Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
II Wydział Cywilny
Sygnatura akt: II C 965/13
Data wyroku: 2016-03-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Słowa kluczowe: Zapłata
Podstawa prawna: art. 361 § 1 kpc

Sygn. akt II C 965/13

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 marca 2016 roku
Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk
Protokolant: Michalina Osłowska
po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2016 roku na rozprawie
sprawy z powództwaT. T.
przeciwkoK. T. (1)iB. T.
o zapłatę kwoty 301 000zł
I oddala powództwo;
II zasądza od powodaT. T.na rzecz pozwanychK. T. (1)iB. T.kwoty po 3608,50zł (trzy tysiące sześćset osiem złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt II C 965/13

UZASADNIENIE
T. T.wniósł pozew przeciwkoK. T. (1)iB. T., domagając się zasądzenia od pozwanych solidarnie na swoją rzecz kwoty 301 000zł z odsetkami ustawowymi od dnia 17 grudnia 2007 roku do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania, alternatywnie - w związku czynem niedozwolonym pozwanych. Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, iż pozwani nienależycie wykonali umowę przeniesienia własności nieruchomości, doprowadzając do obniżenia wysokości czynszu najmu obciążającego nieruchomość będącą przedmiotem umowy sprzedaży i przenosząc na powoda nieruchomość obciążoną najmem o innych niż zakładane parametrach (pozew, k. 3-20).
PozwaniK. T. (1)iB. T.wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz każdego z pozwanych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwani wskazywali, iż swoje obowiązki umowne wykonali należycie oraz że w działaniu samego powoda – poprzez zawarcie umowy najmu z dnia 31 stycznia 2008 r. z czynszem na poziomie 33000zł miesięcznie – należy upatrywać ewentualnego uszczuplenia majątku powoda, o ile do takiego uszczuplenia doszło. Dodatkowo pozwani akcentowali, iż zgłoszone alternatywnie roszczenie powoda oparte na odpowiedzialności pozwanych za czyn niedozwolony jest przedawnione (odpowiedź na pozew, k. 165-173, k. 181-189).
Sąd ustalił, co następuje:

K. T. (1)iB. T.byli, na zasadzie wspólności ustawowej, właścicielami nieruchomości stanowiącej zabudowanądziałkę oznaczoną numerem (...)przy ul.(...), objętejksięgą wieczystą nr (...). Nieruchomość ta była wynajmowana przezK. T. (1)Fundacji(...)z siedzibą wW.na podstawie umowy najmu z dnia 16 sierpnia 2006 roku. Umowa ta zawarta była na czas oznaczony do dnia 16 sierpnia 2011 roku, ustalono w niej czynsz miesięczny w wysokości 40 000 złotych płatny nie później niż do 16 dnia każdego miesiąca, przewidziano prawo jednostronnego rozwiązania umowy przez wynajmującego m.in. gdy najemca dopuszcza się zwłoki w płaceniu jakichkolwiek należności przypadających wynajmującemu na kwotę równą co najmniej czynszowi za jeden pełny okres płatności, zastrzeżono także iż zmiany lub uzupełnienia umowy najmu, w tym oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub jej rozwiązaniu wymagają dla swej ważności formy pisemnej pod rygorem nieważności.
(dowody: umowa najmu z dnia 16.08.2006 r., k. 48-52; protokół zdawczo-odbiorczy, k. 53-56).
Fundacja(...)miała problemy w regulowaniu należności czynszowych iK. T. (1)w piśmie z dnia 15 czerwca 2007 roku wezwał Fundację do zapłaty różnicy kwoty czynszu za miesiąc kwiecień 2007 roku w wysokości 3.694,52zł, kwoty czynszu za miesiąc maj 2007 roku wynoszącej 40.378,09zł oraz kwoty 40.390,69zł ujętej wfakturze VAT nr (...). Po otrzymaniu w/w wezwania do zapłaty, przedstawiciele Fundacji rozpoczęli rozmowy z pozwanym na temat obniżenia czynszu.
(dowody: wezwanie do zapłaty, k. 129; zeznania świadkaE. B., k. 250-255; zeznania świadkaA. P., k. 296-299; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
W lipcu 2007 rokuK. T. (1)spotkał się zT. T., który był zainteresowany kupnem nieruchomości należącej do pozwanych. W trakcie rozmów, powód wyrażał zainteresowanie tym czy nieruchomość stanowi przedmiot najmu, warunkami najmu i tym czy najemca wywiązuje się ze swoich obowiązków.
(dowody: przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
Na początku sierpnia 2007 roku członkowie zarządu Fundacji poinformowali pozwanego o trudnej sytuacji finansowej Fundacji i zwrócili się o obniżenie czynszu najmu do kwoty 30.000 zł miesięcznie.
