Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 916/16
Data wyroku: 2016-10-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Kaucja Mieszkaniowa
Podstawa prawna: art. 103 k.c.

Sygn. akt. III Ca 916/16

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 marca 2016 roku wydanym w sprawieo sygn. akt I C 1138/14 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi:

1
oddalił powództwo;

2
odstąpił od obciążenia powódki kosztami procesu.

Apelację od powyższego wyroku złożył pełnomocnik powódki. Działając w imieniu strony powodowej, na podstawieart. 367 § 1 i 2 k.p.c.oraz368 § 1 pkt 1 k.p.c.zaskarżono powyższy wyrok w zakresie oddalającym powództwo, tj. w co dopunktu 1.
Na podstawie art.. 368§ 1 pkt 2 k.p.c.zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:
1) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

a
art. 98 k.c.poprzez jego niewłaściwą wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż pełnomocnictwo notarialne udzielone pozwanejL.M.było pełnomocnictwem ogólnym, w sytuacji gdy Sąd powinien uznać je za pełnomocnictwo rodzajowe, upoważniające pełnomocnika do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd, gdyż dla uznania pełnomocnictwa za rodzajowe wystarczające jest określenie kategorii tych czynności, które w imieniu mocodawcy może dokonać pełnomocnik, a którymi w przedmiotowej sprawie były wszelkie czynności zarządu nieruchomościami należącymi do pozwanej, a czego konsekwencją było również niewłaściwe zastosowanie przez Sądart. 103 § 3 k.c.gdyż działający w imieniu pozwanej pełnomocnik nie przekroczył swojego umocowania dokonując czynności z powódką, z czego wynika iż mocodawca nie może zwolnić się z odpowiedzialności wynikającej z tak zawartej umowy;

b
art. 65 § 1 i 2 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwym przyjęciu, iż z treści aktu notarialnego pełnomocnictwa rep. A nr 4150/2007 nie wynika, abyL. M. (1)nie była uprawniona, jako pełnomocnik, do zawierania z lokatorami umów i przyjmowania kaucji lub świadczeń jakie wynikały z umów zawartych z powódką;

c
art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegopoprzez jego niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy przepis ten dotyczy kaucji zabezpieczających należności z tytułu najmu, a nie jak w przedmiotowej sprawie świadczenia zabezpieczającego koszty remontu mieszkania, a ponadto w sytuacji gdy przepis ten nie może rozszerzać uprawnień wynajmującego w sporze z najemcą, gdyż ograniczenia kwotowe w zakresie kaucji wskazane w tym przepisie mają na celu tylko ochronę praw lokatorów, a nie innych podmiotów stosunku najmu;

d
art. 474 k.c.poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie i przyjęcie, że pomiędzy stronami nie istniał stosunek zobowiązaniowy, w sytuacji gdy pełnomocnik poznanej był uprawniony do zawarcia z powódką umowy, na podstawie której doszło do wpłaty na rzecz strony pozwanej kwoty stanowiącej zabezpieczenie należności za remont wynajmowanego lokalu, która to należność, jako kaucja, podlega zwrotowi powódce, w sytuacji wygaśnięcia stosunku najmu,

e)art. 429 k.c.poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż pozwana skutecznie uwolniła się od odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez swojego pełnomocnika, w sytuacji gdy pełnomocnictwo notarialne rep. A nr 4150/2007 dawało pełnomocnikowi samodzielną podstawę do działania w imieniu mocodawcy i było oderwane od umowy o administrowanie zawartej pomiędzy pozwaną, aPHU (...)R. M., a nadto w sytuacji gdyL. M. (1)nie była nawet stroną tej umowy;
2) naruszenie przepisów prawa procesowego, a to:
a)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów, a polegającą na bezzasadnym uznaniu, że pozwana nie wiedziała o przyjęciu przezL.M.od powódki kaucji tytułem zabezpieczenia wykonania remontu mieszkania wynajętego powódce, w sytuacji gdy posiadała dostęp do biura i wszystkich dokumentów księgowych zarządu nieruchomościami i jak sama zeznała, posiadała praktykę przyjmowania kaucji od najemców;
Wskazując na powyższe, na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., pełnomocnik powódki wniósł o:

1
zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje;

2
ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenieod powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.
Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oparł swoje rozstrzygnięciena następujących ustaleniach:
B. K.jest właścicielką kilku nieruchomości na terenieŁ.. Od 2006 roku była współwłaścicielką nieruchomości przyul. (...)razem z mężemM. K. (1). W 2007 roku doszło do rozwodu i podziału majątku wspólnego. W wyniku podziału od 2007 roku pozwana jest wyłączną właścicielką nieruchomości przyul. (...). Pozwana nie miała doświadczenia w branży obrotu nieruchomościami, i nawiązała współpracę wfirmą (...)-lex, która zarządzała wcześniej nieruchomościami byłego męża pozwanej-M. K. (1).L. M. (1)sama zgłosiła się do pozwanej i zaproponowała pomoc przy zarządzaniu nieruchomościami. Przedstawiała się jako profesjonalny menager zarządzania nieruchomościami. Twierdziła że sama ma nieruchomości i nimi zarządza. Zarządzała nimi jakofirma (...)-lex , która w ówczesnym czasie należała do jej konkubentaA. P., który -jak twierdziła -był radcą prawnym. Fakt, że w firmie był radca prawny przekonał pozwaną do powierzeniaL.M.zarządu nieruchomościami.
W dniu 23 sierpnia 2007 r.B. K.zawarła umowę o administrowanie przedmiotową nieruchomością zfirmą (...)PHU wŁ.przyul. (...)lok. 3a (p. 5) wŁ.reprezentowaną przez pełnomocnikaL.M.. Przed podpisaniem umowy pozwana poprosiła o okazanie zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczejA.-lexu iL. M. (1)okazała takie zaświadczenie. Z zaświadczenia wynikało żeA.-lex zajmuje się min. zarządem nieruchomościami. Pozwana poprosiła też o wykazanie, że firma zatrudnia licencjonowanych zarządców. PaniM.nie okazała licencji ale wskazała że zatrudnia min.L. J.który jest licencjonowanym zarządca co było prawdą.
Przedsiębiorcą zarejestrowanym w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej prowadzącym działalność pod nazwą(...)był faktycznieR. M., synL.M.. Do czynności administrowania wymienionych w umowie należały m.in. prowadzenie ewidencji najemców i wysokości ponoszonych przez nich opłat. Umowa nie dawałafirmie (...)-lex prawa do zawierania umów najmu i pobierania kaucji.
Firma (...)była wpisana do ewidencji działalności gospodarczej i we wpisie wskazano min. jako przedmiot działalności zarządzanie nieruchomościami.
