Sąd Rejonowy w Grudziądzu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 612/16
Data wyroku: 2016-07-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Marcin Kolasiński
Słowa kluczowe: Najem, Czynsz
Podstawa prawna: art. 28 ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Sygn. akt I C 612/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 lipca 2016 roku
Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:  SSR Marcin Kolasiński
Protokolant:  starszy sekretarz sądowy Magdalena Hausman
po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2016 roku w Grudziądzu
na rozprawie
sprawy z powództwaG. D.
przeciwko(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.
o ustalenie czy podwyżka jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości

I
ustala, że podwyżka czynszu do kwoty 7,35 zł (siedem złotych i 35/100) zalokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wG., wynajmowany powodowi przez pozwanego, dokonana pismem z 12 stycznia 2016 roku, jest niezasadna;

II
zasądza od pozwanego(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.na rzecz powodaG. D.kwotę 462,00 zł (czterysta sześćdziesiąt dwa złote i 0/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 612/16

UZASADNIENIE
G. D.wniósł pozew przeciwko(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG.o ustalenie, że podwyżka czynszu do kwoty 7,35 zł zalokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wG., wynajmowany powodowi przez pozwanego, dokonana pismem z 12 stycznia 2016 roku, była niezasadna. Ponadto, powód domagał się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanego kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podniosła, że dokonane przez pozwanego wypowiedzenie było wadliwe, albowiem nowa stawka czynszu została ustalona na podstawie zarządzenia PrezydentaG., zamiast uchwałą odpowiedniego organu spółki, jak stanowi przepisart. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ponadto, zdaniem powoda, nowa stawka czynszu była zawyżona, nieadekwatna do stanu budynku, oderwana od kosztów utrzymania nieruchomości i prowadziła do osiągania przez(...)dochodu, co naruszało dyspozycję art. 28 powołanej ustawy (k. 13-15).
W odpowiedzi na pozew(...) Spółka z o.o.wG.wniosło o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów procesu. W uzasadnieniu pisma strona pozwana podniosła, że w sposób prawidłowy dokonała wypowiedzenia czynszu najmu. Pozwany wskazał, że to uchwałą zgromadzenia wspólników spółki przyjęto metodę ustalania stawki czynszu na podstawie zarządzenia PrezydentaG., jak dla lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu gminnego. W dalszej kolejności strona pozwana podniosła, że do wypowiedzenia stawki czynszu w lokalach należących do TBS odpowiednio zastosowanie mają przepisyustawy o ochronie praw lokatorów, w tym art. 8a ust. 4 ustawy. Ze względu na fakt, że po dokonaniu podwyżki stawka czynszu nie przekraczała 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, nie wymagała ona uzasadnienia, a powodowi nie przysługiwało roszczenie o ustalenie jej zasadności (k. 25-26).
Sąd rozpoznał sprawę w postępowaniu uproszczonym (k. 9).

Sąd ustalił, co następuje:
(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą wG., wskutek wniesienia aportu do spółki, od 2005 roku było właścicielem budynku położonego przyul. (...)wG.. W 2012 roku(...)dokonało sprzedaży m.in. nieruchomości położonej przyul. (...). Wobec sądowego ustalenia w 2015 roku nieważności powyższej umowy sprzedaży,(...)ponownie objął budynek przyul. (...)we władanie na przełomie 2015 i 2016 roku.
Zgodnie z uchwałą nr 6/2009 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników(...)z 16 stycznia 2009 roku, ustalono wysokość stawek czynszu najmu dla lokali stanowiących jego własność oraz przyjęto metodę ich ustalania zgodnie ze stawkami czynszu najmu ustalanymi w drodze zarządzenia PrezydentaG.dla lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu gminnego gminy – miastoG..
