Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi
XVIII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XVIII C 5423/15
Data wyroku: 2016-03-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Artur Piotr Wewióra
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.l.^1^, art. 27 ust. 1 w związku z art. 40 u.o.l., art. 14 u.n.l.^2^, art. 678 § 1 w związku z art. 680 k.c.

XVIII C 5423/15

WYROK

zoczny wobec henryka marciniaka

W imieniu Rzeczypospolitej Polskie j
Dnia 30 marca 2016 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w Wydziale XVIII Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSR Artur Piotr Wewióra
protokolant: Michał Frajtak
rozpoznawszy w dniu: 30 marca 2016 roku
wŁ.na rozprawie
sprawę z powództwa: MiastaŁ.
przeciwko:H. M.,M. K. (1),Ł. K.,J. K.,M. K. (2)
o: eksmisję
oddala powództwo.
XVIII C 5423/15

UZASADNIENIE

I

Stanowiska stron.

Pozwem z 27 października 2015 roku1, nadanym pocztą 26 października 2015 roku, powód MiastoŁ., reprezentowany przez radcę prawnego, domagał się od pozwanychH. M.,M. K. (1),Ł. K.,J. K.A. K.opróżnienialokalu mieszkalnego numer (...), znajdującego się wŁ.przyulicy (...), nadto kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że najemcą lokalu byłH. M., z którym rozwiązano umowę 31 marca 2010 roku z uwagi na oddanie mieszkania do używania osobom trzecim bez zgody powoda jako właściciela. Na koncie lokalu znajduje się również zadłużenie 2.045,25 zł, w tym odsetki. (k. 2 – 3)
PozwanyH. M.nie zajął stanowiska w sprawie, w związku z czym wydano w stosunku doń wyrok zaoczny.
Pozostali pełnoletni pozwani na rozprawie 30 marca 2016 roku wnieśli o oddalenie pozwu kwestionując twierdzenie powoda, jakoby zamieszkiwali w lokalu bez jego zgody. (k. 59 – 60)

II

Ustalenia faktyczne i ocena dowodów.

H. M.w 1995 roku udostępnił najmowany przez siebielokal mieszkalny numer (...), znajdujący się wŁ.przyulicy (...)swojej dalszej kuzynceM. K. (1). Właściwa jednostka administrująca lokalem została o tym powiadomiona i jej pracownik sporządził na tą okoliczność protokół, zawierający liczbę i dane osób zamieszkujących w lokalu, jak również jego opis. Przy okazji jego sporządzania sprawdzono, czyM. K. (1)zameldowała się w lokalu, co zostało pozytywnie zweryfikowane przez pracownika administracji sporządzającego protokół. Jeszcze w 1995 rokuM. K. (1)zmieniła dotychczas tymczasowy meldunek pod adresem przedmiotowego lokalu na stały.M. K. (1)prosiła pracowników administracji ustnie o zawarcie umowy z nią w miejsceH. M., ale zniechęcono ją wskazując, że raczej nie ma na to szans. Przez okres roku to jej nazwisko widniało na wydawanej przez administrację lokalu książeczce czynszowej; po tym okresie wrócono do wskazywaniaH. M.jako najemcy. MiastoŁ.nigdy nie oświadczyło, że cofa zgodę na zamieszkiwanieM. K. (1)ani jej dzieci.
(zeznaniaM. K.,  00:06: 08 –  00:15: 54 w związku z  00:21: 33 –  00:22: 07, k. 59 – 60)
H. M.podpisał 28 sierpnia 2006 roku dokument umowy najmu z MiastemŁ., dotyczącą przedmiotowego lokalu. W § 6 umowy zastrzeżono, że między innymi oddanie lokalu w bezpłatne używanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie.
(umowa, k. 8 – 13)
Razem zM. K. (1)zamieszkują jej dzieci:Ł. K.,J. K.i małoletniM. K. (2). Dwoje ostatnich urodziło się w czasie zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.M. K. (2)jest dzieckiem niepełnosprawnym.
(bezsporne)
Pismem datowanym na 10 lutego 2010 roku MiastoŁ., skądinąd błędnie oznaczone jakoAdministracja (...)Ł.(...)– złożyło oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu przedmiotowego lokalu. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano „podnajem/oddanie do używania lokalu mieszkalnego bez zgody właściciela.”. Oświadczenie doręczono 15 lutego 2016 rokuH. M..
(wypowiedzenie, k. 14; potwierdzenie odbioru, k. 15)
Zasadniczą część ustaleń w przedmiotowo istotnym zakresie poczyniono na podstawie zeznań pozwanejM. K. (1). Są one wewnętrznie spójne, zgodne z doświadczeniem życiowym, zaś sposób ich składania – utrwalony w postaci elektronicznej – nie budzi najmniejszych wątpliwości co do ich wiarygodności. Pozwana niczego nie ukrywa: przyznaje, że umowy najmu z powodem nie ma, nie występowała pisemnie o jej zawarcie. Jednocześnie rzeczowo wskazuje na tok czynności, z których wywodzi przekonanie o zgodzie Miasta na udostępnienie jej lokalu przezH. M..
Zeznania te stoją częściowo – co do faktu głównego, a to zgody na zamieszkiwanie w lokalu – w sprzeczności z twierdzeniami powoda, zawartymi w pozwie, jednakże to powód nie wykonał należycie swoich obowiązków dokonywania czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami. W szczególności powód nie wskazał, że uprawnieniaH. M.do korzystania z przedmiotowego lokalu wywodzą się sprzed umowy z 2006 roku, którą bez żadnego komentarza załączono do akt. Tymczasem już z analizy notatki z 29 stycznia 2010 roku wynika, żeH. M.tytuł prawny do korzystania z lokalu nabył przed 2006 rokiem. Sporządzający notatkę administrator nie odnosi się w żaden sposób do oświadczenia najemcy, że okres zamieszkiwania pozwanej przekracza 10 lat i w całości obejmuje okres, w którym pozwolił pozwanej zamieszkiwać pod jego nieobecność, nie ma zatem najmniejszych podstaw by to kwestionować tym bardziej, że pozostaje to w logicznym związku z twierdzeniami zawartymi w wiarygodnych zeznaniach pozwanej. Nadto wskazanie owych ponad 10 lat nie deprecjonuje twierdzeń pozwanejM. K. (1)iż zamieszkuje od 1995 roku, skoro niewątpliwie z treści notatki wynika iż pozwanyH. M.wskazywał w rozmowie z administratorem, że stan ten utrzymuje się długo, a nie że miał zamiar podać dokładny okres. W tych okolicznościach nie sposób przydawać dokumentowi z 2006 roku waloru kreacyjnego w zakresie umowy najmu, zaś powód – należycie powiadomiony o terminie rozprawy i mimo to nie stawający przed Sądem – nie może oczekiwać, że Sąd będzie wyręczał zawodowo reprezentowanego powoda z obowiązku rzetelnego prezentowania dowodów i składania wyjaśnień co do okoliczności ujawnionych na rozprawie. Nie jest to również – niestawiennictwo powoda mimo należytego powiadomienia o rozprawie – żaden powód do odraczania rozprawy, skoro działanie to naruszałoby prawo pozwanych do rozpoznania sprawy bez zbędnej zwłoki.
W tych okolicznościach przyjęto, że uprawnienie pozwanegoH. M.do korzystania z przedmiotowego lokalu istniało co najmniej już w 1995 roku, kiedy to wyraził zgodę na zamieszkanie w lokalu pozwanej z jej najstarszym synemŁ. K., o czym administracja lokalu została należycie powiadomiona, na okoliczność czego sporządzono protokół.

