Sąd Rejonowy w Kędzierzynie Koźlu
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I C 889/14
Data wyroku: 2016-11-30 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Michalska-Księżyk
Słowa kluczowe: Najem
Podstawa prawna: art. 663 kc
Teza: Abstrahując od tego, czy nakłady te zostały poczynione przez najemcę za zgodą pozwanych, w pierwszym  rzędzie należy dokonać kwalifikacji  poczynionych nakładów, czy miały one charakter nakładów koniecznych czy nakładów  użytecznych.

Sygn. akt I C 889/14

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 listopada 2016 roku
Sąd Rejonowy w Kędzierzynie-Koźlu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodnicząca: SSR Małgorzata Michalska-Księżyk
Protokolant: stażysta Magdalena Michalska
po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2016 r. na rozprawie sprawy
z powództwaŁ. Z.
przeciwkoT. C.,J. C.
o zapłatę

1
powództwo oddala;

2
zasądza od powodaŁ. Z.na rzecz solidarnie pozwanychT. C.iJ. C.kwotę 2.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania;

3
odstępuje od obciążenia powodaŁ. Z.dalszymi kosztami postępowania, które poniesie Skarb Państwa.

Sygn.akt I C 889/14

UZASADNIENIE
PowódŁ. Z.domagał się zasądzenia kwoty 19 727,27 zł solidarnie od pozwanychT. C.iJ. C., podając iż od 01.10.2012 wynajmował od pozwanych lokal użytkowy położony wK.przyul.(...)w celu prowadzenia działalności gospodarczej sprzedaży ryb. Lokal w chwili objęcia nie nadawał się do umówionego użytku, dlatego w połowie października 2012r. powód przystąpił do remontu uzgodnionego ustnie na podstawie paragrafu 5 ust 3 umowy. Zakres prac został szczegółowo wskazany w treści pozwu. Jego wartość opiewa na kwotę 18243,85 zł, w tym zakup materiałów na kwotę 6 243,85 zł - z czego 5973,85 zł jest wykazana fakturami i 12.000 zł prac remontowych wykonanych przez rodzinę powoda. Przeprowadzony remont stanowił remont konieczny w rozumieniuart 663kc.Przedmiot najmu wymagał napraw, bez których umówiona rzecz nie nadawałby się do użytku - prowadzenia sklepu rybnego. Pozwani wyrazili zgodę na wykonanie tych napraw przez powoda – jako dokonanych na koszt wynajmującego, co uzasadnia roszczenie o zwrot nakładów. W dniu 20.11.2013 umowa najmu została wypowiedziana w trybie natychmiastowym, a 23.11.2013r. nastąpił zwrot przedmiotu najmu.
Ponadto, zdaniem powoda, pozwani niezasadnie dokonali obciążenia go kosztami podatku od nieruchomości za miesiąc listopad 2012r oraz wrzesień 2013r oraz podatku dochodowego za marzec – czerwiec 2013r. na łączną kwotę 1483,42 zł.
W odpowiedzi na pozewT.iJ. C.wnieśli o oddalenie powództwa. Pozwani wskazali, iż przedmiotowy lokal był w stanie technicznym nadającym się do umówionego użytku. W umowie strony nie wskazały, by lokal wymagał remontu umożliwiającego najemcy umówione używanie. Znaczna część prac została ponadto wykonana wadliwie bądź nie została dokończona.