B. K.udzieliła równieżL.M.jako pracownikowifirmy (...)-lex pełnomocnictwa ogólnego w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo było udzielone celem sprawowania zarządu nad nieruchomościami. Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych w imieniuB. K.w sprawach związanych z zarządzaniem jej majątkiem w tym do składania oświadczeń woli w imieniu pozwanej i odbioru i kwitowania świadczeń pieniężnych. Obejmowało również upoważnienie do zawierania w imieniu pozwanej umów najmu.
W 2008 roku powódkaM. K. (2)szukała lokalu mieszkalnego, który mogłaby wynająć. Znalazła w gazecie ogłoszeniefirmy (...)-lex o wolnych lokalach przyul. (...). Powódka umówiła się na spotkanie z paniąE. S. (1)w administracjiA.-lexu przyul. (...). Powódka wskazała, że interesuje ją lokal do 50 m. Powódka oglądała lokal razem z panemK., który nadzorował remont lokalu. W czerwcu 2008 roku powódka zdecydowała się na wynajęcie lokalu, który oglądała. Lokal ten był w czasie remontu, był podzielony na dwa mniejsze lokale. Remont nie był wykonywany na zlecenie powódki. Powódka nie miała wpływu na zakres prac wykonywanych w lokalu.
Powódka w maju 2008 roku poprosiłaL.M.o okazanie pełnomocnictwa do działania w imieniu właścicielki.L. M. (1)okazała pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.
W dniu 9 czerwca 2008 roku powódka zawarła umowę przedwstępną na lokal nr. 7 A. W umowie wskazano że zawierana jest miedzy powódką a pośrednikiem -Kancelarią (...)-lex w osobieL.B. M.występującej w imieniu właścicielkiB. K.. Wskazano że powódka wejdzie w najem lokalu od dnia 30.06.2008 roku po wpłaceniu kwoty 43 000 zł za remont mieszkania. Przy podpisaniu umowy przedwstępnej powódka wpłaciła wfirmie (...)-lex w obecności paniM.i panaK.kwotę 20 000 zł. PaniM.zapewniała powódkę że jest to kaucja która zostanie zwrócona.
W dniu 23 czerwca 2008 roku powódka zawarła umowę najmu lokalu nr.7. Powódka podpisała tę umowę w biurzeA.-lexu w obecnościL.M.. Powódka najpierw podpisała umowę a następnieL. M. (1)wskazała by powódka dokładnie przeczytała umowę. W umowie powódka zauważyła, że wskazano powierzchnięlokalu (...)m. Powódka wskazała że rezygnuje z umowy bo chciała mniejszy metraż. Egzemplarz umowy z podpisem powódki wzięłaL. M. (1), która wskazała że zaraz przyniesie kolejną umowę. Przyniosła umowę na lokal nr.7 o powierzchni 49, 32 m. Powódka podpisała tę umowę. Czynsz najmu uzgodniony przez strony wynosił 320,58 zł, a razem ze świadczeniami dodatkowymi ze media - 440,58 zł miesięcznie i był płatny na podane w umowie kontoB. K.lub w kasie administracji przyul. (...). Dla zabezpieczenia należności powódka zobowiązała się do dostarczenia potwierdzonego notarialnie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji, pod rygorem natychmiastowego unieważnienia umowy. W umowie najmu nie zostały zawarte żadne oświadczenia woli dotyczące zwrotnej kaucji zabezpieczającej, ani jej wysokości.
W dniu podpisania umowy powódka wpłaciła dodatkowo kwotę 20 000 zł i 3000 zł za pośrednictwo. W tym dniu powódka otrzymała dwa pokwitowania potwierdzające wpłatę. Pokwitowania -KPbyły na kwoty :
-3000 zł z pieczątkąA.-lexR. M.,
-4000 zł z pieczątką zarząd prawny i administracja nieruchomościamiB. K.
-36 000 zł tytułem kaucji zabezpieczającej z pieczątką zarząd prawny i administracja nieruchomościamiB. K.
Powódka w lokalu zrobiła jeden remont w 2013 roku. Położyła terakotę w przedpokoju i kuchni. Pomalowała i wyrównała ściany w przedpokoju. Za luty, marzec, kwiecień, maj, czerwiec i lipiec 2014 roku powódka nie wpłaciła czynszu za lokal. Wysokość zaległości z tego tytułu to 4837,11 zł.
W dniu 16 kwietnia 2014 roku powódka zaniosła pozwanejB. K.wypowiedzenie umowy najmu. Wtedy powódka pierwszy raz rozmawiała z pozwaną. Termin wypowiedzenia umowy był oznaczony na trzy miesiące. Od czerwca 2014 roku powódka nie przebywała już w mieszkaniu i opróżniła lokal z mebli. Powódka zażądała od pozwanej zwrotu kaucji. Pozwana wskazała, że kaucja za lokal była pobrana przezA.-lex bez jej wiedzy i bez jej zgody zatem pozwana nie będzie dokonywać rozliczeń finansowych z powódką.
B. K.nie była poinformowana przezL.M.o zawarciu umowy najmu z powódką. Nie wiedziała też o pobraniu kaucji od powódki. Nie otrzymała też kaucji wpłaconej przez powódkę,
Podobnych przypadków zawarcia umowy najmu i pobrania kaucji bez poinformowaniaB. K.było kilkanaście.
Pozwana nie upoważniałaL.M.do pobierania kaucji i nie wiedziała, żeL. M. (1)pobiera te kaucje. W przypadku kilku mieszkań pozwana osobiście pobrała kaucje i kaucje te zwróciła. W takich przypadkach pozwana sama podpisywała umowy najmu. W przypadku kaucji pobieranych przezL.M.pozwana nie wiedziała o pobraniu tych kaucji i pieniądze te nie zostały wpłacone na konto pozwanej ani nie zostały przekazane pozwanej przezL.M..
B. K.w trakcie współpracy zL.M.starała się raz w miesiącu spotykać zL.M.w lokalu administracji przyul. (...). Pozwana przychodziła tam i rozmawiała wL.M.w jej pokoju. Pozwana przeglądała raporty finansowe które przedstawiała jejL. M. (1)i przeglądała segregatory z umowami najmu i wpłatami czynszu, które to segregatory znajdowały się w biurze. Pozwana nie ustalała wysokości czynszów ani nie zlecała administratorowi wykonywania remontów. Czynsze ustalała paniM.i ona proponowała remonty które pozwana akceptowała. Pozwana nie widywała się z lokatorami.
L. M. (1)na własne potrzeby prowadziła dodatkową dokumentację obejmującą umowy najmu i dowody pobrania kaucji.L. M. (1)zawierała umowy najmu na część lokali nie informując o nich pozwanej. Czynsz z takich umów nie wpływał na konto pozwanej ani nie był przekazywany pozwanej. Kaucje pobrane od takich lokatorów nie były przekazywane pozwanej. Umowy przedwstępne potwierdzające pobranie kaucji były schowane uL.M.i nie były udostępniane pozwanej ani pracownikom biura.L. M. (1)nie wykazywała w raportach kasowych wszystkich wpłat dokonywanych przez lokatorów.
Również drukiKPi prośby lokatorów o zwrot kaucji były ukrywane przezL.M..
