Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 2018/15
Data wyroku: 2016-11-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Dyrda, Maryla Majewska – Lewandowska, Lucyna Morys-Magiera
Słowa kluczowe: Umowa, Najem
Podstawa prawna: art. 659 k.c.

Sygn. aktIII Ca 2018/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 listopada 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Andrzej Dyrda (spr.)
Sędzia    SO Lucyna Morys - Magiera
Sędzia    SR del. Maryla Majewska – Lewandowska
Protokolant    Iwona Reterska
po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2016 r. w Gliwicach na rozprawie
sprawy z powództwaJ. G.
przeciwko GminieG.
o ustalenie istnienia stosunku najmu
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt II C 670/15

I
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1
ustala, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAl. (...);

2
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 532,00 (pięćset trzydzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów procesu;

II
zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 290,00 (dwieście dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSR del. Maryla Majewska – Lewandowska SSO Andrzej Dyrda SSO Lucyna Morys – Magiera
Sygn. akt III Ca 2018/15

UZASADNIENIE
PowódJ. G.domagał się ustalenia istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAlei (...)pomiędzy nim a pozwaną GminąG.oraz wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
Uzasadniając pozew wskazał, żeA. C.- w dniu 1 lutego 1995 r. - zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAlei (...). Powód przebywał we wskazanym lokalu od 1997 r. opiekując sięA. C., w tym regulował należności z tytułu najmu. W mieszkaniu tym powód zameldowany był od dnia 18 maja 2006 r. Po śmierciA. C., która zmarła w dniu 20 czerwca 2006 r. powód w dalszym ciągu regularnie regulował wszelkie należności za lokal, w tym czynsz. Zdaniem powoda po śmierci najemcy pozwana traktowała go jako najemcę zgodnie z uchwałą Rady MiastaG.nr(...)w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG.. Pozwana jednak zakwestionowała stanowisko powoda wskazując na brak zameldowania powoda w lokalu przez okres pełnych 5 lat przed śmiercią najemcy. Zdaniem powoda spełnił on wszelkie przesłanki zawarcia z nim umowy najmu przez pozwaną z dniem śmierci najemcy, tj. z dniem 20 czerwca 2006 r. Nadto powód wskazał, że również w świetle § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG.spełnił przesłanki uprawniające go do uznania, że może mu być przyznane mu prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAlei (...). Zdaniem powoda uwzględnienie jego powództwa byłoby zgodne z zasadami współżycia społecznego.
Pozwana GminaG.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu stanowiska wskazała, że powód nie spełnił wszystkich kryteriów przewidzianych w § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG.. Zdaniem pozwanego powód nie wykazał, że był zameldowany w spornym lokalu przez okres pięciu lat do chwili śmierci najemcy, tj. do dnia 20 czerwca 2006 r., gdyż zameldował się w nim dopiero w dniu 18 maja 2006 r. Nadto pozwana zaprzeczyła, jakoby traktowała powoda jako najemcę spornego lokalu.
Wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił powództwo (pkt 1) i odstąpił od obciążenia powoda kosztami procesu (pkt 2).
Na skutek apelacji powoda od wydanego wyroku Sąd Okręgowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 3 grudnia 2014 r. o sygn. akt: III Ca 1181/14 uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.
W uzasadnieniu zalecił, by sąd ponownie rozpoznający sprawę jednoznacznie ustalił żądanie powoda, a następnie rozważył zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a w razie potrzeby uzupełnił postępowanie dowodowe
Pismem z dnia 15 czerwca 2015 r. powód wskazał jednoznacznie, że złożonym pozwem domaga się ustalenia istnienia stosunku najmu lokalu położonego wG.przyAlei (...). Stanowisko odnośnie żądania pozwu zostało podtrzymane przez powoda reprezentowanego na rozprawie w dniu 10 lipca 2015 r. przez fachowego pełnomocnika.
Sygn. akt III Ca 2018/15
Sąd Rejonowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 10 lipca 2015r. oddalił powództwo oraz odstąpił od obciążania powoda kosztami procesu.
