Sąd Okręgowy w Gdańsku
XV Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XV C 618/13
Data wyroku: 2016-02-08 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krzysztof Solecki
Podstawa prawna: art. 224 § 1 i 2 kc

Sygn. akt XV C 618/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lutego 2016 roku
Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym
w składzie następującym:
Przewodniczący:SSO Krzysztof Solecki
Protokolant:st. sekr. sąd. Izabela Węsiora
po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2016 roku w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaM. K.
przeciwko(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...)
o zapłatę

1
oddala powództwo

2
kosztami procesu obciąża powoda, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 24 lipca 2013r. powódM. K.domagał się zasądzenia od pozwanej(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.kwoty 201.062,57 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów postępowania.
W uzasadnieniu wskazał, że jest współwłaścicielem nieruchomości położonej wG.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wG.prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...). Udział w przedmiotowej nieruchomości zmieniał się na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat w następujący sposób, tj. od dnia 24 lipca 2003r. do dnia 14 września 2010r. przysługiwał mu udział wynoszący 7000/10000, od dnia 15 września 2010r. do dnia 8 lipca 2013r. 4076/10000 i od dnia 9 lipca 2013r. do chwili obecnej 2411/10000. Na nieruchomości sąsiedniej względem jego nieruchomości, położonej wG.przyul. (...), stanowiącej własność pozwanego, wzniesiony został czterokondygnacyjny budynek, który zajmuje także część jego nieruchomości gruntowej o powierzchni około 15m((

    2))na każdej kondygnacji, co daje łączną powierzchnię zajęcia jego nieruchomości wynoszącą 60m((

    2)). W związku z tym w jego ocenie pozwany powinien regulować na jego rzecz wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z jego własności. Za podstawę obliczenia wynagrodzenia przyjął stawkę 45 zł miesięcznie za 1m((

    2))zajętej powierzchni, co w przeliczeniu na 1 dzień wynosi 1,49 zł. Wysokość wynagrodzenia obliczona została poprzez pomnożenie ilości dni bezumownego korzystania przez wysokość dziennej stawki, przez wielkość zajętej powierzchni oraz przez ilość kondygnacji budynku zajmującego nieruchomość powoda. Tak uzyskaną kwotę dostosowano do wysokości udziału powoda w prawie własności zajętej nieruchomości na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat.
W odpowiedzi na pozewpozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda kosztów postępowania.
W uzasadnieniu podniosła zarzut braku legitymacji procesowej czynnej wskazując, że powód nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości położonej wG.przyul. (...), lecz nieruchomość ta stanowi przedmiot współwłasności. Wytoczenie powództwa stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego też wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zarzuciła, że powód błędnie swoją legitymację wywodzi zart. 207 k.c., gdyż przepis ten określa relacje między współwłaścicielami i nie stanowi podstawy roszczeń w stosunku do osób trzecich. W jej ocenie istnieją wątpliwości, co do prawa powoda do samodzielnego dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w wysokości kwoty odpowiadającej jego udziałom. Umowa o podziale do korzystania przewidywała, że powód miał prawo do korzystania wyłącznie z części nieruchomości dwóch lokali o łącznej powierzchni 131m2. Istnienie tej umowy wskazywać może na to, że udział powoda w prawie do pobierania pożytków z nieruchomości wspólnej wynosi 131/786,50, co oznacza, że odpowiada proporcji, w jakiej uprawniony jest on do korzystania z części nieruchomości wspólnej. Podniosła, że z nieruchomości korzystała w dobrej wierze. Obalenie domniemania korzystania w dobrej wierze spoczywa natomiast na powodzie. Podniosła, że opieranie powództwa na koncepcji dobrej wiary rozumianej w sposób tradycyjny prowadzi do ujemnych konsekwencji z punktu widzenia zasad słuszności i sprawiedliwości, stanowiąc naruszenie zasad współżycia społecznego. Zaprzeczyła, aby wniosła czterokondygnacyjny budynek oraz, że zajęcie części działki powoda nastąpiło na skutek wzniesienia budynku przez niego. Przyznała, że jest właścicielem działki sąsiadującej z działką powoda, przy czym stał się jej właścicielem jako następca prawny poZespole (...)- Spółdzielni Pracy wG..Zespół (...)nabył działkę sąsiadującą z działką powoda w dniu 22 października 1984r. Działka ta w dacie zakupu była już zabudowana budynkiem, który wciąż się na niej znajduje w niezmienionym kształcie kubaturowym. Bezpodstawny jest w jej ocenie zarzut naruszenia posiadania na skutek wzniesienia budynku, gdyż zarówno działkę, jak i posadowiony na niej budynek, jego poprzednik prawny nabył od powoda. Podniosła, że do momentu wytoczenia powództwa nigdy nie była wzywana przez powoda do zapłaty. Wskazała, że była przekonana, iż prawo własności do gruntu jej przysługuje. Okolicznością potwierdzającą istnienie po jej stronie dobrej wiary jest niezakłócone władanie gruntem, nigdy niekwestionowane przez powoda, a także okoliczność, iż nieruchomość została jej nie tylko sprzedana, ale i wydana przez powoda w kształcie, w jakim ją przez lata posiadał. Powód osobiście stawał do umowy, jak i osobiście przekazał kupującym budynek. Miał wiedzę na temat prac remontowych i je akceptował. Powód nigdy nie wskazywał jej na brak tytułu do zajmowanej części nieruchomości, dlatego też nie miała jakichkolwiek podstaw nabrać jakichkolwiek podejrzeń, co do ewentualnego braku tytułu do posiadania, czy braku tytułu prawnego. Zakwestionowała również wysokość stawki, jaką powód przyjął za podstawę swoich obliczeń.
