Sąd Okręgowy w Szczecinie
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: II Ca 17/16
Data wyroku: 2016-06-28 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Dulska, Dorota Gamrat-Kubeczak, Agnieszka Bednarek-Moraś

Sygn. akt II Ca 17/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 czerwca 2016 roku
Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Dorota Gamrat - Kubeczak

Sędziowie:

SO Agnieszka Bednarek - Moraś
SR del. Anna Dulska (spr.)

Protokolant:

st. sekr. sąd. Dorota J. Szlachta

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2016 roku wS.
sprawy z powództwaA. B.iB. B.
przeciwkoGminie M.S.
o ustalenie
na skutek apelacji wniesionej przez powodów od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 22 września 2015 roku, sygn. akt III C 461/15

I
oddala apelację;

II
zasądza od powodówA. B.iB. B.solidarnie na rzecz pozwanejGminy M.S.kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Agnieszka Bednarek - Moraś SSO Dorota Gamrat - Kubeczak SSR del. Anna Dulska

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 22 września 2015 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie oddalił powództwoA. B.iB. B.o ustalenie, że nie istnieje stosunek zobowiązaniowy polegający na obowiązku spełnienia przez powodów na rzecz pozwanego świadczenia pieniężnego w wysokości 25 000 złotych z tytułu kary umownej przewidzianej w paragrafie 4 umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 30 października 2012 roku przed notariuszemJ. J.w Kancelarii Notarialnej wS.i zarejestrowanej w repertorium A pod numerem(...)).
W punkcie II wyroku Sąd pierwszej instancji zasądził od powodówA. B.iB. B.solidarnie na rzecz pozwanejGminy M.S.kwotę 2 400 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Rejonowy oparł swoje stanowisko na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:
W dniu 21 stycznia 1986 roku poprzednik prawnyGminy M.S.- Skarb Państwa -- Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami wS.ustanowił na rzeczB. B.iA. B.użytkowanie wieczystedziałki numer (...)o obszarze 450 m 2 położonej wS.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie prowadziłksięgę wieczystą KW nr (...)na okres 99 lat. Zgodnie z postanowieniem § 6 umowy użytkownicy wieczyści zobowiązani byli do rozpoczęcia budowy na ww. opisanym gruncie w terminie 2 lat od zawarcia umowy i ukończenia budowy w terminie 5 lat licząc od dnia zawarcia umowy. Do dnia 30 listopada 1993 roku na działce położonej wS.przyulicy (...)stwierdzono stan zerowy zaawansowania robót budowlanych, tj. wykop, ławy fundamentowe.
Dalej Sąd Rejonowy ustalił, iż decyzją Zarządu MiastaS.Nr 12/94 z dnia 27 stycznia 1994 roku nałożono naB. B.iA. B.obowiązek zapłaty dodatkowych opłat rocznych za niewybudowanie w terminie domu jednorodzinnego na działce położonej wS.przyulicy (...). Wymagalność wnoszenia opłat z tytułu niezabudowania gruntu w określonym terminie kończyła się w dniu zakończenia budowy domu, tj. wybudowania domu do stanu surowego zamkniętego.
W dalszej części zrekonstruowanego stanu faktycznego Sąd pierwszej instancji wskazał, iż do dnia 24 lutego 2012 rokudziałka nr (...)położona wS.przyulicy (...)nie została zabudowana. Teren był zaniedbany, zaśmiecony, porośnięty drzewami i nieogrodzony. Brak śladów po stwierdzonym podczas oględzin w dniu 30 listopada 1993 roku stanie zerowym robót budowlanych.
W piśmie z dnia 16 marca 2012 roku skierowanym doGminy M.S.A. B.wskazał przyczyny, które uniemożliwiły zabudowanie działki położonej wS., przyulicy (...)w umówionym terminie i wskazał, że w dalszym ciągu jest zainteresowany jej zabudową. Pismem z dnia 14 czerwca 2012 rokuB. B.iA. B.złożyli wniosek o przedłużenie im terminu do realizacji zabudowy działki położonej przyulicy (...). Zaproponowali 2 - letni okres realizacji zabudowy, a na zabezpieczenie zapłaty kary umownej na wypadek niewywiązania się z obowiązku zagospodarowania nieruchomości w umówionym terminie zaproponowali dobrowolne poddanie się egzekucji należności z tego tytułu zgodnie z przepisemart. 777Kodeksu postępowania cywilnego(dalejk.p.c.)do wysokości kary umownej.
Dalej sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pierwszej instancji ustalił, iżGmina M.S.zaproponowałaB. B.iA. B.wyznaczenie nowego terminu zabudowy działki położonej wS.przyulicy (...)na następujących warunkach: nowy termin zabudowy działki wynosi 2 lata od dnia podpisania aktu notarialnego pomiędzyGminą M.S.a użytkownikami wieczystymi; za wyznaczenie nowego terminu zabudowy użytkownicy wieczyści zobowiążą się zapłacić na rzeczGminy M.S.opłaty umowne w wysokości 8% wartości nieruchomości (za 1 rok - 3%, za drugi rok - 5%), tj. 8 856 złotych w terminie 3 dni przed podpisaniem aktu notarialnego na wskazany numer rachunku bankowego; w przypadku niezabudowania nieruchomości w stanie surowym zamkniętym w terminie 2 lat od dnia podpisania aktu notarialnego, użytkownicy wieczyści zapłacą karę umowną w wysokości 25 000 złotych, której zapłata zostanie zabezpieczona dobrowolnym poddaniem się przez użytkowników wieczystych egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawie przepisuart. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.Zdarzeniem, od którego uzależnione jest powstanie zapłaty kary umownej jest sporządzenie oświadczeniaGminy M.S.w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem, stwierdzającego, że użytkownicy wieczyści nie wybudowali na przedmiotowej nieruchomości w terminie 2 lat od dnia podpisania aktu notarialnego dotyczącego wyznaczenia nowego terminu zabudowy budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym; wysokość proponowanej kary umownej jest niezależna od faktu poniesienia przezGminę M.S.jakiejkolwiek szkody z tytułu niewykonania zobowiązania zabezpieczonego wyżej wymienioną karą umowną, jak również niezależna od wysokości tej szkody, a obowiązek użytkowników wieczystych zapłaty kary umownej powstaje bez względu na to, czy użytkownicy wieczyści ponoszą jakąkolwiek odpowiedzialność za niedotrzymanie wskazanego powyżej terminu; w przypadku zbycia przez użytkowników wieczystych prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, użytkownicy wieczyści zobowiążą nabywcę prawa użytkowania wieczystego do realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości gruntowej na ww. warunkach; informacja o nowym terminie zabudowy przedmiotowej nieruchomości gruntowej zostanie wpisana dla prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinieksięgi wieczystej nr KW (...).
Jak ustalił Sąd Rejonowy w dniu 16 października 2012 rokuGmina M.S.orazB. B.iA. B.podpisali protokół uzgodnień w sprawie wyznaczenia nowego terminu zabudowy nieruchomości gruntowej położonej wS.przyulicy (...). Protokół ten odpowiadał treści zaproponowanych przezGminę M.S.warunków wyznaczenia nowego terminu zabudowy nieruchomości. Następnie w dniu 30 października 2012 rokuGmina M.S.orazB. B.iA. B.zawarli przed notariuszemJ. J.w jego Kancelarii Notarialnej wS.aneks do umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 21 stycznia 1986 roku.
