Sąd Apelacyjnyw Białymstoku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 217/16
Data wyroku: 2016-06-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogusław Suter, Jadwiga Chojnowska, Beata Wojtasiak
Słowa kluczowe: Skarga Pauliańska
Podstawa prawna: art. 527 k.c.

Sygn. akt I ACa 217/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 czerwca 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Bogusław Suter (spr.)

Sędziowie

:

SA Jadwiga Chojnowska
SA Beata Wojtasiak

Protokolant

:

Elżbieta Niewińska

po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2016 r. w Białymstoku
na rozprawie
sprawy z powództwa(...)wW.

przeciwko(...) Spółce z o.o.w(...) Spółce z o.o.wO.
o uznanie za bezskuteczną czynności prawnej
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie
z dnia 31 grudnia 2015 r. sygn. akt V GC 163/14
I. oddala apelację;
II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego(...) Spółki z o.o.wO.kwotę 10.800 (dziesięć tysięcy osiemset) zł tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej.

(...)

UZASADNIENIE
Powód(...)wW.(następcy prawnego(...) S.A.wO.) wniósł o stwierdzenie bezskuteczności w stosunku do masy upadłości spółki:

1
umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków i budowli położonych wO.przyul. (...), objętychksięgą wieczystą nr (...)Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 16.08.2012 roku, zawartej w Kancelarii Notarialnej NotariuszI. Ś., Rep. A Nr(...), przez pozwaną(...) Sp. z o.o.wO.z upadłą(...)z pokrzywdzeniem masy upadłości,

2
umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków i budowli położonych wO.przyul. (...), objętychksięgą wieczystą nr (...)Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 18.06.2013 roku, zawartej w Kancelarii Notarialnej NotariuszI. Ś., Rep. A Nr(...), przez pozwaną(...) Sp. z o.o.wO.z pozwanąspółką (...) Sp. z o.o.wO.z pokrzywdzeniem masy upadłości,

