Sąd Rejonowy Gdańsk-Południe w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 404/15
Data wyroku: 2016-02-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Gieral-Siewielec
Słowa kluczowe: Waloryzacja
Podstawa prawna: art.68 ust 2 ust o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt: I C 404/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 lutego 2016 r.
Sąd Rejonowy Gdańsk-Południe w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Agnieszka Gieral-Siewielec

Protokolant:

stażysta Izabela Chyła

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2016 r. w Gdańsku
sprawy z powództwaGminy M.G.
przeciwkoW. M.
o zapłatę

I
Zasądza od pozwanejW. M.na rzecz powodaGminy M.G.kwotę 64.303,21 zł ( słownie: sześćdziesiąt cztery tysiące trzysta trzy złote 21/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 października 2010 r do dnia zapłaty;

II
Oddala powództwo w pozostałej części;

III
Odstępuje od obciążania pozwanej kosztami postępowania w sprawie;

IV
Nakazuje ściągnąć ze Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego Gdańsk – Południe w Gdańsku) na rzecz Kancelarii Radcy PrawnegoE. M.4.428 zł (słownie: cztery tysiące czterysta dwadzieścia osiem złotych) tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu.

Na oryginale właściwy podpis.
Sygn. akt IC 404/15

UZASADNIENIE
PowódkaGmina M.G.wystąpiła z pozwem przeciwko pozwanejW. M.o zapłatę kwoty 65.881,46 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 9 października 2010r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu bonifikaty udzielonej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, iżW. M.w dniu 9 października 2007r. nabyła od powódkilokal mieszkalny nr (...)przyul. (...)wG., o powierzchni 73 m2wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wynoszącym 121/100 częścidziałki nr (...). Powódka udzieliła pozwanej bonifikaty od ceny sprzedaży w wysokości 90% ceny lokalu, tj. w wysokości 146.151,90 zł oraz 95% zniżki przy pierwszej opłacie z tytułu oddania ułamkowej części działki w użytkowanie wieczyste, tj. w kwocie 1.914,09 zł. W wyniku udzielonej bonifikaty pozwana nabyła lokal za kwotę 16.914,09 zł. Pozwana lokal mieszkalny wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i częściach wspólnych budynku zbyła umową sporządzoną w formie aktu notarialnego za cenę 325.000 zł. Następnie w dniu 18 maja 2009r. pozwana nabyła lokal mieszkalny przyul. (...)wG.wraz z udziałem w prawie własności gruntu i częściach wspólnych budynku za cenę 179.000 zł. Koszty nabycia tego lokalu wyniosły 4.926,80 zł. Wobec dokonania transakcji zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem lat 5 licząc od nabycia, oraz wobec nieprzeznaczenia całej uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego kwoty na zakup kolejnego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, pozwana z mocyart. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościamibyła zobowiązana do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, na żądanie właściwego organu. Żądanie zwrotu kwoty równej całej udzielonej bonifikacie, tj. 151.765,62 zł, zostało doręczone pozwanej pismem z dnia 6 września 2010r. termin do uiszczenia ww. kwoty upłynął pozwanej z dniem 9 października 2010r. Wartość udzielonej bonifikaty została zwaloryzowana na dzień zbycia przez pozwaną lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG., stosownie do przepisówustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przy zastosowaniu wskaźników cen, towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Wskutek prowadzonych sporów co do zakresu obowiązku zwrotu bonifikaty, powódka ustaliła należną jej od pozwanej kwotę tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do części środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy, nie przeznaczonej na nabycie nowego lokalu, ostatecznie domagając się kwoty 65.881,46 zł. Pozwana domagała się odstąpienia od żądania od niej ww. kwoty wskazując, iż kwotę stanowiąca różnicę między ceną uzyskaną ze sprzedaży lokalu przyul. (...)wG.a ceną nabycia lokalu przyul. (...)wG.przeznaczyła na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup i koszty remontu obu lokali. Powódka domaga się odsetek ustawowych od kwoty zwaloryzowanej części bonifikaty od dnia następującego po upływie terminu 30 dni do zwrotu bonifikaty, określonego w wezwaniu do zapłaty z 14 maja 2010r. Pozwana do chwili obecnej nie zwróciła żądanej kwoty.
