Sąd Apelacyjny w Gdańsku
V Wydział Cywilny
Sygnatura akt: V ACa 674/15
Data wyroku: 2016-02-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Włodzimierz Gawrylczyk, Jacek Grela, Maria Sokołowska
Słowa kluczowe: Nieważność Umowy
Podstawa prawna: art. 58§1 k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 26.X.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkalnego

Sygn. akt: V ACa 674/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 lutego 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSA Jacek Grela
Sędziowie: SA Maria Sokołowska
SA Włodzimierz Gawrylczyk (spr.)
Protokolant: sekr. sąd. Karolina Petruczenko
po rozpoznaniu w dniu 12 lutego 2016 r. w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaW. S.iM. S.
przeciwkoA. W.,(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.
przy udziale po stronie powodowej interwenienta ubocznego(...)wG.

o ustalenie nieważności umowy
na skutek apelacji powodów oraz interwenienta ubocznego
od wyroku Sądu Okręgowego wT.z dnia 29 stycznia 2015 r. sygn. akt I C 98/13

I
zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że:

a/ ustala, że nieważna jest zawarta w dniu 31 stycznia 2013 r. przed notariuszemT. S.w Kancelarii Notarialnej wG.pomiędzy pozwanymi(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąwG.aA. W.iE. W. (1)umowa sprzedaży nieruchomości położonej wG.przyul. (...)–(...)zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy wG.prowadziksięgę wieczystą nr (...), repertorium(...)
b/ nie obciąża pozwanych kosztami sądowymi;

II
nie obciąża pozwanych kosztami sądowymi w postępowaniu apelacyjnym.

