Sąd Apelacyjny w Gdańsku
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 473/16
Data wyroku: 2016-11-29 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewelina Jokiel, Agnieszka Mankiewicz, Barbara Lewandowska
Słowa kluczowe: Użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna: art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.

Sygn. akt I ACa 473/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 listopada 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący:

SSA Ewelina Jokiel

Sędziowie:

SA Barbara Lewandowska (spr.)
SO del. Agnieszka Mankiewicz

Protokolant:

stażysta Katarzyna Cybulska

po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2016 r. w Gdańsku na rozprawie
sprawy z powództwa(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwS.
przeciwkoGminie M.S.
o ustalenie
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku
z dnia 28 stycznia 2015 r. sygn. akt XV C 11/15
I/ zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I (pierwszym) w ten sposób, że ustala, iż wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wS.przyulicy (...), oznaczonej na k.m. jakodziałka nr (...), o powierzchni 2 510 m2, objętejksięgą wieczystą KW nr (...)Sądu Rejonowego w Sopocie, wynosi 3% za okres od dnia 01 stycznia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., zaś począwszy od dnia 01 stycznia 2014 r. wynosi 1%;
II/ zasądza od powoda na rzecz pozwanej 8.646 (osiem tysięcy sześćset czterdzieści sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
SSO del. Agnieszka Mankiewicz SSA Ewelina Jokiel SSA Barbara Lewandowska
I ACa 473/16

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2015 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku ustalił, że wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wS.przyulicy (...), oznaczonej na k.m. jakodziałka nr (...)o powierzchni 2510 m2, objętejksięgą wieczystą KW nr (...)Sądu Rejonowego w Sopocie, począwszy od 1 stycznia 2013 r. wynosi 1% (punkt I). Tym samym wyrokiem Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.930,88 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II).
Sąd Okręgowy ustalił, że pozwanaGmina M.S.jest właścicielką gruntu położonego wS.przyulicy (...)oznaczonej na k.m. jakodziałka nr (...)o powierzchni 2510 m2, objętejksięgą wieczystą KW nr (...)Sądu Rejonowego w Sopocie. Do dnia 23 listopada 2011 r. użytkownikiem wieczystym tej działki był(...)G., z przeznaczeniem jej na cele dydaktyczne. Od dnia 23 listopada 2011 r. natomiast użytkownikiem wieczystym powyższego gruntu jest powodowa spółka, która objęła nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele mieszkaniowe, tj. budowę zespołu mieszkalno-pensjonatowego.
W dniu 18 czerwca 2013 r. powód wystąpił ze stosownym wnioskiem i uzyskał decyzję Prezydenta MiastaS.z dnia 4 października 2013 r. o pozwoleniu na budowę zespołu mieszkalno-pensjonatowego poprzez przebudowę i rozbudowę obiektu przyulicy (...), w tym na działce ewidencyjnej oznaczonej w rejestrze gruntów numerem 6. Do czasu wydania mu prawomocnego pozwolenia na budowę powód przeprowadził na powyższej nieruchomości następujące prace zmierzające do dostosowania budynku i gruntu do celów mieszkaniowych:

1
przebudowę przyłącza teletechnicznego do budynku sąsiadującego, zlikwidowanie istniejącego przyłącza i wybudowanie nowego,

2
przebudowę przyłącza wodno-kanalizacyjnego do budynku sąsiadującego, likwidację istniejącego przyłącza przechodzącego przezdziałkę nr (...)i wybudowanie nowego,

3
przebudowę przyłącza gazowego do budynku sąsiadującego, likwidację istniejącego przyłącza przechodzącego przezdziałkę nr (...)i wybudowanie nowego,

4
dokonanie rozbiórki garażu oraz przeprowadzenie prac przygotowawczych w zakresie ogrodzenia terenu,

5
wycinkę drzew nadziałce nr (...)w okresie od 18 do 21 października 2013 oraz od 15 stycznia do 7 lutego 2014 roku,

