Sąd Apelacyjny w Łodzi
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 154/16
Data wyroku: 2016-08-12 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Anna Miastkowska
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 154/16
I ACz 186/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 sierpnia 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:
PrzewodniczącySSA Anna Miastkowska
SędziowieSAW. Ś.
SA Dorota Ochalska - Gola(spr.)Protokolant sekretarz sądowy Lidia Milczarek
po rozpoznaniu w dniu 3 sierpnia 2016 r. w Łodzi na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkikomandytowej z siedzibą weW.
przeciwkoMiastuŁ.
o ustalenie
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi
z dnia 9 listopada 2015 r. sygn. akt II C 194/12
i zażalenia strony pozwanej od postanowienia zawartego w punkcie 3 tego wyroku

I
z apelacji strony powodowej zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 ppktc i d w ten sposób, że w punkcie 1 ppkt c obniża opłatę roczną należną za okres od 1 stycznia 2014 r. i na przyszłość z kwoty 340.132,86 zł do kwoty 250.230 (dwieście pięćdziesiąt tysięcy dwieście trzydzieści) zł oraz uchyla rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 1 ppkt d;

II
z apelacji strony pozwanej zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 2 w ten sposób, że podlegającą zaliczeniu z tytułu nakładów kwotę 1.165.184 zł obniża do kwoty 562.000 (pięćset sześćdziesiąt dwa tysiące) zł, oddalającw pozostałym zakresie roszczenie strony powodowej o zaliczenie nakładów;

III
oddala apelację strony pozwanej w pozostałej części;

IV
umarza postępowanie zażaleniowe;

V
zasądza od MiastaŁ.na rzecz „K.Polska(...)z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkikomandytowej z siedzibą weW.kwotę 7.196 (siedem tysięcy sto dziewięćdziesiąt sześć) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

sygn. akt I ACa 154/16
I ACz 186/16

UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 listopada 2015 r. Sąd Okręgowy w Łodzi, w sprawie z powództwa(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkikomandytowej z siedzibą weW.przeciwko MiastuŁ.o ustalenie:

1
ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego wŁ., przyulicy (...), oznaczonego numerami ewidencyjnymidziałek (...), o powierzchni 18.206 m2, objętegoksięgą wieczystą nr (...)w wysokości:

a
70.424,28 zł od 1 stycznia 2012r.,

b
160.327,14 zł od 1 stycznia 2013r.,

c
340.132 zł od 1 stycznia 2014r.,

d
250.230 zł od 1 stycznia 2015r.,

z zastosowaniem stawki 3%, płatną do 31 marca każdego roku;

2
zaliczył na poczet różnicy między opłatą za użytkowanie wieczyste ustaloną w kolejnych latach poczynając od 2012 r. a kwotą 35.212,14 zł, kwotę 1.165.184 zł z tytułu nakładów użytkownika wieczystego na nieruchomość opisaną w punkcie 1;

3
zasądził od MiastaŁ.na rzecz(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkikomandytowej z siedzibą weW.8.475,71 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

4
nakazał pobrać od(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkikomandytowej z siedzibą weW.na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Łodzi 246,22 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powyższy wyrok zapadł na podstawie następujących ustaleń faktycznych, które w tym zakresie Sąd Apelacyjny w pełni aprobuje i przyjmuje za własne:
(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąSpółkakomandytowa z siedzibą weW.jest od 2010r. użytkownikiem wieczystym gruntu położonego wŁ.przyul. (...), oznaczonego jako działki onumerach ewidencyjnych (...)o powierzchni 18.206 m, objętegoksięgą wieczystą nr (...), stanowiącego własność MiastaŁ..
W dniu 22 lipca 2011 r. Prezydent MiastaŁ.wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu, obowiązującą od 2003r., i zaproponował nową wysokość tej opłaty od 2012r. w kwocie 115.659,09 zł.
Wysokość opłaty rocznej od tego gruntu obowiązująca do 2011r. wynosiła 35.212,14 zł. Nową wysokość opłaty zaproponowano przy zastosowaniu dotychczasowej stawki 3% od zaktualizowanej wartości gruntu, którą rzeczoznawca oszacował na 3.855.303 zł. Użytkownik wieczysty nie zaakceptował zaproponowanej wysokości opłaty składając stosowny wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wŁ..
Wartość przedmiotowego gruntu według stanu i cen z lipca 2011r. wynosiła 8.341.000 zł. Obecny użytkownik wieczysty wzniósł na przedmiotowym gruncie pawilon handlowy. Ponadto Spółka poczyniła nakłady polegające na wymianie gruntów, wybudowaniu drogi przejazdowej dla samochodów ciężarowych, dróg i placów manewrowych dla samochodów ciężarowych, dróg, placów manewrowych i parkingów dla samochodów osobowych, placu przy stacji trafo, chodników, opaski przy budynku, przyłącza wodociągowego, podziemnego zbiornika przeciwpożarowego, przyłącza instalacji ogólnospławnej, sieci zewnętrznej kanalizacji sanitarnej, sieci zewnętrznej kanalizacji deszczowej wraz z podziemnym zbiornikiem retencyjnym, przyłącza ciepłowniczego, linii kablowej średniego napięcia, trafostacji, przyłącza energetycznego, oświetlenia terenu i przyłącza telekomunikacyjnego.
Nakłady te spowodowały wzrost wartości nieruchomości gruntowej. Wartość tych nakładów według cen z lipca 2011 r. wynosi 1.165.184 zł, z czego 218.472 zł przypada na wymianę gruntów, natomiast 946.712 zł na zagospodarowanie terenu.
Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że czyniąc ustalenia w zakresie wartości gruntu oparł się na opiniach biegłych rzeczoznawcówZ. T.iE. R., których konkluzje w tej materii były zbieżne, a różnica dokonanych przez nie szacunków niewielka. W rezultacie Sąd Okręgowy przyjął wartość średnią z obu opinii, natomiast pominął wycenę gruntu sporządzoną przez biegłegoP. K. (1), która znacząco różniła się od wskazanych wyżej dwóch pozostałych opinii.
Sąd pierwszej instancji odmiennie ocenił natomiast analizowane opinie w zakresie ustalenia wartości nakładów poczynionych na nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Odrzucił zbieżne wnioski opinii biegłych rzeczoznawcówZ. T.iE. R., które oszacowały w opiniach podstawowych jedynie nakład w postaci wymiany gruntów i oparł się na opinii biegłegoP. K. (1), który oszacował wszystkie nakłady wskazywane przez stronę powodową.
W rozważaniach Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z powszechnie akceptowaną linią orzecznictwa, postępowanie sądowe zainicjowane sprzeciwem od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wniesionym na podstawieart. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościamima charakter procesu o ukształtowanie stosunku prawnego. Z tego względu Sąd nie dokonuje oceny prawidłowości ustaleń, które były przesłanką wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, ani tym bardziej prawidłowości postępowania toczącego się na skutek wniosku jednej ze stron skierowanego do Kolegium. Sąd dokonuje własnych ustaleń w oparciu o zgromadzony w procesie materiał dowodowy i określa w sposób wiążący dla stron wysokość opłaty adekwatnie do wyniku postępowania dowodowego.
Sąd Okręgowy podkreślił, że z tego względu nie jest związany stanowiskiem zainteresowanych odnośnie wysokości należnej opłaty; nie jest też dopuszczalne rozstrzygnięcie wnioskowane przez MiastoŁ., polegające na oddaleniu powództwa w całości bądź części.
Z poczynionych ustaleń wynika, że wartość gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego, oszacowana na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wynosiła 8.341.000 zł, a więc uległa zmianie w stosunku do wartości będącej podstawą ustalenia poprzedniej opłaty. Zgodnie zart. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest to podstawowa przesłanka aktualizacji opłaty rocznej. Wysokość tego świadczenia, przy zastosowaniu dotychczasowej, trzyprocentowej stawki powinna zatem wynosić od 1 stycznia 2012r. odpowiednio 250.230 zł.
Ponieważ wysokość zaktualizowanej opłaty przewyższa ponad dwukrotnie opłatę obowiązująca do 2011 r., na podstawieart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiświadczenie należne za 2012 r. wynosi dwukrotność opłaty dotychczasowej, tzn. 70.424,28 zł. Pozostała nadwyżka w wysokości 179.805,72 zł podlega doliczeniu w dwóch równych częściach do opłaty należnej za kolejne lata przy czym opłata w trzecim roku od aktualizacji równa jest już kwocie wynikającej z aktualizacji. W ten sposób opłata za 2013 r. wynosi 160.327,14 zł (70.424,28 + 89.902,86), natomiast za 2014r. - i 340.132,86 zł (250.230 + 89.902,86). Od 2015r. należna świadczenie wynosi wskazaną na wstępie kwotę.
Kwestią sporną miedzy stronami była możliwość zaliczenia na poczet różnicy między opłatą obowiązującą do 2011r. a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego. W ocenie Sądu Okręgowego zarówno stanowisko prezentowane w tym względzie przez właściciela gruntu, jak i przez biegłeE. R. (2)iZ. T. (2)nie zasługuje na aprobatę i nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach.  Sąd pierwszej instancji argumentował, że w przypadku nakładów wskazanych przez powoda, do zaliczenia takiego uprawniaart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, przesłanki zaliczenia to: nakłady poczynił użytkownik wieczysty, nakłady poczyniono na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakłady poczyniono po dniu ostatniej aktualizacji opłaty rocznej. Wszystkie te kryteria zostały spełnione w stanie faktycznym niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu Okręgowego, wbrew odmiennemu stanowisku biegłych i pozwanego, przepis ten nie wprowadza dodatkowych kryteriów odnoszących się do kwestii ,czyją własnością stały są nakłady po ich dokonaniu, ani nie ogranicza się do nakładów koniecznych. O tych ostatnich traktuje natomiast art. 77 ust. 6 ustawy dający możliwość zaliczenia nakładów innych niż poczynione na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o ile są to nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu i w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Z błąd należy uznać stosowanie dwóch ostatnich przesłanek do nakładów, których dotyczy art. 77 ust. 4 powołanej ustawy.
Ponieważ proces doprowadził do częściowego jedynie uwzględnienia stanowisk obu stron, tzn. podwyższenia dotychczasowej opłaty rocznej z jednej strony, przy jednoczesnym zaliczeniu na poczet różnicy wartości dokonanych nakładów, Sąd Okręgowy przyjął zasadę rozdzielenia kosztów procesu po połowie na każdą ze stron, zgodnie zart. 100 k.p.c.Mając na względzie, że strona powodowa poniosła w toku procesu wydatki na opłatę sądową, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego oraz zaliczki na opinie biegłych w łącznej wysokości 23.814,67 zł, zaś pozwany na wynagrodzenie pełnomocnika oraz zaliczki na biegłych w kwocie 6. 863,25 zł, Sąd pierwszej instancji zasądził od pozwanego na rzecz powoda połowę kosztów procesu.
W punkcie 4 Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 113 ust. 2 punkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, mając na względzie, że postanowieniem z 16 czerwca 2015r. powód został zobligowany do zaliczki na koszty uzupełniającej opinii biegłejE. R. (2), jednakże zaliczki tej nie uiścił do chwili wyrokowania.
Zażalenie na rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu zawarte w punkcie 3 wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając je całości i zarzucając mu naruszenieart. 100 k.p.c.poprzez niewłaściwe zastosowanie i użycie w sytuacji, w której nie powinien mieć zastosowania, orazart. 98 k.p.c.poprzez brak zastosowania.
Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego od powoda na rzecz pozwanego w kwocie 6.863,25 zł, ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym według norm przepisanych.
Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony postępowania.
Pozwany zaskarżył powyższy wyrok w zakresie pkt. 2,3 i 4 , zarzucając mu naruszenie prawa materialnego:

a
art. 77 ust. 4 i 5 ugn przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, poprzez fakt, przyjęcia zastosowania tego przepisu w stanie faktycznym który powyższego nie uzasadniał;

b
art. 143 ust. 2 ugn poprzez niewłaściwe zastosowanie- brak zastosowania definicji budowy urządzeń infrastruktury technicznej z tego przepisu;

c
art. 4 pkt 17 ustawy o drogach publicznych poprzez niewłaściwe zastosowanie- brak zastosowania definicji pojęcia „budowy drogi”.

W następstwie powyższych zarzutów skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w zakresie rozstrzygnięcia o zaliczeniu nakładów oraz o zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu poprzez zasądzenie ich od powoda na rzecz pozwanego zgodnie zart.98 k.p.c., ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia w zaskarżonym zakresie - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.
Strona powodowa zaskarżyła powyższy wyrok w części tj. w pkt 1 lit. c) i d) w zakresie wadliwego ustalenia wysokości opłaty w trzecim roku po aktualizacji opłaty rocznej, zarzucając naruszenie przepisu prawa materialnego -art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamipoprzez nieprawidłowe rozliczenie sposobu stopniowego wzrostu wysokości opłaty w razie, gdy podwyżka opłaty przekracza 100 % i nieprawidłową interpretację regulacji, zgodnie z którą pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach oraz naruszeniu regulacji, że opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
W następstwie powyższego zarzutu skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku polegającą na zmianie wysokości opłaty w trzecim roku po podwyżce poprzez ustalenie wysokości opłaty w pkt 1 c) na kwotę 250.230 zł oraz orzeczenie, że opłata ta obowiązuje w latach następnych, co implikuje wykreślenie pkt 1 d) wyroku, ewentualnie o uchylenie wyroku w pkt 1 c) i d) i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy. Ponadto skarżący wnosił o zasądzenie na rzecz strony powodowej kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na apelację pozwanego strona powodowa wniosła o jej oddalenie.
W oparciu o materiał dowodowy zebrany w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji, Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił, co następuje:
Charakter nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu i zwiększających wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego mają jedynie nakłady poniesione na niwelację terenu inwestycji i wymianę gruntu, spowodowane niską jakością gruntu pod względem jego nośności. Pozostałe nakłady użytkownika wieczystego związane były wyłącznie z realizacją jego własnej inwestycji w postaci pawilonu handlowo - usługowego i zwiększają wartość nieruchomości budynkowej użytkownika, a nie wartość gruntu ( opinia podstawowa biegłejE. R.k 501 -517, opinia podstawowa biegłejZ. T.k 273 – 278).
Wartość nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu i zwiększających wartość nieruchomości gruntowej ustalana jest zgodnie z postanowieniami§ 35 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowegoi zależy od przyjętej szacunkowej wartości nieruchomości gruntowej i szacunkowej wartości nieruchomości z nakładami. W opinii biegłejZ. T.wartość tych nakładów została ustalona na kwotę 400.000 zł, zaś w opinii biegłejE. R.na kwotę 724.000 (opinia podstawowa biegłejE. R.k 501 -517, opinia podstawowa biegłejZ. T.k 273 – 278).
Czyniąc powyższe ustalenia faktyczne, Sąd Apelacyjny oparł się na opinii biegłej rzeczoznawcy majątkowegoZ. T.i opinii biegłej rzeczoznawcy majątkowegoE. R., uznając je za wiarygodne. W obu opiniach w analogiczny sposób dokonano kwalifikacji nakładów poczynionych na gruncie przez użytkownika wieczystego, w jasny i logiczny sposób przedstawiając motywy takiej konkluzji. Obie biegłe odwołały się w tej materii do obowiązujących regulacji prawnych i standardów wyceny obowiązujących rzeczoznawców majątkowych. W ustnych wyjaśnieniach ponownie wskazały, że taki sposób kwalifikacji nakładów i metodę ich wyceny wyznacza cel wyceny ujęty wart. 77 ust. 4 – 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Tego rodzaju pogłębionej analizy zabrakło natomiast w opinii biegłego rzeczoznawcyP. K. (1), który ograniczył się do ustalenia wartości wszystkich nakładów wskazanych przez stronę powodową bez próby ich kwalifikacji w kontekście przesłanek zart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Warto jednak podkreślić, że i ten biegły wyraźnie zaznaczył, iż wycena wartości nakładów na kwotę 1.165.184 zł nie oznacza, że cała tak określona kwota powinna zostać zaliczona na poczet zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste. Należałoby bowiem uwzględnić, że przed inwestycją strony powodowej nieruchomość posiadała infrastrukturę techniczną ( vide k 209). Biegły odstąpił jednak od analizowania tego zagadnienia, gdyż w jego ocenie wykraczało to poza tezę dowodową zakreśloną w postanowieniu z dnia 27 listopada 2012 r. Okoliczność ta zadecydowała o uznaniu opinii biegłegoP. K. (1)za pozbawioną mocy dowodowej w tej części.
