Sąd Okręgowy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 567/16
Data wyroku: 2016-10-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Joanna Piwowarun – Kołakowska

Sygn. akt I C 567/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 października 2016 roku
Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny
w następującym składzie:
Przewodniczący: – Sędzia SO Joanna Piwowarun – Kołakowska
Protokolant: – Ewa Rokicka
po rozpoznaniu w dniu 11 października 2016 roku w Warszawie na rozprawie
sprawy z powództwaMiasta S.W.
przeciwkoA. F.
o zapłatę

1
Zasądza od pozwanegoA. F.na rzecz powodaMiasta S.W.kwotę 167.238,22 zł (sto sześćdziesiąt siedem tysięcy dwieście trzydzieści osiem złotych dwadzieścia dwa grosze) z ustawowymi odsetkami od dnia 22 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty.

2
Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

3
Ustala, że pozwany w całości ponosi koszty procesu, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

I C 567/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 25 maja 2016 roku powódMiasto S.W.wniosłoo zasądzenie na jego rzecz od pozwanegoA. F.kwoty 167.238,22 zł wrazz odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych (pozew wraz z prezentatą potwierdzającą datę jego wniesienia – k. 2).
Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że w dniu 25 czerwca 2009 roku pomiędzy nim a pozwanym zawarta została umowa ustanowienia odrębnej własnościlokalu numer (...)położnego w budynku przyul. (...)wW., jego sprzedaży i oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste. Podkreślił, że wartość lokalu została ustalona na kwotę 197.848,00 zł, zaś cena sprzedaży, po zastosowaniu 80% bonifikaty (158.278,00 zł), wyniosła 39.570,00 zł. Powód podał, że w dniu 26 maja 2011 roku pozwany sprzedał wyżej wymieniony lokal mieszkalny za cenę 247.000,00 zł. Powód, powołując się na treśćart. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiwyjaśnił, że dochodzi w niniejszej sprawie kwoty 167.238,22 zł stanowiącej zwaloryzowaną bonifikatę udzieloną pozwanemu przy sprzedaży wyżej wymienionego lokalu. Powód wskazał, że pozwany zbył przedmiotowy lokal przed upływem 5 lat od dnia nabycia, co zgodnie z wyżej wymienionym przepisem stanowi podstawę zwrotu bonifikaty, a ponadto nie przeznaczył całości kwoty uzyskanej przy sprzedaży na nabycie innego lokalu mieszkalnego, co oznacza, że nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa wart. 68 ust. 2a pkt 4rzeczonej ustawy (uzasadnienie pozwu – k. 2v – 4).
W odpowiedzi na pozew pozwany nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany wskazał, że spełnił przesłankę zachowania udzielonej mu bonifikaty, gdyż w dniu 27 lutego 2012 roku zawarł umowę przedwstępną sprzedaży na jego rzecz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej wW.przyul. (...)objętejksięgą wieczystą numer (...), a na poczet umówionej ceny dokonał zapłaty zadatku w kwocie 248.400,00 zł, którą uzyskał na skutek sprzedażylokalu numer (...)usytuowanego w budynku przyul. (...)wW.(odpowiedź na pozew wraz z uzasadnieniem – k. 57 – 57v).
