Sąd Okręgowy w Szczecinie
VIII Wydział Gospodarczy
Sygnatura akt: VIII GC 430/13
Data wyroku: 2016-08-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Leon Miroszewski
Słowa kluczowe: Dzierżawa, Najem
Podstawa prawna: art. 676 kc

Sygn. akt VIII GC 430/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 sierpnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy
w składzie:
Przewodniczący SSO Leon Miroszewski
Protokolant starszy sekretarz sądowy Emilia Marchewka
po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2016 roku na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.
przeciwkoA. K.
o zapłatę

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3.600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem kosztów procesu.

Sygnatura akt VIII GC 430/13

UZASADNIENIE
Powódka(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wS.wniosła w pozwie z dnia 19 lutego 2013 roku o zasądzenie od pozwanejA. K.kwoty 110.162,72 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu. Podała, że była dzierżawcą od pozwanej nieruchomości, natomiast wobec zmiany w składzie wspólników wypowiedziała dzierżawę pismem z dnia 3 sierpnia 2012 roku, zgodnie z umową dzierżawy. W związku z tym pozwana była zobowiązana do zwrotu nakładów poniesionych przez powódkę na przedmiot dzierżawy. Ich wartość, po potrąceniu zaległych należności czynszowych oraz najmu sprzętu piekarniczo-cukierniczego i zużytej energii elektrycznej, przedstawiała kwotę dochodzoną pozwem.
Pozew został wniesiony w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie wydał w dniu 6 marca 2013 roku nakaz zapłaty. Pozwana wniosła sprzeciw od tego nakazu twierdząc, że roszczenie powódki nie istnieje, a ponadto nie zostało wykazane. Zaprzeczyła skuteczności wypowiedzenia umów łączących strony przez powódkę. Zaprzeczyła też, że otrzymała wezwanie od powódki o zapłatę za nakłady, a nadto podniosła, że powódka nie wykazała nakładów.
Uzupełniając argumentację pozwu powódka powołała się na treść umowy pomiędzy stronami, a w szczególności przepisy o podstawie wypowiedzenia dzierżawy oraz o obowiązku zwrotu przez pozwaną nakładów na przedmiot dzierżawy dokonanych przez powódkę. Powołała się na zestawienie rachunków i faktur VAT z dnia 25 lipca 2012 roku tytułem poniesionych nakładów na przedmiot dzierżawy oraz odpisy tychże rachunków i faktur.
Pozwana po zapoznaniu się z tymi dokumentami podniosła, że zmianę w składzie wspólników powodowej spółki ujawniono w Krajowym Rejestrze Sądowym dopiero w dniu 2 października 2012 roku, a przy tym powódka nie powołała żadnego dowodu sprzedaży udziałów w powodowej spółce, toteż jej wypowiedzenie dzierżawy nie jest skuteczne. Niezależnie od tego podniosła, że strony ustaliły jednomiesięczny termin wypowiedzenia, tymczasem powódka wyznaczyła termin wydania lokalu na dzień 5 października 2012 roku, toteż powinna zapłacić pozwanej czynsz przewidziany umową za wrzesień i październik 2012 roku, to jest łącznie 7.000 złotych. Co do tej kwoty pozwana złożyła zarzut potrącenia. Wskazała też na inną umowę stron niż umowa dzierżawy, o której była mowa w pozwie, a mianowicie umowę najmu sprzętu piekarniczego, której według pozwanej powódka nie wypowiedziała. Z tytułu tej umowy pozwana naliczyła należność powódki w kwocie 52.500 złotych, co do której również złożyła zarzut potrącenia.
Odnosząc się do dokumentacji w sprawie nakładów pozwana stwierdziła, że stanowi ona jedynie dowód poniesienia przez powódkę kosztów zakupu określonych towarów i usług, natomiast żadna z załączonych faktur (rachunków) nie pozwala przyjąć, że którykolwiek ze składników wymienionych w dokumentacji przedstawionej przez powódkę został faktycznie włączony w skład nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Nadto podniosła, że zwrotowi zgodnie z umową podlegają nakłady trwałe i nierozerwalnie związane z przedmiotem dzierżawy, poprzez zapłatę przez pozwaną powódce ich równowartości pomniejszonej o stopień amortyzacji. Wreszcie zauważyła, że szereg nakładów wynikających z załączonych faktur nie może być zaliczona do określonych w umowie stron, wymieniła określone w przedłożonych przez powódkę fakturach między innymi odzież, obuwie i okulary robocze, przedmioty do sprzątania, środki czyszczące, środki do higieny osobistej, narzędzia i papier ścierny, śpiwory i poduszki, wąż ogrodowy, usługę kominiarską, usługi serwisowe, opłaty za gaz, napoje chłodzące, koszty pakowania i transportu. Niektóre faktury zawierały też niejasny opis towaru lub usługi, inne zaś były nieczytelne.
Powódka zakwestionowała zarzuty potrącenia przedstawione przez pozwaną. Wskazała, że złożyła wypowiedzenie obu umów, bowiem spełniona została jednakowa dla tych umów przesłanka wypowiedzenia. Co do wartości nakładów powódka ponownie powołała się na przedłożone faktury VAT i rachunki, które w sposób bezpośredni odzwierciedlają wartość nakładów na nieruchomość pozwanej.

