Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 944/16
Data wyroku: 2016-09-29 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Zarząd Związany Ze Współwłasnością
Podstawa prawna: art. 207 k.c.

Sygn. akt III Ca 944/16

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 8 lutego 2016 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w sprawie z powództwaSpółdzielni Mieszkaniowej (...)wŁ.przeciwkoM. W. (1)iA. W.o zapłatę – oddalił powództwo.
Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o ustalenia faktyczne i rozważania prawne, których najważniejsze elementy przedstawiają się następująco:
Dnia 21 maja 2009 r. pomiędzySpółdzielnią Mieszkaniową (...)wŁ.– będącą użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych wŁ.przyul. (...)orazul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadziksięgę wieczystą nr (...), będącej własnością GminyŁ., oraz będąca właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość budynku jednokondygnacyjnego pawilonu handlowego nr 25 o powierzchni użytkowej 1302,6 m2aA. W.orazM. W. (1)zawarta została umowa, na mocy którejSpółdzielnia Mieszkaniowa (...)wŁ.sprzedałaA.iM.małżonkomW.udział wynoszący(...)części w prawie użytkowania wieczystegodziałki gruntu nr (...)o powierzchni 16 arów 53 m2położonej wŁ.przyul. (...)oraz nieodpłatnie przeniosła na nich taki sam udział w prawie własności stanowiących odrębną nieruchomość pawilonów handlowych i kiosku usytuowanych na tej działce, przy czym kupujący są wyłącznymi użytkownikami pawilonów handlowych nr 2 i 3.
Między pozwanymi a powódką nie istniała umowa co do zarządzania nieruchomością. Spółdzielnia Mieszkaniowa, podnosząc, że jest obowiązana do utrzymywania w porządku i czystości należące do niej tereny, wobec stwierdzenia przez Straż Miejską zanieczyszczeń na nieruchomości przyul. (...)wŁ., postanowiła zlecić sprzątanie tego terenu. Nie uzyskała jednak na to zgody pozwanych, zaś obecnie dochodzi od nich zwrotu kosztów tej usługi. Powodowa Spółdzielnia za okres od listopada 2014 r. do maja 2015 r. wystawiła pozwanemuM. W. (1)faktury w łącznej kwocie 3.365,74 zł tytułem opłat za sprzątanie wskazanego terenu. Powódka nie podała postawy prawnej swoich żądań.
Wedle Sądu Rejonowego powódka, będąca osobą trzecią, nie miała podstaw do działania w imieniu pozwanych. Nie jest ona ani współwłaścicielem, ani posiadaczem należącej do nich nieruchomości. Nie znajdują wobec tego zastosowania przepisyart. 224 – 226 k.c.Podstawę odpowiedzialności osoby, za którą bez podstawy inny podmiot wykonał obowiązek ustawowy ponosząc z tego tytułu wydatki, stanowią albo przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Sąd I instancji doszedł do przekonania, że powódka, zawierając umowę zlecającą prace z zakresu utrzymania wymaganego stanu sanitarno – porządkowego na nieruchomości przyul. (...), działała bez zlecenia pozwanych, a także wbrew znanej jej woli pozwanych. Powódka nie wykazała również, aby wola pozwanych sprzeciwiała się ustawie lub zasadom współżycia społecznego, a więc nie wykazała okoliczności mogącej uzasadnić zwrot poniesionych kosztów, pomimo działania wbrew woli pozwanych. Powódka nie podołała także ciężarowi dowodu, że pozwani zaniedbywali ciążące na nich obowiązki wynikające z prawa użytkowania wieczystego części pawilonu, ani też aby obowiązek ten ciążył na nich względem terenu pawilon otaczającego.
W konsekwencji zatem nie sposób uznać, aby powódka miała prawo żądania zwrotu kosztów prowadzenia sprawy w imieniu pozwanych bez zlecenia. Zwrot uiszczonych kosztów prac porządkowych na nieruchomości przyul. (...)nie należy się powódce również w oparciu o przepisu o bezpodstawnym wzbogaceniu i nienależnym świadczeniu. Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż powódka wiedziała, iż nie jest zobowiązana do zawarcia na rzecz pozwanych umowy o utrzymanie nieruchomości w należytym porządku, a zatem, iż nie jest zobowiązana do spełnienia świadczenia na rzeczM. W. (2)w ich imieniu. Powódka wprost przyznała, że pozostawała w świadomości, iż nie przysługuje jej tytuł prawny do nieruchomości pozwanych, a zatem wiedziała, że nie jest władna do podejmowania w decyzji w zakresie tej nieruchomości. Wskazać należy, iż strona powodowa nie wykazała także, aby spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. W tej sytuacji, na podstawieart. 411 pkt 1 k.c.powódka nie ma możliwości żądania zwrotu od pozwanych uiszczonego świadczenia.
