Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1614/15
Data wyroku: 2016-03-07 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 694 k.c. w zw. z art. 664 § 2 k.c.

Sygn. akt III Ca 1614/15

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 11 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi I Wydział Cywilny w sprawie o sygnaturze akt I C 1401/13z powództwa Województwa(...)–Zarządu (...)przeciwko(...) Spółce Akcyjnejz siedzibą wŁ.o zapłatę:

1
oddalił powództwo;

2
o kosztach procesu orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.obciążając nimi w całości powoda, a szczegółowe ich wyliczenie pozostawił referendarzowi sądowemu.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd I instancji dokonał następujących ustaleń faktycznych i ocen prawnych:

Na podstawie umowy dzierżawy z dnia 16 sierpnia 1996 roku nieruchomość przyul. (...)wŁ.została oddana w dzierżawę(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwŁ.przez wydzierżawiającego Państwową(...)z siedzibą wŁ.. Umowa została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 grudnia 2020 roku. Następnie w dniu 11 maja 1999 roku sporządzono aneks do umowy dzierżawy, zawarty pomiędzy następcami prawnymi stron umowy, tj. Samorządową(...)wŁ.- jako wydzierżawiającym orazCentrum (...) Spółką Akcyjną- jako dzierżawcą. Następcą prawnym Państwowej(...)została Samorządowa(...). W związku z treściąrozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 28 grudnia 1998 roku zmieniającego rozporządzenie w sprawie określenia wykazu instytucji i jednostek organizacyjnych podległych lub podporządkowanych właściwym ministrom i centralnym organom administracji rządowej, wojewodom i innym terenowym organom administracji rządowej albo przez nich nadzorowanych, przekazywanych określonym jednostkom samorządu terytorialnego- użytkownikiem wieczystym działki gruntu położonej przyul. (...)wŁ.oraz właścicielem wzniesionego na tej działce, stanowiącego odrębną nieruchomość budynku, zostało Województwo(...).
Zgodnie z zawartą umową dzierżawy dzierżawca zobowiązany był do uiszczania czynszu oraz równowartości obciążeń finansowych związanych z posiadaniem prawa własności budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym położona jest nieruchomość będąca przedmiotem umowy – z tytułu podatku od nieruchomości i użytkowania wieczystego (§ 6 ust. 1 i 2 aneksu). Umowa dzierżawy przewidywała również, że dzierżawca będzie wykorzystywał dzierżawiony budynek na prowadzenie działalności kinowej oraz pomocniczej gospodarczej (bar kinowy, wypożyczalnia video) niekolidującej z funkcją kulturalną obiektu (§ 3 ust. 1 aneksu). W budynku przyul. (...)wŁ.zlokalizowanie było kino(...). Bezpośrednio z nieruchomością przyul. (...)wŁ.sąsiaduje nieruchomość przyul. (...)wŁ.. Przeprowadzona przez Wspólnotę Mieszkaniową(...)przyul. (...)wŁ.inwentaryzacja budynków przyul. (...)wŁ.wykazała, że trzy lokale dzierżawione przez(...) Spółkę Akcyjnąoznaczone jako: wyjście kina nr SB 1 (pow. 11,62 m2), wyjście kina nr SB 2 (pow. 12,76 m2) i wyjście sklepowe nr 19.1 (pow. 15,82 m2) – o łącznej powierzchni 40,20 m2– leżą na terenie należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wŁ.. Wyrokiem z dnia 13 września 2011 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi I Wydział Cywilny w sprawie o sygn. akt I C 574/09, zasądził od(...) Spółki Akcyjnejna rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wŁ.kwotę 28.320,00 zł tytułem należności za bezumowne korzystanie przez(...) Spółkę Akcyjnąz nieruchomości przyul. (...)wŁ.w okresie od stycznia 1999 roku do maja 2009 roku wrazz ustawowymi odsetkami od dnia 31 lipca 2009 roku do dnia zapłaty.W związku z treścią powyższego wyroku pozwany(...) Spółka Akcyjnaw dniu 8 października 2012 roku wezwał Województwo(...)do zapewnienia właściwego dojścia do kina oraz możliwości jego opuszczenia, również przez wyjścia ewakuacyjne, tak by dzierżawca mógł korzystać z przedmiotu dzierżawy w sposób zagwarantowany umową. W odpowiedzi na wezwanieZarząd (...)poinformował(...) Spółkę Akcyjną, że uznaje jego roszczenia za bezzasadne, bowiem właściwy dostęp do kina i możliwość wyjścia z niego został zapewniony poprzez ustanowienie służebności drogowej, polegającej na prawie przejścia i przejazdu przezdziałkę nr (...)na całej szerokości podwórza, od drogi publicznej, tj.ul. (...)do nieruchomości oznaczonej jakodziałka gruntu nr (...)przyul. (...).(...) Spółka Akcyjnaw dniu 21 listopada 2012 roku skierował do Województwa(...)oświadczenie o odstąpieniu od umowy.(...) Spółka Akcyjnawystąpił doZarządu (...)z wnioskiem o zwołanie komisji zdawczo – odbiorczej. Wobec braku odpowiedzi w skład komisji weszli jedynie przedstawiciele pozwanego tj.W. K. (1),K. P.iW. K. (2). Po sporządzeniu protokołu przekazania, protokół ten wraz z kluczami do nieruchomości oraz protokołem odczytu liczników został przekazany powodowi w dniu 17 grudnia 2012 roku.