Orzeczenie to poprzedził ustaleniem, że w dniu 1 lutego 1995 r. wG.zawarta została pomiędzy GminąG.aA. C.umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAlei (...).J. G.od 1997 r. pomagał i opiekował sięA. C., w tym regulował należności z tytułu lokalu, w tym czynsz najmu. Jednakże w lokalu tym zameldował się dopiero w dniu 18 maja 2006 r. Z koleiA. C.zmarła w dniu 20 czerwca 2006 r., przy czym powód w dalszym ciągu regularnie regulował wszelkie należności za lokal, w tym czynsz. Powód do dnia dzisiejszego zajmuje wskazany lokal mieszkalny bez tytułu prawnego.
J. G.pismem z dnia 24 maja 2012 r. zwrócił się do pozwanej o potwierdzenie istnienia stosunku najmu. W odpowiedzi pozwana ostatecznie pismem z dnia 3 sierpnia 2012 r. odmówiła mu zawarcia umowy najmu uzasadniając swoje stanowisko treścią § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG..
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy ocenił żądanie pozwu na podstawieart. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa gdy ma w tym interes prawny. Sąd wskazał, że interes prawny występuje, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa; niepewność ta powinna być obiektywna, natomiast sam interes należy rozumieć jako potrzebę wprowadzenia jasności co do konkretnego prawa lub stosunku prawnego - w celu ochrony przed grożącym naruszeniem sfery uprawnień powoda.
Sąd uznał, że powód wykazał interes prawny występując z żądaniem ustalenia istnienia stosunku najmu, albowiem zajmując do dnia dzisiejszego sporny lokal mieszkalny bez tytułu prawnego pozostaje w niepewności co do stosunku prawnego łączącego go z pozwaną.
Przechodząc do meritum sprawy wskazać Sąd zwrócił uwagę, że powód wywodził swoje roszczenie z § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG..
Sąd stwierdził, że zgodnie z § 24 ust. 1 powołanej powyżej uchwały w razie opuszczenia lokalu przez najemcę lub zgonu najemny Wynajmujący przyznaje prawo najmu tego lokalu osobom, które nie wstąpiły w stosunek najmu w trybieart. 691 k.c., a pozostają w lokalu i które spełniają łącznie następujące warunki: 1. na stałe są zameldowane i stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu przez okres nie krótszy niż 5 lat do chwili opuszczenia lokalu przez najemcę lub do chwili jego śmierci. Zamieszkiwanie powinno być udokumentowane poprzez zaświadczenie o zameldowaniu i potwierdzone Zarządy lokalu, 2. nie posiadają zaległości płatniczych związanych z zajmowanym lokalem, 3. nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości oraz nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych oraz 4. wnosiły w okresie zamieszkiwania opłaty z tytułu użytkowania lokalu.
Sąd wskazał, że kwestią sporną w sprawie było to czy wypełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w powołanym § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG.daje mu równocześnie uprawnienie do żądania ustalenia istnienia stosunku najmu.
Sąd wskazał, że zgodne zart. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnegotworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i
Sygn. akt III Ca 2018/15
lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Sąd Rejonowy przyjął, że art. 4 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych ustanawia zadanie własne gminy, polegające na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, czyli mieszkańców gminy, ale brak jest podstaw do przyjęcia, aby przepis prawny byłby normą prawa materialnego, która tworzy uprawnienie mieszkańca gminy do żądania zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych i ustanawia kompetencję organu gminy do autorytatywnej konkretyzacji tego uprawnienia w drodze decyzji administracyjnej. Z kolei zgodnie zart. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorówgmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Przepis ten upoważnia Radę Gminy do określenia kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu mogą być zawierane. Kryteria te zostały określone w § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady MiejskiejG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG..
Sąd Rejonowy, powołując się w tym zakresie na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r. (III CZP 37/08) stwierdził, że uchwała Rady Gminy - podjęta na podstawieart. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianieKodeksu cywilnegonie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale.
Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że powód nie mógł skutecznie dochodzić roszczenia o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAlei (...), wskazując na spełnienie wszystkich przesłanek określonych w § 24 ust. 1 uchwały nr(...)Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu MiastaG..
W ocenie Sądu, analizowanie uchwały Rady Miejskiej wG.z dnia 19 lutego 2009 r. pod kątem wypełnienia przez powoda przesłanek przewidzianych w § 24 ust. 1 uchwały nr(...), pozostawało bez znaczenia dla oceny, czy rzeczywiście powodowi przysługuje prawo do żądania ustalenia istnienia stosunku najmu spornego lokalu. Kluczowa dla rozstrzygnięcia była okoliczność, iż powodowi nie przysługiwało uprawnienie do wywodzenia prawa podmiotowego i roszczenia o ustalenie istnienia stosunku najmu spornego lokalu mieszkaniowego z treści ogólnych przepisówustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które określają jedynie zasady gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.
