Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 80/16
Data wyroku: 2016-08-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Bogusław Glinka
Słowa kluczowe: Księgi wieczyste
Podstawa prawna: art. 10ust1 ustawy i księgach wieczystych i hipotece

Sygn. akt I C 80/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 sierpnia 2016 roku
Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny
w składzie :

Przewodniczący: SSR Bogusław Glinka

Protokolant: Joanna Bobrowska

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2016 roku na rozprawie
sprawy z powództwaAPTEKA (...),(...) Spółki jawnejwD.
przeciwkoK. R.iH. R.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I
oddala powództwo;

II
zasądza od powódki na rzecz pozwanejK. R.kwotę 2 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. aktI C 80/16

UZASADNIENIE
PowódkaAPTEKA (...),(...) Spółka JawnawD.w pozwie przeciwkoK. R.wniosła o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawym poprzez dokonanie w dziale IIksięgi wieczystej o numerze (...)urządzonej przez Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie, dla nieruchomości położonej wD.,os. (...), obejmującądziałkę gruntu nr (...), wpisu prawa własności tejże nieruchomości na rzeczAPTEKA (...) Spółka Jawna, w miejscu dotychczasowego wpisuK. R.,H. R.na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej oraz o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.
Na uzasadnienie żądania podała, że od ponad 14 latK. R.iH. R.wspólnie prowadzą działalność gospodarczą, początkowo jako spółka cywilna, a następnie - od 2005 roku - jako wspólnicy spółki jawnej prowadzonej podfirmą APTEKA (...)'STYKAR.H. R.SPÓŁKA, mając po 50% udziałów w spółce. Przedmiotowa apteka prowadzona w budynku handlowym, położonym wD., naos. (...), na działce dla której prowadzona jest księga wieczysta wskazana wpetitumpozwu. Powódka wskazała, że strony pozwaniK. R.iH. R.dokonując przekształcenia działającej uprzednio spółki cywilnej w spółkę jawną dokonali wniesienia do spółki jawnej udziałów w przedsiębiorstwie spółki, w rozumieniuart. 551k.c.Przy czym jednym ze środków trwałych i elementów przedsiębiorstwaspółki cywilnej APTEKA (...)s.c. była nieruchomość zabudowana pawilonem, położona wD.,os. (...), obejmującadziałkę gruntu nr (...). Zaznaczyła przy tym, że nieruchomość ta była jednym ze środków trwałych i elementów przedsiębiorstwaspółki cywilnej APTEKA (...)s.c.. Powódka przedstawiając chronologicznie historię formy prowadzonej przez pozwanych działalności gospodarczej podkreśliła m.in., że przed likwidacją indywidulanej działalności gospodarczej pozwanaK. R.w 2002 roku wprowadziła aportem do spółki cywilnej zorganizowaną część swojego przedsiębiorstwa, obejmującą środki trwałe, w tym użytkowanie wieczystego wskazanej wyżej działki oraz wybudowany na działce pawilon handlowy wraz z wyposażeniem, dzięki czemu pozwana uniknęła konieczności zwrotu odliczonego podatku VAT oraz uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa podatku dochodowego z tytułu likwidowanej działalności gospodarczej. Spółka cywilna wprowadziła do ewidencji środków trwałych prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z pawilonem i wyposażeniem i przez cały okres działalności dokonywała odpisów amortyzacyjnych od wskazanych wyżej środków trwałych. Jednocześnie - mimo że spółka nie byłade factonastępca prawnym zlikwidowanej działalności gospodarczej - z dochodów spółki dokonywana była spłata zobowiązańK. R.wobec kontrahentów a zobowiązania podatkowe zostały spłacone z majątku odrębnegoH. R.. W 2005 roku spółka cywilna została przekształcona w spółkę jawną. W wyniku tego przekształcenia prawo wieczystego użytkowaniadziałki nr (...), objętej przedmiotową księgą wieczystą, jak i pozostałe składniki majątku, tworzące przedsiębiorstwo spółki cywilnej, zostały wniesiona doprzedsiębiorstwa APTEKA (...),(...) Spółka Jawna. Następnie powódka podniosła, że w 2009 roku(...) spółki jawnej APTEKA (...),H. R.dokonali zakupu w/w działki gruntu, w związku z czym wygasło prawo użytkowania wieczystego. W zawartym akcie notarialnym błędnie jednakże wskazano, że to małżonkowieR.kupują nieruchomość z majątku dorobkowego, a nie wspólnicy spółki jawnej, chociaż w dalszej części aktu jest wyraźne stwierdzenie, że nieruchomość wykorzystywana będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreśliła przy tym, że dokonując nabycia działki małżonkowieR.- nie mając fachowej wiedzy prawniczej - nie zwrócili uwagi na zapis dotyczący wspólności małżeńskiej majątkowej, albowiem wyraźnie wskazali zarówno notariuszowi jak i przedstawicielom Gminy Miejskiej, że nabycia dokonują jako wspólnicy spółki jawnej. W przekonaniu o prawidłowości swego postępowania utwierdzały ich dodatkowo dokumenty księgowe związane z przedmiotowym nabyciem, a to wskazane wyżej faktury VAT wystawione zarówno przez notariusza jak i Gminę, gdzie jako nabywca wskazana została spółka jawna. Ponadto zapis, iż nabycie dokonane jest do celów prowadzonej działalności gospodarczej również wskazywało, że nieruchomość zastała nabyta przezK. R.iH. R., jako spółka jawna, albowiem taką działalność wówczas i obecnie prowadzili. Powódka wskazała także, że potwierdzeniem, że strony nabyły przedmiotową nieruchomość jako wspólnicy spółki jawnej a nie jako małżonkowie, do majątku wspólnego, jest także treść faktury, wystawionej przez Gminę MiejskąD., a potwierdzającą nabycie działki. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez wspólników spółki jawnej, a ponadto spółka skorzystała na tej podstawie z możliwości odliczenia podatku VAT, naliczonego z tytułu nabycia działki. Reasumując powyższe powódka podniosła, że wpis w księdze wieczystej wskazujący jako właścicieli tej nieruchomościK. R.iH. R.na prawach wspólności małżeńskiej majątkowej jest niezgodny ze stanem faktycznym, zgodnie z którym własność przedmiotowej nieruchomości należy dofirmy APTEKA (...) SPÓŁKA JAWNA.
W odpowiedzi na pozew pozwanaK. R.wniosła oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Motywując swoje stanowisko w sprawie pozwana w pierwszej kolejności podniosła, że celem postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości istniejącym w dacie orzekania przez sąd, a żądanie takie podlega oddaleniu, gdy stan prawny nieruchomości jest zgodny z aktualnym stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Zaprzeczyła, by jej i pozwanego oświadczenie zawarte w akcie notarialnym z dnia 27 kwietnia 2009 roku, Rep. A numer(...), iż dokonują nabycia nieruchomości z majątku dorobkowego było błędem wywołanym brakiem zwrócenia uwagi na taki zapis. Pozwana jednocześnie zaprzeczyła aby kiedykolwiek składała zapewnienie notariuszowi sporządzającemu umowę lub przedstawicielom Gminy Miejskiej, iż nabycia dokonuje jako wspólnik spółki jawnej. Wskazuje, że ani ona ani pozwany jako strony umowy sprzedaży z dnia 27 kwietnia 2009 roku nie złożyły oświadczeń o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, co oznacza, że powódka nie może powoływać się w niniejszej sprawie na rzekomy błąd umowy, której zresztą nie była stroną. Podkreśliła, że strony nie sporządziły również aneksu do umowy, który ten rzekomy błąd miałby wyeliminować. Nadto dodała, że prawo własności nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej nie było do tej pory kwestionowane przez stronę powodową, pomimo tego że wpis takiej treści widnieje w księdze wieczystej od 7 maja 2009 roku. PozwanaK. R.zaznaczyła, że literalna treść przedmiotowej umowy sprzedaży wyraźnie przeczy twierdzeniu, że małżonkowieK.iH. R.działali jako wspólnicy spółki jawnej, a nabycia nieruchomości dokonali do majątku spółki jawnej, a nie jako małżonkowie do swojego majątku wspólnego. W tym zakresie podkreśliła, że w treści umowy sprzedaży nie przywołano żadnych danych określających spółkę jawną jako potencjalnego nabywcę prawa własności nieruchomości. Brak tych danych zatem prowadzi do oczywistego wniosku, że pozwani nie działali jako wspólnicy spółki jawnej a nabycia przedmiotowej nieruchomości dokonali jako osoby fizyczne a nie jako spółka jawna. PozwanaK. R.podniosła również, że na powyższą ocenę wskazują również zapisy protokołu ich rokowań z Urzędem MiastaD.dotyczących warunków sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, gdzie ona wraz z byłym mężem występowali jako osoby fizyczne działające we własnym imieniu, a nie jako wspólnicy spółki jawnej. Pozwana zwróciła wreszcie uwagę, żeK. R.iH. R.przed nabyciem prawa własności nieruchomości byli wpisani w księdze wieczystej na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej jako użytkownicy wieczyści. Nadto dodała, że jak wynika z treści § 4 umowy sprzedaży, od ustalonej ceny odliczono kwotę 21.975 zł będącą wartością prawa użytkowania wieczystego, która została zapłacona przezK. R.iH. R.w 2000 roku na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 21 lutego 2000 roku w (Rep. A numer(...)). W 2000 roku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie mogła nastąpić na rzecz spółki jawnej, która wówczas jeszcze nie istniała. Z tych samych powodów spółka jawna nie mogła dokonać zapłaty za prawo użytkowania wieczystego będące przedmiotem umowy. Dodała, że o błędzie w oznaczeniu strony umowy sprzedaży z 2009 roku nie może być mowy również z uwagi na to, że zapłata reszty ceny w kwocie 13.815 zł netto powiększona po podatek od towarów i usług została dokonana nie przez spółkę jawną, ale przezK. R.iH. R.z ich majątku dorobkowego. Gdyby zatem intencją stron było nabycie prawa własności nieruchomości przez spółkę jawną, zapłata reszty ceny nastąpiłaby niewątpliwie z majątku spółki jawnej a nie z majątku dorobkowego małżonków. W dalszej części pozwanaK. R.zaprzeczyła, by przeniesienie prawa własności nieruchomości na spółkę jawną zostało dokonane poprzez czynność wniesienia aportem przedsiębiorstwa spółki cywilnej do spółki jawnej. W tym zakresie wskazała, że umowa spółki cywilnej została zawiązana między nią aH. R.w 2001 roku, a do nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości doszło w 2000 roku, przy czym stawający do tego aktu wówczas małżonkowieR.oświadczyli, że dokonują nabycia ze środków pochodzących z majątku dorobkowego. Nadto podniosła, że umowa spółki cywilnej zawarta 25 lipca 2001 roku przybrała zwykłą formę pisemną a wkładem wspólników do spółki była praca oraz gotówka w kwocie 300 zł. Nie doszło zatem do wniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości do spółki cywilnej, co z kolei stoi na przeszkodzie przyjęciu stanowiska, że nieruchomość została zniesiona do spółki jawnej jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki cywilnej. Dodatkowo podkreśliła, że umowa spółki jawnej została zawarta w zwykłej formie pisemnej, co czyni niemożliwym skuteczne przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Pozwana nadto oświadczyła, że nie budzi wątpliwości, iż uczestnikami stosunku spółki mogą być również obydwoje małżonkowie. Wówczas w skład małżeńskiej wspólności majątkowej nie wchodzą prawa do składników majątkowych nabywanych przez spółkę, ale wyłącznie przedmioty majątkowe uzyskane w wyniku skonkretyzowanych roszczeń obligacyjnych. Jakkolwiek więc małżonkowieR.byli uprawnieni do rozporządzenia przedmiotową nieruchomością także poprzez wniesienie wkładu do utworzonej spółki cywilnej, to jednak do tego rodzaju rozporządzenia nigdy nie doszło ani na etapie nabywania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ani na etapie tworzenia spółki cywilnej ani na etapie nabywania prawa własności nieruchomości. Skoro w konsekwencjiK. R.iH. R.nigdy nie byli właścicielami nieruchomości na prawach wspólności wspólników spółki cywilnej, to nieruchomość ta nie mogła zostać wniesiona do spółki jawnej w ramach przekształcenia, o którym mowa wart. 26 k.s.h.. Pozwana zaznaczyła także, że dla ważności rozporządzenia prawem do nieruchomości konieczne było zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, podczas gdy zarówno umowa spółki cywilnej, jak i umowa spółki jawnej była zawarta w zwykłej formie pisemnej.(...) spółki cywilnejoraz umowa spółki jawnej wymaga wprawdzie formy pisemnejad probationemale nie wyklucza to jednak, że ze względu na rodzaj umówionego wkładu konieczne będzie zachowanie innej formy.(...) spółki cywilnej, w której wspólnik zobowiązuje się do dokonania określonego rozporządzenia, stanowi nazwaną umowę zobowiązującą o skutkach określonych wart. 155 k.c.. Umowa spółki musi jednak czynić zadość wymaganiom formalnym, stawianym przez przepisy normujące rozporządzanie poszczególnymi prawami podmiotowymi. Przy czym konieczność uwzględnienia unormowań o charakterzelegis specialisw razie zobowiązania do wniesienia tytułem wkładu do spółki dóbr majątkowych, dla których przeniesienia jest wymagana inna szczególna forma skutkuje tym, że zawarta w takim przypadku nieformalnie umowa spółki jest ważna, aczkolwiek wywiera jedynie skutek zobowiązujący. Dla wykonania zobowiązania do wniesienia wkładu konieczne jest wówczas zawarcie odrębnej umowy czysto rozporządzającej w wymaganej szczególnej formie. Pozwana poza tym wskazała, że w umowie spółki cywilnej uczestnicy postępowania będący wówczas małżonkami postanowili, że przedmiotem ich wkładów do spółki będzie ich praca oraz gotówka. Przedmiotem wkładów nie było natomiast przysługujące im wówczas prawo użytkowania wieczystego nieruchomości a nawet gdyby było ich przedmiotem, to nie doszłoby do skutku rozporządzającego z uwagi na niezachowanie formy aktu notarialnego. Tym samym wspólnicy spółki cywilnej nie mogli wnieść do spółki jawnej przedsiębiorstwa obejmującego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, która nigdy nie stanowiła mienia wchodzącego w skład tego przedsiębiorstwa. Odnosząc się natomiast do zarzutów powódki związanych z wystawieniem przez stronę sprzedającą faktury VAT wskazującej jako nabywcę prawa własności nieruchomości stronę powodową oraz zaliczeniem prawa własności nieruchomości do środków trwałych pozwanaK. R.podkreśliła, że faktura VAT jest jedynie dokumentem rozliczeniowo-księgowym, który nie stanowi substratu czynności prawnej.Faktura VAT numer (...)z dnia 21 kwietnia 2009 roku wskazująca jako nabywcę działki spółkę jawną nie dokumentuje rzeczywistego zdarzenia gospodarczego i winna być oceniona jako faktura nierzetelna. Wątpliwym jest również aby została ona wystawiona na podstawie aktu notarialnego, który został sporządzony 6 dni po jej wystawieniu. Nieprzekonujące są również twierdzenia dotyczące zaliczenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości a następnie prawa własności nieruchomości do środków trwałych i ich amortyzacji. Pozwana zaznaczyła przy tym, że prawidłowość zaliczenia danego mienia do środków trwałych i ich amortyzacja nie ma absolutnie żadnego znaczenia dla skutków prawnych w zakresieprawa rzeczowegoa winna być oceniania wyłącznie na gruncie prawa podatkowego.
Na mocy postanowienia Sądu z dnia 2 czerwca 2016 roku wezwano na podstawieart. 195 § 2 k.p.c.do udziału w sprawie w charakterze pozwanegoH. R..
W odpowiedzi na pozew pozwanyH. R.uznał powództwo w całości.
Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie powołał się na okoliczności wskazane przez stronę powodową w pozwie, a dotyczące w szczególności okoliczności nabycia spornej nieruchomości, podmiotu nabywającego tą nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 2009 roku oraz woli małżonkówR.co do nabycia spornej nieruchomości jako wspólników spółki jawnej, a także dotyczące zaliczenia w/w nieruchomości do środków trwałych prowadzonej spółki jawnej oraz dokonywanych odliczeń podatkowych.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:
Powódka - spółka jawna - jest wspólnym przedsięwzięciem gospodarczym prowadzonym podfirmą APTEKA (...) spółka jawna. Pozwani wspólnicy tejspółki – (...)iH. R.prowadzą ów działalność od ponad 14 lat. Początkowo działalność ta była prowadzona w formie spółki cywilnej, a następnie od 2005 roku w formie spółki jawnej, w której wspólnicy posiadają po 50% udziałów w tej spółce. W 2014 roku pozwani rozwiedli się. Pomimo rozwiązania małżeństwa spółka jawna nadal prowadzi działalność gospodarczą, przynosząc zyski dla obojga wspólników.
Przedmiotowa działalność prowadzona jest w budynku handlowym, położonym wD., naos. (...), nadziałce gruntu numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie prowadziksięgę wieczystą o numerze (...)(niesporne).
Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 lutego 2000 roku, zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A numer(...), małżonkowieH.iK. R.nabyli od Spółdzielni Mieszkaniowej wD.prawo wieczystego użytkowaniadziałki gruntu nr (...)zabudowanej pawilonem handlowym. Stawający do aktu notarialnego pozwani oświadczyli, iż nabycia w/w prawa dokonują z majątku dorobkowego w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Dowód:

akt notarialny Rep A nr 1147/2000 – umowa sprzedaży z dnia 21 lutego 2000 roku
Zawiązując na podstawie umowy z dnia 29 grudnia 2005 roku spółkę jawną pozwani zobowiązali się do wniesienia następujących wkładów:
-K. R.współwłasność w 50% przedsiębiorstwaspółki cywilnej APTEKA (...).C. z siedziba wD.w rozumieniuart. 551k.c.i wkład o wartości niefinalnej 1000 zł;
-K. R.współwłasność w 50% przedsiębiorstwaspółki cywilnej APTEKA (...).C. z siedziba wD.w rozumieniuart. 551k.c.i wkład o wartości niefinalnej 1000 zł (§ 8 umowy spółki). Umowa ta został zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Dowód:

umowa spółki jawnej z dnia 29 grudnia 2005 roku
W dniu 27 kwietnia 2009 roku pozwani zakupili od Gminy MiejskiejD.prawo własnościdziałki gruntu numer (...). W umowie sprzedaży zawartej w formie notarialnego Repertorium A numer(...), małżonkowieH. R.iK. R.oświadczyli, że nabycia dokonują z majątku dorobkowego, oraz że nabywana nieruchomość wykorzystywana będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Prawo własności tej nieruchomości wpisane w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie o numerze(...)zostało wpisane za treścią w/w umowy jako „współwłasność ustawowa majątkowa małżeńska” małżonkówR..

Dowód:

akt notarialny Rep A nr(...)– umowa sprzedaży z dnia 27 kwietnia 2009 roku
informacja o treściksięgi wieczystej (...)
Przedmiotowa nieruchomość zabudowana pawilonem handlowym został zaksięgowana do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez pozwanych spółki jawnej(niesporne).

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie podlega uwzględnieniu.
W świetle przepisuart. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zgodnie zaś z utrwalonym w orzecznictwie i doktrynie poglądem, powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest szczególną postacią powództwa o ustalenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1985 roku, II CR 221/85, OSNCP 1986, z. 7-8, poz. 125). Przy rozpoznawaniu tego powództwa przedmiotem postępowania dowodowego jest więc ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, uzasadniająca usunięcie tej niezgodności przez dokonanie prawidłowych wpisów. Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega zaś bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź wreszcie na sprostowaniu treści istniejącego wpisu.
Stosownie do przepisu art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Podstawę do dokonania prawidłowego wpisu stanowi więc między innymi prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające – w wyniku uwzględnienia roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – niezgodność wpisu z takim stanem.
Zgodnie z treściąart. 6 k.c.ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Normie tej w warstwie procesowej odpowiadająart. 3 k.p.c., zgodnie z którym strony zobowiązane są przedstawiać dowody iart. 232 k.p.c., według którego strony są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z jakich wywodzą skutki prawne.
Argumentacja powódki opierała się na tezie, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta do majątku dorobkowego małżonkówR., a przez w/w jako wspólników prowadzonej przez nich spółki jawnej na jej rzecz. Oparty na przepisieart. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipoteceproces ma charakter sporu o prawo własności między określonymi osobami. Przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów. Ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej, spoczywa zawsze na stronie powodowej.
Postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym podlega ogólnym regułom obowiązującym w procesie; w szczególności podkreślenia wymaga, że żądanie pozwu określa powód, a sąd jest tym żądaniem związany (art. 321 § 1 k.p.c.) Dla uwzględnienia powództwa zart. 10 ust. l ustawy o księgach wieczystych i hipotecekonieczne jest udowodnienie przez powoda nie tylko, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości odbiega od stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, ale również – że jest tożsamy ze stanem objętym żądaniem pozwu. Sąd w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej ocenia przy tym rzeczywisty stan prawny według stanu z chwili orzekania o żądaniu pozwu.
W sprawie bezspornie ustalono, że nieruchomość wskazana w pozwie została nabyta w dniu 27 kwietnia 2009 roku na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której jako kupujących wskazanoK. R.iH. R., pozostających w tym czasie w związku małżeńskim. Analiza treści aktu notarialnego stanowiącego wskazaną umowę zawartą przed notariuszemW. G.z Kancelarii Notarialnej wD.i zarejestrowaną w Repertorium A numer(...)przeczy twierdzeniu, że małżonkowieK.iH. R.działali jako wspólnicy spółki jawnej a nabycia nieruchomości dokonali do majątku spółki jawnej a nie jako małżonkowie do swojego majątku wspólnego. W treści umowy sprzedaży nie przywołano żadnych danych określających spółkę jawną jako potencjalnego nabywcę prawa własności nieruchomości. Spółka jawna nie została określona jako strona umowy nabywająca prawo własności nieruchomości od Gminy MiejskiejD.. Przeciwnie, w komparycji aktu notarialnego stwierdzono, że przed notariuszem stawili sięJ. J.działający w imieniu Gminy MiejskiejD.na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Burmistrza Gminy MiejskiejD.orazK. R.iH. R., oboje zamieszkali wówczas wD.przyul. (...). Zgodzić należy się z pozwanąK. R., że gdybyK. R.iH. R.działali przy zawieraniu przedmiotowej umowy jako wspólnicy spółki jawnej, okoliczność ta byłaby z pewnością ujawniona w treści komparycji aktu notarialnego, jak to ma miejsce w tego rodzaju przypadkach. Stwierdzone zostałoby, że małżonkowieR.działają w ramach tej umowy jako wspólnicy spółki jawnej z przywołaniem firmy spółki jawnej, jej adresu, numeru NIP, numeru regon oraz numeru wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Brak tych danych prowadzi do oczywistego wniosku, żeK. R.iH. R.nie działali jako wspólnicy spółki jawnej a nabycia nieruchomości dokonali jako osoby fizyczne, a nie spółka jawna. Nie może przy tym ulegać wątpliwości, że w sytuacji nabywania przedmiotowej nieruchomości przez spółkę jawną, okoliczność ta zostałaby odnotowana w § 2 aktu notarialnego poprzez zapis, że do aktu przedłożono i okazano odpis aktualny lub informację odpowiadającą odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego spółki jawnej dla stwierdzenia prawidłowości umocowania wspólników uprawnionych do reprezentacji podmiotu prawa handlowego dokonujących czynności prawnej w imieniu spółki jawnej. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że przed nabyciem prawa własności nieruchomości pozwaniK. R.iH. R.byli wpisani w księdze wieczystej na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej jako użytkownicy wieczyści. Ma również rację pozwana, że wątpliwości interpretacyjnych nie budzi także treść § 3 umowy sprzedaży, wedle której „J. J.działający w imieniu Gminy MiejskiejD.sprzedaje małżonkomK.iH. R.prawo własnościdziałki gruntu numer (...)o powierzchni 233 m2, położonej wD.naOsiedlu (...), bliżej opisanej w § 1 tego aktu, a małżonkowieK. R.iH. R.działkę tę kupują oświadczając, że nabycia dokonują z majątku dorobkowego (...)”. Gdyby w istocie nabywcą prawa własności nieruchomości była spółka jawna w treści aktu notarialnego zostałoby napisane, że sprzedaż następuje na rzeczspółki Apteka (...) spółka jawna- reprezentowanej przez wspólników uprawnionych do reprezentacji w osobachK. R.iH. R.. Taki natomiast informacji w treści kwestionowanego aktu notarialnego brak.
Zwrócić również należy uwagę na fakt na charakter prawny dokonanej czynności prawnej przenoszącej własność spornej nieruchomości. Oświadczenia woli stron umowy sprzedaży zostały złożone w kwalifikowanej formie aktu notarialnego, sporządzonego przez profesjonalistę – będącego osobą zaufania publicznego – notariusza, która to okoliczność ma duże znaczenie przy ocenie treści umowy i oświadczeń woli stron. Oprócz bowiem stron umowy nad właściwym i zgodnym z ich wolą sformułowaniem treści kontraktu, czuwa także notariusz, a dodatkowo efekt jego pracy utrwalany jest na piśmie co stanowi o jego pewności. W przypadku omyłki notariusza nie pochodzącej od stronart. 80 § 4 ustawy Prawo o notariaciepozwala mu na dokonanie sprostowania protokołem omyłek pisarskich. Z kolei w przypadku zaś błędu strony ustawodawca przewidział możliwość uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli. Jednocześnie w zależności od istotności błędu dokonał gradacji ich skutków, w postaci nieważności bezwzględnej lub nieważności względnej. Nieważność bezwzględna zachodzi niezależnie od woli i stanowisk zainteresowanych, a czynność dotknięta taką wadą nie wywiera skutku prawnorzeczowego w postaci przejścia prawa własności na nabywcę. Skutek w postaci nieważności umowy ustawodawca uzależnił jednak od uprzedniego działania osoby zainteresowanej, ograniczając jednocześnie tę możliwość w czasie. Zakreślony termin jest natomiast terminem prekluzyjnym, po którym uprawnienie to wygasa. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu, winno nastąpić przez złożenie oświadczenia na piśmie, a uprawnienie to wygasa z upływem roku od wykrycia błędu (art. 88 k.c.). Tymczasem żadna ze stron umowy sprzedaży z dnia 27 kwietnia 2009 roku nie wystąpiła o sprostowanie błędu, na który powołuje się powódka – która nota bene nie była stroną tej czynności prawnej. Co więcej, aż do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie pozwani nie kwestionowali zapisów tej umowy poprzez wykazanie, iż zawiera ona błąd oświadczenia woli.