Pozwani nigdy nie wyrazili zgody na prowadzenie w tym lokalu remontów, które miałyby obciążać wynajmującego. Zakres prac które rzeczywiście zostały wykonane przez powoda nie wpłynął na standard lokalu, czy jego wartość. Poza tym faktury na zakup materiałów budowlanych zostały wystawione na inny podmiot aniżeli najemca. Zaś żądanie zapłaty kwoty 1483,42 zł w świetle obowiązujących zapisów umownych oraz faktycznych zaległości powoda wobec pozwanych na kwotę 5058,58 zł, jawi się jako bezpodstawne.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny
PomiędzyT.iJ. C.aŁ. Z.w dniu 01.10.2012r. zawarta została umowa najmu lokalu użytkowego położonego wK.przyul. (...), usytuowanego na parterze budynku. W tym dniu zgodnie z umową wynajmujący oddał najemcy przedmiotowy lokal do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Najemca oprócz czynszu miał pokrywać koszty eksploatacji: czynsz, fundusz remontowy, wywóz śmieci, media, ubezpieczenia, podatek gruntowy, inne opłaty związane z utrzymaniem lokalu i opłaty za energię elektryczną według wskazań liczników. Zgodnie z zapisem umowy, najemcy nie wolno dokonywać zmian przeznaczenia lokalu. Planowane przez najemcę adaptacje lokalu lub przebudowa pomieszczeń muszą być za każdym razem uzgodnione z wynajmującym. Najemca był zobowiązany do dokonania na własny koszt konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania stanu używania. W rozmowach negocjacyjnych na temat wynajęcia lokalu brała udział matka powodaI. Z. (1), która od dłuższego czasu samodzielnie prowadziła działalność gospodarczą. W zamierzeniach docelowo lokal miał służyć jej synowiŁ. Z.do prowadzenia sklepu rybnego wraz z smażalnią. Jeżeli chodzi o stan lokalu w momencie jego wynajęcia, to lokal zaopatrzony był w instalację oświetleniową, podłogi lastrykowe, schody drewniane prowadzące z części magazynowej do części zaplecza, boazerię ścienną z płyt pilśniowych. Łazienka wymagała remontu. Z tego tytułu za miesiące październik i listopad nie była pobierana opłata czynszowa w kwotach po 1500 zł. Wcześniej w lokalu prowadzona była innego rodzaju działalność – sklep warzywny, kwiaciarnia. Dostosowanie lokalu do wymogów prowadzenia działalności jako sklepu rybnego wymagało jego przebudowy i zaadaptowania.
Dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 01.10.2012r. k. 3-11., zeznania świadkaI. Z. (1)k. 87, zeznania pozwanegoT. C.k. 122-123
PowódŁ. Z.przystąpił do remontu wynajmowanego obiektu. W remont zaangażowana była matka powodaI. Z. (2)oraz jej partnerJ. S.. NaI. Z. (2)jako prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwąP.H.U. (...)wystawiane były również faktury zakupu materiałów budowlanych na łączną kwotę 5973,85 zł za okres od 13.10.2012r. do 30.11.2012 i rozliczone w ramach jej działalności gospodarczej. Lokal składał się z trzech pomieszczeń, dwa na jednym poziomie, jedno większe na sali sprzedażnej, drugie mniejsze oraz pomieszczeń socjalnych, korytarzyka i łazienki w części podniesionej o cztery stopnie schodowe. Prace remontowe trwały od 10.10.2012r. do połowy grudnia 2012r. i zostały przeprowadzone we własnym zakresie, przy udziale brata matki powoda –M. G., który posiada kwalifikacje budowlane i elektryczne. Remont obejmował renowację ścian, zerwanie starych płyt, położenie płyt kartonowo – gipsowych z gładziami, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wykonanie strefy sanitarnej, remont łazienki, wybicie wywietrzników pod oknami, ułożenie ceramiki podłogowej, podwieszenie sufitu, wymalowanie sklepu, wymianę schodów, postawienie ścianki działowej, wymianę instalacji elektrycznej i oświetlenia, przebudowę pomieszczeń socjalnych, doprowadzenie wody do sali sprzedaży i pomieszczeń smażalni, przebudowę schodów betonowych w miejsce drewnianych, prace wykończeniowe. Pomieszczenie socjalne zostało przedzielone na dwie części. Koszt remontu był finansowany ze środkówI. Z. (1), uzyskiwanych z jej działalności oraz środków jej partneraJ. S., które otrzymał w wyniku spadkobrania. Prace remontowe przezM. G.zostały wykonane w ramach wzajemnych rozliczeń pomiędzy nim aI. Z. (1), w formie rewanżu za własne zobowiązania wobec jej osoby. Wartość robót budowlanych bez materiałów według poziomu cen z 2012r. wynosiła kwotę 14 797,93 zł. Przed rozpoczęciem działalności powód był zarejestrowany jako osoba bezrobotna, starał się o dotację z Unii europejskiej na jej rozpoczęcie. Powód działalność gospodarczą zarejestrował 07.11.2012r. i w tym samym czasie otrzymał dofinansowanie unijne w kwocie 20 000 zł. Przez rok czasu w lokalu była prowadzona przez powoda działalność gospodarcza.
Dowód: faktury zakupów k. 12-31, dokumentacja zdjęciowa k. 86, częściowe zeznania świadkaI. Z. (3)k. 87-88, częściowe zeznania świadkaJ. S.k. 89, zeznania świadkaM. G.k. 104-105, zeznania powodaŁ. Z.k. 121-122, opinia biegłejR. Ż.k. 144,ustna opinia uzupełniająca złożona na rozprawie przez biegłąR. Ż.w dniu 17.11.2016r.
Za miesiąc listopad 2012r. oraz wrzesień 2013 r powód został obciążony kosztami podatku od nieruchomości oraz kosztami podatku dochodowego za marzec – czerwiec 2013r. na łączną kwotę 1483,42 zł. Strony prowadziły również rozmowy na temat ewentualnego kupna sprzedaży lokalu, ale ostatecznie transakcja, która miała być uzależniona od wpłacenia zadatku i podpisania umowy przedwstępnej nie doszło do skutku.
Dowód: rachunek z dnia 01.11.2012r., 16.09.2013 r k. 38 rachunek z dnia 04.04.2013, 13.04.2013r. k. 39, rachunek z dnia 04.05.2013r, 04.06.2013r. k. 40, wezwanie do zapłaty z dnia 31.10.2013 k. 74, zeznania pozwanegoT. C.k. 122-123, zeznania świadkaI. Z. (1)k. 87
Dnia 20.11.2013 pozwaniT.iJ. C.wypowiedzieli w trybie natychmiastowym umowę najmu lokalu użytkowego. 23.11.2013r. w obecności powoda, pozwanych orazI. Z. (1)iJ. S.nastąpiło zdanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, gdzie pozwani złożyli oświadczenie o przyjęciu lokalu bez zastrzeżeń i uwag do stanu technicznego lokalu. Przy zdaniu lokalu zostały zdemontowane oczka halogenowe a w ich miejsce założone poprzednie oświetlenie, zdemontowane gniazdka, ubikacja, umywalka. Przy zdaniu lokalu przezJ. S.i powoda oraz pozwanego wykonana został dokumentacja zdjęciowa.
Dowód: pismo pozwanych z dnia 20.11.2013r. k. 32, 75-76, protokół zdawczo – odbiorczy k. 34-37, dokumentacja zdjęciowa k. 80, zeznania świadkaJ. S.. K. 89, zeznania pozwanegoT. C.k.122-123
W marcu 2014r. pozwani dokonali sprzedaży lokalu na rzecz osoby trzeciej pod działalność zakładu fryzjerskiego. Po jego zakupie również w lokalu został przeprowadzony remont, lokal wymagał pomalowania, ponownego położenia ceramiki podłogowej, skuwania tynków. Przewody instalacyjne były powyrywane. Gniazdka poodkręcane, brak było drzwi wewnętrznych w pomieszczeniu łazienki brak oświetlenia, niesprawna instalacje elektryczna, farba, tynki i gładź odchodziły od podłoża. Remont wykonany przez nowego właściciela również trwał dwa miesiące.
Dowód zeznania świadkaM. M.k. 100.
Sąd zważył co następuje:
Strony przedstawiały odrębne stanowiska co do wiedzy wynajmującego na temat przeprowadzonego remontu jak i sposobu rozliczenia tych kosztów. Powód twierdził, iż remont był wykonany za zgodą i pełną aprobatą pozwanych, a miał być zaliczony w przypadku zakupu przez nich nieruchomości lub rozliczony w sytuacji niedojścia do sprzedaży a pozwany twierdził, iż nie było żadnych uzgodnień na temat remontu, a jeżeli jakikolwiek remont miał być przeprowadzony to na koszt powoda jako najemcy.
Przepisykodeksu cywilnegodotyczące rozliczania poniesionych przez najemcę nakładów mają charakter dyspozytywny, zatem strony mogą dowolnie, w ramach swobody kontraktowania, ustalać w umowie zasady dokonywania rozliczeń. Z treści zawartej pomiędzy stronami umowy wynika, że w kwestii nakładów strony tylko uzgodniły obciążający powoda obowiązek utrzymywania nieruchomości w należytym stanie i wykonywania bieżących napraw i remontów, niezbędnych do stanu używania. Ten obowiązek wynika z przepisówkodeksu cywilnegodotyczących umowy najmu, zatem wobec nieuregulowania zasad rozliczenia nakładów w zawartej umowie w sprawie mają zastosowanie przepisykodeksu cywilnegokwestie te regulujące. Powód zgłosił w toku procesu żądanie rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu. Abstrahując od tego, czy nakłady te zostały poczynione przez najemcę za zgodą pozwanych, w pierwszym rzędzie należy dokonać kwalifikacji poczynionych nakładów, czy miały one charakter nakładów koniecznych czy też nakładów użytecznych. W sytuacji zaś przyjęcia, iż nakłady były czynione bez wiedzy pozwanych, roszczenie o ich zwrot nie powstaje w ogóle. Wynika ta zarówno z uregulowań kodeksowych instytucji najmu jak i zapisów samej umowy, gdzie strony w paragrafie 5 umowy z dnia 01.10.2012r. przewidziały, iż najemcy nie wolno dokonywać zmian przeznaczenia lokalu a ewentualne planowane przez najemcę adaptacje lub przebudowa wymagają każdorazowo uzgodnienia z wynajmującym. Co prawda brak jest bezpośredniego dowodu, iż zgoda na dokonanie zmian w lokalu została przez pozwanych wyrażona, pozwani konsekwentnie temu zaprzeczają, a brak np. pisemnej zgody na dokonanie zmian, z drugiej strony świadkowieI. Z. (1), ( k. 88 „ panC.uczestniczył w remoncie, przyjeżdżał trzy razy dziennie… załatwiał klucze z(...))Ł. S.( „pozwany pomagał przy remoncie , był dwa razy dziennie, doradzał.. Wspólnie jeździliśmy załatwiać klucze” k. 89) potwierdzają, iż pozwanyT. C.codziennie bywał na obiekcie, strony ( czemu pozwani nie zaprzeczają) prowadziły rozmowy na temat ewentualnej sprzedaży lokalu, to pozwany co najmniej mając świadomość przeprowadzanych remontów, w trakcie ich prowadzenia nie żądał ich zaprzestania. Remont bezsprzecznie został wykonany, jego zakres został ustalony na podstawie zeznań świadków uczestniczących w pracach tj. matki powoda i jej partnera oraz osoby dokonującej remontuM. G., potwierdzony opinią biegłej z zakresu budownictwaR. Ż.. Biegła co prawda dokonała wyliczenia kosztu przeprowadzonych prac według cen obowiązujących w dacie wykonania prac remontowych w 2012r, wskazała jednak, iż na dzień wizji lokal był już całkowici przebudowany, wizja wykazała wykonane roboty budowlane całkowicie zakrywające lub po demontażu robót, brak było zatem możliwości sprawdzenia przez biegłą w pełnym zakresie ilości i przekroju robót budowlanych wykonanych wcześniej. Możliwe było jedynie sprawdzenie, czy istniały warunki techniczne wykonani robót, co po części potwierdzone zostało dokumentacją fotograficzną znajdującą się w aktach sprawy na kartach 80,86.
Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego. Strony w umowie nie uregulowały jednak kwestii rozliczeń nakładów wykonanych przez najemcę niezależnie od ich charakteru ( nakłady, konieczne, czy nakłady użyteczne). Zgłaszany rodzaj nakładów poczynionych przez najemcę w trakcie trwania najmu podlega weryfikacji sądu rozstrzygającego o żądaniu zwrotu ich wartości. Dla ustalenia tego, czy mają one charakter nakładów koniecznych i/bądź ulepszeń, istotny jest ich koszt, rozmiar (zakres) i znaczenie z punktu widzenia przydatności rzeczy do umówionego użytku (wyrok SA w Warszawie z 2 października 2007 r., VI ACa 651/2007, LexisNexis nr 1910442, „Gazeta Prawna" 2008, nr 112, s. A10).
Zgodnie zart. 663 k.c.wynajmującego obciąża obowiązek dokonywania napraw koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, w odróżnieniu od drobnych napraw bieżących obciążających najemcę i nakładów podnoszących standard użyteczności rzeczy. Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu zajdzie konieczność dokonania napraw koniecznych, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania, a po bezskutecznym upływie tego terminu dokonać napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli najemca dokonał napraw bez wyznaczania terminu, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, przy czym najemca musi liczyć się z możliwością podniesienia przez wynajmującego zarzutu, że prace mogły być wykonane mniejszym kosztem.
Naprawami koniecznymi przedmiotu najmu są naprawy, bez których rzecz stanowiąca przedmiot najmu nie jest przydatna do określonego w umowie użytku ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.12.2011r. I CSK 122/11. Nakłady konieczne to przede wszystkim bieżące naprawy i remonty obciążające, prace wewnątrz budynku, które miały na celu przystosowanie go do potrzeb prowadzonej działalności lub też miały charakter doraźny i przynosiły krótkotrwały efekt.
Konsekwencją bezskutecznego upływu wskazanego terminu jest powstanie uprawnienia najemcy do dokonania napraw koniecznych na koszt wynajmującego (tj. realizacji wykonania zastępczego bez jakiegokolwiek upoważnienia sądu; zob. Z. Radwański (w:)System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 270; J. Jezioro (w:) E. Gniewek,Komentarz, 2006, s. 1073). Treśćart. 663 k.c.nie uzasadnia poglądu, jakoby przepis ten stanowił podstawę do domagania się zasądzenia od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenia napraw obciążających wynajmującego. Uprawnia on jedynie najemcę do dokonania takich napraw na koszt wynajmującego. Należy zatem przyjąć, że na podstawie tego przepisu najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kosztów napraw dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu. Jeżeli zatem strona domaga się zwrotu z tytułu napraw koniecznych, to z wszelkim konsekwencjami i reżimem wynikającym z treściart. 663 kc.( taką też podstawę prawną roszczenia przywołała strona powodowa). Jeżeli zatem część prac remontowych zakwalifikować jako naprawy konieczne ( a więc niezbędne do wykonywania określonego w umowie użytku) np. doprowadzenie wody, odprowadzenie ścieków wybicie wywietrzników pod oknami, wymianę instalacji elektrycznej, to żądanie uzależnione było od wyznaczenia przez najemcę odpowiedniego terminu do wykonania napraw, a dopiero po jego bezskutecznym upływie dokonanie napraw koniecznych na koszt wynajmującego. W przedmiotowej sprawie takie ustalenia dotyczące wyznaczenia terminu na wykonanie prac koniecznych nie miały miejsca.