(dowody: zeznania świadkaE. B., k. 250-255, zeznania świadkaA. P., k. k. 296-299; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
W piśmie z dnia 9 sierpnia 2007 roku, skierowanym Fundacji,K. T. (1)oświadczył, że w związku z niepodjęciem działań w zakresie uregulowania zaległego czynszu za miesiąc kwiecień, czerwiec i lipiec 2007 roku oraz w związku z brakiem reakcji na wezwania do zapłaty, zmuszony jest rozwiązać umowę najmu zawartą w dniu 16 sierpnia 2006 roku z dniem 1 września 2007 roku. Jednocześnie pozwany wskazał, że może odstąpić od rozwiązania umowy w przypadku uregulowania zaległego czynszu za miesiąc kwiecień i czerwiec do dnia 15 sierpnia 2007 roku, zaproponował obniżenie czynszu z dniem 16 września 2007 roku do kwoty 33.000zł brutto miesięcznie na okres jednego roku i wyraził zgodę na dwumiesięczne opóźnienie w opłacie czynszu do końca 2007 roku uwarunkowane terminową wpłatą do dnia 16-ego każdego następnego miesiąca.
(dowody: pismo z dnia 09.08.2007 r., k. 108; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
W odpowiedzi, w piśmie z dnia 27 sierpnia 2007 roku, członek zarządu FundacjiB. G., powołując się na ustną umowę, zwrócił się do pozwanego o obniżenie czynszu do kwoty 30.000zł brutto miesięcznie oraz o jednoznaczne stanowisko co do ewentualnego rozwiązania umowy, zgodne z §8 umowy najmu, w przypadku nie przyjęcia propozycji. Następnie pozwany, potwierdzając, że były prowadzone rozmowy dotyczące obniżenia czynszu, wskazał, że nie wyraził zgody na inne propozycje niż przedstawione w jego piśmie z dnia 9 sierpnia 2007 roku.
(dowody: pismo z dnia 27.08.2007 r., k. 109; pismo z dnia 29.08.2007 r., zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
Ostatecznie pozwany uzgodnił ustnie z przedstawicielami Fundacji, że począwszy od września 2007 roku obniży czynsz najmu z kwoty 40.000 złotych do kwoty 33.000 złotych, jednak ze względu na nieobecność wW.prezes zarządu Fundacji –E. B.nie został podpisany stosowny aneks do umowy najmu. W związku z tym pozwany poinformował członków zarządu Fundacji –B. G.orazA. P., że dokona darowizny na rzecz Fundacji kwoty 7000zł miesięcznie, na co członkowie zarządu wyrazili zgodę i sporządzona została umowa darowizny tej kwoty. Umowa ta została podpisana przez pozwanego oraz przez ww. członków zarządu Fundacji, nie pełniących jednak funkcji prezesa ani wiceprezesa zarządu, podczas gdy statut Fundacji przewidywał iż do jej reprezentowania upoważnieni są dwaj członkowie zarządu, w tym prezes lub wiceprezes Fundacji.K. T. (1)poinformował swoją żonę aby wystawiła faktury na 33.000zł, gdyż udzielił Fundacji darowizny do czasu, gdy podpisanie aneksu do umowy najmu będzie możliwe. Stosownie do tego za okres od września do listopada 2007 roku wystawione zostały trzy faktury za najem budynku na kwotę po 33.000zł.
(dowody: faktury VAT, k. 79-82; umowa darowizny, k. 104-105; odpis z KRS, k. 86-91; statut, k. 97-103; zeznania świadkaE. B., k. 250-255; zeznania świadkaA. P., k. 296-299; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie  pozwanegoK. T. (1), k. 328-332; przesłuchanie pozwanejB. T., e-protokół z dnia 04.03.2016 r., 00:01:43-00:33:09)
Około września 2007 roku jeden z banków zaoferował powodowi udzielenie kredytu na zakup nieruchomości. Powód rozpoczął wówczas negocjacje z pozwanym dotyczące zakupu nieruchomości, w czasie których poruszana była także kwestia umowy najmu nieruchomości.T. T.został poinformowany przez pozwanego, że czynsz najmu wynosi 40.000zł, że najem miał trwać 5 lat oraz że nie ma żadnych problemów z Fundacją jako najemcą, a umowa najmu jest wykonywana. Powód był zainteresowany tymi zagadnieniami, ponieważ zamierzał nabyć nieruchomość od pozwanych w celach komercyjnych, a także planowana umowa kredytowa miała przewidywać jako jeden ze sposobów zabezpieczenia cesję wierzytelności z umowy najmu na rzecz banku.
(dowody: przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
W dniu 23 października 2007 roku pozwani zawarli z powodem umowę zobowiązującą sprzedaży w/w nieruchomości za cenę 3280000 złotych. Pozwani oświadczyli jednocześnie, że nieruchomość jest wynajmowana Fundacji(...)z siedzibą wW.na mocy umowy z dnia 16 sierpnia 2006 roku zawartej do dnia 16 sierpnia 2011 roku oraz że najemcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości. W związku z tym strony zgodnie oświadczyły, że umowa wywołuje jedynie skutki zobowiązujące, zaś zawarcie umowy o skutkach rozporządzających uzależnione jest od niewykonania przez Fundację(...)wW.prawa pierwokupu. Strony uzgodniły również, że umowa o skutkach rozporządzających powinna zostać zawarta w terminie do dnia 10 grudnia 2007 roku.
(dowód: umowa z dnia 23.10.2007 r., k. 26-32)
Pismem z dnia 24 października 2007 rokuK. T. (1)zawiadomił Fundację o zawarciu umowy zobowiązującej sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 26 października 2007 roku Fundacja oświadczyła, że nie będzie korzystać z prawa pierwokupu.
