Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 245/16
Data wyroku: 2016-05-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marek Grodzki, Ewa Klimowicz – Przygódzka, Beata Waś
Słowa kluczowe: Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna: art. 25 ustawy o własności lokali

Sygn. akt  VI ACa 245/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SA Beata Waś
Sędziowie:  SA Ewa Klimowicz – Przygódzka (spr.)
SO del. Marek Grodzki
Protokolant: Izabela Nowak
po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2016 r. w Warszawie

    na rozprawie sprawy z powództwa(...)spółki prawa Republiki(...)z siedzibą wL.na(...)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej przyul. (...)wW.
o uchylenie uchwały
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 1 lutego 2013 r.
sygn. akt III C 670/11

I
zmienia w całości zaskarżony wyrok, nadając mu następującą treść:

1
oddala powództwo;

2

    zasądza od(...)spółki prawa Republiki(...)z siedzibą wL.na(...)na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej przyul. (...)wW.kwotę 180 zł (sto osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II

    zasądza od(...)spółki prawa Republiki(...)z siedzibą wL.na(...)na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej przyul. (...)wW.kwotę 670 zł (sześćset siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

VI ACa 245/16

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo(...)spółki prawa Republiki(...)z siedzibą wL.na(...), skierowane przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)nieruchomości położonej przyul. (...)wW.w ten sposób, że uchylił uchwałę powyższej Wspólnoty z dnia 10 V 2011 r. nr(...)w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu.
Z ustaleń faktycznych jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynikało, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej z racji posiadania prawa odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na nieruchomości położonej przyul. (...)wW..
W dniu 21 III 2011 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali , w ramach którego miała zostać podjęta m.in. uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zebranie to zostało przerwane, a następnie wznowione w dniu 10 V 2011 r., na podstawie zaproszenia z dnia 19 IV 2011 r., przewidującego m.in. podjęcie powyższej uchwały.
Na zebraniu w dniu 10 V 2011 r. byli obecni, za wyjątkiem powoda, właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej stanowiły łącznie 51,08%, przy czym trzydziestu właścicieli lokali reprezentował ten sam pełnomocnik. Upoważnienie do wzięcia udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej oraz do głosowania nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad udzielone zostało w formie pisemnej. Zebranie wspólnoty zostało zaprotokołowane przezB. J., notariusza wW..
Na początku zebrania w dniu 10 V 2011 r. przyjęto większością głosów , że jako pierwsze odbędzie się głosowanie nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, oznaczoną nr(...). W wyniku tego głosowania uchwała powyższa nie została podjęta, bowiem za jej przyjęciem opowiedzieli się właściciele lokali reprezentujący 49,99% udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś przeciw właściciele reprezentujący 1,09% udziałów.
Następnie wskutek przybycia na zebranie kolejnych członków wspólnoty, podjęto decyzję o ponownym głosowaniu nad uchwałą nr(...). W wyniku tego drugiego głosowania uchwała została podjęta głosami właścicieli lokali reprezentującymi 50,40% udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosy przeciwko uchwale oddali właściciele lokali mający łącznie 1,09% udziałów. Zgodnie z treścią uchwały dokonano zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że stosownie doart. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd został powierzony Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul.(...)wW..