Nakazem zapłaty w postepowaniu upominawczym z dnia 4 grudnia 2014r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.
Od powyższego nakazu pozwana wniosła sprzeciw, domagając się oddalenia powództwa i zasądzenia pod powódki na rzecz pozwanej kosztów postepowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu sprzeciwu pozwana podniosła, że kwestionuje żądanie pozwu w całości. Pozwana przyznała, że zawarła zGminą M.G.w dniu 9 października 2007r. umowę ustanowienia odrębnej własnościlokalu numer (...), położonego przyul. (...)wG.i jego sprzedaży oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Pozwana przyznała również, że w dniu 14 maja 2009r. sprzedała ww. lokal osobie trzeciej, a następnie w dniu 18 maja 2009r. nabyła lokal mieszkalny przyul. (...)wG.. Pozwana wskazała, że powódka nie wyjaśniła sposobu waloryzacji i podstawy dochodzenia odsetek, a także że nie uwzględniła nakładów pozwanej na zbyty lokal, okoliczności, że w celu nabycia lokalu odGminy M.G.za kwotę około 20.000 zł pozwana była zmuszona zaciągnąć kredyt w(...)oraz faktu, iż znajdowała się w bardzo trudnej sytuacji finansowej, a sprzedaż lokalu wymusiły bardzo wysokie koszty jego utrzymania. Pozwana podała, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu przyul. (...)pozwoliły na zakup lokalu przyul. (...)wG., spłatę kredytów zaciągniętych na zakup lokalu od Gminy i remonty zwiększające wartość lokalu oraz na koszty remonty nowo zakupionego lokalu mieszkalnego. Pozwana podniosła również, iż wartość poczynionych nakładów, jak też koszty remontu i renowacji dokonywane przez 40 lat użytkowania lokalu przyul. (...), podnoszące standard tego lokalu miały wpływ na wysokość ceny określonej przez Gminę w dniu ustanowienia odrębnej własności jak i ceny uzyskanej ze sprzedaży. Ponadto pozwana podała, że przy wezwaniach do zapłaty nie wskazano podstawy prawnej i sposobu waloryzacji w wyniku której została określona kwota 151.765,62 zł. Powódka nie określiła też z jakich przyczyn dokonuje waloryzacji na dzień wskazany w pozwie w sytuacji, gdy zakup lokalu mieszkalnego przyul. (...)nastąpił w dniu 18 maja 2009r., ani nie wskazuje podstawy, dla której dokonuje waloryzacji o wskaźnik inflacji na lipiec 2010r.Według powódki waloryzacja kwoty podlegającej zwrotowi powinna nastąpić na dzień wymagalności, zaś dniem wymagalności jest dzień zawarcia umowy kupna innego lokalu z przeznaczeniem na celem mieszkalne. Pięcioletni okres zwrotu bonifikaty upłynął w dniu 18 maja 2014r. Zdaniem powódki po upływie tego terminu roszczenie wygasło. Ponadto pozwana zarzuciła , iż roszczenie powódki przedawniło się jako roszczenie wynikające z działalności gospodarczej prowadzonej przez gminę. Ponadto pozwana wskazała, że zgodnie zart. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie nadkłada obowiązku zwrotu bonifikaty wraz z odsetkami w przypadku nie zachowania terminu wyznaczonego przez gminę. Ponadto pozwana podniosła, iż jest osobą niepełnosprawną, a postępowanie w sprawie zwrotu bonifikaty doprowadziło do utraty zdrowia.
Powódka w odpowiedzi na sprzeciw podtrzymała swoje stanowisko w sprawie i zaprzeczyła wszystkim wyraźnie niezaprzeczonym twierdzeniom pozwanej. Powódka wskazała, że stan faktyczny w sprawie jest w istocie bezsporny, natomiast strony pozostają w sporze o charakterze prawnym, dotyczącym interpretacji przepisuart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościamiw zw. z art. 68 ust. 2 tej ustawy. powódka podała również, że pozwana posiada majątek w postaci wybudowanego domu mieszkalnego.
