Sąd Okręgowy w Słupsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 86/16
Data wyroku: 2016-11-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Krzyżanowska
Słowa kluczowe: Wspólnota Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali a contrario

Sygn. I C 86/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 listopada 2016 r.
Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR del. Joanna Krzyżanowska

Protokolant:

st. sekr. sądowy Beata Cichosz

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2016 r. w Słupsku
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. S.,D. S.,A. L.iA. S.
przeciwko Wspólnocie Lokalowej(...)wL.

o uchylenie uchwały
1. oddala powództwa;
2. zasadza na rzecz pozwanej Wspólnoty Lokalowej(...)wL.od powodów :
-J. S.- kwotę 188,50 zł (sto osiemdziesiąt osiem złotych 50/100)
-D. S.,A. L.iA. S.
solidarnie - kwotę 188,50 zł (sto osiemdziesiąt osiem złotych 50/100)
tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Na oryginale właściwy podpis.
Sygn. I C 86/16

UZASADNIENIE
Powodowie –J. S.iZ. S.wnieśli o uchylenie, a jako roszenie ewentualne o stwierdzenie nieważności uchwały Wspólnoty Lokalowej(...)(...)wL.z dnia 14 grudnia 2015 r., nr(...)w przedmiocie nabycia konstrukcji stalowych (stelaży) z przeznaczeniem na reklamę, podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów. W ocenie powodów rzeczona uchwała narusza ich interesy jak i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest niezgodna z przepisami prawa.
Uzasadniając swoje stanowisko powodowie w pierwszej kolejności wskazali, że z uwagi na to, że na zebraniu poprzedzającym głosowanie pojawiły się liczne wątpliwości w zakresie zaskarżonej uchwały, zarząd wspólnoty powinien był umożliwić wyrażenie opinii w przedmiotowej kwestii przed oddaniem głosów, a także udzielić niezbędnych szczegółowych informacji, w szczególności, w zakresie spornej ceny, planu zagospodarowania powierzchni reklamowych oraz wstrzymać się z wykonaniem uchwały co najmniej do czasu, kiedy upłynie termin do jej zaskarżenia. Zarzucili też brak ekonomicznego uzasadnienia dla sprzedaży konstrukcji reklamowych Wspólnocie, podnosząc, że ani powodowie ani wspólnota nie mają interesu w zakupie przedmiotowych konstrukcji z uwagi na brak perspektyw na uzyskanie z nich dochodu. Podnosili, że racjonalnym byłoby odsprzedanie konstrukcji reklamowych przez ich właścicieli bezpośrednio osobom zainteresowanym, tych jednak brakuje. Oznacza to zdaniem powodów, że zaskarżona uchwała nakłada na nich ekonomicznie nieuzasadnione obciążenie finansowe, co godzi w ich interes majątkowy oraz nosi cechy naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną - powodując po stronie Wspólnoty niepotrzebne koszty, bez perspektywy dochodu. Nadto w ocenie powodów wycena została dokonana w sposób dowolny przez zarząd, którego członkowie, jako sprzedający są bezpośrednio zainteresowani uzyskaniem jak najwyższej ceny, przez co ich interes może być sprzeczny z interesem wspólnoty. Podkreślali, że cena 16.260 zł jest wygórowana i nie uwzględnia zużycia materiału i znacznego spadku jej wartości na przestrzeni 15 lat.
W toku postępowania powodowie zakwestionowali zasadność sfinansowania stelaży ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji. Powołując się na orzecznictwo sądów powszechnych podnosili, że wydzielenie we Wspólnocie odrębnego funduszu eksploatacyjnego powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z jego przeznaczeniem. Skoro zakup stelaży miał być inwestycją, to powinien być sfinansowany z funduszu inwestycyjnego.
