Sąd Apelacyjnyw Warszawie
I Wydział Cywilny
Sygnatura akt: I ACa 269/16
Data wyroku: 2016-03-18 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Agnieszka Wachowicz-Mazur, Edyta Jefimko, Robert Obrębski
Słowa kluczowe: Lokal
Podstawa prawna: art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sygn. akt I ACa 269/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 marca 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący: SSA Robert Obrębski (spr.)
Sędziowie: SA Edyta Jefimko
SO (del.) Agnieszka Wachowicz-Mazur
Protokolant:Karolina Długosz
po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2016 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaK. K.iZ. K.
przeciwko(...)W.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 31 lipca 2013 r. , sygn. akt I C 7/13
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
Edyta Jefimko Robert Obrębski Agnieszka Wachowicz – Mazur

Sygn. akt IA Ca 269/16

UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 31 grudnia(...)., skierowanym przeciwko(...)W.,K.orazZ. K.żądali zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli o wyodrębnieniu i przeniesieniu na powodów własnościlokalu mieszkalnego nr (...)położonego wW.przyul. (...)o łącznej powierzchni 155,25 m(
    2)z pomieszczeniem przynależnym stanowiącym piwnicę nr(...)oraz z udziałem w 391/10000 części wspólnej nieruchomości, obejmującej też użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej pod podanym adresem o łącznej powierzchni 1637 m(
    2), dla której Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy prowadziksięgę wieczystą nr (...), za cenę wynoszącą 125 751,33 zł. Powodowie powoływali się na decyzję dotyczącą przeznaczenia lokali znajdujących się na wskazanej nieruchomości do wykupu przez najemców na preferencyjnych zasadach i na wyrażenie przez powodów woli skorzystania z oferty złożonej przez stronę pozwaną, która następnie nie dotrzymała warunków zaproponowanych powodom ze względu na stan stropu, mimo że część lokali wynajmowanych przez innych najemców została zbyta na ich rzecz na preferencyjnych warunkach, z których powodowie nie mogli jednak ostatecznie skorzystać z powodów obciążających stronę pozwaną. Powodowie powoływali się na ustalenia warunków planowanego nabycia wynajmowanego lokalu oraz na prawo pierwszeństwa jego wykupienia, wynikające zart. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa. Zaprzeczała, aby treść umowy o wyodrębnieniu i przeniesieniu na powodów własności powołanego lokalu została skonkretyzowana w sposób uzasadniający przyjęcie, że wobec powodów została złożona oferta zawarcia umowy, podstawa ustalenia treści i obowiązku zawarcia której nie wynika z powołanego przepisu, ani też z innego zdarzenia z udziałem stron.
W piśmie procesowym z dnia 10 maja 2013 r. powodowie podnosili, że z udziałem uprawnionych reprezentantów strony pozwanej były prowadzone rokowania, podczas których uzgodnione zostały warunki wykupienia lokalu wynajmowanego przez powodów, które nie zostały dotrzymane przez stronę pozwaną. Powodowie wnieśli o przesłuchanie tych osób jako świadków oraz o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia pełnej dokumentacji spornego lokalu na okoliczności podnoszone w pozwie i powołanym piśmie. Powodowie w jego treści powoływali się również na art. 31ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy w zw. zart. 66 k.c.i podtrzymywali pozostałe wnioski dowodowe zawarte w pozwie, w tym o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w celu ustalenie samodzielności lokalu wynajmowanego przez powodów.