Na oryginale właściwe podpisy.
V ACa 674/15

UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy wT.wyrokiem z 29 stycznia 2015 r. oddalił powództwoW.S.iM. S.przeciwkoA. W.,E. W. (1)i(...)spółce z ograniczoną odpowie­dzialnością wG.przy udziale po stronie powodów interwenienta ubocznego(...)wG.o uznanie czynności prawnej za nieważną oraz zasądził od powodów na rzecz pozwanych (łącznie) po 2.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Zasadnicze motywy wyroku są następujące:
Powodowie domagali się ustalenia nieważności zawartej 31 stycznia 2013 r. przez pozwane(...)(zwane dalej:(...)) z po­zwanymiA.iE. W. (1)umowy sprzedaży nieruchomości położonej wG.przyul. (...)oraz o nakazanie pozwanemu(...)złożenia im oferty sprzedaży tego lokalu za cenę wynikającą z posiadanego przez tego pozwanego operatu szacunkowego. Twierdzili, że są najemcami tego lokalu, który jest własnością pozwanego(...), do 2004 r. budynek stanowił mienie komunalne, powodo­wie mieli możliwość wykupu lokalu z 70% zniżką, z której nie skorzystali, pod koniec 2012 r. pozwane(...)zamierzało zbyć tę nieruchomość i zawarło z pozwanymiW.przedwstępną umowę sprzedaży. Ich zdaniem umowa jest sprzeczna głównie z art. 27 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkanio­wego i narusza zasady współżycia społecznego, bo pozbawia ich, jako długoletnich najem­ców, możliwości wykupienia mieszkania.
Pozwane(...)wnosiło o oddalenie powództwa i zasądzenia kosztów procesu. Twierdziło, że jako właściciel nieruchomości, uprawniony jest do jej dysponowaniem, poprzedni właściciel(...)spółka z o.o. wG.ogłosiło w 2004 r. nieruchomości do sprzedaży zgodnie z przepisamiustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(zwanej dalej: u.g.n.), o czym wszyscy najemcy zostali pisemnie zawiadomieni o zamiarze sprzedaży i możliwości nabycia lokali przez najemców z 70% bonifikatą, a wobec braku wykupu miesz­kań, lokale zostały wniesione do(...)jako aport, zaś(...)podjęło w 2012 r. decyzję o sprzedaży lokali, lokale utraciły status mieszkań komunalnych, pozwany zapropo­nował najemcom ich kupno za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Pozwany ten podniósł też zarzut braku interesu prawnego powodów w zgłoszonym żądaniu (art. 189 k.p.c.).
Za zgodą powodów do procesu po ich stronie przystąpiło(...)Sąd wezwał do udziału w sprawieE.iA. W.w charakterze pozwanych.
PozwaniE.iA. W.wnosili o oddalenie powództwa i o zasądzenie kosztów procesu. Twierdzili, żeustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegonie zawiera zakazu zbywania nieruchomości.
Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie są najemcami powyższego lokalu mieszkalnego, wspólnikami pozwanego(...)są(...)spółka z o.o. wG.iGmina M.G., zarząd tego pozwanego jest jednooso­bowy, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym położona przyul. (...)oraz nieruchomości położone przyul. (...), przyul. (...)i położone przyul. (...)wG., stanowiące mienie komunalne, zbudowane bez finansowania ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, na podsta­wie uchwały Rady MiejskiejG.z 20 czerwca 2001 r. zostały wniesione jako aport do(...), a to(...)w dniu 9 marca 2005 r. wniosło je jako aport do pozwanego(...)w celu dokapitalizowania go i umożliwie­nia zaciągnięcia kredytu na budowę nowych domów. Przed wniesieniem nieruchomości jako aport do tego pozwanego(...)przygotowało wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, wywiesiło go do publicznej wiadomości na okres od 17 grudnia 2004 r. do 17 stycznia 2005 r. i zawiadomiło o tym najemców lokali, w tym o możliwości nabycia przez nich lokali w trybie bezprzetargowym z 70% bonifikatą. Powodowie nie skorzystali z możliwości nabycia lokalu w ten sposób, inni najemcy lokali w budynku przyul. (...)też nie wykupili lokali. Po wniesieniu nieruchomości jako aport do pozwanego(...)
(...)zarządzało nimi na podstawie umowy o zarządzanie, pobierało też czynsz najmu. Pozwany podjął w 2010 r. decyzję o zamiarze sprzedaży nieruchomości, uzyskało z banku promesę kredytową na budowę budynku. Pismem z 10 grudnia 2012 r. pozwany(...)złożył najemcom lokali ofertę sprzedaży, na co oni nie wyrazili zgody. Pisma te roznosił najemcomS. B., mieszkańcy domów uniemożliwiali mu doręczanie tych pism, więc oferta sprzedaży została w dniu 11 grudnia 2012 r. wywieszona w budynkach. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym położonym przyul. (...)została wyceniona na 260.000 zł według operatu szacunkowego. Odbyło się kilka spotkań z najemcami lokali, w dniu 27 grudnia 2012r. w ratuszu doszło do spotkania mieszkańców tych nieruchomości z Prezydentem Mia­sta, Wiceprezydentem Miasta i prezesem zarządu(...). Prezydent Miasta powiedział, że widzi możliwość wykupu lokali przez najemców. Oferowa­no mieszkańcom te lokale do sprzedaży. W spotkaniu nie brał udziału prezes zarządu pozwa­nego(...). Budynki wniesione jako aport nie przynosiły dochodów, koszty remontów prze­kraczały dochody z czynszów (k. 263).
