Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1866/15
Data wyroku: 2016-04-04 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Spółdzielnia Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Sygn. akt III Ca 1866/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 sierpnia 2015 roku w sprawie z powództwaT. S.przeciwko(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)wK.o zapłatę 30.000,00 złotych, Sąd Rejonowy w Kutnie oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1
naruszenie przepisów postępowania, tj.art. 229 i art. 230 k.p.c., co do konieczności udowodnienia przez powoda ustalonych przez Sąd faktów iart. 100 k.p.c.co do zasądzonych kosztów procesu;

2
naruszenie prawa materialnego, tj.art. 11 ust. 21-24ustawy o spółdzielniach mieszkaniowychprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

3
błąd w ustaleniach faktycznych, co do obowiązywania uchwały zarządu pozwanej spółdzielni z dnia 5.02.2014 roku w sprawie umorzenia części odsetek ustawowych powodowi oraz obciążenia go opłatą za sporządzenie operatu szacunkowego.

W oparciu o wskazane zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sadowi I instancji oraz zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji, w tym kosztów opłaconego pozwui dojazdu na rozprawy według norm przepisanych, a w razie potrzeby zastosowanieart. 102 k.p.c.z uwagi na trudną sytuację życiową powoda.
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
apelacja okazała się o tyle zasadna że skutkowała wydaniem rozstrzygnięciao charakterze reformatoryjnym.
Sąd Rejonowy poczynił w niniejszej sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd odwoławczy podziela i przyjmuje za własne. Efektem kontroli instancyjnej jest jednak zmiana wynikająca z odmiennej oceny prawnej zdarzeń faktycznych, które zostały jednak precyzyjnie opisane, a stan faktyczny rzetelnie zrekonstruowany w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia.
Nietrafny był zarzut sprowadzający się do zakwestionowania dokonanego potrącenia z tytułu opłaty za sporządzenie operatu szacunkowego w kwocie 492 złotych, wskazując, że w tym przypadku operat był zbędny. Zasadność dochodzonego w tym zakresie roszczenia zawiera się w treści art. 11 ust. 22ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego wynika, iż z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal między innymi koszty określenia wartości rynkowej lokalu.
Brak było również podstaw do podzielenia zarzutu apelującego w zakresie podnoszonej przez niego okoliczności dotyczącej umorzenia części odsetek ustawowychw wysokości 2.372,13 złotych. Wbrew stanowisku apelującego w dokonanej czynności anulowania w pierwotnym rozliczeniu potrąconej kwoty odsetek ustawowych w wysokości 2.372,13 zł nie można upatrywać umorzenia przysługującej części należności z tego tytułu. Stanowiła ona jedynie czynność rachunkową polegającą na rozliczeniu należnych odsetek tylko do wysokości wskazanego wówczas wkładu mieszkaniowego, dokonaną jedynie z uwagi na brak środków, z których kwota ta mogłaby być potrącona. W aktach sprawy brak jest przy tym jakiegokolwiek dowodu w postaci np. podjętej przez spółdzielnię uchwały, wskazującej na to, że wierzytelność w tej części została umorzona.
Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 11 ust. 21-24ustawy o spółdzielniach mieszkaniowychprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Powód nie wyjaśnił bowiem w czym upatruje błędnej wykładni wskazanej normy prawnej oraz jej niewłaściwego zastosowania. Jednocześnie treść zarzutu pozostaje w sprzeczności z treścią uzasadnienia apelacji, w której powód potwierdził, iż zobowiązanie spółdzielni wynika z przepisówustawy o spółdzielniach mieszkaniowych– w szczególności art. 11 ust. 21tej ustawy. W tej sytuacji zarzut ten należało uznać za bezzasadny.
Sąd I instancji w sposób prawidłowy uznał żądanie za uzasadnione co do zasady. Wskazał bowiem, w szczególności na podstawie orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Warszawie, że do obliczenia wartości lokatorskiego prawa do lokalu na potrzeby rozliczenia się spółdzielni mieszkaniowej z byłym członkiem należy stosować stan prawny istniejący w dacie opróżnienia lokalu. Z art. 11 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika bowiem, że jeżeli termin na jego wydanie rozpoczął bieg przed zmianą art. 11 ust. 2, wprowadzoną z końcem lipca 2007 r., stosować należy przepisy powołanej ustawy, w tym dodanyart. 