Zgodnie z postanowieniem § 3 tego aneksu wyznaczono użytkownikom wieczystymB. B.iA. B.nowy dwuletni termin do zabudowy nieruchomości -działki gruntu nr (...)położonej wS.przyulicy (...), tj. do dnia 30 października 2014 roku. Wyznaczenie tego terminu nastąpiło za zapłatą przezB. B.iA. B.na rzeczGminy M.S.opłaty umownej w wysokości 8% wartości nieruchomości (za pierwszy rok- 3 %. za drugi rok - 5%) w łącznej kwocie 8 856 złotych.
Zgodnie z postanowieniem § 3 pkt 5 wskazanego aneksu w przypadku niezabudowania nieruchomości w stanie surowym zamkniętym w terminie 2 lat od dnia podpisania aktu notarialnego.B. B.iA. B.zapłacą karę umowną w wysokości 25 000 złotych. Wysokość powyższej kary umownej jest niezależna od faktu poniesienia przezGminę M.S.jakiejkolwiek szkody z tytułu niewykonania zobowiązania zabezpieczonego wyżej wymienioną karą umowną, jak również niezależna od wysokości tej szkody, a obowiązek użytkowników wieczystych zapłaty kary umownej powstaje bez względu na to, czy użytkownicy wieczyści ponoszą jakąkolwiek odpowiedzialność za niedotrzymanie wskazanego powyżej terminu. W przypadku zbycia przez użytkowników wieczystych prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, użytkownicy wieczyści zobowiążą nabywcę prawa użytkowania wieczystego do realizacji inwestycji nabywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na warunkach wskazanych w przywołanym w aneksie Protokole uzgodnień z dnia 16 października 2012 roku.
W § 4 aneksuB. B.iA. B.oświadczyli, że poddają się solidarnie rygorowi egzekucji wprost z aktu, co do obowiązku zapłaty kwoty 25 000 złotych z tytułu kary umownej, o której mowa w § 3 pkt 5 tego aktu, na rzeczGminy M.S., stosownie do treści przepisuart. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., przy czym zdarzeniem uprawniającymGminę M.S.do prowadzenia egzekucji jest sporządzenie przezGminę M.S.oświadczenia w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem, stwierdzającego, że użytkownicy wieczyści nie wybudowali na przedmiotowej nieruchomości w terminie 2 lat od dnia podpisania aktu notarialnego dotyczącego wyznaczenie nowego terminu zabudowy budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym.
W dalszej części Sąd Rejonowy ustalił, iż w dniu 10 kwietnia 2014 rokuB. B.iA. B.zawarli zG. C.umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystegodziałki gruntu numer (...)o obszarze 0,4550 ha położonej wS.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadziksięgę wieczystą numer (...), pod warunkiem, żeGmina M.S.nie skorzysta z przysługującego jej na podstawie przepisuart. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t. j.: Dz.U.2015.1774 ze zm.; dalej: UGN) prawa pierwokupu.Gmina M.S.nie skorzystała z prawa pierwokupu, w konsekwencji czego w dacie 10 czerwca 2014 rokuB. B.iA. B.zawarli ze wskazaną uprzednio osobą umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystegodziałki gruntu numer (...)o obszarze 0,4550 ha położonej wS.przyulicy (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin -P.i Zachód i wS.prowadziksięgę wieczystą numer (...).
Powodowie nie zobowiązali nabywcy prawa użytkowania wieczystego do realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości gruntowej na warunkach, wskazanych w protokole uzgodnień z dnia i 6 października 2012 roku.B. B.iA. B.nie zabudowalidziałki gruntu numer (...)o obszarze 0,4550 ha położonej wS.przyulicy (...)do dnia 30 października 2012 roku.
Pismem z dnia 13 listopada 2014 rokuGmina M.S.wezwałaB. B.iA. B.do zapłaty kary umownej zastrzeżonej na wypadek nie wywiązania się z obowiązku zabudowania nieruchomości w wyznaczonym terminie w kwocie 25 000 złotych, w terminie 14 dni od doręczenia wezwania na wskazany numer rachunku bankowego.
Powodowie odmówili zapłaty kary umownej wskazując, że nie zachodzą przesłanki do jej naliczenia, a nadto, że umowa z dnia 30 października 2012 roku jest nieważna z powodu obejścia przepisu art. 63 UGN, ponieważ nałożenie na użytkownika wieczystego obowiązku zapłaty opłaty dodatkowej może nastąpić jedynie w drodze decyzji administracyjnej. Powodowie zaproponowaliGminie M.S.zawarcie ugody, na podstawie którejGmina M.S.zwróci im połowę zapłaconej w wykonaniu umowy z dnia 30 października 2012 roku kwoty, tj. 4 428 złotych, a powodowie zrzekną się roszczenia o pozostałą część tej kwoty.
Gmina M.S.odmówiła zawarcia ugody na proponowanych przez powodów warunkach i podtrzymała żądanie zapłaty kary umownej.
Na gruncie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo będące przedmiotem oceny, a oparte o treść przepisuart. 189 k.p.c.okazało się nieuzasadnione.
Przechodząc do merytorycznej oceny zasadności żądań strony powodowej sąd pierwszej instancji wskazał na wstępie, iż przepisart. 189 k.p.c., aczkolwiek zamieszczony wKodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, stanowi bowiem podstawę dochodzenia roszczeń. Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może zostać uwzględnione wtedy, gdy spełniane są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawu rzeczywiście istnieje. Przy czym – co podkreślił Sąd Rejonowy – pierwsza przesłanka warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek, decyduje o kwestii zasadności powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 201 lr., II CKN 898/00). W świetleart. 189 k.p.c.kryteriami oceny zasadności żądania powoda są, po pierwsze istnienie lub nieistnienie stosunku prawnego lub prawa oraz, po drugie, posiadanie przez powoda interesu prawnego. Są to kryteria merytoryczne, a negatywna ocena spełnienia przez powoda któregoś z nich skutkuje oddaleniem, a nie odrzuceniem powództwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 201 Or. . II PK 167/09). Interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi stan niepewności, co do istnienia stosunku prawnego lub prawa, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Sąd Rejonowy wskazał, iż powodowie mają interes prawny w ustaleniu, że nie istnieje stosunek zobowiązaniowy polegający na zobowiązaniu ich do spełnienia na rzeczGminy M.S.świadczenia pieniężnego z tytułu zastrzeżonej w umowie z dnia 30 października 2012 roku kary umownej w kwocie 25 000 złotych, ponieważ pozwana stoi na stanowisku, że zobowiązanie powodów z tego tytułu istnieje, czemu dała wyraz w wezwaniu do zapłaty z dnia 13 listopada 2014 roku oraz piśmie z dnia 17 marca 2015 roku. Wynik zaś niniejszego postępowania zakończy spór w tym przedmiocie.
W dalszej części rozważań Sąd Rejonowy wskazał, iż podniesione przez powodów zarzuty zmierzające do wykazania zasadności żądania pozwu okazały się nieuzasadnione. Zgodnie bowiem z treścią przepisuart. 483 § 1 k.c.można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Kara umowna może być zastrzeżona w każdej umowie, zarówno tej nazwanej, jak i w umowach nienazwanych, a przewidziany umową obowiązek zapłaty kary umownej ma w stosunku do zasadniczego obowiązku dłużnika wynikającego z tej umowy charakter uboczny (akcesoryjny). Taki charakter dodatkowego zabezpieczenia umownego sprawia, że dzieli ono los umowy, w której zostało zastrzeżone, co oznacza, że nieważność lub bezskuteczność umowy pociąga za sobą takie same skutki dla zastrzeżenia dodatkowego. Podobnie wygaśnięcie zobowiązania prowadzi również do zwolnienia dłużnika od obowiązku zapłaty kary umownej.
Będąca przedmiotu sporu kara umowna – jak wskazał sąd pierwszej instancji - została zastrzeżona w aneksie z dnia 30 października 2012 roku do umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 21 stycznia 1986 roku. W umowie tej wyznaczono powodom nowy dwuletni termin do zabudowania działki położonej wS.przyulicy (...)i na wypadek niezrealizowania tego zobowiązania zastrzeżono obowiązek zapłaty kary umownej. Nadto w umowie tej postanowiono, że wyznaczenie nowego terminu zabudowy następuje za zapłatą przez powodów na rzeczGminy M.S.opłaty umownej w wysokości 8% wartości nieruchomości, tj. kwoty 8 856 złotych.
Dokonując oceny treści przedstawionej umowy Sąd Rejonowy wskazał, iż podziela stanowisko strony powodowej, że ustalenie dodatkowych opłat rocznych obciążających użytkownika wieczystego w przypadku niedotrzymania terminów do zagospodarowania gruntu w sposób określony w umowie o jego oddanie w użytkowanie wieczyste może nastąpić, zgodnie z treścią przepisuart. 63 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 rokuo gospodarowaniu nieruchomościami, jedynie mocą decyzji administracyjnej. Postanowienia umowne wkraczające w materię zastrzeżoną przez ustawodawcę dla postępowania administracyjnego należy istotnie uznać za sprzeczne z prawem i z tego powodu nieważne z mocy przepisuart. 58 § 1Kodeksu cywilnego(dalejk.c.). Stanowisko takie wyraził również Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w przywołanym przez powoda na rozprawie w dniu 11 września 2014 roku wyroku z dnia 26 listopada 2014 roku (sygn. akt I ACa 148/14). Poglądy wyrażone przez ten Sąd, jakkolwiek znajdujące oparcie w przepisie art. 63 ust. 2 i 4 UGN, nie mogą jednak znaleźć zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy. Jak wynika z uzasadnienia przywołanego wyroku w rozpoznawanej sprawie Gmina J. i użytkownik wieczysty zastrzegli na wypadek niezagospodarowania oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu w uzgodnionym terminie obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej za każdy rok obiektywnie zaistniałego opóźnienia w zagospodarowaniu gruntu. Tymczasem w świetle treści łączącej strony umowy z dnia 30 października 2012 roku postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty kary umownej na wypadek niedotrzymania terminu zabudowania gruntu stanowi odrębne postanowienie od przewidzianego tą umową obowiązku uiszczenia opłaty dodatkowej (zwanej umowną). Obowiązek zapłaty przez użytkowników wieczystych kary umownej aktualizował się bowiem dopiero po bezskutecznym upływie uzgodnionego do zabudowania działki terminu i polegał na obowiązku jednorazowej zapłaty określonej kwoty pieniężnej, a jego celem było zagwarantowanie wykonania przez użytkowników wieczystych obowiązku zabudowania gruntu w wyznaczonym terminie. Dodatkowe opłaty roczne przewidziane przepisem art. 63 ust. 2 UGN stanowią konsekwencję obiektywnie stwierdzonego faktu bezskutecznego upływu terminu do zagospodarowania nieruchomości, z którą to konsekwencją użytkownik wieczysty winien się liczyć. Stanowią one swego rodzaju sankcję finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z celem określonym w umowie. Zdaniem Sądu Rejonowego kara umowna zaś z jednej strony ma charakter dodatkowego zabezpieczenia wykonania umowy, a z drugiej zastępuje odszkodowania należne wierzycielowi z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zastrzeżona przez strony niniejszego sporu kara umowna - z uwagi na jej cel - nie miała zatem charakteru dodatkowej opłaty rocznej przewidzianej w przepisie art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Dlatego też – co podkreślił sąd pierwszej instancji - nieważność postanowień umowy z dnia 30 października 2012 roku, co do opłaty dodatkowej nie powoduje nieważności postanowienia, mocą którego powodowie zobowiązali się do zabudowania gruntu w wyznaczonym terminie i wykonanie tego obowiązku wzmocnili zastrzeżeniem kary umownej (art. 58 § 3 k.c.). Zgodnie z treścią przepisu art. 62 ust. 1 i 2 UGN, ustalenie sposobu zagospodarowania oddawanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste określa umowa. Zgodnie natomiast z treścią przepisu art. 61 ust. 4 tej ustawy termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. Z brzmienia tego przepisu jednoznacznie wynika, że kwestie związane ze sposobem zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, w tym terminem jej zabudowy zostały poddane reżimowi prawa cywilnego. Oznacza to zgodnie z treścią przepisuart. 3531k.c., możliwość ułożenia przez strony stosunku prawnego w tym zakresie według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społeczne. Taka konstrukcja prawna oznacza możliwość zagwarantowania wykonania przez użytkownika zobowiązania w zakresie zagospodarowania gruntu sposobami przewianymi w prawie cywilnym, w tym również i karą umowną, a fakt, żeustawa o gospodarce nieruchomościamiprzewiduje możliwość nałożenia na użytkownika wieczystego, który uchybił terminowi do zagospodarowania gruntu dodatkowej opłaty rocznej w drodze administracyjnej, nie oznacza, że w zakresie materii regulowanej umownie (a więc z trybie przepisów prawa cywilnego), strony nie mogą dokonać wyboru innego sposobu zabezpieczenia wykonania obowiązków umownych, zwłaszcza, że wydanie decyzji o nałożeniu obowiązku zapłaty dodatkowej opłaty rocznej za przedłużenie terminu do zagospodarowania działki nie jest obowiązkiem organu, co oznacza, że w konkretnych okolicznościach faktycznych taka decyzja może nie zostać wydana (por. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2014 roku, I OSK 545/13; z dnia 21 stycznia 2014 roku, l OSK 410/13). Dlatego też sprzeczność postanowienia przedmiotowej umowy w zakresie nałożenia na powodów obowiązku zapłaty dodatkowej opłaty z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościaminie skutkuje nieważnością postanowień, co do wyznaczenia nowego terminu do zabudowy nieruchomości i zastrzeżonej na wypadek niewykonania zabudowy w tym terminie kary umownej. Postanowienia umowy w tym zakresie pozostają w mocy. Wyznaczenie powodom w aneksie z dnia 30 października 2012 roku do umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nowego terminu do zagospodarowania gruntu i zabezpieczenie wykonania tego obowiązku poprzez zastrzeżenie kary umownej nie stoi w sprzeczności, ani z naturą prawa użytkowania wieczystego, ani z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również nie jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste jest bowiem jego zagospodarowanie w sposób wskazany w umowie, dlatego też przedłużenie wyznaczonego w tym celu terminu nie może być uznane za sprzeczne z naturą stosunku prawnego. Przepis art. 61 ust. 4 UGN wprost wskazuje na możliwość przedłużenia tego terminu. Zawarcie przez strony umowy w tym przedmiocie i zagwarantowanie jej wykonania karą umowną nie może być w również w okolicznościach faktycznych sprawy poczytane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Poza sporem pozostaje fakt, że grunt położony wS.przyulicy (...)został oddany powodom w użytkowanie wieczyste w dniu 21 stycznia 1986 roku i wówczas już zostali oni zobowiązani do jego zagospodarowania w terminie 5 lat od daty zawarcia umowy, tj. do dnia 21 stycznia 1991 roku. Powodowie terminu tego nie dotrzymali, skutkiem czego decyzją Zarządu MiastaS.Nr 12/94 z dnia 27 stycznia 1994 roku został na nich nałożony obowiązek uiszczania dodatkowych opłat rocznych. W piśmie z dnia 16 marca 2012 roku powód wyjaśnił, że uchybienie terminowi do zagospodarowania nieruchomości spowodowane było w zasadzie przyczynami leżącymi po ich stronie (wytracenie tempa prac z powodu reperkusji z posadowieniem budynku, niekorzystne warunki kredytowania, potrzeby życiowe rodziny, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny w inny sposób).
