Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie
XI Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: XI GC 1098/15
Data wyroku: 2016-02-02 00:00:00
Typ orzeczenia: REGULATION, SENTENCE, REASON
Sędziowie: Aleksandra Wójcik-Wojnowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 659 k.c.

Sygn. akt XI GC 1098/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
S., dnia 2 lutego 2016 r.
Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, Wydział XI Gospodarczy,
w składzie:
Przewodniczący: SSR Aleksandra Wójcik-Wojnowska
Protokolant: apl. adw.M. R.
po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2016 r. w Szczecinie na rozprawie
sprawy z powództwaS. S.
przeciwkoS. K.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejS. K.na rzecz powodaS. S.kwotę 11270,00 zł (jedenaście tysięcy dwieście siedemdziesiąt złotych) z ustawowymi odsetkami (od dnia 1 stycznia 2016 roku z ustawowymi odsetkami za opóźnienie) liczonymi od kwot:

- 3690 zł od dnia 18 czerwca 2013 roku do dnia zapłaty,
- 200 zł od dnia 16 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty,
- 3690 zł od dnia 16 października 2013 roku do dnia zapłaty,
- 3690 zł od dnia 5 listopada 2013 roku do dnia zapłaty,

II
umarza postępowanie co do odsetek od kwoty 3690 zł za okres od 1 kwietnia 2013 r. do 31 października 2013 r.;

III
w pozostałym zakresie oddala powództwo;

IV
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 564,00 zł (pięćset sześćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XI GC 1098/15
Sprawa rozpoznawana w postępowaniu zwykłym.

UZASADNIENIE
W dniu 18 lutego 2015 r. powódS. S.wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanejS. K.kwoty 11 270 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi:
- od kwoty 3 690 zł od dnia 1 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty;
- od kwoty 200 zł od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty;
- od kwoty 3 690 zł od dnia 1 października 2013 r. do dnia zapłaty;
- od kwoty 3 690 zł od dnia 1 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu swego żądania powód wskazał, że strony łączyły umowy najmu, dochodzona kwota to czynsz najmu, na podstawie wystawionych przez powoda faktur.
Po wydaniu w sprawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwana wniosła sprzeciw od tego nakazu zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów postępowania. W uzasadnieniu podała, iż w związku ze zgłaszanymi powodowi usterkami i awariami w przedmiocie najmu żądała obniżenia czynszu za czas trwania wad przedmiotu najmu i w tym zakresie zgłosiła zarzut potrącenia. Nadto wskazała, że faktury, na które powołał się powód zostały bezpodstawnie wystawione.
W dalszym toku procesu powód poprawił omyłkę pisarska dotyczącą żądania naliczania odsetek od kwoty 3 690 zł i wskazał, że odsetki powinny być naliczane od dnia 1 listopada 2013 r. do dnia zapłaty zamiast od dnia 1 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty. Ponadto podkreślił, iż wobec braku istnienia zobowiązania wzajemnego potrącenie jest nieskuteczne.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powód jest właścicielem budynku wC., przyulicy (...).
Niesporne
W dniu 11 grudnia 2012 r. strony zawarły umowę najmu mieszkania mieszczącego się wC., przyulicy (...), z czynszem 880 zł miesięcznie, płatnym w miesięcznych ratach płatnych do ostatniego dnia za miesiąc następny.
Niesporne, nadto dowód: umowa z dnia 11 grudnia 2012 r. k. 16
W dniu 11 października 2011 r. pozwana zawarła z powodem umowę najmu lokalu użytkowego położonego wC., przyulicy (...)na czas nieokreślony od dnia 1 listopada 2011 r. Czynsz został ustalony na kwotę 3 000 zł netto miesięcznie, płatny z góry do 1 dnia każdego miesiąca. Ponadto najemca zobowiązał się ponosić opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu, wody oraz do ubezpieczenia przedmiotu najmu od zdarzeń losowych. W § 11 postanowiono, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę za trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia.
W lokalu miał być prowadzony sklep z bieliznąmarki E..
Niesporne, nadto dowód: umowa z dnia 11 października 2011 r. k. 17
Powód wystawił pozwanej faktury za czynsz dzierżawny na kwotę 3 690 zł płatnych do dnia 4 listopada 2013 r., 15 października 2013 r., 17 czerwca 2013 r. oraz fakturę za czynsz mieszkaniowy na kwotę 880 zł płatnej do dnia 15 sierpnia 2013 r.
Dowód: faktury k. 12-15
W pierwszych miesiącach 2013 r. doszło do zalania sufitu lokalu użytkowego. W ciągu następnych miesięcy zalewania powtarzały się z różną częstotliwością, zgłaszano to powodowi, powód podejmował nieskuteczne próby usunięcia usterki, ostatecznie usterkę usunięto jesienią 2013 r. Przyczyną usterki był wadliwy montaż kabiny prysznicowej i syfonu w mieszkaniu wynajmowanym przez pozwaną (nad lokalem użytkowym). Z powodu prac remontowych w tym mieszkaniu, które nie zostały zakończone, pozwana wydatkowała 200 zł, oświadczając powodowi, ze potrąci to z czynszu.
Dowód: zeznaniaD. B.k. 70, zeznaniaS. S.k. 88, zeznaniaD. W.k. 86, zeznaniaN. O.k. 87, zeznania pozwanej k. 88
Przecieki spowodowały uszkodzenie części towaru oraz mebli, klientki skarżyły się, że lokal wygląda nieestetycznie, zdarzało się, że woda kapała im na głowę. Sklep otwarty był cały czas w tych samych godzinach.
Dowód: zeznaniaD. B.k. 70, zeznaniaD. W.k. 86, zeznaniaN. O.k. 87, zeznania pozwanej k. 88
(...) spółka akcyjnawP., pismem z dnia 19 marca 2013 r., poinformowała pozwaną, iż decyzją o zamknięciu szkody zakończyła proces likwidacji szkody, polegającej na zalaniu, odmową. W piśmie wskazano, że data szkody to 5.02.2013 r., jako przyczynę odmowy podano brak ustosunkowania się ubezpieczonego (powoda) do zdarzenia.
Dowód: pismo k. 30
W dniu 22 maja 2013 r. pozwana zawiadomiła powoda o wstrzymaniu opłaty za czynsz lokalu przyulicy (...)od dnia 1 czerwca 2013 r. z powodu nie usunięcia usterek w postaci zalanego lewego górnego rogu i środka sufitu lokalu. Wskazano też na brak współpracy powoda z ubezpieczycielem i wstrzymanie wypłaty odszkodowania.
Dowód: zawiadomienie k. 31
W dniu 24 lipca 2013 r. pozwana zawarła zK. K.umowę rezerwacyjną lokalu przyulicy (...), poprzez którą wynajmujący zobowiązał się, że nie będzie oferował lokalu do wynajęcia innym nabywcom w okresie do 1 listopada 2013 r. Podpisanie umowy miało nastąpić najpóźniej do 31 października 2013 r. Opłata rezerwacyjna (1000 zł) miała być zaliczona na poczet kaucji z przyszłej umowy najmu.
Dowód: umowa rezerwacyjna k. 32
Pismem z dnia 19 sierpnia 2013 r. pozwana wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego mieszczącego się wC.przyulicy (...)z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Dowód: wypowiedzenie k. 4
Pismem z dnia 24 października 2013 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 8 460 zł wraz z odsetkami w wysokości 190,39 zł. Następnie pismem z dnia 6 listopada 2013 r. pozwana został wezwana przez powoda do zapłaty kwoty 12 150 zł wraz z odsetkami w wysokości 225,92 zł. Ostatecznie pismem z dnia 13 stycznia 2014 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 11 270 zł wraz z odsetkami w wysokości 498,24 zł.
Dowód: korespondencja k. 7-11
Pismem z dnia 22 listopada 2013 r. pełnomocnik pozwanej, w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty z dnia 5 listopada 2013 r., zażądał od powoda obniżenia czynszu za okres 12 miesięcy o kwotę 1 000 zł brutto miesięcznie oraz oświadczył, iż potrąca z powstałej w wyniku obniżenia czynszu wierzytelności wobec powoda kwotę 19 000 zł brutto.
