Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 640/16
Data wyroku: 2016-09-06 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zadatek
Podstawa prawna: art. 394 k.c.

Sygnatura akt III Ca 640/16

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 5 lutego 2016 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – ŚródmieściawŁ., w sprawie z powództwaR. G.przeciwkoW. M.i MiastuŁ.o zapłatę:

1
oddalił powództwo,

2
zasądził od powoda na rzeczW. M.kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

3
nie obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz MiastaŁ..

Sąd pierwszej instancji poczynił następujące ustalenia faktyczne.R. G.jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dlalokalu numer (...)znajdującego się w budynku położonym wŁ.przyulicy (...). Z lokalem związany jest udział wyrażający się ułamkiem(...)w nieruchomości wspólnej. Nabycie nieruchomości przez powoda nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej zW. M.w formie aktu notarialnego dnia 17 maja 2004 roku. Cena sprzedaży wynosiła 35.000 zł. W dniu 30 stycznia 2005 rokuR. G.zawarł zA. P.umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, w której zobowiązał się sprzedać lokal za cenę 130.000 zł oraz przyjął od kontrahenta gotówką kwotę 50.000 zł tytułem zadatku. Strony umowy ustaliły, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego będzie on zobowiązany do zwrotu sumy dwukrotnie wyższej,a w wypadku niewykonania umowy przez kupującego druga strona może otrzymany zadatek zachować. Dnia 28 lipca 2015 roku notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu, powołując się na jej sprzecznośćz prawem i uzasadniając to tym, że lokal znajduje się w budynku posadowionym na dwóchdziałkach ewidencyjnych (numer (...)), dla każdej z nich są prowadzone oddzielne księgi wieczyste, wobec czego działki te stanowią odrębne nieruchomości, których właścicielem jest GminaŁ., zaś właściciele odrębnych lokali są współużytkownikami wieczystymi wyłączniedziałki numer (...).A. P.wezwał powoda pismem z dnia 3 sierpnia 2015 roku do zwrotu w terminie7 dni zadatku w podwójnej wysokości, to jest kwoty 100.000 zł. Powód w dniu14 października 2015 roku dokonał zwrotu zadatku wpłaconego w związkuz zawarciem umowy przedwstępnej. Powód pismem z dnia 7 września 2015 roku wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 14 dni od doręczenia tego pisma kwoty 100.000 zł tytułem zwrotu równowartości zadatku w podwójnej wysokości, który jest on zobowiązany zwrócićA. P.w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu.
Skarżący nie kwestionował powyższych ustaleń, które również Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy, choć wskazał na nieprawidłowości, jakich dopuściło się MiastoŁ.przy w wyodrębnieniu lokalu stanowiącego własność powoda, to jednak oddalił powództwo, opierając swoje rozstrzygnięcie na dwóch argumentach. Po pierwsze wskazano, że skoro powód dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej powziął wiadomości o tym, że lokal nie został prawidłowo wyodrębniony i nie może być przedmiotem obrotu, umowa przyrzeczona nie może być wykonana na skutek okoliczności, za które żadna strona nie ponosi odpowiedzialności, a w takim stanie rzeczy – zgodnie zart. 394 § 3 k.c.– odpada obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Po drugie sąd pierwszej instancji podniósł, iż do chwili zamknięcia rozprawy powód nie dokonał zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, wobec czego nie doznał w tym zakresie szkody.
O kosztach procesu w relacji między powodem i pozwanąW. M.Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.W zakresie kosztów poniesionych przez MiastoŁ., powołując się na dokonanie przez tę stronę czynności sprzecznej z prawem oraz brak aktywności przedstawicieli Miasta w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem Sąd pierwszej instancji zastosował przepisart. 102 k.p.c.i nie obciążył powoda w tym zakresie obowiązkiem zwrotu
Wyrok ten zaskarżył powód w całości, zarzucając sądowi pierwszej instancji naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanieart. 394 k.c.iart. 417 k.c.w zakresie uznania, że w niniejszej sprawie powód nie miał obowiązku zwracaniaA. P.zadatku w podwójnej wysokości i nie wykazał przesłanki zaistnienia szkody.