L. M. (1)zakazywała pracownikom informowaniaB. K.o zawieraniu części umów najmu i pobieraniu czynszów. KiedyB. K.pojawiała się w siedzibie biura od razu była proszona przezL.M.do jej pokoju byleby tylko nie rozmawiała z pracownikami na osobności.
B. K.w trakcie trwania współpracy z administratorem zauważyła, że nieruchomość praktycznie nie przynosi dochodu i pytałaL.M.o przyczynę tego stanu rzeczy. Uzyskała odpowiedź, że wielu najemców nie opłaca czynszu.B. K.w maju 2012 r. zatrudniła windykatora, który miał sprawdzić stan zadłużenia lokatorów.(...)ustalił, że wielu lokatorów uiszcza należności i ma dowody wpłat. Wskazał też pozwanej że są pobierane kaucje od lokatorów.
Pozwana udała się doL.M.i pytała czy wszystkie wpłaty są odnotowywane. Uzyskała odpowiedź twierdzącą.
We wrześniu 2012 roku do pozwanej zadzwonił komornik. Powiedział że umawiał się z pozwaną na spłatę ratami. Pozwana była zaskoczona bo nie wiedziała o żadnym zadłużeniu i o umowie z komornikiem. Okazało się że jeden z lokatorów pozwałB. K.żądając zwrotu kaucji. Wskazał adres(...). Wyrok zaoczny został odebrany przezL.M.która nie poinformowała pozwanej o tym fakcie. Lokator wszczął egzekucję. PaniM.w imieniu pozwanej zawarła umowę z komornikiem o spłacie zadłużenia. Nie informowała o tym pozwanej.
B. K.rozmawiała zL.M., która oświadczyła, że odda pieniądze, zapłaciła 30 000 zł. Resztę pieniędzyB. K.z własnych środków zwróciła lokatorowi.
We wrześniu 2012 r.B. K.cofnęła pełnomocnictwo notarialne udzieloneL.M.i zawiadomiła prokuraturę o popełnieniu oszustwa przezL.M..
W styczniu 2013 rokuB. K.dokonała wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym wszystkich umów o administrowanie nieruchomościami zawartych zfirmą (...)-lex. Pozwana nie uczyniła tego wcześniej na prośbę prokuratury która obawiała się że nie da się odzyskać dokumentacji.
W postępowaniu karnym - prowadzonym obecnie przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi pod sygn. akt IV K 34/14 -L. M. (1)stanęła pod zarzutem popełnienia kilkunastu czynów wyczerpujących znamiona oszustwa lub przywłaszczenia na szkodę różnych osób, jednakże akt oskarżenia nie obejmował czynu popełnionego na szkodę powoda.
Sąd Rejonowy ustalił stan faktyczny na podstawie zeznań świadków w tym szczególnie zeznańE. S. (1),D. K., oraz dowodu z przesłuchania stron. Sąd pominął zeznania świadków zeznających na okoliczność stanu lokalu i jego remontu. Wobec uznania że pozwana co do zasady nie odpowiada za zwrot kaucji pobranej przezL.M.nie było podstaw do dokonywania ustaleń co do zasadności zwrotu kaucji z uwagi na stan mieszkania.
Sąd ustalił, że powódka wpłaciła kwotę 40 000 zł, która to kwota został określona jako kaucja. Ustalenia te Sąd poczynił na podstawie przesłuchania powódki i świadkaE. S. (1). Potwierdzały to dokumentyKPzałączone do akt. Sąd ustalił również że kwota ta nie została powódce zwrócona co wynika z przesłuchania powódki i pozwanej.
Okoliczności udzielenia pełnomocnictwaL.M.Sąd ustalił na podstawie przesłuchania pozwanej. Sposób działaniaL.M.w ramach zarządu Sąd ustalił w oparciu o zeznania świadków: pracownikówA.-lexu i w oparciu o przesłuchanie pozwanej. Na podstawie tych samych dowodów Sąd przyjął, że pozwana nie wiedziała o pobraniu kaucji od powódki i nie dysponowała pieniędzmi z kaucji.
Sąd meriti uznał że nie ma znaczenia w sprawie podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność rozbieżności w powierzchni lokalu wskazanego w umowach najmu. Zdaniem Sądu wyjaśnienia powódki w tym zakresie są wiarygodne stąd też Sąd ustalił, że powódka podpisała umowę najmu na lokal o powierzchni 49,32 m. Powódka nie odpowiada za niezgodności metrażu wskazane w dokumentach związanych z lokalem, które to dokumenty przygotowywała administracja.
W toku postępowania Sąd Rejonowy oddalił wniosek pozwanej o wezwanie w charakterze pozwanej na podstawieart. 194 par. 1 kpcL.M..
Wskazać trzeba, że wniosek ten zgłosiła pozwana. W danej sprawie powódka sprzeciwiała się wezwaniu do udziału w sprawie jako pozwanejL.M.co potwierdziła i na rozprawie i w dwóch pismach. Powódka wyraźnie wskazała, że roszczenie kieruje tylko przeciwkoB. K.i nie chce zmiany strony pozwanej. Oznaczało to, że powódka nie chce kierować roszczenia w stosunku doL.M..
Sąd rozpoznając wniosek w trybieart. 194 par.l kpcuznał, że wniosek pozwanej przy opozycji powódki podlega oddaleniu. Podstawą takiego rozstrzygnięcia jest założenie, że to powód jest gospodarzem procesu i to powód decyduje przeciwko komu kieruje roszczenie. Trzeba wyraźnie powiedzieć, że wezwanie w trybieart. 194 § 1 k.p.c.zmierza do unicestwienia wadliwego wyboru strony procesu przez wezwanie osoby legitymowanej i zwolnienie od dalszego udziału w sprawie osoby nieprawidłowo pozwanej.B. K.nie była podmiotem nieprawidłowo pozwanym. Okoliczności sprawy wskazywały na możliwość jej odpowiedzialności w sprawie.
Wezwanie do udziału w sprawie osoby, która - jak stanowiart. 194 § 1 k.p.c.- powinna być stroną pozwaną, może nastąpić na wniosek powoda, bądź na wniosek pozwanego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 69/67, OSNCP 1969, nr 7-8, poz. 122), z urzędu tylko w wypadkach wskazanych w ustawie (art. 477 k.p.c). Kwestia znaczenia tego wniosku dla sądu, niezależnie od kogo on pochodzi, ujawniła rozbieżności między niejednolitym stanowiskiem doktryny a stabilnym orzecznictwem sądowym (zob. np.Z. K., Instytucja dopozwania (...), s. 182 oraz powołane tam wypowiedzi piśmiennictwa i H.P., Przekształcenia podmiotowe w procesie cywilnym,PS2003, nr 4, s. 19 i n. wraz z powołaną literaturą przedmiotu). W orzecznictwie ukształtowany jest pogląd stwierdzający, że tylko sąd, a nie podmiot uprawniony do zgłoszenia wniosku, decyduje o wezwaniu osoby trzeciej do wzięcia udziału w prawie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 69/67 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1970 r., II CZ 139/70, OSPiKA 1971, z. 10, poz. 178, z glosą W. Broniewicza i glosą W. Siedleckiego, PiP 1972, z. 5, s. 144).
