Sąd Okręgowy w Poznaniu
XII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XII C 2011/14
Data wyroku: 2016-03-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maria Prusinowska

Sygn. akt XII C 2011/14

WYROK CZĘŚCIOWY
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 marca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XII Cywilny
w składzie:
PrzewodniczącyD.. SSR Maria Prusinowska
Protokolant  protokolant sądowyA. N.
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2016 r. wP.
sprawy z powództwaH. S.PESEL (...)
przeciwko(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.
o zapłatę
1. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 81 395 zł ( osiemdziesiąt jeden tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt pięć złotych ) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 marca 2014r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania związanego ze spadkiem wartości nieruchomości,
2. oddala powództwo w zakresie roszczenia o odsetki za okres od dnia 21 lutego 2014 r. do dnia 28 lutego 2014 r.
SSO Maria Prusinowska
Sygnatura akt: XII C 2011/14

UZASADNIENIE
PowódkaH. S., wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.kwoty 76 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 21 lutego 2014 r. do dnia zapłaty. Powódka wskazała, iż na kwotę tę składają się następujące roszczenia:
- 26 000 zł tytułem odszkodowania związanego z koniecznością ponoszenia nakładów akustycznych budynku powódki,
- 50 000 zł tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości powódki
a także o zasadzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W uzasadnieniu obu pozwu powódka wskazała, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przyul. (...)wP.zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto wP.pod nr(...), która znalazła się w wewnętrznej strefie(...)lotniskaŁ.. W ocenie powódki zamieszkiwanie na obszarze ograniczonego użytkowania stanowi dla niej dużą uciążliwość, bowiem w bardzo bliskiej odległości od nieruchomości powódki znajduje się pas startowy i strefa lądowań lotniska. Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania oraz zwiększona emisja hałasu spowodowały powstanie wielu ograniczeń w wykonywaniu praw właścicielskich określonych wart. 140 kcw szczególności związanych z rozporządzaniem nieruchomością, a fakt ten wpłynął na obniżenie wartości nieruchomości. Jako podstawę prawną swoich roszczeń powódka wskazałaart. 129 ust. 2 oraz art. 136 ust. 3w zw. zart. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska. W piśmie z dnia 18 lutego 2014r. ( złożonego w siedzibie pozwanej w dniu 21 lutego 2014 r. ) powódka zgłosiła pozwanej swoje roszczenia o zapłatę kwoty 250 000 zł i wezwała ją do podjęcia rozmów ugodowych. Pozwana wskazała, iż nie jest możliwe podjęcie rozmów ugodowych, a wypłata odszkodowania jest możliwa jedynie w ramach procedury koncyliacyjnej i wyłącznie w odniesieniu do nakładów akustycznych.
W odpowiedzi na pozew z dnia 26 września 2014 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwana podniosła, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania nie przesądza jeszcze o jego odpowiedzialności, albowiem nie wynika z niego automatycznie powstanie konkretnej szkody. W ocenie pozwanej, objęcie strefą ograniczonego użytkowania nieruchomości powódki, niesie dla nich również pozytywne skutki poprzez monitorowanie i kontrolowanie poziomu hałasu. Działania z tym związane stabilizują rynek i nie powodują wzrostu wartości nieruchomości. Pozwana podkreśliła też, że na powódkę nie nałożono żadnych ograniczeń co do przeznaczenia nieruchomości, ani sposobu korzystania z niej, a zatem wprowadzenie strefy nie ogranicza ich prawa. Odnosząc się do poziomu hałasu określonego w rozporządzeniu o wprowadzeniu strefy, pozwana podniosła, że natężenie to dotyczy najgorszej, hipotetycznej doby w roku, przy rozwoju lotniska do 2034 r. Faktycznie wyznaczona granica hałasu może nie zostać nigdy osiągnięta. W zakresie sytuacji akustycznej wokół lotniska, pozwana wskazała na podejmowane przez siebie działania mające na celu ograniczenie poziomu hałasu. Podniosła, że od 2013 r. nastąpił spadek operacji lotniczych. Pozwana zakwestionowała również żądanie dotyczące nakładów na rewitalizację akustyczną budynku, podnosząc, że nie jest wykluczone, iż zastosowane w budynku powódki rozwiązania techniczne są wystarczające dla zapewnienia komfortu akustycznego w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej. Podniosła również, że w dacie ustanowienia strefy ograniczonego użytkowania nie doszło do naruszenia standardów jakości środowiska, a zatem nie może być mowy o powstaniu szkody.
W piśmie z dnia 18 lutego 2016 r. powódka rozszerzyła żądanie pozwu w zakresie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości wnosząc ostatecznie o zasądzenie od pozwanej kwoty 81 395 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 21 lutego 2016 r.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
LotniskoP.-Ł.powstało w 1913 r. jako pruskie lotnisko wojskowe wŁ.podP.. Przed I wojną światową, a także w czasie jej trwania, na lotnisku funkcjonowała szkoła pilotów, obserwatorów i mechaników, poza tym naprawiano samoloty i składowano sprzęt lotniczy. W latach 1931 - 1938 nastąpiła rozbudowa cywilnej części lotniska, port wŁ.stał się drugim poW.-O.lotniskiem w kraju.
W 1987 r. powstałoPrzedsiębiorstwo Państwowe (...), które przejęło zarządzanie lotniskiem wŁ..
W 1993 r. przystąpiono do budowy nowego terminalu pasażerskiego, uruchomiono pierwsze połączenie zagraniczne doD..
W 1996 r. rozpoczęto rozbudowę i modernizację terminalu (przeprojektowanie całego obiektu, zmiana funkcjonalności pomieszczeń, połączenie hal przylotów i odlotów) oraz podpisano porozumienia w sprawie utworzeniaspółki (...). W dniu 11 lipca 1997 r. utworzonospółkę (...), której udziałowcami zostaliPrzedsiębiorstwo Państwowe (...), MiastoP.oraz Skarb Państwa.
W 2000 r. rozpoczęto prace przy budowie terminalu pasażerskiego, przystąpiono do modernizacji i rozbudowy płyty postojowej samolotów, uruchomiono połączenia doB.i zawarto porozumienia o współpracy zF.A..
W 2001 r. oddano do użytku dwa nowoczesne terminale: pasażerski i cargo oraz nową płytę postojową.
W 2002 r. uruchomiono połączenia doW.iF.. W 2003 r. uruchomiono połączenia doK./B.,W.,M.iL., a także oddano do użytkowania zmodernizowany terminal GA. W 2004 r. uruchomiono połączenia doB.iM.. W latach 2005 - 2007 uruchomiono kolejne połączenia doL.L.,L.S.,D.,L.,S.,B.-G.,B.,D.,(...),L.G.,E.,P.-B.,R.-C.iK..
W 2008 r. przystąpiono do rozbudowy terminalu pasażerskiego i dostosowano infrastrukturę do obsługi ruchu w strefieS..
W dniu 28 lutego 2011 r.(...)Dyrektor Ochrony Środowiska wP.wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia „Rozbudowa i modernizacja(...)”.