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 25 czerwca 2009 roku pomiędzyMiastem S.W.jako sprzedającym, aA. F.jako kupującym zawarta została notarialna umowa(Rep. A 7092/2009), na mocy którejMiasto S.W.ustanowiło odrębną własnośćlokalu numer (...)o powierzchni użytkowej 21,68 m2usytuowanego w budynku wielolokalowym przyul. (...)wW., a następnie sprzedało ten lokal dotychczasowemu najemcyA. F.oraz oddało nabywcy w użytkowanie wieczyste udział wynoszący(...)części gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zgodnie z § 9 ust. 5 lit. b umowy,Miasto S.W.wypowie udzieloną bonifikatę od ceny lokalu (w tym wartość lokalu i pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu), jeżeli kupujący zbędzie przedmiotowy lokal lub zmieni przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat od daty nabycia (co nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej, zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe – jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, przy czym powyższe stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała lokal mieszkalny na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od pierwotnego nabycia). Strony ustaliły cenę lokalu na kwotę 197.848,00 zł, w tym: wartość lokalu na kwotę 192.552,00 zł oraz pierwszą opłatę z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu, stanowiącą 15% ceny ułamkowej części gruntu (1.192.746,00 zł), na kwotę 5.296,00 zł (§ 10 ust. 1 umowy). W § 10 ust. 2 umowy strony ustaliły cenę lokaluw wysokości równej jego wartości i po zastosowaniu bonifikaty w wysokości 80% w kwocie 158.278,00 zł, a więc na kwotę 39.570,00 zł, w tym 38.511,00 zł – lokal oraz 1.059,00 zł – pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części działki gruntu.W § 12 ust. 3 umowy, kupujący, stosownie do brzmieniaart. 68 ust. 2 ustawy z dnia21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, zobowiązał się do zwrotu na żądanieMiasta S.W.kwoty równej udzielonej bonifikacie, po jej waloryzacji, jeżeli zbędzie przedmiotowy lokal lub zmieni przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cel inny niż mieszkalny, przed upływem 5 lat od daty nabycia (co nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej, zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe – jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, przy czym powyższe stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała lokal mieszkalny na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od pierwotnego nabycia). Zawarcie wyżej wymienionej umowy było poprzedzone uzgodnieniami warunków sprzedaży lokalu, które zostały zapisane wprotokole numer (...)z dnia 11 czerwca 2008 roku (dowody: notarialna umowa z dnia 25 czerwca 2009 roku – k. 6 – 18,protokół numer (...)z dnia 11 czerwca 2008 roku wraz z aneksem – k. 19 – 23).
W dniu 26 maja 2011 roku pomiędzyA. F.jako sprzedającyma małżonkamiA.iI. Ż.jako kupującymi, zawarta została notarialna umowa (Rep. A 3298/2011), na mocy którejA. F.sprzedałA.iI. Ż.stanowiący jego własnośćlokal mieszkalny numer (...)o powierzchni użytkowej 21,68 m2usytuowany w budynku wielolokalowym przyul. (...)wW.wraz z prawami związanymi z jego własnością za cenę 247.000,00 zł (dowód: notarialna umowa z dnia26 maja 2011 roku – k. 24 – 27).
W dniu 27 lutego 2012 roku pomiędzyH.–(...) spółką z o.o.z siedzibą wW., aA. F.zawarta została w formie aktu notarialnego (Rep. A 2678/2016) umowa przedwstępna sprzedaży, na mocy którejH.–(...) spółka z o.o.zobowiązała się sprzedaćA. F., w terminie do dnia 25 maja 2012 roku, nieruchomość położoną wW.przyul. (...)o powierzchni 273 m(

    2), oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jakodziałka numer (...)w obrębie1 – 06 – 11, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, dla której Sąd Rejonowy dlaW.– Mokotowa w Warszawie prowadziksięgę wieczystą numer (...), za cenę brutto 745.200,00 zł, aA. F.zobowiązał się tę nieruchomość za wyżej wymienioną cenę kupić. W § 3 ust. 1 umowy przedwstępnej strony oświadczyły, że do dnia zawarcia tej umowyA. F.zapłacił na rzecz spółki kwotę 248.400,00 zł tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży. W dniu 27 lutego 2012 rokuH.–(...) spółka z o.o.wystawiła fakturę VAT potwierdzającą fakt uiszczenia przezA. F.zadatku w wyżej wymienionej wysokości (

      dowody

    : notarialna umowa przedwstępna z dnia 27 lutego 2012 roku – k. 58 – 62, faktura VAT – k. 63).
W piśmie z dnia 07 maja 2015 roku skierowanym do Wydziału Sprzedaży Lokali Urzędu(...)Warszawy, Wydział Budżetowo – Księgowy Urzędu(...)Warszawy wskazał, że wartość bonifikaty udzielonejA. F.przy sprzedażylokalu mieszkalnego numer (...)położonego w budynku przyul. (...)wW., po jej waloryzacji liczonej za okres od 26 czerwca 2009 roku do 26 maja2011 roku, w oparciu o miesięczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, wynosi 167.238,22 zł (

      dowód

    : pismo z dnia 07 maja 2015 roku – k. 28).