6
prace wykonane na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 4 października 2013 r. –P.i rozbudowa budynku mieszkalnego przyul.(...), w tym przede wszystkim w obszarze kolizji przyłączy energetycznych oraz prace konserwatorskie, które rozpoczęły się dnia 17 kwietnia 2014 r. i trwają do dnia dzisiejszego.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2012 r. Prezydent MiastaS.wypowiedział powódce dotychczasową wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, wynoszącą 0,3% i przedstawił ofertę przyjęcia nowej stawki procentowej opłaty rocznej z tego tytułu w wysokości 3% wartości nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowa nieruchomość została oddana w dniu 3 lipca 2001 r. w użytkowanie wieczyste UniwersytetowiG.z przeznaczeniem na cele dydaktyczne, w związku z czym opłaty z tego tytułu ustalono z zastosowaniem stawki procentowej w wysokości 0,3%. Od dnia 23 listopada 2011 r. użytkownikiem wieczystym jest spółka i obecnie nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele dydaktyczne, wobec czego, według stanowiska pozwanej, zachodzą podstawy do zmiany stawki procentowej z 0,3% na stawkę wynoszącą 3%, przewidzianą wart.72 ust.3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Powód złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wG.wniosek o stwierdzenie, że odmowa zmiany stawki procentowej (na 1%) przez Prezydenta MiastaS.była nieuzasadniona, powołując się na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości przez obecnego użytkownika wieczystego. Orzeczeniem z dnia 14 listopada 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek stwierdzając, że zaproponowana stawka procentowa wynosząca 3% jest prawidłowa. W oparciu o wyjaśnienia obu stron Kolegium przyjęło, że aktualnie nieruchomość nie jest przez spółkę wykorzystywana na cele mieszkaniowe, przez co właściwą jest stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 3%. Od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego powód złożył sprzeciw, wnosząc o ustalenie stawki wynoszącej 1%.
Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne Sąd pierwszej instancji ocenił powództwo jako zasadne. Sąd ten wskazał, że roszczenie powoda znajduje podstawę wart.73 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jedn: Dz.U. z 2015 r., poz.1774 ze zm. – dalej: u.g.n.), zgodnie z którym, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu, z zastosowaniem trybu postępowania określonego w art.78-81 u.g.n. W myśl art.80 ust.2 u.g.n. w razie wniesienia sprzeciwu wobec orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego sprawa podlega przekazaniu do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, a wniosek złożony uprzednio do Kolegium zastępuje pozew. Stąd przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest żądanie opisane we wniosku z dnia 28 września 2012 r., w którym powód wnosił o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej z oferowanej przez Gminę 3% do 1% ze względu na zmianę przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe, wskazując na podstawę prawną takiego żądania zawartą w art.72 ust.3 pkt 4 u.g.n. w zw. z art.73 ust.2 u.g.n.
Powód argumentował, że o trwałej zmianie korzystania z nieruchomości można mówić już od momentu podjęcia zamierzenia inwestycyjnego – rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, ze wskazaniem, że proces inwestycyjny toczył się nieprzerwanie od połowy 2012 roku. Ponadto powód podnosił, że z wypisu z rejestru budynków wynika, że budynki posadowione nadziałce nr (...)spełniają odpowiednio funkcje mieszkalną oraz związaną z transportem i łącznością.
Zdaniem pozwanej natomiast o trwałej zmianie korzystania z nieruchomości można mówić dopiero od momentu, w którym lokale znajdujące się w budynkach posadowionych na tej nieruchomości są rzeczywiście użytkowane jako lokale mieszkalne, istotnym zatem momentem jest wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Wtedy bowiem możliwe jest podjęcie czynności faktycznych i prawnych pozwalających na używanie lokali przez mieszkańców – wyodrębnienie własności lokali, zawarcie umów sprzedaży ze skutkiem rzeczowym, rozpoczęcie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, zamieszkanie w lokalu.