W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Do apelacji załączono dowód wykonania w dniu 23 marca 2016 roku przez powoda przelewu na rachunekA. P.kwoty 50.000 zł tytułem zwrotu drugiej dodatkowej części (ponad kwotę wpłaconą) zadatku wpłaconego dnia30 stycznia 2015 roku na sprzedażlokalu numer (...)wŁ.przyulicy (...).
W odpowiedzi na apelację pełnomocnik MiastaŁ.wniósł o jej oddaleniei zasądzenie od powoda na rzecz MiastaŁ.zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Zgodnie zart. 316 § 1 k.p.c., po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy; w szczególności zasądzeniu roszczenia nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że stało się ono wymagalne w toku sprawy.
Wobec treści przytoczonego przepisu oraz w świetle ustalonych przez Sąd pierwszej instancji faktów, które istniały w chwili zamknięcia rozprawy przed tym sądem, a których powód nie kwestionował, orzeczenie Sądu Rejonowego odpowiada prawu. Odnośnie do przesłanki szkody, ziściła się ona bowiem dopiero z chwilą zapłaty przez powoda w dniu 23 marca 2016 roku kwoty 50.000 zł na rzeczA. P.tytułem zwrotu sumy stanowiącej dwukrotność otrzymanego zadatku. Znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma jednak przede wszystkim zagadnienie odpowiedzialności kontrahentów umowy przedwstępnej za jej niewykonanie. Dla zastosowania przepisuart. 394 § 1 k.c., który przewiduje roszczenie o zwrot sumy stanowiącej dwukrotność wręczonego zadatku, niewystarczające jest samo zaistnienie obiektywnego faktu niewykonania umowy, w tym przypadku niedokonania sprzedaży lokalu, o czym mowa w uzasadnieniu apelacji. Warunkiem żądania takiego zwrotu jest bowiem to, aby przyczyny, z powodu których nie wykonano umowy (także umowy przyrzeczonej) były objęte odpowiedzialnością strony, która zobowiązania nie wykonała. Wniosek taki wypływa wprost z treściart. 394 § 3 k.c., zgodnie z którymw razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Pojęcie odpowiedzialności na gruncie przepisuart. 394 § 3 k.c.należy przy tym ustalać zgodnie zart. 472 k.c., który stanowi, że jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy alboz czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd Okręgowy wskazuje, że - jak udowodnił powód - niewykonanie umowy przedwstępnej, było następstwem nieprawidłowości, do których doszło na etapie wyodrębniania samodzielnych lokali, w tymlokalu numer (...)zapisanego w księdze wieczystej na powoda jako właściciela. Wspomniane uchybienia miały miejsce przed nabyciem lokalu przezR. G., który nie miał wpływu na zaistnienie wady prawnej, której następstwem była odmowa sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę przyrzeczoną. Skoro wady leżały poza zakresem kontroli powoda, to dochowując nie tylko należytej, ale nawet szczególnej staranności, nie byłby on w stanie doprowadzić do wykonania umowy przedwstępnej. W konsekwencji brak jest podstaw do tego, aby przypisaćR. G.odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu, co w świetleart. 394 § 3 k.c.skutkuje odpadnięciem obowiązku zwrotu na rzeczA. P.dwukrotności otrzymanego od niego zadatku. Powód, który mimo tego zobowiązanie to wykonał, sam doprowadził do uszczerbku w swoim majątku i nie może żądać od pozwanych, aby naprawili oni powstałą w tych okolicznościach szkodę.
Ponadto należy wskazać, że nie wykazano, aby szkoda, której doznałR. G.była następstwem działania lub zaniechania pozwanejW. M.. Zresztą nawet sam powód podczas rozprawy przed sądem pierwszej instancji oraz rozprawy apelacyjnej przyznał, że w jego ocenie jedynie MiastoŁ.winno ponosić odpowiedzialność za powstałą szkodę.
Z powyższych względów Sąd Okręgowy, podzielając dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę prawną, oddalił apelację na podstawieart. 385 k.p.c., o czym orzekł w punkcie 1. sentencji wyroku.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku na podstawieart. 102 k.p.c.Proces jest następstwem dokonania przez MiastoŁ.czynności prawnej naruszającej przepisy prawa, a następnie braku działań, które prowadziłyby do usunięcia prawnych konsekwencji tego stanu rzeczy. Dlatego Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek przemawiający za odstąpieniem od obciążenia powoda obowiązkiem zwrotu poniesionych przez MiastoŁ.kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.