(dowód: pismo z dnia 24.10.2007 r., k. 44; pismo z dnia 26.10.2007 r. wraz z notarialnym poświadczeniem podpisu, k. 45-47)
Po wystawieniu faktur VAT na kwotę 33.000zł z tytułu czynszu najmu,B. T.uzyskała informację od pracownika Urzędu Skarbowego, że zostały one błędnie wystawione, tj. iż powinny opiewać na 40 000zł niezależnie od udzielonej darowizny. W związku z tym, w dniu 30 listopada 2007 roku pozwana sporządziła trzy faktury korygujące, obejmujące należność z tytułu czynszu najmu za okres od września do listopada 2007 roku na kwoty po 40.000zł, które pozwanyK. T. (1)przekazał Fundacji. Jednocześnie pozwany zaproponował Fundacji w okresie do końca 2007 roku udzielenie wsparcia finansowego w formie co miesięcznej darowizny w wysokości 7.000zł z możliwością dokonywania przez Fundację potrącenia kwoty darowizny z zobowiązaniami wynikającymi z umowy najmu.
(faktury korygujące, k. 83-85; pismo z dnia 10.09.2007 r., k. 113; zeznania świadkaE. B., k. 250-255; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332; przesłuchanie pozwanejB. T., e-protokół z dnia 04.03.2016 r., 00:01:43-00:33:09)
W dniu 30 listopada 2007 rokuT. T.zawarł umowę kredytu hipotecznego, w ramach której(...) Bank S.A.udzielił powodowi kredytu w kwocie 2460000zł na zakup nieruchomości. W umowie tej jako zabezpieczenie spłaty kredytu przewidziano m.in. cesję wierzytelności wynikających z umowy najmu i w związku z tym powód zobowiązał się do zawarcia z bankiem w terminie 30 dnia od dnia uruchomienia kredytu umowy cesji wierzytelności z umowy najmu z dnia 16 sierpnia 2006 roku z miesięcznym dochodem z najmu w wysokości 40.000zł.
(dowód: umowa kredytu hipotecznego, k. 63-66)
Tego samego dnia strony zgodnie ustaliły zmianę terminu zawarcia umowy rozporządzającej na dzień 20 grudnia 2007 roku. JednocześnieT. T.oświadczył, że rezygnuje z należnego mu czynszu najmu za okres od dnia 15 grudnia 2007 roku do dnia 15 stycznia 2008 roku oraz że wyraża zgodę na uczestnictwo pozwanych w realizacji warunków uruchomienia kredytu.
(dowód: umowa z dnia 30.11.2007 r., k. 33-35)
Na początku grudnia 2007 roku, z inicjatywyT. T., odbyło się spotkanie z członkami zarządu Fundacji. Przedstawiciele Fundacji poinformowali powoda, że czynsz najmu został w sierpniu 2007 roku obniżony do kwoty 33.000zł i że Fundacji nie stać na płacenie czynszu wyższego niż 33.000zł i nie będzie mogła płacić więcej niż 33.000zł miesięcznie także w przyszłości.T. T.zwrócił się o przedstawienie mu dokumentów potwierdzających obniżenie czynszu, informując o miejscu i terminie podpisania umowy przenoszącej własność wynajętej nieruchomości. Reprezentanci Fundacji nie udostępnili powodowi żądanych dokumentów. Powód konsultował się z prawnikami jak rozumieć takie zachowanie przyszłego najemcy, ponieważ miał wątpliwości czy nie jest to ze strony Fundacji metoda wymuszenia na nim ustępstw co do wysokości czynszu najmu.
Prezes zarządu Fundacji, po uzyskaniu odB. G.informacji o przesłaniu przez pozwanego do Fundacji pisma dotyczącego darowizny, faktur korygujących za najem w okresie wrzesień – listopad 2007 roku oraz faktury za grudzień 2007 roku w kwocie 40.000zł, poleciła odesłanie faktur korygujących oraz przygotowanie pisma do pozwanego, informującego, że jest to niezgodne z wcześniejszymi ustaleniami.
(dowody: zeznania świadkaE. B., k. 250-255; zeznania świadkaA. P., k. k. 296-299; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328)
W dniu 17 grudnia 2007 roku doszło do zawarcia przez strony umowy przeniesienia własności nieruchomości opisanej wksiędze wieczystej (...)Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie. Pozwani potwierdzili, że nieruchomość stanowi przedmiot najmu wykonywanego przez Fundację(...)stosownie do postanowień umowy z dnia 16 sierpnia 2006 roku, że umowa jest ważna i wiążąca, nie została wypowiedziana, że nie jest im wiadomo o żadnych okolicznościach, które mogłyby stanowić podstawę do rozwiązania, wypowiedzenia, stwierdzenia nieważności lub wzruszenia umowy bądź jej zapisów oraz że umowa jest wykonywana zgodnie z jej treścią.
Przed podpisaniem ww. umowy powód rozmawiał z pozwanym, informując go o swoim spotkaniu z członkami zarządu Fundacji i pytając czy doszło do obniżenia czynszu najmu. Pozwany zaprzeczył informacjom przedstawicieli najemcy, zapewnił powoda że umowa najmu jest wykonywana, że najemca nie ma zaległości w płatnościach większych niż kilkudniowe, że czynsz najmu wynosi 40.000zł i okazał fakturę VAT za najem za miesiąc grudzień w tej kwocie.
