wyniku jej wykonania nienależnych świadczeń, tj. zwrot kwoty wpłaconej tytułem ceny. Co więcej, względem tej kwoty (20.000,00 zł) zgłosili równocześnie zarzut potrącenia wierzytelności, która miała przysługiwać im z tytułu bezumownego korzystania. Traktowanie kwoty 20.000,00 zł jako zapłaty za możliwość korzystania z lokalu jawnie kłóci się z późniejszym żądaniem zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Zdaniem Sądu, zamiarem stron od samego początku była chęć zawarcia umowy sprzedaży. Mając jednak na względzie, że w dacie czynienia uzgodnień pozwani nie byli jeszcze właścicielami spornego lokalu, zawarcie umowy w formie aktu notarialnego było zwyczajnie niemożliwe. Zeznania pozwanych były dla Sądu nie tylko niejasne, zupełnie nielogiczne, ale i całkowicie nieszczere, a przez to i niewiarygodne. Przede wszystkim pozwani nie potrafili wytłumaczyć w jaki sposób udostępniając powodowi lokal - zgodnie z ich twierdzeniami - wyłącznie celem czasowego zamieszkiwania w nim, określili z góry kwotę należną z tego tytułu w wysokości 20.000,00 zł, skoro - jak sami podawali - w ogóle nie czynili żadnych ustaleń co do zasadi czasookresu korzystania przez powoda z ich lokalu. Sam także fakt udostępnienia osobie trzeciej lokalu, wydanie jej kluczy, bez ustalenia jakichkolwiek zasad korzystania z niego oraz następczy brak najmniejszego zainteresowania losami tego lokalu, w tym ponoszeniem jakichkolwiek należności związanych z jego utrzymaniem, był dla Sądu jednoznacznyi świadczył o tym, że pozwani chcieli zwyczajnie wyzbyć się lokalu. Niepodobna również za prawdziwe uznać twierdzeń pozwanej, jakoby nie wiedziała ona co to jest umowa sprzedaży. Rzeczą oczywistą jest, że każdy nawet przeciętnie wykształcony człowiek, ma pełną świadomość tego, co oznacza umowa sprzedaży. Co więcej, pozwana parokrotnie, w dość znacznych odstępach czasu, przyjmowała kolejne transze środków pieniężnych w stosunkowo dużej wysokości, każdorazowo wskazując w pokwitowaniach, że wpłaty te przyjmuje właśnie na poczet umowy sprzedaży. W ocenie Sądu, wersja zaprezentowana przez pozwanych stanowi wyjątkowo nieudolną próbę zatuszowania rzeczywistej woli stron i ich zgodnych ustaleń co do sprzedaży lokalu położonego wK.przyul. (...), która to umowa miała zostać sfinalizowana po upływie pięciu lat od nabycia prawa jego własności celem uniknięcia konieczności zwrotu przyznanej pozwanym jako najemcom bonifikaty.
Podsumowując, zdaniem Sądu, zawarta przez strony w dniu 19 sierpnia 2008 r. umowa była zgodnie z zamiarem storn umową zmierzającą do przeniesienia własności nieruchomości.
W myśl przepisuart. 158 k.c.umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Mając na względzie, że umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawarta zostaław zwykłej formie pisemnej, a więc bez zachowania prawem przewidzianej formy aktu notarialnego, a ponadto przez osoby nie legitymujące się w dacie jej zawarcia prawem własności nieruchomości, stwierdzić należy, że była ona umową bez wątpienia nieważną. Tym samym cena uiszczona w wykonaniu takiej umowy, stanowiąc świadczenie nienależne (condictio sine causa-art. 410 § 2 k.c.), podlegała zwrotowi.
W tej mierze dodać jedynie można, że nieważna z powodu niezachowania formy aktu notarialnego definitywna umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może być jednocześnie kwalifikowana jako zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna, jak chciał tego powód. Przede wszystkim nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej umowy na ważną umowę przedwstępną przeniesienia własności. Ponadto stosownie do treściart. 389 k.c.umowa przedwstępna, dla swojej ważności, powinna była określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Analizowana tymczasem umowa nie zawiera w swej treści takich postanowień. Ponadto, nie ulega kwestii, na co już zwrócono wcześniej uwagę, że w dacie jej podpisania osobom występującym w roli sprzedających (małżonkomS.) w ogóle nie przysługiwało prawo własności do przedmiotowej nieruchomości.
Skoro umowa z dnia 19 sierpnia 2008 r., między innymi wobec niezachowania formy aktu notarialnego, była nieważna zarówno w odniesieniu do przeniesienia własności, jaki wszystkich jej dalszych postanowień, żądanie powoda w zakresie zwrotu ceny uiszczonej tytułem zawarcia przedmiotowej umowy, abstrahując w tym miejscu zupełnie od oceny zasadności podniesionego przez pozwanych zarzutu potrącenia, w pełni zasługiwało na uwzględnienie.
Drugie z roszczeń, jakie zgłosił powód wobec pozwanych obejmowało zwrot nakładów, jakie wymieniony poczynił na nieruchomości, będącej własnością wymienionych, w czasie, gdy władał nią jako jej posiadacz.