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 69/67 okoliczność, że wezwanie osoby trzeciej do wzięcia udziału w sprawie następuje na wniosek powoda lub pozwanego, nie oznacza, że sąd w sytuacji przewidzianej wart. 194 § 1 k.p.c.jest całkowicie związany treścią wniosku strony i powinien wezwać do udziału w sprawie osoby w tym wniosku wskazane, a więc nie oznacza, żeby sąd nie był władny dokonać oceny merytorycznej zasadności takiego wniosku.
Do przyjęcia, że możliwa jest ocena wniosku zgłoszonego w trybieart. 194 § 1 k.p.c.prowadzi przede wszystkim sama gramatyczna wykładnia tego przepisu, bo skoro zaczyna się od sformułowania: "Jeżeli okaże się, że powództwo nie zostało wniesione przeciwko osobie, która powinna być w sprawie stroną pozwaną (...), to oznacza to, że okoliczność, czy rzeczywiście tak jest w konkretnej sprawie, została pozostawiona przez ustawodawcę ocenie sądu. Również z dalszego sformułowaniaart. 194 § 1 k.p.c, w którym mowa jest o wezwaniu osoby, jaka powinna być w sprawie stroną pozwaną, wynika, że również ten etap ustaleń pozostawiony jest ocenie sądu, a nie stronie wnioskującej.
W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że wniosek pozwanej o wezwanieL.M.może podlegać ocenie Sądu i może być oddalony. Wskazać trzeba, że przyczyną oddalenia wniosku była opozycja strony powodowej. Powódka nie chciała zasądzenia roszczenia odL.M.mimo, że w toku procesu pojawiły się okoliczności mogące świadczyć o odpowiedzialnościL.M.. Sąd uznał zatem, że decydujące jest tu stanowisko powódki. Gdyby bowiem Sąd wezwałL.M., która byłaby w sprawie pozwaną i prowadził sprawę przeciwko dwóm pozwanym, to oddalając powództwo wobecB. K.Sąd nie mógłby zasądzić świadczeń odL.M., gdyż powódka nie wnosiła powództwa przeciwko tej pozwanej i nie popierała wobec niej pozwu.
Sąd Rejonowy powołał się również na stanowisko zawarte w „Metodyce pracy sędziego w sprawach cywilnych" (wydanie 7, H.P.strona 233) , w której wskazano że trzeba przyjąć iż decyzja co do wyboru osoby przeciwko której powód kieruje swoje roszczenie należy zgodnie z zasadą dyspozycyjności tylko i wyłącznie do powoda i podejmując taką decyzję co do osoby pozwanej działa on na swoje ryzyko.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo podlegało oddaleniu.
Sąd oddalił powództwo uznając, że pozwanaB. K.nie odpowiada za kaucje pobrane przezL.M..L. M. (1), jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, zatajała przez pozwaną fakt pobierania kaucji, prowadziła podwójną księgowość a pieniądze z kaucji zagarniała dla siebie. Zeznania świadkówE. S. (1)iD. K.oraz zeznania pozwanej wykazały, że pozwana nie wiedziała o pobranych kaucjach i kwoty te nie wpłynęły do jej majątku.L. M. (1)posługując się pełnomocnictwem pozwanej przywłaszczała pieniądze od lokatorów. Nie przekazywała ich pozwanej.L. M. (2)dopuszczała się deliktu, za który pozwana jako mocodawca nie może odpowiadać.
Sąd Rejonowy wskazał, iż podstawą faktyczną żądania powódki było zawarcie „umowy przedwstępnej", w ramach której powódka wpłaciła część kaucji. Następnie powódka wywodziła swoje roszczenie z umowy najmu i pełnomocnictwa notarialnego, którym posługiwała sięL. M. (1). We wszystkich tych czynnościachL. M. (1)wskazywała, że występuje w imieniu i na rzeczB. K..
Sąd rozpatrzył kolejno stosunki prawne łączące powódkę z pozwaną.
Sąd Rejonowy podniósł, iż powódka powołała się w pozwie na tzw. umowę przedwstępną, w ramach której przekazałaL.M.kwotę 20 000 zł tytułem kaucji i dodatkowo miała przekazać kolejne 20 000 zł. Wprawdzie w umowie nie ma zwrotu wskazującego na kaucję jednak Sąd uznał że zeznania powódki wykazały że kwota ta była kaucją (tak zapewniałaL. M. (1)) a nadto z zeznań świadków (E. S.i D.K.) wynika iżL. M. (1)miała zwyczaj pobierania kaucji przed zawarciem umowy najmu w ramach tzw. umowy przedwstępnej. Nadto powódka otrzymała jako pokwitowanie drukKPz którego wynikało że pobrano „kaucję" w wysokości 36000 zł. Zatem mimo braku takiego określenia w umowie świadczenie to było kaucją.
Zgodnie zart. 6 ust. 1 i 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianieKodeksu cywilnego(t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.), zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Treść powołanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że kaucja zabezpieczająca pokrycie należności z tytułu najmu lokalu ma charakter zwrotny, a jej wysokość jest uregulowana ustawowo.
L. M. (1)pobierając kaucję od powódki powołała się na pełnomocnictwo notarialne udzielone przez pozwaną. Zatem wskazywała, że działa w imieniu i na rzecz pozwanej. Pełnomocnictwo to było pełnomocnictwem ogólnym. Dawało szeroki zakres umocowania w ramach czynności zwykłego zarządu, (art.98 k.c.) NiewątpliwieL. M. (1)w ramach tego pełnomocnictwa, biorąc pod uwagę jego zakres, mogłaby pobierać kaucje. Sąd podniósł, iż słusznie jednak wskazał pełnomocnik pozwanej, że wysokość kaucji jest ograniczona ustawowo. I tylko w tym zakresie czynność pobrania kaucji jest czynnością zwykłego zarządu. Kaucja pobrana przezL.M.wielokrotnie przewyższała dopuszczalną ustawowo kaucję (czynsz za lokal nr.7 wynosił 320,58 zł zatem kaucja mogła wynosić 3 846,96 zł). Sąd przychylił się do stanowiska pozwanej że pobranie kaucji w takiej wysokości czyniło tą czynność nieważną (art.58 par.l k.c.) a jednocześnie pobranie kaucji w takiej wysokości było czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Pozwana udzielającL.M.szerokiego pełnomocnictwa upoważniła ją tylko do dokonywania czynności zwykłego zarządu. W żadnym razie pełnomocnictwo nie mogło obejmować czynności przekraczających zwykły zarząd czy czynności sprzecznych z prawem. Sąd meriti uznał, iż skoroL. M. (1)pobrała kaucję od powódki z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa to zastosowanie będzie miałart.103 k.c.Pozwana nie potwierdziła czynnościL.M.zatem zastosowanie maart.103 par.3 k.c.Zgodnie z tym przepisem, w braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Sąd Rejonowy uznał, iż w tym stanie rzeczy to wyłącznieL. M. (1)jest obowiązana do zwrotu na rzecz powódki kaucji pobranej bez wiedzy i zgody, ale przede wszystkim bez następczego potwierdzenia przezB. K..
