Sąd Rejonowy w Głubczycach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 248/16
Data wyroku: 2016-11-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Daria Dusanowska

Sygn. akt I C 248/16 upr.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 listopada 2016 roku
Sąd Rejonowy w Głubczycach, I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Daria Dusanowska
Protokolant: sekretarz sądowy Barbara Kaźmierczak
po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2016 roku, 15 listopada 2016 roku wG.
na rozprawie
sprawy z powództwaSpółdzielni (...)wG.
przeciwkoWspólnocie MieszkaniowejD.9-9a
o zapłatę

I
zasądza od pozwanej Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9a na rzecz powodaSpółdzielni (...)wG.kwotę 8.276,52 zł (osiem tysięcy dwieście siedemdziesiąt sześć złotych 52/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

- od kwoty 1.758,39 zł od dnia 22 marca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 800,92 zł od dnia 14 maja 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 23 lipca 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 września 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.735,17 zł od dnia 22 października 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 330,00 zł od dnia 15 listopada 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 listopada 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 15 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 25 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 22 lutego 2014 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 1.730,12 zł od dnia 15 marca 2014 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 17 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty,
- od kwoty 174,72 zł od dnia 30 maja 2014 r. do dnia zapłaty,

II
zasadza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.717,00 zł (dwa tysiące siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.400,00 zł (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 248/16 upr.

UZASADNIENIE
Pozwem złożonym do tutejszego Sądu w dniu 22 marca 2016 r.Spółdzielnia (...)wG.wniosła o zasądzenie od Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9a, na swoją rzecz kwoty 8.276,52 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot i dat wskazanych w treści pozwu oraz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu powód podniósł, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami, w ramach której w dniu 6 maja 2010 r. zawarł umowę ze Wspólnotą MieszkaniowąD.9-9a i którą zarządzał do końca kwietnia 2014 r. Wskazywał, że z tytułu zarządzanie należało się mu ustalone w umowie wynagrodzenie, wysokości którego pozwani nie negowali wcześniej, regulując należności z tego tytułu. Nadto zaznaczono, że Spółdzielnia poniosła koszty z tytułu odprowadzania ścieków, a także koszty ubezpieczenia nieruchomości wspólnoty i obowiązkowego przeglądu budowlanego. Pomimo, iż faktury za te czynności i usługi zostały dostarczone wspólnocie, co potwierdza podpis jednej ze współwłaścicielek lokalu -G. W., należności nie zostały zapłacone.
Referendarz sądowy Sądu Rejonowego wG.w sprawie sygn. akt I Nc(...)w dniu 5 kwietnia 2016 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględnił żądanie pozwu w całości.
Od powyższego nakazu zapłaty sprzeciw złożyła strona pozwana /karta 104-106 akt/, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania na swoją rzecz.
W uzasadnieniu podniesiono, iż w czasie, gdySpółdzielnia (...)wG.sprawowała zarząd nieruchomością wspólną położoną w miejscowościD.9-9a, całkowicie dysponowała ona wszelkimi środkami finansowymi pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, która nie miała żadnego wpływu na wydatkowanie swoich środków finansowych, jak również na ich księgowanie. Zarzucono, że powód m.in. nie wywiązał się z zapisów umowy, w tym nie założył konta bankowego dla pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, nie przekazywał w okresie obowiązywania umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną żadnych rozliczeń zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, nieterminowo sporządzał roczne sprawozdania i zebrania. Strona pozwana podnosiła także, że po zakończeniu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez powoda, przygotował on protokół z przekazania dokumentów nieruchomości zlokalizowanej wD.9-9a - Zobowiązania Wspólnoty Mieszkaniowej wobec kontrahentów (wykaz nie zapłaconych faktur), który to dokument zawierał niezapłacone faktury wobec kontrahentów, jednak w wykazie tym nie było ani kwoty żądanej w pozwie 8 276,52 zł, ani kwoty 17 996,42 zł, o której mowa w wezwaniu do zapłaty z dnia 7 grudnia(...)., co może świadczyć, iż należności te mogły już został zapłacone.