W wypadku zaś gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu wspomnianego terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. k.c.); W razie wykonania przez najemcę napraw, które nie są konieczne, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757). Tak samo trzeba traktować wykonanie przez najemcę napraw koniecznych bez uprzedniego wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do ich wykonania, tak też H. Ciepła (w:) J. Gudowski,Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi doart. 663 k.c.; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski,Komentarz, t. II, 2011, s. 472. W związku z tym naraża się on jednak na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo (zob. Z. Radwański (w:)System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 271; J. Panowicz-Lipska (w:)System prawa prywatnego, t. 8, s. 29; orzeczenie SN z dnia 28 lutego 1959 r., 4 CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326). Sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac – i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości – nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2004 r. (II CK 158/04, OSG 2005, nr 6, poz. 81, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12.01.2012r. II CSK 283/2011), powód zaś nie wykazał, by doszło do bezpodstawnego wzbogacenia po stronie pozwanych.
Zgodnie zart. 676 k.c.jeżeli najemca ulepszył rzecz wynajętą, wynajmujący może, według swego uznania, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszenia to nakłady dokonane przez najemcę zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej użyteczność w stosunku do stanu, w jakim powinna się znajdować ona stosownie doart. 675 k.c.(stan niepogorszony z wyjątkiem zużycia rzeczy, będącego następstwem prawidłowego jej używania). Dopiero zatem w chwili zakończenia najmu wynajmujący jest w stanie ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie dokonane nakłady doprowadziły do ulepszenia rzeczy i ustalić zakres ciążącego na nim obowiązku zwrotu wartości ulepszeń. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych i ulepszeń powstaje z chwilą ich dokonania, przy czym wymagalne staje się w odniesieniu do nakładów koniecznych z chwilą powstania, a co do innych nakładów - z chwilą wydania rzeczy wynajmującemu.
Ulepszeniami rzeczy najętej są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Z kategorii ulepszeń rzeczy najętej należy z perspektywyart. 676 k.c.wyłączyć drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 k.c.), a także nakłady konieczne i inne nakłady, które obciążają wynajmującego (art. 662 § 1 i art. 663 k.c.; zob. SN w orzeczeniu z dnia 30 grudnia 1971 r., III CRN 375/71, LEX nr 7044; zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski,Komentarz, t. II, 2011, s. 489). Przy ocenie, czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne, należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (tak trafnie SN w wyroku z dnia 29 czerwca 2005 r., V CK 751/04, Mon. Praw. 2005, nr 17, s. 828). 2. Przepisart. 676 k.c.odnosi się do ulepszeń rzeczy najętej powstałych w trakcie trwania stosunku najmu (zob. P. Machnikowski,Skutki prawne ulepszenia przedmiotu najmu według art. 676 k.c. (w:)Zawieranie i wykonywanie umów. Wybrane zagadnienia, pod red. E. Gniewka, Acta UWr, Prawo 2004, nr 289, s. 209–231); nie ma natomiast zastosowania do ulepszeń dokonanych przed zawarciem umowy najmu (tak SN w orzeczeniu z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 318/97, LEX nr 121830).
Wprawdzie niektóre z prac mogły być uznane za ulepszenia, np. renowacja ścian, zerwanie starych płyt, położenie płyt kartonowo – gipsowych z gładziami, wykonanie strefy sanitarnej, remont łazienki, ułożenie ceramiki podłogowej, podwieszenie sufitu, wymalowanie sklepu, wymiana schodów, postawienie ścianki działowej, przebudowa pomieszczeń socjalnych, doprowadzenie wody do sali sprzedaży i pomieszczeń smażalni, przebudowa schodów betonowych w miejsce drewnianych, prace wykończeniowe; jednak tylko po wykazaniu przez powoda , iż - oceniając stan rzeczy po zakończeniu najmu (art. 675 k.c.) - nakłady te zwiększyły wartość budynku w stosunku do stanu istniejącego w dacie zawarcia przez strony umowy najmu. Odpowiednich dowodów w tym przedmiocie powód nie zgłosił. Wartości przeprowadzonych napraw i remontów nie mogą wykazywać przedłożone niektóre faktury, gdyż nie mają one bezpośredniego przełożenia na zwiększenie wzrostu wartości budynku.
