Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 186/15
Data wyroku: 2016-02-23 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia SA– Ewa Zalewska, Tomasz Wojciechowski, SA– Teresa Mróz
Słowa kluczowe: Użytkowanie Wieczyste
Podstawa prawna: art. 77 u.g.n.

Sygn. akt  VIA Ca 186/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 lutego 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SA– Ewa Zalewska
Sędzia SA– Teresa Mróz
Sędzia SO (del.)   – Tomasz Wojciechowski (spr.)
Protokolant: Izabela Nowak
po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2016 r. w Warszawie
na rozprawie sprawy z powództwa(...) Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...)wW.

    przeciwko Miastu(...)W.

o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 12 grudnia 2014 r.
sygn. akt XXV C 687/14

I
uchyla zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w części dotyczącej opłaty rocznej za udział w użytkowaniu wieczystym opisanej w nim nieruchomości wynoszący 12.114/420.282 i w tym zakresie pozew odrzuca;

II
zmienia zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w ten sposób, że ustala wysokość opłaty rocznej za udział w wysokości 402.390/420.282 prawa użytkowania wieczystego opisanej w nim nieruchomości na kwoty:

- 32.293,68 zł (trzydzieści dwa tysiące dwieście dziewięćdziesiąt trzy złote sześćdziesiąt osiem groszy) za rok 2011,
- 56.547,10 zł (pięćdziesiąt sześć tysięcy pięćset czterdzieści siedem złotych dziesięć groszy) za rok 2012 i
- 91.869,83 zł (dziewięćdziesiąt jeden tysięcy osiemset sześćdziesiąt dziewięć złotych osiemdziesiąt trzy grosze) poczynając od 1 stycznia 2013 roku,
oraz oddala powództwo w części dotyczącej opłaty rocznej za udział w użytkowaniu wieczystym opisanej nieruchomości wynoszący 5.778/420.282,
a w punkcie drugim w ten sposób, że rozdziela koszty procesu między stronami proporcjonalnie do wyniku postępowania stwierdzając, że powód wygrał sprawę w 16% i pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu;

III
w pozostałej części apelację oddala;

IV

    zasądza od(...) Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...)wW.na rzecz Miasta(...)W.kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

VI ACa 186/15

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 12 grudnia 2014 roku wydanym w sprawie o sygnaturze XXV C 687/14 Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że od dnia 1 stycznia 2011 roku strony, to jest(...) Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową (...)wW.oraz Miasto(...)W., obowiązuje zaktualizowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej wW.przyulicy (...)stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)w obrębie(...)o powierzchni 2.799 m(

    2)w wysokości 102.079,53 zł plus podatek VAT, a kosztami postępowania obciążył obie strony – pozwaną w 4,5 % kosztów, powódkę w 95,5 % kosztów, szczegółowe rozliczenie kosztów pozostawiając referendarzowi sądowemu.
Powołane rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:
Miasto(...)W.jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej wW.przyul. (...)wW., stanowiącejdziałkę ewidencyjną nr (...)w obrębie(...)o powierzchni 2.799 m(
    2), a(...) Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...)wW.(dalej Spółdzielnia) jej użytkownikiem wieczystym.
Pismem z 25 lutego 2010 roku, doręczonym Spółdzielni 10 marca 2010 roku, Prezydent M.(...)W.wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powołując się na zmianę wartości gruntu i zaproponował przyjęcie nowej wysokości opłaty od dnia 1 stycznia 2011 roku w kwocie 106.802,91 zł obliczonej jako 1% wartości gruntu.
W ustawowym terminie Spółdzielnia wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wW.wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z 5 lutego 2014 roku SKO oddaliło wniosek użytkownika wieczystego. W dniu 10 kwietnia 2014 roku Spółdzielnia złożyła sprzeciw od tego orzeczenia.
Z opinii sądowej sporządzonej przez biegłegoT. G.wynika, że faktyczna wartość rynkowa tej nieruchomości na dzień 25 lutego 2010 roku wynosiła 10.207.953 zł.
Opisanych ustaleń Sąd Okręgowy dokonał na podstawie niekwestionowanych przez strony dokumentów oraz opinii biegłegoT. G., którą ocenił jako w pełni wiarygodną. Wskazał, że została sporządzona w sposób rzeczowy, rzetelny oraz przekonujący w oparciu o wiedzę fachową, a jej autor posiada odpowiednie kompetencje, specjalistyczne wykształcenie i doświadczenie zawodowe. Opinia jest jasna i logiczna, a biegły wskazał, jakie okoliczności wziął pod uwagę. Wszystkie zastrzeżenia stron do opinii zostały szczegółowo wyjaśnione na rozprawie 3 grudnia 2014 roku i nie doprowadziły do zmiany wniosków opinii.