Pozwana – Wspólnota Lokalowa(...)(...)wL.wniosła o oddalenie powództwa w całości, kwestionując twierdzenia powodów o niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem, czy też sprzeczności jej postanowień z interesem powodów lub zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Wyjaśniła przede wszystkim, że na mocy zaskarżonej uchwały Wspólnota nabyła, po ściśle ustalonej cenie, własność nośników reklamowych umocowanych już na przedmiocie jej własności. Do chwili podjęcia uchwały istniał bowiem stan, w którym własność stelaży reklamowych umieszczonych na budynku przysługiwała innym podmiotom niż właściciele tego budynku. Właściciele pozwanej Wspólnoty postanowili uregulować ten stan w taki sposób, aby dochody z umieszczania reklam de facto na nieruchomości wspólnej przysługiwały wyłącznie wspólnocie. W ocenie pozwanej decyzja o nabyciu przez pozwaną Wspólnotę rzeczonych stelaży do jej majątku – z czym wiąże się nieograniczona możliwość decydowania już tylko przez Wspólnotę o treści umieszczanych tam reklam oraz zasadach odpłatności za ich wykorzystanie – jest więc racjonalna i ekonomicznie uzasadniona. Przypominała, że stelaże reklamowe są urządzeniami, z których własnością wiąże się możliwość czerpania pożytków. Oczekiwanie w takiej sytuacji, iż właściciel nieodpłatnie zrezygnuje na rzecz wspólnoty z prawa majątkowego przynoszącego mu korzyści jest całkowicie nieuzasadnione i pozbawione podstaw. Pozwana nie zgodziła się także z twierdzeniem powodów o nieadekwatnej cenie nabycia stelaży reklamowych. Cena ustalona została w oparciu o koszty powstania nabywanych stelaży oraz przyjęta w dotychczasowych transakcjach, których przedmiotem były te stelaże. Wskazała przy tym na dalece niekonsekwentne stanowisko powodaJ. S.w tym zakresie, jako że sam powód dokonał wcześniej odpłatnego zbycia własności swojego stelaża reklamowego na rzecz innego podmiotu. W ocenie strony pozwanej, istotą powództwa wytoczonego w niniejszej sprawie jest jedynie kwestia odpłatności za nabyte przez wspólnotę stelaże, a nie sam fakt ich nabycia do majątku wspólnoty.
Odnosząc się do zarzutów formalnych, pozwana podała, że tryb głosowania nad uchwałą dawał wszystkim właścicielom możliwość wypowiedzenia się w głosowanej kwestii. Zaprzeczyła by właściciele nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień uchwały, w szczególności, że akt głosowania poprzedzony był zorganizowaniem zebrania, przedmiotem którego były m.in. kwestie objęte zaskarżoną uchwałą. Z treści samej uchwały wynika przede wszystkim przedmiot nabycia, jego cena oraz planowane przeznaczenie. Podkreślała, że za zaskarżoną uchwałą głosowali właściciele posiadający łącznie 58,12% udziałów w nieruchomości wspólnej, zatem fakt, że nie wszyscy właściciele oddali swój głos nie ma znaczenia, skoro uzyskano wymaganą większość głosów.
W toku procesu powódZ. S.zmarł, a w jego miejsce wstąpili jego następcy prawniD. S.,A. L.iA. S..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnotę Lokalową(...)(...)wL.tworzą właściciele samodzielnych lokali użytkowych – w tym powodowie - wchodzących w skład budynku nalężącego do Wspólnoty, a położonego wL., przyul. (...). Budynek ten stanowi odrębną od gruntu nieruchomość. Został on wybudowany w 1999 r. przezStowarzyszenie (...)wL.. PowódJ. S.jest jednym z pierwszych członków tego stowarzyszenia.
(bezsporne)
Na elewacji budynku od stronyul. (...)zamontowane są - od momentu jego oddania do użytku - stelaże stalowe, składające się 27 pól, przeznaczone do umieszczania na nich urządzeń reklamowych. Stelaże te początkowo stanowiły własność części indywidualnych właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę. Wykonane zostały na ich zlecenie i sfinansowane z ich środków, przy czym w większości wykonał je powódJ. S.. Nie został sporządzony żaden dokument, z którego by wynikało kto jest właścicielem którego stelaża.
(bezsporne)
Z czasem we Wspólnocie zaczęło dochodzić do sporów, których tło stanowiło użytkowanie tych stelaży. Podnoszono m.in., że osoby należące do Wspólnoty a nie będące właścicielami stelaży nie mają dostępu do miejsc reklamowych.
(bezsporne)
Uchwałą nr(...)z dnia 29 stycznia 2007 r. właściciele Wspólnoty Lokalowej(...). ustalili stawki opłat za powierzchnie reklamowe określając je na kwotę 100 zł netto na rok od pola reklamowego dla osób, które reklamują prowadzoną działalność gospodarczą w(...)(...)wL.i kwotę 300 zł netto rocznie od pola reklamowego dla reklam nie związanych z działalnością(...)(...)wL..
(bezsporne, nadto dowód: uchwała k. 47)
Podjęcie tej uchwały nie rozwiązało problemu. Część współwłaścicieli nadal prezentowała stanowisko, że są pozbawieni reklamy swoich boksów. Sporem objęta była też wysokość ustalonych opłat. Podnoszono, że Wspólnota nie ma możliwości wpływania na treść i wygląd reklam. Zdarzało się, że właściciele wydzierżawiali miejsce na reklamę, jak i że sprzedawali stelaże członkom Wspólnoty a nawet podmiotom nie będącym jej członkami. Rozmowy w przedmiocie potrzeby uregulowania zasad użytkowania stelaży odbywała się na co dzień jak i na zebraniach Wspólnoty. Nie wszyscy też właściciele stosowali się do jej zapisów, stojąc na stanowisku, że stelaże nie są własnością Wspólnoty.
(bezsporne nadto dowód: zeznania świadków:J. C.k.89v.-90v.,J. W.k. 90v.-91v., zeznania powodaJ. S.k. 133v.-134v., zeznania pozwanej k. 134v.-135v.)
W 2009 r. powódJ. S.zbył odpłatnie własność swojego stelaża obejmującego 3 pola reklamowe na rzecz innego podmiotu za cenę 1.708 zł brutto.
(bezsporne, nadto dowód: porozumienie k.54)
Uchwałą nr(...)podjętą przez Wspólnotę Lokalową(...)(...)wL.w drodze indywidualnego zbierania głosów z dnia 14 grudnia 2015 r. właściciele lokali użytkowych tworzących Wspólnotę wyrazili zgodę na nabycie przez Wspólnotę przedmiotowych stelaży od osób, którym przysługuje aktualnie prawo własności tych stelaży za łączną cenę 13.500 zł. netto. Jednocześnie w uchwale stwierdzono, że cena ta odpowiada wartości nakładów, jakie ponieśli właściciele przedmiotowych stelaży na ich wytworzenie i umieszczenie na elewacji(...)(...)tj. 27 pół po 500 zł. W § 1 pkt 3 uchwalono, że zakupione przez Wspólnotę stelaże zostaną następnie wynajęte przez Wspólnotę zainteresowanym podmiotom w celu umieszczenia na nich urządzeń (nośników) reklamowych. Wynajęcie miejsc reklamowych na zakupionych przez Wspólnotę stelażach nastąpi po przeprowadzeniu konkursu ofert wśród zainteresowanych podmiotów poprzez wybór oferty najkorzystniejszej lub w innej formie określonej odrębną uchwałą. Wynajęcie miejsc reklamowych będzie następowało wyłącznie w sposób odpłatny. W § 2 uchwalono, że zakup stelaży zostanie sfinansowany przez Wspólnotę ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji.
Uchwała podjęta została 58,12% głosów.
(bezsporne, nadto dowód: treść uchwały nr 10/2014 – k. 18)
Głosowanie nad uchwałą poprzedzone było zebraniem, na którym m.in. poruszony został temat nabycia przez Wspólnotę stelaży reklamowych za cenę odpowiadającą kosztom poniesionym przez właścicieli reklam. Wśród pomysłów na uregulowanie kwestii stelaży było nieodpłatne przekazanie ich Wspólnocie. Propozycję taką zgłosił powódJ. S..
