Sąd Apelacyjnyw Warszawie
VI Wydział Cywilny
Sygnatura akt: VI ACa 981/16
Data wyroku: 2016-09-27 00:00:00
Typ orzeczenia: SENTENCE, REASON
Sędziowie: Ewa Stefańska, Grażyna Kramarska, Tomasz Gal
Słowa kluczowe: Nieruchomości
Podstawa prawna: art. 230 k.c.

Sygn. akt  VI ACA 981/16

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2016 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA Ewa Stefańska (spr.)
Sędziowie:  SA Grażyna Kramarska
SO (del.) Tomasz Gal
Protokolant:  protokolant Katarzyna Mikiciuk
po rozpoznaniu w dniu 27 września 2016 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwaA. B.
przeciwko(...) S.A.
wW.
o zapłatę
na skutek apelacji pozwanego
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 8 grudnia 2011r., sygn. akt XX GC 550/04
uchyla zaskarżony wyrok w punktach I, III i IV oraz przekazuje sprawę w tej części Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.
Sygn. akt VI ACa 981/16

UZASADNIENIE
PowódA. B.wnosił o zasądzenie od(...) S.A.wW.(poprzednio:(...) S.A.wW., a wcześniej:Przedsiębiorstwa (...)wW.) na jego rzecz kwoty 37.563,61 zł wraz z odsetkami. Jako podstawę faktyczną roszczenia powód podał okoliczność, że - w jego ocenie - przysługiwały mu wobec pozwanego wierzytelności w kwotach: 100.000 zł z tytułu zwrotu nakładów na adaptację lokalu użytkowego na restaurację, 30.000 zł z tytułu zwrotu wartości żywności zniszczonej podczas pożaru spowodowanego wadliwością instalacji elektrycznej i 67.500 zł z tytułu szkody wynikającej ze spadku obrotów restauracji w związku z niesprawnością klimatyzacji. Powód wskazał, że dokonał potrącenia części należnych mu kwot z wierzytelności pozwanego z tytułu czynszu i opłat za lokal, a pozwem dochodzi pozostałej części tych wierzytelności.
PozwanyPrzedsiębiorstwo (...)wW.(którego następcą prawnym jest obecnie:(...) S.A.wW.) wnosił o oddalenie powództwa głównego w całości oraz wniósł pozew wzajemny, w którym domagał się zasądzenia odA. B.na jego rzecz kwoty 161.764,88 zł wraz z odsetkami. Pozwany i powód wzajemny podniósł, żeA. B.dokonał adaptacji lokalu jeszcze przed zawarciem umowy najmu, jako podnajemca, i miał to zrobić na własny koszt. Ponadto umowa najmu nie przewidywała wyposażenia lokalu w klimatyzację, więc wynajmujący nie odpowiada za jej niesprawność. NatomiastA. B.nie zapłacił wynajmującemu czynszu i opłat za lokal, które to kwoty zostały objęte pozwem wzajemnym.
Pozwany wzajemnyA. B.wnosił o oddalenie powództwa wzajemnego w całości.
Następnie powódA. B.sprecyzował, że domaga się zasądzenia od pozwanego na jego rzecz następujących kwot: 102.233 zł z tytułu zwrotu nakładów na adaptację lokalu użytkowego na restaurację, 5.000 zł z tytułu zwrotu wartości żywności zniszczonej podczas pożaru spowodowanego wadliwością instalacji elektrycznej i 67.500 zł z tytułu szkody wynikającej ze spadku obrotów restauracji w związku z niesprawnością klimatyzacji.
Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy w Warszawie: z pozwu głównego - zasądził od(...) S.A.wW.na rzeczA. B.kwotę 102.233 zł wraz z odsetkami i oddalił powództwo w pozostałej części, oraz z powództw wzajemnego - zasądził odA. B.na rzecz(...) S.A.wW.kwotę 156.922 zł wraz z odsetkami i oddalił powództwo w pozostałej części.
Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.
