Sąd Apelacyjny w Katowicach
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 1126/15
Data wyroku: 2016-04-26 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Piotr Wójtowicz, Ewa Jastrzębska, Aneta Pieczyrak-Pisulińska
Słowa kluczowe: Nakłady
Podstawa prawna: art.226§1 k.c.

Sygn. akt I ACa 1126/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 kwietnia 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny
w składzie:

Przewodniczący :

SSA Piotr Wójtowicz (spr.)

Sędziowie :

SA Ewa Jastrzębska
SO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

Protokolant :

Anna Wieczorek

po rozpoznaniu w dniu 13 kwietnia 2016 r. w Katowicach
na rozprawie
sprawy z powództwa(...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąwC.
przeciwkoG. P.,W. P.iJ. T.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach
z dnia 27 sierpnia 2015 r., sygn. akt I C 49/14,

1
zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a
zasądza od pozwanejW. P.na rzecz powódki 82 056 (osiemdziesiąt dwa tysiące pięćdziesiąt sześć) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 2 stycznia 2014 roku,

b
zasądza od pozwanychG. P.iJ. T.na rzecz powódki po 20 514 (dwadzieścia tysięcy pięćset czternaście) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 listopada 2014 roku,

c
w pozostałej części powództwo oddala,

d
zasądza od pozwanejW. P.na rzecz powódki 7 048 (siedem tysięcy czterdzieści osiem) złotych z tytułu kosztów procesu,

e
zasądza od pozwanychG. P.iJ. T.na rzecz powódki po 1 762 (tysiąc siedemset sześćdziesiąt dwa) złote z tytułu kosztów procesu,

f
nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Katowicach):

-

od pozwanejW. P.2 910,70 (dwa tysiące dziewięćset dziesięć 70/100) złotych,

od pozwanychG. P.iJ. T.po 702,67 (siedemset dwa 67/100) złotych

z tytułu wydatków sądowych;

2
w pozostałej części apelację oddala;

3
z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego zasądza na rzecz powódki:

-

od pozwanejW. P.2 466 (dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt sześć) złotych,

od pozwanychG. P.iJ. T.po 617 (sześćset siedemnaście) złotych.