Stan faktyczny i wskazanie dowodów.

W dniu 6 maja 2011 roku pozwana wraz zR. K., jako wydzierżawiający (następnie zgodnieaneksem nr (...)z dnia 1 lipca 2011 roku do tej umowy oraz do umowy najmu sprzętu piekarniczego po tej stronie występowała wyłącznie pozwana) i powódka, jako dzierżawca, zawarły umowę nazwaną umową dzierżawy, dotyczącą nieruchomości pozwanej położonej wS., zabudowanej trzema budynkami o kubaturze 2800 m3. W umowie postanowiono, że powódka, jako dzierżawca, jest uprawniona do wykonywania prac adaptacyjnych, modernizacyjnych lub remontowych przedmiotu dzierżawy w celu jego przystosowania do wykonywanej działalności, bez konieczności uzyskiwania zgody pozwanej (§ 4 ust. 3). Czynsz ustalono w stosunku miesięcznym na kwoty: 3000 złotych brutto w pierwszym roku trwania umowy, 3.500 złotych brutto w drugim roku trwania umowy, 4.000 złotych brutto w trzecim roku trwania umowy; przewidziano też obowiązek zwrotu przez powódkę kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków, gazu, na podstawie wskazań licznika i dostarczonych faktur (§ 5 ust. 1). Czas trwania umowy określono na 3 lata liczonej od dnia 1 czerwca 2011 roku, z możliwością przedłużenia na dalszy okres 3 lat, o ile dzierżawca na 3 miesiące przed upływem terminu jej obowiązywania prześle wydzierżawiającemu pisemne oświadczenie, w którym wyrazi wolę przedłużenia umowy (§ 6 ust. 1 i 2). Przewidziano prawo każdej ze stron rozwiązania umowy z zachowaniem 1 miesięcznego wypowiedzenia w razie sprzedaży przedsiębiorstwa dzierżawcy oraz w razie przekształceń własnościowych dzierżawcy, w tym zmiany składu wspólników (§ 6 ust. 3). W umowie postanowiono, że po zakończeniu dzierżawy wydzierżawiający (pozwana) zwróci dzierżawcy (powódce) poniesione nakłady trwałe i nierozerwalnie związane z przedmiotem dzierżawy przez zapłatę ich równowartości pomniejszonej o stopień amortyzacji (§ 7 ust. 2). Powódkę w czasie trwania umowy obciążały wyłącznie drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniające korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (§ 8).
Również w dniu 6 maja 2011 roku strony zawarły umowę najmu ruchomości w postaci sprzętu piekarniczo-cukierniczego. Także w tej umowie przewidziano czynsz miesięczny, w identycznych wysokościach jak w umowie dzierżawy, natomiast bez innych płatności. Czas trwania umowy a także możliwości jej przedłużenia oraz wypowiedzenia przez każdą z jej stron uregulowano identycznie jak w umowie dzierżawy. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany był zwrócić przedmiot umowy w stanie niepogorszonym.
Dowody:  
- umowa dzierżawy z dnia 6 05 2011 (k. 33-37);