W odpowiedzi na wniesiony sprzeciw /karta 123-125 akt/, strona powodowa podtrzymała dotychczasowe stanowisko podnosząc, iż powód nie mógł potrącić należnych mu środków z rachunku Wspólnoty, bowiem ta wskutek notorycznego zalegania właścicieli z obciążającymi ich opłatami, nie dysponowała środkami na zapłatę dostawcom mediów, wobec czego to powód pokrywał zobowiązania dotyczące eksploatacji mediów. Przyznał, że istotnie dla powoda nie został założony rachunek bankowy, a jedynie subkonto, co wynikało jednak z oszczędności, bowiem subkonto było o wiele tańsze aniżeli utrzymywanie samodzielnego rachunku. Jednocześnie podkreślono, że zarząd Wspólnoty nigdy nie zgłaszał żadnych pretensji do sposobu zarządzania, czego dowodem było udzielanie zarządcy skwitowania uchwałami członków Wspólnoty, a nadto powód sporządzał sprawozdania finansowe, w konsekwencji czego pozwana Wspólnota i jej członkowie mieli informację o stanie finansów Wspólnoty.
Na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2016 r. strony podtrzymały swoje stanowiska, strona pozwana podniosła przy tym zarzut przedawnienia roszczenia.
Strona pozwana w piśmie procesowym z dnia 09 listopada 2016 r. wskazywała, iż dochodzone w niniejszym postępowaniu roszczenie jest w jego ocenie nie tylko niezasadnym, ale również w przeważającej mierze przedawnionym, stojąc na stanowisku, iż w przedmiotowej sprawie, skuteczne dochodzenie roszczeń możliwe jest w terminach przewidzianych wart. 751 k.c., który wprowadza krótszy, bo dwuletni okres przedawnienia. Nadto wskazywała, że dochodzone przez pozwanego wynagrodzenie z tytułu zarządzania nieruchomością wspólnoty jest nienależne albowiem powód nie wywiązał się z obowiązku należytego zarządzania nieruchomością pozwanego, narażając go na szkodę.
W odpowiedzi strona powodowa podniosła, że przepisart. 751 k.c.nie ma zastosowania do umowy o zarządzanie nieruchomością, która posiada odrębną regulację zawartą wRozdziale 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza że roszczenie przedawnia się w terminie trzyletnim. Podkreślała także, że wszelkie czynności i usługi świadczone pozwanej wspólnocie wykonywane były w ramach i na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i wbrew twierdzeniom pozwanej, powód wykonywał czynności zarządzania nieruchomością w sposób należyty.
Na rozprawie w dniu 15 listopada 2016 r. strony podtrzymywały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Spółdzielnia (...)wG., która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami, w dniu 6 maja 2010 r. wG.zawarła ze Wspólnotą MieszkaniowąD.9-9a umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, która składa się zdziałki nr (...)położonej wD.stanowiącej współwłasność udziałową oraz z budynku wielorodzinnego, dla których prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w(...)IV Wydział Ksiąg Wieczystychksięga wieczystą Kw nr (...).
dowód: umowa o zarządzenie nieruchomością z dnia 06.05.2000 t. – karta 10-12 akt,
zeznaniaD. K.– karta 188 akt (min. 00:30 nagrania),
Zgodnie z § 2 tej umowy pozwana Wspólnota zleciła powodowi jako zarządcy wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością wspólną, które obejmowały między innymi: prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisyprawa budowlanego, przeprowadzanie za pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogamiprawa budowlanego, zawieranie umów i nadzór nad realizacją zawartych umów w zakresie dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odprowadzenia ścieków i wywozu śmieci dotyczących części nieruchomości wspólnej oraz wynajmu pomieszczeń, urządzeń i elewacji stanowiących część nieruchomości wspólnej, zapewnienie usług kominiarskich oraz innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, czy też ubezpieczenie budynków mieszkalnych położonych na nieruchomości wspólnej. W § 4 określono, że właściciele lokali Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9a zobowiązani są do ponoszenia opłat w formie zaliczek na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną w skład których w szczególności wchodzą wydatki na remonty ujęte w planie gospodarczym, wydatki na bieżące remonty, konserwację, usuwanie awarii i ich skutków urządzeń technicznych w części dotyczącej nieruchomości wspólnych, opłaty za dostawę energii elektrycznej, co., wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości - w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wydatki na ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali, wynagrodzenie zarządcy oraz koszty finansowe rachunku bankowego (opłaty i prowizje). Zaliczki te właściciele lokali zobowiązani byli uiszczać z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Powód, stosownie do § 5 był przy tym upoważniony do rozliczania i ustalania zaliczkowych opłat oraz świadczenia obejmujące dostawy usług do poszczególnych lokali, takich jak wywóz śmieci, dostawa zimnej wody i odprowadzenie ścieków oraz dostawa centralnego ogrzewania. Ustalono także, że rozliczenie opłat za dostawę wody i odprowadzenie ścieków wymienionych w § 5 lit. b następowało będzie w półrocznych okresach chyba, że zaistnieją uzasadnione przesłanki (np: zmiana ceny opłaty) konieczności dokonania rozliczenia w innym terminie.
Z tytułu wykonywanego zarządzania zarządcy należało się zaś miesięczne wynagrodzenie, ustalone na 0,40 zł za m2powierzchni zarządzanej (§ 9 i § 4 ust. 2 lit c), która stanowiła 436,80 m2, co wynosiło 174,72 zł miesięcznie. Wynagrodzenie miało być płatne przelewem na konto powoda na podstawie wystawionego przez niego rachunku, w terminie 14 dni od daty wystawienia rachunku.
dowód: umowa o zarządzenie nieruchomością z dnia 06.05.2000 r. – karta 10-12 akt,
Powód z tytułu zarządzania pozwaną wspólnotą za okres od stycznia 2013 r. do kwietnia 2014 r. wystawił faktury VAT:
- nr(...)za miesiąc styczeń 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.03.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc luty 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.03.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc luty 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.03.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc marzec 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.04.2013 r.,
- nr(...)z dnia 30.04.2013 r. z terminem zapłaty w ciągu 14 dni,
- nr(...)za miesiąc maj 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.06.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc czerwiec 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 22.07.2013 r,
- nr(...)za miesiąc lipiec 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.08.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc sierpień 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.09.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc wrzesień 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.10.2013 r,
- nr(...)za miesiąc październik 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 21.11.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc listopad 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 14.12.2013 r.,
- nr(...)za miesiąc grudzień 2013 r., z terminem zapłaty do dnia 24.01.2014 r,
- nr(...)za miesiąc styczeń 2014 r., z terminem zapłaty do dnia 21.02.2014 r.,
- nr(...)za miesiąc luty 2014 r., z terminem zapłaty do dnia 14.03.2014 r.,
- nr(...)za miesiąc marzec 2014 r., z terminem zapłaty do dnia 16.04.2014 r.,
- nr(...)za miesiąc kwiecień 2014 r., z terminem zapłaty do dnia 29.05.2014 r,
dowód: faktury VAT – karta 13-28 akt,
Oprócz tego, w ramach administrowania przez powoda nieruchomością pozwanej wspólnoty, zgodnie z zapisami umowy, Spółdzielnia, za pośrednictwem której mieszkańcy pozwanej wspólnoty mieli ponosić wydatki związane z utrzymaniem ich lokali, w tym odprowadzaniem ścieków, obciążała Wspólnotę z tytułu odprowadzania powstałych w jej budynku ścieków. Wysokość należności za odprowadzanie ścieków była obliczana przy tym na podstawie zużycia wody w budynku Wspólnoty i stawki przyjętej na bazie aktualnych taryf za odprowadzanie ścieków na terenie GminyB..
Z tego tytułu w okresie od stycznia 2013 r. do kwietnia 2014 r.Spółdzielnia (...)wG.wystawiła faktury VAT:
- nr(...)z terminem płatności do dnia 21 marca 2013 r. na kwotę 1.408,05 zł brutto,
- nr(...)z dnia 30.04.2013 r. z terminem zapłaty w ciągu 14 dni, na kwotę 626,20 zł brutto,
- nr(...)za sierpień 2013 r. z terminem zapłaty do 21.10.2013 r., na kwotę 1.560,45 zł brutto,
- nr(...)z terminem płatności do dnia 14 .03.2014 r., na kwotę 1.555,40 zł brutto,
dowód: faktury VAT – karta 61-64 akt,
zeznaniaD. K.– karta 188 akt, (min. 00:40:11 nagrania),
Spółdzielnia w ramach zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, miała także zapewnić Wspólnocie wykonywanie obowiązkowych przeglądów (§2 ust. 3), a także ubezpieczenie nieruchomości (§2 ust. 7).
W związku z powyższym,Spółdzielnia (...)wG.w dniu 14 czerwca 2013 r. zawarła zZ. N.umowę o dzieło na wykonanie rocznych przeglądów obiektów budowlanych, budynków administrowanych przez(...)(...).
Za wykonaną umowę o dzieło został wystawiony przezZ. N.rachunek, który obejmował między innymi kwotę 130,00 zł za dokonanie przeglądu budowlanego w miejscowościD.9-9a, który został zapłacony przez powodową spółdzielnię.
Powódka poniosła także koszty ubezpieczenia nieruchomości pozwanej wspólnoty, opłacając 5 marca 2013 r.polisę (...)na kwotę 200,00 zł
W związku z powyższym powódka 31.10.2013 r. wystawiła do pozwanej wspólnotynotę księgową nr (...), obciążając ją kosztami przeglądu budowlanego i ubezpieczenia nieruchomości na łączną kwotę 303,00 złotych, którą należało przekazać na konto Spółdzielni w terminie 14 dni.
dowód: umowa o zarządzenie nieruchomością z dnia 06.05.2000 r. – karta 10-12 akt,
nota księgowa nr (...)– karta 78 akt,
umowa o dzieło wraz z rachunkiem – karta 79 akt,
rozliczenie przeglądów budowlanych – karta 80-83 akt,
wyciąg z rachunku – karta 84 akt,
zeznaniaD. K.– karta 188 akt, (min. 00:40:11 nagrania),
W przeszłości pozwana Wspólnota MieszkaniowaD.9-9A regulowała należności z tytułu zarządzania, dokonywała zapłaty za faktury wystawione przez Spółdzielnię z tytułu odprowadzania powstałych w jej budynku ścieków.
dowód: faktury VAT – karta 29, 36, 49, 65, 75 akt,
wyciągi z rachunku – karta 30-35, 37-48, 50-60, 66-74, 76-77 akt,
Dla Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9A było utworzone subkonto na rachunku powoda. Właściciele lokali pozwanej wspólnoty zalegali przy tym z zapłatą za obciążające ich opłaty, co spowodowało, iż wspólnota nie dysponowała środkami na zapłatę dostawcom mediów, pokrycie kosztów zarządzania czy też kosztów przeglądu budowlanego i ubezpieczenia nieruchomości, w związku z czym to powód pokrył zobowiązania dotyczące eksploatacji mediów, koszty przeglądu budowlanego i ubezpieczenia nieruchomości pozwanej wspólnoty.
Powyższe faktury VAT z tytułu zarządzania pozwaną wspólnotą za okres od stycznia 2013 r. do kwietnia 2014 r., za odprowadzanie ścieków na terenie GminyB., któreSpółdzielnia (...)wG.wystawiła w okresie od stycznia 2013 r. do kwietnia 2014 r., jak równieżnota księgowa nr (...), zostały dostarczone Wspólnocie MieszkaniowejD.9-9A. Odebrała je uprawniona do odbioru fakturG. W., potwierdzając to podpisem na kopiach tychże dokumentów. Przedmiotowe należności nie zostały zapłacone.
dowód: zeznaniaD. K.– karta 188 akt, (min. 00:30:07 nagrania),
historia rachunku bankowego - karta 149-163 akt,
faktury VAT – karta 13-28 i 61-64 akt,
nota księgowa nr (...)– karta 78 akt,
Spółdzielnia (...)wG.organizowała zebrania właścicieli nieruchomości członków Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9A, na których między innymi omawiano sytuację nieruchomości w związku z zadłużeniem współwłaścicieli. Powód sporządzał także sprawozdania finansowe informując członków wspólnoty o stanie finansów wspólnoty, a pozwana wspólnota mieszkaniowa przyjmowała przedłożone sprawozdania finansowe oraz udzielała powodowi absolutorium uchwałami członków Wspólnoty.
dowód: zeznaniaD. K.– karta 188 akt, (min. 00:30:07 nagrania),
emisja sald - karta 114 akt,
sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej - karta 115 akt,
sprawozdania wspólnoty mieszkaniowe – karta 128-130
uchwały wspólnoty - karta 131-134 akt
protokół nr (...)- karta 133 akt,
Brak środków finansowych pozwanej wspólnoty, spowodował, iż GminaB.–(...) Zakład (...)wB.wystąpił przeciwko pozwanej z uwagi na nieregulowanie opłat za wodę i nakazem zapłaty z dnia 12 marca 2014 r. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego wG.w sprawie VI Nc(...)zasądził od pozwanego na rzecz GminyB.-(...) Zakładu (...)wB.kwotę 2.521,17 zł wraz z odsetkami oraz kosztami procesu, a następnie na podstawie powyższego nakazu zapłaty zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, złożył wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego w wyniku którego między innymi zajęty został rachunek bankowy Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9A.
dowód: zeznania świadkaS. H.– karta 187-188 akt, (min. 00:14:58 nagrania),
zawiadomienie o zajęciu rachunku bankowego karta 178 akt,
zawiadomienie o wszczęciu egzekucji - karta 179 akt,
odpis nakazu - karta 180 akt,
odpis postanowienia - karta 181 akt,
Powód zarządzał Wspólnotą MieszkaniowąD.9-9A do końca kwietnia 2014 r. Po zakończeniu współpracy, protokołem z dnia 22 maja 2014 r. przekazał przedstawicielom pozwanej wspólnoty dokumenty szczegółowo wymienione w protokole z przekazania dokumentacji technicznej nieruchomości zlokalizowanej wD.9-9a, a protokołem z dnia 6 czerwca 2014 r. oryginały faktur wymienione w protokole z przekazania dokumentów nieruchomości zlokalizowanej wD.9-9a Zobowiązania Wspólnoty - Mieszkaniowej wobec kontrahentów /wykaz niezapłaconych faktur/. Był to wykaz niezapłaconych faktur na rzecz podmiotów zewnętrznych, takich jak(...), Z.B.G.K wB.,(...),Z..I..M. K., czy teżUsługi (...).
Następnie Wspólnota MieszkaniowaD.9-9A w dniu 1 lipca 2014 r. podpisała umowę o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zM. W.–(...), która przejęła dokumenty przekazane przez zarząd spółdzielni.
dowód: protokół z przekazania dokumentów - karta 89-91 akt
protokół z przekazania dokumentacji technicznej - karta 110-111 akt
zeznania świadkaS. H.– karta 187-188 akt, (min. 00:14:58 nagrania),
Pismem z dnia 7 grudnia 2015 r., doręczonym w dniu 9 grudnia 2015 r. Spółdzielnia wezwała pozwaną do zapłaty powstałego zadłużenia.
dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru – karta 85-87 akt,
Pismem z dnia 29 grudnia 2015 r., w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty zarzucono że wezwanie do zapłaty jest bezzasadne, albowiem należności objętych fakturami wymienionymi w wezwaniu do zapłaty nie było w przekazanym wykazie niezaspokojonych należności.
dowód: pismo Zarządcy(...)karta 81 akt,

Sąd zważył co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, których prawdziwości i wiarygodności nie kwestionowała żadna ze stron, a również w ocenie Sądu nie budziły wątpliwości. Sąd dał także wiarę zeznaniom świadkaS. H.na okoliczność dokumentów przekazanych przez Spółdzielnie, stanu konta wspólnoty w dacie zmiany zarządcy, istniejącego zadłużenia oraz zeznaniom słuchanego w charakterze powoda Prezesa Zarządu Spółdzielni Eksploatacyjno – MieszkaniowejKOMBINATwG., które były logiczne, spójne i znajdowały potwierdzenie w dowodach z dokumentów.
W niniejszej sprawie bezspornym jest, iż strony łączyła umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, zawarta dnia 6 maja 2010 r. wG., jak również to, iż powód prowadził działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami. Także sam fakt dostarczania mediów, wykonania przeglądu budowlanego i ubezpieczenia nieruchomości pozwanej, jak i wysokość należnego powodowi miesięcznego wynagrodzenia w zamian za zarządzanie czy też prawidłowość naliczenia opłat dochodzonych niniejszym pozwem, nie były w sprawie kwestionowane przez stronę pozwaną.
Spór natomiast w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii przedawnienie roszczenia, zaspokojenia należności dochodzonej pozwem, a także zasadności żądania w świetle prawidłowości wykonywania zobowiązania przez powoda.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu przedawnienia jako najdalej idącego stwierdzić należy, iż nie zasługuje on na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 117 k.c.z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.
W myśl przepisuart. 118 k.c.jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.
Z kolei zgodnie zart. 750 k.c.do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.
Z upływem lat dwóch przedawniają się roszczenia o wynagrodzenie za spełnione czynności i o zwrot poniesionych wydatków przysługujące osobom, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się czynnościami danego rodzaju; to samo dotyczy roszczeń z tytułu zaliczek udzielonych tym osobom (art. 751 pkt 1 k.c.).
Zdaniem Sądu, wbrew stanowisku pozwanego, w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania szczególny przepisart. 751 k.c.wprowadzający dwuletni termin przedawnienia. Wykładaniaart. 750 k.c., który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o zleceniu, w tym także w zakresie terminu przedawnienia, nie pozostawia wątpliwości, iż znajduje on zastosowanie tylko do umów o świadczenie usług polegających na dokonywaniu czynności faktycznych, które nie są uregulowane innymi przepisami (W. Czachórski, Zobowiązania, 1999, s. 433; K. Kołakowski (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2011, s. 554; L. Ogiegło (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 656; A. Szpunar (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 405). Oznacza to, że przepis ten nie dotyczy umów o świadczenie usług, które podpadają pod przepisy dotyczące którejkolwiek umowy nazwanej, uregulowanej wkodeksie cywilnymbądź w innych aktach prawnych.
W doktrynie wskazuje się na następujące kryteria uznania umowy za nazwaną: objęcie przepisami prawa postanowień przedmiotowo istotnych umowy (essentialia negotii), nadanie umowie nazwy przez przepisy, zamieszczenie regulacji jej dotyczącej w zespole przepisów stosowanych do danej umowy, wyodrębnionym w systematyce danego aktu prawnego (zob. w szczególności A. Brzozowski (w:) System prawa prywatnego, t. 5, Prawo zobowiązań – część ogólna, pod red. E. Łętowskiej, Warszawa 2006, s. 407; W. Czachórski, Zobowiązania, 2009, s. 133–135; W.J. Katner (w:) System prawa prywatnego, t. 9, s. 6; tenże, Pojęcie umowy nienazwanej, SPP 2009, nr 1, s. 2 i n.).
Umowa o zarządzanie nieruchomością uregulowana w jest wRozdziale 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 184 w/w ustawy, w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia pomiędzy stronami umowy, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami będą wykonywane przez zarządców nieruchomości. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.
Z kolei przepis art. 185 ustawy stanowi, iż zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1)zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2)zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3)zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisówPrawa energetycznego;
4)bieżące administrowanie nieruchomością;
5)utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6)uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.
1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
1c.W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisachprawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa wust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.
2. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Mając zatem na względzie, iż umowa o zarządzanie nieruchomością została odrębnie uregulowana wustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca nadał jej nazwę, wprowadził formę jej zawarcia wraz z rygorem jego niezachowania, określił elementy, które umowa powinna zawierać, podmiot mogący wykonywać umowę oraz szczególne zasady i warunki na jakich działa zarządca, uznać należy, że umowa o zarządzanie nieruchomością jest umową nazwaną, wobec czego podlega ona ogólnym terminom przedawnienia wynikającym zart. 118 k.c.
W konsekwencji powyższego, uwzględniając, iż roszczenieSpółdzielni (...)wG.związane jest z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, Sąd przyjął trzyletni termin przedawnienia wynikających z umowy z dnia 06 maja 2010 r. roszczeń objętych pozwem. Skoro „najstarsze” wierzytelności składające się na dochodzoną kwotę, a wynikające zfaktur nr (...), stały się wymagalne z dniem 22 marca 2013 r., zaś powództwo w niniejszej sprawie wytoczone zostało w dniu 22 marca 2016 r., to tym samym zgłoszony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia uznać należy za chybiony.
Przechodząc do merytorycznej oceny zgłoszonego żądania, zdaniem Sądu zebrany w sprawie materiał dowodowy potwierdził jego zasadność. Powód przedstawił bowiem szereg dokumentów, w tym umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, faktury i notę księgową, wyciągi z rachunku, w tym wyciągi z subkonta Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9a utworzonego na rachunku powoda, pozwalających na poczynienie wiarygodnych ustaleń faktycznych zarówno w zakresie zasadności zgłoszonego żądania, jak i jego wysokości.
Za nieudowodniony Sąd uznał natomiast zarzut zaspokojenie dochodzonych pozwem wierzytelności. W sprawach cywilnych rzeczą Sądu nie jest zarządzanie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też Sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzania z urzędu dowód zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która wywodzi z faktów skutki prawne (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. I CKU 45/96). W ocenie Sądu, pozwany nie uczynił zadość przedmiotowemu zobowiązaniu. W szczególności, wbrew twierdzeniom pozwanego, o zapłacie należności nie świadczy fakt nieobjęcia ich wykazem niezaspokojonych należności. Powód wiarygodnie wyjaśnił, iż zestawienie obejmowało wyłącznie należności na rzecz podmiotów zewnętrznych, z wyłączeniem samego zarządcy. Jednocześnie zważyć należy, iż dochodzone należności objęte zostały fakturami i notą księgową, które to dokumenty zostały przedstawione i pokwitowane przez Wspólnotę Mieszkaniową. Co więcej, brak jest jakiegokolwiek potwierdzenia dokonania zapłaty przedmiotowych należności, zaś z uwagi na brak środków na subkoncie wspólnoty samodzielne dokonanie potrącenia tychże należności przez powoda nie było możliwe.
Na uwzględnienie w ocenie Sądu nie zasługiwał także zarzut nienależytego wykonania umowy. W tym miejscu podkreślania wymaga, co było już przedmiotem szczegółowej analizy, iż strony łączyła umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniuustawy o gospodarce nieruchomościami, nie zaś umowa zlecenia, wobec czego powoływany przez pozwanego przepisart. 744 k.c.w sprawie nie znajdował zastosowania. Zresztą kwestia wypłaty wynagrodzenia zarządcy została wprost uregulowana przez strony w zawartej umowie o zarzadzanie nieruchomością wspólną z dnia 06 maja 2010 r., gdzie w § 9 zastrzeżono miesięczne wynagrodzenie płatne w terminie 14 dni od dnia wystawienia rachunku. Ponadto z całokształtu zebranego materiału dowodowego nie wynika, aby doszło do naruszenia wynikających z umowy obowiązków powoda, a tym samym do nienależytego wykonania zobowiązania. Przed wytoczeniem powództwa pozwany nie kwestionował sposobu wykonania umowy przezSpółdzielnię (...)wG., a wręcz przeciwnie regulując w przeszłości zobowiązania na podstawie wystawianych przez powoda faktur potwierdzał prawidłowość ich wykonywania. Przedłożone dokumenty oraz zeznaniaD. K.wskazują przy tym, że powód organizował zebrania właścicieli nieruchomości członków Wspólnoty MieszkaniowejD.9-9A, na których między innymi omawiano sytuację nieruchomości w związku z zadłużeniem współwłaścicieli, sporządzał także sprawozdania finansowe informując członków wspólnoty o stanie finansów wspólnoty, a pozwany przyjmował przedłożone sprawozdania finansowe oraz udzielał powodowi absolutorium uchwałami członków Wspólnoty. Powód niewątpliwie także prowadził księgowość pozwanej wspólnoty, czego dowodzi fakt przekazania stosownej dokumentacji po rozwiązaniu umowy o zarządzanie.
Niezależnie od powyższych ustaleń, dodatkowo wskazać trzeba, iżkodeks cywilnyjedynie w kilku przypadkach daje stronie możliwość wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego (art. 488 § 2 k.c.,art. 490 § 1 k.c.,art. 463 k.c.,art. 465 § 3 k.c.). Zgodnie zaś zart. 471 k.c.dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W niniejszej sprawie pozwany nie zgłosił powództwa wzajemnego, nie podniósł również zarzutu potrącenia ewentualnych wierzytelności przysługujących mu wobec powoda z tytułu nienależytego wykonania umowy. Co więcej, pomimo podniesionego zarzuty w tym zakresie, pozwany nie wykazał w żaden sposób szkody którą miałaby wyrządzić muSpółdzielnia (...)wG.poprzez nienależyte wykonanie umowy o zarządzanie ani też nie wykazał jej ewentualnej wysokości.
Reasumując poczynione rozważania, uwzględniając żądanie pozwu, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.276,52 zł.
Orzeczenie w przedmiocie odsetek uzasadnia przepisart. 481 k.c.
Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania uzasadnia brzmienieart. 98 k.p.c., bowiem poniesione przez powoda koszty opłaty sądowej w kwocie 300,00 zł, koszty uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17,00 zł, a także wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda, będącego radcą prawnym w kwocie 2.400,00 zł, to jest według stawki minimalnej, zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, należy uznać za koszty niezbędne do celowego dochodzenia przez niego praw.
Mając na względzie powołane okoliczności, na podstawie wskazanych przepisów, orzeczono jak w sentencji wyroku.