W kinie(...)znajdowały się trzy sale. Kino miało 2 systemy ewakuacyjne – z jednej sali (sala(...)) ewakuacja prowadziła naul. (...), a z pozostałych sal (AiC) na posesję przyul. (...)doul. (...). W momencie obłożenia seansu nie było możliwości, aby widzowie wchodzili i wychodzili tą samą drogą. Z uwagi na zamknięcie wyjść ewakuacyjnych z sali kinowejAiC, zlokalizowanych w elewacji północnej kinai poprowadzenia ewakuacji przez jedyne wyjścia ewakuacyjne w elewacji wschodniej na poziomie parteru, nastąpiło mieszanie się publiczności wychodzącej i oczekującej na wejście do sal kinowych, co narusza zasady bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Zamknięcie wyjść ewakuacyjnych z sal kinowychAiCspowodowało jednocześnie odcięcia połączenia budynku z jedyną zapewniającą bezpieczeństwo drogą pożarową przyul. (...)za pomocą dojścia o szerokości 1,5 m i długości nieprzekraczającej 30 m. Droga ta zapewniała bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynku. Zamknięcie wyjść ewakuacyjnych w elewacji północnej budynku skutkuje uznaniem budynku za zagrażający życiu ludzi. Szerokość przejścia, dojścia, wyjścia ewakuacyjnego oraz szerokość biegu i spocznika schodów wewnętrznych służących za jedyną drogę ewakuacji, jest mniejsza o ponad jedną trzecią od określonej w przepisach. Długość dojścia ewakuacyjnego odul. (...)jest zaś o ponad 100% większa od określonej w przepisach. Usunięcie istniejących zagrożeń nie jest możliwe bez gruntownej przebudowy układów komunikacji ogólnej.
Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt oraz na podstawie zeznań świadków i opinii biegłego. Sąd I instancji uznał, że powództwo jest niezasadne i podlega oddaleniu w całości. Sądmeritiwskazał, że strony procesu łączyła umowa dzierżawy nieruchomości. Była to umowa zawarta na czas określony do 2020 roku. Umowa ta w aneksie z dnia 11 maja 1999 roku przewidywała możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko przez wydzierżawiającego i tylko w przypadku zaległości czynszowych. Sąda quopodkreślił, że kwestia dopuszczalności wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas określony była sporna w doktrynie i w orzecznictwie. Argumentował, że co do zasady konstrukcja umowy dzierżawy zakłada pewną stałość i trwałość stosunku łączącego strony. Dopuszczalność wypowiedzenia takiej umowy była przedmiotem analizy Sądu Najwyższego w orzeczeniu z dnia 21 grudnia 2007 roku, sygn. akt III CZP 74/07, w którym wskazano, że dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej przed dniem 10 lipca 2001 roku na czas oznaczony, w wypadkach określonych w tej umowie. Sąd Rejonowy wskazał, że obecnie kwestię tę regulujeart. 673 § 3 k.c.Mając na uwadze powyższe Sąd I instancji podkreślił, że w przedmiotowej sprawie bezspornym było, iż to dzierżawca wypowiedział umowę dzierżawy. Powód kwestionował natomiast skuteczność tego wypowiedzenia. Sąda quoargumentował zatem, że istotnie umowa łącząca strony nie dopuszczała możliwości jej wypowiedzenia przez dzierżawcę, jednakże na podstawieart. 694 k.c.do umowy dzierżawy stosuje się przepisy dotyczące najmu w określonym zakresie; odpowiednie zastosowanie do stosunku dzierżawy mają w konsekwencji przepisy:art. 663–667, 669 § 1, art. 670, 671, 673 § 1 i 3, art. 674, 676–679 k.c.(w tymart. 663, 664–665 i 676–679 k.c.- nie posiadają swoich odpowiedników w przepisach o dzierżawie). Sądmeritiwskazał, że zgodnie zart. 664 § 2 k.c.w zw. zart. 694 k.c.jeżeli w chwili wydania najemcy (dzierżawcy) rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca (dzierżawca) może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zdaniem Sądu Rejonowego opisana sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Sąd I instancji uznał więc, że pozwany miał podstawy do wypowiedzenia umowy z uwagi na ujawnione wady przedmiotu dzierżawy. W trakcie trwania umowy okazało się, że pozwany nie może korzystać z wyjść ewakuacyjnych z sal kinowych, gdyż wyjścia te wyprowadzają użytkowników kina na działki należące do Wspólnoty Mieszkaniowej, która nie wyraziła zgody na korzystanie z tych wyjść nieodpłatnie. W ocenie Sądumeritiokoliczność ta była nowa, zaś zawierając umowę dzierżawy pozwany nie miał wiedzy o takim stanie prawnym. Koszty, jakie pozwany musiałby ponieść w związku z korzystaniem z działek Wspólnoty, byłyby znaczne i nie były kalkulowane przy zawieraniu umowy dzierżawy. Ewentualna przebudowa kina tak, aby wyjścia ewakuacyjne były inaczej rozmieszone wymaga zmiany całej konstrukcji budynku. Pozwany nie był do takich zmian konstrukcyjnych upoważniony ani zobowiązany w ramach umowy dzierżawy. Sąda quouznał zatem, że faktyczny i prawny brak wyjść ewakuacyjnych czyli brak zagwarantowania prawnie korzystania z działki Wspólnoty jest wadą, która uniemożliwia prawidłowe korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Sąd Rejonowy wyjaśnił, że wydając rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie posiłkował się orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 5 października 1934 roku, sygn. akt III C 353/33, w którym zasadnie wskazano, iż przez wadę rzeczy wynajętej kodeks rozumie taką właściwość lub taki brak właściwości, które albo zupełnie uchylają albo zmniejszają zdatność przedmiotu najmu lub dzierżawy do użytku zgodnego z umową, będącego celem umowy najmu lub dzierżawy. Wada może tkwić nie tylko w samej najętej (dzierżawionej) rzeczy, lecz także być skutkiem otoczenia (np. otoczenie dzierżawionego pola krzewami berberysu, będącymi siedliskiem zarazy). Sąd I instancji argumentował, że to wydzierżawiający gwarantuje zdatność obiektu dzierżawy do umówionego użytku w chwili zawarcia umowy i odpowiada za wady niewidoczne i jemu samemu nieznane. Jeżeli wada powstała po zawarciu umowy, to wydzierżawiający odpowiada za szkodę, gdy wada powstała wskutek okoliczności, za którą wydzierżawiający odpowiada, a także wówczas, gdy dzierżawca wskazał wydzierżawiającemu wady i zażądał usunięcia ich w ciągu odpowiedniego czasu, a wydzierżawiający w wyznaczonym mu czasie wad nie usunął. Zdaniem Sądua quobrak faktycznej i prawnej możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych w budynku jakim jest kino nie tylko stanowi wadę przedmiotu dzierżawy ale również zagraża życiu i zdrowiu osób korzystających z kina. Sądmeritipodkreślił, że bezspornym w sprawie była faktyczna możliwość otwarcia wyjść ewakuacyjnych. Wyjścia były w kinie i można były otworzyć drzwi ewakuacyjne, jednak wyjście tymi drzwiami rodziło powstanie roszczeń po stronie właściciela działki sąsiedniej. W konsekwencji - w ocenie Sądu Rejonowego - powód nie zagwarantował pozwanemu zdatność obiektu dzierżawy do umówionego użytku. Okoliczność ta daje zaś podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zdaniem Sądu I instancji skoro wypowiedzenie umowy było skuteczne, brak jest zatem podstaw do żądania przez powoda czynszu za kolejne miesiące. W dalszej części uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąda quowskazał, że powód określił swoje roszczenie, jako żądanie czynszu z umowy dzierżawy. Ponieważ umowa dzierżawy nie obowiązywała już w styczniu 2013 roku nie było tym samym podstaw do zasądzania czynszu. Sądmeritiwskazał też, że w ostatnim piśmie procesowym powód podniósł, iż żądanie jego może być też odszkodowaniem z tytułu utraconych korzyści w związku z bezzasadnym wypowiedzeniem umowy dzierżawy. W ocenie Sądu Rejonowego zmiana podstawy faktycznej roszczenia na tym etapie procesu nie jest dopuszczalna. Sąd I instancji zaznaczył przy tym, że zmiana ta nie jest, jak wskazał powód, zmianą jedynie podstawy prawnej. Sąda quowyjaśnił, że czym innym jest żądanie czynszu i oparcie tego żądania na twierdzeniu, iż umowa obowiązuje, a czym innym jest żądanie odszkodowania w związkuz utraconymi korzyściami. Oba te żądania w inny sposób zakreślają podstawy faktycznei twierdzenia, na których opiera się pozew. Tym samym zmiana ta na etapie ostatniej rozprawy jest spóźniona. Zdaniem Sądumeritistrona pozwana nie może być zaskoczona nowymi twierdzeniami powoda wymagającymi innych dowodów i innych zarzutów. Niezależnie jednak od powyższych rozważań Sąd Rejonowy podkreślił, że żądanie odszkodowania nie zostało udowodnione. Powód wskazywał na utracone korzyści w związku z bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy, w ocenie zaś Sądu I instancji podstawa taka istniała, zatem żądanie odszkodowania nie jest zasadne. Z powyższych względów Sądmeritioddalił powództwo. O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., zaś szczegółowe ich wyliczenie pozostawił referendarzowi sądowemu.