W piśmie z dnia 10 listopada 2015r. pozwana wskazała, że nie kwestionuje zawarcia w dniu 9 października 2007r. umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedażylokalu numer (...), położonego przyul. (...)wG., nie kwestionuje faktu zawarcia umowy z dnia 14 maja 2009r., na mocy której zbyła ww. lokal mieszkalny oraz zawarcia umowy z dnia 18 maja 2009r. o zakupielokalu nr (...), położonego przyul. (...)wG.. Pozwana stała na stanowisku, że w sprawie istniała możliwość zawyżenia wartości lokalu ustalonej na dzień 9 października 2007r. na kwotę 162.391 zł, zaprzeczyła, by w skład jej majątku wchodził wybudowany dom mieszkalny oraz oświadczyła, że wszystkie pieniądze uzyskane ze zbycia lokalu przyul. (...)wG.przeznaczyła na cele mieszkaniowe i związane z tym niezbędne wydatki.
Na rozprawie w dniu 11 lutego 2016r. pełnomocnik powódki oświadczył, że nie potrafi wskazać jak została wyliczona kwota zwaloryzowanej bonifikaty, gdyż kwoty te wylicza system.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 9 października 2007r.W. M.zawarła zGminą M.G.umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Na mocy tej umowy strony ustanowiły odrębną własność lokalu przyul. (...)wG., a następnieGmina M.G.sprzedała ww. lokalW. M.wraz z udziałem 3/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służyły do wyłącznego użytku właścicieli oraz oddała nabywcy ww. działkę w użytkowanie wieczyste. Ustalona w umowie z dnia 9 października 2007r. cena lokalu w kwocie 16.239,10 zł została obliczona po zastosowaniu 90% bonifikaty dla najemców, naliczanej od wartości lokalu, tj. od kwoty 162.391 zł, pierwsza opłata za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste po zastosowaniu 95% bonifikaty, naliczanej od kwoty 2.014,83 zł, stanowiącej 15% wartości udziału w nieruchomości gruntowej, wyniosła 100,74 zł. W §6 umowyW. M.została poinformowana, że jeśli zbędzie lokal lub wykorzysta go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikat przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy, zobowiązana będzie do zwrotu kwoty równej udzielonym bonifikatom po ich waloryzacji.
okoliczności bezsporne, potwierdzone:
- umową ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, Rep. A nr(...), z 09.10.2007r. k .8-10
- zeznaniami pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
W. M.mieszkanie przyul. (...)wG.zdecydowała się sprzedać, gdyż była w złej sytuacji materialnej - miała długi, lokal wymagał remontu, a ona nie była w stanie go utrzymać.
dowód:
- zeznania pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
W dniu 14 maja 2009r.W. M.zawarła zJ. S.umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG.wraz ze związanym z prawem odrębnej własności tego lokalu udziałem w 3/100 w częściach nieruchomości wspólnej za kwotę 325.000 zł. Nabywczyni lokaluJ. S.nie należała do kręgu osób bliskichW. M.w rozumieniuart. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
okoliczności bezsporne, potwierdzone:
- umową ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, Rep. A nr(...), z 14.05.2009r. k . 11-13
- zeznaniami pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
W dniu 18 maja 2009r.W. M.nabyła lokal mieszkalny przyul. (...)wG.wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 179.000 zł.
okoliczności bezsporne, potwierdzone:
- umową sprzedaży Rep.(...), z 18.05.2009r. k. 14-16
- zeznaniami pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania przyul. (...)wG.W. M.przeznaczyła na sfinansowanie remontu lokalu przyul. (...)wG.oraz spłatę zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek i kredytów na kwotę około 30.000 zł.
dowód:
- zeznania pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
Gmina M.G.pismem z dnia 23 sierpnia 2010r. poinformowałaW. M.o konieczności przedstawienia kserokopii aktu notarialnego, dotyczącego nabycia nowej nieruchomości, lub zwrotu udzielonej przy zakupie lokalu przyul. (...)wG.w kwocie 146.151,90 zł zwaloryzowanej bonifikaty.
dowód:
- pismo z 23.08.2010r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 107, 108
Nabywca lokalu,J. S., złożyła w dniu 27 maja 2009r. w Urzędzie Miejskim wG.kopię umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG.wraz ze związanym z prawem odrębnej własności tego lokalu udziałem w 3/100 w częściach nieruchomości wspólnej, zawartej w formie aktu notarialnego.