Nadto – na co zwrócił uwagę sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pierwszej instancji - z wnioskiem o przedłużenie terminu do zabudowania działki wystąpili powodowie i to oni zadeklarowali zarówno termin, w ciągu którego będą w stanie zagospodarować działkę jak i sposób zabezpieczenia, a także sposób egzekucji świadczenia z tytułu kary umownej, o czym świadczy treść ich pisma z dnia 14 czerwca 2012 roku. Zaproponowane przez powodów warunki zostały zaakceptowane przezGminę M.S., co wynika z jej oświadczenia woli z dnia 11 września 2012 roku, co następnie znalazło potwierdzenie w treści zawartego przez strony 16 października 2012 roku porozumienia i umowy z dnia 30 października 2012 roku. Nie sposób zatem uznać, aby działania podejmowane przezGminę M.S.w celu zawarcia przez strony aneksu wyznaczającego nowy termin zabudowy działki i zabezpieczenia wykonania tego obowiązku, znajdowały się poza kontrolą powodów.
Reasumując powyższe rozważania Sąd Rejonowy uznał, iż zarzut nieważności umowy z dnia 30 października 2012 roku z powodu jej sprzeczności z przepisem art. 63 ust. 2 UGN może dotyczyć co najwyżej postanowienia nakładającego na powodów obowiązek uiszczenia opłaty w wysokości 8% wartości nieruchomości. Ewentualna zaś nieważność tego postanowienia nie rozciąga się na zawarte w tej umowie dodatkowe postanowienia odnoszące się do wyznaczenia terminu do zabudowania nieruchomości i zastrzeżonej na wypadek niewykonania tego zobowiązania w wyznaczonym terminie kary umownej. Tym samym brak podstaw do przyjęcia, że obowiązek zapłaty kary umownej nie powstał z powodu nieważności umowy, której wykonanie gwarantował.
W dalszej części przeprowadzonych rozważań prawnych Sąd Rejonowy wskazał, iż nieuzasadnione okazały się również twierdzenia, jakoby nie zaistniały przesłanki do obciążenia powodów obowiązkiem zapłaty kary umownej, ponieważ nie zaistniał po ich stronie stan niewykonania zobowiązania, gdyż prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało przez nich sprzedane przed dniem, do którego, zgodnie z umową z dnia 30 października 2012 roku, mieli zabudować działkę. W pierwszym rzędzie sąd pierwszej instancji wskazał, że istotnie zgodnie z treścią przepisuart. 457 k.c., powodowie nie mieli obowiązku dokonać zabudowy działki przed dniem 30 października 2014 roku. Nie byli również ograniczeni w możliwości rozporządzania prawem użytkowania wieczystego tej działki, winni jednakże liczyć się ze skutkami prawnymi niewykonania w umówionym terminie zobowiązania w zakresie zabudowania działki. Następca prawny podmiotu na rzecz, którego ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego jest związany postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, zarówno co do celu jak i terminu zagospodarowania. Zbycie zatem prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki w dniu 10 czerwca 2012 roku - na 4 miesiące przed upływem umówionego terminu, kiedy oczywistym było, że nie jest już możliwe postawienie budynku do stanu surowego zamkniętego, jednoznacznie wskazuje na zamiar zarówno niewywiązania się z umowy, jak i uniknięcia w ten sposób obowiązku zapłaty kary umownej. Wskazać jednakże należy, że takie stanowisko strony powodowej nie znajduje uzasadnienia prawnego. Jak już wyżej wskazano kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań i tym samym skłania stronę zobowiązaną, może nawet silniej niż jakiekolwiek inne środki, do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Dłużnik, godząc się na karę umowną, bierze tym samym na siebie gwarancję jego wykonania. Nadto zastrzeżenie w umowie kar umownych sprawia, że w każdym wypadku nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania bez znaczenia dla powstania obowiązku ich zapłaty są przyczyny, które spowodowały naruszenie obowiązków ciążących na dłużniku stosownie do treści zobowiązania. Dlatego też przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oznaczające przeniesienie na nabywcę tego prawa uprawnień i obowiązków wynikających z umowy o ustanowienie prawa użytkowania na rzecz zbywcy nie oznacza ani wygaśnięcia postanowień tej umowy w zakresie kary umownej ani ich przejścia na nabywcę prawa użytkowania wieczystego. Zbycie zatem prawa użytkowania wieczystego działki przed dokonaniem jej zabudowy i przed upływem zakreślonego w tym celu terminu nie zwalnia powodów z obowiązku zapłaty kary umownej z tytułu niewykonania zobowiązania do zabudowy działki. Zbycie natomiast prawa użytkowania wieczystego dziatki przed upływem terminu, w jakim byli zobowiązani ją zabudować i tym samym wyzbycie się jej posiadania przesądza o niewykonaniu zobowiązania polegającego za zabudowaniu działki w terminie do dnia 30 października 2012 roku. Nadto wskazać należy, że z postanowienia § 3 pkt o umowy wynika, że obowiązek użytkowników wieczystych zapłaty kary umownej powstaje bez względu na to czy użytkownicy wieczyści ponoszą jakąkolwiek odpowiedzialność za niedotrzymanie wskazanego powyżej terminu. Jednocześnie Sąd Rejonowy wskazał, że zastrzeżenie w umowie uprawnienia wierzyciela do żądania kary w wypadku, gdy przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania są okoliczności niezawinione przez dłużnika należy uznać w świetle treści przepisuart. 473 § 1 k.c.za dopuszczalne. Tym samym zaktualizowały się wskazane w postanowieniu § 3 pkt 5 umowy z dnia 30 października 2012 roku przesłanki do obciążenia powodów karą umowną, co czyni powództwo nieuzasadnionym.
Dalej Sąd Rejonowy wskazał, iż rozstrzygnięcie o kosztach procesu zostało oparte na podstawieart. 98 § 1 i 3 k.p.c.w zw. zart. 99 k.p.c.Przepisart. 98 § 1 k.p.c.stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te, zgodnie z treściąart. 98 § 3 k.p.c.składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego, którego wysokość ustalono na podstawie§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzęduna kwotę 2 400 złotych.
Apelacje od powyższego orzeczenia wywiodła strona powodowa zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości poprzez ustalenie, że nie istnieje stosunek zobowiązaniowy polegający na obowiązku spełnienia przez powodów na rzecz pozwanego świadczenia pieniężnego w wysokości 25.000.- zł z tytułu kary umownej przewidzianej w § 4 umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 30.10.2012 r. przed notariuszemJ. J.w Kancelarii Notarialnej wS.(A(...)) oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu przed sądami obu instancji.