Na rozprawie w dniu 2 marca 2015r. (k. 454) i w dalszych pismach procesowych pozwana podniosła zarzut zasiedzenia nieruchomości.
W piśmie z dnia 29 czerwca 2015r. (k. 592-596) pozwana zmodyfikowała zarzut zasiedzenia zgłoszony na rozprawie w dniu 2 marca 2015r. poprzez zamianę zasiedzenia z zasiedzenia nieruchomości na zasiedzenie służebności gruntowej - służebności budynku na powierzchni 17m2nieruchomości obciążonej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

PowódM. K.jest współwłaścicielem nieruchomości położonej wG.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wG.prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...). Jest to nieruchomość zabudowana. Udział w przedmiotowej nieruchomości zmieniał się na przestrzeni ostatnich lat w następujący sposób, tj. od dnia 24 lipca 2003r. do dnia 14 września 2010r. przysługiwał mu udział wynoszący 7000/10000, od dnia 15 września 2010r. do dnia 8 lipca 2013r. 4076/10000 i od dnia 9 lipca 2013r do chwili obecnej 2411/10000.
Dowód:
- okoliczność niesporna,
- odpis z księgi wieczystej Kw. Nr(...), k. 36-43v, k. 543-553v
W dniu 12 lipca 1984r. w Biurze Notarialnym wG.przed notariuszemE. P.została zawarta pomiędzy powodemM. K., aZespołem (...)- Spółdzielnią Pracy wG.warunkowa umowa sprzedażydziałki nr (...)o powierzchni 82m2przyul. (...)iul. (...).
Dowód:
-warunkowa umowa sprzedaży z dnia 12.07.1984r. (Rep. A 1932/84), k. 184-185
W dniu 22 października 1984r. w Biurze Notarialnym wG.przed notariuszemE. P.została zawarta pomiędzy powodemM. K., aZespołem (...)- Spółdzielnią Pracy wG.umowa sprzedaży. Zgodnie z umową powódM. K.w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 12 lipca 1984r. przeniósł na rzeczZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.prawo własnościdziałki nr (...)o powierzchni 82m2przyul. (...)iul. (...). W umowie wskazano, że wydanie nieruchomości już nastąpiło oraz, że w dniu zawarcia umowy przejdą na nabywcę wszelkie korzyści i ciężary związane z jej własnością.
Dowód:
-umowa sprzedaży z dnia 22.10.1984r. (Rep. A 2644/84), k. 101-103
-dane o gruntach, budynkach, budowlanych podlegających opodatkowaniu, k. 104-104v
Pozwanej(...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.przysługiwało prawo własności do nieruchomości położonej wG.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wG.prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...).
Dowód:
-odpis z księgi wieczystej Kw. Nr(...), k. 49-54
W dacie zawarcia umowy sprzedaży nadziałce nr (...)był posadowiony budynek. Budynek ten znajdował się w bardzo złym stanie technicznym. Kilka miesięcy po podpisaniu umowy sprzedażyZespół (...)- Spółdzielnia Pracy wG.przystąpił do prac remontowych budynku. Przebudowa dotyczyła znajdujących się na działce dwóch kamienic i łącznika między nimi. Remont objął całą powierzchnię budynku. Zakres prac remontowych oraz aranżacji został określony po zawarciu umowy sprzedaży. Do wykonania remontu została wynajęta firma budowlana. W kamienicy zakupionej od powoda został wykonany od fundamentów remont piwnicy, dwóch kondygnacji użytkowych i poddasza. W ramach prac budowlanych wzmocnione zostały fundamenty, uzupełnione ubytki ścian, renowacja elewacji, powstała nowa konstrukcja nośna, nowy dach, wykonanie wszystkich instalacji łącznie z instalacją ciepłowniczą i węzłem znajdującym się w piwnicy. Powierzchnia użytkowa budynku i jego kubatura od daty zawarcia umowy sprzedaży nie uległy zmianie.
Dowód:
-zeznania świadkaW. B., k. 251-252 (czas : 00:06:08 - 00:19:20)
-zeznania świadkaK. Z., k. 326-328 (czas : 00:03:46 - 00:29:10)
-zeznania świadkaS. M., k. 331-333
-zeznania świadkaA. K., k. 453-454 (czas : 00:08:21 - 00:34:10)
-zeznania świadkaT. S., k. 365-366; dowód przeprowadzony w ramach pomocy prawnej przed SR w Białymstoku
W dniu 9 stycznia 1992r. w Kancelarii Notarialnej wG.przed notariuszemM. D.została zawarta pomiędzy powodemM. K., aZespołem (...)- Spółdzielnią Pracy wG.umowa sprzedaży. Zgodnie z umowąM. K.przeniósł na rzeczZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.udział wynoszący 1/10 części w prawie własności nieruchomości położonej wG.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...)obszaru 360m2. Strony postanowiły, że w ramach nabytego udziałuZespół (...)- Spółdzielnia Pracy wG.korzystać będzie z pomieszczeń strychowych o powierzchni 70m2.