Podczas rozprawy w dniu 24 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe powodów. Wyrokiem z dnia 31 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił też powództwo i zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej kwot po 1800 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Mimo oddalenia wniosków dowodowych, na które powoływali się powodowie w pozwie i piśmie z dnia 10 maja 2013 r., Sąd Okręgowy ustalił, że od 22 czerwca 1998 r. powodowie są najemcami lokalu opisanego w żądaniu pozwu. Pismem nr WZl.IX.(...), jak ustalił Sąd Okręgowy, zostali zawiadomieniu o przeznaczeniu tego lokalu do wykupu na preferencyjnych zasadach za cenę określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, wynoszącą 6424 m2i obniżoną do 4065 zł za m2lokalu. Według ustaleń Sądu Okręgowego, pismem z dnia 4 grudnia 2007 r. strona pozwana zwróciła się do powodów z zapytaniem, czy zamierzając skorzystać z bonifikaty wynoszącej 90 % wartości lokalu po upływie dziesięcioletniego okresu jego wynajmowania, na co powodowie odpowiedzieli pozytywnie. Jednakże pismem z dnia 23 lipca 2009 r. strona pozwana poinformowała powodów, że ze względu na zły stan techniczny stropów, wykupienie lokali położonych w budynku przyul. (...)zostało wstrzymane. Pismami z dnia 28 września 2010 r. i z dnia 22 kwietnia 2011 r., jak ustalił Sąd Okręgowy, powodowie zostali też poinformowali o potrzebie uzyskania dokumentów dotyczących stanu prawnego tego budynku oraz jego dokumentacji technicznej.
Oceniając ustalone okoliczności, Sąd Okręgowy uznał, że zart. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościaminie wynika obowiązek zawarcia przez stroną pozwaną umowy o wyodrębnieniu i przeniesieniu na powodów własności lokalu objętego pozwem oraz że powodowie nie wykazali, aby pozwana skierowała w stosunku do powodów ofertę, której złożenie mogłoby zostać uznane za osobną podstawę faktyczną roszczenia opartego naart. 64 k.c.Dowody zmierzające do wykazania, że stosowne rokowania zostały przeprowadzone, powołane przez powodów w piśmie z dnia 10 maja 2013 r., Sąd Okręgowy uznał z spóźnione w świetleart. 207 § 6 k.p.c.i podlegające pominięciu. Uznając, że osobnego źródła nałożenia na stronę pozwaną obowiązku złożenia oświadczenia określonego w pozwie nie stanowiła również uchwała o przeznaczeniu lokali znajdujących się na nieruchomości położonej pod podanym adresem do wykupu przez najemców, Sąd Okręgowy oddalił powództwo i na podstawieart. 98 k.p.c.obciążył oboje powodów kosztami procesu.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wnieśli powodowie. Zaskarżając ten wyrok w całości, zarzucili Sądowi Okręgowemu naruszenieart. 207 § 6w zw. zart. 217 k.p.c.poprzez bezpodstawne pominięcie okoliczności powołanych w piśmie skarżących z dnia 10 maja 2013 r. oraz oddalenie zgłoszonych w nim wniosków dowodowych, jak również sprzeczne zart. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościamiw zw. zart. 66oraz zart. 72w zw. zart. 64 k.c.uznanie, że pomiędzy stronami nie były prowadzone rokowania, które zostały zakończone uzgodnieniem wszystkich istotnych warunków zawarcia przez obie strony umowy o wyodrębnieniu i przeniesieniu na powodów własności lokalu opisanego w pozwie wraz z piwnicą i udziałem w części wspólnej budynku oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu, czyli poprzez uznanie, że roszczenie oparte naart. 64 k.c.nie miało postawy w zobowiązaniu pozwanej do zawarcia takiej umowy z powodami. Na podstawie podanych zarzutów powodowie żądali w apelacji uchylenia zaskarżonego wyroku z powodu nieprzeprowadzenia przez Sąd Okręgowy postępowania dowodowego w całości oraz ze względu na nierozpoznanie istoty sprawy i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
W odpowiedzi na apelację strona pozwana wnosiła o jej oddalenie oraz o obciążenie powodów poniesionymi kosztach procesu.