Apelacje od powyższego orzeczenia wniósł powód, zaskarżając wyrok w całości.
Zaskarżonemu wyrokowi skarżący zarzucił:

1
naruszenie prawa materialnego, a toart. 664 § 2 k.c.w zw. zart. 694 k.c.przez błędną wykładnię wyżej wskazanych norm i wyrażenie mylnego poglądu prawnego, iż podstawą odstąpienia od umowy dzierżawy budynku, zawartej na czas oznaczony, może być fakt, że wyjścia ewakuacyjne z budynku znajdują się na nieruchomości sąsiedniej, co czynić ma niemożliwym korzystanie z nieruchomości w sposób umówiony przez strony – w sytuacji gdy okoliczność ta nie stanowi wady, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, albowiem wyjścia ewakuacyjne – jak nazwa wskazuje – służą do ewakuacji, która w przypadku zaistnienia takiej konieczności może być przeprowadzona niezależnie czy drzwi te znajdują się już na nieruchomości sąsiedniej, zaś fakt że dzierżawca tak zorganizował funkcjonowanie w przedmiocie dzierżawy działanie kina(z jednej sali kinowej rozszerzył jego działanie na trzy sale), iż liczył na to, że wyjściami ewakuacyjnymi będzie wyprowadzana publiczność w normalnym czasie funkcjonowania kina (a nie podczas ewakuacji) – nie obciąża wydzierżawiającego i nie może stanowić podstawy do odstąpienia od umowy, jako że nie jest to wada rzeczy uniemożliwiająca przewidziane w umowie używanie rzeczy;

2
naruszenie prawa materialnego, a toart. 664 § 2 k.c.w zw. zart. 694 k.c.wskutek pominięcia, że podstawą odstąpienia od umowy przez dzierżawcę miały być, stosownie do złożonego oświadczenia, wady pożarowe budynku zagrażające życiu ludzi – nie zaś niemożność korzystania z wyjść ewakuacyjnych;

3
naruszenie prawa procesowego, a toart. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 k.p.c.iart. 286 k.p.c.przez dokonanie przez Sąd dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów w zakresie stanu technicznego budynku, a w szczególności przyjęcie, że budynek posiada wady uniemożliwiające korzystanie z niego przez to, iż zagraża życiu i zdrowiu jego użytkowników, w sytuacji gdy jedyną wadą budynku ustaloną w obrębie postępowania jest to, że budynek posiada wyjścia ewakuacyjne na nieruchomość sąsiednią, co nie stanowi wady uniemożliwiającej korzystanie w sposób umówiony z budynku;

4
sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału,w szczególności polegającą na przyjęciu przez Sąd, że budynek nie spełnia warunków przeciwpożarowych, w sytuacji gdy z opinii biegłego z zakresu pożarnictwa wynika, iż „uznanie przedmiotowego budynku za zagrażający życiu ludzi nie zależy od ilości wyjść ewakuacyjnych” oraz że „odpowiedzialność za realizacje obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem […]” – co powoduje, iż wyłączną przyczyną odstąpienia od umowy był fakt zmiany sposobu korzystaniaz budynku przez pozwanego, który w miejsce jednej, wykonał w budynku trzy sale kinowe i miał w planach korzystanie z wyjść ewakuacyjnych jako zwykłych wyjść z sal kinowych – a okoliczność ta nie obciąża powoda;

5
w konsekwencji powyższego, mylne przyjęcie, że pozwany skutecznie odstąpił od umowy i nie jest zobligowany do uiszczenia czynszu dzierżawnego, w sytuacji gdy odstąpienie od umowy nie było skuteczne, a pozwany w konsekwencji powyższego jest związany umową dzierżawy.

Wskazując na powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 28.302,63 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty.
W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o:

1
oddalenie apelacji w całości, jako oczywiście bezzasadnej;

2
zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za instancję odwoławczą według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 26 stycznia 2016 roku pełnomocnik powoda poparł apelację, natomiast pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest oczywiście bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.
