Sąd Rejonowy w Grudziądzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 2516/15
Data wyroku: 2016-08-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marcin Kolasiński
Słowa kluczowe: Zobowiązanie Do Złożenia Oświadczenia Woli
Podstawa prawna: art. 64 k.c.

Sygn. akt I C 2516/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 sierpnia 2016 roku
Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSR Marcin Kolasiński
Protokolant:  starszy sekretarz sądowy Monika Kopczyńska
po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2016 roku w Grudziądzu
na rozprawie
sprawy z powództwaD. K. (1)iP. K.
przeciwko
(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.

przy udziale organizacji(...) Stowarzyszenia (...)z siedzibą wG.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I
oddala powództwo;

II
zasądza solidarnie od powodówD. K. (1)iP. K.na rzecz pozwanego(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą wG.kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2516/15

UZASADNIENIE
D. K. (1)iP. K.wnieśli pozew przeciwko(...)z siedzibą wG.o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia z powodami od 15 lipca 2015 roku umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego w budynku przyul. (...)wG.na czas nieoznaczony, którego pozwany jest właścicielem. W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że od 2012 roku zamieszkiwali wraz z rodziną w przedmiotowym lokalu, który wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie dwóch kolejnych umów najmu na czas oznaczony. Druga umowa zakończyła się 14 lipca 2015 roku, a pozwany odmówił powodom zawarcia kolejnej, argumentując to istnieniem konfliktu z innymi lokatorami. Powodowie zaprzeczyli okolicznościom podawanym przez(...)jako przyczynę odmowy zawarcia umowy, jak również wskazali, że zgodnie zart. 5 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegowynajmujący powinien zawrzeć z nimi umowę na czas nieoznaczony. Ponadto, według powodów, opisane zachowanie pozwanego naruszało zasady współżycia społecznego.
W odpowiedzi na pozew(...)z siedzibą wG.wniosło o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz od powodów kosztów procesu. Strona pozwana podniosła, że powodowie posiadali zadłużenie czynszowe, jak też naruszali porządek domowy poprzez popadanie w konflikty z sąsiadami, również w poprzednich miejscach zamieszkania. Zajmowane przez nich wcześniej lokale zdawane były w złym stanie technicznym. Odnośnie do umów najmu dotyczących lokalu przyul. (...), zawierane one były na czas oznaczony na wyraźny wniosek lokatorów. Przyczynami odmowy zawarcia umowy najmu w 2015 roku było naruszanie przez powodów i ich rodzinę w sposób rażący i uporczywy regulaminu porządku domowego oraz używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i dopuszczanie do powstania szkód. Ponadto, obecnie powodowie nie wywiązują się również ze spłaty zadłużenia zgodnie z zawartą ugodą. Wobec powyższych względów, zdaniem pozwanego, nie był on z mocy prawa zobowiązany do zawarcia kolejnej umowy najmu, a tym bardziej na czas nieokreślony (k. 32-36).
W toku procesu do postępowania po stronie powodowej, za jej zgodą, przystąpiła organizacja(...) Stowarzyszenie (...)z siedzibą wG.(k. 106), która przyłączyła się do stanowiska powodów (nagranie rozprawy z 25 kwietnia 2016 roku – protokół skrócony na k. 117v).
Sąd rozpoznał sprawę w postępowaniu zwykłym.

Sąd ustalił, co następuje:
D. K. (1)od urodzenia wraz z rodzicami i rodzeństwem mieszkał w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – miastoG.. Do 2003 roku rodzinaK.mieszkała w lokalu przyul. (...), skąd przeniosła się do lokalu przyul. (...). Najemcami tych lokali byli rodziceD. E.iD. K. (2). W mieszkaniu przyul. (...)zamieszkała ponadto małżonkaD. P.K.. RodzinaK.posiadała zadłużenie w opłatach za korzystanie z w/w lokali w wysokości około 20.000 zł.
Dowody:
- dwie ugody z 27.03.2012 r. (k. 11-12, 38-38a),
- zeznania świadków:J. P.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93-93v) iE. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 159v-161),
- przesłuchanie powodaD. K. (1)(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v-200v).