Sąd wskazał, że pobierając kaucje od powódkiL. M. (1)wprawdzie posłużyła się pełnomocnictwem od pozwanej jednak kaucję pobrała na swoją rzecz i do swojego majątku. Kaucja ta nie wpłynęła do majątku pozwanej. Pozwana w żaden sposób nie potwierdziła czynności dokonanej przezL.M.z powódką.(art.l03 k.c). Pozwana nie wiedziała o pobraniu kaucji. Z zeznań świadków wynika również że pozwana dopełniła staranności i sprawowała kontrolę nad przekazanymi czynnościami. Spotykała się zL. M. (1), sprawdzała zawarte umowy najmu i wpływające czynsze. Jednak jak wynika z zeznań świadkówL. M. (1)ukrywała część umów przed pozwaną i ukrywała fakt pobrania kaucji. Ponieważ dokumenty potwierdzające te czynności miała tylkoL. M. (1)pozwana nie miała do nich dostępu. Mimo zatem sprawdzania pełnomocnika przez pozwaną , pozwana nie miała możliwości wykrycia rzeczywistych działańL.M..L. M. (1)wykorzystywała dokument pełnomocnictwa do dokonywania czynności przekraczających zakres pełnomocnictwa. Za takie czynności pozwana jako mocodawca nie odpowiada.
W dalszej kolejności Sąd wskazał na umowę najmu zawartą między powódką i pozwaną. W niniejszej sprawie umowa najmu została zawarta pomiędzy powódką aB. K., przy czym była ona reprezentowana przez swojego pełnomocnika i(...). Umowa najmu nie przewidywała wprost pobrania kaucji mieszkaniowej, tym niemniej kaucje takie były często pobierane także od innych najemców jako zabezpieczenie najmu. Analiza całokształtu ustalonych okoliczności sprawy pozwala na stwierdzenie, żeB. K.nie wiedziała o pobraniu kaucji od powódki. Sąd podkreślił, żeL. M. (1)jako administrator zarządzający nieruchomościamiB. K.na podstawie umowy o zarządzanie (zawartej formalnie zR. M.prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą(...)PHU) i na podstawie odrębnego, ogólnego pełnomocnictwa notarialnego była uprawniona do przygotowywania umów najmu oraz ich zawierania. Jako administrator byłaby też uprawniona do pobierania kaucji w wysokości dopuszczonej ustawą i gdyby te kaucje wpływały do majątku wynajmującego to niewątpliwie pozwana byłaby obowiązana do zwrotu tych kwot. Jednak w sprawie pozwana wykazała, że kwota wpłacona przez powódkę nie weszła do majątku wynajmującego. Kwota ta została bezprawnie zagarnięta przezL.M.. Zatem pozwana nie może odpowiadać za zwrot kaucji jako wynajmujący skoro de facto kaucji tej nie pobrała.
Sąd przyjął, iż pobierając kaucjeL. M. (1)działała bez wiedzy i zgody pozwanej. Pełnomocnictwo udzielone przez pozwaną dawało okazjęL.M.dla stworzenia przestępczego mechanizmu mającego na celu wyłudzenie od lokatorów pozwanej środków pieniężnych tytułem kaucji. Sąd wskazał, iż nie można jednak uznać, że pozwana jako mocodawca odpowiada za oszustwa pełnomocnika dokonane przy wykorzystaniu dokumentu pełnomocnictwa. Odpowiedzialności takiej nie przewidujeart.103 k.c.
Sąd meriti podniósł, iż spośród konkurujących podstaw odpowiedzialności deliktowej pozwanej aktualne jest też rozważanieart.430 i art.429 k.c.Oba te przepisy wskazują na sytuacje odpowiedzialności za działania innych osób. Sąd zatem rozważył czy pozwanaB. K.może odpowiadać za czyny (pobranie kaucji) dokonane przezL.M.. Przy czym Sąd uznał, że umowę najmuL. M. (1)podpisała posługując się pełnomocnictwem i na podstawie tego pełnomocnictwa pobrała kaucje od powódki.
Sąd meriti podkreślił, że umowa o zarządzanie zfirmą (...)-lex nie dawałafirmie (...)-lex prawa do zawierania w imieniu pozwanej umów najmu i pobierania kaucji. Zatem umowę najmu mogła zawrzeć w imieniu pozwanej jedynieL. M. (1). Zawierania umów najmu i pobieranie świadczeń pozwana powierzyła jedynieL.M.a niefirmie (...)-lex. Mimo, że w pełnomocnictwie wskazano, żeL. M. (1)działa jako pracownikA.-lexu.
L. M. (1)występowała jako pracownik tej firmy. Firma należała doR. M.. Pozwana przed zawarciem umowy zfirmą (...)-lex sprawdziła zakres działalności tej firmy i ustaliła, że firma zajmuje się profesjonalnie zarządzaniem nieruchomościami. Wpis do ewidencji działalności gospodarczej obejmował zarządzanie nieruchomościami. Pozwana pytała również czy firma ma licencjonowanych zarządców i ustaliła, że licencję ma jeden z pracowników firmy. Powierzając(...)-leksowi pozwana przekazała tej firmie wszelkie czynności związane z bieżącym zarządem. Tofirma (...)-lex a faktycznieL. M. (1)wynajmowała lokale pozwanej, ustalała poziom czynszów, zlecała remonty, pobierała czynsze. Pozwana nie dawała w tym zakresie żadnych wskazówek. Taki rodzaj relacji wskazuje na pełną samodzielnośćfirmy (...)-lex w zakresie zwykłego zarządu. Oznaczało to zdaniem Sądu, że zastosowanie w sprawie może miećart.429 k.c.a nieart.430 k.c.
Sąd Rejonowy przywołałart. 429 k.c.zgodnie z którym, kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.