W tak ustalonym stanie faktycznym sąd I instancji uznał wytoczone w niniejszej sprawie powództwo za zasadne podzielając zarzut strony powodowej dotyczący niezachowania formy aktu notarialnego dla pełnomocnictw udzielanych przez właścicieli poszczególnych lokali, w imieniu których oddane zostały głosy w głosowaniu nad uchwałą. Stwierdził, że zarzut powyższy dotyczył wad formalnych, związanych z trybem podejmowania uchwały , zgodnie zaś z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem uchybienia formalne mogą stanowić podstawę do uchylenia przez sąd uchwały , jeżeli zostanie wykazane , że miały one wpływ na jej treść . Na poparcie powyższego stanowiska przywołany został wyrok Sądu Najwyższego z 16 X 2000 r., wydany w sprawie IV CKN 1351/2000.
Sąd Okręgowy wywodził, żeustawa o własności lokalinie normuje kwestii w jakiej formie powinno zostać udzielone pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany zarządu, odsyłając w tym zakresie do przepisówkodeksu cywilnego(art. 1 ust. 2u.w.l.). Zgodnie zaś zart. 99 § 1 k.c.jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Jak wynika natomiast z treściart. 18 ust. 1, 2a i 3 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, przy czym zmiana ustalonego w powyższym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza i uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Powyższe regulacje zdaniem sądu I instancji wskazują, że jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej wymaga formy szczególnej, pełnomocnictwo także wymaga tej formy. Tym samym , skoro uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga dla swojej ważności zaprotokołowania jej przez notariusza to umocowanie do głosowania nad nią udzielone przez właściciela lokalu nieobecnego na zebraniu, również powinno zostać sporządzone w tej formie.
Sąd Okręgowy podkreślił, że ustawodawca wyraźnie uregulował sposób dokonywania zmian sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy zarząd ten został ustalony w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, wprowadzając wymóg protokołowania uchwał właścicieli lokali w tym przedmiocie przez notariusza. Zasady sporządzania protokołów notarialnych określa zaśustawa z dnia 14 II 1991 r. prawo o notariacie, a w szczególności jejart. 104 § 4, który stanowi, że sporządza się je w formie aktu notarialnego.
Nie podzielony natomiast został przez Sąd Okręgowy drugi stawiany przedmiotowej uchwale zarzut , iż poddanie po raz kolejny na tym samym zebraniu właścicieli lokali tej samej uchwały pod głosowanie było sprzeczne zart. 20w zw. zart. 23 ust. 2 i art. 32 ustawy o własności lokali. Wyrażone zostało stanowisko, że przepisy w/w ustawy nie zakazują przeprowadzenia ponownego głosowania nad uchwałą, w sytuacji gdy po pierwszym głosowaniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, a następnie uległa zmianie (zwiększeniu) liczba osób uczestniczących na zebraniu i w rezultacie uchwała została podjęta. Sąd I instancji podnosił, że w niniejszej sprawie każdy z członków wspólnoty został odpowiednio powiadomiony o treści podejmowanych uchwał, terminie i miejscu obrad. Nie było zatem przeszkód do tego by poddać po raz kolejny pod głosowanie uchwałę, która po pierwszym głosowaniu nie została skutecznie podjęta z powodu braku wystarczającej liczby głosów. Zwrócona została także uwaga, iż notariusz wobec faktu zwiększenia się liczby uczestników zebrania, sporządził drugą listę obecności. W ocenie Sądu Okręgowego nie sposób było doszukać się w powyższych działaniach bezprawności.
Podsumowując sąd I instancji stwierdził, iż zaskarżona uchwała została podjęta wadliwie i dlatego podlega uchyleniu. W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia zawarte zostało ponadto wyjaśnienie, iż co prawda powód zgłosił wniosek dowodowy o zobowiązanie notariusza, który protokołował przebieg zebrania w dniu 10 V 2011 r. , do przedstawienia wszystkich pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli poszczególnych lokali , jednakże okoliczność , iż pełnomocnictwa te nie miały wymaganej formy aktu notarialnego nie była przez stronę pozwaną kwestionowana , wobec czego na podstawieart. 299 k.p.c.należało uznać ją za przyznaną.
Z rozstrzygnięciem powyższym nie zgodziła się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa(...)z siedzibą wW.wnosząc apelację, w której podniosła następujące zarzuty:

1
naruszenia prawa materialnego, polegającego na błędnej wykładni normyart. 99 §1 k.c.i przyjęciu, że zaprotokołowana przez notariusza uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, dotycząca zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, podejmowana w trybieart. 18 ust. 2a ustawy o własności lokalistanowi czynność prawną dokonywaną w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie - pełnomocnictwo do reprezentacji i głosowania powinno być udzielone w tej formie szczególnej,

2
naruszenia prawa materialnego, polegającego na niewłaściwym zastosowania§51 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 IX 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentóworazart. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotecew sytuacji, gdy treść powołanych wyżej przepisów w żadnej mierze nie przesądza o formie pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnej, zaś wymóg zachowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym jest zachowany także w przypadku, gdy dokument jest sporządzony w formie aktu notarialnego.

Mając powyższe na uwadze apelująca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje.
Wyrokiem z dnia 14 II 2014 r. wydanym w sprawie VI ACa 792/13 niniejszy Sąd Apelacyjny powyższą apelację oddalił , podzielając w całości rozważania prawne sądu I instancji co do tego, że zgodnie zart. 18 ust 2a ustawy o własności lokaliuchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego, a zatem jak stanowiart. 99 § 1 k.c.w zw. zart. 1 ust. 2 ustawy o własności lokalipełnomocnictwo do reprezentowania i głosowania nad przedmiotową uchwałą udzielone przez właściciela nieobecnego na zebraniu członków wspólnoty, również winno być sporządzone w tej formie. W szczególności nie podzielone zostało stanowisko apelującej, iż uchwała zaprotokołowana przez notariusza nie jest aktem notarialnym. Zgodnie bowiem zart. 104 § 1 ustawy prawo o notariacie: „Notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych”. Natomiast z § 4 tego przepisu wynika, że : „Protokoły spisuje się, formie aktu notarialnego”. Ustawodawca przesądził zatem, iż protokół sporządzony jest w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwa właścicieli lokali do głosowania w sprawie zmiany sposobu zarządu winny zostać zatem udzielone w formie aktów notarialnych.
Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że zgodnie zart. 22 ust. 2 ustawy o własności lokaliuchwały właścicieli zapadają przede wszystkim w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że do reprezentowania właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej , niezbędne będzie zatem pełnomocnictwo rodzajowe , które zgodnie zart. 98 k.c.ma wymieniać, do jakiego rodzaju czynności upoważniony jest pełnomocnik. Przywołane zostało w tym zakresie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 X 2002 r. wydane w sprawie II CKN 1479/00 jak i stanowisko doktryny, zgodnie z którym wadliwe jest pełnomocnictwo zawierające ogólny zapis, że pełnomocnik upoważniony jest do podejmowanie wszelkich uchwał danej wspólnoty mieszkaniowej lub wszystkich uchwał, jakie podejmowane będą na danym zebraniu właścicieli lokali ( E. Bończak-Kucharczyk „Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa Komentarza LEX, 2012,Rozdział 5teza 5.3).
Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego zastosowania§ 51 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 IX 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentóworazart. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Sąd Apelacyjny uznał go za niezasadny , podnosząc, że Sąd Okręgowy powołał się na powyższe przepisy przy okazji wywodów dotyczących formy w jakiej powinno być sporządzone pełnomocnictwo udzielone przez właścicieli lokali do głosowania w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i nie odnosił się do nich jako do przepisów przesądzających lub determinujących formę w jakiej pełnomocnictwo do powyższej czynności powinno zostać udzielone.
Na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez stronę pozwaną powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego został przez Sąd Najwyższy uchylony , a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania.
Zdaniem Sądu Najwyższego należy odróżnić oddanie głosu , do czego upoważnia pełnomocnictwo , od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu , nie dokonuje czynności prawnej w postaci uchwały , gdyż czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, tylko do oddania głosu w głosowaniu nad nią. Powyższe oznacza, że jeżeliart. 18 ust 2 ustawy o własności lokaliwymaga aby uchwałę zaprotokołował notariusz i zgodnie zart. 104 § 4 ustawy prawo o notariacieprotokół taki przybiera postać aktu notarialnego, to nie oznacza to jednak, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Szczególna forma zastrzeżono jest dla samej uchwały , a nie dla czynności którą dokonuje pełnomocnik , polegającej na oddaniu głosu.
