Sąd Okręgowy w Krakowie
II Wydział Cywilny Odwołaczy
Sygnatura akt: II Ca 2299/15
Data wyroku: 2016-02-10 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Renata Stępińska, Krzysztof Lisek, Lucyna Rajchel
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 693 k.p.c.

Sygnatura akt II Ca 2299/15

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 lutego 2016 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy
w składzie:

Przewodniczący:

SSO Renata Stępińska (sprawozdawca)

Sędziowie:

SO Krzysztof Lisek
SO Lucyna Rajchel

Protokolant: starszy protokolant sądowyE. H.
po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2016r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwa Województwa(...)
przeciwko Niepublicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej(...)spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wK.

o zapłatę
na skutek apelacji strony pozwanej
od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie
z dnia 28 maja 2015 r., sygnatura akt I C 1347/14/S

1
oddala apelację;

2
zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 1 800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 10 lutego 2016 r.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 maja 2015 roku, sygn. akt I C 1347/14/S, Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie w punkcie I zasądził od strony pozwanej Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej(...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wK.na rzecz strony powodowej Województwa(...)kwotę 59.231 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty: 19.743,64 złotych od dnia 1 września 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 19.743,64 złotych od dnia 1 października 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 19.743,64 złotych od dnia 1 listopada 2013 roku do dnia zapłaty; w punkcie II zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 6.562 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
Jako okoliczności bezsporne Sąd I instancji ustalił, że Województwo(...)w dniu 31 marca 2003 roku zawarło z NZOZ na(...)umowę dzierżawy nieruchomości położonej przyul. (...)wK., oznaczonej jakodziałki ewidencyjne nr (...)o pow. 0,0536 ha oraz nr(...)o pow. 0,1960 ha, zabudowanej budynkami szpitala na czas oznaczony 18 lat. Zgodnie z § 7 umowy, dzierżawca był zobowiązany do zapłaty wydzierżawiającemu czynszu w wysokości 6.000 złotych netto, który podlegał corocznej waloryzacji, na zasadach oznaczonych w § 8 umowy. Zgodnie z § 9 ust. 1 i 4 umowy, dzierżawca zobowiązał się do wykonania w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy niezbędnych robót, których szacunkowa wartość na dzień zawarcia umowy wynosiła 1.370.000 złotych, zaś w wypadku niewykonania tych robót w terminie do dnia 1 czerwca 2008 roku, obowiązującą dzierżawcę stawką czynszu miała być dwukrotność stawki, o której mowa w § 7, zwaloryzowanej zgodnie z § 8 umowy. Podwójna wysokość stawki czynszu dzierżawnego za miesiące: sierpień, wrzesień i październik 2013 roku wynosiła 19.743,64 złotych brutto miesięcznie. Strona pozwana nie uregulowała tej należności. W § 2 umowy dzierżawy wydzierżawiający oświadczył i zapewnił, że budynki stanowiące przedmiot dzierżawy mają zapewniony dostęp do mediów niezbędnych do ich eksploatowania oraz znajdują się w stanie technicznym zapewniającym wykorzystywanie ich dla celów określonych niniejszą umową oraz, że będzie wykonywał umowę z najwyższą starannością przyjętą w stosunkach tego rodzaju, mając na względzie realizację celów, dla których została ona zawarta, wspierając wszelkie działania dzierżawcy, jako świadczeniodawcy usług medycznych, prowadzące do zapewnienia świadczenia usług medycznych na coraz to wyższym poziomie. Zgodnie z § 16 ust. 3 umowy, naprawy, remonty, przeróbki, adaptacje, modernizacja i rozbudowa budynku są wykonywane przez dzierżawce na jego koszt i bez prawa potrącenia poniesionych nakładów z czynszu, po uprzednim uzyskaniu wymaganej na podstawie niniejszej umowy zgody wydzierżawiającego i nakłady trwale związane z nieruchomością stają się własnością wydzierżawiającego.