Na gruncie obowiązującegokodeksu postępowania cywilnegowyrażono pogląd, że jeżeli chodzi o zarzuty apelacji, to należałoby przyjąć, że są to przesłanki (przyczyny), na których jest oparty wniosek o zmianę lub uchylenie wyroku (T. Ereciński, Apelacja w postępowaniu cywilnym, Warszawa 2009, s. 77 i n. oraz (w:) Kodeks postępowania cywilnego..., t. 2, red. T. Ereciński, s. 90 i n.; T. Misiuk-Jodłowska (w:) J. Jodłowski, Z. Resich, J. Lapierre, T. Misiuk-Jodłowska, K. Weitz, Postępowanie cywilne, Warszawa 2007, s. 477). W postępowaniu apelacyjnym skarżący ma pełną swobodę w przedstawianiu zarzutów apelacyjnych i może powoływać się na wszelkie powody zaskarżenia, które uważa za pożądane i odpowiednie z punktu widzenia swojego interesu; jedyne ograniczenie stanowią granice kompetencyjne sądu drugiej instancji. W praktyce chodzi o zarzuty związane z uchybieniami, których - w ocenie skarżącego - dopuścił się sąd pierwszej instancji w postępowaniu lub przy rozstrzyganiu sprawy. Rozróżnienie to nawiązuje do tradycyjnego podziału błędów sądu na błędy proceduralne i błędy orzeczenia związane z niewłaściwym zastosowaniem prawa materialnego. Pierwsze z nich związane są z postępowaniem sądu wbrew przepisom prawa procesowego; mogą one powstawać przez cały czas rozpoznawania sprawy. Przy ich rozpatrywaniu - podobnie zresztą jak w odniesieniu do błędów z drugiej grupy - należy zawsze wyjaśnić, czy cechują się one kauzalnością. Inaczej mówiąc, należy stwierdzić istnienie związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przepisu proceduralnego a treścią orzeczenia, poza wypadkami naruszenia przepisów proceduralnych skutkujących nieważnością postępowania.
W tym miejscu wskazać należy, że Sąd Rejonowy poddał szczegółowej analizie dostępny mu materiał dowodowy, zgromadzony zgodnie z wnioskami stron, a zdaniem Sądu Odwoławczego, jego ocena została dokonana prawidłowo, w zgodzie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. W ocenie Sądu Odwoławczego wyrok Sądu I instancji został wydany w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego.
Ponieważ rolą Sądu II instancji nie jest powielanie trafnych wywodów SąduI instancji, których skarżący nie zdołał skutecznie podważyć, niniejsze uzasadnienie należało ograniczyćstrictedo zarzutów apelacji. Kierunek zaskarżenia zmierzał do wykazania, że dokonana przez Sąd ocena dowodów, które zostały w sprawie zgromadzone, odbyła się z naruszeniemart. 233 § 1 k.p.c., co doprowadziło do wadliwego rozstrzygnięcia. Apelujący wskazuje na naruszenie tego przepisu poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę. Zarzuca naruszenie prawa procesowego -art. 233 § 1 k.p.c.w zw. zart. 278 k.p.c.iart. 286 k.p.c.przez dokonanie przez Sąd dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów w zakresie stanu technicznego budynku, a w szczególności przyjęcie, że budynek posiada wady uniemożliwiające korzystanie z niego przez to, iż zagraża życiu i zdrowiu jego użytkowników, w sytuacji gdy jedyną wadą budynku ustaloną w obrębie postępowania jest to, że budynek posiada wyjścia ewakuacyjne na nieruchomość sąsiednią, co nie stanowi wady uniemożliwiającej korzystanie w sposób umówiony z budynku. Skarżący podnosi sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału,polegającą na przyjęciu przez Sąd, że budynek nie spełnia warunków przeciwpożarowych, w sytuacji, gdy z opinii biegłego z zakresu pożarnictwa wynika, iż „uznanie przedmiotowego budynku za zagrażający życiu ludzi nie zależy od ilości wyjść ewakuacyjnych” oraz że „odpowiedzialność za realizacje obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem […]” – co powoduje, iż wyłączną przyczyną odstąpienia od umowy był fakt zmiany sposobu korzystania z budynku przez pozwanego, który w miejsce jednej, wykonał w budynku trzy sale kinowe i miał w planach korzystanie z wyjść ewakuacyjnych jako zwykłych wyjść z sal kinowych oraz w konsekwencji mylne przyjęcie, że pozwany skutecznie odstąpił od umowy i nie jest zobligowany do uiszczenia czynszu dzierżawnego, w sytuacji gdy odstąpienie od umowy nie było skuteczne, a pozwany nadal jest związany umową dzierżawy.
