Sąd Okręgowy w Poznaniu
XVIII Wydział Cywilny
Sygnatura akt: XVIII C 36/15
Data wyroku: 2016-04-05 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: SSO Magda Inerowicz
Słowa kluczowe: Własność Lokali
Podstawa prawna: 25 ust 1 uwl

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 kwietnia 2016r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XVIII Cywilny
w składzie: Przewodniczący:SSO Magda Inerowicz
Protokolant:   prot. sąd. Emilia Staszkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 22 marca 2016 r.,
na rozprawie
sprawy z powództwa:M. D.
przeciwko:  Wspólnocie Mieszkaniowej(...)położonej przyul. (...)wP.
o uchylenie uchwał

1
uchyla uchwałę nr 2 Wspólnoty Mieszkaniowej(...)przyul. (...)wP.z dnia 3 października 2012r.,

2
w pozostałej części powództwo oddala,

3
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 715,26 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych,

4
koszty zastępstwa procesowego znosi wzajemnie.

/-/ M. Inerowicz

UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym w dniu 14 listopada 2012 r. powódkaM. D.reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła o uchylenie uchwał nr 1 i nr 2 podjętych przez zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przyul. (...)wP.w dniu 3 października 2012 r. oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Powódka wskazała, że zaskarżone uchwały zostały podjęte niezgodnie z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną, a w szczególności zasady prawidłowego zebrania Wspólnoty oraz panujące we Wspólnocie zwyczaje zwoływania zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i naruszają interes powódki.M. D.wskazała, że wadliwości związane z zawiadomieniem o przedmiotowym zebraniu i jego przebieg, a polegające na braku zawiadomienia wszystkich właścicieli lokali o terminie zebrania, o proponowanym porządku obrad, na zwołaniu zebrania przez podmiot nieuprawniony, uwzględnieniu podczas głosowania głosów oddanych przez pełnomocników na podstawie pełnomocnictw ogólnych, a także wątpliwych co do autentyczności oraz co do istnienia w oryginałach przedłożonych kopii, nieprawidłowym zliczeniu udziałów poprzez dodanie udziałów wynikających ze współwłasności hali garażowej wobec braku uzyskania jednolitości współwłaścicielilokalu nr (...), miały wpływ na treść zaskarżonych uchwał. Powódka wskazała, że wątpliwości budzi sposób sporządzenia listy uczestników oraz sposób przeprowadzenia głosowania. Jednocześnie powódka wskazała, że wpływ na podjęcie uchwały miały: zmiana treści uchwał podjętych na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. w stosunku do projektów objętych porządkiem obrad wskazanym w zawiadomieniu o zebraniu, zaprotokołowanie obu uchwał przez notariusza, podczas gdy pełnomocnictwa zostały udzielone w formie pisemnej, brak pełnomocnictwa udzielonego przez współmałżonka lub współwłaściciela danego lokalu mieszkalnego, brak pełnomocnictwa do głosowania wynikającym ze współudziału hali garażowej.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Pozwana zaprzeczyła twierdzeniom pozwu i podniosła, że ewentualne uchybienia związane z niezawiadomieniem wszystkich członków Wspólnoty o terminie zebrania, zmiany w porządku obrad, zwołanie zebrania przez członków reprezentujących ponad 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie przez zarząd, nie miały wpływu na podjęcie zaskarżonych uchwał. Pozwana wskazała, że pełnomocnictwa do głosowania na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. zostały udzielone przez wskazane w nich osoby i zostały wykorzystane zgodnie z wolą mocodawców. Pozwana podniosła, że pełnomocnictwa zostały udzielone skutecznie przez jednego z małżonków będących właścicielem lokalu. Pozwana zaprzeczyła, aby doszło do istotnej zmiany treści uchwały nr 1, wskazując, że doszło jedynie do sprostowania przez notariusza omyłki pisarskiej. Jednocześnie pozwana wskazała, że zaskarżone uchwały nie naruszają interesu powódki, albowiem właśnie poprzez odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie zarządu spośród członków dojdzie do zapewnienia lepszej ochrony interesów członków Wspólnoty.
W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:
W 2012r. powódkaM. D.była właścicielem odrębnegolokalu nr (...)przyul. (...)wP.. Z własnością tego lokalu związany był udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1007/71447 części. Na dzień 3.10.2012r. właściciele 85 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, czterech lokali niemieszkalnych (hal garażowych z wytyczonymi miejscami postojowymi stanowiącymilokale nr (...)oraz lokale niemieszkalne o nr(...)) oraz lokali niewyodrębnionych (PPUH (...) Sp. z o.o.wP., udział 1197/71447 w nieruchomości wspólnej) tworzyli Wspólnotę Mieszkaniową przyul (...)wP.. Udział w nieruchomości wspólnej hali garażowej stanowiącejlokal nr (...)wynosi 12197/71447, a nr 89 wynosi 11241/71447. Współwłaścicielelokalu nr (...)posiadają łącznie 436 udziałów w hali garażowej. Współwłaścicielelokalu nr (...)posiadają łącznie 80 udziałów w hali garażowej.
Na podstawieart. 18 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(dalej: u.w.l.), właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólnąPrzedsiębiorstwu Produkcyjno - Usługowemu i Handlowemu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.(dalej zw. także jako :(...) sp. z o.o.). W 2012r.spółka (...) sp. z o.o.posiadała udział w nieruchomości wspólnej jako właściciel niewyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz udziały: w wysokości 85/436 części w haligarażowej nr (...)części w haligarażowej nr (...).
Okoliczności niesporne,  częściowo  odpisy z ksiąg wieczystych (k.279-372);  częściowo lista członków pozwanej Wspólnoty n a dzień 3.10.2012 r. (k.277-278 i k. 474-477) i na  dzień 30.10.2012r. (k. 402 i k. 408-414).
Pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r. właściciele lokali mieszkalnych usytuowanych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej reprezentujący ponad 1/10 część udziałów nieruchomości wspólnej (tj.12,74%) zwrócili się do zarządcy o zwołanie i zorganizowanie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej przyul. (...)wP.przedstawiając proponowany porządek obrad, aby termin zebrania został wyznaczony w terminie 20 sierpnia 2012r. Ww. współwłaściciele zaproponowali następujący porządek obrad: 1. Otwarcie zebrania, 2. Wybór przewodniczącego zebrania i protokolanta, 3. Przyjęcie proponowanego porządku zebrania, 4. Głosowanie uchwały w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu nieruchomości powołanego w trybieart. 18 ustawy o własności lokali(uchwała miała być protokołowana przez notariusza), 5. Głosowanie nad uchwałą w sprawie powołania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w trybieart. 20 ustawy o własności lokali, 6. Głosowanie uchwały w sprawie zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, 7. Wolne głosy, wnioski, dyskusja. Do powyższego pisma załączony został również projekt uchwały nr …/2012 w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomości wspólną, przewidujący, że na podstawieart. 18 ust. 2a, art. 20 i 23 ustawy o własności lokalipozwana Wspólnota Mieszkaniowa odwołuje dotychczasowy zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przezPrzedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowo i Handlowe (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.na warunkach określonych w podstawie wpisu w dziale IIIKW (...)(§ 1). Jednocześnie, projekt uchwały przewidywał ustanowienie zarządu nieruchomości wspólną w ten sposób, że spośród właścicieli lokali wybierani są członkowie zarządu, a funkcja zarządcy powierzana jest właściwej w sprawach zarządzania nieruchomościami osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawieranej przez zarząd. W pozostałym zakresie obowiązywać miały zasady określone wrozdziale 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(§ 2). Nadto w projekcie przewidziano, że powyższa uchwała zostanie zaprotokołowana przez notariusza i stanowić będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej, a dla jej zmiany wymagane będzie podjęcie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza pod rygorem nieważności (§ 4). Do pisma z 6 sierpnia 2012 r. załączony został także projekt uchwały nr …/2012 w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty przewidujący na podstawieart. 20 ust 1 ustawy o własności lokaliwybór zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: 1.A. B.zamieszkałejul. (...)P., 2.J. R. (1)zamieszkałejul. (...)P., 3.A. S.zamieszkałegoul. (...)P.. Załączono także projekt uchwały nr …/2012 w sprawie zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, mocą której pozwana Wspólnota Mieszkaniowa upoważnia Zarząd Wspólnoty do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z osobą fizyczną lub prawną posiadającą stosowne uprawnienia do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej w szczególności na zarządzaniu nieruchomościami
Okoliczności niesporne, pismo z 6.08.2012 r. wraz z listą podpisów i projektami uchwał (k.31-35) .
W związku z brakiem wyznaczenia i zwołania zebrania właścicieli pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przez zarządcę zgodnie z pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r., właściciele reprezentujący ponad 1/10 udziałów nieruchomości wspólnej (tj.12,74%) w zawiadomieniu z dnia 21 września 2012 r. zwołali na dzień 3 października 2012 r. zebranie członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wskazując jako porządek obrad: 1. Otwarcie zebrania, 2. Wybór przewodniczącego zebrania i protokolanta, 3. Przyjęcie proponowanego porządku zebrania, 4. Głosowanie uchwały w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu nieruchomości powołanie w trybieart. 18 ustawy o własności lokali(uchwała miała być protokołowana przez notariusza), 5. Głosowanie nad uchwałą w sprawie powołania zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w trybieart. 20 ustawy o własności lokali, 6. Wolne głosy, wnioski, dyskusja.            Do zawiadomienia załączony został również projekt uchwały nr …/2012 w sprawie odwołania dotychczasowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej sprawowanego przezPrzedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowo i Handlowe (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.przyul. (...), powołanego w trybieart. 18 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r.Załączony został także projekt uchwały nr …/2012 w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty przewidujący na podstawieart. 20 ust 1 ustawy o własności lokaliwybór zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach : 1.A. B.zamieszkałejul. (...)P., 2.J. R. (1)zamieszkałejul. (...)P., 3.A. S.zamieszkałegoul. (...)P..             Organizacją powyższego zebrania zajęła się m.in.J. R. (1), która zawiadomiła większość członków pozwanej wspólnoty o terminie ww. zebrania osobiście albo wrzucając zawiadomienie do skrzynki oddawczej lub przesyłając za pomocą e-mail zawiadomienia w formie elektronicznej na adresy uzyskane od dotychczasowego zarządcy(...) Sp. z o.o.wP.. Nadto, informacja o zebraniu rozwieszona była także na klatkach schodowychbudynku mieszkalnego nr (...).
Dowód: zawiadomienie z 21.09.2012 r. wraz z podpisami oraz projektami uchwał (k.67-70); zeznania powódki (min. 28:57-32:46 e-protokołu z dnia 12.06.2014r., k. 583 i n. protokół skrócony w zw. z k.136-137), zeznania członków zarządu pozwanejJ. R. (1)(min. 32:49-godz. 01:17:11 e-protokołu z dnia 12.06.2014r., k.586-590 protokół skrócony w zw. z k. 138-140),A. S.(godz. 01:17:12-01:28:20 e-protokołu z dnia 12.06.2014r., k.590 - 591 protokół skrócony);A. B.(godz. 01:28:21 – 01:50:36 e-protokołu z dnia 12.06.2014r., k.591-592 protokół skrócony); zeznania świadków:M. S. (1)(min. 11:55 – 31:42 e-protokołu z dnia 26.09.2013r., protokół skrócony k.490-492),R. S.(min. 31:43 – 46:58 e-protokołu z dnia 26.09.2013r., protokół skrócony k. 491-494);K. G.(płyta CD z zeznaniami k. 701, transkrypcja nagrania i tłumaczenie na j. polski k. 753-764), lista właścicieli lokali, do których wysłano zawiadomienia (k.373-385);cz.lista członków pozwanej Wspólnoty na dzień 3.10.2012 r. (k.277-278, k. 474-477). i na dzień 30.10.2012r. (k. 402 i k. 408-414).
Powódka nie została zawiadomiona o terminie oraz o przedmiocie zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zwołanego na dzień 3 października 2012 r. W pierwszym tygodniu października 2012 r. powódka dowiedziała się, że 3 października 2012 r. odbyło się przedmiotowe zebranie.
Okoliczności niesporne, zeznania powódki ( min. 28:57-32:46 e-protokołu z dnia 12.06.2014r., k. 583 i n. protokół skrócony w zw. z  k.136-137) .
W dniu 3 października 2012 r. wP.przyul. (...)odbyło się zebranie członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zwołane przez współwłaścicieli lokali. Przebieg zebrania członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej protokołowany był przez asesora notarialnegoN. N.zastępcę notariuszaM. S. (2)prowadzącego Kancelarię Notarialną wP.naOsiedlu (...).
W protokole zgromadzenia wskazano, że otwarcia obrad dokonałA. S.jako jeden z członków pozwanej Wspólnoty, który zaproponował wybór przewodniczącego Zgromadzenia, którym jednogłośnie został wybranyŁ. R.. Przewodniczący poprosił obecnych o podpisanie listy obecności, oraz oświadczył, że na dzień dzisiejszy na godzinę 17:00 zwołane zostało - przez właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej - spotkanie wszystkich właścicieli wspólnoty mieszkaniowej, zgłoszone Zarządowi zgodnie zart. 31 litera b) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, które nie zostało zwołane przez Zarząd Wspólnoty, a odbyło się w związku uchylaniem się od zwołania zebrania przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej(...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Następnie Przewodniczący Zgromadzenia stwierdził, że na Zgromadzeniu reprezentowanych jest zgodnie z listą obecności 40873/71447 głosów, liczonych według wielkości udziałów, czyli głosami reprezentującymi 57,21 % głosów wszystkich właścicieli lokali. Następnie Przewodniczący Zgromadzenia przedstawił następujący porządek obrad: 1. Otwarcie Zgromadzenia, 2. Wybór Przewodniczącego Zgromadzenia, 3. Podjęcie uchwał w sprawie: odwołania dotychczasowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, wyboru Zarządu Wspólnoty, 4. Wolne głosy i wnioski, 5. Zamknięcie Zgromadzenia, który to porządek obrad został przyjęty przez zebranych jednogłośnie.
Realizując kolejne punkty porządku obrad Przewodniczący Zgromadzenia poddał pod głosowanie uchwałę nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 3 października 2012 r. w sprawie: odwołania dotychczasowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przyulicy (...),Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Usługowo i Handlowego (...) Spółki z o.o.wP.. Przewodniczący stwierdził, że powyższa uchwała podjęta została w drodze głosowania jawnego 40873/71447 głosami „za”, przy braku głosów „przeciw” oraz „wstrzymującym się”, co stanowi 57,21% głosów właścicieli lokali oraz, że w związku z wynikiem głosowania uchwała została przyjęta.
Następnie odbyło się głosowanie nad uchwałą nr 2 z dnia 3 października 2012 r. w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty, w skład którego wybrano Zarząd w osobach: 1.A. B.zamieszkałejul. (...)P., 2.J. R. (1)zamieszkałejul. (...)P., 3.A. S.zamieszkałegoul. (...)P.. Przewodniczący Zgromadzenia stwierdził, że powyższa uchwała podjęta została w drodze głosowania jawnego 40408/71447 głosami „za” przy braku głosów „przeciw” oraz jednym głosem „wstrzymującym się” wynoszącym 465/71447, co stanowi 56,56 % głosów właściciel lokali oraz, że w związku z wynikiem głosowania uchwała została przyjęta.
Dowód: akt notarialny – protokół zebrania z 3.10.2012 r. (k.41-45); zeznania świadków:Ł. R.( min. 08:22 – 01:01:00 e-protokołu z dnia 27.02.2014r.,  k.549-552  protokół skrócony ),J. J.( min. 01:39-28:56 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.583-586  protokół skrócony ) .
W protokole głosowania na zebraniu w dniu 3 października 2010 r. Przewodniczący zebraniaŁ. R.po podliczeniu głosów wraz zJ. J.– na podstawie okazanych pełnomocnictw – stwierdził, że obecnych na zebraniu było: 40,41% udziałów tj. 28676/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej, 72,02% udziałów w hali garażowej tj. 314/436 udziałów w hali, co stanowi 17,07% udziału hali garażowej w nieruchomości wspólnej tj. 12197/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przewodniczący wskazał, że łącznie (lokale mieszkalne + hala garażowa) na zebraniu obecnych było 57,21% udziałów tj. 40873/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przewodniczący stwierdził, że za podjęciem uchwały o odwołaniu dotychczasowego zarządcy nieruchomości(...) Sp. z o.o.wP.głosowało 57,21% udziałów tj. 40873/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej, nikt nie głosował przeciw i nikt nie wstrzymał się od głosowania. Jednocześnie w protokole głosowania wskazano, że(...) Sp. z o.o.wP.odmówił udziału w głosowaniu. Przewodniczący wskazał, że mimo braku głosu(...)udział głosujących za podjęciem uchwały z hali garażowej przekroczył 50% (wynosił 52,52%), zatem w głosowaniu nad uchwałą przyjęty został cały udział hali garażowej. Nadto w protokole z głosowania wskazano, że za uchwałą w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty głosowało 56,56% udziałów tj. 40408/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw nikt nie głosował, udział w wysokości 0,65% tj. 465/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej wstrzymał się od głosowania. Jednocześnie w protokole głosowania wskazano, że(...) Sp. z o.o.odmówił udziału w głosowaniu. Przewodniczący wskazał, że mimo braku głosu(...)i głosu wstrzymującego PP.K.udział głosujących za podjęciem uchwały z hali garażowej przekroczył 50% (wynosił 51,38%) zatem w głosowaniu nad uchwałą przyjęty został cały udział hali garażowej.
Dowód: protokół z głosowania na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. (k.46); zeznania  członka zarządu  pozwanejJ. R. (1)( min. 32:49-godz. 01:17:11 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.586-590  protokół skrócony w zw. z k.  138-140 ),  zeznania świadków:Ł. R.( min. 08:22 – 01:01:00 e-protokołu z dnia 27.02.2014r.,  k.549-552  protokół skrócony ),J. J.( min. 01:39-28:56 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.583-586  protokół skrócony ) .
Na liście obecności na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 3 października 2012 r. widnieją podpisy przedstawicieli 52 wyodrębnionych lokali mieszkalnych (tj. lokali nr:

⚫

1 – należącego doE. A.(udział w nieruchomości wspólnej 545/71447 cz.),

3 - należącego do małżonkówR.iL. J.(udział 496/71447 cz.),

4 - należącego doK. S. (1)(udział 533/71447 cz.),

7 - należącego doK. S. (1)(udział 545/71447 cz.),

8 - należącego doP. P.(udział 657/71447 cz.),

10 - należącego doA. K. (1)(udział 523/71447 cz.),

11 - należącego doO. K.(udział 559/71447 cz.),

12 - należącego do małżonkówE. C.iB.C.(udział 578/71447 cz.),

13 - należącego do małżonkówH. G.iJ. G.(udział 495/71447 cz.)

18 - należącego doF. R.(udział 575/71447 cz.),

19 - należącego doB. C.(udział 442/71447 cz.),

20 - należącego do małżonkówB. M.iM. M. (1)(udział 563/71447 cz.),

22 - należącego doJ. S.(udział 443/71447 cz.),

26 - należącego doM. M. (2)(udział 535/71447 cz.),

27 - należącego doP. C.(udział 454/71447 cz.),

28 - należącego doB. B.(udział 1125/71447 cz.),

29 - należącego doB. B.(udział 1179/71447 cz.),

30 - należącego do małżonkówJ.F.–I.iR. I.(udział 647/71447 cz.),

33 - należącego do małżonkówI. K.i ChristopheraK.(udział 618/71447 cz.),

35 - należącego do Romy Morawskiej -Ł.(udział 423/71447 cz.),

36 - należącego do małżonkówW. F.iA. F.(udział 563/71447 cz.),

37 - należącego doP. M.(udział 475/71447 cz.),

38 – należącego w częściach po ½ doA. G.iN. G.(łącznie udział 564/71447 cz.),

39 - należącego do małżonkówM. A. (1)iM. A. (2)(udział 563/71447 cz.),

40 - należącego do KimaS.(udział 439/71447 cz.),

41 - należącego doZ. W.(udział 563/71447 cz.),

42 - należącego do małżonkówA. P. (1)iA. P. (2)(udział 561/71447 cz.),

45 - należącego doM. S. (1)(udział 564/71447 cz.),

47 - należącego do małżonkówA. O.iP. O.(udział 563/71447 cz.),

48 - należącego doP. M.(udział 469/71447 cz.),

49 - należącego do małżonkówG. Z.iB. Z. (1)(udział 583/71447 cz.),

50 - należącego doK. W.(udział 642/71447 cz.),

51 - należącego doP. M.(udział 460/71447 cz.),

52 - należącego doR. S.(udział 587/71447 cz.),

54 - należącego doM. M. (3)(udział 534/71447 cz.),

55 - należącego w częściach po ½ do małżonkówB. S. (1)iB. S. (2)(1/2 cz. do wspólności majątkowej) iE. S. (2)(1/2 cz., łącznie udział 646/71447 cz.),

56 - należącego doR. S.(udział 587/71447 cz.),

57 - należącego doH. S.(udział 420/71447 cz.),

58 - należącego doP. F.(udział 532/71447 cz.),

60 - należącego doP. B.(udział 419/71447 cz.),

61 - należącego doA. B.(udział 596/71447 cz.),

64 - należącego doP. M.(udział 567/71447 cz.),

68 - należącego w częściach po ½ do małżonkówB. R.iH. R.(1/2 cz. do wspólności majątkowej) iJ. R. (1)(1/2 cz., łącznie udział 576/71447 cz.),

70 - należącego doT. S.(udział 554/71447 cz.),

71 - należącego do małżonkówU. T.iP. T.(udział 575/71447 cz.),

72 - należącego do małżonkówE. K. (1)iK. K. (2)(udział 465/71447 cz.),

73 - należącego doK. S. (2)(udział 554/71447 cz.),

74 - należącego doK. B. (1)(udział 494/71447 cz.),

75 - należącego do małżonkówG. Z.iB. Z. (1)(udział 532/71447 cz.),

82 - należącego do małżonkówE. K. (2)iM. K.(udział 556/71447 cz.),

84 - należącego doB. Z. (2)(udział 557/71447 cz.),

86 - należącego doT. C.(udział 557/71447 cz.),

reprezentujący łącznie: 29252/71447 tj. 40,94% udziałów w nieruchomości wspólnej i przedstawiciela(...)właściciela lokali niewyodrębnionych (udział 1197/71447), tj. łącznie 42,62% czyli 30449/71447 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Dowód: lista obecności na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. (k.47-52); lista członków pozwanej Wspólnoty na dzień 3.10.2012 r . (k.277-278 i k.  474-477 ); odpis aktu małżeństwaI. K.(k. 236),  zeznania świadk ówŁ. R.( min. 08:22 – 01:01:00 e-protokołu z dnia 27.02.2014r.,  k.549-552  protokół skrócony ),J. J.( min. 01:39-28:56 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.583-586  protokół skrócony ) .
Po zebraniu w dniu 3 października 2012 r. w pismach z dnia 16 października i 17 października 2012 r. skierowanych do nowo wybranego Prezesa Zarządu oraz przewodniczącego ww. zebraniaŁ. R.Spółka (...)zakwestionowała ważność pełnomocnictw udzielonych przez:
-H.iJ. G.współwłaścicieli na zasadach współwłasności małżeńskiejlokalu mieszkalnego nr (...)(udział 495/71447 cz.) oraz miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 5/436 cz.) -J. R. (1),
-K. S. (1)właścicielalokali mieszkalnych nr (...)(udziały 533 i 545/71447) oraz dwóch miejsc postojowych w haligarażowej nr (...)(udział 10/436 cz.) -J. R. (1),
-A. O.iP. O.współwłaścicieli na zasadach współwłasności małżeńskiejlokalu nr (...)(udział 563/71447 cz.) oraz miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 1/80) -J. R. (1),
-L.iM. S. (3)współwłaścicieli na zasadach współwłasności małżeńskiejlokalu nr (...)(udział 566/71447 cz.) i miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 6/436 cz.) -J. R. (1),
-I. K.współwłaścicielki na zasadach współwłasności małżeńskiejlokalu nr (...)(udział 618/71447 cz.) i miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 5/436 cz.) -J. R. (1),
-M. S. (1)właścicielalokalu nr (...)(udział 564/71447 cz.) oraz miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 1/80 cz.) -J. R. (1),
-R. S.właścicielalokali mieszkalnych nr (...)(udziały 587/71447 cz. i 587/71447 cz.) i miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udział 2/436 cz.) oraz w haligarażowej nr (...)(udział 2/80 cz.) -J. R. (1),
-K. B. (1)właścicielalokalu nr (...)(udział 494/71447 cz.) -J. R. (1).
-B.iB. S. (2)współwłaścicieli na zasadach współwłasności małżeńskiej połowy udziału wlokalu nr (...)(udział(...)cz.) i miejsca postojowego w haligarażowej nr (...)(udziału 5/872 cz.) -A. S..
Dowód: pisma z dnia 16 października i 17 października 2012 r. (k.62-63); lista członków pozwanej Wspólnoty na dzień 3.10.2012 r. (k.277-278); odpisy z ksiąg wieczystych (k.279-372); spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów (k.474-477) ; zeznania świadkaP. J.(k.491, 496-498)
Oddając głosy na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 3 października 2012 r.J. R. (1)powoływała się na pełnomocnictwo udzielone na piśmie w dacie 15.11.2010 r. przezR. S.o treści :„Ja niżej podpisanyR. S.właściciellokali numer (...)(…) oraz haligarażowej (...)(...) niniejszym udzielam pełnomocnictwa PaniJ. R. (1)(…) do reprezentowania mnie na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wP.oraz do głosowania w moim imieniu nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad tego zebrania”oraz pełnomocnictwem udzielonym w dacie 7.11.2010 r. przezM. S. (1)o treści:„Ja niżej podpisanyM. S. (1)właściciellokalu numer (...)(…) niniejszym udzielam pełnomocnictwa PaniJ. R. (1)(…)do reprezentowania mnie na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wP.oraz do głosowania w moim imieniu nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad tego zebrania”.
M. S. (1)udzielił w dniu 7 listopada 2010 r. jedynego pełnomocnictwaJ. R. (1)do reprezentowania go w sprawach Wspólnoty na wszystkich zebraniach pozwanej Wspólnoty, którego nigdy nie odwołał i które podtrzymywał także w dacie zebrania wyznaczonego na dzień 3 października 2012 r.M. S. (1)nie zamieszkuje w Polsce.M. S. (1)został powiadomiony o ww. terminie zebrania Wspólnoty i jego porządku obrad, również osobiście przezJ. R. (1). O sytuacji we WspólnocieM. S. (1)informowany był przezJ. R. (1).M. S. (1)wiedział, że na ww. zebraniu ma być wybrany nowy zarząd, który później miał zdecydować kto miał być zarządcą.M. S. (1)opowiadał się za zmianą zarządcy widząc konflikt interesów dotychczasowego zarządcy i członków Wspólnoty.M. S. (1)udzielił ww. pełnomocnictwaJ. R. (1)pół roku po zakupie mieszkania i do daty zebrania w dniu 3 października 2012 r. nigdy nie brał udziału w posiedzeniu członków Wspólnoty, na których za jego wiedzą i zgodą zawsze reprezentowała goJ. R. (1)na podstawie pełnomocnictwa z 7 listopada 2010 r.M. S. (1)zawsze był informowany o porządku obrad poszczególnych zebrań.
R. S.udzielił w dniu 15 listopada 2010 r. jedynego pełnomocnictwaJ. R. (1)do reprezentowania go na wszystkich zebraniach pozwanej Wspólnoty.R. S.nie zamieszkuje w Polsce od 26 lat.R. S.otrzymywał zawiadomienia o wszystkich zebraniach, zarówno na adres korespondencyjny w Polsce jak i wL..R. S.udzielił pełnomocnictwaJ. R. (1)do reprezentowania go na każdym zebraniu pozwanej Wspólnoty na każdy temat i głosowaniu nawet jakby nastąpiła modyfikacja w porządku obrad.R. S.miał kontakt zJ. R. (1), która informowała go o sytuacji we Wspólnocie.R. S.wiedział o zamiarach niektórych członków Wspólnoty w sprawie zmiany zarządcy i popierał tę zmianę, aby w składzie zarządu byli przedstawiciele mieszkańców. Pełnomocnictwo udzielone przezR. S.obejmowało także zgodę na odwołanie dotychczasowego zarządu.R. S.zgadzał się z wnioskiem o odwołanie zarządu.R. S.nigdy nie brał udziału w zebraniach Wspólnoty, na których zawsze reprezentowała goJ. R. (1).

    Dowód z akt(...)- oryginały pełnomocnictwa:R. S.(k.158),M. S. (1)o (k.159) oraz skany ww. pełnomocnictw (k. 245 i 246)  z akt(...)tut. Sądu,  zeznania  członka zarządu  pozwanejJ. R. (1)( min. 32:49-godz. 01:17:11 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.586-590  protokół skrócony w zw. z k.  138-140 ), zeznania świadków :  zeznania świadków :M.aS.( min. 11:55 – 31:42 e-protokołu z dnia 26.09.2013r.,  protokół skrócony  k.490-492),R. S.( min. 31:43 – 46:58 e-protokołu z dnia 26.09.2013r., protokół skrócony  k. 491-494);zeznania świadków:Ł. R.( min. 08:22 – 01:01:00 e-protokołu z dnia 27.02.2014r.,  k.549-552  protokół skrócony ),

J. R. (1)na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. oddając głos w imieniuI. K.,K. B. (1),A. O.iP. O.,K. S. (1),J. G.,H. G., powołała się na pełnomocnictwa udzielone do reprezentowania poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych o jednobrzmiącej treści :„ My (Ja) niżej podpisani (y) (a) ..........................., Właściciel (e) lokalu numer………przy ulicy ................ wP.niniejszym udzielamy pełnomocnictwa PaniJ. R. (1)(…) do reprezentowania nas (mnie) na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wP.w dniu ...... oraz do głosowania w moim imieniu nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad tego zebrania”.
Część pełnomocnictw została przesłana do dnia zebrania w drodze elektronicznej - w formie skanów tj. pełnomocnictwo odK. B. (1)iK. S. (1)a następnie przesłano oryginał pełnomocnictwa pocztą.
I. K.mieszkająca na stałe w Stanach Zjednoczonych udzieliła ww. pełnomocnictwaJ. R. (1)w dniu 16 listopada 2010 r.I. K.udzieliłaJ. R. (1)pełnomocnictwa do głosowania w jej imieniu w sprawie zmiany zarządcy nieruchomości i odwołania dotychczasowego zarządcy(...).I. K.została powiadomiona przezJ. R. (1)o porządku obrad zebrania w dniu 3 października 2012 r. podczas jej pobytu w Polsce.I. K.raz do roku przyjeżdża do Polski i wówczas kontaktuje się zJ. R. (1)w sprawach Wspólnoty.

I. K.od 15.10.1998r. pozostaje w związku małżeńskim z(...)
J. R. (1)posiadała umocowanie odK. B. (1),A. O.iP. O.,K. S. (1),J. G.,H. G.do głosowania na przedmiotowym zebraniu, zarówno w zakresie przysługującym im praw do lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Wskazani mocodawcy zostali powiadomieni przezJ. R. (1)o terminie zebrania i jego porządku. Osoby te udzieliłyJ. R. (1)pełnomocnictwa do głosowania „za” odwołaniem dotychczasowego zarządcy.
NadtoJ. R. (1)oddając głos na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. powołała się na pełnomocnictwa udzielone przezM.iL. S.,K. S. (1),J. G.,H. G.(wystawione bez wskazania daty udzielenia pełnomocnictwa) o jednakowo brzmiącej treści:„Ja niżej podpisana(y) ....... współwłaściciellokalu numer (...)stanowiącego halę garażową przyulicy (...)wP.niniejszym udzielam pełnomocnictwa PaniJ. R. (1)(…) do reprezentowania współwłaścicielilokalu nr (...)na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wP.w dniu ………….. oraz do głosowania w imieniu współwłaścicielilokalu nr (...)nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad tego zebrania”.
Udzielając ww. pełnomocnictw poszczególni mocodawcy wpisali swoje dane personalne i numer lokalu, zaśJ. R. (1)za ich zgodą i wiedzą o ww. zebraniu wpisała własnoręcznie datę zebrania na dzień 3.10.2012 r.

    Dowód z akt(...)– oryginały pełnomocnictw:I. K.(k.160),M.iL. S.(k.161),K. B. (1)(k.162),A. O.iP. O.(k.165),K. S. (1)(k.166-167),J. G.(k.168-169),H. G.(k.170-171) ,M.iL. S.(k. 161), fotokopie pełnomocnictw:K. B. (1)dlaJ. R. (1)(k. 242),K. S. (1)dlaJ. R. (1)(k. 238), PP.O.dlaJ. R. (1)(k. 239)  z akt(...), odpis aktu małżeństwaI. K.(k. 236),  oświadczenieI. K.wraz z notarialnie poświadczonym podpisem (k.464-465); lista obecności na zebraniu w dniu 23.11.2010 r. (k.543-546); zeznania świadkaŁ. R.(k.549-552, płyta k.554) ,  zeznania  członka zarządu  pozwanejJ. R. (1)( min. 32:49-godz. 01:17:11 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.586-590  protokół skrócony w zw. z k.  138-140 ).

A. S.głosujący w imieniu swoich teściówB. S. (3)iB. S. (1)na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. powołał się na pełnomocnictwa udzielone w dniu 30 września 2012 r. uprawniające do :„(…) Składania w moim imieniu oświadczeń woli przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej przyul. (...)wP., w zakresie spraw określonych wart. 12 ust. 3, art. 20, art. 22 ust. 2,3,4, art. 23 ust. 2, 2a, art. 29 ust. 1d i art. 30 ust. 2 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r.(tekst jednolity Dz. U.00.80.903 z późn. zmianami) na zebraniach ww. wspólnoty mieszkaniowej, jak również w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz do występowania w moim imieniu we wszelkich sprawach związanych z własnościąlokalu nr (...)przyul. (...)wP., w tym w szczególności: odbierania korespondencji, udostępniania lokalu do przeglądów, występowania w moim imieniu we wszelkich sprawach związanych z posiadanymi prawami i obowiązkami właściciela lokalu, określonymi w obowiązujących przepisach prawa (w tym w szczególności wUstawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r., z późniejszymi zmianami)”.
A. S.nie posiadał pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli w imieniu swoich teściówB.iB. S. (2)w zakresie praw przysługujących im z tytułu posiadania połowy udziału wlokalu nr (...). Drugą połowę udziału wlokalu nr (...)posiada żonaA. E.S.–S., której pełnomocnictwaA. S.nie przedstawiał na zebraniu w dniu 3.10.2012 r.
Dowód z akt(...)- oryginały pełnomocnictwa:B. S. (1)(k.163),B. S. (2)(k.164); zeznania  członka zarządu pozwanejA. S.( godz. 01:17:12-01:28:20 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k. 590  - 591 protokół skrócony ) .
Na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. z uwzględnieniem głosów oddanych ważnie przez pełnomocnikaJ. R. (1)na podstawie wskazanych powyżej pełnomocnictw, w tym w imieniu właścicieli lokali mieszkalnych tj.: PaństwaG.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.iA. O.,R. S.,K. B. (1), „za” podjęciem uchwały nr 1/2012 o odwołaniu dotychczasowego zarządcy nieruchomości(...) Sp. z o.o.wP.ważnie głosowało 28.606/71447 udziałów (30449/71447 udziałów obecnych – 646/71447 udziałówlokalu nr (...)PaństwaS.iE. S. (2)- 1197/71447 udziałów(...)u) tj. 40,03 % udziałów w nieruchomości wspólnej.(...) sp. z o.o.wP.posiadający 1197/71447 udziału w nieruchomości wspólnej wstrzymał się od głosowania.
Na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. wszyscy współwłaścicielelokalu nr (...)nie ustanowili jednego pełnomocnika do reprezentowania całego udziału hali garażowej tj. 12197/71447 w nieruchomości wspólnej. Na zebraniu reprezentowane - zgodnie z listą obecności - były udziały w wysokości 314/436 cz. wlokalu nr (...)tj. 72,02%.(...) sp. z o.o.posiadający udział 85/436 cz. we współwłasności hali garażowej wstrzymał się od głosowania.J. R. (1)głosująca „za” podjęciem przedmiotowych uchwał posiadała pełnomocnictwa do głosowania nad przedmiotowymi uchwałami w imieniu współwłaścicielilokalu nr (...)posiadających łącznie 174/436 części w udziale związanym z prawem własności lokalu niemieszkalnego – hali garażowej (w tym od współwłaścicieliL.iM. S. (3)w 6/436 cz.,R. S.– 2/436 cz.,I. K.– 5/436 cz., PaństwaG.-5/436 cz.,K. S. (1)– 10/436 cz.). Za podjęciem uchwały nr 1 głosowało łącznie właścicieli posiadających 229/346 cz. udziału w haligarażowej nr (...)tj. 52,52%. Udział w nieruchomości wspólnej związany z prawem odrębnej własności haligarażowej nr (...), z uwagi na brak jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, nie mógł zostać uwzględniony w głosowaniu „za” uchwałą nr 1.
Uchwała nr 1 z powodu braku wymaganej większości głosów (uzyskała tylko 40,03 % nie została podjęta.

(...)podjęciem uchwały nr 2/2012 w sprawie wyboru członków zarządu ważnie głosowało 28.141/71447 udziałów (30449/71447 udziałów obecnych – 646/71447 udziałówlokalu nr (...)PaństwaS.iE. S. (2)- 1197/71447 udziałów(...)u – 465/71447 udziałów PP.K.) reprezentujących lokale mieszkalne tj. 39,38% udziałów w nieruchomości wspólnej; „przeciwko” głosował PanK.właściciellokalu nr (...)posiadający udział 465/71447 części w nieruchomości wspólnej.(...) sp. z o.o.posiadający 1197/71447 udziału w nieruchomości wspólnej wstrzymał się od głosowania.
Za podjęciem uchwały nr 2 głosowało łącznie właścicieli posiadających 224/346 cz. udziału w haligarażowej nr (...)tj. 51,38 % (314/436 udziałów obecnych – 85/436 udziałA.-u i 5/436 udział PP.K.) .Uchwała nr 2 uzyskała większość głosów współwłaścicielilokalu nr (...), tj. 51,38 % udziałów w hali garażowej (lokal (...)).
Za uchwałą nr 2 głosowało łącznie(...)((...)+ 28.141/71447) udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała nr 2 została podjęta większością głosów 56,46 %.

    Dowód z akt(...)– oryginały pełnomocnictwa:I. K.(k.160),M.iL. S.(k.161),K. B. (1)(k.162),A. O.iP. O.(k.165),K. S. (1)(k.166-167),J. G.(k.168-169),H. G.(k.170-171); z akt(...): lista obecności na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. (k.47-52);  cz.  lista członków pozwanej Wspólnoty na dzień 3.10.2012 r. (k. 277-278 ) i  lista członków pozwanej Wspólnoty  na dzień 30.10.2012r.  (k. 402 i k. 408-414);  odpisy z ksiąg wieczystych (k.279-372) , lista obecności na zebraniu w dniu 23.11.2010 r. (k.543- 546);zeznania świadkaŁ. R.(k.549-552, płyta k.554) ,  zeznania  członka zarządu  pozwanejJ. R. (1)( min. 32:49-godz. 01:17:11 e-protokołu z dnia 12.06.2014r.,  k.586-590  protokół skrócony w zw. z k.  138-140 ).

Na dzień 30 października 2012 r.(...) Sp. z o.o.zwołało zebranie członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, którego porządek obrad obejmował głosowanie nad uchwałą w sprawie odwołania dotychczasowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej powołanego w trybieart. 18 ustawy o własności lokalioraz nad uchwałą w sprawie powołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w trybieart. 20 ustawy o własności lokali. Na przedmiotowym zebraniu z uwagi na brak wymaganej obecności większości głosów właścicielskich nie doszło do głosowania.
Okoliczności niesporne, pismo z 8.11.2012 r. (k.401); wypis z aktu notarialnego z 30.102.2012 r. (k.403-407); lista obecności na zebraniu w  dniu 30.10.2012 r. (k.408-414).

    Powyższy stan faktycznySąd ustalił na podstawie wskazanych powyżej dowodów z dokumentów, w tym z oryginałów pełnomocnictw zgromadzonych w aktach sprawy Sądu Okręgowego w Poznaniu sygn. akt(...)oraz zeznań stron i zeznań świadków złożonych w niniejszej sprawie. W tym miejscu wskazać należy, że w zakresie istotnych okoliczności sprawy tj. dotyczących osób uprawnionych do głosowania i przysługujących im wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, przebiegu głosowania, treści protokołu posiedzenia z 3 października 2012 r., Sąd oparł się na dokumentach przedłożonych przez strony oraz przez zarządcę(...) Sp. z o.o.wP.w wykonaniu zobowiązania Sądu, tj. przede wszystkim na liście współwłaścicieli i liście obecności na zebraniu w dniu 30.10.2012r. (k. 402 i 408-414), liście obecności na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. (k. 47-52), protokole z głosowania na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. (k. 46), częściowo liście członków pozwanej Wspólnoty na dzień 3.10.2012 r. (k. 277-278), odpisów z ksiąg wieczystych (k.279-372), spisie właścicieli lokali i przypadających im udziałów na dzień 3.10.2012r. (k. 474-477), akcie notarialnym zawierającym protokół zebrania z 3.10.2012 r. (k.41-45). Powyższe dokumenty prywatne nie były przez strony kwestionowane, w szczególności co do prawdziwości zawartych w nich oświadczeń, niemniej pomiędzy niektórymi z nich istniały nieścisłości co do członków Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 3.10.2012r. oraz przysługujących im udziałów. W ocenie Sądu, najbardziej przekonujący w tym zakresie był spis współwłaścicieli oraz lista obecności przedłożone przez powódkę w dniu 24.05.2013r. (k. 402, 408-414). Wprawdzie dotyczą ona zebrania członków Wspólnoty z dnia 30.10.2012r., ale zostały przygotowane przez ówczesnego zarządcę– PPUH (...) sp. z o.o.wP., który przez wiele lat przygotowywał zebrania Wspólnoty, a zatem miał właściwą dokumentację w tym zakresie. Na podstawie ww. dokumentów, na zasadzie domniemania faktycznego (należy założyć, że skład Wspólnoty był niezmienny od dnia 3.10.2012r. do 30.10.2012r., a to z uwagi na nieznaczny upływ czasu, okoliczności przeciwne nie zostały wykazane przez strony), Sąd ustalił, że na dzień 3.10.2012r.spółka PPHU (...) sp. z o.o.wP.była właścicielem lokali niewyodrębnionych, a przysługujący jej udział w nieruchomości wspólnej wynosił 1197/71447 części, a nie (jak wynika z listy obecności przedłożonej przy pozwie i na k. 277-278 akt sprawy) PaństwoM.w udziałach 604/71447 i 593/71447 części. Załączone przez pozwaną odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości są datowane na dzień 28 marca 2013r. – były zatem jedynie częściowo (w zakresie, w którym nie ma rozbieżności co do struktury własnościowej we Wspólnocie) przydatne do rekonstrukcji stanu faktycznego. Jak wynika również z listy współwłaścicieli przedłożonej do sprawy bezpośrednio przez– PPUH (...) sp. z o.o.wP.w dniu 28.08.2013r. (k. 474-477) w dacie 3.10.2012r.A.przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 1197/71447 części).
Na liście obecności współwłaścicieli nieruchomości przedłożonej przez powódkę (k. 47-49) wraz z pozwem, jak i na liście współwłaścicieli nieruchomości wspólnej przedłożonej przez pozwaną (k. 277-278) nie widnieją również lokale niemieszkalne o nr(...), a które były również wyodrębnione na dzień 3.10.2012r. (k. 410 i k. 474-477).
Dokumenty urzędowe tj. akt notarialny zawierający protokół z przebiegu posiedzenia z dnia 3.10.2012 r. stanowił dowód co do faktycznego przebiegu posiedzenia z 3.10.2012 r.
Jednocześnie podkreślić należy, że żadna ze stron nie przedłożyła kart do głosowania oraz listy obecności dotyczącej głosowania przez współwłaścicieli hali garażowej stanowiącejlokal nr (...). W związku z powyższym brak było podstaw do ustalenia, czy udział w nieruchomości wspólnej wynikający zlokalu (...)był reprezentowany na ww. zebraniu.
Ustalając istotne okoliczności sprawy Sąd oparł się na zeznaniach wskazanych powyżej świadkówM. S. (1),R. S.oraz zeznaniach członka zarządu pozwanejJ. R. (1)na okoliczność ustalenia, że udzielili oni pełnomocnictwaJ. R. (1)do reprezentowania ich na zebraniu w dniu 3 października 2012 r., że znali oni treść porządku obrad, żeJ. R. (1)posiadała ważne umocowanie do głosowania w ich imieniu „za” uchwałą nr 1 i nr 2. Na podstawie zeznań członka zarządu pozwanejJ. R. (1)oraz na podstawie przedłożonego z podpisem notarialnie poświadczonym oświadczeniaI. K.(stanowiącego dowód tego, że powyższe oświadczenie zostało złożone osobiście przezI. K.), Sąd ustalił także, żeI. K.udzieliła pełnomocnictwaJ. R. (2)do reprezentowania jej i głosowania „za” uchwałą nr 1 i nr 2 na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. Mając na uwadze powyższe, Sąd oddalił wniosek pełnomocnika powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego grafologa na okoliczność ustalenia autentyczności pełnomocnictwI. K.,M. S. (1)orazR. S.w porównaniu do pełnomocnictw udzielonych w stosunku do wcześniejszych zebrań. Z zeznań wskazanych świadków i oświadczeniaI. K.oraz zeznań pozwanej, jednoznacznie wynika, że pełnomocnictwa, które pozwanaJ. R. (1)okazała na zebraniu dniu 3.10.2012 r. zostały udzielone przez wskazane osoby. W związku z powyższym dowód z opinii biegłego grafologa był zbędny dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 217 § 3 kpcw zw. zart. 227 kpc). Rozstrzygnięcie sporu było możliwe bez przeprowadzenia ww. dowodu i z tego względu Sąd oddalił wniosek powódki w tym zakresie.
Analizując ważność umocowaniaJ. R. (1)do głosowania na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. w imieniu PaństwaG.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.iA. O.,K. B. (1),R. S.,M.iL. S.Sąd oparł się na treści oryginałów pełnomocnictw przedłożonych do sprawy(...)oraz zeznaniach członka zarządu pozwanejJ. R. (1), które nie budziły wątpliwości co do okoliczności sporządzenia przedłożonych pełnomocnictw (w szczególności okoliczności w jakichJ. R. (1)przysłane zostały początkowo skany niektórych pełnomocnictw, a następnie przesłane oryginały pełnomocnictw, opatrzenia niektórych pełnomocnictw – osób przebywających na stałe zagranicą - datą z 2010 roku), faktu wiedzy mocodawców o terminie zebrania i jego porządku obrad oraz woli do głosowania „za” odwołaniem dotychczasowego zarządcy. Przeciwne okoliczności (tj. że wskazani wyżej właściciele lokali mieszkalnych nie udzielili pełnomocnictwaJ. R. (1)do głosowania na przedmiotowym zebraniu, że nie znali treści porządku obrad, że nie mieli wiedzy o treści zaproponowanych uchwał, że przekroczyła ona zakres umocowania) nie zostały udowodnione przez powódkę. W związku z powyższym wobec jednoznacznej treści zeznań ww. członka zarządu pozwanej (J. R. (2)miała największą wiedzę co do okoliczności spornych w niniejszej sprawie), Sąd nie miał podstaw by kwestionować ważność pełnomocnictw i umocowaniaJ. R. (1)do głosowania „za” podjęciem uchwały nr 1 i nr 2 w imieniu PaństwaG.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.iA. O.,K. B. (1),R. S.,M.iL. S.i w takim zakresie jaki wynika z treści dokumentów pełnomocnictw tj. w zakresie udziału wynikającego z własności lokalu mieszkalnego lub/i w zakresie współudziału w haligarażowej nr (...). Ustalając zakres pełnomocnictwaA. S.do głosowania w imieniuB.iB. S. (2)Sąd oparł się na zeznaniach świadkaA. S.oraz treści oryginałów pełnomocnictw, z których jednoznacznie wynika, żeA. S.nie posiadał pełnomocnictwa do głosowania w imieniu swoich teściów w zakresie udziału przysługującego im w związku ze współwłasnościąlokalu mieszkalnego nr (...), jak i nie posiadał pełnomocnictwa od współwłaściciela tego samego lokaluE. S. (3).A. S.nie posiadał również pełnomocnictwa odE. S. (3)w zakresie udziału w haligarażowej nr (...)(współwłasność z B. iB. S.).
W związku z powyższym Sąd ustalając ilość głosów oddanych „za” uchwałą nr 1 z 3 października 2012 r. doliczył do sumy głosów – niekwestionowanych przez powódkę - udziały przysługujące PaństwuG.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.i AnieW.-O.orazK. B. (1)z tytułu posiadania nieruchomości lokalowych, pomijając udział w wysokości 646/714777 przysługującyB.iB. S. (3)orazE. S. (3). Jako współwłaściciele po ½ częścilokalu nr (...)winni oni bowiem nad uchwałami głosować w sposób jednolity.
Z uwagi na okoliczności wskazane powyżej, a w konsekwencji ustalenie, że uchwała nr 1 nie została podjęta z uwagi na brak wymaganej większości głosów (o czym Sąd szczegółowo wypowie się w części zważającej), Sąd ostatecznie pominął w ustaleniach faktycznych okoliczności dotyczące prawidłowego zawiadomienia wszystkich poszczególnych członków pozwanej Wspólnoty i wpływu postępowania dotyczącego zwołania zebrania na podjęcie uchwały nr 1. Jak zostanie wskazane poniżej ustalenie przez Sąd, że uchwała nie została podjęta, tj. że nie istnieje, wyklucza procedowanie na okoliczność ważności jej podjęcia. W związku z powyższym Sąd pominął dowody zebrane w sprawie na okoliczność prawidłowości zwołania i przebiegu posiedzenia z dnia 3 października 2012 r., których celem miało być ustalenie, że doszło do takiego naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na podjęcie zaskarżonej uchwały. Na marginesie wskazać jedynie można, że świadekK. G.obywatel Szwecji, mieszkający na stałe w Szwecji, nie włada językiem polskim, zeznając w drodze pomocy sądowej wskazał, że otrzymywał korespondencję odPPHU (...) sp. z o.o.związaną z posiadanym lokalem wP.przyul. (...), ale z uwagi na brak znajomości języka polskiego nie wie, co było treścią korespondencji otrzymywanej odPPHU (...) sp. z o.o.i nie wie, czy otrzymał zawiadomienie o zebraniu w dniu 3.10.2012 r.(transkrypcja nagrania przesłuchaniaK. G.w drodze pomocy sądowej wraz z uwierzytelnionym tłumaczeniem z języka szwedzkiego na język polski -k.752-764).Sąd pominął także – jako nieistotne – zeznania świadkówK. B. (2)(k.490,494-495) iA. K. (2)(k.491,495-496), którzy zeznali, że nie zostali zawiadomieni o terminie posiedzenia z 3.10.2012 r. i nie znali treści porządku obrad. Sąd pominął także okoliczności dotyczące przyczyn zwołania zebrania i zaproponowania podjęcia uchwały nr 1, albowiem okoliczności te miałyby wpływ ewentualnie na ustalenie ważności podjęcia uchwały. Sąd pominął także zeznania świadkaP. J.w części w jakiej świadek zeznawał na okoliczność sposobu dotychczasowego sposobu prowadzenia zarządu nieruchomościami wspólnymi, zwyczajów związanych ze zwoływaniem i przeprowadzeniem zebrań pozwanej Wspólnoty. Skoro uchwała nie istnieje nieistotne były zeznania świadków, dokumenty oraz zeznania stron w takim zakresie w jakim wskazywały na motywację inicjatorów ww. zebrania, w tym potrzebę odwołania dotychczasowego zarządcy, na dotychczasowy sposób/praktykę zwoływania zebrań pozwanej Wspólnoty.

Sąd zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie zart. 25 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali(tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej : u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ustępem 1a) ww. ustawy, powyższe powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Z ustaleń Sądu wynika, że powódka dochowała powyższego terminu. Zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu ogółu właścicieli dnia 3 października 2012 r. W pozwie powódka wskazała, że o treści uchwały nr 1 i nr 2 dowiedziała się w pierwszym tygodniu października 2012 r., co nie było kwestionowane przez stronę pozwaną. Wskazać należy, że pozew wywołuje skutki prawne od chwili wniesienia, którą jest chwila złożenia pisma w sądzie albo oddania pisma w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego. (art. 165 § 2 k.p.c.). Przedmiotowe powództwo powódka wytoczyła wnosząc pozew w dniu 14 listopada 2012 r. (pozew zwrócony z uwagi na braki formalne opłacony w terminie, zgodnie zart. 130 § 3 k.p.c.wywołał skutek od chwili jego wniesienia), a zatem w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu w dniu 3 października 2012 r.
Przechodząc do meritum sprawy, wskazać należy, że w myśl art. 25 ust 1 u.w.l., zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek: tj. uchwała nie jest zgodna z prawem, uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, uchwała w inny sposób (niż poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę. Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Możliwość zaskarżenia uchwały wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów.
W tym miejscu wskazać należy, że powódka podniosła zarzut podważający ważność głosów oddanych na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. przez pełnomocnikaJ. R. (1)w imieniu PaństwaG.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.iA. O.,R. S.,K. B. (1),M.iL. S.oraz przez pełnomocnikaA. S.w imieniu PaństwaB.iB. S. (2). Powódka zakwestionowała także fakt umocowania oraz autentyczność pełnomocnictwa udzielonegoJ. R. (1)do głosowania na przedmiotowym zebraniu w imieniuI. K.,M. S. (1)iR. S.. Co do pozostałych umocowań powódka kwestionowała rodzaj oraz formę udzielonego pełnomocnictwa – podnosząc, że winny zostać udzielone w formie aktu notarialnego oraz obejmować wyszczególnienie czynności, które obejmował porządek obrad przewidziany na zebraniu w dniu 3 października 2012 r.
Z ustaleń poczynionych powyżej wynika, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa stanowiąca ogół mieszkańców nieruchomości przyul. (...)wP.jest tzw. dużą wspólnotą w rozumieniuart. 20 ust 1 ustawy o własności lokali(tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej : u.w.l.), która na podstawieart. 18 ust 1u.w.l. w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyła zarząd nieruchomością wspólnąPrzedsiębiorstwu Produkcyjno - Usługowemu i Handlowemu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wP.. Z uwagi na okoliczność, że przedmiotem uchwały nr 1 było odwołanie dotychczasowego zarządcy ustanowionego w trybieart. 18 ust. 1wskazać należy, że zgodnieustępem 2a, zmiana ustalonego w trybieust. 1sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Zgodnie zart. 23 ust 1u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie zustępem 2, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W myślustępu 2a, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie zustępem 3, o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.         Zgodnie zatem z przepisemart. 23 ust 2u.w.l. zmiana sposobu zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza na podstawieart. 18 ust 2a, wymaga woli większości właścicieli lokali. Jednocześnie wskazać należy, że właściciela lokalu może w jego funkcjach decyzyjnych zastępować ustanowiony przez niego pełnomocnik. Do ustanawiania pełnomocników właścicieli lokali, ich kompetencji oraz rodzajów pełnomocnictw stosuje się odpowiednie przepisykodeksu cywilnego– zgodnie zart. 1 ust 2u.w.l. Zgodnie zart. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W przypadku właścicieli lokali i wspólnot mieszkaniowych regułą jest ustanawianie pełnomocników w drodze oświadczenia właściciela lokalu lub lokali. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach jego umocowania, zgodnie zart. 95 § 2 k.c., pociąga za sobą skutki prawne bezpośrednio dla reprezentowanego właściciela lokalu. Zgodnie zart. 98 k.c.pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Z uwagi na brak definicji legalnej (tak na grunciek.c.jak i u.w.l.) czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd, w ocenie Sądu o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały. Za czynności zwykłego zarządu powszechnie przyjmuje się załatwianie spraw związanych z normalną – bieżącą eksploatacją i zarządzaniem (administrowaniem) rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się więc pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności zachowawczych takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę czynszu itp. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 (OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146), wskazał, że zmiany następujące w stosunkach społeczno-gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera prywatnej działalności gospodarczej, mają wpływ na rozszerzanie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie. Podkreślić też należy, że wart. 22 ust. 3u.w.l., wskazano przykładowo czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na dokonanie których właściciele lokali muszą wyrazić zgodę podejmując stosowną uchwałę. Nie ma wśród tych czynności zmiany sposobu zarządu w rozumieniuart. 18 ust 2au.w.l. – będącej przedmiotem uchwały nr 1 czy wyboru członków zarządu w trybieart. 20u.w.l. – co było przedmiotem uchwały nr 2. Wart. 22 ust. 1 i 2u.w.l. wyraźnie wskazano, że zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest stosowna uchwała właścicieli oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa. Również na gruncie regulacji zawartych wart. 199 k.c.,art. 201 k.c.iart. 203 k.c.przyjmuje się, że zarządca rzeczą wspólną może samodzielnie wykonywać tylko czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi mieć zgodę (jednomyślną) współwłaścicieli albo sądu (por.: wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2012 r. II CSK 141/11, LEX nr 1110969).      Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to w ocenie Sądu czynność polegająca na zmianie dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybieart. 18 ust 2au.w.l. jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Nie jest to czynność związana z normalnym funkcjonowaniem wspólnoty, nie zmierza ona do zachowania wspólnego prawa. Nie jest to również jedynie zmiana składu osobowego zarządu. Jest to czynność zmieniająca w sposób istotny funkcjonowanie wspólnoty, prowadzi do zmiany wpisu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej, gdzie ustawienie zarządcy w trybieart. 18 ust 1u.w.l. podlega ujawnieniu, ma charakter konstytutywny i wywołuje skutek względem osób trzecich. Z uwagi na okoliczność, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, to zgodnie zart. 98 k.c.do głosowania w przedmiocie uchwały nr 1 potrzebne było pełnomocnictwo rodzajowe (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 11.12.2014r., I ACa 654/14, Lex nr 1668647).
Wskazać należy, że pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) ;(por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r. II CKN 866/97, wyrok SA w Szczecinie z dnia 11.12.2014r., I ACa 654/14). Zatem dla ustalenia woli reprezentowanego konieczne jest sięgnięcie do reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli. W związku z czym dla oceny charakteru tego pełnomocnictwa znaczenie mają ustalenia dotyczące okoliczności towarzyszących udzieleniu pełnomocnictwa.
Jak wskazano powyżej, Sąd ustalił, żeJ. R. (1)posiadała pełnomocnictwa udzielone przez PaństwaH.iJ. G.,K. S. (1),I. K.,M. S. (1),P. O.iA. O.,K. B. (1),R. S.,M.iL. S.. W tym miejscu wskazać należy, że pełnomocnictwo udzielone przez jednego ze współmałżonków – współwłaściciela lokalu mieszkalnego jest skutecznie udzielone i uprawnia pełnomocnika do reprezentowania danego udziału na zebraniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Wskazać należy, że zgodnie zart. 36 § 1 k.r.o.oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, a w myśl§ 2, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisyk.r.o.stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. W ocenie Sądu nie sposób uznać, że pełnomocnictwo udzielone przez jednego małżonka do reprezentowania udziału wynikającego z lokalu objętego współwłasnością majątkową małżeńską, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Takie rozumienie doprowadziłoby do paraliżu wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej, którą w znacznej części tworzą małżonkowie.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego rodzaju udzielonego pełnomocnictwa, wskazać należy, że z samego dokumentu pełnomocnictwa udzielonegoJ. R. (1)przezI. K.,K. B. (1),A. O.,P. O.,K. S. (1),J. G.,H. G., wynika, że pełnomocnik został umocowany do głosowania nad uchwałami na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. Świadczy o tym następująca treść : „(…) do reprezentowania (…) na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowejul. (...)wP.w dniu 03.10.2012 r. oraz do głosowania (…) nad uchwałami przewidzianymi w porządku obrad tego zebrania”. Pomimo braku szczegółowego wskazania treści uchwał, nie sposób uznać, że udzielając ww. pełnomocnictwa, mocodawcy nie obejmowali swoją wolą treści uchwały nr 1 i nr 2. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego tj. treści zawiadomienia o zebraniu w dniu 3 października 2012 r., z zeznań członka zarządu pozwanejJ. R. (1), oraz oświadczeniaI. K.wynika niewątpliwie, że wskazani członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zostali powiadomieni przez pozwaną o porządku obrad przewidzianym na dzień 3 października 2012r. oraz że swoją wolą obejmowali zgodę na głosowanie „za” podjęciem zaskarżonych uchwał. Dowodu przeciwnego strona powodowa nie naprowadziła. Odnosząc się do pełnomocnictw udzielonychJ. R. (1)przezM. S. (1)iR. S., wskazać należy, że w istocie sama treść dokumentu pełnomocnictwa z 15 listopada 2010 r. i z 7 listopada 2010 r. nie wskazuje, że obejmowało ono umocowanie do głosowania na przedmiotowym zebraniu. Nie mniej jednak z zeznań świadkówM. S. (1)iR. S.wynika, że udzielili oniJ. R. (1)pełnomocnictwa do reprezentowania ich na każdym zebraniu pozwanej Wspólnoty, że znali porządek obrad zebrania zwołanego na dzień 3 października 2012 r., że udzielili pozwanej umocowania do głosowania „za” podjęciem przedmiotowych uchwał (art. 65 kc). Obaj mocodawcy potwierdzili także - zeznając przed Sądem - ważność ww. pełnomocnictw. W związku z powyższym mając na uwadze okoliczność, żeM. S. (1)iR. S.na stałe mieszkają poza terytorium Polski, że dotychczas powyższe pełnomocnictwa były honorowane przez zarządcę na poprzednich zebraniach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, Sąd uznał, że głosy oddane przezJ. R. (1)w ich imieniu na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. są ważne. Nawet gdyby, przy rygorystycznym podejściu do wykładni treści udzielonych przezR. S.iM. J.R.- pełnomocnictw, stwierdzić, że nie spełniają one wymogów pełnomocnictw rodzajowych, a w konsekwencji przyjąć, że oddane w ich imieniu głosy nie były ważne, to i tak nie miałoby to wpływu na treść rozstrzygnięcia. W takiej bowiem sytuacji, za sporną uchwałą nr 1 głosowałoby jeszcze mniej współwłaścicieli niż wynika to z ustaleń Sądu, a uchwała nr 2 i tak zostałaby podjęta większością głosów.
Jednocześnie podkreślić należy, że nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut dotyczący formy udzielonych pełnomocnictw. Poza sporem pozostawało, że kwestionowane pełnomocnictwa zostały udzielone w formie pisemnej. Zgodnie zart. 99 § 1 k.c.jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie (art. 99 § 2 k.c.). Wskazać należy, żeart. 18 ust 3u.w.l. przewiduje konieczność zaprotokołowania przedmiotowej uchwały przez notariusza. Przewidziany wart. 18 ust. 2au.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej. (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r. I CK 108/03, LEX nr 508810). Podkreślić należy, że wskazana forma szczególna zastrzeżona została jedynie dla czynności związanej z zaprotokołowaniem przebiegu zebrania członków Wspólnoty, którego porządek obrad obejmował zmianę ustalonego w trybieart. 18 ust 1u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Dla podjęcia wskazanej uchwały tj. wyrażenia aktu woli poprzez głosowanie członków wspólnoty mieszkaniowej nie jest zastrzeżona forma aktu notarialnego. Członkowie Wspólnoty głosują poprzez umieszczenie swojego podpisu na karcie do głosowania, która nie stanowi ani integralnej części aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu w księdze wieczystej, ani nie jest przedmiotem potwierdzenia przez notariusza własnoręczności podpisów złożonych przez poszczególnych członków. Przyjęcie koncepcji zaproponowanej przez powódkę, prowadzić musiałoby do konieczności potwierdzania przez notariusza w akcie notarialnym własnoręczności podpisów głosujących. Tymczasem wymóg aktu notarialnego zgodnie z ww. przepisem odnosi się jedynie do zaprotokołowania w formie notarialnej przebiegu zgromadzenia, tj. musi obejmować istotne treści potwierdzające, że wskazana uchwała została podjęta przed dane zgromadzenie członków Wspólnoty. W związku z powyższym, w ocenie Sądu wskazane pełnomocnictwa nie wymagały zachowania formy aktu notarialnego.
Mając na uwadze powyższe, Sąd ustalił (zgodnie z listą obecności na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. i zgodnie ze spisem właścicieli i przysługujących im udziałów w dniu 3.10.2012r., z wyżej już poczynionym zastrzeżeniem odnośnie tego, że na dzień 3.10.2012r.PPHU (...) sp. z o.o.przysługiwało prawo własności lokali niewyodrębnionych oraz udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1197/71447 cz.), że na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. „za” podjęciem uchwały nr 1 o odwołaniu dotychczasowego zarządcy nieruchomości(...) sp. z o.o.wP.ważnie głosowało 28.606/71447 udziałów (30449/71447 udziałów obecnych – 646/71447 udziałówlokalu nr (...)PaństwaS.iE. S. (2)- 1197/71447 udziałów(...)u, wstrzymującego się od głosowania) tj. 40,03 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd nie uwzględnił głosuB.iB. S. (2)z tytułu posiadania połowy udziału wlokalu mieszkalnym nr (...), albowiem pełnomocnictwo dlaA. S.nie obejmowało w swej treści upoważnienia do reprezentowania tego udziału, a jedynie udziału w haligarażowej nr (...). Nadto, nieruchomość lokalowa nr 55 stanowi przedmiot współwłasności B. iB. S.wraz zE. S. (3), a zważywszy na fakt, że uchwała nr 1 obejmowała czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to wszyscy współwłaściciele ww. lokalu winni głosować nad uchwałą nr 1 jednolicie (vide: poniższe uwagi co do głosowania współwłaścicieli haligarażowej nr (...)). Wymóg ten nie został spełniony, a w konsekwencji stwierdzić trzeba, że współwłaściciele ww. lokalu reprezentujący udział w wysokości 646/71447 cz. W nieruchomości wspólnej, nie oddali ważnego głosu w głosowaniu nad uchwałą nr 1.
Odnosząc się do zarzutu związanego z niepodzielnością udziału w hali garażowej wskazać należy, że zgodnie zart. 199 k.c.do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W uchwale z dnia 12 grudnia 2012 r. w sprawie III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności, udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co w świetleart. 47 § 1 k.c.przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału. Z niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej wynika, że w razie głosowania według zasad przyjętych wart. 23 ust. 2 i 2au.w.l., jeden głos przysługuje współwłaścicielom wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu. Przyjęcie stanowiska, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje jeden głos prowadziłoby do nieuzasadnionego pomnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. W konsekwencji należy przyjąć, że wszyscy współwłaściciele odrębnego lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną:art. 199 i art. 201 k.c.A zatem w zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - stosownie do postanowieńart. 22u.w.l.: czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały: jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane wart. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli. Natomiast jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie zart. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli. (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. I CSK 355/14 LEX nr 173325)
Jak wskazano powyżej czynność polegająca na zmianie dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust 2a u.w.l. jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Na zebraniu w dniu 3.10.2012 r. wszyscy współwłaścicielelokalu nr (...)nie ustanowili jednego pełnomocnika do reprezentowania całego udziału hali garażowej tj. 12197/71447 w nieruchomości wspólnej.(...) sp. z o.o.posiadający 85/436 udziału wstrzymał się od głosowania. PełnomocnikJ. R. (1)głosująca „za” podjęciem przedmiotowych uchwał posiadała pełnomocnictwa do głosowania nad przedmiotowymi uchwałami w imieniu współwłaścicielilokalu nr (...)posiadających łącznie tylko 174/436 udziału w hali garażowej (w tym od współwłaścicieliL.iM. S. (3)w wysokości 6/436,R. S.– 2/436,I. K.– 5/436, PaństwaG.-5/436,K. S. (1)– 10/436).(...)podjęciem uchwały nr 1 głosowało łącznie właścicieli posiadających 229/346 cz. (314/436 – 85/436) udziału w haligarażowej nr (...)tj. 52,52%. Zatem udział w nieruchomości wspólnej wynikający z haligarażowej nr (...), z uwagi na brak jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, nie mógł zostać uwzględniony w głosowaniu „za” uchwałą nr 1. W związku z powyższym brak było podstaw do sumowania głosów oddanych przez właścicieli lokali mieszkalnych za uchwałą nr 1 i głosów oddanych jako udział współwłaścicieli haligarażowej nr (...).
Mając na uwadze powyższy Sąd ustalił, że uchwała nr 1 z powodu braku wymaganej większości głosów (uzyskała tylko 40,03 %) nie została podjęta.
W tym miejscu wskazać należy, żeart. 25u.w.l. umożliwia procedowanie odnośnie uchwały istniejącej. O niezgodności uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa sąd może orzekać tylko wówczas, gdy uchwała została skutecznie podjęta. Jeśli natomiast uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów, to należy uznać ją za uchwałę (czynność) nieistniejącą. Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. I CK 336/05; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 21 stycznia 2015 r. I ACa 1036/14, LEX nr 1681972). Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawieart. 189 k.p.c.zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia. Natomiast powództwo oparte naart. 25 ust. 1u.w.l. i ograniczone terminem określonym wart. 25 ust. 1au.w.l. zmierza do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r. I CSK 773/14,LEX nr 1799978) Jednoznaczna hipotezaart. 25 ust. 1u.w.l. wskazuje, że przedmiotem postępowania i oceny sądu jest uchwała podjęta. Nie można mówić o sprzeczności z przepisami prawa lub umową właścicieli uchwały, która formalnie nie została podjęta, bowiem nie głosowała za jej przyjęciem wymagana ustawą większość, czyli o takiej, które nie istnieje. W związku z powyższym bez znaczenia były podniesione w pozwie wszelkie okoliczności dotyczące niezgodności uchwały nr 1 z przepisami prawa, czy naruszenia takich przepisów procedowania, które miały wpływ na jej podjęcie. Wskazać należy, że powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty wytoczone na podstawieart. 25u.w.l. ma na celu wyłącznie uchylenie podjętej uchwały, tj. zniweczenie stosunków prawnych wynikających z tej uchwały. Jedynie w drodze powództwa o ustalenie zart. 189 k.p.c.członkowie Wspólnoty mogą domagać się wyeliminowania z obrotu uchwały nr 1. Z uwagi na okoliczność, że w niniejszym postępowaniu powódka nie zgłosiła żądania ewentualnego o stwierdzenie nieistnienia uchwały nr 1, powództwo o uchylenie uchwały nr 1 z 3 października 2012 r. należało oddalić (art. 321 § 1 kpc), (pkt. 2 wytroku).
Przechodząc do rozważań dotyczących uchwały nr 2 z dnia 3 października 2012 r. wskazać należy, że w odniesieniu do tej uchwały formalnie został spełniony wymóg większości głosów.
Podkreślić należy, że przedmiotem ww. uchwały nr 2 był wybór członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W tym miejscu wskazać należy, że wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd. Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych. Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali. W konsekwencji należy zatem uznać, że uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu, wobec czego wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. I CSK 355/14, LEX nr 1733252).
Zatem współwłaściciele lokalu niemieszkalnego – hali garażowej w głosowaniu nad uchwałą dotyczącą wyborów członków zarządu mają tylko jeden głos, którego treść mogą ustalić zwykłą większością. Zgodnie zart. 201 k.c.do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Z ustaleń Sądu wynika, że współwłaścicielelokalu nr (...)głosowali „za” podjęciem uchwały nr 2 większością głosów tj. 51,38 %. W związku z powyższym udział przysługujący w nieruchomości wspólnej haligarażowej nr (...)tj. 12197/71447 należało doliczyć do udziałów lokali mieszkalnych oddanych „za” przedmiotową uchwałą tj. 28.141/71447. Zatem uchwała nr 2 została podjęta sumą udziałów 40.338/71447 tj. 56,46 % udziałów w nieruchomości wspólnej.
Nie mniej, w ocenie Sądu, powyższa uchwała nr 2 podlegała uchyleniu jako niezgodna z przepisami prawa na podstawie art. 25 ust 1 u.w.l. Ustalenie bowiem, że uchwała nr 1 nie istnieje, powoduje brak uprawnienia ze strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do wyboru zarządu na podstawie art. 20 ust 1 u.w.l. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie zdołała skutecznie zmienić zasad zarządu wynikających z art. 18 ust 1 u.w.l. Podkreślić należy, że ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu według postanowień art. 20 u.w.l. W związku z powyższym uchwałę nr 2 podjętą na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej należało wyeliminować z obrotu prawnego poprzez jej uchylenie.
Na marginesie wskazać należy, że podnoszone przez powódkę zarzuty, które miały mieć wpływ na podjęcie uchwały nr 2 nie zasługiwały na uwzględnienie.
Wskazać należy, że zgodnie z art. 32 ust 1 u.w.l. o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zgodnie z ustępem 2, w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Zastosowanie art. 32 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 25 u.w.l. może być podstawą uchylenia uchwały jedynie wówczas, gdy zostanie wykazane, że dane uchybienie związane z porządkiem obrad mogło mieć wpływ na treść podjętej uchwały. Jednocześnie podkreślić należy, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je. Artykuł 32 u.w.l. jest normą o charakterze techniczno-organizacyjnym, wymagającą, aby właściciele zostali powiadomieni o terminie zebrania na piśmie. Określenie w zawiadomieniu porządku obrad nie oznacza, że zebranie nie może zająć się, rozpatrzyć i podjąć uchwały w sprawie nieobjętej zawiadomieniem. (por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r. I ACa 1203/12, LEX nr 1280872; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 stycznia 2013 r. I ACa 1380/12, LEX nr 1306100). Nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2011 r. IV CSK 664/10, LEX nr 1129164). Jednocześnie wskazać należy, że okoliczności mające wpływ na podjęcie uchwały nr 2 winny zostać wykazane przez powódkę. Powódka natomiast nie wykazała, że zawiadomienie wszystkich członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej i w związku z tym ewentualna obecność wszystkich członków, w tym także powódki na zebraniu w dniu 3 października 2012 r. , skutkowałyby nie podjęciem zaskarżonej uchwały nr 2. Z uwagi na konieczność uchylenie ww. uchwały z uwagi na niezgodność z przepisami prawa, Sąd pominął szersze rozważania na ten temat.
Mając na uwadze powyższe, Sąd uchylił uchwałę nr 2 w sprawie wyboru Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (pkt. 2 wyroku).
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawieart. 100 k.p.c.z uwagi na uwzględnienie powództwa w części (połowie) i na tej podstawie zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki połowę opłaty od pozwu tj. kwotę 200 zł i zniósł między stronami koszty zastępstwa procesowego. Powódka uiściła zaliczkę w kwocie 1.500 zł (k. 535) na poczet wydatków związanych z przesłuchaniem świadka za granicą. Wynagrodzenie tłumacza przysięgłego stanowiło kwotę 397,98 zł (k.627), kwotę 74,31 zł (k.691), kwotę 487,47 zł (k.766) - które wypłacono z zaliczki oraz kwotę 70,76 zł (k.705) - które wypłacono ze środków Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu. Łącznie koszty sądowe wynosiły 1.430,52 zł, uiściła je w całości powódka. Pozwana winna zwrócić powódce połowę tej kwoty tj. 715,26 zł (pkt. 3 i 4 wyroku).
SSO Magda Inerowicz