- umowa najmu z dnia 6 05 2011 (k. 527-529);

-aneks nr (...)do wymienionych umów z dnia 1 07 2011 (k. 38).

Pismem z dnia 3 sierpnia 2012 roku powódka, powołując się na § 6 ust. 3 litera b umowy dzierżawy oraz umowy najmu, wymienionych wyżej, mając na względzie zmianę składu wspólników zaistniałą w rezultacie zawarcia umowy sprzedaży udziałów z dnia 27 lipca 2012 roku, wypowiedziała obie umowy z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia liczonej od dnia doręczenia tego pisma. Jednocześnie powołując się na § 7 ust. 2 umowy dzierżawy wezwała do zapłaty kwoty 133.240,54 złotych tytułem nakładów poniesionych na dzierżawioną nieruchomość w terminie 7 dni od daty zakończenia okresu wypowiedzenia, pod rygorem skierowania sprawy do sądu.
Pismo to zostało nadane w dniu jego datowania. Do pisma zostały dołączone: umowa sprzedaży udziałów pomiędzyM. R. (1)aS. R., z podpisami notarialnie poświadczonymi, mocą którejM. R. (1)sprzedała wszystkie posiadane udziały w powodowej spółce; dwa zestawienia zapisów na koncie nr 012-02 obejmujące wskazanie oznaczeń dokumentów, którym przypisane zostały wymienione w zestawieniu kwoty oraz ogólne określenia tytułów wydatkowania kwot – jedno zestawienie podsumowane kwotą 108.658,22 złotych a drugie kwotą 24.582,32 złotych. W zestawieniu wskazano kwoty netto.
Dowody: 
- pismo powódki z dnia 3 08 2012 z dowodem nadania, umową

sprzedaży udziałów z dnia 27 lipca 2012 roku i zestawieniami zapisów

na koncie 012-02 (k. 40-74).