III

Ocena roszczenia.

(A
Zasada odpowiedzialności.

Powód wskazuje szczególną podstawę wypowiedzenia umowy najmu.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.l.2), przy czym przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.l.). Zasady te znajdują również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed 10 lipca 2001 roku (art. 27 ust. 1 w związku z art. 40 u.o.l.).

(B
Zgoda wynajmującego na używanie lokalu.

Poczynione ustalenia wskazują na zasadność ustalenia, że zgoda została udzielona. Świadczą o tym: sporządzenie protokołu w 1995 roku, brak oświadczenia od 1995 roku o braku zgody aż do wypowiedzenia z 2010 roku. Powód nie wykazał przy tym podstawy, na jakiej owa zgoda miałaby być wyrażona pisemnie. Nie jest nią umowa z 2006 roku, bo ta została zawarta po wyrażeniu zgody. Gdyby natomiast chcieć oprzeć się o obowiązujące w 1995 roku przepisy, to stanowiły one iż umowa podnajmu lokalu w całości lub jego części albo oddania w bezpłatne używanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie, jednakże wynajmujący nie może zgody odmówić bez uzasadnionej przyczyny (art. 14 u.n.l.3). Taka konstrukcja zatem dla stanowiska powoda nieprzydatna, bo zważywszy na użyte przez ustawę sformułowanie, powód twierdzący iż zgody nie wyraził – on ani jego ewentualny poprzednik prawny – musiałby jednocześnie dla osiągnięcia zamierzonego celu wykazać wystąpienie w tej konkretnej sprawie uzasadnionej przyczyny odmowy udzielenia zgody. W przeciwnym wypadku odmowa zgody stanowiłaby naruszenie ustawy i oczywiście nie mogłaby wywołać negatywnych skutków dla pozwanych w niniejszej sprawie. Powód nie przedstawił na okoliczność zasadności odmowy żadnych dowodów.
Przyjmując nawet, że zasadnie powód domaga się formy pisemnej, to należy zauważyć, że nie jest ona na żadnej podstawie zastrzeżona pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności (art. 71 § 1zd. Ik.c.), przy czym mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma (art. 71 § 2 k.c.). Sąd Najwyższy wskazał4, powołując się na swoje wcześniejsze orzecznictwo, że w świetle m.in. całokształtu regulacji prawnych dotyczących gminy należy dojść do wniosku, że w celu realizacji zadań własnych gmina w zasadzie prowadzi działalność gospodarczą. Konsekwencją tego poglądu jest niewątpliwie domniemanie iż realizacja zadań własnych gminy następuje poprzez prowadzenie aktywności przyjmującej postać działalności gospodarczej. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 1u.o.l.), która wykonuje te zadania między innymi wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy (art. 4 ust. 3u.o.l.). W tych okolicznościach – zakładając hipotetycznie istnienie obowiązku pisemnego wyrażenia zgody – w sprawie występuje relacja konsumencka, skoro pozwani zajmują lokal nie dla celów prowadzenia przedsiębiorstwa, zaś do powoda należy stosować wymogi stawiane przedsiębiorcy. W tej sytuacji dowód z przesłuchania pozwanych na okoliczność wyrażenia zgody jest dopuszczalny. Jak wyżej wskazano, przedstawione w zeznaniach pozwanych okoliczności wskazują na wyrażenie takiej zgody.
Należy przy tym podkreślić dla porządku, że nawet gdyby w 1995 roku wynajmującym – bądź właścicielem w rozumieniu obowiązujących obecnie przepisów o ochronie praw lokatorów – był inny podmiot aniżeli powód, choć w świetle przedstawionych dowodów brak po temu podstaw, to zgoda przezeń wyrażona byłaby skuteczna również wobec powoda w niniejszej sprawie, a to z tej przyczyny, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), co odpowiednio stosuje się również przy najmie lokali (art. 680 k.c.).
Wbrew zatem twierdzeniom powoda przyjąć należy, że zamieszkiwanieM. K. (1)i jej dzieci w przedmiotowym lokalu odbywało się za zgodą wynajmującego.
Brak jest zatem wystąpienia wskazanej w wypowiedzeniu podstawy dokonania tej czynności, co skutkuje niemożnością stwierdzenia jej skuteczności względem pozwanych. Brak jest zatem skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

(C
Zaległości czynszowe.

Wskazywanie na zaległości czynszowe – czy też ogólnie opłat za korzystanie z lokalu – jest bezprzedmiotowe. Nie stały się one podstawą wypowiedzenia umowy najmu, nie zachowano również przewidzianego ustawą trybu zmierzającego w pierwszej kolejności do umożliwienia uregulowania zaległości (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.l.).
Skoro ustawa zastrzega, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 zd. II u.o.l.), tedy wskazanie nieprawdziwej przyczyny wypowiedzenia albo takiej, która w rzeczywistości nie wystąpiła – choćby nawet wynajmujący nie był tego świadom, niweczy skutki wypowiedzenia. W ujęciu procesowym, skoro powód zakreślając pozwem okoliczności faktyczne z których wywodzi swoje prawo żądania nakazania opróżnienia lokalu, wskazuje na skuteczność wypowiedzenia umowy najmu z powodu oddania lokalu do używania innej osobie bez zgody wynajmującego, tedy badaniu podlega wyłącznie to, czy wypowiedzenie to było skuteczne, a więc w szczególności, czy rzeczywiście doszło do oddania lokalu do używania innej osobie w warunkach określonych w tym wypowiedzeniu. Badanie innych okoliczności faktycznych stanowiłoby wykroczenie poza granice rozpoznania, a w konsekwencji byłoby orzekaniem ponad żądanie, co jest niedopuszczalne (art. 321 § 1 k.p.c.).

(D
Rozstrzygnięcie.

Powód nie zdołał wykazać skuteczności rozwiązania najmu.
Przyjąć wobec tego należy, że najem nadal trwa, w tym z uwzględnieniem wyrażonej w 1995 roku zgody na zamieszkanieM. K. (1)w przedmiotowym lokalu. Zgoda ta rozciąga się również na jej dzieci.
W tej sytuacji powództwo podlega oddaleniu.
Należy jednak podkreślić, że rozstrzygnięcie nie stanowi przeszkody w dokonaniu przez powoda prawidłowego wypowiedzenia, po uprzednim cofnięciu zgody na zamieszkiwanie. Ocena tych czynności wykracza jednak poza granice rozpoznania w przedmiotowej sprawie, gdyż takiego skutecznego odwołania zgody powód nie udowodnił, ani nie dokonał innego wypowiedzenia aniżeli to, na którym oparł swoje roszczenie wskazane w pozwie. Nie ulega również wątpliwości, że owa ocena musiałaby również uwzględniać w tych szczególnych okolicznościach zasady współżycia społecznego, w szczególności w zakresie przyczyn cofnięcia zgody po ponad 20 latach.

I

Koszty.

Powód przegrał sprawę w całości.
Pozwani nie wykazali jednak poniesienia żadnych kosztów, które podlegałyby zaliczeniu do kosztów procesu (art. 98 § 2 k.p.c.).
1 Jeżeli inaczej nie zaznaczono, daty pism według prezentaty Sądu.
2Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.).
3Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych(Dz.U. Nr 105, poz. 509, z późn. zm.). Wskazany przepis nie był nowelizowany od jego ogłoszenia aż do uchylenia ustawy 10 lipca 2001 roku.
4 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r., III CZP 43/13, OSNC z 2014, nr 3, poz. 25.