Przy tego rodzaju żądaniu w pierwszej kolejności konieczne jest rozstrzygnięcie, czy, a jeżeli tak to na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość. Jeżeli z właścicielem nieruchomości łączyła go umowa, trzeba określić jej charakter oraz ustalić jakie z tego stosunku prawnego wynikają uprawnienia i rozliczenia (zob.wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., III CKN 791/99, niepubl.; z dnia 11 czerwca 2008 r., V CSK 28/08, niepubl; z dnia 27 czerwca 2012 r., IV CSK 601/11, niepubl.; postanowienie z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09, niepubl.). Jeżeli regulacje dotyczące stosunku prawnego, na którego podstawie dokonane zostały nakłady nie obejmują rozliczeń z tego tytułu lub też strony nie uzgodniły sposobu rozliczeń z tytułu nakładów, wtedy odpowiednie zastosowanie znajdą przepisyart. 224 i nast. k.c., które jednocześnie jako przepisy szczególne wobecart. 405 k.c.wyłączają możliwość rozliczeń na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia (zob.postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2011 r., III CSK 263/10, niepubl.; z dnia 14 października 2008 r., V CSK 111/09, niepubl.).
Rozliczenie stron z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość warunkowane jest tym samym przesądzeniem dwóch zasadniczych kwestii. Po pierwsze, czy dokonujący nakładów na nieruchomości był jej posiadaczem samoistnym, czy też zależnym, a po wtóre czy był posiadaczem nieruchomości w dobrej, czy też złej wierze.
Dokonując oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd orzekający nie miał najmniejszych wątpliwości, że powodowi przysługiwał przymiot posiadacza w dobrej wierze. Wszystkie okoliczności zaistniałe w niniejszej sprawie stwarzały w pełni uzasadnione przekonanie, że posiada on sporną nieruchomość jako właściciel. Przekonanie powoda było jak najbardziej usprawiedliwione. Po raz kolejny podkreślić trzeba, że pozwani już w chwili zawarcia umowy w dniu 19 sierpnia 2008 r., wydali powodowi klucze do nieruchomości. Co więcej, wymienieni nie tylko udostępnili mu lokal, ale i zapewnili go, że mieszkanie jest jego, że może czuć się jak "u siebie na włościach". Obiecywali przy tym, że w przyszłości zostanie on właścicielem nieruchomości. Pozwani zaręczali wręcz powoda, że zawrą z nim umowę sprzedaży w prawidłowej prawem przepisanej formie po upływie pięciu lat od ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, tak by nie stracić bonifikaty udzielonej im jako najemcom przy ustanowieniu odrębnej własności. Wymienieni przez okres kolejnych aż czterech lat całkowicie przestali się interesować nieruchomością, nie uiszczali żadnych należności związanych z jej utrzymaniem. Ze składanych powodowi obietnic wycofali się dopiero w momencie, gdy zobaczyli efekt pracy powoda (stan do jakiego doprowadził on lokal czyniąc wielotysięczne nakłady) oraz gdy zaczęły się problemy związane z ich dotychczasowym miejscem zamieszkania. Całokształt zachowania pozwanych, w tym w szczególności wydanie powodowi kluczy do niej i zupełny brak zainteresowania jej losem, w tym niesprzeciwianie się wykonywaniu remontów, wzmacniał przekonanie powoda, że pozwani ostatecznie zadośćuczynią wcześniejszym obietnicom składanym w stosunku do jego osoby. Przekonanie to było dodatkowo wspierane takimi działaniami pozwanych jak choćby meldowaniem powoda w spornym lokalu.W. K. (1), zamieszkując w lokalu i czyniącw nim nakłady, cały czas działał w pełnym zaufaniu do małżonkówS., notabene będących jego znajomymi (powód pracował niegdyś z pozwanym) i nie przypuszczał nawet, że mogą oni postąpić w inny sposób.