dowód:
- pismo z 25.05.2009r. k. 106
O nabyciu mieszkania przyul. (...)wG.W. M.w dniu 26 sierpnia 2010r. powiadomiła Urząd Miejski wG..
dowód:
- pismo z 25.08.2010r. k. 105
Pismem z dnia 6 września 2010r.Gmina M.G.wystąpiła doW. M.z żądaniem zwrotu w terminie 30 dni od dnia otrzymania wezwania udzielonej przy zakupie lokalu przyul. (...)wG.zwaloryzowanej bonifikaty, tj. kwoty 151.765,62 zł. Przyczyną wezwania było zbycie ww. lokalu przed upływem pięcioletniego terminu od dnia nabycia lokalu na rzecz osoby nie będącej osobą bliską w rozumieniuart. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościamioraz nieprzeznaczenie całości uzyskanych ze sprzedaży środków na cele związane z nabyciem nieruchomości.
dowód:
- wezwanie do zapłaty z 06.09.2010r. k. 19
- wyciąg z rejestru z tytułu zwrotu bonifikaty, nr kanc.(...), k. 17
- wydruk naliczenia zwaloryzowanej kwoty bonifikaty k. 18
- zeznania pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91
W. M.pismami z dnia 13 września 2010r., 8 października 2010r. i 23 kwietnia 2013r. wystąpiła doGminy M.G.z wnioskiem o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. Uzasadniając swój wniosekW. M.wskazała, że w celu nabycia lokalu odGminy M.G.zmuszona była zaciągnąć kredyt na kwotę 20.000 zł. W tym czasie dochódW. M.stanowiła renta rodzinna w wysokości 1.050 zł, pozwana była zobowiązana partycypować w kosztach remontu dachu, na co musiała zaciągnąć kredyt, a koszty utrzymania lokalu przyul. (...)wG.wynosiły 429,59 zł miesięcznie. Sytuacja materialnaW. M.była wówczas bardzo trudna, zaciągała ona i spłacała kredyty by pomóc rodzicom w długiej i ciężkiej chorobie i z uwagi na koszty utrzymania lokalu przyul. (...)wG.nie mogła w nim zamieszkiwać. Pozwana podała, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży tego lokalu zostały przeznaczone na zakup i remont mieszkania przyul. (...)wG.oraz na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup i remont lokalu przyul. (...)wG.odGminy M.G..W. M.podnosiła, że lokal przyul. (...)wG.nabyła za kwotę 16.239,10 zł, zaś lokal przyul. (...)wG.nabyła za kwotę 162.390 zł. Zatem kwota udzielonej bonifikaty mieściła się w środkach przeznaczonych na zakup innego lokalu mieszkalnego.
dowód:
- pismoW. M.z 13.09.2010r. k. 20-20v
- pismoW. M.z 08.10.2010r. k. 22
- pismoW. M.z 23.04.2013r. k. 26-28
Gmina M.G.odmówiła odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty przezW. M., jednakże ograniczyła żądanie do kwoty 65.881,46 zł tytułem części kwoty uzyskanej ze zbycia lokalu przyul. (...)wG., która nie została przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego.
dowód:
- pismoGminy M.G.z 28.09.2010r. k. 21-21v
- pismoGminy M.G.z 21.10.2010r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 23-23v, 24
- pismoGminy M.G.z 21.03.2013r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 25, 25v
- pismoGminy M.G.z 12.06.2013r. k. 29-29v
W. M.ma 65 lat, jest osobą niepełnosprawną w stopniu umiarkowanym. Utrzymuje się z renty w kwocie 1.417 zł miesięcznie, dorabia jako sprzątaczka i z tego tytułu jej miesięczny dochód wynosi około 1.200 zł. Pozwana ponosi opłaty za lokal w wysokości około 600 zł miesięcznie, koszty zakupu lekarstw w wysokości około 100 zł miesięcznie, spłaca raty kredytu hipotecznego zaciągniętego po zakupie mieszkania, gdyż jej sytuacja materialna i zdrowotna była trudna.W. M.nie posiada innego niż lokal przyul. (...)wG.wraz z piwnicą majątku.