Zaskarżonemu orzeczeniu powodowie zarzucili naruszenieart. 233 § 1 k.p.c.poprzez zupełnie bezpodstawne przyjęcie, że powodowie celowo i bezzasadnie zmierzali do uniknięcia zapłaty kary umownej oraz że powodowie samodzielnie zaprojektowali kształt umowy wprowadzającej karę umowną, a także przepisuart. 58 k.c.przez przyjęcie, że nie jest sprzeczne z ustawą zastąpienie umownym świadczeniem pieniężnym świadczenia pieniężnego orzekanego drogą decyzji administracyjnej.
Jednocześnie powodowie powołując się na istnienie uzasadnionej - zarówno potrzebami praktyki jak i jednolitości orzecznictwa - potrzeby złożyli wniosek o zadanie pytania prawnego w przedmiocie dopuszczalności stosowania kary umownej w umowie między organem a użytkownikiem wieczystym w sytuacji istnienia przepisów art. 63 i nast. UGN, o proponowanej treści: „czy zastrzeżenie do kompetencji organu możliwości wydania decyzji administracyjnej w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej w trybie art. 63 ust. 4 UGN nie stoi na przeszkodzie stosowaniu sankcji cywilno-prawnej w postaci kary umownej za niedotrzymanie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej”, a w przypadku przyjęcia konkurencyjności administracyjno-prawnego oraz cywilno-prawnego reżimu sankcjonowania „czy zastrzeżenie terminu na wykonanie zobowiązania na korzyść dłużnika- użytkownika wieczystego (art. 45 k.c.) pociąga odpowiedzialność tego dłużnika-użytkownika wieczystego za niewykonanie zobowiązania ze stosunku użytkowania wieczystego również po utracie przez dłużnika przymiotu użytkownika wieczystego".
W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego powodowie wskazali, iż Sąd pierwszej instancji nieprawidłowo i w sposób krzywdzący dla powodów ustalił, iż powodowie sami zaproponowali wprowadzenie do umowy kary umownej, a następnie że celowo zmierzali do uniknięcia realizacji swoich obowiązków poprzez zbycie prawa użytkowania wieczystego.
Zdaniem powodów powyższe uchybienia nie powinny mieć jednak przesądzającego znaczenia w sprawie, albowiem istotą sporu jest dopuszczalność zastępowania sankcji administracyjnej sankcją cywilną. A zatem nawet gdyby powodowie bez niczyjej inspiracji zaproponowali organowi świadczenie pieniężne w postaci kary umownej, zastępujące świadczenie pieniężne orzekane decyzją administracyjna, to organ i tak powinien odmówić zawarcia takiej umowy z uwagi naart. 58 k.c.
Dalej strona powodowa w sposób obszerny przytoczyła i ponowiła argumentację prezentowaną w toku całego procesu wskazując, na niedopuszczalność wprowadzenia do umowy zapisów, które są sprzeczne z przepisamiustawy o gospodarce nieruchomościamii stanowią obejście tychże przepisów prowadząc w tym zakresie polemikę z oceną dokonaną przez sąd pierwszej instancji. Zdaniem skarżącego kwestie związane z jakimikolwiek karami finansowymi związanymi z uchybieniem terminu zagospodarowania nieruchomości zastrzeżone są jedynie dla sfery administracyjno-prawnej. Ocena postępowania organu w przypadku sankcji pieniężnej za niezabudowanie nieruchomości w terminie powinna być naturalna (w toku administracyjnym), a nie nadzwyczajna (w oparciu o zarzut zart. 5 k.c.w procesie cywilnym). Innymi słowy administracyjno-prawny tryb orzekania i kontroli nad świadczeniem pieniężnym należnym organowi za niezabudowanie nieruchomości w terminie określonym w umowie użytkowania wieczystego nie tylko jest utrzymany, ale i powinien - zdaniem powodów - być utrzymany. To zaś oznacza, że niedopuszczalne będzie jakiekolwiek postanowienie umowne, które miało by skutkować przeniesieniem rozpoznania sprawy sankcji pieniężnej za niezabudowanie nieruchomości z sądu administracyjnego do sądu cywilnego.
Dalej apelujący wskazali, iż istnieją znaczne różnice w interpretacji terminu „może” w prawie cywilnym i administracyjnym. Jeżeli wierzyciel (stosunek cywilny) coś może, to wystarczy, że zechce zrealizować swoje uprawnienie, a nikt nie będzie mógł stawiać mu zarzutów. Jeżeli jednak organ coś może (stosunek administracyjny), to znaczy, że będzie działał w granicach prawa tylko wówczas, jeżeli należycie zbilansuje konsekwencje swoich dopuszczalnych rozstrzygnięć z publiczno-prawną potrzebą takiego właśnie rozstrzygnięcia. Kwestia powyższego bilansu podlega kontroli, a wynik kontroli nie zależy wyłącznie od woli organu, któremu przyznano kompetencje. Nałożenie dodatkowej opłaty rocznej w trybie art. 63 ust. 2 UGN nie może być uzasadnione samym faktem przekroczenia terminu zagospodarowania nieruchomości, a tym samym organ prowadzący postępowanie ma obowiązek ustalić przyczyny zaistniałego opóźnienia i ocenić je „w granicach uznania administracyjnego”, a zatem wprowadzenie kary umownej w miejsce decyzji o opłacie dodatkowej eliminuje sens przyznania przez ustawodawcę tzw. „władztwa administracyjnego” oraz eliminuje zaprojektowany przez ustawodawcę sposób kontroli działania organu. Dalej apelujący wskazał, iż tak dalekie odstępstwo od rozwiązań ustawowych wręcz podkreślają zapisy umowy z dnia 30.10.2012 r.. albowiem kara umowna może być zastrzeżona, jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zdaniem powodów chodzi tu o zobowiązanie własne, a nie cudze. Z umowy z dnia 30.10.2012 r. wynika, iż powodowie poddali się karze umownej na wypadek naruszenia ich obowiązku zabudowania nieruchomości oddanej im w użytkowanie wieczyste do dnia 30.10.2014 r. Z istoty prawa użytkowania wieczystego wynika zaś, że to użytkownik wieczysty (i tylko on) może mieć obowiązki wynikające z użytkowania wieczystego. Prawo to jest zbywalne, nabywca wchodzi w miejsce zbywcy, i od tej pory tylko nabywcę (a nie nadal tylko zbywcę lub zarówno nabywcę jak i zbywcę) obciążają postanowienia wynikające z treści stosunku użytkowania wieczystego (wnoszenia opłat, zabudowania nieruchomości). Zatem, aby w ogóle móc mówić o niewykonaniu obowiązku ze stosunku użytkowania wieczystego w terminie - co bezsporne - zastrzeżonym na korzyść dłużnika, koniecznym jest nie tylko to, aby w tym terminie nie doszło do zabudowy, ale również i to, że naruszający obowiązek zabudowy i zobowiązany do zapłaty kary umownej to ta sama osoba.
W odpowiedzi na apelację strona pozwana złożyła wniosek o jej oddalenie oraz zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego przed Sądem drugiej instancji, wg norm przepisanych.