oraz wniósł o zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu powód wskazał, że po ogłoszeniu upadłości wobec powodowej spółki, syndyk masy upadłości ustalił, że w dniu 16.08.2012 roku(...) S.A.sprzedała najbardziej wartościowy składnik swojego majątku – nieruchomość wymienioną w pkt 1 pozwanej(...) Sp. z o.o.wO., która to następnie w dniu 18.06.2013 roku sprzedała tą nieruchomość pozwanej(...) Sp. z o.o.wO..
Powód wskazał przy tym na ścisłe powiązania kapitałowe i osobowe łączące strony zaskarżonych czynności. W jego ocenie sprzedaż nieruchomości została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, zaś(...) Sp. z o.o.uzyskała korzyść majątkową.Zarząd (...) S.A.był świadomy ciążących na spółce długów i wyzbywając się jedynego wartościowego składnika majątkowego, z którego wierzyciele mogliby się zaspokoić działał ze świadomością ich pokrzywdzenia. W jego ocenie należy uznać, że pozwana(...) Sp. z o.o.wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie za bezskuteczną umowy z dnia 16.08.2012 roku pomiędzy(...) S.Aa pozwaną(...). Ponadto w ocenie powoda sprzedaż nieruchomości była czynnością tylko pozornie odpłatną z uwagi na fakt, że na rachunek upadłej nie wpłynęła żadna kwota.
Podstawy roszczenia powód dopatrywał się wart. 527-534 k.c.oraz przepisachprawa upadłościowego i naprawczego.
Pozwany(...) Sp. z o.o.wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania.
Również pozwany(...) Sp. z o.o.wO.wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Podniósł, że umowa sprzedaży, której był stroną była czynnością odpłatną i została spłacona poprzez m.in. potrącenia, przelewy bankowe, spłatę kredytu upadłego po przystąpieniu przez pozwanego do długu.
Wyrokiem z dnia 31.12.2015 roku Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo(...)wW.i rozstrzygnął o kosztach procesu.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
W dniu 16.08.2012 roku przed notariuszem została zawarta umowa sprzedaży pomiędzy(...) S.A.wO.a(...) Sp. z o.o.wO., prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków i budowli położonych wO.przyul. (...), objętychksięgą wieczystą nr (...)Sądu Rejonowego w Olsztynie za cenę 4.800.000 złotych. Cena sprzedaży miała być zapłacona przez kupującego w następujący sposób:
- kwota 800.000 złotych zostanie zapłacona przelewem bankowym na rachunek sprzedającego do dnia 3.09.2012 roku,
- kwota 2.000.000 złotych zostanie zapłacona przelewem bankowym na rachunek sprzedającego do dnia 3.08.2015 roku po uzyskaniu zezwoleniabanku (...) S.A.wW.orazBanku (...) S.A.wW.na zwolnienie spod obciążenia hipotecznego prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oraz posadowionego na niej budynku,
- kwota 2.000.000 złotych zostanie zapłacona przelewem bankowym na rachunek sprzedającego do dnia 3.01.2016 roku po uzyskaniu zaświadczeń banków(...)wW.orazBanku (...) S.A.wW.o wysokości zadłużenia z tytułu kredytów, których spłatę zabezpieczono hipotekami przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 10.10.2012 roku pomiędzy(...) S.A.wO.a(...) Sp. z o.o.wO.została zawarta umowa potrącenia wierzytelności wzajemnych wierzytelności(...) Sp. z o.o.w kwocie 845.246 złotych wynikającej z wcześniejszego wykupu obligacji z wierzytelnością w kwocie 800.000 złotych wynikającej z umowy sprzedaży nieruchomości
Następnie w dniu 12.12.2012 roku pomiędzy(...) S.A.wO.a(...) Sp. z o.o.wO.została zawarte porozumienie, na mocy którego(...) S.A.posiadająca względemspółki (...) S.A.zobowiązania wynikające z tytuły wykonanych prac budowalnych na kwotę 950.081,84 złotych wyraziła zgodę na wstąpienie w prawa wierzyciela przez(...) Sp. z o.o., która zobowiązała się do spłaty tychże zobowiązań poprzez zapłatę w łącznej kwocie 900.000 złotych.
(...) Sp. z o.o.wO.dokonała zapłaty na rzeczI.- (...)w dniach 13.12.2012 roku i 14.12.2012 roku.
(...) Sp. z o.o.wO.dokonała zapłaty na rzecz(...) S.A.wO.kwoty 64.032,66 złotych w dniu 31.12.2012 roku oraz kwoty w wysokości 3.267.349,36 złotych jako przystępującego do długu w postaci kredytu upadłego z dnia 17.10.2006 roku w 7 przelewach
W dniu 18.06.2013 roku przed notariuszem została zawarta umowa sprzedaży pomiędzy(...) Sp. z o.o.wO.a(...) Sp. z o.o.wO.prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków i budowli położonych wO.przyul. (...), objętychksięgą wieczystą nr (...)Sądu Rejonowego w Olsztynie za cenę 2.500.000 złotych. wskazując, że cena zostanie zapłacona przelewem na rachunek bankowy sprzedającej spółce do dnia 18.07.2013 roku.
Należność została przez pozwanego zapłacona w dniach 13.06.2013 roku, 18.06.2013 roku, 28.06.2013 roku. Ostatnia rata została zapłacona w dniu zawarcia umowy kredytowej o kredyt inwestycyjny.
W dniu 10.10.2013 roku został złożony wniosek o ogłoszenie upadłościspółki (...) S.A.wO..
Postanowieniem z dnia 7.01.2014 roku Sąd Rejonowy w Olsztynie ogłosił upadłość(...)wW.(dawniej(...) S.A.wO.) obejmującą likwidację majątku upadłego.
Biegły z zakresu szacowania obliczył wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli nieruchomości zabudowanej położonej przyul. (...)wO.na kwotę 7.186.000 złotych.
W tych warunkach Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu.
Sąd I instancji mając na uwadze, że kwestia zakupu nieruchomości przez(...) Sp. z o.o., jej odkupienia przez(...) Sp. z o.o., oraz wysokości ceny nabycia były bezsporne, odniósł się do podnoszonych przez powoda okoliczności skupiających się na kwestiach iż: czynność dokonana pomiędzy spółkami na rok przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiła z rażącą nie ekwiwalentnością majątkową; miała miejsce rażąca dysproporcja ekwiwalentności świadczenia przy założeniu, że co do stron zachodzi domniemanie wynikające zart. 527 § 4 k.c.; czynność prawna została dokonana dla pozoru, a oświadczenie złożone zostało wadliwie co powoduje nieważność postępowania.
Sąd I instancji mając na względzie treśćart. 127 prawa upadłościowego i naprawczegostwierdził, że już z treści pozwu wynika, iż powód wystąpił z roszczeniem po upływie roku od złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, co w konsekwencji uniemożliwia żądanie ochrony z tego przepisu.
Sąd wskazał również, w odniesieniu do skargi paulińskiej, że pierwsza sprzedaż nie nastąpiła pod warunkiem bowiem uzależnienie obowiązku zapłaty rat po zwolnieniu hipotek nie jest warunkiem w rozumieniuart. 157 § 1 k.c., gdyż nie niweczy przeniesienia własności. Zapis ten nie niweczył również samej ekwiwalentności czynności prawnej. Sąd Okręgowy odnosząc się do przesłanek uwzględniania skargi pauliańskiej, dokonał oceny ekwiwalentności świadczeń 4.800.000 złotych do 7.200.000 złotych, przy uwzględnieniu ryzyka zapłaty długu hipotecznego przy skali jego zadłużenia i uznał, że w takich warunkach kupujący nie zapewnił sobie stabilności posiadania nabytej nieruchomości.
Nadto Sąd wskazał, że wskazana przez biegłego wartość nieruchomości jest jedynie wartością teoretyczną a nie wolnorynkową, ponieważ nie uwzględnia skali obciążeń, hipotek, które obciążają tą nieruchomość (jedna wynosi 9.000.000 złotych a druga 1.200.000 złotych). Obciążenia te zdaniem Sądu nie wpływają na wartość, ale mogą wpływać na cenę nieruchomości.
Sąd uznał również, że skarżone czynności nie były dokonane dla pozoru. Strona powodowa nie podjęła inicjatywy dowodowej, co do wykazania wspólnego zamiaru stron, zaś sam fakt rozłożenia wysokiej ceny na raty między stronami działającymi przy pełnej swobodzie kontraktowej nie budzi żadnej wątpliwości i nie może być utożsamiane z zamiarem niezapłacenia tych należności. Ponadto w dacie wytoczenia powództwa raty pierwsza i druga nie były jeszcze wymagalne, a rata trzecia w chwili wyrokowania pierwszoinstnacyjnego. Sąd wskazał, że również użycie instytucji potrącenia do zapłaty ceny jest normlaną czynnością sankcjonowaną przez prawo (art. 498 k.c.).
W tych okolicznościach Sąd uznał, że gdy brak jest zasadności powództwa co do pierwotnej czynności prawnej, związanej ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości, to dalszy obrót prawny tej nieruchomości (roszczenie do nabywcy wtórnego), nie może być uznany za niezgodny z prawem (co do bezskuteczności bądź nieważności).
O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.
Apelację od wyroku wywiódł powód zaskarżając go w całości. Zarzucił rozstrzygnięciu:

1
dokonanie błędnych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie, iż:

a
w wyniku zawarcia w dniu 10.10.2012 roku umowy potrącenia wierzytelności wzajemnych pomiędzy upadłą spółką a pozwaną(...)doszło do potrącenia wzajemnych wierzytelności i zapłaty kwoty 800.000 złotych za nieruchomość nabytą 16.08.2012 roku,

b
w wyniku zawarcia w dniu 12.12.2012 roku porozumienia pomiędzy upadłą spółką a pozwaną(...)oraz w wyniku zapłaty przez tę ostatnią kwoty 900.000 złotych na rzecz(...) S.A.doszło do potrącenia wzajemnych wierzytelności i zapłaty kwoty 900.000 złotych za nieruchomość nabytą 16.08.2012 roku;

2
naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) poprzez dokonanie oceny dowodów sprzecznej z zebranym w sprawie materiałem i uznanie przez Sąd I instancji, iż:

a
cena 4.800.000 złotych określona w umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 16.08.2012 roku jest ceną rynkową mimo ustalenia wartości rynkowej przez biegłego sądowego na kwotę 7.186.000 złotych,

b
okoliczności zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 16.08.2012 roku, powiązania występujące między jej stronami oraz ustalony w niej sposób zapłaty za nieruchomość nie wskazują na działanie upadłej spółki ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli,

c
pozwana(...)zapłaciła upadłej spółce za nieruchomość nabytą umową z dnia 16.08.2012 roku, podczas gdy z umowy sprzedaży z dnia 16.06.2013 roku Rep. A(...)dokonanej pomiędzy pozwanymi – § 1 pkt 2 strona 3 wynika, iż cena sprzedaży wskazana w umowie z 16.08.2012 roku nie została w całości zapłacona, zaś prezes zarządu upadłej spółki nie przedstawił dowodów zapłaty na zapytanie syndyka skierowane 15.09.2014 roku;