Powód nie wykazał wartości tych ulepszeń. Wartości ulepszeń, w rozumieniuart. 676 k.c., nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją, bowiem, wzrost wartości rzeczy na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, LEX nr 536762). Odnosząc to do realiów niniejszej sprawy, należy uznać, że wartość ulepszeń dokonanych przez powoda nie stanowi równowartości wartości prac wyliczonych przez biegłego sądowego w opinii. Wyliczenie wartości ulepszeń powoda wymagało wpierw, wykazania jakie prace zostały przez powoda zrealizowane a następnie, wykazania o ile zwiększyła się wartość budynku, wskutek wykonania tychże prac. Ustalenie tej ostatniej kwestii wymagało wiadomości specjalnych. Tymczasem, jak chodzi o rodzaj wykonanych ulepszeń, powód ograniczył się do przedstawienia faktur dotyczących rodzaju i wysokości poniesionych wydatków. Z kolei w przypadku dowodu z opinii biegłego powód domagał się wyłącznie jego dopuszczenia na okoliczność ustalenia wartości robót budowlanych wykonanych w okresie od października 2012r. do grudnia 2012r., nie zaś dla obliczenia wartości ulepszeń, czyli stopnia wzrostu wartości budynku w dacie jego zwrotu pozwanym.
Reasumując, podstawę dla roszczeń powoda stanowiła umowa najmu i roszczenia te należy oceniać w oparciu oart. 663 k.c.orazart. 676 k.c., bowiem umowa stron nie regulowała tej kwestii. Powód nie dokonał aktów staranności, od którychart. 663 k.c.uzależnia prawo najemcy do zwrotu kosztów koniecznych napraw, wobec tego roszczenia jego nie znajdują oparcia w tym przepisie. Zdaniem Sądu także iart. 676 k.c.nie stanowi podstawy dla roszczeń powoda. Daje on bowiem najemcy prawo jedynie do zwrotu wartości ulepszeń i uzależnia to prawo od decyzji wynajmującego co do ich zatrzymania. Żadna z tych przesłanek nie jest spełniona.
Strony powyższą kwestię w sposób dowolny mogły uregulować w umowie, np. . zastrzegając, że nakłady dokonane przez stronę korzystającą na podstawie umowy z cudzej rzeczy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania po rezygnacji przez najemcę ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, w terminie, przez strony umówionym, zwłaszcza w sytuacji, gdy umówiony czynsz jest niewysoki.