W dniu 2 maja 2002 r.A. B.(jako najemca) zawarł zPrzedsiębiorstwem (...)wW.(jako wynajmującym) umowę najmu lokalu użytkowego w budynku położonym wW.przyul. (...), celem prowadzenia działalności gastronomicznej. Przed zawarciem umowy najmu z pozwanym, powód był podnajemcą tego lokalu na podstawie umowy podnajmu z dnia 21 grudnia 2001 r. zawartej z(...) Bank S.A.wW.. W § 3 umowy podnajmu postanowiono, że prace adaptacyjne w lokalu na potrzeby prowadzonej działalności wykonaA. B.we własnym zakresie. Z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 2 maja 2002 r. wynika, że remont i adaptacja lokalu zostały wykonane na koszt najemcy. Stwierdzono niesprawne działanie systemu klimatyzacyjnego. Powód władał lokalem do dnia 21 sierpnia 2003 r. Protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 21 sierpnia 2003 r. lokal został przekazany pozwanemu.
A. B.dokonał nakładów na lokal wynajmowany od pozwanego. Wartość nakładów koniecznych oraz nakładów użytecznych zatrzymanych przez pozwanego biegły sądowy z zakresu budownictwa inż.L. T.wyliczył na kwotę 102.233 zł.
Powód zobowiązany był do uiszczania na rzecz pozwanego czynszu najmu oraz opłat, m.in. za energię elektryczną. Jednakże od listopada 2002 r. zalegał z płatnościami i na dzień opróżnienia lokalu jego zadłużenie z tego tytułu wynosiło 156.922,27 zł. Z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowościT. O.wynika ponadto, że skapitalizowane odsetki od faktur zapłaconych przez powoda z opóźnieniem wynosiły 6.228 zł. Dlatego dług powoda wobec pozwanego wynosił łącznie 163.150,27 zł. Jednakże pozwem wzajemnym wynajmujący dochodził od najemcy jedynie kwoty 161.764,88 zł.
Zdaniem Sądu Okręgowego powód nie udowodnił, że poniósł szkodę na skutek niesprawnej instalacji elektrycznej. Wskazał, że przedstawiony przez niego protokół nie zawiera cen produktów żywnościowych, które miały ulec zniszczeniu, a jedynie łączną ich wagę. Powód nie udowodnił również poniesienia szkody na skutek spadku obrotów restauracji w związku z niesprawnością klimatyzacji. Co więcej, umowa najmu nie przewidywała wyposażenia lokalu w system klimatyzacji. Dlatego powództwo w tej części zostało oddalone.
Oceniając objęte pozwem głównym roszczenieA. B.o zwrot nakładów na adaptację lokalu użytkowego na restaurację, Sąd pierwszej instancji odwołał się do treściart. 226 § 1 k.c., zgodnie z którym samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Natomiast zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Ponadto, zgodnie z treściąart. 229 § 1 k.c., roszczenie właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości, jak również roszczenie o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.
Według Sądu pierwszej instancji powód był samoistnym posiadaczem lokalu użytkowego najmowanego od pozwanego i władał nim do dnia 21 sierpnia 2003 r. Wartość dokonanych przez powoda w najmowanym lokalu nakładów koniecznych oraz nakładów użytecznych, które pozwany po zwrocie lokalu zatrzymał z uwzględnieniem amortyzacji, wyniosła 102.233 zł. Dlatego Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda powyższą kwotę, na podstawieart. 226 § 1 k.c.iart. 229 § 1 k.c., wraz z odsetkami.
Oceniając objęte pozwem wzajemnym roszczeniePrzedsiębiorstwa (...)wW.(którego następcą prawnym jest obecnie:(...) S.A.wW.) Sąd pierwszej instancji wskazał, że najemca nie zapłacił wynajmującemu łącznie kwoty 163.150,27 zł, na którą składają się: 156.922,27 zł tytułem niezapłaconego czynszu i opłat oraz 6.228 zł tytułem skapitalizowanych odsetek za należności zapłacone z opóźnieniem. Ponieważ pozwany (powód wzajemny) dochodził od powoda (pozwanego wzajemnego) zapłaty kwoty 156.922 zł tytułem niezapłaconego czynszu i opłat oraz kwoty 4.842,94 zł tytułem skapitalizowanych odsetek, powództwo zasługiwało na uwzględnienie na podstawie § 3 umowy najmu z dnia 2 maja 2002 r. w związku zart. 659 § 1 i 2 k.c.iart. 481 § 1 k.c.Natomiast oddalone zostało powództwo wzajemne w zakresie części odsetek za opóźnienie w zapłacie należności.
Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wnieśli powód i pozwany wzajemnyA. B.oraz pozwany i powód wzajemny(...) S.A.wW.(obecnie:(...) S.A.wW.).
Apelacją pozwany (powód wzajemny) zaskarżył wyrok w części zasądzającej z pozwu głównego kwotę 102.233 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa głównego także w tym zakresie, ewentualnie uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:
- naruszenie prawa materialnego, tj.:
1)art. 226 § 1 k.c.iart. 229 § 1 k.c.poprzez przyjęcie, że powyższe przepisy mogą stanowić podstawę prawną roszczeń powoda przeciwko pozwanemu;
2)art. 229 § 1 k.c.poprzez zasądzenie kwoty wyższej niż pierwotnie żądana w pozwie kwota 37.563,61 zł, ze względu na przedawnienie roszczeń ponad w/w kwotę;
3)art. 481 k.c.poprzez zasądzenie od pozwanego odsetek z tytułu opóźnień w płatnościach;
- naruszenie przepisów postępowania cywilnego, tj.:
1)art 233 k.p.c.poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, a także niewyjaśnienie istoty sprawy w kwestii nakładów i zasadności ich zwrotu;
2) sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego;
3) nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych mających znaczenie w sprawie;
4)art. 47912k.p.c.poprzez przyjmowanie przez sąd twierdzeń oraz wniosków dowodowych zgłaszanych przez powoda później niż w terminie wynikającym z w/w przepisu oraz z naruszeniem warunków określonych w tym przepisie;
5)art. 98 k.p.c.w związku zart. 100 k.p.c.poprzez zasadzenie od pozwanego kosztów procesu.
Apelacją powód (pozwany wzajemny) zaskarżył wyrok w części zasądzającej z pozwu wzajemnego kwotę 156.922 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa wzajemnego w całości. Jednakże apelacja ta została odrzucona prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 listopada 2012 r., co skutkowało uprawomocnieniem się wyroku w powyższej części.
PowódA. B.wnosił o oddalenie apelacji pozwanego.
Wyrokiem z dnia 11 września 2014 r. (sygn. akt VI ACa 286/13) Sąd Apelacyjny w Warszawie uwzględnił apelację pozwanego zmieniając częściowo zaskarżony wyrok, w ten sposób, że oddalił powództwo główne w zakresie kwoty 102.233 zł wraz z odsetkami. W uzasadnieniu ocenił jako zasadny zarzut naruszeniaart. 226 § 1 k.c.iart. 229 § 1 k.c., albowiem błędne było uznanie powoda (najemcy) za samoistnego posiadacza lokalu w dobrej wierze. Zdaniem Sądu odwoławczego w tej sytuacji rozstrzyganie o roszczeniach powoda w oparciu o powołane przepisy było niezasadne, brak było również podstaw do zastosowaniaart. 230 k.c.Jeżeli bowiem nakładów na rzecz dokona posiadacz zależny, któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku prawnego będącego podstawą prawa posiadacza. Oznacza to, że podstawą ewentualnych roszczeń powoda mogłyby być jedynie przepisy regulujące stosunek najmu, w szczególnościart. 676 k.c.iart. 677 k.c.Tymczasem w tym wypadku legitymację bierną ma wynajmujący, a nie właściciel nieruchomości. Skoro zaś przedmiotowe nakłady zostały dokonane przez powoda przed zawarciem umowy najmu, legitymowanym biernie mógłby być ewentualnie(...) Bank S.A.(jako ówczesny wynajmujący), a nie pozwany.
