Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 612/16
Data wyroku: 2016-08-18 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Mariusz Zawicki
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 659§1 k.c.

Sygnatura akt XI GC 612/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
S., dnia 4 sierpnia 2016 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy w następującym składzie:
Przewodniczący:SSR Mariusz Zawicki
Protokolant:Karolina Mateja
po rozpoznaniu w dniu 4 sierpnia 2016 r.  w Szczecinie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Państwowe spółka akcyjnaz siedzibą wW.
przeciwkoK. K.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda(...) Państwowe spółka akcyjnaz siedzibą wW.na rzecz pozwanegoK. K.kwotę 4817 zł (cztery tysiące osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt: XI GC 612/16
Sprawa rozpoznana w postępowaniu zwykłym

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 10 lutego 2016 r., wniesionym pierwotnie w postępowaniu elektronicznym, powódka(...) Państwowe spółka akcyjnawW.wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanegoK. K.kwoty 28683,86 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 1 października 2015 roku do dnia zapłaty oraz kosztami procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazała, iż zawarła z pozwanym w dniu 7 kwietnia 1993 r. umowę najmu lokalu użytkowego położonego wN.przyul. (...), należącego do powódki. Wskazała, że pozwany obowiązany był do zapłaty czynszu oraz pokrywania opłat za media, w tym – opłat z tytułu dostaw energii. Zarzuciła, iż pozwany nie dokonał zapłaty ceny wynikającej z faktycznego zużycia dostarczanej energii.
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego i kosztów opłaty skarbowej o pełnomocnictwa według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwany zaprzeczył istnieniu wierzytelności powódki w kwocie objętej powództwem. Pozwany przyznał, iż łączy go z powódką umowa najmu przedmiotowego lokalu użytkowego. Zarzucił, że powódka ustaliła nową stawkę miesięczną za ogrzewanie na podstawie nieprzewidzianego w umowie regulaminu dostawy mediów. Podkreślił, że w umowie najmu brak jest odesłania do pozaumownego ustalania wysokości opłaty eksploatacyjnej.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 7 kwietnia 1993 r. pozwany zawarł z powódką umowę najmu lokalu użytkowego położonego wN.przyulicy (...)o łącznej powierzchni użytkowej 144 m2. W § 1 umowy strony ustaliły, że lokal może być przez pozwanego wynajmowany w celu prowadzenia w nim działalności usługowo - handlowej. W § 2 umowy strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 10 000 zł / m2. Strony wskazały, że oprócz czynszu najmu najemca uiszczać będzie opłaty za świadczenia związane z użytkowaniem przedmiotowego lokalu.
Zgodnie z § 3 umowy, umowa zawarta została na czas nieokreślony. W § 5 umowy wskazano, że każda ze stron może rozwiązać umowę za uprzednim trzymiesięcznym wypowiedzeniem.
W § 10 strony ustaliły, że warunki umowy za zgodą stron mogą ulec zmianie, która każdorazowo wymagać będzie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Dowód:
- umowa najmu, k. 42-43
W dniu 31 maja 1996 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, w którym ustaliły miesięczny wymiar czynszu w wysokości 2,00 zł netto za metr kwadratowy. Aneks wszedł w życie w dniu 1 lipca 1996 r.
W dniu 16 czerwca 1997 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, w którym ustaliły miesięczny wymiar czynszu w wysokości 2,40 zł netto za metr kwadratowy. Aneks wszedł w życie w dniu 1 sierpnia 1997 r.
W dniu 26 czerwca 1998 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, w którym ustaliły miesięczny wymiar czynszu w wysokości 3,50 zł netto za metr kwadratowy. Aneks wszedł w życie w dniu 1 sierpnia 1998 r.
W dniu 15 grudnia 2008 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, na podstawie którego wynajmujący oddał dodatkowo najemcy w najem plac o powierzchni 70 m2. Miesięczny wymiar czynszu za plac wynosi 35 zł + VAT. Aneks wszedł w życie w dniu 1 grudnia 2009 r.
W dniu 28 grudnia 2009 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, w którym ustaliły miesięczny wymiar czynszu w wysokości 731,36 zł netto. Aneks wszedł w życie w dniu 1 grudnia 2009 r.
W dniu 5 listopada 2010 r. strony przyjęłyaneks nr (...)do umowy najmu, w którym ustaliły miesięczny wymiar czynszu w wysokości 757,53 zł netto, oraz obowiązek pokrywania przez najemcę kosztów dostaw energii cieplnej w formie ryczałtu miesięcznego 4,77 zł / m2+ VAT, przy powierzchni grzewczej 145,40 m2. Aneks wszedł w życie w dniu 1 grudnia 2010 r.
