Sąd Rejonowy w Kwidzynie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 313/16
Data wyroku: 2016-07-20 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Sędzia Sądu Rejonowego Danuta Kozikowska
Słowa kluczowe: Lokal mieszkalny
Podstawa prawna: art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowych zasobów gminy i zmianie kodeksu cywilnego

sygn. akt I C 313/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 lipca 2016 roku
Sąd Rejonowy w Kwidzynie Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Danuta Kozikowska
Protokolant sekretarz sądowy Ewa Sokołowska
po rozpoznaniu w dniu 06 lipca 2016 roku w Kwidzynie
na rozprawie
sprawy z powództwa GminyS.
przeciwkoR. S.iM. S.
o eksmisję

I
rozwiązuje umowę najmulokalu mieszkalnego nr (...)położnego wS.nr(...)zawartą pomiędzy powodem GminąS., a pozwanymiR. S.iM. S.w dniu 10 kwietnia 1997 roku;

II
nakazuje pozwanymR. S.iM. S., aby opuścili i opróżnili wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami, których prawa reprezentująlokal mieszkalny nr (...), położony wS.nr(...)i wydanie go do rąk powoda GminyS.;

III
orzeka, że pozwanymR. S.iM. S.nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

IV
zasądza od pozwanychR. S.iM. S.na rzecz powoda GminyS.kwotę 1.077,00 zł (jeden tysiąc siedemdziesiąt siedem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Sądu Rejonowego

Danuta Kozikowska
Sygn. akt I C 313/16

UZASADNIENIE
Powódka GminaS.przeciwko pozwanymR. S.iM. S.wniosła pozew domagając się rozwiązania umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.Nr(...), zawarta pomiędzy GminaS.aR. S.iM. S.w dniu 10 kwietnia 1997r. oraz o nakazanie im opróżnienia wraz z wszystkimi osobami i rzeczami, których prawa reprezentująlokal mieszkalny nr (...)położony wS.nr(...)i wydali go do rąk powódki.
Ponadto powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania wg norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu powódka podała, że jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.Nr(...)i który znajduje się w budynku Szkoły Podstawowej wS., który oddał w najem pozwanym.
Pismem z dnia 22 maja 2015r. Dyrektor Publicznej Szkoły Podstawowej wS.poinformował Wójta GminyS., że zgłoszona liczba dzieci przekracza możliwości lokalowe szkoły, dlatego zgłoszono konieczność rozważenia możliwości zaadaptowania mieszkania komunalnego ściśle sąsiadującego z pomieszczeniami szkolnymi.
Powódka zaproponowała pozwanym zamianę lokalu mieszkalnego na lokale mieszkalne położone wS.iM.. Na prośbę pozwanych okazano im potencjalne lokale zamienne w dniu 24 lipca 2015r. Pozwani zgłosili zastrzeżenia, a powódka zgłosiła gotowość do przygotowania lokalu do zamieszkania poprzez pomalowanie ścian i sufitów oraz uzupełnienie ubytków tynków, w lokalu wS.. Na powyższą propozycję pozwani nie wyrazili zgody.
Koniecznym stało się dla powódki zaadaptowanie zajmowanego przez pozwanych lokalu mieszkalnego na sale lekcyjne, w celu realizacji potrzeb edukacyjnych na terenie gminyS..
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa(k. 62-64 akt i 109 akt).
W ocenie pozwanych , zarówno w roku szkolnym 2014/2015 jak i w 2015/2016 nie występowały przyczyny natury technicznej, czy też celowościowej, które determinowały konieczność adaptacji dodatkowego pomieszczenia na rzecz Szkoły Podstawowej wS.. Pozwani przyznali, że na rok szkolny 2015/2016 przewidziano utworzenie 8 oddziałów, jednakże placówka dysponuje 9 pomieszczeniami, w tym jednym zaadaptowanym na potrzeby wychowania fizycznego oraz przystosowano pomieszczenia biblioteczne na potrzeby lekcyjne ,zaś według prognozy finansowej Rady GminyS.na lata 2017-2019 w zakresie oświaty, o 1% przewiduje się spadek wydatków w związku ze zmniejszeniem planowanej liczby uczniów.
Ponadto pozwani wskazali, że lokale zamienne zaproponowane przez powódkę wymagają gruntownego remontu, zaś sytuacja finansowa nie pozwala im na poniesienie znacznych nakładów finansowych.
Zdaniem pozwanych nie zachodzi przesłankaważnej przyczynyuzasadniającej rozwiązanie umowy najmu. Wskazali również że rozwiązanie umowy najmu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, biorąc pod uwagę długotrwałość umowy najmu, wiek pozwanych oraz położenie lokalu stanowiące centrum życiowe pozwanych.