Cena zakupu nieruchomości została zapłacona pozwanym – kwota 820.000zł przy podpisaniu umowy, a pozostała część ceny w kwocie 2.460.000zł miała pochodzić z kredytu hipotecznego udzielonego powodowi przez(...) Bank S.A.i być zapłacona do dnia 20 grudnia 2007 roku.
(dowody: umowa z dnia 17.12.2007 r., k. 36-43; przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332; przesłuchanie pozwanejB. T., e-protokół z dnia 04.03.2016 r., 00:01:43-00:33:09)
W piśmie z dnia 18 grudnia 2007 roku skierowanym doK. T. (1),B. G.w imieniu Fundacji powołał się na ustalenie z sierpnia 2007 roku obniżenia czynszu najmu do kwoty 33.000zł brutto począwszy od września 2007 r. z możliwością dwumiesięcznego opóźnienia płatności, przekazał stosowny aneks do umowy najmu wzywając pozwanego do podpisania go oraz odesłał otrzymane przez Fundację faktury korygujące za okres wrzesień – listopad 2007 roku.K. T. (1)poinformował Fundację, że w dniu 17 grudnia 2007 roku nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości i w związku z tym podpisanie przez niego aneksu do umowy najmu nie jest już możliwe oraz zaznaczył, że to Fundacja od sierpnia 2007 roku nie zareagowała na jego propozycje zmiany treści umowy najmu. Jednocześnie pozwany ponownie przesłał Fundacji faktury korygujące, fakturę VAT za miesiąc grudzień 2007 roku oraz projekt umowy darowizny kwoty 7.000zł z upoważnieniem do dokonania potrącenia darowizny z należności wynikającej z faktury VAT z tytułu czynszu za miesiąc grudzień 2007 roku. Umowa ta została w dniu 15 stycznia 2008 roku podpisana przezB. G.oraz pozwanego.
(dowody: pismo z dnia 18.12.2007 r., k. 115; pismo z dnia 27.12.2007 r., k. 116; umowa darowizny, k. 104-105; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)
Po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości, Fundacja wydała pozwanemu dyspozycję, aby z wpłaconej przez nią kaucji w wysokości 100 000zł pokryć zaległe należności za najem ujęte w fakturach z grudnia i listopada 2007 roku oraz przekazać pozostałą część kaucji wraz z odsetkami na rzecz powoda, jako nowego wynajmującego. W odpowiedzi pozwany przedstawił rozliczenie, w którym kaucja wraz z odsetkami w wysokości 103.850zł została pomniejszona o kwotę 33.644,64zł z tytułu czynszu za miesiąc listopad 2007 roku wedługfaktury VAT nr (...)oraz kwotę 33.623,85zł z tytułu czynszu za miesiąc grudzień 2007 roku wedługfaktury VAT nr (...)i poinformował że pozostała kwota kaucji została przekazana na rachunek powoda.
(dowody: pisma z dnia 08.01.2006 r., k. 119-120; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332)

T. T.w dniu 17 stycznia 2008 roku skierował do Fundacji(...)pismo zawierające informację o nabyciu przez niego własności wynajmowanej nieruchomości oraz o obowiązku uiszczania czynszu najmu na jego rzecz. W rozmowie telefonicznej z przedstawicielami Fundacji powód poinformował, że faktury wystawiane będą na kwotę 40.000zł. Członek zarządu Fundacji,E. B., podniosła że w następstwie negocjacji prowadzonych w lipcu i sierpniu 2007 roku czynsz najmu został obniżony od września 2007 roku do kwoty 33.000zł i udostępniła powodowi pisma kierowane przezK. T. (1)do Fundacji(...)z dnia 9 i 27 sierpnia 2007 roku oraz fakturę za wrzesień 2007 roku opiewającą na kwotę 33.000zł.E. B.oświadczyła również, że Fundacja nie przyjmie od powoda faktury na kwotę 40.000zł, natomiast jest w stanie i zobowiązuje się opłacać faktury wystawiane na 33.000zł, a jeśli powód będzie domagał się miesięcznego czynszu w wysokości 40.000zł Fundacja zrezygnuje z kontynuowania umowy najmu.
Po uzyskaniu tych informacjiT. T.skontaktował się zK. T. (1), który stwierdził że umowa najmu nie uległa zmianie, a jedynie iż dokonywał na rzecz Fundacji darowizny w wysokości 7.000zł miesięcznie.
Po otrzymaniu od powoda wezwania do przelania kaucji najemcy w kwocie 100.000zł, pozwany powiadomił powoda o potrąceniu z kaucji należności z tytułu czynszu za miesiąc listopad i grudzień 2007 roku.
W styczniu 2008 roku(...) Bank S.A.zwrócił się do powoda o dokonanie cesji wierzytelności z umowy najmu i w tym celu przesłał powodowi umowę cesji wierzytelności z tytułu najmu określonej na kwotę 40.000zł miesięcznie.
