Sąd Okręgowy w Gdańsku
XVI Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: XVI Ca 178/16
Data wyroku: 2016-06-02 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Magdalena Chrzanowska, Hanna Czerniak-Wołochowska, Aneta Arabas
Teza: Dopiero na skutek wydania decyzji o której mowa w art. 21 ust. 4 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pomieszczenie, będące częścią wspólną, tą częścią być przestaje i staje się własnością Gminy jako samodzielny, niewyodrębniony jeszcze lokal.
Sam fakt dokonania adaptacji części poddasza, przy braku decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 21 ust. 4 nie mógł wywoływać skutków w sferze prawa własności w postaci wywłaszczenia dotychczasowych współwłaścicieli.

Sygn. akt: XVI Ca 178 /16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 czerwca 2016r.
Sąd Okręgowy w Gdańsku XVI Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Hanna Czerniak-Wołochowska (spr.)
Sędziowie: SSO Magdalena Chrzanowska
del. SSR Aneta Arabas
Protokolant: Anna Kostkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2016 r. w Gdańsku
na rozprawie
sprawy z powództwaGminy M.G.
przeciwkoM. O.,J. O.,D. C.iM. Ł.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego(...)z dnia 12 sierpnia 2015r., sygn. akt I C 224/14
I. zmienia zaskarżony wyrok w całości ten sposób, że:
1. powództwo oddala;
2. zasądza od powodaGminy M.G.solidarnie na rzecz pozwanychM. O.,J. O.,D. C.iM. Ł.kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
II. zasądza od powodaGminy M.G.solidarnie na rzecz pozwanychM. O.,J. O.,D. C.iM. Ł.kwotę 6.589 zł (sześć tysięcy pięćset osiemdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania za instancję odwoławczą.
Sygn. akt XVI Ca 178/16

UZASADNIENIE
PowódkaGmina M.G.wystąpiła przeciwkoM.iJ. O.,D. C.orazM. Ł.o uzgodnienie treści księgi wieczystej ostatecznie, w ten sposób by:
1. w księdze wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...)
a) - w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 79,2000 m2 i wpisać w to miejsce 77,83 m2,
b) - w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.2A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
2. w księdze wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...):
a) - w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 74,2000 m2 i wpisać w to miejsce 77,19 m2,
b) - w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.1A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
3. w księdze wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...):
a) - w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 75,5000 m2 i wpisać w to miejsce 77,67 m2,
b) - w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.1A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
4. w księdze wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dla nieruchomości gruntowej obejmującejdziałkę gruntu numer (...)o powierzchni 0,0692 ha położonej wG.przyul. (...)zabudowanej małym domem mieszkalnym:
a) w dziale II „własność” w podrubryce 2.2.1 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 43/100,
b) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 1 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
c) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 2 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
d) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 3 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
e) w dziale IO „oznaczenie nieruchomości” w podrubryce 1.4.2 przy Lp. 1.7 w polu „powierzchnia użytkowa budynku” w treści pola wpisać 412,54 m2.
Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że współwłaścicielem nieruchomości
Gruntowej położonej wG.przyul. (...), na której posadowiony jestbudynek nr (...), w którym znajduje się 6 lokali mieszkalnych, z których trzy zostały wyodrębnione i sprzedane wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 25/100.
Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa wskazując, iż budynek, w którym znajdują się wykupione przez nich lokale, jest małym budynkiem mieszkalnym, stąd należy przyjąć, że są w nim jedynie 4 lokale mieszkalne. Wskazywali, że taklokal nr (...)i jaklokal nr (...)winny być traktowane jako część wspólna nieruchomości zarzucili, że loka(...)został wybudowany niezgodnie ze sztuką. Podnosili również to, że sąsiednie budynki, które mają taką samą konstrukcję, są uznawana za budynki czterolokalowe. Stwierdzili również, że ewentualna zmiana wielkości udziałów winna nastąpić za zapłatą należnego im odszkodowania.
Wyrokiem z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I C 224/14 Sąd Rejonowy(...)
1. uzgodnił treść księgi wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...)z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał:
- w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 79,2000 m2 i wpisać w to miejsce 77,83 m2,
- w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.2A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
2. uzgodnił treść księgi wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...)z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał:
- w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 74,2000 m2 i wpisać w to miejsce 77,19 m2,
- w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.1A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
3. uzgodnił treść księgi wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dlalokalu mieszkalnego nr (...)położonego wG.przyul. (...)z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał:
- w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.5 w polu 1 - „obszar” w treści pola wykreślić wpis o treści 75,5000 m2 i wpisać w to miejsce 77,67 m2,
- w dziale I-Sp – „spis praw związanych z własnością” w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.1A w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
4. uzgodnił treść księgi wieczystej o numerzeKW (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)dla nieruchomości gruntowej obejmującejdziałkę gruntu numer (...)o powierzchni 0,0692 ha położonej wG.przyul. (...)zabudowanej małym domem mieszkalnym z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał:
a) w dziale II „własność” w podrubryce 2.2.1 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 43/100,
b) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 1 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
c) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 2 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
d) w dziale II „własność” w podrubryce 2.3 „właściciel wyodrębnionego lokalu” w polu „wielkość udziału” przy Lp. 3 w treści pola wykreślić wpis o treści 25/100 i wpisać w to miejsce 19/100,
e)) w dziale IO „oznaczenie nieruchomości” w podrubryce 1.4.2 przy Lp. 1.7 w polu „powierzchnia użytkowa budynku” w treści pola wpisać 412,54 m2,
5. zasądził solidarnie od pozwanychM. O.,J. O.,D. C.iM. Ł.na rzecz powodaGminy M.G.kwotę 3600 zł tytułem kosztów procesu, odstępując od obciążania pozwanych nieuiszczonymi kosztami sądowymi.
W uzasadnieniu wskazał, iż ustalił, że Skarb Państwa był wyłącznym właścicielem nieruchomości, w skład której wchodziła m.in.działka gruntu nr (...)zabudowana budynkiem mieszkalnym, położona wG.przyul. (...). W latach 1976r. i 1977r. trzylokale mieszkalne nr (...), znajdujące się w przedmiotowym budynku zostały wyodrębnione i sprzedane na rzecz dotychczasowych najemców, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości po 25/100. W wyniku komunalizacji prawo własności nieruchomości nabyła GminaG..