(okoliczności bezsporne, nadto dowód: protokół z dnia 3 grudnia 2015 r. k. 14-16)
Uchwała została wykonana.
(okoliczność bezsporna)
Stelaże reklamowe są w przeważającej części wypełnione reklamami.
(dowód: dokumentacja fotograficzna k.34 i k. 36)
Zarówno stelaż powoda jak i pozostałe stelaże w dacie ich sprzedaży nie straciły na wartości.
(okoliczności bezsporne)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie jest zasadne.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Legitymacja powodów do wystąpienia z żądaniem uchylenia uchwały w oparciu o powyższy przepis, jak i zachowanie przez nich terminu do zaskarżenia uchwały w drodze niniejszego powództwa, nie były przez stronę pozwaną kwestionowane.
Spór sprowadzał się do wyjaśnienia, czy zaskarżona uchwała Wspólnoty Lokalowej(...)(...)wL.której treścią jest kwestia nabycia konstrukcji stalowych (stelaży) z przeznaczeniem na reklamę, jest wadliwa z punktu widzenia kryteriów opisanych w art. 25 ust. 1 ustawy.
Strona powodowa oparła niniejsze powództwo na szeregu zarzutów o charakterze merytorycznym jak i natury formalnej. Zasygnalizować przy tym należy, że w toku procesu część z zarzutów – o czym mowa będzie dalej – znalazła się niejako poza sferą zainteresowania stron, nie była przez powodów popierana, czy objęta postępowaniem dowodowym. Ciężar zaś wykazania uchybień ciąży zawsze na osobie, która takie zarzuty podnosi, skarżąc uchwałę (art. 6 k.c.i232 k.p.c.).
Tytułem rozważań natury ogólnej wyjaśnić jeszcze trzeba, iż jeżeli chodzi o uchybienia natury merytorycznej to prowadzić one mogą do uchylenia uchwały o ile rzeczywiście narusza ona prawo. Jeżeli natomiast chodzi o uchybienia natury formalnej, mające miejsce przy podjęciu uchwały, to uzasadniają one jej uchylenie tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, miały one lub mogły mieć wpływ na jej treść.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów formalnych towarzyszących podjęciu przedmiotowej uchwały, to strona powodowa zarzucała tu, że głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów nie objęło wszystkich właścicieli. Sąd zarzutu tego nie mógł jednak rozstrzygnąć, albowiem powodowie reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika nie tylko nie przedstawili dowodów ale i nie wskazywali w jaki sposób uchybienie to mogło wpłynąć na wynik głosowania. Zarzut ten w toku procesu został poza zainteresowaniem stron. Skoro więc powodowie twierdzeń w tym przedmiocie nie przedstawili, Sąd nie mógł ich ocenić. Na marginesie jedynie wskazać należy, iż w przypadku poddania uchwały pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów przyjmuje się, że została ona podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według udziałów. Przepisyustawy o własności lokalinie nakładają obowiązku oddania głosów przez wszystkich właścicieli lokali. Nie stanowi zatem uchybienia, przerwanie procedury głosowania, gdy ”za” lub „przeciw” uchwale opowie się większość członków wspólnoty reprezentująca ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym bardziej więc nieuprawnione jest założenie, iż gdyby głos oddali wszyscy członkowie wspólnoty wynik głosowania byłby inny, tzn. głosowana uchwała nie uzyskałaby większości.