Na dzień 23 sierpnia 2016 roku wksiędze wieczystej numer (...)prowadzonej dla nieruchomości położonej wW.przyul. (...)o powierzchni 273 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jakodziałka numer (...)w obrębie 1 – 06 – 11, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jako jej właściciel wpisana byłaK. K., która jak wynika z treści księgi, nabyła prawo własności na podstawie notarialnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 marca 2013 roku (dowód: wydrukksięgi wieczystej numer (...)– k. 70 – 83).
Powyższy stan faktyczny, który nie był pomiędzy stronami sporny, Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności i zgodnościz rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała skutecznie żadna ze stron niniejszego postępowania. Sąd oparł się przede wszystkim na złożonych przez powoda i potwierdzonych za zgodność z oryginałem kserokopiach wypisów z aktów notarialnych Rep. A(...)i Rep. A 3298/2011, na złożonym przez pozwanego odpisie aktu notarialnegoRep. A 2678/2016 oraz na wydrukuksięgi wieczystej numer (...). Wskazane dowody wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają, w zestawieniu ze sobą tworzą spójny stan faktyczny i brak jest zdaniem Sądu Okręgowego przesłanek do odmówienia im mocy dowodowej w zakresie, w jakim stanowiły one podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.
Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadkaP. J., zgłoszony przez pozwanego na okoliczność zawarcia przez niego umowy przedwstępnej z dnia 27 lutego 2012 roku, spełnienia przez niego świadczenia w postaci zapłaty zadatku w kwocie 250.000,00 zł oraz dalszego wykonywania tej umowy przez strony, gdyż wskazane okoliczności zostały dostatecznie wyjaśnione przy pomocy wyżej wymienionych dowodów z dokumentów. W tym kontekście wskazać trzeba, że fakt zawarcia przez pozwanego rzeczonej umowy przedwstępnej oraz uiszczenia zadatku, jednoznacznie wynika z przedłożonego odpisu aktu notarialnego Rep. A(...). Co więcej, okoliczności te nie były kwestionowane przez powoda, który przedstawił jedynie odmienną niż pozwany interpretację skutków zawarcia tej umowy z punktu widzenia regulacjiart. 68 ust. 2a ustawyz dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Z kolei dopuszczanie dowodu z zeznań wyżej wymienionego świadka na okoliczność dalszego wykonywania umowy przedwstępnej z dnia 27 lutego 2012 roku było bezcelowe, a to wobec treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy, z której wynika, że w dniu 29 marca 2013 rokuK. K.nabyła rzeczoną nieruchomość na podstawie notarialnej umowy sprzedaży, co oznacza, że umowa przedwstępna z dnia 27 lutego2012 roku nie została wykonana, a tym samym nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność wyżej wymienionej nieruchomości na pozwanego. Zdaniem Sądu w takiej sytuacji, dopuszczenie wnioskowanego dowodu z zeznań świadka prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużania postępowania, naruszając tym samym zasadę ekonomiki procesowej.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości w zakresie roszczenia głównego, oraz w części w zakresie roszczenia odsetkowego.
W niniejszej sprawie powód domagał się zasądzenia od pozwanego kwoty167.238,22 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w kwocie 158.278,00 zł udzielonej pozwanemu przy sprzedażylokalu numer (...)położnego w budynku przyul. (...)wW., wskazując jako podstawę swojego roszczeniaart. 68 ust. 2 ustawy z dnia21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami(t.j. Dz.U. z 2015 roku, poz. 1774).