Ta część argumentacji powoda, która wskazywała na zaistniałe uchybienia o charakterze formalnym - dokonania oceny dowodów z przekroczeniem dyspozycjiart. 233 § 1 k.p.c.przywołała potrzebę przypomnienia ugruntowanych w judykaturze oraz literaturze przedmiotu zasad tej oceny. Sąd ocenia zatem wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepisart. 233 § 1 k.p.c., przy uwzględnieniu treściart. 328 § 2 k.p.c., nakłada na sąd orzekający obowiązek: wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału; uwzględnienia wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu; skonkretyzowania okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności; wskazania jednoznacznego kryterium oraz argumentacji pozwalającej – sądowi wyższej instancji i skarżącemu - na weryfikację dokonanej oceny w przedmiocie uznania dowodu za wiarygodny bądź też jego zdyskwalifikowanie;  przytoczenia w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia dowodów, na których sąd się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności. Ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania sędziego, powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia ze świadkami, stronami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna ona odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.
Odnosząc przedstawione wyżej rozważania do realiów niniejszej sprawy wskazać trzeba, iż przeprowadzona przez Sąd Rejonowy ocena zgromadzonego materiału dowodowego – w ocenie Sądu Odwoławczego – jest prawidłowa. Sąd Rejonowy szczegółowo uzasadnił z jakich przyczyn uznał, że pozwany skutecznie odstąpił od umowy dzierżawy. Sąd Okręgowy podzielając w tym zakresie argumentację Sądu I instancji, nie znajduje powodu do jej powielania, uznając zgłoszony zarzut za gołosłowną polemikę z prawidłowymi ustaleniami i rozważaniami Sądumeriti.
Podkreślić należy, że wniesiony przez powoda środek odwoławczy w istocie sprowadza się bowiem do twierdzenia, że Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż pozwany skutecznie odstąpił od umowy dzierżawy, w związku z czym nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu dzierżawnego. Powyższe stanowisko apelujący oparł na kilku założeniach, z którymi nie sposób się zgodzić.
Przede wszystkim należy jednoznacznie zaprzeczyć twierdzeniu powoda, żew rozstrzyganej sprawie bezsporną była okoliczność, iż w dzierżawionym budynku – kinie znajdowała się początkowo jedna sala kinowa, zaś pozwany samowolnie i na własne potrzeby zmodyfikował obiekt w ten sposób, że powstały tam trzy sale kinowe. W odpowiedzi na apelację pozwany wyraźnie zaprzeczył, aby kiedykolwiek dokonał takiej modyfikacji. Tym samym podnoszona przez apelującego okoliczność z pewnością nie była między stronami niesporna. Wskazać przy tym należy, że w odpowiedzi na apelację pozwany podnosił, iż remont budynku kina(...)rozpoczął się w 1992 roku i decyzję o jego przebudowie do obecnego kształtu (3 sale kinowe) podjął jego ówczesny właściciel, natomiast pozwany objął przedmiotową nieruchomość na mocy umowy dzierżawy od dnia 16 września 1996 rokui również na mocy tej umowy został zobowiązany do dokończenia rozpoczętego remontu, na którego zakres i kształt nie miał żadnego wpływu. Przedstawione twierdzenia apelującego znajdują pełne potwierdzenie w § 8 umowy dzierżawy z dnia 16 sierpnia 1996 roku, zgodniez którym dzierżawca był zobowiązany sfinansować z własnych środkówdokończenie remontukina(...)w pełnym zakresie oraz sfinansować zakup wyposażenia (k. 11 verte). W zawartym następnie aneksie do umowy dzierżawy z dnia 11 maja 1999 roku wskazano, że dzierżawca może dokonywać innych nakładów, po uprzednim uzyskaniu zgody wydzierżawiającego i zaakceptowaniu szczegółowo określonego zakresu i wartości nakładów np. w formie kosztorysu, planu, projektu technicznego (§ 5 ust 2 –k. 14-15). Mając zatem na uwadze powyższe ustalenia stron stwierdzić należy, że okoliczność, na której apelujący opiera zasadność wniesionego przez siebie środka odwoławczego, jakoby to pozwany samowolnie dokonał modyfikacji dzierżawionego budynku, poprzez rozszerzenie jego działalności na 3 sale kinowe, nie została w żaden sposób wykazana. Wręcz przeciwnie, okoliczności niniejszej sprawy i zgromadzony materiał dowodowy prowadzą do wniosku wręcz odmiennego. W konsekwencji przyjąć należy, że umówiony użytek polegał na prowadzeniu kina z trzema salami kinowymi, a nie jak wskazuje skarżący tylko z jedną salą kinową.