Już w dacie sprzedaży pierwszego lokalu, w budynku znajdowało się 5 lokali mieszkalnych, poza trzema wyodrębnionymi, takżelokal nr (...), które były wynajmowane.
Na podstawie umowy z dnia 25 sierpnia 1993r. zawartej pomiędzyPrzedsiębiorstwem (...)aM. B.udostępniono wnioskodawcy pomieszczenie strychowe celem opracowania dokumentacji oraz uzyskania decyzji o zmianie sposobu użytkowania oraz dokonania jego przebudowy na lokal mieszkalny pod warunkiem wykonania w pierwszej kolejności suszarni dla lokatorów. W dniu 16 lutego 1998r. państwoK.iM. B.otrzymali skierowanie na zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego o powierzchni 44,88m2 i w dniu 2 marca 1998r. została zawarta pomiędzy nimi a pozwaną umowa najmulokalu nr (...).
Obecnie właścicielemlokalu nr (...)jestD. C.. Lokal zajmowany przez pozwaną, wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 77,83 m2.
Właścicielemlokalu nr (...)jestM.iJ. O.. Lokal zajmowany przez pozwanych, wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 77,19 m2.
Właścicielemlokalu nr (...)jestM. Ł.. Lokal zajmowany przez pozwaną, wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 77,67 m2.
Właścicielem pozostałych lokali jest Gmina.Lokal nr (...), wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 76,03 m2,lokal nr (...)ma powierzchnię 58,90 m2, alokal nr (...)m2.
Powierzchnia wszystkich sześciu lokali w budynku wynosi 412,54 m2.
Piwnice stanowią część wspólną nieruchomości, a możliwość korzystania z tych pomieszczeń przez poszczególnych właścicieli lokali została ustalona w umowie quoad usum.
Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo było zasadne i zasługiwało na uwzględnienie.
Gmina wystąpiła w nin. postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przy czym żądanie dotyczyło uzgodnienia treści trzech ksiąg prowadzonych dla nieruchomości lokalowych nr 1, 3 i 4 położonych wG.przyul. (...)oraz uzgodnienia treści księgi prowadzanej dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest przedmiotowy budynek, czyli dla nieruchomości stanowiącej część wspólną, w której udział posiadają pozwani i Gmina.
Konieczność usunięcia rozbieżności między stanem ujawnionym w księgach wieczystych a stanem prawnym nieruchomości wynikła z błędnego określenia, w momencie wyodrębniania trzech pierwszych lokali, udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących właścicielom wyodrębnionych lokali. Udział ten określony na 25/100 nie uwzględnił faktu, że w lokalu znajdują się nie cztery a pięć lokali mieszkalnych. Odpowiadał on co prawda stosunkowi powierzchni tych czterech lokali do łącznej powierzchni wszystkich lokali, bowiem lokale od 1 do 4 mają zbliżoną powierzchnię. Nie uwzględniał jednak tego, że w budynku, poza trzema wyodrębnionymi lokalami orazlokalem nr (...), znajdował się już wówczas piąty, zamieszkałylokal nr (...), którego powierzchnia nie została uwzględniona przy określeniu wielkości udziałów przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu i kolejnych. Jak wynikało z zeznań świadka, było to celowe działanie właściciela, bowiem wyodrębnienie własności lokalu, w świetle wówczas obowiązującej regulacji, możliwe było jedynie w małych budynkach mieszkalnych, a za takie uznawano budynki nie większe niż czterolokalowe. Tymczasemlokal nr (...)istniał od samego początku powstania budynku, był zamieszkały i jak wynikało z zeznań świadka, potwierdzonych opinią biegłego, miał już wówczas charakter lokalu samodzielnego. Nie mógł więc być uznany jako część nieruchomości wspólnej, bowiem samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2002 r. IV CKN 751/2000 OSNC 2003/2 poz. 21).
Stan niezgodności między tym ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym pogłębił się po wybudowaniu w budynku samodzielnegolokalu nr (...). W ocenie Sądu powyższy fakt tj. to, żelokal nr (...)jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, w świetle ujawnionych w sprawie dowodów, nie budzi wątpliwości. Podkreślenia wymaga to, że wyodrębnienielokali nr (...)w przedmiotowym budynku odbyło się w czasie, kiedy kwestię powstawania nieruchomości lokalowych regulowałyart. 136 i 137 k.c.Przepisy te – w porównaniu z zapisami obecnie obowiązującejustawy o własności lokali- w bardzo ograniczonym zakresie odnosiły się do kwestii związanych z trybem wyodrębniania lokali, również kwestia zarządu takimi lokalami nie była uregulowana w sposób wyczerpujący. Uprawnienia właścicieli nieruchomości wspólnej były ograniczone. Natomiast pewne kompetencje, w tym możliwość podejmowania decyzji co do powiększenia kosztem nieruchomości wspólnej liczby lokali w budynku, w którym nie nastąpiło jeszcze wyodrębnienie wszystkich lokali i ich sprzedaż, przyznana została organom Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Przywołana regulacjaart. 136 i 137 k.c.nie była bowiem jedyną odnoszącą się do kwestii wyodrębniania lokali i tworzenia nieruchomości lokalowych. W tym przedmiocie wypowiadały się również przepisyustawy z dnia 14 lipca 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a następnie po jej uchyleniu, przepisyustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która także określała zasady wyodrębniana lokali, dotyczył tej kwestii w szczególnościart. 21. To właśnie ten przepis, do czasu utraty mocy tj. do 1.01.1995r., przewidywał uprawnienie dla organów Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego do podjęcia decyzji o powiększeniu ilości lokali w budynku mieszkalnym. Zgodnie z jego treścią (art. 21 ust. 3) do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu przez osoby fizyczne i osoby prawne polegającej na powiększeniu liczby lokali, decyduje rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do domów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy - w odniesieniu do domów stanowiących własność gminy (...). Właśnie na podstawie powyższego przepisu Zarząd MiastaG.wydał w dniu 13 maja 1993r. decyzję, w której wyraził zgodę na powiększenie ilości lokali w budynku mieszkalnym położonym wG.przyulicy (...). Skutkiem tej decyzji było wyłączenie części pomieszczeń strychowych spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, z przeznaczaniem ich na adaptacje na cele mieszkalne. Decyzja ta, wydana przez terenowy organ w przedmiocie przebudowy, polegającej na powiększeniu liczby lokali, zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę (tak również Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 22 lipca 2010r. w sprawie sygn. akt VI ACa 491/10).(...)organ, zezwalając na przeznaczenie części powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia ta była faktycznie wyłączona spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Natomiast prawny skutek decyzji wydanej na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce i wywłaszczaniu nieruchomości był taki, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, natomiast wydzielony lokal powiększał liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji dotychczasowego właściciela budynku czyli w nin. sprawie GminyG.. Tak stwierdził również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09, odnoszącym się co prawda do decyzji wydanej na podstawieart. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościw brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 1987 r., jednak treść tego przepisu powtórzona została następnie wart. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościi regulacja ta obowiązywała do chwili jego uchylenia. Z powyższej regulacji wynikało więc uprawnienie m.in. organów Gminy do podejmowania decyzji, których wykonanie prowadziło do kreowania nowej rzeczywistości jaką w realiach nin. sprawy było powstanie wbudynku nr (...)kolejnego, szóstego lokalu mieszkalnego.Art. 21 ust. 1-6 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościuchylony został z dniem 31 grudnia 1994r, z chwilą wejścia w życieustawy o własności lokali, która współwłaścicielom przekazała m.in. uprawnienie do decydowania o przebudowanie i zwiększeniu liczby lokali. Jednak uchylenie powyższych przepisów nie oznaczało uchylenia skutków prawnych wywołanych w drodze decyzji wydanych przed zmianą przepisów. Dlatego ostateczna decyzja Zarządu Gminy z 13 maja 1993r., wydana na podstawieart. 21 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościw ówcześnie obowiązującym stanie prawnym powodowała, że cześć pomieszczeń strychowych służących do użytku wszystkich współwłaścicieli przestała być przedmiotem współwłasności i powiększyła liczbę należących do pozwanej GminyG.lokali niewyodrębnionych. Przy czym podkreślenia wymaga to, że przywołana regulacja była kompletna w tym sensie, że przewidywała również kompetencję dla organów wydających decyzję o przebudowie, do wydania decyzji w przedmiocie zmiany wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Decyzja taka – o zmianie wielkości udziałów – mogła być jednak wydana dopiero po zakończonej przebudowie i po uzyskaniu statusu ostatecznej stanowiła podstawę do odpowiednich zmian w księdze wieczystej. Jednak zmiana przepisów, w tym uchylenie m.in.art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościpoza tym, że zniosła administracyjny tryb rozstrzygania o przebudowie, nadbudowie, rozbudowie części budynku stanowiącego nieruchomość wspólną, pozbawiała organy samorządu terytorialnego uprawnienia do wydawania decyzji o zmianie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wcześniej, przed zmianą przepisów, po dokonanej przebudowanie, to w drodze decyzji organ zmieniał odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu gruntu (stanowił o tym najpierw 24ust 3późniejart. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Taka decyzja była podstawą dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej (art. 21 ust. 6 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości)). Przyznanie takiej kompetencji było niezbędne ponieważ przebudowa i powiększenie ilości lokali kosztem nieruchomości wspólnej powodowała to, że po powstaniu kolejnego lokalu, zmieniał się stosunek powierzchni lokali do powierzchni domu, który to stosunek stanowił kryterium dla ustalenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W realiach nin. sprawy omawiana powyżej decyzja o zmianie wielkości udziałów nie została jednak wydana, bowiem przebudowa strychu wbudynku nr (...)i powstanie nowegolokalu nr (...)zakończyło się już po uchyleniuart. 21 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, po wyłączeniu możliwości wydania przez wcześniej uprawniony organ decyzji określającej na nowo wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Po zakończeniu przebudowy, która nastąpiło już po 1.01.1995r. zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej możliwa była jedynie w drodze umowy wszystkich współwłaścicieli, na którą pozwani nie wyrażali zgody. Gmina nie miała możliwości uzyskania także zgody zastępczej w trybieart. 199 k.c., bowiem nawet po uzgodnieniu księgi wieczystej jej udział w nieruchomości wspólnej nie przekracza 50%. Natomiast z żądaniem opartym oart. 199 k.c.wystąpić mogą jedynie współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Stąd konieczność dokonania uzgodnień w drodze zapadłego w sprawie w wyroku, niezbędnego by doprowadzić do stanu, w którym treść ksiąg wieczystych odpowiadać będzie rzeczywistości nie tylko faktycznej ale i prawnej, ale także koniecznych dla umożliwienia wyodrębnienia lokalu, powstałego co prawda kosztem nieruchomości wspólnej, ale na podstawie ostatecznej decyzji, wydanej przecież zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili jej podejmowania. Możliwość takiego trybu zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej została przesądzona m.in. przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 maja 1999r. wydanym w sprawie I ACa 173/99, w którym Sąd uznał, że zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, jako zmiany stanu prawnego, dokonać można jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, lub jednomyślnej uchwały współwłaścicieli, a w razie zaś sporu - w drodze orzeczenia sądu wydanego na podstawieart. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Podkreślić należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości, przez który należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. Sporna kwestia wielkości udziałów między stronami obecnie regulowana jest wart. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis ten co prawda nie obowiązywał w chwili wyodrębniania pierwszego i dwóch kolejnych lokali wbudynku nr (...). Wówczas w tej kwestii wypowiadała sięustawa z dnia 14 lipca 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, która wart. 15adopuszczała możliwość wyodrębniania poszczególnych samodzielnych lokali i sprzedania ich najemcom. Wart. 15a ust. 2. sankcjonowała natomiast zasadę określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, który odpowiadać miał stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określało się ułamkową część terenu oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu. Przepis tej ustawy obowiązywał do chwili jego uchylenia przezustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, czyli do 01 sierpnia 1985r. Jednak również w tej kolejnej ustawie utrzymana została - początkowo w art. 24, a następnie w art. 21 ust.2 – zasada określenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej jako stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu; w tym samym stosunku określana miała być ułamkowa część gruntu sprzedawanego lub oddawanego we współużytkowanie wieczyste. Wszystkie przytoczone powyżej regulację odnosiły się zatem do tych samych wartości, bowiem powierzchnia użytkowa budynku czy powierzchnia użytkowa domu, to nic innego jak suma powierzchni użytkowej lokali, z przynależnymi do tych lokali pomieszczeniami.
