Sąd Rejonowy w Słupsku
IX Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IX C 641/15
Data wyroku: 2016-04-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Blicharska

Sygn. akt IX C 641/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 kwietnia 2016 roku
Sąd Rejonowy w Słupsku IX Wydział Cywilny w składzie:
Przewodnicząca: SSR Anna Blicharska
Protokolant: Łukasz Jędrzejewski
po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2016 roku w Słupsku
na rozprawie sprawy
z powództwaP. S.
przeciwkoGminnemu Towarzystwu Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.

o  zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powodaP. S.na rzecz pozwanegoGminnego Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.kwotę 2 417 zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IX C 641/15

UZASADNIENIE
PowódP. S.wniósł o zasądzenie od pozwanegoGminnego Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.kwoty 47 162,07 zł w ustawowymi odsetkami od dnia 22.08.2015r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu. Uzasadniając żądanie powód wskazał, że zawarł zB. J.umowę cesji, na mocy której stał się podmiotem praw i obowiązków wynikających z umowy o partycypację zawartej 12.10.1999r. pomiędzyB. J.aGminnym Towarzystwem Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.. W umowie tejB. J.zobowiązała się uczestniczyć w kosztach budowy lokalu w kwocie wynoszącej co najmniej 26 632,45 zł w zamian za możliwość wskazania osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. Wskazany najemcaR. S.wypowiedział umowę najmu ze skutkiem na dzień 10.07.2014r., co uzasadnia w ocenie powoda żądanie zwrotu uiszczonej partycypacji. Powód wskazał przy tym, że zgłoszone przez niego żądanie zapłaty znajduje swoje uzasadnienie wart. 29 a ust.3 ustawy z 26.10.1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Przepis ten wszedł w życie co prawda po zawarciu umowy o partycypację, jednakże żądanie zapłaty jest uzasadnione z uwagi na społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W przeciwnym bowiem razie pozwany byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem byłego najemcy. Dochodzona kwota została obliczona w oparciu o obwieszczenie Wojewody(...)z dnia 29.06.2015r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa(...)i miastaG.. Dniem wymagalności dochodzonej kwoty jest dzień określony w wezwaniu do zapłaty.
PozwaneGminne Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. W pierwszej kolejności pozwany wskazał, że przepis art. 29 a ust. 3 w.w ustawy wszedł w życie 15.10.2004r., a więc pięć lat po zawarciu umowy o partycypację, a ponadto dotyczy zupełnie innego stanu faktycznego. W umowie o partycypację wskazano, że w zamian za wpłaconą kwotę tytułem kosztów wybudowania lokaluB. J.na okres 10 lat ma prawo wskazywania najemcy lokalu. Prawo do zwrotu partycypacji nie wynika ani z przepisów prawnych ani z umowy o partycypację, a zatemB. J.nie mogła przenieść na powoda prawa do zwrotu zwaloryzowanej kwoty partycypacji. Ponadto pozwany wskazał, żeart. 5 kcnie może być samodzielną materialnoprawną podstawą powództwa. Niezasadny jest również w ocenie pozwanego argument, że powodowi nie przysługuje jakiekolwiek prawo do nieruchomości lokalowej, ponieważ na jego wniosek z 25.04.2014r. został zawarty aneks do umowy o partycypacji, na mocy którego uzyskał on przedłużenie uprawnienia do wskazywania najemców do dnia 31 grudnia 2020r.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
12 października 1999r.B. J.(dalej: partycypujący) zawarła zGminnym Towarzystwem Budownictwa (...) sp. z o.o.wJ.(dalej(...)) umowę o partycypację. Na mocy umowy(...)zobowiązało się wybudować dom mieszkalny wJ.– Osiedle na nieruchomości objętejksięgą wieczystą nr (...)z przeznaczeniem na wynajem dla osób fizycznych. Partycypujący zobowiązał się natomiast do uczestniczenia w kosztach wybudowania lokalu mieszkalnego o powierzchni 77,10 m2 w wysokości 15 % kosztów poniesionych przez(...)nie mniej jednak niż 26 632,45 zł. W zamian za pokrycie części kosztów budowy lokalu(...)zobowiązało się do zawarcia umowy najmu lokalu z osobą fizyczną wskazaną przez partycypującego z tym zastrzeżeniem, że może to nastąpić wyłącznie w przypadku spełnienia przez nią warunków określonych w regulaminie kwalifikacji przyszłych najemców. Wskazane wyżej uprawnienie miało przysługiwać partycypującemu 10 lat od dnia zawarcia umowy. Po upływie tego terminu partycypujący tracił prawo do wskazywania najemcy i pozostawał najemcą na prawach ogólnych. Warunkiem skuteczności wskazania pierwszego najemcy było dokonanie wpłaty kwoty 26 632,45 zł.