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska

SSA Piotr Wójtowicz

SSA Ewa Jastrzębska

Sygn. akt I ACa 1126/15

UZASADNIENIE
Powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanychW. P.iM. P.123084,-zł z ustawowymi odsetkami od 2 stycznia 2014 r. i z kosztami procesu z tym uzasadnieniem, że dawna(...)Spółdzielnia(...)wC.(później –Spółdzielnia (...)), za zgodą ówczesnych właścicieli położonej wC.przyul. (...)nieruchomości, wybudowała na niej pomieszczenia magazynowe, że dnia 16 sierpnia 2004 r. odSpółdzielni (...)w likwidacji wC.nabyła dokonane przez nią na tę nieruchomość nakłady, że dnia 12 grudnia 2012 r. nieruchomość tę nabyli pozwani i że po wydaniu im przez nią nieruchomości ziściły się warunki do rozliczenia poczynionych na nią nakładów.
Postanowieniem z dnia 10 marca 2014 r. pozew przeciwko pozwanemuM. P., który zmarł przed wytoczeniem powództwa, odrzucono.
PozwanaW. P.wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu. Zarzuciła, że zgodnie z oświadczeniem zbywców nieruchomość była wolna od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, że budynek powstał w latach 1975-1980, a jego część znajduje się na działce sąsiedniej, że powódka wydała nieruchomość zdewastowaną, wreszcie że powódka nie wykazała swego roszczenia; podniosła nadto zarzut przedawnienia roszczenia. W piśmie z dnia 16 października 2014r. dodatkowo podniosła, że nie jest biernie legitymowana, gdyż powódka łączącą ją z poprzednimi właścicielami nieruchomości umowę dzierżawy z dniem 30 kwietnia 2012 r. wypowiedziała, a zatem w chwili przekazania nieruchomościG. P.nie była już dzierżawcą.
DopozwaniG. P.iJ. T., następcy prawniM. P., także wnieśli o oddalenie powództwa i o zasądzenie na ich rzecz od powódki kosztów procesu, podnosząc te same zarzuty, które wcześniej podniosła pozwanaW. P..
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych na rzecz powódki 123084,-zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 stycznia 2014 r. oraz orzekł o kosztach i przytoczył następujące motywy swego rozstrzygnięcia:
W dniu 1 kwietnia 1975 r.(...)Spółdzielnia(...)wC.otrzymała zezwolenie na budowę magazynu przyul. (...)wC.. W związku z przystąpieniem do II etapu budowy tego magazynu w dniu 18 czerwca 1976 r. wystąpiła o wydanie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych zewnętrznych i dnia 15 lipca 1976 r. uzyskała pozwolenie na wykonanie muru oporowego, ogrodzenia, oświetlenia zewnętrznego i dróg dojazdowych na stanowiącej własność państwową nieruchomości przyul. (...)wC..
Nieruchomość przyul. (...)wC., składającą się (między innymi) zdziałki nr (...), po latach odzyskali jej prawowici właściciele:M. K. (1),J. C.iA. C.. Dnia 1 stycznia 1981 r.(...)Spółdzielnia(...)wC., następca prawny(...)Spółdzielni(...)wC., zawarła z nimi umowę dzierżawydziałki nr (...), ci zaś wyrazili zgodę na wybudowanie na tej działce pomieszczeń magazynowych.
W wyniku dziedziczenia, właścicielami nieruchomości zostaliM. K. (1),J. K.iP. C., który 29 lipca 1985 r. udzieliłM. K. (1)pełnomocnictwa do dotyczących tej nieruchomości czynności. W wyniku umowy współwłaścicieli z dnia 23 lipca 1990 r., zarządcą nieruchomości zostałJ. K..
Dnia 2 stycznia 1991 r.M. K. (1),J. K.iP. C.zawarli z(...)Spółdzielnią(...)wC.umowę najmu tej nieruchomości; w umowie stwierdzono, że na najmowanym terenie znajdują się wzniesione za zgodą wynajmujących, stanowiące własność najemcy zabudowania.
Decyzją z dnia 13 maja 1991 r. Naczelnika Wydziału(...)Urzędu MiastaC.działka nr (...)została podzielona, a w wyniku podziału powstała, między innymi,działka nr (...)o powierzchni 1125 m2.
Dnia 1 października 1991 r.Spółdzielnia (...)wC.następca prawny(...)Spółdzielni(...)wC.zawarła zJ. K.,M. K. (1)iP. C.umowę najmudziałki nr (...)do 1 października 1996 r.; i w tej umowie stwierdzono, że na najmowanym terenie znajdują się wzniesione za zgodą wynajmujących zabudowania najemcy.
W wyniku dziedziczenia właścicielami nieruchomości zostaliM. K. (2),J. K.iP. C..
Usytuowany nadziałce nr (...)budynek handlowo-usługowy wprowadzony został na mapę ewidencyjną w styczniu 2004 r.
Umową z 16 sierpnia 2004 r.Spółdzielnia (...)w likwidacji wC., następca prawnySpółdzielni (...)wC., sprzedała powódce za 80000,-zł nakłady w postaci wzniesionego na zajmowanej przez zbywcę w oparciu o umowę najmu z dnia 1 października 1991 r.działce nr (...)budynku magazynowo-handlowego o powierzchni użytkowej 503 m2. Jednocześnie zbywca przelał na powódkę wszelkie inne, wynikające z przepisów, prawa i zobowiązania.
Dnia 1 października 2007 r. powódka zawarła z zarządcą nieruchomości (działki nr (...))J. K.umowę dzierżawy na czas nieokreślony. I w tym przypadku stwierdzono, że na dzierżawionym terenie znajdują się należące do dzierżawcy zabudowania, na wzniesienie których wydzierżawiający wyraził zgodę.
Powódka zabudowania wykorzystywała na sklep z częściami motoryzacyjnymi z zapleczem i magazynem, ale jej zarząd postanowił je sprzedać lub wydzierżawić. Pismem z 27 kwietnia 2012 r. zastępca prezesa zarząduZ. N.złożył współwłaścicielom nieruchomości oświadczenie, że umowę dzierżawy wypowiada z dniem 30 kwietnia 2012 r., z zachowaniem jednomiesięcznego wypowiedzenia. Począwszy od 1 czerwca 2012 r. powódka zaprzestała płacenia czynszu, ale nieruchomości właścicielom nie wydała, a oni tego nie żądali.
Jesienią roku 2012 z powódką skontaktował się pozwany, który zainteresowany był nabyciem nieruchomości. Uzyskał informację, że cena do109000,-zł dotyczy tylko nakładów w postaci budynku magazynowo-handlowego. Pozwany uzyskał dane właścicieli nieruchomości, a ci zaoferowali jej sprzedaż w cenie 150,-zł za 1 m2. Postanowił nabyć tę nieruchomość, ale jej zakup sfinansować mieli jego rodzice.
Dnia 12 grudnia 2012 r.W. P.iM. P.nabyli odP. C.,J. K.iM. K. (2)położoną wC.nieruchomość (działkę (...)) o powierzchni 1125 m2, częścią składową której jest wybudowany w 1975 r. niepodpiwniczony parterowy budynek magazynowo-handlowy o powierzchni 503 m2. W umowie sprzedający oświadczyli, że nieruchomość wolna jest od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, i zobowiązali się wydać ją nabywcom.
Po zawarciu tej umowyG. P.spotkał się z zarządem powódki w celu odbioru kluczy i rozwiązania kwestii nakładów. Powódka przygotowała projekt umowy, w którym, uwzględniając jego prośbę, zapłatę rozłożyła na raty. Wydanie kluczy uzależniła od zawarcia umowy, a pozwany jej zawarcie uzależniał od przedstawienia mu dokumentów wskazujących na poniesione przez powódkę koszty. Do zawarcia umowy nie doszło, bo powódka nie okazała żądanych dokumentów.
Dnia 23 maja 2013 r. powódka protokolarnie przekazała pozwanemu pustostan przyul. (...)wC., a dnia następnego partnerka pozwanego zawiadomiła Policję o dokonanej dnia 18 maja 2013 r. kradzieży ogrodzenia i bramy wjazdowej, bramy do hali i instalacji elektrycznej.
W operacie z 24 maja 2013 r. rzeczoznawca majątkowyK. P.wartość rynkową budynku magazynowo-handlowego, wybudowanego w latach 1975-1980, posadowionego częściowo nadziałce nr (...)i częściowo nadziałce nr (...)oszacował na 123084,-zł. Począwszy od 28 czerwca 2013 r. powódka notami księgowymi wzywała pozwanegoG. P.do zapłaty tej kwoty. Pozwany noty te odsyłał, aW.iM.małżonkowieP.wzywali powódkę do zapłaty 27500,-zł za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości od 12 grudnia 2012 r. do 23 maja 2013 r. i 250000,-zł za pogorszenie budynku w związku z kradzieżami i dewastacją, a także do wydania dokumentacji projektowo-technicznej budynku.
Dnia(...)zmarłM. P., a spadek po nim nabyli żonaW. P., synG. P.i córkaJ. T.po1/3.
Notą księgową z 18 grudnia 2013 r. i wezwaniem z 9 stycznia 2014 r. powódka wzywałaW.iM.małżonkówP.do zapłaty 123084,-zł, a pozwanaW. P., odmawiając zapłaty, domagała się od powódki zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości i za pogorszenie budynku.
Dnia 15 lipca 2014 r.W. P.za 24570,-zł odspółki (...)nabyła użytkowanie wieczystedziałki nr (...)o powierzchni 189 m2.
PozwanyG. P.w budynku przyul. (...)wC.działalność gospodarczą prowadzi od lutego roku 2015; wcześniej musiał wykonać remont generalny, na który nie był przygotowany finansowo.
Biegły wartość nakładów w postaci budynku magazynowo-handlowego, według stanu i poziomu cen na 23 maja 2015r., poczynionych na nieruchomości obejmującejdziałki nr (...)oszacował na 172000,-zł, a obejmującej tylkodziałkę nr (...)– na 140000,-zł. Jako rok budowy budynku przyjął, za powódką, okres po styczniu 1981 r. Opinia ta, w zakresie dokonanej w niej wyceny nakładów, jest rzetelna i pełna, a nade wszystko zgodna z przepisamirozdziału IV ustawy o gospodarce nieruchomościamii z przepisamirozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z tej przyczyny wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa (w celu ustalenia roku budowy) podlegał oddaleniu jako dotyczący okoliczności nieistotnej dla rozstrzygnięcia.
Mimo postanowienia umowy dzierżawy z dnia 1 stycznia 1981 r., że „wydzierżawiający wyrażają zgodę na wybudowanie na dzierżawionym terenie pomieszczeń magazynowych”, nie było podstaw, by odmówić wiary zeznaniomJ. K.iM. K. (2), że w istocie ta zgoda dotyczyła rozbudowy (dobudowy) istniejącego budynku magazynowego. Nie zmienia tego to, że w kolejnych umowach właściciele nieruchomości konsekwentnie potwierdzali, że na dzierżawionym (wynajmowanym) terenie znajdują się stanowiące własność dzierżawcy (najemcy) zabudowania, na wzniesienie których, wydzierżawiający (wynajmujący) wyraził zgodę.
W sprawie nie było sporne, że powódka(...)nie jest następcą prawnymSpółdzielni (...)w likwidacji wC., żeSpółdzielnia (...)w likwidacji wC.w czasie trwania umowy najmu nieruchomości nakłady na tę nieruchomość (w postaci budynku magazynowo-handlowego, położonego nadziałce nr (...)o powierzchni użytkowej 503m2) w dniu 16 sierpnia 2004 r. sprzedała powódce i przelała na nią oprócz prawa do nakładów wszelkie inne prawa i zobowiązania wynikające z przepisówKodeksu cywilnego, zwłaszcza dotyczące posiadania, żeSpółdzielnia (...)w likwidacji wC.została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców w dniu 29 lipca 2005 r., że powódka umowę dzierżawy nieruchomości zawarła dnia 1 października 2007 r., będąc już „właścicielem” nakładów, czego wydzierżawiający nie kwestionowali, że pierwotni właściciele nieruchomości mimo zaprzestania płacenia przez powódkę od czerwca 2012 r. czynszu, nie żądali wydania im nieruchomości, że dnia 12 grudnia 2012 r. właściciele nieruchomość, wraz z jej częścią składową w postaci budynku magazynowo-handlowego, zbyli pozwanym, wreszcie że ci weszli w posiadanie nieruchomości dopiero dnia 23 maja 2013 r., kiedy to powódka wydała im ją fizycznie.
Chybiony był zarzut pozwanych, że zawarta dnia 16 sierpnia 2004r. pomiędzySpółdzielnią (...)w likwidacji a powódką umowa jest nieważna. Wbrew ich twierdzeniom przedmiotem tej umowy były nakłady w postaci budynku, a nie przeniesienie własności budynku. Skoro zatem powódka nakłady na nieruchomość gruntową nabyła na podstawie ważnej umowy, to data powstania budynku czy też jego poszczególnych części nie miała znaczenia.
Za bezzasadny należało uznać zarzut pozwanych, że zwrot dzierżawionej przez(...)Spółdzielnię(...)na podstawie umowy z 1981 r. nieruchomości nastąpił 1 października 1991 r. to jest w dniu zawarcia przezSpółdzielnię (...)umowy najmu, co miałoby skutkować wygaśnięciem z dniem 1 października 1992 r. jakiekolwiek roszczenia z tytułu nakładów na nieruchomość. Wbrew sugestiom pozwanych pierwotni właściciele nieruchomości od czasu zawarcia pierwszej w dniu 1 stycznia 1981 r. umowy dzierżawy nigdy już nie odzyskali władztwa nad rzeczą, co oznacza, że do zwrotu im nieruchomości nie doszło; dopiero dnia 23 maja 2013 r. została ona wydanaG. P..
Powódka w dacie zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości (1 października 2007 r.) była już od 2004 r. „właścicielem” nakładów na nią w postaci budynku magazynowo-handlowego. Ponieważ po złożeniu przez jednego członka zarządu powódki współwłaścicielom nieruchomości oświadczenia o wypowiedzeniu dzierżawy z dniem 30 kwietnia 2012 r. do zwrotu nieruchomości nie doszło, a oni dnia 12 grudnia 2012 r. zabudowaną nieruchomość sprzedali pozwanym, rozważyć należało, czy w sprawie mają zastosowanie przepisyart. 676-678§1 k.c.w związku zart. 694 k.c., czy teżart. 226 k.c.w związku zart. 230 k.c.
Zgodnie zart. 230 k.c.przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, jeżeli z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.Art. 676 k.c.zawiera w omawianym zakresie regulację szczególną, pozostawiając wydzierżawiającemu wybór między zatrzymaniem ulepszeń a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego. Możliwość takiego wyboru powstaje dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej rzeczy, nie zaś w momencie zakończenia dzierżawy, i to bez względu na to, czy umowę zawarto w sposób konkludentny czy sformalizowany. W związku z tym wskazania przez powódkęart. 676 k.c.jako podstawy prawnej dochodzonego roszczenia nie sposób kwestionować.
Jeśli przyjąć, że oświadczenie członka zarządu powódki z 27 kwietnia 2012 r. o wypowiedzeniu z dniem 30 kwietnia 2012 r. umowy dzierżawy nie wywołało skutków prawnych, to pozwani, zgodnie zart. 678§1 k.c.w związku zart. 694 k.c.jako nabywcy nieruchomości wstąpili w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy, a skoro w momencie zwrotu im dzierżawionej nieruchomości nie żądali przywrócenia stanu poprzedniego, lecz zatrzymali ulepszenia, są zobowiązani do zapłaty sumy ich wartości w chwili zwrotu. Jeśli z kolei oświadczenie to wywołało skutki prawne, a pierwotni właściciele nie wyzywali powódki do zwrotu przedmiotu dzierżawy, to po wygaśnięciu dzierżawy znalazł zastosowanieart. 674 k.c.w związku zart. 694 k.c., zgodnie z którym w pewnych okolicznościach poczytuje się, że dzierżawa, wskutek tak zwanego milczącego przedłużenia trwa nadal. I w takiej sytuacji pozwani, zgodnie zart. 678§1 k.c.w związku zart. 694 k.c., jako nabywcy nieruchomości w czasie trwania dzierżawy wstąpili w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy, a skoro w momencie zwrotu im dzierżawionej nieruchomości nie żądali przywrócenia stanu poprzedniego, lecz zatrzymali ulepszenia, to są zobowiązani do zapłaty sumy ich wartości w chwili zwrotu.
W każdym przypadku pozwani, wbrew zarzutowi, mają legitymację bierną.
Skoro zaś biegły sądowy wartość nakładów na dzień ich zwrotu oszacował na 140000,-zł, a powódka żądała jedynie 123084,-zł, to należało na jej rzecz od pozwanych zasądzić tę ostatnią kwotę, z należnymi na mocyart. 481§1 k.c.w związku zart. 455 k.c.ustawowymi odsetkami od 2 stycznia 2014 r.
Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach przywołał Sąd normyart. 98 k.p.c.i§6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
W apelacji od opisanego wyżej wyroku pozwani zarzucili obrazęart. 676 k.c.iart. 678§1w związku zart. 694 k.c.,art. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c.,art. 233(zapewne jego§1)k.p.c.iart. 328§2 k.p.c., a także wadliwość szczegółowo wskazanych ustaleń. W oparciu o te zarzuty wnieśli o zmianę wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu oraz o zasądzenie na ich rzecz od powódki kosztów postępowania apelacyjnego; alternatywnie (a nie – jak błędnie napisano w apelacji – ewentualnie) wnieśli o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Powódka wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja co do zasady nie zasługuje na uwzględnienie, niezależnie od jej zarzutów odnieść musi jednak pewien skutek z przyczyn, o których dalej.
W pierwszym rzędzie odnieść się należy do zarzutu obrazyart. 328§2 k.p.c., jego zasadność bowiem czyniłaby odnoszenie się do pozostałych zarzutów bezprzedmiotowym. Rzecz w tym, że nawet ewentualne naruszenie tej normy nie mogłoby mieć, co do zasady wpływu na treść rozstrzygnięcia, uzasadnienie wyroku sporządzane jest bowiem już po jego zapadnięciu. Niezależnie od tego stwierdzić należy, że i sam zarzut nie jest zasadny, motywy wyroku zawierają bowiem wszystkie wymagane normąart. 328§2elementy, a to, że skarżący uzasadnienie uznają za niezbyt jasne i logiczne, jest ich subiektywną oceną i rozstrzygnięcia podważyć nie może.
Wadliwości ustaleń skarżący upatrują w przyjęciu przez Sąd Okręgowy, że powódka w chwili zwrotu nieruchomości jej właścicielom była właścicielką „nakładów budynkowych”, że poczynione przezSpółdzielnię (...)lub jej poprzedników prawnych nakłady podlegają rozliczeniu stosownie doart. 676 k.c., że powódce przysługiwało skuteczne względem nich roszczenie o zapłatę równowartości nakładów, wreszcie że co najmniej od roku 1981 nie doszło do przeniesienia posiadania nieruchomości na jej właścicieli, powołując się w tym przypadku na to, że po zakończeniu każdej z umów najmu lub dzierżawy miało być konieczne przeniesienie posiadania w oparciu o normęart. 351 k.c.