W kwietniu 2011 r. rozpoczęto rozbudowę terminalu pasażerskiego, a w czerwcu 2011 r. rozpoczęto rozbudowę płaszczyzn lotniskowych. W lipcu 2012 r. rozpoczęto kontynuację rozbudowy terminalu pasażerskiego - początek prac przy budowie nowej sortowni bagażu oraz rozbudowie strefy odlotów.
Rozwój lotniska w kolejnych dziesięcioleciach skutkował wzrostem liczby pasażerów obsługiwanych przez port lotniczy. W 2000 r. skorzystało z niego 227.847 pasażerów, przy liczbie 13.225 operacji lotniczych. W 2008 r. natomiast z portu skorzystało już 1.274.679 pasażerów, a operacji lotniczych odnotowano w liczbie 23.609. W 2012 r. z portu skorzystało 1.595.221 pasażerów i odbyło się 25.261 operacji lotniczych.
Lotnisko cywilneP.-Ł.jest własnością pozwanego(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP..
okoliczności bezsporne, a nadto dowód:

-decyzja(...)z dnia 28 lutego 2011 r. – k. 42-75, k. 136-139, k. 155-158

-procedury(...)k. 140-141,
- raport o oddziaływaniu na środowisko – k. 145-147,
- informacja dotycząca wdrożenia  decyzji środowiskowej - k. 142-144,
-  protokół kontroli(...)k. 148,
-  informacje o lotnisku, wydruki dotyczące ruchu na lotnisku , statystyki - k. 148 v.-153
W dniu 30 stycznia 2012 r. Sejmik Województwa(...)podjął uchwałę nr XVIII/302/12 w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-Ł.wP.. Uchwała utworzyła obszar ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-Ł.wP., którego zarządcą jest(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.. Przedmiotowa uchwała wyznaczyła zewnętrzną granicę obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie: (1) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (2) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych; (3) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 50 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (4) izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory nocy LAeqN = 40 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska.
Na obszarze ograniczonego użytkowania wyodrębniono dwie strefy: (1) zewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca granicą obszaru ograniczonego użytkowania, a od wewnątrz linia będąca obwiednią izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 60 dB oraz dla nocy LAeqN = 50 dB, pochodzącego od startów, lądowań i przelotów statków powietrznych oraz izolinii równoważnego poziomu dźwięku A dla pory dnia LAeqD = 55 dB oraz dla nocy LAeqN = 45 dB, pochodzącego od pozostałych źródeł hałasu związanych z działalnością lotniska; (2) wewnętrzną, której obszar od zewnątrz wyznacza linia będąca obwiednią, o której mowa w pkt 1, a od wewnątrz linia biegnąca wzdłuż granicy terenu lotniska.
W uchwale wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków położonych w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania w postaci: obowiązku zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w budynkach z pomieszczeniami wymagającymi ochrony akustycznej poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej. W uchwale wskazano, że przez odpowiednią izolacyjność akustyczną przegród budowlanych należy rozumieć izolacyjność akustyczną określoną zgodnie z Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej z uwzględnieniem poziomu hałasu powodowanego przez starty, lądowania, przeloty statków powietrznych, operacje naziemne i inne źródła hałasu związane z funkcjonowaniem lotniska, przy zapewnieniu wymaganej wymiany powietrza w pomieszczeniu, a także wymaganej izolacyjności cieplnej. Wskazano również, że przez właściwy klimat akustyczny w budynkach rozumie się poziom dźwięku zgodny z obowiązującymi Polskimi Normami w dziedzinie akustyki budowlanej.
Powyższa uchwała weszła w życie w dniu 28 lutego 2012 r.
okoliczności bezsporne
Powódka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej wP.przyul. (...), stanowiącadziałkę nr (...)zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto wP.pod nr(...)
Nieruchomość powódki ma powierzchnię 943 m2i jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym o powierzchni zabudowy 167,30 m2. Budynek posiada jedną kondygnację nadziemną z poddaszem użytkowym, nie jest podpiwniczony. Nieruchomość wchodzi w skład osiedla budynków jednorodzinnych z towarzyszącą infrastrukturą. W najbliższym otoczeniu znajduję się tereny zabudowy jednorodzinnej oraz tereny niezabudowane i las. Nieruchomość posiada doprowadzone przyłącza sieci energetycznej, wodnej, kanalizacyjnej i gazowej. Przy nieruchomości znajduje się droga utwardzona kostką betonową, jest oświetlona. Teren przy budynku jest zagospodarowany, posiada urządzony ogród. Budynek został wzniesiony w roku 2004 w technologii tradycyjnej. Służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny powódki. Stan techniczny budynku jest dobry.
dowód:
-  wydru k z księgi wieczystej - k.28-30  ,
-operat szacunkowy i opinia biegłego sądowegoR. D.- k. 491-522,
Zgodnie z załącznikami nr 6b i 7b do uchwały Sejmiku Województwa(...)nr XVIII/302/12, opisana powyżej nieruchomość znajduje się w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania lotniskaP.-Ł.wP..
okoliczność bezsporna, a nadto dowód:
- operat szacunkowy i opinia biegłego sądowegoR. D.- k. 491-522, o
Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość znajduje się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.
dowód:
-  operat szacunkowy i  opinia bie głego sądowegoR. D.- k. 491-522,
Wartość nieruchomości przyul. (...)wP.uległa zmniejszeniu na skutek ograniczeń w zakresie korzystania z nieruchomości wprowadzonych uchwałą Sejmiku Województwa(...)nr XVIII/302/12.
Na poziom cen rynkowych wpływa m. in. tzw. świadomy nabywca. Uchwała Sejmiku Województwa(...)tworząca obszar ograniczonego użytkowania lotniska, stała się bodźcem, który wywarł i wywiera decydujący wpływ na zachowania uczestników rynku nieruchomości na obszarze ograniczonego użytkowania lotniska, uświadamiając im przyczynę jego utworzenia jaką jest ponadnormatywny hałas na tym terenie, co skutkuje spadkiem i niższymi cenami uzyskiwanymi za nieruchomości położone na obszarze oddziaływania lotniska cywilnego w stosunku do cen uzyskiwanych za podobne nieruchomości położone poza tym obszarem.
W związku z powyższym wartość nieruchomości położonej przyul. (...)wP., według jej stanu na dzień wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania (tj. 28 lutego 2012 r.), a cen obecnych, spadła o kwotę 81 395 zł.
dowód:
- operat szacunkowy i  opinia biegłego sądowegoR. D.- k. 491-522,
Powódka zgłosiła pozwanej -(...) Sp. z o.o.z siedzibą wP.swoje roszczenie w piśmie z dnia 18 lutego 2014 r. oraz wezwała ją do zapłaty kwoty 250 000 zł i podjęcia negocjacji ugodowych pod rygorem skierowania sprawy do sądu. W dniu 22 lutego 2014 r. powodowie wystąpili do Sądu Rejonowego Poznań – Grunwald i Jeżyce w Poznaniu z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Pozwana nie uiściła na rzecz powódki żadnej kwoty tytułem odszkodowania.
dowód:
- pismo  powodów - k. 26-27,
- wniosek o zawezwanie do próby ugodowej – k. 31-35,
Przedstawiony stan faktyczny sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.
Sąd dał wiarę powołanym wyżej dokumentom oraz ich odpisom i kserokopiom, albowiem nie były przez strony kwestionowane, jak również nie budziły wątpliwości sądu co do ich prawdziwości i autentyczności. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie zart. 244 § 1 k.p.c.dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z kolei w świetleart. 245 k.p.c.dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów z odpisów i kopii dokumentów. Podkreślić należy, że między stronami bezsporne było, że nieruchomość powódki położona jest w strefie wewnętrznej ograniczonego obszaru użytkowania lotniska cywilnegoP.-Ł.. Spór w niniejszej sprawie dotyczył ustalenia, czy na skutek działalności lotniskaP.–Ł.i ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania doszło do spadku wartości nieruchomości powódki. Powyższe Sąd ustalił na podstawie opinii i operatu szacunkowego biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowegoR. D.z dnia 14 sierpnia 2015 r. uzupełnionej zeznaniami biegłego złożonymi na rozprawie w dniu 19 lutego 2016 r. W przedmiotowej opinii biegły poddał analizie porównawczej transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do będącej przedmiotem opinii położonych poza strefą ograniczonego użytkowania. Opierając się na badaniach przeprowadzonych przezStowarzyszenie (...), zamieszczonych w biuletynie dotyczącym problematyki odszkodowań w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania, biegły wyliczył różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości przed ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.–Ł., a ich wartością w chwili obecnej, a więc ponad dwa lata po wprowadzeniu strefy i zintensyfikowaniu operacji lotniczych, przyjmując – zgodnie z wynikami wyżej wskazanych badań porównawczych – że wartość nieruchomości powinna być skorygowana o współczynnik 1,00.Biegły opierał się na sprawdzonych badaniach, z których wynika jednoznacznie, że ze względu na bliskość lotniska, a także położenie w obszarze ograniczonego użytkowania, nieruchomości, które bezpośrednio sąsiadują z lotniskiem, są mniej atrakcyjne niż nieruchomości o podobnym standardzie i lokalizacji w innych częściach aglomeracji(...)i(...). Podkreślić należy, że przyjęta przez biegłego metodyka badań jest zgodna ze standardami i znajduje oparcie w treściart. 26 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U.04.207.2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa wust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (ust. 2). Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych (ust.3). W § 4 ust. 2 powołanego rozporządzenia wskazano metody sporządzania operatu szacunkowego. Z treści tego przepisu nie wynika, by któraś z nich była nadrzędna. Do biegłego należy więc wybór jednej z tych metod i zdaniem sądu opinii nie można czynić zarzutu co do nietrafnego wyboru metody tak długo, jak mieści się ona we wskazanym w cytowanym przepisie katalogu. O nieprawidłowości doboru metody sporządzenia opinii w zakresie oszacowania spadku wartości nieruchomości nie może skutecznie przekonywać treść dokumentów złożonych przez strony. W konsekwencji wyliczenia przedstawione w złożonych przez strony opiniach prywatnych nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do zanegowania wniosków i wyliczeń przedstawionych w opinii biegłegoR. D.. Zwłaszcza, gdy mieć dodatkowo na uwadze, że wydając opinię biegły sądowy dysponował wiedzą z zakresu obrotu nieruchomościami, reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się wyliczeniami i opracowaniami odnośnie spadku wartości nieruchomości usytuowanych w pobliżu lotnisk w kraju i na świecie. Nie mogły skutecznie podważyć przydatności opinii biegłego sądowego w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości wyliczenia przedstawiane przez pozwaną, a dokonane na skutek kompilacji wniosków i wyliczeń osób, które sporządziły na jego zlecenie opinie prywatne. Abstrahując od zaakcentowanej wcześniej okoliczności kwalifikacji osób, które sporządziły opinie prywatne sąd zwraca uwagę, że już z samego charakteru operatu szacunkowego wynika, iż określona w nim wartość nieruchomości (spadku wartości nieruchomości) ma charakter szacunkowy (wartość rynkową determinuje przecież każdorazowo konkretna transakcja). To zaś oznacza, że wartości określone w kilku operatach szacunkowych dotyczących tej samej nieruchomości mogą się różnić, co wcale nie musi oznaczać, że któryś z nich sporządzony został wadliwie. W ocenie sądu opinia biegłegoR. D.w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości została sporządzona w sposób prawidłowy, z zachowaniem wszelkich zasad szacowania nieruchomości. W konsekwencji nie można jej postawić zarzutu, że nie jest przydatna dla poczynienia ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie z tej przyczyny, że stosując inną metodologię uzyskałoby się inne wyniki.
Należy mieć dodatkowo na uwadze, że wydając opinię biegły sądowy dysponował wiedzą z zakresu obrotu nieruchomościami, reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się wyliczeniami i opracowaniami odnośnie spadku wartości nieruchomości usytuowanych w pobliżu lotnisk w kraju i na świecie. W ocenie Sądu, sposób przeprowadzonych przez biegłego badań, który nie tylko poddał analizie transakcje krajowe, ale także podparł swoje wnioski doświadczeniami z krajów lepiej rozwiniętych, świadczą o rzetelności opinii i wszechstronnym rozważeniu okoliczności niezbędnych do jej wydania. Biegły wyjaśnił, że z uwagi na fakt, że obszar ograniczonego użytkowania dlaL.P.–Ł.istnieje przez relatywnie krótki okres czasu, nie dysponuje odpowiednią ilością danych dotyczących transakcji nieruchomościami zabudowanymi o parametrach i położeniu podobnym do nieruchomości powodów. W związku z tym biegły na potrzeby przeprowadzonych badań uwzględnił transakcje dotyczące nieruchomości o zbliżonych parametrach położonych w obrębie aglomeracji(...), a nadto posiłkował się badaniami dotyczącymi wpływu sąsiedztwa lotniska wojskowegoP.–K.na spadek wartości sąsiadujących z nim nieruchomościami, położonymi w strefie ograniczonego użytkowania. Zdaniem sądu o nierzetelności opinii nie mogła także świadczyć ilość i charakter nieruchomości przyjętych przez biegłego do porównania. Zauważyć należy, że biegły sporządził opinię przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Przepis § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia wskazuje, że przy wyborze takiej metody do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegły w sporządzonej opinii spełnił ten warunek, a w ustnych wyjaśnieniach złożonych na rozprawie szerzej odniósł się do zarzutów pozwanej w tym zakresie. W ocenie Sądu biegły w przekonywujący sposób wyjaśnił, że zarówno w odniesieniu do lotniska wK., jak również lotniskaŁ., głównymi czynnikami wpływającymi na spadek wartości nieruchomości są poziom hałasu odczuwalny w miejscu położenia nieruchomości oraz ograniczenia w zakresie wykonywania prawa własności wprowadzone właściwymi aktami prawa miejscowego, ustanawiającymi obszary ograniczonego użytkowania. Z tego względu badania poczynione w związku z działalnością lotniskaP.–K.mogły być podstawą opinii wydanej w niniejszej sprawy, przy uwzględnieniu mniejszego poziomu hałasu emitowanego przez lotnisko cywilne, co biegły wziął pod uwagę przy dokonywaniu wyceny.
W ocenie Sądu pełnomocnik pozwanej nie wskazał takich okoliczności, które podważałyby wnioski biegłego, w tym przyjętą metodę ustalenia utraty wartości nieruchomości po wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania. Biegły w trakcie składania zeznań na rozprawie w dniu 19 lutego 2016 r. w sposób przejrzysty i wyczerpujący odniósł się do zastrzeżeń zgłoszonych w piśmie pozwanej z dnia 5 października 2015 r. Biegły podtrzymał opinię sporządzoną w sprawie w całości. Jednocześnie wskazał, że nie zgadza się z żadnym z zarzutów zgłoszonych przez pozwaną.
I tak w odniesieniu do zarzutu niedokonania obliczenia zmian cen w czasie na podstawie cen transakcyjnych przy wykorzystaniu metod statystycznych biegły podał, iż obliczenia takie zostały przeprowadzone na dowód czego wskazał, że w każdej opinii w pkt 9.3 zawarte są dane na ten temat. Wskazane są tam wyliczenia oraz wykres. Opisano także współczynniki zmiany ceny, które są do siebie zbliżone i mają ten sam kierunek. Biegły nie zgodził się również z zarzutem niedokonania rzeczywistej aktualizacji cen transakcyjnych na dzień zbliżony do daty sporządzenia opinii. Biegły wskazał, iż wartość wskaźnika W 1 została zaktualizowana na dzień wykonania opinii w sprawie, to jest na dzień 30 lipca 2015 r. Badania służące wyliczeniu wskaźnika Sw zostały zakończone 8 października 2014 r. ponieważ cykl przygotowania analiz zabiera biegłemu 6 miesięcy. Biegły jest na etapie aktualizowania transakcji, jednakże zabiera to znaczną ilość czas. Rynek(...)jest rynkiem stabilnym, a spadki wartości są nieznaczne. Taki stabilny rynek nie wymaga przeprowadzenia dodatkowych aktualizacji. Zdaniem biegłego taka aktualizacja jest możliwa, ale nie jest niezbędna, ani konieczna. Szkodę bada się na moment jej powstania, zatem aktualizacja danych nie ma znaczenia dla opinii.
Kolejny zarzut dotyczył nieustalenia stałych danych liczbowych wskazanych we wzorze na cenę teoretyczną. Biegły wyjaśnił szczegółowo cały proces wyliczania ceny teoretycznej, a także w którym miejscu w opinii znajduje się wyjaśnienie powyższej kwestii. W związku z tym biegły wyjaśnił, iż aby określić spadek wartości oznaczony symbolem SW należało zdefiniować obszar oddziaływania lotniska. Z tego obszaru zostały zakupione transakcje nieruchomościami podobnymi w rozumieniu ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Z transakcji zostało wyróżnione 5 cech różnicujących i nadano im odpowiednie wartości. Następnie program komputerowy stworzył wzór na cenę teoretyczną. Dalej biegły wyjaśnił, z czego wzór się składa i jak się go stosuje, aby uzyskać wyliczenie ceny teoretycznej i spadek wartości dlaP.. Biegły oświadczył, iż wzór nie został przez niego stworzony.
Odnośnie zarzutu gromadzenia liczby transakcji wskazanych w tabeli nr 3 stanowiącej załącznik do opinii biegły podał, że na stronie 18 opinii jest zawarta informacja, że wyliczeń dokonano na podstawie kompletnego zbioru transakcji. Biegły wyjaśnił, że zaprezentowany poziom szczegółowości opinii jest wystarczający. Jest on sześciokrotnie większy niż dla lotniskaP.–K.. Biegły wskazał, iż, czyniąc zadość żądaniu pozwanej, do każdego egzemplarza opinii musiałby dołączyć 500 kart zawierających nieczytelne obliczenia, które są niezrozumiałe dla sądu. Dołączanie tego typu wydruków jest niecelowe i niczego do sprawy nie wnosi. Biegły wskazał ostatnia stronę opinii podając, że wszelkie niezbędne wyliczenia znajdują się w złączniku nr 3 oraz w rozdziale 9 opinii. Biegły wskazał, iż opinia winna być czytelna i taka jest. W związku z tym czyni zadość wymogom cytowanego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, które dotyczy operatu szacunkowego. Zdaniem biegłego zwiększenie poziomu szczegółowości nie przysporzy dodatkowej wiedzy.
W dalszej kolejności pozwany zarzucił biegłemu, że niemożliwa jest segmentacja nieruchomości wg poszczególnych lokalizacji i(...), jeśli biegły dysponował tak skromnym materiałem empirycznym ( w tym, tylko 1 transakcją w strefie wewnętrznej na terenieŁ.iJ.).
Biegły wyjaśnił, że nawet brak nieruchomości porównawczych nie uniemożliwia precyzyjnego określenia pewnych wartości. Niezbędne jest skorzystanie z modelu ekstrapolacji i dokonanie na jego podstawie precyzyjnego określenia wskaźników SW.
Pozwana zarzuciła biegłemu, iż nie wziął pod uwagę faktu istnienia niekorzystnego sąsiedztwa lotniska przed wprowadzeniem(...), który winien skutkować skorygowaniem wartości nieruchomości. Biegły oświadczył, iż uwzględnił fakt wcześniejszego funkcjonowania lotniska poprzez dobór transakcji porównawczych z obszaru oddziaływania lotniska. Wszystkie nieruchomości były obciążone oddziaływaniem lotniska stąd fakt wcześniejszego funkcjonowania lotniska nie stanowił cechy różnicującej. Biegły zeznał, iż nie pominął w swojej opinii takich cech jak inne źródła hałasu. Jako inne źródła hałasu udało się zdefiniować drogi natężonego ruchu jednakże nieruchomości powódki są zlokalizowane przy drogach osiedlowych o niewielkim natężeniu ruchu i dlatego nie była to cecha różnicująca. Biegły dalej wyjaśnił, że mimo że Sąd otrzymał trzy opinie, to faktycznie w skład każdej z nich wchodzą dwie odrębne, niezależne części. Pierwsza z nich dotyczy wyliczenia wartości bazowej, tak zwanej W1, natomiast druga – określenia współczynnika SW, czyli współczynnika utraty wartości. Są to dwa odmienne opracowania wykonane w odmiennych okresach, przy odmiennych próbkach badawczych. Zostały wykonane na różnym obszarze. Stąd oczywistym jest, że również cechy różnicujące te próbki mogą, a nawet powinny być postrzegane w odmienny sposób. Jeżeli jakaś cecha różnicująca w jakimś przedziale nie występuje (np. wszystkie budynki są niepodpiwniczone), to faktu podpiwniczenia nie można brać do obliczeń. Z racji tego, że są to dwie niezależne analizy, uzyskano dwa odmienne trendy.
Na zarzut pozwanej dotyczący uznania przez biegłego, że współczynnik i wskaźniki, na których opiera się biegły wyliczając spadek wartości nieruchomości zabudowanych mogą mieć zastosowanie do nieruchomości niezabudowanych biegły oświadczył, że rynek obrotu nieruchomości dzieli się na dwa segmenty dotyczące nieruchomości zabudowanych i zabudowanych. Brak było wystarczającej ilości transakcji wśród nieruchomości niezabudowanych, ale przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Biegły podał, że możliwa była implementacja badań dla nieruchomości zabudowanych, a podobny zabieg został przeprowadzony dla spółdzielczych praw do lokalu.(...)zabudowane i niezabudowane podlegają tym samym trendom.
Odnosząc się do zarzutu opartym na opracowaniu, którym posługuje się pozwana autorstwa dr hab.I. F.oraz dr inż.J. K.biegły wskazał, że autorzy ww. opracowania nie wydali dotąd żadnej opinii odnośnie spadku wartości nieruchomości na obszarze(...). Jeżeli chodzi o bazę transakcji to biegły wskazał, że cała metodologia opisana w zeszycie metodycznym nr 1 sprowadza się do tego, aby nie badać transakcji przed wprowadzeniem(...). Badanie takie jest konieczne przy żądaniu odszkodowania z innego tytułu, które jest wynikiem wprowadzonych ograniczeń. Obecnie jest zakaz badania transakcji sprzed wprowadzenia(...). Biegły wskazał także, gdzie w opinii podana jest wartość wskaźnika W2 w opinii. Usunięcie cechy położenia na(...)uniemożliwia wykonanie jakichkolwiek obliczeń. Odnośnie pytania o błędy szacowania parametrów nieruchomości biegły wskazał fragment opinii drS., na którą powołuje się pozwana, podając, iż drS.stwierdził, że nie wymaga się weryfikacji istotności parametrów modelu. Tak więc biegły podobnie tego nie uczynił.
Biorąc pod uwagę wyczerpujące wyjaśnienia biegłego złożone na rozprawie, Sąd uznał zarzuty stron w stosunku do opinii sporządzonej przezR. D.za bezzasadne.
Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał opinię biegłego za przydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, albowiem były przekonujące. Opinia została sporządzona przez biegłego dysponującego wiedzą i doświadczeniem w sporządzaniu opinii w analogicznym sprawach związanych z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania i jest zgodna z zasadami logiki. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegły posiada kompetencje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie. Podkreślić należy, że biegłyR. D.sporządził dziesiątki opinii w zbliżonych rodzajowo sprawach dotyczących obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-K.(które nie były kwestionowane przez sądy obydwu instancji), co pozwala uznać, że posiada on doświadczenie i wiedzę w przedmiocie objętym zakresem opinii w niniejszej sprawie. Dodatkowo biegły w sposób wyczerpujący i stanowczy ustosunkował się do zarzutów stron tak na piśmie jak i zeznając przed sądem. Z uwagi na powyższe Sąd nie znalazł podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości powódki.
W ocenie Sądu nie jest dopuszczalna weryfikacja opinii biegłego sądowego na podstawie dokumentów z prywatnych opinii wydanych na zlecenie pozwanej sporządzonych przez dr prof.I. F.czy drJ. K.czy drB. H.. Jeżeli chodzi o opinię drK. S., to wskazać należy, iż osoba ta jest statystykiem, a w konsekwencji nie jest specjalistą z zakresu szacowania nieruchomości, który wymaga od biegłego szerszego niż tylko matematyczny spojrzenia na poddany ocenie problem.
Sąd oddalił wnioski pozwanej zawarte w piśmie z dnia 25 czerwca 2015 r., a dotyczące modyfikacji tezy dowodowej. Sąd uznał, iż wniosek ten jest spóźniony, bowiem strona pozwana zobowiązana była do zgłoszenia wszystkich wniosków i twierdzeń w odpowiedzi na pozew pod rygorem skutków zart. 207 § 6 kpc. Pozwana w odpowiedzi na pozew z dnia 26 września 2014 r. wniosła o oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, zatem zgłoszone zastrzeżenia do tezy dowodowej w dniu 25 czerwca 2015r. są spóźnione i jako takie podlegają oddaleniu. Podobnie za spóźnione Sąd uznał wnioski powódki zgłoszone w piśmie z dnia 5 lipca 2015 r. i 30 lipca 2015 r, a także wnioski pozwanej zawarte w piśmie z dnia 20 lipca 2015 r. Nadto dokumenty przedłożone przez strony były zbędne do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Sąd oddalił również wnioski zawarte w piśmie procesowym pozwanej z dnia 8 stycznia 2016 r., w tym w szczególności o skierowanie opinii biegłegoR. D.do Komisji Arbitrażowej(...) Federacji Stowarzyszenia (...)w celu oceny prawidłowości sporządzenia opinii w sierpniu 2015 r. Pozwana wskazała, iż formułuje wniosek o weryfikację opinii z uwagi wydane opinie metodyczne prof.I. F.oraz drJ. K.. Nadto pozwana zarzuciła biegłemu, iż opinia dotycząca spadku wartości nieruchomości została sporządzona w sposób nieprawidłowy, wymagający weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W szczególności pozwana w oparciu o przepisy art. 156 ust. 1 ugn podniosła, iż wycena wartości nieruchomości może być dokonana wyłącznie w formie operatu szacunkowego. W ocenie Sadu wniosek ten podlegał oddaleniu jako spóźniony. Pozwana miała obowiązek przy doręczeniu odpisu opinii biegłego wskazać wszystkie wnioski dowodowe na poparcie swoich twierdzeń w terminie 14 dni pod rygorem ich późniejszego oddalenia. Pozwanej forma sporządzenia opinii była znana od sierpnia 2015 r. Tymczasem wniosek o skierowanie sprawy do Komisji Arbitrażowej pozwana złożyła piśmie procesowym z dnia 8 stycznia 2016 r., na kilkanaście dni przed rozprawą. Zdaniem Sądu jest to świadome działanie pozwanej zmierzające do przedłużenia postępowania. Nic nie stało bowiem na przeszkodzie, by pozwana już wcześniej zleciła wydanie opinii prywatnych mających na celu odniesienie się do metodyki przyjętej przez biegłego sądowego, a także złożyła ww. dokumenty na poparcie swoich twierdzeń. Niezrozumiałym jest, iż pozwana dysponując opiniami prof.F.i drK.nie złożyła ich niezwłocznie po ich otrzymaniu. Okoliczność to obciążać musi wyłącznie stronę pozwaną. Pozwana zna metodologię oraz formułę sporządzania opinii biegłegoR. D.już od 2014 r. dlatego dziwi fakt, iż wniosek o skierowanie sprawy do Komisji Arbitrażowej składa dopiero teraz. Z tego względu Sąd oddalił wniosek dowodowy o skierowanie sprawy do Komisji Arbitrażowej jako spóźniony i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania. Ponadto zwrócić należy uwagę na fakt, iż art. 157 ugn dopuszcza ocenę prawidłowości sporządzenia wyłącznie operatu szacunkowego a nie opinii biegłego, w której treści znalazły się elementy takiego operatu. Wskazać należy, iż zgodnie z tezami dowodowymi dopuszczającymi dowód z opinii biegłego w niniejszej sprawie ustalenie wartości nieruchomości powodów było jedynie przesłanką do dalszego opiniowania, a nie celem opinii. Nie można więc stawiać znaku równości pomiędzy opinią biegłegoR. D.i operatem szacunkowym. Ten drugi sporządzany jest często na etapie postępowania przesądowego i wówczas może być celowym sprawdzenie jego prawidłowości przez odpowiednie stowarzyszenie rzeczoznawców. Nie ma natomiast podstaw prawnych do zastosowania art. 157 ust. 3 ugn w przypadku, gdy wartość nieruchomości wynika z opinii wydanej na zlecenie sądu. W razie wątpliwości co do prawidłowości przybranej przez biegłego metodologii czy sformułowanych wniosków jedyną drogą jest dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.
Za bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie roszczenia o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości sąd uznał natomiast zeznania świadkaM. D.iB. G.albowiem okoliczności przedstawione przez świadków nie miały wpływu na okoliczność szkody poniesionej przez powódkę w związku z ustanowieniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-Ł.. Zatem również z tego względu wniosek o ich przesłuchanie podlegał oddaleniu.
Podkreślić wreszcie należy, że w ocenie sądu, dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie żądania odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, wystarczającym było oparcie się na dowodach wyżej powołanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisemart. 317 § 1 k.p.c., sąd może wydać wyrok częściowy, jeżeli nadaje się do rozstrzygnięcia tylko część żądania lub niektóre z żądań pozwu; to samo dotyczy powództwa wzajemnego. W ramach wywiedzionego powództwa powodowie zgłosili dwa żądania - odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)oraz odszkodowania związanego z koniecznością poniesienia nakładów akustycznych w budynku mieszkalnym powódki na tej nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie zakończono postępowanie dowodowe w zakresie pierwszego z powyższych żądań, a przy tym zachodzi konieczność uzupełnienia tego postępowania co do drugiego z nich. W tym stanie rzeczy zaistniały podstawy do wydania wyroku częściowego, w którym rozstrzygnięte zostało żądanie zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kwoty 81 395 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 21 lutego 2014 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...). Uzasadnieniem dla takiego rozstrzygnięcia jest choćby ewentualność utraty możliwości skorzystania z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego po upływie roku od jego wydania, na co sąd narażałby się w razie zaniechania wydania wyroku częściowego i kontynuowania postępowania dowodowego mimo że powyższe żądanie nadaje się już do rozstrzygnięcia.
Dalej sąd zauważa, że legitymacja czynna powódki w niniejszym procesie nie budziła wątpliwości i nie była przez pozwaną kwestionowana. Zgodnie bowiem z przepisemart. 129 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska(Dz. U. 2013.1232 j.t.), jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, wykupienia nieruchomości lub jej części, a także odszkodowania za poniesioną szkodę może żądać właściciel nieruchomości. Na podstawie art. 129 ust. 3 cytowanej ustawy, roszczenia powyższe przysługują również użytkownikom wieczystym nieruchomości, a roszczenie o którym mowa wust. 2także osobie, której przysługujeprawo rzeczowedo nieruchomości.
Powódka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej wP.przyul. (...), stanowiącadziałkę nr (...)zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto wP.pod nr(...). Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym. Nieruchomość ta służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych powódki. Okoliczność ta wynika z dokumentów z opinii biegłegoR. D.. W konsekwencji powódka była uprawniona do dochodzenia od pozwanej odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości.
Legitymacja bierna pozwanej wynikała z przepisuart. 136 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiskastanowiącego, że obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. Niewątpliwie podmiotem tym jest w rozpoznawanej sprawie pozwana spółka, będąca właścicielem portu lotniczego, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń. Pozwana swej legitymacji biernej w toku procesu zresztą nie kwestionował.
Przechodząc natomiast do merytorycznej oceny zasadności wywiedzionego powództwa w zakresie żądania odszkodowania za spadek wartości nieruchomości raz jeszcze wskazać należy, że zgodnie z art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu ustawy, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Zgodnie z przepisemart. 129 ust. 2Prawa ochrony środowiska właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę (w tym zmniejszenie wartości nieruchomości) „w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości”, przy czym - jak się wskazuje w orzecznictwie - ograniczeniem tym jest także samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 k.c.w zw. zart. 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. O ile bowiem właściciel przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji (hałasu) przekraczającej standard ochrony środowiska, o tyle w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania możliwości takiej został pozbawiony. Inaczej mówiąc, szkodą podlegającą naprawieniu na podstawieart. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiskajest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, np. hałas (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 listopada 2010 r., VI ACa 1156/10; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 128/09; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2010 r., III CZP 17/10).
Mając zatem na względzie powyższe rozważania sąd uznał, że właściwą podstawą prawną dochodzonego pozwem roszczenia w zakresie spadku wartości nieruchomości jest przepisart. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska. Sąd zwraca uwagę, że skutki ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania zostały w powołanej ustawie uregulowane kompleksowo, za czym przemawia językowa wykładnia wskazanego przepisu. Literalne brzmienieart. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiskanie daje podstaw do dokonania rozróżnienia na poszczególne rodzaje ograniczeń sposobu korzystania z nieruchomości. Skoro zgodnie zart. 129 ust. 2w zw. z art. 135 i 136 ustawy odszkodowanie przysługuje właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z jego nieruchomości, to rozumieć przez to należy ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, a więc określony przy zastosowaniuart. 140 k.c.Jak już wskazywano - jeśli właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) został ograniczony w sposobie korzystania ze swojej nieruchomości w dotychczasowy sposób na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, ale to ograniczenie nie ma charakteru istotnego (bo korzystanie z nieruchomości jest możliwe) - to właściciel (użytkownik wieczysty) może domagać się odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości (art. 129 ust. 2w zw. z art. 136 ustawy). Ograniczenie takie może polegać na nałożeniu na właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) obowiązku znoszenia hałasu przekraczającego poziom dopuszczalny przez obowiązujące prawo, a więc obowiązek znoszenia immisji przekraczających przeciętną miarę.
Bezspornym w niniejszej sprawie było, że w dniu 30 stycznia 2012 r. Sejmik Województwa(...)podjął uchwałę nr XVIII/302/12 w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-Ł.wP.. Obszar ograniczonego użytkowania podzielony został na dwie strefy - wewnętrzną i zewnętrzną, w zależności od odległości od lotniskaP.-Ł.i poziomu natężenia hałasu w danej strefie, a nieruchomość objęta postępowaniem, stanowiącadziałkę nr (...), została zakwalifikowana do strefy wewnętrznej.
Dalej sąd zauważa, że zgodnie z przepisemart. 129 ust. 4 ustawy Prawo ochrony środowiskaz roszczeniem odszkodowawczym „można wystąpić” w okresie dwóch lat od wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwolił na ustalenie, że powódka zgłosiła pozwanej roszczenie przed upływem terminu zawitego liczonego od daty wejścia w życie tego rozporządzenia. Dokonała tego w piśmie złożonym w siedzibie pozwanej w dniu 21 lutego 2014 r. W konsekwencji nie doszło do uchybienia terminowi zawitemu do zgłoszenia roszczenia powódki o którym orzeczono w uzasadnianym wyroku częściowym.
Jak to już wcześniej wskazano, powódka domagała się tytułem części odszkodowania za spadek wartości nieruchomości w związku z objęciem jej strefą ograniczonego użytkowania ostatecznie kwoty 81 395 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 21 lutego 2014 r. do dnia zapłaty.