dowód:
- zaświadczenie o niepełnosprawności k. 86
- zeznania pozwanejW. M.w charakterze strony – elektroniczny zapis obrazu i dźwięku rozprawy z 17.11.(...). CD k. 91

Sąd zważył co następuje:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie twierdzeń powódki o faktach mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, które zostały przyznane w toku postępowania przez pozwaną, a także na podstawie zebranych i przeprowadzonych w sprawie dowodów, które poddano ocenie zgodnie zart. 233 § 1 kpc. Sąd dokonał oceny wiarygodności i mocy dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
Dokonując powyższych ustaleń faktycznych Sąd oparł się w części na dowodach w postaci dokumentów złożonych do akt sprawy oraz zeznaniach pozwanejW. M.. Dowodom w postaci dokumentów urzędowych Sąd dał co do zasady wiarę co do tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 k.p.c.), zaś dokumentom prywatnym wyłącznie co do tego, że osoba podpisana na dokumencie złożyła oświadczenie zawarte w jego treści (art. 245 k.p.c.). Sąd nie dał wiary dokumentom w postaci wyciągu z rejestru z tytułu zwrotu bonifikaty, nr kanc.(...), oraz wydruku naliczenia zwaloryzowanej kwoty bonifikaty w zakresie, w jakim określały one wysokość zwaloryzowanej bonifikaty podlegającej zwrotowi przez pozwaną. W pozostałym zakresie prawdziwość dokumentów, z których przeprowadzono dowód, nie nasuwała zastrzeżeń i nie była kwestionowana przez strony, dlatego też w ocenie Sądu należało uznać je za w pełni wiarygodne. Ponadto przedstawione dokumenty w pełni potwierdzały bezsporną część stanu faktycznego w sprawie.
Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się również częściowo na zeznaniach pozwanejW. M., które w zakresie potwierdzonym zgromadzonymi w sprawie dokumentami oraz w odniesieniu do sytuacji majątkowej i życiowej pozwanej były spójne, nie budziły wątpliwości w świetle zasad logiki, wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego. Z tejże przyczyny Sąd uznał je w przeważającej mierze za wiarygodny i miarodajny środek dowodowy. Sąd nie dał natomiast wiary tej części zeznań pozwanej, w której wskazuje ona na przeznaczenie wszystkich środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przyul. (...)wG.na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Powyższego w ocenie Sądu pozwana nie udowodniła zgodnie z obciążającym ją w tej części ciężarem dowodu.
Sąd oddalił przy tym wnioski dowodowe strony pozwanej o złożenie pełnej dokumentacji odnośnie sposobu wyliczenia pełnej wartości przedmiotu sporu oraz o dopuszczenie dowodu z akt lokalu przyul. (...)wG.jako nieprzydatnych dla ustalenia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie.
Zaznaczyć w tym miejscu należy, iż bezspornym w sprawie było, że w dniu 9 października 2007r.W. M.zawarła zGminą M.G.umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Niewątpliwie strony tej umowy ustanowiły odrębną własność lokalu przyul. (...)wG., a następnieGmina M.G.sprzedała ww. lokalW. M.wraz z udziałem 3/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, oddała nabywcy ww. działkę w użytkowanie wieczyste. Wątpliwości Sądu ani stron nie budziło to, że ustalona w umowie z dnia 9 października 2007r. cena lokalu w kwocie 16.239,10 zł została obliczona po zastosowaniu 90% bonifikaty dla najemców, naliczanej od wartości lokalu (162.391 zł), pierwsza opłata za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste po zastosowaniu 95% bonifikaty, naliczanej od kwoty 2.014,83 zł, wyniosła 100,74 zł, a pozwana w §6 umowy została poinformowana, że jeśli zbędzie lokal lub wykorzysta go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikat przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy, zobowiązana będzie do zwrotu kwoty równej udzielonym bonifikatom po ich waloryzacji. Sporu nie budziło nadto zawarcie w dniu 14 maja 2009r. przezW. M.zJ. S.– osobą nie należącą do kręgu osób bliskich zbywcy - umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG.wraz ze związanym z prawem odrębnej własności tego lokalu udziałem w 3/100 w częściach nieruchomości wspólnej za kwotę 325.000 zł. Wreszcie niespornym był fakt nabycia w dniu 18 maja 2009r. przezW. M.lokalu mieszkalnego przyul. (...)wG.wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 179.000 zł.