Sąd pierwszej instancji podkreślił, że istota sporu sprowadzała się do określenia wartości nieruchomości gruntowej na datę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. W tym kontekście przedstawił regulacje prawneustawy o gospodarce nieruchomościamidotyczące przeprowadzania aktualizacji opłaty rocznej. Jeśli chodzi o cel, na jaki nieruchomość została oddana, to niewątpliwie miał on charakter mieszkaniowy i dyktował stawkę w wysokości 1% wartości nieruchomości. W rezultacie opłata ta wynosić powinna od 1 stycznia 2011 roku 102.079,53 zł plus podatek VAT.
Koszty procesu Sąd Okręgowy rozdzielił stosownie doart. 100 k.p.c.ustalając, że pozwana wygrała w 95,5%, a powódka jedynie w 4,5% i pozostawiając szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.
Od powołanego wyroku apelację wniosła powódka zaskarżając go w części, to jest ponad kwotę 32.293,68 zł opłaty rocznej. Zarzuciła naruszenie:
-art. 233 § 1 i 286 k.p.c.przez dokonanie nieprawidłowej oceny materiału dowodowego polegające na nieuwzględnieniu okoliczności, które miały znaczenie dla oceny wiarygodności opinii biegłego, nielogiczną i niewszechstronną ocenę dowodów oraz zaniechanie zasięgnięcia opinii innego biegłego,
- art. 153 i 154 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na oparciu rozstrzygnięcia o operat sporządzony niezgodnie z przepisami.
W związku z opisanym zarzutami wniosła o zmianę wyroku przez ustalenie, że od 1 stycznia 2011 roku obowiązuje opłata roczna za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w wysokości 32.293,68 zł oraz nieobciążanie powódki kosztami procesu, względnie rozdzielenie kosztów procesu zgodnie z zasadą słuszności, a ewentualnie wydanie wyroku kasatoryjnego. Wniosła także o zasądzenie kosztów procesu za instancję odwoławczą.
Pozwany wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów procesu.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja musiała prowadzić do częściowego uchylenia zaskarżonego wyroku i odrzucenia pozwu oraz zmiany pozostałej części orzeczenia. Rozstrzygnięcia takie były niezbędne niezależnie od zarzutów apelacyjnych, które z kolei należało ocenić jako bezzasadne. Jednak Sąd drugiej instancji był zobowiązany z urzędu uwzględnić przeszkodę procesową prowadzącą do nieważności postępowania, a także uchybienia w stosowaniu prawa materialnego. Niezbędne okazało się również skorygowanie i uzupełnienie ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd pierwszej instancji.
Sąd Okręgowy prawidłowo powołał i przedstawił regulację prawną dotycząca zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Procedura taka – w wariancie istotnym dla niniejszej sprawy – zaczyna się od wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty przez właściciela gruntu (art. 78 ust. 1 u.g.n.). Użytkownikowi wieczystemu służy prawo do złożenia w terminie 30 dni do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalanie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Od orzeczenia kolegium obie strony mogą złożyć sprzeciw, który powoduje jego upadek i przekazanie sprawy sądowi, przy czym wniosek kierowany do kolegium zastępuje pozew (art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n.). W realiach niniejszej sprawy trafnie stwierdzono, że wspomniane czynności przebiegały w porządku przewidzianym omówionymi przepisami i z zachowaniem zakreślonych w nich terminów. Sąd Okręgowy pominął jednak niektóre okoliczności istotne w sprawie.
Już z wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej (k.35) wynika, że powódka była użytkownikiem wieczystym wyżej opisanej nieruchomości gruntowej jedynie w udziale wynoszącym 408.168/420.282. Tę okoliczność faktyczną z nieznanych przyczyn Sąd Okręgowy zignorował w zupełności ustalając ostatecznie wysokość opłaty rocznej za całą nieruchomość, a więc również za udział w prawie nie należący do powódki i także w odniesieniu do wartości całej nieruchomości, a nie odpowiedniej części tej wartości. Zauważyć tu należy, że w powołanym wypowiedzeniu prawidłowo – abstrahując w tym momencie od oceny poprawności oznaczenia wartości nieruchomości gruntowej – określono wysokość opłaty rocznej uwzględniając wzmiankowany udział w prawie.
Sąd Apelacyjny skorygował zatem wadliwe ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji stwierdzając na podstawie wglądu do ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie elektronicznym, a dostępnych przez stronę internetową Ministra Sprawiedliwości, iż:
- w dacie wypowiedzenia powódce przysługiwał udział w użytkowaniu wieczystym wskazany wyżej, czyli 408.168/402.282;
- ze skutkiem na dzień 22 czerwca 2010 roku, co odpowiada dacie złożenia wniosku wieczystoksięgowego, z budynku powódka wyodrębniła i przeniosła na osobę trzeciąlokal numer (...), z czym wiązało się również zbycie udziału 5.778/420.282 w prawie użytkowania wieczystego, w wyniku czego powódce pozostało 402.390/420.282 tego prawa (informacje wynikające zksiąg wieczystych (...));
- ze skutkiem na 4 stycznia 2016 roku budynku powódka wyodrębniła i przeniosła na osobę trzeciąlokal numer (...), z czym wiązało się również zbycie udziału 8.820/420.282 w prawie użytkowania wieczystego, w wyniku czego powódce pozostało 393.570/420.282 tego prawa (informacje wynikające zksiąg wieczystych (...)).
Mając na uwadze charakter powołanego rejestru należało uznać, iż nie zachodzą żadne okoliczności mogące budzić wątpliwości co do zawartych w nim informacji, które nadto objęte są domniemaniem prawdziwości stosownie do art. 3 ust. 1 u.k.w.h.
Kierowany do SKO wniosek (k.48), zastępujący stosownie do art. 80 ust. 2 u.g.n. w niniejszej sprawie pozew, dotyczył opłaty rocznej od całej nieruchomości, czy ściślej jej użytkowania wieczystego. Wskazuje na to sposób jego sformułowania. Nadto powódka w żadnym miejscu nie odwołała się w nim do swego udziału w nieruchomości. Oznaczało to, iż przedmiotowo wniosek wykracza poza zakres określony w wypowiedzeniu opłaty dokonanym przez właściciela gruntu. Tak też poza ów zakres wykroczył zaskarżony wyrok.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 30 marca 2011 roku (III CZP 3/11) w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste obejmującej żądanie dotyczące współużytkowników, którzy nie zgłosili wniosków o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona i nie brali udziału w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym, droga sądowa jest niedopuszczalna. Przytoczony pogląd został sformułowana na tle podobnego układu procesowego – żądanie powoda posiadającego udział w użytkowaniu wieczystym dotyczyło opłaty odnoszącej się również do udziałów przysługujących innym osobom. Sąd Najwyższy wskazał, że istnienie drogi sądowej uzależnione jest od wyczerpania postępowania administracyjnego, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n. Stanowisko to jest niewątpliwie trafne. Z kolei zakres postępowania prowadzonego przed samorządowym kolegium odwoławczym wynika z treści wypowiedzenia wysokości opłaty oraz wniosku kierowanego do kolegium przez użytkownika wieczystego. W realiach niniejszej sprawy uznać należy, iż mimo prawidłowego wypowiedzenia kolejna czynność – składany przez uczestnika wieczystego wniosek o ustalenie przewidziany powołanym przepisem – zbyt szeroko określał przedmiot dalszego postępowania. Taka też zapewne była interpretacja Sądu Okręgowego, skoro rozstrzygał o opłacie należnej od całego prawa, a nie udziału w nim.
Oznaczało to, iż Sąd Okręgowy orzekał również o wysokości opłaty związanej z udziałem w prawie należnym podmiotowi innemu niż powód, mimo że w tym zakresie nie istniała droga sądowa. Należało zatem zaskarżony wyrok uchylić i pozew odrzucić stosownie doart. 386 § 3 oraz 199 § 1 pkt 1 k.p.c.w części dotyczącej nieobjętego wypowiedzeniem udziału w nieruchomości wynoszącego 12.114/420.282. O powyższym orzeczono z urzędu stosownie doart. 378 § 1 k.p.c.wobec wskazania niedopuszczalności drogi sądowej jako jednej z przeszkód procesowych prowadzących do nieważności postępowania wart. 379 pkt 1 k.p.c.
Odnosząc się do wynoszącego 5.778/420.282 udziału w prawie użytkowania wieczystego, który na datę wypowiedzenia wysokości opłaty przysługiwał powodowi, jednak następnie został zbyty, wskazać należy, iż sytuacja procesowa kształtuje się odmiennie. Nie może budzić wątpliwości, że droga sądowa była tu dopuszczalna, skoro tej części prawa dotyczyło wypowiedzenie i dalsze czynności w postępowaniu – wskazany udział to część należącego do powódki w lutym 2010 roku udziału 408.168/402.282. Powódka objęła go wnioskiem kierowanym do SKO, a następnie prowadzono postępowanie również jego dotyczące.