Tak skonstruowane zarzuty, wbrew takiemu ich literalnie przez skarżących zakwalifikowaniu, nie odnoszą się wcale do ustaleń faktycznych sprawy, a do oceny ustalonych faktów w świetle prawa materialnego, analizowane zatem być mogą pod kątem zgodności z tym prawem, nie zaś pod kątem stanu faktycznego sprawy.
Za skierowane przeciwko ustaleniom można w pewnym sensie uznać zarzuty obrazyart. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c.orazart. 233§1 k.p.c., nie są one jednak zasadne.
Wbrew tezie skarżących oceny dowodów, które wskazywać miały na datę wybudowania budynku handlowo-usługowego, Sąd Okręgowy dokonał w sposób zbliżony do zaprezentowanego w apelacji i przyjął, że miało to miejsce jeszcze przed zawarciem pierwszej umowy najmu gruntu, zarzut wadliwej oceny dowodów (i – w konsekwencji – wadliwego ustalenia) jest zatem całkowicie chybiony.
Z kolei zarzutu obrazyart. 6 k.c.w związku zart. 232 k.p.c.(pomijając już, że związek ich nie tworzy żadnej nowej normy prawnej, a polega tylko na tym, że regulują one zbliżoną materię: pierwszy z nich rozłożenie ciężaru dowodów z punktu widzenia prawa materialnego, drugi zaś procesowe obowiązki stron w zakresie wskazywania środków dowodowych) skarżący w ogóle nie umotywowali. Ograniczyli się do ogólnikowego stwierdzenia, że Sąd Okręgowy miał dopuścić się niewyjaśnienia i nieustalenia jakiejś istotnej dla sprawy okoliczności, utożsamiając przy tym to rzekome uchybienie z nieprzeprowadzeniem prawidłowego postępowania dowodowego i z nierozważeniem w sposób bezstronny i wszechstronny zebranego w sprawie materiału dowodowego, co (niezależnie od merytorycznej bezzasadności takiego zarzutu) nie mieści się w żaden sposób w dyspozycji aniart. 6 k.c., aniart. 232 k.p.c.
W tej sytuacji poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia, skądinąd zgodne w pełni z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, Sąd Apelacyjny może w pełni zaakceptować i uznać za stanowiące podstawę jego rozstrzygnięcia. W szczególności dotyczy to daty wzniesienia budynku handlowo-usługowego na należącej obecnie do pozwanych nieruchomości, dat i treści kolejnych umów najmu (bo – wbrew takiemu określaniu niektórych z nich – nie dzierżawy) zawieranych z poprzednimi właścicielami nieruchomości, przekroczenia przy wznoszeniu budynku granicy nieruchomości, kolejnych następstw prawnych po stronie właścicieli nieruchomości, nabycia przez powódkę „własności nakładów” i zawarcia przez powódkę z właścicielami nieruchomości umowy jej najmu, złożenia jednoosobowo przez wiceprezesa zarządu powódki oświadczenia o wypowiedzeniu właścicielom nieruchomości umowy najmu i późniejszych zachowań stron tej umowy, prowadzonych z powódką przez pozwanegoG. P.pertraktacji na temat ceny „nabycia budynku”, zbycia nieruchomości przez dotychczasowych właścicieliW. P.i jej mężowi oraz treści umowy między nimi, a także aktualnej wartości, wreszcie następstwa prawnego poM. P..
Taki stan faktyczny uzasadniał uwzględnienie powództwa, acz z nieco inną motywacją prawną.
W pierwszym rzędzie rozważyć przyjdzie, czySpółdzielni (...)w likwidacji wC., poprzedniczka prawna której wzniosła na położonej wC.przyulicy (...)nieruchomości budynek handlowo-usługowy (a przynajmniej jego podstawową część) jeszcze przed zawarciem pierwszej umowy najmu z ówczesnymi właścicielami, to jest zM. K. (1),J. C.iA. C., mogło w ogóle przysługiwać roszczenie o zwrot nakładów na tę nieruchomość, a jeśli tak – to na jakiej podstawie prawnej. Odpowiedź na tak sformułowane pytanie musi być pozytywna.
Nie ulega wątpliwości, że będąca inwestorem budynku handlowo-usługowego ówczesna(...)Spółdzielnia(...)wC., późniejsza(...)Spółdzielnia(...)iSpółdzielnia (...)wC., obiekt ten (a przynajmniej jego zasadniczą część) wzniosła na cudzym gruncie, który był w jej posiadaniu, a którym nie władali wówczas właściciele nieruchomości. Władanie jej tym gruntem uznać należy za wykonywane w dobrej wierze posiadanie zależne, działali bowiem w porozumieniu z ówczesnym dysponentem nieruchomości i na podstawie wydanego przez kompetentną władzę pozwolenia na budowę, a pozwani nie wykazali żadnych okoliczności, które mogłyby obalić płynące zart. 7 k.c.domniemanie dobrej wiary. Z tej przyczyny w wypadku utraty posiadania mogłaby bądź ona, bądź jej następcy prawni realizować roszczenie wynikające zart. 230 k.c.w związku zart. 226§1 k.c.Z istnienia tego roszczenia musieli zdawać sobie sprawę właściciele nieruchomości, którzy po jej odzyskaniu zawierali pierwszą z szeregu umów oddających grunt we władanie dotychczasowego posiadacza, potwierdzając w niej istnienie na nim zabudowań przez tego posiadacza wzniesionych i potwierdzając uprawnienie tego posiadacza do składnika budowlanego. Tego rodzaju potwierdzenia zawierały także kolejne umowy najmu (choć niektóre nazwano dzierżawą), w tym i ta ostatnia, zawarta już z powódką. Składanie przez właścicieli nieruchomości (przez wynajmujących) oświadczeń tej treści pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że zaakceptowali oni istnienie na swoim gruncie wzniesionych przez posiadacza budowli, który później stał się najemcą, a jego uprawnienie do rozliczenia jej wartości po zakończeniu najmu uczynili treścią stosunku obligacyjnego. Takie odczytanie składanych przez strony kolejnych umów najmu, które w świetleart. 353(