Reasumując zdaniem Sądu Najwyższego w niniejszym przypadku nie zachodzi sytuacja o której mowa wart. 99 § 1 k.c.w zw. zart. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, a zatem pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowaniu na tym zebraniu nie wymaga formy aktu notarialnego .
Uchylając zaskarżony wyrok i przekazując sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania Sąd Najwyższy wskazał, że brak jest w niej ustaleń co do treści pełnomocnictw, którymi posługiwał się pełnomocnik 30 właścicieli lokali głosując nad zaskarżoną uchwałą, w szczególności w aktach sprawy brak jest kopii tych pełnomocnictw. W związku z czym stwierdził, że Sąd Apelacyjny ponownie rozpoznając sprawę powinien ustalić treść tychże pełnomocnictw i ocenić wynikający z nich zakres umocowania pełnomocnika.
Wykonując powyższe zalecenia, Sąd Apelacyjny zgodnie z wnioskiem dowodowym zawartym w pozwie , zwrócił się do notariusza , który protokołował przebieg zebrania właścicieli lokali w dniu 10 V 2011 r. o udostępnienie kopii pełnomocnictw , którymi legitymował się pełnomocnik głosując w imieniu 32 a nie 30 nieobecnych właścicieli lokali nad uchwałą nr(...). Wobec rozwiązania spółki cywilnej w postaci której prowadzona była Kancelaria Notarialna i przekazania przez notariusza jej dokumentacji do archiwum Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa, Sąd Apelacyjny zwrócił się do tegoż sądu o nadesłanie przedmiotowych pełnomocnictw. Okazała się jednak, iż pełnomocnictwa te nie zostały dołączone do aktu notarialnego z dnia 10 V 2011 r. . W końcu pełnomocnik pozwanej oświadczył, iż oryginały pełnomocnictw znajdują się u administratora Wspólnoty Mieszkaniowej . Zobowiązał się złożyć je do akt sprawy ewentualnie ich kserokopie poświadczone za zgodność z oryginałami. Sąd Apelacyjny zakreślił mu termin na dokonanie powyższej czynności do dnia 29 IV 2016 r. . Termin ten upłynął jednak bezskutecznie, a na kolejną rozprawę pełnomocnik pozwanej nie stawił się. Powodowa spółka nie wykazywała natomiast żadnej inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Wobec powyższego Sąd Apelacyjny uznał, iż ustalenie treści owych pełnomocnictw jest niemożliwe.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Będące przedmiotem zarzutów apelacyjnych zgłoszonych w niniejszej sprawie zagadnienie, dotyczące formy w jakiej powinno było zostać udzielone przez właścicieli lokali pełnomocnictwo, uprawniające do głosowania nad zaskarżoną uchwałą, zostało wyjaśnione przez Sąd Najwyższy w wydanym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 15 I 2016 r. . Sąd Apelacyjny ponownie rozpoznający apelację strony pozwanej był zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy poglądem prawnym zgodnie zart. 39820k.p.c.związany, w związku z czym należało uznać, iż wbrew rozstrzygnięciu sądu I instancji pełnomocnictwa udzielone do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie wymagały zachowania formy aktu notarialnego, z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu wyroku kasacyjnego, których ponowne przytaczanie uznać należy za zbędne.
Oznaczało to, że powództwo wniesione w niniejszej sprawie nie mogło zostać uwzględnione na podstawie okoliczności podanych przez sąd I instancji jak i przytaczanych w uzasadnieniu pozwu wniesionego w niniejszej sprawie.
Sąd II instancji jako sąd merytorycznie rozpoznający sprawę obowiązany był jednak z urzędu wziąć pod uwagę ewentualne naruszenie przepisów prawa materialnego oraz wykonać zawarte w wyroku Sądu Najwyższego uchylającym sprawę do ponownego rozpoznania zalecenie dotyczące ustalenia treści pełnomocnictw oraz dokonania oceny wynikającego z nich zakresu umocowania.
Powyższe oznacza, że istota rozpoznania po raz drugi przez Sąd Apelacyjny niniejszej sprawy sprowadzała się de facto do oceny nie formy, a treści udzielonych przez właścicieli lokali pełnomocnictw do głosowania nad zaskarżoną uchwałą, z punktu widzenia wymogów wskazanych wart. 98 k.c.
Jak już zostało to wyjaśnione, treści pełnomocnictw na podstawie których oddano głosy w głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą nie dało się ustalić .
Tym niemniej jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego kwestia czy były to pełnomocnictwa ogólne czy też rodzajowe nie mogła w żaden sposób zmienić oceny co do braku zasadności wytoczonego w niniejszej sprawie powództwa.