Na chwilę orzekania, a nawet na datę początkową okresu, którego dotyczy rozstrzygnięcie przedmiotowy udział nie przysługiwał już jednak powódce. Nie może być przy tym wątpliwości, iż możliwość żądania ustalenia wysokości opłaty rocznej służy wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, co jednoznacznie wynika z 78 ust. 2 i 80 ust. 2 u.g.n., w których mowa o wniosku użytkownika wieczystego zastępującym później pozew. Już zresztą sama logika wskazuje, że żądanie ustalenia wysokości opłaty, które w rzeczywistości jest żądaniem kształtującym, może być złożone i popierane jedynie przez użytkownika wieczystego. Po stronie wszystkich współużytkowników wieczystych nie zachodzi współuczestnictwo konieczne, a wysokość opłat ich obciążających może być naliczona od różnej wartości gruntu, skoro opłata ta wynika ze stosunku umownego łączącego danego współużytkownika z właścicielem gruntu (np. uzasadnienie powołanego wyżej postanowienia z 30 marca 2011 roku, uchwała Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2013 roku, III CZP 29/13).
Należy zatem uznać, że w zakresie udziału w prawie przeniesionego przez powódkę na podmiot trzeci ze skutkiem na 22 czerwca 2010 roku utraciła ona legitymację procesową. Legitymacja ta podlega ocenie na zasadach ogólnych, a więc według stanu z daty orzekania. Brak podstaw do zastosowaniaart. 192 pkt 3 k.p.c.już choćby dlatego, że odpisu zastępującego pozew wniosku nie doręczono w postępowaniu sądowym zakładając, iż miało to miejsce w postępowaniu przed SKO, na co jednak nie wskazują akta sprawy, z których w szczególności nie wynika data tej czynności. Z kolei gdyby odnosić się do czynności pozwanego, to o wdaniu się w spór na etapie procesu można mówić w momencie złożenia odpowiedzi na pozew, czyli w lipcu 2014 roku (k.66). Osobną jeszcze kwestią jest w ogóle możliwość uznania, że powołany przepis może znaleźć zastosowanie w procesie dotyczącym aktualizacji opłaty rocznej, jednak przedstawianie argumentacji na ten temat należy ocenić jako zbędne, skoro nawet w razie odpowiedzi pozytywnej na sformułowaną wątpliwość nie występują przesłanki do zastosowania wspomnianej konstrukcji.
Poczynione uwagi oznaczają, iż powódka nie mogła skutecznie popierać żądania dotyczącego ustalenia wysokości opłaty w zakresie dotyczącym udziału w użytkowaniu wieczystym, który zbyła. W tej części należało zatem powództwo oddalić.
W odniesieniu do pozostałego udziału w prawie użytkowania wieczystego nie istniały przeszkody procesowe do dokonania merytorycznej oceny stanowiska powódki, która niewątpliwie w tej części była legitymowana. Dotyczy to również udziału w prawie zbytego z dniem 4 stycznia 2016 roku, skoro dokonywana aktualizacja obejmuje okres wcześniejszy.
W tej części należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, iż kluczowe znaczenie miała wycena nieruchomości gruntowej dokonywana przez biegłego w postępowaniu sądowym. Procentowa stawka opłaty związana z celem, na jaki nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, bezspornie wynosiła 1%.
Na aprobatę zasługuje dokonana przez Sąd Okręgowy ocena prawidłowości opinii biegłegoT. G.. Słuszne były ogólne uwagi Sądu pierwszej instancji dotyczące samej opinii i jej autora. Zgodzić się należy, że opracowanie jest spójne, logiczne i przekonujące. Biegły sporządził operat szacunkowy odpowiadający wymaganiom prawnym i przyjętej praktyce. Rozumowanie w nim przedstawione jest klarowne i nie wzbudza zastrzeżeń. Do uwag obu stron procesu biegły odniósł się kompleksowo podczas rozprawy przed Sądem Okręgowym. Również te jego wyjaśnienia trzeba ocenić jako przekonujące. Apelacja w istocie w większej części powiela wcześniejsze uwagi dotyczące opinii nie przedstawiając żadnych nowych argumentów i nie odnosząc się do ustnych wyjaśnień biegłego.
Zasadnicze uwagi powoda dotyczyły przyjęcia w operacie za podstawę transakcji, których przedmiotem nie były nieruchomości podobne do wycenianej. Biegły wyjaśnił już w opinii, iż umowy dotyczące niezabudowanych nieruchomości w centralnej częściW.zawierane są rzadko z uwagi na niewielką podaż. Skłoniło to biegłego do przyjęcia do analizy również transakcji z sąsiednich dzielnic, jednak tylko tej ich części, która leży niedaleko centrum miasta (k.85). Niezbędne okazało się również uwzględnienie umów mających za przedmiot nie własność, a prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, przy czym stosownie do wyników badań rynkowych przyjęto relację cen tych dwóch praw na poziomie 1:1 (k.86).