(bezsporne, ponadto dowód: umowa o partycypację, k. 11-13)
Oświadczeniem z dnia 09.08.2007r.B. J.wskazała jako najemcęlokalu nr (...)położonego przyul. (...)wJ.R. S..
(bezsporne, ponadto dowód: oświadczenie, k. 14)
24.03.2014r.B. J.zawarła zP. S.umowę cesji praw i przejęcia obowiązków, na mocy której przelała na rzeczP. S.ogół praw i obowiązków wynikających z umowy o partycypację z 12.10.1999r.(...)wyraził zgodę na zawarcie przedmiotowej umowy.
(bezsporne, ponadto dowód: umowa cesji, k. 15-16)
R. S.wypowiedział umowę najmu lokalu ze skutkiem na dzień 10.07.2014r. Pismem z dnia 14.04.2014r.(...)poinformowałoP. S.o wypowiedzeniu umowy najmu.
(bezsporne, ponadto dowód: pismo(...), k. 17)
Pismem z dnia 25.04.2014r.P. S.wniósł o przedłużenie okresu wskazywania najemców lokalu. W tym samym dniu(...)zawarło zP. S.aneks do umowy o partycypację, na mocy którego strony wydłużyły uprawnienie partycypującego do wskazywania najemcy lokalu do dnia 31 grudnia 2020r.
(bezsporne, ponadto dowód: pismo z 25.04.2014r.,k. 38, aneks, k. 39)
W lipcu 2014r.R. S.opuściłlokal nr (...)położony przyul. (...)wJ..P. S.nie wskazał osoby, z którą(...)miałoby zawrzeć umowę najmu przedmiotowego lokalu.
(bezsporne, ponadto dowód: zeznania świadkaR. S., 00:02:33-00:09:35 minuta protokołu rozprawy z 20.04.2016r.,k.69)
11.08.2014r.(...)zawarło umowę najmulokalu nr (...)położonego przyul. (...)z GminąS.na czas nieokreślony.
(bezsporne, ponadto dowód: umowa najmu, k. 56-58)
Sąd zważył, co następuje:
Ustalony w niniejszej sprawie stan faktyczny jest bezsporny, zaś istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do oceny prawnej istniejącego stanu faktycznego. Z tego względu Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron, albowiem strony zeznawałyby na okoliczności pomiędzy nimi bezsporne.
W niniejszej sprawie powód dochodził od pozwanego zapłaty kwoty 47 162,07 zł tytułem zwrotu kwoty partycypacji w kosztach budowylokalu nr (...)położonego przyul. (...). Uzasadniając zgłoszone żądanie powód wskazał przepisart. 29 a ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z powołaną przez powoda regulacją w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przezBank (...)na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji, ustaloną według stanu na dzień opróżnienia lokalu, oblicza się według wzoru wskazanego w przytoczonym przepisie. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę na to, że przepis ten został wprowadzony na mocyustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw(Dz.U. Z 2004r. Nr 213, poz. 2157) i obowiązuje od 14 października 2004r., przy czym zgodnie zart. 4w.w ustawy nowelizującej ma on zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi z zachowaniem terminów określonych w przepisach wykonawczych, wydanych na podstawieart. 19ust. 4 ustawy, o której mowa w art. 1, począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. Podzielić zatem należy stanowisko pozwanego, że przepisart. 29 a ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegonie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ umowa o partycypację została zawarta 12 października 1999r.
Zauważyć również należy, że przepisyustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegow brzmieniu obowiązującym w chwili zawierania umowy o partycypację nie zawierały żadnej regulacji dotyczącej zwrotu partycypującemu kwoty uiszczonej na poczet kosztów wybudowania lokalu. Na aprobatę zasługuje przy tym stanowisko pozwanego, żeart. 5 k.c.nie może stanowić samodzielnej podstawy uwzględnienia powództwa, gdy nie można jej poszukiwać na gruncie innych przepisów prawa materialnego. Co najwyżej można uznać, stosując go, że albo żądanie zgłoszone w pozwie albo zarzut tamujący podniesiony przez stronę przeciwną nie mogą być uwzględnione, gdyż sprzeciwiają się temu w konkretnych warunkach zasady współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 kwietnia 2015 r. o sygn. V ACa 600/14, LEX nr 1751196). Skoro zatem ustawodawca w przepisach przejściowych ustawy nowelizującej jednoznacznie wskazał, że przepis art. 29a ust. 3 ustawy znajduje zastosowanie do stanów faktycznych zaistniałych po 1 stycznia 2005r., to brak jest podstaw by przyjąć, że ma on zastosowanie również do umów o partycypację zawartych przed tą datą. Wzgląd na zasady współżycia społecznego nie może uzasadniać dokonywania wykładni i stosowania przepisów prawa sprzecznie z ich jednoznacznym brzmieniem.