Wyrokiem z dnia 4 marca 2014 r., wydanym w sprawie IA Ca 1689/13, Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów i zasądzi od skarżących na rzecz strony pozwanej kwotę 2700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W wyniku uwzględnienia skargi kasacyjnej powodów, wyrokiem z dnia 4 grudnia 2015 r., wydanym w sprawie I CSK 928/14, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego jej rozpoznania oraz orzeczenia o koszach postępowania kasacyjnego.
W ramach ponownego rozpoznawania sprawy przez Sąd Apelacyjny obie strony podtrzymywały swoje stanowiska zawarte w apelacji i odpowiedzi na jej wnioski i zarzuty.
Po ponownym tej rozpoznaniu sprawy, Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja zasługiwała na uwzględnienie poprzez uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego. Na gruncie argumentacji podanej przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 grudnia 2015 r., I CSK 928/14, za w pełni uzasadnione należało uznać zarzuty apelacji oraz zawarty w niej wniosek apelacyjny.
Uzasadniony był w pierwszej kolejności zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowyart. 207 § 6w zw. zart. 217 k.p.c.poprzez pominięcie przez sąd pierwszej instancji istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, na które powodowie powoływali się w piśmie z dnia 10 maja 2013 r., jak też oddalenie przez Sąd Okręgowy wszystkich wniosków dowodowych zgłoszonych nie tylko w tym piśmie, lecz także w pozwie. Z postanowienia Sądu Okręgowego, które zostało wydane podczas jedynego terminy rozprawy poprzedzającej zaskarżony wyrok wprost bowiem wynika, że oddalone zostały wszystkie wnioski powodów zawarte w pozwie. Nie tylko chodziło więc o wnioski zgłoszone w powołanym piśmie. Ustalenia Sądu Okręgowego, zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i ograniczone do minimalnych elementów dotyczących treści kilku pism wymienianych pomiędzy stronami przed wniesieniem pozwu, zostały dokonana w istocie na podstawie zgodnych twierdzeń stron dotyczących tych pism, które zostały podane w pozwie i potwierdzone w odpowiedzi na pozew. Pozwana nie zaprzeczała bowiem treści pism powołanych w pozwie, których była autorem. Nie podważała również treści pism, które powodowie kierowali do pozwanej w celu doprowadzenia do zawarcia umowy objętej pozew. Żadna ze stron w istocie nie podważała treści wymienianych pism. Pozwana przeczyła natomiast, aby złożyła oświadczenie, które mogłyby zostać uznane za ofertę zawarcia umowy dotyczącej wyodrębnienia i przeniesienia na powodów własności lokalu wraz z udziałem w części wspólnej budynku i użytkowaniu wieczystym gruntu. Strona pozwana zaprzeczała ponadto, by ustalona została cena oraz pozostała elementy, które powinny składać się na skuteczne zawarcie wskazanej umowy. Przeciwne twierdzenia wysuwali natomiast powodowie w piśmie z dnia 10 maja 2013 r., w którym wystąpili o przeprowadzenie dowodów z dokumentacji spornego lokali i zeznań świadków będących umocowanymi pracownikami strony pozwanej, przy pomocy których miało zostać ustalone, że strona pozwana przeprowadziła z udziałem powodów skuteczne rokowania, które miały zostać zwieńczone przez ustalenie przez strony wszystkich istotnych postanowień powołanej umowy. Okoliczności podniesione w powołanym piśmie i zgłoszone w nim dowody nie były spóźnione, zostały bowiem podniesione w odpowiedzi na stanowisko, które strona pozwana zaprezentowała w odpowiedzi na pozew. Niedopuszczalność pominięcia wskazanych okoliczności i oddalenia wniosków zgłoszonych przez powodów, również w powołanym piśmie z dnia 10 maja 2013 r., została wprost przesądzona przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 4 grudnia 2015 r., I CSK 928/14, którego motywy były również wiążące dla Sądu Apelacyjnego i nie mogły zostać pominięte przy