Powódka ponosiła wydatki od maja 2011 roku do czerwca 2012 roku na różnego rodzaju towary, kupowane między innymi w sklepach:(...),(...),Z.Polska,A.,(...),(...),(...)D.dla domu,(...),A.,C.,K.,(...),(...),Grupa (...),H.,T.,E.,B.,H.
(...),(...),F.farby,(...),B.,C.,(...)
B.,T.. Wśród kupowanych towarów znajdowały się między innymi: farby, rozcieńczalniki, taśmy i folie do malowania, pędzle, wałki, kombinezony malarskie, opakowania, narzędzia, żarówki, kłódki, okulary, papiery, klocki i siatki ścierne, odzież, odzież na kilogramy, lakiery, klamki, worki na śmieci, masy szpachlowe, środki do impregnacji i antygrzybowe, śpiwory, drzwi wewnętrzne, uszczelki, świetlówki, dachówki, wkręty, gwoździe, druty ocynkowane, rynny, baterie zlewozmywakowe i umywalkowe, natryski, gresy, glazury, kształtki, wywiewki, papy, wełny, płyty gipsowe, gładzie, niesprecyzowane materiały budowlane, wodę mineralną, przewody, jastrych posadzkowy, szczotki, czyściki, płytki, płyny do czyszczenia, zlewy, syfony, listwy maskujące, grabie, brodzik, profile, rury z kielichami, torby papierowe, kliny do glazury, cement, uszczelki, zaprawa murarska, zaprawa tynkarska, nożyce do blachy, ostrza łamane, suwmiarka, kleje, listwy przypodłogowe, wkładki topikowe, wylewka betonowa, panele, drzwi, kołki, gaz propan-butan, wodorotlenek sodu, butla z gazem, umywalka, ocet spirytusowy, wentylator, żaluzja, deski WC, papier toaletowy, silikon, mydło w płynie, płyn do szyb, ręczniki kuchenne, obrusy, siekiera, detektor próbnik, kurtyny PCV, zawór kątowy do pralki, naboje i pasty do lutowania, grzejniki, lampy, kinkiety, wylewka samopoziomująca, zestaw promocyjny, lustra, blaty, płachty budowlano-remontowe, płyty bukowe z cięciem, frontu(...), zawiasy, zatrzaski, piasek płukany, piasek mułek, deski tarasowe, laptop. Ponosiła też koszty między innymi usług w postaci robót budowlanych/montażu/wymiany/stolarki okiennej i świetlika na rzeczB. D., odnowienia i naprawy stolarki budowlanej na rzeczM. R. (2), wywozu odpadów na rzecz(...) sp. z o.o.wS., kompleksowego oczyszczenia i odkażania wentylacji mechanicznej i tłuszczowej oraz pieców cukierniczych w zakładzie cukierniczym zarządzanym przez powódką, na rzeczS. S., projektu technologii zakładu produkcyjnego powódki położonego w nieruchomości pozwanej, na rzecz architektaT. B., cięcia kątowników wZakładzie (...), usług serwisowych w(...), usługi kominiarskiej wykonanej przezI. Ż., naprawy elektronarzędzi wykonanej przez(...) s.c., montażu drzwi wykonanego przez(...)D.Dla(...), dorobienia kluczy przezP. J., badania wody przez Sanepid, pakowania i transportu wykonanych przez(...), najmu elektronarzędzi wR., montażu wyłącznika przeciwpożarowego, naprawy instalacji elektrycznej i wykonania pomiarów instalacji elektrycznej i oświetlenia przezJ. Z., koordynacji prac adaptacyjnych w cukierni powódki wS.,ul. (...)przez(...) sp. z o.o.wS..
Dowody:  
- faktury i rachunki wystawione wobec powódki (k. 75-112, 119-130,

133-136, 138, 140, 143-328, 331-478).

Powódka prowadzi podobną działalność do działalności gospodarczej pozwanej – branża piekarniczo-cukiernicza. W nieruchomości objętej od maja 2011 roku przez powódką pozwana prowadziła działalność do chwili zawarcia tej umowy. Nieruchomość, której dotyczyła umowa stron była przystosowana do tej działalności. Powódka podzieliła halę ścianą na dwie części (pozwana tą ścianę usunęła po opuszczeniu pomieszczeń przez powódkę), natomiast w pozostałym zakresie nie zmieniła zasadniczo układu pomieszczeń, przy czym jedno z pomieszczeń powódka przeznaczyła na biuro. Naprawę dachu wykonywał syn pozwanej. W chwili obejmowania nieruchomości przez powódkę jej ściany wewnętrzne były pokryte glazurą jedynie w części, z ubytkami, był też świetlik.
Przystosowaniem nieruchomości do wymagań powódki zajmował sięK. Ś., który jako prezes(...) sp. z o.o.zawarł z powódką umowę ustną na znalezienia miejsca na produkcję powódki i koordynację prac adaptacyjnych i budowlanych oraz uruchomienie produkcji. Zajmował się też sprawami związanymi z kontrolami sanitarno-epidemiologicznymi. Produkcja piekarnicza powódki została uruchomiona pod koniec 2011 roku. Nastąpiła przebudowa ścian i obłożenie ich płytkami, stworzenie biura w innym niż dotychczas miejscu, uzupełnienie i wymiana uszkodzonego gresu, usunięcie płytek lastrykowych i położenie gresu podłogowego, oczyszczenie wentylacji, prace hydrauliczne i elektryczne, wymiana okien i drzwi z poszerzeniem niektórych otworów, prace dachowe. Okna wymieniono z metalowych na plastikowe, zdemontowano kraty. Nastąpiło malowanie ścian i grzejników. Niektóre z tych wszystkich czynności wykonywali pracownicy. Inne czynności były wykonywane przez firmy budowlane na zlecenie powódki. Po rozwiązaniu umowy pomiędzy stronami powódka po raz kolejny przeprowadziła naprawę dachu.
Dowody: 
- zeznania świadków:P. K.iK.