(...) Państwowe spółka akcyjnawW.działała przez(...) Państwowe spółkę akcyjnąOdział Gospodarowania(...)wP..
Dowód:
- aneksy do umowy, k. 44-47
Powódka wystawiła pozwanemu następujące faktury VAT korekty według stawki 32,25 zł/m2z tytułu opłat za ogrzewanie:
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
- nr(...)2015 r. w kwocie 4.914,58 zł brutto, płatną do dnia 30 września 2015 r.,
Powódka skorygowała ww. faktury według stawki 19,07 zł/m2o kwotę 2357,14 zł.
Dowód:
- faktury, k. 18 – 29,
- faktury korygujące, k. 73-84
Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowo-Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwB.wystawiło na powódkę faktury Vat:
- nr(...),(...),(...),(...),(...)na kwotę 8610 zł, z tytułu obsługikotłowni – (...);
- nr(...)na kwotę(...),22 z tytułu obsługikotłowni – (...);
- nr(...)na kwotę(...)z tytułu obsługikotłowni – (...);
- nr(...)na kwotę(...),43 z tytułu obsługikotłowni – (...).
Dowód:
- faktury, k. 62 – 70
Na obsługę kotłowni wN.przyul. (...) Państwowe spółka akcyjnaOddział Gospodarowania(...)wP.w okresie:
- od 1 stycznia 2014 r. do 31 stycznia 2014 r. zużyła 5280 kg węgla;
- od 1 lutego 2014 r. do 28 lutego 2014 r. zużyła 4480 kg węgla;
- od 1 marca 2014 r. do 31 marca 2014 r. zużyła 3720 kg węgla;
- od 1 grudnia 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. zużyła 4960 kg węgla;
- od 1 kwietnia 2014 r. do 30 kwietnia 2014 r. zużyła 3000 kg węgla;
- od 1 listopada 2013 r. do 12 listopada 2013 r. zużyła 1060 kg węgla;
- od 13 listopada 2013 r. do 30 listopada 2013 r. zużyła 3840 kg węgla;
- od 8 października 2013 r. do 31 października 2013 r. zużyła 1600 kg węgla.
Dowód:
- protokoły, k. 62 v– 70v
W dokumencie pn. „Analityka kosztów zgromadzonych na JT(...)„N.–(...)ul. (...)” w okresie grzewczym 1.07.2013 r. – 30.06.2014 r.” wskazano koszt powierzchni ogrzewanej 250,90 w wariancie I o wartości 32,25, w wariancie II o wartości 26,51, w wariancie III o wartości 22,02, w wariancie IV o wartości 19,07.
Dowód:
- dokument, k. 71
Pismem z dnia 12 października 2015 r. pozwany odesłał powódce 12 faktur korekt bez księgowania. W odpowiedzi powódka poinformowała pozwanego, że faktury korekty zostały wystawione w związku z zakończeniem i rozliczeniem sezonu grzewczego 2013/2014. Wskazała również, iż(...) Państwowe spółkę akcyjną(...)(...)wP.skalkulował stawkę za ogrzewanie zajmowanego przez pozwanego lokalu w kwocie 19,07 zł netto/ m2.
Dowód:
- pismo z dnia 12 października 2015 r., k. 95
- pismo z dnia 24 listopada 2015 r., k. 96
Pismem z dnia 14 stycznia 2016 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 28683,86 zł w terminie 7 dni od doręczenia pisma. Pismem z dnia 27 stycznia 2016 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko, iż nie jest dłużnikiem powódki. W odpowiedzi powódka poinformowała pozwanego o jego zadłużeniu w wysokości 81325,29 zł.
Dowód:
- pismo z dnia 27 stycznia 2016 r., k. 97-98
- wezwanie do zapłaty, k. 30
- pismo z dnia 15 lutego 2016 r., k. 100
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo jest nieuzasadnione w całości.
Podstawę powództwa stanowi umowa najmu i przepisyart. 659 §1 k.c.i n. w zw. zart. 680 k.c.Zgodnie z przytoczonymi przepisami przez umowę najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Najemca lokalu obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 §1 k.c.). W niniejszej sprawie pozwany poza czynszem zobowiązany był uiszczać także opłaty za media.
Pozwany nie kwestionował faktu zawarcia przedmiotowej umowy oraz jej treści. Kwestionował on natomiast sposób wyliczenia i wysokości opłat dochodzonych pozwem.
Wymaga podkreślenia, iż spór dotyczył sposobu obliczenia wymiaru opłat za dostawy energii cieplnej. Strona pozwana opierała się w tym zakresie na treści umowy zmienionej aneksem z dnia 5 listopada 2010 r., zgodnie z którym opłata miała być uiszczana w formie ryczałtu miesięcznego w kwocie 4,77 zł powiększonej o wartość podatku VAT za metr kwadratowy powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu. Strona powodowa powoływała się natomiast na fakt ustalenia opłaty w kwocie 28,37 zł powiększonej o wartość podatku VAT za metr kwadratowy.
Ustalając stan faktyczny, Sąd oparł się w całości na przedłożonych przez strony dokumentach, w szczególności na umowie najmu oraz na aneksie z dnia 5 listopada 2010 r. do tejże umowy.
Zgodnie z treściąart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Na powódce w niniejszym procesie spoczywał więc ciężar udowodnienia, iż dokonano w sposób prawidłowy podwyższenia stawki opłat za dostawy energii cieplnej.