Dowód:
-umowa sprzedaży z dnia 09.01.1992r. (Rep. A 199/1992), k. 290-292
W dniu 22 marca 1993r. został sporządzony przez powodaM. K.iZespół (...)- Spółdzielnię Pracy wG.protokół uzgodnień w sprawie nieruchomości położonej przyul. (...). W jego treści wskazano, że dział nieruchomości przyul. (...)zostanie wykonany w następujący sposób, tj. na rzeczZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.wydzielony zostanie lokal, obejmujący część 3 i 4 kondygnacji oraz 3/10 częścidziałki nr (...). Na rzeczZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.zapisane zostanie prawo użytkowania bez ograniczeń (służebność) klatki schodowej, będącej własnościąM. K.. Na rzeczZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.zostanie zapisane prawo przebudowy i modernizacji przyłączy instalacji. Ustalono również, żeM. K.iZespół (...)- Spółdzielnia Pracy wG.obowiązani są do konserwacji pokrycia i odwodnień dachu oraz renowacji elewacji należących do nich lokali.M. K.podtrzymał wcześniej zgłoszone żądanie wykonania na kosztZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.remontu sufitów zalanych w trakcie przebudowy lokaluZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.. Wskazano, że zakres i termin prac wynikłych z powyższych roszczeń zostanie uzgodniony miedzy stronami po dokonaniu wizji lokalnej przy współudziale rzeczoznawcy budowlanego.
Dowód:
-protokół uzgodnień z dnia 22.03.1993r., k. 288-289
Pozwana wiedzę o tym, że część jej budynku leży na nieruchomości stanowiącej własność powoda powzięła w 2012r. w trakcie przeprowadzania inwentaryzacji.
Dowód:
-zeznania świadkaA. K., k. 453-454 (czas : 00:08:21 - 00:34:10)
Wykonane w trakcie wizji pomiary sąsiadujących budynków(...)-(...)w stosunku do granic zewnętrznych wyznaczonych przez obraz ścian zewnętrznych wykazały przesunięcie rzutu tych ścian na poziomie piwnic budynku(...)i sutereny budynku(...), w stosunku do rzutu tych ścian na kondygnacjach parteru, piętra i poddasza tych budynków. W przypadku parteru, piętra i poddasza doszło do przekroczenia wspólnej granicy przez budynek(...)i zajęcia przestrzeni nadziałką nr (...), na której znajduje się budynek(...). Budynek położony przyul. (...)nadziałce nr (...)posiada trzy kondygnacje naziemne (parter, piętro i poddasze). Jest w całości podpiwniczony. Budynek przyul. (...)posiada suterenę na poziomie, której funkcjonuje restauracja oraz parter, piętro i poddasze. W przypadku kondygnacji piwnic budynku(...)i sutereny - lokalu restauracji przyul. (...)ściana wspólna przebiega wzdłuż granicy działki, co potwierdza wymiar 17,95m - głębokość lokalu restauracji do ściany wspólnej wewnętrznej.
Powierzchnia gruntudziałki nr (...)zajętej przez kondygnacje naziemne budynku pozwanej wynosi 17m2. Na poziomie piwnic sąsiadujących, zblokowanych budynków położonych przyul. (...)stan użytkowania pokrywa się ze stanem prawnym i przebiega wzdłuż wspólnej granicydziałek nr (...). Na poziomie kondygnacji naziemnych budynek położony przyul. (...)przekracza na głębokości 2,615m wspólną granicę tych nieruchomości i zajmuje grunt obszaru 17m2. W obszarze tego gruntu będącego częściądziałki nr (...)następuje jego współużytkowanie przez właścicieli nieruchomości położonej przyul. (...)iul. (...).
Dowód:
-opinia biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowegoA. Z., k. 514-538
Granicadziałki nr (...)od stronyul. (...)przebiega wzdłuż lica ściany zewnętrznej budynku(...). Identycznie granicadziałki nr (...)od stronyul. (...)przebiega wzdłuż lica budynku(...)Głębokośćdziałki nr (...)((...)) wynosi 13 m w stosunku do frontu tego budynku, zaś głębokośćdziałki nr (...)wynosi 18,10 m w stosunku do frontu tego budynku. Stan taki jest konsekwencją wykonanego w 1984r. przez geodetę podziału pierwotnejdziałki nr (...)nadziałki nr (...), którym w okresie późniejszym zmieniono numery ewidencyjne na 387/1 i 387/2. Podział nieruchomości w 1984r. wykonany został przez geodetę na podstawie faktycznego stanu użytkowania na poziomie terenu (w miejscu gdzie ściana wchodzi w grunt), a więc poziomu sutereny, co jest zgodne z zasadami sztuki. Na etapie sprzedaży budynku i lokali należało ustanowić stosowną służebność gruntową, w związku z przekroczeniem linii wspólnej granicy przez kondygnacje naziemne budynku(...).
