Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 872/14
Data wyroku: 2016-06-20 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON

I Ns 872/14

Uzasadnienie postanowienia

z 24 maja 2016 r.
A. D.domagał się zniesienia współwłasności lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności poprzez przyznanie go współwłaścicielce ze spłatą w kwocie 200 000 zł oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie ponad udział w kwocie 155 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia wniosku.
Uczestniczka podniosła własne roszczenia, domagając się uwzględnienia poniesionych nakładów i wydatków, niespłaconych kwot wcześniejszych spłat, powołała się również na przedawnienie poszczególnych roszczeń oraz ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.
Sąd ustalił i zważył co następuje.
Każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności, przy czym w pierwszej kolejności należy rozważyć możliwość podziału fizycznego danej rzeczy (art. 210 i 211 kc)
Stan własnościnie był przedmiotem sporu między stronami. Jednoznacznie wynikał z odpisu księgi wieczystej załączonego do wniosku k. 12. Z racji wagi tej okoliczności dla stanu sprawy Sąd zweryfikował aktualność stanu prawnego przed ogłoszeniem orzeczenia. Wnioskodawcy i uczestniczce przysługiwał udział wynoszący po 1/2 wynikający z umowy o podział majątku wspólnego (oraz wcześniejszej umowy wyłączającej ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej) z dnia 3 sierpnia 2001, która to umowa była podstawą wpisu do księgi wieczystej. Należy podkreślić, że umowa ta dotyczyła podziału jedynie części majątku wspólnego i nie obejmowała lokalu objętego niniejszym postępowaniem.
Równieżsposób podziałunieruchomości nie budził większych kontrowersji. Lokal nie poddawał się podziałowi w naturze – jest to oczywiste, skoro składa się z 3 pokojów, kuchni, przedpokoju i łazienki o łącznej powierzchni zaledwie 47,8 m2. Wnioskodawca nie domagał się lokalu dla siebie, natomiast chciała go otrzymać mieszkająca w nim uczestniczka. Przyznanie lokalu jednemu ze współwłaścicieli ze stosowną spłatą przewidujeart. 212 § 2 kc.
Wartość lokalu– a w konsekwencji również wysokość spłaty – Sąd ustalił na podstawie opinii biegłegoS.(k. 222 i nast.), który oszacował ją na kwotę 335 972 zł według stanu na datę sporządzenia opinii oraz 331 272 zł według stanu na datę powstania współwłasności, czyli po odjęciu nakładów dokonanych przez uczestniczkę. Biegły złożył ponadto opinię uzupełniającą na rozprawie (k. 337 i nast.). W ocenie Sądu - zwłaszcza po wysłuchaniu biegłego - jego opinię należy ocenić jako rzetelną i przekonującą. Biegły przede wszystkim odwołał się do lokali zarówno w podobnych budynkach jak i w tej samej najbliższej okolicy. Jest to najistotniejsze dla metody korygowanej ceny średniej, która posłużyła dla wyceny (k. 338). Dysponując tak dobrym materiałem badawczym biegły mógł zrezygnować z korygowania ceny konkretnymi parametrami, co zawsze niesie ze sobą niebezpieczeństwo pewnej dowolności. Ponieważ udziały współwłaścicieli były równe, wnioskodawcy należała się spłata w wysokości połowy wartości lokalu (bez uwzględnienia nakładów uczestniczki), co daje kwotę 165 636zł.
Kwota zasądzona tytułem spłatyjest ostatecznie mniejsza, ponieważ uczestniczka domagała się uwzględnienia w rozliczeniach 15 000 zł, których nie otrzymała od wnioskodawcy tytułem wcześniej umówionej spłaty Z zawartej umowy o częściowy podział majątku wspólnego wynikało zobowiązanie wnioskodawcy do zapłaty 20 000 zł ( § aktu notarialnego k. ) Wnioskodawczyni przyznała, że otrzymała 5 000 zł, zaś wnioskodawca nie wykazał, iż zapłacił pozostałe 15 000 zł i należy podkreślić, że nawet nie twierdził, iż zapłacił je do rąk uczestniczki. Sąd nie miał podstaw, aby odmówić wiarygodności jego twierdzeniom o przekazaniu kwoty 7 000 zł przez jego ojca na rzecz uczestniczki, jak również ponoszenie kosztów utrzymania wspólnego syna w kwocie 8 000 zł. Jednakże tego rodzaju świadczenia nie mogą skutkować wygaśnięciem jego zobowiązania wobec uczestniczki.