Jeżeli chodzi o zarzut, że kwestie dotyczące sprzedaży stelaży reklamowych nie zostały dokładnie omówione, w tym, że nie zaprezentowano szczegółów dotyczących podjęcia uchwały zwłaszcza jeśli chodzi o cenę, plan zagospodarowania powierzchni reklamowych, to już sama analiza materiału dowodowego złożonego przez stronę powodową, w szczególności dołączonego do pozwu (treść zaskarżonej uchwały), nie potwierdza zasadności tego zarzutu. Zaskarżona uchwała zawiera te informacje, i co istotne w kontekście zgłoszonego przez powodów zarzutu, w momencie głosowania dane te były głosującym wiadome. Znali oni przede wszystkim rzeczywisty koszt zakupu stelaży, sposób ustalenia ceny, sposób sfinansowania zakupu, warunki zamieszczania na nich reklam, wielkość pól reklamowych. Wszystkie te informacje były zawarte w treści uchwały w momencie głosowania, co przyznał powódJ. S.podczas pierwszego posiedzenia w dniu 11 kwietnia 2016 r. (k.55-55v.) i co jest bezsporne. Nie można też pomijać, iż w niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Istotą tej procedury głosowania jest zaś to, że każdy członek Wspólnoty może oddać swój głos poza zebraniem członków Wspólnoty. Co więcej takie zebranie w ogóle w tym przypadku nie musi być zwoływane. W niniejszej sprawie nie tylko zwołano zebranie w czasie którego poruszono temat zakupu stelaży, ale i – co było akcentowane w zeznaniach wszystkich słuchanych w sprawie świadków, kwestie związane z przedmiotowymi stelażami były dyskutowane wśród członków Wspólnoty od kilku lat. Temat ten pojawiał się na zebraniach, a także w toku codziennych rozmów członków Wspólnoty. Nie można więc powiedzieć, że przedmiot zaskarżonej uchwały był tematem nowym, który zaskoczył głosujących i na który nie mieli wyrobionego poglądu, w tym sensie, że ewentualne dalsze szersze dyskusje skłoniłyby członków Wspólnoty głosujących „za” do zmiany decyzji.
Z powyższym zarzutem łączy się pośrednio zarzut, iż ustalenie ceny nabycia stelaży zostało dokonane w sposób dowolny, że nie zostało poprzedzone wyceną rzeczoznawcy, który mógłby  wypowiedzieć się na temat ekonomicznej opłacalności tegoż zakupu. Kwestie te jedynie w początkowej fazie procesu były sporne. Jeżeli chodzi o cenę, to wskazać należy, iż powódJ. S.doprecyzowując swoje stanowisko w tym zakresie ostatecznie stwierdził, że zarówno jego stelaż jak i pozostałe stelaże, nie straciły na wartości w chwili ich sprzedaży (k. 55v., 00:29:21). Wobec takiego stanowiska powoda jak i wobec braku innych wniosków w tym zakresie, kwestie te nie były przedmiotem badania Sądu. Co się zaś tyczy twierdzeń o arbitralnym sposobie ustalenia ceny, to przeczy temu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. W świetle przedłożonej przez powoda umowy-porozumienia (k.54), zeznań pozwanej nie ulega wątpliwości, iż zastosowana została stawka, za jakąJ. S.w 2009 r. sprzedał swój stelaż obejmujący 3 pola reklamowe. Nieuprawnione jest więc twierdzenie, że wysokość ceny została ustalona w sposób arbitralny.
Nieuzasadnione okazały się też, w ocenie Sądu, zarzuty strony powodowej co do naruszania przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jak i naruszania w inny sposób interesu powodów.
Powodowie podnosili tu brak ekonomicznego uzasadnienia dla nabycia stelaży reklamowych z uwagi na brak zainteresowanych umieszczeniem na nich reklamy. O niezasadności tego zarzutu rozstrzyga już dokumentacja fotograficzna znajdująca się w aktach, a z której wynika, iż zdecydowana większość pól reklamowych jest zajęta.