11 ust. 21ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym w wypadku wygaśnięcia członkostwa i lokatorskiego prawa do lokalu, należy uprawnionemu wypłacić należność odpowiadającą wartości rynkowej lokalu, która nie może być wyższa niż cena uzyskana przez spółdzielnię z sprzedaży lokalu na podstawie zasad określonych w ust. 2 powołanego przepisu, jak również po odliczeniu należności spółdzielni określonych w ust. 22art. 11 tej ustawy. Sąd Rejonowy wskazał również na zmieniony art. 11 ust. 24powołanej ustawy i odwołując się do tego przepisu, uznał, że przy obliczeniu należności powoda, nie należało uwzględniać wartości lokalu z daty utraty tego prawa przez powoda i ustania członkostwa, lecz z okresu jego odzyskania przez pozwaną, jego opróżnienie przez powoda było bowiem warunkiem, którego ziszczenie się było zdarzeniem kreującym uprawnienie przewidziane art. 11 ust. 21tej ustawy, jak również obowiązek pozwanej związany z wypłaceniem powodowi należności określonej w tym przepisie. Sąd trafnie wskazał również, iż z ust. 2 art. 11 powołanej ustawy jednoznacznie wynika konieczność podjęcia przez spółdzielnię czynności, które zmierzają do sprzedaży lokalu na drodze przetargu ogłaszanego w terminie trzech miesięcy od opróżnienia lokalu, nie zaś od daty wygaśnięcia prawa jego poprzedniego lokatora związanego z jego wykluczeniem ze spółdzielni, z ust. 21in fine art. 11 ustawy wynika natomiast, że świadczenie wypłacane takiej osobie nie może przenosić kwoty uzyskanej przez spółdzielnię ze sprzedaży lokalu. Z obu przytoczonych przepisów wynika tym samym, że kwota wypłacana uprawnionej osobie na podstawie ostatniego z powołanych przepisów powinna pochodzić z przychodu uzyskanego przez spółdzielnie ze sprzedaży lokalu, a nie ze środków własnych spółdzielni. Z ust. 24art. 11 ustawy wynika ponadto, że warunkiem wypłaty wskazanej należności jest opróżnienie lokalu.
W ocenie Sądu Okręgowego pomimo prawidłowo poczynionych ustaleń faktycznych oraz wykładni wskazanych przepisów, Sąd I instancji błędnie uznał, że materiał dowodowy przedmiotowej sprawy, nie dawał podstaw do ustalenia wartości rynkowej lokalu z daty jego opróżnienia. W ocenie Sądu Okręgowego rację ma skarżący, podnosząc, że Sąd Rejonowy błędnie uznał, że wartość lokalu uzyskana przez spółdzielnię od nabywcy lokalu w wyniku przeprowadzonego przetargu nie może stanowić podstawy rozliczenia. Wskazać należy, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu założeń, że: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. Zważyć przy tym należy, że przepis art. 11 ust. 21usm nakazuje wypłatę rynkowej wartości lokalu, którą określa wynik przeprowadzonego przetargu (a nie np. wycena rzeczoznawcy majątkowego). Zatem przetarg i cena w nim uzyskania jest korelatem wartości rynkowej lokalu. Wskazać również należy, że wszelkie szacunkowe wyliczenia, czy też ofertowe ceny sprzedaży lokali nie odzwierciedlają wartości rynkowej, a więc takiej jaką faktycznie zdecydował się uiścić nabywca. O ile również cena nabycia nieruchomości w konkretnej transakcji nie zawsze odpowiada obiektywnej wartości rynkowej tej nieruchomości, bowiem nieruchomość może być nabyta zarówno poniżej, jak i powyżej jej średniej ceny rynkowej, to materiał dowodowy w tej sprawie wskazuje, że uzyskana w jego wyniku cena nabycia w niewielkim zakresie odbiega od ceny wskazanej w operacie szacunkowym, a zatem odpowiada cenom rynkowym. Należało zatem przyjąć, że wartością rynkową spółdzielczego własnościowego prawa przysługującego powodowi do tego lokalu z daty jego opróżnienia była cena uzyskana w wyniku ogłoszonego i przeprowadzonego przetargu.
W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego uzasadnione było żądanie przez powoda różnicy pomiędzy kwotą wynikającą z operatu szacunkowego (103.000 zł), a kwotą uzyskaną przez Spółdzielnię od nabywcy lokalu wyłonionego w przetargu (129.500 zł).
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 26.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lutego 2015 rok do dnia zapłaty. W pozostałym zaś zakresie powództwo podlegało oddaleniu.
Zmiana wyroku w zakresie roszczenia głównego skutkować musiała również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem pierwszej instancji. O kosztach tych należało orzec w oparciu oart. 100 zd. 1 k.p.c.stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia tychże kosztów, ustalając, iż powód wygrał ostatecznie sprawę w 88%, z dochodzonej bowiem pozwem kwoty 30.000 zł ostatecznie na rzecz powoda zasądzono kwotę 26.500 zł.
W pozostałym zakresie, Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.i zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.320 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.