ponownej ocenie zasadności apelacji powodów od wyroku oddalającego powództwo, który został wydany bez przeprowadzenia postępowania dowodowego oraz w warunkach nierozpoznania istoty sprawy ze względu na niedokonanie przez Sąd Okręgowy podstawowych ustaleń w części odnoszącej się do twierdzeń podniesionych przez powodów z pozwie, jak też w piśmie z dnia 10 maja 2013 r. Ograniczając ustalenia do niespornej treści pism, które strony wymieniały przed procesem, Sąd Okręgowy nie poczynił więc w ogóle ustaleń dotyczących rzekomych rokowań prowadzonych przez strony oraz ich wyników. Nie ustalił więc podstawowych elementów, bez których nie było możliwe rozstrzygnięcie o zasadności powództwa opartego naart. 64 k.c.Nie ulega natomiast kwestii, jak zasadnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 4 grudnia 2015 r., I CSK 928/14, żeart. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podobnie jakart. 64 k.c., ani nawet uchwała o przeznaczaniu określonych lokali do wykupu na preferencyjnych zasadach przez najemców, nie stanowią faktycznej podstawy nałożenia na stronę pozwaną obowiązku złożenia oświadczenia objętego pozwem. Podstawę taką może natomiast, na ogólnych zasadach, stanowić skierowanie stosownej oferty do najemców, którzy skorzystać mogą z prawa pierwokupu wynikającego z art. 34 tej ustawy, czy też przeprowadzenie skutecznych rokowań, na które powodowie powoływali się w piśmie procesowym z dnia 10 maja 2013 r. W sytuacji, gdy złożenie tego pisma było dopuszczalne, rozpoznanie istoty sprawy wymagało zbadania okoliczności podniesionych w jego treści i ewentualnego przeprowadzenia innych dowodów, które były niezbędne do ustalenia pozostałych okoliczności przesądzających o zasadności powództwa wniesionego w tej sprawie. Sąd Okręgowy zaniechał w tej sprawie przeprowadzenia całego postępowania dowodowego i nie rozpoznał jej istoty. Apelacja zasługiwała więc na uwzględnienie.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy powinien dopuścić i przeprowadzić czynności dowodowego wskazane przez powodów w pozwie, a przede wszystkim w powołanym piśmie procesowym z dnia 10 maja 2013 r., w pierwszej kolejności w kierunku pozwalającym na ustalenie, czy strona pozwana złożyła skuteczną i pełną ofertę zawarcia umowy dotyczącej wyodrębnienia oraz przeniesienia na powodów własności spornego lokalu wraz z udziałem w części wspólnej budynku oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu, również wskutek indywidualnych rokowań, na których korzystny dla siebie przebieg powodowie powoływali się w powołanym piśmie. Przeprowadzone w tym zakresie dowody powinny wykazywać wszystkie istotne elementy wskazanej umowy, w tym jej dokładnie określony przedmiot, obejmujący nie tylko lokal wynajmowany przez powodów i cenę ustaloną zgodnie z powołaną ustawą, lecz również prawidłowo obliczony udział w części wspólnej budynku oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu. W wypadku ustalenia przez Sąd Okręgowy, że istniało zdarzenie, które mogłoby stanowić podstawę nałożenia na stronę pozwaną obowiązku złożenia oświadczenia woli objętego pozwem, konieczne może się także okazać zbadania okoliczności dotyczącej potwierdzenia samodzielności lokalu objętego pozwem poprzez uzyskanie właściwego zaświadczenia albo przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, o którego dopuszczenie powodowie występowali już w pozwie. Innym słowy, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd Okręgowy winien zbadać wszystkie okoliczności związane z faktyczną podstawą powództwa oraz prawidłowością merytoryczną żądania zawartego w pozwie.
Mając powyższe na uwadze na podstawie powołanych przepisów orazart. 386 § 4 i art. 108 § 2 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.
Edyta Jefimko Robert Obrębski Agnieszka Wachowicz-Mazur