Ś.(rozprawa w dniu 13 maja 2014 roku – k. 551-556, 558);

- opracowanie pod nazwą(...)– k. 566-570;

- dokumentacja zdjęciowa (k. 571-590),

- oświadczeniaZ. Z.w sprawie zakończenia remontu zakładu

powódki i zakresie prac (k. 591-592);

- przesłuchanie powódki (rozprawa w dniu 22 lipca 2014 roku – k. 595-

597, 599).

Wymiana płytek lastrykowych na płytki gresowe polegała na ułożeniu na wylewce posadzki płytkami gresowymi. W tym celu powódka poniosła wydatki: zgodnie zfakturą VAT nr (...)obejmującą gres mieszany o wymiarach 30x30 cm wraz z dostawą, na kwotę 2.897,41 złotych netto, zgodnie zfakturą VAT nr (...)obejmującą w pozycji 8 gres nieszkliwiony o wymiarach 30x30 cm na kwotę 238,93 złotych netto, zgodnie zfakturą VAT nr (...)obejmującą wylewkę betonową za cenę 48,37 złotych netto, zgodnie zfakturą VAT nr (...)obejmującą w pozycji 7 gres mieszany o wymiarach 30x30 cm na kwotę 238,93 złotych.
(...)i uzupełnienia okładziny ściennej z płytek dotyczyły:faktura VAT nr (...)obejmująca glazurę o wymiarach 20x25 cm za cenę 841,61 złotych netto;faktura VAT nr (...)obejmująca glazurę o wymiarach 20x25 cm za cenę 435,51 złotych netto (poz. 2) oraz kleje, fugi, krzyżyki do glazury, w celu układania gresu i glazury, na łączną kwotę 605,03 złotych netto;faktura VAT nr (...)obejmująca glazurę o wymiarach 20x25 cm za cenę 72,59 złotych netto (poz. 1) oraz fugi, kleje i krzyżyki do glazury (po. 2, 3, 4, 6) na łączną kwotę 156,25 złotych.
Dowody:  
opinie biegłejT. W.(k. 622-626, 674-679, rozprawa w dniu

28 lipca 2016 roku – k. 726-727, 729).

Ocena dowodów.

