Sąd Rejonowy w Koninie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1747/13
Data wyroku: 2016-02-22 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ireneusz Frącala
Słowa kluczowe: Nieruchomości, Użytkowanie Wieczyste, Opłaty
Podstawa prawna: art. 77 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami., art. 189 k.p.c.

Sygnatura akt I C 1747/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Konin, dnia 21-01-2016 r.
Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:
Przewodniczący: SSR Ireneusz Frącala
Protokolant: p.o. sekretarz sądowy Monika Ptak
po rozpoznaniu w dniu 13-01-2016 r. w Koninie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) S.A.z siedzibą weW.
przeciwko SKARB PAŃSTWA - Prezydent MiastaK.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1
ustala opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych numerami geodezyjnymi:(...)o pow. 0,1234 ha,(...)o pow. 0,3770 ha,(...)o pow. 0,6131 ha i(...)o pow. 1,7710 ha, położonych wK.obrębC., dla których Sąd Rejonowy wK.prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)stanowiących własność Skarbu Pastwa

- za rok 2014 w kwocie 34.614 zł (trzydzieści cztery tysiące sześćset czternaście złotych),
- za rok 2015 w kwocie 50.605,69 zł (pięćdziesiąt tysięcy sześćset pięć złotych sześćdziesiąt dziewięć groszy),
- od dnia 01 stycznia 2016 roku w kwocie 58.999,54 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt cztery grosze),

2
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2116 zł (dwa tysiące sto szesnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3
nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Koninie

- od powoda kwotę 2.382,36 zł
- od pozwanego kwotę 125,39 zł
tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.
SSR Ireneusz Frącala
Sygn. akt I C 1747/13

UZASADNIENIE
Powód(...) S. A.weW.wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.z dnia 30.07.2013 r. nr SKO-GG-(...), wnosząc jednocześnie o:

1
ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu stanowiących własność Skarbu Państwa, oddanych w użytkowanie wieczyste powodowi, położonych wK.– obrębC., oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami:

-(...)o powierzchni 0,1234 ha,
-(...)o powierzchni 0,3770 ha,
-(...)o powierzchni 0,6131 ha,
-(...)o powierzchni 1,7710 ha,
zaoferowana od 2014 r. przez Prezydenta MiastaK.w piśmie z dnia 15.05.2013 r. w wyższej kwocie,
jest nieuzasadniona albo uzasadniona w niższej wysokości

2
zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Zdaniem powoda, skala podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że zaproponowana opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona albo uzasadniona w niższej wysokości. Według powoda, wartość spornych działek jest znacznie niższa, niż przyjęto w operacie szacunkowym sporządzonym w postępowaniu poprzedzającym wyliczenie nowej opłaty, stąd zaproponowane nowe opłaty są zawyżone.
W odpowiedzi pozwany wniósł o ustalenie dla powoda opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości w wysokości ustalonej przez pozwanego, a ponadto o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.
Zdaniem pozwanego, operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano aktualizacji opłaty sporządzony został właściwie i wskazuje na obecną wartość spornych działek, z uwzględnieniem czynników mających wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Pozwany zarzucił ponadto, że opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości nie była od kilku lat podnoszona, wskutek czego opłatę ustaloną obecnie powód odbiera jako bardzo wysoką.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