W tej kwestii obszernie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 1996r. wydanej w sprawie III CZP 199/95 stwierdzając, że powierzchnię użytkową budynku, o której mowa w wymienionym art. 15 lit. a ust. 2, stanowi suma powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tym budynku. Sąd Najwyższy przyjął takie rozumienie pojęcia powierzchni użytkowej budynku odwołując się do wykładni językowej pojęcia „użytkowy”, ale także powołując się na polskie normy, wg których powierzchnia użytkowa budynku - to powierzchnia pomieszczeń służąca do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku, wskazując także na jednolitość definiowania pojęcia "powierzchnia użytkowa budynku" w aktach normatywnych dotyczących m.in. czynszu za wymienione lokale.
W tej samej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że przepisart. 15a ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlachobowiązujący w chwili wyodrębnianialokalu nr (...)miał charakter bezwzględnie obowiązującego i strony w umowie nie mogły w inny sposób określić wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności części wspólnych budynku i działki. Naruszenie w umowie tych przepisów skutkowałoby nieważnością umowy w tej części (art. 58 § 1 i 3 k.c.). Taki charakter należy przypisać art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, obowiązującemu w chwili wydania decyzji o powiększeniu ilości lokali wbudynku nr (...).
Zatem podstawę dla określenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadkulokali nr (...), w chwili ich wyodrębniania stanowić powinien stosunek powierzchni tych lokali, do powierzchni użytkowej budynku czyli do sumy powierzchni wszystkich lokali w tym budynku wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, czyli przy uwzględnieniu nie tylko powierzchnilokalu nr (...), ale także powierzchnilokalu nr (...), a po dokonaniu przebudowy budynku i wybudowaniu kolejnegolokalu nr (...), także powierzchni tego lokalu.
Właśnie dla określania stosunku opisanego w przywołanych przepisach, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego, który dokonał ustaleń w zakresie powierzchni użytkowej lokali znajdujących się w budynku, przez co możliwe było ustalenie powierzchni użytkowej budynku i ustalenie na tej podstawie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej pozwanych i Gminy, zgodnych ze stanem prawnym. Konieczność ustalenia powierzchni wszystkich lokali wynikała z tego, że w chwili kiedy wyodrębniane były trzy pierwsze lokale, dokonany został pomiar powierzchni jedynie tych trzech lokali orazlokalu nr (...). Z oczywistych względów nie dokonano pomiarulokalu nr (...).  Przy czym podkreślenia wymaga to, że normy, wg których dokonywane były pomiary m.in. lokali mieszkalnych ulegały zmianą. Norma obowiązująca w chwili wyodrębnienialokali nr (...), przewidywała odmienne kryteria pomiarów, niż ta obowiązująca obecnie. Co więcej na przestrzeni kilkudziesięciu lat normy te ulegały zmianą, wprowadzając odmienne metody dokonywania pomiarów lokali. Stąd z pewnością nieznaczne, ale występujące różnice w wielkości powierzchnilokali nr (...)obliczonej wg nowych zasad, w stosunku do tej ustalonej wg poprzednio obowiązujących kryteriów. Stosowanie określonych norm dotyczących pomiaru powierzchni mieszkań, nie jest obowiązkowe, o czym stanowi wprostart. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji, zgodnie z którym stosowanie polskich norm jest dobrowolne. Oznacza to, że obliczanie powierzchni użytkowej mieszkań odbywać się może z wykorzystaniem różnych metod, co może prowadzić do sytuacji, w której powierzchnia tego samego lokalu, może się różnić w zależności od zastosowanej metody jej obliczania. Wcześniejsze normy przewidywały bowiem dokonywanie pomiarów, w stanie surowym tzn. bez tynków i okładzin, natomiast norma obecna przewiduje pomiar w stanie całkowicie wykończonym. Różnice dotyczą także uwzględnienia ścian działowych przy ustalaniu powierzchni mieszkania oraz obliczania powierzchni przy skośnym suficie. Z uwagi na powyższe, wobec braku danych dotyczących powierzchni wszystkich lokali ustalonej wg tej samej normy, jak również wobec braku możliwości ustalenia, wg jakiej normy dokonano obmiarowanialokali nr (...)przy okazji ich wyodrębnienia, dla potrzeb uzgodnienia stanu faktycznego nieruchomości, koniecznym było dokonanie obmiarowania wszystkich lokali tą samą metodą.
Wobec ustalenia, że w budynku znajduje się sześć samodzielnych lokali, Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, który miałby dokonać ustaleń przy przyjęciu, że wbudynku nr (...)są jedynie 4 lokale. Niezależnie od powyższego wniosek należało oddalić, bowiem z uwagi na żądanie pozwu, zbędnym było dokonywanie ustaleń przy przyjęciu innych okoliczności, niż te które stanowiły podstawę pozwu, przy przyjęciu, że w budynku znajduje się mniej niż sześć samodzielnych lokali. Sąd jest przecież związany żądaniem pozwu, również w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego w sytuacji ustalenia, że stan prawny nieruchomości nie jest zgodny z tym ujawnionym w księdze wieczystej, ale jest także odmienny od tego wskazanego w pozwie, Sąd nie wydaje wyroku zgodnego z dokonanymi ustaleniami, ale powództwo oddala. Dlatego zbędnym dla rozstrzygania o żądaniu pozwu było dokonywanie przez biegłego ustaleń przy przyjęciu, że w budynku znajdują się jedynie 4 lokale, skoro powód domagał się uzgodnienia treści księgi wieczystej, w której podstawę rozstrzygnięcia stanowić miało ustalenie, że w budynku jest 6 samodzielnych lokali mieszkalnych. Poza tym, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej ustalana jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (powierzchni użytkowej budynku). Takie ustalenie na podstawie sporządzonej w sprawie przez biegłego opinii jest możliwe, nawet przy przyjęciu, że wbudynku nr (...)znajdują się jedynie 4 lokale. Zbędny było więc powoływanie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego.
