Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 3/16
Data wyroku: 2016-03-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Maryla Majewska – Lewandowska, Leszek Dąbek, Marcin Rak
Słowa kluczowe: Umowa, Najem
Podstawa prawna: art. 680 kc

Sygn. akt III Ca 3/16, III Ca 4/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 marca 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek (spr.)
Sędzia    SO Marcin Rak
SR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska
Protokolant    Marzena Makoś
po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2016 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaH.K.iD. K.
przeciwko(...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach
z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt I C 1791/13

1
oddala obie apelacje;

2
ustala, że koszty postępowania odwoławczego ponoszą powodowie solidarnie w 29% (dwadzieścia dziewięć procent), a pozwana ponosi je w 71% (siedemdziesiąt jeden procent), pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym w Tarnowskich Górach.

SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak
Sygn. akt III Ca 3/16, III Ca 4/16

UZASADNIENIE
PowodowieH. K.iD. K.żądali zasądzeniana ich rzecz solidarnie od pozwanej(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.kwoty 10 239,19 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu.
Uzasadniając żądanie twierdzili, że pozwana nie wywiązała się z łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego.
Sąd Rejonowy w Gliwicachw dniu 2 10 2013r. wydał nakaz zapłaty,
w którym polecił pozwanej zapłacić solidarnie powodom dochodzone należności.
Pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym żądała oddalenia powództwa oraz zasądzenia na jej rzecz od powodów zwrotu kosztów procesu.
Podniosła zarzut potrącenia kwoty 3 000 zł z tytułu wpłaconej kaucji oraz zarzuciła,
że zawarła z zarządcą nieruchomościŁ. T.ustny aneks do umowy, na mocy którego czynsz został obniżony do kwoty 500 zł w związku ze stratami jakie pozwana poniosła na skutek włamań do wynajmowanego lokalu. Zarzuciła także, iż powodowie nie sprecyzowali jakiej kwoty dochodzą tytułem zaległego czynszu, a jakiej tytułem zużytej wody.
Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górachw wyroku z dnia 13 05 2015r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 7 239,19 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 28 06 2013r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu.
W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia stwierdził, iż powodówz pozwaną łączyła umowa najmu, która wygasła wskutek upływu terminu. Powołując się na regulacjęart. 659 § 1 k.c.uznał, iż żądanie pozwu niemal w całości podlegało uwzględnieniu. Bezsporna pozostała okoliczność istnienia zaległości w opłatachza zużycie wody, która została przyjęta na kwotę 239,19 zł. Ponadto uznał, iż zgodniez zapisem umowy najmu, wszelkie jej zmiany powinny pod rygorem nieważności zostać sporządzone na piśmie. Zatem wobec braku pisemnego aneksu, pozwana samowolnie dopuściła się zaległości w opłatach czynszu najmu. Uwzględnił zarzut pozwanej potrącenia kaucja w wysokości 3 000 zł i w zakresie różnicy pomiędzy dochodzonymi należnościami oraz potraconą kwotą uznał powództwo za uzasadnione.
O kosztach procesu orzekał na podstawie regulacjiart. 98 k.p.c.
Orzeczenie zaskarżyłyobie strony.
PowodowieH. K.iD. K.zaskarżyli wyrok w części orzekającej o oddaleniu powództwa i o kosztach procesu. Wnosili o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasadzenie od pozwanej na ich rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje.
Zarzucali błąd w ustaleniach faktycznych w zakresie jakim przyjęto, że kaucjaw wysokości 3 000 zł była roszczeniem wymagalnym oraz że powodowie razemz pozwaną skutecznie ustalili, że kaucja podlega zaliczeniu na poczet niezapłaconych należności czynszowych.
Ponadto zarzucili, że naruszono prawo materialnego i procesowego tj. regulacje:

-

art. 498 § 1 k.c.poprzez przedstawienie do potrącenia wierzytelności pozwanej, która nie jest wymagalna i jako taka nie nadaje się do potrącenia;

art. 229 § k.p.c.i 230k.p.c.poprzez uznanie za bezsporną okoliczność dokonania potrącenia kaucji między stronami i czynienia ustaleń w tym przedmiocie, podczas gdy powodowie nie złożyli oświadczenia w tym przedmiocie i nie dokonywali uzgodnień w tym zakresie;

art. 247 k.p.c.poprzez oparcie ustaleń w zakresie rozliczenia kaucji na zeznaniach świadkaŁ. T.zamiast na dokumentach pisemnych w sytuacji gdy zmiana umowy winna być dokonana w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W uzasadnieniu podnosili, że nigdy nie wydawali dyspozycji celem rozliczenia kaucji, nie zmieniali także umowy zgadzając się na jej rozliczenie. Kaucja ma charakter zabezpieczający i wniesiona została na zabezpieczenie roszczeń związanychze stosunkiem najmu i podlega rozliczeniu wraz ze zdaniem lokalu. Pozwany nie zdał lokalu zatem kaucja nie jest wymagalna.
Pozwana(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwT.zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej powództwo. Wnosiła o „uchylenie wyroku w tej części oraz oddalenie powództwa” oraz zasądzenie na jej rzecz od powodów zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu podważała sposób reprezentacji powodów w postępowaniu, podnosząc iż umowa o zarządzanie nieruchomością nie umocowywała w sposób jednoznacznyŁ. T.do reprezentowania właścicieli nieruchomości do wytoczenia powództwa.
Podnosiła także, iż wraz zŁ. T.ustalili obniżenie stawki czynszowej do 500 zł miesięcznie. Zaprzeczyła, iż przedstawiona do potrącenia wartość została ujętaw wyrokach karnych, w szczególności dotyczy to towaru jaki utraciła pozwanaw wyniku włamań, a także wartości rozbitej szyby – 650 zł. Zarzuciła, iż zarządca nie był uprawniony do naliczania i pobierania opłaty za zużycie wody. Nie ustalono ryczałtów za wodę, a powodowie nie wykazali poziomu jej zużycia.
W odpowiedzi na apelację pozwanejpowodowieH. K.iD. K.wnosili o jej oddalenie jako oczywiście bezzasadnej oraz zasądzenie
od pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje :
Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenia powodów przyjmując, że mają one źródło w łączącej strony umowie najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz w reżimie prawnym tej umowy, a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę.
W niniejszej sprawie powodowie dochodzą bowiem roszczeń z tytułu wykonania zawartej z pozwaną umowy najmu lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na zarządzanej przezŁ. T.nieruchomości powodów.
W postanowieniach § 3c zawartej przez powodów zŁ. T.w dniu 1 01 2010r. umowy zarządu powodowie oprócz czynności zarządu wymienionych w posta-nowieniach § 3a „upoważnili”Ł. T.także do prowadzenia i zarządzania przedmiotową nieruchomością oraz do zawierania umów, dokonywania wszelkich rozliczeń finansowych i podejmowania innych czynności, które okażą konieczne
w związku z zarządem nieruchomością.
Równocześnie w postanowieniach § 3b tej umowy w celu umożliwienia jej efektywnego sprawowania tego zarządu umocowali ją do występowania w ich imieniu „przed sądami w charakterze strony, wnioskodawcy, uczestnika postępowania”, udzielając jej tym samym ogólnego pełnomocnictwa procesowego – w rozumieniu regulacjiart. 88 k.p.c.– do reprezentowania ich w sprawach dotyczących sprawowanego przez nią zarządu.
Biorąc zatem pod uwagę, iż wynajmowanie lokali należy do czynności zwykłego zarządu nieruchomością dochodzone roszczenia mieszczą się granicach powierzonegoŁ. T.zarządu przedmiotowej nieruchomości i tym samym – wbrew zarzutowi apelacji pozwanej – jest ona w świetle przywołanych powyżej postanowień umocowana do reprezentowania powodów w niniejszej sprawie.