W niniejszym procesie powódka, w celu wykazania poniesienia nakładów, przedstawiła zestawienia dokumentów rozliczeniowych (zestawienia zapisów na koncie 012-02) a następnie złożyła rachunki i faktury oraz dowody niektórych płatności. Powódka tylko w niewielkim zakresie przedstawiła faktury dokumentujące poniesienie kosztów usług – montażowych, naprawczych, porządkowych, czyszczących, uzdatniających, transportowych, serwisowych, wywozu odpadów, kominiarskich, projektowych, nadzorczych. Pozostałe, liczne dokumenty rozliczeniowe dotyczyły zróżnicowanych zakupów, nie zawsze dających się powiązać z pracami budowlanymi czy naprawczymi, a przy tym w licznych wypadkach dość uniwersalnych, w tym znaczeniu, że mogły świadczyć o poniesieniu kosztów w różnych celach, w tym dokonania incydentalnych czynności codziennego utrzymania obiektu lub normalnego funkcjonowania.
Ponieważ powódka wskazała na powołane wyżej dokumenty rozliczeniowe jako jedyne dowody w postaci dokumentów źródłowych na okoliczność poniesienia nakładów, których zwrotu równowartości domagała się w niniejszym procesie, stąd przeprowadzone na wniosek powódki dowody z opinii biegłego (w tym celu została wezwana biegłaT. W.) mogły jedynie służyć ustaleniu, które z wymienionych dokumentów dają się powiązać z nakładami odpowiadającymi umownej kwalifikacji nakładów jako nakłady „trwale i nierozerwalnie” związane z przedmiotem umowy, na mocy której powódka użytkowała nieruchomość pozwanej.
Trzeba zauważyć, że powódka wnosiła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości nakładów dotyczących najpierw pokrycia posadzki płytkami gresowymi a następnie położenia płytek ceramicznych na ścianach obiektu. Żadna ze stron nie kwestionowała opinii biegłej na jakimkolwiek etapie pracy biegłego, w tym w toku przedstawienia przez biegłą ustnego uzupełnienie i wyjaśnienia opinii.
Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego zostało poprzedzone przesłuchaniem świadków oraz pozwanej. Zeznania te należy traktować jako komplementarne. ŚwiadekK. Ś.wskazywał na własne oraz spółki, której był członkiem zarządu, działania, jako zleceniobiorcy powódki, w sprawie najpierw wyboru miejsca, które miało być przeznaczone na prowadzenie przez powódkę zamierzonej działalności, a następnie koordynacji prac dotyczących adaptacji pomieszczeń przekazanych przez pozwaną, wreszcie doprowadzenia do uruchomienia produkcji. Pozwoliły one na dość ogólną jednak ocenę, jakie prace były uzupełnieniami czy naprawami stanu istniejącego, a jakie miały charakter zmiany istniejących rozwiązań funkcjonowania obiektu, na inne rozwiązania. ŚwiadekP. K.zeznał na temat zakresu zmian w układzie pomieszczeń oraz koncepcji ich wykorzystania, zaś pozwana zeznawała na okoliczność przydatności dokonanych zmian, konieczności przeprowadzenia przez pozwaną kolejnych prac, nadto kontaktów pomiędzy stronami w sprawie prowadzenia prac i stanowiska pozwanej co do tych zamiarów.
Dokumentacja zdjęciowa oraz pisemne oświadczeniaZ.Z., działającego na zlecenie powódki, były dowodami o niepełnej mocy dowodowej. Sposób sporządzenia dokumentacji zdjęciowej nie pozwalał ocenić, w jakim czasie i w jakich okolicznościach zostały wykonane załączone zdjęcia. Zeznająca w sprawie pozwana przekonywała, że stan rzeczy, wskazujący na wykończenie pomieszczeń, których dotyczyły zdjęcia, miał miejsce przed rozpoczęciem obowiązywania umów stron. Nie można też stwierdzić, że którekolwiek ze zdjęć z całą pewnością były wykonane przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac przez powódkę. OświadczeniaZ. Z.zawierają dość ogólnikowe wskazanie przebiegu prac, nie pozwalające na ustalenie, które z wymienionych w tym oświadczeniu prac można kwalifikować jako nakłady w rozumieniu § 7 ust. 2 umowy.

Ocena prawna.