Dowód:
-opinia sądowa (część geodezyjna) biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowegoA. Z., k. 554-563
-ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowegoA. Z., k. 674-675 (czas : 00:02:07 - 00:25:14)
Pozwana odprowadza i odprowadzała podatek od nieruchomości wG.przyul. (...), stanowiącejdziałkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy(...)wG.prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr(...), jego wysokość naliczając od powierzchni 82m((
    2)).
Dowód:
-rozliczenie płatności podatku od nieruchomości za rok 2013, k. 105, za rok 2012, k. 108, za rok 2011, k. 111, za rok 2010, k. 115, za rok 2009, k. 118, za rok 2008, k. 123, za rok 2007, k. 127, za rok 2006, k. 130
Pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.jest następcą prawnymZespołu (...)- Spółdzielni Pracy wG.. Pozwana weszła w posiadanie nieruchomości w drodze aportu wniesionego do spółki przezZespół (...)- Spółdzielnię Pracy wG.na podstawie aktu założycielskiego spółki z dnia 11 sierpnia 1998r.
(okoliczność bezsporna)
Zespół (...)- Spółdzielnię Pracy wG.posiadał samoistnie część nieruchomości stanowiącej własność powoda przez 16 lat, 4 miesiące i 22 dni. Pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.była samoistnym posiadaczem części nieruchomości przez 13 lat, 9 miesięcy i 20 dni.
(okoliczność bezsporna)
W dniu 29 grudnia 2014r. zawarta została umowa sprzedaży spornej nieruchomości.
Dowód:
-umowa sprzedaży z dnia 29.12.2014r. (Rep. A 19394/2014), k. 373-387
-informacja o sprzedaży nieruchomości z dnia 30.12.2014r., k. 388,
-wydruk z księgi wieczystej k. 391-393

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności wnioski wywodząc w oparciu o dokumenty urzędowe, dokumenty prywatne, zeznania świadków, opinie sądowe sporządzone przez biegłego sądowego - rzeczoznawcę majątkowegoA. Z.oraz zeznania przedstawiciela pozwanej przesłuchanego w charakterze strony postępowania.
Sąd ocenił przedłożone do akt sprawy dokumenty urzędowe na podstawieart. 244 k.p.c.Wynika z niego, żedokumenty urzędowe, sporządzone w przypisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.Dokumenty prywatne Sąd ocenił na podstawieart. 245 k.p.c., z którego wynika,że dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie w nim zawarte. Sąd nie znalazł podstaw do podważenia wiarygodności przedmiotowych dowodów, przy czym ich prawdziwość, jak również autentyczność nie była kwestionowana przez strony postępowania.
Walor wiarygodności Sąd przyznał zeznaniom złożonym przez świadkówW. B.,K. Z.,S. M.,A. K.iT. S.. Zeznania przez świadków złożone były spójne, logiczne i konsekwentne. ŚwiadkowieS. M.orazT. S.zgodnie potwierdzili, że pozwana posiadając część spornej nieruchomości pozostawała w dobrej wierze.
Sąd w charakterze świadka przesłuchał równieżP. S.. Złożonych przez niego zeznań Sąd nie wziął jednak za podstawę do poczynienia ustaleń stanu faktycznego, ponieważ świadek nie posiadał informacji, które miały istotne znaczenie dla wydania rozstrzygnięcia. ŚwiadekA. S.również nie posiadał informacji na temat przedmiotu sporu, dlatego też Sąd nie wziął ich za podstawę do ustalenia stanu faktycznego.
Wydanie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie wymagało posiłkowania się przez Sąd wiadomościami specjalnymi, dlatego też koniecznym było powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego. Sąd przyznał walor wiarygodności sporządzonym przez biegłego sądowego opiniom. Przedstawione przez biegłego opinie w ocenie Sądu zostały sporządzone w sposób rzetelny, z wykorzystaniem specjalistycznej wiedzy, a ponadto w swojej treści zawierały wyczerpujące i wnikliwe wnioski. Biegły precyzując wnioski na okoliczności wskazane w tezie dowodowej dokonał niezbędnych ustaleń stwarzających podstawę do przedstawienia obiektywnego stanu rzeczy. Obliczenia dokonane przez biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowego stanowiły dla Sądu obiektywną podstawę do oceny czy grunt powoda został rzeczywiście zajęty i ustalenia wysokości należnego powodowi wynagrodzenia. Tok rozumowania przedstawiony przez biegłego w ocenie Sądu należało uznać za logiczny, a nadto konsekwentny. Powyższym opiniom Sąd dał wiarę w całości, albowiem biegły w sposób szczegółowy przedstawił okoliczności, jakie stały się podstawą wniosków w nich wskazanych, odwołując się do konkretnych faktów. Biegły dysponował również niewątpliwie odpowiednią wiedzą i doświadczeniem predestynującym go do wydania przedmiotowych opinii, co umożliwiło wydanie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Opinie biegłych sądowych, tak jak inne dowody podlegają ocenie wedługart. 233 § 1 k.p.c., jednakże odróżniają je szczególne kryteria oceny. Należą do nich zgodność przedstawionych wniosków z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Sąd dokonując oceny przedmiotowych opinii posiłkował się właśnie wskazanymi kryteriami. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy okazało się wyliczenie dokonane przez biegłego, a dotyczące wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda.
