Sąd Okręgowy w Gliwicach
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 839/16
Data wyroku: 2016-11-16 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Krystyna Wiśniewska-Drobny, Marcin Rak, Joanna Łukasińska-Kanty
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 11 ustawy o ochronie lokatorów

Sygn. akt III Ca 839/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 listopada 2016 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Krystyna Wiśniewska-Drobny
Sędzia    SO Marcin Rak (spr.)
Sędzia    SR (del.) Joanna Łukasińska-Kanty
Protokolant    Monika Piasecka
po rozpoznaniu w dniu 16 listopada 2016 r. w Gliwicach
na rozprawie
sprawy z powództwaJ. S.
przeciwkoZarządowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnościąwZ.
o ustalenie
na skutek apelacji powódki
od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu
z dnia 27 lipca 2015 r., sygn. akt VIII C 1974/12

1
oddala apelację;

2
nie obciąża powódki kosztami postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Joanna Łukasińska – Kanty SSO Krystyna Wiśniewska-Drobny SSO Marcin Rak
Sygn. akt III Ca 839/16

UZASADNIENIE
Powódka ostatecznie domagała się ustalenia za bezskuteczne wypowiedzenia przezZarząd (...) sp. z o. o.wZ.umowy najmulokalu mieszkalnego nr (...)przyul. (...)wZ., a nadto przywrócenia warunków wykupu przedmiotowego lokalu sprzed wypowiedzenia umowy najmu pismem z dnia 21 lipca 2012 r. oraz wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu podała, że pozwana wypowiedziała jej umowę najmu tego lokalu z uwagi na rzekome niezamieszkiwanie w nim przez okres 12 miesięcy. Ta przyczyna wypowiedzenia zdaniem powódki nie zaistniała albowiem powódka opuściła lokal wyłącznie na czas przeprowadzanego remontu. Dodała, że wraz z rodziną posiada meldunek w spornym lokalu, a wszelkie należności opłacane są na bieżąco.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów sporu. Zarzuciła, że powódka nie przebywała w lokalu od 2009 roku wobec czego nie stanowił on centrum życiowego powódki i jej rodziny. Zaprzeczyła aby w lokalu prowadzony był remont. Podała, że pomieszczenie jest opuszczone i nieogrzewane. Odnosząc się do żądania przywrócenia warunków wykupu lokalu podniosła, iż nie znajduje ono oparcia w obowiązującym stanie prawnym, a powódka nie przytoczyła żadnych okoliczności mających doniosłość prawną i mogących uzasadniać tak zgłoszone żądanie.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Zabrzu oddalił powództwo oraz nie obciążył powódki obowiązkiem ponoszenia kosztów postępowania.
Wyrok ten zapadł po ustaleniu, że powódka w dniu 24 kwietnia 2002 r. zawarła z pozwaną umowę najmulokalu numer (...)położonego wZ.przyul. (...), o łącznej powierzchni użytkowej 47,16 m2. Umowę zawarto na czas nieokreślony. Powódka wraz z czwórką dzieci jest zameldowana na pobyt stały w tym lokalu. W październiku 2009 roku lokal ten opuściła i od tego czasu jest on niezamieszkały. Powódka z rodziną zamieszkuje wS.przyul. (...). Ostatni raz wZ.przebywała w marcu 2013 r., a jej mąż w listopadzie 2012 r. Jeszcze przed opuszczeniem lokalu powódka podejmowała starania celem wybudowania podjazdu lub windy dla niepełnosprawnej córki. Planowała również remont mieszkania.
Pismem z dnia 21 czerwca 2012 r. pozwana wypowiedziała umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Pozwana zobowiązała powódkę do opróżnienia lokalu i jego odnowienia w okresie wypowiedzenia.
Pismem z dnia 29 czerwca 2012 r. Prezydent MiastaZ.poinformował powódkę, że sprzedaż na jej rzecz lokalu mieszkalnego położonego wZ.przyul. (...)z uwagi na wypowiedzenie umowy najmu nie jest możliwa, wskazując nadto, iż pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Należności z tytułu opłat za sporny lokal regulowane były przez powódkę na bieżąco.
W toku postępowania Sąd Rejonowy oddalił wniosek powódki o przesłuchanie w charakterze świadkówH. B.,K. S.,T. R.,A. R., uznając, że świadkowie mieli zeznawać na okoliczności nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd oddalił nadto wniosek dowodowy powódki o jej ponowne w charakterze strony. Podstawą tej decyzji pozostawały: nieusprawiedliwione niestawiennictwo powódki na rozprawie przy braku możliwości weryfikacji nadesłanego wniosku o odroczenie rozprawy, jak i przede wszystkim brak wykazania konieczności ponowienia przesłuchania przy uprzednim przesłuchaniu powódki w trybie pomocy sądowej przez Sąd Rejonowy w Szczytnie.
Uwzględniając te okoliczności faktyczne Sąd Rejonowy uznał, że powódka miała interes prawny - w rozumieniuart. 189 k.p.c.– w ustaleniu bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Pozostaje ona bowiem w stanie niepewności co do własnej sytuacji prawnej w zakresie tytułu prawnego do wskazanego w pozwie lokalu. Dalej Sąd Rejonowy powołałart. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego(tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 150 – dalej jako u. o o.l.). Wskazał, że dopuszczalne jest wypowiedzenie stosunku najmu z powodu niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Zgodnie zaś zart. 25 k.c.miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu, przy czym równocześnie w myślart. 28 k.c.można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania. W tym aspekcie Sąd Rejonowy miał na względzie, że sama powódka zeznała, iż wZ.przebywa jedynie okresowo. Taki zaś charakter pobytu nie jest równoważny miejscu zamieszkania, które jest bowiem połączeniem przebywania z zamiarem stałego lub długotrwałego pobytu. Ustalenie powyższego zamiaru powinno być przy tym oparte o kryteria zobiektywizowane. Jednoznacznie w sprawie ustalono, że powódka od października 2009 roku przebywa wS., gdzie faktycznie koncentruje się centrum życiowe jej rodziny. W tej miejscowości mieszkają i uczęszczają do szkół małoletnie dzieci powódki, tam korzystają z opieki medycznej. Sama powódka także od kilku lat korzysta ze świadczeń wypłacanych przez Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej wS.. W tym mieście zawarła związek małżeński a mąż powódki jest zarejestrowany w tamtejszym Powiatowym Urzędzie Pracy jako osoba bezrobotna. Powódka zeznała co prawda, że zamierza powrócić na(...), jednakże swej przyszłości nie wiąże z lokalem położonym wZ.przyul. (...). Chciała go bowiem wykupić, co umożliwiłoby jej zamianę na większe mieszkanie lub kupienie innego mieszkania. Za nieistotną w sprawie Sąd Rejonowy uznał kwestię zameldowania, będącą kategorią prawa administracyjnego i nieprzesądzającą o miejscu zamieszkania w rozumieniu prawa cywilnego. Sąd ponad powyższe wnioski wynikające z oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego podkreślił, iż powódka w toku postępowania jedynie zaprzeczyła twierdzeniom pozwanej, iż nie przebywała w spornym lokalu mieszkalnym. Tym samym nie sprostała ona ciężarowi udowodnienia faktu zamieszkiwania w tym lokalu zgodnie zart. 6 k.c.
Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania Sąd Rejonowy wskazałart.102 k.p.c.
Apelację od tego wyroku wniosła powódka domagając się jego zmiany i uwzględnienia powództwa. Zarzucała naruszenie przepisów postępowania poprzez pominięcie zgłoszonych przez nią wniosków dowodowych i błędną ocenę stanu faktycznego poprzez danie wiary stronie przeciwnej i jej wnioskom. Nadto zarzucała, że sędzia rozpoznający sprawę był stronniczy i skrzywdził jej rodzinę, zaś stanowisko pozwanej stanowi przejaw dyskryminacji. Wywodziła, że przez cały czas trwania procesu nie mogła kontynuować remontu rozpoczętego w celu przystosowania mieszkania do potrzeb niepełnosprawnej córki.
Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Zarzuty powódki sprowadzają się w pierwszej kolejności do oceny postanowień sądu oddalających wskazane przez powódkę wnioski dowodowe, przez pryzmat zasadności uznania przez sąd za wyjaśnione okoliczności istotnych dla sprawy (art. 227§1 k.p.c.w zw. zart. 217§3 k.p.c.i299 k.p.c.), jak i przede wszystkim zakwestionowania sposobu przeprowadzenia oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.). Przy czym zaznaczyć w tym miejscu przyjdzie, iż brak pouczenia w trybieart. 210§21k.p.c.powódki występującej w dalszym etapie postępowania bez profesjonalnego pełnomocnika i nieobecnej przy kwestionowanych w apelacji decyzji o oddaleniu wniosków dowodowych faktycznie uniezależnia ten zarzut od zgłoszenia przez nią zastrzeżenia w trybieart. 162 k.p.c.
Istotnym dla prawidłowego rozpoznania sprawy pozostawało potwierdzenie bądź zanegowanie ziszczenia się przesłanki do wypowiedzenia powódce umowy najmu ujętejart. 11 ust. 3 pkt 1 u. o o. l. w postaci „niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy”. Ustalając w tym zakresie stan faktyczny Sąd Rejonowy oparł się przede wszystkim na dokumentach przedstawionych przez stronę powodową jak i twierdzeniach samej powódki – przesłuchanej w ramach pomocy prawnej przed Sądem Rejonowym miejsca jej aktualnego pobytu. Prawdziwość i autentyczność dołączonych do akt dokumentów nie budziła wątpliwości, a przeprowadzone w tym względzie postępowanie dowodowe pozwalało na wyjaśnienie czy przed wypowiedzeniem umowy najmu istotnie powódka zamieszkiwała w spornym lokalu. Okoliczności na jakie zeznawać mieli wnioskowani w sprawie świadkowie powódki, a to ustalenie jaki jest stan zdrowia jednej z córek powódki, czy mieszkanie było należycie zabezpieczone w czasie nieobecności powódki oraz, że powódka ubiegała się o środki finansowe na remont związany z przystosowaniem lokalu na potrzeby małoletniej córki, pozostawały okoliczności drugorzędnymi z punktu widzenia normyart. 11 ust. 3 pkt 1 u. o o. l. Nie miały też znaczenia w świetle poczynionych w sprawie ustaleń wnioski powódki, zawarte w piśmie z 16 lipca 2014 roku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia czy jej małoletnie dzieci mogły przebywać w spornym lokalu podczas remontu. Oddalenie tych wniosków dowodowych znajdowało zatem usprawiedliwienie w świetleart. 217§3 k.p.c.umożliwiającego oddalenie wniosków w sytuacji dostatecznego wyjaśnienia okoliczności spornych. Prawidłową była też decyzja Sądu Rejonowego co do oddalenia wniosku o ponowne przesłuchanie powódki.Art. 299 k.p.c.dopuszcza bowiem możliwość przesłuchania strony w wypadku niewyjaśnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy po wyczerpaniu środków dowodowych. Uprzednie przesłuchanie powódki w drodze pomocy prawnej, przy zaniechaniu wykazania przez nią konieczności dodatkowego przesłuchania w pełni uzasadniało oddalenie wniosku o jej ponowne przesłuchanie.
Z materiału dowodowego sprawy, ocenionego przez Sąd Rejonowy zgodnie z zasadami wynikającym zart. 233§1 k.p.c.wyprowadzić należało wniosek, że powódka stale przebywa w innej niżZ.miejscowości oraz, że temu przebywaniu towarzyszy określony stan jej świadomości - zamiar stałego pobytu tj. traktowanie określonej miejscowości jako centrum jej spraw życiowych, którego to przymiotu nie sposób nadać sporadycznemu przebywaniu powódki w spornym lokalu. Dodatkowym dowodem potwierdzającym trafność tego ustalenia są zeznania przesłuchanych w sprawie świadkówW. S.iE. K., z których także wynikało, że wskazany w pozwie lokal wygląda na niezamieszkały.
Podejmowana w toku procesu przez powódkę próba przedstawienia własnej wersji przebiegu zdarzeń, z których wywodzi swoje roszczenie nie mogła odnieść zamierzonego skutku. Dodać przy tym wypada, że powódka nie przedstawiła w apelacji konkretnych argumentów, z których wynikałoby, że ustalenie Sądu Rejonowego co do jej stałego zamieszkiwania pozaZ.od 2009 roku było wadliwe. Istotnym było także, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd I instancjiart. 233 § 1 k.p.c.dotyczącego zasad oceny materiału dowodowego, wymaga nie polemiki, lecz wskazania, że sąd ten uchybił zasadom logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Strona chcąca podważyć sędziowską ocenę dowodów nie może ograniczać się do przedstawienia własnej ich oceny, ponieważ jest to zwykłą polemiką ze stanowiskiem sądu nie mogącą odnieść skutku.
Trafnie wskazał Sąd Rejonowy, że materiał dowodowy sprawy, w szczególności złożona do akt dokumentacja wskazuje, iż od 2009 roku centrum powódki mieści się wS.gdzie wraz z rodziną zaspokaja ona swoje potrzeby mieszkaniowe od kilku lat, tam wychowuje dzieci, korzysta z pomocy socjalnej, tam zawarła związek małżeński. Tego faktu pozwana nie podważała zresztą wprost w apelacji.
Przedstawiona ocena prawidłowości procedowania przez Sąd Rejonowy czyniła też bezzasadnym postawiony w apelacji zarzut stronniczości sędziego prowadzącego postępowanie przed Sądem Rejonowym. Dodać wypada, że w toku tego postępowania powódka złożyła wniosek o wyłączenie sędziego referenta, który to wniosek został prawomocnie oddalony niezaskarżonym przez powódkę postanowieniem z 28 stycznia 2014 roku. Po oddaleniu wniosku powódka nie składała kolejnego wniosku o wyłączenie sędziego z innych przyczyn. Analiza akt postępowania nie dawała nadto podstaw do twierdzeń aby podejmowane w toku sprawy czynności motywowane były niechęcią sędziego do jednej ze stron.
W konsekwencji Sąd Okręgowy podzielił dokonane w sprawie ustalenia faktyczne bez potrzeby ich powielania. Znaczenie miało w sprawie i to, że to powódka była stroną inicjująca postępowanie, zatem to do niej należało wykazanie – zgodnie zart. 232 k.p.c.iart. 6 k.c.– że omawiana podstawa wypowiedzenia umowy najmu nie były zasadna czyli, że powódka w okresie 12 miesięcy poprzedzających wypowiedzenie umowy najmu stale zamieszkiwała w spornym lokalu. Na tą okoliczność powódka nie zaoferowała jednak żadnych wniosków dowodowych, co więcej w istocie nie przeczyła temu, że lokal opuściła. Żadna z okoliczności sprawy nie wskazywała też, aby powódka istotnie rozpoczęła remont tego lokalu i w związku z tym zmuszona była do jego opuszczenia. W świetle materiału sprawy powódce przypisać można było co najwyżej nieskonkretyzowany zamiar przeprowadzenia takiego remontu, a i on wydaje się wątpliwy gdy zważyło się na treść zeznań powódki wskazujących na konflikt istniejący między nią a sąsiadami oraz chęć zamiany spornego lokalu na inny, względnie jego wykupienia i następnie sprzedaży.
Ustalenia faktyczne wymagały jednak uzupełnienia o istotną i sporną w sprawie okoliczność. Mianowicie w piśmie procesowym z 26 lutego 2013 roku (k. 77) powódka wskazywała, że wypowiedzenie umowy najmu w trybie art. 11 ust. 3 pkt 1 u. o o.l. możliwe jest w przypadku lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Według powódki przesłanka ta nie została spełniona w sprawie.
Wobec tego, w trybieart. 230 k.p.c., na podstawie niekwestionowanego oświadczenia powódki zawartego w piśmie wskazującym wartość przedmiotu sporu na podstawie dwunastomiesięcznego czynszu (art. 23 k.p.c.) Sąd Okręgowy ustalił, że miesięczny czynsz za lokal wynosił 260 złotych. Mając na względzie tą okoliczność oraz fakt, że powierzchnia użytkowa spornego lokalu wynosiła 47,16 m2(co wynikało wprost z treści umowy najmu), Sąd Okręgowy stwierdził, że czynsz za tenże lokal nie przekraczał 3% jego wartości odtworzeniowej w skali roku w dacie doręczenia powódce pisma wypowiadającego umowę najmu (to jest w na przełomie czerwca i lipca 2012 roku). Istotne było tu, że w tym okresie wskaźnik przeliczeniowy odtworzenia 1m2powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosił 3.460 złotych (obwieszczenie Wojewody(...)z dnia 28 marca 2012 roku, Dz. U. Woj. Śl. z 2012 roku, poz. 1406). Wobec tego wartość odtworzeniowa spornego lokalu w skali roku wynosiła 163.173,60 złotych (3.460*47,16). Odpowiednio maksymalna roczna kwota czynszu, której przekroczenie uniemożliwiało wypowiedzenie umowy najmu z powodu niezamieszkiwania najemcy wynosiła 4.895,20 złotych (163.173,60*3%). Niewątpliwie zatem była to kwota wyższa niż roczna suma czynszu za lokal tj. 3.120 zł (260*12).
Zatem, wbrew twierdzeniom pozwu, pozwana była uprawniona do wypowiedzenia pozwanej umowy najmu spornego lokalu. W aspekcie podnoszonego w apelacji zarzutu rzekomego dyskryminowania rodziny powódki przez pozwaną wskazać trzeba, że jak wynikało z okoliczności sprawy (w szczególności zeznań świadkówE. K.iW. S.k. 104 oraz uchwały wspólnoty k. 136) sporny lokal stanowi własność GminyZ.. Wynikającym zart. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym(jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 594 ze zm) obowiązkiem każdej gminy jest natomiast zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących na jej terenie. Wielomiesięczne, niekorzystanie ze spornego mieszkania wskazuje, że lokal nie był powódce potrzebny do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i że potrzeby te zaspokaja ona w innym miejscu. Odpadły więc przyczyny dla których ustawodawca udzielił lokatorom tak daleko idącej ochrony kosztem właściciela. Zresztą postawa powódki oraz po części jej zeznania i zgłaszane roszczenia zdają się wskazywać, że celem dla którego chce ona odzyskać uprawienie do lokalu nie jest powrót do tego lokalu lecz uzyskanie możliwości jego wykupienia, a następnie sprzedaży.
Wszystkie te okoliczności, pomimo istnienia niewątpliwego – w rozumieniuart. 189 k.p.c.– interesu prawnego po stronie powódki, przemawiały przeciwko uwzględnieniu jej roszczenia o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. To z kolei przesądzało o braku zasadności do uwzględnienia złożonego w dalszej kolejności żądania ustalenia uprawnienia do wykupu tego lokalu.
Z tych też względów Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną, a to na podstawieart. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na zasadzieart. 102 k.p.c.zważywszy na sytuację osobistą powódki wychowującej z bezrobotnym mężem czworo dzieci, w tym jedno dotknięte głęboką niepełnosprawnością.
SSR del. Joanna Łukasińska – Kanty SSO Krystyna Wiśniewska – Drobny SSO Marcin Rak