Powyższe okoliczności Sąd ustalił bazując w znacznej mierze na relacji powoda, przydając jego zeznaniom pełen walor wiarygodności. O prawdziwości zeznań wymienionego świadczy nie tylko zachowanie pozwanych, o którym była mowa powyżej, a którego sami zainteresowani nie negowali. Wymienieni przyznali bowiem, że od razu już przy pierwszej cząstkowej wpłacie wydali powodowi klucze do mieszkania, następnie przez szereg lat zupełnie nie interesowali się nieruchomością i nie ponosili żadnych kosztów związanych z jej utrzymaniem. Wersja powoda znajdowała dodatkowo odzwierciedlenie w obiektywnych dowodach nie tylko w postaci dokumentów potwierdzających choćby fakt meldowania wymienionego w spornym lokalu, ale i w postaci zeznań świadków, w tym także i świadków zawnioskowanych przez pozwanych. Z zeznań przesłuchanych w sprawie świadków w osobach:M. C.("Powód robił remont, ponieważ to mieszkanie miało być jego (…) Odkąd w tym mieszkaniu zamieszkał panK., nie widziałam w nim pozwanych", k. 115v),P. C.("Powód nic nie mówił, o czyjejś zgodzie na remont, po prostu robił swoje. (…) z tego, co powód mówił, to on kupił to mieszkanie i robił remont jak u siebie. (…) Pozwani w czasie remontu i potem, jak powód w nim mieszkał, nie odwiedzali tego lokalu", k. 116v),I. B.("Powód mieszkanie traktował jak swoją własność", k. 117),K. K. (1)("Z tego co wiem, to było mieszkanie kupione przez powoda. (…) Pozwany nie przychodził wtedy do tego mieszkania.", k. 117v-118),D. C. (1)("Powód twierdził, że kupił to mieszkanie (…) Po wyremontowaniu tego mieszkania raz byli tam pozwani", k. 118v) orazK. C.("Powód mi mówił, że to jest jego mieszkanie (…) W czasie remontu pozwani nie przychodzili do mieszkania, po remoncie też do mieszkania nie przychodzili.", k. 119v) wynikało jednoznacznie, że nie tylko powód sam siebie uważał za właściciela spornego lokalu, ale i tak był postrzegany przez sąsiadów, znajomych i środowisko. Świadkowie ci zgodnie ponadto zeznali, że pozwani nie tylko nie interesowali się nieruchomością, ale i mieli pełną świadomość prowadzonych w niej remontów, co więcej w żaden sposób nie przeciwstawiali się realizowanym w niej pracom. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne, jasne, logiczne i spójne. Sąd nie dopatrzył się w nich żadnych cech świadczących o ich nieszczerości. Przeciwnie, wszystkie te osoby były obce dla stron i nie miały interesu, by zeznawać tendencyjnie, w tym w szczególności na korzyść powoda. Jednocześnie po raz kolejny relacja pozwanych w zakresie w jakim odbiegała od zeznań powoda nie zasługiwała na przydanie im waloru prawdomówności. Przede wszystkim zeznania małżonkówS.pozostawały w sprzeczności z zeznaniami wyżej wymienionych świadków, przykładowo w części w jakiej wskazywali oni, że rzekomo nakazywali powodowi, by zaprzestał wykonywania remontów. Co więcej, zeznania te były nawet wewnętrznie niespójne. Z jednej bowiem strony pozwani utrzymywali, że nie określili żadnych zasad, na podstawie których powód miał zamieszkiwać w ich lokalu, z drugiej zaś zarzekali się, że zgodnie z ustaleniami wymieniony miał jedynie odświeżyć lokal i nie tylko jasno wykluczyli możliwość przeprowadzenia jakichkolwiek remontów, ale i się im jawnie przeciwstawiali. Co więcej, podczas przesłuchania zarówno pozwana, jak i pozwany, potwierdzili, że mimo świadomości prowadzenia prac w lokalu, nie zażądali od powoda zaprzestania remontu, z uwagi na to, że - jak podali - remont ten był już na ukończeniu.W ocenie Sądu wersja zaprezentowana przez pozwanych nie tylko nie znajdowała odzwierciedlenia w żadnym przeprowadzonym przez Sąd dowodzie, ale i pozostawaław całkowitej sprzeczności z dowodami, które dopuścił i przeprowadził Sąd. Zdaniem Sądu relacja wymienionych stworzona została wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowaniai zmierzała jedynie do poszukiwania rozwiązań, które pozwoliłyby uchylić się od obowiązku zwrotu nakładów, które powód poczynił na ich nieruchomości, za ich wyraźną wiedzą oraz wolą.
Podsumowując, powód sam na własny koszt, przy znacznym wkładzie pracy własnej, wyremontował mieszkanie (a raczej doprowadził je do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim komukolwiek - o czym szerzej poniżej), w stosunku do którego to mieszkania pozwani mieli następnie przenieść na niego prawo jego własności. Powód na zakup i remont lokalu przeznaczył wszystkie środki pieniężne, jakimi wówczas dysponował, a dodatkowo zaciągnął kredyt specjalnie na ten cel. Wymieniony przeprowadził następnie prace remontowei zamieszkał w tak przygotowanym dla siebie mieszkaniu, które traktował jako własne. Co więcej, powód przez osoby postronne także był traktowany jak osoba, której przysługuje samodzielne prawo do przedmiotowego mieszkania.
Podsumowując, powód w dacie czynienia nakładów na nieruchomość był jej posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, władał nieruchomością w sposób niczym niezakłócony jak właściciel, traktował siebie jak właściciela nieruchomości, zasadnie oczekując, że w przyszłości zostanie prawnym jej właścicielem, a stan faktyczny zostanie potwierdzony umową notarialną.
Powód nakładów dokonywał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a ponadto we własnym interesie, a nie w interesie "papierowych" właścicieli nieruchomości. Czynił to przy tym nie tylko za zgodą i pełną aprobatą właścicieli, lecz wręcz za ich namową, będąc w pełni przekonanym o tym, że stanie się właścicielem lokalu, co obiecali mu małżonkowieS.- właściciele nieruchomości (por.uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższegoz dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09, Numer 120794, uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 września 2013 r. w sprawie I ACa 603/11, uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie I ACa 1449/12).