Mając na uwadze powyższe, ustalając na podstawie opinii to, że w budynku znajduje się sześć samodzielnych lokali, w tym trzy lokale wyodrębnione, uwzględniając powierzchnię poszczególnych lokali Sąd ustalił, że powierzchnia użytkowa budynku wynosi 406,32 m2, a wielkość udziału w nieruchomości wspólnej związana odpowiednio: zlokalem nr (...), który ma powierzchnię 77,83 m2 wynosi 19/100 części, zlokalem nr (...), który ma powierzchnię 77,19 m2 wynosi 19/100 części, zlokalem nr (...), który ma powierzchnię 77,67 m2 wynosi również 19/100. Na podstawie powyższych ustaleń, mając na uwadze treśćart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Sąd dokonał uzgodnień w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali, polegających na dokonaniu wpisu właściwej powierzchni lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Natomiast w zakresie księgi wieczystej prowadzonej do nieruchomości gruntowej - nieruchomości wspólnej - uzgodnienia wymagała kwestia wielkości udziałów właścicieli lokali, którym przysługiwał udział w tej nieruchomości oraz powierzchnia użytkowa, którą w myśl rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, zgodnie z§22pkt 2 g - jest łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Rozstrzygając o kosztach postępowania Sąd miał na uwadze treśćart. 98 k.p.c.i dlatego obciążył pozwanych, solidarnie kosztami procesu powódki tj. kosztami zastępstwa procesowego, które z uwagi na wartość przedmiotu sporu wynoszą 3.600 zł. Sąd mając na uwadze treść art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych odstąpił od obciążania pozwanych kosztami sądowymi, od uiszczenia których powód był zwolniony.
Powyższy wyrok zaskarżyli w całości apelacją pozwani, zarzucając mu:
1. nie rozpoznanie istoty sprawy przez Sąd I instancji, w tym dopuszczenie się naruszenia prawa:
- art. 21 ust.3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości / Dz. U. nr 22, póz. 99 z późn. zm./ poprzez uznanie, że decyzja Zarządu MiastaG.z dnia 13 maja 1993r o wyrażeniu zgody na powiększenie lokali mieszkalnych przez adaptację strychu w budynku stanowiła jedynie zgodę na legalne wykonanie prac budowlanych zainteresowanym i nie może przesądzać o stosunkach własnościowych w budynku co znajduje potwierdzenie w wyroku SN z dnia 12.02.2010r I CSK 293/09 stwierdzającego, że decyzja taka zastępuje jedynie zgodę wszystkich właścicieli budynku na przebudowę - adaptację strychu, a nie na powstanie „nowego" lokalu mieszkalnego w przedmiotowym budynku,
-art. 140 k.c.w zw. zart. 143 k.c.w zakresie uprawnień właścicieli lokali mieszkalnych nr l ,3 i 4 co do rozporządzania rzeczą, w tym ich praw co do własności nabytego od powódki gruntu a uzgodnienie księgi wieczystej w istniejącym stanie prawym pozbawia właścicieli lokali praw do gruntu zgodnie z przysługującymi im udziałami w nieruchomości powodując ich wywłaszczenie w majestacie prawa,
a nade wszystko:
- naruszenie przez powódkęart. 58 k.c.powodującego nieważność dokonanej czynności prawnej sprzecznej z ustawą i mającej na celu obejście ustawy przy sprzedaży lokali mieszkalnych ich najemcom dokonanej przez powódkę poprzez przyjęcie, że budynek mieszkalny poł. wG.przyul. (...)jest małym budynkiem mieszkalnym, w którym są jedynie 4 lokale mieszkalne alokal nr (...)nie spełnia wymogów lokalu mieszkalnego, a z nieważnej czynności prawnej nie można wywodzić żadnych skutków prawnych objętych wolą stron. Nieważność powstaje z mocy samego prawa i datuje się od samego początku tzn. od chwili dokonania nieważnej czynności prawnej (ab initio - ex tunc) i nie można jej sankcjonować poprzez kolejne czynności prawne.
2. naruszenie przepisów postępowania dowodowegoart. 232 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c.mającego znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy wobec nie przeprowadzenia przez Sąd l instancji dowodu z opinii biegłego sądowego w postaci ekspertyzy budynku w wyniku przebudowy strychu oraz co do stanu technicznego budynku poł. wG.przyul. (...), wnioskowanego przez pozwanych dla wykazania czy istotnie lokale ozn. nr 5 i 6 w przedmiotowym budynku mogą stanowić samodzielne lokale mieszkalne w rozumieniu ustawy z dnia 24.06,1994r o własności lokali / t.j. Dz.U. z 2000r Nr 80, póz. 903 ze zm./
3/ zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa.
W uzasadnieniu wskazali, iż mimo wskazanych naruszeń prawa wynikających z nie uwzględnienia przez Sąd I instancji wniosków dowodowych składanych przez pozwanych w toku postępowania, a mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy powodowie czynią wydanemu orzeczeniu zarzut nieważności bezwzględnej /art. 58 k.c./ dokonanej przez powódkęGminę M.G.przy pierwszej czynności prawnej polegającej na sprzedaży lokali mieszkalnych ozn. nr 1,3 i 4 poł. wG.przyul. (...)ich najemcom wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej w wysokości 25/100 poprzez wskazanie, że przedmiotowy budynek stanowi mały budynek mieszkalny albowiem tylko w takim budynku w czasie gdy następowała sprzedaż lokali na rzecz najemców mogło dojść do ich sprzedaży zaś lokal ozn. nr 5 Udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej w wysokości 25/100 dodatkowo zostały potwierdzone przezGminę M.G.przy przekształceniu pierwotnie nabytych udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu właścicieli lokali mieszkalnych ozn. nr 1,3 i 4 w prawo własności, bez skorygowania wielkości udziałów przypadających właścicielom ww. lokali mieszkalnych przy tej czynności.
