Sąd Rejonowy w Nowym Sączu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 334/16
Data wyroku: 2016-06-22 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, REASON
Sędziowie: SSR Grażyna Poręba
Słowa kluczowe: Najem, Czynsz
Podstawa prawna: art. 678 k.c.

Sygn. akt I C 334/16
Dnia 22 czerwca 2016 r.
Sąd Rejonowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący  SSR Grażyna Poręba
Protokolant  st. sekr. sąd. Katarzyna Chochla
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2016 r. wN.
sprawy z powództwaJ. Z.
przeciwkoU. P.
o zapłatę

I
oddala powództwo,

II
zasądza od powodaJ. Z.(pesel (...)) na rzecz pozwanejU. P.(pesel (...)) kwotę 2.417 (dwa tysiące czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 334/16
Z/

1
(...)

2
(...)

3
(...)

2016-06-22 SSR:
Sygn. akt I C 334/16

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 22 czerwca 2016r.
PowódJ. Z.domagał się zasądzenie od pozwanejU. P.kwoty 37.651,97 zł. z odsetkami od dnia 11 października 2015 r oraz zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że pozwana zajmujelokal nr (...)przyul. (...)wN.na podstawie przydziału za co była zobowiązana do uiszczania czynszu. Obecnie właścicielem lokalu jest powód. Pomimo wielokrotnych wezwań do zapłaty ze strony powoda jak i poprzedniego zarządcy nieruchomości, pozwana od wielu lat nie reguluje swoich zobowiązań. Kwota objęta żądaniem pozwu to zaległości czynszowe za okres od października 2005r. do marca 2015r.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwanaU. P.wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu.
Podniosła m.in. zarzuty przedawnienia całego roszczenia i braku legitymacji czynnej powoda. Zakwestionowała wysokość żądania pozwu, zaprzeczyła jakoby była zobowiązana w stosunku do powoda, któremu uiszcza należny czynsz na dowód czego przedłożyła dowody wpłat od marca 2015r.
W odpowiedzi na sprzeciw powód wskazał, iż w dniu 18 marca 2015r. zakupił od poprzednich współwłaścicieli nieruchomości jej własność a wraz z nią wszelkie korzyści i ciężary w tym wszelkie niezaspokojone do tej chwili wierzytelności poprzednich właścicieli z tytułu niezapłaconych czynszów najmu lokali. Wskazał, że pozwana uznała zobowiązanie zatem doszło do przerwy biegu przedawnienia a ponadto wielokroć była informowana o wysokości czynszu, zmianie stawek czynszu i wysokości zadłużenia. Działanie pozwanej jest świadomym uchylaniem się od obowiązku regulowania zobowiązań.
Powód przyznał, że pozwana dokonała zapłaty czynszu za marzec 2015r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódJ. Z.i jego żonaM. Z.są właścicielami na prawach majątkowej wspólności ustawowej nieruchomości obj.KW (...), zabudowanej kamienicą przyulicy (...)wN.. Własność nabyli odJ. T.iN. T.na podstawie umowy sprzedaży z 18 marca 2015r. Rep A Nr(...)

W kamienicy są lokale mieszkalne, jeden z nich zajmuje pozwana, niewykluczone, że na podstawie przydziału, w każdym razie objęcie w posiadanie mieszkania nastąpiło na podstawie tytułu prawnego. Przed nabyciem własności nieruchomości przez powoda, zarząd nieruchomości w imieniu poprzednich właścicieli sprawowało(...)Zarządca ustalał wysokość czynszu, dokonywał jego podwyżek, informując o tym pozwaną. Wobec uchylania się od zapłaty czynszu, zarządca wzywał pozwaną do zapłaty, informował o zadłużeniu, możliwości rozwiązania umowy najmu a w końcu pismem z 19 sierpnia 2013r. wypowiedział umowę ze skutkiem na 30 listopada 2013r. Pozwana odpowiedziała chęcią dalszego kontynuowania umowy i uregulowania bezspornych zaległości.
Od wielu latU. P., jak i inni lokatorzy kamienicy kwestionowała uprawnienie(...)do zarządu nieruchomością, tytuł własności ówczesnych właścicieli, prawo do pobierania i podnoszenia czynszu co skutkowało inicjowaniem postępowań o złożenie do depozytu sądowego opłat czynszowych. Czynsze wpłacone przez pozwaną zostały przez zarządcę rozliczone i uwzględnione w wykazie ogólnego zadłużenia, które za okres od 2005r. do lutego 2015r., według wskazań zarządcy, wyniosło 37.223,09 zł.
Od marca 2015r. pozwana na bieżąco reguluje opłaty z tytułu użytkowania lokalu w wysokości wskazanej przez powoda.
/

dowód:

wydruk z księgi wieczystej, wykaz zaległości, wezwania do zapłaty, korespondencja pozwanej, powoda i(...), wypowiedzenie umowy najmu /
Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów przedłożonych przez powoda. Spornym dokumentem dla pozwanej był wykaz zaległości bowiem kwestionowała ona fakt posiadania zadłużenia z tytułu czynszu a także wysokość naliczanych jej opłat. Wobec uznania innych zarzutów pozwanej za skuteczne nie ma potrzeby szczegółowej oceny tego dowodu niemniej zauważyć trzeba, że stanowisko pozwanej w tej kwestii budzi poważne wątpliwości. Pozwana nie przedłożyła żadnego dowodu wpłaty za okres sprzed marca 2015r. poza wpłatą do depozytu na kwotę ponad 3.000 zł. ( z dokumentu przedłożonego przez powoda ) a wobec tego twierdzenie jej, iż nie ma żadnych zobowiązań z tytułu czynszu za lokal, w którym mieszka od wielu lat, jest niewiarygodne a przynajmniej nieudowodnione
Oceniając z kolei dowód z oświadczenia z 25 listopada 2013r. k. 103 sąd doszedł do przekonania, iż w świetle kwestionowania przez pozwaną praw zarządcy, praw właścicieli do ustalania czynszu i jego wysokości nie można przypisać mu znaczenia oświadczenia o uznaniu długu; jest w nim zresztą określenie o chęci spłaty bezspornego zadłużenia, którego wysokości teraz nie sposób jednoznacznie ustalić.

Sąd zważył, co następuje
         :
Roszczenie podlega oddaleniu z uwagi na skutecznie podniesione zarzuty braku legitymacji i przedawnienia roszczenia.
Zgodnie zart. 678 § 1 k.c.w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu na podstawieart. 678 k.c.ma co do zasady charakter zupełny i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jednakże skutki wstąpienia nabywcy nie obejmują zasadniczo praw i obowiązków powstałych przed nabyciem rzeczy najętej. W szczególności hipoteząart. 678 k.c.nie jest objęte żądanie o zapłatę czynszu najmu za okres przed zbyciem rzeczy; czynsz najmu należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu, czynsz zaległy należy się nadal zbywcy rzeczy.
Niewątpliwie pozwana co najmniej do 30 listopada 2013r. była zobowiązana do zapłaty czynszu za zajmowany lokal. Jej sytuacja prawna w dalszym okresie nie jest jasna wobec z jednej strony wypowiedzenia umowy a z drugiej niezrealizowania powyższego oświadczenia przez poprzedniego właściciela co może sugerować zastosowanie domniemania zart. 674 k.c.i co oznacza, iż w kolejnych miesiącach pozwana była zobowiązana do zapłaty czynszu bądź odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z mieszkania. Te okoliczności nie mają jednak znaczenia ani dla wysokości należnych opłat ani dla ustalenia, iż roszczenie o zapłatę zaległych opłat przysługuje poprzedniemu właścicielowi. Trafny jest więc zarzut pozwanej o braku legitymacji czynnej powoda do dochodzenia zaległych opłat czy to czynszowych czy z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, bowiem ten posiada prawo do dochodzenia tych opłat od daty nabycia nieruchomości – 18 marca 2015r., bezspornym zaś jest, że od marca 2015r. pozwana nie zalega z opłatami. Możliwym oczywiście jest, na co w piśmie przygotowawczym powołuje się powód, że równocześnie z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości doszło do przeniesienia na nabywcę – powoda, wierzytelności w stosunku do najemców, jednakże w sytuacji zgłoszenia przez pozwaną wyraźnego zarzutu, powód winien za pomocą odpowiednich środków wykazać swoją legitymację czynną .
Już tylko ta okoliczność musiała spowodować oddalenie powództwa, niezależnie jednak od powyższego za skuteczny częściowo należy ocenić zarzut przedawnienia roszczenia. Powód złożył pozew w dniu 30 grudnia 2015r., dochodząc zaległości za okres od października 2005r. do marca 2015r., zatem przedawnione są roszczenia o zapłatę wszystkich opłat czynszowych sprzed 30 grudnia 2012r. Czynsz jest świadczeniem okresowym, płatnym w tym wypadku miesięcznie, co wynika z zestawienia zaległości, oznacza to, że termin przedawnienia tego typu roszczeń wynosi 3 lata. Nie można się zgodzić ze stanowiskiem powoda, że doszło do przerwy biegu terminu na skutek oświadczenia z 25 listopada 2013r. Treść oświadczenia jest ogólnikowa, jeżeli jest odpowiedzią na pismo zarządcy z 19 sierpnia 2013r. k. 101, to nie ma odniesienia do żadnej kwoty, w końcu, co wskazano wyżej znane było zarządcy stanowisko pozwanej co do wysokości czynszu, jego podwyżek i co znalazło wyraz w sformułowaniu pisma o gotowości spłaty tylko bezspornego zadłużenia.
Reasumując wskazać należy, iż jakkolwiek w istocie pozwana nie wykazała, że regulowała należności z tytułu najmu lokalu przed marcem 2015r. ( poza wpłatą do depozytu sądowego ), to z uwagi na brak legitymacji czynnej powoda, w dalszej kolejności częściowe przedawnienie roszczenia, powództwo podlega oddaleniu.
O kosztach postępowania orzekł Sąd na podstawieart. 98 kpc.
Sędzia

ZARZĄDZENIE
1/(...)
2/(...)
3/(...)
N.dnia(...)
Sędzia