W pierwszej kolejności pozwana Gmina podniosła zarzut braku interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego w oparciu o treśćart. 1 89 k.p.c., w związku z tym powództwo to powinno podlegać oddaleniu z uwagi na brak legitymacji po stronie powodów, wskazując, iż powództwo wywiedzione na gruncie przytoczonego uregulowania znajduje zastosowanie w przypadku, gdy stronie nie przysługuje żaden inny środek ochrony jej praw. Zdaniem pozwanej powodowie mogliby podnosić zarzuty, na których oparte jest ich powództwo w toku postępowania wywołanego dochodzeniem należności przez pozwaną, w tym również w wyniku nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.
W pozostałym zakresie strona pozwana wskazała, iż podziela stanowisko zaprezentowane przez Sąd pierwszej instancji w wyroku z dnia 22.09.2015 r. i wskazuje, że w przedmiotowej sprawie brak przesłanek do skierowania zapytania prawnego do Sądu Najwyższego, albowiem nie zachodzą okoliczności uzasadniające skierowanie takiego zapytania, jak również w treści apelacji nie zaprezentowano argumentacji, która przemawiałaby za przychyleniem się do wniosku złożonego przez pozwanych. Dalej odpowiadający wskazał, iż sąd pierwszej instancji w sposób prawidłowy przyjął, że kara umowna stanowi element swobody umów stron i nie należy jej utożsamiać z opłatą dodatkową, o której mowa w art. 63 i 64Ustawy. Są to bowiem dwie odmienne instytucje, przy czym opłaty dodatkowe należą do sfery prawa administracyjnego, zaś kary umowne stanowią element prawa cywilnego. W dalszej kolejności w ocenie pozwanej za prawidłowe uznać należy stanowisko sądu pierwszej instancji, zgodnie z którym zobowiązanie do zapłaty kary umownej nie wygasa w związku z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot, jak również nie przechodzi na nabywcę prawa użytkowania wieczystego. Zobowiązanie to nie jest bowiem zobowiązaniem składającym się na treść prawa użytkowania wieczystego, które zostało uregulowane wart. 232 i nast. kc.jak również w UGNK.umowna stanowi bowiem dodatkowe zastrzeżenie niezależne od ww. umowy użytkowania wieczystego. Tym samym w zakresie przeniesienia zobowiązań wynikających z obowiązku zapłaty kary umownej zastosowanie znajdą postanowienia kodeksu cywilnego dotycząceart. 509 i 519 k.c.Ponieważ nie doszło do przejęcia długu w tym zakresie przez nabywcę prawa użytkowania wieczystego powodowi w dalszym ciągu zobowiązani są do uiszczenia należności określonej karą umowną w związku z niezabudowaniem nieruchomości w terminie. Ponadto pozwana wskazała, że kwestia rozliczeń pomiędzy dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi nieruchomości a ich nabywcami prawa użytkowania wieczystego nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, a pozostaję kwestią, którą użytkownicy wieczyście powinni uregulować między sobą w związku z zawieraną umową sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Na gruncie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz w kontekście stanowisk stron apelacja wniesiona przez stronę pozwaną nie zasługiwała na uwzględnienie.
Wbrew wywodom apelacji, wydane w sprawie orzeczenie Sądu pierwszej instancji jest w pełni prawidłowe i brak jest jakichkolwiek podstaw do jego modyfikacji.
Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które poparł rzetelną analizą zebranych dowodów, a ocena ta odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie istotne dla wyrokowania okoliczności sprawy. Sąd Odwoławczy ustalenia te oraz ich ocenę prawną w pełni podziela i przyjmuje za własną.
Kontrola zaskarżonego wyroku doprowadziła do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe w sposób określony przepisami procesowymi oraz dokonał wszechstronnej oceny całokształtu okoliczności ujawnionych w toku rozprawy głównej. Dodać należy, iż ustalenia faktyczne Sąd poczynił po wyjaśnieniu wszelkich spornych kwestii, mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.
Na wstępie należało zauważyć, że powodowie jako pierwszy zarzut apelacji wskazali naruszenie przepisu art. 233 § 1Kodeksu postepowania cywilnego (dalejk.p.c.)poprzez podniesienie sprzeczności w ustaleniach faktycznych z zebranym materiałem dowodowym. W ich ocenie w niniejszej sprawie nie zostało wykazane, iż celowo i bezzasadnie zmierzali do uniknięcia zapłaty kary umownej, jak również to, że samodzielnie zaprojektowali kształt umowy wprowadzającej karę umowną.
W tym miejscu wskazać należy, że zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze ugruntował się pogląd, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych, ważąc ich moc, wiarygodność, a następnie odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Poprawność rozumowania sądu powinna być możliwa do skontrolowania. Tak więc wiąże się z tym obowiązek sądu w zakresie prawidłowego uzasadniania (art. 328 § 2 k.p.c.).
Zarzucenie naruszenia swobodnej oceny dowodów nie może więc polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, tylko na podważeniu podstawy tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Strona powodowa natomiast w swojej apelacji uzasadniła jedynie zarzut w zakresie samodzielnego zaprojektowania kształtu aneksu wprowadzającej karę umowną, powołując się na treść korespondencji pomiędzy stronami z okresu sprzed podpisania aneksu, pomijając przy tym całkowicie uzasadnienie co do pierwszego z zarzutów (celowego zmierzania do uniknięcia kary poprzez sprzedaż nieruchomości).
Godzi się wskazać, że żadne z wyżej opisanych ustaleń – z uwagi na swoją wagę dla oceny prawnej niniejszego żądania – nie rzutowało na rozstrzygnięcie w zakresie powództwa. W sytuacji bowiem, gdy powodowie nie wskazywali, że przy zawarciu aneksu do umowy z dnia 30 października2012 roku zaistniała, którakolwiek z unormowanych wart. 82 i n.Kodeksu cywilnego(dalejk.c.). wad oświadczenia woli w np. w pozorność, błąd, podstęp, czy też groźba, za prawnie irrelewatne należało uznać ustalenia, co do osób projektujących zapis dotyczący kary umownej. Przy tym zauważyć należało, iż w apelacji powodowie wywodząc błędne ustalenia Sądu pierwszej instancji, powoływali się na bliżej nieokreśloną korespondencję stron, zaś z przedłożonych w toku postepowania dowodów wynika, że pierwszym pismem, w którym kara umowna była wzmiankowana, było pismo z dnia 14 czerwca 2012 roku pochodzące od powodów. Kolejne pismo natomiast, w którym nadmieniono karę umowną, pochodzi już odGminy M.S., lecz sformułowane ono zostało później, bo w dniu 11 września 2012 roku.
W ocenie sądu drugiej instancji brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do uznania zasadności omawianego zarzutu. Podkreślić w tym miejscu ponownie należy, iż ocena pierwszego z zarzutów (celowego zmierzania do uniknięcia kary poprzez sprzedaż nieruchomości) uchyla się spod kontroli instancyjnej z uwagi na brak uzasadnienia.
W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji starannie zebrał i rozważył dowody oraz ocenił je w sposób nie naruszający swobodnej oceny dowodów, uwzględniając w ramach tejże oceny zasady logiki i wskazania doświadczenia życiowego. Wobec tego nie sposób jest podważać adekwatności dokonanych przez Sąd Rejonowy ustaleń, do treści przeprowadzonych dowodów, a apelacja powodów ma w istocie charakter polemiczny. Zwalczanie ustaleń faktycznych Sądu i związanej z tym oceny materiału dowodowego może następować tylko poprzez argumenty natury jurydycznej, wykazanie, jakie kryteria oceny naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności lub mocy dowodowej lub niesłusznie im ją przyznając, a takowych apelacja nie zawiera. W ocenie Sądu Okręgowego treść uzasadnienia wyroku Sądu I instancji wskazuje, iż wyżej przedstawione wymogi odnoszące się doart. 328 § 2 k.p.c.pozwalające uznać zapadłe orzeczenie za odpowiadające prawu w kontekście podstawy faktycznej roszczenia, w przedmiotowej sprawie zostały spełnione.