    1)k.c.jawi się jako uprawnione, uzasadnia tezę, że rozliczenia między tymi stronami ulepszeń (nakładów) odbywać się winny w ramach wyznaczonych normąart. 676 k.c.Nawet jednak gdyby przyjąć, że do włączenia do stosunku obligacyjnego stron umowy najmu uprawnienia do rozliczenia nakładów nie doszło, uprawnienie takie płynęłoby z przywołanej już normyart. 230 k.c.w związku zart. 226§1 k.c.Sąd Apelacyjny przychyla się zdecydowanie do pierwszej spośród wskazanych wyżej możliwości, ale roztrząsanie tej kwestii jest zbędne z przyczyn, o których mowa będzie dalej.
Kolejną wymagającą rozstrzygnięcia kwestią było to, czy – jak w kontekście ewentualnego przedawnienia twierdzą skarżący – po wzniesieniu budynku handlowo-usługowego doszło do zwrotu najmowanego (pozostającego w posiadaniu najemców) gruntu właścicielom, od dnia zwrotu biegnie bowiem roczny termin przedawnienia, przewidziany i wart. 677 k.c., i wzdaniu drugim art. 229§1 k.c.Według skarżących, którzy kwestię tę błędnie wiążą z ustaleniami faktycznymi, do zwrotu najętego gruntu jego właścicielom dochodzić miało każdorazowo po zakończeniu kolejnych umów najmu. Taki pogląd nie zasługuje na akceptację, choć nie jest – co do zasady – wykluczone uznanie, że doszło do zwrotu rzeczy mimo braku fizycznego jej wydania. Dla przyjęcia, że tak istotnie było, muszą jednak zaistnieć takie okoliczności, które pozwoliłyby na przyjęcie, że taka była wola stron, tymczasem w sprawie niniejszej na wystąpienia takich okoliczności nic nie wskazuje. Przeciwnie – właściciele nieruchomości i jej najemca zawierali kolejne umowy, będące w istocie prostą kontynuacją umów dotychczasowych, a w każdej z tych umów znajdowało się sformułowanie potwierdzające uprawnienie najemcy do poczynionych na nieruchomość nakładów.
Oceny tej nie zmieniają zdarzenia późniejsze, związane z postawieniemSpółdzielnia (...)wC.w stan likwidacji i z czynnościami likwidatora, Spółdzielnia ta bowiem, mimo zbycia w dniu 16 sierpnia 2004 r. powódce za 80000,-zł nakładów w postaci budynku formalnie kontynuowała najem gruntu, choć faktyczne władztwo nad nim przejęła powódka. Odnieść się w tym miejscu należy do ostatniej zawartej przezSpółdzielnię (...)wC.z zarządcą nieruchomości umowy z dnia 1 października 1991 r. (k. 45), w swoim §(...)przewidywała ona bowiem, że trwać ona będzie tylko do 1 października 1996 r. Ponieważ niesporne jest jednak, że po tej dacie Spółdzielnia używała nadal za zgodą wynajmującego rzeczy najętej, dotychczas zawarta na czas oznaczony umowa z mocyart. 674 k.c.przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony.
Właściciele (wynajmujący) nie tylko akceptowali taki stan rzeczy, ale w umowie z dnia 1 października 2007 r. wyraźnie potwierdzili uprawnienie nowego najemcy (nazwanego dzierżawcą) do nakładów w postaci budynku. Prowadzi to jednoznacznie do wniosku, że (także w ramach statuowanej normąart. 3531k.c.swobody), wszystkie zainteresowane wówczas strony uznawały posiadanie gruntu przez powódkę (czy to w ramach najmu łączącego właścicieli zeSpółdzielnią (...), czy to w wyniku umowy z 1 października 2007 r.) za prostą kontynuację posiadania przezSpółdzielnię (...)wC..
Nie doszło także do zwrotu rzeczy najętej po złożeniu przez członka zarządu powódki jednoosobowo, a więc nieważnie, oświadczenia o wypowiedzeniu najmu, a wydanie nieruchomości dokonane zostało dopiero 23 maja 2013 r.; od tego dnia zatem liczyć dopiero należy roczne przedawnienie, bieg którego do dnia wniesienia pozwu z pewnością nie upłynął.
Pozwani i w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, i w apelacji podnosili, że powódka nie poczyniła nakładów na ich nieruchomość i że nie mogła skutecznie w świetleart. 48 k.c.nabyć „własności” tych nakładów. Zarzut ten jest chybiony.
Jawi się jako oczywiste, że nakłady nie są rzeczą w rozumieniuart. 45 k.c., nawet jeśli polegają na przyłączeniu jakichś rzeczy (na przykład materiałów budowlanych) z rzeczą inną (na przykład z nieruchomością), przez ich przyłączenie bowiem stają się jej częścią składową, o jakiej mowa wart. 47§2 k.c.lub wart. 48 k.c.Oznacza to, że nie jest możliwe nabycie ich własności, jej przedmiotem bowiem być może jedynie rzecz. Za równie oczywiste uznać jednak przyjdzie, że zawarte w umowie z dnia 16 sierpnia 2004 r. sformułowanie o przeniesieniu własności nakładów rozumiane być musi jako zbycie wierzytelności o zwrot równowartości nakładów, taka czynność zaś – o ile nie sprzeciwia się ustawie, zastrzeżeniu umownemu lub właściwości zobowiązania – jest w świetleart. 509§1 k.c.i dopuszczalna, i skuteczna. W sprawie niniejszej żadna z tych wyłączających dopuszczalność cesji okoliczności nie zachodzi, powódka zatem wierzytelność o zwrot nakładów skutecznie od likwidatoraSpółdzielni (...)wC.nabyła, niezależnie od tego, czy źródłem jej był obligacyjny stosunek umowny, czy też stan faktyczny, jakim było posiadanie rozpoczęte jeszcze przed zawarciem pierwszej z umów najmu.
