Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1758/15
Data wyroku: 2016-03-01 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Hajda
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art. 659 kc, art. 664 kc

Sygn. akt III Ca 1758/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 1 marca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Anna Hajda
Protokolant    Kamil Cieszkowski
po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2016 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyG.
przeciwkoI. P.
o zapłatę
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach
z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt II C 2305/13

1
oddala apelację;

2
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 110,70 (sto dziesięć 70/100) złotych w tym 20,70 (dwadzieścia 70/100) złotych podatku od towaru i usług tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Anna Hajda
Sygn. akt III Ca 1758/15

UZASADNIENIE
GminaG.wniosła o zasądzenie od pozwanejI. P.kwoty 1.805,04 zł. w tym kwoty 1.690,36 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 września 2012 roku oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Uzasadniając swoje roszczenie powódka podała, iż pozwana na podstawie umowy najmu wynajmuje od powódki lokal mieszkalny przyul. (...)o powierzchni użytkowej 49,89m2, a dochodzone pozwem kwoty stanowią zaległość pozwanej wobec powódki, z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych. Zaległość pozwanej została wyliczona na dzień 31 sierpnia 2012 roku, przy czym należność główna wyniosła 1.690,36 zł., a odsetki za zwłokę – 114,68 zł. Powódka podniosła, iż 27 lipca 2011 roku strony zawarły ugodę, na mocy której pozwana uznała dług względem powoda i zobowiązała się do zapłaty należności w miesięcznych ratach. Jak wynikało z załączonego do pozwu rozliczenia powódka dochodziła zapłaty należności za okres od kwietnia 2010 roku do 31 sierpnia 2012 roku. Pomimo wezwania do zapłaty pozwana nie uiściła należności.
Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Gliwicach zasądził od pozwanej na rzecz powódki żądaną kwotę wraz z kosztami procesu w wysokości 630,00 zł.
Sprzeciwem pozwana zaskarżyła nakaz zapłaty w całości. W treści sprzeciwu pozwana podniosła nieprawidłowe rozliczenie zobowiązania w zakresie zużycia wody, z uwagi na trwający remont, podczas którego pracownicy remontujący budynek korzystali z wody, której kosztami została obciążona pozwana. Ponadto pozwana podniosła, iż z uwagi na trwający w 2011 roku długotrwały remont budynku, w tym jej mieszkania zamieszkiwała w warunkach uwłaczających godności człowieka.
W piśmie procesowym z dnia 7 maja 2014 roku pozwana uznała powództwo co do zapłaty czynszu w wysokości 150,00 zł., zgłosiła zarzut potrącenia kwoty 1.350,60 zł., oraz wniosła o oddalenie powództwa w części dotyczącej kwoty 1.655,00 zł. Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, iż zarzut potrącenia kwoty 1.350,60 zł. wynika z obniżenia czynszu za najem mieszkania pozwanej z powodu wad wynikłych w toku remontu klatki schodowej i wymiany rur przebiegających przez mieszkanie pozwanej, zgodnie zart. 664 § 1 k.c.Prace remontowe były prowadzone w okresie od czerwca do grudnia 2011 roku, a spowodowały one znaczne natężenie hałasu, zapylenie i brud w mieszkaniu pozwanej, ograniczenie możliwości korzystania z toalety znajdującej się na piętrze klatki schodowej, a w konsekwencji wymiany rur instalacyjnych w całym pionie, uniemożliwiały normlane funkcjonowanie domowników. Z uwagi na stan lokalu pozwana zmuszona była zamieszkiwać w mieszkaniu znajomej. Na zasadzieart. 664 §1 k.c.pozwana obniżyła czynsz najmu lokalu za okres od czerwca do grudnia 2011 roku o 90%, czyli o kwotę 1.350,60 zł. Ponadto pozwana zakwestionowała obciążenie jej kwotą 368,90 zł. z tytułu niedoboru wody, podtrzymując swoje dotychczasowe argumenty, podkreślając iż we wcześniejszych okresach nigdy nie posiadała niedopłaty, a istniejąca niedopłata wynika z zużycia wody przez wykonawców remontu.
Wyrokiem z dnia 8 maja 2015 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach w punkcie pierwszym zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.199,60 wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 1.111,46 zł liczonymi od dnia 1 września 2012 roku. W punkcie drugim powództwo w pozostałym zakresie zostało oddalone. W punkcie trzecim Sąd orzekł w przedmiocie nie obciążania pozwanej kosztami procesu. W punkcie czwartym zasądzono od powódki na rzecz pozwanej kwotę 250,00 złotych – w tym 23% podatku od towarów i usług, tytułem zwrotu kosztów procesu. W kolejnym punkcie wyroku Sąd Rejonowy zasądził od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gliwicach na rzecz radcy prawnegoJ. M.kwotę 488,00 zł – w tym 23% podatku od towarów i usług, tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu. W ostatnim punkcie orzeczenia nadano wyrokowi w punkcie pierwszym rygor natychmiastowej wykonalności w zakresie kwoty 150,00 zł .
Podstawą tej treści rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy.
PozwanąI. P.oraz powódkę łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego wG.przyul. (...)zawarta w dniu 21 maja 2007 roku o nr(...). Na mocy tej umowy pozwana zobowiązana była do uiszczania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych w postaci opłaty za centralne ogrzewanie, za dostawę zimnej i ciepłej wody oraz za odbiór nieczystości stałych. Stawka bazowa czynszu najmu lokalu od 12 maja 2011 roku został ustalona na kwotę 4,50 zł.za 1m2, przy czym stawka ta jest obniżana o 5% w przypadku braku toalety w lokalu oraz 10% w przypadku braku łazienki. Lokal wynajmowany przez pozwaną położony był na ostatniej kondygnacji budynku, nie posiadał toalety ani łazienki, składał się z kuchni oraz dwóch izb. Jednym źródłem bieżącej wody w lokalu była instancja znajdująca się w kuchni. Zlew w kuchni służył zarówno do mycia naczyń, jak również do wykonywania podstawowych czynności higienicznych. Pozwana zamieszkiwała w lokalu wraz z małoletnim synem. Wysokość zaległości pozwanej z tytułu opłat za czynsz oraz opłat eksploatacyjnych za okres od dnia 1 kwietnia 2010 roku do 31 sierpnia 2012 roku wyliczona przez powódkę wynosiła 1.805, 04 zł. jako należność główna oraz kwotę 114,68 zł. jako należność z tytułu odsetek. W lutym 2012 roku pozwana została obciążona obowiązkiem dopłaty należności za zużytą wodę w wysokości 368,90 zł. Wysokość opłaty z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego za sierpień 2011 roku, z uwagi na uwzględnienie zarzutu potrącenia wyniosła 23,00 zł. W pozostałym zakresie wysokość należności pozwanej z tytułu opłat czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych za okres od 1 kwietnia 2010 roku do 31 sierpnia 2012 roku, przy uwzględnieniu odsetek wyniosła łącznie 1.199,60 zł., w tym należność główna w kwocie 1.111,46 zł.
W dniu 27 lipca 2011 roku strony zawarły ugodę na mocy której pozwana przyznała, iż posiada zadłużenie z tytułu czynszu najmu i pozostałych opłat wobec powódki za okres wyliczony do dnia 30 czerwca 2011 roku w wysokości 736,67 zł. z tytułu należności głównej oraz 30,18 zł. z tytułu odsetek. Wezwaniem do zapłaty z dnia 28 lutego 2011 roku oraz z dnia 30 grudnia 2011 roku pozwana została wezwana do uiszczenia należności za okres objęty żądaniem pozwu, w tym zakresie należności wynikających z zawartej ugody. W budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwaną od czerwca 2011 roku do grudnia 2011 roku prowadzony był remont polegający na dobudowaniu kominów wentylacyjnych w lokalach mieszkalnych w budynku. W konsekwencji tych prac w lokalu pozwanej, znajdujących się na ostatniej kondygnacji konieczne było wykonanie otworów w podłodze i w suficie pomieszczenia kuchennego, tak aby wybudowane zostały kanały wentylacyjne dla pomieszczeń zlokalizowanych pod mieszkaniem pozwanej. Ponadto wykonywany był odrębny system wentylacji tylko dla lokalu pozwanej. Otwory w podłodze i suficie mieszkania pozwanej były zlokalizowane w takim miejscu, iż powstała konieczność rozmontowania jedynej instalacji wodnej w mieszkaniu pozwanej, znajdującej się w kuchni. W konsekwencji tych prac, w okresie dwóch wakacyjnych miesięcy 2011 roku pozwana nie miała dostępu do bieżącej wody w lokalu. W czasie trwania remontu, do października 2011 roku pozwana miała utrudniony dostęp do toalety znajdującej się na piętrze klatki schodowej, z uwagi na ustawione na klatce rusztowania. W tym czasie pozwana nie mogła swobodnie korzystać z toalety, mogła to robić dopiero popołudniu po zakończeniu prac w danym dniu i po usunięciu rusztowań. W tym czasie pozwana wraz z synem korzystali z toalety w pracy pozwanej, a ponadto po południu pozwana kilka razy w tygodniu nie wracała do domu i przebywała w mieszkaniu znajomej -J. P.. Kilkakrotnie pozwana nocowała również w mieszkaniu znajomej z uwagi na zły stan jej lokalu. Prace remontowe były prowadzone etapami, robotnicy wielokrotnie powracali do mieszkania pozwanej, aby zakończyć prace uprzednio rozpoczęte. Etap remontu, w toku którego przeprowadzane były prace bezpośrednio w lokalu pozwanej trwał od czerwca 2001 roku do końca września 2011 roku. Niezabezpieczone otwory w podłodze i suficie mieszkania pozostawały przez okres dwóch wakacyjnych miesięcy 2011 roku. Prace polegające na wykuwaniu tych otworów powodowały wysoki stopień zapylenia w mieszkaniu pozwanej, robotnicy pracowali wówczas w maskach chroniących ich przed pyłem. Od października 2011 roku prowadzone były prace kończące remont, polegające na malowaniu i wówczas pozwana miała już dostęp do toalety i bieżącej wody w lokalu. Pismem złożonym u zarządcy nieruchomości powódki w dniu 7 września 2011 roku pozwana wniosła o anulowanie opłaty czynszowej za miesiąc sierpień 2011 roku, z uwagi na trwający remont budynku, uniemożlwiający normlane funkcjonowanie pozwanej w mieszkaniu.
W tak ustalonym stanie faktycznym zważył Sąd Rejonowy, że powództwo zasługiwało w znacznej części na uwzględnienie, a podstawą prawną rozstrzygnięcia była umowa najmu z dnia 21 maja 2007 roku łącząca strony orazart. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powództwo zostało częściowo oddalone, w zakresie żądania zasądzenia kwoty 368,90 zł. tytułem niedopłaty za zużytą wodę i odprowadzone ścieki, jako niewykazane oraz częściowo w zakresie żądania zasądzenia opłaty czynszowej za sierpień 2011 roku, z uwagi na skutecznie podniesiony zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej pozwanej na zasadzieart. 498 § 1 i 2 k.c.w związku zart. 664 § 1 k.c.
W pierwszej kolejności wskazał Sąd Rejonowy, iż powódka nie udowodniła wbrew zasadom rozkładu ciężaru dowodu zart. 6 k.c.i232 k.p.c., iż pozwana jest zobowiązana do zapłacenia dodatkowej kwoty 368,90 zł. z tytułu niedopłaty za zużytą wodę i odprowadzanie ścieków za 2011 roku, zatem żądanie w tym zakresie zostało oddalone. W dalszej kolejności wskazał Sąd I instancji, iż uznał za częściowo skuteczny podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia przysługującej jej wierzytelności, na zasadzieart. 498 § 1 i 2 k.c.w związku zart. 664 § 1 k.c.Otóż sąd uznał, iż pozwanej przysługuje na zasadzieart. 664 § 1 k.c.uprawnienie do domagania się obniżenia czynszu za okres trwania remontu od czerwca 2011 roku do września 2011 roku, albowiem trwający w tym okresie remont budynku, w tym lokalu pozwanej powodował, iż lokal znajdował się w znacznym stopniu w stanie nieprzydatnym do umówionego użytku - czyli do zamieszkiwania w nim (art. 662 § 1 k.c.). W okresie od czerwca do września 2011 roku prowadzone były długotrwałe i o przewyższające przeciętny stopień uciążliwości prace remontowe, które spowodowały, iż w mieszkaniu pozwanej znajdowały się otwarte i niezabezpieczone dziury w suficie i na podłodze, i w konsekwencji których pozwana przez dwa miesiące nie miała możliwości korzystania z jedynego źródła bieżącej wody w lokalu, a jednocześnie przez cały okres od czerwca do września 2011 roku miał bardzo utrudniony dostęp do toalety. Przy uwzględnieniu jednocześnie bardzo wysokiego stopnia zapylenia lokalu i znacznego natężenia hałasu spowodowanego wykuwaniem otworów w ścianach sąd uznał, iż pozwanej przysługuje uprawnienie do domagania się obniżenia czynszu za okres od czerwca do września 2011 roku o 90% za każdy z tych miesięcy. Wysokość obniżenia opłaty czynszowej jest uzasadniona tym, iż lokal mieszkalny, w którym nie można korzystać z wody i toalety jest nieprzydany do umówionego użytku, gdyż nie zapewniono możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych najemcy, którymi są korzystanie z wody, toalety i możliwość wykonania podstawowych zabiegów higienicznych. Niemożliwe było również przygotowanie posiłków z uwagi na prowadzone w kuchni prace remontowe. Nie można uznać za zasadną podnoszoną przez powódkę argumentację, iż domaganie się obniżenia czynszu za lokal jest niesłuszne z uwagi na fakt, iż remont był konieczny dla zapewnienia bezpieczeństwa lokatorów, albowiem lokal już w chwili jego wynajęcia winien był być przydatny do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.), a zatem nie można obciążać najemców konsekwencjami doprowadzenia go do takiego stanu dopiero po zawarciu umowy najmu.
Jednakże oceniając podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia przysługującej jej wobec powódki wierzytelności, zgodnie zart. 498 § 1 i 2 k.c.sąd uznał, iż jedynie w zakresie domagania się obniżenia czynszu za sierpień 2011 roku zarzut ten jest procesowy skuteczny. Należy bowiem podkreślić, iż do osiągnięcia skutku potrącenia, o jakim mowa wart. 498 § 2 k.c.- wzajemnego umorzenia wierzytelności konieczne jest złożenie oświadczenia o potrąceniu (o charakterze materialnoprawnym), które to oświadczenie winno być złożone wobec dłużnika (będącego jednocześnie wierzycielem z innej wierzytelności), tak aby mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Oświadczenie o potrąceniu, jak inne oświadczenia woli, może być złożone przez pełnomocnika, jednakże musi on być w tym zakresie umocowany. Przewidziany wart. 91 k.p.c.zakres umocowania nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu ani do odbierania takich oświadczeń. O ile dopuszczalne jest ustalenie w oparciu o okoliczności danej sprawy, że pełnomocnikowi procesowemu zostało udzielone pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia o potrąceniu w sposób dorozumiany, to nie może to dotyczyć udzielenia pełnomocnictwa do przyjęcia takiego oświadczenia, gdyż nie można domniemywać, że strona akceptuje przyjęcie w jej imieniu, sprzecznego z jej interesem prawnym oświadczenia przeciwnika W realiach niniejszej sprawy doszło do skutecznego procesowo złożenia przez pozwaną powódce jedynie oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z tytułu obniżonego czynszu za sierpień 2011 roku, co nastąpiło poprzez złożenie przez nią dniu 7 września 2011 roku pisma w siedzibie zarządcy nieruchomości należącej do powódki (k. 32). W pozostałym zakresie oświadczenie o potrąceniu nie zostało złożone powódce, a jedynie jej pełnomocnikowi, zatem nie mogło wywołać materialnoprawnego skutku potrącenia – wzajemnego umorzenia wierzytelności. Z uwagi na złożony zarzut potrącenia, czynsz za miesiąc sierpień 2011 roku wynosi 23 zł. z uwagi na jego obniżenie o 210 zł.
Oceniając zasadność powództwa należy wskazać również Sąd I instancji, iż czynsz należny powódce za okres od 1 kwietnia 2010 roku do 30 czerwca 2011 roku objęty był ugodą łączącą strony, a zawartą w dniu 27 lipca 2011 roku a pozwana nie uchyliła się w tym zakresie od skutków złożonego w tej formie oświadczania woli.