Walor wiarygodności Sąd przyznał również zeznaniom przedstawiciela pozwanej nie znajdując żadnych podstaw do ich podważenia.
Art. 224 § 2 k.c.w związku zart. 225 k.c.pozwolić mają właścicielowi na doprowadzenie jego stanu majątkowego do poziomu, który można byłoby osiągnąć, gdyby właściciel mógł ze swej rzeczy korzystać. Jakkolwiek roszczenie to łączy w sobie elementy odszkodowania i zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia, to ma charakter odrębny i jego przesłanką nie jest ani rzeczywisty uszczerbek właściciela, ani wymierne korzyści posiadacza. Nie jest decydujące czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy, ani jak często korzystał i w jakich formach. Ważne jest, że znalazł się w sytuacji pozwalającej na korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Inaczej mówiąc, miał możliwość używania rzeczy, pobierania z niej pożytków, przekształcenia itp. działań.
Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawała kwestia położenia budynku stanowiącego własność pozwanej na części nieruchomości, do której tytuł prawny posiada powód. Spór koncentrował się na tym, czy pozwana posiadała w tym przedmiocie wiedzę, czy z nieruchomości korzystała w dobrej, czy złej wierze oraz czy nabyła określoną służebność gruntową przez zasiedzenie, a tym samym czy postało roszczenie powoda o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.
W ocenie Sądu w pierwszej kolejności należało ustosunkować się do zarzutu pozwanej, jakoby powód nie posiadał legitymacji procesowej czynnej. Sąd uznał niniejszy zarzut za niezasadny. Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest pożytkiem cywilnym z rzeczy. Jest to żądanie, które nie zmierza do zachowania wspólnego prawa, dlatego też nie można go uznać za czynność zachowawczą. Żądanie to stanowi jednak przejaw wykonywania prawa podmiotowego. Pożytki cywilne z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów, co oznacza, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do ich pobierania i do ich dochodzenia w postępowaniu sądowym. Podstawy prawnej w dochodzeniu niniejszego roszczenia wbrew twierdzeniom pozwanego upatrywać należy wart. 207 k.c., który stanowi, żepożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W razie wielości wierzycieli i podzielności świadczenia, wierzytelność dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli. Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność przez jednego ze współwłaścicieli i to w części odpowiadającej tylko jego udziałowi w prawie własności, jest czynnością zwykłego zarządu, nie wymagającą zgody pozostałych właścicieli. Współwłaściciel nieruchomości budynkowej ma zatem jak najbardziej legitymację do dochodzenia roszczeń w zakresie wielkości udziału przysługującego mu w określonym prawie.
Ustosunkowując się do zarzutu pozwanej, jakoby uzyskała ona tytuł prawny do części nieruchomości powoda, Sąd uznał go za uzasadniony. Rozważając, czy w procesie przeciwko posiadaczowi o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości może on skutecznie bronić się zarzutem nabycia przez zasiedzenie prawa, rozróżnić należy dwie sytuacje. Po pierwsze, dowodzenie nabycia prawa przez zasiedzenie dopuścić należy w procesie wytoczonym przez właściciela nieruchomości wówczas, gdy pozwany posiadacz twierdzi, że przysługuje mu nabyte w tym trybie prawo do rzeczy również, gdy zasiedzenie na rzecz pozwanego posiadacza nastąpiło z doliczaniem czasu posiadania jego poprzednika. Fakt nabycia własności w drodze zasiedzenia może być udowodniony jako przesłanka innego rozstrzygnięcia, bez potrzeby uprzedniego ustalania tego faktu w trybie przewidzianym wart. 609 i art. 610 k.p.c.Ustalenie faktu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie w innej sprawie niż w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia jest dopuszczalne wtedy, gdy ustalenie to nie należy do samego rozstrzygnięcia w danej sprawie, lecz stanowi jedynie jego przesłankę. Stwierdzenie zasiedzenia w niniejszej sprawie Sąd uznał za dopuszczalne, gdyż ustalenie to stanowiło jedynie przesłankę do wydania ostatecznego rozstrzygnięcia.