Nietrafne są także twierdzenia apelującego, że wyjścia ewakuacyjne mogą być wykorzystane tylko i wyłącznie do ewakuacji. Żaden przepis prawa nie zabrania wykorzystywania wyjść ewakuacyjnych na przykład dla potrzeb obsługi klientów. Powszechnie można spotkać się z tym, że główne wejście do budynku jest oznaczone jako wyjście ewakuacyjne, przy czym oczywistym jest, że nie istnieje bezwzględny zakaz korzystania z wyjścia ewakuacyjnego z ograniczeniem jedynie do sytuacji nadzwyczajnych. Uwagi te nie mają jednak na gruncie niniejszej sprawy większego znaczenia, bowiem powód (wydzierżawiający) w ogóle nie zagwarantował pozwanemu (dzierżawcy) jakiejkolwiek możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych znajdujących się w elewacji północnej budynku kina.
Nie sposób również zgodzić się z apelującym, który w treści wniesionego środka odwoławczego stara się dokonać dychotomicznego podziału pomiędzy tym, że budynek kina(...)przyul. (...)wŁ.nie spełnia wymogów bezpieczeństwa przeciwpożarowego w zakresie ewakuacji, przez co budynek ten zagraża życiu ludzia okolicznością, iż pozwany nie miał możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych z sal kinowych, gdyż wyjścia te wyprowadzają użytkowników kina na działki należące do Wspólnoty Mieszkaniowej, która nie wyraziła zgody na korzystanie z tych wyjść nieodpłatnie. Podkreślić trzeba, że konsekwencją zamknięcia wyjść ewakuacyjnych w elewacji północnej budynku był wniosek biegłego z zakresu pożarnictwa, że budynek ten zagraża życiu ludzi. Biegły w uzupełniającej ustnej opinii złożonej na rozprawie w dniu 6 maja 2015 roku wyraźnie wskazał, że: „Opinia uwzględnia fakt zamknięcia wyjść ewakuacyjnych od strony elewacji północnej. Krytyczną nieprawidłowością jest brak wyjść ewakuacyjnych, czyli niespełnienie warunków ewakuacji, co powoduje uznanie budynku za zagrażającego życiu i zdrowiu. Z uwagi na to, że te dwa wyjścia są zamknięte, droga ewakuacji musi iść innymi wejściami i to jest kluczowe. Jest to krytyczna nieprawidłowość […] Doprowadzenie budynku obecnie do stanu niezagrażającego życiu i zdrowiu przy zamkniętych dwóch wyjściach ewakuacyjnych wymaga jego gruntownej przebudowy” (k. 300). Biegły wskazać nadto szereg wad z zakresu bezpieczeństwa pożarowego m.in. nieprawidłowe wymiary drzwi ewakuacyjnych, szerokość przejść ewakuacyjnych, długość dojścia ewakuacyjnego, wymiary schodów wewnętrznych, klasę odporności ogniowej zużytych materiałów, podzielając w tym zakresie opinię wydaną przezA. M.(k. 220 i k. 84-93).
Podkreślenia wymaga fakt, że wyeliminowanie możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych od strony elewacji północnej pociąga za sobą skutek w postaci niespełnienia przez budynek kina podstawowych wymogów w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, co z kolei w sposób oczywisty eliminuje możliwość prowadzenia w budynku działalności kinowej, a więc uniemożliwia wykorzystanie dzierżawionej nieruchomości w sposób określony umową dzierżawy. Nie ma więc racji apelujący twierdząc, że czym innym jest brak możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych w elewacji północnej budynku, a czym innym okoliczność, że budynek kina zagraża życiu ludzi.
Zupełnie niezrozumiałe pozostaje natomiast dla Sądu Okręgowego twierdzenie powoda, że zgodnie z opinią biegłego z zakresu pożarnictwa to na osobie faktycznie władającej budynkiem spoczywa odpowiedzialność za realizację obowiązków odnośnie ochrony przeciwpożarowej. W rozstrzyganej sprawie przyczyną odstąpienia od umowy dzierżawy było to, że powód nie zagwarantował pozwanemu zdatność obiektu dzierżawy do umówionego użytku (prowadzenia kina), bowiem dzierżawiony budynek nie spełniał wymogów bezpieczeństwa przeciwpożarowego, jako że pozwany nie mógł korzystać z wyjść ewakuacyjnych od strony elewacji północnej. To na powodzie spożywał obowiązek zapewnienia zdatności przedmiotu dzierżawy do użytku zgodnego z umową. Powód na gruncie prawa cywilnego, powołując się na przepisy prawa administracyjnego nie może przerzucić na pozwanego powyższego obowiązku.
