Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 319/16
Data wyroku: 2016-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Wójcik-Wojnowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 659 k.c.

Sygn. akt XI GC 319/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
S., dnia 26 kwietnia 2016 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, Wydział XI Gospodarczy,
w składzie:
Przewodniczący: SSR Aleksandra Wójcik-Wojnowska
Protokolant: Karolina Mateja
po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2016 r. w Szczecinie na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
przeciwkoD. J.
o zapłatę

I
oddala powództwo,

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 617 zł (sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XI GC 319/16
Sprawa rozpoznawana była w postępowaniu uproszczonym. .

UZASADNIENIE
W dniu 16 października 2015 roku powódka(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wniosła przeciwko pozwanejD. J.pozew o zapłatę kwoty 2.389,81 zł wraz z odsetkami ustawowymi i kosztami procesu. W uzasadnieniu żądania pozwu powódka wskazała, że zawarła z pozwaną umowę najmu powierzchni handlowej. Dodała, iż pozwana obowiązana był do uiszczania z tego tytułu czynszu. Wyjaśniła, iż wystawiała pozwanej faktury VAT, jednakże pozwana nie regulowała swoich zobowiązań.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 8 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Pozwana złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Wskazała, że rozwiązała umowę z powódką z jej winy, albowiem powódka uniemożliwiała prowadzenie działalności zgodnie z umową. Podniosła zarzut potrącenia kaucji z należnościami dochodzonymi w pozwie. Zakwestionowała także wszystkie załączone do pozwu faktury Vat oraz zarzuciła brak podstaw do ich wystawienia.
Pismem z dnia 23 marca 2016 r. powódka podtrzymała swoje stanowisko w sprawie. Wyjaśniła nadto, że wyłączną przyczyną złożenia przez pozwaną prośby o rozwiązanie umowy był brak klientów.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 18 grudnia 2013 r.(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.zawarła zD. J.umowę najmu lokalu użytkowego w obiekcie handlowo – usługowym położonym wS.przyul. (...).
W umowie strony ustaliły, że przedmiotem najmu jest powierzchnia handlowa stanowiąca wyspę 1.W.4 o całkowitej powierzchni 8,00 m2. W przedmiocie najmu sprzedawane miały być: desery, ciasta, koktajle, lody, zapiekanki, tosty, kanapki z grilla, sałatki, grillowane mięso do kanapek, napoje zimne, napoje gorące.
Umowę zawarto na czas nieokreślony. Ustalono również, że z zastrzeżeniem odmiennych postanowień umowy stronom przysługuje prawo wcześniejszego rozwiązania umowy, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
W zakresie należności czynszowych strony ustaliły czynsz w wysokości 1.200 zł netto oraz że będzie płatny do 10 dnia miesiąca. Stawki miesięczne czynszu mają podlegać corocznej waloryzacji ze skutkiem od marca 2014 r. , na podstawie oficjalnego wskaźnika inflacji publikowanego przez GUS za rok poprzedni. Na okres miesięcy letnich czynsz został obniżony do kwoty 1000 zł.
Pozwana, jako najemca, zgodnie z § 3 ust. 4 umowy wpłaciła kaucję gwarancyjną w kwocie 2.952 zł.
W § 12 umowy strony zastrzegły, że wszelkie zawiadomienia lub informacje pomiędzy stronami będą dokonywane na piśmie i uznane za doręczone, jeżeli zostaną doręczone osobiście, pocztą kurierską lub listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adresy wskazane w umowie.
Dowód:umowa najmu, k. 13 – 15, załącznik do umowy, k. 80,zeznaniaZ. Z. (1)k. 86.