Zgodnie zart. 172 § 1 k.c.posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie zaś zart. 176 § 1 k.c.,jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Treść służebności gruntowej może być różna z uwagi na dość ogólną regulacjęart. 285 § 1 k.c.Ustawodawca nie określa bowiem wprost, na czym mają polegać konkretne uprawnienia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej bądź na czym konkretnie ma polegać obowiązek powstrzymania się przez właściciela nieruchomości obciążonej. Określa jedynie, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno korzystać z określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Zgodnie zart. 292 k.c.dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie tylko takiej służebności gruntowej, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, przy czym przepisy o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tu odpowiednio. Należy stąd wyprowadzić wniosek, iż przesłanką zasiedzenia służebności jest jej posiadanie w rozumieniuart. 352 k.c.Nie każdy jednak przypadek posiadania służebności prowadzi do jej zasiedzenia, lecz tylko ten, który łącznie odznacza się następującymi cechami:
a) polega na posiadaniu służebności gruntowej;
b) obejmuje trwałe i widoczne urządzenie na cudzej nieruchomości;
c) nie opiera się na już ustanowionej służebności gruntowej;
d) nieprzerwanie trwa 20 lat (w wypadku nabycia posiadania w dobrej wierze) albo 30 lat (w wypadku nabycia posiadania w złej wierze)
Ze względu na treść służebności gruntowych najczęstsze zastosowanie w praktyce znajdują podobne służebności np. :
- służebność komina polegającą na uprawnieniu każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z komina znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości;
– służebność balkonu polegającą na uprawnieniu każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z balkonu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości;
– służebność okapu polegającą na uprawnieniu każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej do kierowania wody deszczowej na sąsiednią nieruchomość;
– służebność otwarcia okna polegającą na prawie otwarcia okna na zewnątrz, w granicach sąsiadującej nieruchomości ;
– służebność muru polegającą na umożliwieniu każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej oparcia budynku o mur znajdujący się na sąsiadującej nieruchomości ;
Sąd podzielił twierdzenia strony pozwanej dochodząc do wniosku, że skutecznie zasiedziała ona służebność gruntową dotyczącą części nieruchomości o powierzchni 17 m2, której była posiadaczem, a która stanowiła własność powoda. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd doszedł do wniosku, że pozwana, jak i jej poprzednik prawny, część nieruchomości stanowiącej własność powoda posiadała samoistnie w dobrej wierze przez okres ponad 20 lat. Zgodnie zart. 336 k.c.posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a co za tym idzie zdolne do wywołania po upływie ustawowego okresu skutku w postaci przejęcia własności tej rzeczy, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz dodatkowo musi być dostrzegalnym z zewnątrz postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Istotą posiadania samoistnego jest faktyczne władztwo nad rzeczą, wykonywane w takich granicach, w jakich uprawniony jest czynić to jej właściciel, a które wyznaczaart. 140. Ocena, czy rzeczywiście posiadanie miało cechy przewidziane wart. 336 k.c.wymaga rozważenia wszystkich okoliczności danego, indywidualnie traktowanego wypadku.
Pozwana częścią spornej nieruchomości przez okres ponad 20 lat władała bez wątpienia jak właściciel. Cała powierzchnia budynku była przez nią eksploatowana z przeświadczeniem, że stanowi ona w pełni jej własność. Od takiej powierzchni odprowadzane były daniny publiczne. Budynek w niezmienionym kubaturowo kształcie został pozwanej ( jej poprzednikowi prawnemu) przekazany przez powoda bez udzielenia jakichkolwiek informacji, że jest on usytuowany nie tylko na nieruchomości gruntowej należącej do pozwanej, ale również do powoda. Nie wynikało to zarówno z aktu notarialnego, jak również z dokumentacji geodezyjnej pomimo, że to na zlecenie powoda przeprowadzono podział nieruchomości, powód tez zlecał sporządzenie niezbędnej w tym celu dokumentacji geodezyjnej. Sąd przy tym podziela twierdzenia strony pozwanej, że powzięcie przez pozwaną wiedzy odnośnie tego, że jej posiadanie jest niezgodne ze stanem prawnym nie miało znaczenia dla stwierdzenia zasiedzenia. Miałoby ono jedynie znaczenie gdyby uznano, że rzeczywiście miało miejsce bezumowne korzystanie z nieruchomości, czego jednak na gruncie przedmiotowej sprawy nie stwierdzono. Zdaniem Sądu z uwagi na towarzyszące zawarciu umowy sprzedaży okoliczności, brak informacji ze strony powoda, jak również brak jakichkolwiek uwag ze strony powoda przez okres kolejnych 20 lat od daty zawarcia umowy, pozwana w żaden sposób nie miała możliwości powzięcia wiedzy, iż część nieruchomości, na której posadowiony jest jej budynek stanowi ważność powoda. W braku możliwości przysłuchania powoda należy zakładać, że również on i wynajmowania przez niego specjaliści nie dostrzegli tego faktu. Zdaniem Sądu pozwana nawet przy dochowaniu należytej staranności takiej wiedzy nie mogła powziąć. Odmienne zapatrywanie prowadziłoby do wniosku, że każdy nabywca nieruchomości zabudowanej, a już na pewno zajmujący się zawodowo szeroko pojętym budownictwem, jest zobowiązany przy jej nabyciu do ustalenia przy pomocy specjalistów czy aby jego nieruchomość nie narusza prawa własności sprzedającego.