Za niezasadny Sąd Okręgowy uznał również zarzut naruszeniaart. 58 k.c., przy tym nie sposób zgodzić się z twierdzeniami apelujących, iż istotą niniejszego postępowania jest dopuszczalność zastępowania sankcji administracyjnej, sankcją cywilną.
Zauważyć w tym miejscu należy, że powodowie przez cały okres trwania niniejszego postępowania – pomimo reprezentowania ich od samego początku przez profesjonalnego pełnomocnika procesowego – zdawali się nie dostrzegać różnicy pomiędzy karą umowną wynikającą z łączącego strony dobrowolnego stosunku obligacyjnego oraz dodatkową opłatą, o której mowa wart. 63 i 64Ustawyz dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(dalej UGN) i pomimo szczegółowego omówienia tej kwestii przez Sąd pierwszej instancji, swoją apelację w głównej mierze opierali na zarzutach niemożności zastępczego traktowania kary umownej z opłatą za wieczyste użytkowanie, wybierając przy tym fragmenty z treści orzeczeń sądów wydane w postępowaniach dotyczących całkowicie odmiennych stanów faktycznych. Rozstrzygnięcia w tych sprawach dotyczyły bowiem sytuacji, w których gminy, próbując niejako obejść przepisy art. 63 i 64 UGN, zawierały w umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zapisy w zakresie opłat dodatkowych za korzystanie z tychże gruntów w trakcie okresu wyznaczonego na ich zabudowanie. Podkreślić należy, iż opłaty te w sposób nieprawidłowy nazywały karami umownymi, pomimo, że ich charakter wyraźnie wskazał, iż stanowią one opłaty dodatkowe, które zgodnie z cytowanymi przepisami mogą zostać oznaczone jedynie w drodze administracyjnej. Cytowane przez apelujących orzeczenia nie mogą zatem stanowić podstawy rozstrzygania w niniejszym postępowaniu.
Wskazać w tym miejscu należy, że istotą rozróżnienia tych dwóch opłat (dodatkowej opłaty obciążającej użytkownika wieczystego za okres użytkowania wieczystego, zwiększonej z uwagi na niedotrzymanie wcześniejszego terminu na zabudowanie, płatnej przez cały nowo wyznaczony czasookres na dokonanie zabudowy) oraz kary umownej, której wymagalność aktualizuje się z momentem niedotrzymania kolejnego terminu (art. 483 k.c.) jest ich unormowanie w przepisach.
Pierwsza z tych opłat znajduje swoją podstawę w przepisach prawa 238k.c.w zw. z art. 63 i 64 UGN i dotyczy zwiększenia świadczenia okresowego jakim jest opłata za wieczyste użytkowanie. Przy czym należy pamiętać, że prawo użytkowania wieczystego ma charakter odpłatny (art. 238 k.c.), a do swobody podmiotu oddającego użytkownikowi wieczystemu ustawodawca pozostawił jedynie możliwość ustalenia jej wysokości, zaś organ ten w zakresie tym wykonuje swoje zadania z zakresu władztwa administracyjnego.
Całkowicie odmiennie natomiast sytuacja kształtuje się w zakresie kary umownej. Jej zastrzeżenie w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie jest obligatoryjne i pozostawione zostało swobodzie kształtowania przez strony umowy w ramach zasady swobody umów (art. 3531k.c.). To czy zapis taki znajdzie się w umowie, czy też nie jest tylko i wyłącznie decyzją obu stron. W przeciwieństwie więc do zapisu o opłacie rocznej (w jej podstawowym wymiarze), nie stanowiessentialia negotiiumowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Nadmienić w tym miejscu należy, że okoliczność złożenia przez powodów w tym zakresie swobodnego oświadczenia nie dotkniętego żadną z opisanych wKodeksie cywilnymwad oświadczeń woli, nie została przez żadną ze stron postępowania zakwestionowana. Inny jest również charakter tej opłaty, spełnia ona bowiem funkcję odszkodowawczą, stawiając podmiot oddający nieruchomość w użytkowanie wieczyste w uprzywilejowanej pozycji, z uwagi na możliwość jej dochodzenia z pominięciem wykazywania zawinienia użytkownika wieczystego oraz zaistnienia szkody. Inny jest także moment jej zaktualizowania się, o ile bowiem opłata roczna (także w zwiększonym – z uwagi na niewypełnienie wcześniejszych zobowiązań o zabudowie – zakresie) jest świadczeniem okresowym płatnym przez cały określony okres trwania użytkowania wieczystego, o tyle kara umowna jest roszczeniem odszkodowawczym wymagalnym od momentu upływu terminu do wykonania zabudowy. Opłata roczna stanowi zatem swoisty ekwiwalent za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu Skarbu Państwa, w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i umowę. Natomiast kara umowna jest jedynie roszczeniem odszkodowawczym kształtowanym w sferze stosunków cywilnoprawnych pomiędzy oddającym w użytkowanie wieczyste, a wieczystym użytkownikiem w ramach unormowanej wart. 3531k.c.swobody umów, mającym na celu zabezpieczenie wykonania zobowiązania i tym samym zwiększenie realności wykonania zobowiązania oraz ułatwienie naprawienia powstałej szkody.
Zauważyć przy tym należy, że strony aneksu z dnia 30 października 2012 r. ustaliły, iż zapłata kary umownej nastąpi niezależnie od tego, czy po stronie oddającego w wieczyste użytkowanie nastąpi szkoda, jak też niezależnie od zaistnienia po stronieA. B.iB. B.zawinienia w niedokonaniu zabudowy, uzależniając właściwie okoliczność powstania roszczenia o zapłatę od okoliczności niedokonania zabudowy w zakreślonym terminie, przy tym na powodów nałożono jeszcze zobowiązanie do zobowiązania nowych użytkowników wieczystych do zabudowy nieruchomości. Powodowie zaś, co jest okolicznością bezsporną dokonując zbycia, powyższego nałożonego na nich postanowieniami umowy, zobowiązania nie zrealizowali. W tej sytuacji dywagacje zawarte w apelacji w zakresie ewentualnych trudności z dokonaniem rozliczenia kary umownej pozostają bez jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego postepowania, a przy tym pozostają w kwestii ewentualnych rozliczeń pomiędzy zbywcami i nabywcami prawa użytkowania wieczystego. Marginalnie zaś należało jedynie wskazać, że powodowie nie tylko nie wykazali, że podjęli działania zmierzające ku zabudowie, ale również, nie wykazali, że zabudowa przez nich wykonywana miała realne szanse na jej zakończenie i tylko działania nowych nabywców prawa użytkowania wieczystego spowodowały jej niezakończenie. Tym samym ich zarzut w zakresie bezpodstawnego ustalenia przez Sąd pierwszej instancji jakoby swoim działaniem przez dokonanie zbycia prawa celowo zmierzali do uniknięcia kary umownej jest całkowicie bezzasadny. Nadto z uwagi na charakter kary umownej twierdzenia takie mogłyby jedynie wpłynąć na okoliczność miarkowania kary, a nie na jej zasadność. Sąd podzielił przy tym twierdzenia strony pozwanej, iż w zakresie przeniesienia zobowiązań wynikających z obowiązku zapłaty kary umownej – z uwagi na jej charakter oraz sposób jej ustanawiania – zastosowanie znajdują przepisykodeksu cywilnegow zakresie cesji, tj. 509 i 519k.c.Zatem twierdzenia, iż powodowie nie będący aktualnie użytkownikami wieczystymi, przez samą okoliczność zbycia tego prawa użytkowania wieczystego przenieśli również zobowiązanie do zapłaty tej kary na nowych użytkowników nie znajdują oparcia w przepisach. Do takowego przeniesienia niezbędna byłaby bowiem zgoda nowego nabywcy, a złożenie przez nich takiego oświadczenia nie zostało w toku niniejszego postępowania wykazane.