Umowy zawarte pomiędzy stronami w dniu 6 maja 2011 roku były wykonywane jako umowy najmu. Wprawdzie umowę dotyczącą nieruchomości strony określiły jako umowę dzierżawy, a nawet w § 2 wskazano, że oddanie nieruchomości powódce następuje do używania i pobierania pożytków, jednak nie dochodziła do jakiegokolwiek pobierania pożytków z oddanej przez pozwaną powódce nieruchomości. Powódka miała korzystać z tej nieruchomości (używać jej w celu prowadzenia działalności gospodarczej), natomiast przychody związane z jej używaniem były przychodami przedsiębiorstwa powódki (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1960 roku, III CR 915/59, OSNCK 1961, nr 1, poz. 18). Taka prawidłowość dotyczy także lokalu z urządzeniami piekarni (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1958 roku, III CR 264/58, OSNCK 1959, nr 4, poz. 110).
W sprawie roszczenia dochodzonego w niniejszej sprawie przez powódkę regulacja umowy najmu i umowy dzierżawy wKodeksie cywilnymjest tożsama. Do nakładów, których zwrotu równowartości domagała się powódka stosuje się przepisart. 676 k.c.(mający do dzierżawy zastosowanie w oparciu o odesłanie zart. 694 k.c.). Przepis ten należy traktować jako względnie obowiązujący, a więc mający zastosowanie wówczas, gdy umowa stron nie stanowi odmiennie.
W niniejszej sprawie umowa dotycząca oddania przez pozwaną nieruchomości powódce stanowiła, że po rozwiązaniu umowy „wydzierżawiający zwróci dzierżawcy poniesione nakłady trwałe i nierozerwalnie związane z przedmiotem dzierżawy, zapłaci mu ich równowartość pomniejszoną o stopień amortyzacji” (k. 38). Trzeba zauważyć, że pojęcie „nakłady trwałe i nierozerwalnie związane z przedmiotem” nie jest desygnatem pojęcia ulepszeń, o którym mowa wart. 676 k.c.Z drugiej strony nie sposób przyjąć, że o nakładach podlegających zwrotowi można byłoby mówić w sytuacji, gdy ich dokonanie doprowadziłoby do pogorszenia stanu przedmiotu najmu czy dzierżawy, bądź pogorszenia jego funkcjonalności. Na przyjęcie, że podlegające zwrotowi nakłady, to takie, które ulepszają rzecz, wskazuje określony w § 7 ust. 2 umowy nazwanej przez strony umową dzierżawy sposób zwrotu nakładów, a więc zapłaty ich równowartości.
Powyższe jak wolno sądzić nie budziło żadnych wątpliwości pomiędzy stronami, co więcej powódka zmierzała do wykazania w procesie, że w istocie dokonała adaptacji zaniedbanej nieruchomości, w celu uzyskania możliwości prowadzenia własnej działalności, zaś o dokonaniu ulepszeń w jej rozumieniu świadczyć może i to, że profil działalności powódki i pozwanej był niemal tożsamy.
Powódka jednak, choć skutecznie wypowiedziała obie zawarte z pozwaną umowy (pozwana nie miała racji co do niewykazania podstawy w postaci zmiany w składzie wspólników powodowej spółki), z mocą na koniec września 2012 roku (bezpodstawne było przyjęcie pozwanej, że okres wypowiedzenia upłynął z końcem października 2012 roku, czemu nie zaprzecza dokonanie zwrotu przedmiotów umów w dniu 5 października 2012 roku, co nie było tożsame z określeniem daty końcowej ich używania przez powódkę), nie wykazała, że jej nakłady, poza wykonaniem nowej posadzki i nowych okładzin ściennych, były nakładami trwale i nierozerwalnie związanymi z przedmiotem umowy, za które pozwana ma zapłacić ich równowartość, a nie zmianami w zakresie już istniejących i funkcjonujących elementów obiektu, jedynie przez zastosowanie innych rozwiązań, wyłącznie w indywidualnym interesie powódki, bez ulepszenia obiektu. Tytułem przykładu można przywołać wymianę okien, co do której pozwana wskazała, że wymiana to pogorszyła istniejący stan rzeczy, bowiem okna do obiektów przemysłowych zastąpiono oknami używanymi w mieszkalnictwie – zeznanie pozwanej nie zostało przez powódkę podważone.
