Sąd Okręgowy w Krakowie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 1645/13
Data wyroku: 2016-10-04 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Andrzej Żelazowski
Słowa kluczowe: Najem, Bezumowne korzystanie
Podstawa prawna: art.224,art225,art669,art672,art687 kc

Sygn. akt IC 1645/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 października 2016 r.
Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący : SSO Andrzej Żelazowski
Protokolant: st. prot. Anna Żarczyńska-Ziobro
po rozpoznaniu w dniu 27 września 2016 r. w Krakowie
na rozprawie
sprawy z powództwaGminyK.
przeciwkoM. R.
o zapłatę

I
zasądza od pozwanejM. R.na rzecz strony powodowej GminyK.kwotę 122.985,64 zł (słownie złotych: sto dwadzieścia dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt pięć 64/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 31 sierpnia 2013r. do dnia 1 grudnia 2015r. i dalszymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia zapłaty od kwoty 84.574,43 zł;

II
w pozostałej części powództwo oddala;

III
zasądza od pozwanejM. R.na rzecz strony powodowej GminyK.kwotę 9.175,00 zł (słownie złotych: dziewięć tysięcy sto siedemdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1645/13

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 04 października 2016 r.
Strona powodowa GminaK.– w pozwie skierowanym przeciwko pozwanejM. R.(k. 2-4) – wniosła o: 1. zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 146.457,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 100.166,19 zł od dnia 31.08.2013 r. do dnia zapłaty; 2. zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Uzasadniając swoje roszczenie strona powodowa podniosła, iż pozwana zalega jej łączną kwotę 146.457,25 zł z tytułu należności wynikających z zaległości czynszowych oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie zlokali nr (...)położonych w budynku przyul. (...)wK.stanowiącym od 22.12.2008 r. współwłasność (w 3/4 części) GminyK.. Strona powodowa sprecyzowała, iż dwalokale o nr (...)znajdujące się w budynku przyul. (...)obciążone były umowami najmu zawartymi w dn. 15.09.2007 r. przez byłego zarządcę sądowego przedmiotowej nieruchomości z pozwaną, zgodnie z którymi czynsz zalokal nr (...)wynosił 1.500,00 zł, a zalokal nr (...)– 1.350,00 zł miesięcznie płatne do10 każdego miesiąca. Ponieważ od 01.01.2009 r. pozwana nie uiszczała opłat z tytułu czynszu najmu pismem z dnia 27.08.2010 r. (doręczonym pozwanej w dniu w dniu 30.08.2010 r.) strona powodowa dokonała wypowiedzenia tychże umów w trybie natychmiastowym bez zachowania terminów wypowiedzenia i jednocześnie zakreśliła termin wydania lokali na dzień 22.09.2010 r. – w powołanym terminie nie doszło jednakże do wydania w/w lokali zajętych przez pozwaną jak i nie została uregulowana zaległość z tytułu czynszu najmu. Do wydania lokali doszło dopiero w dniu 26.10.2010 r. a do tego czasu pozwana zajmowała je bez tytułu prawnego nie uiszczając należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie.
W odpowiedzi na pozew (k. 58-60) kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej – działając w jej imieniu – wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu kurator podniósł zarzut przedawnienia roszczenia strony powodowej o zapłatę czynszu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali podnosząc, iż należności te jako świadczenia okresowe przedawniły się w terminach określonych wart. 118 k.c., tj. po upływie 3 lat. – w tym kontekście kurator zwrócił uwagę, iż strona powodowa wezwała pozwaną co prawda do próby ugodowej przed Sądem, jednakże z protokołu rozprawy dołączonego do pozwu nie wynika czego dotyczyło zawezwanie do próby ugodowej, a w konsekwencji nie można mówić o skutecznym przerwaniu biegu terminu przedawnienia. Kurator zakwestionował również wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wskazane przez stronę powodową. Ponadto, zdaniem kuratora, strona powodowa nie udowodniła czy pozwana faktycznie i w jakim okresie zajmowała przedmiotowe lokale bez tytułu prawnego. Kurator wniósł również, aby w przypadku negatywnego wyniku sprawy, nie obciążać pozwanej kosztami postępowania ze względu na zasadę słuszności określoną wart. 102 k.p.c., bowiem pozwana nie pozostawiła żadnego adresu do doręczeń w Polsce i nie ma świadomości, iż toczy się niniejsze postępowanie. Kurator wniósł również o przyznanie wynagrodzenia według norm przepisanych.
Bezsporne w sprawie było, iż:
Postanowieniem z dnia 22.12.2008 r. Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, sygn. akt I Ns 646/06/S, GminaK.nabyła z mocy ustawy z dobrodziejstwem inwentarza w całości spadek poM. L.zmarłej w dniu 15.01.2006 r. (k. 7). W skład spadku wchodził udział w ¾ częściach we współwłasności nieruchomości położonej wK., składającej się zdziałek ewidencyjnych nr (...)(o pow. 312m2) oraz nr(...)(o pow. 478m2), zabudowanychbudynkami wielomieszkaniowymi nr (...)przyul. (...)wK..
Na podstawie umów zawartych w dniu 15.09.2007 r. wK.pomiędzy byłym zarządcą sądowym przedmiotowej nieruchomości -firmą (...) Sp. z o.o.wK.reprezentowaną przez prezesa zarząduP. H.– działającym na rzeczy współwłaścicieli nieruchomości a pozwanąM. R., zarządca oddał w najem pozwanej (na okres 5 lat) dwalokale o nr (...)znajdujące się w budynku przyul. (...)wK.– zgodnie z zawartymi umowami pozwana zobowiązana była uiszczać na rzecz wynajmującego czynsz: zalokal nr (...)w wysokości 1.500,00 zł miesięcznie, zaś zalokal nr (...)– w wysokości 1.350,00 zł miesięcznie, płatne do 10. dnia każdego miesiąca.
Ponieważ od dnia 01.01.2009 r. pozwana nie uiszczała opłat z tytułu czynszu najmu, pismem z dnia 26.07.2010 r. strona powodowa poinformowała pozwaną o zamiarze dokonania wypowiedzenia w/w umów. Ze względu na brak uregulowania zaległości, w dniu 27.08.2010 r. strona powodowa wystosowała do pełnomocnika pozwanejD. K.pismo stanowiące oświadczenie o wypowiedzeniu umów najmu w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminów wypowiedzenia (pismo to zostało doręczone w dniu 30.08.2010 r.). W piśmie tym strona powodowa jednocześnie zakreśliła pozwanej termin do wydania lokali objętych najmem na dzień 22.09.2010 r. W powyżej powołanym terminie nie doszło jednakże do wydanialokali nr (...)zajętych przez pozwaną, jak również nie została uregulowana zaległość z tytułu czynszu najmu. W związku z tym pismem z dnia 22.09.2010 r. strona powodowa ponownie wezwała pozwaną do zapłaty należności głównej wraz z ustawowymi odsetkami wyliczonymi na dzień 22.09.2010 r., zakreślając termin zapłaty na 7 dni od daty odbioru korespondencji. W w/w terminie pozwana nie uregulowała należności, natomiast 27.10.2012 r. przekazałalokale nr (...)GminieK.reprezentowanej przezZarząd (...).
Ponadto Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Od dnia 31.08.2010 r. (następny dzień pod doręczeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu) do 26.10.2010 r. (dzień wydania lokali) pozwana zajmowałalokale nr (...)bez tytułu prawnego i nie uiszczała odszkodowania naliczanego z tego tytułu.
Pismami z dnia 10.03.2011 r. i z dnia 03.07.2012 r. strona powodowa wezwała pozwaną do zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania zlokali nr (...).