Apelację od powyższego wyroku wywiodła powodowa spółdzielnia, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1
naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładniart. 18 ust. 1, art. 19 i nast. ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r.w zw.art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000 r.poprzez uznanie, że powodowa Spółdzielnia nie miała podstaw do działania w imieniu pozwanych,

2
naruszenie prawa procesowego, tj.art. 233 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranych w sprawie dowodów, a w konsekwencji brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego przejawiające się pominięciem przepisówustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,ustawy o własności lokali, a także odpowiednich przepisówk.c.w zakresie współwłasności i prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia i bezpodstawnym wzbogaceniu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości albo jego uchylenie i przekazanie do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
apelacja jako całkowicie bezzasadna podlegała oddaleniu.
Odnosząc się do sformułowanych przez skarżącą zarzutów zaznaczyć trzeba, że ocena zasadności naruszenia prawa materialnego może być dokonana dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia stanowiące podstawę faktyczną zaskarżonego wyroku zostały dokonane zgodnie z przepisami procedury.
Zarzuty sformułowane przez skarżącą w odniesieniu do przepisów postępowania nie mogły wywrzeć zamierzonych przez nią skutków. Zarzut naruszeniaart. 233 k.p.c.w zw. zart. 328 § 2 k.p.c.został skonstruowany wadliwie. Ustalenie faktów nie jest ani wykładnią, ani stosowaniem prawa materialnego. Natomiast wedle skarżącej Sąd Rejonowy poprzez pominięcie wskazanych przez nią przepisów prawa materialnego naruszył prawo procesowe. Takie stanowisko jest błędne. Zarzut wadliwej oceny dowodów dla swej skuteczności winien wskazywać konkretne uchybienia, jakich dopuścił się orzekający sąd, naruszając tym samym zasady logicznego rozumowania bądź wskazania doświadczenia życiowego. Dla wzruszenia przyjętej oceny nie jest bowiem wystarczające wyłącznie odmienne zapatrywanie skarżącego odnośnie do wartości poszczególnych dowodów oraz wniosków możliwych do wyprowadzenia, gdy chodzi o podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Formułując zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy regulacjiart. 233 § 1 k.p.c., tak opisanym wymogom skarżąca nie sprostała. Ponadto, uzasadnienie zaskarżonego wyroku odzwierciedla przeprowadzony przez Sąd Rejonowy sposób oraz tok rozumowania, będący podstawą rozstrzygnięcia, wskazuje zagadnienia istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. podstawę faktyczną i prawne przyczyny oddalenia powództwa.
Jakkolwiek nie ze wszystkimi stwierdzeniami Sądu Rejonowego można się zgodzić, to orzeczenie to odpowiada prawu. Korekty wymagałoby ustalenie, że powódce nie przysługuje żaden tytuł prawny do spornej nieruchomości. Nie jest ono uprawnione w kontekście wcześniejszego ustalenia tego Sądu, że powódka jest współużytkownikiem wieczystym i współwłaścicielem nieruchomości. W pozostałym zakresie Sąd Rejonowy dokonał jednak prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy przyjął za własne.
Nie sposób zgodzić się ze wskazanymi zarzutami dotyczącymi naruszeń prawa materialnego. Są one chybione, po pierwsze dlatego, że Sąd Rejonowy nie mógł dokonać wadliwej wykładni wskazanych przepisów, skoro w ogóle ich nie stosował. Po drugie zaś, nie mają one zastosowania w tej sprawie. Artykuły: 18 i 19ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r.dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, mają zastosowanie do ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Współwłasność pozwanych nie dotyczy odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. Nie jest również nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisów ustawy własności lokali, gdyż definicję takiej nieruchomości zawieraart. 3 ustawy o własności lokali, stanowiąc, iż nieruchomością wspólną są części wspólne pozostałe po wyodrębnieniu własności lokali mieszkalnych.
Z kolei art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy prawa odrębnej własności lokalu, a zatem również nie ma zastosowania w tej sprawie i tym samym wyłączony jest zarząd powierzony sugerowany w apelacji przez powódkę.