W ocenie Sądu Rejonowegoart. 429 k.c.wyłącza odpowiedzialność powierzającego wykonanie czynności, wtedy, gdy powierza on profesjonalnemu podmiotowi wykonanie czynności w sposób całkowicie samodzielny, czyli każdą czynność podjętą w celu wykonania powierzonych prac, począwszy od podjęcia decyzji o konieczności ich rozpoczęcia, poprzez termin realizacji, sposób i zakres jej wykonania. Reasumując, powierzenie, o którym mowa wart. 429 k.c.i wyłączenie odpowiedzialności zlecającego czynności, ma jedynie zastosowanie w sytuacji, gdy wykonawca nie podlega kierownictwu podmiotu powierzającego zadanie. Innymi słowy ograniczenie odpowiedzialności zart. 429 k.c.może znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy mamy do czynienia z samodzielnym wykonawcą czynności. Osoba, której powierzono wykonywanie czynności nie może podlegać kierownictwu powierzającego wykonywanie czynności i to kierownictwu rozumianemu szeroko, jako ogólnoorganizacyjne zwierzchnictwo nad wykonawcą, (por. P. M. " System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań - część ogólna. Tom 6" pod red. A. O., W. 2009)
Zdaniem Sądu tak właśnie działałafirma (...)-lex orazL. M. (1)działająca jako pracownikA.-lexu. Podmioty te w ramach zwykłego zarządu podejmowały samodzielnie czynności zarządu nieruchomościami poczynając od zawierania umów z dostawcami mediów, przez zawieranie umów z lokatorami, wykonywanie napraw czy usuwanie awarii.B. K.nie wydawała żadnych wiążących poleceń tym podmiotom ani nie kierowała czynnościami zarządu. Zatem podmioty te były samodzielne w swoich działaniach zarządczych.
Sąd Rejonowy zważył, iżA.-lex był podmiotem, który profesjonalnie zarządzał nieruchomościami. Firma miała biuro przyul.(...), zatrudniała pracowników oraz licencjonowanego zarządcę nieruchomościami. Zarządzała nie tylko nieruchomościami pozwanej. Firma ta działała na rynku nieruchomości od 2005 roku (dane z internetu). Z firmą współpracowałA. P.o którym pracownicy firmy mówili że jest radcą prawnym. Firma była wpisana do ewidencji działalności gospodarczej i jako przedmiot działalności wpisano tam zarządzanie nieruchomościami. Wszystkie te informacje pozwalają na przyjęcie, że firma profesjonalnie zajmowała się zarządem nieruchomościami. Pozwana powierzając zarząd swoich nieruchomości temu podmiotowi dopełniła wymogu należytej staranności, sprawdziła firmę i dane o firmie w ewidencji. Tym samym Sąd uznał, że pozwana powierzyła wykonanie czynności zarządu osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Pozwana uwolniła się tym samym od odpowiedzialności za działanie podmiotu zarządzającego nieruchomościami. Jeżeli podmiot ten wyrządził szkodę powódce - pobrał pieniądze i nie rozliczył się z tych środków-za szkodę tę odpowiada podmiot profesjonalnie zarządzający a nie pozwana.
Nadto zdaniem Sądu szkoda nie powstała „przy wykonywaniu powierzonej czynności". Związek powstania szkody z powierzoną czynnością polega na wykonywaniu jej w zakresie udzielonego upoważnienia. Powyższe nakazuje przyjąć, że powierzający nie odpowiada za szkody wyrządzone jedynie przy okazji wykonywania czynności, a więc za eksces.
Wprawdzie postępowanie karne przeciwkoL.M.jest w toku (a postawione jej zarzuty nie obejmują czynów popełnionych na szkodę powoda) i nie doszło jeszcze do przełamania domniemania jej niewinności to jednak obiektywnie oceniając jej postępowanie przesłankowo stwierdzić należy, że dopuściła się ona czynności w celu zabronionym przez ustawę, a polegających na wykorzystaniu błędu kontrahentów co do zakresu jej umocowania, doprowadzaniu ich do niekorzystnego rozporządzenia mieniem oraz przywłaszczaniu środków pieniężnych. Czynności prawne zdziałane w celu przestępnym -abstrahując od tego, czy mieściły się one w granicach umocowania, czy też choćby w ramach zwykłego zarządu - są bezwzględnie nieważne (art. 58 § 1 k.c.) i nie wywołują żadnych skutków prawnych. Z tej też przyczyny powierzający czynność podwładnemu nie może ponosić odpowiedzialności za czyny podwładnego popełnione przy okazji wykonywania czynności i dokonane umyślnie w celu przestępnym na szkodę kontrahenta.L. M. (1)wykorzystując swoją pozycję zawodową i funkcję administratora wykorzystała okazję (sposobność) i zawarła z powodem umowę najmu oraz umowę kaucyjną w celu odniesienia dla siebie korzyści majątkowej z pokrzywdzeniem zarówno powoda, jak i swojej mocodawczyniB. K.. DziałanieL.M.nie pozostawało choćby w funkcjonalnym związku z zakresem legalnych czynności zarządu nieruchomościami i czynności pełnomocnika.
Sąd Rejonowy przywołał orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1977 r. I CR 444/77 w którym podkreślono, że przełożony odpowiada za szkodę pozostającą w związku przyczynowym jedynie z czynnością powierzoną, a więc z taką czynnością, którą podwładny (pracownik) wykonywał na rachunek, tj. dla i w interesie przełożonego. Powierzając wykonywanie czynności na własny rachunek przełożony rozszerza swoją działalność za pomocą podwładnego. W konsekwencji, jeżeli czynność, przy której podwładny wyrządził szkodę, nie była wykonywana na rachunek przełożonego, to za tę szkodę przełożony nie odpowiada. Sąd wskazał, iż analogicznie można tę tezę stosować do niniejszej sprawy.L. M. (1)działała bowiem w ramach pełnomocnictwa wykonując czynności powierzone związane z zarządem, natomiast skoro dokonała czynności które nie były wykonane na rachunek pozwanej (pobrała samowolnie kaucje które nie weszły do majątku pozwanej) to za taką szkodę pozwana nie odpowiada.
Na tej też zasadzie pozwana nie odpowiada też na podstawieart.430 k.c.
Zgodnie zart. 430 k.c, kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności.
Jak wskazano wyżej zdaniem Sądu szkoda wyrządzona przezL.M.nie była szkodą wyrządzoną przy wykonywaniu powierzonej czynności.
Sąd podniósł, iż odpowiedzialność za działanie osób podwładnych, przewidziana powołanym przepisem, obejmuje sytuacje, w których wykonywane czynności mieszczą się w zakresie czynności powierzonych takiej osobie, tylko w takim bowiem zakresie zachodzi aksjologiczna podstawa uzasadniająca rozciągnięcie winy podwładnych na osobę dłużnika, który przy ich pomocy wykonuje swoje zobowiązania. Z tych samych przyczyn powołane przepisy nie mogą stanowić podstawy prawnej odpowiedzialności podmiotu korzystającego z pomocy osób podwładnych w sytuacji, gdy działania podjęte przez takie osoby nie pozostają w zakresie powierzonych czynności albo gdy dotyczą działań, które zostały dokonane przy okazji, z wykorzystaniem sposobności oraz okoliczności sprzyjających dokonaniu we własnym imieniu oraz na swój własny rachunek działania stanowiącego przestępstwo, którego sprawstwo nie może zostać przypisane podmiotowi korzystającemu z pomocy sprawców kradzieży cudzego mienia, brak jest tym samym podstaw, aby na podstawie tych przepisów taki podmiot został pociągnięty do odpowiedzialności odszkodowawczej za szkodę doznaną przez podmiot poszkodowany (tak np. w wyroku SA w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2014 r., I ACa 1137/13, niepubl.).