Cała kolejna grupa uwag dotyczy doboru konkretnych nieruchomości do wyceny – powódka obszernie odnosiła się do ich położenia i możliwości wykorzystania. Ustosunkowując się do nich biegły ponowił swoją uwagę dotyczącą niewielkiego obrotu nieruchomościami z tej samej dzielnicy i konieczności odniesienia się również do sytuacji w innych dzielnicach. W szczególności w odniesieniu do nieruchomości przyulicy (...)(poz. 7) wskazał, że jest ona położona dalej od centrum, co kompensuje większy prestiż dzielnicy. W odniesieniu do nieruchomości położonej przyulicy (...)(poz. 8) wskazał, iż różnice w możliwym wykorzystaniu nieruchomości zostały uwzględnione w procesie wyceny w ramach odpowiedniej cechy określonej jako warunki planistyczne. Ta sama uwaga dotyczyła nieruchomości przyulicy (...)(poz. 9 i 10). W przypadku nieruchomości przyulicy (...)(poz. 11, 13 i 14) stwierdził, że podobieństwo jest zachowane, gdyż przewidziano analogiczne możliwości wykorzystania – intensywność zabudowy. Nieruchomość przyulicy (...)(poz. 12) położona jest w centrum miasta, jednak odznacza się gorszymi możliwościami zabudowy.
Odnosząc się do uwag pozwanego biegły podtrzymał ocenę położenia szczegółowego. Uzasadnił, iż brak jest bezpośredniego dostępu z głównej ulicy, a wygląd otoczenia nie jest korzystny. Pod tym względem nieruchomości porównawcze przedstawiają się lepiej. Biegły uzasadnił również przyjęcie do wyliczeń także nieruchomości zabudowanych wskazując, iż w tych przypadkach uwzględniał wartość samego gruntu. Stwierdził, że dalsze zawężanie grupy transakcji przyjętej do porównań uniemożliwiłoby dokonanie wyceny. Stąd wziął pod uwagę również nieruchomości zabudowane obiektami przeznaczonymi do rozbiórki. Było to uzasadnione, gdyż koszt takiej rozbiórki jest znikomy w stosunku do wartości samej nieruchomości i całej inwestycji.
Powielając w apelacji zastrzeżenia zgłoszone wcześniej i objęte wyjaśnieniami biegłego, powódka w ogóle do wyjaśnień tych się nie odniosła nie wskazując dlaczego uznaje je za nie przekonujące. W tym więc zakresie była to więc jedynie polemika ze stanowiskiem biegłego nie poparta konkretnymi argumentami, a jedynie przeświadczeniem strony. Również inne zarzuty powódki dotyczące oceny materiału dowodowego raziły ogólnikowości. Przykładowo podniesiono, iż ocena ta nie była wszechstronna nie wskazując jakie elementy czy aspekty pominięto.
Konstruując swoją wizję materiału porównawczego przez eliminację poszczególnych transakcji powódka zapomniała o jednej jeszcze kwestii. Otóż dokonując wyceny biegły wyodrębnił 5 cech nieruchomości, którym przyznał określone wartości procentowe przedstawiające ich udziały w sumarycznej cenie. W odniesieniu do cech określonych jako atrakcyjność lokalizacji, położenie szczegółowe i warunki planistyczne wycenianej nieruchomości przyznano niskie stosunkowo wartości na poziomie 5% wobec maksymalnych w ramach tych cech odpowiednio 30%, 20% i 30%. Gdyby odnieść się do odmiennej próbki transakcji rynkowych, w szczególności proponowanej przez powoda, to wskazana stawka procentowa dla nieruchomości wycenianej byłaby już decydowanie inna. Oczywiste jest, że jeżeli byłaby to nieruchomość położona bliżej wycenianej, posiadająca słabsze możliwości zagospodarowania i gorszy dostęp do ulicy głównej, ocena procentowa nieruchomości przedmiotowej byłaby wyższa, co przełożyłoby się automatycznie na wyższą wycenę. Nie jest zatem trafne założenie powódki, iż dobranie „gorszych” nieruchomości porównawczych doprowadziłoby do ustalenia niższej wartości nieruchomości wycenianej.