Okolicznością wymagającą ustalenia w sprawie było czy powód miał prawo domagać się zwrotu udzielonej pozwanej bonifikaty przy sprzedaży wyżej opisanego lokalu mieszkalnego w związku ze sprzedażą przez pozwaną tegoż lokalu przed upływem lat pięciu osobie spoza kręgu osób bliskich i nie przeznaczenia całości pochodzących ze sprzedaży środków na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Wobec zarzutów pozwanej okolicznością wymagającą rozstrzygnięcia było również to, czy wysokość roszczenia została przez powoda prawidłowo obliczona, czy nie jest przedawnione oraz czy zachodzi zgodność żądania z zasadami współżycia społecznego.
Zdaniem Sądu powództwo w przeważającej części zasługiwało na uwzględnienie.
Jak stanowi art. 68 ust. 2 obowiązujący w czasie zawierania umowy o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży pozwanej lokalu mieszkalnego, położonego przyul. (...)wG., jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równiej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zgodnie z przepisemart. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisuust. 2nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Nie sposób w ocenie Sądu przyznać racji pozwanej, by w jej przypadku zachodziła podstawa do wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty. Przede wszystkim podkreślić należy, iż pozwana podpisując umowę w dniu 9 października 2007r. zgodziła się na taki zapis umowy w jej § 6 i mimo to przed upływem 5 lat od nabycia przedmiotowego lokalu dokonała jego zbycia na rzeczJ. S., która nie była osobą bliską pozwanej, o której mowa wart. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto przepis wyłączający obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty ma zastosowanie w przypadku nabycia innego lokalu mieszkalnego, przy czym przesłankę przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu albo nieruchomości należy uznać za spełnioną w razie przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na koszty nabycia lokalu, takie jak cena, opłaty notarialne, opłaty sądowe czy podatki. Pozwana natomiast wydatkowała uzyskaną ze sprzedaży kwotę na zakup innego lokalu mieszkalnego – mieszkania przyul. (...)wG.jedynie w części. Jak bowiem wynika z ustalonego stanu faktycznego, kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania przyul. (...)wG.była znacznie wyższa niż cena lokalu przyul. (...)wG., zaśW. M.wyraźnie przyznała, że przeznaczyła ją również na sfinansowanie remontu lokalu przyul. (...)wG.oraz spłatę zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek i kredytów na kwotę około 30.000 zł. W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, do kosztów nabycia innego lokalu mieszkalnego nie należą koszty kredytu bankowego (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 marca 2012r., III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz. 116), ani też remontu, jak również koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami. Przeznaczenie środków, o których mowa w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., na remont lokalu czy też przeznaczenie części z tych środków na koszty przystosowania nieruchomości do użytkowania, nie spełnia kryteriów przewidzianych w tym przepisie ustawy (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r., I ACa 775/12, LEX nr 1271829).
Ponadto na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut pozwanej dotyczący niewłaściwego obliczenia wartości lokalu przyul. (...)wG.w dniu jego zakupu z powodu nieuwzględnienia nakładów dotychczasowego najemcy na zbyty lokal. Pozwana w żaden sposób nie wykazała, że wartość lokalu przyul. (...)wG.została ustalona niezgodnie z zapisamiart. 61 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadto nie udokumentowała faktu dokonania i wysokości czynionych przez siebie nakładów.
Niezasadny był również podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia o zwrot bonifikaty. Powódka dokonując zbycia lokali najemcy w trybie bezprzetargowym, jak również realizując uprawnienie do zwrotu bonifikaty, nie prowadzi działalności gospodarczej, gdyż jej działania nie są nastawione na zysk. W związku z powyższym należało przyjąć, że przedmiotowe roszczenie przedawnia się w zwykłym, 10-letnim terminie, który rozpoczyna bieg w dniu wymagalności roszczenia o zwrot bonifikaty.