Sąd ustalił, co następuje:
GminaS.jest właścicielemlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.Nr(...), na parterze , składającego się z trzech pokoi, kuchni i łazienki o powierzchni łącznej powierzchni 73 m2. Lokal mieszkalny znajduje się w budynku Publicznej Szkoły Podstawowej wS.. W dniu 10 kwietnia 1997 r. GminaS.zawarła zM. S.umowę najmu w/w lokalu. Umowę zawarto na czas nieokreślony.
(bezsporne – umowa najmu z dnia 10-04-1997r.– k. 4-5 akt)
W lokalu powyższymM. S.zamieszkał wraz z pozwanąR. S., w dniu 01 września 1986r., na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalno-użytkowego.M. S.podjął pracę w Szkole Podstawowej wS.w charakterze nauczyciela w maju 1982r., gdzie pracował do roku szkolnego 1999/2000, zaśR. S.do roku szkolnego 2001/2002. Pozwany przeszedł na emeryturę w 2007roku, w wieku 49 lat, zaś pozwana od roku szkolnego 2002/2003 pracuje w Zespole Szkół wS. T.. Pozwana
R. S.ma skończone 57 lat, zaś pozwanyM. S.58 lat. W chwili obecnej w lokalu mieszkają tylko pozwani. Pozwani zamierzali nabyć na własność w/w lokal około 20 lat temu, jednakże z uwagi na położenie lokalu w budynku szkoły Gmina poinformowała, że nie zamierza zbyć przedmiotowego lokalu. W 1995 r. pozwani nabyli działkę budowlaną położoną wM., na której pobudowali budynek mieszkalny. Na budowę domu pozwani w 1999 r., bądź 2000 r. zaciągnęli kredyt, który w całości spłacili.
(dowód: Stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu umowa o najem lokalu mieszkalno-użytkowego k. 73-76 akt, przesłuchanie pozwanej k. 88v-88 akt i k. 107v-108 akt, przesłuchanie pozwanego k. 89 -89v i k.108-108v akt)
Pismem z dnia 22 maja 2015r. Dyrektor Publicznej Szkoły Podstawowej wS.poinformował Wójta GminyS., że zgłoszona liczba dzieci przekracza możliwości lokalowe szkoły, dlatego zgłoszono konieczność rozważenia możliwości zaadaptowania mieszkania komunalnego ściśle sąsiadującego z pomieszczeniami szkolnymi.
(dowód: pismo Dyrektora Publicznej Szkoły Podstawowej wS.(...)z dnia 22-05-2015r. k. 7 akt, zeznania świadkaA. B.k. 90 -90v akt)
Powódka zaproponowała pozwanym zamianę lokalu mieszkalnego na lokale mieszkalne położone wS.iM.. Na prośbę pozwanych okazano im potencjalne lokale zamienne w dniu 24 lipca 2015r. Pozwani zgłosili zastrzeżenia, a powódka zgłosiła gotowość do przygotowania lokalu do zamieszkania poprzez pomalowanie ścian i sufitów oraz uzupełnienie ubytków tynków, w lokalu wS.. Na powyższą propozycję pozwani nie wyrazili zgody.
(dowód: wezwanie do zamiany lokalu mieszkalnego L.dz.(...)z dnia 25-05-2015r. k. 8 akt, pismo(...)z dnia 2015-04-27 k. 9 -10 akt, pismo z dnia 05-06-2015r. k. 11 akt, pismo(...)z dnia 2015-07-03 k. 12-13 akt, notatka urzędowa z dnia 24-07-2015r. k. 14 akt, pismo z dnia 2015-08-07 k. 15-16 akt, pismo(...)z dnia 2015-09-01 k. 17-18 akt, pismo z dnia 22-09-2015r. k. 19-20 akt, zeznania świadkaJ. P.k. 90v-91 akt)
Koniecznym stało się dla powódki zaadaptowanie zajmowanego przez pozwanych lokalu mieszkalnego na sale lekcyjne, w celu realizacji potrzeb edukacyjnych na terenie GminyS.. Mieszkanie komunalne zajmowane przez pozwanych ściśle sąsiaduje z pomieszczeniami szkolnymi. Placówka oświatowa dysponuje 9 pomieszczeniami, w tym w jednym zaadaptowanym na potrzeby wychowania fizycznego, a pomieszczenia biblioteczne przystosowano na potrzeby lekcyjne. Z kolei salę komputerową zaadaptowano również na potrzeby lekcyjne. W roku szkolnym 2015/2016 w Publicznej Szkole Podstawowej wS.utworzono 8 oddziałów. W roku szkolnym 2016/2017 przewidziano również utworzenie 8 oddziałów.
(dowód: zeznania świadkaA. B.k. 90 -90v akt, pismo Dyrektora Publicznej Szkoły Podstawowej wS.(...)z dnia 27-05-2016r. k. 96-98 akt, protokół kontroli Nr(...)z dnia 14-07-2015r. k. 77-78 akt ,inwentaryzacja budynku użytkowo-mieszkalnego i gospodarczego k. 79-80 akt, zdjęcia Sali komputerowej z miejscem nauki klasy 1a k. 82-83 akt, zdjęcia –biblioteka szkolna połączona z salą lekcyjną klasy IIB k. 84 akt, Uchwała Nr VI/49/15 RADY GMINYS.
(...)

(...)

(...)

(...)z dnia 30 grudnia 2015r.(k.68 , 68 akt)

Sąd zważył, co następuje:
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranego w postępowaniu materiału dowodowego. Sąd dał wiarę dokumentom przedłożonym przez strony, gdyż zostały one sporządzone przez powołane do tego organy w zakresie ich właściwości, a ich treść nie była przez strony kwestionowana, do czego i Sąd nie znalazł podstaw, jak również przesłuchanym w sprawie świadków.
Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanych, ponieważ znajdują potwierdzenie w zeznaniach świadków i zgromadzonym materiale dowodowym. Pozwani przyznali, że powódka zaproponowała im zamianę lokalu mieszkalnego na lokale mieszkalne położone wS.iM., i na ich prośbę okazano im potencjalne lokale zamienne w dniu 24 lipca 2015r. Pozwani zgłosili zastrzeżenia, a powódka zgłosiła gotowość do przygotowania lokalu do zamieszkania poprzez pomalowanie ścian i sufitów oraz uzupełnienie ubytków tynków, w lokalu wS.. Na powyższą propozycję pozwani nie wyrazili zgody, uznając, że to jest nie wystarczające, wskazując, że lokale wymagają większych nakładów. Pozwani przyznali, że posiadają nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym wM.. Pozwani nie kwestionowali ilości sal dydaktycznych oraz ilości oddziałów na rok szkolny 2015/2016 oraz 2016/2017. Ponadto pozwani przyznali, że od 2002 nie są nauczycielami placówki oświatowej GminyS.(patrz:. przesłuchanie pozwanej k. 88v-88 akt i k. 107v-108 akt, przesłuchanie pozwanego k. 89 -89v i k.108-108v akt). W tym zakresie Sąd biorąc pod uwagę sposób składania wyjaśnień, uznał je za szczere i spontaniczne, odpowiadające rzeczywistości. Sąd nie podzielił oceny pozwanych co do braku potrzeby zwiększenia ilości pomieszczeń na potrzeby dydaktyczne w Publicznej Szkole Podstawowej wS., bowiem nie znajduje to potwierdzenia w pozostałym, zebranym materiale dowodowym w niniejszej sprawie. Powoływanie się przez pozwanych na Uchwałę Nr VI/49/15 RADY GMINYS.
(...)

(...)

(...)