Zgodnie zart. 339 k.c.domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Ciężar dowodu faktu, że posiadanie nie jest posiadaniem samoistnym spoczywał na gruncie niniejszej sprawy na powodzie. Powód jednak zasadzie kontradyktoryjności wyrażonej wart. 6 k.c.w żaden sposób nie sprostał, tym samym nie obalił domniemania wynikającego ze wskazanego przepisu.
Dodatkowo Sąd uznał, że zachowanie pozwanej polegające na korzystaniu z budynku charakteryzowała dobra wiara. W dobrej wierze jest taki posiadacz samoistny, który ma błędne, lecz usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. Dobrą wiarę wyłącza pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, jak również brak tej wiadomości spowodowany niedbalstwem. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2014r., V CSK 579/13, LEX nr 1604654).
Zdaniem Sądu poprzednik prawny pozwanej wszedł w posiadanie samoistne jeszcze przed datą zawarcia umowy sprzedaży, tj. przed dniem 22 października 1984r., to znaczy w dniu przekazania mu budynku. Pozwana nieprzerwanie od tego czasu posiadała nieruchomość w dobrej wierze do momentu wytoczenia powództwa. Całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskazuje na to, że zarówno pozwana, jak i jej poprzednik prawny w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie pozostawali w błędnym, lecz usprawiedliwionym przekonaniu, że ich posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym oraz że korzystają oni z nieruchomości, która w całości stanowi przedmiot ich własności. Istotne znaczenie ma również, że powód od momentu zawarcia umowy sprzedaży i wydania nieruchomości w żaden sposób nie informował pozwanej, czy też choćby nie sugerował, że jej budynek usytuowany jest na części jego nieruchomości. W aktach sprawy brak jest jakichkolwiek dowodów, które by to potwierdzały. Podkreślenia dodatkowo wymaga, że powód był obecny przy przekazywaniu nieruchomości, sam przekazał nieruchomość nabywcy, dlatego też nabywca miał wszelkie podstawy uważać, że w ten sposób uzyskuje tytuł prawny do całości nieruchomości, na którym posadowiony był budynek. Na uwagę zasługuje również okoliczność, iż powód zarówno w momencie wydania nieruchomości, w momencie zawarcia umowy, jak również następnie na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu lat nie podjął żadnych działań, które w konsekwencji mogłyby doprowadzić do powzięcia przez pozwaną wątpliwości, co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Sąd ma na uwadze, że pozwana nabywając budynek pozostawała w błędnym przekonaniu, że nabywa go jako całość, jednak błąd ten został wywołany przez działanie powoda. Zgodnie z umową przeniesienia własności nieruchomości z dnia 22 października 1984r. wydanie nieruchomości opisanej w akcie już nastąpiło i objęło ono również sporną część budynku. W wyniku takiego działania powoda przekonanie poprzedniczki prawnej pozwanej, iż nabyła prawo do posiadania spornej części budynku było uzasadnione. Zwłaszcza mając na uwadze fakt, że była to integralna część budynku, który pozwana zakupiła wraz z nieruchomością. Pozwana zaprzeczyła, aby samodzielnie wzniosła sporny budynek, ponieważ jej poprzednik prawny nabył nieruchomość gruntową od powoda już z posadowionym na niej budynkiem. Niewątpliwie okoliczność ta ma znaczenie dla istnienia złej wiary po stronie pozwanej, zwłaszcza, że powód nie wzywał jej przed procesem do zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.
Nawet gdyby przyjąć, że posiadanie samoistne pozwanej odbywało się w złej wierze, to również w tej sytuacji należałoby stwierdzić wystąpienie przesłanki zasiedzenia nieruchomości, gdyż posiadanie to przekroczyło okres 30 lat. Zgodnie zart. 171 § 2 k.c.po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Powód zarzucał, że wytoczenie niniejszego powództwa przerywa bieg terminu niezbędnego do stwierdzenia zasiedzenia. Sąd nie zgodził się z tym stanowiskiem. Zdaniem Sądu powództwo o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości ma samodzielny byt i nie jest sporem o prawo własności, dlatego też nie może mieć wpływu na termin zasiedzenia.