Według przyjętej wykładni art. 68 ust. 2 u.g.n. doręczenie wezwania do zapłaty kwoty tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty pociąga za sobą, zgodnie zart. 455 k.c., jedynie wymagalność roszczenia o zwrot kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej waloryzacji i tym samym możliwość naliczania w razie jego niezapłacenia przed upływem terminu wymagalności odsetek za opóźnienie (zob. wyrok SN z dnia 24 kwietnia 2003 r., I CKN 316/01, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 117). W niniejszej sprawie pozwana otrzymała wezwanie do zwrotu kwoty 151.765,62 zł w terminie 30 dni od daty doręczenia jej wezwania, tj. od dnia 9 września 2010r. Z uwagi na powyższe roszczenie o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty stało się wymagalne w dniu 10 października 2010r.
Zgłoszone przez powódkę roszczenie nie było również niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Powódka domagając się zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty realizuje ustawowe prawo wynikające z przepisu art. 68 ust. 2 cyt. ustawy. Należy zauważyć, że w wyniku otrzymanej bonifikaty pozwana nabyła swój lokal od powódki za kwotę 16.239,10 zł, a następnie – mimo wyraźnego zakazu wynikającego z treści przepisu oraz postanowień umowy – zbyła przed upływem wymaganego okresu przedmiotowy lokal za kwotę 325.000 zł. Stosownie doart. 5 kc, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Ww. przepis może być stosowany jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy uwzględnienie powództwa prowadziłoby do sytuacji nieakceptowanej ze względów aksjologicznych i teleologicznych (tak Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 8 listopada 2013r., II Ca 973/13, niepubl.). Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw mają charakter wyjątkowy. Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawieart. 5 k.c., z uwagi na jego wyjątkowy charakter, musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 7 maja 2013r., I ACa 1443/12, LEX nr 1316307; Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 16 kwietnia 2013r., I ACa 1453/12, LEX nr 1313334; Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2013r., II CSK 286/12, LEX nr 1293949). Nie może być ono wymierzone przeciwko treści prawa postrzeganego jako niesprawiedliwe, lecz musi być następstwem wykonania prawa podmiotowego przez stronę, godzącego w fundamentalne wartości, których urzeczywistnieniu ma służyć prawo (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 stycznia 2013 r., II CSK 286/12).
W orzecznictwie przyjęto, że uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymają warunku niesprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, którego nie przeznaczają na potrzeby mieszkaniowe, sami pozostają w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, dlatego nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty, zarzucając naruszenieart. 5 k.c.W takim wypadku nabywca powinien poszukiwać takiego lokalu, który odpowiadałby warunkami i wartością lokalowi zbytemu. Udzielenie bonifikaty oznacza bowiem nieekwiwalentne wyzbycie się składnika mienia przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego i stanowi formę szeroko rozumianej pomocy publicznej, udzielanej pierwotnym nabywcom w umowie sprzedaży, która powinna być wykorzystywana tylko zgodnie z przeznaczeniem (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 czerwca 2013r., III CZP 30/13, LEX nr 1326994).
Zdaniem Sądu zasadnym był natomiast zarzut niewłaściwie dokonanej waloryzacji kwoty udzielonej bonifikaty. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lipca 2011 r. (II CSK 683/10, LEX 951297) wskazał, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie ma źródło bezpośrednio w ustawie i powstaje z chwilą spełnienia się wszystkich przesłanek z art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. dalszego (przed upływem karencji) zbycia lokalu nabytego od gminy z bonifikatą, zaś skutek umowy w postaci przeniesienia prawa własności lokalu ma charakter definitywny. (...) Celem waloryzacji świadczenia pieniężnego jest dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką miała jego wierzytelność w chwili powstania. Obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej najemcy powstaje z chwilą dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach objętych przepisem art. 68 ust. 2 u.g.n., jednak po uprzednim zażądaniu jej zwrotu przez właściwy organ. Bezczynność wierzyciela w tym zakresie nie powinna być, także z uwagi na zasady współżycia społecznego źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez przyznanie wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia o jego zasądzenie. Roszczenie wierzyciela staje się w takiej sytuacji wymagalne w dniu w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wezwał on dłużnika do wykonania zobowiązania w możliwie najkrótszym terminie. Powyższe oznacza to, że powódka mogła zażądać zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty najwcześniej po zbyciu przez pozwaną lokalu w maju 2009r. za okres od dnia kiedy udzielono pozwanej bonifikaty do czasu kiedy powódka mogła najwcześniej wezwać pozwaną do zwrotu udzielonej bonifikaty. Kluczowe zatem dla rozstrzygnięcia sprawy było ustalenie kiedy owa wymagalność powstała, czyli kiedy powstał po stronie pozwanej obowiązek zwrotu kwoty zwaloryzowanej bonifikaty. Nie ma wątpliwości, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty powstał po stronie pozwanej w maju 2009 r. - wówczas gdy zbyła na rzecz osoby trzeciej prawo własności przedmiotowego lokalu położonej. Do podpisania aktu notarialnego doszło w dniu 14 maja 2009 r., zatem najdalej na koniec maja 2009 r. była możliwość ustalenia, iż pozwana musi zwrócić na rzecz gminy uzyskaną wcześniej bonifikatę, zwłaszcza że nabywczyni lokaluJ. S.w dniu 27 maja 2009r. złożyła w Urzędzie Miejskim wG.kopię aktu notarialnego. Zatem należało przyjąć, że powódka była uprawniona do dokonania waloryzacji kwoty udzielonej bonifikaty za okres od zbycia lokalu pozwanej w dniu 9 października 2007r. do końca maja 2009r., kiedy to roszczenie o zwrot bonifikaty stało się wymagalne. Nie było żadnej podstawy do tego, by naliczać zwaloryzowaną należność po dacie wymagalności świadczenia. Sąd zatem mając na uwadze wyliczenia zawarte w tabeli znajdujące się na k. 18 uwzględnił jedynie waloryzację bonifikaty za miesiąc maj 2009r. tj. przyjmując zwaloryzowaną bonifikatę w kwocie 146552,64 zł oraz 1919,34 zł, czyli łącznie 148471,98zł, nie znajdując również podstaw do dokonania waloryzacji za okres wcześniejszy, gdyż wykraczałoby to poza żądanie pozwu.
Wobec powyższego na mocy art. 68 ust. 2 zd. 2 wyżej cyt. ustawy Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 64.303,21 (43,31 % z kwoty 148471,98 zł) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 października 2010r. do dnia zapłaty, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku. Wielkość 43,31 % (zgodna z wyliczeniem powoda w uzasadnieniu pozwu k. 4) nie była przez strony kwestionowana i stanowiła ona wielkość proporcji w jakiej środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przez pozwaną nie zostały przeznaczone na nabycie nowego lokalu. Odsetki za opóźnienie Sąd zasądził od dnia następnego pod dniu 9 października 2010r., z którym upływał trzydziestodniowy termin wyznaczony w wezwaniu do zapłaty.
W punkcie II wyroku Sąd oddalił powództwo w części, tj. co do kwoty 1.578,25 zł tytułem należności głównej oraz co do odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 64.303,21 zł należnych za dzień 9 października 2010r. Sąd uznał bowiem, iż powódka nie wykazała, by wartość zwaloryzowanej bonifikaty przekraczała zasądzoną w punkcie I wyroku kwotę. Jak nadto wcześniej wskazano pozwana pozostawała w opóźnieniu z zapłatą kwoty zwaloryzowanej bonifikaty dopiero od dnia 10 października 2010r.
Na podstawieart. 102 kpcSąd w punkcie III wyroku odstąpił od obciążania pozwanej kosztami postępowania, pomimo przegrania przez nią procesu niemal w całości. Pozwana jest bowiem w bardzo trudnej sytuacji majątkowej, a z uwagi na stan zdrowia jest osobą niepełnosprawną. Sąd uznał zatem, iż w stosunku do pozwanej zachodzą szczególnie uzasadnione okoliczności, w których Sąd może nie obciążać strony przegrywającej spór kosztami.
W punkcie IV wyroku Sąd nakazał ściągnąć ze Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego Gdańsk – Południe w Gdańsku) na rzecz ustanowionego dla pozwanej z urzędu radcy prawnegoE. M.kwotę 4.428 zł, stanowiącą podwyższone o stawkę podatku VAT wynagrodzenie ustalone w oparciu o§6 pkt 6 i §2 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
Na oryginale właściwy podpis.