dowód:

protokół zdawczo-odbiorczy z dn. 27.10.2010 r. /k. 21/; wezwanie do zapłaty z dn. 10.03.2011 r. /k. 22-23/; ostateczne przesądowe wezwanie do zapłaty z dn. 03.07.2012 r. /k. 24-25/.
W dniu 23.07.2012 r. strona powodowa złożyła do Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej o zapłatę kwoty 131.270,20 zł, w związku z zaleganiem przez pozwaną z tytułu należności czynszowych oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie zlokali nr (...)położonych w budynku przyul. (...)wK.w okresie od01.09.2009 r.do 26.10.2010 r. W związku z niestawiennictwem wezwanej na posiedzenie w dniu 18.12.2012 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie stwierdził z urzędu, iż do ugody nie doszło.

dowód:

akta sprawy sygn. akt I Co 1152/12/S Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, w tym: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dn. 23.07.2012 r. /k. 3-4 akt/ i protokół posiedzenia z dnia 18.12.2012 r. /k. 25 akt/.
Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z lokali bez tytułu prawnego wynosi 7.264,00 zł (lokal nr (...)) i 7.882,43 zł (lokal nr (...)).

dowód:

opinia biegłejE. H./k. 188-207/
Poza okolicznościami, które zostały przez strony przyznane (art. 229 k.p.c.) lub też taką ocenę uzasadniał przebieg całego postępowania (art. 230 k.p.c.), istotne dla sprawy fakty Sąd ustalił w oparciu o przedstawione powyżej, niezakwestionowane przez strony dokumenty urzędowe i prywatne.W.należności z tytułu korzystania przez pozwaną z lokali bez tytułu prawnego ustalił Sąd na podstawie opinii biegłego. W tym zakresie uznał Sąd za miarodajną dla rozstrzygnięcia opinię biegłej dr. E.H.. Opinia w ocenie Sądu jest rzetelna, cechuje ją wysoki poziom wiedzy fachowej, jest wszechstronna i szczegółowa, biegła w wyczerpujący sposób odnosi się do problematyki stanowiącej przedmiot zarzutów do uprzednio sporządzonej opinii przez biegłegoT. L.. Sąd odmówił wiary i mocy dowodowej opinii biegłegoT. L.bowiem biegły nie był w stanie sposób przekonujący odnieść się do zarzutów stawianych do jego opinii.
Uznając, iż okoliczności sprawy zostały dostatecznie wyjaśnione, Sąd pominął również – na zasadzieart. 217 § 3 k.p.c.– pozostałe wnioski dowodowe zgłoszone przez strony.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało częściowo na uwzględnienie.
Strona powodowa GminaK.domagała się zasądzenia od pozwanejM. R.na jej rzecz kwoty 146.457,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 100.166,19 zł od dnia 31.08.2013 r. do dnia zapłaty, oraz kosztami postępowania. W odpowiedzi na pozew kurator dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej – działając w jej imieniu – wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Bezsporne w sprawie było, iż Gmina MiejskaK.jest współwłaścicielem (w ¾ części) nieruchomości położonej przyul. (...)wK., a także następcą prawnym wynajmującego w stosunkach wynikających z umów najmu, obejmujących przedmiotową nieruchomość, w tym również umów najmulokalu nr (...)orazlokalu nr (...), znajdujących się w budynku położonym wK.przyul. (...), zawartych przez pozwanąM. R.w dniu 15.09.2007 r. z byłym zarządcą sądowym nieruchomościfirmą (...) Sp. z o.o.wK.. Zgodnie z tymi umowami pozwana zobowiązana była uiszczać na rzecz wynajmującego czynsz w wysokości 1.500,00 zł miesięcznie zalokal nr (...)oraz w wysokości 1.350,00 zł miesięcznie zalokal nr (...)(płatne do 10. każdego miesiąca). Bezsporne było również, iż od 01.01.2009 r. pozwana nie uiszczała należnych opłat z tytułu czynszu najmu, w efekcie czego strona powodowa złożyła pełnomocnikowi pozwanej oświadczenie (doręczone w dniu 30.08.2010 r.) o wypowiedzeniu w/w umów w trybie natychmiastowym bez zachowania terminów wypowiedzenia i jednocześnie zakreśliła termin wydania lokali na dzień 22.09.2010 r. Mając powyższe na uwadze, zasadnym w ocenie Sądu było domaganie się przez stronę powodową od pozwanej należnych jej wierzytelności czynszowych za okres od 01.01.2009 r. do 30.08.2010 r.
W ocenie Sądu dokonane przez stronę powodową wypowiedzenie pozwanej w/w umów najmu odbyło się zgodnie z regułami określonymi w szczególności wart. 687 k.c.iart. 672 k.c.Zresztą kurator pozwanej w toku postępowania nie kwestionował skuteczności i prawidłowości tegoż wypowiedzenia. Z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, iż w zakreślonym w oświadczeniu o wypowiedzeniu terminie 22.09.2010 r. nie doszło do wydania przez pozwaną w/w lokali jak i nie została uregulowana przez nią zaległość z tytułu czynszu najmu. Pozwana wydała sporne lokale stronie powodowej dopiero w dniu 26.10.2010 r. a do tego czasu zajmowała je bez tytułu prawnego, nie uiszczając jakiegokolwiek wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (w każdym bądź razie kurator pozwanej nie wykazał, aby było inaczej). Zgodnie z treściąart. 230 k.c.w zw. zart. 224 i 225 k.c.właścicielowi przysługuje wobec posiadacza zależnego nieruchomości pozostającego w złej wierze m.in. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Jak zauważa się w doktrynie, istnienie złej wiary posiadacza zajmującego lokal bez podstawy prawnej nie nasuwa najczęściej wątpliwości w procesie. Wprawdzie istnienie złej wiary powód powinien wykazać, jednakże zwykle całokształt okoliczności konkretnego wypadku wskazuje niedwuznacznie na złą wiarę posiadacza, do której przyjęcia wystarcza świadomość, że nie przysługuje mu tytuł prawny do zajmowania lokalu. Zła wiara wynika w takim procesie z oczywistych dowodów lub domniemań faktycznych, nie może być jednak utożsamiana z winą posiadacza. Wskazuje się, iż roszczenia z przytoczonej wyżej podstawy mogą być dochodzone nie tylko przeciwko byłym najemcom, lecz również przeciwko innym posiadaczom bez tytułu prawnego. Mając na uwadze powyższe okoliczności nie ulega wątpliwości, iż pozwana za okres od 31.08.2010 r. (tj. następnego dnia po doręczeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu) do 26.10. 2010 r. (tj. dnia wydania lokali) winna uiszczać na rzecz strony powodowej stosowne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie zlokali nr (...)w budynku przyul. (...)wK.. Rozważeniu podlega natomiast zagadnienie, jaki charakter powinno mieć to wynagrodzenie, a zwłaszcza, jak powinna być określana jego wysokość - kwestia ta jest istotna, gdyż przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wspomnianego wynagrodzenia. W tym kontekście podzielić głoszone w orzecznictwie sądowym i doktrynie prawniczej poglądy, że o wysokości tego rodzaju wynagrodzenia nie decyduje wysokość rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. Decyduje tu natomiast obiektywne kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy tego rodzaju. Stosując takie kryterium przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu mieszkalnego bez podstawy prawnej, należy przyjąć, że wynagrodzenie takie powinno równać się dochodowi, jaki normalnie osiąga się przy wynajęciu lokalu (ponadto należy uwzględnić ewentualne opłaty za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu) (por. uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 10 lipca 1984 r. [III CZP 20/84]). Wysokości należności z tego tytułu określił Sąd na podstawie opinii biegłejE. H..
Jak wyliczyła strona powodowa na dzień 30.08.2010 r. zaległość główna pozwanej wobec strony powodowej z tytułu czynszu wynosiła łącznie 69.428,00 zł, zaś zaległość odsetkowa – 34.752,02 zł. Zdaniem Sądu przyjęty przez stronę powodową sposób wyliczenia należności czynszowych za okres od 01.01.2009 r. do 30.08.2010 r., jest – wbrew zarzutom kuratora – prawidłowy, stąd też brak jest podstaw do ich kwestionowania. W konsekwencji za usprawiedliwione Sąd uznał zasądzenie od pozwanej na rzecz strony powodowej kwoty 104.180,02 zł z tytułu zaległości czynszowych za korzystanie zlokali nr (...)w budynku przyul. (...)wK.. Nadto uznał Sąd za uzasadnione zasądzenie na rzecz powódki łącznie kwoty 15.146,43 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z w/w lokali w okresie od 31.08.2010 r. do 26.10. 2010 r.
Powód domagał się także zasądzenia odsetek od należności za korzystanie zlokali nr (...)bez tytułu prawnego – odpowiednio od dnia 10.10.2010 r. do dnia 30.08.2013 r. i od dnia 10.10.2010 r. do dnia 30.06.2012 r. W tym zakresie miał Sąd na względzie, iż roszczenie z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego ma bezterminowy charakter, zatem bieg roszczenia w tym zakresie rozpoczyna się dopiero od daty bezskutecznego wezwania do zapłaty należności z tego tytułu (art. 455 i art. 481 §1 k.c.). Pozwana wzywana była do zapłaty należności m.in. pismem z dnia 10.03.2011 r., doręczonym w dniu 14.03.2011 r., odsetki zatem należą się dopiero od dnia 15.03.2011 r. Wysokość należności z tego tytułu wynosi odpowiednio 2.328,46 zł i 1.330,73 zł.
Łącznie zatem zasądzeniu na rzecz powoda podlega kwota 122.985,64 zł (69.428,00 + 15.146,43 +34.752,02 + 2.328,46 + 1.330,73 zł). Powołaną kwotę zasądził Sąd, zgodnie z żądaniem pozwu, z dalszymi odsetkami od kwoty 84.574,43 zł (tj. 69.428,00 + 15.146,43) od dnia 31.08.2013 r. do dnia zapłaty.
W ocenie Sądu podniesiony przez kuratora pozwanej zarzut przedawnienia roszczeń strony powodowej nie zasługiwał na uwzględnienie , skoro – na podstawieart. 123 § 1 pkt 1 k.c.– doszło do przerwania jego biegu na skutek złożenia w dniu 23.07.2012 r. przez stronę powodową wniosku o zawezwanie do próby ugodowej co do spornej należności objętej pozwem w niniejszym postepowaniu..
Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd orzekł jak wpunkcie I. i II. sentencjiwyroku.
O kosztach procesu między stronami orzekł Sąd na zasadzieart. 100 zdanie 1 k.p.c.oraz§2 ust. 1 i 2 i §6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(t. jednol. Dz. U. z 2013, poz. 490). Na koszty te po stronie powoda składa się opłata należna od pozwu w kwocie 7.323,00 zł i wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 3.600,00 zł (łącznie 10.923,00 zł). Ponieważ powództwo uwzględnione zostało w ok. 84% podlega zasądzeniu z tego tytułu na rzecz powoda kwota 9.175,00 zł.
Sygn. akt IC 1645/13
(...)
(...)
(...)
(...)