Kwestia tego kto jest właścicielem stelaży tj. poszczególni właściciele czy Wspólnota, nie jest obojętna, jak to starała wykazywać się strona powodowa. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Wspólnota miała trudności ze skuteczną egzekucją opłat za korzystanie z powierzchni reklamowych, nawet gdy właścicielem stelaża był członek wspólnoty. Możliwość egzekucji opłat natomiast byłaby równa zeru w sytuacji gdy właścicielem stelaża stałaby się osoba trzecia, spoza wspólnoty. Mogła ona bowiem odkupić stelaż od właściciela- członka wspólnoty, a nie obowiązywałyby jej uchwały podjęte przez wspólnotę. Wspólnota nie mogła także zakazać powieszenia szyldu reklamowego, ani nakazać jego zdjęcia. Decyzję o zakupie stelaży przez Wspólnotę trudno uznać za nieracjonalną, w sytuacji, gdy tylko w ten sposób Wspólnota uzyskiwała możliwość skutecznego wykonywania uchwały w aspekcie ekonomicznym. Nadto nie bez znaczenia jest, podnoszony przez stronę pozwaną argument, iż zaskarżona uchwała zmierza do uregulowania nieprawidłowego stanu faktycznego. Nie można pomijać, że ściana do której przymocowane są stelaże jest częścią nieruchomości wspólnej, zatem o jej wykorzystywaniu nie może decydować samodzielnie żaden współwłaściciel, a tym bardziej czerpać z niej pożytków z wyłączeniem pozostałych członków Wspólnoty. Zaznaczyć też trzeba, co zdaje się pomijać strona powodowa, że korzystanie ze ściany budynku w takim zakresie, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Niewątpliwie, gdyby montaż przedmiotowych stelaży na ścianie budynku Wspólnoty miał miejsce dziś, to zgodę na to musiałaby wyrazić Wspólnota, nadto bezsprzecznie wiązałoby się to z odpłatnością. Dotychczas nie tylko istniał dualizm praw, co akcentowała strona pozwana, ale i sytuacja, w której w istocie ze ściany budynku część współwłaścicieli korzystała odpłatnie, część nieodpłatnie, a część w ogóle pozbawiona była takiej możliwości, co prowadziło do konfliktów we Wspólnocie. Stąd, w ocenie Sądu, kierunek przyjęty w zaskarżonej uchwale jest prawidłowy.
Decyzja o nabyciu przez Wspólnotę stelaży reklamowych pozytywnie wpływa też na prawa poszczególnych członków Wspólnoty w stosunku do tychże stelaży. Zwiększa transparentność procedur w zakresie umieszczania reklam na stelażach. Nie budzi wątpliwości, że w wyniku podjęciu zaskarżonej uchwały, członkowie Wspólnoty, uzyskali możliwość wglądu w dokumentację dotyczącą udostępniania miejsc reklamowych, a co za tym idzie wiedzę o tym kto jest reklamodawcą, za jaką cenę i na jakich warunkach, na jaki okres reklamę umieścił, czy będzie umieszczał. Co więcej, otrzymali oni skuteczne narzędzie umożliwiające im reagowanie w przypadku szeroko rozumianych nadużyć. Takich możliwości nie mieliby, gdyby właścicielem stelaży nie była Wspólnota, co przyznał sam powódJ. S.w czasie przesłuchania na ostatnim posiedzeniu (k. 133v.-134, 00:09:41). Nietrudno sobie przy tym wyobrazić, sytuację zamieszczania na poszczególnych polach reklamowych reklam konkurencyjnych w stosunku do działalności prowadzonej przez członków Wspólnoty, reklam obscenicznych, czy nawet haseł politycznych, wyborczych, z którymi nie wszyscy członkowie Wspólnoty muszą się zgadzać. W sytuacji gdy Wspólnota nie byłaby właścicielem stelaży, to niemożliwym, a co najmniej znacznie utrudnionym byłoby ustalenie kto jest właścicielem nośnika (z uwagi na możliwość odsprzedaży tych stelaży i traktowanie ich nie jako element części wspólnej, ale odrębną własność), czy też podjęcie działań zmierzających do usunięcia tych naruszeń (czy to w formie odpowiedniej uchwały czy w inny sposób). W ocenie Sądu weryfikacja reklamodawców przeprowadzona w oparciu o to, że to Wspólnota decyduje o zawarciu umów i wywieszeniu odpowiednich reklam, rodzi nieporównywalnie mniej komplikacji, niż gdyby stelaże nadal pozostawały własnością części członków Wspólnoty.