3
naruszenie przepisuart. 224 § 1 k.p.c.przez zamknięcie rozprawy bez przeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez powoda w pozwie o zobowiązanie prezesa zarządu pozwanej do złożenia oświadczenia o pokrewieństwie zW. P.) oraz w piśmie z dnia 15.07.2015 roku o zwrócenie się do(...) sp. z o.o.o przedłożenie oryginałuumowy (...)/Ł./2012 oraz o zwrócenie się do(...)o przesłanie umowy kredytowej, informacji o datach i kwotach spłaty kredytu ze wskazaniem osoby spłacającego;

4
niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy (art. 217 g 1 i 2 k.p.c.,224 § 1 k.p.c.,art. 227 k.p.c.,art. 231 k.p.c.,art. 233 § 1 k.p.c.,278 k.p.c.,316 k.p.c.) poprzez nie przeprowadzenie dowodów wnioskowanych przez powoda, pominięcie dowodów z pism komorników prowadzących postępowania egzekucyjne przeciwko upadłej spółce w czasie dokonania przez nią sprzedaży załączonych do pozwu oraz pisma z dnia 27.10.2014 roku, pominięcie dowodu z listy zgłoszonych wierzytelności, pominięcie dowodu z aktu notarialnego – aktu założycielskiego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z dnia 23.08.2013 roku, wydruku maila z 1.10.2014 roku, umowy przelewu wierzytelności z 27.09.2013 roku, umowy przelewu wierzytelności z 18.02.2013 roku, opinii biegłego, odpisów z Krajowego Rejestru Sądowego spółek będących stronami zaskarżonych czynności z których wynikają ich wzajemne powiązania;

5
naruszenie przepisuart. 328 § 2 k.p.c.poprzez nie wskazanie przyczyn, dla których Sąd pominął dowody z pism komorników prowadzących postępowania egzekucyjne przeciwko upadłej spółce w czasie dokonania przez nią sprzedaży nieruchomości, dowodu z listy wierzytelności, z umowy z 16.06.2013 roku, z wydruku maila z dnia 15.09.2014 roku skierowanego do członka zarządu upadłej spółki z prośbą o przedłożenie dowodów zapłaty przez pozwaną(...)ceny zakupu wskazanej w umowie z 16.08.2012 roku, nie wskazanie w uzasadnieniu, której przesłanki niezbędnej do powodzenia roszczenia pauliańskiego powód nie wykazał;

6
naruszenie prawa materialnego:

a
poprzez błędną wykładnię przepisuart. 527 k.c., polegającą na uznaniu, iż zaskarżona czynność prawna nie została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli,

b
poprzez niezastosowanie przepisuart. 94 i 127 prawa upadłościowegoi nie uznanie za bezskuteczną umowy potrącenia wierzytelności wzajemnych z dnia 10.10.2012 roku, zawartej pomiędzy upadłą spółką a pozwaną(...)w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, w wyniku której upadła spółka nie otrzymała żadnego świadczenia;

c
poprzez niezastosowanie przepisuart. 499 k.c.i przyjęcie, iż doszło do skutecznego potrącenia wierzytelności upadłej spółki z wierzytelnościami pozwanej ad. 1 mimo nie złożenia przez żadną ze stron oświadczenia o potrąceniu.

Mając powyższe na uwadze powód wniósł o zmianę wyroku i orzeczenie zgodnie żądaniem pozwu i zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelację powoda uznać należy za bezzasadną, mimo trafności części zarzutów w niej zawartych.
W przedmiotowej sprawie bezspornym był fakt zbycia przez upadłą spółkę, ponad rok przed ogłoszeniem upadłości, nieruchomości objętej pozwem na rzecz pozwanej(...) Sp. z o.o.wO.jak też następnie sprzedaż przez pozwaną części nabytej nieruchomości na rzez drugiej pozwanej– (...) Sp. z o.o.wO..
Powód formułując żądanie pozwu w oparciu oart. 527 k.c.twierdził, że pierwsza czynność sprzedaży nieruchomości została dokonana z pokrzywdzeniem masy upadłości zbywcy, wskazując na brak ekwiwalentności świadczeń stron umowy – cena określona na kwotę 4.800.000 złotych gdy wartość nieruchomości określona przez biegłego to 7.186.000 złotych, oraz nie uiszczenie ceny nabycia nieruchomości przez nabywcę – pozwanego(...) Sp. z o.o.wO..
Sąd I instancji ograniczając badanie przesłanek skargi pauliańskiej do jednej przesłanki – dokonania przez dłużnika czynności prawnej z pokrzywdzeniem wierzyciela – doszedł do wniosku, że czynność ta nie została dokonana z pokrzywdzeniem wierzyciela z uwagi na ekwiwalentność świadczeń oraz uiszczenie ceny nabycia przez nabywcę. Przy braku spełnienia powyższej przesłanki zbędnym w ocenie Sądu Okręgowego było badanie pozostałych przesłanek z uwagi na konieczność kumulatywnego ich spełnienia. Niezasadność powództwa co do pierwszej czynności prawnej wykluczała z kolei możliwość uznania kolejnej czynności za niezgodną z prawem.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, wbrew zarzutom apelacji, za uzasadnione należy uznać stanowisko Sądu I instancji o braku pokrzywdzenia wierzyciela wskutek czynności sprzedaży nieruchomości w dniu 16.08.2012 roku na rzecz pozwanego(...) Sp. z o.o.wO..
Z treści aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości (k. 35-39 akt) wynika, że na datę jego sporządzania, nieruchomość była obciążona hipoteką kaucyjną na rzecz(...)w wysokości 9.000.000 złotych oraz hipoteką kaucyjną na rzecz(...) Bank S.A.w wysokości 1.200.000 złotych (k. 36 – § 1 aktu). Zadłużenie rzeczywiste z tytułu kredytów zabezpieczonych wskazanymi hipotekami wynosiło z kolei łącznie 6.555.705,70 złotych (k. 37 – § 2 ust. 1 i 2 aktu). Z zapisu § 1 ust. 6 aktu (k. 36 odwrót) wynika też, że na datę sprzedaży nieruchomości sprzedająca spółka posiadała zaległości podatkowe na rzecz Skarbu Państwa oraz GminyO..
Według twierdzeń powoda, na datę sprzedaży nieruchomości sprzedająca spółka miała długi w kwocie około 8.665.039,54 złotych (k. 3-4 i 53-79 akt), z tym, że gros tej kwoty stanowiło zadłużenia z tytułu kredytów zaciągniętych w(...)(6.555.705,70 złotych), zabezpieczonych hipotekami obciążającymi zbywaną nieruchomość. Uwzględniając powyższe okoliczności, zdaniem Sądu Apelacyjnego trudno uznać, by wyjście z majątku dłużnika nieruchomości obciążonej hipotekami na rzecz najpoważniejszych wierzycieli tego dłużnika, przy rzeczywistym zadłużeniu z tytułu kredytów zabezpieczonych tymi hipotekami niewiele odbiegającym od wartości rynkowej nieruchomości (6.555.705,70 złotych w stosunku do 7.186.000 złotych), mogło w realny sposób krzywdzić jego wierzycieli. Oczywistym wydaje się, że trudno mówić co do zasady o pokrzywdzeniu w istocie najpoważniejszych wierzycieli dłużnika w dacie sprzedaży nieruchomości –(...), skoro ich wierzytelności były zabezpieczone hipotekami na zbywanej nieruchomości i ostatecznie na skutek zbycia nieruchomości wierzyciele ci zostali zaspokojeni. Z kolei pokrzywdzenie pozostałych wierzycieli wydaje się być iluzoryczne, skoro możliwość uzyskania przez nich zaspokojenia ze zbywanej nieruchomości przy uprzywilejowaniu wierzycieli hipotecznych jawi się jako mało prawdopodobna jeżeli w ogóle możliwa. Co prawda widoczna jest różnica między wartością nieruchomości określoną przez biegłego, a wielkością rzeczywistego obciążenia hipotecznego, to jednak należy pamiętać, że w przypadku egzekucji z nieruchomości i wymuszonej sprzedaży tejże, jej wartość jak wskazuje doświadczenie, jest niższa niż rynkowa przy sprzedaży niewymuszonej, po odpowiedniej ekspozycji nieruchomości na rynku i negocjacjach z ewentualnymi nabywcami.
Reasumując, w ocenie Sądu Apelacyjnego, skala obciążeń hipotecznych zbytej przez dłużnika nieruchomości przemawia przeciwko uznaniu zaskarżonej czynności sprzedaży za dokonaną z pokrzywdzeniem wierzycieli, co w konsekwencji czyni niezasadnymi zarzuty apelacji powoda negujące powyższe stwierdzenie Sądu Okręgowego.
Za uzasadnione uznać też należy przyjęcie przez Sąd I instancji, iż w umowie z dnia 16.08.2012 roku – wbrew zarzutom apelacji – występuje ekwiwalentność świadczeń stron umowy, co potwierdza wskazany wyżej brak pokrzywdzenia wierzycieli upadłego.
W umowie cena nabycia nieruchomości została określona na kwotę 4.800.000 złotych, która to kwota jest niewątpliwie wyraźnie niższa niż wskazana przez biegłego wartość nieruchomości – 7.186.000 złotych. Jak jednak przyznał biegły, określona przez niego wartość nieruchomości nie uwzględnia obciążeń hipotecznych – ani nominalnych (10.200.000 złotych) ani rzeczywistych, z uwzględnieniem faktycznego zadłużenia z tytułu kredytów zabezpieczonych wskazanymi hipotekami (6.555.705,70 złotych), a owe obciążenia mogą wpływać na cenę nieruchomości (447-448 akt, wyjaśnienia biegłego).
