Sąd Okręgowy w Warszawie
IV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: IV C 888/15
Data wyroku: 2016-05-24 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marzena Wyrembak-Gastoł

Sygn. akt IV C 888/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 maja 2016 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie IV Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSO Marzena Wyrembak -Gastoł
Protokolant:praktykant Anna Cybulska
po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2016 roku w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)z siedzibą wW.
przeciwkoMiastu S.W.
o ustalenie opłaty rocznej
I. ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości (w udziale(...)) położonej wW.przy ul.(...)oraz ul.(...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 12 345 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)na kwotę:
- 135 056,70 zł (sto trzydzieści pięć tysięcy pięćdziesiąt sześć złotych siedemdziesiąt groszy za rok 2013;
-162 242,84 zł (sto sześćdziesiąt dwa tysiące dwieście czterdzieści dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) za rok 2014;
- 189 428,99 (sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta dwadzieścia osiem złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) za rok 2015;

II
zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 11 112 zł (jedenaście tysięcy sto dwanaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III
nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa (Kasa Sądu Okręgowego w Warszawie) kwotę 1326,59 zł (tysiąc trzysta dwadzieścia sześć złotych pięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego.

Sygn. akt IVC 888/15

UZASADNIENIE
Powódka(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.wnosiła o uznanie, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własnośćMiasta S.W., położonej wW.przyul. (...)oraz ul.(...)oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 12 345 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...)było bezskuteczne i ustalenie jej w wysokości dotychczasowej (

    dowód: wniosek k.129).
PozwaneMiasto S.W.zgłosiło zarzuty pod adresem opinii biegłego sądowegoK. D.i wniosło o dopuszczenie dowodu z innego biegłego oraz ustalenie wysokości opłaty rocznej na podstawie opinii innego biegłego(pismo k.287v.).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powódka(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)wW.jest użytkownikiem wieczystym (w udziale(...)) nieruchomości stanowiącej własność pozwanegoMiasta S.W., położonej wW.przyul. (...)oraz ul.(...), oznaczonej jakodziałka ewidencyjna nr (...)z obrębu(...)o powierzchni 12 345 m2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadziksięgę wieczystą nr (...).
Zawiadomieniem z dnia 7 sierpnia 2012r. pozwany wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości ze skutkiem na dzień 31.12.2012 r., wobec wzrostu wartości gruntu będącego podstawą jej ustalenia. Użytkownik wieczysty otrzymał propozycję nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która wynosiła dotychczas 677 528,35 zł w następujących wysokościach: 135 056,70 zł za rok 2013, 223 377,17 zł za rok 2014 i 311 697,64 zł za rok 2015 i lata następne. Powyższa opłata została określona na podstawie oszacowania wartości gruntu wykonanego w czerwcu 2012 roku przez rzeczoznawcę majątkowego(dowód: wypowiedzenie –k.116).
Podstawę wypowiedzenia opłaty stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie właściciela gruntu przez rzeczoznawcę majątkowegoA. R.. W przedmiotowym operacie wartość rynkowa prawa własności działki gruntu oszacowana została na kwotę 41 824 860 zł, a wartość 1m2działki na kwotę 3 388 zł (dowód: operat k. 148).
W dniu 5 września 2012 roku, z zachowaniem terminu ustawowego, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wpłynął wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona (dowód: wniosek k.129). W uzupełnieniu wniosku użytkownik wieczysty złożył operat szacunkowy wykonany na jego zlecenie(k.59-60), w którym wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana została na kwotę 22 451 481 zł, zaś wartość 1 m2 na 1818,67 zł(k.25).
W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 12 marca 2014 roku (data prezentaty)Miasto S.W.wniosło o oddalenie wniosku użytkownika wieczystego (dowód: pismo k. 48).
W dniu 30 czerwca 2014r. do Kolegium wpłynęło pismo zawierające opinię Komisji Arbitrażowej(...) Federacji Stowarzyszeń (...)na temat operatu szacunkowego w/w nieruchomości, w której stwierdzono, że operat sporządzony przezA. R.z dnia 28 czerwca 2012r. nie powinien być wykorzystany dla celu w jakim został sporządzony, gdyż zawiera błędy merytoryczne i rachunkowe stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, w istotny sposób wpływające na wartość nieruchomości.
W dniu 17 listopada 2014r. roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło wysokość opłaty rocznej w wysokości dotychczasowej, tj. jak za rok 2012(k.5)
W dniu 5 stycznia 2015r. pozwanyMiasto S.W.złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.(sygn. akt KOX/4746/Po/12) z dnia 17 listopada 2014r., wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości w toku postępowania sądowego(k.3).
Z uwagi na fakt, iż w niniejszym postępowaniu niezbędne były wiadomości specjalne, w dniu 19 listopada 2015 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność wartości nieruchomości.
W dniu 7 stycznia 2016r. roku, zgodnie z postanowieniem Sądu, biegła sądowaK. D.sporządziła opinię dotyczącą określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. W ocenie biegłej rynkowa wartość prawa własności według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2012 roku dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 25 418 355 zł, tj. 2059 zł/m2powierzchni gruntu (dowód: opinia k. 231).
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Zgodnie zart. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiwysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Ustęp 3 tego artykułu stanowi zaś, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Art. 78 ust. 1 powołanej wyżej ustawy stanowi, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty.Do wypowiedzenia dołącza się informację o wysokości oszacowania nieruchomości orazo miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
Po dokonaniu analizy materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu wskazać należy, iż przesłanki wynikające z art. 77 ust. 1 oraz 78 ust. 1 powołanej powyżej ustawy zostały spełnione przez pozwanego.
W ocenie Sądu biegła sądowaK. D.wykorzystując swoje doświadczenie zawodowe oraz posiadane specjalistyczne wykształcenie, sporządziła opinię w sposób rzetelny i wnikliwy. Uwzględniając treść opinii należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie istniały podstawy do zwiększenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W opinii biegłej wartość rynkową prawa własności powyższej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych oszacowano w wysokości 25 418 355 zł, 2 059 zł 1 m2 powierzchni gruntu. Wysokość opłaty rocznej sąd ustalił w oparciu o wartość nieruchomości oszacowaną przez biegłą sądową.
Za nieuzasadnione sąd uznał zarzuty zgłoszone pod adresem opinii przez pełnomocnika pozwanego oraz wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Sąd nie ma obowiązku powoływania dowodu z opinii innego biegłego, gdy strona jest niezadowolona ze sporządzonej opinii, w sytuacji, w której opinia w sposób jednoznaczny oraz wystarczający wyczerpuje zakreśloną tematykę niezbędną do wydania orzeczenia.
Zgodnie z treściąart. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiw przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W związku z treścią przywołanego przepisu – z uwagi na fakt, iż poprzednia wysokość opłaty rocznej wynosiła – 677 528,35 zł sąd ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na kwotę: 135 056,70 zł za rok 2013, 162 242,84 zł za rok 2014 oraz 189 428,99 zł począwszy od 1 stycznia 2015 roku.
Sąd uznał, że wadliwość operatu sporządzonego na zlecenie właściciela gruntu nie stanowi o bezskuteczności wypowiedzenia.
Na podstawieart. 100 k.p.c.sąd obciążył pozwanego kosztami postępowania.