Zdaniem Sądu Okręgowego powód wykazał w toku procesu, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste. Dokonując wykładni art.73 ust.2 u.g.n. Sąd orzekający podzielił pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 22 marca 2012 r. (IV CSK 333/11 – OSNC 2012 r., nr 11, poz.132), wydanym na tle analogicznego stanu faktycznego jak w niniejszej sprawie, w którym Sąd Najwyższy wskazał na kryterium trwałości zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Z art.72 ust.2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona do 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznczone na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości, jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje, czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena w konkretnym stanie faktycznym zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości, jak i czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może wskazać, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i czy jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne.
Na gruncie faktycznym przedmiotowej sprawy Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska pozwanej Gminy, uznając, że w świetle wykładni art.72 ust.3 pkt 4 u.g.n. stawka 3% ma charakter uzupełniający i stosuje się ją w wypadku, gdy nieruchomości nie można zakwalifikować do żadnej z kategorii wymienionych w art.72 ust.3 pkt 1 – 4a u.g.n. Zdaniem tego Sądu pozwana nie wykazała, żeby stosowanie stawki 3% było statystycznie typowe, a nie na zasadzie wyjątku, a regulacje wyjątkowe nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej. Sąd orzekający wskazał nadto, że pojęcie „korzystania z nieruchomości”, o którym mowa w art.73 ust.2 u.g.n., ma szeroki zakres i może obejmować również podejmowanie działań, które umożliwiają użytkowanie nieruchomości przez przyszłych lokatorów. W ocenie Sądumeritirównież względy celowościowe przemawiają za przyjęciem, że samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Realizacja takiej inwestycji służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zatem zasadnym jest dążenie do obniżenia jej kosztów oraz przyspieszenia jej zakończenia.
Według oceny Sądu pierwszej instancji w okolicznościach niniejszej sprawy należy przyjąć, że najpóźniej od połowy 2012 roku doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest powód. Za przyjęciem takiej oceny przemawia uzyskanie przez powoda ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zespołu mieszkalno-pensjonatowego na użytkowanym gruncie, oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków oraz – przede wszystkim – konsekwentne realizowanie tej inwestycji od połowy 2012 roku, kiedy to rozpoczęto pierwsze prace budowlane. Inwestycja prowadzona jest w sposób ciągły, a żaden z dowodów w sprawie nie wskazuje na to, by miała zostać przerwana lub aby miał zmienić się jej zakres czy charakter. Trwała zmiana sposobu korzystania z gruntów nastąpiła najpóźniej w dacie złożenia przez powoda wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej. Stan zaawansowania przedmiotowej inwestycji jednoznacznie przesądza o utrwaleniu zmiany przeznaczenia gruntu, wprowadzonej przez obecnego użytkownika wieczystego, co uzasadnia, zdaniem Sądumeriti, zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tych gruntów zgodnie z wnioskiem powoda, to jest od dnia 1 stycznia 2013 roku. Mając to na uwadze, Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo na zasadzieart.189 k.p.c.i wskazanych wyżej przepisów u.g.n., obciążając pozwaną w całości kosztami procesu jako stronę proces ten przegrywającą – w oparciu o przepisart.108 § 1 k.p.c.w zw. zart.98 k.p.c.iart.99 k.p.c.
Przedstawiony wyrok został przez pozwaną Gminę zaskarżony apelacją w części co do punktu I – w zakresie ustalenia stawki opłaty rocznej w wysokości 1% począwszy od dnia 1 stycznia 2013 roku i za cały rok 2013. W apelacji pozwana zarzuciła mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że w związku z podjęciem przezA.S.prac budowlanych w postaci m.in. przebudowania przyłączy teletechnicznych, wodno-kanalizacyjnych i gazowych, nieruchomość ta może zostać uznana za nieruchomość oddaną na cele mieszkaniowe. Wskazując na powyższy zarzut, znajdujący szersze uzasadnienie w motywach apelacji, pozwana wniosła o zmianę wyroku w zakresie, w jakim został zaskarżony, poprzez ustalenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na 3% począwszy od 1 stycznia 2013 roku, zaś od 1 stycznia 2014 roku – na 1%. Skarżąca wnosiła nadto o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu za II instancję.
W odpowiedzi na apelację powód wnosił o jej oddalenie w całości i o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postepowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, niesporne pomiędzy stronami, uznając je za właściwą podstawę także dla własnego rozstrzygnięcia. Formułowany w apelacji zarzut błędu w ustaleniach faktycznych w istocie odnosi się do oceny prawnej tych ustaleń, która doprowadziła Sąd pierwszej instancji do wniosku, że w powyższym stanie faktycznym nieruchomość stanowiącą przedmiot prawa użytkowania wieczystego powoda należy zakwalifikować jako „oddaną na cele mieszkaniowe” już za okres od dnia 1 stycznia 2013 roku, podczas gdy – zdaniem skarżącej – kwalifikacja taka jest uzasadniona, lecz ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2014 roku.
W istocie zatem spór pomiędzy stronami w przedmiotowej sprawie sprowadzał się do oceny prawidłowości zastosowania przez Sąd pierwszej instancji w opisanych warunkach faktycznych przepisów prawa materialnego, a mianowicie art.73 ust.2 u.g.n. w zw. z art.72 ust.3 pkt 4 u.g.n. Przypomnieć należy, że powód nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w dniu 23 listopada 2011 roku, a wówczas stawka procentowa opłaty rocznej za tę nieruchomość, jako wykorzystywaną na cele dydaktyczne, wynosiła 0,3%. Po nabyciu prawa do nieruchomości powód przeprowadzał na niej prace budowlane przygotowujące przyszłą inwestycję polegającą na przebudowie i rozbudowie obiektu na cele mieszkaniowo-pensjonatowe. W dniu 18 czerwca 2013 spółka wystąpiła o pozwolenie na budowę, a decyzję pozytywną w tym zakresie uzyskania w dniu 4 października 3013 roku. Tymczasem już pismem z dnia 29 sierpnia 2012 roku pozwana wypowiedziała nowemu użytkownikowi wieczystemu dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej, proponując jej zwiększenie z 0,3% do 3% począwszy od dnia 1 stycznia 2013 roku. Nie zgadzając się z tą propozycją powód wszczął spór z pozwaną przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wG., a następnie – przed właściwym Sądem, domagając się uznania, że od dnia 1 stycznia 2013 r. nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z tej nieruchomości z celu dydaktycznego na cele mieszkaniowe, a w konsekwencji, by nowa stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za okres od dnia 1 stycznia 2013 roku zwiększona została nie do 3%, lecz do 1%.
Zgodzić się należy z Sądem pierwszej instancji co do tego, że o istnieniu lub nieistnieniu podstaw do kwalifikacji przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste każdorazowo decydują okoliczności faktyczne konkretnego przypadku. W omawianej sprawie chodzi o określenie czasu, od którego uzasadnione będzie stwierdzenie, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości przez powoda jako użytkownika wieczystego, co pozostaje kwestią właściwej w okolicznościach faktycznych wykładni przepisu art.73 ust.2 u.g.n. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości – z celu dydaktycznego na mieszkaniowy – musi bowiem być trwała, to jest taka, że w świetle ocenianych faktów obejmujących zachowanie użytkownika wieczystego można stwierdzić z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością, że nie zamierza on uczynić z nieruchomości żadnego innego użytku niż deklarowany (tu – jako mieszkaniowy). Uzasadnione wydaje się przy tym stwierdzenie, że dla oceny, czy chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania z gruntu, istotne znaczenie ma stan zaawansowania prac budowlanych w roku, za który użytkownik stara się o zmniejszenie stawki opłaty. Z tego stanu zaawansowania można bowiem wyprowadzić domniemanie co do stopnia prawdopodobieństwa zmiany sposobu wykorzystywania gruntu z deklarowanego celu mieszkalnego na inny cel. O ocenie takiej nie decyduje zatem ani wyłącznie data uzyskania przez użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę, ani nawet pozwolenia na użytkowanie obiektu, lecz każdorazowe szersze okoliczności danego przypadku (v.wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11 – OSNC 2012, nr 11, poz.132). Nie jest też zatem przesądzające o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczenie jej w ewidencji gruntów czy przeznaczenie w planie miejscowym, jak to podnosił powód. Te okoliczności stanowią bowiem jedno z kilku, a nie wyłączne kryterium oceny charakteru zmiany i nie mogą być oceniane w oderwaniu od rzeczywistych działań użytkownika wieczystego, ujawniających jego zamiary co do sposobu korzystania z gruntu.
Na gruncie faktycznym przedmiotowej sprawy Sąd pierwszej instancji uznał, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości przyulicy (...)nosi znamiona trwałości z tego względu, że od połowy roku 2012 powód przeprowadzał na niej prace budowlane przygotowujące do rozpoczęcia planowanej inwestycji mieszkaniowo-pensjonatowej. Ustalając w oparciu o te okoliczności, że stawka wynosząca 1% winna powoda obowiązywać już od dnia 1 stycznia 2013 roku, Sąd orzekający ocenił, że te prace, które powód na nieruchomości wykonał w okresie od połowy do końca 2012 roku, usprawiedliwiają przyjęcie, że zmiana sposobu korzystania z gruntu ma charakter trwały.
Sąd Apelacyjny podzielił zarzuty apelacji pozwanej Gminy co do tego, że rodzaj i stopień zaawansowania prowadzonych przez powoda prac o charakterze przygotowawczym względem planowanej na gruncie inwestycji mieszkaniowo-pensjonatowej nie uzasadniał objęcia spornej nieruchomości stawką procentową opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 1% za okres od dnia 1 stycznia 2013 roku, a odmienna ocena Sądu pierwszej instancji co do tej kwestii nie jest trafna. Zdaniem Sądu Apelacyjnego tezę taką usprawiedliwia motywacja faktyczna samego użytkownika wieczystego, przedstawiona przez niego we wniosku o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej na poziomie 1% (v.K.7v.- 8v.).
Przede wszystkim w świetle twierdzeń faktycznych powoda nie ma podstaw do ustalenia, że jakiekolwiek prace przygotowujące przyszłą inwestycję były prowadzone na przedmiotowej nieruchomości już w drugiej połowie 2012 roku. Powód na poparcie swojego stanowiska przedstawił katalog czynności podejmowanych przez niego względem przedmiotowej nieruchomości, mających świadczyć o trwałej zmianie sposobu korzystania z niej przez skarżącego. Jednak analiza tych czynności prowadzi do wniosku, że były one podejmowane od połowy 2013 roku i miały na celu przygotowanie do planowanej inwestycji mieszkaniowo-pensjonatowej od strony szeroko rozumianego uporządkowania gruntu pod względem infrastruktury technicznej: przyłącza teletechnicznego, wodno-kanalizacyjnego, gazowego, energetycznego, a także przyszłego ogrodzenia terenu.
Umowę z wykonawcą przebudowy przyłącza teletechnicznego powód zawarł w dniu 24 czerwca 2013 r., a prace te odebrał w dniu 19 grudnia 2013 r. Umowę z wykonawcą prac przy przebudowie przyłącza wodno-kanalizacyjnego powód zawarł w dniu 16 października 2013 r., odbierając te roboty w dniu 20 grudnia 2013 r., a prace związane z przebudową przyłącza gazowego zlecił wykonawcy umową z dnia 2 grudnia 2013 r., zaś odebrał je końcowo w dniu 27 lutego 2014 r. W dniu 22 lipca 2017 r. powód uzyskał pozwolenie na rozbiórkę garażu na posesji, prace te przeprowadził w sierpniu 2013 r., umowę z wykonawcą ogrodzenia terenu zawarł w dniu 10 października 2013 r., a odebrał je w dniu 7 lutego 2014 r. Wycinkę drzew na posesji prowadził w dniach 18 -21 października 2013 r. i 15 stycznia oraz 7 lutego 2014 r. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę decyzją administracyjną z dnia 4 października 2013 r. podjął prace zmierzające do likwidacji kolizji przyłącza energetycznego oraz prace konserwatorskie, które – jak sam przyznaje – rozpoczęły się w dniu 17 kwietnia 2014 roku i trwały do dnia wniesienia pozwu.