Powyższe rozważania natomiast czynią bezzasadnym wniosek apelujących w zakresie potrzeby zadania prawnego w przedmiocie dopuszczalności stosowania kary umownej w umowie między organem a użytkownikiem wieczystym w sytuacji istnienia przepisów art. 63 i n. UGN.
Zauważyć w tym miejscu należy, że w myślart. 390 § 1 k.p.c.Jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając rozpoznanie sprawy. Sąd Najwyższy władny jest przejąć sprawę do rozpoznania albo przekazać zagadnienie do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu.
Przepis ten statuuje zatem uprawnienie (a nie obowiązek) sądu drugiej instancji do przedstawienia zagadnienia prawnego Sądowi Najwyższemu, pozostawiając sądowi możliwość dokonania wiążącej oceny co do zaistnienia takowych potrzeb. O ile zatem nie sposób odmówić apelującym uprawnienia do wywiedzenia wniosku o przedstawienie zagadnienia prawnego do Sądu Najwyższego, to już decyzję taką pozostawiono do wyłącznej kompetencji sądowi drugiej instancji. Przy tym pamiętać należy, że zagadnienie prawne uzasadniające zastosowanieart. 390 § 1 k.p.c.musi budzić poważne wątpliwości. Sąd drugiej instancji powinien zatem wykazać, że dotychczasowe orzecznictwo, jak również doktryna nie dają podstaw do usunięcia poważnych wątpliwości prawnych, oraz wskazać różne możliwości rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego. Apelujący jednakże w tym względzie ograniczyli się jedynie do podniesienia twierdzeń, iż Sąd Najwyższy nigdy nie wypowiadał się wcześniej w zakresie stosowania kar umownych w miejsce decyzji administracyjnych, podtrzymując niejako w dalszym ciągu tezę w zakresie braku rozróżnienia tych dwóch instytucji, pomimo obszerności rozważań Sądu pierwszej instancji w tym zakresie. Natomiast w zakresie drugiego z proponowanych pytań „czy zastrzeżenie terminu na wykonanie zobowiązania na korzyść dłużnika- użytkownika wieczystego (art. 45 k.c.) pociąga odpowiedzialność tego dłużnika-użytkownika wieczystego za niewykonanie zobowiązania ze stosunku użytkowania wieczystego również po utracie przez dłużnika przymiotu użytkownika wieczystego”; nie podjął nawet próby wykazania, iż judykatura i doktryna nie dają podstaw do usunięcia poważnych wątpliwości prawnych, ani też wskazania różnych możliwości rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego. Tak lakoniczność wypowiedzi apelujących, nie pozwoliła zaś Sądowi drugiej instancji na zaistnienie w tym zakresie jakichkolwiek wątpliwości w sferze prawnej.
Na marginesie należało nadmienić, że Sąd Okręgowy nie podzielił twierdzeń strony pozwanej – podniesionych w odpowiedzi na apelację – o braku interesu prawnego powodów w dokonaniu ustalenia wzmiankowanego w treści pozwu z uwagi na możliwość zastosowania innego środka ochrony ich praw, w postaci. Swoje twierdzenia opierali przy tym na możliwości podnoszenia przez powodów zarzutów, na których poparte jest powództwo w toku postępowania wywołanego dochodzeniem należności przez pozwaną, w tym również w wyniku nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z poglądem taki jednakże nie sposób się zgodzić.
Interes prawny w świetleart. 189 k.p.c.rozumieć należy jako obiektywną potrzebę uzyskania wyroku określonej treści, wywołaną rzeczywistym naruszeniem albo zagrożeniem sfery prawnej podmiotu występującego z powództwem ustalającym. Jak wskazuje się w orzecznictwie, wydanie wyroku ustalającego ma sens wówczas, gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa (stosunku prawnego) lub powstała wątpliwość co do jego istnienia. Interes prawny oznacza interes odnoszący się do stosunków prawnych, w jakich znajdują się powód, a nawet obie strony (vide uchwała SN z 25.01.1995 r., III CZP 179/94, OSNCP 1995, z. 5, poz. 76). Interes prawny w rozumieniu cytowanego przepisu występuje wówczas, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Niepewność ta powinna być jednak obiektywna, czyli zachodzić według rozumnej oceny sytuacji, a nie tylko subiektywna, tj. według odczucia powoda. Interes taki zachodzi wówczas, gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa przysługującego uprawnionemu, bądź też powstała wątpliwość, co do istnienia tego prawa. W efekcie na skutek wydania orzeczenia ustalającego zapewniona zostanie ochrona prawnie chronionych interesów powoda, prowadząca do definitywnego zakończenia istniejącego sporu, bądź też zapobiegająca powstaniu takiego sporu w przyszłości. (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2001 r., I CKN 425/00 LEX nr 52719). Sąd podziela przy tym wyrażony przez Sąd ?Najwyższy pogląd, iż strona ma interes prawny w ustaleniu swego prawa dopóty, dopóki nie została pozwana przez swojego przeciwnika o świadczenie z tym prawem związane. Gdy taka sytuacja nastąpiła, stronie przysługuje jedynie obrona we wszczętym procesie. Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, dopuszczenie w tej sytuacji odrębnego powództwa o ustalenie skutkowałoby dopuszczeniem dwóch procesów o ten sam przedmiot (vide wyrok Sądu Najwyższego z 29 lutego 1972 r., I CR 388/71). Reasumując zasadnym było uznanie, iż skoro w niniejszym postępowaniu poza sporem pozostaje okoliczność, iż do chwili wyrokowania nie zostały przeciwko powodom wszczęte przezGminę M.S.jakiekolwiek kroki w zakresie egzekucji sądowej dotyczącej wyegzekwowania kary umownej, wywołujące po stronie powodów konieczność obrony poprzez wykazanie nieistnienia po ich stronie obowiązku zapłaty przedmiotowej kary umownej, dopóty istnieje po ich stronie interes w uzyskaniu wyroku ustalające w tym zakresie.
W konsekwencji, w ocenie Sądu Okręgowego apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie pierwszym sentencji w oparciu oart. 385 k.p.c.
W przedmiocie kosztów procesu Sąd Okręgowy rozstrzygnął w oparciu oart. 98 § 1 k.p.c.,art. 108 § 1 k.p.c.w zw. z§ 6 pkt 5w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (t. j.: Dz. U. z 2013 r. Nr 490 ze zm.).
Mając na uwadze przedstawione rozważania orzeczono jak w sentencji.

SSO Agnieszka Bednarek-Moraś  SSO Dorota Gamrat-Kubeczak  SSR del. Anna Dulska