(...)z dnia 30 grudnia 2015r.(k.68 , 68 akt) w przedmiocie prognozy finansowej Rady GminyS.na lata 2017-2019 w zakresie oświaty która przewiduje o 1% spadek wydatków w związku ze zmniejszeniem planowanej liczby uczniów, nie oznacza, że zmnejszy się ilość oddziałów w przedmiotowej placówce oświatowej. Do 2015r. w/w placówka dydaktyczna próbowała radzić sobie z problemami lokalowymi, jednakże odbywało się to ze szkodą dla uczniów. W bibliotece szkolnej w chwili obecnej znajduje się sala dydaktyczna, co powoduje ograniczony dostęp do jej zbiorów przez uczniów, a tym samym biblioteka przestaje pełnić swoją funkcję. Dostęp do biblioteki uczniowie mają wówczas jak zakończą się lekcje. Podobnie jest z salą komputerową, gdyż zajęcia odbywają wówczas po zakończeniu zajęć klasy pierwszej.
Sąd przyznał walor wiarygodności zeznaniom świadkaA. B.(k. 90 -90v akt) ponieważ są spójne, logiczne i korespondują ze sobą. Świadek rzetelnie opisał jak wygląda sytuacja lokalowa oraz potrzeby lokalowe w Publicznej Szkole Podstawowej wS.. Świadek wskazał na liczne niedogodności i ograniczenia związane adaptacją Sali komputerowej i biblioteki na potrzeby dydaktyczne, wymogami i standardami dydaktycznymi. Ponadto świadek wskazał, iż do szkoły dojeżdżają uczniowie z 16 miejscowości a sytuacja lokalowa utrudnia władz szkolnych w układaniu planu lekcji dla uczniów. Ponadto świadek podał, że Państwowy Powiatowy Inspektorat Sanitarny wM.(patrz: protokół kontroli Nr(...)z dnia 14-07-2015r. k. 77-78 akt) warunkowo dopuścił do użytkowania salę komputerowa na potrzeby dydaktyczne dla uczniów w wieku 6-7 lat, w okresie szkolnym 2015/2016.
Sąd dał wiarę zeznaniom świadka zeznaniom świadkaJ. P.(k. 90v-91 akt) dotyczące okazania lokali oraz zgłaszanych potrzeb Publicznej Szkoły Podstawowej wS.. Zeznania te są obiektywne, nie są tendencyjne i koresponduje z pozostałym materiałem dowodowym.
Zgodnie zart. 11 ust.10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t. j. Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266, ze zm.) zwanej dalej ustawą.:
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Sąd stwierdza istnienie ważnej przyczyny uzasadniającej jego ingerencję w umowny stosunek najmu w celu jego rozwiązania poprzez ważenie interesów najemcy i wynajmującego. Interes wynajmującego musi być istotniejszy od interesu najemcy w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych tak, aby w świetle okoliczności sprawy nie można wymagać od wynajmującego kontynuowania stosunku najmu do upływu terminu wypowiedzenia albo do zakończenia najmu w inny sposób. Ważną przyczynę może stanowić zarówno potrzeba wynajmującego do dysponowania lokalem bądź zbędność tego lokalu dla najemcy np. ze względu na posiadanie lokalu lub nieruchomości w innej miejscowości w której najemca może zamieszkać.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 września 2001 r. w sprawie III CKN 404/00 (opubl. LEX nr 52361), wskazał, że pojęcie "ważne przyczyny" w rozumieniu art. 33 u.naj.lok. zachowało aktualność w świetle art. 11 ust. 10 u.o.p.l. Pogląd ten należy w pełni podzielić. "Ważne przyczyny" to takie, które leżą po stronie wynajmującego lub lokatora bądź w splocie ich relacji i które w kontekście istniejącego najmu lokalu nie dają szans na rozwiązanie konfliktu interesów w zgodzie z zasadami współżycia społecznego (te ostatnie muszą uwzględniać usprawiedliwione interesy zarówno właściciela, jak i lokatora). Dopiero rozwiązanie najmu czyni zadość tym interesom.
Powódce (wynajmującemu) lokal zajmowany przez pozwanych jest niezbędny dla wykonywania zadań publicznych , na potrzeby oświaty w sytuacji, gdy pozwani z uwagi na możliwości finansowe są w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Powódka zaproponowała pozwanym lokale zamienne, jednakże pozwani na ta propozycję nie przystali. Pozwani są właścicielami nieruchomości budynkowej wM.w której mogą zamieszkać. Pozwani od 1995r.posiadają informację , iż powódka nie zamierza sprzedać pozwanym lokalu który zajmują z uwagi na położenie lokalu w budynku szkoły. Sąd nie podziela stanowiska pozwanych, że rozwiązanie umowy najmu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, biorąc pod uwagę długotrwałość umowy najmu, wiek pozwanych oraz położenie lokalu stanowiące centrum życiowe pozwanych.