(dowody: umowa cesji wierzytelności z załącznikami, k. 67-73; pisma z dnia 30.01.2008 r., k. 111-112; pisma z dnia 08.01.2008 r., k. 119, k. 120; pismo z dnia 17.01.2008 r., k. 121; pismo z dnia 21.01.2008 r., k. 123; pismo z dnia 25.01.2008 r., k. 125; pismo z dnia 28.01.2008 r., k. 126; zeznania świadkaE. B., k. 250-255; zeznania świadkaA. P., k. 296-299; zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328)
T. T., obawiając się utraty przychodów z tytułu najmu i utraty możliwości obsługi kredytu, wyraził zgodę na ustalenie czynszu najmu na 33.000zł miesięcznie i rozpoczął z Fundacją rozmowy na temat podpisania nowej umowy najmu. Jednocześnie przystąpił do negocjacji z bankiem w przedmiocie zmiany umowy cesji wierzytelności z kwoty 40.000zł miesięcznie na 33.000zł miesięcznie.
(dowód: zeznania świadkaB. G., k. 299-301; przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328)
W dniu 31 stycznia 2008 roku pomiędzyT. T.a Fundacją(...)wW.zawarta została umowa najmu nieruchomości, w której jako przyczynę jej zawarcia strony wskazały okazanie powodowi kopii listu z dnia 29 sierpnia 2007 roku doręczonego przez poprzedniego właściciela nieruchomości i kopii późniejszych faktur oraz chęć uniknięcia potencjalnego sporu odnośnie skutków prawnych tego listu. Strony oświadczyły jednocześnie, że umowa powyższa zastępuje umowę najmu zawartą w dniu 16 sierpnia 2006 roku oraz ustaliły czynsz najmu w wysokości 33.000 złotych i czas trwania umowy na okres od 1 stycznia 2008 roku do 16 sierpnia 2011 roku
W dniu 31 stycznia 2008 roku powód dokonał cesji wierzytelności z umowy najmu w kwocie 33.000zł miesięcznie na rzecz banku, z którym łączyła go umowa kredytu.
(dowody: umowa najmu z dnia 31.01.2008 r., k. 74-78; przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328).
W związku z ponownym wezwaniem do przekazania pozostałej kwoty kaucji wraz z odsetkami,K. T. (1)w piśmie z dnia 26 lutego 2008 roku poinformował powoda, że prezes zarządu Fundacji udziela powodowi nieprawdziwych wyjaśnień związanych z korektą faktur i darowizną. Natomiast w piśmie z dnia 27 lutego 2008 roku skierowanym do Fundacji pozwany wskazał, że faktury korygujące zostały prawidłowo wystawione, gdyż pierwotnie kwota należności z faktury została pomniejszona o darowiznę, że czynsz najmu nie został obniżony do kwoty 33.000zł, gdyż do dnia sprzedaży nieruchomości nie został podpisany aneks do umowy zmieniający jej warunki.
(dowody: pismo z dnia 26.02.2008 r., k. 128; pismo z dnia 27.02.2008 r., k. 177; przesłuchanie pozwanegoK. T. (1), k. 328-332; przesłuchanie pozwanejB. T., e-protokół z dnia 04.03.2016 r., 00:01:43-00:33:09)
Z uwagi na konieczność remontu Fundacja wyprowadziła się z najmowanego budynku kilka tygodni przed terminem zakończenia umowy najmu.
(dowód: przesłuchanie powodaT. T., k. 321-328)
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, których autentyczność i wiarygodność, a w konsekwencji moc dowodowa nie wzbudziła wątpliwości Sądu. Ponadto podstawą czynienia ustaleń były zeznania świadków oraz zeznań stron w zakresie w jakim korelowały z pozostałym materiałem dowodowym oraz zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Odnosząc się do zeznań świadkówE. B.,A. P.orazB. G.wskazać w szczególności należy, że były one zasadniczo zbieżne co do faktu: prowadzenia rozmów z pozwanym na temat obniżenia czynszu najmu, uzgodnienia z pozwanym obniżenia czynszu do kwoty 33.000zł miesięcznie, niepodpisania aneksu do umowy najmu, wystawienia przez pozwanego w okresie wrzesień – listopad 2007 roku faktur VAT na kwotę 33.000zł a później faktur korygujących, przyjęcia przezA. P.orazB. G.propozycji darowizny oraz podpisania umów darowizny bez udziałuE. B.. Występujące zaś rozbieżności w przedstawianiu niektórych szczegółów wynikały, w ocenie Sądu, ze znacznego już upływu czasu od zaistnienia opisywanych przez świadków zdarzeń. Przy tym stwierdzić również należy, że przedstawiane przez świadków oceny co do wysokości obowiązującego czynszu i skuteczności jego obniżenia należy do sfery prawa, a więc nie podlegają uwzględnieniu na gruncie dokonywanych ustaleń faktycznych. Ww. świadkowie w sposób spójny i wzajemnie korelujący przedstawili przebieg spotkania powoda z członkami zarządu Fundacji przed podpisaniem przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości, jak i okoliczności poprzedzające zawarcie z powodem nowej umowy najmu. Odnosząc się natomiast do zeznań stron Sąd miał na uwadze, że jako osoby bezpośrednio zaangażowane w spór, nie mogą być traktowane jako całkowicie obiektywne źródło dowodowe. W konsekwencji Sąd wziął je pod uwagę w zakresie, w jakim nie były one sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym. Sąd – mając na uwadze treśćart. 227 i art. 278 § 1 k.p.c.– oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości. Przepisart. 278§1 k.p.c.uprawnia sąd do dopuszczenia dowodu z opinii biegłego lub biegłych, jeżeli w sprawie istnieje potrzeba wyjaśnienia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych. Jednocześnie, jak wynika zart. 227 k.p.c., przedmiotem postępowania dowodowego są tylko fakty mające istotne znaczenie dla merytorycznej oceny dochodzonego roszczenia. W rozpoznawanej sprawie zaoferowany przez powoda materiał dowodowy nie był wystarczający, aby stwierdzić, iż na skutek działania pozwanych powód został pozbawiony możliwości każdorazowego co miesięcznego żądania od Fundacji zapłaty kwoty 40.000zł, w szczególności, by przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości doszło do skutecznej zmiany treści umowy najmu w zakresie wysokości czynszu bądź do jej rozwiązania. W związku z tym uznać należy, że nie zaistniała potrzeba wyjaśnienia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych i w tym kontekście uznać należało również, że dopuszczenie przedmiotowego dowodu doprowadziłoby do zbędnej przewlekłości postępowania.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, jako że nie została wykazana podstawowa przesłanka odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych wobec powoda w postaci adekwatnego związku przyczynowego. Stosowanie doart. 361 kczobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
Co do zasady, Sąd podzielił argumenty i zarzuty przytoczone przez pozwanych w odpowiedzi na pozew, z tym jednak zastrzeżeniem, iż – jak twierdził powód - część zapewnień pozwanych dotyczących szeroko pojętych właściwości sprzedawanej nieruchomości, wiążących się z byciem przedmiotem umowy najmu, była niezgodna z rzeczywistością. Zdaniem Sądu nieprawdziwe było zapewnienie o braku podstaw do wypowiedzenia umowy najmu w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ze zgromadzonego materiału dowodowego, tj. dokumentów obrazujących rozliczenie kaucji, wynika, że w dniu 17 grudnia 2007 roku Fundacja(...)wW.pozostawała w opóźnieniu z zapłatą czynszu najmu za miesiące listopad i grudzień 2007 roku, a umowa najmu przewidywała uprawnienie wynajmującego do jednostronnego rozwiązania umowy w sytuacji gdy jakiekolwiek zaległości najemcy były co równe lub przekraczały wysokość jednomiesięcznego czynszu. W konsekwencji, zapewnienie pozwanych zamieszczone w §1 ust.2 umowy przeniesienia własności z dnia 17 grudnia 2007 roku należało uznać za nieprawdziwe.
Zgodnie zaś zart. 546§1 k.c.sprzedawca ma obowiązek udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej. Uregulowanie to precyzuje dodatkowe obowiązki sprzedającego w zakresie informacji, jakich winien udzielić kupującemu. Rozmiar wspomnianych obowiązków jest zasadniczo pochodną kategorii rzeczy będącej przedmiotem umowy, okoliczności towarzyszących zawarciu umowy oraz jej stanu faktycznego. Obowiązek informacyjny dotyczący stosunków prawnych obejmuje niewątpliwie wszelkie dane dotyczące statusu prawnego sprzedawcy i stanu prawnego przedmiotu sprzedaży, a więc praw związanych z rzeczą (np. ograniczonychpraw rzeczowych), a także umów, których przedmiotem jest ta rzecz (m.in. umów najmu czy użyczenia), w tym dotyczących zaistnienia okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu. Z kolei niewywiązanie się przez sprzedawcę z obowiązków, o których mowa w przedmiotowym przepisie, jest nienależytym wykonaniem zobowiązania i może skutkować odpowiedzialnością, o której mowa wart. 471 k.c., a niekiedy może wyczerpywać znamiona uzasadniające powstanie odpowiedzialności w trybieart. 415 k.c.(zob. Komentarz do art. 546 Kodeksu cywilnego [w:]A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, LEX 2014; zob. także wyrok SN z dnia 8.05.2014 r. V CSK 375/13 LEX nr 1463951).
Sam fakt naruszenia przez pozwanych obowiązku zart. 546 k.c.poprzez podanie powodowi nieprawdziwych informacji dotyczących zaistnienia podstawy do wypowiedzenia umowy najmu nie uzasadnia jednak przypisania pozwanym odpowiedzialności odszkodowawczej i zasądzenia na rzecz powoda kwoty żądanej w pozwie.
Powód twierdził, iż w następstwie działań pozwanych naruszających ich obowiązki umowne poniósł szkodę majątkową w wysokości 301.000zł i ujmował ją jako iloczyn: a) różnicy między wysokością miesięcznego czynszu najmu przewidzianego w umowie z dnia 16 sierpnia 2006 roku a wysokością czynszu jaki uzyskiwał po ustaleniu nowych warunków i obniżeniu czynszu przez pozwanego, tj. 7000zł oraz b) 43 miesięcy, tj. długości okresu między nabyciem wynajętej nieruchomości przez powoda a momentem zakończenia najmu, przewidzianym na 16 sierpnia 2011 roku. Żądanie pozwu oparte więc było na założeniu, że na skutek działania pozwanych powód został pozbawiony możliwości domagania się przez 43 miesiące uiszczania przez najemcę czynszu najmu w kwocie 40.000zł, a mógł żądać jedynie uiszczania czynszu w kwocie 33.000zł.
W ocenie Sądu nie zostało wykazane przez powoda istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy ww. nieprawdziwym zapewnieniem pozwanych a doznaniem przez powoda uszczerbku majątkowego w wysokości wskazanej w pozwie.
