Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I Ns 34/15
Data wyroku: 2016-09-09 00:00:00
Typ orzeczenia: DECISION, REASON
Sędziowie: Hanna Woźniak
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Teza: Nie ma przeszkód prawnych, by zarządcą nieruchomości ustanowionym przez sąd był jeden ze współwłaścicieli.

Sygn. akt: I Ns 34/15

POSTANOWIENIE
Dnia 9 września 2016 r.
Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Hanna Woźniak

Protokolant

sekr. sądowy Jagoda Mazur

po rozpoznaniu w dniu 9 września 2016 r. w Wąbrzeźnie na rozprawie
sprawy z wnioskuG. M.
z udziałemH. M. (1),M. G. (1),J. B.,L. S. (1),K. M.,I. O. (1),G. R.
o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną

postanawia:

1
ustanowić zarządcę nieruchomości położonej wW.przyulicy (...)(...)w osobie jednego ze współwłaścicieli, tj.H. M. (1)zamieszkałego wB.ulica (...),

2
zobowiązać zarządcę do składania współwłaścicielom sprawozdania z zarządu co 6 miesięcy, tj. do dnia 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku,

3
znieść koszty postępowania wzajemnie między wnioskodawczynią a uczestnikami.

Sędzia
Hanna Woźniak
Sygn. akt I Ns 34/15

UZASADNIENIE
G. M., jako współwłaścicielka w 1/6 części dwóch nieruchomości położonych wW., złożyła wniosek o ustanowienie jej zarządcą tych nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku podała, że sprawujący zarząd umownyH. M. (1)nie wywiązuje się ze swych obowiązków należycie, w szczególności nie dzieli pomiędzy współwłaścicieli zysków pochodzących z czynszów najmu lokali mieszkalnych.
Spośród uczestników postępowania wnioskodawczynię poparłM. G. (1).H. M. (1)oświadczył, że nadal chce być zarządcą nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. W sposób jednoznaczny poparli go:K. M.,I. O. (2)orazL. S. (2)(k.320v, 425 i 427), natomiastJ. B.udzieliłH. M. (1)pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w niniejszej sprawie. Pełnomocnictwo takieH. M. (1)posiada także odK. M.,I. O. (1)iL. S. (1)(k.148, 172, 173 i 205).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:
Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie prowadziksięgi wieczyste: Kw (...)dla nieruchomości niezabudowanej o pow.(...)ha położonej wW.przyul. (...)stanowiącej drogę orazKw (...)dla nieruchomości o pow.(...)ha zabudowanej kilkurodzinnym domem mieszkalnym położonej wW.przyul. (...)i(...). Wpisanymi współwłaścicielami po 1/6 części są:H. R.,R. G.,M. G. (1)orazG. M., natomiast współwłaścicielem do 2/6 części jestH. M. (1)(dowód: odpisy ksiąg wieczystych – k.4-21).

H. R.iR. G.nie żyją. Następcą prawnymR. G.jestG. R.mieszkająca na stałe wN.. Następcami prawnymiH. R.są:I. O. (1),K. M.,J. B.iL. S. (2).G. M., która większość swego życia spędziła wA., a kilka lat temu wróciła na stałe do Polski, jest jedyną osobą spośród współwłaścicieli zamieszkującą we wspólnej nieruchomości wW., chociaż nie w sposób ciągły – jako swój adres na potrzeby niniejszej sprawy wskazała adres wG.(bezsporne).
Od wielu lat zarząd nieruchomością położoną przyul. (...)10 sprawujeH. M. (1)mieszkający wB.. Przejął on zarząd odfirmy (...) Sp. z o.o.wW.. Przyjeżdża on doW.w zależności od potrzeb i swoich możliwości, najczęściej raz w miesiącu. Prowadzi książkę przychodów i wydatków. Zawiera umowy najmu oraz umowy z wykonawcami na potrzebne prace remontowe. Niektóre z tych prac za wynagrodzeniem wykonywali najemcy mieszkań w przedmiotowej nieruchomości.H. M. (1)z osiąganych przychodów wypłacał sam sobie ryczałt w kwocie 200 zł miesięcznie na pokrycie kosztów sprawowanego zarządu, w chwili obecnej zaniechał tego. Na żądanieM. G. (1)H. M. (1)przez pewien okres przesyłał mu kopie dokumentów związanych ze wspólną nieruchomością. Przychody z czynszów nie są wysokie – w granicach 1.600 – 1.700 zł miesięcznie. Kamienica wymaga remontów, któreH. M. (1)zleca w miarę posiadanych środków.G. M.iM. G. (1)mają zastrzeżenia co do wyboru firmy przeprowadzającej remont dachu oraz co do braku konsultacji z nimi decyzji podejmowanych przezH. M. (1)(dowód: zeznania wnioskodawczyni z 09.09.2016r. nagranie od 00:09:03 do 00:18:07, zeznania uczestnikaH. M.z 09.09.2016r. nagranie od 00:18:27 do 00:24:51, zeznania uczestnikaM. G.z 09.09.2016r. nagranie od 00:25:15 do 00:32:59, zdjęcia – k.181a).
G. M.jest postrzegana jako osoba konfliktowa zarówno przez uczestnikaH. M. (1), jak i niektórych lokatorów przedmiotowej nieruchomości. Doprowadziła do eksmisji najemców jednego z mieszkań i tak opróżniony lokal zajęła jako drugi na własne potrzeby. Nie uczestniczy w żadnych kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości, nie opłaca wywozu śmieci w części przypadającej na nią, jak również nie płaci za zużytą wodę. Należności te pokrywaH. M. (1)z czynszów płaconych przez innych lokatorów (dowód: listy – k.308-309, zeznania wnioskodawczyni z 09.09.2016r. nagranie od 00:09:03 do 00:18:07, zeznania uczestnikaH. M.z 09.09.2016r. nagranie od 00:18:27 do 00:24:51, zeznania uczestnikaM. G.z 09.09.2016r. nagranie od 00:25:15 do 00:32:59).
Sąd dał wiarę zeznaniom stron albowiem co do faktów w gruncie rzeczy nie są z sobą sprzeczne. Główni antagoniści, czyli wnioskodawczyni i uczestnikH. M., prezentują natomiast odmienne spojrzenie na kwestię metod, jakimi powinien kierować się zarządca nieruchomości. Sąd zaniechał przeprowadzenia dowodu z zeznań zawnioskowanych świadków uznając, że dowód ten nie jest przydatny w niniejszej sprawie z uwagi na jej przedmiot.

W realiach niniejszej sprawy podkreślenia wymaga, że spośród kilkunastu współwłaścicieli nieruchomości przyul. (...)wW.jedynie troje jest w jakimkolwiek stopniu zainteresowanych jej losem. Wynika to chociażby z aktywności procesowejG. M.,M. G. (1)iH. M. (1)i całkowitego braku aktywności ze strony pozostałych uczestników.
W myślart.203 kckażdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeśli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, zaś większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art.204 kc).
W niniejszej sprawie wnioskodawczyni nie wykazała, by większość współwłaścicieli naruszała zasady prawidłowego zarządu lub krzywdziła mniejszość. Przedmiotowa nieruchomość przynosi tak niewielkie dochody w stosunku do potrzeb, że realnie nie pozostaje żadna nadwyżka, którą można by rozdysponować pomiędzy współwłaścicieli. Podejmowane decyzje o remontach nieruchomości znajdują także ograniczenie w szczupłości dochodów. Natomiast wobec pasywności większości współwłaścicieli nie udaje się uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu np. co do wystąpienia na drogę sądową o eksmisję wobec lokatorów zalegających z czynszem, co do potrzeby i form poszukiwania najemców na opróżnione lokale, co do wyboru firm mających dokonywać niezbędnych remontów. Tutaj aktywnością wbrew woli umownego zarządcy wykazała się wnioskodawczyni, doprowadzając do opróżnienia jednego z lokali i samowolnie zajmując ten lokal orazM. G. (1), który zgłosił zastrzeżenia co do wyboru firmy remontującej nieruchomość.
Niemożność uzyskania zgody większości współwłaścicieli w sprawach zwykłego zarządu tylko wtedy jest przesłanką ustanowienia zarządcy sądowego, gdy dotyczy spraw istotnych. Za istotne dla zwykłego zarządu należy zaś uznać te sprawy, których zaniechanie może wywołać poważną szkodę w rzeczy wspólnej (doprowadzić do jej istotnego pogorszenia lub nawet do zniszczenia, np. brak zgody co do koniecznego i niepowodującego nadmiernych kosztów remontu budynku na wspólnej nieruchomości) albo spowodować ten skutek, iż rzecz będzie źródłem zagrożenia dla samych współwłaścicieli lub osób postronnych. Za istotną sprawę zwykłego zarządu należy także uznać pobieranie pożytków z rzeczy wspólnej. Zaniechanie pobierania tych pożytków przez większość stanowić zatem może przesłankę ustanowienia zarządcy (por. Komentarz Grzegorza Karasińskiego do art.203 kc w programie LEX Omega).
W ocenie Sądu nie ma przeszkód prawnych, by zarządcą nieruchomości ustanowionym przez Sąd był jeden ze współwłaścicieli.H. M. (1)cieszy się zaufaniem większości współwłaścicieli, jest chętny nadal sprawować zarząd nieruchomością, a pod sygn. I Ns(...)tut. Sądu toczy się sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, gdzie współwłaściciele zdecydowali o jej sprzedaży i podziale pieniędzy tak uzyskanych, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie dysponuje odpowiednimi zasobami finansowymi pozwalającymi na przejęcie nieruchomości i spłatę pozostałych współwłaścicieli.
Zdaniem SąduG. M.nie daje gwarancji należytego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Świadczy o tym chociażby zajęcie przez nią bez zgody pozostałych współwłaścicieli kolejnego lokalu, co samo w sobie jest nielojalnością wobec nich. Takie postępowanie wnioskodawczyni uniemożliwia wynajęcie tego lokalu i uzyskiwanie dodatkowego dochodu.
Również nie byłoby celowe w ocenie Sądu powierzenie zarządu firmie specjalizującej się w tego rodzaju usługach albowiem generowałoby niepotrzebne dodatkowe koszty przy szczupłości dochodów uzyskiwanych z nieruchomości.
Z tych wszystkich względów na podstawieart.203 kcorzeczono jak w pkt.1 postanowienia.
Orzeczenie o kosztach znajduje oparcie w ogólnej regule ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym wyrażonej wart.520§1 kpc.

SSR Hanna Woźniak