Zawarte w części ustalającej zaskarżonego orzeczenia ustalenia faktyczne dotyczą w części okoliczności bezspornych pomiędzy stronami, a w pozostałym zakresie mają podstawę w zebranym w sprawie materiale dowodowym.
W zakresie poczynionych ustaleń jest on logiczny i wewnętrznie spójny
i co za tym idzie w pełni wiarygodny.
Skarżący w ramach podniesionych w apelacji zarzutów dotyczących błędów w konstruowaniu podstawy faktycznej w istocie kwestionują dokonaną przez Sąd Rejonowy ocenę prawna ustalonego stanu faktycznego i zarzuty te nie mają wpływu na powyższą ocenę.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.
Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna ustalonego stanu faktycznego jest prawidłowa.
Ma ona oparcie w prawidłowo zastosowanych przepisach prawa wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nie była kwestionowana w apelacji i Sąd odwoławczy w tej części ocenę prawną Sądu pierwszej instancji podziela i przyjmujeza własną (orzecz. SN z dn. 26 04 1935r. III C 473/34, ZB. Urz. 1935r. nr 12, poz. 496).
W postanowieniach § 6 umowy najmu zawartej w dniu 15 01 2011r. ustalono czynsz najmu na kwotę 1.000zł miesięcznie a jego wysokość mogła zostać zmieniona przez strony tylko z dochowaniem formy pisemnej pod sankcją nieważności (postanowienia § 14 umowy).
W sprawie bezspornym jest, iż w tej formie nie doszło do zmiany jego wysokości (pozwana twierdziłam że doszło do tego w formie ustnych uzgodnień),
w konsekwencji czego w spornym okresie pozwana w dalszym ciągu była zobowiązana do uiszczania powodom czynszu w pierwotnie uzgodnionej wysokości.
Pomimo tego pozwana uiszczała go w tym czasie jedynie w wysokości
po 500zł miesięcznie przez co powstała zaległość w jego zapłacie w łącznej wysokości 10.000zł oraz w zapłacie za zużytą wodę w wysokości 239,19zł, tj. w łącznej wysokości 10.239,19zł.
Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 01 2014r. (postanowienia § 1 umowy).
Z tym też dniem doszło do jej rozwiązania na skutek czego - stosownie
do postanowień § 6 pkt 6 umowy – po stronie pozwanej powstało wymagalne z dniem
1 01 2015r. roszczenie o zwrot uiszczonej przez nią przy zawarciu umowy kaucji
w wysokości. 3.000zł, co w świetle regulacjiart. 498 § 1 k.c.uprawniło pozwaną
do jego potrącenia z przynależnej powodom względem niej wierzytelności o zapłatę zaległego czynszu oraz opłat za dostarczone media.
Pozwana skorzystała z tego uprawnienia w następstwie czego – z mocy regulacji 498§ 2 k.c.– doszło do skutecznego umorzenia przynależnej powodom wierzytelności (w toku postępowania nie wykazano winy pozwanej za powstałą
w majątku pozwanej szkody w następstwie dokonanego włamania do wynajmowanego lokalu, przez co w tej części zarzut potrącenia był bezskuteczny ) w i tym samym
w dalszym ciągu przysługuje im skuteczne względem pozwanej roszczenie o zapłatę kwoty 7.239,19zł, co w tylko w tej części czyni powództwo uzasadnionym.
Znalazło to prawidłowe odzwierciedlenie w zaskarżonym wyroku,
wobec czego obydwie apelacje są bezzasadne w rozumieniu regulacjiart. 385 k.p.c.,
co z jej mocy prowadziło do ich oddalenia.
Resumując zaskarżony wyrok jest prawidłowy i dlatego apelacje pozwanej i powodów jako bezzasadne oddalono w oparciu o regulacjęart. 385 k.p.c.
O kosztach procesu orzeczono na podstawieart. 98 k.p.c.iart. 108 § 1 zd. 2 k.p.c.ustalając, że koszty procesu ponoszą powodowie w 29%, a pozwanaw 71%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemuw Sądzie Rejonowym w Gliwicach.
SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak