Sąd Rejonowy w Gdyni
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 241/15
Data wyroku: 2016-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Adrianna Gołuńska-Łupina
Słowa kluczowe: Koszty zarządu
Podstawa prawna: art. 15 ust.1 ustawy o właśności lokali

Sygn. akt I C 241/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2016r.
Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny
w składzie
Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina
Protokolant:  st. sek. sąd.I. G.
po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2016 r. w Gdyni
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej wG.przyulicy (...)
przeciwkoA. R.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej wG.przyulicy (...)na rzecz pozwanegoA. R.kwotę 617 zł. ( sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygn. akt I C 241/15

UZASADNIENIE
Powód Wspólnota Mieszkaniowa(...)położona wG.przyul. (...)domagał się zapłaty od pozwanegoA. R.kwoty 2.114,24 zł wraz z odsetkami ustawowymi szczegółowo określonymi w pozwie.
W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku powodowej Wspólnoty i zalega z zapłatą zaliczek na poczet kosztów administracji nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego za okres od października 2010r. do września 2014r. w wysokości dochodzonej pozwem. Powód wyjaśnił także, iż opłata za fundusz remontowy wynosi 0,50 zł/m2, zaś koszty administracji 12 zł miesięcznie, a od czerwca 2013r. – 16,40 zł.
(pozew k. 3 – 4)
Nakazem zapłaty z dnia 26 stycznia 2015r wydanym w sprawie I Nc 1771/14 w postępowaniu upominawczym Sąd Rejonowy w Gdyni orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
(nakaz zapłaty k. 25 - 26)
W sprzeciwie od powyższego nakazu zapłaty pozwany zaskarżył go w całości i wniósł o oddalenie powództwa wskazując, iż wspólnota obejmuje 24 lokali mieszkalnych oraz 1 przekształcony z pralni w mieszkanie stanowiący współwłasność wszystkich członków wspólnoty i który jest wynajmowany. Pozwany dodał przy tym, iż ustalił z uprzednim zarządem że jego część dochodu uzyskiwanego z wynajmu tego lokalu miała być przeznaczana na fundusz remontowy. Ponadto zaznaczył, iż brak jest uchwały wspólnoty o wyrażeniu zgody na najem tego lokalu jak też ustalenia kwoty za jaką ma on być wynajmowany. Pozwany zarzucił także, iż powód nie doręcza członkom wspólnoty protokołu z zebrań wspólnoty wraz z podjętymi uchwałami ani też projektów uchwał jakie mają być podejmowane na tych zebraniach. Z tych też względów zakwestionował ważność zebrania m.in. z dnia 5.04.2014r. Wskazał także, iż brak jest uchwały o wyborze na administratoraE. B., która zwołała powyższe zebranie. W związku z powyższym brak jest podstaw do obciążania go opłatami z tytułu zarządu nieruchomością wspólną. Pozwany dodał także, iż wszystkie znane mu opłaty uiszcza. Podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia za okres przed 11.12.2012r.
(sprzeciw k. 30 - 34)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PozwanyA. R.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)znajdującego się w budynku powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wG..
(okoliczności niesporne)
Powodowa Wspólnota obciążała pozwanego w okresie od października 2010r. do 30 września 2014r. funduszem remontowym w wysokości 0,50 zł/m2 oraz kosztami eksploatacyjnymi w wysokości 12 zł miesięcznie, zaś od 1 czerwca 2013r. - 16,40 zł miesięcznie.
(okoliczności niesporne)
Sąd zważył, co następuje:
Analizując zgromadzony w sprawie materiał dowodowy sąd uznał za wiarygodne dokumenty złożone przez strony do akt niniejszej sprawy, które nie budzą wątpliwości co do autentyczności i prawdziwości, a zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary. Ponadto sąd uznał za wiarygodne zeznania świadkaE. B.dotyczące sposobu rozliczeń należności pomiędzy stronami oraz ich wysokości, albowiem były one logiczne i rzeczowe, a nadto żadna ze stron ich nie kwestionowała.
Powód niniejszym pozwem dochodził zaległych opłat z tytułu funduszu remontowego i kosztów administrowania nieruchomością wspólną wraz z odsetkami za okres od października 2010r. do września 2014r. Pozwany natomiast konsekwentnie w całym procesie kwestionował powyższe żądanie powoda wskazując na nieprawidłowości przy zwołaniu zebrań wspólnoty oraz podejmowaniu uchwał zarzucając również, iż wszystkie opłaty ma uregulowane.