Dla powstania roszczenia odszkodowawczego powódki konieczne było wystąpienie następujących przesłanek: 1. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w sposób przewidziany ustawą, 2. powstanie szkody, 3. związek przyczynowy pomiędzy ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w sposób przewidziany ustawą a powstaniem szkody. Zdaniem sądu wszystkie powołane wyżej przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego zostały spełnione.
Jak już wyżej wskazano samo objęcie nieruchomości co do której przysługuje powódce prawo własności strefą ograniczonego użytkowania spowodowało ograniczenie sposobu korzystania z tej nieruchomości, chociażby z uwagi na zawężenie uprawnień właścicielskich, wyrażające się np. w konieczności znoszenia ponadnormatywnego hałasu (w którym powodowie również upatrywał źródła szkody). Nadto z treści powołanego wyżej rozporządzenia jasno wynika, że nieruchomość objęta została ograniczeniami w zakresie jej zabudowy. Wskazać jednocześnie należy, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, iż ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jest także ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości wynikające z zawężenia granic własności na skutek wejścia w życie rozporządzenia, lecz również obniżenie wartości nieruchomości na skutek ograniczeń przewidzianych w treści takiego rozporządzenia. Skutkiem wejścia w życie rozporządzenia jest nie tylko konieczność poddania się przewidzianym w nim wprost ograniczeniom, ale również konieczność znoszenia immisji przekraczających standard jakości środowiska, którym - w razie braku rozporządzenia - właściciel mógłby się przeciwstawić jako działaniom bezprawnym w świetle art. 174 ust. 1 Prawa ochrony środowiska. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 powołanej ustawy jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne w tym obszarze immisje (np. hałas).
Na skutek wprowadzenia w życie powołaną wyżej uchwałą Sejmiku Województwa(...)obszaru ograniczonego użytkowania, nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)znalazły się w strefie wewnętrznej tego obszaru. Z opinii biegłego sądowego wynika, że potencjalni nabywcy nieruchomości wiążą położenie nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania przede wszystkim z hałasem.(...)wiąże się dla nich nie tylko z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości, ale przede wszystkim z koniecznością znoszenia zwiększonej emisji hałasu, co w znaczący sposób obniża komfort życia w takim miejscu. Powołane okoliczności powodują, że nieruchomości położone w sąsiedztwie lotniska, ze względu na mniejsze zainteresowanie, mają niższe ceny niż porównywalne nieruchomości położone na innych obszarach. Oczywistym w tej sytuacji jest, że obniżenie wartości nieruchomości spowodowane jest właśnie wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania.
Wobec zatem uznania, że w przypadku nieruchomości objętej postępowaniem doszło do ograniczenia sposobu korzystania z niej w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, zbadać należało, czy wiązało się to dla powódki ze szkodą. Przyjmuje się, że szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem majątkowym a stanem jaki zaistniałby, gdyby zdarzenie wywołujące szkodę nie wystąpiło (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1957 r., OSN 1958/3/76; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1963 r., OSNCP 1964/7-8/128). Stosując metodę dyferencyjną ustalenia wysokości szkody, bada się aktualny stan majątkowy poszkodowanego, tzn. stan istniejący po zajściu zdarzenia sprawczego. Aktualny stan majątku porównywać należy z poprzednim. Przy dokonywaniu takiego porównania ocenić należy stopień prawdopodobieństwa wystąpienia określonego stanu majątku, a także zbadać istnienie tzw. normalnego związku przyczynowego między działaniem sprawczym a powstałą szkodą.
W tej sytuacji należało zbadać, jaki był zakres spadku wartości nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)po wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania. W tym celu sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomościR. D.. Na podstawie przeprowadzonych wyliczeń biegły stwierdził, że w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania lotniskaP.-Ł., spadek wartości nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)wynosi 81 395 zł. W konsekwencji właśnie ta kwota podlegała zasądzeniu na rzecz powódki.
Biegły wszechstronnie określił tendencje na rynku nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, jak i poza nią, biorąc pod uwagę szereg okoliczności mających wpływ na ceny nieruchomości. Nie budził wątpliwości wpływ obszaru ograniczonego użytkowania lotniskaP.-Ł.na wartość nieruchomości tam położonych, co spowodowało, iż ceny uzyskiwane za nieruchomości położone na obszarze ograniczonego użytkowania były niższe od cen podobnych nieruchomości położonych poza tym obszarem, w innych częściach miastaP.. Należy w tym miejscu wskazać, że utrata wartości nieruchomości, której dotyczy postępowanie związana jest z położeniem nieruchomości w strefie obszaru ograniczonego użytkowania ustanowionego dla lotniskaP.-Ł.i obejmuje uciążliwości związane z funkcjonowaniem lotniska przede wszystkim w postaci hałasu. Nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy to, czy po utworzeniu obszaru normy hałasu w rzeczywistości są przekraczane, skoro skutek w postaci obawy przed ich przekroczeniem już wystąpił, a to skutkowało spadkiem wartości nieruchomości. Stąd też zbędne było powoływanie dowodów, które wskazane okoliczności miałyby potwierdzać.
Opierając się na opinii biegłego sąd stwierdził istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania a zmianami cen, w tym spadkiem wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem sądu sama świadomość ponadnormatywnych immisji (hałasu) niewątpliwie ujemnie wpływa na atrakcyjność nieruchomości, a dodatkowo usankcjonowanie generowania tych immisji uniemożliwia właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) wystąpienie o ochronę przed nimi na drodze prawnej.
Wskazać należy, że normalny (adekwatny) związek przyczynowy zachodzi wówczas, gdy według empirycznie poznanych praw rządzących określoną sferą życia człowieka i występujących w tej sferze prawidłowości określony fakt jest skutkiem innego określonego faktu (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1972 r., II PZ 288/72). W ocenie sądu tak rozumiany związek przyczynowy istnieje w rozpoznawanej sprawie. Niewątpliwy jest bowiem związek spadku wartości nieruchomości z zakłóceniami w korzystaniu z niej wywołanymi sąsiedztwem lotniska, które generuje hałas i nakazem znoszenia tego hałasu bez możliwości skorzystania z roszczenia negatoryjnego zart. 222 § 2 k.c.
Mając powyższe na względzie sąd uznał, że powodowie wykazali, iż wartość objętej rozpoznawanym żądaniem nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)uległa zmniejszeniu z uwagi na objęcie jej obszarem ograniczonego użytkowania wprowadzonym rozporządzeniem Sejmiku Województwa(...)z dnia 30 stycznia 2012 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniskaP.-Ł.wP..
W konsekwencji, na podstawie powołanych wyżej przepisów ustawy, zasądzeniu tytułem odszkodowania z tego tytułu podlegała na rzecz powodów kwota 93341 zł w częściach przypadających na powodów.