Niewątpliwie prace remontowe zostały przeprowadzone. Czy były one staranne czy nie, jest to kwestia przy argumentacji przytoczonej powyżej, drugorzędna. Ponadto prace remontowe zostały wykonane nieodpłatnie, jest to przysporzenie na rzecz powoda – nie poniósł on de facto kosztów , a pozwany nie stał się przez to wzbogacony bo nie zostało wykazane , by podniosło to standard lokalu, a zwłaszcza że pozwany przez to osiągnął wyższą cenę sprzedaży, skoro trzeba było wykonać kolejny remont po jego zakupie. Kwestia zwrotu kosztów remontu nie została zatem ustalona w umowie. Powód twierdzi ze remont wykonywał dla siebie pod przyszły zakup lokalu, za zgodą wynajmującego, jednak nie zawarli tego na piśmie , nie zawarli tez umowy przedwstępnej. Jedynie ustalenia były ustne co do tego, ze powód ma przeprowadzić remont a potem odkupić lokal. Kwestia zgody i wiedzy wynajmującego to jedno a drugie, to kwestia sposobu rozliczenia remontu. Skoro kwestia ta nie została uregulowana umową, zastosowanie mają zasady ustawowe, a z przyczyn wskazanych wyżej postawą żądania zwrotu nakładów nie może być przepisart. 663 kcani 676kc.Podstawą roszczenia nie może być przepisart 663który mówi o trwaniu umowy najmu i wymogu napraw, tymczasem ta konieczność napraw była znana wynajmującemu przed przystąpieniem do zwarcia umowy najmu. Poza tym mowa jest o wyznaczeniu terminu tutaj wyznaczenia terminu nie było, chyba że strony umówiłyby się inaczej co jednak nie zostało wykazane. Przepisart. 676 kpcnie mógł mieć zastosowania z racji braku wykazania przez stronę powodową wartości ulepszeń jako wzrostu wartości rzeczy i braku wyraźnej zgody na dokonanie tych ulepszeń. Ewentualne podniesienie standardu lokalu odbyło się na koszt i ryzyko powoda.
Jest jeszcze kwestia legitymacji po stronie powoda do wystąpienia z takimi żądaniami. Jak wynika z ustaleń poczynionych na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, usługa budowlana wykonana przezM. G., była kwestią rozliczeń pomiędzy świadkiem a matką powoda. Jak wynika z samych zeznańŁ. Z.„ za remont mama dogadywała się z wujkiem bo był jej winny jakieś pieniądze i to w kwocie odpowiadającej wartości wykonanej usługi - zeznania świadkaM. G.k. 105. Poza tym faktury zakupu materiałów budowlanych wystawione zostały na inny podmiot a brak jest potwierdzenia przelewu wierzytelności z tego tytułu ( remontu jak i zakupu materiałów), skoro faktury wystawione zostały na inny podmiot, mogły być również rozliczane jedynie w ramach działalności gospodarczej świadka a nie powoda.
W przypadku roszczeń o zwrot należności w kwocie 1483,42 również nie zasługuje ono na uwzględnienie. Powód zarzucał iż niezasadnie doszło do obciążenia go należnościami z tytułu podatku od nieruchomości za miesiące listopad 2012r. oraz wrzesień 2013 oraz podatku dochodowego za miesiące marzec – czerwiec 2013r. Należności te zostały na rzecz strony pozwanej uregulowane, brak obecnie podstaw do żądania ich zwrotu jako nienależne świadczenie na podstawieart. 410w związku zart. 411 kc.Świadczenie jest nienależne jedynie w sytuacji, gdy:
- osoba spełniająca świadczenie nie była w ogóle obowiązana lub nie była zobowiązana względem osoby, której świadczyła,
- podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty,
- czynność prawna zobowiązująca do świadczenia byłą nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.
Żadna z tych przesłanek nie wystąpiła. Zgodnie z zapisami umowy powód był zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości ( podatek gruntowy paragraf 4 pkt 9 umowy najmu ). Ponadto jak wynikało z zeznań pozwanego w opłatach za marzec – czerwiec 2013r, nie zostały uwzględnione opłaty z podatek dochodowy. Rachunek wystawiany w danym miesiącu opiewał na taką kwotę, jaka faktycznie została zapłacona, a ponieważ opłaty były dokonywane nieregularnie, to zawierały w sobie jednocześnie opłaty zaległe z poprzedniego miesiąca, i tak było w przepadku rachunku za miesiąc marzec 2013r- czerwiec 2013r.
Z powyższych względów roszczenie zostało oddalone.
Na kwotę zasądzonych od powoda kosztów w trybieart. 98 kpcskładały się koszty zastępstwa prawnego uzależnione od podanej w pozwie wartości przedmiotu sporu. Na zasadzieart. 102 kpcSąd odstąpił od obciążania powoda dalszymi kosztami należnymi Skarbowi Państwa.