Tym samym należało uznać, że małżonkowieR.w umowie z dnia 27 kwietnia 2009 roku jasno i stanowczo wskazali, że ich wolą jest nabycie nieruchomości ze środków z majątku dorobkowego i do majątku dorobkowego. Zważywszy także należy, że do nabycia nieruchomości konieczne jest zachowanie kwalifikowanej formy pisemnej (aktu notarialnego) pod rygorem nieważności, wszystkie istotne elementy umowy powinny być zawarte w tekście aktu notarialnego i są niezbędne do skutecznego rozporządzenia nieruchomością. W szczególności konieczne było jednoznaczne wskazanie, kto i na jakich zasadach nabywa nieruchomość – co uczyniono, w sposób nie budzący wątpliwości oznaczając w umowie, że nieruchomość nabywana jest z majątku dorobkowego. Przeciwnego wniosku nie można wywodzić z zapisu aktu notarialnego, gdzie wskazano, że nieruchomość wykorzystywana będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ma bowiem zakazu użytkowania nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
W sprawie nie ma żadnych dowodów świadczących o tym, że zapis świadczący o wspólności majątkowej małżeńskiej był sprzeczny z wolą obojga małżonków bądź że ich oświadczenia były dotknięte jakimikolwiek wadami. Umowa rodzi więc takie skutki, jakie wynikały z oświadczeń stron, a zatem przenosi własność nieruchomości na rzecz majątku dorobkowegoK. R.iH. R., nie zaś na rzecz majątku prowadzonej przez nich spółki jawnej. Dowodzenie okoliczności przeciwnej wymagałoby dowodu przeciwko osnowie dokumentu w postaci aktu notarialnego z dnia 27 kwietnia 2009 roku.
Zgodnie zart. 247 k.p.c.dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Przesłanki te muszą być pełnione kumulatywnie, zaś ograniczenia dowodowe dotyczą nie tylko samych uczestników czynności, ale także ich następców prawnych, w tym m.in. spadkobierców. Dowodem przeciwko osnowie dokumentu jest dowód, który zmierza do wykazania oświadczeń woli sprzecznych z treścią dokumentu(orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 1997 roku, II CKN 215/97, Lex nr 1467231)– i taki właśnie charakter mają w niniejszej sprawie dowody zmierzające do wykazania, że nieruchomość nabyta została nie przez małżonkówR.z majątku dorobkowego na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, a przez w/w jako działających w imieniu i na rzecz prowadzonej przez siebie spółki jawnej. Ustalenie to zmierzałoby do ustalenia istotnych elementów umowy sprzedaży w sposób odmienny od treści dokumentu obejmującego czynność prawną, z obejściem przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.w zw. zart. 73 § 2 k.c.). Oznacza to, że w praktyce w niniejszej sprawie istniał zakaz dowodowy wyłączający możliwość dokonania ustaleń, jakich oczekiwała powódka, w oparciu o jej relację przedstawioną w toku przesłuchania stron i zawnioskowanych świadków.
Z uwagi na powyższe Sąd nie znalazł podstaw, aby uznać, że zapisy w księdze wieczystej były wadliwe i że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez inny podmiot niż to wynika z treści istotnej księgi wieczystej. Ustalenie takie nie mogło zostać poczynione, w szczególności z uwagi na zakaz dowodowy zart. 247 k.p.c.
Przy czym ze względu na okoliczności niniejszej sprawy, a zwłaszcza jej przedmiot, Sąd nie jest związany uznaniem powództwa przez pozwanegoH. R., albowiem czynność ta w rzeczywistości zmierzała do obejścia prawa, gdyż pozwany w ten sposób naruszyłby przepisy o formie notarialnej wymaganej do rozporządzania nieruchomościami oraz godziłby w pewność i bezpieczeństwo obrotu, jak również podważałby zaufanie do dokumentów urzędowych i ksiąg wieczystych. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, że powódka w przedmiotowej sprawie jest reprezentowana przez wspólnikaH. R., który jest jednocześnie pozwanym, który złożył oświadczenie o uznaniu powództwa.
Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu w całości.
Ponadto Sąd w punkcie II wyroku zasądził od powódki na rzecz pozwanejK. R.kwotę 2 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną wart. 98 k.p.c.Na koszty procesu pozwanej złożyło się wyłącznie wynagrodzenie ustanowionego przez powódkę radcę prawnego, ustalone zgodnie z§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej z urzędu.