W realiach sporu o odrzuceniu wniosków opinii biegłegoP. K. (1)w zakresie ustalenia wartości nakładów użytkownika wieczystego zadecydowały także inne okoliczności. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wprost wynika, że Sąd pierwszej instancji za niewiarygodną uznał konkluzję analizowanej opinii w zakresie ustalenia wartości nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Ocena dowodów w tej części i ostateczne ustalenia Sądu Okręgowego dotyczące wartości nieruchomości przyjętej dla potrzeb aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, oparte na opiniach biegłychZ. T.iE. R., nie były kwestionowane przez żadną z apelujących stron. Co więcej, wyrok Sądu pierwszej instancji w zakresie ustalenia wysokości zaktualizowanej opłaty, stanowiącej 3 % tak ustalonej wartości, jest prawomocny. W ocenie Sądu Apelacyjnego, powyższe okoliczności implikują konieczność odrzucenia opinii biegłegoP. K.także w części dotyczącej wartości nakładów, a to z uwagi na normatywnie ustalony sposób jej wyliczenia. Z przepisu§ 35 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. Nr 15, poz. 133 ze zm.) wprost wynika, że wartość nakładów stanowi różnicę między oszacowaną wartością nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartością nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Odrzucenie jako niewiarygodnej opinii biegłegoP. K.w zakresie pierwszej z danych z tego wzoru (odjemnej) tj. wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, będącej wg. tego biegłego jednocześnie wartością stanowiącą podstawę do aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste (przyjęta w wyliczeniach na karcie 206 akt kwota 9.321.472 zł) sprawia, że zgodnie z zasadami logicznego rozumowania nie sposób zaakceptować wyniku działania matematycznego, który określa wartość nakładów. Innymi słowy, skoro za błędne uznajemy czynniki równania, nie możemy zaakceptować jego wyniku.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja strony powodowej jest zasadna, natomiast apelacja pozwanego podlegała jedynie częściowemu uwzględnieniu.
W wywiedzionym środku odwoławczym powodowa Spółka zakwestionowała w istocie jedynie przyjętą przez Sąd pierwszej instancji wykładnię przepisuart. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) i wynikający z takiej interpretacji sposób stopniowego rozliczenia tzw. nadwyżki, czyli kwoty ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej, który doprowadził Sąd pierwszej instancji do wadliwego ustalenia wysokości opłaty w trzecim roku od aktualizacji.
W myśl powołanego przepisu, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Normaart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamibyła przedmiotem wykładni w judykaturze. Za utrwalone należy uznać stanowisko wyrażone w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r. w sprawie III CZP 110/12
(OSNC 2013/10/114) w myśl którego, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty ( podobne stanowisko SN wyraził m.in. w wyroku z dnia 21 maja 2014 r. w sprawie II CSK 451/13, LEX nr 1493915; w wyroku z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie IV CSK 238/15, LEX nr 2023785). Rację ma powodowa Spółka zwracając uwagę, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 1 lit. c) zaskarżonego wyroku  uchybia przedstawionej wykładni przepisuart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamii w istocie z naruszeniem powołanej normy prowadzi do sytuacji, w której w trzecim roku od aktualizacji opłata za użytkowanie wieczyste jest wyższa od kwoty wynikającej z aktualizacji. Jak bowiem trafnie zauważa apelujący, celem analizowanego przepisu jest złagodzenie dotkliwej podwyżki w czasie i stopniowe dochodzenie do kwoty maksymalnej, a nie rozłożenie podwyżki na raty.
Reasumując, zgodnie zart. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościamiopłata w trzecim roku od aktualizacji powinna odpowiadać sumie opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, osiągając w ten sposób wartość docelową (tj. 160.327,14 zł + 89.902,86 zł = 250.230 zł). Wadliwość rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 lit. c) zaskarżonego wyroku eliminuje także podstawę orzeczenia zawartego w punkcie 1 lit. d) wyroku, bowiem poczynając od trzeciego roku od aktualizacji opłata roczna wynosi 250.230 zł.
Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.z apelacji powoda zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 1 ppkt c) i d) w ten sposób, że w punkcie 1 ppkt c) obniżył opłatę roczną należną od 1 stycznia 2014 r. i na przyszłość do kwoty 250.230 zł i uchylił rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 1 ppkt d) wyroku.
Częściowo zasadne okazały się także zarzuty apelacji strony pozwanej, która za pomocą zarzutów naruszenia prawa materialnego tj.art. 77 ust. 4 i 5 oraz art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościamiiart. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznychkwestionowała rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 zaskarżonego wyroku o zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości.
W pierwszej kolejności wypada zauważyć, że mimo zaskarżenia rozstrzygnięcia z punktu 2 wyroku w całości, argumentacja strony pozwanej sprowadza się w istocie wyłącznie do polemiki ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji o zaliczeniu nakładów w postaci elementów infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych i parkingów opisanych w piśmie pełnomocnika powoda z dnia 7 września 2012 r. (132 -134), a zatem tych nakładów, które w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku oceniono jako wypełniające przesłanki zart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zdaje się nie dostrzegać, że w świetle poczynionych przez Sądy obu instancji ustaleń faktycznych, użytkownik wieczysty dokonał także innych nakładów związanych ze złą nośnością samego gruntu, które odpowiadały definicji zart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o czym w dalszej części rozważań. Już zatem z tej tylko przyczyny apelacja strony pozwanej nie mogła wywrzeć zamierzonego skutku procesowego w postaci wyeliminowania w całości rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 2 zaskarżonego wyroku.
W rezultacie zarzuty apelacji pozwanego pozostają zasadne jedynie w odniesieniu do tych nakładów strony powodowej, które polegały na wybudowaniu na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym urządzeń infrastruktury technicznej oraz dróg wewnętrznych i parkingów służących wyłącznie nieruchomości budynkowej użytkownika. Wypada bowiem zgodzić się z apelującym, że wykładniaart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościamizaprezentowana przez Sąd pierwszej instancji oparta jest wyłącznie na literalnym brzmieniu powołanego przepisu, nie uwzględnia systemowego kontekstu analizowanej normy i istoty użytkowania wieczystego, która wyraża się swoistym rozszczepieniem praw. Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym apelację, akceptuje ten nurt interpretacji przepisuart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego użyte przez ustawodawcę pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej należy wykładać zgodnie z definicją z art. 143 ust. 2 powołanej ustawy. W orzecznictwie podkreśla się, że „ …dla ustalenia zakresu przedmiotowego nakładów, które podlegają rozliczeniu w relacji właściciel - użytkownik wieczysty,(…) istotne jest, że chodzi o infrastrukturę publiczną, co wynika z brzmienia art. 143 ust. 1 u.g.n., który nakazuje stosować postanowienia o opłacie adiacenckiej w wypadku, gdy wspomniane urządzenia zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią, polegającą na zwiększeniu wartości ich nieruchomości wskutek stworzenia warunków do jej podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi (art. 146 ust. 1 w zw. z art. 148a u.g.n.).” ( tak SN w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie IV CSK 238/15; podobnie w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r. w sprawie II CSK 223/12, LEX nr 1314383).
Zasadność przedstawionego poglądu potwierdza zestawienieart. 77 ust. 4-6z art. 148 ust. 4 i art. 87 ust. 4 i 5 powołanej ustawy.  Należy podkreślić, że celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę i wykluczenie sytuacji w której ponoszą oni koszty w formie nakładu na powstanie tej infrastruktury, a jednocześnie obciąża ich obowiązek uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych (wyższej opłaty rocznej) wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. Z tej przyczyny wartość nakładów na infrastrukturę techniczną podlega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste, a w wypadku podstaw do obciążenia opłatą adiacencką, umniejsza tę opłatę. Takiego charakteru nie mają natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości, które nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. W orzecznictwie podkreśla się zatem, że drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią nakładów wskazanych wart. 77 ust. 4  ustawy o gospodarce nieruchomościami( tak SN w cytowanych wyżej orzeczeniach, a także w wyroku z dnia 21 maja 2014 r. w sprawie II CSK 451/13, LEX nr 1493915; podobnie SA w Gdańsku w wyroku z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie V ACa 328/15, LEX nr 2052640, SA wK.w wyroku z dnia 3 grudnia 2015 r. w sprawie I ACa 1164/15, LEX nr 2002798).
W realiach sporu, podstaw do odmiennej kwalifikacji nakładów opisanych w piśmie strony powodowej z dnia 7 września 2012 r. , polegających na inwestycjach w wewnętrzną infrastrukturę techniczną na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, nie można także zasadnie wywodzić ze słusznego interesu użytkownika wieczystego i potrzeby przeciwdziałania wzbogaceniu właściciela gruntu, który dzięki nakładom wieczystego użytkownika może pobierać wyższą opłatę roczną, do których do przesłanek odwołał się Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 maja 2016 r. w sprawie I CSK 343/15 (LEX nr 2086100). Rzecz bowiem w tym, iż w opiniach biegłychZ. T.iE. R., które Sąd pierwszej instancji uznał za miarodajne dla ustalenia wartości nieruchomości celem aktualizacji opłaty rocznej, nie uwzględniono analizowanych nakładów, wyceniając wyłącznie nieruchomość gruntową niezabudowaną jako przedmiot odrębnego prawa własności (vide opinia biegłejZ. T.k 259 v, opinia biegłejE. R.k 471,v 479). Nie istnieje zatem ryzyko nieuzasadnionego wzbogacenia strony pozwanej poprzez określenie wyższej opłaty rocznej obliczonej od wartości nieruchomości ustalonej według jej stanu wraz z analizowanymi nakładami użytkownika wieczystego.
Nakłady w postaci wewnętrznej infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych oraz ich odwodnienia, oświetlenia terenu, chodników i opasek przy budynkach, czy podziemnych zbiorników ( p-poż. i retencyjnych) nie mają również charakteru nakładów koniecznych w rozumieniuart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nakłady konieczne, o jakich mowa w tym przepisie, to nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Od tego rodzaju nakładów należy odróżnić nakłady użyteczne, dokonywane w celu ulepszenia rzeczy, których poniesienie nie jest konieczne do korzystania z nieruchomości gruntowej ( tak SN w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r. w sprawie III CSK 42/13, LEX nr 1463870).
W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że wymienione wyżej nakłady w postaci wewnętrznej infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych oraz ich odwodnienia, oświetlenia terenu, chodników i opasek przy budynkach, podziemnych zbiorników dokonane zostały w związku z posadowieniem na nieruchomości budynku handlowo – usługowego sieciK.i przede wszystkim zapewniają możliwość użytkowania tego budynku (a nie gruntu jako takiego), zgodnie z jego przeznaczeniem. Jak trafnie wywiódł Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie IV CSK 238/15, nakłady dokonane na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym, nie odpowiadające definicji obiektu budowlanego w rozumieniuart. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane, nie mogą być uznane za urządzenia trwale z gruntem związane w rozumieniuart. 235 § 1k.c.Stanowią zatem części składowe gruntu.Prawo budowlanewart. 3 pkt 9stanowi o urządzeniach budowlanych, przez które rozumie się urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Taki właśnie charakter mają nakłady strony powodowej wymienione w piśmie procesowym z dnia 7 września 2012 r. Ewentualne posadowienie innego budynku na gruncie wymuszałoby wykonanie innych urządzeń budowlanych. Tymczasem nakłady konieczne na grunt charakteryzują się tym, iż mają  one istotne znaczenie niezależnie od tego, jaki obiekt zostanie na gruncie wzniesiony. Tego rodzaju zależności natomiast brak, jeśli chodzi o urządzenia budowlane związane z konkretnym rodzajem budynku, tak jak ma to miejsce w rozpatrywanej sprawie. Bez istnienia przedmiotowych nakładów nie byłoby możliwe korzystanie z budynków stanowiących własność strony powodowej, natomiast nakłady te w sytuacji braku budynku, nie mają znaczenia dla samego gruntu i korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, co wyklucza uznanie ich za nakłady konieczne w rozumieniuart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Odmiennie natomiast ocenić należy nakłady poniesione przez stronę powodową na niwelację terenu inwestycji i wymianę gruntu, spowodowane niską jakością gruntu pod względem jego nośności. Wpływają one na stan gruntu jako takiego, czyniąc możliwym normalne korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości gruntowej. W świetle zgodnych opinii wszystkich biegłych rzeczoznawców (także biegłegoP. K.) nakłady związane z niwelacją terenu, wymianą i zagęszczeniem gruntu wpływają na cechy