Zgodzić się przyjdzie z pozwanymi, że nie było podstaw do oparcia rozstrzygnięcia na normieart. 676 k.c.z tej przyczyny, że stan faktyczny sprawy nie uzasadnia tezy o wstąpieniu nabywców nieruchomości, na którą poczynione zostały nakłady, w stosunek najmu w miejsce zbywców (art. 678§1 k.c.). Sąd Apelacyjny nie podziela w tym zakresie tezy Sądu Okręgowego, że wypowiedzenie przez powódkę w roku 2012 najmu nie było skuteczne i że najem byłper facta concludentiakontynuowany. Zwrócić w tym względzie przyjdzie uwagę na treść(...)umowy z 1 października 2007 r. (k. 52), który dla jej wypowiedzenia nie przewiduje żadnej szczególnej formy, co oznacza, że oświadczenie o wypowiedzeniu złożone być mogło także w sposób dorozumiany. Analiza postępowania stron tej umowy wskazuje wyraźnie, że obie one uznawały ją za wygasłą z dniem 1 czerwca 2012 r. Po złożeniu nieważnego (bo z naruszeniem zasad reprezentacji) oświadczenia przez ówczesnego wiceprezesa zarządu powódki ta wszak po 1 czerwca 2012 r. zaniechała płacenia uzgodnionego czynszu, a wynajmujący o zapłatę się nie upominali, co prowadzi do wniosku, że wypowiedzenie uznawali za skuteczne. Z kolei powódka po zaprzestaniu płacenia czynszu rozpoczęła starania zmierzające do znalezienia nabywcy na wzniesione na najmowanym gruncie zabudowania, z czego wywieść należy, że i z jej punktu widzenia najem został zakończony. Wnioskom takim nie stoi na przeszkodzie ta okoliczność (do której Sąd Okręgowy przywiązał nadmierną wagę), że po 1 czerwca 2012 r. powódka nie wydała wynajmującym gruntu, ci zaś tego nie żądali. Takiego ich zachowania nie można oceniać w oderwaniu od tego, że powódka poszukiwała nabywcy zabudowań (w potocznym tych słów znaczeniu), właściciele nieruchomości byli natomiast zainteresowani jej zbyciem, przy czym istniała między nimi w tym zakresie swoista, acz nie do końca sformalizowana współpraca.
Skoro umowny stosunek obligacyjny, na podstawie którego powódka władała nieruchomością, zakończył się jeszcze przed jej zbyciemM.iW.małżonkomP., nie mogli wstąpić oni w miejsce zbywców w stosunek najmu, nie mogli zatem uzyskać statusu wynajmujących i następcy prawniM. P..
Konsekwencją niezaistnienia między powódką a nabywcami nieruchomości stosunku umownego jest konieczność oceny dochodzonego w niniejszej sprawie roszczenia pod kątem przepisów o rozliczeniach między właścicielem rzeczy a rzeczy tej posiadaczem. Z uwagi na to, że powódka była oczywiście posiadaczem jedynie zależnym, przepisy te zastosowanie znajdą na podstawie zawartego wart. 230 k.c.odesłania. W myśl tej normy przepisy dotyczące, między innymi, roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Odpowiedniość stosowania jakichś przepisów polega, w zależności od okoliczności, bądź na stosowaniu ich wprost, bądź z pewnymi modyfikacjami, a nawet na całkowitej odmowie ich zastosowania. W okolicznościach sprawy niniejszej, gdy nie istnieje między stronami żaden stosunek umowny, brak jest możliwości zastosowania przepisów szczególnych, normujących jakiś stosunek obligacyjny; w konsekwencji regulujące zwrot nakładów na rzecz przepisyart. 226 i art. 227 k.c.znaleźć winny zastosowanie wprost. Drugi spośród tych przepisów w sposób oczywisty nie wchodzi w grę, powódka bowiem nie dąży do zabrania przedmiotów, które połączyła z rzeczą (§1), nie była też (w istocie nie była jej wznosząca zabudowania poprzedniczka) posiadaczką w złej wierze (§2), co zostało wywiedzione już wcześniej; z tejże przyczyny nie ma podstaw do sięgania do normyart. 226§2 k.c.
Zgodnie zezdaniem drugim art. 226§1 k.c.posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu innych niż konieczne nakładów o tyle, o ile zwiększają one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Nie ulega wątpliwości, że zabudowania, które mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności gospodarczej, znacząco zwiększają wartość nieruchomości, a rozmiar tego zwiększenia, wyliczony przez biegłego, nie był już przez skarżących w apelacji kwestionowany. Ponieważ Sąd Okręgowy, uwzględniając powództwo, zasądził od pozwanych na rzecz powódki kwotę niższą nawet od wyliczonej przez biegłego jako zwiększającą wartość tej tylko części budynku, która znajdowała się na nieruchomości nabytej przezM.iW.małżonkówP., rozważanie skutków przekroczenia przy wznoszeniu tego budynku granicy nieruchomości jawi się jako zbędne. Dla porządku już zatem tylko warto wskazać, że w świetleart. 151 k.c.także przekraczająca granicę część budynku (nawet gdy budynek nie został wzniesiony przez właściciela składnika gruntowego) stanowi część składową gruntu, na którym znajduje się zasadnicza jego część, i z tej przyczyny również stanowi nakład na obejmującą ów grunt nieruchomość.