Nadto Sąd Rejonowy ustalił, że w ramach robót ujętych w § 9 ust. 1 umowy dzierżawy,(...)na(...)zobowiązał się do wykonania w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy niezbędnych robót, polegających na dociepleniu ścian zewnętrznych z elewacją akrylową, wykonania zewnętrznej windy towarowo – osobowej, wymiany stolarki okiennej i luksferów, dociepleniu stropów nad ostatnią kondygnacją, wykonaniu dwóch wiatrołapów – przed wejściem głównym i nową izbą, adaptacji łazienek połączonej z częściową wymianą pionów kanalizacyjnych, wymianie grzejników z żeberkowych na panelowe, wymianie rynien i rur spustowych, wymianie posadzek PCV na terakotowe na korytarzach i w salach, wymianie stolarki drzwiowej, malowaniu sal i korytarzy, zabezpieczeniu instalacji elektrycznej, zmianie oświetlenia sali operacyjnej oraz pomieszczeń kuchni, wymianie nawierzchni parkingów połączonej z odprowadzeniem wody opadowej, których szacunkowa wartość na dzień zawarcia umowy wynosiła 1.370.000 złotych. Strona pozwana wymieniła okna w 80 % budynku, w 50 % zmieniła oświetlenie sali operacyjnej i pomieszczeń kuchni, w 50 % wymieniła nawierzchnię parkingów połączoną z odprowadzaniem wody opadowej, nie wykonała: docieplenia ścian zewnętrznych z elewacją akrylową, zewnętrznej windy towarowo – osobowej, docieplenia stropów nad ostatnią kondygnacją i wiatrołapów przed wejściem głównym i nową izbą przyjęć. W 90 % wykonała adaptację łazienek połączoną z częściową wymianą pionów kanalizacyjnych i wymianę grzejników z żeberkowych na panelowe, w 70 % wykonała wymianę rynien i rur spustowych, w 80 % wykonała wymianę posadzek PCV na terakotowe na korytarzach i salach oraz stolarki drzwiowej. Sale i korytarze zostały w całości pomalowane. W całości też zabezpieczono instalację elektryczną. W trakcie oględzin przeprowadzonych w dniu 19 września 2011 roku stwierdzono, iż na ten dzień w ogóle nie wykonano 4 pozycji z opinii technicznej, oszacowanych w 2003 roku na kwotę 510.000 zł, a 2 pozycje na łączną kwotę 130.000 zł zostały wykonane częściowo. Na skutek decyzji Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego wK.z dnia 19 maja 2011 roku, strona pozwana została zobowiązana do dostosowania pomieszczenia należącego do bloku operacyjnego i sterylizatorni do obowiązującegorozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 2 lutego 2011 rokuoraz do uregulowania gospodarowania odpadami medycznymi, poprzez zapewnienie magazynowania odpadów zgodnie z tym rozporządzeniem. Dodatkowo zmuszona była przeprowadzić program dostosowania do wymagań określonych wrozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 2 lutego 2011 roku w sprawie wymagań, jakim powinny odpowiadać pod względem fachowymi sanitarnym pomieszczenia i urządzenia zakładu opieki zdrowotnej. W ramach tego programu należało wykonać: śluzy umywalkowo fartuchowe, śluzy szatniowe, instalację klimatyzacyjną w części pomieszczeń, instalację nawiewowo – wywiewowej, wymianę agregatu prądotwórczego, instalacje próżni, instalację wodociągową dla gazów antystetycznych, instalację próżni, śluzy umywalkowo – fartuchowe, przebudowę zespołu operacyjnego dla zapewnienia śluzy dal pacjenta, śluzy szatniowej i śluzy materiałowej. Prace te pozwany szpital wykonywał stopniowo, co pochłaniało znaczne środki. Pismem z dnia 19 marca 2014 roku zaproponował on stronie powodowej potrącenie dochodzonej wierzytelności w kwocie 59.428,36 złotych z przysługującą mu wierzytelnością z tytułu poczynionych nakładów.