Powódka nie podniosła zatem żadnych zarzutów, które mogłyby skutkować zmianą czy uchyleniem zaskarżonego orzeczenia. Warto jednak uzupełnić argumentację Sądu Rejonowego, biorąc pod uwagę, że polski ustawodawca przyjął model apelacji pełnej,w którym postępowanie apelacyjne jest dalszym ciągiem postępowania merytorycznego, a Sąd II instancji bada sprawę merytorycznie. Jakkolwiek bowiem powódka nie była uprawniona do obciążenia pozwanych należnością, to wynikało to z jej działania sprzecznego z przepisamik.c.o współwłasności, które do użytkowania wieczystego należy stosować odpowiednio. Należy bowiem zaznaczyć, żekodeks cywilnynie zawiera przepisów regulujących wprost współużytkowanie wieczyste. Dlatego koniecznym staje się odpowiednie stosowanie określonych przepisów regulujących zbliżone stosunki prawne.
W doktrynie prawa przyjmuje się powszechnie, że do stosunku współużytkowania wieczystego należy stosować przepisyk.c.o współwłasności (art. 195 i nast.).
W uzasadnieniu uchwały z 13.2.1981 r. (III CZP 72/80, OSNC Nr 11/1989, poz. 207, s. 11) Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że „do instytucji użytkowania wieczystego należy w drodze analogii stosować odpowiednio przepisy o własności, w tym (…) przepisy o współwłasności”. Przedmiotem polemiki jest jedynie, czy do stosunku współużytkowania wieczystego przepisyk.c.o współwłasności można stosować „wprost” czy jedynie „odpowiednio”. Jeżeli współużytkownicy nie zawarli umowy w przedmiocie określenia zasad korzystania ze wspólnej nieruchomości ani też nie powierzyli sprawowania zarządu jednemu z nich (albo osobie trzeciej) – tak jak to miało miejsce w tej sprawie - wówczas do relacji pomiędzy współużytkownikami wieczystymi w zakresie zarządu zwykłego wspólną nieruchomością znajdzie zastosowanieart. 201 k.c.Zgodnie z tym przepisem, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, odpowiednio większości współużytkowników wieczystych.
W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Czynność dokonana mimo braku zgody większości współwłaścicieli/współużytkowników wieczystych jest nieważna. Przez „zarząd zwykły” rozumie się sprawowanie bieżącego zarządu nieruchomością związanego z jej normalną eksploatacją. Nie ma jednakże ustalonego zbioru czynności, które można przyporządkować do zarządu zwykłego.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych (zob.art. 199 KC).
Zarówno w braku zgody na czynność zwykłego zarządu, jak i na czynność przekraczającą zarząd zwykły możliwe jest zwrócenie się do sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Na zasadzieart. 202 k.c.może bowiem żądać rozstrzygnięcia przez sąd, czy dana czynność jest dopuszczalna.
Okoliczności takie nie zostały wykazane w tej sprawie. A zatem powódka, obciążając pozwanych należnością za usługi sprzątania i utrzymania porządku, działała wbrew wskazanym przepisom - mimo braku zgody na dokonanie czynności i mimo braku upoważnienia.
Warto jeszcze odnotować, że w wyroku z 25.7.2003 r. (V CK 141/02, Lex nr 157318) Sąd Najwyższy stwierdził, że „na podstawieart. 207 k.c.współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, pokryte chociażby przez jednego ze współwłaścicieli, a zatem współwłaścicielowi, który je poniósł służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Na tej podstawie współwłaściciele ponoszą jednak wydatki uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasadart. 201 k.c., a wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasadart. 199 k.c.”. W tym kontekście samodzielne działanie powódki, wbrew woli innych współwłaścicieli/współużytkowników, czyli pozwanych, nie uzasadnia obciążenia ich kosztami nieuzgodnionych czynności. Ta konstatacja dotyczy również czynności zachowawczych, które zmierzają do utrzymania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Powódka mogła, w celu uniknięcia zarzutu samowolnego działania, zażądać upoważnienia sądowego do dokonania spornych czynności (art. 201 k.c.) albo żądać ustanowienia zarządcy sądowego (art. 203 k.c.), czego jednak nie uczyniła.
Reasumując: zarzuty skarżącej mają charakter jedynie polemiczny z co do zasady prawidłowymi ustaleniami Sądu I instancji i odpowiadającym prawu rozstrzygnięciem Sądu Rejonowego. Przy jednoczesnym nieujawnieniu okoliczności, które podlegają uwzględnieniu w postępowaniu odwoławczym z urzędu, apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawieart. 385 k.p.c., o czym orzeczono w sentencji.