Niezasadnie skarżąca zarzuca zaniechanie zasięgnięcia opinii innego biegłego. Sąd Okręgowy opinięT. G.uznał za prawidłową i na niej się oparł. Nie było więc potrzeby uzyskiwania opinii innej osoby. Zastrzeżenia do opinii formułowane przez stronę nie są dostateczną przesłanką do zlecenia opinii innemu biegłemu, jeśli ten, który opinię już przedstawił, odniósł się rzeczowo i przekonująco do uwag stron. W sprawie niniejszej biegły składał ustnie wyjaśnienia, w których omówił uwagi obu stron stwierdzając jednocześnie, iż nie są one zasadne i nie rzutują na wynik wyceny. Stronom umożliwiono zadanie biegłemu pytań, obecna pełnomocnik powódki pytań takich nie miała. Nie złożyła również wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.
Powódka niezasadnie odwołuje się do wypowiedzi Sądu Najwyższego dotyczącej konieczności uzyskania opinii innego biegłego w razie potrzeby ustalenia okoliczności wymagającej wiadomości specjalnych i wątpliwości co do prawidłowości dotychczasowych ustaleń. Poglądu tego nie można zanegować, jednak w żaden sposób nie odnosi się on do przedmiotowej sprawy. Okoliczność wymagająca wiedzy specjalnej, czyli wartość nieruchomości, została ustalona w sposób jednoznaczny, a zgromadzony materiał nie dostarczał przesłanek do uznania opinii biegłegoT. G.za choćby potencjalnie wadliwą. Nie było więc jakichkolwiek podstaw do wyręczenia strony powodowej i dopuszczenia dowodu z urzędu. Z kolei wobec wyjaśnienia zastrzeżeń przez biegłego, wniosek o skierowanie sprawy celem wydania opinii przez inną osobę nie zasługiwałby na uwzględnienie.
Trzeba jeszcze zauważyć, iż powódka sugeruje jakoby opinia była niewiarygodna przez to, że przyjmuje dziesięciokrotny wzrost wartości gruntu w ciągu jednego roku. Jednak poprzednia zmiana wysokości opłaty rocznej miała miejsce w 1999 roku, czyli nie rok, a 10 lat przed wypowiedzeniem. Taka różnica wartości nie budzi istotniejszych zastrzeżeń, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę, iż mowa jest o okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej, co znacznie i jednostronnie wpłynęło na sytuację na rynku nieruchomości.
Nie były również zasadne zarzuty naruszenia art. 153 i 154 u.g.n. „przez ich niewłaściwe zastosowanie wobec oparcia rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z powołanym przepisami”. Apelacja nie precyzuje które spośród ustępów wskazanych artykułów zostały naruszone, co uniemożliwia dokonanie pogłębionej weryfikacji opinii biegłego pod wyznaczonym w ten sposób kątem.
Art. 153 u.g.n. określa trzy podejścia stosowane przy wycenie nieruchomości.§ 29 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) wskazuje, że dla wyceny nieruchomości gruntowej jako przedmiotu użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze. Tak też uczynił biegły w niniejszej sprawie. Art. 153 ust. 1 u.g.n. definiuje podejście porównawcze, iż polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Niewątpliwie istniały przesłanki do zastosowania tego podejścia i uczyniono to w zgodzie z powołanym przepisem. Uzasadnione było przypuszczenie, że wartość nieruchomości odpowiada cenom za nieruchomości podobne. Ustalono ich cechy. Uwzględniono cechy różniące nieruchomości i trend czasowy. Jak zaś wyżej wskazano nieruchomości wymienione przez biegłego mogły zostać uznane za podobne.
Art. 154 ust. 1 u.g.n. przewiduje, iż rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie i stan oraz dane dotyczące nieruchomości podobnych. Jak wskazano podejście zostało określone w przepisach rozporządzenia. Jeśli zaś chodzi o pozostałe elementy, to opinia realizuje je prawidłowo. Skarżąca nie wskazała co dokładnie kwestionuje pomijając dobór transakcji porównawczych. W szczególności nie przedstawiła zastrzeżeń w kwestii porządku czynności biegłego prowadzących do ostatecznego rezultatu wyceny.
Mimo jednak pełnej aprobaty dla wiarygodności opinii biegłegoT. G.ustalona przez niego wartość nieruchomości na potrzeby niniejszej sprawy musiała zostać skorygowana. Sąd Okręgowy niezasadnie bowiem zlecił dokonanie wyceny według cen z 25 lutego 2010 roku, a więc z daty wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej. Brak jurydycznych przesłanek uwzględnienia tego właśnie momentu procedury zmierzającej do aktualizacji opłaty. Postępowanie w tym przedmiocie w fazie sądowej nie zmierza do badania prawidłowości wypowiedzenia, lecz właściwej kwoty opłaty rocznej, która jest funkcją wartości nieruchomości. Jakkolwiek wypowiedzenie wysokości opłaty zmierzające do jej aktualizacji musi uwzględniać wartość nieruchomości wyliczoną na dzień je poprzedzający, skoro trudno oczekiwać dokonywania czynności na podstawie prognoz, to jednak w momencie orzekania o wysokości opłaty obowiązującej od określonej, minionej daty, nie ma powodów, by uwzględniać datę jeszcze wcześniejszą. Skoro aktualizacja może być procesem złożonym i zostać dokonana długi czas po początku okresu, którego dotyczy, to siłą rzeczy należy uwzględniać stan z dnia zbliżonego do daty, od której nowa opłata ma obowiązywać.
W konsekwencji należało wartość nieruchomości gruntowej według cen z końca 2010 i początku 2011 roku. Było to możliwe bez zlecenia sporządzenia opinii uzupełniającej, gdyż biegły w swej opinii precyzyjnie opisał trend cenowy w 2010 roku (k.87). Z tabeli wynika, że spadek cen w tym roku wynosił w pierwszym kwartale 8%, w drugim i trzecim 7%, a w czwartym 6%, w każdym wypadku w stosunku rocznym. Usprawiedliwione było przyjęcie przeciętnie 7% w skali roku. Mające na uwadze, iż od daty, na którą dokonano wyceny, do końca 2010 roku upłynęło nieco ponad 10 miesięcy uwzględniono 10/12 ze wskaźnika procentowego, co dało w zaokrągleniu 6%. Zatem można szacować, iż wartość całej nieruchomości gruntowej na koniec 2010 roku odpowiada kwocie 9.595.476 zł. Jest to oczywiście kwota przybliżona w takim samym stopniu, jak wynik każdej wyceny.
Mając na uwadze powyższe, po uzupełnieniu postępowania dowodowego, Sąd Apelacyjny ustalił, iż wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2010 roku miarodajna dla ustalenia wysokości opłaty rocznej wynosiła 9.595.476 zł. W konsekwencji przy zastosowaniu obowiązującej i niespornej stawki 1% cała opłata roczna winna wynosić 95.954,76 zł, a uwzględniając udział powódki (402.390/420.282) – 91.869,83 zł.
Należało jeszcze wziąć pod uwagę, że poza sporem pozostawało w niniejszej sprawie, iż dotychczasowa opłata roczna obciążająca powoda wynosiła 10.764,56 zł przy przyjęciu kwoty 396 zł jako wartości metra kwadratowego nieruchomości. Opłata ta dotyczyła nieco większego udziału, jaki wówczas posiadała powódka (408.168/420.282). W odniesieniu do udziału, którego może dotyczyć postępowanie aktualizacyjne, byłoby to 10.612,18 zł.
W tym kontekście trzeba uwzględnić regulację art. 77 ust. 2a u.g.n., do którego nie odwoływały się ani strony, ani Sąd pierwszej instancji. Powołany przepis obejmuje jednak normy prawa materialnego i jako taki podlega uwzględnieniu niezależnie od zarzutów apelacyjnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 roku, III CZP 49/07). Stanowi on, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Regulacja ta została dodanaustawą z 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw(Dz.U. nr 187, poz. 1110). Zgodnie z jejart. 4w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, czyliustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą. Z punktu widzenia rozwiązań międzyczasowych możliwość jego zastosowania w niniejszej sprawie nie ulega zatem wątpliwości.
W orzecznictwie sądowym pojawił się natomiast rozdźwięk dotyczący w ogóle możliwości stosowania art. 77 ust. 2a u.g.n. w postępowaniu sądowym. W szczególności Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 3 czerwca 2014 roku (I ACa 587/14) wypowiedział się przeciwko takiej możliwości argumentując, że powołana norma ma charakter techniczny i jest adresowana do organu administracyjnego, który wskaże wysokość opłat w kolejnych latach z uwzględnieniem orzeczenia sądu oraz powołanego przepisu, a nie do sądu, który ocenia prawidłowość aktualizacji opłaty.
Z kolei za stosowaniem art. 77 ust. 2a u.g.n. przy orzekaniu o wysokości opłaty rocznej wypowiedział się tutejszy Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 roku (I ACa 1890/14), jakkolwiek istota rozstrzygnięcia dotyczyła innej kwestii. Podobnie Sąd Najwyższy w sprawie zakończonej wyrokiem z dnia 21 maja 2014 roku (II CSK 451/13) zastosował powołaną regulację, a za koniecznością jej stosowania opowiedział się wprost w postanowieniu z 27 czerwca 2013 roku (III CZ 29/13) i wyrokach z 21 lutego 2013 roku (IV CSK 430/12) oraz z 5 grudnia 2013 roku (V CSK 5/13).
Sąd Apelacyjny orzekający w sprawie niniejszej podziela to drugie stanowisko stwierdzając, iż wyrok w sprawie dotyczącej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powinien określać wysokość tej opłaty w kolejnych latach z uwzględnieniem art. 77 ust. 2a u.g.n., o ile znajduje on zastosowanie w danej sprawie. Zwraca się uwagę, iż rozstrzygnięcie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości nieruchomości ma charakter kształtujący (np. uchwała Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 roku, III CZP 37/05, postanowienie z 10 kwietnia 2014 roku, I CSK 408/13, postanowienie z 30 marca 2011 roku, III CZP 3/11). W związku z tym powinno definitywnie określać wysokość opłaty nie dając pola do czynienia ustaleń odmiennych również właścicielowi gruntu. W konsekwencji nie przekonuje teza, iż to właściciel gruntu powinien uwzględniając powołaną regulację wyznaczyć kwotę opłaty w kolejnych latach, skoro czyniłby to w rzeczywistości wbrew treści wyroku sądowego, którym jest związany stosownie doart. 365 § 1 k.p.c.Odmienne założenie byłoby zresztą niepraktyczne, skoro w razie sporu co do możliwości zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n., czego możliwości dowodzi sprawa rozstrzygnięta poprzednio powołanym wyrokiem tutejszego Sądu z 25 czerwca 2015 roku, sprawa po raz kolejny musiałaby trafić do sądu, który rozstrzygałby go rozpoznając powództwo o zapłatę. Należy wreszcie zauważyć, że również literalna wykładnia art. 77 ust. 2a u.g.n. jest argumentem na rzecz przyjętego stanowiska. Wynika z niego bowiem, że przedmiotem regulacji jest sama wysokość opłaty rocznej. Nie ma żadnych istotnych różnic redakcyjnych między tym przepisem a przykładowo art. 77 ust. 1 u.g.n., który mówi o aktualizacji opłaty w razie zmiany wartości nieruchomości.
Ustalona wysokość opłaty rocznej przekraczała ponad dwukrotnie opłatę dotychczasową. Uwzględniając wykładnię art. 77 ust. 2a u.g.n. dokonaną uchwałą Sądu Najwyższego z 28 lutego 2013 roku (III CZP 110/12) należało stwierdzić zatem, że w 2011 roku właściwa opłata to dwukrotność opłaty dotychczasowej, czyli 21.224,36 zł, a w roku kolejnym ta sama dwukrotność powiększona jednak o połowę różnicy między nią a iloczynem stawki procentowej i ustalonej wartości gruntu, czyli 56.547,10 zł. Dopiero w roku 2013 winna obowiązywać opłata roczna w pełnej wysokości wynikającej z wartości gruntu, czyli w kwocie 91.869,83 zł.
Należało jednak uwzględnić, iż sprawa w instancji odwoławczej toczyła się wyłącznie wskutek apelacji powódki, która zaskarżyła wyrok w części określającej wysokość opłaty rocznej na kwotę ponad 32.293,68 zł. W rezultacie nie można było dokonać zmiany tego orzeczenia poza granicami zaskarżenia i opłatę za 2011 rok należało określić na kwotę wskazaną w ten sposób przez powódkę.
Konieczną konsekwencją zmiany rozstrzygnięcia co do istoty sprawy była modyfikacja postanowienia dotyczącego rozliczenia kosztów procesu. Biorąc pod uwagę opłatę początkową (10.612,18 zł) oraz wskazaną w wypowiedzeniu (106.802.91 zł) i ustaloną docelową (91.869,83 zł), uznać należało, że powódka wygrała sprawę w 16%, co wynika z proporcji (91.869,83-10.612,18) wobec (106.802,91-10.612,18).
Z tych przyczyn, stosownie doart. 386 § 1-3 k.p.c., orzeczono jak w sentencji. O kosztach procesu za instancję odwoławczą Sąd Apelacyjny orzekł na podstawieart. 98w zw. z 391§ 1 k.p.c.Sąd uznał bowiem, że zarzuty apelacji w całości były nietrafne, a do zmiany orzeczenia doprowadziło uwzględnienie z urzędu błędów Sądu pierwszej instancji. Gdyby nie te uchybienia, nie powoływane przez żadną ze stron, apelację należałoby w całości oddalić. Na podlegające zwrotowi koszty pozwanego złożyło się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika obliczonego stosownie do wartości przedmiotu zaskarżenia na podstawie § 6 pkt 6 w zw. z§ 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. z 2013 roku, poz. 490).