Powódka nie wykazała powyższej okoliczności. Kluczowa dla oceny stanu faktycznego okazała się regulacja § 10 umowy najmu łączącej strony. Zgodnie z przytoczonym postanowieniem umowy jej warunki za zgodą stron mogły ulec zmianie tylko przy dochowaniu formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Skoro pozwany kwestionował roszczenie powódki w tym zakresie co do zasady i co do wysokości, przyjąć należało, iż obowiązek szczegółowego wykazania podstawy roszczenia obciążał powódkę. Powódka zaś temu obowiązkowi nie sprostała. Nie przedłożyła bowiem dokumentu, z którego wynikałaby zmiana wysokości stawki opłat z tytułu dostaw energii cieplnej. O istnieniu i wymagalności roszczenia nie mogła bowiem przesądzać bowiem treść faktur niepodpisanych przez pozwanego.
Zgodną intencję stron co do formy dokonywania wszelkich modyfikacji umowy najmu potwierdza również okoliczność, iż dotychczas każda zmiana treści łączącej strony umowy odbywała się poprzez sporządzenie pisemnego aneksu podpisywanego przez przedstawiciela powódki i przez pozwanego; dotyczy to również zmian w sposobie rozliczenia dostaw energii cieplnej. Ponadto sama powódka w piśmie przygotowawczym z dnia 22 maja 2016 r. podkreśliła, iż w przedmiotowej sprawie za dostawę energii cieplnej odpowiedzialna jest(...) spółka akcyjnakotłownia węglowa. Tym samym powódka przyznała, że jest usługodawcą i w rozliczeniach powinna być stosowana stawka przez nią ustalona. Jak wynika z materiału dowodowego w postacianeksu nr (...)do umowy najmu, pozwany miał obowiązek pokrywania kosztów dostaw energii cieplnej w formie ryczałtu miesięcznego 4,77 zł / m2+ VAT, przy powierzchni grzewczej 145,40 m2.
Co więcej, nie zasługuje na uwzględnienie argumentacja powódki, jakoby pozwany był zobowiązany do uiszczenia kwoty dochodzonej pozwem, jako wynikającej z faktycznego zużycia dostarczanej energii. Powtórzyć należy, iż strony ustaliły, iż rozliczenie kosztów dostaw energii cieplnej nastąpi w formie ryczałtowej. Istotą wynagrodzenia ryczałtowego jest określenie tego wynagrodzenia z góry, bez przeprowadzania szczegółowej analizy kosztów świadczonej usługi. Wynagrodzenie to jest niezależne od rzeczywistego rozmiaru lub kosztu prac. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1998 r. (sygn. akt: II CRN 913/97), ryczałt polega na umówieniu z góry wysokości wynagrodzenia w kwocie absolutnej, przy wyraźnej lub dorozumianej zgodzie stron na to, że wykonawca nie będzie domagać się wynagrodzenia wyższego. Rozliczenia stron w przypadku zastosowania ryczałtowego charakteru wynagrodzenia w żaden sposób nie opierają się na cenach jednostkowych oraz faktycznie wykonanych świadczeniach.
Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż powódka w żaden sposób nie tylko nie wykazała, ale nawet nie podnosiła twierdzeń faktycznych, obejmujących sposób wyliczenia zwiększonych opłat za ogrzewanie. Jednie z lakonicznego pisma z dnia 24 listopada 2015 roku wywnioskować można, iż podwyższona stawka spowodowana jest rozliczeniem kosztów ogrzewania za roku 2013/2014. Pomijając już nawet kwestię ryczałtowego sposobu rozliczania mediów, przyjętego przez strony w umowie, wskazać należy, iż powódka w żaden sposób nie wskazała, jak rozliczono koszty ogrzewania. Nie wskazała ponadto, jakie w rzeczywistości koszty poniesiono i jak się mają w stosunku do powierzchni lokalu zajmowanego przez pozwanego w budynku powódki. Okoliczności tych w żaden sposób nie wykazano.
Z twierdzeń podniesionych przez pełnomocnika powoda na ostatniej rozprawie (karta 110) a co do których strona powodowa nie odniosła się, wynika, że kotłownia, poza przedmiotowym, ogrzewa również inne lokale położone wN.przyul. (...). Jeśli zatem nawet przyjąć, że strona powodowa poniosła pewne koszty w związku z funkcjonowaniem kotłowni, takie jak koszt zakupu paliwa, koszt zatrudnienia pracowników, to jednak nie sposób ustalić w jakiej części miałby te koszty ponosić pozwany.
W tych warunkach powództwo podlegało oddaleniu w całości.
O kosztach procesu orzeczono zgodnie zart. 98 i 108 § 1 zd. 2 k.p.c.oraz oparto je na przepisach rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z 2002 roku ze zmianami) w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, opierając się na dyspozycji § 2 i 3 rozporządzenia, oraz § 6 pkt 5. Do kosztów należało doliczyć koszt opłaty za pełnomocnictwo (17 złotych). Tak wyliczone koszty poniesione przez stronę pozwaną, reprezentowaną przez zawodowego pełnomocnika wyniosły 4817 złotych.
Mając na uwadze powyższą argumentację orzeczono, jak w sentencji.
SSR Mariusz Zawicki

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)A. R.;

3
(...)

4
(...)

(...)