Z uwagi na dużą liczbę osób zamieszkujących lokal przyul. (...)(tj. 8 osób) oraz niedużą jego powierzchnię (około 50 m2), jak i stan lokalu, małżonkowieD.iP. K.zaczęli ubiegać się o przydział dla siebie lokalu komunalnego. Ponadto, w miejscu tym rodzinaK.pozostawała w złych relacjach z innymi mieszkańcami, m.in.D. K. (1)został pobity przez sąsiadów. W 2012 rokuD.iP. K.otrzymali z gminnej listy lokal i 30 marca 2012 roku zamieszkali w mieszkaniu przyul. (...)o powierzchni około 100 m2na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony. Wcześniej, 27 marca 2012 rokuD. K. (1)i jego matkaE. K.zawarli z(...)dwie ugody dotyczące spłaty zadłużenia dotyczącego poprzednio zajmowanych lokali, na mocy których zobowiązali się oni do ratalnej spłaty zaległości w łącznej kwocie 200 zł miesięcznie. Wraz zD.iP. K.oraz ich dwójką dzieciA.iP.do mieszkania przyul. (...)przeprowadzili się pozostali członkowie rodziny: matkaE. K.oraz braciaM. K.,A. K.iT. K.. Od początku zamieszkiwania rodziny pod tym adresem powstał konflikt z innymi sąsiadami. Z obawy o swoje bezpieczeństwoD.iP. K.po około 3 miesiącach wystąpili do(...)o zmianę powyższego lokalu na inny.
Dowody:
- dwie ugody z 27.03.2012 r. (k. 11-12, 38-38a),
- zaświadczenia o zameldowaniu (k. 13-15),
- pismo(...)z 24.11.2014 r. dotyczące skarg lokatorów na rodzinęK.(k. 37),
- fotografie lokalu przyul. (...)(k. 39-42),
- oświadczenie dotyczące prac remontowych w lokalu przyul. (...)(k. 43),
- protokoły kontroli lokalu przyul. (...)przez inspekcję sanitarną (k. 153-158),
- wnioskiD.iP. K.do(...)o przydział lokalu oraz odpowiedzi(...)na te wnioski (k. 188-195),
- fotografie lokalu przyul. (...)(koperta na k. 197),
- zeznania świadków:J. P.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93-93v),M. B. (1)(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 95-95v),R. M.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 118-118v),K. K. (3)(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 119-121),A.S.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 121v-122),E. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 159v-161),M. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 161-162) iG. O.(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v),
- przesłuchanie powodówD. K. (1)iP. K.(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v-201).
(...)wyraził zgodę na zmianę lokalu i 20 lipca 2012 roku zawarł zD.iP. K.umowę najmu lokalu położonego przyul. (...)o powierzchni 103,22 m2na czas oznaczony 2 lat, tj. do 20 lipca 2014 roku. Przy zawarciu umowy małżonkowie złożyli pisemny wniosek o zawarcie umowy na czas oznaczony 2 lat. Wraz z nimi do nowego mieszkania przenieśli się pozostali członkowie rodziny. Lokal wymagał remontu, do którego wykonania małżonkowieK.zobowiązali się i który też na własny koszt przeprowadzili. Po upływie okresu trwania umowy, w dniu 20 lipca 2014 roku strony zawarły kolejną umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas oznaczony 1 roku, tj. od 14 lipca 2014 roku do 14 lipca 2015 roku. Wcześniej, w dniach 9 i 23 czerwca 2014 roku małżonkowie dwukrotnie złożyli pisemny wniosek o zawarcie umowy na czas nieokreślony, ale późniejszym pismem z 20 lipca 2014 roku, podpisanym przezD. K. (1), wnieśli o zawarcie umowy na czas oznaczony.
Dowody:
- wnioskiD.iP. K.do(...)z 9.06.2014 r. i 23.06.2014 r. o zawarcie umowy na czas nieokreślony (k. 7, 51),
- umowy najmu z 20.07.2012 r. i z 20.07.2014 r. z załącznikami (k. 16-24, 45-49, 53-56),
- wniosekP.iD. K. (1)z 19.07.2012 r. o zawarcie umowy na czas określony (k. 44),
- notatka służbowa z 1.08.2012 r. dotycząca zdania lokalu przyul. (...)(k. 50),
- wniosekD. K. (1)z 20.07.2014 r. o zawarcie umowy na czas określony (k. 52, oryginał w kopercie na k. 115b),
- fotografie lokalu przyul. (...)(w koszulce na k. 91),
- pisemna opinia biegłego z dziedziny badania dokumentów mgr. inż.R. S.(k. 167-172),
- zeznania świadków:J. P.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93-93v),K. K. (3)(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 119-121),E. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 159v-161),M. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 161-162),A. H.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 162-162v) iM. B. (2)(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 162v-163),
- przesłuchanie powodówD. K. (1)iP. K.(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v-201),
- przesłuchanieZ. R.w charakterze strony pozwanej (nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 201-202).