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwystawiłaD. J.następujące faktury VAT:
- z dnia 23 kwietnia 2014 r. nr F/14/C/702, na kwotę 380,91 zł brutto, płatną do dnia 10 kwietnia 2014 r.,
- z dnia 31 października 2014 r. nr(...), na kwotę 1.476,00 zł brutto, płatną do dnia 10 listopada 2014 r.,
- z dnia 1 września 2014 r. nr(...), na kwotę 1.673,71 zł brutto, płatną do dnia 10 września 2014 r.,
- z dnia 7 listopada 2014 r. nr(...), na kwotę 1.476,00 zł brutto, płatną do dnia 17 listopada 2014 r.,
- z dnia 18 marca 2014 r. nr F/14/C/505, na kwotę 666,59 zł brutto, płatną do dnia 26 marca 2014 r.,
- z dnia 23 kwietnia 2014 r. nr(...), na kwotę 380,91 zł brutto, płatną do dnia 30 kwietnia 2014 r.,
- z dnia 2 maja 2014 r. nr(...), na kwotę 1.489,28 zł brutto, płatną do dnia 10 maja 2014 r.,
- z dnia 2 czerwca 2014 r. nr(...), na kwotę 2.279,25 zł brutto, płatną do dnia 10 czerwca 2014 r.,
- z dnia 1 lipca 2014 r. nr(...), na kwotę 1.697,92 zł brutto, płatną do dnia 10 lipca 2014 r.,
- z dnia 1 sierpnia 2014 r. nr(...), na kwotę 1.768,19 zł brutto, płatną do dnia 10 sierpnia 2014 r.,
oraz fakturę korygującą nr F/14/C/701 z dnia 23 kwietnia 2014 r. dotyczącąfaktury nr (...), na kwotę 666,59 zł brutto.
Dowód:faktury VAT, k. 18 – 21, k. 54-64.
Pismem z dnia 3 kwietnia 2014 r. powódka przesunęła termin rozpoczęcia naliczania opłat za wynajem wyspy do 25 kwietnia 2014 r.
Dowód:pismo z dnia 3 kwietnia 2014 r., k .7.
Powódka, w związku z zgłaszanymi uwagami, upomniała pozwaną, żeby stosowała się i przestrzegała regulamin powódki. Poinformowała również o możliwości wypowiedzenia umowy pozwanej w przypadku kolejnych interwencji związanych z nieprzestrzeganiem regulaminu.
Dowód:pismo z dnia 19 maja 2014 r., k. 72, pismo z dnia 4 czerwca 2014 r., k. 70-71, pismo z dnia 16 maja 2014 r., k. 73.
Pismem z dnia 15 maja 2014 r. powódka wyraziła zgodę na wprowadzenie do oferty sprzedaży przez pozwaną gofrów z owocami oraz naleśników. Nie wyraziła zgody na poszerzenie oferty sprzedaży o koktajle mleczne, ponieważ stoisko sąsiadujące ze stoiskiem pozwanej miało w ofercie tylko koktajle. Na skutek interwencji jednego z najemców powódka pismem z dnia 7 maja 2014 r. wniosła o wycofanie przez pozwaną z oferty sprzedaży soków naturalnych.
Dowód:pismo z dnia 15 maja 2014 r., k. 74,zeznaniaZ. M.k. 85,pismo z dnia 7 maja 2014 r., k. 76.
Pismem z dnia 30 czerwca 2014 r. powódka wyraziła zgodę na obniżenie czynszu do 1.000 zł brutto od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 30 września 2014 r.
Dowód:pismo z dnia 30 czerwca 2014 r., k .69.
Pismem z dnia 1 września 2014 r. pozwana wniosła o rozwiązanie umowy od dnia 1 września 2014 r. oraz o zgodę na wyprzedaż towaru bez odpłatności za czynsz do dnia 20 września 2014 r. Prośbę umotywowała brakiem klientów. Powódka nie wyraziła zgody na rozwiązania umowy oraz wskazała, iż wypowiedzenia należy dokonać zgodnie z postanowieniami umowy.
Dowód:pismo z dnia 1 września 2014 r., k .22
Pismem z dnia 15 września 2014 r. pozwana wniosła o wyrażenie zgody na zamknięcie lokalu i opróżnienia przedmiotu najmu. Powódka wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy z okresem wypowiedzenia „2 m-ce do wyczerpania kaucji”, co przedstawiciele powódki rozumieli w ten sposób, że umowa będzie obowiązywać do końca października.
Dowód:pismo z dnia 15 września 2014 r., k. 23, zeznaniaZ. Z. (1), k. 86 – 86v.
Pismem z dnia 1 października 2014 r. pozwana wezwała stronę powodową od zapłaty kwoty 2.952 zł z tytułu kaucji wpłaconej przez pozwaną na podstawie umowy zawartej przez strony. W odpowiedzi z dnia 12 października 2014 r. powódka poinformowała pozwaną, że nie zaspokoi jej roszczeń, bowiem wyraziła ona zgodę na rozwiązanie umowy w drodze porozumienia i za wypowiedzeniem.
Dowód:wezwanie do zapłaty, k. 24, pismo z dnia 12 października 2014 r., k. 25.
Pismem z 12 grudnia 2014 r.(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.wezwałaD. J.od zapłaty kwoty 2.402,95 zł z tytułu niezapłaconych faktur, odsetek ustawowych od wskazanych w fakturach kwot oraz rekompensaty za koszty odzyskiwania należności zfaktur nr (...)w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. Pismo nie zostało odebrane przez pozwaną.
Dowód:wezwanie do zapłaty, k. 27, potwierdzenie odbioru, k. 28.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo jest nieuzasadnione.
Podstawę powództwa stanowiart. 659 § 1 k.c.i n.k.c.Zgodnie z przytoczonymi przepisami przez umowę najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Najemca lokalu obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 §1 k.c.).
Pozwana nie kwestionowała faktu zawarcia umowy najmu i jej treści. Zakwestionowała natomiast treść faktur załączonych do pozwu. Podniosła nadto zarzut potrącenia.
Ustaleń w spornym zakresie Sąd dokonał w oparciu o zgromadzone w sprawie dokumenty – w szczególności: umowę najmu wraz z załącznikiem, korespondencję stron i faktury VAT.
Sąd ponadto przesłuchał świadkaZ. M.oraz stronę powodową. ZeznaniaZ. M.ocenił jako zasadniczo wiarygodne, w zakresie w jakim dotyczyły spornych okoliczności. Świadek wskazał, że pozwana mogła przez 10 – 12 dni nie płacić czynszu, licząc od początku września 2014 r. Wskazał, że wynajmujący zabronił pozwanej sprzedaży koktajli mlecznych oraz, że pozwanej zagrożono wyłączeniem prądu. Przesłuchany w charakterze stronyZ. Z. (1)potwierdził zakaz sprzedaży koktajli i soków wyciskanych, nie wykluczył, że menadżer obiektu mogła grozić pozwanej wyłączeniem prądu. Z zeznań tych wynika, że rację ma pozwana twierdząc, iż powódka utrudniała prowadzenie działalności zgodnie z umową. Co więcej, sposób składania zeznań przezZ. Z.pozwala stwierdzić, że powódka działa nielojalnie, zawiera umowy, których nie zamierza dotrzymywać, a wszelkie postanowienia interpretuje na swoją korzyść. Powódka uzależniła sprzedaż gofrów z owocami i naleśników od zgody w formie pisemnej, tymczasem sprzedawanych przez pozwaną artykułów ustalony został już w załączniku do umowy najmu i uwzględniał wszystkie produkty, co do których pozwana ubiegała się o zgodę. Podkreślić należy, że zgodnie z zeznaniamiZ. Z. (1)powódka odmawiała zgody na podstawie arbitralnych przesłanek, tj. z uwagi na to, że inny przedsiębiorca działający w jej lokalu już prowadził działalność w tym zakresie. Jako kuriozalną należy ocenić wypowiedź, że pozwana nie miała prawa sprzedawać koktajli mlecznych, mimo, że w załączniku do umowy widnieją koktajle, dlatego, że nie zastrzeżono, że chodzi o koktajle mleczne. Powódka winna zdawać sobie sprawę, że skoro w umowie wskazano na koktajle, bez wyłączenia mlecznych, to oznacza to, że pozwana ma prawo sprzedawać koktajle dowolne (z wyjątkiem oczywiście alkoholowych, co jednak wynika z przepisów). Tymczasem z zeznań przedstawiciela powódki wyłania się bardzo niekorzystny obraz wynajmującego, który najpierw zawiera umowę, zezwalając na szeroko pojętą działalność gastronomiczną, a potem działalność tę próbuje ograniczyć wg własnego widzimisię, a drogą do wyegzekwowania zakazów, sprzecznych z umową, są groźby odłączenia prądu.
Niezależnie od powyższego trzeba wskazać, że po złożeniu przez pozwaną pisma z 15.09.2014 r. strony wspólnie ustaliły, że umowa będzie wiązać „do wyczerpania kaucji”, a przesłuchany jako stronaZ. Z. (1)wskazał, że oznaczało to naliczanie czynszu za wrzesień i za październik. Składając takie oświadczenia, jak w piśmie z 15.09.2014 r. strony zawarły swego rodzaju umowę co do sposobu rozliczenia kaucji (potrącenie umowne), zatem powódka nie mogła w późniejszym czasie jednostronnie zmienić zdania i próbować zaliczyć kaucji na inne zobowiązania pozwanej. Co do należności za media, ujętych w fakturze za wrzesień, to powódka nie przedstawiła żadnych dowodów na faktyczne zużycie mediów ani też na wysokość uzgodnionych przez strony opłat za media – umowa zawiera w tym zakresie wyłącznie zobowiązanie do uiszczania opłat za energię i wodę wg liczników, odczyty liczników nie zostały przedstawione, nie wskazano też, skąd wynika wysokość opłat ujętych w fakturze.
Powyższe prowadzi do wniosku, że niezasadne jest żądanie dopłaty za październik w kwocie 578,62 zł, bo należność ta pokryta została z kaucji. Natomiast należność za listopad, rozumiana jako czynsz, nie należy się, skoro umowa wówczas już nie obowiązywała. Z zeznań przedstawiciela powódki wynika, że należność tę naliczono, gdyż pozwana nie opuściła przedmiotu najmu. W takim razie roszczenie o ma charakter wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, regulowanego przepisamiart. 224 i 225 k.c.W pozwie kwestii tej nie wyjaśniono (brak jest twierdzeń o bezumownym korzystaniu z rzeczy), powództwo opiera się wyłącznie o treść umowy, wobec czego sprawa podlega rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym, w którym nie jest dopuszczalne dochodzenie roszczenia nie wynikającego z umowy (art. 5051k.p.c.). Zatem, roszczenie to jako niepodlegające rozpoznaniu w trybie uproszczonym nie mogło zasługiwać na uwzględnienie. Niezależnie od tego, twierdzenie o bezumownym korzystaniu zgłoszone dopiero na etapie przesłuchania stron, jest spóźnione, a powódka nie przedstawiła dowodów na to, że przedmiot najmu faktycznie w listopadzie nadal był zajmowany i jaka jest wysokość możliwego do uzyskania czynszu za tego typu przedmiot.
Mając na uwadze powyższe, powództwo podlegało oddaleniu.
Na zakończenie rozważań dodać należy, iż, uwzględniając fakt utrudniania przez powódkę pozwanej prowadzenia działalności gospodarczej, można postawićspółce (...)zarzut naruszeniaart. 5 k.c.Zgodnie przywołanym przepisem, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zachowanie powódki było natomiast jawnie sprzeczne tak z zasadami współżycia społecznego, jak i z treścią samej umowy. Powódka wykorzystując swoją silniejszą pozycję jako wynajmujący i kierując się interesem potencjalnych konkurentów pozwanej, dokonała swoistej nadinterpretacji sformułowań zawartych w załączniku do umowy, tym samym utrudniającD. J.prawidłowe wykonywanie działalności gospodarczej – prowadzenia lokalu małej gastronomii; nadmienić należy również, że powódka groziła pozwanej odłączeniem prądu w razie gdybyD. J.nie dostosowała się do zakazów strony powodowej. Jest to ewidentne naruszenie zasady lojalności i równości stron umowy.
Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje podstawę prawną w 108k.p.c.w związku zart. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W niniejszym postępowaniu pozwana jest wygrywającą sprawę w całości. Na poniesione przez pozwaną koszty złożyły się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 600 zł ustalone zgodnie z treścią§ 6 pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. Nr 163, poz. 1349).

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)R.iM. Z.

3
(...)

4
(...)