Sąd stwierdził, że powód nie mógł skutecznie powoływać się na fakt naruszenia zasad współżycia społecznego i dyspozycjiart. 5 k.c., gdyż przepis ten nie może nigdy stanowić samodzielnej podstawy dochodzonego roszczenia.
O kosztach postępowania orzeczono na mocyart. 102 k.p.c.biorąc pod uwagę sytuację życiową powoda, charakter żądania oraz jego znaczenie dla powoda, a przede wszystkich subiektywne przekonanie powoda o zasadności roszczenia.
Apelację od tego orzeczenia wniósł powód.
Zarzucił naruszenie przepisów postępowania cywilnego, które miało wpływ na wynik sprawy:, tj.art. 233 k.p.c.przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i błędne uznanie, że powód na mocy czynności dorozumianych nie doszło do ustalenia istnienia stosunku najmu pomiędzy powodem, a pozwaną odnośnie lokalu mieszkalnego położonego przyAlei (...)wG.oraz uznania, że pozwana poprzez czynności konkludentne nic wyraziła zgody na wstąpienie powoda do umowy najmu do lokalu mieszkalnego położonego przyAlei (...)wG.;art. 328 § 2 k.p.c.poprzez nie odniesienie się w treści uzasadnienia do argumentacji powoda odnośnie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego przyAlei (...)wG.poprzez czynności konludentne, a w
Sygn. akt III Ca 2018/15
szczególności brak rozważań w przedmiocieart. 5 k.c.;art. 299w zw.art. 232 i 227 k.p.c.poprzez ich nie zastosowanie i nie przeprowadzenie dowodu z. przesłuchania powoda;art. 227w zw. zart. 217 oraz 278 par. 1 i 262 k.p.c.ich nie zastosowanie i oddalenie zgłoszonego przez stronę powodową wniosków dowodowych o przesłuchanie świadkówA. M.orazK. O.podczas gdy dowody miały dla sprawy istotne znaczenie;
Nadto zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:art. 189 k.p.c.przez jego nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że powód nic jest strona umowy najmu wiążącej go z. pozwaną;art. 60w zw.art. 659 k.c.poprzez przyjęcie, że nie doszło do zawarcia przez strony umowy najmu w drodze czynności o charakterze dorozumianym, tzw. czynności konkludentne orazart. 5 k.c.przez jego niezastosowanie i nic dokonanie w oparciu o jego treść oceny sytuacji powódki oraz postawy pozwanej.
Podniósł także nie wyjaśnienie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Na tych podstawach wniósł o uchylenie bądź zmianę, na zasadzieart. 380 k.p.c.postanowienia Sądu I instancji w przedmiocie oddalenie na rozprawie w dniu 10 lipca 2015r. , wniosków dowodowych powoda oraz dopuszczenie zawnioskowanych dowodów w zakresie w jakim nic zostały przeprowadzone przed Sądem I instancji, tj. z dokumentów załączonych do pozwu i kolejnych pism procesowych oraz przesłuchania zawnioskowanych tamże świadków oraz wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez: ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu położonego wG.przyAl. (...)wiążącegoJ. G.z GminąG.oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania za pierwszą instancję wg norm prawem przepisanych a także zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przypisanych za postępowanie odwoławcze; względnie uchylenie ww. wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego jako części kosztów procesu.
W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenie powoda przyjmując podstawę prawną swego rozstrzygnięcia przywołane przepisy prawne. Niemniej jednak poczynione ustalenia faktyczne były nie wystarczające dla rozstrzygnięcia istoty sprawy, w związku z czym Sąd Okręgowy uzupełnił stan faktyczny o okoliczności ustalone na podstawie wskazanych powyżej dowodów.