(...) S.A.weW.jest użytkownikiem wieczystym następujących nieruchomości gruntowych położonych wK.- obrębC., stanowiących własność Skarbu Państwa: oznaczonejnumerem geodezyjnym (...)o powierzchni 0,1234 ha,(...)o powierzchni 0,3770 ha,(...)o powierzchni 0,6131 ha,(...)o powierzchni 1,7710 ha, dla których Sąd Rejonowy wK.prowadziksięgę wieczystą (...); prawo użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowiono do dnia 05.12.2089 r.
Łączna opłata roczna za użytkowanie wieczyste wyżej wymienionych nieruchomości do końca 2013 r. wynosiła 17.307,00 złotych i ustalona została w ugodzie zawartej w dniu 28.12.2001r . przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wK., z datą obowiązywania od 01.01.2002r. (k. 130 ).
Działki opisane wyżej położone są w nowej częściK.. Tworzą całość, zajmują zwartą powierzchnię w kształcie prostokąta przy u.(...)i w pobliżu tej ulicy. Na działkach posadowione są budynki: magazynowe, biurowy i inne budynki niemieszkalne. Lokalizacja nieruchomości jest atrakcyjna. Nieruchomość w całości wykorzystywana na cele gospodarcze, jest terenem przemysłowym - P i usługowym – U, w nomenklaturze opisującej przeznaczenie gruntów w planach zagospodarowania przestrzennego ( dawniej: TAG – tereny aktywizacji gospodarczej ). Na działkach tych prowadzona jest działalność gospodarcza.
W oparciu o operat szacunkowy z dnia 30.04.2013 r. Prezydent MiastaK.pismem z dnia 15.05.2013r. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste i dokonał aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste wyżej wymienionych nieruchomości w ten sposób, że nową opłatę za użytkowanie wieczyste opisanych wyżej nieruchomości oznaczonychnumerami geodezyjnym (...)ustalił łącznie na 34.614 złotych za 2014r., 50.605,69 zł za 2015 r. i 66.597,36 zł rocznie za 2016r i następne. Sposób wyliczenia nowych opłat wskazano szczegółowo w tym piśmie ( k. 138-140 ).
W dniu 13.06.2013 r. powód wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wK.o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. We wniosku zakwestionowano jedynie wartość spornych działek ustaloną w operacie szacunkowym a przyjętą za podstawę wyliczenia nowych opłat. Sposób wyliczenia, ani przyjęte podstawy prawne nie były kwestionowane.
Orzeczeniem z dnia 30.07.2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wK.wydało orzeczenie, którym oddaliło wniosek powoda ( k. 67-71.
Wartość opisanych wyżej nieruchomości wynosi na dzień aktualizacji opłat przez PrezydentaK., czyli na dzień wypowiedzenia dotychczasowych stawek opłat za użytkowanie wieczyste tj. na dzień 15.05.2013r. ( data pisma ):
- działka oznaczonanumerem geodezyjnym (...)– 84.134,12 złotych,
- działka oznaczonanumerem geodezyjnym (...)– 257.038,60 złotych,
- działka oznaczonanumerem geodezyjnym (...)– 418.011,58 złotych,
- działka oznaczonanumerem geodezyjnym (...)– 1.207.467,80 złotych ( k. 260 ).
dowód: powołane wyżej pisma na wskazanych kartach, orzeczenie Kolegium z protokołami i dokumentami – 67-85 z postępowania przed Kolegium, odpis kw k. 116-124, pismo k. 138-140, mapa k. 152-153, operaty szacunkowe biegłejJ. L.– k. 193 – 211, 243 – 245, 259 – 266, 285 – 286 i 291
Dokumenty w oparciu o które Sąd ustalił powyższy stan faktyczny nie budziły wątpliwości Sądu, nie były również kwestionowane przez żadną ze stron.
Sąd uwzględnił treść opinii biegłejJ. L., mając na względzie fachowość biegłej, a także wnikliwość przedstawionego operatu szacunkowego, świadczącą o wszechstronnym rozważeniu przez biegłą okoliczności mających wpływ na wynik opinii. Opracowanie biegłej było wprawdzie kwestionowane przez powoda. Zarzuty do opinii sprowadzały się w istocie do wielokrotnego kwestionowania przyjętych przez biegłą nieruchomości porównawczych, skoro wartość nieruchomości ustalono metodą porównawcza. Zarzuty powoda Sąd ocenił jako niezasadne. Biegła wielokrotnie i szczegółowo wyjaśniła, że przyjęła do porównania odpowiednie nieruchomości, zarówno co do ich położenia, wielkości czy przeznaczenia, a nawet kształtu. Nieruchomości porównywane nie muszą być natomiast dokładnie takie, jak wyceniana, wystarczy, że są podobne a takimi porównywane były, co szczegółowo wyjaśniła biegła w ustnych uzasadnieniach. Nie było więc żadnych podstaw dla powtarzanie dowodu z opinii biegłego, przez innego biegłego. W szczególności podkreślić należy, że biegła wyceniła przedmiotowe nieruchomości w sposób odpowiadający wymogom§ 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), ustalając ich wartość, jako przedmiotu prawa własności. Wycena przedmiotowych nieruchomości przez biegłego była zatem prawidłowa, dlatego też Sąd uwzględnił jej wyniki przy ustalaniu wysokości opłaty rocznej, zgodnie zart. 77 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)