Niewątpliwie umowa najmu została zawarta około 30 lat temu(łączny okres), jednakże pozwani są zawodowo aktywnymi osobami , pozwana nadal pracuje zawodowo w charakterze nauczyciela wS., zaś pozwany(57 lat) co prawda przebywa na emeryturze( 58 lat), jednakże podejmuje pracę budowlane na umowy zlecenie(k.71 akt).Pozwani są w posiadaniu nieruchomości w której mogliby zamieszkać. W spornym lokalu pozwani mieszkają sami, a standard i wielkość lokali zamiennych odpowiadał lokalowi spornemu.
Niezależnie od powyższego w budynku szkoły w/w znajdują łącznie cztery lokale mieszkalne w tym jeden zajmowany przez pozwanych. Pozostałe lokale zajmują osoby pracujące w charakterze nauczycieli w jednostkach oświatowych powódki. Lokal zajmowany przez pozwanych położony jest na parterze, dlatego biorąc pod uwagę koszty adaptacyjne na potrzeby dydaktyczne koszt najprawdopodobniej będzie najniższy.
W konfrontacji interesów stron, jakie wystąpiły w sprawie, zasługujących na ochronę, niewątpliwie możliwe było udzielenie ochrony interesowi tylko jednej z nich. Wymagało przeto szczególnej staranności wyważenie interesu zarówno powódki, jak i pozwanych oraz dokonanie oceny, któremu z tych interesów należy udzielić ochrony. Trzeba było zatem ustosunkować się do wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla wyniku dokonywanej oceny.
Rozstrzygające jest istnienie ważnej przyczyny w rozumieniuart. 11 ust. 10[ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) w momencie zamknięcia rozprawy. Przed zamknięciem rozprawy okazało się, że pozwani są właścicielami nieruchomości budynkowej, w której mogliby zamieszkać, na co żadna ze stron nie powoływała się .
Ocena materiału dowodowego pozwala uznać, że żądania powódki zasługują na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 w/w ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Natomiast na podstawie 14 ust. 3 w/w ustawy Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Z kolei w art. 14 ust.4 w/w ustawodawca przewidział okoliczności, w których Sąd ma obowiązek orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Pozwani nie wykazali, że spełniają przesłanki do uzyskania lokalu socjalnego. Wskazać należy, iż pozwani byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika.
W chwili orzekania pozwanaR. S.pracowała, otrzymywała dochód miesięczny w wysokości około 2.800,00 zł netto, natomiast pozwanyM. S.jest emerytem otrzymujący świadczenie w wysokości około 1.600,00 zł netto miesięcznie(minimalne wynagrodzenie miesięczne za pracę na rok 2016r. wynosi 1850,00 zł brutto) .Ponadto pozwany wykonuje prace budowlane na umowę zlecenie. Dlatego też żadna z okoliczności przewidzianej w art. 14 ust.4 w/w ustawy nie zachodzi. Pozwani są właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonym wM.. Pozwani
Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w pkt 1, 2 i 3 wyroku.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisuart. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.
Powódka domagała się rozwiązania umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)położonego wS.Nr(...), zawarta pomiędzy GminaS.aR. S.iM. S.w dniu 10 kwietnia 1997r. oraz o nakazanie im opróżnienia wraz z wszystkimi osobami i rzeczami, których prawa reprezentująlokal mieszkalny nr (...)położony wS.nr(...)i wydali go do rąk powódki, a Sąd powództwo uwzględnił w całości. Tym samym powódka wygrała proces w 100% i w takiej części należało zasądzić na jej rzecz poniesione przez nią koszty procesu. Na koszty poniesione przez powódkę składały się kwoty: opłata od pozwu w wysokości 37,00 zł plus 200,00 zł(k. 23, 29 akt) ; wynagrodzenie pełnomocnika – 480,00 zł plus 360,00 zł(ustalone zgodnie z przepisem§ 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.Uz2015r., poz. 1804 z późn. zm.) , tj. łącznie 1.077,00 zł.

SSR Danuta Kozikowska