Sąd Okręgowy dopuścił dowód z zeznań świadkówH. M.orazK. O.na okoliczność świadomości pozwanej co do faktu zamieszkiwania przez powoda w lokalu mieszkalnym przyAl. (...)wG., wyrażenia zgody przez pozwaną i traktowania powoda jak najemcy, wiedzy że powód był najemcą, aktywnej współpracy powoda z pozwaną w sprawach Wspólnoty MieszkaniowejAl. (...)oraz z przesłuchania stron na okoliczność ustalenia, czy powód wstąpił w stosunek najmu.
Nadto Sąd Okręgowy dopuścił dowód z dokumentów złożonych na rozprawie w dniu 10 lipca 2015r. przez powoda przed Sądem Rejonowym w Gliwicach, a to zawiadomienia o wysokości opłat z 22/06/2015r. wraz z dowodem jego nadania, zawiadomienia o wysokości opłat z(...), pism pozwanej do powoda z 2/10/2012r. oraz adresowanych doA. C.(...)(...)oraz kartoteki finansowej lokalu położonego przyul. (...)za okres od(...)– na okoliczność ich treści.
Sygn. akt III Ca 2018/15
W oparciu o wskazane powyżej dowody, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia, w sposób dorozumiany, umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyAl. (...).
Wskazać bowiem należy, że zarówno z zeznań świadkaA. M., jak równieżK. O.jednoznacznie wynika, że powód był w postrzeganiu osób trzecich traktowany jako najemca przedmiotowego lokalu. Zeznania te należało uznać za wiarygodne, nie tylko ze względu na stosunek świadków do stron, ale również z tego względu, że wnioski z nich wynikające, wzajemnie się uzupełniają. Nadto, również nie można pominąć, że dopiero w piśmie datowanym na 22 czerwca 2015r. pozwana ustaliła, że powód ma jej uiszczać odszkodowanie za lokal bez tytułu prawnego, natomiast w piśmie datowanym na 2 października 2012r. zawiadomiła powoda o spotkaniu w sprawie omówienia połączenia nieruchomości przyAl. (...). Zatem informując powoda o tym spotkaniu, musiała być w przeświadczeniu, że powód posiada tytuł prawny do zajmowanego lokalu, tym bardziej, że jak wynika z pism powoda (k. 69, 70, 85), informował ją o zajmowaniu przedmiotowego lokalu. Nie można również pominąć, że w piśmie datowanym na 31 sierpnia 2006r., pozwana wskazała powoda jako najemcę lokalu (k. 86).
W świetle powyższego należało uznać, że doszło do dorozumianego zawarcia umowy najmu z powodem, gdyż pozwana przez wiele lat uznawała powoda jako najemcę tego lokalu.
Powyższe okoliczności, czyniły zasadnym uwzględnienie apelacji w całości i wydanie orzeczenia reformatoryjnego w zakresie określonym w sentencji na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart.  98 § 1 i 3 k.p.c.orazart.108 § 1 k.p.c.
Koszty te ustalono w oparciu o § 2 ust. 1 i 2 w związku z§ 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r.  w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jednolity Dz.U. z 2013r. poz. 490) dla ustalenia wynagrodzenia za pierwszą instancję oraz § 2 ust. 1 i 2 w związku z§ 6 pkt 2 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r.  w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędudla ustalenia wynagrodzenia pełnomocnika za drugą instancję,  przy uwzględnieniu nadto faktu uiszczenia przez niego opłaty od apelacji w kwocie 30 zł ustalonej zgodnie z art. 28 pkt 1  i art. 18 ust. 2  ustawy z dnia 28 lipca 2005r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłaty od pozwu w kwocie 200 zł ustalonej zgodnie art.  27 pkt 12  ustawy z dnia 28 lipca 2005r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz 15 zł opłaty  od wniosku o wydanie na podstawie akt zapisu dźwięku albo obrazu i dźwięku z przebiegu posiedzenia ustalonej zgodnie 77 ust. 1 a  ustawy z dnia 28 lipca 2005r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart.  98 § 1 i 3 k.p.c.orazart.108 § 1 k.p.c.
Koszty te ustalono w oparciu o § 2 ust. 1 i 2 w związku z§ 6 pkt 2 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r.  w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jednolity Dz.U. z 2013r. poz. 490) i opłata od apelacji w kwocie 200 zł  ustalonej zgodnie  27 pkt 12  i art. 18 ust. 2  ustawy z dnia 28 lipca 2005r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Andrzej Dyrda SSO Lucyna Morys – Magiera