Sąd zważył, co następuje.
Zaktualizowanie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje stosownie doart. 77i następnychustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Aktualizacja wymaga wyceny nieruchomości przez biegłego, stosownie do treści § 28 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów. Zgodnie zart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprzy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zasady przewidziane w art. 77 ust. 4 ustawy stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6).
W niniejszej sprawie sporna była wartość nieruchomości, od której wyliczono opłaty za użytkowanie wieczyste a wartość tę ustalono w niniejszym postępowaniu opinią biegłej.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności jest jedyną wielkością do której odnoszona jest stawka potrzebna do obliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Przedmiotem niniejszego postępowania, jak i postępowania, które uprzednio toczyło się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym było natomiast jedynie stwierdzenie, czy wartość nieruchomości będąca podstawą obliczenia opłaty rocznej została ustalona w prawidłowy sposób i w odpowiedniej wysokości.
W oparciu o opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości Sąd ustalił nową wysokość opłaty rocznej w sposób następujący ( dotychczasowe opłaty – k. 139-140 ):
- wartośćdziałki (...)to 84.134,12 zł. Zgodnie zart. 72 ust. 3 pkt 5 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej to 3% wartości działki, czyli 2524,02 zł. Zgodnie zart. 77 ust 2a, wartość ta nie może przewyższać dwukrotności dotychczasowej opłaty - 740,40 zł, tj. kwoty1480,80zł, stąd nową wysokość opłaty za tę działkę ustalono w kwocie 1480,80 zł za 2014 r. Za 2015r. kwota opłaty zostaje powiększona o połowę nadwyżki zaktualizowanej opłaty, zgodnie z powołanym wyżej przepisem, czyli 2849,07 zł – 1480,80 zł to 1368,27 : 2 to 684,13 zł. Za 2015 r. opłata to2164,94zł ( 1480,80 + 684,15 ). Za 2016r. i następne opłata wynosi już 3% wartości działki, czyli2.524,02zł,
- wartośćdziałki (...)to 257038,60 zł. Zgodnie zart. 72 ust. 3 pkt 5 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej to 3% wartości działki, czyli 7.711,15 zł. Zgodnie zart. 77 ust 2a, wartość ta nie może przewyższać dwukrotności dotychczasowej opłaty - 2.262 zł, tj. kwoty 4524 zł, stąd nową wysokość opłaty za tę działkę ustalono w kwocie 4524 zł, za 2014 r. Za 2015r. kwota opłaty zostaje powiększona o połowę nadwyżki zaktualizowanej opłaty, czyli 8704,17 zł – 4524 zł to 4180,17 : 2 to 2.090,08 zł. Za 2015 r. opłata to6.614,09zł ( 4.524 + 2.090,08 ). Za 2016r. i następne opłata wynosi już 3% wartości działki, czyli7.711,15zł,
- wartośćdziałki (...)to 418.011,58 zł. Zgodnie zart. 72 ust. 3 pkt 5 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej to 3% wartości działki, czyli 12.540,34 zł. Zgodnie zart. 77 ust 2a, wartość ta nie może przewyższać dwukrotności dotychczasowej opłaty – 3.678,60 zł, tj. kwoty 7.357,20 zł, stąd nową wysokość opłaty za tę działkę ustalono w kwocie 7.357,20 zł, za 2014 r. Za 2015r. kwota opłaty zostaje powiększona o połowę nadwyżki zaktualizowanej opłaty, czyli 14.155,26 zł – 7.357,20 zł, to 6.798,06 : 2 to 3.399,03 zł. Za 2015 r. opłata to10.756,23zł (7.357,20 + 3.399,03 ). Za 2016r. i następne opłata wynosi już 3% wartości działki, czyli12.540,34zł,
- wartośćdziałki (...)to 1.207.467,80 zł. Zgodnie zart. 72 ust. 3 pkt 5 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej to 3% wartości działki, czyli 36.224,03 zł. Zgodnie zart. 77 ust 2a, wartość ta nie może przewyższać dwukrotności dotychczasowej opłaty – 10.626, zł, tj. kwoty 21.252 zł, stąd nową wysokość opłaty za tę działkę ustalono w kwocie 21.252 zł, za 2014 r. Za 2015r. kwota opłaty zostaje powiększona o połowę nadwyżki zaktualizowanej opłaty, czyli 40.888,86 zł – 21.252 zł, to 19.636,86 : 2 to 9.818,43 zł. Za 2015 r. opłata to31.070,43zł (21.252 + 9.818,43). Za 2016r. i następne opłata wynosi już 3% wartości działki, czyli36.224,03zł.
Łącznie za wszystkie przedmiotowe działki, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego winna więc wynosić:
- za 2014r. 34.614 zł
- za 2015r. 50.605,69 zł
- za 2016r. i następne 58.999,54 zł, jako sumy poszczególnych kwot za dane lata.
Aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona w świetleart. 77 ust. 1, skoro ostatnia aktualizacja była w 2001r. Zgodnie zart. 79 ust. 8w zw. zust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiustalona na skutek prawomocnego wyroku sądowego nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawieart. 189 k.p.c.i powołanych wyżej przepisówustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościamiorzekł jak w wyroku.
O kosztach orzeczono na podstawieart. 100 k.p.c.Powód wygrał zaledwie w 5 %, skoro tylko w takiej proporcji jego stanowisko procesowe zostało uwzględnione. Ustalona w postępowaniu przedsądowym suma opłat rocznych za lata objęte sprawą to 151.817,05 zł a suma opłat ustalona w postępowaniu sądowym to 144.219,23 zł. Koszty powoda to 866 zł opłaty od pozwu, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i 2.400 zł kosztów zastępstwa procesowego, łącznie 3283 zł. Koszty pozwanego to jedynie koszty zastępstwa procesowego – 2400 zł. Powodowi należy się 5 % poniesionych kosztów, czyli 164 zł a pozwanemu 95 % kosztów, czyli 2280 zł. Mając na uwadzeart. 100 k.p.c.zasądzono pozwanemu od powoda różnicę tych wartości, czyli 2116 zł w pkt. 2 wyroku.
Koszty dowodu z opinii biegłego to łącznie 2507,75 zł. Stosownie doart. 100 k.p.c.i art. podstawieart. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnychnależało obciążyć nimi strony, stownie do wyniku procesu. Na tej podstawie od powoda nakazano pobrać 95 % tej sumy, czyli 2382,36 zł a od pozwanego 5%, czyli 125,39 zł, o czym orzeczono w pkt. 3 wyroku.
SSR Ireneusz Frącala