Przez pierwszych kilka miesięcy zamieszkiwania przyul. (...)rodzinaK.pozostawała w dobrych relacjach z innymi lokatorami. Zaczęły się one psuć, gdy z zakładu karnego wyszedł brat sąsiadkiI. K., który wcześniej dokonał pobiciaD. K. (1), i który zaczął odwiedzać siostrę w miejscu jej zamieszkania. Ponadto, rodzinaK.pozostawała w złych relacjach także z innymi mieszkańcami, choć nie wszystkimi, a spory dotyczyły głównie parkowania samochodów na terenie posesji, głośnego słuchania muzyki, zachowania zwierząt czy wzajemnych wyzwisk lub oskarżeń o dokonanie zniszczeń w budynku. Sąsiedzi wzajemnie wzywali przeciwko sobie na interwencje policję czy straż miejską lub zawiadamiali opiekę społeczną czy sąd rodzinny. SąsiadkiI. K.,C. S.iE. W.udały się do(...)celem złożenia skargi na rodzinęK.. Sąsiedzi nie mieli jednak większych zastrzeżeń do zachowaniaD.iP. K., lecz przede wszystkim do innych członków rodziny.
Dowody:
- skargi lokatorów, notatki służbowe administratorów, oświadczenia lokatorów dotyczące konfliktu sąsiedzkiego w budynku przyul. (...)(k. 61-68),
- kserokopie artykułów zGazety (...)(k. 89-90),
- orzeczenia sądowe dotyczące rodzinyK.(k. 97, 127-128, 130-135),
- informacja zK.wG.dotycząca interwencji w budynku przyul. (...)(k. 136-138),
- fotografie dotyczące zachowania lokatorów w budynku przyul. (...)(koperta na k. 197),
- zeznania świadków:J. P.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93-93v),E. W.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93v-94v),C. S.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 94v),I. K.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 94v-95),R. M.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 118-118v),W. J.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 118v-119),K. K. (3)(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 119-121),J. R.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 121-121v),A.S.(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 121v-122),E. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 159v-161),M. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 161-162),W. C.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 163v) iS. Z.(k. 163v-164v),
- przesłuchanie powodówD. K. (1)iP. K.(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v-201),
- przesłuchanieZ. R.w charakterze strony pozwanej (nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 201-202).
Przed datą zakończenia umowy najmu, pismem z 23 czerwca 2015 rokuD.iP. K.wystąpili do(...)o zawarcie z nimi umowy najmu lokalu przyul. (...)na czas nieoznaczony. W odpowiedzi z 23 lipca 2015 roku wynajmujący odmówił zawarcia nowej umowy, uzasadniając to trwającym postępowaniem wyjaśniającym w sprawie ich rodziny dotyczącym naruszania porządku domowego. Pismem z 3 września 2015 roku małżonkowieK.ponowili swój wniosek. Jednakże, pismem z 25 września 2015 roku(...)po raz kolejny odmówił zawarcia z nimi umowy najmu, motywując swoją decyzję w podobny sposób jak poprzednio. RodzinaK.do chwili obecnej zamieszkuje w lokalu przyul. (...), uiszczając opłaty za korzystanie z lokalu. Wobec odmowy zawarcia nowej umowy najmu, zaprzestali spłaty wynikającej z ugód zawartych w 2012 roku. W związku z realizacją przydziału lokalu w 2012 roku,D.iP. K.obecnie nie znajdują się na liście osób oczekujących na przyznanie lokalu z zasobu komunalnego. W innym toczącym się postępowaniu sądowym(...)zażądał eksmisji całej rodzinyK.z zajmowanego lokalu.
Dowody:
- pismaD.iP. K.do(...)z 23.06.2015 r. i z 3.09.2015 r. (k. 8-8a, 57, 59),
- pisma(...)doD.iP. K.z 23.07.2015 r. i z 25.09.2015 r. (k. 9-9a, 58, 60),
- stan finansowy lokalu przyul. (...)(k. 70),
- wezwanie do zdania lokalu z 14.03.2016 r. (k. 196),
- zeznania świadków:J. P.(nagranie rozprawy z 3.03.2016 r. – protokół skrócony na k. 93-93v),K. K. (3)(nagranie rozprawy z 25.04.2016 r. – protokół skrócony na k. 119-121),E. K.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 159v-161) iW. C.(nagranie rozprawy z 9.06.2016 r. – protokół skrócony na k. 163v),
- przesłuchanie powodówD. K. (1)iP. K.(nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 199v-201),
- przesłuchanieZ. R.w charakterze strony pozwanej (nagranie rozprawy z 18.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 201-202).