Oceniając materiał dowodowy Sąd I instancji wskazał, że oparł się na dokumentach oraz zeznaniach świadków, które nie budziły jego wątpliwości co do prawdziwości i nie były też kwestionowane przez strony. W istocie w sprawie nie zachodziły istotne rozbieżności, co do zaistniałych faktów, natomiast strony dokonywały odmiennej ich oceny prawnej. Przyjęta prawna koncepcja rozstrzygnięcia sprawy implikowała oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, jako zbędnego dla rozpoznania sprawy.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy uznał, że powództwo było zasadne w całości. Strona powodowa opierała swoje roszczenie na treści § 9 umowy dzierżawy z dnia 31 maja 2003 roku zawartej ze stroną pozwaną. Postępowanie dowodowe jednoznacznie wykazało, że nie wszystkie prace określone w opinii technicznej zostały wykonane w terminie, to jest na dzień 18 kwietnia 2008 roku, a skoro dzierżawca nie wykonał swojego zobowiązania terminowo, to zaktualizowało uprawnienie wydzierżawiającego do domagania się zapłaty czynszu w podwójnej wysokości. Jednocześnie Sąd Rejonowy uznał, że stosownie do § 7 umowy, wydzierżawiający nie był zobowiązany do zawiadamiania dzierżawcy o konieczności zapłaty stawki czynszu w podwójnej wysokości. Wysokość dochodzonych przez stronę powodową kwot, została obliczona zgodnie z obowiązującą strony umową dzierżawy, na wypadek niewywiązania się z jej postanowień przez wydzierżawiającego, a odsetki zostały zasądzone zgodnie z żądaniem pozwu.
Równocześnie Sąd I instancji nie uwzględnił podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu potrącenia wierzytelności, jaka miała jej przysługiwać z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy dzierżawy przez stronę powodową, której skutkiem była konieczność przeprowadzenia szeregu prac inwestycyjnych na dzierżawionej nieruchomości. Zwrócił uwagę na § 16 pkt 3 umowy dzierżawy, który stanowi, że naprawy, remonty, przeróbki, adaptacje, modernizacja i rozbudowa budynku są wykonywane przez dzierżawcę na jego koszt i bez prawa potrącenia poniesionych nakładów z czynszu. Uznał, iż punkt 1 ww. paragrafu odnosi się do bieżących napraw i konserwacji budynku, co może wskazywać, iż jego punkt 3 odnosi się do napraw przekraczających zakres napraw i konserwacji bieżącej. Nadto w punkcie 3 mowa jest nie tylko o kosztach napraw i remontów, co mogłoby wskazywać na remonty i naprawy w istocie prowadzące do zachowania substancji rzeczy dzierżawionej, ale również o adaptacji, modernizacji, a nawet rozbudowie budynku. W końcowej części przepisu zostały one nazwane nakładami. W rezultacie Sąd Rejonowy uznał, że rozwiązanie to w istocie nie dotyczy bieżących napraw, ale rozliczeń między wydzierżawiającym, a dzierżawcą z tytułu dokonywanych na przedmiot dzierżawy nakładów. Dodał, iż kwestia nakładów na przedmiot dzierżawy może być przedmiotem umowy i to nakładając na dzierżawcę szersze obowiązki, niż te, które wynikałyby z przepisów kodeksowych (por. Komentarz do art. 697 Kodeksu cywilnego, Kozieł G. [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, Kidyba Andrzej (red.), Gawlik Zdzisław, Janiak Andrzej, Kopaczyńska-Pieczniak Katarzyna, Kozieł Grzegorz, Niezbecka Elżbieta, Sokołowski Tomasz, LEX nr 250125). Zgodnie z § 2 umowy, wydzierżawiający oświadczył, że budynki stanowiące przedmiot dzierżawy znajdują się w stanie technicznym zapewniającym wykorzystywanie ich dla celów określonych umową, to jest dla celów prowadzenia działalności w zakresie opieki zdrowotnej. Jak ustalono w momencie przekazywania przedmiotu dzierżawcy znajdował się on w stanie właściwym do wykonywania działalności wydzierżawiającego w zakresie objętym, czyli do prowadzenia działalności leczniczej po zlikwidowanym szpitalu. Natomiast następczo, na skutek zmiany przepisów dzierżawca został zobowiązany do dokonania zmian w przedmiocie dzierżawy dostosowujących go do aktualnych przepisów. W związku z powyższym, dzierżawca musiał poczynić i nadal czyni nakłady, aby dostosować przedmiot dzierżawy do nowych wymogów. Nadto gdyby odpowiednie modernizacje i dostosowania nie były wykonywane, to dzierżawca nie mógłby wykonywać w dalszym ciągu swojej działalności. Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji teoretycznie wskazał dwie podstawy, na których podniesiona w zarzucie potrącenia wierzytelność mogłaby bazować. Z jednej strony mogłaby opiewać na wartość nakładów, które zostały poczynione przez dzierżawcę na przedmiot dzierżawy w celu dostosowania go do aktualnych wymogów dla spełniania działalności leczniczej. Jednak zgodnie z umową, to na dzierżawcy ciążył obowiązek czynienia nakładów na przedmiot dzierżawy. Dodatkowo stosunek prawny istniejący między stronami nakierowany jest na czynienie nakładów przez stronę pozwaną, na co wprost wskazuje chociażby zakres remontów, które strona pozwana miała wykonać w ciągu pierwszych 5 lat trwania umowy. Umowa przewiduje również, że w przypadku dokonywania prac remontowych, konieczne jest uzyskiwanie zezwolenia strony powodowej. Chodzi oczywiście o inne remonty, niż opisane powyżej, ponieważ na te wprost w umowie wyliczone, odrębna zgoda nie musi być wydana - jest ona zawarta w samej treści umowy. Nadto w umowie przewidziano, iż wszelkie nakłady poczynione na rzecz podwyższające jej wartość, stają się własnością wydzierżawiającego. Sąd Rejonowy dodał, że z obowiązkiem dokonywania nakładów przez dzierżawcę związane było oddanie mu przedmiotu dzierżawy za zapłatę czynszu w zaniżonej wysokości, jak również sprzedaż na jego rzecz mienia ruchomego po zlikwidowanym szpitalu po zaniżonych cenach. Druga podstawa wierzytelności strony pozwanej, objętej zarzutem potrącenia mogłaby wynikać z naruszenia przez stronę powodową obowiązków ciążących na niej zgodnie z zawartą umową dzierżawy, a związanych z koniecznością utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie umożliwiającym wykonywanie na nieruchomości działalności w umowie wprost określonej. Można by było zatem stwierdzić, że były to nakłady konieczne, obciążające w istocie właściciela rzeczy, z uwagi na jego obowiązek utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie umożliwiającym jej wykonywanie. Jednak umowa dzierżawy wprost wskazuje jedynie obowiązek wydzierżawiającego do wydania przedmiotu dzierżawy w stanie nadającym się do wykonywania umówionej działalności. Jednocześnie nie można formułować generalnego obowiązku wydzierżawiającego, polegającego na konieczności utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie umożliwiającym jej wykonywanie. Względem tego należy odnieść się zawsze do treści stosunku łączącego strony i ich uzgodnień w tym przedmiocie (por. wyrok SN z dnia 13 lutego 2004 r., IV K 22/03, niepubl., cytowany w wyroku SN z dnia 26 czerwca 2008 r., II CSK 69/08, niepubl.). Zdaniem Sądu I instancji wolą stron było wydanie przedmiotu dzierżawy dzierżawcy w stanie, który na dzień przekazania nadawał się do wykonywania działalności leczniczej. Następne nakłady na przedmiot dzierżawy miały być natomiast dokonywane przez dzierżawcę. Wchodziły w to również nakłady związane z koniecznością utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie kwalifikującym go do wykonywania działalności leczniczej wedle zmienionych przepisów.Ustawa o działalności leczniczej, na którą strona pozwana się powołuje, a która nałożyła na nią obowiązki dostosowania przedmiotu dzierżawy do aktualnych wymogów prawnych weszła w życie w 2011 roku, a dzierżawca miał dokonać nakładów określonych w umowie do 1 czerwca 2008 roku i miał na to okres 5 lat. W związku z tym czynsz dzierżawy został zaniżony, tak aby zrekompensować dzierżawcy dokonywane nakłady. Obniżenie czynszu dzierżawy w związku z koniecznością dokonania nakładów na rzecz, które następnie staną się własnością wydzierżawiającego jest zabiegiem powszechnie akceptowanym w doktrynie i orzecznictwie (por. np. orzeczenie SN z dnia 12 listopada 1982 r., III CRN 269/82, LEX nr 8484). Zdaniem Sądu Rejonowego, dzierżawca miał wystarczającą ilość czasu na dokonanie określonych w umowie nakładów na rzecz i nie dokonał ich w przewidzianym okresie, mimo iż mógł temu obowiązkowi zadośćuczynić. Jednocześnie wierzytelność, którą przedstawił do potrącenia nie przysługuje mu w żadnej wysokości, gdyż opisywane nakłady na rzecz ciążyły na nim zgodnie z zawartą umową dzierżawy. Dodatkowo przepisart. 662 § 1 k.c., na którym strona pozwana opiera swoje twierdzenia, a który wymaga utrzymywania przez wynajmującego rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu (przepis znajduje zastosowanie do dzierżawy na mocyart. 694 k.c.) jest dyspozytywny i jakkolwiek wolą stron został w umowie wyłączony, to i tak nie znalazłby zastosowania do zaistniałej sytuacji. Przepis ten bowiem mówi o utrzymaniu rzeczy w takim samym stanie przez czas trwania najmu (dzierżawy), tymczasem w ocenie strony pozwanej rzecz przestała być przydatna do umówionego użytku na skutek zmiany okoliczności, tj. przepisów prawnych. W ocenie Sądu Rejonowego, taka sytuacja nie została uregulowana w przepisachk.c., a ewentualnego rozwiązania należałoby poszukiwać w przepisieart. 662 § 3 k.c., zastosowanym przez analogię. W istocie bowiem rzecz najęta niejako uległa zniszczeniu, tj. utraciła umówiony użytek, na skutek okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, a w takiej sytuacji wynajmujący (wydzierżawiający) nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (stanu używalności rzeczy zgodnie z umową). Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu I instancji oświadczenie o potrąceniu nie zostało ujęte w piśmie strony pozwanej z dnia 19 marca 2014 roku, bowiem należy raczej ocenić je, jako zaproszenie do negocjacji, których skutkiem miałoby być umowne potrącenie wzajemnych wierzytelności. Oświadczenie „proponujemy potrącenie”, nie jest tożsame z oświadczeniem „potrącamy”. Natomiast oświadczenie o potrąceniu ujęte w sprzeciwie od nakazu zapłaty zostało złożone przez osobę do tego nieumocowaną, ponieważ pełnomocnik procesowy nie przedłożył stosownego pełnomocnictwa do materialnoprawnej czynności, zdziałanej imieniem strony pozwanej, jaką jest oświadczenie o potrąceniu. Tym samym Sąd Rejonowy nie podzielił poglądu, że w przypadku zastępowania strony przez pełnomocnika procesowego, założenie celowego działania mocodawcy w kierunku wygrania procesu pozwała przyjąć, że zakresem umocowania strona objęła także złożenie w jej imieniu określonego oświadczenia woli, jeżeli jest to niezbędne w ramach obrony jej praw w procesie. Uznał bowiem, że brak jest podstaw do rozszerzającego interpretowania przepisuart. 91 k.p.c.Skoro pełnomocnictwo ze swej istoty zakłada działanie niejako w cudzej sferze praw i obowiązków, to należy raczej interpretować jego zakres w sposób ostrożny i zawężający.
O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawieart. 98 k.p.c., a złożyły się nie: opłata sądowa od pozwu w kwocie 2.962 złotych oraz wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w kwocie 3.600 złotych.
W apelacji od całości ww. wyroku, strona pozwana zarzuciła w pierwszej kolejności nierozpoznanie istoty sprawy, polegające na tym, że Sąd Rejonowy oceniał nakłady potrącone przez nią w kontekście postanowień § 9 umowy dzierżawy w sytuacji, gdy w ogóle tej kwestii nie podnosiła, gdyż nakłady te nie zostały poczynione z przyczyn od niej niezależnych i z tego tytułu poniosła konsekwencje w postaci podwyższenia czynszu, czego nie kwestionowała. Natomiast Sąd Rejonowy nie dokonał oceny nakładów przedstawionych do potrącenia, jako odrębnych od tych z § 9 umowy, a wynikających ze zmiany prawa, której w momencie zawierania umowy nie przewidywała i nie były objęte ani § 9 umowy, ani żadnym innym postanowieniem umowy.
Nadto zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1
obrazę prawa materialnego, a to:

-art. 662 § 3 k.c.poprzez przyjęcie, że winien mieć on zastosowanie w sytuacji, gdy właściwe zastosowanie winny miećart. 663 k.c.i662 § 1 k.c., albowiem w niniejszej sprawie nie doszło do zniszczenia rzeczy i stosowanie proponowanej przez Sąd Rejonowy analogii jest nieprawidłowe, tylko doszło do zmiany prawa, wymagającej zmiany standardu rzeczy dzierżawionej,
-art. 65 § 1w zw. z§ 2 k.c.dodatkowo przy uwzględnieniu dyrektyw wynikających zart. 3571k.c., poprzez dokonanie wykładni umowy na dzień orzekania, bez uwzględnienia faktu, że oświadczenia zawarte w umowie składane były w innym stanie prawnym, dotyczącym wymagań, jakie winien spełniać przedmiot dzierżawy przeznaczony na prowadzenie placówki zdrowotnej,
-art. 693 § 1 k.c.w zw. zart. 354 k.c.i 3531k.c.poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie wbrew zasadzie równości stron stosunku prawnego, że ryzyko zmiany prawa w zakresie wymagań, jakie winien spełniać przedmiot dzierżawy będący zakładem opieki zdrowotnej, a tym samym ryzyko poniesienia kosztów dostosowania przedmiotu dzierżawy do wymagań prawa obciąża wyłącznie dzierżawcę,
-art. 65 § 1 i 2 k.c.poprzez błędną i dowolną wykładnię postanowień umowy z dnia 31 marca 2003 roku, mającą wpływ na treść orzeczenia, polegające na ustaleniu, że nakłady konieczne winne być wykonywane na koszt dzierżawcy w sytuacji, gdy treść umowy, w szczególności postanowienia ust. 3 § 16 nie pozwalają na takie sformułowanie, gdyż nie ma tam postanowienia, w stylu:
wszelkie naprawy .... wykonywane są na koszt dzierżawcylub, że niestosuje się postanowieńart. 662 § 1 k.c.w zw. zart. 694 k.c.;
-art. 65 § 1 i 2 k.c.w związku zart. 499 k.c.poprzez błędne ustalenie, że oświadczenie strony pozwanej o potrąceniu wierzytelności z dnia 19 marca 2014 roku nie jest skuteczne, podczas gdy oświadczenie to w dostatecznym stopniu ujawnia jego treść i wolę dokonania potrącenia, na wypadek nie uwzględnienia propozycji zawartych w piśmie z dnia 19 marca 2014 roku,
2. naruszenie przepisów postępowania, a toart. 217 § 1 k.p.c.w zw. zart. 227 k.p.c., poprzez nieuwzględnienie wniosku strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, na okoliczność ustalenia wartości poczynionych nakładów, podczas gdy przeprowadzenie tego dowodu pozwoliłoby na dokonanie prawidłowej oceny, że wierzytelność dochodzona pozwem uległa umorzeniu.
W konsekwencji strona pozwana wnioskowała o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, względnie o zmianę wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania za I i II instancję.
Strona powodowa domagała się oddalenia apelacji, jako bezzasadnej i zasądzenia kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja strony pozwanej była bezzasadna, co skutkowało jej oddaleniem. Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne wyrażając oceny, które nie pozostają w sprzeczności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego oraz nie wykazują błędów natury faktycznej, dlatego też Sąd Okręgowy przyjął je za własne, czyniąc je tym samym podstawą swego rozstrzygnięcia.
Chybiony był najdalej idący zarzut nierozpoznania istoty sprawy. Trafnie bowiem wskazała w odpowiedzi na apelację strona powodowa, że istotę sprawy stanowi to, że strona pozwana nie wywiązała się z warunków istniejącego między stronami stosunku zobowiązaniowego, tj. umowy dzierżawy z dnia 31 marca 2003 roku. Na mocy tej umowy strona pozwana była zobowiązana do zapłaty na rzecz strony powodowej czynszu dzierżawnego w wysokości 6.000 zł. Dodatkowo w związku z tak atrakcyjną stawką, na podstawie § 9 ust. 1 i 4 ww. umowy strona pozwana zobowiązała się do wykonania w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy niezbędnych robót w przedmiocie dzierżawy, których wartość na dzień zawarcia umowy wynosiła 1.370.000 złotych, a w wypadku niewykonania w terminie tych robót do dnia 1 czerwca 2008 roku, obowiązująca stawka czynszu dzierżawy miała wzrosnąć do dwukrotności stawki, o której mowa w § 7 umowy oraz niezależnie od powyższego podlegała waloryzacji, zgodnie z § 8 umowy. Strona pozwana nie wykonała ciążących na niej nakładów i również nie uregulowała dochodzonych w niniejszej sprawie należności, wynikających z czynszu dzierżawy. Nie jest też prawdą, jak twierdzi strona pozwana w apelacji, że nie kwestionowała, iż nie wykonała nakładów określonych w § 9 umowy dzierżawy, bowiem w sprzeciwie od nakazu zapłaty twierdziła, że wykonała zakres robót przewidziany w opiniiA. K.do końca 2008 r. Wbrew zarzutom apelacji, Sąd Rejonowy ocenił nakłady konieczne przedstawione do potrącenia przez stronę pozwaną, a będące wynikiem zmiany prawa, których w momencie zawierania umowy nie przewidywała, a które jej zdaniem nie były objęte ani § 9, ani innym postanowieniem umowy dzierżawy. Nakłady te Sąd I instancji dokładnie opisał na stronie 6 uzasadnienia, natomiast na stronie 8 jednoznacznie wskazał, że przedstawiona do potrącenia wierzytelność nie przysługuje w żadnej wysokości, ponieważ nakłady związane z koniecznością utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie kwalifikującym go do wykonywania działalności leczniczej ciążyły na dzierżawcy, zgodnie z zawartą umową. Sąd Rejonowy podkreślił, że nakłady na przedmiot dzierżawy mogą być przedmiotem umowy, nakładając na dzierżawcę szersze obowiązki niż te, które wynikałyby z przepisów kodeksowych. W momencie przekazywania przedmiotu dzierżawcy znajdował się on w stanie właściwym do prowadzenia działalności leczniczej po zlikwidowanym szpitalu. Natomiast następczo, na skutek zmiany przepisów, dzierżawca został zobowiązany do dokonania zmian w przedmiocie dzierżawy, dostosowujących go do aktualnych przepisów. W związku z powyższym, dzierżawca musiał poczynić i nadal czyni nakłady, aby dostosować przedmiot dzierżawy do nowych wymogów. Gdyby odpowiednie modernizacje i dostosowania nie byłyby wykonywane, to dzierżawca nie mógłby w dalszym ciągu wykonywać działalności leczniczej. Nadto Sąd I instancji stwierdził, że umowa dzierżawy wprost wskazuje jedynie obowiązek wydzierżawiającego do wydania przedmiotu dzierżawy w stanie nadającym się do wykonywania umówionej działalności. Zatem wolą stron było wydanie przedmiotu dzierżawy dzierżawcy w stanie, który na dzień przekazania go dzierżawcy nadawał się do wykonywania działalności leczniczej. Następne nakłady na przedmiot dzierżawy miały być natomiast dokonywane przez dzierżawcę, w tym również nakłady związane z koniecznością utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie kwalifikującym go do wykonywania działalności leczniczej, wedle zmienionych przepisów.
Bezzasadny był zarzut naruszeniaart. 217 § 1w zw. zart. 227 k.p.c., albowiem Sąd Okręgowy aprobuje stanowisko Sądu Rejonowego, że stronie pozwanej nie przysługuje wierzytelność, którą zgłosiła do potrącenia, przy innym jednak uzasadnieniu, o czym poniżej. Tym samym zbędne dla rozstrzygnięcia było dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, na okoliczność wartości poczynionych nakładów.