Oczywistym jest, że nabywanie nieruchomości obciążonej hipotekami zabezpieczającymi kredyty bankowe, przy faktycznym zadłużeniu z tytułu tych kredytów przekraczającym 90% wartości rynkowej nieruchomości (6.555.705,70 złotych rzeczywistego zadłużenia w stosunku do 7.186.000 złotych wartości nieruchomości bez obciążeń) i świadomości obciążeń sprzedającego z tytułu innych długów (§ 1 pkt 6 aktu notarialnego – k. 36 akt), jest obarczone dużym ryzykiem z punktu widzenia nabywcy. Co prawda nabywca nie staje się dłużnikiem osobistym wierzycieli hipotecznych, a jedynie rzeczowym, a sprzedający w § 6 aktu notarialnego (k. 39) zapewniał, że spłaci wierzytelności banków zabezpieczone hipotekami, to jednak ryzyko nie wywiązania się dłużnika osobistego wierzycieli hipotecznych z powyższego zobowiązania niewątpliwie wpływa na cenę nabywanej w takich okolicznościach nieruchomości. Świadomość ryzyka transakcji ze strony nabywcy widoczna jest chociażby w zapisach § 4 umowy (k. 38) gdzie płatność poszczególnych rat należności za nieruchomość powiązano z redukcją zadłużenia hipotecznego ale nie w sposób absolutny, bowiem cała należność w kwocie 4.800.000 złotych winna ostatecznie być uiszczona przy zadłużeniu hipotecznym nie przekraczającym 2.000.000 złotych. Te wszystkie aspekty transakcji z dnia 16.08.2012 roku w ocenie Sądu Apelacyjnego uzasadniają tezę o ekwiwalentności świadczeń stron umowy, bowiem w okolicznościach towarzyszących zawarciu umowy (zadłużenie hipoteczne) cenę określoną na 4.800.000 złotych uznać należy za adekwatną do wartości rynkowej nieruchomości, przy uwzględnieniu ryzyka towarzyszącego takiej transakcji, z punktu widzenia nabywcy.
Odnosząc się do kwestii zapłaty należności przez nabywcę na rzecz sprzedającego, zgodzić się należy z apelującym, iż ustalenia Sądu I instancji w tym względzie, że cena ta została zapłacona, nie są trafne.
I tak zgodzić się należy ze skarżącym, iż nie sposób uznać, by zapłata pierwszej raty za nabytą nieruchomość faktycznie nastąpiła na skutek potrącenia wzajemnych wierzytelności zbywcy i nabywcy nieruchomości na mocy porozumienia z dnia 10.10.2012 roku (umowa k. 84-85 akt). Skala rozbieżności w datach czynności prawnych wskazywanych w tej umowie (§ 1 pkt 1 i 4 umowy), podniesiona przez skarżącego, przy braku jakichkolwiek dowodów – poza samą umową o potrąceniu wierzytelności wzajemnych, które potwierdzały by chociażby fakt, iż emisja obligacji, o których mowa w umowie, rzeczywiście miała miejsce, czemu zaprzecza powód, nie pozwala uznać owej umowy za wiarygodny dowód zapłaty kwoty 800.000 złotych przez nabywcę przez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron umowy. Z kolei jeżeli chodzi o spłacenie przez nabywcę nieruchomości długów zbywcy w stosunku do(...) S.A.(wstąpienie w prawa wierzyciela) oraz(...)(przystąpienie do długu), co miało by oznaczać według pozwanego(...)zapłatę dalszej części należności za nabytą nieruchomość, to jak słusznie podniósł powód, spłata owych długów powoduje jedynie, że nabywca stał się wierzycielem zbywcy z tego tytułu, natomiast brak jest oświadczenia o potrąceniu owych wierzytelności(...)w stosunku do sprzedawcy nieruchomości z wierzytelnością sprzedawcy z tytułu ceny nabycia nieruchomości.
Potwierdzenie trafności owych zarzutów powoda nie oznacza jeszcze, że czynność dłużnika w postaci sprzedaży nieruchomości w dniu 16.08.2012 roku nastąpiła z pokrzywdzeniem wierzycieli, z uwagi na nieuiszczenie ceny nabycia nieruchomości przez nabywcę. Zaznaczyć należy, iż sam fakt rozłożenia ceny nabycia nieruchomości na raty, w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może świadczyć o zamiarze dłużnika pokrzywdzenia wierzycieli. Przywoływane wyżej zadłużenie hipoteczne zbywanej nieruchomości w pełni uzasadniało takie zachowanie stron umowy. Zadłużenie owe sięgało ponad 90% wartości nieruchomości w stanie bez obciążeń i trudno oczekiwać, by nabywca w takiej sytuacji zadowolił się zapewnieniem zbywcy, że ten spłaci owe zadłużenie. Oczywistym jest, że racjonalnie oceniający sytuację nabywca stara się zabezpieczyć na wypadek nie wypełnienia przez zbywcę owego zobowiązania. Powiązanie więc płatności kolejnych rat należności za nieruchomość z redukcją zadłużenia hipotecznego jawi się jako typowy przy takiej transakcji zapis, chroniący uzasadnione interesy nabywcy.
Zaznaczyć też należy, iż brak uiszczenia przez nabywcę ceny nabycia nieruchomości nie stanowi jeszcze o pokrzywdzeniu wierzycieli zbywcy. Oto bowiem w takiej sytuacji do masy upadłości zbywcy nieruchomości weszła wierzytelność z tytułu nie uiszczonej ceny nabycia owej nieruchomości przysługująca w stosunku do pozwanego(...). Podkreślić też należy, iż o ile termin płatności pierwszej raty z tytułu ceny nabycia nieruchomości upłynął przed ogłoszeniem upadłości zbywcy, to terminy płatności kolejnych rat (3.08.2015 roku i 3.01.2016 roku – k. 38 akt) już po ogłoszeniu upadłości, a więc brak ich płatności (wyegzekwowania) nie może obciążać dłużnika i w ten sposób świadczyć o jego zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli.
Wyżej przedstawione wywody Sądu Apelacyjnego w sposób jednoznaczny świadczą o niezasadności zarzutów apelacji powoda tyczących dokonania przez dłużnika czynności sprzedaży nieruchomości w dniu 16.08.2012 roku z pokrzywdzeniem wierzycieli. Podkreślenia wymaga też i to, że ostatecznie skutkiem sprzedaży nieruchomości w dniu 16.08.2012 roku dwaj najpoważniejsi wierzyciele zbywcy(...), mający w stosunku do niego wierzytelności zabezpieczone hipotecznie na owej nieruchomości, a więc uprzywilejowani przy ewentualnej egzekucji z tejże, zostali zaspokojeni.
Bezzasadność zarzutów apelacji dotyczących dokonania przez dłużnika czynności sprzedaży nieruchomości z pokrzywdzeniem wierzycieli, jako przesądzająca o bezzasadności powództwa ze skargi pauliańskiej, czyniła bezprzedmiotowymi pozostałe zarzuty apelacji, zbędnym więc jest ustosunkowywanie się do tychże.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji na mocyart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na mocyart. 98 § 1 k.p.c.zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

(...)