Sąd zważył, co następuje:
Przedstawiony powyżej stan faktyczny ustalony został na podstawie dokumentów wymienionych w poprzedniej części uzasadnienia, opinii biegłego z dziedziny badania dokumentów oraz w oparciu o osobowe źródła dowodowe w postaci zeznań świadków i przesłuchania stron.
Sąd dał wiarę dokumentom złożonym przez strony, jak również tym uzyskanym przez sąd w toku procesu na wniosek stron, albowiem co do zasady nie były one kwestionowane, jak i sąd nie znalazł uzasadnionych motywów, ażeby odmówić im wiarygodności.
Odnośnie do podważanej przez stronę powodową autentyczności podpisu na dokumencie w postaci wniosku z 20 lipca 2014 roku o zawarcie umowy najmu na czas oznaczony (koperta na k. 115b), to opinia biegłego z dziedziny badania dokumentów przesądzała, że widnieje na nim podpis złożony przezD. K. (1).
Sąd w pełni podzielił treść i wnioski wspomnianej opinii, albowiem była ona jasna, przekonująca i kategoryczna, a nadto nie była podważana przez którąkolwiek ze stron.
W przypadku dokumentów w postaci skarg lokatorów, notatek służbowych administratorów, oświadczeń innych lokatorów dotyczących relacji sąsiedzkich w budynku przyul. (...)(k. 37, 61-68) czy też artykułów zGazety (...)(k. 89-90) sąd uznał je za wiarygodne w tym zakresie, że rzeczywiście takie pisma były sporządzane oraz że świadczyły o istniejącym konflikcie między mieszkańcami.
Dokumenty w postaci orzeczeń sądowych wydanych przeciwkoD. K. (3)nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem z całokształtu materiału dowodowego wynikało, że nie mieszkał on w lokalach przyul. (...)orazul. (...), a co najwyżej sporadycznie w nich bywał w odwiedzinach.
Jeżeli chodzi o osobowe źródła dowodowe, to sąd generalnie dał wiarę zarówno zeznaniom świadków, jak i przesłuchaniu stron.
Co do zeznań dotyczących relacji sąsiedzkich w budynku przyul. (...), stwierdzić należy, że praktycznie wszystkie przesłuchane w toku postępowania osoby potwierdziły istnienie konfliktu między rodzinąK.a częścią lokatorów. Jeżeli natomiast chodzi o przyczynę tego sporu, zeznania świadków i przesłuchanie powodów – co nie powinno dziwić – charakteryzowały się znacznym subiektywizmem, tj. każda ze stron konfliktu obwiniała drugą o zachowania sprzeczne z obyczajami czy porządkiem domowym. Okoliczność ta nie stanowiła jednak podstawy, ażeby odmawiać wiarygodności świadkom albo powodom, skoro każde z nich przedstawiało tenże spór ze swojego punktu widzenia. Wobec powyższego, sąd uznał, że wina za powstanie sąsiedzkich zatargów była obopólna, tzn. powodowie byli za ten spór tak samo odpowiedzialni, jak i inni lokatorzy zamieszkali przyul. (...). Podobnie sąd potraktował konflikty, jakie miały miejsce w poprzednich miejscach zamieszkania rodzinyK.przyul. (...)iul. (...).
Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że powstanie konfliktu czy to w budynku przyul. (...), czy też w kamienicach, gdzie rodzina powodów wcześniej zajmowała lokale, miało mimo wszystko drugorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a to mając na uwadze żądanie pozwu, do czego sąd odniesie się bardziej szczegółowo w dalszej części uzasadnienia. Podobnie, z uwagi na treść zgłoszonego przez powodów roszczenia, nie miały również decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy sporne między stronami okoliczności zawierania kolejnych umów najmu lub podpisania ugód o spłacie zaległości czynszowych, jak i określenie stanu technicznego lokali zdawanych przez rodzinęK..
Sąd oddalił wniosek dowodowy organizacji pozarządowej o ponowne przesłuchanie świadkówE. W.,I. K.iC. S.(nagranie rozprawy z 9 czerwca 2016 roku – protokół skrócony na k. 159-159v), albowiem fakt wstąpienia przez organizację do udziału w sprawie na dalszym etapie postępowania nie uprawniał do żądania powtórzenia dotychczasowych czynności dowodowych. Ponadto powodowie, których organizacja popierała, byli obecni przy przesłuchaniu w/w świadków i mieli możliwość zadawania im pytań czy składania oświadczeń odnośnie do ich zeznań.
