Sąd Okręgowy w Łodzi
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Sygnatura akt: III Ca 1554/15
Data wyroku: 2016-02-08 00:00:00
Typ orzeczenia: REASON
Słowa kluczowe: Dzierżawa
Podstawa prawna: art. 700 k.c.

Sygn. akt III Ca 1554/15

UZASADNIENIE
Wyrokiem z 9 czerwca 2015 r. Sąd Rejonowy w Brzezinach zasądził odW. L.prowadzącej działalność gospodarczą podfirmą (...)wR.na rzecz GminyB.kwotę 27.838,50 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:
- 3.600 zł. od dnia 1 października 2012r. do dnia zapłaty;
- 8.055,34 zł. od dnia 1 lipca 2013r. do dnia zapłaty;
- 8.055,34 zł. od dnia 1 października 2013r. do dnia zapłaty;
- 8.127,82 zł. od dnia 1 lipca 2014r. do dnia zapłaty,
oraz orzekł o kosztach procesu.
Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana, zarzucając mu naruszenieart. 700 k.c.poprzez jego niezastosowanie w sprawie w sytuacji, gdy stan faktyczny sprawy wyczerpuje hipotezę tego przepisu, a mianowicie ze zgromadzonego materiału dowodowego bezsprzecznie wynikało, że zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu z przyczyn, za które pozwana nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jej osoby.
W oparciu o powyższy zarzut apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna.
Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własne, zwłaszcza że podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku nie została w apelacji podważona.
Jedyny zarzut apelacji, tj. naruszenia prawa materialnego, mimo słuszności twierdzenia o konieczności zastosowania w sprawie niniejszejart. 700 k.c., nie mógł doprowadzić do zmiany rozstrzygnięcia.
Na wstępie należy podkreślić, że Sąd Okręgowy dokonując oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego, powinien naprawić wszystkie dostrzeżone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego popełnione przez sąd pierwszej instancji, bez względu na to, czy zostały wytknięte w apelacji, jeżeli mieszczą się one w granicach zaskarżenia. W uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji zatem należy przedstawić w sposób wyczerpujący ocenę stanu faktycznego z punktu widzenia prawa materialnego.
Zaczynając więc rozważania od wskazania prawidłowej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, Sąd Okręgowy jest zdania, że ustalony w sprawie stan faktyczny powinien być oceniony w świetleart. 700 k.c.Wprawdzie pozwana w toku postępowania przed Sądem Rejonowym powoływała się na przyczynienie się powódki do powstania zadłużenia, co implikowało zastosowanie w sprawieart. 362 k.c., jednakże z całokształtu materiału procesowego wynika, że pozwana miała na uwadze przesłanki obniżenia czynszu dzierżawnego, o których stanowiart. 700 k.c.
Zgodnie zart. 700 k.c., jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Apelująca starała się wykazać, że wskutek okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności i które jej nie dotyczą, tj. spadek atrakcyjności krajobrazowej miejscowości, zaniedbania Gminy oraz konkurencyjność ze strony innych restauracji, osiągany przez nią zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy za okres 2011-2014 r. uległ znacznemu zmniejszeniu, w związku z czym może ona żądać obniżenia czynszu przypadającego za ten okres gospodarczy.
Zdaniem Sądu Okręgowego, wyżej wskazane okoliczności nie uzasadniają zastosowania w sprawieart. 700 k.c.Apelująca nie wykazała, że obniżenie przychodu z przedmiotu dzierżawy było wynikiem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i które jej nie dotyczą.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, wbrew stanowisku apelującej, że nie miało wpływu na znaczne zmniejszenie jej przychodów zamknięcie przez powódkę kąpieliska znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości stanowiącejdziałkę nr (...)i zarzucany powódce brak należytej dbałości o przyległe do tej działki tereny. Zamknięcie kąpieliska nastąpiło bowiem już w 2003 r., a sytuacja finansowa pozwanej zaczęła się pogarszać od 2008 – 2009 r. Pozwana zatem, mimo zamkniętego kąpieliska, z powodzeniem prowadziła działalność przez pięć lat nie odnosząc strat finansowych. Znaczy to, że pozwana była w stanie podejmować działania mające na celu utrzymanie rentowności prowadzonej działalności niezależnie od funkcjonowania na przyległej działce basenu. Nie bez znaczenia dla takiej oceny pozostaje także fakt prowadzenia z powodzeniem działalności gospodarczej, w takich samych warunkach (zamknięty basen, wskazywane przez apelującą zaniedbania Gminy), przez dawnego wspólnika pozwanej, co dodatkowo utwierdza w przekonaniu, że działania Gminy nie są powodem zmniejszenia rentowności prowadzonych przedsięwzięć gastronomiczno-hotelarskich.
Pozostając przy kwestii konkurencyjnej dla pozwanej działalności prowadzonej przez jej byłego wspólnika, Sąd Okręgowy wskazuje, że jej podjęcie i prowadzenie również nie stanowi okoliczności, o której mowa wart. 700 k.c.Pojawienie się konkurencyjnej działalności może stanowić taką okoliczność w wyjątkowych przypadkach, gdy zagrożenie konkurencją jest tak duże, że nawet przy podjęciu znacznych wysiłków w celu wzmocnienia atrakcyjności swojej oferty, podmiot obiektywnie nie jest w stanie konkurować i utrzymać się na rynku, a przy tym na powstanie takiej konkurencji podmiot ten nie miał wpływu.
W okolicznościach niniejszej sprawy taka sytuacja nie występuje. Wprawdzie, zakres świadczonych przez apelującą i jej byłego wspólnika usług jest podobny, ale zbliżone są również możliwości podęcia konkurencji dzięki podobnemu poziomowi ekonomicznemu, doświadczeń (byli wspólnicy), itp. Pozwana nie wykazała przy tym, że w okolicznościach zagrożenia konkurencją, podejmowała znaczne, racjonalne wysiłki zmierzające do „przyciągnięcia” klientów i utrzymania rentowności swojej działalności. Pozwana prowadząc działalność gospodarczą kilka lat, mogła liczyć się z ryzykiem powstania konkurencyjnej działalności, a w konsekwencji przygotować się do ewentualnych typowych, przewidywalnych zmian na rynku.
Stąd, zdaniem Sądu Okręgowego, brak spodziewanych rezultatów ekonomicznych pozwanej nie wynika z okoliczności, za które pozwana odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jej osoby.
Należy podkreślić, że strony stosunku zobowiązaniowego przyjmują na siebie obowiązek wykonania umówionych świadczeń zgodnie z treścią umowy. Oznacza to, stosownie do zasady pacta sunt servanda, że zmiana stosunków w okresie pomiędzy powstaniem zobowiązania a jego wykonaniem nie ma wpływu na wykonanie zobowiązania, jeśli nie przewidują tego szczególne przepisyKodeksu cywilnego, regulujące konkretny stosunek prawny. Powołany przez apelującąart. 700 k.c.nie znalazł zastosowania w niniejszej sprawie. W związku z tym, zdaniem Sądu Okręgowego, apelująca pozostaje związana postanowieniami umowy dzierżawy z dnia 4 września 2002 r. w zakresie wysokości ustalonego czynszu.
W świetle powyższego, Sąd Okręgowy jest zdania, że zaskarżone rozstrzygnięcie, mimo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu. Stąd, na podstawieart. 385 k.p.c., Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawieart. 98 §1 i 3 k.p.c.Na zasądzoną kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika powódki ustalone na podstawie§ 12 ust. 1 pkt 1w zw. z§ 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(Dz.U. z 2013 r. poz. 490).