Bez znaczenia dla bytu roszczenia powódki pozostać musi treść umowy, jakąM.iW.małżonkowieP.zawarli z poprzednimi właścicielami nieruchomości; w szczególności nie mogą pozwani swego względem powódki obowiązku z tytułu nakładów na ich nieruchomość wyłączyć z tej przyczyny, że zbywcy w akcie notarialnym z dnia 12 grudnia 2012 r. oświadczyli, że zbywana przez nich nieruchomość wolna jest od praw i roszczeń osób trzecich, i to nie tylko dlatego, że owo oświadczenie nie mogło wywrzeć skutku oddziałującego na prawa osoby trzeciej w stosunku do stron umowy. Nabywcy wszak musieli sobie zdawać sprawę z istnienia roszczenia powódki z tej choćby przyczyny, że syn ich (obecnie współpozwanyG. P.), na potrzeby którego nabywali nieruchomość, prowadził z powódką długotrwałe pertraktacje na temat zapłaty za składnik budowlany. Oczywiste jest, co prawda, że małżonkowieP.nabyli własność całej nieruchomości (to jest i składnika gruntowego, i składnika budowlanego), ale tezę, jakoby w dniu 12 grudnia 2012 r. dokonana została zapłata za całą nieruchomość (z jej składnikiem budowlanym) podważa także porównanie zapłaconej ceny i wartości całej zabudowanej nieruchomości. Kwestia ta ma w sprawie niniejszej znaczenie drugorzędne, warto jednak wskazać, że biegłyL., który dla swoich wyliczeń przyjął średnią cenę gruntu na poziomie 110,50 zł za 1 m2, podał, że w obrocie odnotowywano transakcje, w których przyjęto jednostkową cenę 150,-zł za 1 m2, zapłata 168750,-zł za 1125 m2działki nr (...)nie odbiegała zatem od realiów rynkowych; na marginesie jeszcze wskazać można, że w dniu 15 lipca 2014 r. pozwanaW. P.nabyła przyległą do zakupionej wcześniej przez nią nieruchomościdziałkę nr (...)za 24570,-zł, płacąc tym samym 130,-zł za 1 m2gruntu.
W konkluzji stwierdzić należy, że powódce przysługiwało przeciwko pozwanym roszczenie o zapłatę 123084,-zł, błędnie jednak Sąd Okręgowy sumę tę na jej rzecz zasądził łącznie, i to od wszystkich z ustawowymi odsetkami od dnia 2 stycznia 2014 r. i z kosztami procesu. Uszło uwagi Sądu Okręgowego, że pozwani nie mogli odpowiadać łącznie do pełnej wysokości dochodzonej wierzytelności, nie ma bowiem między nimi uzasadniającego takie rozwiązanie węzła materialnoprawnego; w szczególności nie może być mowy o ich solidarnej odpowiedzialności nawet w tej części, która odpowiada spadkowi poM. P., gdyż dług ich nie jest długiem spadkowym w rozumieniuart. 1034§1 k.c., powstał bowiem dopiero z chwilą zwrotu nieruchomości, to zaś nastąpiło już po otwarciu spadku.
Wskutek zgonuM. P.i nabycia spadku po nim pozwanaW. P.stała się właścicielką nieruchomości w2/3 pozwaniG. P.iJ. T.zaś – w1/6 w przypadku każdego z nich; w takiej proporcji odpowiadają oni zatem za zwrot równowartości dokonanych na ich nieruchomość nakładów. Oznacza to, że dług pozwanejW. P.wynosi 82056,-zł,G. P.iJ. T.zaś – po 20514,-zł, i tylko do takich wysokości powództwo w stosunku do każdego z pozwanych nadawało się do uwzględnienia.
Wierzytelność wyliczona indywidualnie dla każdego z pozwanych stała się w stosunku do nich wymagalna dopiero z chwilą skutecznego wezwania ich do spełnienia świadczenia (art. 455 k.c.), stąd należne od zasądzonych sum pieniężnych na podstawieart. 481 k.c.mogą, a w okolicznościach sprawy niniejszej – muszą naliczone być od różnych dat. O ile w przypadku pozwanejW. P., przyznanie odsetek od 2 stycznia 2014 r. nie budzi zastrzeżeń, już w tej dacie bowiem pozostawała ona w opóźnieniu, o tyle w przypadku pozwanychG. P.iJ. T.o postawieniu roszczenia w stan wymagalności (a więc i o początku opóźnienia) mowa może być dopiero od doręczenia im odpisu pozwu, to zaś nastąpiło w dniu 4 listopada 2014 r. (k. 227, k. 228). Wynika stąd, że w opóźnieniu pozostawali oni od 5 listopada 2014 r., od tego dnia zatem dopiero winni zostać obciążeni odsetkami ustawowymi.
Różny zakres odpowiedzialności pozwanych w zakresie roszczenia głównego przełożyć się musi proporcjonalnie także na zakres ich odpowiedzialności za koszty procesu, tak za te poniesione przez powódkę, o których orzec należało po myślizdania drugiego art. 100 k.p.c.oraz art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Z powyższych względów na podstawieart. 386§1 k.p.c.iart. 385 k.p.c.oraz na podstawiezdania drugiego art. 100 k.p.c.Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

SSO Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Piotr Wójtowicz SSA Ewa Jastrzębska