W tym miejscu dodać jedynie można, że Sądowi orzekającemu znane jest orzecznictwo Sądu Najwyższego i poglądy wyrażane na gruncie przepisów o zasiedzeniuw odniesieniu do skutków nieformalnego nabycia prawa własności nieruchomości dla oceny charakteru posiadania. Sąd meriti stoi jednak na stanowisku, że każda sprawa charakteryzuje się odmiennym stanem faktycznym i przyjęcie jednego z góry określonego założenia może być w niektórych szczególnych przypadkach uznane za sprzeczne choćby z zasadą sprawiedliwości społecznej.
Odpowiednio do treści przepisuart. 226 § 1 k.c.samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
Zdaniem Sądu orzekającego, w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące możliwość dochodzenia roszczenia opisanego wart. 226 § 1 k.c.,a poczynione przez powoda nakłady mieściły się w kategorii nakładów koniecznych, gdyż zostały dokonane przede wszystkim w celu doprowadzenia mieszkania do stanu pozwalającego na jego użytkowanie, co miało zaspokoić potrzeby powoda. Jednocześnie poniesione przez wymienionego nakłady nie znalazły pokrycia w korzyściach, które uzyskał on z rzeczy. Co więcej wszystkie nakłady z całą pewnością zwiększają wartość nieruchomości w chwili opuszczenia jej przez powoda.
W tej mierze Sąd za całkowicie nieprawdzie uznał twierdzenia pozwanych jakoby lokal położony wK.przyul. (...)w chwili jego wydania powodowi nadawał się do zamieszkania, był bardzo ładny i wymagał jedynie odświeżenia. Relacja pozwanych nie tylko nie znajduje oparcia w żadnym innym zebranym w sprawie w materiale dowodowym, ale i pozostaje w oczywistej sprzeczności z ustaleniami płynącymi z zeznań świadków przesłuchanych w niniejszej sprawie. Obraz lokalu wyłaniający się z zeznań wszystkich świadków (za wyjątkiem zeznańW. Z., którego relacja okazała się zupełnie nieprzydatna dla sprawy) jest jednoznaczny - mieszkanie znajdowało się w stanie opłakanym i w ogóle nie nadawało się do zamieszkania w nim. Świadkowie w osobachI. B.,K. K. (1),D. C. (1),K. C.D. C. (2)orazJ. P.nie mieli najmniejszych wątpliwości, że mieszkanie zwyczajnie nie spełniało warunków, które pozwalałyby na zamieszkanie w nim. Wszyscy zgodnie i spójnie zeznali, że w lokalu tym panował fetor, zgnilizna i pleśń. Lokal był zaniedbany i brudny. Dość w tej mierze odwołać się wprost choćby tylko do zeznańK. K. (1), który stwierdził otwarcie, że mieszkanie przed remontem "(…) wyglądało jak komórka, a nie jak mieszkanie. To wyglądało strasznie, ściany zaniedbane, strasznie brudne. Podłogi były zgniłe (…). Na ścianach była pleśń. (…) To mieszkanie przed remontem nie nadawało się do zamieszkania, tam panował fetor. Śmierdziało zgnilizną. Tam śmierdziało jakby coś zdechło." (k. 117v-118). Co przy tym istotne, świadkowie ci w lokalu pozwanych byli bezpośrednio przed rozpoczęciem przez powoda prac remontowych, względnie pojawili się w nim na określonym etapie tych prac. Dlatego też zeznania tychże świadków były dla Sądu najbardziej miarodajne do czynienia wiążących ustaleń w sprawie. Także świadek zawnioskowany przez pozwanych -P. C.przyznał, że w mieszkaniu pozwanych wszystko się sypało, była wilgoć, odchodziły tynki, występował grzyb. Krótko mówiąc, również w ocenie tego świadka, mieszkanie nadawało się do remontu. Szczególnie uwydatnić w tej mierze trzeba, że świadek ten w lokalu pozwanych był po raz ostatni na kilka miesięcy przed śmiercią matki pozwanej i już wówczas lokal ten był w takim stanie, o jakim mówił świadek. Uwadze Sądu nie uszło, że świadekM. C.zeznała, że w mieszkaniu było czysto i nie było takiego brudu. Podkreślić jednak w tym zakresie trzeba, że po pierwsze świadek wówczas mówiła o okresie, kiedy jeszcze matka pozwanej żyła. Ponadto świadek nie ukrywała, że w lokalu bywała nie nagminnie, a jedynie jak przykładowo przynosiła węgiel. Co więcej,M. C.(podobnie jakP. C.) nie ukrywała, że ściany jeszcze za życia matki pozwanej były zawilgoconei występował grzyb na ścianach. Godzi się także zwrócić uwagę, że sam pozwany, mimo że utrzymywał, że lokal był w dobrym stanie i że zarówno instalacja elektryczna, jaki kanalizacyjna działały, to równocześnie przyznał, że rzadko bywał w mieszkaniu teściowej za jej życia. Ponadto w trakcie przesłuchania wymienionego na ostatniej rozprawie pojawiło się w jego relacji zupełnie nowe stwierdzenie, niczym zresztą niepoparte, że rodzina teściowej rzekomo co 2-3 lata remontowała ten lokal.
Podsumowując powyższe Sąd dał w pełni wiarę powodowi, że lokal przekazany mu przez pozwanych znajdował się w opłakanym stanie i wymagał kapitalnego remontu, by doprowadzić go do stanu umożliwiającego jego użytkowanie. Nie bez znaczenia w tym zakresie pozostawała także i kwota za jaką pozwani zdecydowali się sprzedać przedmiotowy lokal określona w wysokości zaledwie 20.000,00 zł, mając w szczególności na względzie, że w ówczesnym czasie rynek nieruchomości znajdował się jeszcze w fazie ożywienia, tzw. boom-u.
Z tych też względów Sąd wszystkie nakłady jakich w nieruchomości pozwanych dokonał powód uznał za nakłady konieczne. Były to bowiem wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Nakłady, jakie powód poniósł polegające na wymanienie instalacji elektrycznej, wymianie drzwi zewnętrznych, położeniu nowych tynków w pokoju i kuchni, ociepleniu ścian styropianem, położeniu paneli w pokoju i traktory w części kuchni, położeniu na ścianach w kuchni płytek ceramicznych, wymianie instalacji kanalizacyjnej w kuchni oraz wykonaniu łazienki, zmierzały wyłącznie do zapewnienia bezpiecznego korzystania z lokalu, w tym do zapewnienia bezpiecznego dostępu do podstawowych mediów, jakimi w dzisiejszych czasach są: światło, czy woda, a przez to były zwykłymi nakładami, związanymi ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
Dokonując oceny w powyższym zakresie Sąd posiłkował się przede wszystkim relacją powoda, którą uznał za prawdziwą. Konieczność założenia nowej instalacji elektrycznej, była uzasadniona tym, że dotychczasowa instalacja była instalacją starą, jeszcze poniemiecką, aluminiową z porozrywanymi i poprzeginanymi koszulkami i jej użytkowanie groziło pożarem. Przy czym, co istotne, dotychczasowy przebieg tejże instalacji został zachowany. Wymieniony wymienił także drzwi zewnętrzne, ponieważ dotychczasowe nie posiadały nawet zamka i każdy mógł się dostać do wnętrza lokalu. Ponadto położył nowe tynki w pokojui kuchni oraz płytki ceramiczne na ścianie w kuchni. Stare tynki bowiem odpadały, ściany były zawilgocone, zapleśniałe i zagrzybione. Ocieplił jedną część ściany na poddaszu styropianem celem zabezpieczenia się w ten sposób przed zimnem. Położył także panelew pokoju i terrakotę w części kuchni. Podłogi w lokalu były bowiem zgniłe. Wymienił instalację kanalizacyjną w kuchni, wymieniając przy tym kolanko od rury doprowadzającej wodę i utwierdzając podłoże nad tą rurą kładąc płytę. Rura ta przy wejściu do lokalu była wgnieciona, albowiem sąsiedzi po tej rurze bezpośrednio stąpali przechodząc przez korytarz. Ponadto w lokalu przed remontem zapewniony był dostęp wyłącznie do zimnej wody.W. K. (1)dokonał jednocześnie adaptacji części pomieszczenia - pokoju na łazienkę, zapewniając jednocześnie dostęp do ciepłej wody. Przy czym, wykonując łazienkę wymieniony podłączył się do kanalizacji wyprowadzonej przez sąsiadkę z dołu, zgodnie zresztą z jej sugestiami.S.już wcześniej bowiem wykonała łazienkę podpinając się do pionu wlokalu nr (...).
Wykonanie powyższych prac przez powoda znajduje pełne odzwierciedlenie w relacji świadkówM.C.,P. C.,I. B.,K. K. (1),D. C. (1),K. C.D. C. (2)orazJ. P..
Ustalenia wysokości poniesionych przezW. K. (1)nakładów na lokal Sąd dokonał w oparciu o opinię biegłegoI. C., mając przy tym na uwadze stanowisko biegłego (k. 373v), że zastosowane przez biegłego wyliczenie wartości nakładów według ich wartości rynkowej, a nie kosztowej było nie tylko bardziej miarodajne, ale przede wszystkim racjonalne. Biegła wskazała bowiem, że jakkolwiek wykonanie kosztorysu budowlanego odnośnie nakładów byłoby teoretycznie możliwe, to wiązałoby się z koniecznością dokonania odkrywek. Z tych też względów, Sąd uznał sposób wyliczenia nakładów zastosowany przez biegłą metodą procentową, określającą udział danej grupy nakładów w odniesieniu do całej wartości nieruchomości, za rozsądny i merytorycznie uzasadniony. Niezasadne były tym samym dla Sądu zarzuty pozwanych dotyczące nieprzedstawienia przez biegłą sposobu wyliczenia wartości poszczególnych prac remontowych.
Sąd sporządzoną na potrzeby niniejszego postępowania opinię potraktował jako miarodajną do czynienia wiążących ustaleń. Jakkolwiek, opinia ta w początkowym kształcie istotnie nasuwała pewne wątpliwości interpretacyjne, a dokładniej różne możliwości jej interpretacji, to zostały one - zdaniem Sądu - rozwiane po sporządzeniu opinii uzupełniającej nr 3 i kolejnych. Ostatecznie tym samym Sąd opinię tę uznał za logiczną i merytorycznie poprawną.
Zdaniem Sądu zarzuty zgłoszone przez pozwanych sprowadzały się w istocie do niczym nieuzasadnionego polemizowania ze stanowiskiem biegłego, popartym wiedzą przedmiotową oraz wieloletnim doświadczeniem. Powyższe przesądziło zarazem o niezasadności wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego. Specyfika dowodu z opinii biegłego polega m.in. na tym, że jeżeli taki dowód został przez Sąd dopuszczony, to stosownie do treściart. 286 k.p.c., opinii dodatkowego biegłego można żądać jedynie „w razie potrzeby”. Potrzeba taka nie może być wynikiem niezadowolenia strony z niekorzystnego dla niej wydźwięku konkluzji. Opinia wyznaczonego biegłego była na tyle kategoryczna i przekonywująca, że wystarczająco wyjaśniła zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych. Sąd nie jest zobowiązany dopuścić dowodu z opinii kolejnego biegłego, gdy powołany przez stronę dla uzasadnienia wniosku zarzut niekompetencji biegłego wywodzony jest z faktu, że stanowisko biegłego jest sprzeczne z oczekiwaniami strony.
Posiłkując się opinią biegłego Sąd wysokość nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomości pozwanych określił na kwotę 16.000,00 zł.
Abstrahując od wszystkich poczynionych wyżej rozważań i uznania przez Sąd wszystkich nakładów powoda jako nakładów koniecznych, marginalnie zauważyć jedynie można, że wszystkie nakłady powoda bez wątpienia zwiększają jednocześnie wartość rynkową spornej nieruchomości, co potwierdziła biegła w swej opinii.
Za częściowo zasadny uznał Sąd orzekający zarzut potrącenia zgłoszony z tytułu bezumownego korzystania z lokalu pozwanych. W przedstawionym powyżej stanie faktycznym - wbrew twierdzeniom pozwanym - do czasu wezwania powoda do opuszczenia nieruchomości nie miało miejsca bezumowne korzystanie z niej przez wymienionego, albowiem początkowo powód był posiadaczem samoistnym nieruchomości w dobrej wierze (w tej mierze w pełni aktualne pozostają uprzednio poczynione rozważania na temat charakteru posiadania powoda) i władał nieruchomością jako właściciel. Dopiero zatem od momentu poinformowania powoda przez pozwanych o chęci zamieszkania w lokalu, można mówić o bezumownym korzystaniu. W tej mierze podkreślić należy, że pozwani nie zaoferowali żadnego dowodu z którego wynikałaby data w jakiej powód został przez nich wezwany do opuszczenia nieruchomości. Zawnioskowany przez ich pełnomocnika dowód z akt sprawy nie istnieje w procedurze cywilnej. Jedyne dowody przedłożone w tym zakresie zostały tym samym przedstawione przez samego powoda. Ponieważ Sąd nie dysponował potwierdzeniem odbioru przez powoda pisma z dnia 29 lutego 2012 r., pierwszą pewną datą, w której wymieniony zapoznał się z treścią przedmiotowego pisma był dzień sporządzenia odpowiedzi na to pismo, tj. dzień 26 marca 2012 r. Najwcześniej od tej zatem daty można przyjąć, że powód był obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (art. 226 § 2 k.c.). Tym samym pozwanym przysługiwała zasadna wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania przez powoda z rzeczy za okres od kwietnia 2012 r. do marca 2013 r. włącznie, tj. od momentu, gdy powód został wezwany do wydania nieruchomości do momentu, gdy pozwani prawo do władania nią mu odebrali.
W tym zakresie dodać jedynie można, że bezzasadny był podniesiony przez pełnomocnika powoda zarzut przedawnienia. Roszczenie za bezumowne korzystanie nie ma charakteru roszczenia okresowego, a co za tym idzie ulega przedawnieniu dopiero po upływie lat 10.
Ustalając wysokość należnego za wskazany okres wynagrodzenia Sąd posiłkował się opinią biegłego sądowego, uznając dowód ten za w pełni miarodajny do czynienia przedmiotowych ustaleń. Dodać w tym miejscu jedynie wypada, że przedstawione przez pełnomocnika pozwanych pismo z dnia 10 lutego 2015 r. (k. 236) w żaden sposób nie podważyło prawidłowości ustaleń biegłego sądowego. Jak określił biegły, rynkowa wartość czynszu najmu możliwa do uzyskania za lokal pozwanych za jeden miesiąc w roku 2012 r. wyniosła 330,00 zł, zaś w roku 2013 r. 320,00 zł. Mając na względzie, że w roku 2012 r. powód bezumownie zajmował lokal pozwanych przez okres 9 miesięcy (9 x 330,00 zł = 2.970,00 zł), zaś w roku 2013 r. przez okres 3 miesięcy (3 x 320,00 zł = 960,00 zł), zarzut potrącenia ze strony pozwanych był zasadny wyłącznie do kwoty 3.930,00 zł.
Od należnej tym samym powodowi sumy pieniężnej w wysokości 36.000,00 zł (20.000,00 zł tytułem zwrotu kwoty uiszczonej na poczet ceny zakupu oraz dalszej kwoty 16.000,00 zł tytułem zwrotu nakładów), odjąć należało kwotę 3.930,00 zł, co przesądzałoo zasadności powództwa w zakresie kwoty 32.070,00 zł.
Z przytoczonych wyżej względów orzeczono jak w pkt II oraz III wyroku.
Sąd nie znalazł żadnych podstaw, dla których za zasadny mógłby uznać zgłoszony przez pozwanych zarzut potrącenia obejmujący koszt przeprowadzenia prac rozbiórkowych. Jak wskazał biegły sądowy, wszystkie prace remontowo - adaptacyjne do dnia dzisiejszego służą pozwanym. Nie odnotowano przy tym żadnych zgłoszeń w zakresie przecieków instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, ani awarii energetycznej. Zawilgocone ścianyw pokoju, czy uginająca się podłoga w kuchni, nie świadczą o nieprawidłowym wykonaniu prac remontowych przez powoda. Przeciwnie, zawilgocenia ścian są wynikiem tego, że budynek, w którym zlokalizowany jest sporny lokal jest budynkiem przedwojennymo średnim stanie technicznym, zawilgoconym i pozbawionym pionów wentylacyjnych. Uginająca się zaś podłoga jest efektem zużycia technicznego podłogi oraz legarów, nie zaś wadliwym ułożeniem płytek, czy paneli, które nie stanowią większego obciążenia. Dodać ponadto trzeba, że ocena sposobu wykonania prac remontowych przez powoda nie mogła być dokonana z punktu widzenia upodobań pozwanych. Zauważyć bowiem trzeba, że powód remont wykonał wyłącznie we własnym interesie i na własne potrzeby, nie zaś na zleceniei pod dyktando pozwanych. Co się zaś tyczy kwestii wykonania łazienki, to należy przede wszystkim wyraźnie podkreślić, że pozwani nie otrzymali nakazu ze strony nadzoru budowlanego dotyczącego rozebrania łazienki jako posadowionej nieprawidłowo, bez stosownego zezwolenia. Co więcej, administracja budynku, podobnie jak i nadzór budowlany, doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w budynku przyul. (...)nie tylko w lokalu pozwanych znajdują się nielegalnie zrealizowane łazienki, ale stan ten nie tylko tolerują, ale wręcz i popierają tego typu inicjatywy i inwestycje. Lokale bez łazienek (z wc na parterze) to "pojedyncze unikaty", które przestają funkcjonować w budownictwie mieszkaniowym.Z ustaleń poczynionych przez biegłą wynika, że adaptacje pomieszczeń na łazienki wpływają poprawnie na funkcjonalność i stan techniczny całego budynku. Dzięki wykonanymw mieszkaniach łazienkom likwidacji ulegną bowiem stare bezodpływowe ustępy zlokalizowane na parterze budynku. Podkreślić bowiem trzeba, że w pozostałych dwóch mieszkaniach na cztery znajdujące się w budynku również zostały wykonane łazienki, na które także nie uzyskano pozwolenia na budowę. Co więcej, gdyby tylko najemca ostatniego z lokali zgłosił chęć wykonania łazienki, to administrator nie będzie przeciwko temu oponować. Gminy zwyczajnie nie stać na wykonanie łazienki na własny koszt. Na szczególne uwydatnienie zasługuje przy tym fakt, że pośród osób, które wykonały nielegalnie łazienkę, znajduje się również sąsiadka, która zgłosiła zastrzeżenia do łazienki wykonanej przez powoda. Co więcej, z relacji powoda wynikało bezsprzecznie, że to z inicjatywy właśnie tej sąsiadki łazienka zlokalizowana została w pokoju a nie w kuchni. Sąsiadka ta wraz ze swoim konkubentem sama sugerowała bowiem powodowi, by wpiął się do kanalizacji wykonanej właśnie przez nich. W tej mierze dodatkowo zaznaczyć można, że z treści pisma przedłożonego do akt sprawy (k. 175), autorstwa wskazanej sąsiadki, nie wynika - jak zdają się sugerować pozwani - by domagała się ona likwidacji łazienki. Wymieniona kwestionuje jedynie sposób jej podłączenia. Ponadto zarzucony przez pozwanych brak wentylacjiw łazience wynika z braku pionów wentylacyjnych w całym budynku, a nie z niewłaściwego jej wykonania, przy czym wentylacja przedmiotowego pomieszczenia jest zapewnionaw stopniu wystarczającym przez chociażby zwykłe otwarcie drzwi. Dodać jedynie można, że jak przyznał sam pozwany, mimo sprzeciwu sąsiadki i niezalegalizowania łazienki, na które to okoliczności tak wydatnie powoływał się uzasadniając konieczność rozebrania prac zrealizowanych przez powoda w zakresie łazienki, zakupił już nowe płytki i stelaż celem postawienia ścianki działowej i wykonania łazienki w kuchni. Zastanawiającym zatem jest to, że bez uzyskania pozwolenia, powód nie tylko planuje prace, ale i zakupił już materiał do ich wykonania.
Reasumując, zdaniem Sądu, wszystkie prace wykonane przez powoda zostały zrealizowane prawidłowo i nie ma podstaw do domagania się ich rozbiórki.