Za bezsporne w niniejszej sprawie można było uznać, że zajmowany przez powodów lokal przyul. (...)wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, a powodowie spełniali przesłanki do otrzymania takiego lokalu określone w uchwale nr XXXI/146/12 Rady MiejskiejG.z 28 grudnia 2012 roku w sprawie wieloletniego programu zagospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy – miastoG.na lata 2012-2016 (Dziennik Urzędowy Województwa(...)z 28 lutego 2013 roku, poz. 913). W świetle wniosków opinii biegłego z dziedziny badania dokumentów nie budziło również wątpliwości, że powodowie składali dwukrotnie pisemne wnioski o zawarcie umów najmu tego lokalu na czas oznaczony (w 2012 na 2 lata i w 2014 roku na 1 rok).
Zgodnie zart. 5 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.), zasadą jest zawieranie umów o odpłatne używanie lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy na czas nieoznaczony. Reguła ta powtórzona została w art. 20 ust. 2 ustawy. Wyjątkami, kiedy może być zawarta umowa na czas oznaczony, są sytuacje, gdy umowa dotyczy lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy albo gdy sam lokator zażąda zawarcia umowy na czas oznaczony (art. 5 ust. 2 ustawyin fine), przy czym właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora takiego żądania (art. 5 ust. 3 ustawy).
Mając na uwadze treść przytoczonych powyżej przepisów, oczywistym powinno być, że pozwany nie mógł uzależniać zawarcia umowy najmu z powodami czy to od konieczności złożenia wniosku o zawarcie umowy na czas oznaczony, czy to od spłaty zadłużenia za poprzednio zajmowane lokale, stanu lokali zdawanych przez rodzinę powodów, zabrania ze sobą innych osób czy też wreszcie od istnienia lub nieistnienia konfliktów z sąsiadami. Potwierdzeniem tego był chociażby fakt zawarcia z powodami umowy dotyczącej lokalu przyul. (...)na czas nieoznaczony.
Choć z twierdzeń strony powodowej można było wnioskować, że powodowie uważali, iż byli w pewien sposób przymuszani do składania wniosków o zawarcie umów najmu na czas oznaczony, to jednakże, zdaniem sądu, mieli pełną świadomość co do tego, na jakich warunkach zawierane były umowy, a ich zachowanie w trakcie trwania stosunku prawnego, tj. od lipca 2012 roku do lipca 2015 roku, wskazywało, że mimo wszystko akceptowali taki stan rzeczy. Wszak powodowie sami przyznali, że godzili się na dwie umowy na czas oznaczony, licząc przy tym, że trzecia umowa będzie już umową na stałe. Ponadto, nigdy nie uchylili się od skutków prawnych złożonych przez siebie oświadczeń woli dotyczących zawarcia umów najmu na czas oznaczony, powołując się na wady oświadczenia woli (w szczególnościart. 82 k.c.,art. 84-88 k.c.), lecz żądali zawarcia kolejnej umowy już na stałe.
Pozwana spółka odmówiła w 2015 roku zawarcia z powodami umowy najmu z dwóch powodów: po pierwsze – naruszania porządku domowego przez rodzinę, i po drugie – istnienia zadłużenia za poprzednio zajmowane lokale. Jak już wskazano, żadna z powyższych okoliczności nie została przewidziana wustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegojako podstawa do odmowy zawarcia umowy na czas nieoznaczony, co jednak nie jest jednoznaczne z tym, że właściciel ma obowiązek zawrzeć umowę o używanie lokalu z danym lokatorem.
W ocenie sądu, spór w niniejszej sprawie nie powinien sprowadzać się do ustaleń faktycznych odnośnie do naruszania przez rodzinęK.porządku domowego czy też okoliczności zawarcia umów najmu, bo one miały znaczenie jedynie wtórne dla rozstrzygnięcia sprawy, lecz był to spór co do prawa powodów do zawarcia kolejnej umowy i skorelowanego z tym uprawnieniem obowiązku pozwanego nawiązania nowego czy też przedłużenia dotychczasowego stosunku najmu. Mając na uwadze treść żądania pozwu, spór między stronami nie dotyczył stwierdzenia, czy umowy najmu lokalu przyul. (...)z 2012 i 2014 roku powinny być zawarte na czas oznaczony lub nieoznaczony, lecz do określenia, czy pozwany miał obowiązek zawarcia w 2015 roku z powodami kolejnej umowy najmu tego lokalu.