Sąd odwoławczy wskazał również, iż z treści § 3 umowy podnajmu z dnia 21 grudnia 2001 r. wynika, że prace adaptacyjne miały być wykonane na koszt powoda. Brak jest jednocześnie podstaw do przyjęcia, jakoby pozwany „wstąpił” do umowy podnajmu w miejsce(...) Bank S.A.Z treści umowy najmu z dnia 2 maja 2002 r. wynika bowiem jednoznacznie, że była to odrębna umowa zawarta między stronami, a nie „kontynuacja” poprzedniej umowy. Jako niewykazany oceniony został też zarzut nieważności umowy podnajmu.
Na skutek skargi kasacyjnej powoda, wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I CSK 180/15) Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu przyznał rację skarżącemu, że słuszne dostrzeżony przez Sąd Apelacyjny błąd Sądu pierwszej instancji polegający na uznaniu powoda za samoistnego posiadacza lokalu w dobrej wierze nie uzasadniał oddalenia powództwa - przy jednoczesnym braku niezbędnych rozważań prawnych dotyczących możliwości rozstrzygnięcia o roszczeniu powoda na podstawieart. 226 § 1 i 229 § 1 k.c.w związku zart. 230 k.c.i oceny pod tym kątem ustaleń faktycznych. Podkreślił, że powód domaga się zwrotu wartości nakładów na lokal stanowiący własność pozwanego, dokonanych przed zawarciem umowy najmu z pozwanym. Dochodzone roszczenie powstało więc w czasie, gdy stron nie łączył żaden stosunek prawny, a powód jako podnajemca był w stosunku do właściciela lokalu osobą trzecią.
Sąd Najwyższy wyjaśnił, żeart. 230 k.c.odsyła do odpowiedniego stosowaniaart. 224-229 k.c.w stosunkach między właścicielem rzeczy a jej posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Odesłanie to dotyczy takiego posiadacza zależnego, który wykonując władztwo nad rzeczą nie ma prawa skutecznego względem właściciela. Posiadaczowi zależnemu przysługuje więc, tak jak posiadaczowi samoistnemu, w granicach określonych wart. 226w związku zart. 230 k.c., roszczenie o zwrot nakładów, przy czym podobnie jak w razie posiadania samoistnego, odmiennie kształtuje się sytuacja posiadacza zależnego w dobrej i złej wierze. Natomiast stosowanie przepisówart. 224-226 k.c.jest wyłączone w razie istnienia między stronami stosunku prawnego uzasadniającego władanie cudzą rzeczą przez posiadacza zależnego. Istotne jest w tym kontekście, że posiadanie zależne podnajemcy (jako tzw. dalsze posiadanie) nie jest regulowane w odniesieniu do właściciela jakimkolwiek stosunkiem prawnym. Wynajmujący ze stosunku podstawowego najmu nie staje się stroną podnajmu i podnajemcy nie łączy z nim bezpośredni stosunek prawny, będący źródłem uprawnień i obowiązków ze względu na używany przez podnajemcę przedmiot najmu.
Zdaniem Sądu Najwyższego podniesione wyżej kwestie nie były przedmiotem koniecznego odniesienia się sądów obu instancji, do których należy merytoryczne rozpoznanie sprawy. Ponadto nie zostały rozpoznane dalsze zarzuty apelacji pozwanego, w tym zarzut częściowego przedawnienia roszczenia powoda opartego na treściart. 226 § 1 k.c.i229 § 1 k.c.
Na etapie ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, pozwany popierał apelację, zaś powód wnosił o jej oddalenie.
Sąd Apelacyjny zważył:
Apelacja pozwanego zasługuje na uwzględnienie, o ile zmierza do uchylenia wyroku w zaskarżonej części i przekazania sprawy w tym zakresie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy dokonał częściowo prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny w tej części przyjmuje je za własne. Jednakże ustalenia te są niekompletne i wymagają uzupełnienia, w szczególności w zakresie rodzaju i wartości nakładów podlegających ewentualnie zwrotowi na rzecz powoda. Wobec braku istotnych ustaleń faktycznych, rozważania prawne Sądu pierwszej instancji nie odnoszą się do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, co skutkowało nierozpoznaniem istoty sprawy.