Bez znaczenia w rozpoznawanej sprawie pozostawała przy tym okoliczność, że powodowie nabyli i zabudowali nieruchomości mając świadomość, że są one położone w pobliżu lotniska. Podstawy prawnej żądania pozwu upatrywać bowiem należy w ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania, które stanowiło samodzielną podstawę do domagania się zapłaty odszkodowania. To zaś nastąpiło już po nabyciu i zabudowaniu nieruchomości przez powodów. Z tych też względów bez znaczenia dla oceny zasadności wywiedzionego powództwa w rozpoznawanej części pozostawała okoliczność, że na lotniskuP.-Ł.samoloty stacjonowały od kilkudziesięciu lat, zaś mieszkańcy pobliskich nieruchomości mieli tego świadomość. Brak jest również podstaw do czynienia zarzutu właścicielom sąsiadujących z lotniskiem nieruchomości, że na terenie tym pobudowali budynki mieszkalne w sytuacji, gdy nie sprzeciwiały się temu - do czasu wprowadzenia strefy ograniczonego użytkowania - obowiązujące przepisy prawa. Istotnym jest również, że na podstawie opinii biegłego sąd ustalił, iż to właśnie wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało, iż wartość nieruchomości spadła. Wiąże się to z tym, że poziom natężenia hałasu będzie się na tym lotnisku zwiększał znacząco w związku z jego rozbudową i intensyfikacją lotów, zaś wprowadzenie obszaru sankcjonuje taki stan rzeczy.
Nie sprzeciwiała się również żądaniu pozwu okoliczność, że utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania po części spowodowane jest wypełnianiem zadań o charakterze użyteczności publicznej. Zadania w tym zakresie winny być bowiem realizowane z poszanowaniem prawa własności. Nadto wskazać należy, że powodowie w niniejszym procesie domagał się jedynie realizacji uprawnień, które zostały mu przyznane przez ustawodawcę. Nie sposób jest zatem upatrywać w takim działaniu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Wskazać natomiast należy, że to podmiot podejmujący decyzję o utrzymaniu lotniska w tak dużym mieście jakP., winien uprzednio dokonać analizy wynikających z tego faktu konsekwencji (w tym również finansowych), by przewidziany ustawą obowiązek wypłaty na rzecz właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości odszkodowań nie stanowił jedynie pustego zobowiązania.
Mając natomiast na względzie, że podstawę do domagania się odszkodowania w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy stanowiło już samo wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania, za bez znaczenia uznać należało rozważania w przedmiocie tego, jakie działania podejmuje pozwany, by ograniczyć immisję hałasu oraz uciążliwość funkcjonowania lotniska dla sąsiednich nieruchomości. Ubocznie natomiast zauważyć należy, że działania te nie doprowadziły jak dotąd do takiego zmniejszenia poziomu hałasu, by możliwym było zlikwidowanie obszaru ograniczonego użytkowania utworzonego dla lotnikaP.-Ł..
Dodatkowo sąd zauważa, że w kontekście opinii biegłego zdyskwalifikować należało zarzut pozwanej, iż bliskość lotniska może powodować wzrost atrakcyjności, a przez to ceny nieruchomości. Taka opinia jest daleko idącym uproszczeniem. O ile bowiem jest to możliwe w przypadku nieruchomości komercyjnych (przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej), to jednak prawidłowość taka nie występuje w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe.
O odsetkach ustawowych od zasądzonej należności głównej sąd orzekł na podstawieart. 481 § 1 i 2 k.c., zgodnie z którym, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem bezterminowym, a zatem staje się ono wymagalne, z uwagi na brzmienie przepisuart. 455 k.c., po wezwaniu dłużnika do zapłaty.
Z załączonych do pozwu dokumentów wynika, że powódka zgłosiła pozwanej swoje roszczenie w piśmie z dnia 18 lutego 2014 r., złożonym w siedzibie pozwanej w dniu 21 lutego 2014 r., od tej daty domagając się zasądzenia odsetek ustawowych. Przyjąć należy, iż pozwana od dnia 21 lutego 2014 r. wiedziała o istnieniu roszczenia powódki, nie zajęła też w tym przedmiocie żadnego stanowiska. W tej sytuacji sąd uznał, iż pozwana miała 7 dni na zapłatę bądź podjęcie negocjacji i w związku z tym pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia od dnia 1 marca 2014 r. Dlatego tez sąd oddalił roszczenie o zasadzenie odsetek za okres od dnia 21 lutego 2014 r. do dnia 28 lutego 2014 r.
Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie zart. 363 § 2 k.c., jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Odsetki ustawowe gwarantują wierzycielowi waloryzację spadku siły nabywczej pieniądza, a na wysokość ustalanych odsetek ustawowych ma przede wszystkim wpływ to, że mają one pełnić także funkcję stymulującą dłużnika do spełnienia świadczenia pieniężnego. W ocenie sądu, zasądzenie odsetek od dnia wyrokowania mogłoby mieć swoje uzasadnienie wówczas, gdyby między datą wymagalności świadczenia a datą wyrokowania wystąpiła znaczna zmiana wartości spadku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 listopada 2012 r., I ACa 932/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 maja 2013 r., I ACa 412/13). Tego rodzaju uwarunkowania ekonomiczne nie występują jednak w realiach rozpoznawanej sprawy. Nie ma podstaw do przyjęcia, aby poziom cen nieruchomości wzrósł między lutym 2014 r. a dniem wyrokowania. W tej sytuacji zasądzenie odsetek ustawowych od należności głównej od wezwania do zapłaty ( to jest od dnia złożenia pozwu ) nie spowoduje zatracenia funkcji tychże odsetek, które mają charakter również odszkodowawczy. Stwierdzić bowiem należy, że gdyby wartość nieruchomości oszacowana została na dzień wezwania pozwanej do zapłaty (a więc na datę kiedy roszczenie stało się już wymagalne), ubytek wartości nieruchomości w związku z objęciem jej obszarem ograniczonego użytkowania byłby wyższy, a tym samym wyższe byłoby odszkodowanie należne powodom. Sąd wziął pod uwagę, że między datą wezwania pozwanej do zapłaty a dniem oszacowania przez biegłego ubytku wartości nieruchomości upłynął niedługi okres czasu, zaś w dacie wezwania wartość szkody była wyższa niż na dzień orzekania. To zaś w pełni uzasadniało zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 1 marca 2014 r. Podkreślić jednocześnie należy, że pozwana, jako profesjonalista, musiała mieć świadomość roszczeń, które mogą być zgłoszone w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania i w związku z tym winna odpowiednio wcześniej przygotować się do realizacji słusznych roszczeń właścicieli nieruchomości z tym związanych. Zwłaszcza, biorąc pod uwagę doświadczenia z wypłatą odszkodowań w związku z roszczeniami mieszkańców strefy wokół lotniska wojskowegoP.-K.. Podkreślić również należy, że daty wymagalności roszczenia nie należy utożsamiać z datą, na jaką określane jest odszkodowanie. Pojęcia te nie są równoważne.
To mając zatem na uwadze, na podstawie powołanych wyżej przepisów ustawy, w punkcie 1 wyroku częściowego, sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 81 395 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 marca 2014 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie zaś powództwo oddalił.
Mając natomiast na względzie, że wyrok częściowy nie jest orzeczeniem kończącym sprawę w rozumieniu przepisuart. 108 § 1 k.p.c., sąd nie orzekł w nim o kosztach postępowania.
/-/ SSO  Maria Prusinowska