Według sądu, pozwany nie miał obowiązku zawarcia z powodami w 2015 roku nowej umowy czy też przedłużenia dotychczasowej. Zasadą bowiem jest, że stosunki prawne zawarte na czas określony ustają po upływie przewidzianego przez strony czasu, chyba że zastrzeżono inaczej, np. że w określonych warunkach umowa ulega automatycznej prolongacie na kolejny okres albo poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Stanowisko to znajduje pełne uzasadnienie na gruncie zasady swobody umów (art. 3531k.c.).
W związku z powyższym, odmowa zawarcia przez pozwanego umowy w 2015 roku nie pozostawała w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), których naruszenie również zarzucali powodowie.
Stwierdzenie, że pozwany nie miał obowiązku zawarcia kolejnej umowy w 2015 roku nie przesądzało jednocześnie o tym, że umowy w 2012 i 2014 roku mogły być zawarte na czas oznaczony. Nie można bowiem odmówić racji stronie powodowej, że przy hipotetycznym przyjęciu, iż wynajmujący wymagałby złożenia wniosku o umowy na czas określony lub uzależniał je od spełnienia innych warunków, umowy z 2012 i 2014 roku powinny być jednak zawarte na czas nieoznaczony, a praktyka pozwanego nawiązywania w takiej sytuacji stosunku prawnego na czas określony, jeżeli już decydował się na zawarcie umowy, mogłaby budzić wątpliwości.
Jednakże, w opisanej w akapicie poprzedzającym sytuacji zupełnie inaczej powinno być sformułowane żądanie powodów. Mianowicie, powinni oni byli powołać się na wadę oświadczenia woli i uchylić się od skutków prawnych złożenia oświadczenia o zawarciu umowy na czas oznaczony w 2012 lub 2014 roku, a następnie żądać przed sądem ustalenia, że umowy tede factobyły zawarte na czas nieoznaczony (art. 189 k.p.c.). Ewentualne wady oświadczeń woli mogły bowiem dotyczyć jedynie dokonanych umów z 2012 i 2014 roku, a nie niezawartej umowy w 2015 roku (wówczas nie doszło w ogóle do złożenia oświadczeń woli przez powodów odnośnie do nawiązania stosunku prawnego z pozwanym). Żądanie powodów zostało natomiast sformułowane jednak zupełnie inaczej, tj. zawarcia nowej umowy począwszy od 15 lipca 2015 roku, a sąd był tym żądaniem związany (art. 321 k.p.c.). Ustalenie przez sąd w niniejszym postępowaniu, czy umowy z 2012 i 2014 roku były zawarte na czas oznaczony lub nieoznaczony, nie było objęte przedmiotem niniejszego postępowania.
Przedstawione powyżej stanowisko, że ewentualne stwierdzenie zawarcia umowy na czas nieoznaczony mogłoby nastąpić po powołaniu się przez lokatora na wadę oświadczenia woli znajduje przy tym potwierdzenie w doktrynie (tak R. Dziczek, Komentarz do art. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Lex Omega dla Sądów, uwaga 6.; K. Zdun-Załęska, Komentarz do art. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Lex Omega dla Sądów, uwaga 4.; M. Olczyk, Komentarz do art. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Lex Omega dla Sądów, uwagi 14.i 23.).
Zgodnie zart. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Wobec stwierdzenia przez sąd, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia umowy najmu od 15 lipca 2015 roku, na podstawieart. 64 k.c.a contrariopowództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie I. sentencji wyroku.
O kosztach procesu w punkcie II. wyroku orzeczono na zasadzieart. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Mając na uwadze mimo wszystko precedensowy charakter sprawy oraz fakt, że powodowie subiektywnie mogli czuć się pokrzywdzeni zachowaniem pozwanego, w związku z czym szukali ochrony prawnej na drodze sądowej, zdaniem sądu, nie powinni oni zwracać kosztów procesu poniesionych przez pozwanego, który wygrał niniejszą sprawę w całości. Nie dotyczyło to jednak uiszczonej przez stronę pozwaną zaliczki w wysokości 600 zł na poczet kosztów opinii biegłego, albowiem to strona powodowa swoim zachowaniem, tj. niesłusznym kwestionowaniem autentyczności podpisu na dokumencie, niepotrzebnie spowodowała powstanie tych kosztów po stronie pozwanej.