Za Sądem Najwyższym powtórzyć bowiem należy, iż odróżnienia wymaga czynność polegająca na oddaniu głosu nad uchwałą, do czego upoważnia pełnomocnictwo , od uchwały właścicieli, do której dochodzi w wyniku głosowania. Pełnomocnictwo upoważnia do dokonania jednostronnej czynności polegającej na oddaniu głosu w głosowaniu nad uchwałą , a nie na podjęciu uchwały. Konsekwencją powyższego stanowiska jest tym samym przyjęcie, że przedmiot czynności prawnej, do dokonania której w imieniu reprezentowanego upoważnia pełnomocnictwo, nie jest tożsamy z przedmiotem uchwały, która w wyniku głosowania ma zostać podjęta. A zatem to, że podejmowana uchwała dotyczy kwestii przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną nie oznacza automatycznie, że głosowanie nad nią także przekracza zwykły zarząd majątkiem mocodawcy. Odnosząc powyższe rozważania do okoliczności niniejszej sprawy podnieść należy, że pełnomocnictwo do czynności polegającej na oddaniu głosu w głosowaniu nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie było pełnomocnictwem umocowującym do podjęcia tej uchwały , dotyczącej czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną, . Strona powodowa, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodowego, wynikającą zart. 6 k.c.obowiązana była tym samym wykazać, że czynność prawna, do której uprawniały pełnomocnika wystawione przez właścicieli lokali pełnomocnictwa tj. oddania głosu nad zaskarżoną uchwałą, przekraczała zwykły zarząd majątkiem każdego z mocodawców, tj. przekraczała zakres czynności związanych z załatwianiem bieżących spraw dotyczących jego majątku . Obowiązkowi temu powódka jednak nie podołała.
W konsekwencji powyższego brak było podstaw do przyjęcia, że pełnomocnictwa udzielone do głosowania nad zaskarżoną uchwałą powinny były przybrać postać pełnomocnictw rodzajowych. A jeżeli miały taką formę, to w żaden sposób nie mogła zostać ona uznana za wadliwą.
Niezależnie od powyższego podnieść należy, iż nawet w przypadku ustalenia, iż do czynności polegającej na oddaniu głosu w głosowaniu nad uchwałą w przedmiocie zmiany zarządu nieruchomością wspólną pełnomocnictwo ogólne byłoby niewystarczające i wymagane byłoby pełnomocnictwo rodzajowe , powództwo wytoczone w niniejszej sprawie także nie zasługiwałoby na uwzględnienie.
Ewentualna nieważność pełnomocnictw udzielonychG. G.przez 32 a nie 30 właścicieli lokali skutkowałaby nieważnością oddanych w ich imieniu głosów(art. 104 k.c.w zw. zart. 98 k.c.). W konsekwencji powyższego zaskarżona uchwała nie uzyskałaby wymaganej przezart. 23 ust 2 ustawy o własności lokaliwiększości głosów ( 50,40 % - 19, 24 %= 31,16 %) . Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta zaś bez wymaganej większości głosów jest przykładem uchwały nieistniejącej ( wyrok SN z 23 II 2006 r. I CK 336/05 , z 30 IX 2015 r. I CSK 773/14, wyrok SA w Krakowie z 24 III 2015 r. I ACa 51/15, wyrok SA w Poznaniu z 21 I 2015 r. I ACa 1036/14). Nie może ona tym samym być przedmiotem powództwa o uchylenie uchwały, opartego naart. 25 ust 1 ustawy o własności lokali, które zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej , ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właścicieli lokali. Innymi słowy nie można żądać uchylenia uchwały, która nie istnieje. Dlatego też za błędne uznać należało stanowisko sądu I instancji wyrażone na początku jego rozważań prawnych, że podnoszona przez powoda wadliwość formy w jakiej udzielone zostały przez właścicieli lokali pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałą, mogąca skutkować nieważnością tychże pełnomocnictw, dotyczyła wad formalnych związanych z trybem podejmowania uchwał, które to uchybienie mogło stanowić podstawę uchylenia uchwały , jeżeli zostałoby skutecznie wykazane , że miało ono wpływ na jej treść.
Zarzut niezgodności z prawem o jakim mowa wart. 25 ust 1 ustawy o własności lokalimoże dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i w istocie braków proceduralnych. Właściciel lokalu może bowiem również kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, gdyż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z wadliwego sposobu jej podjęcia. Tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały.
W niniejszej jednak sprawie jak sam Sąd Okręgowy ustalił, został zachowany prawidłowy tryb podjęcia uchwały . Kwestia natomiast oddania nieważnego głosu w głosowaniu nad nią , przez nieprawidłowo umocowanego, czy to z uwagi na formę czy treść upoważnienia, pełnomocnika , nie wiązała się ze sposobem podjęcia uchwały. Rzutowała natomiast na ilość ważnie oddanych głosów za uchwałą, a tym samym na ustalenie, czy zgodnie z wymogamiart. 23 ust.2 ustawy o własności lokalizostała ona podjęta.
Ostatecznie zatem w świetle postanowieńart. 25 ust 1 ustawy o własności lokalibrak było podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, co musiało skutkować zmianą zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa (art. 385 k.p.c.) i obciążenie strony powodowej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony pozwanej za I , II instancję i postępowanie kasacyjne.
Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji.