Sąd Rejonowy w Toruniu
X Wydział Cywilny
Sygnatura akt: X C 1943/15
Data wyroku: 2016-02-25 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maria Żuchowska
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: 66§9 kc
Teza: strony umowy najmu zgodnie z zasadą swobody umów mogą ustnie modyfikować zawartą na piśmie umowę najmu.

Sygn. akt X C 1943/15 upr.

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 lutego 2016 r.
Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny w składzie następującym
Przewodniczący SSR Maria Żuchowska
Protokolant  st. sekr. sąd. Elżbieta Jakubowska
Po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2016 r. w Toruniu.
sprawy z powództwaP. W.iM. W.
przeciwkoG. P.
o zapłatę
orzeka:

I
zasądza od pozwanegoG. P.na rzecz powodówP. W.iM. W.kwotę 1182,40 zł (tysiąc sto osiemdziesiąt dwa złote czterdzieści groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 listopada 2014r, z uwzględnieniem zmian procentowych odsetek ustawowych, do dnia zapłaty;

II
zasadza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 367 zł (trzysta sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE
PowodowieP. W.iM. W.wnieśli 17 marca 2015 r. pozew (uzupełniony 12 maja 2015 r. i 3 sierpnia 2015 r.) przeciwkoG. P.o zapłatę kwoty 1.184,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 20 listopada 2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że dochodzona kwota wynika z nieuregulowanych przez pozwanego opłat eksploatacyjnych za prąd i gaz, a powstałych w czasie wynajmowaniem przez niego lokalu mieszkalnego od powodów w okresie od 1 stycznia 2013 r. do 30 września 2014 r.
Dnia 5 sierpnia 2015 r. Referendarz Sądowy wydał w tutejszym Sądzie nakaz zapłaty zgodny z żądaniem pozwu, który utracił moc ze względu na wniesienie przez pozwanego sprzeciwu dnia 27 sierpnia 2015 r.
W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości i nie zgodził się ze stanowiskiem powodów, twierdząc, że nie jest zobowiązany do zapłaty, ze względu na fakt, że przez cały okres trwania najmu płacił on na rzecz powodów kwotę o 350 zł większą niż ta która wynikała z umowy, w której zobowiązany był do zapłaty na ich rzecz 550 zł miesięcznie tytułem opłaty czynszowej oraz opłat za media. W związku z tym dokonał on potrącenia kwoty nieuregulowanych opłat za media z istniejącą w jego ocenie nadpłatą w wysokości 8.032,87 zł.
W piśmie powodów stanowiącym odpowiedź na sprzeciw wniesionym dnia 14 października 2015 r., zaprzeczono wszelkim twierdzeniem pozwanego i wskazano, że zgodnie z ustaleniami stron przed i po zawarciu umowy, pozwany miał płacić na rzecz powodów kwotę 550 zł tytułem opłaty czynszowej, stanowiącej dochód powodów, kwotę 350 zł tytułem opłat eksploatacyjnych, comiesięcznie przekazywanych do spółdzielni mieszkaniowej oraz kwoty będące należnościami za korzystanie z mediów takie jak gaz, woda czy prąd. Stwierdzono również, że pozwany przez cały okres trwania najmu nie podważał rozliczeń między stronami i wiedział o konieczności płacenia opłat eksploatacyjnych za użytkowanie mieszkania do spółdzielni mieszkaniowej. Powodowie zaznaczyli również, że jeśli pobieraliby od pozwanego wyłącznie kwotę 550 zł i z niej sami mieli by regulować należności do spółdzielni, to wynajem mieszkania byłby zupełnie nieopłacalny i nieracjonalny, gdyż ich czysty dochód stanowiłby tylko 200 zł miesięcznie.
Na rozprawie dnia 15 lutego 2016 r. strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie. Sąd dopuścił dowód z przesłuchania stron na okoliczność rozliczenia kosztów prawidłowego korzystania z lokalu mieszkalnego.

Sąd ustalił, co następuje:
Dnia 28 grudnia 2012 r. powodowie będący w związku małżeńskim zawarli z pozwanym umowę najmu mieszkania znajdującego się wS.przyulicy (...).
okoliczność bezsporna i dowód:
- umowa z dnia 28 grudnia 2012 r. – k. 18-20 akt
Umowa była konsultowana między stronami już wcześniej. Zgodnie z tymi ustaleniami najemca miał płacić na rzecz wynajmujących opłatę czynszową w kwocie 550 zł, opłaty eksploatacyjne przekazywane następnie przez powodów do spółdzielni w kwocie 350 zł oraz kwoty związane z dostarczaniem do mieszkania mediów (gaz, woda, prąd). Kaucja zabezpieczająca roszczenia wynajmujących ustalona została na kwotę 500 zł. Kaucja została uiszczona.
dowód:
- przesłuchanie powódkiM. W.– k.107 akt
- umowa z dnia 28 grudnia 2012 r. – k. 18-20 akt
Opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni z tytułu użytkowania lokalu wynosiły comiesięcznie około 350 zł.
Okoliczność bezsporna oraz dowód:
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o wysokości opłat eksploatacyjnych w latach 2012-2014 – k. 87 akt
W trakcie trwania najmu w związku z korzystaniem przez pozwanego z mediów dokonane zostały przez dostawców rozliczenia z tytułu dostawy wody, prądu i gazu. Rozliczając opłaty za wodę odnotowano nadpłatę pozwanego w wysokości 613,26 zł Rozliczając opłaty za gaz odnotowano zużycie gazu na kwotę 2.203,55 zł. Rozliczając opłaty za energię elektryczną odnotowano zużycie na kwotę 92,11 zł. Powstałe zaległości nie zostały przez pozwanego uregulowane.
okoliczność bezsporna oraz dowód:
- rozliczenie za wodę za okres 1 lipca 2014 - 30 września 2014- k. 21 akt
- rozliczenie za wodę za okres 1 kwietnia 2014- 30 czerwca 2014 – k. 22 akt
- rozliczenie za wodę za okres 1 stycznia 2014 – 31 marca 2014 – k.23 akt
-faktura VAT nr (...)za gaz – k. 24 -25 akt
-faktura VAT nr (...)za prąd- k. 26 akt
Pozwany przez cały okres najmu tj. do 30 września 2014 r. regulował wszelkie zobowiązania względem powodów na czas i zgodnie z ustaleniami stron przelewał na ich konto kwotę 900 zł (tj. 550 zł opłaty czynszowej, 350 zł opłat eksploatacyjnych) wraz z ewentualnymi innymi zobowiązaniami wynikającymi z korzystania z mediów.
okoliczność sporna oraz dowód:
- potwierdzenie przelewu (czynsz styczeń) z dnia 11 stycznia 2013 r.- k. 54 akt
- potwierdzenie przelewu (czynsz luty) z dnia 9 lutego 2013 r. – k. 55 akt
- potwierdzenie przelewu (czynsz marzec +prąd 20,86 zł) z dnia 11 marca 2013 r.- k. 56
- potwierdzenie przelewu (czynsz kwiecień) z dnia 10 kwietnia 2013 r. – k.57 akt
- potwierdzenie przelewu (czynsz maj) z dnia 10 maja 2013 r.- k. 58 akt
- potwierdzenie przelewu (czynsz czerwiec) z dnia 11 czerwca 2013 r.- k. 59 akt
- potwierdzenie przelewu (czynsz lipiec) z dnia 4 lipca 2013 r.- k. 60 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 9 sierpnia 2013 r.- k. 61 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 11 września 2013 r. – k. 62 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 12 października 2013 r.- k. 63 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 6 listopada 2013 r.- k. 64 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 10 grudnia 2013 r.- k. 65 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 10 stycznia 2014 r.- k. 66 akt
- potwierdzenie przelewu (rachunki) z dnia 10 stycznia 2014 r. – k. 67 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 11 lutego 2014 r.- k. 68 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 10 marca 2014 r.- k. 69 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 10 kwietnia 2014 r.-k. 70 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 12 maja 2014 r.- k. 71 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 10 czerwca 2014 r.- k. 72 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 11 lipca 2014 r. – k. 73 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem i rachunki) z dnia 12 sierpnia 2013 r- k. 74 akt
- potwierdzenie przelewu (wynajem) z dnia 14 września 2014 r.- k. 75 akt
- przesłuchanie powódkiM. W.- k. 107 akt
W trakcie trwania stosunku najmu pozwany nigdy nie kwestionował wysokości należność na rzecz powodów oraz z tytułu opłat eksploatacyjnych i za media.
Okoliczność bezsporna oraz dowód:
- wiadomość e-mail z dnia 10 kwietnia 2013 r.- k. 89 akt
- przesłuchanie powódkiM. W.- k. 108 akt
Dnia 19 listopada 2014 r. powódka oświadczyła skutecznie pozwanemu, że od zaległych należności za gaz i prąd potrąca mu nadpłatę za wodę oraz kaucję, czego efektem było istnienie zobowiązania po stronie pozwanego w kwocie 1.182,40 zł
Okoliczność sporna oraz dowód:
- wiadomość e-mail z dnia 19 listopada 2014 r. – 29 akt
Pozwany do dnia dzisiejszego nie zapłacił należności.
Okoliczność bezsporna

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dokumenty załączone do akt sprawy, jak również twierdzenia stron, a przede wszystkim zeznania powódkiM. W., przesłuchiwanych w charakterze stron na rozprawie.
Dokumenty zebrane w trakcie toczącego się postępowania nie zostały przez żadną ze stron zakwestionowane pod względem wiarygodności i autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do odmówienia im wiarygodności.
Odnosząc się do przesłuchania powodów i pozwanego w charakterze stron, należy wskazać, że Sąd uznał za logiczne i spójne twierdzenia powódkiM. W., które całości korespondowały ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Potwierdziła ona istnienie stosunku najmu z pozwanym, wykazała, że od początku jego istnienia pozwany, zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami i negocjacjami, zobowiązany był do zapłaty na rzecz jej i męża, kwoty 550 zł tytułem opłaty czynszowej, która stanowiła ich czysty dochód, opłat eksploatacyjnych, następnie przekazywanych przez powodów do spółdzielni mieszkaniowej w kwocie 350 zł oraz opłat za korzystanie mediów, które były wymagane na podstawie wystawianych przez dostawców faktur lub rozliczeń kilkakrotnie w trakcie trwania najmu. Zeznania powódki były spójne, logiczne i potwierdzone dowodami z dokumentów.
PowódP. W.potwierdził zeznania żony, nie wniósł jednak nic nowego do sprawy.
Zeznaniom pozwanegoG. P.Sąd nie mógł nadać przymiotu wiarygodności w zasadniczej części. Pozwany podniósł przede wszystkim, że w pisemnej umowie najmu strony umówiły się na comiesięczną opłatę czynszową w wysokości 550 zł i nie było uzgodnień co do innego jeszcze czynszu. Podał, że dodatkowa kwota 350 zł miała pokrywać resztę opłat, które były ryczałtowane i rozliczenia rzeczywistych kosztów zużycia mediów były przesyłane rzadko- trzy lub czterokrotnie podczas trwania najmu. Twierdził, że nie wiedział nic o czynszu płaconym do spółdzielni, bo było to pierwsze mieszkanie, które wynajmował. Zeznania pozwanego w tym zakresie były sprzeczne nie tylko z twierdzeniami powodów, ale przede wszystkim z dowodami z dokumentów w postaci dowodów wpłat. Z dokumentów tych wynika jednoznacznie, że pozwany wpłacał regularnie na rzecz powodów kwotę 900 zł, a dodatkowo kilkukrotnie dokonywał opłat za rachunki za media, po otrzymaniu od powodów informacji o ich wysokości. W ocenie Sądu, gdyby strony nie umówiły się na to, że pozwany będzie płacił im 550 zł czynszu plus 350 zł opłat eksploatacyjnych do Spółdzielni, a tylko za zużyte media, pozwany opłacałby tylko kwotę 550 zł, a po otrzymaniu informacji o rachunkach opłacał by tylko rachunki. Zachowanie pozwanego, który co miesiąc uiszcza kwotę 900 zł świadczy niewątpliwie o tym, że takie były ustalenia stron. Trudno sobie wyobrazić, że pozwany tytułem ryczałtu za zużyte media, wbrew ustaleniom stron płaciłby dobrowolnie ryczałtem kwotę 350 zł miesięcznie, a dodatkowo jeszcze co jakiś czas dokonywał wpłat za zużyte media, przy czym po otrzymaniu informacji od powodów wiedział, że nie zużył wody, czy prądu za kwotę ponad 350 zł miesięcznie. W ocenie Sądu, takie zachowanie byłoby nielogiczne i nieracjonalne. Zgodzić też należy się z twierdzeniami powodów, że nie zawarliby umowy najmu z pozwanym, gdyby ich zysk z tego tytułu miał wynosić tylko 200 zł miesięcznie. Wobec powyższego zeznania pozwanego uznano za nieudolną próbę uchylenia się od obowiązku uiszczenia opłat za zużyte media.
Okolicznością bezsporną w sprawie jest to, że między stronami istniał w okresie od 1 stycznia 2013 r. do dnia 30 września 2014 r. stosunek najmu oraz że na podstawie rozliczenia zużytej energii elektrycznej i gazowej w czasie najmu, powstała nieuregulowana przez pozwanego należność na rzecz dostawców. Przedmiotem sporu jest natomiast to czy pozwany w okresie obowiązywania umowy, comiesięcznie uiszczaną kwotę 900 zł przekazywał tytułem opłaty czynszowej (550 zł) i ewentualnych opłat za media, czy w rzeczywistości kwota 350 zł była przekazywana na rzecz opłat eksploatacyjnych, których odbiorcą docelowym była spółdzielnia, czy też miała pokrywać opłaty za media. Co za tym idzie sporne było to czy po stronie powodów istnieje niezaspokojone roszczenie ze strony pozwanego tytułem nieopłaconych faktur za prąd i gaz, czy też pozwany skutecznie dokonał potrącenia z powstałej z comiesięcznych nadpłat wierzytelności.
Zgodnie zart. 6 k.c.oraz232 k.p.c.ciężar dowody spoczywa na stronie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne. Na stronie powodowej spoczywał więc obowiązek wykazania, że pomimo wskazania w umowie najmu z dnia 28 grudnia 2012 r., że należność z tytułu najmu mieszkania stanowi tylko opłata czynszowa w wysokości 550 zł, to w rzeczywistości strony umówiły się ustnie, że oprócz tej kwoty pozwany będzie płacił również kwotę 350 zł tytułem opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni. W gestii pozwanego było natomiast wykazanie, że nie istniały ustalenia co do konieczności ponoszenia przez niego opłat eksploatacyjnych przekazywanych na rzecz spółdzielni, oraz że kwota 900 zł zawierała sobie opłatę czynszową 550 zł oraz 350 zł, które miało pokryć opłaty za zużyte media.
Na mocyart. 233 §1 k.p.c.Sąd dokonuje oceny wiarygodności dowodów na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. Oznacza to, że ocenie tej podlegają także zachowania stron i świadków w trakcie składania zeznań, czy ich reakcję na dowody przeciwne. „Przez moc dowodową rozumie się siłę przekonania, jaką uzyskał Sąd wskutek przeprowadzenia określonych dowodów o istnieniu lub nieistnieniu faktu, którego on dotyczy. (…) Sąd, oceniając wiarygodność, decyduje o tym, czy określony środek dowodowy ze względu na indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę, czy też nie”. (komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, cz. pierwsza, postępowanie rozpoznawcze, T. Ereciński, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, tom I, wydanie trzecie, 2001 r.)
Potrącenie polega na umorzeniu dwóch przeciwstawnych sobie wierzytelności w następstwie złożenia oświadczenia woli przez jednego wierzyciela drugiemu wierzycielowi. Każdy z nich jest wobec drugiego jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem. Potrącenie uchyla konieczność realnego wykonania przeciwstawnych zobowiązań, upraszcza obrót i ogranicza koszty. Pomimo, iż żaden z wierzycieli nie otrzymuje efektywnego świadczenia dłużnika, każdy zostaje zwolniony ze swojego zobowiązania do wysokości wartości mniejszej. Ponieważ potrącenie jako sposób wygaszenia zobowiązania jest w skutkach równoważne spełnieniu świadczenia przyjmuje się , że za jego pomocą można regulować zobowiązania. Potrącenie jest zatem surogatem świadczenia, dzięki któremu dłużnik płaci swój dług i zwalnia się ze zobowiązania.(Potrącenie,M. P.-S.). Dopuszczenie przez ustawę do potrącenia mocą jednostronnego oświadczenia, wywierającego doniosłe skutki w sferze prawnej innej osoby, musi łączyć się ze szczegółowym określeniem jego przesłanek. Stosownie do treściart. 498 k.c.potrącenie może być skutecznie dokonane, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki: wierzytelności muszą być wzajemne i jednorodzajowe, wierzytelność strony dokonującej potrącenia musi być wymagalna, wierzytelności potrącana musi być zaskarżalna.(Kodeks Cywilny. Komentarz.O.2015 r.)
W ocenie Sądu, strona powodowa udowodniła w całej rozciągłości, że mimo zapisów umownych, pozwany zgodnie z ustnymi ustaleniami wiedział i miał obowiązek zapłaty na ich rzecz kwoty 550 zł tytułem opłaty czynszowej, 350 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej oraz innych kosztów związanych z opłatami za media. Nie ma żadnych przeszkód faktycznych i prawnych, aby stwierdzić, że ustne uzgodnienia stron w momencie zawiązywania stosunku najmu zaakceptowane w tamtym momencie przez obie stronny, nie odnosiły skutku prawnego. Obowiązywanie umowy o takiej treści potwierdzone zostało nie tylko zeznaniami powodów, którzy zostali przesłuchani, ale również tym, że pozwany przez cały okres najmu skrupulatnie i bez żadnych zarzutów dokonywał wpłaty na rzecz powodów kwoty 900 zł, natomiast w miesiącach: marcu 2013 r., styczniu 2014 r., sierpniu 2014 r. dokonał dodatkowej opłaty za media.
Strony stosunku najmu mogą, zgodne z zasadą swobody umów (art. 3531k.c.), ustalić jakie opłaty ponosi najemca. Z doświadczenia życiowego wynika, że w przeważającej części przypadków najemca poza opłatą czynszową płaconą na rzecz wynajmującego, ponosi również koszty związane z utrzymaniem lokalu, z którego korzysta. Taka jest istota najmu; wynajmujący oddając rzecz w najem, chce osiągnąć zysk, na który składa się także przeniesienie na najemcę ciężaru ponoszenia stałych opłat eksploatacyjnych tej rzeczy. Logicznym zatem wydaje się, ze powodowie oddając pozwanemu lokal mieszkalny do używania, mieli prawo oczekiwać, że pozwany koszty te będzie ponosić zgodnie z ustaleniami.
Mając powyższe na względzie, oświadczenie o potrąceniu, które zgłosił pozwany w sprzeciwie nie mogło zostać złożone skutecznie, albowiem pozwany z tytułu wiążącego go z wynajmującymi stosunku najmu, nie posiadał żadnej nadpłaty czy wierzytelności, która miałaby powstać przez wpłacanie na ich rzecz dodatkowych 350 zł miesięcznie.
Podkreślić należy, że fakt istnienia niezapłaconych należności z tytułu zużycia prądu i gazu, które to należności powstały w czasie użytkowania lokalu przez pozwanego, nie był w żaden sposób przez pozwanego podważony i zakwestionowany, a sam pozwany podjąwszy próbę potrącenia wierzytelności, w rzeczy samej przyznał, że wskazane należności są dochodzone przez powodów z uzasadnionych względów.
Sąd podzielił opinię powodów, że jeśli przyjąć, że to pozwany ma rację w owym sporze, to czysty dochód powodów z tytułu najmu mieszkania po zapłacie czynszu do spółdzielni mieszkaniowej, wynosiłby jedynie 200 zł miesięcznie, co jest zupełnie nieopłacalne i nieracjonalne.
Mając na względzie wskazane wyżej okoliczność Sąd uznał roszczenie powodów za w zupełności uzasadnione i orzekł na ich rzecz zgodnie z żądaniem pozwu na podstawieart. 353 §1 k.c.
O odsetkach za opóźnienie orzeczono po myśliart. 481 §1 i 2 k.c.zasądzając je zgodnie z żądaniem pozwu.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w zw. zart. 108 §1 k.p.c.w myśl zasady odpowiedzialności strony za wynik procesu. Powodowie wygrali proces w całości ponosząc koszty w postaci opłaty od pozwu w kwocie 30 zł, opłaty od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego. Biorąc pod uwagę nakład pracy pełnomocnika powodów zasądzono podwójną stawkę wynagrodzenia, tj. 2x180 zł, zgodnie z treścią §6pkt2 w zw. z§2ust.1 i 2 rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Sąd omyłkowo jednak zamiast kwoty 407 zł, zasądził od pozwanego kwotę 367 zł, o czym orzeczono w punkcie II wyroku.