Tym samym Gmina utwierdziła pozwanych, żelokal nr (...)poł. w przedmiotowym budynku nie spełniał wymogów lokalu mieszkalnego. Zatem na jakiej podstawie prawnej obecnie ten sam lokal spełniałby wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego a dodatkowo jeszcze lokal ozn. nr 6 poł. w przedmiotowym budynku.
Pozwani wskazywali, że w budynku mieszkalnym /bliźniaczym/ posadowionym obok pod adresemG.ul. (...)zbudowanym w tym samym czasie co budynek przyul. (...), w tej samej technologii wykonania lokal ozn także nr 5 nie spełniał wymogów samodzielnego lokalu mieszkalnego i stanowi nadal, mimo sprzedaży lokali mieszkalnych ich najemcom część wspólną strychu.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie.
Wskazać należy w pierwszej kolejności, że sąd drugiej instancji w systemie apelacyjnym jest instancją merytoryczną (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 2000 r. w sprawie o sygn. akt III CKN 812/98, OSNC z 2000 r., nr 10, poz. 193). Oznacza to, że sąd ten ma obowiązek poczynić własne ustalenia faktyczne, po dokonaniu samodzielnej i swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego. Jednocześnie w sytuacji, gdy sąd odwoławczy podziela ustalenia sądu niższej instancji, może ograniczyć się do stwierdzenia, że przyjmuje je za własne, gdyż szczegółowe powtarzanie analizy i roztrząsanie wszystkich dowodów staje się wtedy niecelowe.
Nadto sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (por. uchwała Sadu Najwyższego (7) z dnia 31 stycznia 2008r., III CZP 49/07).
W tym miejscu należy podnieść, że Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, bez potrzeby ich powtarzania, ustalenia Sądu I Instancji dotyczące stanu faktycznego sprawy, poza ustaleniem i związanymi z tym rozważaniami, że właścicielemlokalu nr (...)jestGmina M.G.
Zasadnie Sąd Rejonowy zważył, że udział właścicielilokali nr (...)określony w umowach z roku 1976 i 1977 na 25/100 nie uwzględniał faktu, że w lokalu znajdowało się nie cztery a pięć lokali mieszkalnych.
Tu należy również dodać, że zgodnie z ówcześnie obowiązującymart. 15a pkt 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach(Dz.U.1969.22.159 j.t., zm. Dz.U. 1974.08.01) część budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkową część terenu oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu.
W dacie zawierania przedmiotowych umów nie uwzględniono powierzchni użytkowej niewyodrębnionegolokalu nr (...). Powierzchnia użytkowa budynku była równa powierzchni użytkowej wszystkich pięciu lokali. Oznacza to, że od samego początku treść ksiąg wieczystych lokalowych i treść księgi budynkowej była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Dodatkowo należy wskazać za biegłym, że powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali była wadliwie obliczona, co też wpływało na wysokość udziału w częściach wspólnych.
Sąd Rejonowy ustalił właścicieli wyodrębnionych lokali, wskazując jednocześnie, że właścicielem pozostałych lokali (tj.lokalu nr (...)) jest Gmina.
Należy wskazać, że te ustalenia Sądu są wadliwe. Nie można także przyjąć, że stan niezgodności między tym ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym pogłębił się po wybudowaniu w budynku samodzielnegolokalu nr (...).
Ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlachzostała uchylona przezustawę z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości(Dz.U.1985.22.99).
Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy doniosłe znaczenia ma jej art. 21 ust. 3, 4, 5 i 6. Zgodnie z tymi przepisami:
-ust. 3. Do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu przez osoby fizyczne polegającej na powiększeniu liczby lokali, decyduje rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do domów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy - w odniesieniu do domów stanowiącej własność gminy. Pozwolenia na budowę udziela się na podstawie przepisówPrawa budowlanego.
- ust. 4. Po dokonaniu przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy, o których mowa w ust. 3, rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy, w drodze decyzji zmienia odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu gruntu.
- ust. 5. W wypadku zmniejszenia się w wyniku wydanej decyzji, o której mowa w ust. 4, wielkości udziału we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym gruntu, właścicielom poszczególnych lokali przysługuje odszkodowanie ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W razie zwiększenia się wielkości tych udziałów, nie pobiera się z tego tytułu od właścicieli poszczególnych lokali dodatkowych opłat.
- ust. 6. Ostateczna decyzja, o której mowa w ust. 4, stanowi podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.
W niniejszej sprawie Zarząd MiastaG., na podstawie ust. 3 art. 21 wskazanej wyżej ustawy wydał w dniu 13 maja 1993r. decyzję, w której wyraził zgodę na powiększenie ilości lokali w budynku położonym przyulicy (...)wG.z 5 na 6. Następnie na podstawie decyzji Urzędu Miejskiego(...)Nr AN-IV-(...)z dnia 9 czerwca 1993r.K. B.otrzymał pozwolenie na przebudowę i adaptację pomieszczeń strychowych na cele mieszkalne w przedmiotowym budynku.
Po dokonaniu przebudowy i adaptacji, Zarząd MiastaG.winien, zgodnie z ust. 4 art. 21 w drodze decyzji zmienić odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu gruntu. Taka ostateczna decyzja stałaby się podstawą dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej. Nadto właścicielom poszczególnych lokali przysługiwało odszkodowanie ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości w wypadku zmniejszenia się w wyniku wydanej decyzji wielkości udziału we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym gruntu.
W rozpoznawanej sprawie jednak tak się nie stało, gdyż adaptacja strychu (odbiór i oddanie do użytkowania) nastąpiła w1998r. (protokół odbioru z 8 stycznia 1998 r.), czyli w czasie, kiedy wskazane wyżej przepisy już nie obowiązywały.
Art. 21 ust. 1-6 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościzostał skreślony przezart. 38 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali(Dz.U.1994.85.388, obecnie tekst jednolity Dz.U.2015.1892) z dniem 1 stycznia 1995r.
W związku z powyższym od 1 stycznia 1995r. Zarząd MiastaG.nie był uprawniony do podejmowania samodzielnych decyzji związanych ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zarząd MiastaG.podjął decyzję o przebudowie, wyrażając zgodę na powiększenie ilości lokali, ale lokal został zaadoptowany w czasie, gdy Zarząd ten nie miał już ustawowych uprawnień do zmiany (zmniejszenia) udziałów właścicieli wyodrębnionych lokali, poprzez wydanie stosownej decyzji, w związku z tym nie można mówić o wywłaszczeniu właścicieli wyodrębnionych lokali na rzecz Gminy, tym bardziej, iż brak jest już również przepisów o rekompensacie, przy zmniejszeniu udziałów. Nadto w dacie obowiązywania art 21 to ostateczna decyzja, o której była mowa w ust. 4, stanowiła podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.
W niniejszej sprawie taka decyzja nie została wydana, zresztą nie mogła zostać wydana, gdyż lokal został oddany do użytku w 1998 roku, gdy przepisy te już nie obwiązywały.
Nie można uznać za Sądem Rejonowym, iż ostateczna decyzja Zarządu MiastaG.z 13 maja 1993r., wydana na podstawieart. 21 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościw ówcześnie obowiązującym stanie prawnym powodowała, że część pomieszczeń strychowych służących do użytku wszystkich współwłaścicieli przestała być przedmiotem współwłasności i powiększyła liczbę należących do pozwanej GminyG.lokali niewyodrębnionych. Należy wskazać, iż w dacie wydania tej decyzji pomieszczenie strychowe nie stanowiło jeszcze samodzielnego lokalu, w związku z tym nie mogło powiększyć liczby należących do pozwanej GminyG.lokali niewyodrębnionych.
Sąd Rejonowy odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2010r., I CSK 293/09, który wskazał, na tle art. 24 ust. 3 u.g.g. (art. 21 ust. 3 u.g.g. według tekstu jednolitego), że decyzja terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Przeznaczając część powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, terenowy organ administracji przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia przeznaczona na przebudowę zostaje wyłączona spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Nie do pogodzenia ze wspólnym użytkiem jest bowiem prowadzenie przebudowy polegającej na wydzieleniu kolejnego mieszkania, a więc lokalu z założenia służącego użytkowi indywidualnemu. Współwłasność części wspólnych budynku nie stanowiła samodzielnego prawa, lecz prawo związane z odrębną własnością lokalu mieszkalnego, a jej zakres limitowało przeznaczenie tych części, wyrażające się w charakterze wspólnym i służebnym względem prawa do lokalu mieszkalnego. Dlatego też skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowiło zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększał liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako dotychczasowego właściciela budynku. Natomiast decyzja, z którą skutek ten łączyły Sądy obydwu instancji, to znaczy decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (art. 24 ust. 3a u.g.g., później art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku.
Zdaniem Sądu Okręgowego pogląd ten, na tle wcześniejszego i późniejszego orzecznictwa, jest odosobniony.
Sąd Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 4 lipca 2013 r., I ACa 149/13 wskazał, iż zarówno decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na przebudowę budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na budowę, ani też decyzje o przydziale lokalu, nie mogą stanowić o wyłączeniu powierzchni przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonego do wspólnego użytku, a tym samym skutkować wyłączeniem tej powierzchni ze współwłasności. Konstrukcja przewidziana w art. 24 ust. 3, 4, 4a i 5 (następnie art. 21 ust. 3-6) ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości skutkuje bowiem w istocie wywłaszczeniem dotychczasowych właścicieli lokali, zaś samemu wywłaszczeniu towarzyszy, przyznane przez ustawodawcę dla właścicieli pozostałych lokali, prawo do uzyskania należnego odszkodowania. Tym samym elementami koniecznymi dla powstania zakładanego przez powyższą ustawę wywłaszczenia za odszkodowaniem jest wydanie decyzji administracyjnych, o których mowa w art. 24 ust. 3 i 4 (art. 21 ust. 3 i 4) tej ustawy, co stanowi podstawę do dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012r. I CSK 447/11).
Skarga kasacyjna od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2015 r. I CSK 243/14, który stwierdził, iż do "wywłaszczenia" właścicieli wyodrębnionych lokali dochodzi dopiero z chwilą wydania decyzji zmieniającej odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu gruntu (art. 21 ust. 4 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Dopiero w konsekwencji wydania tej decyzji, stanowiącej podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej (art. 21 ust. 6 ustawy), "wywłaszczeni" właściciele lokali mogą dochodzić odszkodowania ustalonego według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 21 ust. 4 ustawy).
Sąd Okręgowy w obecnym składzie przychyla się do powyższego stanowiska.
Zdaniem Sądu Okręgowego, dopiero na skutek wydania decyzji o której mowa w art. 21 ust. 4 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pomieszczenie, będące częścią wspólną, tą częścią być przestaje i staje się własnością Gminy jako samodzielny, niewyodrębniony jeszcze lokal.
Zarówno adaptacja strychu jak i przydział powstałego lokalu dotyczyły pomieszczenia, które wcześniej na mocy umów o wyodrębnieniu lokali stało się przedmiotem współwłasności właścicieli tych lokali. Z chwilą zawarcia umów sprzedaży lokali nabyli oni swój udział również we współwłasności strychu. Tym samymlokal nr (...)nadal jest częścią nieruchomości wspólnej, w której udziały posiadają właściciele trzech lokali i właściciel lokali niewyodrębnionych - Gmina. Tego udziału nie pozbawiła właścicieli wyodrębnionych lokali adaptacja strychu na lokal mieszkalny, ani też przydział powstałego lokalu na rzecz osób dokonujących adaptacji.
Lokal nr (...), jak ustalił biegły, w chwili obecnej jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Nie oznacza to jednak, że stanowi on własność Gminy. Przepisy dające Gminie uprawnienie do własności takiego lokalu, poprzez zmniejszenie udziałów innych właścicieli, zostały skreślone trzy lata przed odbiorem tego lokalu. Lokal ten jako powstały z pomieszczenia strychowego będącego nieruchomością wspólną, dalej stanowi nieruchomość wspólną Gminy i właścicielilokali nr (...), nie stanowi zaś wyłącznej własności powoda. Sam fakt dokonania adaptacji części poddasza, przy braku decyzji administracyjnej, o której mowa wart. 21 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie mógł bowiem wywoływać skutków w sferze prawa własności w postaci wywłaszczenia dotychczasowych współwłaścicieli.
Dlatego nie można przyjąć, że stan uzgodniony przez Sąd Rejonowy jest stanem zgodnym z prawem.
Powstanie samodzielnego lokalu w miejscu stanowiącym część wspólną wszystkich współwłaścicieli nie powoduje automatycznie zmiany ich udziału w nieruchomości wspólnej. Dotychczasowi współwłaściciele dalej są współwłaścicielami tego lokalu w udziałach jakie im przysługiwały.
Należy podkreślić, że na dzień dzisiejszy udziały współwłaścicieli wpisane w księdze wieczystej nie są prawidłowe z tego powodu, iż po pierwsze, przy zawieraniu umów nie uwzględniono powierzchni samodzielnegolokalu nr (...)stanowiącego własność Gminy, po drugie, powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali, na skutek nowych pomiarów odbiega od powierzchni wskazanej w aktach notarialnych.
Sąd jednak związany jest przy uzgodnieniu treści księgi wieczystej treścią żądania, a ono wskazywało na zaliczenie powierzchni użytkowejlokalu nr (...)jako powierzchni powiększającej udział Gminy, z czym nie można się zgodzić.
Księga wieczysta stanowi urzędowy rejestrpraw rzeczowychna nieruchomości, mający na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu i kredytu hipotecznego. Stan prawny nieruchomości, stosownie doart. 1 i 16u.k.w.h., obejmuje ogółpraw rzeczowychdo tej nieruchomości oraz podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej niektóre prawa osobiste i roszczenia. Wpis do księgi wieczystej danych dotyczących nieruchomości i jej właściciela, jak też pozostałych praw oraz roszczeń, musi odpowiadać rzeczywistemu stanowi faktycznemu i prawnemu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2013 r., II CSK 471/12).
W sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 2008 r. III CZP 76/08. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższej uchwały, jedną z fundamentalnych, konstrukcyjnych zasad procesu cywilnego jest zasada dyspozycyjności, będąca korelatem leżącej u podłoża prawa cywilnego autonomii praw prywatnych, wyrażającej wolność decyzji w zakresie realizacji przysługujących stronie praw podmiotowych. Obowiązywanie tej zasady, oznaczającej na gruncie postępowania cywilnego także swobodę dysponowania uprawnieniami o charakterze procesowym sprawia, że sąd nie może orzekać o tym, czego strona nie żądała, ani wychodzić poza żądanie, a więc rozstrzygać o tym, czego pod osąd nie przedstawiła. Zasadę dyspozycyjności urzeczywistniaart. 321 § 1 k.p.c., zgodnie z którym sąd nie może wyrokować co do przedmiotu nie objętego żądaniem ani zasądzać ponad żądanie; współcześnie, po uchyleniu § 2 tego przepisu, co nastąpiło mocą ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804), zasada ta ma charakter bezwzględny i brak jakichkolwiek dogmatycznych, normatywnych lub aksjologicznych argumentów przemawiających za jej przełamywaniem.
Ponieważ, jak wskazał biegły,lokal nr (...)jest obecnie samodzielnym lokalem, współwłaściciele mogą wspólnie ustanowić jego odrębną własność, zmieniając swoje dotychczasowe udziały w nieruchomości wspólnej i ustalając swój udział we współwłasności tego lokalu.
Na marginesie należy wskazać, że Sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie jest związany poglądem Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku zawarty w uzasadnieniu wyroku 28 lutego 2012r. sygn. akt I C 1080/10, zgodnie z którym ostateczna decyzja Zarządu Gminy z dnia 13 maja 1993r. wydana na podstawieart. 21 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości(Dz. U Nr 22, poz.99 z późn. zm) w ówcześnie obowiązującym stanie prawnym powodowała, że część pomieszczeń strychowych służących do użytku wszystkich właścicieli przestawała być przedmiotem współwłasności i powiększała liczbę należących do pozwanej GminyG.lokali niewyodrębnionych.
Te ustalenia Sądu Rejonowego były niezbędne dla rozstrzygnięcia stosunku obligacyjnego (w sprawie o zapłatę) ale nie prowadzą do ustaleń w zakresie prawnokształtującym. Nie mogą mieć wpływu na uznanie, czyprawo rzeczowezostało nabyte (chodzi tu o zmianę udziałów) czy też nie. Nie przesądzają o wyniku w sprawie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd nie może dokonać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie stanu niezgodnego tylko dlatego, że w innej sprawie inny sąd przesłankowo dokonał ustaleń odmiennych z ustaleniami w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej.
Na podstawie art. 10 ust. 1 ukwih uprawniony może żądać od sądu wydania wyroku ustalającego stan prawny nieruchomości, dla której prowadzi się księgę wieczystą. Wyrok ten jest wydawany w wyniku rozpatrzenia powództwa o ustalenie, a nie powództwa o świadczenie bądź ukształtowanie.
W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej sąd nie może skutecznie kwestionować prawidłowości rozstrzygnięcia zapadłego w innym postępowaniu, ale dotyczy to orzeczenia sądowego, na podstawie którego został dokonany wpis w księdze wieczystej, gdyż co do zasady jest nim związany -art. 365 § 1 k.p.c.(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2012 r. I CSK 541/11).
Wobec zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, Sąd Okręgowy uznał rozpatrywanie pozostałych zarzutów apelacji za bezprzedmiotowe.
Mając na uwadze powyższe ustalenia i rozważania, Sąd Okręgowy na podstawieart. 386 § 1 k.p.c., orzekł jak w sentencji.
O kosztach Sąd orzekł na mocyart.98 § 1 i 3 kpciart. 108 § 1 kpc