Wszystkie powyższe okoliczności wynikają z twierdzeń faktycznych powoda zawartych w pozwie oraz z dokumentów stanowiących załączniki do pozwu i nie były one kwestionowane przez pozwaną, przez co trzeba je uznać za bezsporne w sprawie. Mając to na uwadze należy stwierdzić, że wskazywane przez powoda prace w rzeczywistości były wykonywane pod koniec 2013 roku lub na przełomie roku 2013/2014, a odbierane jako ukończone w końcu grudnia 2013 roku oraz (w większości) w pierwszych miesiącach 2014 roku. W ostatnim kwartale roku 2013 powód uzyskał pozwolenie na budowę.
Przede wszystkim jednak podkreślenia wymaga charakter tych prac, dających się określić jako uniwersalne – w tym znaczeniu, że ich przeprowadzenie mogło służyć niewątpliwie celowi budowlanemu. Nie sposób natomiast po analizie ich struktury uznać je za dowód trwałej zmiany przeznaczenia gruntu z dydaktycznego na cel mieszkaniowy. Uporządkowanie terenu (poprzez rozbiórkę usytuowanego na nim garażu, wycinkę drzew) oraz przebudowa istniejącej na nim podziemnej infrastruktury technicznej niewątpliwie świadczą o zamiarze użytkownika wieczystego co do przeznaczenia tego gruntu pod budowę. Nie przesądza to jednakże o przeznaczeniu tak przygotowywanego gruntu na cel mieszkaniowy, zwłaszcza w sytuacji, gdy plany inwestycyjne powoda obejmowały przebudowę i rozbudowę istniejącego już obiektu na cele mieszkaniowo-pensjonatowe, a w roku 2013 inwestycja nie była jeszcze zrealizowana w takim stopniu, by funkcję mieszkaniową tego obiektu uznać za rozbudowaną adekwatnie do możliwości stwierdzenia trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nie świadczył bowiem o tym ani stopień zaawansowania, ani sam (jak wskazano, uniwersalny dla celów budowlanych) charakter prowadzonych prac.
W świetle przepisów u.g.n. (art.71 i nast.) opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości określana jest za okres pełnego roku kalendarzowego. W ocenie Sądu Apelacyjnego zarówno zatem czas, w jakim na przestrzeni roku 2013 przeprowadzano opisane roboty, jak i fakt, że mogły one służyć przygotowaniu zarówno do prac budowlanych, których rezultatem byłby obiekt mieszkaniowy, jak i użytkowy bądź inny, nie uzasadnia przyjęcia, że powód wykazał, po pierwsze, trwałą zmianę sposobu korzystania gruntu, a po drugie – na cele mieszkaniowe, już od dnia 1 stycznia 2013 roku. Jak trafnie podnosiła skarżąca, przez większość 2013 roku nieruchomość ta, przygotowywana pod potencjalną inwestycję budowlaną pod koniec tego roku, wypełniała przesłanki zaliczenia jej do pozostałych nieruchomości gruntowych, o jakich mowa w art.72 ust.3 pkt 5 u.g.n., do których zastosowanie ma stawka procentowa opłaty rocznej wynosząca 3%.
Tym samym nie sposób uznać za wykazane przez powoda, że w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego zasadne było zastosowanie już od daty wskazanej w pozwie preferencyjnej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to jest w wysokości 1%. Przedstawione bowiem przez samego powoda okoliczności faktyczne nie uzasadniają stwierdzenia, że z uwagi na charakter, zakres i czas przeprowadzenia wstępnych prac budowlanych na przedmiotowym gruncie, począwszy od dnia 1 stycznia 2013 roku nieruchomość ta może być uznana za wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny uznał apelację pozwanej za uzasadnioną, zmieniając zaskarżony wyrok zgodnie z wnioskiem strony skarżącej, poprzez ustalenie, że stawka preferencyjna opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, wynosząca 1%, powinna być zastosowana począwszy od dnia 1 stycznia 2014 roku, natomiast za rok 2013, w przedstawionych okolicznościach faktycznych, zasadne było zaoferowanie powodowi przez pozwaną stawki podstawowej w wysokości 3%.
Z przedstawionych względów, na zasadzieart.386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok, orzekając jak w punkcie I sentencji. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny rozstrzygnął w oparciu o przepisyart.108 § 1 k.p.c.w zw. zart.98 § 1 i 3 k.p.c.Na zasądzone koszty składa się opłata sądowa od apelacji uiszczona przez pozwaną w kwocie 3.246 zł i koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400 zł, określone według treści § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz.1804) w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1667).
SSA Barbara Lewandowska SSA Ewelina Jokiel SSO (del,) Agnieszka Mankiewicz