Sąd zważył, iż obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest obowiązkiem ustawowym i wynika z przepisówustawy o własności lokali. Zgodnie bowiem z przepisamiart. 13, art. 14 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, pozwany jest zobowiązany do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym m.in. stosownie do treści przepisu art. 14 w/w ustawy – kosztów dostawy wody ciepłej, utrzymania porządku i czystości, dostarczanej energii elektrycznej do części wspólnej nieruchomości, zarządu oraz zobowiązany jest do wpłaty zaliczek na fundusz remontowy i bieżącą konserwację wspólnej nieruchomości.
W ocenie sądu powództwo podlegało jednak oddaleniu, albowiem powód nie udowodnił, że dokonane przez niego naliczenie kosztów z tytułu funduszu remontowego oraz kosztów administrowania było prawidłowe i ma podstawę w skutecznie i ważnie podjętych uchwałach. Podkreślić należy, iż wobec zakwestionowania przez pozwanego ważności uchwał, a tym samym uprawnienia do obciążania nimi pozwanego, to na powodzie w myślart. 6 k.c.ciążył obowiązek wykazania tego faktu, skoro wywodził z niego skutki prawne. Powód jednak pomimo reprezentowania go przez profesjonalnego pełnomocnika nie sprostał temu obowiązkowi, mimo iż miał on w ocenie Sądu taką możliwość. Zaznaczyć bowiem należy, iż sąd wobec niekompletności dokumentacji załączonej do pozwu zobowiązał pełnomocnika powoda do przedłożenia oryginału uchwał wraz z listą obecności i listą osób głosujących, czego pełnomocnik powoda nie wykonał pomimo tego, iż od dnia zobowiązania tj. 21.01.2016r. do dnia rozprawy tj. 12.04.2016r. upłynął znaczny okres czasu. Zaznaczyć bowiem należy, iż do pozwu zostały załączone jedynie kopie protokołów zebrań z dnia 18.09.2010r. i 23.03.2013r. na których podejmowane były uchwały dotyczące wysokości powyższych kosztów oraz lista obecności poświadczone za zgodność z oryginałem przez występującego w sprawie pełnomocnika powoda. Zaznaczyć jednak należy, iż brak jest wskazania listy osób głosujących za daną uchwałą oraz wysokości ich udziałów, co uniemożliwia sądowi ocenę czy uchwały w tym przedmiocie zostały podjęte wymaganą większością. Ponadto powód nie przedłożył również sposobu zarachowania wpłat dokonanych przez pozwanego w spornym okresie, co budzi niejasności z uwagi, iż jak wynika z załączonej informacji z dnia 31.03.2014r. (k. 69) pewne kwoty zostały zarachowane na fundusz remontowy pozwanego. Powód zaś twierdził, iż pozwany w ogóle nie płaci przedmiotowych kosztów. W tym miejscu dodać jedynie należy, iż pozwany nie wykazał, aby istniało jakiekolwiek porozumienie czy uchwała zwalniająca go od konieczności ponoszenia kosztów funduszu remontowego z uwagi na dochód uzyskiwany przez powodową wspólnotę z wynajmowanego lokalu. Niewątpliwe jednak jak wskazała świadekE. B.dochód z tego tytułu doliczany jest do funduszu remontowego. W konsekwencji w ocenie sądu wobec braku uchwały wspólnoty o doliczaniu tych dochodów dodatkowo na poczet funduszu remontowego winny one być zwracane członkom bądź też jak żądał pozwany zaliczane na poczet funduszu remontowego. Z uwagi jednak, iż powód nie wykazał istnienia wysokości obowiązującej w spornym okresie stawki na fundusz remontowy ani też kwot uzyskiwanych z dochodu brak było podstaw i możliwości poczynienia stosownych obliczeń.
Mając na uwadze powyższe sąd zważył, iż wobec zakwestionowania ważności uchwał ustalających wysokość żądanych kosztów i nie przedłożenia ich przez powoda brak jest podstaw do uwzględnienia powództwa. Z tych też względów sąd w punkcie I wyroku na podstawieart. 6 k.c.w zw. zart. 15 ust. 1, art. 14 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokalioddalił powództwo.
Niezależnie od powyższego Sąd zważył, iż powództwo za okres od października 2010 do grudnia 2011r. podlegałoby i tak oddaleniu z uwagi na przedawnienie roszczenia w tym zakresie. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż roszczenia te przedawniają się z upływem 3 lat (art. 118 k.c.). Skoro zaś pozew został wniesiony w dniu 23.12.2014r. to należności wymagalne przed 23.12.2011r. uległy przedawnieniu.
O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II sentencji wyroku na podstawieart. 98 k.p.c.i obciążył powoda jako stronę przegrywającą niniejsze postepowanie kosztami procesu zasadzając od niego na rzecz pozwanego kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w oparciu o § 6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku o opłatach za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349).