Sąd meriti podniósł, iż powyższe wyklucza także automatyczne przeniesienie odpowiedzialności pozwanej na grunt odpowiedzialności kontraktowej, zwłaszcza na podstawieart. 471w zw. zart. 474 k.c.Zgodnie zart. 474 k.c, dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika.
Sąd Rejonowy wskazał, iż podejmowanie czynności niezgodnych z prawem nie rodzi skutków prawnych, także w kontekście ich oceny jako wykonania określonego zobowiązania. W tej sprawieL. M. (1)nadużywając udzielonego jej zaufania i wykorzystując funkcję administratora oraz pełnomocnika stworzyła pozór działania w imieniu i na rzeczB. K.pobierając i defraudując powierzone jej środki. Nie sposób zatem uznać, żeL. M. (1)w ramach powierzonych jej kompetencji brała udział w procesie wykonania zobowiązania płynącego z ważnej i skutecznej umowy o pobranie kaucji mieszkaniowej zawartej pomiędzyB. K.i powodem. Nigdy bowiem nie doszło do zawarcia takiej umowy, a jedynie do wykorzystania zaufania powoda przezL.M.przy sposobności wykonywaniazarządu (...). Nie powstała zatem więź obligacyjna, a więc zobowiązanie podlegające ochronie na podstawieart. 474 k.c, którego wykonanieB. K.miałaby powierzyćL.M..
Z tych wszystkich względów Sąd nie znalazł podstaw do przypisaniaB. K.obowiązku zwrotu kwoty wpłaconej przez powódkę tytułem kaucji do rąkL.M..
Jednocześnie Sąd na podstawieart. 102 k.p.c.nie obciążył powódki obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzeczB. K.. Przemawiają za tym względy słusznościowe. Powódka wytaczając powództwo miała podstawy do przekonania o słuszności swojego stanowiska. Nie wiedziała o działalnościL.M.oraz wzajemnych relacjach prawnych i faktycznych między pozwaną ,L.M.afirmą (...). Obciążenie dodatkowo powódki kosztami procesu kłóci się ze społecznym poczuciem sprawiedliwości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest zasadna i podlegała uwzględnieniu.
Wobec sformułowania przez skarżącą zarzutu naruszenia przepisów postępowania, należało odnieść się do niego w pierwszej kolejności, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do pozostałych zarzutów apelacyjnych, bowiem jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania mogą być podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.
Sformułowany przez pozwaną zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.polegający na bezzasadnym uznaniu, że pozwana nie wiedziała o przyjęciu przezL.M.od powódki kaucji tytułem zabezpieczenia wykonania remontu mieszkania wynajętego powódce, w sytuacji gdy posiadała dostęp do biura i wszystkich dokumentów księgowych zarządu nieruchomościami i jak sama zeznała, posiadała praktykę przyjmowania kaucji od najemców jest chybiony.
Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sądart. 233 § 1 k.p.c.wymaga bowiem wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, tylko to bowiem może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy wskazał w ocenie materiału dowodowego na jakich dowodach oparł poczynione ustalenia. Stan faktyczny był,prawie w przeważającej części bezsporny. Sąd oparł się na zeznaniach powódki, pozwanej oraz świadków wskazanych w uzasadnieniu. Sąd Rejonowy oparł się równieżna dokumentach załączonych do akt. Z samego faktu, iż pozwana miała dostęp do biura i dokumentacji nie można wnioskować, iż pozwana działała w porozumieniu zL.M.. Wszelki zebrany w sprawie materiał dowodowy temu przeczy.
Zatem nie można uznać, że Sąd I instancji nie rozważył zebranego materiału dowodowego w sposób wszechstronny czyli z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu i mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Wnioski wyprowadzone przez Sąd meriti co do oceny zaoferowanych dowodów równieżnie są obarczone błędem i prowadzą do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.
Skarżący podnoszący zarzut zart. 233 § 1 k.p.c.powinien wskazać jakie kryteria oceny Sąd naruszył przy ocenie konkretnych dowodów uznając ich wiarygodnośćlub odmawiając im takiego charakteru (tak np. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753). W ocenie Sądu Okręgowego skarżąca nie wskazała konkretnych naruszeń w tym zakresie. Wydaje się, że apelująca skarżąc naruszenieart. 233 k.p.c., w istocie zmierzała do wykazania naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez Sąd meritiart. 98 k.c.zważyć należy, iż do naruszenia w/w przepisu nie doszło. Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z pełnomocnictwem ogólnym o szerokim zakresie umocowania, upoważniającym do dokonywania czynności zwykłego zarządu w zakresie administrowania nieruchomością, o czym świadczy wykładnia literalna jego treści. Pozwana upoważniła bowiemL.B. M."do dokonywania w jej imieniu i na jej rzecz wszelkich czynności faktycznych i prawnych związanych z zarządem jej majątkiem, w zakresie wszelkich będących jej własnością nieruchomości". Katalog konkretnych czynności wskazanych w treści oświadczenia woli, z którego to powódka zdaje się wyciągać daleko idące wnioski co do charakteru udzielonego pełnomocnictwa, miał jedynie charakter przykładowy, o czym świadczy użycie zwrotu „w szczególności”.
Należy się zgodzić się z twierdzeniem, że wolą pozwanej nie było upoważnianieL.M.do konkretnych, określonych rodzajowo czynności, lecz powierzenie jej uprawnień do skutecznego wykonywania całokształtu czynności związanych z zarządem i administrowaniem nieruchomościami, wyłącznie w ramach zwykłego zarządu. O powyższym świadczy min. to, iż żadna z katalogu przykładowych czynności poza ten zakres nie wykracza. Pełnomocnictwo udzielone przez pozwaną nie traci charakteru ogólnego poprzez jego zawarcie w nim sformułowania "do wszelkich będących jej własnością nieruchomości". W tym miejscu zważyć należy, iż mocodawca nie korzysta z pełnej swobody w odniesieniu do kształtowania zakresu udzielanego pełnomocnictwa. Na gruncieart. 98 k.c.za niedopuszczalne uznać należy udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych (art. 58 par 1 k.c.). Reasumując, pełnomocnictwo (nawet ogólne) musi mieć określony zakres umocowania
Przechodząc do rozważań odnośnie zarzutu naruszenia i niewłaściwego zastosowania przez Sąd I instancjiart. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wskazać należy, iż zarzut ten jest zasadny. Przepis ten stanowi, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zważyć należy, iż przepis ten dotyczy kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu i takie jest też jego ratio legis. W przedmiotowej sprawie strony umówiły się zaś na zabezpieczenie kosztów remontu mieszkania już „wykonanego przez właściciela”, które znacznie przewyższały wysokość kaucji regulowanej art. 6 w/w ustawy, a nie opłat czynszowych i właśnie zwrotu należności z tego tytułu domaga się strona powodowa. Uznać zatem należy, że wybrana przez Sąd podstawa prawna nie ma w sprawie zastosowania. Poza tym godzi się zauważyć, że wpłacona na rzecz pozwanej należność była świadczeniem tytułem zabezpieczenia, bez którego umowa najmu nie doszłoby do skutku, na które strony się umówiły i które zostało zrealizowane. Poza sporem było również, iż świadczenie to miało zostać zwrócone po zakończeniu umowy najmu.