Lokal mieszkalny nr (...)o powierzchni użytkowej 71,6 m2, położony w budynku przyul. (...)wG., wynajmowany byłG. D.. Po ponownym objęciu nieruchomości we władanie,(...)naliczał dla tego lokalu czynsz najmu w wysokości 4,40 zł za 1 m2. Pismem z 12 stycznia 2016 roku wynajmujący dokonał wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu, wskazując, że od 1 maja 2016 roku obowiązywać będzie stawka 7,35 zł za 1 m2.(...)powołał się przy tym na § 1 pkt 6 zarządzenia PrezydentaG.nr(...)z 26 października 2015 roku w sprawie określenia stawek czynszu w lokalach mieszkalnych gminy – miastoG.wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego, zgodnie z którym stawka bazowa czynszu za 1 m2powierzchni użytkowej lokalu wynosiła 7,35 zł. Jednocześnie, w tym samym piśmie(...)poinformował najemcę o możliwości zastosowania obniżonej stawki czynszu w przypadku spełnienia i wykazania odpowiednimi dokumentami kryterium dochodowego. Stawka czynszu w wysokości 7,35 zł za 1 m2nie przekraczała 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, która w okresie od 1 października 2015 roku do 31 marca 2016 roku wynosiła około 8,95 zł za 1 m2.
Budynek przyul. (...)został wybudowany w latach 40-tych dwudziestego wieku. W związku z tym, że nie przechodził większych remontów, znajduje się obecnie w złym stanie technicznym. Remont budynku zostanie przeprowadzony po odzyskaniu przez(...)władztwa nad pozostałymi nieruchomościami, wobec których ustalono nieważność umów sprzedaży, kiedy to możliwe będzie określenie najbardziej pilnych remontów. Między innymi celem ustalenia tych najbardziej potrzebnych, po zwrocie budynków na rzecz(...), przeprowadza się ich inwentaryzację. W przypadku budynku przyul. (...)koszty prac oszacowano na kwotę 200.000 – 300.000 zł, a objąć one miałyby remont klatki, więźby dachu, przemurowanie kominów czy wymianę wewnętrznej linii zasilania. Obecnie(...)nie posiada wystarczających środków na przeprowadzenie wszystkich niezbędnych remontów.
Okoliczności bezsporne i dowody:
- pismo(...)z 12.01.2016 r. wypowiadające stawkę czynszu (k. 18),
- uchwała nr 6/2009 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników(...)z 16.01.2009 r. (k. 31),
- zarządzenie nr(...)PrezydentaG.z 26.10.2015 r. (k. 32-33),
- potwierdzenie odbioru przezG. D.pisma z 12.01.2016 r. (k. 34),
- zeznania świadkaM. D.(nagranie rozprawy z 4.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 44v),
- przesłuchanie powodaG. D.(nagranie rozprawy z 4.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 44v-45),
- przesłuchanieK. P.w charakterze strony pozwanej (nagranie rozprawy z 4.07.2016 r. – protokół skrócony na k. 45-45v).

Sąd zważył, co następuje:
Przedstawiony powyżej stan faktyczny ustalony został na podstawie dokumentów wymienionych w poprzedniej części uzasadnienia, które nie były kwestionowane, oraz w oparciu o osobowe źródła dowodowe. Wszystkie te dowody stanowiły w pełni wiarygodną podstawę ustaleń faktycznych. Ustalony w ten sposób stan faktyczny co do zasady był bezsporny między stronami.
Za okoliczności bezsporne między stronami uznać należało przede wszystkim sam fakt dokonania podwyżki czynszu najmu z kwoty 4,40 zł na 7,35 zł za 1 m2, jak również to, że wynajmujący nie dokonywał jej kalkulacji ani uzasadnienia, co zostało przez stronę pozwaną przyznane.
Strona powodowa w niniejszym postępowaniu postawiała dwa zarzuty odnośnie do dokonanej podwyżki czynszu, które miały świadczyć o jej niezasadności, tj.: po pierwsze, że prowadziła ona do obejścia przepisówustawy z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego(tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 2071 ze zm.), poprzez zastosowanie stawki czynszu ustalonej nie przez właściwy organ(...), lecz podmiot trzeci, w tym przypadku PrezydentaG.; i po drugie, że powyższe odwołanie się do zarządzenia PrezydentaG.skutkowało zastosowaniem dla lokali w zasobach(...)stawek czynszu takich, jak dla lokali komunalnych, bez ich kalkulacji, co pozostawało w sprzeczności z art. 28 w/w ustawy i prowadziło do uzyskiwania przez(...)dochodu z czynszów.