Apelujący zarzuca też naruszenie prawa materialnego -art. 664 § 2 k.c.w zw. zart. 694 k.c.przez błędną wykładnię i wyrażenie mylnego poglądu prawnego, iż podstawą odstąpienia od umowy dzierżawy budynku, zawartej na czas oznaczony, może być fakt, że wyjścia ewakuacyjne z budynku znajdują się na nieruchomości sąsiedniej, co czynić ma niemożliwym korzystanie z nieruchomości w sposób umówiony przez strony – w sytuacji gdy okoliczność ta nie stanowi wady, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, a także, że podstawą odstąpienia od umowy przez dzierżawcę miały być, stosownie do złożonego oświadczenia, wady pożarowe budynku zagrażające życiu ludzi – nie zaś niemożność korzystania z wyjść ewakuacyjnych.
Zarzut ten jest, w ocenie Sądu Odwoławczego nietrafny. W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie zart. 664 § 2 k.c.w zw. zart. 694 k.c.jeżeli w chwili wydania najemcy (dzierżawcy) rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca (dzierżawca) może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Słusznie zatem przyjął Sąd Rejonowy, że taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, a co za tym idzie pozwany miał podstawy do wypowiedzenia umowy z uwagi na ujawnione wady przedmiotu dzierżawy. Jak zostało prawidłowo ustalone, w trakcie trwania umowy okazało się, że pozwany nie może korzystać z wyjść ewakuacyjnych z sal kinowych, gdyż wyjścia te wyprowadzają użytkowników kina na działki należące do Wspólnoty Mieszkaniowej, która nie wyraziła zgody na korzystanie z tych wyjść nieodpłatnie. Ta okoliczność niewątpliwie była okolicznością nową, gdyż zawierając umowę dzierżawy pozwany nie miał wiedzy o takim stanie prawnym. Natomiast – jak słusznie wskazuje Sąd I instancji - koszty, jakie pozwany musiałby ponieść w związku z korzystaniem z działek Wspólnoty Mieszkaniowej, byłyby znaczne i nie były kalkulowane przy zawieraniu umowy dzierżawy. Nie ulega wątpliwości, że ewentualna przebudowa skutkująca innym rozmieszczeniem wyjść ewakuacyjnych wymaga zmiany całej konstrukcji budynku, a pozwany nie jest do dokonywania takich zmian konstrukcyjnych upoważniony ani zobowiązany w ramach umowy dzierżawy. W tych okolicznościach brak zagwarantowania korzystania z działki Wspólnoty Mieszkaniowej jest wadą, która uniemożliwia prawidłowe korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Wadą rzeczy wynajętej jest bowiem właściwość lub brak właściwości, które albo zupełnie uchylają lub zmniejszają zdatność przedmiotu najmu lub dzierżawy do użytku zgodnego z umową, będącego celem umowy najmu lub dzierżawy, przy czym jak słusznie uznaje Sąd Rejonowy wada może tkwić nie tylko w samej najętej (dzierżawionej) rzeczy, lecz także być skutkiem otoczenia. W tych okolicznościach – jak słusznie przyjmuje Sąd I instancji - brak faktycznej i prawnej możliwości korzystania z wyjść ewakuacyjnych w budynku jakim jest kino nie tylko stanowi wadę przedmiotu dzierżawy ale również zagraża życiu i zdrowiu osób korzystających z kina. Bezspornym przy tym jest, że istnieje faktyczna możliwość otwarcia wyjść ewakuacyjnych, jednakże wyjście tymi drzwiami rodziło powstanie roszczeń po stronie właściciela działki sąsiedniej. Słusznie zatem Sąd Rejonowy uznał, że powód nie zagwarantował pozwanemu zdatność obiektu dzierżawy do umówionego użytku, co daje podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Z tych względów zgłaszane przez apelującego zarzuty zarówno dotyczące naruszenia norm prawa materialnego jak i procesowego okazały się chybione.
Reasumując, w rozstrzyganej sprawie Sąd Rejonowy trafnie uznał, że pozwany skutecznie odstąpił od umowy dzierżawy i w związku z tym nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu. Przeciwne stanowisko apelującego, które zostało wyartykułowane w treści wniesionego przez niego środka odwoławczego, uznać należy za niezasadną polemikęz prawidłowymi i nieobarczonymi jakimkolwiek błędem ustaleniami Sądu Rejonowego.
Mając powyższe na uwadze, wobec oczywistej bezzasadności zarzutów apelacji oraz nieujawnienia okoliczności, które winny być uwzględnione w toku postępowania drugoinstancyjnego z urzędu, Sąd Okręgowy oddalił apelację w oparciu oart. 385 k.p.c., jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z wyrażonąwart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.w zw. zart. 391 § 1 k.p.c.zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zasądzając od powoda Województwa(...)–Zarządu (...)na rzecz pozwanego(...) Spółki Akcyjnejz siedzibą wŁ.kwotę 1.200 zł. Na kwotę tę złożyło się jedynie wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w postępowaniu odwoławczym ustalone w oparciu o§ 6 pkt. 5w związku z§ 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu(tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 461, ze zm.).