Także wstawienie nowych drzwi, zamiast tymczasowych, nawet jeżeli wstawiano drzwi o nieco innych wymiarach, nie jest nowością – wprowadzeniem elementów wcześniej nieistniejących, tylko zamianą dla usprawnienia działalności powódki (wyraźnie o tym zeznawał świadekK. Ś.). Z kolei nakłady w zakresie malowania (znaczna część faktur dotyczy materiałów i akcesoriów do malowania budowlanego) muszą być ujmowane w kategoriach czynności bieżącego otrzymania rzeczy, o których mowa w § 8 mowy (k. 38).
Powódka w toku procesu najwyraźniej ograniczyła zakres nakładów, do których wykazania dążyła, wskazując jedynie na wymianę płytek posadzkowych oraz wymianę i uzupełnienie glazury ściennej. Trzeba przyznać, że wskazanie tego zakresu nie budziło wątpliwości, również w świetle treści wzmiankowanego już wyżej dowodu z przesłuchania powódki. Jednocześnie nie można było przyjąć, że jakiekolwiek inne nakłady – na materiały czy usługi (projektowe, nadzorcze, serwisowe, naprawcze, montażowe, itp.), prowadziły do powstania „nakładów trwale i nierozerwalnie” związanych z nieruchomością, której używania przez powódkę dotyczyła umowa stron.
Trzeba jednak zauważyć, że w pozwie, jak też wcześniej w wezwaniu do zapłaty kierowanym do pozwanej, powódka powołała się wyłącznie na przedłożone dokumenty rozliczeniowe, niemal w całości dotyczące dokonanych przez powódkę zakupów różnego rodzaju towarów, z których większość – co trzeba przyznać z zastrzeżeniem, że dowody zakupów nie wskazują na sposób wykorzystania kupionych towarów - mogła być kwalifikowana jako materiały do prac remontowych, budowlanych bądź adaptacyjnych. Tym samym podstawa faktyczna powództwa nie obejmowała kosztów nakładów przyjmowanych według reguł kosztorysowania w budownictwie, stąd nie można było uzupełniać podstawy faktycznej pozwu, ponad wskazaną przez powódkę, obliczeniami dokonanymi przez biegłą, która właśnie te reguły kosztorysowania zastosowała. Przeprowadzane w toku procesu dowody, w tym dowód z opinii biegłego, nie mają służyć uzupełnianiu podstawy faktycznej powództwa, ani podstawy faktycznej obrony pozwanego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2012 roku, I CSK 200/11).
Jako wykazane można było więc uznać wyłącznie nakłady w podanych wyżej zakresach, co do których powódka przedstawiła faktury świadczące o poniesieniu kosztów zakupu materiałów i komponentów potrzebnych do ich wykonania (kleje, krzyżyki do glazury, wylewka). Wartość materiałów z tych faktur zamknęła się kwotą 5.634,63 złotych (suma kwot z faktur wskazanych przez biegłąT. W.a dotyczących materiałów, które mogły być użyte do wymiany pokrycia posadzki oraz wymiany i uzupełnienia glazury ścian). Kwota ta jest wartością netto, co odpowiada przyjętemu przez powódkę rozliczeniu, uwzględniającemu wyłącznie kwoty netto z faktur wymienionych w przedstawionej ewidencji dokumentów rozliczeniowych (zestawienia zapisów na koncie 012-02).
Kwoty tej jednak nie można było zasądzić w niniejszym procesie. Powódka już w pozwie podała, że nie dochodzi całości kwoty wynikającej z dołączonych faktur, ujętych w zestawieniach zapisów na koncie 012-02, bowiem uwzględniła potrącenie kwoty 23.077,82 złotych stanowiącej wierzytelność pozwanej z tytułu czynszów i zużytej energii elektrycznej. Uwzględnione potrącenie obejmuje kwotę wyższą niż wykazane w niniejszym procesie nakłady powódki podlegające zwrotowi na podstawie § 7 ust. 2 umowy stron, toteż zasądzenie kwoty tych nakładów byłoby ponownym obciążeniem pozwanej, choć powódka, poprzez potrącenie, uzyskała zaspokojenie.
Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w sentencji. To rozstrzygnięcie co do istoty oznacza wygraną pozwanej w niniejszym procesie, to zaś skutkowało obciążeniem powódki kosztami procesu (art. 98 § 1 k.p.c.). Koszty te obejmują wynagrodzenie adwokackie pełnomocnika pozwanej (art. 98 § 3 k.p.c.) ustalone na poziomie stawki minimalnej wynikającej z § 6 pkt 6 obowiązującego w niniejszej sprawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.
Leon Miroszewski