Natomiast strona pozwana broniła się przede wszystkim tym, że właściwy organ(...), tj. zgromadzenie wspólników, mogło w uchwale odwołać się przy ustalaniu stawki czynszu do zewnętrznego kryterium ustalającego jego wysokość, a podwyżka nie musiała być w żaden sposób uzasadniona, albowiem nie przekraczała 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, w związku z czym powodowi nie przysługiwało roszczenie o dokonanie sądowej kontroli tej podwyżki w trybieart. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.).
Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się więc w znacznej mierze do określenia relacji między przepisami w/w ustaw.
Zgodnie zart. 9a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy, tj. wspomniana jużustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności art. 28 tejże ustawy. Jednocześnie, art. 33 tej ustawy w zakresie nieuregulowanym odsyła do odpowiedniego stosowania przepisówustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegooraz przepisówKodeksu cywilnegoo najmie. Zgodzić się należy ze stroną pozwaną, że odesłanie to dotyczy m.in. sposobu dokonania podwyżki czynszu, której to tematykiustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegonie reguluje.
Wedługart. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, stawki czynszu za 1 m2powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.
W odniesieniu do pierwszego zarzutu strony powodowej do dokonanej podwyżki czynszu, tj. ustalenia stawki czynszu poprzez odwołanie się do zarządzenia prezydenta miasta, sąd rozpoznający niniejszą sprawę stanął na stanowisku, że samo podjęcie przez zgromadzenie wspólników pozwanej spółki uchwały, w której odwoływało się do zewnętrznego kryterium określającego stawkę czynszu, co do zasady nie naruszało dyspozycji art. 28 ust. 1 ustawy. Wydaje się bowiem, że w sytuacji takiej podmiotem ustalającym stawkę czynszu cały czas pozostaje uprawniony organ towarzystwa budownictwa społecznego (tutaj zgromadzenie wspólników). Tym niemniej, zdaniem sądu, odwołanie się do tego zewnętrznego kryterium nie może naruszać innych przepisówustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie bowiem z dalszą częścią art. 28 ust. 1 ustawy, stawki czynszu w lokalach mieszkalnych z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego powinny być ustalone w takiej wysokości, ażeby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie: 1) kosztów eksploatacji budynków, 2) kosztów remontów budynków oraz 3) spłatę kredytu na budowę, przy czym ten ostatni czynnik nie dotyczył budynku przyul. (...). Z przepisu tego pośrednio wywodzi się zasadę, że towarzystwo budownictwa społecznego nie może osiągać dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych (tak Katarzyna Zdun-Załęska, Komentarz do art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, LEX OMEGA dla Sądów, uwaga 1). Uregulowanie to uzasadnione jest przede wszystkim celem i funkcją, jaką powinny spełniać towarzystwa budownictwa społecznego, określonym wart. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
W ocenie sądu, z przepisuart. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowegomożna wywodzić, że stawka czynszu dla lokali w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego, jak i każda jej podwyżka, powinna być skalkulowana w odniesieniu do trzech czynników wymienionych w tym przepisie. Przepisyustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegomają zastosowanie do czynszu w lokalach należących do towarzystwa budownictwa społecznego jedynie w zakresie nieuregulowanym i tylko odpowiednio, co może oznaczać, że część przepisówustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegomoże nie mieć w ogóle zastosowania do lokali wynajmowanych przez towarzystwo. Według sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, dotyczy to art. 8a ust. 4 ustawy, który stanowi, że w przypadku, gdy w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka taka nie wymaga uzasadnienia ze strony wynajmującego, a najemcy nie przysługuje prawo do sądowej kontroli zasadności takiej podwyżki. Nie można wszak wykluczyć sytuacji, że stawka czynszu na poziomie nieprzekraczającym 3 % wartości odtworzeniowej byłaby i tak wyższa niż koszty eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty kredytu, o których mowa wart. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Prowadziłoby to do osiągania przez towarzystwo budownictwa społecznego dochodów z czynszów za lokale mieszkalne, co – zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy – jest pośrednio zakazane.
W konsekwencji, zdaniem sądu, z uwagi na treśćart. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, każda podwyżka czynszu w mieszkaniach wynajmowanych przez towarzystwo budownictwa społecznego powinna być skalkulowana w odniesieniu do czynników wymienionych w tym przepisie. W tym przypadku uznać należy, że zarządzenie nr(...)PrezydentaG.z 26 października 2015 roku nie określało stawki czynszu u pozwanego w sposób prawidłowy, tj. zgodny z przepisamiustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Wszak stawki czynszu wskazane w tym zarządzeniu ustalone zostały na podstawieustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a nie ustawy regulującej wysokość czynszu w towarzystwach budownictwa społecznego. Stawka czynszu dla lokali w zasobach towarzystwa regulowana jest bowiem odrębnie w przepisach szczególnych i nie można jej utożsamiać ze stawką czynszu zustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, której przepisy mają przecież zastosowanie m.in. do lokali wynajmowanych na wolnym rynku. Zgodzić więc należało się z argumentacją strony powodowej, że niedopuszczalny był automatyzm przerzucenia stawki czynszu z zarządzenia PrezydentaG., wydanego z myślą o lokalach wynajmowanych z zasobu komunalnego gminy – miastoG., na lokale mieszkalne w(...) Spółka z o.o.wG., bez jakiegokolwiek odniesienia do kosztów eksploatacji oraz remontów budynków. Jeżeli chodzi o koszty remontów, to za niewystarczającą uznać należało deklarację strony pozwanej, że w bliżej nieokreślonej przyszłości planuje remont budynku przyul. (...), jak i innych pozostających w jej zasobach.
Reasumując, w ocenie sądu, podwyżka czynszu z kwoty 4,40 zł do kwoty 7,35 zł zalokal mieszkalny nr (...)położony w budynku przyul. (...)wG., wynajmowany powodowi przez pozwanego, dokonana pismem z 12 stycznia 2016 roku, naruszała przepisart. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, poprzez brak kalkulacji nowej stawki czynszu najmu w odniesieniu do pokrycia kosztów eksploatacji i remontów budynków znajdujących się w zasobach(...) Spółka z o.o.wG..
Mając powyższe na uwadze, na podstawieart. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnegow zw. zart. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, sąd uznał powyższą podwyżkę czynszu najmu za niezasadną, o czym orzeczono w punkcie I. sentencji wyroku.
Jednocześnie podkreślenia wymaga, że orzeczeniem tym sąd nie odbiera pozwanemu prawa do podwyższenia w przyszłości czynszu najmu i to do stawki 7,35 zł czy nawet wyższej, ale tylko i wyłącznie pod warunkiem, że zostanie ona należycie uzasadniona i skalkulowana do ponoszonych przez pozwanego kosztów eksploatacji i remontów oraz względnie spłaty kredytu, jak to zostało przewidziane wart. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
O kosztach procesu w punkcie II. sentencji orzeczono na zasadzieart. 98 k.p.c.Powód wygrał niniejszy proces w całości, z związku z czym należał mu się zwrot od pozwanego wszystkich poniesionych kosztów procesu w łącznej wysokości 462 zł, a to z tytułu opłaty sądowej od pozwu w wysokości 30 zł, wynagrodzenia pełnomocnika będącego adwokatem w wysokości 360 zł (§ 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie /Dz. U. poz. 1800/), opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz rzeczywiście poniesionych wydatków pełnomocnika związanych z dojazdem na rozprawę w wysokości 55 zł (oświadczenie o poniesionych kosztach dojazdu – k. 42 i 45v).