W dniu 28 grudnia 2012 r. powód złożył pozwanemu(...)ofertę kupna zajmowane­go lokalu i wnosił o wskazanie ceny, pozwany odpowiedział, że jest możliwość wykupu całej nieruchomości za 268.000 zł i poprosił o wpłatę 10% tej ceny do 28 stycznia 2013 r.
W dniu 31 stycznia 2013 r. pozwani zawarli notarialną umowę sprzedaży tej nieru­chomości za 268.000 zł. PozwaniW.dokonali nakładów na nabytą nieruchomość, wstąpili oni w stosunek najmu łączący z powodami.
Sąd Okręgowy ustalił ten stan faktyczny na podstawie dokumentów, zeznań świadków i przesłuchania stron. Uznał, że dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały znaczenia podnoszone przez powodów okoliczności, że nie wiedzieli o przekazaniu nieruchomości pozwanemu(...)przez(...)w formie aportu, o ogłosze­niu nieruchomości do sprzedaży, że nie ogłoszono o sprzedaży w Biuletynie Informacji Pu­blicznej, nie ma też znaczenia złożone na spotkaniu w dniu 27 grudnia 2012 r. z najemcami oświadczenia Prezydenta Miasta, gdyż nie jest on organem pozwanej(...).
Sąd wziął pod uwagę stanowisko wyrażone w podobnej sprawie przez Sąd Najwyższy w uchwale z 6 czerwca 2014 r. w sprawie III CZP 24/14, że „zbycie przez towarzystwo bu­downictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone wart. 27 ust. 1 i 2 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”. Sąd uznał, że przepisy tej ustawy nie zabraniają zbywania nieruchomości przez towarzystwo bu­downictwa społecznego. Głównym przedmiotem jego działalności jest budowanie i eksploat­acja domów na zasadach najmu, ale w celu umożliwienia budowy domów, towarzystwo może sprzedać nieruchomości, jeśli inaczej nie jest w stanie uzyskać kredytu, do uzyskania którego bank wymaga wysokiego udziału własnego. Pozwany(...)sprzedał nieruchomość w celu uzyskania kredytu i budowy nowego budynku, zwłaszcza że budynki wniesione jako aport nie przynosiły dochodów, koszty remontów przekraczały dochody z czynszów. W tych okolicz­nościach Sąd Okręgowy uznał, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości było dopusz­czalne. Wskutek wniesienia nieruchomości do(...)w formie aportu nieruchomość utraciła charakter komunalny.
Sąd nie podzielił stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z 18 wrze­śnia 2003 r. w sprawie I CK 124/02 (Lex nr 127951), że wniesienie nieruchomości przez gminę do spółki kapitałowej w formie aportu pozwala spółce tylko na sprzedaż nieruchomo­ści lub na oddanie jej w użytkowanie wieczyste.
Powodowie nie mają interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, nie mogliby bo­wiem domagać się skutecznie złożenia im oferty sprzedaży zajmowanego lokalu mieszkalne­go po cenie wynikającej z operatu szacunkowego (k. 21-22), obecnie powodów nie łączy z(...)żaden stosunek prawny, powodom obecnie nie przysługuje uprawnienie do nabycia lokalu na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n.
Z tych przyczyn Sąd Okręgowy oddalił powództwo i na podstawieart. 102 k.p.c.za­sądził od powodów na rzecz pozwanych tylko część kosztów procesu.
Wyrok ten zaskarżyli apelacjami powodowie oraz interwenient uboczny.
Powodowie wnosili o zmianę wyroku przez uwzględnienie powództwa o ustalenie nieważności zawartej między pozwanymi umowy sprzedaży nieruchomości położonej w(...)przyul. (...), ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Są­dowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, zaś w przypadku oddalenia apelacji wnosili o nieobciążanie ich kosztami postępowania.
Powodowie zarzucili:
1/ naruszenie art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszka­niowego przez uznanie, że dopuszczalna była sprzedaż nieruchomości wniesionych do po­zwanego(...)jako aport oraz naruszenieart. 189 k.p.c.przez uznanie, że powodowie nie mają interesu prawnego w wytoczeniu powództwa w tej sprawie;
2/ wadliwą ocenę dowodów oraz błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy.
W uzasadnieniu apelacji powodowie wskazali, że nieprawidłowe jest podanie w mo­tywach wyroku, że domagali się uznania za nieważną umowy przedwstępnej sprzedaży nieru­chomości, bo po zawarciu umowy sprzedaży między pozwanymi wnosili o ustalenie nieważ­ności umowy sprzedaży. Ich zdaniem aport wniesiony do pozwanego(...)miał być tylko czasowy, przynajmniej w zamiarze wnoszącego aport iGminy M.G., dopiero później w 2008 r. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł w wyroku z 7 października 2008 r., że aport jest zbyciem nieruchomości. Twierdzili, że nie było ogłoszenia w 2004 r. o przezna­czeniu nieruchomości do sprzedaży, a Sąd ustalił ten fakt tylko na podstawie zeznań świad­ków. Ich zdaniem Prezydent MiastaG., jako przedstawiciel gminy, Jest współwła­ścicielem(...), drugim współwłaścicielem jest(...), w więc w czasie spotkania z mieszkańcami w dniu 27 grudnia 2012 r. reprezen­towane było zgromadzenie wspólników w pełnym składzie, więc Sąd bezpodstawnie uznał, że złożone na tym spotkaniu przez Prezydenta Miasta i przez przedstawiciela drugiego wspólni­ka oświadczenie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wadliwe jest ustalenie Sądu, że najem lokali nie przynosił dochodów, gdyż faktycznie koszty remontu były niższe od uzy­skanych czynszów.
Interwenient uboczny wystąpił z takimi samymi wnioskami i zarzutami, wskazując podobne motywy apelacji.
PozwaniA.iE. W. (1)wnieśli o oddalenie apelacji powodów i o zasą­dzenie kosztów postępowania apelacyjnego. Z żądaniem takim wystąpił też pozwany(...), który wnosił też o oddalenie apelacji interwenienta ubocznego. PozwaniA.iE. W. (2)(...)wnosili o odrzucenie, ewentualnie o oddalenie apelacji interwenienta ubocznego i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.
Wszyscy pozwani później wnosili o nieobciążanie ich kosztami sądowymi w przypad­ku uwzględnienia apelacji, podając w pismach procesowych motywy wniosków.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacje są zasadne. Podniesione w nich zarzuty naruszenia art. 27 ustawy o niektó­rych formach popierania budownictwa mieszkaniowego są trafne. Trafny jest też wynikający z uzasadnień apelacji zarzut naruszeniaart. 189 k.p.c.
Powodowie niewątpliwie mają interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umo­wy sprzedaży nieruchomości (wniosek swój doprecyzowali na rozprawie w dniu 15 stycznia 2015 r. - protokół rozprawy - k. 274), są bowiem najemcami jednego z lokali, a w razie sprzedaży całej nieruchomości (gruntu wraz z całym budynkiem) utraciliby prawną ochronę wysokości czynszu najmu lokalu. Otóż art. 28 tej ustawy ogranicza swobodę ustalania stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych, a gdyby nieruchomość nie stanowiła własności pozwa­nego(...), to powodowie byliby pozbawieni tej ochrony prawnej, a także pozbawieni na­leżnego im poczucia bezpieczeństwa i stabilności, którą mieli w(...).
Naruszenie art. 27 powyższej ustawy polega na błędnej wykładni polegającej na uzna­niu, że towarzystwo budownictwa społecznego jest uprawnione do obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi. Zadania tych jednostek są w ustawie ściśle określone, ustawa nie wymienia obrotu nieruchomościami w katalogu ich zadań. Wykładni tego przepisu - wskazującej na zasadę niedopuszczalności zbycia nieruchomości, w których są lokale mieszkalne - dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 czerwca 2014 r. w sprawie III CZP 24/14. Sąd Apelacyj­ny w tym składzie uznaje tę wykładnię za prawidłową. Zastosowanie tej zasady nakazuje uznanie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej między pozwanymi za nieważną na pod­stawie tego przepisu orazart. 58 § 1 k.c.W ocenie Sądu Apelacyjnego nie zachodzą żadne wyjątkowe okoliczności pozwalające na sprzedaż tej nieruchomości przez pozwany(...). Z odpisu pisma pozwanego(...)do Prokuratury Rejonowej wG.z dnia 14 stycznia 2013 r. wynika, że w latach 2010-2011 czynsz najmu lokali pokrywał poniesione nakłady na nieruchomość, a w 2012 r. przychody z czynszów były nieznacznie niższe od nakładów. Po­zwany(...)nie wykazał, by nie mógł skorzystać z możliwości ustalenia czynszu w odpo­wiedniej wysokości zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o niektórych formach popierania bu­downictwa mieszkaniowego.
Mając powyższe argumenty na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawieart. 386 § 1 k.p.c.w zw. z powyższymi przepisami zmienił zaskarżony wyrok i ustalił, iż nieważna jest zawarta między pozwanymi umowa sprzedaży nieruchomości.
Biorąc pod uwagę szczególną sytuację dotyczącą poniesionych przez pozwanych wy­datków oraz treść art. 27 powyższej ustawy, która mogła stronom stwarzać trudności interpre­tacyjne, Sąd nie obciążył pozwanych kosztami sądowymi (art. 113 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Powodowie działali bez profesjo­nalnego pełnomocnika, a ponadto nie wykazali kosztów procesu.