Dowód: oświadczenie k. 44, pełnomocnictwo k. 45
W dniu 27 listopada 2013 r. pozwana zawarła zK. K.umowę dzierżawy lokalu użytkowego przyulicy (...)z czynszem w wysokości 2 200 zł netto miesięcznie , płatne z góry do 15 dnia każdego miesiąca. Pozwana dostosowała lokal na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, poniosła koszt projektu – 1000 zł netto kosz podłączenia internetu312,43 zł netto, koszt reklamy 500 zł netto, koszt nowych pieczątek 37,40 zł netto, koszt materiałów budowlanych – 23,24 zł, 470,33 zł i 150,99 zł netto.
Dowód: umowa dzierżawy k. 42-43, faktury z potwierdzeniem zapłaty k. 34-41
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo jest uzasadnione.
Powód dochodził w niniejszej sprawie opłat wynikających z umowy najmu. Zgodnie zart. 659 § 1 k.c.przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.Art. 669 § 1 k.c.stanowi, że najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Źródłem zobowiązań dochodzonych pozwem były 2 umowy najmu – jedna dotycząca lokalu użytkowego, druga – mieszkalnego. Obie te umowy zostały przez powoda przedstawione, pozwana nie kwestionowała ich zawarcia, czynsz ujęty w wystawionych przez powoda fakturach odpowiada co do wysokości treści zawartych umów.
Pozwana, żądając oddalenia powództwa, powołała się na żądanie obniżenia czynszu w związku z wadą lokalu oraz potrącenie powstałej w związku z obniżeniem czynszu nadpłaty z roszczeniami powoda.
Zgodnie zart. 498 k.c.gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 k.c.)
Zarzut potrącenia okazał się nieskuteczny. W piśmie z dnia 22 listopada 2013 r. pełnomocnik pozwanej złożył oświadczenie o potrąceniu, z powstałej w wyniku obniżenia czynszu wierzytelności wobec powoda kwoty 19 000 zł brutto. Zgodnie zart. 664.§ 1 k.c.jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2).
Obowiązek przedstawienia dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach, a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). W niniejszej sprawie pozwana winna wykazać, że przedmiot najmu posiadał wady, ale także w jakim stopniu została ograniczoną przydatność rzeczy do umówionego użytku. W ocenie Sądu dowody takie nie zostały skutecznie przeprowadzone. W pierwszej kolejności wątpliwości budzi podawany przez pozwaną oraz jej partnera czas trwania wad oraz niespójności w oświadczeniach pozwanej. W piśmie z 22.11.2013 r. pozwana wskazała, że żąda obniżenia czynszu za czas trwania wad po 1000 zł za miesiąc, przy czym w pierwszym punkcie okres trwania wad określono na 12 miesięcy, by w drugim punkcie wierzytelność z tego tytułu (nadpłatę) określić na 19.000 zł, nie wyjaśniając w żaden sposób różnicy. Zeznająca na pierwszej rozprawieD. B., nie będąca obecnie pracownicą pozwanej, a więc z pewnością obiektywna, wskazała, iż zalanie po raz pierwszy miało miejsce wiosną 2013 r. Koreluje to z podaną w piśmieC.datą szkody (luty 2013 r.), natomiast pozwana i jej partner w swoich zeznaniach wskazywali, że zalania zaczęły się jeszcze w 2012 r. Zeznania te, wobec wskazanych sprzeczności, uznać należy za niewiarygodne. Wobec tego, że sam powód potwierdził ostateczne usunięcie usterki w ostatnim miesiącu wynajmu (listopad 2013 r.), za wykazany w sprawie czas istnienia usterki należy uznać okres od lutego 2013 r. do listopada 2013 r., a więc 10 miesięcy. Nie został jednak w żaden sposób wykazany stopień ograniczenia przydatności lokalu do umówionego użytku, a wobec tego także stopień, o jaki czynsz winien zostać obniżony. Pozwana wprawdzie zgłosiła dowód z opinii biegłego w tym zakresie, jednak wniosek ten w świetleart. 503 § 1 k.p.c.jest spóźniony. Przepis ten stanowi, że w sprzeciwie pozwany powinien (…) przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy, oraz okoliczności faktyczne i dowody. Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w sprzeciwie bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności. Pozwana o treści tego przepisu była pouczona przy doręczaniu sprzeciwu, uprawdopodobnienie okoliczności usprawiedliwiających spóźnione powołanie dowodu z opinii biegłego nie zostało skutecznie przeprowadzone. Ponadto materiał dowodowy sprawy, jeśli idzie o zakres zalań i ich skutki, jest bardzo skąpy, wątpliwe, by biegły na jego podstawie mógł oszacować stopień obniżenia przydatności lokalu. Świadkowie opisywali, że ciekło w rogu lokalu i że woda po suficie lała się także na środku, ale stan lokalu nie został utrwalony na żadnych zdjęciach, podobnie jak skutki przecieków, a zeznania rozmaicie określały skutki zalań ( i takD. B.wskazała wyłącznie na zacieki, zaś pozwana – na odpadanie regipsu kawałkami). Wobec tego uznać należało, że pozwana nie wykazała stopnia obniżenia przydatności lokalu na skutek istnienia wad, co za tym idzie, nie jest wykazana wysokość wierzytelności zgłoszonej do potrącenia.
Pozwana wskazywała również na szkody, które poniosła w związku z koniecznością przeniesienia działalności do innego lokalu. W tym wypadku kwoty zostały udokumentowane fakturami oraz zeznaniami pozwanej, jednakże ani pismo, kierowane do powoda przed procesem, ani też sprzeciw, nie zawiera oświadczenia o woli potrącenia także tej wierzytelności (oświadczenia takiego nie złożono nawet w sposób dorozumiany). Wobec tego roszczenia pozwanej związane z nienależytym wykonaniem umowy przez powoda (art. 471 k.c.) nie mogły wpłynąć na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Ta sama sytuacja dotyczy kwoty 200 zł, mającej stanowić koszt podłączenia kabiny prysznicowej po niedokończonych pracach remontowych powoda.
Z powyższych względów powództwo uwzględniano w całości, o odsetkach orzekając zgodnie zart. 481 k.c.i treścią wystawionych przez powoda faktur.
O kosztach orzeczono zgodnie zart. 98 k.p.c.Poniesione przez powoda koszty to 564 złotych – opłata od pozwu.

ZARZĄDZENIE

1
(...)

2
(...)

3
(...)

4
(...)