Nie mogły też odnieść skutku wszystkie ww. zarzuty naruszenia prawa materialnego, a to dlatego, że w doktrynie przyjmuje się, że obowiązkiem dłużnika jest wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią, bez względu na okoliczności, które zaistniały po powstaniu zobowiązania. Ta reguła, określana paremiąpacta sunt servanda, jest często przeciwstawiana innej, znanej pod określeniemrebus sic stantibus, według której strony zobowiązują się wykonać swoje obowiązki zgodnie z treścią umowy, o ile nie ulegną zmianie warunki, w jakich ta umowa była zawierana (przesłanki kontraktowania). Obok nakazu dotrzymania umowy, zawiera więc ona uzupełnienie w postaci umożliwienia zmiany umowy w razie zaistnienia szczególnych okoliczności. Zgodnie zart. 3571§ 1 k.c.Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.W wyroku z dnia 20 lipca 2007 r., I CK 3/07 Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, żeNieprzewidywana przez stronę umowy zmiana stanu prawnego może stanowić zdarzenie wywołujące nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniuart. 3571k.c., jeżeli wpływa na sytuację obu lub jednej ze stron, utrudniając ją do tego stopnia, że spełnienie przewidzianego w umowie świadczenia jest połączone z nadmiernymi trudnościami lub grozi rażącą stratą.Tym samym Sąd Najwyższy podzielił poglądy zawarte we wcześniejszych wyrokach z dnia: 14 września 2005 r., III CK 43/05, 21 kwietnia 2005 r., III CK 645/04, 6 grudnia 2006 r., IV CSK 290/06 oraz w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 79/94, że nieprzewidywalna przez strony umowy zmiana stanu prawnego może być potraktowana, jako zdarzenie wywołujące nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniuart. 3571k.c.Jednocześnie Sąd Najwyższy podkreślił, że przyjęcie tej przyczyny za podstawę zastosowania klauzuli rebus sic stantibus powinno uwzględniać jej wyjątkowy charakter w stosunku do obowiązku dochowania treści zobowiązań umownych, co uzasadnia posługiwanie się nią w sposób szczególnie rozważny i ostrożny. Zgodnie z treściąart. 3571k.c., jeżeli zostaną spełnione określone przesłanki, wówczas na drodze sądowej można dochodzić dostosowania zobowiązania do nowych, zmienionych warunków, a gdyby nie było to możliwe domagać się rozwiązania umowy. Łącznie spełnione muszą być następujące przesłanki interwencji sądu: nadzwyczajna zmiana stosunków, spełnienie świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, związek przyczynowy między dwiema wskazanymi wyżej przesłankami, przy zawieraniu umowy strony nie przewidywały ryzyka związanego ze zmianą stosunków. Tymczasem okolicznością niesporną było, że strona pozwana, mimo iż twierdziła, że doszło do zmiany prawa, wymagającej zmiany standardu rzeczy dzierżawionej, czego nie miała świadomości w chwili zawierania umowy, nie wystąpiła do strony powodowej celem negocjacji umowy, ani też na drogę sądową, aby dochodzić dostosowania zobowiązania do nowych, zmienionych warunków, do czego co należy podkreślić miała wszelkie prawo. Zatem nie może obecnie skutecznie kwestionować, że ryzyko zmiany prawa obciąża tylko ją i że w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, wykonała prace obciążające stronę powodową. Zgodzić się należy z Sądem Rejonowym, że z § 16 ust. 3 umowy dzierżawy jednoznacznie wynika, że wszelkie nakłady, w tym konieczne obciążają dzierżawcę, bez prawa potrącenia poniesionych nakładów z czynszu.
Bezzasadny był też zarzut naruszeniaart. 65 § 1 i 2w zw. zart. 499 k.c.,
poprzez błędne ustalenie, że oświadczenie strony pozwanej o potrąceniu wierzytelności z dnia 19 marca 2014 roku nie jest skuteczne, albowiem Sąd Odwoławczy podziela stanowisko Sądu I instancji, że pismo z 19 marca 2014 r. należy ocenić, jako zaproszenie do negocjacji, których skutkiem miało być umowne potrącenie wzajemnych wierzytelności. Bez wątpienia oświadczenie „proponujemy potrącenie”, nie jest tożsame z oświadczeniem „potrącamy”. Nadto Sąd Okręgowy dodatkowo ustala, że na rozprawie apelacyjnej w dniu 10 lutego 2016 r. Prezes ZarząduA. M.- upoważniony do jednoosobowej reprezentacji strony pozwanej, potwierdził oświadczenie o potrąceniu zawarte w sprzeciwie od nakazu zapłaty.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznając, że apelacja była bezzasadna, oddalił ją na podstawieartykułu 385 k.p.c.
Natomiast o kosztach postępowania odwoławczego, stanowiących koszty zastępstwa prawnego strony powodowej orzekł na podstawieart. 98 § 1, art. 99 k.p.c.w związku zart. 391 § 1 k.p.c.oraz§ 6 punkt 6, w związku z§ 12 ustęp 1 punkt 1rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
SSO Krzysztof Lisek SSO Renata Stępińska SSO Lucyna Rajchel