techniczno – użytkowe gruntu i zwiększają wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Niewątpliwie zatem ich wartość powinna zostać odliczona zgodnie z regułą wyrażonąart. 77 ust. 6w związku zart. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie istotna trudność wiązała się z prawidłowym określeniem wartości owych nakładów, a to z uwagi na specyficzne ustalenie wartości nieruchomości dla celu aktualizacji opłaty rocznej. Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku jednoznacznie wskazuje , iż Sąd pierwszej instancji w istocie oparł się jednocześnie na dwóch opiniach rzeczoznawców tj. biegłejZ. T.iE. R., samodzielnie wyprowadzając średnią arytmetyczną ze wskazanych w tych opiniach szacunkowych wartości nieruchomości ( suma wartości nieruchomości gruntowej wg. biegłejE. R.– 8.252.000 zł i wartości nieruchomości gruntowej wg. biegłejZ. T.– 8.430.000 zł podzielona przez 2, daje przyjętą przez Sąd Okręgowy kwotę 8.341.000 zł). Normatywnie wyznaczony sposób ustalenia wartości nakładów (§ 35 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) w połączeniu z wiążącym charakterem powyższego ustalenia Sądu pierwszej instancji i opartego na nim rozstrzygnięcia ustalającego wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej sprawiają, iż w przekonaniu Sądu Apelacyjnego także przy określeniu wartości nakładów koniecznych zart. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie było możliwie i zasadne oparcie się wyłącznie na jednej ze wskazanych opinii. Logicznie uzasadnione było w takiej sytuacji posłużenie takim samym założeniem, jakie poczynił Sąd pierwszej instancji, a zatem ustalenie wartości nakładów koniecznych jako średniej z szacunkowych wartości wskazanych w obu opiniach, co dało kwotę 562.000 zł (w opinii biegłejZ. T.wartość tych samych nakładów koniecznych została ustalona na kwotę 400.000 zł, zaś w opinii biegłejE. R.na kwotę 724.000 zł, co daje średnią 562.000 zł). Takie rozwiązanie w najlepszy sposób zabezpiecza słuszne interesy obu stron.
Niezasadne pozostają natomiast pozostałe zarzuty apelacji skierowane przeciwko rozstrzygnięciom o kosztach procesu i o nieuiszczonych kosztach sądowych. Przede wszystkim należy zaznaczyć, że postanowienie zawarte w punkcie 3 wyroku zostało przez stronę pozwaną zaskarżone jednocześnie odrębnym zażaleniem i apelację. W myśl przepisuart. 394 § 1 pkt 9 k.p.c.zażalenie na postanowienie o zwrocie kosztów procesu jest dopuszczalne, jeżeli strona nie składa środka zaskarżenia co do istoty sprawy. W okolicznościach sprawy strona pozwana najpierw wywiodła środek odwoławczy w postaci zażalenia, a następnie złożyła apelację co do istoty sporu. W tym stanie rzeczy, późniejsze złożenie apelacji obejmującej zakresem zaskarżenia także postanowienie o kosztach procesu zawarte w punkcie 3 wyroku, czyni niedopuszczalnym orzekanie w przedmiocie zażalenia, co skutkuje umorzeniem postępowania zażaleniowego na podstawieart. 355 § 1 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.
Merytorycznie, za trafne wypada uznać zastosowanie przez Sąd pierwszej instancji zasady stosunkowego rozliczenia kosztów zart. 100 k.p.c.przy założeniu, że obie strony należy uznać za wygrywające i przegrywające w równym stopniu. Sąd Okręgowy słusznie odwołał się w swych rozważaniach do specyfiki postępowania sądowego zapoczątkowanego sprzeciwem od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a także do ostatecznego wyniku sporu, w którym z jednej strony zasadne okazały się racje strony pozowanej w zakresie podstaw podwyższenia opłaty rocznej, a jednocześnie częściowo uwzględniono argumenty powoda dotyczące zaliczenia na poczet podwyższonej opłaty rocznej wartości dokonanych nakładów. Powyższe okoliczności nakazywały uwzględnienie przy orzekaniu o kosztach procesu sprzecznych interesów obu stron, które ostatecznie okazały się zasadne.
Z tych względów, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.z apelacji strony pozwanej zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 2 w ten sposób, że podlegającą zaliczeniu z tytułu nakładów kwotę 1.165.184 zł obniżył do kwoty 562.000 zł . W pozostałym zakresie apelacja pozwanego jako bezzasadna podlegała oddaleniu w oparciu o przepisart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 98 § 1 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.obciążając nimi pozwanego jako stronę przegrywającą. Strona pozwana uległa bowiem co do apelacji przeciwnika procesowego, a także w około 50 % co do własnej apelacji. Tym samym koszty postępowania związane z apelacją pozwanego podlegały wzajemnemu zniesieniu. Natomiast na podlegające zwrotowi koszty związane z apelacją powoda złożyła się opłata sądowa od apelacji w kwocie 4.496 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.700 zł ustalone na podstawie§ 12 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz. U. z 2013 roku, poz. 490).