Kontynuując rozważania na temat zastosowaniaart. 98 k.c.wskazać należy, że pozwana udzieliłaL.M.pełnomocnictwa mocą aktu notarialnego w dniu 23 sierpnia 2007 r., z którego treści wynika wprost, że upoważnia tą osobę do wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości będących własnością pozwanej, a w szczególności do odbioru i kwitowania wszystkich otrzymywanych świadczeń pieniężnych. Taka teść pełnomocnictwa jednoznacznie wskazuje, iżL. M. (1)była upoważniona do pobierania kaucji lubinnych świadczeńzwiązanych z wynajmem osobom trzecim lokali będących we własności pozwanej. W tym miejscu wskazać należy, iż czynność pobrania świadczenia, które zgodnie z treściąKPnazwano „kaucją zabezpieczającą za remont mieszkania wykonany przez właściciela” było czynnością nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu.
Na marginesie wskazać należy, że nawet gdyby przepis art. 6 ust. 1 w/w ustawy miał w przedmiotowej sprawie zastosowanie, a pobrane świadczenie stanowiłoby kaucję w rozumieniu w/w ustawy, to nie można zgodzić się z Sądem I instancji, iż pobranie kaucji jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nie ulega to zmianie nawet jeżeli jest ona pobrana w wysokości wyższej aniżeli wynika to z ustawy. Ma to jedynie wpływ na ważność zapisu sprzecznego z ustawą (art. 58 par 1 k.c.). Reasumując, jeśli z treści tego przepisu wynika, że przekroczenie oznaczonego w nim limitu kaucji będzie skutkowało nieważnością bezwzględną tego zapisu w zakresie sprzecznym z ustawą (por.art. 58 § 1 k.c.), to jako świadczenie nienależne, pobrane w imieniu i na rzecz pozwanej, tym bardziej powinno ono podlegać zwrotowi najemcy.
Mając na uwadze powyższe rozważania na podstawieart. 386 par 1 k.p.c.należało orzec jak w pkt I 1 sentencji. W kontekście powyższego bezprzedmiotowe stało się szczegółowe rozważanie dalszych zarzutów apelacji. Sąd Okręgowy dokonując zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 34.000 złotych za nieudowodniony uznał zarzut potrącenia zgłoszony przez pozwaną z tytułu przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową w kwocie 5.167,37 zł. Załączony do akt kosztorys prac remontowych mieszkania jako dokument prywatny nie ma żadnego waloru i mocy dowodowej.
O odsetkach od kwoty 34.000 złotych Sąd orzekł na podstawieart. 481 k.c.W aktach sprawy brak jest dowodu doręczenie wezwania do zapłaty dla pozwanej. Brak również zwrotnego potwierdzenia odbioru pozwu. W tej sytuacji należało zasądzić odsetki od kwoty 34.000 złotych od dnia 19 listopada 2014 roku (data sporządzenia odpowiedzi na pozew).
Wyrok w niniejszej sprawie został wydany w dacie obowiązywania znowelizowanych przepisów w zakresie odsetek określonych wKodeksie Cywilnym, niezbędnym było uwzględnienie przedmiotowych zmian w treści wyroku. Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2015/1830)art. 481 k.c.otrzymał, począwszy od jego § 2, następujące brzmienie: Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. Nadto, w dodanych § 21-24powołanego przepisu, wskazano, iż: maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie) (§ 21); jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne za opóźnienie (§ 22); postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych za opóźnienie, także w przypadku dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy (§ 23); Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie (§ 24).
W dotychczasowym brzmieniu powołanegoart. 481 k.c., wskazywano jedynie,iż odsetki za opóźnienie, w przypadku, gdy ich wysokość nie była z góry oznaczona, równe są wysokości odsetek ustawowych. W przypadku natomiast, gdy wierzytelność była oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel mógł żądać odsetekza opóźnienie według tej wyższej stopy, bez żadnych ograniczeń.
W myśl art. 56 powołanej ustawy nowelizującej do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie natomiast z art. 57 tejże ustawy, z wyjątkiem art. 50, art. 51 i art. 54, wchodzi ona w życie z dniem 1 stycznia 2016 roku.
Powyższe rozróżnienie odsetek zasądzonych w wyroku jest tym bardziej uzasadnione, iż do 31 grudnia 2015 rokuKodeks cywilnyposługiwał się jednakowym pojęciem odsetek ustawowych na oznaczenie odsetek kapitałowych (art. 359 § 2 k.c.) i odsetek za opóźnienie (art. 481 § 1 i § 2 k.c.) oraz miały one jednakową wysokość, podczas gdy od 1 stycznia 2016 roku funkcjonują w tej ustawie dwa pojęcia a mianowicie odsetek ustawowych i odsetek ustawowych za opóźnienie, a nadto drugie z nich są wyższe od pierwszych.
Mając na uwadze powyższe, koniecznym było zasądzenie odsetek od kwoty 34.000,00 złotych począwszy od dnia 19 listopada 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku (tj. dnia poprzedzającego wejście w życie przedmiotowej ustawy nowelizującej, w zakresie przepisów dotyczących odsetek określonych wkodeksie cywilnym) w wysokości odsetek ustawowych, określonych wart. 481 k.c.w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2016 roku, które wynosiły 8 % rocznie, a od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty, odsetek ustawowych za opóźnienie, o których mowa wart. 481 k.c.w aktualnym brzmieniu, które wynoszą obecnie 7 % w skali roku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.Na rzecz powódki należało zasądzić kwotę 2400 złotych, na którą złożyły się koszty zastępstwa procesowego powoda zgodnie z § 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 listopada 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2002 nr 163, poz. 1348) w wysokości 2400 złotych.
Nadto wobec faktu zwolnienia powódki z kosztów sądowych w całości, nakazano pobrać odB. K.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi kwotę 1700 złotych tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu.
Mając powyższe na uwadze należało orzec jak w pkt I sentencji na podstawieart. 386 par 1 k.p.c.
W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy oddalił apelację (pkt II wyroku).
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c., zasądzając na rzecz powódki koszty zastępstwa procesowegopostępowaniu apelacyjnym. O wysokości wynagrodzenia orzeczono na podstawie§ 10 pkt 1w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie  (Dz. U. 2015 poz.1800). Nadto wobec faktu zwolnienia powódki z kosztów sądowych w całości, nakazano pobrać odB. K.na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi kwotę 1.700 złotych tytułem nieuiszczonej opłaty od apelacji.
Wobec powyższego, Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt III i IV sentencji.