Sąd Okręgowy w Łodzi
XIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy
Sygnatura akt: XIII Ga 844/16
Data wyroku: 2016-10-13 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Sędziowie: Sędzia S.O. Bartosz Kaźmierak
Słowa kluczowe: Czynsz
Podstawa prawna: art.659 k.c.

Sygn. akt XIII Ga 844/16

UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi zasądził od pozwanejK. P.na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej(...)z siedzibą wŁ.kwotę 4 553,46 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 października 2014 roku oraz od tej kwoty odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 620,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu

    (wyrok wraz z uzasadnieniem - k. 120 – 124 odw.).

Apelację od powyższego orzeczenia złożyła pozwana -K. P., zaskarżając je w części, tj. w zakresie pkt 1 i 3.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła obrazę przepisów prawa:
1. procesowego, mającą istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, a to:
a)art. 233 § 1 k.p.c.w związku zart. 6 k.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie, skutkującego dowolną, a nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, polegającą na bezzasadnym uznaniu przez Sąd I instancji, że powód sprostał ciężarowi udowodnienia dochodzonego roszczenia w zakresie objętym apelacją zgodnie zart. 6 k.c., w sytuacji gdy powód w postępowaniu przed Sądem I instancji nie wykazał, na jakiej podstawie dokonał podwyższenia czynszu w oparciu o § 3 umowy najmu łączącej strony narastająco;
b)art. 233 § 1 k.p.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie, skutkującego dowolna, a nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, polegającą na:
- bezzasadnym zdeprecjonowaniu twierdzeń powódki o dokonaniu nadpłaty, z pominięciem analizy przedstawionej przez pozwaną historii z rachunku bankowego pozwanej, której jednoznacznie wynika, iż pozwana nadpłaciła czynsz najmu na rzecz powodowej Spółdzielni;
- bezzasadnym oparciu się na dokumentach przedstawionych przez powodową Spółdzielnię, w sytuacji gdy nie wiadomo, na jakiej podstawie wyliczyła ona stan zaległości powódki, w szczególności skąd wynikają kwoty widniejące na bilansie otwarcia;
- bezzasadnym uznaniu, że powodowa Spółdzielnia dokonała prawidłowego podwyższenia czynszu w rozumieniu § 4 ust. 2 łączącej strony umowy i prawidłowego zawiadomienia pozwanej o waloryzacji czynszu najmu, w sytuacji gdy pozwana zgłaszała w tym zakresie zastrzeżenia, a powód nie wykazał, w jaki sposób, tj. w oparciu o jaką wysokość wskaźnika dokonywał obliczenia czynszu po podwyższeniu oraz od jakiej kwoty bazowej naliczał czynsz w oparciu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych;
2. materialnego, tj.art. 3531k.c.w związku zart. 65 k.c.i w związku z § 4 umowy najmu poprzez dokonanie błędnej wykładni postanowień umowy najmu oraz niezastosowanie przez Sąd I instancjiart. 3531k.c., co doprowadziło do błędnego uznania za zasadne roszczenia powodowej Spółdzielni w zakresie objętym apelacją, w sytuacji gdy roszczenia to było nieuzasadnione, z uwagi na nieprawidłowe dokonanie waloryzacji czynszu najmu przez powoda, wbrew literalnemu brzmieniu umowy i wbrew ustaleniom stron zgodnie z zasadą swobody umów, co doprowadziło do zaniechania ustalenia, iż powódka dokonała nadpłaty czynszu najmu(apelacja k. 133 - 137).
W odpowiedzi na apelację pozwanej powodowa Spółdzielnia wniosła o jej oddalenie w całości z uwagi na jej bezzasadność i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm prawem przepisanych(odpowiedź na apelację k. 149 – 150 odw.)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Przedmiotowa sprawa podlegała rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym uregulowanym wart. 5051k.p.c.-art. 50514k.p.c.
W postępowaniu uproszczonym jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa (art. 50513§ 2 k.p.c.). W postępowaniu tym apelację można oprzeć na dwóch wskazanych w przepisieart. 5059§ 11k.p.c.podstawach: naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie oraz naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy.
W świetle stanowiska Sądu Najwyższego apelacja w postępowaniu uproszczonym ma charakter apelacji ograniczonej(por. stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 roku, III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55, mającej moc zasady prawnej).Oznacza to, że jej celem jest kontrola wyroku wydanego przez sąd pierwszej instancji (z punktu widzenia jego zgodności z materiałem procesowym pozostającym w dyspozycji sądu orzekającego) w granicach wyznaczonych przez treść zarzutów apelacji.
Apelacja pozwanej jest niezasadna.
Sąd Okręgowy podziela argumentację faktyczną i prawną Sądu Rejonowego, a dokonane ustalenia przyjmuje za własne.
W pierwszej kolejności rozważeniu podlegają zarzuty prawa procesowego, ponieważ ocena zasadności naruszenia prawa materialnego może być dokonana dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia stanowiące podstawę faktyczną zaskarżonego wyroku zostały dokonane zgodnie z przepisami prawa procesowego(por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2004, sygn. akt II CK 409/03, opubl. Legalis).
Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.w związku zart. 6 k.c.poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie, skutkującego dowolną, a nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania.
Zgodnie zart. 233 § 1 k.p.c.sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Reguły swobodnej oceny dowodów są w minimalnym tylko stopniu sformalizowane („na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału"). Ocena dowodów polega na poddaniu ich analizie według określonych kryteriów i wyraża się w porównaniu wyników postępowania dowodowego z przedmiotem postępowania dowodowego (tematami dowodowymi i w syntetyzowaniu wniosków. Czynienie ustaleń poprzez ocenę dowodów musi opierać się na określonym uzasadnieniu. W tym zakresie mają zastosowanie podstawowe pojęcia dotyczące uzasadnienia twierdzeń. Na plan pierwszy wysuwa się „zasada racji dostatecznej" - postulatu krytycyzmu, tj. postulatu, aby za prawdziwe uznawać tylko takie zdania, które zostały uzasadnione według określonych rozsądnych dyrektyw poznawczych (Z. Ziembiński,Logiczne podstawy prawoznawstwa, s.174 i nast.). Stosując zasadę swobodnej oceny dowodów według własnego przekonania, sąd obowiązany jest przestrzegać zasad logicznego rozumowania, a więc może z zebranego materiału dowodowego wyciągnąć wnioski tylko logicznie uzasadnione. Sąd może dać wiarę tym lub innym świadkom, czyli swobodnie oceniać ich zeznania, nie może jednak na tle tych zeznań budować wniosków, które z nich nie wynikają. Przy ocenie dowodów, tj. ich wiarygodności i mocy, istotną rolę odgrywają zasady doświadczenia życiowego.
Sąd I instancji nie naruszył dyspozycji przepisuart. 233 § 1 k.p.c., a ze zgromadzonego materiału dowodowego wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Zatem ocena ta nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i jako taka musi się ostać. Należy podnieść, że tylko w wypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo – wbrew zasadom doświadczenia życiowego – nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona(por. m. in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 roku, sygn. akt I ACa 513/05, LEX nr 186115).
Strona apelująca uchybień takich, jak powyższe nie wykazała.
Z niewadliwych i niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego wynikało, że strony postępowania zawarły w dniu 10 listopada 2004 roku umowę najmu dotyczącą reklamy na ścianie wschodniej nieruchomości znajdującej się przyul. (...)o pow. 50 m2. W § 3 umowy postanowiono, że w czasie trwania umowy najemca będzie uiszczał opłatę miesięczną za korzystanie z reklamy w wysokości 8,00 złotych/m2x 50,00 m2= 400,00 złotych + 22 % VAT = 488,00 złotych. § 4 umowy przewidywał, iż opłatę za reklamę najemca będzie uiszczał z góry za dany miesiąc w terminie 7 dni od daty otrzymania faktury VAT od wynajmującego. W pkt 2 § 4 ustalono, że opłaty określone w § 3 mogą ulec zmianie raz w roku o wysokość ogłaszanego przez GUS średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za rok ubiegły. Zmiana opłat nie wymagała formy aneksu do umowy. Zawiadomienie o zmianie opłat następować miało w formie pisemnej(umowa najmu – k. 26 – 27).Po zakończeniu korzystania z reklamy najemca zobowiązany był doprowadzić obiekt do stanu pierwotnego. Umowa została zawarta na czas określony od 10 listopada 2004 roku do dnia 1 grudnia 2007 roku(§ 7).Aneksem(...)umowa została przedłużona do 1 maja 2014 roku(aneks nr (...)– k. 28).
Nie budziło wątpliwości, że Spółdzielnia od 2005 roku podwyższyła czynsz z tytułu umowy najmu do kwoty 505,08 złotych brutto, a od 1 maja 2011 roku do kwoty 701,72 złotych brutto, od 1 maja 2012 roku do kwoty 731,85 złotych brutto, a od 1 kwietnia 2013 roku do kwoty 758,91 złotych brutto za wyjątkiem 2006 roku kiedy został podpisanyaneks nr (...)gdzie nastąpiła zmiana umowy w zakresie § 3 i ustalono czynsz miesięczny na kwotę 613,66 złotych.W związku z treścią § 4 ust. 2 spółdzielnia od 2006 roku do 2014 roku podwyższała stawkę czynszu najmu biorąc za podstawę stawkę z roku poprzedniego informując pisemnie pozwaną.
Zatem prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, iż powódka sprostała ciężarowi udowodnienia dochodzonego roszczenia zgodnie zart. 6 k.c.albowiem w postępowaniu przed Sądem I instancji wskazała na zawartą z pozwaną umowę, na mocy której dokonywała podwyższenia czynszu. Szczególną uwagę zwrócić należy na aneks z 2006 r., w którym wprost strony wyraziły zgodną wolę podwyższenia czynszu najmu ponad kwotę z pierwotnej umowy – co już samo w sobie czyni bezzasadnym zarzut pozwanej, że kwotą bazową do waloryzacji czynszu w każdym kolejnym roku winna być kwota 505,08 zł, a wiec kwota z umowy w jej pierwotnym kształcie zawartej w 2004 r.
Dopiero w pismach z 2013 roku czyli po 9 latach związania umową pozwana poddała w wątpliwość prawidłowość naliczania czynszu. Wskazać należy, iż umowa najmu została podpisana przez obie strony, które są przedsiębiorcami. Zatem do ich działań należy przykładać podwyższoną miarę staranności. Ta podwyższona miara dotyczy także zawierania przez przedsiębiorcę umów i prowadzi do wniosku, że w każdym przypadku treść umowy stwierdzonej pismem odpowiada rzeczywistej woli strony, która jako podmiot profesjonalny, winna nadto zdawać sobie sprawę ze skutków prawnych podejmowanych czynności(por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 kwietnia 2006 roku, I ACa 2213/05, Lex nr 196076).Wobec tego należało uznać, iż skoro jako profesjonalni przedsiębiorcy zawarli w umowie takie postanowienia, to były one wiążące dla obu stron i nie było podstaw do negowania przez pozwaną. Tym bardziej, że pozwana przez większość okresu obowiązywania umowy nie kwestionowała sposobu podwyższania czynszu przez Spółdzielnię, regulując czynsz na konto Spółdzielni we wskazanych w aneksach wysokościach.
Reasumując, nie można zgodzić się ze skarżącą, iż roszczenie powoda nie zostało wykazane co do wysokości jak i co do sposobu jego waloryzacji w kolejnych lata. W odniesieniu do zarzutu nie dokonania analizy historii wpłat przez pozwaną zwrócić należy uwagę, że w przedstawionym dokumencie w tytułach wpłat za sporny okres, jak i poprzedzające je kilka miesięcy (od kwietnia 2013 r.) brak jest wskazanych numerów faktur na które dokonywane były poszczególne wpłaty (por. k.106), a że pozwana dokonywała tych wpłat nieregularnie, uiszczając niejednokrotnie czynsz najmu za kilka miesięcy w jednej dacie stwierdzić należy, że wartość dowodowa tego dokumentu (którynotabenezłożony został w formie niedoświadczonej za zgodność kserokopii) jest niewielka i nie można go uznać za przydatny do ustalenia ewentualnej nadpłaty. W odniesieniu do zarzutu bezzasadnego oparcia przez Sąd I instancji na wątpliwym, zdaniem pozwanej, bilansie otwarcia - Sąd Okręgowy stwierdza, że nie może się on ostać z tego powodu, że Sąd Rejonowy w żaden sposób się do tego dokumentu nie odwołał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ani nie opierał się na takowym dokumencie dokonując ustaleń faktycznych w sprawie.
W świetle powyższego chybiony okazał się zarzut naruszeniaart. 233 § 1 k.p.c.we wszystkich jego aspektach podniesionych w apelacji.
Nie ma również racji skarżąca, gdy czyni Sądowi Rejonowemu zarzut naruszenia prawa materialnego, tj.art. 3531k.c.w związku zart. 65 k.c.i w związku z § 4 umowy najmu.
Strona pozwana kwestionowała wykładnię zawartej w § 4 ust. 2 umowy wskazując na nieprawidłowe dokonanie waloryzacji czynszu najmu przez powodową Spółdzielnię, wbrew literalnemu brzmieniu umowy i wbrew ustaleniom stron zgodnie z zasadą swobody umów, co doprowadziło do zaniechania ustalenia, iż powódka dokonała nadpłaty czynszu najmu.
Wart. 65 k.c.zostały określone ogólne dyrektywy wykładni mające zastosowanie do wszelkich oświadczeń woli. Przepis ten stanowi o tym, jak „tłumaczyć" oświadczenia woli. Oznacza to, że kwestia interpretacji oświadczenia woli strony jest zakreślona zasadami ujętymi w tym przepisie. Oświadczenia woli wymagają wykładni w celu ustalenia właściwego ich znaczenia, a w rezultacie w celu rozpoznania skutków prawnych, jakie one wywołują. Należy pamiętać, że ustalenie treści oświadczenia woli stron należy do ustaleń faktycznych. Natomiast wykładnia oświadczenia woli to zagadnienie prawne. Odbywa się na podstawieart. 65 k.c.i podlega kontroli apelacyjnej z urzędu, gdyż błędy w tym zakresie stanowią naruszenie przepisów prawa materialnego.
Sens oświadczenia woli ujętego w formie pisemnej, czyli wyrażonego w dokumencie ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, gdyż w procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Jednakże tekst dokumentu nie powinien stanowić wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli składanych indywidualnie oznaczonym osobom. Tak więc pomimo ograniczeń dowodowych, które znalazły wyraz w treściart. 247 k.p.c., dopuszczalny jest dowód ze świadków lub z przesłuchania stron, jeżeli jest to potrzebne do wykładni niejasnych oświadczeń woli stron zawartych w dokumencie. W takim wypadku bowiem wspomniane dowody nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu, a jedynie posłużyć mają jej ustaleniu w drodze wykładni. W procesie wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń woli składanych indywidualnie adresatom dopuszczalne jest zatem sięgnięcie do takich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych. Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala się więc, mając w pierwszej kolejności na uwadze rzeczywistą wolę stron, a dopiero wtedy gdy nie da się jej ustalić, sens ten ustala się na podstawie przypisania normatywnego.
W rozpoznawanej sprawie zawarcie umowy przez strony i jej wykonywanie przez 9 lat przez pozwaną, jednoznacznie wskazuje, że zgodnym zamiarem stron, jak i celem umowy (art. 65 § 2 k.c.) było, aby z każdym rokiem ulegał zmianie czynsz najmu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Do waloryzacji powodowa Spółdzielnia brała ostatnią wskazaną wysokość czynszu za ubiegły rok powiększając ją o ogłaszany przez GUS wskaźnik. Taka interpretacja umowy ustalona została zarówno przez jej literalne brzmienie jak i wypracowaną przez strony praktykę od 2004 roku. Bezzasadność tego zarzutu pozwanej, w świetle aneksu z 2006 r., wskazywana była już również powyżej.
Zatem prawidłowo Sąd Rejonowy rozpoznający sprawę nie znalazł podstaw do odmiennej interpretacji zapisów umowy łączącej strony i uznał zasadność dochodzonego przez powodową Spółdzielnię powództwa.
Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnych uchybień kwestionowanego wyroku, które winny być uwzględnione w toku kontroli instancyjnej z urzędu. W tym stanie rzeczy, wobec bezzasadności wskazanych zarzutów sformułowanych przez apelującą Sąd Okręgowy na podstawieart. 385 k.p.c.oddalił apelację.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Odwoławczy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.zasądzając od pozwanej na rzecz powodowej Spółdzielni kwotę 600,00 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika będącego adwokatem zgodnie z§ 2 pkt 4w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800 z późn. zm.).
Bartosz Kaźmierak