Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 1036/15
Data wyroku: 2016-09-15 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Katarzyna Sałaj – Alechno
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art 25 ust 1 ustawy o własności lokali

Sygn. akt II C 1036/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 września 2016 roku
Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: Sędzia SO Katarzyna Sałaj – Alechno
Protokolant: Dominika Prus
po rozpoznaniu w dniu 15 września 2016 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaW. B.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwał

I
uchyla uchwałę nr(...), nr(...), nr(...), nr(...), nr(...),(...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.;

II
zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wW.na rzecz powódki 1397 zł (tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 1036/15

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 22 września 2015 roku (data prezentaty biura podawczego k.2), powódkaW. B., wniosła o uchylenie w całości uchwał wspólnoty mieszkaniowej nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku,(...)z dnia 23 marca 2015 roku,(...)z dnia 23 marca 2015 roku,(...)z dnia 23 marca 2015 roku,(...)z dnia 23 marca 2015 roku oraz(...)z dnia 23 marca 2015 roku oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.
Wywodząc powództwo, powódka wskazała, iż zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przyal. (...), a częściowo w trybie indywidualnego zebrania głosów. Wskazała, iż uchwała nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku podjęta w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 rok, narusza przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powódki. Załącznikiem do niej było bowiem tylko rozliczenie przychodów i kosztów nieruchomości wspólnej, natomiast nie załączono do niej sprawozdania finansowego zawierającego: bilans, rachunek zysków i strat, informacje dodatkową obejmującą wprowadzenie do sprawozdania finansowego, dodatkowe informacje i objaśnienia, jak również nie przeprowadzono analizy wykonania planu gospodarczego na rok 2013. Dodatkowo rozliczenie nie zostało podpisane przez osobę upoważnioną, a złożony pod nią podpis jest nieczytelny oraz nie ma daty jego złożenia.
Uchwała nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty narusza natomiast, zdaniem powódki, przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interes, gdyż nie został w niej wskazany okres za jaki absolutorium zostało udzielone. Ponadto wątpliwości budzi udzielenie absolutorium w sytuacji, gdy podjęcie uchwały o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2013 zostało dokonane z rocznym opóźnieniem oraz nie załączenie do uchwały nr(...)sprawozdania finansowego za 2013 rok.
W dalszej części pozwu, powódka wskazała, iż zaskarżona uchwała nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku podjęta w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania, a wysokością wpłaconych zaliczek, nie zawiera informacji co do rozmiaru niedoboru na eksploatacji, w jakim okresie on powstał, z jakiego funduszu zostanie pokryty oraz jaką należność każdy z właścicieli ma zapłacić z tego tytułu na konto pozwanej.
Przyczyną zaskarżenia uchwały nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku podjętej w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2014 rok było natomiast niezałączenie sprawozdania finansowego zawierającego: bilans, rachunek zysków i strat, informację dodatkową obejmującą wprowadzenie do sprawozdania finansowego, dodatkowych informacji i objaśnień oraz nieprzeprowadzenie analizy wykonania planu gospodarczego za rok 2014. Dodatkowo rozliczenie nie zostało podpisane przez osobę upoważnioną, podpis jest nieczytelny oraz nie ma daty jego złożenia. Załącznikiem do uchwały jest tylko rozliczenie przychodów i kosztów nieruchomości wspólnej.
Uchwała nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku podjęta w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2014 narusza, w ocenie powódki, przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interes, bowiem budzi wątpliwości udzielenie absolutorium Zarządowi Pozwanej w sytuacji gdy, we wcześniejszym okresie Zarząd dopuścił się naruszenia swoich obowiązków w postaci doprowadzenia do podjęcia uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2013 z rocznym opóźnieniem oraz niedołączenie do Uchwały nr(...)sprawozdania finansowego za rok 2014.
Przyczyną zaskarżenia uchwały nr(...)z dnia 23 marca 2015 roku, podjętej w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania a wysokością wpłaconych zaliczek, był brak informacji, co do wysokości niedoboru na eksploatacji, w jakim okresie powstał, z jakiego funduszu zostanie pokryty oraz niewskazanie jaką kwotę każdy z właścicieli ma uiścić z tego tytułu na konto pozwanej.
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2016 roku (k.128), Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie, ustanowił zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy(...)wW., w osobieM. L..
W odpowiedzi na pozew z dnia 8 września 2016 roku, zarządca pozwanej do uznania Sądu rozpoznającego sprawę, pozostawił ocenę zasadności wniesionego pozwu.
Ostatecznie precyzując swe stanowiska na rozprawie przeprowadzonej w dniu 15 września 2016 roku, zarządca pozwanej wniósł o oddalenie powództwa. Stanowisko powódki pozostało niezmienione.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Powódka jest współwłaścicielkąlokalu nr (...), położonego wW.przy(...). W budynku znajduje się 17 lokali, w tym 14 lokali mieszkalnych i 3 lokale użytkowe. Wyodrębnionych zostało 15 lokali. Ogół właścicieli lokali stanowi Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przyul. (...)wW.. Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. W dacie wniesienia pozwu, zarząd nieruchomością wspólną sprawowali:T. T.,D. P.iC. K..

    Dowód: wydrukksięgi wieczystej lokalu nr (...)–KW (...)(k.14-20), wydruk księgi wieczystej budynku przyul. (...)wW.o nr(...). (k.21-28), wydruk GUS (k.29).

W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 rok.
Dowód: uchwała nr(...)(k.30-32).
W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty.
Dowód: uchwała nr(...)(k.33-34).
W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania, a wysokością wpłaconych zaliczek.
Dowód: uchwała nr(...)(k.35-36).
W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2014 rok.
Dowód: uchwała nr(...)(k.37-39).
W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty.
Dowód: uchwała nr(...)(k.40-41).
W dniu 23 marca 2015 roku, Wspólnota Mieszkaniowaul. (...)wW.podjęła uchwałę nr(...)w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania a wysokością wpłaconych zaliczek
     Dowód: uchwała nr(...)(k.42-43).

Pismem z dnia 4 sierpnia 2015 roku powódka została zawiadomiona o podjęciu wskazanych uchwał.
Dowód: pismo (k.66-67).
Rekonstruując stan faktyczny w niniejszej sprawie, Sąd Okręgowy oparł się przede wszystkim na dowodach z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Ich autentyczność i rzetelność nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania, zaś Sąd nie dopatrzył się żadnych przyczyn, dla których z urzędu miałby odmówić przyznania im waloru wiarygodności.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo jako zasadne podlegało uwzględnieniu. Zaskarżone uchwały naruszają zarówno przepisy prawa jak i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Zgodnie zart. 25 ust. 1UWL (Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W rozpoznawanej sprawie, powódka zaskarżając uchwałę w terminie przewidzianym w ust. 1a powyższego artykułu, podniosła zarzut jej niezgodności z prawem oraz naruszenia prawidłowego zarządzania nieruchomością.
Powódka wystąpiła z żądaniem uchylenia wskazanych uchwał odwołując się do wszystkich przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 UWL. Analiza zarzutów sformułowanych w pozwie potwierdza, że powódka wykazała nieprawidłowości znajdujące się w treści zaskarżonych uchwał, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.
Uchwały nr(...)i nr(...)z dnia z dnia 23 marca 2015 roku podjęte zostały w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego kolejno za 2013 i 2014 rok. Analiza ich treści prowadzi do wniosku, iż dotknięte są tożsamymi uchybieniami.
Do wskazanych uchwał, pozwana załączyła jedynie rozliczenie przychodów i kosztów nieruchomości wspólnej budynku. Wskazany dokument nie jest natomiast sprawozdaniem finansowym, które spełniałoby kryteria określone wart. 45 ust. 2 ustawy o rachunkowości. Nie ma w nim bowiem bilansu finansowego czy też rachunku zysków i strat, a także stanu rachunków bankowych.
Zarzuty powódki pod adresem uchwały nr(...)i nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego kolejno za 2013 i 2014 rok są uzasadnione. Przede wszystkim rację należy przyznać powódce, że dokument , który ma stanowić sprawozdanie finansowe nie spełnia wymagań przewidzianych dla takiego sprawozdania. Sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej powinno odpowiadać standardom określonym uchwale, w umowie właścicieli lokali (o ile takie istnieją) lub zawierać co najmniej taki zakres danych jakie zawiera dla prowadzonej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Przy czym owo sprawozdanie powinno zawierać część księgową, zawierającą rozliczenia wpływów i wydatków, ale także część opisową, wyjaśniającą działanie zarządu oraz uzasadniającą poszczególne wydatki i omawiającą skutki ich poniesienia. Wskazane rozliczenia nie spełniają wymogów sprawozdania finansowego. W załączonych do uchwał rozliczeniach, brakuje analizy wykonania planów gospodarczych z roku poprzedniego. Z kolei z rozliczeń tych nie wynika, w jakim zakresie zostały zrealizowane. Abstrahując od uchybień powyżej przedstawionych, wskazać należy, iż podpisy zawarte pod omawianymi rozliczeniami są nieczytelne i nieopatrzone datami. Z treści podpisu domniemywać jedynie należy, iż złożył je poprzedni zarządca ( p.A.).
