Sąd Okręgowy w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 566/16
Data wyroku: 2016-10-03 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Irena Żarnowska-Sporysz
Podstawa prawna: art.25 u.o.wł. l.

Sygn. akt I C 566/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 października 2016 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSO Irena Żarnowska- Sporysz
Protokolant: protokolant Karolina Sięka
po rozpoznaniu w dniu 3 października 2016 r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaK. K. (1),D. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyulicy (...)wK.
o uchylenie uchwały

I
uchyla uchwałę nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...)wK.;

II
zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 200 zł (dwieście złotych), tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 566/16

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 03 października 2016 r.
PowodowieK. K. (1)iD. K.w pozwie z dnia 22 marca 2016 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przyul. (...)wK.wnieśli o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 27 października 2015 r. poddanej pod głosowanie w trybie indywidualnym w sprawie odłączenia mediów właścicielomlokalu nr (...)przyul. (...)wK.. Ponadto wnieśli o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu według norm przepisanych.
W uzasadnieniu podali, iż są właścicielamilokalu nr (...)przyul. (...)wK.. W dniu 27 października 2015 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów została podjęta uchwała nr(...)w sprawie odłączenia mediów tj. ciepłej wody i ogrzewania powodom. W dniu 8 marca 2015 r. Zarządca Wspólnoty przeprowadził czynności odłączające powodom w/w media i zabrano także liczniki ciepłej wody i ogrzewania, które stanowiły własność małżonkówK., co zgłosili oni na Policję.
Powodowie zakwestionowali ważność uchwały i to, że została ona podjęta skutecznie oraz, że głosowało powyżej 51% właścicieli posiadających udziały w nieruchomości. W ich ocenie nie zastosowano procedury zustawy o własności lokali, sami powodowie zostali powiadomieni tylko o wyniku głosowania. Uchwała jest niezgodna z prawem, gdyżustawa prawo energetycznei ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odpowiedzeniu ścieków upoważniają do odcięcia wody czy energii, tylko przedsiębiorców dostarczających te media. Zarządca odcinając ogrzewanie i wodę powodom chciał w ten sposób zmusić ich do jednorazowej zapłaty kwoty 25 547,41 zł, która została zasądzona wyrokiem z dnia 19.11.2015 r. Powodowie podkreślili, że spłacają zasądzona wyrokiem kwotę zadłużenia za media w ratach, z uwagi na trudności finansowe.
Uchwała narusza także zasady współżycia społecznego, bowiem odcięcie w okresie zimowym ogrzewania i ciepłej naraża mieszkających w lokalu małżonkówK.i trójkę ich małoletnich dzieci na utratę zdrowia i znaczne wydatki finansowe.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyul. (...)wK.wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W treści uzasadnienia strona pozwana przyznała, iż w trybie indywidualnego zbierania głosów zapadła uchwała nr(...)z dnia 27.10.2015 r. Podniosła, iż informacja o uchwale została skierowana do powodów w dniu 21 stycznia 2016 r., a pismo odebrali w dniu 09 lutego 2016 r. Pozew o uchylenie uchwały powodowie wnieśli zaś w dniu 29 marca 2016 r., zatem po upływie ustawowego 6-cio tygodniowego, zawitego terminu na jego wniesienie.
Pozwana wskazała, że podejmując zaskarżoną uchwałę działała w oparciu o obowiązujące przepisy prawa i zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Powodowie nie wskazali żadnych zasadnych zarzutów co do nieprawidłowości podjętej uchwały. Podała, że z przepisówustawy o własności lokaliwynikają obowiązki właścicieli lokali względem nieruchomości wspólnej m.in. obowiązek pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak również obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody powinny być rozliczane na bieżąco, czego powodowie nie czynili, o czym świadczy wyrok z dnia 19.11.2015 r., sygn. akt II Ca 1743/15 zasądzający spłatę zadłużenia na rzecz pozwanej od powodów. Pozwana podkreśliła, że powodowie nie wykonali w/w wyroku tj. nie spłacili zadłużenia w ratach i w konsekwencji niespłacenie w terminie dwóch rat spowodowało natychmiastową wymagalność całej kwoty i w tej sprawie prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.
Pozwana wskazała, że w dniu 21 kwietnia 2016 r, wniosła do Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie pozew przeciwko powodom o zapłatę kolejnej kwoty z tytułu zaległości w czynszu i mediach - 27 207,88 zł, sygn. akt I C 1558/16/K.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
PowodowieK. K. (1)iD. K.są właścicielamilokalu mieszkalnego nr (...)położonego w nieruchomości przyul. (...)wK., gdzie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Zarządcą nieruchomości od 2008 r. jestfirma (...)’(...) s.c.B. K.T. G.z siedzibą wK.. Mieszkanie powodów ma pow. 71,23 m2, znajduje się w nim przedpokój, dwa pokoje, pokój z kuchnią, wc i łazienka. Lokal jest obciążony hipoteką na kwotę 1 200 000 zł, wobec czego powodowie mają problemy z jego sprzedażą lub zamianą.
dowód:akt notarialny z dnia 20.09.2006 r. – k. 15-24, umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną z dnia 01.08.2008 r. – k. 7-12, aneks – k. 13-14, przesłuchanie powódkiK. K. (1)– k. 59-60
Powodowie na zakup mieszkania zaciągnęli kredyt w kwocie 400 000 CHF, z czego do spłaty pozostało im 130 000 CHF. Posiadają jeszcze inne zobowiązania finansowe m.in. wobec ZUS i Urzędu Skarbowego na kwotę 130 000 zł. Z uwagi na problemy finansowe i brak możliwości spłaty wszystkich swoich zobowiązań przestali uiszczać opłaty za prąd i ciepłą wodę od ok. 2012 r. W 2013 r. powódD. K.z uwagi na problemy w branży samochodów ciężarowych zakończył prowadzoną działalność gospodarczą. Obecnie rodzinę utrzymuje powódkaK. K. (1), które otrzymuje wynagrodzenie w kwocie 1000-1500 zł miesięcznie. Na utrzymaniu powodowie mają trójkę mieszkających z nimi małoletnich dzieci.
W 2015 r. na zewnątrz mieszkania powodów, na korytarzu zostały zamontowane liczniki do pomiaru zużycia energii - centralnego ogrzewania i wody. Liczniki zostały zakupione przez zarządcę nieruchomości, a faktura za nie została wystawiona na powodów, którzy nie zapłacili jej, bo nie mieli na to pieniędzy. Liczniki są oddzielne dla każdego mieszkania i odcięcie lub usunięcie jednych nie powoduje braku dostaw ciepła i wody do innych mieszkań.
dowód:przesłuchanie powódkiK. K. (1)– k. 59-60
Strona pozwana wytoczyła przeciwko powodom powództwo o zapłatę w/w zaległości za media, gdzie wyrokiem z dnia 19 listopada 2015 r. sygn. akt II Ca 1743/15 Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie nakazał powodem zapłatę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...)wK.kwoty 25 547,41 zł. Powodowie zapłacili z w/w kwoty trzy raty, ale dalej nie mieli środków na spłatę i pozwana wytoczyła przeciwko nim postępowanie egzekucyjne. Z uwagi na kolejne zaległości w płatnościach za media pozwana wniosła drugi pozew przeciwko powodom o zapłatę.
dowód:przesłuchanie powódkiK. K. (1)– k. 59-60
W dniu 27 października w trybie indywidualnego zbierania głosów została podjęta uchwała nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wK.o treści: „Wspólnota mieszkaniowa przyul. (...)wK.postanawia odłączyć media (ciepła woda i centralne ogrzewanie) dłużnikowi Wspólnoty –lokal nr (...)przyul. (...)wK.”.Za podjęciem uchwały głosowało 51,32% właścicieli, 2,47% głosowało przeciwko, zaś 11,58% wstrzymało się od głosu. Powodowie nie byli na zebraniu wspólnoty, bo byli chorzy.
Pismami z dnia 19 stycznia 2015 r. powodowie zostali powiadomieni o tym, iż głosami 51,32% właścicieli została podjęta uchwała nr(...)z dnia 27.10.2015 r. i o jej treści. Poinformowano ich, że jeśli w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma nie uregulują zadłużenia powstałego od listopada 2013 r. w wysokości 25 547,41 zł to wspólnota przystąpi do realizacji uchwały poprzez odcięcie dostawy ciepłej wody i centralnego ogrzewania. Korespondencję wysłaną przez pozwaną w dniu 21 stycznia 2015 r., powodowie odebrali w dniu 09 lutego 2016 r.
Powodowie pismem z dnia 22 lutego 2016 r. odpowiedzieli, że nie posiadają kwoty 25 547,41 zł i nie mogą otrzymać kredytu w takiej wysokości w żadnym banku, jednak spłacą zaległości tak szybko jak tylko będzie to możliwe.
dowód:pisma z dnia 19.01.2016 r. – k. 5, 6, pismo z dnia 22.02.2016 r. – k. 25, potwierdzenie nadania i odbioru przesyłki – k. 46, przesłuchanie powódkiK. K. (1)– k. 59-60
PowódkaK. K. (1)zgłosiła na Policję usunięcie liczników ciepła i wody należących do powodów, jednak potem wycofała zawiadomienie. Powodowie mieli nadzieję, że pozwana zrozumie ich sytuację i nie wykona uchwały lub ją zmieni.
W dniu 8 marca 2016 r. pracownicy zarządcy nieruchomościB. K.iM. M.przyszli wraz z ekipą i wymontowali liczniki do pomiaru ciepła i wody w mieszkaniu powodów, znajdujące się na korytarzu. U powodów odcięto w ten sposób dopływ energii cieplnej oraz ciepłej wody do kranów i kaloryferów. Powodowie dogrzewali mieszkanie piecykami i ogrzewali wodę na kuchence elektrycznej, co zwiększyło ich rachunki za prąd. Nie chcieli kąpać dzieci w mieszkaniu rodziców, znajdującym się w innej częściK., bo bali się że dzieci po ciepłej kąpieli gdy wyjdą na zimo to się przeziębią.
dowód:przesłuchanie powódkiK. K. (1)– k. 59-60
Powyższy stan faktyczny Sąd ustaliłw oparciu o wymienione wyżej dokumenty prywatne i urzędowe, których autentyczność i wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.
Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił także na podstawie całości zeznań powodów:K. K. (1)D. K., które były logiczne, konsekwentne, spójne i zgodne pozostałym materiałem dowodowym, jakiemu Sąd dał wiarę, a także nie ujawniły się żadne okoliczności pozwalające na zakwestionowanie wiarygodności ich zeznań.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie zart. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm., dalej: u.w.l.). właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak stanowi zaśart. 25 ust. 1apowództwo, o którym mowa wust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Powodowie wnieśli pozew o uchylenie uchwały numer(...)pozwanej wspólnoty przed upływem w/w zawitego terminu ustawowego. Otrzymali pismo od strony pozwanej datowane na 19 stycznia 2016 r. zawierające informacje o podjęciu uchwały nr(...)w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniu 09 lutego 2016 r., zaś pozew został złożony w dniu 22 marca 2016 r. (data stempla na kopercie – k. 26), a więc przed upływem 6-ciu tygodni. Zarzut pozwanej wspólnoty, iż pozew został wniesiony po upływie ustawowego terminu był zatem niezasadny. Ponadto, powodowie jako właścicielelokalu nr (...)wbudynku numer (...)przyulicy (...)wK., są legitymowani czynnie do wniesienia pozwu.
Powołany przepis art. 25 ust. 1 przewiduje cztery samodzielne podstawy do zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej, tj. niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie interesów właścicieli lokalu w inny sposób.
Jak to wyjaśniono w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08, LEX Nr 500188) - uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l. Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Wyjątek od tej reguły odnosi się do wymagającego zgody właścicieli wyrażonej w uchwale połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu (art. 22 ust. 4 u.w.l.). Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.
Zdaniem Sądu podjęcie uchwały w przedmiocie odłączenia mediów powodom jako dłużnikom i pozbawienie ich liczników, było niezgodne z przepisami prawa tj.ustawy o własności lokali. Żaden z przepisówustawy o własności lokalinie daje wspólnocie mieszkaniowej takich kompetencji. Zarządca wspólnoty samodzielnie odinstalował powodom liczniki ciepła i wody, które zdemontował i zabrał mimo, że stanowiły własność powodów. To sam zarządca, ale na rzecz właścicieli kupował te opomiarowanie, zatem doszło do ingerencji w prawo własności. Zarządca nieruchomości był uprawniony do zapłaty zaliczek na dostawę mediów i usług komunalnych do operatorów dostarczających ciepło i wodę do lokali, nie do ingerencji w same dostawy i liczniki mediów. W sytuacji, gdy powodowie nie uiszczali zaliczek na media strona pozwana mogła jedynie pozwać ich o zapłatę tych należności, które musiała ponieść sama pozwana, co z resztą uczyniła. Strona pozwana nie skorzystała jednak z przysługującej jej procedury skierowania egzekucji m.in. do lokalu mieszkalnego powodów, celem wyegzekwowania od nich kwot zasądzonych przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie wyrokiem z dnia 19.11.2015 r. w postępowaniu sygn. akt II Ca 1743/15. Takie uprawnienie przysługuje pozwanej na mocyart. 16 ust. 1u.w.l., który stanowi, m.in. że jeżeli  właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisówk.p.c.o egzekucji z nieruchomości.
Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. W ocenie Sądu wykonanie zaskarżonej uchwały doprowadziłoby do naruszenia zasad współżycia społecznego, gdyż odcięcie mediów w lokalu mieszkalnym powodów doprowadziłoby do zaprzestania ogrzewania mieszkania i dostarczania do niego ciepłej wody. To groziłoby zdrowiu domowników, czyli samych powodów i trójki ich małoletnich dzieci.
Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy powołanych wyżej przepisów zaskarżoną uchwałę uchylił, o czym orzekł w pkt I sentencji wyroku.
O kosztach sądowych Sąd rozstrzygnął kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na zasadzieart. 98 § 1 i § 3 k.p.c.Na poniesione przez powodów koszty, których zwrot należał się od strony pozwanej składała się opłata sądowa od pozwu w wysokości 200 zł.