Zważywszy na powyższe i dodatkowo na fakt, że uchwały co do zasady winny eliminować spory i konflikty, nie można podzielić stanowiska strony powodowej, o naruszeniu praw powodów. Przeciwnie, jak już to wspomniano, a co Sąd jeszcze raz podkreśla, doszło tu do większej transparentności i rozszerzenia praw powodów i pozostałych członków Wspólnoty w stosunku do przedmiotowych stelaży reklamowych.
Jeżeli chodzi o racjonalność zaskarżonej uchwały w aspekcie finansowym, to nie można go rozważać w oderwaniu od wyżej przedstawionych okoliczności. Można by oczywiście zażądać – skoro nie podjęto nigdy uchwały o wyrażeniu zgody na zamontowanie tych stelaży – by je usunięto. Rzecz jednak w tym, że ich właściciele ponieśliby szkodę, albowiem zamontowali je na własny koszt i na własny koszt musieliby je zdjąć. Co więcej, straciliby podwójnie gdyby Wspólnota podjęła decyzję o wykorzystaniu tej ściany budynku na nośniki reklamowe, co jest wysoce prawdopodobne jeśli się zważy, że potencjalni reklamodawcy zgłaszali się do Wspólnoty z zapytaniem o miejsce reklamowe. Dotychczasowi właścicieli stelaży nie tylko więc straciliby na tym co zdemontowali, ale i jeszcze z ich pieniędzy należałoby kupić nowe stelaże. Stratna byłaby też i sama Wspólnota, skoro musiałaby wyłożyć pieniądze na nowe nośniki reklamowe. Trudno mówić jest o racjonalności takiego postępowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w sytuacji, kiedy obecne stelaże nadają się do użytku.
Podsumowując, w ocenie Sądu, podjęcie decyzji przez Wspólnotę w przedmiocie nabycia zamontowanych przy ścianie budynku będącego własnością Wspólnoty stelaży reklamowych, w celu: po pierwsze, osiągania dochodów; po drugie, posiadania nad nimi pieczy oraz możliwości zarządzania nimi; i po trzecie, umożliwienia członkom Wspólnoty wglądu w zasady wg. których umowy o udostępnianie pól reklamowych będą zawierane, możliwości doprecyzowania tych kwestii w drodze dalszych uchwał - jest działaniem jak najbardziej racjonalnym z punktu widzenia celowości i gospodarności.
Zdaniem Sądu nie podważają racjonalności tej uchwały sygnalizowane przez stronę powodową koszty związane z zakupem przez Wspólnotę przedmiotowych stelaży w zakresie ich konserwacji i utrzymania. Pomijając już ogólnikowość zarzutów w tym przedmiocie, zwrócić trzeba uwagę, iż w niniejszym procesie nie zostało wykazane, by posiadanie stelaży wiązało się z jakimikolwiek kosztami. Znamienne, że sam powódJ. S., w przypadku swoich stelaży użytkowanych przez kilka lat takich kosztów nie wykazywał. Nadto nawet gdyby takie koszty istniały czy powstały, to Wspólnota może odpowiednio podnieść stawki za wynajem powierzchni reklamowej by w ten sposób wkalkulować w nie wszelkie koszty.
Zarzut braku ekonomicznego uzasadnienia dla podjęcia zaskarżonej uchwały nie może ostać się jeśli zważy się że umieszczeniu na ścianie budynku stelaży reklamowych przyświeca z założenia cel komercyjny. Działanie takie nastawione jest na osiągnięcie zysku z wpływów z reklam. Tak więc nawet jeśli w pierwszym roku od podjęcia uchwały ten zysk nie jest jeszcze znaczący, czy satysfakcjonujący to niewątpliwie, w świetle załączonych przez pozwaną dokumentów, jest on odnotowywany. Twierdzenia powodów jakoby brak było perspektyw na uzyskanie ze stelaży reklamowych dochodu są całkowicie bezzasadne i niezrozumiałe. Zwrócić trzeba też uwagę, że w istocie na wysokość uzyskiwanego dochodu wpływ mają sami członkowie Wspólnoty chociażby poprzez postulowanie zwiększenia stawek za wynajem, które są utrzymane na tym samym poziomie co w 2007 r.