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 rokunie precyzuje kto ma sporządzić sprawozdanie zarządu pozwanej (i na tym tle doszło do rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych), nakłada jednakże na wspólnotę mieszkaniową obowiązek corocznych obrad nad sprawozdaniem zarządu. Powinien być to zatem dokument pochodzący od zarządu. Przepisart. 29 ust.1zobowiązuje bowiem zarząd do złożenia ze swej działalności rocznego sprawozdania. Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi część tego sprawozdania rocznego składanego przez zarząd na rocznym zebraniu właścicieli . W tym miejscu Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, zawarte w wyroku z dnia 28 czerwca 1999 roku (sygn. akt I ACa 282/99). Do uchwał nr(...)i nr(...)nie zostały dołączone sprawozdania zarządu pozwanej, w których przedstawione byłyby działania przez niego podejmowane, a nadto złożony dokument nie został podpisany przez zarząd. Nawet jeśli uznać, iż z uwagi że żaden przepisustawy o własności lokalinie nakłada obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego wyłącznie przez zarząd, a zatem nie ma przeszkód aby sprawozdanie zostało przedstawione tylko ustnie przez jednego członka zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną, to jednak istotne jest aby ,zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny. Przenosząc ten argument na grunt rozpoznawanej sprawy, nie sposób przyjąć aby przedmiotowe sprawozdanie miało akceptację zarządu pozwanej wspólnoty, skoroT. T., ówczesny członek zarządu głosowało przeciwko przyjęciu wskazanych uchwał, podważając tym samym ich treść. Podnieść przy tym należy, że pozwana w niniejszym postępowaniu nie kwestionowała , że takie właśnie wadliwe sprawozdanie finansowe przedłożyła do zatwierdzenia właścicielom.
Konsekwencją uchylenia uchwał nr(...)i nr(...)w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego, musiało być uchylenie uchwał nr(...)i nr(...)w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi pozwanej. Przedstawione właścicielom sprawozdania finansowe nie mogły stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium, bowiem jest ono możliwe dopiero po prawidłowym rozliczeniu się przez zarząd z podejmowanych działań i przedstawieniu członkom wspólnoty szczegółowych informacji odnośnie gospodarki finansowej umożliwiających ich ocenę.
Przechodząc natomiast do uchwał nr(...)(podjętej w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania, a wysokością wpłaconych zaliczek) i nr(...)(podjętej w sprawie sposobu pokrycia lub wykorzystania różnicy pomiędzy rzeczywistymi kosztami zarządzania a wysokością wpłaconych zaliczek), to w pierwszej kolejności wskazać należy, iż członkowie wspólnoty w dacie podjęcia uchwał powinni mieć w sposób jasny przedstawiony sytuację finansową Wspólnoty Mieszkaniowej. W sytuacji powstania jakiegokolwiek niedoboru, każdy z właścicieli lokali powinien znać z jakiego tytułu ma obowiązek uiścić dopłatę, dokładnie kwotę jaką ma uiścić na rachunek Wspólnoty, bowiem odpowiadają oni za wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej odpowiednio do przypadającego im udziału. Wskazane powinny być przy tym realne terminy uiszczenia tych kwot, nie zaś terminy, które upłynęły przed zawiadomieniem członków Wspólnoty Mieszkaniowej o podjęciu uchwał dotyczących pokrycia niedoborów.
Na marginesie dodać należy, iż nie może być przesłanką do oddalenia powództwa, ciężka sytuacja finansowa w jakiej znalazła się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, na którą powoływał się zarządca przymusowy.
Biorąc pod rozwagę powyższe okoliczności, Sąd Okręgowy uchylił wskazane w pozwie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 UWL (punkt I. wyroku).
O kosztach procesu na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając od przegrywającej pozwanej na rzecz wygrywającej powódki kwotę 1.397 zł, na którą składa się wynagrodzenie radcy prawnego ustalone według stawki minimalnej, opłata sądowa od pełnomocnictwa oraz opłata sądowa od pozwu (punkt II. wyroku). Zdaniem sądu nakład pracy pełnomocnika nie uzasadniał przyznanie wynagrodzenia w wysokości sześciokrotności stawki minimalnej.