Po pierwsze, Sąd uważa, iżT. T.był świadom rozbieżności stanowisk dotychczasowego wynajmującego i najemcy co do aktualnej na datę nabywania wynajętej nieruchomości wysokości czynszu najmu. Z zeznań powoda i świadków, będących członkami zarządu Fundacji, wynika, że przed dniem 17 grudnia 2007 roku reprezentanci Fundacji informowali powoda, że czynsz najmu wynosi mniej niż 40.000zł i że Fundacji nie stać na płacenie czynszu w kwocie 40.000zł. Poprzestawanie przez powoda na samym zapewnieniu sprzedającego iż umowa najmu z 16 sierpnia 2006 roku obowiązuje, nie uległa zmianie i jest wykonywana, bez podjęcia prób skonfrontowania najemcy i dotychczasowego wynajmującego, bez żądania okazania dokumentacji itp., uznać należy za działanie nieostrożne i będące świadomym zaniechaniem podjęcia aktów staranności.
Po drugie, powód nie wykazał, by umowa najmu z dnia 16 sierpnia 2006 roku została skutecznie wypowiedziana lub zmieniona w dacie przeniesienia prawa własności nieruchomości. Powoływane pismo pozwanego do najemcy z dnia 9 sierpnia 2007 roku nie może być bowiem traktowane jako jednoznaczne i stanowcze wypowiedzenie umowy najmu, skoro oświadczenie o wypowiedzeniu obwarowane zostało warunkiem. W judykaturze wskazuje się zaś, że wypowiedzenie umowy, jako jednostronne oświadczenie woli o charakterze prawokształtującym, nie może zostać uczynione z zastrzeżeniem warunku (art. 89 k.c.). Z uwagi na szczególne skutki jakie ze sobą niesie, a które prowadzą do zerwania pomiędzy stronami węzła obligacyjnego, uznać należy, że zgodnie zart. 60 k.c.zachowanie takie nie powinno pozostawiać żadnych wątpliwości co do prawidłowości jego złożenia. Przepisart. 60 k.c.o ile pozostawia swobodę w doborze zachowania wyrażającego wolę, to stawia wymóg tego, aby było ono zrozumiałe dla jego odbiorcy - innymi słowy by ten mógł ustalić jaki był sens danego oświadczenia. Dopuszczenie możliwości wypowiedzenia umowy z zastrzeżeniem warunku pozostawałoby jednocześnie w sprzeczności z istotą tego rodzaju czynności, której celem jest definitywne uregulowanie łączącego strony stosunku prawnego (zob. wyrok SA w Szczecinie z dnia 14.05.2015 r., I ACa 16/15, LEX nr 1733746; por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 11.03.2014 r., I ACa 812/13, LEX nr 1461025; a także wyrok SN z dnia 29.04.2009 r., II CSK 614/08, OSNC 2010/2/32). Ponadto, na fakt, że pismo pozwanego z dnia 9 sierpnia 2007 roku nie rodziło, w odbiorze jego nadawcy i adresata, skutku w postaci wypowiedzenia umowy najmu z dnia 16 sierpnia 2006 roku wskazuje późniejsza korespondencja pomiędzy pozwanym a przedstawicielami Fundacji oraz późniejsze działania przedstawicieli Fundacji i samego powoda, w których odwoływano się do umowy z dnia 16 sierpnia 2006 roku, traktując ją jako obowiązującą. Przykładowo, zawierając nową umowę najmu odwoływano się do wcześniejszej umowy, wskazując m.in. że umowa powyższa zastępuje umowę najmu zawartą w dniu 16 sierpnia 2006 roku czy Fundacja(...)wW.składała oświadczenie co do rezygnacji z wykonania prawa pierwokupu, odnosząc się do uprawnienia przewidzianego w umowie najmu z dnia 16 sierpnia 2006 roku. Zgodnie zaś z przyjętą na tleart. 65 k.c.kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli składanych innej osobie, pierwszeństwo ma znaczenie oświadczenia woli, jakie rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia, a więc zgodne rozumienie treści złożonego oświadczenia przez same strony, które wynikać może z zachowania się stron już po złożeniu oświadczenia woli (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 29.11.2013 r., I ACa 891/13, LEX nr 1409384; a także wyrok SN z dnia 25.03.2011 r., IV CSK 377/10, LEX nr 1107000). Nadto o tym, że wypowiedzenie miało charakter jedynie warunkowy i tak też zostało zinterpretowane przez jego adresata świadczy pismo z dnia 27 sierpnia 2007 roku, w którym członek zarządu Fundacji zwrócił się do pozwanego o jednoznaczne stanowisko co do rozwiązania umowy zgodne z § 8 umowy najmu. Nie doszło też do skutecznej zmiany treści umowy najmu w zakresie wysokości czynszu, mimo że – jak wynika z zeznań pozwanych i świadków - taka była intencja i wstępne ustalenia pozwanego i przedstawicieli Fundacji, ponieważ prezes zarządu Fundacji –E. B.nie była obecna przez długi czas wW., a bez jej udziału nie można było podpisać aneksu do umowy najmu, koniecznego dla dokonania skutecznej zmiany umowy z uwagi na zastrzeżenie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Sąd zauważa, iż z zeznań pozwanejB. T.wynika, iż pozwany informował ją o swoich ustaleniach z Fundacją o obniżeniu czynszu, jak tylko możliwe będzie podpisanie aneksu oraz że tymczasowo pozwani doprowadzili do skutku ekonomicznego tożsamego z obniżeniem czynszu poprzez dokonywanie darowizn na rzecz Fundacji. Relacja