Zupełnie marginalnie Sąd chciałby zwrócić uwagę, że pozwani swoim zachowaniem naruszyli zasady etycznego i uczciwego postępowania w stosunkach cywilnoprawnych. Wykorzystując zaufanie, jakim obdarzył ich powód, będący ich kolegą z pracy, a następnie zwodząc wymienionego i zapewniając go, że finalnie przepiszą na niego nieruchomośćw prawem przepisanej formie, działali bezwzględnie i z pełnym wyrachowaniem. Wiedząc, że powód zaciągnął kredyt zarówno na zakup, jak i remont należącej do nich nieruchomości, gdy zorientowali się do jakiego stanu powód lokal ten doprowadził, eksmitowali go z niego,a następnie wyrzucili, gdy ten przebywał w szpitalu na leczeniu. Zdaniem Sądu domaganie się przez wymienionych zwrotu kosztów, jakie rzekomo mieliby oni ponieść na likwidację nieodpowiadających im nakładów powoda, z których notabene nieprzerwanie od ponad trzech lat z powodzeniem korzystają, jawnie godzi w zasady poczucia sprawiedliwości społecznej.
Rozstrzygnięcie o kosztach (pkt IV) Sąd oparł o regulację prawną ujętą w przepisieart. 100 k.p.c., stosownie do której w razie częściowego uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Wysokość żądania powoda wynosiła 44.000,00 zł. W tym miejscu wskazać bowiem trzeba, że Sąd w pełni zgodził się ze stanowiskiem pełnomocnika powoda, który wskazywał, że powód roszczenie o zapłatę dalszej kwoty 6.000,00 zł tytułem zadośćuczynienia sformułował nie będąc jeszcze reprezentowanym przez zawodowego pełnomocnika i niezwłocznie je wycofał. Pozwani tym samym nie byli zmuszeni do prowadzenia jakiejkolwiek "obrony" w zakresie przedmiotowego roszczenia. Zasadnym zatem było przyjęcie, że powód w niniejszym procesie dochodził w istocie wyłącznie kwoty 44.000,00 zł. Na rzecz wymienionego zasądzono kwotę 32.070,00 zł, co stanowi 73,00% dochodzonej kwoty. Pozwani zobowiązani byli zatem zwrócić powodowi 73,00% poniesionych przez niego kosztów, na które złożyły się w istocie wyłącznie koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.400,00 zł, czyli kwotę 1.752,00 zł (73,00% x 2.400,00 zł = 1.752,00 zł). W zakresie opłaty sądowej powód uzyskał zwolnienie ponad kwotę 500,00 zł. Z kolei pozwanym od powoda przysługiwał zwrot 27,00% (100% - 73,00% = 27,00%) kosztów przez nich poniesionych, tj. 2.400,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17,00 zł za opłatę skarbową od pełnomocnictwa, które łącznie stanowiły kwotę 2.417,00 zł, a zatem kwoty 652,59 zł (27,00% x 2.417,00 = 652,59 zł). Po rozliczeniu tych kwot pozostała kwota 1.099,41 zł, którą należało zasądzić od pozwanych na rzecz powoda. Do rozliczenia pozostały jednak ponadto wydatki poczynione na opinię biegłego łącznie opiewające na kwotę 4.653,48 zł, które pokryte zostały w zakresie kwoty 1.500,00 zł z zaliczki uiszczonej przez powoda, w pozostałym zaś zakresie z zaliczki pozwanych oraz tymczasowo ze środków Skarbu Państwa. Zgodnie z powyższymi wyliczeniami powód powinien ponieść 27% kosztów opinii, tj. kwotę 1.256,44 zł (27% x 4.653,48 zł = 1.256,44 zł). Wymieniony tymczasem poniósł w/w koszty w zakresie 1.500,00 zł i z tego tytułu przysługiwał mu od pozwanych zwrot dodatkowej kwoty 243,56 zł (1.500,00 zł - 1.256,44 zł = 243,56 zł). Po zliczeniu wyżej wymienionych kwot do zapłaty solidarnie od pozwanych na rzecz powoda pozostała łącznie kwota 1.342,97 zł, o czym rozstrzygniętow pkt IV uzasadnianego wyroku.
Jednoczenie posiłkując się zasadą określoną wart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych(tekst jedn.: Dz. U. z 2016, poz. 623 ze zm.) niepokrytymi wydatkami Sąd obciążył solidarnie pozwanych stosownie do wyników postępowania, zobowiązując wymienionych do uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze kwoty 4.003,04 zł, na którą złożyła się kwota 1.606,00 zł (73% z opłaty sądowej obliczonej na kwotę 2.200,00 zł) oraz dalsza kwota 2.397,04 zł (73%z kosztów opinii biegłego opiewających łącznie na kwotę 4.653,48 zł, tj. kwota 3.397,04 zł, pomniejszona o uiszczoną przez pozwanych zaliczkę w wysokości 1.000,00 zł) – pkt V uzasadnianego wyroku.
Pozostałymi zaś nieuiszczonymi kosztami sądowymi (w zakresie w jakim powód został zwolniony) Sąd obciążył Skarb Państwa – pkt VI uzasadnianego wyroku.