W tym stanie rzeczy źródło roszczenia o zwrot kwoty partycypacji mogą w ocenie Sądu stanowić bądź postanowienia umowy łączącej partycypującego z towarzystwem budownictwa społecznego bądź zasady ogólne obowiązujące na gruncieKodeksu Cywilnego.
W niniejszej sprawie umowa o partycypację z dnia 12.10.1999r. nie zawiera żadnych postanowień dotyczących zwrotu kwoty uiszczonej tytułem kosztów wybudowania lokalu. Przewiduje jedynie w § 4, że w zamian za pokrycie części kosztów budowy mieszkania partycypującemu przysługuje prawo wskazania osoby fizycznej, która będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu tego lokalu z towarzystwem budownictwa społecznego. W tym stanie rzeczy postanowienia umowne nie mogą stanowić podstawy dochodzenia od pozwanego zwrotu kwoty partycypacji.
Jako podstawę dochodzonego roszczenia powód wskazał również to, że pozwana w przypadku niezwrócenia powodowi kwoty partycypacji będzie bezpodstawnie wzbogacona. W ocenie Sądu tak sformułowane stanowisko powoda nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie zart. 405 k.c.kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Przesłanką roszczenia zart. 405k.c.jest uzyskanie korzyści majątkowej bez podstawy prawnej, to jest bez oparcia jej na przepisie ustawy lub ważnej czynności prawnej (patrz: k.c. T. I red. Pietrzykowski 2015 wyd. 8 / K. Pietrzykowski, art. 405). W niniejszej sprawie strony łączy nadal umowa o partycypację zawarta 12.10.1999r. Umowa ta jest ważna i nie została rozwiązana bądź wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron. Wskazana umowa stanowiła podstawę prawną przysporzenia po stronie pozwanej. Wyłączone jest zatem w ocenie Sądu zastosowanie roszczenia opartego o bezpodstawne wzbogacenie co do świadczeń z ważnej umowy nienazwanej, która nadal łączy strony. Ponadto zauważyć należy, że powód nadal jest uprawniony do wskazania osoby najemcy, albowiem na mocy aneksu z 25.04.2014r. strony przedłużyły okres obowiązywania tego uprawnienia do 31.12.2020r. Podkreślenia wymaga zaś w tym miejscu to, że uprawnienie to stanowiło ekwiwalent za pokrycie części kosztów wybudowania lokalu, o czym świadczy brzmienie § 4 ust. 1 umowy o partycypację ((...)w zamian zapokrycie części kosztów budowy mieszkania zobowiązuje się do zawarcia umowy najmu lokalu z osobą wskazaną przez partycypującego). Skoro zatem pozwany nadal jest obowiązany do świadczenia wzajemnego polegającego na obowiązku zawarcia umowy najmu z osobą wskazaną przez powoda, to nie można przyjąć, by był bezpodstawnie wzbogacony kosztem powoda.
Powód nie wskazał również, by podstawą dochodzonego roszczenia były przepisy dotyczące niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. W toku sprawy powód nie wykazał, by pozwany nie wywiązał się z umowy i nie zawarł umowy najmu z osobą wskazaną przez powoda. Co więcej z zeznań świadkaR. S.wynika, że powód w ogóle nie wskazał osoby, z którą pozwany miałby zawrzeć umowę najmu. Powód nie skorzystał zatem z przysługującego mu uprawnienia, co samo w sobie nie może stanowić podstawy do zwrotu na jego rzecz kwoty partycypacji.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w pkt 1 sentencji wyroku.
O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2 sentencji wyroku, w oparciu o zasadę wyrażoną wart. 98 § 1w zw. zart. 99 k.p.c.Powód przegrał sprawę w całości, dlatego też Sąd nałożył na niego obowiązek zwrotu na rzecz pozwanego kosztów celowej obrony, na które złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 2400,00 zł (§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu /Dz.U.2013.490 j.t./ w zw. z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych /Dz.U. 2015.1804/), oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa udzielonego pełnomocnikowi.