W pierwszej kolejności należy podnieść, że przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiregulujące udzielanie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości oraz przesłanki zwrotu tej bonifikaty były wielokrotnie nowelizowane, toteż zachodzi konieczność zrekonstruowania treści przepisów tej ustawy, które biorąc pod uwagę ustalone okoliczności faktyczne, powinny stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W orzecznictwie przyjmuje się aktualnie, że decydujące znaczenie dla oceny zaistnienia przesłanek zwrotu bonifikaty oraz przesłanek pozwalających nabywcy nieruchomości zwolnić się od obowiązku zwrotu rzeczonej bonifikaty, ma stan prawny obowiązujący w chwili zbycia lokalu, przy zakupie którego udzielono bonifikaty. Jeżeli bowiem powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeńw dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku powinny rozstrzygać, zgodnie z zasadątempus regit actum, przepisy obowiązujące w chwili zaistnienia tego zdarzenia (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 roku, III CZP 131/09,LEX numer 210591 i w wyroku z dnia 25 listopada 2011 roku, II CSK 103/11, LEX numer 1110968). W okolicznościach przedmiotowej sprawy pozwany sprzedał objęty bonifikatąlokal numer (...)usytuowany w budynku przyul. (...)wW.w dniu 26 maja2011 roku, stąd też w sprawie znajdą zastosowanie przepisyustawy o gospodarce nieruchomościamiobowiązujące właśnie w tej dacie.
Zgodnie zatem z art. 68 ust. 1 pkt 1in principiow związku zart. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu na dzień 26 maja2011 roku, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe. W myśl art. 68 ust. 2 tej ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Stosownie zaś do treściart. 68 ust. 2a pkt 5 rzeczonej ustawy, przepisu art. 68 ust. 2 ustawy nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Podkreślić należy, że przewidziana wart. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościamimożliwość udzielenia przez gminę bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe (tak Sąd Najwyższyw wyroku z dnia 15 stycznia 2003 roku, IV CKN 1637/00, Legalis numer 61380). Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców z przyznanego im przywileju (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2015 roku, IV CSK 265/14, Legalis numer 1213089). Przewidziany wart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiobowiązek zwrotu zwaloryzowanej kwoty udzielonej bonifikaty obciąża uprawnionego do uzyskania bonifikaty nabywcę nieruchomości, który uiścił cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 października 2006 roku, III CSK 145/06, Legalis nr 96972).
W okolicznościach niniejszej sprawy poza sporem pozostawało, że w dniu 25 czerwca 2009 roku pozwany nabył od powodalokal numer (...)usytuowany w budynku przyul. (...)wW.o wartości 197.848,00 zł, za cenę 39.570,00 zł, która uwzględniała udzieloną pozwanemu 80% bonifikatę w kwocie 158.278,00 zł. Bezsporne było również to, że w dniu 26 maja 2011 roku, a więc przed upływem 5 lat od daty nabycia od powoda, pozwany sprzedał wyżej wymieniony lokal na rzecz osób trzecich za cenę w wysokości 247.000,00 zł. Nie ulega więc wątpliwości, że w takim stanie rzeczy, w świetleart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamioraz § 12 ust. 3 umowy sprzedaży z dnia 25 czerwca2009 roku, po stronie pozwanego powstałex legeobowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. W tej sytuacji należało zbadać czy ziściła się okoliczność zwalniająca pozwanego od obowiązku zwrotu udzielonej mu bonifikaty wskazanawart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc czy pozwany w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Pozwany zmierzając do wykazania wyżej wymienionej okoliczności, powoływał się na fakt, że kwotę uzyskaną ze sprzedażylokalu numer (...)usytuowanego w budynku przyul. (...)wW.przeznaczył na zapłatę zadatku w kwocie 248.400,00 zł, który uiścił w związku z zawarciem w dniu 27 lutego 2012 roku przedwstępnej umowy sprzedaży na jego rzecz zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nieruchomości przyul. (...)wW.. Jak już podkreślono, fakt zawarcia przez pozwanego umowy przedwstępnej z dnia 27 lutego 2012 roku oraz uiszczenia na jej poczet zadatku w kwocie 248.400,00 zł nie był kwestionowany. Strony niniejszego sporu przedstawiły jednak odmienną interpretację skutków jakie na gruncieart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiwywołało zawarcie przez pozwanego rzeczonej umowy przedwstępnej oraz uiszczenie zadatku.
Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy należy zgodzić się ze stanowiskiem powoda, że zawarcie przez pozwanego umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości mieszkaniowej przyul. (...)wW.i zapłata zadatku, nie skutkowała zwolnieniem pozwanego od obowiązku zwrotu udzielonej mu bonifikaty. Podkreślić trzeba, że wykładnia językowaart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiprowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie – na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym przeznaczeniu – środków uzyskanych ze sprzedaży. Zgodnie z definicją ustawową zawartą wart. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbywanie albo nabywanie nieruchomości oznacza dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jejw użytkowanie wieczyste. W świetle przytoczonych regulacji, pojęcie zbywania i nabywania nieruchomości jest pojęciem szerokim, obejmującym wszelkie prawne formy przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, m.in.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, oddanie nieruchomościw użytkowanie wieczyste. Definicja legalna pojęcia „zbycie nieruchomości" nawiązuje do pojęć z zakresu prawa cywilnego. W nauce prawa cywilnego przeniesienie własności stanowi przejście prawa własności z jego dotychczasowego podmiotu (zbywcy) na inny podmiot (nabywcę) na podstawie umowy(takE. K.–G., Komentarz doart. 4 ustawyo gospodarce nieruchomościami, LEX).Dyrektywy wykładni językowej w powiązaniuz przytoczoną definicją legalną przemawiają więc jednoznacznie na rzecz tezy, że do wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 marca 2012 roku, III CZP 4/12, Legalis numer 447436).
Zgodnie z definicją zawartą wart. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna jest umową,w której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. W świetleart. 389 § 1 k.c.umowa przedwstępna nie jest sposobem zawarcia umowy, ponieważ sama jest umową obligacyjną, znajdującą zastosowaniew procesie kontraktowania w sytuacji gdy strony chcą zawrzeć umowę, lecz ten fakt,z różnych względów, jednak innych niż brak konsensu co do istotnych postanowień umowy, odsuwają w czasie. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna należy zatem do umówo charakterze organizatorskim (przygotowawczym) i tym różni się od umów definitywnych, że nie stanowi źródła obowiązku świadczenia, które bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarciaw przyszłości umowy przyrzekanej, która taki cel będzie realizować (podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2016 roku, I CSK 161/15, Legalis numer 1446218 i Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 października 2015 roku, I ACa 928/15, Legalis numer 1399133). Z powyższego wynika, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, w żadnym wypadku nie może być kwalifikowana jako czynność, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości, a tym samym nie mieści się w pojęciu „nabywania nieruchomości” zdefiniowanym wart. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślić trzeba, że w wyżej wymienionym przypadku, umową w oparciu o którą następuje przeniesienie własności nieruchomości, jest dopiero umowa definitywna, która dla wywołania skutków w postaci zwolnienia od obowiązku zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami) musi zostać zawarta w ciągu 12 miesięcy od daty zbycia nieruchomości objętej bonifikatą.
Odnosząc przedstawione rozważania do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom pozwanego, zawarcie przez niego w terminie 12 miesięcy od dnia zbycia przedmiotowegolokalu mieszkalnego numer (...)usytuowanego w budynku przyul. (...)wW., umowy przedwstępnej sprzedaży na jego rzecz nieruchomości mieszkalnej przyul. (...)wW.i uiszczenie na poczet ceny zadatku w kwocie 248.400,00 zł, było pozbawione doniosłości prawnej na gruncieart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawyo gospodarce nieruchomościami, gdyż na mocy przedmiotowej umowy przedwstępnej pozwany nie nabył rzeczonej nieruchomości, tj. nie uzyskał prawa jej własności, a jedynie zobowiązał się do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) do dnia 25 maja2012 roku. Podkreślić przy tym trzeba, że pozwany nie wykazał, aby do dnia 25 maja2012 roku rzeczywiście zawarł umowę definitywną sprzedaży na jego rzecz wyżej wymienionej nieruchomości. Co więcej, ustalone w sprawie okoliczności, w tym przede wszystkim treśćksięgi wieczystej numer (...)prowadzonej dla nieruchomości położonej wW.przyul. (...), jednoznacznie wskazują, że do zawarcia przedmiotowej umowy przyrzeczonej nie doszło, gdyż brak jest w rzeczonej księdze wieczystej jakiejkolwiek wzmianki o nabyciu przez pozwanego własności prawa własności nieruchomości, a dodatkowo w księdze widnieje wpis prawa własności nieruchomości na rzeczK. K., które nabyła na podstawie notarialnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 marca 2013 roku. Jednocześnie pozwany nie przedstawił żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że w terminie 12 miesięcy od zbycia objętego bonifikatą lokalu mieszkalnego, nabył jakąkolwiek inną nieruchomość mieszkalną albo, że zaistniał jakikolwiek inny przypadek spośród wymienionych wart. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji, stwierdzić trzeba, że pozwany nie sprostał spoczywającemu na nim z mocyart. 6 k.c.obowiązkowi wykazania okoliczności zwalniających go od konieczności zwrotu bonifikaty udzielonej mu przy zakupie przez niegolokalu mieszkalnego numer (...)usytuowanego w budynku przyul. (...)wW.. Roszczenie powoda jest zatem usprawiedliwione co do zasady.
Jak już wskazano, w świetleart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw jego brzmieniu na dzień zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy pozwanym a osobami trzecimi, w razie zbycia lokalu mieszkalnego objętego bonifikatą przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, nabywca takiego lokalu jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Przepis ten nie uszczegóławiał warunków dokonywania owej waloryzacji. Zgodnie zart. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw jego brzmieniu na dzień 26 maja 2011 roku, a więc na dzień zbycia przez pozwanego lokalu objętego bonifikatą, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Stosownie natomiast do treściart. 227 ustawyo gospodarce nieruchomościamiw brzmieniu na dzień 26 maja 2011 roku, do czasu ogłoszenia przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Podkreślić należy, że ustawodawca nie sprecyzował, na jaki dzień dokonywać należy waloryzacji. Opierając się przede wszystkim na literalnej wykładni przepisuart. 68 ust. 2 ustawyo gospodarce nieruchomościami, a także dokonując interpretacji treści przepisuz uwzględnieniem celów wprowadzonej instytucji, przyjąć należy, iż waloryzacja dokonywana być winna na dzień, w którym uprawniony w najwcześniej możliwym terminie mógł zażądać jej zwrotu od zobowiązanego: innymi słowy na dzień wymagalności roszczenia o zwrot po myśliart. 120 § 1 k.c.Roszczenie gminy o zwrot bonifikaty aktualizuje się zatem z chwilą uzyskania informacji o przedwczesnym zbyciu przez nabywcę lokalu albo wykorzystaniu go na inne cele niż ten, na który został określony w umowie sprzedaży uwzględniającej bonifikatę. Moment ten staje się również miarodajny dla dokonania waloryzacji, gdyż bezczynność wierzyciela w tym zakresie nie powinna być, z uwagi na zasady współżycia społecznego, źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez przyznanie wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia o jego zasądzenie (tak Sąd Najwyższyw wyrokach z dnia 07 lipca 2011 roku, II CSK 683/10, LEX numer 951297 i z dnia25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10, LEX numer 964496). Biorąc pod uwagę treść zaprezentowanych rozważań, stwierdzić trzeba, że powód dokonał waloryzacji udzielonej pozwanemu bonifikaty w sposób prawidłowy. Przede wszystkim, powód zwaloryzował kwotę bonifikaty w wysokości 158.278,00 zł na dzień 26 maja 2011 roku, a więc na dzień zawarcia przez pozwanego umowy sprzedaży lokalu objętego bonifikatą, co jest dla pozwanego rozwiązaniem korzystnym, gdyż z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością był to najwcześniejszy moment, w którym powód mógł się dowiedzieć o fakcie zwarcia wyżej wymienionej umowy, co jak już wskazano, uprawniało go do dokonania waloryzacji na datę w jakiej powziął tę informację, zaś waloryzacja dokonana na datę późniejszą wiązałaby się ze zwiększeniem świadczenia za czas do tej późniejszej daty. Ponadto, powód zwaloryzował kwotę bonifikaty w oparciu o miesięczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, a więc zgodnie zart. 5w związku zart. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzyskując kwotę 167.238,22 zł. Co istotne, w toku postępowania pozwany nie kwestionował ani przyjętej przez powoda metodologii waloryzacji, ani wartości ustalonej w wyniku waloryzacji bonifikaty, która podlega zwrotowi, nie przedstawiając w tym zakresie żadnych zarzutów, co zdaniem Sądu, przy uwzględnieniu wyników całej rozprawy, pozwala uznać te okoliczności za przyznane, a wysokość dochodzonej kwoty za właściwą. W tej sytuacji wywiedzione powództwo podlegało uwzględnieniu w całości w zakresie roszczenia głównego.
Analizując i oceniając całokształt okoliczności sprawy Sąd doszedł także do przekonania, że nie zaistniały przesłanki przemawiające za oddaleniem powództwa na podstawieart. 5 k.c., stosownie do którego nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Jak wynika bowiem z utrwalonego orzecznictwa, które Sąd Okręgowy rozpoznający sprawę podziela, jeśli uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty nie dotrzymują warunku nie sprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, to sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie powoływać się naart. 5 k.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10, wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 07 maja 2013 roku, I ACA 1443/12, LEX nr 1316307).
Odnosząc się natomiast do roszczenia odsetkowego podkreślić trzeba, że zasługiwało ono na uwzględnianie w części. Zgodnie zart. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W myśl zaśart. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Stosownie doart. 68 ust. 2 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrot zwaloryzowanej bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. W ocenie Sądu treśćart. 68 ust. 2 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościaminie pozostawia żadnych wątpliwości, że roszczenie o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty ma charakter bezterminowy,a o jego przekształceniu w zobowiązanie terminowe decyduje wierzyciel poprzez wezwanie dłużnika do jego wykonania. Co do zasady, wezwanie do zapłaty związane jest z datą doręczenia odpisu pozwu, chyba że strona wykaże istnienie wcześniejszego wezwania przedsądowego. W niniejszej sprawie powód domagał się przyznania odsetek ustawowych od dochodzonej kwoty 167.238,22 zł od dnia wniesienia pozwu, jednak jego żądanie w tym zakresie nie mogło zostać w całości uwzględnione, co wynika z faktu, że powód nie przedstawił dowodu, z którego wynikałoby, iż przed wniesieniem pozwu wzywał pozwanego do zapłaty kwoty dochodzonej w niniejszym postępowaniu. W rezultacie należało przyjąć, że pozwany został po raz pierwszy wezwany do zapłaty wyżej wymienionej kwoty poprzez doręczenie mu odpisu przedmiotowego pozwu, co miało miejsce w dniu 21 czerwca 2016 roku (k. 51), a zatem odsetki ustawowe należą się powodowi dopiero od dnia następnego, czyli od dnia 22 czerwca 2016 roku. W pozostałym zakresie roszczenie odsetkowe podlegało oddaleniu (punkt 2. sentencji wyroku). Zważywszy na stanowisko pełnomocnika powoda, który wnosił o zasądzenie od dochodzonej pozwem kwoty odsetek ustawowych, Sąd wziął pod rozwagę, iż od dnia 01 stycznia 2016 roku, w związku ze zmianąkodeksu cywilnegowprowadzoną ustawą z dnia 09 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw(Dz. U. z 2015 roku, poz. 1830), w wypadku opóźnienia ze spełnieniem świadczenia pieniężnego należą się zgodnie zart. 481 § 2 k.c.odsetki ustawowe za opóźnienie, jednakz uwagi na wynikający z treściart. 321 § 1 k.p.c.zakaz orzekania ponad żądanie zasądził na rzecz powoda odsetki ograniczone do wysokości stopy procentowej odsetek ustawowych(zart. 359 § 2 k.c.) skoro powód sformułował żądanie odsetkowe według takiej właśnie stopy. Sąd miał przy tym na uwadze, że roszczenie procesowe nie musi obejmować całego roszczenia materialnoprawnego i skoro strona powodowa może żądać odsetek według wyższej stopy procentowej, tym bardziej może ich żądać według stopy niższej, a w takim wypadku zasądzenie na rzecz powoda odsetek ustawowych za opóźnienie, wykraczające ponad sformułowane przez niego żądanie, stanowiłoby naruszenieart. 321 § 1 k.p.c.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 100 zdanie drugie k.p.c., ustalając, że pozwany ponosi koszty procesu w całości, gdyż powód uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania (w zakresie części roszczenia odsetkowego do dnia wniesienia pozwu w dniu 25 maja 2016 roku do dnia 21 czerwca 2016 roku), na podstawieart. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c.pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.
W tym stanie rzeczy, mając na uwadze powyższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne, Sąd na podstawie powołanych wyżej przepisów, orzekł jak w sentencji wyroku.