Podkreślić należy ponadto, że osobie, która utraciła własność rzeczy na skutek zasiedzenia przez samoistnego posiadacza, nie służy wobec aktualnego właściciela nieruchomości roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z niej bez tytułu prawnego za okres poprzedzający datę zasiedzenia. Funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem wskutek upływu terminu zasiedzenia roszczeń, u których podstaw leży prawo własności, a do takich należą niewątpliwie roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. W sytuacji wygaśnięcia roszczeń uzupełniających byłego właściciela, przewidzianych wart. 224 § 2 i 225 k.c.z uwagi na zasiedzenie służebności grudntowej przez posiadacza samoistnego, były właściciel nie może dochodzić od tego posiadacza roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Sąd nie ma żadnych wątpliwości, że zasiedzenie spornej części nieruchomości rzeczywiście nastąpiło. Przy czym podkreślić dodatkowo należy, że żądanie powoda nie zasługiwałoby na uwzględnienie również z tego powodu, że pozwana korzystała z nieruchomości w dobrej wierze, co uniemożliwia obciążenie jej odpowiedzialnością finansową. Na podstawieart. 224 § 1 k.c.,samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.Zgodnie z§ 2jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Realizacja roszczenia windykacyjnego przywraca zgodny z prawem stan wyłącznego posiadania i korzystania z rzeczy przez jej właściciela. Przy czym stan, który polega na bezprawnym władaniu cudzą rzeczą prowadzi do powstania dodatkowego problemu wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy. Na gruncie wskazanych przepisów, majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy. W niniejszej sprawie oczywistym jest, że pozwana korzystała z nieruchomości stanowiącej własność powoda. Jak stanowią wskazane wyżej przepisy obowiązek regulowania wynagrodzenia na rzecz właściciela przez posiadacza samoistnego pozostającego w dobrej wierze aktualizuje się w momencie, kiedy ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. Dodatkowo zaznaczyć trzeba, że poprzednik prawny pozwanej nabył nieruchomość od samego powoda, co czyni co najmniej wątpliwym bezumowne korzystnie z gruntu powoda. PowódM. K.w chwili sprzedaży wiedział o sytuacji faktycznej nieruchomości, a skoro zawarł takiej treści umowę z pozwaną nie może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Okoliczności niniejszej sprawy nakazywały oddalić powództwo w całości z przyczyn wskazanych powyżej, ale również z tego powodu, że powództwo niniejsze pozostawało w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Możliwość zastosowania przez sąd przy orzekaniu przepisuart. 5 k.c.wymaga jednak uprzedniego pozytywnego przesądzenia, że stronie przysługuje określonej treści prawo podmiotowe. Dopiero stwierdzenie istnienia takiego prawa i czynienia z niego użytku przez uprawnionego może być oceniane na podstawieart. 5 k.c.Ustawodawca wprowadził unormowanie zawarte wart. 5 k.c.po to, aby nie dochodziło do wydawania rozstrzygnięć formalnie zgodnych z prawem, ale nie do zaakceptowania z punku widzenia ogólne akceptowanych w społeczeństwie, wykształconych reguł postępowania. Zasady współżycia społecznego rozumiane są jako obowiązujące w stosunkach między ludźmi reguły postępowania, które za podstawę mają uzasadnienie ocenne, a nie prawne. Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, przyzwoitego, rzetelnego, lojalnego czy uczciwego zachowania. Zasady te obejmują nie tylko reguły moralne, ale także obyczajowe.Artykuł 5 k.c.jest wyrazem tzw. wewnętrznej teorii nadużycia prawa podmiotowego, stosownie do której najogólniej rzecz ujmując wykonywanie prawa podmiotowego w sposób sprzeczny z ustanowionymi w nim kryteriami oceny jest bezprawne i z tego względu nie korzysta z ochrony. O nadużyciu prawa podmiotowego decydują obiektywne kryteria oceny.
Żądanie zapłaty przez powoda w jego przypadku stanowiłoby, w ocenie Sądu, nadużycie prawa. Usprawiedliwieniem takiej oceny jest okoliczność, iż powód był właścicielem budynku, którego własność przeniósł na rzecz pozwanej. Posiadał również tytuł prawny do nieruchomości sąsiadującej z tym budynkiem. Posiadał on wiedzę na temat usytuowania tych budynków, a tym samym winien wiedzieć dokonując podziału nieruchomości i zlecając opinię geodezyjną, że budynek, którego własność przeniósł na pozwaną w pewnej części położony jest na nieruchomości, która zgodnie ze stanem prawnym w części stanowi jego własność. Przyjęcie, że powodowi przysługiwało jednak tak określone prawo podmiotowe powodowałoby w ustalonym stanie faktycznym sprawy, że możliwość realizowania roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie byłaby nieograniczona w czasie. Powód powinien był na etapie podpisywania umowy poinformować pozwaną o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Zasady doświadczenia życiowego pozwalają dodatkowo twierdzić, że gdyby w momencie podpisywania umowy poprzednik prawny pozwanej wiedział , że część budynku, który nabywa położona jest na nieruchomości powoda, to wątpliwym jest, aby zdecydował się na dokonanie tej transakcji. Przyjęcie, że powodowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy otwiera drogę do rozważań czy powód zaniechał udzielenia pozwanej tych informacji i to on wprowadził pozwaną w błędne przekonanie, że nabywa całość nieruchomości, co w konsekwencji pozwalałoby przyjąć, że żądanie powoda stanowiło naruszenie prawa podmiotowego.
Sąd rozpoznający sprawę podziela pogląd , że wymogiem zastosowania przez sąd orzekającyart. 5 k.c.nie jest sprecyzowanie i oznaczenie zasady współżycia społecznego naruszonej przez pozwanego. Stanowisko, że sąd, rozstrzygając sprawę na podstawieart. 5 k.c., powinien określić wprost zasadę współżycia, na którą się powołuje, było przyjęte we wcześniejszym orzecznictwie. Judykatura odstąpiła od niego przyjmując, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do „idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa, a przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania."
Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd orzekł, jak w pkt I wyroku na podstawieart. 224 § 1 i 2 k.c.a contrario i wyżej powołanych przepisów.
O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II wyroku na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w zw. zart. 98 § 1 k.p.c.pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.