Nie znajdują też uzasadnienia zarzuty powodów dotyczące braku interesu Wspólnoty w nabyciu stelaży z uwagi na brak popytu na miejsca reklamowe i związanej z tym kwestii konkurencyjności cen. Nie może budzić wątpliwości, że dla potencjalnych reklamodawców bardziej atrakcyjna jest cena, na którą nie składają się koszty pośredników. Tak się rzecz ma w przypadku gdy właścicielem stelaży jest Wspólnota, a stawki odpowiadają tym jakie odprowadzali do Wspólnoty, począwszy od 2007 r., poprzedni właściciele stelaży. Oczywistym jest bowiem, że właściciel stelaża chcąc uzyskać zysk z udostępnienia osobie trzeciej miejsca reklamowego musiał zastosować stawkę większą niż ta, jaką miał odprowadzać do Wspólnoty. Tak więc z chwilą nabycia przez Wspólnotę stelaży konkurencyjność dla potencjalnych reklamodawców takiego miejsca reklamowego automatycznie wzrasta, albowiem jest ono tańsze.
Nie został też naruszony interes powodów, którzy zmuszeni zostali w partycypowaniu w kosztach nabycia stelaży. Przypomnieć należy, iż obowiązek ponoszenia finansowych obciążeń związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej wynika zart. 12 ustawy o własności lokali. Powyższe wzmacnia ugruntowane już w orzecznictwie stanowisko, iż nie można przekładać interesu dwóch czy kilku indywidualnych właścicieli nad interesem całej Wspólnoty i wolą ogółu, racjonalnie uzasadnioną.
Odnosząc się do zasadności sfinansowania stelaży ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji, Sąd stoi na stanowisku, iż uwzględniając charakter działania podmiotów takich jak wspólnoty, specyficzny charakter ich gospodarki finansowej cel jaki przyświecał podjęciu zaskarżonej uchwały, zarzut ten rozpatrywany w kontekście racjonalności uchwały, nie ma żadnego znaczenia. Jak to już wskazywano, sam cel wydatkowania środków, które zostały przeznaczone na nabycie stelaży reklamowych był racjonalny, zgodny z interesem członków Wspólnoty. Wspólnota może tu rozważyć dokonanie odpowiedniej korekty finansowo-księgowej i przenieść w drodze uchwały odpowiednie środki z funduszu inwestycyjnego na fundusz eksploatacyjny.
Uwzględniając więc całokształt okoliczności faktycznych i analizę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, nie sposób stwierdzić, by potwierdziły się sformułowane przez stronę powodową pod adresem zaskarżonej uchwały zarzuty. W ocenie Sądu sporna uchwała jest uzasadniona patrząc przez pryzmat racjonalności i kryterium ekonomicznego. Nie narusza ona praw powodów, nie jest sprzeczna z przepisami, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Nie sposób również zarzucić by zaskarżona uchwałą była pozorna, jako że jej celem było uniknięcie opodatkowania. Działaniom w ramach prawa przy jednoczesnym rzeczywistym wykonaniu uchwały, co było bezsporne, nie można zarzucać pozorności. Tezy tej strona powodowa w żaden sposób nie udowodniła.
W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że nie ma podstaw ani do uchylenia uchwały ani do stwierdzenia jej nieważności stąd, na podstawie art.(...)ustawy o własności lokalia contrario, powództwa zostały oddalone.
O kosztach orzeczono w pkt 2 wyroku na podstawieart. 98 k.p.c.mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w wysokości 360 zł oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.
Na oryginale właściwy podpis.