pozwanych jest w tym zakresie logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego. Podsumowując, w ocenie Sądu umowa najmu nie została ani wypowiedziana, ani skutecznie zmieniona, tak więc nie można zasadnie twierdzić iż pozwani przenieśli na powoda własność nieruchomości obciążonej umową najmu o innych niż ustalone parametrach dotyczących czynszu najmu. Nienależyte wykonanie przez pozwanych ich obowiązków umownych sprzedawców polegało jedynie na złożeniu nieprawdziwych zapewnień co do sposobu wykonywania umowy najmu obciążającej nieruchomość będącą przedmiotem umowy sprzedaży. Między działaniem takim a doznaniem przez powoda uszczerbku majątkowego o wysokości 301 000zł nie występuje jednak adekwatny związek przyczynowy. Nie można nie zauważyć, iż to powód doprowadził do ukształtowania nowej treści obowiązków najemcy, poprzez ustalenie w dniu 31 stycznia 2008 roku iż zobowiązanie najemcy z tytułu czynszu najmu ma wynosić 33.000zł miesięcznie. Oczywiste jest, iż decydując się na zawarcie umowy z dnia 31 stycznia 2008 roku, powód działał pod presją czasu i możliwych niekorzystnych konsekwencji finansowych. Jednakże powód znajdował się wówczas w tak trudnej sytuacji, nie tyle w następstwie zachowania pozwanych, a bardziej tego, iż zawarł już umowę kredytową przewidującą jako sposób zabezpieczenia cesję wierzytelności z umowy najmu oraz planował spłatę rat kredytu właśnie z przychodów z umowy najmu. Są to zaś okoliczności niezależne od pozwanych i fakt wyrażenia przez powoda zgody na zawarcie umowy najmu z dnia 31 stycznia 2008 roku oraz skutki owej nowej umowy nie mogą obciążać pozwanych. Za przedstawioną powyżej motywacją ówczesnych działań powoda przemawia to, iżT. T.zaniechał żądania od Fundacji(...)wW.zapłaty czynszu najmu w kwocie 40.000zł, pozbawiając się możliwości zweryfikowania stanowiska najemcy (jego rzekomego przekonania, iż doszło do skutecznego obniżenia czynszu najmu do kwoty 33.000zł) i aby uniknąć możliwego sporu – co wprost wynika z preambuły umowy – powód i Fundacja poczyniły sobie wzajemne ustępstwa zawierając umowę przewidującą czynsz najmu w kwocie 33.000zł. Przy czym, w ocenie Sądu, nie można też przypisać preambule rozstrzygającego znaczenia co jest przyczyną (

    causa) zawarcia umowy, tj. czy są to wątpliwości co do zakresu obowiązków umownych, mające wynikać z treści przywoływanego pisma pozwanego i trzech faktur VAT na kwotę 33.000 zł, czy bardziej to – co przyznawali członkowie zarządu Fundacji – że powód był przez nich informowany, że Fundacja nie jest w stanie płacić 40.000zł, natomiast może i będzie płacić 33.000zł i co też powód również przyznał, że złożono mu zapewnienie, iż jeśli zgodzi się na kwotę 33.000zł, to będzie ona regularnie płacona do końca umowy najmu.
Mając powyższe na uwadze Sąd przyjął, że nie został wykazany adekwatny związek przyczynowy pomiędzy działaniem pozwanych a szkodą ujętą przez powoda we wskazany wcześniej sposób, co w konsekwencji skutkowało oddaleniem powództwa, o czym orzeczono w pkt. I wyroku na podstawie powołanych wcześniej przepisów orazart. 361 k.c.iart. 6 k.c.
Rozstrzygając o kosztach procesu, stwierdzić należy, że zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną wart. 98 k.p.c.powód zobowiązany jest zwrócić na żądanie pozwanych koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, którymi w niniejszej sprawie jest wynagrodzenie reprezentującego pozwanych adwokata wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa. Przy tym, podkreślić należy, że w sprawach gdzie współuczestnicy, o których mowa wart. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.są reprezentowani przez tego samego adwokata należy się im zwrot kosztów w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika. Pozwanym należy się zatem zwrot kosztów wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 7.200 zł ustalonej na podstawie§ 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzęduw zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800) oraz zwrot kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Przy tym wskazać należy, że brak jest podstaw, aby koszty procesu zasądzić na rzecz pozwanych jako wierzycieli solidarnych. Zgodnie bowiem zart. 369 k.c., zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej. W przypadku kosztów procesu, zgodnie zart. 105 § 2 k.p.c., możliwe jest jedynie włożenie solidarnego obowiązku zwrotu kosztów na współuczestników sporu odpowiadających solidarnie. W wypadku wygrania procesu przez współuczestników procesowych należy natomiast stosować zasady ogólne, a więc dochodzi do zwrotu kosztów w częściach równych. W konsekwencji Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwoty po 3.608,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, o czym orzeczono w pkt. II wyroku.