Sąd pierwszej instancji wadliwie przyjął, że powód dokonał nakładów na lokal będąc jego samoistnym posiadaczem, a nie posiadaczem zależnym. Tymczasem władanie lokalem przez powoda nie miało charakteru samoistnego, albowiem nie władał on nim jak właściciel, tylko jak osoba, której przysługuje inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336 k.c.). W dacie dokonania nakładów powoda wprawdzie nie łączył z pozwanym (jako właścicielem lokalu) stosunek najmu, lecz był on wówczas podnajemcą, a więc tzw. dalszym posiadaczem zależnym. Jak słusznie wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu zapadłego w przedmiotowej sprawie wyroku, wynajmujący ze stosunku najmu nie staje się stroną podnajmu i podnajemcy nie łączy z nim bezpośredni stosunek prawny, będący źródłem uprawnień i obowiązków ze względu na używany przez podnajemcę przedmiot najmu. Dlatego roszczenie powoda o zwrot nakładów na lokal powinno zostać ocenione na podstawieart. 226 § 1 i 229 § 1 k.c.w związku zart. 230 k.c.
Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy powinien rozważyć, czy dokonując nakładów w lutym-marcu 2002 r. powód był posiadaczem zależnym lokalu w dobrej, czy złej wierze i w zależności od tego ocenić, jakiego rodzaju nakładów może on domagać się do właściciela tego lokalu. Jeżeli dokonując nakładów powód był posiadaczem zależnym w dobrej wierze, to może on żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu zaś innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 k.c.w związku zart. 230 k.c.). Natomiast jeżeli dokonując nakładów powód był posiadaczem zależnym w złej wierze, to może on żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (art. 226 § 2 k.c.w związku zart. 230 k.c.). Badając stan świadomości powoda w tym czasie Sąd Okręgowy odniesie się do podniesionego przez niego zarzutu nieważności umowy podnajmu, mając na uwadze czas, w jakim powód powziął wątpliwość co do ważności tej umowy.
Ustalenie wartości podlegających zwrotowi nakładów będzie wymagało sporządzenia przez biegłego sądowego uzupełniającej opinii, albowiem dotychczasowe opinie są nieprzydatne do tego celu. W opinii pisemnej z kwietnia 2008 r. biegły sądowy inż.L. T.określił bowiem „nakłady obciążające właściciela, z uwzględnieniem amortyzacji, na dzień zwrotu lokalu”, co nie odpowiada określeniu nakładów wynikającemu z treściart. 226 § 1 lub § 2 k.c.Ponadto biegły wskazał w opinii, że pozwany zatrzymał nakłady, a dopiero po pewnym czasie przystąpił do przebudowy lokalu na inne cele, która odbyła się już dwukrotnie. Gdyby okazało się, że powód dokonując nakładów był posiadaczem zależnym w dobrej wierze, Sąd Okręgowy powinien samodzielnie ustalić, czy inne nakłady zwiększały wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Na tę ocenę niewątpliwie będzie miał wpływ sposób korzystania z lokalu przez pozwanego po jego zwrocie przez powoda, albowiem jeżeli lokal nie był wykorzystywany na cele prowadzenia działalności restauracyjnej, tylko na działalność biurową, konieczne było dokonanie innych nakładów, a nakłady pozostawione przez powoda mogły okazać się bezużyteczne. Sąd pierwszej instancji powinien również ocenić, w jakim zakresie dokonane przez powoda nakłady konieczne nie miały pokrycia w korzyściach, które uzyskał on z rzeczy.
Sąd pierwszej instancji oceni także podniesiony w przez pozwanego apelacji zarzut częściowego przedawnienia się roszczenia powoda, w związku z treściąart. 229 k.c.W szczególności konieczne będzie rozważenie, zapłaty jakiej kwoty powód domagał się w pozwie, a także czy, a jeśli tak, to w jakiej dacie doszło do rozszerzenia powództwa i o jaką kwotę.
Wobec uchylenia wyroku w zaskarżonej części i przekazania sprawy w tym zakresie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, ocena pozostałych zarzutów apelacji pozwanego stała się bezprzedmiotowa.
Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego byłart. 386 § 4 k.p.c.O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawieart. 108 § 2 k.p.c.