Spłata długu wnioskodawcy wymagałaby wyraźnego oświadczenia ojca wnioskodawcy, a nade wszystko pisemnej zgody dłużnika (art. 518 §1 pkt 3 kc). Taki dokument z daty zbliżonej do przekazania uczestniczce 7 000 zł nie został przedstawiony, zaś oświadczenie wnioskodawcy w okresu postępowania musi być traktowane jako złożone jedynie na potrzeby niniejszego postępowania. Podobnie przekazywanie środków utrzymania synowi, a więc osobie trzeciej z punktu widzenia niniejszego postępowania: nie może stanowić spłaty zobowiązania wobec uczestniczki, chyba że ta wyraźnie potwierdziła by zgodę na tego rodzaju zaspokojenie. Tego rodzaju oświadczenie uczestniczki nie padło podczas postępowania, zaś wnioskodawca nie przedstawił dokumentu, który potwierdziłby jego złożenie w przeszłości.
Jak wskazano uczestniczka poprzez należycie umocowanego pełnomocnika złożyła oświadczenie o potrąceniu m.in. kwoty 15 000 zł (k. 46 i 51) ze spłatą należną wnioskodawcy. Wierzytelność z tytułu spłaty staje się wymagalna dopiero po wydaniu orzeczenia ustalającego jej wysokość, zatem oświadczenie złożone w piśmie z 2014 r. nie mogło odnieść skutku w postaci umorzenia się wierzytelności. Jednakże Sąd potraktował żądanie uczestniczki jako roszczenie wynikające z posiadania rzeczy, które stosownie doart. 618 § 1 kpcwinno zostać rozpoznane w sprawie o zniesienie współwłasności. Utrwalona praktyka wynikająca z funkcjonalnej wykładniart. 618nakazuje ustalenie w postanowieniu kończącym jednego świadczenia nadającego się do ewentualnej egzekucji, uwzględniającego wszystkie zgłoszone roszczenia. Równocześnie dla zapewnienia przejrzystości orzeczenia oraz możliwości ewentualnego zaskarżenia poszczególnych rozstrzygnięć Sąd wyraźnie wypowiada się o losie wszystkich roszczeń zgłoszonych w postępowaniu (jak w punktach niniejszego orzeczenia). W tej sytuacji Sąd obniżył spłatę o kwotę 15 000 zł, nie odsyłając uczestniczki na drogę osobnego postępowania.
Termin spłaty i sposób zabezpieczeniaSąd ustalił na podstawieart. 212 § 3 kc.Uczestniczka twierdziła, że nie jest w stanie dokonać jednorazowej spłaty, nie ma również uchwytnych dochodów pozwalających na zgromadzenie środków na spłatę w dającej się określić przyszłości (w 2014 r. posiadała 17 000 zł, oszczędności 1950 zł emerytury oraz dochody ze stosunku pracy realnie ok. 2000 zł – k. 44). W tej sytuacji Sąd uznał, że jedynym sposobem uzyskania przez wnioskodawcę należnej mu spłaty będzie albo uzyskanie przez uczestniczkę kredytu na okres dłuższy niż 10 lat przewidziane w powołanym przepisie, albo zbycie nieruchomości i przekazanie części ceny wnioskodawcy. Dlatego też Sąd wyznaczył krótki, bo trzymiesięczny termin spłaty. Zdaniem Sądu taki okres po uprawomocnieniu się orzeczenia będzie wystarczający do sfinalizowania czynności niezbędnych do uregulowania spłaty: w realiach(...)okres niezbędny do uprawomocnienia się orzeczenia wyniesie minimum rok, zaś uczestniczka mając świadomość możliwości uprawomocnienia się tego orzeczenia winna podjąć niezbędne kroki przygotowawcze już wcześniej.
RównocześnieSąd oddalił wniosekA. D.o ustanowienie hipoteki, mający podstawę prawną również w powołanym przepisie. Biorąc pod uwagę konflikt między stronami sygnalizowana przez wnioskodawcę możliwość działania na szkodę wnioskodawcy, np. poprzez potajemne zbycie nieruchomości, nie jest nieprawdopodobna. Jednakże Sąd decydując o sposobie spłaty musi wziąć pod uwagę interesy obu stron postępowania. Skoro ustalono krótki termin jednorazowej spłaty, oznaczający konieczność zabezpieczenia np. na rzecz banku hipotecznego, to wpisanie hipoteki na rzecz wnioskodawcy pozbawi uczestniczkę takiej możliwości, w konsekwencji – pozbawi także wnioskodawcę oczekiwanej spłaty. W ocenie Sądu wnioskodawca może skorzystać z innych środków prawnych, które nie będą zabezpieczeniem spłaty w ścisłym sensie tych słów, ale w razie potrzeby zapewnią mu realizację jego uprawnień. Takim środkiem może być już wpis w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu, gwarantujący w razie potrzeby uwzględnienie roszczenia pauliańskiego przeciwko ewentualnemu nabywcy wierzytelności.
Wobec zgłoszonych wniosków Sąd miał obowiązek orzec również o dodatkowych roszczeniach stron,wydać orzeczenie w przedmiocie nakładów i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze wspólnej rzeczy.W myślart. 207 kcwspółwłaściciele ponoszą koszty utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do swoich udziałów i w tej samej proporcji mają dzielić między siebie pożytki i inne dochody uzyskiwane z nieruchomości. Opierając się na tym przepisie wnioskodawca domagał się zasądzenia kwoty 155 tys. zł jako wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z nieruchomości przez uczestniczkę (1 tys. zł *155 miesięcy). Ta natomiast domagała się zwrotu połowy kosztów utrzymania nieruchomości w kwocie 29 348,63 złoraz zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość w kwocie 12 128,47 gr.
Roszczenie wnioskodawcy należy ocenić jako dopuszczalne. Jego podstawą prawną może byćart. 224 §2 kclub 225kc.Przepisy te mówią o obowiązku zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez posiadacza – w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza (por. uchwała 7 sędziów SN z 19 marca 2013 w sprawie III CZP 88/12). Jednakżądanie wnioskodawcy nie mogło zostać uwzględnione z kilku powodów.
W akcie notarialnym z 3 sierpnia 2001 r. wnioskodawca zobowiązał się do niezwłocznego podarowania swojego udziału wspólnemu synowi stronM. D.(§4 k. 10). Uczestniczka w tym czasie zajmowała lokal samodzielnie, a uczestnik mieszkał wówczas w innym miejscu: toczył się wówczas proces o rozwód. Skoro strony nie zawarły w akcie notarialnym wyraźnych postanowień co do lokalu, wnioskodawca wyprowadził się nie łożył na lokal, zaś uczestniczka od chwili zawarcia aktu notarialnego korzystała z lokalu samodzielnie, ponosząc związane z nim opłaty, to należy uznać, że strony w sposób dorozumiany zawarły umowę o sposób korzystania z przedmiotu współwłasności (podziałquoad usum). W tej sytuacji nie można uznać, że uczestniczka posiadała lokal w złej wierze, co oznacza, że nie powstało po jej stronie zobowiązanie z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Skoro roszczenie nie powstało, nie mogło również ulec przedawnieniu, ani też stanowić nadużycia prawa w rozumieniuart. 5 kc, co sugerowała uczestniczka.
Po drugie:żądanie wynagrodzenia nie zostało ono w żaden sposób udowodnione co do wysokości. Uczestniczka w odpowiedzi na wniosek stanowczo zanegowała wysokość kwoty możliwej do uzyskania z tytułu połowy lokalu, co wyłączyło możliwość uznania tej okoliczności za przyznaną. Sądowi nie są znane z urzędu stawki wynajmu w określonych latach. Natomiast wnioskodawca – reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika nie złożył wniosków dowodowych, które mogłyby posłużyć do ustalenia tej okoliczności, w szczególności wniosku o dopuszczenie opinii biegłego.
Z tych samych przyczynSąd oddalił żądanie uczestniczki o zwrot nakładów na lokal(określone nieprawidłowo jako nakłady na majątek wspólny k. 46 – podczas gdy wobec zniesienia wspólności majątkowej po 2001 r. takie majątku nie było). Przedstawione przez uczestniczkę dokumenty (k. 64-168)potwierdzają poniesienie przez nią wydatków z tytułu podatku od nieruchomości (435,90 zł), opłaty za wieczyste użytkowanie (671,60zł), oraz zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej (określane jako czynsz) i fundusz remontowy ( 57589,76zł), wreszcie z tytułu remontu lokalu (12 128,47zł). Co do zasady uczestniczka miała podstawę, aby domagać się zwrotu połowy wydatkowanych przez siebie kwot. Jednakże wzmiankowana umowa dotycząca sposobu korzystania z lokalu wyłącza możliwość dochodzenia wydatków ponoszonych na bieżąco w związku z utrzymaniem nieruchomości. Również roszczenie związane z wydatkami remontowymi nie mogło zostać uwzględnione. Drobne nakłady winny obciążać osobę korzystającą z lokalu, zaś wartość ulepszeń wyliczona przecz biegłego została uwzględniona przy wycenie lokalu. Dlatego też również to żądanie podlegało oddaleniu.
Z tych wszystkich względów Sąd orzekł jak w sentencji postanowienia. Ponieważ udziały we współwłasności wynosiły po ½ a wnioski obu stron zostały oddalone, Sąd orzekł o kosztach na podstawieart. 520 § 1 kpci nakazał jedynie zwrot połowy opłaty na rzecz wnioskodawcy. Ponadto Sąd orzekł o zwrocie nadpłaconych zaliczek na poczet wynagrodzenia biegłego – stosownie do kwot wpłaconych przez strony.