Kierując się wskazanymi wyżej ustaleniami stanu faktycznego Sąd Rejonowy uznał, iż pozwana na zasadzieart. 659 § 1 k.c.oraz w związku z umową najmu z 21 maja 2007 roku (k.9), jako najemca zobowiązania jest do zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od 1 kwietnia 2010 roku do 31 sierpnia 2012 roku kwoty 1.114,46 zł. tytułem należności głównej. Obliczając tę kwotę Sąd pomniejszył żądaną należność w wysokości 1.690,36 zł. o 210 zł. tytułem czynszu za sierpień oraz o kwotę 368,90 zł. tytułem opłaty za zużytą wodę.  Ponadto Sąd zasądził na zasadzie art.art. 481 § 1 k.c.kwotę 88,14 zł. tytułem odsetek w ustawowej wysokości. Wysokość skapitalizowanych odsetek została obniżona, albowiem powód domagał się odsetek liczonych od wyższej należności głównej, a po pomniejszeniu należność głównej o kwotę 368,90 zł. z tytułu niedopłaty za wodę, odsetki winny być obliczone od niższej kwoty.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawieart. 100 zd. 1 k.p.c.przy zastosowaniu zasady stosunkowego ich rozdziału.
Jednocześnie z uwagi na trudną sytuację życiową i materialną pozwanej, która samotnie wychowuje małoletniego syna i która miesięcznie zarabia około 660 zł. Sąd na zasadzieart. 102 k.p.c.nie obciążył pozwanej kosztami procesu, w zakresie w którym powinna je ponieść, o czym orzeczono w punkcie trzecim wyroku.
W punkcie czwartym i piątym wyroku, Sąd dokonał rozstrzygnięcia w zakresie obowiązku zwrotu na rzecz pełnomocnika pozwanej ustanowionego z urzędu-rprJ. M.kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
Na zasadzieart. 333 § 1 pkt 2 k.p.c.sąd nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności, w zakresie uznanego przez pozwaną roszczenia w wysokości 150 zł.
Z wyżej wskazanym orzeczeniem nie zgodziła się powódka wywodząc apelację i zaskarżając wyrok w zakresie pkt 2, 3, 4 i 5. Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. : -art. 6 kcw związku zart. 232 kpcpoprzez wadliwe uznanie, iż powódka nie udowodniła zgodnie z zasadami ciężaru dowodów faktów potwierdzających iż pozwana jest zobowiązana do zapłaty dodatkowej kwoty w wysokości 368,90 złotych niedopłaty za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków za 2011 rok, podczas gdy z treści zebranego materiału dowodowego bezpośrednio wynika, iż powódka przedłożyła dowody w postaci przedstawienia rozliczenia zużycia wody i odprowadzanie ścieków za rok 2011 ( dokument z dnia 1 marca 2012 roku) oraz pisma powoda z dnia 24 października 2012 roku potwierdzających bezpośrednio ilość zużytej wody przez pozwaną za rok 2011, kwotę uiszczonych przez pozwaną zaliczek na poczet wody, z których bezpośrednio wynika, iż po stronie pozwanej za rok 2011 powstał stan tzw. niedoboru czyli stanu w którym kwota uiszczonych przez danego lokatora ( pozwaną) zaliczek na poczet wody nie odzwierciedla rzeczywistej ilości zużytej przez tegoż lokatora wody, co uzasadnia domaganie się przez powódkę od pozwanej zapłaty kwoty w wysokości 368,90 złotych tytułem nieuiszczonych przez pozwaną zaliczek za wodę za rok 2011; -art. 664 kcpoprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że prace remontowe przeprowadzone w lokalu pozwanej uzasadniały domaganie się przez pozwana obniżenia wysokości opłaty czynszowej za okres trwania remontu, podczas gdy żądania obniżenia czynszu nie uzasadniają wady dotyczące samej substancji mieszkania. W zakresie powyższego istotnym jest wskazanie, iż Sąd I instancji nie dokonał oceny oraz nie wyciągnął wniosków płynących z pisma pozwanej z dnia 15 września 2009 roku, w którym to sama pozwana zwróciła się do powódki o przeprowadzenie koniecznych zdaniem pozwanej prac remontowych w lokalu zamieszkiwanym przez powódkę, z uwagi na zapewnienie bezpieczeństwa osób zamieszkujących przedmiotowy lokalmieszkalny o nr (...); -art. 65 § 1 kcpolegające na dokonaniu wykładni oświadczenia woli pozwanej zawartym w piśmie z dnia 7 września 2011 roku, w sposób odmienny niż nakazywały okoliczności, w których oświadczenie woli pozwanej zostało złożone, z uwagi na fakt, iż wbrew temu co stwierdził Sąd Rejonowy przedmiotowe pismo nie zawierało oświadczenia woli pozwanej zawierające oświadczenie o dokonaniu potrącenia, lecz stanowiło wyłącznie żądanie zmniejszenia obowiązku pozwanej w zakresie konieczności uiszczania określonej wysokości czynszu za najem lokalu w okresie prowadzonego remontu w należącym do niej lokalu; -art. 498 kcw zw zart. 499 kcpoprzez ich wadliwe zastosowanie i tym samym uznanie przez Sąd I instancji, iż pozwana w piśmie z dnia 7 września 2011 roku złożyła skuteczne procesowo oświadczenie o potrąceniu wierzytelności z tytułu obniżonego czynszu za sierpień 2011 roku, gdy tymczasem pozwana w toku procesu nie wykazała aby przysługiwała jej względem powódki wymagalna wierzytelność nadająca się do potrącenia z wierzytelnością powódki, jak również pozwana na żadnym etapie postępowania nie deklarowała względem powódki, iż składa skuteczne wobec powódki oświadczenie o dokonaniu potrącenia wzajemnych wierzytelności.
Skarżąca zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania, tj. : - błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezzasadnym przyjęciu, iż powódka nie przedstawiła dowodów potwierdzających, iż to pozwana zużyła więcej wody iż to wynikałoby z uiszczonych przez nią zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej, podczas gdy z dowodów zgromadzonych w materiale dowodowym niniejszej sprawy wynika bezpośrednio, iż tylko pozwana korzystała z zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego w okresie dochodzonym powództwem i tym samym skoro pozwana uiściła zaliczki na poczet wody oraz odprowadzania ścieków w wysokości 759,00 złotych podczas gdy rzeczywiste zużycie wody w roku 2011 w lokalu zajmowanym przez pozwaną wyniosło 1.127,90 złotych, co skutkuje potwierdzeniem istnienia po stronie pozwanej niedoboru w zakresie rzeczywiście uiszczonych przez nią zaliczek na poczet wody, a w konsekwencji skutkuje koniecznością obciążenia pozwanej obowiązkiem dopłaty do rzeczywiści zużytej przez nią wody w wysokości 368,90 złotych; - błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezzasadnym przyjęciu, nie mającym poparcia w materiale dowodowym zebranym w okolicznościach niniejszej sprawy, iż powódka w piśmie z dnia 9 grudnia 2013 roku przedstawiła dowody potwierdzające uznanie przez nią reklamacji pozwanej dotyczącej rozliczeń zużycia wody za rok 2011, podczas gdy w materiale dowodowym niniejszej sprawy nie znajduje się żaden dowód potwierdzający złożenie przez powódkę oświadczenia potwierdzającego uznanie przez powódkę reklamacji złożonej przez pozwaną; - błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu pisma pozwanej z dnia 7 września 2011 roku za podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia o skutkach procesowych, gdy tymczasem pozwana w toku procesu nie potwierdziła w żaden sposób, iż złożyła procesowo skuteczne oświadczenie o dokonaniu potrącenia, w szczególności pozwana w toku procesu nie potwierdziła, iż roszczenie powódki jest nienależne gdyż wygasło z uwagi na podniesiony osobiście przez pozwaną, a nie jej pełnomocnika procesowego zarzut potrącenia względem powódki wierzytelności wzajemnych. Apelująca zarzuciła także naruszenieart. 233 § 1 kpcpoprzez: - przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i w rezultacie błędną ocenę zebranego materiału dowodowego poprzez wyciągnięcie wniosków sprzecznych z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, wskazujących zdaniem Sądu I instancji w sposób dowolny, iż powódka złożyła wobec pozwanej oświadczenie potwierdzające nieprawidłowości w zakresie w zakresie rozliczeń zużycia wody za rok 2011, gdy tymczasem żaden dowód przedstawiony przez powódkę nie zawierał oświadczenia o uznaniu przez powódkę złożonej przez powódkę reklamacji dotyczącej rozliczeń za zużytą wodę za rok 2011, a w szczególności dowody przez powódkę dotyczyły określenia zasad rozliczenia zużycia wody za dalsze okresy rozliczeniowe, aniżeli rok 2011; - przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i w rezultacie błędną ocenę zebranego materiału dowodowego poprzez wyciągnięcie wniosków sprzecznych z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, wskazujących zdaniem Sądu I instancji w sposób dowolny, iż pismo pozwanej z dnia 7 września 2011 roku zawierało skuteczne procesowo oświadczenie pozwanej o potrąceniu wierzytelności z tytułu obniżonego czynszu, podczas gdy prawidłowa ocena treści oświadczenia pozwanej z dnia 7 września 2011 roku nakazuje większą ostrożność przy ocenie skutków tego oświadczenia woli, które w żaden sposób nie potwierdza, iż pozwana manifestowała wole uznania swojej osoby jako wierzyciela w stosunku do powódki, jak również posiadaniu względem powódki wierzytelności nadającej się do potrącenia, gdy tymczasem przedmiotowe pismo zawiera jedynie subiektywny w oczach pozwanej opis remontu budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwaną; - przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów i w rezultacie błędną ocenę zebranego materiału dowodowego poprzez wyciągnięcie wniosków sprzecznych z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, skutkujących następnie dowolnym przez Sąd I instancji uznaniem, iż pozwana miała prawo obniżyć czynsz o kwotę w wysokości 210,00 złotych, podczas gdy Sąd I instancji nie wyjaśnił w uzasadnieniu dlaczego uznał, iż pozwana właśnie o kwotę w wysokości 210,00 złotych miała prawo domagać się obniżenia czynszu za sierpień 2011 roku. Apelacja zarzuciła także naruszenieart. 230 kpcpoprzez jego wadliwe zastosowanie i tym samym przyjęcie, iż powódka nie odnosząc się do dowodu załączonego przez pozwaną w złożonym sprzeciwie uznała za zasadne złożenie przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu, podczas gdy przyjęcie za ustalone przez sąd I instancji, bez przeprowadzenia w tym zakresie postępowania dowodowego, okoliczności faktycznych wskazanych przez pozwaną, a zakwestionowanych przez powódkę, stanowi bezpośrednie naruszenieart. 230 kpc. Kolejnym zarzutem apelacyjnym był zarzut naruszeniaart. 328 § 2 kpcpoprzez jego niezastosowanie, albowiem Sąd I instancji sporządzając uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie tylko nie ustalił pełnego stanu faktycznego, ale przede wszystkim nie odniósł się do wszystkich dowodów zaoferowanych przez strony zgromadzonych w toku postepowania dowodowego, nie przeprowadził ich oceny.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty powódka domagała się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w części dotyczącej zasądzenia na rzecz powódki pozostałej dochodzonej przez nią kwoty w wysokości 605,44 złote oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje. Jako ewentualny sformułowano w apelacji wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za obie instancje.
W odpowiedzi na apelację pozwana domagała się jej oddalenia i zasądzenia od powódki na swoja rzecz kosztów postepowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powódki nie mogła odnieść spodziewanego skutku wobec trafności zaskarżonego orzeczenia. Sąd Rejonowy prawidłowo przeprowadził w sprawie postepowanie dowodowe, wskazał fakty które uznał za udowodnione oraz dowody na których się oparł. Z tak przeprowadzonego postepowania dowodowego wyprowadził Sąd I instancji trafne wnioski, należycie stosując przepisy prawa.
Zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie mógł doprowadzić do korekty zaskarżonego orzeczenia. W pierwszej kolejności, odnosząc się do zarzutu apelacji dotyczącego trafności poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, wskazania wymaga, że Sąd odwoławczy ma ograniczone możliwości ingerencji w ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji. Ewentualna zmiana tychże ustaleń może być dokonywana zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału. Jeżeli z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności rozpoznawanej sprawy nie sposób przypisać Sądowi Rejonowemu uchybień wskazanych powyżej, które uprawniałyby do ingerencji w treść poczynionych przez ten Sąd ustaleń faktycznych. Podnoszone w tym zakresie zarzuty apelacyjne nie mogą zostać uwzględnione, a Sąd Okręgowy w pełnym zakresie podziela stanowisko Sądu I instancji dotyczące poczynionych przez ten Sąd ustaleń faktycznych i przyjmuje je za swoje. Także zarzut dotyczący naruszenia dyspozycjiart. 328 § 2 kpcuznać należy za chybiony. Pisemne motywy zaskarżonego orzeczenia zawierają wszystkie elementy, o których mowa w przywołanym przepisie. W tym miejscu wskazania wymaga, że zarzut dotyczący naruszeniaart 328 kpcmoże być skuteczny wyłącznie w sytuacji gdy uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia jest sporządzone w sposób niepozwalający na prześledzenie toku rozumowania Sądu I instancji, który doprowadził do wydania zaskarżonego orzeczenia. W rozpoznawanej sprawie w żadnym wypadku nie może być mowy o takiej sytuacji.
Także zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego nie mogą być uznane za trafne. Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował dyrektywę wynikającą z dyspozycjiart. 6 kci trafnie ocenił, że w zakresie dotyczącym żądania zapłaty kwoty 368,00 złotych powódka nie udowodniła roszczenia. Z akt sprawy jednoznacznie wynika stanowisko pozwanej w zakresie obciążenia jej wskazaną kwotą. Pozwana skierowała do powódki pismo wskazując przyczyny dla których uznała obciążenie jej należnością w tym zakresie za niezasadne, w odpowiedzi uzyskując stanowisko powódki z którego wynika konieczność przeanalizowania zasadności zarzutów. Zatem na tym etapie ze strona powodowa dostrzegała konieczność przeanalizowania zarzutów zgłoszonych przez powódkę. Natomiast na dalszym etapie postepowania, w tym także już w trakcie toczącego się postępowania sądowego, strona powodowa nie wskazała w jaki sposób została rozliczona należność z tego tytułu, w szczególności nie przedstawiła odniesienia się do zarzutów pozwanej w tym zakresie.
Jeśli chodzi o kwestię obniżenia wysokości należności czynszowej także Sąd Okręgowy podziela stanowisko zaprezentowane w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, iż okoliczność, że to pozwana zwróciła się z pismem zawierającym wniosek o przeprowadzenie remontu pozostaje bez znaczenia dla ustalenia skutków prowadzonych w lokalu pozwanej prac remontowych. Z pisma pozwanej wynika bowiem, że przeprowadzenie prac remontowych było konieczne celem zapewnienia lokatorom bezpieczeństwa, co należy do podstawowych obowiązków wynajmującego. Zatem fakt, iż pozwana zwracała się do powódki z wnioskiem o przeprowadzenie remontu nie może wpływać na ocenę skutków prowadzenia tego remontu w lokalu pozwanej. Niezrozumiałym jest zarzut apelacji, który sprowadza się do kwestionowania zasadności obniżenia należności czynszowej o 90% za sierpień 2011 roku. Sąd Rejonowy należycie uzasadnił stanowisko w tym zakresie wskazując okoliczności faktyczne, które wziął pod uwagę dochodząc do takiej konkluzji. W ocenie Sądu Okręgowego stanowisko Sądu I instancji w tym zakresie uznać należy za trafne. W tej sytuacji prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, że pozwanej przysługiwała wierzytelność, która przedstawiona została do potrącenia z roszczeniem powódki. Brak także podstaw do kwestionowania skuteczności zgłoszonego w tym zakresie zarzutu potrącenia w niniejszym postepowaniu sądowym.
Reasumując powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego nie doszło do zarzucanych apelacją naruszeń przepisów prawa , co skutkować musiało oddaleniem apelacji, stosownie do dyspozycjiart. 385 kpc.O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na zasadzieart. 98 kpci§ 6 pkt 2w zw. z § 12 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu i art. 83 pkt 2 w zw zart. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

SSO Anna Hajda